房屋验收五大注意事项

2024-07-03

房屋验收五大注意事项（共9篇）

1.房屋验收五大注意事项篇一

房屋验收注意事项

（一）、收房日期和形式

（二）、需要准备的验收工具

（1）、房验小锤：用来检查墙面、地面、窗台空鼓。

（2）、稍大一点的水桶：用来检查地漏、排水管是否通畅。

（3）、卷尺：用来检查房屋净高等。

（4）、验电插头：用来检查插座有无脱线、不通。

（5）、网球：用来检查排污管道有无障碍物。有显示日期功能的相机（带闪光灯），律师建议最好用光学相机—用于房屋有问题时留影取证。

（三）、验收过程和具体步骤

第一项：查验文件。

（1）、规划部门出具的《建筑工程规划验收合格证》。

（2）、建设主管部门出具的《建设工程竣工验收备案证明书》。表上每一项都必须报主管部门备案，如果缺少任何一项的话，这个楼盘还属于“黑楼”，是不能入住的。

（3）、区级以上质检站核发的《房屋质量合格证明》。—必须具备。

（4）、开发商提供的房屋的《住宅质量保证书》—必须取得，要带走。（5）、开发商提供的《住宅使用说明书》—开发商据此承担保修责任。必须取得，要带走。

（6）、房产管理局或区局直属测绘队出具的《竣工实测表》。标明实际建筑面积是多少，分摊多少，什么地方是公用面积。或者由有权部门（规划国土局地籍测绘大队）出具的正式测绘报告：《房屋建筑面积测绘报告》。—必须具备，否则至少无法计算实际的公摊面积，也就无法结算最终房款，无法开具正式发票。

（7）、卫生防疫部门核发的生活供水系统《用水合格证》。

（8）、公安消防部门出具的《建筑工程消防验收意见书》。

（9）、民防部门出具的《民防工程竣工验收证书》。

（10）、质量技术监督部门出具的《电梯（扶梯）验收结果通知单》。

（11）、环保部门出具的《建设工程环保验收合格证》。

（12）、燃气主管部门出具的《燃气工程验收证书》。

（13）、城建档案部门出具的《工程验收档案认可书》。

（14）、管线分布竣工图(水、强电、弱电、结构)—可带走。房屋的设计图纸和水电路图纸，管线如何走，哪些墙可以打，配电箱及配线箱的使用说明等。第二项：核实面积，计算和落实房款得多退少补问题。

第三项：验收房子。

第四项：核对买卖契约上注明的设施、设备等是否有遗漏、品牌、数量是否相符。通常在这方面，应该没什么大问题，但是也要仔细核实。

第五项：对公共环境的验收。

验收房子:

1)详细检查房屋质量，包括门窗、阳台等部位有无开裂现象；(阳台裂缝危险大)

【提示】：由于新房子空关时间较长，在门窗轨道里会有一些灰尘和建筑垃圾，所以切不可很冲动，用蛮力推拉门窗，一感觉有阻塞感的时候，仔细查看一下，用扫帚清楚后就可以看了

2)检查墙体平整度、是否渗水、是否有裂缝【提示】：特别是查看一些墙体是否有水迹，特别是一些山墙、厨房卫生顶面、外墙等地方，如有的话，务必尽快查明原因。

3)仔细检查地面，仔细检查地面有无空壳开裂情况。

【提示】：如有空鼓，一定要责成陪同物业人员尽快修复，否则在装修中会很容易打穿楼板，妨碍邻里关系。以上2-3项可用工具小榔头和塞尺。

4)水电煤畅通情况和能否正常使用。打开龙头查漏堵，尽可能让水流大一点、急一点，一来看看水压，二、来试试排水速度。(一般新房子会配一个简易龙头给业主)。用万用表测量各个强弱电是否畅通。

【提示】：关闭分闸，检查各个分闸是否完全控制各分支线路。

5)验收下水情况，先用面盆盛水，再向各个下水处灌水，分别是台盆下水、浴缸下水、马桶下水、厨房和卫生及阳台地漏等，基本是每个下水口应灌入两盆水左右，应听到咕噜噜的声音和表面无积水。

【提示】：做好这些后，确认没问题，要尽快将这些突出下水(如台盆下水、浴缸下水、马桶下水)拿一塑料袋罩着水口，再加以捆实，而象地漏等下水需要塞实(记得留一可拉扯掉的位置)。

6)验收地面下水情况。在厕卫放水，浅浅就行了(约高2cm)。然后约好楼下的业主在24小时后查看其家厕卫的天花。

【提示】：在全部用完水后，应再打开水表，看清楚水表数字，记录下来，同时要记录电表数字。

7)核对买卖合同上注明的设施核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏、品牌、数量是否相符；

【提示】：通常在这方面，应该没什么大问题，但是确实要仔细核实。

8)测量一下房屋的层高，用5米卷尺即可，采样数据来源地点与具体数据，最好把水表、电表数字、楼高、马桶坑距、浴缸长度和宽度、冲淋房尺寸、吊顶高度都记在一个自己的小本子上，同时把一些验收房子的数据和问题写在物业公司提供的纸张上。

最后好了，检查完这些工作，如果没问题的话，那就交钱去吧；若有问题，需要同物业人员确定解决方案和解决日期，看解决结果是否影响收房，若影响，需要进行交涉了

2012年10月25日

2.验收房屋手续篇二

一、通知

开发商取得新建商品房房地产权证后，应以书面形式通知购房者在约定时间内对房屋进行验收交接。

二、验收

购房者应根据购房合同约定的标准对房屋工程质量及配套设施一一进行验收，并做好记录，同时，不要忽视对房屋产权是否清晰进行核验。

验收时，开发商应主动向购房者出示建设工程质量检验合格单和新建商品房房地产权证。

三、提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》

《住宅质量保证书》是开发商对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件，可以作为商品房预、出售合同的补充约定，与合同具有同等效力。

为了防止开发商在建设期间将业主的房屋进行抵押，业主在验收房屋质量文件之前，首先要审查《国有土地使用权证》上是否有抵押记载，然后才开始验收有关的工程质量文件，就目前而言，主要是包括《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和《竣工验收备案表》（俗称“两书一表”）。

目前在交楼过程当中出现问题比较多的主要是《竣工验收备案表》。按照有关规定，《竣工验收备案表》上的每一项都必须报主管部门备案，因此，业主在验房的时候不能只看有没有《竣工验收备案表》，而是要仔细查看所购的房屋是否在该表的范围内，以及表内的各个分项是不是都备了案。

四、签署房屋交接书

购房者对房屋及其产权进行检验，认为符合合同约定条件的，应与开发商签订房屋交换书；对不符合合同约定的，应做好记录，要求开发商签字，不能签署房屋交接书，直至开发商的房屋完全符合交房标准。

业主最好自备一份详细的验房记录单，验收完有关文件，业主马上就要开始实地验房了，开发商提供的《楼宇验收记录表》列出的项目大多不够细致，一旦验收起来，可能根本不够用，建议业主先自备验房记录单，以备不时之需。业主在自备的验房记录单里，应该尽可能详细地列明需要注意的内容，以防遗漏。

据经验，在验房过程中，首先要关注房屋是否存在结构问题，例如承重墙是否有贯穿性裂缝等等；然后才是房屋使用方面的细节问题，例如门窗是否平直。除此之外，购房者在验房的时候，不妨带上电笔、直尺、小木槌等工具，以便于检验。

五，办理入住手续。

（二）如何收房

对于如何来收房的问题，很多购房者的思路不是很清晰。实际上，收房时主要有三个问题。

1.审查有关证件。作为购房者，应首先审查房屋是否具备交房条件。关于交房条件，在合同的第八条有明确约定，从北京来看，一般合同约定以该房屋取得北京市建设工程竣工备案表作为交房的前提条件。按照今年12月1日实施的《北京市城市房屋转让管理办法》的规定，竣工备案表更成为开发商交房的法定条件。如果没有竣工备案表，作为购房者一般可以拒绝收房。此外，购房者还要审查几个证件，包括：住宅质量说明书、住宅质量保证书、房屋面积实测表等。

