商铺的基础知识

商铺的基础知识（7篇）

1.商铺的基础知识 篇一

一、商业地产和商铺投资知识

二、商业房地产知识

1、什么是商业房地产（简称商业地产）？

商业房地产是指以商业营业用房（商铺）为主要开发对象的房地产开发类型，是传统的商贸流通行业和房地产行业嫁接而成的新兴房地产开发品种。

商业地产的基本规律是将“房”变为“铺”，即将消费功能为主的“房”，变为经营功能为主的商铺，实现一次投资，长期回报，长期保值升值。

房地产知识不在赘述，以下重点培训商业知识。

2、什么是商业业态？我国包括那些商业业态？

所谓商业业态，是指针对特定消费者的特定需要，按照一定的战略目标，有选择地运用商品经营结构、店铺位置、店铺规模、店铺形态、价格政策、销售方式、销售服务等经营手段，提供销售和服务的类型化经营形态。

根据国内贸易局1998年6月5日发布的关于商业业态分类指导意见。商业业态包括百货店、超级市场、大型综合超市、便利店、专业市场（主题商城）、专卖店、购物中心和仓储式商场等8种形式。

3、什么是商业业种？与东方新大陆国际商埠业态业种规划相关的业种有那些？

商业业种也就是不同的商品行业和商品种类。

与本案相关的商品包括小商品、服装、纺织、鞋帽箱包等几

大类；其中服装、纺织品行业包括成品服装、服装原辅料、服装饰品、家用纺织、针织内衣等种类；小商品包括日化用品、礼品装饰品、玩具、文化体育用品、电子产品、家居用品等种类。

4、商圈的定义是什么？一个商店的商圈有那几种商圈组成？

任何一家商店的销售活动都受一定的地理条件的制约，这一地理限制就是以商店所在地点为中心，沿着一定得距离向四周扩展而形成得辐射范围，即所谓商圈。

商店的商圈一般由三部分组成：主要商圈，这是最接近商店并拥有高度密集的顾客群的区域，通常商店的55％－70％的顾客来自主要商圈；次要商圈，位于主要商圈之外，顾客密集度较稀的区域，约包括15％－25的顾客。边际商圈，指位于次要商圈以外的区域，在此商圈内顾客分布最稀，商店吸引力较弱，规模较小的商店在此区域内几乎没有顾客。专业市场由于经营性质是批发，因此商圈的范围很大，根据专业市场规模和经营水平而定。

5、我国商业地产市场如何？

2002年、2003年是我国商业房地产快速发展的两年。商业地产持续升温，成为楼市的热点话题，同时，随着国内房地产市场竞争进一步加剧、利润空间进一步紧缩的大趋势的到来，特别是象北京、上海、深圳、广州这样的一线城市，土地成

本较高、资源日益紧缺，开发经营风险加大，一些地产开发商于是开始实施向二、三线城市发展的新战略转移计划。实施二、三线城市的开发战略，不仅为集团公司的发展找到了新的方向，也为中等城市的房地产开发注入了新鲜血液。商业地产在我国各级城市的发展时机已经成熟，连锁商业的发展、城市化进程的进一步加速使市场具有对商业地产强大的需求，同时可以预见持续的需求将继续刺激投资的增长。环球咨询预测，在未来几年内会有几十家国内大型集团企业进军二、三线城市的房地产市场，并随着开发量的增加，加快开发的力度和步伐也将加快。

6、什么叫销售渠道（销售通路）？什么是批发？

销售渠道指任意企业或个人，他们共同参加产品从生产厂家到最终用户或消费者的流动过程。这个过程中，有的是由生产商直接完成，但更多的生产商在销售的过程中选择与中间商（即批发商）合作进行销售。

批发是包含一切将货物或服务销售给为了转卖或者商业用途而进行购买的人或者组织的活动。

7、什么叫批发市场？什么叫专业市场？

批发市场是以指为了批发自然形成或建设后形成的商品交易场所，根据交易商品的种类分为综合批发市场和专业批发市

场两种。中国的批发市场正处于由传统批发市场向新型专业批发市场升级的时代，配套齐全、设施先进、经营管理现代化、批发和物流结合的大型商贸城式的专业市场未来前景仍然广阔。

专业市场是指经营单一商品或某一大类商品的商品交易市场，包括批发专业市场和零售专业市场两种，更多的专业市场兼有批发和零售两种功能。

8、国外的批发业发展情况如何？中国的批发业目前是什么情况？

在流通产业中，批发商业的发达程度是衡量市场组织化程度的重要尺度之一，也是流通领域不可取代的重要环节。1)国外批发业的发展

世界发达国家商业批发业发展较快，美国的批发额是零售的3-4倍，日本的批发额是零售的2-3倍。发达国家有一批规模巨大、实力雄厚的大型批发企业，如美国的英格拉姆-麦克罗公司（Ingram Micro），2001年营业额高达251.9亿美元，居世界500强第179位，为世界最大型批发企业。2)中国批发业情况和未来发展趋势

中国的批发市场从最早的集贸市场发展到街铺式批发市场、集中式批发市场和综合式批发市场，上世纪90年代以后随着中国市场经济发展带来的批发业的升级换代热潮，新出现的专业个性化批发市场和shopping mall式（或商贸城式）批

发市场成为适应批发业发展的批发业态。

据中国国家统计局统计信息显示，2003年末，全国成交额亿元及以上的市场有3265个，比2002年增加7个，2003年10亿元以上超大型市场数量达436个，比2002年增加了21个。亿元市场的整体环境进一步得到改善，摊位平均成交额比上年增长了10.5%。

