物业小区停车场

物业小区停车场（精选15篇）

1.物业小区停车场 篇一

物业小区停车管理规定

一、指挥进入车辆慢行，按规定行驶方向行驶，停放车辆位置适当，使车场车辆停放整齐。

二、指挥开出车辆按规定方向行驶，慢行开出停车场。

三、随时巡检地面车辆情况，发现门、窗未关好,有漏油、漏水,刮蹭现象应及时通知车主，并做好记录。

四、夜间应对停放在大厦停车场内的车辆进行登记，以保证车辆的安全状况。

五、留意进入车场的车辆情况，对带有危险品车辆，禁止进入车场。

六、如有特殊情况及时上报。

物业小区停车管理规定

1、的士、摩的、___吨以上载重货车及工地施工车辆不得进入本小区。

2、车辆停放按有偿服务收费，办理固定车位停放按月交纳服务费，实施IC卡控制进出，临时进出停车按标准时间交纳服务费，实行抄卡发凭证进出。

3、车辆进入小区内行驶，时速请不要超过___公里，请不要鸣喇叭。

4、车辆请按指定地点停放，不要停放在消防通道、人行道上，不得停放在车库、杂屋、单元门前，不得占用他人车位。

5、运输货物车辆在搬运货物完毕后，不得停留停放在小区内，需立即行出小区。

6、物业管理区域内严禁的士、摩的等客、拉客。

7、车辆在小区内发生交通事故，当事人必须承担相应法律、经济赔偿责任。

四、楼栋出入：

1、请大家维持好楼栋进出口秩序，人员、车辆、物品不得堵塞，以免影响进出秩序。

2装货车辆，请停放在门厅右侧，不能防碍交通，货物装卸完毕，请立即驶出小区，不要在小区滞留。

3、散装材料、物品、装修垃圾请按要求袋装进入垃圾堆放处。

4、未经允许、无正当理由，外来人员不得进入楼栋，来访，寻亲客人请接受管理员的询查登记。

5、本小区电梯为乘载电梯，非特殊情况不得运送大量货物，如有实际需要，需向管理处申请，并在管理员指挥使用，不得强行超载、或不规范使用电梯、损坏电梯设备，保持骄箱清洁。

6、不要侵占楼栋公共区域，损害公共设施设备，破坏公共环境。对违反上述规定者，我们将采取措施予以制止，并要求整改，造成损失的将责令赔偿并处罚违约金。

2.物业小区停车场 篇二

一、停车场管理系统主要功能

1. 服务对象分析及停车场规划。

停车场的服务对象分为两类:一类是小区的业主, 其通过购买或按月缴纳租金的方式, 拥有固定的车位;另一类是小区的访客, 使用空闲的流动车位。

2. 进出口自动管理功能。

小区的业主向管理处申请, 在车上安装电子标签 (车载智能识别卡) 。在出入小区时, 由安装在道闸上的电子标签阅读器进行电子标签身份识别, 发送有效信号给PLC并控制管理系统开启电动道闸。

3. 剩余流动车位数量显示功能。

为限制停车场内车辆数量, 保证道路畅通并为访客指示剩余车位情况, 停车场可在入口处设立车位情况示意牌。管理系统通过埋设在出入口地下的地感线圈检测对车辆的出入情况进行计数, 并实时更新。若示意牌上绿灯亮, 则表示尚有车位, 道闸可开启;若红灯亮, 表示车位已满, 此时发卡器不发卡, 在道闸显示屏上显示车位已满信息, 且道闸不能开启。

4. 车牌信息识别功能。

为确保车辆安全, 访客车辆在进入小区时, 由地感线圈检测信号通知PLC启动车牌识别系统, 将拍摄到的车牌信息存储到临时卡中;当车辆离开小区时, 再次拍摄车牌信息并与卡中的信息进行比对, 通过比对结果确认身份并控制道闸的开启。

5. 自动防砸功能。

为了预防电动道闸在车辆通过时关闭, 在道闸两侧的地下分别埋设地感线圈, 若地感线圈感应到车辆, 则电动道闸不能自动关闭, 这样即可起到保护车辆的作用。

二、系统设计

1. 管理系统的运行流程。

根据以上的主要功能分析, 业主及访客的车辆进场、离场流程图分别设计如图1、图2所示。

2.系统整体框图。

停车场管理系统由PLC集中控制, 道闸前的地感线圈检测车辆行驶情况, 通知PLC启动电子标签阅读器、收发卡设备和车牌信息识别系统进行身份识别, 以控制电子道闸的开启或关闭, 并通过道闸后的地感线圈检测车辆行驶情况进行车辆计数, 同时更新车位情况示意牌的内容。

3. PLC选型与接线图设计。

根据系统整体框图, 输入点分配如下:X0、X2分别接入口、出口车靠近地感线圈检测信号;X1、X3分别接入口、出口车离开地感线圈检测信号;X4、X6分别接入口、出口开门限位开关;X5、X7分别接入口、出口关门限位开关;X10、X12分别接入口、出口电子标签有效信号;X11、X13分别接入口、出口电子标签无效信号;X14、X15分别接访客取卡按钮和访客交卡检测信号;X16接入口车牌信息已记录信号;X17接出口车牌信息对比无误信号。

输出点分配如下:Y0、Y2分别接入口、出口道闸开启控制;Y1、Y3分别接入口、出口道闸关闭控制;Y4接入口车牌识别系统启动控制;Y5接出口车牌识别系统启动控制;Y6接管理处异常报警器控制;Y7接示意牌车位已满的红灯显示;Y8接示意牌车位未满的绿灯显示;Y20～Y27八个输出点接四位七段码LED显示剩余车位数和已用车位数。

4. 关键功能程序设计。

(1) 出入口自动开启和自动关闭控制程序。出入口自动开启程序如图3所示, 可以看到出入口的自动开启是由车靠近地感检测信号、卡有效信号及开门限位共同决定的。

出入口自动关闭程序如图4所示, 当电动门在开门限位的位置时, 如果电动道闸两侧的地感线圈均没有检测到车辆, 便会自动关闭电动道闸至关门限位的位置。

(2) 车位情况示意牌显示控制程序。示意牌显示功能实现如下:利用FX2N系列PLC中的断电保持性双向计数器C220实现加减计数。默认为加计数状态, 当入口地感X1检测到车辆时, C220当前值加1;当出口地感X3检测到车辆时, 将M8220置为ON使得C220变为减计数状态, 同时其当前值减1。当达到设定值99时 (假设停车场有99个流动车位, 该值可根据实际停车场情况进行相应的设置) , 触发车位已满指示灯Y7, 否则点亮车位未满指示灯Y10。而且每次计数值变化时, 对其进行相应的处理, 最终显示值存入数据寄存器D0中, 通过SEGL指令将显示值输出至Y20～Y27并控制四位七段码LED显示剩余车位和已用车位数量。

摘要：本文提出一套运用PLC作为主控, 集成了远程身份识别系统、车牌信息识别系统与车位情况显示功能的智能停车场管理系统设计方案, 给出了系统框图与关键功能的参考程序。解决了传统人工管理的烦琐、费时的问题, 具有广阔的应用前景。

关键词：可编程逻辑控制器,智能停车场,管理系统

参考文献

[1]李杜.基于PLC的智能小区进出车辆管理系统设计[J].现代建筑电气, 2010 (5) :15-18.

3.小区临时停车如何收费？ 篇三

根据《物权法》、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》、《上海市住宅物业管理规定》、《上海市住宅物业管理区域机动车停放管理暂行规定》等法律法规及司法解释的规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足本小区业主的需要；停车位不得转让给物业管理区域外的单位、个人；建设单位尚未出售的停车位，应当出租给业主、使用人停放车辆；停车位有空余的，可以临时出租给物业管理区域外的单位、个人。建设单位所有的机动车停车位向业主、使用人出租的，其收费标准应当按照价格主管部门的规定执行。

小区停车位大都是僧多粥少，尤其是上海许多市中心小区为了缓解停车难的问题，还会利用小区内公共部位区域，用于为进出车辆提供临时停车。

根据上述法律规定，对于占用业主共有的道路，或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。车辆在全体共用部分的停放、收费和管理等事项，由小区业主大会决定。业主大会决定对车辆停放收费的，参照价格是主管部门规定和确定的收费标准。业主大会成立前，车辆在物业管理区域内停放的，其收费标准应当按照价格主管部门的规定执行。

利用业主共有的公共区域作为临时停车位，属于《物权法》规定的“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”，应当由业主共同决定。因此，在小区首次业主大会召开之前，临时停车位收费标准应当按照价格主管部门的规定执行。在业主大会成立之后，临时停车费的收费问题可由全体业主通过召开业主大会共同决定，并应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主，且占总人数过半数的业主同意。

业主大会会议可以采用集体讨论形式，也可以采用书面征求意见的形式。业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主，且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议，代理人应当持业主书面委托书并依据委托人对所议事项的意见进行投票表决。

通过业主大会决定的临时停车位收费标准应当在《业主公约》中列明。停车位的收费标准应当在小区内张贴公告，明码标价。对本小区业主的收费应当施行统一的标准，而对外临停车辆的收费、提价等也应当根据前述程序由本小区业主大会共同决定。

4.物业小区停车场 篇四

我们本次实践内容有以下几点：

(1)实地调查晚七点高峰期小区停车状况,统计小区车位数,实际停放数量以及非正常停放车辆数量。

(2)调查小区地桩锁数量,地桩锁占位未停放车辆数量。

(3)了解居民对小区停车状况的反映，对车主安装地桩锁的态度以及给大家生活带来的相应不便。

(4)了解车主安装地桩锁的缘由以及可能给小区带来的不便或安全问题的态度。

(5)讨论停车带来的安全隐患，总结存在的问题，提出建议。

本次实践活动时间大概在45分钟左右，我们一个班级12人共份为三组，我作为组长带领四名组员在小区排摸了一下，小区内总共停车位有112个，实际停放车辆有87辆，地桩锁大致有47个左右，占位未停放有7个。有些老人正好坐在露天聊天，我们上前了解了一下，因为小区是老式小区，地方有限，停车难问题日益突出。主要问题有以下几点：

