房地产车位营销方案

房地产车位营销方案（精选10篇）

1.房地产车位营销方案 篇一

房地产的常规营销主要为广告营销即通过大面积的广告推广来发掘潜在客户提高成交量。在目前的市场形势下，全员营销就是在当前市场情况下最好的营销手段。不但能扩大客户面，还能介绍人带来一定的收益，既加强了介绍人的积极性，也提高了项目的成交量。

全员营销方案具体内容如下：

一、执行时间：和老带新政策一块执行，具体时间待定

二、全员营销范围：除代理销售公司内部员工外所有人

三、执行方法：介绍人如有可介绍客户，必须事先通知销售部经理，并由销售部经理指定置业顾问进行接待

四、提成政策：

经介绍人(销售部员工除外)介绍的客户，介绍人的佣金标准：一套20xx元

五、佣金发放形式：

1、介绍人需带新客户来案场，并且报出自己的姓名、联系方式、已购房号。

2、正确填写全民营销确认单：本确认单于新客户与介绍人来访当日填写并签字确认。

3、本确认单须在本活动时间内填报。

4、介绍人在其推荐的新客户与开发商签订《商品房买卖合同》，并按合同约定付清房款(按揭款到账)后，即可兑现奖励结算。

5、介绍人应在收到开发商发放奖励通知之日起30日内持有效证件领取奖励，逾期未领的视为自行放弃奖励。

2.房地产车位营销方案 篇二

当前国内外智能交通中,车辆检测装置采用的技术主要包括地磁感应线圈、光电、超声波、RFID、微波(红外、激光)和视频检测等技术手段。目前,使用较多的是视频检测、地感线圈和微波技术。但以上技术在实际应用中都暴露出不少的弊端:

(1)地感线圈是在道路表层下预埋金属环形感应线圈,利用车辆经过线圈区域时因车身铁材料所造成的电感量的变化来探测车辆的存在。安装时需在地面切割环形地槽,施工量大、埋设安装较为复杂,地感线圈在投入使用后,破损率大,更换频率高,维护成本高。

(2)微波(红外、激光等)是通过发射连续频率调制波,根据反射回来的波形及频率差异进行检测。超声波和微波检测器易受外界环境影响,造成检测信息不准确和误报,其根本原因是该两类检测器无法区分被占车位上方的是人员、车辆还是其他物体。

(3)视频技术需要进行清洁等日常维护检测,精度受天气影响较大,尤其恶劣天气对于遮挡严重、交通行为混杂的路口处理较为困难,首次投资相对较高。

基于传感网的智能化停车场系统,以无线Mesh自组网结构的传感器网络为支撑,结合磁传感器节点的感知能力来监控和管理每个停车位,提供引导空车位服务,实现停车场的车位管理和车位发布等功能,减少因缺乏停车信息而引起的车位难找的情况。同时依托移动M2M平台与3G网络覆盖的优势,使城域级综合停车管理成为了现实[1,2]。现提出的传感器车位检测技术在相比于传统车位检测手段上体现出了:(1)检测器检测准确率高;(2)多种车型灵活检测;(3)安装布设方便、对路面破坏少;(4)坚固、耐用、使用寿命长;(5)多气候户外环境下工作性能;(6)接口灵活,可扩展性强等明显优势,满足了用户对于系统的共性需求。

1 系统总体概述

无线传感网智能停车场系统由三级设备体系构成。分为现场设备级、中间传输级和会聚级。系统整体结构如图1所示。

1.1 现场设备级

现场设备级组成现场级星型网,可以分为车辆/车位检测子系统与引导子系统。如图1虚线所示。

车辆/车位检测子系统由车位检测器、接收基站构成,如图2、图3所示。车辆检测器完成对是否有车经过的判断;车位检测器完成对是否有车在该车位上停放的判断。车辆/车位检测器与接收基站之间采用无线传输。车辆/车位检测器支持双基站接收,当某个方向的接收信号被遮挡时,信号可以通过另外一个接收基站传送。一般在通讯环境良好的情况下,车辆检测器可与路由器直接通讯,无需通过中继节点转发;只有在通讯环境欠佳及信号有遮挡的现场,才有必要借助中继节点连接至路由节点。

1.2 车辆/车位检测器工作原理

车辆本身含有的铁磁物质会对车辆存在区域的地磁信号产生影响,使车辆存在区域的地球磁力线发生弯曲。车辆在运动状态时,这种铁磁物质对地磁场的影响会跟随车辆的运动。当车辆经过磁敏探测端机时,磁敏传感器可以探测出地磁信号的变化并以输出电压信号的形式得以反映,放大器对该信号进行充分放大,滤波隔直电路对关键信号进行进一步提取并通过比较器电路产生一个中断信号,单片机收到此中断信号便开始通过模数转换器对放大器放大后的信号不断采集,并根据相应的算法采集车辆信息[5]。

2 检测器硬件设计

检测器的硬件部分包括传感器壳体及内部信号处理单元、主控单元、射频传输单元和电源模块等几部分。如图5所示。

2.1 检测器壳体设计

检测器安装在路面表层,难免会承受很大压力,为防止压力过大破坏产品的壳体,产品设计是通过增加产品壳体的厚度,和增加承压面面积的方法提高壳体的承压能力。材料选用的是POM,聚氧甲烯(Polyoxymethylene)的简称,通常也称为其聚甲醛、缩醛树脂。POM是一种坚韧有弹性的材料,即使在低温下仍有很好的抗蠕变特性、几何稳定性和抗冲击特性,具有很好的延展强度、抗疲劳强度。共聚物材料有很好的热稳定性、化学稳定性并且易于加工。

2.2 电源模块

整个探测器所用器件工作电压均为3.3 V,由于电池额定电压为3.6 V,电源模块输入输出压差较小,同时为达到成本低,噪音低的目的,电池模块采用MAXIM的MAX604来输出3.3 V电压。3.3 V的电压产生如图8所示。

2.3 射频模块

射频传输单元主要由两部分组成:CC1100模块和功放模块。Chipcon公司的CC1100作为射频传输单元的核心器件,在射频发送与接收时均处于工作状态。功放模块只有在射频发送时处于工作状态,接收时处于关闭状态。射频功能的实现简图如图9所示。

当探测器需要无线发送信息时,控制信号将功放电源接通,同时接通射频开关的发送通道;当探测器接收信息时,控制信号将功放电源关闭,同时接通射频开关的接收通道。

2.4 主控模块

应用场合决定了探测器的处理器必须具有低功耗、片上资源丰富、调试维护方便等特点。MSP430F5438A是一款16位的、具有精简指令集的、超低功耗的混合型单片机。集成最多4UART,8SPI,2I2C接口,内置32×32乘法器,比较器,温度传感器,ADC10、ADC12,OPAMP,DAC12,零功耗BOR,SVS、SVM电源电压检测等模拟、数字外设。TI公司的该系列单片机的待机电流只有几μA,使得该检测器的设计一次性使用寿命大于5年。MSP430F5438A结构框图如图10所示。

MSP430F5438A具有256 KB片上FLASH,16KB片上RAM,采用JTAG边界扫描技术的开发工具,使系统设计、开发调试及实际应用简单方便。

3 检测器传感探头设计

3.1 传感探头设计思路

目前用于对铁磁性目标运动方向识别的磁传感器,大多采用磁梯度计或传统的空间正交的三探头传感器。但梯度计能捕获得的数据较为单一,且体积较大,结构复杂,功耗也相对较高,不适合无线供电及无人值守领域的长时间使用;传统的磁阻传感器(AMR)稳定性虽好,但其灵敏度较低;质子旋进式磁换能器稳定性好、速度快,但其功耗大,不适宜在户外无持续供电或无线情况下使用;三探头磁通门传感器,虽然功耗有所降低,但它们主要是用来组成网络后对目标的探测及对目标类型进行分类,单个传感器很难有所作为[6]。

系统上传感器的要求是通过各方向上磁场分量及其变化情况探测目标的存在和方向;要能适应长时间的野外工作,所以要温漂小,功耗低等。这里为了获得全面性和精确度良好的环境磁场,设计了四向三端式磁通门探头。并且在提炼异性磁阻传感器(AMR)的波峰波谷算法的基础上,提出了四轴探头波峰出现顺序的算法来克服异性磁阻三探头传感器大都利用单轴信号的波峰波谷算法对探测距离及环境有严格要求和对与不同类型目标波形一致性差的弊端[7]。

车位检测器安装时,采用邻近车位检测器反向安装的方式,如图12所示。当车位传感器检测到该车位被占用时,该传感器四探头输出的信号为目标依次进入了2、1、4、3号区域,而其左右邻近两车位传感器输出的信号为目标依次进入了3、4、1、2号区域,两传感器测得的磁场变化强度弱于被占用车位传感器的强度;最后,将检测到车辆的传感器信号进行融合处理。如图13和图14所示。该方式可以明显提高车位检测精度,克服因停车位和传感器过于靠近产生的误报和虚报情况。

3.2 四轴传感器设计

这里四轴传感器的结构中采用了三端式磁通门探头,该传感器采用数字分时激励,总体上能够满足高灵敏度、低功耗和良好的稳定性等一系列要求。这也同时使得信号处理电路大大简化[8,9]。

传感器分为两层结构,如图15所示。上层是四个三端式磁通门探头,为了得到全面性好、精确度高的环境磁场,结构中采用相间45°的四探头,固定件采用硬塑料材料的螺丝,各探头测得的环境磁场强度为环境磁场在各线圈所在轴的方向上的矢量分量,所以一个圆周八个方向上的磁场分量都可以从中得到[10]。下层是探头检测信号的处理电路。

