17房地产行业分析报告

17房地产行业分析报告（精选12篇）

1.17房地产行业分析报告 篇一

房地产开发行业行业分析报告

一、房地产开发行业现状: 城市化进程和改善住房消费的强烈要求，叠加推进了房地产市场成为中国经济的重要支柱。房地产业近两年投资和销售增长速度之快、房价增长幅度之大，房价收入比例失衡，房价成为老百姓不能承受之重已经成为不争的事实。在这种背景下，国家出台了一系列调控措施。

二、现行的政策对房地产行业的影响

（一）、现行政策调高了房地产商拿地门槛，并对住房结构做了政 策规定。

新国19条规定，竞买保证金不得低于出让最低价的20%，土地出 让成交后，必须在10个工作日内签订出让合同，合同签订后一个月内必须缴纳出让价款50%的首付，余款按合同规定及时缴纳，最迟付款期限不得超过一年。这一规定使得开发商拿地的门槛提高，对开发商自有资金实力提出了更高的要求。

据生活日报2011年4月19日讯，济南老城最后一块宝地挂牌，竞买保证金达5亿元。在土地竞买人资格征集期结束后,实力雄厚的上海世茂成为舜井街片区地块出让唯一竞买者。

新国19条规定，各地当年的保障性住房、棚户区改造和自住型中小型商品房建房用地不得低于住房建设用地供应总量的70%。

石市相关部门已对2010年6月1日后取得住宅建设用地的项目，新建普通商品住房项目按住宅总建筑面积5%的比例配建廉租住房；2011年3月1日起，挂牌出让的商品住房用地新上项目，须按照项目总建筑面积10%（5%为廉租住房、5%为公共租赁住房）以上的比例配建保障性租赁住房。城中村改造、旧城改造项目，按规划住宅总建筑面积扣除回迁安臵面积后按5%的比例配建保障性租赁住房。

（二）、房地产销售实行明码标价和价格报备。

国家发改委2010年3月16日下发的《商品房销售明码标价规定》要求，自2011年5月1日起，商品房销售实行一套一标价，不得在标价之外加价销售。对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，商品房经营者要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售。国家正在对房地产实施前所未有、非常严厉的价格调控政策。

针对发改委的‚一房一价‛和价格申报备案后不许提价的要求，开发商会采取先高价申报、再打折的做法，这种游戏在任何打折店早已不是什么新鲜事。目前一些新盘已经开始低价入市，先标高价未必行得通。

（三）、国家对商品房房价提出了进一步调控趋势。

国家发改委价格监督检查司司长许昆林4月26日晚间在接受中新社记者独家专访时称，正在对房地产市场的成本、利润和价格等情 况开展调研，拟综合考虑中国房地产业发展的实际情况和国外可借鉴的做法，将商品住房列入制止牟取暴利项目，严厉打击不法房地产开发商牟取暴利的行为。

三、房地产关联行业发展及影响分析

（一）、上游行业发展及影响

1、建材价格进入上升通道。

2011年二季度水泥产业将进入需求旺季。从需求方面来看，数据显示，2011年3月全国水泥产量同比增长29.8%（上年同期为12.1%），环比增长86.7%（上年同期为62.3%）。这意味着从3月开始，水泥需求进入旺季，销量开始环比增加，相比去年同期保持了旺盛需求态势。

从供给方面来看，2011年前3个月水泥投资规模在下降，这预示着未来水泥产能投放压力将缩小。主要因为2009年9月国家出台政策暂停新建水泥生产线所致。建设一条生产线的时间是12个月至16个月，这意味着自今年下半年开始，全国投放生产线将大幅下降。

从价格方面来看，2011年一季度，全国水泥均价为387元/吨，同比上涨13%。3月末水泥价格为392元/吨，同比上涨15%。水泥价格上涨的主要原因是，2010年四季度，部分地区限电导致水泥产能减少，拉动了水泥价格创出历史新高。而限电结束后，部分区域价格联盟发挥作用，导致水泥价格下滑幅度不大。

对于2011年二季度水泥产业的发展趋势，数据统计分析显示，二季度全国大部分区域将进入水泥需求旺季。南方3月中旬到6月中旬 3 为旺季，北方企业4月进入施工旺季，预计水泥价格在旺季仍将保持上升趋势。

2、钢铁行业对房地产影响分析

钢铁行业，尤其是螺纹钢、线材等建筑钢材市场更是与房地产息息相关，数据显示，2009年我国粗钢的产量为5.68亿吨，其中近四成流向了房屋工程行业。

2011年是十二五的开局之年，对于钢铁行业来说，节能减排，淘汰落后产能仍将是钢铁产业规划和政策的重点。按照已公布的规划，2011年底前要淘汰落后炼铁能力7200万吨、炼钢能力2500万吨。如果按照这一目标，2010年预计已淘汰 3200万吨炼铁产能，推算 2011年将再淘汰炼铁产能约4000万吨。

2011年钢材需求也因此存在极大的不确定性。同时，考虑到目前国内钢材产能总体处于过剩状况，以及国际需求仍较为疲软，将制约钢材价格上涨的空间，供给压力会逐渐迫使钢价停止上涨，且在随后出现回落。预计2011年国内钢材市场总体将围绕行业平均成本震荡运行，价格总体水平将高于2010年。全年将在4000-4900元/吨区间波动运行。

房地产上游关联行业价格上涨的趋势，加大了房地产的成本，减少了房地产业的利润空间。

（二）、下游需求变化对房地产行业影响分析

1、居民收入增多，拉动住宅潜在需求。

统计显示，2010年中国农村居民人均纯收入5919元，比上年增长14.9%，扣除价格因素实际增长10.9%；中国城镇居民全年人均可支配收入19109元，增长11.3%，实际增长7.8%。

2010年农村居民收入增速较高的主要原因是各种来源收入均衡较快增长，特别是工资性收入和农业纯收入的大幅增长，其中工资性收入增长17.9%，增速比上年提高6.7个百分点，对农民全年增收的贡献率达48.3%。工资性收入较快增长主要是由于农村劳动力务工工资水平上涨较多、外出务工人数和时间有所增加。

2、企业信心大幅增强拉动办公楼需求。

企业对自用办公物业需求的增长主要源于几个因素，包括企业强劲的资金实力﹑办公楼市场的升值前景以及更多本地和外资企业入驻顶级办公楼的要求。

3、城市化进程促进商业地产。

城市化进程和商业地产之间是一种趋势性发展的关系。城市化的快速发展促使商业地产迅猛发展，是商业地产发展的动力。商业地产适应了当代城市的发展要求，促进了城市化的繁荣。‛

由于城市化的发展，人们越来越追求高品质的生活，对于消费的要求也会更高，这就使得商业与衣食的关系更加紧密，再加上人们从物质生活的极大满足向精神生活的飞跃，使得商业地产的发展势头迅猛。另外，从我国每年不断增长的GDP、CPI指数可以看出，商业及其相关的物业形态的发展空间和潜力还是相当大的。正是城市化进程推动了我国整个商业地产快速的发展。

四、房地产市场需求情况分析

（一）、商品房销售状况分析

商品房销售的影响因素很多，包括经济因素、社会因素、环境因素、政策体制等多个方面，而且各个因素是复杂和多变的，因素之间的相互关系也是比较复杂的。其中影响商品房销售的主要因素有：城乡居民储蓄、人均生产总值、城镇居民的人均可支配收入、商品房需求的影响、居民消费价格指数、商品住宅平均销售价格。

1、城乡居民储蓄：城乡居民储蓄对销售状况的影响最大。在当前的房地产市场中，随着居民存款的增加，一些居民会考虑将存款转向投资于房地产，以获得更大的收益。

2、人均生产总值：经济的高速发展必将推动房地产业的快速发展。GDP特别是人均GDP在某种程度上反映了一个国家或地区的整体经济发展。一般情况下，经济发展水平越高，房地产业越发达。

3、城镇居民的人均可支配收入：随着城镇居民生活水平的提高，大多数居民希望改善居住环境，因此，也会影响到房地产的销售状况。

4、商品房需求的影响：城镇人口数、人均住宅使用面积、家庭总户数构成了商品房的市场需求因素。在全国平均商品房需求水平上，北京地区拥有巨大的人口聚集、商品房投资涌入等不利因素，将导致北京地区局部商品房市场需求大增，从而促使商品房价格的上升。

5、居民消费价格指数：居民消费价格指数能够很好的反映一个国家或地区通货膨胀率情况。相比较，通货膨胀率对商品房的销售影响较弱。

6、商品住宅平均销售价格：通常情况下，商品房的价格对商品房的销售影响较大。

（二）、商品房空臵面积分类指数变化

商品房的空臵量是反映房地产市场供需状态的一个重要指标，也是政府进行宏观调控的重要参考数据。国家统计局的‚国房景气指数‛中是以商品房空臵面积的概念反映商品房空臵量的，是以上年的空臵面积累加今年已经拿到竣工证但尚未销售或出租的商品房的增量面积。

今年2月份，全国房地产开发景气指数（简称‚国房景气指数‛）为102.9，比2010年12月份回升1.1点。说明中国房地产业持续处于景气状态。

资料显示，2011年2月房地产开发投资4250亿元，同比增长35.2%，其中住宅3014亿元，同比增长34.9%；房屋施工面积291473万平方米，同比增长39%，其中住宅224049万平方米，同比增长38.9%；房屋新开工面积19083万平方米，同比增长27.9%，其中住宅14838万平方米，同比增长25.4%；房屋竣工面积6952万平方米，同比增长13.9%，其中住宅5366万平方米，同比增长12.1%；商品房销售面积8143万平方米，同比增长13.8%，其中住宅7282万平方米，同比增长13.2%，办公楼192万平方米，同比增长26.4%，商业营业用房478万平方米，同 比增长8.7%，；商品房销售额5242亿元，同比增长27.4%，其中住宅4471亿元，同比增长26.2%，办公楼244亿元，同比增长46.3%，商业营业用房435亿元，同比增长22.1%。

五、房地产行业资金来源分析

据统计数据资料，2010年房地产开发企业本年资金来源72494亿元，比上年增长25.4%。其中，国内贷款12540亿元，增长10.3%，占资金来源的17.3%；利用外资796亿元，增长66.0%,占资金来源的1%；自筹资金26705亿元，增长48.8%，占资金来源的36.84%；其他资金32454亿元，增长15.9%，占资金来源的44.77%。在其他资金中，定金及预收款19020亿元，增长17.3%，占资金来源的26.24%；个人按揭贷款9211亿元，增长7.6%，占资金来源的12.%。除自有资金、开发贷外，定金及预收款、个人按揭贷款成为房地产开发企业另一重要资金来源。

六、房地产行业的融资环境分析

房地产行业是典型的资金密集型行业，具有投资大、风险高的特性。房地产项目开发从购买土地、规划设计、施工建设到竣工验收，建设周期短则1～2年，长则3～5年，甚至更长。

（一）、房地产企业融资渠道开始向长期趋近转变。房地产企业的资金除自有资金外，主要依赖银行贷款。但是现行的融资政策预示着房地产行业的融资渠道由比较宽松开始向长期趋紧转变。

央行自2011年4月21日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是央行年内第四次上调存款准备金率。大型银行存款准备金率已经上调至20.5%。

存款准备金率的收紧，更使得各商业银行抑制了放贷冲动，开发商从银行贷款也越来越难。

（二）、房地产企业开辟多渠道融资，但融资环境趋向更加严 峻。

应对融资渠道收紧，房企急需加大融资力度，相应的大量的民间资本便绕路银行和房款，借道信托或私募股权投资基金，资金流入房地产业，一时间缓解了资金短缺的局面。但是信托这根‚救命稻草‛已经受到越来越严格的监管。2010年11月份，银监会要求信托公司在12月20日之前上交房地产信托的自查报告。一时发行得热火朝天的房地产信托不得不被迫降温。相比信托业，目前地产公司从私募股权投资基金渠道融资还没有明确的监管细则。有数据显示，2010年我国有近30只房地产投资基金，总规模达500多亿元人民币，其中以私募股权投资基金方式为主。