1.车位严重不足。小区而且也没有地下停车库，可正常停放的车位全部挖掘出来就100个，而高峰时间段停放了147辆，且停放及其无序，存在很大安全隐患；2.小区路灯昏暗。晚上走在小区里，五米远基本不能辨别出熟人，小区行动不便的老年人较多，车辆停放容易出事故。3.地桩锁越装越多。有些业主私自安装的地桩锁很容易绊倒居民，引起严重的人身伤害事故，对此，很多安装地桩锁的车主也表示很无奈，作为本小区的长期居民，还要担心下班晚了回来没有地方停车，都想自己有个固定的车位。这些车主在他们外出的时候支起地桩锁，支起的地桩锁，导致其他进小区的车辆，看到有空位又不能停，第一规定的地方不能停使资源的浪费，第二没有车位他们就乱停车。4.外来车辆令停车难问题雪上加霜。小区商铺有一家三层楼的会所、一家旅馆、一家厂商，物业只为了收取停车费，任意放车辆进入，也有一定的安全隐患。对这些车辆不了解的情况下，万一有入室盗窃，行凶等情况的，无从查起。5.物业管理不到位。车辆乱停乱放现象严重，比如在一些不是停车位的地方会有一辆或多辆停放在那里。小区的转弯处也会有多辆停放，这样随意乱停车，如果有火灾这种需要大型车辆进出的时候，很容易因为小区内乱停车现象导致救援的推迟，造成严重的后果。

综上考虑，为了在解决停车难上逐步实现停车有位、停放有序、收费合理。

我认为要解决小区停车乱问题，很重要一点还是要小区内车主多为其他人着想，多点自律意识，才能更好地实现小区较好的停车秩序，减少由此引起的纠纷，实现社会和谐。

1.加强管理，消灭隐患。在车位紧张的大前提下，应该由物业、社区、业主委员会等牵头，在小区内推行“车主联系簿”制度，要求车主将车牌号和车主联系电话在物业公司或社区登记。这样既不影响车主平时停车，一旦发生火灾，也可以及时通知车主将车移开，不影响消防车及时灭火。

2.加强宣传，正面引导。车主在小区内停车时应该有公共意识，尽量不要在路中央或他人楼前等地停车。如果不得不停，最好在车玻璃等处留下联系方式，以便别人有事时让车主及时将车开走。

对于物业方，有责任与业主一起制定符合本小区实际的停车管理方法，统计小区车辆，划出付费车位、临时车位与禁停区，做好日常车辆的疏导与停放工作。但物业也不是万能的，对于少数不听劝导的乱停者，物业也有苦难言，因为法律没有给予物业明确的管理权限。

3.明确责任，建章立制。许多有车家庭希望停放的车辆能够得到安全保障。考虑到相关赔付保险制度已经建立，而建立管理单位的风险规避机制并非是地方政府所能解决的问题，因此我们建议，要强化管理单位的责任，在收费的同时履行好看管的义务，督促其为车主提供基本的安全防范服务。

5.小区停车场管理规定 篇五

1、凡进入本停车场的车辆,必须遵守本管理规定,服从管理人员指挥,按规定位置停放,不得占用其他车位，因占用其他车位引起纠纷或被拖离的，一切费用自行负责。

2、车辆进场停妥后,车主应拉紧手挚,切断电,带走贵重物品,锁好门窗再行离开,本停车场主要是提供车辆的停泊服务,对车辆和财物的损失和损坏,恕不负赔偿责任。

3、严禁载有易燃、易爆、易腐蚀、剧毒、枪支、弹药等违禁物品的车辆泊入本停车场内,如车主瞒报或违反本停车场的规定而造成的一切后果,除由当事人负责外,还报司法部门追究当事人的法律责任。

4、如本停车场有任何事故发生,物业管理公司由权采取适当的临时应变措施,以尽量减少对业主的不便,在紧急情况下本停车场有权要求车主将车辆驶离停车场,或在未通知车主前将车辆拖离到安全地点,除因本停车场员工故意造成的损坏外,管理公司恕不负责赔偿。

5、任何车辆对停车场造成的一切损坏,或导致其他业主受伤或损失,物业管理公司有权要求赔偿,并保留在事件未处理完毕之前拒绝该车辆离开停车场的权利。

6、物业管理公司有权对违例泊车做出锁车或拖车等相应的处理,一切费用将由业主本人负责。

7、地上车位已售卖（出租），其他车辆禁止入内（如有特殊情况需临时进入的，主动到门卫处登记允许后可临时进入）。

6.小区停车场管理方案 篇六

一、车场运行管理细则

二、车场保安员工作细则

三、车场收银员工作细则

四、车场员工配备及其他

五、车场守则

六、车场应急措施

七、车场财务收费制度

八、车场职级权限及监管

车场运行管理细则

(一)停车场设固定车位及非固定车位，固定车位需对号停泊，非固定车位车辆进入停车场均采取就近泊车原则停泊。

(二)免费车辆的.使用

免费车辆需由公司总经理签署后，交由车场主管发行免费卡。

(三)月租车辆的使用

1、有意租用月租车位的客户可与财务部接洽，由财务部同事全面介绍车场使用及收费情况;

2、财务部同事与租户签订车位租赁合同，租约复印件交管理处财务部备案，同时知会车场主管车位出租情况。由车场主管发行月票卡。

3、每月由财务部根据租约的规定时间发单通知、催促承租人交缴租金。

4、租户在缴完租金后，凭缴款单位由车场主管对卡进行延期。

5、注意事项：

领取月票卡时，需向财务部缴纳100元/张作为押金。

a、如因原卡遗失、损坏等原因，需重做卡时，需向车场主管阐明原因并出示缴款证明后方可重新领卡。

(四)时租车辆使用方法

1、车辆驶至车闸旁取得泊车票，闸杆升起;

2、司机按车道标志指示驶入停车场;(注意服从保安员指挥)

3、车辆选择车位泊好，锁好车门，离开;

4、离开车场时，司机驾车并持时租车票驶经收银处缴费;

5、泊车未到十五分钟者，免收停车费，每小时5元/小时收取;

6、司机在缴完费后需尽快驶离大厦，以免阻塞车场出入口;

(五)卸货车辆使用方法

——货车进入首层卸货时，需停泊在卸货区内;

——卸货车辆必须凭卸货单到出口岗亭处领取卸货车辆停车证，享受免费

1小时之服务，超过1小时收费标准与时租车辆一致;

——货车收费标准与时租车辆一致;

——货车在卸货区泊妥后，需迅速卸下货物，并把货物运走;货物不可在

停车场长时间摆放，且物品看管亦由货主自行负责;

——货车在卸完货物、清点完毕后，需尽快离开，以便其他货车进场;

——货车离场时，持卸货车辆停车证时租卡到收银处缴费;

(六)摩托车使用方法

1、摩托车进场后，由摩托车收费员发卡，一半悬挂于摩托车上，另一半由车主保管;

2、摩托车必须听从摩托车收费员安排，排放整齐;

3、摩托车出场时，需由摩托车收费员对卡进行核对后交付保管费方可离场;

7.物业小区停车场 篇七

近年来, 随着我国经济的快速发展, 房地产市场的火爆, 居住小区的规模越来越大, 而人们日益增长的物质生活水平使得私家车数量迅速增加, 居住小区中出入和停放的小汽车日益增多。截止2014年9月3日, 太原市 (含三县一市) 机动车保有量已经突破百万大关, 迈入汽车时代。但与此同时, 道路通行不畅、停车难等问题也接踵而至。我国现行的规划停车要求按照GB 50220—95城市道路交通规划设计规范第8.1.1条的规定, 城市公共停车场用地面积按规划城市人口每人0.8 m2~1.0 m2计算。在条文解释中已说明该公共停车位用地不包含公共建筑和居住小区配建的停车场 (库) 用地。如果按照太原市常住人口400万计算的话, 停车场面积应该为320万m2~400万m2, 据初步调查太原市现有停车场面积大约仅有不到140万m2, 约是《城市道路交通规划设计规范》要求的1/3;这还没有包括外来的人口所拥有私家车以及外来的驻晋机构及企业, 以及外地入并的车辆停车。如何处理好城市的停车问题是摆在每一个城市建设领域的难题, 而且在每年机动车增量中, 私人用车的增加占了绝大多数, 中国俨然已进入小汽车的时代。因此, 在小汽车时代来临之际, 探讨居住小区的停车问题、停车方式、停车规划布局, 及时做出相应的解决, 无疑是十分必要的。在现阶段地价昂贵、开发成本愈来愈高以及购房者对停车问题的要求的情况下, 解决小汽车的停放问题将显得更为重要, 在新建小区停车问题已成为规划硬指标的要求, 而积极探讨如何解决我国现有居住区小汽车停车设施的规划建设, 完善既有居住小区的各种交通基础设施也是十分必要的。

2 现有居住小区的停车问题

小汽车大量进入居住区, 与我国居住区以往的规划设计和用地指标将产生各种矛盾, 对新建小区而言停车指标成为规划设计的一项硬指标, 而作为开发商如何解决好小区的停车问题也成为小区品质的亮点和卖点, 也是绝大多数购房者首要考虑的问题。然而对既有居住小区而言由于建设年代较早, 规划不合理, 道路交通与停车问题的矛盾日益突出。由于历史的“欠账”使得车辆乱停乱放、汽车噪声和尾气对环境的污染, 都严重干扰并影响着居民的日常生活。而作为车辆所有者也为早出晚归的用车和停车的问题困扰苦恼。停车供需失衡, 规划配建停车位指标不足赶不上市场的发展需求或者是开发商在实际建设中因为种种原因不按规划要求的指标落实人为降低配建面积使得部分小区停车场地不足, 投入使用后停车困难, 支路、院内随意停放车辆, 影响小区的道路交通和居住环境。有的小区为解决停车难的问题将小区原有绿地铲除改为停车用地, 也有的人将小车直接停入绿地, 使小区的居住品质大打折扣。而小区临街公共建筑前的停车位又多被临街商铺或银行酒店占用。有的项目本身先天不足, 在方案设计阶段中弄虚作假规划一套施工一套, 不能真正把规划落实到位, 造成停车设施的实际不足或布置不合理, 由于没有足够的停车设施, 居住小区的家用轿车大量占用城市道路停车, 严重地影响道路的通行, 造成城市通行能力降低, 交通状况恶化。

