房地产项目合作协议

房地产项目合作协议（共15篇）

1.房地产项目合作协议 篇一

房地产项目合作协议书范文

一个房地产项目在合作社时需要签订怎样的协议书呢下面小编跟大家分享几篇合作协议书，以供参考!

房地产项目合作协议书一

甲 方：法定地址：

乙 方：法定地址：

据 《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》 及其他有关法律、法规的规定，甲、乙、丙、丁四方本着平等互利、诚实信用的原则，共同合作参 与开发建设房地产项目，为明确甲、乙双方的权利、义务和责任，经过友好协商，达成如下合作协议，共同遵守执行：

鉴 于：

1、甲方是一家拥有雄厚实力、经验和声誉的商业地产开发公司，2、乙方拥有本合同项目下涉及的开发土地及附属房产的所有权。

3、汉桥集团拥有乙方 45%的公司股份。

甲乙两方有意形成一种战略合作伙伴关系，共同在__________项目的开发和 投资，故经友好协商，双方特签订本战略合作协议如下：

一、项目概况 本项目位于，项目暂定名为“________________”。项目用地面积____平方米(约___亩)，规划用地性质为_____用地，土地使用年限____年。项目总建筑面积 ________平方米，其中地上层(包括住宅面积 ____平方米、底层商面积__平方 米)，地下一层(面积_____平方米)。

二、合作形式 根据优势互补、互惠互利的原则，双方采用合作开发、分段实施、自负盈亏 的合作形式。

1、甲乙两方拟成立一家项目公司，负责本合同涉及项目房地产开发经营。

2、甲方在项目公司成立后，出资 XX 万作为项目启动资金，项目的建设 费用由甲方承担。

3、甲方负责项目的建设质量，按双方约定的时间节点完成工程建设。

4、乙方负责办理项目前期的土地出让、图纸设计、规划审批、施工许可等 相关手续，并承担相关费用。

5、乙方承诺项目公司成立并实际开发 18 个月内，支付汉桥集团人民币 1 亿元用于收购汉桥集团所有的 45%乙方公司股份。乙方保证汉桥集团不会干涉 项目公司运营和项目开发进度。

6、项目公司负责清偿项目下涉及的开发土地及附属房产 9200 万元人民币 的贷款。

三、违约责任 双方应履行本协议约定的责任和义务，任何一方未能履行本协议规定的义务 则应视为违约，违约方应向另一方赔偿由此产生的一切经济损失。

四、适用法律及争议解决

1、本协议订立、效力、解释、履行及争议的解决均受中华人民共和国法律 的保护和管辖。

2、因履行本协议发生争议，双方协商解决，协商不成的，可向所在地人民 法院起诉。

五、其他

1、本协议一式___份，甲乙两方各执___份，经双方签章之日起生效。协议 生效后，未经双方许可，任何一方不得向外公开本协议内容。

2、本协议未尽事宜，经双方共同协商，可另行签订补充协议。补充协议与 本协议具有同等效力。

3、本协议于 年 月 日在 市正式签署。甲 方(盖章)：

法定代表人(签字或盖章)：

或授权代表(签字)：乙 方(盖章)：

法定代表人(签字或盖章)：

或授权代表(签字)：

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2.房地产项目合作协议 篇二

一、房地产项目合作开发模式

(一) 房地产项目开发的运作流程

房地产企业投资于一个具体的房地产开发项目, 需展开包括受让土地使用权、立项、规划、设计、建筑施工、销售或自用等一系列经济活动, 分布于以下四个环节:

1.前期准备环节

前期准备工作主要包括取得土地使用权, 项目立项、图纸设计和规划, 五个许可证审批, 市场调研和规划, 预算, 融资, 决定开发模式, 确定建筑施工方、监理方。

2.建筑施工环节

按照确定的开发模式开展建筑施工, 工程监理;市场营销, 预售开发产品。完工验收和竣工结算。

3.销售环节

销售开发产品, 办理购房贷款和房产证手续。

4.保有环节

销售剩余开发产品, 或转为自用或出租。工作重心转向售后服务、移交物业管理、招商租赁等工作。

(二) 房地产项目开发模式

国际上房地产开发有两种基本开发模式:香港模式和美国模式。香港模式的核心在于, 楼盘以项目开发为组织形式, 在整个开发流程中, 从购买土地、房屋建造到销售管理都由一家房地产公司独立完成。而美国模式则完全不同, 整个开发的每个环节完全由独立的机构运行, 投资人通常是非常有经验的房地产基金、退休基金或者退伍军人基金。房屋建造由专门的建筑商完成, 物业管理则由专门的物业公司来完成①。内地房地产开发完全借鉴了香港模式。在整个开发流程中, 从购买土地、房屋建造到销售管理都由一家房地产公司独立完成。内地的国有土地出让模式在很大程度上也学习了香港经验, 土地使用权不能自由交易, 经营性用地只能通过政府的“招拍挂”出让方式获得。正是内地这种独特的房地产开发模式, 与重交易轻保有环节征税的房地产税制相结合, 才造就了当今市场上各种形式的“项目合作开发或合作建房”模式。实践中, 人们通常将项目的建设方式和经营模式统称为项目的开发模式, 主要包括以下三种模式:

1.自建开发模式

有土地使用权的企业自行开发建设, 整个开发流程均由本企业独立完成。这些企业一般为具有房地产开发经营资质的企业。

2.代建开发模式

有土地使用权一方委托房地产企业代为开发建设, 并支付代建费, 开发主体为委托方。受托方必须是有房地产开发经营资质的企业, 委托方则无此限制。

3.合作开发模式

合作开发房地产项目实际上是一种对土地、技术、资金等房地产要素的调配整合, 是合作开发主体为完成房地产项目的开发、经营目标而通过合同的方式将各个主体拥有的要素有效结合到一起的民事行为②。实务中, 由于土地产权制度和房地产开发香港模式的约束, 内地房地产项目合作开发形式多样, 可归结为以下两大类:

(1) 共同出资成立独立法人公司

一方以本企业为主体联合其他企业、个人共同投资开发房地产项目, 成立独立法人房地产公司来完成整个开发流程。

(2) 合作开发不成立独立法人公司

一方以本企业为主体联合其他企业、个人合作开发房地产项目, 不成立独立法人公司来运作该项目, 合作各方中必须至少有一方具备房地产开发经营资质。实践中, 合作各方通常选择以下五种具体合作方式之一来完成项目开发:

①提供土地使用权换取固定收益方式--转让土地使用权行为

合作各方约定, 提供土地使用权一方不承担经营风险, 只收取固定利益, 如:固定数量的房屋、货币或其他权益。这种合作实为土地使用权转让行为。

②提供资金换取固定开发产品方式—销售开发产品行为

合作各方约定, 提供资金一方不承担经营风险, 只分配固定数量的房屋。这种合作实为房屋买卖行为。

③提供资金换取固定货币数额方式–借款行为

合作各方约定, 提供资金一方不承担经营风险, 只收取固定数额货币。这种合作实为借款行为。

④提供资金换取开发产品使用权方式–房屋租赁行为

合作各方约定, 提供资金一方不承担经营风险, 只以租赁或以其他形式使用开发产品 (房屋) 。这种合作实为房屋租赁行为。

⑤共同投资、共享利润、共担风险方式–房地产项目合作开发

合作各方约定, 各方提供土地使用权、资金、项目管理技术等共同投资开发房地产项目, 共享利润、共担风险。该项目合作清算后, 按约定比例向合作各方分配项目利润。这种合作方式即为法律上真正认可的“房地产项目合作开发”模式。

二、房地产项目合作开发涉税处理

(一) 房地产税制概况

中国内地现行房地产税制的基本框架是在1994年分税制改革的基础上确立的。其中直接以地产、房产为征税对象的有五个税种:耕地占用税、城镇土地使用税、契税、土地增值税、房产税;与房地产密切相关的有五个税种:营业税、城市维护建设税、印花税、企业所得税、个人所得税等, 共十个税种。 (见表1)

(二) 房地产合作开发项目的涉税处理

2005年至今, 最高人民法院和国家税务总局分别颁布了若干司法解释和部门规章, 为各类房地产“合作开发”行为的税收征收管理和法律纠纷解决提供了更明确的法律依据。依据这些法规, 不同的项目开发模式或方式涉及不同的纳税义务, 税负高低不一, 差异较大, 开发模式的选择决定了项目开发的涉税处理方式和合作各方的税负。本文以法律上认可的“房地产项目合作开发”模式, 即合作各方共同投资、共享利润、共担风险的项目合作方式为基准, 分析其涉税处理过程。房地产合作开发项目自前期准备阶段起, 至合作清算结束, 均应以本企业 (有土地使用权一方) 为财务核算主体和纳税主体, 从四个开发环节、十个税种、两方纳税主体三个维度处理涉税事项:

1.四个开发环节

如上表所列, 企业在项目开发的所有环节均应积极履行纳税义务, 正确计算并按时缴纳各项应纳税金及附加费;到主管税务机关立项及按月申报开发产品销售情况。

2.十个税种

在开发过程中及合作清算结束时所产生的所有涉税事项, 本企业均应正确计算并按时缴纳各项应纳税费, 其重点和难点在于合作清算年度的企业所得税汇算清缴工作。

3.两方纳税主体

合作开发项目的纳税主体包括两方:一方为本企业, 负有项目开发经营所涉及的所有纳税义务;另一方为合作方, 承担项目税后利润分配的所得税。

房地产合作开发项目通常在开发产品销售完毕当年实施合作清算工作。合作清算结束时, 本企业应根据清算结果所列的项目税后利润, 按约定比例分配给合作方。实际支付分配款时, 若合作方为个人独资企业、合伙企业或个人, 企业还应就实际分配的项目税后利润, 代扣代缴个人所得税;若合作方为法人企业, 则合作方取得该合作项目税后利润应视同股息、红利, 属于企业所得税的免税收入, 合作方免交企业所得税。合作清算结束后, 剩余税后利润留归本企业, 构成企业的税后净利润。

合作清算结束后, 企业需向主管税务机关备案分配合作方项目税后利润情况, 并依要求报送合作清算报告。由于合作开发项目为合作各方共同管理, 财务核算清查工作及合作清算结束时的涉税处理较为复杂, 故合作各方通常聘请税务师事务所实施清算工作并出具合作清算报告。

房地产合作开发项目的税务处理是一项综合性较强的专业管理活动, 涉及法律、税收、会计核算、财务管理、企业运营管理等多学科知识, 故要求财务人员具备较高的综合素养和丰富的实践经验, 方能保证合作开发项目涉税处理工作的合法性及合理性, 从而尽可能规避或降低税收风险, 实现企业价值大化。

摘要：房地产项目合作开发是合作各方共同投资完成项目开发, 共担风险、共享利润的一种商业合作模式。本文通过对实务中各种合作开发模式的比较分析, 明确了房地产项目合作开发行为及主体的法律界定, 对合作开发项目的涉税处理方法及过程进行了分析阐述。

关键词：房地产项目合作开发模式,房地产税制,涉税处理

参考文献

[1]许明编著.房地产税收政策深度解析[M].中国市场出版社, 2013.