3.3 磁通门传感器的基本原理

三端式磁通门探头的结构上是通过采用一组串联绕制的线圈,中心抽头即为测量端又为反馈端,下方另两端作为激励端,来实现探头结构的简单化和加工流程的便捷化。这样一组线圈就实现了普通磁通门传感器所需要的激励、测量和反馈三种功能。由于中心抽头两边的线圈匝数相同、电阻相等、电感也相等,可以使差分输出的优势更加突出,降低噪声而且其分辨率、测量精度、稳定性和温度性能也有大幅度提高,从而拓展了磁通门传感器在弱磁测量领域中的应用范围,提高了相应的技术指标范围。探头中激励线圈与感应线圈为同一线圈,具有结构简单,温度系数小,噪声水平低的特点。三端式磁通门探头结构如图16所示。

探头下部两端作为激励电流的输入,相位相差0.5T1半个周期,上部端用作输出,即信号的反馈端,左右两侧的缠绕线圈既作为激励也作为感应线圈。左右两端产生的感应电压都是由激励磁场和环境磁场产生,分别为e1(t)+e0(t)和e2(t)+e0(t)。输出电压等于两端电压之和,由式(1)和式(2)可知,两个e0(t)为偶次谐波,结果将相加;e1(t)和e2(t)都为奇次谐波且相差正是基波的半个周期,可互相抵消[11]。

激励线圈产生的磁场叠加环境磁场H0的影响后,其感应电动势公式为

铁心的磁导率μ(t)是随激磁磁场的变化而变化的,且无正负之分,将其转换为傅里叶级数式为

注:测试一次为车辆两次进出车位;传感器每次检测无遗漏的数值为4。

即最后输出为

式(5)为双磁芯差分输出产生的感应势表达式。可以看出,三端式磁通门探头组合结构不但能起到抑制磁芯变压器效应的作用,还能产生与外界被测磁场强度成正比的感应电势[12—14]。

3.4 测试结果

针对此传感器的现场应用,在外场和项目中做了大量测试。作为对比,将磁阻式三探头传感器和四轴传感器同时安装于车位下方。车辆每两次进出车位算作一次测试,本表格数据分别进行了十次测试。

实验结果表1所示,图表数字说明传感器在一次测试4次方向判断中的正确数。测试中,作为对比,采用磁阻三探头传感器及波峰波谷算法对目标进行判别检测。由最后的测试正确率所示,四轴传感器在判断上有了较大改善。

4 结论

本文提出了在传感网的智能化停车场系统中使用多轴磁传感器实现准确车位检测的方法,完成了车位检测器探头的硬件和算法设计,采用了优化的工程布设方案,使得该车位检测传感器拥有优于其它类型车位检测器和同类磁传感器的车位检测准确率和更低的误报率。并且,本系统已经成功投入商业应用,各性能指标都达到良好。

摘要：主要分析了现有车位和车辆检测技术以它们在应用中的一些弊端,在此基础上,提出了一种基于传感网技术的智能停车场系统设计方案,这里详细描述了系统中的车辆、车位检测器的设计思路、工作原理和测试结果。最后,介绍了智能停车场系统正式投入商业应用的实际案例。

3.房地产春节营销方案 篇三

1. 促进春节返乡购房者购房热情;

2. 通过老业主推荐带动营销。

二、活动时间：2014-1-20至2014-2-14(正月十五)

三、涉及部门：集团营销策划部、物业公司、天运销售部

四、宣传方式：

营销策划部、天运销售部、物业公司共同协作于春节前夕对于桃花源业主赠送《春节购房优惠卡》及“春节对联大礼包”。

1) 营销策划部2014年1月15日上午11时前制作完成《春节购房优惠套餐卡》4200张：转交物业公司4000张(与营销策划部提供物业公司的“春节对联大礼包”数量一致)，天运置业销售部200张。

2) 由物业公司对于中天集团旗下营口地区往期楼盘业主及桃花源1期业主上门赠送“春节对联大礼包”+《春节购房优惠套餐卡》;

3) 由天运置业销售部门对于桃花源二期业主电话通知至销售中心领取“春节对联大礼包”+《春节购房优惠套餐卡》;

4) 物业、销售部门通知客户领取时间为2014年1月18-19日，1月20日上午8时物业公司、天运置业销售部门分别将剩余优惠卡交还财务部存档。

五、优惠明细：

1、活动期间成功订房，且于规定期限内补款时提供《春节购房优惠卡》即可享受相应优惠政策

2、《春节购房优惠套餐卡》为递增式优惠，具体方式如下：

① 购房者在此期间购买桃花源住宅享受房屋总价5000元优惠; ② 购房者在此期间再次购买车库，车库享受总价3000元优惠; ③ 购房者在此期间再次购买仓房，仓房享受总价2000元优惠。

3、《春节购房优惠套餐卡》拥有、使用人群：

① 物业及销售部门分发至桃花源一期、二期业主

② 活动期间任何人出示此卡均享受相应购房优惠

③ 此卡使用人不记名，财务收款时记录提供人即可。 六：审核

营销策划部制作优惠卡电子版后向天运置业总经理申请批准，由周春雷总经理审核批准后通知印刷。

批准人：

天运总经理： 营销总经理：

签收人：

营销策划部： 天运销售部：

4.房地产七夕活动营销方案 篇四

1、活动目的：

利用节日期间提升项目上客率，增强卖场人气;适时推出特价单元，从而达到促进销售的效果;

维护老客户关系，树立项目良好口碑，最终达到通过口碑传播促进项目销售的目的;

解决销售上前期积累意向客户(这部分客户有购房需求，但迟迟有没下定)

2、活动主题：“甜蜜七夕节，情定奥林匹克花园”

3、活动时间：20_ 年8 月26日——8 月30日

4、活动针对人员：

节日期间到场客户，首次置业者;

销售上前期积累意向客户

老业主带新客户;

5、活动项目：

七夕节节点，推出七套特价浪漫婚房;(仅限七夕节当天)

七夕节期间购房者，均可获得“浪漫婚纱照”—价值3000元

节日期间老业主带新客户并成交者，老业主可获赠一年物业费

现场热场小活动(有节日氛围，年轻人喜欢的)

(1)美甲;节日期间到场客户MM，可免费美甲

(2)插花;现场免费教授插花，送给亲密爱人

(3)可爱小丑派发玫瑰花或小礼品(心形钥匙扣等)

(4)爱情贺卡;免费领取爱情贺卡，标上爱情印记，送给亲密爱人。

6、现场包装(简单，又能体现节日氛围)

(1)门口活动形象背景板

(2)门口“心形气球”拱门

(3)活动易拉宝

(4)接待前台、谈判桌摆放玫瑰花

7、告知方式：

售楼员电话告知(针对前期积累意向客户)

短信宣传(为主)

5.房地产全程策划营销方案 篇五

1、项目投资策划营销；

2、项目规划设计策划营销；

3、项目质量工期策划营销；

4、项目形象策划营销；

5、项目营销推广策划；

6、项目顾问、销售、代理的策划营销；

7、项目服务策划营销；

8、项目二次策划营销；

第一章 项目投资策划营销

项目投资策划营销是全案最为关键的环节，反映了发展商选择开发项目的过程，这个过程是考验和衡量发展商房地产运作能力的重要环节，这个过程操作好了，就意味着项目成功了一半，在这个过程中多下功夫，以后的开发经营就可以事半功倍。

项目投资策划营销可对项目进行定价模拟和投入产出分析，并就规避开发风险进行策略提示，还对项目开发节奏提出专业意见。

一 项目用地周边环境分析

1、项目土地性质调查

.地理位置

.地质地貌状况

.土地面积及红线图

.土地规划使用性质

.七通一平现状

2、项目用地周边环境调查

.地块周边的建筑物

.绿化景观

.自然景观

.历史人文景观

.环境污染状况

3、地块交通条件调查

.地块周边的市政路网以其公交现状、远景规划

.项目的水、路、空交通状况

.地块周边的市政道路进入项目地块的直入交通网现状

4、周边市政配套设施调查

.购物场所

.文化教育

.医疗卫生

.金融服务

.邮政服务

.娱乐、餐饮、运动.生活服务.娱乐休息设施

.周边可能存在的对项目不利的干扰因素.历史人文区位影响

二 区域市场现状及其趋势判断

1、宏观经济运行状况.国内生产总值： 第一产业数量 第二产业数量 第三产业数量

房地产所占比例及数量.房地产开发景气指数.国家宏观金融政策： 货币政策 利率

房地产按揭政策

.固定资产投资总额： 全国及项目所在地 其中房地产开发比重.社会消费品零售总额： 居民消费价格指数 商品住宅价格指数

.中国城市房地产协作网络信息资源利用

2、项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规.项目所在地的居民住宅形态及比重

.政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规

.政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策法规.短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划

3、项目所在地房地产市场总体供求现状

4、项目所在地商品住宅市场板块的划分及其差异

5、项目所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发现

6、商品住宅客户构成及购买实态分析.各种档次商品住宅客户分析.商品住宅客户购买行为分析

三 土地SWOT（深层次）分析

1、项目地块的优势

2、项目地块的劣势

3、项目地块的机会点

4、项目地块的威胁及困难点

四 项目市场定位

1、类比竞争楼盘调研.类比竞争楼盘基本资料.项目户型结构详析

.项目规划设计及销售资料.综合评判

2、项目定位.市场定位： 区域定位

主力客户群定位.功能定位

.建筑风格定位

五 项目价值分析

1、商品住宅项目价值分析的基本方法和概念.商品住宅价值分析法（类比可实现价值分析法）： 选择可类比项目

确定该类楼盘价值实现的各要素及其价值实现中的权重 分析可类比项目价值实现的各要素之特征

对比并量化本项目同各类比项目诸价值实现要素的对比值 根据价值要素对比值判断本项目可实现的均价.类比可实现价值决定因素：类比土地价值 A 市政交通及直入交通的便利性的差异

