青岛市住房公积金贷款须知

青岛市住房公积金贷款须知（精选8篇）

1.青岛市住房公积金贷款须知 篇一

住房公积金贷款须知

一、办理住房公积金贷款提供以下资料：

1、购买新房须提供商品房买卖合同原件（须经当地房管部门备案或预告登记）。

2、首付款30%以上的发票原件、开发商账号证明（加盖开发商或售房单位财务章），各复印两份。

3、贷款人夫妻双方身份证、结婚证、户口簿（原件及复印件2份）。

4、在银川贷款的需要在建设银行东城支行开具夫妻双方（单身开本人的）《个人信用报告》。

5、工资折、工资卡明细（原件及复印件2份）。

6、单身职工必须提供由公司开具的单身证明。

以上复印件均为A4纸复印，身份证复印正反两面，房产证须缩印。

二、贷款的额度、利率

1、贷款的最高额度不超过30万，且不超过购建房总价的70%。

2、贷款期限最长不超过25年，且贷款期限加借款人现有年龄之和不超过借

款人法定离退休年龄届满后5年。

3、贷款期限在5年以下（包括5年）年利率为4.45%；贷款期限在5年以上，年利率为4.9%。

备注：银川买房在吴忠市住房公积金贷款的必须找担保人或用吴忠本地房产

证做抵押。

银川买房在银川住房公积金贷款的不需要找担保人，但必须在吴忠市

住房公积金开具个人缴费证明。

2.青岛市住房公积金贷款须知 篇二

住房公积金贷款不管是作为一种融通资本的金融工具, 还是实现政策需要的“购房救济粮”, 在当下具有很强的理论和实践意义。从理论方面来说, 公积金贷款是近年来银行推出的一种创新性贷款品种。通过研究公积金贷款的资金来源、发放对象、利率等, 可以分析公积金贷款对贷款市场资金流动的影响, 为进一步发展房地产金融和实施相关调控政策提供理论支撑;从实践方面来说, 在我国, 自房地产市场蓬勃发展以来, 伴随着“炒房热”的高温, 有大部分中薪阶层因此沦为“房奴”。研究公积金贷款现状及探究“福利陷阱”背后的原因, 有利于认识和解决我国中低收入者“贷款难”的问题, 并进一步改善住房公积金贷款市场的不均衡, 实现效率和公平的平衡。

一、我国住房公积金贷款

根据国家的政策和市场定位, 住房公积金贷款是为满足大部分中低阶层买房的需求, 不过实际操作中, 由于经济、社会发展的差异性以及公积金贷款机制的疏漏, 使得公积金贷款在具体发放和使用中受限, 并没有达到良好的政策效果。具体分析如下:

(一) 公积金贷款的地区差异性很大。

一方面在东西部和南北部经济发展的差距下, 各地区的工薪水平也有很大的差异;另一方面由于各地环境、社会文化的不同, 也影响了各地的公积金中心政策的执行标准。在这样的情况下, 现行的住房公积金贷款机制具有很大的不适用性, 大大降低了住房公积金的使用效率。

(二) 住房公积金的相关规定模糊。

住房公积金作为一种长期住房储金, 相关条例中规定应当用于职工购买、建造和大修自住住房, 然而, “自住住房”的定义却很模糊。地区、文化、收入不同的人们对这种模棱两可的概念的理解也不尽相同。像这样的制度缺陷, 很容易造成一些投机的人“免费占用”公积金贷款的情况。

(三) 住房公积金“两性”失衡。

在一定程度上是“共有基金”, 即所有缴存人共同出资建立的, 故在考虑差别性的基础上, 还应顾及到互助性的要求。这也是住房公积金贷款相关制度不断完善和规模不断扩大下的必然要求。现阶段, 二者的失衡也从一定意义上阻碍了一部分中低薪阶层利用公积金贷款的渠道。

二、住房公积金贷款存在现状根源分析

(一) 市场均衡。

由上述住房公积金贷款市场的供求情况可知, 现阶段, 该市场处于供不应求的状态。由于短期内公积金贷款的资金来源不会大幅度增加 (供给方) , 而中低薪阶层对住房以及公积金贷款的需求会大规模地增加, 故从定性上来说, 住房公积金贷款的供给弹性要小于需求弹性。如图1所示, 目前市场状况如点O1, 公积金贷款需求和供给之间存在一个差额, 要达到市场的供求均衡 (O2点) , 理论上来说, 应不断增加公积金贷款资金来源或是调整贷款方式使得整体需求下降。在实际情况中, 造成市场不均衡的原因很复杂, 且各个因素相互影响, 现具体分析如图1所示。 (图1)

1、在需求方面, 目前人们对住房的需求是刚性需求, 即需求收入弹性较大而价格弹性较小。

短时间内, 中低薪阶层的收入不可能快速提高, 因而仅依靠自己的力量无法完全满足自身的住房需求。然而, 在进行公积金贷款时, 由于公积金的缴存与工资挂钩, 这样收入较低的中低薪阶层无法享受公积金低利率贷款的好处。这种“低存低贷”在一定程度上促使一些人过度借贷, “夺取”了真正需要住房贷款的低收入者的贷款资金, 反过来又影响收入分配, 引发社会不公平等问题的发生。

2、在供给方面, 应尽可能地扩大住房公积金贷款的资金来源。

然而, 由于管理公积金的公积金中心的融资渠道很窄, 利用金融工具进行保值增值的方式受限;另外, 公积金贷款的市场化程度不高, 其流动性较差, 不能及时将贷款资金变现, 资金利用率低。

3、在其他方面, 如政策性因素也是影响公积金贷款市场均衡的原因之一。

根据有关条例规定, 目前公积金贷款的最高限额必须为职工本人申请, 金额是50万, 职工及其配偶申请贷款的金额是70万, 这个数字远低于现在按市价算出的购房资金差额, 在这种情况下, 很多职工只能办理住房公积金 (组合) 贷款或按掲贷款, 从而减少了住房公积金贷款的市场份额。

(二) 住房公积金贷款存在的风险。

据调查, 近年来全国平均住房公积金使用率稳步上升, 已经达到并超过了商业银行存贷比为75%的临界点, 这意味着资金流向开始出现入不敷出的情况。此外, 住房公积金贷款也有可能面临着较大的支付风险。因而, 控制和防范住房公积金贷款过程中的风险是很有其现实性和必要性的。目前, 我国在住房公积金贷款过程中的主要风险分为:信用风险、操作风险、制度风险和稽核风险、抵押物风险等。

1、信用风险。

据有关研究, 贷款支出占家庭收入的比重对违约风险有着一定的影响。即在还款期内, 贷款额占家庭收入的比例越高, 购房者的还款压力越大, 违约概率也随之提高;若所贷款项期限长、额度大, 则当借款人的收入或其家庭状况包括离婚、重大疾病等发生变化时, 贷款偿还压力增大, 相应地, 其违约的几率也会增大;借款人采取各种手段故意欺诈, 伪造个人信用资料骗取贷款等。

2、操作风险。

在办理公积金贷款时, 由于贷款管理员的风险防范意识不强, 不认真审核保证人的资格及借款人的收入、信用和贷款用途, 也忽略了对借款人、保证人身份证明的仔细核对;贷款后期管理的跟进, 对借款人归还贷款情况的掌握以及对逾期贷款的及时催收与否, 都会影响贷款风险。

