房产中介的管理软件

房产中介的管理软件（精选8篇）

1.房产中介的管理软件 篇一

房产中介门店管理的8点经验

其实今天想谈到的问题大家也都知道,看这文章的题目就知道了!现在很多中介公司都在想着如何改变运作模式或者是加盟模式.但是我个人认为不管你怎么变怎么改,门店业绩上不去就是白费心机.其实现阶段南昌本地中介在门店管理上和业绩提升上各有不同的方法,但对门店直接提高业绩水平帮助显的不是很多.更有很多号称大公司的中介公司竟然对下属门店还处在无管理状态?各位想想这将会对正个市场走向规范运作之前带来多大的困难.其实就在去年我在广东深圳、福建福州和同行业交流时发现目前中介门店管理水平实属广东一代领先。因为中介成立较早，再加上市场日益火热，一些香港外资上市公司的进入带领着整个行业水平一直上升。我在与其交流时发现门店的管理能否有效第一就是要看该公司整体模式的问题。在沿海地区加盟的中介公司早已不存在了。因为加盟中介公司第一大弊端就是下面门店不能直接听从公司管理，造成公司与门店目标、行动都不能统一这样的公司在竞争强的市场上是很难找到一席之地的。所有面对竞争的对手都是直营公司，它方便直接管理、制定目标计划能有效执行完成，属统一管理统一调配统一思想的公司这就是直营公司的特点与优势。

简单的介绍了内地与沿海中介公司的差别与水平之后我想跟一些南昌本地的同行一起研讨一下南昌市场未来中介门店管理的重点所在。我本人认为目前市场上的中介公司加盟体制居多，但门店的基础管理都是各家公司经营的重点。以下我就谈谈我个人对与门店管理的一些看法与

实际操作，希望能有同行一起研讨共同成长

第一.门店做为是公司的服务窗口首先要做到的就是形象统一

第二.门店必须关注人员的配置与要求

（标准：店长1人、助理1人、店员4-5人）

（沿海地区按门店面积平均2平方1人

第三.对于门店上报广告房源的定期分析（要专业的分析报告）

第四.建立门店培训体系（以会代训）

第五.建立门店独有团队文化与氛围

第六.强抓门店基础管理（会议、总结、计划、量化）

第七.建立门店监督、检查与汇报机制

第八.做到主动出击切勿坐享其成

以上8点是本人一点小小看法与门店实际操作方法，到目前为止本公司新开门店第一个月就不会亏损。但是对于后期市场竞争加强与变化门店的管理水平与要求同样要求发生改变。希望同行或者喜欢讨论的管理看到此文章后加以讨论和指出缺点，我希望行业是透明的，竞争是透明的，管理水平是可以互相借鉴的。只有这样行业内才能互相触进共同进步

2.房产中介的管理软件 篇二

在西方发达国家,房产中介管理信息系统已经成熟,尤其是基于Web应用技术环境下的不动产管理信息系统在房产行业中的应用日臻完善,其运作模式已经从对连锁店的线性管理转变为跨地区,跨领域的扁平化管理,从而获得了显著的经济、社会效益。在我国,随着国民生活水平的不断提高,房产行业的发展和居民住房需求的多元化带动了房产中介企业的发展。但地产中介企业的信息化管理尚未成熟,信息的共享性和流动性,成熟的管理模式对提高效率、降低成本、共享资源、提高企业竞争力等方面能起到至关重要的作用。而目前我国在这一领域的应用还很欠缺。本文就是基于这样的背景提出的。

伴随着Web2.0的诞生,互联网进入了一个更加开放,交互性更强、有用户决定内容并参与共同建设的可读写的网络阶段。Web2.0技术是一系列技术和产品服务的融合,对于该技术的应用日趋成熟与广泛。在Web2.0中,Ajax技术是其系列产品和服务中的重要成员。本文就是基于Web2.0环境下,探讨采用Java EE平台和JSF开发框架,并根据房产中介连锁店管理和运作的特点及具体要求,论述了房产连锁店管理信息化的具体实现过程。

1 关键技术

AJAX是Asynchronous JavaScript and XML 的缩写。它并不是一门新的语言或技术,而是几项技术按一定的方式组合在一起共同协作发挥各自的作用,Ajax技术是Web2.0的关键技术之一,内容包括基于XHTML和CSS,由DOM(Docuement Object Model文档对象模型)实现动态显示与交互,借助XML和XSTL进行数据交换及处理,通过XML Http Request对象发送清求和获取响应,最后用Java Script绑定和处理所有数据。它克服了在C/S模式下需要安装客户端的应,整个过程中由Java Script进行整合。Ajax的工作原理相当于在用户和服务器之间加了一个中间层,使用户操作与服务器响应异步化。这样把以前的一些服务器负担的工作转嫁到客户端,利用客户端闲置的处理能力来处理,减轻服务器和带宽的负担,从而达到节约ISP的空间及带宽租用成本的目的。为了能在JSF中方便地应用Ajax技术,使客户端和服务器端的交互更为直接,使用ajax4jsf在JSF复杂组件(Table)中实现Ajax更新功能,通过该标签库和其封装的对象和方法来实现复杂组件的局部更新,使Ajax技术在JSF中实现快速、便捷的应用。

Java Server Faces (JSF) 是一种用于构建Web应用程序的新标准Java框架。它提供了一种以组件为中心来开发Java Web用户界面的方法,从而简化了开发。JSF的主要优势之一就是它既是Java Web用户界面标准又是严格遵循模型-视图-控制器(MVC)设计模式的框架,做到了应用程序逻辑和表示的完全分离,是真正彻底的MVC模式。

Hibernate是一种中间件技术,一个开放源代码的对象关系映射框架,它对JDBC进行了轻量级的对象封装,使得开发人员可以使用面向对象编程思维来操纵数据库。由于本系统需要大量地图数据应用于查询并需简单分析GIS应用,因此采用了开源的Google-map和Google提供的maps-API为代表的Internet-GIS。

2 系统设计

2.1 需求分析

首先,系统要满足跨地区的连锁店客户的业务需求。其次,该组织结构分为总部、连锁店、部门和员工四层结构,按照员工职能与分工不同,进行权限限制,从而使不同用户以不同的身分登录,进行不同级别的操作。对于上层员工负责处理统计,针对不同顾客、不同经纪人交易状况、不同区域的业绩进行分析,从而积累、推广行业经验;对于下层员工一般只能维护自己的业务,进入交易中各个步骤的处理。同时,系统满足在同一时间统一顾客资料,供求信息和交易状态信息,供查看不同案件的交易状态信息,安排不同案件的管理。利用本系统可方便地进行各种拓展,同时能通过网络地图的表现形式展现各种房产信息。

2.2 系统构架

本系统采用了扩充的三层B/S模式,分为表示层,业务逻辑层和数据层。在表示层使用了Ajax技术同时又在数据层采用了面向对象的Hibernate技术,同时集成了基于Google maps API技术的地图服务,其总构架如图1所示。

