国有土地评估办法

国有土地评估办法（8篇）

1.国有土地评估办法 篇一

(一)收益现值法;

(二)重置成本法;

(三)现行市价法;

(四)清算价格法;

(五)国务院国有资产管理行政主管部门规定的其他评估方法。

第二十四条 用收益现值法进行资产评估的，应当根据被评估资产合理的预期获利能力和适当的折现率，计算出资产的现值，并以此评定重估价值。

第二十五条 用重置成本法进行资产评估的，应当根据该项资产在全新情况下的重置成本，减去按重置成本计算的已使用年限的累积折旧额，考虑资产功能变化、成新率等因素，评定重估价值;或者根据资产的.使用期限，考虑资产功能变化等因素重新确定成新率，评定重估价值。

第二十六条 用现行市价法进行资产评估的，应当参照相同或者类似资产的市场价格，评定重估价值。

第二十七条 用清算价格法进行资产评估的，应当根据企业清算时其资产可变现的价值，评定重估价值。

第二十八条 对流动资产中的原材料、在制品、协作件、库存商品、低值易耗品等进行评估时，应当根据该项资产的现行市场价格、计划价格，考虑购置费用、产品完工程度、损耗等因素，评定重估价值。

第二十九条 对有价证券的评估，参照市场价格评定重估价值;没有市场价格的，考虑票面价值、预期收益等因素，评定重估价值。

第三十条 对占有单位的无形资产，区别下列情况评定重估价值：

(一)外购的无形资产，根据购入成本及该项资产具有的获利能力;

(二)自创或者自身拥有的无形资产，根据其形成时所需实际成本及该项资产具有的获利能力;

(三)自创或者自身拥有的未单独计算成本的无形资产，根据该项资产具有的获利能力。

第五章 法律责任

第三十一条 占有单位违反本办法的规定，提供虚假情况和资料，或者与资产评估机构串通作弊，致使资产评估结果失实的，国有资产管理行政主管部门可以宣布资产评估结果无效，并可以根据情节轻重，单处或者并处下列处罚：

(一)通报批评;

(二)限期改正，并可以处以相当于评估费用以下的罚款;

(三)提请有关部门对单位主管人员和直接责任人员给予行政处分，并可以处以相当于本人三个月基本工资以下的罚款。

第三十二条 资产评估机构作弊或者玩忽职守，致使资产评估结果失实的，国有资产管理行政主管部门可以宣布资产评估结果无效，并可以根据情节轻重，对该资产评估机构给予下列处罚：

(一)警告;

(二)停业整顿;

(三)吊销国有资产评估资格证书。

第三十三条 被处罚的单位和个人对依照本办法第三十一条、第三十二条规定作出的处罚决定不服的，可以在收到处罚通知之日起十五日内，向上一级国有资产管理行政主管部门申请复议。上一级国有资产管理行政主管部门应当自收到复议申请之日起六十日内作出复议决定。申请人对复议决定不服的，可以自收到复议通知之日起十五日内，向人民法院提起诉讼。

第三十四条 国有资产管理行政主管部门或者行业主管部门工作人员违反本办法，利用职权谋取私利，或者玩忽职守，造成国有资产损失的，国有资产管理行政主管部门或者行业主管部门可以按照干部管理权限，给予行政处分，并可以处以相当于本人三个月基本工资以下的罚款。

违反本办法，利用职权谋取私利的，由有查处权的部门依法追缴其非法所得。

第三十五条 违反本办法，情节严重，构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

第六章 附则

2.国有土地评估办法 篇二

关键词：房屋征收评估,土地使用权,公平补偿,评估报告说理制度

商业性的城市房地产开发尤其是旧城改造和危房重建属于城市建设和国民经济发展的一部分。我国征收制度面临的是制度性难题, 即城市化与工业化的高度发展使非公益性的用地需求急剧膨胀, 而现有制度却无法有效解决这一问题, 致使征收制度被异化为解决城市发展所需用地的手段。就暴力冲突常发、社会反响激烈的旧城区改建而言, 既包括商业性城市房地产开发项目, 也包括市政设施建设项目, 征收是否基于公共利益的需要很难判别。如果过分从公共利益角度限制征收, 则不利于社会转型和经济发展。实际上, 由于征收是政府行为, 以不符合公共利益为理由加以阻止基本不可能。对征收的限制、对被征收者利益保护只剩下公平补偿了。

要求政府 (房屋征收部门) 给予公平补偿是被征收人的权利, 公平补偿是政府强制取得被征收人房屋的必要代价和法定义务。张千帆 (2005) 指出:政府常常忽略征收行为给被征收人造成的不良影响, 倾向于做出过度征收的决策, 导致资源的错误配置和浪费。要求政府给予公平补偿, 将推动政府比较征收成本和征收后的财产价值, 作出符合整体效率的决策。2011年1月颁发了《国有土地上房屋征收与补偿条例》, 其中第19条规定, 被征收房屋的价值由房地产价格评估机构评估确定。只有房地产价格评估机构做出公正的评估结果, 才能实现公平补偿, 维护被征收人的合法权益。

一、国有土地上房屋征收评估现状

实现公平补偿的关键在于合理确定补偿范围与标准。我国国有土地上房屋征收评估存在以下三个方面的问题:

1. 未明确评估对象是否应该包括土地使用权。

要确定评估对象, 必须先明确征收对象和补偿范围。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第2条规定征收对象是“房屋”, 第17条也明确规定了房屋征收补偿的范围是:房屋价值的补偿;搬迁、临时安置的补偿;停产停业损失的补偿 (适用于非住宅性房屋) ;没有将土地使用权的价值列入征收补偿范围。从该规定字面上看, 房屋征收的对象是房屋, 不包括土地使用权。根据我国法律规定的“房地一体转移”规则, 房屋征收事实上会导致房屋占用范围内的土地使用权一并被处分。对此, 《国有土地上房屋征收与补偿条例》第13条指出:房屋被依法征收的, 国有土地使用权同时收回。《物权法》第148条规定:建设用地使用权期间届满前, 因公共利益需要提前收回该土地的, 应当依照本法第四十二条的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿, 并退还相应的出让金。提前收回土地使用权, 只需要退还相应的出让金即可。很明显, “退还相应的出让金”不是《国有土地上房屋征收与补偿条例》所规定的“补偿”, 更不属于其规定的征收对象。

然而土地使用权一旦设立, 即成为土地使用权人的财产权 (他物权) , 具有独立的法律地位和财产价值, 可以转让、抵押、互换、出资或者赠与等, 其增值收益当然归土地使用权人所有。根据市场经济体制的逻辑, 其存在价值应该根据市场法则和土地使用权的现行交易价格来确定, 不能以取得时的出让金与土地使用年限之间的比例关系来确定。出让金只是获得土地使用权时的市场买价, 属于历史价值, 而转让价值必须以转让时的市场价格为基础进行核定, 而与当初的出让金不再相关。尤其是《物权法》第149条确立了住宅建设用地使用权“自动续期”制度后, 就谈不上“收回”或者“提前收回”的问题, 其存在价值也大大得以提升。

房屋的建造成本不会因区位而大不同, 但是房屋的价值却因区位不同而产生巨大差异。决定房屋价值的不是房屋本身, 而是房屋占用范围内的土地使用权。在危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建征收房屋, 却规定“因旧城区改建征收个人住宅, 被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的, 作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋”, 也是有力的佐证。房屋是人工建筑而成的, 随着自然风化、物力损耗甚至是地质灾害会逐渐破旧、坏损, 直至丧失功用;土地是天然的不动产, 除非遇到特别异常的地质灾害, 通常是永久存在的。

在房屋 (住宅) 交易实践中, 人们购置房屋是不需要对房屋、土地使用权分别定价、签订合同、支付款项的, 房屋 (商品房) 交易价格都是包含了土地使用权市场交易价格在内的房地产交易价格。土地使用权相对于房屋处于更加重要的地位, 将征收对象扩大为房屋和土地使用权, 不但更加符合事物本质, 而且更有利于保护被征收人权利。征收并不是为了取得房屋所有权, 而是为了拆除房屋, 重新开发、利用土地。《城市房地产管理法》第20条规定提前收回土地使用权的, “给予相应的补偿”。“被征收房屋价值”因此应该为被征收房屋及其占用范围内的土地使用权的价值。

2. 房屋评估价值过低。

就我国目前的征收或拆迁补偿的经验而言, 补偿不足现象比较普遍, 政府和被征收人的暴力冲突频繁发生。在补偿金额由房地产价格评估机构评估确定的机制下, 房屋评估价值过低是补偿不足的原因。

在过去的房屋拆迁实践中, 房屋价格评估过低的首要原因是土地使用权的价值没有得到重视。评估的土地使用权价值是“退还相应的出让金”, 是被征收人取得土地使用权的历史成本, 而不是征收决定公告日的市场价格, 房屋征收部门因此获取暴利。其次是评估时没有考虑被征收人的主观价值和无形财产价值。就被拆迁的住宅而言, 由于房屋具有特殊性, 很难通过市场补偿的方式换回类似地理位置、结构、朝向等相近的替代物。而且征收改变了被征收人的生活环境, 打乱了邻里关系, 转移了生活来源, 产生了工作、学习、交通、就医和入学等方面的不便, 而这些因素实际上都没有被评估机构考虑。评估往往只着眼房屋本身的清算价值, 有的被征收房屋用于生产经营, 其附有的经营价值也被忽略。

房屋征收并非仅仅征收了建筑物, 而是包括个人的生活空间。这决定了征收补偿不仅仅是财产价值 (房屋价值) 的补偿, 而也应包含对生活或生存条件的补偿。评估被征收房屋价值时, 不仅应考虑到房屋用途和价值的多样性, 考虑房屋所处区位的经济发展状况以及经济发展的变迁, 更应该考虑房屋对居民安身立命的特殊意义。

