商业房产证明

商业房产证明（共3篇）（共3篇）

1.商业房产证明篇一

我国经过三十余年的经济高速增长, 在国家经济发展水平、人口政策及医疗水平不断提高的多重作用下, 正快速迈入老龄化社会。据悉, 我国老年人口现有1.67亿, 占全国总人口的12.5%, 而且每年正以3个百分点的速度增长, 养老问题十分突出。而养老产业当中最重要、且与政府关系最紧密的一个组成部分, 就是养老房产。养老房产集居住、养老、医疗等诸多功能为一体, 在我国的特殊国情下拥有巨大广阔的市场。养老房产是银发族提高生活质量的重要保障, 具有巨大的市场规模, 甚至有开发商将养老房产称之为继住宅, 商业地产等房地产业的最后一桶金, 同时, 养老房产也有着一定的投资属性。养老房产的开发建设分为公共福利保障型和市场商品型两种类型, 如果从服务的对象来划分, 养老房产又可分成涉老住宅、老年公寓和长期照护机构三类。涉老房产属于商业房产的类型, 占用资金巨大, 投资回收期长。老年公寓包括销售型独立老年公寓和出租老年公寓, 长期照护机构主要针对失能老人设置的敬老院等机构。出租的老年公寓和长期照护机构属于保障性养老房产, 而涉老住宅、独立性老年公寓属于商业养老房地产项目。开发商则更多地关注商业型的养老房地产的开发建设。从住区形式上可分为混合老年住区与独立老年住区两种类型。混合老年住宅区就是居民年龄结构多层次但老龄化程度较高的普通住区。由于这种住宅区的居民构成多样、生活内容丰富, 所以又称为常态社会化住区, 其主要的养老住宅形式是普通居家式老年住宅, 通常混合养老住宅区是老人普遍的选择。独立养老住宅区就是纯老人的住区, 在空间环境与居民行为上与其他住区明确分界。独立养老住宅区在欧美国家建设较多, 其建设依据是为老人创造丰富多样的同龄交流环境, 便于集中提供老年服务, 提高资源利用效率。独立养老住宅区作为纯粹的老人生活区, 由普通居家式老年住宅、公寓式老年住宅或合居式老年住宅三种类型构成。在美国, 住居的流动性十分普遍, 这种住宅区中的老人一般根据自己的健康状况入住适宜的住宅。随着自己身体条件的变化, 老人可在不同性质的老年邻里单位之间搬迁而不必脱离生活已经习惯的生活住区。独立老年住区规模有大有小, 大的在300~400户以上, 如荷兰阿姆斯特丹的“老人乐园”, 小的可以由几十位老人组成。芬兰政府为居家养老提供周到服务。根据90%以上的老人喜欢在自己家中安度晚年的特点, 芬兰有关部门探索并逐渐确立了一种适合老人居家养老的模式, 将重点放在为老人提供周到的家政服务和保健服务等各种辅助性服务上。芬兰首都赫尔辛基社会服务局将该市划分为4个区, 每个区均有一个社会福利中心, 每个中心内又按小区划分为几个社会服务部。该部门主要的日常工作就是为老人提供家庭服务。瑞典政府主打“银发经济”牌。由于生活安逸和医疗条件完善, 瑞典人都比较长寿, 男女平均寿命分别达到79岁和83岁, 名列世界前茅。瑞典各地方政府眼下都在大力推行居家养老的形式, 争取让所有的人在退休后尽可能长时间地在自己的家里安度晚年。日本养老产业成为经济发展增长点。日本是亚洲率先进入老龄化社会的国家。在日本, 政府、企业和非盈利组织均可建设养老设施。政府主要提供基本福利范围内的养老设施, 而企业和非盈利组织则根据老年人不同群体、不同需求建设相应的商业或公益性养老设施。