利用Ajax功能增加了页面交互,用户方便体验;在会话的开始,当用户点击了用<a4j>封装过的UI组件后,浏览器就启动一个Ajax引擎,同时关联Web服务器,若有需要还将关联数据库服务器。Web服务器把XML格式的数据传给Ajax引擎,然后传给页面。通过Ajax引擎,实现了异步处理。

利用Hibernate功能增加了数据存取方面的功能。JSF用以降低系统总架构的藕合性,Hibernate可以用来降低业务模型部分的开发难度。二者结合则使开发出来的信息系统无论是在整体架构上还是在局部的复杂业务模型中都有了更低的藕合性,它们的灵活性与可维护性也得到了提高,从而消除了单独使用这些架构开发系统的不足。集成JSF架构与Hibernate架构的方法是利用JSF架构作为整体基础架构,它负责了MVC的分离,而在JSF架构的模型部分,利用Hibernate架构来提供持续层支持[5]。系统还增加了Web-GIS功能,通过引入Google maps API,把地图功能整合到系统中来。当用户进行地图操作时,即启动远程的地图服务器,服务器根据用户的操作,发出相应的响应。用户可以在电子地图上方便地查看房产、地产及周边环境等位置和区域信息,甚至还可以使用简单的分析。

2.3 系统实现

按照UML类图的设计原则,对系统进行详细设计。首先按照一定的规则命名变量。然后设计了若干超类和程序接口,提高程序的可维护性和重复性,接着根据不同的功能模块,设计对应的Java Bean。本系统中还使用了CVS版本控制系统,实现了团体协作的快速开发。

3 系统功能

根据实际房产连锁店的行业特点和用户需求,本着数据信息实时共享,方便用户处理房产业务等原则,对系统作了总体设计。如图2所示。

3.1 总店管理模块

总店管理模块主要包括:(1)权限管理:主要指总店系统管理员负责授予连锁店客户登录连锁分店应用系统的密码和相应的系统应用权限。(2)连锁店信息管理:包括连锁店相关的信息登录、检索,变更。(3)通知管理:总店为各个连锁分店通过电了公告牌的形式提供管理信息。(4)契约管理:包括检索,显示、变更、追加,各个连锁店的客户相互交易过程中所订立的契约。(5)交易统计管理:包括检索、统计、显示,某一时间段的交易状况,以便总店及时掌握业绩动态。(6)店员管理:包括各个连锁店交易员个人信息的检索,显示,变更管理。

3.2 连锁分店管理模块

登录系统以后,显示主界面。主界面提供各个子模块的最新信息以及到各个子模块的链接。

连锁分店管理模块主要包括以下内容:

(1)职员工作管理模块

该模块处理与员工的业务相关联。应用不同的色调块表示员工的工作状态。

(2)电子邮件模块

该模块提供员工之问的通信。包括收件箱、发件箱、所有邮件区、重要邮件区、垃圾箱等。除了单独发信之外,还提供群发功能和对手机等移动设备的短消息发送业务。

(3)交易登录模块

该模块主要涉及交易的相关信息的登陆,根据交易种类的不同,分为买,卖、借、贷、和投资五种情况。登录时,这五种情况又分别有个人和法人之分。整个过程包括客户情况录入,相关房产、地产的综合信息的录入。

(4)房产、地产信息检索模块

提供详细的描述性信息,而且充分利用了Web GIS的功能,即通过Google maps API把地图应用整合到当前系统中。使用户不仅可以直观地看到房产、地产、周边设施等的相关信息,而目可以在地图上检索各种空间信息、进行最短路径分析。

(5)交易流程模块

交易流程模块涉及到了房产交易的整个流程。进入该模块后,可以检索,察看、变更所有正在处理和待处理的业务信息。由于顾客、房产、地产信息和该条案件的进度统一表示,用户可以随时查阅、变更某一案件的顾客、房产、地产信息和该案件的进度情况。

(6)简易信息提示模块

简易信息提示模块主要提供交易信息的快速查询、浏览功能。在交易流程中的很多地方,都有简易信息的提示,极大地方便了交易过程。

(7)公告信息模块

提供快速查询总店通知的功能。

总之,该系统完全实现了房产交易中总店对连锁分店信息的管理,以及连锁分店之间共享信息的功能。这就大大增加了变相交易的机会,缩短了交易时问。

4 结束语

在我国,房产中介行业的管理仍然限于传统的方式,中介商彼此都是信息孤岛,难以为公众提供及时、互动的信息,阻碍了房产交易市场的健康、快速发展。本文介绍房产中介行业信息化实现,旨在为房产中介行业信息化之路提供借鉴。

摘要：随着我国房产交易市场的不断活跃,针对我国目前房产中介行业信息化进程滞后的现状,提出了基于Web的跨地域房产中介管理信息系统的功能并论述了基于Web技术,互联网地理信息系统以及Hibernate等一系列技术支持下的实现过程。

关键词：房产中介,JSF技术,Web2.0技术,Ajax技术,Hibernate技术

参考文献

[1]唐根年,虞晓芬,元琳.城市房地产信息系统开发与应用研究[J].中国房地产,2001(1):52-53.

[2]张桂元,贾燕枫,姜波.征服Ajax Web2.0快速入门与项目实践(Java)[M].北京:人民邮电出版社,2006.

[3]David geary,car horstmann.Core JavaServer Faces[M].电子书,2004.

[4]张欣,施文雅.Jsf与Hibernate集成架构研究与应用[J].软件技术研究,2006(9):53-55.

3.房产物业管理对策的探讨 篇三

【关键词】房产；物业管理；现状；对策

通过多年的改革和不断地探索，我国物业管理服务作为一种新兴的行业诞生并得到迅速地发展。我国物业服务行业在管理规模、覆盖面积、从业人数、管理水平方面都有了相当大的提高，并且在改善人们生活环境方面做出了极大的贡献。

但是，我国的现行的物业管理体系还不够完善，政府相关部门对此的监管力度也不够，因此暴露出了一些不同层次的问题，比如说物业公司的服务质量差、物业公司乱收费、业主与物业公司纠纷频繁发生等。这些问题都严重的制约了物业管理行业的良性发展，给人们也带来了许多困扰。所以说如何加强物业管理业的服务质量，已经成为社会各界关心的问题。业主们希望享受到更优质的物业服务。

1.房产物业管理的现状及问题

1.1物业公司存在强迫业主接受物业合同的现象

我国的物业管理业在不断发展，它的服务覆盖面积越来越大，随之而来是各种各样的问题。目前，楼房开发商在售楼之前都会委托一家物业公司来负责整个小区的物业管理，而物业公司通常会要求购房者与公司签订一系列的相关合同。当业主对物业服务不满意要求解除合同时，物业公司就会以合同未到期作为推脱的理由，這给业主带来了很大的困扰。

本来业主作为消费者选择服务是自由选择，可以享受消费者的正当权利，但正是由于开发商和物业公司的不规范的操作，同时缺乏相应的法律监管，造成了业主不能正常地享受权利。所有业主都期望可以解决这种损害他们利益的问题。

