政府房地产市场管理

政府房地产市场管理（共8篇）

1.政府房地产市场管理 篇一

【发布单位】唐山市

【发布文号】唐山市人民政府第13号令 【发布日期】1992-05-06 【生效日期】1992-05-06 【失效日期】 【所属类别】地方法规 【文件来源】中国法院网

唐山市城镇房地产交易管理暂行办法

(唐山市人民政府第13号令)

第一章 总 则

第一条第一条 为加强城镇房地产交易市场管理，建立正常的房地产交易秩序，根据 国务院和省政府的有关规定，结合我市具体情况，制定本办法。

第二条第二条 本办法适用于市区、县城、国营农场、建制镇、独立工矿区、规划建 成区各种房地产的交易行为。

第三条第三条 市、县、区成立由房管部门牵头、土地、工商、财政、物价、税务等 部门参加的房地产交易市场管理委员会，从行政上、法律上对房地产交易市场进行 宏观调控和检查监督。

第四条第四条 本办法所称房地产交易，是指城镇房产和土地使用权的买卖、有偿转 让、有偿价拨、交换、拍卖、典当、抵押、私房和单位非居住用房的租赁以及相关 土地使用权的转移等交易行为。

第二章 市场管理

第五条第五条 市、县、区、国营农场建立的房地产交易所，是辖区内唯一合法的房 地产交易场所，辖区内所有的房地产交易活动，均应在交易所内进行。

市和各县、区（场）房地产交易市场的管辖分工，由市房地产交易市场管理委 员会会同有关部门另行划定。

第六条第六条 房地产交易所的业务范围：

（一）为交易当事人提供洽谈协商、中介服务、交流信息、展示行情等各种服 务；

（二）开展供求登记，接受有关房地产交易和经营单位的委托代理业务；

（三）受理房地产的买卖、租赁、互换、抵押、赠与、拍卖、典当、转让、析 产、继承、兼并、价拨、拆迁等评估登记业务；

（四）组织引导房地产开发经营单位和个人进入固定市场。

第七条第七条 房地产交易所，是管理房地产交易的集中办事机构。其主要职责是：

（一）负责本行政区内房地产交易市场的行政和业务管理；

（二）制定房地产交易活动规则，指导交易活动；

（三）组织查处房地产交易活动中的违章违法行为；

（四）负责审查交易当事人的资格，验证交易标的物的权属，办理买卖、租赁 契约的鉴证权属转移和过户手续；

（五）对房地产交易中的价格进行评估和管理，涉及国有资产的价格评估按有 关规定办理；

（六）提供有关法律、政策、业务咨询服务；

（七）依照法律、法规、行政规章的规定调解房地产交易中的纠纷。

第八条第八条 进入交易市场的经营单位和个人必须遵守市场管理规则，照章交纳税 费，一切交易活动在市场管理部门统一组织下进行。

第九条第九条 市、县（区）房产管理机关是该辖区内房产交易的主管部门，负责本 辖区内房产交易的行政管理工作。

第十条第十条 工商行政管理部门依法对房地产市场的交易活动进行监督管理。其主 要职责是：

（一）负责对从事房地产经营活动的单位和个人进行资质验证，核发营业执照。取缔无照经营单位。

（二）负责对房屋买卖、租凭等契约经济合同的审查、鉴证，依法对经济合同 纠纷进行调解、仲裁。

（三）在核发单位、个人营业执照时，审查其经营场所的房屋产权、房屋租赁 许可证等有关证件，证件不全不予办理营业执照。

（四）对在房地产交易活动中的私下交易、倒买倒卖、非法牟利等违章、违法 活动进行查处。

第十一条第十一条 土地管理部门在房地产交易中，负责房产交易中涉及到的土地使用 权转移的审批、收费和换发土地使用证的工作，并和财政、物价等行政管理部门依 照法律、法规规定，在其职责范围内，对房地产市场进行监督检查和管理。

第十二条第十二条 房地产交易手续按下列程序办理：

（一）交易当事人到当地交易市场或指定的交易场所交验证件，申请登记。交 验的证件包括：（1）房屋所有权证及相关的土地使用权证，或其他能证明交易标的 物权属的文件。经营开发单位出售商品房时，应持企业法人营业执照、施工许可证、工程竣工决算书、有关图纸资料、质检合格证及经工商部门鉴证的销售合同等证件，到房屋产权监理部门登记确权。（2）交易当事人的身份证件或法人资格证书。（3）交易管理所认为应提供的其他证明文件。

（二）交易管理所《审核确认提交证件有效后，提供统一格式的申请登记文本，双方进行登记。

（三）交易管理所派人会同交易双方（必要时包括四邻）到现场查勘测量，评 估价格，验证申请登记项目。

（四）填写交易市场提供的统一格式的交易合同或契约文本，双方商定契约内 容。

（五）交易管理所审验合同或契约内容及有关原始资料，并要求交易当事人就 有关问题做出说明。

（六）交易当事人凭验证后的合同或契约，缴纳税费，办理有关权属转移手续。

按照上述程序办结的房地产交易，交易双方的权益受法律保护。

第三章 买 卖

第十三条第十三条 房产买卖，必须到房产交易管理部门办理契约手续。办理房产交易 契约应是双方当事人。当事人因故不能亲自办理，可委托代理人办理。代理人必须 持符合法律要求的委托书。

第十四条第十四条 出售房屋必须符合下列规定：

（一）私有房屋出售时，应具有合法的权属证件及相关的土地使用权证，并交 验产权人户口簿、身份证件和单位或居委会出据的证明。

（二）公有房产出售时，除应有单位房产所有权证、土地使用权证外，还要有 产权单位上级主管部门批准的售房文件。全民所有制房产出售还要有当地国有资产 管理机关审核的证明。

（三）房屋开发单位出售商品房时，应先到房屋产权监理部门登记确权，然后 进入市场出售。

（四）出售已出租房产时，产权人应提前三个月通知承租人，在妥善处理租约 后出售。在同等条件下，原承租人有优先购买权。

（五）共有房屋出售时，应持全部共有人同意的具结书，部分共有人出售自己 的所有权时，应有其他产权人的证明，在同等条件下，共有人有优先购买权。

（六）享受国家优惠价格购买的旧公房出售时，除符合本条第（一）项规定外，按旧公房出售办法有关规定办理。

（七）享受国家或企事业单位补助购买、自建的房屋需要出售时，出售前应向 补助单位或房管部门交还购、建房补助费。如房屋发生增值，卖房人只应得个人实 际投资额占综合造价比例部分，余下部分交还原补贴单位或房管部门。

第十五条第十五条 购买房屋须符合下列规定。

（一）个人购买房屋，须有房屋所在地正式户口；

（二）单位购买房产，须出据购房单位上级主管部门批准的购房文件；

（三）经市、县人民政府批准的外埠单位在本市设立的办事机构，需购买房屋 时，应持办事机构上级批准的购房文件和书面购房申请；

（四）机关、团体、部队、企、事业单位一般不得购买或变相购买城镇私有房 产。如特殊原因确需购买的，须持上级主管部门同意文件，报县以上人民政府的房 地产管理部门批准。

第十六条第十六条 有下列情形之一的房地产禁止交易：

（一）无合法产权证件的或因被明令注销、吊销等其他原因失去法律效力的；

（二）产权归属不清，有争议的；

（三）批准征用、拆迁范围内的房产；

（四）有关房地债务尚未清偿的；

（五）代管托管房产；

（六）依法限制权属转移及其他不得买卖的房产；

（七）不符合第十三条、第十四条规定的。

第十七条第十七条 与买卖房屋相关土地使用权的转移，由房地产交易管理部门办理手 续，土地使用权的权属变更，由土地管理部门依据交易手续办理。

第十八条第十八条 房屋买卖必须按国家有关规定交纳契税，并按物价部门批准的收费 标准，交纳有关费用。

第十九条第十九条 回国定居和到各县（市）、区投资的港、澳、台胞、华侨及外籍华人 需要买卖房产时，按国家有关规定办理。

第四章 租 赁

第二十条第二十条 个人出租自有房屋，单位出租自管非居住用房，应到房产交易所申 请租赁业务许可证。不办理房屋租赁许可证不得开展租赁业务。以租赁经营为主的，还需到工商行政管理部门办理营业执照。

第二十一条第二十一条 租用房屋，必须由租赁双方签订租赁契约，租赁合同以书面形式 订立，明确双方的权利与义务。

第二十二条第二十二条 租赁双方当事人办理租赁手续，应按下列规定提供证件：

（一）房屋出租单位或个人应出据所有权证，个人还应出据单位或居委会证明 信；

（二）个人承租房屋，应出据户口所在地居（村）民委员会证明，并交验个人 身份证明；单位承租房屋须出据单位主管部门的批准文件；

（三）单位承租私有房屋，应提供县以上人民政府房产主管部门的批准文件；

（四）外地驻唐单位和户口不在本地的个人租用房屋，单位须提供县级以上人 民政府主管部门批准的文件；个人须出据乡（办事处）证明和房屋所在地公安机关 登记临时房口的证件。

第二十三条第二十三条 房屋租赁期限由双方商定，租期内一般不得要求承租人搬出，租 期届满在同等条件下原承租人有优先承租权。

第二十四条第二十四条 承租人有下列行为之一，出租人有权解除租约：

（一）擅自将承租房屋转租、转让、转借的；

（二）利用承租房屋进行非法活动，损害公共利益的；

（三）承租人连续六个月欠租的；

（四）擅自改变房屋用途，损坏房屋结构的。

第五章 价格管理

第二十五条第二十五条 房地产交易中价格评估业务由房地产交易管理所组织专业评估人 员进行。全民所有房产交易价格评估，按资产管理权限由国有资产管理部门监督管 理。其他部门和单位不得从事房地产价格评估业务。专业评估员要经过专业培训，经有关部门考核后，发给合格证书，持证上岗。

评估员根据国家制定的计价原则、价格标准和市场供求等情况，合理评估房地 产的价值、价格，为房地产交易、房屋拆迁、企业兼并、房地产纠纷仲裁等提供依 据。

第二十六条第二十六条 房屋买卖价格，由基本价格和地段级差价格构成。出售给个人的 商品房价格，由物价部门会同有关部门按照国家和省有关计价办法制定，对企、事 业单位之间及私人之间房产交易、租赁价格、采用价格评估办法确定。

第二十七条第二十七条 房产评估价格由房地产交易市场管理部门按照物价部门制定的评 估价格原则确定，买卖租赁双方根据评估价格协商确定的实际成交价，超出评估价 格的部分征收一定数额的超标费。具体标准由房管部门会同物价、财政等部门核定。

第二十八条第二十八条 房产交易价中含有土地价格增值的，售房单位和个人应按规定缴 纳土地增值费。具体标准由物价、财政、房管、土地等有关部门制定。

增值费由市、县土地管理部门收取上缴财政。

第二十九条第二十九条 房产交易中土地使用权转让价格高于核定价格的，按转让价计收 增值费和土地管理费；转让价格低于核定价格的，按核定价计收增值费和土地管理 费。

第六章 惩罚与奖励

第三十条第三十条 凡利用房地产交易进行倒买倒卖非法牟利者，由工商行政管理部门 没收非法所得，并视情节轻重按有关规定给予经济处罚，直至吊销营业执照，构成 犯罪的，由司法机关依法处理。

