房屋拆迁注意事项

房屋拆迁注意事项（共9篇）

1.房屋拆迁注意事项 篇一

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城市房屋拆迁应注意的事项

房屋拆迁补偿安置合同应注意的事项

一.注意房屋拆迁的必经程序：

房屋拆迁是国家建设、城市改造、房地产开发等，经政府有关主管部门批准，由建设单位对建设用地上的房屋及其附属物进行拆除，对房屋的所有者或使用者进行迁移安置并给予一定补偿的行为。

根据《城市房屋拆迁管理条例》的有关规定，必须遵照以下程序进行。

1、提出拆迁申请，领取拆迁许可证。

需要拆迁的单位，应当将建设项目批准文件、建设用地规划许可证，国有土地使用权批准文件、拆迁方案、拆迁补偿安置资金落实证明向房屋所在地的县以上人民政府拆迁主管部门提出拆迁申请。经审核后发放房屋拆迁许可证。必须向被拆迁人出示房屋拆迁许可证。

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2、发布拆迁公告。拆迁单位领取拆迁许可证后，应及时向拆迁范围内的被拆迁人宣告拆迁决定、发布拆迁公告。公告内容有拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等。

3、签订拆迁补偿安置合同。在拆迁公告规定的拆迁期限内，拆迁人应当与被拆迁人在自愿有偿的基础上就拆迁安置有关事宜进行平等协商，签订合同。

4、房屋拆迁的实施。被拆迁人应在公告规定的时限内自行搬迁，拒不搬迁的，拆迁人可以申请强制搬迁。强制搬迁后，拆迁人应向被拆迁人出具搬迁验收单，然后组织对房屋拆除。

二.注意拆迁补偿安置合同条款的主要内容

1、拆迁当事人及基本情况。当事人包括：①拆迁人：是取得房屋拆迁许可证的单位。②被拆迁人：是被拆迁房屋的所有人，即对被拆迁房屋拥有所有权的自然人或法人。③房屋承租人：是与被拆迁人签有房屋租赁合同的房屋使用人，在租赁关系没有解除且房屋所有人不能对房屋承租人进行合理安置的情况下，拆迁人应与被拆迁人、承租人一起签订拆迁补偿安置协议，并对房屋承租人进行安置。

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2、拆除房屋的有关情况。包括座落地点、结构、楼层、面积、质量、间数以及附属设施等。

3、补偿方式、补偿金额和补偿时间。补偿方式分为货币补偿和房屋产权调换。货币补偿，应根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以市场评估价格确定。产权调换，应按被拆迁房屋和调换房屋各自的房地产市场评估价格计算，结清产权调换的差价。

注意以下两种情况，不得选择补偿方式：①拆迁非公益性房屋的附属物，不作产权调换，只给予货币补偿;②拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人对解除租赁合同不能达成协议且被拆迁人不能对承租人进行安置的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换，产权调换后的房屋由原房屋承租人继续承租。补偿时间，一般应在拆迁前一次性补偿。

4、房屋估价。不管选择哪一种补偿方式，都要对所拆迁和所调换的房屋进行市场价格评估。房屋评估机构的选择，应由拆迁人和被拆迁人共同选定，如未达成一致意见，则由双方各提出一至两家评估机构，抽签决定。评估费用一般由拆迁人承担。产权调换如双方就价格协商一致，也可以不进行评估。

5、拆迁安置办法。安置是针对被拆迁的承租人的，在被拆迁人

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不能与房屋承租人解除租赁关系且不能对承租人进行安置的情况下，拆迁人应当对承租人进行安置，可以支付临时安置补助费，也可以提供周转房。

6、搬迁补助费、临时安置补助费、停业补偿费的支付。拆迁应当对被拆迁人或者房屋承租人支付补助费，在过渡期限内，被拆迁人或者房屋承租人自行安排住处的，拆迁人应当支付临时安置补助费。因拆迁非住宅房屋造成停产、停业的，拆迁人应当给予适当的停业补偿费。

7、搬迁期限和过渡期限。搬迁期限是被拆迁人和房屋承租人自行搬迁的时间界限。过渡期限是指在实行产权调换补偿形式下，拆迁提供适宜入住的调换房屋的时间界限，是来约束拆迁人的。

8、违约责任。拆迁人的违约责任，主要有不能按时支付补偿款和超过过渡期限提供产权调换房屋的责任。承担责任的方式是支付一定数量的违约金。被拆迁人的违约责任，主要是不搬迁和腾退周转房的责任。承担责任的方式是被强制搬迁。

三、注意解决拆迁安置纠纷必须先裁后诉

1、拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人不能

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达成补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。裁决应当在收到申请之日起30日内作出。当事人对裁决不服，可以自裁决书送达之日起3个月内向人民法院起诉。《城市房屋拆迁管理条例》第16条的规定。

①先裁后诉。行政裁决是解决纠纷的前置手段和必经程序。拆迁当事人发生纠纷，应先由房屋拆迁行政主管部门裁决，对行政裁决不服的才能请求司法救济。

②裁决的结果是强制执行的依据。在裁决规定的期限内被拆迁人无正当理由拒绝搬迁的，无论是否提起诉讼，县级以上人民政府可责令强制拆迁，或由房屋管理部门申请人民法院强制拆迁。

③裁决的强制执行力不排除当事人的诉权。当事人对于房屋拆迁补偿安置的行政裁决不服的，可以向人民法院提起诉讼，有的按民事，有的按行政案件受理。

2、拆迁中行政裁决的先行拆迁效力

《城市房屋拆迁管理条例》第17条规定，被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的期限内未搬迁，由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门强制拆迁，或申请人民法院强制拆迁。

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先行拆迁必须符合下列条件：

①当事人之间的权利义务关系明确，不先行拆迁将严重影响拆迁人的生产经营的。

②被拆迁人或房屋承租人有搬迁或过渡的条件，提出申请的拆迁人已给予被拆迁人货币补偿或提供安置房或过渡期周转房，被拆迁人有房不搬，有屋可住的。

③申请人必须提供担保。《民事诉讼法》第98条规定拆迁人在提出先予执行申请时，必须提供担保。申请人没有提供或拒绝提供担保的，人民法院应驳回申请。担保的方式可以是房屋也可以是资金，必须提供与申请被强制拆除的房屋价值相当的担保。

四.注意拆迁安置中的特殊情况的解决方法

1、产权不明确的房屋拆迁补偿问题

产权不明确的房屋是房屋的产权归属有争议或不能确定产权所有人的房屋。对产权不明确且在动迁期限内无法裁判确定的房屋如何进行拆迁补偿?《城市房屋拆迁管理条例》第29条规定由拆迁人提出

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补偿安置方案，经房屋拆迁管理部门审核同意后就被拆迁房屋的有关事项向公证机关办理证据保全，然后进行强制拆迁。

2、出租房屋的拆迁补偿安置问题

为了保护承租人的合法权益，《城市房屋拆迁管理条例》第27条规定，拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿。对解除租赁关系没有达成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋调换。产权调换的房屋由原承租人承租，但双方应重新订立房屋租赁合同。

3、共有房屋的拆迁补偿安置问题

全体共有人要求对共有房屋实行产权调换的，应予准许，产权调换的房屋和被拆迁房屋的差价，应由全体共有人承担。对不可分割的共有房屋，部分共有人要求产权调换，部分共有人要求货币补偿的，应给予货币补偿。

