房地产行业产业链分析

房地产行业产业链分析（精选11篇）

1.房地产行业产业链分析 篇一

在挑战中抓住机遇 第二届中国房地产业门窗幕墙行业高峰

论坛纪实

一部《穹顶之下》将柴静推向了舆论的风口浪尖，也将“环保”这一老生常谈的话题再一次拽回了网络热搜榜。事实上，近些年来，我国政府对于环境保护一直保持着高度重视，将环境保护问题作为社会发展一项重要问题来抓。

2014年4月24日，十二届全国人大常委会第八次会议表决通过了《环保法修订案》，增强了环保部门的执法力度，加大了对于违法单位的处罚力度以及对玩忽职守官员的惩办力度，新法已于2015年1月1日施行。

2015年3月24日，中共中央政治局召开会议，审议通过了《关于加快推进生态文明建设的意见》。会议指出，生态文明建设事关实现“两个一百年”奋斗目标，事关中华民族永续发展，是建设美丽中国的必然要求，对于满足人民群众对良好生态环境新期待、形成人与自然和谐发展现代化建设新格局，具有十分重要的意义。中央层面对生态环境的重视程度由此可见。

环境的保护不仅要“治”更要“防”，作为占社会总能耗20%的门窗行业来说，如何降低门窗能耗，在这场全民“环境保卫战”中抓住机遇、迎接挑战是一个不小的课题。

前不久本刊应邀出席了在山东省临朐县举办的题为“构绿色建筑，享低碳生活――穹顶之下门窗幕墙行业的机遇与挑战”的主题论坛，来自门窗行业管理及上下游产业中的各路精英――中国建筑金属结构协会副秘书长、铝门窗幕墙委员会主任黄圻，新沃资本控股集团执行总裁王哲，中国建筑金属结构协会副会长、北京米兰之窗节能建材有限公司董事长马俊清，新浪地产网总经理唐茜，广东坚朗五金制品股份有限公司董事、副总裁白宝萍，香港泰诺风保泰有限公司总经理王积刚，泰诺风保泰（苏州）隔热材料有限公司技术总工刘军，山东华建铝业集团技术总监孙普明等详细解读了在这场“环境保卫战中”，门窗行业现有的生存状况以及在未来该何去何从。

近年来，楼市宏观调控的持续推进给门窗行业带来了不小的冲击，甚至用“骨肉相连”来形容门窗行业与房地产业的关系也并不为过。“针对我们现在的门窗幕墙行业，在中国经济进入了新常态之后，我们比较关注的一件事情，就是中国的房地产发展会向哪个方向走？房地产的战略不同，对我们门窗行业的影响一定是不同的。”泰诺风保泰（苏州）隔热材料有限公司技术总工刘军如是说。论坛召开之际，恰逢“330新政”刚刚颁布不久，对于新政会对门窗上游产业――房地产业带来的影响，中国房地产经理人联盟监事会主席、新沃资本控股集团执行总裁王哲是这样解读的：

“首先，我要提出的第一个观点是，‘330’新政对于房地产业一定是一个利好的消息；第二个观点是，我个人认为，整个房地产行业不会受到大的影响，但是它的结构性可能会发生巨大的变化。就是说，可能我们原来这些高端别墅类、公寓类的，包括一些城市大型综合体类建筑的开发量会减少，换来的将是大量的保障性住房、刚需性住房，包括改善型住房量的提升。这种结构性的大转变所带来的就是尽管我们表面上说这个行业没有问题，但事实上很多开发商都会受到巨大的影响。”

“还有一种情况关于市场占有率的问题――越来越多的小企业会被吞并掉，大鱼吃小鱼，小鱼吃虾米。可能越来越多的大企业，它的市场占有率会越来越大，比如现在国内排名前二十名的开发商，市场占有率只有30%，但一两年后它的市场占有率可能将会达到40%甚至50%，排名前50的开发商加一起可能占市场占有率的70%。也就是说随着市场占有率发生巨大变化，对门窗供应商来说也会产生巨大的变化，其积极因素就是如果你跟某一家大企业有战略合作的话，可能它所有项目你就全都占有了；但是负面因素是一旦当你失去一个企业的时候，可能这个企业所有项目你也都没有了，就是这么简单。因为企业占有率扩大之后，他们的供货一定是越来越多采用整体采购的形式，而不会每个项目都会单独招投标。所以我认为，随着垄断的形成，在市场占有率不断变化的趋势之下，作为门窗供应商的日子有可能会好过，也有可能会更难过，因为你可能只要拥有一个客户，他的量就够你吃好几年的，但当你失去一个客户的时候，在未来几年你们可能都不会再有合作。”

前段时间，地产圈内发生了一场“抢头条”运动――万科、保利、世贸、融创在做“抢头条”大战。保利发布了“5T”战略，其中非常重要的一点提到了要打造全生命周期的绿色建筑；恒大也十分抢眼，提出了“全国无理由退房”的策略。可能从媒体人常规的眼光来看，这应该是一系列的营销活动，但事实上这正是房地产企业战略转型的信号，也代表着这些企业要做好产品的信心。作为一个“并不是地产人，只是地产行业的媒体人”，新浪地产网总经理唐茜以一个“圈内局外人”的独特视角对于论坛的主题进行了全面的剖析。

“我认为，坐在穹顶之下大家依然渴望蓝天，我们不能因为行业是白银时代还是黄金时代的争论停滞不前，我们应该看到这个市场上的变化。绿色建筑的推进实际上由来已久，从2004年的萌芽开始，到2008年住建部推广认证第一批这样的绿色标识的建筑，虽然我们有了十年左右的发展时间，但是距离发达国家的绿色建筑的推动还是有相当的距离的。据住建部的相关数据统计，虽然截止到目前我国已认证了2500多个项目，打上了绿色建筑的标识，但事实上经过监测，一年之后真正达到绿色建筑运行标准的可能只有160个，这是非常可怕或者说这是行业里面非常不希望看到的一种现象。这种现象意味着什么呢？意味着过去房地产企业都在把绿色建筑做成噱头。”

“第二点，在行业里面还是有问题的。因为我并不是一个房地产建设的从业人员，所以我可以谈我观察到的一些怪现象，就是在房地产的采购过程当中，尤其对门窗系统的采购，过于讲求价格，门窗是其中的表征之一，把我们的门窗系统拆解成非常细小的方面，自行采购、碎片化采购，并没有考虑到整合的效果，从表象上来说看似开发商节约了成本，事实上从最终的效果上来想，并没有达到我们预期的节能效果和整体运行效果，反而浪费了我们大量的资源。所以，门窗系统作为整个绿建当中非常重要的一部分，是不是存在于房地产企业重新评估和优化自己的资源链整合的流程中，这是行业里的一个问题。”

“第三，我们要寻找一些突破口，找一些做法。第一个突破口就是，既然开发商这么关注成本，成本也确实是很多生产型企业面临的问题，那么，如何有效的降低成本，压缩无效的成本？可能是门窗幕墙生产企业真正需要考虑的。随着工业化的提升、生产效率的提高、产品不断的升级，可能短期它也是一个微笑曲线――最开始成本是很高的，但是随着规模化的效应，成本会走向下行，我们看到如果产品的成本降低，对开发商来说这也是一个利好的消息，我相信很多企业就不会纠结于增加多少钱。第二个突破口，我调查了一些企业，他们能够接受门窗价格提升的范围大概是3%-5%，但是他们提出了一点，如果说这个产品不能给房地产项目带来高附加值，多花一分钱可能都是心疼的，在建安成本上多投入一点都是不太心甘情愿的。这就给我们的门窗企业提出了一个方向――是不是在产品的附加值上有更多的创新，比如米兰之窗提出了非常好的产品理念，生产出了性能很高的门窗，我相信运用到项目上会带来很多亮点，这种产品贵一点可能开发商也会接受。第三个突破口是大家都在做资源整合的平台，跟这种平台之间的接洽，我相信会大大地降低企业的一些交易成本，尤其是一些我们不愿意看到的灰色的交易的空间，我们可以去压缩，让整个合作的过程更加的阳光、透明和高效。”

事实上，据泰诺风保泰（苏州）隔热材料有限公司技术总工刘军所讲，根据对房地产商进行的调查数据显示，真正的交到老百姓手里的房屋，投诉率最高的还是在门窗，达到了70%以上。另外，行业内一直在争论的“如何保证门窗的寿命达到25年？”这一话题，引出的就是行业要加大技术投入的问题。中国建筑金属结构协会作为行业协会，一直致力于促进整个行业良好、有序地发展，协会用了一年多的时间，对国内外多家铝、塑、木门窗企业组织了深入的考察、调研。来自中国建筑金属结构协会副秘书长、铝门窗幕墙委员会主任黄圻对近年来铝门窗行业工作情况作了介绍，他说：

“这几年我们国家门窗幕墙行业得到了长足的发展，我们铝合金门窗和建筑幕墙行业的发展应该说是非常快的，为行业配套的行业也得到了相应的长足发展。大家知道，住建部提出建筑节能差不多有十年的时间了，在这十年中，铝门窗行业的全体同仁做了大量的努力，从建立标准体系到发展产品，再到产品的应用。标准体系这些年建立的比较完善，一共分为三大类，一个是产品标准体系，就跟我们相关的包括铝合金、铝木门窗等等这些；再一个就是工程标准体系，这是咱们建筑口独有的，我们也设立了几个规范，现在我们的施工多数还是源于规范；第三就是标准图体系，这个是为了更好地让设计院、建筑设计师、房地产商和我们的企业共同执行、推广新产品。很多企业为适合现在房地产的建设，做了新产品包括标准体系的介绍，这些都是为了更好地满足建筑节能、绿色建筑的要求，大家在共同努力。但我们也必须承认，这些年国家整体门窗应用的水平还是比较低，也就是说还有很多的好的产品没有得到应用，还是需要我们和房地产行业来共同努力、来共同配合，把好的产品应用到实际工程中去。”

