长沙写字楼市场分析

2024-08-11

长沙写字楼市场分析（精选12篇）

1.长沙写字楼市场分析篇一

石家庄写字楼市场分析

一：背景

在过去的一年，我国楼市起起伏伏，多项重拳调控政策纷纷砸向楼市，房地产市场经历了无数个跌宕起伏，调控、渐冷、回暖、新政、萎缩、又上涨、又新政„„如同过山车一般，不时的骤升骤降时刻在考验着人们对于目前楼市的承受能力，新年伊始，央行继去年两轮加息后再度加息，如此连番，通胀压力可想而知，住宅市场频频迎来政策调控，其投资空间已呈现越来越窄的形式，而前段时间各地楼市应声落地的“限购令”以及石家庄已出台的“限购令”，近乎切断投资住宅的念想；反观商业地产，无论是从销量还是市场的反映情况，都表现良好，它俨然在这个非常时期拥有属于自己的“避风港”。而在商业地产（写字楼、商铺、公寓）中，写字楼发展状况最能反映一个地区的经济状况及走势。因此，购买（或租用）写字楼的客户群最理性，写字楼开发的利润较高，虽然其风险亦较大。

二：石家庄写字楼数据一览表

“可”（户型可分割）、“不”（户型不可分割）。以上表格数据的时间为2011年2月份。

三：宏观分析

在各个写字楼的走访中，我们按照广安大街、建设大街、中华大街、平安大街、体育大街、中山路、裕华路、槐安路等8大线路分类，通过以上表格也可以看出，石家庄写字楼市场区域划分十分明确，为此，我们又可以在个大线路中找个一些共同的特写，这就是以下分析的区域商圈。区域分析：

每个城市的发展都会形成其自有的商业格局，随着石家庄近些年快速的发展，以发展非常的商业区域有：广安商业区、北国商圈、东购、新百商圈、省艺术中心商业区，这些区域目前聚集了石家庄80~90%左右的写字楼，已成为标准意义的商务区。

广安商业区：据了解，广安大街在上世纪80年代，便是石家庄市著名的集贸市场之一，在后期城市规划中，广安街形成了石家庄绝对意义上的CBD商务区，其南端不但有省博物馆、图书馆、科技馆、国际大厦、世贸皇冠等文化、休闲服务区，自身也包含了很多老牌、新建、在建商务楼，商业地位日益凸显。代表写字楼：开元先天下、九派大厦、银泰国际、官鲤公寓、时代方舟、美东国际、财富大厦以及在建的石家庄最高建筑开元环球中心。

东购、新百商圈：石家庄这个由火车站拉来的城市，火车站周边必将成为炙手可热的发展区域，其中以东购、新百商圈最为突出，该区域具有配套齐全、人流量大等先天优势，虽然火车站南迁已成定局，但该区域所应该具有的“厚积”已基本完成，加上后期火车站改造而成的百年广场，其发展之势仍不可限量，目前很多大型企业也已经瞄上了这个寸土寸金的富庶膏腴之地，如苏宁电器旗下的房产开发企业苏宁置业在2010年3月份以2亿5500万元的价格拍的东至公里街，西至南大街，南至中山路、北至民族路的[2010]08号地块。代表写字楼：军创国际、中华商务、华银大厦、东方大厦、尚德国际、金圆大厦以及在建的新源NASA,但是该区也与新华和南三条批发市场毗邻，嘈杂的氛围和混乱的交通，始终影响着其整体环境质量的提升。

北国商圈：如果东购、新百商圈是借火车站之东风的话，北国商圈则是由其优越的地理位置以及城市发展中政治倾向而快速发展起来的商业巨擎，从1996年解放路百货商场华丽蝶变北国商城，便为后来依托北国商城发展成为北国商圈夯实基础，石家庄市博物馆、市政府、燕春饭店、长安公园等商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通配套设施环伺其中，这都确保和巩固了北国商圈在石家庄商业市场中稳固根基。代表写字楼：富邦大厦、西美大厦、东海国际、中浩第一商务以及在建的勒泰中心、滨江国际。

省艺术中心商业区：该区域位于石家庄两条迎宾大道裕华路、中华大街以及素有石家庄“华尔街”之称的自强路和酒吧一条的南小街的合围之地，以裕园广场、万象天成为代表，结合周边各大银行（该区域仅省级以上银行分支机构就有12家，占到石家庄市省级银行的六成以上），成为桥西区重要的商务集中区域。代表写字楼：万象天成、裕园广场、万豪大厦、盈伴大厦、燕赵财富主场以及在建的综合体项目金世界。部分写字楼简析：

中华商务中心：位居中山路，紧靠新百商圈，总建筑面积约70000平方米、建筑高度100米，5A纯商务写字楼，挑高16米商务大堂，地上25层，地下3层，车位400个左右

西美大厦：石家庄中心地带，处于北国商圈，租金在石家庄属偏上，定位较高，且户型面积比较大，适合有一定发展的中型以上的公司企业。

众鑫大厦·ME码：位于石家庄城市核心主纵轴—建设大街与范西路交叉口之东南，主要卖点没单层配有空中花园，不过这种情况也出现了公摊过大的不足。

中铁商务广场：裕华路与平安大街交叉口东南，平安公园对面，为“世界双500强企业” 中国中铁股份公司的全资子公司——中铁置业开发，其群体主要为较大企业办公所用，没有外租现象。

天滋官鲤：广安街上公寓建筑群，租金属中等，物业费偏高，个人感觉，管理的物业确实物有所值。四：写字楼租用市场分析

1、目前石家庄写字楼经过多年的发展，物业形态也在逐渐演变，现在已经形成了商务式写字楼、商住两用式写字楼以及酒店式写字楼三分天下的格局，定位不同，所针对的客户群体、层面也不同，可谓各得其所。

2、目前写字楼市场经营方式分为三大类：自主经营，对外招租（如东方大厦、华银大厦、国贸中心、金圆大厦、富邦大厦），公开出售（如时代方舟、东海大厦、卓达中苑商务大厦D座）、租、售结合（以上出售的写字楼为了保证大厦的正常运行成本，会选择部分出租）。

3、从租金上可分为0.8~1.0元/平米/天、1.0~1.5元/平米/天、1.5~2.5元/平米/天、2.5~3.5元/平米/天四个主要价格区间，其中以中茂海悦3.0~3.5的租金为最高，1.5~2.5元/平米/天的价格是目前石家庄写字楼市场的主要价格区域，且租住率均在95%以上，不过新近交付使用的写字楼在入驻率上会略低，且产权已经售出。在计算租金最高的写字楼中，如果就写字楼品质和区域来看，中铁商务广场应该会高于中茂海悦，但我们并没有将中铁商务广场计算在内，原因在于购买中铁商务广场的客户多位大型企业办公自用，所以没有租金来参考。另外，在同一写字楼价格定位时，一般没有楼层和阴阳面的区分，只有极个别楼盘，阳面写字楼的价格会略微高于阴面。

4、从物业费上可分为1.0~2.0元/平米/月，2.0~3.0元/平米/月、3.0~5.4元/平米/月、以及5.4元/平米/月以上共四个主要物业费区间，其中以中铁商务广场14元/平米/月的高价居于第一，1.0~2.0元/平米/月的物业费是目前石家庄写字楼市场的主要物业费期间，而在走访的过程发现了很多没有物业费的情况，这种情况下，物业费都在包含在了租金里，出现这种情况时通过发现有两点值得注意，一是时间较早的写字楼容易出现租金包含物业费的情况，二是，该写字楼租金略高于周边的写字楼，这样就形成了一种价格上的互补。

不过物业费的多少也确实反映了一个写字楼物业管理情况，物业费高的写字楼在楼宇的管理（安全、卫生、设施维护等）确实具有明显的优势，电梯的使用情况也在一定程度上反映了一个写字楼的定位，高端写字楼所用的电梯均为上海三菱、日本日立、德国蒂森克虏伯、奥蒂斯等品牌电梯，且在电梯的部数和布局设置上，也优于普通写字楼。

5、从户型上，面积范围多在60~200㎡，这些户型90%都可以自由分割，可以适用于不同需求的不同客户，易用度较高，只有极个别（西美大厦、中铁商务广场）以整层出租为主态的现象。户型设计上，配用私用卫生间的也比较少，多为共用卫生间，私用卫生间多出现在商住两用的业态中（如凯嘉大厦、众鑫ME码），不过这也造成了后期分割或打通时的不便。

6、从针对客户群分析。石家庄的写字楼多分布于地产投资热点区域，如前文分析的广安商业区、北国商圈、东购、新百商圈、省艺术中心商业区，周边的规划建设和物业管理已经形成规模性效应，加之现有的物流领域的品牌意识，必会在投资者消费意识中继续延伸，所以这里成为了高端人群的聚集地，他们的公司企业一般为成长时期，且企业文化较高，所以对于工作环境十分重视，用办公环境来提升自己公司的整体形象力，以确保商业往来中的前期美誉度和后期信誉度。这种情况在石家庄写字楼客户群中占据80%以上。

但在各个区域中会有部分属于“夹生层”，在使用和后期定位上都面向低端，所以这就成为了初创业者以及个人工作室的温床，比较典型的为凯嘉大厦，此例在前文有说明。五：问卷调查分析

针对目前石家庄写字楼市场做了一次网上问卷调查，已对目前石家庄有写字楼需求的群体有了简单的了解，现将分析结果简单归结如下。

1、中小型民营企业是目前写字楼租用市场的主流，也是后期购买的主流

从以上调查数据可以看出，写字楼使用群体中，中小型民营企业占据多数，数量庞大，虽然他们的投入资金有限，但是基数比较大，所以这部分群体也必将是写字楼市场的主要吸纳者，且目前的办公面积为100~300㎡，随着公司的逐渐发展，他们对于办公面积会有更大的需求，这也从另一方面印证了，写字楼的户型设计需要具有很大的灵活性，所以可以自由分割的户型也是日后发展的趋势。