3. 评估过程中没有真正尊重被征收人的权利。

我国长期对房地产价格评估机构实行政府准入管理, 只有住房城乡建设主管部门批准成立的房地产价格评估机构才可以从事被征收房屋的价值评估, 排斥了财政主管部门批准成立的资产评估机构从事被征收房屋的价值评估, 抑制了市场竞争, 造成了部门垄断, 也降低了评估质量, 提供了相当的寻租和腐败空间。虽然《国有土地上房屋征收与补偿条例》第20条规定“房地产价格评估机构由被征收人协商选定;协商不成的, 通过多数决定、随机选定等方式确定”, 从表面上看评估机构的选择是被征收人决定的, 但是评估委托人和评估费用的支付人是作为政府机关的“房屋征收部门”, 而不是被征收人。房屋征收部门通常可以与房地产价格评估机构建立密切联系, 房地产价格评估机构容易受到房屋征收部门的干扰, 在评估过程无法保持独立、客观、公正。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第19条规定:对评估确定的被征收房屋价值有异议的, 可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的, 可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。但是复核评估的机构与原评估机构是同一家评估机构, 其复核效果可想而知。房地产价格评估专家委员会是由房地产估价师以及价格、房地产、土地、城市规划、法律等方面的专家组成, 能否独立、客观、公正地做出鉴定结论存在疑问。另外, 申请鉴定需要支付鉴定费用, 与房屋征收部门相比, 被征收人在经济实力上处于劣势, 而且欠缺组织性, 成员之间具有相互“搭便车”心理, 因而不能有力制约评估机构对房屋征收部门的优待。在评估机构偏向房屋征收部门时, 虽然被征收人对评估结果有异议可以申请复核评估和申请鉴定, 但是如果没有提供一定的证据证明评估结果存在重大错误, 是很难得到复核评估机构或者鉴定机构的重视和正确对待的。仔细研读具体的规定会发现, 《国有土地上房屋征收与补偿条例》是将被征收人放在任由复核评估机构或者鉴定机构 (房地产价格评估专家委员会) 宰割的地位, 将复核评估机构或者鉴定机构放在“为民做主”的代替被征收人决定补偿额的地位。因此, 被征收人的权利并未真正受重视, 征收评估制度倾向于房屋征收部门, 忽视了被征收人的利益。

二、实现房屋征收评估公正、有效的措施

1. 建立评估机构之间的相互竞争、监督和制约机制。

实践中, 由于专业胜任能力或者职业道德问题, 评估机构常常会出现高估或者低估等评估结果错误的现象。打破国有土地上房屋征收评估的部门垄断和行业分割, 允许资产评估机构、土地估价机构从事房屋征收评估业务, 建立评估机构之间的相互竞争、监督和制约机制, 可以实现评估的公正、有效。

被征收人对房屋征收部门委托的评估机构 (即第一家评估机构) 的评估结果有异议的, 可以自行委托其他评估机构 (即第二家评估机构) 对被征收房屋的价值做出评估。如果两家评估机构的评估结果差距在10%以内, 则房屋征收机构可以将两个评估结果的平均数作为补偿额。如果两家评估机构的评估结果差距在10%以上, 则被征收人将第二家评估机构的评估结果作为异议依据提交给第一家评估机构, 要求其作复核评估。第一家评估机构改变原评估结果的, 改变后的评估结果与第二家评估机构的评估结果差距在10%以内的, 房屋征收机构可以将两个评估结果的平均数作为补偿额。此时, 由于第一家评估机构修改了评估结果, 应该承担被征收人委托第二家评估机构评估的费用。

如果两家评估机构的评估结果差距在10%以上, 第一家评估机构拒绝改变原评估结果的, 则由被征收人向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。鉴定结果与前两家评估机构的评估结果比较, 在理论上会出现两类情况。一是鉴定结果在前两家评估机构的评估结果之间的, 做以下处理: (1) 鉴定结果与前两家评估机构的评估结果差距在10%以内的, 房屋征收机构可以按照三个评估结果的平均数作为补偿额; (2) 鉴定结果与其中一家评估机构的评估结果差距在10%以内的, 房屋征收机构可以按照相近的两个评估结果的平均数作为补偿额; (3) 鉴定结果与前两家评估机构的评估结果差距在10%以上的, 房屋征收机构可以按照鉴定结果作为补偿额。二是鉴定结果在前两家评估机构的评估结果之外 (即鉴定结果高于前两家评估机构的评估结果的最高值, 或者低于前两家评估机构的评估结果的最低值) 的, 做以下处理: (1) 鉴定结果与其中一家评估机构的评估结果差距在10%以内的, 房屋征收机构可以按照相近的两个评估结果的平均数作为补偿额; (2) 鉴定结果与前两家评估机构的评估结果差距在10%以上的, 房屋征收机构可以按照处于中间的评估结果 (一般是第二家评估机构的评估结果) 作为补偿额。评估结果与鉴定结果差距在10%以上而未被房屋征收机构采纳的评估机构, 承担鉴定费用 (两个评估结果都未被采纳的, 平均承担鉴定费用) ;两个评估结果与鉴定结果差距都在10%以内, 鉴定费用由评估结果与鉴定结果差距较大的评估机构承担;如果鉴定结果未被房屋征收机构采纳的, 鉴定机构不得收取鉴定费用。

建立评估机构之间的相互竞争、监督和制约机制的基本理念在于: (1) 前两家评估机构的评估价值大体接近或者修正后大体相近 (本文采用了差距不超过10%这一标准, 这一标准属于主观判断的事项, 可以根据实际情况另行确定) , 则最终的补偿价值以两个评估值的平均数为基础确定即可, 无需申请鉴定。 (2) 前两家评估机构的评估价值有较大差距时, 应当通过鉴定化解评估分歧。但是不完全以鉴定结果为准, 而是要考虑前两家评估机构的评估价值。 (3) 避免了房屋征收部门通过压低评估价值强制取走被征收房屋以获取暴利, 也避免了被征收人通过抬高评估价值以漫天要价。 (4) 鉴于评估机构容易受到支付评估费的委托人的影响, 设立惩罚性的鉴定费用承担机制以提高评估机构的独立性。 (5) 房屋征收评估业务不再是房地产价格评估机构的垄断业务, 各类评估机构都有机会从事房屋征收评估, 促进评估机构之间充分竞争, 极大地督促评估机构遵守职业道德、提高专业胜任能力, 防止腐败, 作出客观、公正的评估结论。

2. 建立评估报告说理制度。

虽然《国有土地上房屋征收与补偿条例》第19条规定“对被征收房屋价值的补偿, 不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格”, 但是“魔鬼隐藏于细节中”, 评估参数选取的细微不同, 会给最终结果带来巨大的差异。自住房保障制度从实物分房改为货币化福利开始, 中国城市房地产交易市场的发展不到三十年, 当前房地产交易信息不够公开, 如交易房地产基本情况不公示、交易人向房地产登记机构申报的交易价格不一定是真实的 (为了逃避税收, 申报时故意降低成交价格或者隐瞒经济收益) , 评估机构难以寻找市场公平价格和类似房地产。特别在危房集中、基础设施落后的旧城区, 可供参考的交易实例和市场价格更加难以确定, 这是房屋征收评估面临的严峻挑战。这些房地产交易市场因素, 容易导致评估差错。另外, 当前评估报告内容简单, 没有反映测算过程, 似乎是强令被征收人接受评估结果, 而不是以专业人士的身份说服被征收人接受评估结果。评估报告不说理, 即使评估结果是正确的, 也让被征收人感觉到不科学、考虑因素不充分、评估结果有差错。

对于《国有土地上房屋征收与补偿条例》第19条的规定, 被征收人可能会错误地理解为“被征收房屋评估价值”不得低于“类似房地产交易价格”。评估对象是被征收房地产, 而不是类似房地产, 类似房地产交易价格在评估中仅具有参考作用。房屋因区位、建筑结构、新旧程度、档次、规模、朝向、通风与采光等宏观、中观和微观的自然或人文环境不同, 而具有不同价值。虽然可以找到相似的房地产, 但是每幢房屋都有各自不同的价格, 同一幢房屋内的不同楼层、不同方位的房屋各具有不同价格, 多幢类似房地产也有不同的价格。即使是找到了完全相同的房地产交易实例, 也还要考虑其交易中是否存在影响交易价格的特殊因素, 如关联方交易、急于出售或购买情况下的交易、相邻房地产的合并交易、交易税费非正常负担的交易的成交价格, 就 (需要修正) 不能直接作为评估被征收房屋价值的参考。评估结果可能比类似房地产中最高价格还要高, 也可能比最低价格还要低, 或者是处于两者中间。为了让被征收人接受评估结果, 必须建立评估报告说理制度, 在评估报告上详细说明相关数据的来源和确定、参数选取和运用、评估计算过程等内容。例如在采用市场法评估被征收房屋价值时, 要充分描述说明被征收房屋状况, 选取的三个交易实例状况 (评估中要对交易实例进行必要的实地查勘和调查) , 详细说明交易情况修正、交易日期修正、区域因素的比较和修正、个别因素的比较和修正等情况。