3、制度风险和稽核风险。

造成制度风险和稽核风险的因素主要包括银行和公积金中心内部管理制度不健全、岗位设置不合理、内部衔接监控不到位、人情贷款的发放以及与房地产开发商勾结。

4、抵押物风险。

抵押风险主要是由抵押物的市场价格变化所带来的风险。贷款房价比是衡量抵押风险的一个比率。当社会经济不景气、房地产市场萧条, 抵押房屋的市场价格就会下跌, 故此时贷款市场价值大于房屋抵押市场价值, 贷款房价比大于1, 在这种情况下, 若忽略交易成本和其他因素, 借款人倾向于违约的可能性增大。

(三) 住房公积金贷款的福利陷阱问题。

通过上述分析, 不难发现这样一个怪像:一方面大量资金处于闲置状态, 而另一方面真正有购房需求的中低薪阶层却申请不到公积金贷款, 无法享受低利率贷款的政策优惠。这便是住房公积金贷款中的“福利陷阱”。

对于中低收入家庭来说, 住房公积金的难提取导致它有一个很流行的别名———养老金。这是“低存低贷”的作用效果。由于上述现行公积金条例规定的限制, 很难取得公积金贷款, 使其在很长一段时间内成为闲置资金, 只能等退休后领取成为养老金。而另一方面, 尽管不能获取公积金贷款买房, 却还要强制性地每月缴纳一些款项, 造成大多数中低收入者变相为少数中高收入者购房提供补贴的局面。此外, 这些存在公积金账户里的款项远比同期存在银行里的资金要大大缩水。这无疑对中低收入者是雪上加霜的打击。

三、相关政策与建议

(一) 在政策和制度方面

1、切实注重社会公平。

从这一角度出发修改相关条例;改革住房公积金贷款制度, 取消单方面与工资挂钩的贷款条件, 解决“福利陷阱”的问题, 并简化和完善贷款程序, 增强住房公积金贷款的保障性。

2、灵活利用住房公积金。

可实行住房公积金贷款资金信托和住房公积金贷款证券化, 也可向专业的SPV公司转让住房公积金贷款债权, 增强贷款资金的流动性, 也从一定程度化解了由非专业的公积金管理中心投资所带来的风险;将地方的住房公积金统一纳到国家的金融监管体系上来, 在有关监管的同时, 防止住房公积金的过度贬值。

(二) 在住房公积金贷款市场方面

1、完善住房公积金贷款机制, 加强政策调整力度。

住房公积金管理中心应建立健全控制市场风险的评估机制, 根据市场风险及时调整公积金贷款政策, 从宏观调控方面保证住房公积金贷款市场平稳运行, 并使其效用最大化。当市场出现资金流动性紧张时, 应迅速调整公积金贷款政策, 增加资金来源渠道, 缓解资金紧张;当市场出现资金流动冗余时, 可以从宏观上适当调度部分资金用于投资, 并请专业人员进行操作, 实现资金的保值增值。

2、完善住房公积金信贷程序。

(1) 实现“存贷挂钩”制度个人化。近年来, 业内推行将住房公积金“存贷挂钩”、“以存定贷”, 即根据住房公积金的缴存总量来决定发放的贷款总量。在此基础上, 应该将“存贷挂钩”等方针具体到个人账户上, 根据个人缴存的住房公积金额度和年限来决定其贷款额度, 这种微观化的预算管理方式使得每个人会根据自身情况获得贷款, 减少了公积金贷款的浪费, 促进了社会公平; (2) 将消费贷款压缩, 部分转型为发债定向支持建设的贷款或增加其他的资金使用和增值渠道, 形成渠道多样化、余度可调节化的局面, 在一定程度上解决资金随市场“时紧时松”的流动性现状。

3、挖掘住房公积金贷款需求。

从制度上增强住房公积金的互助性功能, 允许以一个家庭作为贷款单位, 家庭成员可以共享公积金贷款, 这样以组合的形式从一定程度上“降低”了整体的需求, 有效整合公积金资源, 促进公积金贷款市场的均衡。在设定贷款限额上, 应充分考虑人们的需求, 即除了买房贷款的需要, 还要顾及到人们的支付能力。支付能力由很多因素综合影响, 其中房屋的市场价格和人们的收入占主导地位。因此, 贷款限额应与市价和收入相适应。

(三) 在控制公积金信贷风险方面。

应切实建立有效的内部控制制度, 实现贷款工作的规范化、流程化和制度化。做好“加强贷前调查, 防范源头风险;加强贷中审查, 严格控制风险;加强贷后管理, 有效化解风险”的工作。其中, 提高住房公积金的安全性是住房公积金管理工作中的首要任务。

1、加强控制信用风险。

(1) 提高借款人信息的收集和分析能力。增加对借款人及配偶个人信息的收集量, 提升信息收集的质量, 提高信息分析结果的准确度, 严格把好个人贷款审核审批关, 及时预防和控制贷款中可能出现的信用风险。 (2) 完善对借款人资格和偿债能力的审查机制。 (1) 在了解和掌握借款人收支状况、学历水平和专业技能等方面的基础上, 结合借款人家庭的实际状况如家庭成员构成、从事的职业类型, 来综合评估借款人的贷款偿还能力和信用; (2) 可以采取将月工资收入与住房公积金缴存额相结合的办法, 强制性地将借款人月还本息额控制在家庭月收入的50%以内, 这样可以为借款人划定合理的贷款额度和年限; (3) 加强对所了解的借款人信息核实的能力, 对借款人提供的工资收入证明的真实性向工作单位或人力资源部门进行核实, 同时要注意审查借款人及配偶是否有其他未还清的贷款或债务。 (3) 建立健全借款人资信管理动态系统。根据借款人住房公积金的缴存变化情况来判断其个人工资收入情况并进行实时评估, 及时预测借款人由于还款能力下降可能出现的信用风险。

2、防范操作风险。

根据贷款的流程, 分别从贷前、贷中和贷后等环节入手防范, 检查和控制相关风险点, 并制定具体的管理职责和实施细则, 实行贷款审核、发放、管理、回收等各个环节业务操作流程的规范化;建立健全贷款首接责任制、贷款内部管理规定、贷款业务操作规程和贷款档案, 实现科学化、规范化和制度化管理;建立健全审贷程序分离和风险监管分离机制, 保证贷款审核审批和风险控制的独立性;建立健全风险预警制度和逾期贷款催收办法, 实现动态管理, 使贷款风险降到最低。

3、注意控制制度风险和稽核风险。

一方面住房公积金管理中心应完善内部管理机制, 实现制度的规范性和约束性;另一方面也要加强激励机制的完善, 调动职工的积极性, 使其严守岗位, 互相监督。另外, 要注意加强业务人员尤其是稽核人员业务素养和专业技能, 实行竞争上岗, 明确业务人员的权利和义务, 从根本上控制风险源。

参考文献

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3.浅谈住房公积金贷款风险 篇三

关键词：住房公积金贷款；风险；防范对策

国家历来十分重视住房公积金的安全问题。从住房公积金制度建立初期，就把加强住房公积金管理、防范资金风险，作为住房公积金制度建设的重中之重。凡事预则立，不预则废。因此，有必要对住房公积金贷款风险进行分析，寻求防范化解措施。

