南京市商品房预售合同（官方范本）

2024-07-13

南京市商品房预售合同（官方范本）（精选10篇）

1.南京市商品房预售合同（官方范本）篇一

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商品房预售合同范本(2017最新)

商品房预售合同范本

甲方(转让方)：

身份证号码：

电话：

住所：

乙方(受让方)：

身份证号码：

电话：

住所：

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丙方(发展商)：

地址：

电话：

根据国家和省法律、法规和有关规定，甲、乙、丙方在平等、自愿、协商一致的基础上就下列房地产买卖达成如下协议：

一、甲方拟将位于________房(以下称该物业)转让给乙方。乙方对甲方拟转让的该物业作了了解，愿意购买该物业。

二、该物业房屋建筑面积为____平方米(其中套内建筑面积____占____平方米，公共部位与公用房屋共摊建筑面积平方米，以上面积以房产证产权面积为准)。该物业甲方于____年____月____日与丙方签订了《商品房买卖合同》，合同号为xx(200)____号。

三、甲、乙双方议定该物业交易总金额为人民币____拾____万____仟____佰____拾____元正。乙方须按下述选择的方式付款(A-C只可选其中1种)。

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A、一次性付款 [ ]

(a)________币____________须在签本合约之同时付清作为定金。

(b)________币____________须在签正式买卖合约时付清作为部分楼款，正式买卖合约须于____年____月____日之前签妥。

B、按揭付款 [ ]

(a)________币____________须在签本合约之同时付清作为定金。

(b)________币____________须在签正式买卖合约时付清作为部分楼款正式买卖合约须于____年____月____日之前签妥。

(c)________币____________须于买卖完成并办妥他项权属登记后由贷款银行扣除甲方所欠款项后余款直接拨入甲方银行帐号作为楼价余款，银行实际贷款额与原贷款额之间差额由乙方以现金支付，而买卖须在____年____月____日前完成。

C、注销抵押 [ ]

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(a)________币____________须在签本合约之同时付清作为定金。

(b)________币____________须在签订本合同____天内付清作为定金余款，甲方收款当日须即向抵押银行申请办理还贷手续，甲方须在完成还贷、注销抵押登记等手续前把原《商品房买卖合同》交还丙方作转让登记。

四、本协议签订之日，甲、乙双方将有关资料交给丙方，由丙方协助办理转让手续。

五、在丙方办理有关原《商品房买卖合同》注销手续后，乙方须与丙方重新签订《商品房买卖合同》条款执行。

六、乙、丙方同意在签订《商品房买卖合同》并送中山市房地产交易所备案登记后按《商品房买卖合同》约定楼房交付使用日期由丙方交付乙方支付。

七、在办理该房产转让手续时政府所收取的费用人民币________由乙方支付。

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八、甲方保证上述物业享有完整所有权，能完全支配及处理。有关该物业的产权瓜葛、债务、税项及租赁清还抵押等，甲方应在交易完成前清理完毕，并保证交易后乙方无须负责，否则甲方应赔偿乙方由此引起的一切损失。

九、该物业在签订本协议前，甲方须付清一切有关该物业之杂费(如水电、煤气、管理、电话费及有线电视费等)。

十、如甲方未能履行本协议之条款以至本协议不能顺利完成，则甲方除须退还所有乙方已付之定金外，并须以同等数目之金额赔偿乙方以弥补乙方之损失，唯乙方不可要求进一步赔偿或逼使甲方履行此协议。

十一、基于丙方已提供之服务，丙方有权在签署此协议时向甲方收取人民币________元及向乙方收取人民币________作为佣金。

十二、无论在任何情况下，若甲方或乙方任何一方未能依本协议之条款卖出或买入该物业，则毁约之

一方须即时付予丙方人民币________作为赔偿丙方之损失。

十三、签署本协议后，如甲乙双方未得丙方同意下协议取消本协

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议，则甲乙双方将同时及分别成为本协议之毁约者，并仍须各自负责付予丙方应得之上述佣金。

十四、本协议取代任何过往之三方在谈判中的声称、理解、承诺与协议。

十五、本协议未尽事宜，三方可协商签订补充协议(附件)，补充协议与本协议具有同等法律效力。

十六、本协议一式三份，自签定日期起生效，甲、乙、丙三方各执一份。

十七、附件：

甲方：乙方：

丙方：

中山市xx房地产开发有限公司

兹收到上方规定之定金人民币

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甲方签署：

来源：（商品房预售合同范本(2017最新)http://s.yingle.com/s/372715.html）心怀法治.相关法律知识

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2018

2.商品房预售合同篇二

地址：____________ 邮码：____________ 电话：____________

购买方(乙方)：____________________________________

姓名：________性别：____ 出生：________年____月____日

国籍：____________ 身份证号码：____________

地址：____________ 邮码：____________ 电话：____________

第一条甲方经批准，取得位于____市用地面积____m2的土地使用权。

地块编号：____ 使用年期____年，自____年__月__日起至____年__月__日止。甲方在上述土地兴建楼宇，系____定名____，由甲方预售。

第二条乙方自愿向甲方定购上述楼宇的第____幢____号(第__层)。建筑面积____m2，土地面积／m2(其中：基底分摊____m2、公用分摊____m2、其他____m2)。

第三条甲方定于____年__月__日交付乙方使用。

如遇下列特殊原因可延期交付使用，但不得超过____天：

1.人力不可抗拒的自然灾害；

2.施工中遇到异常困难及重大技术问题不能及时解决；

3.其他非甲方所能控制的因素。

上述原因必须凭____市有关主管部门的证明文件为依据，方能延期交付使用。

第四条甲乙双方同意上述订购之楼宇售价为：____单价元／m2，总金额____币____千____百____十____万____千____百____十____元(小写_____万元)。

付款方式：乙方按甲方指定收款银行：

帐户名称：________________帐号：_______________

分期(一次)付款(见附表一)。

第五条乙方如未按本合同第四条规定的时间付款，甲方有权追索违约利息。如逾期____天以上，仍未付所欠款项和利息，甲方有权单方终止合同，将楼宇出售他人。

第六条甲方如未按本合同第三条规定的日期交付给乙方使用，应按合同规定交付日第二天起计算付款利息，以补偿乙方的损失。

第七条甲方出售的楼宇须经××市建筑质量检验部门验审合格，并负责保修半年，如质量不合格时，乙方有权提出退房，退房后甲方应将已付款项及全部利息在30天内退回乙方。

第八条甲乙双方在楼宇交付使用并付清楼款后，签订《房地产转让合同书》，经市府主管部门办理转让登记手续，发给《房地产权证》，乙方才能获得房地产权。

乙方在使用期间，有权享用与该楼宇有关联的公共通道、设施、活动场所，同时必须遵守中华人民共和国法律、法令和社会道德，维护公共设施和公共利益。

第九条乙方所购楼宇只作____使用，在使用期间不得擅自改变该楼宇结构和用途，如有损坏应自费修缮。

乙方购置的楼宇所占用的土地，按有关土地管理规定缴纳土地使用费。

第十条预售的楼宇，乙方不许转让、抵押，否则，后果自负。

第十一条后面的附表一、二均为本合同内容的组成部分。

第十二条本合同自签订盖章之日起生效，如发生纠纷，双方应友好协商解决，不能解决时，按下列()项解决：

1.由仲裁机关仲裁；

2.由人民法院裁判；

第十三条本合同正本一式四份，甲乙双方、公证机关、房地产权登记机关各一份。

甲方：____________ 乙方：____________

代表人：________________ 代表人：________________

3.外销商品房预售合同篇三

买方（以下简称乙方）：

甲方按照《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，已合法取得市区（县）地块的土地使用权，土地使用面积为平方米，土地使用期限年，自至止，国有土地使用证号为。甲方在上述地块上建设项目的名称为，现已具备规定的预售条件，经市房屋土地管理局批准，准予上市预售，外销预售许可证号为。乙方自愿购买甲方的房屋，房屋用途为。甲方已于年月日收到乙方预购房屋的定金元。双方经友好协商，就上述房屋的预售预购事项，订立本合同。

