房地产估价师案例与分析精粹试题

2024-08-12

房地产估价师案例与分析精粹试题（共10篇）

1.房地产估价师案例与分析精粹试题篇一

张某于11月以银行按揭方式购买了一套140㎡的三室二厅住宅。由于生意经营不善，拟于5月出售该住宅。李某有意购入该住宅，但双方均不知该如何确定此套住宅价格，为此委托某房地产估价公司进行评估，请你作为一名房地产估价师写出评估该住宅转让价格的估价技术路线。

标准答案：

1.用市场法或成本法评估出该套住宅在转让之日的完全产权售价。

2.根据张某与银行签订的按揭合同的约定，李某在购入该住宅后，可以与该银行继签按揭合同，继续向银行支付剩余本息;也可以与张某在买卖合同中约定，由李某提前偿还贷款本息。

3.由完全产权的售价减去需继续向银行支付的剩余本息值在转让之日的现值，得出该套住宅的.转让价。

2.房地产估价师案例与分析精粹试题篇二

题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、下列情况中会导致房地产价格上升的是．【2007年考题】 A：上调贷款利率

B：收紧房地产开发贷款

C：开征房地产持有环节的税收 D：增加土地供应

E：工业用地的监测点评估价格

2、下列费用中，不属于管理费用的是__。A．办公费

B．管理人员工资 C．审计费 D．代理费

3、原国家计委、原建设部《关于房地产中介服务收费的通知》规定，国家指导性参考价格为普通咨询报告，每份收费元。A：100—300 B：100～500 C：300—800 D：300—1000 E：执行层的组织协调

4、以划拨方式取得土地使用权的房地产在转让时办理出让手续，由受让方缴纳出让金，对可以不办理土地出让手续的，应对转让方征收__。A．地价税 B．土地收益金 C．土地转让金 D．土地增值税

5、城市由于建筑密集，生产与生活活动散发大量热量，往往出现市区气温比郊外气温高的现象，这种现象被称为__。A．温差效应 B．绿岛效应 C．温压效应 D．热岛效应

6、经济学所讲的外部经济，房地产利用中主要体现为房地产的。A：相互影响性 B：寿命长久性 C：数量有限性 D：保值增值性

E：工业用地的监测点评估价格

7、某高层住宅大楼，房地总价值为8 000万元，其中建筑物价值占40％。某人拥有其中的一套住宅，房地价值为130万元，该部分的建筑物价值为50万元，则此人占有的土地份额为。A：1．67％ B：2．1％ C：2．3％ D：2．5％

E：工业用地的监测点评估价格

8、标准临街深度通常简称标准深度，从理论上讲，是街道对地价影响的转折点，如某个路线价区段内临街土地的临街深度大多为18 m，则标准临街深度应设定为m。A：15 B：22 C：18 D：25 E：工业用地的监测点评估价格

9、某套住宅月有效毛收入为3000元，运营费用为有效毛收入的10％，因楼上装修漏水，使该住宅被水淹，需重新装修。预计重新装修费等费用50000元，在装修前3个月内均匀投入，装修完成后放置3个月方可使用。若月报酬率为0．5％，则该住宅因被水淹造成损失为万元。A：49627 B：57647 C：65548 D：65920 E：工业用地的监测点评估价格

10、某市于2005年对市中心一平房区进行拆迁改造，该市2000年出台的城市房屋拆迁补偿指导价格在该区为4000元/m2，并且一直没有变动；2005年该区同类建筑物的重置成本达到2000元/m2，房地产市场交易价格为6000元/m2；重新规划后，开发商开发的该区商品房售价预计为9000元/m2；则最合理的拆迁补偿价格应以__元/m2为基础进行修正。A．4000 B．5000 C．6000 D．9000

11、以下引起房地产价格上升的情况中，属于房地产保值的是。A：房地产本身的投资改良 B：通货膨胀

C：经济发展引起房地产需求增加 D：周围环境改善

E：工业用地的监测点评估价格

12、银行为某人提供期限为10年，年利率为6%，首期月还款为1000元，月还款递增率为0.2%的个人住房抵押贷款，若将此方案转为按月等额支付，则月等额还款额是__元。A．1115.56 B．1111.28 C．1015.56 D．1010.72

13、某宗面积为5000m2的工业用地，容积率为0.5，楼面地价为600元/m2。现按城市规划拟变更为商业用地，容积率为4.0，楼面地价为800元/m2。理论上应补地价的数额应为__万元。A．1450 B．2900 C．320 D．2500

14、现评估一个半年前停工的在建工程价值，经测算，完成全部工程的建造费用为1500元／㎡，其中主体工程900元／㎡，安装及装饰装修工程费为600元／㎡。该在建工程主体部分已完成，未施工的安装及装饰装修工程按原设计要求在1年内完成，未完成部分的费用均匀投入。若折现率为15％，则在估价时点的续建费用为元／㎡。A：486.52 B：521.74 C：559.50 D：1398.76 E：工业用地的监测点评估价格

15、《城市房屋拆迁管理条例》规定，申请领取房屋拆迁许可证的，应当向房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门提交资料，其中不包括__。A．建设项目批准文件 B．建设用地规划许可证 C．建设项目价值资料

D．国有土地使用权批准文件

16、市场经济条件下，物业租金水平的高低，主要取决于（）。A．业主希望的投资回报率 B．承租人愿意承担的费用 C．承租人的承受能力

D．同类型物业的市场供求关系

17、某套住宅的采光受到影响。受影响前的年租金为3万元，受影响后的年租金为2.5万元。该住宅的预期剩余价值寿命为30年，报酬率为8%。该住宅因采光受影响导致的价值减损为__万元 A．0.50 B．5.63 C．6.25 D．28.14

18、从理论上讲，标准临街深度是街道对地价影响的转折点：由此接近街道的方向，地价受街道的影响而__；远离街道的方向，地价__。A．基本不变，逐渐降低 B．基本不变，逐渐升高 C．逐渐升高，基本不变 D．逐渐降低，基本不变

19、下列关于临时使用土地，说法不正确的是。

A：工程项目施工，需要材料堆放场地、运输道路和其他临时设施的用地，应尽可能在征收的土地范围内安排

B：确实需要另行增加临时用地的，由建设单位向批准工程项目用地的机关提出临时用地的数量和期限的申请，经批准后，同批准工程项目用地的机关签订临时用地协议后方可征用

C：使用临时土地，不得改变批准的用途，不得从事生产性、营业性或其他经营性的活动，不得修建永久性建筑

D：临时用地期满后，应将场地清理并按用地协议支付一切费用，土地管理部门同时注销其临时用地使用权

E：房地产估价机构必须加盖公章 20、某房地产开发商开发了一栋6层商品住宅楼，假设每层楼的建筑面积和户型都相同，且第一层和第六层住宅售价同为2000元/㎡，第二层和第五层的住宅售价同为2100元/㎡，第三层和第四层的住宅售价同为2200元/㎡，则该住宅楼的加权算术平均价格与简单算术平均价格相比。A：前者高于后者 B：前者低于后者 C：前者等于后者 D：无法确定

E：执行层的组织协调

21、投资者对房地产内部使用功能的变动(例如在公寓内设置自助洗衣房提供洗衣服务等)，体现了投资者对房地产投资__的重视。A．各异性 B．适应性

C．相互影响性

D．专业管理依赖性

22、认为利率水平是由货币的供给与需求决定的代表性理论是__。A．马克思的利率决定理论 B．可贷资金利率理论

C．Is—1M曲线模型利率理论 D．流动性偏好利率理论

23、有一宗房地产总价为100万元，综合资本化率为7％，土地资本化率为6％，建筑物资本化率为8％，则该宗房地产的土地价格为(收益可视为无限年)．【2003年考题】 A：30万元 B：40万元 C：50万元 D：60万元

E：工业用地的监测点评估价格

24、对于开发商来说，由于开发商全程担保贷款，其所销售的住房为期房，如果购房者交付的首期款达到了所购房价的__，则开发商要承担的风险大大减少。A．15% B．30% C．35% D．40%

25、决定税收的课税范围，是区别征税与不征税的主要界限，也是区别不同税种的主要标志。A：课税主体 B：税率 C：税基

D：课税对象

E：执行层的组织协调

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和，价值的高低主要取决于__。

A．未来净收益的大小 B．获得净收益的可靠性 C．获得净收益期限的长短 D．获得净收益预期 E．估价对象的现值

2、下列属于房地产登记类型的有。A：初始土地登记

B：房屋所有权暂时登记 C：房屋所有权临时登记 D：房屋所有权初始登记 E：房屋抵押权登记

3、房地产估价机构设立分支机构的条件包括等。(2008年试题)A：房地产估价机构具有一、二级资质

B：分支机构负责人应当是注册后从事房地产估价工作3年以上并无不良执业记录的专职注册房地产估价师

C：在分支机构所在地有3名以上专职注册房地产估价师 D：有固定的经营服务场所

E：估价质量管理、估价档案管理、财务管理等各项内部管理制度健全

4、下列情形中会导致房地产当前需求增加的有__。A．消费者的收入增加

B．作为替代品的房地产的价格上升 C．作为互补品的房地产的价格上升 D．消费者预期其未来的收入增加 E．消费者预期未来的房地产价格上升

5、某家庭向银行申请了一笔年利率为6．5％，期限为15年的住房抵押贷款，月还款额按0．4％等比递增，若该家庭第10年最后一个月的还款额为3044．54元，则该笔贷款最后一个月的还款额是元。A：3853．10 B：3868．52 C：3883．99 D：4187．36 E：借款合同