4、设有抵押权的房屋拆迁补偿问题

《担保法》第58条规定，抵押权因抵押物灭失而消灭。因灭失所得的赔偿金，应当作为抵押财产。最高人民法院关于适用担保法若

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干问题的解释第80条规定，在抵押物灭失、毁损或者被征用的情况下，抵押权人可以就该抵押物的保险金、赔偿金或者补偿金优先受偿。在实行产权调换补偿时，由于调换房屋是特定物，抵押权可以延伸，抵押权人与抵押人不需要就调换的房屋再签订抵押合同，也不需再办理登记，可以优先受偿。实行货币补偿的因货币是种类物，抵押权人应申请法院采取适当保全措施。

5、在产权调换中对被拆迁人的特别保护措施

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定：拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。

6、临时建筑和违章建筑的拆迁补偿问题

临时建筑是由规划部门批准建设短期内临时使用的建筑，但不发产权证。临时建筑有严格的使用年限，拆除超过使用年限的临时建筑不予补偿;未超过批准使用年限的，应给予适当补偿。补偿的标准可以参照该建筑剩余年限的租金计算。拆除违章建筑一律不予补偿。

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来源：（城市房屋拆迁应注意的事项http://s.yingle.com/cq/463611.html）征地拆迁.相关法律知识

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http://s.yingle.com/cq/663439.html

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 苏州地区公房拆迁赔偿比例

http://s.yingle.com/cq/663438.html

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2.房屋拆迁注意事项 篇二

第一, 冬季施工的准备工作。

1、适合施工的气温。根据《建筑工程冬期施工规程》 (JGJ104-97) 规范规定, 当室外日平均气温连续5天稳定低于5度时即进入冬期施工, 若采取的措施不当, 会给施工的工程带来不利的影响, 不仅会给施工工人带来诸多不便, 极易造成工程工伤事故, 而且将会严重影响工程的质量, 出现各种工程隐患和质量事故, 所以房屋建筑工程应尽可能在高于5度的气温条件下施工。因为其强度增长主要是靠水化作用, 水结冰时, 水化作用停止, 而且水结冰时, 体积会膨胀, 促使混凝土结构松散破坏, 因此为了不影响混凝土结构, 当昼夜平均气温低于零下5度时, 应停止施工, 当昼夜平均气温在零下5度到5度之间时, 则采取措施加以保护再去施工。进入11月中下旬之后, 东北地区的夜晚最低气温可能就会低于零下5度, 因此, 施工方要特别注意在气温低于零下5度时要尽量停止施工, 因为如果强行施工, 不仅不会达到质量要求, 而且会带来诸多隐患。

2、做好技术、生产和资源的准备工作。建筑工程在施工前都应制定工作方案, 做好技术、生产和资源的准备工作, 冬季施工作业时更应制定详尽的工作方案, 比如:劳动力计划、冬季施工人员培训计划、施工材料进场计划、冬季施工的生产任务安排和部署、热源、设备计划和部署、工程质量的控制要点、冬季安全生产的要点等, 在进入冬期施工前都要进行详尽的部署, 以免出现计划上的疏漏, 延误工期。根据制定的详细施工计划, 可以做好资源和施工现场的准备工作。根据制定的进度计划安排好施工任务及现场准备工作, 如:搅拌机的棚的保温、场地的平整、现场供水管道的保温防冻以及装修工程的门窗洞口封闭及保温、临时道路的设置等等。施工的现场准备工作必须在硅浇筑前就要达到冬期施工的条件。现场的准备工作主要有:测温记录齐全、供水消防管线、模板的保温措施、原料加热设备符合要求、保温维护好、外加剂有储备、保管好、无破裂等。当然最重要的是要做好资料的准备工作, 根据制定的计划, 做好职工劳动保护用品等的准备工作, 准备充足的施工仪表, 并对原材料的检验复试和材料的配合比工作要做好, 因为冬期施工作业与其他季节的要求不一样, 因此, 应特别注意冬期的资料准备。

3、注重做好对施工人员的教育培训工作。由于冬季施工环境比较复杂, 因此在冬季施工前必须要对工作人员进行大量的培训。培训的内容大致为:有关冬季施工的基本理论知识和施工方法, 国家和地方有关冬季施工的规范、标准和相关规定, 同时, 进行冬季施工前的技术交底工作。对施工管理人员、测温人员等进行培训考核, 对施工管理人员的培训考核主要体现在以下方面:学习公司制定的冬期施工原则, 主要的冬期施工日常的管理工作和安全消防措施, 学习有关冬期施工的规范和规定, 学习冬期施工日常的管理工作和安全消防措施。对测温人员的培训主要体现在以下方面:学习掌握各种测温仪器仪表的使用方法, 了解测温工作的意义和重要性, 学习各分项工程的测温要求, 学习记录各种测温数据和填写表格等, 在培训完成之后, 要对被培训人员进行最终的考核, 没有通过考核的继续接受培训。

第二、切实加强组织领导, 做好冬期施工工程的质量控制。

1、冬季期间的房屋建筑工程主要是采用的抗冻砂浆法施工, 因此要特别注意如何使用抗冻砂浆法。比如:在制作砂浆时应当掺入适量的防冻剂, 防冻剂掺入比例应当根据施工当时的气温和实验配合比实施。当室外温度低于零下10度时, 就需要对施工材料进行加热, 在加热时应优先选择加热水, 加热是水的温度不能超过80度, 当加热水之后仍不能满足热工计算的温度时, 再进行砂子加热, 但需要注意的是, 对砂子加热的温度不能超过40度。水泥虽不能加热, 但应保证放在不低于零度的室内方可。对于搅拌好饿砂浆要注意运输、存放、使用时的温度损失, 最好随用随拌。

2、对于钢筋施工的质量把控。建筑工程不可避免就会使用钢筋, 在冬天进行钢筋焊接时, 影响因素比较多, 比如:因东北地区冬季雨雪较多, 使得焊剂、焊条、钢筋等在运输和保存过程中极易受潮, 潮湿的焊剂和焊条将会造成焊接熔池中混入气体停留在焊肉中造成气孔等, 而钢筋焊接的好坏将直接关系到工程结构的稳固与安全。因此, 冬期施工焊接钢筋时, 一定要根据当时当地的气温状况、施工条件调整焊接参数及焊接工艺, 待确定后再进行试焊。

3、对混凝土施工的质量把控。施工中混凝土浇筑入模的温度一般不能低于2度, 由于东北地区冬季气温过低, 容易造成新浇混凝土冷却过快, 使混凝土在很短时间内降至冰点温度而影响混凝土早期强度增长, 控制好混凝土的入模温度。因此, 在进行混凝土作业时要注意两点:一是作好覆盖保温工作, 并经常检查, 二是作好混凝土的测温工作, 随时掌握混凝土的内部温度, 保证混凝土在初凝期不受冻。

第三、做好事故应急预案管理。

由于东北地区冬季时间长且温度过低, 在此期间进行施工势必有很多隐患, 因此, 在进入冬期施工之前就要做好完善现场事故的应急预案制度、建立冬季施工安全生产值班制度等。因冬季气温过低, 施工工人穿着过厚导致身体灵活度下降, 在进行高空作业或者其他特殊作业时, 会因身体灵活度不够而导致作业不便容易出现施工工人身体受损事故的发生。因此, 在工人施工作业之前, 一定要告知工人仔细检查工具设备, 保证设备本身的完好, 并仔细检查是否做到了正确使用;冬季气候干燥, 容易摩擦生电引发火灾, 因此要做好施工现场防火措施, 及时将易燃易爆的建筑材料愤分门别类, 及时清扫施工现状, 禁止施工人员乱扔烟头等易燃物。制定冬季施工安全生产值班制度, 安排昼夜轮流值班制度, 落实抢险救灾人员, 确保工地时刻有人值班, 防止出现突发情况而无人在场。另外, 施工现场要准备足够的灭火设备, 防止一旦发生火灾会引缺少灭火设备而不能及时救火, 引发重大火灾, 影响工程进度, 最终造成重大损失。

