项目实施方案论证会

2024-08-01

项目实施方案论证会（精选11篇）

1.项目实施方案论证会篇一

关于确定XX项目地下车库顶板设计方案的论证

集团公司审计部、工程管理部、成本部、设计部、计划运营部、泗水公司项目部在泗水公司召开了关于XX项目地下车库顶板设计方案的论证专题会议，就本项目采用哪种施工工艺进行了专题论证。会议根据目前设计图纸中采用叠合箱设计方案与模壳方案两种工艺在成本方面、工期方面、技术施工方案等方面进行了相互比较。

会议分析了三个设计方案各自存在的优缺点：技术方面：叠合箱方案与普通梁板设计和模壳设计砼使用量经济指标相

当，但是叠合箱的材料费较高，普通梁板模板使用竹胶板，模板的周转次

数较少，人工制作费高。模壳为工厂化规模生产，生产、租赁单位都有大

量储备，模壳周转次数多，施工速度快，技术成熟，砼成型后的工程造价

最低。工期方面：叠合箱设计工艺，施工中所使用的叠合箱需要专业生产厂家，据了解目前此类产品的厂家全省只有2家，容易造成价格垄断，且叠合箱的生产周期长，根据设计生产叠合箱材料，如果生产厂家延期供货，势必

造成工期延误。成本方面：三种方案砼使用量基本相当，模壳工艺钢筋指标最低，模

板制作、安装人工费最少，施工速度快。

综上三个工艺各项指标分析认为，模壳结构在技术上、成本上、施工

工期、净空高度最具明显优势，因此专题会议决定：否决原设计的叠合箱

设计工艺，确定采用模壳工艺。

模壳工艺结构设计，属于专项设计，在选择模壳设计单位时，会议要

求设计单位必须提供技术跟踪服务，并能在施工现场进行技术指导，提供

所设计的模壳租赁价格，设计顶板的高度不能超过450mm，并能在我方

要求的最短时间内完成设计任务，并承诺免费设计。此项目实施，拟邀请

三家以上模壳设计、租赁单位，计算出各自方案的技术数据，现场确定最

优单位。

2.项目实施方案论证会篇二

我国北部地区电厂多以热电联产项目为主, 热电联产项目具有节约能源、改善环境、提高供热质量、增加电力供应等综合效益, 是城市治理大气污染和提高能源综合利用率的必要手段之一, 是提高人民生活质量的公益性基础设施, 符合国家可持续发展战略。

装机方案对工程投资及工程的可行性具有至关重要的作用, 本文就以辽宁新民地区的电、热负荷及其自然条件为根据对其欲安装的机组进行装机方案论证, 以供同类项目参考。

新民市位于辽中平原沈阳市西北部60 km处, 全市总面积3 314.7 km2。随着城市建设规模不断扩大, 现有热源已无法满足新民市工业生产及生活采暖的需要, 且现有的分散供热小锅炉效率低、供热质量差、浪费能源、污染环境, 极大地阻碍了该市的发展。

1 机组选型原则

(1) 遵守“以热定电, 热电联产”原则。由于该市工业和采暖热负荷较大, 根据热负荷特点, 并从保证投资效益的角度来考虑, 装机方案应在满足近期热负荷需求的基础上, 结合该市远期热负荷规模及电力负荷需求的规划来确定, 最终实现热电联产和集中供热的目的。

(2) 为了保证供热的安全可靠, 应尽量使机组的容量和台数趋于合理, 以避免在停运最大一台机组时对供热产生过大影响。

(3) 为提高热电厂的效率, 主机设备应选用较高的初参数。

(4) 本项目拟2013年左右投产, 可以按热电规划中2015年的热负荷和电负荷需求进行机组选型。

2 热负荷需求

根据《新民市中心城区热电发展规划》 (2008—2020) , 城区现有工业热负荷84 t/h, 开发区工业热负荷353.3 t/h, 采暖供热面积525×104m2。到2015年, 工业热负荷将达到650 t/h, 其中金光纸业需要130 t/h, 其他工业项目需要520 t/h。根据新民市发改局的有关文件, 到2015年, 采暖供热面积将达到1 450×104 m2。

2.1 工业热负荷

如表1所示, 根据热电规划, 2015年工业热用户0.6 MPa饱和蒸汽需求最大, 焓值为2 756 k J/kg。机组工业抽汽压力1.0 MPa, 温度374.4℃, 焓值3 210.2 k J/kg。经过能量折算并考虑其他系数的影响 (各项工业蒸汽折算系数如下:网损系数k1=1.05, 折算系数k2=0.7, 焓差修正系数k3=0.858 5。综合修正系数k=k1×k2×k3≈0.63) , 可计算出电厂出口参数的蒸汽量为410 t/h。

2.2 采暖热负荷

到2015年, 采暖面积为1 450×104 m2, 其中居住900×104 m2, 公共建筑550×104 m2。按新民市2015年的热指标, 居住45 W/m2, 公共建筑65W/m2, 可计算出该市2015年总采暖热负荷为762.5MW。

电厂可供采暖的蒸汽压力为0.39 MPa、温度314℃、焓值3 096 k J/kg;凝结水按0.39 MPa饱和水回收, 焓值600 k J/kg, 可计算出全厂设计采暖热负荷时需达到的蒸汽量, 如表2所示。

到2015年, 电厂在满足410 t/h工业热负荷的同时可供采暖用蒸汽690 t/h, 可供采暖面积920×104 m2, 不足部分由外网调峰解决。工业热负荷热化系数为1, 采暖热负荷热化系数为63.5%。

3 电负荷需求

沈阳及周边地区220 k V层电网电力平衡表如表3所示。

根据沈阳及周边地区的电力供需情况, 冬季大负荷方式下2015年约有3 244.4 MW的电力缺额。由此可以看出, 新民热电厂的投运在一定程度上能缓解沈阳地区缺电的局面。

4 机组装机方案的探讨

根据新民市的热负荷及电负荷情况, 同时考虑供热安全性, 可供选择的机型有背压机和双抽机2种。下面就对这2种机型进行具体探讨。

4.1 背压机组

由于消除了凝汽器的冷源损失, 背压机组在热力循环效率方面是最高的, 它能降低发电煤耗, 节约能源。然而, 背压机组亦有很多缺点:它对负荷变化的适应性差, 发电量受制于热负荷变化。低热负荷时汽轮机效率很低, 从而使经济效益受到影响。根据新民市电、热负荷的具体情况, 可选择的背压机组型号有如下3种: (1) 抽工业背采暖的抽汽背压式供热机组; (2) 背工业背压式供热机组+背采暖背压式供热机组; (3) 背工业背压式供热机组+抽采暖单抽凝汽式供热机组。

4.2 双抽机组

双抽供热机组在国内有很多的运行实例, 它不但能保证供热的安全性, 而且其电负荷也有非常高的稳定性。经过对汽轮机厂供热机组制造情况的了解, 本着节约能源、提高热电厂经济效益的原则, 结合抽凝式汽轮机的特点, 确定汽轮机的采暖和工业抽汽为可调整抽汽, 抽汽压力调整范围为0.2～0.4 MPa和0.8～1.3 MPa。汽轮机的额定采暖抽汽压力采用0.39 MPa, 工业抽汽压力为1.0 MPa。经过与汽轮机制造厂的配合, 350 MW供热机组的最大抽汽能力可达550 t/h, 200 MW超高压供热机组为360 t/h, 150 MW超高压供热机组为250 t/h。因为以上规格的机组单台均无法满足热负荷要求, 且供热安全性无法保证, 所以排除一期只上单台机组方案。

为满足新民市的热、电负荷需求, 保证供热安全性, 可供选择的装机方案有: (1) 2×350 MW供热抽汽机组; (2) 3×200 MW超高压抽汽机组; (3) 4×150 MW超高压抽汽机组。

从供热安全性考虑: (1) 2×350 MW抽汽机组。在正常工作状态下满足工业抽汽250 t/h的同时还可抽采暖蒸汽850 t/h, 采暖负荷最大期间需要设置约5个58 MW的调峰锅炉房。在一台机组停运状态下可采用锅炉出口至汽轮机入口再热蒸汽热段管道引出一路, 设减温减压器调整蒸汽参数至工业抽汽参数的办法, 以解决工业抽汽的安全性问题。除去启动锅炉2×20 t/h及调峰锅炉房5×58 MW, 完全可以满足《城市热力网设计规范》 (CJJ34—2002) 在事故工况下的最低供热量保证率55%的要求。 (2) 3×200 MW超高压抽汽机组。采暖负荷最大期间需要设置约5个58 MW的调峰锅炉房。事故状态下2台机组运行, 再运行调峰锅炉房即可保证供热安全性。 (3) 4×150 MW超高压抽汽机组。采暖负荷最大期间需要另外设置约6个58 MW的调峰锅炉房。事故状态下3台机组运行即可保证供热安全性。综上所述, 3种方案均能保证新民市的供热安全性, 但是均需额外设置调峰锅炉房。