2.审查房屋的质量。验房主要是看房屋是否与合同约定一致，包括户型、朝向、尺寸、结构等。如果这些方面发生变化，则购房者可以要求退房。此外，很重要的工作就是审查房屋是否存在质量问题，如果有质量问题，应要求开发商进行修理，待修理后再重新验房。

3.审查交房费用。交房时涉及到一系列的费用。房屋价款结算。对于期房而言，合同价款是依据房屋预测面积计算的，等房屋竣工后，实测面积肯定会有所差异，双方根据面积差异来结算房款。

物业管理费用。作为异产毗邻房产，实行的是强制性的物业管理制度。购房者在接收房屋后，无论是否入住，就开始享受到前期物业管理企业的服务，因此在收房时就须交纳物业管理费。按照北京现行规定，物业管理企业一次最多可收取一年的物业费。

公共维修基金。公共维修基金是为房屋公共部位和公共设施进行大、中修而准备的基金，按照房款的2%交纳，可以交给开发商，也可以直接去房管局小区办交纳。

验房三大步骤

第一步“看外部”：即观察外立面、外墙瓷砖和涂料、单元门、楼道。

第二步“查内部”：即检查入户门、内门、窗户、天棚、墙面、地面、墙砖、地砖、上下水、防水存水、强弱电、暖气、煤气、通风、排烟、排气。

第三步“测相邻”：主要是就闭存水试验、水表空转等问题与楼上楼下的邻居配合查验。验精装房还要记得检查地板、橱柜、洁厕具以及家电的质量。

收房流程注意事项

1、关于收房时间。一般房产商通知小业主交房时间比较早，建议不要在第一、第二天去收房。因为那两天同时来收房的人很多，陪同验收房子的人也不会有太充裕的时间仔细陪同看房。您不妨选择第三天或第四天。

2、您可以去物业部门查看资料，包括《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《竣工验收备案表》、《管线分布竣工图(水、强电、弱电、结构)》、《面积实测表》等。需要注意的是，前四项文件是可以带走的。其中《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《竣工验收备案表》必须是原件。

3、注意核实面积、合同及价钱多退少补等问题。首先要确认售楼合同附图与现实是否一致，结构是否和原设计图相同，房屋面积是否经过房地产部门实际测量，与合同签订面积是否有差异。查看售房合同，看误差为多少。注意签订合同时将误差定在2%至3%，建议不超过5%。

4、物业可能会催促交付物业费等费用。但根据建委的最新规定，开发商不得以先交物业费等费用为收房条件。可以验收好后交付费用。

5、从物业领取钥匙时，要确认楼层钥匙、进户门钥匙、信箱钥匙、水表钥匙、电表钥匙是不是齐全。

编者按：“收房”有两层含义；一是指中介公司的一种常规操作手法，先用现金将业主要出售的房屋收购，办理公证手续，再以较高的价格转让出去，从中牟利的行为；另一种是指房屋竣工后，与开发商办理交接手续的行为。究竟什么是收房要交的费用，以下为您详细解答。

一、买房相关税费收房

（一）商品房买卖应缴以下税费：

1、契税

2、房屋买卖交易手续费

3、买卖合同印花税

4、公共维修基金

5、房屋所有权登记费

6、房屋所有权印花贴税

7、权证工本费

（二）收房要交的费用中税费问题特别提示：依据法律的规定和大部分购房合同的约定，缴纳公共维修基金、契税等费用均不能作为开发商交付房屋的前提。1收房要交的费用中的契税契税是业主取得产权证时向国家交的税。缴纳时间：契税只能在过户时交纳特别提示：除税务机关，任何单位无权代收。

实施：业主入住时不需要向开发商交纳契税，等房屋可以办理产权证之前自己到税务局直接办理。

2.公共维修基金此项基金不同于物业管理费，只用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。税率：房屋成交价的2%。收房要交的费用特别提示：任何开发商、物业公司都无权收取或代收大修基金。该基金应该交给小区办。如果您将大修基金交给开发商，您很可能无法要回。

3、面积测绘费面积测绘费收取原则为“谁委托，谁付费”，购房合同已规定开发商向购房人提供面积测量数据的义务，故此费用应由开发商交纳。

3.房屋交接验收确认书篇三

开县临江镇红莲佳苑现已完工。业主方应交房款及三通开户款（表、安装费）、装修保证金：壹仟元整。

注明：卫生间已做24小时存水试验，地面无渗水现象，如因装修导致地面渗水，责任由业主负责。给水管、排水管私自改动，造成渗水和装修改变主体结构造成质量问题，付其经济损失，恢复原况；重者，按建筑法追究刑事责任。装修完毕通过建筑方验收合格，装修产生的垃圾由业主方运出，方能退回押金。经业主方验收合格，同意接房。

业主方：

4.房屋验收五大注意事项篇四

1．《房屋购买意向协议》的性质和履行案例一：（2013）深中法房终字第1770号【案情】

2012年6月8日，邓某以拍卖方式竞得涉案房产。2012年8月14日，邓某（甲方）与隋某（乙方）及中介方签署《房屋购买意向协议》，约定邓某以128万元的实收价格将涉案房产出售给隋某，并约定：乙方在签订协议之日起三日内向甲方交纳定金5万元；甲方取得房产证后，由于乙方自身原因违约不购买该房产，或者由于乙方原因在能够正常办理过户手续之日起一个月内不办理过户手续，乙方须除定金之外另外赔偿甲方20万元，共计25万元；签订协议后，若甲方以任何理由继续出售、出租该房产，或将该房产交给他人居住或者自住，或由于甲方原因在能够办理房产转移手续之日起一个月内拖延不办手续，甲方应退还定金并另外赔偿乙方25万元。签订协议之日，邓某将涉案房产交付隋某装修、居住。隋某在签订协议后三日内按约定交付定金。

之后，双方对协议履行发生纠纷，隋某向法院起诉要求继续履行《房屋购买意向协议》，将涉案房产过户至隋某名下；邓某提起反诉，请求解除《房屋购买意向协议》，判令隋某返还涉案房产。【法院判决】

原审法院经审理认为，《房屋购买意向协议》中关于涉案房产的出售价格、产权过户时间、房屋的交付使用以及买卖双方的违约责任等均有较为具体的约定，具备房屋买卖合同的基本要素。《房屋购买意向协议》对于除定金之外的剩余购房款支付方式并无约定，也未约定邓某在双方协商不一致的情况下有合同解除权，邓某要求隋某一次性付款，即使隋某不同意一次性付款，邓某也不能当然取得合同解除权。因《房屋购买意向协议》已具备买卖合同的基本要素，且涉案房产已经交付隋某居住使用，双方虽在合同的具体履行中存在分歧，但并无根本违约行为，故涉案《房屋购买意向协议》仍然存在继续履行的法律和事实基础。因此，法院判决双方继续履行合同。

邓某不服一审判决，向深圳中院提起上诉。二审法院认为，原审判决认定双方签订的《房屋购买意向协议》具备房屋买卖合同的基本要素、合法有效，理由正确。至于双方约定还应签署的“正式的《房屋买卖合同》”是登记机关办理房产过户登记时所需的统一样式的材料，并非需要双方另行协商确定合同内容，这是房屋买卖合同履行过程中基于诚实信用原则产生的协助义务，该约定不改变双方以通过签订《房屋购买意向协议》形成房屋买卖合同关系的事实。因此，二审法院判决驳回上诉，维持原判。【点评】