[2]常青著.中国房地产到底怎么办[M].浙江大学出版社, 2011.

[3]毕宝德著.不动产经济研究[M].中国经济出版社, 2013.

3.我要签合作协议吗？等 篇三

问：我朋友现在与人合伙开了一家公司，营业执照已办好，公司也已开始运作，公司法人代表为另一合伙人，因为两人各占公司一半股份，不知是否应该签署一份合作协议。如果该签，这个协议又该如何签呢?

读者 时者

答：合伙协议实际上在成立公司之前就应该签订。可以按照公司章程约定之内容签订。

2、能否不写保证书?

问：我原来的单位要我写一份不泄露单位秘密的保证书。我离开公司并没有带走公司的资料，况且那些资料并非我一个人拥有。如果其他人泄漏了资料，而我又写了保证书，老板诬赖是我泄漏的，我岂不是被动了?我不写保证书，有法律依据吗?

读者吾生明

答：你当然可以不写保证书，因为法律并没有强制性地规定必须写保证书。但你可以与单位签订保密协议，可以详细地把你所担忧的问题约定进去，同时也可以约束对方。

3、网上卖游戏装备合法吗?

问：我有一个亲戚他现在20岁，他已辍学，现在他经常通过在网上卖一些自己打游戏所获取的一些游戏装备来获得钱财，家人很担忧，不知道这种做法是否合法。

读者张又又

答：这种做法目前应该是合法的，因为现有的法律并没有相关的禁止性规定。

4、这笔借款会怎样处理?

问：我向公公借钱买房子，公公要我写借条(只需我的签名，不要我丈夫的签名)。我觉得很奇怪。请问：如果我和我丈夫分开了，这笔钱是不是我一人承担。如果和我丈夫同时签名，我们分开了这笔钱又是怎样呢？

读者司明明

答：不管是否有你丈夫的签名，该笔钱都属于你们夫妻的共同债务，理所当然应共同承担。

5、公司财产被控股者转移怎么办?

问：我在一家公司有40％的股份(已经法院确认有效)，但公司的控股人现把公司的财产已转移到自己名下的公司，现在我们合股的公司成了空的，我该怎么办?

读者试支明

答：你可以依据公司法起诉该控股股东。如果被转移的财产量达到一定程度，你还可以向公安机关报案，追究其刑事责任。

6、未满试用期离开公司没有工资吗?

问：我准备20天后离开单位，但我还在试用期间，公司是否可以不发给我工资?要是他以试用期未满一个月拒绝支付，我该如何处理?

读者 阿英

答：公司的行为是违法的。不管是否试用期，用人单位都应当为劳动者支付工资。如果该公司以此理由拒绝支付，你可以向劳动和社会保障局举报，他们会对其进行行政处罚；或者你可以向劳动仲裁委员会申请劳动仲裁，要求给付工资及赔偿损失。

7、怀孕后能领结婚证吗?

问：如果男女双方均为未婚并且已经达到法律许可结婚的年龄，在怀孕的状态下，男女双方要求去民政部门领取结婚证并且想生下孩子是否违法?

读者 古意

答：男女双方的要求是合法的。婚姻法规定，只要是达到结婚年龄且具有行为能力的(非三代以内的血亲)男女都可以结婚，这是法律赋予的权利。但实行计划生育也是公民的义务，只要符合计划生育的相关规定及履行了相关程序，男女双方的生育权利是合法的，应当得到法律的支持。

8、单位不让我离开合法吗?

问：我在一单位签了5年的合同，现在合同期已满，但我所经手的工作还有一万元的货款没收回，单位以此为理由不同意我离开公司。这合法吗?

读者 元强

答：若没有上述约定，该单位的理由从法律上是不成立的，你可以依据劳动法相关条款规定单方解除该劳动关系。你的权利是会受到法律保护的。

海德律师事务所律师王雷

4.房地产项目合作开发协议书 篇四

甲方：广西优胜投资公司（以下简称“甲方”）法定代表人：

乙方：广西侨鑫矿业有限公司（以下简称“乙方”）法定代表人：贺星铭

根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》等有关法律法规及南宁市的相关规定，甲、乙双方本着平等自愿、互惠互利的原则，就合作开发位于南宁市邕宁区的“幸福城”项目事宜，经协商一致达成如下协议，以供双方共同遵照执行。

一、项目概况：

1、本协议中由甲、乙方双方合作开发的项目位于：南宁市邕宁区，项目暂定名为：南宁“幸福城”新型城镇化建设项目（以下称“本项目”），项目用地面积为：约5000亩，签约时土地用途为：农业用地（本项目合作开发过程中进行土地用途的变更），宗地范围：

2、本项目是通过对上述5000亩土地的（以下称“本项目地块”）合作开发，建成一个大型的5S综合体农业生态养生养老新型城镇，并在销售获利后双方按比例分配收益，实现甲乙双方互惠共赢；

3、本项目计划开发总建筑面积500万平方米，其中*******

二、合作模式：

1、本项目计划投资总额2500亿元人民币，全部由乙方负责引资，甲方除完成前期策划、到城区政府及有关部门争取立项、做好农民的工作与农民签订合作协议外，不再投入资金；

2、在本项目中，甲方负责办理项目前期的土地出让、土地用途变更、图纸设计、规划审批、施工许可、拆迁赔偿等相关手续，3、甲乙双方共同成立项目公司负责管理本项目的建设与销售。项目公司的设立方式、公司名称、股权比例、公司章程、人员配备、财务制度及运作机制等，本协议中有约定的，依据该约定；本协议中未约定的，由双方另行协商一致后确定。

三、项目实施：

1、甲方须在本协议签订后五日内向乙方提供本项目所在地块的权属证明及宗地图；

2、乙方须在本协议签订后五日内向甲方支付本协议中第二条第2款的资金，以确保项目前期工作的正常进行；

3、4、甲方实际控制本项目所在地块后，负责办理土地用途变更、图纸设计、规划审批、施工许可、拆迁赔偿等相关手续，乙方应予以协助；

5、在甲方实际控制本项目所在地块后，乙方负责出资人民币******万元成立项目公司，并保证设立后的项目公司的企业类型、经营范围等符合动作本项目。项目公司设立后，由乙公司暂时取得项目公司100%的股权；乙方负责办理该项目公司的全部设立手续，设立该项目公司的费用由乙方承担；

7、甲方指派***担任项目公司的***，指派***担任项目公司的***；指派***担任项目公司的***；由乙方指派***担任项目公司的***，指派***担任项目公司的***；指派***担任项目公司的***；

8、甲乙方双方共同协商确定公司章程的内容；

9、对上述第三条第7、8、9项的事项，甲乙双方应共同办理相应的变更登记手续，为此所支付的全部费用由乙方承担；

10、项目公司的财务制度由甲乙双方协商一致后确定；若一方指派的人员担任会计的，则另一方指派的人员担任出纳；

11、本项目工程设计单位、施工单位的选择，应通过招标或其甲乙双协商一致的方式确定。未经对方同意，本协议的任何一方（含关联公司）均不得参加本项目工程的投标和设计、施工；

12、本项目工程的监理单位的选择，应通过招标或甲乙双方协商一致的方式确定；

13、项目公司在经营管理本项目过程中的其它事项，由甲乙双方或甲乙双方指派的人员协商后，以股东会决议、董事会决议等方式做出决定，但不得违反本协议中（包括本协议的补充协议）已经确定的内容，否则责任方应认定为违约。

四、收益分配：

1、本项目完成后，甲乙按双方各自所持有的项目公司的股份比例分配收益（分配收益：甲方获得全部收益的24%，乙方获得全部收益的24%；52%的股份留给主要投资商。）；

2、若本项目中的房产建成后，销售取现暂时困难，也可由双方协商同意后按上述第四条第一款的比例分配房屋作为收益，双方应对各自分得的房屋分别办理《商品房预售许可证》，各自销售其分得的房屋。

五、其它约定：

1、本协议签订生效后，未经乙方许可，甲方不得就上述地块的转让、改造、合作、租赁等与任何第三方签订合同或协议，不得设置第三者权益；

2、在本项目报批报建手续完成并符合开工条件后，本项目的设计方案必须甲、乙双方协商同意后，方可以进行开工；

3、如果乙方中途出现资金不足或无能力开发，如需要将项目转让，乙方所发生的债权与甲方无关，转让时必须经甲方同意及确认，但本合同条款不变。若因上述原因导致工程停工一年时间，甲方有权终止合同，没收所建物业，并有权与任何第三者另行签订合作开发合同。

六、违约责任：

1、甲方违反本协议的有关规定，将开发地块自行开发或与第三者进行转让、改造、合作租赁事宜签订任何合同或协议，或者设置任何第三者权益，或甲方在合理的时间内未能及时取得合作开发土地的报批报建手续，乙方有权终止本协议，并要求甲方赔偿相应经济损失；