从经济性考虑, 2×350 MW供热机组除具有汽轮机初参数较高的优势外, 最大采暖抽汽量和工业抽汽量也比其他供热机组大, 在同等抽汽量的基础上, 2×350 MW机组发电量较其他方案大得多, 经济效益最好。经计算, 其全年平均热电比为80.62%, 采暖期平均热电比达141%, 完全能满足热电联产关于采暖期平均热电比大于50%的要求。

从占地面积考虑, 经粗略统计, 主厂房至炉后烟囱的占地, 2×350 MW机组为22 473 m2, 3×200 MW机组为40 418 m2, 4×150 MW机组为32 846.18 m2。由上述数据可知, 2×350 MW机组占地最小, 大大减少了初投资。

从运行、检修维护方面考虑, 2×350 MW机组采用亚临界或超临界参数, 其控制水平明显要高于超高压参数机组;2×350 MW机组较其他方案机组数量少, 检修维护工作量也少。

5 结语

综上所述, 建议汽轮机采用单轴、三缸、双抽凝汽式350 MW空冷抽汽式汽轮机。目前国内三大汽轮机制造厂 (哈尔滨汽轮机厂、上海汽轮机厂、东方汽轮机厂) 在大型供热机组方面都有运行的实例, 具有成熟的技术和丰富的经验。

装机方案的确定要考虑多方面的因素, 不能一概而论, 本文仅对辽宁新民市的具体情况作了分析, 希望能对其他同类机组装机方案的确定起到一定的借鉴作用。

参考文献

[1]国家发展计划委员会, 国家经济贸易委员会, 建设部.热电联产项目可行性研究技术规定, 2001

3.项目实施方案论证会篇三

关键词：房地产；开发项目；论证

一、房地产现今的发展状况

2 0 07 年，中国的房地产行业走过了上升势头最猛地一年，到了08 年，因为经济危机的影响，开始有所下降，但是到了2 0 09 年，房地产市场又出现了大力的反弹。目前随着国家宏观经济调控政策、土地政策、银行代款政策的调整，房地产开发门榄提高，房地产市场投资投机客大量挤出，交易成交量出现明显下调，加大了房地产项目的风险。如何加强房地产项目前期论证、策划，降低开发成本，适应房地产市场境争，把有限的土地资源价值最大化，让房地产开发成功减小风险效益最大化，以成为房地产业的最大课题。提出房地产开发项目前期论证有关问题，房地产开发项目前期论证工作十分重要，那么这个项目前期论证工作究竟指的是什么内涵？究竟要论证些什么？怎么样论证？为什么要做出论证？這些问题将成为本文写作的重点，本文希望在理论说明的基础上，通过案例分析的方式来探索这些问题的答案

二、分析问题

1、项目论证的概念

项目论证指的是一对将要实施的项目从技术上、经济成本上、周围环境上、未来利润空间上、资金募集上进行的全面、综合、科学的评价和研究。它是现代管理中的一个重要环节和方法。而房地产开发项目论证是对项目论证进行了行业化，特定于房地产行业的论证管理。房地产开发项目的论证，其位于项目投资决策之前或者初步决策之后，其依据是原有的经验和专业评价方法，其内容是对要开发的项目进行的全面、系统研究和分析，比如此项目的经济方面的、技术方面的、工程方面的、财务方面的、时间方面的、市场运行方面的等等，其目的是以求此项目是否可行，并且在很多方面对项目的实施予以调控和指导。总体来讲，房地产开发项目前期的论证工作是房地产项目开发的前期评估，是建设项目前期工作的重要内容，是房地产开发和建设程序的重要组成部分，是项目实施的重要依据。

2 、房地产开发项目论证的重要性和必要性分析市场竞争越来越激烈化，而房地产开发项目本身就是一个高投资、高风险、高回报的行业，怎么样控制风险，最小化投资，获取最大回报成为一个需要关注的问题。与之相应的，房地产开发项目的论证也就越来越需要得到人们的关注了。它一方面可以让企业更加明晰的判断本行业的市场状况、本行业的未来发展态势，另外一个方面也可以让企业更好的评估和认识自己，从而对自己的市场定位有个更正确的认识。本部分来论述房地产开发项目论证的重要性和必要性。首先从反面来说明房地产开发项目论证的重要性和必要性。很多企业其实都不重视开发项目的前期论证工作，有些企业即使作了这个工作，也过于简单行事，没有完整、详尽的论证报告，不以现实情况为依据，进而造成项目的实施和决定草率了事，浪费了资金和时间以及大量的人力物力，最终导致了整个项目的失败。这需要各个房地产企业吸气其教训，进而重视这一工作。在我国有句古话，正是对这一工作的重要性的表述，那就是：“凡事预则立，不预则废”。其实论证在整个项目的过程中就是一个计划、一个有根据的计划过程。接下来从房地产开发的基本特性来看房地产开发项目论证工作的重要性。

房地产开发需要筹备、投入大量的资金，同时项目的开发周期一般也都恨漫长，在这个漫长的周期中就会不可避免的有各种条件的变化，这也给项目的风险新大大增加了机会，而且房地产开发具有较强的地域性和差异性，这一点如果不做详细的评估和论证的话，也很难对此有很深刻的认识，这一系列的问题都会加大房地产开发项目的风险性。如果细分房地产开发项目的风险，可以考虑比如自然灾害，社会管理，市场变化，公司内部，行业内部等等各个方面的都存在。任何一个风险的扩大化，都会造成整个项目的失败。为了最小化风险，房地产企业就必须在风险出现前予以预测和评估，进而想出对策，可以减轻、转移的话，就想办法，实在不行，就算放弃了该项目造成的损失也会远远低于开发出一个失败的项目所造成的危害。总之，房地产开发项目前期的论证工作必须得到重视，它相当于一个项目的计划书，一个的预测本。

3 、房地产开发项目前期的论证的内容

房地产开发项目前期的论证是如此的重要，那么它需要论证一些什么内容呢？

首先，也就是需要评估和论证这个项目所处的整体大环境。比如江南豪园要在杭州的滨江区建设一个小区，那么这个时候江南豪园作为项目开发商就必须来评估这个项目所处的周边环境，以此来更好的了解自己这个项目会受什么样的影响？这些影响会产生什么眼的结果？该怎么样应对或者处理这些环境。按照这个项目来分析的话，需要评估的环境一般包括一下几点：

1 ）国家在房地产行业上的政策未来有没有很大的变动，有的话，变动会是什么？这些变动对这个项目会产生怎么样的影响？

2 ）整个房地产状况的走势如何？有没有什么迹象显示未来可能会受到影响后的变动？

3 ）杭州地区的城市规划建设有没有什么样的变化？比如会不会有新的交通项目（地铁或者高速公路）靠近这个新的项目区域？政府会不会在这个区域建设比较好的教育环境、投资环境等等？

4 ）自己这个项目有没有针对特定的人群？有的话，该人群的消费习性怎么样？收入状况怎么样？生活特性怎么样？风俗习惯怎么样？文化背景如何？

5 ）最后一点也是很重要的一点，就是这个房地产项目设立的位置的周边环境怎么样？有没有什么比较突出的地理地貌？在论证完了项目所处的整体周边大环境之后，项目论证还需要考虑自己企业的微观环境如何？这一微观环境的论证内容主要涵括一下几点:

1 ）对于项目来讲，这一点是最重要的，也就是企业本身的自有资金和募集资金的通道和途径如何？没有一定的经济和资金支持的话，一个项目是不可能很好的被实施的。所以江南豪园作为开发商想要很好的完成这个新项目的话。必须要评估这个项目可能需要的整体资金是多少？本公司的资金能力怎么样？准备从哪些途径来募集和获取这些资金？会不会出现什么突发状况的资金需求？自己有没有能力来满足这一系列的资金需求？

2 ）论证本企业的工程建设能力怎么样？

3 ）论证本企业的技术能力是否可以满足这个项目？需要外援吗？

4 ）论证这个项目所需要的人力资源本公司是不是齐备？

5 ）评估这个项目的整体时间花费，在这段时间里，本公司还有没有别的可能与这个项目产生重大冲突的事项。

6 ）评估本项目的营销方式，评比其可能的收入和投入的成本。现在评估论证行业环境，也就是说整个房地产行业的发展走势如何？自己主要的竞争对手有哪些？选择的目标市场是什么？新项目的市场定位怎么样？自己的优势和劣势分别是什么？怎么样最大化优势地位？最小化劣势情形？最终可能出现的结果怎么样？论述完了项目论证的重要性和论证的相关内容之外，接下来看一下整个房地产项目开发论证的步骤是怎么样的？怎么样一步一步的完成这个论证过程？

4 、房地产开发项目论证的步骤

房地产开发项目的论证不可能是一蛾而就的，它需要分阶段、分步骤的来完成。

第一步选定项目：一个房地产公司可能同时对几个项目感兴趣，而且做项目论证的目的一方面是评估本项目的可实行性，另外一方面也是为了公司发展找到最合适的、最具有前瞻性的项目。所以为了不浪费时间、人力和物力，项目论证的第一步就是要在诸多的项目中选择一个项目来论证、来考量、来评估。项目的选择可以根据企业的经营方向、经营目标、现有资源条件、市场供求状况来做出，这是对项目的初步调查和预测。