当事人之间的合同可以分为预约合同（“预约”）和本合同（“本约”）。预约是指当事人约定在将来订立一定合同的合同。预约的形态多种多样，通常使用的名称有：意向书、意向协议、认购书等。有的预约条款非常简略，仅表达了当事人之间有将来订立本约的意思，至于本约具体需要约定的内容留待以后磋商决定；有的预约条款则非常详尽，未来本约应该规定的内容几乎都在预约中作了明确约定。如果仅从内容上看，后者在合同内容的确定性上几乎与本约无异，即使欠缺某些条款，往往也可以通过合同解释的方式加以补全。因此，仅根据当事人的合意内容是否全面，不足以界分预约和本约。判断当事人之间订立的合同是本约还是预约的根本标准应当是当事人的意思表示，也就是说，当事人是否有意在将来订立一个新的合同，以最终明确在双方之间形成某种法律关系的具体内容。如果当事人存在明确的将来订立本约的意思，那么，即使预约的内容与本约已经十分接近，即便通过合同解释，从预约中可以推导出本约的全部内容，也应当尊重当事人的意思表示，排除这种客观解释的可能性。例如，在成都讯捷通讯连锁有限公司与四川蜀都实业有限责任公司、四川友利投资控股股份有限公司房屋买卖合同纠纷案中（最高人民法院（2013）民提字第90号），最高人民法院认为，双方当事人在争议的《购房协议书》中约定：“……3．甲、乙双方应就购房合同及付款方式等问题在本协议原则下进行具体磋商。……5．甲乙双方就该宗房屋买卖合同签订时，本协议自动失效。”据此，双方当事人虽然约定了房屋的位置、面积及总价款，但仍一致认为在付款方式等问题上需要日后进一步磋商，双方的这一意思表示是明确的，而且，当事人在该协议第5条进一步明确要在将来订立一个新的合同，以最终明确双方之间的房屋买卖法律关系的具体内容。因此，该《购房协议书》的性质为预约合同。

在本案中，虽然双方当事人在《房屋购买意向协议》中约定“甲、乙双方于甲方取得该物业房产证之日起三个工作日内签订正式的《房屋买卖合同》”，但该《房屋买卖合同》仅为在房产登记部门办理过户登记手续需备案登记的《深圳市二手房买卖合同》格式文本，并非双方当事人进一步协商确定的新合同内容。因此，本案的《房屋购买意向协议》的性质为本约，而非预约。

2．交付房屋对合同继续履行的影响

案例二：（2013）深中法房终字第1824号【案情】

2005年10月28日，林某（买方）与任某（卖方）经过中介公司促成，签订了一份《房屋转让合同》，约定任某将涉案房屋以100.5万元的价格出售给林某；林某在签署合同时交诚意金2万元，若任某签署合同并对上述款项以定金名义签收，则林某所交诚意金自动转为定金。合同第11条约定，如任某在收取定金后，不依合同条款将该物业售予林某，则任某须返还双倍定金予林某以弥补林某之损失，唯林某不可要求任某进一步赔偿或逼使任某履行此合约。合同签订时，林某交付了2万元定金，任某签字予以确认。2005年12月28日，任某将房屋交付给林某。

之后，由于合同履行中出现问题，林某向法院提起诉讼，请求任某继续履行合同，协助办理房屋过户手续。任某以合同第11条抗辩无需继续履行合同。【法院判决】

原审法院认为，合同法的目的是鼓励和促进交易，维护合同的稳定和交易安全，在林某没有违约，而任某违约，且合同能够履行的情况下，任某以合同第11条的条款抗辩无需继续履行合同，违反了诚实信用原则。双方的合同仅约定了卖方（任某）在收取定金后不履行合同的情形，而没有对卖方（任某）交付房屋后的情形进行约定，故对任某的抗辩不予采纳。因此，法院判决任某继续履行《房屋转让合同》，在林某付清购房款或者向公证机关提存剩余购房款之日起三日内，与林某一起向房地产产权登记机关申请将涉案房地产过户至林某名下。任某不服原审判决，向深圳中院提起上诉。深圳中院经审理认为，涉案合同第11条约定适用于卖方在收取定金后完全不履行合同的情形，并不能当然适用于卖方收取定金后已依合同条款将物业交付买方使用的情形，因为林某作为买方接受房屋后对合同继续履行并获得产权的合理预期应当受到保护。继续履行合同是合同法规定的承担违约责任的方式，林某作为守约方要求违约方任某继续履行合同有法律依据。因此，二审法院判决驳回上诉，维持原判。【点评】

《物权法》第9条规定了不动产物权的登记生效原则，即“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”按照上述规定，在二手房买卖中，房屋所有权发生转移的唯一要件就是登记。也就是说，即使买方已经支付全部价款，并且卖方也将房屋交付买方实际占有、使用，只要未产权过户登记手续，买方对不动产仍然不能享有物权。虽然房屋的交付不能产生物权变动的效果，但对于买卖双方仍然具有重大意义。不动产的买卖是从签订买卖合同（债权发生）到支付购房款、交付房屋，直至办理物权变更登记（发生物权变更效果）的一个动态过程，因而，在债权与物权之间存在一种中间权利形态，买受人取得房屋的占有即属于这一中间权利形态，德国民法理论将该中间权利称作“期待权”。期待权弱于完全所有权，但又强于单纯的债权。这种处于中间形态的“期待权”可以视为一种准物权。我国各地法院的司法实践中，已有多起判决支持了这种“期待权”。例如，在顾万鸿与郑桂江等所有权确认纠纷上诉案（（2010）浙湖民终字第63号），浙江省湖州市中级人民法院也指出，“尚未办理过户登记时买方对房屋的权利尚不是物权，但其请求权的受保护程度，根据支付价款的多少和是否实际占有、是否有请求过户的行为而不同，占有的时间越长、付款越多、已经请求过户，其权利应越接近于物权。而不动产物权的卖方，在买方履行了全部合同义务并实际占有不动产物权后，已经没有什么剩余权利，唯一应当做的就是办理过户登记手续。考虑过户手续的实际困难，以及民间对事实物权的认可，此情形下认可第三人已经取得相当于物权的权利。……即使其此时尚未取得物权，但其合同履行状态使其权利已经很接近于物权，故其利益受法律保护。” 3．房产抵押负担对合同继续履行的影响案例三：（2015）深宝法民三初字第721号【案情】

2013年4月12日，吕某取得涉案房屋的房地产证。2013年4月24日，涉案房屋抵押给第三人中国银行深圳某支行。2015年3月28日，被告吕某与原告周某签订一份《房地产买卖合同》，约定吕某将涉案房屋出售给周某，转让成交价179.5万元。合同签订后，周某按合同约定于当日向卖方支付定金3.5万元，并由吕某出具相应的《收款收据》；买卖双方共同向中国工商银行深圳某支行办理二手楼交易资金监管手续，并且买方于2015年4月24日、28日分两笔将51万元资金存入中国工商银行二手楼资金监管账户。

之后，由于被告拒绝提供收款账户、单方撤销担保公司赎楼授权，原告向法院提起诉讼，要求被告继续履行合同。法院审理过程中的一个法律问题是，被告房屋上设定的抵押权负担是否构成继续履行的障碍。第三人中国银行深圳某支行向法院提交答辩称，根据第三人的银行操作规程，只要其抵押债权得到清偿，抵押关系就已经解除，第三人有义务配合办理抵押的注销登记手续。但如需要被告作为房产所有人来配合领取房产证原件及签署相关文件，需被告亲自办理或者授权第三方进行办理，否则很难配合办理完毕。【法院判决】法院经审理认为，虽然涉案房地产存在抵押负担，但根据《物权法》第191条第二款的规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。本案中，原告愿意代为清偿涉案房地产所负抵押债务涤除抵押权，因此涉案房产继续履行的障碍可消除。【点评】