2、目前租赁为主流，强大的购买欲望是石家庄写字楼市场最大的缺口

目前租用写字楼办公仍是占据写字楼使用市场的主流，主要原因是众多的中小型民营企业受资金等方面的限制，他们需要把有限的资金投入到公司的运营和发展当中，所以对于长期投资写字楼压力比较大。但是随着房产市场的不断发展，出现了购买写字楼所支付的月供等于甚至少有同面积的月租金，所以很多人便有了自己投资写字楼是意愿，这样一是可以保证长远的利益，多年后拥有写字楼产权，二是后期还可以通过出租来供楼。这部分就是以后石家庄写字楼市场的主要购买力量，所以石家庄写字楼市场还有很大的发展空间。六：石家庄写字楼市场调查结果

通过对石家庄写字楼市场的整体调查发现，也许是由于时间上理念的不同，新兴的写字楼均有格局设置合理、户型分布人性、配套设施齐全、物业管理到位等优点，这也是以后写字楼市场发展的主导，从物业形态上看，目前石家庄缺少诸如中铁商务广场这样的高级写字楼，他不但是石家庄房产市场尤其是商业地产市场发展的风向标，也是城市经济、文化发展程度的标志，尤其现在市场上纯写字楼与商住写字楼并没有严格意义上的界定，所以出现了发展混乱，业态不明晰的情况，这也是石家庄写字楼市场明确定位，有目标性的发展的关键所在。

写字楼在区位上有这鲜明的特点：首先，都以区域见的经济的持续发展为基本条件，然后结合各阶段的服务性公司形成一条互相促进的产业链条；其次，周边都有完善的配套设施、方便快捷的交通条件和沉淀浓厚的商业氛围；再者，租客都有较强的区域性限制，当然，这都集中在在石家庄的强热商业区，如我们分析北国、东购、省博等商圈。

另外，在细节的处理上，也对写字楼整体品质的提升起到至关重要的作用，例如在卫生间的配备上，有相当一部分群体希望每个户型配有私有卫生间，或者在总裁室配套私有卫生间，甚至再设一个公用卫生间；此外，地下室设公共食堂，供员工方便就近就餐；写字间设计公共吸烟区以及客人休息区；同时楼内设公用会议室；还有现在提及比较多的5A智能系统．．．．．事实告诉我们，人是被细节所打动的，没有细节的完美，就没有全局的完美。这一些的需求也就形成了所谓的销售卖点，具体统计大概分为以下几点： 1.楼宇硬件设施

如：户型设计、电梯品牌及部数、门窗等建材品牌、景观设计等 2.附加空间价值

如：复式、跃层、空中花园、多角度拐窗 3.城市区位价值

如：商圈、CBD、繁华地段、交通枢纽、中心区域 4.软性附加值如：服务、文化、物业、口碑

5.概念性功能如：健康、投资、绿色、环保、生态、人性化七：投资性建议

1．对开发商说你要建设这样的写字楼项目的功能。根据目标客户的需要，有针对性地进行房产投资，这样才能达到预期收益。项目的配套。健全、完善的周边配套设施，是开发建设不可忽视的基础条件。

项目的品质。写字楼，尤其是以投资型的商务写字楼，品质非常重要，既要有高智能化配置，又要有灵活性的功能分布。

项目的服务。服务主要体现在物业，专业化物业管理服务，是投资型物业保值、增值的重要前提（在调查过程中，比较专业且服务较多的物业公司，以石家庄恒辉物业表现比较突出）。

２．对投资者说你要注意这样的现象 2011年，石家庄“三年大变样”收官之后的第一年，大型城中村改造项目会在这一年大量面市，城市的经济建设也会有更深一步的发展，所以，随着城市功能的不断扩大和分化，城市发展必会进入一个多元化发展阶段，从而形成一些特定的区域经济主题，具有典型意义的就是石家庄裕华万达广场和凤凰商圈的区域经济价值已初露锋芒，后期，浙江广厦的北焦村改造、上海仲盛的南焦村改造、万科和远洋对棉纺厂的改造和太平洋广场项目，基本都具有代表性的意义，所以，长期投资需要的就是长期的认识，已经形成的经济商圈必然会有饱和之时，向外围扩张性发展势不可挡。

2.长沙写字楼市场分析篇二

关键词：写字楼,房地产估价,区位因素

0 引言

房地产的价格由众多因素交互影响而形成,是房地产所在地区的自然、经济、社会、行政等因素综合影响的结果[1]。区位因素对房地产价格影响尤深。但一直以来,人们对影响房地产价格的个别因素关注较多,而相对忽略了区位因素。在写字楼估价中,对区位因素的分析更是不规范,主要体现在如下几方面:1)对区位因素的分析过于简单,报告阅读者不能很好地从其中获取自己所需要的关于房地产区位情况的信息。2)对房地产区位因素的分析过于累赘,不管是不是影响房地产价格的区位因素都写在报告中,这些给报告阅读者带来了阅读障碍。3)各种区位因素分析没有先后顺序或者子因素的分类较混,不同估价人员对于同一房地产区位因素的分析会让报告阅读者产生是不同房地产的感觉。4)估价报告中一般因素、区位因素、个别因素混淆比较严重,在分析时比较错乱,给报告阅读者带来了很大不便。这些问题导致估价报告不能很好地反映目标物业的区位价值,也降低了房地产估价的价值。本文通过对写字楼估价中的区位因素分析,期待对估价人员的工作和未来写字楼市场的发展有所帮助。

1 写字楼的概念和特点

所谓写字楼就是俗称的办公楼,是指国家机关、企事业单位用于办理行政事务或从事业务活动的建筑物,其使用者包括营利性的经济实体和非营利性的管理机构[2]。从市场的角度看,写字楼是指公司或企业从事各种业务经营活动的建筑物及其附属设施和相关场地。它的业主主要以行之有效的物业管理,以出租经营的方式达到物业保值增值和收益的目的;而其使用者是指能够支付租金的,进行管理、技术、专业服务和文书处理的经济实体,如金融机构、贸易和咨询服务公司等。一般说来,现代写字楼多为现代化的高层建筑;所处区位好,规模大;功能齐全,配套设施完善;且多由专业物业管理公司管理。

2 估价中的区位和区位因素

2.1 区位

在房地产估价中,笔者认为区位不仅包含了估价对象的空间几何位置,还包括了该对象与邻近其他事物之间的关系。而且,房地产的区位具有4个特征:1)空间性,即房地产占有的空间位置;2)结构性,即房地产与周边事物的关系;3)环境性,即这一位置的环境条件;4)文化性,即人类文化行为所选择的位置。

2.2 区位因素

借鉴城市土地估价,笔者认为将影响房地产价格的影响因素分为一般因素、区位因素和个别因素更为合理。一般因素指影响房地产价格的最普遍、共同的因素,通常会对整个房地产市场产生影响,而对具体的房地产价格影响不明显,包括以下方面:1)社会因素;2)政治因素;3)经济因素;4)心理因素。

而区位因素是指在城市内部对房地产价格产生影响的因素。房地产估价中区位因素的内容主要应包括:繁华程度,交通便捷程度,环境、景观,公共配套设施完备程度,城市规划限制,地形地貌等因素[4]。由此可以看出,区位因素与一般因素的区别在于,区位因素影响所估价房地产所处区域的价格水平,一般因素影响城市房地产价格的总体水平;区位因素与个别因素的区别在于,区位因素是在城市内部对所估价房地产价格产生影响的因素,个别因素是指房地产由于自身条件状况和特征而对房地产价格产生影响的因素。

3 写字楼估价中的区位因素

考虑到区位因素的理论完整性和在估价过程中的可操作性,笔者将影响写字楼估价的区位因素分为以下6个方面:交通条件,商业繁华程度,配套设施,环境,行政因素和其他因素。

1)交通条件:指估价对象的交通状况。便利的交通可以为出行带来方便,节约出行时间,提高出行效率,方便业务的开展。在估价报告中的区位因素中,可以从4个方面来说明估价对象的交通便捷程度:a.公交便捷度,指城市及其附近的不同物业使用者之间通过公共交通系统在空间上联系的方便程度。现阶段的城市公共交通系统主要包括公共汽车、地铁、轻轨及出租车等。尤其是地铁站的存在,它可以为附近物业带来明显的增值。b.城市道路通达度,指估价对象所在地区道路系统的畅通程度。城市道路网的完善与否,一方面影响人流、物流的移动成本;另一方面还影响社会、经济活动中人与人、人与物之间的交往接触的频率、机会和便利程度。c.对外交通便利度,指区域人流、物流通过汽车站、火车站、港口码头、机场等设施与城镇外界转换的方便程度。d.地块通达性,指行人和车辆出入估价对象所在地块的方便性。2)配套设施:包括基础设施和公共设施。基础设施是指为社会生产和居民生活提供公共服务的物质工程设施,是社会赖以生存发展的一般物质条件。它的完善度直接反映城镇土地开发程度的高低。写字楼周边基础设施的完善可以降低办公成本、提高办公效率,还可以吸引更多的公司来附近区域进驻,产生更好的协同效应。在估价报告中,应当介绍给排水系统,供电系统,供热系统,通讯系统,防灾安全系统等方面的内容。公共设施是指为市民提供公共服务的各种公共性、服务性设施。它包括:教育设施、文化娱乐设施、体育设施、医疗机构、停车场、其他公共设施。在估价报告中,应当从以上方面说明公共设施的完善程度,尤其对停车场,由于其对写字楼的作用至关重要,应说明附近停车场的数量、规模以及收费情况。3)商业繁华程度:在估价报告中,可以从以下方面对商服繁华程度进行描述:a.商业中心等级,即估价对象所处的商业中心的等级。一般分为:市级商业中心、区级商业中心、小区级商业中心、街区级中心。b.所处商业中心的位置,也就是说明估价对象所处商业中心的位置,比如说商业中心核心区,商业中心核缘区,商业中心边缘区。c.金融机构聚集度,主要指各种金融机构数量和分布情况,它是一个区域商服繁华的重要反映。金融设施的齐全可以方便业务的开展。d.标志性建筑情况,就是区域内的标志性建筑的情况。标志性建筑是一个区域的形象代表。它可以引导人流,对附近市场的繁荣非常重要。e.商业服务功能,即指商业服务类型,区域商业服务功能高低主要取决于区域内商服网点的设置、对象、规模、数量等。商业服务功能越强,人流、物流聚集度越高,贸易越繁华。因而房地产价格一般与商业服务功能相关。f.附近其他的写字楼,一定数量的写字楼有较强的聚集效应,此外同行业的用户还存在竞争。4)环境:环境条件直接影响社会、经济、生活活动,将其分为自然环境和社会环境。自然环境是指人类生存和发展所依赖的各种自然条件的总和。主要包括空气、水、声、光、绿化、景观等方面。在估价报告中,应该说明估价对象附近空气的质量,水流的类型,噪声情况,光照时间和光污染情况,绿化和景观的布置状况。社会环境方面,应该说明估价对象所处区域的人口状况,治安环境状况,环境卫生状况,物业管理水平等。5)行政因素:主要包括城市规划限制、交通管制、行政管理机构和其他行政因素。6)其他特殊因素:指某些写字楼特有的对其价值有重要影响的因素。在估价报告的区位因素说明中,原则上应该涵盖以上几个方面。在对各个因素进行分析时,应把握适度的原则,以免估价报告过于概括或繁琐。

