物业工程管理工作浅谈

物业工程管理工作浅谈（共8篇）

1.物业工程管理工作浅谈 篇一

个人工作总结

2013年，也是本人在玫瑰公馆物业服务中心工程部工作的3个月，在这3个月的时间里，本人遵纪守法，认真学习，努力钻研，扎实工作，以勤勤恳恳，兢兢业业的态度对待本职维修工作，在工作岗位上发挥了应有的作用，总结主要如下几方面：

一、熟悉地理位置以及各区域机房、电房设备

初来工程部，对这里的环境，设备都是完全不熟悉，在同事耐心指导下，经验通过摸索，思考和总结，现在我对这里的地理位置、用电设备、高低压电路系统、消防系统、生活用水和电梯系统维修养护工作等都一定的了解。

二、做好维修班员工的管理工作、做好上级安排的任务和客服中心的来电报修工作

本人以身作则，要求班员遵纪守法，遵纪公司的规章制度，做到不迟到，不早退，加强班员的责任心培训，认真做好设备的检查工作和运行记录工作。对上级安排的工作，合理安排，调动班员,迅速处理。对客服中心的报修，认真听讲，记录单位，报修内容以及故障的位置等，迅速调动班员迅速处理，对较大的故障或不能处理的问题认真向客户解释并上报处理。

三、重视设备设施的安全运行和检查工作，以保障设备设施的安全运行。

工程部一贯将设施设备的安全工作放在首位，每到节假日前一个

月都会制定节假日设备设施安全检查、保养和维修工作会议，制定工作计划，落实计划内容、完成时间和责任人，以及检查时间，明确各项工作重点，事后进性检查，以确保小区的设施设备安全运行，在日常工作时，强调维修工作时的安全操作和自我安全防范的意识，杜绝工伤事故的发生

四、安全管理

操作安全：由于部门工作的特殊性，本部门员工经常要接触用电器具，动电焊，用明火、攀高等作业。为了确保操作者的人身安全，班前会对员工时常进行安全教育，加强部门员工的安全操作意识。在动电、攀高等危险作业时，确保有人在场监护。全年部门人员无安全事故发生。对部门员工进行了设备安全使用常识的培训，提高了全体员工安全的意识。

设备设施安全：定期对各部设备专项安全检查，每月对住宅小区配电井，管道井设备进行安全检查；对配电房变压器、低压配电柜进行安全检修、除尘。每逢节假日前都要组织对住宅物业各部、办公室进行设施设备安全大检查。雨季提前对住宅小区各处作了安全防范，保证住宅小区在雨季的安全；对重点运行设备进行一日一次的安全巡查，发现事故苗头，立刻处理。

五、对住宅小区的设备型号，产地，数量进行详细记录

回望过去、展望未来，我对公司发展前景充满了信心，在新的一年里我要再接再厉，把每项工作完成好，让领导满意、业主满意，把对业主的服务水平提高到更高一层。

2.物业工程管理工作浅谈 篇二

关键词：物业管理,机电工程管理,节电

随着我国工业化的飞速发展, 社会的经济也在不断提高, 给人们的生活带来了许多的有益之处, 提高了人们的生活水准, 但是所带来的不好影响也是十分巨大的。在经济快速发展的模式下, 加大了能源的损耗, 其电能的匮乏也是比较严重的, 目前我国大力提倡节约型社会理念, 坚持走可持续发展的战略路线, 提倡在每一个行业都实现能源的节约, 并尽最大的努力发挥能源的利用价值, 以便于减少能源的损耗, 增加经济的发展。在管理的过程中, 物业管理是节能方面主要的大军, 所以对其进行机电节能的管理, 不仅可以加大物业的管理力度, 也能减少电资源与水资源的浪费。

1 物业管理中机电管理节能的基本概述

1.1 物业管理中节电的基本现状

电网的容量与运行负荷不匹配。随着人民生活水平的不断提高, 对用电量的需求也在不断的增加, 这就使得原来的电网的配电设备与导线都与用电量不相符, 有不少的区域都出现了超负荷运行的情况, 这样, 不仅影响用电的安全性, 也增加了配电系统线路的快速损耗, 增加了不必要的经济损失。

无功功率的短缺。随着用电需求的与日俱增, 不仅会导致超负荷的用电运行, 也会加大配电系统对无功功率的需要, 如果不能给予及时的补充, 那么就会使得电压质量的下降, 增加系统的损耗, 这样不仅浪费电资源, 也影响了用电设备的使用期限, 严重的还可能引起安全事故。

1.2 物业管理中节能措施

在物业管理节能的过程中可以根据不同的建筑设施进行不同的节能手段。一, 对宾馆、商场、酒楼等服务行业的建筑, 最主要的节能手段就是淘汰、减少耗电量大的设备, 使用耗电量相对比较低的设备, 对于比较高档的地方, 可以利用中央空调的余热回收技术进行一定的节能, 对于电价存在峰谷的地方, 可以采用冰或水的蓄冷技术进行节能;二, 对于工业、企业等的用电管理, 需要安排完善的生产工艺、生产技能, 进行合理的安排调控, 在用电高峰时段, 企业可以暂时停止设备的使用与生产, 在不是用电高峰的时候, 进行连续的辅助生产, 两者相结合, 对用电的负荷采取最合理的控制, 增加电的使用率;三, 对于生活在其中的居民, 可以采用物业的节能管理, 宣传节能灯等节能设备的使用, 并且选购节能型的家电设施, 减少设备的大耗电量, 提倡使用太阳能热水器, 在用电的高峰期尽量避免使用大功率的设备, 从而提高电能的节约。

2 物业管理中机电管理节能的意义

2.1 实现物业管理节能的必要性

物业管理作为我国近年来新型的行业, 其发展还是比较快速的, 在房地产行业的壮大下, 物业管理也在不断地日益壮大, 目前, 我国大部分的建筑事业中都存在着物业部门, 物业管理也在城市的建设中起着重要的作用, 很多时候有些政府的职能也由物业来承担。物业管理对其电、水、气等管理的水平关系着整个城市的发展与建设。物业管理的主要目的是为业主提供服务, 其服务的方式是以耗能的形式体现的, 我国在高层建筑方面的耗能是其他发达国家的两倍, 因而导致了资源的浪费, 所以在物业管理中实现电能源的节约是必不可少的, 也是提高资源利用率的有效方式。

2.2 建立正确的节能意识

为了更好、更快的实现资源的节约, 就需要我们建立良好的节约能源的意识, 树立节约能源的意识我们可以从两方面入手。第一, 提高使用者的节能意识, 形成良好的节能习惯, 在物业节能的过程中, 业主是节能的主要人员, 直接关系着节能的效率。所以, 在物业管理的工作中, 与业主进行良好的沟通是必不可少的, 那么如何正确的把节能的理念宣传给业主, 也是物业管理工作的重点, 例如:可以在过道上设置公益广告, 使业主建立节能意识;第二, 加强物业管理人员的节能意识, 强化节能的管理。在进行物业管理的过程中, 物业人员必须遵循合理的科学规则, 提高管理的力度, 尽可能的减少管理漏洞和资源的浪费, 在对业主没有伤害的前提下, 实现物业的效益最大化。物业工程在管理的过程中还应该建立一定的制度, 让物业管理工作者在合理的规章制度下, 进行严格的管理, 从而提高节能的意识。

3 物业管理中机电管理节电的措施

3.1 供水系统方面的节电措施

高层建筑的供水一般都是采用变频恒压、高位水池的方式。但是不论选用哪种供水方式, 对电能的使用量都是比较大的。那么, 对供水泵合理的选择与安装, 是保证供水系统节电的重要措施之一。其主要措施还有选用节能效率高的设备、淘汰传统陈旧的电动机, 并且对供水系统进行一定的改造, 采用逐级加减泵的方法来替代功率大的变频技术, 注意定期对设备进行维修与维护, 避免因设备老化而造成电能的大量损耗。

3.2 照明系统方面的节电措施

在物业管理的过程中, 照明系统主要是指高层建筑的公共照明系统, 其系统可以分为电梯的照明、地下车库的照明、路灯的照明以及楼梯的照明, 对此我们一般采取的节能措施有:大力的选用绿色环保节能的照明灯具, 把原来大功率的照明灯具换成节能的电子灯具;把照明路灯从人为控制的模式变为电子控制的模式, 并根据季节的变化进行时间的调整, 来达到节能的目的;在楼梯间、电梯间以及地下停车库, 安装电子的声控装置, 以便达到人走灯灭, 人来灯就亮了, 避免不必要的浪费, 在经常需要照明的通道上, 用一路照明的方式来满足照明的需求, 并且合理的安装备用的灯具与照明线路, 以便达到节约能源的作用。

4 结束语

综上所述, 随着社会的不段发展, 电能已经成为了世界三大能源之一, 影响着我国的经济发展, 电的使用也在逐渐的加大, 但是由于建筑本身的设备数量多, 并且也复杂, 所以对能源的需求也比较大。我国在节能产品的使用上还不是比较完善, 对电能的损耗就更加大了。因此, 在日常的生活中, 加强节能意识的宣传, 增加对设备的节能设备的管理工作, 为我国的可持续发展战略做出有力的贡献。

参考文献

[1]许国其.物业管理过程中机电工程管理的节电措施[J].农家科技 (下旬刊) , 2012.

[2]刘芳付.浅论物业管理过程中对机电工程管理的节电措施[J].现代物业, 2011.

[3]李荣卿.浅论物业管理过程中对机电工程管理的节电措施[J].科技风, 2012.