本文旨在通过笔者在工作中所设计的项目为现有居住小区存在的停车难的问题提供可供参考的解决方法, 以及对以后的设计作为借鉴。

3 实例两则

实例一:介休市秀南怡园小区:该小区为笔者2006年设计小组团, 位于该市东南城中村, 属于早期城中村改造项目, 由于历史的原因及村民自身素质拆迁改造进行的非常困难, 无法进行大面积的改造, 只能对可改造的地方逐步按总体规划的思路结合实际情况进行改造, 小区西侧地块原为村委办公用地及集体建设用地和部分村住房, 相对拆迁容易, 因此对该地块结合总体规划做了详细规划设计, 现状情况南高北低, 高差约5 m, 该项目时间较早, 当时家用轿车在当地尚处于时尚消费, 较富裕的家庭才有, 整个小区的轿车拥有量不多, 且该小区销售对象主要针对的是城中村的村民安置和购买, 部分对外销售, 因此甲方并不计划做地下或半地下车库, 甲方工程部计划在场地北侧设挡土墙来处理南北的高差问题。本人接手该项目后经综合分析场地的情况提出设地下车库处理高差, 各住宅楼下部设地下室作为住户的储藏空间, 以此合理利用挡土墙所需花费的投资, 又解决住户的停车问题, 从长远来看利益远远大于所多投入的资金。项目示意图见图1, 图2。

该项目于2007年竣工, 因增设地下车库多投资约600万元, 当时持批评反对意见占多数, 但近几年来随着家用轿车的拥有量使该小区的品质得以体现, 住户看着周围小区因停车苦恼而倍加喜爱这个小区。整个小区地面无停车真正实现了人车分流。小区实景见图3。

实例二:介休市绿都名苑一期, 该小区为笔者于2008年设计的在当地属较高档的住宅小区, 共计18幢楼, 两幢15层高层, 一幢8层公建, 其余为6层砖混结构住宅楼, 小区规划总用地面积5.5 hm2, 建筑面积约12.6万m2, 其中商业建筑面积约2万m2, 其余为住宅和小部分社区服务用房, 总户数619户, 规划停车位619个。

甲方旨在创建一流的居住环境, 场地为一破产工厂旧址, 开发商提出既要满足规划要求的停车指标又需要节约投资且希望打造高端社区的要求。如果做地下车库挖深需在6 m~7 m, 而小区多为6层砖混结构, 按此方案需做2层地下室, 而当地抗震设防烈度为8度区, 砖混结构按抗震规范的要求高度不能超过18 m, 且抗震规范的具体执行中计算起点从地面上算还是从地下室地面算起也有争议, 从投资上考虑2层地下室开发商是不能接受的, 笔者提出将车库部分伸出地面按地上车库对待, 这样大大缩减投资, 且可以直接做成砖混结构的车库, 所带来的缺陷是一层的住户居住品质受一定的影响。而优点大大优于地面停车, 优点一:车库平均售价8万元, 高于地面停车效益;优点二:车库顶面绿化住户通过车库顶进入单元, 环境品质提升, 庭院绿化优于地面停车, 车库顶成为小区业主公共活动的交流平台, 也是小区儿童老人的绿色氧吧和乐园, 住宅经过多次讨论最终选定该方案。该方案的图示见图4, 图5。

小区建成后实景见图6~图8。

4 对既有建筑改造可行性的设计分析

在新建住宅小区日渐变多, 更加现代化的情况下, 老小区的矛盾日益突增, 其中有关停车位跟绿化的矛盾尤其突出。那么如何在老小区现有的情况下, 增加停车位的同时又能不减少小区绿化率将是一个很棘手的问题。老小区因为当初设计规划没有想到那么多停车位, 所以造成现在停车位不够用也是正常的, 小区里的道路窄造成通过性差和拥挤, 甚至因为停车造成邻里间的矛盾, 这些都不利于小区的和谐和社会安定。增加小区的车位而不影响小区的品质是每个建筑设计人员必须精心考虑的问题, 一方面解决了居民停车难的问题, 另一方面提高了小区的绿化率, 通过对居住环境的改善, 减少消除邻里间的矛盾, 营造和谐环境。通过上述两个实例能有效解决停车与绿化的矛盾, 对于给首层住户所造成的不利因素可通过将部分窗前绿地补偿给一层作为绿化庭院。

既有住宅小区砖混6层住宅间距多在24 m~27 m, 而所需的半地上车库按上述两则实例两个车位+车行道 (6+6+6) 再考虑墙厚2×370, 则车库所需宽度为18.74 m, 车库层高2.4 m, 室内外高差1.5 m, 车库基础埋深0.8 m, 需挖方深度为1.7 m, 地基处理另考虑, 现有多层住宅地下室层高多为2.2 m, 室内外高差约0.9 m, 基础埋深约600 (按筏板考虑) , 总埋深度1.7 m与车库基底同深度, 能够满足结构安全的要求, 每侧距现有住宅楼2.5 m多, 能够满足开挖要求。如果两侧住宅楼无地下室或基坑开挖不具备条件则车库可改为框架结构基础, 采用桩基础。

通过此方案对既有建筑的停车问题改造, 能有效解决小区的停车问题。在车库顶面设置800~100厚的覆土能保证绿化面积的实现, 有效解决停车与绿化的矛盾。

参考文献

8.小区停车收费情况的调查与思考 篇八

一、荆门市小区物业管理基本情况

我市自1998年6月成立第一家物业服务公司，截止到2015年底，物业公司发展到164家，从业人员19702人，交付使用的小区398个。其中成立业委会有物业公司管理的小区211个，未成立业委会由物业公司管理前期物业的小区182个，既无业委会又无物业公司的小区5个。

目前，实行停车收费管理的小区359个，占90%。实行停车管理未收费的小区只有39个，占10% 。

二、荆门市小区停车收费现状

我们抽样选取了洋丰物业（38万平米）、云帆物业（21.82万平米）、亿达物业（16.57万平米）、兴科物业（28.56万平米）、宝景物业（15.56万平米）等5家较具规模的物业公司，这些物业公司承担了包括高层为主的住宅小区服务，也包括多层为主的小区服务。调查发现，目前我市物业停车收费类型呈多元化，开发商、物业公司、业主委员会均各自承担收费主体，收费政策也由政府定价逐步演变到物业公司与车主双方协商的市场调节价。

（一）收费类型呈现多元化

一是开发商建设的配套车库停车费。开发商在建筑区划内建设的车位，这类停车位包括地下车库，地面露天车位和地面车库。配套车库停车费通过出售、附赠或者出租等方式与停车人约定。这类车库价格普遍偏高，调查荆门中心城区某小区地下车库开盘时一个车位卖到了20万，出租一个车位8000元/年，此外每个车位物业公司还收取80元/月的物业服务费。地点稍偏的高层住宅小区地下车库也卖到了8万左右。由于配套车库没有产权，也有开发商将车位出售改变为长期租赁的方式。

二是人防工程改建的车库停车费。小区利用人防工程改建的停车位，因人防工程未计入容积率的小区公共配套设施，成本已分摊计入购房款，属于公共配套，产权归全体业主，停车费属于业主共有。如长风阳光城利用人防工程改建的停车位，收取的停车费100元/月，属于业主共有。

三是公共场地泊位费。业主委员会经过业主大会同意，利用全体业主共有的道路或其他场地用于停放车辆的泊位。这类泊位收费标准在80元到150元之间，所收资金一部分用于支付物业公司的管理维护费用，一部分属于业主共有，用途是建设和维修小区基础设施，开展小区活动等。

四是临时停靠的车位费。由于业委会未通过收取停车费或者暂时由物业公司进行前期物业停车管理的小区，车主按先到先停的原则停靠临时车位，物业公司基本上未收费或者收取少量的服务费。如亿达世纪花园收取每停车位300元/年的服务费，文峰小区、华府家园不收费等。

（二）收费政策逐步市场化

随着国家、省停车收费改革的步伐，我市停车收费政策从1998年至今经历了三个阶段。

第一阶段是政府定价。这一阶段是1998年到2006年。由价格主管部门在成本核算的基础上，规定停车收费标准。

第二阶段是政府指导价。这一阶段从2006年到2014年，按照《湖北省机动车停放服务收费管理实施细则》的通知（鄂价房服〔2006〕78号）文件精神，根据市场变化情况，我市近年来不断对停车收费政策进行微调，陆续制定调整了6个物业停车收费文件，小区停车费实行上限管理，各物业公司经与小区业主委员会协商后，在不突破上限的范围按合同约定服务和收费标准。

第三阶段是市场调节价。这一阶段是2015年后，也是目前我市物业小区停车收费的主要形式。2014年12月，国家发展改革委下发《发改价格[2014]2755号》文件，新政放开了非保障房物业收费和停车收费政府指导价。物业服务企业接受业主的委托，向住宅小区业主或使用人提供停车场地、设施以及停车秩序管理服务的，按照管理服务成本加合理利润原则，合同约定停车管理内容及收费标准。

三、小区停车贵的原因

调查的小区中，普遍反映随着车辆的增多，车辆乱停乱靠现象严重，占用小区公共场地、堵塞消防通道和主干道的现象比比皆是，造成极大的安全隐患，而有的车库却没有得到很好的利用，究其原因主要是因为停车费用较高而引起了停车难。

