推行老旧小区物业自治管理的建议

推行老旧小区物业自治管理的建议（共8篇）（共8篇）

1.推行老旧小区物业自治管理的建议 篇一

老旧小区物业管理怎么做?老旧小区物业管理公司有哪些? 老旧小区物业管理怎么做?老旧小区物业管理公司有哪些?眼下，我们只知道物业管理像攀荣附贵的孽生物一样，依存于新建的封闭式居民社区。而物业管理走进“被遗忘的角落”老旧小区，无啻是一个创举。老住宅区整治和引入物业管理以极富生命力的发展势头正挺进许多城市的大街小巷。

解决老旧小区的管理问题，应该跳出物业管理的市场化服务和传统的街道、社区行政管理的固有框架，站在社区治理的立足点上，以宏观管理的思维去审视、研究和解决。

要调动专业物业服务机构的力量，推行合适的物业管理模式。

一是通过税收优惠、政策补贴、招投标倾斜等措施，激励、吸引专业的物业服务企业接管老旧小区，从而实施规范的物业管理。

二是由社区、居委会出面，将部分业务，如治安、清洁、绿化、四害消杀等基础性物业管理内容通过公开招投标的方式，分别承包出去，并由专人对其进行质量监管。

三是尝试引入物业管理职业经理人(如注册物业师)，在降低管理成本的同时，通过专业的管控，逐步规范老旧小区的物业管理工作。

此外，要借助当前新经济下的新平台，构建老旧小区物业管理新模式。一方面提供基本物业服务，改善社区环境，另一方面挖掘社区消费潜力，扩大市场内需，从而达到双赢的结果。解决老旧小区物业管理问题，是巩固创建成果、推动规范化管理的重要举措。选择一家好的物业公司，能够让老旧小区环境整洁、秩序井然、设施良好、相对安全。

老旧小区物业管理怎么做?老旧小区物业管理公司有哪些?合肥市新华物业管理有限公司，以“用心建设、关怀住户、回报社会”为出发点，以“让我们的业户得到真诚的关怀和服务”为使命，一直致力使我们的业户能享有安全、完善、优美、热情的环境与氛围，努力为广大业户提供良好的服务，通过多年不懈的努力，我司的物业管理水平和服务质量已得到广大业户的认同，在当今的物业管理市场上树立了良好的企业形象，创立了具有新华特色的物业服务模式，为业主提供舒心的物业服务。

2.推行老旧小区物业自治管理的建议 篇二

一、如皋市老旧小区管理存在的问题

如皋市主城区老旧小区共计37个,建于上世纪90年代,建筑面积近260万平方米,涉及户数2.5万余户,主要存在以下问题。

(一)基础设施不完善

由于老旧小区建设年代久远,小区的规划设计标准低,配套设施不全,导致基础设施严重不足,无法满足居民目前的物质文化生活需求。主要表现在:老旧小区普遍绿化养护缺失,扒翻种植、破绿毁绿、利用绿地违章搭建等行为屡见不鲜。机动车停车位缺少,小区车满为患,公共场地挤占一空,有的甚至将车辆开进了绿化带内。居民体育健身和文化活动空间较小,一些老旧小区根本就没有体育健身设施和文化活动场所。环卫设施简陋,乱倒垃圾现象时有发生。小区道路、路灯等损毁严重。上下水管网严重老化,化粪池无人清理,经常堵塞,污水横溢。有的小区没有煤气或天然气,小区居民使用煤气罐,生活不便。

(二)管理费用收取难

老旧小区产权呈多元化格局,有全产权商品房、房改售房、回迁房、农转居的承租房、居民承租房。业主对物业管理的要求和经济承受能力差异大。承受能力强的希望得到全方位、高层次的服务;承受能力差的则认为只要不交费,有无管理无所谓。小区居民往往以一些问题没有解决为由,长期拒缴卫生清运费。社区每年收取50元左右的卫生保洁费,收取率只能达到20%左右,街道和社区居委会不得不垫资雇佣老弱病残人员清扫小区,人员费用向共建单位化缘解决,由于保洁机制不健全,老旧小区普遍存在脏乱差现象。

围墙出新(含道路)

(三)物业管理介入难

受传统思想观点影响,老旧小区部分居民存在无偿享受服务的传统观念,认为实行物业管理就是想多收钱,不少人不习惯,不愿意缴费。另外,老旧小区由于基础设施老旧、缺乏物业用房、环境脏乱等问题,物业服务企业不愿意接手老旧小区的物业管理。