选定了项目之后，要论证一个房地产项目，接下来的一步就是初步研究这个项目的相关内容和情况。根据项目论证的内容来调查研究本项目的有关资料、有关信息。彻底的、完整的评估一个项目，这个工程中可以分为若干专题进行不同层面、不同范围的调研，而后评定每一个方面，最终予以全面的比较和衡量。比如可以从项目的时间上、资金上、工程设计实施上、人力资源安排上等等方面予以把握。对项目的相关内容论证完毕之后，接下来的一个步骤就是做出最终的评定。评定这个项目是否具有发展前景，是否值得相应的投入，怎么样才能更好的予以控制、规划和实施。一般来讲，最终评定的结果需要用一个完整、有说服力的形式出现，比如论证报告或者评估报告，报告中应该有详细的数字论证和证据支持。这一最终的报告是作出所有决定的依据、是方案实施的保证。

总体来讲，在这三个阶段中，第二阶段的工作任务最为繁重，也最为重要，是整个论证工作的中心，是做出论证评估的保证。但是也绝对不可能忽视另外两个步骤。论证的第一步保证了所选择的项目最具有潜在的可能性，它直接决定了整个论证工作不会浪费；而第三步是一个完整的论证工作的结尾，有了它才显示出论证的结果怎么样，才能有以后的决定和实施。所以为了保证论证目的的实现，整个论证工作必须有详略的侧重，但同时不能抛弃非重点的步骤过程。

参考文献：

[1]马鑫,杨玉鑫,试论如何加强房地产项目可行性研究[M]《城市开发》2003 ,6

4.项目论证报告篇四

第一部分

项目概况

1、项目地址：贵州省正安县南门

2、总建筑面积：267114.5平方米

3、住宅建筑面积：153623.5平方米

4、商业建筑面积：32600平方米

5、公建面积：8.4万平方米

6、绿化率：35%

南门·古井坊项目论证报告

第二部分项目区域宏观因素分析

南门•古井坊位于贵州省正安县城南门原老干局和工会办公楼。

正安县位于贵州省遵义市东北部，县域东抵务川，东南靠凤冈，南邻湄潭，西南接绥阳，西北毗桐梓，北与重庆市南川县相连，东北和道真县接壤。南北长 79 公里，东西宽 62 公里。县城北距重庆主城区220公里，南距遵义140公里，贵阳295公里，是贵州襟联重庆的前沿，素有“黔北门户”之称。1990 年，全境国土总面积 2595平方公里。全县辖19乡镇，152个村（社区、居委会），60万人。

正安历史悠久，文化源远。是巴蜀文化、荆楚文化与古黔北文化相互渗透交融发育的重要区域；是东汉儒学大师、教育家、贵州文化鼻祖尹珍先生的故里。尹珍文化在这里世代传承和发扬，积淀了正安深厚的文化底蕴，素有“小说之乡”、“群众文化之乡”称誉。

正安山川秀丽，资源丰富，气候宜人，四季分明。境内属典型的喀斯特地貌，旅游资源富有特色，有百里桐花、千倾茶园、万亩草场、天楼云海、顶菁日出、石笋凌霄、天池泛舟、南天一柱、古柏腾龙、风雨桥、公馆桥、尹珍墓、务本堂、八圣宫等丰富的自然景观和人文景观。全县耕地面积46万亩，林地面积138万亩，可开发利用非耕地107万亩，待开发的草山草坡 70 万亩。自然资源和可开发的矿产资源十分丰富，有红豆杉、香果树等珍稀树木，全县中药材品种 1500余种，占全省品种资源的50％。野生动物160多种，云豹、金钱豹、毛冠鹿、大鱿等国家一、二、三类保护动物20余种。全县大小河流393条，水域面积4万亩，河网密度0.68千米／平方公里，水能资源储量28万千瓦，可开发量为22万千瓦，已经省水电勘测设计院设计规划的沙阡电站、毛家塘电站（总装机容量10万千瓦）正待引资开发。全县已探明有原煤、铝土矿、含钾页岩、萤石等16种主要矿产资源。

正安交通便捷，通讯发达，基础设施日臻完善。全县拥有各类公路 2390 多公里，路网密度每百平方公里拥有公路70.2公里，每10000人拥有公路39公里，超过全省平均水平。电信、移通、联通等通讯网络覆盖全境，地方电网与国家电网并网运行，使县内电力供应充足。

正安是中国野木瓜之乡、油桐之乡，也是全省重要的茶叶生产基地县、优质烤烟生产基地县。县政府加速培育特色优势产业：重点发展茶叶、方竹笋、野木瓜三大产业，到“十一五”期末，三大产业基地建设要突破40万亩，实现产值6亿元以上。

正安县以产业化发展战略、城镇化发展战略、非公有制经济优先发展战略、开放带动战略、可持续发展战略和科教兴县战略为主线，实施了城建、烤烟、畜牧“三大攻坚战”，县域经济快速健康发展、城乡面貌发生深刻变化、人民生活不断改善、精神文明和民主法制建设成效显著、党的建设不断加强，经济和社会事业取得全面进步。

正安县今后五年的发展将以五大建设的核心就是农业产业化建设、生态能源建设、能源工业建设和农畜产品加工业建设、城镇化建设和农村基础设施建设。四创活动则以四在农家、三级联创、四民社区和平安正安创建为主。“一条方针两个强力点”是正安县未来几年发展的主线。按照这一发展思路。正安县正在实施突破工业化、提升城镇化、实现农村沼气化、推进农业产业化，建设绿色生态与特色经济强县的“四化一强”发展战略：做大做强优势产业，着力突破工业化。加快芙蓉江流域水电开发进度，建成以沙阡、毛家塘、牛都坝为主的梯级电南门·古井坊项目论证报告

站，大力发展小水电；大力发展以茶叶、方竹笋、野木瓜、畜产品、薯类为主的特色农产品加工业，逐步恢复和壮大以油桐、油菜为主的油脂加工业。正安县政府正积极推进正、道、务片区铝土矿联合开发，发展氧化铝工业；发展化肥工业，力争建成年产10万吨有机多微复合肥厂；抓好天麻、白芨等中药材基地建设，发展以中药材加工为主的新兴药业；大力发展以新型节能材料为主的建材工业，力争建成年产60万吨新型干法水泥生产线。到2010年，初步形成以能源、农产品加工、建材等为支撑的工业体系，实现工业增加值在地区生产总值中的贡献率达25％以上。切实完善城镇功能，着力提升城镇化。牢固树立“小城镇、大战略”思想，坚持旧城改造与新区开发并重，力争完成县城东门、北门片区旧城改造，完善西部新区与楼台园区建设，拓展县城规模，逐步健全城镇功能，提高县城品位，把县城建设成为具有尹珍文化特色的遵义东北部中心城市。“十一五”期末，使县城人口达7万—8万人。通过重点扶持，使庙塘、土坪、流渡、新州等乡镇集镇人口达0.5万—1万人。继续强力推进“整脏治乱”行动，建立城镇管理长效机制，巩固省级卫生文明县城创建成果，努力构建文明、和谐的城镇环境。

正安是一块资源丰富的处女地，是一块商机无限的宝地，是一块生机勃勃的热土，是投资者的天地，淘金者的乐园。正安已具备天时、地利、人和的良好投资环境。开放的正安将紧紧抓住国家实施西部大开发战略的重要机遇，以更优惠的政策，最优质的服务，更宽松的环境，诚邀国内外朋友和客商前来旅游观光、访亲探友、投资开发、同创美好的明天。

金点通结论：本项目的区位优势比较明显，随着道路交通的不断完善，为正安县地产市场的迅速崛起打下坚实的基础。

南门·古井坊项目论证报告

第三部分

项目区域环境分析

正安县位于遵义东北部，县城北距重庆220 公里，南距遵义140 公里，贵阳295 公里，是贵州襟联重庆的前沿，素有“黔北门户”之称。全县辖19乡镇，152个村（社区、居委会），60万人，国土面积2595平方公里。

正安县全县辖19个乡镇，其中两个民族乡。即：谢坝仡佬族苗族乡、市坪苗族仡佬族乡。两个民族乡均建立于1987年11月。根据第五次人口普查统计显示，全县总人口 593960人，其中：少数民族人口 42399人(外出务工人员未作统计)少数民族人口占总人口约8．4％。

一、民族结构全县共有23种少数民族：仡佬族、苗族、土家族、布依族、回族、壮族、彝族、蒙古族、白族、哈尼族、满族、侗族、傣族、藏族、维吾尔族、水族、朝鲜族、土族、拉古族、黎族、瑶族、羌族、塔吉克族。

二、分布情况从23种少数民族的分布来看，世居少数民族多分布在安场镇、谢坝仡佬族苗族乡、市坪苗族仡佬族乡。土坪镇华尔山苗寨为土著苗族。婚姻迁入的遍及全县19个乡镇。

正安属中亚热带湿润季风气候。气候温和，四季分明，雨量充沛，无霜期长。特别是在农作物生产旺盛期正值高温多雨时节，热量和水分的有效性高，对农作物生长极为有利。由于地势高差较大，立体农业气候明显，温凉、温和、温暖气候均兼有。但日照少，辐射弱，春秋多低温阴雨，盛夏多伏早。