总之, 在进入冬季之前, 就要做好冬期施工的一切准备工作, 组织人员学习有关冬季施工的注意事项、向作业人员讲解出现紧急情况时的应对措施并讲解具体设备设施的使用方法, 完善现场事故应急预案制度, 建立冬季施工安全生产值班制度, 落实抢险救灾人员、设备和物资, 一旦发生重大安全事故时, 确保能够高效、有序地做好紧急抢险救灾工作, 最大限度地减轻灾害造成的人员伤亡和经济损失。

参考文献

[1]代艳波.试论寒冷地区冬季施工注意事项[J], 科技信息, 2010 (11) ;

[2]魏茂云.我国北方冬季施工注意事项研究[J], 现代经济信息, 2011 (9) ;

[3]杜双承, 徐玉玲.关于冬季建筑施工若干措施的探析[J], 20 10 (2 3)

3.房屋拆迁注意事项 篇三

【关键词】钢筋混凝土；多层框架房屋；结构设计

Concerning reinforced concrete several regulation of the structure design of the frame house

Wu Xiao-li

(Qian'an city building design limited liability coMPany Qian'an Hebei 064400)

【Abstract】Combine writer a work practice，Jian3 Shu4 reinforced concrete several frame house structure design medium should attention of a few problem.

【Key words】Reinforced concrete；Several frame house；Structure design

1.独立基础设计荷载取值不当

钢筋混凝土多层框架房屋多采用柱下独立基础，《抗震规范》(GB50011-2001)第4.2.1条指出，当地基主要受力层范围内不存在软弱粘性土层时，不超过8层且高度在25m以下的一般民用框架房屋或荷载相当的多层框架厂房，可不必进行地基和基础的抗震承载力验算。这就是说，在8度地震区，大多数钢筋混凝土多层框架房屋可不必进行地基和基础的抗震承载力验算。但这些房屋在基础设计时应考虑风荷载的影响。因此，在钢筋混凝土多层框架房屋的整体计算分析中，必须输入风荷载，不能因为在地震区高层建筑以外的一般建筑风荷载不起控制作用就不输入。

另一种情况是，在设计独立基础时，作用在基础顶面上的外荷载(柱脚内力设计值)只取轴力设计值和弯矩设计值，无剪力设计值，或者甚至只取轴力设计值。以上两种情况都会导致基础设计尺寸偏小，配筋偏少，影响基础本向和上部结构的安全。

2.框架计算简图不合理

无地下室的钢筋混凝土多层框架房屋，独立基础埋置较深，在-0.05m左右设有基础拉梁时，应将基础拉梁按层1输入。以某学生宿舍楼为例，该项目为3层钢筋混凝土框架结构，丙类建筑，建筑场地为Ⅱ类；层高3.3m，基础埋深4.0m基础高度0.8m，室内外高差0.45m。根据《抗震规范》第6.1.2条，在7度地震区该工程框架结构的抗震等级为二级。设计者按3层框架房屋计算，首层层高取3.35m，即假定框架房屋嵌固在-0.05m处的基础拉梁顶面；基础拉梁的断面和配筋按构造设计；基础按中心受压计算。显然，选取这样的计算简图是不妥当的。因为，第一，按构造设计的拉梁无法平衡柱脚弯矩；第二，《混凝土结构设计规范》(GB50010-2002)第7.3.11条规定，框架结构底柱的高度应取基础顶面至首层楼盖顶面的高度。工程设计经验表明，这样的框架结构宜按4层进行整体分析计算，即将基础拉梁层按层1输入，拉梁上如作用有荷载，应将荷载一并输入。

这样，计算剪力的首层层高为H1=4-0.8-0.05=3.15m，层2层高为3.35m，层3、4层高为3.3m。根据《抗震规范》第6.2.3条，框架柱底层柱脚弯矩设计值应乘以增大系数1.25。当设拉梁层时，一般情况下，要比较底层柱的配筋是由基础顶面处的截面控制还是由基础拉梁顶面处的截面控制。考虑到地基土的约束作用，对这样的计算简图，在电算程序总信息输入中，可填写地下室层数为1，并复算一次，按两计算结果的包络图进行框架结构底层柱的配筋。

3.基础拉梁层的计算模型不符合实际情况

基础拉梁层无楼板，用TAT或SATWE等电算程序进行框架整体计算时，楼板厚度应取零，并定义弹性节点，用总刚分析方法进行分析计算。有时虽然楼板厚度取零，也定义弹性节点，但未采用总刚分析，程序分析时自动按刚性楼面假定进行计算，与实际情况不符。房屋平面不规则，要特别注意这一点。

4.基础拉梁设计不当

多层框架房屋基础埋深值大时，为了减速小底层柱的计算长度和底层的位移，可在±0.000以下适当位置设置基础拉梁，但不宜按构造要求设置，宜按框架梁进行设计，并按规范规定设置箍筋加密区。但就抗震而言，应采用短柱基础方案。

一般说来，当独立基础埋置不深，或者过去时置虽深但采用了短柱基础时，由于地基不良或柱子荷载差别较大，或根据抗震要求，可沿两个主轴方向设置构造基础拉梁。基础拉梁截面宽度可取柱中心距的1/20～1/30，高度可取柱中心距的1/12～1/18。构造基础拉梁的截面可取上述限值范围的下限，纵向受力钢筋可取所连接柱子的最大轴力设计值的10%作为拉力或压力来计算，当为构造配筋，除满足最小配筋率外，也不得小于上下各2Ⅱ14，配筋不得小于Ⅰ8-200。当拉梁上作用有填充墙或楼梯柱等传来的荷载时，拉梁截面应适当加大，算出的配筋应和上述构造配筋叠加。构造基础拉梁顶标高通常与基础高或短柱顶标高相同。在这种情况下，基础可按偏心有受压基础设计。

当框架底层层高不大或者基础过去埋置不深时，有时要把基础拉梁设计得比较强大，以便用拉梁来平衡柱底弯矩。这时，拉梁正弯矩钢筋应全跨拉通，负弯矩钢筋至少应在1/2跨拉通。拉梁正负弯矩钢筋在框架柱内的锚固、拉梁箍筋的加密及有关抗震构造要求与上部框架梁完全相同。

此时拉梁宜设置在基础顶部，不宜设置在基础顶面之上，基础则可按中心受压设计。

5.框架结构带楼电梯小井筒

框架结构应尽量避免设置钢筋混凝土楼电梯小井筒。因为井筒的存在会吸收较大的地震剪力，相应地减少框架结构承担的地震剪力，而且井筒下基础设计也比较困难，故这些井筒多采用砌体材料做填充墙形成隔墙。当必须设计钢筋混凝土井筒时，井筒墙壁厚度应当减薄，并通过开竖缝、开结构洞等办法进行刚度弱化；配筋也只宜配置少量单排钢筋，以减小井筒的作用。设计计算时，除按框架确定抗震等级并计算外，还应按带井筒的框架(当平面不规则时，宜考虑耦联)复核，并加强与井墙体相连的柱子的配筋。

此外，还要特别指出，对框架结构出屋顶的楼电梯间和水箱间等，应采用框架承重，不得采用砌体墙承重；而且应当考虑鞭梢效应乘以增大系数；雨篷等构件应从承重梁上挑出，不得从填充墙上挑出；楼梯梁和夹层梁等应承重柱上，不得支承在填充墙上。