第一条　房屋，建筑面积为平方米（含共有共用面积、分摊面积，房屋状况详见附件一），国有土地使用面积平方米（含共有共用面积），土地使用期限自房屋产权过户之日起至年月日止。

上述各项面积为甲方暂测面积，房屋竣工后以市房屋土地管理局实测面积为准。

第二条　甲乙双方同意，该商品房交付时，房屋的实际面积与暂测的差别不超过暂测面积的±%（不含）时，按照本合同第三条所述房屋售价进行结算；实测面积与暂测面积之差超过暂测面积的±%（含）时，自甲方向乙方出示市房屋土地管理局实测面积文件之日起日内，乙方有权解除本合同。合同解除自乙方书面通知送达甲方之日起生效。甲方除在合同解除后30日内向乙方双倍返还定金外，并须将乙方已付的房价款及利息全部退还给乙方。利息按中国人民银行固定资产贷款利率（付款币种为人民币）或按中国人民银行外汇贷款利率（付款币种为外汇）计算。

第三条　双方同意上述预售房屋售价为每建筑平方米币元，价款合计为币（大写）仟　佰　拾　万　仟　佰　拾　元整（小写：元）。乙方同意按附件二所列的方式付款，并按期将购房价款汇入甲方指定银行账号。乙方已支付的定金在乙方最后一次付款时转为购房价款。甲方售楼款监管银行为，银行账号为。

第四条　乙方如未按本合同附件二所列付款方式规定的时间付款，甲方对乙方的逾期应付款有权追索违约金，违约金应自本合同约定的付款之日起至实际付款之日止。每延期一天，乙方按延期交付价款的万分之（大写数字）向甲方支付延期付款违约金。

第五条　乙方如未按本合同附件二所列付款方式规定的时间付款，逾期超过日（遇法定节假日顺延）乙方未付款的，甲方有权解除本合同。合同解除自甲方书面通知送达乙方之日起生效。乙方已交纳的定金甲方不予返还。甲方将乙方已付的房价款退还给乙方。

第六条　甲方须于年月日前，将房屋交付给乙方。甲方交付房屋时，应同时提交建设工程质量监管部门出具的《工程质量竣工核验证书》。

第七条　除不可抗力外，甲方未按期将房屋交付给乙方的，乙方有权向甲方追索违约金。违约金支付时间自房屋应交付之日第二天起至实际交付日止，每延期一天，甲方按房价款总额的万分之（大写数字）向乙方支付违约金。

第八条　除不可抗力外，逾期日（遇法定节假日顺延）甲方未交付房屋的，乙方有权解除本合同。合同解除自乙方书面通知送达甲方之日起生效。甲方除在合同解除后30日内向乙方双倍返还定金外，并须将乙方已付的房价款及利息全部退还给乙方，利息按中国人民银行固定资产贷款利率（付款币种为人民币）或按中国人民银行外汇贷款利率（付款币种为外汇）计算。

第九条　因不可抗力甲方未按期交付房屋的，逾期最多不超过日，超过时，乙方有权解除本合同。合同解除自乙方书面通知送达甲方之日起生效。甲方应将乙方交付的定金、房价款及利息退还给乙方（利息计算同第二条）。

第十条　甲方交付的房屋经建设工程质量监管部门认定不合格的，乙方有权解除本合同，甲方应在合同解除后30日内向乙方双倍返还定金，并将乙方已付的房价款和利息全部退还乙方（利息计算同第八条）。

甲方交付房屋的装修、设备未达到附件三规定的装修、设备标准的，甲方同意按未达到部分的差价双倍向乙方补偿。

第十一条　甲方同意按《建设工程质量管理办法（试行）》、《市建设工程质量条例》及有关规定，自房屋交付之日起对乙方购置的房屋进行保修。

第十二条　乙方同意在物业管理委员会未选定物业管理公司之前，其购置的房屋由甲方或甲方指定的物业管理公司负责管理。

第十三条　本合同由双方签字后，境内的应于三十日内，境外的应于六十日内，由双方持合同共同到市房屋土地管理局房地产市场管理处办理预售、预购登记手续。

第十四条　本合同登记后至年月日前，乙方如转让其预购的房屋，须与转受让人在本合同上背书，并按规定到市房屋土地管理局房地产市场管理处办理预售合同转让登记手续。

第十五条　双方同意房屋交付后三十日内共同到市房屋土地管理局房地产市场管理处办理房屋买卖过户审批手续。

第十六条　办理上述手续时发生的税费，由双方依照有关规定缴纳。

第十七条　本合同的订立、效力、解释、履行及争议的解决均受中华人民共和国法律的管辖，凡因履行本合同所发生的或与本合同有关的一切争议，双方同意按以下第种方式解决纠纷（用汉字填写）。

（一）因履行本合同发生的争议，由当事人协商解决，协商不成的，提交仲裁委员会仲裁。

（二）因履行本合同发生的争议，由当事人协商解决，协商不成的，依法向人民法院起诉。

第十八条　本合同未尽事项，双方可签订补充协议。

本合同的附件为本合同不可分割的组成部分，具有同等的法律效力。

第十九条　本合同正本一式两份，甲乙双方各执一份，副本共份，市房屋土地管理局留存两份。

甲方（签章）：乙方（签章）：

法定代表人：法定代表人：

地址：地址：

联系电话：联系电话：

邮政编码：邮政编码：

授权代理人：国籍：

联系电话：身份证号码或护照号码：

身份证号码或护照号码：代理人：

联系电话：

签约地点：

签约时间：

预售登记机关：（章）

经办人：

见附件

一、房产平面图

见附件

二、付款方式

见附件

三、装修标准、设备标准及其他交用条件

见附件

四、背书栏

外销商品房预售合同补充协议

卖方（以下简称甲方）：

中文全称：

英文全称：

法定代表人：

注册地址：

营业执照号码：

联系电话：

传真：

邮政编码：

买方（以下简称乙方）：

鉴于甲、乙双方共同认为，双方于年月日就房产预售、预购事宜所订立的编号为号的《市外销商品房预售合同》（以下简称“该合同”）存在未尽事宜，故双方依据该合同第十八条之规定，于该合同订立的同时，就该合同之未尽事宜经充分友好的协商，订立如下补充协议。

第一条　该合同中所述的房价款（亦即购房价款）、定金及违约金皆以美元为货币单位。

若以港元支付，则按支付当日的美元的换率计算。

第二条　甲方有权用其他质量、价格相当的材料和设备替代合同附件三所列之内容。

第三条　乙方逾期付款，甲方有权依该合同之规定终止该合同，没收乙方已交纳的定金；或甲方有权要求乙方根据合同之规定支付违约金，有权从乙方已付的购房价款中扣除该违约金，余款退还乙方。如乙方已付的购房价款不足以支付该违约金，甲方有权就不足部分向乙方追索。如甲方由此所遭致的损失大于该违约金，乙方还须就超过部分向甲方进行赔偿。

第四条　甲方应按合同规定的时间和条件，将房屋交付给乙方（甲方向乙方发出房产交付使用通知书之日即为甲方向乙方交付房屋之日）。但若甲方遇有下列一种或多种情况，使甲方不能按期将房屋交付给乙方，甲方有权按实际影响的日期相应延迟交付而不承担延迟交付的责任：