据县气象站 1959 一 1990 年的观测，年平均温度为 16.14 ℃，极端最高温度 38.8 ℃，极端最低温度零下 6.2 ℃。年平均温度最高地区樊村为 16.9 ℃，最低地区上坝为 11.9 ℃，绝大部分地区在 14 一 16 ℃。无霜期平均 290 天，最长 337 天（1973 年），最短 246 天（1990 年）。平均年降雨量 1076 毫米，多数地区在 l000一 1200毫米。总趋势是在同一海拔高度上，温度自西向东逐渐降低，降雨量则由东南向西北递减。

金点通结论：正安县城市基础建设已初具规模，城区道路、绿化将会日趋完善。加之政府招商引资力度的不断加大和城市化进程的加快，以及县城旧城改造的不断深入，本区域地产市场方兴未艾，投资潜力巨大。

南门·古井坊项目论证报告

第四部分

项目自然环境分析 4、1 土地性质综述

本项目土地面积为112亩，地形条件较为完备，土地地形北高南低，从场地内周边原有建筑基础情况来看,该地块的地质条件良好。4、2 项目自然景观

本项目规划建筑面积预计为10万平方米，项目中30米宽的东升大道也在建中，将连接务川县的各个交通要道，本项目东靠群山秀脉，西接务川商业中心圈，可远眺山林秀色，近览流光车影。本项目将是一座融商业、观光、旅游、高尚住宅为一体的高尚人文商住社区。

金点通结论：相对于贵州省其他地区和城市，正安县的楼市起步较晚，本项目具有一定开发规模，应打造成本区域第一个以自然景观为住的高尚人文商住社区，走“精品”路，大打复合地产牌，充分运用现代营销推广理念进行包装宣传，势必会在当地引起相当的反响，谱写正安县新的楼市历史。

南门·古井坊项目论证报告

第五部分

项目SWOT分析 5、1 S（优势）

1.地理位置：地处务川县城，地理位置优越，交通便利，有利于向周边地区

的辐射。

2.自然景观得天独厚：本项目视野开阔，为典型的山景地带。

3.稀缺性：一是本项目周边无高档住宅空白，导致务川目前商品房的紧缺；二是政

府对周边规划控制严格，土地的稀缺性和商住一体化的稀缺性并存。

4.周边配套成熟：本项目中拟建有两个大型文化休闲广场、一个停车场、一条商业

步行街，还有县汽车站、县医院等公建设施。

5.强强联手，新观念，新手法的引入，易于引导潮流，建立“先行者”的地位和形象。6.政策优势：正安县政府加大城市运营的力度，势必为开发商敞开大门，提供各种优惠政策。

7.户型、面积设计合理，性价比高，适应市场需求。

8.楼盘品质的保障：本项目是务川县境内首家引入物业管理公司的住宅区。5、2 W（劣势）

1.由于项目修建公路、整理河道、等前期投资较大，可能造成工期较长，周边环境建设缓慢势必会对销售造成一定的影响。

2.从现状看，本项目所临的东升大道人流量较少，又属新城中心，目前商业氛围不够，在商业门面的销售上肯定有压力。

3.竣工后的东升大道属交通要道，交通繁忙，县汽车站等公建设施的存在，致使环境噪音大。

4.当地居民的教育水平普遍偏低，目前又无可比性项目，对产品概念的引导是否会造成难度，目前还是未知数。5、3 O（威胁）

1.务川当地的群众对期房的认识、接受度不高。2.无对比性楼盘所带来的风险。

3.项目前期公建设施的投入较大，有可能导致资金回笼较慢而影响建设工期的延长。5、4 T（机会）

1.当地政府对本项目的大力支持。

2.市场供求的严重不平衡，目前商品房的紧缺性为本项目的销售打下了坚实的基础。3.强有力的、优势的营销策划、推广理念及高素质的销售团队、现代的营销模式会将一切劣势化解到最小程度。

4.正安县政府所给予的各种优惠政策运用。

5.全国城镇化进程的加快为本项目带来了良好的机遇。

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第六部分

本项目区域调查报告 6、1 调查说明 6、1、1 目的

为了能够对本项目正确地定位以及更深层次地分析,提供清晰、完整的数据资料是非常必要的,本公司特地组织了一次全面的社会调查，通过对正安县社会经济宏观发展环境，房地产业发展环境，金融、建筑行业以及区内的旅游业、娱乐业、科教、文化、体育等第三产业发展的现状及特点分析；以及重点对正安县房地产市场分析，包括宏观市场（供给、需求、竞争），区域内消费者的居住情况，区域市场的分析研究；再辅以对项目的地块及周边的情况如：已有生活居住便利状况、可利用的自然景观、人口结构及消费潜力等方面内容的分析来获得有关信息，并采取一定的统计分析、归类、整理、提炼等方法形成对开发中的本项目真正有益的数据、资料，以便为顺利完成本项目的定位、营销策划打下坚实的基础。6、1、2 调查对象

本次调查的对象为：

1、政府发展规划。

2、政府各职能部门出台的相关管理文件和行业内部约束文件。

3、各年正安县统计年鉴。

4、公司收集、整理的相关资料。

5、其他相关资料：报纸、杂志、电视、文献、新闻发布资料等。

6、（需求调查）区域内普通消费者

7、地块周边情况，如居住圈、生活方便状况、人口、商务频繁状况、交通、可利用的自然景观、未来发展状况等。6、1、3 调查内容

（一）市场环境调查

社会经济环境：政策、金融、产业分布、第三产业等。消费环境。

房地产市场：居民居住状况、住宅开发量。

（二）地块环境调查

1、地块环境。

2、生活方便状况。

3、商务频繁状况。

4、居民生活状况。

5、居住圈状况。

6、可利用的自然景观。

7、未来发展。

8、周边人口。

（三）针对性调查

1、购买能力调查。

2、消费喜好调查。南门·古井坊项目论证报告

3、消费趋势调查。6、1、4 调查方法

（一）资料收集法：宏观政策及相关数据

（二）观察法：典型楼盘的重点调查

（三）问卷调查法：需求抽样调查（以入户式或拦截式为主）6、1、5 数据处理与信息分析

（一）计算机处理（客观分析法）：应用于需求市场调查问卷处理，供给及竞争市场典型调查中的楼盘汇总分析，使用SPSS、EXECL等统计分析软件包进行分析。

（二）主观分析法：

1、主成份分析法：应用于典型楼盘分析；

2、假设检验：应用于研究影响消费者购房因素相关性分析。6、2 消费者市场调查报告 6、2、1 基本情况 6、2、1、1 居住区域

90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%85.36%5.32%正安道真3.27%务川2.86%凤冈2.17%重庆1.02%其他金点通观点：从调查的情况来看，正安县的居民占绝大部分，占总体的85.36%。另外的居民居住地为道真、正安、务川、重庆等，基本符合目前正安县居民的构成比例。

南门·古井坊项目论证报告 6、2、1、2 居民从业单位性质

18.64%5.08%8.48%17.80%50.00%政府机关私营企业国有企业私营业主其他金点通观点：居民从业单位主要是私营业主约占一半，经营临街门面作为其主要的收来源。国有企业上班的居民也占有一定的比例为17.8%。在政府机关、集体企业上班的居民所占比例分别为5.08%、8.48%。其他性质居民构成主要包括退休职工、失业者、学生等。6、2、1、3 居民职业南门·古井坊项目论证报告

2.61%3.39%26.70%67.30%单位或部门负责人

专业技术人员经商务农金点通观点：结合居民的从业性质来看，正安县的居民以务农为主占67.30%，经商和打工者所占的比例比较大，26.70%，但经商的规模不大，以临街铺面为基本模式。专业技术人员和单位负责人所占比例较小，这符合务川地区的职业结构比例。

南门·古井坊项目论证报告 6、2、1、4 居民年龄结构比

金点通观点：从居民的年龄段来看，20-30岁和30-40岁年龄段的居民占的比例较大，0.85%18.64%41.53%38.98%20岁以下20-30岁30-40岁40岁以上分别为41.53%和38.98%，其次为40岁以上的居民，从年龄上来看，务川居民的年龄分布对房地产的发展具有较大的好处，因为20-40岁的人正处于需要购房阶段或需要置换房屋，且大多数居民的收入较为稳定，发展前景较好。

南门·古井坊项目论证报告 6、2、1、5 受教育程度

金点通观点：从统计数据来看，正安县居民的文化程度普遍不高，这一点在我们的调本科大、中专高中中学小学以下0.00%4.24%22.88%36.44%30.51%5.93%10.00%20.00%30.00%40.00%查过程中最有体会，主要表现在他们对拦截式问卷调查的方式不能接受，还有对房地产方面的基本常识不了解。从数据上来看，居民所受教育主要是高中、中专和初中为主，接近九成；大专和本科以上学历的居民甚少，不到10%。居民接受教育的程度较低，使他们对事物的看法会较为保守，但同时也给我们提供了一定的机会，对于新鲜事物只要我们善于引导，务川居民必定会疯狂抢购。这一点在我们的营销策略中需要加以重视。6、2、1、6 家庭结构南门·古井坊项目论证报告