建立有效的评估报告说理制度, 可以让被征收人认识到评估机构是认真考虑了影响被征收房屋价值的各种因素的, 并充分考虑了各种因素对评估结果的影响, 评估过程和评估结果值得检验。评估报告说理充分, 无论评估结果如何, 都能让被征收人心服口服, 接受征收和补偿。强调评估报告说理, 可以克服评估人员的惰性并促使其提高专业胜任能力, 督促评估机构和评估人员勤勉尽责、深思熟虑, 防止刚愎自用和专横专断, 从而体现出其职业谨慎的态度, 提高评估结果的准确性。在被征收人对第一家评估机构评估结果有异议时, 第二家评估机构可以通过阅读评估报告, 核实被征收房屋和交易实例的状况, 复核其测算过程, 审核其参数选取等技术问题, 初步认定第一家评估机构的评估结果是否正确。如果第一家评估机构的评估结果正确, 第二家评估机构可以劝说被征收人接受评估结果, 避免不必要的重复评估。如果第一家评估机构的评估不正确, 第二家评估机构可以指出其评估报告中存在的问题而劝说第一家评估机构修改评估结果, 从而避免不必要的申请鉴定。在鉴定程序中, 鉴定机构可以通过阅读两家评估机构的评估报告, 对比、分析评估报告的说理, 找出评估结果出现差异的原因, 发现评估报告的技术问题, 从而得出正确的鉴定结果。

参考文献

[1].许德风.论私法上财产的定价——以交易中的估值机制为中心.中国法学, 2009;6

[2].蒋品洪.资产评估管理体制存在的问题及改革设想.商业会计, 2010;15

[3].蒋品洪, 赵家柱, 薛原.驳资产评估机构不能从事房地产评估业务.中国资产评估, 2009;1

[4].朱广新.房屋征收补偿范围与标准的思考.法学, 2011;5

3.国有土地评估办法 篇三

关键词：房屋征收；土地使用权；补偿

一、征收国有土地上房屋应对土地使用权进行补偿的必要性

国务院2011年通过的《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十三条规定：房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。但该《条例》未对征收中的土地使用权补偿作出明确规定，这使得实践中土地使用权人得不到应有的补偿。《国有土地上房屋征收评估办法》第十一条规定：被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。另外，国务院法制办《关于2001年1月1日以后实施的拆迁，货币补偿款中包括对土地使用权的补偿》文件中，虽然指出货币补偿中包括对土地使用权的补偿，却因为过于抽象和笼统，仍然得不到被征收人的认可。有的时候被征收人从城市中心的繁华地段迁移到郊区边远地段，丧失了周围的市场、学校、医院等良好生活环境，却得不到相应的地段差价补偿，致使被征收人往往拿到补偿款却买不起房子，因此心怀不满，纠纷不断，严重影响到社会的和谐稳定。

从征收的目的来看，应对国有土地上房屋占用的土地使用权给予补偿。房屋征收多是国家因城市建设发展的需要，在使用城市规划区内已经建有房屋及地上建筑物的土地时，经人民政府依法批准，由房屋征收部门对现有房屋及地上建筑物进行拆除，并依法对其所有权人及使用权人给予补偿的行为。显然，房屋征收的目的多数情况下在于取得其占用范围内的相应土地使用权。不难得出，如不对权利人的土地使用权给予补偿，是十分不合情理的。并且在实践中，虽然很多征收是为了公共利益，但也有不少的房屋征收所获取的土地使用权最终是由房地产开发商取得并进行开发营利。当由开发商进行开发营利的情形下，不对土地使用权人进行补偿显得尤为不合理。土地使用权的根本性质是一种用益物权，是私有财产权，具有一定的经济价值。因此，土地使用权不予补偿显然是对权利人的财产权的侵犯，也不利于维护市场经济所需要的公平与合理的竞争秩序。另外，有权利就要有救济，有损失就应有补偿，这是最基本的一条法律原则。既然法律赋予公民和组织享有土地使用权，就应对这种权利的行使提供充分的保障与救济，当土地使用权受到侵害时，法律应当给予补偿与保障。

二、对土地使用权进行补偿的制度设计原则

首先应在制度上区分房屋及其附属物下的土地使用权征收开发的性质，是属于公益性的还是商业性的。因为商业性征收开发的目的主要是基于经济利益和考虑，在性质上属于民事行为，就要按照市场经济的规律办理，要遵循公平、自愿和等价有偿的民事基本原则，实行公平交易与转让，要通过合同法和房地产法进行调整。对于教育与慈善事业、市政建设与环境绿化用地等社会公益事业建设而进行的征收，因其一方面此类建设多是国家发展公益事业，目的是为公众谋福利而进行，客观上也提高了城镇居民的生活水平与质量，使城镇居民从中受益，因此作为受益方的被征收人理应为此负担一定成本；另一方面也是因为政府的财力有限，无力提供与开发商同样的补偿标准，因此对开发的性质进行区分在当前是十分必要的。二是要看土地使用权取得的方式，区分划拨、出让与转让。权利人取得的土地使用权是由所有权衍生而来的，土地使用权的权益大小，主要决定于土地使用权取得的方式、土地使用权的面积、土地使用权的年限、土地的区位等各种因素。征收国有土地上房屋的行为实质就是政府收回土地使用权重新调整使用，而在上述因素中，土地使用权的取得方式才是决定因素。

4.河北省国有土地租赁办法全文 篇四

第一章 总则

第二章 租赁的一般规定

第三章 租赁土地使用权转让

第四章 租赁土地使用权抵押

第五章 租赁土地使用权出租

第六章 租赁土地使用权收回

第七章 附则

经2002年2月28日省政府第51次常务会议通过，现予公布，自2002年5月1日起施行。

2002年3月15日

第一章 总则

第一条 为加强国有土地租赁的管理，维护土地市场秩序和土地权利人的合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》和《河北省土地管理条例》的有关规定，制定本办法。

第二条 在本省行政区域内从事国有土地的租赁及其有关活动，应当遵守本办法。

第三条 省、设区市和县(市)人民政府土地行政主管部门负责本行政区域内国有土地租赁的管理工作。

第四条 依照本办法的规定以租赁的方式取得的国有土地使用权，在租赁合同约定的期限内，可以依法转让、抵押或者出租。

第五条 进行国有土地租赁以及转让、抵押、出租以租赁方式取得的国有土地使用权，有关当事人应当依法签订合同。

第二章 租赁的一般规定

第六条 除依法以划拨的方式取得国有土地使用权的外，任何单位和个人都可以依照本办法的规定，以租赁的方式取得国有土地使用权。

第七条 设区市和县(市)土地行政主管部门应当依照国家和本省的有关规定，以及当地的土地利用总体规划和年度计划，拟定国有土地的出租方案。其中，城市建设用地范围内的国有土地的出租方案，报经设区市或者县(市)人民政府批准后组织实施;城市建设用地范围外的国有土地的出租方案，报经省人民政府批准后组织实施。

第八条 国有土地租赁的最高期限：

(一)居住用地为七十年;

(二)商业、旅游和娱乐用地为四十年;

(三)工业、教育、科技、文化、卫生、体育和综合用地以及其他用地为五十年。

第九条 进行国有土地租赁，可以采用招标、拍卖、挂牌出租或者协议的方式。

有二个以上的单位和个人有租赁土地意向的，必须采用招标、拍卖或者挂牌出租的方式租赁土地，并依法发布招标、拍卖或者挂牌出租的公告。

采用协议的方式租赁国有土地的，应当在评估地价的基础上，由设区市和县(市)土地行政主管部门按规定审核确定土地租金，并向社会公布。

第十条 国有土地租赁合同应当包括下列内容：

(一)出租方与承租方的名称;

(二)土地的位置、面积和用途;

(三)土地使用条件;

(四)租赁期限;

(五)租金金额及其调整办法;

(六)租金的交付日期和交付方式;

(七)合同终止条件;

(八)违约责任;

(九)当事人认为需要约定的其他事项。

第十一条 土地使用者应当自租赁合同生效之日起三十日内，持国有土地租赁合同，向设区市或者县(市)土地行政主管部门申请办理租赁土地使用权设定登记，依法领取土地使用权证书，取得租赁土地使用权。

第十二条 土地使用者必须按照国有土地租赁合同的约定支付土地租金。未按照合同的约定支付租金的，设区市和县(市)土地行政主管部门有权解除合同。

设区市和县(市)土地行政主管部门应当按照国有土地租赁合同的约定提供土地。未按照合同的约定提供土地的，土地使用者有权解除合同。

第十三条 土地使用者应当按照国有土地租赁合同约定的用途使用土地。需要改变土地用途的，必须依法办理审批手续，重新签订租赁合同，相应调整土地租金，并向土地行政主管部门申请办理土地使用权变更登记。

第三章 租赁土地使用权转让

第十四条 转让租赁土地使用权应当符合下列条件：

(一)已经按照国有土地租赁合同支付土地租金，并取得土地使用权证书;

(二)已经按照国有土地租赁合同进行投资开发，并完成开发投资总额的百分之二十五以上。

第十五条 租赁土地使用权有下列情形之一的不得转让：

(一)不符合本办法第十四条规定条件的;

(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制租赁土地使用权的;

(三)依法收回租赁土地使用权的;

(四)属于共有租赁土地使用权的，未经其他共有人书面同意的;

(五)土地权属有争议的;

(六)租赁土地上的房屋已经建成，但未依法登记领取房屋所有权证书的;

(七)法律、法规禁止转让的其他情形。

第十六条 租赁土地使用权转让合同应当包括下列内容：

(一)转让方和受让方的名称;

(二)土地的位置、面积和用途;

(三)转让金额及其交付日期和交付方式;

(四)违约责任;

(五)当事人认为需要约定的其他事项。

第十七条 土地使用者通过转让方式取得租赁土地使用权后对土地的使用期限，为国有土地租赁合同约定的使用期限减去原土地使用者已经使用的期限后的剩余期限。

第十八条 转让方和受让方应当自转让合同生效之日起三十日内，持土地使用权证书、国有土地租赁合同和租赁土地使用权转让合同，向设区市或者县(市)土地行政主管部门申请办理土地使用权变更登记。