自行业步入政策调控期，许多房企都开启了海外融资之旅。中国香港、新加坡甚至是纳斯达克便成为地产商直接融资的新选项。近日，旭辉可能赴港上市的消息不胫而走。消息指出，旭辉集团计划赴港上市，初步集资规模订于5亿至6亿美元(约39亿至46.8亿港元)，其计划最快于本月正式启动。诸多拥有‚境外资源‛的大型房地产企业充分利用了境外融资的便利，发行相当规模的优先票据和可换股债券。比如1月14日，恒大地产宣布将发行55.5亿元3年期及37亿元5年期以美元结算的人民币债券，利率分别为7.5%和9.25%，两笔共计融资92.5亿。

（三）、房企资金链绷紧，一些中小型房企资金链面临断裂的困境。

相比被迫‚卡壳儿‛的融资链，曾为房地产商贡献大量流动性的售楼回款，如今也处‚难产‛中。‚对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍‛。央行2011年4月6日起加息0.25个百分点，部分城市已出现银行暂停购房贷款或是暂停部分购房贷款的现象。首付款比例提高和银行的加息，加重购房者的购房成本，个人按揭贷款资金来源萎缩，销售量下滑对其资金链的影响更大，同时存量房产增加，资金周转放慢。

（四）、预售资金监管加剧拉紧房企资金链条。

2010年10月25日,北京市宣布将于12月1日起对商品房预售

资金进行监管, 明确:‚商品房预售资金应当全部存入商品房预售资金监管专用账户,并对其中用于项目工程建设的资金实行重点监管,保证预售资金优先用于工程建设。‛一线城市中北京成为继深圳之后第二个实施该项政策的城市。此外,浙江省也将于2010年11月1日起正式 对商品房预售资金进行监管。这一政策似乎已经有‚蔓延‛之势。但从‚限购令‛在不到一个月内迅速在全国多个城市全面推出的情况看,预售资金监管在更多城市推行的可能性仍然很大。一旦如此,对开发商资金周转要求也将提出更高的要求。没有做好准备的房企,资金链断裂将在所难免。

利率提高、开发贷从严、资本市场融资需审批,在各种融资渠道已经被严格收紧，如今预售资金也被严格监管, 一些中小型开发商开发商可能会面临资金链紧绷的局面。‚从短期看,不至于让开发商立即陷入资金链断裂的困境,但从长期来看,流动资金不充足的中小型开发商可能陷入‘无钱拿地、无盘可开’的状况,最终将引起地产业新一轮洗牌。‛

另外，从今年二季度起，开发商融资渠道的持续收缩和融资成本的大幅上升已是既成事实，从开发贷、个贷、资本市场融资、信托等各个环节均被封死，全行业资金链前所未有受压。

七、房企多元化经营策略提速，产品线逐步向二三四线城市及保障房领域推进。

（一）、房企产品线开始转向二三四线城市。

房地产的开发重点，从北上广深这样的一线城市，开始迅速向二、三、四线城市延伸，二线城市是省会城市，三线城市是地区级城市，四线城市就是县城。从今年开始，大量的开发商会加速从一线城市向 二三四线城市转变，实际上很多二线的城市开发商已经云集了，在三四线城市面临着很好的发展良机。

资料显示：2010年全年，一线、二线、三线城市房地产开发比例，已经达到20:60:20的比例，也就是说，二线城市房地产开发量占到60%，三、四线房地产开发量，已经赶上了一线城市，而且这种趋势在迅速扩大。

（二）、房企产品结构也在开始变化，逐渐转向保障性住房。‚利润微薄‛一直是先前许多房企放弃保障房的原因之一。不过，在资金链紧绷的状态下，保障房项目成为今日新宠。

近日，河北省住房和城乡建设厅与北京万科企业有限公司在北京签订《河北省保障性住房建设战略合作协议框架协议》。北京万科将与河北省廊坊、保定、唐山、秦皇岛、沧州、张家口等六市保障性住房项目开发建设进行合作。合作开发建设保障性住房，包括开发建设公共租赁房、限价商品住房、廉租住房等保障性住房项目，规模预计为6000-8000套。

（三）、对保障性安居工程建设国家给予了一些优惠政策。根据‚十二五‛住房保障建设规划，制定今后五年保障性安居工程建设用地供应计划，实行计划单列，保证优先供应。为保障性安居工程建设，建立多渠道资金筹集机制。积极探索通过银行贷款、发行 12 债券、信托投资、资产运营等方式积极筹集资金，拓宽保障性住房建设资金融资渠道。对辖区各类保障性住房、危陋住宅区改建（棚户区改造）的建设、买卖、经营等环节涉及的城镇土地使用税、契税、印花税、营业税、房产税等予以减免。保障性安居工程建设项目，免收城市基础设施配套费、防空地下室异地建设费等行政事业性收费和政府性基金。

同策咨询研究部分析师指出，开发保障房项目不仅可以获得贷款和土地的优先条件，同时还有可能与政府攀上关系，结成战略合作关系。

‚由目前的市场情况来看，这三点足以吸引一群开发商蜂拥而上。‛分析师表示，该类项目与商品房相比，虽然利润微薄，但收益稳定，风险较低。除此之外，还可以规避政策的限制，与‚因限购而卖不出商品房‛相比，当下，开发商应该更愿意接受这种开发机遇。

在一系列宏观调控政策的作用下，大多数城市将房价调控目标 定在10--15%。房价已经驶入‚慢车道‛。目前的房价走势依旧处于僵持状态，鉴于房企在现金流不足、高存货、流动负债大量到期的情况下，极有可能选择降价出货以回笼资金，从而为未来价格的进一步走低提供了条件。

随着国务院派出8个督察组，对京沪等16个省份开展房市调控政策落实情况专项督察的结束，从督察涉及各地地方媒体报道看，此次 13 督察组对于各省区市的调控落实持肯定的态度。专家认为，此次督察组对于各地的督察，将使得不少城市已经公布的房价控制目标将面临重新调整和修改，调控政策有加码的可能。

综合以上分析，国家出台的一系列调控目标和政策措施，矛头直指房价，使得房地产行业面临着巨大的压力。高融资成本摊薄了利润，融资渠道的紧缩，预收款监管在考量房企的自有资金实力，加息、限购和提高首付款比例带来的销售的萎缩，房企一方面战略调整和经营结构调整，一方面顺应政策要求，将房价控制在一个合理的区间，快速销售，加快回流资金，实现资金的良性循环。

2.17房地产行业分析报告 篇二

1、房地产开发投资增速大幅下滑

1～4月, 全国完成房地产开发投资7290亿元, 同比增长4.9%, 增幅比1～3月提高0.8个百分点, 比去年同期回落27.2个百分点。

2、中部地区投资增速最快

1～4月, 房地产开发累计完成投资额达到3067亿元, 同比下降0.1%, 东中、西部房地产开发累计完成投资额分别为4455.4亿元、1433.5亿元和1401.2亿元, 同比分别增长1.5%、12.6%和8.6%。东、中、西部房地产开发投资的比重分别为61.1%、19.7%和19.2%。

从各地区的房地产投资增长情况看, 31个省 (区、市) 中有22个省 (区、市) 的房地产开发增长速度超过平均水平, 增长居前的地区吉林、辽宁、宁夏、青海、海南、黑龙江等省份, 同比增长幅度在40%以上。其中, 吉林增速最为强劲, 累计房地产开发投资增长达到86.6%。而北京房地产开发投资同比下降26.5%。

3、住宅投资增速有所放缓, 办公楼和商业用房投资增速加快

分用途看, 1～4月住宅、商业用房房地产投资增速均有所下降。商品住宅完成投资5114亿元, 同比增长3.4%, 比1～3月提高0.2个百分点, 比去年同期回落31.8个百分点, 占房地产开发投资的比重为70.2%。其中经济适用住房投资同比增长9.3%, 增速下降15.4个百分点;办公楼投资额同比增长20.9%, 增幅比去年加快26.4个百分点;商业营业用房投资同比增长23.3%, 增幅比去年加快2.4个百分点;其他投资同比减少4.3%。1～4月, 住宅、办公楼、商业营业用房占全部房地产开发投资的比重分别为70.2%、4%和11.9%。

二、企业资金压力日益加大

银行贷款和其他资金我国房地产开发最重要的两个资金来源, 2008年, 银行贷款占房地产开发企业资金来源的比重达到19%, 以定金及预收款和个人按揭贷款为主的其他资金来源占比达到39.5%, 二者之和接近60%。

在从紧货币政策背景下, 尤其2007年9月《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》颁布并严格落实后, 银行在房地产企业贷款和住房按揭贷款两方面都普遍收紧, 自2008年初以来, 国内贷款增速逐月下降, 全年降至1.8%。今年1～4月, 贷款增速略有回升 (同比增长12.4%) , 但仍明显低于前几年增速。由于房屋销售出现回暖, 以定金及预收款和个人按揭贷款为主的其他资金来源负增长势头出现改善, 今年1～4月同比增长14.6%, 占房地产资金来源的比重由去年同期的37.7%提高到38.4%。

受银行贷款和其他资金来源增速放慢的影响, 自去年以来, 企业资金来源增速持续偏低, 开发商资金压力较大。今年1～4月, 全国房地产开发企业累计到位资金13511.8亿元, 同比增长12.4%。

三、商品房销售现回暖迹象

今年一季度, 由于政府加大刺激房地产市场的政策力度和开发商加大打折促销力度, 商品房销售出现回暖迹象, 表现在:1～4月, 全国商品房销售面积17625万平方米, 同比增长17.5%。其中, 商品住宅销售面积增长18.6%;办公楼销售面积下降10.5%;商业营业用房销售面积增长13.1%。1～4月, 商品房销售额7996亿元, 同比增长35.4%。其中, 商品住宅销售额增长38.6%, 办公楼和商业营业用房销售额分别增长14.0%和20.0%。

四、4月份全国70个大中城市房产销售价格同比下降1.1%

4月份, 全国70个大中城市房屋销售价格同比下降1.1%, 比3月份降幅缩小0.2个百分点;环比上涨0.4%, 比3月份涨幅扩大0.2个百分点。新建住宅销售价格同比下降1.7%, 比3月份降幅缩小0.2个百分点;环比上涨0.3%, 比3月份涨幅扩大0.2个百分点。

分类型看, 与上年同月相比, 经济适用房销售价格上涨0.4%;商品住宅销售价格下降2.0%, 比3月份降幅缩小0.2个百分点, 其中普通商品住宅销售价格下降1.5%, 高档住宅销售价格下降3.8%。与上月相比, 经济适用房销售价格上涨0.1%;商品住宅销售价格上涨0.3%, 其中普通商品住宅销售价格上涨0.4%, 高档住宅销售价格上涨0.2%。

分套型看, 90平方米及以下的新建住宅销售价格同比下降0.7%, 环比上涨0.5%。分地区看, 与上年同月相比, 新建住宅销售价格上涨的城市有26个, 其中涨幅较大的城市:银川6.7%、西宁5.0%、锦州4.8%、兰州4.7%、烟台3.6%;价格下降的城市有44个, 其中降幅较大的城市:深圳下降8.8%、石家庄下降7.4%、广州下降6.7%、桂林下降6.3%、徐州下降5.6%。与上月相比, 新建住宅销售价格上涨的城市有47个, 其中涨幅较大的城市:广州2.1%、深圳2.0%、大理1.7%、丹东1.3%、兰州1.2%;价格下降的城市有14个, 其中降幅较大的城市:温州下降2.0%、州下降0.9%、杭州下降0.6%、湛江和济宁均下降0.4%。

二手住宅销售价格同比持平;环比上涨0.8%, 比3月份涨幅扩大0.5个百分点。分地区看, 与上年同月相比, 二手住宅销售价格上涨的城市有30个, 其中涨幅较大的城市:三亚11.9%、郑州8.4%、南宁7.3%、哈尔滨6.6%、西宁5.9%;价格下降的城市有40个, 其中降幅较大的城市:深圳下降11.5%、吉林下降9.8%、济宁下降6.0%、石家庄下降5.9%、厦门下降5.2%。与上月相比, 二手住宅销售价格上涨的城市有44个, 其中涨幅较大的城市:深圳3.3%、昆明2.2%、温州1.8%、西安1.8%、重庆1.5%;价格下降的城市有12个, 价格降幅均在0.1%～0.3%之间。