以上问题长期制约了老旧小区的长效管理,老旧小区因为脏乱差成为城市市容环境的“低洼地”。要彻底解决老旧小区的管理问题,只有实施物业化管理,而物业化管理的前提必须是由政府主导对小区的基础设施进行不同程度的改造。因为老旧小区改造动辄几十万、上百万,只有财政投入才能解决资金来源问题。改造的目的不仅是提升老旧小区设施、绿化、道路状况,化解居民难题,同时也让物业服务企业进驻提供较好条件。

二、老旧小区改造与物业化管理策略

(一)科学民主实施改造

1. 政府主导实施

2013年起,如皋市每年将老旧小区改造作为政府为民办实事十大工程之一,市人大将老旧小区改造写进了人大工作报告,并每年听取专题汇报。市政府主要领导、分管领导每季度进行督查推进。市财政充分保障改造经费,三年来共计投入8000多万元对23个老旧小区进行了改造,惠及居民15000户。

2. 科学民主推进

对拟改造小区调查摸底,分类、分批实施改造。制定具体方案时,将需整项目(市政、绿化、车位、管网、墙面、环卫设施等)广泛征求居民意见。首先将拟改造项目在小区张贴进行公示,召开座谈会听取意见;然后根据居民意见和小区实际状况制定初步方案;再公示、组织居民讨论反馈;听取意见和修改方案可以反复进行,直至居民之间、居民和工作组之间基本达成一致意见,最后由规划设计单位制定专业改造方案,组织实施。

3. 规范组织实施

改造中严格按照招投标程序确定施工单位和监理单位,实行项目化管理。市纪委、监察局全程监督招标和施工过程,定期派员对老旧小区改造工程进行现场质询,测评居民满意度,确保改造质量。对改造过程中出现工程增量,严格按程序逐级申请,完善手续,验收后接受审计,保证工程建设阳光透明,规范高效。

4. 发挥党建作用

在改造中,虽然已经充分征求意见,但仍有少数居民对改造方案不满意,影响施工进度。工作组创新思路,在小区建立临时党支部,依靠组织力量强化改造工作推进。一是利用此平台倾听群众心声,尽可能解决疑难问题;二是发挥党员先锋模范作用,让党员给其他居民做样子,作表率;三是通过此平台对不满意的居民进行思想教育,要求顾全大局,带头服从既定改造方案,并对其他居民进行宣传动员,保障小区改造任务顺利完成。

(二)落实物业化服务

1. 健全管理制度

为推进老旧小区物业化管理,如皋市修订完善了《如皋市物业管理暂行办法》,出台了《如皋市安置房居住区物业管理暂行办法》《如皋市住宅老旧小区、安置房居住区实施基本物业服务考核管理办法》《主城区住宅小区业主委员会考核办法》等一系列文件,为健全完善物业管理政策制度体系,规范小区物业服务行为、引导业主依法理性维权等强化了制度保障。

2. 建立管理机构

如皋市城管局报请市编办同意成立了物管中心。主要负责开展物业小区、物业企业星级评定及争先创优等工作;负责物业服务企业的业务培训;负责协调老旧小区、安置区物业企业“三基本”服务(即“基本保洁、基本保绿、基本养护”);负责老旧小区、安置区基本物业服务的业务指导、监督考核与政府奖补资金的拨付;协调处理物业服务企业与业主之间的物业纠纷。

3. 落实物业服务

老旧小区改造工程全面验收后,由街道所属社区或业主委员会委托专业化、市场化的物业服务企业负责小区“基本保洁、基本保绿、基本养护”的“三基本”物业服务,严把准入关,选择有资质、负责任的物业服务企业从事物业管理服务。

(三)构建物业化管理长效机制

1. 政策引导奖补机制

落实老旧小区物业考核补贴。每季度对老旧小区“三基本”物业服务进行考核,市财政按每月0.15元/平方米的标准对“三基本”物业服务进行考核发放补贴;加大政策扶持力度,物业服务企业享受现代服务业的各项鼓励补贴政策;提高老旧小区物业费收缴率,市政府建立机关部门与老旧小区、安置房居住区的挂钩共建制度,协助社区收缴物业服务费用,作为机关部门作风建设与文明创建的重要考核内容。两年来,共发放“三基本”物业考核奖补资金298.2万元,对物业服务企业按现代服务业考核奖励44.6万元。

2. 基层自治组织机制

大力推进和指导各街道社区牵头组建老旧小区业主委员会。明确业主委员会工作职责、要求、享有权利等,并充分发挥业主委员会在物业服务企业和小区居民之间的“桥梁”作用:如倡导居民养成良好居住习惯,督促居民按照标准缴费,监督物业服务企业日常工作,提高小区管理效率。定期召开业主委员会工作座谈会、培训会,调查、协调、指导业主委员会工作。定期对业主委员会工作进行考核,对成绩显著的给予经济奖励,两年来共发放业主委员会考核奖励资金11.6万元。