B 项目周边环境的差异：自然和绿化景观的差异 教育和人文景观的差异 各种污染程度的差异 社区素质的差异

C 周边市政配套便利性的差异 项目可提升价值判断

A 建筑风格和立面的设计、材质 B 单体户型设计

C 建筑空间布局和环艺设计 D 小区配套和物业管理 E 形象包装和营销策划 F 发展商品牌和实力 价值实现的经济因素 A 经济因素 B 政策因素

2、项目可实现价值分析.类比楼盘分析与评价

.项目价值类比分析：

价值提升和实现要素对比分析

项目类比价值计算

六 项目定价模拟

1、均价的确定

.住宅项目均价确定的主要方法：类比价值算术平均法

有效需求成本加价法

A 分析有效市场价格范围

B 确保合理利润率，追加有效需求价格

运用以上两种方法综合分析确定均价

2、项目中具体单位的定价模拟

.商品住宅定价法：

差异性价格系数定价法（日照采光系数、景观朝向系数、户型系数、楼层系数、随机系数）

.各种差异性价格系数的确定：

确定基础均价

确定系数

确定幅度

.具体单位定价模拟

七 项目投入产出分析

1、项目经济技术指标模拟

.项目总体经济技术指标

.首期经济技术指标

2、项目首期成本模拟

.成本模拟表及其说明

3、项目收益部分模拟

.销售收入模拟：

销售均价假设

销售收入模拟表

.利润模拟及说明：

模拟说明

利润模拟表

.敏感性分析：

可变成本变动时对利润的影响

销售价格变动时对利润的影响

八 投资风险分析及其规避方式提示

1、项目风险性评价

.价值提升及其实现的风险性：

项目的规划和设计是否足以提升项目同周

边项目的类比价值

项目形象包装和营销推广是否成功

2、资金运作风险性

.减少资金占用比例，加速资金周转速度，降低财务成本

.对销售节奏和开发节奏进行良好的把握，以尽量少的资金占用启动项目，并在最短的时间内实现资金回笼

3、经济政策风险

.国际国内宏观经过形势的变化

.国家地方相关地产政策的出台及相关市政配套设施的建设

九 开发节奏建议

1、影响项目开发节奏的基本因素

.政策法规因素

.地块状况因素

.发展商操作水平因素

.资金投放量及资金回收要求

.销售策略、销售政策及价格控制因素

.市场供求因素

.上市时间要求

2、项目开发节奏及结果预测

.项目开发步骤

.项目投入产出评估

.结论

第二章 项目规划设计策划营销

通过完整科学的投资策划营销分析，发展商有了明确的市场定位，从而进入了产品设计阶段。房地产经过多年的发展后，市场需求发生了根本性的变化，消费者对房地产的建筑规划和单体设计要求越来越高，他们追求又实用又好看的商品房，这就要求发展商将”以人为本"的规划思想和提高人居环境质量作为目标去实现消费者的需求。项目规划设计策划营销是基于市场需求而专业设计的工作流程。

项目规划设计策划营销是以项目的市场定位为基础，以满足目标市场的需求为出发点，对项目地块进行总体规划布局，确定建筑风格和色彩计划，紧紧围绕目标客户选定主力户型，引导室内装修风格，并对项目的环艺设计进行充分提示。

一 总体规划

1、项目地块概述

.项目所属区域现状

.项目临界四周状况

.项目地貌状况

2、项目地块情况分析

.发展商的初步规划和设想

.影响项目总体规划的不可变的经济技术因素.土地SWOT分析在总体规划上的利用和规避.项目市场定位下的主要经济指标参数

3、建筑空间布局

.项目总体平面规划及其说明.项目功能分区示意及其说明

4、道路系统布局

.地块周边交通环境示意： 地块周边基本路网

项目所属区域道路建设及未来发展状况.项目道路设置及其说明： 项目主要出入口设置 项目主要干道设置 项目车辆分流情况说明 项目停车场布置

5、绿化系统布局

.地块周边景观环境示意：

地块周边历史、人文景观综合描述

项目所属地域市政规划布局及未来发展方向.项目环艺规划及说明： 项目绿化景观系统分析

项目主要公共场所的环艺设计

6、公建与配套系统

.项目所在地周边市政配套设施调查.项目配套功能配置及安排.公共建筑外立面设计提示： 会所外立面设计提示 营销中心外立面设计提示

物业管理公司、办公室等建筑外立面设计提示 其他公建（如巴士站、围墙）外立面设计提示.公共建筑平面设计提示： 公共建筑风格设计的特别提示 项目公共建筑外部环境概念设计

7、分期开发.分期开发思路.首期开发思路

8、分组团开发强度

二 建筑风格定位

1、项目总体建筑风格及色彩计划.项目总体建筑风格的构思

.建筑色彩计划

2、建筑单体外立面设计提示.商品住宅房外立面设计提示：

多层、小高层、高层外立面设计提示 不同户型的别墅外立面设计提示

针对屋顶、屋檐、窗户等外立面局部设计提示 其他特殊设计提示

.商业物业建筑风格设计提示

三 主力户型选择

1、项目所在区域同类楼盘户型比较

2、项目业态分析及项目户型配置比例

3、主力户型设计提示

.一般住宅套房户型设计提示

.跃式、复式、跃复式户型设计提示.别墅户型设计提示

4、商业物业户型设计提示.商业群楼平面设计提示.商场楼层平面设计提示.写字楼平面设计提示

四 室内空间布局装修概念提示

1、室内空间布局提示

2、公共空间主题选择

3、庭院景观提示

五 环境规划及艺术风格提示

1、项目周边环境调查和分析

2、项目总体环境规划及艺术风格构想.地块已有的自然环境利用.项目人文环境的营造

3、项目各组团环境概念设计.组团内绿化及园艺设计.组团内共享空间设计.组团内雕塑小品设计提示.组团内椅凳造型设计提示

.组团内宣传专栏、导视系统位置设定提示

4、项目公共建筑外部环境概念设计.项目主入口环境概念设计

.项目营销中心外部环境概念设计.项目会所外部环境概念设计

.项目营销示范中心沿途可营造环境概念设计.针对本项目的其他公共环境概念设计

六 公共家具概念设计提示

1、项目周边同类楼盘公共家具摆设.营销中心大堂.管理办公室

2、本项目公共家具概念设计提示

七 公共装饰材料选择指导

1、项目周边同类楼盘公共装饰材料比较

2、本项目公共装饰材料选择指导及装修风格构思

3、项目营销示范单位装修概念设计.客厅装修概念设计.厨房装修概念设计.主人房装修概念设计.儿童房装修概念设计.客房装修概念设计

.室内其他（如阳台、玄关、门窗）装修提示

4、项目营销中心装修风格提示

5、住宅装修标准提示

.多层、小高层、高层装修标准提示.跃层、复式、跃复式装修标准提示.别墅装修标准提示

八 灯光设计及背景音乐指导

1、项目灯光设计

.项目公共建筑外立面灯光设计.项目公共绿化绿地灯光设计.项目道路系统灯光设计.项目室内灯光灯饰设计

2、背景音乐指导.广场音乐布置

.项目室内背景音乐布置

九 小区未来生活方式的指导

1、项目建筑规划组团评价

2、营造和引导未来生活方式.住户特征描述

.社区文化规划与设计

第三章 项目质量工期策划营销

房地产市场营销，它贯穿于商品的开发建设、销售、服务的全过程。质量工期是重要的流程之一，因房屋质量、工期延误等原因，而造成销售停滞和购楼者要求换房或退房的现象屡有发生。它严重影响发展商及项目的信誉度、美誉度。因此项目质量工期策划营销是发展商必须树立的观念。

一 建筑材料选用提示

1、区域市场竞争性楼盘建筑材料选用类比

2、新型建筑装饰材料提示

3、建筑材料选用提示

二 施工工艺流程指导

1、工程施工规范手册

2、施工工艺特殊流程提示

三 质量控制

1、项目工程招标投标内容提示

2、文明施工质量管理内容提示

四 工期控制

1、项目开发进度提示

2、施工组织与管理

五 造价控制

1、建筑成本预算提示

2、建筑流动资金安排提示

六 安全管理

1、项目现场管理方案

2、安全施工条例

第四章 项目形象策划营销

项目形象策划营销包括房地产项目的总体战略形象、社区文化形象、企业行为形象、员工形象及其项目视觉形象等。

房地产项目视觉形象是指房地产项目有别于其他项目具有良好识别功能的统一视觉表现。其核心部分包括项目的名称、标志、标准色、标准字体等。要求造型设计既要富有意境，又要突出个性，形象鲜明，便于记忆，便于宣传，以统一运用于项目形象包装。

其他形象（略）

一 项目视觉识别系统核心部分

1、名称

.项目名

.道路名

.建筑名

.组团名

2、标志

3、标准色

4、标准字体

二 延展及运用部分

1、工地环境包装视觉

.建筑物主体

.工地围墙

.主路网及参观路线

.环境绿化

2、营销中心包装设计

.营销中心室内外展示设计

.营销中心功能分区提示

.营销中心大门横眉设计

.营销中心形象墙设计

.台面设计

.展板设计

.营销中心导视牌

.销售人员服装设计提示

.销售用品系列设计

.示范单位导视牌

.示范单位样板房说明牌

3、公司及物业管理系统包装设计

.办公功能导视系统设计

.物业管理导视系统设计

第五章 项目营销推广策划

房地产项目营销推广策划是房地产企业对未来将要进行的营销推广活动进行整体、系统筹划的超前决策。是房地产全程策划营销的重头戏，是营销策划水平与销售技巧的高度结合，需要高度的专业化运作。