随着中国加入世界贸易组织，中国的批发业面貌也在发生着改变，外资批发企业即将大量进入中国抢占中国批发和物流业市场，据麦肯锡公司的研究，中国各类大中小型商品批发市场，遍及全国各地，构成了我国商品流通的骨架和网络，到2006年批发市场在消费产品分销流通中的份额将仍会占到68%。

三、商铺和商铺投资知识

1、商铺投资的概念

商铺是一种不可多得的投资品种，它有较高的保值增值功能，而且风险小、回报高。鉴于上述投资特点，我们将进行商铺购买、租赁的行为称之为商铺投资。商铺投资作为房地产中比较新的投资类型具有很高的市场关注率。商铺的投资价值是商铺投资的魅力所在。

2、商铺投资的种类有那些？

商铺投资的种类可以有很多种分类的方法，按照商铺的开发形式对商铺进行分类，具体分类如下：

1、商业街（临街商铺或门面房）商铺投资；

2、专业市场（主题商场）类商铺投资；

3、社区商铺（包括住宅底商）投资；

4、百货商场、购物中心商铺投资；

5、商务楼、写字楼商铺投资；

6、交通设施商铺投资

3、商铺投资与其他类型投资比较

1、商铺投资与证券投资

商铺投资作为房地产投资形式的一种，具有房地产投资普遍的低风险特点，尤其在当前国内商业房地产所处的发展初期，其收益能力明显较高。

一方面商业房地产市场逐步走向成熟，阶梯式推进商铺的增值；另一方面，中国商业零售业保持高速发展，助推商业房地产市场的发展。以上各项因素最大限度降低商铺的投资风险，保证了商铺的投资收益率。

与商铺投资相比，证券投资风险较大，投资回报较低，主要是目前国内证券市场的风险很大，投资收益率较低。

2、商铺投资与住宅投资

商铺投资和住宅投资相比，商铺的投资收益率、投资回报率明显高于住宅，在目前的市场情况下，住宅投资收益率约为8%左右，商铺的投资收益率约为10%～15%。

商铺投资的稳定性要优于住宅投资。当然，商铺投资较高的回报率对商铺投资者的专业能力有较高要求：商铺进入市场后要面对两级客户，一级即经营者，另一级即消费者，两级客户需求无疑对商铺有各种要求，住宅所面对的客户只有一级，那就是租户，而且用途就是居住，很显然住宅投资对专业能力的要求相对较低。

4、商铺投资的特点是什么？

俗话说：“家有万贯，不如有个店面”、“一铺养三代”。一般来说，一个市场繁荣的程度从当地商铺经营的收入情况可以一目了然，而经营收入的多少会直接影响到商铺的租金多少，可以说，商铺的交易行情是消费市场的晴雨表。据来自北京、上海、深圳、杭州等大中城市的信息显示，其商铺价格正在不断上涨。作为房地产的重要组成部分，商铺和住宅产业相比，总量虽然不大，但由于其发展潜力看好，回报率高，所以受到投资者的关注。（1）商铺投资的稳定性特点

业内专业人士分析认为，投资商铺具有稳定性。住宅的租约期限一般为半年至一年，相对较短，而商铺的租约通常为3至5年或更长。承租户对商铺的装修投资、赢利预期及长期规划，决定了商铺租约的稳定性。此外，租金的递增保证了商铺长期的收益增长。租金预付的付款方式使租金收取也较有保障。（2）商铺增值的特点

商铺投资是一个长期过程，它不会因房龄增长而降低其投资价值。相反，好的商铺因其稀有性或特定供应条件，会随着商圈的发展成熟不断升值，价值提升的同时，租金增长是必然的。长期租用从资金成本的角度肯定不如买下来，如果说住宅的价值还可以相对准确地衡量，那么成功商铺的价值却正所谓无价。（3）商铺投资回报率较高

与人们传统的资本增值方式比起来，投资商铺利润率高。据业内人士分析，尽管前几年，北京等大城市涉外公寓、别墅的投资回报率曾经达15%-20%，但目前，住宅用房的投资回报

率基本上下降到大约6%～8%，但商铺的投资回报率单租金收益则可能达10%～15%，有的甚至达到20%以上。购买社区商铺的业主，随着业主入住，人气上升，商铺价值提升成为必然。

需要指出的是，除商铺租金收益之外，精明的商铺投资者还充分利用商铺增值提高投资收益，在商铺买价升值到一定水平时及时卖出，完成该商铺的投资过程。（4）商铺的投资潜力

目前在国内，商铺投资的概念还未全面普及，一般商铺与住宅的价格之比还远不到成熟市场情况下的4∶1～5∶1，可见商铺价格还有较大的上涨空间---商铺投资者不可以依据此比例去套用投资操作，因为市场环境、市场供应状况的差异等将对商铺的价格发生重大影响，而且如果住宅价格透支，这一比例更不可以参考。我国加入世贸组织后，商业、零售业、服务业将会出现蒸蒸日上的局面，许多金融机构、零售业开始了一轮又一轮的对于商铺的“圈地运动”。（5）商铺可出租、可经营，方式灵活

调查显示，商铺的投资者主要有两种：一是专业的商铺投资商，拥有较雄厚的经济实力，通常会做大型商铺交易，即购买一些商铺的产权或经营权，然后出租给各个经营商，自己也捎带经营，但不以经营为主；二是小型商铺投资商，通常是拥有一定闲置资金，投资一两个商铺。这中间有55%的人

是为了出租后赢利而购买商铺的，而处于自营目的的购买商铺的人为35%，另外有10%的人纯粹是为了在买进卖出中赚取差价。据测算，目前一级城市商铺投资的回报率为10%～14%。