1.为遵守该合同签订后中华人民共和国或市政府颁布的有关法律、法规与规定；

2.市政府配套设施及安装的延误；

3.其他非甲方所能控制的因素，包括但不限于有关政府部门延迟有关文件的批准。

但以上原因须经市有关主管部门出具证明方可作为甲方延期交付房屋使用及免除责任的依据。

第五条　自房屋交付之日起，乙方所购房屋可按合同第十一条之规定享受保修，但属下列情况不予保修：

1.灯具、漏电保护开关及龙头、水掣等易损零部件；

2.经乙方或用户改动的设施及/或设备及因改动而损坏的项目；

3.因不可抗力而引起的任何损坏情况；

4.因第三者责任而导致的损坏；

5.其他因乙方使用、保养、维护不善而造成的设施及/或设备失灵、损坏者。

第六条　乙方同意于房屋交付使用时或于甲方要求时签署在物业管理委员会成立之前由甲方或甲方指定的物业管理公司制定的有关房产物业管理的公约、规则等文件，按章交纳有关管理、维修、服务等费用。乙方保证遵守上述文件之规定。物业区的所有房屋楼宇（包括乙方所购房屋）将由甲方指定的物业管理公司全权管理，直到物业管理委员会选定物业管理公司之前。

第七条　乙方须在收到甲方发出的房屋交付使用通知书后十四个工作日内到甲方或甲方指定的代理机构办理房屋交付手续。届时乙方除须按约定的付款方式之规定交清应付之全部购房价款外，还须同时支付管理费按金、管理基金、管理费用及其他必须支付的费用。如乙方未依约付款，则甲方有权拒绝为其办理房屋交付手续，并有权追究其违约责任；如乙方虽依约付款，但未按此条规定之期限、方式等要求办理房屋交付手续，则视为甲方已按期并实际交付房屋予乙方使用。

第八条　房屋交付（包括甲方已被视为按期并实际交付）后，不论乙方是否已经实际占有或使用，如被他人占用或遭受意外损害或房屋外部或内部之设备、设施的灭失或被破坏，损害概由乙方自行负责。

第九条　乙方所购房屋只可作为住宅使用，乙方拥有和/或使用该房屋必须遵守中华人民共和国和市的法律、法规及社会公德，维护公共设施和公共利益，遵守管理公约规则及管理公司制定的住户守则。未经政府有关部门及物业管理公司同意，乙方不得随意更改其所购房屋的结构、外观、设备设施等，否则由此产生的一切后果由乙方负责，而因此造成甲方或物业区内其他房屋单位业主或住户的损失亦由乙方负赔偿责任。

第十条　房产交易过程中所发生的下列各种税费，由甲、乙双方按下列的规定分别交纳：

1.因签署和执有该合同之正本而发生的印花税，由甲、乙双方各自交纳；

2.因房产买卖而发生的契税由乙方交纳；

3.因房产交易而发生的交易手续费，由甲、乙双方各交纳一半；

4.因乙方取得房屋产权和相关土地使用权而发生之登记费、工本费等费用，由乙方交纳；

5.因房产买卖而发生的律师费、公证费等法律服务费用由乙方承担；

6.其他应交纳而未在此列明之税费，由甲、乙双方按国家之相关规定办理；

7.因乙方转让其预购的房屋而发生的一切费用由乙方与转受让人依政策有关规定予以承担；

8.因国家开征及/或收取新的税费而发生的税金或费用，按国家之相关规定办理。

第十一条　如乙方转让其预购的房屋，应在其与转受让人在该合同上背书并办理预售合同转让登记后十个工作日内书面通知甲方。

第十二条　乙方及转受让人在该合同上背书并经办理预售转让登记后，乙方在该合同及本补充协议中的全部权利义务由转受让人享有和承担。乙方在转让前所应承担而未承担的违约责任，转让后由转受让人向甲方承担。若乙方及转受让人未能按规定办理预售合同转让登记，则视为该转让无效，乙方应继续履行该合同及本补充协议。

第十三条　乙方取得该房屋产权后如将房屋转让、赠与、抵押或出租，乙方需保证乙方的受让人、赠与人、抵押权人或承租人将书面无条件接受上述管理公约、规则及管理公司制定的住户守则等文件的约束。否则，甲方及/或物业区内之其他房屋所有权人，因此而遭受的任何损失，概由乙方负责。该房屋的受让人、赠与人、抵押权人或承租人已经书面接受上述公约、规则、住户守则等文件的约束后，乙方不再承担有关责任。

第十四条　对于该合同第十三条及第十五条所述有关预售预购登记及买卖过户手续、领取房屋所有权证件手续，乙方可以集中委托甲方指定的代理机构办理。由此引起的相关费用全部由乙方承担。

第十五条　本补充协议及其附件均是该合同不可分割的一部分，由甲、乙双方在订立该合同之时同时签署，与该合同具有同等法律效力，并在经甲、乙双方办理完预售、预购登记之日起生效。经双方共同申请，由公证处对该合同及本补充协议进行公证。

第十六条　该合同、本补充协议及附件均用中文书写，任何译本只作参考；其他文字文本及条款或意思表示与中文不一致者，均以中文文本为准。

第十七条　该合同、本补充协议及附件之手写与印刷文字经甲、乙双方确认后具有同等法律效力。如有更改，须经甲、乙双方互签。

第十八条　甲、乙任何一方的通讯联系地址、电话等若有任何变化，该方均应在十四个工作日内以书面形式通知对方；甲、乙双方发给对方的任何通知均应按合同载明的地址、收信人，以邮政特快专递方式发出。从发出之日起计算第五天（最后一日遇法定节假日顺延），不论对方或其授权代表是否实际收到该通知，即视为对方收到该通知之日，亦即视为该通知已于是日送达对方。

第十九条　该合同及本补充协议正本一式二份，甲、乙双方各执一份；副本三份，由市房地产管理局执有二份，公证处执有一份。

甲方（签署）：乙方（签署）：

授权代表：授权代表：

签约地点：

签约时间：

附件五

买方资料

（个人）中文姓名：

英文姓名：

证件类别及号码：

国籍/地区： /

通讯地址：

电话：

传真：

委托代理人/指定联系人姓名： /

电话：

传真：

通讯地址：

（公司）中文名称：

英文名称：

营业执照/商业注册证编号： /

法定代表人：

委托代理人：

电话：

传真：

注册地址：

通讯地址：

附件六付款办法

乙方同意按下列方式向甲方支付购房款：

1.乙方于年月日，向甲方支付购房款的%（含定金）；

2.乙方于年月日，向甲方支付购房款的%；

3.乙方于年月日，向甲方支付购房款的%；

4.乙方于年月日，向甲方支付购房款的%；

5.乙方于年月日，向甲方支付购房款的%；

4.商品房预售合同书篇四

1、该商品房所分摊的土地使用权及在建工程均未设定抵押；

2、该商品房所分摊的土地使用权已经设定抵押，抵押权人为：__________，抵押登记部门为：_____________，抵押登记日期为：____。??

3、该商品房在建工程已经设定抵押，抵押权人为：_______，抵押登记部门为：_____，抵押登记日期为：_____。第五条计价方式与价款出卖人与买受人约定按照下列第__种方式计算该商品房价款。

1、按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米___（币）___元，总价款___（币）___佰___拾___亿___仟___佰___拾___万___仟___佰___拾___元整（大写）。

2、按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米____（币）____元，总价款___（币）___佰___拾___亿___仟___佰___拾___万___仟___佰___拾___元整（大写）。

3、按照套(单元)计算，该商品房总价款为___（币）___佰___拾___亿___仟___佰___拾___万___仟___佰___拾___元整（大写）。

4、按照_______计算，该商品房总价款为____（币）___佰___拾___亿___仟___佰___拾___万___仟___佰___拾___元整（大写）。本条所称建筑面积，是指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20米以上（含2.20米）的永久性建筑。所称套内建筑面积，是指成套商品房（单元房）的套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积之和。第六条面积确认及面积差异处理根据当事人选择的计价方式，本条规定以【建筑面积】【套内建筑面积】（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按以下方式进行处理：

（一）误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；

（二）误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。??买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按银行同期存款利率支付利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议。第七条付款方式及期限买受人采取下列第___种方式付款。

1、一次性付款。

2、分期付款。

3、贷款方式付款。买受人可以首期支付购房总价款的___％，其余价款可以向__________银行或住房公积金管理机构借款支付。

4、其他方式。第八条规划变更的约定 ??出卖人应当按照规划行政主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。??出卖人确需变更建设工程规划许可证规定条件的，应当书面征得受影响的买受人同意，并取得规划行政主管部门的批准。因规划变更给买受人的权益造成损失的，出卖人应当给予相应的补偿。??第九条设计变更的约定

（一）经规划行政主管部门委托的设计审查单位批准，建筑工程施工图设计文件的下列设计变更影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在设计审查单位批准变更之日起10日内，书面通知买受人。??