2、若乙方在本协议约定的期限内无法全部履行出资义务（包括乙方应向甲方支付的前期费用及乙方在项目公司设立时及设立后的投资），乙方应向甲方支付未出资金额10%的违约金并同时赔偿甲方的实际损失；同时，甲方有权终止与乙方的合作，乙方不得依据任何理由追究甲方的经济和法律责任；

3、任何一方不履行本协议中的其它义务或履行义务不符合约定的，在本协议终止前，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；

4、任何一方若因不可抗力（如战争、自然灾害等）导致部分或全部不能履行本协议中相应条款的，均不用向另一方承担违约责任，但应采取一切必要的补救措施以减少损失；

5、因甲乙双方指派的人员（包括但不限于双方指派的法定代表人、双方指派的参加股东会的人员，董事会成员、监事、财务人员，还包括原在一方工作或由一方招聘，后经指派或自行到项目公司工作的其它工作人员）的行为所导致的对本协议中任何条款的违反，均视为指派该人员的一方的责任。

七、争议的解决：

1、本协议签订、履行、解除及争议的解决均适用中华人民共和国法律法规；

2、因履行本协议发生争议，甲乙方双方应协商解决，协商不成的，可向本项目所在地的人民法院起诉。

八、协议生效、修改及终止：

1、本协议一式四份，甲乙双方各执两份，经双方签字盖章后生效；

2、本协议未尽事宜，经双方共同协商一致，可另行签订补充协议，补充协议与本协议具有同等效力；对补充协议的违反，视为对本协议的违反；

3、经双方共同协商一致，可修改本协议中的部分条款；凡对本协议中的任何条款进行修改，应签订书面协议；对修改后的协议条款的违反，视为对本协议的违反；

4、本协议中的所有条款全部履行完毕后本协议即自动终止。

甲方： 乙方： 授权代表人： 授权代表人：

5.房地产销售合作协议 篇五

甲方:三亚坤和房地产营销策划有限公司

乙方:王一舒

甲乙双方就坐落于海南陵水清水湾的钻石海岸项目(以下简称本项目)的合作销售事宜达成如下协议。

甲方为本项目的销售代理商,乙方个人拥有众多优质客户,甲乙双方优势互补,通力合作共同实现本项目的销售工作。

甲方给定本项目的销售底价为联排别墅每套1150万,独栋别墅每栋1400万。

甲乙双方给所有客户的销售报价分别为1500万和1800万(以上半年内有效);

乙方带客户看房,甲方配合接待,如果成交,则成交价格在甲方给定的销售底价以上的部分全部归乙方所有。

甲方权利义务:

1.甲方负责跟本项目开发商协商沟通,确保销售案场接待顺畅,说辞统一,避免出现穿帮行为,利于成交;

2.甲方负责从开发商处结算差价房款作为佣金;

3.成交价格大于甲方给定底价格以上的部分,甲方需及时结算给乙方。如果一次性付款,需在成交5个工作日内结算,客户采取按揭的,购房合同签署之日起5日内结算50%,按揭放款后5个工作日内结算剩余的50%;

乙方权利义务:

1.乙方带客户过来看房,全过程监控配合;

2.成交后,乙方有义务配合办理各种手续;

3.价格谈判由乙方单独同客户沟通,甲方不能以任何形式任何方式跟客户沟通价格问题;

特别说明:

1.双方在操作过程中,必须说辞一致,报价一致,并保守价格秘密;

2.如任何一方违反价格守则,需赔偿因价格问题给对方造成的损失,损失不能估计时,以100万元作为赔偿标准;

3.实际成交价格不得低于甲乙双方给客户的销售报价的88折;

4.如果甲方私自跟客户沟通,或者不管发生了什么情况,只要客户实现了成交,那么成交价格在甲方给定底价以上的部分全部归乙方所有外,甲方还要赔偿乙方损失,赔偿标准为每套100万元;

5.双方各自承担税费,税费标准应根据正常税务规则确定,若乙方认为税点过高,可以自行通过购买发票方式解决。

6.其他未尽事宜,以双方协商沟通为准,沟通不成的通过法律或其他途径解决。

6.房地产开发项目投资合作协议书 篇六

甲方： 乙方：

根据《中华人民共和国合同法》及有关法律法规之规定，甲、乙双方本着平等互利、诚实信用的原则，共同参与合作开发建设房地产项目。为明确双方的权力、义务和责任，通过友好、平等、认真协商，达成如下合作协议，共同遵守执行。

第一条、开发项目 项目名称： 项目地址：

第二条、项目占地面积和用地性质

开发项目占地 亩，约为平方米，土地性质为小产权，双方确认的一期土地为 亩，折合人民币 万元作为甲方出资款，项目所用土地以政府批复为准。

第三条、项目规模

在本协议所述地块上开发建设的具体内容包括：拟建非住宅平方米，住宅平方米，二期约为平方米（以上面积以工程竣工后实际测量为准）。

第四条、甲乙双方合作方式

1、甲乙双方共同出资合作开发房地产项目，共同管理、共享利润、共担风险。甲方出资总额占房地产开发项目资金总额的 %，乙方出资总额占房地产开发项目资金总额的 %，以出资比率确定股权比例，按照股权比例分配利润，利益、风险按各方的股权比例享有或承担相应的权利、义务和责任。

2、本次合作开发项目投资总额为 万元（人民币），按上述出资比率，甲方应出资额为 万元、乙方应出资额为 万元。（实际投资额以双方实际出资额为准）

3、如因一方资金问题不能按约定进行出资的，利润分配按实际出资比例进行分配，合作双方所赊的各种材料由双方承担。

上述投资总额包括项目占地的拆迁、安置、补偿和办理项目报建手续等费用款项，也包括建筑安装总造价及各方按比率分得的物业相应应分摊税费等。

4、如因一方资金原因不能按约定投资比例投资的。①另一方有权找第三方进行投资，补齐一方的投资比例；②一方可以自行找人补齐投资比例，但必须征得另一方的同意方可作为投资。利润分配在一方的利润分配里，不得作为甲乙双方另增加的第三人。同时，补齐投资比例的人不得参与房屋的建设开发和施工工程项目；③、项目相关财务管理

财会管理人员须具备良好的职业道德、工作能力和好的人品，遵守国家的法律法规。

1、财务管理部门须制定严谨的财务管理制度和各岗位职责；

2、严格执行财务管理制度，严格履行财务管理手续，做到日清月结。各项财务支出须由相关领导批准，支出票据的报销须按程序有直接经手人和验收人及相关领导的亲笔签字。各项财务收入须开具正规的收入票据，杜绝打收入白条。

3、合作开发项目产品的出售，要严格执行定价范围。超出定价范围出售合作开发项目产品时，须合作双方商定并写出文字纪要，任何个人无权超出定价范围出售合作开发项目产品。

4.项目开发建设成本核算、决算编制、财产清偿、利润分配等，严格遵照国家财务税收制度执行。

5、房屋的出售、预售款必须打到指定的专用帐户，任何一方不得私自收取房屋的出售和预售款，一经发现视为违约，按收取款额的3倍罚款，罚款直接从投资款和利润中扣除。公司履行财务结束时间为工程项目全部完成及利润分配到位。

第十一条、售后产品的维修与管理

严格按照国家对房地产开发建设售后相关规定执行，按甲乙双方权利、义务承担相应的责任。

第十二条、违约责任

1、甲乙双方应全面、实际履行本协议约定条款所确认的各项义务，任何一方如果没有依照协议约定履行自己应尽的义务，均构成对本协议的违反，应承担违约责任。违约方除继续履行合同义务外，应该赔偿另一方由此而引发的全部经济损失。

2、合作一方未经另一方同意不得私自向第三方转让其股份或财产份额，否则，违约方应当赔偿另一方由此而造成的全部经济损失。

3、合作一方严重违反本协议、或者因一方的重大过失，应当承担相应的一切法律和经济赔偿责任，同时赔偿由此而给合作的另一方造成的一切经济损失。

第十三条、声明及保证

甲方：

1、甲方签署和履行本合同所需的一切手续均合法有效。

2、在签署本合同时，任何法院、仲裁机构、行政机关或监管机构均未作出任何足以对甲方履行本合同产生重大不利影响的判决、裁定、裁决或具体行政行为。

乙方：

1、乙方签署和履行本合同所需的一切手续均合法有效。

2、在签署本合同时，任何法院、仲裁机构、行政机关或监管机构均未作出任何足以对乙方履行本合同产生重大不利影响的判决、裁定、裁决或具体行政行为。

第十四条、保密约定

切合理的努力消除或减轻此等不可抗力事件的不利影响。

3．不可抗力事件发生时，双方应立即通过友好协商决定如何执行本合同。不可抗力事件或其影响终止或消除后，双方须立即恢复履行各自在本合同项下的各项义务。如不可抗力及其影响无法终止或消除而致使合同任何一方丧失继续履行合同的能力，则双方可协商解除合同或暂时延迟合同的履行，且遭遇不可抗力一方无须为此承担责任。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。

4．本合同所称“不可抗力”是指受影响一方不能合理控制的，无法预料或即使可预料到也不可避免且无法克服，并于本合同签订日之后出现的，使该方对本合同全部或部分的履行在客观上成为不可能或不实际的任何事件。此等事件包括自然灾害如水灾、火灾、旱灾、台风、地震，以及社会事件如战争（不论曾否宣战）、**、罢工，政府行为或法律规定等。

第二十条、合同的解释

本合同未尽事宜或条款内容不明确的，合同双方当事人可以根据本合同的原则、合同的目的、交易习惯及关联条款的内容，按照通常理解对本合同作出合理解释。该解释具有约束力，除非解释与法律或本合同相抵触。

第二十一条、补充与附件

本合同未尽事宜，依照有关法律、法规执行，法律、法规未作规定的，甲乙双方可以达成书面补充合同。本合同的附件和补充合同均为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等的法律效力。

