物业公司前期介入要点

物业公司前期介入要点（精选11篇）

1.物业公司前期介入要点 篇一

第一章早期物业管理介入阶段（工作要点及内容）

从租户、开发商及物业管理专业角度，对物业的规划设计、建筑安装、设施配置、设备选型等方面提出合理化意见和建议，使之既符合物业管理的要求，又满足广大租户的需求，尽可能地减少疏漏，避免遗憾，保证质量，节约成本。

1、管理内容：

1.1、从政策法规的角度，提供相应物业管理意见及依据；

1.2、参与评审物业规划设计及建筑面积设计图纸，提出相关改善及改良的建议；

1.3、从管理的角度，评审设施设备的选配，减轻后期管理的压力；

1.4、提供有关公建配套设备设施的改良意见；

1.5、提供广场公共部位环境设计的相关意见；

1.6、提供机电安装及能源分配的相关管理意见；

1.7、提供功能布局、用料更改的相关管理意见；

1.8、提供有关楼宇材质保护的具体管理意见，减少因施工对材质造成的损伤；

1.9、提供标识系统设计、配置的相关管理意见；

1.10、参与项目公司与物业管理有关事宜的协调和沟通；

1.11、参与项目公司物业竣工验收。

2、管理措施：

2.1、熟悉、掌握物业管理法规政策，做到有法可依，有章可循；

2.2、学习、运用各类专业技术知识，提高早期介入的专业技术含量；

2.3、制定早期介入计划，积极稳妥地开展工作；

2.4、参与有关工程联席会议，协调各方面关系；

第二章 前期物业管理实施阶段（工作内容提点）

前期物业管理阶段可分为接管验收管理、租户二次装修管理、安防管理、消防管理、绿化保洁管理、房屋及公共设备设施管理、质量管理、档案资料管理、人力资源管理等方面。

第三章 接管验收管理

为确保广场的环境、建筑和设施设备等符合有关法规政策及规划设计的要求，维护租户的合法权益，为日后物业管理工作的展开奠定基础，物业接管前必须进行严格的验收工作。

物业接管验收标准作业程序。

1.1、管理内容：

1.1.1、了解物业建设的基本情况，与项目公司及时沟通，确定接管验收时间；

1.1.2、编制《物业接管验收计划》，确定物业验收的标准、方法和日程安排；

1.1.3、与开发、设计、施工单位一起，依照接管验收标准，对物业进行现场初步验收，并将验收结果记录在《物业交接验收表》上，同时要求施工单位对验收中存在的问题限期整改。

1.1.4、与开发、施工单位一起，对物业进行现场复验，直至符合规定的要求和标准；

1.1.5、与开发、施工单位联合进行物业交接：

1.1.5.1、核对、接收各类房屋和钥匙；

1.1.5.2、核对、接收各类图纸资料，并加以整理归档；

1.1.5.3、核对、接收各类设施设备；

1.1.5.4、核对、接收各类标识。

1.2、管理措施：

1.2.1、组建接管验收小组，负责接管验收工作；

1.2.2、开展接管验收培训，提高对接管验收重要性的认识；

1.2.3、掌握物业验收的标准和程序；

1.2.4、制定接管验收规程，按程序办理接管验收手续。

第四章开荒清洁管理

开荒，是建筑物清洁保养的一句行话，是指建筑物装修工程结束后第一次彻底的清洁保养。开荒是一个综合工程，由于建筑工程中常常会遗留下许多垃圾污垢，涉及建筑物内外的所有装修表面，而且污垢的程度是罕见的。各种地面石头，墙壁上会遗留下水泥浆块、油漆、玻璃胶、水污、锈迹等，这些都必须在开荒工作中清洗干净，所以它是一项最艰苦、最复杂、最费神的工作，开荒工程的好坏，直接影响到日后保洁工作的质量和档次，所以做好开荒有着相当重要的要求。开荒程序如下：

3.1粗开荒：

清理施工现场留下的装修垃圾，通常粗开荒由施工单位来实施完成。

3.2细开荒：

3.2.1墙面:

按不同墙面材料采取不用的方法：

a.石材、墙砖墙面可用液体清洁剂及水进行清洁保养，液体清洁剂应采用中性。清洁保养的注意点在板材的接缝和凹凸面上。在用水清洗时，必须注意对地面的保护;

b.金属墙面可用液体清洁剂及水进行清洁保养，液体清洁剂应采用中性。在使用金属光亮剂前，必须将潮湿的金属墙面擦干。在用水清洗时，必须注意对地面的保护;

c.涂料墙面不得使用液体清洁剂剂水进行清洁保养。对墙面的浮灰应使用灰尘掸清扫或使用干抹布擦拭，一般不采用湿抹布擦拭。局部的深度污染，在所用涂料表面允许的情况下，可使用湿抹布配合专用清洁剂擦拭。对湿抹布擦拭后产生的水渍、印迹，应及时采用同牌号、色号的涂料修补。

d.踢脚线是墙面清洁保养的最后工序。踢脚线有木质的，有塑料的，有石材的，有釉面的。踢脚线接缝和与墙面交接的平面是清洁保养的重点。木质踢脚线在使用液体清洁剂剂水进行清洁保养时应谨慎。

3.2.2玻璃及门窗:

门是物业的脸面，玻璃和窗户是物业的眼睛。搞卫生有窗明几净的说法，所以清洁好门窗和玻璃尤为重要。

a.门：

分清门的材质，用专业清洁剂稀释后，用毛巾擦拭，程序是从上到下，把毛巾叠成方块，从门的顶部开始从左到右的擦拭，不能有遗漏，有胶渍的地方可用除胶剂做处理；框的程序同门；一定要做到无遗漏、无死角。手柄的下部、铰链处是清洁保养的重点。

b.玻璃：

在擦拭前先用毛巾把玻璃框擦拭干净，再用涂水器沾稀释后的玻璃水溶液，均匀的从上到下涂抹玻璃，有顽固的污渍用铲刀清除干净，再重复以上工序后用刮子从上到下刮干净，用干毛巾擦净框上留下的水痕，玻璃上的水痕用机皮擦拭干净；

c.窗：

要把窗框铰链、轨道、接缝处存留的污垢、粉尘清洁干净;

d.对玻璃及门窗进行清洁保养时，必须注意对地面的保护。

3.2.3地面:

环境的干净首先表现在地面，按不同的地面材质使用不同的清洁方式：

a.釉面砖地面：先用刮刀把釉面砖表面的污垢、保护蜡层刮掉，可用机械清洗。b.石材地面:分清花岗岩、大理石。在选用清洁剂时应掌握好pH值。

c.木地板:只能用湿抹布沾清洁剂擦拭，不可直接用水清洗，更不可用机械清洗 d.复合地板:只能用湿抹布沾清洁剂擦拭，不可直接用水清洗，更不可用机械清洗。

3.2.4、卫生间：

坚持由上而下的原则，首先认清卫生间顶子的材质，是PVC的或是铝塑板还是涂料的，再根据不同的材质用不同的清洁方法进行清洁；用清洁球或是板刷清洗卫生间的墙壁，着重瓷砖的缝隙，和瓷砖表面上遗留的胶迹、涂料点、水泥渍等；用毛巾清洁卫生间的洁具，用不锈钢清洗液针对各种龙头、管件进行清洁；用洗地机对地面进行最后的清洁，由其是地面的边角，用清洁球和刀片对洗地机洗不到的角落进行针对性的除污、去除水泥渍等；最后，检查无遗漏后，再用干毛巾把水龙头等管件擦拭一遍。

3.2.5公共通道：

墙壁用掸子或是吸尘器做除尘处理，擦拭灯具、开关盒、排烟置、空调口、排风口等。

3.2.6地角线：

用毛巾擦拭，用刀片去掉各种胶迹、涂料点等。

3.3清洁标准：

3.3.1玻璃的标准：目视无水痕、无手印、无污渍、光亮洁净。

3.3.2卫生间的标准：墙体无色差、无明显污渍、无涂料点、无胶迹、洁具洁净光亮、不锈钢管件光亮洁净、地面无死角、无遗漏、无异味。

厨房标准：墙体无色差、无明显污渍、无涂料点、无胶迹、不锈钢管件光亮洁净、地面无死角、无遗漏。

3.3.3公共通道标准：墙壁无尘土，灯具洁净，开关盒洁净无胶渍，排风口、空调出

风口无灰尘、无胶点；

3.3.4门及框标准：无胶渍、无漆点、触摸光滑、有光泽，门沿上无尘土。

3.3.5地面的标准：木地板无胶渍、洁净；釉面砖无尘土、无漆点、无水泥渍、有光

泽；石材无污渍、无胶点、光泽度高。

3.4细开荒工序要点：

3.4.1从粗到细：

开荒所面临的污垢是多样的，有建筑拉架、涂料污染、水泥浆渍、沙砾灰尘等。清洁保养应先将大的转头地砖、木板塑料清除掉；将玻璃、石材表面大面积的水泥浆渍、涂料色渍铲掉；再将大面积的沙砾灰尘清扫掉；清除角落的细小沙砾和灰尘；对所有清洁保养的建筑物装饰表面进行仔细、彻底的擦拭。

3.4.2由上到下：

对大宗的垃圾进行清除后，对于建筑物装饰表面的清洁保养从天花板开始，依次为：通风口、灯饰内外壁、天花板平面、顶角线的灰尘、污渍；墙面、窗及窗框、门及门框；台面；地面。