6.结构周期折减系数

框架结构及框架——抗震墙等结构，由于填充墙的存在，使结构的实际刚度大于计算刚度，计算周期大于实际周期，因此，算出的地震剪力偏小，使结构偏于不安全，因而对结构的计算周期进行折减是必要的，但对框架结构的计算周期不折减或折减系数取得过大都是不妥当的。对框架结构，采用砌体填充墙时，周期折减系数可取0.6～0.7；砌体填充墙较少或采用轻质砌块时，可取0.7～0.8；完全采用轻质墙体板材时，可取0.9。只有无墙的纯框架，计算周期才可以不折减。

7.框架梁、柱箍筋间距

《抗震规范》第6.3.3条及6.3.8条对不同抗震等级的框架梁、柱箍筋加密区的最小箍筋直径和最大箍筋间距做了了明确规定。根据这些规定，工程习惯上常取梁、柱箍筋加密区最大间距为100mm，非加密区箍筋最大间距为200mm。电算程序总信息中通常也内定梁、柱箍筋加密区间距为100mm，并以此为依据计算出加密区箍筋面积，由设计人员要据规范确定箍筋直径和肢数。

但是，在程序内定的条件下，当框架梁的跨中部位有次梁或有较大的其他集中荷载作用却仅配两肢箍筋时，多数情况下，非加密区箍筋间距采用200mm会使梁的非加密区配箍不足，因此建议程序内定梁箍筋改为取梁的非加密区间距200mm。这样，既可保证梁非加密区的抗剪承载力，又可适当增加梁端箍筋加密区(箍筋间距为100mm)的抗剪能力，梁的强剪性能更能充分体现。当框架梁由于种种原因纵向钢筋超筋时，梁端适当加大抗剪承载力对结构抗震非常有利。这也是为什么当梁端纵向受拉钢筋配筋率大2%时，规范规定梁的箍筋直径应比最小构造直径增大2mm的原因。

对于框架柱，当框架内定柱加密区箍筋间距为100mm时，在某些情况下，亦可能因非加密区箍筋间距采用200mm引起配箍不足。因此，我们也建议程序内定柱的箍筋间距改为取柱的非加密区的箍筋间距200mm。

这里需要指出的是，梁、柱箍筋非加密区配箍验算时可不考虑强剪弱弯的要求，即剪力设计值取加密区终点处外侧的组合剪力设计值，并且不乘以剪力增大系数。

当然，如果电算程序能同时给出梁、柱箍筋加密区和非加密区的箍筋面积，则于设计者应更加方便了。

8.地下室层数的输入处理

多层框架结构房屋有也设置地下室。由于隔墙少，常采用筏板式基础。在电算时，应将地下室层数和上部结构一起输入，并在总信息中按实际的地下室层数填写 。这样，计算地基和基础底板的竖向荷载可以一次形成，并且在抗震计算时，程序会自动对框架底层柱底截面的弯矩设计值乘以增大系数。同时通过对层侧移刚度比的分析比较，还可以正确判断和调整房屋的嵌固位置，并采取相应的抗震构造措施，保证楼板有必要的厚度和最小配筋率等等；当结构表现为竖向不规侧时，不仅要验算薄弱层，而且还要对薄弱层的地震剪力乘以1.15的增大系数。如果在结构总体计算时，总信息中填写的地下室层数少于实际输入的层数，弯矩设计值增大系数将会乘错位置，从而在发生地震时，会使极易发生震害的底层柱底部位因抗震能力降低而破坏。

4.房屋出租注意事项 篇四

一、一定要认真审查房客的身分证等相关证件，复印留底；

二、签定好租房合同，交纳一定数额的抵押金，防止出现

1、房客拖欠房租及水、电、煤气、电话等费用；

2、在租住期间损坏房屋内家具、家电等设施；

3、房客卷东西逃跑，以至于最后给房东在经济上、精神上带来损失与伤害。

三、确定租房用途，防止被他人利用作违法犯罪的场所

四、定期或不定期检查出租房的使用情况，做到心中有数，防止意外情况发生。

法律依据:

目前规范房屋租赁的法律法规主要有：《合同法》、《物权法》、《城市房地产管理法》和《城市房屋租赁管理办法》等。签订房屋租赁合同应该注意的事项:

5.房屋买卖交接注意事项 篇五

2012-10-1

21.结清水表账单

本市自来水公司目前实行的是户名住宅地址制度，大多数的房产上下家不需要办理水表过户手续。但在交房时根据买卖合同的约定，双方须要进行抄表读数，并按实际的抄表数由业主结清所欠费用。按自来水公司的规定不论是谁使用的，凡发生逾期未缴的按日加收千分之二的滞纳金，如经30日催缴后仍未缴清水费和滞纳金的住户，则停止供水。建议下家在交房前要询问上家是否已付清水费，交房当日要求上家携带好近期的水费账单，并可以拨打962626 查询该房产已往的水费欠缴情况。

2.告知电表状况

按电力公司规定，凡发现私自装拆电表箱、私自开启封印、擅自改变计量装置等行为均属违章行为，违者按违章用电处理。因此，在交房时建议下家亲自查验电表是否有移动改装的痕迹。在实际操作中，现新建商品房的电表户名基本为业主本人或是开发商名字。在办理交房手续时除双方核对电表读数外，还须双方携带本人身份证件、房产证、私章等前往所在地电力营业厅办理电表过户更名手续，并结清该电表的所有欠费。如须了解电费欠缴情况可拨打95598 上电热线查询。

3.协助煤气过户

按照煤气公司的规定，上下家必须凭《》其中须写明本房价

已包含煤气设施费或该煤气设备无偿转让的证明文字，以及上下家的身份证，上家近期的煤气费账单，双方亲自到燃气部门办理过户更名手续。更名手续费10元由下家承担。对于没有约定或约定不清的，燃气部门将拒绝办理。如要查询煤气的欠费情况及燃气部门的地址请拨打962777 上海燃气集团24小时燃气服务综合受理热线。

4.协助有线电视过户

有线电视实行一户一卡制，如遇上家拖欠费用的情况，时间一长，有线站会作封端处理。因此在交房时下家可要求上家提交交房当日上月的有线电视费收据凭证及有线电视初装凭证。下家凭上述两样资料和新的房地产权证，即可到房屋所在地的街道有线电视站办理过户手续。如果要查询欠费情况只需拨打114查询房屋所在地的街道办事处即可。

5.结清电话，宽带费用如果下家无需延用上家的电话号码，则上家可以去电信公司注销或迁移该号码，然后下家另外自行申请安装电话。如果下家需要延用上家的电话号码，则上下家一起到电信部门办理过户手续，并以交房当日为准结算话费账单。至于宽带费用以交房当日为准并以上月账单结算。如有疑问可以拨打10000 号查询。

6.结算维修资金

按照房地产管理部门的规定，住宅转让时，维修资金账户中余款是不予退还的，因此上家凭《商品住宅维修资金结算交割单》

绿色联可向下家按实结算或赠送给下家。同时维修资金的所有人更名为下家。

7.物业更名及结算费用

建议上下家到房屋所在地的物业管理处办理以交房当日为准结算物业管理费。同时下家办理物业进户手续。

8.迁移户口

在交房时上家的户口没有及时迁出是发生纠纷最多的因素之

6.房屋租赁全程注意事项 篇六

根据我国《合同法》第二百一十二条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。房屋租赁合同是承诺合同，合同一经签订，即对双方当事人具有法律约束力，出租人不仅应按时交付作为标的物的房屋，而且交付的房屋应符合约定的使用目的。几于出租人与承租人权利义务，对房屋租赁的整个流程阐述并分析每个环节应注意的问题。