3.浅谈高校物业管理 篇三

[关键词]高校；物业；管理模式

一、高等院校物业管理现状

高等院校物业管理与世界上比较先进的物业管理公司比较，还处于较落后的水平，其主要原因是没有足够的人力、财力来对此进行探讨和研究。各高校的物业管理主要来源于市场经济下的体制物业管理，一个高等院校的物业管理水平就跟所在城市的整体物业管理水平成正比，如经济环境比较好的地区，其物业管理也更加规范、更加完善、更加符合行业标准。相反，若当地物业水平不高，高校物业管理也不会走的很超前。可见，社会环境对高等院校物业管理水平有非常大的影响，有决定性的作用。

社会大环境对企业的物业管理的影响很大，当社会环境不景气，企业不发达时，根本就不需要物业管理，物业管理可以说是社会发展的产物，当一个企业做大做强，物业管理就会深入到业主的脑中。一个企业物业管理的好坏很大程度上影响着整个企业的效益。高校和物业管理的关系也非常密切，高校物业管理企业是高校后勤社会化的排头兵，好的高校外部市场环境往往都很好。学校给后勤的政策扶持和经济扶持对物业管理的发展很重要，学校的物业管理离不开学校的支持。只有高校物业做大做好使高校物业市场化，才能的到社会的认可。分析国内每一所知名的高校你会发现他们都有一个出色的物业管理。

高校是一个封闭的小社会，很多高校成立的时间也非常早，很多已经在庆祝八十、百年华诞。经过几代人的辛苦他们都有一套独自的物业管理系统，有些本身观念已经固化，不易改变。很多人常年不出校门，但基本生活不会受到影响，一部分人过着秀才不出门尽知天下事的生活。所以要改变现状的物业管理是一件不易的事。

二、高等院校物业管理的特点

物业管理起源于19世纪60年代的英国，20世纪80年代，伴随着我国住宅小区的发展，现代物业从我国的香港传入内地。同时，自从改革开放以来我国教育事业的蓬勃发展，各高校的建筑不断扩大，逐渐形成了一套完善的高校物业管理体系。

2007年修订的《物业管理条例》对物业管理表述为：是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。而对于高等院校而言物业管理主要是指对高等院校的学生公寓、教学楼、办公楼、实验室、其他建筑物、附属设备、道路和校园场地提供保洁、绿化、修缮等服务。它主要具有如下特点：

1、高校物业管理具有育人功能

后勤改革要始终坚持为教学、科研和师生员工服务的原则，遵循教育规律，认真处理好经济效益和社会效益的关系。改革要有利于提高学校的后勤服务质量和管理水平；有利于减轻学校的负担；有利于提高办学效益；有利于保证学校的稳定和发展。校的活动主体是在校学生，校园环境的好坏，物业管理水平高低，承载着显性与隐性育人功能，大学阶段是大学生人生观、世界观、价值观形成发展的重要时期。通过后勤物业人的热情主动、文明服务引发大学生对劳动的尊重和热爱，有助于培养他们热爱劳动的朴素感情。

2、高校后勤物业管理以优质服务为最终目的

高校后勤社会化改革的最终目的是为高校的教学、科研和师生服务的，改革的目标是依据经济规律和教育规律运用新机制、新模式，加快后勤建设，提高后勤服务水平。服务决定市场，只有以优质服务，优良作风，优美环境让师生员工满意，才能占领市场，高校物业必须以优质的服务去做好各方面工作，取得师生员工的一致满意。

三、我国高校物业管理的主要模式

在目前高等院校物业管理社会化改革的过程中，我国高等院校在实现社会化模式进程中进行了多种模式的探索，发展至今主要出现了两种模式：校内甲乙方一体模式、完全社会化政企分开服务模式。

1、校内乙方模式

这种模式，早期高校后勤社会化时应用的较多。模式中的乙方是校内的乙方，即物业的实体，甲方则是高校的总务处。这种模式有利于高校在改革初始阶段的实践，便于新旧体制转换的平稳过渡，完善了甲乙方经济合同关系，基本实现了模拟市场化的运行机制。这种模式可以充分发挥高校后勤的主观能动作用。

2、完全社会化政企分开服务模式

这种模式应用于大多数高校，模式中政企分开就是将后勤管理职能与后勤事务分开，由学校设立相应的职能处（后勤管理处），作为甲方执行后勤行政管理职能；组建大学后勤集团，作为乙方执行后勤事务，具体实施后勤服务工作。甲方代表学校行使制定后勤规划、经费预算、组织项目招标与后勤集团签订合同，对后勤实体服务质量、价格进行监督等行政管理职能。实现国有资产所有权和经营权的分离，明确学校的资产所有权、处置权和后勤实体的资产经营使用权。

四、加快和提高高校物业管理的建议

高校物业肩负着服务与育人的双重职能，其管理的好坏，直接关系到高校人才培养的大局，与大学生的健康成长息息相关。首先要不断改进管理、服务方式，注重人文关怀和严格管理并存，把爱融于工作中，把严贯穿于管理中，使物业管理服务的质量、水平和效益，不断提升。在管理服务中，应该不断加强“细节决定成败，关键在于落实，落实贵在坚持”为主要内容的管理文化建设。

其次建立健全规章制度，强化员工的责任意识和服务意识。目前，高校物业的员工大多数为当地农民工，他们文化水平普遍不高。因此，制度建设可谓高校物业管理的重中之重。科学合理的规章制度可以起到良好的导向、规范、协调和激励作用。

改变服务理念，以人为本，求真务实，注重细节，全心全意为师生服务。提高办事效率。凡是涉及到学生的学习、工作、生活的事情无论大事、小事，都作为“群众利益无小事”来办，尽力做到简化程序，缩短时间，提供便利。创新管理模式，构建信息沟通交流平台，不断提高管理水平。学习先进管理经验，增强竞争激励意识，不断提高自身的管理水平。

参考文献

[1]张岳.高校物业管理模式探讨.西北农林科技大学，2007-04-07

[2]史文君，谢吉晨.高校物业管理初探.长春理工大学学报，2011年06期

4.物业工程工作计划集合 篇四

时间的脚步是无声的，它在不经意间流逝，很快就要开展新的工作了，该为接下来的学习制定一个计划了。那么我们该怎么去写计划呢？以下是小编帮大家整理的物业工程工作计划9篇，希望能够帮助到大家。

物业工程工作计划 篇1

20xx年*******工程维修组工作计划主要围绕明年创省优为目标，逐步改进完善各项不足之处。结合创业园实际情况，对设施施设备巡视检查卡进行完善。还要把创业园内的电气方面的设施设备对员工进行针对性的常见故障处理方法的培训，这样有利于将来加快处理故障的时间。主要计划安排见附表：

20xx年工作计划表

一、变压器

A外部检查：

1.检查变压器套管、绕组树脂绝缘外表层是否清洁、有无爬电痕迹及碳化现象；

2.变压器高低压套管引线及接地接触紧密无发热，并无裂纹及放电现象；

3.检查紧固件、连接件、导电零件及其他零件无生锈、腐蚀；

4.检查电缆和母线有无异常；

5.检查冷却风机及温控器、温控探头及信号线是否正常； 6.检查变压器箱体是否完好，各孔洞的封堵是否完好；

7.维护保养人员资格要求：要经过政府相关部门培训，并由相关的证书。

B 根据前阶段及上的巡视线路电压并结合负荷使用情况及时调整变压器的高压分接头，使低压输出电压在允许范围内。

C清扫变压器箱内卫生

D维护结束填写维护记录表并保存

E附表：变压器维护记录表

变压器维护记录表

二、配电柜

A ：年检项目

保洁柜（箱）体内灰尘（用吹风机保洁线圈、开关、接线端子上的灰尘）；紧固松动部件、接线端子；检查各元件、标记标号、电度表铅封是否完好；检查备用电源自动合闸开关功能是否正常。

B： 配电柜、控制柜维护记录表

物业工程工作计划 篇2

7月1日，我物业公司进驻三期安置小区，这一个月来，我全体员工团结一心，艰苦奋斗，勇于拼搏，不断创新，进一步完善和改进了公司的管理和服务质量，取得了可喜的成绩：组建了一支优秀的物业管理团队，创建了一种科学的管理模式和先进的管理理念、管理方法，以及严格的质量标准和工作程序;形成了服务与管理相结合的专业分工体系。

对物业管理的理念进行战略性的转变。

我物业公司自成立以来，管理理念经历了从“管理型”到“服务型”的深刻转变，抛弃了过去以管理者自居的姿态，倡导了“服务育人，业主至上”的全新服务理念。我物业公司在发展过程中即使遭遇到了内外环境的严重挑战，但为业主、使用人服务的理念也一直在沿伸，同时也得到了广泛的好评。但公司管理层并没有满足可喜成绩的取得，而是以积极的态度正视在服务过程中存在的服务专业性不强，服务内涵不深，员工待遇过低以及成本过高等问题。今年开始，公司便审时度势，着手狠抓安全防范、环境卫生和维修事宜，劲拼品牌建设，提高公司的运作效率和竞争力。

品牌，以高质量为坚实的基础，本公司把如何提高物业管理服务的质量作为公司经营的首选目标。

一、贯彻按iso体系的有效动作

公司成立之初便做好了质量的策划，明确公司的质量目标、要求，以及所想达到的目标，以最合适的服务质量去满足业主及使用人的需要。一年来，公司始终把通过iso9000和iso14000的审核为奋斗目标，同时也进一步向业主及使用人展示了公司相关方面优质服务的形象。

二、形成以客户满意为中心的质量体系

自公司进驻开始，一直把“客户满意，业主至上”作为工作的中心，进一步确定了公司以业主为中心的经营服务理念，今后公司将继续贯彻实施和改进服务质量，提高服务绩效。

三、建立天健物业零缺陷的目标

公司成立之后，经过反复讨论和研讨，认为要想做的独特，就须把工作做到零缺陷：服务零缺陷;操作零缺陷;设备零故障;安全零隐患的四零缺陷。明确了业主不总是对的，但永远是最重要的客户需求，充分做好达到需求的各种准备，积极预防可能发生的问题。

