投标文件简介

投标文件简介（精选8篇）

1.投标文件简介 篇一

投标以及投标文件编写注意事项

1.注意投标前的询标过程（标项参与的可行性程度、利与弊程度）

2.仔细阅读，全面理解并吃透文件。（切忌只注意重点而忽略一般，出现对采购文件要求上的缺项漏项；切忌理解上的错误，出现所问非所答；切忌不具备资格资质投标，出现投标就意味着无效。）

3.认真研究文件，摸清要求及意图。（理解并分析投标文件采用的“评标方法”，分析利弊，查看对本公司的利弊程度及参与的可能性）

4.及时发现问题，保护自己合法权益。（关于采购文件中出现表述不清楚、模糊及容易引起歧义、漏洞等问题时，及时要求采购单位对采购文件做出解答、澄清和修改，防止出现自己对采购文件的理解造成投标失误发生）

5.认真阅读投标文件，抓住重点（关于重点和相关注意事项用红色笔画出，不能完全理解部分要进行合理分析以及商量）

6.全面理解文件情况下，做好项目分析表，将相应部分写好，并送到每一个负责人手中，以便投标的顺利开展。注重付款方式的要求

7.编写投标文件时，注意文件格式清晰，有目录，针对评分方式中的任何一点（尤其是售后服务及技术参数检测报告等要求）要重点注意并编制到投标文件中。

8.投标文件必须章印齐全，该盖章的地方一定要盖章，尤其是招标文件中规定的地方。9.投标文件一定要响应招标文件要求，前后内容要一致（很多评标中都出现过前后报价、期限不一致，低于成本价的情况，造成不能通过审核）

10.投标文件中证照一定要齐全，注意证照有效期限，不要过期。（注意投标需携带原件事项，并理清原件包装，确保原件整齐带走，完好回来）

11.投标样衣及时整理好，符合招标文件要求。(同时整理好样衣归库）（样衣一定要确认完整，包括标志标牌等，招标文件上的行业标准等等，必须完全符合招标文件的要求）12.投标注意事项：一定要随时注意官方网站针对本项目出示的更正或答疑公告，并进行回复。针对需要刻光盘、u盘以及要求版本事项需着重注意和检查（不可疏忽）

2.投标文件简介 篇二

《标准施工招标文件》第二章第3.7.2条规定:“投标文件应当对招标文件有关工期、投标有效期、质量要求、技术标准和要求、招标范围等实质性内容作出响应”。[1]《招标投标法实施条例》第五十一条规定:“有下列情形之一的, 评标委员会应当否决其投标:…… (六) 投标文件没有对招标文件的实质性要求和条件作出响应”。[2]《评标委员会和评标方法暂行规定》第二十三条规定:“评标委员会应当审查每一投标文件是否对招标文件提出的所有实质性要求和条件作出响应。未能在实质上响应的投标, 应当予以否决”。[3]

以上法律法规的相关要求及规定具体而明确。一个严格按照规范及程序完成的招投标活动, 其中标人投标文件与招标文件发生某些不一致的情况, 是不合逻辑的, 但现实中却偏偏会发出这种情况。其原因或是招标文件某些实质性内容不清, 或是投标文件无意失误碰巧评审的疏漏。再纠其原因是在于人, 因为没有人能保证做事绝对不会失误和疏漏。因此, 非要在杜绝中标人投标文件与招标文件的某些不一致情况上下功夫, 显然是徒劳的。不如面对已经出现的“不一致情况”, 积极寻找科学合理的解决方法。

《中华人民共和国招标投标法实施条例》第五十二条规定:“投标文件中有含义不明确的内容、明显文字或者计算错误, 评标委员会认为需要投标人作出必要澄清、说明的, 应当书面通知该投标人。投标人的澄清、说明应当采用书面形式, 并不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容”。该条文从一个侧面承认, 招标投标文件内容的疏漏、失误是难免的, 评标阶段可以给投标人一定的、有条件的纠正机会。

解决“不一致情况”的途径

1.合同组成添加招标文件

将招标文件列入合同文件的构成, 并在专用合同条款的合同文件组成及优先顺序中, 将其优先顺序排在投标函及其附录之前, 合同履行期间随时发现及时纠正, 即可解决技术标和商务标中“不一致情况”。这种做法在实践中比较常见, 但饱受专家学者们的非议, 双方的观点也是各执一词, 其深层次的原因与目前对招标 (投标) 文件的某些法律性质的观点不一致有关。

2.设置响应承诺条款

《标准施工招标文件》第二章第3.7.1条关于投标文件的编制要求中, 允许投标人的“投标函附录在满足招标文件实质性要求的基础上, 可以提出比招标文件要求更有利于招标人的承诺”。因此, 从公平、公正、诚信及职业道德要求考虑, 应在招标文件的投标人须知前附表中, 补充须投标人更全面完整的响应承诺条款, 即凡属投标人有能力响应的招标文件实质性要求, 若投标文件的相关内容描述为对其不予以响应时, 且项 (处) 数少于一定的数量, 招标人可认为投标文件的相关内容描述是一种无意失误, 投标人同意招标人在评标时或中标后及合同履行期间, 将其修正为响应招标文件要求, 并且不改变投标文件的实质性内容。否则, 其投标作废标处理。

对投标文件中出现“有限的”“失误 (错误) ”可以认为是偶然的、无意的和难免的, 可称之为:有限容纠失误。为了保证投标文件的编制质量, 对失误数量应设置一个限度, 比如:评标时可容忍的失误数≤3项 (处) , 评标打分设计为:无失误得3分, 失误1项 (处) 扣1分, ……失误4项 (处) 及以上的, 认为投标文件编制质量极差, 其投标作废标处理。合同履行期间才发现有4处及以上失误的, 除按承诺进行修正外, 还可约定一定的经济赔偿。

该承诺是基于“响应推定”而提出的, 至少在形式上表明投标人是带着诚信参与招投标, 显然不承诺的诚信、动机、企图都将受到质疑, 其投标将被拒绝。对于一个合格的投标人投入大量的人力物力参与一个招投标活动, 目的就是希望中标, 对于招标文件中的合法合理的要求条件无疑是接受的, 为了避免一处“无辜”的失误导致投标失败, 这样的承诺投标人也一定乐意接受。有了此承诺, 面对几十万字的投标文件, 评标人员不必把大量的时间精力无谓地消耗在找出几个“错别字”上, 乃至轻易就把一个投标文件否决了。

解决“不一致情况”的方法

技术标中的不一致情况解决方法较简单, 只需将不一致的文字或描述进行修改即可。解决商务标的不一致情况, 主要是对于一个具体的已标价工程量清单而言, 投标总报价与待修正数值之间存在着确定的对应关系, 投标总报价就是合同价, 是投标文件中最重要的实质性内容, 投标总报价组成中的某个数据或算术错误的修正, 会导致一系列的数据的变动, 加之数据量大, 评标时没有充足时间进行核对, 往往到竣工结算时问题才会暴露。因此, 探究合理的对这类不一致情况的修正方法, 是本文着重讨论的主要问题之一。

1.修正对象和修正原则

(1) 修正对象。工程量、单价及合价等。

(2) 修正原则。第一, 投标总报价不得修正;第二, 未填写单价和合价 (以下简称“漏价”) 项目的单价采用招标控制价中的相应单价 (或其余投标人该项单价的平均值) 替代;第三, 纠正算术错误, 合价金额与依据单价计算出的结果不一致的, 以单价金额为准修正合价;第四, 项目编码、项目名称、特征描述、计量单位、工程量等按招标文件纠正。

2.修正方法

其中, Qi为工程量 (规定计取的费率从计算形式上可看做广义的工程量) ;Pi为单价 (与费率相乘的部分其本质就是价值。因此, 从计算形式上也可看做广义的单价) ;α为修正系数。

公式 (1) 必须消除了原投标总报价组成所有的算术和形式上的缺陷, 并且确定为结算调整的依据。以下通过一个简化的报价数据对比加以说明 (见表1、表2) 。

在表1、表2中有意设置以下几处错误:杯子的合价计算结果错误, 如110×15≠1485;托盘为漏报单价, 替代值20;合计错误, 如1485+500≠1886。

对表1、表2的对比分析是:表1的合价经调整后完全消除了算术错误, 而表2合价调整值的列合计没有错误, 但其中1485这个数值本身的错误并未消除, 必然导致修正系数的不同 (表1:α=80.24%;表2:α=86.30%) 。

同一结算如果分别按照表1、表2计算结果显然不同, 1978=80.24%×2465, 2127=86.30%×2465。对两个简化表的数据很容易找出原因, 但是真实投标总报价组成的计算表的子目有几百甚至上千项, 不同的计算结果和差异是不易被察觉的。这就是为什么要求计算修正系数时, 一定要消除了原投标总报价组成的所有算术和形式上的错误的原因。

结论

《建设工程工程量清单计价规范》GB50500-2013第6.2.7条规定:“……未填写单价和合价的项目, 视为此项费用已包含在已标价工程量清单中其他项目的单价和合价之中。当竣工结算时, 此项不得重新组价予以调整”。[4]第8.2.2条规定:“施工中进行工程计量, 当发现招标工程量清单中出现缺项、工程量偏差, 或因工程变更引起工程量增减时, 应按承包人在履行合同义务中完成的工程量计算”。如果“漏价”项目因工程变更引起工程量增减时, 显然“漏价”项目增减部分的工程量应当调整, 这是个无法回避的现实问题。

摘要：笔者通过“合同组成添加招标文件”和“响应承诺”两个途径, 探索建设工程在发包、实施阶段出现的招标与投标文件不一致问题的处理方法。

关键词：招标文件,投标文件,不一致问题,处理方法

参考文献

[1]《标准文件》编制组.中华人民共和国标准施工招标文件 (2007年版) [M].北京:中国计划出版社, 2007.

[2]中华人民共和国国务院.中华人民共和国招标投标法实施条例[Z].2011-12-20.

[3]中华人民共和国国家发展和改革委员会.评标委员会和评标方法暂行规定[Z].2013.

3.浅议投标文件的装订方式 篇三

【关键词】投标文件 标书 装订 印后加工

投标文件也叫标书，是投标人提交的响应文件，也是一种常见印刷品。笔者在采购评审中发现有些投标文件采用装订卡条、抽杆夹等形式装订，使投标文件可以拆卸或者在翻动过程中脱落书页，既不规范也不合理，影响了评审工作进度，甚至导致废标出现。

投标文件究竟该如何选择合理的装订方式？一般来说，要根据页数、纸质及其定量、厚度不同，来选择以下几种方式装订。

1 精装

精装是现代书刊类印刷品的主要装帧形式之一，是比较精致的装帧方法，精装书刊的封面有软、硬两种。硬精装是将纸张、织物等材料裱糊在硬纸板上制成封面，适宜于放在桌上阅读的大型和中型开本的书籍。软精装是用有韧性的塑料、牛皮纸、白板纸或薄纸板等代替硬纸板，减轻了书籍的重量，便于携带、方便翻阅，同时轻柔的封面使人有舒适感。另外软精装装订时不需再做书壳，可直接采用封面包面，装帧工序相对简便，且价格约减少一半，具有一定的价格优势。软精装与平装本相比，采用串线装订，不易散页。

结论：精装工艺通常用于页数较多（>800）或书芯厚度大于30mm，要求美观的投标文件。优点：外观精美、高贵大方、不易散页；缺点：加工工艺复杂费时，价格昂贵，整体比较笨重。

2 无线胶订

无线胶订是用胶黏剂代替金属丝或棉线等将配好散开的书帖粘联成册的装订方式。一本无线胶订的书籍通常有一个笔挺的书脊，柔软而厚实的封面，封面可与书芯一起粘在书脊上。

无线胶订工艺流程为：配页→进本→铣背→打毛→上侧胶→上书背胶→包封面→成型→胶冷却→双联→分切→裁切成品，无线胶订中，铣背、打毛是最关键的两道工序。铣背要根据纸页的厚薄、折合的层数而定，一般要铣去1.3mm-3mm，打毛的深度要求在0.7mm-1.5mm。若铣背和打毛的深度不够，必然影响胶的渗透，从而造成脱页、散页的质量缺陷。如果在胶包前的整理工序中书贴未闯齐、捆扎不平、不压实就转入铣背，那么这种质量缺陷的半成品在胶包机中被书夹夹紧后必然使书背不平，铣刀铣不到，书背打毛深度也不够了，如上所述的胶不渗透、脱页、散页的质量缺陷则必然存在。所以，在胶包后的质量检验中如果发现脱页和散页，在检查铣背、打毛深度是否合适的同时，也要检查进入胶包的配页，捆扎、压实等工序的半成品加工质量情况。