1.2物业公司存在服务质量差和乱收费问题

目前，我国物业管理行业发展还不完善，缺乏相关的政府部门的监管，导致业主和物业公司的服务关系不明确，这使得物业公司的经营不规范、服务差。有的物业公司只是追求利益，不按约定提供服务，他们只收费不提供服务，这使得业主极其不满。而我国缺乏对物业管理业进行法律约束，国家没有制定一个统一的物业收费标准，因此物业公司可以自行设定收费标准，物业费的多少完全由物业公司说了算，这个过程中业主完全是被动接受服务的。有相当一部分物业公司为了进一步的获取利润，更是乱收费。

与此同时，物业公司的服务态度是极其恶劣，他们随便的停水、停电，严重的影响了业主们的正常生活。还存在着一系列的服务问题，如小区卫生条件差，打扫不及时；小区门卫形同虚设，闲杂人可以随意出入导致小区治安问题严重。

1.3物业管理企业结构单一

物业管理是一个新兴的行业，它在发展过程中收到了多种因素的限制和约束，使得物业管理企业结构单一，没有更好地全力的发展。物业管理发展的单一导致了很多业主在享受服务时受到了很大的限制，而且企业的单一就意味着不能为更多的业主提供服务。这使得我国物业管理业的发展严重缺乏后劲，物业公司只是依靠管理费来维持公司的运转，这大大地影响公司的发展壮大。因此，公司没有能力提供更优质的服务。

1.4公共设施以及维修基金归属不明确

物业公司在和业主进行委托管理时，应该明确设施和维修基金归属。但是，很多住宅小区房屋的公共设施产权界定尚未明确，这些公用设施的利用与收益的归属根本无法界定，给物业管理和收费带来困难。很多住宅小区房屋的共用部位、共用设施设备的产权界定无法明确。同时，法律责任也不清楚，比如说在管理区域内发生丢车、人身伤害等刑事案件，物业公司应当承担什么责任？目前司法机关在调解和判决时缺乏法律依据。

我国相关的法律也不完善，这使得设施和基金的管理存在一系列的问题。到目前为止，有些地方仍没有按照国家规定建立起维修基金的归集、使用、管理制度；有些地方没有按照国家规定从房改售房款中提取专项维修资金；也有一些地方住房专项维修资金由政府行政部门管理，使用手续繁琐。维修基金不到位给住宅共用部位维修和共用设施的更新改造造成困难。

2.房产物业管理存在的问题的解决办法

2.1政府加强对该行业的监管

我国要解决物业管理中存在的问题就要成立专门的政府机构，加强行业的监管力度。由于我国的地域辽阔、生活结构复杂多样，所以要实现对物业管理的完全监管，国家需要设立更多的下级机构，而且需要一个漫长的过程。

政府的监管不仅可以起到指导监督的作用，而且引导物业管理行业按市场和法律规律办事。政府要制定符合物业管理业发展的实际政策，规范物业企业的经营，从而推动物业管理的快速发展。同时，让市场主体发挥杠杆作用，实现物业管理企业的优胜劣汰。

2.2物业公司要加强服务和收费合理化

物业管理业本身就是一个新兴的服务行业，所以，物业公司都要本着服务好业主的宗旨。把给业主提供最优质的服务作为企业发展的最终目标，这反过来对企业的发展是有好处的。物业公司要努力的提高服务质量，避免任何服务问题的发生，努力得到业主们的认可。

与此同时，物业公司一定要杜绝乱收费，公司要在政府的引导下制定出一套切实可行的收费标准，做到不乱收费、做到收费合理化。物业公司不仅要让业主享受到优质的服务，而且还要让业主觉得公司的收费是合理的，这样业主们也就心甘情愿地按时缴纳物业费了。这对公司的发展也是有利的，公司可以进行良性的运作。

2.3物业企业需要多元化发展，提升企业的实力

任何企业处于长久发展考虑都会选择走多元化发展道路，因此，物业管理企业朝着多元化发展是一个必然的趋势。物业想走多元化道路提升企业的实力就要从以下几个方面着手。

第一，企业要建立大物业的经营理念，物业公司要跳出住宅物业的局限，不断地扩展业务范围，逐渐实现走多元化道路。

第二，物业企业要走兼并重组的道路。物业企业必将通过自然的淘汰和联合等手段得到调整。

第三，物业公司要走专业化服务的道路。物业服务公司要逐渐的实现各领域的专业服务。

第四，物业企业要联合其它边缘行业开展服务。

最后，物业企业要实现企业的多元化发展要走集团化发展道路。

2.4解决好设施和维修基金归属问题

我国相关部门要制定出相应的法律，对设施及维修基金做出明确的归属。而物业企业要解决好维修基金和设施归属问题就要依赖国家的法律。同时，有专业人士建议废除维修基金制定，引进财产保险制度。

3.结语

我国物业管理行业是一个新兴的行业。虽然发展很快，但是发展中也暴露出了很多的问题。为了物业管理业的健康发展，要切实的采取有效的措施。最终希望我国物业管理业可以不断的完善，可以让业主们更好的享受物业的优质服务。 [科]

【参考文献】

[1]黄乐平.业主物权与物业管理法务全解[M].北京：法律出版社，2008.

4.青岛房产中介企业实战管理峰会 篇四

青岛房产中介企业实战管理峰会(2008年7月8-10日)

市场波动，不知道如何实施战略？

招聘困难，不知道如何人员满编？

业绩低迷，不知道如何有效提升？

培训有限，不知道如何支持员工？ 员工迷茫，不知道如何激励他们？

客户减少，不知道如何把握他们？

房产市场风云变幻，政策和调控将成为常态，难道我们只能在市场好的时候开，市场差的时候关？为什么市场交易量下降30%，而我们有的门店业绩却下降80%？市场环境差的时候我们有无潜力可以挖掘？市场的刚性需求在哪里？经历过市场激烈震荡的香港台湾中介企业如何走过当时的困境？有那些先进的地方值得我们学习？如何实施门店的成功经营？如何对门店的房源，客源，人员实施有效管理？人才如何培训？如何有效提高单店业绩？如何建立一支创造高业绩的店长队伍？如何迅速提高门店经纪人单兵作战能力和单店业绩，作为一个一线店长或店东，如何实施有效的管理？您现在的日常运营中有那些实际业务问题？请带着问题到现场来！来自北京上海的门店实战管理专家和您面对面交流探讨！与国内地产中介名师零距离接触，分享先进的管理销售经验

讲师简介：

徐东华 讲师

多年房地产中介行业从业经历。从经纪人做起，几乎涉猎房产中介行业的多数职位类型，包括门店管理、区域管理、公司运营、市场与企划、IT信息运营、信贷担保、人力资源与培训，是最早一批介入实战培训的专业讲师之一。对于市场态势、消费心理、经纪人从业与管理应用工具有深刻理解，其个人BLOG为业内多家企业视为培训教案。曾创办京城首家中介行业培训企业“北京领跑房地产顾问机构”，后加入具有120年历史的财富500强企业“第一美国集团”(The First American Corporation)在华全资子公司，出任营销总监、市场总监、首席培训师。