3.4.3先墙壁，后玻璃：

内部的立面，墙壁是最大的面积，先将墙壁上的浮灰清扫后擦拭玻璃、门窗。

2.物业公司前期介入要点 篇二

关键词：物业管理,前期物业管理,前期物业管理介入

所谓前期物业管理介入是指开发企业邀请从事物业管理企业及有关人员, 从物业管理和运作的角度为开发商提出小区的规划、楼宇设计、设备选用、功能规划、施工监管、工程竣工、验收接管、房屋销售租赁等方面的建设性意见, 协助开发商把好规划设计关、建设配套关、工程质量关和使用功能关, 以确保物业的设计和建造质量, 并制定物业管理方案, 为以后物业管理工作打下良好的基础, 以使开发出的物业最大限度地满足用户的需求和物业管理的需要。

一、前期物业管理介入的重要性

(一) 辅助房地产开发商改进工程的设计和质量

1. 提高房地产开发商工程规划与设计的准确性, 保证前期物业的顺利开展。

任何一个开发商都是从自身最高利益的角度出发去建设一个新楼盘, 在利益的驱使下, 开发商往往不考虑今后物业的增值与保值, 而以最快的速度去完成小区的规划与设计, 然后就有可能会出现屋顶排水设计不合理、房间采光不足等细节问题。然而进行前期物业管理的介入就可以参与到项目的规划与设计中去, 辅助开发商改进工程的设计, 从而可以有效地避免这些缺陷与不足的设计问题的出现。

2. 协助房地产开发商监督工程建设的进度与质量。

在施工建设过程中, 开发商虽有参与工程监理工作, 但是开发商不是专业的建筑师, 而且为了提高工程进度而盲目追求速度, 往往不注重对施工过程中会遇见的问题及时反应并解决, 就将质量问题全权委托在受理的建筑机构上, 从而使建好的房屋一遇到雨水等恶劣的天气时, 就会出现墙面渗水、屋顶积水等问题, 而且房屋在使用一段时间后墙面会出现裂缝的问题。这些问题不但增加了开发商在小区验收这个阶段的费用, 而且也推迟了小区使用的时间, 这不仅给物业管理公司带来了管理烦恼, 也给开发商自身带来不必要的繁琐。进行有效的前期介入工作就可以及早发现问题, 提出问题并解决问题, 从而保证工程的建设质量。

(二) 提高物业管理公司的服务水平

要对一事物了如指掌, 那就必须从开始去接触, 如果一个物业公司是在整个楼盘售出之后才开始管理, 那这个物管公司仅仅只了解项目面积、小区居住人数, 却不了解楼盘在规划设计中的不足, 不知晓楼盘在建设中留下的缺陷, 这也就增加了物业在今后管理的难度。如管道堵塞遭到业主的投诉, 物业管理者不清楚当初房屋管道设计的走向, 这就降低了物业处理问题的效率, 增加了物业在整修方面的投入。在房屋销售阶段不及时介入其中, 就不能提早对业主的基本资料进行汇总和归档, 在后期管理工作中一方面要重新补充业主信息, 另一方面还要做好与业主快速的沟通交流工作, 这就增加了物业管理公司在今后管理工作的负担, 也不利于与业主构建良好的交流渠道。在物业前期介入管理就可以提早了解项目的基本情况, 提前接触业主, 从而为后期的物业管理做准备, 从而提高物业管理公司的服务水平。

(三) 保障小区居民的合法权益

作为商品的购买者, 小区居民在楼房建好之前都不能接触到房屋本身, 只有开发商将样板房展出, 他们才能初步了解到自己将要买的房屋中的设计样板, 而不知道钢筋和水管用的是什么材质, 如果不进行前期物业管理介入, 那么购买者的利益将不能得到最好的保障, 从而使物品的质量低于价值, 使住房购买者受到损失, 进而引发与物业管理者的矛盾, 购买者不但不能安心享用楼房, 而且还会增添烦恼。从而使业主的权益得不到保障, 也就不利于业主与物业的和谐相处。

二、前期物业管理的阶段性介入及其项目

(一) 在项目规划设计阶段的介入

1. 与房地产开发企业做好沟通交流, 初步了解项目的规划设计。

不是所有的物业管理公司一被房地产开发企业选用就可以对房地产开发商完全的了解和熟悉, 所以物业管理公司需要花一定的时间去与房地产开发商进行沟通交流, 从而了解房地产开发商此次开发项目的规模、特点、结构以及配套设施等, 初步了解项目系统的情况, 然后就可以为后来介入到项目的策划中去而筹备。

2. 合理选配物业管理公司的有关人员介入项目的策划。

在了解完项目的情况后就是要及时分配物业管理公司中对策划有相关经验的人员对项目策划的介入。在项目规划设计阶段物业管理公司属于助手角色, 所以选派的人手也是要对策划项目有专业经验的, 从而能更好地为房地产开发企业提供合理有效的建议, 完善项目的规划设计, 加快项目策划阶段的进展, 从而增强房地产项目决策规划的准确性, 保证房地产项目顺利地开发。

3. 参与各项规划设计的讨论会。

从试用、维护、管理、经营以及未来功能的调整和保值、增值等角度, 对设计方案提出意见或建议, 从而更好地满足购房者的需求, 降低开发风险;减少后续的更改和调整, 为建设单位节约资金。主要就项目的结构布局、功能等方面提出改进建议;就项目环境设计, 配套设施的合理性、适应性及细节提出意见及建议;提供设施设备的设置、选型及服务方面的改进意见;就项目的管理用房、商业用房等公共配套建筑、场地的设置、要求等提出意见。

这样不但可以增强开发商在房地产项目决策、规划阶段中的准确性, 保证房地产项目顺利地开发, 从而避免在设计中出现的小问题;而且对于物业管理公司来说, 在项目开发设计阶段就开始介入就可以提早对整个项目的规模以及配套设施的熟悉了解, 对整个项目的背景了如指掌;这些前期工作的顺利完成也就可以提高居民对开发商与物业的信任和对小区内配套设施的使用需求的满足。

(二) 在项目施工建设阶段的介入

1. 选择合适的现场介入人员。

施工现场不是任何人员都可以随便出入的场地, 所以要介入到项目施工阶段中去, 就必须挑选有丰富的建筑施工现场经验和能保证自身安全的人员进行介入。这样就可以安全地把握工程的进展状况以及及时地处理施工现场出现的突发事件。

派出工程技术人员驻到现场, 对建设中的项目进行观察、了解、记录, 关注整个项目的进程。在现场巡视过程中, 记录所有关注的细节, 为提供项目建议做准备。

(1) 根据工程计划, 调整工作计划。随着现场情况的变化, 工程进度计划也在随时调整, 项目现场介入人员应关注该计划, 及时调整介入计划及工作侧重点。

(2) 记录设计方案和施工图纸变更。项目现场介入人员在施工中要认真记录设计方案、施工图纸变更及施工洽商, 为物业服务公司的后期接管提供便利。

(3) 记录施工现场发现问题, 为提出各种建议做准备。施工过程是根据施工便利与否而适时调整的, 所以, 有许多设备设施安装的位置与图纸不符, 项目现场介入人员必须在图纸上进行标注, 如记录一些隐蔽工程和截门等的位置变化, 使今后的物业维修能准确判断位置。

2. 参加项目施工建设期间的专业会议, 对有关问题提出意见和建议。

通过参加项目施工阶段各种会议及时了解施工焦点。参加期间的专业会议, 通过会议上的问题讨论、焦点争论, 了解项目的开展情况, 并在会议上明确物业要求, 并积极适时从物业管理公司的角度对整个工程项目的施工、设备安装的质量进行金面监控, 及早反应问题, 及时解决问题。就施工中发现的问题与建设单位和施工单位共同磋商, 及时提出并落实整改方案;配套设备安装, 现场进行监督, 确保安全和质量;对室内外装修方式、布局、用料及工艺等从物业的角度提出意见;熟悉并记录基础及隐蔽工程、管线铺设走向等。

3. 收集、整理现场资料。

收集、整理各类图纸, 包括建筑、结构、机电设备等各系统图纸。收集机电设备及建材的资料, 包括:封样、产品来源证、原装保修书、使用说明书、环保认证书等相关认证资料的复印件, 并关注必需的配件、配料、专用工具, 为日后的维修保养工作做好充分的准备。

进行前期物业管理工作的介入就可以让房地产项目在施工建设过程中更细致、更周密, 保证房地产项目开发的质量, 使现代房地产项目的开发更符合业主需求;而物业管理公司从图纸就开始参与并监督其中, 就可以减少因工程施工、设备安装等质量问题而给自身今后的管理带来的麻烦, 减少业主因建筑问题而提出的投诉, 从而提高后期物业管理的质量, 提高房屋的增值保值;这些工作都有质量的完成的话, 那么对于业主来说, 他们不但会自觉缴纳物业管理费, 而且还可以得到安心舒适的物质生活, 增强业主的归属感。

(三) 在项目竣工验收阶段的介入

1. 初步设备台账的建立。

随着施工进入竣工阶段, 大量设备到位, 为了保证交接的顺利快速进行, 通过物业现场介入人员的记录等需要按照不同系统整理建立设备台账, 对各项设备有了初步统计后就方便后来验收工作的便捷进行。