一、提取物业信息确定租赁价格

出租人出租房屋应当对房屋的综合价值指数有一个准确的评估，出租人可以通过以下方法与途径对自己的房屋进行评估：

首先，要了解房产购置时各项成本费用，通过购房价格确定是否具有优越性。影响城市房屋租赁价格的主要因素在于房屋本身。如位置、地段、地价、设计、装修、住宅功能格局、质量档次、高层住宅或多层住宅、住宅区规划设计配套设施与建筑档次等。

所在地段的水准，对房屋租赁价格高低的影响起着至关重要的作用。住宅的朝向、层次、采光、通风、层高等同样影响房价。好朝向、好层次、采光与通风良好的租价要高，反之则低。物业管理的内容是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和公共秩序，对于上述所需要的信息，出租人可以通过小区物业管理企业核实，同时可以要求出具一份小区设施符合要求的书面文件。

其次，考虑地区经济情况变化，城市发展会引起人地关系的变化。城市快速发展，会出现人口迅速膨胀，造成人多地少，可用土地资源相对不足，促使地价上升，房价也随之上升。房产市场会处于繁荣状态，亦会引起商品房租赁市场供求变动，影响房屋出租价格。

房地产本身固素。

最后，出租人对物业信息调查完毕，确定房屋出租价格，与房屋中介公司签订房屋出租委托协议。

二、委托中介出租房屋

（一）、当事人条款，在签订委合同时，应具体、准确地载明其基本情形，委托人不应允许受委托人用简称或代称。

（二）、委托处置的事务，租赁房屋的委托事项必须具体，处置权限要清晰、明确，不可含糊不清。受托中介公司可以先行参观房屋，以确保出租房屋的信息真实性。

（三）、明确双方当事人的权利、义务，保证受委托人在权利范围内完全履行义务，顺利完成委托事项，如果在合同履行期间内发生争议，双方当事人也有清楚的尺度衡量自己行为得失，便于争议的解决。

（四）、报酬确定和支付的方法应当在合同中约定，避免发生违约纠纷。

（五）、完成委托事项标准，受托人处置委托事项应达到的委托人的要求，制定该条款是衡量和计算报酬的依据。出租人最好约定以房屋租赁合同成立生效作为支付委托费用的条件。

（六）、完成委托事项的期限，委托人委托受托人完成的事项的时间规定，受委托人应在约定的时间内达到委托人的要求，如不能按时完成，则构成违约，不仅不能如数获得约定的报酬，还要承担违约责任。

（七）、违约责任。是双方依合同约定的权利、义务履行的结果，是认定赔偿的依据，应当明确赔偿额计算标准。

（八）、争议解决的方式，应当明确，避免出现无效情况。

（九）、其他条款，可以对承租房屋的租户设定条件，避免因租户不适当，给房屋和出租人造成不必要的损失，同时也是给受托中介公司设定注意审核的义务。

三、房屋租赁合同条款

（一）当事人条款

出租人合法出租的条件，具体材料包括：房屋权属证明；权利人及其代理人的身份证明；共有人同意出租的证明等材料。要求房东拿出房产证，并查看房产证上产权人的名字和房东的身份证是否一致，以此确定房东是否有权出租该房屋。如果房产证上还有其他人的名字，即房屋属于共有房屋，则要有全部共有人的书面同意。

另外，按照法律规定，有以下情形之一的房屋不得出租：

1、未依法登记取得房地产权证书或者无其他合法权属证明的；

2、改变房屋用途，依法须经有关部门批准而未经批准的；

3、被鉴定为危险房屋的；

4、法律、法规规定不得出租的其他情形。

承租人承租房屋一般应具备的条件及具体材料

1、不能将房屋出租给无合法有效证件的承租人。

2、与承租人签订租赁合同，承租人是外来暂住人员的，应到派出所申报暂住户口登记，并办理暂住证。

3、对承租人的姓名、性别、年龄、常住户口所在地、职业或者主要经济来源、工作场所等基本情况进行核实。

总之，房屋出租人应具有强烈的治安意识。房客犯罪，房主会因为过错承担相应责任，必须警惕房客租房做违法交易。以免给房屋出租人及其家庭造成人身伤害和财产损失。

(二)、标的物条款

合同中须写明房屋所在位置（地址）、面积是使用面积还是建筑面积，范围，装修等设施情况。日常租房过程中按照标准租赁流程，租赁双方将经过看房、确定租价、物业交验、签订租赁合同等几个过程。出租方提供一些包括床、桌椅、电视、冰箱、热水器、洗衣机在内的家具家电。租赁过程中物业交验就变得非常得重要，继而督促租赁双方对内部设施进行详细的检查。

1、安全隐患房门钥匙归谁管。业主为了避讳因房屋失窃等带来的麻烦，多会将房门钥匙交给承租人保管和使用。由承租人将房屋的内置木门换锁，再由业主在房租内扣除花费金额。

2、门窗设施是否正常。使用对于门窗方面的检查特别适合在那些建筑时间比较老的房屋，包括平房。这些房屋的门窗长年使用，在螺丝松动、玻璃牢固等方面多多少少会出现问题，尤其是楼房对外的玻璃要仔细检查，有必要时轻轻推推玻璃看有没有松动坠落的可能。

3、水、气、电、电话费用是否已结清。通常在租赁时有关水电、燃气、电话方面的费用会得到租赁双方当事人的重视，为了避免这一烦琐的纠纷，建议在物业交验时，明确注明进住时的水表、电表、燃气表和电话记账开始日期。

（三）、租赁用途条款

租赁用途即承租人租赁房屋的目的。租赁用途一旦定明，则承租人不得擅自改变用途，尤其不得用房屋从事非法活动。同时，明确了房屋的使用用途后，只要承租人依约用房，则正常范围内出现的房屋磨损，出租人不得要求赔偿。由于租赁用途不同，房屋的租赁价格也会不同。因产权证标记的房屋用途是笼统的类用途定义，所以，当出租人对房屋的用途有更小的限制要求时，出租人应就具体使用内容在合同中明确，避免因类用途的宽泛性，承租人的使用房屋的具体方法与出租人的本意发生冲突，减少不必要的纠纷。

（四）、租赁期限条款

租赁有期限限制，明确租赁期限的法律意义在于：

1、期限届满，承租人有义务将原房屋退还出租人；

2、如果出租人提前收回住宅的，应当有约定收回条件，并且征得承租人的同意，确定赔偿承租人的损失的标准。

3、因买卖、赠与或继承而发生房屋所有权转移的，如原租赁合同未到期，则原合同对承租人与新房主继续有效；

4、承租人为一人时，如其在租期内死亡，共同居住人可以要求合同继续履行，办理更名手续。

（五）、租金条款

租金的支付方式，即租金是按月、按季还是按年支付，交付的具体日期应在合同中明确，确定一个固定的时间段，且双方应约定年度的概念及起始时间，否则可能引起误解。对逾期不交租金的违约行为明确具体处理方法，违约金额度应明确到数字或按租金相应比例计算。

（六）、修缮责任条款

在合同中不能协商确定的情况下，修缮房屋是出租人的一项义务，出租人在整个出租期间对房屋有进行必要修缮的义务，保证房屋必须使承租人能够依双方约定使用并收益。修缮的范围包括：房屋自身及其附属设施，以及其他属于出租人修缮范围的设备，若出租方不想承担维修义务，应当在合同中明确说明房产及其设施由承租方进行定期维修保养。或是双方对维修的义务分摊，在合同中明确的记载。对于告知履行维修义务而不及时履行的，应当明确具体的处罚标准。同时履行维修义务的合理期限应当明确。