物业工程工作计划 篇3

(一)公共设备设施维修保养及管理

1、加大对施工单位的协调力度，争取在2月底完成对西区柴油发电机故障的维修(柴油机控制电脑主板维修、更换乳化的润滑机油)。

2、跟进公共设备设施保修遗留问题，提出解决方案及建议，协调相关施工单位继续维修整改。

3、对生活水池水位控制和报警的改良，加大安全系数，消除安全隐患，保障财产安全。

4、联系施工单位检修水泵监控系统，并对保安部值班人员和工程咳嗽苯兴眉嗫叵低巢僮髋嘌怠

5、对公司接管物业项目的供电、空调、给排水、消防、电梯、弱电系统及建筑装修项目进行检验和资料核实。

6、理清施工单位对L4区公共设备设施的保修期限，明确保修责任。

7、制定公共设备设施外委保养资金预算上报公司审核，提出外委保养方案。

8、建立详尽的设备台账、设备清单。

9、编制详细的设备、设施维修保养计划、保养项目、保养标准，要求部门员工严格按计划按标准执行设备保养，使设备运行安全、可靠，延长其使用寿命，达到保值、增值的目的。

(二)营销工作的配合积极的配合销售部门的工作，保障各样板房、售楼大厅及各相关配套设施的正常运作，给营销工作创造良好氛围与环境。

(三)户内维修服务

1、首先重点抓公共设施设备巡查、保养、维修工作，确保设备处于良好的运行状态，同时重视户内维修服务工作，做到 “两手抓，两手都要硬”。结合目前人力不足的情况，每天日班、中班各安排1名户内维修技工向业主提供维修服务，主要解决影响业主正常生活的报修项目。

2、协调客服部理清装修单位、施工单位对户内装修保修范围，属保修范围的，由客服部协调相关责任单位解决，减轻户内维修压力;

3、建议公司确定几家特约维修单位，当接到超出工程部业务范围或服务能力范围的项目，如业主要求，可向业主提供特约维修单位的相关信息，由业主联系上门服务维修。

(四)制度建设

1、根据小区设备状况和服务特点，制定物业管理ISO程序文件、工作规范、质量手册，完善工程部的规章制度。

2、应用ISO文件健全园区的公共设施、设备系统的运行管理规定和安全操作规程，科学管理设备设施，确保所辖系统设备的安全运行。

(五)规范管理

1、用物业管理ISO程序文件、工作规范、质量手册和各类记录表格，规范管理，提高物业管理水平。

2、组织本部员工学习公司的规章制度，认真贯彻落实岗位责任制，督导下属员工严格执行操作规程和员工守则，认真执行物业管理法规和公司规章制度。

3、组织下属员工配合客服部做好业户服务工作，不定期与客户服务部开展讨论、沟通，共同进步。

(六)队伍建设

1、加强员工技能培训

(1)针对所管辖物业各类设备、设施的运行状态、功能和技术特性，全年开展理论学习、现场解说和操作培训，要求各员工清楚和熟悉各类设备的位置和操作方法。

(2)针对下属员工的技术状况，编制专业知识培训计划，按计划执行，并定期考核。

(3)鼓励员工在业余时间参加技能培训，培养一专多能的技术骨干(目前我部有三名员工参加了供电局的高压进网操作培训)。

物业工程工作计划 篇4

20xx年充满希望和挑战，对工程部提出了更高的要求。为积极配合各小区物业管理完成各项指标任务。现结合工程部的实际情况，着力于维修保养各项工作的落实，并在原来部门工作的基础上，不断提高服务质量，为客服中心的收费做到后勤保障工作。特拟定工作计划如下：

一 安全管理

1，设备设施安全管理工作必须坚持“安全第一，预防为主”的方针；必须坚持设备维修保养过程的系统管理方式。；必须坚持不断更新改造；提新安全技术水平，能及时有效地消除设备运行过程中的不安全因素，确保重大事故零发生。

2，明确责任，形成完善的制度。

3、严格执行安全规程，实现安全规范化、制度化。

4，加强外来装饰公司，严格安全准入条件。

二 工作计划

1、加强维修部的服务意识。目前在服务上，工程部需进一步提高服务水平，特别是在方式和质量上，更需进一步提高。本部门将定期的开展服务对象、文明礼貌、多能技术的培训，提高部门人员的服务质量和服务效率。

2、完善制度，明确责任，保障部门良性运作，为发挥工程部作为物业和业主之间发展的良好沟通关心的纽带作用，针对服务的形态，完善和改进工作制度，从而更适合目前工作的开展；从设备管理和人员安排制度，真正实现工作有章可循，制度规范工作。通过落实制度，明确责任，保证了部门工作的良性开展。

3、加强设备的监管、加强成本意识。工程部负责所有住宅区的设施设备的维护管理，直接关系物业成本的控制。熟悉设备运行、性能，保证设备的正常运行，按照规范操作时实监管的重力区，工程部将按照相关工作的需要进行落实，做到有设备，有维护，出成效；并将设施设备维护侧重点规划到具体个人。

4、开展培训，强化学习，提高技能水平。就目前工程部服务的范围，还比较有限，特别是局限于自身知识的结构，为进一步提高工作技能，适当开展理论学习，取长补短，提高整体队伍的服务水平。

维修员工培训计划表25、针对设施设备维护保养的特点，拟定相应的维护保养计划，将工作流程分细化。

三 做好能源控制管理

能耗成本通常占物业公司日常成本的很大比例，节能降耗是提高公司效益的有效手段。能源管理的关键是： 1、提高所有员工的节能意识2、制定必要的规章制度3、采取必要的技术措施，比如将办公用电和大门岗用电分离除原来路灯和电梯用电（它们收费标准不一样），进行地下停车场的照明设施设备的改造，将停车场能耗降到最低，将楼道的灯改造为节能型灯具；将楼道内的照明控制开关改造为触摸延时开关。4、在设备运行和维修成本上进行内部考核控制，避免和减少不必要的浪费。

四 预防性维修

1、预防性维修：所有设施设备均制定维护保养和检修计划，按照设备保养周期既定的时间、项目和流程实施预防性检修。

2、日常报修处理：设施、设备的日常使用过程中发现的故障以报修单的形式采取维修措施。

3、日常巡查：工程部。各值班人员在当班时对责任范围内的设备、设施进行一至两次的巡查，发现故障和异常及时处理。

五 健全设备、设施档案，做好维修工作检查记录。

为保证设备、实施原始资料的完整性和连续性，在现有基础上进一步完善部门档案管理，建立设备台账，对于新接管的威尼斯小区，由于房产公司配套设施安装滞后的原因，做好设施设备资料的收集跟进工作。

六 设施设备维保工作：

1、严格执行定期巡视检查制度，发现问题及时处理，每日巡检不少于1次。

2、根据季节不同安排定期检查，特别是汛期，加强巡视检查力度确保安全。

3、根据实际需要，对各小区铁艺护栏，铁门和路灯杆除锈刷漆。

4，根据实际需要，对各小区道路，花台，墙面进行翻新处理。

我们工程部将通过开展以上工作，展现我们公司的服务形象，为业主提供更为优质贴心的服务，为我们物业公司今后的发展创造更好的条件。

物业工程工作计划 篇5

新的一年，为实现公司长远发展，现结合公司和我部门的实际情况，我们工程部20xx年工作的重点，着力于工程部各项工作的落实，并在原来工程部工作的基础上，不断提高服务质量，主动配合物业服务中心完成各项维修任务，特拟定工作计划如下：

一、人员安排

按照运作模式及岗位管理的要求，工程部的人员维持目前的的人数，保证水电系统的运行。为保证应急事件得以及时有效的处理，在现有人员编制中，夜间实行听班制度。

二、工作计划

（1）加强工程部的服务意识。目前在服务上，工程部需进一步提高服务水平，特别是在方式和质量上，更需进一步提高。本部门将定期和不定期的开展服务意识和方式的培训，提高部门人员的服务质量和服务效率。

（2）完善制度，明确责任，保障部门良性运作。为发挥工程部作为物业和商家之间发展的良好沟通关心的纽带作用，针对服务的形态，完善和改进工作制度，从而更适合目前工作的开展。从设备管理和人员安排制度，真正实现工作有章可循，制度规范工作。通过落实制度，明确责任，保证了部门工作的良性开展。

（3）加强设备的监管、加强成本意识。工程部负责所有的设施设备的维护管理，直接关系物业成本的控制。熟悉设备运行、性能，保证设备的正常运行，按照规范操作时监管的重力区，工程部将按照相关工作的需要进行落实，做到有设备，有维护，出成效；并将设施设备维护侧重点规划到具体个人。

（4）开展培训，强化学习，提高技能水平。就目前工程部服务的范围，还比较有限，特别是局限于自身知识的结构，为进一步提高工作技能，适当开展理论学习，取长补短，提高整体队伍的服务水平。

（5）针对设施设备维护保养的特点，拟定相应的维护保养计划，将工作目标细化。

三、做好能源控制管理

能耗成本通常占物业公司日常成本的很大比例，节能降耗是提高公司效益的有效手段。能源管理的关键是：

（1）提高所有员工的节能意识。

（2）制定必要的规章制度。

（3）采取必要的技术措施，比如进行市场广告和路灯的照明设施设备的改造，根据季节及时调节开关灯的时间，将能耗降到最低；将楼道的灯改造为节能型灯具控制开关改造为触摸延时开关。

（4）在设备运行和维修成本上进行内部考核控制，避免和减少不必要的浪费。

（5）每月定时抄水电表并进行汇总，做好节能降耗的工作。

四、安全管理

1，设备设施安全管理工作必须坚持“安全第一，预防为主”的方针；必须坚持设备维修保养过程的系统管理方式；必须坚持不断更新改造；提新安全技术水平，能及时有效地消除设备运行过程中的不安全因素，确保重大事故零发生。