（一）新建小区车位配建不合理而致路远价高

调查部分小区停车位（车库等）与车主住宅区距离较远，开发商为了短期尽快回笼资金，出售和出租的价格较高，出现“车位高于车价，租金高于车耗”的现象，车位少有问津。如西山林语小区因地势原因，建设的多个配套地下车库因价格较高且离业主较远，出现较多车位闲置，没有发挥应有的作用，天鹅山庄建设的地下停车位也因与业主不能达成一致价格而未启用等。

（二）老旧小区车位难求而致车费居高不下

有的老旧小区，建设之初没有预料到汽车产业发展速度，为了节约建设成本，并未按相关规定按照一户一位的标准配建车位，造成停车位先天不足。有的老旧小区按要求配建了足量的地面车库，在销售给业主后，很多业主并没有将车库作为停车之用，而是将其改变为居住、经营、储物场所，人为的消减了小区停车容量。如调查中的广场花园、天鹅山庄，每个单元按户数在一楼配建了足量的地面车库，但是绝大多数住户都用作了别的用途。物以稀为贵，停车位一位难求，造成了停车费居高不下。

（三）车主规范停车意识不强车费难以收足

部分新建住宅小区建设了较规范的地面和地下车位，但有的居民为了图省事，不愿意将车停在离住所较远的车位，有的居民为了节省停车费，将车乱停在交通要道或消防通道，造成了拥堵，形成了安全隐患。正规车位闲置形成人为资源浪费，停车费难以收足，平均维护成本增高，车费难以下降。

（四）物业停车管理政策不明引起混乱

小区停车收费实行市场化运作后，有些配套政策没有明确，造成停车收费较为混乱。一是对小区停车场的规划建设监管主体责任不明，管理不到位；二是一些小区主干道、路面等地带停车位的划定设置未经批准，不符合规范就开始收费，形成无资质滥收费现象；三是部分物业小区具有收费主体和条件，但既不公示管理服务内容和收费标准，又不与业主协商随意滥收费。四是车主不可能因为车位便宜而跑到小区外购买停车服务，配套停车位按照“谁开发，谁受益”的原则，车位价格开发商说了算，小区停车服务不具备完全的市场属性，在相对垄断的领域实行了市场自主定价。

四、解决小区停车贵的建议

随着城镇化步伐加快和汽车行业的高速发展，可以预见未来一定时期，家庭用车将呈爆发式增长，为了解决小区停车贵而引起的停车难问题，提出如下建议：

一是加强车位建设确保车有位停。按照《荆门市城市规划管理技术规定（试行）》的最新要求，规划部门要严格审核新建小区的配套停车位，并且小区业主优先享受。对于已建的老旧小区，物业公司在征求业主委员会的意见后，在小区公共场地内部挖潜，建设立体车库、机械式停车库，提升小区车位数量。同时要不断提高停车管理水平，充分运用现代技术，建立智能化停车管理系统，综合调度车辆停靠，确保车有位停。

二是进一步明确政策进行规范管理。小区停车收费实行市场化运作后，同时要进一步明确房产部门的行业主管职能，城管部门要对车位规范设置管理等有关配套政策。形成行业主管部门牵头管理，城管部门按标准审批停车场，停车位，物业公司与业主协商定价，物价部门监管收费的规范管理机制。

三是完善物车协商维护正常运行。物业小区停车收费已实行市场化管理，开发商和物业公司要本着精细管理，成本公开，合理盈利的原则，坦诚与业主协商，业主也要从维护小区的规范管理，安全停车，和谐生活的原则考虑，制定公平合理的管理服务收费标准。保障物业公司和业主双方权益，维护小区停车管理的正常运行。

四是强化监管让车主安心停车，舒心生活。在小区停车收费出现矛盾时，房产、城管、物价部门要积极介入进行调处，规范设置小区停车场、停车位，督导企业进行成本核算，规范明码标价，公示停车管理服务内容和收费标准，对停车服务管理和收费标准进行有效监督。以维护正常的小区停车管理和收费秩序，让业主安心停车，舒心生活。

9.物业停车场收费方案 篇九

一、机动车停放服务收费管理原则

运用价格杠杆引导机动车合理分流，提高停车场点资源配置效率，促进交通疏堵保畅。充分考虑阿坝县经济社会发展水平和群众承受能力以及停车场运营成本等实际情况，合理核定停车场点（泊位）收费标准。

二、机动车停车场点分类

县城内机动车停车场点分为：室外专业停车场、室内专业停车场、临时占道停车泊位。

三、机动车停放服务收费定价形式

根据不同停车场点的性质和特点，机动车停放服务收费分别实行政府定价、政府指导价和市场调节价三种定价形式。

（一）具有自然垄断性质的机动车停放服务（车站、利用公共资源建设的旅游景区、公用和公益服务机构所属停车场对外开放等停车服务）收费、经有关部门规划设置的城市道路临时占道停车收费，实施政府定价或政府指导价。

（二）非自然垄断经营性质的机动车停放服务（商场、宾馆饭店、娱乐场所等建筑的配套停车场、商业投资建设的专业停车场、向社会开放的企业单位（不含公用企业）内设停车场等停放服务）收费,实施市场调节价，可参照室内、室外专业停车场收费标准执行。

四、实行政府定价或政府指导价的停车服务收费管理

（一）城市道路临时占道停车实行差别化收费管理。对不同区域的停车设施服务收费，根据停车供需状况，道路路网分布、公共交通发展水平、交通拥堵状况等因素，由县交通警察大队会同相关部门划分不同区域，实行级差收费。供需缺口大、矛盾突出区域实行较高收费；供需缺口小，矛盾不突出区域实行较低收费。对同一区域停车设施，区分停车设施所在位置、停车时段、车辆类型等，按照“路内高于路外、拥堵时段高于空闲时段”的原则，实行差别化服务收费标准。

收费标准方案。一类区域：起价3元/泊位/1小时（不足1小时按1小时计算）首小时后每小时2元。每天最高不超过27元。二类区域：起价2元/泊位/1小时，首小时后3小时3元（不足3小时按3小时计算）。每天最高不超过14元。

（二）室内、室外专业停车场泊位收费标准。室内停车场收费方案：小型汽车起价5元/泊位/4小时（不足4小时按4小时计算），4小时后每2小时加收1元（不足2小时按2小时计算）,每天（24小时）室内不得超过15元；大中型汽车起价7元/泊位/4小时，4小时后每4小时加收3元（不足4小时按4小时计算）。每天最高不超过22元；摩托车起价1元/泊位/6小时，6小时后每6小时加收1元（不足6小时按6小时计算）。每天最高不超过4元。室外停车场收费方案：小型汽车起价4元/泊位/4小时（不足4小时按4小时计算），4小时后每2小时加收1元（不足2小时按2小时计算），每天（24小时）室外不得超过14元；大中型汽车起价5元/泊位/4小时，4小时后每4小时加收2元（不足4小时按4小时计算）。每天最高不超过15元；摩托车起价1元/泊位/6小时，6小时后每6小时加收1元（不足6小时按6小时计算）。每天最高不超过4元。

各类专业停车场、车主需包月停放的，包月费用最高室内不得超过260元，室外不得超过220元。

五、机动车停车场场点收费管理要求

（一）机动车停放服务收费主体。根据停车场性质、权属、经营管理形式等，城区机动车停放服务收费主体为持有政府相关管理部门核发的相关手续的经营主体。临时占道停车经营主体还须同时取得临时占道停车泊位经营权。

（二）机动车临时占道停车收费时段。机动车停放服务收费实行计时收费，城区临时占道停车场点收费时段统一确定为8时至21时，其余时段不得收费。各类停车场点（不含医疗服务机构停车场点）对停放不足15分钟（含15分钟）的车辆，不得收取停车费用。

（三）临时占道停车场点实行计时收费。各临时占道停车场点经营主体必须配备具有计时装置的停车终端，能现场向停放车辆的车主打印含停车时长等内容的票据。

（四）室内、室外停车场点开放标准及备案要求。各室内、室外停车场点必须配备全景摄像头、具有计时装置的停车终端、能现场向停放车辆的车主打印含停车时长等内容的票据，经相关部门检验合格并将停车收费标准报价格主管部门备案后，在醒目位置公示，方可对外开放停车。

（五）机动车停车场点停放发生事故责任划分。机动车在停车场点发生擦挂、碰撞、盗窃等，事故责任纠纷按相关法律规定处理。

（六）机动车停放服务收费须使用税务部门印制的合法票据。

六、机车车停放服务不收费范围

（一）执行公务或任务的军、警车辆，救灾抢险车、救护车、环卫车、邮政车等特种车辆。

（二）按有关法规规定设置的残疾人专用停车泊位，供残疾人免费停放。

（三）法律、法规规定其它应免收停车费的车辆。

七、落实明码标价制度，规范停车服务收费行为

严格落实明码标价规定。所有停车场点经营者要遵守国家有关法律法规规定，健全内部管理制度，规范自身价格行为。严格落实明码标价制度，在经营场所显著设置统一收费公示牌，标明收费定价主体、经营者名称、收费标准、投诉举报电话等，广泛接受社会监督。

八、执行时间

10.停车场物业服务管理协议 篇十

甲方：_________，系怡景国际新城一期工程三组团地下_____号停车位（属于____类车位）承租人

地址：电话：

乙方：毕节地区众和润物业管理有限公司地址：毕节市麻园路东园小区内 电话：总公司0857—8310668管理处0857—8270686

根据《物业管理条例》的规定，受毕节市升腾房地产有限公司的委托，并经甲方同意，由乙方对怡景国际新城一期工程三组团地下停车场进行整体的前期物业管理，待业主委员会成立后，该项物业管理服务由业主委员会确认。现甲乙双方在自愿、平等、协商的基础上，根据相关法律法规达成如下协议：

