业主拒交物业管理费

业主拒交物业管理费（共14篇）（共14篇）

1.业主拒交物业管理费 篇一

业主拒交物业费的7个常见误区

误区一：没入住就不交物业费

小赵购买的新楼马上就要交房了,可每天的工作忙得焦头烂额,下周又要出差,这一走就是几个月.不巧的是,小赵的太太上个月公派留学去了美国.交房的事倒是可以交给老妈,可物业费小赵想暂时不交,毕竟自己和太太这段时间都不会入住,没有享受他们(物业)的服务.政策解读:

国家发改委,建设部颁布的《物业服务收费管理办法》中规定,物业服务成本或者物业服务支出一般包括:管理服务人员的工资,社会保险和按规定提取的福利费等;物业共用部位,共用设施设备的日常运行,维护费用;物业管理区域清洁卫生费用;物业管理区域绿化养护费用;物业管理区域秩序维护费用;办公费用;物业管理企业固定资产折旧;物业共用部位,共用设施设备及公众责任保险费用;经业主同意的其他费用.律师说法:

从物业费含盖的内容来看,小赵理解的服务有一定的局限,因为物业管理区域绿化养护费用;物业管理区域秩序维护费用;办公费用;物业管理企业固定资产折旧等,都是物业管理的组成部分.所以小赵在购买房屋以后,不管住与不住,都应该缴纳物业费,这一点不容置疑.误区二：未签物业合同不交物业费

艾某经营的网吧坐落于某市的一小区内.2003年7月,小区业主委员会,住宅楼业主委员会与物业公司签订《物业管理委托合同》.合同签订后,物业公司按约定进行了物业服务,可艾某以其与物业公司之间没签物业合同,物业公司提供的服务不多为由,拒绝交纳物业费.物业公司诉至法院,要求艾给付拖欠的物业管理费3611元。

政策解读:

根据《物业管理条例》的相关规定,在业主委员会依法成立后,业主委员会与物业公司之间签订的物业管理合同,对全体业主具有约束力.如果业主委员会未与物业公司签订书面的物业服务合同,但业主事实上接受了物业服务,业主则应按实际发生的服务价格向物业公司交纳相应费用,作为对其已提供服务的补偿.因此,未签订物业合同或物业公司未提供资质证明,业主也不可以拒交物业费.律师说法:

不管小区业主本人是否与物业公司签订了物业管理合同,只要业主委员会与物业签了合同,甚至几方之间均未签立合同但物业已提供服务,就该对物业已提供的服务予以补偿,否则诉诸法律法院也将判居民败诉.误区三：对物业服务不满意不交物业费

某花园的一位胡姓业主反映:物业管理公司的管理混乱,卫生状况很差,盗窃案件频频发生,业主们有意见,采取拒绝缴纳物业管理费的方式表达不满,还有100多个业主联合签名要求更换物业,可是,物业公司反而把拖欠物业费的业主告上法庭,不仅要其补交所有物业管理费,还要追加滞纳金.政策解读:

如果物业公司提供的服务达不到合同约定的标准,说明服务质量不到位.小区物业服务质量问题,应该由小区业主委员会进行监督.出现服务质量与收费价格不符的问题,可以通过业主委员会直接与物业管理公司交涉,甚至可以根据合同的约定改聘其他物业管理公司来管理小区.律师说法:

建议没有成立业主委员会的小区要尽快成立业主委员会,加强对服务质量的监督与管理.至于物业管理收费出现纠纷,可以通过业委会与物业之间的沟通来解决,一旦进入了司法程序,业主也还可以根据合同约定,向法庭提供因为服务质量不到位导致拒缴物业管理费的证据,最后由法庭裁决.误区四：对社区大环境不满意不交物业费

物业公司的工作人员说,许多业主对物业公司的要求超出了合理范围.他们认为物业公司只要收了钱,就应对业主的一切损失负责.比如,业主王先生住在顺义樱花园三区,距离首都机场很近,所以经常有飞机在小区上空经过.轰隆隆的声音吵得他们根本无法休息.王先生认为物业公司服务不到位,他有权不交钱.还有业主反映自己所住小区周围公交车少,银行少等问题,许多业主都要求物业来解决,甚至有人提出物业雇用的保安应保障业主的人身安全.政策解读:

物业费是否交纳所对应的义务是物业公司在履行物业管理职责时是否已按照物业管理合同的约定履行了其应尽之合同义务和责任.而业主所提出的相关服务项目问题,尤其是与买卖合同项下权利义务相关的问题,因分属不同的法律关系,除非有特殊约定,否则不能成为业主拒绝交纳物业费的合法抗辩理由

律师说法:

业主的要求就是少花钱多办事,做到物有所值甚至是物超所值.但具体到服务上,有许多软性的东西很难做到,而且众口难调.这个问题实际上已超出了物业公司的管理能力范围.机场是以前就存在的,业主如果无法承受它的噪声当初完全可以不买这里的房子.物业总不能去建议拆掉机场.对于该小区周围公交车少,银行少等问题,许多业主都要求物业来解决,甚至有人提出物业雇用的保安应保障业主的人身安全.这些都是不对的 误区五：法不责众跟风不交费

北京市某小区,刚开始有两三家业主不交费,物业一般不会采取强制性措施.但是这两三家不交物业费会给已经交了的业主起到不好的“模范带头”作用,许多本就不愿交纳物业费的业主看到别人不交也没事,就开始模仿.你不交不是没事吗,我也不交,这种影响就像传染病,有很多业主跟风.但久而久之,越来越多的人加入不交费的行列,物业费就更加难收.政策解读:

物业和业主的目的是一致的.通过物业的管理工作,业主达到房产的保值,增值;而物业可以通过管理树立自己的品牌.如果因不交物业费而造成物业服务跟不上,最后导致房产贬值的话,业主的利益就会有更大的损失.律师说法:

不交物业费对其他业主具有自然的诱惑力,不交费可能被跟风的业主认为是一种可以取巧的机会;对欠费业主来说,他需要动员周围的邻居也拒绝交费,以达到法不责众的效果;而他的邻居发现可以通过不交物业费来满足自己的利益时,也会踊跃行事的.因为在他们看来法律会先惩罚那些带头不交物业费的业主.其实,业主个人不交费,自己的房产得不到有效维护,损失的是自己的利益.交了费不等于认可了物业的服务,业主可以理直气壮地要求改善服务.不交费,按法律规定都没有资格当业主委员会委员,如果因此造成小区成立不了业主委员会,那业主连轰走自己不满意的物业公司都无法做到,还会被物业告上法庭.误区六：对物业公司捆绑式服务不满不交物业费

为了收取物业费,某些物业公司以停水停电,拒绝向业主提供相关配套服务等方式,催迫业主缴纳物业费,这种“捆绑服务”方式现在被普遍复制.业主张女士因为邻家移门纠纷,拒绝缴纳物业费,今年她孩子上小区幼儿园,被告知必须出具物业公司的完费证明,才能享受业主优惠待遇,他们称之为“捆绑式服务”.而业主认为优惠待遇是开发商在合同上承诺的,物业无权干涉.业主李先生因为物业费纠纷被拒绝使用小区内的健身房,对于物业公司的这种“捆绑在物业费上的服务”,李先生认为健身房是全体业主所有的,有权利使用.但目前他没有办法,法律诉讼的成本太高.可以说,物业公司“捆绑式收费”正在成为集中反映的问题,同时还有物业公司普遍效仿.政策解读:

根据有关规定,会所等设施从原则上讲不能收费,但因维修,养护需要费用,业委会可以委托物业公司进行收费管理,费用归全体业主支配.如协商不成,业主可以通过法律起诉,要求开发商履行承诺.物业公司也可以起诉业主,要求业主缴纳物业费.律师说法:

一般而言,小区内的健身房,俱乐部,游泳馆属于配套设施,摊入了小区的建设成本,产权归小区全体业主所有,按照“我的东西,我使用”的原则,业主有权利使用这些设施.业主采取拒缴物业费的方式抵制物业管理服务的某些做法,是不成熟的行为.若对物业管理服务质量存在异议,可以通过正常的渠道,正常的手段,合法合理地解决.误区七：对物业公司利用公用面积经营不满不交物业费

杨小姐居住在宣武区某小区.近日她在一进楼的门洞处看到一则健身俱乐部的广告,而在看到这则广告之前,她觉得物业公司根本就没有权利这么做,既然你们经营能挣到钱,我们大家不交物业费好了.与上面相似的一个事例,一小区业主因大堂被擅自出售,物业管理用房被私自出租,与开发商,物业公司产生纠纷,拒绝缴纳物业费.政策解读:

《物业收费办法》规定,利用物业共用部位共用设施进行经营的,应当征得相关业主,业主大会,物业管理企业同意,所得收益应主要用于补充专项维修资金等.律师说法:

物业公司的做法是错误的,必须纠正.但业主不能据此不缴纳物业费.