一 区域市场动态分析

1、项目所在地房地产市场总体供求现状

2、项目周边竞争性楼盘调查

.项目概括

.市场定位

.销售价格

.销售政策措施

.广告推广手法

.主要媒体应用及投入频率

.公关促销活动

.其他特殊卖点和销售手段

3、结论

二 项目主卖点荟萃及物业强势、弱势分析与对策

1、项目主卖点荟萃

2、项目强势、弱势分析与对策

三 目标客户群定位分析

1、项目所在地人口总量及地块分布情况

2、项目所在地经济发展状况和项目所在地人口就业情况

3、项目所在地家庭情况分析

.家庭成员结构

.家庭收入情况

.住房要求、生活习惯

4、项目客户群定位

.目标市场：目标市场区域范围界定

市场调查资料汇总、研究

目标市场特征描述

.目标客户：目标客户细分

目标客户特征描述

目标客户资料

四 价格定位及策略

5、价格分期策略

.内部认购价格

.入市价格

.价格升幅周期.价格升幅比例.价格技术调整

.价格变化市场反映及控制.项目价格、销售额配比表

五 入市时机规划

1、宏观经济运行状况分析

2、项目所在地房地产相关法规和市场情况简明分析

3、入市时机的确定及安排

六 广告策略

1、广告总体策略及广告的阶段性划分.广告总体策略.广告的阶段性划分

2、广告主题

3、广告创意表现

4、广告效果监控、评估、修正

5、入市前印刷品的设计、制作.购房须知.详细价格表.销售控制表.楼书

.宣传海报、折页.认购书.正式合同.交房标准.物业管理内容.物业管理公约

七 媒介策略

1、媒体总策略及媒体选择.媒体总策略.媒体选择

.媒体创新使用

2、软性新闻主题

3、媒介组合

4、投放频率及规模

5、费用估算

八 推广费用计划

1、现场包装

2、印刷品

3、媒介投放

4、公关活动

九 公关活动策划和现场包装

十 营销推广效果的监控、评估、修正

1、效果测评形式.进行性测评.结论性测评

2、实施效果测评的主要指标.销售收入.企业利润.市场占有率

.品牌形象和企业形象

第六章 项目顾问、销售、代理的策划营销

销售阶段是检验前几个方面的策划营销工作的重要标尺，同时，他又是自成一体的的严密科学系统。

一 销售周期划分及控制

1、销售策略

.营销思想（全面营销）：

全过程营销 全员营销.销售网络：

专职售楼人员（销售经理、销售代表）销售代理商（销售顾问）兼职售楼员

.销售区域：紧扣目标市场和目标客户.销售阶段： 内部认购期 蓄势调整期 开盘试销期 销售扩张期 强势销售期 扫尾清盘期.政策促销.销售活动.销售承诺

2、销售过程模拟.销售实施：

顾客购买心理分析 楼房情况介绍 签定认购书 客户档案记录 成交情况总汇 正式合同公证 签定正式合同 办理银行按揭 销售合同执行监控 成交情况汇总

.销售合同执行监控： 收款催款过程控制 按期交款的收款控制 延期交工的收款控制 入住环节控制 客户档案

客户回访与亲情培养 与物业管理的交接.销售结束：

销售资料的整理和保管 销售人员的业绩评定

销售工作中的处理个案记录 销售工作总结

二 各销售阶段营销策划推广执行方案实施

三 各销售阶段广告创意设计及发布实施

四 销售前资料准备

1、批文及销售资料

.批文：

公司营业执照

商品房销售许可证

.楼宇说明书：

项目统一说词

户型图与会所平面图

会所内容

交楼标准

选用建筑材料

物管内容

.价格体系：

价目表

付款方式

按揭办理办法

利率表

办理产权证有关程序及费用

入住流程

入住收费明细表

物业管理收费标准（其他标准，如球场、运动场、学校等）

.合同文本：

预定书（内部认购书）

销售合同标准文本

个人住房抵押合同

个人住房公积金借款合同

个人住房商业性借款合同

保险合同

公证书

2、人员组建

.销售辅导：

发展商销售队伍

A 主管销售副总

B 销售部经理

C 销售主管或销售控制

D 销售代表

E 销售/事务型人员 F 销售/市场人员

G 综合处（回款小组、资料员、法律事务主管）.专业销售公司（全国性）辅导发展商销售工作 A 专职销售经理 B 派员实地参与销售

C 项目经理跟踪项目总体策划、销售，提供支持，理顺关系.专业销售公司总部就项目销售管理提供支持.专业销售公司全国销售网络资源调动使用.销售代理：

6.房地产营销风险防范 篇六

房地产业作为国民经济的重要组成部分, 在整个国民经济体系中具有十分重要的地位和作用。

1、房地产业属于基础性产业。

一方面房地产业开发的住宅, 是人们满足居住需要的最基本的生活资料;另一方面房地产业开发的厂房、商铺、办公用房等, 又是满足生产经营需要的重要生产资料, 属于社会生产基础性的物质要素。

2、房地产业是先导性产业。

房地产是社会生产和再生产, 以及文化、教育、科学、卫生等各种社会经济活动的物质载体和空间条件, 房地产经济运行与国民经济中的所有产业和部门都密切相关。在各行各业的经济活动中, 都必须率先从房地产开发开始, 以此为先导。

3、房地产业具有支柱产业的特征。

由于房地产业的产业链长、产业关联度大, 它的发展可以带动一系列相关产业的发展, 在目前的中国又是主要经济增长点, 对于促进国民经济增长发挥着举足轻重的作用。

房地产业的上述地位, 决定了它在国民经济中发挥着重大的积极作用。主要体现在推动城市建设、促进经济增长和提高居住生活水平等方面。

1、推动城市开发, 促进现代化建设。现代城市是一国的经济、政治、文化中心, 加强城市建设始终是现代化建设中的关键。而房地产综合开发既是城市开发的先导, 又改变着城市面貌, 完善城市功能。

2、带动相关产业发展, 促进经济增长。如前所述, 房地产业具有产业链长、产业关联度大的特点, 通过其产业关联效应带动和促进相关产业的发展和整个国民经济的增长。在国民经济的产业体系中, 直接和间接与房地产相关的达50多个行业。据初步测算, 房地产业的产值每增加一个百分点, 就能使相关产业的产值增加1.5~2个百分点。

3、增加财政收入, 为现代化建设积累资金。房地产业发展的另一个重要作用是, 为国家和地区的财政收入开辟重要来源。房地产综合开发, 一方面可以提供大量税金、土地使用权出让费和利润等, 直接增加财政收入, 为城市现代化建设积累资金;另一方面房地产业的发展又进一步带动其他关联产业的发展, 间接地创造税收和利润, 房地产业通过各种渠道提供的税费, 已成为国家和地区财政收入的重要组成部分。

二、房地产营销风险类型分析

虽然房地产在国民经济中占有极其重要的作用, 但房地产投资及营销过程中存在着复杂的不确定性因素。由于房地产投资数额巨大、投资回收周期较长、变现能力差, 房地产开发商面临的风险种类繁多。有些风险对地产市场的所有项目都会产生影响, 如国家政治经济政策的变化、银行利率的调整等;有些风险则只对某个或某几个项目产生影响, 如企业经营管理状况、房地产商品持有期的长短等;有些风险是房地产投资者可以控制的, 而有些风险则是无法回避和消除的。

根据风险来源, 将房地产营销风险划分为内部操控风险及外部环境风险两大类。

内部操控风险主要包括以下几个方面:从产品来上自身产品设计、质量是否能够达到和满足业主需求;品牌的认知程度及对客户的吸引;售后服务链的完善。从企业来说包括内控的制度的健全及完善;企业的控制力强弱;预见性及决策性是否正确。

由于内部风险主要是由于企业自身的建设及发展尚不完善, 管理水平不到位引起的, 因此只要做好内控建设, 提高全员素质, 利用管理手段可以得到稳步提升。因此, 不再详加论述, 下面主要探讨对影响房地产企业最大的外部环境风险。

外部环境风险较多主要包括市场风险、政策风险、资金风险三大主要类型, 结合笔者所在的房地产企业对这三种风险做简要概述。

1、市场风险。

市场风险是指市场中各类不确定因素所产生的风险, 如建筑材料涨价、土地价格涨跌, 例如我公司在东丽区华明镇2007年购买两块地皮, 其中一块地建设时时逢奥运会年, 国家特别强调节能减排、治理污染及交通, 造成建筑材料及人工费大幅涨价, 开发成本大幅增加, 而原房屋定价已经亏损, 如果仍按原定价格销售, 则将造成较大亏损, 而土地出让协议又规定房屋价格, 造成销售困难。另一块地皮, 购买时楼面地价5, 500元/平方米, 算上开发成本, 销售价格应在1万元/平方米左右, 但附近北京首创所开发的别墅项目, 开盘价仅为9, 600元/平方米, 可想如果我公司继续建设成为成片高层销售将非常困难。

2、政策风险。

房地产商品更多地受到国家或地方政府政策和法令的限制。房地产市场是一个不完全竞争市场, 并非完全市场化。不同的国家和地区对房地产的发展存在程度不同的干涉和限制。2011年来, 央行连续六次提升存款准备金率, 并且紧缩银根, 严格控制房地产企业贷款, 以到达调解房价的目的, 对房地产企业造成了严重的影响。我公司从下半年开始, 贷款进展极其缓慢, 原定贷款计划仅仅完成1/2, 造成工程款都停止支付。