2. 拟写初步交接方案。

根据现场施工竣工情况, 拟定初步的交接方案, 为前期物业管理的到来做好充分准备。

3. 配合开发商做好前期单项工程调试验收辅助工作。

物业现场介入人员根据项目施工单项工程的调试、验收进度, 拟定辅助调试、验收方案, 记录相关信息, 提出前期物业管理相关人员逐步进入的建议, 做好相关的辅助工作, 尽快的完成验收接管工作。

4. 物业管理企业作为物业的管理者, 从确保物业正常使用的角度, 参与对已竣工物业的验收, 严把质量关;

房地产开发企业和施工单位也要为物业管理企业参与竣工验收提供方便与支持。主要做好参与隐蔽工程、单项工程验收的验收, 做好记录, 对问题工程提出整改建议;参与分期验收以及全部工程的验收, 对问题工程及时提出整改建议, 并做好整改记录。

完成好这些工作, 就可以减少房地产开发企业在竣工验收阶段因建设阶段中出现的质量问题的返工, 节省开发商返工重修的费用, 缩短项目开发、经营、使用之间的过渡期;对于物业管理公司来说就可以缩短在验收接管阶段的所要消耗的时间, 从而有充分的时间充裕的时间为后期管理进行方案的设计、人员岗位的安排, 为今后的管理做好准备, 减轻日后管理的难度。

(四) 在项目销售交房阶段的介入

1. 选物业管理公司是以“售后服务者”的身份, 积极参与开发商售楼活动。

现今售后服务已成为人们选房的重要砝码, 物业管理公司提前亮明身份, 向业主、准业主展示自身的服务优势等于给其吃了定心丸, 既有利于房产的促销, 同时也有利于日后双方的和谐共处。

在销售阶段主要是派出现场咨询人员, 在售楼现场为客户提供咨询服务, 促进双方的了解, 印发有关资料和制度, 以加深业主对物业管理的认识并明了物业管理的消费内容和金额, 将各项收费的用途和管理办法公开化、透明化;采取各种方法宣传并展示未来物业管理的状况。

2. 做好交房的准备工作。

在项目经营的过程中就有可能随时进行交房工作, 这就需要物业管理公司对员工进行专业的交房培训, 积极做好与房地产开发商的配合工作, 顺利完成交房工作。

这不但可以加快房地产项目的销售速度, 加快房地产开发企业在前期建设各阶段所消耗的资金的回拢和周转, 保证开发商永续不断的发展;而且还可以让参与到房屋的销售阶段的物业管理人员增加除自身素质外的销售专业知识, 并能与房地产企业达到共赢, 除此之外, 物管人员还可以在此阶段中提早接触到业主, 拉近与业主的距离, 保证后期物业管理工作的顺利开展。

三、完善前期物业管理介入的对策

(一) 房地产企业应协助物业公司完成前期介入的相关工作

1. 为物业管理公司提供尽可能的方便, 提高介入质量。

在物业前期, 房地产开发企业除了做好在各阶段的重要工作角色外, 还要积极地配合物业管理公司的日常工作, 以及为物业公司提供所需物品, 比如平时常用的办公用品, 工程、绿化工具等, 这样就能方便物管公司介入到前期管理当中, 更好地配合好开发商完成前期的工作。

2. 应进行人性化管理, 与物管工作人员和睦相处。

开发商除了为物业管理公司提供办公场所外, 还应为其工作人员提供更衣室、储藏室及休息室等配置, 这些措施能提高物管公司在前期介入的工作中的积极性, 提高前期管理的效率。

3. 应适当的提高案场的福利补贴, 满足物管员工的日常需求。

一个新案场的开发, 为自己的员工和物管公司的员工提供住房以及伙食补贴是一项重要的决策, 这可以减轻员工们日常工作的开支, 增加他们的储蓄, 这就能团结员工, 创造良好的融洽工作氛围, 使员工们踏实安心为前期开发而努力工作。

4. 亲历亲行的管理, 将会使效益达到最高。

开发商领导可以亲自进行案场的日常工作的监督, 一方面可以提高案场所有工作人员的自觉性, 另一方面也可以加深领导对自身项目的了解与熟悉, 为新项目的宣传起到一定的积极作用。

(二) 物业管理公司应有针对性加强自身建设

1. 明确小区的等级, 把握管理机构的建立。

在被房地产开发商入用时, 就应该及时明确要开发的小区的等级, 并以此来把握物业管理公司机构的规模、人员等的建设, 避免不必要的多余建设, 造成人才的闲用或造成供不应求悲剧。

2. 建设具备高素质专业人员的队伍。

随着时代的发展, 人们生活水平和素质的不断提高, 物业管理的工作范围也不断扩大, 对物业管理人员的综合素质和灵活运用能力的要求也越来越高。未受过较好教育的职工, 朴实有余而能力不足, 无法较快地接受新知识新事物, 缺乏工作的创新能力和管理的战略思想。有时解决问题不能灵活运用方法, 行事简单粗暴, 容易与业主发生冲突, 引起投诉。这些人员已经不能满足日趋发展的社会, 所以, 物业管理公司必须建设一批具有专业素质的人员对物业管理工作进行操作, 此外, 还必须建立合理的人力资源规划, 优化人才结构, 这样才能保证人才的合理利用。

3. 在项目建设各阶段的及时介入与采取可行性措施。

不要因为房地产开发企业为物业管理公司前期介入的衣食父母而对项目在开发过程中出现的问题而视而不见, 物业管理公司应该为此负责地积极介入到开发商各阶段的工作中去, 认真观察与参与, 并对发现的问题及时地提出, 并配合开发商采取可行性措施解决处理问题, 这样就可以减少在今后物业管理过程中的不必要麻烦的产生。

4. 做好与开发商、业主的沟通交流, 为后期物业管理打基础。

物业管理公司不仅仅只是要与业主做好沟通, 而应该要协调做好与开发商, 与业主共同的交流沟通, 对开发商与业主的熟悉就是对自己业绩的把握, 做好物业的前期介入就实现三赢, 并为物业的后期管理打下良好的基础。

随着形势的发展, 物业管理在小区建成之后再介入的状况已经不能适应, 物业项目的开发建设是一次性的买卖, 而物业管理是长期陪伴业主的事情, 为了能满足业主, 惠利物业, 不但要切实做好物业管理工作, 而且还要不断提高前期物业介入的质量, 让业主在入住之前就得到踏实的保障, 让物业自身提早投入到建设工作中来, 实现开发商、物业管理公司、业主三方的共赢。

参考文献

[1].李国莲.服务是物业的生存之本[J].经济师, 2011 (1)

[2].王贵岭.物业管理[M].北京:中国物价出版社, 2003

[3].张锐敏.我国物业管理的现状、问题及对策[J].市场论坛, 2008 (5)

3.物业前期介入培训 篇三

物业前期介入培训资料

各位领导、各位同事：

大家下午好！今天我们培训的内容是：物业管理的前期介入。首先介绍一下前期物业管理的含义，所谓前期物业管理:是指业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效前，建设单位选聘的物业管理企业实施的物业管理。它是整个物业管理活动的初始阶段，也是实施物业管理非常重要的环节。下面我把物业前期介入应注意的事项结合锦绣滨湖小区三期实际情况向大家分享一下自己的心得：

一、物业前期介入的必要性

物业公司为什么要前期介入，主要体现在两点：1.前期介入管理是整个物业管理活动中的关键环节，是搞好物业管理的主要基础。

2.前期介入有利于减少物业建设中的问题和完善物业后期管理。

二、物业前期介入的内容

在物业管理前期介入阶段,物业管理企业的管理内容大致可以归纳为以下几个方面：

（一）察看工程建设现场

物业管理前期介入的目的是为以后的管理创造良好的条件,因此,物业管理企业应根据物业管理要求,对物业的规划设计及建筑施工提出合理化建议。

1.审视工程土建构造、管线走向、出入线路、保安系统、内外装饰、设施建设、设备安装的合理性。重点察看消防安全设备、自动化设备、安全监控设备、通讯设备、给排水设备、空调设备、车库及公用泊位设备、电力设备、交通运输及电梯设备、服务设备等。

2.对施工现场提出符合物业管理需要的建议方案,磋商解决办法。

3.在施工现场做好日后养护、维修的要点记录,图纸更改要点记

录。

4.参与工程验收,进行器材检查、外观检查、性能检查、功能测试、铭牌检查,并按 整改计划督促整改。

（二）设计管理模式、拟定管理制度

物业前期介入应根据物业的类型、环境因地制宜的制定管理模式及管理制度

1.设臵物业辖区的组织机构,规定各部门人员岗位责任制度,编制住户手册、物业辖区综合管理办法等。

2.制定上岗人员的培训计划,并实施计划。

3.保安、清洁、养护、维修、绿化队伍的设立或选聘,洽谈和订立合同。

4.同街道、公安、交通、环保、卫生、市政、园林、教育、公用事业、商业及文化娱乐等部门进行联络、沟通与协调。

三、锦绣滨湖三期物业前期介入

根据锦绣滨湖小区一、二期物业前期介入的经验，管理处采取首问责任制，工作分配到个人，各司其职。前期首先确定上房前工作安排及上房流程；现场查看确定人员岗位，提出可行性管理方案；配备人员及办公物品，做好前期介入准备。在前期介入中，与开发公司工程部配合查验房屋，对不合格项目记录，填写工程整改单，要求施工单位整改并进行复查（注：验收应注意的事项：室内设施设备的完好，管道是否做过保压试验，入户门有无破损、凹痕、掉漆，窗扇有无加斜及漏气现象；室外项目主要验收主管网是否通畅，有无跑冒滴漏现象，每户均通过通球试验确保管道无堵塞；参与三期消防及供暖设施设备管道注水保压验收，对冷水井、污水井及暖气井分类标记，制作方位明细表，便于日后维保；通过现场查看排除安全隐患，减少工程遗留问题。后期制作三期业主上房、装修明细表，输入乐天系统，便