一、住房公积金贷款存在的主要风险

1.住房公积金贷款的责任风险

现行的住房公积金管理，实行的是“管理委员会决策、管理中心运作、银行专户存储、财政监督”原则。《住房公积金管理条例》规定，住房公积金贷款风险，由住房公积金管理中心承担，央行的《贷款通则》也明确表明，银行作为受托人只收取手续费，不承担住房公积金贷款风险。所以说住房公积金贷款风险完全由住房公积金管理中心承担。责任风险就是管理中心内部制度不健全或制度不落实，为违规贷款留下漏洞和机会，导致中心蒙受损失，具体表现为：中心办理贷款各相关部门的工作人员在贷款调查、审核、审批及办理产权抵押登记等环节过程中出现责任心不强、工作疏忽等因素,对抵押担保手续不健全或不符合规定的贷款给予办理,最终导致了不良贷款的产生,给中心造成了无法追偿的损失。中心内部管理薄弱，借款人提供虚假证明材料，造成“重复贷款”或夫妻“双方贷款”，从而加重了借款人的负担，从而形成了贷款风险。

2.公积金贷款的信用风险

主观原因包括借款人有意赖帐，套取贷款，假借款，恶意不还款等。有的借款人借各种理由拖欠或故意赖帐不还贷款。其次,信用风险直接取决于借款人的资信程度,借款人的资信度越高,贷款风险越低,二者成反比关系,但是,在贷款工作中,中心对借款人的资信调查只限于银行出具的信用报告，借款人是否在银行及中心申请过贷款,贷款后是否发生违约,单位的交缴金额是否足额来判断其信用状况,没有考虑到职工的流动性及只交缴一定时期后停缴来套取公积金贷款的现象，存在严重的信息不属实的实际情况。

3.自然风险

主要是借款人对还款能力估计失误。其主要目原因是由于贷款期限长，额度大，借款人，抵押人，担保人及抵押物等状况发生改变，有的借款人由于失业，伤残，离异或借款人丧失经济支付能力，或是借款期间借款人死亡或其他突发事件不能按期偿还贷款，导致贷款不能按期足额收回，形成逾期或呆账。

4.流动风险

它是指中心发放的个人住宅抵押贷款债权流动性差而产生的风险。个人住房抵押贷款属中长期贷款，相对于短期贷款具有较大的风险性，因此，客观上要求有健全的风险转换机制作保障，例如担保制度、保险制度以及住房抵押贷款二级市场的建立。

二、住房公积金贷款风险防范对策

1.完善住房公积金贷款风险准备金制度

国务院《住房公积金管理条例》规定，住房公积金运作产生的增值收益应当用于建立住房公积金贷款风险准备金、住房公积金管理中心的管理费用和建设城市廉租住房的补充资金。财政部《关于住房公积金财务管理补充规定的通知》（财综字［1999］149号）规定，建立住房公积金贷款风险准备金的比例，按不低于住房公积金增值收益60%核定，或按不低于年度住房公积金贷款余额的1%核定，从住房公积金增值收益中分配，专户存储。住房公积金管理中心作为非盈利的事业单位，是住房公积金管理的责任主体，也是住房公积金贷款风险的承担主体，提取的风险准备金仅限于贷款风险准备金一种。而银行等金融企业除了按不低于风险资产期末余额的1%提取一般准备金外，还要提取贷款损失准备，包括专项准备和特种准备。由此可见，在贷款风险准备提取方面，住房公积金管理机构较金融机构承担了更大的风险。因此完善住房公积金贷款风险准备金制度是我们工作的重点。(1)采用账龄分析法提取贷款风险准备金。一般而言，在其他条件相同时，贷款期限越长，出现违约的可能性越大，形成呆账、坏账等不良贷款的可能性也越大。因而每年末，对贷款未到期账龄进行分析，如可考虑将未到期账龄划分为5年以内、5－10年、10－20年、20－30年四个档次，对对应的贷款余额按1%、1.5%、2%、3%的比例提取贷款风险准备金。(2)参考金融企业将贷款划分为五类，将贷款风险准备金分为一般贷款风险准备金和专项贷款风险准备金。建议成立住房公积金贷款风险评估委员会，由住房公积金管理中心牵头，人民银行、房管等部门组成，年末根据管理中心逾期贷款记录和不良贷款明细台账、贷后检查资料所反映的情况，充分考虑借款人逾期情况、借款人收入状况发生重大变化、房屋变现价值及变现能力变化等因素，将住房公积金贷款根据风险程度划分类别，正常类的仍按1%的比例提取一般贷款风险准备，专项贷款风险准备则根据评估风险程度确定合适的提取比例。(3)按贷款风险准备金的一定比例提取建立周转房建设资金，用于购买、建造一些小面积、功能全的普通住房，作为法院强制执行时为债务人提供临时周转房。

2.完善公积金个人住房贷款政策和方式,防范和化解系统风险

(1)将借款人月还本付息额严格控制在其家庭月收入的50%以内。(2)改善还款方式,在时间和地点上方便借款人还款,使其养成按期还款的习惯。管理中心可根据借款人的需要设计月等本金还款、月等额还款、月递减还款等多种还款方式;在还款时间上,可允许预还或一次性还款,对外出劳务人员等特殊职业的,允许按季还款;为方便借款人还款.可利用银行网点和资源,办理还款储蓄卡或一卡通,实行通存通还,自动划款。

3.加强个人住房贷款信用风险管理

目前，我国消费者个人信用资料很不完备，专门的信用调查机构还尚未建立起来，而且没有一套科学的评估体系，个别单位的信用评估权威差，手续复杂，信用风险就相对显得较大。因此，公积金管理机构可采取以下措施防范风险：首先建立个人信用制度，为个人住房贷款评审提供详尽的资信依据。其次，建立个人住房贷款审核责任制度。在委托模式下，这一责任制度应包括受托银行的贷款评审与住房公积金管理中心审核两个环节。再次，建立个人住房贷款风险预警系统。这一系统包括借款人就业与家庭收入变动信息反馈、还本付息监控、贷款逾期级数等子系统，这是消除个人住房贷款风险的最后一道防火墙。

4.严格个人住房贷款的抵押管理,防范抵押风险

(1)认真审查抵押房屋的合法性,对用存量房作抵押的,产权权属不清或共有比例划分不清的,不予贷款；用期房设置抵押的,严格审查开发商以往的社会资信状况及其已开发房屋的销售结存情况和过去开发工程的质量验审情况，信贷人员要对开发项目进行跟踪管理，确保抵押住宅按时竣工，交付于借款人方能贷款。(2)要求售房单位承诺到期及时办理产权过户手续,不履行承诺的,负连带责任。(3)抵押率严格控制在70%以内,避免抵押物的变现风险。

5.建立健全贷款风险管理制度

因贷款业务数额大，期限长，为了有效地防止风险，管理中心内部应建立健全各项风险管理制度。首先结合公积金贷款业务自身的特点，制定具体的操作规程和实施细则，以规范贷款的发放、管理、控制、收回程序；其次加强日常贷款业务管理，提高经办人员的自律意识和责任意识，建立完善的审核机制、内控机制，加强贷款台账及档案资料的登录和收集，实行规范化、制度化、科学化的管理；三是实行风险清收责任制，对已办理的贷款要加强贷后的管理和催收，并按照“谁放贷、谁清收”的原则落实到人，加大清收力度。

