论养老地产的发展趋势

论养老地产的发展趋势（精选10篇）

1.论养老地产的发展趋势 篇一

温泉旅游地产与养老地产发展形势——许豫宏

温泉养老地产发展形势

地产调控的利剑频频出鞘，并迅速波及住宅成交量和商业地产。处于调控风口浪尖的住宅市场受到政策“看护”，开发商开始寻求企业的长期发展，实行“多管齐下”，让温泉旅游地产成为继商业地产后，崛起的又一种新兴业态。

值得注意的是，由于温泉在健康养生、与旅游休闲上的巨大价值，为房地产开发，特别是温泉地产的开发创造了非常突出的优势。相比于单纯的旅游地产项目，温泉地产项目的出发点在温泉，而落脚点在旅游和地产；以温泉度假和温泉养生为核心，以旅游地产为商业模式，建成为集养生、生态人居、汽车营地、度假、会议、休闲为一体的温泉度假目的地。

温泉地产不仅应该是让人们体验袅袅热气的蒸腾舒适，更需要研究将其形成一个投资性的产品，并考虑产品的多元化和多层次功能。而属于旅游地产范畴的温泉地产显然已经超越了房地产的传统定义，温泉地产的成功与否取决于对整个温泉旅游项目的运营。

养老地产发展形势

2012年3月5日，温家宝总理在《政府工作报告》中提出“积极发展老龄事业，加快建设社会养老服务体系，努力让城乡老年人都老有所养，幸福安度晚年。”养老问题再次成为今年两会重要议题之一。

众所周知，我国老龄化问题日益严峻，养老事业不容乐观。据统计，我国超过60岁的老年人已近2亿，并以每年3%的速度增长，2030年我国将迎来人口老龄化高峰。传统养老方式和产业结构已无力安置日益增加的老年人口，老龄化进程与社会转型期的矛盾相交织，社会养老保障和养老服务的需求将急剧增加。

养老产业有巨大的潜在市场，发展养老产业还能促进经济发展、增加就业、改善民生、促进稳定，对构建和谐社会产生深远影响，政府也有切实可行的优惠政策与扶持措施。从大形势来看，养老地产未来的发展空间很大。

2.论养老地产的发展趋势 篇二

一、吉林省老龄化现状

根据国家统计局的统计数据显示,截至2014 年末,吉林省65 岁及以上老年人口达到302.21 万人,占总人口的10.98%;预测到2030 年,吉林省老年人口将达到839 万人,占吉林省人口总数接近1/3。老龄化社会带来的问题已无法忽视,人口老龄化已经不仅仅是社会结构问题,而是事关吉林省发展全局。老龄化问题的妥善处理是完成“十二五”规划的重要前提。

吉林省老龄化有以下几个特点:一是老年人口增长迅速,所占比重急剧上升,这主要是由于人均寿命的提高和生育率的不断下降造成的,吉林省生育率已经低于全国平均水平以下。二是出现未富先老的困境,吉林省经济发展水平还比较低,人均收入等指标在全国均处于中下游水平,与发达地区的人口老龄化相比,吉林省未富先老的情况显然更为棘手。三是由于农村收入水平低下,不少农村青壮年走向大城市甚至离开东北谋生,农村老年人口比例极大,这给养老服务带来了不小的考验。四是“孔雀东南飞”的人才流动趋势仍然突出,吉林省高校林立,人才辈出,但是很多人才外流,这也导致了大量空巢老人的出现,加剧了社会养老的负担。

基于吉林省老龄化问题的现状和对于未来老龄化问题会进一步加剧的趋势,如何完善养老服务,提高养老服务的质量成为政府和民众关注的热点。

二、发展社会养老服务的必要性

首先,发展社会养老服务是全面建设小康社会,实现中国梦的重要组成部分。国家在“十二五”规划纲要中提出“优先发展社会养老服务”的要求,吉林省政府在2011 年1 月24日出台的《关于加快推进全省老龄事业发展的意见》中提出“加快推进社会化养老服务”意见,此外,民政部也于2011年2 月11 日发布了社会养老服务体系建设“十二五”规划纲要,一系列政策措施的出台表明了党和国家对于发展社会养老服务的重视与关切。2015 年4 月14 日民政部与国家开发银行共同发布《关于开发性金融支持社会养老服务体系建设的实施意见》,共同引领建设具有中国特色的养老服务体系,从金融投资领域给予养老服务体系建设强有力的支持,推动构建“政府引导、金融支持、社会参与、市场运作”的社会养老服务发展体制机制。社会养老服务体系建设面临前所未有的机遇,把握机遇,直面挑战,加快养老服务体系的建设是当务之急。

其次,发展社会养老服务也是促进新常态下我国经济发展的一大发力点。经历了高速增长时期之后,我国GDP增长率下行压力加大,由高速增长转为中高速增长。在人口庞大的国情下,新常态经济面临前所未有的挑战,但机遇与挑战并存,全面深化的改革和政府简政放权的措施会使市场经济迸发出前所未有的活力。在这样的背景下,成熟完善的社会养老服务不仅可以提高社会保障水平,更可以创造出巨大的就业岗位和消费需求,强力拉动经济增长。

三、发展养老地产是推动社会养老服务的重要举措

养老服务也是一种消费品,资费合理、性价比高的养老保障服务会提高老年人的购买欲望,从而刺激消费、拉动内需。养老既是社会问题,也是经济问题,作为一种伴随着老龄化社会的出现而兴起的新兴经济形态,养老经济蕴含了无限的潜力和创造力,包含了商业保险,社保基金,卫生医疗,家政服务等各个领域,当然最为重要的是养老地产的发展前景。养老经济又被称为银发经济,养老产业涉及家政服务、医疗康复、饮食服装、营养保健、休闲旅游、金融地产等众多领域,具有产业链长、涉及领域广、环境友好、健康可持续等特点,对上下游产业具有明显的带动效应,市场前景广阔[1]。2014年吉林省每千名老人拥有养老床位31 张,养老机构养老床位远远不能达到有入住机构养老意愿的老年人的需求,要想妥善处理好养老问题,首先需要解决的就是养老机构和养老社区的建设,由此引出养老地产的概念。在养老服务的众多具有经济效益的领域中,养老地产无疑是规模最大,辐射力最强的商品。

养老地产有广义与狭义之分。广义的养老地产是包括养老院、老年社区在内的全部满足老年人居住要求的产品,既有政府提供的公共产品,又有市场主导的商品。从狭义上来讲,养老地产特指市场化的商品地产,它们由一个或若干个房地产开发企业开发运营,在政府政策许可的范围内,通过提供差异化的产品获得相应的市场,老年人作为消费者动用自己的储蓄资金购买地产,享受房地产开发商提供的商品住房和配套服务。在此基础上,开发商可以联合保险公司,医院等为老年人提供医疗保健、娱乐活动、家政服务等全面服务,满足老年人的养老需求。

四、发展养老地产的措施

养老地产是养老经济中重要的组成部分,也是社会资本介入养老服务的直接表现。在养老地产的发展过程中,除了政府的积极引导和政策支持,更多的是需要市场的力量。追求利润最大化是微观经济主体从事投资生产的根本动力,若想使房地产开发商主动参与到养老地产的开发建设中,就必须保证他们是有利可图的。而要做到这一点,需要的不仅是政府政策的支持,更重要的是养老地产有效需求的扩大以及养老服务整个体系的产业化市场化。下面就从这几个方面分析如何推动养老地产行业的发展,进而带动整个养老服务体系的完善。

(一)政府相关养老政策的出台与实施是养老地产发展的保障和前提

养老地产的蓬勃发展涉及到营利性商业用地的获取,建设过程中的融资以及国家相关优惠政策的支持,这方面我国经历了从无到有的过程,尤其是2014 年4 月23 日《养老服务设施用地指导意见》的出台对于养老用地的使用做出了明确规定,可以看做是养老地产国家优惠政策的开端,也让我们有理由期待更进一步的政策措施的出台。有了政府政策的支持和保障,养老地产行业才能发展得更为顺利。

(二)扩大社会有效需求是养老地产发展的根本动力

归根结底,养老地产还是一种市场化的产物,房地产开发商并非慈善家,他们开发地产的目的是为了获取利润,不管前期政策保障多到位,如果房子无法成功销售给消费者那么必然面临巨额亏损。有效需求区别于需要的根本点在于,有效需求是有支付能力的需要。以吉林省为例,需要养老地产的老年人非常多,原因如前所述。由于计划生育的实施使得现在家庭呈现421 结构,两个年轻夫妇负担四位老人的养老,还要养育下一代,生活和工作的压力使得他们无法给予父母全面的照顾,加之近些年吉林省人口净流出数额不断增大,空巢老人、留守老人急剧增加,他们需要有完善的养老社区提供生活上和精神上的关怀与照料,这是需要。但是由于收入有限,且东北民众年轻时储蓄意识和保险意识不强,导致老年时没有过多的可支配资金,因此,很大一部分需要无法转化为有购买能力的有效需求。

这里蕴含着基本的经济学原理。美国诺贝尔经济学奖获得者弗朗科·莫迪利安尼提出的生命周期消费理论认为,人们会在相当长时期的跨度内计划自己的消费开支,以便于在整个生命周期内实现消费的最佳配置。从个人一生的时间发展顺序看,一个人年轻时的收入较少,但具有消费的冲动、消费的精力等消费条件,此时的消费会超过收入;进入中年后,收入会逐步增加,收入大于消费,其收入实力既可以偿还年轻时的债务,又可以为今后的老年时代进行积累;退休之后步入老年,收入减少,消费又会超过收入,形成负储蓄。提高养老地产的有效需求的根本途径是提高居民人均可支配收入,只有经济发展,收入水平提高,居民在生命周期的前半阶段才会有更多的储蓄和投资,为老年阶段的负储蓄提供基础;其次还要提高社会群体的储蓄意识和购买保险的意识,在年轻时期收入充足的时候适当减少消费,增加储蓄,购买商业养老保险等都可以为老来的生活提供充足的物质保障,只有这样,养老地产的有效需求才能真正扩大,养老地产行业才能进入良性发展的春天。