于集中上房收费；按档案归档要求接收竣工资料，分装上房及装修资料；确定建筑垃圾池位臵及绿化、保洁取水点设立；逐步接收三期设施设备，定岗定员，熟悉设备运行；水、电表号的抄录办理水、电过户，落实水、电、气开通时间；小区通邮及有线电视、网络开通时间等，在前期介入期间还会遇到各种各样的问题，在此我就不做赘述了。

4.物业管理前期介入方案 篇四

物业管理指物业服务企业接受项目开发企业或业主委托对所开发项目或所属房屋及房屋占用范围内的土地以及与房屋土地相连的设施设备、环境卫生、道路、车辆、秩序维护等实施统一的维修、养护及管理，为项目开发企 业或全体业主 / 使用人提供服务。

从物业管理涉及的服务对象及服务内容分析，要做好物业管理服务工作，需要从项目开发的源头抓起，并要根据项目开发的阶段性特点，从物业管理及使用者的角度提出意见和建议，并制定相应的管理方案。任何一个项目都离不开“策划定位、规划设计、施工管理、营销策划 / 销售、竣工验收、接管验收（物业）”等环节，物业管理企业要想全面深入了解项目的特点及做好后期物业管理服务工作，必需充分了解项目开发过程的每一个环节，并就每个开发环节的特点，从物业后期管理及使用过程中遇到的问题，降低风险。

概括地说，物业管理对项目开发的介入是全程参与，同时根据项目开发 的不同阶段制定阶段性工作目标，具体如下：

※项目策划定位阶段

物业管理的工作目标是：充分了解项目的市场定位、项目定位，并据此 进行市场调研，确定物业管理服务在后期物业管理中的服务档次及标准，初步设计物业管理方案，为后期物业管理做好前期铺垫。

※规划阶段

物业管理的工作目标是：从设施设备的完善、建筑设计中美观耐用和后期维保服务相结合、建筑物功能设计的完善、细节设计的完善等方面，物业管理企业可以根据物业管理服务的经验，结合业主的意见反馈，提出设计方面的经验性建议，一定程度上可以使设计更为合理和人性化，这些合理化建议一旦被采纳，将有利于日后业主的使用和物业管理企业的管理服务，可以有效避免由于设计上的缺陷给后期业主使用和物业管理服务带来不必要的麻

烦。

※施工管理阶段

物业管理的工作目标：从物业管理和使用的角度对施工、设备安装的质量进行监管，及早发现问题，提高业主在后期使用过程中的满意度，减少维修成本，一定程度上可以提高项目建设单位的知名度及信誉度，同时可以避 免给物业管理企业的后期管理及服务带来不必要的麻烦。

※营销策划/销售阶段

物业管理的工作目标是：与项目开发企业商讨制定合理的物业管理相关 项目的收费标准（主要是管理费）、协助制定业主公约及管理制度、协助做好房屋销售和宣传推广、做好物业管理形象及物业管理品牌的展示、售楼处及样板房的接待、管理及服务、就客户提出的物业管理方面的问题现场答辩等等。

※竣工验收阶段

物业管理的工作目标：协助开发企业做好物业及其设施设备、管线等使 用功能的验收，对各种设施设备逐一检查，并建立验收档案。这样可以从后期使用和管理角度帮助开发企业发现可能存在的施工隐患及遗漏工程，并提出整改意见和建议，规避由于施工监管不力导致的工程缺陷。

※物业接管验收阶段

物业管理的工作目标：从后期使用和管理的角度对新建物业竣工验收是 再验收，不仅包括主体建筑、设施设备，还包括道路、休闲游乐场地、环境绿化等，验收过程中如发现问题，要求逐一记录，并约定整改期限，要求开发企业协调施工单位限期整改。同时协调开发企业落实工程方面的维保事宜。

以上简单概述了有关物业管理前期介入的思路及阶段性工作目标，鉴于每个项目的情况各异，物业公司会根据项目的具体情况，遵循上述思路及阶段性工作目标编制具体的实施方案，以上谈到的几个阶段，除了在物业接

管验收阶段，物业公司占主导外（主角），其他几个阶段物业公司要充分发

5.前期物业介入工程工作报告 篇五

青城华府项目自2010年11月份物业前期介入以来，按照董事长的指示，在配合好项目、服务好营销的同时。依据项目规划设计的31个要点开展工作，就参与小区的规划、设计和建设方面（主要从安全防范、房屋主体、设备设施、园林景观、隐蔽工程、智能化等）。从业主(使用人)及物业管理的角度，提出一些合理化建议，以本物业最大限度地满足业主的需求和物业管理的需要。

一.规划设计阶段：

从方便业主生活，配套完善、便于管理和降低日后物业管理成本的角度，向项目部提出物业管理规划设计阶段物业管理前期介入报告；总结类似的规划设计缺陷、工程质量疑点难点问题（如：玻璃幕墙的选材、屋顶墙面的防水、隐蔽污排生活管网的施工程序、飘窗渗水、车位设计、主供电容量等）。在介入报告中列出并反馈至各相关部门，以便在规划设计时及时修正和避免。在每项工程开工及开工初期，我们要求前期工程跟踪人员，到项目资料室翻阅查看建设工程施工图纸。对每处设施设备布局仔细斟酌，就不明事项与项目责任工程师进行探讨，是否规范合理设计、能否满足业主使用要求，是否便于我们后期的管理做了相应的考虑（如：①管理用房的预留，包括今后的业委会用房、管理处办公用房、员工宿舍食堂、职工业主娱乐活动室、物料仓库、清洁工工具房等。②小区相对集中进出口位置和数量配置要合理，能少则少，以减少不必要的费用支出。车辆及人行出入口尽量专用设置，所有车辆出入口应当直接对小区外部，当不能完全分开时也要在具体的设置中方便物业管理，应有适当的引导隔断措施。③小区的外围尽量考虑到封闭式治安管理的需要，铁围栏的设计要防攀防钻；绿化带植物的品种不宜名贵，高大型树种不易靠近房屋、道路，其根系将对房屋及路面有不良影响；建筑小品设计亦要考虑到易于低成本维护。④小区内尽量不要配置有安全隐患的大型水池、秋千、转盘等；水系的设置不易太多，既不利于清理，也不利于节能降耗和物业管理。⑤排污管、雨水管在穿楼板时要考虑采用套管，以方便管体爆裂时便于更换；电梯间的电梯入口要有一定的坡度，防止溢水。⑥小区路灯尽量采用全功率及半功率布线，以便节约用电，其控制应具备光亮自动控制技术；另外，应采用通用型灯座，耐锈蚀，牢固、防日晒雨淋、不怕台风、采用 1

节能类型。单元楼道灯应采用光控红外线复合开关，以便手提东西的业主上下楼梯，且减少楼道公共照明用电量。⑦垃圾中转站最好设计在小区进出口附近处，尽量不靠近住所，东西两侧，以利风向，使气味不聚集小区，且垃圾房门朝外便于垃圾清运车辆在外作业不影响小区。⑧小区的地下排污管道要铺设合理，井口间距要合适，一般不要超过管路疏通时的竹片长度或机械疏通机可达长度，各类井盖尽量避免安装在主干路上；所有重要埋设管线应做好地面标示；重要管路，在过路时应注意抗压设计；重要管路和线路要预留备用管线或活口，以免发生局部损坏换整条管线、劳民伤财。⑨各房间均应考虑空调设置位，防止因没有设计造成住户乱装，影响房屋外观；商铺前后应预留空调位及排水管）。

二.关注施工质量，紧跟施工进度，提出合理建议：

坚持参加项目周例会和监理例会，以便及时全面了解各施工进度和时间节点。时刻关注工程质量和工程建设进度，要求工程组每日亲临施工现场，了解施工情况，及时发现问题和反应问题。对各类问题做好记录取证拍照，如实反应到监理和项目部（如：①消防监控中心原设计面积小且不便于利用。②各商网及各电梯机房均为设计爬梯，不便于日后清理和维修。③小区围墙周界原均未设计红外对射技防系统，通往地下室楼梯未设计门禁系统。④小区内围未设计便民公厕。⑤电梯前室装修时未预留各管、线检修口。⑥各进户门、消防门门套灌浆不实。⑦飘窗周围沙浆浇灌不严实，存在渗水隐患。⑧地下室顶部后浇带防水处理不及时。⑨墙面开裂及地面空鼓和起沙等现象。⑩隐蔽污、雨排管网不按规范到井，主污排水管不按规范夯实垫层）。在项目领导的重视下，以上问题都很顺利的得到了有效解决和控制。

三.加强工程人员的专业技能培训：

结合项目工程进展拟定了工程培训计划，主要以物业接管验收程序、物业接管验收标准及检验规程、住宅分户验收标准与要求、工程疑难100问、项目规划设计的31个要点等科目重点培训。