6.推行住房公积金贷款的证券化

住房抵押贷款证券化是指金融机构把自己所持有的流动性较差但具有未来现金收入流的住房抵押贷款汇集重组为抵押贷款群组，由证券化机构以现金方式购入，经过担保或信用增级后以证券的形式出售给投资者的融资过程。这一过程将原先不易被出售给投资者的缺乏流动性但能够产生可预见性现金流入的资产，转换成可以在市场上流通的证券。我国住房公积金发展住房抵押贷款证券化的基本思路是，组建一到两家全国性的从事住房抵押贷款证券化业务的专门机构，由住房抵押公司制定标准化的贷款协议和期限、利率等，并按此设定的标准从全国各省市公积金管理中心收购个人住房公积金贷款及个人住房商业性贷款，组成资产池，政府提供担保，在此基础上通过发行证券筹集资金；各公积金管理中心可用出售个人住房抵押贷款所获得的资金滚动发放个人住房抵押贷款；证券化机构以个人住房抵押贷款的还款作为支付证券本息的来源，从而将证券资本市场与货币信贷市场连结起来，形成个人住房抵押贷款资金的良性循环。

4.公积金个人住房贷款办理须知 篇四

（五）（二手房贷款）

一、贷款对象及条件

（一）按时足额缴存住房公积金一年以上，具有完全民事行为能力的个人；

（二）在本市城镇购买再交易住房；

（三）有正当职业和稳定的经济收入，具备按期偿还贷款本息的能力和意愿，资信良好；

（四）有合法有效的《房地产买卖合同》和所购房原《房地产权证》（或《房屋所有权证》和《国有土地使用证》）；

（五）同意用所购住房作抵押；

（六）同意办理住房置业担保；

（七）所购二手房符合下列条件：

1、产权关系明晰，可在住房二级市场交易的框架结构或砖混结构的成套住宅；

2、房屋使用年限不超过15年。

（八）公积金中心规定的其他条件。

二、申请贷款需提供的资料

（一）借款人及产权共有人（均含配偶）身份证及户口（或其他有效居留证件）；

（二）合法有效的购房合同；

（三）所购二手房原《房地产权证》（或《房屋所有权证》和《国有土地使用证》）；

（四）借款人及其配偶收入证明；

（五）借款人及产权共有人婚姻状况证明（含单身证明）；

（六）《房地产价格评估报告》；

（七）售房人出具的划款账户证明（公积金中心委托机构受理的除外）；

（八）公积金中心要求的其他资料。

★ 以上资料均需提供复印件（统一为A4标准）两套，申请和签约时需携原件备验。

二、贷款额度、期限、利率

（一）贷款额度

1、最高限额

公积金二手房贷款最高贷款成数为所购二手房评估价值和成交额二者中较低的70%，其中公积金贷款资金个人最高限额不超过40万元，参贷后不超过个人最高限额的两倍（80万元）。最高限额同时应符合以下规定：

（1）房屋使用年限5年-10年（含10年）的，可贷成数不超过所购二手房评估价值和成交额二者中较低的60%；

（2）房屋使用年限10年-15年（含15年）的，可贷成数不超过所购二手房评估价值和成交额二者中较低的50%；

2、可贷额度

借款人实际可贷额度须同时满足以下条件：

（1）公积金个贷总额可贷额度＝借款人家庭月收入之和×50%×贷款期数（月）

（2）公积金个贷中住房公积金资金可贷额度＝借款人及配偶住房公积金账户余额之和×25

（二）贷款期限

公积金个贷最长贷款期限不超过25年，还款到期期限最长至借款人法定退休年龄后10年。

（三）贷款利率

按中国人民银行规定的现行住房公积金个人贷款利率执行，并随国家利率调整而调整。

（三）贷款利率

按中国人民银行规定的现行住房公积金个人贷款利率执行，并随国家利率调整而调整。

四、办理程序

（一）委托中介服务机构办理

第一步：购房职工向经住房公积金管理机构认可的房地产中介服务机构咨询办理二手房贷款的有关事宜，测算可贷额度和期限。

第二步：借款申请人领取《贷款申请审批表》和《申请人情况调查表》并认真如实填写，同时提交相关申请资料。中介服务机构初验借款申请人资料合格后，出具《价格评估通知书》。第三步：借款人委托经住房公积金管理机构认可的房地产价格评估机构进行二手房价格评估，评估费用由借款人承担。

第四步：依据二手房价格评估结果确定可贷额度和期限，并将借款申请人购买二手房自筹资金部分存入指定专户，取得缴款凭据后交中介服务机构。

第五步：公积金中心经办人与借款人谈话，并对贷款申请进行审查。

第六步：借款人及有关当事人按约定的时间到约定地点签订借款合同等相关合同文本并办理担保。

第七步：办理二手房产权过户、抵押登记手续。

第八步：已办妥所有手续的贷款由贷款承办银行按《借款合同》的约定向借款人发放，贷款资金和借款人自筹资金通过中介服务机构转付售房人。

（二）借款人自行办理

第一步：购房职工可到住房公积金管理机构或贷款承办银行咨询办理二手房贷款的有关事宜，初步测算可贷额度和期限。

第二步：借款申请人领取《贷款申请审批表》和《申请人情况调查表》并认真如实填写，同时提交相关申请资料。公积金管理中心或贷款承办银行初验借款申请人资料合格后，出具《价格评估通知书》。

第三步：借款人委托经住房公积金管理机构认可的房地产价格评估机构进行二手房价格评估，评估费用由借款人承担。

第四步：依据二手房价格评估结果确定可贷额度和期限，并将借款申请人购买二手房自筹资金部分存入指定专户，取得缴款凭据后交公积金管理中心或贷款承办银行。

第五步：公积金中心经办人与借款人谈话，并对贷款申请进行审查。

第六步：借款人及有关当事人按照经办人员通知的时间，到指定地点签订借款合同等相关合同文本并办理担保或贷款综合保险。

第七步：办理二手房产权过户、抵押登记手续。

第八步：已办妥所有手续的贷款由贷款承办银行按《借款合同》的约定向借款人发放，贷款资金和借款人自筹资金直接划转售房人指定的账户。

五、贷款偿还

（一）公积金个贷本息采用按月等额本息法或按月等额本金法偿还。

（二）贷款期限一年以内（含一年）的公积金个贷采用一次性还款法，实行合同利率，到期一次性按天计收贷款本息（利随本清）。

（三）借款人应从发放贷款后次月起按时将还款资金足额存入个人还款账户，如当月未能及时还款，则次月存入的资金除含正常还款额外，还应包括按逾期利率计收的逾期利息。

（四）提前部分或全部偿还贷款，应至少提前十五日通知承办银行（或住房公积金管理机构），并须征得承办银行（住房公积金管理机构）同意。

5.一手房住房公积金个人贷款须知1 篇五

申请材料

1、夫妻双方（若有共同借款人，还应提供共同借款人）身份证明原件及复印件5份（第二代身份证需复印正反两面）；户口簿原件及复印件5份（含户口首页及本人所在页），如为军人，只需提供军官证作为其身份证件，不需提供户口薄。