2.业主拒交物业管理费 篇二

我是一家小区的业主。由于我从来没有使用过小区内的一些公共设施, 觉得自己不应该支付这些方面的物业管理费用, 而小区物业公司又不愿对我给予减免, 以至于双方一直僵持。为发泄不满, 也为让物业公司接受我的要求, 我遂拒绝缴纳2011年7月份后至今的物业管理费。近日, 物业公司即强行拆除了我家的水表、电表, 造成断水断电。

请问：物业公司的做法对吗?

读者：覃琳

覃琳读者：

物业公司的做法是错误的。

一方面，物业公司无权擅自拆除水表、电表。

物业公司与业主之间的物业服务合同与供用电、水合同是各自独立的合同，涉及不同的合同当事人。供用电、水合同的对方当事人是电力、自来水供应公司，如果出现法定或约定的断水断电情形，有权利采取断水断电措施的也只能是电力、自来水供应公司，而不是物业公司。即使物业公司与业主有着业主不交纳物业管理费，物业公司可以断水断电的约定，也因该约定侵犯了供水、供电公司的权利而无效。再退一步说，如果供水、供电公司曾经授权物业公司代收水、电费并可以采取停止供水、供电措施，物业公司也只能以此手段催缴水、电费，而没有权利以此催收物业管理费。

另一方面，物业公司应通过正当、合法途径解决欠费问题。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五、六条分别规定：“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。”、“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”从中可以看出：如果物业公司所收管理费用没有违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章，则你必须依约缴纳，且无权以无需或从来没有使用过小区内的一些公共设施为由拒绝。物业公司在经书面向你催交未果的情况下，也可以通过提起诉讼的方式解决。

3.业主拒交物业管理费 篇三

【关键词】物业管理；业主；关系

1.物业管理公司与业主的定义

1.1物业管理公司

物业管理公司简称物业公司。物业公司是专门从事地上永久性建筑物、附属设备、各项设施及相关场地和周围环境的专业化管理的，为业主和非业主使用人提供良好的生活或工作环境的，具有独立法人资格的经济实体。作为独立的企业法人，物业管理公司必须由明确的经营宗旨和经行业主管部门认可的管理章程，能够独立承担民事和经济法律责任。物业公司须自主经营、自负盈亏、自我约束、自我发展的机制运行。

1.2业主

业主是在区分所有建筑物内或者在一个建筑区划内拥有一个或者一个以上专有建筑物空间或者房屋的所有权人。业主可以是自然人、法人和其它组织，可以是本国公民或组织，也可以是外国公民或组织。业主是在区分所有权制度下的一个法律概念。

1.3物业管理公司的性质

物业管理公司的性质是由物业管理的性质决定的。物业管理具有服务性，因而物业管理公司也具有服务性。物业管理公司不生产产品，而是提供服务，享受第三产业的优惠政策。物业管理公司的性质具有以下特点：

第一，物业管理公司是独立的企业法人。物业管理公司是按合法程序建立，从事物业管理活动，为业主和租户提供综合服务和管理的独立核算、自负盈亏的经济实体。物业管理公司作为企业的主要标志是：拥有一定的资金和设备，具有法人地位，能够独立完成物业的管理与服务工作，自主经营，独立核算，以自己的名义享有民事权利，承担民事责任等。

第二，物业管理公司属于服务性企业。物业管理公司的主要职能是通过对物业的管理和提供的多种服务，为业主和租户创造一个舒适、方便、安全、幽雅的工作和居住环境。物业管理公司作为非生产性企业，主要是通过对物业的维修养护、清洁卫生以及直接为业主和租户提供服务来达到自己的工作目标。

第三，物业管理公司在某种程度上承担着某些行政管理的特殊职能，因此它是现阶段城市现代化建设的重要组成部分。由于中国城市建设管理体制正处于改革发展中，某些管理的职能和职权并没有完全转轨和明确，所以物业管理公司在向业主和租户提供服务的同时，也承担了部分政府有关部门对城市管理的职能，例如大厦的质量安全、住宅小区内的市政设施等等。

2.物业管理公司与业主的关系

物业管理公司受业主的委托，对其物业实施管理与维修，对业主提供各种服务。物业管理公司与业主的关系是委托与受托、服务与被服务的关系。

目前的物业管理公司很大一部分是由房地产开发企业自行组建的子公司，房地产开发企业建成房屋后，将其交由子公司――物业管理公司管理。还有一部分物业管理公司由原房管部门中剥离出来。随着社会主义市场经济体制及竞争机制的建立，这种由房地产开发企业或房地产行政主管部门指定物业管理公司为业主进行管理的方式越来越不适合时代的要求。随着招投标机制引进物业管理行业，业主的合法权益将得到更多的尊重，物业管理公司也可根据自己的情况参与投标竞争。在这种“双向选择”之下，物业管理公司要想占领市场，就必须不断提高业务水平，端正服务态度，保证工作质量；业主与物管公司是相互独立的，业主委托物管公司代表业主从事某类活动，这实质上是经济学意义上的（不是民法意义上的）一种委托代理关系。业主被称为委托人，物管公司被称为代理人。

委托人想使代理人按照自己的意愿選择行动，但委托人不能直接观测到代理人选择了什么行动。我们应明确委托人与代理人的目标，通过对物管公司（代理人）与业主（委托人）的运行机制进行分析，我们可以知道：代理人的目标是追求自身收入或期望效用最大化。而委托人的目标主要有两类：一类是如何使预期损失（如火灾、盗窃、污染等）最小化；另一类是如何使其预期效用（如舒适的生活环境、便利的服务等）最大化。

3.如何协调物业管理公司与业主关系

3.1明确双方定位，利益共享

关于物业管理企业与业主之间的关系，在总体层面上，《物业管理条例》中已确认了两者是两个独立平等的民事主体；在经济层面上，是两个合同当事人的平等关系；在劳动关系层面上，是服务与被服务的平等关系；但是在社会层面上，人们受旧的传统思维影响，在观念上使得双方原本平等关系的地位产生错位，部分业主采取了拒绝的态度，给物业管理活动增加了困扰。因此，明确双方的定位，是处理好物业管理企业与业主关系的前提。

在物业管理活动中，物业管理企业与业主虽然在经济利益上有差异，但目标是一致的。人们常常忽视了物业管理活动中推广的“合伙经营”的理念。双方的思维都单方面地局限于一般的商品交换，遵循着市场经济原始规则，即“以最小的付出，获取最大的利益”，这势必造成双方在根本利益上的冲突。

3.2建立互信机制，共存共荣

有了“利益共同点”，只有彼此“互不设防”，互相信任，真诚合作，才能达成共同目标。因此，建立一种互信机制是十分必要的。不论是物业的所有者，还是物业管理服务的经营者，达成共同利益是永恒的原则。不论是物业管理企业还是业主，都应该以“合作伙伴”的姿态出现，站在公正、诚信、互利的基础上思考问题、解决问题。在处理双方关系时，应本着“求同存异”的精神，采取包容，互让，友好的态度。

作为物业管理企业应该正确对待业主的利益，要把业主利益摆在首位，力戒追求现实利益的短期行为。应在提高服务品质与管理水平、提高服务档次、推行“品牌”效应上下足功夫。要在员工的思想意识中肯定和树立“业主至上”的观点，认真对待和处理业主的诉求。同时，要在提升一线员工素质上下足功夫，动用企业的一切资源作为支撑，这样才能促使员工有效地与业主进行沟通。

和谐的小区，业主和物业管理企业双方都将对方作为不可缺少的合作伙伴。业主和物业管理企业应该共同使业主委员会成为一个有效的交流平台，建立一个完善的信息反馈体系，充分发挥业主委员会“桥梁”和“润滑剂”作用。在业主委员会这个平台上，真正做到你中有我、我中有你，和平共处、共存共荣。

3.3促成交流沟通，完善法制

沟通是把思想、情感、知识、信息等在个人或群体间传递、交流的过程，它是增加感情、拉近距离的有效手段。因此，不管是物业管理企业还是业主，都应重视和加强彼此间的沟通，这样才能关系融洽、和睦共处。

由于物业管理是市场经济的产物，在国内推行时间还很短，为了保证其健康发展壮大，应尽快完善法律法规是前提。同时结合实际情况，做好地方性法规的建设，细化条款，简化程序，增加可操作性。此外，应该加强行业协会建设，强化行业协会指导协调功能和“桥梁”的作用，才能确保物业管理市场健康、有序、规范地发展。

总而言之，要处理好物业管理企业与业主的关系只要思想观念端正，并且巧妙地利用沟通的方式和方法，就一定能够做好物业服务工作，就一定能够提升物业管理的服务质量，就一定能够打造自己的服务品牌，实现物业管理的可持续性发展，为创造社会主义和谐社会做出新贡献。

【参考文献】

[1]颜哲，魏锋.业主与物业管理公司之间的委托-代理关系模型化分析.重庆建筑大学报，2000，22.