结论：无线胶订几乎可以用于所有的标书装订，是最常见的标书装订形式。优点：装订工艺简单，成本不高，生产周期较短。缺点：多次使用有可能造成书页脱落，不够牢固。

3 环订

环订是一种利用梳形夹、螺旋线等订书材料对打孔后的书页进行装订的印后加工方式，与无线胶订、锁线订、骑马订、铁丝订等传统书刊装订方式相比，其外观和制作工艺都显得有些不同。常见的环订方式有双线环订、金属丝螺旋环订、塑料线螺旋环订和塑胶环订等。

双线环订是环订方案中最高级的一种，以双重铁丝环为装订材料，并可以根据实际要求的尺寸和颜色数进行加工。采用双线圈对书刊进行加工时，首先，要在订口冲出一排装订孔，然后将已经加工成型的装订线穿入孔中，完成双线圈装订线的闭合。其中，装订线的穿入和闭合可以由机器自动完成，也可以采用手动加工。

环订书刊外观简洁、明快、大方，有较好的平展性；能实现360°翻转（塑胶环订除外），翻阅方便；能在同一本书刊中采用各种页面，如折叠插页、索引标签、贴袋、小尺寸插页及异形页面等非标准页面；能用于装订较大幅面的书刊；相对于无线胶订和锁线订，操作简单，经济实用。

结论：环订适用于30mm以下的投标文件。优点：环订可以将整页书完全平铺展开，方便翻阅。装订新颖别致，批量生产价格适中。缺点：环订成品都必须交错放置，使装订线圈依次朝两个相反的方向，防止在书册封面留下痕迹。受压时装订线容易发生永久性变形，影响美观。

4 铁丝平订

铁丝平订也叫铁丝订，是指把配页后的书芯用铁丝订在一起的装订方法，其工艺流程如下：撞页→折页→套、粘页→配页→撞书→订书→半成品检查→刷黏合剂→包封面→切书→成品检查。根据书芯的厚度、纸张的质量，选择所用铁丝的粗细。一般说，书芯较厚的或纸张硬度较高的，需用直径大些的铁丝，不然铁丝容易折弯不能穿透书帖。铁丝订装订工序简单，也最为廉价。在装订过程中基本不会产生污染环境的物质，报废的书本也很容易进行回收，不会对从业人员健康产生任何影响，所以也最为环保。铁丝订装订速度很快，有消息显示，最快的铁丝订联动线可以达3.5万本/小时，所以它也是效率最高的一种装订方式，这样的效率是其它装订方式望尘莫及的。另外，铁丝平订是故障率最低的一种装订方式：装订过程中不需要对温度、黏度等方面进行控制，出现故障的可能性很小，不合格率也是非常的低。但铁丝平订也有不足之处：平订的铁丝订脚比较紧，较厚的书不易翻阅；铁丝订所订书刊长期放置在较为潮湿的环境里，铁丝易受潮生锈，这样就会影响书的牢固程度，另外铁锈渗透封面，造成书页的破损和脱落。

结论：铁丝订适合不太厚的投标文件，且成品不能长期放置在潮湿环境中。

结语

4.如何制作投标文件 篇四

一、认真阅读资料

1、招标方资料

包括：项目名称、招标单位名称、地址、电话、传真、EMAIL、联系人、银行账号等相关信息。

2、投标方资料

包括：投标单位名称、地址、电话、传真、EMAIL、授权委托人等相关信息。

3、与本次投标有关的供应商资料

包括：供应商名称、地址、电话、传真、联系人等相关信息。

4、标书装订要求

包括：投标文件数量（正本几份、副本几份）、报价表是否单独封装及份数、投标保函是否单独封装、投标文件电子版几份/是否单独封装。

5、投标保函（或投标保证金）及银行资信证明文件要求

包括：投标保函金额、投标保函形式（银行保函、银行汇票或银行电汇等），需提前3天向公司财务提供要开具保函和银行资信证明的资料。

二、编写投标文件目录

严格遵循招标文件对投标格式的要求，编写一份投标文件的总目录，力求详细，作为制作投标文件的参考依据。

三、根据目录编写投标文件正文

1、收集并编写投标商务文件

（1）、投标商务资质文件

包括：公司简介、营业执照、法人代码证、质量体系认证、财务报表、业绩证明（包括用户报告）、售后服务承诺书等。

（2）、供应商资质文件

包括：供应商企业简介、项目授权证书、产品生产许可证、产品型式试验报告等。

2、编写投标技术文件

包括：技术方案、图纸资料、产品资料、产品图片等。

四、注意事项1、2、制作标书关键在于目录要详细，不能遗漏；

招标文件中提供了相关文件格式的一定要遵循，不要自创；3、4、5、资质文件尽量做成扫描件，避免每次都需重新收集； 技术方案力求详细专业，图文并茂、条理清晰；

报价文件推荐使用EXECL表格制作，采用函数计算价格，以免出错；

6、投标文件应使用WORD制作，最终目录推荐使用自动生成目录，可以做到目录与页码一一对应；

5.校园物业投标文件 篇五

第一节 项目整体思路

学校作为特殊的物业有其自身的特点，是学生学习、读书、自习、休息、娱乐、就餐、运动等场所的综合体系，下面根据学校物业的特点结合本公司多年同类型项目管理经验，浅析一下本项目物业管理工作的特点及管理整体思路。

一、环境卫生服务

要确立专业操作、保持整洁、服务教学的目标。在具体操作当中，一方面要全面引入QEO综合管理体系（IS09001、1S014000、OHSAS18000“三标合一”的简称），并严格参照标准进行规范化、程序化地实施；另一方面针对学校物业的特点及教学活动的要求进行点对点地操作，利用岗位安排、提高标准、特别突击等方式来应对学校物业使用频率较高、临时性要求较大等问题。比如，学校的各种大型活动开展较为频繁，每次大型活动之前都必须进行清洁卫生突击清理，以达到活动组织者及学校的要求。在我们进行校园清洁卫生服务工作中，全面提倡量化和细节管理，促使各项环节都能够进行数字化的表示。

二、公共设施设备的维修和维护

公共设施设备的维修维护首先要确立专业、规范、节约的管理目标，以保障设施设备得到科学、有效的维护。具体应该做到：小修要及时，以免造成大修，中、大修要合理计划、及时上报，既要考虑成本，又要考虑成效。我们将严格参照物业管理行业的维护标准，根据实际情况有的放矢地组织实施。在日常管理中，完善各项操作规程，不断提升维护人员的技术含量，做好巡检、记录和反馈。通过专业化的操作和运行，保障公共设施设备随时处于良好、可利用状态。

三、教学服务及教学保障

根据教学的需要，通过和对口部门的及时有效的沟通，不断优化教学服务的模式，不断扩展教学服务活动的项目和内容，以达到教学有序、师生方便的目的。具体的内容可以涉及：协助教室的分配使用、教学器具的管理和发放、特殊教室的管理和维护、宿舍内务检查评比、协助组织文化活动等等。

四、楼宇管理及公共秩序维护

由于人员流动性较大、楼宇设计和使用功能复杂等原因，学校物业的安全管理难度极大，各种安全事故突出、学生防范意识不足等。因此，要确立安全第一、规范操作、责权统一的目标。我们将安全及消防工作作为物业服务工作中的重中之重，它直接关系到学生的切身利益，关系到学校的利益、稳定和发展。我们将通过严谨、科学、规范的管理，充分利用各种安全防护技术，确保楼内处于有序、安全、健康的状态。

五、水电等能源的节约管理

为了充分体现物业管理的管理效益，让学校省心、省力、节省行政开支，对于物业公司的每一名员工，我们都要求做到：

1、保洁员认真负责所管楼层的用水用电，根据天气控制公共部位电灯的开关，认真检查各区域卫生间水管阀门有无跑、漏、滴的现象，及时报修。

2、维修人员认真巡视检查教学楼及公寓所有机电供水设备，防止超负荷运转等现象引起的能源消耗，保障设备设施安全。

3、保安人员认真巡视检查夜间不关电灯、电扇、空调的教室和其他部位，作到及时开启及时关闭，作好有关记录。

六、学生公寓的管理措施

公寓管理是学生管理体系的一个重要组成部分，其工作质量直接影响学校的稳定和校园精神文明建设。我们在总结国内外学校学生公寓先进的物业管理经验基础之上，抓住公寓安全等方面的重点和难点，应当结合校区学生公寓的实际情况，制定出符合现代学生公寓管理的高标准的服务与管理制度，力求在日常的服务之中逐步实现公寓管理的规范化、制度化与科学化，使之真正能够以学生公寓为依托，开展包括生活、学习、文化娱乐等多方面内容的服务性管理和教育，实现管理育人、服务育人、环境育人的公寓功能，共同创造优美、整洁、安静和奋发向上的成才环境。

七、图书馆管理

从楼宇到设备维修，从环境的保洁到治安，都以一种新颖的物业形式来保障。图书馆管物业理者应努力提高其服务水平，多留意各项工作是否完备，有什么可改善，有什么应当主动配合，开动脑筋，力争把它们做得最好，图书馆作为特殊类型的物业，消防工作是重点，因此要加强消防管理。

学校物业管理不仅仅是提供对学校房产物业本身的管理服务，更重要的是通过这种管理服务构筑起一个有利于人与人之间沟通，人与自然和谐，人与文化融通，健康、开放的学习工作和生活环境。

总之，我公司将通过树立现代的管理理念，以科学管理提高服务质量，树立良好的企业形象，尽最大程度发挥自身的价值，全面提升学校的学习、生活环境和学校形象。

第二节 物业管理方案

一、服务工作目标

1、在学校物业管理服务过程中，我公司将采用QEO综合管理体系的先进模式及全国优秀示范大厦标准建立质量体系管理，为广大师生提供舒适、安全、宁静的学习、生活环境。严格依照国家建设部制定的物业管理创优考评的各项标准开展工作，使物业各项使用功能正常，使物业各项工作有条不紊的开展。一年内深化管理服务，提高物业管理服务水平，提升物业管理服务形象，所管理服务项目达到洛阳市物业管理优秀示范项目考评水平。