第三十一条第三十一条 未经有关部门批准，单位或个人私下进行房地产交易，由房地产 交易管理部门会同有关部门查处，除责令限期补办手续，补交税费外，并对交易双 方各处以应补交税费五倍以下的罚款。买卖或以其他形式非法转让土地的，按国家 有关规定处理

第三十二条第三十二条 在房地产交易中隐价瞒价，由物价管理部门按价格管理条例有关 规定处理。

第三十三条第三十三条 对偷漏税费者，一经查实，由有关部门责令限期补缴欠款，并对 偷漏税费者处以应纳税费五倍以下的罚款，对直接责任人和指使、授意、怂恿偷漏 税费行为者，处以一千元以下罚款，对逾期未缴的，按日加收所漏税款5％的滞纳 金。

第三十四条第三十四条 房地产交易市场管理人员应模范执行本办法。有以权谋私、索贿 受贿者，视情节轻重，由有关部门给予行政或经济处罚。

第三十五条第三十五条 任何单位和个人都有权对违反本办法的行为进行揭发、检举，受 理部门应对揭发检举人保密。对揭发、检举有功人员，由有关部门给以适当奖励。

第七章 附 则

第三十六条第三十六条 各县（市）、区人民政府可依据本办法，制定实施细则。芦台、汉 沽农场可参照本规定执行。

第三十七条第三十七条 本办法发布前的房地产交易，在本办法发布二个月内按本办法规 定补办手续。

第三十八条第三十八条 本办法由市房产管理局组织实施。

第三十九条第三十九条 本办法自发布之日起施行。

本内容来源于政府官方网站，如需引用，请以正式文件为准。

2.政府房地产市场管理 篇二

关键词：政府,市场,房地产

1 引言

我们对于市场与政府关系的认识随着改革开放的实践而不断深化。十一届三中全会继续遵循计划经济路线,强调政府的主导作用。十二大主张以计划为主,市场为辅。十四届三中全会提出计划调控下的市场经济改革方向,仍然强调国家对资源配置的主导地位。十六届三中全会开始强调发挥市场的基础性作用。直到十八届三中全会提出市场在资源配置中起决定性作用,同时更好发挥政府作用。

处理好市场与政府的关系,具有重要的实践意义。第二次世界大战以后,以前苏联和东欧为代表的国家,推行计划经济,强调政府在资源配置中的主导地位,忽略市场的作用,导致经济效率低下,寻租和腐败盛行,与经济发达国家差距加大。另外一些以巴西和阿根廷为代表的国家主张自由化、市场化,忽视政府作用,实施休克疗法,导致经济停滞不前。只有以韩国为代表的少数经济体,既强调市场主导作用,又发挥政府调节作用,成功地由低收入进入高收入国家。

2 政府与市场关系的理论基础

自从1776 年 《国富论》问世以来,政府与市场的关系成为经济思想史的核心问题,不同经济学流派因为在这一问题上的不同而区分开来。以亚当·斯密为代表的古典主义学派认为,在市场经济体制下,经济个体( 消费者和厂商)在追求利益最大化的同时,也会使社会福利提高,从而达到帕累托最优状态。市场通过价格调节资源配置,是资源配置的唯一手段。政府的职责是提供公共服务,不能干预市场。

1929—1933 年的世界性经济危机证明市场存在局限性,有时会失灵。1936 年凯恩斯 《通论》的问世,标志凯恩斯主义学派的产生。他们认为,政府应该运用财政政策和货币政策,积极干预市场运行,以便纠正市场失灵。第二次世界大战以后,各国政府竞相干预经济,凯恩斯主义成为主流学派。

20 世纪70 年代的石油危机产生了滞胀,凯恩斯主义对此束手无策。新古典主义重新回归,认为市场能够有效配置资源,应该完善市场经济体制。肯定政府介入的必要性,同时把政府活动限制在适当的范围内。

20 世纪80 年代以后,新凯恩斯主义吸收新古典经济学的一些理论和政策主张,发展了国家干预经济的理论。认为市场机制和政府干预并非完全排斥,而是有机补充,相互协调。当经济萧条衰退时,政府应当实施宏观经济政策进行干预; 当经济繁荣稳定时,自由主义的市场经济体制应当占据主导地位。以市场设计理论( Market Design) 为代表的当代最前沿经济理论主张把市场和政府的作用结合起来,认为只有两者的有效结合才能够建立充满活力和有序的经济形态。

3 房地产市场调控中的政府作用与市场机制

房地产行业是我国经济的支柱,连同上下游几十个产业一起主导中国经济发展。但在近十年的发展过程中,住房价格涨幅过快,甚至高于同期的国民收入增长幅度。特别是在2008 年金融危机发生以后,房地产价格快速上涨,在京沪广深等一线城市甚至翻倍增长。

自2010 年起,政府几乎每年都出台一系列调控政策,抑制房价过快上涨,但收效甚微。上述调控政策,分别针对当时的热点、难点问题,在短期取得一定效果,但是在中长期并没有抑制房地产价格的快速上涨。房地产价格,归根到底是由市场的需求和供给决定的。房价快速上涨,是供求严重失衡造成的。显然,在房地产市场调控中,我们应该重视“市场起决定性作用和政府更好发挥作用” 这个指导性原则,尊重市场规律,改变过度依赖行政性手段的宏观调控。

影响我国住房需求的主要因素包括以下方面。首先,居民收入的快速增长。根据国家统计局的调查,从1978—2012 年,扣除物价上涨因素后,全国城镇居民人均可支配收入实际增长10. 5 倍,年均实际增长7. 4% ; 全国农村居民人均纯收入实际增长10. 8 倍,年均实际增长7. 5% 。另外,大量隐形收入和灰色收入未被统计。高、中、低收入家庭分别趋向于投资性、改善性和刚性需求。其次,城镇化进程。国家发改委的报告指出,中国2014 年城镇化率到55% ,远低于发达国家90% 的水平。国家统计局 《2012 年我国农民工调查监测报告》显示,我国农民工人数逐步增加,截至2012 年年末,我国农民工总量达到26261 万,比上年增加983 万,增长3. 9% 。2013 年,全国高校毕业生规模达到699 万,2014 年将达到727 万。半数以上的农村剩余劳动力和绝大部分高校毕业生未来都将在城市就业,会产生巨大的刚性住房需求。最后,货币超发。央行统计数据显示,2013年9 月末,我国广义货币( M2) 余额107. 74 万亿元,约为当年GDP的两倍。由于国内缺少投资渠道,国外投资又受到限制,大量流动性涌入房地产市场,推动房价快速上涨。

从住房供给角度讲,住房价格决定于土地价格,土地价格对房价的影响程度已经达到35% ~ 55% ( 杨波、杨亚西,2005) 。影响我国土地价格的因素包括两方面。一是土地制度。二是土地财政。中国指数研究院报告指出,土地出让金从2005 年的0. 6 万亿元提高到2011 年的3. 3 万亿元,累计增长5. 7 倍,占地方政府财政收入比例从不及40% 上升到60% 以上。在客观上,地方政府受益于高房价,因为高房价不仅带来较高的财政收入,还能够推动当地GDP的增长。

市场的作用不可替代,政府的作用是为市场的运行提供制度保障,弥补市场失灵的不足。政府应当推行经济适用房、廉租房等保障房制度,保护低收入家庭的住房需求。进行房地产税制改革,抑制投资性需求。总之,政府不要频繁使用宏观调控手段,而应进行制度改革,让市场在资源配置中起决定作用。

4 结论

必须以十八届三中全会精神为指导,正确处理好政府与市场的关系,改革经济体制,让市场起决定性作用,同时政府更好发挥作用。如果能这样做,中国经济还可以保持比较快速的发展,到2020 年左右实现国内生产总值和人均收入在2010 年的水平上翻一番,成为中高收入经济体。

参考文献

[1]廖英敏.中国房地产宏观调控分析及政策建议[J].中国市场,2012(20).

[2]林毅夫.经济发展战略与公平和效率[J].宏观经济研究,2005(10).

[3]林毅夫.解读中国经济[M].北京:北京大学出版社,2012.

[4]杨瑞龙.社会主义市场经济理论[M].北京:中国人民大学出版社,2008.

[5]易宪容.房地产宏观调控的纠结与政策走向[J].财经界,2012(3).

3.房地产企业不能坐等政府“救市” 篇三

有数据显示,去年房地产开发投资3.0580万亿元,比上年增幅回落9.3%,低于同期固定资产投资增速。其中,商品住宅投资2.2081万亿元,增幅回落9.5%;商品房销售面积6.2亿平方米,同比下降19.7%;商品房空置面积1.64亿平方米,同比增长21.8%。

中国房地产企业正酝酿着开发思路、经营策略乃至经营模式上的反思和变革。

此次调整,对于资金实力不是很强、人才储备不很到位、实战经验欠丰富的中小开发商来说,面临着行业调整中“生与死”的考验。

宏观政策

目的是保持市场稳定

鉴于房地产业在当前国民经济中的重要地位,在保增长促内需的大背景下,宏观政策的目的在于保持市场的稳定。2008年下半年国家虽然出台了密集的房地产政策,但由于经济大环境的低迷,消费者已经形成了行业继续调整的预期。

从经济发展角度看,如果只用一个参数来判断房地产价格及市场走势,GDP无疑是最具说服力的。研究表明:房价的走势取决于经济增长速度;房价波动则远大于经济增长波动;总的来看,GDP走势略先于房价走势。因此,2009年如保“8”成功,经济企稳,那么2010年国内房地产行业将整体走出低迷。

所以,房地产开发企业应该认清本次行业调整的大方向,在国家及地方政府“救市”的效果充分显现之前,采取提升整体能力的主动性策略。

房地产企业应该“不差钱”

目前,“做地产”就是做战略。战略何解?其一,要研究宏观经济发展趋势。作为长周期产品,必须要有超前的意识来把握大环境的发展趋势,通过对经济周期和产业周期的判断,审慎地进行项目土地资源的储备,为迎接地产市场的回暖奠定基础;其二,要做“半金融”产品。房地产企业必须承认房地产的金融属性,强化企业的风险控制和流动性控制。

此次金融危机的最大启示,就是控制风险的重要性远高于对利润的追求,它是企业生存和健康发展的基础。目前经济危机依然没有触底,未来市场前景模糊。房地产业作为资本密集型行业,必须用金融的眼光来决策项目投资,严格遵循风险性、流动性、效益性均衡原则。据了解,很多企业没有设置风险和金融管理职能岗位,导致风险控制体系在企业内的缺失。

眼下房地产企业遇到的最大问题就是缺钱。其实,房地产行业经历了10年的繁荣期,一大批企业分享了产业高速发展所带来的利益,因此,大部分房地产企业应该“不差钱”。我们从调研中发现,导致企业缺钱的主要原因是投资规模失控,大大超过了自有资金的控制能力,加上对市场过度乐观的判断,更助长了企业疯狂拿地的冲动。由于房地产行业对资金的要求很高,对于中小房地产企业而言,尽管通过以前的开发经营赚了钱,但一个项目出现“闪失”,就会给整个企业带来“灭顶之灾”。因此,从实践来看,一般情况下,房地产企业必须确保现金类资产至少占当年房地产预算投资规模20%～30%,才能有效防范风险。企业应通过财务指标的控制,对企业投资规模进行严格监管,这是风险控制体系建立的前提和关键。

积极拓展融资渠道

在市场持续的低迷期,各类房企都应适时制定企业发展策略。今年,拓宽融资渠道和企业兼并,必将在房企发展战略中占有重要地位。去年房地产市场的不景气,使得房企的资金链比以往任何时候都要紧张。目前,在上市融资、银行融资、信托融资和私募融资都面临极大挑战的时候,企业必须用全新的发展策略拓展融资渠道。