而针对房地产商提出的能够接受门窗价格提升的范围大概是3-5%这一点，香港泰诺风保泰有限公司总经理王积刚说道：“对房地产商来讲，在过去房子很好卖的时候，大家不太讲究产品的定位和差异化，无论干得好与坏，产品都可以卖。所以对房地产商来讲，他们现在也在做不同的定位，也有高档、低档房地产项目，而这些不同的定位为我们门窗供应者带来的就是一个机会。我们必须适应客户的需求，开发出不同的产品。至于比价，其前提是在质量没得可比的时候才去比价，这就证明我们以前的门窗的品质，它的均一性太强，看不到太多的差异。门窗产品的高、中、低档现在从市场来看并没有充分分化出来。而现在这个时间节点，配合开发商下一步的开发策略，要求供货商必须专注于做产品，在不同产品的定位以及产品的成本和性能之间作取舍。所有产品最终讲的是性价比，只有你的性能有差异，你的价格才有差异；性能没有差异，价格也就不存在差异。”

“再有，我们怎么样能够有效的降低成本？有效降低成本，需要有一个大的趋势，就是我们的建筑工业化。建筑工业化我们喊了十几年，并不是想工业化就工业化的，实际上伴随着现在劳动力成本的不断提高，建筑公司本身对产品质量有了更高的要求，才产生了建筑工业化。对门窗行业来讲要求就是建筑部品的工业化，而建筑部品的工业化本身就是一个提高性能和降低成本的必经之路。我们要用一种生产工业产品的方法去生产出质优价廉的产品。所以建筑工业化和用户性能要求的分级，是当今这个时间节点上我们门窗行业的两个非常好的机会。用一句话概括就是：对与门窗企业来讲，有的会很好过，有的会很难过，关键看我们的路怎么选。”

众所周知，门窗行业内的各项标准项目繁多，不可谓不全，不可谓不细，但是在执行力上却始终是个痛脚。一些企业在研发上投入不够，有些甚至处于零投入状态，而随着国家对于环保重视程度的加深，各地对于门窗节能指标又有了更为严苛的要求。在门窗节能指标K值方面，今年，上海市已明确要求K值≤2.0；山东省明年也将从2.5时代跨入2.0时代，对于节能指标这样的大幅度提升，铝窗行业是否存在难点？

王积刚认为：“现在的2.0、2.2的产品单从技术方面来讲，铝门窗是绝对可以做得到的，但我们不妨把这个视角展开，做一个全球性对比。欧洲是大家公认节能门窗发展最快、最先进的地方。欧洲的节能门窗的制造与使用是从上世纪70年代开始的，发展到现在已有40多年；中国的节能门窗是从2000年前后开始，发展到现在是15年。在这15年中，我们国家各个省市，尤其是东部沿海省市的节能的要求，从K值上来看，与欧洲相比，除了相较于德国、比利时这些中欧以及北欧国家要差一些外（他们的要求是1.0，至少也是1.3），实际上我们国内的要求，尤其大城市的要求已经达到了意大利的水平，比南欧的大多数国家要求要高。抛开欧洲，与澳洲、美国、日本、韩国相比，单节能门窗的要求方面来讲，我们不仅不差，甚至比他们要求的还要严，这是我们国家节能政策推动15年所做的努力的成果。”

王积刚说：“实际上我国门窗市场采用的是快速跟随的策略，我们紧跟着欧洲的步伐，追赶速度非常快；从技术储备以及技术人员的能力来讲，是完全能够达到现在的高要求的。这是积极的方面。至于行业面临的挑战和机遇方面，我们这个行业因为国家的节能政策提高得特别快，我认为铝窗行业面临的最大挑战是产品的储备和开发节奏有些滞后。在北方节能要求高的地方，现在PVC窗的占有率变高了，很多的地产项目使用选择由铝窗改为塑钢窗。我认为铝窗是完全可以做到高性能窗的，但是技术方面的确是面临很大的挑战。因为泰诺风是专门配合客户做产品开发的，从我们的技术人员配合客户开发近一年来的情况反馈，以一个非常简单的指标，就是我们的K值计算量来看，比起前几年有数倍的提高，这说明这个行业的研发，尤其节能研发空前的活跃。虽然说我们有所滞后，在现在这个阶段显得有些被动，尤其高节能窗被塑钢窗抢夺了一部分市场，但长久来讲，我们的技术能力、技术储备如果能够释放出来的话，我们完全有能力抢回这个市场。”

正如王积刚所说，门窗企业要想有效降低成本，就要在研发上、在产品的工业化生产上下大功夫。而作为好的门窗产品来讲，五金件有着至关重要的决定性作用。多年来，坚朗五金陪伴着中国门窗走过了风风雨雨，见证了中国门窗业的兴衰、成长。如今，站在五金配件企业角度看中国门窗面临的这个十字路口，广东坚朗五金制品股份有限公司董事、副总裁白宝萍也有着深深的感悟。

“这么多年坚朗在业内被大家提及的时候都会说坚朗产品品质不错，但是价格稍高。首先，‘品质’应该是制造业企业的底线，说我们的东西贵可以，但是产品的品质是必须要得到首肯的。还有就是服务，由于我们现有窗型、洞口不够标准，延伸到行业的特点，所以门窗企业对配件供应商的要求是比较高的，如何给客户提供最及时、最有效的服务是我们需要深思的。”

“另外，谈到创新，我认为创新也是需要建立在品质基础上的。今天，工业4.0被多次提及，其实随着劳动力成本的提升，我们过去所谓的‘劳动力优势’已经不是优势了，如果五金配件企业不跟当下的新型高性能窗和系统窗的大环境需求契合，还依然是去拼价格，我相信我们这个行业会非常的悲摧。我们应该感受得到，整个的门窗产业在发生着巨大的变化，处在这样一个变革的十字路口，我认为创新是企业发展的本质，而品质则是企业发展的命脉。”

在协会赴欧考察、调研系统门窗项目的报告中我们了解到，在欧洲，研发系统门窗，特别是铝、塑系统门窗的主体很多都是型材厂。作为型材厂代表，山东华建铝业集团技术总监孙普明对于系统门窗在中欧的发展现状与前景有着自己的认识。

“大家都知道，随着国家建筑节能政策的推进，门窗的节能也逐渐的被人们所重视起来，门窗的节能不是单一产品的节能，它是通过门窗的型材、玻璃、五金、胶条等整体配合才能实现门窗的节能。通过市场的调研我们发现，很多建筑工程的投诉都是因为门窗质量的投诉引起的，其中门窗质量的投诉有很大的一部分是门窗的渗水性能达不到密封的效果，整个影响了建筑工程的质量，引起了客户的投诉。”

“造成门窗质量问题的原因，无非有主观与客观两大方面。客观方面，一是门窗结构的不合理和门窗选材的不合理；二是门窗的加工、制作达不到精度要求；三是门窗的安装存在缺陷；四是门窗的配件和材质不合格。主观方面就是，当前的门窗市场竞争比较激烈，企业既想保住市场又想保住市场盈利，所以在当前物价上涨、管理成本上涨、生产成本上涨的情况下，想保持利润，常常会偷工减料，也就是以牺牲品质为代价。”

“为什么欧洲的门窗质量优，而我国的门窗饱受诟病？很大的一点，就是欧洲门窗市场很大的一部分是采用系统性的门窗，而中国的系统门窗则是刚刚起步，在中国的门窗市场中它的占有率可能在5%到10%左右，市场的占有率是比较低的，很大的一部分系统还只是应用于市场的宣传，真正的投入到市场上还是比较少的。那么，怎么来解决这个问题？首先要同地产商和门窗企业形成一个共识，就是不能单纯地依靠指定某种品牌优质的门窗材料来解决，还需要一个强大的设计研发团队，需利用他们的研发能力、利用他们的生产经验和检测手段来形成从门窗的技术结构到门窗的型材、五金、玻璃、材料、结算软件，再到加工、安装以及物流，客户管理等等方面一个有机的整体，才能够实现门窗行业的提升。”

“华建铝业这些年一直致力于系统门窗的研发，在门窗的研发方面积累了很多的经验，我们成立优质系统门窗研发的目的，就是要带动整个的门窗产业链条上的所有企业来共同的提升门窗的产品质量，对于注重门窗品质的客户，我们会推荐客户使用标准化、系统化和高性能的产品，推荐既能保证门窗的使用性能，还要能提升门窗的建筑装饰性、使用舒适性以及使用寿命的耐久性等等方面达到高品质的系统窗。对那些只是注重成本，对品质要求不是很高的企业，我们会利用我们的技术手册、技术文件以及管理手段来带动他们，在保证产品质量的情况下降低成本，不会一味地降低成本来牺牲门窗的质量。”

在本次论坛召开之际，恰逢北京米兰之窗节能建材有限公司在临朐的国内首条门窗4.0工业化生产线投入使用。“门窗行业要么就另辟蹊径，专门搞你的特色经营、特色研发，要么就走正规的品牌、工业化的路。米兰之窗正是走在了工业化、规模化的前列。”在参观米兰之窗工业基地后，香港泰诺风保泰有限公司总工程师刘军发出了这样的感慨。

多年来，米兰之窗一直坚持高品质，创品牌的路线。面对房地产市场的不景气，高档住宅市场的萎缩，一直坚守高品质门窗的米兰之窗又是如何应对的呢？

“首先，我对市场依旧保有信心！”北京米兰之窗节能建材有限公司董事长马俊清说，“产品的品质是一定要先坚守的，其次才是市场营销要怎么做的问题。我们不能本末倒置，尊重市场选择是对的，但同时也要引导消费者的消费理念，从而引导市场向着正常、有序的方向良性发展。”