2、婚姻状况证明：结婚证/离婚证原件及复印件4份，如未婚，请到贷款大厅公证处作相关声明；

3、已备案的购房合同以及补充协议原件及复印件各2份、备案表原件及复印件3份；

4、首付款凭证原件及复印件3份；（刷卡支付需提供POS单，现金支付需提供现金交款单）

5、夫妻双方（若有共同借款人，还应提供共同借款人）资信状况证明原件1份、复印件3份；（请在中心网站下载规定格式）

6、借款人在拟选择的公积金贷款承办银行开设用于归还贷款的个人储蓄卡卡面复印件，或带有存款账号的存折首页复印件1份；

以上资料为办理公积金贷款业务所需资料，若您需要办理组合贷款业务，则各项资料需要再添加一份复印件。

收费标准：

（一）担保费（成都市区及十四个郊县）

1、担保手续费：100元/户

2、担保服务费：公积金贷款（含组合）按贷款金额的3‰收取

收取的担保手续费和担保服务费开具成都市住房置业担保服务发票。

（二）担保公司代抵押登记机关收取费用

此费用标准仅限于所购楼盘位于成都市五城区及高新区，其他区市县楼盘以当地房管局标准收取。

1、预告登记费：80元/户

2、抵押预登记：手续费50元/户+登记费80元/户

代收抵押登记费开具成都市住房置业担保有限公司代收款收据。

（三）公证处费用（市区）

6.提取住房公积金须知 篇六

二、职工有下列情形之一的，可以提取职工住房公积 职工有下列情形之一的，金帐户内部分存储余额： 金帐户内部分存储余额：

（一）购买、建造、翻建、大修自住住房的；

（二）偿还住房公积金贷款本息的；

（三）被纳入本市城镇居民最低生活保障范围，支付自 住房房租超出家庭收入的 15%以上的；

（四）职工与单位解除或终止劳动关系未再就业，住房 公积金帐户封存 3 年以上的；

（五）职工购买、建造、翻建、大修自住住房的，在 1 2 个月内可提取一次住房公积金。

三、下列情形，不能提取住房公积金： 下列情形，不能提取住房公积金： 职工装修、装饰、中修、小修自住住房的。

四、提取时需提供的资料： 提取时需提供的资料： 职工在提取本人住房公积金时须提供身份证原件及复 印件、住房公积金存折、银行存折、住房公积金提取申请书，还需提供以下资料：

（一）离、退休： 离、退休证或退休审批表及复印件。

（二）购买、建造、翻建、大修自住住房：

1、职工购买商品房、经济适用房，在产权处有备案的，

提供购房合同或购房协议、产权处出具的备案登记证、购房 的前期付款税务发票及复印件。职工购买现有商品房、经济 适用房的，还须提供契税完税证明或《房屋所有权证》及复 印件。

2、职工合伙建房、集资建房的，须提供县级以上职能 部门的建房立项批复、建设规划许可证、建设用地许可证、建房方案、集资花名册等证件及复印件。

3、职工购买私产房、二手房、公有住房的，提供购房 合同或购房协议、所购房屋过户后的《房屋所有权证》或完 税证明等资料及复印件。

4、职工建造、翻建自住住房的，提供规划、土地管理 部门的批准文件及复印件。

5、职工大修自住住房的，提供房产部门出具的危房鉴 定书、房屋权属证明和规划管理部门的批准文件及复印件。

6、职工完全丧失劳动能力，并与所在单位终止劳动关 系的，提供单位解除劳动关系证明、市级以上医院证明和市 劳动鉴定委员会出具的伤、病职工劳动能力鉴定表及复印 件。

7、职工出国、出境定居的，提供户口迁出证明和出国、出境护照及复印件。非本市户口职工与单位终止劳动关系，离开本市的，提供终止劳动关系证明、居民户口簿及复印件。

8、职工死亡、被宣告死亡或被宣告失踪的，其继承人、

受遗赠人提供职工死亡（户籍注销）证明或被宣告失踪证明、公证部门对该继承权或受遗赠权出具的公证书及复印件。

9、职工偿还购房贷款本息的，提供购房合同或协议、借款合同、偿还购房贷款凭证及复印件。

购房贷款包括住房公积金个人住房贷款和职工因购买自住 住房在商业银行办理的个人住房贷款。

10、被纳入本市城镇居民最低生活保障范围的职工，提 供《邵阳市最低生活保障金领取证》、经房产管理部门登记 备案的房屋租赁合同、支付房租凭证及复印件。

11、职工与单位解除劳动关系未再就业，住房公积金账 户封存 3 年以上的，提供身份证、刑事判决书、买断工龄协 议书、原工作单位出具的终止劳动关系证明、所在居委会出 具的未重新就业书面证明等证件、资料。

12、职工调动工作的，提供调动工作相关证明和接收单 位所在地住房公积金管理机构的账号。职工调离本省的，提供工作调动证明和公安部门出具的户籍 迁移证明。

五、其它事项： 其它事项：

（一）职工在申请提取时，购买、建造、翻建、大修自 住住房超过 12 个月以上的，不得提取住房公积金。

（二）职工每购买、建造、翻建、大修自住住房一次，可提取一次住房公积金。

（三）职工因特殊情况需委托他人提取住房公积金的，受托人应提供经委托人签署并经委托人所在单位签章的授 权委托书、委托人身份证件、受托人身份证件及复印件，并 提供委托人的银行存款帐户，由市中心（或管理部）将资金 转入委托人个人帐户。

7.个人住房公积金贷款还款方式研究 篇七

1 等额本息自由还款方式

1.1 计算公式

根据借款人贷款金额、期限,按照等额本息方式确定贷款的每期月还款额,借款人可以在不低于等额本息月还款额的情况下自由增加每月还款本金。每月增加的还款本金为代扣卡中金额扣除本月应还本息,预留与本月应还本息相同的金额作为下月应还本息后的余额,额度最低不少于1000元。每月增加的贷款本金由借款人委托银行从代扣卡中自动划款。

等额本息月还款额计算公式为:

月还利息=贷款余额×贷款利率

月还本金=月还款额-月还利息

算法说明:

每月还款额不得低于按照等额本息还款方式计算的月还款额。

每月扣款按照先预留下月等额本息月还款额,然后将剩余资金作为该月月还款额的顺序进行,剩余资金不足的,只扣等额本息月还款额部分。

借款人应当按借款合同约定的还款计划、还款方式自贷款发放次月起开始逐月还款,每月还款日为贷款发放日在当月的对应日,没有对应日的为该月末最后一天。

1.2 自由还款

借款人当期增加还款本金的,以后每月的还款额按照剩余本金、剩余还款月数和合同约定期限对应的同档次月利率重新计算。

调整后等额本息月还款额=

月还利息=贷款余额×贷款利率

月还本金=月还款额-月还利息

1.3 逾期还款

借款人未按时偿还贷款本息的,贷款银行应当对当期逾期部分按照中国人民银行规定的逾期贷款利率计收自应还款日至实际归还逾期款项前一日的罚息。

罚息=逾期贷款本息×逾期贷款利率×逾期天数

逾期贷款遇罚息利率调整时,按调整日期前后分段计息。

罚息=逾期本息×罚息利率(调整前)×逾期起始日至罚息利率调整日前一日的天数+逾期本息×罚息利率(调整后)×罚息利率调整日至逾期贷款结清日前一日的天数

1.4 利率调整

贷款期间如遇利率调整,应按以下方式操作。

贷款期限在一年以内(含一年)的贷款,实行合同利率,遇法定利率调整,不分段计息。贷款期限在一年以上的,遇法定利率调整,于次年1月1日起,按相应利率档次执行新的利率。