4 结语

在估价报告中,区位因素分析是体现房地产价值的重要方面,具有重要意义。只有对区位、区位因素有正确的认识,对影响写字楼价格的区位因素分析有全面的了解,才有可能合理估出写字楼的价值,有利于写字楼市场的发展。鉴于此,估价人员应该提高自己的区位意识,更加重视区位因素分析;此外,还需要加强研究和完善估价领域的法律法规,使估价工作有据可依。

文中通过对估价中区位的理解,进而根据我们的研究,指出了写字楼区位因素的6个方面:交通条件、配套设施、商业繁华程度、环境、行政因素和其他特殊因素,并指出了估价报告中各个方面进行分析时应该包含的内容。希望对日后的写字楼估价工作有所帮助。

参考文献

[1]蒋立红,李庆花.影响房价的区位因素分析[J].城市开发,2005(4):79-81.

[2]张红.房地产经济学[M].北京:清华大学出版社,2005:223.

[3]杜贵成,赵永慧.土地估价师实务手册[M].北京:机械工业出版社,2006:7.

[4]GB/T 50291-1999,房地产估价规范[S].

[5]任晔平.区位环境对住宅小区价值的影响分析[D].杭州:浙江大学建筑工程学院硕士学位论文,2002.

3.福州写字楼市场供需失衡篇三

市场缺口巨大

“近年来，福州对写字楼的需求日益上涨，尤其高端写字楼。”业内人士林先生认为，一方面是海峡西岸经济区“桥头堡”、中国最宜居城市、保税港区、两江新区等诸多政策利好使得外地企业越来越多地进入福州；另一方面则是福州本土企业做大了，层次提高了，需要更多、更好的办公场所。有数据显示，福州近年来企业注册量年增幅达10％，从2009年起福州每年新增的楼宇企业就已超过1500家。此外，世界500强企业中，已有近百家进入福州。随着海西经济区的大发展，“桥头堡”地位的福州已经成为众多企业总部的首选，写字楼市场租赁开始活跃。以2009年为例，1-10月份福州市仅鼓楼区就新增楼宇企业1490家(只包括注册资金在50万元以上的服务类企业，不含入驻软件园的企业)，实现楼宇对接面积22.7万平方米。企业在不断增加，但新增的可售写字楼面积却没什么变化，从2009年起，福州纯写字楼项目仅增加了五四路信和广场，这样的增长速度远远不能满足市场需求。据福建申发置业有限公司总经理罗新介绍，福州做为两岸经济的“核心城市”，吸引了越来越多的企业进入，去年仅福安在上海的钢贸企业人驻福州的就有400多家，估计目前已达上千家。而去年放出的金融办公用地总量为300万平方米，扣除国企、银行以及开发商自用、自持部分，真正能够向外销售的只有150万平方米。这150万平方米就是未来3年的写字楼供应主力，按照每家企业平均使用300平方米来计算，一年的量也只够满足1600多家企业的需求。因此，未来几年，写字楼的供应将存在巨大的缺口。

“钱”景可观门槛高

供需失衡使得写字楼的租金也是不断上扬。位于福州五四路的信和广场、东煌大厦租价早巳突破了百元大关，其中，信和广场部分楼层的租价甚至达到170元。同样，环球广场、置地广场从去年年初的每平方米租金为65-70元，达到目前的100～110元。

4.长沙写字楼市场分析篇四

从九十年代初起步至今，北京的写字楼市场经历了初期的由于严重紧缺而价格飞涨的阶段，经历了2002年前后几年的市场供给量持续走高、以供给增长为显著特点的爆炸性供给时期，直到2004年以后才发展到供求两旺的平衡状态。这个过程中，这个市场的各方包括政府、投资者、购买者和租赁者都在不断地借鉴、摸索和积累经验，以一种日渐成熟的运作模式在写字楼市场中博弈，使之进入一个稳定的良性循环。

据统计，仅就甲级写字楼而言，北京地区2005年的写字楼市场总供给量约为110万平方米，而2006年和2007年每年的总供给量估计也都在200万平方米左右，如此庞大的供给量，再加上原来没有被市场消化的400多万平方米的市场存量，可以说北京的写字楼市场供给是明显高于需求的，这在前两年也曾经使得一些行业人士对之后的市场发展怀有悲观的心态，但几年以来“有惊无险”的市场发展状况使人们彻底打消了原来的疑虑和担忧，纷纷换以乐观和充满信心的心态去预测未来的北京写字楼市场发展。

很多人认为，在中国这样一个“看得见的手”和“看不见的手”共同作用、并且前者的作用似乎更大的市场中，不确定的因素实在太多，以至于在政府行政力量这只“看得见的手”的强大干预下，任何有关未来写字楼市场发展的经济学预测结果都会显得苍白无力。然而，随着市场的日益规范和成熟，“看不见的手”将逐步占据主导地位，而且分析未来写字楼市场发展的影响因素对于有效把握市场环境、进行综合决策依然是非常必要和有效的。

本文将从宏观经济和政策的影响、市场竞争的影响、项目楼盘本身的影响和需求方的影响四个方面对影响写字楼发展的因素进行分析。

一、宏观经济和政策的影响

宏观经济状况

作为一个与其他行业发展高度依存的市场，写字楼市场的发展受到整个宏观经济发展状况的决定性影响。因为对于消费者来说，写字楼是一种弹性非常强的消费品，经济发展好则租赁高档写字楼的企业相对会更多。十多年来北京写字楼市场的迅猛发展与中国经济总量的迅速增长是密切相关的，而2001年北京在申奥成功后向世界展示的强大的发展潜力也是保证这几年北京写字楼市场在供给量足够大的情况下依然能保持平稳发展的重要因素。

优惠政策

为鼓励企业进驻特定地区的写字楼，很多优惠政策应运而生，这些政策不仅在吸引和引导企业遵循规划分布方面起到了显著作用，而且还为地区内的写字楼带来了无限的商机。

从提供这些优惠政策的施益人方面看，优惠政策基本可以分为国家层面、北京市层面、地区层面和具体项目层面四种类型。

国家层面：如北京经济技术开发区和中关村科技园区等国家重点规划发展区的企业所享有的一系列国家给予的优待政策；

北京市层面：如北京市发展和改革委员会、北京市财政局、北京市国家税务局、北京市地方税务局和北京市人事局等五个部门联合公布的北京市政府《关于促进首都金融产业发展的意见》。“意见”提供了12项相当诱人的优惠政策，鼓励和吸引全国各地机构入京创办金融服务企业。

地区层面：如2006年初，金融街商会、CBD管委会先后召开新闻发布会，针对新设立或新迁入驻的金融企业公布了一些优惠政策。另外由于西城区政府也推出了一系列优惠租赁政策吸引了大量国内外金融机构入驻金融街。

具体某个项目楼盘层面：很多楼盘都有自己争取客户的手段，但最常见的还是给予重要客户以经济上或其他方面的优惠政策，以争取更多更好的客户入驻。

从受益方来看，有些优惠政策是针对入住企业的，大多属于利益方面的优惠；而有些则是针对企业员工的，这些政策则大多与身份认同方面有关。比如前面提到的北京市政府针对入京金融服务企业的优惠政策中就同时包括这两个方面的内容。

针对企业：入京创办金融企业，最高可获补助1000万；入住金融街，买办公楼可获补助每平方1000元，租写字楼3年可减免租金；

针对员工：入京金融企业的高管、专业人员享有多重减免个税优惠；从外地引入高级人才，户口可入京；外地户籍高管子女高考、入学与北京籍学生同等待遇等等。

对外资的引导

随着中国加入WTO日见深入，中国的经济正日益紧密地融入到世界经济发展的整体中，中国政府对于外商投资也提供了一系列的鼓励和吸纳措施，这对于北京地区写字楼市场的发展的促进作用尤其明显。一方面，在北京建立办公地点的跨国企业越来越多，为北京的写字楼的需求不断注入新鲜血液，同时已经进入北京的跨国企业也在不断的扩张，对写字楼面积的需求也在飞速增长，据业内专家分析，2006年下半年市场，随着跨国企业的扩张，尽管有大量新供应出现，但写字楼市场的空置率在未来两年内仍会略微下降。另一方面，大面积甚至整栋购买新建写字楼的案例频频出现，这在近两年尤其明显，这种现象不仅出现在国内外大企业用于自身使用方面，如以摩托罗拉和三星电子为主要代表的很多跨国公司，打破了以往在海外不购买不动产的惯例，开始在北京整幢地购买写字楼，同时也发生在国外的投资者身上，比如摩根斯坦利购买富力城双子座B座30000平方米的案例，新加坡凯德置地购买中环世贸中心A座和B座106000平方米等案例就是境外资金进入北京写字楼市场的典型代表。这些都无疑为北京的写字楼市场注入了一针强心剂。