2，明确安全操作责任，形成完善的安全维修管理制度。

3、严格执行操作安全规程，实现安全管理规范化、制度化。

4，加强外来装饰公司安全监管，严格装饰单位安全准入条件。

五、预防性维修

4、预防性维修：所有设施设备均制定维护保养和检修计划，按照设备保养周期既定的时间、项目和流程实施预防性检修。

2、日常报修处理：设施、设备的日常使用过程中发现的故障以报修单的形式采取维修措施。

3、日常巡查：工程部各值班人员在当班时对责任范围内的设备、设施进行一至两次的巡查，发现故障和异常及时处理。

六、健全设备、设施档案，做好维修工作检查记录。

为保证设备、实施原始资料的完整性和连续性，在现有基础上进一步完善部门档案管理，建立设备台账。对于新接管的威尼斯小区，由于房产公司配套设施安装滞后的原因，做好设施设备资料的收集跟进工作。

七、设施设备维保工作：

1、严格执行定期巡视检查制度，发现问题及时处理，每日巡检不少于1次。

2、根据季节不同安排定期检查，特别是汛期，加强巡视检查力度确保安全。

3、根据实际需要，对各小区铁艺护栏，铁门和路灯杆除锈刷漆。

4，根据实际需要，对各小区道路，花台，墙面进行翻新处理。

我们工程部将通过开展以上工作，展现我们公司的服务形象，为业主提供更为优质贴心的服务，为我们物业公司今后的发展创造更好的条件。

物业工程工作计划 篇6

第三季度，某物业公司紧紧围绕上级公司总体部署，以三基建设为契机，不断锐意改革，实现管理工作跨越发展，按照上级指示精神，积极规范内部管理，狠抓安全服务，扎扎实实开展各项工作，公司保持健康、稳定、和谐发展的良好局面。

一、三季度主要工作

(一)做实“三基”工作，夯实企业发展基础

按照上级公司工作布置和要求，某物业公司把“三基”工作作为构建和谐企业的战略性任务摆在重要位置，将三基工作为总抓手，准确查找问题，明确解决措施，狠抓执行落实，以提升人员素质、强化工作作风，确保队伍稳定和谐，保证公司持续科学发展。三季度主要以“人的基本素质提升”为核心内容，大力开展“三基”工作，突出团队精神教育;突出员工队伍素质提升;突出党建思想政治工作宣传。

一是认真贯彻学习集团公司领导干部会议精神，成立三基工作领导组，下设基层建设、基础工作、基本素质三个推进小组。在对公司物业服务现状综合分析的基础上，制定内容详尽的三基工作实施方案和总体安排推进计划表。

二是基层深入开展针对三基工作的“学精神、找差距、定措施、上水平”活动。党支部号召观看“三基”建设主题宣传片，部门组织员工认真学习，利用近一个月时间在全公司内部自下而上全员寻找差距、深挖细查、剖析问题，提出解决办法。

三是组织三基工作专题会，领导组深入基层现场，开展以“职责明确、制度完善、管理有序、训练有素、工作高效、监督有力”为主线的岗位责任制大检查活动，摸清基层现状，帮助解决问题。

四是公司倡导和鼓励开展具有特色的先进做法。在内部，形成部门召开周工作会制度，及时传达上级指示精神;档案分类管理，设兼职档案员维护;重新审视岗位职责和工作内容，补充完善制度规范;管理人员分析工作重点与难点，梳理基础管理存在的症结;表彰与宣传基层工作中涌现出的优秀人物和典型事迹等等。公司集中整理三基工作亮点，以案例点评下发的方式，把来自基层的好经验在全公司范围内广范推行。

五是加强基层队伍建设，深入开展“五型五好班组”活动，引导员工“善于向实践学习、用典型引路”，直观了解目视化管理在生产、安全中的应用，切实推进公司HSE管理体系。组织部分管理骨干到某地进行参观学习，吸取极具借鉴意义的安全经验分享，学习规范的岗位操作流程，观摩先进的生产作业流程，达到快速提高技能的目的。多种多样的学习培训活动，为员工提供了更多学习机会，增强了员工查找差距的自觉性，在学习经验的同时更明确了今后工作的努力方向。

(二)做细监督检查活动，提高服务管理水平

为了强化员工责任心，提高整体服务质量，三季度，公司加大检查力度，严格监督人员在岗、礼仪规范、内务管理、操作规程、职责执行等情况，确保服务统一标准规范。

一是通过“听、查、看、讲、问”等方式监督检查各物业现场员工实际工作状态。“听”，就是听取各岗位员工日常工作内容及建议等汇报;“查”，就是检查各物业现场制度规范是否完善，档案记录是否齐全，服务行为是否规范，工作质量是否达标;“看”，就是查看工作环境、员工精神面貌和工作状态，保证内务整洁，工作热情高;“讲”，就是向现场负责人提出统一标准的管理要求，定期开展实际岗位技能培训工作，为基层员工讲解岗位配置、具体职责、工作划分、安全注意事项等等;“问”，就是检查询问员工对岗位职责、工作技能应知应会情况，了解员工掌握理解程度，调整完善制度规范，逐步形成 “用制度管权、按制度办事、靠制度管人”的有效机制，构建内容科学、程序严密、配套完备、有效管用的制度体系，提高业务水平。

二是公司组织不定期联合开展双休日、节假日期间的值班保安工作情况抽查工作，提高了保安工作积极性，做到“人人都在岗，岗位均有职”的良性工作体系，通过监督检查及时发现存在的问题，梳理工作流程，杜绝了工作环境“脏、乱、差”，岗位轮换值班时间不明确，记录填写不规范，制度不健全等现象。通过督导、谈话、交流等多种方式培养员工作自觉性和主动性，提高工作效率和员工整体素质，确保服务质量。

(三)做好消防安全管理工作，确保企业稳定运行

三季度，以“提高从业人员安全素质、强化安全意识”为切入点，以安全教育为重点，扎实开展了形式多样的安全服务宣传教育工作。

一是加大宣传和教育培训工作力度。各部门召开安全会议普及消防安全知识，认真贯彻消防安全法律法规、安全操作规程，增强消防安全意识和自防自救能力。部门负责人认真分析员工思想动态，弘扬“消防安全时时抓”的管理理念，结合各己工作实际有针对性的开展鼓励动员、表彰激励、交流谈心等不同形式的安全思想教育工作推动企业安全文化融合。

二是抓好消防安全检查。加强对提供安保服务的办公楼宇、设备用房、库房、食堂等重点部位用火、用电及消防器材、消防通道等方面的安全检查，加大对重点环节的火灾隐患排查，将火灾隐患消除在萌芽状态。

三是认真做好隐患排查治理工作。每月开展一次消防设备设施、灭火器材、车辆、电路隐患排查工作，发现问题，采取有效措施全力整改，确保日常工作顺利进行。

四是定期组织多种形式的安全监督检查和专项大检查。各部门组织开展经常性的联合安全巡查、自检自查和重点和难点的抽查工作。结合三季度的强降水天气、高温天气以及台风等气候灾害加强防御措施，重视假日期间检查工作的持续开展。五是建立安全整治长效机制。实行“边排查，边整治，边探索”方式，持续改进和完善安全管理制度，确保企业健康稳步发展。

(四)做精学习培训工作，提升人员综合素能

三季度，采取多种培训形式，为企业营造浓厚的学习氛围。

一是重视加强员工在职教育，采取公司级集中培训与部门级自选学习相结合的方式，把学习作为关键环节来抓。公司持续组织新入职员工按批次参加岗前培训，努力提升整体素质。部门坚持每周开展技能培训和岗位练兵活动，在学习中坚持做到“五个有”，即有学习时间、有学习读本、有学习纪律、有学习心得、有讨论记录，通过学习逐步提高队伍素质。

二是合理利用培训基金，制定计划为有提升空间的员工提供赴外学习实践的机会。9月中旬，工程部选派两名员工到北京参加智能建筑弱电系统集成师课程的进修，以提高专业技能。

三是重点抓好管理层素质教育培训，提高决策和管理水平。积极响应上级公司号召，组织骨干人员参加HSE体系推进业务培训和油田公司职工帮助计划(EAP)培训讲堂，提高管理人员职业能力和心理素质。

通过培训实践，公司不断加强培训机构建设，整合行业培训资源，优化培训师资队伍，创新培训手段和方式，提升人员综合能力。

(五)做强工程管理工作，确保设备设施安全运转

三季度，工程人员准确把握季节转换、任务增多的关键时间节点，加强设备设施的维修保养工作。

一是每月都会定期或不定期对公司所辖办公楼进行消防、空调、给排水、供电等系统的运行进行隐患排查，增加巡检频次，对出现破损、故障、安全漏洞等现象，及时督办处理。跟踪监测重点部位巡检和高危设备设施监测等工作，详细填写设备运行记录、巡检记录等档案资料。

二是组织人员对机房、设备用房、安全通道、楼顶等位置进行彻底清理，严禁存放;对开水器、设备间等处贴示负责人，落实安全责任。

三是加大对外委单位施工的监管力度，严禁违规操作。四是加强基础资料管理工作，对检查、维修档案进行归类放置，完善工程运行方面管理流程和制度。

二、存在的问题

三季度，通过我们积极努力，取得了一定的工作成绩，但我们也清晰地认识到在公司快速发展的同时也暴露出一些问题与不足，主要表现在以下几个方面：

(一)精细管理能力不强

管理人员对精细化的管理理念和工作方法缺乏深刻的认识，精细化管理理念不够强，在有些工作上，精确意识不高，分工不明确，工作措施不够具体、工作方法还比较单一，有些工作还属于粗放型管理模式。