调整时,还款日为1月1日的,上年12月的应还本息按调整前利率计算;还款日为1月1日以后的,1月份的月还款额不变,月应还利息按不同利率分段计息,计算公式为:

当期应还利息=贷款余额×日利率(调整前)×上一还款日至12月31日的天数+贷款余额×日利率(调整后)×1月1日至本月还款日前一日的天数

应还本金=月还款额-调整后的月应还利息

1月份还款日后,应按照剩余贷款本金、剩余期限和调整后合同约定期限的同档次利率重新核算以后的月还款额还款。

月还利息=贷款余额×贷款利率

月还本金=月还款额-月还利息

2 等额本金的自由还款方式

2.1 计算公式

根据借款人贷款金额、期限,按照等额本金方式确定贷款的每期月还款额,借款人可以在不低于等额本金月还款额的情况下自由增加每月还款本金。每月增加的还款本金为代扣卡中金额扣除本月应还本息,预留与本月应还本息相同的金额作为下月应还本息后的余额,额度最低不少于1000元。每月增加的贷款本金由借款人委托银行从代扣卡自动代扣划款。

等额本金月还款额计算公式为:

月还利息=贷款余额×贷款利率

月还本金=月还款额-月还利息

算法说明:

每月还款额不得低于按照等额本金还款方式计算的月还款额。

每月扣款按照先预留下月等额本金月还款额,然后将剩余资金作为该月月还款额的顺序进行,剩余资金不足的,只扣等额本金月还款额部分。

借款人应当按借款合同约定的还款计划、还款方式自贷款发放次月起开始逐月还款,每月还款日为贷款发放日在当月的对应日,没有对应日的为该月末最后一天。

2.2 自由还款

借款人当期增加还款本金的,以后每月的还款额按照剩余本金、剩余还款月数和合同约定期限对应的同档次月利率重新计算。

月还款额调整为:

月还利息=贷款余额×贷款利率

月还本金=月还款额-月还利息

2.3 逾期还款

借款人未按时偿还贷款本息的,贷款银行应当对当期逾期部分按照中国人民银行规定的逾期贷款利率计收自应还款日至实际归还逾期款项前一日的罚息。

罚息=逾期贷款本息×逾期贷款利率×逾期天数

逾期贷款遇罚息利率调整时,按调整日期前后分段计息。

罚息=逾期本息×罚息利率(调整前)×逾期起始日至罚息利率调整日前一日的天数+逾期本息×罚息利率(调整后)×罚息利率调整日至逾期贷款结清日前一日的天数

2.4 利率调整

贷款期间如遇利率调整,按以下方式调整。

贷款期限在一年以内(含一年)的贷款,实行合同利率,遇法定利率调整,不分段计息。贷款期限在一年以上的,遇法定利率调整,于次年1月1日起,按相应利率档次执行新的利率。

调整时,还款日为1月1日的,上年12月的应还本息按调整前利率计算;还款日为1月1日以后的,1月份的月还款额不变,月应还利息按不同利率分段计息,计算公式为:

当期应还利息=贷款余额×日利率(调整前)×上一还款日至12月31日的天数+贷款余额×日利率(调整后)×1月1日至本月还款日前一日的天数

应还本金=月还款额-调整后的月应还利息

1月份还款日后,月应还本金不变,月应还利息按贷款余额和调整后的合同约定期限相应得同档次利率计算。

3 等额本息递增还款方式

3.1 计算公式

等额本息递增还款方式,是借款人在贷款期内每年各月以相等数额归还贷款本息,但每一年的月还款额均比上一年的月还款额按规定的比例增长,规定的递增比例分两档:1%和2%,借款人可以在借款合同中进行约定。

正常还款,第一年每月偿还贷款本息金额为:

其中,P为贷款本金,k为递增比例,v为贷款年限。

第t年每月还贷本息=第一年每月还贷本息×(1+k)t-1

提前还款或利率调整后的该年月还款额计算公式:

其中:P为剩余贷款本金;n为剩余贷款期数;V为剩余贷款年数(本年除外);Wb为本年度尚未扣款的期数,n=12×V+Wb(因为提前还款后,剩余的期数不再是12的整除数,将剩余的期数分为两个部分)。

(1)选择等额本息递增还款方式时,其还款周期只能是按月扣款。

(2)限制条件:递增还款法,即第一年每月应还贷本息>P×I。

(3)等额本息递增还款方式的还款期限须为整年。

3.2 提前还款要求

3.2.1 一次性归还全部剩余贷款本金

应还利息=贷款余额×距上次结息天数×借款合同约定期限相对应的现行月利率/30天

3.2.2 提前归还部分本金

提前还款,保持原还款期限不变。

提前还款时的应还本息:

应还本金=借款人要求归还的金额

应还利息=归还本金×利率×上一个扣款日至提前还款前一天的天数

应还金额=应还本金+应还利息

提前还款年度剩余各期月还款额:

其中:P为剩余贷款本金;n为剩余贷款期数;V为剩余贷款年数(本年除外);Wb为本年度尚未扣款的期数,n=12×V+Wb(因为提前还款后,剩余的期数不再是12的整除数,将剩余的期数分为两个部分)。

应还本金=B-应还利息

应还利息=剩余贷款本金×月利率

提前还款和利率调整后的以后各年按照剩余年限、剩余贷款金额按照公式(4)下面重新计算。

每月应还贷款本息额:

3.3 逾期贷款利息的处理

借款人应在结息日的当月归还贷款本息,未按规定期限归还贷款本息的视为逾期贷款,贷款银行应当对当期逾期部分按照中国人民银行规定的逾期贷款利率计收自应还款日至实际归还逾期款项前一日的罚息。

罚息=逾期贷款本息×逾期贷款利率×逾期天数

逾期贷款遇罚息利率调整时,按调整日期前后分段计息。

罚息=逾期本息×罚息利率(调整前)×逾期起始日至罚息利率调整日前一日的天数+逾期本息×罚息利率(调整后)×罚息利率调整日至逾期贷款结清日前一日的天数

3.4 利率调整的处理

贷款期限在一年以内(含一年)的贷款,实行合同利率,遇法定利率调整,不分段计息。贷款期限在一年以上的,遇法定利率调整,于次年1月1日起,按相应利率档次执行新的利率。

调整时,还款日为1月1日的,上年12月的应还本息按调整前利率计算;还款日为1月1日以后的,1月份的月还款额不变,月应还利息按不同利率分段计息,计算公式为:

当期应还利息=贷款余额×日利率(调整前)×上一还款日至12月31日的天数+贷款余额×日利率(调整后)×1月1日至本月还款日前一日的天数

应还本金=月还款额-调整后的月应还利息

1月份还款日后,利率调整年份剩余每月还款额根据剩余贷款本金、剩余期限和调整后合同约定期限的同档次利率按照公式(2)计算,调整利率以后几年的每月还款金额按照公式(1)重新计算。

4 等额本息递减还款方式

4.1 计算公式

等额本息递减还款方式,是借款人在贷款期内每年各月以相等数额归还贷款本息,但每一年的月还款额均比上一年的月还款额降低规定的比例,规定的递减比例分两档:1%和2%,借款人可以在借款合同中进行约定。

正常还款,第一年每月偿还贷款本息金额为:

其中,P为贷款本金,k为递增比例,v为贷款年限。

第t年每月还贷本息=第一年每月还贷本息×(1+k)t-1

提前还款或利率调整后的该年月还款额计算公式:

其中:P为剩余贷款本金;n为剩余贷款期数;V为剩余贷款年数(本年除外);Wb为本年度尚未扣款的期数,n=12×V+Wb(因为提前还款后,剩余的期数不再是12的整除数,将剩余的期数分为两个部分)。

(1)选择等额本息递减还款方式时,其还款周期只能是按月扣款。

(2)限制条件:递减还款法,即第一年每月应还贷本息>P×I。

(3)等额本息递减还款方式的还款期限须为整年。

4.2 提前还款要求

4.2.1 一次性归还全部剩余贷款本金

应还利息=贷款余额×距上次结息天数×借款合同约定期限相对应的现行月利率/30天

4.2.2 提前归还部分本金

提前还款,保持原还款期限不变。

提前还款时的应还本息:

应还本金=借款人要求归还的金额

应还利息=归还本金×利率×上一个扣款日至提前还款前一天的天数

应还金额=应还本金+应还利息

提前还款年度剩余各期月还款额:

其中:P为剩余贷款本金;n为剩余贷款期数;V为剩余贷款年数(本年除外);Wb为本年度尚未扣款的期数,n=12×V+Wb(因为提前还款后,剩余的期数不再是12的整除数,将剩余的期数分为两个部分)。

应还本息=B

应还本金=B-应还利息

应还利息=剩余贷款本金×月利率

提前还款和利率调整后的以后各年按照剩余年限、剩余贷款金额按照公式(8)重新计算。

每月应还贷款本息额:

每月应还利息=剩余本金×月利率

每月应还本金=每月还贷本息—每月应还利息

4.3 逾期贷款利息的处理

借款人应在结息日的当月归还贷款本息,未按规定期限归还贷款本息的视为逾期贷款,贷款银行应当对当期逾期部分按照中国人民银行规定的逾期贷款利率计收自应还款日至实际归还逾期款项前一日的罚息。

罚息=逾期贷款本息×逾期贷款利率×逾期天数

逾期贷款遇罚息利率调整时,按调整日期前后分段计息。

罚息=逾期本息×罚息利率(调整前)×逾期起始日至罚息利率调整日前一日的天数+逾期本息×罚息利率(调整后)×罚息利率调整日至逾期贷款结清日前一日的天数

4.4 利率调整的处理

贷款期限在一年以内(含一年)的贷款,实行合同利率,遇法定利率调整,不分段计息。贷款期限在一年以上的,遇法定利率调整,于次年1月1日起,按相应利率档次执行新的利率。

调整时,还款日为1月1日的,上年12月的应还本息按调整前利率计算;还款日为1月1日以后的,1月份的月还款额不变,月应还利息按不同利率分段计息,计算公式为:

当期应还利息=贷款余额×日利率(调整前)×上一还款日至12月31日的天数+贷款余额×日利率(调整后)×1月1日至本月还款日前一日的天数

应还本金=月还款额-调整后的月应还利息

1月份还款日后,利率调整年份剩余每月还款额根据剩余贷款本金、剩余期限和调整后合同约定期限的同档次利率按照公式(6)计算,调整利率以后几年的每月还款金额按照公式(5)重新计算。

5 还款方式比较

目前,个人住房公积金贷款还款方式主要包括等额本息和等额本金两种,适用于借款期间收入变化不大、预期收入下降的人群,在满足多样化的还款需求上存在一定的局限性。等额本息还款方式主要是保持月还款额总量不变,在各月还款额中,所含利息的比例逐渐下降,所含本金的比例逐渐上升,适用于收入变化不大的人群,例如公务员群体;等额本金还款方式主要是将贷款本金平均分摊到各个还款期内,每月还款额中包含同等数量的本金,利息按贷款余额计算。这种还款方式开始时月还款额较高,以后逐月减少,适用于目前收入较高,预期收入下降的中年人群。原有的这两种还款方式未能充分考虑刚开始工作的年轻人的还款需求以及期望自由还款或快速还款的人群需求。

新设计的等额本息自由还款、等额本金自由还款、等额本息递增还款、等额本息递减还款等四种还款方式基本弥补了还款需求空白,覆盖到了不同年龄层次和不同收入人群,基本能够满足不同人群多样化的还款需求。

等额本息递增还款方式的特点是在贷款期限内逐年增加还款金额,适用于刚参加工作不久的年轻人及其家庭,其收入暂时处于中低水平,然而住宅期望值较高,若按照等额本息还款方式进行还款,还款金额固定,不能满足收入增长后的还款需求。因此,对于处于生命旺盛时期的年轻人,其支付能力有望逐步升高,可以考虑等额本息递增还款方式。同理,等额本息递减还款方式能够满足期望快速还款的中年高收入人群。

等额本金或等额本息自由还款方式主要可以满足以下两类人群:一类是收入不稳定的人群,如自由职业者。借款人可以根据自己收入状况及时调整还款额度,在收入低时不会因逾期造成资产处置,收入高时可以增加还款额度,减少还款压力,满足收入高时多还款,收入低时少还款的需求。另一类是需要提前还款的人群。借款人需要提前还款时,可以根据自己的收入情况随时增加还款金额,无需柜台办理提前还款,相应也减少了资金的低效率积累(例如提前还款需万元以上)。

综上四种新的还款方式,在现有还款方式基础上进行了创新,既满足了借款人多样化的需求,又可以减少借款人逾期,降低不良贷款发生的可能性。如果得以实施,将与现有的还款方式一起,在更大范围和更深程度上覆盖借款人还款需求,更有利于发挥住房公积金服务广大缴存者的职能作用。

参考文献

[1].邵磊陈永红.浅析个人住房贷款还款方式.中国房地产金融.2004.1

[2].葛文雷.长期借款还款方式的分析与决策.上海会计.2000.6

[3].王威.个人住房公积金贷款的还款方式比较.统计与咨询.2004.2

[4].李展彭补拙.住房抵押贷款还款方式初步研究.数量经济技术经济研究.1999.1

[5].孟宪海邵为军.建立多种个人住房贷款还款方式的构想.中国城市金融.1999.12

[6].王玉春.住房按揭贷款计算方式及还款技巧.北京统计.2003.11

[7].怀雷.个人住房贷款还款算法及推导方法.中国房地产金融.2000.1

8.青岛市住房公积金贷款须知 篇八

关键词：公积金贷款；管理风险；规避方式

住房公积金贷款作为政策性住房金融的主体，已成为职工个人购房贷款首选的贷款方式。很多城镇居民通过使用住房公积金贷款购买了自住住房，改善了长期困扰人们的居住条件。但是，近年来，随着我国房地产市场的不断繁荣，住房公积金贷款信用规模不断扩大，贷款时间的推移，贷款逾期率也不断上升，贷款风险不断增强。对此住房公积金管理中心应不断地加强，管理风险与规避方式显得格外重要。