一、管理服务费包括但不限于：

1、水费、电费、取暖费；

2、停泊车辆看护费；

3、管理人员及保安、保洁人员工资；

4、卫生费、服装费；

5、税收；

6、停车场内设施设备维修维护费；

7、其它与本项物业管理服务产生的相关费用。

二、管理服务事项：

1、乙方管理人员24小时对停车场进行管理服务，保障进出道路畅通、不堵塞。

2、乙方管理人员对停车场设施设备进行及时维修维护，保障停车场内

设备正常工作。

3、保洁人员对停车场进行定时清洗和清扫，保障停车场内卫生、整洁。

4、保安24小时值班，保证该停车位停放车辆不被撬、被撞，如被撬，双方协商赔偿，协商不成，通过公安机关直至法院判决赔偿，但车内

车体外物品不在赔偿范围。如现金、手机、电脑等。如该停车位停放

车辆被撞，由责任人负责修复，无责任人的，物管公司负责修复。

三、物业管理费的收取

1、物业管理费按A类车位：每车位45元/月；B类车位：每车位40元/

月；C类车位：每车位30元/月；D类车位：每车位20元/月。

2、甲方选择如下第____种方式按时间向乙方交纳物业管理服务费：

（1）按季度支付，在每季度开始之日起____日内交纳，乙方不再另行通；

（2）按支付，在每开始之日起____日内交纳，乙方不再另行通知。

3、实行先交物业管理费后停放车辆接受管理服务的管理制度。

四、双方权利和义务

1、甲方的权利和义务

①、维护自身合法权益，享受乙方提供的物业管理服务；

②、监督乙方管理服务工作及制度执行情况；

③、有权向有关权力部门投诉乙方违反法律法规的行为；

④、有权向乙方投诉其管理人员的服务态度和服务质量并知悉处理结果。

⑤、遵守《车辆停放管理规定》协助乙方做好物业管理工作。

2、车辆使用人不得有以下行为

①、占用或损坏停车场的各项设施设备

②、随意倾倒垃圾、丢弃垃圾或杂物

③、携带易燃、易爆、剧毒、放射性物品及枪支弹药、排放有害物质

④、发出超过规定标准的噪音

⑤、停放车辆占道、压线和有损他人合法权益的事件。

3、车辆进出入停车场时，车速不得超过五公里/每小时，车辆进场停妥后，必须做到：拉紧手制、熄灯、熄火、带走车体以外一切物品及现金、锁

好车门、车窗及后备箱。

4、乙方的权利和义务

①、根据有关法律法规及本协议约定，制定物业管理规定

②、制止违反物业管理规章制度的行为，对业主和车位使用人违反法规、规章的行为提请有关部门处理

③、对车位使用人违反本协议的行为，根据情节轻重，采取规劝、警告、制止，与车辆使用人协商解决索赔起诉等措施

④、有权向业主或车位使用人收取下列费用：物业管理服务费；有偿服务

费

⑥、虚心听取业主和车位使用人的意见，接受业主和车位使用人的监督

五、违约责任

1、甲方不按时交纳物业管理服务费，除继续交纳物业管理服务费外，还

需按每日向乙方支付违约金_______元直至服务管理费交纳完毕。导致

乙方未能完成规定的管理目标或乙方经济损失的，甲方还应当赔偿乙方

经济损失；

2、甲方按时交纳物业管理服务费后，乙方不按规定搞好服务导致甲方车

辆受损的，由乙方负责修复或赔偿。

六、本协议在执行中，如遇不可抗力，致使协议无法履行时，双方应按有

关法律法规协商处理。

七、因履行本协议发生争议，双方应协商解决或报请有关物业管理部门进

行协调解决，协商、协调未果，均可向人民法院提起诉讼。

八、本协议期限为___年，协议期满后双方如需续订协议，应在本协议期满

三十日前由乙方提出书面意见，经甲方同意后续签协议。

九、此协议一式两份，双方各持一份

十、此协议自双方签订起生效。

甲方：乙方：

11.小区物业收费管理系统 篇十一

关键词 ASP.NET 信息管理 数据库 收费系统

中图分类号：TP311 文献标识码：A

0 引言

作为城市发展建设的一个主要发展力量，物业收费管理事业正在伴随着城市房地产的迅猛发展蓬勃兴起，广大百姓在成为购房客户的同时也成为了物业的业主，他们在享受拥有产权兴奋的同时，也更加关注在居住区内是否能享受良好的服务、物业是否能够保值增值。因此，如何在激烈的市场竞争中立于不败之地，创造合理的规模效益，已经成为现今物业收费管理的关键问题。提高物业收费管理水平必须使用先进的管理理念、现代化的管理手段。小区管理内容繁杂，日常各项收费是小区的主要收费项目，如果使用传统的手工管理方式，将耗费大量人力物力。要想用较少的人力完成复杂的管理，就必须要有一套科学、高效、严密、实用的物业收费管理系统。

1 业务流分析

小区物业收费（管理）系统工作流程为：系统启动并进入登录界面，根据不同的用户进行登录，所有用户都可以浏览系统主页面。通过权限判断，注册用户除了可以浏览信息操作外，还可以进行对自己注册资料的操作（包括对自己的资料的录入、修改和删除的操作），以及图书借阅、查询等功能。管理员可以对系统信息进行添加、修改和删除的权限，及对系统管理的所有功能进行操作。

本系统的业务流程图如图1所示：

2 系统开发目标

（1）操作简单、界面友好：完全控件式的页面布局，使得信息的录入工作更简便；许多选项包括房屋信息、业主信息、销售信息等只需要点击鼠标就可以完成。（2）即时可见：对信息的处理（包括添加、修改、删除）将立即在对应的页面显示出来，达到“即时发布、即时见效”的功能。（3）功能完善：不仅包括常见系统的信息管理的各个方面：信息录入、浏览、删除、修改、查询等各个方面，完整地实现了系统对即时信息的管理要求。而且，还能进行对会员的管理，对会员的资料进行审核，以及上传文件的管理。（4）方便移植：系统应具有实用性、可靠性和适用性，同时注意到先进性。针对不同的用户，只需要稍作修改就可以开发出适合自己特点的小区物业管理系统。系统界面中所需的数据都存放于数据文件中，只要对该文件做部分修改，就能在系统界面上实现及时更新的效果，减少了更改系统源代码的复杂性。（5）动态管理：对系统数据库实行动态操作，能实现对数据库信息的动态查询、动态更新修改和动态录入数据。

3 数据库设计

通过系统功能分析，针对小区物业管理系统，总结出如下的需求信息：（1）用户分业主用户和管理员用户；（2）注册用户无需要登录就可以进行论坛操作；（3）管理员用户登陆后可进行管理员信息、房屋信息及销售记录信息的维护。

经过系统功能分析和需求总结，考虑到将来功能上的扩展，设计如下的数据项和数据结构：（1）管理员信息，包括数据项：帐号，密码，权限等。（2）房屋信息，包括数据项：ID，房屋名称，地址等。（3）业主信息，包括数据项：编号，业主姓名，价格等。

得到上面数据项和数据结构以后，就可以设计出能够满足用户需求的各种实体，以及它们之间的关系，为后面的逻辑结构设计打下基础。这些实体包含各种具体信息，通过相互之间的作用形成数据的流动。

4 管理模块界面设计

用户界面的大部分功能都是以管理模块为前提的，因为用户模块所显示的数据大部分需要通过管理模块来添加。因此，我们首先要来介绍管理模块的设计与开发。管理模块相对业主模块要复杂一些，因为在这里需要对所有信息进行维护，包括浏览、增加、修改和删除等操作。为了便于系统维护，页面的命名才用“模块名+功能名”的方式。概括起来，管理模块具有以下功能：（1） 管理员管理；（2）房屋信息管理；（3）设备信息管理；（4）投诉信息管理；（5）收费信息管理；（6）系统参数管理。

本系統包括五个模块：（1）人员与安全管理模块；（2）房屋模块；（3）设备管理模块；（4）收费理模块；（5）投诉管理模块。

人员与安全管理模块主要包括对物业管理人员和业主的信息管理。包括录入人员的基本信息；用户权限分配，对物业管理人员和业主进行权限的分配。

房屋管理主要包括：房屋信息管理和房屋情况统计。其中房屋信息管理包括对房屋的基本资料的录入，变更和查询等。房屋使用情况统计实现对房屋现有状况的统计和查询。能够以列表显示空房、出租房屋和个人住宅。能够显示哪些房屋在装修时经过改动，哪些没有经过改动。

设备管理模块主要包括设备信息管理和报修管理。设备信息管理包括对小区设备的基本信息的录入，修改，查询等。报修管理负责对设备故障报修的添加，查询，对设备维修情况进行记录，并能统计出老旧或多次报修的设备。能够打印报修单。

收费管理模块主要包含收费管理和收费统计。收费管理负责对收费的金额，人员日期等基本信息进行添加和查询。收费统计能够统计显示出已缴费的业主名单，和欠费的业主名单等。能够打印收费、欠费单。

投诉管理模块主要含有投诉管理和投诉统计。投诉管理主要对投诉的详细内容进行添加记录，对投诉案件的级别分出轻重缓急。投诉统计是指统计查看投诉的类型（安全类、民事纠纷、物业服务类、环境类、设备类等），显示类型的具体列表，并能打印列表。并能查询已解决和未解决的投诉。本系统是一个在线小区物业收费系统，采用ASP.NET+SQL2008的模式来订制的一个小型电子服务平台。本系统从功能上来说，比较完备。系统以Web界面与用户交互，为用户提供信息并接受其操作，同时通过数据库管理系统来存储信息数据。系统实现了对信息数据的浏览、查询、编辑和管理等基本数据库操作，系统采用了模块化设计方法，根据用户的需求及程序的应用与维护的易用性，将各个部分置于不同的模块当中，方便了程序的扩展与维护，同时建立了程序功能复用的基础。

5 总结

本系统还存在一些不足之处，对数据库操作的性能有待进一步优化，虽然本系统优化了不少，但要达到理想状态还有一段距离。根据系统的不足，继续改进和完善本系统。

参考文献

[1] 汪晓平，钟军.ASP.NET网络开发技术[M].北京：人民邮政出版社，2003.12.