2、在合同期内达到制定物业管理服务工作计划，做到有计划、有检查。

消防管理：严格遵守有关消防管理，年检完好率100%，确保无责任性消防事故。

安全防范：管理范围内治安案件发率为零，无任何管理责任性事故发生。

环境卫生实行动态保洁、环境卫生满意率在95%以上。房屋及公共配套设施报修及时率100%以上。

除因基建质量、设备质量在保养期内等特殊原因外，楼内及配套设施、机电设施设备完好率95%以上。

管理服务人员持有相应的上岗证、资格证，专业培训合格率达100%。

管理服务工作服从学校的管理监督和指导，积极配合学校各部门开展各项工作。

业主和用户对物业管理服务满意率在95%以上。 有效投诉率低于0.5%。 有效投诉处理率达100%。 环境卫生、消杀达标率为98%以上。

3、严格遵守国家的法律、法规、条例以及政府部门的各项管理规定。科学、规范管理，全面引入和推行QEO综合管理体系，服务热情、周到，建立现代化、人性化管理服务体系。

4、建立严格、规范的消防、防台风、公共秩序应急体系，确保物业管理工作万无一失。

5、严格认真推行并实施人性化服务，达到细致、周到、真诚、规范的服务要求，定期发放物业管理服务满意度调查表，对合理的建议及时整改，努力提高广大师生的满意度。

6、建立服务人员与学校师生的沟通机制，推行亲情服务。

7、进一步规范和完善24小时值班制度，将管理处的值班运作纳入公司的24小时值班网络，公示公司和管理处的24小时服务电话。

8、提高优质环境保障，加大清洁管理力度。确保学校卫生状况良好，垃圾日产日清，定期进行消杀，使学校保持洁净、舒适。

9、进一步完善各项管理制度、各岗位工作标准，建立严格的考核方法，充分调动员工的工作积极性和主观能动性。进一步加强员工的服务意识和责任心。

10、制定完善系统的培训计划，切实提高员工队伍的整体素质，确保持证上岗率达100%。

二、管理项目内容

（一）安全保卫

负责物业辖内的安全保卫、维护秩序和处置突发应急事件的工作，制定完善的安全保卫应急方案。

1、全天24小时对物业辖区范围治安情况进行巡查和保卫监控。严禁在辖内人行道上停车以及校区外围张贴、摆卖或闲坐等。

2、全天24小时对物业的门岗、大堂、车场、地下室出入口出入人员实施管理、检查和控制。非工作时间及假期做好相关保卫工作。

3、加强对出入口和周边环境的监控，严防外来人员从车库及外围直接进入楼宇，密切监视可疑人员出入动态。

4、物业建筑红线范围内发生的侵犯工作人员事件或者出现扰乱学校正常工作秩序情况时，保安人员立即予以制止和保护，并采取救助行动。

5、非开放时间对进入校区的人员实行出入登记，严禁未经批准的外来人员进入校区。

6、对进入生活区的外来人员要进行严格管理与控制，同时对非正常时间回归宿舍的学生要进行登记与管理。

7、熟练并灵活运用监视控制系统，实行24小时全天候对重点部位、监控点进行监视及录像工作。

8、全天24小时内每隔2小时对各楼宇进行安全巡查一次，发现和查问进入物业区域的陌生人员，检查物业内重点部位及各层门、窗、设施设备、水电、消防等情况。

9、对携带大件行李或物品离开校区的，外来人员要提供“放行条”检查，内部人员要实施登记制度。

10、做好物业的安全保卫和人流疏导工作。在工作时间内，积极做好咨询室的工作人员做好外来人员的咨询和指引工作。

11、在正常工作时间内，进行不间断巡查，负责通道、卫生间等部位的人员来往动态管理，严防不法行为的发生。

12、做好外籍人员进入校区内的指引及各项安全保卫工作。

13、协助学校组织各类活动的开展及临时接待任务的安全保卫工作，随时提供人力支援。根据学校要求，按照“特殊敏感时期保卫方案”，实施对校区的安全、防护、保卫工作。

14、负责校区辖内重大突发情况和事（案）件的报警及救助工作。

15、制定处置突发事件的应急预案，组织演练，并负责实施。

16、遇有突发事件，值班人员应立即按规定报告相关部门，并在10分钟内赶到现场，控制和处理事件，所有保安人员必须无条件服从应急指挥中心的指挥和调遣。

（二）消防管理

负责物业辖内的全部消防设施、设备的使用和管理及物业火灾的报警和救助工作，并制定较为完善的物业消防应急方案。

1、认真贯彻“安全第一，预防为主”的方针，设立消防组织机构、职责、规章制度和工作程序，落实各级消防责任人。全面熟练掌握消防监控报警、干式灭火（气体）、湿式灭火（喷淋）、防排烟及消防栓五个系统的作用、位置和操作方法。

2、按广东省公共建筑消防管理规定，负责对消防设备和设施的保养，定期和不定期进行全面检查，确保消防设备和设施随时处于正常工作状态。我方将按照学校的要求监督配合并积极联系、协调物业消防系统专业承保公司的各项维修保养工作，做好消防维保工作记录，并将记录资料和检测结果提供给学校备案。宿舍区域和公共区域配装的各种灭火器材、防毒面具、烟感、喷淋设施以及楼梯、走道和出口的安全疏散指示、应急照明、通风设施等由我方负责日常检查，发现缺少和损坏及时上报学校。

3、全天24小时消防中心值班，24小时消防主机监管。出现消防报警3分钟辨别消防报警的信息，5分钟内到达报警点。

4、建立义务消防队伍，出现消防事故15分钟内应有10人以上到达现场，进行必要的扑救。

5、每周进行一次全部消防设备、设施巡视检查工作，并做好记录，及时整改火险隐患，监护动火和易燃易爆用品存放情况，保持消防区及楼梯走道和出口畅通。重大节日前配合学校进行节日消防安全大检查，并按学校要求及时进行整改。

6、做好消防知识的培训和宣传，每年组织综合消防应急演练不少于一次。

7、做好其它防火灭火工作及消防配套设施的维护。

（三）停车场管理

车库为内部停车场。全天24小时车辆停放管理，严格执行内部停车场管理规定或临时特定要求。

1、负责学校重要接待及会议的车辆停放指挥、协调，必要时增加保安人员加强地面车辆临时停放管理。

2、每2小时对车场、车辆巡视一次，检查车辆窗门是否关好，是否有漏油等情况并做好记录。

3、负责停车场智能系统的日常使用、管理、保养工作，负责停车场交通配套设备、设施的日常使用、管理、保养及简单维修，按学校规定的时间准时对地下停车场进行排风和送风。

4、对停车场和物业辖内发生的车辆事故及交通设施损坏及时保护现场，妥善处理并报告协助学校做好善后处理工作。

（四）物业配套设施、水电设备的管理 负责物业范围内所有土建、机电设备、给排水、外装饰、课室设备、宿舍设施、办公电器设备的管理与维护；会议设备系统、通信设备系统的管理与维护。其中，关键区域的设施设备管理与维护在学校指定专业技术人员的指导下实施。

1、负责高、低压变配电设施、设备的日常管理、使用和一般性维修。按照变压器、配电柜管理规范和标准每2小时进行巡查，并做好记录。

2、建筑主体及内外装饰的日常管理以及配套设施的日常管理、养护和一般性维修。包括各层办公室、会议室、宿舍、实验室、图书馆、体育场（馆）、地下室（车库、人防工程）、屋顶、内外墙面、地面、楼梯走道、走廊、电梯厅、层间大厅、天花、洗手间、茶水间、阳台、门窗门锁，防火门、围栏等等。

3、物业共用设施和附属建筑物、构筑物的一般性维修、养护和管理，包括道路、院墙、室外上下水管道、沟渠、池井。

4、除电房以外的所有水、电设备设施，全部机电设备设施的日常管理、保养和一般性维修工作。包括：给排水系统、照明及动力电系统、空调系统、消防报警及灭火系统、电梯系统、监控防盗系统、会议设备系统、通信设备系统、各层开水器等。

（1）给排水系统（大修除外）：雨水管、排污管、给水管、天面水池、集水泵、进水泵房、进水阀门等全部水系统的日常管理、保养、一般性维修和急修。（2）照明及动力等电力系统：包括低压配电房末级开关后的电力系统。各校区内外照明、开关插座、所有配电房，母线排及各线路的一般性保养、检查、维修和更换工作。

（3）空调系统：做好空调系统管理维护工作。

（4）电梯系统：日常使用、管理和困人的紧急处理。负责监督、配合电梯专业维修保养公司的维保工作。

（5）安全监视控制系统：监控主机系统、每个校区内监控摄像点、红外线防盗点、录像设备、电脑抓拍即时打印设备的日常管理和使用，并负责与安全监视控制系统维修保养公司的协调配合、联系及监督工作。

（6）会议设备系统：负责所有会议室的会议设备系统的使用、调试、检修、保养和管理，发现问题及时报修，确保会议设备系统处于良好的状态。

（7）通信设备系统：负责对物业范围内的通信设备系统的日常管理，维护保养，监督配合专业公司维修工作。

（8）外饰：夜饰照明系统的日常管理、使用和一般性维修。

5、设立24小时工程技术人员值班备勤岗2人，随时接受学校报修，满足学校各部门的工作需要（属专业保养公司维修范畴的由我方联系并监督）。

6、对校区内的办公、宿舍设施进行简单的维修。对物业范围内的办公电器设备简单故障进行排除和维修。

7、负责学校实施校区内土建修缮的一般性维修。

8、与物业相关的工程图纸、竣工验收资料、设备说明书、使用手册等由学校管理，物业管理公司可借阅。

9、在满足学校使用要求的前提下，合理控制机电设备和照明的开关时间，尽量节省能源。

（五）课室管理

1、主要工作内容

（1）负责教学区普通教室、多媒体教室、教师休息室开关门和设备设施的管理，负责为教室配备粉笔粉刷。在正常上班时间内，负责各教学楼内教师休息室开门、关门和开水供应。

（2）负责课室、教师休息室的水电、门窗、土木等设施的检查报修工作。

（3）工作时间：7：00－22：30

2、课室物业管理的基本数据

教室合计约8000平方米，教室共 44 间，其中：多媒体课室 28间，普通课室 16 间。

3、课室管理工作细则及标准

（1）根据学校教务处提供的学期课程安排表、临时教学任务通知、课程调整通知及学生自修要求，按时开放教室。并严格按照《教室管理规定》对教室进行管理。（2）搞好教室及其设施的日常管护并做好日常记录。经常检查教室电教、空调、风扇、门窗、黑板、照明、桌椅等设备是否完好，发现教室门窗等设备损坏及时报修，以保室内设备不丢失和正常使用。

（3）搞好教学设备防盗安全管理，设置专职防盗巡查值班的课室管理员，在确保教学需要的情况下开放课室。设柜上锁的设备在上课前15分钟打开，并及时检查设备是否完好，发现教学设备故障或损坏，按学校指定途径及时向负责维修的部门报修，使教室内的教学设备正常使用；课后及时检查设备是否完好，锁上柜和门窗。

（4）为教室及时配备粉笔、板擦等基本教具并经常检查补充。基本教具由学校购置。

（5）配合学校做好课室的节能管理工作。根据教务处提供的课程时间安排表，按时开启和关闭课室的照明、风扇、空调、电脑、投影仪等用电设备，并加强巡查，关闭浪费能源的用电设备，及时制止各种浪费能源的行为。

（六）卫生保洁

1、负责物业范围内广场、道路、公共地面、地毯、大堂、会议室、公共部位（卫生间及厕具、楼梯、电梯、走廊、走火通道等）、停车场；各种设备、设施等的日常卫生清洁，以及学校临时要求的突击清洁任务，如清洁会场、大扫除等等，随时保洁。

（1）关键办公区域、指定办公室的清洁卫生由学校安排专人跟进和监督质量。

（2）清洁时间应尽量避免打扰学校的正常工作和生活时间，对公共区域等每天采取循回保洁方式，且周末要有一次大扫除、全面清洗。

（3）清洁时所用的清洁用品要求如下：①关键办公区域、指定办公室：会议室台面、沙发选用学校指定的专业清洁剂；②玻璃：选用玻璃清洁剂或全能水；③垃圾桶：选用全能水；④楼梯：选用全能水,也可选用消毒水或漂白水；⑤洗手间：地面选用全能水,便器选用洁瓷精；⑥花岗石地面处理：选用磨光剂；⑦大堂、各楼层走廊晶面清洁：采用清水和推拖；⑧地毯：选用中性地毯水；⑨铝质天花：采用中性清洁剂或化油剂，此外针对一些难以清除的污垢，选用更强的除污剂，例如洁而亮；⑩木质地板：采用专用地板蜡水护理。

2、负责门前三包，各楼层定期消毒，除“四害”，防蚁、灭蚊、灭老鼠、灭蟑螂工作。协助学校与辖内街道爱卫工作的商洽和落实，并按学校的要求做好爱卫工作有关资料的建档工作。

3、负责物业范围的垃圾收集和清运，做到日产日清。

4、所有保洁范围内做到设备设施完好、干净无尘；洗手间空气清新、无异味；茶水间干净，无杂物、无尘；电梯内光亮、无手印，清洁无尘；地面光亮、无纸屑、无烟头、无积水、无污水污泥；墙身无尘，灯饰光亮、无尘；天花、风口无积尘、无污渍、无手印、无蜘蛛网；楼梯及扶手干净无尘；会议室、办公室整体干净，地毯无污渍无积尘；玻璃光亮无印、无污渍；定期消杀、消毒；无老鼠、无蟑螂、无白蚁。