(三)尽快实现养老服务体系的市场化运作是养老地产发展的后续保障

养老服务体系的建设与完善包含了很多市场行为,以老年生活照料、老年产品用品、老年健康服务、老年体育健身、老年文化娱乐、老年金融服务、老年旅游等为主的养老服务业全面发展可以为这一产业带来丰沛的利润,而有了利润就会有资金和商家的加盟入驻,养老地产的资金链和产业链也会越发完善,从而保证其发展不会受到资金链断裂和产业结构不合理的影响。

(四)探索养老地产行业规范模式,实现连锁化运营是降低成本,确保养老地产实现盈利的途径

当前,在各类企业争相涌入养老地产行业的同时,早期进入的企业可以凭借先发优势着手探索养老项目的品牌化、连锁化经营。养老地产产品有其特殊性,消费者群体有着大致相同的消费诉求,找到规律实现连锁化经营是可以实现的。优势资源共享,扩大市场规模,取得规模经济效益,对于降低成本、快速占领市场、打响品牌有积极的推动作用[2]。先发优势的建立和运营模式的规范化带来的不仅是经济上的收益,还有社会认同度的提高,对于企业今后的发展大有裨益,也为企业进一步投资养老服务产业打下基础。

摘要：吉林省人口老龄化状况特别严重。老年人口的急剧增加、独生子女家庭4:2:1的家庭结构以及年轻人工作压力和强度的加大都使得社会面临的养老压力越来越大。因此,剖析了当前社会养老现状,运用基本的经济学原理,探究养老地产未来的发展前景,提高社会对于养老经济领域的关注度,推进社会养老服务的发展。

关键词：养老地产,社会养老服务,发展

参考文献

[1]新政突破养老困局养老服务迎来春天——解读《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》[J].社会福利,2013,(9):26-29.

3.实事求是发展养老地产 篇三

不仅我国，全世界哪个国家也都从未面临过目前的老龄化局面。养老和教育一样是人类社会的决定性问题。目前在我国，养老地产目前热度非常高，但是问题也非常多，主要包括以下几个方面：一是真实养老地产不多。目前的养老地产大部分都是为了批地、卖房子而包装的养老地产。优秀的养老地产项目也不少，但是比例很小。普通住宅开发商搞养老，在理念、策划、规划、设计、配套、服务等专业技术领域都很难达到要求；二是缺乏系统性。养老事业是一个和妇女事业、儿童事业同样庞大的产业。养老地产更应该是城市建设的一部分，就是一个小微型城镇化建设，要远比普通住宅地产项目复杂得多；三是社会保障不足。养老是全社会产业，养老地产也需要社会化的保障基础。医疗、文化、交通、商业、经济、金融、通讯、治安等各方面都需要保障，这个工作量非常大。四是环境难以满足要求。与保健疗养机构一样，养老地产的环境要求也比较高，多数位于景区、山林、沿海等地，最少也是远郊，能满足社会保障的城市区域大部分又难以达到。

养老是大事业，是决定国家稳定、发展的根本性事业。解决好老人问题，与解决好儿童问题一样重要。一定要脚踏实地、尊重实际、实事求是地去做养老地产开发，一定要扎扎实实地做好以下几个事情：1、要建立养老服务思维。不是简单的想法，而是要编制出一套完整的养老地产的需求系统；2、做好养老专用设计。要完全以老年人和相关人员、机构和社会群体的需求出发，做好调研、统计、论证和规划，做好先进、务实、合理、全面的项目设计；3、完善功能建设。要满足养老工作、老人生活的各种功能需求，不能有缺、漏、次，以不搬家为目标。延庆有一个养老地产项目，加装的景观电梯非常漂亮，虽然能让老人上下楼，但是尺寸还是普通电梯，放不进去担架；4、价格要稳定。严格来说，养老地产不完全是投资品，更多是消费品。因此养老地产的价格要有稳定性，不能完全市场化，像普通地产一样波动；5、价格要合理。养老地产是多功能产业，附加值高，优质优价是应该的，低配置销售是有问题的。房价既不能虚高，也不能廉价促销；6、开发、销售和服务系统化。养老地产的消费性质决定了开发、销售和服务应该一体化，至少是关联化。如果开发、销售和服务不能紧密关联，最终会导致服务缺失、后续纠纷不断。而且销售价格也不可能理想；7、金融配套要落实。地产是大额投资和消费，没有金融配套，很难快速发展。养老地产的消费性强，其价格和价值更稳定，更有利于长期稳定回报，属于优质金融资产。这个问题上，地方政府一定要多牵头，主动组织金融配套。金融机构也应该设立单独的养老地产信贷部门，提供更好、更专业的服务。

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4.央行养老保障体系发展趋势与对策 篇四

3、建立完善精神生活体系。

主要是根据老年人的爱好、兴趣的需要，各级人民银行要以本级机构为单位，建立老年文化、体育、娱乐活动场所，以切实解决“老有所乐”的问题。

一是各级人行要建立完善多功能的老年人文化娱乐场所，或建立老年人活动中心，或兴办老年人活动室，或完善老年人活动园地。二是老干部工作部门在组织开展文体娱乐、旅游等活动时，实行低费或免费服务。三是努力提高老年人健康水平，老干部工作部门应经常组织退休人员听讲座，普及保健知识，因地制宜推广适应老年人特点的健身术活动，增强体质。

4、建立完善老年教育体系。

老年同志拥有充分的休闲时光，渴望多姿多彩的晚年生活，同时也希望再次回到集体之中，得到新的友谊。只有满足个人兴趣爱好，丰富生活，才能心旷神怡，健康长寿。因此，各级人行应充分利用老年活动场所办学习班、开讲座，并为愿意进入老年大学或老年学校的老年同志提供方便条件，使老年人重新获得学习机会，以切实解决“老有所学”的问题。一是组织开展多种类型的老年人培训学习，例如知识型，即文学、历史、地理、时事政治、法律等；又如娱乐型，即书法、绘画、花卉、盆景、工艺、美术等；还如实用型，即长寿科普知识、老年病防治知识、美容、园艺、烹饪等。二是帮助老年同志坚定理想信念，引导他们联系自己的思想实际，联系深化改革开放和全面建设小康社会的实际，不断地加强学习，以致更好地理解改革、支持改革；引导老干部正确认识国家的前途和命运，澄清在构建和谐社会理念上的认识误区或模糊观点，从而坚定建设有中国特色社会主义的理想信念。三是普及与老年生活密切相关的科学知识，运用现代科学反对封建迷信和伪科学，使老年同志保持健康向上、乐观进取的精神状态。正确对待生老病死，树立科学养生观，反对迷信愚昧的歪理邪说，把健康长寿的命运掌握在自己手中。

三、对策思考

1、加强养老保险基金制度建设。

为维护养老保险基金的安全与完整，人民银行要在深入宣传老年社会保障法制的基础上，更新观念，虚心学习，借鉴其它行业系统的好作法好措施，以建立完备配套的适应中央银行特点的养老保障制度体系，促使养老保障体系实现规范化、科学化、制度化。通过加强制度建设，明确各级职能部门的责、权、利，以统一领导和协调养老保险工作，按完整的养老保障体系，有组织、有领导的去实现。从而防止各利益主体之间过多的矛盾和纠纷，兴利除弊，保障全体人员的合法利益。

2、加强养老保险基金统筹规划。

养老保险问题，说到底是在保障社会劳动者退休后享有基本生活水平的前提下，使全社会通过统筹方式筹集的养老保险金，在今后社会发展的各个时期，均达到收支平衡的特殊性财务问题。为此，各级人行领导要高度重视，统筹规划，纳入日程，加强领导，带动全系统员工都来关心重视老年事业。并从现实出发，处理好不同经济区域的关系，严格落实国家有关养老保险统筹机制，不断扩大养老保险的筹资渠道。与此同时，在保证资金安全的前提下，努力提高养老保险金营运效率，既确保老年人退休金按时足额支付，又避免现值养老金贬值。

3、加强养老保险基金管理服务。

5.论养老地产的发展趋势 篇五

由于国家政治经济等因素，致使房地产经过近十年跨越式的黄金发展时期，并且随着住宅市场宏观政策调控的加剧，房地产业正经历着产业自身调整和洗牌，这一轮轮的调控，伴随着“限购”、“限贷”等打压房地产过度投资的严厉政策，已经让房地产企业得出了结论——属于房地产的疯狂时代结束了。大批具备品牌和资金实力的大房企，纷纷试图布局新型的房地产市场，来寻找新的利益增长点。房地产开发商迫切需要企业转型，并不断尝试寻找新蛋糕。而老龄化社会所产生的养老需求，也使得嗅觉敏锐的开发商从这个引起群体性焦虑的问题中，挖掘到新的商机。

旅游文化、养老、商业地产，无疑成为这一轮行业自身调整的新出路。

这几种形式有其固有的特点，资金需求量大，投资周期长，收益缓慢，所以前期规划、设计、运营管理成为重点。

近两年，旅游地产成为大产企竞相角力的新领域，恒大、万达、佳兆业等纷纷以大手笔，放眼全国，三亚、西双版纳、青岛等旅游城市早已成为旅游地产的战场，而沈阳周边的营口、丹东的旅游、温泉项目亦发展飞速。

自万达在大连、长白山、西双版纳沉淀上百亿资金，布局旅游地产之后，恒大、佳兆业等大房企也纷纷传出进军旅游地产的消息。而世茂、雅居乐、碧桂园等大房地产企业则同样早早的抢占了优厚的旅游资源，作为未来的增长点。