[2] 张一鸣，桂林，张家祥.个人网站组建实用教程[M].西安：电子科技大学出版社，2004.1.

[3] 龙马工作室.ASP.NET+ SQL 2005组建动态网站[M].北京：人民邮电出版社，2004.8.

12.北京市老旧小区停车耗费时间模型 篇十二

北京工业大学的肖俊杰等从更新观念、合理规划两个方面提出了停车难的解决措施[1];成都心连心物业管理有限公司的杨众勤以成都市为例,提出老旧小区停车问题的解决措施,如小区与周边单位车位共享、小区周边路侧停车、建立停车楼、加强管理等[2];安阳工学院土木与建筑工程学院的环迪以北京方庄芳城园居住小区为例,主要从停车问题的相关研究方法、解决模式、实施策略、推广模式等方面展开论述[3];何慧蓉提出应从增加停车位、提升管理、车位共享、道路开发等方面解决老旧小区停车问题[4];李季平提出应该充分利用小区周边的资源解决停车问题,例如利用原小区内的公共用地进行改造、利用距离小区较近的服务场所停车、利用小区周边的闲置场所等[5];河北工业大学的周聪从规划的角度对老旧小区停车的问题进行了研究[6];青岛理工大学的曹明梁从社会背景、经济环境、城市发展等角度对小区停车问题进行了综合的分析[7];谷胜洪、翁季分析了住宅容积率、工程造价等因素对城市居住小区停车方式选择的影响[8];Chen Xue等人的研究指出恰当的停车方式选择,不仅能解决住宅区的交通问题、停车问题、环境问题和安全问题,还能保证住宅区生态和环境的可持续发展[9];LI Tieqiang,MA Rong-guo等人从停车方式选择和停车布局类型两个方面来研究老旧小区的停车问题,研究结合小区的内部道路和土地利用特征,针对特殊地理位置和停车特征的小区,分析了停车方式选择和停车布局的适用性[10]。目前国内外针对老旧小区停车问题研究不是很多,一部分主要停留在定性研究层面,提出的很多改善措施大同小异,没有引起相关部门的重视,使得很多建议成为空谈;另一部分研究将重点放在了改善策略上,并没有研究老旧小区停车问题的主要成因及停车行为特殊性,没有从根源上真正解决问题。

现通过对朝阳区老旧居住小区进行基本信息调查和停车行为问卷调查,通过对调查数据的分析,得出停车耗费时间的影响因素,建立停车耗费时间模型。老旧小区数据调查与分析见文献[11]。

1.1小区简介

根据北京统计信息网2013年统计,北京市朝阳区面积为451.13 km2,常住人口384.1万人。北京朝阳区老旧小区是建成年代较早的居住小区。选取朝阳区7个小区作为老旧小区停车调查的对象,小区具体位置见图1。

该老旧小区包含劲松街道办的农光里、农光里中、农光东里、磨房北里,以及潘家园街道办的武圣农光、武圣东里、磨房南里(图2)。

1.2数据调查

对老旧小区的停车状况调查包括以下3个方面:(1)通过老旧小区所在街道办、居委会的交通座谈,了解各居住小区的建设年代,现状特点与停车问题;(2)基于调查问卷形式的老旧小区居民停车行为调查;(3)老旧小区现状停车设施的踏勘与调查。

表1为朝阳区典型老旧小区收集到的调查数据统计表。由于这些小区多是20世纪80年代以前规划建设,当初兴建时没有考虑到私人机动车的发展速度,因此,规划停车位数量较少,造成停车位供应量严重不足。为了满足停车的需求,大部分小区不得不牺牲绿地面积或占用道路来开辟停车位。停车位不足是所调查小区停车问题当中最突出的表现形式,如图3。

由图3可见,各社区早高峰时段停车泊位未达到停车供需平衡,停车泊位供不应求。如农光里社区停车位缺口达到了604个,停车矛盾特别突出。

1.3停车耗费时间分析

根据节1.2调查的数据,对老旧小区的停车耗费时间进行分析。

1.3.1性别与停车耗费时间

由图4可知,停车耗费时间基本在10 min以内,在男性驾驶员中,停车时间在10 min内所占的比例高达73.4%,在女性驾驶员中,停车耗费时间在10 min内所占的比例高达70.1%,总体上,男性停车耗费时间比女性要短。

1.3.2有无固定停车位与停车耗费时间

如图5所示,有固定停车位时,停车时间在5min内达到了一半以上,要远远超过无固定停车位的比例;停车耗费时间在5~10 min时段,无固定停车位的比例要高于有固定停车位的比例;总体上,有固定停车位时停车时间要远远低于无固定停车位的情况,说明有固定停车位时,驾驶员停车更节省时间。

1.3.3出行时段与停车耗费时间

如图6所示,停车耗费时间与出行时段关系密切。整体上,上下班时停车耗费时间最短,小于5 min的比例接近40%;出行所需时间为5~10 min、10~20 min时,不同出行时段所占比例相差不大。

1.3.4出行目的与停车耗费时间

如图7所示,上下班的停车耗费时间大多在5min内,外出办事、外出游玩和其他停车耗费时间比例最高的为5~10 min,停车耗费时间受停车目的影响较明显。

1.3.5小区车位数情况与停车耗费时间

如图8所示,认为小区车位与汽车数量一致的情况,停车耗费时间较短;相反,认为小区车位数小于汽车数量时,停车耗费时间相对较长。

2 停车耗费时间模型

2.1 非参数检验

将停车耗费时间分为≤5 min、5~10 min、10~20 min、>20 min四个分组,运用多个独立样本检验的中位数检验法,检验基于不同停车耗费时间的性别、有无固定车位、出行时段、出行目的、小区车位数情况是否有显著性差异,如表2最后一行所示,性别对应的显著性水平为0.810,数值较大,说明四个分组没有显著性差异,有无固定车位、出行时段、出行目的、小区车位数情况对应的显著性水平分别为0.003、0.025、0.018、0.067,数值较小,说明四个分组具有显著性差异,因此,选定停车耗费时间的影响因素为有无固定车位、出行时段、出行目的、小区车位数情况。

注:a.分类变量:停车耗费时间

2.2 lotit模型建立

为了探讨停车耗费时间与影响因素之间的关系,在对logit模型和probit模型的优缺点进行对比的基础上,决定选用非集计的logit模型作为停车场的停车耗费时间模型[12]。多项式logistic回归分析用于研究多项分类变量与影响因素之间的关系,是二项式logistic回归分析的发展。对于无序多分类logistic回归,如果因变量y有J个值(即y有J类),以其中一个类别作为参考类别(baseline category),其他类别都同它相比较可生成J-1个非冗余(nonredundant)的logit变换模型。例如以y=J作为参考类别,则对于y=i,其logit模型为[13]

式(1)中:Ui为选择方案i的概率;θim为选择方案i的参数;Xm为分类变量。对于参考类别y=J,其模型中的所有系数均为0,应同时有U1+U2+…+UJ=1。

停车耗费时间的选择方案及赋值如表3。

选取步行距离大于20 min的概率U4 n作为U1 n、U2 n和U3 n的参照组,建立停车耗费时间选择模型。故停车耗费时间为因变量,将有无固定车位(park)、出行时段(time)、出行目的(goal)、小区车位数情况(quantity)作为分类变量带入模型,得到结果。

式(2)中:ai为停车耗费时间为i的参数;Pin为停车耗费时间为i的第n个停车者拥有停车位情况;Tin为停车耗费时间为i的第n个停车者的出行时段;Gin为停车耗费时间为i的第n个停车者的出行目的;Qin为停车耗费时间为i的第n个停车者所在小区的车位数情况。

表4为总模型的似然比检验结果,P值越小模型就越有意义。在本模型中最终似然比卡方检验结果显著性水平P<0.01,说明至少有一个自变量系数不为0,模型有意义。

似然比检验表(表5)为针对每个自变量的作用进行似然比检验,用于检验自变量作用是否具有统计学意义。在拟合的方程中,有无固定车位、出行目的、小区车位数情况三个自变量的显著性水平P<0.05,说明这些自变量对模型的作用是有统计意义的。出行时段的显著性水平P>0.05,说明出行时段对模型作用不显著,但是为了模型的准确性,将此自变量考虑在内。

表6是多分类logit模型的参数、假设检验结果等信息,是多分类回归模型的主要结果。表中共有3套logit回归系数,分别是针对停车耗费时间前三个时段的。第四个时段作为应变量中的参考变量,其所有系数为0。有无固定车位=1、出行时段=4、出行目的=4、小区车位情况=2作为自变量中参考类别,因而其系数也均为0。

由显著水平栏可见,在第一套系数中,即停车耗费时间≤5 min这一类别的logit回归系数,有无固定车位=0与有无固定车位=1相比,P=0.013,说明有无固定车位在停车耗费时间≤5 min这一类别中有显著性差异,出行时段=1与出行时段=4相比,P=0.375,表明出行时段在这一类别中无显著性差异,其他的解释类似。

注:a.参考类别是:4。b.因为此参数冗余,所以将其设为零。

根据表中参数,得出3个logit模型分别为

式中:Pin为停车耗费时间为i的第n个停车者拥有停车位情况;Tin为停车耗费时间为i的第n个停车者的出行时段;Gin为停车耗费时间为i的第n个停车者的出行目的;Qin为停车耗费时间为i的第n个停车者所在小区的车位数情况。

从式(3)可以看出,停车耗费时间≤5 min相对于停车耗费时间>20 min来说,出行目的起主要作用,外出游玩的人群一般停车耗费时间会在此范围内;从式(4)可以看出,停车耗费时间5~10 min相对于停车耗费时间>20 min来说,小区车位数情况起主要作用,一般在小区车位数小于汽车数量时,停车耗费时间会在此范围内;从式(5)可以看出,停车耗费时间10~20 min相对于停车耗费时间>20 min来说,出行时段起主要作用,上下班出行的人群一般停车耗费时间在此范围内。