作为房地产消费教育方面的专家，为超过2万人次的消费者义务答疑解惑，受邀担任：

l 新浪lang网：房产频道楼盘点评专家、房贷理财频道特邀专家

新lang网“爱问”在线答疑专家团特邀房产专家l

l sou房网特邀房地产专家、房贷网特邀房地产专家

雅虎•知识堂在线答疑专家团特邀房地产专家ll 百度•知道在线答疑特邀房地产专家

著有：中国机械工业出版社出版《二手房经纪人培训教程》《房产消费百问百答》《房产经纪人经典实战案例》。房仲 讲师

上海中介门店实战运营诊断专家，从业九年始终奋战于中介运营第一线，历经港式和台式知名中介管理与运营生涯，有丰富的地产中介一线运营和管理经验，对房产中介企业内部架构建立、门店以及公司运营颇有建树，对于提升门店业绩以及快速成交有独到并且有效地方法。曾经培训过的企业包括：台湾信义、台湾住商、爱建立好信、富阳、鼎族、香港美联、福美来、顺驰等知名企业。曾经先后使47家中介门店起死回生，门店绩效大幅提升，管理与运营走上正轨，有的店面在三个月内业绩提升3倍多。著作：《守门神》《房仲兵法》

孙勇飞 讲师：国内地产经纪业实战内训专家，曾任信义房产、中原地产高级讲师、某著名地产公司人力资源总监。现任多家品牌中介管理顾问。著有《房产中介实务》、《打造百万经纪人》

7月8日实战管理课程大纲主讲：徐东华 伟大的黄金时代 机遇和挑战并存 成功职业生涯规划

顾问式和数据库营销店长管理角色定位

门店管理必修6堂课：预算，制度，会议，增员，培训，绩效 7月9日实战管理课程大纲： 主讲：房仲人员，客源，房源有效三元管理 行程和量化内容节点分析

门店目标管理，行程管理，绩效指标管理，弹性管理门店员工培训的时机和内容 客户忠诚度分析

门店管理有效诊断

门店的有效指标与考核

7月10日巅峰销售课程大纲 主讲：孙勇飞中介作业流程的梳理

客户需求解析

带看前，中，后的应对和注意事项

如何收意向和送定客户的肢体语言中介谈判技巧 销售八大步骤

房产销售回报议价

回报议价结合本地市场的运用

时间：

7月8，9日管理培训收费：980元/人（2天）（含午餐费，会务费，茶水，纸。笔，培训费，教材费）

赠送7月10日销售课程名额一名。

参会对象：中介门店储备店长，店长，店东，区域经理，以及有志于投身房地产中介行业的人士。

7月10日销售课程单场收费：150元/天（含餐费，讲义费茶水，纸。笔，）参会对象：中介门店储备店长，店长，入行5个月以上的经纪人（含午餐费，茶水，纸。笔，培训费，教材费）地点：青岛市区中心酒店主办：

上海海天伟业房地产咨询顾问公司胜思不动产培训机构

参会说明：提前一小时进场，会场凭传真确认入场。会场缴纳费用。

垂询电话：

***（青岛本地）

***（青岛本地）

***（外地）报名传真：0532-83991662 联系人：彭先生陈先生，吴小姐

选择房产中介也有“别别窍”

自2007年底以来，房地产市场遭遇“寒流”，受此影响，不少房产中介关门“过冬”甚至卷款跑路。最近,号称“中国规模最大、网点最多的中介公司”创辉租售集团在珠三角7个主要城市的门店也纷纷关门，客户讨要首期款、员工讨要薪水，导致在部分门店发生打砸、哄抢事件。至此，许多老百姓对中介的不信任也已经到了一个顶点。那么面对复杂的房产交易过程,我们还需不需要找中介呢?如何

才能找到合适自己的房产经纪人呢?南京港厦房地产公司总经理夏祖寒表示，二手房买卖是一种特殊的商品交易，因其金额大及交易周期长及交易流程专业复杂（签约、贷款、评估、过户、还贷、付款、交房等），一不小心就容易出现纠纷,买卖双方最好还是要通过房屋中介来买卖,不过在选择房屋中介公司和房产经纪人的时候,消费者可要多留个心眼。贴心提醒一

七招教您防范黑中介

一看其资源管理网络系统是否完善。大型的品牌中介具备一定的规模，渠道较广，手中掌握着丰富的客户信息和房源信息，能够满足多样化、个性化、特色化消费者的需求。像港厦房地产这样的公司拥有完善的营销体系，开展房地产中介业务，搜集信息并为客户提供快速、优质服务。

二看有没有专业素质的经纪人为客户提供优质服务。经过系统培训、考核上岗的经纪人，以其所具备的专业知识和丰富的经验，会在第一时间为客户介绍几套或多套符合其条件的房屋。港厦房地产公司拥有一套完整的员工培训系统，从礼仪形象、房地产知识到实际操作，都一一给予经纪人专业的培训，对他们提出较高的要求，以最完美的形象，最优秀的服务态度，最敬业的专业素质展现给广大客户。

三看是否有相应的后续增值服务。像品牌中介交易过程中，针对某些业主的房屋空置失修的状况推出了免费出新的服务，如有品牌中介帮助业主将二手房修缮扮靓，获得更好的出售机会和更理想的价位。

四看品牌内外形象是否统一。品牌中具备其加盖章的合法有效合同，能够保障买卖双方的交易安全性并使内外形象统一。

五要查验其营业执照、房地产经纪机构（或分支机构）备案证书、房地产经纪从业人员资格证书。根据有关规定，上述证照均应在经营场所公示。

六看其是否使用建设（房管）、工商等部门制定的合同示范文本，在签订合同时要求承办的执业经纪人在合同上签字并注明资格证书编号。

七查验房地产经纪信用档案，后接洽经纪业务。全市房地产经纪信用档案系统、房地产经纪合同示范文本及房地产经纪机构的备案情况、分支机构、执业经纪人、投诉情况等通过南京市房地产交易管理网公示。贴心提醒二

八个角度选择房产经纪人

1、从业时间。二手房的交易是长期复杂而专业的商品交易，没有长时间的锤炼肯定谈不上炉火纯青，因此，没有一定从业时间的房产经纪人不会是一个专业的经纪人，一般都要在2年以上。

2、专业度。专业度是选择房产经纪人的首要条件，专业度包括对房价走势判断的专业、对经营区域楼盘出售情况的专业、对交易流程的专业、对贷款税费及合同阐述的专业、推荐房源性价比的专业、优化客户的购房计划方案的专业等。

3、历史成交记录。历史代表着曾经的辉煌，了解经纪人的历史成交记录有助于了解经纪人的综合实力，因为在余下的购房过程中你所选择的经纪人一直是你共战的盟友，没有人会找一个不如自己专业的经纪人做购房盟友的。

4、诚信度。经纪人的诚信度直接决定了你对他的选择度，只有诚信的经纪人才能让你把购房的主动权交给他，也只有把购房的主动权交给你信任的经纪人才能让你购买到最称心的房子，因为他是用心在帮你买房子，而不是用嘴。