5、商铺投资的回收周期一般是多长？

商铺投资的回收周期，指商铺投资者以一次资本投入，然后在长期租赁经营中回收投资的时间跨度。很显然，不同国家、地区、城市、方位的商铺的投资价值是显著不同的，所以在此我们只能按现在的市场行情，大略估计商铺的投资回收周期，一般来说目前国内商铺投资的回收周期约为6年到8年。

6、商铺投资的形式有那几种？什么叫商铺一手购买？

商铺投资的形式包括一手购买、二手购买、转租三种方式。投资商铺除了考虑出售获取利润，长期的租赁收益也是不错的选择。

商铺一手购买也叫商铺上市初始交易购买, 即商铺投资者从商铺的开发商手里购买的、尚未投入运营或尽管已经投入运营，但产权依然在开发商手里的商铺购买形式。

我们之所以将这种商铺购买形式称之为“上市初始交易购买”，是因为这类商铺购买方式就仿佛股票市场中在一级市场发行的股票在二级市场上市交易一样，类似于“原始股”的“原始商铺”；购买的价格是商铺的初始售价，可以较低的价格购买到手，得到更大的商铺升值空间。

7、什么是商铺投资收益？包括那些部分？

商铺投资收益指商铺给投资者创造的收益的总和，包括商铺价值升值收益和商铺租金收益两个部分。

价值升值收益实际上是商铺二手交易实现的卖价和初始买价的差额。商铺投资者如果投资选择得力，不仅会创造较高的租金收益，而且会轻松获得买家飞涨的报价；同时，租金收益和价值升值收益共存。

8、影响商铺投资收益的因素有那些？

1）商情因子

商情因子指商铺所在地区商业环境、商业竞争状态及所吸引的主要客户群的规模及覆盖范围等。在判断商铺价值的过程中，必须对商铺所在地方的商业氛围有足够的了解：商业氛围的好坏直接影响商铺的价值、租金水平，以及价值升值空间。2）客流量

客流量对于商铺的价值至关重要。也许有些读者会认为客流量和商情属于同样的内容，但事实上其区别很大：商情所阐释的是商铺所在地区的“宏观”商业状况，但客流量是针对商铺个案进行的商铺价值的“微观”量化。3）可视性

“可视性”概念对于商铺的价值至关重要。商铺的“可视性”指经过建筑师创造性的设计，最大限度使得商铺在平面范围内极容易被看到，换言之，购物者在外部、步行街或中庭广场等各种位置能够看到商铺。对于零售商来讲，这必然是他们租店铺时要特别关注的问题，商铺的可视性越好，零售商越容易接受，租金越高。4）楼层

众所周知，商铺所在的楼层对商铺价值的影响力，一层的商铺无论是租金还是售价都要比二层、三层的商铺高出很多。5）交通条件

交通条件对于商铺价值的重要性无庸质疑，交通条件往往意味着可能到访客流量的潜力。假如一个商铺所处的位置，很少公交巴士，那么其价值会显著折扣。6）整个项目规划设计的科学性

众所周知，规划设计对于商业房地产项目价值的重要性。规划设计单位往往只是从建筑美学的角度对项目进行规划设计，很少从功能的角度进行考虑，但鉴于商业房地产两级客户的需求，功能性比其他房地产形式都要复杂，而且会直接影响项目的成败。以上工作做的好坏，将决定该商业房地产项目规划设计的科学性程度。项目的规划设计越多体现零售商、消费者的需求，项目成功的概率越高。7）硬件条件

商铺的硬件条件具体指商铺的规划设计和能源状况等，包括面宽、进深、层高，及对消费者的有效引导，还有商铺的水、电、煤气、通风、采暖、电梯等技术性内容，以上因素对商铺的功能影响很大。8）经营商品的类型

经营商品的类型与商铺的租金收益及价值升值收益有密切关系。不同的商品，其利润空间显著不同，拿经营电脑的商铺和经营低档服装的商铺相比较，前者的经营利润比后者的经营利润大。9）隶属项目的运营特点

不少商铺隶属于某个项目，在此种情况下，所隶属项目的运营方式、运营状态、管理水平等对该商铺租金、价值的影响是无法避免的

以商业街为例，如果该商业街的开发商将商业街经营的商品定义为某一类，那么这条商业街取得成功的可能性很大，商铺的租金容易实现，价值可以得到提升；反之，如果开发商对商业街经营的商品无任何指导性方向，那么这样的综合项目取得成功的几率相对较低。

隶属项目经营管理的水平对商铺价值的影响并不难理解：北京国贸商城的管理水平和国内普通百货大厦的管理水平也可能天地之别，其商铺的租金水平也一定是相差悬殊。10）商铺初始售价

商铺初始售价的高低将影响商铺投资的收益。商铺初始售价越高，投资收益率越低，资金风险也会越高。

同样一个商铺楼盘，项目不同阶段其售价可能会不同，越是接近现房，售价越高。对于商铺投资者来讲，售价高就意味着需要支付更多的资金，更多的首付款，前期资金压力变大不说。

11）商铺周边房地产发展趋势

对于商铺投资者来讲，商铺价值提升是一个动态的过程，任何一个商业房地产项目从项目开始进入市场到走向成熟，都必须经历从不成熟到成熟的过程，租金从低到高，商铺的价值从低到高的过程。在商铺价值提升的过程中，上述因素普遍属于静态因素，但商铺周边房地产发展的状况及趋势将对商铺的价值起到核心作用。

我们所谈的的周边房地产项目包括诸如住宅项目、写字楼项目、旅游房地产项目、综合配套设施、政府规划性景观项目等各类房地产项目，这些项目都通过其不同的方式吸引所在地区的人气，增加所在地区的客流量。如果一个商业房地产项目其周边的人气持续提升，客流量大幅增加，那么该项目的增值将是必然的。