“铝包木门窗的起步都是从高档住宅开始的，很多人会担心，现在房地产业的低迷，很多高档住宅特别是‘豪宅’销售上都受到了很大影响，那么高档门窗还有销路吗？事实上，铝包木门窗并没有像想象中那么高不可攀、遥不可及。我们也在二、三线城市做过项目。五千块钱一平米的房子应该不算贵，在二、三线城市，这样的房子也有用铝包木的。道理非常简单，建安成本多花两百块，房子可以从五千卖到五千五，谁都会算这个帐。实际上，开发商只要肯跳出‘压低价’这样的怪圈，冷静地分析下多花的这二百块钱会带来什么，那么这个问题的答案是很显而易见的。”

对于今后市场的走向，马俊清说：“今年3月24日国办出台了16号文――《国务院办公厅关于加强节能标准化工作的意见》，这里面提出了很多关于节能的硬性的要求，这让我们感到十分振奋。首先它提到了‘到2020年，建成指标先进、符合国情的节能标准体系，主要高耗能行业实现能耗限额标准全覆盖，80%以上的能效指标达到国际先进水平，标准国际化水平明显提升。’其中还有一条，就是要加强认证，加强辅助的管理力度――‘完善质量监督制度，将产品是否符合节能标准纳入产品质量监督考核体系。畅通举报渠道，鼓励社会各方参与对节能标准实施情况的监督’。开展全民监督，首先就要让全民对什么是好窗户有个基本认识，在我看来，这是行业向着良性方向发展的最强信号。”

同样，在论坛的尾声，对于门窗在房地产不景气的大环境下坚守高品质是否还会有市场这一话题，新沃资本控股集团执行总裁王哲给出了这样的解答。“从开发商的角度来说，品质一定是第一位的。我们在进行招标的时候，一定是看你公司的实力，你做过的项目，你和优秀企业合作过的项目多少，这些是作为我们选拔的第一步。如果你这个都没有达到的话，你说你降得再低都入不了围，所以价格对于我们开发商来说现在绝对不是第一步的。对于恶性竞标这种情况，我坦诚地说，它是存在的，但是随着今后垄断度的提高，都是品牌开发商在竞争，他们也会意识到他们所用产品品牌的重要性，所以作为一个开发商，我可以很负责任地说价格绝对不是第一位。而对于门窗企业来说要做的就是打造核心竞争力，也就是品牌、服务和市场占有率。这些才是真正可以帮你占领市场、长久发展的关键所在。”

【文献标识码】D

【文章编号】1671-3362（2015）09-0024-05

2.房地产行业产业链分析 篇二

随着我国城市化进程的逐步加快, 国民生活水平普遍提高, 住房需求量激增, 导致房地产的投资与销售迅猛增长, 同时, 加上政府对业绩的追求、企业为了实现利润、金融机构对个人信贷消费的助力等诸多因素的共同作用, 我国房地产企业平均规模增长速度非常快, 并形成了在短期内难以逆转的态势。由于房地产企业项目开发周期长, 资金需求量大、资金周转速度慢等自身特点, 就其披露的财务报表来看, 大部分房地产企业所拥有的权益资本普遍偏少, 由此产生的基于高银行信贷比、高企业资产负债率等问题更加突显出整个房地产行业融资结构中存在的问题。因此, 研究分析房地产企业实际融资结构中存在的问题, 探索建立多元化的融资渠道, 从而使整个房地产行业健康、可持续发展成为当前行业内急需解决的问题。

2 房地产行业融资结构分析

不同的融资渠道对房地产企业的要求条件和政策约束不同。其中, 传统融资渠道包括国内贷款、利用外资、自筹资金、定金及预收款以及个人住房按揭贷款等;其他融资渠道包括股权融资、房地产信托以及债券融资。

2.1 房地产行业融资结构现状

结合表1可以看出, 2008年至2013年我国房地产行业迅猛发展, 其资金规模由39 619亿元增长至122 122亿元, 增长幅度达208%。我国房地产行业第一资金来源是自筹资金, 占行业资金总额的38%左右。自筹资金成为房地产行业第一资金来源主要是因为个人的住房公积金贷款, 从2008年12月至今, 国家连续上调个人住房公积金贷款利率, 使自筹资金有显著增加, 占比也有所提升;位于第三位的资金来源则是国内贷款 (主要为银行贷款) 。由于近几年房地产行业融资结构不合理、融资过于依赖银行等问题日益突出, 国家陆续出台政策加以调控, 其中2010年10月至2011年7月央行曾连续5次上调贷款利率以试图控制房地产行业对银行贷款的过分依赖。但如此频繁的政策调控所取得的总体效果并不理想, 国内贷款占比由2009年最高的19.66%降至2011年最低的15.24%, 且2012年、2013年有反弹上升的趋势。

数据来源: (1) 2008-2012年数据来自中国统计年鉴; (2) 2013年数据来自中华人民共和国国家统计局网站http://www.stats.gov.cn/

2.2 房地产行业融资存在的问题

(1) 房地产行业融资过于依赖银行贷款, 融资渠道单一。而过于依赖银行贷款这样不合理的融资结构极易产生严重的后果。一方面, 如果央行政策改变, 银行信贷紧缩, 房地产企业就陷入融资困难, 导致资金链断裂;另一方面, 如果房地产行业发生不景气, 房地产企业的市场风险将转变为银行的信贷风险, 进而影响国家的金融安全。

(2) 融资结构不合理导致的高资产负债率。由表2可以看出, 由于改善房地产企业资本结构的融资方式如上市融资、信托融资、债券融资以及基金融资等所取得的资金占比微乎其微, 所以大多数房地产企业更依赖于外部借款, 导致大部分房地产企业资产负债率始终高于其他行业。

数据来源:中华人民共和国国家统计局网站http://www.stats.gov.cn/

(3) 房地产企业上市难度大。我国房地产开发企业进入股票市场上市融资的难度一直很大, 这就阻碍了房地产行业融资渠道多元化的发展。截至2012年底, 我国房地产开发企业共有89 859家, 其中在A股市场上市的房地产企业只有118家, 仅占整个房地产企业总数的0.13%。

(4) 政府调控介入过多导致房地产行业市场机制失衡。目前我国房地产企业的融资不是依照市场本身, 而是政府介入过多、过于频繁导致的房地产行业过度投资、房价快速上涨等问题的日益突出。

2.3 针对房地产行业融资问题的建议

(1) 改善国内金融市场的运作模式, 并改善市场的环境、提高市场的运作效率, 从尊重企业融资的内在法则入手去除政府对金融资源的垄断, 形成有效的市场竞争机制。

(2) 着重发展房地产行业融资二级市场, 减少对银行的过多依赖。目前我国的二级融资市场仅处于起步阶段, 并未形成主流模式, 对整个房地产行业的帮助并不明显。所以应进一步发展并完善房地产行业融资二级市场, 以减少对银行的过多依赖。

(3) 等待时机争取上市融资。通过直接上市或借壳上市, 房地产企业可以在短期内获得大量的、长期的、低成本的资金, 而且通过上市融资还可以改善企业的资本结构, 降低资产负债率。

(4) 健全房地产金融法律体系。确保房地产行业的健康、可持续的发展, 要依靠完善的相关金融法律体系。制定颁布专门的房地产金融方面的法律法规尤为必要。

3 结论

本文以2008年至2013年我国房地产行业相关融资数据为基础, 分析了房地产行业融资结构, 推断出目前我国房地产行业融资过于依赖银行贷款, 融资渠道单一;融资结构不合理导致的高资产负债率;政府调控介入过多导致房地产行业市场机制失衡等一系列问题。针对性地提出了改善国内金融市场的运作模式;着重发展房地产行业融资二级市场, 减少对银行的过多依赖;等待时机争取上市融资;健全房地产金融法律体系等建议, 对目前房地产行业融资存在的问题进行优化。

摘要：房地产行业作为典型的资金密集型行业, 融资问题是影响房地产行业发展的关键所在, 合理的融资结构是房地产行业健康、可持续发展的重要因素。针对当前房地产行业的主要融资渠道, 本文通过收集分析2008年至2013年房地产行业的相关融资数据, 直观地展示了我国房地产行业的融资现状及存在的问题, 并对此提出了针对性的优化建议, 以便使企业建立多元化的融资渠道。

关键词：房地产行业,融资,渠道,结构

参考文献

[1]乔旭.房地产融资模式与分析[J].商情, 2013 (3) .

[2]刘勇.房企融资成本创新高, 资金压力骤升[N].华夏时报, 2011-09-23.

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[4]徐航涛.我国房地产企业融资渠道困境与创新[J].时代金融, 2011 (6) .

[5]唐小飞, 等.我国房地产上市公司融资约束比较研究[J].宏观经济研究, 2011 (5) .

[6]金文辉.我国房地产公司运行特点与融资行为研究[J].现代管理科学, 2010 (1) .

[7]杨辉.房地产企业融资结构创新分析[J].华东经济管理, 2008 (3) .

[8]易宪容.房地产与金融市场[M].北京:社会科学文献出版社, 2007.