5、谈判能力及技巧。经纪人的谈判能力及谈判技巧是能否帮你购买到“物美价廉”性价比高的房子的最关键的因素，不同的经纪人对同一套在卖的房子会谈判出不同的价格，这就是经纪人的最大的魅力所在。

6、在所属公司的职位。房产中介公司是以业绩的好坏来评定职位的高低的，一般来说职位的高低与其专业度、历史成交记录、谈判能力及技巧成正比。

7、着装及仪容仪表。着装及仪容仪表与经纪人的素质成正比，一般来说好的经纪人其着装及仪容仪表绝不会差。

5.房产中介的管理软件 篇五

房产中介店长，是门店经营的掌舵人，是经纪人的直接管理者，起到承上启下的重要作用。店长不单要知道如何管理团队、激励员工、提升业绩，还要有信息化管理意识，根据信息系统提供的数据分析能力，制定并调整公司的战略和运营策略。同时还要会利用一些软件辅助工具来检查日常工作，监控经纪人日常行为。

因此选择一款房产中介管理软件不仅仅是锦上添花可有可无的事，而是影响房产中介生意能否为继的大事。下面我结合国内首款第三代房产中介管理软件亿房通来讲一下如何管理进行店面日常管理。

一、设置每日业绩指标

以天为单位，设置每个经纪人要完成的房客源采集量、跟进量、电话量、推广量、成交量等关键业绩指标。各经纪人在亿房通的操作流程指引下开展业务的同时自动产生各员工业绩报表。每天打开亿房通员工业绩报表，检查各员工业绩完成情况。对未完成的早会时提出批评。可以从亿房通中导出员工业绩报表打印出来供早会使用。亿房通业绩报表指标是相当全面的，可以监控以下指标：出售房源 出租房源 租售房源 房源总数 业主跟进 新增客源 客户跟进 带看量 云跟进 成交售单 售单金额 成交租单 租单金额 成交总额。

二、通过电话录音防止假跟进

房产中介公司为了提升成单率，一般会将业主和客户的跟进数量作为对经纪人的考核指标。经纪人一般迫于考核压力，造成传统的文字记录的跟进方式并不能反映真实跟进情况。经纪人谈单水平如何，跟客户的谈话是否得当，是否存在违背公司意志的行为，是否做私单，甚至有没有去打这一通电话，作为管理者都是无从得知的。这就是我们常说的“管理真空”。

针对于这些问题，可以通过亿房通云电话和隐号呼叫功能解决。开启隐号呼叫后，无论员工在电脑上、还是手机上均无法看到业主完整手机号，但不影响跟业主正常通话。可强制经纪人与客户电话沟通时自动产生通话语音包，对通话过程进行全程录音监控，同时语音包将自动产生跟进记录，杜绝了经纪人写假跟进现象。

三、设置强制转公盘机制，让经纪人跟进有紧迫感

对于很多房产中介门店来说，如果房源信息采集到之后，不对它进行跟进以及后续的操作，那就跟没有是一样的，但是有很多时候，可能原因没有及时进行跟进，那么为了加强经纪人的紧迫感，也为了方便他们跟进会有相应的提醒，房屋管理系统亿房通是有个一自动转公盘机制的。

设置超过多少天未跟进就转成公盘。开启亿房通强迫转公盘机制，开启后，系统会在充公前两天以微信和系统消的方式提醒用户，当经纪人负责的房源N天未跟进，系统强行转成公盘，让其他经纪人竞争获取该房源的成交权，以此增强经纪人紧迫感。

四、设置安全策略，违背则触发自锁机制 自锁是亿房通对数据信息安全的一种自我保护机制。当系统检测到电脑有可能被盗，或有可能有作弊行为，操作内容违背了管理员赋予的权限，或长期未登录亿房通，均会锁定终端，拒绝任何登录(即便您有合法账号)，此时需要联系管理员方可解锁。

五、动态业绩排行机制

每个员工登录亿房通房产中介管理系统，在其系统桌面上均以直方图方式醒目呈现了当月销售业绩排行榜。排名是根据实际运营业务数据即时自动生成。可别小看了这个排行榜，它在心理上会给员工一种无形的激励作用。一方面他鼓励了先进者，让其感觉自豪；另一方面，它鞭策后进者，让其更加努力。

六、结合系统日志巡查员工行为

为了公司的经营与发展，员工每天的操作情况，作为管理者，肯定是知道的越详细越好的，一方面是查看员工是否每天按时完成了工作任务，另一方面是为了查看员工是否有不当的操作，给公司带来不必要的麻烦。

管理人员登录亿房通，是可以查看到经纪人的任何操作进行记录的，通过房源监控查看哪个员工在什么时候对某条房源进行了什么操作；通过系统日志查看经纪人操作行为，通过跟进日志查看对照修改前后的信息。

七、设置业主电话查看管控机制

业主电话以及房源的具体位置是房产中介公司最核心、最重要的资源。在亿房通房产中介管理软件里，是可以对这部分资源的查看或操作权限进行分级管控的。对于私盘的管理，业主电话以及房源的具体位置作为最机密的信息被系统进行加密处理，没有权限的人无法查看到。这需要管理员根据公司实际情况设置管理策略。为了降低用户配置难度，亿房通默认的房源查看权限是：经纪人只能看到本人的业主信息和房源具体栋座位置，其无权查看任何其他同事的房源保密信息。只有店长可看全店所有经纪人的全部信息。另外，可以开启针对经纪人的强制写跟进机制，即让经纪人每看一条业主信息，就得相应的写一个看的理由。

八、设置提醒，实现事推人管理机制

6.房产管理中心职员的竞聘演讲稿 篇六

三、我具有较强的工作原则。交易科是我单位的主要对外服务窗口之一，做为一名服务人员不但要有原则，而且更要坚持原则。在日常工作中，我一直坚持原则，秉公办事，认真地对待每一个交易者，曾多次受到领导及同事们的赞同。

四、我具有良好的工作作风。交易科工作量大、政策性强，要搞好这项工作，就必须耐心细致、踏实肯干。多年来，我养成了这样的工作习惯，不怕吃苦，任劳任怨。在工作上一直高标准、严要求，对每一笔交易，都做到快接快办，从不拖沓。在生活上，对同志十分宽容，对领导十分尊重，“严以律己，宽以待人”一直是我的做人原则。

这次竟聘，如果能够得到各位领导和同志们的信任和支持，让我继续担任交易科职员这个职务，我将迅速找准自己的位置，克服缺点，发挥优势，尽快进入角色。并决心做好以下工作：

一、加强学习，提高素养。一方面我要加强政治理论知识的学习，不断提高自己的政治理论水平；另一方面加强业务知识的学习，不断给自己“充电”，尽快完成角色转换，胜任本职工作。

二、摆正位置，当好配角。在工作中，向领导多请示多汇报，真正做到工作到位不越位，当好科长的参谋，为科里做出自己应该做的贡献。

三、勤奋工作，不计得失。我将兢兢业业，踏踏实实，吃苦肯干，努力完成领导交给我的各项工作。

7.高校房产管理的思路与对策 篇七

房产的使用和管理是高校国有资产管理中的一项极为重要的工作。高校无论是教学、科研、办公还是师生生活都需要一个相对固定的场所。房产的使用和管理, 直接关系到高校正常办学和师生员工的安居乐业。