银行贷款政策

国内的写字楼开发商融资的渠道单一，大多依靠银行贷款。以前北京房地产的开发的模式大体都是，前一开发项目在获得立项并取得销售许可证后，就可以通过预售回收部分资金，其余的资金缺口可以通过银行贷款、企业流动资金以及其他方式来弥补，然后再开发下一个项目，这样就将风险分散到了银行和客户。而央行的一纸禁令，使习惯了转移开发风险给他人的开发商们顿感资金周转不灵，2005年以后，鉴于央行对与开发商贷款政策的紧缩，房地产开发商特别是实力相对薄弱的中小开发商面临着很大的资金压力，纷纷寻找其它融资渠道。

人民币汇率的变化

人民币汇率的上升以及上升的预期都会对写字楼市场产生影响，前者的影响主要表现在价格上升，而后者的价格则主要表现在房地产泡沫的产生。在2005年人民币汇率有所上升之后，三季度北京写字楼整体租金水平也有所上升，这与很多写字楼的租金都转而采用了人民币报价也存在一定关系。2005年出现人民币的持续升值，很多业内人士预测2006年很有可能是外资投资中国房地产市场的高潮。随之而来的是房地产市场泡沫的膨胀，其中的关键原因是外商对人民币未来的升值预期。

地块供给面积控制和地价控制

类似于住宅市场，土地的供应会直接影响到写字楼市场供求关系的变化。一旦政府对写字楼地块的供给面积实行限量控制，必然会引起土地价格的上涨，继而导致写字楼供给紧张和价格上涨。

5.长沙写字楼市场分析篇五

广义的商业地产包括写字楼、公寓、会议中心和商业服务业等经营性场所。其中写字楼就是专业商业办公用楼的别称，是随着经济的发展，为满足公司办公、高效率工作需要而产生的。在经济发达的大都市，商务精英们对办公环境的要求进而提升，写字楼除去原有的交通地理要求之外，还要求行政配套齐全、建筑设计风格鲜明、通信设备先进、内部基础设施人性化以及拥有具备相关经验的物业管理公司等，也由于这种高标准的需求，使高标准的写字楼价格不菲，成为房地产类别中极具投资价值项目。

随着中国产业结构的逐步优化，第三产业成为国民经济的支柱，知识化、全球化、信息化的渗透，使产业集群效应越来越明显，于是，受原材料影响较小的第三产业向客户与信息集散地集中的要求越来越迫切，从而引发了写字楼的兴起。2008年我国写字楼竣工面积1148.07万平方米，同比增长30.19%，写字楼销售面积922.87万平方米，同比下降22.35%，供求比出现逆转。2008年，除深圳外，其他三大城市写字楼供应面积均大幅增加，而销售面积却出现大幅减少。其中北京写字楼竣工面积增长140.40%，而销售面积下降36.47%；上海写字楼竣工面积增长63.30%，而销售面积下降34.44%；广州写字楼竣工面积增长96.67%，而销售面积下降24.60%。写字楼销售面积的减少一方面受制于整体房地产市场的低迷，另一方面也源于经济危机的影响。宏观经济的波动不仅对住宅市场影响显著，写字楼市场亦受到波及。

2009年上半年，中国写字楼市场继续受跨国企业预算缩减的影响。尽管降幅趋缓，大多数城市的写字楼租金依旧下跌。但从2009年二季度开始，我国写字楼投资市场逐渐活跃，在第三季度北京、上海、深圳和广州均有数起大宗收购案例成交，更有部分国内金融机构和企业购买物业作为企业总部。

写字楼是城市第三产业的重要载体，写字楼经济是城市经济的重要组成部分，随着中国城市的发展与产业结构的升级，写字楼经济所占的比重将越来越大，写字楼在城市中的地位与作用也将越来越大。另外，2009年10月1日起，修订后的《中华人民共和国保险法》正式开始实施，为保险资金投资不动产扫清政策障碍。对于保险资金而言，投资的安全性与稳定性相对重要，一旦保险资金投资房地产，将会选择那些适合长期经营的物业，最典型的如商业地产，同住宅地产相比，商业地产收益稳定，适宜长期持有。同时，保险公司对于自用，投资及公司形象等的要求会进一步提高对写字楼的需求。中国写字楼市场具有长期的投资价值与可持续发展潜力。

6.长沙写字楼市场分析篇六

来源：新京报 2012年09月08日08:39近日，在2012楼市传媒年度系列论坛上，中国房地产业协会商业地产专业委员会秘书长蔡云透露，《写字楼综合评价标准》已通过住房和城乡建设部建筑节能与科技司组织的专家验收委员会验收，随后将在试点与完善的基础上，申报行业标准。据了解，业内对写字楼等级的评定一直缺乏统一标准，名称混乱，新标准出台后，或将对乱象起到抑制作用。写字楼无严格等级划分标准

近两年，写字楼市场供需两旺，租金亦水涨船高。开发商和投资者都对写字楼表现出极大兴趣。

DTZ戴德梁行公布关于中国写字楼市场展望报告指出,在租金需求强劲及供应量有限的情况下,北京的优质写字楼租金增幅居全国首位,2012年上半年同比增长46.8%,租金水平紧逼上海。预计2013年有望超过上海，位居全国第一。

在租金利益诱惑下，为了快速占领市场，一些开发商抛开层高、面积、业权、地段、服务等写字楼须具备的综合要素，打出甲级、超甲级甚至顶级写字楼的招牌，拔高项目定位，鼓吹揽客。

而写字楼等级划分缺乏统一的、强制性的标准是导致这些乱象的根源。RET睿意德执行董事张家鹏告诉记者，目前国内并没有严格的等级划分标准。

“自制标准”充斥市场

北京中原地产市场研究部总监张大伟表示，目前用于评定甲级写字楼的标准多是从中国香港引入的，而准甲级、次甲级等说法则是国内“制造”。张大伟表示，甲级与准甲级、次甲级之间并没有明确标准划分，而准甲级和次甲级通常混用。这是业内约定俗成的说法，并无明确法规条文规定。

由于缺乏统一标准，各地方和机构往往有一套自己的划分准则，这也导致一些研究机构公布的市场数据存在误差。同为今年第二季度北京写字楼平均租金数据，DTZ戴德梁行监测数据显示月租金为288.55元/平米，仲量联行则为326元/平米。

各机构对于写字楼等级的叫法也存在差异，DTZ戴德梁行常见优质写字楼的说法，中原地产的数据中则不难见到准甲级和次甲级的叫法。而在其他城市，亦常常可见超级写字楼、5A级写字楼等说法。

“目前，国家、省、市没有商务楼宇等级规范标准，但甲级、超甲级、顶级、准甲级等叫法普遍存在。”中国商业地产联盟副会长兼秘书长王永平认为，这些叫法并不科学。

行业标准有助指导房企开发

据记者了解，今年6月，全国首个地域性写字楼划分标准在成都开始实施，继成都之后，重庆亦在拟出甲级写字楼标准。

近日，在2012楼市传媒年度系列论坛上，中国房地产业协会商业地产专业委员会秘书长蔡云透露，《写字楼综合评价标准》前不久通过住房和城乡建设部建筑节能与科技司组织的专家验收委员会验收，随后将在试点与完善的基础上，申报行业标准。《评价标准》将针对我国写字楼的开发建设、使用、运营管理的全过程进行规范和引导。

张大伟认为，新标准若足够细致，并具强制性，或能起到一定的约束作用。但他同时表示，评定写字楼等级的因素众多，很难明确划分。

王永平指出，写字楼等级划分不严谨会对投资者造成误导，导致开发商及投资者对标准没有紧迫性需求。

7.长沙县农村科普发展状况分析篇七

1.1 加大科普资金投入

长沙县按照与县域经济发展相适应的原则, 确定县本级科技发展专项经费按财政决算指出的1.3%列支递增, 从表1可以看出, 长沙县在科技经费方面的支出逐年递增, 科普支出在基本稳定的情况下略有增幅[1]。

1.2 完善科普设施建设

在长沙县科协的组织下, 近年来, 长沙县以“一栏一室”为标准, 不断完善科普设施, 进一步巩固科普宣传阵地。“一栏”即:科普惠农 (惠民) 宣传栏和科普画廊;“一室”即:科普活动中心 (室) 。目前, 全县每一个乡镇 (街道) 都建有一个科普活动中心, 80%的村和社区 (金井镇惠农村、青山铺镇青山社区、江北镇农校、跳马乡喜雨村、北山镇青田村、干杉乡万龙村、春华镇春华居委会、路口镇路口社区、双江镇农裕村和开慧乡清泰村) 建有1处科普宣传栏、1个科普图书室和1个科普活动室[2]。

数据来源:长沙县财政局2010-2014年财政预、决算表。

1.3 创新科普宣传手段

充分发挥电视、网络等现代传播媒体的优势, 创新科普宣传手段。利用中国科协“科普大篷车”信息资源, 已连续七年与县电视台联合举办科普电视专栏节目, 在长沙县电视台播出[3]。同时, 长沙科协还与网度公司合作, 进一步完善丰富“长沙县科普信息网”的内容;与移动公司合作, 开通了“科普短信平台”, 定期向广大移动用户发送科普知识短信, 突出“低碳、节能、环保、健康”主题;与长沙县电影公司合作, 开展送科普电影下乡的活动, 并制作的《农村实用技术ABC》光碟作为送科普电影下乡的一个重要内容。通过进一步整合资源, 搭建和完善科普工作平台, 扩大了城乡居民获取科普知识和科技信息的渠道。