3、竞争对手风险。

我公司在天津地区属于较大企业, 但是与万科、恒大、富力, 这些地产大鳄以及华润、招商、远洋这些企业地产相比, 无论在企业能力还是品牌战略上均有较大的差距。

例如, 公司在南开区宜宾道开发一片商品房, 不远处万科开发假日风情项目, 虽万科楼盘价格高于我公司开发楼盘, 但万科凭借其品牌优势及口碑, 销售情况非常好, 而我公司楼盘销售情况较差。

三、风险防范措施

1、提高自身抗风险能力。

中国有句古话, “修身养性平天下”, 意思是一个人先把自己的身心锻炼好, 再谈治理天下, 首先经营好自己的企业是提高自身抗风险能力的重中之重, 加强自身建设, 完善各项制度, 推行标准化、制度化、信息化, 使得企业每一个决策, 每一步前行, 并不是凭空想象, 而是经过一系列的调查、研究、分析后的结果。

2、调整产品结构, 合理价格定位。

面对日益严峻的融资形式及市场风险, 我公司的做法是调整产品结构, 转移开发重点, 合理定价, 多种渠道保证现金流。

华明项目2块地, 第一块地如果我公司直接开盘销售, 销售情况将不容乐观, 我公司西侧相同楼盘, 早于我公司半年开始销售, 至今售房率不到50%。为此, 我公司前期阶段积极与各区房管局及企事业联系, 希望能够整体买卖, 结果27栋楼有8栋楼作为回迁房卖给河东建委, 由于华明镇毗邻空港, 因此公司联系空港几家单位, 对剩余楼盘进行了整体销售, 虽然销售价格较低, 但由于整体销售, 资金回笼较快, 节省了大量银行贷款利息, 解决了困扰公司2年的负担;另一块地由高层调整规划设计, 变更为别墅项目, 使得销售价格能够得到一定的提升。

虽然目前国家调控房屋价格, 但国家鼓励限价房及保障房建设, 因此我公司将开发重点向“两限”房转移, 以规避政策风险, 特别是今年下半年, 在西青区开盘的限价房项目一开盘即售罄, 缓解了我公司的整体资金压力。

3、建立战略伙伴关系。

随着经济全球化的加快, 市场竞争已不再是企业与企业间的竞争, 而是利益群与利益群之间以及价值链与价值链之间的竞争。竞争优势已不能在单个企业产生, 战略合作关系产生出的竞争能力比单独运营的企业所能达到的努力更强大。资源是有限的, 又是分散的。有限的分散的资源必须进行有效整合与充分利用, 其产生的效益才会大于各自单独使用时所获得的效益总和。建立战略合作伙伴关系, 最重要的价值标准是, 各伙伴方具有自己的优势资源并能够做出贡献, 即伙伴间将各自特有的资源带入合作关系, 与其他伙伴的资源组合起来, 便会产生一种协同效应, 组合起来的资源比组合之前更有价值、更加稀有和更难以仿效。因此, 战略伙伴在目前资金压力大的情况下, 如何保证开发建设, 为此建立良好的战略合作关系式解决此问题的途径之一。

7.房地产市场营销方案[001] 篇七

——第二组

引言

十三年屹林，鼎力巨献，屹林广场以全新的国际化商业理念,汇集居住、商务、商业、购物、娱乐、休闲功能于一体。屹林广场位于包头市滨河新区，诸多优质资源汇集，为包头的服务业发展带来了新业态、增添了新特色、注入了新活力，改变包头市的商业重心，缔造鹿城商业新格局。屹林将为广大的包头新城区人民提供的不仅是便利和品质更加是时尚与安全。我们希望我们的行动是与群众之前，我们的服务是群众之所需，以群众之乐而乐，以群众之急而先行是我们的发展理念。屹林广场将在拉动就业、增加税收、改善城市面貌等方面起到积极推动作用，从根本上改变区域形象和人们的生活品质，为滨河新区的商业起航提供强劲动力!为提速包头现代化城市的进程，提升整体城市形象和品质做出积极的贡献。它的发展不仅为国家经济建设和人民生活的改善创造了物质条件，同时能够带动建筑、建材、金融、保险、贸易、旅游等相关产业的共同发展。与国家出台的政策同步进行，逐渐减小贫富差距，将城市面貌逐渐一体化。屹林广场每个人都可以享受的E生活，在你还没做出选择之前行动吧！2011年12月 2

目录

第一部分

屹林广场总体策略部署 一．屹林广场概况 二．市场细分

（一）当地市场的消费需求

（二）企业的营销主体细分

（三）划分不同标准的消费群 三.项目市场定位 项目SWOT分析 四．产品市场定位

（一）明确企业潜在竞争优势

（二）选择企业的相对竞争优势 五．房地产企业的定位策略

（一）市场的空位的填补或抢占策略

（二）与竞争对手并存策略

（三）并存中逐渐取代竞争对手策略 第二部分 项目的营销部署 一．入市前营销策划目标

（一）主体目标

（二）阶段目标 3

二．营销战略构架部署(一)准确的推广诉求点(二)针对目标客户进行针对性的宣传推广 三．营销推广渠道

（一）媒体组合

（二）投放硬性广告

（三）房地产展销会 四．价格策略分析

（一）价格策略

（二）付款方式 五．促销策略

（一）项目自身的内在素质中分析

（二）准确的广告诉求点

（三）系列广告的影响

（四）利用公共关系这一战略资源

（五）公共关系社会实践活动 4

第一部分

屹林广场总体策略部署 一．屹林广场概况

屹林集团倾力打造的屹林广场位于包头市滨河新区，屹林广场项目集公寓、酒店、住宅为一体。项目地处滨河新区的核心位置，集具升值潜力，东侧紧邻滨河新区中央景观大道，北侧紧邻东区一路，西侧紧邻一街区道路，地处滨河新区黄金地段的——一轴两心的轴中心位置，即滨河新区中央景观大街。整个屹林广场环境优雅，住宅部分绿化率达到37%，容积率2.49%，真正实现了用三分一的土地打造园林，用三分之二的土地盛开一座花园社区。为了便于业主停车，整个屹林广场停车位达到1290个，极大的便利了业主的出入和停车。建筑采用现代简约设计风格，给人以舒适的感觉.以下是对本项目的具体介绍: 1．项目简介 用地性质:商住俩用 占地面积：20820平方米 建筑面积：90208平方米 容 积 率：2.4 绿 化 率：35% 开盘时间：2011年5月1日 入住时间：2012年12月31日 工程进度：结构封顶（2011-11-28）产权年限：70年 按揭银行：中国银行/中信银行 户

数：总户数232户 当其户数232户 物业管理附加信息：1.5元/平方米/月 开发商：包头市屹林置业有限责任公司 2．区域环境 1）区位环境；地块位于政务新区，火车站广场附近，是规划确定的城市发展方向，周边新建住宅项目渐趋增多，区域整体形象看好。2）商业环境：距规划中的市委、市政府行政中心仅2.5公里，包头机场8公里，火车站10公里，210国道3公里，黄河景观带及小白河旅游区8公里。交通便利，区位优势明显。客运将为本项目制造一定的商业气氛，尤其是住宿、餐饮产业等。3）景观环境：8公里处有河景观带及小白河旅游区，南面是四道沙河的景观带，项目的东南还有一个大的中心花园广场 4）类比环境：目前区域市场新增楼盘定位均为中高档住宅，并规划有部分别墅 5

产品。5）竞争环境：作为居住新区，规划及在建了一批体量较大的住宅项目，后期市场竞争环境比较激烈。二﹒市场细分

（一）当地市场的消费需求 1）消费主体：滨河购物广场的中高层领导、职工、该企业的消费者，滨河大厦和医院的中高层领导、职工，钢新三中、万水泉中心小学的教职工，停车场中高岑领导、运营商，预期消费主体在24岁以上时尚职业白领。2）消费空缺:滨河新属于开发区各种配套设施均不完善，餐饮业、商住宾馆、各种娱乐场所都空缺。3）消费差异：根据地域分布、职业特征、收入水平、购买习惯等方面的信息，可以初步确定其存在的差异住宅可分为质量、安全、遮风避雨、交通；餐饮业分为消费高低、食品安全、环境的优雅或豪华层度；商业分为配套设施、工作便利、保值或升值等方面。

（二）企业的营销主体细分 1）住宅：住宅部分屋顶造型高低错落有致，色彩鲜明。85-140户型产品（二居室 97平方米、82平米、115平米；三居室 121平米、128.4平米）, 2）商业：商业部分为1栋19层商务酒店，一栋13层 SOHO公寓，酒店西侧布置17层和11层住宅，住宅北侧沿街布置一层商业，局部商业三层。酒店建筑主体呈塔形布局，建筑风格俊朗、舒展，有层次感，紧跟国际设计风格，在外墙材料处理上，不惜成本采用米色石材处理，彰显酒店的档次和高贵。(三）划分不同标准的消费群 1）外出务工者：月收入2000以上 2）

当地中小企业职工、学校教师 :月收入3000以上 3）职业白领、企业中高层领导：月收入4000-6000以上 4）运营商、投资者：月收入一万以上

（三）项目市场的定位 项目SWOT分析 1．优势（STRENGTH）

⑴．地段优势 位于包头市滨河新区，东侧紧邻滨河新区中央景观大道，北侧紧邻东区一路，西侧紧邻一街区道路，地处滨河新区黄金地段的——一轴两心的轴中心位置，即滨河新区中央景观大街。⑵．交通优势 距规划中的市委、市政府行政中心仅2.5公里，包头机场8公里，火车站10公里，210国道3公里，黄河景观带及小白河旅游区8公里。交通便利，区位优势明显。