旅游项目的投资收益期一般为15年，而旅游地产2到3年就可以全部收回投资，可谓一本万利。相关的旅游地产产品有分时度假、旅游主题社区、度假村、产权式酒店等，在商业相对饱和的状态下，旅游地产为地产商开辟了新纪元，首创、天鸿都已涉足，万达今年也以“金石天成”登场。

据业内人士分析，大房企布局的游地产大体分为景区地产、度假地产和住宅地产三类。所谓景区地产，较多的是依托自然资源优势，建造主题地产吸引游客后，进一步开发度假和住宅项目。“旅游地产由于占有了稀缺的自然或者人文景观资源，因而本身具备着更高的资源价值，布局旅游地产将具有更大的获利空间。”。

中坤投资集团董事长黄怒波近期也发表过对于旅游地产的言论，“现在是个企业就要做旅游地产，把旅游地产做成传统的住宅地产，就是把这个细分行业毁了。”

“我每一个项目的投资都是以‘十年’来算的。”黄怒波说，做旅游地产，没有“熬”的精神不行，没有文化传承也做不了，否则旅游地产就做成普通的房地产了, “要把旅游和地产的关系掌握好并不容易，景区门票、文化演出、宾馆收入，一定是复合型的，另外还有别墅销售，这样才能够万无一失，但要有耐心。”在其看来，旅游地产从长期发展回报上，应该是下金蛋的鸡，但是想养大很不容易。

二、各模块的发展现状及未来的发展趋势

A、养老地产

1）、人口老龄化

中国正在迎来“421家庭”时代：再过10年，第一代独生子女的父母将退休，一对年轻夫妇要照顾儿女和四位、八位老人。据相关数据统计显示，至 2050年，中国60岁以上的人口将由现在的12.3%上升到31.1%，而到2015年，中国老年人口将达2.21亿，占全国总人口的15%。

尽管人口大国的现况并未改变，但中国社会将步入老龄化已既成事实，养老地产的宠大需求也正由此产生。2004年，绿城率先推出综合性养老项目 21城孝贤坊，之后，万科、保利、华润、首创等开发商也争相进入养老地产。而近来险资试水养老地产的行为，更得到了中国保监会的政策支持。人口老龄化 催热养老地产

按照第六次人口普查数据，我国目前60岁以上人口约为1.78亿人。依照国家“十二五”规划：“从2011年到2015年，全国60岁以上老年人将由1.78亿增加到2.21亿”“每千老人30张床位”，据此推算至2015年国内市场需要近700万张床位(按照国际成熟养老市场经验，60岁以上 老龄人口中约有4－6%会选择到养老机构养老，则床位数的需求会超过1000万张)。

2）成功人士提高生活质量

我国大城市居民，尤其是“都市中坚(或成功人士)”，超过半数处在亚健康状态，而且人数还在呈现上升趋势。这说明人们在物质生活已经提升到较高水平之后，必须更多地考虑生活的质量和身心的健康。

除亚健康群体占人群的高比例之外，2010年的中国人口中已到60岁及以上的人口高达15，989万人，约占全国总人口的12%，比上年上升了0.4个百分点。全国面临严重的人口老龄化趋势。在这种情形下，健康养生养老地产势必成为下一步的热点和潮流，其间蕴含着广阔的市场空间。1、8月13日上午，长春市政府与万科集团在南湖宾馆签署健康养老住宅及文化创意产业项目战略合作协议，万科集团下一步计划斥资120亿元，在长春市打造100万平方米的中国北方具有典型示范意义的健康养老住宅社区及文化创意产业项目。这次长春市政府与万科集团战略合作协议的成功签订，对于长春市现代服务业加快发展，促进城市建设都将产生深远的影响，也将成为长春发展房地产，改善人居环境的一个新亮点。

2、中国平安另辟投资蹊径，兵分三路进军养老地产。据悉，中国平安内部规划，未来将在环渤海、长三角、珠三角、西南部、海南岛等五个地区规划养生养老地产项目。运作模式将分三条主线，不仅有目前保险公司主推的“租赁型养老公寓”，还包括“销售型亲情社区”、“销售型度假休闲产品”。

3、宁夏百强企业——上陵集团，审时度势，率先进军养老地产，并成立了“社区敬老、养老基金会”。公司将养生、养老作为项目的核心内涵精心打造，拥有完整、便利的居住及养老配套服务。社区内包括幼儿园、小学、中学、菜市场、卫生医疗服务站、老年康复中心、老年大学、文化休闲会所等。

4、富力进军养老地产，50亿惠州打造养生项目。受限购政策影响的富力在过去一年中主打商业住宅组合拳，而今年将延续商业组合的发展方式，同时加大向二三线城市发展的力度。近日，从富力地产获悉，该公司位于广东惠州龙门的养老项目将于近期推出市场，且主打别墅项目，欲在养老市场分一杯羹。

5、号称国内最大休闲健康养老主题园区落户乌镇。乌镇国际健康生态休闲产业园是中国首个国际社保基金参与投资的综合性健康养老产业园区，是2012年浙江省重点建设项目和服务业重大项目。产业园吸取了国际先进的养老经验，探索出“健康医疗+养生养老+休闲度假”模式，引领中国健康养老产业。

B、文化、旅游

自2009年以来，国务院相继提出把旅游和文化产业培育成国民经济战略性支柱产业，以围绕旅游度假、生态养生养老需求的旅游地产开发广受关注。随着房地产市场调控日趋严厉，尤其是2012年全国两会之后，众多企业意识到房地产行业的发展环境已经发生深度改变，旅游地产开发更是到了白热化阶段。

文化地产其实是把“死建筑”变成“活建筑”的系统工程。房地产传统开发模式是以“建筑”为核心，文化和概念仅作为营销手段；而文化地产是以“文化和生活方式、居住理想”为核心，用文化提升固化建筑价值。

国际上知名企业对于中国旅游地产纷纷参与，各地省市政府对于旅游地产亦抱以大力支持。

房企1/3进军旅游地产，投资总额或超万亿。旅游财富网的最新统计数据显示，2012年一季度，全国旅游地产投资上亿元的签约项目就有近70个，总规模逾2600亿元。根据投中集团统计显示，目前国内排名前一百位的大型房企如万科、保利、万达等有三分之一开始大举进军旅游地产领域。

马来西亚推介会登陆上海，滨城吉隆坡项目受瞩目。8月11日，“魅力马来西亚”大型海外房产推介会在上海虹口三至喜来登开幕，此次推介会由源海投资咨询有限公司和渣打银行联合主办，内容包括了马来西亚著名地产商、马来西亚侨居计划、国际学校以及高端旅游项目等。

河北省旅游研究会规划设计研究院：河北省旅游研究会规划设计研究院与河北九易庄宸工程设计有限公司进行旅游地产战略合作，有助于旅游项目、旅游地产产业化的发展，促进上下游企业之间市场资源、技术产品的优势互补。

1、佳兆业挺进旅游地产 500亿投资东戴河项目。8月4日，在中国国际滨海旅游新区发展趋势高峰论坛上，地产“黑马”佳兆业辽宁区域公司董事长万兵介绍称，位于辽宁绥中环渤海区域的佳兆业东戴河旅游项目，未来将成为北方最大的高端旅游度假复合大盘，佳兆业计划在环渤海经济区投资500亿打造类似于迪拜的国际旅游度假胜地东戴河滨海度假项目，占地11平方公里，开发面积超过1000万平方米。第一期投资达到20亿元。2、2000亿元建旅游项目。记者从烟台市旅游局获悉，目前烟台市共有景区88处，其中星级景区多达47处。在现有景区基础上，今年来，烟台市又新建或在建了一大批有代表性的重点旅游项目，包括大型度假区、旅游购物街区、文化旅游场所、仿宋复古小镇等，总投资高达1959.74亿元。

3、万科拟造全球最大绿色建筑主题公园，下半年开工。北京绿色建筑公园位于北京市房山区，公园致力于打造全球最大的集绿色建筑、研发基地和产业孵化园于一体绿色建筑主题公园。目前，公园已经完成总体规划设计。首批实验性建筑：游客中心、未来建筑实验楼、万科工业化实验楼，也在进入了实质性推进阶段。

4、恒大富力欲争上海旅游项目，火拼云顶集团。万科1.39亿拿下深圳旅游项目地块，针对此轮国家对房地产行业的调控，地产公司加速扩张旅游地产。

5、万达砸巨资抢滩旅游地产。8月初万达旗下首个旅游地产项目长白山国际度假区一期开业剪彩，该项目圈地21平方公里，其中建设用地11.5平方米公里，投资总额超200亿。此外，万达在武汉圈地投资500亿建文化旅游项目；在大连金石滩圈地投资300亿建旅游项目；在西双版纳景洪市圈地投资150亿建旅游新城。

6、贵州旅游大提速。7月23日，贵州省在北京召开了《贵州生态文化旅游产业发展规划》中期成果研讨会，根据《规划》，贵州将“全省上下一起来办大旅游”，88个县都要推出一个旅游项目，形成国家级重大项目10个、省级重大项目50个、省级重点项目200个，投资总额达到32479亿元。

7、世界的深圳湾，世界级商业体。宝能all city是深圳湾片区体量、规模首屈一指的商业综合体，亦是宝能商业成立后打造的第一个项目。目前，包括华谊兄弟白金影院和华润万家精品超市、H&M、GAP、UNIQLO等300余家国内外知名时尚品牌已敲定入驻。