6、廉租住房保障资金的来源有等。(2009年试题)A：地方财政预算安排 B：中央财政专项补助 C：住房公积金增值收益 D：土地出让净收益 E：住宅专项维修资金

7、在各种保险中，社会保险最能体现职能。A：分散风险 B：组织经济补偿 C：融通资金 D：分配

E：执行层的组织协调

8、业主公约由__制定并修改。A．业主大会 B．业主委员会 C．一半以上业主

D．全体业主和物业管理企业共同

9、下列关于集体土地征收或者征用的表述中，正确的有__。A．征收或者征用都是为了公共利益需要 B．征收或者征用都要依法给予补偿 C．征收是国家行为，征用是企业行为

D．征收是土地所有权发生改变，征用是土地使用权发生改变 E．征收是强制性的，征用是非强制性的

10、某市2010年新开工的房屋建筑面积为100万m2，2009年末完工转入2010年继续施工的房屋建筑面积为30万m2，2010年竣工的房屋建筑面积为70万m2。那么，该市房屋的平均建设周期为__年。A．1.4 B．1.9 C．2 D．3

11、具体的长期趋势法主要有__。A．数学曲线拟合法

B．平均增减量法和平均发展速度法 C．时间序列分析法

D．移动平均法和指数修匀法 E．回归分析法

12、实际估价中，估价对象范围的界定包括的界定。A：实物构成范围 B：权益范围 C：空间范围 D：时间范围 E：影响范围

13、城市房屋拆迁的裁决应当由__做出。A．仲裁机构 B．人民法院 C．公安机关

D．房屋拆迁管理部门

14、住房公积金管理的基本原则包括。A：住房公积金管理委员会决策 B：住房公积金管理中心运作 C：银行专户 D：财政监督 E：社会监督

15、用市场法对房地产进行估价时，需要进行__修正。A．交易过程 B．交易情况 C．交易日期 D．交易价格 E．房地产状况

16、依据现行法规，下列建设用地可由县级以上人民政府依法批准，划拨土地使用权的是。

A：国家机关用地 B：非军事用地

C：城市基础设施用地 D：个人企业用地

E：法律、行政法规定的其他用地

17、城市总体规划的近期规划期限一般为__年。A．1 B．3 C．5 D．10

18、下列关于拍卖佣金的表述中，正确的有__。A．拍卖人收取佣金是一种法定行为

B．对非公物拍卖，委托人与拍卖人未作约定而成交的，拍卖人可以向委托人收取不低于拍卖成交价10%的佣金

C．委托人既可采取前期支付法也可采用扣除法支付拍卖佣金 D．公物拍卖时，拍卖人一律不得向委托人收取拍卖佣金 E．收取佣金比例按同拍卖成交价成反比的原则确定

19、估价项目完成后，应归档的估价资料包括（）。A．实地查勘记录 B．委托人照片

C．估价项目来源和接洽情况 D．估价中的不同意见

E．估价报告定稿之前的重大调整或修改意见 20、城市基本地形图的复测周期一般为年。A：20—30 B：10—30 C：10—15 D：5—10 E：执行层的组织协调

21、有一宗房产交易，成交价格为3000元/m2，付款方式是首付10%，余款在1年内按月等额付清，假设月利率为0.5%，其一次支付的实际成交价格为__元/m2。A．3000 B．2700 C．2914 D．2500

22、针对某个估价对象，下列关于估价方法选用的说法中，正确的有。A：理论上适用的估价方法，都必须选用 B：在适用的估价方法中，选用两种即可

C：理论上适用的估价方法因客观原因不能用的，可以不用 D：必须选用两种以上的估价方法，不能只选用一种估价方法 E：仅有一种估价方法适用的，可只选用一种估价方法

23、对违法预售商品房规定了具体处罚条款的法规有__。A．《城市房地产管理法》 B．《土地管理法》 C．《城市房地产开发经营管理条例》 D．《城市商品房预售管理办法》 E．《城市房地产转让管理规定》

24、实际估价中，估价对象范围的界定包括__的界定。A．实物构成范围 B．权益范围 C．空间范围 D．时间范围 E．影响范围

3.房地产估价师案例与分析精粹试题篇三

核表内容构成试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、下列关于地租的表述中，错误的是。

A：农产品的市场总价格是土地上生产的产品数量与每个产品市场价格的乘积

B：土地中已投入资本的利息包括该土地价值的资本利息

C：生产成本是以社会平均水平或一般水平计算的

D：经营利润是按照全部预付资本的社会一般利润率计算的E：工业用地的监测点评估价格

2、某宗房地产的土地使用年限为50年，至今已使用3年，预计该宗房地产年有效毛收人为80万元，运营费用率为40％，安全利率假定为6％，风险补偿率为安全利率的40％。该房地产的收益价格为万元。

A：368 B：552 C：561 D：920 E：工业用地的监测点评估价格

3、由企业签发，承诺在指定日期无条件支付确定的金额给收款人的票据是。(2009年试题)A：汇票

B：本票

C：支票

D：银行券

E：执行层的组织协调

4、下列不属于企业利润的是__。

A．营业利润

B．投资净收益

C．额外总收入

D．营业外收支净额

5、城市规划的实施管理主要包括两部分内容。

A：报建审批管理和批后管理

B：网络管理和批后管理

C：报建审批管理和人工管理

D：批后管理和微机管理

E：房地产估价机构必须加盖公章

6、由城市规划管理部门核发的__，主要规定了用地性质、位置和界限。

A．选址规划意见通知书

B．规划设计条件通知书

C．建设用地规划许可证 D．建设工程规划许可证

7、以下选项中属于房屋拆迁补偿安置费用的有。

A：房屋拆迁管理费

B：搬迁补助费

C：房屋拆除和渣土清运费

D：土地使用权出让金

E：工业用地的监测点评估价格

8、下列关于拍卖价高者得规则，表述错误的是。

A：价高者得规则是指拍卖标的应卖给出价最高的竞买人

B：竟买人的最高应价经拍卖师落槌或者以其他公开表示买定的方式确认后，拍卖成交

C：价高者得规则约束竞买人、拍卖人

D：价高者得规则不约束委托人

E：执行层的组织协调

9、某投资商欲进行写字楼置业投资。其目标收益率为12%，当前整个市场的平均收益率为15%，国家债券的收益率为3.5%。此时，该地区写字楼市场相对整个投资市场的风险相关系数是__。