1、该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向； ??

2、供热、采暖方式； ??出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。

（二）买受人应当在通知送达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人逾期未予以书面答复的，视同接受变更。??

（三）买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起___日内退还买受人已付房款，并按照银行同期存款利率付给利息。买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议。第十条逾期付款责任买受人未按照约定的时间付款的，按照下列第＿＿种方式处理。

1、按照逾期时间，分别处理。(（1）和（2）不作累加)(1)逾期在___日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之__的违约金，并于实际支付应付款之日起___日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；(2)逾期超过___日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起___日内按照累计的逾期应付款的___%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之__（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于实际支付应付款之日起___日内向出卖人支付违约金。本条所称逾期应付款是指依照第七条约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。2____________________________________________________。第十一条交付期限和条件

（一）出卖人应当在___年___月__日前向买受人交付该商品房。

（二）该商品房交付时应当符合下列条件；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表； ??

2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书； ??

3、出卖人已取得了该商品房所在楼栋的房屋权属证明； ??

4、满足第十四条中出卖人承诺的市政基础设施达到的条件；第十二条逾期交房责任除不可抗力外，出卖人未按照第九条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照逾期时间，分别处理。(（1）和（2）不作累加)(1)逾期在___日之内（该时限应当不小于第八条第1款第（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之___的违约金（该违约金比率应当不小于第十条第1款第（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起__日内向买受人支付违约金，合同继续履行；(2)逾期超过__日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起__日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的___%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第九条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之___（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起___日内向买受人支付违约金。第十三条交接手续

（一）该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十一条约定的证明文件，并满足第十一条约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或出示的证明文件不齐全，或未满足第十一条约定其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。

（二）验收交接后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因未能按期办理交接手续的，在此期间发生的各种费用应由购房人承担，商品房毁损、灭失的风险责任也应由购房人承担。

（三）双方同意按照下列方式缴纳税费。

1、出卖人不得将买受人交纳税费作为交接该商品房的条件。

2、买受人同意委托出卖人代交下列税费，并在接收该商品房的同时将上述税费交给出卖人。（1）专项维修资金；（2）契税（3）第二十条约定的物业服务费用；（4）供暖费；

3、买受人自行向相关单位缴纳上述各种税费，并在接收该商品房的同时向出卖人出示缴纳税费的凭据。第十四条市政基础设施和其他设施的承诺出卖人承诺与该商品房正常使用直接相关的市政基础设施和其他设施按照约定的日期达到下列条件：

1、市政基础设施（1）上水、下水：____年___月___日达到__________________；（2）电：___年___月___日达到________________________；（3）供暖：____年____月____日达到_____________________；（4）燃气：____年____月____日达到_____________________；如果在约定期限内未达到条件，双方同意按照下列方式处理：（1）___________________________________________________；（2）___________________________________________________。

2、其他设施（1）公共绿地：____年____月____日达到__________________；（2）公共道路：____年____月____日达到__________________；（3）公共停车场：____年___月___日达到__________________；（4）幼儿园：____年____月____日达到____________________；（5）学校：____年___月___日达到______________________；（6）会所：____年____月___日达到______________________；（7）购物中心：____年____月____日达到__________________；（8）体育设施：____年____月____日达到__________________；（9）___________________________________________________；（10）__________________________________________________。如果在约定期限内未达到条件，双方同意按照下列方式处理：（1）___________________________________________________；（2）___________________________________________________。第十五条商品房质量、装饰、设备标准的约定

（一）出卖人承诺该商品房使用合格的建筑材料、构配件，该商品房质量符合国家和本市颁布的工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求。

（二）出卖人和买受人约定如下：

1、该商品房室内空气质量经检测不符合国家标准的，自该商品房交付之日起___日内（该时限应当不低于60日），买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起___日内退还买受人全部已付款，并按照银行同期存款利率支付利息，给买受人造成损失的由出卖人承担赔偿责任。因此而发生的检测费用由出卖人承担。买受人不退房的或该商品房交付使用已超过___日的，买受人应当与出卖人另行签订补充协议。

2、交付该商品房时，该商品房已经由建设、勘察、设计、施工、工程监理等单位验收合格，出卖人应当与买受人共同查验收房，发现有其他问题的，双方同意按照第___种方式处理。（1）出卖人应当于___日内将已修复的该商品房交付。由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十一条处理。（2）由出卖人按照国家和本市有关工程质量的规范和标准在商品房交付之日起___日内负责修复，并承担修复费用，给买受人造成的损失由出卖人承担赔偿责任。

3、出卖人交付的商品房的装饰、设备标准应当符合双方约定的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价。具体装饰和设备标准的约定见附件五。

（三）出卖人和买受人对工程质量问题发生争议的，任何一方均可以委托有资质的建设工程质量检测机构检测，双方均有协助并配合对方检测的义务。第十六条住宅保修责任

（一）该商品房为住宅的，出卖人自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。该商品房为非住宅的，双方应当签订补充协议详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容。

（二）在该商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，双方有退房约定的，按照约定处理；没有退房约定的，出卖人应当履行保修义务，买受人应当配合保修。非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任。第十七条使用承诺买受人使用该商品房期间，不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。除本合同、补充协议及其附件另有约定外，买受人在使用该商品房期间有权与其他权利人共同使用与该商品房有关的共用部位和设施，并按照共用部位与共用房屋分摊面积承担义务。出卖人不得擅自改变与该商品房有关的共用部位和共用设施设备的用途。第十八条权属转移登记

（一）出卖人保证该商品房没有产权纠纷，因出卖人原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担相应责任。

（二）商品房交付使用后，双方同意按照下列第____种方式处理。

1、双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。

2、买受人自行委托他人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。

3、买受人同意委托__________向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用____元人民币（大写）。

（三）买受人未能在商品房交付之日起___日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理。

1、如因出卖人的责任，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起___日内退还买受人全部已付款，并按照银行同期存款利率支付利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之___的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起___日内向买受人支付。

2、如因买受人的责任，买受人自行承担相关的费用及损失。第十九条共有权益的约定

1、该商品房所在楼栋的屋面使用权归全体产权人共有。

2、该商品房所在楼栋的外墙面使用权归全体产权人共有。第二十条附属建筑物、构筑物的约定双方同意该商品房的地下停车库等附属建筑物、构筑物按照以下第___种方式处理。

1、出卖人出卖该商品房时，该商品房附属的_______、_______、________、________随同该商品房一并转让。

2、出卖人声明该商品房附属的______、______、______、______不随同该商品房一并转让。第二十一条前期物业服务（未成立业主委员会）

（一）出卖人依法选聘的物业管理企业为：_____________，资质证号为：________________。

（二）前期物业管理期间，物业服务收费价格为____/月•平方米(建筑面积)。价格构成包括物业区域内保洁费、公共秩序维护费、共用部位共用设施设备日常维护费、绿化养护费、综合管理费、________、_________、_______。地上停车管理费_____，地下停车管理费_____。