8、武汉首义广场欢乐城： 主体工程全部完成，预计年底开业。项目由武汉振宇房地产开发有限公司开发建设，总体规划分为南北两大区域。北区总建筑面积约41850㎡，以大冒险乐园和家乐福超市为主，除了十分惊悚的鬼屋外，还有密室逃脱、真人CS等多个板块、相关主题餐厅和纪念品商店。

9、梦工厂计划在上海建主题公园。美国电影巨头梦工厂宣布将在上海建设一个造价32亿美元的主题公园，以扩大其在中国娱乐市场的影响。这个名为“梦中心”的主题公园位于上海徐汇区，将包含娱乐设施、动漫展、旅馆、商店等功能。

10、武清凯旋王国主题公园开园首月迎客逾15万人次。公园是广东玉圭园集团斥资150亿元人民币投资兴建的，总占地近1300亩。目前开放的项目一期总占地为461亩，以大型户外游艺项目和环球异域杂技大赏为主，包括凯旋广场、激情游乐场、勇闯索马里、穿越无限、奇遇冒险、太空基地和童乐汇共七大主题分区。

11、无锡斥资100亿打造华莱坞 被疑只赚面子不赚钱】计划总投资100亿元、力争3到5年实现年产值200亿元的无锡国家数字电影产业园“华莱坞”，自开园以来就备受关注。在中国电影整体性亏损、国内2000家影视园区倒闭80%的背景下，有人对“华莱坞”技术、价格、可行性等多方面产生质疑。

12、“旅游航母”难起航。6月13日，国资委和国家旅游局再次当起了“红娘”。国资委与国家旅游局签署合作备忘录，将从8个方面展开合作，从而把4家旅游央企打造成“航母企业”。这4家央企是：中国港中旅集团、中国国旅集团、华侨城集团、南光集团。但事隔一月之久，剧情仍无丝毫进展。

13、在上个月举行的2012丽水（上海）旅游推介会上，丽水引来了五个大型旅游项目开发协议，协议总投资达163.3亿元。其中最大的一个项目，计划投资额121亿元，打造集森林生态保护区、观光旅游区、休闲运动区和商务度假区为一体的千峡湖旅游度假区项目。它的投资者，是上海华服投资有限公司、上海美特斯?邦威服饰董事长周成建和鹿鸣谷旅游发展有限公司总裁张幼才。周成建说，投资开发千峡湖景区，除了自己的家乡情结外，更看重丽水当前的旅游发展环境，以及未来中国经济发展的转型时机。

C、商业

随着楼市调控的持续，越来越多的开发商从住宅转向商业，2010年我国商业地产呈爆发式增长，突破历史新高，预计未来3年内，成都市场将有超过200万平方米的购物中心及超过10万平方米的百货商场投放市场。

中国商业地产联盟近期发布的《2010-2011中国商业地产发展报告》，2011年全国商业地产开发投资总额接近万亿元，出现爆发式增长。京沪商业地产销售额更是创下2007年以来的新高。根据监测数据，北上广深四个一线城市和成都、天津等重点城市，去年的商用物业售价和租金均呈上涨趋势。其中北京商业地产成交150.12万平方米，成交总额390亿元，同比增长34%；成交均价25871元/平方米，同比上涨7.5%。同时，写字楼空置率持续走低。然而，商业地产并非外界所预期的那么好。据高纬环球发布的报告称，2012年北京预计有17个零售地产项目入市，体量达94万平方米，其中购物中心面积达78万平方米，庞大的供应量势必会拨动供需的天平。

最近商业地产大爆发，泡沫越来越大。广州金融业一直不是强项，消化得了这这批写字楼么？写字楼也开始大爆发式增长，有些人担心经济衰退是不无道理的。

绿地集团商业地产发展现状及发展规划产品线一览。商业地产产业链：包括商业地产产品线和酒店。其中商业地产产品线包括：超高层（绿地中心系列）、城市综合体（绿地中央广场系列）、购物中心。酒店包括：南京绿地洲际酒店等等。

【华侨城2012上半年度商业地产大事件盘点】华侨城地产作为中国主题地产的开山之祖将;华侨城;品牌经营的有声有色。12年华侨城地产将重点推进武汉华侨城、天津华侨城、云南华侨城、欢乐海岸、上海苏河湾等五个地产项目，同时，在中原的市场版图扩张开启，欢乐海岸;

三、人员需求和人才储备状况

目前商业人才短缺主要表现在两大类职位，一类是具有商业项目开发经验的人才，如项目经理、设计工程师、工程总监等；另一类是商业运营管理类人才，如招商经理、运营经理、管理专员等。某商业地产老总甚至告诉记者，“现在商业人才市场处于供需失衡的状态，已经从‘供方市场’变为‘需方市场’。” 相比住宅项目而言，商业、文化旅游、养老地产更加考验开发商的持续运营能力，包括前期的选址、设计、开发以及后期的招商、管理等，这些复杂的商业环节都集中在一个关键点上，那就是负责持续运营的“人”。如此大量的商业项目投放市场，愈发凸显商业人才的重要性。

粥多僧少 求贤若渴

一般情况下，一支商业管理团队的组建、磨合、成熟，需要2-3年。面对目前商业人才领域“粥多僧少”的局面，开发商们普遍表现得求贤若渴，甚至动用猎头招聘。记者从人才市场了解到，从不同行业的人才招聘情况看，今年以来商贸等行业需求增幅较大，所占比例较上年同期均增加了0.5个百分点以上，已连续两个季度稳步上升。而从招聘职位来看，商业项目开发类、运营管理类等方向的职位需求大增。此外，四川新凯庭企业管理有限责任公司总经理伍晓琦还告诉记者，“目前在商业地产领域，做基层工作的人倒是不缺，最缺的是中高端、专业的运营管理类人才。”

1、开发商或猎头公司必须在全国范围内有针对性地对优秀的商业开发与运营人才进行大范围搜寻，仔细地研究其简历与业绩，不要一看在万达打过几年杂就盲目聘用；

2、在优秀高管暂缺的情况下，基层、中层队伍要尽力配备得比较优秀；

3、通过“人治”永远无法管理好企业，尤其是商业的运营细节较多，因此企业必须建立好各个环节的管理模本系统，例如肯德基，单店虽然不大，但是各个环节的操作运营模本一应俱全；

4、建立全面的内部培养系统，但不是简单地搞些企业内训，或模仿商业管理的学历式教育，这些都是见木不见森的方法，培养人是要通过管理模本贯彻、行动学习等规范人的行为，以及挖掘团队隐性知识来提高人员的绩效。

2012年-2013年地产高端人才走势：

1、高端人才需求激增，流动加大，人才争夺互相挖角现象将十分普遍；

2、拥有行业重组并购经验的高端人才十分紧俏；

3、商业地产、旅游地产、资本运营等板块高端人才需求量暴涨；

6.房地产行业发展趋势 篇六

从人口、收入增长、债务水平三个维度来看，居民购房的需求和支付能力都在下降;如果兼顾目前的房价泡沫水平以及市场对未来房价的预期，后疫情时代，房价大概率是平稳趋降。

1、城市房价泡沫化

过去十年，由于价格的不断上涨，房产不仅是居民的资产重要配置手段，同时也是以商业银行为代表的信贷机构普遍接受的贷款抵押品，由于中国经济的扩张是债务主导型的，因此全社会对房地产的投资偏好在不断上升。

这种投资偏好大幅推升了一线城市的住房价格，，大部分一线城市的房价收入比都高于10倍，大大高于合理区间(4.38-6.78倍之间)，其中北京、上海、广州的分别为34倍、25倍及23倍，同时，楼价上涨幅度也大大高于当地的人均收入增长速度。

2、房地产行业资金压力不断增大

从供给端来看，以来，融资政策不断收紧。金融监管部门为了防范、化解金融系统性风险，不允许资金跨区域使用，限制房企继续加杠杆，严格监管违规加杠杆的行为，只允许“借新还旧”，引导房地产企业更多依赖自有资金和销售回款实现内生增长。在这样的政策环境下，银行贷款、房地产信托、海外ABS等各种融资渠道都相继收缩。

从房地产贷款余额来看，20底，全国主要金融机构房地产贷款开发贷款余额同比增速降至11%左右，同期房地产信托余额占比却相应有所提高，融资渠道的变化使得房地产企业融资成本上升，促使房企加大去库存力度，加快回款，减轻资金链压力。

此外，房地产业的存销比也在不断扩大。年12月，一线城市的存销比为184.43，同比增长为9.9%;二线城市的存销比为40.28，同比增长15%。从总量看，城镇存量住房套户比为1.09，这样的住房空置率水平意味着如果房价上涨预期不再延续，销售萎缩势在必然。存销比上升和融资渠道收紧两个因素相互作用，将促进房地产部门去库存，增加回款速度，减少负债压力。

3、收入增速放缓与负债比率上升抑制了城镇居民的购房支付能力

从需求端来看，自开始，居民人均可支配收入告别两位数增长，一直徘徊在8%-9%之间。2019年居民可支配收入30733元，同比增长8.87%。从负债率来看，到2019年，中国的居民杠杆率从17.8%上升到53.2%，高于新兴市场居民负债的平均水平，收入增长放缓，负债规模快速增长使得居民举债购房的信贷杠杆空间受到限制。

4、城市人口增速下降及人口老龄化也使得购房需求的长期动力日益衰减

中国房地产的市场化进程，同时也是城市化高速推进的进程。上个世纪九十年代以来，随着经济结构转型，大量人口从农村流向城市，从农业流向制造业和服务业。大量人口流入使得城市住房的需求持续增加，成为支撑房价上涨的重要因素之一。

以来，随着刘易斯拐点的出现，少子化叠加老龄化带来城镇人口自然增长率下降，使得婚育人口对增长住房的需求有所减少。而城镇化率的提高加上农村人口老龄化，使得农村向城市转移的人口规模也日益减少。从开始，经济发达地区的人口净流入速度已经放缓，特别是一线城市的流动人口规模减少。