以上是管理处根据项目工程进展所做的相关工程方面的工作，针对下步工作管理处继续紧跟施工进度、关注施工质量，坚持抓好工程人员的专业技能培训（如：《住宅工程质量分户验收管理暂行规定》、《建设工程质量管理条例》）。重点抓好接管验收（如：①严格按《住宅工程质量分户验收管理暂行规定》的标

准验收。②对在前期介入阶段提出的完善项目和整改意见进行复核，对尚未完善的事项，请求项目提出补救和解决措施并备案。③在接管验收时要求项目对小区所有土建工程、装饰工程、市政工程、设备安装工程和绿化工程等主体及配套工程的施工图纸、技术资料和各单位名称、工程项目、工程负责人联系电话、保修期限等内容列出清单备查。④请项目协调各施工单位，适当备留未用完的小区建材包括各种瓷片、玻璃窗及配件等以便日后维修便捷并减少费用。⑤凡小区采用非市面上常见的建材，设备和设施的联系施工单位提供供货和维修保养单位的地址、电话和联系人。⑥验收时密切注意和物管相关的设施和管线有无按规范要求做好。⑦小区公共设备、设施、辅助场所、停车位、会所等产权须界定并出具相关证明，避免以后引起业主投诉、争纷）。

青城华府管理处

6.前期物业介入年终工作总结 篇六

2010年工作汇报

一.在即将到来的新年伊始，我在感怀逝去的2010年，回头看看是一份份封装的成长，我在沉思亦需要总结。

我于2010年11月28号正式加入松芝万象城的松芝物业管理公司，在管理员岗位上发挥自己的所学和服务业主，大致工作内容如下：

1.与公司客服与财务人员共同准备前期交房准备工作。包括业主的商品房相关资料档案和钥匙以及相关填写表格和须归档的填写文件等等。

2.配合售楼部、财务部等相关部门参加前期交房工作。同公司与开发公司的相关部门共同合作完成了前期的交房工作，在此期间接触到一线的相关程序和流程，实在觉得受益匪浅。

3.处理验房相关事项。包括入户门的整修、槽钢调整、槽钢刷漆、推拉门的调整、补缝刷漆、裂缝的重做等等业主提出的意见，在此很感谢左经理给予的相关指导意见以及钱师傅和艳姐、兰姐还有张队在实际工作中的支持和配合帮助。

4.熟悉物业的相关情况并做好每天的巡视，查看是否存在相关的安全隐患。

5.接待业主报修以及处理日常投诉纠纷。首先做好业主的情绪安抚、降火，再分析、调查问题的原因，结合所学以及相关物业管理法律法规给予业主准确的答复，切不可拖延，及时认真处理，给业主满意答复，建立与业主的友好关系，方便日后相关工作的开展。

6.配合客服前台做好相关已收资料的归档整理。及时更正档案内容，保持其时效性。

7.装修监督管理。主要是配合客服前台检查相关装修手续的办理和实际工作中的施工监督管理。装修手续包括装修许可证和装修工人的许可证的办理，施工监督管理包括监督装修户是否有违规施工的情况，及时发现、及时提出并要求其恢复整改。

8.做好管理处相关领导交付的其他工作。

二.大致工作内容如上，同时我也要深刻反思工作中的不足。

1.前期交房工作中工作内容了解的不够详细。不详细就不能及时给予业主满意的答复，应该做到有备而来，才不会手足无措。

2.对于遗留整改问题处理过后的回访没有深刻的认识导致工作的不到位。例如相

关入户门整改后回访工作的不到位，业主对于整改结果的不满导致现在和维修方的互相扯皮，当时左经理多次提醒，都由于个人的本位思想使工作没有开展，在此表示真挚抱歉并及时改正并希望左经理能继续给予指导帮助，我会好好学习。

3.由于相关工作经验的缺乏，工作中有时出现了一些负面情绪，争取端正态度，摆正心态，踏实工作。

4.在工作中与领导交流沟通上有所匮乏。工作中很多情况应该及时反映给领导，然后再观察学习上级领导处理该类事情的方法，自己根据实际情况结合自己的想法总结出具体一套自己的处理流程。

当然需要反思与改正的远远不止以上我列出来的种种，因为我发现在我身上缺点远远多于优点的。我喜欢有挑战的工作，真诚并且真心接受同事和领导的批评。一个缺点或者是错误只有被提出来才会被改正，如果没有被发现或者提出连改正的可能也不会有。处于涉世未深的我们需要跟多的批评与磨炼才会变得坚强和勇敢，才会有勇气面对充满荆棘的未来和坎坷的理想之路。

三.关于2011年的工作我觉得最重要的工作有以下一些：

1.相关未2次验收的业主对于相关整改完成的再次验收。这要求我做好跟踪反馈和与开发商工程部的交接。

2.装修监督管理。由于今年年末将近，只有部分业主进行装修工作，预测明年将有大批业主进行准修，做到工作内容明晰不混乱。还包括外窗的统一规格以及空调外机的统一位置的监督等等。

3.相关资料整理的归档。关于松芝万象城B座相关图纸资料的原件或者复印件未接到开发商的移交，希望明年做好移交工作方便日常工作的开展。

4.处理上级交办的其他事项。.希望到来的一年是美好的，充满欢喜的，祝福2011！祝福活在2011的整个世界！

梁启婷

7.物业公司前期介入要点 篇七

（三）14新材料、新技术

a)应尽量采用较为成熟并有先例的新材料、新技术。

b)试验性新材料、新技术应充分论证，先行试点。

c)采用新材料、新技术应预留充足备品备件。

d)采用新材料、新技术应充分考虑今后的维修养护便利及成本。

.15管理成本测算

a)对规划应充分测算今后产生的管理成本。

b)管理成本应与市场上类似住宅接近，如因规划设计原因造成差距过大，应知会地产共同协商，相应改进规划、设计。

.16与相似典型项目的比较

a)相似点/

5b)差异点

c)优势

d)劣势

e)改进建议

5.3规划设计评估的程序：

地产提前1个月向物业提出书面知会，要求物业参与某项具体项目规划设计的评估，并提供评估报告。

物业接到书面知会后，于3日内回复，由相关部门牵头组成评估小组，并向地产提交评估所需的开发资料目录。

地产接到资料目录后3日内向物业提供具体资料，对不能提供的资料，书面知会物业，并于一周内组织所属项目、设计、工程、营销等部门召开项目说明会，介绍项目情况并解答疑问。

物业接到开发资料后一周内，组织评估小组研究，完成项目及类似典型项目的实地考察。

评估小组根据开发资料中针对项目评估细则所列内容，及项目说明会、实地考察情况，于一周内详细编写完成《项目规划设计评估报告》，并提交物业相关部门。

物业相关部门在评估小组提交报告3日内，组织公司评审组对《项目规划设计评估报告》进行评审。

评估小组根据物业公司评审会议的意见，于3日内完成对《项目规划设计评估报告》的修改。

经修改的《项目规划设计评估报告》由物业公司相关部门组织相关评审组成员会签后，提交物业公司总经理审核签发。

物业公司总经理签发后，评估报告提交地产公司。

5.4 此阶段系统评估工作应以满足地产要求为目的，是属于地产委托物业管理业务关系类型，责任关系界定可参考《物业与地产相关业务操作指引》原则执行。若地产没有明确要提交《项目规划设计评估报告》的要求，物业可根据以上要点参与设计规划的评审，并提交意见，责任关系界定可按照《物业与地产相关业务操作指引》前期介入相关规定操作。

6.营销策划阶段介入

6.1营销策划介入程序与内容

物业管理模式研究：一般项目在编制销售包装设计任务书和营销工作方案时需要物业管理概念及模式研究作为项目策划的一部分，以满足销售包装设计内容的要求，同时此时的研究又是日后物业管理方案和特色服务设计的核心。物业管理概念研究完成后需要报集团物业管理部备案。详见《物业管理方案策划指引》。

《物业管理方案》策划：一般在项目正式完成营销推广方案前，需要确定《物业管理方案》，应包含管理模式、服务创新、内部管理机制、管理服务标准、品质控制方法、管理费测算等。此方案需获得集团物业管理部、财务管理部等部门的确定。详见《物业管理方案策划指引》。

《物业管理方案》经地产确认后，据此在房屋销售前签订《物业管理委托合同》，同时物业应协助地产在销售商品房时，与购买者签订《前期物业管理服务协议》。

8.物业公司前期介入要点 篇八

摘 要:作为一名客服管家,在交付之后首先要管理的就是装修管理,在交付之后,很多业主就开始着手装修了,在装修之前,管家就要给业主提出一些装修上的建议,在装修中,管家要监督装修,防止违章装修的现象出现.而管家要在装修管理中做的好,必须了解房屋的户型结构,跟随工程的前期介入让我学到了很多,为今后的装修管理做好铺垫.

关键词:九龙仓物业 客服管家 工程前期介入 验房 房屋交付

一、实习公司简介

无锡九龙仓物业管理有限公司是香港最大房地产开发商之一“九龙仓集团”旗下专属子公司,专门从事物业管理业务、具有独立法人资格的企业.公司自成立以来,严格遵循“业主至上、服务第一”的工作宗旨,大力倡导“严格苛求、自觉奉献”的工作精神.在掌握香港先进物业管理模式的基础上,融汇世界各国先进物业管理经验,结合中国内地的实际国情,探索出具有中国特色的物业管理模式.公司以此模式为手段开展科学管理和优质服务,全心全意为业主及物业使用人提供一个安全、清洁、优美、舒适、方便的生活及工作环境.无锡九龙仓物业管理公司在实施各受托小区物业管理的过程中,确立了高起点、高水准的物业管理标准,走社会化、专业化、企业化、经营型物业管理新路,不断适应市场经济和住户的需求.公司的质量方针是“为业主及物业使用人提供安全、清洁、优美、舒适、方便的生活和工作环境”公司将尽心尽力为每位业主排忧解难.