第二十二条、合同的效力

1、本协议自双方签字之日起生效。

2、本协议有效期为自签字之日起至该楼盘办理完税收清算手续止。

3、本协议正本一式2份，双方各执1份，都具有同等法律效力。

甲方（盖章）：_____________

身份证号：

联系电话：

_________年______月______日

_________年______月______日

联系电话：

身份证号：

7.房地产项目合作协议 篇七

一、房地产行业营销策略构建中应用宏观环境分析理论———PEST 模型的可行性分析

(一)宏观环境分析理论———PEST 模型的主要内容

PEST分析模型是一种对宏观环境分析的重要理论和工具,这里的P是政治因素(Political),如关于企业经营的政治力量或者相关的法律、法规等;E是经济因素(Economic),如国家的经济政策、产业机构、经济布局等经济因素;S是社会因素(Social),如国家的民族文化、宗教、民俗风情等;T是技术因素(Technological),如关于生产经营的新技术等。按照制度理论的观点,任何一个企业、行业都受所处的外部环境因素的影响,这四个因素全面系统的分析了一个企业、一个行业所处的环境状况,因此通过对这四个因素进行剖析,可以准确把握企业当前的环境状况。

(二)房地产市场的特征

房地产是一种特殊的商品,具有如下特征:价值大,商品开发周期长和消费时间长;其价值受地理位置环境影响极大,位移不可改变性;其价值创造过程复杂,具有较高的复杂性和专业属性;消费属性不固定,因而具有投资和消费的双重属性。由于房地产产品具有这些不同于一般商品的特征,因而决定了房地产市场的特殊性:

1.房地产市场是一个相对分割的市场。由于房地产是附着在土地上的商品或一系列的权益,不能像其他商品那样具有流动性,因此,一个城市、一个区域,甚至是一个区域的不同街道之间的房地产的市场供求关系都不相同。

2.房地产市场并不是完全竞争市场。由于不同区域的土地数量有限,房地产价格差别很大,进入房地产市场不仅需要大量的资金和技术,还需要国家相关政策的允许,因此,这大大限制了进入这个市场的房地产企业的数量,这些因素都决定了房地产市场是一个不完全竞争的市场,在有些区域甚至是一个相对垄断的市场。

3.房地产市场是一个专业性很强的市场。这种专业性不仅表现在这种商品的生产过程具有较强的专业属性,还表现在对这种商品的消费观念、消费方式的不同为消费者带来的效用价值就不同。同时这种商品的卖方对这种商品价值的准确把握在一定程度上也影响了这种商品的市场价值。

4.房地产市场的梯次结构明显。房地产商品具有梯度消费的特征,即消费者会根据个人购买能力、购买偏好的不同合理的选择不同区域的房地产,从而形成了不同区域房地产价格的梯度分配,从而决定了一个地区或区域房地产市场的梯次结构。

5.房地产市场的政策导向性极强。住房是人们的一个基本需求,特别在中国的国情下,拥有属于自己的房地产是人们的普遍需求,随着房地产市场的不断发展与成熟,房地产在国民经济中的贡献越来越大。因此,国家往往根据政治稳定、经济发展的需要通过综合运用财政、税收等合理的经济手段加强对房地产行业的控制,这就决定了房地产市场双方不仅要注意市场的信息,更要紧密关注来自国家的相关政策要求。

(三) 房地产市场的特征决定了宏观环境分析理论———PEST 模型应用的可行性

上述房地产市场的特征决定了宏观环境对这个市场的重要影响,国家的政治因素、经济因素、社会因素、技术因素不仅影响了房地产商品的生产、定价、外观和形状,更重要的是他们深刻影响了房地产消费者的消费理念和消费方式,决定了人们对于房地产这种特殊商品的需求。因此这些宏观因素从这两个方面影响了房地产项目的营销策略,这对房地产企业的营销策略提出了很大的挑战。由于篇幅所限,笔者主要探讨PEST模型对房地产项目营销策略的影响路径以及产生的相应结果。

二、以 XXX 房地产项目为例分析 PEST 模型在房地产项目营销策略中的应用

(一)PEST 模型在房地产市场应用的主要操作框架

研究发现PEST模型对房地产项目营销策略是按照如下逻辑进行的:

房地产企业的PEST宏观环境分析→房地产项目的STOT分析→房地产项目市场营销策略(市场定位策略、营销组合策略)→营销策略的保障措施。

(二)准确界定 XXX 房地产项目

房地产开发是Y城市城投集团的重要业务板块之一,XXX房地产项目是位于某区的首个开发地块,建筑规划为住宅、商业服务和教育,拟建设体量为39万平方米,在2013年由Y城市城投集团公开拍卖所得。该房地产项目西部是京广高速,距该市机场约20公里,交通便利,地理位置优越。

(三)房地产企业的 PEST 模型分析

1.政治因素。在我国政治因素对房地产市场的影响是以国家关于房地产宏观调控政策的形式表现出来的。政治因素的影响主要表现在:在总体调控上以2011年的“国八条”和“十二五”规划为总政策;在商品房的价格上,国家制定了关于商品房的限购、限价、限贷以及关于税收上的政策;在保障房的建设和供给上,主要包括了《关于多渠道筹措资金确保公共租赁住房项目资本金足额到位的通知》以及《关于利用证券融资支持保障性住房建设有关问题的通知》等相关政策。

2.经济因素。房地产行业促进了中国经济的发展,而中国经济发展的大环境以带动或制约的方式影响着房地产市场的发展。经济因素的影响主要表现在国家的经济发展政策、区域发展战略、行业布局等;国家发展战略阶段的货币政策以及出现的通货膨胀;地方经济政策以及地方债;国家的对外贸易以及进出口等。在目前我国经济发展的“转方式、调结构”的转型经济过程中,房地产行业也面临着更大的机会和挑战。

3.社会因素。我国社会、文化环境极大的影响了房地产市场的发展与成熟。一方面,我国居民具有安居乐业的传统习惯,拥有一套属于自己的房地产是每一个公民的愿望,随着我国城镇化步伐的加快,对房地产的这种需求量更大,因而极大的拉动了房地产的价格;另一方面,由于房地产是建立在土地上的附着物,而土地供给的有限性又决定了这种商品的供给量有限,这两方面因素的共同影响就产生了房地产价格一路飙升,从而引发了人们对房地产行业的严重不满等社会问题。

4. 技术因素。技术因素对房地产市场的影响主要表现在绿色节能技术对房地产市场的影响上。一方面绿色节能技术是世界建筑的潮流和方向,人们普遍喜欢节能环保的建筑;另一方面就是我国在绿色节能技术上的落后和不足,如房地产建筑中对可再生资源的利用不够充分、建筑过程中的节能技术的使用较少等。因此,关于绿色节能减排战略的宣传和实施,房地产行业面临着更多的机遇与挑战。

(四)XXX 房地产项目的 SWOT 分析

通过房地产企业的宏观环境的PEST分析,可以更明晰房地产企业所处的内外情境,而这些情境是以XXX房地产项目面临的机会和威胁出现的结果以本项目在这些环境中具有的优势和劣势展现出来。

1.XXX房地产项目优势。通过分析发现,该项目的最大优势在于符合城市的规划与发展意图,另外,面临的市场优势就是该项目的区位优势;最后,该项目的本身优势就是区域配套实施齐全,所在企业实力雄厚。

2.XXX房地产项目劣势。该房地产的周边环境存在较大的污染源,公共设施较为缺乏;在市场潜力上,缺乏同步开盘的规模带动,购买人气较低;在建筑设计上,企业相应的绿色节能技术较为缺乏。

3.XXX房地产项目面临的机遇。该项目位于国家“十二五”蓝色经济区内,这为该项目带来了巨大的升值潜力。同时该项目所在的区将建设观景大道,发展成为商贸、旅游、休闲于一体的重点城市社区,因此该项目的区域前景广阔。

4.XXX房地产项目面临的威胁。项目面临的威胁主要包括:来自于政府对楼市的调控上,可能直接降低了市场需求;来自于市场竞争者的压力上,本市其他区域的类似项目的开发对本项目的冲击;来自于购买者的信心降低上,由于周边污染企业迁移的时间不确定,因而大大降低了潜在客户的购买信心。

(五)制定 XXX 房地产项目的营销策略

在系统分析了XXX房地产项目面临的市场机会和风险以及项目的优势和劣势后,就可以制定XXX房地产项目的营销策略了。该项目的营销策略主要包括:项目市场定位策略和项目营销组合策略。

1.项目市场定位策略。通过对项目意向客户调查,准确把握意向客户购房目的、意向客户分布区域、意向客户家庭收入与构成、户型需求特征、意向客户购房预算等信息,并形成准确结论。在此基础上制定XXX房地产项目的目标市场定位、产品定位、形象定位、品牌定位。本项目客户定位在中、高端人群,整体市场定位为全力打造临海国际品牌,着眼于客户的差异化需求,提高本项目的国际高端知名度和识别度。

2. 制定相应的项目营销策略。在准确定位目标市场的基础上,制定相应的项目营销策略:制定体现综合优势的差异化产品策略、制定以比较法和成本法为计算基础的在销售过程中的稳定的定价策略、制定以委托代理销售和网络营销为主而集中进行房地产超市的渠道策略,制定提名气、引人气、聚财气的三段促销策略,制定以城投会为运作主体的关系营销策略。

(六)制定营销策略的保障措施

为更好保障营销策略的顺利实施,必须制定相应的保障措施。这些保障措施根据企业管理制度的完善、管理经验的丰富与否各有不同,但总的目的是保障营销策略的顺利开展。本项目的保障措施包括:建立XXX房地产项目营销中心,并完善中心的组织结构,制定相应的管理制度,明确员工的责权利;合理选择知名度高的营销中介,并把这些营销中介进行有效整合,形成并增强本项目的整体营销能力;建立以全面质量管理为核心的质量监管体系,加强质量监督和管理;协调企业内外力量,有效协调和沟通,实现项目营销价值最大化。