关于抵押物的转让，2007年制定的《物权法》对原《担保法》和最高人民法院的《担保法解释》做了修改。按照原《担保法》第49条的规定，抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况。换言之，抵押物在转让时，可以连同其上设定的抵押权一并转让，只需抵押人在转让抵押物时通知抵押权人并将抵押情况告知受让人即可；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。最高人民法院的《担保法解释》则将抵押细分为已经登记的抵押和未经登记的抵押，并对两种情况下的抵押物转让分别进行不同的处理。按照《担保法解释》第67条的规定，“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。如果抵押物未经登记的，抵押权不得对抗受让人，因此给抵押权人造成损失的，由抵押人承担赔偿责任。”

2007年通过的《物权法》第191条规定，“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”这一规定对原《担保法》进行了两个方面的修改：一是，抵押期间，抵押人转让抵押财产的，应当经抵押权人同意，同时，要将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债权或者提存，而不是仅仅通知抵押权人并告知受让人；二是，抵押期间，未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，除非受让人替抵押人向抵押权人偿还了债务消灭了抵押权。根据《物权法》第191条的制度设计，转让抵押财产，必须消除该财产上的抵押权；既然买受人取得的是没有物上负担的财产，也就不再有物上追及的问题。按照全国人大常委会法工委主编的《物权法释义》的解释，以交换所得的价款偿还债务，消灭抵押权，可以减少抵押物流转过程中的风险，避免抵押人利用制度设计的漏洞取得不当利益，更好地保护抵押权人和买受人的合法权益。

4．买方请求继续履行合同，能否以按揭贷款支付剩余购房款？案例四：（2015）深中法房终字第652号【案情】

邬某、韩某于2013年7月31日签订《房地产买卖合同》，约定韩某将其名下的房屋出售给邬某，成交价103万元；邬某在签订合同时向韩某支付定金10万元，在签订合同之日起十日内付清首期款53万元（不含已付定金），其余房款40万元通过银行按揭贷款支付给韩某。合同第二条C项约定，买卖双方应在银行出具贷款承诺书之日起三日内（含当日）签署《深圳市二手房买卖合同》并办理过户递件手续。

之后，由于合同履行中出现问题，邬某提起诉讼，要求韩某继续履行合同，将涉案房屋过户给邬某，并按照合同约定支付延迟履行违约金。【法院判决】

原审法院经审理认为，韩某在邬某办理完毕按揭贷款手续后，并未按合同第二条C项之约定，在银行出具贷款承诺书之日起三日内与邬某签署《深圳市二手房买卖合同》并办理过户递件手续，其行为已构成违约，应根据合同规定承担相应的违约责任。因此，原审法院判决：

一、邬某与韩某应当按照双方签署的《房地产买卖合同》之约定，全面履行各自的义务，包括：（1）邬某与韩某在判决生效之日起十日内共同到银行办理53万元首期款的资金监管；（2）邬某与韩某应于完成上述资金监管之日起三日内（含当日）签署《深圳市二手房买卖合同》并办理递件过户手续，在递件回执载明的答复日期之日起三个工作日内（含当日）双方到国土局、产权登记中心等相关部门办理缴纳税费及领取房产证的手续；（3）韩某应根据合同第九条约定在收到全部购房款后的两个工作日内将涉案房产交付给邬某。

二、韩某根据合同约定向邬某支付延期履行违约金。

韩某不服原审判决，向深圳中院提起上诉。深圳中院经审理认为，关于涉案《房地产买卖合同》应如何继续履行的问题，若按合同约定继续采取银行按揭贷款方式支付购房款，将涉及贷款银行，本案民事判决不能直接约束非本案当事人的行为而强制贷款银行必须监管资金及房贷，原审判决的继续履行方式存在不当。因邬某已明确表示愿意在本案民事判决生效之日起十日内一次性支付购房余款93万元并承担房产过户产生的所有费用，故涉案房产交易应按一次性付清全款方式继续履行。【点评】 2005年6月29日，南方都市报曾发表一篇题为《深圳法院：强制过户须买方备一次性购房款》。从上面的判决来看，一审虽然没有直接明确买方可以用银行按揭贷款支付剩余购房款，但从一审判决的第一项来看，实际上是认可买方继续按《房地产买卖合同》的约定向银行申请按揭贷款支付剩余购房款的（该判决第一项所述的交易流程应为：①买卖双方办理首期款资金监管→②双方办理房屋过户手续→③买方向银行申请按揭贷款支付剩余购房款→④卖方收到全部购房款后向买方交付房产）。在二审中，法院对买方支付购房款的方式进行了调整，即将原审判决允许继续以银行按揭贷款方式支付购房款，改为以一次性付款全款的方式继续履行。原因在于，由于买方在提起诉讼时还没有向银行申请贷款，未取得银行贷款承诺，如果买方在判决后申请银行按揭贷款遇到障碍，可能银行判决的顺利履行，不能做到案结事了；更重要的是，买方在二审中明确表示愿意一次性支付全部剩余购房款。在另一起案件中（见（2015）深宝法民三初字第721号民事判决书），法院则更明确地指出，原告（买方）基于涉案房地产买卖合同的约定有权选择银行按揭贷款方式支付剩余购房款，但根据《合同法》第4条关于合同自愿原则和《商业银行法》第41条关于任何单位和个人均不得强令商业银行发放贷款的规定，在原告未与特定银行签订住房按揭贷款合同的情况下，法院无法直接判决确定贷款银行及其可发放的具体贷款金额。只有判令原告一次性支付剩余购房款才能确保依据原告继续履行诉讼请求所作出的继续履行判决具有确定性和可强制执行性，尽管这在一定程度上会增加原告履行涉案合同的负担。从以上两份判决中体现的法院判决逻辑可以看出，在买方已经取得银行贷款承诺函（甚至已经与银行签订二手房按揭贷款合同）的情况下，如果买方在向法院起诉请求强制履行时将贷款银行列为第三人，从而方便法院明确银行发放贷款的金额和时间，法院是完全可能支持买方以按揭贷款方式支付剩余购房款的。例如，在郭某、李某与杨某房屋买卖合同纠纷案中【一审判决（2013）深罗法民三初字第200号，二审判决（2013）深中法房终字第1409号】，一审法院即判决：在涉案房产过户至买方郭某、李某名下后，买方和第三人中介公司应于领取房产证当日将房地产原件交于买方按揭贷款银行办理抵押登记；买方应配合按揭贷款银行在收到房产证原件后两日内将监管首期款支付于卖方，并于涉案房产抵押登记办理完成之日起五日内将剩余购房款（银行承诺贷款金额）支付于卖方。卖方应于收到上述全部购房款之日起七日内将涉案房屋交付于买方；买方和第三人中介公司应配合办理涉案房产的交接手续。上述判决在二审中得到了深圳中院的支持。

5．合同未明确约定的情况下，卖方是否有配合买方申请减免税费并迁出房屋上户口登记的义务？

案例五：（2013）深中法房终字第1409号【案情】

2012年11月3日，买方郭某、李某与卖方杨某签订《深圳市二手房预约买卖合同》，约定卖方以122万元的总价款将涉案房屋转让给买方。2013年1月8日，买方郭某、李某与卖方杨某的代理人李某乙签订《深圳市二手房买卖合同》，其中第四条约定：“（附着于该房地产的户口）该房地产所附的户口，杨某保证于收到房地产转让总价款之日起30日内迁出，逾期则以该房地产转让总价款为基数按日万分之四向郭某、李某支付违约金。”另外，该合同附件一中载明“该物业符合免税条件，卖方附有配合买方办理申请减免相关税费的义务，因卖方及其家庭成员拒不配合导致应免而未免的税费由卖方承担。”之后，因双方在履行过程中发生争议，买方向法院提起诉讼，要求杨某继续履行《深圳市二手房买卖合同》，将涉案房产过户至郭某、李某名下，并按期交房。杨某提出抗辩称，《深圳市二手房买卖合同》中的两个条款即迁户义务条款（第四条）、配合申请免税义务条款（附件一）非杨某真实意思表示，就此两个条款，郭某、李某与杨某并未达成一致意见，该合同系代理人李某乙滥用代理权与郭某、李某恶意串通所签，损害了杨某的利益，因此，杨某不予追认。【法院判决】