二、实习岗位职责

我所实习的国宾1号正是九龙仓在苏州的一个项目,在那里我参与了国宾项目一个完整的前期介入,一直到交房结束.国宾1号位于苏州工业园区金鸡湖大道,地处双湖高端住宅板块,坐拥李公堤商业水街、高尔夫球场等稀缺资源,进得城市繁华,退享人生静谧.九龙仓国宾1号呈南北带状分布,是九龙仓在双湖板块开发的一个高端别墅项目,集高端双拼、独栋别墅于一体.在这里,我所实习的岗位是物业客服管家,所谓管家就是要管一些东西,在小区房屋交付后,小区内会迎来大批的装修队伍在小区内进行装修,而我们管家在这时候所要做的就是对装修进行严格的管理,维持小区内的一个正常的装修环境.在业主办理装修手续的过程中,要对业主的装修图纸进行严格的审核,其中的违章装修要指出,避免业主在装修的过程中出现违章装修,破坏小区的居住环境.在审核图纸的过程中,我们管家也要为业主提出一些合理的建议,避免业主在装修之后入住出现一些因为装修而造成的生活问题.在业主装修的过程中,为了防止业主私下违章装修,管家会每天对装修现场进行一次巡查,巡查装修工人的出入证、了解装修工人的一个装修进度和对装修现场的一个检查,确保在装修过程中没有出现违章装修.当业主入住之后,我们管家则需要负责的就是小区日常的管理,对小区进行每日巡查,处理业主的诉求,为业主提供满意高档的管家式服务.对于管家来说,装修管理是一个相对于后期小区正常运行比较有难度的,而要做好装修管理,必须要对小区有个深刻的认识和了解,要知道小区有多少户,多少户已经交付入住,多少户正在装修,多少户正在空置,这些都是管家在装修管理中需要了解的,而最重要的则是,对小区内所有户型的一个了解,要了解每一户的户型,了解它的房屋构造管线的走向、设备设施使用功能以及隐蔽工程情况都相当清楚.举个例子来说,在装修过程中,业主会向我们管家提出一些装修上的疑惑,会问我们,某个房间没有外机位空调外机怎么装,还有空调洞应该打在哪里.而我们必须在熟悉了户型的情况下,才能可以给业主一个满意的答复.综上所述,为了能让我们管家了解小区的户型结构,在物业前期介入的时候,跟随工程进行工程上的房屋监理介入,会让管家对房屋结构有深刻的了解,对管家客户服务水平和服务质量作用很大.

三、管家参与工程前期介入的重要性

作为物业公司来说,工程的前期介入也是很有必要性的,物业服务企业在交房之后将面临着以后接管验收及维修保养的任务,而工程质量的任何隐患和疏忽都会增加物业服务企业的工作难度,因此,物业服务企业更加重视房屋的质量,而且,由于物业服务企业在物业管理方面掌握第一手的资料,对所发现的缺陷问题或遗漏项目则可在现场与开发商和施工单位共同磋商,及时提出并落实整改方案,配合设备安装,进行现场监督,确保安装质量,对内外装修方式,布局、用料等从物业管理角度提供有关意见这样有利于后续工作的顺利进行.另一方面,在物业验收接管前早期介入,有利于对土建结构,管线走向,设施建设,设备安装等情况的了解,能为验收接管以及日后的管理,养护等打下基础.早期介入可以优化设计,减少不必要的后期麻烦.物业管理公司可以在早期就与该物业有关的各部门打好招呼,疏通渠道,让后期的入住工作得以顺利进行.从我们已建成物业情况看,工程质量不理想已成为普遍现象,如房顶、墙体、窗台渗漏水,门窗变形,地坪起沙,排水管不通畅,设备没有接地装置等等已成为建筑上的通病,同时也成为业主集中投诉的焦点,出现这些问题主要是因为开发商只注重房屋的承重结构,而站在物业的角度来说,物业的使用功能将是将来的管理重点,由于看法不同,因而造成了物业在后期管理的过程当中出现这样的一种情况.而物业管理公司将成为今后该物业的管理者,他们必须以将来是否利于管理的角度分析工程质量问题:一是要改变工程监理公司监督意识;二是靠一批有专业技术、高度责任心的`工程监理公司;三是靠物业管理公司参与工程质量监控.物业管理公司前期介入并参与施工现场的质量控制和监督,并与开发商工程技术人员、监理公司取长补短,很多问题可能就会消灭在萌芽状态之中.

从物业管理公司工程前期介入的重要性可以看出,它对物业的后期服务关系密切,而物业管家是直接面对客户的物业服务人员,对物业工程质量的了解,可以增加与开发商的共同语言,搭建业主与开发商就房屋质量纠纷调解的桥梁,提高工作效率.

四、实习收获

在参与了整个国宾1号验房之后,对国宾1号的房屋也有了一定的了解,但是让我更加受益匪浅的是学会了毛坯房的检验,学会了一项重要的技能,对公司、业主和个人都有帮助.

首先经过几个月的验房,大概了解了毛坯房需要检验哪些方面,首先是房屋土建的检验,土建上的验收主要是检验地面墙面的是否有空鼓和裂缝,地面是否起砂起皮,阴阳角是否方正,地平是否水平;第二个是给排水验收,主要就是给水管、污水管这些管道的接口是否漏水,对于空调冷凝水管和自来水的PVC管检查的时候看是否有保温膜保护,保温膜是否完整;对于阳台的排水主要就是通过地漏排水,要查看阳台、卫生间、厨房的地面坡度是否足够防止水的回流,还有就是地漏不能堵塞;第三个就是强弱电的验收,在国宾主要就是检查开关面板是否安装齐全,对于卫生间和厨房的开关面板和插座面板2米以下都要安装防水罩.第四个就是对外立面的检查,国宾房屋的外立面都是外挂大理石,所以在那边检查外立面的时候,要检查大理石之间是否打胶完全,打胶不完全在下雨天就直接导致防水的漏水渗水;外观上主要就是检查是否有色差;最后检查最多的就是门窗了,检查门窗是否方正、开关是否灵活、关闭是否严密、玻璃是否完好、门窗外侧是否打胶、内侧是否打发泡剂、配件是否齐全.所要检验的内容其实在验房的记录表单里都可以知道,但是只有亲自去现场进行验房才会了解的更多,学到更多,虽然对于我们来说,验房时看不出一些设计上的问题,但是能够检验出来很多问题也是有一种成就感.验房的过程中也是有一定的标准的,比如空鼓的大小小于20X20C㎡或者少于2处时则可以不记录.验房的过程也是学习的机会,之前在无锡不知道蒲主管所说的打针,这次验房过程中就见识到了,也问了做防水的师傅,也大概了解了是怎么样个一回事,顾名思义也就是给渗水的地方插一根针管,冲满防水剂,一般一夜之后就可以去除针后在修补一下,由于房屋天面渗水修补不容易打针是比较好的方法.所以说验房的过程也是一个学习的过程,不但让我了解了国宾别墅的构造,也学会了验房的技巧.

在经历了一个物业公司完整的前期介入过程后,让我印象最深刻的就是,物业前期介入的繁忙,在验房到交付期间整整一个月只休息了一天,而那一天还是因为在验房过程中,脚后跟被大理石砸到流血才换来的,从来没有这么长时间的工作过,也没有这么忙碌过.但是不管遇到什么困难,坚持是最好的办法,只有坚持了才会有下一步,才能度过难关.但是经历了一个完整的交付过程之后,不仅学到了验房的技巧,也了解了交付前物业需要做的准备,在交付期间需要准备哪些文件资料,制定怎么样的一个交付流程才最合理.但是在经历了这些之后,让我体会最深的就是,社会才是人生最好的学校,只有走上社会,走上工作岗位,经过实践才会学的更多,学的更好,不仅仅是工作上,还是生活上,都让我在一步步的成长和进步.但是作为管家,这些远远是不够的,在今后还有许多需要我学习的地方.

五、总结

由于参与物业前期工程的介入,对于国宾房屋的户型结构有了一定的了解,为今后的工作打下了良好的基础.但是让我受益更多的是,即切实感受到了物业工程前期介入得重要性,对书本上的介绍有了实实在在的理解,又增加了物业房屋交付的实际工作经验,实习阶段的这一工作经历,不仅对我今后的独立开展工作有帮助,而且对我个人今后的生活经验也有所裨益,至少我懂得了如何验收我的房屋,验收的关键在哪里.

致 谢

在论文即将结束之时,借此机会,感谢院、系领导、老师在这两年多以来对我的关心和帮助.在此尤其感谢我的论文辅导老师刘莹老师,在我写论文期间对我的指导和帮助.最后,祝我们的所有老师工作顺利,心想事成.