1.4 重视科普示范项目建设

在科普“四进”“五创”示范活动基础上, 广泛开展了创建“科普示范乡镇 (街道) ”“科普示范村”“科普文明社区”的活动和“科技示范户”“科技致富带头人”“科普文明家庭”的评选活动。目前, 在全县已形成了以安沙镇、黄花镇等12个科普示范乡镇 (街道) , 黄龙新村、和平村等14个科普示范村, 开慧青少年科普教育基地、黄兴中学和黄龙小学等10所科普特色学校为主体的科普示范体系。其中, 长沙县自成肉牛养殖基地荣获全国科普示范基地, 曙光山城农业科技有限公司葡萄种植基地荣获湖南省科普示范基地, 黄兴蔬菜协会荣获湖南省先进农村专业技术协会等。

县科协切实加大科普示范基地、农村专业技术协会、科技示范户、科技致富带头人的培育力度, 引导他们向更大规模、更高层次发展, 进一步发挥科普示范基地、农村专业技术协会、科技示范户和科技致富带头人的辐射带动作用, 促进农村经济的又好又快发展。

1.5 开展形式多样的农村科普活动

1.5.1 举办大型科普集市, 惠及千家万户

近年来, 长沙县科协结合“全国科普日”“科技活动周”和《科普法》宣传月、《全民科学素质纲要》宣传月等活动, 共组织举办了6场大型的送科技下乡暨科普集市, 40多场各具特色的小型送科技下乡活动和科普进社区活动。共组织动员了600多名科技工作者和科普志愿者开展科普宣传和技术咨询服务, 设置科技咨询台260多个, 展出各类科普展板、挂图860多块 (幅) , 赠送科普资料8.62万份, 科普宣传单2万多份, 科普图书6 100本, 农村实用技术光碟350套, 推介农作物新品种80多个, 农业生产新技术30多项, 免费提供蔬菜良种1 600多份, 参与活动的干部群众达18万余人次。

1.5.2 开展实用技术培训, 培育新型农民

依托“科普惠农讲师团”, 充分利用“农函大”“农广校”、县委党校和党员干部现代远程教育管理中心和村级“科普学校”等培训资源, 围绕发展农村经济、推动农业产业化和促进农民致富奔小康这一目标, 开展多种形式的农村实用技术培训, 举办了10多期乡镇 (街道) 干部和村干部的科技短训班, 主要是进行农业农村政策法规、市场经济知识和科技致富技能等方面的培训, 提高基层干部的科技文化素质和带领群众依靠科技致富的能力;重点实施了新型农民科技培训工程, 以“围绕主导产业、培训专业农民、进村办班指导、发展一村一品”的发展思路为指导, 培养一批“觉悟高、有文化、善经营、会管理”的新型农民。

2 农村科普的效果评析

2.1 科普设施、信息获取方式及科普内容

调查范围内的乡镇均以达到“一栏一室”的建设标准, 但在科普设施的使用方面效果并不理想。87.2%的被调查者表示并不关注科普宣传栏, 关注科普宣传栏的村民普遍表示宣传栏的内容缺乏时效性和趣味性;64.5%的被调查者没有使用过科普活动室, 而使用过科普活动室的村民则基本表示活动室内的设施并不能满足科普需求。由此可见, 虽然有“一栏一室”, 但其实效性、趣味性等都有待提升, 流于形式, 难以满足村民对科普的需求, 不能解决实际问题。

在科普信息的获取方式上, 主要都是通过广播电视、计算机互联网、手机互联网、手机的短信、图书、报纸及宣传栏等几种。而根据调查情况反映, 村民们较为喜闻乐见且能获取较多有用信息的方式排在前三的依次为电视、电脑网络、手机短信, 相对而言, 电视依旧是农民获取科普信息的最主要途径, 而互联网信息技术的普及以及农业信息平台的建设则使得电脑网络和手机短信在农村科普信息推广中为农民提供了诸多便利。

科普的内容方面, 根据调查统计, 电视的科普内容较有普遍性, 而村民通过电脑网络获取的科普知识通常是较有针对性的, 手机短信方面的科普内容则常常是植物病虫害和牲畜疫病防治的预报以及培训、检查等方面的内容。

2.2 科普培训、活动及示范效果

科普培训方面, 据调查结果显示, 长沙县各级政府、科协和其他科普机构每年都会不定期地举行各类培训, 并通过各种渠道通知村民参加, 且绝大部分的培训都是免费的。62.7%的被调查者都表示每年会参加1~2次的培训。但通过与村民们的交谈了解到, 培训的时间不甚合理, 常常会与农作时间冲突, 村民们在自愿的情况下都难以抽出时间参加培训;培训的内容较为专业化, 不利用在实践中采用和实施。综合来看, 以集中培训的方式开展农村科普工作其效果并不如人们所想般乐观。

相对于科普培训而言, 科普活动例如科技下乡、科普周等则更受农民的欢迎。87.2%的村民表示每年会参与1~3次的科普活动, 并乐于参与其中。将科普知识直接送到农户家中, 或针对农户的种养殖情况给予针对性的指导是农户们最为欢迎的科普方式, 然而农户们表示这类科普活动并不多见。一般的科普活动虽然较有趣味性, 且在时间上给农户们提供了不少的便利, 但是其实效性欠佳, 在实际农业生产中的采用并不多。

科普示范的效果则明显优于前两项科普形式。农户方面表示, 科普示范不仅让农户们看到了实实在在的科普效果, 而且还在当地起到了一定的带动作用。示范基地负责人方面则表示, 通过科普示范基地的建设给自身的发展带来了经济、技术等方面的支持, 使其获得了更多的收益;同时, 能为其他村民提供更多的农业技术方面的帮助。但是, 普通农户表示创建科普示范基地的“门槛”过高, 普通农户难以争取到创建科普示范基地的机会;而现有的科普示范基地主要以其自身的生产为主, 寻求技术支持和科普帮助的便利性欠佳, 科普示范基地的示范带动作用没有发挥到位。

摘要：通过文献资料法、调查研究法、问卷调查法, 对长沙县农村科普的主要措施, 以及农村科普的效果进行分析与评价, 旨在较全面的分析长沙县农村科普工作现状, 对长沙县农村科普工作建设提供一定理论基础。

关键词：农村科普,工作机制,湖南省长沙县

参考文献

[1]张艳, 石顺科.全国科普示范县 (市、区) 的示范期评价体系构建[J].科普研究, 2013 (5) :21-24, 75.

[2]喻红艳, 周艳.长沙县发展现代农业的实践与思考[J].佳木斯教育学院学报, 2010 (5) :325-326.

8.长沙写字楼市场分析篇八

2013年4月25日，世邦魏理仕青岛分，公司召开新闻发布会。会上世邦魏理仕发布了《中国办公楼实情调查》，以十四个主要一二线城市的数据为样本，探讨未来四年写字楼的供需情况。

据世邦魏理仕研究部的统计数据显示，在未来四年，如果所有项目如期交付，这十四个城市的写字楼总量将增加4.080万平方米，增幅达80%。当然，由于普遍存在的工程滞后现象，写字楼在未来四年的实际供应未必如上述数据显示一般严峻。然而各大城市是否有足够的需求来吸纳未来的供给也有不同的解答。世邦魏理仕中国区研究部执行董事陈仲伟评论道：“从未来四年的供需关系上看，北京办公楼供应不足的情况将持续，上海、广州及杭州的供需关系则相对平衡，而像天津、沈阳和重庆市场在未来几年将出现供过于求的情况。”

相对于北京、上海、广州等成熟的市场，大多二线城市政府为刺激财政收入，大力发展新CBD并在这些城市新兴区域推出大量的土地发展商业物业。据世邦魏理仕收集的数据显示，在未来四年的所有新增供应当中，约有52%是来自于城市的新兴区域，而这个比例在天津则达到了72.9%。在这些新兴区域，商业氛围还有待提升，各项公共生活配套设施也往往不到位，而基础设施如公交、地铁等仍需相当长的一段时间才能完善，这使得原本就充裕的供给将需要更长的时间来消化。

世邦魏理仕北京分公司研究部董事陈红飞表示，实际上，在中国的许多大城市中，写字楼市场的快速增长并非是由经济增长而带来的需求所推动，很大程度上，这种快速扩张是受地方政府的政策引导所致。对此，她建议道，“大力发展新兴CBD的地方政府应根据未来市场对写字楼的实际需求而调整甚至暂缓其写字楼土地供应，同时加速在这些新兴区域建设及完善各项基础配套设施，并提供鼓励政策来吸引企业进驻。”

在谈及青岛房地产市场话题时，世邦魏理仕青岛分公司董事张春雨指出，目前青岛优质写字楼存量中有90.5%的散售项目，而到2016年散售项目比例依然较高，预计占存量的92.2%，约176万平方米。由于散售项目在后续的管理和保持租金稳定性方面均有一定难度，无论从项目的持有者和投资者角度来说，市场风险不断增大。其次，新增写字楼75.1%将位于传统核心商务区外的次中心区域，上述区域的交通、配套设施及商务氛围仍需不断完善。

展望后市，张春雨表示，截止2013年第一季度，青岛市市场整体空置率达15%，维持在相对较高的位置，如经济状况好转，办公楼主力租户物流、贸易类企业办公楼需求将回升，但面对未来供给偏多的状况下，预计市场整体空置率会继续攀高。

9.长沙宝马4s店swot分析篇九

Bayerische Motoren Werke（宝马）是一种高档轿车的领先制造商和摩托车。公司拥有广泛的全球影响力。强大的地理分布操作可以让公司领导和发展市场的存在，从而使它蔓延风险跨市场。然而，增加的竞争可能进一步导致价格向下的