4.本案被告拒交物业费违法吗 篇四

作者： 李文涛 发布时间： 2011-04-06 14:17:04

【案情】

原告河南A物业管理有限公司。

被告豪强，业主。

原告诉称，被告曾购买原告房地产开发有限公司（以下房产公司）开发的位于郑州市郑东新区的房屋一套。后被告于2007年10月15日接收房屋，并与原告签订《前期物业管理协议》，合同约定：原告可以依本协议向被告收取物业管理费用和其他费用，而被告应当根据本协议向原告交纳物业管理服务费用及应支付的其他费用，缴费时间为缴费月的20日前按季度预交费用，住宅按建筑面积每月每平米0.9元，其他用房按建筑面积每月每平米1元，被告方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，原告有权要求被告缴纳并从逾期之日起按日万分之三收取滞纳金。而被告自2008年1月份至今经原告多次催要，仍未缴纳物业管理费，致使公司经营困难，故请求法院依法判令被告向原告支付拖欠的物业管理服务费4286.3元，并支付迟交物业费的滞纳金492元。

被告辩称，原告不履行《前期物业管理服务协议》的义务，不尽为业主服务之责，不合理收费没有可靠的依据，因此，被告抗拒缴纳物业服务费是完全合情、合理、合法的，原告应承担给被告造成的经济损失和精神损失的责任。从交房之日起，被告就发现房屋存在质量问题，至今未解决。被告的房屋阳台漏水，南、北卧室渗水，地下室严重渗水，给被告造成损失，至今未解决；原告承诺交房时的热水、直饮水、地热、空调没有按时交付使用。原告未经核实，擅自退回装饰公司所交的2000元押金，造成装饰公司在装修时产生的问题无法解决，给被告造成经济损失。原告的违约行为给被告造成了巨大的经济损失和精神损失，理应赔偿，并把被告房屋问题修复好、解决好，然后被告会按合情、合理、合法的收费标准缴纳物业费。

【审理】

郑州高新区法院经审理查明：2007年10月30日，原、被告签订《H宅前期物业管理服务协议》一份，该协议包括前期物业管理服务协议、业主入伙指导、业主临时公约、装修管理规定、房屋装饰装修管理服务协议、物业管理服务内容及标准、物业管理服务收费标准及其他收费标准；物业管理服务费用约定为：住宅按建筑面积每月每平方米0.9元，建筑面积以购房合同为准；每次缴纳费用时间为缴费月的20号以前；业主违反协议，不按协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，物业公司有权要求业主交纳并从逾期之日起按日万分之三收取滞纳金。在协议最后有一份承诺书，载明被告对上述合同内容熟悉其含义签字确认，并且，被告同意履行原告与某房地产开发有限公司签订的《前期物业管理委托合同》，并有签名。

【判决】

法院认为：本案系物业服务合同纠纷，原告与建设单位签订物业管理合同，并于2007年进驻H宅小区开始提供服务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。根据被告与B房地产公司签订的合同，被告应于房屋交付之日开始交纳物业管理服务费用。被告虽辩称原告没有完全履行物业服务义务，存在违约行为，被告有权拒交。但物业管理服务合同有其自身特殊性，物业管理服务合同是一个持续性的长效双务合同，确定是否违约，不能以一时一事为标准，而要在较长期的整体情况中去判定；物业服务对象是小区的全体业主，客观要想做到人人满意是很难的。本案中所涉及的小区刚建成不久，各项配套设施不可能尽善尽美，把其中的缺陷全部归咎于物业公司的服务，是不合情理的，也是不公平的。原告与B房地产公司系各自依法登记设立的企业法人，对外依法独立享有民事权利和承担民事义务。被告因房屋质量所产生的相关损失，可依法另案向某B房地产公司主张权利。原告按约定履行了物业合同相关义务，被告不得以非归责于原告的理由抗辩拒绝履行交纳物业费的义务。被告提交的证据不能证明原告在履行物业管理服务合同过程中存在重大违约行为，不能成为拒不缴纳物业费的理由，故本院对被告该辩称不予采信，认定被告未按协议约定缴纳相应的物业管理服务费，已构成违约。鉴于原告在前期履行物业管理服务过程中确实给被告的生活造成了一定的不便，所以对原告请求的滞纳金492元不予支持。判决如下：

一、被告浩强支付原告河南A物业管理有限公司物业管理服务费四千二百八十六元三角，于本判决生效后十日内付清。

二、驳回原告河南A物业管理有限公司的其他诉讼请求

分析一：房屋买卖中的交付使用和风险承担

本案中，人民法院之所以认为被告违约，应承担已买房屋的风险责任，其中之一的理由，就是按合同规定本案所买房屋已交付给了被告使用。

那么，如何理解买卖的房屋已交付呢？实践中，对于商品房的交付理解—般有三种情况：一种是交了钥匙就认为房屋交付。也就是只要买受人占有了房屋，能够实际使用，就应该认为开发商已经履行了交付义务；另—种是，房屋的所有权转移才认为是交付，即不但买受人占有了房屋，还应该拿到房屋产权证书才算交付；第三种情况是当事人的各方约定。比如，订立交付的协议，约定为何种情况下为交付就按何种情况交付。

上述三种情况发生纠纷时究竟以哪条为准来解决，目前已有标准，那就是自2003年6月1日起施行的最高人民法院的司法解释。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖案件适用法律若干问题的解释》第11条第一款规定：“房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”这就是说，除了当事人之间有特别的约定的外，房屋转移给购买者占有使用，也就是—般生活中说的“交钥匙”，就应认为是交付使用。这个解释排除了上述第二种“不但占有了房屋，还应该拿到房屋产权证书才算交付的情况”，而确定了“另有约定”和“交钥匙”即为交付的标准。确定上述标准，就为解决矛盾打下了基础。所以，该条解释第二款又明确规定了如下解决纠纷的标准，即“房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”本案被告既然按合同约定办理了房屋交付手续，那么，使用中房屋毁损、灭失的风险依法应在书面交房通知确定的交付使用之日起自己承担。

分析二：签过房屋交接合同后不交费用违反合同规定。

5.业主拒交物业管理费 篇五

穗国房字[2004]756号

各区国土房管局：

为贯彻国务院《物业管理条例》、《建设部关于印发〈业主大会规程〉的通知》（建住房[2003]131号）和《关于加强街道工作的意见》（穗府[2004]15号），进一步规范和完善广州市物业管理首次业主大会、业主委员会的成立工作，我局制定了《物业管理首次业主大会、业主委员会成立程序》及相关的示范文本。现印发给你们，并就开展指导工作提出意见如下：

一、根据市政府《关于加强街道工作的意见》（穗府[2004]15号）中有关物业管理工作职责、工作职权的规定，请各区国土房管局根据本行政区实际情况，可以在《物业管理首次业主大会、业主委员会成立程序》的基础上进行细化，制订《区物业管理首次业主大会、业主委员会成立程序》，进一步将区国土房管局和街道办事处的工作职责进行明确，切实做好辖区内物业管理小区（大厦）业主大会、业主委员会成立的指导、监督和管理工作。

二、各区国土房管局在制订《区物业管理首次业主大会、业主委员会成立程序》中，若职责有涉及到街道办事处的，应主动与区政府联系，报请区政府批转执行，同时抄送我局备案。

三、各区国土房管局在区政府未将指导首次业主大会、业主委员会成立工作明确给街道办事处之前，应依法履行职责，继续做好指导和协调工作。

四、本通知自发出之日起，原《广州市物业管理业主委员会规定》（穗国房字[2002]24号）和《关于印发〈广州市物业管理业主委员会成立程序〉的通知》（穗国房字[2002]489号）同时废止。

附件：物业管理首次业主大会、业主委员会成立程序

广州市国土资源和房屋管理局

二00四年十二月二日

附件：

物业管理首次业主大会、业主委员会成立程序

一、成立首次业主大会筹备组

（一）筹备组成员的构成。首次业主大会筹备组成员应当由住宅业主、非住宅业主和建设单位组成，其中住宅业主应当有不少于10名业主（不包括被推荐的业主）推荐。仅有单一物业用途的小区（大厦），只由单一物业用途的业主和建设单位组成筹备组。

（二）联名业主的建议。首次5－15名业主联名（下称：联名业主）在物业所在地的区国土房管局配合下，将拟订的《关于组建首次业主大会筹备组的建议》（以下简称《建议》）（附件1）和《筹备组成员自荐表》（以下简称《自荐表》）（附件2）在物业管理小区（大厦）内明显位置张贴公示10日，告知全体业主筹备成立首次业主大会事宜。

（三）联名业主报送资料备查。联名业主将组建首次业主大会筹备组的函、《建议》、《推荐支持的业主签名表》(附件3)，以及联名业主和推荐业主的有效房产证明资料、个人身份证复印件，送区国土房管局。

（四）公示期内业主自荐增补。《建议》公示期间，业主（住宅业主应当有不少于10名业主推荐，不包括被推荐的业主）可以自荐参与筹备组成员（下称：自荐业主），自荐业主填写《自荐表》，并提供《推荐支持的业主签名表》、本人和推荐其本人参加筹备组成员的业主的有效房产证明资料、个人身份证复印件，以上资料一式两份，一份送区国土房管局，另一份送联名业主。