尽管市场低迷,但总体看,危机进一步加速了楼市向理性回归,市场刚性需求所蓄积起来的购买力,将在今后一段时间得到释放。在这种背景下,一些优质的楼盘和企业具备了“专业投资者+专业管理”的操作条件,比如位于小陆家嘴的财富海景花园5号项目,就引起了金融资本、产业资本和个人投资者的共同关注,其直投、信贷和信托的混合投资模式以及多重风险控制体系,成为了市场低迷期专业投资者的一个操作范例。

在当前条件下,进行企业兼并,实施有限度的企业转型,也不失为一种好的策略。企业兼并对于大企业是增强了实力,而小企业则在战略转型基础上有了另一种生存空间。目前国家出台了鼓励企业兼并的政策,相信会有更多的房地产企业根据自身情况选择兼并,谋求新的发展。

牢记资金的时间价值

房地产行业进入调整周期,房价进入下降通道已成为不争的事实。如果有房地产企业面临生存问题的话,最可行的方法之一是合理定价、重估价值、理性去除虚增价格。虽然消费者是买涨不买跌,但最先价格回归的企业必然是受益的,万科降价的策略已经说明了这一点。企业理性地定价,将是刚性需求的最好引爆器。而合理的定价永远是最好的风险控制手段之一,也是促进有效需求的重要保证。对于“隔靴挠痒”式的降价,消费者是不会买账的。

销售速度决定销售价格。只有当销售速度在控制的范围内,才能实现单一项目利润最大化。目前,市场投资机会众多,足够的现金流可赢得优质的投资机会。快速销售既可减轻财务压力,又可释放投资开发风险。开发商必须牢记资金的时间价值。

假定某项目,共40套别墅,定价500万/套,目前市场条件下,如不降价,预计1年后方能成交,即1年后收到500*40=20000万资金。假定项目资金的贴现率为10%(相当于资金的机会成本),则将上述资金贴现至现在时点,则20000/(1+10%)=18182万,相当于每套别墅价格为18182 / 40=454.5万元,即一年后500万资金相当于当前的454.5万元。因此,假如在一定幅度内降低价格(不低于454.5万/套)即可实现销售,则将取得更佳的经济效益。

开发物超所值的产品

市场调整期,普遍预期悲观,导致资产价值常被低估。因此,开发企业必须开发物超所值的产品,突出差异化的高性价比产品,尤其把提升产品功能和附加值,作为产品差异化的突破方向。比如,通过集成精装修既能提升产品的附加值,又能实现住宅产业成品化。

4.政府考虑推动设立工业房地产基金 篇四

除了本地工业管理公司腾飞（Ascendas）研究设立房地产基金以外，明年市面上可能还会出现另一个相信由政府推动的工业房地产基金。

随着越来越多跨国公司选择不自己买地建厂，改而向工业房地产业主租用工业厂房，政府据悉明年或考虑促成一个工业房地产信托的设立，把跨国公司原在本地拥有的厂房设施资产集于同个基金内。

消息人士对本报说，这个由经发局提出的献议，目前处于非常初步的探索阶段，如果真的可行，最快相信也要等到明年中才能落实。

由于涉及的资产主要是工业房地产 和工业地，所以我国最大的工业地“地主”裕廊集团及它的子公司腾飞料将受邀参与。

经发局的消息来源透露，当局不会是设立工业房地产基金的机构，但或从旁协助，“我们尝试鼓励其他融资选择”。他以时机尚未成熟为由，拒绝提供进一步详情。

在引介外资方面，经发局扮演举足轻重的角色。然而，我国虽有良好的基础建设、稳定的政经环境等优势，但资源有限、运作成本高是不争的事实，加上中国近期的崛起，经济局势迅变，更令跨国企业举棋不定，要求较短线的投资。

跨国公司向政府相关当局或私人投资者租用厂地，可减少持守该资产的风险，并有随时进出我国市场的灵活性。毕竟，在工业房地产领域，工业建筑成本一般上比地皮来得昂贵。以樟宜商业园为例，一些跨国公司就不兴建自己的厂房，而只是要有关的地皮，于是便找他人发展厂房，再向对方租用。

因此，据本报了解，经发局将起催化作用，协助伙伴机构如腾飞、裕廊集团等研究适当的政策，为工业市场的兴建与出租领域注入更多的活力。

市场人士受访时说，若我国推出工业房地产信托，好处将包括：一、允许公司把它们的房地产资产从资产负债表中除去，提高其经济增值（EVA）。这已逐渐形成一种趋势；二、该基金的回报率应该会相当高，尤其是那些有限期地契的房地产；三、如果租用者为跨国大企业，租金回报率预计颇具保障。

不过，针对该信托的可行性，据悉还有一些课题值得商榷，如土地的地契、法定性及裕廊集团地段的所有权等。此外，当局有必要先设定准则，确保有关的房地产达到担保、租期、租金等各方面的条件需求，才可列入信托中。

消息人士说，工业房地产信托可以是以政府为后盾的，同时不排除挂牌上市的可能。如果有这么一天，它应该会受到投资机构和公众的欢迎。

他认为，最近的新茂商产信托（Singmall Property Trust）之所以胎死腹中，不是因为该信托的结构有问题，而或许是行销或宣传活动不理想。

一名市场观察家说，这样的工业房地产信托概念，看来必须由政府提出，因为只有政府或政府相关机构才有能力买回工业房地产资产，个人投资者能做的是有限的。

工业地产钱途无限

海外资本将倾注工业地产

戴德梁行助理董事工业部主管鹏煦透露，戴德梁行正在给美国普洛斯公司、新加坡丰树基金和另外两家欧美公司进行工业地产项目的咨询。其中新加坡丰树基金合作正在谈判，而普洛斯公司在上海一直有项目运作，在深圳刚刚购买了一处 600 亩的工业用地。

仲量联行中国区董事商业部总监陈立民介绍，仲量联行正在给 7 家海外投资机构做中国的工业地产项目咨询。这些合作的海外投资机构委托仲量联行代理，项目谈判签署后双方分红，并且仲量联行参与建造厂房项目的管理。

工业厂房如此受到青睐的主要原因是由于供求关系的影响。鹏煦分析，对工业地产来说，中国的工业地产在开发成本、人力资源、劳动力相对有竞争力。随着国际经济复苏，如现在国际电信业飞速发展，给制造业带来了很大的商机，外国把亚太总部移到中国，国际企业的进入使中国产能大量提高。工业地产目前市场上的实际需要很大，可以说是供不应求，特别是关内，很多工业用地已经不批厂房了。此外，也有一些有实力的商家买下厂房作为投资，这也使供求关系持续上升。目前中国工业地产在市场上，只要有合适的厂房，无论价格高低都一定租得出去。

仲量联行中国区董事商业部总监陈立民认为，海外投资机构除了考虑地理因素，他们更多的是考虑政策因素，考虑什么时间有回报。

以往中国鼓励工业发展，房地产价值没有得到体现，2004 年国家使用宏观调控手段，调控土地使用，8000 个项目遭到调查。2003 全国有 3763 个工

业园区被减掉，而 2004 年就有 4813 个项目被减掉。土地供应突然减少，每平方米土地值钱了，无论是卖或租，租金价格都提高了，形成了市场价，这时，工业地产有了投资价值。在这种情况下，工业发展成熟的城市如上海、苏州、北京、天津等成了工业投资大有可为之地。

此外，投资厂房回报率极高也是一个重要原因。目前投资厂房的年回报率已经高达 12%至 15%，一般七八年之内就能收回成本，这相对于目前一般房地产投资的 5%至 10%的回报率来说，收益就显得十分诱人。

仲量联行中国区董事商业部总监陈立民说，对海外投资机构来说，国内工业地产市场方兴未艾，从 2002 年—2004 年，地产工业中外商投资了 50%，去年达 60 亿美金，上海就达到 6.5 亿美金，60%—70%投资在实业方面。

无限“钱”景

上海在工业地产开发方面在全国领先，最引人注目的是上海建国中路的 “8号桥”。8 号桥是在原上海汽车制动器厂 1.5 万平方米旧工业厂房的基础上建立起来的“时尚创作中心”。改造时完全保留了旧厂房的结构，但又融入了全新的建筑文化理念。据介绍，上海市中心城区还留有不少五六十年代的工业建筑，如莫干山路就有不少旧厂房。有关人士指出，在城市改造中保留部分旧厂房进行创意改造，可以形成城市的“盆地”，并营造独特的城市景观，发展边缘产业。

对于涉足中国工业地产的海外投资机构来说，最成功的是新加坡投资的苏州工业园区。

苏州工业园区是中国和新加坡两国政府的重要合作项目，开创了中外经济技术互利合作的新形式。中新苏州工业园区开发有限公司是园区的开发主体，由中新双方财团组成：中方财团由中粮、中远、中化、华能等 14 家国

内大型企业集团出资组建；新方财团由新加坡政府控股公司、有实力的私人公司和一些著名跨国公司联合组成。

苏州工业园区地处苏州城东金鸡湖畔，行政区域面积 288平方公里，下辖四个镇，户籍人口 25 万，其中，中新合作开发区规划面积 70平方公里。苏州工业园区开发完成后，这几年的经济效益十分可观。就拿 2004 年来说，全区共实现地区生产总值 503 亿元，完成地方一般预算收入 29 亿元，增长42%；进出口总额达 281 亿美元，其中出口 119 亿美元，分别增长 96%和 99%；固定资产投资 282 亿元，增长 39%，成为了国内开发速度较快、协调发展较好、竞争力较强的开发区之一。

东莞市莞太路和生文具批发专业市场，曾经是一个经营了近三十年的电子公司的厂房，占地 2 万 7 千多平方米，但已经空置了差不多一年。不过由于地段比较优越，吸引了不少商家与莞城区政府接触，最后都由于业态不适合没有最终达成意向。一家公司 2003 年 5 月开始进行项目的整改，总体改造资金超过 1500 万元。主要是重建了外立面，对内部 60x20 米的厂房进行了合理隔断，重新装修，同时整改了内部交通、出入口、停车场，并在商业氛围的营造上下了大力气。从 2003 年 11 月开业至今，达到了收支平衡。据记者了解，这块近3 万平方米的地，原来做厂房每平方米的租价不过 7 元左右，开发公司地产协议的租价是每平方米 10 元左右，而目前 C 馆上面的写字楼租价已经达到了每平方米 18 元。当然商铺的价值还会更高。可以说，这是厂房转型一个成功的实例。

据悉，北京顺义区的仁和镇、李遂镇、杨镇、木林镇也在进行工业开发。投资商进行工业标准厂房的开发建设及出租经营，4 个产业园区将建设 15万平方米工业厂房，每个园区建设约 3 万平方米。据专家分析，如对此处投资，预计投资回收期为 5-6 年，年投资利润率达 18-20%。

未知之数

投资中国工业地产，不是哪个机构都可进入的，外资机构进入中国不但需有适应期，更需要有几十个亿的资金量。“海外投资机构的资金来源一般是国外的基金或海外集资。”仲量联行的陈立民说。