（三）物业管理企业按照第___种方式收取物业服务费。

1、按照年收取，买受人应当在每年的___月___日前缴费。

2、按照半年收取，买受人应当分别在每年的___月___日前和___月___日前缴费。

3、按照季收取，买受人应当分别在每年的___月____日前、____月___日前、___月___日前和___月___日前缴费。

（四）物业服务的内容和业主临时公约的内容见附件七。买受人已详细阅读附件七有关物业服务的全部内容和业主临时公约，同意由出卖人依法选聘的物业管理企业提供前期物业服务，遵守业主临时公约。第二十二条专项维修资金买受人委托出卖人代交专项维修资金的，出卖人应当自买受人接收该商品房之日起___日内，向买受人提交专项维修资金缴纳凭证。买受人自行缴纳专项维修资金的，应当在商品房交付【时】【之日起__日内】，向物业管理企业出示专项维修资金缴纳凭证。第二十三条不可抗力因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力事件结束之日起____日内向另一方当事人提供证明。第二十四条争议解决方式本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，按照下列第___种方式解决。

1、提交___________仲裁委员会仲裁。

5.商品房预售合同网上备案规定篇五

一、市房地产管理局负责市区商品房预售合同网上备案的组织实施及其相关管理工作，市房地产产权产籍管理处(以下简称产权处)具体负责商品房预售合同网上备案的实施工作。

二、本市市区内（不含经济技术开发区）新建商品房的预售，均应按本规定进行合同网上备案。产权处不再受理其它形式的备案。

三、房地产开发企业(以下简称开发企业)在申请商品房预售许可时，须报送拟预售商品房的具体范围(预售范围一经产权处审核不得更改)，产权处根据开发企业提供的资料，在网上公布拟预售商品房的信息。凡作为现房销售的商品房，产权处不受理开发企业的商品房预售申请，也不办理网上备案，必须经过初始登记后方可对外销售。

四、开发企业在申请商品房预售许可时，必须指定专人从事网上备案操作，并报产权处备案。备案系统操作人员经产权处培训合格后，由产权处授予登录密码，方可进行该公司商品房预售合同网上备案。

五、开发企业应当严格管理网上备案的用户名称、登录密码和备案系统操作人员，要经常性地向产权处申请更改登录密码，以保证备案系统的安全。因开发企业对用户名称、登录密码和备案系统操作人员管理出现问题，由开发企业承担责任。

六、开发企业自取得商品房预售许可之日起三日后，方可对外预售商品房，并办理网上备案手续。

七、在开发企业与购房户签订商品房预售合同时，必须同时在网上进行合同备案，打印备案申请表，双方在备案申请表上签章认可。由开发企业在30日内持备案申请表、预售合同、购房人的身份证复印件到产权处进行备案，经审查准予备案的，由开发企业领取备案通知书，并及时交给购房人。开发企业没有遵循本规定及时在网上备案，所造成的后果，由开发企业承担。

八、商品房预售合同在网上备案后，开发企业与购房人经协商一致解除合同的，双方持注销申请书、备案通知书、预售合同、解除合同的协议、双方的身份证件等材料，共同到产权处申请备案注销，经审查准予注销的，在网上将该房屋设置为限制预售状态，由市房地产管理局向社会公告该房屋信息，并登记申请购房者。市房地产管理局委托公证机关进行监督，采取随机抽号的方式在申请购房者中确定购买人，按原合同价款与开发企业签订预售合同，并按上述规定办理网上备案手续。

九、商品房预售合同在网上备案后，当事人发现需修订合同的部分内容或购房人姓名填写有误的，双方持变更申请书、变更前后的预售合同、备案通知书、双方的身份证件等材料，共同向产权处申请合同备案变更，经审查准予变更的，打印变更通知书。

十、期房转让的，当事人双方需签订转让合同，并经开发企业签章认可，双方共同向产权处申请办理期房转让，经审查准予转让的，由产权处办理转让和合同备案。

十一、本规定由市房地产管理局负责解释。

6.房屋买卖合同商品房预售篇六

一、房屋与土地的.不可分割性。在买受人支付合同约定的价款后，在取得房屋所有权的同时，也取得了该房占地的土地使用权。土地是属国家所有，是禁止所有权买卖的，但可以支付一定价款后取得土地使用权，这样，房屋才有赖以“立足”的地方。房屋与土地的不可分割性，决定了在取得房屋所有权时同时取得土地使用权。

二、房屋买卖合同订立前，因转让房屋所有权可能涉及第三人的利益，因此，法律规定，转让出租房屋，应提前三个月通知承租人，在同等条件下，承租人享有优先购买权。

7.怎么认定商品房预售合同的效力篇七

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怎么认定商品房预售合同的效力

房地产开发商取得了预售资格后，可以将尚未修建好的期房进行出售，此时签订的是一份商品房预售合同。那么大家知道这个商品房预售合同的效力是怎样的吗？赢了网小编将在下文中为您做详细解答。

1、未取得商品房预售许可证的，预售合同无效。但是起诉或申请仲裁前已取的，有效。

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根据《城市房地产管理法》第四十四条规定，预售许可证是商品房预售合同签订的法定前提条件，没有取得预售许可证签订商品房预售合同，违反法律的强制性规定，合同无效。但是，开发商符合条件可以取得预售许可证，只是在签订合同时预售许可证未获得，在仲裁或者起诉前，获得预售许可证的，为保证交易的稳定性以及尊重合同当事人签订合同时的意思表示，预售合同应当认定有效。

2、房地产开发企业就商品房规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，即使是销售广告和宣传资料中的内容，未在合同中体现，也应视为合同中的一部分，对双方当事人具有合同效力。

3、未订立合同前的定金,因一方当事人原因未订立合同的,按定金规则处理。如果是不可归责于双方的原因造成合同不能签定，返还定金。

商品房预售过程中，出卖人往往在签订合同之前要求买受人交纳一定数额的定金，以确定买受人确实将购买房屋，并由出卖人将为其预留选中的房屋。这时，尽管预售商品房合同尚未签订，但是，定金手续已经办理，此时，定金条款有效，应当按照定金规则处理，即买受人违约不签订购房合同的，出卖人不返还定金，出卖人不信守合同，将房屋卖给他人的，买受人有权请求双倍返还定金。如果不属于出卖人或者买受人的原因造成购房合同不能签订的，例如，政府将出卖人开发的房屋整体收购用作公共事业的，那么，这时，出卖人应当返还收

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取购买者的定金。

4、商品房预购协议符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同主要内容，并且出卖人已经按照约定收受房款的，认定该协议为有效的房屋买卖合同。

5、未办理备案登记，合同不因此无效。但当事人约定备案登记为生效条件的，从其约定。

商品房预售合同办理备案登记手续，其目的在于防止出卖人一房几卖。法律设定商品房预售登记制度并未作为合同生效要件。因此，一方以商品房预售合同未经登记备案主张合同无效的，仲裁庭和法庭均不予支持。但是，合同双方当事人可以约定合同生效要件，如果当事人在合同中约定备案登记为合同生效条件的，从其约定。合同约定了办理备案登记手续为合同生效要件，但是，合同生效前，买受人已经交付购房款，出卖人接受购房款;或者出卖人交付房屋，买受人接受房屋已经入住的，根据《合同法》的规定，尽管合同的生效条件尚未达到，但是，双方以其行为履行了合同主要义务的，视为双方对合同条款的变更，该预售合同有效。

6、出卖人与第三人恶意串通，另行订立买卖合同，即使房屋已交付第三人使用，该合同也无效。

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根据《合同法》规定，恶意串通损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。因此，出卖人与第三人恶意串通，另行签订房屋买卖合同，即便房屋已经交付第三人使用，由于该合同侵害了原买受人的合法权益，该合同依然无效。应当返还房屋。应当注意的是，必须是出卖人和第三人的恶意串通，如果第三人属于善意取得，则不适用本规则。

7、由于出卖人未告知买受人将房屋低押给第三人或者合同订立后，出卖人又将房屋出卖给第三人，致使合同目的已无法实现的，买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。出卖人未告知买受人房屋抵押事实，系欺诈行为;卖房后，又将同一房屋卖给第三人，不能履行合同主要义务—交房。这两种情况均符合《合同法》规定的解除合同的法定条件，因此，买受人有权请求解除合同，并要求出卖人承担违约责任。为了对出卖人给予足够的惩罚，最高法院司法解释规定，买受人可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的惩罚性赔偿责任。