（七）绿化管理

1、负责物业辖内（室外部分）公用绿地、植物的管理和养护。

2、按照花卉、植物的种类，每天保证植物、花卉水分充足，湿度适当并适时整形修剪，保持花卉表面清洁无尘，叶片茂盛。

3、定期施肥和防虫。

4、定期对绿化场地松土，割除杂草。

5、根据学校的要求及时对绿化植物进行补植和更换，保持公共绿化整体美观，有特色。

6、绿化区域内，达到造型美观、有层次感，不会散发有害气味，危害身体健康。

（八）会务服务

负责各个会议室的会务服务。

1、配备形象好，受过专业训练的女服务员作为会务礼仪、服务保障工作人员；配备相应技术人员，主要负责机关会议设备、舞台灯光、音响、扩音系统的维护和保养。

2、服务范围包括会务中心、各个会议室、领导办公室召开的各类会议、大型集体活动及机关重要接待活动的礼仪服务保障。

3、服务内容包括会场气氛布置，茶水供应；协助主办单位做好迎宾签到，坐席安排，标牌摆放、会标的悬挂等等。

4、负责各类会议室会议前的扩音系统、灯光、音响、投影、视频的检查、调试，会中的保障、会后的管理等等；

5、根据学校的要求，按会议不同规模、不同性质，不同与会人员，制定会务服务方案，协助学校合理分配安排会议地点。

6、要求工作人员仪态端庄，举止大方，服务热情，语言文明。

7、重要场所、重要会议活动，工作人员要认真遵守保密法规，做到不该听的坚决不听，不该问的坚决不问，不该说的坚决不说，不该看的文件资料坚决不看。

（九）接待咨询及信件收发保障服务

1、接待咨询服务保障

（1）负责来人、来电的接待咨询服务；

（2）熟悉物业范围内的内部各部门科室的布局设置，熟记所有电话号码；

（3）值班人员要形象好，着装整齐，服务热情，文明礼貌，处事稳重机智，会熟练使用普通话和粤语。

（4）遵守纪律，认真做好保密工作。

2、报刊信件收发服务

（1）负责学校所订的报纸、刊物的签收和分发；学校来信的签收和分发；（2）报刊、信件的收发要及时、准确，无错发漏发；（3）收发的各类重要信件、刊物要认真做好登记；并及时通知相关人员签收；

（4）做好信件刊物的管理工作，做到无信件丢失，无私拆信件邮票；

（5）严格执行保密制度。

（十）档案资料建立与管理

档案资料包括物业资料、工程资料、设备档案、设备运行维护保养资料、客户资料、管理服务资料的收集、编目、归档和管理。

1、按照国家档案管理的标准，建立总体规划，建设资料图纸、设备设施台帐及管理工作记录，建立从主体到配套，从建筑到环境，从硬件到软件等档案资料，按国家档案管理规定要求进行档案管理，按QEO综合管理体系文件资料控制程序进行文档控制，采用先进计算机管理，通过档案的“集中化、有序化、信息化”科学管理程序，同时广开渠道，存储时做到内容全面、丰富，收集时做到完整、详尽和检索方便，建立一整套完善、清晰、取档方便、快捷、保存安全的档案资料，档案管理成为公司管理众多操作环节中严密周详的重要一环。

2、资料的收集坚持内容丰富实用性强的原则，根据实体资料和信息资料的内容，在实际工作中从需要出发，扩大学校管理资料的来源渠道，从时间上讲是指从计划设计到工程竣工的全部工程技术维修资料；从空间上讲是指物业管理构成的方方面面都有详细的资料收集。

3、档案资料的分类

规划建设资料、图纸（复印件）验收资料 单项验收资料 综合验收资料 整体移交验收资料

各项管理服务合同 爱卫、创卫资料 管理制度，管理人员考核制度

机电设备运行、检查、保养、维修记录

供水、供电、消防、房屋本体检查、维修、保养记录 市政绿化、环境、检查维护记录 治安、车辆管理记录 社会文化活动资料 管理服务记录（巡视、投诉、回访、意见征询等）经营管理统计及公布资料 管理各项指标完成情况统计分析及纠正、预防措施及改善提高记录

4、资料归档管理

归档就是按照资料本身的内在规律、联系进行科学地分类与保存。根据实际需要，校区的文件和资料管理严格执行QEO综合管理体系的管理，拟采用原始档案和电脑档案双轨制。采用多种形式的文档储存方式，便于原始档案的保存，如录像带、胶卷、照片、图景等。档案按不同业务性质、编号、造册、编辑、并分柜保存，便于查找和调用。文件资料的编号及借阅/传阅按公司QEO综合管理体系的质量文件《文件和资料控制程序》执行。档案的取用、传阅都必须由专人登记；管理人员需及时收回在外文件，严防文件的流失；

5、档案的管理环境必须做到“三防”，即防火、防潮、防变质。

（十一）学生公寓管理服务

（一）管理范围和主要设施

1、管理范围：学校实施校区内X栋学生公寓。

2、主要设施：舍套床、椅子、风扇、热水器。

（二）管理服务的分项指标

1、住宿生的管理和服务。

2、协助学校做好住宿生突发问题的处理、思想教育和心理疏导。

3、师生员工对管理服务的总体满意率达90%以上。

4、确保按照劳动法的要求使用所有聘用员工。具体人员定编定岗如下：学生公寓主管 X 人；宿管人员X人。

（三）管理服务的内容及要求

严格遵守国家的法律法规，忠实履行合同规定的条款，严格遵守学校的规章制度。加强对员工的培训、教育和管理，不断提高服务能力。热诚为广大师生员工提供高效优质的服务，做好校区的和谐稳定；自觉接受学校及相关部门的检查、监督和指导；积极配合学校做好各项活动的有关工作；认真做好与供水（含热水）、供电、供气和电视、网络、电信、住户在公寓内（经学校相关部门同意）增加设备设施等有关的业务联系和协调工作；及时记录及积累相关资料。每天必须有相关负责人和工作人员在校区24小时值班；我方自备保洁用品、用具，以使校区整洁和各项管理服务工作正常运转。

1、具体管理内容： 根据学校的安排承担：

（1）我校学生住宿安排及退宿工作，包括每年新生住宿安排及毕业生退宿工作、零星住退宿、有突发事件或特殊任务的变动住宿安排。完成春节学生回家的火车票订购工作。协助做好学生邮件的收发工作。

（2）核准学校住宿生的宿籍资料与住宿费标准，配合学校做好住宿学生住宿费、网络费、超额水电费、热开水费、冷气费的催缴工作。

（3）做好学生宿舍的物业管理，承诺做到：

a、做好学生宿舍区域内综合管理协调：楼宇标识物管理、宣传栏管理、单车管理等，确保学生宿舍的良好秩序；

b、配合学校做好学生宿舍公共区域12小时保洁及绿化管理工作；

c、学生宿舍管理服务人员保持良好形象，对待学生要文明礼貌，学生来办事要做到事事有答复，有落实。

（4）负责学生宿舍内务卫生及安全纪律管理，标准按照《关于开展学生宿舍内务卫生和安全纪律三级检查评比工作的通知》执行。

（5）负责学生宿舍的财产管理，制定完善的财产管理制度。（6）负责学生宿舍的秩序管理，对学生宿舍出现的学生违纪事件和突发事件要按照预案的要求初步处理和及时报告。

（7）配合学校有关部门做好学生宿舍内学生的思想政治教育、学生宿舍文化建设活动和综合治理工作，包括学生宿舍的稳定、防火、防盗和学生违纪处理等。

（8）配合学校有关部门做好学生宿舍除四害及防疫的相关工作。

（9）做好学生公寓内各种设备设施的管理。（10）完成学校交办的其他临时性工作。

（十二）其他事项

1、按学校要求做好物业范围内防范各类传染病（非典及类似疫情）的各项防疫及应急工作。

2、负责物业范围内防范自然灾害（台风、洪水、暴雨）等及应急工作。

3、根据学校的要求和指引，协助校方物业范围内废旧物品的处置。

4、专人负责学校办公物品仓库的管理，按学校的要求收发相关物品；按仓库管理要求制定相关管理制度；仓库物品存放分类、整齐；帐物相符。

5、自签约之日起，我方应依据学校的需求，掌握各种设备运行情况、管理要求和操作规程；掌握相关技术资料，做好各种设备接管交接工作。

6、负责校区物业管理服务项目其它相关工作及学校提出的物业其他管理工作、任务和要求。

三、管理方案

（一）安全防范服务方案

1、保安部架构

2、岗位设置及工作范围

岗位 人数 负责范围 上班时间 保安主管兼消 防管理员 1人 全面负责学校安全及保安部管理工作。周一至周五 8：00-17：00 大门岗 X人

1、日班负责监督来往人员动态，车辆进出，车辆的指挥调度，做好安全防范工作，保障交通及消防通道畅顺，做好来访登记；夜间做好安全防范工作发现可疑 情况即使处理并向当班主管报告。

2、负责监督车辆进出，车辆的指挥调度，做好安全防范工作，保障交通及消防通道畅顺。早班：8：00—16：00 中 班 ： 16:00—24：00 晚上：0：00--次日8：00 巡逻岗（机动）X人 负责各教室、通道、卫生间等部位的人员及物品来往 早班：8：00—16： 保安部 主管：1名 车场岗：X名 大门岗：X名 巡逻岗：X名 消防监控岗： X名

动态管理的治安、消防的检查。严密监控来往人员的动态，防止骗、盗窃及破坏公物等事故发生，做好保卫工作。保护设备设施及财产安全，防止治安、消防事故发生。00 中 班 ： 16:00—24：00 晚上：0：00--次日8：00 消防监 控 X人 24小时负责学院内外各监控点情况，密切注意出入人 员，发现可疑情况马上向当班主管及相关保安人员处 理，并做好记录。早班：8：00—16：00 中 班 ： 16:00—24：00 晚上：0：00--次日8：00 车场 X人 严格控制好车辆进出管理及交通疏导，合理安排好车 位停放工作。早班：8：00—16：00 中 班 ： 16:00—24：00 晚上：0：00--次日8：00 合 计 X人

3、安全管理方式

安全管理的方式以安全保卫、消防为主导的管制为主，辅以固定岗哨、流动岗哨、机动应急分队，建立一个严密、可靠的安全网络。学校安全岗位设置以填补技防盲点为准则。一般情况下的安全管理按原定班次、时间、人员、岗位、工作性质来执行日常管理任务，特殊情况下的安全管理，则按时间的性质采取相应的应急措施，如重大活动，突发事件的临时性处置、管制，并在该物业的安全管理工作中，设定紧急事件处理方案和突发性事件处理方案。

4、职责范围

1）负责学校内的安全保卫工作、消防安全管理工作、交通安全管理工作、维护学校正常秩序，对重点部位及责任区域进行定点守护和安全巡查，及时发现和消除安全隐患。

2）在学校保卫部门领导下，开展内部治安综合治理。3）配合公安机关，打击内部与周边的违法犯罪活动。4）与学校保卫部门制订学院突发事件应急处置和应急疏散预案，随时出警，为学院内人员提供紧急救助，提供安全支援。

5、工作内容

1）负责组织一支思想素质高、业务能力强的专业保安队伍，执行严格的纪律和岗位责任制，保安人员要做到熟悉情况、训练有素、认真负责，言语规范、文明执勤，按政府标准，给保安人员配穿统一的保安服并配置手电筒、对讲机以及政策许可的保安器械。

2）建立并严格执行外来人员询问登记制度和车辆出入管理制度。对突发事件有应急处理计划和措施，确保突发事件发生时能得到及时处理，防止事态进一步恶化，并要保护好现场和及时报告，必要时报警。

3）对学院进行24小时安全保卫、消防、监控管理工作，包括公共广场、停车场、建筑物等，重要出口24小时值班、24小时监控，学院要做到24小时有保安人员巡查。4）熟练并灵活运用监视控制系统，充分发挥本学院技防优势，24小时使用监控系统，全天候对所有监控点进行监视及重要部位的录像保存工作。

5）认真贯彻“安全第一，预防为主”的方针，落实各级消防责任人，设立消防组织机构、职责、规章制度和工作程序。全面熟练掌握消防报警、气体、喷淋、防排烟及消防栓五个系统的作用、位置和操作方法。熟练使用各类便携式灭火器材和消防工具。

6）组建义务消防队伍，定期接受消防培训。每周进行一次消防设备、设施巡视检查工作并做好记录，发现问题即刻报修并向业主报告。重大节日前开展消防安全大检查，并按学校要求及时进行整改。