一审法院审理后认为，合同中的迁户义务条款和配合申请免税义务条款并未损害杨某的利益，理由在于虽然双方在签订的《深圳市二手房预约买卖合同》中对杨某的迁户义务和配合申请免税义务未作明确约定，但根据合同法的相关规定，杨某作为合同交易方应当遵循诚实信用原则，根据二手房买卖合同的性质、目的和交易惯例，迁户义务和配合申请免税义务正是杨某应当履行的附随义务，故在《深圳市二手房买卖合同》中予以明确并未损害杨某的利益。杨某在向深圳中院提出上诉后，二审法院经审理支持了一审法院关于配合申请税费减免和迁户属于二手房卖方应当履行的附随义务的观点。【点评】

在民法理论上，合同义务可以分为给付义务、附随义务和不真正义务。其中，给付义务是指合同关系所必备的、决定合同类型的基本义务；附随义务是指为履行给付义务或保护当事人的人身或财产利益，在合同订立和履行过程中基于诚实信用原则而产生的义务；不真正义务则是指债权人对自己利益的照顾义务，它是一种性质较弱的义务，相对人通常不能请求履行，违反该义务仅是债权人遭受权利受损或丧失的不利后果。根据《合同法》第60条的规定，当事人应当不仅应当全面履行合同中约定的给付义务，而且应当遵守诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等附随义务。在二手房买卖中，常常会发生卖方将房屋转移给买方之后，没有将原登记在该住房上的户口及时迁出而发生的纠纷。由于户口迁移问题属于公安户籍部门的管辖范围，不属于民事案件的受理范围，故对于买房人起诉要求卖房人迁出户口的诉讼请求，法院通常不会受理。但是，如果买卖双方在签订二手房买卖合同时能够就卖方未按约定及时迁出户口应承担的违约责任作出明确约定，发生争议后，买方依据合同约定要求卖方承担违约责任的，一般可以得到法院的支持。

对于卖方拒绝迁出户口的情形，买方一般应向当地的公安户籍部门申请协调解决。不少地方公安户籍部门可以采取措施将卖方原登记在被转让住房上的户口强制迁出。例如，南京市公安局《关于加强房屋买卖户口管理工作的实施意见（试行）》（宁公人〔2011〕52号）规定：“房屋买卖双方已经合法完成房屋产权交易，买房人已经取得《房屋所有权证》、《土地使用权证》或《南京市公有住房租赁契约》，并实际居住。卖房人未将户口迁出原住房，导致买房人户口无法迁入的（买卖双方有其他户口迁移约定的除外）。经买房人申请，户口所在地公安派出所履行告知后，卖房人仍拒绝办理户口迁出的，经县级公安机关审核批准，将卖房人户口整户迁移至现户口所在地的社区（村）托管户临时管理。”

5.房屋验收的建筑面积计算规则篇五

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房屋验收的建筑面积计算规则

关于房屋验收的建筑面积的计算规则国家有统一的规定。全国统一的建筑面积计算规则，是国家经委于1982年颁布的法规性文件，其主要计算规则如下：

计算建筑面积的范围

1.单层建筑物不论其高度如何均按一层计算，其建筑面积按建筑物外墙勒脚以上的外围水平面积计算。单层建筑物如带有部分楼层者，亦应计算建筑面积。

2.高低联跨的单层建筑物，如需分别计算建筑面积，当高跨为边跨时，其建筑面积按勒脚以上两端山墙外表面间的水平长度乘以勒脚以上外墙表面至高跨中柱外边线的水平宽度计算;当高跨为中跨时，其建筑面积按勒脚以上两端山墙外表面间的水平长度乘以中柱外边线的水平宽度计算。

3.多层建筑物的建筑面积按各层建筑面积的总和计算，其底层按

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建筑物外墙勒脚以上外围水平面积计算;二层及二层以上按外墙外围水平面积计算。

4.地下室、半地下室、地下车间、仓库、商店、地下指挥部等及相应出入口的建筑面积按其上口外墙(不包括采光井、防潮层及其保护墙)外围的水平面积计算。

5.用深基础做地下架空层加以利用，层高超过2.2m的，按架空层外围的水平面积的一半计算建筑面积。

6.坡地建筑利用吊脚做架空层加以利用，且层高超过2.2m的，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。

7.穿过建筑物的通道、建筑物内的门厅、大厅不论其高度如何，均按一层计算建筑面积。门厅、大厅内回廊部分按其水平投影面积计算建筑面积。

8.图书馆的书库按书架层计算建筑面积。

9.电梯井、提物井，垃圾道、管道井等均按建筑物自然层计算建筑面积。

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10.舞台灯光控制室按围护结构外围水平面积乘以实际层数计算建筑面积。

11.建筑物内的技术层，层高超过2.2m的，应计算建筑面积。

12.有柱雨篷按柱外国水平面积计算建筑面积，独立柱的雨篷按顶盖的水平投影面积的一半计算建筑面积。

13.有柱的车棚、货棚站台等按柱外围水平面积计算建筑面积;单排柱、独立柱的车棚、货棚、站台等按顶盖的水平投影面积的一半计算建筑面积。

14.突出屋面的有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等按围护结构外围水平面积计算建筑面积。

15.突出墙外的门斗按围护结构外围水平面积计算建筑面积。

16.封闭式阳台、挑廊，按其水平投影面积计算建筑面积。凹阳台、挑阳台按其水平投影面积的一半计算建筑面积。

17.建筑物墙外有顶盖和柱的走廊、檐廊按柱的外边线水平面积计算建筑面积。无柱的走廊、檐廊按其投影面积的一半计算建筑面积。

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18.两个建筑物间有顶盖的架空通廊，按通廊的投影面积计算建筑面积。无顶盖的架空通廊按其投影面积的一半计算建筑面积。

19.室外楼梯做为主要通道和用于疏散的均按每层水平投影面积计算建筑面积;楼内有楼梯室外楼梯按其水平投影面积的一半计算建筑面积。

20.跨越其他建筑物、构筑物的高架单层建筑物，按其水平投影面积计算建筑面积，多层者按多层计算。

不计算建筑面积的范围

1.突出墙面的构件配件和艺术装饰，如：柱、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。

2.检修、消防等用的室外爬梯。

3.层高在2.2m以内的技术层。

4.构筑物，如：独立烟囱、烟道、油罐、水塔、贮油(水)池、贮仓、圆库、地下人防干、支线等。

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5.建筑物内外的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱罐的平台。

6.没有围护结构的屋顶水箱。舞台及后台悬挂幕布、布景的天桥、挑台。

7.单层建筑物内分隔的操作间、控制室、仪表间等单层房间。

8.层高小于2.2m的深基础地下架空层、坡地建筑物吊脚架空层。

其他

在计算建筑面积时，如遇上述以外的情况，可参照上述规则精神办理。

来源：（房屋验收的建筑面积计算规则http://s.yingle.com/s/372687.html）心怀法治.相关法律知识

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6.五大注意事项篇六

参团到到生疏的城市旅游，出行前的准备很关键。

1、首先要选择规范的旅行社，即持有旅游行政管理部门颁发的“旅行社业务经营许可证”和工商行政管理部门颁发的“营业执照”的合法旅行社。

2、和业务负责人多交流沟通，也可以“货比三家”，但是“货比三家”并不是一定要比价格，因为价格并不是选择旅行社的唯一决定因素。在与多家旅行社的业务负责人进行沟通后，就可以比较出哪家的业务负责人对业务比较精通，比较讲诚信。