（五）产生筹备组。《建议》公示期满后，首次联名的业主在区国土房管局的指导下，在联名业主和自荐业主范围内（综合考虑房屋幢数和房屋用途所占面积）产生5－15人为筹备组成员。

《建议》公示期间，没有业主自荐或自荐业主不符合自荐条件的，联名业主成为筹备组成员。

（六）筹备组成员产生以后业主异议的处理。筹备组成员产生以后，业主对筹备组成员有异议的，可向区国土房管局提出，未经超过半数投票权业主否决的，则视为通过，并作为筹备组成员。

（七）建设单位参与筹备组。建设单位或公有住房出售单位必须授权委托一名代表参加筹备组工作，填写《建设单位/公有住房出售单位参加筹备组成员情况表》（附件4），提交规划部门批准的《建设工程报建审核书》复印件，送区国土房管局。

自联名业主《建议》期满公示后，建设单位或公有住房出售单位未委托代表参加筹备组工作的，区国土房管局向未填报《建设单位/公有住房出售单位参加筹备组成员情况表》的建设单位或公有住房出售单位发出《关于上报参加筹备组成员名单的通知》（附件5）。

（八）筹备组确立。区国土房管局向筹备组发出《关于成立首次业主大会筹备组的复函》（附件6）、《首次业主大会筹备组成员名单》（附件7），由筹备组在区国土房管局的配合下，将复函和名单在物业管理小区（大厦）内明显位置张贴公告。

二、制订和通过《业主大会议事规则》、《业主公约》

（一）草拟、公示文件。筹备组拟订《业主大会议事规则》（征求意见稿）、《业主公约》（征求意见稿）及其通知，并在物业管理小区（大厦）内明显位置公示5日；同时，向全体业主征求意见。经征求意见，筹备组将修改后的《业主大会议事规则》和《业主公约》在小区（大厦）内明显位置再次公示5日。

《业主大会议事规则》（征求意见稿）应当包括业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的产生办法、组成、业主委员会委员职数、任期和业主委员会委员应当具备的条件等内容。

（二）确认业主投票权。筹备组确认业主身份，确定业主在首次业主大会上的投票权数。

（三）提示业主和公示《业主大会议事规则》、《业主公约》。筹备组在物业管理小区（大厦）内公示物业管理小区（大厦）《业主大会议事规则》和《业主公约》的同时，应当公示广州市国土房管局《业主大会议事规则》（示范文本），并提示业主投票表决《业主大会议事规则》和《业主公约》须经物业管理小区（大厦）内全体业主所持投票权2/3以上赞成的，方能通过。

（四）发出大会通知。在首次业主大会召开15日前，筹备组将选票格式《〈业主大会议事规则〉、〈业主公约〉表决票》样本（附件8）和《关于召开首次业主大会的通知》（附件9）在物业管理小区（大厦）内明显位置张贴不少于5日，召开首次业主大会的通知中应当包括会议召开的时间、地点、内容等。

（五）投票表决《业主大会议事规则》和《业主公约》。筹备组按照召开首次业主大会通知的要求，组织对《业主大会议事规则》和《业主公约》进行投票表决，并将表决结果及业主大会决定

（一）（附件10）在小区（大厦）内明显位置张贴不少于5日。

（六）刻章。筹备组到公安部门办理刻制业主大会公章手续，公章式样一式两份，报区国土房管局、街道办事处（区人民政府）备案。

三、选举产生首届业主委员会

（一）发出大会通知。在选举产生业主委员会的业主大会召开15日前，筹备组将业主委员会委员选票格式样本（附件11）、业主委员会委员候选人简历表（附件12）和《关于召开业主大会选举产生业主委员会委员的通知》(附件13)在物业管理小区（大厦）内明显位置张贴不少于5日，并通知全体业主和告知相关的居民委员会。召开业主大会选举产生业主委员会委员的通知中应当包括会议召开的时间、地点和业主委员会委员候选人资格条件等内容。

（二）核对候选人提交的资料。符合业主委员会委员候选人资格条件的业主（住宅业主应当有不少于10名业主推荐，不包括被推荐的业主）填写《业主委员会委员候选人简历表》，提供《推荐支持的业主签名表》、本人和推荐的业主的有效房产证明资料、个人身份证原件（核对后退还）及其复印件，交给筹备组核实。筹备组将《业主委员会委员候选人简历表》在小区（大厦）内明显位置张贴公告。

业主委员会委员候选人应多于应选委员名额，实行差额选举。

若业主大会是由住宅和非住宅业主组成的，业主委员会可由住宅组和非住宅组组成，其业主委员会委员候选人也应分为住宅组候选人和非住宅组候选人。

（三）印发选票。筹备组按照业主大会通过的《业主大会议事规则》的规定，做好业主投票权、议事方式、表决程序和约定的其他工作，并印发选票、通知所有投票人和设置投票箱。

（四）封箱监票。筹备组将召开业主大会前的筹备工作和设置投票箱的情况，函告区国土房管局，由区国土房管局到场对投票箱粘贴封条，并于召开业主大会时，对开箱投票活动进行监督。

（五）投票选举首届业主委员会委员。筹备组按照业主大会通过的《业主大会议事规则》的规定投票选举产生首届业主委员会委员，并在区国土房管局的配合下将选举结果，及业主大会决定

（二）（附件14）在小区（大厦）内明显位置张贴公告不少于5日。

（六）提交资料。业主委员会自产生之日起30日内，将下列资料送区国土房管局。

1、业主大会成立情况；

2、业主大会决定

（一）、（二）。

（七）备案。各区国土房管局自收齐资料15日内办理备案手续，并向业主委员会发出《收件回执》（附件15）。

（八）刻章。业主委员会到公安部门办理刻制业主委员会公章手续。公章式样一式两份，报区国土房管局、街道办事处（区人民政府）备案。

四、其他事项

（一）业主委员会根据物业管理小区（大厦）的规模由5—15名委员单数组成，当业主委员会委员少于5人时，应及时召开业主大会进行补选。

（二）业主可以书面委托其他业主代为投票，但被委托人接受的委托不得超过3人。

（三）业主委员会任期届满2个月前，应当按照本物业小区（大厦）的《业主大会议事规则》，筹备召开业主大会进行下一届业主委员会的换届选举工作。

（四）业主委员会到期未换届选举且有业主提出异议的，区国土房管局应当指派工作人员指导业主委员会换届工作。

（五）整幢非住宅楼宇和业主人数较少的楼盘，其筹备组成员的产生和业主委员会委员候选人的产生可不要求有业主推荐支持。

附件(下载）：

1、关于组建首次业主大会筹备组的建议

2、筹备组成员自荐表

3、推荐支持的业主签名表

4、建设单位/公有住房出售单位参加筹备组成员情况表

5、关于上报参加筹备组成员名单的通知

6、关于成立首次业主大会筹备组的复函

7、首次业主大会筹备组成员名单

8、《业主大会议事规则》、《业主公约》表决票

9、关于召开首次业主大会的通知

10、业主大会决定

（一）11、业主委员会委员选票格式样本

12、业主委员会委员候选人简历表

13、关于召开业主大会选举产生业主委员会委员的通知

14、业主大会决定

6.寻求业主与物业管理企业的和谐 篇六

业主因为物业公司服务不到位而拒缴物业费，物业公司因为业主拖欠物业费而降低服务标准。随着物业服务质量的下降，本来干净整洁的小区环境变得越来越糟糕。久而久之，物业公司因业主欠费而经营困难，业主却因为居住环境越来越差常窝着一肚子火，双方矛盾不断激化。小区本来应成为广大业主安居之所，现在却因为物业管理问题而矛盾重重。可见，能否建立起和谐的物业管理服务关系，关乎广大业主的根本利益，关乎物权法业主的建筑物区分所有权制度的落实。为此，本文将围绕物业管理纠纷案件的审理现状展开思考，寻找业主与物业管理企业

矛盾的根源，进而对构建和谐的物业管理服务关系提出自己的看法。

一、现状之一：物业案件增多凸显物业管理关系不和谐

近年来，涉及小区物业管理的案件频发且呈现急剧上升势头。这类案件主要有以下几种情形，一是因业主欠缴物业费，物业公司起诉追索物业管理费的案件；二是因物业管理服务不到位，或物业管理企业工作失职导致业主人身、财产损害，业主起诉物业公司人身、财产损害赔偿案件；三是业主委员会作为一方当事人提起诉讼的案件。1从收案情况看，第一种情形的案件占绝大多数。以笔者所在法院为例，2005年全年新收物业案件321件，2006年506件，2007年583件，而2008年上半年收案数高达502件。不仅案件绝对数量增多，而且该类案件占民事案件收案的比重也在加大，2005年至2008年上半年，物业纠纷案件占所有民商事案件收案总数的比例分别为5.57%、11%、13.95%、14.78%.2物业案件增多，固然与物业纠纷的诉前化解机制严重缺失有关，但更有力地反映出当前物业管理服务领域的矛盾日益增多，物业管理服务企业与业主在履行物业管理服务合同中存在各种各样的纠纷。业主尽管享