第十九条 租赁土地使用权转让后，国有土地租赁合同约定的权利和义务随之转移。

第四章 租赁土地使用权抵押

第二十条 租赁土地使用权抵押是指抵押人以其依法取得的租赁土地使用权，以不转移占有的方式，向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的租赁土地使用权拍卖或者变卖所得的价款优先受偿。

第二十一条 租赁土地使用权不符合本办法第十四条规定条件的，不得抵押。

第二十二条 租赁土地使用权抵押合同应当包括下列内容：

(一)被担保的主债权的种类和数额;

(二)债务人履行债务的期限;

(三)土地的位置、面积和权属;

(四)租赁土地使用权的价值;

(五)抵押担保的范围;

(六)当事人认为需要约定的其他事项。

第二十三条 租赁土地使用权抵押合同与国有土地租赁合同的有关内容应当一致。

第二十四条 租赁土地使用权抵押担保的主债权的金额，不得高于土地评估租金高出国有土地租赁合同约定的土地租金的数额按租赁土地使用权的剩余期限折算的现值。

第二十五条 租赁土地使用权抵押合同签订后，当事人应当持土地使用权证书、国有土地租赁合同和租赁土地使用权抵押合同，向设区市或者县(市)土地行政主管部门申请办理土地使用权抵押登记，经审核同意后，由设区市或者县(市)人民政府向抵押权人颁发土地他项权利证书。

租赁土地使用权抵押合同自抵押登记之日起生效。未经登记的，抵押合同无效。

第二十六条 因处分抵押财产取得租赁土地使用权的，应当向设区市或者县(市)土地行政主管部门申请办理土地使用权变更登记，并履行原国有土地租赁合同约定的义务。

第五章 租赁土地使用权出租

第二十七条 租赁土地使用权出租合同应当包括下列内容：

(一)出租方和承租方的名称;

(二)土地的位置、面积和用途;

(三)租赁期限;

(四)租金金额及其交付日期和交付方式;

(五)合同终止条件;

(六)违约责任;

(七)当事人认为需要约定的其他事项。

第二十八条 租赁土地使用权出租合同与国有土地租赁合同的有关内容应当一致。

第二十九条 出租方与承租方应当自出租合同生效之日起十五日内，持土地使用权证书、国有土地租赁合同和租赁土地使用权出租合同，向设区市或者县(市)土地行政主管部门申请办理土地使用权出租登记，经审核同意后，由设区市或者县(市)人民政府向土地使用权承租人颁发土地他项权利证书。

第三十条 租赁土地使用权出租后，出租人应当履行原国有土地租赁合同约定的义务。

第六章 租赁土地使用权收回

第三十一条 土地使用者依法以租赁的方式取得的国有土地使用权，在租赁合同约定的使用期限内一般不得收回。因进行国家和本省重点项目建设等特殊需要确需提前收回的，必须依法办理审批手续，并按照土地评估租金高出国有土地租赁合同约定的土地租金的数额按租赁土地使用权的剩余期限折算的现值给予补偿。

第三十二条 国有土地租赁合同约定的使用期限届满后，土地使用者需要继续使用该宗土地的，应当于届满之日一年前申请续期，除根据社会公共利益需要收回的外，应当予以批准。批准续期的，应当重新签订国有土地租赁合同，并依法办理土地使用权设定登记;未批准续期的，土地使用权由设区市和县(市)土地行政主管部门无偿收回，并对土地使用者按照地上附着物的价值给予补偿。

国有土地租赁合同约定的使用期限届满后土地使用者未申请续期的，土地使用权由设区市或者县(市)土地行政主管部门无偿收回，地上附着物由土地使用者在规定期限内自行拆除。逾期未拆除的，由设区市或者县(市)土地行政主管部门无偿收回。

第三十三条 收回土地使用权时，设区市和县(市)土地行政主管部门应当依法办理土地使用权注销登记。

第七章 附则

第三十四条 土地租金应当全额上缴财政，纳入预算管理，主要用于城市基础设施建设、土地开发和土地储备。

土地租金的征收和使用管理办法，由省财政部门和土地行政主管部门另行制定。

土地行政主管部门可以按照国务院财政部门关于土地出让业务费的规定，在土地租金中提取业务费。

第三十五条 本办法自2002年5月1日起施行。

河北省人民政府

什么是出租人提前解除租赁合同?

出租人提前解除，是指出租人在的期限内，因某种情形提前终止房屋租赁关系的行为。

承租人死后，出租人是否当然可以终止房屋租赁关系?

否。最高人民法院《关于贯彻<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》第119条第1款规定：“承租户以一人名义承租私有房屋，在租赁期内，承租人死亡，该户共同居住人要求按原租约履行的，应当准许。”

转租与“租赁权转让”的区别

1、两者的标的不同

前者的标的是租赁物，后者的标的是租赁权。

房屋转租，是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为。而房屋租赁权转让首先是一种“权利”的转让，针对的是房屋的“租赁权”。

2、两者的取得方法不同

前者为设定的取得，后者为转移的取得。

房屋转租是转租人在租赁物上再度设定了一个新的租赁权，转租人与被转租人之间成立新的租赁契约。房屋租赁权转让是将原房屋租赁权让与给受让人，并没有设立一个新的租赁权，转让人与受让人之间成立的是一个转让契约而非租赁契约。

3、两者实现的手段不一样

4、两者产生的法律后果不同

前者房屋的租赁权仍属于原来的承租人(转租人)，后者房屋的租赁权属于受让人。

5.国有资产评估管理办法施行细则 篇五

第一条 根据国务院发布的《国有资产评估管理办法》(以下简称《办法》)第三十八条的规定，制定本施行细则。

第二条 《办法》第二条所说的法律、法规另有规定，是指全国人民代表大会及其常务委员会发布的有关资产评估的法律和国务院发布的有关资产评估的行政法规。

第三条 《办法》所说的国有资产是指国家依据法律取得的，国家以各种形式的投资和投资收益形成的或接受捐赠而取得的固定资产、流动资产、无形资产和其他形态的资产。

第四条 《办法》第三条所说的国有资产占有单位包括：

(一)国家机关、军队、社会团体及其他占有国有资产的社会组织;

(二)国营企业、事业单位;

(三)各种形式的国内联营和股份经营单位;

(四)中外合资、合作经营企业;

(五)占有国有资产的集体所有制单位;

(六)其他占有国有资产的单位。

第五条 《办法》第三条规定的应当进行资产评估，是指发生该条款所说的经济情形时，除经国有资产管理行政主管部门批准可以不予评估外，都必须进行资产评估。

第六条 《办法》第三条所说的情形中：

(一)资产转让是指国有资产占有单位有偿转让超过百万元或占全部固定资产原值百分之二十以上的非整体性资产的经济行为。

(二)企业兼并是指一个企业以承担债务、购买、股份化和控股等形式有偿接收其他企业的产权，使被兼并方丧失法人资格或改变法人实体。

(三)企业出售是指独立核算的企业或企业内部的分厂、车间及其他整体性资产的出售。

(四)企业联营是指国内企业、单位之间以固定资产、流动资产、无形资产和其他资产投入组成的各种形式的联合经营。

(五)股份经营是指企业实行股份制，包括法人持股企业、内部职工持股企业、向社会公开发行股票(不上市)企业和股票上市交易的企业。

联营、股份经营的企业进行资产评估时，应对联营及合股各方投入的资产进行全面评估。

(六)企业清算是指依据中华人民共和国企业破产法的规定，宣告企业破产，并进行清算;或依照国家有关规定对改组、合并、撤销法人资格的企业资产进行的清算;或企业按照合同、契约、协议规定终止经济活动的结业清算。

第七条 《办法》第四条中所说的情形中：

(一)抵押是指国有资产占有单位以本单位的资产作为物质保证进行抵押而获得贷款的经济行为。

(二)担保是指国有资产占有单位以本单位的资产为其他单位的经济行为担保，并承担连带责任的行为。

(三)企业租赁是指资产占有单位或上级主管单位在一定期限内，以收取租金的形式，将企业全部或部分资产的经营使用权转让给其他经营使用者的行为。

第八条 《办法》第四条规定可以进行资产评估，是指发生该条款所说的情形时，根据实际情况可以对资产进行评估或者不评估。但属于以下行为必须进行资产评估：

(一)企业整体资产的租赁;

(二)国有资产租赁给外商或非国营单位;

(三)国家行政事业单位占有的非经营性资产转为经营性资产;

(四)国有资产管理行政主管部门认为应当评估的其他情形。

第九条 《办法》第四条所说的当事人是指与上述经济情形有关的国有资产占有单位、行业主管部门、国有资产管理行政主管部门以及其他单位。

第十条 对于应当进行资产评估的情形没有进行评估，或者没有按照《办法》及本细则的规定立项、确认，该经济行为无效。

第十一条 依照《办法》第五条规定对全国或者特定行业的国有资产进行评估，其评估办法由国务院另行规定。

第十二条 《办法》第七条所说的国家规定的标准是指国家和地方人民政府以及中央各部门颁布的有关技术、经济标准。

第二章 组织管理

第十三条 《办法》第八条所说的国有资产管理行政主管部门是指各级政府专门负责国有资产管理的职能部门。中央是指国家国有资产管理局，地方是指各级国有资产管理局或国有资产管理专门机构。

第十四条 国家对资产评估工作实行统一领导、分级管理的原则。国家国有资产管理局负责组织、管理、指导和监督全国的资产评估工作。

地方各级国有资产管理行政主管部门按照国家政策法规和上级国有资产管理行政主管部门的规定，负责管理本级的资产评估工作。

上级国有资产管理行政主管部门对下级国有资产管理行政主管部门在资产评估管理工作中不符合《办法》和本细则规定的做法，有权进行纠正。

《办法》第八条第二款所说的国有资产评估组织工作由行业主管部门负责，是指各级政府的行业主管部门对所属单位的资产评估立项和评估结果进行初审、签署意见，并对本行业的资产评估工作负责督促和指导。