3. 物业纠纷化解机制

建立行政、司法、物业服务企业、社区基层组织等参与的“四位一体”物业矛盾调解机制,两年来共受理和调解各类物业纠纷1457件。积极争取法院的支持,开通“物业绿色司法通道”,对业主无故拖欠物业费的案件,进行“快立、快审、快结”,通过物业纠纷“四位一体”调解制度和物业绿色司法通道的有效运行,取得了预期社会效果和法律效果。

4. 物业缴费诚信机制

将业主特别是机关公职人员缴纳物业费列入诚信体系建设。市级机关工委将机关党员干部缴纳物业费情况作为党员干部道德表现社区函调考核内容。公职人员无故仍不缴纳的,物业服务企业除通过法定程序予以维权外,还可通过函告所在单位,由该单位负责人教育并督促其主动缴费,经教育仍不缴费又不依法维权的,年终考核不得被评为先进。

三、老旧小区改造和物业化管理取得的成效

(一)居住环境大幅提升

三年来,如皋市共投资8000万余元,完成20个老旧小区的综合整治工作,面积达140万平方米,惠及居民1.2万余户。新建及维修道路2.8万平方米,新增车位1138个,补种绿化4.6万平方米,对污水管网、路灯、落水管等市政设施进行更换,因地制宜开辟健身场所,增添健身器材。改造工程很好地解决了老旧小区“面子”和“里子”问题,小区环境设施水平得到大幅改善。

道路和绿化整修

(二)缴费比率大幅提高

老旧小区居民明显感受到改造工程带来的变化,加之老旧小区物业费通过政府每月每平方米补贴0.15元,业主缴纳物业费的积极性得到提高。物业缴费率由过去不到20%上升到75%,少数老旧小区达到87%以上,实现了居民与物业服务企业的良性合作,双赢共进。

四、老旧小区物业化管理启示

(一)老旧小区改造是前提

老旧小区由于历史原因,在环境、设施、交通、安全等方面存在诸多不足,经过实施改造,基础设施、管网管线、绿化车位等都得改善,增强了居民的生活幸福指数,为物业服务企业的入驻管理提供了良好的物质、环境条件。

(二)群众参与管理是基石

在老旧小区改造和管理中,要不断创新群众参与机制,调动群众的积极性,鼓励广大居民参与小区改造和管理,并搭建参与平台,如发放征求意见表、召开座谈会,建立小区志愿服务队伍、文明劝导队、“和事佬”俱乐部等,让群众参政议政、出谋划策,共建共享,探索新形势下老旧小区的管理新路子。

(三)落实管理责任是根本

落实街道社区为老旧小区管理责任主体,将责任主体属地化,有利于发挥社会基层组织职能作用,加强社区与居民联系,促进物业服务协调有序,提高物业管理能效。积极发挥业主委员会的自治作用,落实老旧小区自治,增强老旧小区自我管理功能。

(四)物业化服务是关键

过去老旧小区物业管理是空白,大多数是社区维持基本保洁,收费也很低廉,收费难度大。把老旧小区物业管理社会化,由物业服务企业提供专业、规范化服务不仅可以减轻社区负担,更是老旧小区落实常态长效管理的关键。

(五)政策奖补扶持是推手

老旧小区收费标准低、收费难是不争事实,不少物业服务企业入不敷出,不愿接受老旧小区物业管理。市财政给予一定的财政补贴,有利于提高企业积极性,推进老旧小区管理社会化、常态化。

(六)常态监督考核是保障

3.小区自治解不了物业管理难题 篇三

6月29日，一个名叫“北京三自品格社区服务中心”的公司在工商部门注册成功，这个公司是海淀区品阁小区为实现业主自治而专门注册成立的，小区148户业主都是这个公司的股东。虽然品阁小区在物业管理方式上开创了一条新路，但是有关人士表示，品阁经验对于解决北京物业管理难题的可借鉴之处非常有限。

品阁经验目前无法推广

虽然“北京三自品格社区服务中心”刚刚才在工商局注册成功，但事实上从2006年12月5日起，就开始在社区服务中心的带领下进行自治。之所以定名为“三自”，指的就是“自愿、自律、自管”。这种区别于现行物管模式的“公司制”自治，在北京尚属首创。

品阁是海淀区一个建筑面积仅2.5万平米的社区。由于和业主的矛盾长期无法调和，北京品阁小区的物业公司去年9月撤走，于是小区的148户业主自己成立了公司，自己管理自己。

北京业主委员会协会申办委员会召集人之一张大宪表示，对于中小型社区，进行业主自治管理不失为一种可行的创新，目前北京实行自治管理的小区只此一家，可以看作是一个有益的“试点”。