新建非住宅销售价格同比下降0.4%, 环比上涨0.3%。与上年同月相比, 办公楼销售价格上涨1.1%, 商业营业用房销售价格下降0.6%, 其他用房销售价格下降5.2%。与上月相比, 办公楼销售价格上涨1.2%, 商业营业用房销售价格下降0.2%, 其他用房销售价格下降0.4%。

五、4月份, 全国房地产开发景气指数为94.76

3.行业分析：环保、家电、房地产 篇三

1、六月板块仍跑赢大盘，上半年更甚。

2、近期关注中报业绩。

6月14日，李克强主持召开国务院常务会议，部署大气污染防治十条措施。我们认为，此次的国务院会议部署，还仅是我国大气治理措施升级加码的第一步，表明了我国治理大气污染的决心。

环保板块6月份以来跑赢大盘6.5个百分点，过去六个月跑赢大盘55个百分点。6月份，受资金面紧张、经济预期低迷等不利因素影响，大盘出现了较大幅度的下跌，环保板块受市场整体影响也下跌较多，但后期还是体现了较明显的相对收益。目前，环保板块2013年预测市盈率为35.6倍，较上月有所下降，估值仍处第一；环保行业平均PB为4.5倍，仍位列第一。

中报业绩兑现期将近，关注企业中期成长。7月份，环保公司将开始进入中报业绩期。我们对于环保行业的长期发展方向仍然看好，但在业绩释放期中，需要注意规避业绩可能不达预期的环保公司，选择业绩增长较好的公司在调整中买入并持有。综合重点公司半年度预期业绩来看，近期建议主要配置中期业绩稳定增长或较好的桑德环境、碧水源、国电清新、万邦达组合。

家电：把握三季度调整机会

1、商品房销售同比大增带动厨电。

2、板块走势三季度下行，四季度上扬。

从上半年行业的运行数据来看，白电增速呈现放缓的迹象。空调经销商三季度前期重点工作放在清库存而非主动补货，我们预计在新冷年开局的8、9月份伴随着产品结构的调整出货量会逐渐有所好转，四季度出货增速将加快，预计今年空调销量增速5%左右。2013年1-5月商品房（住宅）累计销售面积同比增长37.6%，装修属性最强的厨电受益较大，下半年的增速较为确定。总体来看，行业震荡复苏，复苏中有回调，但复苏趋势不变。节能补贴政策退出前透支了部分市场需求，我们预计三季度行业增速有进一步放缓的可能，四季度行业增速有望回升。

个股推荐方面主要遵循三点：一是厨电子板块业绩增长性确定，受益于城镇化市场空间大且目前市场集中度低，推荐老板电器（未来三年年复合增长率30%，市占率不断提升）和华帝股份（收购百得厨卫，后续整合完成后有望发挥协同效应）。二是主营业务明显改善个股，推荐海信科龙（空调增速远好于行业，股权激励为股价提供支撑）和TCL 集团（华星光电贡献利润，大幅回调后的股价为年内低点，股东增持彰显信心）。三是业绩稳定且估值较低的个股，推荐青岛海尔（具有较高的估值安全边际）。

房地产：中期业绩增长无忧

1、中期业绩增长是主基调。

2、板块业绩锁定性创历史新高。

已预告业绩公司近七成实现增长。截止6月30日，地产板块25家公司公布了业绩预告或业绩快报，近七成增长，其中：1）增幅超过500%以上的3家，包括世荣兆业、滨江集团和南国置业；2）增幅在100%-500%的4家，包括深物业A、宜华地产、粤宏远A、嘉凯城；3）增幅在0%-100%有9家，包括荣盛发展、世联地产、广宇集团、冠城大通、电子城、云南旅游等。我们重点覆盖的39家房地产上市公司中期业绩增长是主基调。

一季度期末房地产板块预收账款总额达5711亿元，与2012年年末相比增长16.07%，龙头公司预收款总额达3431亿元，同比增长16.45%。房地产板块预收款总额是12年全板块结算收入的0.97倍，而龙头公司达1.27倍，处在历史相对高位；此外，在市场一致预期2013年收入增长25%的情况下，目前重点公司预收款已锁定13年业绩的90%，未来行业实现稳定增长有保障。

短期板块有望迎接钱荒退潮的估值修复，若有新的催化剂浮出水面，地产股的反弹还可再看高一线！无论如何，目前这个位置的地产股还是比较安全的，反弹的空间还有，推荐保招万金、荣盛、幸福、华业、中天等。

天然气：价改推出利好上游产业

1、价改利好上游石油公司和勘探开发企业。

2、对下游燃气分销企业直接影响有限。

6月28日，国家发改委宣布，为保障天然气市场供应、促进节能减排，提高资源利用效率，决定自今年7月10日起，调整非居民用天然气门站价格，居民用天然气价格不作调整。

价改最为利好一体化的石油公司以及上游勘探开发企业。中石油、中石化这两家一体化的天然气开发企业最先得益。而随着天然气开采企业的效益提升，更多的资本进入勘探开发领域，这将有利于广大的油气田服务企业，尤其是具有一体化总包能力的油气田服务商。因而，勘探开发企业恒泰艾普、杰瑞股份、吉艾科技等；天然气装备企业富瑞特装等随后受益。

4.上海房地产行业分析 篇四

1）房地产市场未来需求分析

很多人，包括我太太在内，都认为在不远的未来，上海的住房需求会萎缩。原因主要是由于老龄化及人口减少，另外城市化减缓或结束后，会使住房需求进一步降低，我并不同意这一观点。先把住房需求粗略分为以下三个部分：

1，城市化带来的住房需求。目前，中国6亿多城市人口，城市化率不到50%，如果未来城市化结束，10亿城市人口75%的城市化率，人均建筑面积33.4平米，按每年0.5%的城市化率发展50年，这部分的需求大概为每年2.672亿平米建筑面积。

2，城市人口的住房需求，即改善性住房带来的住房需求。目前6亿多城市人口，如果人均建筑面积平均每年增加0.3平米，则会带来每年约1.8亿平米的住房需求。未来10亿城市人口，每年增加0.1平米，每年约1亿平米住房需求。截止2011年，上海人均居住面积为17平米，同年美国人均居住面积为67平米。而且中国的房屋建筑面积还包括了公摊面积，实际人均面积和一些发达国家的差距更大，有比较大的改善空间。

3，拆除原有住房带来的需求。建筑都是有寿命的，由于房屋质量问题层出不穷，我假定建筑使用寿命平均为50年，目前的住宅存量面积大约为150亿平米，每年要拆除2%，约3亿平米。未来按10亿城市人口为标准，人均建筑面积33.4平米，每年须拆掉约6.68亿平米。

综上所述，在目前阶段，房地产的1、2、3部分的年需求分别为2.672亿、1.8亿、3亿平米，合计7.472亿平米。

而在50年后，城市化基本完成，房地产1、2、3部分的年需求分别为0、1亿、6.68亿平米，合计大约也在7.68亿平米。

结论：以上只是估算，如果正确的话，在未来50年内，房地产业的需求会一直刚性存在。

2）房价的未来走向：

在目前的中国，除了流浪汉和乞丐睡在大街上外，绝大多数人都居者有其所，居住需求都在不同层面上得到了满足。那么为什么还有那么旺盛的需求来将房价推到这么高的水平呢？ 因为没有得到满足的是除居住以外更深层次的东西。中国实行先富带动后富的发展政策，这必然会导致人口从落后地区往发达地区的流动。这种流动的驱动力就是更好的资源。包括：工作机会、创业环境、教育资源、医疗资源、娱乐文化资源、交通资源、政策和制度资源、环境资源、基础设施，而房子是这些资源的载体，因此房子的价格不仅仅是钢筋混凝土建筑的价格，房子的价格还包括上述资源的价格。而这种流动的阻力主要就是更高的房价。上海的房价不是由支付能力撑起来的，而是由支付意愿撑起来的。最发达地区与最落后地区的发展差距有多大，房价差距就有多大，否则流动会失衡。

由于钢筋、水泥及劳动力的成本是刚性的，这就决定了再最落后的农村建房成本也有一个最低值。目前小县城的房价一般不会低于1500/平米，而小县城的人也有往更好的地区流动的冲动，这样，地级市的房价也必须比下面的小县城有一定的差距，比如到2500/平米，依次类推，三线城市5000/平米，二线城市10000/平米，一线城市20000/平米。

不妨允许我以一种不科学的方法来做一个尝试：

截止2011年，上海市年财政预算支出为4034亿元，上海是户籍人口2347.46万人，按每套房子住3口人，则每套房每年的财政支出为4034÷（2347.46/3）=5.16万，按一套房子使用50年，50年累计获得财政支出258万。

而2011年全国地方财政支出92415.48亿，按13.3亿人口，同上得出户均获得财政支出2.08万，按50年累计获得财政支出104万

上海市户均财政支出是全国平均户均财政支出的2.58倍，而上海市房屋均价22012元/平方米也正好约是全国100个城市住宅平均价格8832元/平方米的2.49倍。

5.房地产估价行业调研报告 篇五

2010年9月8日至11日，黑龙江省建设厅房地产处组织举办了估价师继续教育培训，参会的估价师来自省内各个地市。徐处长特意从天津聘请了张弘武老师前来讲解，徐处长本人也针对我省的现状进行了讲解和提示，又让各地市的资深估价师介绍自己地方的估价业发展情况和建议，获益匪浅。在这三天里，我们同行间也有了相互交流的机会。我们边学习、边调研，初步有了一点想法。

一、我省房地产估价行业发展现状

（一）房地产估价机构发展速度较快，数量多，良莠不齐，估价机构规模普遍偏小，竞争力弱，品牌意识尚未树立起来。

2004年的《建设部关于纳入国务院决定的十五项行政许可的条件的规定》，自2004年12月起房地产估价机构的成立由原来的行政主管单位核准制转变为行政许可制，体制的转变意味着只要符合十五项行政许可条件规定中房地产估价机构资质准入条件的，均可以申请成立专业房地产估价机构。许多有创业意识的人借此机会大举进入房地产估价行业，纷纷成立估价公司。但多为4-10人的小公司，资质低，法人多为赚钱而赚钱，事业心弱。

（二）估价需求缺乏主动性。

张弘武老师讲的对，在西方经济发达国家，房地产估价专业人士的社会地位与律师、医生一样，是非常高的。西方很多普通老百姓都拥有自己的私人投资顾问，其中私人投资顾问中很多就是房地产估价专业人士。而在中国，几乎没有普通老百姓主动寻求房地产估价机构或专业房地产估价师的专业帮助，绝大多数是被动或是处弱势条件下委托估价机构进行估价事宜，其主要原因还是中国的估价业务体制问题。在老百姓眼里，估价就是走个流程，从而房地产估价专业服务难以从心理上得到普通老百姓的认可。

（三）估价勘察草率。

有些估价机构根本不安排估价人员去现场勘察，甚至有些机构伪造现场勘察纪录及照片。有的机构不安排估价人员去现场勘察，只是

凭借房地产证复印件所刊载内容来判断。有些机构在进行个人住宅物业评估时，出于成本与收益不对等的考虑，不安排估价人员现场勘察，其物业照片是通过网络搜索卫星航拍下的外观照片下载而成，室内照片则胡乱拼凑。

（四）回扣风盛行。

商业贿赂是市场经济的通病，是制约市场经济正常运转的毒瘤。国家从上到下非常重视治理商业贿赂工作。房地产估价行业反商业贿赂也一直在高调治理中，但收效甚微。估价行业显现出商业贿赂现象颇为严重，其严重不在于涉及资金量大，而是“量小比例大”。量小，是指估价收费低，估价行业相对其他行业来讲，每单估价业务收费低，尤其是目前估价业务竞争激烈，各估价机构估价收费标准竞相调低；比例大，是指回扣比例占总体估价收费的比例大，哈市某银行以明文形式要求回扣 40%，再加上给银行业务员的提成，回扣总比例甚至高达60%-70%，这是任何一个行业无法承受的。

（五）估价机构间业务竞争无序。

企业间竞争提倡的是产品质量竞争，由于估价机构所提供的估价产品在客户心中没有统一的标准来衡量，而且估价服务结果需要有一定的时间才能得到市场验证。因此估价机构之间业务无序竞争尤为突出，相互排挤、诋毁、打击报复的情况屡见不鲜。“客户定价法”成为了估价方法，受估价目的所限，哪家估价机构出具的估价结果能满足委托方要求，委托方就将估价业务委托给该家机构做。估价机构以客户期望价格迎合客户，以取得业务。滋生了估价机构为承揽估价业务，竞相迎合委托方要求而出具显失公平、公正、真实、客观、合理的估价报告的问题。