7）全天24小时对停车场实施服务和管理，并制定可行的管理制度，切实维护好停车秩序，确保停车场内车到畅通，严防交通事故发生。

8）对进出学院的所有车辆实行登记制度，并指引汽车、自行车分别按制定的位置停放，要求车辆停放在停车位的黄线内，防止乱停乱放现象，做到规范、整齐、分类、安全。

9）其他安全保卫有关事项。

6、服务细则

1）组建一支思想素质高、业务能力强的专业保安队伍 A、通过选用高标准、高素质的保安人员，实行军事化管理，配备先进的器材建立一支运作高效、装备精良、素质一流的保安队伍。B、保安员全部要求持证上岗，高中毕业，身高1.70米以上，年龄在45岁以下，体貌端正、作风正派、品格良好。

C、通过充分利用闭路监控系统，合理设置大门值班岗、巡逻岗等岗位，形成一个以“人防为主、技防为辅”的综合立体化、智能化安全防范管理网络。

D、安全巡逻方面我们将建立严密的巡逻签到制度，合理安排监控巡逻路线。根据各种特殊情况，及时、灵活地调整巡逻路线及保安力量的分布，实施主动式防范，以满足安全防范工作的需要。

E、我们将统一保安人员的着装和标识，并建立出操、交接岗、内务等制度，规范管理，规范其站、坐、行姿势，统一敬礼、交通指挥等服务手势，做到礼貌服务与安全威仪并重，安全与管理服务结合。

F、规范人员的着装和标识，并建立出操、交接岗、内务等制度。2）对重要的进出口实行24小时值班制，建立并严格执行外来人员询问登记制度和车辆出入管理制度。对突发事件有应急处理计划和措施，确保突发事件发生时能得到及时处理，防止事态进一步恶化，并要保护好现场和及时报告，必要时报警。

A、全天候对学院出口的出入人员实施管理、检查和控制、保障管理服务责任区域内秩序正常；

B、外来车辆必须在大门口领取访客登记表方可进入学院范围； C、制订突发事件应急处理计划和措施，确保突发事件发生时能得到及时处理，防止事态进一步恶化，并要保护好现场和及时报告学校和公司领导，必要时报警。

D、为出入管理服务责任区域的人员提供服务。

E、对于不是学院内的外来人员，严格按规定把关，必须在《来访登记表》做好来访登记。

3）对学院进行24小时安全保卫、消防、监控管理工作，包括公共广场、停车场、建筑物等，学院内要做到24小时有保安人员巡逻。

A、检查学院及周边治安、防火、防盗、煤气、水情、交通、装修情况以及管理服务责任区域的卫生环境等情况。

B、检查消防设备、设施（烟感器、报警按钮、消防栓、正压送风口、应急灯、疏散指示灯开关、通道电源开关等）是否正常完好。

C、检查防火门是否关闭，消防通道是否畅通，电线线路、电源开头是否完好。

D、检查车场及外围广场车辆、人员以及其它情况。E、检视学院外墙、门窗玻璃、公共通道建筑等是否完好。F、检查可疑人员、闲杂人员的相关证件及携带的物品。G、以上工作发现异常情况立即按紧急情况处理方案进行处理。4）熟练并灵活运用监视控制系统，24小时使用监控系统，全天候对所有监控点进行监视及重要部位的录像保存工作。

A、要求保安人员熟悉掌握各种监视控制系统，并灵活运用。B、保安人员在没有顶替岗情况下，不得离开岗位。C、集中精神注视监控系统情况，发现可疑或异常情况立即报告。D、按规定要求做好工作登记，交接班登记录象和储存工作。E、发现监控系统出现不正常时，立即向相关部门报告，并在《监控记录本》做好登记。

7、保安主管职责

①保安主管负责消防组织工作和日常检查，并负责安排保安员24小时的消防监控值班；

②负责监督落实消防工作；

③每年定期制定《消防演习方案》，供管理处项目主任及学校参考审批；

④消防演习结束后完成《消防演习报告》；

⑤负责编制辖区义务消防人员名单和落实培训工作和演练计划； ⑥负责对消防设备进行检查和组织维护，保安主管负责对消防设备设施的巡查和日常使用；

⑦建立《重要消防部位登记》、《消防器材登记》、《消防设备清单》和有关消防事宜文件的传递、发出和登记。

8、保安人员责任描述 1）门岗执勤 ①大门岗。②岗位目的：

A、全天候对学院出口的出入人员实施管理、检查和控制、保障管理服务责任区域内秩序正常，通过监控系统，严密监视和控制学院重点部位情况发现问题立即报告和处理，并做好录象工作。；

B、守护管理学院内公共设施及附属设备； C、查询进入学院的外来人员与物品； D、为出入学院的人员提供服务。③工作内容：

A、保安员上岗一个月内，熟悉学院内的基本情况。B、人员进出时，应主动礼貌问好，并在手提（推）重物的人员进出有困难时，应主动上前提供帮助。

C、对于非学院内的外来人员，严格按规定把关，必须在《来访登记表》做好来访登记。

对于非学院人员来访应主动查问，谢绝推销、其它闲杂人员进入或聚集在管理服务区出入口处。

请来访人员出示有效证件并核对，清楚登记来访人姓名、有效证件名称及号码等，若不符，谢绝入内。

遇上级领导或前来参观指导的社会各界人士，应敬礼示意，然后将相关的人数、单位等情况记录清楚，以备查核。

若遇不愿出示证件，蛮横无理者，应耐心做好解释工作，必要时立即向当班领导报告或报警处理。

大件物品必需按规定检查，严禁易燃易爆及放射性物质进入学院。

若发现携带大包东西或可疑物品必须要求检查后才可以放行，并做好信息核对工作。

D、外来施工人员，须持有管理处签发的《临时出入证》才能进入，并对其随时进行检查、登记，对于任何不遵守管理规定的施工人员，一律没收《临时出入证》，并驱逐出管理服务责任区。

E、上岗一个月内熟悉掌握各种监视控制系统，并灵活运用。F、集中精神注视监控系统情况，发现可疑或异常情况立即报告。G、按规定要求做好工作登记，交接班登记录象和储存工作。H、发现监控系统出现不正常时，立即向相关部门报告，并在《监控记录本》做好登记。

2）巡逻岗

①巡逻岗：学院内巡逻岗。②岗位目的：

A、巡查管理服务责任区域秩序、消防情况； B、巡查管理服务责任区域物业公共场所环境； C、清查管理服务责任区域无关人员及物品；

D、协助相关岗位协防秩序、消防工作。③巡逻内容：

A、检查大堂秩序及人员、物品状况；

B、检查学院及周边治安、防火、防盗、煤气、水情、交通、装修情况以及管理服务责任区域的卫生环境等情况。

C、检查消防设备、设施（烟感器、报警按钮、消防栓、正压送风口、应急灯、疏散指示灯开关、通道电源开关等）是否正常完好。

D、检查防火门是否关闭，消防通道是否畅通，电线线路、电源开头是否完好。

E、检查车场及外围广场车辆、人员以及其它情况。F、巡视学院外墙、门窗玻璃、公共通道建筑等是否完好。G、检查可疑人员、闲杂人员的相关证件及携带的物品。H、以上工作发现异常情况立即按紧急情况处理方案进行处理。④巡逻要求：

A、各班对管辖区域内不间断地进行巡查，每次巡查间隔时间不超过1小时，并在《巡逻签到表》记录巡查情况。

B、按要求做好巡逻记录，详细记录各种情况的时间、地点、事件、处理情况，并签名确认，并及时将发现的异常情况汇报主管或反映相关岗位人员，必要时报警处理。

C、多看、多听、多嗅，以确保完成巡视工作任务。

3）交接班规定

①接班队员按规定时间集中在保安值班室，交接工作内容和近期注意事项，并在《对讲机交接本》上进行登记；

②保安员在执勤中交换岗位时，首先接班队员向交班队员敬礼，表示对上班值勤队员辛勤工作的慰问，交班队员回礼，并向接班队员交待本班事项。

③交接班时，接班人员必须要对自己管辖范围工作区域的公共设施、消防设施等进行全面的检查；车保员还应该对车子的数量，车身情况进行全面的检查核对，并详细了解上一班登记的记录情况。对岗位上所有的记录本都要进行认真检查，包括《车辆保管登记表》上的月保、临保车辆的登记情况，要认真检验。

④交班人员要把当班时所发生的事情，发生的问题，处理的情况要详细清楚的记录在《值班记录本》上，未处理完成的事项由交班队员继续负责完成。接班人员对上一班移交未处理完的事情，要继续跟踪处理，并做好记录。

⑤接班人员对岗位上保管的公物工作用品，登记的情况要认真的检查核对。包括通讯器材、各种设备的检查等，发现缺少或损坏等问题，要立即报告当班主管确认，以明确责任。

⑥交接完毕后，双方在值班登记本上签名确认，如有其它情况发生，以签收接管理服务方为主进行处理

⑦交班时如发生意外情况，以交班人员为主进行处理，待处理完

毕后再换班。当班人员必须要等接班人员上岗交接完毕后方能离岗。

4）来访登记

①来访登记是一项重要的工作环节，非学院师生进入一律凭工作证经确认后放行，并作好登记。没有识别卡或身份不明的一律拒绝进入学院区域。

②来访者要清楚填写所要找的部门、姓名、事由等然后由工作人员指引进入。

③保安员要做到彬彬有礼，给客人讲明进入的规定。

④若遇不愿出示证件，蛮横无理者，要耐心做好解释工作，尽量消除其不满情绪，处理不了的必须上报当班主管。

（二）消防管理方案

搞好消防工作向来是我公司工作中的重中之重，我公司将以“隐患险于明火，防范胜于救灾，责任重于泰山”的重要指示为方针，全面展开辖区内的消防安全检查，保持消防通道的顺畅，对区内所有的消防设备设施进行检查、登记，根据设备维修保养制度做好消防设备的保养与维护，同时结合我公司完善的消防管理制度和培训制度，以管理处全体人员为班底建立高素质的义务消防队伍，同时邀请热心的业主参与其中，对他们进行定期的消防知识教育，落实防火岗位责任制，并进行灭火演习，为广大师生的生活及工作提供安全环境，增加用户的安全感，保卫其生命和财产的安全。

按照公司的质量目标和质量标准，员工在入职和上岗前都要进行

培训，要求管理人员和保安人员要具备消防灭火的基本知识，做到消防的“三知、三能、三会”即三知：知本人义务，知本人工作岗位周边易发生火灾的部位，知火灾的预防措施；三能：能在工作中检查发现火灾隐患，能扑救初起小火灾，能维修保养消防器材；三会：会使用现有的消防器材，会报警，会宣传消防知识；以及火场自救知识。保安人员还经常不定期参加公司组织的消防演练，确保不发生消防责任事故。

1）各责任人及各级人员消防责任 ①火安全责任人——管理处项目主任

②消防防火工作人员——各部门主管、保安人员、工程人员、清洁人员等；

A、防火安全责任人职责：协助消防安全责任人进行工作，具体负责实施消防灭火器材、安全疏散信道、指示标志设施以及消防防火工作人员的管理，保障防火巡查的时段、次数和保安监控系统的完好，负责员工的消防培训和宣传防火、灭火和疏散逃生等常识的工作。无论在任何时候，一旦发现火警或烟雾、焦味及不寻常的热度引起的感觉，立即向消防中心报警，消防中心在1分钟内查明火警地点和原因。在紧急情况下需按动火警报警器报警。在发生火警时5分钟要到达现场，若核查是误报在5分钟内切断警报，并在10分钟内将原因知会管理处；若火情属实，在5分钟内将原因报告公司领导和学校领导，具体组织消防灭火和抢

救人员、物品的工作。尽量减少和避免人员与建筑物、物品的损害。协助消防安全责任人做好善后工作。并负责建立健全管理区域的消防档案。

B、防火工作人员职责：注重消防防火巡查，按规定的时间频次、内容、部位，如对用电、用火、安全出口信道、消防器材设施、防火门等以及防火重点部位进行认真细致的检查，定期对消防设备设施进行维护保养或更新。消除遗留火种与火灾隐患，发现火警时迅速用对讲机报告，并立即向消防中心报警，在紧急情况下需按动火警报警器报警，在5分钟内要到达现场，若核查是误报在3分钟内切断警报，并在10分钟内将原因报告管理处领导和总值领导，若火情属实，5分钟内将原因报告上级领导和消防部门，同时召唤人员帮忙抢救，并用附近的灭火器材扑灭初起火灾。大火时应协助消防队救火和抢救人员。