从中长期来看，人口增长是住宅刚性需求的主要来源，人口老龄化和外来人口净流入减少使得城市婚育人口的规模增速放缓甚至趋于减少，使得房屋居住需求也呈现衰减的趋势。

5、房价持续上涨心理预期下降也在一定程度上减少了购房的投资性需求

过去二十年的房价持续上涨，使得投资者享受了巨大的投资溢价，从而吸引了城镇居民将大量的财富集中投放到这一特殊资产。房产成为居民家庭最主要的财富储值工具，导致房价已严重偏离由使用需求决定的基本价值，形成巨大的价格泡沫。“越涨越买”这种投资属性主导了房地产的需求端。

7.发展“居家型”养老地产探讨 篇七

“居家型”养老地产, 是指由房地产企业或是专门的机构按照市场的原则进行开发和经营的公寓式的住宅, 使老年人能够集中居住, 提供必要的养老服务, 但又能为子女的探访提供方便, 所以在户型设计上一般为家庭套型。

“居家型”养老地产是“年轻人+老人”的混合居住。既可以在原有社区中建设, 也可以在其它种类的居住建筑中建设, 包括子女的社区, 形成“老少配”的隔代亲情社区模式;既是独自生活, 同时又与社区内熟悉的邻居朋友相伴。保证居住者在熟悉环境内, 在一定程度上兼顾到不同代际的家庭成员的情感沟通和日常援助的需要, 以达到“安老”的目的, 同时也是未来养老的主要模式。

2“居家型”养老地产的特征

(1) 时间特征。老年人选择入住的时间是由自己决定的。但是因为“居家型”养老地产就在其自己或子女居住的小区内部、附近, 能够经常和亲友见面, 因此多数老人的居住相对稳定, 居住时间也比较长。

(2) 社会特征。“居家型”养老地产适应人口老龄化和家庭小型化的趋势, 以社会化的居住方式养老, 由于其位置的选择性和服务资源的有效利用, 能够满足老年人对居家环境的要求。

(3) 产权特征。“居家型”养老地产的经营管理机构对老人原居住的房屋拥有使用权, 在此情况下, 老人一般是以租赁的形式入住, 老年人也可以购买“居家型”养老地产的使用权。

(4) 开发建设特征。在开发建设时, 要首先考虑老人的生理特征和心理需求, 因此在细节方面的要求比普通的住宅要高, 建筑施工水平和成本也将高于其他一般住宅。

3发展“居家型”养老地产的对策建议

(1) 加强养老地产宣传, 更新公众养老观念。政府应携手企业及相关协会团体, 竭力通过各种推广宣传渠道, 帮助老年人及其子女尽快转变旧的养老观念, 在全社会范围内尽快形成有利于老年人入住养老地产 (养老机构) 养老的舆论环境, 增加社会各界人士对养老地产 (养老机构) 的接受程度。

(2) 完善法律政策体系, 加大政策扶持。政府应强化政策的指定、法律的完善力度, 根据不同养老设施的特点针对性地进行制度的完善, 同时应该注意长期与近期相结合。“居家型”老年公寓属于真正意义上的养老公寓, 可以通过大力地加强养老地产在运营中的优惠和扶持的相关政策等方式, 为这些真正意义上的养老公寓的养老设施提供良好的发展环境, 真正达到老年住宅的建设, 从前期的规划、立项, 到后来的投资、税收、设计、施工, 再至最终的验收、使用、维护等各个环节都得到充分的关注和支持的良好效果。

(3) 调动各方参与养老地产发展。养老地产是一个覆盖面极广的大跨度性产业之一, 它不仅是房地产业的一个分支, 还是老龄化产业范畴的一部分, 具体覆盖养老生活服务、医疗与保健、旅游与餐饮、金融与保险等多个相关行业, 这些行业间的紧密联系促进了完善的老龄化产业体系的建立。养老地产要想形成良好的平稳发展趋势, 所涉及的相关配套产业发展不容忽视, 必须把与之关联的老龄化产业未来发展计划紧密结合, 进而为养老地产的发展提供良好的环境。

(4) 积极探索有效的运营方式。传统的住宅经营模式是销售和出租, 并以销售为主, 这两种模式的特点是资金回本快、周转周期短, 可以实现滚动开发。而养老地产的利润重心则是从销售经营转为对物业的长期持有经营, 投资回收期较销售和出租比较长, 同时在开发过程中还需面对现金流的压力。因此, 销售加持有的模式, 并对养老地产的产权进行出租, 即养老地产的部分产权出售和租赁给消费者, 再对消费者收取服务费提供专业养老服务的一种形式, 是一种相对理想的运营模式, 但销售与持有的比例, 以及对持有的部分如何管理需要针对不同的项目而采取不同的方式。

(5) 进行市场定位, 满足不同老年群体需求。就我国未富先老的现状而言, 从总体上规划和建设“居家型”老年公寓, 是为了使大部分老年人在经济支付能力允许的情况下来进行选择, 中档设施建设应为“居家型”养老地产建设的首选, 而在建造时, 要有准确定位:对于年轻老人而言, 公寓应主要是以提高娱乐文化为主;对于高龄老人而言, 公寓应以提供医疗护理为主。所以应针对不同老年人群来建设, 满足其需求是很有必要的, 同时这也能彰显企业个性及其经营管理特色。

老年公寓的建设中档养老设施的同时, 针对一些收入和文化层次都较高的老年人, 也可建设一些高档的老年公寓。同理, 规模大的老年公寓, 应进行适当的分层。

(6) 加强专业人员培训, 提高服务质量。第一, 抓好工作人员的专业化和职业化培训, 将社区和养老机构的养老服务人员的专业素质的加强与动手能力的提升作为重点工作进行安排和落实。建立专业的服务人才培训基地, 并定期对管理人员进行统一的培训, 使社区和养老机构的老年照料服务人员掌握基本的保健、护理、康复方面的知识与技能。第二, 进一步加强制度建设, 提高社区工作人员的工资、福利待遇, 吸引更多的人投入到该领域的学习中, 吸引更多的人才参与到社区建设发展中。第三, 由政府支持、社区组织建立志愿者服务队伍, 解决养老服务人员不足的困难。建立志愿者登记制度, 逐步在该地区形成志愿者服务网络。

摘要：从“居家型”养老地产的含义、特征分析入手, 提出发展“居家型”养老地产的对策建议。

关键词：居家型,养老地产,发展

参考文献

[1]赵越.居家养老服务机构建设形式探析[J].唐山学院学报, 2012, (4) :85-86.

8.旅游地产发展的新趋势 篇八

古镇的房子全部卖出去是按照旅游产品卖出去的，古镇规划时候，每天有十万游客，5万人住宿，3万人购物，1万人购物，按照这个业态的布局安排餐饮、购物、演艺，有五星级、三星级和农家小院，晚上有餐饮和购物，把各个业态布局以后，顾客买以后，运营者先回租回来，替购买者经营三年，经营三年就是来培育市场，不回租过来，业态布局会出问题。以重庆长寿古镇的运营为例，重庆1200家旅行社，先去找到最大的10家签订协议，协议标明，无论旅行社带团去那里旅游，旅行团的最后一站必须来到我古镇这里，晚上住宿、餐饮、购物、看演出，为什么要找这10家旅行社呢？这就像放羊的时候，要有头羊，让市场的领头羊领着市场去走。这10家旅行社之所以听话，是因为第一年，这10家旅行社每带来1个客人，古镇给旅行社补助150元，第二年补助100元，第三年补助50元，用三年时间来把市场培育起来，这10家为了争取这些利润，最后一站都把游客送到这里来，其他的1000多家旅行社一看游客都到这里来，重庆最大的10家旅行社都到这里来，他们也把游客送来，但是不知道最大的10家拿的有补助，随着游客的到来，吃饭、住宿、购物，还有演出看，这时候古镇项目这时候就起来了，房子就开始值钱了，当时这个地拿的便宜，整体造价下来2000元一平，卖的时候8500元一平，赚了6500元的利润，这就是懂旅游的把地产项目做成旅游项目。

最大的地产商万达地产，做的就是商业地产和旅游地产，其他的地产商做的住宅地产，房子卖完了以后，就什么都没有了，而商业地产经营的时候，是持有业态模式的，产权是自己所有的，有一大批业态，王健林为什么是首富？因为他持有的业态多，王健林现在开始转向做旅游地产了，开始大规模占有业态，在长白山占有了80平方公里的地方，在西双版纳、在桂林，万达在做旅游地产的时候，不但是去做地产和旅游，还把周围的资源都给占了，为什么要到旅游名胜地去做地产呢，因为实际上变相的把旅游名胜地给卖了，为什么要到这个地方去做地产呢？就是把这个地方的资源卖了，到街上买可乐5块钱，到香格里拉酒店50元，45元是卖的酒店环境，王健林为什么要到这个地方做地产呢？因为他把这里面的空气、资源、环境都附加到房地产上去卖了。自从万达进入旅游地产领域后，现在的旅游业面临的一个发展机遇，那就是以发展旅游地产为契机，现在有大量资本要进入旅游业。

现在旅游的发展出现了很多业态，旅游地产、自驾车营地、养生游、康体游、保健游、养老游等一系列业态，现在的游客出现了候鸟式的旅游态势，冬天到了去海南，以现在的洛阳重渡沟、木扎岭为例，现在基本上到六月份以后，郑州、洛阳、平顶山等周边的退休职工，老两口包一个农家宾馆，一天100多元的费用，一住就是半年。我们提到旅游的休闲业态，现在真正落地的是休闲农业、休闲医疗、休闲体育、休闲保健等，比如山东的休闲渔业。现在旅游行业的发展另一个趋势是，旅游业开始进入休闲行业，未来有可能旅游业也是休闲业的一部分。旅游业变为休闲产业以后，将对未来的餐饮业有很大的冲击，当休闲业多一个游客，餐饮业就会少一个游客，旅游业成为休闲产业的一个环节，下一步开发旅游产品，要考虑一些新的旅游业态，比如说自驾车营地和自助游，应该进行充分的研究和关注，旅游地产、休闲度假、养生养老都是目前的发展趋势。