3.行业分析：房地产、煤炭、环保 篇三

申银万国

投资要点：

1、2012年开发商合同销售额增长好同业。

2、政策将成主导板块表现的核心要素。

2012年房地产市场复苏明显，开发商合同销售额增长好于全国及一二线城市整体表现，公司间分化主要来自于所在区域市场差异和产品结构差异。2012年全国房地产销售额增长10％，尽管仍低于2011年12.1％的增长，但自2季度以来呈现逐季回升态势，4季度单季同比增长达到22％，复苏趋势明显；一二线城市（40大城市）市场复苏更为明显，销售额增速达16.7％。从申万重点跟踪的开发商来看，合同销售额整体增速达到33％，明显好于同业表现，我们预计2013年仍将有26％的增长。开发商间存在分化，我们认为这一差异主要来自公司所在区域市场的差异和产品结构的差异，区域市场上行明显、产品以小户型为主的公司都获得了大幅增长。其中合同销售额增速高于50％的公司包括：南国置业（武汉商铺市场火爆，全年合同销售额增长206％，下同）、滨江集团（杭州市场销售面积增长40％，公司增长140％）、苏宁环球（南京市场销售面积增长91％，公司增长120％）、中天城投（贵阳市场销售面积增长72.4％，公司增长79％）、世茂股份（长三角区域商业地产市场火爆，公司增长68％）、招商地产（坚持快周转战略，公司增长63％）、荣盛发展（小户型、快周转、京沪高铁沿线市场复苏，公司增长62％）、首开股份（北京市场销售面积增长35％、公司增长55％）、北京城建（北京市场火爆、公司增长54％）。

投资建议：短期负面政策预期制约板块相对表现，静待政策预期明朗。近期，由于房价上涨再度成为焦点，同时两会临近，我们建议投资者关注舆论与政策导向，未来1个月，政策力度及其实施效果将成主导板块表现的核心要素。中期来看，假定政府不出台一刀切的政策，行业复苏格局将带来企业盈利的持续改善，产品适销对路，快周转的公司将受益明显，如万科A、保利、招商、华夏幸福、南国置业、金科和苏宁环球等。

煤炭：继续看好焦煤和无烟煤

山西证券

投资要点：

1、2012年煤炭产量国内微增，进口巨增。

2、节后焦煤无烟煤存在上涨的动力。

2012年全年产量增长4％。中国煤炭工业协会通报称，2012年中国煤炭产量36.6亿吨，比上年增长4％左右，但增速同比回落4.7个百分点，“三西地区”总计贡献产量23.73亿吨，占总产量的64.8％。2012年中国进口煤炭2.35亿吨，同比增长28.91％。12月进口煤炭2900万吨，同比上升35.64％，环比上升23.02％，同比、环比继续保持增长。

下游需求持续改善。12月火电发电量为3554.42亿千瓦时，同比增长5.57％，环比增长11.3％，同比环比继续双增长。受火电发电量增长影响，12月全国电力行业耗煤总量为1.74亿吨，同比增长3.8％，环比增长11.27％。需求端库存上升。12月山西煤矿库存825.59万吨，环比减少2.31％，连续四月下降。

投资策略。动力煤方面：春节部分煤企停产放假以及矿难频发一定程度上影响煤炭供给，社会用电量持续增长，印证煤炭需求逐步改善，鉴于电企煤炭库存始终处于高位，进口煤仍冲击国内煤炭市场，我们预计动力煤价格仍维持弱势；焦煤方面：考虑到钢价上涨节后钢企或对炼焦煤进行补库存，将促使焦煤价格继续小幅上涨；无烟煤方面：预计春节后，农种将增加化肥需求，带动尿素价格上涨，无烟煤价或将跟随上涨。建议关注永泰能源、冀中能源、兰花科创、潞安环能、国投新集等。

环保：从主题回归基本面

招商证券

投资要点：

1、大气污染事件频发推动环境质量改善。

2、投资逻辑从主题投资向基本面改善转变。

全国大范围高频率雾霾天气引起高度重视，将推动环境质量改善。1月7日以来，我国华北、黄淮、江淮、江南等大部地区相继出现大范围雾霾天气。类似的污染事件曾出现在20世纪50年代的工业发达国家。我国大气污染事件的增加，预计将带来发达国家当年污染事件的类似效应，推动环境质量改善。雾霾污染物来源多种多样，治污政策预期将再度加严。从近期发布的各项文件来看，对雾霾天气的应对暂时还停留在各地独立控制的阶段，尚无总体性规划文件出台。我们认为，此次雾霾天气的持续爆发，已经引发了政府对环境治理的进一步关注，后续将进一步强化环境治理的硬性指标，并有望出台应对雾霾天气、加强大气治理的总体纲领性文件，治污力度将再度加大。

大气治理有望实现从主题投资到基本面改善的逻辑转变。大气治理行业2012年的表现在环保行业内相对偏弱。但从2013-2014年来看，大气污染治理工程市场需求总量很大。而且2012年市场未充分反映行业启动，在污染事件的刺激下，后续的治理政策重拳有望出击，2013年行业基本面好转的弹性大，优质龙头公司存在超预期可能，投资逻辑有望从主题投资向基本面改善转变。

目前板块内企业估值接近，关注未来持续成长性差异。目前，大气污染治理企业对应2013年PE估值大多在25倍左右。在估值水平相当的情况下，需要更关注企业的持续成长性及未来布局新业务可带来的发展空间。综合来看，重点推荐估值水平相对较低、除尘脱硫脱硝等大气治理领域都将受益、且未来新市场布局正逐步完善的龙净环保。此外，从长期发展来看，建议关注背靠中电投集团、环保运营业务有望持续增长的九龙电力；以及身处监测大市场，进军新领域机会多的雪迪龙。

商业零售：黄金热销 衣食平稳

国泰君安

投资要点：

1、春节期间餐饮增速低，行业增速好于往年。

2、黄金热销，数码产品紧俏，食品稳定，服装放缓。

据商务部统计，2013年春节期间全国重点零售餐饮企业销售5390亿，同比增14.7％。虽然整体增速慢于2012年春节同期16.2％的增速，但是与往年不同，2013春节期间各地餐饮消费增速低于零售餐饮销售整体增速，我们分析若剔除餐饮企业增速放缓，零售企业实际增速好于2012年春节同期。

在各个商品销售类别中，黄金销售火爆，食品增速稳定，服装略放缓。黄金珠宝恰逢情人节，销售迎来高峰，全国销售同比增38.1％，各地黄金珠宝销售皆呈热销势，一方面有情人节因素，另一方面金价略有回落也刺激消费；食品、饮料此类刚需消费稳定增长，销售同比分别增9.8％、11.2％；服装鞋帽在各地企业的冬季促销下，销售分别增6.3％、7.5％，增速相比11、12月份略有放缓。

时尚数码产品俏销：数码相机、手机、平板电脑、单反相机等电子产品成为年货“新宠”。南京市重点监测商贸企业iPad、iPhone等高端数码产品黄金周销售额同比增长约36％。

4.关于房地产行业的趋势分析 篇四

2007年至2011年全国住宅及商业用房房价上涨过快，透支了未来的一部分涨幅，对经济和民生产生了负面影响，国家因此推出一系列调控政策，目的是抑制房价过快上涨势头，并有意使房价回归到合理水平。我们认为，房地产行业依然将是我行非常重要的业务领域和利润来源，原因有以下三点：

一、限购令是非市场化的行政手段，必将在合适的时候退出，届时国家将推出房产税以理性抑制国民对房产的长期需求。但中国城镇化进程还远未达到目标，城镇土地的稀缺性将是未来房价长期持续稳定上涨的根本动力。

二、保障房建设计划由于在资金筹措和盈利模式方面不甚清晰，使其难以成为房产供应的主流，国家也有意将保障房定位于给低收入阶层提供住房。随着中国中产阶层和富裕阶层人群的不断壮大，对商品住房和商业用房的需求会不断增长，只要中国不推出力度巨大的房产税计划（这一可能性很小），对商品房的需求将长期稳定增长。

5.房地产行业产业链分析 篇五

对客户需求的的研究判断，是住宅开发商第一位的核心竞争力。

在如今高房价的压力下，普通消费者根本无力去买房，更不用说是对各个楼盘进行对比挑选了。虽然如今房价很高，但是这绝不是因为供小于需的结果，这是国际热钱大量流入、国内各种炒房团炒作以及土地财政造成的结果。因此，面对供大于需，而房价居高不下这么一个结果，开发商为了避免陷入开发出“空城”这么一个结果，必须对客户需求进行研究判断，开发出具有明确市场和产品定位、最接近客户需求且具有最佳满足性能价格比的住宅楼盘，就显得尤为重要。

在这里我们对那些年收入在十二万到二十万的白领的购房行为进行分析。

一 环境因素

文化背景：

中国这样一个安土重迁历史悠久的大国，对房屋的重视程度非常的高。很多人奋斗了大半辈子也许就是为了能在奋斗了这么久并且愿意生活下去的城市买一套房子，安一个家。因此买房者往往急于买房但是往往又迟迟不动手。买房可说是人生的最大的一笔投资之一了。再加上中国的农民占了总人口的百分之八十多，因此现在的很多高级白领都出身于农村，因此他们就迫切需要在所生活的城市买一套房子，但是又不希望房子在太郊区的地段。家庭背景：

年收入在十五万到二十万的高级白领，相比一般人算是高工资，但是跟三十万的人比起来还是有差距的。此时，他们大多工作了五六年了，手里已经有了一定的买房的钱，在加上男女双方收入，付首付是绝对没问题了。由于这群人都是所谓的80后，但是到了这个阶段80其实已经成熟了，跟70后基本上没区别。这是他们更多的是考虑这个家，考虑自己的未来。因此他们更多是考虑房子的质量和方面性，至于说升值，不是他们考虑的范围。同时他们对小区的健身和娱乐设施也很看重。

政策鼓励：

如今的高房价下，国家为了鼓励消费者购房、、、、、二 个人因素

文化水平：

这群消费者至少都是大学本科毕业，拥有较高的文化水平和消费品位，并且对环保理念也比较拥护，甚至说有一定的要求。毕竟绿色是今后的大方向。这就要求开发商要多用些环保节能的设备和材料，同时要注重绿色覆盖率。

收入水平：年收入在十五万到二十万之间

市场敏感度分析：80后在大学或之前一直是花钱如流水的一群人。但是到了这个时候，他们花钱会很小心，因为他们已经充分体会到了赚钱的不易。并且又关乎未来的家庭幸福。但是，我还是坚持认为他们不在乎那几万块钱，他们在乎的只是他们对这个楼盘的满意度。包括物业服务，交通，周边生活环境，配套设施，小区内各项设施，是否环保等，只要这些方面让消费者满意了，他们就会毫不犹豫的掏钱。

消费动机：买房子，成家。

生活形态：他们的生活节奏是很快的，可以说压力很大。整天游走在城市的高铁架和嘈杂的城市中，再加上整天闷在办公室中，他们迫切需要有一个释放压力的空间。可以回归到自然中去是他们心里的呼唤。