二、对开发养老房产项目的几点建议

(一) 老年人的心理分析与对策

老年人的生理变化首先表现在感知能力的下降, 特别是在视觉和听觉方面, 由于老年人的视力下降, 要求光线的强度必须符合老年人的需求。老年人听力的衰退表现为在交谈时经常与谈话人靠近来弥补听觉上的不足, 这在很大程度上影响着老年人社交空间在尺度和形式上的要求。其次是肌肉及骨骼系统的变化, 老年人易发生骨质疏松、骨软化、韧带纤维化等症状, 在对老年人活动设施及场所进行设计时, 应充分考虑老年人的这些特点。再次, 老年人的反应会迟钝, 记忆力也逐渐衰退。因此, 老年人服务设施中应有明显的标识系统, 方便老年人识别。多数老年人喜安静、怕孤独, 不耐寂寞, 由于神经抑制高于兴奋, 故不喜嘈杂喧闹, 愿意在安静的环境中生活。在家庭中, 不少老年人一方面愿意享受儿孙绕膝之乐, 一方面又对持续喧闹的环境感到心烦意乱, 老年人对私密感的要求增强。虽然老年人喜欢被子女关注和照顾, 但是如果子女侵犯他们的私人空间, 也会让老年人产生焦躁不安的情绪。不少老年人都希望自己有健康的身体, 不给后辈增加负担, 尽可能延年益寿, 所以社区中的健身设施、医疗服务设施一定要完善, 以满足老年人的需求。养老房产的建筑应该每层带电梯, 方便老人出行, 社区及住宅内实行无障碍设计, 社区中道路及住宅出入口设计为无障碍步行道和无障碍防滑坡道, 不设置门槛。住宅内低按键、高插座, 安装户内紧急呼叫援助系统, 一旦发生紧急情况, 管理中心和援助人员可以在第一时间赶到, 采用无障碍化设计为老人提供“管家式”的服务。

(二) 养老房产项目的选址

房地产产品的位置条件是打造核心产品的首要条件, 位置条件的优劣直接影响着房地产企业获得利润的多少, 一般而言, 应选择拆迁补偿费用低、交通方便、服务设施较为齐全的地段进行开发。在养老房产选址上, 开发商往往追随国外“老人山庄”远离尘嚣、返朴归真的自然环境情趣。当然, 这些“山庄”、“桃源”面向的收入阶层也决非普通老人可以企及。如果这些养老房产的建设真正面向中低收入的普通老人的话, 其需求现实必将促使开发商把目光由“硬环境” (地理环境) 更多地投向“软环境” (人际环境) 。老人从工作岗位上退休, 是与社会的第一层剥离。如果再去住一个前不着村后不着店的独立老年住区 (如养老院) , 无疑是将其第二层社会关系网也剥去。如果一味追求自然环境的优美安静, 而把老年住区选址在交通不便的城市远郊, 会给老人造成遭受遗弃、与世隔绝的心理感觉。所以在养老房产项目选址时, 要为老年住区创造一种融于社区、融于社会的开放型外部环境, 使老人不但能在较短的出行距离内融入以往熟悉的城市生活, 从而维持生活的尊严, 更能因社会活动 (如展览、电影、聚会庆典等) 之多样与便利而丰富其生活。这是养老房产项目选址应考虑的首要因素。在选址时, 还需要紧贴城市规划设计, 选择在社区医院的规划地点周边, 与社区医院的建设同步进行, 以满足老人医疗的心理需求。

(三) 养老房产的建筑设计

商业养老地产产品设计可分为四种形式。第一种开发类型就是大规模居住区中建设专门的养老社区, 第二种是一般住宅区中配建养老公寓核设施, 第三种是专项开发老年公寓和相应配套, 第四种是度假旅游地产中开发养老产品。

在大规模居住区中建设专门养老住区的产品形式, 由于与普通住宅交织在一起, 有家居环境的空间环境, 使得老人更加有亲切感, 产品设计上可将养老住宅分成几个组团, 化整为零, 公共服务部分的内容, 比如医院和看护中心相对集中设置。在商业服务方面, 尽量方便老人的使用, 景观园林分布比较均匀, 因为老人行走的半径不是很长, 应该在其周边完成所有活动的要求, 其休息和活动条件在自己的组团都具备。另外, 停车场地和行车道设计都要考虑老人需求, 包括自行车和电动车, 特别是能将救护车驶入最近的位置。对于公用建筑设计, 应该包括健身活动中心, 康体中心。住宅与医院或看护中心用连廊连接, 以增强设备设施的应急性。对于一般住宅中配置建设养老公寓和设施的产品, 在产品设计思想上强调功能分区, 空间的组成强调的是商业服务多一点, 住宅内部不再设置厨房, 在公用部分设计餐厅, 包括厨房、管护服务中心等等。针对专项开发的老年公寓和相应的配套, 是嵌入成熟社区中的产品, 功能就比较复杂, 有一部分是护理空间, 另外有医疗站可以提供服务, 后勤、洗衣、厨房、餐厅等等, 产品设计要区分私密区和公务区, 普通人不能随便到老年公寓, 需要一个服务很全的小型封闭型的多功能建筑。对于度假、旅游地产中开发养老产品, 其应该发挥风景资源和养生文化的优势, 一般选择风景比较好的地区进行综合开发。