二、解决对策和建议

一把锋利的刀，如果管理得当，用在正当的地方，能够为社会创造财富；如果放任对刀的管理，刀可能沦为邪恶人杀人抢钱的工具。当杀人抢钱比安分守己能够带来更多的报酬并不必为此承担任何风险，杀人抢钱就会成为一种趋势。因此说，游戏规则必须制定好、贯彻好！

（一）加强行业管理，成立地方估价学会，发挥学会作用。在市

场经济条件下房地产评估应由行业学会管理，建设主管部门分层次负责估价师和评估机构的资格管理，其他工作，如估价师执业资格考试、继续教育、制定技术标准和职业道德规范等工作由政府委托介于政府与中介机构之间的民间机构——估价师学会负责管理。待条件成熟后所有评估的管理工作由估价师学会承担。

（二）严格市场准入。执业人员和机构都实行三级准入制。首先要完善估价专业人员的系列，根据人才的“宝塔结构”，房地产估价师应分高级和中级，初级应为估价员，并设置水电、设备等配套专业的估价师。应建立三个等级的台阶制，即从初级到高级每一个台阶都要有一定的学历和执业时间的限定，跨入第一个台阶以及由低一级台阶向上一级升级，必须经过考核，考试，注册，才能取得资格，并规定每一个等级的估价人员只能做一定范围的评估业务。而且要实行估价人员责任制，评估所所长和项目负责人必须是中级以上估价师，所有评估报告必须经中级以上估价师签字才能生效，其中一级资格的评估所所做评估报告和二级评估所所做的特大或高难度项目的评估报告必须经高级估价师签字生效，涉及到配套专业的评估报告必须有相关配套专业的估价师介入。允许二级机构到外地承接业务，但要有控制范围，要比一级低一个档次。

“准入”的标准要严格。一是与三个等级估价人员相适应，要确立非常严格的高级估价师专业资格考试和注册条件。要改变现行估价师执业资格的考试和注册条件偏宽的做法，其中考试条件要增加每一个等级估价人员的相关专业工作经历和从事评估实务的年限，一般应增加2－3年，笔试内容涉及业务面要宽，要增加面试，注册时要提供2－3份有代表性的评估报告。对有犯罪前科的应不准注册（满五年以上的充其量只能从事估价员工作，但最好不开这个口子），受行政处罚处分的应满五年才准予注册。随着评估业务的发展估价师考试和注册条件要逐步收紧，直至形成非常严格的标准。二是三个等级评估机构的资格条件偏宽，根据“房地产法”第五十七条关于房地产中介服务机构应具备条件的规定，每一个等级机构有注册资金，估价师人数，总体从事评估人数，机构执业年限以及已做评估业务数量等方面都应提高标准，如三个等级评估机构的估价师人数应增加，尤其要

规定一、二级机构必设高级估价师，所有机构执业人数不能以抽象的70％的比例作限定，而应规定每一个等级的机构应有具体数量的专业人员，还应增加评估所硬件设施和信息储存量（将来信息共享，应规定评估所有提供信息的义务）的要求。

（三）由政府或学会牵头，由各估价机构参与签订自律条约，只允许以国家规定的收费标准的六折为最低折扣进行价格竞争，如有违反，坚决进行价格处罚，直至吊销资质，并在报纸等重要媒体公布自律准则，让各大银行等需求方知晓。对违反者加大处罚力度 对于参与压价竞争、给回扣、与客户勾结出具虚假报告、隐瞒真相出具不实报告、为外来报告盖章收费等违规行为，一经查实，要依法按规处理，涉及估价师职业纪律和职业道德的，由行政部门或行业协会予以行政处罚或行业处分。要淘汰一批不合格的机构，要打击走穴估价师，取消他们的从业资格。

（四）扶植业务过硬的估价机构。应有重点地扶植一批有实力、有发展后劲的估价机构，给予业务上的指导和支持。要突出机构信誉品牌，宣传几家信誉品牌过得硬的机构。应强化对机构人员的动态管理，鼓励从业人员取得多重资格。扶植执业的估价师队伍，保护他们的利益。仿效发达国家和地区的做法，确定估价师不同层次（例如：高级估价师）的标准，强化估价师个人品牌。

三、结语

6.房地产行业个人述职述廉报告 篇六

拚搏、摸索、奋进的两个多月已经过去，两个多月来，由从事市场一线的工作到研究市场进行项目营销策划,是从感性认识上升到理性认识层面的阶段，不断思索创新，感觉收获颇多。同时我带着兴奋、肩负责任度过了繁忙而又充实的两个多月！短短两个月，这是我人生转换的过程，是我职业方向发生改变的过程，是我成长的过程，从此有了对国际工业城经营理念、营销环境以及其使命更加了解；在赵总的全心帮助和大力支持下，我对工业地产项目策划由生疏到熟悉、从热爱到愿意为之付出的心路历程，同时我也深感责任重大。

按照自己制定的工作思路及各阶段性工作目标，实出重点，讲究实效，勤思考，并通过努力，千方百计，不折不挠地开展工作，逐步推进工业城项目，提高其知名度。但从总体来说，是在摸索上升的阶段。

一、工作进展情况回顾

第一次接触工业地产项目策划，对它的营销推广是一个陌生的、模糊的概念，经历了初期放水养鱼，摸着石头过河的艰苦探索后，初步明确了它的性质和方向。但任何工作都离不开人的主体元素。于是首先就从学会做人，踏实工作做起；其次是掌握国家和开发区宏观政策，企业本身内部环境和企业投资环境，比如开发区优惠政策、XX市政府总体规划、行业发展动态和城市建设发展动态等；还有微观环境和园区竞争情况；再次是饮水思源，摸索有效的营销推广方案，经常思考这样的问题： 怎样花最少的钱达到最好的宣传效果？ 通过什么样的方式才能找到准客户？

现阶段工业城项目还存在什么问题，应该先从哪方面入手解决营销难的问题？

我的主要工作如下：

1、配合完成中秋晚会

2、协助完成汽配展活动

3、完成网络推广工作

4、积极配合公关活动

5、完成工业城招商的内部协调和调研，帮助完善招商基础资料

6、配合同事完成其他工作内容

7、推陈出新,不断完善营销思路,制定营销策略

8、完成临时性交代的任务

二、基本工作情况和做法

（一）不怕困难，建立把项目策划好的信心。

认真分析新形势新情况，正视新挑战，沉着应对，及时调整工作策略。一是认真学习北京工业地产宏观环境和XX市的相关政策和规划，提高对它的理解和认识，以积极的姿态迎接困难，树立信心，始终保持旺盛的工作精神，千方百计挖潜营销思路。二是注重市场信息的收集和鉴别、分析能力，应对竞争对手的营销策略和市场推广策略，以之来调整我们的营销战略和策略；三是积极争取领导的支持和帮助，在制定营销策略和市场推广方案的时候，由于各自存在思维差别，肯定会出现意见不一致的情况，但对出现的问题和遇到的难题，会认真“把脉、会诊”，及时调整方式方法。虽然我离完成公司期望指标和自己计划的目标还存在差距，但在目前严峻困难的形势下，我认为所付出的努力和艰辛一定不会白费。

（二）从细分市场找到目标客户

力求按照不同的特征来进行市场细分，市场细分有三条好处，一个是获得消费者高度的忠诚度，一个是保护适当利润，一个是容易获得成功。比如追求相似利益的企业、具有相同行业特性的企业、相同国度的企业等等。

虽然园区在设计研发的时候就进行了市场的细分，但是这种细分往往相对是粗线条的，因此在具体实施销售的时候有必要进行更为明确的目标市场细分，根据产品推广的不同阶段，针对更加明确的目标客户，使用合适的营销策略和方式。

（三）与世俱进，转变策划观念和思维模式。

工业地产作为客观存在的比较特殊的产品，其营销思路和推广方法也会与其他产品有所差别，尤其是民用地产，它的特点是以感性诉求为主。而工业地产的特点是从理性诉求的角度进行宣传策划。工业厂房的需求量及其目标客户群的隐蔽性和分散性，就决定了它的宣传模式必须创新和媒体选择更具针对性。所以转变策划观念和思维模式是势在必行，把工业园打造成为具有全国前沿性和战略性的工业地产的典范。

（四）提升自身专业素养和工作技能，提高工作效率

7.我国房地产行业周期统计分析研究 篇七

房地产经济的增长和国民经济的增长一样, 不是平稳的发展, 而是波浪式的前进。这必然伴随着经济波动, 即房地产经济总量围绕着长期趋势上下震荡。房地产经济在波动中随着时间的变化而出现的扩张和收缩交替反复运动的过程, 就被称为房地产经济周期。

周期性的分析研究是市场经济发展的现实需要。研究周期波动规律也可为宏观调控提供参考性依据, 使政府能采取必要的反周期干预措施, 克服市场经济的弊端, 促进房地产市场健康发展。研究房地产周期波动情况, 有利于制定房地产业相关政策来调控房地产业的发展, 选择合适的投资时机, 避免遭受因周期波动造成损失。研究房地产业周期是为了调控周期, 延长上升期, 缩短下降期。我国房地产业在1995年城镇住房制度改革以后逐渐走向市场化, 因此, 从实证角度研究1995年以后我国房地产的周期波动情况, 可以对住房制度改革以后的房地产业发展状况有一个明确、清晰的认识, 为实践中决策提供依据。

二、对于我国房地产行业周期研究状况的分析

房地产周期是房地产经济水平起伏波动、周期循环的经济现象, 表现为房地产业在经济运行过程中交替出现扩张与收缩两大阶段、循环往复复苏—繁荣—衰退—萧条4个环节。国内的学者对于房地产业周期波动的研究主要集中在房地产周期原因分析、波动影响因素、指标体系探讨及全国房地产业周期预测等方面。对于房地产周期的测定方法及指标选定方面, 专家和学者们有着不同的主张。在选用指标上, 主要存在两种主张。一种主张认为应采取单一指标进行计算。如梁桂采用年商品房销售面积指标, 分析了1986-1995年中国不动产经济的周期波动及其特性。还有学者分别采用投资额和住房销售量作为单一指标来计算。另一种主张认为应使用多指标综合评价方法, 这也是多数专家的意见。何国钊等利用商品房价格等8项合成指标, 分析了1981-1994年中国房地产周期波动现象及其特点。房地产周期波动研究课题组中用基本建设房屋施工面积增长率、房屋竣工面积增长率两指标, 反映了1981年以来我国房地产周期波动状况。

在周期测定方法上, 专家们也有不同的意见。对于单一指标, 主要的测定方法有直接法, 剩余法等。对于多项指标, 主要测定方法包括综合指数法, 扩散指数法等, 另外还有调和分析及谱分析等多种统计技术。由此可见, 不同的指标和计算方法会产生不同的周期划分, 也导致了部分结论大相径庭。因此, 在进一步讨论房地产周期波动特征及进行房地产周期研究的时候, 必须选取恰当的指标体系, 采用最能综合、准确反映周期波动的测定方法。与宏观经济周期波动一样, 房地产周期波动也是通过一系列经济活动来传递和扩散的, 任何一个经济变量本身的波动过程不足以代表全部波动过程。因此采用多指标进行综合评价。采用多项指标分析房地产周期的方法有多种, 其中简捷准确的扩散指数法受到了一些专家的青睐。何国钊和谭刚应用扩散指数法分别对全国和深圳市房地产周期波动形态进行了描述。然而, 扩散指数法也有一定的局限性。近年来我国房地产行业迅猛发展, 各项指标值几乎全部上升, 在这种情况下, 该方法不能清晰的描绘出我国房地产行业的发展状况, 也不能准确地划分出周期波动的不同阶段。因此采用聚类方法来做进一步的分析。

三、我国房地产行业周期的聚类分析研究

(一) 聚类方法简介

聚类分析 (Cluster Analysis) 又称群分析和类分析, 它是从“物以类聚”现象出发, 按照个体 (变量或样品) 在性质上的亲疏、相似程度将之进行分类的一种多元统计方法。即将一个样品看作P维空间的一个点, 并在空间定义距离, 距离较近的点归为一类。