6.房地产行业产业链分析 篇六

作者: 郭阿昵

来源: 中国税网

随着全国房地产市场的迅速发展，房地产业已成为社会经济发展的重要力量和上升速度最快的主要税源之一，在税收总量中占的比重越来越大。但是，由于该行业经营方式灵活多变，开发项目的开发时间跨度长，环节多，成本计算复杂及纳税意识淡薄等因素，导致房地产开发企业偷逃税费的现象比较普遍，而且偷逃税的手段复杂多样、涉及的税种较多，不仅给国家造成了巨额税款流失，也成为了税务部门日常管理的难点。

本文就当前房地产行业偷逃税现象、特点及应对策略进行简单的探讨。

一、房地产业偷逃税的主要手段

（一）利用“土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为不征营业税；对其取得的征地补偿费亦不征收土地增值税”的相关规定，将土地归还给国土部门再出让而偷逃税款。

（二）通过与外单位合作建房方式。一方出地，一方出资金，双方合作建房，房屋建成后双方按一定比例分配房屋，利用“以无形资产投资入股，参与接受投资方的分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税”的规定而偷逃税款。

（三）“拆一还一”回迁户未依成本价计税。房地产开发企业对老城区或旧有居民点采用原住户在“拆一还一”的基础上增加的面积依市场价或优惠价出售的方法取得土地使用权，对其进行开发。回迁时房地产开发企业对“拆一还一”等面积的部分直接视为拆迁成本，而未计算并缴纳营业税。

（四）房地产开发企业以开发“经济适用房”、“廉租房”的名义取得土地，并按实际支付价款记入“无形资产——土地使用权”。然后设法改变土地用途，对土地重新进行评估增值。在对该土地进行开发时，以土地的评估价值全部转入开发成本，虚增开发成本。例如，我们在对某房地产开发公司土地使用税缴纳情况进行检查时，土地确认成交书上出让金额为3100万元，公司财务入帐土地成本为7000万元。经核实，7000万元为土地评估价。原是该公司股东以个人名义以3100万元从政府取得土地，后成立房地产开发公司，对该土地进行开发，以评估机构的评估价入帐为土地成本，虚增了开发成本。

（五）虚增前期工程费、公共配套设施费、基础设施费。房地产企业人为地增加项目的规划、设计、“三通一平”等费用；随意确定配套设施费的提取标准；将自行开发的办公用房、售楼部工程的建设成本也计入开发项目的开发成本中，从而增加开发成本，减少利润。

（六）开发商将未售出的房屋、商铺、车位等各种房产自用，未申报房产税；用于出租取得的收入不申报营业税及附加税款而偷逃税。如某公司将其开发未出售的商业层出租给一休闲会所，从事经营餐饮、娱乐休闲。双方协议每月租金为1.5万元，全年合计18万元。年终时，该公司以租金抵顶在该休闲会所的消费，将收取的租金借记“应收帐款”，贷记“内部往来”；在会所发生消费时借记“内部往来”，贷记“应收帐款”，两往来科目相抵冲，就隐匿了租金收入。

（七）房地产开发企业将开发的产品用于投资、抵债、作固定资产自用、职工福利等，只按成本价作为存货减少帐务，而未作视同销售不动产帐务处理的规定申报营业税及附加税。在对某房地产开发公司进行纳税检查时，检查人员在核实售楼部和财务部门的相关数据时，发现售楼部的商品房的结存数比财务部登记的结存数少了6套。经询问，财务人员解释，这6套住房用于抵顶施工单位的工程款，而未作销售处理。财务人员提供了该公司与施工单位签订的《抵债协议》，6套房协议售价为100.8万元。

（八）隐匿经营收入偷逃税款。

1、将不需要办理房地产证的停车位、地下室、阁楼、公共配套设施对外出售不计收入。

2、将取得的商品房销售收入或取得的银行按揭购房款长期挂“预收账款”，或“应付账款”、“其他应付账款”等科目，不按规定申报缴纳营业税。

3、将购房者从银行取得的按揭收入以“银行贷款”的名义转入“短期借款”、“长期借款”科目。通过银行过渡账户集中转账，造成贷款的假象。

（九）在销售时以收据代替发票，甚至不开收据，或使用假发票、白纸条入帐等方法偷逃税款。

（十）房地产开发对借来的民间资金，未按规定代扣代缴借款人的个人所得税（利息所得）；对开发项目中签定的拆迁补偿合同、建设勘测合同、水电安装合同等，未按规定申报印花税。

二、房地产企业偷逃税的成因分析

（一）部分房地产开发商缺乏纳税意识。为了追求最大利润，获得更多收益，房地产商往往通过各种方式偷逃税款。

（二）财务核算不规范、财务人员政策水平低。多数房地产业的财务会计大多数是原来商业企业、工业企业方面财务人员，对过去从事会计业务和税收政策比较了解，但对现在的房地产开发企业相关的政策法规，企业会计制度，收入和成本费用的真实性、合法性、成本扣除规定等会计核算方式不熟悉、不了解。

（三）税收政策多、变化快。房地产业在诸多环节中共涉及营业税、企业所得税、个人所得税、城镇土地使用税、土地增值税、城市维护建设税和教育费附加、地方教育附加、房产税、印花税、耕地占用税、车船使用税、契税等十几种税（费），政策多、变化快，有时在执行中缺乏可操作性。

（四）税务机关对打击房地产业涉税违法行为力度不够，客观上为房地产业偷逃税款提供了机会。首先，税务机关与其他行政管理部门之间的房地产开发项目信息交流较少，自身也不具备收集相关信息的手段，无法在房地产开发过程中有效地参与管理和监控，客观上给了房地产业纳税人偷逃税款的机会。其次，税务人员在查处涉税案件过程中受到各种因素干扰，以补代罚、以罚代刑，导致行政处罚力度低。

（五）涉税信息难以实现资源共享。部门之间协调配合缺乏合力，信息交换不够同步，税务管理部门无法对房地产开发项目从计划执行、合同签定、工程进度、销售收入、产权转移等环节进行全程监控。对银行办理个人购房按揭贷款的支付时间和数额难以及时掌握，致使大量税款无法及时入库。

（六）预售款票据使用不规范。大多数企业开发前期基本使用的是自印的收款收据，企业为了从自身的利益出发，对使用发票的管理不规范，削弱了“以票控税”的作用。

三、治理对策

（一）加大税法宣传力度。增强税法宣传的时效性。加大对房地产市场税收政策的宣传力度，利用印制宣传资料、宣传标语、税企恳谈会、送政策上门、纳税辅导上门、组织定期培训涉税业务、沟通征纳关系等方式，大力开展对房地产税收政策、办税流程、发票开具、涉税事项、申报受理、税款缴纳等方面进行有针对、有重点地宣传和咨询，增强房地产企业的纳税意识，营造房地产行业税收良好的征纳环境。

（二）加强与各部门间的合作，加强税源控管。税务部门要与计划管理、土地管理、城市规划、房产管理等行政部门建立信息传递制度，掌握房地产开发企业的涉税资料和相关信息，并建立档案，全程跟踪，努力获取企业建筑成本等信息。为了增强纳税人信息的真实性，税务人员在取得纳税人税务登记资料后，应到现场进行实地调查及到相关部门核实情况。税务人员只有通过实地调查和核实，才能杜绝超范围享受税收优惠的现象发生。

（三）改进税收征管手段，提高管理效率。认真开展房地产税收税源摸底工作，切实做到项目清、房源清、税源清、资料齐，分工细、责任明确。一是对房地产开发企业进行全面清理，按行业、分类别建立征管台账，加强税务登记及项目登记的管理。二是强化内部管理，积极探索岗责体系、能岗体系、绩效评价体系，努力堵塞征管漏洞。三是管死发票开具关。严格要求房地产行业在向用户收取订金、预售房款时使用地税局的预收票据。

（四）强化对房地产行业的稽查，加大对房地产业偷逃税的惩处力度。建立房地产行业良好的纳税秩序，税务部门除了加强对房地产开发各环节的监控外，还应采取针对性的措施，加大对房地产行业偷逃税款行为的查处力度。一是加强对房地产行业的选案工作，提高选案的准确性。稽查部门通过对征管部门和房地产审核小组提供资料的分析，有选择性地对房地产企业进行重点稽查。二是努力提高税务稽查人员的素质和业务培训，提高查账能力，并建立有效的监督机制。三是加大对房地产涉税案件的处罚力度，依照《征管法》的有关规定，对查处的偷税款及罚款，采取强制措施，依法坚决催缴入库；对大案要案，按照法律程序移送司法机关并对偷税者予以重罚。

7.房地产行业产业链分析 篇七

姚会长在讲话中指出, 企业社会责任是一项涉及全员、全方位、全过程的系统管理工作, 从某种意义企业的社会责任也是一种生产力。过去的成就是我们尽社会责任的收获, 今后发展的力量源泉离不开勇于担当社会责任的企业志向、企业抱负和企业发展战略。企业应围绕“三难一大”——安全难、节能难、防火难、维修改造量大, 勇于创新;围绕“新型城镇化”与房地产企业深度融合、围绕“转型升级”展现企业的抱负与新动力。

接下来, 论坛以“绿见未来·筑梦中国”为主题进行了“宏观形势下绿色建筑发展”及“门窗系统与绿色建筑”两个主题的高峰对话。

“宏观形势下绿色建筑发展”对话环节由新沃置业有限公司总裁、中国房地产经理人联盟监事会主席王哲主持, 出席的嘉宾有:国家发展和改革委员会城市规划咨询研究院副院长吴维海, 北京鸿坤地产集团副总经理任海军, 包头市住房和城乡建设委员会副主任吕东明, 中国房地产经理人联盟常务主席、北京中投置地有限公司董事长王军, 华远地产集团成本中心总经理张雪松, 山西省房地产业协会会长于世玮, 九源 (北京) 国际建筑顾问有限公司副总经理李欣, 窗博城商会常务理事、山东信泰节能科技工程有限公司董事长吴维慧, 山东华建铝业集团技术总监孙普明。