三、PEST 模型在房地产市场应用的结论性分析

笔者主要研究了PEST宏观分析模型如何影响了房地产项目营销策略的制定,并以一个房地产项目为例系统探讨了这种影响的机制和途径:通过运用PEST宏观分析模型制定了较为合理的房地产项目营销策略。同时,为更好运用PEST宏观分析模型,本研究也得出了一些结论性的建议:

1.必须合理界定房地产项目,明确研究对象是进行科学研究的第一步。

2. 必须深刻理解PEST宏观分析模型在房地产项目中运用的根本原因是由房地产市场的特征决定的,这是本研究进行的基本动因基础所在。

3.必须准确把握政治因素、经济因素、社会因素、技术因素是如何影响房地产市场的,即影响的逻辑机制是什么:这些因素是如何转化为企业压力,企业又如何消化吸收这些压力,并以何种企业经营的模式进行反应等。

4. 研究PEST宏观分析模型在房地产项目营销策略中的应用最根本的意图就是提醒企业:任何企业的行为都受到外部环境的影响,是外部环境变化的函数,因此,企业必须时刻关注影响企业经营与决策的所有因素。所以企业行为与外部环境的战略匹配才是运用PEST宏观分析模型的最本质意义。

5.这些因素对房地产市场的影响是双向的,即同时影响了普通居民的消费理念和模式,但是本研究只研究了对房地产市场的影响,因此,这也是本文的一个不足之处。

摘要：PEST分析模型是一种分析企业宏观环境的有效工具方法。房地产市场的特征决定了在房地产项目营销策略中运用PEST分析模型的可行性与合理性。文章主要探讨了PEST模型对房地产项目营销策略的影响,并以一个实际的房地产项目为例来探讨其具体应用。

8.房地产项目合作协议 篇八

这份合作协议意味着今年秋天起NBC各种节目的商业广告、视频片断、幕后采访以及其他特色节目将在YouTube网站上出现。NBC环球电视集团首席营销官约翰·米勒说：“电视与视频的区别越来越模糊了，我们不应该对此避而不谈或无视其存在，而应该积极地接受这一切。”

霍华德、汉克斯三度联手演绎丹布朗新作

继《达芬奇密码》《天使与魔鬼》之后，汤姆·汉克斯和导演朗·霍华德将第三度联手合作——拍摄改编自丹·布朗最新小说《地狱》（Inferno）的新片。而早在2010年就被提上议事日程的丹·布朗另一部小说《失落的秘符》的电影改编计划被曝暂时停滞。

虽然《失落的秘符》项目停滞，但是索尼公司仍旧期待丹·布朗小说品牌的热度带动电影改编作品的热卖。《天使与魔鬼》的编剧大卫·凯普将担任创作《地狱》的剧本。索尼方面已为该片预定了2015年12月18日的上映日期。

门德斯确认执导第24部007电影

《007：大破天幕杀机》的导演萨姆·门德斯近日确认将执导第24部007电影，这部最新的007电影也公布了上映档期：2015年10月23日英国首映，11月6日北美上映。据悉，影片的第24部与第25部很可能采用类似上下集的模式套拍。

对于是否重返“007系列”，薩姆·门德斯本人的态度一度摇摆不定。从去年年底的确认执导，到前不久宣布放弃执导，门德斯经过多次反复。但去年《007：大破天幕杀机》票房和口碑的双赢，让项目制片人芭芭拉·布洛柯里和迈克尔·G·威尔逊都非常希望萨姆·门德斯能继续执导接下来的续作。

9.房地产开发三方合作协议 篇九

甲方: 法定代表人: 地址: 电话: 乙方: 法定代表人: 地址: 电话: 丙方: 甲、乙、丙三方本着平等自愿、互惠互利的原则,就合作开发房地产项目的相关事宜,经三方友好协商一致,达成如下协议: 第一条 合作、利润分配形式

因合作开发的需要,经甲、乙、丙三方协商,特成立 有限公司,公司注册资金 万元人民币,甲、乙双方各出资 万元,各占公司50%的股份;丙方不出资。

根据优势互补、互惠互利的原则,甲、乙、丙三方采取合作开发,由于丙方在项目开发中的特殊地位,甲、乙两方承诺利润分配按如下执行:

1、如项目收益达到(以财务核算为准),则丙方享有税前利润;

2、如项目收益未能达到,但高于,则丙方仍旧享受不低于项目总利润(以财务核算为准)20%的利润;

3、如项目利润低于,则丙方不享受利润的分配;

4、扣除丙方该分得的利润后,其余利润为甲、乙方各占一半。

第二条 开发项目

项目名称:项目地址: 第三条 项目用地性质

1.合作开发项目占地 其中平方米已经取得土地使用权证,土地使用权人为:;尚有平方米未取得土地使用权证,但乙方承诺能如期办出相关权证,否则由此引起的损失,由乙方承担。

第四条 项目管理

为了合作项目开发工作的顺利进行,甲、乙、丙三方有权各委派专人共同组织和协作办理项目工程相关的事宜。

第五条 权利的转让

未经三方协商同意,本协议规定的三方的任何权利和义务,任何一方在未经征得其他方书面同意之前,不得转让给其他人。任何转让,未经三方书面明确同意,均属无效。

第六条 争议的处理

10.房地产合作开发协议书 篇十

甲方： 四川省某某实业有限责任公司

乙方：

第一章、总则

1.1 根据某某县国土资源局关于拍卖某某县南街片区出让宗地编号为201004的国有土地使用权拍卖须知的规定，甲、乙双方充分协商，决定合作参加某某县南街片区出让宗地编号为201004的国有土地使用权的竟买，拍买购得某某县南街片区地块后，由本协议当事人按本协议的约定合作开发。

1.2 项目部是本协议项下合作项目（以下简称合作项目）的最高权力机构，由其全权负责合作项目的开发、决策和管理。项目部下设各部具体负责合作项目实施。

1.3 土地竟买、工程前期的报批、对规划设计单位、工程监理单位、施工单位的选择和确定、工程的营造、工程款支付、通过媒体推介合作项目、工程的验收以及工程竣工后材料的备案、房屋的保修、物业管理单位的选择等事项由项目部统一管理。

1.4 本协议当事人通过合作方式参与竟买土地。

1.5 合作项目设立独立的财务帐户，费用的支取按本协议的约定统一拨付。

第二章、机构的设置和职责分工

2.1 为便于合作项目的开发、建设、管理，由本协议当事人派员共同设立“某某县 xx房地产开发项目部”（以下简称项目部），项目部全权负责合作项目的开发和房地产销售，是合作项目的最高权力机构。

2.2 项目部由人组成, 其中甲方派员人,乙方派员人,丙方派员人。项目部设总经理1人,副总经理人。其它设综合、工程、销售、财务、工程预决算专职人员，受委派方和项目部领导。由甲、乙方另行协商委派。

项目部的职责：

全权负责和决定合作项目的一切事宜。

项目部的议事规则：

项目部实行工作例会制度，决定合作项目所涉一切事宜。项目部召开会议时，由专职人员负责记录，参加会议人员对会议记录无异议时应在会议记录上签名。会议记录由专职记录人员负责保管。专职记录人员由本协议当事人协商后确定。项目部例会由项目部经理主持，经理因故不能参加的，由副经理主持。

经理的职责：组织和协调项目部的日常工作，主持项目部的例会。副经理的职责：副经理协助总经理的工作。

第三章、费用的负担

3.1 合作项目的土地竟买保证金、拍卖佣金、土地出让金、行政性事业性收费由乙方支付。

3.2建筑和安装工程基础及外墙以外的所有的建筑物、构筑物、地下管线、绿化、建筑小品、配电室等所发生的全部配套费用，本项目的全部税费由乙方负担。

3.3项目部及下设各部专职人员的工资、职工社会保险费、办公费用、招待费用、办公家具和配备车辆等所发生的费用乙方负担。

3.4 售楼处的建造费用和售楼成本由乙方负担。

3.5 甲方派员到项目部及下设各部工作的专职人员的福利、保险、工伤费用等，均由乙方负担。

3.6 本协议项下合作项目的贷款利息由乙方负担。

3.7上述未涉及到的有关本项目所发生的一切成本费用均由乙方负担。

第四章、会计财务制度

4.1 合作项目所涉的会计、税务各自进帐，分别处理。

4.2 合作项目所需资金由乙方筹集，实行项目部统一管理、统一支出的原则。为便于资金的管理，其资金设立独立帐户，该帐户须预留甲、乙双方印鉴。资金的支出由项目部书面决定后，由财务部实施。