陈立民强调，“因为投资物流设施需要承担很大的空置率风险。在国外，一个物流设施必须在 5%的空置率下才能保持 10%的回报，如果空置率达到15%，利润就全被淹没掉了。而 15%的空置率只相当于一年中有两个月没有找到客户而已。所以，在这个行业里必须拥有强大的客户资源才能保持赢利。而客户群则是根据客户需求、研发机构和物业要求来定位的。” 海外投资机构的运营模式有两种，一是对值开发，根据客户需求制造厂房标准，反租给客户；二是代租收购，收购一些带有租约好的工业物业产品。

国内目前大部分仓库都是建于七八十年代，设施状况与国际标准存在很大的差距，陈立民说：“现在国内符合国际标准的仓库只占 2%。”目前国内仓库的平均利用率只有 60%-70%，而国外一般能达到 90%。

“工业地产资金投入大，投资回报周期长。海外投资机构投资工业地产追求的是保值，收租时间 5 年、10 年、15 年不等。工业投资以长期租赁为主，国内 5—10 年，国外为 10—15 年。他们的投资回报周期在 8—10 年。”陈立民说。

戴德梁行的鹏煦认为，海外投资机构涉足内地工业地产，目前还面临着许多瓶颈。“各大工业区批租土地，有很多限制，比较欢迎制造业，但对于地价、投资密度、税收要求，海外投资机构不一定会满足。就拿普洛斯与当地开发区合作来说，在上海领港合作，在天津与泰达合作。他们更看重的是普洛斯客户网络与管理。”

目前很多的工业园区并不具备园区的基本要求和特征，有的仅仅圈起一片地、修了几条路、搬进了几家企业，就打起了工业园区的招牌。工业园区的基本要求是达到“七通一平”，可实际上那些所谓的园区能达到“三通一平”就很不错了。“我们希望政府能够制定一个工业园区的建设标准，给工业园区设一道门槛，来防止园区建设的过多过滥。”一位业内人士提出这样的呼吁。

对海外投资机构涉足工业地产如何控制风险，陈立民认为，在涉足具体的项目时，要做前期的调研，项目操作中执行内审机构，进行内部评估。通过有效的内部评估和外部调研减少风险。

资讯：

工业地产

工业地产是指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地，以及该类土地上的建筑物和附属物。作为有别于住宅、商服和综合类用地以外的第四种性质的用地，工业类土地上可建的建筑物用途有较大的范围。这样的范围通常包括：工业制造厂房、物流仓库和工业研发楼宇等等。工业房地产是由市场利益和环境驱动带动的产业，具有专业性强、投资回报稳定的特点。在我国，工业房地产土地的批租年限为 50 年

普洛斯－－“物流地产”启航中国之旅

一年前，在业界有“工业物流地产老大”之称的美国普洛斯(Prologis)公司登陆中国，称计划今后 5 年在中国物流市场投资 20 亿美元。这一举措引起了人们的关注——

一年前，美国普洛斯公司携带着“物流地产”这个新概念登陆中国市场，开始了紧锣密鼓的布阵。如今进展如何？最近，我们采访了美国普洛斯第一副总裁中国区董事总经理梅志明和中国市场总监卢利民。

问：请您向我们的读者介绍一下普洛斯公司的概况，它在国际同行中的实力和信誉度如何？

答：普洛斯是在美国纽约证交所挂牌的上市公司，开发及管理超过 120 亿美元的资产。作为全球最大的上市工业房地产投资信托公司，普洛斯总出租面积已超过 2300 万平方米。而与其他房地产投资信托不同的是，普洛斯专注于物流地产的投资业务。

我们已与 4000 多家企业建立了良好的合作，其中全球 1000 强企业中有近一半是我们的客户，如宝洁、通用汽车、联合利华、HP 和全球四大物流公司等。如今，普洛斯为DHL 及其旗下的附属机构服务，延伸至 3 大洲 15 个市场的 22 个设施，使 DHL 网络覆盖了全球 220 多个国家和地区的 12 万个速递终端。从全球布局来看，北美、欧洲和亚洲都将是我们的业务重点。

问：普洛斯公司的到来给中国物流业引入了一个新概念 —— “ 物流地产 ”，请您给我们讲解一下普洛斯 “ 物流地产 ” 的投资模式和具体的操作方式？

答：普洛斯所谓的“物流地产”，就是由普洛斯先选地建成相关物流设施后，再转租给客户，比如制造商、零售商、物流公司等，之后，将有一个资产管理队伍进行物业管理，他们的工作主要是提供物业相关服务。也就是说，普洛斯只是从事地产投资开发和物业管理，而日常物流业务仍由客户或客户制定的物流公司操作。

问：也就是说，普洛斯的本质是地产商而非物流商。那么，“ 物流地产 ” 模式的价

值 在于什么呢？

答：“物流地产”模式的价值就在于更有效地帮助客户管理运用资金、降低成本，提高企业核心竞争力。

地产和物流设施占据了物流公司的很大一部分固定成本。而我们可以根据顾客的需求，选择合适的地点，建设、运营与管理专用物流设施，而且准备采用本地与全球的专业技能开发物流配送设施，与客户建立密切的合作关系，为其在合适的时间与合适的地点，提供合适的现代物流设施。为了不断增加客户的财务目标，普洛斯还将采用收购的方式，将客户目前拥有的物流配送设施购买回来，将其设计规划后，根据长期业务关系签订租约再回转给客户，让客户继续使用这些现代物流设施。

通过普洛斯提供的收购与回租方案，不少物流公司削减了固定资产，将其主要精力放在核心业务上，因此提高了资产回报率，减少了企业负债率。普洛斯公司最近在北美用 16 亿美元完成了一项收购。

问：听说早在 7 1997 年普洛斯就开始对中国市场进行考察。为什么选择现在进入中国市场？进入中国市场的目的是什么？

答：普洛斯一直致力于创建一个全球性的物流配送网络。中国市场是世界上潜力最大的区域市场，随着普洛斯全球范围业务的不断拓展，普洛斯正在加速拓展在中国的投资范围。

改革开放 20 多年来，中国的经济取得了长足的发展，特别是加入世贸组织后，中国经济已融入全球化进程，物流业也取得了高速发展。近年来，我们越来越感觉到物流和供应链管理在中国已被提到一个很高的高度。很多企业都在考虑怎么降低成本，怎么提高效率。普洛斯觉得这是进入中国市场的最好时机。

问：普洛斯进入中国市场，是否遇到一些障碍？比如会不会由于文化上的差异产生冲突，会不会遇到客户对一种全新运作模式的抵触？

答：这些情况在创业初期总是难免的。但通过公司全体员工的不懈努力，“物流地产”投资模式还是很快赢得了众多客户的信任和认可。普洛斯和中国企业完全可以通过合作各取所需，共同发展。因为中国的不少物流企业在快速发展中取得了良好的业绩，但是在物流园区的管理上也存在一些问题，同时有的物流企业也存在无法适应现代物流

市场配送要求的问题，而单靠自身的经验又无法实现运作模式上的重大突破。所以，我们准备通过与中方合作，将我们成熟的运作模式输入中国物流市场，从而达到双方共赢的目标。

问：那么，普洛斯在中国的园区建设中取得了哪些实质性的进展？下一步如何打算？

答：这两年，我们准备先在重要战略地区搭建物流设施网络系统，比如在上海靠近海港、空港、陆港和工业区的地带设置三四个点；然后在长三角、珠三角、环渤海经济圈等沿海地带布置；再从沿海向内陆拓展，将随着我们业务网络的延伸推行我们一贯的服务。

普洛斯在上海已合作开发了上海西北物流园区。与苏州物流园区的合资谈判也已顺利结束，我们准备投资近3 亿美元的资金来发展这个园区。目前，普洛斯在苏州兴建的物流园凭借其优越的位置与交通、高品质的规划、商业发展支持理念与良好的发展环境，已成为成功的物流园区之一，苏州工业园区建区 10 年已经吸引了 1500 多家外商投资企业。最后，普洛斯公司及其合作伙伴正与当地政府合作，在苏州物流园内进行第二次开发，根据不同客户的需求，为该物流园提供普通仓储、保税仓储与出口监管仓储等。最近，国家海关总署已批准苏州物流中心开展 B 型保税物流中心试点运作。物流中心是封闭的海关监管区域，与现有的“直通点”连接，具备口岸功能。建立保税物流中心将对提升苏州工业园区乃至整个长三角地区的综合竞争力具有积极意义。可以说，目前普洛斯的业务范围从最初的上海市区拓展到了整个华东地区，业务呈现良好的上升态势。我们也已开始在广州和深圳等地积极的筹备和规划。下一步我们将进入北京、天津等环渤海地区

普洛斯的中国路 切入中国工业地 产市场难得契机

紧缩银根和严控土地，却很可能为已在华潜行一年多的普洛斯切入中国工业地产市场难得的契机

卢利民终于决定在苏州租房了，因为整天来往于上海与苏州之间确实非常辛苦。

去年普洛斯(Prologis)进入中国之时，卢利民担任中国市场总监一职，现在他兼任苏州普洛斯物流园开发有限公司的总经理。这是普洛斯与苏州物流中心有限公司合资的一家物流设施开发公司，在经过一年左右的谈判协商后，4 月 28 日双方正式签约。合资双方各持 50％的股份，总投资 3 亿美金，公司注册资本 1 亿美金，苏州物流中心以现有的仓库和土地形式入股。

苏州物流中心总裁沈臻说：“合资公司在 5 月份正式开始运行。”卢利民说：“我要准备在这打持久战了，今后 90％的精力都要放在苏州这边。”卢利民希望，能在一年多时间里把公司带上正轨，解决好合资双方的磨合，并把普洛斯的管理理念带进来。这也正是苏州物流中心希望看到的，因为它瞄准的是普洛斯的管理理念及其身后庞大的客户群。

沿海先行

普洛斯创立于 1993 年，10 年间，当时 3000 万美元的启动资金已经膨胀成 130亿美元的固定资产，物流配送设施网络遍布北美、欧洲和亚洲的 70 多个市场。目前普洛斯已开发及管理着超过 110 亿美元资产，总出租面积已超过 2100 万平米。

作为全球最大的上市工业房地产投资信托公司，这家美国公司专注于物流地产租赁服务。他们以各种方式拿地建成仓库，然后转租给客户，之后再派出一个资产管理队伍提供物业相关服务。普洛斯在投资物流设施时有三种模式：为客户定制生产、标准化生产(批量生产)、还有收购回租。

普洛斯在去年正式进入中国时，曾引起业内的一片惊呼。时任宝供物流中国区市场经理的谢家涛说：“普洛斯来了！物流资产外包的理念也在中国登陆。而该公司的进驻有可能打破现有的行业格局，为中小型的 3PL 企业注入新的活力。”

普洛斯在全球拥有超过 4000 家客户，其中 460 多家名列世界 1000 强企业，而其中大部分客户已经在中国开始了他们新的发展旅程，普洛斯把住了中国市场的进入时机，开始果断出牌。事实上，普洛斯在中国一年多的潜行，所针对的客户以及带来的新鲜活力不仅是 3PL 企业，还有在中国日渐成熟的制造企业和竞争日趋激烈的零售企业。

在中国，普洛斯打算前两年重点发展沿海地区，两年后再进一步向内地发展，目标是在整个中国铺设完整的网络。梅志明说：“不管客户到哪里，只要有需求我们就可以提供服务。”普洛斯与上海西北物流园区的合作开发项目已经签下协议，梅志明