参考文献:

1、张莉祥、物业管理法规. 北京: 中国建筑工业出版社, 2004年

2、王秀云、安静. 物业管理概论. 北京: 化学工业出版社, 2008年3月

3、滕永健、黄志洁. 物业管理实务. 北京: 中国建筑工业出版社, 2006年

4、萧野、物业管理300问答 北京:中国纺织出版社 2006年3月

9.物业公司前期介入要点 篇九

一、对物业设计几点建议：

(1)要考虑物管用房的预留(管理处办公用房、员工宿舍食堂、职工业主娱乐活动

室、保安岗亭用房、垃圾收集站、物料仓库、清洁工工具房等)。

(2)配套设施设备、管线配置和布线要合理，包括预留空调安装位置及空调滴水

管。

(3)设计时尽量减少外墙外凸沿，尤其是高空位置不可上人的平台、条柱等不利

清洁。

(4)应考虑合理配置清洁楼道及绿化浇水处所必须的水管接口洗手池。

(5)信报箱的设置亦要考虑放在首层，并且信报箱的规格和锁要符合要求，也可

以同时考虑送奶的存放。

(6)小区进出口位置和数量配置要合理，能少则少，以减少不必要的费用支出。

(7)小区的外围尽量考虑到封闭式治安管理的需要，铁围栏的设计要防攀防钻，女儿墙亦要设计成防攀越的。

(8)小区内绿化面积要考虑到以后小区创评的需要。

(9)绿化带植物的品种不要设计得太名贵、太繁多。充分考虑到错落有致，四季

有花，配制原则是大方得体，合理选择背阴喜阳易于养护的植物；注意保护原有

树木、保存原有表土。

(10)小区内标牌和建筑小品设计亦要考虑到易于低成本维护。

(11)小区内尽量不要配置有安全隐患的水池(含游泳池)、沙池、秋千、转盘、高

低杠杆等设施和器械，以免给后期的物业管理造成不必要的安全隐患。

(12)排污管、雨水管在穿楼板时要考虑采用套管，以方便管体爆裂时更换。

(13)楼道内电表箱等其它线盒箱不要用通用锁应采用专用锁，楼道开关总闸更应

内藏而不外露(以防小孩和他人捣乱拨弄)。

(14)小区内的消防水管是否考虑可用(在地面)油漆的红管或不易退色的油漆管

(以减少高空作业)。

(15)小区路灯不必多，只需满足一定的光照度就可以，路灯尽量采用大路货灯座

要耐锈蚀，牢固、防日晒雨淋、不怕台风、采用节能灯胆(方便日常维修、减少

开支)。

(16)垃圾收集站最好设计在小区进出口附近处，且垃圾房门朝外便于垃圾清运车在外面作业不影响小区安宁。

(17)单元楼道灯最好采用光控红外线复合开关(以方便手提东西的业主上下楼梯，且减少楼道公共照明用电量)。

(18)一般核定一个单元楼道灯用电量一个月才十来度电，故电表配制要选用最小容量(以免大容量电表收取几十度费用而发生不必要的支出)。

(19)消防水泵、二次供水等设备设施功率大但用电量很少的可否合用一个电表。

(20)由于商业用水和居民用水的收费标准不同，建议居民用水和商铺用水的管路分开并各配计量表(以避免自来水公司自定商业用水和居民用水的比例，一般都把收费高的商业用水比例定的比较高，无形中又会长期多支出费用)。

(21)小区的地下排污管道要铺设合理，井口间距要合适，一般不要超过管路疏通时的竹片长度或机械疏通机可达长度。

（22)凡有空调机滴水管的沿墙周围应做绿化带(既利用上了空调水，又美化了环境，避免了以往空调滴水面造成地面青苔)。

(23)建筑物的临街、下有行人路面或停车位的外窗可考虑纱窗(以减少高空抛物现象)。

(24)各单元门、停车位、外围、巡视死角，商铺招牌部位平台等应设计加装闭路电视监控。

(25)所有单元进户门应设计遮雨棚(防雨水和淋花水)。

(26)商铺商前后的预留空调位及排水位往往被开发商所忽视，设计中应考虑进去。

(27)建筑上不要出现死角即不可上人的平台等(以减少卫生死角和高空作业)。

(28)重要管路和线路要预留备用管线或活口，(以免发生局部损坏换整条管线、劳民伤财)。

(29)最容易发生问题(渗水)的排污管、水管在穿越楼板，墙体因受挤压而易爆裂(PV管)或生锈而破裂(镀锌管)故设计时最好设置套管。

(30)小区配套公共设施规划设计要一步到位：

(a)按物管要求配置绿化率、物管用房、商业用房、功能用房和设备用房。(b)管道煤气，智能综合布线，二次加压的管路及闸阀，用于餐饮商铺预留的排烟道和隔油池等都应在设计中加以考虑。

(c)阳台设计要考虑到花盆座架(底部向里倾斜)以防淋花水往下滴水给下面业主带来不便，客厅、主人卧室分体式空调穿线预留外斜防水措施设计要考虑进去。

二、在工程施工阶段介入过程中应注意那些：

物业的整体质量是由建材设备本身的质量和安装施工质量二大部分组成.(1)对小区(大厦)的重要大型设备、设施的供应商，应尽量选择能将供货、安装、调试、售后维修保养一体化的实体公司，在价格相近的几家供货商中，尽可能选择历史悠久、售后技术服务良好、价格适中的那家。

(2)小区基建工程采用的批量较大的各种建材、装饰材料、水电器材等常规材料和配件尽量选用市面上有的普通规格的标准件和通用件，尽量采用国家和本市指定厂家所生产的牌子、型号与规格。

(3)涉及小区物业的结构、防水层、隐蔽工程、钢筋以及管线材料一定要考虑耐久性和耐腐蚀、抗挤压应力、做套管，且参于监理公司共同把好相关过程控制和验收控制的监督检查质量关，绿化带土质的厚度要符合要求。

(4)所有参于土建工程、装饰工程、设备设施安装工程、绿化工程和相关的市政工程的施工单位、供货商、安装单位、和与之有关联的中介单位都应与开发产就设备(或大宗材料、配件)的保质(修)期的保质(修)内容、保质(修)期限、责任、费用(维修保证金)、违约处理等达成书面协议，并提供有效的合法经营及资质证明、产品的产地、合格证明、设备订购合同、材料供货价目表、采购供应地址及单位联系电话。

(5)一些重要的大型配套设备(包括电梯、中央空调、配电设施、闭路监控系统、消防报警系统、电话交换系统等)的供应单位应提供清晰明了的操作使用说明书，并对物管相关技术操作人员提供正规的培训。

(6)小区物业所选用的设备和仪表均应得到有关部门的校验许可证明(如电表、水表须经过水电部门校验合格才允许使用，闭路电视监控系统须经过公安部门的安全技防测试合格后才准许使用，还有消防报警系统、灭火器、电梯变配电系统、停车场、交通管理系统等)最好由设备或仪表供货安装单位一并解决。

(7)为方便以后的物业管理，对大型重要的公共配套设备能设立独立的电表或电表(便于情况分析和成本控制)，高层及大型写字楼的室内照明插座电源应与中央空调系统用电线路及计量分开，尽量做到分表到层、分表到户，表的位置最好能

统一、集中(便于抄表、住户忘关开关时可临时切断电源)，电话分线分层分户应作好识别标记，合理分配。

(8)各专业工程技术人员要做好质量跟进工作深入现场，掌握第一手资料、尤其是各种给排水、电、中央空调、消防报警电话、有线电视等管线的走向、重要闸阀和检查口的位置，以及相应的施工更改记录。

(9)重要的土建要确保一定抽验合格率，所有的隐蔽工程都要进行质量验收、且要有物管人员参加。

(10)物业的竣工验收，物管人员应会同参加，对不符合物管要求的工程项目有权令其整改满意后再签字，物业(包括设备设施)的二次接管验收须全面把关交接，尤其是图纸、资料、更改记录。

三、在开发商项目开盘后对外售楼时应注意哪些事项：

1、严格审核售楼说明书、媒体广告和房地产买卖合同，对不利于物管的条款和承诺应删除或修改，以免带来后患。

2、业主入伙发现承诺不兑现时和物业公司结怨，物管公司应该对开发商售楼部分人员进行短期培训，对客户在物业管理方面的咨询要对答如流，前后一致。

四、接管验收 ：

1、物管公司对开发商所移交的物业一定要把好验收关，否则因为把关不严而造成的后遗症和改造、增设工程会给物业公司带来沉重的包袱。接管验收时要注重以下几个关键：

(1)对在前期介入阶段提出的完善项目和整改意见进行复核，对尚未完善的事项，要求开发商提出的补救和解决措施并备案，(包括物管用房，专项基金，开办费用，对外承诺的小区配套设施等敏感问题)。

(2)开发商应对小区所有土建工程、装饰工程、市政工程、设备安装工程和绿化工程等主体及配套工程的施工(承包)单位名称、工程项目、工程负责人扩联系电话、保修期限等内容列出清单交给物业公司。

(3)将开发商施工未用完的小区建材包括各种瓷片、玻璃窗及配件等留下来备用可为以后维修减少费用。

（4)凡小区采用非市面上常见的建材，设备和设施的应让开发商或施工单位提供供货和维修保养单位的地址、电话和联系人。

(5)验收时注意和物管密切相关的设施和管线有无按要求做好：包括岗亭、道闸、围栏防攀防钻设施、清洁绿化取水用的水管接口、倒水池、垃圾收集房(含清洁工具房)、小区标识系统、单车棚、摩托车棚、汽车泊位是否足够，设施做好与否，小区摆摊、搞社区活动、室外加工用电的预留电源插座、空调滴水、排水系统(含商铺)等。