聚类分析内容丰富, 目前用于聚类分析的算法已经超过200多种, 分析方法包括一般聚类分析、模糊聚类分析及自组织聚类分析等。这里用的是应用最广的一般聚类分析中的Q型 (样品) 系统聚类法

(二) 聚类方法的运用

1、指标的选取

能反映房地产经济波动的指标众多, 在没有一个较为权威的指标体系来衡量房地产业周期发展的时候, 应更加谨慎的考虑指标的选用。房地产业的周期波动是房地产业在发展过程中的扩展和收缩的交替循环。通常表现在四个方面:投资量增减、产业增长率、价格涨落、交易旺衰。四方面具体化指标既是商品房开发完成投资、商品房施工面积、商品房竣工面积、商品房销售面积、商品房空置面积、新开工面积、销售平均价格和房地产企业数量。选用了从1995年以来有详细统计数据的8项指标来讨论, 即商品房开发完成投资、商品房施工面积、商品房竣工面积、商品房销售面积、商品房空置面积、新开工面积、销售平均价格和房地产企业数量。

2、聚类分析

运用spss软件, 计算样本间的欧几里得距离的平方 (Square Euclidean dis tance) , 根据Ward’Method法 (最小离差法) , 进行Q型聚类分析。

3、分析结果

从1995年到2006年, 我国房地产经济发展可划分为三个阶段:第一个阶段从1995年到1999年, 第二个阶段从2000年到2003年, 第三个阶段2004年到2006年。

现仅对1995年到2006年的数据进行分析, 不能说第一阶段一定是从1995年开始的, 也不能说第二个阶段的长度为4年。将聚类分析结果与我国房景气指数相比较, 可以发现, 这11年间我国房地产经济经历了3个小周期波动, 周期波动的起始年限 (仅指这11年) 与聚类分析得到的三阶段划分年限大致相同。在图1中, 可以根据年与年之间的距离把第一个阶段内部划分为2个单元:1995年, 1996到1999年, 第二个阶段2000年到2003年以及第三个阶段2004年到2006年。每个单元中的样本间距离很近, 可以看成是一类。也可以把周期中的各年看成是周期性复苏—繁荣—衰退—萧条中的某个环节。

由表1可知, 我国房地产新开工面积从1995年的17061114万平方米降到1996年的13187157万平方米, 销售面积也有少量下降, 而商品房空置面积则由503114万平方米增长到6224万平方米。这表示从1995年开始, 我国房地产周期波动进入衰退阶段。1996年我国房地产新开工面积最少, 出现了负增长的波谷。1997年我国商品房施工、竣工面积减少, 销售面积较之提高, 可见从1997年起我国房地产周期波动进入复苏与增长阶段。此后, 随着市场机制的不断健全以及我国加入WTO等有利因素的刺激, 房地产业和国民经济同时进入了稳步增长时期。

四、相关预测分析及建议

由上面的模型预测未来我国房地产业发展迅速, 市场正处于景气高位期。 (1) 2007年前10个月, 城镇固定资产投资88953亿元, 同比增长26.94%, 高于2006年度的增速24.46%。2007年, 全国完成房地产开发投资25280亿元, 同比增长30.2%, 比上年提高8.4个百分点。2007年, 全国商品住宅竣工面积4.78亿平方米, 同比增长5%, 比上年上升5.8个百分点;销售面积6.91亿平方米, 同比增长24.7%, 比上年上升11.6个百分点与此同时, 商品住房空置面积继续下降, 12月全国空置商品住房6756万平方米, 同比下降16.6%, 降幅较上年加快8.6个百分点。 (2) 房地产投资继续保持高速增长。2007年前10个月房地产开发投资19192亿元, 比上年增长31.4%, 这是2004年6月份以来的最高值。由于施工和新开工项目均呈上升态势, 预期固定投资增速仍将居于高位。截至10月底, 施工项目计划总投资230757亿元, 同比增长18.7%。新开工项目计划总投资66704亿元, 同比增长26.5%。 (3) 建筑业盈利能力有所好转。2003-2006年建筑业总产值稳定增长, 利润、税金增长率指标均在2005年出现低位拐点。2007年前三季度全国建筑业完成建筑业总产值30582亿元, 同比增长22.7%, 全国建筑业总收入27624亿元, 同比增长26.6%, 实现利润658亿元, 同比增长44.5%。这些数据验证了模型的预测效果是比较准确的。

但到2008年, 市场变得难于预测, 根据模型来分析2008年可能出现拐点。2007年年末及2008年年初, 有数据显示, 深圳、北京、上海、广州等中国一线房地产城市有交易量萎缩乃至房价下跌的迹象, 可能我国房地产进入了拐点。在2008年, 国家采取了紧缩的货币政策、税收政策、处在高位的房价将进一步抑制住房的需求。预计2008年供应紧张状况将得到一定程度的缓解, 但制约供给的因素依然存在。建议在2008年, 国家应该增加土地出让面积、加快供地速度、对开发企业囤积土地的行为进行抑制、加大闲置土地的清理力度、大幅增加保障性用房的供应量等一系列调控措施继续执行, 这样供应紧张的状况将得到一定程度的缓解。

参考文献

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[10]、曲波, 谢经荣, 王玮.中国房地产周期波动的评介与探析[J].中国房地产金融, 2003, 　 (2) :10　131

8.17房地产行业分析报告 篇八

投资要点：

1、一季度销售势头喜人，一线城市尤甚。

2、国五条的差异化执行将缓解销售压力。

2013年1季度房地产市场销售保持了去年下半年来的回升态势，销售势头喜人。全国商品房累计成交额为1.399万亿，同比增幅达到61.3%，申万跟踪的15家公司，累计成交额达到1333亿，同比增幅为71%，全国商品房销售面积20898万平方米，同比增长37.1%；其中，住宅销售面积增长41.2%。

一线城市市场更加活跃，住宅销售面积、销售金额累计增速分别达134%、421%。预计1季度销售额同比增速高于50%的公司包括：首开股份（253%）、华夏幸福（132%）、世茂股份（120%）、保利地产（107%）、华侨城（100%）、新湖中宝（100%）、金地集团（89%）、金科股份（65%）、招商地产（54%）、荣盛发展（54%）。

投资建议：细则执行将延续差异化方向，行业龙头和优质成长股值得坚守。预计二三线城市对国五条的执行将相对宽松，差异化政策格局的执行使得对于市场整体销售下压有限，而需求经过前期爆发，近期将相对缓和，未来一段时间房价上涨速度将有所放缓，从而使政策压力有所缓和，板块有望获得相对正收益；目前优质的公司对应2013年的PE普遍在8倍左右，建议继续坚守行业龙头和优质成长股，如万科A、保利地产、华夏幸福、金科股份、荣盛发展、南国置业等。

化工：电解液受益上游扩产和需求爆发

投资要点：

1、上游六氟磷酸锂产能扩张大幅降价。

2、下游需求启动，动力电池渐入佳境。

电解液由锂盐（六氟磷酸锂）、溶剂、添加剂组成，其中六氟磷酸锂是电解液成本最重要的组成部分，约占到电解液总成本的43%。六氟磷酸锂在近两年的快速扩产，将利好下游锂电池电解液行业，使得电解液的盈利能力有所提升或保持平稳。

锂电需求接下来几年将保持高速增长。主要原因是，经过几年的发展，电池性能在逐步提升，而成本却大幅下滑。IIT 预测，2012 年至2017 年，大型动力电池成本将持续下降，2017 年较2012 年成本下降35%。

未来消费类电子产品用锂电容量仍将稳步增长。动力电池将是近几年需求爆发最大的增长点。随着特斯拉这个革命性厂商的带领，以及各国政府坚定不移的政策推动，我们对未来几年的动力电池增速持乐观态度，我们认为未来两年世界电动车增速在100%以上。

通过我们的核心假设，未来三年锂电池市场年均增速在30%左右。受益于需求的拉动，从全球产能的增速来看与需求增速基本匹配，行业开工率仍将维持较为稳定的水平，甚至有所提升。

重点推荐新宙邦：看好公司海外订单拓展。公司电解液销量仍将快速增长，且具备基本动力电池供应技术，有望成为率先进入国外动力电池供货体系的厂商。

文化传媒：国产影片上升空间巨大第一创业

投资要点：

1、一季度国产影片大放异彩。

2、未来国产影片总票房将扩大4-7倍。

优秀国产影片在市场竞争中脱颖而出。2013年1-3月国产影片票房达到36亿元，同比增长高达119%，国产影片票房占全部票房的比例达到68.9%。国产影片在2013 第一季度的票房已经相当于2012年全年的43%之多。截至4月中旬，票房超过2亿元的国产影片数量有5部，已经相当于2012年全年的数量。

每年34 部进口电影已经基本涵盖了国外商业质量和全球票房最高的电影，国产电影事实上已经是和全球最优秀的商业电影在竞争。进口电影对国产电影冲击最大的时间已经过去。我们预计随着国产电影质量的提高，未来在中国电影市场上，国产电影的票房增速将会再度加速。

国产影片有4-7倍发展空间。如果未来中国内地城镇人均电影消费达到16 - 28美元，假设50%的票房来自国产影片，则未来国产影片的年票房将达到352亿元到616亿元人民币，将是当前市场规模的4.2倍到7.4倍。除了票房收入，电影版权和广告收入也同样处于快速增长通道中。

推荐行业内的领先者光线传媒和华谊兄弟光线传媒和华谊。未来中国的电影市场的发展，一定是市场化运作的优秀公司占有领先份额，领先者的优势将会持续甚至扩大，光线传媒和华谊兄弟的未来双巨头组合可以作为长期于投资中国电影行业高速发展的投资组合。

工程机械：估值修复行情开始

工程机械行业目前估值较低，龙头公司中联重科13年PE不到8倍。我们认为，整个工程机械板块迎来估值修复行情，因为：

1、短期看，一季报利空预期已体现。随着龙头公司中联重科预告一季度业绩60-80%下滑后，市场已对行业一季报不佳有充分预期；

2、全年看，基本面底部显现。受新农村建设、农田水利、市政工程等带动，3月挖掘机销量同比降幅比市场预期的好很多。4月大型工程项目陆续启动，我们判断4月同比转正比较确定；雅安芦山地震影响有限，并非估值修复核心触发因素：我们为震区同胞祈福，龙头公司三一、中联、徐工均成立了救援队奔赴灾区。客观分析此次地震影响，认为对工程机械新机销量有拉动，但影响有限。对比08年5.12大地震。四川挖掘机销量增速在随后一年时间内持续高于全国总体水平，预计此次也会在震后一段时间内出现这种情况，但持续时间应该只是几个月，不会长。

重点推荐：中联重科、三一重工、徐工机械。

9.17房地产行业分析报告 篇九

对客户需求的的研究判断，是住宅开发商第一位的核心竞争力。

在如今高房价的压力下，普通消费者根本无力去买房，更不用说是对各个楼盘进行对比挑选了。虽然如今房价很高，但是这绝不是因为供小于需的结果，这是国际热钱大量流入、国内各种炒房团炒作以及土地财政造成的结果。因此，面对供大于需，而房价居高不下这么一个结果，开发商为了避免陷入开发出“空城”这么一个结果，必须对客户需求进行研究判断，开发出具有明确市场和产品定位、最接近客户需求且具有最佳满足性能价格比的住宅楼盘，就显得尤为重要。

在这里我们对那些年收入在十二万到二十万的白领的购房行为进行分析。

一 环境因素

文化背景：

中国这样一个安土重迁历史悠久的大国，对房屋的重视程度非常的高。很多人奋斗了大半辈子也许就是为了能在奋斗了这么久并且愿意生活下去的城市买一套房子，安一个家。因此买房者往往急于买房但是往往又迟迟不动手。买房可说是人生的最大的一笔投资之一了。再加上中国的农民占了总人口的百分之八十多，因此现在的很多高级白领都出身于农村，因此他们就迫切需要在所生活的城市买一套房子，但是又不希望房子在太郊区的地段。家庭背景：