表示，在广州、深圳和北京的几个点，年内也都将有定论。

投资苏州物流园区无疑是普洛斯沿海先行策略中的一大手笔。这次投资开发的苏州物流中心在苏州工业园区的三期规划里面，现有面积 0.5平方公里，合资公司成立后将再增加开发 1平方公里。苏州工业园区在经过 10 年的长足发展后，已经成为中国国家级开发区中发展最快、投资环境最好、竞争力最强的开发区之一。

普洛斯中国区董事总经理梅志明说：“其实苏州工业园区投资开发物流园不缺资金，也不缺客户，但之前一直把重点放在发展工业上，所以要找专业的物流设施开发商合作。”沈臻在谈到双方的合作时说：“经济全球一体化，跨国公司面临着如何来中国铺设它的网络的问题，而对于我们物流中心而言，问题是如何走出去。这正是我们各自企业在发展过程中遇到的矛盾，而这矛盾通过双方的优势互补可以巧妙的化解掉。”

从地理区位上看，苏州物流园区处在苏州工业园区内，东面有昆山，西面有苏州新区，南面还有吴江，距离上海也只有 80 公里，它刚好处在一个制造业发展成熟区域的中心。沪宁高速公路上的工业园区出口到苏州物流园区只有 5 公里，而在交通干线方面，除了有东西向的沪宁高速外，还有南北向的苏杭高速，这对苏州物流园辐射华东地区具有很大的优势。

而除了考虑地理因素外，普洛斯在中国投资需要重点关注的是政策因素。苏州新加坡工业园区带有中新两国的合作背景，能够从政府得到许多支持以保证园区的可持续发展。5 月 16 日，国务院副总理吴仪在苏州会见了新加坡副总理李显龙，这是在苏州工业园区开发建设 10 周年之际中新两国领导人的一次重要会面。两位副总理在会面前后，都分别参观了苏州物流中心。苏州物流中心背靠工业园区，在软硬件功能和设施上往往先人一步。目前，物流园区内新的物流办公大楼已经基本建成，届时工业园区内的所有海关办事机构将全部入驻，其他政府职能部门也将入驻为物流园区提供一站式服务。物流园区可以提供保税仓库和出口监管仓储等功能。

年 20 亿美金

工业地产资金投入大，投资回报周期长，梅志明说：“工业地产的物业回报周期一般在 10 年左右。”一季度中国国内生产总值增长 9.8％，4 月底以来，中国经济持续高烧不退迫使中央政府出手降温以实现软着陆，加强工业土地管理和紧缩银根，就是其中最关键的两帖药，也确实引起了投资物流基础设施的普遍不适反应。

外高桥保税物流园区享有政策上的独特优势，所以上海外高桥物流中心有限公司在做仓储设施开发时，根本就不用担心会没有客户租用，一期 4 万平米的仓库很多企业排着长队准备入驻。二期开发也已经准备动工，但据公司职员透露，二期设施打算以出售为主，因为仓储设施的投入太大，公司希望加快资金回笼。带有政府背景的开发公司尚且有资金上的忧虑，更何况是一般的中小企业呢。

而普洛斯这个洋和尚却似乎能抗过敏。梅志明说：“银根紧缩对于普洛斯来说是一件好事，因为这可以避免市场上一些对工业地产的短期炒作行为。”在欧洲，5 年内普洛斯投资了 50 亿美金，在日本，每年 0.7 亿美金，3 年共投资 2 亿美金。而在中国，土地价格比较便宜，所以普洛斯把在中国能在 5 年内投资 20 亿美金看作是一个很大的目标。而这些资金从哪里来？

普洛斯有三个主要资金来源。普洛斯是一家上市公司，可以在资本市场上进行融资，也可以通过银行贷款，普洛斯作为一家信托公司还拥有 80 亿美金的管理基金。在中国前两年的 2 亿美金投入将由母公司提供，通过这 2 亿美金可以再向银行贷款 2亿，之后会用受托的管理基金追加投资。普洛斯希望能在 5 年内能投入 20 亿美金，但能不能实现这个目标，“还要看中国整个市场有没有那么多的需求和机会”。

国内很多企业利用物流概念圈地，导致国家最近不断出台加强土地管理的政策。梅志明引述他在郑州的经历称，当地一位官员带领商家参观规划中的 10平方公里物流园，指着其中一片土地，说广东有家企业在那里要了 2000 亩地，准备开发成一个物流园，而事实上这家企业本身不是物流企业。梅志明表示，像普洛斯这样大规模的专业开发公司，一般在短期内一次性最多也就只能开发 300－400 亩地。他说：“土地审批严格，在短期内对我们拿地是有一些麻烦，但从长远看我们也希望土地管得越严越好。”

机会也不是没有，比如类似苏州的合作项目，因为他们是不缺土地的。

命脉：客户资源

梅志明更大的底气，来自普洛斯的客户群，全球四大物流公司租用普洛斯的物流设施总面积超过了 150 万平米。

他一再强调：“工业地产和商业、住宅地产不一样，这里没有暴利。”因为投资物流设施需要承担很大的空置率风险。在国外，一个物流设施必须在 5％的空置率下才能保持 10％的回报，如果空置率达到 15%，利润就全被淹没掉了。而 15％的空置

率只相当于一年中有两个月没有找到客户而已。所以，在这个行业里必须拥有强大的客户资源才能保持赢利。

目前国内仓库的平均利用率只有 60％－70％，而国外一般能达到 90％。国内目前大部分仓库都是建于七八十年代，设施状况与国际标准存在很大的差距，梅志明说：“现在国内符合国际标准的仓库只占 2％。”

他把这看作是普洛斯在中国绝好的机会。在国外，各行业分工都非常清晰，往往都会把资金投在自己的核心业务上。第三方物流公司的核心业务是物流，在铺设网络、升级软件系统和维护品牌等方面都需要大量的资金投入，不会过多投资于仓库等基础设施。如果物流设施的资金投入太大，就会影响其发展速度。这个规律在中国不应该有例外。

他提醒企业必须好好算一笔帐。第三方物流公司在某个地方设点，因为它的客户在那里。如果选择自建仓库，那会有两种情况发生，一是过一段时间后发现仓库不够大需要扩增；另一种情况是一两年后客户改变了，那仓库的空置率就会很高。这两种情况对于第三方物流公司都是相当不利的。

然而中国企业很多还受传统思想的制约，以末致财以本守之，非要挣个家大业大，什么都是自己的。梅志明说：“很多人在计算自建和租用哪个更合算时，只考虑自建一个平方成本再加利息，与一个平方的租金相比较，当然是自建更便宜。但是企业在自建仓库时往往要考虑到自身两三年后的发展，所以在自建仓库时就会留足发展空间，因为没有人愿意看到今年建成的仓库明年就不够用。”

普洛斯公司投资 3 3 亿美元建滨海新区物流配送中心

以市委常委皮黔生为团长的天津市代表团连日来在美国进行穿梭式招商活动，取得了可喜的成果。5 月 3 日，代表团与美国普洛斯公司签署了投资 3 亿美元

建设滨海新区物流配送中心的合作项目。

普洛斯公司是世界最大的从事物流仓储设施的开发商和服务商。根据协议，该公司将在三年内投资 3 亿美元在滨海新区开发国际水准的物流和工业基地，一方面为新区现有的制造业客户和物流企业提供物流配送的服务，另一方面，普洛斯还将凭借其强大的客户网络优势为天津引进更多的国际知名企业。

连日来，天津市代表团在美国境内进行了高效率的招商活动。在纽约参加了世界医药博览会，与 200 多名业界人士进行了座谈；在波士顿与美国东部生物企业及研发机构总裁进行了卓有成效的圆桌会议；在洛杉矶与美国环太平洋企业商会、美中工商协会进行了广泛的联系，大力宣传了滨海新区的投资环境，洽谈了一批合作项目。

美国物流巨头普洛斯打造中国沿海仓储网络

导读--物流地产巨头美国普洛斯计划在未来 5-7 年内，投资 20 亿美元在中国打造沿海仓储网络。

一向在中国潜行的物流地产巨头美国普洛斯突然发力。

普洛斯副总裁沈晋初昨日表示，普洛斯计划在未来 5-7 年内，投资 20 亿美元在中国打造沿海仓储网络。

“我们非常看好中国物流市场的前景”，沈晋初表示：“我们将会加大投资，中国是普洛斯在美国本土以外最大的投资地。”

在昨天举行的普洛斯西北物流园区开工典礼上，沈晋初表示，普洛斯打造中国的物流仓储网络，正在沿海地区布点，一般在一线城市布 2 个点，上海考虑建设 5 个物流仓储园区。

据了解，截至 2004 年底，普洛斯在上海、广州和苏州共投资了约 1.7 亿美元，仓储建成面积达 40 万平方米。

工业地产是一个利润率比较低的行业，沈晋初表示，对于物流地产来说，只有不断布点，形成一定规模的仓储网络后，才能维持一个比较稳定的收益率。

作为全球最大的物流地产开发商和服务商，普洛斯在北美、亚洲、欧洲等 70 个市场上拥有并管理着 1，972 处物流仓储设施，共计 2700 万平方米。

普洛斯客户总监杨松介绍说，在广州和深圳还有项目正在谈判。

目前，普洛斯在华东和华南地区均建立了物流园区，沿海战略的下一步目标是渤海湾经济圈。从今年开始，普洛斯将在京津地区实施大规模的投资计划。

共同推进物流发展联席会议办公室主任刘锴指出，目前中国物流仓储设施是过剩的，关键在于服务的质量和技术水平与国际上相比差距太大，目前普洛斯大规模地投资物流仓储设施，必然使得竞争更为激烈。

自物流业开放以来，国际上的许多物流企业纷纷进入中国，这对提高中国物流业的整体水平是有好处的。

5.政府房地产市场管理 篇五

雅思写作大作文范文11：关于政府调控房地产

雅思写作中大作文占的比重颇高，话题涵盖学术、生活等各个领域。100教育小编为你整理了雅思写作大作文范文，以下是关于政府调控房地产，希望对考生们有所帮助！

Topic: Only government action can solve housing shortages in big cities.To what extent do you agree or disagree?