压力，该公司的财务状况和结果的影响操作。优势

一、在全球的广泛存在宝马具有广泛的全球影响力。它生产的产品分布在24个地点，在四大洲的13个国家，包括宝马汽车和摩托车七车厂；英国牛津的工厂；三发动机厂和四个植物成分与特殊功能；八装配厂。该公司目前经营的装配厂在雅加达与外部合作伙伴的帮助，印度尼西亚；加里宁格勒，开罗，埃及，俄罗斯；罗勇；吉隆坡，马来西亚，泰国；钦奈，印度。

同时，宝马致力于保持和加强其在关键市场在全世界的存在。宝马销售公司在阿根廷，澳大利亚，奥地利，比利时，巴西，加拿大，丹麦，芬兰，法国，德国，英国，希腊，匈牙利，印度尼西亚，爱尔兰，意大利，日本，卢森堡，马来西亚，墨西哥，荷兰，新西兰，挪威，菲律宾，波兰，葡萄牙，俄罗斯，南非，韩国，西班牙，瑞典，瑞士，泰国，和美国。强大的生产网络帮助公司不断提高生产率，以评估的机会，降低成本，并提高全球进程。

此外，它也有助于宝马提高订单履行和满足客户需求的可靠性。该公司已在所有主要市场的存在，是不依赖于任何特定的地理。在2009财年，德国，宝马最大的地区市场，占22.6%总收入，而美国，英国，欧洲其他地区，非洲、亚洲、大洋洲和其他国家美洲的分别占21%，8%，25.5%，19.4%和总收入的3.6%。因此，业务广泛的地理分布允许宝马在领先的存在开发市场，使公司在市场传播的风险。

二、强大的品牌形象

宝马是世界领先的汽车品牌。在BrandZ排名前100的调查通过影响市场调研公司Millward Brown进行，宝马品牌出现在第一位置。2010，宝马设法超越丰田与最有价值的汽车品牌一个价值21800000000美元，前100名单上排名25。公司强大的品牌图像给它显著的竞争优势，可以帮助公司注册更高的销售生长在国内，以及在国际市场。品牌识别可以宝马充电地价房价比其竞争对手从而寄存器相对更高的利润。

三、强大的研发能力

宝马已在研究和开发（R＆D）的强烈关注。公司拥有多个研发中心位于美国，日本，中国和其他国家。其研发中心包括，宝马集团研究创新中心（FIZ）；宝马集团技术研究；和宝马集团设计工作室。该中心还包括宝马集团工程和排放测试中心；宝马集团技术处；宝马汽车；和宝马集团发展办公室。

强大的研发重点帮助在开发新产品，提供优越的质量鉴别产品公司，改进了其品牌形象。例如，在欧洲的SPE汽车部门奖比赛的2009，国际社会提出了塑料中最高奖类别的“外部”和“内部”宝马。公司也承认，其强大的创新能力。

它拥有约60000的设计公用事业和保护的权利。强大的研发能力，使公司能够开发出更好的产品，这允许它保持在其各自的企业前列，区分其产品一个高度竞争的市场。

弱势

一、宝马的主要市场表现不佳

宝马记录表现不佳，其销量在四个地理市场包括美国，英国，欧洲和美洲的余下地方。从美国到e10628百万收入（14822.1美元百万）在2009财年，与2008年相比减少了6.4%。同样，来自英国的收入达到e4078百万（5687300000美元）在2009财年，与2008年相比减少了17%。在同一年，欧洲其他国家（不包括德国和英国）的占25.5%总收入。

从该地区的收入达到e12911百万（***美元）在2009财年，与2008年相比减少了18.2%。美洲的休息，在2009财年的收入中占总数的3.6%。从美洲其余收入达e1805百万（2517300000美元）在2009年，与2008年相比减少了7.2%。在美国，财政收入的贡献下降，英国，欧洲和美洲的其他地方抵消了收入见证了德国和非洲、亚洲、大洋洲的增长。因此，宝马的主要市场表现不佳，最终可能会影响公司的财务性能。

二、减少生产和交付

本公司生产的汽车生产和交付过程中目睹了显着下降财政年2007至财政年2009。在2009年，汽车总产量为1258417辆，相比在2007财年的1541503辆汽车在2009年交付。1286310台，相比在2007财年的1500678个单位。同样，宝马摩托车生产87306单位在2009年，相比2007财年102467单位。在2009财年，82631宝马摩托车送到了客户，相比104396摩托车发表在2007财年的生产量。符合需求下降减少。因此，这样的下降，生产和交付将影响公司的整体财务性能，从而导致不确定的未来的扩展计划。

机遇

一、汽车工业的复苏之路

经过几个月的销售下降，汽车行业提供的为期一年的衰退复苏的迹象。复苏的预测是渐进的，延伸到明年及以后的性能。在全球汽车产业预计将加速，与预期的年复合五年期为2009-2014 11.5%的增长率，预计将推动行业向2014年底2526600000000的价值。市场预测量达到965000002014辆，自2009以来增长了48.5%。乘用车销售证明是最有利可图的为全球汽车行业2009，发电总收入1***0美元，相当于80.3%，行业的整体价值。

宝马是一个领先的乘用车制造商。不断扩大的最终市场将有可能推动该公司的产品和服务的需求。准备从混合动力电动汽车的需求增加，效益全球轻型混合动力电动汽车（HEV）的需求预计将达到四百万台的2015。不断上涨的能源成本和增加的排放法规有可能增加的需求混合动力电动汽车，混合动力发动机的燃油效率和减少污染比汽油更柴油发动机。成本差异的混合动力电动汽车和传统光的车辆之间的预期随着产量的增加下降。混合动力电动汽车的主要市场将在黑社会的国家（美国，西欧，日本），尽管迅速增长的中国市场也将经历了较强的这些燃油效率和环保车的需求。

宝马是热衷于利用混合动力电动汽车日益增长的需求。公司拥有成功推出迷你E，以电力驱动的混合动力车。此外，该公司计划发布第一个宝马电驱动基于

宝马ActiveE概念车概念车2010。宝马的重点放在混合动力技术将使它能够利用积极的市场趋势这一段提升其市场地位。

二、在亚洲市场的机会

这十年，亚洲汽车市场有望通过驱动全球轻型汽车的需求。中国，印度，与东盟（东南亚国家联盟）的国家是主要驱动市场的亚洲汽车业。例如，中国的汽车销量甚至在金融危机中保持了较高的增长率。从2009一月到2009十一月，中国的汽车销量达到12200000辆，同比增长42.4%。

同样的，印度汽车工业，这是目前正在以每年18%左右的速度，已成为全球汽车玩家一个热点。宝马有很强的生产和营销业务在亚洲市场，这反过来将帮助公司实现在这个快速增长的市场更高的市场份额。

威胁

在全球汽车市场竞争全球汽车市场是高度竞争的市场。宝马面临激烈的竞争在不同市场的汽车制造商。各种汽车的球员之间的竞争可能在持续的全球化和巩固在全球的汽车灯加强行业竞争。影响因素包括产品质量和功能，大量的时间创新和发展，价格，可靠性，安全性，所需的燃料经济性，客户服务，融资条款。竞争的加剧可能会导致较低的汽车销量增加库存，这可能会导致进一步的价格向下的压力和影响公司的财务状况和经营业绩的。

一、货币风险

宝马是全球运营的企业。企业在进行的各种货币的出现，货币风险。自公司收入的很大一部分欧元区和生产资料和资金采购外部产生的也在全球范围内组织，货币风险是宝马的一个极其重要的因素盈余。需求变化的效果和再融资条件，汇率波动率对公司的盈利产生重大影响。与此相关的是美元（在宝马的货币投资组合风险的主要来源），日元，英镑和中国人民币。在外国公司的股票投资价值波动可能基于变化外汇汇率。这些波动，这是记录在累积的翻译调整帐户，可能造成损失的事件中，一个外国子公司出售或关闭一次当外国货币走弱时比公司最初投资的国家。任何其他货币不利的变化会对公司的利润产生不利影响。

二、环境保护法规

本公司是受一些环境保护法规。欧盟条例决定在一个宽范围的更严格的要求，主要影响柴油技术。在的情况下大客车的规则，如目前，需要后处理系统氮氧化物被引入。成本差异与汽油发动机相比将增加进一步的。在未来，汽油和柴油发动机也将不得不重新定位自己，以添加生物燃料，化石燃料的义务。现有的柴油微粒过滤器的技术不允许在生物燃料的量显著增加。

此外，欧盟规定汽车制造商在欧洲销售的轿车的目标市场（欧盟27）。其目的是减少二氧化碳排放量在欧洲船队的平均每公里130克（克/公里）开始在2012或2015通过传动系统和其他车辆技术。10克/公里的进一步减少是由侧翼等措施，实现了齿轮变化指标，低阻力轮胎，和使用生物燃料，有参与的风险。的罚款数额，这可能是到E95（139.8美元）每克/公里，被施加如果制造商未能达到目标的汽车销量以平均超过3g/ km。

10.怀素写字教材分析篇十

《怀素写字》是苏教版第一册第6单元的一篇文章。本课介绍了唐代大书法家怀素小时候勤奋练字的故事，展现了怀素从一个书法爱好者到成为一个有各书法家的过程。说明了一个人要想成才，必须具备认真的态度和刻苦的精神。这篇课文对激历学生发愤学习、苦练语文基本功有着积极意义。

课题“怀素写字”为实，四个字就高度概括了本文的主要内容。全文都是围绕这四个字而展开。怀素在很小的时候在零陵书堂寺受戒出家为僧，法号怀素。在唐代，出家为僧往往是出人头地的一个重要途径，因为唐代的寺院往往是文化繁盛之所，不乏高僧大师，他们在文化修养上往往有超人的能力。投靠他们相当于拜了名师。而且唐代是佛教的大盛时期，佛教受到厚遇，出家为僧没有衣食之忧。出于这两种目的，怀素从小就出家受戒。由于怀素酷爱书法，对于佛法很少研习，而只是在书堂寺的怀化井旁洗墨习字，终于为寺院不容。于是不久怀素便离开了寺院回到家中，他除了简单劳动之外，还是将主要精力投入到最喜爱的书法中。课题中的“写字“不是我们今天概念中的用铅笔钢笔写硬笔字，而是指软毛笔去写。这可以从课文的两幅插图中让学生得知。一幅描绘了少年怀素在书榻前写字的情景，一幅则是老年怀素在墙壁上挥墨泼毫的情景。毛笔是用羊毛、鼬毛制成的笔，供写字画画，是中国古近代的书写工具。