有对其私产房屋的区分所有权，但其权利的现实享用状况令人堪忧。

二、现状之二：司法化解物业纠纷的能力相对不足

通常物业纠纷案件案情简单，涉案标的小，一般适用简易程序审理，而且不少法院将其纳入速裁范围，适用简便快捷的审判方式。但是，由于该类案件涉及广大城市居民“安居乐业”这一民生问题，且案件具有群体性，容易产生示范效应，如果法院处理不当则会激化矛盾，引起不良的反映，威胁到社会稳定。因此，如何通过审判及时妥善化解物业纠纷，进而促进当事人之间法律交往关系的和谐仍是法院面临的课题。实践表明，在这些方面司法应对能力尚有欠缺。一是司法功能“异化”，案件审理消耗大量司法资源，却治标不治本。司法的功能在于通过化解矛盾纠纷、重新确定当事人之间的权利义务关系，同时为各类法律主体提供行动指引。然而，当前法院审理物业纠纷案件却没有很好地发挥出司法的功能与价值。例如，对物业公司起诉物业费案件而言，法院的作用仅仅是通过主持这样一次诉讼活动去督促业主履行给付义务。审结一个欠费案件，只是完成了对一户业主的收费任务而已，物业公司与业主的矛盾不能根本化解，物业欠费行为不能根治，这次物业费交了，下次可能还会拖欠。越来越多的物业欠费案

件进入诉讼程序，一批案件动辄数十件、上百件，每件案件的标的额仅数百元，法院却不得不

把紧张的审判资源花费在此，这无疑是一种浪费。

二是被告不出庭、缺席审判使部分案件不能案件事了。尽管多数案件通过撤诉或调解的方式结案，但是，仍有相当一部分案件通过判决结案。值得注意的是，在判决结案的案件中，有近乎一半的案件，作为被告一方的业主对物业公司的起诉和法院的审判过程不够重视，既不提交答辩状，也不出庭应诉，即便出庭，也有不少业主既不提交证据也不作任何答辩。由于案件最终缺席判决，这部分案件往往并没有真正地将矛盾化解。判决后，败诉方并不积极履行生效

判决赋予的义务，案件往往会进入执行程序。

三是群体效应与连锁反应大，社会效果的司法控制具有一定难度。绝大多数物业案件因物业公司追索物业费而提起，物业公司往往会同时对小区多个业主起诉，同一批次案件可能多达几十件甚至上百件。业主作为人数众多一方当事人，基于相同的地位和利益诉求容易形结成联盟，从而产生群体效应，成为社会稳定的隐患。另一方面，法院的裁判所传递的信息容易成为那些主动交纳物业费的业主的行动指引，如果法院部分支持物业费，那么先前按时交纳物业费的业主也会选择拖欠并等待起诉，如此将产生连锁反应，因此审判的社会效果很难掌控。四是司法面临服务民生与遵循市场规则的两难选择。物业服务关乎广大群众安居这一基本生活问题，因此，物业案件的处理就是对民生问题的处理，而服务民生是司法的重要旨归，从这个意义上看应该加强对业主权益的司法保护。但是，作为市场主体的物业公司，其合法经营行为和权益也要受到应有的保护，如果业主恶意欠费，那么对物业费打折收取的处理方式则会对物业管理企业的正当权益造成侵害。如何在审判中平衡双方的利益是一个难题。调查发现，当前法官在平衡双方利益时处于两难境地：一方面，法院对物业公司诉求通常是支持的，因此物业公司的胜诉率很高，但是，考虑到物业服务存在一定瑕疵，法院往往对物业公司的诉求打些“折扣”，有些案件只支持物业费，对迟延给付违约金因“标准过高，显失公平”等原因减半支持，还有一些案件，对物业费按80%或90%不等的标准支持。另一方面，业主不交物业费通常有抗辩理由，如墙体裂缝、房间漏雨物业公司不及时修缮、公共绿地破坏、保安不能24小时巡逻、自行车被盗等，但作为被告一方其在诉讼中很少能提供证据支持其抗辩，从而容易败

诉。业主因为举证能力弱而败诉尽管符合形式正义的要求，却不符合实质公正原则。

三、纠纷的背后：业主与物业管理企业关系失调之根源分析

物业纠纷表面看来有以下起因，一是因房地产开发商遗留下房屋质量问题，导致业主与物业公司之间产生矛盾；二是物业公司的服务不到位，存在瑕疵，业主以不交物业费进行对抗，久而久之矛盾激化；三是一些业主缺乏诚信意识，恶意拖欠物业费，四是物业服务不到位而侵害业主人身、财产权益。然而这些或许只是问题的表象，纠纷的背后隐藏的是更深刻的矛盾。其一，物业管理制度超前与业主自治能力相对较低的矛盾。虽然我国模仿国外经验建立起起目前的物业管理制度，但由于作为业主自治组织的业主委员会在物业管理和服务法律关系中具有重要的地位，因此，这种物业管理模式的有效运转需要有一个前提，即业主具有相当的自

治能力，业主大会和业主委员会能够真正发挥代表业主意志、维护业主权利的作用。然而，对我国普通城市居民而言，开发商、物业公司、业主、业主大会、业主委员会等概念仍然是新鲜事物，大多数人对其法律关系一知半解，不甚了了，因此很难通过业主大会形成明确、理性、合法的意志，从而那些本来属于业主的权利变得虚无缥缈。业主自治能力差的现状成为业主维权的先天性障碍，当不能通过业主委员会形成群体的、有组织的、合法的对抗时，不交物业费就成为业主单打独斗的最好武器，如此恶性循环下去，业主与物业公司之间的矛盾日益激化。其二，物业管理企业服务“差”与业主维权路“难”的现状并存。审判中发现，物业管理公司存在服务意识不够、服务质量低等现象，通常业主对物业公司存有成见。与此同时，业主对物业服务的不满很难通过有效途径来解决。首先，单个业主与物业公司协商解决问题尽管在理论上可能却很难在现实中奏效；其次，由于基层政府组织以及传统意义上的民间调解组织化解基层矛盾纠纷功能的萎缩，业主与物业公司之间的不和谐因素也很难通过第三方的协调得到化解；最后，业主委员会并不像法律制度设计之初所设想的那样善于维护业主权利。总之，业主很难在诉讼程序之外寻求解决途径。那么业主会不会通过诉讼来解决问题？事实表明，由于经济成本高、取证难、势单力薄等原因，单个业主通过提起诉讼维护自身权益的渠道风险很大，因而业主主动起诉的很少。既然没有有效的解决方式，业主会选择拒交物业费这种既简便又经济有

效的方式与物业管理企业对抗。一旦形成如此局面，矛盾不断激化，最终会诉至法院。其三，司法解决方式的内在悖论。司法本应该化解矛盾纠纷，并且据此产生良好的示范效应，然而当前的司法解决模式却适得其反。如对于物业欠费案件，实践中往往在认定物业公司服务存在一些瑕疵的情况下对物业服务费用作出部分支持，但这种处理方式对于同一小区接受了同样服务却已经全额交纳物业费的业主是不公平的，这些业主将会产生效仿心理，选择在今后拖欠物业费，然后等待起诉和法院做出打折支持的判决。如此循环，审理一件物业管理纠纷案件之后却有更多的案件涌来，法院必将面临“朝杀而暮犯”的尴尬局面。从这个角度看，司法解决纠纷的方式本身却成为新纠纷的促成因素，审判中隐含的这一悖论是物业管理纠纷案件不

断攀升的重要因素之一。

四、物权法视野下物业管理领域相关法律主体之改造

（一）业主大会及业主委员会自治能力的提升

物权法遵循私权自治的理念，赋予业主很大的自治权。物权法第七十五条明确规定，业主可以设立业主大会，选举业主委员会。同时，国务院颁布的《物业管理条例》对业主大会和业主委员会的组织形式、职责作出了规定。业主大会是由全体业主组成，代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益的业主自治组织，业主委员会是业主大会的执行机构。可见，依照物权法的立法精神，业主权利的实现应建立在业主自治的基础之上，理顺物业管理领域的诸多问题，关键在于提升业主自治能力，真正发挥出业主大会和业主委员会的自治、管理、维权的职能作用。然而实践中，业主大会和业主委员会的职能没有发挥出来。尽管物权法第八十三条规定，业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理

规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。但业主大会和业主委员会并没有很好地履行其职责，一旦出现上述问题，物业管理企业往往成了“冤大头”。在这样一种群体

认知下，物业管理公司纵有三头六臂也很难达到业主满意，矛盾产生不可避免。

笔者认为，增强业主自治能力，政府应给予指导和支持，诚如王利明教授所言，“没有政府推动，业主自治就根本无法做起来。如果设立和召开了业主大会，很多关系就会理顺，大部分问题就会迎刃而解，否则就无法实现整个小区的有效管理。”3物权法第七十五条第二款规定，地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。可见，物权法已经意识到其制度设计必然要依赖政府行为的介入。因此，笔者认为国务院应考虑如何建立起