A．0.57 B．0.74 C．0.80 D．1.04

10、《房地产估价机构管理办法》规定，二级房地产估价机构资质申请一级资质，其取得二级房地产估价机构资质要在年以上。

A：半

B：1 C：2 D：3 E：执行层的组织协调

11、国务院宣布从年下半年开始，全国城镇停止住房实物分配，实行住房分配货币化。

A：1995 B：1996 C：1998 D：2000 E：房地产估价机构必须加盖公章

12、下列关于农地征收费用的表述中，不正确的是。

A：青苗补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定

B：征地管理费的标准由省、自治区、直辖市规定

C：新菜地开发建设基金的缴纳标准由省、自治区、直辖市规定

D：地上附着物补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定

E：工业用地的监测点评估价格

13、目前，按照国家最新政策，经济适用住房单套的建筑面积控制在左右。

A：60 B：70 C：80 D：90 E：房地产估价机构必须加盖公章

14、目前，我国普通商品住宅个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的__。

A．60% B．70% C．80% D．90%

15、在市场调查的确定问题和调查目标阶段，调查项目可以分为不同类别。其中，__是指通过收集初步的数据，来揭示问题的真实性质，从而提出一些推测和新想法。

A．试探性调查

B．描述性调查

C．因果性调查

D．假设性调查

16、在我国，会计自公历止。

A：上年的6月1日起至次年5月31日

B：上年的8月1日起至次年7月31日

C：每年的1月1日起至12月31日

D：每年的6月1日起至次年的5月31日

E：执行层的组织协调

17、最低收入家庭住房保障原则上以__为辅。

A．实物配租

B．租金核减

C．发放租赁补贴

D．实物配租和租金核减

18、以房地产抵押为目的的估价，除了遵守一般原则外，还应遵守__。

A．现实性原则

B．适宜性原则

C．技术性原则

D．客观原则

19、关于个人住房公积金的税收政策，下列说法中正确的是__。

A．因为住房公积金是政策性资金，所以实行全部免税政策

B．个人提取住房公积金账户内的存储余额，按比例计征个人所得税

C．个人住房公积金作为储蓄性专项基金存款，其利息收入计征个人所得税

D．职工个人及其单位超过国家或地方政府规定的比例缴付的住房公积金，应将其超过部分并入个人当期的工资、薪金收入，计征个人所得税

20、下列关于农地征收费用的表述中，不正确的是__。

A．青苗补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定

B．征地管理费的标准由省、自治区、直辖市规定

C．新菜地开发建设基金的缴纳标准由省、自治区、直辖市规定

D．地上附着物补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定

21、潜在购买者一般有三个特点，即兴趣、收入和__。

A．目标 B．途径

C．市场化

D．商品化

22、商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的交存住宅专项维修资金。

A：使用面积

B：套内建筑面积

C：共有面积

D：建筑面积

E：执行层的组织协调

23、下列影响某套住宅价格的因素中，不属于实物因素的是。

A：户型

B：楼层

C：层高

D：装修

E：工业用地的监测点评估价格

24、下列股东权利中属于共益权的是

A：出席股东大会的权利、股票过户的权利、表决权

B：股息红利分配的请求权、表决权、出席股东大会的权利

C：表决权、查询公司经营状况的请求权、出席股东大会的权利

D：股票过户的权利、表决权、查询公司经营状况的请求权

E：执行层的组织协调

25、根据合法原则，拆迁入与被拆迁入对被拆迁房屋的性质或者面积协商一致的，可以按照协商结果进行评估。在被拆迁房屋的性质不能协商一致时，应当向申请确认。

A：当地拆迁管理部门

B：当地国土部门

C：当地行政主管部门

D：城市规划行政主管部门

E：工业用地的监测点评估价格

1、城市房屋拆迁评估价格的确定不考虑被拆迁房屋的__。

A．区位

B．用途

C．搬迁补助费

D．建筑面积

2、房地产开发项目的主要不确定性因素有。

A：开发期和租售期

B：权益投资比率

C：资本化率

D：贷款利率

E：运营费用

3、属于产权登记制种类的是。

A：特权登记制 B：权利登记制

C：归属登记制

D：托伦斯登记制

E：契据登记制

4、住房公积金。

A：全部归职工个人所有

B：全部归单位和职工共同所有

C：记入职工个人的住房公积金账户

D：用于建造、购买、翻建、大修自住住房

E：用于租赁自住住房

5、《中华人民共和国刑法》第三百四十二条规定：“违反土地管理法规，非法占用耕地改作他用，数量较大，造成耕地大最毁坏的。”

A：处3年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金

B：处5年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金

C：处3年以上、7年以下有期徒刑，并处或者单处罚金

D：处3年以上、5年以下有期徒刑，并处或者单处罚金

E：执行层的组织协调

6、房地产中介服务机构在代理销售商品房时，可以收取__。

A．佣金

B．手续费

C．咨询费

D．保证金

7、某房地产开发企业向银行申请了贷款额为1000万元，期限为3年，年利率为8%的抵押贷款，到期一次还本付息，则按月计息比按季计息要多付利息__万元。

A．2.00 B．7.30 C．8.53 D．9.00

8、城市环境噪声污染的特征包括。(2006年房地产经纪人相关知识试题)A：能量污染

B：感觉公害

C：生活污染

D：局限性污染

E：空气污染

9、近因原则的具体含义是。

A：如果引起保险事故发生，造成保险标的损失的近因属于保险责任，则保险人承担赔偿责任

B：如果引起保险事故发生，造成保险标的损失的近因属于保险责任，则保险人不承担赔偿责任

C：如果近因属于除外责任，则保险人负赔偿责任

D：如果近因属于除外责任，则保险人不负赔偿责任

E：如果引起保险事故发生，造成保险标的损失的近因同属于保险责任和除外责任，则保险人不负赔偿责任

10、公开市场价值是指下列条件下最可能实现的价格__。A．卖方和买方掌握必要的市场信息

B．卖方具有必要的专业知识，并了解交易对象

C．买方具有特殊的兴趣，并愿意给予附加出价

D．卖方和买方追求各自利益的最大化

E．卖方和买方急于完成交易

11、产权不明确的房屋在被拆除前，拆迁人还应当就该房屋的有关事项向__办理证据保全。

A．公证机关

B．公安机关

C．法院

D．县级以上人民政府

12、房地产开发成本的增加__房地产的价格。

A．必定提高

B．必定降低

C．不一定提高

D．不一定降低

13、某房地产估价机构调查了所在城市2009年12个新建楼盘的平均销售价格，调查结果见下表。

A．楼盘

B．1 C．2 D．3 E．4 F．5 G．6 H．7 I．8 J．9 K．10 L．11 M．12 N．价格/元/m2 O．4500 P．1800 Q．2400 R．1980 S．1980 T．2800 U．2800 V．3000 W．5880 X．1980 Y．2460 Z．1980

14、以下费用和税金属于征收集体土地下的土地取得成本的相关税费的有。

A：征地管理费

B：耕地占用税

C：印花税

D：契税

E：新菜地开发建设基金

15、开发商的主要合同关系通常包括（）等。

A．保险合同

B．分包合同

C．销售合同

D．勘察设计合同

E．加工合同

16、香港新鸿基地产投资有限公司的董事会决议规定，在内地的投资不能超过其全部投资的10%，这是基于的考虑结果。

A：内地政策

B：占领世界投资市场

C：风险转移

D：投资组合E：借款合同

17、下列关于资产负债表的表述，错误的是。

A：资产负债表是会计报表中的一种主要报表

B：资产负债表是根据会计不等式的原理设计的

C：通过资产负债表可以了解企业的经济实力、偿债能力、经营能力等情况，以及企业未来的财务趋向等方面的信息

D：资产负债表的编制方法主要是根据各种账簿记录编制

E：执行层的组织协调

18、建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类。其中，属于经济折旧的有__。

A．功能落后

B．功能缺乏

C．环境污染

D．交通拥挤

E．正常使用的磨损

19、实物期权方法可以应用于房地产投资决策，主要是因为房地产投资具有__。

A．可预测性

B．不可控性

C．不可逆性

D．可延期性

E．不可弯更性

20、征收和征用的共同之处在于。

A：都是改变所有权

B：都是改变使用权

C：都要依法给予补偿

D：都是为了公共利益需要 E：都要经过法定程序

21、房地产价格评估收费，按照房地产评估价格总额采取__计算。

A．固定费率

B．差额费率分档累进

C．定额费率

D．评估机构自定费率

22、房地产开发企业销售商品住宅时，应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，向买受人提供。

A：《住宅平面示意图》

B：《住宅立面示意图》

C：《住宅剖面示意图》

D：《住宅质量保证书》

E：《住宅使用说明书》

23、供求变化对均衡价格和均衡交易量均有影响，其相互关系为__。

A．供给增加等于需求增加时，均衡价格不变，均衡交易量增加

B．供给增加等于需求减少时，均衡价格下降，均衡交易量下降

C．供给减少小于需求减少时，均衡价格下降，均衡交易量增加

D．供给减少大于需求增加时，均衡价格上升，均衡交易量减少

E．供给增加大于需求增加时，均衡价格下降，均衡交易量增加

24、房地产开发过程中需要金融机构服务的资金类型是__。

A．支付土地出让金的贷款

B．支付开发费用的短期资金或“建设贷款”

C．用于土地储备的贷款

D．项目建成后用于支持置业投资者购买房地产的长期资金或“抵押贷款”

E．住房抵押贷款

25、《土地使用权出让合同》规定：土地使用者在签约时应缴纳地价款的一定比例作为定金，并应在__日内支付全部价款，逾期未全部支付地价款的，出让方依照法律和合同约定，收回土地使用权并不退定金。

4.房地产估价师案例与分析精粹试题篇四

案例一：

某市旧城改造需对某沿街房屋进行拆迁，拆迁人依法取得了房屋拆迁许可证，房地产管理部门公示了有资质的拆迁估价机构名单。某被拆迁人见到公示名单后，前往其中一家估价机构咨询，假如你作为该估价机构的一名房地产估价师，在接待该被拆迁人过程中了解到其房屋原为私有住房并于5年前被改造为自营副食店。

请问：

1.你所在的估价机构通过什么途径获取委托后才能出具房屋拆迁估价报告?

2.你应如何确定作为拆迁估价依据的该被拆迁人房屋的用途?

答案：

1)经被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式确定本估价机构为该拆迁项目估价机构，一般由拆迁人委托。

2)该房屋用途性质建议拆迁当事人按以下原则确定：

①以房屋权属证书及权属档案的记载为准;

②当地政府对被拆迁房屋的用途性质认定有特别规定的，从其规定;

③拆迁人利被拆迁人对拆迁房屋的用途性质协商一致的，按协商结果确定;

④对被拆迁房屋的性质用途不能协商一致的，向城市规划行政主管部门申请确认。

案例二：

某房地产估价机构承接了一住宅烂尾楼转让价格的评估业务，估价时点为6月15日。根据委托方提供的资料，该烂尾楼项目的土地是6月通过出让取得，6月开始建设。委托方提供的实际成本价格为1800元/㎡，包括土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用.销售税金和期望利润，并计算了自206月至估价时点的投资利息。估价人员经调查核实.认为委托方所列支的各项实际成本费用符合支出当时的正常市场情况，为此，在采用成本法估价时确定该房地产的重置价格为1800元/㎡.

请问：

1)估价人员这样确定该房地产的重置价格有哪些错误?

2)在此基础上还应考虑哪些因素才能得出积算价格?