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9.论养老地产的发展趋势 篇九

2013年，无论是房地产行业抑或是开发企业，都是高歌猛进的一年。在政策趋向宽松、经济平稳回升等宏观环境持续向好的情况下，一、二线城市市场迅速回暖，并维持成交高位态势，各线城市、各类地王纪录被屡屡刷新，房企逐鹿资本市场，争相借壳上市或者谋划海外投资。随着市场成交的持续上行，7家房企冲刺“千亿俱乐部”。

与之相应的是，新一届政府执政、十八届三中全会召开，未来房地产业必将面临新的政策挑战，整个行业也在孕育未来发展的深度变革。

正基于此，经过对全年数据、政策、房企年报的分析和个人对房地产行业的理解，本人提出以下2014年的房地产行业发展趋势。

一、政策两极分化：一线政策仍将强化，二、三线城市预计将适当放宽

三中全会基调是理顺政府与市场的关系，但房地产市场化机制的形成是一个渐进过程，2013 年房地产市场量价齐升，部分一二线城市房价飙涨，因此以限购限贷为代表的行政性调控短期内仍不会全面退出，而这也是现阶段政府的无奈之举，当务之急是加快房地产制度的改革和完善进程，为市场真正成为房地产的主导力量作好准备。当然，房地产市场供需情况地区差异较大，从目前来看，过去十年全国“一刀切” 式的调控已经出现了改变，中央层面上全局性的政策调控不会出现。

从城市层面上看，一线城市和热点二线城市限购限贷等措施短期难以退出，适当延迟改善性需求释放及抑制投资性需求，仍将是2014年的主基调，而例如

房产税扩围、土地流转改革等，在一线城市先行落地机会也较大。因此，继续适当压制需求释放，争取更多时间从供应入手，包括保障性住房、自住型商品住房等，解决房价上涨过快问题。大部分二、三线城市政策面将有序放宽，近几年这类城市房价呈现持续平稳增长，主要与当地GDP 增长、人均收入水平提升以及货币流动性充裕等因素相关，房地产市场相对健康，政府过多的干预将有违市场性原则，这也不是新一届政府的整体态度，2014年，这类城市回归市场化将是大趋势，即便短期内限购限贷政策不会在明文上退出，其执行层面的松动也将成为可能。

二、投资持续增长

本轮行业新开工面积增速走势，在2012年6月触及低点后缓慢回升，2013年4月起累计增速回归正数，而后几个月虽然震荡上行，但上涨速度远不及2009年，这一方面是由于2011年土地市场成交大幅萎缩所致，另一方面也表明2013年企业层面对房地产调控会否重启仍心存忌惮。另外，本轮去库存截至当前，各城市之间库存水平存在明显的结构性差异，一二线城市库存下降较快，北京等城市已降至历史低点，而三线城市库存依然有压力，这也是本轮新开工面积增速回升较为缓慢的原因之一。新开工增速回升缓慢，可能会导致回升的周期拉长，且在房地产调控政策逐渐明朗，企业预期稳定的背景下，开工热度将有提升，明年新开工面积增速的回升还将持续，预计全年增速升至13%左右。房地产投资方面，2013年上半年单月增速高位震荡，下半年自8月起开始出现略微震荡下行的态势，但累计增速整体仍保持在19.2%的水平，较上半年下滑幅度不大；2013年年底信贷紧张，成交增速逐渐收窄，预计11-12月销售

增速不会有太好表现，此情况下企业投资热情一般，全年增速可能降至19%以下。2014年随着行业整体进入平稳运行期，调控政策预期将稳定，企业投资开工意愿较强，且2013年房企拿地数量增多，明年新开工增速回升，对投资增速有一定支撑作用，预计2014年房地产投资增速将在25%左右。

三、市场依然向好

一线城市：成交量与2013年总体持平，房价将先涨后稳

从供应层面上看，2013年年底一线城市因房价调控压力推迟高价盘的预售证审批，这部分供给或将推迟至明年一季度，而2012年下半年起逐步释放的土地市场成交也将在明年下半年之后形成住宅新增供应，因此一线城市层面上2014年总体供应走势应是稳中有增，其中北京和深圳增幅大约在30%左右，上海和广州则基本与2013年持平。

从成交层面上看，2013年一线城市中上海、广州和深圳供求比大致维持在均等水平，由于明年政策面依然看紧，估计市场销售速度大致将和2013年持平，总体上看，2014年一线城市中上、广、深三城市场成交量将和2013年基本持平。

从房价角度看，一线城市2014年将呈现先涨后稳，其中上半年在市场惯性的作用下新盘价格仍将稳定上涨，尤其是2013年年底因信贷紧缩而推迟购房的需求在明年初将集中入市，这一定程度上将提升开发商销售预期，其定价也将具有更大上涨空间；而下半年之后，政策面持续收紧的影响将持续发酵，主要的变数有两方面：其一是新一轮局部政策收紧有可能出台，目标可能是二套房

贷或存量房税收，其二是预售证管理再度启动，两者无疑都将对市场交易热情造成压力，从而平抑房价涨势。

二线城市：市场供求两旺，房价呈稳步上涨格局

从供应层面上看，与一线城市相同点是2012年下半年以来土地市场成交的放量，不同点是二线城市城区可供开发的土地规模更充足，从数据预期中看，南京、武汉、长沙、宁波、昆明等2014年新房供应量增幅均超过30%，而重庆、成都、沈阳、厦门等城市增幅也在10%以上，从这个角度看，二线城市明年的供应扩张是全方位的。

从成交层面上看，受政策宽松和供应扩张的双重利好，二线城市明年成交量的走势持看好态度，从2013年一二线城市成交增幅对比来看，二线城市即明显高于一线，明年这一特征将继续维持，其中昆明、长春、合肥、长沙等处于房地产市场成长期内的城市更将顺势进入各自的高增长阶段。

从房价角度看，二线城市房价稳步上涨的格局不变，但新增供应充分释放一定程度上会削弱价格的涨势，尤其是相当一部分二线城市需求结构以首置首改型群体为主，这类群体对价格的敏感度较高，部分2013年房价上涨较快的区域板块明年客观上讲有放缓的需要。

三线城市：部分城市面临去库存压力，两大因素推动房价上涨

从供应层面上看，三线城市市场供应总体充足，个别城市在前两年整个行业投资倾向下目前甚至出现库存过剩的情况。从成交层面上看，在一二线城市政策面回归平静的背景下，三线城市市场主要依靠本地需求来去化库存，成交增速较过往两年将进一步放缓，而部分之前在投资热潮下本地需求大量消耗的城市，2014年市场将进入调整期，成交规模扩张进度将停滞。从房价角度看，三线城市房价总体将处于稳步上涨的轨道中，其动力除了城市市场本身的增长，也来自于和一二线城市的比价效应，另外，部分近两年市场投资过热、房价快速上涨的三线城市未来1-2年内都将进入阶段性盘整状态。

四、土地市场将先扬后抑，一二线城市成交量价平稳增长

2013年，土地市场整体火热，尤其是下半年以来地王频出，预计2014年的土地市场土地供应成交量整体稳步增长，并呈现“先扬后抑”走势。具体来看，上半年各地推地热潮仍将持续，土地成交也将延续2013年年底的良好局面，在这之后，成交量增长势头将有所缓和，一方面企业经过持续拿地后，土地储备较为充足，拿地积极性渐渐消退，另一方面，预计下半年融资环境将有所收紧，企业将加强资金管控。

从各线城市来看，一线城市土地成交量将继续在2013年的基础上小幅增长，尤其是上海、北京、广州，而深圳的城市更新项目仍然会受到较广泛的关注，二线城市历年土地供应较为充足，因而土地成交量不会出现大起大落的情况，而部分较具潜力的三四线城市在明年可能迎来一小波成交量补涨期，主要是企业出于平衡土地储备结构的考虑，明年在这类城市的拿地量将小幅增长。土地价格整体稳步提升将是大概率事件，尤其是一线城市，具体来看，全国重点城市一季度土地价格或出现一定的降幅，但随着淡季过去，土地价格还将回归上行通道，因而二季度可以看做房企补充土地储备的窗口期。如果下半年的宏观政策依然平稳过渡，土地价格不会出现明显回落。从流拍、溢价来看，2014年流拍地块占比仍然维持低位，而高溢价地块占比会比2013年有所回落。

五、企业销售业绩和融资总量保持增长

房地产行业将呈现“两升一降”的发展格局，即房企业绩继续快速增长，融资将延续2013年火爆势头，企业拿地力度则会下降。

首先，房企业绩方面，明年会继续快速上升。一个重要的原因是2013年房企拿地较多，这些项目预计将于明年上半年形成集中推案；而由政策面主导的房市行情预计在去行政化进程中不会有大的改变，因此企业销售会水涨船高，有一个新的突破。在城市能级上，预计一二线继续会是主力销售贡献区域，但随着中小城镇的户籍放开，以及国家新型城镇化规划正式公布，部分有产业支撑的三四线的房地产机遇全面开启，众房企将实现平衡布局。

10.论养老地产的发展趋势 篇十

摘要：文章首先简要回顾了我国的住房制度改革进程，探讨了我国在1998年之后房地产行业快速发展的原因和表现，以及在国内外经济处于周期性下行时，国内地产泡沫破灭的根源以及房地产市场的表现。文章进一步分析了政府基于当前形势，出台多项房地产调控政策，目的是稳定宏观经济、保障就业，却给银行业带来了巨大的潜在信贷风险。政府在实行宽松货币政策时，应当保护银行独立的市场地位，由银行在现有制度框架下，自主安排信贷，控制风险，为市场经济服务。