第十五条 《办法》第九条所说的资产评估公司、会计师事务所、审计事务所、财务咨询公司等资产评估机构，必须是经工商行政管理部门注册登记、具有法人资格、并持有国务院或省、自治区、直辖市(含计划单列市)国有资产管理行政主管部门颁发的资产评估资格证书的单位。只有同时具备上述条件的单位才能从事国有资产评估业务。

在发生《办法》第三条、第四条和本细则规定的应进行资产评估情形时，必须委托上述具有资产评估资格的评估机构进行评估。当事人自行评估占有的国有资产或者评估对方占有资产的行为，不具有法律效力。

第十六条 凡需从事资产评估业务的单位，必须按隶属关系向国务院或省、自治区、直辖市国有资产管理行政主管部门申请资产评估资格，经审查批准，取得资产评估资格或临时评估资格后方能从事国有资产评估业务，也可以从事非国有资产的评估业务。

计划单列市从事资产评估业务的单位，由省国有资产管理行政主管部门委托计划单列市国有资产管理行政主管部门审核其资产评估资格并颁发资格证书。

(一)资产评估资格证书由国家国有资产管理局统一印制，盖章、编号。

(二)中央管理的资产评估机构(包括在各地的资产评估机构)的评估资格证书由国家国有资产管理局审核颁发。

(三)地方管理的资产评估机构(包括驻外地的资产评估机构)的评估资格证书，由省、自治区、直辖市国有资产管理行政主管部门审核颁发，并报国家国有资产管理局备案。由计划单列市国有资产管理行政主管部门颁发的资产评估资格证书，除报国家国有资产管理局备案外，还要报省国有资产管理行政主管部门备案。

(四)国务院和省、自治区、直辖市以及计划单列市国有资产管理行政主管部门负责对已取得资产评估资格的评估机构每年进行一次年检(具体办法另定).

第十七条 委托评估机构进行资产评估的委托方，一般是国有资产占有单位，也可以是经占有单位同意、与被评估资产有关的其他当事人，原则上由申请立项的一方委托。特殊情况由国有资产管理行政主管部门委托。

委托方被委托方应签订资产评估协议书，协议书的主要内容包括：被评估项目名称、评估内容、评估期限、收费办法和金额、违约责任等。

第十八条 经济行为有关各方对委托资产评估机构有争议时，由国有资产管理行政主管部门指定双方可以接受的资产评估机构进行评估。

凡属重大的亿元以上资产评估项目和经国家计委批准立项的中外合资、合作项目的资产评估(含地方)，必要时，国家国有资产管理局可以直接组织资产评估机构进行评估。

第十九条 取得资产评估资格证书的资产评估机构，承担评估业务不受地区和行业限制，既可以承接本地和本行业的资产评估业务，也可以承接外地、境外和其他行业的资产评估业务。资产评估机构与被评估单位有直接经济利益关系的，不得委托该评估机构进行评估。

第二十条 凡经批准进行资产评估，资产占有单位必须如实提供评估所需的各种资料。资产评估机构应对所提供的资料保守秘密，不得向外泄露。

对资产评估中涉及的国家机密，有关各方均应严格按照国家保密法规的各项规定执行，必要时由国家国有资产管理局直接组织资产评估机构进行评估。

第二十一条 国有土地使用权价值的评估和国有房产价值的评估，都应纳入《国有资产评估管理办法》的管理范围。

从事国有土地使用权和国有房产价值评估的专业性资产评估机构，要依照《办法》和本细则的规定，向国家国有资产管理局或省、自治区、直辖市国有资产管理行政主管部门申请并取得资产评估资格证书后，才能从事资产评估业务。

第二十二条 按照《办法》第十一条规定，资产评估实行有偿服务。资产评估机构接受委托进行评估时，应依照国家规定的收费办法向委托单位收费，并与委托单位在评估合同中明确具体收费方法。

第二十三条 资产评估机构的评估收费办法，由国家国有资产管理局会同国家物价局另行制定。

第三章 评估程序

第二十四条 国有资产占有单位发生《办法》第三条、第四条所说的经济情形时，应于该经济行为发生之前，按隶属关系申请评估立项。按照统一领导、分级管理的原则，中央管辖的国有资产的评估立项审批，由国家国有资产管理局负责办理;地方各级管辖的国有资产的评估立项审批，原则上由同级国有资产管理行政主管部门负责办理;尚不具备立项审批条件的地、县，可由上级国有资产管理行政主管部门根据《办法》和本细则作出具体规定。

重大的亿元以上资产评估项目和经国家计委批准立项的中外合资、合作项目的评估(含中央、地方国营企业和集体企业占有的国有资产)，除报同级国有资产管理行政主管部门立项审批外，还须报国家国有资产管理局备案，必要时由国家国有资产管理局直接审批。

第二十五条 资产评估立项原则上应由被评估国有资产占有单位申报。

第二十六条 国有资产占有单位资产评估立项申请书，应经其主管部门签署意见后，报国有资产管理行政主管部门。在国家和地方计划单列的单位以及没有上级主管部门的单位，资产评估立项申请书直接报同级国有资产管理行政主管部门。

评估立项申请书包括以下内容：

(一)资产占有单位名称、隶属关系、所在地址;

(二)评估目的;

(三)评估资产的范围;

(四)申报日期;

6.国有土地评估办法 篇六

扬州市人民政府文件

扬府发[2006]189号

关于印发扬州市国有划拨土地使用权处置实施办法的通知

各县（市、区）人民政府，市各委、办、局（公司），市各直属单位：

《扬州市国有划拨土地使用权处置实施办法》已经市政府第40次常务会议讨论通过，现印发给你们，希认真遵照执行。

二○○六年十一月十三日

扬州市国有划拨土地使用权处置实施办法

为进一步加强国有划拨土地使用权(以下简称划拨土地使用权)管理，维护土地使用权人的合法权益，防止国有土地资产流失，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《江苏省土地管理条例》等法律法规的规定，制定本实施办法。

一、划拨土地使用权处置方式

依法申请处置划拨土地使用权的，应区别不同情形，分别按保留划拨土地使用权、划拨土地使用权出让、划拨土地使用权租赁、划拨土地使用权抵押等方式进行处置。

（一）保留划拨土地使用权

转让划拨土地使用权，由受让方办理，经市、县（市）人民政府批准，下列情形可以保留划拨土地使用权：

1、划拨土地使用权转让后土地用途符合《划拨用地目录》的；

2、不改变土地用途，未翻改扩建的产权合法的房改房、经济适用房、拆迁安置房、居民私有住房及其他住房依法转让的。

（二）划拨土地使用权办理出让

土地使用者提出申请，经市、县（市）人民政府批准，下列划拨土地使用权可以办理出让手续：

1、申请用途与原批准用途一致且符合城市规划的；

2、因单体建筑物局部使用功能发生变化，导致部分土地用途发生改变后，改变用途部分按实际用途提出申请且符合城市规划的；

3、整宗地申请用途虽与原批准用途不一致，但申请用途为非商业经营性用地且符合城市规划的。

（三）划拨土地使用权办理租赁

划拨土地使用权符合办理出让条件的，除住宅用地外，均可办理租赁，但申请用途不符合城市规划的只能办理短期租赁，且应服从实施城市规划建设需要。

（四）划拨土地使用权办理抵押

依法取得的房屋所有权连同划拨土地使用权，可以设定抵押权。

依法办理划拨土地使用权抵押登记的，债务人到期不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖,从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的价款后,抵押权人可优先受偿。

（五）有下列情形之一的，原划拨土地使用权人的处置申请不予批准：

1、正在改造或已经列入城市改造范围内的；

2、列入退城进园（区）企业的工业用地；

3、列入政府收购储备范围的土地；

4、非住宅用地改变为住宅用地的；

5、按照商业经营性用途申请对原使用现状进行翻改扩建的；

6、市、县（市）人民政府规定的其他情形。

（六）涉案划拨土地使用权的处置办法由市国土资源局商市中级人民法院另行制定。

二、划拨土地使用权处置程序

（一）原划拨土地使用权办理有偿使用程序

1、由原划拨土地权利人持下列材料向市、县（市）国土资源管理部门提出申请：

（1）申请书；

（2）《国有土地使用证》；

（3）地上建筑物、构筑物及其他附着物的产权证明；

（4）原划拨土地使用权人有效身份证明；

（5）共有房地产，应提供共有人书面同意的意见；

（6）改变用途的，应提供规划部门同意改变用途的书面意见；

（7）法律、法规规定其他应提交的相关材料。、市、县（市）国土资源管理部门对申请人提交的申请资料进行审查，决定是否受理申请。

3、市、县（市）国土资源管理部门受理申请后，征询市、县（市）规划部门意见。

4、土地勘测、评估和确定地价（租金）。

5、市、县（市）国土资源管理部门编制处置方案并报市、县（市）人民政府批准。

6、申请人与市、县（市）国土资源管理部门签订土地有偿使用合同，并按规定缴纳税费。

7、申请人依法办理土地变更登记。

（二）划拨土地使用权转让办理程序

1、由原划拨土地使用权人持下列有关资料，向市、县（市）国土资源管理部门提出划拨土地使用权转让申请：

（1）申请书；

（2）《国有土地使用证》；

（3）地上建筑物、构筑物及其他附着物的产权证明；

（4）原土地使用权人有效身份证明；

（5）共有房地产，应提供共有人书面同意的意见；

（6）改变用途的，应提供规划部门同意改变用途的书面意见；

（7）法律、法规规定其他应提交的相关材料。

2、市、县（市）国土资源管理部门对申请人提交的申请资料进行审查，决定是否受理申请。

3、市、县（市）国土资源管理部门受理申请后，征询市、县（市）规划部门意见，在土地勘测、地价评估基础上，将处置方案及确定的土地收益标准报经市、县（市）人民政府审批。其中产权合法的房改房、经济适用房、拆迁安置房、居民私有住房及其他住房依法转让，申请人申请保留划拨土地性质的，由市、县（市）国土资源管理部门负责审批。