吴维海副院长首先介绍了政府关于绿色建筑节能方面的一些政策指引, 要求企业统一思想、抓牢机会。他说, 中国在建筑节能方面与国外先进国家的差距是巨大的, 国家出台一系列的政策、法规, 其目的就在于要迅速提升建筑节能水平。作为企业, 要更多与国外先进企业进行交流与学习, 将国外先进技术引进来, 为己所用。

来自九源 (北京) 国际建筑顾问有限公司的副总经理李欣为大家介绍了考量“绿色建筑”的标准以及中国“绿色建筑”现状和在发展中遇到的问题。他指出目前各个政策制定部门都分别制定了一些关于绿色建筑方面的一些法规, 但是并没有连成一线, 形成系统;而目前绿色建材也只是限于单独的节能, 并未形成系统化, 以至于组合使用后其节能效果如何, 是否真的能够达到节能标准都成为了未知数。

来自华远地产的张雪松为大家介绍了绿色建筑与建筑成本间的关系。他说打造“绿色建筑”就意味着建筑成本要提高, 但作为良心企业打造的良心工程, 成本控制的同时一定要把节能摆在第一位, 回报社会, 造福子孙。

关于住宅工业化, 山西省房地产协会会长于世玮指出住宅工业化即是住宅产业化, 住宅产业化的推进首先是要推进部品部件的产业化, 而推进部品部件产业化主要在于一要进一步发展龙头企业、骨干企业和产业基地, 增加产品的使用量和覆盖面;二是要推动产业和行业的融合及企业的合作。

参与论坛的两家建材企业代表也就住宅工业化与节能材料的关系发表了自己的看法。

接下来的“门窗系统与绿色建筑”对话环节由窗博城商会常务副会长、中国建筑金属结构协会副会长、北京米兰之窗节能建材有限公司董事长马俊清主持, 出席的嘉宾有:山东省建设机械协会行业管理办公室主任张永光, 中国建筑金属结构协会铝门窗幕墙委员会高级工程师、专家组专家姜成爱, 北京市建筑五金门窗幕墙行业协会秘书长邓贵智, 中国建筑金属结构协会常务理事、天津市钢结构门窗幕墙和门窗协会秘书长李玮, 窗博城商会副会长、广东坚朗五金制品股份有限公司副总裁白宝萍, 窗博城商会理事、朗法博粉末涂装科技有限公司总经理胡业锋, 窗博城商会常务理事、山东飞度胶业科技股份有限公司总经理丁大宏, 北京米兰之窗节能建材有限公司副总经理王志刚。

马俊清副会长首先引出了本次高峰对话的两大话题——门窗标准化与门窗的绿色节能。

2013年1月1日, 北京市率先执行国家指定的75%建筑节能标准, 来自北京市建筑五金门窗幕墙行业协会的秘书长邓贵智为与会嘉宾介绍了这一年多来北京在建筑节能方面的经验。

而随着京津一体化的推进, 天津市也推出了一系列节能措施。来自天津市钢结构门窗幕墙和门窗协会的秘书长李玮向大家介绍了天津制定的门窗节能指标, 为房地产商日后开发天津项目提供了有效指引。

山东省近年来在推广节能门窗方面做了很多工作, 但也相应地发现了很多问题。来自山东省建设机械协会行业管理办公室的主任张永光为来宾做了这方面的相关介绍。他说山东省于2006年率先实施65%的新节能标准, 但经调研目前有70%的产品达不到此标准, 而采用low-e玻璃的门窗比例不到10%, 像天津的节能门窗要求使用三玻或双中空玻璃的在山东省很少有。另外, 一些门窗厂存在送检门窗与批量生产门窗质量出入极大的问题。目前, 山东省相关部门已经成立专项小组, 着手全力治理门窗行业所存在的这些“严重阻碍绿色节能推广”的问题。

来自北京米兰之窗节能建材有限公司的副总经理王志刚为大家介绍了新的节能标准执行一年多以来, 门窗企业在市场中遇到的问题及企业在系统门窗道路上的发展方向。他说, 北京市这一年多来的新标准实行过程中, 企业从招投标、设计、采购、施工等方面的磨合已经初现成效, 新标准的实施也取得了良好的效果。而提到系统门窗, 他说米兰之窗未来的发展方向一定是致力于研发、制造系统门窗, 而对于玻璃、胶条、五金等各个配套产业来说, 在标准化的生产方面和安装方面应是一个全方位的发展才能实现系统门窗的最终目的。

近年来玻璃幕墙的安全性和是否节能成为了关注的焦点, 玻璃幕墙到底安全不安全?玻璃幕墙是否能做到真正的节能?就这两个问题, 中国建筑金属结构协会铝门窗幕墙委员会高级工程师、专家组专家姜成爱给出了很肯定的答案——玻璃幕墙是安全的、节能的。他说, 只要是按照国家既定标准生产制造、安装的玻璃幕墙, 一定是安全、节能的。

随后, 窗博城商会副会长、广东坚朗五金制品股份有限公司副总裁白宝萍就系统门窗如何选择五金件谈了自己的观点。她表示坚朗不会闭门造车, 只生产坚朗的系统, 坚朗愿为所有开放式门窗系统做配套服务。

最后山东省建设机械协会行业管理办公室主任张永光表示, 山东省欢迎各地门窗企业到山东办厂, 他说:“今天我们入场走的是红色地毯, 明天我们将为入驻窗博城的门窗企业在山东省进行备案开通绿色通道!”

8.美国房地产评估行业特点分析 篇八

首先，从机构管理上来看，美国政府没有专门设立房地产估价管理部门。房地产估价管理工作主要是由政府授权，并由行业协会和民间组织来完成，这种模式也是市场经济背景下，房地产估价业发展的必然趋势。在美国，评估机构从事业务范围分为商业物业评估机构和居民住宅评估机构，较大的评估机构兼营两类物业的评估，房地产评估机构除从事估价业务外，还从事房地产顾问、咨询等业务，房地产顾问咨询业务主要包括：最高最佳使用分析、市场分析、销售分析、价格及租金预测研究、吸纳率分析、可行性研究、经济基础研究、消费者描述研究、土地使用策略研究及其他经济特性研究、开发项目风险分析、房地产投资研究等。

其次，美国政府对行业内部从业人员有较为细致和严格的分级并采取分级管理的模式。美国房地产估价协会和组织主要有：美国不动产估价者协会、不动产估价者学会、美国估价者学会、美国估价协会、估价基金会等。这些协会和组织都是以提高估价人员的地位为存在目的的，为达到这种目的主要通过以下三种途径：一是发展有能力的估价人员作为会员，并授予各种资格；二是制定伦理章程以规范估价人员的行为；三是制定有关估价业务基准及发展估价方法与技术，研究有关估价问题。其中“不动产评估者协会”和“美国估价者学会”对其准会员就要求有大学学历；而“美国不动产估价者协会”则要求其候选会员具有四年制大学毕业的学历；由“美国不动产估价者协会”和“不动产估价者学会”合并成的“美国估价学会”对其较低级的会员则要求有受承认的教育机构颁发的大学学位。估价人员一般由州政府负责管理，取得从业资格必须具有实践经验并达到教育要求，美国估价师执照的取得一般要经过下列程序：实习估价员阶段、30个月的实践经验，参加教育和考试，考试通过后即可取得执照，执照取得后必须参加一定学时的继续教育。美国各州对估价师执照根据估价人员接受教育和实践能力状况分级管理，一般为3级。其中C级执照必须有180小时理论学习和3000小时实践，可对任何物业进行评估；R级执照必须要有120小时理论学习和2500小时实践经验，可对20万元以下的商业物业和居民住宅评估；L级为有限执照，可对一定金额以下的物业进行估价，具体金额由各州自行确定。美国法律没有禁止估价师在多家机构同时执业，但估价师自身会从信誉和工作精力的角度考虑，也不会同时在两家机构工作。

美国的民间协会组织对其会员也实行分级管理。例如，美国最权威的房地产评估行业组织美国估价学会（Appraisal Institute），对其会员授予的专业资格称号有两种：一是高级住宅估价师（Senior Residential Appraisers Membership，简称SRA），另一种是估价协会会员（Membership Appraisal Institute，简称MAI），后者较前者资深，也是美国房地产估价行业中最高的专业资格，高级住宅估价师是授给那些在居住房地产估价中有经验的估价师，而估价协会会员是授给那些在商业、工业、住宅及其他类型的房地产评估中有经验的估价师和在房地产投资决策中提供咨询服务的估价师，估价协会会员所能承接的估价业务范围更广。

再次，美国对估价行业收费操作有指导规定及法律依托。美国联邦政府对估价业的指导主要体现在每年制定全国统一的行业估价统一操作标准上，该标准由美国估价基金（一个专业机构）每年负责修订，年初出版，估价行业均以此为操作规范。美国估价报告与估价机构从业范围相对应，分商业物业格式和民宅格式，商业物业格式又根据标的物价值等分为限制报告（25万美元以下）、归纳报告（25万一80万美元）和详实报告（80万美元以上）。此外，估价人员的酬劳多为固定金额，这样强化了估价人员的独立性，从委托方来看，可以证实估价人员的估价是公正的。美国的评估机构一般专设客户异议接待人员，具体异议由估价师与客户通过协商解决，很少产生对价值异议而引发的诉讼，常见的涉及评估的诉讼主要是对物业的注定描述或建筑物丈量的不正确，一旦产生需要承担法律责任的估价报告，主要责任由估价师承担。通常方式是内部查找责任，最严重的处罚是吊销估价师执照，估价机构责任则较好处理，估价机构一般均有估价责任险，如需经济赔偿则由保险公司负责理赔。在美国，政府不直接参与房地产估价业的管理，而是通过立法授权和制定一些法律法规的方式进行间接管理，具有较为完整的法律管理体系。美国国会通过专门的评估立法《金融机构改革、恢复、强制执行法（FIRREA）》，确定房地产评估业的监管方案和行业管理授权。依据FIRREA中规定，评估基金会制定了《专业估价实务通用规范》和《专业道德法规》，用以规范房地产估价行业的合法性。