3）从技术上以及管理上进行防范

①加强维护，定期检测确认，保持消防主机及各种感烟探测器以及线路的工作正常，保持消防系统水泵以及控制线路等设备设施完好，发生故障应迅速修复。

②消防设备设施每周定期检查补充，保持手提灭火器以及消火栓随时处于完好状态，消防沙箱与消防水箱处于满备待用状态，同时建立健全消防档案。

③定期检测避雷针的接地电阻值，确保防雷系统工作正常，36 防止雷电击坏建筑物或引致火灾。

④对老化的旧电线进行更换，避免用电设备过载、接触不良以及加强除“四害”工作，避免老鼠、小动物以及昆虫咬电线短路起火。

⑤限制使用明火，禁止吸烟；对堆放物资处注意通风散热避免自燃。

⑥加强易燃品、油漆管理，禁止在外围或其它地方燃放烟花炮竹，消除各种火灾隐患，避免火灾发生。

（三）停车场管理服务

1）管理岗位职责和各项规章制度管理制度 ① 车辆管理员的岗位职责

A、负责对停车场（库）的车辆管理。

B、按规定着装，佩戴工作牌，对出入车辆按规定和程序指挥放行，并认真填写《车辆出入登记表》。

C、遵守规章制度，按时上下班，认真做好交接班手续，不擅离职守。

D、负责指挥区内车辆行驶和停放，维持区域交通、停车秩序。

E、负责对停车场的停放车辆进行巡视查看，做好车辆安全工作。

F、检查停放车辆的情况，发现漏水、漏油等现象要及时通知车主。

② 车辆管理员的纪律

A、仪容整洁，遵守《仪容仪表规定》。

B、执行公司文明礼貌用语规范，讲究文明服务，礼貌待人。C、严格遵守《交接班制度》。

D、值班时禁止喝酒、吸烟、吃零食；不准嘻笑、打闹，不准在值班时会客、看书报、听广播，及做其他与值班职责无关的事。

E、爱护各种设施设备，不得丢失、损坏、转借或随意携带外出。

F、依法办事，廉洁奉公，坚持原则，是非分明。③ 车辆管理人员工作程序

门卫必须控制进入物业区域的车辆，除救护车、消防车外其他车辆进入物业区域时，都应限制性规定，经过门卫允许后方能驶入。大门门卫要坚持验证制度，对外来车辆要严格检查，验证放行；对从物业区域内外出的车辆也要严格检查，验证放行。对可疑车辆要多观察，对车主要细询问，一旦发现问题，要拒绝车辆外出，并报告有关部门处理。

④ 车辆管理员交接班制度

A、按时交接班，接班人员应提前10分钟到达岗位，在接班人员

未到达前，当班人员不能离岗。

B、接班时，要详细了解上一班车辆出入和停放情况以及本班应注意事项。

C、向下一班移交值班记录和《车辆出入登记表》。

D、交接班时应将上一班移交的值班物品如对讲机等及其他设备交接清楚，并在值班记录上签名。

2）停车场管理规定

管理处负责业主、外来的车辆管理，车辆行驶停放，保安主管负责协调指导、监督、检查，停车场的管理工作，车管员负责车辆的存放、保管、放行等具体管理。

①停车场车辆的管理规定

A、入停车场的车辆须具备一切有效停车证件，车辆号牌应与停车证件相符。

B、进入停车场的司机，须按进出场各种程序办理停车手续，并按指定的车位停放。

C、车辆停放后，司机须配合车管员做好车辆的检查记录，并锁好车门窗，带贵重物品，车管员没有帮司机保管物品的义务。

D、进场车辆严禁在场内加油、修车、试刹车，禁止任何人在场内学习驾驶车辆。

E、进场车辆和司机要保持场内清洁，禁止在场内乱丢垃圾与弃

置废杂物，禁止在场内吸烟。

F、进场司机必须遵守安全防火规定，严禁载有易燃易爆、剧毒等危险品的车辆进入停车场。

G、禁止超过停车场限高规定的车辆以及漏油、漏水等故障车辆进入停车场。

H、进场车辆如不服从车管员指挥，造成本身车辆受损时，后果自负。

I、机动车辆在车场内禁止鸣号，不准在场地内试车、练车。②停车场管理要求

A、机动车进场（库）时应服从车管员指挥，遵守停车场管理规定，履行机动车进出车场有关手续。

B、停车场内按消防要求设置消防栓，配备灭火器，由管理处消防负责人定期检查，由车管员负责管理使用。

C、在停车场和车行道路须做好行车线、停车位（分固定和临时）、禁停、转弯、减速、消防通道等标识。

D、在停车场出入口处设置垃圾桶（箱），在必要位置设路障和防护栏。

（四）物业配套设备设施维护与保养方案

设备设施的正常使用是确保学校内正常运作的重要保证，我公司将派驻专业的工程技术人员，对区内的设备设施进行全面的维修保

养，并设立24小时保修制度，随时接受学校报修，满足学校各部门的工作需求（属专业保修公司维修范围的由我公司联系并监督），同时制定相应的工程设备管理制度，通过运用科学合理的管理方式，有效的为学校提供满意的服务，我们密切与学校进行协调配合，对重大维修保养设备设施及时汇报和提出解决意见，力求保证学院内所有设备设施正常运行，确保学校的工作学习生活环境不受影响。

1、工程部架构

2、人员配置及工作安排 岗位 人数 负责内容 工作时间 日常维修技工 X 负责电气设备管理，包括机电设备维修保养、空调与电梯设备设施的管理、智能监控系统早班：7点--15点 中班：16点—22点 晚班：22点—明早7点 工程部 供 电系统管理 排水系统管理 空调系统管理 运输系统管理 消防系统管理 智能系统管理 综合维修管理 供水系统管理 等的管理工作。轮休 1 合计 X

3、物业共用部位的管理 1）维修及养护方案

维修养护项目 养护方案 检查、养护计划 备注 间、门厅等部位的修缮维护 c、对木结构等要做好白蚁的防治工作，保持通风干燥，消除白蚁生存条件，必要时可喷洒、放置灭蚁药剂； 每月检查一次 d、对楼地面的一些小损伤要及时修补，以免损伤进一步扩大，影响使用； 日常巡视、及时修补 6 门窗修缮维 护 a、检查门窗有无

开关不灵、缝隙过大、小五金配件丢失或损坏等现象，发现异常及时处理，避免进水、透冷风，以保持室内干燥不潮湿； 工程人员及工程主管每天巡查一 次 同上 b、门窗油漆局部脱落时应及时 进行补油，并要求与原油漆格调保持一致，以免妨碍美观 c、对铝合金门窗应避免外力的碰撞，禁止用带有腐蚀性的化学物质去清洁或与其接触； d、对于门窗玻璃及锁类安装牢固，应没有损坏现象，开关应符合使用要求，没有安全隐患； 工程人员及工程主管日常巡查 7 装饰工程修缮维护 a、定期检查室内外抹灰层有无 损伤处，发现空鼓、裂缝、脱落、爆灰等现象及时修补以防扩大损失； 工程人员及工程主管日常巡查维修养护项目 养护方案 检查、养护计划 备注 b、检查饰面上是否有破损现象，发现时必须及时予以修补，必要时更换饰面； 工程人员及工程师日常监管 c、对裱糊工程定期检查，发现损坏现象及时修补； 定期巡查次数 d、对吊顶工程要着重检查龙骨 有无变形裂缝和下垂情况，发现异常要及时修补或更换； 工程人员及工程 主管每月巡查一次 e、对花饰工程，要定期检查有 无空鼓、不稳定等情况，发现异常及时调整或维修； 工程人员及工程 主管每月巡查一次 8 幕墙玻 璃 安装牢固，应无安全隐患，无破裂现象； 工程人员及工程主管每天巡查 9 大楼地基基础维 护 地基浸水会使地基基础的工作 条件不利，应经常检查四周的排水沟、散水，保持房屋四周的排水良好，避免房基附近出现积水现象； 工程人员及工程师负责日常巡视 维修

42）维修养护标准及相关制度 

墙体勒脚破损或严重腐蚀剥落

①将破损松散部位凿除至结实层或对于风化、起壳、腐蚀、松酥的部分清除。

②用1：3水泥砂浆修复勒脚步破损部位，并在勒脚上口做成斜坡，以利泄水。

③恢复勒脚饰面。

如基础墙体出现裂缝或产生不均匀沉降 ①如不严重，应做好巡查和记录。

②如情况较严重或有扩展趋势，应立即通知学校。请有关专业技术人员到场鉴定后，作出修缮或加固方案，再进行修复。

梁、柱、板主体 ①露筋

A、露筋部位的松散层凿除，并将钢筋锈蚀层用砂纸打磨掉。B、用钢丝刷清洁干净。

C、充分喷水湿润后均匀地刷素水泥浆层。

D、用高标号水泥砂浆修复，如有需要还需按要求恢复饰面。②有裂缝 参考《户内工程人员作规程》中“楼板裂缝”维修程序进行维修。

③有孔、洞

A、孔、洞周边已松散的砼凿除，并用砂纸将露筋上的铁锈磨掉。B、用钢丝刷等有效工具彻底清洁孔、洞。C、充分喷水湿润孔、洞内壁。

D、如小孔、洞，则先涂刷一道素水泥浆，然后用高标号水泥砂浆嵌填、压平、抹光，如果孔、洞大，则在涂刷完一道素水泥浆后，用比原先（梁、或柱、或板）的砼标号高一等级的细石砼嵌填饱满，并养护好。

E、按原标准做好饰面。

F、如破坏情况较严重（如变形、裂缝程度已超过规定范围）。属于此种情况进，应立即通知学校，请有关专业技术人员到场鉴定后，作出修缮或加固方案，再进行修复。

墙体

墙体结构的维修适用于砌体受腐蚀后，表面保护性抹灰层损坏和砌体材料表面破坏、腐蚀以及尚未威胁安全的沉降裂缝和温度裂缝的处理等。砌体的维护修理应在结构不均匀沉降已经稳定，裂缝不再发展时进行（如：地基基础沉降还在发展时，一般先做地基、基础加固处理，后做砌体裂缝等的维修。）

①裂墙

A、先将裂墙周边的饰面凿除，并将砌体已松散层凿至结实层，44 凿槽成外八字形。

B、用钢丝刷扫清槽内杂物，然后充分喷水湿润。C、均匀地涂刷一道素水泥浆。

D、再用比砌筑砂浆高一个强度等级的1：3水泥浆填缝、抹平。E、用同规格、尺寸的墙体饰面材料修复饰面。

②砌体严重酥碱及因掏洞等造成砌体局部结构破损。A、先将酥碱或破损部位的砖块轻轻挖掉，并清扫干净浮动灰、土。

B、充分喷水湿润破损面。

C、用比原砌体高一强度等级的水泥砂浆及砖补砌（注意所用砌块应先充分湿润）。

③墙体室外饰面缺损。

A、将缺损饰面及其周边松散层一并凿除。B、用钢丝刷清扫干净浮动灰土。C、充分喷水湿润破损面。D、均匀地涂刷素水泥浆。

E、用1：3的防水水泥砂浆填平，然后修复饰面。④墙体室内饰面缺损

A、同⑬（墙体室外饰面缺损），墙体轻度划损时直接进行C步

骤。

B、用1：3水泥砂浆填平，然后修复饰面至干。C、双飞粉调胶（或乳胶漆）后批灰1～2次。D、干后打砂纸，再视情况重新批灰或刷乳胶漆。⑤外墙渗水

A、外装修的分格缝未做二次处理面引起渗水的，应先将缝清洁，然后用水泥砂浆重新嵌补密实，并勾成向下卸水斜缝。

B、窗台处渗水，应将窗台拆除重新砌灰，内外留有卸水坡度，窗樘底的外侧应留有1CM左右圆凹缝，并用水泥砂浆填实。

C、在外墙渗水部位采用“一布四胶”喷浆或刷浆修理，具体做法为：在外墙渗水部位先用一层玻璃网格布和四道氯丁建筑防水胶涂贴，再用机械喷涂（或用手工涂刷）1：0.5水泥砂浆面层。