(四) 养老房产的配套设施

养老社区不同于普通的住宅地产和商业地产, 它需要集居住、养老、医疗等诸多功能为一体, 医疗、娱乐、商业配套是养老社区的必须具备的基本功能。社区要配备完整的、可应对紧急情况的医疗服务系统。政府在规划大型住宅区的时候, 社区医院的选址应该尽量靠近养老社区, 同时养老社区内部设立护士工作站, 完成简单的护理和急救工作。养老社区还要拥有满足不同需求的康复运动和娱乐配套设施, 如社区健康中心通常包括小型室内游泳池, 方便老人做有氧运动, 还会有升降机来方便体弱的老人出入;有健身房, 可以用于健美操或者舞蹈工作室;有物理治疗室, 配备专门的设备, 协助做过手术的老人进行康复理疗, 也可以进行恢复体力训练;有美容美发室和小型诊所, 能够提供日常需求和为居民进行例行的体检和检查。商业配套包括超市、邮局、餐厅、银行等, 特别是这些设施还提供方便购物、送货上门、送餐等服务, 另外老人在社区有电瓶车, 外出有班车等配套。开发商在考虑房产硬件设计的时候, 也必须考虑后期的运营模式、护理服务、老年医疗, 甚至家具和康复设备等因素。开发项目的运营管理模式会影响到规划和建筑设计, 养老房产的设计要求必须与老人的需求相符合, 如老人需要亲切的、有家居环境的空间环境, 就要求设计一部分涉老公建设施, 包括健身活动中心、社区医院等。在开发养老房产的时候, 要特别注意开发环节的整体性, 养老房产不同于普通房产, 一旦在规划阶段出现失误, 就会严重影响到物业的后期使用。

(五) “以房养老”的促销策略

所谓“以房养老”是指房屋产权拥有者把自有产权的房子抵押给银行、保险公司等金融机构, 后者在综合评估借款人年龄、生命期望值、房产现在价值以及预计房主去世时房产的价值等因素后, 每月支付房主一笔固定的钱, 房主继续获得居住权, 一直延续到房主去世。当房主去世后, 其房产出售, 所得用来偿还贷款本息, 其升值部分亦归抵押权人所有。随着我国法律制度的健全、遗产税的开征和人们养老观念的转变, “以房养老”模式将成为基本社会养老保险、储蓄性养老保险和企业年金养老方式的重要补充, 它对于提高老年人生活质量、提高老年人资产利用效率和减轻社会养老负担将发挥重要作用。一种相对比较标准的运作模式是, 老人领取养老金直到身故, 机构收回房屋进行销售、出租或拍卖, 老人既能在有生之年居有其屋, 又能够将房产提前变现用于养老, 从而真正实现以房养老。作为商业型养老房地产项目, 利用“以房养老”作为促销策略, 可以较好的解决消费启动资金问题。有二种方式作为促销手段, 一是消费者将原来的地段好、面积大的房子与开发商换取养老房和养老服务, “以房换养”, 这一方案适合半失能和失能老人的集中养老;第二种是对活跃长者的方案, 他们一次性购买了养老房产后, 把房产交给有政府背景的公益机构或者银行, 其养老费用由公益机构或者银行来按月提供, 到老人故后, 剩余部分交给相关继承人。

参考文献

[1]元云丽, 李公正.浅谈老年房地产项目的营销策略[J].经营管理者, 2011 (3) .

[2]梅占军.老年房地产项目全程营销研究[D].东北大学, 2005.

2.商业房产证明篇二

投资者报

在国内服装市场整体低迷，多家服装类上市公司业绩出现下降的情况下，深圳玛丝菲尔时装股份有限公司（以下简称“玛丝菲尔”）开始冲刺IPO。

6月27日，玛丝菲尔在证监会网站公布了其首次公开发行股票的招股说明书（以下简称“招股书”）。招股书内容显示，2011年～2013年间，玛丝菲尔的营业收入由14.03亿元增长至18.49亿元，年均复合增长率达14.78%；但同期其净利润增长几乎停滞，2011年～2013年，玛丝菲尔的净利润分别为5.43亿元、5.10亿元和5.62亿元，年均复合增长率仅为1.72%，2012年公司的净利润同比增速甚至出现下降。