(二)思想有局限、缺乏创新精神

工作过于求稳，缺乏改革勇气，缺乏创新精神，仅满足于“步子不大天天走，成绩不大年年有”的思想。

(三)高素质人才储备不足

近年来，高素质人才储备不足，成为企业大踏步发展所

面临的一大难题。这一问题的主要原因是在职人员基本知识水平不高、工作能力有局限，所以引入和培育高水平的复合型人才成为公司发展亟待突破的瓶颈。

(四)业务拓展难度增大

当前，深入剖析物业行业市场，扩大经营开发的形势十分严峻，拓展空间越来越小，我们要勇于面对困难，积极应对挑战，开发更多适应市场需求的物业服务项目，在宏观形势下，这已成企业分散经营风险、求得生存的必由之路。

物业工程工作计划 篇7

20xx年工程部工作总结20xx年工作计划 在20xx年的工作中，首先感谢地产公司、物业公司领导的大力支持和指导。

在20xx年工作中，在人员长期流失的情况下，工程部严格执行物业管理制度，保证了各项日常维修服务的工作，保证了2#—3#入伙业主的维修工作及整体设施设备的正常运行，保证了各项工作按计划顺利的完成。展望20xx年，努力使工作再上一个新台阶。现将20xx年工作总结如下：

一、20xx年工程部人员及工作范围介绍：

在20xx年工作中，我物业工程部上半年编制由8人减编到5人，管理的范围有一期增加二期共6栋，其中：3栋住宅，两栋写字楼，一栋公寓，还有地下车库。

二、20xx年工程部工作内容

<一>、日常管理

1、每天对二期入伙业主提出的问题进行维修跟中，设备设施维护，越冬防寒处理，对临时发生的冻害进行维护处理，对长期没有出售的和没有办理入住的空置房进行防寒维护处理。对存在的问题及时提出整改方案，确保工程部每天的工作顺利完成。

2、为了塑造物业公司的形象，对员工的仪容仪表进行检查，严格按照公司要求的标准执行。

3、监督落实员工每天对交楼所有设备设施、二次供水水泵房、消防泵站、配电室及网络机房柴油发电机组等是否按照公司标准进行检查。

4、落实员工对一、二期空置房进行地热吹水处理减少冻害的发生。

5、落实员工每天对地下室设备巡查一次，确保地下室内照明及配电系统正常运行。

6、每天安排员工巡查一期和二期设备防寒巡查，并做好相关详细记录，随时发现问题随时上报解决。

7、每天巡查设施设备运行的状况。

8、检查每天工程报修单的处理情况，发现不能处理的事情及时解决。

9、检查员工对一、二期的二次装修巡查情况，发现问题及时解决。

<二>、计划管理

1、每月对仓库的工具及耗材进行盘点，并对所需申购的材料进行统计，根据材料耗损的情况分析损坏原因并讨论出解决的办法并实施，更好的节约成本。

2、严格按照保养计划监督工落实设备保养，保养计划。

3、每周召开一次工程例会，解决工程中的相关问题，安排下周的计划工作。

<三>、培训管理

1、《配电房巡查内容和高低压倒闸操作培训》；

2、《柴油发电机组切换保养培训》；

3、消防系统培训：《火灾急救培训》，《消防设施操作培训》，《火灾报警系统设备操作培训》，《火灾急救+消防系统设备操作培训》；

4、《弱电系统培训》；

通过这些培训，每位员工提升了自己的.个人能力和专业素养，达到了可单独熟练操作工程设备的目的。

<四>、考核管理

1、试用期考核：每位员工的试用期为1个月，每个月包括周考核和月考核，对达不到公司要求的员工，延长其试用期直到合格为止。

2、培训考核：每月均培训考核，对考核达不到培训要求的员工继续培训，直到达标为止。

3、月度考核：月度考核不仅包括以上考核，还包含员工本月的出勤率、礼仪礼貌、工作能力、沟通能力等全方面的考核，以此让员工更加了解自己的优势和劣势，在下个月的工作中扬长避短，表现更加优秀；

<五>、团队合作

1、配合营销部完成多次活动，确保水，电，设备正常。

2、配合安保部的消防演习活动。

4、配合营销部，网络和电话的维修。

5、配合客服报修问题进行维修。

三、工作业绩

1、为了确保6#楼排水管不被冻裂，不影响6#办公楼业主正常使用，我部门自己购买了保温棉对整个给排水管做好保温工作，为公司节约了外请人员的费用。

2、3#由于天气寒冷维护不到造成住在下水冻结3#1606至

3#1303总管网冻暴，楼上脏水楼道下一层满屋都是脏水，水流不止。我部门接到消息立马组织维修工进行维修，最终在严寒中完成了抢修的艰巨任务，未造成更大经济损失。3、通过物业工程部的认真查找工作对五号楼银行的长时间地热不热问题得到了解决。4、冬季温度低小区突然停电柴油机突然启动，由于温度过低，柴油凝固，柴油过滤网燃烧空产生真空状态，不能启动，我们进行了防寒风度，又把油管加伴热带加热处理，我们又进行了发电机组进行了维修处里能达到了停电能正常使用状态。

5、对整体换热站出水回管阀门进行全面检查，供热平均调整减少了业主投诉率。

6、对六号楼冻害进行了一周的防寒维护处理。

7、对五号楼没入住商铺进行防寒处理。

8、在十二月份进行了1、2、3、4、5、6楼的公共区域照明灯源进行更换维修，现已购进400个灯源全部用上，目前还缺少400个灯源，140个灯体。

四、部门存在的问题及分析

1、礼仪礼貌行为较差，工作散漫，工程部员工的通病是重技术，轻服务。在工作中的行为举止比较随便，我相信在我们的培训和正确的引导下员工会认识到礼仪礼节的重要性。

2、主动承担责任及处理事情的灵活度薄弱：在工作中，没有积极解决困难的态度，遇事就容易找借口，不能开拓思维独立思考解决问题。

物业工程工作计划 篇8

随着20xx年钟声的召唤，新的一年已经到来。俗语：一年之计在于春，一日之计在于晨，在新一年的起跑线上，回首烙印在工作旅程上的痕迹，凭借前几年的蓄势，以崭新姿态为新的一年画上希望的蓝图、写下未雨绸缪的策略方案、献上工作的指航标，下面这本的工作计划：

一、行政人事

(一)制度方案有待完善，形成一套适合公司运行的规范化的制度才有利于在今后的工作中，形成有法可依的法制环境。

本人无论是物业管理专业知识需要学习，还要在人力资源知识及行政知识也要继续学习，在这两方面的学习坚持两手抓、两手都要硬，不能顾此失彼，通过专业知识、法律基础知识的学习结合对行业现实的调查了解，在20xx年制定和逐渐完善公司的制度方案。

(二)程序制度化不够明确，无论是请假、加班、入职、转正、升职及其他方面的内容都没有明确的制度程序化，导致在现实的工作中出现了一些问题。

制度化是一个逐渐完善的过程，为了加强公司制度化的广泛实施，20xx年，这项工作定作为本部门工作的重点工作内容，以制定、通过、公布、实施为步骤完成。

(三)在20xx，由于公司的迅速发展，公司为员工的学习培训提供了条件，有了学习的基地和上课的设施设备，便于我制定目标性、阶段性的培训计划。

管理处操作层员工的文化素质相对较低，理论知识比较薄弱，有了专业知识的理论指导，更可以提高员工们的工作实践的效率和加强工作的规范性。

结合员工的工作实际来实时提高员工的综合素质，在20xx年里，计划为员工上课培训各类知识2次/月(详见《深圳市鸿泰德物业管理有限公司20xx员工培训计划方案》，该方案于20xx年3月01日提交)，通过上课培训，在公司范围内形成主动学习的氛围，培养公司员工的学习积极性和主动性，以达到提高工作的效率为目的。

(五)企业文化的建设在20xx年仍需给力，为了丰裕公司企业文化的内涵，应由公司的人文、经营理念以及员工的群体活动有机结合而进一步提升和形成。

公司以资奖励的形式举办内部征文比赛活动，进行有效地推动员工文化素养的进步从而助于企业文化的建设。有目的性地组织员工群体的户外活动，员工群体户外活动不仅能提高员工之间感情的系数，也能作为企业文化建设的素材。员工的群体户外活动在20xx年也将形成一套计划性的方案(详见《深圳市鸿泰德物业管理有限公司20xx员工群体活动计划方案》，该方案于20xx年4月05日前提交)。

通过对企业文化更深刻的了解，能更有效的建设具有鸿泰德特色的企业文化。文化是无形的，然后无形的文化需要有形的人、事、物作为载体来体现，于是建设好企业文化，需要所有鸿泰德人共同经营。

以上物业公司20xx年行政工作计划为您介绍到这里，希望它对您有帮助。如果您喜欢这篇文章，请分享给您的好友。

物业工程工作计划 篇9

自去年12月份组织架构调整以来，XX区的日常工作在公司领导的正确指导下顺利开展，在清洁、绿化工作方面的质量有明显的改善与提高，但在小区车辆的管理、公共设施设备的管理、部门内部队伍的培训建设等方面仍然较薄弱。对我个人来讲，一直在物业客服线上工作，接触工作主要以客户投诉处理、内外沟通协调以及社区文化活动为主，对其他部门在技术操作、内部管理方面知识的掌握不够全面，尤其是对工程、保安在工作的细化管理上更是弱项，20xx年将是我们物业工作全面提升的一年，我将针对欠缺与不足努力补上，全面提高，跟上公司的发展需求。特制定了20xx年物业管理工作计划：根据公司在新一的战略目标及工作布署，XX区在20xx年的工作计划将紧紧围绕“服务质量提升年”来开展工作，主要工作计划有：

一、全面实施规范化管理

在原有基础上修订各部门工作手册吗，规范工作流程，按工作制度严格执行，加大制度的执行力度，让管理工作有据可依。并规范管理，健全各式档案，将以规范表格记录作为工作重点，做到全面、详实、有据可查。