答案：

1)错误有：

①应采用符合估价时点市场情况的各项成本费用。

②应根据估价对象的规模，确定客观合理的开发周期，以此计算投资利息。

③利润应是估价时点市场上的客观正常利润水平。

2)还应将重置价格减去折旧：

①可能存在的施工质量缺陷、有形损耗等各种原因产生的物质折旧。

②可能存在的烂尾楼设计过时(落后)等各种原因产生的功能折旧。

③可能存在的由于市场供求状况、规划、政策等方面的外部因素变化产生的经济折旧。

某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构对其以划拨取得的土地上建成的两幢房屋进行估价。该工厂的房屋所有权证上记载着该两幢房屋的用途均为工业。估价人员根据现场勘察的结果，发现该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。

(问题1) 估价人员应根据( )用途对该两幢房屋进行估价。

A.根据房屋所有权证上记载的.用途进行估价

B.根据估价人员现场勘查结果的现状用途进行估价

C.根据企业改制、资产重组后该两幢房屋拟确定的用途进行估价

D.根据该两幢房屋可以获利最多的用途进行估价

(问题2) 将该两幢房屋的用途由工业改变为其他用途，应通过下列( )途径。

A.自行改变

B.经上级主管部门批准改变

C.经政府房屋管理部门批准，并按法定程序办理变更手续

D.经政府规划主管部门批准，并按法定程序办理变更手续

答案：1、B 2、B

该工厂若为扩大经营而筹集资金将该两幢房屋抵押，则为抵押目的的评估价值应为( )

A.该两幢建筑物抵押评估价值之和

B.该两幢建筑物及其土地的抵押评估价格之和扣除划拨土地改为出让土地时应补交的土地使用权出让金

C.该两幢建筑物的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格

D.该两幢建筑及其土地的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格

(问题4) 该工厂若将该两幢房屋投保火灾险，则为保险目的评估的价值应为( )

A.该两幢房屋的正常市场价值

B.该两幢建筑物的重新建造成本

C.该两幢建筑物的重新建造成本结合成新折扣后的价值

D.该两瞳建筑物的重新建造成本结合成新折扣后的价值加上土地的价值

5.房地产估价师案例与分析精粹试题篇五

2011年房地产估价师考试《案例与分析》真题及答案问答1：1）没有进行现场查勘2）租金应该用平均值，而且3个比较实例差异也较大3）折现率不能用银行货款利率4）计算年收益时没有考虑空置率考后分析：1）好象题目说选用了收益法，并没有说第二种方法，只选用一种估价方法也是错的；2）提前询问评估意向，这个我认为没错，因为题目并没有说委托方的意向影响了估价结果。PS：本题空置率是考点，因为题目说了是空置的商业房产，而且年收益数直接是月租金*12，给这么多信息点肯定是有原因的。问答2评估范围：加油站土地、房屋建筑物及构筑物、装修、储油罐、加油机加油枪等机器设备、特许经营权等无形资产收集的资料：企业营业执照、经营许可证、土地证、房产证、财务报表等经营收益资料、装修情况、机器设备规格型号等考后分析：加油站的特许经营权是考点问答三

1、可以作为比较实例（我还多写了市场法比较实际的要求，什么类似房地产、交易时间相近、正常交易或可修正为正常交易等）

2、需要作那些修正1）实例A，要用市场租金对交易价格进行调整2）实例B，利害关系人之间的交易，需要进行交易情况修正3）实例C，相邻房地产的合并交易，也是需要进行交易情况修正4）实例D，房地产形状是L形，需要进**地产状况修正选择（题目顺序记不清楚，只记得大概）1）再抵押价值，11（房地产价值15，抵押余额2，抵押成数0.5。15－2/0.5＝11）2）补偿金额：16（拆迁时的房地产市场价值）3）拆迁公告不包括的内容：搬迁期限（其他的补偿方案、行政复议、行政诉讼一定是的，其实也可以用排除法，补偿方案是一定要公告的，行政复议和行政诉讼是并列的，有复议的权利就有诉讼的权利，所以如果选其中一项，另外一项也一定得选，而题目是单选题，所以2个都排除）4）一个什么评估项目，不适用的方法：修复法5）拍卖底价：总建面5万平米，已销售3万平米，拍卖时市场单价6000元，6000*（5-3）=12000万元6）有一个拍卖后优先扣除的费用：拍卖变现费用和税费7）拍卖变现费用不包含：房地产税（用排除法先的，而且房地产税是房产持有人交的，交易的时候不用交）还有一道题好象是需要计算的，计算难度不大

8）补偿不应考虑的因素：土地价值差额（4个选项：土地价值差额、前期工程费损失、投资利息损失、酒店品质降低，理论上都应该补偿，但是题目给的是改变楼层层高，土地的容积率没有变，楼面地价没有变，土地总价也不变，也就是没有发生土地价值减损，因此这个选项最符合）还有个选择题是一处简单的收益计算另外一个选择题记不清了指错缺少估价方法选择的理由。权益状况描述不全，缺少土地使用权人等楼层应该是区位因素，题目中放在个别因素了收益法公式选择未说明理由，未对未来收益情况进行分析市场法中缺计算公式交易日期调整缺相关调整说明空置率为0缺说明及理由收益法租金计算不应用合同租金结果确定不应扣除抵押贷款估价依据缺少《国有土地上征收....条例》(名字记不全，查书吧）估价报告的估价结果没有单价市场法案例面积与估价对象面积不一致，未进行调整价值定义没有说明不包含租赁、抵押、查封影响改错题：

1、“采用成本法、收益法、假设开发法3种估价方法”应为“采用成本法、假设开发法2种估价方法”

2、成本法不应采用实际工程造价资料，应采用社会平均成本。

3、工程抵押不是自愿转让，而是谨慎价值。

4、“采用收益法、成本法测算开发完成后的房地产市场价值”应为“采用收益法测算开发完成后的房地产市场价值”考后分析－－其他3个没问题，就是这个

3、工程抵押不是自愿转让，而是谨慎价值。题目说“自愿转让”，肯定是错的，至少怎么改不能确定。指出错好象也是得分的。即使这个倒扣分，并不影响我拿60分

6.房地产估价师案例与分析精粹试题篇六

一、问答题(共3题，每题10分。请将答案写在答题纸对应的题号下)

(一)某房地产开发商欲参加一宗规划用途为公寓、写字楼的出让地块的投标，委托房地产估价机构评估该宗土地的公开市场价值，供其确定投标价格时参考。作为房地产估价人员，在全面了解地块的基本情况(包括位置、四至、用途、面积、容积率等)和地块所在区域基本情况(包括市政基础设施和公共配套设施状况、商业繁华程度、人文环境和区域的总体规划等)之后，还需做哪些专业工作?

(二)某房地产估价机构接受委托评估一栋于5年前建成的钢筋混凝土结构的商场，该商场土地使用权以出让方式取得，用途为商业，估价目的为评估该商场的抵押价值。房地产估价师完成估价报告后，委托人发现估价报告中收益法所采用的年净收益与委托人提供的财务报表中该商场近三年平均的年净利润不同，收益年限也与该商场建筑物的剩余经济寿命不同；成本法所采用的成本也与委托人提供的成本数据不同。请你分析说明房地产估价师这样做的理由。

(三)某城区缺少办公用房，两年前甲公司兼并了该城区中一个有沿街二层标准工业厂房的工厂，兼并后自行将厂房改造、重新装修为办公楼用于出租。现政府将该区段规划改造为办公商务区，上述房屋需拆迁。甲公司为获得最有利的拆迁补偿，向房地产估价机构进行专业咨询。根据《城市房屋拆迁管理条例》和《城市房屋拆迁估价指导意见》，甲公司可能提出哪些评估要求?对甲公司可能提出的评估要求，房地产估价机构该如何解答?

二、单项选择题(共10小题，每小题2分。每小题的备选答案中只有一个最符合题意，请将这个答案对应的字母填在答题纸各小题相应的括号内)

(一)某商业楼建筑面积为5000㎡，于2000年9月1日开工，2002年3月1日建成投入使用；该楼为钢筋混凝土结构，耐用年限为60年。业主于2003年3月1日通过补交土地使用权出让金将土地使用权性质由划拨转为出让，用途为商业，土地使用年限40年，自2003年3月1日起至2043年2月28日止。在2(X)4年3月1日，业主拟以该商业楼为抵押物向银行申请二年期的抵押贷款，委托房地产估价机构估价。

1．采用成本法估价，计算该建筑物折旧时，确定建筑物的剩余经济寿命应()。

A．按土地使用权出让年限扣除土地已使用年限计算

B．按建筑物耐用年限计算

C．按建筑物耐用年限扣除建筑物已使用年限计算

D．按建筑物已使用年限计算

2．采用收益法估价时，下述观点不正确的是()。

A．收益年限应按估价时点时的土地使用权剩余年限计算

B．估价时点应设定为2004年3月1日

C．净收益中应扣除建筑物折旧额

D．应要求委托人提供该商业楼的经营收益和费用资料

3．估价机构评估出该商业楼在2004年3月1日的公开市场价值为4000万元。近年来此类房地产的价格年均上涨5％，且预测此上涨趋势仍将继续。另根据拍卖行统计数据，此类房地产快速变现的变现率一般为其正常市场价格的70％。估价机构向委托人提交的估价结果应该是()。

A．2800万元B．2940万元C．4000万元D．4200万元

4．假设在2005年9月1日，业主委托某估价机构重新评估该商业楼届时的抵押价值，若估价结果显示该商业楼的公开市场价值比2004年3月1日的公开市场价值增加了500万元。下列表述中正确的是()。

A．原抵押权人认为该商业楼已全部抵押，500万元增值不能再次设立抵押权

B．原抵押权人认为该商业楼已全部抵押给原抵押权人，500万元增值不能对原抵押权人以外的债权提供担保

C．业主认为该500万元属于抵押物价值的新增部分，不属于抵押范围，若对抵押物拍卖，原抵押权人对该部分价值无优先受偿权

D．该500万元可再次抵押

(二)某临街商铺业主为该商铺投保，保险公司于2001年3月1日委托房地产估价机构对该商铺进行估价，评估价值为人民币200万元。2002年8月1日，该商铺发生火灾，为确定火灾给该商铺房屋造成的直接损失，保险公司又委托估价机构估价。估价机构的估价报告认为该商铺在2002年8月1日尚未遭受火灾时的公开市场价值是人民币750万元，建筑物价值是人民币190万元；2002年8月1日遭受火灾后建筑物价值为人民币50万元。