10.08%3.99%4.47%15.25%单身贵族二口之家三口之家四口之家五口之家其它36.78%29.42%金点通观点：务川居民的家庭结构普遍符合国家标准，以三口之家和四口之家为主，占66.2%，其次是五口之家和二人世界，总体来看，家庭人口符合正态分布的规律。6、2、1、7 家庭月收入南门·古井坊项目论证报告

70%60%50%40%30%20%10%0%62.30%2.40%6.50%11.80%13.50%3.50%100***03000-10-20-20-30元0元5050以下00元00元00元00元以上金点通观点：总体来看，务川居民的家庭月收入偏低，主要集中在2000-2500元左右，从调查得来的数据来看，务川居民家庭月收入低于2000元所占的比例为20.7%。而此次调查的对象主要是临街铺面，应该说是务川居民收入较高的群体，据了解务川普通家庭的月收入在1500元以下的比例比调查得来的数据还要高一些，而收入较高的家庭已基本有了自己的住房。

南门·古井坊项目论证报告 6、2、1、8 收支余额流向

50%40%30%43.22%19.46%20%10%0%储蓄4.28%保险购房2.54%投资1.69%旅游18.64%10.17%教育其他金点通观点：务川居民收入除了满足基本生活需求外，多余的收入大多是用于储蓄，用于储蓄的比例占43.22%，其次是购房和子女教育，由此可见，务川居民的购房欲望是很强的，甚至超过子女教育的支出。6、2、1、9 住房情况南门·古井坊项目论证报告

27.98%与父母合住25.80%租赁3.39%借住42.83%自有金点通观点：目前务川居民大多都有自己的住宅或者是与父母同住，两者所占比例为70.81%，但居住的环境较差。居民中急于换房的大有人在，换房原因主要是房屋陈旧、面积、房屋质量差，年轻人想单独居住，给自己更多的生活空间，还有25.8%的人无住房。由此可见当地住房的紧缺性。6、2、1、10 住房面积南门·古井坊项目论证报告

50%40%30%20%10%0%7.62%45.96%32.40%9.32%4.25%0.45%40平40-80-100120150100-1-1平方方米80平20平50平平方米以以下方米米方米方米上

金点通观点：务川居民的住房条件较差，多是房改制度实施以前单位修建的房屋，房屋面积、结构和质量均较差。目前居民住房面积多在40-80平方米之间，其次是80-100平方米之间，两者占的比例约为七成半。而有钱一族近年买的住房多为150平方米以上，普遍反映面积过大，消费闲置较多。6、2、2 购房意向 6、2、2、1 购房时间南门·古井坊项目论证报告

两年以后12%半年内39%两年内20%一年内29%

金点通分析：数据显示务川居民计划在一年内买房的人数超过了一半（此处数据已作初步调整），有一小部分的被调查者短期内没有购房的打算。6、2、2、2 购房原因南门·古井坊项目论证报告

改善居住条件解决居住

解决居住投资提供给子女金点通观点：结合被调查者的基本情况来看，务川居民多数都有自己的住房，只是住房条件较差，所以需要改善居住条件的接近五成，而近期急需购房的居民主要是为了解决居住问题，占了33.3%，总的来说，务川需购房的居民占绝大多数。6、2、2、3 置业考虑的因素南门·古井坊项目论证报告

60%50%40%30%56.93%20%12.64%10%0%5.63%1.69%2.93%0.69%11.69%7.80%地价交发生物小付段格通展活业区款商配管环方实套理境式力

金点通观点：在置业因素分析中，制约居民购房的首要因素主要是价格，占56.93%，一是居民的收入较低；二是房屋不同普通的商品，它可能需要一个家庭倾其所有才能购买。其次是地段。再有就是付款方式和小区环境，本项目交通便捷，需要做的就是将小区环境打造好，给客户提供灵活的付款方式，完善生活配套，就会吸引住大量的客户了。6、2、2、4 信息来源南门·古井坊项目论证报告

其他途径影视广告自己实地了解路牌广告亲朋推荐报纸广告5.93%4.24%36.3.39%16.10%33.90%金点通观点：由于正安县地产市场在开发过程中较少注重营销策略，宣传力度不够、宣传形式单一，所以居民多数选择到现场了解，加上亲朋好友推荐的形式占总体的52.54%，正安县本身楼盘的资料主要是通过消费者自己了解得知。本项目广告宣传策略上应当因地制宜，应通过发送DM单或地区电视广告片等引导消费者的消费观念，将有效的信息及时传递到消费者。6、2、2、5 购房地段南门·古井坊项目论证报告

80%70%60%50%40%30%20%10%0%73.73%10.18%5.08%凤冈5.08%贵阳4.24%其他区1.69%其他务川遵义金点通观点：务川居民选择购房的区域多数锁定在务川，占总体的73.73%，所以本项目的目标客户群应当是大众。选择在务川购房的群体中，有41.38%的消费者购房区域不一定，而其余选择在其他城市买房的居民主要是因为工作的原因，或者因其他城市的房地产发展较成熟，绿化及配套设施比较完善。6、2、2、6 选择价位南门·古井坊项目论证报告

40%30%20%10%0%33.45%31.22%16.02%11.30%3.47%400元/4.54%***-60－4－5－5元/0元平方50元00元50元平方/平／平／平／平以下米以方米方米方米方米上根据金点通调研数据分析，务川居民对于房屋价格的承受能力较低，主要集中在450-550元／M2，占64.67%；而价位在400-450元／M2占的比例为16.02%，这其中绝大部分集中在500元／M2之间，超过600元／M2的接受程度就比较少了。房价超过700元／M2为务川房地产市场的真空地带，普通居民的接受度几乎为零。另有一定比例的居民承受的房价在550-600元／M2之间。出现这种现象的主要原因是由于务川居民的收入较低所决定的，并且务川房地产市场主力价格也在500-600元／M2之间。

金点通观点：在房屋总价方面，务川居民普遍认为在6万元以下，最多不能超过8万元，接受度最高的是每套房屋总价在6－7万元之间，这就要求我们在前期的规划设计方面尽量降低成本，进而降低总房款，以免开发出来的产品被市场淘汰。6、2、2、6

需求面积南门·古井坊项目论证报告

35%30%25%20%15%10%5%0.82%0%505.93%24.58%34.75%23.73%4.23%5.93%平方米以下50－70－90－110130150-－平方170平90平110510平30平平方米以方米方米方米方米上米由于务川居民传统的消费理念，认为房屋面积越大越好，这一点从正开发的住宅如此受欢迎就可以看出。不过这种观念正在改变，前期已经购买房屋的居民普遍认为面积过大，闲置浪费的较多。根据金点通调研数据分析，90－120 M2的住宅比较受欢迎，占总体的34.75%；其次是70－90 M2的住宅，受欢迎程度为24.58%；110－130 M2的住宅也是市场追捧的对象，占总体的23.73%。总而言之，根据调查的结果显示，本项目的主力户型在80－130 M2之间。6、2、2、8 户型需求南门·古井坊项目论证报告

64.24%27.29%1.70%一房一厅

5.08%二房二厅三房二厅四房二厅1.69%五房二厅以上金点通观点：在户型需求上，主要集中在三房二厅和二房二厅，它们占总体的比例分别为64.24%和27.29%，两者超过总需求的90%。并且不少的消费者希望将房屋设计成错层（约占30％－40％）。而四房及以上户型最好控制在10％以内。6、2、2、9 选择房型

金点通观点：在选择房型上，消费者多半选择了多层不带电梯住宅，高层能被部分消费者所接受，而别墅几乎无人问津。多层中许多客户希望能做成错层，这是务川居民未来的消费趋势。6、2、2、10 车位需求

车位对绝大部分的居民来说是没有必要的，但对于小区来说是必不可少的，这不仅是小区的配套，而且对小区品质提升是一个必备条件。金点通建议：修建部分地下车库，以备小区客户及外来车辆使用。整个小区最好以每20户配置1个车位为佳。6、2、2、11 装修标准

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72.03%21.70%1.78%清水房

3.47%厨卫装修菜单式1.02%整体装修无间隔墙金点通观点：在装修需求上，消费者一般会选择自己装修。一是节约费用，二是按照自己的喜好进行装修，这部分消费者占总体的比例为72.03%。另有21.7%的消费者选择厨卫装修，其余的装修方式消费者很少接受。6、2、2、12 付款方式

银行按揭60%一次性付款,20%免息分期付款,20%40%30%20%南门·古井坊项目论证报告

金点通观点：因为居民的收入较低，越来越多的人选择银行按揭，其比例达到60％。一次性付款和分期付款的比例各占20％。6、2、2、13

按揭首付款

8.57%27.14%51.43%12.86%

金点通观点：在选择银行按揭的付款方式下，居民首付成数主要集中在两成，其比例为51.43%，其次是首付三成为27.14%，选择首付一成的客户也存在一定的比例，大约占12.86%。综合来看，务川居民的收入较低，应尽量给客户提供宽松的付款方式。