可能影响商铺租金收益和价值升值收益的因素还有其他因素，需要具体项目具体分析，但认为以上因素为主要的影响

因素，9、商业街商铺有那些类型？

商业街商铺的分类可以有多种多样：按照商业街经营的商品是专业类别，还是不加确定的复合形式，我们将商业街商铺分为专业商业街商铺和复合商业街商铺。

专业商业街商铺往往集中经营某一类（种）商品，如建材商业街、汽车配件商业街、酒吧街、休闲娱乐街等；复合商业街商铺对经营的商品不加确定，经营者可以按照自己的设想去随意经营，如北京西单商业街，北京宣武区的大都市街等。需要指出的是，专业商业街商铺鉴于整个商业街经营商品的统一性特点，整个商业街的市场成本比较低，只要商业街的开发商对整个商业街恰当进行包装，那么所有的商铺就可以享受开发商统一市场宣传所带来的市场效果。从此特点可以得出结论：专业商业街从运营成本的角度符合市场规律和竞争规律。另外，因为专业商业街经营商品的品种简单化特点，其规划设计的复杂程度较低，开发商不太容易发生因为商业街的规划设计不合理，最终对整个项目的运营发生负面影响的情况。

10、专业市场商铺有那些特点？（1）专业市场规模特点

规模大小和经营的商品的类型没有关系，往往和市场所处地域的市场支撑能力、投资商的实力以及市场经营的方式等因素密不可分。

不同实力的投资商即使在同一个地区，投资建设同样类型的专业市场，专业市场的规模也会差别很大，当然赢利能力也会差别很大。这种情况一旦摆在商铺投资者面前，选择不可避免。

（2）专业市场规划设计特点

专业市场的规划设计并不复杂，开发商往往将每层合理分区或/并分成几条步行街，商铺沿街布置或商铺按照“岛”型布置。步行街的长度建议不要太长，超过600米，消费者同样可能产生疲劳、厌倦的感觉。（3）专业市场名称特点

专业市场的名称体现所在的位置和所经营的商品类型两大要素。这种名称方式可以给消费者提供尽可能多的信息。（4）、专业市场商铺的特点 ▲ 商铺的形式

专业市场商铺的主要形式为铺位形式，极少铺面形式。▲ 投资回收形式

专业市场商铺的投资回收形式有采取商铺出租的，也有些采取商铺出售方式的。从上述内容可以看出，专业市场商铺的投资回收形式差别较大。

比如，东方家园、英国百安居、德国欧蓓德都属于专营家居建材用品的专业市场，这类专业市场基本上都是由经营商统一经营管理；北京沙子口办公用品批发市场，属于批发类专业市场，经营商采取出租经营的方式；北京碧溪家居广场也属于专业市场，开发商就采取商铺出售、经营商接受业主委托统一经营管理的方式。

需要指出的是，进行商铺投资的投资者在选择专业市场商铺的时候，需要对商铺的投资形式进行深入了解，而且专业市场的规模越大，项目的管理对商铺价值的影响力越大。总之，专业市场商铺是比较适合个人投资者投资的品种，目前在商铺投资市场以高价成交的商铺不少出自专业市场项目。从专业市场发展情况看，无论是产品选择、定位、规模、市场策略、管理运营，国内开发商都已经有了比较丰富的经验，所以尽管投资收益水平未必最高，但较低投资风险下较高的投资收益率是值得选择的。当然，专业市场商铺投资过程中，投资者必须对专业市场项目的市场环境做出准确判断。

2.商铺投资的诀窍 篇二

超市商铺

超市商铺 大型超市往往伴随居住区的诞生,拥有聚集人气的先天优势。大型超市内的商鋪大多是分割型的,较独立商铺来说成本要低,经营灵活,因此风险也较低。提醒超市商铺是依赖于超市而产生的,超市经营的好坏直接影响超市商铺的赢利状况。因此选择有实力的超市经营商或者已经树立起良好口碑的超市,会起到事半功倍的作用。

商务区商铺

商铺投资的诀窍之一就是“看客买铺”。哪里的消费能力高,哪里的商铺投资就越有价值。从城市的发展看,每个城市的cbd商务区规划都非常有限,因此特别适合一些现代商贸服务行业的业态入驻。在高质量定位的前提下,此区域内的商铺投资潜力较大,甚至在未来几年会成为商铺中的稀缺资源。提醒在具体投资项目选择上,一般来说,cbd商务区的商铺客流消费能力相对较高。以商务楼白领为目标消费群的酒吧咖啡馆、健身健美中心、美容美发厅、高级餐厅都会是这些地方的主角。

社区商铺

社区商铺将成为潜力最大的商铺类型之一,这在业界已形成了共识。一般来说,一个新的社区只要项目定位准确,发展环境良好,随着社区的成熟所带来的商铺价值提升毋庸置疑。提醒值得投资者注意的是,一些开发商通过对项目的包装宣传,从而促成了社区商铺销售价格虚高,这样商铺就丧失了升值的空间。因此投资前进行详细的考察,理性投资非常关键。

商业街商铺

3.简单的商铺出租合同 篇三

在当今社会，人们对合同愈发重视，我们用到合同的地方越来越多，它可以保护民事法律关系。相信大家又在为写合同犯愁了吧，下面是小编为大家收集的简单的商铺出租合同，欢迎阅读与收藏。

出租方（以下简称甲方）：

承租方（以下简称乙方）：

根据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规的规定，甲、乙双方在平等、自愿的基础上，甲方将自建房一楼两间商铺出租给乙方使用，为明确双方的权利义务，经协商一致，订立本协议。