4、经批准准予转让的，市、县（市）国土资源管理部门应向申请人发出《划拨土地使用权准予转让通知书》，由原划拨土地使用权人按规定办理土地交易手续，确定受让人。

5、经批准原划拨土地使用权应当有偿使用的，由受让人持申请、转让合同、原《国有土地使用证》、《划拨土地使用权准予转让通知书》、转让方和受让方的身份证明材料等，向市、县（市）国土资源管理部门申请办理有偿使用手续，签订土地有偿使用合同，按批准的出让金（租金）标准缴纳出让金（租金）。

经批准转让后可以保留划拨土地性质的，由受让人持申请、转让合同、原《国有土地使用证》、《房屋所有权证》（应注明土地取得方式）、《划拨土地使用权准予转让通知书》、转让方和受让方的身份证明材料等，向市、县（市）国土资源管理部门申请办理保留划拨土地使用权手续。

6、受让人依法办理土地登记手续。

（三）划拨土地使用权抵押办理程序

1、以划拨土地使用权为标的物设定抵押，由划拨土地使用权人持下列材料，向市、县（市）国土资源管理部门申请办理划拨土地使用权抵押审批：

（1）土地登记申请书（由抵押双方共同填写）；

（2）土地使用权抵押合同；

（3）《国有土地使用证》；

（4）地上建筑物、构筑物及其他附着物的产权证明；

（5）抵押双方有效身份证明；

（6）共有房地产，应提供共有人书面同意的意见；

（7）有效《土地估价报告》；

（8）抵押双方确认的土地勘测抵押范围图；

（9）法律、法规规定其他应提交的相关材料。

2、市、县（市）国土资源管理部门对申请人提交的申请资料进行审查，决定是否受理申请并审批。

3、经批准准予抵押的，办理土地抵押登记。

（四）划拨土地使用权抵押权实现办理程序

依法办理了划拨土地抵押登记，债务人不履行债务时，抵押权人与抵押人协商一致的，可按照下列程序依法对被抵押的划拨土地使用权进行处置：

1、抵押人持下列资料向市、县（市）国土资源管理部门提出批准转让划拨土地使用权的申请：

（1）申请书；

（2）《土地他项权利证书》、《房屋他项权利证书》；

（3）房地产抵押合同；

（4）抵押权人与抵押人共同同意的处置意见；

（5）抵押权人、抵押人的有效身份证明；

（6）法律、法规规定其他应提交的相关材料。

2、市、县（市）国土资源管理部门对申请人提交的申请资料进行审查，决定是否受理申请。

3、市、县（市）国土资源管理部门受理申请后，应当将决定受理处置情况书面告知抵押权人，征询市、县（市）规划部门意见，在地价评估基础上，提出处置方案报市、县（市）人民政府审批。

4、经批准准予转让的，市、县（市）国土资源管理部门应向抵押权人及抵押人发出《划拨土地使用权准予转让通知书》。

5、原划拨土地使用权被依法处分后，处分所得价款在按规定缴纳土地收益，受让人持申请、成交证明书、转让合同、原《国有土地使用证》、《划拨土地使用权准予转让通知书》、土地收益缴纳证明、转让方和受让方的身份证明材料等，与市、县（市）国土资源管理部门签订《国有土地使用权出让合同》。

6、受让人依法办理土地登记手续。

抵押权人与抵押人不能协商一致的，抵押权人有权申请人民法院处分，具体程序按市中级人民法院与市国土资源局商定的办法执行。

三、土地收益缴纳标准及收购补偿标准

（一）经依法批准保留划拨土地使用权性质的，暂不缴纳土地收益。

（二）不改变用途申请有偿使用的，经依法批准，办理协议出让（租赁）手续，住宅用地暂按土地市场价格的40%缴纳土地出让金，其他用途暂按现土地市场价格的50%缴纳土地出让金（租金）。

（三）经依法批准可以改变土地用途的，按新用途现土地市场价格的70%补缴土地出让金（租金）。

（四）划拨土地使用权出租及改变用途的，已按市政府《关于转发市国土管理局等部门〈关于对出租和改变用途的国有划拨土地收取年租金的办法〉的通知》（扬政发[1998]322号）规定的最低保护价标准缴纳租金的，仍执行原标准，租金最低保护价调整后，从调整后次年按新的标准执行。

（五）土地储备机构对原划拨土地进行收购的，由土地储备机构按照市、县（市）人民政府现行的收购政策进行补偿。

7.建立国有土地收益基金的构想 篇七

1. 现行土地收购储备制度的融资方式无法满足其巨额的资金需求

城市土地收购储备制度需要大量资金支持。城市土地储备所需的资金, 主要包括两大部分: (1) 土地收购阶段所需资金。在城市土地收购过程中, 储备机构需要通过征用、收购、置换、到期回收等方式, 从分散的土地使用者手中把土地集中起来。在这一过程中, 征用农村集体土地、收购城市存量土地需要大量的资金支持。 (2) 土地储备阶段所需资金。土地储备中心在完成对土地的收购后, 就必须对集中起来的土地进行房屋拆迁、土地平整、基础设施配套等一系列开发工作, 这一过程同样需要大量的资金。

从我国城市土地储备制度运作实践来看, 现行土地储备资金来源主要有两种渠道: (1) 政府财政拨款。在城市土地储备制度刚建立时, 政府财政拨给一部分资金作为资本金或周转资金。但由于政府财力有限, 而土地收购储备财政拨款一般都是一次性的, 主要是作为土地储备制度实施的启动资金或周转资金, 对于土地收购储备所需的巨额资金来说只是杯水车薪, 根本不能满足土地收购储备正常运转的资金需求。 (2) 商业银行贷款。当前全国各地土地储备中心在资金筹措上大部分依赖商业银行贷款, 而且银行贷款所占比例相当高。虽然银行贷款是目前土地储备资金的主要来源, 但也存在着不可忽视的问题。第一, 增加了土地储备的风险。因为土地储备贷款比例很高时, 在遇到经济形势或国家有关政策有很大变化时, 银行将陷入被动局面。第二, 加重了土地储备机构的负担。由于城市土地收购储备资金贷款额度巨大, 融资利息支出高, 增加了土地储备的财务成本, 付息已成为储备中心越来越沉重的财务负担。

总之, 现行以银行贷款为主的融资方式难以确保土地收购储备制度社会经济目标的实现, 增加了土地收购资金运行的风险。因此, 需要从理论高度, 深入研究城市土地储备工作中的资金运营, 探索融资渠道和拓宽土地运营资金的有效途径, 完善资金配套政策, 建立合理的资金筹措和运作机制, 以保证城市土地储备制度的有效运作。

2. 长期以来形成的不进入地方政府财政预算的土地出让金逐渐成为地方政府的“第二财政”, 容易引发地方政府过度出让土地的短期行为

1994年我国实行分税制后, 作为主体税种的增值税、所得税为中央和地方所共享, 而土地出让金作为地方财政固定收入则全部划归地方所有。中央把土地出让金全部划归地方, 给地方政府的财政收入留下了巨大的操作空间, 也为地方政府通过大量圈地、取得土地出让金提供了合法依据。地方政府通过行政命令, 将廉价的农业用地转变为工业用地或城市开发用地, 从中赚取了数目庞大的土地出让收入。近年来, 地方政府出让土地收入已经超过了地方政府预算外收入的规模。作为地方政府非税收收入的重要组成部分, 土地出让金在一些地方已经成为典型的“第二财政”。根据国务院发展研究中心的调查, 土地出让金占地方财政预算收入至少60%以上, 有的地方超过80%。

土地出让金是若干年土地使用费的地租之和, 本届政府获得的土地出让金, 实际上是一次性预收并一次性预支了未来若干年限的土地收益总和。从现届和以后各届的地方政府来看, 现届政府提前支取了以后各届政府的收入, 是一种对土地收益的“透支”, 这对于以后各届政府显然是不公平的。由于各地的土地储备是有限的, 如果一届政府过度出让, 可能会导致未来政府无地可卖, 不利于经济社会的可持续发展。因此, 如何处理好出让金这笔巨大收益, 弥补土地出让金管理的缺陷, 已是当务之急。

3. 设立国有土地收益基金, 既可以满足土地收购储备制度的资金需求, 又可以抑制地方政府过度出让土地的短期行为

为加强对土地出让金的管理和土地批租行为的规范, 国务院办公厅发出通知, 要求将“土地出让收支全额纳入地方基金预算管理。收入全部缴入地方国库, 支出一律通过地方基金预算从土地出让金中予以安排, 实行彻底的‘收支两条线’。在地方国库中设立专账, 专门核算土地出让金和支出情况”。同时又决定“由财政部门从缴入地方国库的土地出让金中, 划出一定比例资金, 用于建立国有土地收益基金, 国有土地收益基金主要用于土地收购储备”, 并规定不得作为政府当期收入安排使用。将土地出让金中归集为国有土地收益基金, 其优越性是非常明显的。

首先, 设立国有土地收益基金可以满足土地收购储备制度巨额的资金需求。通过设立国有土地收益基金, 可以积累一些不同的、分散的土地出让金, 满足土地整理和开发过程中的资金需求, 保障城市政府土地收购储备能力, 并通过基金内部自循环减轻政府的资金压力。