值得注意的是，与许多服装类上市公司一样，玛丝菲尔同样也面临着“高库存”的问题。2011年末、2012年末和2013年末，玛丝菲尔的存货账面价值分别为4.14亿元、4.65亿元和5.04亿元，存货占公司流动资产的比重分别为38.27%、57.21%和54.06%。

除上述问题外，公司还拟将逾1/3的募投资金投向商业房产。玛丝菲尔此次拟募集资金23.81亿元，在公司的募投项目中，玛丝菲尔计划划拨14.78亿元的募投资金用于营运管理中心扩建项目。通过这一项目，玛丝菲尔将采用与购物中心及商场联营的方式新建商场直营店267个，新建购物中心直营店55个，并将对原有的部分直营店进行优化；此外，玛丝菲尔将使用逾1/3的募集资金、约8.35亿元在深圳、北京、天津等6个城市自建或购置服装旗舰店。

公司的净利润增速为何陷入停滞？公司如何解决高库存问题？公司为何将大额募集资金投向商业房产？就上述问题的细节内容，《投资者报》记者致电玛丝菲尔董秘办公室，公司证代李江帆表示，公司对外的统一发言人、董秘洪频正在惠州办公。记者将采访提纲发送至招股书中披露的邮箱，次日收到公司的回复。在回复邮件中，玛丝菲尔表示：“由于目前公司正处于静默期，不便接受采访，且您所提问题大多涉及公司的商业机密，不适宜对外透露。”

费用大增吞噬利润

玛丝菲尔的主营业务是高端时装的设计、生产和销售，公司的主营产品为高端女装，包括上衣、裤子、裙子、外套和饰品等，2013年起公司也开始涉足男装业务。

招股书显示，2011年～2013年，玛丝菲尔的营业收入分别为14.03亿元、15.70亿元和18.49亿元，年复合增长率约为14.78%；但同期公司的营业利润却分别为7.11亿元、6.91亿元和7.56亿元，净利润分别为5.43亿元、5.1亿元和5.62亿元，营业利润和净利润的年均复合增长率分别只有3.11%和1.72%。可见，玛丝菲尔的利润增速明显低于收入增速。

记者从招股书中发现了导致玛丝菲尔利润增速偏低且不及营收增速的原因：招股书显示，报告期内，玛丝菲尔的毛利率水平相对稳定，维持在78%左右，但其管理费用和销售费用却快速增加。这表明，上述费用吞噬了公司的利润。

2011年～2013年，玛丝菲尔的管理费用分别为6625.29万元、7639.03万元和1.13亿元。2012年和2013年，玛丝菲尔的管理费用分别较上年增加了15%和47%，均高于同期公司的营业收入增幅。对于管理费用快速增加的原因，玛丝菲尔在招股书中解释称：“为强化内部精细化管理，引入一批经验丰富的高级管理人才，同时原有高管的薪酬水平也得到了一定提升，薪酬及福利费用有所增加。”

同期，玛丝菲尔的销售费用支出分别为3.00亿元、3.92亿元和4.93亿元，年均复合增长率达28.19%，几乎是同期公司营业收入年均复合增长率的两倍。销售费用占营业收入的比重也从2011年的21.39%增加到了2013年的26.68%。

在招股书中，玛丝菲尔称：“销售费用增长较快的原因主要为公司直营终端数量增加，业务规模持续扩大。”其中，“直营门店的销售团队扩大”，导致销售人员的薪酬福利费用大幅上涨；直营营销网络所在商场的租金、物业管理费、商场装修、日常维护费等，也令销售费用增加。

玛丝菲尔的销售模式以直营为主。2011年～2013年，玛丝菲尔及其控股子公司的直营店数量分别为285家、360家和460家。直营销售终端数量增加带来的薪酬及场地等成本的提升，导致玛丝菲尔的销售费用快速增长，吞噬了公司的利润。

值得注意的是，通过募投项目中的“营运管理中心扩建项目”，玛丝菲尔计划在上市后3年内新建商场直营店267个、购物中心直营店55个，并将对150个商场直营店进行优化，同时新增60家男装品牌直营店和6个旗舰店。这些新增的直营销售终端将进一步推高玛丝菲尔的销售费用，公司的利润水平仍有被拖累的可能性。