一、住房公积金贷款管理风险的形成

（一）运行体制带来的管理风险

国务院颁布的《住房公积金管理条例》，条例明确规定房改资金中心不能直接办理金融业务，应当委托住房委员会指定的商业银行办理住房公积金的金融业务，个人住房贷款只能以委托方式委托商业银行办理，并由房改资金中心承担风险。也就是同一贷款业务的委托方与受托方是两个不同的利益主体，受委托银行是以获取最大利润为经营目标的经济实体，虽有手续齐备的合同要求和约定，但仍无法回避自身利益的驱动，和在运作过程中产生的问题及利害冲突之间的矛盾。

1、受委托银行自身的风险及利益。在受委托银行在自营业务与委托业务之间，存在将风险较小、利润较高的贷款项目留下，而将风险相对较大的项目以委托贷款方式留给房改资金中心，大力推荐商业贷款，甚至出现对只做住房公积金贷款的开发商不给予按揭签约的现象，这样，房改资金中心一方面失去了资质较好的开发商，另一方面又失去了资信较好的客户，无形加大了住房公积金的贷款风险。

2、住房公积金贷款办理程序繁琐。面对住房公积金贷款的低利率的冲击，加之住房公积金贷款与商业银行住房按揭贷款相比为业务受委托银行所带来的利益不均衡，购房者选择商业银行按揭贷款其利息全归受委托银行所有，若购房者选择公积金贷款，受委托银行只能收取5%作为手续费，且失去了许多贷款客户。正是由于受委托银行自身利益的驱使，往往对住房公积金贷款的客户采取一些消极拖办和误导的手段，抵制或影响住房公积金贷款业务高效、快速发展。而其自运营的商业贷款比住房公积金贷款办理要快的多，并且程序简捷。

3、房改资金管理中心贷款数据统计信息化建设滞后。由于我国许多地方房改资金中心的信息化建设严重滞后，没有建立健全和更新，致使许多职工根本不知道自己的个人信息。而受委托银行力争主导地位和强调自己的网络优势，往往会采用其通畅、便捷的程序，进行贷款人员信息登陆和计息扣款，而房改资金管理中心统计信息滞后，贷款程序无法正常运行，双方数据无法统一。

4、房改资金管理中心在贷款资金的回收方面处于被动地位。由于《住房公积金管理条例》第6条规定：“受委托银行不承担住房公积金贷款的风险”，受委托银行基于节约成本考虑，对贷款的回收力度不够，导致客户逾期还款比比皆是。由于住房公积金业务承办银行是由政府或住房委员会指定的，即使受委托银行不按合同约定履行收贷职责，房改资金管理中心也无力对银行进行制约和追究，处于承办银行和住房公积金贷款职工之间的被动局面，没有保护广大职工的利益。

（二）政策取向和金融市场形成的管理风险

1、借款人的还款能力下降的风险。由于住房公积金贷款作为政策性住房金融，借款人中相当一部分职工收入不稳定，偿债能力有限，甚至有的单位濒临破产，职工随时会面临着下岗或买断工龄，严重影响贷款偿还能力。

2、存贷不挂钩导致资金缺口的风险。我国许多城市在住房公积金配贷时，只注重借款人的还款经济能力以及是否满足贷款的其他条件，却很少评估借款人对住房公积金的贡献率，从现在现阶段看，这种信贷方法似乎有利于解决和改善居民的住房，刺激居民的有效消费需求，扩大住房公积金信贷规模。但从长远看，今后可能会导致资金缺口，而且加大住房公积金储蓄长期融资的风险。

3、国民经济状况和金融市场变化而带来的风险。在长期的贷款期限内，社会经济状况和金融市场必然会不断发生变化。由于个人住房公积金贷款实行相对固定利率，这就会使住房公积金蒙受贬值的风险。

4、地方政府行政干预行为带来的风险。地方政府为拉动住房消费，过分强调住房公积金贷款数量增长，往往忽视住房公积金贷款质量，加大了产生不良住房公积金贷款的可能性。

二、住房公积金贷款管理风险的规避措施

（一）确立房改资金管理中心主导地位

解决住房公积金贷款的制度性风险的根本途径在于消除委托与受托两个利益主体的利益冲突。首先必须強化房改资金管理中心主体地位，采用房改资金管理中心自营模式，可以实现责、权、利的统一.运作高效，彻底改革和完善我国个人住房公积金贷款的委托运作机制。同时也应该将选择住房公积金业务承办银行的自主权交给房改资金管理中心，对受委托银行敷衍应付办事不力和操作失误，而导致住房公积金住房贷款出现的风险，应由受委托银行承担，或由房改资金管理中心实行优胜劣汰，充分保证住房公积金贷款管理风险的规避，体现房改资金管理中心的主导地位。

（二）建立贷款风险监管体系

建立贷款风险监管体系，将风险管理系统纳入个人住房贷款全过程中，并授予该体系应履行的功能：一是对个人信用情况进行相应的时实评估，二是实现对个人住房贷款贷前审核与贷后监察结合的功能，三是实现个人住房贷款高风险的预警功能，并给出响应的规避建议；四是实现会商制度的建立，房改资金管理中心与受托银行定时对预警高风险的情况进行会商；五是建立个人住房贷款风险基金，实现个人住房贷款风险化解损失的规避功能。

（三）采取相关配套政策措施

1、建立以政府为主体减轻中低收入职工住房贷款负担的贴息和担保制度，可采取政府扶持（实行贷款贴息政策）、社会参与的办法，组建住房置业担保公司，为借款人提供信用担保.

2、房改资金管理中心按《住房公积金管理条例》规定和相关财务管理办法的规定，在增值收益中按比例提足贷款风险准备金，并制定严格核销坏账制度和程序，认定后及时核销坏账、呆账。

3、进一步完善住房保险，在个人住房担保中介机构尚未发育成长起来的情况下，应由保险公司把财产保险和人身保险结合起来，开拓住房保险新业务，既降低保险费用，减轻借款人的负担，又提高借款人的还款能力。

（四）采取相关配套还贷措施

1、建立便捷的还款方式，利用银行网点和资源，办理还款储蓄卡或一卡通，实行通存通还，自动划款等便捷的方式，在时间和地点上方便借款人还款。

2、受委托银行贷款放款后，及时通知借款户月还款额和其帐户余额情况，使借款人知道每月实际应还多少钱，什么时候还，做到心中有数，经济上有准备，敦促贷款人养成良好的还款习惯，减少不必要还款纠纷。

（五）加强贷款抵押审查力度

1、认真审查抵押房屋的合法性及被抵押的合法性。

2、要求售房单位到期及时办理产权过户手续，并做出连带责任承诺，与产权抵押登记部门协议确保抵押手续完整到位。

3、控制抵押率，规避抵押物市场价格变动的变现风险。