切实可行的配套制度，致力于推进业主自治。

（二）物业服务企业的理性经营

前文已说明，物业管理服务企业的服务质量难以让业主感到满意是物业管理纠纷的重要原因之一，因此，提升物业管理服务质量是消除纠纷的重要途径。从根本上讲，物业管理企业是指依法成立，接受委托从事物业管理活动的法人企业，是独立经营、自负盈亏的市场主体，在法律允许的范围内，物业企业可以自主安排自身的经营活动，通过合法经营寻求企业利益的最大化，同时应由其自身承担经营风险。换一个角度看，在特定的物业管理服务合同中，物业管理企业又是合同的一方当事人，其应该按照合同的约定为小区业主提供约定的物业管理服务，如果其服务没有达到合同约定的标准，应该承担相应的违约责任。总之，物业管理企业是市场

经济下的法人，应成为理性的经营者。

然而，有些物业管理企业对自身缺乏准确的定位，有的以管理者自居，有的服务意识差，内部管理水平低，不能很好地履行物业管理服务合同约定的义务。这些企业应该与其他企业一样纳入市场淘汰机制。市场淘汰机制有利于促使物业管理企业理性经营，促进企业科学发展。通过优胜劣汰，培育出一批管理能力强、服务质量高、经营理念新、经济效益好的企业，这符合市场经济的内在原则。目前，由于部分物业管理企业与房地产开发商有千丝万缕的联系，而开发商作为地方政府的纳税大户，往往受到额外“关爱”，享受一些优厚的待遇和政策，所以有些物业管理企业也随着受到地方政府的照顾。这种状况使物业管理企业失去了平等市场主体的竞争力和危机感，难以真正走向理性经营。因此，笔者认为地方政府在恪守市场规则、坚持平等保护方面应有所改进，要坚持以科学发展观为指导，既要考虑部分企业发展带动地方经济这一眼前利益，更要考虑建立公平竞争机制给地方发展带来的长远利益，通过建立公平竞争的环

境和市场淘汰机制，逐渐提升物业管理企业的服务质量。

（三）业主法律意识的增强和诚信意识的培育

目前，相当一部分业主对开发商、物业管理企业、业主委员会、业主等法律主体之间的法律关系认识不清，将开发商所售房屋的质量问题迁怒到物业公司，将其与业主委员会的纠葛牵扯到物业公司，从而对物业公司产生敌对情绪，进而激化矛盾。有些业主尽管对物业管理企业的服务没有意见，却盲目跟风，效仿其他业主的拒交物业费行为，因此被物业公司起诉到法院。

以上情形，反映出当前部分业主的法律意识不强，缺少履行合同的诚信意识。如果这些业主所占比重达到一定程度，那么，纵然物业管理公司提高物业管理服务质量，也很难被业主接受和认可，一旦欠费成风，物业公司很难经营下去，业主也会因为小区居住环境不好、房产贬值而蒙受损失，到头来“两败俱伤”。因此，构建和谐的物业管理服务关系，就要不断提升业主的法

律素质，培育诚信意识。

五、和谐物业管理秩序之司法推进

尽管物业案件背后隐藏着立法层面或社会层面的问题，但作为审判机关，人民法院最终要面对并审理一个个具体的物业纠纷案件。在审判过程中，法院并非只能机械办案，在建立和谐的物业管理秩序方面，人民法院仍有发挥的余地。

首先，从整体思路上看，法官要树立稳定意识和大局意识。对于涉及业主数量多的大批次、群体性特征明显的案件，要注意稳定当事人情绪，避免矛盾激化。做好各种调解准备，争取进行整体性的调解解决。调解不成判决结案的，要做好判后释法工作，努力使当事人服判息诉。其次，探索物业纠纷的诉前调解机制，挖掘人民调解化解纠纷的潜力。法院可以将诉前调解与其他纠纷化解机制结合起来，立案前告知并鼓励当事人申请物业管理行政主管部门组织先行调解，也可协助召集由街道办、物业公司、业主（委员会）代表、陪审员、人民调解员等各方代表参加的协调会，争取在多方协助下，使业主与物业公司达成一致，避免纠纷进入审判环

节。

第三，坚持依法保护当事人正当权益的原则，发挥司法的预测和指引功能，通过审判对当事人的不当行为给予矫正。一方面，对恶意欠缴物业费的业主应该依法判令其限期缴纳，并判令其支付违约金或滞纳金，同时要加强执行工作力度，保证物业公司合法权益的及时兑现。另一方面，对于物业服务质量差的物业管理企业，要根据物业管理服务合同的约定，依法支持业

主的抗辩权。

最后，加大普法宣传力度，充分利用法律宣传周，组织开展法律服务、法律宣传进社区活动，在物业纠纷频发社区集中开展物业法规宣传，使广大业主了解物业管理法规，规范维权方

7.业主拒交物业管理费 篇七

写字楼业主有知名境外投资企业、国内知名企业、国内大型企业和部分小型外商投资企业、国内中型企业、小型企业等, 这些企业的工作群体收入稳定, 而且对办公环境的现代化和时尚化具有一定的追求, 在物业管理方面, 通常希望在工作区域范围内, 有丰富的休闲娱乐场所、便利的交通停车场所、快捷的各种餐饮店铺等。目前写字楼已经开始朝着商务办公的方向发展, 对物业管理的硬件设施提出更高水平的要求, 同时要求“贴心”服务为物业管理“锦上添花”。写字楼业主具有精神需求、服务升级、功能升级、群体认同、规模扩展、经济高效等方面的需求, 精神需求方面, 是业主在使用写字楼的过程中乐享其中的感受;服务升级是根据业主的个性化需求, 提供人性化的服务项目;功能升级是针对写字楼的硬件设施, 要求提高设施的稳定性;群体认同是写字楼业主行业背景和形象地都具有相似点;规模扩展, 是写字楼业主为了扩大业务的范围, 要求写字楼扩大办公面积;经济高效是写字楼能够为业主提供效率高和性价比优越的服务。从以上写字楼业务的需求动态的分析, 我们可以看出物业管理应该根据业主的特点和动态需求, 在成本允许的范围内, 满足更多业主的合理化需求。

2 写字楼物业管理的策略

针对写字楼业主的特点和需求, 笔者认为物业管理公司应该从服务产品、定价、促销、沟通、形象展示、过程服务等角度, 展开全方位的物业服务管理, 最大限度满足业主的需求。

2.1 服务产品策略

写字楼物业管理公司提供的产品, 是业主需求的服务, 首先个性化服务产品, 这种产品体现在细小综合体方面, 可以通过不同细节的灵活组合, 形成物业服务方面的丰富套餐, 供以业主自由选择;其次是服务产品的开发, 包括设备设施维修保养、保安管理服务、保洁管理服务、绿化管理服务等, 以及其他便民、代办、特约等服务内容, 形成吸引更多业主进驻写字楼的条件;再次是服务产品的创新, 根据业主的服务满意程度, 全过程跟踪业主服务理念, 并保持办公环境和相关设备设施的干净, 做好不漏气、不漏水、不漏电等, 以及以良好的保安礼仪和管理服务态度, 争取得到更多业主的认同;最后是针对性服务, 针对个别大业主的需求, 量身定制针对性的服务项目, 在服务费用方面应该相对高于普通的物业服务项目, 这也是物业公司品牌打造的惯用手法。

2.2 服务定价策略

定价是物业公司提供物业服务的前提条件, 通过服务的价格标签, 一定程度上可以折射出服务项目档位的高低。物业服务在商品经济活动的范畴之内, 需要结合市场的规律和经济发展的基本原则, 从市场营销的角度进行定价。服务定价之前, 需要对影响物业服务价格的因素进行了解, 其中常见的影响因素有物业管理成本、写字楼档次高低、业主价格承受能力、周边写字楼的竞争, 根据这些因素, 综合考虑具体的定价。某些物业公司习惯将物业服务的价格和价值混为一谈, 这种做法有失偏颇, 笔者认为物业服务价格应该是一个具有竞争性的价格, 需要正确衡量物业成本、竞争对象、顾客等, 可以通过大规模的市场调研和客户满意度调查, 确定具体的服务价格。收费方面要采用独立核算的方式, 根据写字楼的档次定价, 然后根据收费标准确定相对应的服务标准, 物业公司的各个管理中心, 应该进行独立核算, 同时方便业主交费, 并公示收费价格和服务标准等。

2.3 服务沟通策略

良好的物业服务沟通, 是争取业主认同物业公司品牌质量, 并提供更加符合业务需求的服务内容。首先是对业主所承诺的服务, 是物业公司服务创新的机会, 物业公司根据自身的服务能力, 秉着实事求是的基本原则确定服务的范围和服务标准, 对于无法做到的服务要求, 不予轻易承诺, 否则可能影响业务对物业公司品牌的信任程度。其次是根据顾客的期望值, 为业主提供更多级别的服务选择机会, 并根据现有的服务标准, 定期与业主沟通, 在合理范围内满足业主的期望。再次是内部营销的沟通, 旨在提高服务的效率和内部的凝聚力, 一方面是垂直沟通, 在人力资源的角度, 激励团队加强内部合作, 另一方面是员工之间工作绩效的互相评价, 以增强员工彼此之间的了解, 达到工作互相协调的目的。