(6)小区公共设备、设施、辅助场所(幼儿园等)、停车位、会所等产权须界定并出具相关证明(避免以后引起业主投诉、争纷)。

五、入伙：

1、物业公司在入伙最初阶段主要完善物业管理配套设施，理顺业主与物业管理公司之间就重要事项的法律契约关系(如业主公约、管理费、本体维修基金、停车位使用协议、管理费和水电费银行委托缴款协议等)。

2、凡是业主(住户)违反小区管理条例的处罚条款，诸如高空抛物、公共楼道烧香、乱丢乱放杂物垃圾、车辆停放不到位、私自架设天线、乱拉电线、电话线、不按要求安装空调、拖欠管理费和车位使用费等物业管理中常见的比较棘手的违章处罚一定要在业主公约中列明，业主签字有效。

10.物业公司前期介入要点 篇十

一、物业公司紧急事件的处理要求

(1)尽可能努力控制事态的恶化和蔓延，把因事件造成的损失减少到最低限度，在最短的时间内恢复正常。

(2)管理人员不能以消极、推脱甚至回避的态度来对待，应主动出击，直面矛盾，及时处理。

(3)随事件的不断发展、变化，对原订的预防措施和应对方案要能及时灵活运用，要能随各种环境与条件的变化而有针对性的提出有效的处理措施和方法。

(4)紧急事件发生后应由一名管理人员做好统一的现场指挥，安排调度，以免出现“多头领导”，造成混乱。

(5)处理紧急事件应以不造成新的损失为前提，不能因急以处理，而不顾后果，造成更大的损失。

(6)紧急事件的处理要注重沟通，在事前、事中、和事后及时通报给政府和业主。

二、14类典型紧急事件的处理要点

在物业管理服务过程中经常会面临的紧急事件有火警、气体燃料泄漏、电梯故障、噪声侵扰、电力故障、浸水漏水、高空坠物、交通意外、刑事案件和台风袭击等。

(一)火警

(1)了解和确认起火位置、范围和程度;(2)向公安消防机关报警;(3)清理通道，准备迎接消防车入场;(4)立即组织现场人员疏散。在不危及人身安全的情况下抢救物资;(5)组织义务消防队。在保证安全的前提下接近火场，用适当的消防器材控制火势;(6)及时封锁现场，直到有关方面到达为止。

(二)燃气泄漏

(1)当发生易燃气体泄漏时，应立即通知燃气公司。

(2)在抵达现场后，要谨慎行事，不可使用任何电器(包括门铃、电话、风扇等)和敲击金属，避免产生火花。

(3)立即打开所有门窗，关闭燃气闸门。(4)情况严重时，应及时疏散人员。

(5)如发现有受伤或不适者，应立即通知医疗急救单位。

(6)燃气公司人员到达现场后，应协助其彻底检查，消除隐患。

(三)电梯故障

(1)当乘客被困电梯时，消防监控室应仔细观察电梯内情况，通过对讲系统询问被困者并予以安慰;(2)立即通知电梯专业人员到达现场救助被困者;(3)被困者内如有小孩、老人、孕妇或人多供氧不足的须特别留意，必要时请消防人员协助;(4)督促电梯维保单位全面检查，消除隐患;(5)将此次电梯事故详细记录备案。

(四)噪声侵扰

(1)接到噪声侵扰的投诉或信息后，应立即派人前往现场查看;(2)必要时通过技术手段或设备，确定噪声是否超标;(3)判断噪声侵扰的来源，针对不同噪声源，采取对应的解决措施;(4)做好与受噪声影响业主的沟通、解释。

(五)电力故障

(1)若供电部门预先通知大厦/小区暂时停电，应立即将详细情况和有关文件信息通过广播、张贴通知等方式传递给业主，并安排相应的电工人员值班。

(2)若属于因供电线路故障，大厦/小区紧急停电，有关人员应立即赶到现场，查明确认故障源，立即组织抢修;有备用供电线路或自备发电设备的，应立即切换供电线路。

(3)当发生故障停电时，应立即派人检查确认电梯内是否有人，做好应急处理;同时立即通知住户，加强消防和安全防范管理措施，确保不至于因停电而发生异常情况。(4)在恢复供电后，应检查大厦内所有电梯、消防系统、安防系统的运作情况。

(六)浸水、漏水

(1)检查漏水的准确位置及所属水质(自来水、污水、中水等)，设法制止漏水(如关闭水阀);(2)若漏水可能影响变压器、配电室和电梯等，通知相关部门采取紧急措施;(3)利用现有设备工具，排除积水，清理现场;(4)对现场拍照，作为存档及申报保险理赔证明。

(七)高空坠物

(1)在发生高空坠物后，有关管理人员要立即赶到现场，确定坠物造成的危害情况。如有伤者，要立即送往医院或拨打急救电话;如造成财物损坏，要保护现场、拍照取证并通知相关人员。

(2)尽快确定坠落物来源。

(3)确定坠落物来源后，及时协调受损/受害人员与责任人协商处理。

(4)事后应检查和确保在恰当位置张贴“请勿高空抛物”的标识，并通过多种宣传方式，使业主自觉遵守社会公德。

(八)交通意外

(1)在管理区域内发生交通意外事故，安全主管应迅速到场处理;(2)有人员受伤应立即送往医院，或拨打急救电话;(3)如有需要，应对现场进行拍照，保留相关记录;(4)应安排专门人员疏导交通，尽可能使事故不影响其他车辆的正常行驶;(5)应协助有关部门尽快予以处理;(6)事后应对管理区域内交通路面情况进行检查，完善相关交通标识、减速坡、隔离墩等的设置。

(九)刑事案件

(1)物业管理单位或控制中心接到案件通知后，应立即派有关人员到现场;(2)如证实发生犯罪案件，要立即拨打110报警，并留守人员控制现场，直到警方人员到达;(3)禁止任何人在警方人员到达前触动现场任何物品;(4)若有需要，关闭出入口，劝阻住户及访客暂停出入，防止疑犯乘机逃跑;(5)积极协助警方维护现场秩序和调查取证等工作。

(十)台风袭击

11.龙祥物业介入前期工作总结 篇十一

龙祥物业管理有限责任公司成立以来，通过总公司的大力支持龙祥物业公司正在不断发展日益壮大，现将前期物业管理工作筹备总结如下：

一、人员招聘、定岗

根据企业发展的需要和物业公司的特殊工作性质，制定了先定人后定岗的招聘方案。

1、通过预选、初试、复式的一些“自我介绍、相关问题答辩以及应变能力”的全面了解后筛选出来了14人。

2、按照初定人员的自身素质、性格、形象等将岗位调整为：

客服中心：李梦茹、冀晓甜、王倩

监控中心：王珊珊 翟珊珊

秩序维护部：赵伟光、张卫平、杨晓革、毛豪豪、李林泉、梁文龙

工程部：陶书明、杲书权

绿化部：马雅丽

二、人员培训

公司的发展与员工专业知识、服务技能和职业素养的提高是息息相关的。公司领导对员工的培训工作极为重视。

1、管理人员培训：公司派出刘科、王铁峰至国内一线企业“绿

城物业”进行全面性的专业培训（理论、实践）；

2、员工培训内容：物业管理基础知识、物权法、服务礼仪、消

防知识、岗位职责、在物业管理中的一些突发事件以及军训。

3、在培训中物业人员不但掌握了一些物业管理基础知识、管理

过程中的突发事件的应急办法而且培训过程中穿插了一些团

队协作的小游戏，劳逸结合不但可以提高团队协作意识，理

论知识的接收程度也大有提高；

三、公司各部门的协调

公司各个部门之间应该相互扶持，公司才能够不断壮大，团结就是力量。

1、为了可以更好的了解项目，我们采取人员前期介入工程掌

握一些项目的基本情况，及时的查缺补漏，为以后的工作

能够顺利开展打下基础。在这里要感谢工程部对我们物业

人员不厌其烦的细心指导。

2、与售楼部之间的配合：9月9日—9月11日盛祥·凤凰城

时尚博览会作为我们公司一次大型的活动，物业人员也是

积极参加，提前几天在我们灵宝市区人流量较大的 地方发

传单做宣传，在活动中的答奖环节更是踊跃参加，真正的把凤凰城作为我们自己的家。

3、同时通过参与公司组织的10月2日与售楼部、业主共同

参加的“娘娘山同游会”，使员工能够有效的把理论与实

践相结合，真正体会到了“贴心服务”把业主当做自己家

人一样，对物业管理工作的认知都有了不同程度的提高。

通过前期工作的开展，我深深的认识到“一个没有目标的团队

是不具备一加一大于二的特点的；一个没有核心领导的团队是不会有凝聚力的；一个没有共同信念的队伍是不会在发达和困难的时候始终一条心的。总之一个号的团队是不容易组建的，没有公司的大力支持和配合，我们也不可能这么快就能达成共识，融为一体。

作为这个团队的领头羊，一定不负公司所望，做好自己的本职

工作，严于律己、积极向上、任劳任怨，做好团队的表率切实做到事事为先、处处带头，在最短的时间内培养出一批优秀的管理人员，使我们的团队不断壮大，为公司的健康发展砌砖添瓦。

王铁峰