年收入在十五万到二十万的高级白领，相比一般人算是高工资，但是跟三十万的人比起来还是有差距的。此时，他们大多工作了五六年了，手里已经有了一定的买房的钱，在加上男女双方收入，付首付是绝对没问题了。由于这群人都是所谓的80后，但是到了这个阶段80其实已经成熟了，跟70后基本上没区别。这是他们更多的是考虑这个家，考虑自己的未来。因此他们更多是考虑房子的质量和方面性，至于说升值，不是他们考虑的范围。同时他们对小区的健身和娱乐设施也很看重。

政策鼓励：

如今的高房价下，国家为了鼓励消费者购房、、、、、二 个人因素

文化水平：

这群消费者至少都是大学本科毕业，拥有较高的文化水平和消费品位，并且对环保理念也比较拥护，甚至说有一定的要求。毕竟绿色是今后的大方向。这就要求开发商要多用些环保节能的设备和材料，同时要注重绿色覆盖率。

收入水平：年收入在十五万到二十万之间

市场敏感度分析：80后在大学或之前一直是花钱如流水的一群人。但是到了这个时候，他们花钱会很小心，因为他们已经充分体会到了赚钱的不易。并且又关乎未来的家庭幸福。但是，我还是坚持认为他们不在乎那几万块钱，他们在乎的只是他们对这个楼盘的满意度。包括物业服务，交通，周边生活环境，配套设施，小区内各项设施，是否环保等，只要这些方面让消费者满意了，他们就会毫不犹豫的掏钱。

消费动机：买房子，成家。

生活形态：他们的生活节奏是很快的，可以说压力很大。整天游走在城市的高铁架和嘈杂的城市中，再加上整天闷在办公室中，他们迫切需要有一个释放压力的空间。可以回归到自然中去是他们心里的呼唤。

10.房地产行业营销管理工作总结报告 篇十

第一部分：工作部分。

（一）胶南分公司工作

一、营销管理工作

本年度围绕公司年初制定的“网点一定带租约售出、公寓楼基本达到清盘、办公楼注重人气”的目标，做好本职工作，尽力完成领导下达的各项任务。

1、做好销售管理基础工作。包含市场调查、售楼现场管理、银行贷款、报表管理、销售策略、价格策略和销售例会等工作。

2、做好广告企划工作。包含广告项目的招标、询价；广告方案的执行工作；

4、做好促销活动。年初执行“20万20套的清盘促销”、年中执行“凯华8周年，交2万抵8万”的活动，年底在房地产市场充分回暖的基础上，执行涨价策略。

二、办公室工作

本年度围绕“办文、办事、办会”三大工作职责，充分发挥“参谋助手，督促检查，协调服务”三个作用，在分公司经理的正确领导下，在同事们的大力支持配合下，较好地起到办公室上传下达的枢纽作用，为公司房屋销售和售后服务工作提供良好的基础。

1、做好日常管理工作。包含收发文、秘书、文件和档案管理、日常考勤、请销假、日常办公用品采购与保管、清洁卫生和后勤保障等等工作。

2、做好企业文化建设工作。包含日常规章制度的“上墙、上书、上身”；日常宣传报道工作等等。

3、做好资料上报工作。包含提报各类报表、市场营销报表；向公司机关上报月度计划和总结等等。

4、做好与当地政府部门的接洽工作。包括做好与当地土地局、房产管理中心、财政局、统计局和开发区管委会等等部门的对接工作；比如9月17日，胶南市市委书记张大勇莅临麟瑞商务广场调研的准备工作；11月份，在开发区管委会的指导下，组织申报了青岛市中小企业创业基地。

三、工委工作

做好新时期的工委工作，必须树立“以人为本”的理念，为广大职工“诚心诚意办实事，尽心竭力解难事，坚持不懈做好事”的宗旨，千方百计把工委工作做细、做深、做实。

1、做好学习工作。做好实时政治和业务知识的学习，组织多次学xxx股份公司、集团公司和凯华公司各类文件精神。

2、组织活动。在平时工作之余，组织一系列活动，丰富职工的工余生活。

3、解决员工的困难。在下半年，申报一人为公司五帮户。

四、其他工作

在做好本职工作的同时，尽量帮助和配合其他同事，积极贯彻团队理念，让自己多做一些事情，把公司的事情当做自己家里的事情，切实提高自身综合水平。

1、协助财务做一些财务类工作，比如纳税申报、银行业务等等。

2、领导交办的其他事宜。比如协助济南分公司做好兴隆山庄房屋买卖合同签订工作；协助莱西做好莱西房地产市场的产品专项调查工作。

（二）青岛中铁凯华公司工作

一、学习

二、营销策划准备工作

1、做好市场调研工作。在前期产品调研的基础上，分三个版块（北区新区、中区区域、南部区域）对莱西房地产市场做更加全面的调查。同时，做好客户访问工作，掌握客户的消费特征，期望值等等，达到知己知彼的目的。

2、做好项目环境调研。主要针对本项目的地理位置、周边配套和swot 分析进行分析。

3、做好中国人居金牌试点项目的活动方案。公司与中国房地产研究会人居环境委员会合作，希望借他们的力量，通过“高举高打”的.方式，占领项目推广的制高点。

4、“新莱西、新南城、新人居”的报告。我们与望城办事处接洽，希望借政府之手大力支持南城区域发展房地产业。

5、销售前期准备事宜。包含整体vi部分、项目定位和推广思路、销售道具准备和物业公司等等事宜。

三、项目报批报建工作

1、配合做好东侧地块前期证件的办理工作

第二部分：个人工作感受

1、计划性和全局性最重要。尽量站在高一点的角度，把握不同阶段的核心工作。

2、注重对细节的控制。比如在广告合作上，对于稿件控制不到位，最后导致无效电话特别多。

3、持续学习。在学好业务知识和政治知识的基础上，尽量学习一些关于房地产的经济政策，包含土地、金融、税收、规划和物业等等；也要学习本专业的一些标杆企业的做法，结合实际情况，加以运用。

4、为人处世是关键。作为团队中的一人，我们要善待周围的一切，看到别人的优点，谦虚谨慎地向别人学习；互通有无，自己的长处应该与同事分享，达到大家共同成长的目的。

第三部分：工作计划。

1、做好营销策划工作。让自己的水平从粗放型向集约化、精细化方向提升。

2、拓展综合水平。在做好本职工作的基础上，按照职业经理人的要求，学习各方面的知识和锻炼各方面的能力。

11.17房地产行业分析报告 篇十一

【关键词】 房地产开发；公司成长；战略管理；行业分析

房地产开发行业是从事各类房地产开发专业服务的行业，是现代国民经济体系的重要组成部分。房地产开发行业的产品特征，是以一个又一个的房地产开发项目单元形式来编组组织生产、销售、出租或转化为长期物业资产合资合作经营，房地产开发公司对房地产开发项目的经营管理具有周期性、一次性、长期投资性特征，从而房地产开发行业的公司生命周期战略管理，不同于一般行业的公司战略。本文主要将现代公司成长生命周期战略管理的一般理论，结合房地产开发行业实践的具体特征，来分析论述房地产开发行业的公司成长战略。

一、一般行业公司成长的生命周期

一般行业公司成长的生命周期可以分为四个阶段：

1.准备期（萌芽期）。这是公司对所要进入的市场考察的时期，公司的投资主要局限于市场调研、产品技术开发、与金融机构的接触。

2.进入期（成长期）。这一阶段公司筹组销售力量、组织生产、设置管理机构。

3.持续期（成熟期）。公司转向长期目标,着手战略发展的时期。公司大量投资于广告宣传、产品设计、提高质量、增加花色品种，改进服务，塑造品牌，保持市场份额。

4.后进入期（衰退期）。公司的战略一般是维持或防守已经占领的市场位置，同时，通过市场调研、考虑开拓新的业务或新的产品线。

公司成长首先与行业成长有关，但公司成长与行业成长的生命周期不是完全重合的。一方面，公司成长的萌芽期、成长期、成熟期与衰退期，不一定就等同于行业发展中的萌芽期、成长期、成熟期与衰退期；另一方面，行业生命的完结不等于公司生命的完结，同样公司生命的完结也不等同于行业生命的完结。

与行业的生命周期一样，公司所从事的产品也有生命周期，同样也经历了由萌芽、成长到巅峰、衰退的S型西格玛曲线。但公司的生命周期毕竟与产品的生命周期不同。公司在其所从事的产品生命周期结束之后，公司的生命却能延续。主要原因在于，当一种产品的西格玛曲线终结之前，另一种新产品的西格玛曲线正在开始。如下图所示：

公司通过内部行业或产品结构的战略性调整，通过新兴行业与衰退行业，新兴产品与衰退产品的更替，使公司生命不断的得以延续。公司内部的产品结构调整，主要是通过某一市场进入与退出的经营行为来完成的。就公司的整个生命周期看，公司总是处于“市场进入—市场停留—市场退出—市场进入—市场停留—市场退出”的不断循环之中。市场进入是公司从事生产经营的起点。公司在市场退出过程中，会造成资源转移的泄漏与损失。

日本学者简井信行等认为，一个公司最理想的产品结构应是：属于引入期的产品可占公司总产品的2%，属于成长期的产品占15%，属于成长后期的产品占66%，属于成熟性的产品占15%，属于衰退期的产品占2%，这就要求公司对市场的进入与退出拥有较大的自由度。

二、房地产开发行业公司成长的BCG战略决策

首先看房地产开发行业的行业生命周期。房地产开发行业是房地产经济服务行业的一个有机组成部分，作为房地产投资、开发、建设、流通的重要环节，主要负责房地产商品的开发、生产建设、租售管理和售后物业管理服务组织。随着房地产开发行业的飞速发展，我国的房地产开发行业正处于行业生命周期高速发展的时期，房地产开发行业被称为21世纪的朝阳行业。因此，从行业生命周期的角度看，是现代公司进入的战略行业选择之一。但具体到各个公司的实际市场竞争位置和实力不同，不等于对每个公司来说房地产开发行业都是理想的战略行业选择。这可以通过以下现代公司战略管理的BCG经典模型来分析：

1.现代公司产品/行业组合战略的BCG矩阵分析模型

矩阵是美国波士顿咨询公司在经济大萧条时为公司集团提供战略咨询所创造的分析模型。BCG模型以百分数表示某种产品或一组产品的销售成长状况。圆圈大小表示该产品

1.0相对竞争位置（市场占有率矩阵）BCG模式

销售占公司总销售的比例。成长率10%为中速，20%为高速。理想的位置是作市场上的大公司，即以1.0为分界线的话，一个公司至少要处于此分界线的左边，取得明星或现金牛的位置。右上角区域，表示低占有率、高成长率，称为“问号”或“问题儿童”，该行业高成长，但公司的低占有率使他能否参加竞争成了问题。左上角区域，表示高占有率、高成长率，称为“明星”，该区域对应了产品寿命周期的成长期，公司通常应追求高成长战略，以建立牢固的竞争优势地位。左下角区域，表示高占有率、低成长率，称为“现金牛”，它能够为公司带来大量的利润。公司主要目标是保持其市场竞争的优势地位。右下角区域，表示低占有率、低成长率，称为“瘦狗”，BCG建议此类产品应减少、清理。

2.房地产开发行业的公司BCG战略决策

房地产开发行业内的公司BCG战略管理，是根据房地产开发大行业内的子行业来确定。房地产开发行业可以分为以下子行业：住宅小区房地产开发子行业；服务性公寓房地产开发子行业；工业厂房与仓库房地产开发子行业；酒店宾馆房地产开发子行业；写字楼房地产开发子行业；购物中心房地产开发子行业；旅游景度假区房地产开发子行业；路桥设施收益性物业开发子行业；机关大院房地产开发代理子行业；机场、港口、码头等特殊物业开发子行业。

以上房地产开发大行业内的子行业，在我国不同地区的发展并不平衡，其中住宅小区类房地产开发子行业在全国各地区发展较为普及，已经趋于成熟。但在各类非住宅房地产开发子行业方面，沿海地区处于较发达的阶段，门类齐全，竞争渐渐趋激烈，而内陆广大地区则处在在早期发展阶段。