不过，品阁小区的自治经验是否具有可复制性，还有待时间检验，而其本身是否能长期运作下去也是一个未知数。品阁小区面积较小、业主人数也少，比较容易沟通，容易做决定。由于是自治，业主都把小区的事当成自己的事，“三自”总经理邵里庭说，“虽然聘请的人员少了，但很多业主都乐意义务帮工。比如前些时候修建金鱼池，小区业主就踊跃上阵，没从外面招一个工人就给修好了。”

天下没有免费的午餐，业主省了钱，但是付出了劳动和时间，只是成本发生了转换，劳动成本和时间成本提高而降低金钱成本，不是市场主流。如果是上千户的小区，这种靠业主热情参与来节省金钱成本的方式，必然要付出业主更多的劳动和时间成本，操作起来会有很大难度，尤其是在大多数小区没有业委会的情况下，这些小区还要考虑成立业委会才能在考虑其他事情，目前看来，品阁的自治经验还不具备普遍推广的意义。

无独有偶，同样在七月份，北京市出台的一项新规定，虽然开创了一条物业管理的新路，但与品阁小区物业管理实行自治的情况有些类似，同样没有被业主们报以希望。

物业招标 换汤不换药

7月9日，北京市建委宣布，从7月起，北京市2万平方米以上的住宅项目，开发企业要按《物业管理条例》，聘请有资质的物业企业，并对2万平方米以上的住宅项目前期物业进行招投标。

7月19日，光大家园业委会主任陈兵很干脆的告诉记者“这个规定不会起作用”，因为“这两年开发商对前期物业的安排上基本上也是按照招投标来做的，但并没有解决物业管理混乱的问题。但是，可以肯定的是，这里边一定存在着违标现象。”

4.推行老旧小区物业自治管理的建议 篇四

面对公有老旧住宅小区资金缺口的问题，各级政府应该拿出专项资金，并有针对性、有计划性的改造公有老旧小区的物业管理，加强小区内的硬件改造，先要进行危旧房的改善，对于不同程度的危旧房可以进行不同程度的帮扶。并完善、修复小区内已经老旧的水网、电网、煤气管道等，彻底改变以往小区一到用电、用水高峰期就断电、断水的现象，使管道煤气代替罐装煤气，让居民切实感受到有效的管理带来的好处，享受到城市配套的方便。还应该加大小区内部和周边的环境整治力度，加强小区内部的道路规划、停车位补建、绿化等工程建设工作。还应在政府的帮助协同下对周边的环境进行整改，劝退周边商贩，统一建设室内市场，提升整体环境。科学有效的使用维修养护基金，同时也应积极寻找更宽的经费来源渠道。

2.2建立专业化物业管理机制

要彻底改善公有老旧小区物业管理机制就必须引进市场化的物业管理办法，提高物业管理水平，转变原有的管理观念。同时也要确立物业管理公司是小区物业实施物业管理的主要负责人，改变多头管理的局面。此外，社会上加强有偿服务的宣传工作，谁受益谁付费，这也符合市场经济规律。对企业内部要树立积极努力为业主服务的意识，用所提供的服务获得应有的回报。更要借鉴其他国内外的先进的成功的管理经验，弥补自己在物业管理方面的不足，为今后的工作打下良好的基础。在物业管理过程中也要加强物业运作的透明度，让小区居民清楚地看到他们所交的物业管理费用在何处，只有公开透明的管理制度才能打消居民以往对小区物业冷淡、怀疑的态度。因此，只有通过科学有效的管理运作模式，有层次、有计划的管理调控，符合法律法规的管理细则，加上有良好的职业技能、专业知识的管理人员才能为居民提供更优质的物业服务。

2.3调动公有老旧住宅小区业主的积极性

作为住宅的实际使用人，小区居民才是小区的主人，只有他们改变观念，改掉陋习才能使自己居住环境得到改善。所以要充分调动小区业主的积极性，在老旧小区中可以鼓励居民参与讨论、投资、建设。利用这种办式作为文明共建的宣传载体，让居民感受到正规的物业管理带来的好处。

3结束语

公有老旧住宅小区必须引入新的物业管理模式，才能顺应社会的发展。它工作量大，任务重，所以此项工作的完成需要政府、社会、民众的多方参与，改变原有管理制度，与市场接轨才能从根本上解决公有老旧住宅小区现存的问题。同时要更加注意的是我们在修建硬件的同时，居民也要养成良好的居住习惯，以及落实到为后期养护工作，才能真正有效的延长小区的使用寿命。这是一个共建的过程，需要来自每个方面的努力，才能改善城市中的短板，才能促进整个城市的和谐发展。

参考文献:

[1]叶秋向.我国住宅小区物业管理问题及对策研究[J].江西建材，2016，04：274，276.