⑶．后发优势 本项目所在区域为新建城区，各种市政配套和规划可以从一个较高的起点进行，而无任何历史遗留的负担，这样可以使设计、规划从一个科学合理的角度出发。⑷．规模优势 本项目用地面积超过了20820平方米。大规模社区有其集约优势，规模推广优势，各种配套诸如商场、饮食等在社区内部就可实现，满足区内居民各种生活需求。同时大型居住社区也为区内商业设施带来了大量的终端消费者。2．劣势（WEAKNESS）1）地块所处区域为新区，交通条件便利通达，但生活配套很不完善，临近火车站广场对居住条件有噪音污染、人流量大等方面的负性影响。2）同时本地居民对老城区还有一定的依赖度，因此目前本项目所在区域人气尚显不足。3机会点（opportunity）⑴包头社会经济发展迅速，外出务工者较多，而且收入也在逐年提高，使市民购买力得到了有效的提高。(2)本地政府旧城改造的力度逐步较大，为房产市场的发展提供了有力的支撑。(3)包头本地家庭代际数少，年轻人成家多会另购新房，为市场提供了有效的客源.(4)项目处于新型开发区,市场配套设备不完善而且市场需求大量空缺,本项目属于综合型楼盘填补了市场空缺,升值潜力不言而喻.4．威胁点（threaten）⑴． 宏观调控政策的影响：随着政府通过金融手段与政策控制对房地产市场调控力度的加大，市场操作不成熟的地区受到较大冲击，居民形成房价 7

迟早要降的判断，加剧了持币观望心态的出现。

（2）周边新建小区的危险：作为居住新区，规划及在建了一批体量较大的住宅项目，后期市场竞争环境比较激烈。

区位图:

三、产品市场的定位

（一）企业的潜在竞争优势 1）产品差异 1.区域价值洼地，板块腾飞在即 政府所向，就是未来所在，政府强力规划的新城区就是最值得关注的投资热点区。滨河新区，是包头市东移南扩发展战略的核心地段，区域内密集分布着小白河生态区、四道沙河景观带等生态美景，距离规划中的市委、市政府仅2.5公里，区域价值不言而喻。2.一站式生活配套，全新E生活理念

屹林广场，借鉴国际先进的“芭蕾雨4+2”开发模式。集高尚住宅、商务公寓、酒店、购物中心和小白河生态区、四道沙河景观带为一体的现代旅游与特色美食服务集群，带来全新E生活理念。更紧临北师大附中，蒙中，共青中学及神华医院等重点教育医疗资源，配套价值不可再生。3.滨河新区正中心，立体交通连接全城 屹林广场地处滨河新区黄金地段——一轴俩新的轴中心位置，距离滨河新 8

区中心公园近五十米，距四道沙河景观地带仅200米，包头机场8公里，火车站10公里，地处交通要冲，即刻便可通达全城，交通价值不可复制。4.高品质生态美宅，高质量生活享受 作为屹林集团法力地产的开山之作，屹林广场对品质进行了苛刻的追求：1290个停车位，6此户型调整，7次园林规划，数十余种景观植被，一组组硬数据背后是屹林人为业主宜居生活做出的不懈努力，更突显出屹林广场产品价值的不可挑剔。2）服务差异 1．立体化构建的客户服务体系 屹林广场将个性化营销做到了极致，屹林对VIP女性特别退出了新一代香卡产品发布，活力青春、浪漫新婚、幸福妈妈、美丽风姿，四款性格各异的卡面设计，描绘保出每一阶段女性的典型气质。同时，屹林对VIP卡的女士专属服务也全面升级，除产品优惠外，还与餐饮、实体俱乐部等构建了女性客户的服务体系。2.专属屹林的系列性感恩回馈服务 以广大用客户的需求为导向，致力于为客户提供个性、时尚、优惠、增值的服务。对于在屹林的广大消费者均推出阶期性的回馈活动,主要包括有本企业的员工带领大家免费一日游﹑暂免在本商场三日消费的5%﹑专享家政优惠服务（主要是指在本商场消费的老顾客）、对于持有本企业办理的VIP客户更是优惠多多。我们还特别推出了老年人专属卡，我们将根据您的持卡情况，让广大顾主可以更放心，对老年人提供专属服务。3．提升服务的价值 培养员工服务的服务意识，不能把服务简单理解为“伺候”，服务是一个价值提供的过程，在这个过程中，服务者通过提供被服务者所需的价值来体现自身的价值。它所提供的价值必须是合适的，即有合适价值价格比例。以真心的服务求生存和发展，为自己创造社会信任和优良的市场机制。中国不缺服务人才而是缺乏全社会广泛的服务意识，这与我们传统的轻视服务行业有很大的关系，当然与国民素质也有关系，而现在正是提升服务的最佳时机。3）人员差异 9

人与人之间的差异是客观存在的也无法忽视，其内容也是多种多样的。但从现代企业生存和发展的角度来要求，销售任务需要大批具有高水品的销售人员来完成，销售人员参差不齐会给企业的过管理工作带诸多问题，同时也无法取得理想的销售业绩。但是本企业将俩者做到了均衡统一，使员工的整体销售水平得到有力提升。4）形象差异 简约时尚的设计风格，独特的产品名称“屹林广场”以“屹”为首与“E”谐音无形中成为人们追求“E生活”的向导，可以说达到了人之所向，心之所向。

（二）选择企业的相对竞争优势 1．吸引消费者 2．被消费者感知 3．竞争对手没有或努力也做不到的 4．在消费者接受的前提下为企业带来盈利 五．企业的定位策略

（一）市场的空位填补和抢占 屹林广场属于抢先入驻滨河新区的企业，开发时间较早商住结合的第一楼盘，相对于现在滨河新区的发展状况我们的入驻不仅为当地的商住﹑餐饮﹑娱乐提供了便利，也为当地的交通提供了先决条件，随着滨河新区的不断繁华以及各种配套设施的不断完善，交通将会越来越通畅。这也说明了屹林广场的入驻不仅是自身价值的收益更为滨河新区的发展奠定了基础，由于这一先决条件的影响，屹林前景不可限量。

（二）与竞争对手并存 一个新兴的城区要想被大范围的关注，不是政府的规划和简单的广告就能引起的，必须要有一定的企业入驻来吸引大家的眼球，而房地产正是时下最为火爆的炒作点。与此同时，胜源·滨河新城的进驻滨河正好为此提供了先机，隔路而望的“胜源·滨河新城”不仅比我项目提前进驻滨河更是作了大量的宣传广告，这对于我们来说无疑是一件好事，由于之前的宣传起到的效果，我们不仅减少了宣传费用，还能成为新入滨河的亮点。10

（三）并存中取代竞争对手 由于“胜源·滨河新城”属于住宅楼盘，虽然构不成太大威胁，但也是不容小觑的对手。“胜源”的住宅楼对于客户来说更具有专一性，不仅开盘时间比本项目早入住时间也比我们提前了。我们必须趁热打铁，趁广大客户的眼球还没有离开对本项目的关注，大力宣传项目的优点，通过各种媒体或各种公开活动提升项目的整体形象，将楼盘开发项目较多可能会被居民认为专一性差的心理因素排除掉，然后将我们通过各自为营强化专一性的信息传递出去，先使消费者心理产生对比，通过强化方式逐渐取代“胜源·滨河新城”在消费者心理的先入为主地位，然后再逐个击破，达到预期的取代竞争对手。

第二部分

项目的营销部署 一.入市前营销策划目标(一)主体目标

1)营造销售气氛，给买家强烈的销售感染力，突出项目的主卖点，体现项目在当地与众不同的风貌和个性，为楼盘正式销售做好充分的准备；

2)进行入市前的信息告知，展示鲜明的项目形象和发展商的专业规范形象，以增强客户购买信心，让当地的人们知道我们的项目。展示一个成熟、优良和专业的发展商形象和楼盘形象，让潜在客户知道该项目的规划理念和品位。

3）预热市场，制造局部供不应求的气氛，让潜在客户知道该项目在还没正式发心。售前就炙手可热，刺激客户及早下定决

（二）阶段目标

1）筹划期（四个月）1.完成工地现场包装及销售中心布置 2.POP广告、宣传印刷品及赠品制作到位

3.利用工地现场形象营建，户外广告的实现，引发公众关注，截留部分客户 4.物业管理及按揭等各种法律文件的准备 2)内部认购期（为期一个月）11

1.充分利用内部客户资源，在取得预售证之前进行内部优惠认购，聚集前期人气； 2.利用媒介广告，现场样板房、专题展示活动等推广方式，吸引目标客户上门参观样板房，通过控制销售量等方式，制造供不应求的卖场效应，为今后正式发售创造题材； 3)正式入市销售期: 卖点有步骤地全面释放，营销强势的全面展开 二．营销战略构架部署

（一）目标客户 1）客源 1.一级区域：滨河新区主城群内

A.滨河购物广场及滨河大厦的中高层领导、职业白领、职工； B.神华医院的领导、医生、护士； C.刚新三中、万水泉中心小学的教职工； 4.停车场领导、运营商； 2.二级区域:滨河新区主城区以外的其他区、县、乡及车程在一小时内的周边城镇； A.富裕进城的农民； B.当地政府人员； C.24岁以上的时尚职业白领； D.鄂尔多斯东胜； 2）客源购房目的 1.新增型：新婚或分家的购房，拆迁购房，外出务工返乡购房； 2.改善型：改善原有住宅环境和居住层次的； 3.工作型：因为工作原因来六安，为了工作方便的人群。