4.3 主管会计和出纳应由不同本协议当事人分别委派担任，本协议当事人有权随时派员审阅、了解费用支出情况。

4.4 财务部应定期以书面的方式公布费用支出情况。

第五章 房屋的权属及项目收益归属

本项目竣工后，房屋所有权归甲方，房屋出售后甲方除预留全部售房款%为甲方管理费、及交纳房屋维修基金外的全部收益归乙方。

第六章、合作项目所需资金和其他费用的支付方式

6.1 竟买保证金、土地拍卖机构佣金、土地出让金、工程前期向有关部门所缴纳的行政性事业性收费由乙方自筹并向由关部门缴纳。

6.2 合作项目各项税收的缴纳按税法和税务机关的规定由乙方负担，甲方缴纳。

6.3 项目部及下设部租用的办公场所发生的租赁费用,在房屋租赁合同签订时由乙方缴纳。

6.4根据《建设工程施工合同》的约定,届时由项目部确定具体的支付工程款日期，工程款由乙方负担。

6.5 根据《建设工程设计合同》的约定,届时由项目部确定具体的支付设计费日期，设计费由乙方负担。

6.6根据《建设工程监理合同》的约定,届时由项目部确定具体的支付监理费日期，监理费由乙方负担。

6.7 其他费用的支付,届时由项目部根据合作项目的进度另行确定，费用由乙方负担。

第七章、工程前期：

7.1 合作项目的工程前期工作由项目部统一管理和决策，工程前期乙方具体负责经办,甲方应予以积极协助。

7.2 工程前期部的报批工作包括但不限于下列事项：

1、报批建设项目的立项和可行性研究报告

2、建设项目的市场调研，确定开发项目的整体方案；

3、规划设计单位招标（或确定规划设计单位），签订《规划设计合同》；

4、规划方案设计和规划方案的报批；

5、申领《建设用地规划许可证》；

6、建筑设计单位招标（或确定建筑设计单位），签订《建筑设计合同》；

7、方案设计和施工图的审批；

8、申领《建设工程规划许可证》；

9、施工单位招标（或确定施工单位），签订《建设工程施工合同》；

10、监理单位招标（或确定监理单位），签订《工程监理合同》；

11、委托质检工作；

12、申办开工计划和《施工许可证》；

13、办理规划验线，开发项目开工。

7.3 办理上述事项向有关部门缴纳的相关费用,由乙方在年 月日前支付给财务部。

第八章、工程建设

8.1 合作项目工程施工单位的选择，应通过招标或其他本协议当事人协商一致的方式确定。

8.2 合作项目工程的监理单位的选择，通过招标或其他本协议当事人协商一致的方式确定。

8.3 《建设工程施工合同》应具备下列条款：

1、工程总价款采用“包死价”和工程设计变更据实结算的决算方式：

2、工程材料由施工单位总包，经本协议当事人协商一致，甲、乙双方任何一方可以向施工单位提供工程所需材料。

8.4 工程款的拨付日期由项目部决定，由财务部统一支付。届时由工程部按工程进度提出工程款拨付计划，待项目部批准后，由财务部执行。

8.5 工程的签证、隐蔽记录等工程资料由工程部保存。

8.6 工程的施工和管理由工程部负责,工程施工过程中的资料由专人负责。

第九章、房屋销售：

9.1 项目取得《商品房预售许可证》后，由销售部负责对外销售，所售房款进合作项目设立的独立帐户。

9.2 售楼处房屋建设费用、营销费用、购置办公家具和销售部经理的工资由乙方负担。

本条约定的售楼处房屋建设费用是指建设售楼处发生的土建和安装费用。本条约定的营销费用是指为销售房屋通过媒体进行广告宣传所发生的费用。

9.3 房屋的销售采用统一的《商品房买卖合同》文本。《商品房买卖合同》文本的审定由合作项目聘任的法律顾问负责。

9.4 本协议当事人选派的销售人员，应经过培训后方能上岗。

9.5 本协议当事人选派的销售人员应服从销售部经理的管理。

第十章、竣工验收和竣工材料的报批：

工程的竣工验收工作,由项目部负责统一组织,其他各部予以积极配合。第十一章、工程保修：

11.1 房屋交付后,其保修责任由乙方总负责，具体保修单位由本协议当事人协商确定。

12.2 房屋的保修金按工程结算金额的5%计算，乙方应在房屋销售款预留给甲方。

12.3 保修期限内，如因保修单位的原因造成业主损失的，由保修单位承担赔偿责任。如一方承担了责任，其有权向保修单位予以追偿。

第十三章 物业管理

13.1 房屋交付后,实行统一的物业管理。

13.2 物业管理单位的确定，由本协议当事人协商一致的方式确定。协商不成的，本协议当事人共同委托其他的物业管理单位，并与之签订物业管理合同。第十四章 本项目风险的处理

14.1 本项目的开发、房地产的销售、物业管理等其他市场风险概由乙方承担，甲方不承担相应风险责任。

14.2 本项目在开发建设过程中，若出现建设资金断连，导致项目建设中止，乙方应无条件将本项目交甲方实施。

14.3 在本项目实施过程中，因本项目发生的一切民事、行政责任均由乙方承担。甲方因此支出或将要支出的各种费用及对价，乙方应无条件的负担。给甲方造成损失的，乙方应当赔偿。

第十五章 本协议的变更和终止

151本协议当事人协商一致,可以变更或终止本协议。

152未经本协议当事人的一致同意，任何一方不得将本协议项下的项目向他人转让。

153竟买土地被有关部门收回的，本协议自动终止。

154 因不可抗力造成本协议不能履行的，本协议自动终止。

第十六章、违约责任

161 乙方未按本协议第六章的约定支付费用的,每逾期1日,按应交金额的׉向甲方支付违约金。

162 乙方方未按本协议第六章的约定支付费用的，逾期超过30日，视为违约方放弃本协议的一切权利和权益。其已支付的费用作为违约金。违约方已交的费用不足以赔偿其他守约方损失的，违约方应足额赔偿其他方的全部损失。

163 财务人员未经项目部同意擅自支付费用的，由派出单位按实际支付费用的×倍承担违约责任。

第十七章、合同管理

171 合作项目所涉的合同,实行洽谈权、审查权和批准权相对独立、互相制约的原则。为保证合作项目的依法、规范开发，由本协议当事人共同聘请法律顾问。172 合同的洽谈根据合同所涉内容，由项目部牵头，所涉各部派员参加。根据洽谈的内容由参加人员起草合同要点或草拟合同。合同的审查均由本合作项目聘请的法律顾问负责。合同的批准权由项目部行使。

173 本项目所涉合同一律采用书面形式签订，严禁口头合同和非正式的书面协议。杜绝合同履行在先，签订在后的现象发生。

174 洽谈部门在合同签订前，应审查对方当事人的有效的营业执照、资质证书、资信状况；验明对方当事人是否具有签订合同的主体资格；审查代理人是否具有代理权、是否超越代理权限和代理期限及其真实性；审查对方使用印鉴是否合法与真实有效。在实施前述行为时，必要时应请求法律顾问予以协助。

175 洽谈部门负责收集、记录、整理、保管与合同有关的协议、往来函件等。176 合同履行过程中发生的纠纷，各部应及时上报项目部，所涉部门的负责人应及时组织本部门的人员及时分析查明原因，提出解决办法。必要时应咨询法律顾问，共同提出解决办法，及时与对方协商解决。协商不成的，根据合同的规定，在规定的时效内向仲裁部门申请仲裁或向人民法院提起诉讼。

177 各类合同统一由综合部专人负责管理,综合部应对收集、整理各类合同进行归档管理。

177 出让合同、设计合同、工程监理合同、建设工程施工合同以及与前述合同有关的补充协议、会议机要、信函、电报、电传、电话记录、签证、索赔报告、合同台帐等资料均是合作的主要原始资料，应定期按项目、合同分类建立详细的台帐，及时归挡保存。

第十八章、其他约定事项

181 合作项目完成后，项目部及下设各部的办公家具、办公车辆和其他用品归乙方所有。

182 本协议未尽事宜由本协议当事人协商一致解决。

183 本协议签订后,未经本协议当事人协商一致,任何一方不得擅自变更或解除本协议。

184 履行本协议过程中的有关补充协议、会议记录等材料均作为本协议的组成部分，与本协议具有同等的法律效力。

185 本协议书自本协议当事人签字盖章后生效。

186 本协议书一式 份，其中正本 份、副本 份。正本本协议当事人各方各执 份，副本各方各执 份。每份协议书均具有同等法律效力。

甲方（盖章）： 乙方（盖章）：

法定代表人（签字）： 法定代表人（签字）：

委托代理人： 委托代理人：

联系电话： 联系电话：

丙方：

法定代表人（签字）：

委托代理人：

11.房地产项目小众营销模式探讨 篇十一

摘要：小众营销在房地产项目营销中的作用越来越重要，随着房地产市场竞争日趋白热化，小众营销对于锁定目标客户群体以及促使其成交有着重大的意义。但从房地产传统营销模式来看，小众营销并未形成完整、全面与成熟的理论和操作方法。文章通过实例分析，探讨如何引入小众营销理论展开行之有效的营销部署。

关键词：房地产项目；小众营销

一、前言

小众营销实际上是一种“精准式营销”，其特点在于根据目标区域市场以及目标客户群体特征小众定向传播，在具体操作中强调精耕细作，因其目标明确，可根据目标客户群体的特征进行定制式营销，因此，小众营销对于房地产项目而言，不仅收效大。而且还可大大节省营销费用。小众营销已被房地产项目广泛采用。

二、房地产项目渠道营销实施的背景与必要性分析

随着消费者越来越理性，依托大众媒介寻找客户的方式，其效果越来越不明显。特别是自2008年进入房地产市场的低谷以来，各楼盘来访量明显下降，在此背景下，房地产企业在依靠大众媒介寻找客户失败的营销案例日益增多。这也从侧面反映了依靠大众媒介寻找目标客户群体的方式是一种广种薄收的方法。在传统营销模式中，多依赖于密集性的广告轰炸，大海捞针寻找客源，但实际上房地产物业并非大众商品。而是一种小众商品，以千人成本为准则评估房地产媒介的作用。实际上是走向一种误区。对于房地产营销而言，需要更精准式的营销方式，定向锁定目标客户群体，有的放矢，在节省营销成本的同时，实现项目的快速销售。

三、房地产项目小众营销模式实施

(一)区域营销

从房地产项目的目标区域市场来看，项目周边区域往往是核心的第一圈层，其原因在于两方面：一是项目周边原住居民的换房需求，因客户群体熟悉区域的生活环境，对区域有一种依恋感，往往会选择在同一区域置业，这一点在老城区开发楼盘客户群体特征反映更为明显；二是由于工作、亲缘关系等原因，客户群体会选择就近置业，如新区的公务员、专业市场周边楼盘等。以湖南省长沙市雨花区某楼盘为例，2007年所成交客户区域特征如图1所示：

从图1数据可得知。来自雨花区客户群体达39％。远高于其他区域客户数量。通过对雨花区客户群体的详尽调查，发现约90％以上的客户群体均分布在项目周边3公里的范围之内。这也从侧面证明了项目周边区域是项目的主力目标市场。

在房地产市场放量开发的今天，国内二、三线城市各区域楼盘数量众多，有限的市场份额绝对不会平均分配到各个楼盘，如果仅仅依靠传统的营销方式，在针对项目周边客户群体仅依托现场广告的引导，是远远不够的。必须改变思维。以更主动、更系统化的方式挖掘项目所在区域的目标客户群体。