一、甲方出租给乙方的商铺位于，出租商铺面积平方米及商铺现有装修及设施、设备。

二、租期从年月日至年月日止（即：年），租金为每年元（大写：元整）不变，其中年月日乙方支付该年度租金元，大写元整；年月支付年全年度租金

元，大写元整；年月支付年全年度租金元，大写元整；年月支付

年全年度租金元，大写元整；

年月年全年度支付租金元，大写

元整。每年乙方必须按时支付租金。

三、承租期内乙方在不改变和影响房屋整体结构的.前提下，经甲方同意，可以进行装修装饰，其费用由乙方承担。期满若要续租，乙方需提前30天向甲方提出，双方根据地段其他商铺租金商定下一年租金后重新签订协议。

四、在租赁期内，因租赁门面所产生的水、电费按照部门收取的基本费用进行核算，由甲方收取。

五、本协议在履行中发生纠纷，应通过双方协商解决，协商不成可诉请人民法院处理。如甲方在租期内违约，则需退回乙方本年度全额租金及违约金（年度租金的50%），如乙方在租期内违约，则甲方只退本年度全额租金的50%。

六、乙方在承租期间，认真做好防火防盗工作，若发生一切安全事故，造成本人、集体或他人财产损失的由乙方负责，甲方不承担连带责任。

七、本协议未尽事宜，可经双方协商作补充规定，补充协议与该协议一样具有同等效力。

八、本协议一式两份，甲乙双方各一份，本协议自双方签字之日起立即生效。

甲方签字： 乙方签字：

（代理人签字）：（代理人签字）：

手机号码： 手机号码：

4.怎样选择最合适的商铺创业 篇四

超市商铺

大型超市往往伴随居住区而生。拥有聚集人气的先天优势。大型超市内的商铺大多是分割型的，较独立商铺来说成本要低，经营灵活，因此风险也较低。

不过，超市商铺是依赖于超市而产生的，因此超市经营得好坏将直接影响超市商铺的赢利状况。所以，选择有实力的超市经营商或者已经树立起良好口碑的超市，会起到事半功倍的作用：

商务区商铺

商铺投资的诀窍之一就是“看客买铺”。哪里的消费能力高。哪里的商铺投资就越有价值。商务区的商铺特别适合一些现代商贸服务行业。在高质量定位的前提下，商务区内的商铺投资潜力较大，甚至在未来几年会成为商铺中的稀缺资源。

—般来说，商务区的商铺客流消费能力相对较高。以商务楼白领为目标消费群的酒吧、咖啡馆、健身健美中心、美容美发厅、高级餐厅都会是这些地方的热点。可适当选择这些领域的投资项目。

社区商铺

社区商铺将成为潜力最大的商铺类型之一，这在业界已形成了共识。一般来说，一个新的社区只要项目定位准确，发展环境良好，随着社区的成熟所带来的商铺价值提升是毋庸置疑的。

值得注意的是，一些开发商通过对项目的包装宣传，从而促成了社区商铺销售价格虚高，这使商铺丧失了升值的空间。因此投资前最好进行详细的考察。

商业街商铺

5.产权式商铺的冰火两重天 篇五

同样是投资产权式商铺。一个安然无事、坐等收益，一个却水深火热、欲哭无泪，投资命运的不同，反映了投资者在选择商铺项目和规避风险方面能力的差异。

黄在投资商铺之前，非常谨慎地仔细对比分析了几个商铺项目，最后才决定选择一家带租约型的商铺。该商铺总房款为110万元，贷款66万元(10年)，月供为6600元／月。44万元的首付和6600元的月供并不影响其目前的生活水平。按照黄志的计算，假如市场平均投资收益率为10％左右，根据市场平均估价，租金为5．5元／天／平米，年租金收入(约11万元)减去年供款(7．9万多元)，年收益为3．1万元，10年净收益则为31万元。10年后资产总额141万元，毛利润为97万元，平均年收益9．7万元。这样的话，忽略其它因素，10年后，黄志就会拥有一套110多万元的商铺以及97万元的租金收入。作为一名具有专业知识和实践经验的投资者，黄志总结了商铺特别是产权式商铺投资的风险及规避之道。

产权商铺有风险

小产权分割型

小产权分割型的特点在于产权和经营权分离，这意味着投资者在购买商铺、成为业主之后无需插手商铺的经营管理或者转租事宜，只需与发展商签订合同，将商铺交由发展商统一经营管理即可，业主可根据与发展商的合同约定，坐等回报、共担风险。

小产权分割商铺在推出之初广受欢迎，因为开发商一般会打出3～5年内8％～10％的年投资回报率的承诺，以投资回报率10％来计算，大约6～7年可收回投资成本。加上拆分后的单位面积小，投资门槛相对降低，对中小投资者尤其具有吸引力。例如中关村科贸中心开盘的时候，推出了7万元买5平米商铺，开发商承诺年返回收益率为8％，5年后回购部分商铺。这在当时引起了相当的关注度，仅在开盘当天就吸引了上百人到场。

虽然这种投资模式起点较低，但缺点同样显而易见。对于开发商而言，面积分得越小就越有利于迅速回笼资金，但对于投资者来说，产权面积分得越散，后续经营越难以保证，投资风险在无形之中增大了。小产权分割型因为后期不断引发的经营招商问题，越来越多地被人们所诟病。