5．火灾给该商铺房屋造成的直接损失为()。

A.人民币140万元B．人民币150万元C．人民币190万元D．人民币700万元

6．下列表述中不正确的是()。

A．2002年8月1日的评估价值750万元包含地价

B．2001年3月1日的评估价值200万元包含地价

C．2002年8月1日的评估价值190万元不包含地价

D．2001年3月1日至2002年8月]日未遭受火灾期间该商铺建筑物价值减损了10万元

7．下列表述中正确的是()。

A．750万元的评估价值可以作为该商铺在2002年8月1日未遭受火灾时转让的参考价

B．750万元的评估价值可以作为该商铺在2002年8月1日未遭受火灾时缴纳房产税的参考价

C．200万元的评估价值可以作为该商铺在2001年3月1日为抵押贷款评估的公开市场价值

D．190万元的评估价值可以作为该商铺在2002年8月1日未遭受火灾时缴纳房产税的参考价

(三)需对以下两宗地块进行估价：1号地块是一宗临街宽度80m，临街深度50m，面积 4000㎡的矩形土地；2号地块与1号地块相邻接，是一块临街宽度40m，临街深度40m，面积1600㎡，形状略不规整的土地。该两地块的法定用途为商业，土地使用权分别由甲、乙两单位以有偿出让方式取得，现均由毛地开发成熟地。经咨询机构的可行性研究分析，认为将1号地块和2号地块合并为3号地块，开发商业综合楼可以实现土地的最高最佳利用。现经某房地产估价机构评估，1号地块的单价为9000元／㎡，2号地块的单价为8000元／㎡两地块合并为3号地块后，若按新方案开发商业综合楼，3号地块的评估单价为11000元／㎡。

8．下列关于增值收益的表述中正确的是()。

A.以3号地块的总价扣除1号地块的总价后即是2号地块的增值

B．以3号地块的总价分别扣除1号地块和2号地块的总价后除以3号地块的总价即为增值总额分配率

C．以3号地块的总价扣除条件改变等费用后才能考虑在1号、2号地块中计算增值

分配

D．1号地块比2号地块对增值额的贡献小

9．在甲、乙两单位之间分配增值收益，不可采用的方法是()。

A．以合并前地块各自的单价确定增值分配比例

B．以合并前地块各自的面积确定增值分配比例

C．以合并前地块各自的总价确定增值分配比例

D．以合并前后地块各自价格的变动确定增值分配比例

10．假定甲单位购买乙单位的2号地块，且地块合并后按新方案开发商业综合楼，合并费用忽略不计，则甲单位付给乙单位的土地总价最多应为()。

A．1616万元B．2560万元C．1882万元D．1920万元[Page]

三、下列估价结果报告和估价技术报告存在多处错误，请指明其中的13处(每指明一处错误得3分，本题全对得40分。请在答题纸上作答。每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分)

X X大厦房地产估价报告

封面及目录(略)

致委托方函

X X股份有限公司：

受贵公司委托，我公司对贵公司位于X X市X X路X X号院内的X X大厦(以下简称 “估价对象”)的公开市场价值进行了评估。

我公司估价人员根据贵公司确定的为抵押担保提供房地产价格参考的估价目的，资料的基础上经过测算，并结合估价人员的经验和对影响估价对象价值因素的分析，确定估价对象作为抵押贷款担保物的公开市场价值为20350万元，大写人民币贰亿零叁佰伍拾万元整，单价：(略)。

X X房地产评估有限公司(公章)

2004年10月16日

估价师声明(略)

估价的假设与限制条件(略)

房地产估价结果报告

一、委托人

X X股份有限公司，法定代表人(略)，地址(略)

二、估价机构

X X房地产评估有限公司，法定代表人(略)，地址(略)，资质及资质证书号(略)

三、估价对象

X X大厦是位于X X市X X路X X号院内的一幢写字楼，建设用地面积5删㎡，建筑

结构为钢筋混凝土结构，建筑层数为地上30层，地上建筑面积为3m00㎡；地下两层为车

库、人防和设备用房，地下建筑面积8000㎡，共有车位100个。大厦土地使用权由X X股份有限公司于2001年10月10日以出让方式取得，出让合同规定土地使用年限为40年(2001年10月10日至2041年10月9日)。取得土地使用权后，经过两年时间，大厦建设完成，投入使用。X X股份有限公司拥有大厦的土地使用权和房屋所有权(土地使用证和房屋所有权证内容：略)，至估价时点，估价对象未设定抵押等他项权利。大厦外观造型设计新颖，地上各层均采用花岗石地面，仿瓷内墙面，配置六部三菱电梯、中央空调系统、电视卫星接收系统、电脑闭路电视系统、保安监视和防盗系统、自控消防系统和多功能程控电话系统，设有快速自动转换发电机组，为大厦提供双电源保证。

7.房地产估价师案例与分析精粹试题篇七

A.经城市规划行政主管部门批准，转让的土地用于国家机关用地和军事用地，城市基础设施用地和公益事业用地

B.私有住宅转让后不用于居住的

C.按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的

D.同一宗土地上部分房屋转让而建设用地使用权不可分割转让的

E.转让的房地产暂时难以确定建设用地使用权出让用途、年限和其他条件的答案：

2.对因质量问题给购房人造成损失应当有合理的界定，应包含()。

A.购房人的直接损失

B.购房人的精神损失等间接性损失

C.开发商的直接损失

D.开发商的精神损失等间接性损失

答案：

3.《城市房地产开发经营管理条例》规定：房地产开发项目资本金占项目总投资的比例不得低于()。

A.15% B.20% C.25% D.30% 答案：

4.确定房地产开发项目，应当符合()的要求。A.土地利用总体规划 B.建设用地计划 C.城市规划

D.房地产销售计划 E.房地产开发计划

答案：

5.新设立的房地产开发企业，应当自领取营业执照之日起()日内，持有关文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案。

A.10 B.30 C.60 D.90 答案：

6.设立房地产开发企业的注册资本应在()万元以上。

A.50

B.80

C.100

D.200

答案：

7.房地产开发企业资质按照企业条件分为一、二、三、四等四个资质等级，其中一级资质注册资本应在()万元以上。

A.1000 B.3000 C.5000 D.8000 答案：

8.房地产开发企业一级资质由()审批。A.市人民政府

B.省、自治区、直辖市建设行政主管部门 C.省、自治区、直辖市人民政府 D.国务院建设行政主管部门答案：

9.房地产开发项目建设用地使用权的取得，可采取行政划拨方式，包括()。A.国家机关用地

B.国家重点扶持的能源、水利等项目用地 C.商业用房建设用地

D.城市基础设施用地和公益用地 E.经济适用住房建设用地

10.根据《城市房地产开发经营管理条例》规定，下列不征收土地闲置费的情况包括()。A.因不可抗拒力造成开工延期

B.因政府或者政府有关部门的行为而不能如期开工的或中断建设一年以上的 C.因开发商自身原因而不能如期开工的或中断建设一年以上的

D.因动工开发必须的前期工作出现不可预见的情况而延期动工开发的 E.因动工开发必须的前期工作中，发现地下文物而延期动工开发的

1.ACDE 2.A 3.B 4.ABCE 5.B 6.C 7.C 8.D 9.ABDE 10.ABDE

1.对项目手册的实施作用，包括()。

A.加强对房地产市场的监测

B.及时了解和掌握房地产开发项目的进展情况

C.督促开发企业按城市规划实施开发

D.尚不能有效地防止楼盘“烂尾”等现象的发生

E.有效地防止楼盘“烂尾”等现象的发生

2.转让房地产开发项目，转让人与受让人应当自建设用地使用权变更登记手续办理完毕之日起()日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。

A.30

B.45

C.60

D.90

3.下列关于房地产广告的要求，表述不正确的是()。

A.涉及尚未实现的物业管理内容，应当在广告中注明

B.涉及尚未实现的物业管理内容，可以不在广告中注明

C.房地产广告中表现项目位置，可以以所需时间来表示距离

D.房地产广告中不得利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果

E.房地产广告中使用建筑设计效果图或者模型照片的，可以不在广告中注明

4.我国房地产的法律法规体系构架由()等构成。

A.法律

B.行政法规

C.地方性法规、部门规章

D.文件通知

E.地方性政府规章

5.《经济适用住房管理办法》规定，房地产开发企业实施的经济适用住房项目利润率按不高于()核定。

A.1%

B.2%

C.3%

D.4%

6.()的制定目的是“为了加强对城市房地产的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益，促进房地产业的健康发展”。

A.《土地管理法》

B.《城乡规划法》

C.《城市房地产管理法》

D.《物权法》

7.()是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。

A.经济适用住房

B.廉租住房

C.普通商品房

D.办公用房

8.对无房和住房未达到规定标准的职工实行住房补贴的前提条件之一是房价收入比在()以上。

A.3倍

B.4倍

C.5倍

D.6倍

9.《廉租住房保障办法》规定，新建廉租住房，应当将单套的建筑面积控制在()平方米以内，并根据城市低收入住房困难家庭的居住需要，合理确定套型结构。

动

A.40 B.50 C.60 D.80 10.现行城市土地使用制度的基本框架包括()。

A.在不改变城市土地国有的条件下，采取拍卖、招标、协议等方式出让给土地使用者 B.将土地使用权有偿、有限期地出让给土地使用者

C.土地使用者的土地使用权在使用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活D.土地使用者的土地使用权在使用年限内不可转让、出租、抵押或者用于其他经济活E.需要继续使用的，经批准，期限可以延长，同时按当时市场情况补交地价