关键词：住房制度改革房地产泡沫信贷风险

一、房地产价格的十年跃进

1、住房制度改革三十年简要回顾 自20世纪50年代以来，改善居民的住房条件一向是关系我国国计民生的重大国策。建国后三十年，我国在城市构建了以企事业单位为核心、由国家和地方财政补贴的福利分房体制。该体制下，房屋的产权为国家所有或企业所有，城市职工承租房屋，按照房屋面积逐月交纳定额租金。但是三十年的制度实践显示，这种和劳动关系紧密联系的分房体制存在诸多弊端。在该制度下，分房办法是同一企业把职工按照工龄、职称等指标综合排名，依照先后顺序分配房屋。有些效益好的企业，青年职工可以很快就分到住房；而在困难企业中，有些职工甚至等到退休也不能分到房子。这在社会上造成了贫富不均，而这种不公平是由体制造成的，与个人劳动努力程度无关。另外，住房的租金很低，公产房承租人上缴的租金不足以支付地方房管局支出的房屋修缮费用，企业产权的房屋干脆就没有房租，修缮费用全由企业承担，这给国家和企业造成了二次负担。

福利分房政策实行了三十年，不但弊端颇多，总体效果也不尽如人意。解放初期，我国城市人均居住面积是4.5平方米，到1978年，人均居住面积变成了3.6平方米，反而下降了0.9平方米。城市住房建设在20世纪80年代初期显然落后于时代发展和居民生活的需要。为了改变当时城市住房建设的滞后局面，邓小平在1980年4月明确提出要改变现行住房制度，拉开了我国住房制度改革的序幕。在此后十余年，住房改革大致经历了试点售房、提租补贴和以租代售等改革阶段，直到1994年正式建立住房公积金制度。可见，住房改革主要围绕着两条思路展开，一方面是以价格（租金）改革为重点，另一方面是以产权改革为核心的。但是改革进展缓慢，福利分房体制仍然大行其道，各地出台的公房出售机制难以获得市场认可。

中央终于决定从1998年开始停止住房实物分配，实行住房商品化，促进了我国房地产业大发展。这一政策从长期看是符合市场经济发展内在规律的，从短期看，当时中国为抵御1997年亚洲金融危机，急需寻找新的经济增长点，住房消费就自然成为扩大内需、拉动经济增长的利器。这也是我国首次把房地产行业和宏观经济联系起来。此后十年，房地产业成为许多地方的支柱产业，地方政府开始了靠土地出让金和房地产税费支持财政的发展模式，并靠房地产投资和消费拉动了上下游产业的发展，推动了各地快速发展，也导致了各大中城市商品房价格不断攀升。

2、城市房价长期居高不下的表现和原因

1998年新一轮房改启动之后，中国的房地产业开始了跳跃式发展。1996年和1997年全国住宅开工面积只有1亿平方米，而到了1998年，开工面积跃升到1.6亿平方米，超过了此前的峰值 1.3亿平方米。随后，开工面积不断上升，1999年达到1.8亿平方米，2000年达到2.3亿。行业不断提高房屋供给量，满足城市居民的住房需求。另外，住房建设市场化和房屋需求货币化，推动着房价不断攀升。2002年至2008年，全国70个大中城市的房屋平均销售价格从2250元上升到4013元，上涨了78.4%（见图1）。而且，这一数据的统计口径包括商品房、经济适用房和二手房交易价格，因此数值远低于全国商品房新房实际售价。图1 ：2002年至2008年，全国房屋平均销售价格（单位：元）

资料来源：《中国统计年鉴：2008》和《经济景气月报》2008年7月。

自1998年以来，房地产行业借由住房商品化改革的春风，确实取得突飞猛进的发展，但是房价的飞速增长不利用市场的平稳发展。我们更应着重分析房价暴涨的原因，为调整行业发展模式提供依据。

一是我国在1998年开启住房商品化改革的序幕，在2000年彻底废除福利分房制度，为房地产业的发展创造了坚实的市场需求基础。随之而来席卷全国的各个城镇的危旧房屋动迁和老城区改造，以及地方政府采取的货币分房模式，使居民主动或被动地加入购房大军，进一步扩大了房地产行业的市场需求。

二是国家出台金融政策和相关制度鼓励居民进行商品房消费——国务院设立公积金制度，商业银行也推出个人住房抵押贷款（按揭）业务。1999年2月，央行下发了《关于开展个人消费信贷的指导意见》，鼓励商业银行为个人提供全方位优质金融服务。同时，央行把个人住房贷款最长期限从20年延长到30年。这些金融服务的涌现和完善，刺激了房地产需求的全面爆发。

三是经济适用房建设缺位，地方政府没有建立起与住房商品化相配套的、包括经济适用房和廉租房在内的住房保障制度。住房保障制度不完善，低收入者的住房需求也要全部由市场解决，本来层次分明的社会需求结构被打破，巨大的需求全部涌入市场，造成商品房价格持续上扬。

四是地方政府财政结构畸形，过度依赖土地税收。在分税制下，地方政府有动力大力开辟税源发展地方经济，土地转让收入逐渐成为地方财政的支柱。2006年我国房地产税收在地方税收的比重约为20%至25%，如果加上土地出让收益，将达到地方财政的50%，是名符其实的卖地财政。这种情况下，地方政府缺乏动力去控制房地产价格。

二、房地产行业陷入低迷

1、房地产泡沫破灭的导火线

房地产业在2005年经历了较为严重的低谷后，在2007年中期，繁荣程度达到了顶峰。当时国内消费市场通货膨胀严重，CPI和PPI先后超过3%的国际警戒线（图2），除了食品涨价，房地产行业的快速发展也为通货膨胀“贡献”良多。政府为了控制物价，连带挤出房地产行业的泡沫，央行和银监会在2007年9月发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，对商业型房地产信贷政策进行了调整，规定申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%。政府从调控货币政策层面减少对房地产消费者的资金供应量，抑制投资型购房冲动，防止房地产行业泡沫的过度膨胀。

图2：2006年末至2009年初CPI和PPI的走势（单位：%）

资料来源：Wind资讯。

从商品房生产者方面，政府也实行了从紧的货币政策。2007年10月，国土资源部发布《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，规定受让人依照出让合同约定，付清全部出让金后，才能领取国有建设用地使用权证书。同月，发改委和商务部发布《外商投资产业指导目录（2007 年修订）》，将房地产行业的投资行为全部列入“限制”行列。这两项政策实际上提高了房地产行业的门槛，把一大批资金实力薄弱的小型房企摒弃在外。这些地方性中小企业，自有资金量小，主要依靠小部分保证金，从政府手中拍到土地后，依靠土地批文申请到银行贷款，再拿贷款偿付土地出让金，然后通过出售期房回笼货款，支持后续开发。这些房企都是通过高超的资本运作，利用较少的自有资金维持运营，最终获得高额的房屋开发利润。商业银行受宏观调控政策指引，预期到房地产市场中的投资型行为会减少，房地产市场的销售增幅将受到负面影响，因而在2007年10月之后严控房地产市场的新增贷款。在当年年末，房地产商面临资金结算和还贷压力，只能降价售房期望快速回款，获得现金流。房地产市场开始陷入低谷。

2、房地产行业疲软的深层原因

房地产行业历经十年的飞速发展，从1998年到2007年中国房地产业的投资从3600亿元增加到2.5万亿元，年递增21.5%。2003年，国务院下发《关于促进房地产市场持续健康发展的原则》，确定房地产行业是我国的支柱产业。此后，各大城市房价飞升，虽然政府曾经出台了一些遏制房价短期快速上涨的宏观调控措施，但是成效不大，涨价的趋势一直未变。但是，潜藏的危机并不会因为表面的繁荣而销于无形，房地产行业的非理性繁荣在国内外经济危机的夹击下终于在泡沫中湮灭。泡沫破灭的原因也是多方面的，根本原因就是房价收入比长期背离正常水平，以及金融危机下，公众对经济的信心和预期收入下降，推迟房屋消费支出。

支撑中国房价的两个重要支柱，一是房价收入比，一是未来收入预期。从这十年的情况看，房价收入比过高，居民收入提高的部分被过高的房价吞噬了。当房价收入比超过临界点时，市场就难以继续支撑下去了，再加上全球经济下滑，收入预期下降，支撑房价的两个支柱全都失去了作用。

1998年以来，中国房地产市场一直处于发展高潮中，在2007年达到了前所未有的顶峰，房价几乎呈单边上扬的走势，巨大的市场需求成为推动房价不断上升的根本动力。这十年中，城镇居民增加的收入中相当一部分均被房价增速吞噬。在2003年，房价增速甚至达到人均可支配收入增速的1.8倍。2007年，全国城镇人均可支配收入为13785.8元，那么三口之家每年总收入为27571.6元，他们若在2008年6月以4013元/平方米的均价购买100平方米住房（实际居住面积只有80平方米左右），房价收入比就达到了14.6。但是，上述结论中的房屋价格是全国平均水平，无法反映中心城市房价成倍上涨的情况以及给公众带来的经济负担。上海在1998年房屋均价为3026元，2008年7月的成交均价为13200元，上涨了4.3倍。而在2007年，上海人均可支配收入只有23632元，按照上述方法计算，2008年7月的房价收入比高达27.9。