（七）、违约责任条款：

为了保护合同双方的合法利益，防止出租方单方解约、承租方提前撤场、拖欠有关费用及其它不履行合同的行为。合同中应当约定违约条款，对一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的应当要求承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。要求过错方通过适当的违约责任方式承担责任，保护无过错方的利益。

1、继续履行：在过错方有能力继续履行的情况下，无过错方可以选择要求对方继续履行合同，保证和其有关联的其它业务能继续完成，也有利于市场经济的稳定。

2、补偿损失：补偿损失可以单独或与继续履行，补救措施同时适用，其目的是保护无过错方因违约行为已实际发生的损失。

3、支付违约金：当事人通过约定违约金条款，约定具体的违约金额更有利于督促双方履行合同。违约金数额可以根据房屋的设施及易丢失损坏的程度约定，一般以租金的一定倍数计算。

4、注意违约金、订金与押金的区别更利于合同的履行，减少纠纷发生。

首先，违约金与定金不可以同时适用，定金的多少法律有明确的上限规定，而违约金数额法律没有明确限制。

其次，押金的性质是附停止条件的返还债务之金钱所有权之转移。正因为所有权的暂时转移，合同终止时返还不需支付相应的利息。押金与定金以交付成立生效，出租人可以通过以交付作为主合同生效条件，保障出租人利益。

四、合同履行过程中应注意的几个问题

（一）、变更与解除合同条件

我国《合同法》明确规定了房屋租赁合同的变更与解除的法定条件。有下列情形之一的，房屋租赁当事人可以变更或者解除租赁合同：

1、符合法律规定或者合同约定可以变更或解除合同条款的；

2、因不可抗力致使合同不能继续履行的；

3、当事人协商一致的。出租人与承租人可以对因上述原因合同解除后的遗留问题约定具体解决方案：如承租人因使用进行的装修费用，房屋还原费用，避免因出租人使用房屋进行的结构改造，开门，开墙等成为日后的纠纷焦点。

（二）、租赁合同无效的情形

第五十二条 有下列情形之一的，合同无效：

1、一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

2、恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

3、以合法形式掩盖非法目的；

4、损害社会公共利益；

5、违反法律、行政法规的强制性规定；主要表现在以下几个方面：

（1）、没有合法报建手续。《城市规划法》第三十二条，在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施，必须持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请，由城市规划行政主管部门根据城市规划提出的规划设计要求，核发建设工程规划许可证件。建设单位或者个人在取得建设工程规划许可证件和其他有关批准文件后、方可申请办理开工手续。

（2）、为经验收或验收不合格的房屋签订的租赁合同。《建筑法》第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。

（3）、擅自变更使用用途。根据《城市房地产管理法》第十八条 土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。

（4）、根据《合同法》第五十二条前四项认定是否无效。

《合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

（三）、房屋先租赁合同与转租合同

《合同法》第224条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失”，“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。

1、转租合同以现租赁合同的存在为基础，现租赁合同终止或无效，转租合同同时终止或无效，次承租人的损失可以向转租人主张赔偿。当然，次承租人在与承租人签订转租合同时，可以要求承租人与出租人保证在原租赁合同解除后，通过租赁合同承租人主体变更，保证次承租人的正当利益，避免次承租人的租赁权因出租人与承租人之间的法律关系的变动而被侵害，有利于市场经济的稳定。

2、关于房屋修缮义务，三方应在合同中明确约定，可以仿照本文修缮条款进行拟定，避免纠纷。

3、次承租人作为真正的使用房屋者，优先购买权要强于承租人。

4、共有人是否同意租赁合同有效，均不得对抗善意第三人，虽然地方性法规、规章，规定未取得共有人同意不得出租，但法律，行政法规没有明确规定。应视为承认合同的效力，除非租赁合同存在欺诈等其它可以主张无效的事由。但为了避免不必要的纠纷，次承租人应在合同签订时核实相关信息。

5、共有人的优先购买权不得对抗善意第三人。民通意见第八十九条共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。共有人最终主张的是经济赔偿。

6、根据民通意见第一百一十八条，“出租人出卖出租房屋，应提前三人月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”承租人的优先购买权可以对抗善意第三人、债权人、共有权人，但不能对抗次承租人的优先购买权。

7、次承租人在租赁合同期限内，将出租房屋买下时，基于“买卖不破租赁”原则，应向承租人支付两个租赁合同存在的差价租金。所以次承租人欲购买租赁物，应先行核实差价租金是否合理，防止受欺诈。

8、对于未约定转租的，承租人转租后，出租人的默示行为，承租人应当有足够的证据证明才能得到法院支持，因此承租人应主动要求出租人出示书面声明作为合同的附件。避免出租人为利益反咬承租人，要求解除合同并主张违约责任。

（四）、房屋租赁与房屋抵押

房屋租赁注重实体利用权，房屋抵押注重价值支配权，是两类可以共融的权利，但因为针对的是同一个标的物（房屋）而存在冲突。根据《物权法》 第一百九十条“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”我国法律尽可能保护租赁关系的稳定。租赁合同成立在前，抵押是否登记都不能对抗。租赁合同在抵押合同之后成立，抵押合同登记具有对抗效力。

（五）、添附物的归属与补偿

承租人为了更好的使用房屋，取得更多的收益，通常会对房屋装修，在合同终止时，添附物如何处理引起的纠纷很多。合同中对于装修，添附物约定归属出租人后，出租人应给承租人适当补偿，或是约定由承租

人自行处理。合同没有约定应当根据善意添附或是恶意添附区分。

善意添附行为是出租人对添附行为明知而不反对，承租人为了更好的使用租赁物两个标准判断。善意添附，出租人留下添附物应给承租人适当补偿。恶意添附，是出租人不知，承租人擅自增添，出租人可以解除合同，要求赔偿损失。

（六）、房屋租赁合同登记备案

房屋租赁合同应到房地产登记机构办理登记备案手续，否则不能对抗第三人。根据“买卖不破租赁”原则，登记可以确保房屋在租赁期间即使卖给他人，承租人仍可继续承租。避免房屋因权属发生变化而侵害你的权益。根据《物权法》抵押合同先行成立并登记的才可以对抗租赁关系。

我国对房屋租赁实行登记备案制度，即租赁双方签订租赁合同后，应当向房屋所在地的房地产管理部门登记备案。办理登记备案的具体程序：

1、登记申请。房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后30日内，持有关规定的文件到直辖市、市县人民政府房地产管理部门办理登记备案手续。申请房屋租赁登记备案应当提交下列文件：（1）书面租赁合同；（2）房屋所有权证书；（3）当事人的合法证件；（4）城市人民政府规定的其他文件。出租共有房屋，还须提交其他共有人同意出租的证明；出租委托代管房屋，还须提交委托代管人受权出租的证明。

2、主管部门对租赁合同进行审核。审核的内容主要包括：（1）合同主体资格是否合格，即出租人与承租人是否具备相应的条件；（2）客体是否合格，即出租的房屋是法律、法规允许出租的房屋；（3）审查租赁合同的内容是否齐全、完备；（4）审查租赁行为是否符合国家及房屋所在地人民政府的租赁政策；（5）审查当事人是否已缴纳了有关税费。