1.ABCE 2.A 3.BCE 4.ABCE 5.C 6.C 7.A 8.B 9.B 10.ABCE 1．在房产图中，房产分幅图是反映（）。

A．房屋产权证附图的基本图

B．房屋权属范围的细部图

C．房屋产权界线、建成年份等要素的房产图

D．房屋及其用地位置和权属等状况的基本图

答案：D

解析：房产分幅图是全面反映房屋及其用地的位置和权属等状况的基本图，是测绘分丘图和分产图的基础资料，也是房产登记和建立产籍资料的索引和参考资料。

2．全面反映房屋及其用地的位置和权属等状况的基本图是（）。

A．宗地图

B．房产分幅图

C．房产分丘图

D．房产分户图

答案：B

解析：房产分幅图是全面反映房屋及其用地的位置和权属等状况的基本图，是测绘分丘图和分产图的基础资料，也是房产登记和建立产籍资料的索引和参考资料。建设￥工程教育网#

3．下列关于房产分丘图的表述中，正确的有（）。

A．房产分丘图是全面反映房屋及其用地的位置和权属等状况的基本图

B．房产分丘图是房产分幅图的局部明细图

C．房产分丘图的比例尺为1:100～1:1000

D．房产分丘图包括控制点、行政境界、丘界、房屋、附属设施等要素和注记

E．房产分丘图是在分户图基础上进一步绘制的明细

答案：BC

解析：分丘图是分幅图的局部明细图，也是绘制房产权证附图的基本图；分户图是在分丘图的基础上进一步绘制的明细图。

4．房产分户图表示的内容有（）

A．控制点

B．房屋权界线

C．房屋附属设施

D．房屋产权面积

E．门牌号

答案：BDE

解析：房产分户图表示的主要内容有：房屋权界线、四面墙体的归属和楼梯、走道等部位以及门牌号、所在层次、户号、室号、房屋建筑面积和房屋边长等。房产分户图框内标注有房屋产权面积，它包括套内建筑面积和共有分摊面积。

5．地籍图是由地籍要素构成的图件，不包括地形要素。（）

答案：×

解析：地籍图的内容包括地籍要素和必要的地形要素。

6．同一般测绘比较，房地产测绘精度要求较高。商品房竣工后，商品房面积必须据实测算，不能直接从图上量取。（）

答案：√

解析：界址点的坐标、房屋建筑面积的量算精度要求比较高，一般不能直接从图上量取，而必须实测算。

41、编制城市规划一般分为（）两个阶段。

A．总体规划

B．详细规划

C．分区规划

D．长远规划

42、《城市房地产管理法》明确规定“商品房预售实行预售许可证制度”这是因为商品房预售具有（）等特点。

A．风险性

B．投资性

C．强制性

D．自愿性

43、拥有对房地产产权也即拥有下列（）权利。

A．房屋所有权

B．土地使用权

C．房地产抵押权

D．土地所有权

44、房地产权属登记是（）制度的总称，是房地产行政管理重要的基础性工作。

A．土地使用权登记发证

B．房屋权属登记发证

C．土地所有登记发证

D．他项权利登记

45、《城市房屋权属登记管理办法》规定：“有（）等之一的，登记机关有权注销房屋权属证书”。

A．房屋权利所有人灭失

B．涂改房屋权属证书的

C．房屋权利灭失，又没办理注销登记的 D．申报不实

46、房地产价格评估机构按照专业人员状况、经营业绩和注册资本可分为（）。

A．临时资格

B．一级

C．二级

D．三级

47、物业管理服务收费根据所提供服务的性质、特点等不同情况，分别实行（）。

A．政府定价

B．政府指导价

C．经营者定价

D．协商定价

48、国家计委、建设部在1995年联合下发“关于房地产中介服务收费的通知”。对房地产中介服务收费共分为（）。

A．房地产咨询收费

B．房地产评估收费

C．房地产估价收费

D．房地产经纪收费

49、拆迁中涉及证据保全的情形有（）。

A．拆除具有租赁关系的房屋，房屋所有人与使用人未能解除租赁关系的 B．拆除有纠纷的房屋，且在公布的拆迁期限内未能解决纠纷的

C．对设定抵押权的房屋实行产权调换补偿的，若在规定的期限内抵押双方达不成新的协议的

D．拆除公益事业用房的

E．以补偿安置不妥拒绝搬迁而引发强制拆迁的 50、必须实行监理的建设工程有（）

A．国家重点建设工程

B．大、中型公用事业工程

C．成片开发建设的住宅小区工程

D．利用外国政府或者国际组织贷款、援助资金工程

E．国家规定必须实行监理的其他工程

答案：

41.AB 42.AB 43.ABC 44.AB 45.BCD

46.ABCD 47.ABC 48.ABD 49.BC 50.ABCDE

51、以下城市、县的总体规划需经国务院审批的有（）。

A．直辖市

B．县人民政府所在地

C．省、自治区人民政府所在地

D．城市人口在100万以上的城市

E．国务院指定的城市

52、下列（）贷款属于个人住房贷款。

A．房地产开发贷款

B．自营性个人住房贷款

C．组合贷款

D．公积金贷款

E．房地产经营贷款

53、房地产交易成交价格明显低于市场价格的，以评估价格作为交纳税费的依据，交易当事人对评估价格有异议的，可（）。

A．向房地产行政主管部门申请复核

B．向人民法院起诉

C．向房地产仲裁机构申请仲裁

D．由交易双方当事人共同认定的评估机构申请重新评估

E．由价格管理部门确定

54、在纳税人（）时，应按照房地产评估价格计征土地增值税。

A．隐瞒、虚报成交价格

B．提供扣除项目金额不实

C．转让房地产价格明显低于原购入价格

D．因采用一次性付款方式享受优惠价格，致使转让价格低于评估价格

E．申报的成交价格略高于评估价格

55、出让土地使用权的规定有（）。

A．必须是国有土地

B．符合土地利用总体规划十城市规划和建设用地计划

C．出让方案由土地管理部门制定，报政府批准实施

D．出让方案由规划部门制定，报政府批准实施

E．出让方案由土地管理部门会同城市规划、建设、房地产管理部门共同拟定方案，按规定经人民政府批准后，由土地管理部门实施

56、根据土地利用总体规划，将土地用途分为（）。

A．农用地

B．建设用地

C．军事用地

D．水域用地

E．未利用土地

F．林地

57、在总登记后，产权发生（）等情节，必须办理产权过户手续，即转移登记。

A．买卖

B．租赁

C．抵押

D．赠与

E．扩建

F．交换

58、中国城镇住房制度改革大致经历了三个阶段，即（）。

A．1978～1990年，为城镇住房制度的改革的探索和试点阶段

B．1991～1994年，为城镇住房制度的全面推进和改革阶段

C．从1994年开始，为城镇住房制度的改革的深化和全面实施阶段

D．1994～1998年，为城镇住房制度改革的深化和全面实施阶段

E．1991～1994年，为城镇住房制度改革的深化和全面实施阶段

59、国家将土地分为（）。A．农用地 B．建设用地 C．未利用土地 D．娱乐商业用地 E．征用地

60、属于拆迁的协管部门有（）。A．工商银行主管部门 B．县公安局 C．镇文化局

D．文化行政主管部门 E．土地管理所

51.ACDE 52.BCD 53.ABC 54.AB 55.ABE 56.ABE 57.ADF 58.ABC 59.ABC 60.CD

61、商品房交付使用之后是指（）。

A．办理了交付使用之后

B．房屋所有权证办理之前

C．房屋所有权证办理完备之后

D．房屋使用两年之后自然灾害导致，如地震

E．房屋保修期满之后

62、根据权属登记的内容和方式不同，各国房地产权属登记制度分为（）两大类型。

A．契约登记制

B．成立要件主义

C．产权登记制

D．利益登记制

E．使用权登记制

63、属于计算一半建筑面积的范围的有（）。

A．永久性独立车棚

B．未封闭的阳台

C．无顶盖的室外楼梯

D．临时房屋

E．与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊

64、作为国家一级的管理机构，下列对于国务院内部分工的介绍，正确的是（）。

A．国家建设部负责全国土地使用权的确权、登记、发证管理工作

B．国土资源部负责全国房屋所有权的确权、登记、发证管理工作

C．国家建设部负责全国房屋所有权的确权、登记、发证管理工作

D．国土资源部负责全国土地使用权的确权、登记、发证管理工作

E．国土资源部负责全国土地所有权及房屋所有权的确权、登记工作

65、住房公积金的提取和使用原则是（）。

A．安全使用和不定向使用的原则

B．定向使用的原则

C．定向分配的原则

D．严格时限的效率原则

E．安全运作的原则

66、某大型上市房地产开发企业在市中心商业区内，准备投资开发大型综合物业，该物业由甲级写字楼、高档公寓、购物中心和五星级酒店构成。开发初期该公司为弥补建设资金的不足，以其合法拥有的其他不动产作抵押向银行贷款，银行为了保证其贷款的安全又向保险公司投保。该公司在具备预售条件、办理预售许可证后。开始预售写字楼和公寓。当工程全部竣工前写字楼和公寓基本预售完毕，而购物中心和酒店却没有买家，而不能营业，购物中心和酒店的空置严重影响了该公司的开发利润。