房产的使用和管理是高校搞好勤俭办学的一项极为重要的工作环节。因为高校管理的房产, 比任何固定资产量都大。加强科学管理, 使房屋的使用年限延长, 可为高校节约巨额资金。因此, 房管部门认真地管好、维护维修好、使用好房屋, 对高校整体事业的发展具有重要的作用。

房产使用和管理是高校加强国有资产保值增值的一项重要工作。因为房屋的分配、使用和管理是涉及到高校教学和广大教职工切身利益的经常性工作。房产作为高校资产的大头, 管理工作如果从资产保值增值的角度出发, 按教学保障、后勤服务、资产经营类别将房产使用功能进行细分, 将改变笼统的房产管理格局。

高校房产现状

高校公共房源紧张是普遍现象。尽管各高校公共建筑越来越多, 可用房源越来越多, 但公共房产管理部门仍然感觉房源紧张, 似乎不能满足各部门的发展需要。当然, 学校的发展, 客观上增加了对公共房源的需求, 但另一方面, 作为管理职能部门, 也要认识到高校公共房源供不应求。现阶段高校公共房产的管理和使用, 还处在粗放式管理模式下, 尤其是“无偿使用”导致高校内部各部门都从自己方便、好用出发, 增加用房数量, 不管增加后使用效率高低, 更不会顾及其他部门是否更迫切需要, 哪怕是可要可不要也要千方百计地争取。房产管理部门也不可能对每个部门、每个单位的需求状况十分了解, 在房源相对充裕时, 没有不发放的理由, 或有相关领导的批准, 就少有限制的发放。发放到各使用部门的房屋, 即使沦为闲杂物品仓库, 也很难收回。等到房源紧张时, 面对迫切需要房源的部门和充足的理由, 房产管理部门只能对领导讲, 我们的房源很紧张。更没有站在国有资产保值增值的高度看待房产管理。

高校房产管理中存在的问题

1. 管理体制存在漏洞

(1) 管理与使用相脱节。在高校的教学用房中, 有很大一部分都是直接交到各相关系部的手中, 由各相关系部自行进行调配和分划, 结果造成了房产得不到有效的利用。学校提供给各相关系部的用房好像永远不能满足教学、办公需求, 造成了房子越造越多、却感觉却来越不够用的这么一种奇怪的现象。笔者走访的高校中几乎每年都要召集相关部门和学院召开若干个教室、办公用房协调会, 以拆东墙补西墙的方法来解决由于各学院提出的教学、办公用房的要求。另外由于各个使用单位只使用而不管理, 负责管理的房产部门又不清楚具体的房屋使用情况, 因此造成了房产的使用与维修矛盾。

(2) 对房屋使用者不能进行有效的约束。房屋的使用者、学生和教师都有自己相应的管理部门, 房产部门没有办法对他们进行约束。导致的后果就是房屋破损、公共设施遭到破坏时维修不及时。

(3) 管理职能部门的独立性差, 缺乏全局观念。目前多数高校没有房产管理的综合协调部门, 归口管理部门与各占有使用部门之间的工作相互脱节;在房产的新建改造、功能调配、经营开发等环节中, 其他相关部门又在某种程度上进行干预, 使得房产管理部门的职责不清。维修也缺少考虑到管理, 管理部门所提出的维修要求较难实现, 维修计划多变且繁多, 很难与管理达成一致, 当然这其中也有管理方面的因素。对于这个问题, 只有加强部门间的协作才有可能解决。

2. 房产有效利用不够

不能充分利用有效资源推进高校房产的管理改革。高校房产资源是办学的重要资源之一, 进行科学管理、合理分配、有偿使用、提高房屋利用率对学校教学、科研的发展将发挥重要的推动作用。目前部分高校在进行公用房改革时, 对公用房采取有偿使用做的不够。首先对经营性资产产权不明晰, 造成变相流失, 高校资产管理中普遍存在“重用轻管, 重投资轻效益”的现象。另外, 由于管理水平和管理体制所限, 许多高校后勤社会化改革刚刚起步, 有些校办企业占用学校的房产, 该上缴学校的费用不上缴, 或只是象征性少量上缴, 使学校投入的资产无法得到合理补偿, 甚至还使某些单位及个人利用这部分资产谋取私利, 使得高校资产变相流失严重。还有许多高校未对公用房屋进行改革, 或改革力度不够, 仍按计划经济的老一套办法进行管理, 使学校房产资源未能得到有效的利用, 浪费学校的房产资源。

3.校园物业管理滞后

随着住房制度改革的不断深化, 高校的公有住房已大部分向职工出售。各类公共设施、教学行政用房、未出售公有住房、各类周转性教师公寓等, 位置分散, 错综复杂, 教学区、生活区、办公区没有规整的界限, 增加物业管理难度。目前高校住宿区内的保安、物业管理跟不上要求, 服务功能不齐全, 各种矛盾凸显。

(1) 住房产权多元化。原来住房产权单一, 都是国有房产, 公房出售后产权发生了转移, 房屋产权结构和产权性质的变化, 产生了住房整体要求统一管理与住户的多样性要求之间的矛盾。

(2) 售后维修问题突出。共用部位和共用设施如何维修、养护和管理, 成为公房出售热切关注的问题。

(3) 小区、院落的环境建设。售前住房的院落的绿化、整治、卫生、保安、配套设施、社区管理靠学校投入的现状没有改变, 各项管理和服务面临着一个向市场化有偿服务转变的过程。

(4) 办公用房的使用和管理, 执行现行福利标准, 远远达不到“以租养房”的目的。由此可以看出, 房改以后房管部门转物业管理企业制后, 任务不是减轻了, 而是加重了。改革管理模式, 强化服务意识, 转换管理机制, 改革工作方法, 是物业管理企业担负起房产管理和社会服务的首要任务。

管好公共房源, 保证发展需要

既要增加公共房源的数量, 以满足高校快速发展的需要, 还要从管理层面、从制度上审视问题的根源。高校内部各院系都在努力寻求发展, 发展就需要空间。每一所高校的发展需要根据自身的定位和社会对其人才培养的需求状况来决定。其实, 高校内部的资源配置方式, 是造成各类房源紧张现象的根本原因, 抓住高校内部资源配置管理, 从制度上修正高校公共房源的配置方式, 是解决高校资产中房源问题的有效途径。大多数高校这种公共房源管理“难”的现象十分普遍, 关键原因是公共房产源占用是基本免费的。多年来高校没有投入产出效益的概念, 从意识上还不能接受公共房源占用费管理办法的实施。再者, 高校的发展效益主要还是社会效益, 高校中某些学科的强化建设和政策倾斜, 往往忽略经济效益。这些问题的客观存在, 对高校房产管理提出了较高要求。