关于商品房预售合同的效力，赢了网小编就为大家整理到此。期房与现房相比，虽然价格比较便宜，但是购房者需要承担的法律风险也是比较多，因此购房者一定要慎重选择是否购买期房。要是你对此还有疑问的话，可以直接来电咨询我们赢了网的在线律师。

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8.南京市商品房预售合同（官方范本）篇八

-----刘某某诉重庆市国土资源和房屋管理局商品房买卖合同登记行

为违法案

案情

原告刘某某于2003年9月26日与房地产开发商重庆渝亚房地产开发建设有限公司（以下简称“渝亚公司”）签订商品房买卖合同一份，购买该公司商品房一套。2003年9月29日，重庆市国土资源和房屋管理局（以下简称“市土房局”）对商品房买卖合同予以登记，并于2003年10月28日对该商品房的抵押贷款合同进行了登记。原告在抵押合同登记后从2003年11月21日起每月支付按揭款。2006年9月6日，原告在查阅档案时发现市土房局办理登记时没有渝亚公司提交的《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》等文件。原告认为，被告所作的商品房买卖合同备案登记是违法行为，侵害了原告的合法权益。

庭审中，原告认为备案登记行为属于被告的审批行为，开发商提交的材料中没有必备的资料被告就予以登记属于未尽到审查义务，导致错误登记，由此也侵犯了作为购房者的原告权益，同时原告于2006年9月26日查档案时才知道备案登记中缺乏必备的资料，故其起诉在法定期限内。被告认为，原告是在备案登记后进行抵押登记贷款并每月支付按揭款，最迟应于支付按揭款时，即2003年11月21日知道被告的登记行为，原告于2008年才到法院起诉已超过了两年的诉

1讼时效。且备案登记行为不是审批行为，该行为对原告的权利义务不产生任何影响。

审理

法院经审理后认为，根据《城市房地产抵押管理办法》第二十七条规定，“以预购商品房贷款抵押的，须提交生效的预购房屋合同”。被告市土房局根据前述规定，在2003年9月29日登记了收件编号为2003030986的房屋买卖合同后，再于10月28日登记了抵押贷款合同。《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十一条规定“行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年”。原告在抵押贷款合同登记后，从2003年11月21日起每月支付按揭款，故原告应当知道被告对房屋买卖合同的登记行为。原告于2008年5月16日提起行政诉讼，要求确认被告房屋买卖合同登记行为违法，已超过两年的起诉期限，依照《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十一条第一款、第四十四条第一款第（六）项的规定，裁定驳回原告的起诉。原告不服向中级法院提起上诉，二审维持了原裁定。

评析

该院在审理案件中审查原告的起诉期限，认为原告已经超过起诉期限而驳回原告的起诉无疑是正确的。但本案亦可从商品房预售合同备案登记行为的性质及其可诉性进行分析。

商品房预售合同备案登记制度就是政府对房地产市场进行管理的一种措施。商品房预售合同的登记备案，是指已经具备商品房预售条件，持有商品房预售许可证明的房地产开发商，在与购房人签订商品房预售合同后，将合同依法向当地县级以上人民政府的房产管理部门和土地管理部门办理的备案性登记。我国《城市房地产管理法》第四十四条第二款中作了明确的规定：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案”。实践中通常由房地产开发企业代理购房者向主管部门申请备案登记，这就产生了一个问题：房地产开发商在进行备案登记时提交的资料不齐备是否损害了购房者的权益，购房者能否对备案登记行为提起行政诉讼。实践中出现了不少这样的案例。笔者认为，商品房预售合同备案登记行为不具有行政法上的可诉性。本文试图从备案登记行为的性质进行分析，由此得出对备案登记行为可诉性的认识。

（一）、备案登记与预售合同本身效力相分离，备案与否不影响合同的效力。

我国《合同法》第44条规定：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。同时，我国《物权法》第15条规定：当事人之间订立有关设立、变

更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，合同自成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。由此，法律行为的效力是否以登记为准，应以法律规定为准；在法律没有明确规定合同没有登记，合同无效的，登记本身并不影响到合同的效力。如前所述，法律对于商品房预售都要求进行登记，但同时又都明确指出登记只是备案，并未明确规定登记与否是否影响到合同的效力。也就是说，商品房预售合同登记只是从行政管理的角度要求备案，合同的效力是另外一个问题。由此可见，设立商品房预售合同备案登记制度的核心目的在于加强对商品房预售的行政管理，商品房预售合同的效力与登记备案是相分离的。商品房预售合同的效力,双方当事人有约定的从约定，没有约定的从合同成立时生效，备案登记与否并不影响合同的效力。

（二）、备案登记行为不符合具体行政行为的成立条件

具体行政行为是指行政主体为实现行政管理目标和任务，应行政相对人的申请或依职权依法处理涉及特定行政相对人的权利义务的一种行政行为。一项具体行政行为必须需具备四个条件：主体是行政机关，相对人特定，为相对人设定权利义务，依法送达相对人。商品房备案登记行为在形式上符合了其中三个条件，即主体条件，相对人特定，依法送达相对人。对于是否为相对人设定权利义务，笔者认为，备案登记并不为相对人设定权利义务。如前对合同效力分析中所述，备案登记与合同效力相分离，备案登记只是房地产行政主管部门对商品房预售的行政管理，合同效力从当事人约定或从合同成立时生效。合同生效后，当事人之间的权利义务由商品房预售合同予以确定，通过合同的履行实现具体的权利义务，权利的救济也是通过当事人协商解决或仲裁或民事诉讼的方式得以实现，房地产行政主管部门并不对当事人之间权利义务进行审查，也不对合同签订、合同履行与否及履行过程进行行政干预，整个合同从签订到履行完毕及权利救济均完全由当事人意思自治。所以，备案登记行为并不对当事人设定权利义务，当事人的权利义务完全由合同约定或受到相关民事法律规范调整。

由此，备案登记行为虽然满足具体行政行为成立的其中三个条件，但其不满足具体行政行为成立条件中最核心的条件：为相对人设定特定的权利义务。同时在备案登记机关与相对人之间就不产生行政法律关系。因此，备案登记行为不是具体行政行为。

（三）、备案登记行为不具备具体行政行为的执行力

具体行政行为的执行力是指已经生效的行政行为要求行政主体和行政相对人对其内容予以实现的法律效力。执行力所要求实现的内容是行政行为所设定的权利义务。如前所述，商品房预售合同备案登记行为对当事人之间的权利义务不产生任何影响，也不在当事人之间设定权利义务，当然就不具有执行力。

（四）、备案登记行为属于行政事实行为

行政事实行为是指行政机关作出的对外不具有法律效力，但事实上对行政相对人的权利和义务造成一定影响的行政行为。行政机关作出具体行政行为，其行为目的就在于根据法律的规定直接设立行政相

9.预售商品房按揭合同有纠纷怎么办篇九

在通常的商品房按揭纠纷中，一般存在着四个合同，即商品房买卖合同、按揭贷款合同，通过购房人与按揭银行签订的抵押贷款合同中的抵押、回购的具体条款加以确定的抵押担保合同和保证担保合同。审理商品房按揭纠纷案件，必须首先明确这些合同及其体现的法律关系之间的关系。