[2]张智敏.老旧小区治理的资金筹集与运营管理问题研究[D].广西大学，2013.

[3]闫明艳.城市开放式老旧小区治理对策研究[D].山东大学，2015.

★ 物业管理论文

★ 物业管理服务采购审价研究

★ 物业管理维修优势论文

★ 国有企业内部物业管理分析论文

★ 职业技术教育研究论文

5.推行老旧小区物业自治管理的建议 篇五

关于太钢旧住宅小区推行物业管理的几点思考

阐明了太原钢铁(集团)公司房产公司为什么要实行物业化管理;太钢旧住宅小区的管理方式向物业管理转变,需要有一段过渡时期;如何搞好太原钢铁(集团)公司房产公司旧住宅小区向物业管理的`过渡等问题,以提高人们对物业管理的认识.

作 者：王建香 王建萍 Wang Jianxiang Wang Jianping 作者单位：太原钢铁(集团)公司房产公司刊 名：太原科技英文刊名：TAIYUAN SCIENCE AND TECHNOLOGY年，卷(期)：“”(6)分类号：F2关键词：物业管理 计划经济 市场经济 过渡 转变

6.推行老旧小区物业自治管理的建议 篇六

随着城镇化、城市化水平的逐步提高，居民小区物业管理已逐渐成为城市化的重要内容，成为城市管理的重要部分，扮演城市管理的重要角色，居民小区物业管理的好坏直接影响城市居民日常生活和社会秩序维护。近几年由于配套政策的不完善、监管机制制度不健全等原因，居民小区物业管理的矛盾纠纷问题越来越突出，诱发的影响社会稳定事件也越来越多，规范居民小区物业管理迫在眉睫。

一、当前小区物业管理存在的突出问题

（一）新旧物业更换矛盾。小区业主认为现有物业管理公司服务水平差、服务不到位，业主拒绝现有物业管理公司继续服务，并另引进其他物业管理公司。因物业管理的巨大利于驱使等原因，现有物业公司不愿退出管理，而新引进的物业管理公司又无法正常开展工作，引发一系列矛盾纠纷问题。

（二）物业管理用房问题。小区物业管理用房产权未明确，小区业主认为物业管理用房产权属小区业主共有，而物业管理公司则认为物业管理用房产权属开发商所有，双方就产权归属问题产生分歧，进而引发业主不愿意缴纳物管费用等诸多问题。

（三）车库管理收费问题。一些小区，因物业管理公司收取车库停车及管理费用，业主认为费用过高或小区车库产权属于业主等不愿意缴纳相关费用，导致业主与物业管理公司多次出现纠纷，引发业主围堵车库等群体性聚集事件，严重影响社会稳定。

（四）大修基金动用问题。物业管理公司进行小区基础设施维修维护时，需动用大修基金，但业主不同意使用大修基金，导致基础设施迟迟不能维修维护的到位，引发业主不满。部分物业管理公司动用大修基金仅仅通过业主委员会统一，未召开业主大会征得业主同意，也引发业主强烈反对等。

二、主要原因分析

（一）政策不完善导致准入门槛过低。由于对物业管理公司资质、准入条件、物业公司引进程序、规范服务标准等政策不完善，导致物业管理公司乱象频出，特别是前期物业存在许多为，多数小区的前期物业由开发商指定或直接安排人员临时成立，既无相关资质，又无管理服务经验，入驻之后以谋取利益为主要目的，引发诸多矛盾隐患。

（二）主管部门监管不到位。小区物业管理缺乏上位领导，没有形成自上而下的监督管理体制机制，加之国土、属地街道及居委会没有认真履行监督职能，没有主动深入小区走访调研收集问题，对物业管理公司前期存在的苗头问题未能及时督促整改落实。

（三）业主及业主委员会内部问题。一些小区业主委员会成员以谋取私利为目的，勾结物业管理公司侵害业主权益；一些小区业主委员会没有按规定程序选举，未能得到大多数业主认可；少数业主因参与业主委员会未能成功等原因，对业主委员会及物业管理公司开展的工作百般刁难阻碍等。

三、工作建议

（一）完善准入及资质管理机制。进一步完善物业管理资质分级管理机制，并严格以资质作为准入门槛，建立物业管理公司综合服务管理平台，在平台上公示物业管理公司资质，开展物业管理公司招标引入等工作，促进物业管理公司入驻规范化、透明化。

（二）建立物业管理责任清单。以《物业管理条例》和《物业服务管理办法》为依托，建立物业管理责任清单，进一步明确国土房管、规划、建设、物价、市政、工商、质监等行政主管部门职能职责，促进各单位履职尽责。