3、仔细阅读合同上的条款，就双方权利和义务进行明细约定，特别是在行程安排表里将种种细节注明，使旅游质量得到保障。此外，游客应增强保险意识，主动购买意外险。

4、旅游团费一定要交给组团旅行社，不要交给个人，并索要盖有该旅行社有效公章的发票，保留有效证据。

5、在游程中出现纠纷时，可以现场向全陪导游反映进行协商解决，解决不了时，可收集好证据向组团旅行社所在地的旅游质监部门投诉。如果游程中产生纠纷，严重侵犯了游客利益，可向当地旅游部门或当地警方投诉。游客报名参加旅游团时应注意哪些问题？

游客参加旅游团报名时要注意察看旅行社经营资质的合法性。即是否具备工商管理部门颁发的营业执照和旅游管理局颁发的《旅行社业务经营许可证》；报名参团出境游前，要了解旅行社是否具备经营出境游资质。在选择旅游产品时不要一味追求低价，在咨询和报名过程中要问清旅游产品报价所包含的内容。游客在签订旅游合同时应注意哪些问题？

游客到旅行社报名参加旅游必须要与旅行社签订书面的旅游合同，在合同中应明确地接社的名称、地址及电话号码，以及旅游行程、景点、交通和食宿安排及标准、购物次数及停留时间、双方的权利义务、违约责任等基本内容；对旅行社安排的“自选另付费项目”和购物活动等均要在合同中约定，包括自费项目名称及价格。旅行社安排的合同外项目，游客可以拒绝参加。在旅游购物时需理性消费，认清商品质量或材质标识，权衡把握价格，要求商家开具正规发票。

游客出游时是否需要购买保险？

游客要增强保险意识，在出游前应购买旅游者个人意外保险，购买保险产品时要结合自身情况和旅游行程合理选择，并认真阅读保险条款，购买保险后要向保险公司或保险代理人索要发票和保单。游客出游期间应注意哪些问题？

游客出游前要充分了解旅游目的地的天气情况，不要在恶劣天气下冒险出游，也不要参加任何有危险或违法违规的活动项目；在自由活动期间，游客应当选择自己能够控制风险的活动项目，并在自己能够控制风险的范围内活动；游客在报名参团时，应考虑身体状况能否适应行程，体弱多病者应如实向旅行社告知其健康状况。出游过程中要注意自身健康和人身安全，应随身携带常服或应急备用药品，掌握必要的自救知识和传染病预防知识；游客要加强自我防范意识，看管好个人财物和证件等重要物品；遇有突发紧急情况，游客应服从和配合旅行社安排，避免人身和财产损失。

游客应如何进行维权？

如发生旅行社服务质量问题，游客应依法理性维权、文明协商，不宜采取过激行为，特别说明的是遇航班延误、火车晚点等问题，不要进一步扩大损失，可在完成行程后向市旅游质量监督所咨询、投诉。提醒广大游客记住以下出行提示，做到“理性出行，安全旅游”。

7.高考复习五大注意事项篇七

1、拓实基础，强化通性通法

高考对基础知识的考查既全面又突出重点。抓基础就是要重视对教材的复习，尤其是要重视概念、公式、法则、定理的形成过程，运用时注意条件和结论的限制范围，理解教材中例题的典型作用，对教材中的练习题，不但要会做，还要深刻理解在解决问题时题目所体现的数学思维方法。

2、认真阅读考试说明，减少无用功

在平时练习或进行模拟考试时，要注意培养考试心境，养成良好的习惯。首先认真对考试说明进行领会，并要按要求去做，对照说明后的题例，体会说明对知识点是如何考查的，了解说明对每个知识的要求，千万不要对知识的要求进行拔高训练。

3、抓住重点内容，注重能力培养

高中数学主体内容是支撑整个高中数学最重要的部分，也是进入大学必须掌握的内容，这些内容都是每年必考且重点考的。象关于函数(含三角函数)、平面向量、直线和圆锥曲线、线面关系、数列、概率、导数等，把它们作为复习中的重中之重来处理，要一个一个专题去落实，要通过对这些专题的复习向其他知识点辐射。

4、关心教育动态，注意题型变化

由于新增内容是当前社会生活和生产中应用比较广泛的内容，而与大学接轨内容则是进入大学后必须具备的知识，因此它们都是高考必考的内容，因此一定要把诸如概率与统计、导数及其应用、推理与证明、算法初步与框图的基本要求有目的的进行复习与训练。一定要用新的教学理念进行高三数学教学与复习。

5、细心审题、耐心答题，规范准确，减少失误

计算能力、逻辑推理能力是考试大纲中明确规定的两种培养的能力。可以说是学好数学的两种最基本能力，在数学试卷中的考查无处不在。并且在每年的阅卷中因为这两种能力不好而造成的失分占有相当的比例。所以我们在数学复习时，除抓好知识、题型、方法等方面的教学外，还应通过各种方式、机会提高和规范学生的运算能力和逻辑推理能力。

高考中的答题策略：

①先易后难、先熟后生。先做简单题、熟悉的题，再做综合题、难题。应根据自己的实际，果断跳过啃不动的题目，从易到难，可以增强信心。

②先小后大。小题一般是信息量少、运算量小，易于把握，不要轻易放过，应争取在大题之前尽快解决，从而为解决大题赢得时间，创造一个宽松的心理气氛。

③先局部后整体。对一个疑难问题，确实啃不动时，一个明智的解题策略是：将它划分为一个个子问题或一系列的步骤，先解决问题的一部分，即能解决到什么程度就解决到什么程度，能演算几步就写几步，每进行一步就可得到这一步的分数。

4.学会分段得分

高考阅卷评分办法是“分段评分”或者“踩点给分”，即踩上知识点就得分，踩得多就多得分。所以对于难度较大的题目采用“分段得分”的策略实为一种高招。

5.立足中下题目，力争高水平。

平时做作业，都是按所有题目来完成的，但高考却不然，只有个别的同学能交满分卷，因为时间和个别题目的难度都不允许多数学生去做完、做对全部题目，所以在答卷中要立足中下题目。中下题目通常占全卷的80%以上，是试题的主要构成，是考生得分的主要来源。学生能拿下这些题目，实际上就是数学科打了个胜仗，有了胜利在握的心理，对攻克高档题会更放得开。

6.确保运算正确，立足一次性成功。

高考是限时限量的选拔性考试，要在规定时间内完成，时间很紧张，不允许做大量细致的解后检验，所以要尽量准确运算(关键步骤，力求准确，宁慢勿快)，立足一次成功。

试题做完后要认真做好解后检查，看是否有空题，答卷是否准确，所写字母与题中图形上的是否一致，格式是否规范，尤其是要审查字母、符号是否抄错。

7.检查后的涂改方式要讲究。

①要保持卷面整洁，有错误要划掉重新写，忌原地用涂黑的方式改，这会使阅卷老师看不清。

②如果对现有的题解不满意想重新写，要先写出正确的，再划去错误的。有的同学先把原来写的题解涂抹了，写新题解的时间又不够，本来可能得的分数被自己涂掉了。

高三学生心理问题的应对对策

1、预防为主，加大学生的心理素质教育力度

健康的心理素质教育会对学生的学习、对学生将来的工作与生活都会产生深远的影响，将会使学生们受益终生。目前中学生心理素质教育非常的薄弱。对学生进行心理素质教育是我们教师的职责。“要积极开展青春期卫生教育，通过各种方式对不同年龄层次的学生进行心理健康教育和指导，帮助学生提高心理素质，健康人格，增强承受挫折、适应环境的能力。”学校领导要统筹安排好全校的心理教育程序，应从人力、物力上加大力度，要健全研究机构，组织教师有针对性地学习高三学生心理学，并将心理素质教育逐渐规范化、课程化。要有专门的教材、专职教师和专门的课时，真正把心理教育落实到实处。每一个教师都应了解高三学生的心理，研究其心理特点以及产生心理障碍的规律，灵活地对学生进行健康的心理教育，防患未然，防微杜渐。