D、外墙渗水面积较大进，先将饰面铲除，然后涂1-2道胶质防水涂料，在最后一道胶未干时，即用水泥砂浆按平，再修复饰面。

E、墙、板接通处渗水，可用预制氯乙烯胶泥嵌缝，先开凿，然后清理板缝，用喷灯加热板缝和胶泥条，边嵌边加热，最后在胶泥条外用水泥砂浆勾缝和封闭。

F、用氯丁防水胶在室外修补，将渗水处的内饰面层铲除，范围比渗水部位的周边扩大10～15CM，将墙面和缝隙清理干净，用氯丁胶和水泥砂浆嵌缝，然后再用水泥砂浆粉刷基层，在基层上涂刷2-

346 道氯丁胶，在最后一度胶未干时用水泥砂浆按平，再修复饰面。

G、积累经验，随着科技发展，积极采用新型防水材料，使防水执漏工程质量达到最好，如：鲁班811、911、JS、硅丙胶等。

顶棚

参照《户内工程人员作规程》中“顶棚抹灰层（饰面）脱落”维修程序进行维修。

楼梯间 ①踏步缺损

A、将缺损部位周边已松动部分凿除至结实层。B、用钢丝刷清扫干净浮土。C、充分喷水湿润。

D、均匀地涂刷一道素水泥浆。E、用1：3水泥砂浆做好基层。F、修复饰面。②栏板缺损

如为砼或砌块栏板，可参照梁、柱、板主体和墙体的相应程序执行。如为其他如木材或金属材料栏板，维修程序如下：

A、不能修复，应及时更换新配件。B、使栏板、梯板、扶手连接牢固。

C、修复栏板饰面（如：油漆、乳胶漆等）③扶手

A、如不能修复，应及时更换新配件。B、使之与栏板连接牢固。

C、修复饰面（如油漆、乳胶漆等）。

门、窗 参照《户内工程人员作规程》中有关“门、窗”维修程序执行。

屋面避雷设施 ①锈蚀

A、用砂纸除锈。

B、均匀涂刷两道防红色锈漆和一道银漆，每道漆之间要间隔一段时间，以上一道漆干为准。

C、如锈蚀特别严重，应将该部分更换，并用电焊连接，刷上防锈漆。

②连接部位断开

A、除锈清洁后，焊接牢固。B、刷两道防锈漆。 屋面隔热层、防水层

② 热层缺损：及时更换，用1：3水泥砂浆嵌缝。

②屋面漏（渗）水（刚性屋面）：

A、用胶泥或油膏修理平屋面板漏水或屋面板产生变形、裂缝、原刚性防水层分仓缝处漏水。

B、纵横泛水渗漏，可在泛水处填三层干油毡，用聚氯脂嵌缝进行处理。

C、出屋面管道处漏水，先将管道四周清洗干净，再用密封材料嵌缝。密封材料有塑料油膏、氯丁橡胶、聚氨脂、PVC胶泥等。

D、檐沟处漏水，可用密封材料在滴水处嵌缝，檐沟底部可用两布四油氯丁橡胶防水层进行修漏，也可用满涂胶泥或油膏的方法来修漏。

屋面水池（箱）①渗漏

A、先将水池（或水箱）四壁清洗干净。

B、做一布四胶防水层（或其它材料防水层），外涂一层水泥防水层，再用1：2水泥砂浆做保护层。

②水池（箱）检查口盖缺损 A、应立即维修，并加锁。B、刷两道防锈漆，并定期检查。③楼地面地砖、墙面瓷砖部分损坏

A、测量尺寸、按损坏的地（瓷）砖样板购回相同砖材。

B、凿除缺损的地砖（墙砖）以及松动部分至结实层。C、用钢丝刷清扫干净浮土。D、充分喷水湿润。

E、用1：3水泥砂浆做好基层。

F、取出事前浸入水中待用的砖材，用素水泥浆涂抹后粘贴。G、抹干净砖表面粘上水泥浆，设置围栏防止踩踏、碰撞，待干后再恢复。

室外共用设施维修工作规程 ①学院道路（人行道和车道）A、修补损坏的砼路面。

B、如果损坏面积不大，可以用107胶拌水泥，按照附带的说明书进行修补；对于大面积损坏的修补，采用1：2：2硅酸盐干硬性砼。

C、将人行道或车道疲乏表面松散或破碎的凿掉，凿除深度以达新面及结实面为准。

D、用凿子将坑底彻底凿毛（注意要戴上护目镜），破坏面的砼边缘要向里掏凿成凹齿形，再用钢丝刷将破坏面上的一切散粒刷除干净。

E、将要修补的砼表面充分湿润（由表及里）。

6.投标文件编制培训心得 篇六

此次培训是由分局具有十多年投标经验的雷总主持，雷总从国内招投标的发展史以及公司典型的投标案例，生动形象的讲解了招投标的全过程，让我学习到了许多东西，受益匪浅。同时也让我对招投标有了更进一步的了解和体会。

投标文件的格式

包括投标文件的编制要求，签署要求、装订要求、密封要求等。投标文件的编制要求。投标文件通常由投标函、投标函附录、商务标文件、技术标文件、资格审查文件等组成。不同的招标文件对投标文件的组成大同小异。投标人要按照招标文件要求的内容、顺序和标准格式编制投标文件，切忌“想当然”，避免漏项、错项、画蛇添足等现象。

招标文件要求必须提供的内容应当章节清晰，一目了然，以便于评审委员会审阅，有的招标文件在投标人必须提报的资料外，还允许提报投标人认为应当提报的其他内容，该部分不是评审委员会评审的重点，如招标文件没有特殊要求，一般应附在最后，在篇幅上也不宜喧宾夺主。

投标文件的签署要求。首先，所有“签字盖章处”，尤其是投标函和投标函附录，都应按要求盖章签字；其次，应注意招标文件是否允许用“招标专用章”等其他公章代替“投标单位公章”，是否允许用盖章代替签字，是否要求“页签”等等。投标文件的装订要求。有的招标文件要求商务标、技术标同册装订，有的要求分别装订；有的招标文件禁止投标文件用可拆装工具装订等。

投标文件的密封要求。招标文件通常要求的投标文件份数为正本一份、副本若干份，但在正本和副本的密封上要求不尽相同，有的招标文件要求正本和副本分别密封后，再密封为一包，有的则要求正本、副本一起蜜蜂，还有的要求投标函单独密封等。有的招标文件要求外包密封处加盖“密封”章，有的要求加盖“投标单位公章”等。

上述要求繁琐但十分重要，直接影响投标文件的有效性，应当引起投标人的高度重视。不同的招标文件对上述格式要求不尽相同，投标人每一次投标都不应麻痹大意，以免造成“一着不慎、全盘皆输”的后果。

投标文件的商务标编制

通常，商务标包括报价及价格组成两大部分，投标人要紧紧围绕评标办法，综合考虑自己的成本、市场等因素，确定投标报价策略。在报价时要注意以下几点：慎用低价竞标策略。根据相关规定，投标人不得以低于成本的报价竞标。在评审过程中，评标委员会发现投标人的报价明显低于其他投标报价，或明显低于标底的，使得其投标报价可能低于其个别成本的，应当要求投标人作出书面说明，并提供有关证明材料。投标人不能提供合理说明，或不能提供相关证明材料的，由评标委员会认定其低于成本报价竞标，其投标作废标处理。因此，投标人要慎用低价竞标策略。如确因个别成本低于社会平均成本的，要在投标文件中有合理的说明，提供相关证明资料，并充分做好应对评审委员会质疑澄清的准备，否则有可能被作废标处理。

严格对照招标清单报价。投标人应严格对照招标人提供的招标内容清单进行报价，不要耍“小聪明”。有的投标人故意制造“数量X单价>合价”、“分项合计>总计”之类的算术错误，以提高分项报价，企图既得高分，又提高报价，但往往是“偷鸡不成蚀把米”。《评审委员会和评审方法暂行规定》明确规定，单价报价与合价报价不一致的，以单价金额为准；大小写金额不一致的，以大写金额为准。而且评审委员会可以要求投标人对文字和计算错误按以上原则进行澄清，投标人澄清不符合上述规定，或拒绝澄清的，可以否决其投标。

足额计取行政相关费用。为防止无序压价，有的地方规定安全施工费、环境保护费、文明施工费、定额测定费、税金等费用应按法定标准计取，不得参与让利，否则作废标处理。

投标文件的技术标编制

技术标编制要遵循“可行、经济、先进”的原则，并和商务标有机衔接。对招标文件描述不清或隐含的条款，要积极向招标人咨询，并在规定的时间内提出质疑，积极参加答疑会，切忌主观武断。

要与招标文件要求的技术标内容逐项对应，防止漏项。招标文件要求提交的技术图纸、检测报告、会计报表、业绩信誉等，要注意其全面性、有效性。

有的招标文件为了提高技术标评审的公正性，要求技术标为“暗标”，即提供统一技术标格式，不在技术标中体现投标人名称。此时，投标人应主义严格按照要求进行文档编辑、装订。

在编辑技术标时，投标人经常会进行修改编辑。为了避免“笔误”和遗漏，应当组织专业人员进行认真复核。

投标文件的递交

有的投标人习惯拿着投标文件去参加开标会，认为提前半小时出发，不会耽误投标文件提交。其实，投标文件的提交宜早不宜迟。

一方面，可以避免开标临近手忙脚乱，一旦出现交通堵塞或其他异常情况，造成投标人无法按时提交投标文件，损失惨重。

另一方面，投标人在要求提交投标文件的截止时间前，可以补充、修改或撤回己提交的投标文件，补充修改的内容为投标文件的组成部分。即使招标人代表因故未能参加开标，也不会影响投标的有效性。

参加开标会

7.投标文件中技术标书编制方法 篇七

1 详细阅读招标文件

招标文件主要包括投标邀请函、投标人须知、招标项目的技术要求及附件、投标保证文件、合同条件 (合同的一般条款及特殊条款) 、技术标准、规范、图纸、投标企业资格文件、投标书要求和格式和参考资料等。

招标文件是编制标书的重要依据, 领取到招标文件后参与投标工作每个人员均须认真阅读招标文件及相关资料, 充分了解招标文件的内容和要求。

2 踏勘现场与参加标前会议

发包人在发售招标文件后都会组织各投标单位对拟建工程现场情况进行一次踏勘, 以便使各投标单位自行判断或核实有关编制投标文件所必须的一切资料。

编标人员应及时将在阅读招标文件与踏勘现场过程中存在的问题, 以及需要发包人或设计单位澄清与明确的问题等做好归纳与汇总, 按规定的时间以书面的形式提交给发包人, 以便更好地编制标书。

及时参加发包人主持召开的投标预备会议。发包人在标前会议上会对招标文件作出一些补充说明、对错误进行修改或对投标文件有进一步的具体要求, 同时会与设计单位或招投标代理单位一起对各投标单位提出的疑问作出初步回复。会后发包人会对投标预备会议上的内容以书面补充说明的形式发给各投标单位。补充说明是招标文件的组成部分, 与招标文件所述内容具有同等效力, 编标人员应切实地贯彻到编制投标文件的过程中。

3 确定技术标书编制方案

合理可行的技术标书是标书优质和合理报价的基础, 它体现着投标单位的施工水平和整体实力, 直接影响投标文件的综合质量, 对是否中标起着关键性的作用, 编标人员应给予高度重视。

施工组织设计方案会应由公司副总工程师以上人员主持, 技术、质量部门主管及有关人员必须参加。

会上应先由技术主管介绍工程概况、招标须知、踏勘现场情况及投标预备会议情况, 然后提出初步的施工组织设计方案, 并指出其重点、难点, 供与会者讨论、比较、分析、研究, 最后形成一个统一的、最合理的施工组织设计方案。方案应做到合理、优化, 并完全响应招标文件的要求。

根据施工组织设计方案计算出临时设施工程量, 包括临时工程的材料、用量、使用时间, 经主管领导审核后提供给经营部门做预算报价用。

4 编制标书

4.1 投标书目录的确定。

开始编制技术标书之前, 目录的确定也是重要的一环。一般来说, 发包人在招标文件中对投标文件的内容与格式都有一定的要求, 确定目录之前, 应详细、反复阅读招标文件中有关的内容, 以便编制出全面的、完全响应标书要求的目录来。