（三）引入调解机制。成立行业调解协会。由国土房管局牵头，推选辖区内有资质的物业管理公司高层人员组建行业调解协会，负责对物业管理行业不规范服务等现象予以纠正，对发生的纠纷问题进行调解处理。建立“四级三方”调解机制，四级：即区级领导小组，区国土房房管局等区级部门和水电气等单位，属地镇街，属地社区。三方“即开发商、物业管理公司、业主委员会或业主代表，小区物业管理纠纷首先由属地社区组织开发商、物业管理公司、业主委员会或业主代表进行调解，调解不成再由属地镇街、区国土房管局等部门和区级领导小组逐级协调。

7.浅谈小区物业管理存在问题及建议 篇七

[摘要]伴随着嘉善房地产市场的快速发展，原来独门独户的自我管理形式已被迅猛发展的城市物业集中管理所取代。物业管理作为一个新兴的行业，已逐渐成为房地产经营管理的重要组成部分。在物业管理过程中存在的问题也逐渐暴露，这些直接影响和制约了物业管理行业的生存和发展。因此研究其解决问题的对策，有着重要的现实意义。本文列举了我区的小区物业管理普遍存在的若干问题，并加以分析，最后，针对问题，对完善物业管理提出了若干建议。

[关键词]物业管理，存在问题，建议

1引言

随着嘉善经济的快速发展和城市开发进程的加快，房地产市场已成为嘉善县的主导经济之一，不管是资历深久的同心房地产公司还是新成立的几家房产公司，都颇具实力，同时由房地产行业带动的物业管理行业也逐渐形成规模，其效益日趋明显。我县的物业管理行业起步较晚，但发展较快。从1996年的第一家区物业管理公司成立至今，全县已有物业管理公司10余家，从业人员300余人，实施物业管理的住宅小区20余个，涉及住户五万余户，物业管理工作经过近十年的发展，取得了很大的进展。但是，也应该看到在物业管理过程中存在的问题日益突出。近几年，我县物业管理公司与业主之间不断发生的矛盾已经成为大家关注的焦点。从物业公司乱收费、擅自停水停电到公共设施被侵占、公共维修基金被挪用、业主委员会成立难，大量物业纠纷纷至沓来。这些直接影响和制约了物业管理行业生存和发展。因而，研究现阶段我县物业管理发展存在的问题及对策成为热点问题。

2我区物业管理存在的若干问题

2.1物业管理收费难

一般来说，物业管理费除了合同约定的因提供物业管理而直接产生的费用，还包括物业管理企业所代办的供暖费用、供热水费用等。据统计，一般小区的物业收费率能达到75%，就属于比较好的。但比如杜鹃小区,不交、少交、欠交物业管理费已成为一种常见的现象，而作为业主拒交物业管理费的主要理由多为物业管理不到位，小区脏、乱、差；小区内存在业主车辆丢失现象和内配套设施不完备等。2006年5月的浙南频道曾经报道过这样一则新闻，嘉善县的多个小区面临着物业公司撤离、业主自主管理的局面，比如众所周知的冬青里别墅小区,由于所能收到的管理费不到四成，物业公司不得不作出了退出小区的决定。2.2物业公司服务面狭窄

物业公司自身管理水平较低，开展和提供的服务项目单一，服务面狭窄。目前，我县的物业公司仅仅是面向居民住宅小区提供服务，而对居民住宅小区,包括风泽泗洲、东方名嘉、格林春天这几个小区，也仅仅是提供保安、保洁、绿化等一些基本服务内容，其他一些特需服务项目基本没有开展，如代接送小孩、代收水、电、暖气费；代家政服务等等。

2.3物业公司员工素质欠佳

一般的物业公司认为物业管理是简单劳动，于是低薪聘请一些文化低、没有接受过专门培训的人员上岗，着重表现在杜鹃小区，由于物业管理费的不到位，不得不低薪聘请下岗工人甚至退休工人！即使公司对员工培训，也还是停留在基本技能的初级阶段，还未走向由劳动部门参与的社会化职业技能等级培训与鉴定。致使物业服务工作不到位，不按规范操作，从业人员流动性大、素质低。例如，2006年嘉善经济开发区物业管理有限公司的人员流动性达到60%。保安工作形式大于实质，作用没有真正发挥。表现为：重门岗，轻巡逻查看；重小区内部安全，轻外围防患；重治安问题，轻设施安全；重人员数量，轻人员素质；重人员配置，轻岗位管理监督；重对人的防患，轻对物的安全监护。