司法实践中，普遍的观点认为，按揭合同是购房合同的从合同，不具有独立性，随主合同的变更、消灭而变更、消灭。

(一)按揭合同不应是购房合同的从合同。首先，合同目的相对独立。按揭合同的目的是借贷资金，购房合同的目的是购买房屋，两合同追求的目的并不具有依附性，是各自独立的。其次，两者所生之债务的范围不具有依附性。从合同所生之债务以主合同所生之债务为发生依据和限额，而按揭合同所生的债务可单独产生，双方是相对独立的。第三，购房合同的无效、可撤销并不必然导致按揭合同的无效、可撤销，只会影响到按揭合同的抵押担保标的物发生变化，并不实质影响到资金借贷关系。银行贷出资金，主要考虑的是购房人的资信状况，即使购房合同有瑕疵，导致抵押担保存在问题，但如购房人资信并未下降或又能提供其他担保，则并不影响银行资金安全，银行也不会必然要求解除按揭合同，银行、购房人对按揭合同的解除有选择权。从合同的相对性原则出发，应确认这两个合同是相互独立的。

(二)抵押担保合同、保证担保合同应是借款合同的从合同，以借款合同的存在为前提。但应明确，该主合同是银行与购房人之间签订的借款合同，而非购房人与开发商签订的购房合同。

(三)购房合同通常与抵押担保合同、保证担保合同无关，但如购房合同无效，特别是买卖的标的物属不得抵押的财产，购房人与开发商恶意串通以损害银行利益，以合法形式掩盖非法目的等情形，则将导致这两个担保合同无效。

二、商品房按揭纠纷解除合同的认定

房地产价值巨大，不应轻易解除合同，使购房者能够转嫁市场风险。同时合同解除后，亦可能使经合法登记的享有优先受偿权的按揭银行的利益遭受损失。考虑到其标的物价值大，影响大，涉及当事人复杂，各方利益重叠，标的物又成抵押标的，对于涉及按揭的商品房买卖合同不能轻易解除。但也有人认为，应参照香港法律，存在按揭合同的购房合同不经银行同意不得解除，这在外资银行中是一种普遍看法。笔者不同意这种看法。因为英美法中，按揭是转让所有权的担保，在未清偿完债务前，与所有权有关的一切不动产权益都属银行，发生诉讼时银行是以房地产所有人的名义进行诉讼，未经银行同意当然不能解除合同，使所有权发生转移。而我国的按揭实质上是抵押担保，开发商享有在建工程的所有权，在预售登记后购房人享有房屋的期待所有权，这两种权利共同指向的标的物同为按揭合同中的抵押标的物，开发商、购房人同意将该标的物抵押给按揭银行，同意按揭银行享有优先受偿权，共同作出抵押的意思表示，应为按揭合同的实质上的共同抵押人。解除合同实质上是在共同抵押人之间发生权利转移，并不影响银行的优先受偿权，双方当然可以行使权利，解除合同。但考虑到按揭合同的特殊性，在解除合同上要更加慎重。

在下列情形下，购房者的利益遭受了重大损害，可允许购房者解除预售合同：

1.发展商迟延交楼，在购房者起诉要求解约时起1年内不能竣工交楼的。此种迟延交楼严重违约，且1年内都不能交楼，购房者无法入住，严重损害订约目的，应依法解约。

2.发展商货不对板，所交付的房屋楼层与原约定严重不符，此时可予解除合同。但对于朝向有所变更，应视情况而定。如改变的朝向更有利于居住，通风采光更好，则合同目的尚可达到，不足以构成根本违约，可通过违约金给付等手段加以调整，不宜解约。对于发展商交付的房屋面积缩水或面积加大，如超过原约定面积3%的，视为严重违约，可予解约，但如购房人已入住，从实际出发也不宜再解除。可通过调解，让开发商承担责任，对少面积则退还价款，多面积则由发展商主动放弃该部分价款或以成本价收取。未超过原约定面积3%的，应视为建房过程中存在的正常误差，可通过调整购房款项加以解决。对于交付的房屋中提供的装修与约定不符的，鉴于装修是房屋的附合物，并非房屋主体，装修不符可通过评估后予以补偿，以给付违约金方式调整，不宜解除合同。

3.房屋质量存在问题，应视不同情况加以认定：如房屋仅存在轻微瑕疵，如漏水、凹凸不平等问题，可通过修补、给付违约金方式补偿业主损失，不应仅因违反合同中的一般性条款就解除合同。对于房屋存在严重质量问题，将足以影响居住者的人身安全，经有权鉴定机关确认后，可视为其不能满足居住目的，可予解除合同。

4.发展商以提供银行按揭为优惠，指定按揭银行为购房者提供贷款，嗣后又无法办妥按揭手续提供贷款。此时鉴于按揭贷款是购房者购房的先决条件，款项的交付是合同的重要条件，不能提供贷款将导致购房者给付不能，且购房者对按揭银行无选择权，其无过错，故应视为合同目的不能达到，可以解除合同。但如果是购房者自行选择按揭银行，则开发商对按揭贷款不能办妥无过错，不应解除合同，应给购房者一定宽限期来缓解资金困难。

5.对于购房者主张开发商所建房屋环境与广告宣传不符而要求解约的，应区分不同情况来对待。如广告用语只是用“鸟语花香”、“人间仙境”等一般描述性用语，应视为对环境的感性宣传，无实际约束力，不应因此予以解约;如广告用语使用明确承诺，如“附近一百米内有名校”等等，则如未符合，一般情况只应视为违约，不应解除合同，因合同的居住目的尚能达到;但如该广告要约非常明确，如“可入广州户口”，却又未能履行，而购房者的购房目的不仅为居住，还因受广告内容吸引，有强烈意愿要求满足广告要约的内容，此时应视为合同目的不能达到，对此种情况可以解除合同。

购房合同解除后，如何处理按揭合同呢?鉴于两者是联系紧密的相互独立的合同，在购房合同解除后，按揭合同并非必然解除，而应充分尊重当事人的意愿。如果银行、购房人均不主张解除按揭合同，则不应解除。如银行主张解除，但购房人能另行提供等额担保，并无严重违约也不应解除合同。如购房人主张解除合同，银行不同意，则应分情况考虑：1.如银行是发展商指定，提供按揭是购房人购房的前提条件，则银行与开发商关系紧密，其有监管款项用途之责，现合同目的不能实现，可认为银行违反了对合同项下的实质内容的严格遵守，另外购房人拒交贷款本息，也已严重违约，且此时购房人有严重对抗情绪，继续履行合同已无实际意义，可判决解约。2.如按揭银行是购房人自行寻找，与开发商无紧密联系，现借款已履行完毕，借款合同目的已达到，因按揭银行无过错，只是购房人违约，在银行不同意解约的情况下，应尊重守约方意愿，不应解约。如果按揭银行、购房人均同意解除合同，则应尊重当事人协商一致的意愿，可一并解除按揭合同。3.如果事先合同有约定，解除按揭合同需经银行同意，则应尊重约定，一般不应予以解除。但在烂尾楼的情况下，考虑到合同基础的严重丧失，可由法院参照情势变更原则予以解除合同。

三、商品房按揭纠纷解除合同后款项的返还

解除了预售购房合同和按揭合同，必然涉及到款项的返还。商品房预售按揭中，款项的去向是银行贷款给购房者，购房者向开发商交纳购房款。根据合同的相对性原则，权利人只能向其有合同关系或法定关系特定人主张权利，因此对于款项的返还，应为：

1.开发商向购房者返还全部购房款，包括购房者自付款项和从银行贷款所获得的款项。

2.购房者向按揭银行返还所借款项本息，但应扣除其已偿还的款项本息。开发商如签署了回购担保等保证条款，则应对其承担连带清偿责任。

对于因烂尾楼而解除合同，如按揭银行是发展商指定，在款项的返还时，应考虑到银行作为发展商的开户银行，控制资金流向，其未尽到监控义务，对烂尾楼的产生有一定责任，可在款项返还时，适当减少违约金、利息等小业主的支付款项，平衡各方利益。

10.南京市商品房预售合同（官方范本）篇十

第一章总则

第一条为加强本市商品房预售资金监督管理，保证商品房预售资金专款专用，根据•中华人民共和国城市房地产管理法‣、•城市商品房预售管理办法‣（建设部令第131号）、•关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知‣（建房[2010]53号），结合本市实际情况，制定本办法。