1.加强高校房产管理数字化、信息化建设

提高房产管理人员素质、强化全员资产保值增值管理意识。对高校来说, 统一的管理机构和一支责任心强、业务过硬的管理队伍是房产管理规范化、科学化的重要保障。为了优化各类房产结构和配置, 维护房产安全, 实现国有资产保值增值, 全面提高高校房产使用效益, 各高校都配备有专职的房产管理人员, 许多学校在院系单位中设有兼职的房产管理人员, 这支管理员队伍素质直接影响着房产管理的好坏。因此, 要通过定期的业务学习和培训, 建立一支具有高度责任心、业务熟练的房产管理队伍。各项房产管理制度的落实要依靠这支管理队伍, 同时还必须提高全体教职员工及学生的房产管理意识, 使大家都明确自己在房产管理中的责权, 养成爱护资产的良好习惯, 并切实按照相关房产管理制度来管好用好各项房产。加强高校房产管理的重要途径, 可以利用信息化、数字化管理手段, 解决人手不足问题, 提高管理水平。积极开展高校房地产信息化管理方面的研究, 这不仅是科学管理的要求, 也能充分发挥房地产管理在高校中的重要作用。可以通过网络数字化集成, 建立房产管理工作的相关平台。

2. 从资产保值增值角度对房源细化分类管理

(1) “生产型”用房:教学用房、实验用房等纯粹用于一线教学的房屋, 归口为“生产型”房来进行定额配置。从房源数量上粗控, 从水电使用量定额上细控, 从房源使用中维修量进行损益控制。责权利落实到各使用单位, 设立“房产保值增值奖”。完善的营运机制, 可以促使使用部门加强房产管理意识, 避免房产使用的浪费和过度损耗, 从而最大限度取得保值的效果。

(2) “保障型”用房:行政办公用房划入到保障用房系列, 也如生产型用房一样, 从房源数量上粗控, 从房屋使用面积和水电使用量定额上细控, 从房源使用中维修量进行损益控制。责权利落实到各使用部门, 设立“房产保值增值奖”。

(3) “经营型”用房:校内门市房、公有出租房、后勤用房、利用空闲时间办班培训的教室、体育馆及学生宿舍等教学用房、网络机房, 也应按经营有偿使用原则处置。按照经营周期长短划分为“固定经营性用房”和“短期经营性用房”, 实行租赁经营合同制, 租金纳入经营成本核算。根据市场价格标准, 结合不同区位、不同类型的房产资源及不同经营实体制订不同的租金标准, 对临街经营性房地产资源按照市场租金标准执行。经营性房地产租金全额上缴学校财务作为发展基金。初期制定标准时考虑不同房源市场面宽窄程度及经营部门的经验, 给房屋使用部门或个人考虑经营风险监控机制, 从而保证寻求学校利益和经营者利益双赢的支点。

3. 更新管理理念

加快房产管理改革, 需要学校领导高度重视, 房屋管理部门应发挥作用, 真正把学校的房产资源管理好、利用好, 让房产资源在学校发展中发挥重要的作用。

目前许多高校进行后勤社会化探索, 事实上存在许多小型校办企业的雏形, 但缺少公司制的实质和内涵。高校校办产业特别是后勤产业都不同程度占用学校的人员、资金、设备、房产等资产, 使得被占用的这部分经营性资产仍按照高校会计制度的要求反映, 不计算折旧费用和不计算资金占用费。然而高校还为校办产业承担着经营风险, 这意味着校办产业资不抵债时, 存在高校的教学经费、科研经费被强制抵债的可能, 同时所投入的资产可能无法收回。有的高校在房产管理中引入定额核算的经济杠杆, 定额使用, 超额收费。对教学、办公、科研用房核定定额用房面积, 使用房屋单位向学校缴纳房产资源调节费, 定额内免交房产资源调节费, 超出部分缴纳房产资源调节费, 学校所收房产资源调节费拨入学校房屋维修预算。尽管这样, 因为房屋使用功能的不明确, 仍然不能从制度上根本解决问题。

通过对房源功能的划分, 可以通过管理制度, 从根本上解决责权利的关系。具体工作可聘请中介机构或学校内部组织班子, 对校内不同功能房产进行模拟产权评估。在模拟产权明确的基础上进行收费管理, 其实质是在于改革原来无偿使用的管理体制, 按学校资产管理规定办理, 形成校园内实体法人治理结构体系, 通过有效经营建立收益补偿资产损耗机制, 从而保证高校国有资产保值增值。

4. 制度化与人性化的融合

高校人性化管理不能缺失, 在公共房源管理中, 主要应该体现在个例管理上, 但个例也要有章可循, 无章可循的个例管理只会破坏正常的管理秩序, 造成管理职能的丧失。正如上面提到的类似某些新兴学科建设和某些学校品牌学科的保护用房, 需要学校启动个例集体讨论批准程序。这种个例, 必须是非个人和管理部门自己决定的, 要有一定权威和公信度批准程序为前提。需要注意的是, 这种批准个例, 同时要考虑在什么情况下收回, 什么情况下划转为普通收费用房, 进入流通范畴, 不能只批准使用, 不管收回, 给管理职能部门收回房源留下后遗症。制度化管理和人性化管理是管理学中的辩证法, 两者不可偏废, 同样重要。一方面不能因为有制度规定, 该干的事不干, 阻碍组织实现发展目标;另一方面, 也不能因为强调人性化管理, 把各种制度规定抛得一干二净, 变成随意管理, 这种人性化管理也必将阻碍组织发展。管理中的制度化建设, 需要管理理论的支持和实践经验的验证和纠偏。

5. 尽快建立相应的物业管理适应需要

尽快建立与高校房产多元化格局相衔接、相配套的新的物业管理机制, 不仅是广大教职工的迫切希望, 更是高校传统的房产管理由行政福利型向市场经营型转变的一条途径。

8.房产工程现场管理相关要素的探析 篇八

摘要：随着人们生活水平的提高，对居住房屋的要求有了进一步的提高，给建筑行业带来更大的机遇，同时，也带来了更多的挑战。现场管理是影响整个工程质量的要素之一，做好现场管理工作非常重要，本文主要是论述了现场管理中相关问题以及解决措施，以供参考。

关键词：工程项目；施工管理

1、工程项目管理施工存在的常见问题

1.技术管理问题。

首先，必须非常熟悉施工图纸，解决各专业图纸相互矛盾的问题，以及对今后使用和美观性的细节性问题进行合理的优化。针对具体的施工合同要求，尽最大程度去优化每一道工序，每一分项（部）工程，同时考虑自身资源及气候等自然条件，认真、合理地做好施工组织计划，并以横道图或网络图表示出来，从大至小，由面及点，确保每一分项工程能纳入受控范围之中。其次，针对工程特点，除了合理的施工组织计划外，还必须在具体的施工工艺上做好技术准备，特别是高新技术要求的施工工艺。技术准备包括对技术管理人员、技术工长及工人进行新技术新工艺培训，以及对施工规范和设计图纸的技术交底等工作。通过有计划有目的的培训以及技术交底，可以使施工技术人员、工长熟悉新的施工工艺和新的材料特性，共同提高技术操作、施工水平，进而保证施工质量。还必须建立相应的质量检查制度，做好技术储备，针对每一工序、每一施工工艺的具体情况提出不同的质量验收标准，以确保工程质量。