相关观点：

支持政府调控房地产的原因：

• 房屋商业化（commercialization of housing)最大的受害人是低收人家庭（unaffordable to low-income families), 对此，政府可以多建经济适用房（economical housing),并采取措施对房地产行业进行干预(government intervention)；

• 住房购买力的缺口加大（the housing affordability gap widens),而且租金（rental rates)也在不断增加低收人家庭（low-income families)没有能力买房（unable to buy houses);

• 人口过多和过分拥挤造成住房紧缺(the direct result of overcrowding and overpopulation),因此 政府应通过划地政策（zoning policies)、城市发展（urban development)规划、住房补贴（housing allowance)等措施，对房地产进行调控。

反对政府调控房地产的原因：

• 住房分配体系（house allocation system)会严重降低私人投资的热情（dampen the enthusiasm of individuals in housing investment),房屋建设的投资少(a grave shortage in the investment in house construction)，很难减轻住房压力(ease the housing pressure)；房地产是一个大的产业，对经济发展有着重要的意义，提高家庭收人才是解决房屋问题的关键；

• 当市场占据主导地位（the fundamental role)时，建筑工程质量

（construction quality)、房屋的功能(functionalily)、房屋的质量(housing quality)都会有所提高。此时，政府对房屋市场的完全控制会导致单调的城市景观（monotonous cityscape, uniformity of house design)，不能够满足城市居民对生活条件的高要求(comprehensive requirements on living

conditions)。

范文：

6.政府官员与房地产商勾结的范本 篇六

2009年4月杭州市原副市长许迈永被中纪委“双规”迄今已逾两年，杭州地产圈依旧**未平。不少房地产商至今仍处在取保候审阶段，静待许迈永夫妇宣判结果的出炉。

牵涉许迈永案的14个单位或个人，几乎都与房地产项目有关。作为地产一线城市，杭州地价、房价之高，长期为全国所瞩目。在此背景下，长期主政杭州市西湖区的许迈永，谋取了惊人的不当利益，亦成为政府官员与房地产商勾结的范本

受贿1.6亿余元、贪污5300余万元、违规返还土地出让金7100余万元—随着号称“三多”的杭州市原副市长许迈永案的开庭，国内官员贪腐的纪录被刷新。3月16-18日，宁波市中级人民法院不公开审理了许迈永巨额贪污受贿案。两天后，许妻戚继秋亦在同一法庭受审。时隔月余，该案至今尚未宣判。图为许迈永。

根据检方指控，许迈永索取、收受浙江坤和集团董事长李宝库830万美元、开氏集团董事长项兴良2500万元、海陆集团董事长许飞跃2000余万元、汉帛中国前董事长高志伟2000万元……其胃口之大，令人咋舌。

在许迈永被“双规”调查后，办案人员在搜查他的住宅后发现，许家金玉字画、各种消费卡之多令人目不暇接。里面最吸引人的是一个形状类似于杭州国际会议中心的金色球体，系纯黄金打造，大小如同教学用的地球仪。许迈永家的储藏室则像一个小型金库。里面藏有一块黄澄澄的金砖及各种金银首饰，包括白色的玉手镯、米黄色的玉块、翠绿的玉佩、玉印章，更有玉制的帆船、蔬菜、文房用具及鸡血石等各种名贵石器制品。

许飞跃，1967年出生，比许迈永小8岁，原为萧山市湘湖建设开发有限公司的法人代表。该公司成立于1995年4月，彼时，36岁的许迈永正担任萧山市委常委、副市长。据指控，1995年，许飞跃看中萧山一块土地，在许迈永帮助下拿到开发权。许飞跃倒手赚了300万元，许迈永分得150万元。此后，许飞跃在杭州多个房地产项目中得到许迈永的关照，许迈永亦从许飞跃处得到好处2000多万元。图为许迈永到深圳观摩考察。2002年6月，许迈永调任杭州市西湖区区长后，海陆旋即将触角伸向西湖区。2004年2月，浙江海陆控股集团有限公司成立，注册资金6000万元，许飞跃、孔黎黎分别持股75%和25%。

所谓留用地，是指国家在征用农村土地并转为建设用地后，留下其中10%给当地村委会使用或开发，以保证失地农民的生计。西湖区三墩镇，正是杭州留用地最集中的地方。有数据显示，光西湖区三墩镇即有留用地项目27个，面积742亩，折合建筑面积约100万平方米。这些土地早年都实行协议出让，不用走招拍挂程序，正好给许迈永提供了上下其手、进行暗箱操作的空间。海陆集团能拿到浙江大学和浙江工业大学附近的黄金宝地，正是得益于许迈永的关照

阳明谷项目位于杭州之江国家旅游度假区核心地带转塘镇，而许迈永到西湖区任职伊始，即兼任之江国家旅游度假区管委会主任。2007年7月，阳明谷以84073元/平方米的价格荣登当月最贵房产宝座，被业界视为杭州的“汤臣一品”。阳明谷的开发商为杭州国信名盛置业有限公司，总共200户，开盘时间为2007年7月，目前尚有7套独立别墅在售，均价为2500万元/套。图为阳明谷别墅。

据新华社电 浙江省宁波市中级人民法院12日对杭州市原副市长许迈永受贿、贪污、滥用职权案作出一审判决，认定许迈永犯受贿罪、贪污罪、滥用职权罪，判处死刑，剥夺政治权利终身，并处没收个人全部财产。

宁波市中级人民法院经审理查明：1995年5月至2009年4月间，许迈永利用担任萧山市（即现在杭州萧山区）副市长，杭州市西湖区代区长、区长、区委书记，杭州市副市长等职务上的便利，为有关单位和个人在取得土地使用权、享受税收优惠政策、受让项目股权、承建工程、结算工程款、解决亲属就业等事项上谋取利益，收受、索取他人财物共计折合人民币1.45亿余元。

许迈永还利用担任国有公司杭州金港实业有限公司董事长的职务便利，侵吞国有资产共计人民币5300万余元。此外，许迈永在任杭州市西湖区区长、区委书记期间，还徇私舞弊滥用职权，违规退还有关公司土地出让金7100万余元，造成特别恶劣的社会影响。

相关：杭州“许三多”一审判死 受贿1.45亿贪污5300万

因钱多（钱财两个多亿）、房多（房产多处）、情妇多（两位数），杭州原副市长许迈永被送外号“许三多”（本报4月30日报道）。昨日，浙江省宁波市中院作出一审判决，数罪并罚，判处其死刑，剥夺政治权利终身，并处没收个人全部财产。法院认定，许迈永受贿1.45亿余元、贪污5300余万元、滥用职权违规退还有关公司土地出让金7100余万元。熟悉许迈永仕途的干部说，许迈永在拆迁中使用铁腕，得到赏识，最后官至杭州市副市长。

3月16日至18日，宁波中院一审公开审理了杭州市原副市长许迈永受贿、贪污、滥用职权案。

宁波中院审理查明：1995年5月至2009年4月间，许迈永利用担任萧山市（即现在杭州萧山区）副市长，杭州市西湖区代区长、区长、区委书记，杭州市副市长等职务上的便利，为有关单位和个人在取得土地使用权、享受税收优惠政策、受让项目股权、承建工程、结算工程款、解决亲属就业等事项上谋取利益，收受、索取他人财物共计 合人民币折1.45亿余元。许迈永还利用担任国有公司杭州金港实业有限公司董事长的职务便利，侵吞国有资产共计人民币5300余万元。此外，许迈永在任杭州市西湖区区长、区委书记期间，滥用职权，违规退还有关公司土地出让金7100余万元。

5月12日，宁波中院做出判决，许迈永受贿数额特别巨大，且具有索贿情节，犯罪情节特别严重，判处死刑；贪污国有资产数额特别巨大，情节特别严重，鉴于其案发后赃款已全部追缴，对其判处死刑，可不立即执行；滥用职权致使国家利益遭受重大损失，判处有期徒刑十年。数罪并罚，决定执行死刑，剥夺政治权利终身，并处没收个人全部财产。

官运亨通 铁腕拆迁获赏识

1959年出生的许迈永，16岁就考入师范学校大专班。25岁时出任浙江萧山县城厢镇副镇长，此后的仕途一路畅通。从萧山县委宣传部副部长至市委常委、副市长用了8年时间。至1996年开始兼任杭州钱江外商台资投资区江南管委会党工委委员、副主任。自此，许迈永开始了向官商角色的转变。从1997年至2002年索性成为专职商人——杭州（香港）实业有限公司总经理。此后，又在杭州之江国家旅游度假区、西溪湿地、钱江新城等“项目开发处”主管工作，每一处都是许迈永的财富金矿。

一些熟悉许迈永的人说，对抵制搬迁、拒绝补偿的钉子户，许迈永毫不吝惜使用铁腕并得到一些领导的赏识，以至最后官至杭州市副市长。

夫唱妇随 不碍他情妇如云

许迈永的“成就”离不开其妻戚继秋的扶持。这名保管员出身的房地产女大亨多年来积极参与其夫的敛财事业。数年间，采用提供资金账户、协助将财产转换为有价证券、资金转移等方法洗钱。3月21日，在许迈永案公开审理的第三天，戚继秋受贿、洗钱案也在宁波中院开庭，检方指控其受贿321万余元，帮助许迈永洗钱4131万余元。戚继秋除了入股房地产公司，还是炒股高手。

虽然有一个力助自己“成功”的“贤妻”，但具讽刺的是，许迈永被“双规”后，首先交代的即是其生活作风问题。他供认与其有过特殊关系的女干部、女公务员以及女明星共有两位数。许迈永跟这些女下属发生关系都十分秘密，他经常晚上加班，通常情况下，许迈永会让办公室的灯亮着，自己悄悄打车到某个酒店，再回到办公室继续加班。2009年4月，许迈永被双规。这一年，许迈永正好50岁。牵涉许迈永案的14个单位或个人，几乎都与房地产项目有关。此前有媒介报道，许拥有25套房子。不过，检方的指控材料中，许迈永涉案的住宅房、商铺等共有8套左右。

--------------< br>2009年4月杭州市原副市长许迈永中纪委“双规”（据悉最近已被判死刑），杭州地产圈依旧**未平，不少房地产商至今仍处在取保候审阶段。牵涉许迈永案的14个单位或个人，几乎都与房地产项目有关。长期主政杭州市西湖区的许迈永，谋取了惊人的不当利益，亦成为政府官员与房地产商勾结的的缩影。许迈永事件是无良的房地产商与有关的无良官员勾结联手垄断房地产、掠夺社会财富的印证！房地产商如没有暴利，那会有那么慷慨、那会有那么多钱给相关官员进贡？匪徒打劫的利器用刀枪，开发商掠夺财富的利器用房地产，性质都一样都是残酷的掠夺!所不同的是，匪徒有随时被抓捕的风险不敢明目张胆，房地产开发商是披着合法的外衣明目张胆堂堂皇皇，还美其名曰是“市场供求”。究其原因就是政府错误政策的支持，开发商是背后都有银行及官员为背景（官商勾结）。市场供求关系是对于完全竞争行业而言，靠垄断土地资源进而垄断市场的房地产业，所谓的“市场供求”是厚颜无耻地在粉饰、在欺世盗名!

< br>中国房地产的实质就是靠垄断掠夺社会财富！而且，房地产是高通胀的罪魁！房地产是中国经济的毒瘤！房地产刺激内需是荒谬和无耻的嫁接！房地产是中国经济走向崩溃的引线！如想了解中国房地产实质问题，可看以下文章（在百度可以搜索到这些文章）1．《中国房地产的实质就是靠垄断掠夺社会财富》，2.《房地产是中国经济走向崩溃的引线》，3.《中国富人掠夺穷人财富的两个武器》，4《中国应从血淋淋的掠夺经济中走出来》。

最近已被判死的刑杭州市原副市长许迈永，是政府官员与房地产商勾结的的缩影，是无良的房地产商与有关的无良官员勾结联手垄断房地产、掠夺社会财富的印证！房地产商如没有获得垄断性的暴利，那会有那么慷慨、那会有那么多钱给相关官员进贡？没有垄断性的暴利，何来排富版里几乎都是房地产商？匪徒打劫的利器用刀枪，开发商掠夺财富的利器用房地产，性质都一样都是残酷的掠夺!所不同的是，匪徒有随时被抓捕的风险不敢明目张胆，房地产开发商是披着合法的外衣明目张胆堂堂皇皇，还美其名曰是“市场供求”。究其原因就是政府错误政策的支持，开发商是背后都有银行及官员为背景（官商勾结）。市场供求关系是对于完全竞争行业而言，靠垄断土地资源进而垄断市场的房地产业，所谓的“市场供求”是厚颜无耻地在粉饰、在欺世盗名!