第二条本市行政区域内申请预售许可的商品房、经济适用住房项目，其预售资金的存入、支出、使用及监督管理，适用本办法。

第三条本市商品房预售资金的监督管理遵循政府指导、银行监管、多方监督、专款专用的原则。

第四条北京市住房和城乡建设委员会（以下简称市住房城乡建设委）、中国人民银行营业管理部、中国银行业监督管理委员会北京银监局（以下简称北京银监局）共同制定商品房预售资金监管政策。

区县住房城乡建设主管部门负责指导、协调本行政区域内商品房预售资金监管政策的具体实施。

中国人民银行营业管理部负责指导商业银行开设商品房预 1

售资金监管专用账户。商业银行应当按照监管规定和有关内部管理制度配合做好相关工作。

第二章一般规定

第五条本办法所称商品房预售资金,是指购房人按照商品房预售合同约定支付的定金、首付款、购房贷款以及其他形式的全部购房款。

第六条商品房预售资金应当全部存入商品房预售资金监管专用账户（以下简称专用账户），并对其中用于项目工程建设的资金实行重点监管，保证预售资金优先用于工程建设。

第七条房地产开发企业在申请商品房预售许可前，应当在预售方案中明确预售资金监管的以下事项：

1、项目工程建设费用；

2、项目用款计划；

3、选定的监管银行，并提交与银行签订的商品房预售资金监管协议（以下简称监管协议）；

4、专用账户名称、账号；

5、涉及其他情况。

取得预售许可后，上述事项应当在售楼场所公示。第八条项目工程建设费用应根据项目所需的建筑安装、材料设备、配套建设和代征代建等费用确定。其中，住宅项目应包括•北京市新建商品住宅小区住宅与市政公用基础设施、2

公共服务设施同步交付使用管理暂行办法‣（京建法[2007]99号，以下简称•同步交用办法‣）规定的住宅与市政公用基础设施和公共服务设施达到同步交付使用条件所需的建设费用。

第九条房地产开发企业应当根据项目建设方案及施工进度编制预售项目用款计划。用款计划应按照地下结构完成、结构封顶、竣工验收、完成初始登记并达到购房人可单方办理转移登记的条件等四个环节设置资金使用节点，并合理确定每个节点的用款额度。

完成初始登记并达到购房人可单方办理转移登记的条件节点前，专用账户内的资金不得低于项目工程建设费用的5%。

第十条

房地产开发企业应当确定项目的监管银行。依照•同步交用办法‣进行分期建设的，每一期内的项目，只能委托一家监管银行。

房地产开发企业应按照一个预售许可申请对应一个账户的原则，在监管银行设立专用账户，并与监管银行签订商品房预售资金监管协议。商品房预售资金监管协议格式文本由市住房城乡建设委、中国人民银行营业管理部、北京银监局共同拟定。

第十一条项目预售过程中，监管银行原则上不得变更。第十二条区县住房城乡建设主管部门在审核预售许可时，根据房地产开发企业申报的项目工程建设费用，参照本区县建设项目综合造价情况以及该项目的交付使用条件等核定需重点监管的项目工程建设费用额度（以下简称重点监管额度）。

第十三条房地产开发企业已签订工程建设合同并备案的，相应费用可凭已备案的工程建设合同在相应节点前提前支取，但不得超过节点用款额度。

第十四条房地产开发企业已办理赋予强制执行效力公证的工程款支付担保所担保的工程款额度，可以从重点监管额度中相应抵扣，但其抵扣额度不得超过重点监管额度的20%。

依据•关于印发†关于进一步规范房地产开发项目工程保证担保的暂行办法‡的通知‣（京建法„2008‟134号）列入“重点监管企业名单”的房地产开发企业，不得抵扣。

第十五条房地产开发企业与购房人约定分期付款，并签订市住房城乡建设委制定的分期付款格式商品房预售合同的，分期付款额度视同纳入监管的预售资金。

第三章监督管理

第十六条商品房预售时，购房人应当将购房款直接存入专用账户。房地产开发企业不得直接收存商品房预售资金。

购房人申请抵押贷款的，房地产开发企业应当提供专用账户作为贷款到账账户。

第十七条监管银行发现商品房预售资金未进入专用账户的，应当告知区县住房城乡建设主管部门。

区县住房城乡建设主管部门应当对商品房预售资金进入专用账户情况进行监督，并可对工程进度进行实地核查。

第十八条进入专用账户的预售资金数额超过重点监管额度后，房地产开发企业可以向监管银行申请将超出部分转出，优先用于工程建设。

第十九条

房地产开发企业在资金使用节点申请使用监管资金的，应当持以下材料向监管银行提出书面申请：

1、地下结构完成节点，提交勘察、设计、施工、监理等单位签字的•地基与基础分部工程质量验收记录表‣。

2、结构封顶节点，提交勘察、设计、施工、监理等单位签字的•主体结构分部工程质量验收记录表‣。

3、竣工验收节点，提交建设、施工、监理、设计等单位签字的•单位工程质量竣工验收记录表‣。

依照本办法第十三条规定在相应节点前提前支取资金的，提交与相关施工单位签订的已备案工程建设合同。

第二十条监管银行收到房地产开发企业的申请后，应当对申请材料进行审核。符合本办法第十九条规定的资金使用条件的，应当在二个工作日内向房地产开发企业拨付资金；不符合条件的，应当向房地产开发企业出具不予拨付通知书。

第二十一条

入账资金未达到重点监管额度前，房地产开发企业与购房人解除购房合同的，房地产开发企业可持区县住房城乡建设主管部门出具的证明文件向监管银行申请退回相应购房款，监管银行应在二个工作日内拨付。入账资金超出重点监管额度后，房地产开发企业与购房人解除购房合同的，由房 5

地产开发企业自行结算退款。

第二十二条市、区县住房城乡建设主管部门应公示已批准预售项目的建设方案、工程进度情况等。购房人可以通过市、区县住房城乡建设主管部门网站查询相关信息。

第二十三条

预售项目完成初始登记并达到购房人可单方办理转移登记的条件，房地产开发企业可持区县住房城乡建设主管部门出具的相关证明文件向监管银行申请解除资金监管。监管银行应当在三个工作日内与房地产开发企业签订商品房预售资金终止监管协议，解除对商品房预售资金的监管。

第二十四条有下列情形之一的，区县住房城乡建设主管部门应书面通知监管银行暂停拨付专用账户内的全部商品房预售资金，并启动应急措施，协调相关部门监督专用账户内资金的使用：

1、房地产开发企业存在违法违规行为导致工程停工的；

2、预售项目存在严重质量问题的；

3、预售项目未按期交付使用的；

4、市和区县住房城乡建设主管部门认定应当暂停拨付的其他情形；

5、其他违反商品房预售资金监管的行为。

第四章法律责任

第二十五条

房地产开发企业有下列行为之一的，由市或 6

区县住房城乡建设主管部门责令限期改正，暂停该房地产开发企业在本市所有开发项目的商品房预售，将其违法违规行为予以公示，并记入企业信用信息系统：

1、违反本办法规定直接收存商品房预售资金的；

2、未依照本办法规定及时将贷款转入专用账户的；

3、未依照本办法规定使用商品房预售资金的；

4、以收取其他款项为名变相逃避商品房预售资金监管的。第二十六条施工单位、监理单位提供虚假证明或采取其他方式协助房地产开发企业违规使用商品房预售资金的，由市或区县住房城乡建设主管部门将其违规行为记入企业信用信息系统，并依法对相关责任单位和责任人予以处理。

勘察单位、设计单位违反上述规定的，由市或区县住房城乡建设主管部门移交相关管理部门予以处理。

第二十七条对违反本办法规定擅自拨付商品房预售资金的监管银行，由市住房城乡建设委会同相关部门按有关规定处理。

第二十八条市、区县住房城乡建设主管部门和银行工作人员在商品房预售资金监管工作中存在玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊等行为的，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第五章附则

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