对于不同的公司来讲，在各类房地产开发子行业的市场占有率、品牌实力优势、相对竞争地位等并不相同。因此，房地产开发大行业内的公司“进与出”的问题，要采用上述BCG战略管理分析模型来决策。如某公司对住宅小区类房地产开发行业，处于BCG分析模型中的“瘦狗”区域，则应采取“退”的策略。若相反，该公司对酒店宾馆类房地产开发行业处于BCG分析模型中的“明星”区域，则应采取“进”的策略，加大各项投入，提高市场占有率和行业地位。同理，对处于BCG分析模型中的“现金牛”区域的房地产开发子行业，则要稳固市场，则应采取“进”为主的策略。处于BCG分析模型中的“问题儿童”区域的房地产开发子行业，则应采取“退”的策略或加大投入，力争转化为“现金牛”或“明星”区域。

三、房地产开发行业公司成长的生命周期战略管理导入

根据美国学者戴维·贝赞可的考察，在一个典型的行业中，1/3的公司寿命不超过五年，而在下一个五年中又有1/3的公司退出该行业。任何公司都是由不同的产品线或业务单元构成的，公司成长与行业成长有很密切的关系。一个行业经过一定阶段的发展，行业内的公司就会走向集中，发生公司兼并的浪潮。先发制人，后发制于人。传统上，由于地区分割、条块分割等原因，我国各行业的成长周期较短，主要行业内是公司数量增加的结果，这与公司外部管理体制、内部发展战略失误、经营管理落后有关。造成很多公司“只会生、不会长；只会老、不会大”。

没有任何公司能够拥有无限资源，公司“进与出”的发展战略所要选择的主要问题，就是公司在有限资源的约束下，决定进入何种新的行业、推出何种行业；进入哪个产品市场、退出哪个地区市场。这种战略决策，决定了公司的长期竞争优势。无论结果好坏，进入和退出的战略决策，对公司会有持久性、全局性的影响。因此，现代产业经济学的理论认为，决定公司生存和发展的首要问题，就是随时进行行业细分，时刻把握行业演变的脉络和节奏，从自身条件出发，依据比较优势的原则，决定推出那些子行业、进入那些子行业，行业进入与退出的选择，总是比公司技术管理效率的提高更为重要。

房地产开发行业公司成长的生命周期战略管理方法：

1.进行房地产开发行业内公司之间的资产重组，吸收外部的优势技术和优势资源。

2.推进房地产开发公司内部的业务项目单元重组，实施范围紧缩，强化主营业务项目的管理水平和品牌建设。房地产开发公司对业务项目单元实施分拆、剥离的方式有：

（1）分立，成立各个子行业事业部，下属各类房地产开发项目，子行业事业部门实行独立核算，或组建分公司；

（2）出售，即将其中处于劣势的子行业事业部出售给其他公司；

（3）置换，与其他公司的子行业事业部实习置换，达到战略整合、优势互补的目标；

（4）清理，将处于BCG矩阵“瘦狗”类的子行业事业部出售转让。

3.选择适当的时机和方式，通过参股、联营、收购等方式，收购房地产开发行业内的其它公司，组建公司集团，实施科研、生产、销售、资本运作、股票上市、跨国连锁经营等一体化战略，构建现代房地产开发集团。

12.房地产行业洗钱行为分析及监测 篇十二

一、文献综述

不法分子利用房地产行业洗钱是各个国家都存在的通病。一些国际组织和国家已通过立法将房地产行业及其从业人员纳入了防范洗钱犯罪的义务主体范围。金融行动特别工作组 (FATF) 在2007年发表类型报告《房地产领域的洗钱和恐怖融资》, 提供了各国房地产业的洗钱案例和建议措施, 为各国房地产行业反洗钱的立法完善和监测思路的提出奠定了理论和实践基础。

国内学者关于房地产行业洗钱的研究还处于初级发展阶段。陈莉[1]总结了国外部分国家房地产业反洗钱的基本做法, 提出了我国应建立并完善房地产反洗钱法律及信息披露与交流合作机制;左运光[2]分析了房地产行业洗钱的风险要素, 以及构建房地产行业反洗钱监测和管理机制的条件, 提出房地产行业反洗钱监管模式选择的相关建议;吴航[3]分析了目前我国房地产领域的经济犯罪现象, 并总结了不法分子利用房地产洗钱的主要方式:采取置业、炒房进行洗钱, 利用他人名义投资洗钱, 利用投资开发洗钱;谢端纯[4]研究房地产主要交易对象及洗钱手段, 以房地产洗钱行为和房地产反洗钱网络拓扑图为基础, 构建房地产可疑资金转移监测模型;我国反洗钱中心秘书长严立新[5]在2008年提出建立我国反洗钱战略五年计划, 在反洗钱战略的第一个五年 (2008—2012) 计划中指出应建立特定非金融行业反洗钱制度, 提出中国人民银行财政部、商务部、住房城乡建设部、司法部等部门对特定非金融行业的洗钱风险及对策成立专案组开展联合调研, 2013年在第二个五年计划 (2013—2018年) 中又强调要提高特定非金融业务与专业 (DNFPB) 的反洗钱预防制度整体机制有效性的问题。

综上所述, 目前关于房地产洗钱行为的研究主要集中在立法、制度完善和行为方式描述两个方面, 而且都是从房地产洗钱的整体角度进行分析, 缺乏针对性的监督和治理措施。本文在前人研究的基础上, 通过分析房地产行业的主要洗钱行为及清洗流程, 然后对房地产行业洗钱的两大主体进行对比, 寻求他们利用房地产行业洗钱的异同, 以期为相关部门在侦测方法上采取有针对性的预防与惩治措施提供意见, 提高反洗钱的监测和判别工作的质量和效率。

二、房地产行业洗钱行为分析

(一) 房地产行业洗钱风险分析

1. 房地产开发阶段“灰黑”资产混入常态化。

亚太城市发展研究会房地产分会秘书长杨超指出“灰色正在吞噬中国楼市”, 房地产行业存在大量不明资金并且暗撑房价使房地产行业出现了不健康的现象。例如一些开发商将民间资本以高息方式绕道暗中进入楼市;或者是部分人用来历不正当的“灰色资金”购房置业, 将货币形态变为实物形态;或者个人巨额资金通过信托或者私募的形式进入房地产行业, 不仅可以合理避税, 而且正是因为信托和私募对资金来源的审查宽松, 也降低了被查处的风险。这些都是灰色资本在地产业的流向路径[6]。房地产行业资金需求量大, 资金来源主体不明确, 必然为不法分子提供了洗钱的通道, 使得利用房地产洗钱成为可能。

2. 房地产异常交易现象普遍化。

房地产业在多大程度上成为洗钱渠道, 目前尚无结果, 但利用房地产洗钱已成为房地产业公开的秘密。根据中国人民银行西安分行基于房地产交易环节的反洗钱问题设计并调查的《房地产业反洗钱现状调查问卷》结果显示, 我国房地产行业从业人员对反洗钱认知度非常低, 仅有55.66%的被调查者表示其单位要求收集更多的客户信息, 并且均不是因为反洗钱的需要而去了解客户。在房地产异常交易行为中, “突然变更买受人、按揭提前还款、大额现金支付”比例相对较高, 均超过60%[7]。2013年1月中纪委通报“反腐败斗争工作的新动向”, 称自2012年11月中旬以来, 全国各地出现了一大批抛售豪华住宅、别墅等现象, 更改物业业主情况数以百倍上升。同时, 根据住房部和城乡建设部、监察部统计, 在抛售豪华住宅、别墅的住户中, 超过60%都是匿名、假名和加以公司的名义进行的[7]。由此可以看出, 在我国的房地产交易中, 均存在不同程度的洗钱嫌疑[8]。

(二) 房地产业不同环节的洗钱行为分析

1. 房地产开发环节洗钱行为。

如图1所示, 房地产开发环节的洗钱行为一般通过两种途径进行, 分别为: (1) 建立房地产企业进行洗钱, 这是房地产开发环节最常见的洗钱途径。不法人员自建或利用相关利益者名义建立房地产企业, 在房地产企业的日常经营过程中将非法资产源源不断地注入企业清洗资产, 通过合法的企业经营掩饰犯罪所得, 不仅洗白了“灰黑”资产, 而且在企业经营的过程中还可能有一定的增值空间。同时, 正因为有了下游资产处理的渠道, 会诱发和刺激不法人员更加疯狂地进行上游敛财活动。 (2) 通过与房地产企业合作的形式进行洗钱。近年来, 随着国家有关房地产政策的不断变化, 一系列调控政策例如限购、限贷等逐步出台, 直接导致房地产开发商的资金来源受到一定的限制, 这就为不法资金的洗白提供了渠道机会。一方面由于开发商缺少资金而不法人员拥有大量非法资产急需隐藏、掩饰或清洗, 洗钱者可以与开发商通过合伙、入股或高息借款等形式进行合作, 在满足双方不同需求的同时清洗资金;另一方面, 某些开发商为了获取项目和开发资金, 会与政府官员或特定机构的工作人员勾结, 为了回报相关人员以入股、暗股、干股等形式进行贿赂, 达到贿赂与洗钱的同步完成。

注: (1) 资金注入 (自营或委托代理) (2) 非正当竞争投资 (贿赂收买) (3) 总合计入 (4) 正常的开发投资 (5) 分步计入总收入 (6) 减去洗钱风险成本分批汇入 (7) 会计计算所得比例的利润 (8) 再次投入资金 (资金已成合法, 有可能发生)

2. 房地产交易过程中的洗钱行为分析。

(1) 房地产炒作的洗钱行为分析。如图2所示, 这种环节的洗钱途径, 不法分子常常与开发商、媒体进行合作, 直接或委托代理人购买有潜力和炒作空间的街道或商业街的商铺的手法, 将黑钱输入房地产行业中, 再通过如广告、活动、特色品牌的炒作来刺激这一地区发展, 从而在升值后估价租售, 这样既可以随时变现, 又可以通过实物来进行非法的交易, 逃避反洗钱的监督和有关部门的追查。同时这种洗钱手法也是造成中国楼市居高不下的原因之一。 (2) 房地产个人买卖的洗钱行为分析。如图3所示, 该洗钱手段不仅可以在国内进行、也可以跨国实行, 时空跨度大, 涉及对象亦比较广泛, 包含单位、个人 (家庭成员、亲属、利益相关人等) , 难以监管, 是目前不法公职人员洗钱的常用手段。单位购房者利用伪造文件、证明, 私人购房者借助伪造身份证或假借他人名义, 经常采用经纪人购买的形式全款支付或采取分期付款、提前还款, 快速将非法资产投资到房产、商铺或其他房地产经济活动中, 待时机成熟, 进行转租或高价再出售, 顺利漂白不法所得并成功转移。

注: (1) 资金注入 (2) 投资 (3) 多手段进入 (直接投资、间接投资) (4) 现金购入 (5) 统筹计划 (6) 广告策划、暗箱操作、静等其升值等 (7) 变现 (8) 多次分批汇入

注: (1) 银行卡划转 (2) 假借多个户头 (伪造或借用他人) (3) 委托中间人 (4) 集中存放 (5) 变现 (6) 分批出售

三、房地产行业洗钱两大主体的行为对比及原因分析

《中国经济周刊》记者根据公开信息统计, 自2000年以来省部级高官贪腐案半数涉房地产。指出高官涉房地产有两种形态:一是背后有房地产利益链条, 或直接间接倒腾土地, 或纵容支持亲属开发房地产, 或与开发商结成利益同盟, 或用非法收入买房倒手等;二是买房置业。中国人民银行反洗钱局反洗钱专家曹作义2013年1月撰文认为, 从最近披露的多起腐败大案可以看出, 房地产业其实早已成为部分腐败高官的“洗钱天堂”和“重灾区”。以民营企业家为主要代表的非公职人员逃税、涉黑、非法集资等上游犯罪产生巨额的“灰黑”资产也大量投资房地产行业。据本文统计近年来不法非公职人员的典型案例显示, 超过60%的不法非公职人员在房地产行业的开发、装修及买卖过程中涉嫌洗钱犯罪。可见, 利用房地产行业洗钱主要有两大群体, 即:腐败的公职人员和以民营企业家为代表的非公职人员的经济犯罪。因此, 本文将根据该分类对公职与非公职人员在房地产行业的洗钱行为进行分析和总结。