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十多年来中国房地产业的实质是：以开发商为首的一部分人披着合法外衣，通过垄断来残酷的盘削掠夺社会财富来，房地产商是比贪官还腐败更无德无良的杰出代表。而且，房地产是高通胀的罪魁！房地产是中国经济的毒瘤！房地产刺激内需是荒谬和无耻的嫁接！房地产是中国经济走向崩溃的引线！

< br>房地产业是让人民生活变得更加幸福更有尊严、还是使民生恶化变人成奴隶？如想了解中国房地产实质问题，可看以下文章（在百度可以搜索到这些文章）：

< br>1．《中国房地产的实质就是靠垄断掠夺社会财富》，2.《房地产是中国经济走向崩溃的引线》，3.《中国富人掠夺穷人财富的两个武器》，4《中国应从血淋淋的掠夺经济中走出来》。

7.政府房地产市场管理 篇七

政府管理主体与投资开发主体之间的关系与其它几组主体间的关系相比有所不同, 政府管理主体的角色的多重性决定了双方关系的复杂性。

首先, 政府管理主体与投资开发主体之间是管理与被管理的关系。房地产市场是我国社会主义市场体系的有机组成部分, 市场经济的自发性、盲目性和滞后性客观上要求政府要从宏观上对房地产市场进行调控与管理。从市场经济的视阈看, 政府管理主体就是对房地产市场宏观调控职能的执行者, 政府管理主体有权对投资开发主体进行多方面的管理和调控 (政策制定、资格审查、项目审批、生产过程和产品质量监控、贷款投放、利率调控等) , 也是相对责任的承担者。

其次, 政府管理主体是投资开发主体上交国家税费的收缴者, 双方是权利与义务的关系。从国家宏观经济运行的角度看, 国民经济再分配基金的主要来源是税收, 而房地产业上交的税费是国家税收的主要来源之一, 甚至是依靠力量, 也为GDP增长和国家财政做出了重要贡献。政府管理主体再以此作为管理国家政治、经济、文化、教育、科学、国防和社会事务的经费来源, 以保障国家机器的协调有序运行。

再次, 政府管理主体是投资开发主体重要生产资料的供应者, 双方是买与卖关系。在我国的基本经济制度下, 土地作为重要的生产资料是公有财产, 政府管理主体拥有其所有权和处置权。而开发商要开发商品房必不可少的资源就是土地, 只有从政府管理主体手中才能获得土地的使用权。在我国当代的房地产市场上开发商获得土地的方式多为从政府手中购买, 但是由于供地主体的单一性使得土地的价格投资开发主体无力干涉, 完全由政府管理主体单方决定。因此双方又是一种特殊的买卖关系。

二、政府管理主体所应当承担的责任

党的“三个代表”重要思想明确指出, 党始终代表最广大人民的根本利益。政府管理主体作为人民公共权力的执行者, 理应立足国家宏观整体利益, 时时处处为人民着想, 始终代表最广大人民的根本利益, 兼顾国家、集体和个人的利益。

首先, 政府管理主体应该尽力实现管理行为的合理化、科学化、民主化、公平化。民主科学地制定行业相关政策, 严格确保公平的资格审查, 完善公平的市场准入制度、认真项目审批、密切关注生产过程和产品质量监控、审慎投放贷款、合理地调控利率, 以行业的整体利益为价值取向, 圆满完成管理任务。

其次, 政府管理主体应该尊重行业、尊重投资开发主体的正当利益。可通过调整完善经济结构, 增加税种, 降低税率等手段摆脱GDP对房地产业的依赖, 同时也能实现适当减轻行业的税负, 促进行业的适度快速发展的目的。正确处理好整体与局部、国家、集体与个人, 统筹兼顾各方面的合理利益, 这既是政府管理主体的职能, 也是政府管理主体的责任。

最后, 严格规范市场秩序, 肃清土地市场的不法土地交易和使用行为及现象。中央政府负有完善国有土地交易、转让、使用等的相关法律法规, 加大相关规章的执行力度和对不法行为的惩治力度的伦理责任。地方各级政府负有严格贯彻执行中央政府的相关文件, 长远规划地方土地使用, 合理制定土地价格, 保障投资开发主体和消费主体利益的责任。

三、目前政府管理主体在此关系中存在的问题

市场经济条件下, 政府管理主体在其管理和建设的实践过程中, 自身的角色也发生了悄然的深化。一方面它是管理主体, 履行着社会经济管理者的职能, 另一方面也是独立的利益主体, 有独立的政治利益和经济利益。身份的双重性决定了其管理行为目的的双重性。一方面, 从国家宏观整体利益出发, 按其职能监管房地产行业的生产经营活动, 促进行业的发展壮大, 以确保国家的税金收入;另一方面, 从政府部门的局部利益出发, 采取双重标准, 对一般行业主体抬高行业准入门槛, 对于一些特殊的行业主体则放松对行业的制度管制。同时还不断地提高部分关键资源 (如土地) 的市场价格, 以保障政府主管部门的局部收入和福利, 而具体标准适用的依据就是是否有利可图。由此可见, 政府主管部门的管理行为具有明显的功利色彩。美国著名经济学家道格拉斯·诺思在1981年提出, 国家具有双重目标, 一方面国家通过向不同的势力集团提供不同的产权, 获取租金的最大化;另一方面, 国家还试图降低交易费用以推动社会产出的最大化, 从而获取国家税收的增加。国家的这两个目标经常是冲突的, 这就是为人们所熟知的“诺思悖论”。虽然, 我国房地产行业的行业主管部门的双重目的与诺思理论体系中的国家双重目标在层次和范围上有些许的不同, 但也有着很多的相似之处。我国的房地产行业的行业主管部门的双重目的性也是制约行业健康发展的重要因素。目前政府管理主体在这个层次存在着太多的问题。

其一, 腐败问题。绝对的权力必然导致腐败。缺乏制约、失去正确方向的权力用于攫取利益是滋生腐败的根本原因。在利益的诱惑下, 有些地方个别官员对中央相关政策和规定熟视无睹, 置若罔闻。他们与房地产商、银行结成牢不可破的利益共同体, 成为中央保护土地资源、整顿房地产市场的严重障碍。官商勾结, 权力与利益恶性协同, 公平竞争的市场秩序被打破。不正当的政府行为对行业内部投资主体之间公平参与市场竞争的权利的影响是非常明显的。一方面, 原本被制度和道德否定的生产资料、生产主体及其行为, 在权力的隐性操作之下, 成为可能;另一方面, 在道德与制度的藩篱上为投机者大开方便之门, 赋予部分不法投资开发主体一种“特权”。而获得这种“特权”的代价是昂贵的, 并非所有的投资开发主体都能负担, 那些无法获得这种“特权”的投资开发主体就被关在了竞争的大门之外。罗尔斯在《正义论》中这样表述:“正义有两个基本原则, 第一个原则:每个人对与所有人所拥有的最广泛平等的基本自由体系相容的类似自由体系都应有一种平等的权利。”部分地方政府的某些官员钱权交易、违规操作, 对于一部分投资开发主体而言, 行业准入的门槛被人为的抬高, 投资者公平地参与竞争的权益被剥夺。而对于另一部分投资开发主体而言, 国家制度对行业的制度管制则是放松了, 他们轻而易举的就在竞争中占据了有利地位。这既不正义, 也不公平。屡屡发生的“违规土地圈占”、“虚假招投标”、“银行信贷的违规倾斜”等现象就是上述腐败造成恶劣后果的直接证明。

其二, 行业金融风险问题。政府主管部门过于看重房地产业在税费方面对国家财政的贡献, GDP的增长对房地产业的依赖越发的明显。这种依赖在政府管理行为上必然反映为政策上的支持和监管上的姑息。2008年至2009年上半年房价在危机中坚挺不下, 进而一路飚升与各级政府主管部门在各项政策上的大力支持是分不开的。政府在投资型信贷和消费型信贷方面的政策倾斜的确给危机中的房地产市场注入新鲜血液, 存贷款利率的双降, 契税的折扣极大地刺激了消费主体的购房积极性。但这一系列的救市措施在取得了经济上良好效益的同时, 却在客观上承认了高房价的合理性, 在伦理学和社会学的视阈下取得的只能是负面的效益。然而相对于最广大中低收入的消费主体有限的收入和购买力, 这仍是个长期性的矛盾。银行贷款不断地发放, 而开发商和银行回收的只是一组可喜的数据, 行业金融泡沫就是这样被不断地催生。生产和消费的矛盾如果不能从根本上得以解决, 这些泡沫迟早会破裂, 而泡沫一旦破裂, 必将会给整个房地产业健康发展甚至是国家的宏观经济安全造成打击。

其三, 土地使用、出售和地价问题。作为独立的利益主体, 各级政府主管部门的利益有两重性, 一是政治利益, 二是经济利益。政治利益主要表现为各级政府主要领导的政治前途, 政绩是考察官员政治前途的主要参考依据之一;经济利益主要表现为各级地方政府的财政收入, 这是政府公共经费开支和政府人员福利的主要来源。房地产行业为各级政府获取双重利益开辟了一条捷径, 地方政府大兴土木, 加快推进规模型的城市化进程, 不但打造出了直观的所谓民心工程, 同时也推动了区域内部需求的增长进而实现地方经济阶段性的粗放增长, 捞得了“政绩”。所以, 才有大量的土地被征用、出售, 大量的建筑设施拆了建, 建了拆。同时, 各级政府作为地方国有土地的所有者, 出售土地是攫取经济利益的最快捷的手段。所以才有在房地产行业火爆的市场形势下的土地价格的井喷, 才有在国家规定逾期一年没有开发的土地要收回的背景下, 依然有大块地皮被长期圈占等现象的出现。但是, 部分地方政府追逐局部利益的行为, 偏离了社会主义的核心价值取向, 导致行业交易费用的提高, 房价的飚升, 最终损害的不仅是开发商的利益, 而是整个房地产业乃至整个国民经济全局的利益。

四、政府管理主体应该如何处理与投资开发主体之间的关系

作为行业的监管者, 政府管理主体在房地产业的管理活动对投资开发主体的影响是非常明显的, 而投资开发主体的一举一动都势必给行业, 给消费主体带来直接的利益影响。因此, 政府管理主体应该为全体消费者和整体房地产业的利益考虑, 在执行自身管理职责的过程中应积极地承担自己的责任, 力求减少因政府行为而给其它主体造成的伤害。

政府管理主体正确处理与投资开发主体间的关系。首先, 应该加快制度建设, 保障程序的公正公平, 实现管理行为的合理化、科学化、民主化、公平化。坚决杜绝腐败践踏公平正义。美国著名哲学家罗尔斯在《正义论》开篇中指出, 公正是“社会制度的首要价值, 正像真理是思想体系的首要价值一样”。 (1) 民主决策, 可以采取民主集中制的方法广泛征求各方面的意见, 对政府是否行为、如何行为进行决策, 有效的节制主要官员因个人好恶或个别投资开发主体的利益驱使而践踏制度、任意行为; (2) 科学合理地制定行业相关政策, 使政策的制定更为科学全面地兼顾各方面的利益, 彰显制度的向度; (3) 严格执行公平的资格审查, 认真项目审批, 完善公平的市场准入制度, 使相关的程序制度化、公开化, 便于接受其它投资开发主体和消费者的监督, 避免部分政府官员违规暗箱操作, 破坏施政程序公正和公平竞争的市场秩序, 确保所有投资开发主体公平地获得市场资源; (4) 密切关注生产过程和产品质量监控, 积极地行使政府管理主体作为行业监管者的角色, 加大对房地产商品质量和服务的监督力度, 以行业的整体利益为价值取向, 维护公共秩序和实现公共利益, 实现政府公共行政权力的公共服务职能。“公正意味着维护正义和中立, 防止徇私舞弊, 其核心是无私和中立。这样就可以把公共行政过程中的公正引申为:公共行政主体及其工作人员办事公道, 不徇私情, 平等对待所有的投资开发主体。也就是说公共行政公正要求改变过去权威行政的陈旧观念, 实行民主行政、公正行政、公平行政、公开行政。总之, 公共行政公正的基本精神是公平。政府和公共行政腐败意味着背离公共行政权力的公共性质和对人民的背叛”。