通过对美国房地产评估行业特点的分析可知，我国与美国房地产估价的方式不同。我国房地产估价行业在学术方面一般注重经验，尽管不断有学者探讨引入各种数学模型，如模糊数学、层次分析法（AHP法）、回归分析、灰色预测，但尚未引起房地产评估的足够重视，也未做出全面系统的深入分析；在制度与管理方面，还尚未完全成为规范的市场化行为；在从业人员准入和分级管理方面，还存在种种弊端，亟需改进。今后应从美国等发达国家房地产评估行业的经验中汲取养分，促进我国房地产评估行业进一步完善、发展。

9.房地产行业产业链分析 篇九

2111802030陈晋财政11

一，受房地产行业影响较大的税种

（1）房产税

房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。

2013年1-6月，我国房产税收入822.30亿元，同比增长11.0%，比去年同期增速回落了19.1个百分点。房产税收入占税收总收入的比重为1.4%。

（2）营业税

营业税，是对在中国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人，就其所取得的营业额征收的一种税。

2013年1-6月，营业税实现收入8845.14亿元,同比增长12.9%,比上年同期增速加快3.3个百分点。分行业来看,。其中,房地产营业税收入增长较快，同比增长了45.7%。

2013年上半年房地产市场交易较为活跃，带动相关产业升温，使得房地产业和建筑业营业税收入较快增长。房地产和建筑业营业税收入占营业税收入总额的比例超过了50%。1-6月，商品房销售额同比增长52.8%，比上年同期增速加快61.9个百分点。这在很大程度上导致了营业税的增长。

（3）城镇土地使用税

城镇土地使用税是以开征范围的土地为征税对象，以实际占用的土地面积为计税标准，按规定税额对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种行为税。

2013年1-6月，城镇土地使用税完成910.66亿元，同比增长8.0%，比去年同期增速回落了23.1个百分点。由于房地产开发企业土地购置面积同比下降13.1%，这也是城镇土地使用税收入增速回落的主要原因之一

（4）契税

契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。应缴税范围包括：土地使用权出售、赠与和交换，房屋买卖，房屋赠与，房屋交换等。

2013年1-6月，契税完成1946.04亿元，同比增长39.8%，比去年同期增速加快了49.7个百分点。由于上半年商品房交易活跃，销售额同比增长52.8%，比去年同期增速加快了61.9个百分点，导致上半年契税高速增长。

二，房地产行业发展状况分析

2013年1-6月，全国房地产市场运行呈现以下特点：

一是“国房景气指数”虽然仍未越过景气临界值，但整体走势基本平稳；

二是房地产开发投资增速平稳，整体仍运行在20%以上；

三是全国土地购置面积增速仍延续2012年以来的持续负增长态势；

四是在“国五条”政策的严格调控及房地产调控的长效机制加紧完善等背景下，商品房销售面积增幅收窄，但仍远远高于上年同期；

五是在全国70个大中城市中，绝大部分城市房价均成上涨趋势

1，房地产开发景气指数方面

2013年以来，在上年底房地产市场全面回暖因素影响下，全国房地产开发景气指数止跌反升，虽然至今仍未越过景气临界值，但整体走势基本平稳。

可以看出上半年房地产开发风头不减，这也导致了一系列与房地产相关的税收收入的增长。比如：营业税，土地增值税，企业所得税，契税等等。

2.中国房地产投资情况

2013年以来，虽然受到“国五条”等一系列调控政策影响，但全国房地产投资增速始终保持在20%以上。国家统计局发布的数据显示：2013年1-6月，全国完成房地产开发投资，同比增长20.3%，增幅同比提高3.7个百分点。

说明尽管受到国家调控政策的影响，但我国房地产投资依旧火热，而对于税收方面，投资增加自然会引起企业所得税以及土地增值税收入的上涨。

3.房地产土地购置面积情况

在一系列宏观调控政策影响下，2013年以来全国房地产开发企业土地购置面积增速延续了2012年以来的持续负增长态势。国家统计局发布的数据显示，2013年1-6月，全国房地产开发企业购置土地面积，同比下降10.4%。

房地产购置面积的负增长，直接导致了上半年城镇土地使用税收入的回落。

4.商品房销售情况

2013年以来，全国商品房销售面积和销售额整体一直处于快速上升通道中，2013年上半年，在“国五条”政策的严格调控及房地产调控的长效机制加紧完善等背景下，商品房销售面积增幅收窄，但仍远远高于上年同期。国家统计局发布的数据显示，2013年1-6月，全国商品房销售面积同比增长28.7%。

商品房销售的火爆在税收方面引起了营业税收入的增长，此外以营业税等流转税为计税依据的城市维护建设税和教育费附加也会相应的增长，另外企业所得税，契税，也会因房屋销售成交量的增加而增长。

5，房地产市场价格情况

不论是新建商品住宅，还是二手住宅在全国70个大中城市中绝大部分城市的房价与去年同期相比均呈现上涨趋势。

10.房地产行业产业链分析 篇十

2013年，无论是房地产行业抑或是开发企业，都是高歌猛进的一年。在政策趋向宽松、经济平稳回升等宏观环境持续向好的情况下，一、二线城市市场迅速回暖，并维持成交高位态势，各线城市、各类地王纪录被屡屡刷新，房企逐鹿资本市场，争相借壳上市或者谋划海外投资。随着市场成交的持续上行，7家房企冲刺“千亿俱乐部”。

与之相应的是，新一届政府执政、十八届三中全会召开，未来房地产业必将面临新的政策挑战，整个行业也在孕育未来发展的深度变革。

正基于此，经过对全年数据、政策、房企年报的分析和个人对房地产行业的理解，本人提出以下2014年的房地产行业发展趋势。

一、政策两极分化：一线政策仍将强化，二、三线城市预计将适当放宽

三中全会基调是理顺政府与市场的关系，但房地产市场化机制的形成是一个渐进过程，2013 年房地产市场量价齐升，部分一二线城市房价飙涨，因此以限购限贷为代表的行政性调控短期内仍不会全面退出，而这也是现阶段政府的无奈之举，当务之急是加快房地产制度的改革和完善进程，为市场真正成为房地产的主导力量作好准备。当然，房地产市场供需情况地区差异较大，从目前来看，过去十年全国“一刀切” 式的调控已经出现了改变，中央层面上全局性的政策调控不会出现。

从城市层面上看，一线城市和热点二线城市限购限贷等措施短期难以退出，适当延迟改善性需求释放及抑制投资性需求，仍将是2014年的主基调，而例如

房产税扩围、土地流转改革等，在一线城市先行落地机会也较大。因此，继续适当压制需求释放，争取更多时间从供应入手，包括保障性住房、自住型商品住房等，解决房价上涨过快问题。大部分二、三线城市政策面将有序放宽，近几年这类城市房价呈现持续平稳增长，主要与当地GDP 增长、人均收入水平提升以及货币流动性充裕等因素相关，房地产市场相对健康，政府过多的干预将有违市场性原则，这也不是新一届政府的整体态度，2014年，这类城市回归市场化将是大趋势，即便短期内限购限贷政策不会在明文上退出，其执行层面的松动也将成为可能。

二、投资持续增长

本轮行业新开工面积增速走势，在2012年6月触及低点后缓慢回升，2013年4月起累计增速回归正数，而后几个月虽然震荡上行，但上涨速度远不及2009年，这一方面是由于2011年土地市场成交大幅萎缩所致，另一方面也表明2013年企业层面对房地产调控会否重启仍心存忌惮。另外，本轮去库存截至当前，各城市之间库存水平存在明显的结构性差异，一二线城市库存下降较快，北京等城市已降至历史低点，而三线城市库存依然有压力，这也是本轮新开工面积增速回升较为缓慢的原因之一。新开工增速回升缓慢，可能会导致回升的周期拉长，且在房地产调控政策逐渐明朗，企业预期稳定的背景下，开工热度将有提升，明年新开工面积增速的回升还将持续，预计全年增速升至13%左右。房地产投资方面，2013年上半年单月增速高位震荡，下半年自8月起开始出现略微震荡下行的态势，但累计增速整体仍保持在19.2%的水平，较上半年下滑幅度不大；2013年年底信贷紧张，成交增速逐渐收窄，预计11-12月销售

增速不会有太好表现，此情况下企业投资热情一般，全年增速可能降至19%以下。2014年随着行业整体进入平稳运行期，调控政策预期将稳定，企业投资开工意愿较强，且2013年房企拿地数量增多，明年新开工增速回升，对投资增速有一定支撑作用，预计2014年房地产投资增速将在25%左右。

三、市场依然向好

一线城市：成交量与2013年总体持平，房价将先涨后稳

从供应层面上看，2013年年底一线城市因房价调控压力推迟高价盘的预售证审批，这部分供给或将推迟至明年一季度，而2012年下半年起逐步释放的土地市场成交也将在明年下半年之后形成住宅新增供应，因此一线城市层面上2014年总体供应走势应是稳中有增，其中北京和深圳增幅大约在30%左右，上海和广州则基本与2013年持平。

从成交层面上看，2013年一线城市中上海、广州和深圳供求比大致维持在均等水平，由于明年政策面依然看紧，估计市场销售速度大致将和2013年持平，总体上看，2014年一线城市中上、广、深三城市场成交量将和2013年基本持平。

从房价角度看，一线城市2014年将呈现先涨后稳，其中上半年在市场惯性的作用下新盘价格仍将稳定上涨，尤其是2013年年底因信贷紧缩而推迟购房的需求在明年初将集中入市，这一定程度上将提升开发商销售预期，其定价也将具有更大上涨空间；而下半年之后，政策面持续收紧的影响将持续发酵，主要的变数有两方面：其一是新一轮局部政策收紧有可能出台，目标可能是二套房