10%以下南门·古井坊项目论证报告 6、2、2、1按揭月供款

40%35%30%25%20%15%10%5%0%40.00%32.86%14.29%10.00%2.85%300元以下300－500元500－800元800－1000元1000－1500元

月供金额由于居民的收入较低，因此可接受的月供金额也较低。有40％的居民月供款为300－500元之间，月供款在500－800元之间的占32.86%。从调查中我们了解到，居民的收入大多用于供房款。金点通建议：在总房款的控制上应尽量适合务川居民的收入水平，开发出消费者都能够购买的房子。6、2、2、1按揭年限

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35%30%25%20%15%10%5%0%5－10年

34.85%25.72%18.57%15.15%5.71%10－15年15－20年20－25年25－30年金点通观点：在按揭年限上务川居民没有什么明显的集中趋势，相比之下，选择10－15年和15－20年按揭的比例略微较大，其所占比例分别为25.72%和34.85%。6、2、2、16 物业管理

业主自主管理9%不需要8%高品质物管3%常规性物管80%南门·古井坊项目论证报告

金点通认为：在物业管理方面，务川居民对此的认识仅仅停留在打扫楼道清洁和看住宅大门，所以他们在物业管理费的接受程度是出钱合适，享受常规性物业管理。其物管费多以户数为单位收取，每月收费为10－20元之间。在本项目的操作过程中，应引导消费者对物业管理有一个全新的概念。6、2、2、17 配套生活

配套方面居民主要关心的问题集中在公共交通、园林绿化、农贸市场、运动场所、医疗设施及学校方面。在项目地块周边，目前的交通状况是比较理想的，居民到城区和正安县其他各地都是方便快捷的，是正安县的交通要塞。园林绿化是目前务川房地产项目的空白点，其他项目几乎没有绿化。

金点通认为：本项目应在此方面有所突破。运动场所是小区必备的公共设施，应尽量多设全民健身器材，以增强项目的吸引力和品质。子女教育是每个家庭比较看重的问题，在小区内设置幼儿园可以解决业主的后顾之忧。6、2、2、18 居民购房最关心的问题

金点通观点：在购房时居民最关心的问题主要是价格、房屋质量、户型结构、环境绿化、生活配套设施、房屋朝向等方面。房屋质量和户型结构是每个开发商必须认真对待的问题，它对房屋的销售和公司品牌的树立是绝对的主导因素。环境绿化再次成为务川居民购房关心的问题，好的小区环境对项目的品质和销售将起到推波助澜的效果，对客户的吸引力是巨大的。6、2、2、19 务川地区部分商业物业概况

金点通分析认为：从楼层来看，由于务川地区多数商业物业为门面形式，因此多分布在1F，个别地方涉及2F；从面积来看，务川地区的商业物业规划面积大致相近，多数用于小的个体工商户作零散的商业物业；从销售价格来看，多集中在2000—5000元/m2之间，这个价格较为适中，符号务川地区的市场情况，而由于所处地段不同，各商业物业的租价也有一定的出入；从销售情况现状来讲不是很理想，这于地理位置有着极大关联，许多位置较为偏僻的地方也有了数量不小的商业面积，导致目前的空置商业物业还在不断增加；从部分已入住的商业物业显示出，多数门面都用于经营餐饮、副食等小规模的零散的商业物业；从整体来看，务川地区的商业物业有很大的风险及威胁，不单要有好的地理位置还要有自己的特色和优势才可以吸引投资人。6、3 相关性分析 6、3、1 月收入与需求面积

金点通观点：从面积需求程度分析，不同家庭收入的消费者对面积的需求有所不同，但主要集中在90－120M2之间，其次分别为110－130M2和70－90M2之间，总体呈正态分布。而高收入家庭（月收入在2500元以上）的面积需求总体向110－130M2方向倾斜，中低收入家庭（2000元以下）倾向于70－100M2之间。

从图形中可以看出，家庭收入在1500－2000元和2000－2500元的消费者的购房意向具有一定的趋向性，他们认为房屋面积在90－120M2比较合适。南门·古井坊项目论证报告 6、3、2 家庭收入与余额流向

从不同家庭收入消费者来看，他们除了满足基本的生活需求外，剩余的家庭收入主要用于储蓄，占总体的40％左右；其次主要用于子女教育，这是中国老百姓普遍关心的问题，务川居民用于子女教育所占比例在25％左右；购房支出也是务川居民的三大支出之一，普遍在20％左右。

金点通认为：从数据显示，家庭收入在2000－2500元的居民用于购房的支出最高，占34.61%，总的看来家庭收入在2000元以上的居民对购房的支出较高，说明他们对房屋的需求愿望是强烈的，所以本项目的目标客户群应是家庭收入在2000－3000元之间的消费者。结合正安县的统计年鉴来看，正安县居民总体收入偏低，2002年城市住户八大类支出的数据显示其恩格尔系数为38.99%，说明正安县居民刚解决温饱问题。6、3、3 家庭收入与价格

金点通观点：从家庭收入分析，务川居民对于房屋价格的承受能力较低，主要集中在450-550元／M2，占64.67%；而价位在400-450元／M2占的比例为16.02%，这其中绝大部分集中在500元／M2之间，超过600元／M2的接受程度就比较少了。房价超过700元／M2为务川房地产市场的真空地带，普通居民的接受度几乎为零。虽然目前务川房地产市场主力价格在450－550元／M2之间，但考虑到政府房地产相关政策的影响和市场价格的走向趋势，未来一两年内务川房地产市场的主力价格应该在600－900元／M2左右。这是在我们的价格策略中需要谨慎对待的，要基于务川居民的收入和房地产市场价格来定价。6、3、4 现有居住面积与购房时间

金点通观点：从数据分析来看，居民的购房时间与他们现在的居住状况息息相关，结合前面居民的现有住房面积分析，务川居民现有住房多集中在50－80M2之间，计划在近两年内购房的比例总计为88%，其中计划在半年内购房的为39%，一年内购房的为29%，两年内购房的为20%；而住房面积在80M2以下的居民计划在两年内购房的比例总计为89.97%；目前居住面积在100M2以上的消费者的购房时间全部选择在两年以后，他们多是近年购置了新房，近期置业的欲望不强，对本项目而言这一层面的客户群不多。6、3、5 家庭收入与月供款

金点通观点：家庭的月收入决定了其购房支付月供款的能力，这点可以从调查的数据中得到证实。务川居民家庭月收入在2000元以下的消费群其月供款主要在300－500元和300元以下，少数家庭能够承受500－700元的月供，超过900元根本就无人提及；收入超过2000元的家庭所承受的月供款在500－700元和300－500元之间，月收入超过3000元的家庭有少量能够承受800元左右的月供款，其比例在3％左右。

南门·古井坊项目论证报告

第七部分

结论与建议

根据金点通调查结果可以看出：

☆ 在售项目建筑型态以单体楼为主，这类楼盘档次低，设计理念落后，仅满足当地居民的居住功能，无任何品质可言。金点通建议做好方案规划。项目市场定位是建立在住宅小区合理的规划基础之上的，包括小区总体规划、配套环境规划、户型规划等方面，杜绝规划设计单调，缺乏完善的配套功能的方案规划，从方案的规划和户型上提高本项目的档次，赢得消费群，减少项目风险，提升楼盘形象。

☆ 在售项目建面均价在500—550元/平方米之间。结合宏观因素分析，由于本区域地产市场品质、价位偏低。金点通建议：开盘期间价格不宜过高，以免造成目标客户及准客户的流失。应采取低开高走的价格策略，待消费市场逐步认同本案及销售放量后，再稳步提升本案价格，从而实现本项目的利润最大化。

☆ 根据调查的结果显示，大多数居民选择面积多在90—120 m2，金点通建议户型设计应以80--130 m2的面积为主。

☆ 从户型需求来看，由于当地居民居住环境较差，现有住房面积较小。金点通建议：户型设计应以三室二厅为主，二室二厅为辅，四房及以上户型最好控制在10%以内，户型设计也应有多种类型可供选择，适合不同购房者的不同需求。

☆ 从付款方式上看，近期内销售的项目都采用一次性付款及分期付款两种方式，很多购房者还采用自己贷款购房的方式。在付款方式上金点通建议：应给消费者提供轻松的环境，以吸引更多的消费者前来购房。

☆ 金点通观点：通过综合分析，务川居民的收入较低，所以房屋总款应尽量控制在10万元以内，按揭首付和月供也应尽量给客户提供宽松的付款方式，尽量适合当地居民的收入水平。

☆ 金点通观点：品牌提升是求得市场认同的重要因素。以其特性化、精品化的品质占领目标市场。通过物业品质的提升，品牌从表面的感知阶段过渡到内在感知阶段。要知道拥有市场的唯一途径就是拥有领导市场的品牌。