其次, 立足国家宏观经济全局, 正确地认识房地产行业的过度投资行为对国民经济结构和金融安全的不良影响, 审慎投放贷款, 合理地调控存贷款利率, 控制规模扩张型的过度投资;采取积极有效的措施, 完善产业结构, 消除国民经济及GDP增长对房地产行业的过度依赖, 妥善的应对和化解金融风险。一方面, 国有商业银行要加大对房地产行业投资型信贷的监控和评估力度, 拒绝投资风险过大、重复建设、效益不高、经营粗放的投资开发主体的贷款申请;消除银行信用风险交易过程中存在明显的信息不对称现象, 加大对投资开发主体在借款后行为进行监管, 尽量避免银行信用道德风险的形成、产生;适度提高一套房按揭贷款首付的比例, 大幅度提高二套房及多套房按揭贷款首付的比例, 尽力排挤行业已存的和潜在的经济泡沫, 遏制投机型投资;强化对抵押贷款资格和额度的监控审查力度, 打击投资开发主体为了争取销售量而同消费主体共同弄虚作假的行为。另一方面, 积极扶持商品房替代产品和行业的快速发展。在我国的房地产行业存在严重的经济泡沫, 这已经是个不争的事实, 通过政策引导、财政补贴、银行信贷倾斜等方式刺激自建房、政府廉租房和经济适用房的发展, 消除由于商品房供给主体和结构单一造成的垄断对房地产行业健康发展的不良影响, 消除金融危机引发经济危机产生的隐患。这符合投资开发主体的利益, 更符合广大人民群众的根本利益。

最后, 深入贯彻科学发展观的精神实质, 统筹兼顾消费主体、投资开发主体和政府管理主体三者的合理利益, 制定并严格执行可持续的土地交易和使用制度。 (1) 突出体制创新。创新决策体制, 对于国有土地出售和售价决策权的行使, 可以采取全民听证的方式集体决策。土地属于全民所有制的生产资料, 全民皆有权表决, 这样既可以避免因部分政府部门和领导专权, 频繁出售和转让国有土地而造成的经济伦理上和生态伦理上的恶劣效应, 避免政府为了获取经济利益而坐地起价, 痛宰投资开发主体, 同时还能避免因决策权利的集中而造成的腐败。 (2) 合理制订城市发展长远规划, 突出城市发展的可持续性。由于我国的官员巡回升迁制度, 官员在一个地方的任期是有限的, 在有限的任期内获得显著政绩和经济效益的捷径就是基础设施建设和土地出售, 官员的轮换造成一任领导一项工程, 前后任领导政策不一, 甚至相互冲突, 所以导致现任领导废除前任领导留下的工程, 甚至拆除的现象。如此拆了建, 建了拆, 拆了再建, 长此以往, 劳民伤财。长远的城市发展规划可以从根本上避免上述现象的出现, 实现城市的可持续性发展, 不该出售的土地, 投资开发主体出价再高也不能得到土地的使用权, 这样既节省了资源, 也有利于生态环境的改善。 (3) 加快技术创新。创新土地价格的形成机制。土地的价格对于商品房的价格有着决定性的影响。由于我国当代的土地资源并没有实现完全的市场化以及我国土地国有的根本性质, 决定了我国当代土地的价格不可能完全由市场来形成。可以以土地的拆迁成本为基础, 把土地的使用权交付给能提供物最美、价最廉的商品房的投资开发主体, 然后再在该开发商的成本核算的框架下最终形成土地的价格。这样就不会再有一个个地王的产生了。既符合市场经济的价值规律, 也符合全民的根本利益。

总之, 国家和政府是人民建立起来为全体公民提供公共服务的一个组织, 政府就是履行国家为人民提供公共服务责任的执行机构。其所制定宏观政策的首要伦理价值取向应该是代表人民的利益, 能让每一个消费主体都能买得起、买得到物美价廉的商品房。以解决“居者有其屋”的民生伦理问题。

摘要：在我国房地产行业成长和发展过程中, 还有一个至关重要的利益, 那就是政府管理主体。市场经济条件下, 政府主管部门已不仅仅是单纯的管理主体, 各级政府管理主体都有自己独立的经济利益, 成了独立的利益主体。作为管理主体, 其施政行为势必对投资开发主体、消费主体的经济活动产生直接或间接的影响;同时, 作为独立的利益主体, 政府主管部门的逐利行为也必然对投资开发主体和消费者的利益造成一定的压力。因而, 政府管理主体在与投资开发主体和消费主体间的相互关系中也必然担负着相应的责任。

关键词：政府管理主体,投资开发主体,关系责任

参考文献

[1].罗尔斯.正义论[M].上海译文出版社, 1991

[2].杨明伟.公正:我国公共行政追求的主要目标[J], 成都行政学院学报, 2008 (3)

8.政府意在稳定房地产市场 篇八

就在中国证监会澄清并未停止审批房地产企业IPO、房地产上市公司增发之后不久，一连串的房地产资本项目颇为引人注目。其中主要包括房地产上市公司金融街公开增发A股获有条件通过，名流置业公开增发A股股票的申请获证监会批文，核准公司公开发行新股不超过3亿股;华远地产借壳SST幸福这一重大资产重组方案，虽一波三折终获证监会有条件审核通过（11月1日公告）。看来，决策层不只在言辞上，而且在行动上罕见地雷厉风行，使房地产企业在银行融资受限后，又在资本市场获得了一扇窗。此前，房地产龙头企业万科、保利地产等均在资本市场上实现了大规模融资，38家房地产上市公司半年增发1100亿人民币。

另一个更引人关注的消息是北京、上海、广州、杭州等城市陆续提高了申购经济适用房的标准，既提高了家庭收入的门槛，对于人均住房面积、户籍等有了新规定。

經济适用房新标准有两个特点，一是提高了申购标准。以北京为例，根据北京市建委、市统计局、市财政局等部门11月5日联合下发的通知，北京市城八区廉租房和经济适用房保障家庭收入、住房、资产标准正式确定，廉租房保障家庭1人户年收入为6960元及以下，经济适用房保障家庭最低年收入为22700元及以下，由此推算，3人户家庭年收入禁超4.53万。同时，1人户到5人户的家庭总资产净值分别确定为低于24万元、27万元、36万元、45万元、48万元。5类家庭均须满足人均住房使用面积在10平方米及以下的要求;二是扩大了申购对象。以重庆为例，购买经济适用房的对象包括进城务工农村家庭以及外地来渝常驻人员。

提高申购标准对中低收入阶层而言确实是极大利空，但对商品房市场则是扩大消费群体的大利好。以往北京经济适用房每年6万元的收入标准，如今降为三口之家的4.53万元，考虑到通胀影响的因素，事实上明年将下降到实际4万元以下。而北京市在2006年的职工年平均工资为36097元，2005年为32808元，2004年为28348元，年均增长率超过10%，按照这一比例，北京的职工平均工资明年将达到4万元左右。两下夹击，无疑是将大多数中低收入阶层赶出了政府变相的住房福利体系之外，他们只能靠限价房来解决自己身处夹心层的尴尬。这意味着，政府的整个住房保障支出将减少，整个社会的福利水准是下降了而不是提升了，双限房与普通商品房的空间更为广阔，而不是更为紧缩。

听其言不如观其行，政府的目的显然是想改变房地产市场的消费结构，通过增加保障型住房和限价房缓解激烈的社会矛盾。当保障型住房被压缩的时候，限价房的比例必须得到保证，余下的30%的高价商品房才不会撼动房地产大局。

回顾此前的种种房改新政，从房贷新政到收紧地根，以及《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(24号文)强调开发保障型住房，政府对于房地产行业的路径非常清楚:放开房地产市场，鼓励房地产企业做大做强，抓紧落实保障型住房。这中间的先后顺序是，政府通过制定24号文，建立房地产市场廉租房、经济适用房、限价房、商品住房的梯度消费，争取前三部分的比例在70%以上。这是一盘精心布局的棋，从保障型住房到半行政半市场的限价房到普通商品房，三级消费阶梯层层推进，以保障性住房与限价房满足中低收入阶层的需求，以继续维持在高位的普通商品房，将银行贷款等从高处不胜寒的危险中解救出来，这样才能在逐渐减少房地产资产价格泡沫的同时，将市场与金融风险降到最低。只有靠保障型住房与限价房托底，才能波澜不惊地放开商品房市场。

央行与银监会出台的房贷新政从9月末出台后，就没有行政性细则出台，各家银行对第二套住房的概念各自解读，使提高二次置业银行房贷首付比例提升、利率增加至1.1倍在无形中消解，很明确地说，这基本上是个无用的哑炮。一些银行之所以收紧房贷，并不是为了收紧房贷，而是因为他们在前三个季度已经用完了房贷的额度。由银行抑制房价相当于让左手打右手，事实上，出台房贷新政的目的主要是为了防范金融风险，其意不在房价。同样是为了解决金融风险，央行将加快信贷产品证券化试点，日前央行行长周小川在清华大学的一个论坛上就指出证券化是方向。

正是为了稳定与发展，政府不但不会抑制商品房市场，还会提供便利鼓励商品房的开发，通过资本市场解决融资难题还能起到对房地产公司的筛选作用。由于资本市场有很高门槛，借助这一门槛使房地产公司强者恒强，弱者恒弱，通过融资渠道对房地产市场进行一次大洗牌，由大公司吞并小公司，做强数个占领全国市场的大企业。这一态势已逐步明朗。

王石10月29日发表观点，表示大企业有品牌、产品质地有保证、不会囤地惜售，同时抱怨房地产企业过多，“多的时候五六万家、少的时候三四万家”，市场集中度不够，连万科都只有不到2%的市场占有率。王石的观点代表了资本时代的流行观点，即通过并购做大做强是中国经济发展的捷径，并且便于政府管理，有助于整肃房地产业市场秩序，形成中国的房地产品牌。房地产行业的土地、经营整合风潮迎面扑来，这是并购时代不可避免的市场现象。

政府在靠两条腿走路，一条腿是保障房与限价房，另一条腿是商品房。前者需要强大的财政支持，后者需要并购整合做大做强，了解中国行业并购整合历史者对此思路都不会陌生，在资源行业上演的一幕正在房地产行业重演。

维持商品房的高价与高地价还有另一用意，政府意在通过税收与土地收益，使高档房与房产商一起成为住房保障资金的买单者。由于保障性住房所需资金极端匮乏，政府一年只能拿出所需资金的十分之一，因此，政府也许还会推出以市场房养保障房的政策，用高地价所得与高房价的税收反哺政府资金的不足。最近广州在拍卖土地过程中又接连拍出各区地王，商品房的售价只有提高15%以上才能支撑住如此之高的地价。根据发改委近日公布的数据，接受调查的70个城市10月房价创下2005年以来最大单月涨幅，较上年同期上涨9.5%。

是压不下还是不愿压？