课文一共4个自然段。第一段讲怀素从小喜爱写字，好学上进，第二段讲他写字时非常认真。第三自然段讲他练字很刻苦，最后一段讲怀素长大后成了有名的书法家。

其中第一自然段有一句话介绍了怀素是什么样的人。“古时候”一词交待了怀素不是生活在现在的当代人，而是生活在很久很久以前的人物，这个词可以让学生换成相同意思的其他词，如：“很久很久以前”、“古代”。“有个”一词省略了数词一，可以扩展为“有一个”，量词“个”可换为“位”。“叫”在这儿不是简单的动词，而是“名叫”的简称，扩展开为“名字叫作”。“和尚”一词学生都很清楚是什么身份的人，可以介绍和尚又可被称为“僧人”、僧侣。这半句话连起来可以换另一种说法，就是“很久很久以前有一位名字叫作怀素的僧人”或改变句式为“很久很久以前有一个僧人叫作怀素”。“他从小就喜欢写字”中的他代指怀素，因为一句话中为了避免用词重复罗嗦，所以用代词“他”代替。“从小”一词就是指从小时候起。“就”一词更是突出了他从小开始非常爱写字。“喜爱”一词学生容易理解，对于“喜爱”的近义词很多，可让学生换成“喜欢”、“热爱”等。“好学上进”为一个并列关系的词组，进一步强调了怀素对待写字的态度。“好学”的“好”是一个多音字，念hǎo时表示优点多或使人满意，友爱，与坏相反，念hào时，表示爱，喜欢。这两种读音可以介绍给学生，让他根据不同的读音意思组词，如好坏，良好，爱好，友好等。“上进”一词是向上进步，“好学上进”写出了怀素是不断要求自已向更好更高的标准努力。在此可以让学生从词面理解好学上进后，自已谈一谈怀素可能会如何好学上进，老师可介绍怀素的一些苦练传统，平时看到匾牌石刻上的好字就仔细揣摩，去练书法大字，住处池塘用来洗笔变黑，被人们称为“墨池”，拜书法大师张旭和颜真卿为师。

第二自然段是课文的重点段，共三句话，第一句是讲“怀素写字非常认真”，在“认真”前而加上非常说明认真的程序很深。表明程度深的词，学生熟悉的还有“特别”、“极其”、“很”，指导学生在读的时候应加重语气。接下来的另两句话叙述了怀素写字如何认真，同时也是介绍怀素之所以小时候能写好字的经验。需要学生在反复诵读中体会。“总是”一词说明了他每次写字时都这样做，可以换成“每次、都、一直”等近义词。“先、再”这两个表示顺序的词说明了怀素做事有条理，这样介绍也容易让读者弄清楚事情的条理，像这样表示先后顺序的词还有很多如“首先、其次、接着、然后、再、最后”等，可以将这样的词语介绍给学生，方便他们今后对一些事情的介绍表达。可以说一句话用上这些词。“看清”、“记住”、“形状”、“笔顺”、“一笔一画”、“照着”这几个词有着紧密的因果关系。因为怀素只有把每个字的形状看得很仔细清楚，他才能记住笔顺。才能够一笔一画地照着写出来。同时“一笔一画”、“照着”可看出怀素写字时非常认真。而 “一笔一画”这样ABAC式的短语结构很多，学生可补充“一举一动，不声不响，一心一意，数一数二，不冷不热”等。第三句中的“这样”代指了第二句中听说的怀素写字的情形。这种表达形式可以避免语言的罗嗦，同时也使前后两句话困果产生关系，联系得更加紧密，正是因为怀素认真练字，所以他进步很快，如果不认真，进步就慢，进步与“快”“慢”两字的搭配可以介绍给学生。同时这一自然段的内容可以结合语文书上126页的图，让学生边读边看图边在脑子里浮现出怀素认真写字的形象，加深理解，续出感情。

第三自然段有两句话，第一句话是讲怀素把木板当纸来练字是为了节省买纸的钱。怀素为了省纸钱，一方面是因为当时纸的价格贵不便宜，另一方面也可以看出因为怀素练字认真，写得多，需要的纸多，所以两方面的原因造成了他用木板当纸用。“传记”一词，指人们口头流传下来对人或事的叙述，正是因为怀素是古代的人，有些书面记载不够全面，而是通过一代又一代人的口口相传，“当时”指的是怀素生活的年代，这个纸贵的的情况可向学生补充“洛阳纸贵”的典故。（晋代左思《三都赋》写成后，抄写的人多，洛阳的纸涨价，见于《晋书.文苑传》），正是因为纸贵，怀素才找来一块木板当纸用，“就”这个词表明了二者间的因果关系。可让学生自已说一句带“就”字表示因果关系的话，如：小明没带语文书，就去找同学借。“一块木板”中的块是学生比较熟悉的量词，平时我们还可以说一块蛋糕，一块豆腐。再结合学生掌握的数量词，可以进行一次数量词的填充练习。“找„..当„..用”也是一种常见的语言表达方式，如小明拿零食当饭吃，以茶代酒，可以介绍给学生了解。这一段的第二句话是要让学生了解怀素写字的刻苦，他当时在木板上涂了一层油漆，在上面写字，写完用湿布将字擦掉。由于怀素写的时间长，次数多，写呀写呀，不停地写了擦，擦了写，终于将木板写穿了,这一句话中的“写呀写呀”一词充份说明了怀素是如何不停地写了擦，擦了写，在朗读时应加强指导，而且语气“呀”富有童趣生动些，“日子一长”这种表达方式在学生们的生活中不常遇到，其实意思相近的有“时间一长，日子一久”,须联系上下文来理解，因为木板比纸要厚实坚硬得多，可是怀素在上面写字的次数太多，木版时间用得太长，让人想不到地写穿了。更是突出了怀素写字的刻苦和认真。同时“木板被写穿了”也是一种被动句的表达方式，低年级学生通常都是以主动句的表达方式说话，这种被动式可以向学生仔细介绍。被动句能更加突出和强调事情结果的出人意料和惊讶。如果换成主动句式的“怀素把木板写穿了”则达不到让人吃惊的效果。这种被动句的朗读要让学生体会到读出出人意料。

第四自然段只有一句话，讲了怀素长大后成为有名的书法家，但是这句话却必须联系前文的怀素是如何认真刻苦从小练字来理解，怀素没有从小一直到大的刻苦认真练字，就不会成为有名的书法家。而且在怀素长大成为书法家后又是如何对待写字的呢？可以结合课文128页、129页的插图让学生想象理解，原来他成为书法家后还是认真写字练字。不仅白天写，晚上点了灯也在写，不仅在纸上写，有时兴致来了，挥毫就在墙上去写。从小练的工工整整的楷书，到现在自成一家、有独特风格的怀素狂草，其中却离不开他一直坚持的认真刻苦练习。“书法家”中的“家”字指掌握某种专门学识或有丰富实践经验以及从事某种专门活动的人，他们都在各自的领域获得一定的成就，怀素是书法家，还可让学生说出他们知道的一些有名的科学家专家。如数学家陈景润、舞蹈家杨丽萍、魔术家大卫·科波菲尔等。“有名”一词说明怀素不仅成为了书法家，更成为了在许多书法家中获得成就很大更多人知道了解的书法家，而这与他从小到大的认真刻苦练习是离不开的。

这篇文章虽然不长，但语言流畅，总分总的结构，条理清晰，从语言表达上和写作手法上值得学生好好学习，同时内容思想上更是值得学生去学习，学习怀素那种从小坚持认真刻苦学习，好学上进的精神，让学生明白一份耕耘一份收获，只有刻苦认真地去做，才能收获最终甜美的果实教学目标：

1、能正确、流利、有感情的朗读和背诵课文第二段。

2、复习巩固汉语拼音，学会本课7个生子，两条绿线内的6个生字只识不写，理解生字组成的词语。

11.长沙写字楼市场分析篇十一

分析师：储慧蓉

自冷空气入袭苏州后，气温明显下降。整体来看，蔬菜价格呈上涨态势。随着主打叶菜青菜的价格上扬带动了其它叶菜的价格上涨，涉及品种有青菜、韭菜、空心菜、生菜、香菜、油麦菜、小白菜等，平均涨幅在20%，价格上涨的主要原因是近期气温逐渐下降，地产蔬菜上市量略有减少，加上需求旺盛，促使叶类菜价格稳步上扬。

目前市场最便宜的蔬菜要数大白菜和冬瓜了，其批发价格都是0.45元/公斤。

受供应量增加影响，西红柿价格有所下跌，批发价格是2.8元/公斤，目前西红柿主要货源是山东、河南等地。

近期水产区淡水鱼中草鱼的上市量大幅增加，青鱼上市量也在逐渐增加，目前中间批发价是16.5元/公斤，整体价格较为平稳。

气温逐渐下降后，家禽类比较热销，热销的品种有三黄鸡、乌鸡、雪山草鸡，整体价格平稳。

洋鸡蛋的价格和上市量都比较稳定，批发价格一直维持在9.4元/公斤，预计后期随着天气渐冷，蛋鸡产蛋量会有所减少，鸡蛋价格会保持平稳或略有上扬。

近日猪肉批发价格暂时稳定在18元/公斤，整体上市量充足。

预计后期随着气温的逐渐下降，部分蔬菜价格会有所上扬。

（作者单位：苏州南环桥市场）

长沙马王堆市场：蔬菜价格有所上涨

分析师：潘彤

本周（2012.11.19-2012.11.23）对蔬菜价格行情监测结果显示：本周14种蔬菜品种总体供应量较上周减少；主要受监测的14种蔬菜综合平均批发价为1.82元/公斤，上周为1.74元/公斤，蔬菜整体价格上涨4%。