☆ 推广手法单一，推广策略不够成熟，务川地区近年销售的项目对于卖点的提炼及包南门·古井坊项目论证报告

5.建设项目安全条件论证报告篇五

项目建设地点位于兰西县佳亿亚麻制品有限公司厂区内，项目生产亚麻针织做点、亚麻、副料饰品产品项目。

亚麻是黑龙江省得天独厚的优势资源，其种植面积占全国的80%，黑龙江省纺织工业发展的重点是发展亚麻纺织行业。随着世界市场的发展和人民物质生活水平的不断提高，国内外对亚麻纺织的需求日益高档化、多样化、美观化，向精致高级精品方向发展。亚麻纺织品，服装师本世纪最有发展潜力的功能性纺织“绿色产品”

在科技和文明发达的今天，亚麻纺织品以其天然的本质、独特的功能和生态环保纺织品特性，在“反璞归真、舒适健康”的潮流中一直备受亲睐。亚麻纺织品具有吸湿、透气、抑菌、防毒、抗紫外线、无静电天然优良性能，受到消费者的亲睐，成为时尚消费的潮流。亚麻纺织品在国内外市场有着广阔的发展空间。

目前，在国际市场上，亚麻产品走势看好，特别是欧美发达国家，消费者提倡卫生性，保健性，兼具丝纤维的优点，普遍认为亚麻纺织是“天然纤维绿色织物”，年需求亚麻家纺产品数量在100万套(件)以上，而且以每年20%的速度上升，给我们提供了一个广泛的市场空间。而在国内市场亚麻市场消费需求也呈明显上升趋势。

据调查，我国小型汽车保有量超过1.2亿辆，每年仍以2000万辆以上的速度增长，每辆车配置的凉垫按2年使用寿命计算，没年对汽车凉垫的需求量在6000万套以上如果再考虑部分卡车、大小型客车的需求，市场每年对汽车在车凉垫的需求更高。如果亚麻汽车凉垫

占其65%，那么仅国内市场亚麻汽车凉垫的市场空间就在3900万套以上。

“兰西亚麻”品牌列中国农产品区域品牌第四位，价值82亿元。兰西手工麻编座垫在全国占有率达80%，也就是说100辆车，就有80辆有兰西的痕迹，国家亚麻制品检验检测中心，研发中心和中国亚麻市场中国亚麻博物馆等均座落在兰西，形成了辐射全国、享誉海外的集亚麻种、研、制、销为一体的综合基地，兰西亚麻制品远销俄罗斯、美国、日本、东南亚等地，因此兰西也被称为东方的诺曼底（法国亚麻种植地）。实现与哈尔滨无缝对接，是宜业、宜居、宜游的现代文明新城。

本工程主要工艺设备50台套，其中，针织横机设备选用近年现代化设备，其余选国内上海等专业厂家生产配套设备。因本工程产品主要销售海内外，在设备造型上既要保证产品质量，又要考虑节约资金，尽量立足国内，对国内不成熟的关键设备则从国外引进。

生产工艺路线，工艺流程选择，第一步、原料准备：亚麻纱、保健纤维，第二步、亚麻汽车座垫工艺流程：整纱-上机-织布-拉幅定形（预缩）-三防处理-刺绣-检验-修整-缝制-检验-打包。

6.项目实施方案论证会篇六

根据武汉市交通学校“国家中等职业教育改革发展示范学校建设计划”项目建设方案和任务书安排，武汉市交通学校机电设备安装与维修（电梯安装与维修）专业人才培养方案（以下简称“电梯专业”）论证会将于××××年××月××日在××××举行，为了办好这次论证会，特制订本方案。

一、指导思想

本次会议以示范校“建设方案”和“任务书”为指导，以××××为主题，在全方位展示示范校重点专业阶段性成果的同时，接受行业、企业以及职业教育专家的论证指导，从而全面提升专业教学水平与人才培养质量，培养与区域经济发展需求相适应的优秀实用型技能人才。

二、会议内容

深入学习贯彻国家关于示范校建设的有关精神，论证指导电梯专业人才培养方案等方案的制定，研究方案中存在的问题，推进示范校重点专业的建设。

三、主、承办单位及参会人员

专家论证会会由武汉市交通学校主办，××××承办。

参会人员为：×××、×××、×××、×××等（领导和专家），预计×××余人。

四、主要活动

会议的主要活动有： 1.××××（地点：××××）；

2.××××（地点：××××）。

五、组织机构及职责分工

××××全面负责本次现场会的筹备工作。

主任（组长）：×××

联系方式：××××

成员：×××、×××、×××、×××

筹备组人员职责分工：

1.秘书：×××

联系方式：××××

主要职责：

（1）负责起草筹备工作《专家论证会总体方案》（2）负责筹委会工作会议及有关会议的组织、协调工作

（3）起草领导讲话、现场会欢迎辞及会议要求、会议主持词等文件

（4）负责收集、整理论证所需文件、资料，编制目录，分类归档，提供与会专家查阅

（5）打印和收集论证会议材（资）料，统一装袋分发；负责会议之后所有材料的组卷归档

（6）完成筹委会安排的其他工作

2.联络员：×××

联系方式：××××

主要职责：

（1）负责会前踩点及对会议的督导、完善和联络参会人员工作（2）确定会议地点的确定（场地和相关设备租借）（3）完成筹委会安排的其他工作

3.会务：×××

联系方式：××××

主要职责：

（1）负责提出经费总预算，拟定财务开支标准（2）购置物（礼）品（定做印有会议名称的文件包）（3）负责参会代表和工作人员的报到、接待工作

（4）负责编制《会议服务指南》,设计制作会议出席证、工作人员证；布置会场，按照会场席次摆放座签。

（5）完成筹委会安排的其他工作。

4.宣传拍摄：×××

联系方式：××××

主要职责：

（1）会议前期的宣传活动（会议精神和主题的宣传）（2）会议期间的摄像、照相和记录工作（3）会议后新闻稿和照片的整理与发表（4）完成筹委会安排的其他工作。

六、实施步骤

电梯专业专家论证会从前期准备到召开共分四个阶段进行：（见计划表）

（1）××月××日-××日，第一阶段，成立筹备组，制订筹备工作总体方案，研究安排工作

（2）××月××日-××日，第二阶段，各工作小组具体分工，落实责任，抓好落实（3）××月××日，第三阶段，各组向筹委会汇报工作进展情况（4）××月××日，第四阶段，召开会议

附件

附件1：论证会经费申请审批表附件2：专家论证会会议通知附件3：专家论证会纪要

7.如何做好财政预算项目可行性论证篇七

一、预算项目可行性论证的基础

我国财政改革与发展有历史性突破, 财政工作成效显著。财政改革不断深化;体制机制创新有新的突破;预算编制进一步细化;预算执行更加严格;财政监督管理逐步规范;财政资金使用效率有较大的提高;初步形成了有标准可循、有约束监控、有考核制度的财政管理体制。特别是近年来, 随着预算管理改革的逐步深入, 全国许多地区部门预算编制工作已取得初步成果。经常性支出预算已基本得到规范:个人经费按国家和省统一规定的政策、范围和标准核定;正常公用经费实行分类分档, 按标准定额安排。然而, 在专项资金管理方面, 政府和财政对专项项目资金管理的程度是比较浅的, 很多预算项目, 甚至一些大型的预算项目, 缺乏可行性论证, 随意性较强, 预算项目安排科学化程度不够。因此, 做好预算项目可行性论证工作, 加强预算项目资金管理, 提高预算项目资金使用效益, 应是今后预算管理工作的重要任务。

二、预算部门可行性论证

预算部门和预算单位根据全市经济和社会发展规划、本部门职责、任务、工作目标、公共财政投资的方向和范围等提出项目建议计划。项目建议计划提出后, 预算部门和预算单位要成立预算项目论证委员会, 对项目进行初步可行性研究论证。其成员包括:部门领导、项目承担负责人、专家等。项目论证的内容包括:项目必要性、资金需求、项目效益、技术指标、创新程度以及风险性等, 进行择优排序, 按轻重缓急程度, 筛选项目, 提出项目建议, 并编制项目建议书, 形成预算项目。

三、财政部门可行性论证

1. 可行性论证的方式。

财政部门对预算部门和预算单位上报的预算项目要进行可行性论证, 可行性论证过程要坚持民主、公开、透明、科学、规范、高效的原则, 程序要规范, 论证方法要科学, 可根据预算项目的不同情况采取不同的论证方式。对于一些项目标的物用途和绩效明显且投资额及影响不大的预算项目, 财政部门可直接进行可行性论证。对于基本建设、科技三项费用、城市建设、大型专用设备购置及修缮、大型计算机信息网络、其他大宗政府采购项目等投资数额较大、专业性强的预算项目, 财政部门需组织相关预算部门、项目单位、行业专家共同组成项目评审论证委员会进行可行性论证。对于特殊项目也可由财政部门委托有专业资质的中介机构进行可行性论证。

2. 建立专家库和选取专家。

财政部门根据预算项目的特点、性质、内容、分类要求等选取不同类型的专家进入专家库。进行项目论证时, 视预算项目的性质、内容、预算项目的规模、技术含量等, 从专家库中按行业抽取一定数量的专家组成专家组。专家的抽取应该采取随机的方式进行。