4.2 任务分工。

投标书目录出来后, 则对要求编制的内容进分工, 每个人负责相应的内容, 并且规定完成的时间, 一般要提前2至3天完成以便汇总、复核及审查。投标书施工组织设计部分的内容较多且繁杂, 既有文字说明、施工平面布置图图、临时用地一览表, 又有各种表格和网络计划等, 一般分为以下几个部分: (1) 编制依据与原则, 工程概况, 施工总体说明; (2) 主要分部分项的施工方法、施工工艺; (3) 施工进度安排与施工网络计划, 材料供应与劳动力使用计划; (4) 拟投入的主要机械设备、测量试验仪器配置; (5) 场地搭设布置与暂舍工程、施工平面布置图, 临时用地与水电需求计划; (6) 质量、安全体系, 文明施工措施与工期保证措施等; (7) 施工工艺流程图与各种相关表格。

投标工作是一个系统工程, 既要分工, 又要合作、协调与配合, 才能作出一份好的标书。

4.3 编标过程。

每个工程项目的招投标都有其指定的工程范围和内容, 有其特定的技术规范、工艺要求、材料供应方式和质量及验收标准等, 所有这些都要求落实到投标文件的每个内容中去。

编标过程中, 参加编制标书的人员都应本着认真负责的态度, 不能马虎应付了事。每个人都应熟悉招标文件, 清楚了解所确定的施工组织设计方案, 无论负责哪一部分内容, 都要仅仅围绕着既定的方案、招标文件的要求来做, 不得有背离和违反现象, 否则就是不响应发包人和招标文件的要求, 这样将会直接影响到标书的质量, 甚至造成废标的严重后果。

编标过程中, 每个做标人员应在一起经常沟通、交流, 以使每个人所编制部分的内容在总体上具有一致性, 避免产生相互不一致甚至自相矛盾的现象。若碰到什么疑问或困难, 及时与协调人 (负责人) 沟通, 协调人与各编标人员一起商量、讨论, 或向上反映, 经研究确定后通知各编标人, 以求得标书的统一性与一致性。

4.4 标书的最后审查。

标书完成汇总后, 标书的最后审查也是必不可少的。审查的内容主要有以下几个方面: (1) 施工组织设计是否合理可行; (2) 工期是否合理, 能否满足招标文件的要求; (3) 劳动力计划是否满足施工需要, 人员配置是否合理; (4) 机械设备是否齐全, 配置是否合理; (5) 组织机构和专业技术力量能否满足施工需要; (6) 工程质量保证措施是否可靠。

一般来说, 编标的时间都比较短, 而内容又比较多, 在编标过程中会有这样或那样的错误是在所难免的, 尤其是不可能每个参加编标的人员都对招标文件进行全面、详细的阅读和理解, 因而, 标书的统一性与一致性、对招标文件的响应性和符合性应为标书审查的主要任务和内容, 比如投标书与招标文件中的条款与规定是否有重大偏离或保留, 特别是在对本工程招标范围、工程质量标准或工程实施方面是否有重大改变, 或工期安排是否有实质性偏离, 或者对合同中规定发包人的权利或投标人的责任和义务是否有实质性限制等。

标书的审查应由公司副总工程师、工程技术科科长或协调人 (负责人) 负责。审查人应对招投标程序有较为深刻的了解, 并且应对该工程的招标文件、图纸、技术规范等作详细阅读, 熟悉理解, 这样才能审查好标书。

4.5 标书的修改。

标书的审查一般来说不可能很仔细, 审查人只指出相应的不足、缺陷或错误, 不会具体说明该如何补充、完善或修改。标书审查后, 编标协调人 (负责人) 应根据审查的结果和意见, 结合该标的实际情况确定标书修改的原则、方法与具体要求, 并详细通知每个编标人员。编标人员根据要求及时对标书进行修改, 形成标书初稿, 并由总体协调人审核修改的情况, 最后定稿。

4.6 标书的打印输出。

标书的打印输出是标书后期工作中的重要一环, 因为标书的输出工作量大, 输出的质量直接影响到标书的观感效果和标书的总体质量。

标书必须按照招标文件规定的格式、内容填写, 要作到版面整洁、排版统一合理、整齐美观, 除发包人另有要求外, 标书的排版应有统一的要求, 包括标题、字体、间距、页边、页脚、页眉与图纸的线条、字型、边框等等, 都应有具体统一的标准, 保证整体标书工整、美丽、悦目。

5 投标资料的汇总、整理

投标后, 应及时对投标资料进行汇总, 把每个人所做的内容都收集放在一起, 并标明该工程的主要结构形式、特点及主要施工方案等, 以供以后查找资料方便。

这项工作应指定专人负责, 并分类存放, 必要时刻成光盘, 以便外出投标时方便携带。

作好投标资料的保密工作。投标是一项竞争十分激烈的工作, 在投标过程中, 其他每个投标人都是我们的竞争对手, 也就是我们的敌人, 可以说投标是一场你死我活的战争, 投标资料就象战争中的情报, 因此保密工作显得尤为重要。

作好保密工作的同时, 想办法搜集其他投标单位的投标资料, 分析研究对手的实力、特点与以往的投标情况, 作出合理、科学的决策, 才能最终在投标中出奇制胜的战胜众多对手, 取得最后的胜利。

8.投标文件简介 篇八

【关键词】投标文件 编制 造价 施工组织 质量 安全 工期 复核检查

投标是一项系统而复杂的工作，施工企业生产任务的获得主要通过投标渠道获取。投标工作的基本程序包括：获取工程信息和投标报名；购买、编制和递交预审文件；购买、熟悉招标文件，踏勘现场、编制投标文件、进行投标决策；参加开标会和评标答辩；中标后领取中标通知文件、进行合同谈判等。

投标文件是评标的主要依据，是事关投标者能否中标的关键。这里重点从编制投标文件的各个环节展开论述，综合一些失败教训，具体谈一谈编制过程中需注意的各类常见问题。

1.投标文件封面

投标文件封面是给业主和招标评委的第一印象，不仅要让人觉得美观、大方，还要一定程度地展示出设计水平和文化价值观，更深层次的话还要起到心理暗示作用，最大程度地博得业主和招标评委的好感。编制投标文件封面需注意：格式与招标文件要求格式一致；标段、里程正确；按规定签字或盖章。

2.目录

编制投标文件目录需注意内容与招标文件要求一致，编号、页码、标题与内容一致。

3.投标书及投标书附录

编制投标书及投标书附录需注意：投标书格式要与招标文件规定相符；报价金额与“投标报价汇总合计”、“投标报价汇总表”、“综合报价表”一致；所示工期满足要求；日期正确，与封面所示吻合。

4.修改报价的声明文件（或降价函）

修改报价的声明文件需注意内容与投标文件相同；降价函需注意按要求装订或单独递送。

5.授权书、银行保函、信贷证明

授权书、银行保函、信贷证明需注意按要求格式填写，委托书日期正确，委托权限满足要求；信贷证明需注意信贷数额符合要求。

6.报价

编制投标报价需注意：⑴编制说明要符合要求，繁简得当；⑵报价表格式符合要求，子目排序正确；相关报价表的指标、数字吻合；工程数量与清单一致，无算术问题；“单价分析表”无偏高、偏低现象；“材料运杂费”所用运距符合规定，符合调查实际。⑶定额套用与施工组织设计一致，机具配置尽量与施工方案相吻合；定额计量单位、数量与报价项目单位、数量相符合；“工程量清单”表中工程项目所含内容与套用定额一致。⑷“投标报价汇总表”、“工程量清单”采用Excel表自动计算，数量乘单价等于合价。

7.对招标文件及合同条款的确认和承诺

对招标文件及合同条款的确认和承诺的内容需注意与招标文件要求吻合，与投标文件其他有关内容一致；承诺涵盖并实质上响应招标文件的全部内容及招标单位意图。招标文件要求逐条承诺的内容必须逐条承诺。

8.施工组织

编制施工组织需注意：⑴工程概况准确描述。⑵施工队伍与资审方案一致，文字叙述与“平面图”、“组织机构框图”、“人员简历”及职务等吻合。⑶施工方案与施工方法、工艺匹配。⑷施工方案与招标文件要求、投标文件有关承诺一致；材料供应与甲方要求一致；临时通讯方案按招标文件要求办理；施工队伍数量按照招标文件规定配置。⑸“平面图”按招标文件布置了队伍驻地、施工场地及大临设施等位置，驻地、施工场地及大临工程占地数量及工程数量与文字叙述相符。⑹劳动力、材料计划及机械设备、检测试验仪器表齐全，按标要求编制了年、季、月计划。⑻劳动力配置与劳动力曲线吻合。⑼标文件中的施工方案、施工方法描述符合设计及招标文件要求，采用的数据与设计一致。⑽施工方法和工艺的描述符合现行设计规范和现行设计标准。⑾有防汛措施（如果需要），措施有力、具体、可行。⑿有治安、消防措施及农忙季节劳动力调节措施。⒀主要工程材料数量与预算表工料机统计表数量吻合一致。⒁机械设备、检测试验仪器表中设备种类、型号与施工方法、工艺描述一致，数量满足工程实施需要。⒂施工方法、工艺的文字描述及框图与施工方案一致，与重点工程施工组织安排的工艺描述一致。⒃施工组织及施工进度安排的叙述与质量保证措施、安全保证措施、工期保证措施叙述一致。⒄投标文件的主要工程项目工艺框图齐全。⒅主要工程项目的施工方法与设计单位的建议方案一致，理由合理、充分。⒆施工方案、方法考虑与相邻标段、前后工序的配合与衔接。⒇临时工程布置合理，数量满足施工需要及招标文件要求；临时占地位置及数量符合招标文件的规定。

9.施工进度安排

安排施工进度需注意：⑴计划开竣工日期符合招标文件规定，总工期满足招标文件要求，关键工程工期满足招标文件要求，分项工程的阶段工期、节点工期满足招标文件要求；工期提前要合理，要有相应措施，不能提前的决不在投标文件中承诺提前。⑵“形象进度图”、“横道图”、“网络图”中工程项目齐全；工期的文字叙述、施工顺序安排与“形象进度图”、“横道图”、“网络图”一致；“网络图”工序安排合理，关鍵线路正确；“网络图”如需中断时正确表示，各项目结束归到相应位置，虚作业合理；总进度图与重点工程进度图一致。⑶特殊工程项目要有特殊安排；在冬季、雨季施工的项目措施要得当，工序、工期安排要合理。

10.质量保证措施

制定质量保证措施需注意：⑴质量目标与招标文件及合同条款要求一致；质量保证措施，创全优目标管理图叙述一致。⑵质量保证体系健全，运用ISO9002质量管理模式，实行项目负责人对工程质量负终身责任制。⑶技术保证措施完善，特殊工程项目单独有保证措施。⑷有完善的冬、雨季施工保证措施及特殊地区施工质量保证措施。

11.安全保证措施、环境保护措施及文明施工保证措施

制定安全保证措施、环境保护措施及文明施工保证措施需注意：安全目标与招标文件及企业安全目标口径一致；安全保证体系及安全生产制度健全，责任明确；安全保证技术措施完善，安全工作重点单独有保证措施。

12.工期保证措施

制定工期保证措施需注意：工期目标与进度计划叙述一致，与“形象进度图”、“横道图”、“网络图”吻合。工期保证措施可行、可靠，并符合招标文件要求。

13.施工组织机构、队伍组成、主要人员

编制“施工组织机构、队伍组成、主要人员”时需注意：⑴组织机构框图与拟投入的施工队伍一致。⑵拟投入施工队伍与施工组织设计叙述一致。⑶主要技术及管理负责人简历、经历、年限满足招标文件强制标准，拟任职务与前述一致。⑷主要负责人证件齐全。⑸类似工程业绩齐全，并满足招标文件要求。⑹主要技术管理人员简历与证明文件相符。⑺主要技术管理人员一览表中各岗位专业人员符合要求；所列人员及附后的简历无缺项，证件齐全。

14.企业有关资质、社会信誉

展示企业有关资质、社会信誉时需注意：⑴营业执照、资质证书、法人代表、安全资格齐全并满足要求。⑵重合同守信用证书、AAA证书、ISO09000系列证书齐全。⑶企业近年来从事过的类似工程主要业绩满足要求。⑷在建工程及投标工程的数量与企业生产能力相符。⑸财务状况表、近年财务决算表及审计报告齐全，数字准确、清晰。⑹报送的优质工程证书与业绩相符，与投标文件的工程对象相符，且有影响性。

15.其他复核检查内容