本周14个品种中有9个品种上涨，3个品种价格下跌，2个品种价格保持平稳。上涨的品种为：莴笋、青椒、包菜、芹菜、西红柿、豆角、大白菜、土豆、红椒，涨幅分别为28%、22%、16%、10%、10%、9%、8%、6%、5%；下跌的品种为：红萝卜、白萝卜、黄瓜，下跌27%、13%、11%；冬瓜、茄子价格保持稳定。

本周市场销售量前6位的蔬菜分别是：红椒、青椒、大白菜、土豆、白萝卜、包菜，成交量分别513万公斤、471万公斤、269万公斤、165万公斤、160万公斤、106万公斤。

行情趋势：本周气温的骤降，使得蔬菜价格持续上涨。其中本地蔬菜上市量较上周大幅减少，特别是大部分瓜果茄类蔬菜由于季节性而价涨明显。其中青椒、西红柿、豆角和土豆价格有较大幅上扬，环比指数分别上涨了22%、10%、9%、6%，从而拉动蔬菜整体价格上扬；本周本地叶类蔬菜上市量也明显减少，价格也均有不同程度上涨，如莴笋、包菜、芹菜、大白菜等，上涨幅度分别达28%、16%、10%、8%。预计下周随着气温的下降，蔬菜上市量将增长不大，蔬菜价格会上涨。

12.长沙写字楼市场分析篇十二

某国际广场基坑工程位于长沙市劳动路与体育中心大道交汇的西北角,基坑西侧分布有5栋6层～8层建筑,基坑北侧分布2栋6层建筑,其建筑均采用天然地基浅基础。拟建场地原始地貌单元为湘江冲积阶地,地势呈北高南低势。拟建建筑物地上30层,地下室2层,基坑支护高度为7.0 m～14.0 m,分别采用桩锚支护和土钉墙支护。基坑AB,BC段附近的房屋和基坑坑顶围墙、地面均发现了裂缝,基坑东侧FF1段土钉墙支护区段发生塌方,施工单位用砂土对基坑底部进行了反压。其周边环境见图1。

2场地工程地质及地下水条件

2.1 场地工程地质条件

拟建场地原始地貌单元属湘江冲积阶地。场地内分布地层主要有人工填土、第四系冲积粉质粘土、卵石、第四系残积粉质粘土、第三系泥质粉砂岩。其力学性质如表1所示。

2.2 地下水条件

勘察期间各钻孔中均遇见地下水,主要为赋存于③卵石层中的潜水,受大气降水、地表水及区域地下水补给,水位因季节而异,其水量较大,勘察期间测得各钻孔中潜水的稳定水位埋深1.80 m～5.20 m,相当于标高51.70 m～54.80 m;另外在第三系泥质粉砂岩裂隙中赋存有少量的基岩裂隙水,其水量大小和径流、补给受裂隙的发育程度、连通性以及区域构造的影响,未形成连续水位面,其水量不大,对本工程的基础施工影响不大,埋藏较深。

场地内③卵石层为强透水性地层,其余各地层均为弱透水性地层。场地地下水对混凝土结构不具腐蚀性。

3基坑变形原因分析

3.1 原设计方案

原设计方案基坑底标高按48.00 m考虑,AB,BC段采用桩锚支护,FF1段采用土钉墙支护。AB段支护高度5 m,护壁桩采用直径0.8 mm人工挖孔桩,间距2 m,设置一排锚杆,坑顶采用注浆止水幕墙进行止水处理;BC段支护高度10 m,护壁桩采用直径0.9 m人工挖孔桩,间距2 m,设置三排锚杆。

3.2 基坑支护施工情况

实际施工过程中由于受建筑方案变更、现场实际地质条件等诸多因素影响,与设计方案有较大改变。

基坑底标高由原设计的48.00 m改为46.00 m。

AB段排桩间距2.27 m～4.18 m不等,锚杆2排,第一排锚杆距冠梁3.50 m～3.70 m,两排锚杆间距2.00 m～2.20 m。锚杆拉筋为1Φ22钢筋,第一排锚杆长5.00 m～12.87 m,锚固长度2.00 m～11.87 m,第二排锚杆长5.20 m～22.00 m,锚固长度2.08 m～8.80 m。

BC段锚杆3排,第一排锚杆距冠梁3.00 m～4.60 m,锚杆拉筋为1Φ32钢筋,部分为ϕ42钻杆,锚杆长2.60 m～21.80 m,锚固长度1.50 m～21.80 m。第二排锚杆和第一排间距1.50 m～3.40 m,锚杆拉筋为1Φ28钢筋,锚杆长13.70 m～21.60 m,锚固长度8.00 m～21.60 m。第三排锚杆和第二排间距1.50 m～3.40 m,锚杆拉筋为1Φ32钢筋,锚杆长11.70 m～17.70 m,锚固长度7.20 m～12.00 m。

东侧FF1段于2007年7月开始施工,共施工了三排土钉,第一排土钉长度9 m,第二排土钉8 m,第三排土钉7.5 m,于2007年8月开挖至基坑底,2007年8月19日FF1段塌方,塌方后施工单位立即采用回填土方反压。

3.3 变形原因

经综合分析,有以下原因导致基坑变形:

1)基坑高度加深2 m,基坑支护方案未及时进行变更设计;2)由于场地内受地下障碍物影响,AB段支护桩间距大者达4.18 m,远远大于设计桩间距,未采用相应补强措施;3)由于场地内卵石密实,且局部为漂石,锚杆成孔困难,锚杆长度未达到设计要求;4)人工挖孔护壁桩成孔施工时未采用相应抽水保护措施,在加固锚索注浆施工时,注浆量极大,证明挖孔桩施工抽水将卵石层中细颗粒带走,形成了空隙;5)原设计方案考虑欠周全,虽然原设计方案是按基坑规范进行计算设计,设计参数完全按经典法计算结果选取,但设计理论存在着欠缺,岩土工程处于半经验半理论状态,需要设计者根据地区经验对按理论计算出来的数据进行分析校核,AB,BC段坑顶分布有多层天然地基建筑,基坑支护应按变形控制设计,基坑土压力进行调增,桩锚计算方法应采用考虑施工过程的弹性增量法,同时方案应考虑采用预应力锚索对支护结构施加预应力,控制基坑变形在允许范围内;6)FF1段坡顶分布有地下水管,采用土钉墙方案不能有效控制基坑变形,基坑变形造成地下水管漏水,软化土体造成FF1段塌方。

4支护结构加固方案

综合考虑以下因素:AB段上部4 m范围内原有建筑物基础众多,锚索无法施工;场地内卵石层较厚,锚索(杆)成孔困难;钢管内支撑方案施工快捷,但对地下室施工影响较大。基坑西侧AB段采用钢管内斜撑加固,BC段增设三排预应力锚索(杆)加固,在卵石层成孔采用偏心潜孔锤跟管钻进施工工艺,FF1段采用上部土钉墙支护下部桩锚支护方案,具体加固方案如图2～图4所示。

5基坑加固施工

1)基坑开工前建立好完善的变形观测体系,并做好初始值的观测,详细调查基坑顶、坑壁及坑顶建(构)筑物的裂缝情况,并做好裂缝标识、编号、照相(摄像)、公正及裂缝封堵(纯水泥砂浆或M5水泥砂浆)工作,并将裂缝部位作为施工工程的观测点,定期观测。

2)为避免锚杆(索)支护施工对基坑稳定性造成的不良影响,采取诸如斜支撑、垒砂包等临时支护措施,确保基坑支护施工安全。

3)卵石层中锚索成孔采用偏心潜孔锤跟管施工工艺。

4)注浆材料应采用水灰比0.45的纯水泥浆,水泥用42.5 MPa水泥,拌和均匀,随拌随用。注浆前,应先用清水将孔内清洗干净,注浆必须密实、饱满,当注浆开始返浓水泥浆时,应用水泥纸袋或其他材料堵住孔口;第一次注浆要求达到孔中返出浓浆,当出现漏浆时应及时补注;第二次注浆是在第一次注浆初凝后进行,注浆压力控制在1.0 MPa～2.0 MPa。

5)锚索注浆体强度达到其设计强度的80%且大于20 MPa时,方可进行张拉锁定。锚索成孔灌浆及后期张拉应跳隔施工,当发现预应力损失时,应及时进行补偿张拉。

6)加固体系完成后,检查原支护体系的有效性,原锚杆与腰梁连接薄弱部位应加帮焊补强,尽量保证新加固体系和原有支护体系能协调作用。

6结语

1)经过上述加固处理后,在地下室施工过程中加强对基坑的监测,结果显示基坑变形控制在规范允许范围内,说明本支护加固措施是成功的,取得了预期效果。基坑周边原地面裂缝用水泥浆封闭后未重新开裂,周边房屋道路、管线新增沉降量也很小。

2)通过对该工程变形原因分析和成功加固经验,有如下几点体会:

a.基坑工程必须采用信息施工法进行施工,受特殊原因不能按原方案施工时,应及时进行设计变更。b.岩土工程设计理论存在着欠缺,岩土工程处于半经验半理论状态,需要设计者根据地区经验对按理论计算出来的数据进行分析校核。c.在支护加固工程中应根据基坑周边环境及基坑壁失稳程度不同,结合地区工程经验采用不同的支护方法及其相关参数,因地制宜,可以有效减少工程造价。d.密实卵石层中锚索成孔采用偏心潜孔锤,跟管施工工艺效果好,值得在类似工程中推广。

参考文献

[1]JGJ120-99,建筑基坑支护技术规程[S].

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