贷或存量房税收，其二是预售证管理再度启动，两者无疑都将对市场交易热情造成压力，从而平抑房价涨势。

二线城市：市场供求两旺，房价呈稳步上涨格局

从供应层面上看，与一线城市相同点是2012年下半年以来土地市场成交的放量，不同点是二线城市城区可供开发的土地规模更充足，从数据预期中看，南京、武汉、长沙、宁波、昆明等2014年新房供应量增幅均超过30%，而重庆、成都、沈阳、厦门等城市增幅也在10%以上，从这个角度看，二线城市明年的供应扩张是全方位的。

从成交层面上看，受政策宽松和供应扩张的双重利好，二线城市明年成交量的走势持看好态度，从2013年一二线城市成交增幅对比来看，二线城市即明显高于一线，明年这一特征将继续维持，其中昆明、长春、合肥、长沙等处于房地产市场成长期内的城市更将顺势进入各自的高增长阶段。

从房价角度看，二线城市房价稳步上涨的格局不变，但新增供应充分释放一定程度上会削弱价格的涨势，尤其是相当一部分二线城市需求结构以首置首改型群体为主，这类群体对价格的敏感度较高，部分2013年房价上涨较快的区域板块明年客观上讲有放缓的需要。

三线城市：部分城市面临去库存压力，两大因素推动房价上涨

从供应层面上看，三线城市市场供应总体充足，个别城市在前两年整个行业投资倾向下目前甚至出现库存过剩的情况。从成交层面上看，在一二线城市政策面回归平静的背景下，三线城市市场主要依靠本地需求来去化库存，成交增速较过往两年将进一步放缓，而部分之前在投资热潮下本地需求大量消耗的城市，2014年市场将进入调整期，成交规模扩张进度将停滞。从房价角度看，三线城市房价总体将处于稳步上涨的轨道中，其动力除了城市市场本身的增长，也来自于和一二线城市的比价效应，另外，部分近两年市场投资过热、房价快速上涨的三线城市未来1-2年内都将进入阶段性盘整状态。

四、土地市场将先扬后抑，一二线城市成交量价平稳增长

2013年，土地市场整体火热，尤其是下半年以来地王频出，预计2014年的土地市场土地供应成交量整体稳步增长，并呈现“先扬后抑”走势。具体来看，上半年各地推地热潮仍将持续，土地成交也将延续2013年年底的良好局面，在这之后，成交量增长势头将有所缓和，一方面企业经过持续拿地后，土地储备较为充足，拿地积极性渐渐消退，另一方面，预计下半年融资环境将有所收紧，企业将加强资金管控。

从各线城市来看，一线城市土地成交量将继续在2013年的基础上小幅增长，尤其是上海、北京、广州，而深圳的城市更新项目仍然会受到较广泛的关注，二线城市历年土地供应较为充足，因而土地成交量不会出现大起大落的情况，而部分较具潜力的三四线城市在明年可能迎来一小波成交量补涨期，主要是企业出于平衡土地储备结构的考虑，明年在这类城市的拿地量将小幅增长。土地价格整体稳步提升将是大概率事件，尤其是一线城市，具体来看，全国重点城市一季度土地价格或出现一定的降幅，但随着淡季过去，土地价格还将回归上行通道，因而二季度可以看做房企补充土地储备的窗口期。如果下半年的宏观政策依然平稳过渡，土地价格不会出现明显回落。从流拍、溢价来看，2014年流拍地块占比仍然维持低位，而高溢价地块占比会比2013年有所回落。

五、企业销售业绩和融资总量保持增长

房地产行业将呈现“两升一降”的发展格局，即房企业绩继续快速增长，融资将延续2013年火爆势头，企业拿地力度则会下降。

首先，房企业绩方面，明年会继续快速上升。一个重要的原因是2013年房企拿地较多，这些项目预计将于明年上半年形成集中推案；而由政策面主导的房市行情预计在去行政化进程中不会有大的改变，因此企业销售会水涨船高，有一个新的突破。在城市能级上，预计一二线继续会是主力销售贡献区域，但随着中小城镇的户籍放开，以及国家新型城镇化规划正式公布，部分有产业支撑的三四线的房地产机遇全面开启，众房企将实现平衡布局。

11.房地产行业产业链分析 篇十一

投资要点：

1、12月煤炭将迎需求高峰。

2、煤层气勘探向纵深扩展，探明储量显著增长。

从11月份开始，我国煤炭需求逐渐进入旺季。12月份是我国煤炭需求高峰，特别是取暖用煤需求，煤炭价格仍有季节性的上涨可能。另外，12月份是煤炭企业与电力企业进行下一年度煤炭价格谈判时间段，煤炭龙头企业有在12月份上调煤炭价格的动力。

在持续行业政策利好下，特别是对进口煤炭征收关税，国内煤炭有效供给开始收紧，煤炭价格开始企稳反弹。12月份是我国煤炭传统需求旺季，如果冬天天气冷冻超预期，煤价有超预期表现的可能性。

个股方面重点推荐国企改革预期的个股：盘江股份、国投新集，估值相对较低的中国神华，以及弹性较大的潞安环能。

另外，我国的煤层气开采技术亦取得突破。一方面，煤层气探明储量显著增长。目前我国探明储量5518亿立方，是2007年的5倍；勘探区块由山西向东北、西北、南方及深部发展。另一方面，煤层气产能规模扩大。2014年煤层气产能达到78亿方。同时，我国煤层气正逐渐向低阶煤储层扩展，其中霍林河、彬长等低阶煤地区均取得了1000方以上产气量的煤层气井。推荐关注转型煤层开采的中房股份，若转型成功，中房股份将成为A股市场中唯一的纯粹的煤层气开发公司。

食品饮料：有望重获市场青睐

投资要点：

1、白酒板块底部投资价值明确。

2、三季度乳制品行业盈利获增长。

年初至今，食品饮料板块表现垫底，但行业风险已经得到释放，且估值相对较低，与此同时，A股涨幅及成交量均创新高，在市场情绪带动下，食品饮料板块有望重获市场青睐，在板块轮动下迎接一波上涨机会。

截至11月底，白酒的价格风险基本释放，特别是名酒的零售价格经过调整已经见底，存在的核心问题是渠道利差，这是一个持续调整的过程，但是不影响市场需求的见底回升。

当前白酒行业规模以上企业1495家左右，生产许可资质企业7000家左右，上市公司存在极大的整合空间，底部提升和外延并购的价值共同推动行业的估值回归合理水平，包括从P/S的角度看待估值，股价提升空间显著。

目前整个上市公司构建大众价位优势将是未来2-3年的核心投入和增长方向。名酒公司大众价位单一品牌10-20亿规模的龙头基本具备比较优势，而大众价位优势企业如洋河股份、古井贡酒以及大量区域非龙头企业将持续获得成长空间。

其他子板块方面，1-9月乳制品行业收入增长19.2%、利润增长27.4%。截止11月12日，主产区的原奶收购价格环比降0.3%，同比降3%。1-9月啤酒行业收入增长5.0%、利润同比增长7.2%，值得关注。

建材：管材受益水利投资加码

投资要点：

1、水利投资有望加码，利好管材板块。

2、玻璃纤维纱大稳小动，无碱粗纱面销售良好。

11月24日，国务院总理李克强考察水利部并主持召开座谈会，强调要集中力量建设重大水利工程。2014年10月以来，发改委批复基建项目节奏明显加快，后续水利重点工程项目进展将加速。随着水利投资融资体系进一步放开，PCCP管道在城市调水工程中的市场份额领先，未来有望充分受益。

2013年我国PCCP行业CR5份额约为41%，其中PCCP上市公司青龙管业、龙泉股份、国统股份和巨龙管也占据四席。从调水工程投资加码角度看，上述公司均将受益。从中西部为调水工程重点区域来看，国统股份、青龙管业以及龙泉股份受益更为显著。

同时，近期国内玻璃纤维纱市场行情大稳小动。无碱粗纱面受风电市场支撑，企业出货维持较好态势。据了解，11月份整体销量良好，有望超越10月份。目前市场正处于传统淡季，玻纤生产结构多偏向于价格较高的产品。后期终端关注2015年元月份的提价及企业产能变化。重点推荐中国玻纤、长海股份。

此外，进入降息周期后，需求回升和负债成本下移利好水泥股反弹。目前板块负债率较高、景气仍处底部、未来需求有望超预期的区域将重点受益，重点关注天山股份、冀东水泥、金隅股份。

房地产：行业龙头业绩增长明确

投资要点：

1、一线城市带领的楼市反弹已经开始。

2、11月房地产销售数据同比转正。

11月百城价格指数环比下降0.38%，环比降幅大幅收窄0.02%，其中一线城市环比上涨0.29%，其所带领的楼市反弹已经开始。其中北京和深圳将成为最具风向标的城市，对全国具有引导作用，这对后续的销售刺激带来进一步的利好影响，去化率将持续提升，而销售的回升还依赖于新增推盘入市。

同时，11月房地产销售数据也同比转正。据统计，50个城市10月销售面积环比上升8.6%，同比上升3.3%，同环比改善均明显。12月开始，销售同比数据将助于低基数，进入上升通道，把同比改善做实。

降息之后，地产板块大幅飙升，市场热情高涨。基本面方面，受政策全面宽松的综合影响，房地产成交量大幅回升，近期几周成交量已超过去年同期水平。房地产市场预期正在改变，中国指数研究院最新百城房价数据表明，一线城市房价止跌企稳。行业基本面触底回升的态势明显，一线城市率先触底。地产板块短期经过大涨，面临一定的回调压力，但在政策面与基本面共同支撑下，未来房地产板块仍可看高一线。

个股方面，建议增配低估值、高增长大型公司，以及业绩增长明确的一二线地产。推荐首开股份，万科，华业地产。