其次, 设立国有土地收益基金可以平衡各届地方政府利益, 避免“寅吃卯粮”的短期行为。通过归集部分土地出让金形成国有土地收益基金, 利用基金的管理模式, 使土地出让金的使用和投资具有长期性, 这样可使土地利益分配在时间上具有延续性, 为后任政府预留一些发展建设基金。

二、建立国有土地收益基金的运作模式

1. 国有土地收益基金的性质

基金的性质是建立国有土地收益基金的关键性问题, 它决定了国有土地收益基金的设置、组织形式和监管方式, 同时决定了它的融资结构和收益分配等方面的问题。土地基金通常可分为公益性基金和投资性基金两种, 公益性土地基金主要用于辅助政府实施与土地相关的政策, 以增进社会整体福利为根本目的, 追求社会、经济综合效益。投资性土地基金起到土地收益代管人的作用, 它通过归集不同时期土地相关收益, 实行专业化管理, 将基金用于金融证券投资, 帮助基金受益人, 有效地实现土地收益的保值增值。

由于我国经济在总体上发展还不平衡, 区域经济不平衡尤其明显, 并且多层次生产力发展水平要求多种生产关系与之相适应, 这就从根本上决定了国有土地收益基金不可能是一步到位的投资性基金, 而应采取准公益性基金模式。一方面, 协助政府土地相关政策的长期实施, 带来社会整体福利, 协调经济社会的发展。另一方面, 其不仅能够提高社会整体福利, 还确保了土地收益的保值和增值。通过土地收益的最大化, 达到拥有可持续的资金用于土地的各种经营活动。从长远来看, 我们可以组建职业化的投资委员会, 由其按照市政府确定的可以接受的合理风险原则, 选择投资方式, 制定投资组合, 不断调整投资方向和工具。

2. 国有土地收益基金的组织结构

由于城市土地涉及面广, 土地收购储备制度运作过程必然涉及诸多政府职能部门业务。为协调各方面的利益要求, 提高国有土地收益基金的运作效率, 并对其进行约束和监督, 应成立一个相对独立的专业性机构, 在城市政府授权下进行国有土地收益基金的具体运作。其组织结构如图1所示。

土地收购储备管理委员会。土地收购储备管理委员会是城市土地收购储备工作的决策机构, 由分管副市长任主任, 成员由土地、规划、发展改革、财政、房管等职能部门负责人组成。其主要职责是研究落实土地收购、储备、出让的相关政策, 协调各个部门之间的关系, 批准并审查计划的实施情况和资金运转情况, 对土地储备中心和国有土地收益基金起领导和监督的作用。

土地储备中心。土地储备中心是接受土地收购储备管理委员会的领导, 代理城市政府对城市土地一级市场进行垄断供应的专门机构, 作为具体实施土地收购储备供应工作的经营机构, 应切合实际地制定出土地储备计划, 完成土地收购、土地储备和土地供应等具体工作。

国有土地收益基金。国有土地收益基金设在市财政局, 专门负责土地资金的收支和管理。国有土地收益基金应推行“收支两条线”的原则。

根据国有土地收益基金的功能, 基金下设部门可包括:基金融资部、土地收购部、土地储备部和基金投资部等。其中土地收购部与土地储备部主要是与土地储备中心协调配合, 确定土地征收过程中的补偿和土地储备资金的需求计划与安排;而基金投资部则要在保证基金的自我积累和滚动式发展的良性循环的前提下, 加强对基金余额的投资管理, 将暂时不用的资金投向风险低、收益稳定、流动性强的证券, 实现土地出让金的保值增值。

作为一个相对独立的专业机构, 国有土地收益基金利用其专业人员和专业知识, 为土地收购储备工作构建了一个良性运行的资金支持体系, 一方面利用专业化优势确保资金充足、安全;另一方面也可以使土地储备中心更为集中精力地做好土地收购储备管理工作。

3. 国有土地收益基金的资金来源

国有土地收益基金的资金来源结构应该是多样化的, 主要包括:土地出让收益, 主要是通过土地储备、整理、开发形成的土地增值部分, 包括短期出租的租金收益和长期出让的土地出让金扣除收购、征用及整理开发的费用的差额, 土地出让收益是国有土地收益基金最主要的来源;财政拨款, 即政府设立国有土地收益基金时投入的启动资金;银行贷款, 包括商业银行和政策性银行的贷款;其他各种资金, 包括各种保险资金、养老基金以及离退休基金等。

4. 国有土地收益基金的治理结构

基金的治理结构是指基金持有人、管理人、托管人以及其他基金相关主体的相互关系。国有土地收益基金的治理结构主要是指国有土地收益基金持有人、管理人、托管人和土地储备中心四个要素之间的关系。

基金持有人。国有土地收益基金的持有人主要是城市政府, 即政府从土地出让金中拿出一定的比例作为国有土地收益基金的投资者, 而商业银行及保险资金、养老基金也可以作为土地基金的持有人。

基金管理人。基金管理人是基金的决策主体, 是专业化资产管理机构, 由它进行投资、理账, 可以增强基金运作的透明度, 提高基金的运作效率。随着城市土地收购储备制度的完善, 财政局下属的国有土地收益基金可以作为基金管理人。

基金托管人。基金托管人是基金资产的名义持有人与保管人, 基金治理结构中引入基金托管人, 目的在于监督基金管理人, 保护基金持有人的利益。国有土地收益基金可以考虑由商业银行来担任基金托管人。

土地储备中心。土地储备中心是国有土地收益基金所筹集资金的使用者, 并承担向基金管理人支付投资收益的义务。

设立国有土地收益基金后, 基金管理人要运用基金进行投资, 国有土地收益基金主要用于收购和整理土地, 也可以投资到一些风险比较低、收益相对稳定的证券产品。基金管理人将所有国有土地收益基金产生的收益汇总测算每首手基金的收益, 按约定的时间向基金投资人支付收益。

参考文献

[1].袁文麟.“叫好”还要能“叫座”——评土地出让金改革[J]中国房地产.2007.3

[2].张丽等.建立国有土地收益基金若干问题的探讨[J].上海房地.2007.5

[3].郑斌.土地收购储备机构融资渠道探讨[J].中国房地产.2004.3

[4].陶楚南.我国土地基金制度的建立与发展[J].国土资源.2006.11

8.国有土地评估办法 篇八

一、《办法》的适用范围和管理对象

《办法》第二条明确规定“本办法适用于市属及区县属破产国有企业档案的处置”。

国有企业破产，档案处置工作是其破产工作的重要内容，需处置的档案包括“企业自成立起至破产清算终结止形成的全部档案”。这些档案从门类上分，包括文书档案、科技档案、会计档案、人事档案等；从载体上分，包括纸质档案、电子档案、声像档案、实物等；从形式时间上分，包括企业正常生产经营阶段和进入破产清算阶段形成的档案。

二、关于修订的主要内容

根据破产国有企业档案处置工作的实际情况，以及《暂行办法》中存在的一些疏漏，我们主要对以下几方面进行了修订。一是进一步明确了相关各方在档案处置工作方面的职责。如根据国家央企档案工作会议精神，积极协调市国资委同意，增加“市区县档案局与市、区县国资委共同监督指导破产国有企业做好档案处置工作”等内容。二是加大了对破产企业档案处置工作的组织与监管力度。如在具体组织档案处置方面，增加了破产企业应成立档案处置工作領导小组的规定；在强化监管方面实行档案处置方案审核或备案制度，进一步强化企业主管部门、档案行政管理部门对破产企业档案处置工作的掌控。同时，经协调市国资委主管部门同意，增加“同级国有资产监督管理部门召开破产协调小组会时，应对档案处置方案的制定和落实提出要求”的内容。这两项新增措施前后衔接，目的是切实保证档案处置方案审核或备案制度的落实。三是进一步细化了破产企业档案处置工作的相关规定。如增加了破产企业移交档案时限的规定；增加了破产企业要对留存档案提出解密划控意见的规定；增加了“向档案馆移交的档案应符合档案馆接收档案的相关规定”的要求；进一步细化了破产企业档案的归属流向，明确规定市、区县国资委直接监管的企业破产，要将档案移交同级国家综合档案馆；对破产企业向档案馆寄存档案及其相关费用问题等做出了规定等。四是依法加强对档案处置方面违法行为的行政处罚力度。依据有关规定，进一步细化了在档案处置方面的违法行为，并将处罚额度由原文件的“一万元以上三万元以下”调整为“一万元以上十万元以下”；增加了对相关责任人的处罚等。

三、有关部门、破产国有企业在档案处置工作中的职责

国有企业进入破产程序后，一般比较重视资产的处置和人员的安排，档案处置工作有时得不到应有的重视，导致档案处置工作不能顺利进行，如档案鉴定工作无人负责，破产工作中形成的文件无法及时收集归档等。因此，在档案处置工作中应充分发挥政府有关部门、企业主管部门以及破产国有企业等多方的作用，加大对档案处置工作的督导力度，强化破产国有企业领导对档案处置工作的重视程度，确保破产国有企业档案处置工作列入破产工作程序，与其他各项工作同步开展，各类档案得到妥善处置。《办法》依据有关文件，进一步细化了有关部门在档案处置工作中的责任。