区域营销实施的首要任务是对区域市场的目标客户群体进行针对性的研究，根据项目特点与区域特点圈定项目所在区域的各种企事业单位、专业市场、原有居住区等，根据距离项目的远近程度进行等级划分，绘制清晰明了的客户分布图；根据客户群体分布情况，一方面以户外广告、车身广告等和外展点锁定区域客户必经要道，另一方面组织专人上门拜访和推荐，对购买能力强的单位重点攻克，组织团购，以点带面形成强大的销售势能；在项目现场展示上。不仅是依靠现场工地围墙广告和现场导视牌，更为重要的是做好现场观感，特别是营销中心和园林示范区的展示，对于项目周边客户群体而言。如果项目现场能成为他们平时散步与休闲的场所，其成交几率必然大增。

(二)圈层营销

圈层，指背景、习性与文化等类似的特定阶层或群体。而圈层营销，则是针对特定阶层或群体，根据其特点，制定一套系统的营销传播方案。通过圈层内的口碑传播、互动体验、交流分享等，实现对圈层群体的有效覆盖。

随着经济的快速发展和时代的进步，现代社会各类型消费者因其年龄不同、爱好不同、经济收入不同等被细分成多个圈层，每一个圈层因其自身的特点有众多的故事和话题可供营销上的发挥，对于房地产项目的圈层营销而言，可大致分为3种类型：一是根据项目的档次进行圈层营销，这种方式在豪宅营销上运用较多，最为常见的方式为豪宅与奢侈品牌的嫁接，如利用高尔夫球友会、宝马车友会等。通过点对点的高端活动实现项目的定向传播；二是根据项目的内涵与灵魂进行圈层营销，在众多的房地产项目中，为了形成市场区隔，在项目整体定位以及产品打造上，均赋予项目不同的内涵，从而使楼盘具有了价值倾向和个性特征。楼盘自身的气质决定了项目的目标客户群体必定是具有某种相同追求的同一圈层，因此，在营销推广过程中可通过将项目内涵的发散，以传播主题、活动等形式。形成圈层客户对项目的深度认同，如广州云山诗意通过举办东方文化节等系列活动，让对中国传统文化有深厚感情的客户群体形成对项目的共鸣；三是根据项目所面对目标客户群体的年龄、家庭等特征进行有效的圈层营销，这一点对于中小楼盘的营销开展而言，更具可操作性，如城市中心公寓针对年轻目标客户群体所举行的白领派对等。

(三)关系营销

在中国的传统文化中，重“人情”，重“面子”是处世的一项重要原则，中国长期以来就是一个非常重视关系的国家。有着悠久的人际关系文化传统。因此，在中国房地产营销过程中，关系营销的开展变得更加简单和容易操作，因为人际关系甚至可以影响到客户群体对房地产项目好坏的判断以及其购买行为。

12.房地产项目合作协议 篇十二

3月11日, CA Technologies在世界移动大会上和数字化转化、咨询和业务重组专家Tech Mahindra共同宣布双方已达成协议, 将为全球的企业客户开发和部署端到端担保的物联网解决方案。协议将利用CA Dev Ops组合中的CA发布自动化 (CA Release Automation) 、CA服务虚拟化 (CA Service Virtualization) 、CA移动应用分析 (CA Mobile App A nalytics) 和CA统一基础设施管理 (CA UIM) 与Tech Mahindra公司的专业知识, 构建和提供移动应用的解决方案。这一努力将为客户展示企业先进的管理能力, 从而提高运作效率和客户忠诚度。

13.房地产经纪人合作协议上 篇十三

甲方：北京鼎仑房地产经纪有限公司

乙方：张志彬

甲乙双方为携手合作，促进发展，明确责任，依据中华人民共和国有关法律之相关规定，有着诚实信用，互惠互利原则，结合双方实际，经协商一致，特签订本合同，以求共同恪守：

一、确认与保证;

1、合同双方确认已经获取了本合约所涉及的房地产经纪人执业资格证书许可使用的相关信息，充分阅读并理解了本合同所有内容及附件，接受并严格尊守本合同的约定。

2、合同双方郑重声明并保证;

1).对本合约的履行，传达将不违反本合约的各项条款和规定，亦不会在与其他第三方签订的有关合约中列有违反本合约规定的条款；

2）在获得本合约所规定的有关权利时没有隐瞒或伪造任何客观事实;

4.合同双方对本合同内容和通过本合同约定的房地产经纪人执业资格证书许可使用没有任何误解和歧义。

二、房地产经纪人执业资格证书的相关情况;

1、房地产经纪人执业资格证书的编号;

2、房地产经纪人身份证号码

三、双方的权利和义务;

1、乙方保证是房地产经纪人执业资格证书的合法拥有者。

2、甲方负责房地产经纪人执业资格证书的备案及注册。

3、关于房地产中介营业事务，均由甲方依法执行，乙方不参与相关事务的具体执行，也无须在甲方办公地点上班。但乙有权随时了解相关情况，本合同终止时，甲方应返还乙方的房地产经纪人执业资格证书，不得以任何理由扣押或变相扣押。

4、甲方应妥善保管乙方的房地产经纪人执业资格证书及其他相关证件。

四．房地产经纪资格证书备案一个月后，甲方将此证归还乙方保存，自年月日至年月日之间乙方不得再出租此证件。合同期满，甲方需继续使用该房地产经纪资格证书的经双方协商同意可续订合同。解除合同，须经双方书面协商同意。

五、合同的变更解除及终止。

1、在本合同有效期内，甲乙两方不得擅自变更或解除本合同。需变更本合同条款时，应经双方协商同意，达成书面协议。

2、未经乙方同意擅自延长主合同项下借款期限或者变更主合同其它条款，乙方可以自行解除担保义务。

3、因不可抗力的原因，使合同无法完全履行或部分无法履行，经合同双方协商，可以变更，修改或解除本合同。

4、凡因合同双方就本合同的签署、生效、履行、解释、变更等引起的或与本合同有关的一切争议，首先应争取通过友好协商解决。

六、费用

1、甲方向乙方支付租赁费用为元/年/证

七、违约规定

1、合同双方应严格信守合同，不得违约

2、凡出现违反本合同规定不履行本合同义务的或履行合同义务不符合约定的，即视为违约，违约方应向守约方支付违约金元，守约方除有权向违约方索赔外，并有权终止合同。

八、其他规定

1、本合同任何一方未行使或延迟行使本合同项下的一项权利并不作为该项权利的放弃，任何单独一次或部分行使一项权利亦不排除将来对该项权利的其他行使。

2、除非合同双方另有约定，任何一方不得全部或部分转让本合同或者本合同项下的任务权利和义务。

3、甲方在办理过程中需乙方签字或配合的部份乙方应积极配合。

4、如甲方未通过资质申请，是因乙方证书相关问题造成，乙方需退还甲方全额证书使用费用，如因甲方自身原因造成的乙方无需退还证书使费用

5、本合同任何条款的无效不影响本合同任何其它条款的有效性。、九、附则

1、本合同未尽事宣，由合同双方另行协商一致，并签署书面文件，与本合同具有同等效力。

2、本合签署正本一式贰份，自甲、乙合同双方签字后生效、甲、乙合同双方各执一份

甲方;：(盖公章)

电话：

日期：

乙方：(签名或盖章)

电话：

14.房地产合作开发协议书1 篇十四

甲方：山西静乐煤焦化有限公司

乙方：静乐县宏达房地产开发有限公司

根据《中华人民共和国房地产管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地出让和转让暂行条例》的相关规定，以及国家、省政府关于调控房地产市场的政策要求，甲乙双方本着平等、自愿、有偿的原则，甲方将自己拥有的土地使用权和乙方合作开发，就双方合作开发房地产事宜达成如下协议，共同遵守。

一、开发项目基本情况

该宗土地位于静乐县河西区鹅城镇西崖底村，四至为：四周界为西崖底村土地，国有土地使用证号：静国用（2010）第005号，宗地编号1422280120003，面积为27000.8平方米。其位置与四至范围及现状（或几通一平）的具体情况如本协议附图所示。附图已经甲乙双方签字确认。

本协议项下的土地使用权年限为40年，自领取该宗地的《中华人民共和国国有土地使用证》之日起算，到2050年5月5日，剩余使用年限为40年。

该宗土地按照行政主管部门批准的总体规划为商服用地。

二、合作方式：

甲方供地，乙方出资，甲乙双方均为股东，甲方负责办理土地使用证，乙方出资负责开发建设、销售、维修和管理等。双方的利益按总投资3.53亿元计算，双方的利益甲方占收益的2%，乙方占98%。

三、甲方责任

负责提供该宗土地使用权及现有的一切有关文件，负责提供和配合办理土地规划过程中所需的文字材料和其他资料。

甲方承诺在本协议生效前，该项目及所属土地无任何债权债务关系。

四、乙方责任

负责办理合作项目的土地工程规划、建设工程立项、建设工程规划许可证等事项，并负担相关费用。

五、本协议规定该宗地项目由乙方负责开发，乙方应自筹资金，独立开发，自行承担所有盈亏。

六、违约责任

双方应履行本协议约定的责任，如有违约，违约方应向另一方支付违约金10万元，并承担由此产生的一切经济损失。

七、本合同在履行过程中如发生争议，由甲乙双方协商解

决，协商不成，任何一方均可向有管辖权的人民法院提起诉讼。

八、本协议一式六份，甲乙双方各执三份，自双方签字盖章之日起生效。

甲方（盖章）

法定代表人：

乙方（盖章）法定代表人：

年月日

房地产合作开发协议书

甲方：山西天柱山化工有限公司

乙方：静乐县宏达房地产开发有限公司

根据《中华人民共和国房地产管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地出让和转让暂行条例》的相关规定，以及国家、省政府关于调控房地产市场的政策要求，甲乙双方本着平等、自愿、有偿的原则，甲方将自己拥有的土地使用权和乙方合作开发，就双方合作开发房地产事宜达成如下协议，共同遵守。