2.4成立业主委员会工作滞后

目前，嘉善绝大部分小区虽然都成立了业主委员会，但都没有形成和发挥业主与物业公司之间桥梁与纽带的作用；服务质量的监管工作没有真正地开展起来；对物业服务与公共财务的收支疏于监督。同时，由于业主委员会自身缺乏对物业相关政策、规定的了解、理解和运用，致使物业公司单方面说了算，而业主委员会却对物业的管理事项难以决策。

2.5业主对物业服务收费缺乏知情权

从嘉善的情况看，各物业管理公司都能做到明码标价收费，能在小区的醒目位置公示服务项目内容、收费标准、收费依据等，但对物业服务收费的收支情况，物业管理公司没有按有关规定“每年不少于一次向业主大会或者全体业主公布物业服务资金的收支情况，接受业主和业主委员会的监督。”侵犯了业主的知情权和监管权。例如小区内停车收费问题，此类纠纷主要由物业管理公司以维护小区管理秩序为由，自行或以业主物业委员会规定为由向拥有私家车的业主收取的小区车位费、道路维护费、进门费等。由于物业管理公司所收取的上述费用往往系自行制定而未经过物价部门批准，虽然有的经过业主委员会同意，但是由于无相应的法律、法规或规章为依据，因此争议较大。

2.6个别业主过度强度个人利益

有个别业主过度强调个人的实用性利益而不顾社区整体外观形象的共同维护。如：防盗钢窗、空调等的安装零乱；私占公共场所，拥堵通道；随意丢弃堆放生活垃圾袋；宠物粪便随处可见等。这些行为不仅增加了物业公司的工作难度和不应有的工作量，而且破坏、影响了社区的整体美观和社区的环境。2.7其他问题

物业公司由小区全体业主共同选举、公开招聘的规定没有执行。目前，嘉善各居民住宅小区提供物业服务的物业公司都是前期物业由开发商代管，后期物业则是由开发商将原来分管物业的人员分离出去，重新注册企业名称、企业法人，成立新的物业管理企业来接管社区。不论是前期还是后期物业，都没有通过市场公开竞争招标，由全体业主自主选择物业管理公司。致使物业企业提供的服务质量标准缺少明细，欠缺可监督性。

此外，由于房地产开发商的原因，小区分期建设及附属配套工程未完全竣工而提前交房，一些配套设施如水、电、气等工程不配套，造成物业公司开展工作困难，影响到物业服务质量。另外，我省现行的物业服务收费办法已滞后,有些内容与国家新颁布实施的相关法规、政策规定不相一致。

3完善物业管理的若干建议

针对上述物业管理中存在的问题，根据自己的实际工作经验提出以下几点建议： 3.1加强物业管理知识的宣传

要加强对《物业管理条例》和有关法律法规的宣传，使广大业主明确自己的权利和义务，树立“花钱买服务”的物业消费意识，明白不缴、少缴和欠缴物业管理费不仅损害了物业公司的利益，同时也损害了广大业主的利益。同时，也应坚持在日常的物业管理小区中利用不同宣传的形式：如公告栏、宣传栏等向业主进行宣传，提高广大业主对物业管理的认识，让业主知道交纳物业管理费用是每个业主的法定义务，交费合理、拒交可耻；让业主懂得不交、少交、欠交物业管理费，不仅损害了物业管理公司的合法权益，影响其正常的维修、养护、运行、管理，而且更重要的是损害了全体业主的合法权益。要对广大业主动之以情、晓之以理，合理地解决这个问题。

3.2改变以往的收费态度和收费方式

由于收费员没有经过专业培训，自身对物业相关政策、规定缺乏理解和运用。同时，由于收费点多、面广、收费员劳动强度大，难免会出现生、冷、硬的工作

态度，因而与业主的沟通、交流不是很畅通，导致业主对物业管理公司有意见而

不愿交纳物业管理费。针对这一情况，物业管理公司应根据实际情况采取一些办法，改变工作方式和收费态度。如：物业企业可在小区公告栏定期公布已缴业主的名单，起到督促未交业主尽快交纳的作用；对极个别的拖欠较多、对整个小区物管费收缴工作影响较大的业主，物业企业可拿起法律武器进行起诉，以起到震慑教育作用；也可依靠业主委员会，以业主委员会名义发通知，宣传缴纳物管费是业主应尽的职责。

3.3加强物业公司自身建设

加强物业管理公司自身建设，提高服务质量。物业企业要努力为广大业主提供优质服务，规范服务行为，逐步扩大服务项目，不断追求服务的精细度，注重对服务质量的研究，加强对员工素质的培养。通过企业的不断努力，为管理小区营造了一个良好的生活环境，从而使广大业主逐步接受“花钱买服务”方式。另外，物业企业还要提高管理水平，加强内部管理，建章立制，规范行为准则。收费时应根据居民的不同情况，在物价部门制定的物业收费标准幅度内，与业主协商确定。对一些收入很低确实交不起物业费的贫困户，应给予减免政策并向其他业主公布，一方面解决了交不起物业费的贫困户的困难，另一方面也起到和发挥了其他业主的监督作用。物业管理公司应在加强自身建设，提高服务质量上下功夫，调整内部机制，不断提高服务质量，从而达到业主的认可和满意。