二、执行绩效考核工作，提高服务工作质量

以绩效考核指标为标准，实行目标管理责任制，明确各级工作职责，责任到人，通过检查、考核，真正做到奖勤罚懒，提高员工工作热情，促进工作有效完成。

三、强化培训考核制度

根据公司培训方针，制定培训计划，提高服务意识、业务水平。有针对性的开展岗位素质教育，促进员工爱岗敬业、服务意识等综合素质的提高。对员工从服务意识、礼仪礼貌、业务知识、应对能力、沟通能力、自律性等方面反复加强培训，并在实际工作中检查落实，提高管理服务水平和服务质量，提高员工队伍的综合素质，为公司发展储备人力资源。

四、结合小区实际建立严整的安防体系

从制度规范入手，责任到人，并规范监督执行，结合绩效考核加强队伍建设，加大对小区住户安防知识的宣传力度，打开联防共治的局面。

五、完善日常管理，开展便民工作，提高住户满意度

以制度规范日常工作管理，完善小区楼宇、消防、公共设施设备的维护，让住户满意，大力开展家政清洁、花园养护、水电维修等有偿服务，给业主提供优质服务。

六、根据公司统筹计划，开展社区文化活动，创建和谐社区 根据工作计划，近阶段的工作重点是：

1.根据营运中心下发的《设备/设施规范管理制度》、《电梯安全管理程序》、《工作计划管理制度》等制度规范，严格执行，逐项整改完善，按实施日期落实到位。

2.根据《绩效考核制度》中日常工作考核标准组织各部门员工培训学习，明确岗位工作要求。

3.拟定车辆临停收费可行性方案。

4.配合运营中心“温馨社区生活剪影”等社区文化活动的开展，组织相关部门做好准备工作。

5.按部门计划完成当月培训工作。

5.物业工程维修工作总结 篇五

亲切的笑容，干练的步伐，丝毫看不出他是一名技艺精湛的维修工。XX物业XX项目维修员XXX,从事维修工作的两年多，没有惊天动地的业绩，也没有世人皆知的荣誉，但却用自己的勤劳和智慧，在平凡的岗位上践行着全心全意为客户服务的承诺。

大厦门口绿化比较单一，项目准备买一些花卉幼苗种植在草坪外围，一来可以美化大厦周边环境，二来可以做围挡。但草坪土层厚度不到5厘米，达不到种花的要求，大家想办法准备找几个花盆。秦师傅得知这件事情后，自告奋勇的承担了这项工作。他利用客户装修废弃不用的地砖等材料，加班加点赶做了一批花盆，过往的客户都纷纷夸赞秦师傅是个绿化高手，废物利用的专家。

最近，大厦地下停车场排水沟上的铁篦子开裂、弯曲变形，存在着安全隐患。秦师傅就让他儿子利用晚上的空闲时间开车，陪同他回到许昌老家将自家的大功率电焊机拉过来，将负一和负二层所有有问题的篦子全部进行焊接、修整。焊接完毕后，为了使篦子更加结实牢固，秦师傅动脑筋想办法，在主要出入口篦子下方加装铁质支架，成功排除这一安全隐患，受到客户的一致好评。

作为物业项目的一名维修员，他每天总是第一个来到维修室，来到设备房，查看大厦设施设备的运转情况，保证大厦的各项设备都能够正常运转。遇到节假日需要加班，不管时间早晚，毫无怨言，随叫随到，总是满腔热情投入工作，一有活儿他总是往前冲，抢脏活累活儿干。大厦门前石材地砖经车辆长期间的碾压，有一些地砖已经破裂，凹凸不平，受预算费用的限制，项目经理看在眼里急在心里。秦师傅在日常工作中将客户装修剩余的废料都收集起来，利用周末的时间修修补补。在零支出的情况下，维修大厦外围地砖300多平方米。自从秦师傅来到XXXX项目，项目无论墙面、地面还是其它零星维修都是随坏随修，不仅提高了大厦的整体形象，而且方便了业主和客户。业主们这样说：“你好，我这边是708房间，我们卫生间马桶堵塞，麻烦你赶紧叫秦师傅来，他有经验。”同事这样说：“秦师傅，赶紧来看一下地下室污水井漏水，我们处理不了。”客服电话这样说：“秦师傅，6楼公共区域墙面脱落。”物业客服中心每打给秦师傅的电话，秦师傅从没有对安排的工作说过“不”，无论他多忙，总能将事情安排的井然有序、处理的妥妥当当。

记得去年寒冬，11楼中央空调机房水管爆裂，漏水严重，秦师傅不顾寒冬天气，在同事的配合下，赤脚进入机房清理积水，更换管道确保空调恢复正常。此次漏水导致10楼客户的3个房间内地毯、墙面遭受严重水浸。客户对此意见很大，后经项目经理上门拜访，双方经过沟通达成补救意见。随后安排秦师傅清理地毯，并利用晚上时间进行烘干;每天都要去客户房间查看墙面情况，墙体干透后重新粉刷。一来二去，秦师傅便和客户建立了深厚的感情，经过半个月的施工维护彻底解决了问题，取得了客户谅解，感动了客户，达到了客户最终的满意。

物业行业是个微利性行业，在不断提高服务品质的同时，如何开源节流、节能降耗，是物业企业可持续发展的保障。改造公共照明系统，采用光效高、寿命长、安全稳定、节能环保的照明电器，节约用电减少污染，可达到高效、舒适、安全、环保的目的。秦师傅接到改造公共照明系统的任务后，先从大厅开始，逐渐到各楼层，逐步开展节能灯改造工程。项目大厅层高比较高，秦师傅借来专业的升降梯进行安全作业;逐层排查，用半个月的时间，将公共区域的照明改为“绿色照明”，在不影响服务品质的同时，节约了能源。

份内的活儿，秦师傅兢兢业业，份外的事，秦师傅也很热心。一次在电梯里，听到有个业主说来上班路上电动车坏了，找不到修车的地方很着急。秦师傅笑着对他说：“你电动车在哪里，我看看能不能帮上忙。”随后业主便带秦师傅去了他停车的地方，秦师傅很快便修好了车自交给业主，业主连声称赞。这位业主每次来服务中心就会夸秦师傅是个爱岗敬业，助人为乐的好人。在XXXX的维修室里，放着很多小家电，都是业主送过来要秦师傅利用休息时间免费帮忙修理的，每到空余休息时间，秦师傅就在那个小房间里琢磨着，都是为了给忙碌的业主们行个方便。

秦师傅的事迹虽然都很平凡，但大家都称他为物业“最美维修工”，如果你在XXXX大厦周围，或者楼层里，看到穿着维修工装的秦师傅疾步如飞，那肯定是他正在快速赶往下一个被需要维修的地方……

物业维修工先进事迹二

XX市第十X届XX就业青年评选活动圆满落下帷幕，XXX物业工程管理中心设备经理XXX，被XX市总工会授予“五一劳动奖章”，同时荣获XX市人民政府颁发的“十佳转移就业青年”、“新长征突击手”荣誉称号。XXX能够从全市近400万外来务工群体中脱颖而出，荣获多项殊荣，离不开个人的专业提升、力学笃行，也离不开XXX物业完善的人才培养机制，以及公平公正、阳光透明的职业化发展环境。

作为入职XXX十年的员工，XXX始终秉承“追求进步，超越自我”的企业精神，用不懈努力实现与企业的共同成长，完成自身的蜕变和职业生涯的不断跨越，从一名普通的弱电维修工成长为技术全面的高级工程师、成长为能力出众的优秀设备经理。在工作中，XXX既有爱岗敬业、勤恳踏实的职业化本色，又有带领团队、争创业绩的责任担当，还有在节能降耗、转型升级、智慧管控的勇于创新。他的无私付出赢得了公司和小区业主的一致肯定，先后20余次登上领奖台。

一、保障设备安全，专业能力让业主放心。

设备设施管理能力是物业专业化服务核心能力的重要体现。在担任XXX国际xx花园高级技工期间，XXX长期坚守一线、脚踏实地，他总是可以细心发现园区设施的问题，琢磨出很多解决方法，保障设施设备安全和园区品质。XXX不断钻研业务，在实践中提升技能，利用专业技能设计制造了改良版的设备房溢水报警器，达到了良好的设施设备防护作用。在担任设备经理期间，他根据自己丰富的实践经验，对设备管理流程进行优化，提高管理标准，创新管理方式，同时成功引进、应用EBA设备远程管理系统，通过全面信息化管理，有效提升内部管理和现场服务水平。

专业能力提升源于丰富的实践积累，更源于持续不断的`学习进步，XXX懂得用知识武装自己，通过努力在20xx年考取全国电气智能高级工程师。正是因为他对知识和技能的坚持学习，对专业和创新的不懈追求，使他在长期的工作经验积累中不断成长。XXX凭借高度的责任心、勤恳务实的工作和全面统筹的管理能力，从专业能手成为统揽全面的技术骨干。

二、心系客户满意，大事难事勇于攻坚。

XXX始终将业主满意放在首位，在大事难事面前，他总能勇于承担、率先垂范、攻坚克难。供暖是居民冬季生活的基本保障，在XXX国际xx花园采暖季中，XXX带领维修团队开展国际xx花园3000余户供暖工作。在公司多个新项目的首次供暖中，他现场参与或给予指导。工作中不但踏实肯干，积极带头，而且又善于总结。从采暖中吸取教训，总结经验，先后写成了《供暖前XX》、《供暖系统XX》，深入的详细阐述了供暖工作从前期准备，到供暖初期4个平衡的调整，再到后期漏水故障、突发事件的处理等进行详细阐述，为其他小区的供暖工作提供经验和标准。