7.房屋拆迁注意事项 篇七

一、商业房屋租赁合同解约中应注意的问题

在探讨问题前, 我们首先要对房屋租赁合同及解约进行一个界定。房屋租赁合同在合同法中没有单独设立, 而是以租赁合同一以概之。房屋租赁又可细分为商业房屋租赁、工业房屋租赁、住宅房屋租赁等, 随之而来将有相应的房屋租赁合同。商业房屋租赁合同在法律界并没有严格意义上的定义界定, 本人把商业房屋租赁合同定义为:房屋出租人将房屋提供给承租人用于商业经营活动, 承租人定期给付约定租金, 并于合同终止时将房屋完好地归还出租人的协议。而解约是承租人在房屋租赁合同租赁期内因承租人原因而提前终止房屋租赁合同。本文仅指商业房屋租赁合同的解约。

下面就几个具体的问题进行阐述。

1. 熟悉房屋租赁合同条款、清楚解约风险

由于承租人经济活动战略调整等因素, 需要对目前所承租的物业进行退租。作为承租人首先要熟悉与出租人签定的房屋租赁合同中的有关条款。了解房屋租赁合同租赁期限、解约的前提条件、解约的违约责任等。如果房屋租赁合同租赁期限将到, 那么就要尽可能的避免提前解约而造成的违约责任。如果房屋租赁合同租赁期限还很长, 承租人等不起那么长时间, 就会面临提前解约。就要去了解房屋租赁合同中有关解约事项的约定, 有无提前解约的免责条款, 没有免责条款就要去参考解约条款中最有利于解约的条款。另外还要了解解约对承租人违约的罚责, 承租人是否能承担罚责而带来的损失需要权衡。

2. 解约意向的提前告知

承租人已明确要解约, 那么应当提前及时地与出租人联系, 将对承租房屋的处置意向告知, 避免出租人损失的扩大, 以取得出租人的谅解。承租人提出解约意向后对出租人来讲肯定会有情绪, 除非出租人正好想解约, 所以在沟通中一定要注意不要将矛盾激化。要将解约的原因等详细原因告知出租人, 以取得谅解为下一步的沟通创造基础。告知的主要内容有:提出解约的原因和依据、合同终止的意向日期、善后方式等。告知方式主要有口头方式和函件的方式, 但以函件方式为佳。

3. 解约的沟通

解约沟通中, 很大一部分内容会是赔偿问题, 除了在房屋租赁合同中约定, 商业行为出现亏损到什么情况时, 承租人可以解约而不作为违约外, 提前解约是违背了合同约定的。违约责任在房屋租赁合同中有约定的条款, 比如谁违约谁要负怎样的责任。那么实际中, 对于承租方来讲解约主要是因为经营难以为续, 出现亏损。这样的话再加上违约赔偿, 便是雪上加霜, 但合同约定的必须履行。如果原先房屋租赁合同中约定合同到期后承租人投入的设施设备由承租人拆除的, 承租人可以从投入设施、设备处分上的灵活应用, 来求得出租人对违约索赔的减少。一些设施、设备的留弃, 对于出租人来讲房屋可以更好地进行再出租。而承租人如果拆除这些设施、设备也是需要花工时的, 还要找仓库储存。不如与出租人沟通将此作价以抵消部分违约赔偿。

4. 解约终止协议签定

承租人和出租人双方取得一致意向后就要签定一份房屋租赁合同终止协议。房屋租赁合同终止协议内容应当包括但不限于:房屋租赁合同终止日期、租金计算截止期、承租方在经营活动中产生的税费支付、因经营活动产生的法律纠纷如顾客投诉处理、商业活动的保密约定、违约赔偿细则、房屋交付状态等。协议约定的清楚明了, 对以后实际撤退会起到引导作用, 防止或减少承租人与出租人之间的摩擦。

5. 善后事项的处理

承租人与出租人双方签定房屋租赁合同终止协议后, 双方就要开始履行合同, 特别对承租方, 要有计划的退出, 比如商品清退、设备设施的拆除等列出时间计划, 按步实施。在撤退过程当中, 承租方要根据房屋交付状态进行操作, 注意对房屋主体结构的保护, 不得有破坏性的拆除行为, 防止对房屋产生结构性影响。

6. 房屋交付的问题

要明确房屋交付的时间, 以便承租人计划相应的工作房屋交付时出租人和承租人应当有一个交付记录, 比如水表、电表的起始度数, 租赁房屋内的一些设施、设备归属清单等。以便以后双方的费用结算及理清界限。设施、设备的归属清单可以参考原先签定的商业房屋租赁合同中有关合同到期后设施、设备处分的约定。双方可以在签定商业房屋租赁合同终止协议时再次加以明确。

二、结论

本文对出租人和承租人之间就商业房屋租赁合同解约签定房屋租赁合同终止协议提供了有用的参考。能有效地避免出租人与承租人双方因合同约定不明所带来的不利后果。希望本文的探讨能起到抛砖引玉的作用。因为水平和经验有限, 文中不免存在不足, 未能做到更加详细全面的阐述, 缺乏更多事实案例。

参考文献

[1]《中华人民共和国合同法》1999年3月15日颁布.

8.房屋拆迁注意事项 篇八

关键词:底部框架;砼抗震墙的高宽比;伸缩缝;侧向刚度的比值

中图分类号:TU259 文献标识码:A 文章编号:1000-8136(2009)27-0039-02

底部框架房屋是指底部或底部两层为钢筋混凝土框架——抗震墙结构,上部几层为砌体墙(砖或小砌块)承重的多层房屋。这类建筑在乡镇和中小城市的临街建筑和商品房小区被广泛采用,将一层架空作商场,几乎将建筑用地全部占满,从而形成大底盘,然后在其上建造空间规整、不露柱子、造价低廉的砖混住宅。其优势是节地、施工方便,比增设地下室造价低、使用便利。本文探讨设计底部框架——抗震墙房屋的结构方案时如何满足抗震规范要求,结合工程实例解决超抗震规范限制时如何调整结构方案。

工程概况:某工程为地上8层,含半地下室的底部框架——抗震墙房屋,抗震设防烈度为6度,建筑地下室平面图如图1、建筑标准层平面图如图2、建筑剖面图如图3。

图1建筑地下室平面图

图2建筑标准层平面图

图3建筑剖面图

1房屋的层数和高度要限制

《建筑抗震设计规范》GB50011-2001(以下简称《抗震规范》)的7.1.2条:多层房屋的层数和高度应符合下列要求:底部框架——抗震墙在6度时房屋高度22 m、层数为7层。本工程建筑房屋共8层超过7层,按底框结构设计就违反了该7.1.2条了。但甲方又必须做8层,不肯减少一层改为7层,结构方案就改为一层顶板为上部结构部位嵌固部位,一层结构的侧向刚度不应小于相邻上部结构楼层侧向刚度的2倍,楼板厚度不宜小于180 mm,详见《抗震规范》的6.1.14条。就不能按《抗震规范》的7.1.8条的第3点:底层框架——抗震墙房屋的纵横两个方向,第二层与底层侧向刚度的比值,6、7度时不应大于2.5,8度不应大于2.0,且均不应小于1.0来设计。

2房屋的长度要限制

本工程建筑房屋上部砖混部分长度为56.4 m超过50 m。《砌体结构设计规范》GB50003-2001的6.3.1条:为了防止或减轻房屋在正常使用条件下,由温差和砌体干缩引起的墙体竖向裂缝,应在墙体中设置伸缩缝。伸缩缝应设在因温度和收缩变形可能引起应力集中、砌体产生裂缝可能性最大的地方。本工程在广西的南边,夏季炎热又干燥,商品混凝土浇筑楼板,最后说服甲方还是在1单元和2单元相交处设置伸缩缝,房屋单体最大长度为37.6 m满足规范50 m长度要求,并在屋面做了隔热层等结构措施。