(一) 公职与非公职人员利用房地产洗钱的主要表现

1. 公职人员在房地产行业洗钱的主要表现。

随着我国对不法公职人员的持续高压和坚决打压, 洗钱成为掩盖不法所得的主要手段, 而投资房地产是贪官们洗钱的最好方法。欧阳伟民曾指出, 近年来, 中国大陆房地产市场已经成为贪污分子洗黑钱首选目标, 每年3 000亿~4 000亿元人民币洗黑钱的规模中, 有不少是通过房地产将黑钱洗白, 房地产等行业逐渐成为洗钱的主要渠道。

2. 非公职人员在房地产行业洗钱的主要表现。

不法非公职人员通过偷漏税、非法经营等违法活动获取非法资产后, 为了避免监管和检察部门的查处, 往往建立自己的房地产企业, 虚报会计报表, 将违法资金源源不断地注入清洗;或投入到利益相关人员的企业;甚至将不法资产转化为境外投资或境内专业机构资金等形式, 随后再进入房地产投资领域。

(二) 公职与非公职人员在房地产行业洗钱的特征

房地产行业洗钱资金量大、投资回报高、中间环节多, 并且洗钱渠道众多、转移资金迅速, 能迅速将不法现金资产转化为固定资产投资, 容易逃脱法律制裁。除以上共同特点之外, 公职与非公职人员利用房地产洗钱还存在较大差异, 根据表1、表2, 我们可以总结得出公职与非公职人员在房地产行业洗钱的特征。

1. 公职人员进行房地产洗钱的主要载体是房产, 并且均可以在短时间内完成洗钱。

首先, 公职人员属于社会公众人物, 成为很多人关注的对象, 因此他们迫切希望在短时间内将非法资产转移或隐藏, 降低被查处概率;其次, 会在房地产行业洗钱的公职人员大多位高权重, 容易利用关系获得审批或多个身份信息, 购买多套房产;最后, 由于掌握审批和决定权, 有很多开发商主动上门提供能在房地产行业洗钱的机会。

2. 公职人员进行房地产洗钱多借用他人名义, 方式多样, 过程复杂, 具有较强的隐蔽性。

公职人员利用职务便利, 容易使用虚假信息或借用他人名义用现金多地区甚至境外购买多处房产, 并且可以降低被查处的风险;或者直接收受房地产企业不记名干股或秘密合股等手段洗钱。总之, 作案手段多样, 作案过程复杂, 具有一定的时空跨度, 隐蔽性较强。

3. 非公职人员主要通过第三方机构或企业进行房地产洗钱, 洗钱额度大。

由于国家重视并鼓励民营企业的发展, 并且在注册企业过程中的审查制度不够完善, 导致非公职人员愿意建立房地产企业, 不仅提高社会地位满足虚荣心, 又便于自行洗钱;其次, 为了能将不法资金源源不断地输入企业, 常常会通过第三方机构、空壳公司或利益相关者企业进行, 可以进行大额资金的转移。

4. 进行房地产行业洗钱, 非公职人员比公职人员更具有欺骗性。

在利用房地产行业洗钱的过程中, 非公职人员虚报会计报表、注册多个空壳公司甚至利用媒体造势恶意抬高房产价格等手段。并且大量案例表明, 多数不法非公职人员具有一定的政治地位。政治地位在为不法非公职人员取得了相当的经济效益的同时, 也可以成为他们掩盖不法行为的“保护伞”。

(三) 公职与非公职人员在房地产行业的不同洗钱行为原因分析

不法人员将非法资产投入房地产行业进行洗白的过程中, 必然会有成本的付出和收益的回报, 最后为其带来效用的增加。因此说洗钱行为类似于消费者的购买行为。洗钱作为一种特殊的商品购买活动, 除了要付出相应的货币成本之外, 时间成本也是一项重要的影响因素。

1. 理性经济人在时间成本约束下的消费行为。

为了简化分析过程, 根据以上公职与非公职人员的房地产洗钱特征, 假设房地产洗钱量是商品的价格, 为了便于分析, 将房地产洗钱行为分为两种商品, T型商品和M型商品:T型商品指房地产洗钱过程中时间成本所占比重较大短时间内进行的房地产洗钱行为;M型商品指在房地产洗钱过程中货币成本所占比重较大, 能较大程度清洗大量非法资金的房地产洗钱行为, 数量分别为X1, X2。根据黄友等[9]的研究成果, 在理性经济人效用最大化的条件下, 双重预算约束下的消费者的充分预算约束是消费的充分成本必须等于消费者的充分收入, 在其他条件不变的情况下, 消费者的最优选择应该是如图4所示的X0点 (X01, X02) 。 (M、M1货币成本预算线, T、T1为时间成本预算线, E为充分预算线, L为无差异曲线, X0点为充分预算约束下最大效用的商品组合。)

2. 有限理性下公职与非公职人员在时间成本约束下的房地产洗钱行为。

现实情况下, 不法人员在洗钱的过程中, 除了要考虑时间和货币因素外, 还强烈地受到主观效用的影响, 主观效用除了包含对商品客观效用的主观评价之外, 还包括对行为风险的评估和风险偏好的态度等。有限理性的消费者不能保证得到全局最优, 也不会将所有的预算完全消费, 通常会选择次优解[10]。因此, 我们可以得出公职与非公职人员在不同的效用目标引导下的房地产洗钱行为。

公职人员作为政府官员, 在进行非法资产处理的过程中, 考虑的因素较多, 不仅要保障资金安全转移, 还要考虑自身的安全, 因此对于公职人员而言, 最注重安全效用, 时间成本在其洗钱过程中有重要作用, 在短时间内将非法资产进行清洗是保障安全效用的有效途径;非公职人员则不然, 他们更注重收益最大化, 货币成本直接影响收益, 他们在洗钱过程中尽可能地减少财富流失, 选择更多的M商品, 能最大限度洗钱的方式。在图4中, 由于各种因素限制, 不能达到理想情况下的最优解, 假设不法人员通过降低最优效用, 以L为例, 在充分预算约束下, 当达到同样大小的效用时, 公职人员的次优解为XT (XT1, XT2) , 非公职人员的次优解为XM (XM1, XM2) , 由此, 引起XT1>X01>XT2, XM2>XM0>XM1。

综上所述, 由于公职与非公职人员所处环境、社会地位等不同, 具有不同的效用目标。在有限理性条件下, 公职人员会更多选择能在短时间内进行房地产洗钱的T商品。而非公职人员则注重财富的增加, 收益最大化是其主要的主观效用, 因此, 会选择能较大程度清洗大量非法资金的房地产洗钱行为, 选择更多的M商品。

四、针对公职与非公职人员房地产行业洗钱行为的监测思路

(一) 公职人员利用房地产行业洗钱的监测思路

以上分析结果显示, 不法公职人员在利用房地产行业洗钱的过程中, 大多数情况下会利用他人名义, 这些人员大多是不法公职人员的近亲属、其他亲属、情妇 (夫) , 利益相关者 (企业主) , 并且亲属、情妇是其主要利用的对象。根据《最高人民法院最高人民检察院关于办理受贿刑事案件适用法律若干问题的意见》, “特定关系人”是指与国家工作人员有近亲属、情妇 (夫) 以及其他共同利益关系的人。基于此, 提出以“公职人员及其特定关系人”为监测主体的监测思路, 监测其名下房产、股票 (房地产企业类型) 、银行账户的资产信息是否与其收入相匹配。

1. 基于收入的监测思路。

《中华人民共和国公务员法》第五十三条规定:公务员须遵守纪律, 不得从事或参与营利性活动, 在企业或者其他营利性组织中兼任职务。《中国共产党党员领导干部廉洁从政若干准则》中也规定禁止私自从事营利性活动, 不准以个人或借他人名义经商、办企业。对于官员及其亲属经商现象, 2010年施行的《中国共产党党员领导干部廉洁从政若干准则》对公职人员亲属管理提出规定, 不得默许纵容亲属以本人名义牟取私利、为亲属经商创造条件、亲属不得在本人管辖范围内经商。因此, 从法律约束和一般收入水平来看, 无论是公职人员还是其亲属的收入中都不应存在频繁或大额收入。所以, 一旦不法公职人员腐败或其亲属利用其影响力获利, 必然呈现频率增大或金额突然增加的收入特征, 如果通过金融机构, 则不难发现异常收入的来源。基于这些特点不难从账户层面发现异常公职人员, 但是由于账户交易容易受到反洗钱监测, 不法公职人员往往采用现金交易和实物交易。因此, 同时还需借助消费监测手段。

2. 基于消费的监测思路。

相对收入消费理论认为, 消费者的消费受到周围人们消费水平的影响, 特别是低收入者因攀比心理、提高社会相对地位的愿望等因素而使自身的消费处于和收入不相称的较高水平。公职人员受到有较高经济地位的人群影响产生较高等级的消费愿望, 在自身合法收入有限的条件下, 为满足较高等级的消费, 公职人员就会寻求通过经济犯罪来获得收入, 从而产生了与正常收入不相匹配的消费行为, 购买高档小区住房甚至别墅。随着国内反腐力度的不断加大, 近年来出现越来越多的不法公职人员拥有境外房产的现象。因此, 通过监测公职人员及特定关系人在住房方面的消费判定其是否存在房地产洗钱的行为是可行的。

(二) 非公职人员利用房地产行业洗钱的监测思路

非公职人员利用房地产洗钱常常通过建立房地产企业, 通过各种途径将非法资金不断混入正常的经营活动, 并通过会计舞弊等财务作假方式清洗非法所得。因此, 该过程必然存在频繁的交易活动或大量的交易金额, 与行业内相似发展水平和规模的房地产企业的经营状况不相符。因此, 可以从企业经营过程中的多个角度进行监测。

1. 相同行业中的企业一般都会涉及到相同或相似的业务结构, 这意味着同一行业中企业的资金链条和资金流向应该相对一致。因此, 可以对企业的交易资金额度和交易频率的企业交易发生量进行检测。利用基于离群点的客户行为模式识别的监测方式进行:以正常行为模式企业的银行基本存款账户历史年度交易数据为基准, 然后将待检测企业的交易金额记录和交易频率记录分别与正常数据进行设定时期内比较性检测, 判别是否存在异常情况。

2. 每个行业的企业都有特定的经营范围, 其账户的资金流动必定是在其所属行业的相关行业范围之内。当某行业某企业的银行账户突然出现与其主要业务或产品供求关系无直接联系的企业的转账或现金收付, 则可以怀疑这家企业的交易可疑, 存在洗钱嫌疑[11]。杨胜刚等构建了一个简化的行业相关系数矩阵, 可以对企业与其交易往来的账户之间的基于客户行为模式识别的行业相关性进行检测[12]。

3. 针对企业本身财务审计对假帐的检测。企业涉嫌做“假账”的一般目的是为了夸大经营状况而粉饰其经济效益或是偷税漏税以此降低运营成本。由于洗钱是以将非法资金混入合法资金为目的, 其过程必定涉及到对相关的企业财务记录根据非法资金总量做出类似于夸大其经营和赋税情况的更改行为。因此, 可以通过企业本身财务审计对假账的检测, 判别企业是否存在非法经营的行为。

五、结论及建议

房地产洗钱具有较强的欺骗性和隐蔽性, 不仅造成了严重的经济损失, 更扰乱了社会正常的经济秩序。通过对房地产行业洗钱行为及房地产行业主要的洗钱主体的行为分析和对比, 提出以下建议, 希望可以规范房地产行业的不法行为, 预防和减少经济犯罪的发生。

1.应尽快建立和完善房地产业反洗钱法律法规。借鉴现有金融业反洗钱成功做法以及国外房地产业反洗钱先进经验, 结合我国房地产业的实际情况, 尽快出台房地产业有关客户身份识别、大额和可疑交易报告、现金交易制度、客户身份及交易记录保存等方面的规章制度, 指导房地产业开展反洗钱工作。

2.针对公职人员房地产洗钱行为, 可以从以下两个方面进行。首先, 应加速建立全国统一的房地产信息管理系统, 实现全国各地区房地产登记信息的共享, 便于掌握异地购房、多次购房、购置豪华住宅信息, 为房地产可疑交易的识别提供信息支持。其次, 密切关注公职人员及其特定关系人的房产及资产情况, 加强民主监督及国际合作, 查处境内外不法资产, 增加公职人员购房洗钱成本, 降低房地产洗钱的效用, 减少洗钱行为。