仅在京城，商业地产的销售方式上采用这种模式的项目就有多家，典型的包括韩SHOW、白云市场、中关村科贸中心、第一城、碧溪家居等项目，而遭遇麻烦的项目也不一而足。譬如，第五大道南面不远处号称全国首家“体验式”主题卖场的“巨库”遭遇了分割出售的负面影响，以致500多个小业主被套，虽投诉开发商也无力挽回危局，张小慧的投资失败即为一例。

带租约型

带租约型实质上是售后返租的改良，开发商按照经营面积将整体商业物业进行划分，然后先招租招商，继而根据租金再进行出售。

“相对小产权分割商铺，带租约出售商铺更显其投资的稳定性，风险相对较小”，作为咨询师的黄志如是说道。带租约出售方式的商铺对业态规划、业态组织要求较高，由于划分面积较大，买家可以更清晰地了解到购买单位租约合同以及经营状况，所以，从经营稳妥性考虑，带租约出售方式优于小产权分割型。但是并非所有此类商铺都能稳妥运作，黄志提醒投资者，为了保证投资安全，在购买带租约出售的铺位时，投资者需要了解这些铺位是不是已经有租约合同或者有意向租户，同时要在商铺买卖合同上注明租赁时间，以及附带租金递增等条款，避免因开发商设陷而蒙受损失。

规避风险有方法

黄志从专家的角度提出了3个规避产权式商铺投资风险的办法。

物业条件投资带租约出售的商铺，必须考察它的物业条件。如果单纯从经营稳妥性来考察，似乎带租约出售方式优于小产权分割型，但并非所有此类商铺都是如此。针对一些商铺的经营失败，他认为其更多是源于物业条件的匹配不足，致使很多业态无法进入。所以，对于带租约出售的商铺而言，由于租约先行，物业条件显得至关重要。 寻求担保引入第三方责任担保不失为投资者规避风险的较好办法。目前京城在售的这些产权式商铺中，比如韩SHOW百货就通过北京(中国)华海投资担保有限公司进行合同担保，百货经营方支付担保金，一旦经营出现问题无力兑现合同承诺，则由投资担保公司进行相应的赔偿；第一城则是由拥有138亿元总资产的中信国安集团以全部资产承担连带责任担保。有没有担保单位以及担保单位的具体实力是投资者在投资产权式商铺时需要考虑的重要内容。

慎签合同 与开发商签定合同时应包括以下内容：第一，与开发商在合同中详细约定补偿措施；第二，在购买商铺前应了解到开发商承诺的投资回报是从商家进驻之日算起还是从购买时起，对于已经附带租约的商铺，投资者应仔细阅读租约合同；第三，投资者还应明确一旦周边商户有所变化，开发商如何进行调整，因为这关系到整个商业物业的经营状况，以及所购物业的投资回报。最好能在合同中约定开发商对商业业态规划不能进行大范围调整。

6.沈阳“商铺关门”风波 篇六

沈阳发布： 近期，一些经营业户因受不实传言影响，关门停业。经了解，相关部门除正常管理工作外，并未采取集中整治行动，更未采取高额罚款措施。希望广大业户勿信传言，正常营业。

小律师安军：说到吃饭，想起了前天中午，开完庭想吃点面条，站在沈阳街头，却突然发现找不到开业的小饭馆儿了。好不容易找到一家，推门一看，自己也惊呆了，那真是高朋满座，找不到座位啊。想想奇了怪了，为何那么多关门的，但是这家却是开业呢?钱都让这家挣去了。

衣丽琪： 不知从何时开始传出，有质监局来大连检查，我们商场就开始关门，已关了4天了，一会儿说，金州有被罚30万的，还说有被罚25万的，有的说网上辟谣了，一会儿又说，商场领导统一开会了，说是明天能到这片区来。我们做小本生意，真的折腾不起啊!

康茜一Kx：我不明白这是怎么了?作为沈阳人我们还没有发泄怨言，为何其他人在那添油加醋的，还说得如若空城一般。我身在此，并没有像传闻说的那样!这次不过是八大机构的联合检查，试问暴雨过后为了大众饮食健康检查有错吗?谣言止于智者!

跨国抚养

是指华人新移民家长把在外国生的孩子送回中国大陆交由祖辈或者亲戚代为抚养的育儿方式。这种抚养方式让子女从小与父母长期两地分隔，容易造成亲子关系、孩子行为、情绪、人际关系、学习等出现问题。专家建议年轻父母应把握尺度，尽可能多地承担教养重任，才可促进孩子塑造完整、健康的人格。

菜名诗词

“君问归期未有期，红烧茄子油焖鸡”、“曾经沧海难为水，鱼香肉丝配鸡腿”。近日，一组与菜肴相关的诗词，悄然在网络和短信中流传。这种将古典诗词和菜谱强行结合的表现形式受到网友广泛的争议，但也有学者对此持宽容态度，认为作为茶余饭后的谈资，无伤大雅。

拿铁因子

指的是那些非必要的开销，例如每天中午饭后的一杯拿铁咖啡、路边摊上好看但不实用的小物件…这些东西加起来就是可怕的“拿铁因子”，它足以掏空80后小夫妻们的荷包。现在越来越多的白领成为“月光族”，但是钱花完了都不知道花到哪里去了。

拼同学

这是继“拼爹”后出现的又一个流行词。孩子学习成绩一般，却非要想方设法花好几万元上名牌大学，家长说是为了孩子能交一帮优秀的同学，以后办事就有了硬关系。对此，专家称，这种家庭教育思想会害了子女，靠人不如靠自己。