三、节能降耗及信息化应用，他是技术创新能手。

节能降耗、提高效益，是XXX物业一直以来所倡导的工作作风。如何使园区设施设备更加节能降耗和绿色环保是XXX日常工作的重点，根据现场勘察及深思熟虑，他将XXX国际xx花园俱乐部的中央空调与三期商铺的中央空调合并改造，年总耗电费节约费用5万多元。同时，他还对小区一期配电室变压器运行进行优化改造，日节电150度，年节电费用万元;并对国花会所淋浴系统进行改造，年节约天然气及水费4万元。

四、义务爱心支教，传播行业先进理念。

XXX质朴的外表下有着一颗炽热的爱心，不仅积极参与公司组织的公益活动，而且自发地参与义务支教。其中，在20xx年-20xx年，他在忙碌的工作之余为XX百年职校的学生义务授课长达3年时间，从未间断，开发专业课程20余项，授课学生达万余人次;同时他还是积极组织并参加行业交流、技术比武等，与行业同仁分享创新经验，为行业、为社会贡献自己的一份爱心和力量。

6.物业工程经理工作职责 篇六

2. 负责制定和完善工程管理、维修管理及技术档案资料管理等制度;

3. 负责指导和监督小区物业设施、设备、系统运行、检查、保养、维修工作的日常运行管理和监督;

4 负责审核小区设备设施的年度保养计划，并监督实施情况;

5. 协助审批小区设备更新、工程改造、重大维修计划;

7.物业工程管理工作浅谈 篇七

石油物业管理公司的特点是按照企业化、专业化、社会化、制度化的要求管理物业, 坚持“统一管理、综合服务、自我发展、自我完善”的原则。随着后勤服务系统的改革, 石油物业逐步从服务型实体向经营型的经济实体转变。

石油物业管理公司的性质是由物业管理的性质决定的, 但又与一般的物业管理公司有所区别, 相比而言, 它具有以下特点:

第一, 石油物业管理公司是相对独立的非企业法人组织。按照上级的要求从事物业管理活动, 是为石油职工提供综合服务和管理的独立核算、自负盈亏的经济实体。物业管理公司作为企业的主要标志是:拥有一定的资金和设施, 能够独立完成物业管理与服务工作, 自主经营, 独立核算。因此, 物业管理公司除了本行业自身的专业特色以外, 在市场地位、经营运作、法律地位等方面和其他企业一样, 都要遵循企业法人讲究质量、信誉、效益等市场竞争法则。所以说, 石油物业管理公司是一个相对独立的企业组织, 它在物业管理经营活动中具有独立性和自主权。

第二, 石油物业管理公司属于服务性企业。主要职能是通过对物业的管理和提供多种服务, 为石油职工创造一个舒适、方便、安全、幽雅的工作和居住环境。物业管理公司作为非生产性企业, 主要是通过对物业的维修养护、清洁卫生、园林绿化、供暖供气、幼儿培育、餐饮服务、社区文化活动以及直接为职工提供服务来达到自己的工作目标。因此, 从本质上说, 物业管理公司的“产品”只有一个, 那就是服务。

第三, 石油物业管理公司在某种程度上承担着某些行政管理的特殊职能, 因此它是现阶段油田建设的重要组成部分。由于中国城市建设管理体制正处于改革发展中, 某些管理的职能和职权并没有完全转轨和明确, 所以物业管理公司在向职工提供服务的同时, 也承担了上级有关部门对物业管理的职能, 例如:房屋修建的质量安全管理、房屋分配的管理, 住宅小区内的设施管理等等。

从石油物业的性质来看, 石油物业的内部控制显得至关重要。石油物业管理内部控制关系到企业财产物资的安全完整, 关系到财务系统对企业经济活动反映的正确性和可靠性。企业为实现既定的管理目标, 必需建立起一整套内部控制制度, 以保证企业有序、健康发展。

一、石油物业管理内部控制的内涵

内部控制是为了确保组织目标以及为此而拟定的计划能够得到实现;各级主管人员根据事先确定的或因发展需要而拟定的标准, 对属下的工作进行衡量、测量和评价。控制的目的, 主要是为了防止或避免因浪费、管理不当等因素而遭致损失, 或者根据组织内外环境的变化和组织发展的需要, 配合组织完成任务, 使企业各项作业有条不紊, 且更经济有效地运行, 以促使企业各项经济目标的顺利实现。

石油物业管理内部控制也包括五个方面的要素:

1. 内部环境。内部环境是石油物业管理实施内部控制的基础, 一般包括治理结构、机构设置与权责分配、内部审计、人力资源政策、企业文化等。

2. 风险评估。风险评估是石油物业管理及时识别、系统分析经营活动中与实现内部控制目标风险, 合理确定风险应对策略。

3. 控制活动。控制活动是石油物业管理根据风险评估结果、采用相应的控制措施, 将风险控制在可承受度之内。

4. 信息与沟通。信息与沟通是石油物业管理及时、准确地收集、传递与内部控制相关的信息, 确保信息在企业内部、企业与外部之间进行有效沟通。

5. 内部监督。内部监督是石油物业管理对内部控制建立实施情况进行监督检查, 评价内部控制的有效性, 发现内部控制缺陷, 应当及时加以改进。

二、石油物业管理内部控制的基本方式

石油物业管理内部控制的基本方式主要有:组织规划控制、授权批准控制、预算控制、实物控制、成本控制、风险控制和审计控制。

(一) 组织规划控制

组织规划控制主要包括不相容职务的分离、组织机构的相互控制两个方面。

1.不相容职务的分离

如会计和出纳就属不相容职务, 必须分离。又如采购和保管也必须分离, 两个人从事至少可以起到相互监督 (即控制) 的作用, 若兼职监督就无从谈起, 即使营私舞弊也不好查证。应当加以分离的职务通常有:授权进行某项经济业务的职务要分离;执行某项经济业务的职务与审核该项业务的职务要分离;执行某项经济业务的职务与记录该项业务的职务要分离;保管某项财产的职务与记录该项财产的职务要分离等等。

2.组织机构的相互控制

一个单位根据经济活动的需要而分设不同的部门和机构, 其组织机构的设置和职责分工应体现相互控制的要求。具体要求是:各组织机构的职责权限必须得到授权, 并保证在授权范围内的职权不受外界干预;每类经济业务在运行中必须经过不同的部门并保证在有关部门进行相互检查;在对每项经济业务的检查中, 检查者不应从属于被检查者, 以保证被检查出的问题得以迅速解决。如审计、财务、纪检监察部门相互之间是平等、独立的, 不存在从属关系, 可以起到相互监督的作用。

(二) 授权批准控制

授权批准控制指对单位内部部门或职员处理经济业务的权限控制。单位内部某个部门或某个职员在处理经济业务时, 必须经过授权批准才能进行, 否则就无权审批。授权批准控制可以保证单位既定方针的执行和限制滥用职权。

授权批准有两种形式:一般授权和特殊授权

授权批准控制的基本要求是:首先, 要明确一般授权与特定授权的界限和责任;其次, 要明确每类经济业务的授权批准程序;再次, 要建立必要的检查制度, 以保证经授权后所处理的经济业务的工作质量。

(三) 预算控制

预算控制是内部控制的一个重要方面, 包括采购、服务、销售、投资、管理等经营活动的全过程。对单位各项经济业务编制详细的预算和计划, 并通过授权, 由有关部门对预算或计划的执行情况进行控制, 其基本要求是:第一, 所编制预算必须体现单位的经营管理目标, 并明确责任。第二, 预算在执行中, 应当允许经过授权批准对预算进行调整, 以便预算更加切合实际。第三, 应当及时或定期反馈预算的执行情况。

(四) 实物资产控制

实物资产控制主要包括限制接近控制和定期清查控制两种, 这是对单位实物资产安全采取的控制措施。主要有两条:第一, 限制接近, 以严格控制对实物资产及与实物资产有关的文件的接触, 如现金、银行存款、有价证券和存货等, 除出纳人员和仓库保管人员外, 其他人员则限制接触, 以保证资产的安全。第二, 定期进行实物资产清查, 保证实物资产实有数量与账面记载相符, 如账实不符, 应查明原因, 及时处理。除上述外, 实物资产控制从广义上说, 还包括对实物资产的采购、保管、发货及销售全过程进行控制。

(五) 成本控制

现代成本控制可分为“粗放型”和“集约型”两种:粗放型成本控制:指在生产技术、产品工艺不变的情况下, 单纯依靠减少耗用材料, 合理下料来降低成本的控制法;集约型成本控制:指依靠提高技术水平来改善服务技术、从而降低成本的控制法 。这两种方法结合起来, 就是现代成本控制。

(六) 风险控制

风险一般是指某一行动的结果具有变动性, 与风险相联的另一个概念是不确定性。人们事先只知道采取某种行动可能形成的结果, 但不知道它们出现的概率, 或两者都不知道, 而只能作粗略的估计。例如, 企业试制一种新产品, 事先只能肯定该种产品试制成功或失败两种可能。但不会知道这两种后果出现可能性的大小。经营决策一般都是在不确定的情况下作出的。在实际工作中, 某一行动的结果具有多种可能而不肯定, 就叫风险;反之如某一行动的结果很肯定, 就叫没有风险。风险控制就是尽可能地防止和避免出现不利的结果。

(七) 内部审计控制

审计控制主要是指内部审计, 内部审计是对会计的控制和再监督。对会计资料进行内部审计, 既是内部控制的一个组成部分, 又是内部控制的一种特殊形式。内部审计是在一个组织内部对各种经营活动与控制系统的独立评价, 以确定既定政策的程序是否贯彻, 建立的标准是否遵循资源的利用、是否合理有效、以及单位的目标是否达到。内部审计的内容十分广泛, 一般包括内部财务审计和内部经营管理审计。