库存量高企占比上升

玛丝菲尔面临的另一大问题则是近年来服装企业的通病——高库存。

2011年～2013年，玛丝菲尔的存货账面价值分别为4.14亿元、4.65亿元和5.04亿元，存货占公司流动资产的比重分别为38.27%、57.21%和54.06%，占公司总资产的比重分别为28.09%、30.98%和26.62%。

在玛丝菲尔的存货构成中，占比最高的是库存商品。报告期内，库存商品占存货账面余额的比例分别为80.74%、83.32%和82.93%。在招股书中，玛丝菲尔将公司期末库存商品价值较大的原因主要归结为：直营销售模式下为满足公司直营店的备货需求、各年末节假日前公司相应提高了各直营店的备货量等。

实际上，高库存是近年来纺织服装类上市公司面临的共同难题，该问题在采取直营销售模式的服装类公司中尤为严重。以在A股市场上市的女装公司朗姿股份为例，截至2014年6月30日，公司的存货账面余额为5.22亿元，占其总资产的比重达21%。而另据Wind数据统计，截至2014年8月27日，A股市场已披露中报的29家服装类上市公司的存货总额已接近500亿元。

对于玛丝菲尔而言，其问题不仅是偏高的库存商品价值，还有偏低的存货周转率。2011年～2013年，玛丝菲尔的存货周转率分别仅为0.72次、0.68次和0.71次，整体偏低，且低于行业平均水平。在招股书中，玛丝菲尔称，存货周转率偏低的直接原因是报告期内公司存货余额占总资产的比重较高，平均为28.56%。

2012年以来，A股市场曾出现大批服装企业的“上市潮”，但多家企业的IPO申请遭到证监会发审委否决，其中包括舒朗服饰、福建诺奇、淑女屋等。有媒体报道称，大部分企业IPO申请被否与其库存压力过大有关。

同样面临着库存压力的玛丝菲尔如何解决这一问题？

对于公司存货余额较大的问题，玛丝菲尔在招股书中解释称：“高端女装库存压力相对较小”。“从经营模式上看，相比快时尚等其他类型女装，高端女装企业最终产品的销售有效时段相对较长，推陈出新的频率相对较低，加之高端女装需要众多的营销终端来传递品牌形象和实现产品交付，因此，库存更多体现了经营业务的需要而非负担，库存带来的压力也相对较低”。

而对于存货周转率偏低的问题，玛丝菲尔在招股书中表示，随着募投项目中的信息化改造升级项目的具体实施，公司的存货管理效率将会得到提高，存货周转率也将相应上升。

购置多处房产设立旗舰店

虽然扩张直营店令其销售费用增加，并进一步吞噬公司利润，但玛丝菲尔仍拟通过募集资金购买商业房产，设立旗舰店。

根据招股书，玛丝菲尔此次IPO拟发行不超过5000万股，拟募集资金约23.81亿元，用于营运管理中心扩建、制造中心扩建等项目。

在营运管理中心扩建项目中，玛丝菲尔计划在深圳自建旗舰店1个。另外在北京、天津、南京、福州和杭州购置旗舰店5个。而为这6家新增的旗舰店，玛丝菲尔仅场地土建及购置费用和装修费用的支出总额就将达到约8.35亿元，约占其募集资金总额的35%。

在招股书中，玛丝菲尔解释称，设立大型旗舰店，不仅有利于促进公司未来收入的增长，而且能为VIP客户提供体验式服务，提升服务质量。同时还有利于传递品牌形象。其同时指出，旗舰店虽然数量较少，但销售收入较为突出。

《投资者报》记者并未在招股书中找到支撑“旗舰店销售收入较为突出”的财务数据，但却发现过去几年，玛丝菲尔在各地购置商业地产设立旗舰店。

目前，玛丝菲尔及其控股子公司玛丝菲尔噢姆服饰旗下共拥有7家旗舰店，除2家天猫网络旗舰店外，其余5家实体旗舰店分别设立在北京、深圳、广州和上海（深圳有两家）。报告期内，玛丝菲尔在深圳、广州和上海旗舰店的房屋产权的建筑面积总和分别为1055.99㎡，1048.18㎡和1769.94㎡。

此外，在玛丝菲尔的在建工程明细中，记者发现，2012年开始，玛丝菲尔在武汉、成都和重庆分别购置的商业物业开始装修，三处房产的建筑面积分别为1969.62㎡，1539.65㎡和1794.28㎡。

依此计算，上述三处商业房产以及玛丝菲尔在募投项目中计划的6处用于新建旗舰店的房产建设完工，玛丝菲尔将拥有近3.5万平方米的商业房产。