（二）本期推广诉求点 广告主标:价值大于价格 1）商业时代，投资时代，综合时代； 2）黄金地段，收益为首，利在千秋；

3)全国各地品牌商家申请进驻，屹林广场“钱”景彰显； 住宅区： 12

屹林广场主推户型 两室两厅一卫、三室两厅两卫：主卧次卧双阳卧设计，让北纬40度的阳光充满居室;阳面厨房设计宽敞明亮，空气流通性好更可减少油烟对居室的污染；大尺度客厅设计，阔绰大气，空间充裕，大开间满足生活所需；独立的洗衣间设计让居家生活更卫生更方便。户型图: 再诉：立体交通，生态美景，只为你的屹生活 1）主题概念酒店，无限满足你的商旅生活； 2）紧邻新都市区，小宝河生态区，四道沙河，黄河景观地带，居住办公自由切换；

（三）针对目标客户进行针对性的宣传推广 1）邀请景观路、民警路、包哈路等滨河的客户前来了解屹林广场的规模及项目以后的发展方向，有效吸纳该批客户对本项的深入关注； 2）对滨河区以及项目周边区域的投资商家进行针对性的专题讲座，吸引该批客户前来项目参观，并成为本项目的业主； 3）针对部分投资者，首先要把项目的价值优点以及以后的发展前景详细描述，使投资者能够建立良好的口碑； 13

4）对政府职工、医生、教师、公务员进行拜访，与该单进行团购协商，签定团购协议。5）针对滨河新区的部份资金充裕者进行专门推广，到当地进行投资商铺收益保障的外展宣传，有效吸纳该部份资金充裕者购买本项目。三．营销推广渠道

（一）媒体组合 1）基本观念

1、房地产是价值巨大的商品，客户购买行为需要一个较长的理性和比较判断过程才能发生。但是，由于供过于求的商品住宅市场，客户的可选择性十分丰富，在购买行为发生的一刹那，起决定因素的是理性分析基础上的感性判断，而不是理性分析本身。

2、物业的价值可分为“硬价值”和“软价值”两部分，硬价值就是成本加利润，没有弹性。而软价值是目标客户对物业的认知和感受，弹性极大，在销售过程中比硬价值更重要。软价值的判断是一个感性过程，增强软价值的最有效的方法就是物业形象包装和广告促销宣传。

3、我们的项目推广就是利用各种媒介手段，是目标客户从对物业形成良好的主观软价值认同，逐步从欣赏到信任最后实现购买,这期间需要传播大量的信息，从多方位、多角度包围目标客户，帮助他们去除种种顾虑并下决心购买。

4、新闻媒体的策略包括媒介的量化分析和量化后的媒介组合。在媒介组合中，软性新闻的广告价值尤为突出。

5、软性新闻的有效传播的首要基础是企业与传媒建立良好的社会关系。与传媒建立良好的关系，并不只是请客送礼，更重要的是有计划地向新闻媒体提供“制造新闻”的题材和线索。当然，制造新闻的基本原则就是决不弄虚作假，它应该是建立在真实的基础之上，经过我们的巧妙挖掘，通过记者采访报道并在各大媒体上进行炒作。

（二）投放硬性广告 1）报纸 2）电视 14

3）户外：发放DM单，围挡 4）邮递广告：项目介绍资料的邮递

5)网络(三)房地产展销会 房地产展销会不仅为广大房地产行业的从业者提供了一个展示优质住宅产业产品的稀有平台，也为广大购房者提供了一个真正意义上的购房参展的机会。楼市调控政策威力巨大，改变的只是销售节奏和策略，而不是长期的需求。通过楼盘的集中展示及一些促销优惠活动，让部分购房者省去平日里的奔波。让买房、投资需求的市民也可以利用周末的空闲时间到房交会上去逛逛大家都可达到互利双收的效果。四．价格策略分析

（一）价格策略 差别定价策略——将住宅调低而商铺拔高,价格由低向高趋势走向

屹林广场房价每平价格

30000 25000 20000 价格15000 10000 5000 0 一季度二季度三季度四度 住宅商业

（二）付款方式：（1）一次性付清（2）按揭贷款（3）分期付款：第一种等额本金（递减的方式，刚开始几年不较多之后会越来 15

越少）；第二种等额本息（每月还的钱都一样，依自己的经济做选择）。五．促销策略

（一）项目自身的内在素质中分析（1）发现了项目的卖点，并在计划实行之前进行了提炼卖点，通过自身优势和消费需求抓住营销的切入点，打开市场；（2）寻找建筑的唯一性，将营销切入点投放于建筑的单体设计方面，将此彻底形象化；（3）使用条件上体现出了良好的物业管理服务；（4）“民馨家园”上的成功的销售为本项目增加了附加条件，预支了商品的销量。

（二）准确的广告诉求点（1）在广告诉求点上找到产品实质上的比较强项，是群众被吸引，刺激消费者，从而产生消费行为；（2）广告诉求点与客户需求一致，有效吸引顾客，高效果广告起到促进销售的作用；（3）主诉求点与次诉求点相一致，专一的广告主题成功吸引目标客源。

（三）系列广告的影响（1）运用传播媒体强有力的吸引群众的眼球，虽然费用高，但迅速及时；（2）在视觉媒体上，加强目标的针对性，使其独特化，重点体现设计的精致型，达到以单体设计为卖点的目的；（3）利用观念广告的模式，将“屹林广场”楼盘，以一种概念传播出去。

（四）利用公共关系这一战略资源（1）房地产企业监测市场营销环境，引起社会舆论，从而提高宣传力度。调整自我意识，改变服务态度，付出实际行动，产生社会效益，收集社会对房地产企业的各种反映；（2）测算房地产的营销周期，视察产品销售终端和区域性的特点，迫切要求房地产营销在一个区域市场上，短期内迅速提升企业知名度，积累传播效果。

（五）公共关系社会实践活动 16

8.房地产节日营销策划方案 篇八

我和(项目名称)有个约“惠”(备选主题二) 幸福，我们约“惠”吧!

(项目名称)，我们约“惠”吧!(备选主题三)

活动形式：论坛、产品推介

活动时间：201X.05.01——201X.05.03

活动地点：(项目名称)销售中心

概要内容：答谢老客户 开发新客户

活动背景

(项目名称)地处浑南新区的核心地段，距奥体中心向南仅100米，北近浑南大道，东接富民南街，西邻沈阳国际会展中心，交通便捷，配套齐全，是千万家住户经济实惠的选择。在这个蝶恋花舞的季节，(项目名称)收获了广大业主的好评，业主收获了家的温暖，(项目名称)特此举办一场来到(项目名称)置业欢快度五一活动，旨在丰富(项目名称)客户的业余，娱乐文化生活，感恩老客户，发掘新客户，巩固(项目名称)置业的品牌形象。

活动目的

1，通过举办一系列活动提高(项目名称)置业产品的知名度和美誉度。

2，通过活动执行积累客源，引爆项目从而达到最终的销售目的。

3，展示(项目名称)地产的理念与服务，感恩老客户，拓展新客户。

活动前期安排

1，活动执行人员的安排。

2，主持人，舞蹈演员歌手等安排就位。

3，迎宾人员到位。

4，现场活动内容需要准备的材料及冷餐的摆放。

活动内容

室内活动

1，5月1日当天，有著名房产类节目主持人哥俩侃房在(项目名称)销售中心现场以房产论坛形式，为大家解说(项目名称)项目优势，对产品进行详细解说，为(项目名称)树立良好的品牌形象，扩大宣传面。

2，5月2号由著名节目主持人一鸣携手著名风水大师，为现场来宾从风水角度解读(项目名称)项目独特之处，从而吸引意向客户对产品产生倾向性，从而达到最终的销售目的。 3，5月3日由著名电台主持人蔡昊携手时代商报、盛京门户网房产频道资深主编组成“(项目名称)砍价团”，做到你买房我砍价，活动现场为大家解说(项目名称)产品优势的同时，帮购房客户将房价砍至最低价格，从而增加购房者意向，达到最终销售目的。

室外活动

来(项目名称)、看星星、喝啤酒、吃炸鸡

1，外广场放置充气城堡，集合所有孩子们的快乐，将与孩子一同前往的家长留在(项目名称)，感受生活在(项目名称)的美好。

2，室外搭建舞台，邀请知名乐队亲情献唱，增加与顾客互动性，在外广场打造声势，吸引客流。

3，傍晚时分，邀请大家来(项目名称)、看星星、喝啤酒、吃炸鸡，同时观看精彩文艺演出，与大家进行互动，增强活动氛围。

DIY制作，全面升级，种类更多，玩法多样，更方便娱乐客户的业余生活。

DIY手工皂，让客户充分发挥自己的想象力，在设计及制作的过程中带给其成就感，增加活动的乐趣，带给其美好印象。 儿童DIY风筝，让(项目名称)业主的孩子们在五颜六色的世界中，描绘美妙的夏天，从而增加参与活动的积极性。