2、帮助学生正确定位，及时调整心态，减轻心理压力

针对高三学生的心理特征，保持良好的心态是提高学生效率的基本要求。进入高三后，伴随逐渐增加的各方面压力，目标骤然清晰，成为压在自己身上的沉重负担，它不但没有给学生应有的激励，反而使学生畏惧高考。应当引导学生调低期望值，让学生认识到，只要考出自己的最佳状态、发挥出自己的最佳水平、考出自己最理想的成绩就是最大的成功。根据这种成功观念，合理的自我定位，选择适合自己的目标动机水平，放下包袱轻装上阵，以一种轻松的心情面对学习。

引导学生对学习正确看待，让其享受学习，不可苛求自己。高三老师加班加点进行辅导，高三学生家长小心翼翼侍奉衣食住行，社会予以广泛关注，这些对学生的关爱应当是一种温馨的享受。应当引导学生在这种爱的氛围中愉悦学习。调整心态，减轻各种压力，在宽松和谐的环境中学习。

担心高考失利，是高三学生共有的心理压力，应向学生讲清楚“机遇和挑战并存”的道理，光担心无效果，只有拼搏方可取胜。并教育学生在战略上要藐视高考，在战术上要重视高考，鼓励学生相信自己能成为高考的胜利者。

3、培养学生良好心理品质，树立自信心

开展不同形式、不同内容的心理辅导课，培养学生良好的学习习惯，培养他们的集体荣誉感及团结协作的能力，培养他们胜不骄，败不馁的良好心理素质。端正态度，矫正对考试的认识误区，相信自己的能力，相信自己的价值。教师要尽可能满足学生的需要，使学生获得成功，增强其成功的体验，有了成功的体验，肯定了自己，相信了自己，增强了自信心，从而激励自己不断地去探索，去争取成功。

认可学生是促进学生自信心产生的催化剂。经常鼓励表扬学生的进步，作为教师要时刻留意每一位学生，哪怕是一点点微小的进步，都应给予鼓励，唤起学生的自信心。要为他们自我表现和获得成功提供机会，自我表现的机会多了，相对来说，成功体验也多了，产生了自信心。对学生的学习结果及时加以反馈，肯定成绩，克服失误。

增强学生自信心教育，指导高三学生正确认识自我和评价自我，正确认识自卑感的利与弊，提高克服自卑感的能力，进行积极的自我暗示，自我鼓励，相信事在人为，善于正确对待自我并运用适当的方法将自我完善经常化，看到自己的进步和优势，发展自信心。

4、发挥集体力量，让学生进行自我教育

要以小组交流等形式，让学生们进行同伴教育，和周围的同学互相鼓励，既增进了友谊，也缓解心理压力，达到自我教育的目的。同学们因为互相了解、熟悉对方，就不感到拘束、紧张、害怕，很容易谈出自己心里的想法……

针对学生在月考等“非常阶段”出现情绪上、思想上、语言上和行动上等方面表现出的不正常，有目的性地，不定期召开心理健康主题班会，每人谈自己的想法，及时有效解决已萌芽出来的不规范。在高三第二次月考后，人人发言，效果很好。

5、搞好个别教育，带动全班

心理障碍各自有别，高三学生除了普遍的心理问题外，每个人还有其特殊性，还应注意点面结合，抓住个别，对一些特殊的学生采用个别辅导的方式。教师对每一位学生认真细致地了解，可以建立学生个性发展档案，为他们设计个人的解决方案，不放弃任何一个学生。只有抓好每一各学生的心理健康辅导，才能促进全班学生良好心理品质的培养。

6、建立良好的师生关系

师生之间加强交流是解决一切问题的前提。只有把师生之间的沟通渠道疏通，才可能及时发现问题，才可能准确地摸清学生的心理症结，才可能对症下药，帮助学生梳理心理疙瘩，才可能使自己的指导调节被学生切实的合作执行。

培养独特的教师个人魅力是解决学生心理问题的催化剂。教师只有具备了令学生折服的个人魅力，才有助于师生的交流，才有助于解决策略和方案的贯彻执行，才有助于强化学生的合作意识。

7、指导学生发现心理问题，教给学生调适方法

教师要指导学生了解高三常见心理问题，科学分析自身存在的心理障碍，让学生了解心理平衡、社会适应以及二者之间的联系，能够以良好的心态投入高考中去。这就需要对学生一些情绪调控和挫折应付能力辅导，进行高考复习策略指导，培养思维品质等。

要教给学生一些调适心理的方法。如自我暗示法、脱敏法、焦点转移法、深呼吸方法、药物治疗法等。

对高三学生还要进行人际适应能力辅导，帮助他们建立良好的人际关系，学会尊重他人，学会合作、学会负责，防止心理封闭。

8、建立经常性的学校家庭、社会联系制度

8.库存车购买五大注意事项篇八

作者:不详来源:都市快报更新日期：2009-2-24 阅读次数：

“你买的是不是库存车？不然哪有这么便宜。”春节前，杭州的李先生好不容易从4S店“抢”到了一辆车，那股高兴劲还没过去，就被朋友一句善意的提醒搞得心神不宁，赶紧回去查阅了出厂合格证，发现(报价图库点评)自己果然中招了——合格证上写得明明白白，这辆车的生产日期是2008年4月。

数据显示，今年1月，我省国产轿车上牌量创下历史新高，多达45092辆的上牌量比去年12月猛增1.3万多辆。旺盛的消费需求，让很多经销商手里的库存车都卖光了。然而，对于消费者来说，如果花大价钱买的却是一辆库存车，心里多少会有一点疙瘩。库存车到底有没有质量问题？会不会在使用中出现什么故障？

库存超过三个月经销商就开始急了

要搞清楚库存车会有哪些问题，首先得界定多长时间算库存车。我们就此请教了一些业内专家，得到的答案不尽相同。不过，比较一致的意见是，库存超过三个月就可以算是库存车了。

据介绍，在汽车长期存放不用的情况下，电瓶、塑料器件、橡胶制品、车内电线等极易老化。比如，同样是轮胎，经常在使用的寿命会很长，但一直停在那里不开，放三年就没法用了。此外，汽车存在机械结构之间的配合，如果不及时磨合，有些润滑油会因老化、凝固造成机械部件磨损。

经销商们一般也把三个月视为一个临界点。杭州的一家经销商告诉我，正常情况下，新车从出厂到销售一般在一两个月里完成，如果超过三个月还没卖出，他们就会把这辆车列为重点关注对象，也就是说会采取打折促销等各种手段，来促成交易。“超过半年的车我们称为库龄车，那就要全力以赴，想尽一切办法赶紧卖掉了。”

在汽车销售过程中，库存车的出现是难以避免的，尤其是车市不好的时候。据了解，每年各大厂家都有一个产销目标，由于经销商的库存是算在厂家的销售量里面的，为了完成销售目标，厂家往往会把销售压力转移到经销商身上，这就造成了市场销售不畅时，许多库存车在经销商手里积压。

降价降得很凶的很多都是库存车

出于种种现实的考虑，大多数经销商都不愿意承认有很多库存车，在消费者购车时也会避谈车辆的库存时间，只强调“车子交到客户手中我们还会做一次全身检查”。而汽车出库前，经销商都会洗车、打蜡、做光触媒等，让车辆看起来崭新光亮，也在一定程度上掩盖了车龄。

不过，只要你稍微细心一点，要查明车辆的出厂时间，并不是一件费劲的事。打开汽车引擎盖，就可以看到厂家标明的车辆型号、出厂日期等信息。另外，车辆的出厂合格证上也会清楚地标明车辆的生产日期。