这样的高价格既超过消费者的承受能力，也不符合市场经济的规律，更对房地产市场的持续健康发展不利。低收入阶层因为经济适用房短缺而无力购买商品房，中产阶级购房后负担了庞大的债务，导致消费能力低下，内需不足，高收入阶层虽然有能力消费商品房，但其投资倾向大于消费倾向。整个社会消费潜力被高价房地产压制，造成内需严重不足。显而易见，超过大多数居民支付能力的高价位是不可能支撑该产业长久稳定发展的。没有足够高的收入上涨支撑的物价上涨最终都是昙花一现，也会对宏观经济稳定造成威胁。房地产价格泡沫在2007年达到顶点，终于在2008年破灭。现在的价格下跌是市场正常的自我修复行为，甚至还没有回归到理性价位。

房地产价格的非理性暴涨是房地产陷入低谷的内因，而美国由房地产行业崩溃而蔓延开来的经济危机，通过国际贸易领域影响了中国的实体经济，打击了民众对未来经济增长的信心，降低了收入增加的预期，这是国内房地产价格下跌的外因。内因和外因共同作用，致使国内的房地产行业陷入困境。

3、房地产行业持续低迷

2007年下半年，美国的次贷危机初露端倪，但是没有引起各国的重视。到2008年3月，美国第五大投资银行贝尔斯登因金融衍生品CDS巨额亏空，陷入破产危机，只得被摩根大通集团收购；9月份，雷曼兄弟倒闭，危机全面爆发，影响波及世界各个经济大国。中国在2007年下半年，为挤压房地产行业的泡沫，实行了从紧的货币政策，没想到次贷危机席卷全球，又打击了国人对经济持续高速增长的信心，使房地产行业的处境雪上加霜。

在2007年第三季度，房地产行业的景气指数与上一年同期相比，已经出现了下降的趋势。在2007年第四季度之后，房地产业景气指数和企业家信心指数均陡然下降，显示市场和行业投资人的信心不断下挫（见图3）。

图3：2003年至2008年房地产业景气指数和企业家信心指数

资料来源：Wind资讯。

在2008年下半年，国务院等机构相继出台了一系列扶植房地产行业的政策。在政策的短期刺激效应下，几大城市的商品房成交量在11月有了小幅反弹，但是基于金融危机下公众对未来可支配收入增长的预期降低，房地产市场的短暂小幅回升没能长久持续，也无力改变2009年房市继续下挫的趋势（见图 3）。从全年房地产行业销售情况看，房屋销售持续低迷，公众持币观望，巨大的潜在房屋需求没有转化为实际购买力。2008年年末，房地产市场成交量呈现负增长，房企被迫纷纷调低销售目标，并把新项目开工计划延后，导致企业新房和土地储备存货大增。随着金融危机对实体经济的侵蚀，房地产行业的不景气应会持续到本年年末。

房地产市场萧条，导致大企业纷纷在2008年下半年调整销售目标，以期符合市场现实，降低投资人对市场的过高期望。以几家大型上市公司为例，保利由2008年初确定的240亿下调到190亿，中海由320亿下调到270亿。截至11月中旬，碧桂园年销售额仅为150亿，不及年初目标350亿的一半。截至2008年年末，仅有四家房企全年销售额超过200亿，分别是万科478.7亿、中海270亿、保利205亿以及未上市的绿地，估计去年销售额约为300亿。大型房企的市场处境尚且如此艰难，更不要说资金链异常紧张的中小型房企了。

房地产行业建设周期较长，当市场环境发生急剧变化，企业难以快速做出战略调整。在当大量在建工程在2008年完工投入市场时，卖方市场已经变成买方市场，市场成交量大幅萎缩，大量新房旋即变成积压的存货。截至2008年第三季度，73家房地产上市公司今后共有2836亿存货，至少需要两年才能完全消化掉。而且，在2007年房地产市场高涨时，大量新项目开工，随着这些工程依次竣工，商品房的空置率会大幅上升；开发商通过政府拍卖囤积的地块，到2008年也成了烫手山芋，有些开发商宁愿承担违约金，也要把土地退还当地政府，还有些只能暂缓开发购入的新地。

2008年年底，房企会就各项支出与供应商进行资金结算，房企的资金压力增大。消费者预期到开发商急于回笼货币，房屋价格会进一步下跌，因而并不急于购房，导致市场在岁末年初销售情况更加黯淡。冬天已经到来，但是春天还很遥远。

三、政府的“救市”措施和银行面临的信贷风险

1、中央政府带头出台多项措施，拉动购房需求

2008年第四季度，各级政府和央行相继出台多项政策，希望在外贸增速趋缓的情况下，靠刺激房地产需求推动经济稳步增长。10月23日后，政府降低首次购房者的银行信贷利率及首付款、降低购买住房的契税、免征交易印花税等。对于这些房地产优惠政策，政府希望通过对首次购买住房者的税收优惠及信贷优惠来帮助住房困难的居民进入房地产市场，激励自住型房屋消费者进入房地产市场，以便做到既改善居民的居住条件，又达到扩大居民消费、保证经济增长的目的。

政府救市也是无奈之举，并不是最终目的。房地产行业产业链很长，连接上下游近40个产业，也与宏观经济具有极强的关联性，房地产市场的波动会对实体经济造成重大影响，政府实际上被房地产市场“绑架”，若要维护经济平稳发展，就只能运用合理的宏观调控手段，防止房地产行业崩盘，最终目的是保持宏观经济和就业量平稳增长。政府在2008年下半年的救市政策内容也表明了，政府的政策思路是很清晰的，政策的直接受益人群不是房地产商，而是消费者。

但是，即使政府的目的是为了稳定宏观经济，但是某些刺激经济的短期举措，在政策效果上也造成了顾此失彼，降低首付是把房地产行业的风险转嫁给了商业银行。政策实际上降低了银行对贷款人的信用水平要求，这为未来几年银行个人住房贷款不良率的攀升埋下了隐患。

2、商业银行面临潜在信贷风险

房地产价格在2007年已经脱离了公众的实际购买能力，此前的红火实际上是在资本的追逐和推动下的狂热发展。此前高地价、高房价的房地产产业政策需要我们进一步反思。在1998年亚洲金融危机时，政府为了扩大内需，启动房地产市场的商业化改革，面对2008年金融危机，又再次祭起了房地产这一法宝，出台政策加强经济保障房的建设并降低房屋交易税费来拉动内需。中国的两次住房改革都是调控宏观经济发展的短期政策，而没有建立起住房保障的常规政策。缺乏保障性住房常规制度，会导致房地产市场需求结构混乱，低收入阶层住房需求也由市场解决，短期内有利于宏观经济复苏，但在长期会压制消费，催生地产业泡沫，造成银行坏账。当前，不应再走单纯依靠刺激商品房消费来扩大内需的老路，国家应建立起常规化的住房保障制度和社会保障体系，鼓励居民在住房、医疗、教育等基本需求之外扩大消费品需求，这是中国未来扩大内需的一个最重要的途径。

另外，现在的“救市”政策有可能损害中国的银行体系。之前，宏观政策要求银行严控土地购买和开发贷款，并把第二套商品房的首付提高到40%，希望银行回避房地产行业的信贷风险。当前政府为了拯救宏观经济，刺激房地产，允许第一套住房首付降低到20%，等于是把过去遏制全国房地产泡沫的经济政策全都否定了，又把银行重新拉进了高风险行业，把银行和房地产又绑在一起了，而且更紧密地绑在一起了，意味着未来银行将面临巨大的房地产信贷风险。

实际上，只要房价将来下跌20%，就意味着抵押房屋的市场价格小于贷款现值，市场可能大量出现断供，银行会产生大量次级按揭，将给银行带来巨大的信贷风险。也可能出现资金雄厚者在房市低迷时，大量买入房产作为投资，待市场回暖再高价抛出，降低首付政策助长了市场投机，为房地产行业出现新一轮泡沫埋下了隐患。我们不能以未来坏账增多为代价，换取GDP的增长，因为国有控股银行的坏账很可能是由政府买单，所有损失将由全体纳税人负担。

因此，政府在进行宏观调控时，应按照市场规律办事，注意保护经济主体的自主权利。政府应该在自身的职权范围内，充分运用货币政策和财政政策调节经济运行，但是要避免把商业银行当成财政的出纳，应该尽可能留给商业银行信贷自主权，使它能按照风险与收益匹配的原则制定信贷产品，运用市场规则处理信贷存量调整和增量资金配置，规避风险，获取利润。事实上，银行已经根据市场情况，采取措施积极应对信贷风险，进行资产保全。在个人购房贷款方面，中小股份制商业银行率先对存量房贷利率实施七折优惠，降低贷款者负担，鼓励客户按时还款，减少银行发生断供的可能性，降低了未来的坏账率。国有大型银行也在年初实行了七折优惠政策。对于增量房贷，银行已按照央行新实施的利率水平放贷。

在房地产开发贷款方面，银行在2007年9月之前，在大型房地产商较为集中的城市，以各种融资设计及优惠利率，竞相吸引优质客户。但是，2008年下半年，金融危机爆发后，尽管国家货币政策已经转向宽松了，但是许多银行已经停止向任何具有流动性风险的大型地产商增加贷款。对存量贷款，银行允许开发商对短期贷款进行转贷或展期，但要附加条款，譬如必须对楼盘降价，以期降低信贷风险。

另外，银行为了控制表内业务风险，也在不断进行金融创新，试图将房地产贷款变为表外业务，其中最主要的方式就是发行房地产信托产品。银行通过下属投资公司购买上市地产公司股权，以此发行理财产品，以私募形式为房地产企业融资。这样自主创新的市场行为也获得了国家的鼓励。在2008年12月国务院发布“关于当前金融促进经济发展的若干意见”明确指出将“开展房地产信托投资基金试点，拓宽房地产企业融资渠道”。当然，金融创新要汲取次贷危机的教训，要慎重防范这种以转移风险为目的的创新产品的自身风险。