2.合同管理问题

按照合同签订的各项目标，简单的可以分为质量管理、进度管理、成本管理和安全文明管理。

（1）质量管理：在施工工程当中，由于施工工序繁多，涉及面较为广泛，进而不能做到全面的检查和监督。在施工工程当中，施工人员流动大，技术性不强，手工操作误差大，导致工程质量的动态波动，使得工程项目难以百分百的达标。所有这些都给施工现场的质量管理带来了不必要的麻烦，并且造成了额外的经济损失。

（2）进度管理：工艺安排不合理、冬雨季、资源配备不足、资金不到位等因素都会影响工程进度的推进，没有合理的管理和纠偏，进度就会失控，导致进度不能按照预期要求，影响工程交付，造成不必要的损失。

（3）成本管理：据有关资料显示，在规划设计阶段，对整个工程投资影响最大，可以达到80%以上；在施工图设计阶段，影响工程成本的可能性为10%—15%；而到了工程实施阶段，影响工程投资的可能性已经只有5%。而做为现场管理的职责就是控制好这剩余的5%，根据现场施工情况、使用要求及时优化设计图纸，减少成本支出。

（4）安全文明管理：现场安全管理混乱、安全文明措施费用投入不足导致发生安全事故是影响合同目标实现的一个重点，因此越来越受到现场管理的重视。需设立专门的安全小组日日抓，天天讲，做到方案措施的落实和检查责任的到位，防患于未然。

3.人员管理问题。

首先，必须营造出一种荣辱与共的氛围，职责分明但不失亲和力，让所有的员工都感到自己是这个项目的大家庭中的一员。这就需要施工现场管理人员充分发挥自己的才智，对工人奖罚分明，多鼓励、多举办各类生产生活竞赛活动，从精神物质上双管齐下，培养凝聚力；其次，必须明确施工队伍的管理体制，各岗位职责，权利明确，做到令出必行。一支纪律严明的施工队伍，面对工期紧逼、技术复杂的工程，只有坚决服从指挥，才能按期保质完成施工任务；再者，适当使用经济杠杆的手段，对人员管理必定起到意想不到的作用。

4.资料管理问题。

一个项目的管理，除了材料、施工、技术、人员的管理以外，还有个不容忽视的问题就是资料的管理。任何项目的验收，都必须有竣工资料这一项。竣工资料所包含的材料合格证、检验报告、竣工图、验收报告、设计变更、测量记录、隐蔽工程验收单、有关技术参数测定验收单、工作联系函、工程签证等，都要求项目部有关人员在整个项目施工过程中注意收集归类存档。

2、工程施工管理的技术性方法

2.1 项目评价方法

项目评价主要指经济评价，包括财务评价、国民经济评价，其思路基本一致，只是角度不同，前者只考虑项目本身，后者从国民经济整体考虑，同时采用影子价格（资源优化配置状态下的价格）为数据基础。

经济评价主要采用指标分析、比选方法，评价指标有净现值、内部收益率、投资回收期等，通过与基准值比较或各指标间比较，选择较优的方案。只要基础数据确定得当、客观符实，通过指标比较能够选出较优方案。

项目还需进行社会评价，社会评价则带有较大程度的主观性，而且更多考虑项目的整体影响，所以主要体现在思想方法中。项目评价需要认真、客观，得出符合实际的结论。

2.2 项目过程管理方法

项目实施过程中有许多内容、环节需要管理，对项目实施影响較大的有：

（1）合同管理：合同是约定项目参与各方权利义务关系的协议，是具有法律效力的文件。合同管理的中心是选择合同类型，主要是价格类型，不同形式价格的合同体现了风险分配形式。合同管理一般按标准合同文本执行，可适当加以修正。

（2）人力资源管理：项目建设的实现要靠团队进行。从现代管理角度，人们开始把人当作一种资源来开发而不是作为工具来管理，“人力资源管理”一词越来越多地为理论与实践所提及，虽然实际上离这个词的本意还有很远。项目人力资源管理方法主要是利用组织结构图、责任分配图进行人员需求分析，落实责任，建立激励机制，调动各参与人的积极性，保证项目实现。

（3）采购管理：项目建设中设备、材料的采购是一个重要内容，关系到大量投资。采购的原则是既不影响建设，又不要造成积压浪费，影响资金流动。采购管理方法除了计划，主要以库存计算为依据，即根据进度、市场价格因素计算出合理库存量，按进度采购，满足建设需要。

（4）沟通管理：沟通在管理中越来越重要，有效的沟通能极大地提高工作效率，是实现项目各目标的条件。沟通以信息为基础，通过信息的取得、辨别、处理、反馈实现良好的协调。信息技术是沟通管理的主要方法。

2.3 项目综合管理

项目综合管理实际上就是对项目各目标、各环节、各要素、各过程进行全面协调，以保证项目整体效果最优，这也是系统思想在项目实施中的表现。项目综合管理采用计划、统筹、协调的方法。项目综合管理是针对项目系统进行，而不是某一个别目标和过程。综合管理是现代项目管理的主要特点。

2.4项目安全管理

加強施工作业时的安全检查和监督。安全检查主要应根据施工项目的特点，制定检查项目、内容和标准。检查要有针对性，对目前施工中操作安全隐患较多的关键部位，违章操作现象普遍的工种要重点检查。监理应在督促施工单位进行定期和不定期安全检查进及专项检查的同时，监理人员在施工旁证监理和巡视检查中，加强对施工现场不安全因素的控制。对现场施工管理人员和操作人员不仅要检查是否有违章操作行为，还应进行应知抽查，以便了解施工管理人员和操作人员的安全素质，对施工企业的安全纪录进行检查，对检查中发现的隐患部位，是否有具体的处理意见，并检查其整改的情况。

2.5项目后评价管理

建设工程项目后评价是指建设工程项目完成投入使用后，对项目建设目的、执行过程、经济效益和对环境影响所进行的全面而又系统的分析评价，旨在从建设工程开发项目中吸取经验教训，科学合理地做出决策，提高工程项目管理水平和改进建设工程效益。通过后评价，检查确定项目预期的目标是否达到，项目预期规划是否合理有效，项目的主要经济效益指标是否实现，检查项目从规划、实施和运行过程存在的问题，分析成败的原因，总结经验教训，为未来新项目的决策和提高完善建设工程决策管理水平提出建议。同时为后评价项目运营中出现的问题提出改进建议和采取有效措施，从而达到提高建设工程效益的目的。

项目后评价是一项完整性工作，在评价过程中，不仅需要收集大量的基础性资料，还需要对项目运行后的参数进行调查核实，使整个项目建设的全过程资料翔实、完整、准确通过项目后评价，可总结出项目在实施过程中取得的经验、存在的不足，能很好的为后续工程建设项目的实施服务，并起到一个借鉴和引导的作用，同时还降低了工程建设项目的投资风险，可以说，项目后评价是事项项目决策科学化的重要前提与手段。

3、结束语