还有一种更简单的办法，就是从车价上进行判断。一般来说，一款车打折打得很厉害，你就得多长个心眼了，看看它的库龄到底有多久。据业内人士介绍，车价大幅走低，主要有两种情况。一是新款上市，为了让路，老款车通常会降价处理。还有一种就是积压的时间比较长了，经销商为了回笼资金，通常采取让利销售的方式来清理库存。

要重点检查橡胶件电瓶发动机

比较规范的经销商，都有一套完整的库存管理方案。比如每周把汽车发动一下，每个月调整一次轮胎，进行电压、机油等常规检查，以保证车辆性能处于最佳状态。不过，这些保养措施只能延缓汽车衰老，库存时间过长，一些零部件还是会不可避免地出现问题。

那么，库存车到底能不能买呢？

元通汽车俱乐部总经理助理童志钢曾经担任过多年的4S店售后服务经理，对于库存车，他的意见是，只要你会选，库存车里也能淘到性价比高的产品。“一般来说，库存三四个月的车，性能不会有大的改变。如果这时候经销商有较大让利，倒不失为一个淘便宜货的好机会。”

不过，买这些“次新库存车”，提车时要特别检查以下关键部件：橡胶件、电瓶、发动机。

童志钢说，建室内停车场的成本太高，绝大多数4S店的商品车都在露天停放，所以首先要仔细查看一下车辆外观，看有没有碰撞刮擦所留下的瑕疵。

长期风吹日晒雨淋，容易导致密封件老化，选车时消费者最好逐一检查车门、车窗、天窗、刮水片等橡胶塑件有无老化、龟裂，该更换的就更换，以免连带损坏其他部件。而轮胎和备胎的检查更是马虎不得，必要时最好进行轮胎充气、放气的调整。检查一下电瓶是否充满电，简单的可以看看电瓶的观察孔是不是绿色的，另外也可以把远光灯打开15分钟左右，看看启动是否正常。此外，还要逐一检查、调试包括雨刮器、电动摇窗机、座椅调节器、空调、音响系统等功能性部件是否完好。试驾一圈，听听发动机的声音是否有异响，启动是否反应迅速灵敏，运行时是否平稳不抖动，车辆有没有不正常的声音等等。

除了选车前做一些检查外，买下后最好再进行一些常规的保养，比如更换机油、机油格，对各连接部件等进行润滑，保证行驶顺利等。

库存两年以上的新车最好别买

库存时间越长的车，经销商为了尽快出货，给出的优惠幅度也会越高。不过，童志钢认为，库存车也有一个极限期，超过了这个时限，别管车价有多便宜，最好还是别买了。“两年以上的车因为存放时间太长，很多部件外表看着簇新，实际上都有了‘内伤’，开着它上路，很容易发生意外，而且维修起来也会很麻烦。”

另外，童志钢提醒说，对于那些一出厂就停着没开过的车来说，很多零部件会老化得很快，其寿命会比正常使用状态中短得多。比如，机油在长时间不用的情况下性能会下降，对车辆的润滑系统产生影响，如果车辆库存超过半年，最好把机油换掉。相对来说，防冻液和刹车液的存放期要长一点，一般两年内都没什么问题。轮胎的寿命是比较长的，但如果长时间停着，顶多三年就报废了，虽然它外表看上去很新，但橡胶已经老化，行驶不了几千公里。

选购“库存车”注意事项大全

什么是库存车？

库存车，一般是指出厂后超过3个月还没有销售出去的车。正常情况下，新车从出厂到卖出不会超过一二个月。

怎么问库存车？

一些消费者可能一进4S店，就直截了当地问“有没有库存车”，得到的回答当然是“没有”。

无论是哪家公司，都不愿意承认自己有很多库存，即便在清理库存也常常是以“优惠”的名义进行。其实，不少经销商都有销售不及时的车停留在仓库里。

哪里找库存车？

当然是各4S店。有时销售情况不好，新车却照样在不断地进货；有时，厂家出现了大量的库存，也会把货“转移”到4S店。另一种情况是，新款车上市后，旧款车就有可能卖不动，从而成为库存车。

由于库存车往往是分散在不同的经销商手里，想靠团购等手段去压价的可能性不大。有车商透露，会把库存车通过二手车的交易途径卖出去。因此，想找到价格实惠的库存车一定要耐心地去淘。

选购库存车要注意什么？

只要存放时间不是特别长，一般来说问题不会太大，可以按照选新车同样的方法去挑选。不过，长期库存的车辆容易出现橡胶件、电瓶、电线线路老化，润滑油、助力油、冷却液过期变质，电路板受潮短路等故障，因此在挑选库存车时需要注意以下几点：

1、从外观上观察车辆有没有锈蚀的痕迹，雨刷有否老化，打开全部车门，查看车门是否因缺油发出异响，内部的橡胶件有没有老化，车窗操纵是否正常。

2、打开发动机引擎盖，观察发动机内各液面是否正常，并结合说明书查看发动机油液的保质期（一般机油的保质期为半年，防冻液的保质期两年），查看电瓶是否正常，绿灯表示正常，其余颜色表示不正常需要更换，检查引擎皮带的松紧度并查看皮带有没有老化。这时可以准备发动引擎了，在发动前先打开电门，观察仪表盘上的各个指示灯是否正常，然后再发动引擎，等怠速稳定后，听发动机有没有杂音，等水温正常后，踩油门、转动方向盘检查转向系统。

3、检查车辆的电气系统，检查雨刮、喷水器是否工作正常；检查各车灯，如前大灯、小灯、制动灯、转向灯、防雾灯、牌照灯、车厢灯等是否工作正常；检查喇叭是否响亮；拉紧手刹，挂上空挡，启动发动机，检查发动机启动是否容易。

4、上路试车，启动发动机，聆听转速情况，检查发动机运转是否轻快、连续、平稳而无杂音或异响，轻踩油门，发动机转速应是连续、平稳地提升；车辆起步前行，换挡时应平顺，不应出现换挡困难及出现齿轮异响的现象；轻踩刹车，检查制动系统的刹车力度，以及刹车时的方向稳定性是否良好；检查滑行性能，在不平路面上加速行驶，感受汽车的减震性能是否令人满意；高速行驶，检查汽车的高速行驶性能等。

库存车最好不要拿，除非优惠很多汽车长时间不开，危害甚多

第一、机油氧化腐蚀机件车辆长期停驶，机油氧化的现象会很严重。机油氧化后，一是润滑的效果会变得很差，二是一些酸性物质还会对机件造成腐蚀。车辆停驶时间越长，变质越严重。当发动机再次启动时，气缸与活塞间会形成干摩擦或半干摩擦，加速零件的磨损，而且启动阻力大大增加，造成你的最省油的车启动困难。

第二、轮胎变形汽车停驶后，汽车重量由4个轮胎接触地面的部位承受，从而造成接触部位受压收缩变形。汽车停驶时间越长，变形部位越不易恢复，使轮胎四周的重量分布发生变化，滚动半径不均匀，造成轮胎不平衡。一旦汽车进入高速行驶后，就会发生车身抖振，可加速轮胎的磨损，还可给行车安全带来隐患。

4S店的汽车气一般会高很多，时间长了轮胎很危险的

第三、油封老化车辆停驶，油封四周的接触受力总是不均匀的。受力大的方向，油封变量就大；车辆停驶时间越长，其变量就越不易恢复，直到油封发生永久变形，这样非常容易漏油。

第四、电子元件出故障汽车上的电子元件及连接件有一个共同的特点，就是要防水、防潮和防腐蚀，否则就会引发故障。对于停驶车辆的电子元件或插线接头，受潮的可能性就会大大增加，并且停驶时间越长，发生故障的概率就越高。