茶歇

9.房地产营销的战略突围 篇九

1. 细分市场, 把准消费者的脉搏。

营销人员应在目标市场营销理论的指导下, 根据消费者的需要、欲望、购买行为和购买习惯, 将房地产市场整体分为若干个具有相似需求和欲望的消费者群。房地产市场细分的依据是需求的差异性。要科学地进行市场细分, 首先必须确定市场细分依据。房地产市场的细分变量可概括为:地理变量、消费者变量、消费者心理变量和消费者行为变量四大类。地理变量是根据消费者所处的地理位置、自然环境来细分市场。把地理变量作为房地产市场细分的依据, 是因为房地产的不可移动性和区域性。不同地理环境下的房地产市场营销环境也不同, 不同地理环境下的消费者不仅在消费能力方面, 而且在消费偏好方面也有很大的差异。这就要求房地产开发企业对不同的地理环境应采取不同的营销策略。房地产市场细分的消费者变量包括消费者的年龄、收入、家庭规模和生命周期等。不同年龄、不同收入水平、不同的家庭规模和处于不同家庭生命周期阶段的消费者, 对房地产的需求是截然不同的。消费者心理变量以消费者的生活方式、购买住宅的动机及消费个性等心理特征为基础。不同的消费者, 其生活方式存在很大差异, 比如有的喜欢经济实惠的廉价房, 有的却喜欢高级公寓。消费者购买住宅的动机是多种多样的, 有的是为了满足居住需要;也有的是为了投资保值或是增值。消费者的消费个性也是多种多样的, 这种个性主要表现在他们对住宅的样式、装修、邻里关系等方面的心理偏好。消费者行为变量主要包括“待购阶段”和“追求利益”两方面。待购阶段是指消费者处于购买过程中的不同阶段。有的消费者对住宅商品尚不知道, 有的已经是很熟悉, 有的已有购买欲望, 有的正准备购买。房地产企业应根据消费者所处的待购阶段对市场进行细分, 以便采取适当的营销策略。不同的消费者在购买住宅时追求的利益是不同的, 有的购房者特别注重价格, 有的注重周围环境, 有的注重是否增值快, 有的追求完善的物业管理等等。房地产企业应以自己最吸引人的特征吸引不同的消费者群。房地产开发企业在开发决策之前, 必须对所要进入的目标市场有正确的把握。目标市场应具备以下条件: (1) 足够的规模和良好的发展前景, 市场不仅要有足够的实际购买力, 还要有大量的潜在购买力; (2) 企业必须有能力满足目标市场的需求; (3) 选定的目标市场必须具备竞争优势。

2. 树品牌形象, 让顾客买得放心。

房地产与一般消费品相比具有下述特点:一是价值较高。就目前中国的房地产价格水平而言, 一套房子动辄三四十万, 甚至上百万。正因为如此, 消费者对房屋产品的关注度极高, 进而产生复杂的购买行为。消费者的购买过程需要完整经历收集信息、全面评估、慎重决策和认真进行购后评价等各个阶段。二是更具复杂性。一般消费品的购买者只关注产品的使用功能、外观形式等, 而房地产品的消费者还要关注与产品有关的区位优势、规划设计、房屋质量、规划配套、物业管理、邻里关系、文化建设等等。三是交易过程较长。一般消费品的交易过程较短, 而房地产品的交易过程包括消费者搜集信息、现场观察、合同谈判、签约、房屋交接、售后服务等。而良好的品牌形象, 可以大大缩短消费者的购买决策过程。树立房地产品牌的良好形象需要在以下两个环节下功夫: (1) 要建立和完善房地产品牌的识别系统。

品牌识别系统由品牌理念识别、品牌行为识别和品牌视觉识别三个部分构成。房地产品牌的理念识别和行为识别的设计从理论上看与其他领域的品牌创建没有多大区别, 但在品牌命名和品牌包装等视觉识别的设计上存在着较大的差异。由于房地产具有明显的地域特征, 为了将地域特征融入到楼盘中, 就要给楼盘起一个生动、形象的名称, 增强品牌在当地的认知度和美誉度。品牌识别要独立性强, 差异性大, 不宜复制。为了保证企业品牌的一贯主张, 采用“母子式”品牌命名策略是最为恰当的。房地产项目生命周期长, 而楼盘销售结束, 一般会转移给物业管理企业负责经营, 与房地产开发商联系并不紧密。为了使前期项目品牌推广对企业品牌塑造有一定的贡献作用, 采用“母子式”品牌命名策略是比较明智的。 (2) 通过营销过程树立良好的品牌形象。首先要强化品牌提供者的形象。品牌形象的提供者包括企业领导者和员工。企业领导者的个人魅力是品牌形象的一个重要组成部分。通过对领导人的包装来提升企业品牌形象, 是一个不容忽视的问题。企业员工的形象是企业识别系统的一部分, 对于房地产企业来说, 产品的销售主要是通过直接渠道进行的, 销售人员的素质直接影响到消费者对品牌的印象。其次要提高项目的形象。对于房地产企业来说, 项目品牌形象指的是具体楼盘的形象, 楼盘的外观设计、质量、户型、环境、价格及服务等等直接反映了项目的形象。品质是房地产品牌创建的基础。现在消费者对房屋产品的认可已经不仅局限于其位置、环境以及广告效应等因素, 住宅本身的舒适度也已成为房地产品牌影响消费者选择的重要因素。居住舒适度作为房产品质的核心内涵, 除房产所系的功能结构、居住面积之外, 还包含文化环境、住户构成、生活方式等多方面。在商品房销售过程中, 面积缩水、合同欺诈、工程质量等纠纷和诉讼, 会对品牌形象的创建造成致命的伤害。

3. 建立长期关系, 让顾客买得舒心。

10.房地产车位营销方案 篇十

本项目营销要达到的目标

1、品牌效应。通过良好的营销，将爱丁堡花园打造为南宁著名的高档社区，创造品牌效应。即要创造经济效益，又为企业持续发展奠定基础。

2、轰动效应。项目营销组合得当，制造轰动的明显效应。激发市场需求，创造新客户。

3、连续热销效应，销售经营两旺。

4、示范效应。使项目不仅获得良好的社会效益，也将在行业中确定优质的示范效应，项目将获得持久生命力。

1．负责项目营销全过程的顾问工作

包括：项目营销过程中的发展策略顾问、项目规划设计顾问、项目内部装修及环境设计顾问、项目营销策划顾问、项目发展各阶段面临问题的分析及解决方案，以及根据甲方要求参与项目各项具体工作的顾问，提供参考方案。

2．负责组织项目的营销工作。

（1）负责销售人员的组织、培训和管理工作，确保销售人员素质优良，行为规范统一，确保建立一支强有力的营销队伍。

（2）销售过程中，严格按照甲方提供的该物业各种条件和承诺解释该物业，避免浮夸行为。

（3）负责根据代理销售实施的其它各项管理工作（包括：建立严密而完整的营销制度，科学合理的广告计划）和销售实施相关工作。

（4）负责根据市场及产品特性制定广告宣传及策划方案，负责广告宣传工作的主题策划、制定，并协助甲方执行工作。

（5）负责本公司管理人员和销售人员的工资、奖金、培训和着装费用。

（6）项目前期包装费用（包括现场包装、售楼部、样板房、楼书等宣传资料）和广告宣传费用，由甲方负责。（具体广告计划待营销策划报告完成后双方协商确定。）

3．项目营销售战略规划及营销策略策划

3.1营销战略规划与营销主题

3.1.1项目战略规划

3.1.2项目营销主题

3.2企业品牌策略及整体包装定位

3.2.1项目VI策略

3.2.2项目品牌策略

3.2.3工地环境包装设计

3.2.4售楼部包装设计

3.3项目营销策略

3.3.1总体推广策略

3.3.2商铺推广策略

3.4营销卖点的发掘与提炼

3.4.1核心卖点

3.4.2卖点细分

3.4.3卖点主题构思

3.5项目营销阶段性划分

3.5.1项目分期推盘的战术部署及促销建议

3.5.2市场反馈信息的收集、营销策略修正

3.5.3市场切入点及方法分析建议

3.6总体推广进度及节奏

3.6.1项目总体进度安排

3.6.2项目营销节奏安排

3.7内部认购计划

3.7.1目的及作用

3.7.2时间安排及目标分解

3.8促销措施建议

4.潜在客户研究

4.1潜在客户的分析

4.1.1核心客户

4.1.2重要客户

4.1.3一般客户

4.2潜在客户的区域分析和主要特征

4.3潜在客户消费行为及消费模式研究

4.4客户消费倾向专项研究

5.项目市场推广

5.1项目视觉识别系统

5.1.1项目VI设计创意及建议

5.1.2卖场展示策划

●售楼部形象定位建议

●售楼部路牌引导系统建议

●售楼部外观展示设计建议

●售楼部内部展示设计建议

●售楼部功能分区规划建议

●售楼部形象墙设计建议

●售楼部展板设计建议

●销售用品系列设计建议

●销售人员服装建议

●各类标志牌及POP彩旗创意及建议

5.2广告宣传推广计划

5.2.1广告总体策略及广告阶段性划分

●广告目标●广告心理策略

●市场策略●广告错位竞争策略

●广告内容更新策略

5.2.2广告媒体组合策略

5.2.3广告招标计划

5.2.4广告定位及创意分析

●广告诉求目标●户外广告思路及创意

●广告诉求理念●电台广告思路及创意

●广告主题口号●楼书、宣传海报创意、设计建议 ●广告内容、表现手法 ●新闻类（软文）思路及创意 ●报纸广告思路及创意

5.2.5广告效果监控、评估及修正

5.3新闻活动计划

5.3.1新闻性信息炒作计划

5.3.2软文炒作计划

5.4广告推广节奏、媒体计划及预算

6.销售阶段工作

7.1销售表格物料设计、制作

●认购书、价目表●月报表

●客户意向表●客户资料表

●备忘录●按揭办法

●销控表●物业（商业）管理收费表●统计表●户型图

●周报表●交楼标准

●付款方式●统一说词

7.2销售人员的安排及培训

7.3销售人员的进场及销售的实施

7.4现场看楼团的筹划

7.5客户区域、年龄、职业等层面分析

7.6广告发布效果的跟踪

7.7放弃购买客户的原因调查

7.8售前及售后服务内容

7.9定期销售总结及策略调整

7.10系列促销方案

7.11催款过程控制

7.12延期交款控制

7.13客户回访

7.14客户购买心理分析

7.15销售后期收尾的工作

8.销售组织与管理

8.1销售流程控制

8.2销售队伍组建及培训

9.项目营销的保障机制

9.1工程及其他配合要求

9.2营销资源的投入要求

9.3营销保障机制研究