3. 项目论证的程序。

预算项目的论证, 由财政部门负责组织召集预算所涉及的部门和人员, 并按规定的程序进行论证。组成预算项目论证委员会。首先, 根据预算项目的性质、内容技术难易程度以及影响力大小确定需要选取的专家数额。其次, 从专家库中按行业随机抽取专家并组成预算项目专家组。再次, 财政主管部门、预算项目主管部门、项目承担单位有关人员、预算项目专家组共同组成预算审核委员会。预算项目相关资料的准备及论证会议时间确定。预算项目的相关资料, 应有预算项目单位负责完成, 由其主管部门审核后报送财政部门。财政部门根据具体情况确定论证会议召开时间, 并及时将相关资料送达参评专家手中。预算项目论证会议召开时间一般应在相关资料送达参评专家手中两天后举行。论证委员会组织制度。预算项目论证会议开始前先举行筹备会议, 选举产生论证委员会主任、副主任, 论证委员会主任、副主任一般应由专家担任。论证委员会主任负责制订论证方案、成员分工及组织召开论证会议。

4. 财政部门预算项目可行性论证的内容。

预算项目可行性论证主要包括从资金额度、资金来源、技术、项目组织管理、经济效益、社会影响等方面进行论证。预算项目概况可行性分析。首先对预算项目的总体情况进行初步判断, 包括分析项目是否符合社会发展需要, 单位的需求程度、项目完成后受益的范围;分析项目是否符合国家政策, 是否属于国家政策优先支持的领域和范围;分析项目实施对促进部门或单位事业发展及完成行政工作任务能否发挥重要作用。预算项目资金和技术可行性论证。一是资金需求额度及筹措情况论证。项目资金投入总额及投入计划是否科学合理, 对财政预算资金的需求额是否真实、可靠, 有无不合理预算, 其他渠道资金来源及其落实情况。二是人员条件论证。分析项目负责人的组织管理能力, 项目主要参加人员对项目的熟悉情况, 掌握技术的能力。三是单位条件分析。分析项目单位及合作单位完成项目已经具备的各项基础条件。预算项目的经济和社会效益可行性论证。一是对预算项目的合理性及可靠性分析;二是对项目预期社会效益与经济效益分析;三是对与同类项目的对比分析;四是对项目预期效益的持久性分析;五是对主要受益者收益情况分析。预算项目风险与不确定性因素论证。主要分析在项目实施过程中可能存在的主要风险与不确定性因素;分析对风险的认识程度以及所采取的有效性应对措施。其他相关事项可行性论证。包括:项目的阶段性目标情况, 项目分阶段实施进度与计划安排情况等。

四、填写预算项目可行性论证报告

8.建设项目水资源论证的概念是什么篇八

答：根据《中华人民共和国水法》、《取水许可制度实施办法》、《建设项目水资源论证管理办法》等法律法规，对于直接从江河、湖泊或地下取水并需申请取水许可证的新建、改建、扩建的建设项目，建设项目业主单位应当进行建设项目水资源论证，编制建设项目水资源论证报告书。

2、哪些机构能够提供建设项目水资源论证服务，或者哪些单位具备编制建设项目水资源论证报告书的资格？

答：持有《建设项目水资源论证资质》的单位具备编制建设项目水资源论证报告书的资格，业主单位应该委托具有上述资质证书的单位编制建设项目水资源论证报告书。

3、建设项目水资源论证报告书的主要内容是什么？

答：水行政主管部门对编制建设项目水资源论证报告书有比较规范的格式要求，主要内容包括：建设项目概况、取水水源论证、用水合理性论证、退（排）水情况及其对水环境影响分析、对其他用水户权益的影响分析、其他事项等。

4、建设项目业主单位需要为所委托的咨询机构提供哪些支持性材料？

答：所谓水资源论证，就是咨询机构对建设项目取水、用水、退（排）水合理、合法性进行论证，就像可行性研究论证一样，论证的结果要么可行，要么不可行。因此，业主单位需要向咨询单位提供项目建议书或项目可行性研究报告中的项目概况、取水方案、用水方案、排水方案等基本材料，咨询单位是对已有的初步的取水方案、用水方案和排水方案进行分析论证，而不是对取水方案、用水方案和排水方案进行设计。

5、业主单位需要做哪些工作？

答：业主需要做的主要工作是：与咨询单位签订建设项目水资源论证服务协议或委托书；为咨询机构提供水资源论证所需的支持性素材；负责向水行政主管部门提交建设项目水资源论证报告书，并响应水行政主管部门对建设项目水资源论证报告书的审查和审批。

6、水资源论证咨询机构需要做哪些工作？

答：根据合同书或委托书，完成建设项目水资

9.建设项目水资源论证报告书示本篇九

（水资源论证报告书编写提纲）

1总论

1.1建设项目概况

1.1.1基本情况，包括规模、工艺设备、原料、产品方案等 1.1.2建设项目取用水方案 1.1.3建设项目退水方案附建设项目位置图 1.2项目来源 1.2.1委托单位

1.2.2承担单位与工作过程 1.3水资源论证目的和任务 1.4编制依据

1.5工作等级与水平年 1.6分析范围与论证范围

附建设项目水资源论证分析范围图、取水水源论证范围图、取水影响和退水影响范围图

2水资源及其开发利用状况分析 2.1分析范围内基本情况 2.1.1自然地理与社会经济概况 2.1.2水文气象

2.1.3河流水系与水利工程 2.2水资源状况

2.2.1水资源量及时空分布特点 2.2.2水功能区水质及变化情况 2.3水资源开发利用现状分析 2.3.1供水工程与供水量 2.3.2用水量与用水结构

2.3.3用水水平与用水效率

2.4水资源开发利用潜力及存在的主要问题

附论证范围内供水工程、主要取用水户分布图、水功能区示意图（标注入河排污口点位和监测断面位置）

3取用水合理性分析 3.1取水合理性分析 3.1.1产业政策相符性

3.1.2水资源条件、规划的相符性 3.1.3水源配置的合理性 3.1.4工艺技术的合理性 3.2用水合理性分析 3.2.1建设项目用水环节分析 3.2.2设计参数的合理性识别 3.2.3污废水处理及回用 3.2.4用水水平指标计算与比较 3.2.5节水潜力分析 3.2.6合理取用水量的核定 3.3节水措施与管理附建设项目取用水平衡图 4取水水源论证 4.1水源方案

4.2地表水取水水源论证 4.2.1依据的资料与方法 4.2.2来水量分析 4.2.3用水量分析 4.2.4可供水量计算 4.2.5水资源质量评价 4.2.6取水口位置合理性分析 4.2.7取水可靠性分析 4.3地下水取水水源论证

4.3.1地质、水文地质条件分析 4.3.2地下水资源量分析 4.3.3地下水可开采量计算 4.3.4开采后的地下水水位预测 4.3.5地下水水质分析 4.3.6取水可靠性分析

附论证范围内水文地质平面及剖面图、地下水水位等值线图、地下水动态变化曲线、地下水水质监测站点分布图等图件

5取水影响论证 5.1对区域水资源的影响

5.1.1对区域水资源可利用量及其配置方案的影响 5.1.2对水生态的影响

5.1.3对水功能区纳污能力的影响 5.2对其他用户的影响

5.2.1对其他用户取用水条件的影响 5.2.2对其他用户权益的影响 5.3结论（综合评价）6退水影响论证 6.1退水方案 6.1.1退水系统及组成

6.1.2退水总量、主要污染物排放浓度和排放规律 6.1.3退水处理方案和达标情况 6.2退水影响

6.2.1退水对水功能区（使用功能、纳污能力和水生态）的影响 6.2.2 退水对第三者的影响

6.2.3入河排污口（退水口）设置方案论证

附建设项目退水系统组成和入河排污口（退水口）位置图 7影响补偿和水资源保护措施 7.1影响补偿 7.1.1补偿原则

7.1.2补偿方案（措施）建议 7.2水资源及水生态保护措施 7.2.1工程措施（水量、水质监测）7.2.2非工程措施 7.2.3 节水与管理措施 8结论与建议 8.1结论

8.1.1取用水合理性 8.1.2取水水源可靠性

10.两个国家重点项目通过科技部论证篇十

2009年3月27日，科技部组织专家对由江苏省科技厅组织、中国船舶重工集团公司第七○二研究所申请的国家科技支撑计划"蓝藻机械打捞及无害化资源化处置关键技术研究与示范"重点项目可行性进行论证。该项目针对太湖蓝藻治理的艰巨性和紧迫性，开展蓝藻机械打捞及无害化资源化处置关键技术研究及相关装备开发，通过技术集成，实施一批示范工程，建立以打捞技术为核心、以脱水技术为纽带、以无害化资源化处置技术为促进手段的蓝藻综合治理集成技术体系，为实现国家"十一五"太湖等重点流域污染程度改善目标提供科技支撑。与会专家一致认为，项目目标明确、技术路线基本合理、方案可行、考核指标可操作。项目已有前期工作基础，具备了实施开展所需要的必要条件，论证专家建议立项并尽快启动。项目总投资4500万元，预算国拨经费2000万元。

★水体氮磷生物富集和资源化技术集成研究与示范