3抗震墙的最大间距限值

《抗震规范》的7.1.5条:底部框架——抗震墙结构,房屋抗震横墙的最大间距:6度为21 m。本工程甲方不准在内部砌横墙,横墙占了车位,只在两侧山墙处布置横墙,这就明显超出规范21 m间距,但计算侧向刚度比也可以通过。最后还是要规范要求在楼梯间处增设了3道横墙,最大间距为19.1 m满足规范21 m间距要求,但减少了3个车位。纵向抗震墙设在中部和外侧两道抗震墙,未设抗震墙的纵轴柱子设置为宽扁柱。总之,抗震墙设置原创遵循“均匀、对称、周边、分散”的规定。但是底层框架抗震墙砖房的底层框架抗震墙具有一定的承载能力和较好的变形、耗能能力,而上部砖房部分的变形和耗能能力相对比较差。为了避免底层过多强于上部砖房的抗震能力,除了计算底层框架抗震墙砖房的层问极限剪力系数、判断薄弱层外,还在一般规定上强调第二层与底层的侧移刚度比不应小于等于1.0。

4底层钢筋砼抗震墙的高宽比

在实际工程中,底层框架抗震墙砖房的底层钢筋砼墙的高宽比往往小于1.0,通常把高宽比小于1.0的钢筋砼墙称为低矮墙。高宽比小于1.0的低矮钢筋砼墙是以受剪为主,由剪力引起的斜裂缝控制其受力性能,其破坏状态为剪切破坏,混凝土抗震墙的抗剪强度得不到充分发挥,属于脆性破坏。《抗震规范》的7.5.5条:抗震墙墙板的厚度不宜小于160 mm,且不应小于墙板净高的1/20;抗震墙宜开设洞口形成若干墙段,各墙段的高宽比不宜小于2。当混凝土墙高宽比大于等于4.0时,剪切变形的影响是不大的,但和PKPM软件算法对应(计算底部框架——抗震墙结构体系时,软件计算底部混凝土墙部分时按剪弯计算),笔者认为混凝土墙高宽比应控制在2～4之间,以使底部混凝土部分变形以按剪弯变形为主。本工程墙体总高6 800 mm,墙肢长度不得大于3 400 mm,不得小于1 700 mm,同时墙肢截面长度不应过短,而形成短肢剪力墙结构。对于本工程横向墙厚350 mm,为不形成短肢剪力墙截面长度又不应小于2 800 mm,最后确定墙肢长度为2 800 mm～3 400 mm。通过改变墙肢长度,在墙肢总长度基本不变的情况下,将墙肢分为多段布置,一般在混凝土墙上开设竖缝。

底框结构作为一种抗震不利结构,设计时严格执行强制性条文,时刻不忘记“概念设计”的理念,不迷信计算软件,设计出好的底框结构。

参考文献

1 《建筑抗震设计规范》(GB50011-2001)

2 《砌体结构设计规范》(GB50003-2001)

3 《建筑抗震设计手册》.中国建筑工业出版社

The Base Frame House Designs Should Pay

Attention Several Code Requirements

Cheng Qianwang

Abstract: Union actual project, discuss the base frame-Earthquake resistance wall design, structure computation, refers for the designers.

9.房屋租赁合同签订注意事项 篇九

作者：易法通 撰写时间：2013-1-22

房屋租赁是日常生活中常见的一项法律活动，为了尽可能避免在租用过程中产生不必要争议，对于相关条款应明确约定，所以合同的签订一定要注意相关事项。

一、房屋租赁合同之出租人的基本情况

1、作为房屋租赁合同的承租方，应先审查房屋是否存在法律法规禁止出租的情形：(1)未依法取得房屋所有权证的；(2)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；(3)共有房屋未取得共有人同意的；(4)权属有争议的；(5)属于违法建筑的；

(6)不符合安全标准的；(7)已抵押，未经抵押权人同意的；(8)不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的等。

2、作为房屋租赁合同的承租方，为了预防欺诈，在合同中约定，如果承租方是房屋的所有人，必须具有产权证明等相关证件；如果房屋租赁合同的承租方不是房屋的所有人，必须具有转租权。

二、房屋租赁合同之租期条款

在房屋租赁合同中，明确约定房屋的租赁期限，明确租赁的具体起止日期，如承租方超过租赁期使用房屋，应支付给出租方超过租赁期限使用的租金。

三、房屋租赁合同之租金条款

1、在房屋租赁合同中，明确约定租金的支付方式，以现金支付或是通过银行转账的方式，实行按月支付制。

2、在房屋租赁合同中，明确约定租金支付时间，应于每月的具体日期支付租金。如果房屋租赁合同的承租方在一定宽限期内没有按期支付，应支付迟延租金或违约金或出租方可解除合同。

3、在房屋租赁合同中，明确约定租金的调整，如房屋租赁合同的出租方在租赁期间不得擅自涨租金。

四、房屋租赁合同之保证金条款

在房屋租赁合同订立中，合同双方当事人都尽量避免风险，预防欺诈，房屋租赁合同的承租方应在合同订立前交给出租方一定的保证金，应根据实际情况在租赁物价值范围内决定押金的数额。同时对于保证金退还的条件，应进行明确约定。

五、房屋租赁合同之配套设施条款

在房屋租赁合同中，对房屋租赁是否包括房屋内的现有配套设备如沙发、家具等进行明确约定。双方应明确约定，租赁房屋所包括的相关配套设备，建议房屋租赁合同的承租方应检查配套设施是否可以使用，并在双方交接时进行清点。

六、房屋租赁合同之转租条款

在房屋租赁合同中明确约定承租方是否可以转租。

1、作为房屋租赁合同的承租方，经过房屋租赁合同出租方的同意，可以将房屋转租给第三人，出租方和承租方原有的租赁关系不因转租而影响。

2、房屋租赁合同的承租方未经出租方同意，擅自将房屋转租给第三人的，房屋租赁合同的出租方可以解除租赁合同，因转租造成承租房

屋损坏的，承租方还应承担赔偿责任。

七、房屋租赁合同之装修条款

1、明确约定装修条款，经过房屋租赁合同的出租方同意，房屋租赁合同的承租方可以根据自身需要对本合同约定的房屋进行装饰装修，但是装修不得改变房屋原来的结构。

2、明确约定租赁期满时装修附加部分的归属，在合同终止时，房屋租赁合同的出租方有权要求承租方恢复原状或保留返还时的现状，不能拆除的，可以折价归出租方，但给房屋造成损失的，房屋租赁合同的承租方应给予出租方一定补偿。

八、房屋租赁合同之妥善保管责任条款

在合同中明确约定，房屋租赁合同的承租方在租赁期间，应妥善保管租赁物及配套设施，如果未尽妥善保管义务，造成租赁物及配套设施损毁、灭失的，应承担赔偿责任。如，应爱护并合理使用房屋内的各项配套设施，造成损坏的还应承担修复或赔偿责任。

九、房屋租赁合同之维修责任条款

在房屋租赁合同中，对维修责任进行明确约定，房屋租赁合同的出租方应确保房屋及相关的配套设施，并负责房屋的安全防范及维护，以保障房屋租赁合同的承租方能正常使用房屋。

十、房屋租赁合同之其他事项

在房屋租赁合同中，建议根据实际情况对租赁合同登记备案、违约责任、诉讼管辖地等约定清楚，以降低合同履行风险和保证合同顺利履行，并尽可能保障双方的合法、合理利益。