从北京市各个行政区随机选取7个老旧小区进行验证,该模型对北京市老旧小区均适用,由于篇幅问题,这里不做详细的说明。

3 结论

通过对调查数据的分析及对停车耗费时间模型的研究,得出如下结论。

(1)北京市的老旧小区停车设施欠缺,停车位不足,严重的小区停车缺口可达实际停车数的50%。

(2)驾驶员停车耗费时间影响因素很多,通过对驾驶员性别、有无固定车位、出行时段、出行目的、小区车位数情况的参数检验,发现驾驶员性别对停车耗费时间没有显著性影响,有无固定车位、出行时段、出行目的和小区车位数情况对停车耗费时间影响显著。

(3)建立了logit停车耗费时间模型,由模型可以看出,停车耗费时间≤5 min相对于停车耗费时间>20 min来说,出行目的起主要作用;停车耗费时间5~10 min相对于停车耗费时间>20 min来说,小区车位数情况起主要作用;停车耗费时间10~20min相对于停车耗费时间>20 min来说,出行时段起主要作用。

13.小区地面停车方案 篇十三

尊敬的各位业主：

随着XXXX小区业主入住户数的增加，小区内的机动车辆也日趋增多。为妥善缓解小区内机动车位紧缺问题，最大限度提高车位利用率，实现业主车辆有序停放，给业主营造一个温馨、优美的居住环境，特制定如下停车方案。

一、停车管理方式

（一）停车方式：

以现有地面停车场划分的车位为基础，实行“固定车位和非固定车位”的管理方式，本着先来先到、先到先签的车辆管理原则进行有序管理。若小区内车辆未停满，由秩序人员进行调节，发放临时停车卡。

（二）进出方式：

业主车辆实行刷卡进出，按照“一户一车位、一车一卡”的方式办理停车卡。

（三）收费标准：

1、地面固定车位80元/月.位，地面非固定车位（道路停车）50元/月.位，（按照洛发改收费【2009】40号文件执行），签定“车位服务协议”时缴纳停车使用费。停车卡工本费押金30元/张，如停车卡丢失后请业主及时挂失并进行补办，补办时业主需缴纳停车卡工本费。

2、对于小区内业主临时来访客户的车辆如需进入小区进行停放，经小区服务人员确认后，方可进入小区，物业公司将按照洛阳市停车管理规定，向临时进出小区的业主（未办理停车卡）或来访客户收取停车费。临时车辆进入小区90分钟以内不收费，超过90分钟的按照2元/辆〃次收费，临时过夜车辆收费加倍。

（五）车位使用办理方式：

鉴于本小区目前的实际停车情况，服务中心将在去年办理车位卡的基础上，优先为常住业主办理车位使用登记手续，采用先到先得的方式办理车辆登记手续，未办理停车卡的业主经确认进入小区后，应服从物业公司统一车辆引导，按要求有序停放，并按《洛阳市物业管理车辆停放服务收费标准》执行交费。办理车位租赁登记手续时请所需注意事项：

1、业主需携带产权人身份证、机动车行驶证、房产证或购房合同办理车位的登记手续。

2、业主不在，须由受托人携带产权人身份证和受托人身份证、机动车行驶证、房产证或购房合同办理车位的登记手续。

二、停车管理制度

（一）小区进出车辆应遵守物业服务人员统一指挥管理，车辆进出小区和使用停车位时，实行刷卡进入，对于没有停车卡的车辆根据园区车位使用情况领取临时停车卡。

（二）车辆进入小区后不得鸣喇叭，需接受保安人员指挥，按划分的车位进行停放。小区内不得占道乱停车，对不按规定停放车辆又经劝阻不听者,将按市交通管理有关规定处理。如因车辆违章停车造成的影响和损失由违章业主自行承担。

（三）地面停车位的管理按照先到先停的方式停放，业主重要客户或外来车辆进入小区前要进行登记，方可进入，外来车辆停放时必须接受保安人员引导，外来车辆进入小区停放按照《洛阳市物业管理车辆停放服务收费标准》收取相关费用。

（四）车主需保管好停车卡，如停车卡丢失、损坏，车主要到服务中心前台挂失，并办理相关补卡手续，否则由此而产生的后果由车主自行承担。

（五）小区内禁止2.5吨以上的货车、大型客车以及装有易燃、易爆、剧毒等危险品的车辆入内（搬家车、消防车、工程车等特殊情况除外）。

（六）小区禁止出租车入内，遇有乘载老、弱、病、残以及携带过重物品的，视情况可以放行，但10分钟内必须离开。

（七）车辆进出小区时应保持谨慎，避免碰撞其他车辆，否则除负责赔偿外，还将视情节做出禁止使用停车位的处理。

（八）停放小区内的车辆内不要遗留贵重物品、重要文件等,离车时车主要锁好门窗，否则后果自负。车位使用者应保持车位清洁，无油渍。

（九）乙方的车辆有序进入停车场停放的，若甲方因管理疏忽，造成车辆发生损伤或丢失，甲方承担相应的管理责任；乙方的车辆未有序进入停车场停放的，车辆在车场发生损伤或丢失，责任由乙方自行承担。

（十）对于在道路上乱停放的车辆，严禁占用消防通道。物业公司服务人员在小区巡视时对于未按规定停放或占用消防通道的车辆，有权张贴停车告知单并报相关执法部门解决。物业公司服务人员有义务并有权利提醒业主按位停放，对于违章占道屡次劝阻提醒仍然不能规范停车的车辆，门岗有权阻止其进入小区。

为实现XXXX小区车辆的有序停放，保障广大业主的权利和义务，请XXXX小区业主对我们的工作给予充分的理解和支持，非常感谢。

本方案自本月试运行，8月1日开始正式实行。

14.物业重申停车场管理规定的通知 篇十四

通 知

为强化停车场管理，进一步规范车场管理人员执业行为，提高管理及收费质量，防范车场管理漏洞及纠纷，结合我司实情，针对停车场管理特作如下重点强调，望各单位认真遵照执行。

一、管理要求

1、月卡车的发卡、补办、充值

按要求审核车主身份，对在允许办理月卡车范围的车进行月卡车的新办理、补办，并按要求收取相关费用；对到期月卡车进行及时催办充值，对收取的费用一律给予正规票据，并在票根处注明充值时段及车辆信息以便查票。月卡车的发卡、补办、充值均使用（附表一）《月卡车发放、充值登记台帐》，要求做到票、钱、台帐、车场充值系统四者的统一。

2、免费车的申请流程

免费车的申请一律由管理处主任以报告形式报公司领导审批，综合管理员只有见经审批同意的文件方予办理，在审计及月检中发现没有审批文件的免费车，公司一律不予承认。对现行不具审批文件的免费车要求管理处主任在2013年4月15日前完成报告审批流程，逾期发现无审批文件的免费车将于贪污论处。综合管理员需对审批文件进行存档，以备查账使用。

3、报停车的操作流程

对于需要报停的车辆，车主必须先到管理处告知，报停期间管理处将暂时收回月IC卡，待车主需要正常使用时到管理处领取，同时综合管理根 1

据实际进出情况给予延期。

4、临时卡的发行与收费

临时卡的发行使用必须登记附表二《管理处临时停车卡领、销登记表》；临时停车费的收取必须登记使用附表七《管理处临时车辆收费登记表》，此表有岗亭收费员完成。

5、异常进出开闸注意

对于异常进出车辆要求收费人员按附表四《管理处停车场异常进出车辆登记表》登记，综合管理员每日于岗亭结算时必须核实此表并在此表上签字，月末由综合管理员汇总此表装订成册，以备查账。

6、每月车场需要完成表格有：

附表一：《管理处月卡车发放、充值登记台帐》—综合管理员完成 附表二：《《管理处临时停车卡领、销登记表》—综合管理员完成 附表三：《管理处免费使用停车卡申请表》—车主完成、综合管理员留存 附表四：《管理处停车场异常进出车辆登记表》—岗亭收费员完成 附件六：《管理处暂停存车申请表》—车主完成、综合管理员留存 附表七：《管理处临时车辆收费登记表》—岗亭收费员完成 附表八：《管理处每日临时停车收费缴款汇总表》—综合管理员完成 附件十：《管理处票据领用登记表》—综合管理员完成

二、责任追究

1、对于上述“免费车申请”未在规定时间整理完毕的，除逾期不予审批外，4月主任绩效考核财务月检0分。

2、对于上述所需使用表格，4月财务月检将对其重点检查，对发现未完

0分，对直接人员扣绩效10分。

财务部

15.物业小区停车场 篇十五

自《物权法》和《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《区分所有权解释》）颁布以来，已有不少理论界和实务界学者对小区停车位争议相关问题进行探讨，但普遍存在视角单一的缺憾，也鲜有对各地新近出台的规范性文件的分析和评述[1]。笔者认为，小区停车位相关争议既是建筑物区分所有权下的物权法问题，又是关系到稀缺资源配置、信息披露和交易公平的社会经济问题，故解决该争议的视角应多样化。因此，笔者主张除传统民法物权领域的视角之外，还应当引入法律经济学的视角。综上，本文将结合传统物权法理论和法律经济学视角，兼顾解释论层面，对不同类型的小区停车位的权利归属如何界定做一框架性分析。

目前，我国市场中停车位争议的主要原因之一就在于对于不同类型停车位的所有权归属界定不够明确。《物权法》第74条列举了两种类型的停车位，一是建筑区划内车位：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库；二是业主共有车位：占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位。其中，前者若无特别约定，原始权利属于开发商；后者则以法定形式确定为“业主共有”。在实践中，小区停车位的分类则显得更为复杂，存在独立车库、地下车库、地面露天车位、架空层车位、人防工程车位、机械车位等多种类型[2]。由于法律条文和现实情况存在一定程度的不协调，开发商、业主、地方产权登记机关等对于《物权法》第74条理解存在差异，因此并没有形成科斯所说的“产权的清晰界定”[3]。这也就直接造成了业主与开发商争夺小区停车位的冲突，即阿尔钦所描述的“争夺稀缺资源的冲突”[4]。而对于产权登记机关来说，由于《物权法》的规定并不明晰，小区各类停车位是否可以登记长期以来也是一个非常棘手的问题，导致一些地方产权登记机关采取不作为的态度。无法进行物权登记也间接造成业主在“购买”停车位后存在持有和转让的风险。因此，解决小区停车位的争议的当务之急是首先明确各类型停车位在物权法上的法律地位和权利归属。