“启东市长办公室搜出避孕套”为谣言

最近，有网络传言“启东部分群众聚集事件中市长办公室搜出避孕套”，受到各方关注。经江苏警方查实，该传闻纯属谣言。事实是，7月28日，启东市政府一位领导在劝阻聚集人员时，有人试图将避孕套靠近该领导头部。避孕套掉到地上后，又有人捡起贴在一辆汽车的挡风玻璃上，现场有人将这一过程拍照后上网发布。整个过程都有监控图像为证。留学生奸淫侮辱女生传闻不买

近日，有微博称复旦大学的某国留学生劫持一名大一女生和她15岁的表妹，对二人奸淫侮辱。8月2日，上海市公安局官方微博、面向高校师生的服务型公安微博“平安校园卫士”以及复旦大学官方微博相继发出辟谣声明，称此事纯属谣言，请网民不要信谣、传谣。上海市公安局新闻办陆峰表示，他们与主管校园安全的文化保卫分局和复旦大学保卫处等联系，几方认真核查，确认复旦大学和本市其他高校均未发生此类案件。

中国铁建否认“A股国米”

近日，一则“中国财团入股意甲豪门国际米兰”的消息让中意两国球迷欣喜若狂。消息传出后，国际米兰主席莫拉蒂迫不及待地把收购消息公布在官方网站上：有一位来自东方的大财主，进入到国际米兰的董事会，困境中的国米即将迎来救世主。但是，传闻中的“中国财团”——中国铁建却出面否认了“入股”一说，并表示自己只是帮助国米修新球场而已。

住建部：

取消预售房制度是谣传

8月2日，有市场传言称：北京将试点取消商品房预售制度，且于当晚正式出台相关政策。受到传言影响，当天A股市场中的房地产股集体大跌。这一传言到底是不是“空穴来风”?住建部新闻处立即发表声明：这一传闻是谣言。权威At也表示，商品房预售是《中华人民共和国城市房地产管理法》确定的一项制度，短期内如若取消将会造成供不应求，反而引发房价暴涨，所以暂不会轻易取消。而本次国务院督查组的调研会议中也并未提及。

伦敦中餐厅：

否认卖奥运官员天价午餐

伦敦奥运会期间，英国《每日邮报》发布一条消息称，英国网络上近日传出一张餐馆账单4.4万多英镑，据称是15名奥运会官员吃的一顿午餐。这样天价的“工作餐”立刻在网上引起轩然大波。虽然该网友没有透露是哪些奥运代表团官员，也没有泄露餐馆名字，但经网友分析，最终锁定在位于五星级酒店多切斯特里面的一家中餐馆，名叫唐人馆(china mng)。国内媒体也赶到该餐馆采访。虽然种种证据显示这张账单的确来自这家中餐馆，但餐馆负责人一口否认，还称：“4万英镑算什么贵的嘛?这很正常。”

昆明：

向游客征收10元滇池保护费仅是设想

近日，云南多家媒体报道称，“昆明将向该市滇池流域六个县区的酒店入住者，每人每天征收10元滇池生态资源补偿费。”此消息一出，舆论一片哗然。8月6日，昆明市官方召开新闻发布会回应称，此举仅是一个设想，还将广泛征求社会各界意见后按程序报批。

集中查处出租车拒载非法运营等行为

北市交通执法总队宣布，自8月5日起至11月底，交通执法总队将开展重点地区专项整治行动。整治地区以主要交通枢纽场站、旅游景点周边以及主要繁华商业区、医院周边等地区为重点，集中查处旅游景区周边“黑旅游车”、非法“一日游”，及出租车拒载等各种违法违章和非法运营行为。

山东：

允许社会资本兼并公立医院

山东省近日出台新规，将放宽医疗机构准入范围，鼓励和支持社会资本举办各类医疗机构，允许社会资本兼并公立医院；并计划，到2015年山东力争全省非公立医疗机构的床位数和服务量占全省医疗卫生机构的20％左右。

交通部：

机场高速是否免费各地自定

交通运输部8月8日表示，春节、清明节、劳动节、国庆节及其连休日等重大节日期间，在收费公路上行驶的7座及以下型客车将免费通行。该方案将从今年国庆节假日开始实施，届时国庆节假日第一天零时至节假日最后一天24时，7座及以下消型客车可免费通行全国收费公路。同时，各地机场高速公路是否实行免费通行，由各省(区、市)人民政府决定。

日本：

削减公务员退休金以缩小官民收入差距

8月7日，日本政府内阁就分阶段削减国家公务员退休金的具体方案达成一致：从2013年1月到2014年7月，日本政府将分三阶段逐步削减国家公务员退休金，削减比例为14.9％。此举除了节约政府财政开支、筹集大地震灾后重建资金之外，主要是为了缩小公务员和普通公司职员之间日益拉大的收入差距，平息民意中的不满情绪。

伊朗：

将建成本国“内联网”

伊朗通信和信息技术部长塔吉普尔8月5日宣布，伊朗将在未来数月关闭重要政府部门的网站，以避免它们遭到如“震网”和“火焰”等病毒的攻击。他称这是伊朗建立“内联网”取代互联网计划第一阶段的任务，而伊朗将会在18个月内完成“内联网”的建设。

《京华时报》：

公车改革给点期待给点耐心

在各地车改模式层出不穷、一些地方多年车改未解决实质性问题、民众对货币化车改颇多争议的情势下，国家层面的车改，可能更带有“顶层设计”的性质，能够引领车改的正确方向。是以，公众对这一车改方案会给予更高期待，同时公众也需要一点耐心。

《山西晚报》：

幼儿教育为何“贵族化”

“幼儿教育贵族化”是人为地制造教育不公平，极易形成“一代贫困，代代贫困”的恶性循环，不利于社会公乎。避免幼儿教育被“绑架”需要一个长期的过程，需要社会、学校和家庭等多方面的共同努力。一东张西望一