银行贷款利息是该公司的（）。

A．隐含成本

B．会计成本

C．经济成本

D．财务费用

67、某大型上市房地产开发企业在市中心商业区内，准备投资开发大型综合物业，该物业由甲级写字楼、高档公寓、购物中心和五星级酒店构成。开发初期该公司为弥补建设资金的不足，以其合法拥有的其他不动产作抵押向银行贷款，银行为了保证其贷款的安全又向保险公司投保。该公司在具备预售条件、办理预售许可证后。开始预售写字楼和公寓。当工程全部竣工前写字楼和公寓基本预售完毕，而购物中心和酒店却没有买家，而不能营业，购物中心和酒店的空置严重影响了该公司的开发利润。

该公司直接融资的信用形式或金融工具有（）。

A．商业信用

B．银行信用

C．债券

D．股票

68、某市W房地产开发公司（以下简称W公司）拟建一经济适用住房小区，需向本市H乡征用40公顷基本农田以外的耕地。W公司在小区建设过程中，经过市场调研，决定调整最初确定的开发方案，在部分住宅用地上建造一大型商场；委托中介服务机构代理销售经济适用住房，并向G购房户提供住房公积金贷款服务。W公司开发大型商场时，以商场在建工程抵押贷款方式弥补工程建设资金不足；在商场投入使用时，W公司将商场底层出租给F公司，租期5年。商场开业一年，W公司由于还贷，将商场整体出售给S公司。

W公司如何才能合法占用该小区的土地（）。

A．向规划管理部门申办建设用地规划许可证和建设工程规划许可证后，再经项目所在地市政府办理农用地转用及征地审批手续，交纳相关费用后，向土地管理部门办理土地使用权划拨手续。

B．向规划管理部门申办建设用地规划许可证和建设工程规划许可证后，办理农用地转用审批，并向项目所在地省人民政府办理征地审批手续，交纳相关费用后，向土地管理部门办理土地使用权出让手续。

C．向规划管理部门申办建设用地规划许可证和建设工程规划许可证后，办理农用地转用审批，并经国务院办理征地审批手续，交纳相关费用后，向土地管理部门办理土地使用权出让手续。

D．规划管理部门批准建设用地规划申请后，经国务院批准办理农用地转用手续，交纳相关费用后，向土地管理部门办理土地使用权划拨手续。

69、某市甲房地产开发公司（以下简称甲公司）在A省B市，拟建一经济适用住房小区，小区占地面积为44公顷，其中10公顷系市区的土地，其余为基本农田以外的耕地。甲公司在小区建设过程中，调整开发方案，在部分住宅用地上建造商业综合楼，并委托房地产中介服务机构代理销售经济适用住房，为退休干部李某、离休干部刘某、在职职工陈某提供代办贷款手续服务。甲公司开发商业综合楼时，以在建工程抵押贷款方式弥补工程建设资金不足。商业综合楼投入使用后，1999年10月1日甲公司将其中的商场出租给乙公司，租期为2年；办公用房出租给丙公司，租期为3年。2001年10月9日，甲公司为还贷，拟将商场出售给丁公司。

甲公司转让商场时，应当（）。

A．将商场拟转让的情况告知抵押权人

B．将商场已经抵押的情况告知了公司

C．征求乙公司是否放弃在同等条件下优先购买商场的权利

D．征求丙公司是否放弃在同等条件下优先购买商场的权利

70、某上市房地产开发公司投资开发了一大型综合楼，包括商场、宾馆、写字楼和公寓四种类型。为了弥补自有流动资金的不足，该开发公司在项目建设初期以其拥有的其他房地产向银行抵押贷款，而银行为了保证其贷款的安全又向保险公司投了保。该开发公司在项目建设初期以其拥有的其他房地产向银行抵押贷款，而银行为了保证其贷款的安全又向保险公司投了保。该开发公司在完成该项目投资总额的25%以后开始预售。当综合楼建成前，商场和宾馆已全部预售完毕；综合楼建成后，写字楼和公寓大部分空置，因而严重影响了该开发公司的开发经营利润。

该开发公司直接融资的信用形式或金融工具有（）。

A．商业信用

B．银行信用

C．股票

D．消费信用

61.ABC 62.AC 63.ABCE 64.CD 65.BDE 66.BCD 67.ACD 68.D 69.AB 70.AC

综合分析题一

A市B房地产开发公司在城市规划区内通过出让方式取得了一块土地的使用权，在签订的土地使用权出让合同中规定，此土地按照城市规划为住宅用地，需进行商品住宅建设。B公司通过调查研究，发现将临街的部分土地用于商业将更具市场潜力，同时也会对其后的商品楼带来升值作用，遂向有关部门提出建设二层商业中心的申请，申请最终得到批准。拆迁前委托C二级房地产估价机构，进行了拆迁评估。B公司在拆迁中遇到钉子户D，无正当理由拒不与B公司签订拆迁协议，致使商品房建设难以进行。此期间，商业中心建设按期进行，并于次年5月完成施工任务，并通过竣工验收。并及时办理了该商业中心的《房屋所有权证》。随后，B房地产开发公司将其出租给E经贸公司进行经营；而E经贸公司由于自身原因，又将该商业中心转租给个体户F。在此之后，商品住宅建设开始启动，在建设过程中，为了融通资金，B房地产开发公司将先前建设的商业中心向建设银行进行了抵押，从而保证了商品住宅的按期完工。

1、B房地产开发公司欲改变部分土地用途，首先需办理()手续?

A．向土地管理部门提出部分改变土地使用性质的申请

B．向城市规划部门提出部分改变土地使用性质的申请

C．向建设管理部门提出部分改变土地使用性质的申请

D．向房管部门提出部分改变土地使用性质的申请

2、责令限期拆迁决定发布后，若C户仍不搬迁，下列关于强制拆迁正确的说法是()。

A． A市房屋拆迁主管部门自行组织直接强制拆迁

B． B房地产开发公司组织有关人员直接强制拆迁

C． A市人民政府责成有关部门强制拆迁

D． A市房地产管理部门自行组织直接强制拆迁

E、A市房屋拆迁主管部门依法申请人民法院进行强制拆迁

3．按国家有关房地产估价机构资质管理规定，C二级房地产估价机构最少应有()名取得《房地产估价师资格证书》并经登记注册的专职房地产估价师

A、3

B．4

C．5

D．7

E、9

4、拆迁评估时，C房地产估价机构对对房屋拆迁性质、面积认定应掌握的原则包括()。

A、被拆迁房屋的性质和面积一般以现场堪查的结果为准。

B．被拆迁房屋的性质和面积一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准。

C．对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当向城市规划行政主管部门申请确认

D．对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当向城市房地产管理部门申请确认

E、对被拆迁房屋的面积不能协商一致的，可以向房屋面积鉴定机构申请鉴定；没有设立房屋面积鉴定机构的，可以委托具有房产测绘资格的房产测绘单位测算。

5、该商业中心的房屋所有权登记属于()登记。

A、房屋所有权转移登记

B、房屋所有权变更登记

C、房屋所有权初始登记

D、房屋所有权注销登记

6、B房地产开发公司与E经贸公司在租赁合同签订后（）日内，办理房屋租赁登记备案手续。

A、30

B、45

C、60

D、90

7、针对E经贸公司的转租行为，下列说法正确的包括()。

A、经B房地产开发公司同意，E经贸公司可以依法将承租的商业中心转租

B、E经贸公司可以将承租的商业中心转租，不必经B房地产开发公司同意

C、转租期间，原租赁合同变更、解除或者终止，转租合同不随之变更、解除或者终止。

D、转租期间，原租赁合同变更、解除或者终止，转租合同也随之变更、解除或者终止。

E、该转租合同也必须按照有关部门规定办理登记备案手续

答案：

1.B 2.CE 3.C 4.BCE 5.C 6.A 7.ADE

综合分析题二

A市某房地产开发公司B，拟在某市中心繁华地段进行开发建设一商业广场。B房地产开发公司通过正当出让方式取得了该地块的土地使用权，并缴纳了土地出让金。

该项目建设中，B房地产开发公司通过招标方式，选择了施工及监理单位。该项目建成后，B房地产开发公司将该商业广场1-3层转让给C公司，将4-5层租给D公司。

1、按照国家有关规定，该地块可以采取的出让方式包括()。

A．拍卖方式

B．招标方式

C．协议出让

D．挂牌出让

2、按照国家土地使用权年限的有关规定，该地块出让的最高年限为()年。

A．30

B．40

C．50

D．70

3、若B房地产开发公司采用邀请招标方式的，应当向()个以上具备承担招标项目的能力、资信良好的特定的法人或者其他组织发出投标邀请书。

A．1

B．2

C．3

D．4

E、5

4、监理工程师应当按照工程监理规范的要求，采取()等形式，对建设工程实施监理。

A．旁站

B．巡视

C．平行检验

D．仅听取汇报

5、关于该项目中标人确定后，下列说法正确的包括()。

A．招标人应当向中标人发出中标通知书，并同时将中标结果通知所有未中标的投标人。

B．招标人应当向中标人发出中标通知书，但中标结果不必通知所有未中标的投标人。

C．中标人不得向他人转让中标项目，也不得将中标项目肢解后分别向他人转让。

D．中标人按照合同约定或者经招标人同意，可以将中标项目的部分主体、关键性工作分包给他人完成

E、中标人按照合同约定或者经招标人同意，可以将中标项目的部分非主体、非关键性工作分包给他人完成

6、B房地产开发公司和C公司，在房地产转让合同签订后()日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向A市房地产管理部门提出申请，并申报成交价格。