二、停车位的“二元分类标准”

前文已述，《物权法》第74条列举了“建筑区划内车位”和“业主共有车位两种类型”停车位的产权归属问题。近年来，一些地方为解决现实中的纠纷，颁布或起草了地方性法规或地方政府规章，对小区停车位进行了比《物权法》第74条更细化的类型划分，并对一些特殊类型车位以地方立法的形式做出权属安排。例如，深圳市2014年末向社会公布的《深圳市房地产开发项目停车位建设及处分管理办法（征求意见稿）》（以下简称《深圳办法（草案）》）规定，建筑区划内车位分为“配建停车位”和“增设停车位”。其中，立法者将“配建停车位”规定为全体业主共有；“增设停车位”则可约定为房地产开发企业所有。又如，《上海市住宅物业管理规定》将共用地面架空层直接规定为业主共有，从而可推知在架空层设立的车位也应属业主共有。而在学界，出于对业主权益的保护，学者们对于共有车位的范围提出了以计算容积率、公摊面积、成本分摊等多样化的界定标准，而不是简单局限于停车位的类型划分。

笔者认为，各地出台细则解决纠纷的意图值得肯定，学界提出的标准也充分考虑了对业主在购房过程中处于相对弱势地位，但从法条的本身来看，《物权法》第74条已经为小区停车位做出了分类，即上文提及的“建筑区划内车位”（第74条第2款）和“业主共有车位”（第74条第3款）。在《区分所有权解释》中，这样的分类得到了再一次的确认。从解释论来看，《物权法》第74条第2款首先将小区停车位进行了“建筑区划内”和“建筑区划外”的区分。所谓“建筑区划内”的车位是指依照行政机关颁发的建设工程规划许可证及其所附总平面图（附图）而划定的车位。

由此可见，《物权法》第74条其实是对小区停车位进行了“建筑区划内”和“建筑区划外”的二元分类。申言之，从解释论的角度出发，笔者主张应当将是否属于建筑区划作为判断停车位权属的标准和依据。回过头来，我们再来检视前文所述的各类地方细则，不难发现，“建筑区划”这一《物权法》层面的标准并未得到严格贯彻，而偏离这一标准则会直接导致小区内某些停车位的权属分配发生改变。如《深圳办法（草案）》中将一部分建筑区划内的车位直接规定为全体业主共有，这直接与《物权法》产生冲突。依照《区分所有权解释》第18条的规定，“在处理涉及物权归属争议的建筑物区分所有权案件中，法院应当以法律、行政法规为依据。”换言之，地方性法规、地方政府规章和其他规范性文件被排除在确定区分所有权效力的法律依据之外。由此笔者认为，基于“物权法定”的物权法基本原则、“上位法优于下位法”的基本法理以及司法解释的明确态度，各地出台的关于小区停车位权属安排的细则，至少应尊重《物权法》“建筑区划内外”的二元分类结构，否则有突破物权法定、超越上位法之嫌。

三、基于“二元分类标准”的停车位类型化权属安排

实践中停车位及车库主要表现为四种形式：第一种形式为地面停车位，第二种形式为地下车库，第三种形式为架空层停车位，第四种形式为地面的独立车库[5]。若严格按照《物权法》第74条的二元分类标准和权属安排，是否真的无法解决实践中各类型小区停车位的纠纷？笔者认为，答案是否定的。以下笔者将在“建筑区划”二元分类结构的基础上，对实务中较易引起纠纷的停车位四种类型进行分类讨论。

（一）地面露天车位

有学者曾提出，在地面露天划定的车位并不具有构造上的独立性，因此不能成立专有部分。也有学者提出，车位四至“有梁柱与铁管等为区隔”就可以成立构造上的独立性。由于我国各地小区建设和经济情况不同，地面露天车位的具体划定方式也可能千差万别。高档小区可能采用升降地锁、挡车器、保险护栏等设备划分地面露天车位，而中低端小区可能仅在地面刷以油漆边框区隔之。笔者认为，这里应结合我国实际情况，若地面露天车位属于建筑区划内，且现场有最低限度可资区别的划分，则应认定这类车位可以成立专有部分，属于《物权法》第74条第2款所述之车位，在没有特约的情况下原始权利归于开发商；反之，若在建筑区划内没有标示，则属于业主共有。

（二）架空层车位

一些地方细则直接将架空层车位归为业主共有，其主要依据是《区分所有权解释》第3条中关于建筑物基础和沉重结构属于共有部分的规定。有建筑法实务界人士指出，所谓的基础一般指是“位于建筑物最下部的承重构件”，它承受建筑物的全部荷载，并将其传递到地基上。笔者认为，上述规定可以看做是建筑物的基础和承重结构权属的一般性规定。但值得注意的是，当法律对于建筑物的某一基础结构做出特别规定，而使其发挥特殊效用时，基于特别规定优于一般规定的法理，应优先适用该特别规定。在架空层被标示为建筑区划内车位时，《物权法》第74条第2款就属于应被优先适用的特别规定。何况，《区分所有权解释》第2条也明确指出建筑区划内符合条件的车位应认定为专有部分。因此，笔者主张，判断小区架空层的权属问题，首先应当看各架空层部分在最初规划时是否将其规划为有特定的用途；其次，还要看该部分是否符合《区分所有权解释》第2条第1款所规定的认定为专有部分的三个条件。

（三）人防工程车位

人防工程车位由于其国防功能，各地开发商及产权登记机关的态度大多较为谨慎。《人民防空法》并没有对社会投资的人防设施的所有权做出特别规定，但该法第五条确定了民用防空设施“谁投资，谁受益”的一般原则。从《物权法》第74条及《区分所有权解释》来看，“规划用于停放汽车的停车位”之规定并未区分停车位的具体形态，也没有将具有人防功能的车位作除外规定。因此，笔者认为，人防车位若在建筑区划中进行了标示，也理当被视为建筑区划内车位，在没有特约的情况下，原始权利归属于开发商；反之，则属于全体业主共有。这也符合《人民防空法》中确立的“谁投资，谁受益”之一般原则。从目前实务情形来看，广州市、重庆市都在实践中开放了人防工程车位的转让，也可以办理登记。笔者认为，人防工程车位与一般车位不同之处，仅在于它多了一个战时防空的功能，国家处于战备或战争状态下随时可以被国家征用转作防空设施。但笔者认为值得注意的是，由于人防工程车位存在因政策原因或紧急情况下被国家征用的可能，因此购买人防工程车位可能存在理论上的政策性风险。所以，笔者认为应从立法论的角度要求小区开发商在出售、出租前对可能产生的征用风险向业主尽到充分的告知和信息披露的义务。

（四）机械车位

机械车位可以说是一个应对我国目前大型城市小区停车难的良方。其不仅可以弥补一些老旧小区规划车位不足的短板，也可以起到土地有效利用的作用。但由于机械车位并没有明确的法律“身份”，导致开发商、物业没有动力引进，而业主担心购买后无法登记，权利无法得到保障。从法律经济学的角度看，由于缺乏制度性的权利配置，间接导致了机械车位这一优质资源的交换效率减损，交换价值被低估。但是，按照目前我国民法中对于动产和不动产的分类，所谓不动产是指“依照自然性质或法律规定不可移动的物，包括土地及其定着物”。而机械车库可以较为方便地移动，因此其较难被认定为不动产，应将其归入动产中的大型机械设备，无法进行不动产确权登记。开发商可以自己持有机械车位，向业主出租；也可以通过共有物形式向不同业主出售份额。但鉴于机械车位与小区住宅在功能上的紧密联系，笔者主张可以通过房地产登记机关“在业主的房屋所有权证附注栏中进行备注说明”等变通形式，使购买机械车位的业主获得类似于不动产登记的公示。这不仅有利于消减业主购买机械车位时对于权利是否得到保障的担忧，也有利于日后机械车位在市场中的再次流转，提高资源的交换效率。

结语

以“建筑区划内”和“建筑区划外”作为小区停车位权属安排的标准有充分的《物权法》依据。笔者认为，要充分落实“建筑区划内外”的“二元分类标准”，同时保障购房者的合法权益，还需要一个信息充分公开的制度环境。“建筑区划内外”的认定是基于行政机关颁发的建设工程规划许可证及开发商向行政机关提供并获批的规划附图。当小区停车位的权属安排是基于建筑区划时，建筑区划信息就将成为业主购房决策中的重要参考信息。如果业主在购房前可以充分了解到小区规划附图中所标示的规划内车位和规划外车位情况，其可基于自身情况之判断，权衡车位在其购房决策中的权重，以此做出买或不买的决定。在此情况下，无论开发商建设多少规划外或规划内停车位（前提是满足法律法规确定的最低配置标准），无论业主选择买或不买，都将是一个市场化的行为，是基于各市场参与方对于自身利益的衡量。反之，若业主购房前无法知晓小区停车位的建筑区划情况和未来销售安排，即开发商和购房者处于一种经济学意义上的“信息不对称”，则会导致购房者无法准确地做出购买决策。从现有规范来看，尚未有法律、行政法规或部委规章层面的规定要求开发商在商品房预售或销售时公开小区建筑区划附图。

参考文献

[1]陈华彬.建筑物区分所有权研究[M].北京:法律出版社,2007:202.

[2]许尚豪,王仰光.小区停车位权属分析[J].法学论坛,2007,(1):26-27.

[3]吴灏.产权制度与环境:“科斯定理”的延伸[J].生态经济,2016,(5):25.

[4]杨龙波.从阿曼·阿尔钦《产权经济学》看私有产权与公有产权的问题[J].理论经纬,2011,(4):301.