2.4 服务形象展示策略

为了让业主感受到服务的质量, 需要从感知和行为的角度, 有意识展示物业公司的服务形象, 包括服务环境、设施、服务信息等, 根据现有的物业服务产品, 选择适当的物业服务展示场所, 譬如物业公司醒目的企业LOGO、强调工作场所个性特色、建立公司网站、搭建与业主进行友好互动沟通的线上线下平台、为业主解决各种关于物业服务的问题。同时要进一步提高物业公司服务人员的形象素质, 要求加大培训的力度, 用工作知识、服务态度、行为方式、服务等, 提高工作人员的形象, 譬如保安服务, 要求24小时不间断巡逻, 增强业主的信任感。

2.5 其他服务策略

写字楼的物业管理, 除了要求做好以上几方面的服务工作之外, 同时还要保证服务过程中在交易、消费、操作、组织、参与等环节的合理性。首先是物业公司与写字楼的业主签订服务委托合同之前, 要求物业公司的工作人员掌握业主的基本情况和需求, 对业主的物业服务需求进行研究, 从而确定能否为业主提供要求范围内的物业服务内容, 帮助业主解决问题。其次是根据业主的意见和建议, 制定详细的物业服务方案, 同时设立咨询服务部门, 开通业主咨询接待渠道, 让业主有机会了解物业公司更多的产品, 同时根据委托合同的服务内容, 健全服务体系, 建立专业化的服务团队。再次是各种服务标准的提供, 包括热线服务标准、上门服务标准和其他服务标准等, 写字楼的物业管理公司应该为业主提供24小时的无假日服务热线, 为业主提供即时解答服务, 同时提供上门服务内容, 在遇到维修等物业管理要求之后, 要第一时间赶到服务现场, 譬如办公室漏水、跳闸等。最后是物业维护质量的提高, 尤其是对于写字楼设施、设备等的维修保养, 要确保变压器、配电柜、空调、电梯、报警器等设备无故障, 在发生突发故障的时候, 做到“随叫随到, 随报随修”, 以及结合业主办公情况的变化, 对某些设施进行技术性的转移, 以便为业主带来更多的办公便利条件。

3 结束语

综上所述, 写字楼业主具有精神需求、服务升级、功能升级、群体认同、规模扩展、经济高效等方面的需求, 物业管理公司应该从服务产品、定价、促销、沟通、形象展示、过程服务等角度, 通过大规模的市场调研和客户满意度调查, 确定具体的服务价格, 以及根据业主的特点和动态需求, 量身定制针对性的服务项目, 在成本允许的范围内, 展开全方位的物业服务管理, 满足更多业主的合理化需求。

摘要：近年来, 房地产行业发展如日中天, 与房地产行业相随相生的物业管理, 也逐渐兴盛起来。写字楼是房地产市场的重要产品, 其物业管理与普通住宅小区的物业管理具有一定的差异性, 为了有针对性地做好写字楼的物业管理工作, 文章将从写字楼业主的特点及需求的角度出发, 对物业管理的方法进行深入探讨, 旨在为物业公司提供一些意见和建议。

关键词：写字楼,业主,物业管理

参考文献

[1]徐辉.1983年4月深物业国际商业大厦管理处成立物业管理项目类型开始多样化[J].住宅与房地产, 2011, (2) :12.[1]徐辉.1983年4月深物业国际商业大厦管理处成立物业管理项目类型开始多样化[J].住宅与房地产, 2011, (2) :12.

[2]许涛.做CBD最好的守护者-访深圳市荣超物业管理有限公司总经理肖利[J].住宅与房地产, 2010, (5) :33-36.[2]许涛.做CBD最好的守护者-访深圳市荣超物业管理有限公司总经理肖利[J].住宅与房地产, 2010, (5) :33-36.

[3]陈洪仁.中航物业为写字楼管理注入新思路-深圳市飞亚达科技大厦物业管理模式[J].中国物业管理, 2009, (8) :34-35.[3]陈洪仁.中航物业为写字楼管理注入新思路-深圳市飞亚达科技大厦物业管理模式[J].中国物业管理, 2009, (8) :34-35.

8.开发商勾结与物业“抢”业主 篇八

车位价格猛涨 近年来，越来越多的家庭拥有汽车，为了爱车有位可停，许多车主不得不购买车位，然而，这个几平方米的空地并不便宜。武汉徐东某小区黄女生最近在小区买了一个地下停车位，总共5平方米左右，算下来每平方米4万元，“比别墅还卖得贵”。

而业主们高价买来或租来的车位，还有不少其实是开发商低价租用的人防工程用地。以武汉某小區为例，开发商以低于1角钱每平方米每天的价格与人防部门签约，又以20万元的价格卖给业主。

公摊费用上做“文章” 有的开发商为了谋取利益，还在公摊费用上做起了“文章”。比如，有的是先将停车位纳入公摊，由全体业主“埋单”，而后，又将车位再次卖给业主。此外，小区中诸如房屋公共维修基金、绿化养护费、水箱清洗费等费用，也多以“公益”之名进行了“公摊”，但使用情况常常不容乐观。

账目从不公开 “小区的游泳池、羽毛球场、网球场等，原本是归业主集体所有的权益，现在却被开发商长期侵占。”北京一小区业主说，小区开发商侵占、转移业主权益获得了五六百万元收益，但并未公布资金去向。

“一些物业公司与开发商是利益共同体。”湖北省物业管理协会副会长王建国说，这些公司要么是开发商的下属企业，要么是开发商选定的企业，与开发商私下签有协议，从各种费用中抽取好处。“有的社区，居委会也与开发商有利益联系，其办公用房也是开发商提供的”。多重利益相互交织，导致一些社区行政和物业管理问题丛生。

9.业主拒交物业管理费 篇九

一、明确双方定位、利益共享

在总律层面上，《物业管理条例》中已确认了双方是两个独立平等的民事主体；在经济层面上，是两个合同当事人的平等关系；在劳动关系层面上，是服务与被服务的平等关系。不能简单地定位谁为主，谁为辅，谁为上，谁为下。但是在社会层面上，人们受旧的传统思维影响，在观念上使得双方原本平等关系的地位产生错位，部份业主采取了拒绝的态度，给物业管理活动增加了困扰。因此，明确双方的定位与平等关系地位，是处理好物业企业与业主关系的前提。物业管理企业与业主在物业管理活动中，虽然在经济利益点上有差异，但目标是一致。是“对立的统一”寻求双方的共同利益，才是处理好双方关系的根本保证。人们常常忽视了物业管理活动中推广“合伙经营”的理念，营造一种“合作伙伴”的氛围。社会上人们更多的关注两者通常意义上的服务与被服务，双方的思维都单方面的局限于一般的商品交换遵循着市场经济原始规则，即“以最小的付出，获取最大的利益”，这势必造成双方在根本利益上的冲突。由于部分业主尚未形成建立个人资产经营概念，未能体会到资产统筹经营的实惠，再加上业主经济意识上存在较大的差异性，部分业主较看重个人的既得利益的获取，漠视长远的、公众的利益，造成推广“合伙经营”理念的困难。一般物业管理企业只好将大部份精力和财力放在业主个人感受服务上，而放在实现“共同利益”目标上的精力与财力远远不够，遇到素质不高业主的非理维权和无理要求，物业管理企业又常处于“被动挨打”的境地。同时，一些物业管理企业对“合伙经营”、“合作伙伴”概念上也认识不足，追求短期利益，仅实行一般意义上的服务与管理。因此，双方都应清楚地认识到，在物业管理活动中，双方都处在同一个“利益共同体”中。是合作伙伴，应该同舟共济，互为依存，合作建立一个双方都接受的“利益共同点”。互惠互利才是双方利益的根本所在。

二、建立互信机制，共存共荣。

有了“利益共同点”，只有彼此“互不设防”，互相信任，真诚合作，才能达成共同目标。因此，建立一种互信机制是十分必要的。不论是物业的所有者，还是管理服务的经营者，达成共同利益原则是永恒的原则。不论是物业管理企业还是业主都应该以“合作伙伴”的姿态出现，站在公正、诚信、互利的基础上思

考问题，解决问题。在处理双方关系时，应本着“求同存异”的精神，采取包容，互让，友好的态度。

作为物业管理企业应该正确对待业主的利益，要把业主利益摆在首位，力戒追求现实利益的短期行为。在提高服务品质与管理水平，提高服务档次，推行“品牌”效应上下足功夫。要在员工的思想意识中肯定和树立“业主”第一的观点，认真对待和处理业主的诉求。同时，在提升一线员工素质上要下足功夫，动用企业的一切资源作为支撑，这样才能促使员工有效的与业主进行友善的沟通，才能给业主留下良好的印象。对提供那些内容的服务，服务水平达到什么样的标准，实现什么样管理服务目标，应该切合企业的综合能力，必须充分尊重业主意愿的服务，建立在双方平等协商认同的基础上，忠实地履行委托合同内容，才能最大限度得到业主认同和信任。