（一）政府有关部门的职责

政府有关部门在破产国有企业档案处置工作中，应起到政策引导、宏观监管和组织协调的作用，保证破产国有企业档案处置工作符合有关法律法规的要求，并与破产工作同步进行。从目前看，破产国有档案处置工作所涉及的政府部门主要有档案行政管理部门、国有资产管理部门以及各行业主管部门等。其中，档案行政管理部门是监督指导破产国有企业档案处置工作的主责部门，但是，仅仅依靠档案行政管理部门又很难对破产国有企业档案处置工作进行有效地监督，因此，有必要通过与国有资产管理部门和各行业主管部门的配合，实现监管工作的条块结合，加大对破产国有企业档案处置工作的宏观监管力度。为此，《办法》规定：“市和区县档案行政管理部门会同同级国有资产管理部门负责破产国有企业档案处置工作的监督和指导”，“各行业主管部门协同同级档案行政管理部门做好本行业、本系统的破产国有企业档案处置工作的组织协调，监督和指导”。

（二）破产国有企业主管部门的职责

按照市国资委有关文件的要求，“监管企业中有拟破产子企业的，要成立企业破产工作领导小组，由主要领导任组长。领导小组对企业破产全过程负总责。”档案处置工作是破产工作的重要组成部分，因此，破产国有企业主管部门有责任、有义务对破产国有企业的档案处置工作进行统一安排，统一部署，统一要求，并进行具体指导，监督落实情况，确保破产国有企业档案得到妥善处置，防止档案的流失。为此，《办法》规定“破产国有企业主管部门负责组织破产国有企业档案的价值鉴定和清理移交等处置工作”。

需要说明的是，《办法》中所说的破产国有企业主管部门是指破产国有企业的上一级企业，即一级企业负责组织所属二级破产企业的档案处置工作，二级企业负责组织所属三级破产企业的档案处置工作，依此类推。

（三）破产国有企业的职责

档案处置主要工作由破产企业具体实施，其档案处置工作职责主要有以下几方面。

首先，破产国有企业应加强对档案处置工作的组织领导。“破产国有企业应成立档案处置工作领导小组，由企业分管档案工作的领导（担任组长）、清算机构有关人员、企业主管部门档案工作负责人和破产国有企业档案部门负责人组成，负责档案处置工作，研究处理有关重要问题。”

其次，破产国有企业应专门制定档案处置方案，报请相关部门审核后执行。档案处置方案未经审核，任何单位和个人不得擅自处置。破产国有企业应根据资产、专利、商标等归属，专门制定档案处置方案，一般应包括各类档案的流向与归属，对企业现有档案进行清理、鉴定、保管等工作的人员、经费安排及时间节点，档案处置工作的最终完成时限等。档案处置方案的审核部门分别是：市和区县国资委直接监管的国有企业破产，档案处置方案由同级档案行政管理部门审查。同级国有资产监督管理部门召开破产协调小组会时，应对档案处置方案的制定和落实工作提出要求；国有企业下属的子企业破产，档案处置方案由该企业主管部门逐级审批后，报一级企业审批，再由一级企业根据其隶属关系，及时报市或区县档案行政管理部门备案。

第三，破产国有企业在开展档案处置工作前，应做好以下准备工作：

一是收集、整理、统计企业在各项活动中形成的全部档案，清点库存，做到账物相符，并编制企业历史沿革、档案全宗介绍。此外，还要进一步开展档案的收集工作，将散存在领导及各部门的文件及时归档，确保企业档案的完整。

二是按有关规定做好档案的鉴定销毁工作。具体工作要求是：（1）鉴定工作在企业主管部门的组织下，由破产国有企业分管领导、主要业务部门负责人和档案机构负责人等组成的鉴定小组负责，对档案进行直接鉴定。鉴定工作完成后，写出鉴定报告。（2）对拟留存的档案，为便于接收方进一步做好破产企业档案安全保管与提供利用工作，应进行解密和划分控制使用范围工作，并写出档案利用说明。（3）对拟销毁的档案造具清册，经破产国有企业领导人审核，由企业主管部门批准，并向同级档案行政管理部门备案，方可销毁。销毁档案需由2人以上监督，监销人员应在销毁清册上签字。销毁清册由破产国有企业的主管部门永久保存。为保证破产国有企业资产清算的顺利进行，拟销毁档案应在清算工作完成后再进行销毁。需要特别强调的是，对拟销毁档案的审批应逐级审批，最终审批权在一级企业，并由一级企业向档案行政管理部门备案。

三是按照档案的流向分别编制档案移交目录，档案移交目录应一式两份，由交接双方签字，分别保存在接收方和企业主管部门。为保证纳入进馆范围的破产企业移交档案的质量，向档案馆移交的档案应符合档案馆接收档案的相关规定（包括全宗介绍、利用说明、纸质案卷目录一式三份，电子目录一份）。

四是协助破产管理人做好企业破产工作中所形成文件材料的收集、整理、归档和移交工作，并由破产管理人立卷归档后，向企业主管部门移交。

第四，破产国有企业一般应当在破产工作终结后30个工作日内完成全部档案的移交工作。市、区县国资委直接监管的企业，要在此期限内，将企业生产、经营管理档案和党群工作、行政管理档案，以及在破产清算工作中形成的档案，移交同级国家综合档案馆。破产工作的终结以人民法院裁定终结公告之日为准，《办法》将档案处置工作的完成实现规定为破产终结之日后30个工作日内，主要是考虑破产管理人在破产程序终结后，需持人民法院终结破产程序的裁定书，向破产企业的原登记机关办理注销登记，待注销登记工作完成，注销登记材料归档后，破产国有企业才能将齐全完整的档案移交企业主管部门或同级国家档案馆。

四、破产国有企业档案的归属与流向

《办法》在第十三条规定了破产国有企业档案处置的一般归属与流向，基本保证破产企业的各类档案都能得到妥善处置。具体是：

（一）基建档案、设备仪器档案随其实体归属。基建档案、设备仪器档案是建筑物、构筑物及设备仪器的有效组成部分，因此，这些档案必须与实体一同处置，才能保证建筑物、构筑物和设备仪器今后的使用和维护。

（二）产品、科研档案（其中含专利、商标、专有技术等档案）按有关政策法规办理；没有规定的，由破产管理人和破产财产收购方双方商定处理；没有收购方的，移交企业主管部门。

（三）企业干部职工档案随人员归属；法律、行政法规另有规定的，从其规定。企业干部职工档案是指他们的人事档案，人事档案的流向与人员流向一致，即人员如果被分流到新的企业，其人事档案交由新企业管理；人员如果被有偿解除合同（买断工龄），则与企业完全脱离关系，那么人事档案应与人员一样，交由街道管理。

（四）会计档案依据财政部、国家档案局《会计档案管理办法》执行；法律、行政法规另有规定的，从其规定。《会计档案管理办法》第十三条规定：单位因撤销、解散、破产或者其他原因而终止的，在终止和办理注销登记手续之前形成的会计档案，应当由终止单位的业务主管部门或财产所有者代管或移交有关档案馆代管。

（五）企业生产、经营管理档案和党群工作、行政管理档案移交企业主管部门。市、区县国资委直接监管的企业，将上述档案移交同级国家档案馆。上述档案是我们常说的文书档案，这些档案记录了企业的发展历史，是今后开展研究工作的重要材料，必须妥善管理。具体流向为：如果一级企业破产，由于这些企业全部是北京市档案馆进馆单位，這些档案由北京市档案馆接收进馆；如果是二级以下的企业破产，这些档案由上一级企业接收。

（六）暂无去处的档案，移交到企业主管部门。这是《办法》特别规定的兜底条款。由于企业档案的复杂性，可能会有一些档案不在上述五条规定的范围内，这条规定就能确保企业全部档案都得到妥善处置。

五、破产国有企业档案处置工作的费用

国有企业破产过程中，档案处置工作所需费用主要包括档案的清理、鉴定的人工费、办公用品费，以及档案保管所需费用等。鉴于企业破产费基本用于清偿债务和人员安置等，不能保证档案处置所需经费，因此，《办法》规定：“国有企业破产过程中，档案的清理、鉴定、保管等工作所需费用，由企业主管部门负责支付。”此外，根据要求，企业主管部门应接收破产企业的企业生产、经营管理和党群工作、行政管理档案，但是，部分破产企业的主管部门档案库房紧张，没有能力接收保存大量破产企业的档案。为此，《办法》规定：“企业主管部门确无保存条件，可将下一级破产国有企业档案寄存在国家综合档案馆，寄存保管费从破产费用中一次性支付，确有困难的由该企业主管部门支付。”如果上一级企业主管部门无力支付，则档案处置所需费用的支付方逐级上移，直至一级企业，保证各项经费能够落实。

六、处罚

为保证破产国有企业档案处置工作顺利进行，避免因人为原因造成档案的损失，《办法》依据有关档案工作的法律法规，对有关违法行为的处罚从三个层面做了规定。

给予行政处分的：《办法》规定，擅自处理档案，拒不接收应当由受让方管理的档案，以及造成档案损失或有严重后果的，由同级档案行政管理部门提请有关主管部门对直接责任者及相关领导人给予行政处分，以保证企业主管部门切实履行好档案处置的责任。

给予行政处罚的：依据《北京市实施〈中华人民共和国档案法〉办法》，在档案处置工作中，凡有损毁、丢失属于国家所有的档案的；擅自提供、抄录、公布、销毁属于国家所有的档案的；涂改、伪造档案的；擅自出卖或者转让国家所有的档案及集体所有、个人所有的以及其他不属于国家所有的对国家和社会具有保存价值或者应当保密的档案的；倒卖档案牟利或者将档案卖给、赠送给外国人的等上述五项违法行为的，由同级档案行政管理部门视情节轻重给予警告，根据有关档案的价值和数量对责任单位处以1万元以上10万元以下的罚款，对直接负责的主管人员或者其他直接责任人员可以并处500元以上5000元以下罚款。

追究刑事责任的：违反《档案法》规定，擅自出卖、转让国家所有的档案，构成犯罪的，依法追究刑事责任。