三、石油物业管理内部成本控制的重点内容

在物业管理内部控制的过程中重点关注:一是人员费用;二是能源、物料的消耗费用;三是工程建设和维修费用;四是加强成本考核, 建立激励约束机制。

(一) 人员费用的控制

物业管理公司的性质决定了物业管理公司成本费用主要是人力资源成本费用支出。其中占的比例最大的主要是基层服务人员的工资, 包括保安、保洁、绿化等人员的工资。因地制宜、合理有效地设置公司职能部门, 科学、合理地使用人力资本是降低物业管理公司成本切实有效的方法和手段。从劳动生产率的角度来衡量, 物业管理企业职能部门的设置应以精干、高效为宜, 部门越少、人员越精越好。

(二) 能源、物料的控制

物业管理用于日常环境的维护, 设备运行的能源消耗是相当可观的, 怎样细化对物业的管理, 如何从零散、琐碎的管理中节约能源, 攥取利润, 是摆在我们面前的现实问题。物料一部分是办公用品另一部分是日常的维护、养护当中的操作工具、耗材, 特别是在老旧小区对这部分的消耗是非常大的。如何使其得到控制, 除有一个切实有效的采购、领用的制度外, 还应从节约、替代入手, 节能减耗, 加强控制。

(三) 对外包方的控制

随着社会分工的不断细化, 人们也越来越认同“专业化管理”, 现实中很多物业公司也将管理中的部分项目委托给相关的专业公司, 总的来说这是有利于企业发展的, 也是未来的必然趋势。但不能否认目前社会上的各种专业公司鱼龙混杂, 想通过聘请专业公司来提高整个物业的管理水平, 是需要有一双慧眼的。现在我们的一些管理公司在问及某项服务时就说已外包专业公司了, 这一点需要引起我们关注。某项服务即使是外包出去了, 还是需要我们的密切监管, 遇到问题及时沟通、解决, 这样才能保证整体质量, 才能达到预期的效果, 否则即使花了钱也不一定能保证服务的品质。

(四) 加强成本考核, 建立激励约束机制

物业管理企业对各单位的成本指标考核要贯彻严肃认真的原则, 按规定对各基层单位进行考核, 敢于动真碰硬, 才能使各管理处意识到成本控制的责任和重要性, 这是调动管理人员的积极性, 完成目标成本的保证。

为保证全年目标成本的实现, 财务部门对各管理处实行定期考核, 同时各单位对员工个人实行定期考核, 并通过成本管理责任制定考核, 使各单位的预算成本执行情况与单位、个人利益结合起来。还要把对各单位领导的考核任免同加强成本管理结合起来, 充分发挥机制的约束和激励作用, 从而推进物业公司成本管理水平的不断提升。

物业管理行业在社会上已经进入高速发展和迅速扩张的时期, 其发展前景是相当广阔的, 面临的机遇是十分难得的。在这种特殊的历史时期, 我们一定要抓好企业管理的一个重要任务——如何研究不断降低成本。成本管理贯穿企业管理的全过程, 我们一定要做到事前有目标, 事中有控制, 事后有考核, 同时还要根据现代企业管理制度的要求, 树立全新的成本管理理念, 明晰物业管理企业产权, 保证物业管理资产的独立运作, 让物业管理企业真正的成为市场主体, 独立运作, 实现自我发展。

摘要：物业管理是近年来发展快、潜力大的产业, 随着社会的发展, 人们的生活需求更高, 物业的重要性更加凸现, 作为独立矿区的石油物业也不例外。

关键词：物业管理,内部控制,成本控制

参考文献

[1]矿区服务事业部制度汇编 (物业管理) .2007.

8.浅谈物业管理人员应具备的素质 篇八

【关键词】物业管理;整体素质

中图分类号:F406.15 文献标识码:A 文章编号:1009-8283(2009)05-0168-01

物业管理在我国经过20多年的发展,已形成了一个规模较大的市场供给主体。据统计,目前我国专业化的物业管理企业已超过2万家,从业人员超过230万人。物业管理市场对物业管理人员的需求激增,迫切需要一些素质高、业务能力强、有一定管理经验的能直接服务于物业管理公司的一线的应用型人才。然而,就我国物业管理的现状来看,管理人员无论是质量上还是数量上都很缺乏,致使一些物业管理公司的发展表现出有明显的盲目性、被动性和低效性,阻碍了物业公司的管理水平的提高和发展。所以,针对物业管理人员的能力上存在的问题,研究探讨如何提高物业管理人员的能力,将会促进我国物业管理水平的提高,使其健康发展。

1目前物业管理队伍整体素质存在的问题

现阶段我国物业公司的组织形式多样,除部分企业素质较高外,多数企业人员素质不高,职工业务生疏。这些公司的人员来源:有原开发企业的,有原房管站的,有社会招聘的其他行业的人员,还有一些是大中专毕业的学生。在这些人员中,有的经过培训,分别持有物业管理企业经理、部门经理和管理人员上岗证,但一大部分人还未经过培训,距离行业的发展要求还相差很远。表现在观念落后,缺乏对物业管理内在的规律的认识和把握。对物业管理行业的性质没有真正理解,思想上跟不上行业的发展,虽然物业管理冠有“管理”二字,却是不折不扣的服务行业,与房屋所有人、使用人是聘任和合同的关系,它完全是为业主提供服务的,但少数人以为自己是管理者、执法者,在工作中缺乏主动性,责任心不强,在服务态度上缺乏礼仪规范,摒弃了服务的宗旨,造成业主和管理人之间的不融洽。这些问题的出现,关键是没有处理好服务和管理的关系。管理是手段,服务是目的,离开了管理,服务也就失去了目标和依据,作为物业公司必须急居民所急,解决居民生活实际问题,一个优秀的物业公司不能只符合资质条件,需有高标准的服务和良好的服务素质。

另外,物业管理是一个专业化程度很高的劳动密集型行业。这就要求物业管理企业必须达到一定的专业标准,要求从业人员必须具备多方面与之相关的专业知识和专业技能,并且具有丰富的管理技能和管理技巧。但是,有些企业人员参差不齐,特别是有些公司在吸收从业人员时,为了顾全安排就业,社会关系等因素,只好放松对人员素质的选择,这将影响物业管理的效应。另外,物业管理行业属微利服务业,现今从业人员的待遇较低,也有人认为物业管理是“好汉不愿干,赖汉干不了”的工作,造成人员匮乏,尤其是文化层次较高的专业人员更加缺乏。

2 物业管理人员应具备的能力

2.1 随着物业管理的发展,现代高科技手段管理将在物业管理中占据主要地位

它的发展方向是物业管理人员的专业化,管理方法的科学化和管理手段的现代化。这既是竞争的需要,也是创造管理高效率、高效益的需要。目前,无论是住宅还是写字楼的建设中,已采用了含有现代化的高新技术的智能安全管理系统,这种高科技的发展和应用,对物业管理提出了更高的要求,需要管理人员具有创新意识,同时具有创新的能力,(不能只停留在清运垃圾,打扫卫生的原始服务上),需掌握现代化的高科技手段,不断进行知识更新,否则就会在日益激烈的市场竞争中淘汰。

2.2 要有一定的管理能力。物业管理人员应具备计划、组织、指挥、监督和协调能力

同时,应具备一定的判断、决策能力,作为领导,还应有一定的领导艺术。要具有一定的战略思想,凡事从大局出发,兼顾政府、物业公司和居民的利益。综合运用行政管理和企业管理的知识,搞好物业的管理、经营、服务,确定管理的组织程序、方法及目标。能制定企业内部的各项管理制度和各岗位职责,制定企业的各项工作计划,最终实现管理目标。

2.3 物业管理人员应具有一定的策划能力

当前,为加强物业管理的市场竞争机制,已把招投标引入到物业管理公司的选聘工作。这将有利于推动物业管理的市场化,业内人员要想在竞争中立于不败之地,就要具有制定标书的能力,掌握投标、报标及制定物业管理方案的能力,以适用于业主委员会或开发商选聘物业公司及物业公司招聘专项服务公司的工作。

2.4 物业管理人员要具有一定的市场调查、分析、预测和决策能力

物业管理经营是指如何以最少的投入获得最佳效益的一种经营决策活动。物业管理经营的范围很广,目前主要有销售代理、租赁代理、中介、维修经营、服务经营(常规服务、专项服务、特约服务)等。物业经营的好坏,直接关系到物业公司资金能否进行良性循环,特别是多种经营搞好了,可发挥“造血”功能,弥补小区经费不足的问题。这就要求物业管理人员具有一定的市场调查能力,通过对物业管理市场信息的搜集、分析、整理和使用分析市场状况,进行市场预测,进而作出果断的决策方案,把握企业发展方向,寻找更多的投资经营机会。因为多种经营要求专业知识全面,技能性强,所以要求物业管理人员具有市场开拓能力,在代售、代租、中介等方面,要熟悉各种类型房屋价格构成和租金的预测方法,掌握房屋产权证办理和产权登记的程序,掌握各种合同的条款内容,熟悉房地产法律、法规、政策、制度及房地产相关的税费,能用常用的估价方法评估物业,正确地估计物业现值,另外,还要有政策咨询、广告宣传能力。

2.5 要具有一定的识图、绘图和预算能力

具备这些能力,主要为适应物业接管验收,档案的建立的需要,因为物业管理包括对房屋、设施、设备的维修、养护管理,要求物业管理人员必须了解物业的建筑结构,平面布局,物业使用中设备的功能,会识图、绘图,掌握一定的测量技术,初步掌握修缮预算。

2.6 具有一定的财务分析和财务管理能力

由于财务管理是物业管理的中心环节,只有作好财务管理,才能促使物业管理资金良性循环。当前,物業管理的最大难点是物业管理经费来源不足,尤其是居住小区,有的住宅小区收费偏低,或不够规范,资金使用无计划,无监督等问题,所以要熟悉物业管理的财务规定、财务制度和物业管理收费标准制定的依据,掌握物业管理公司资金筹措及运用等方面的情况,能进行物业管理费用的测算,会分析会计报表及相关的指标。

2.7 要具有一定的公关能力和公文写作能力