A．15

B．30

C．60

D．90

7、C公司为获得房地产权，应办理()。

A．到A市房地产行政主管部门，办理房屋所有权初始登记，取得《房屋所有权证》

B．到A市房地产行政主管部门，办理房屋所有权转移登记，取得《房屋所有权证》

C、到A市土地管理部门，办理《国有土地使用证》

D．到A市土地管理部门，办理《国有土地所有证》

E、到A市土地管理部门，办理《集体土地使用证》

8、D公司应办理()手续，其租赁行为才是合法的。

A．B房地产开发公司与D公司口头租赁协议 B．B房地产开发公司与D公司签订书面租赁合同

C、到A市房地产管理部门登记备案，并领取房屋租赁证 D．到A市规划管理部门进行登记答案：

1.ABD 2.B 3.C 4.ABC 5.ACE 6.D 7.BC 8.BC

8.房地产估价师案例与分析精粹试题篇八

1.在生产资料所有制所包含的各种经济关系中，最基本的经济关系是。

A.所有、归属关系

B.占有关系

C.支配关系

D.使用关系

2.私有制、公有制、混合所有制是我国现阶段存在的三种基本的生产资料所有制形式。评价其中任何一种所有制在社会主义经济中是否优越，其惟一的标准是()。

A.生产资料所有制的性质

B.生产资料公有化程度的高低

C.生产资料公有化范围的大小

D.能否促进当时当地生产力的发展

3.生产资料所有制属于()范畴。

A.经济

B.政治

C.哲学

D.历史

4.生产资料所有制的实质是一种()。

A.阶级利益关系

B.政治利益关系

C.经济利益关系

D.社会利益关系

5.()是社会经济制度的基础。

A.社会主义市场经济

B.生产资料所有制

C.生产力与生产关系之间的矛盾

D.社会主义初级阶段

6.生产资料所有制这种经济关系在法律上的基本表现是()。

A.财产占有权

B.财产使用权

C.财产处分权

D.财产所有权

7.由于()，才有可能使同一性质的所有制形式或经济形式出现不同的经济形态。

A.财产所有权所包含的四项权利集中于同一经济主体

B.财产所有权所包含的四项权利可以有不同形式的分离

C.财产所有权所包含的`四项权利的统一与分解

D.财产所有权所包含的四项权利相互制约、相互决定

8.判断一个产权的权能是否完整，应当主要以()为依据。

A.财产权利的归属

B.所有者对它具有的排他性和可转让性

C.所有者对财产是否拥有占有权和使用权

D.产权主体的权责利关系是否明确

9.在社会主义市场经济中，一个既有效率又能保障生产要素自由流动的合理的所有制结构只能()。

A.取决于社会经济制度的性质

B.取决于生产资料的所有制关系

C.由实践决定和市场安排

D.取决于财产权利的性质和市场安排

10.美国经济学家阿尔钦认为，产权()。

A.是一个社会所强制实施的选择一种经济品使用的权利

B.不是所有权，而是平等的所有权主体之间的权责利关系

C.是包括经济行为主体对资源的使用权、转让权以及收人的享用权在内的一组权利

D.是界定人们如何受益、如何受损以及如何提供补偿的行为权

参考答案：

9.房地产估价师案例与分析精粹试题篇九

(一)

某房地产开发企业1幢商住楼。2012年5月，以该在建工程抵押向甲银行贷款，未办理登记。2012年10月，该企业又以在建工程抵押向乙银行贷款，办理了抵押登记，11月该企业取得预售许可证。2012年12月，无房屋住的刘某以90万元购买70m2期房一套，2014年3月该项目竣工交付。5月，该企业将商业用房出租给丙商场。2015年10月，该企业到期不能偿还债务，甲、乙银行向法院申请实现抵押权。

1.该项目竣工验收前，甲企业可能申请的登记为( )。

A.预告

B.抵押

C.在建工程抵押

D.抵押权预告

【答案】AC

【解析】本题考查的是不动产登记的类型。《物权法》第二十条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。《物权法》还将在建工程抵押纳人抵押权登记的范畴。

2.刘某应缴纳的契税为( )元。

A.9000

B.13500

C.27000

D.45000

【答案】A

【解析】本题考查的是契税。无房的刘某购房90平方米以下契税按照1%计算。

3.该企业出租给丙商场应缴纳的税为( )。

A.契税

B.所得税

C.印花税

D.土地増值税

【答案】BC

【解析】本题考查的是印花税。该企业把商场出租给丙，则需要交纳企业所得税、印花税。

4.关于该企业出租商业用房的说法，正确的是( )。

A.应当向房产管理部门申请登记备案

B.应当经甲、乙银行同意

C.该租赁关系不得对抗乙银行的抵押权

D.该租赁关系不受抵押权影响

【答案】AC

【解析】本题考查的是商品房屋租赁登记备案。《城市房地产管理法》规定“房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案”。抵押权设立后房屋出租的，租赁关系不得对抗已登记的抵押权。

5.关于法院处罝抵押物时优先保护的说法，正确的为( )。

A.应当首先保护购房人刘某的权益

B.甲银行抵押在先，优先受偿

C.乙银行办理了登记，应当优先受偿

D.甲、乙银行按贷款比例受偿

【答案】C

【解析】本题考查的是房地产抵押权的实现。物权法第一百九十九条：同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：(一)抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿;顺序相同的，按照债权比例清偿;(二)抵押权已登记的先于未登记的受偿;(三)抵押权未登记的，按照债权比例清偿。

(二)

甲企业在划拨国有土地上建造一幢综合楼，并以该在建工程作抵押，向乙银行贷款。2015年4月30日，房地产估价机构出具抵押估价报告，评估该在建工程2015年3月30日的市场价格为2000万元。另披露该工程尚欠工程款400万元，需补交土地出让金200万元。2016年3月，甲企业未能履行还款义务，乙银行要求实现抵押权。

6.乙银行确定抵押货款额度，就以( )万元作为参考依据。

A.1400

B.1600

C.1800

D.2000

【答案】A

【解析】本题考查的是房地产抵押估价。房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。扣除的法定优先受偿款一般是指在抵押的房地产上债权人依法拥有的优先受偿款，即假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的.债权数额，以及其他法定优先受偿款。2000-400-200=1400万元。

7.该在建工程抵押估价，原则上应由( )委托。

A.甲企业

B.乙银行

C.甲企业和乙银行共同

D.甲企业和乙银行协商

【答案】B

【解析】本题考查的是房地产抵押估价。通过委托估价方式确定房地产抵押价值的，原则上由商业银行委托房地产估价机构进行评估。

8.上述评估报告使用期限一般不超过( )。

A.2015年9月29日

B.2015年10月29日

C.2016年3月29日

D.2016年4月29日

【答案】D

【解析】本题考查的是房地产抵押估价。房地产抵押估价报告应用有效期从估价报告出具之日起计，不得超过一年。

9.乙银行实现抵押权的方式为( )。

A.与甲企业协商一致，对抵押物进行拍卖、变卖

B.抵押物直接归乙银行所有

C.请求法院依法拍卖、变卖抵押物

D.直接委托拍卖机构对抵押物进行拍卖

【答案】AC

10.房地产估价师案例与分析精粹试题篇十

案例分析题

甲房地产开发公司(以下简称甲公司)以2500万元依法取得了1h㎡综合用地的土地使用权。该地块地上容积率为6，建筑密度为50%，可建一幢16层的商住综合楼和一幢5层办公楼。商住综合楼1-4层为建筑面积相同的.商业用房，5～16层为建筑面积相同的住宅;办公楼总建筑面积5000㎡，各层建筑面积相同。该地块土质较差，地下水位较浅，需采取一定工程措施改善条件方适用于建造。假定该综合楼单位建筑面积造价包括建安工程费、勘察设计与前期工程费、管理费用、销售费用、投资利息等合计为元/㎡，土地开发和房屋建设的正常成本利润率为30%，销售税费率为6%。乙公司依法与甲公司签订土地使用权转让合同，购买办公用地使用权进行自建，成交价格为500万元。在建办公楼时，乙公司以抵押方式向丙商业银行贷款400万元，另从私人手中借得部分资金，乙公司应要求对所抵押的在建工程办理保险，并与丁财产保险公司签订了保险合同。

第 1 题该地块为满足商住综合楼和办公楼建筑要求，在基础工程施工中应( )。

A.采取人工加固措施

B.降低地下水位

C.用大型土石方修筑地基

D.按条形基础砌筑

【正确答案】： A,B

第 2 题该综合楼住宅部分每层的建筑面积为( )㎡。

A.2916.67

B.3250.00

C.3437.50

D.3500.00

【正确答案】： B

【参考解析】： 1h㎡=15亩=10000㎡。该地块总建筑面积=10000㎡×6=60000㎡。根据“建筑密度即规划地块内各类建筑基底占地面积与地块面积之比”。该地块建筑基底占地面积=10000㎡×50%=5000㎡。该商住综合楼基底占地面积=5000㎡-5000㎡÷5=4000㎡。该综合楼住宅部分每层的建筑面积=[(60000-5000)㎡-4000㎡×4]÷12=3250m。。

第 3 题乙公司筹集建房资金利用的信用形式为( )。

A.银行信用

B.商业信用

C.民间信用

D.国家信用

【正确答案】： A,C

第 4 题甲公司与乙公司签订的办公楼用地转让合同为( )。

A.典型合同

B.双务合同

C.主合同

D.从合同

【正确答案】： A,B,C