作为业主，在物业管理活动中，不能以监督者自居，不能冷眼旁观，吹毛求疵或是专门挑错指责。对于出现的问题和意见分歧，应该置身于“合作伙伴“角色之中，在认识上求得统一，在行动上给予物业管理企业最大的支持和协助。业主应当正确运用监督机制，而不应简单地、随意地行使监督权和否决权。要认识到合法权益的监督权，是实行民主自治的根本保证。但是，这种监督权的行使，必须是建立在一定法律怯规范畴之内，依据合同法的规定，按照具体合同或协议的约定进行的，不是随心所欲的个人行为，更不是为监督而监督的管制行为。监督权与否决权的滥用，必然导致双方相互设防，互不信任对抗局面的产生。成功的小区，业主和物业双方都将对方作为不可缺少的合作伙伴。业主和物业管理企业应该共同使业主委员会成为一个有效的交流平台，建立一个完善的信息反馈体系，充分发挥业主委员会“桥梁”和“润滑济”作用。在业主委员会这个平台上，真正做到你中有我，我中有你，互相包容，和平共处，共存共荣。

三、促成交流沟通，完善法制

沟通是把思想、情感、知识，信息等人文在个人或群体间传递、交流的过程，它是增加感情，拉近距离，求同存异，达成共识的最有效手段。作为共同利益的合作双方都必须有强烈的交流沟通意愿，在物业管理活动中应共同经营维护良好沟通环境，创造相互沟通的条件，以融洽双方的关系，增加彼此间的了解，消除彼此间陌生与误会，取得彼此间的认可和信任。因此，不管是物业管理企业，还是业主都应重视和加强彼此间沟通，这样才能关系融洽，相互信任，和睦共处。

由于物业管理是市场经济的产物，在国内推行时间还是短，正处在成长和发展阶段，为了保证其健康发展壮大，尽快完善法律怯规是前提。政府应该结合本地实际情况，做好地方性讼规的建设，细化条款，简化程序，增加可操作性。因为在物业管理活动中出现的一些问题和矛盾，仅靠协商沟通是解决不了的，还是要依靠法律法规来解决。如果国家发展不是这么快，且法律健全，执法严格，在一些小区业主与物业管理企业之间矛盾和冲突可能不会那尖锐与不可调和。在政府逐渐淡出市场的时期，加强行业协会建设，强化行业协会指导调和功能，充分发挥行业协会的“桥梁”的作用，才能确保物业管理市场的健康、有序、规范的发展。

作为业主大会执行机构的业主委员会，在处理业主与物业管理企业关系上起着极为重要的作用。鉴于在物业管理活动中，业主与物业管理企业存在着的不对称性，必须建立一个业主委员会成员的培训体系，对业主委员会成员实行“上岗证”制度，这样才能达到一个平衡。政府职能部门和行业协会应肩负此项重任。

10.业主拒交物业管理费 篇十

业主楼梯上滑倒,物业疏忽管理需担责

案情：王某为A小区居民，2014年9月13日当王某下楼买菜行走至该楼房的车库楼梯间时，由于踩到附在楼梯踏步上的白色液体胶而滑倒受伤。出院后，王某经司法鉴定中心鉴定，伤残程度为九级伤残。王某受伤后，认为是由于B公司在从事A小区物业管理服务中疏于管理、怠于清洁楼梯障碍物所造成的，该公司应对其所造成的损害承担相应的赔偿责任。为此，要求物业公司予以赔偿。B公司认为，王某的伤是其不小心踩到乳胶漆而滑倒的，与该公司没有任何关系;该公司已经尽到相应的安全保障义务;而事发地的乳胶漆系另一业主所遗留，因此王某自己应对此事故负全部责任。

律师事务所律师：侵害人因过错造成他人人身损害的，应承担赔偿责任，受害人亦有过错的，可减轻侵害人的赔偿责任。王某系完全民事行为能力人，其在下楼梯的过程中未尽到相应的注意义务，而导致其摔伤，故王某自身应对该事故承担主要责任，B公司作为物业管理人，虽然每天都定期对该楼道进行清理，但在楼道遗留有白色乳胶漆时，未及时对该楼道清理，亦未完全尽到合理限度范围内的安全保障义务，应对该事故承担次要责任。

11.业主拒交物业管理费 篇十一

黑龙江 张大伟

张大伟读者：

你好！根据我国《民法通则》第一百二十六条：“建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的，它的所有人或者管理人应当承担民事责任，但能够证明自己没有过错的除外。”而“冰溜子”是冰雪融化自然形成的，小区道路、楼前楼后的积雪是由物业负责清理的，根据我国《物权法》第八十一条、第八十二条的规定：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。”“物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。”楼上滴出的“冰溜子”，应由物业负责清理，清理不及时，造成损害的应当承担责任。依法，你应当找物业承担赔偿责任。

王景龙（黑龙江大庆市林甸区法院一级法官）

12.业主拒交物业管理费 篇十二

读者谢小芳

谢小芳读者:

你可以要求物业管理公司承担赔偿责任。

一方面, 《物业管理条例》第三十六条规定:“物业管理企业应当按照物业服务合同的约定, 提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定, 导致业主人身、财产安全受到损害的, 应当依法承担相应的法律责任。”

保障小区内财物的安全, 既是物业管理公司的义务, 也是其应当提供的服务。保安的擅离职守, 表明其既未尽到教育、管理职责, 也未能履行好物业服务合同。对由此导致你的轿车被盗, 自然难辞其咎。

另一方面, 《合同法》第三百六十九条、三百七十四条分别规定:“保管人应当妥善保管保管物。”“保管期间, 因保管人保管不善造成保管物毁损、灭失的, 保管人应当承担损害赔偿责任, 但保管是无偿的, 保管人证明自己没有重大过失的, 不承担损害赔偿责任。”

鉴于你已向物业管理公司交纳了车辆保管费, 说明你们之间的保管合同是有偿的, 也就不存在物业管理公司能否证明自己有无重大过失问题, 物业管理公司的免责事由仅仅限于不可抗力的, 即不能预见、不能避免、不能克服的客观情况。而保安擅离职守完全是主观因素, 并非不能避免、不能克服。其在离开岗位时, 也应当预见可能会出现包括轿车在内的财物被盗, 却因疏忽大意而没有预见, 或者是已经预见但轻信可以避免。

13.业主拒交物业管理费 篇十三

——2011小区物业管理服务工作计划（范文）

尊敬的各位业主、物业使用人：

欢迎您及家人入住（项目名称），武汉——物业管理有限公司将真诚为您们提供优质与满意的物业管理服务。是武汉市中心城区地段一个环境优雅、公共设施配套齐全的高尚住宅小区，能日日夜夜陪伴您们、为您们服务是我们的无尚荣幸。

为了做好的物业服务工作，使我们对的物业管理工作能得到您们的大力支持和理解，现本着诚信、负责任的态度特向广大业主告知我服务处2011物业服务工作计划如下：

一、客户服务方面

1；，下同）

2、。

二、公共部位与设施设备日常运行维护方面

1、；

2、；

3、。

三、清洁卫生方面

1、；

2、。

四、园林绿化方面

1、；

2、。

五、秩序维护与安全防范方面

1、；

2、。

六、开展社区文化活动方面

1、；

2、。

七、其他工作方面

1、；……。

上述服务工作计划将使小区物业服务上档次台阶，规范物业管理行为，各日常物业服务事项能贴近广大业主及物业使用人，欢迎各位随时检查督促我服务处的工作并借此机会特向大家征询小区物业管理服务意见或工作建议（敬请各位业主附书面意见或工作建议），我们将怀着感恩、感激、感谢的心态去积极采纳接受。

特此告知。顺祝各位业主及物业使用人财源广进、福临康安！

武汉————物业管理有限公司服务处

14.业主拒交物业管理费 篇十四

过去，一套房产是否能够升值，其主要是看地段及位置，而现在，房产是否可以升值，除看新购房产地段位置外，小区的物业管理水平也成了该小区房产价值的一个重要参考值，成为购房者的关注点。

物业管理企业基本的服务内容和技术差别并不大，在实际的动作中，对服务细节的把握决定各物业服务企业品质的好坏，良好的硬件需要细致、完善、专业化的管理，一些知名的物管企业推出的港式物管服务，酒店式管理服务等都得到市场和行业的高度认可。比如，业主饲养宠物给小区环境造成不良影响是很多小区物业比较棘手的事，业主在遛狗时，小狗会在小区随地大小便，从而影响小区环境卫生，但又涌强制性地禁养。有一家物管企业采取了这样一个措施，在小区绿地中每隔一段距离就放置一些宠物方便袋，并通过宣传引导业主使用，取得了很好的效果。类似的措施还有：倡导凳保洁，即时保洁、隐性管理、零干忧服务等。都是把握了业主细节需求面提出的针对性服务措施。这些专业化、人性化、个性化、全天候、全方位、全过程的高品质物业管理服务，让小区业主体会到与众不同的尊崇感和自豪感，提升了小区的品质。