《济南日报》

警惕地方版“投资竞赛”

威胁中国经济

有人说地方政府投资的主要目标是基建项目，且这些项目投资计划在以后若干年内完成。果真如此，我们怕是又要多一些乏人问津的机场、乏车通行的公路。希望摊子不要铺得太大，否则今年的GDP保住了，明年后年资金不到位，“半拉子”、“豆腐渣”工程几乎不可避免，更不要提由于政府投资天生具有的低效率带来的损耗和浪费了。

《广州日报》

“国字”商标不能总是免费午餐

茅台对于“国酒”商标的持续申请，让笔者想到另外—件事情，那就是国家隐形信用这个企业的额外利益问题。茅台之所以要申请“国酒”商标，其本质就是要通过国家隐形信用为自己漩市场推广背书，借此超越—般的商业竞争对手，获得更优势的市场地位。

【编者按】

十年中国，发展之路高歌猛进，成就传奇的同时转型升级已经迫在眉睫；民生建设可圈可点，亦有问题待解——“做蛋糕”与“分蛋糕”，相辅相成，相互作用，当之无愧成为这十年的第一主题。

十年里，国际社会气候多变，中国模式拯救论与中国威胁论的鼓吹和散布都给长期韬光养晦、埋头发展的中国设置了需要应对的“环境问题”；国内社会借助中文互联网的飞跃发展，让民意参与有了机遇与力量，而通过规范走向良性发展是这种力量接下来的“转型”课题。

在2012年7月23日省部级主要领导干部专题研讨班开班式上，中共中央总书记胡锦涛指出，党的十六大以来，我们走过了很不平坦的道路。综观这十年，国际形势风云变幻，国内改革发展稳定任务繁重，我们紧紧抓住和用好我国发展的重要战略机遇期，战胜一系列严峻挑战，奋力把中国特色社会主义事业推进到一个新的发展阶段。

未来，按照既定奋斗目标，中国共产党要团结带领人民到中国共产党成立100年时建成惠及十几亿人口的更高水平的小康社会，到新中国成立100年时建成富强民主文明和谐的社会主义现代化国家。

7.短租商铺日渐成风 篇七

This may be one of the capital’s best-known shopping areas, but not all these businesses are here to stay. Many of them are “pop-ups,” allowing designers to test the market for their products over a couple of days.

Melanie Porter is one of them. She’s left the studio, where she makes her handmade homewares, to try her first attempt at a pop-up. Shop space in central London wouldn’t usually be within her budget, but she’s renting the unit at a reduced rate through a 2)scheme arranged by the landlord.

Melanie: My business is very much based online. I take a lot of orders through people seeing my work and contacting me through my website. To actually have a physical shop for a short period of time is just a wonderful change here to meet people face to face.

Simon Rogan is a rising star in the 3)culinary world. The chef from Cumbria is winning awards for his innovative 4)cuisine. He describes his latest project,“Roganic,” as a two-year pop-up restaurant.

Simon: We were criticized quite heavily for calling it a pop-up, because, you know, two years seems to be a long time for many people, but in the 5)catering world, two years is nothing, so, you know, I consider it to be a pop-up. It…it…it’s very…it’s a very broad ranging in the sense of the word, I think.

Retail experts say pop-ups can be good for business, for landlords, and 6)tenants.

Natalie Berg (Global Research Analyst): One of the reasons why we’re seeing so many pop-up stores now is because landlords are struggling to get retailers in on long-term 7)leases, so they’re willing to accept, sort of, a short-term lease for a pop-up store if it, you know, 8)generates shopper traffic and encourages shoppers to come out and spend.

Despite its pop-up nature, this trend is expected to be here to stay.

伦敦是购物者的天堂，这里荟萃了价格各异，能满足大多数人喜好的各式商品。尽管目前经济不景气，但最近有数据表明，伦敦一年的零售业销售总额依然高达600亿英镑；250个世界顶级品牌，其中有138个总部设在伦敦。

这也许是伦敦最著名的购物区之一，但并非所有的商户都长期驻留此地，相当一部分是“匆匆的过客”而已——商家利用短短几天时间测试市场对自己产品的反应。

梅拉妮·波特就是其中一员。她之前在工作室手工制作家居用具，现在她已经搬离了那个工作室，在短租商铺中测试她的产品销路。伦敦市中心的昂贵铺租让她望洋兴叹，但现在得益于商铺业主主动提出的降价方案，梅拉妮以优惠价格租下了这里的一个商铺。

梅拉妮：我的生意基本上是通过网络进行的。客人在我的网店看到我的作品，然后通过网站与我联系，我通过这种方式获得很多订单。现在我拥有一家实体店，和客人面对面交流，哪怕只有短短几天，也是一种美妙的转变。

西蒙·罗根是餐饮界的新星。这位来自英格兰坎布里亚郡的厨师因创意十足的新菜式获奖众多。他将自己的最新力作Roganic称为“两年的短期餐厅”。

西蒙：因为“短期”二字，我们受到猛烈抨击，因为对很多人来说，两年算是一段很长的时间了。但对餐饮业而言，两年根本算不得什么。这样，我认为它还是“短期”的。我觉得，这得看具体情况相对而言。

零售业专家称，短租于零售业、商铺业主和租客都有好处。

纳塔莉·伯格（全球研究机构分析师）：我们现在看到短租商铺大量涌现，其原因之一是业主现在在招揽长租的零售商户上困难重重，所以，他们同时也愿意接受短租形式——只要这些商铺可以增加人流量，吸引消费者走出家门来消费。

这种商铺的性质为“短租”，但这种潮流似乎并不“短”，而是要继续延续下去。