第一条开发项目基本情况

该宗土地位于静乐县河西区鹅城镇西崖底村，四至为：东南界为滨河西路，西南界为静和路，西北界为宁白路，东北界为静祥路。国有土地使用证号：静国用（2010）第001号，宗地编号1422280120002，面积为87968平方米，其位置与四至范围及现状（或几通一平）的具体情况如本协议附图所示。附图已经甲乙双方签字确认。

本协议项下土地使用权年限为70年，自领取该宗地的《中华人民共和国国有土地使用证》之日起算。到2079年8月28日，剩余使用年限为69年。

该宗土地按照行政主管部门批准的总体规划为住宅用地。

第二条合作方式

甲方供地，乙方出资，甲乙双方均为股东，甲方负责办理土地使用证，乙方出资负责开发建设、销售、维修和管理等。双方的利益按总投资2.52亿元计算，甲方占收益的6%，乙方占94%。给甲方职工购房价享受低于市场价的10%，按甲方应占6%计算，短缺部分，乙方再付给甲方。

第三条甲方负责

负责提供该宗土地使用权证及现有的一切有关文件，负责提供和配合办理土地规划过程中所需的文字材料和其他资料。甲方承诺在本协议生效前，该项目及所属土地无任何债权、债务关系。

第四条 乙方责任

负责办理合作项目的土地工程规划，建设工程立项，建设工程规划许可证等事项，并负担相关费用。

第五条本协议规定该宗地项目由乙方负责开发，乙方应自筹资金，独立开发，自行承担所有盈亏。

第六条违约责任

双方应履行本协议约定的责任，如有违约，违约方应向另

一方支付违约金10万元，并承担由此产生的一切经济损失。

第七条本合同在履行过程中如发生争议，由甲乙双方协商解决，协商不成，任何一方均可向有管辖权的人民法院提起诉讼。

第八条本协议一式六份，字盖章之日起生效。

甲方（盖章）

法定代表人：

自双方签乙方（盖章）法定代表人：

15.房地产项目优化设计探讨 篇十五

1 房地产项目设计管理现状概述

房地产项目建设过程包括决策定位、设计和实施三大阶段。控制成本的关键在于决策定位和设计阶段。设计费一般只占到工程全部费用的2%~4%, 但是对投资的影响却高达70%以上。项目整体布局, 竖向的利用, 建筑和结构方案的选择以及材料的选用都对投资有较大的影响, 建筑平面布局、进深与开间的确定、立面形式的选择、层高与层数的确定、基础类型的选用、结构形式选择等都存在着技术经济分析问题, 特别是在南方一些软土地基的处理上, 基础设计的合理性可以节省基础造价的30%以上。在满足同样功能的条件下, 合理的设计可降低整个工程造价的2%~8%, 由此可见设计优化可直接影响项目投资。当前形势下, 房地产项目在设计阶段存在如下相关问题:

1.1 不重视设计阶段的成本控制

设计阶段是房地产企业成本控制非常重要的一个阶段。虽然决策阶段发生的成本费用较少, 但整个项目的成本控制起着非常重要的作用, 它将直接影响一个项目的成败。房地产开发企业因决策定位造成的"失误"在有增无减地出现, 大量的开发资金损失也在有形和无形之中。

1.2 设计阶段的时间控制

一般房地产开发建设项目设计过程可分为两个大阶段:方案设计阶段和施工图设计阶段。这两个阶段的最终产品分别是方案报建文本和施工图。这两个阶段的成果一般须报政府部门审批通过, 方可进行工程项目下个阶段实施 (有些项目需做扩初设计, 并报批。这里将扩初视为施工图设计过程的一个阶段) 。可以认为建设项目设计过程的项目管理是围绕着这两个最终成果而展开的。由于这两个设计阶段所承担的目标和任务的不同, 其项目管理在执行组织的结构、项目人力资源管理、时间管理、沟通管理、风险管理及质量管理等方面存在着一定的差异。方案设计阶段的重要性是不言而喻的, 其主要流程如下:拟定招标设计任务书, 方案招标、方案评审及咨询、方案定案 (或委托设计院) 、出方案报建文本、进行方案报建, 一般工程项目方案设计阶段占据了整个设计阶段的大部分时间。

大多数房地产开发公司都在方案设计阶段投入大量的内部资源和外部资源, 以求得一个满足市场需求且高效益的方案。多轮的方案竞标、内部评审、专家咨询论证等, 方法不一而足, 希望能磨出一个精品来。但有时却事与愿违, 要么设计成果偏离了目标, 要么设计进度一拖再拖, 延误了建设工期。正是由于在方案设计阶段花费了较多的时间, 一旦方案设计完毕完成报批工作, 房地产公司就要求设计部门以及相关配合单位抓紧时间出施工图, 以使得工程能尽快开工争取早日销售。在短时间内完成的施工图往往在图纸质量上, 造价控制上不能达到一个良好的预期, 致使在工程实施过程中又产生大量的技术问题需要设计完善, 甚至大的设计变更, 给工程的施工造成不必要的麻烦。这种情况的出现, 非但没有加快整个工程实施的进度, 反而增加了整个工程的造价成本, 管理成本, 得不偿失。

2 房地产项目设计优化策略

2.1 加强目标管理设计

土地合同、用地红线和规划设计要点设计报批不仅仅是批准的问题, 时间上的问题, 要认识到设计报批是将设计目标通过政府的批准加以确认和合法化。跟踪者要学会与管理者的沟通和协调。尽管用地红线和规划设计要点都是规划国土部门下达的, 但我们可以通过合法的, 正当途径将公司的发展目标和设计意图反映给他们, 去积极协商和沟通, 影响他们的决策倾向。规划选址初步确定后, 就要进行土地的购买工作。土地购买时要事先与规划土地部门将土地价格、土地面积和规划设计要点以及开发建设要求协商好, 要做到心中有数, 尽可能把今后开发建设中遇到的问题想清楚, 并在合同中为公司的发展调整留下调整余地。所以, 用地红线和规划设计要点是关键技术工作。用地红线要根据法定图则或控制性详细规划所确定的路网进行下达, 地产公司要及时跟踪和协调, 如果在一个范围允许选择或规划部门有商量的余地, 地块在一个街坊内的区位价值, 就要结合下一步的规划设计、城市规划以及公司的项目定位, 作出地块评估和判断, 所以, 用地红线的跟踪, 不是一个简单的划线问题, 而是一个重新进行细分和目标确定的过程。

2.2 项目方案优化设计

方案设计阶段有时可分为方案招标阶段和方案定案阶段。大部分房地产公司在大、中型建设项目中采用方案招标来选定方案, 也有的采用直接委托某一设计院来直接设计方案。这两种方法各有利弊。房地产公司在取得项目后, 一般都会委托策划公司进行市场调研并进行项目策划, 确定设计目标和方向。而房地产公司也会对项目进行内部方案设计和研讨。在此基础上形成项目的整体方向, 作为招标任务书拟定和评标的依据;有的房地产开发公司将方案招标作为项目研究的手段和过程之一, 或考察设计院实力的方法, 招标方案的成果对下一阶段工作的影响不大。对建设项目整体方向把握还不太准, 或希望项目有所创新的房地产公司, 一般采用招投标的方式, 集众家所长。一旦房地产公司对项目形成强烈的主观意志, 一般采用直接委托的方式进行方案设计, 以免不必要的反复而浪费成本和时间。不论是招标或是直接委托设计, 都要对所选用的设计公司进行深人而严谨的分析, 甚至不同类型设计公司的比例也要有所考虑。基本方案确立到最终方案的形成是一个多轮次方案的反复过程。在此阶段, 房地产公司设计规划人员及相关部门人员, 对项目的各个大的价值体系进行深入的剖析, 如:交通系统功能空间布局、建筑空间分布、建筑体型分析、环境景观系统、设备的设置及户型平面和立面风格等, 逐一与设计院沟通, 并与政府相关部门进行沟通, 使方案朝着开发商所期望的方向发展。

2.3 协调政府, 推进监理在设计中的作用

为了能大力推行设计优化工作的进行, 政府主管部门应加强以下工作。第一应增加人员配备和审查力度, 对设计成果进行全面审查, 包括经济指标的审查。第二应加强对设计市场的管理力度, 严格通过资质管理、人员注册、设计招标、图纸审查等环节来规范设计市场。第三应利用主管部门的职能, 总结推广标准规范、标准设计、公布合理的技术经济指标及考核指标, 为设计优化的进行提供良好的氛围。大力推行设计监理工作根据目前的实际情况, 仅靠政府的监管是不能完全满足设计优化工作的推行要求的, 如何利用设计监理来促进设计优化的推行是一种行之有效且见效更快的途径, 因为设计监理人员都具有一定的设计经历, 既懂设计也懂造价, 是由房地产开发商聘请的专业中介机构, 能代表开发商的立场从设计的角度进行设计优化, 目的性强, 能够使设计更加经济合理。另外通过设计监理可以打破设计单位自己控制自己的单一局面。因此, 主管部门应在做好监管的同时大力推进设计监理制度, 尽快建立设计监理单位资质审批条件, 加强设计监理人才的考核培训和注册, 制订设计监理工作的职责、收费标准等, 通过行政手段来保证设计监理的推广, 为设计监理的社会化创造条件。

3 结语

房地产项目在设计上的好与坏, 直接决定工程造价的投资效果, 在设计中必须加大设计管理, 优化方案设计, 并利用监理来监督设计工作, 只有这样, 才能合理控制工程造价的优劣。

摘要：中国经济的飞速发展, 使房地产项目发展进入一个黄金时期, 对房地产项目合理的设计, 有利于提高房地产经济效益, 有利于提高国民经济水平。文章阐述了房地产项目现状, 基于其相关问题, 提出了房地产项目优化设计措施。

关键词：房地产,工程项目,设计

参考文献

[1]史贤戈.房地产开发项目设计管理[J].科技资讯, 2008, (23) :118-118.

[2]钱永峰, 李瑜萍.房地产开发项目设计优化与工程管理的案例分析与实务研究[J].工程建设与设计, 2008, (4) :91-96.