3.4走“以人为本”的发展之路

物业管理的服务对象是人，物业管理的目标之一是要为业主和使用人营造“整洁、文明、安全、方便”的环境。物业管理企业要倡导“以人为本”的科学发展观，在与业主的接触和服务中要把人情味体现在每个细节中，注重对业主的感情投资，提高业主满意度。物业管理企业所从事的一切活动要以使业主称心、满意为前提，其核心就是要提供完善、优质服务。任何物业管理企业必须捕捉市场信息，突出物业服务的人性化理念，将物业管理服务超越单纯的维修与维护，为小区用户营造一种高品位的生活气氛，引导一种全新的生活方式，推行“零缺陷”服务的理念。

3.5成立业主委员会

明确业主委员会是业主欠费追偿的主体，物业企业是具体执行人。由于物业企业自讨欠费，既是运动员又想当自己工作的裁判员，业主很难接受和理解。因此，业主欠费，作为业主代表、作为物业服务的监督人的业主委员会应发挥其作用，站在公平的角度处理问题。3.6应与开发公司办理好交接手续

物业企业要与开发公司办理好房产交接。为避免在业主入住后房屋出现质量问题，引起纠纷，在与开发公司办理房产交接时，要严格按照规章制度办事，对有问题的房产，要在开发公司处理完毕后再接管；特殊情况下，可让开发公司留下足够的保证金，确保物业管理公司具有对该房产的修复能力，以利于今后的物业管理。

3.7开设物业服务的公开竞争市场

为保证业主自主选举权和物业企业完全的市场竞争，所有的物业服务项目都必须通过公开招标，由业主委员会经过全体业主意见调查，选定本社区物业服务质量档次，制定招标条件并公开发布招标公告。物业公司按投标条件进行公开竞争招标，中标后的物业公司到业主社区发布公告，让全体业主透彻了解中标物业公司的基本情况及服务内容。

3.8及时修改完善现有的物业管理规则

近几年国家陆续颁布了相关法律和政策规定，而我省现行的物业管理规则仍是省物价局、省建委2000年制定的，在近六年来的执行当中，现行物业收费管理规定有不少地方与国家新颁布实施的法规、政策规定不协调或矛盾。因此，省上必须尽早修改和出台与之相配套的物业管理服务收费办法。同时，在制定物业管理收费时，应将现在的“合理公开、与产权使用人的承受能力相适应”，改变为“合理公开、收费与服务水平相适应”，这样才能更符合市场经济原则，更符合质价相符原则。

4结束语

嘉善小区物业管理存在的这些问题，正是全社会物业管理行业的折射，它同时涉及到多个部门，等待着各相关部门的共同关注、协调和解决。物业服务关乎千万百姓的日常生活和切身利益，把物业的这些问题理清楚、解决好，将有力地促进我县物业服务的健康发展，推动和谐社会的构建。因此需要我们作出更进一步的努力。

参考文献：

[1] 王贵岭.《物业管理》.中国物价出版社.2003年10月。

[2] 蒋义宏.浅析成熟的物业管理模式.《现代物业》.现代物业杂志社.2007年1月。[3]涂振.《业主自治是物业管理的基础》.合肥工业大学学报(社会科学版).2006年9月。[4] 许海峰.《物业管理》.广东人民出版社.2004年6月。

8.推行老旧小区物业自治管理的建议 篇八

东胜地区小区物业管理存在的问题及完善

建议

一、物业管理现状

物业服务现状：东胜区住宅小区530个，其中有专业化物业服务的小区267个，居民自治小区263个。专业化物业服务小区较好，房屋设施完善，技防设施齐全，环境优美，业主总体满意；居民自治小区仅能维持环境卫生整洁，物业服务水平亟待提高。物业监管模式是专业化物业服务区房管局监管，居民自治小区由所在街道办事处监管。

物业企业现状：东胜区物业企业211家，其中二级资质8家，三级资质22家，四级资质168家，外地物业服务企业13家。60%企业运行正常，物业服务较好，经营基本持平；40%企业亏损经营，服务状况较差。

二、物业管理存在问题及原因

(一)房屋遗留问题无法化解，影响企业运营。目前，东胜地区有近138个住宅小区不同程度存在房地产工程遗留问题，主要表现在小区水电暖、电梯、停车场、消防、技防设施损坏等公共设施不完善；还有墙体裂缝、墙皮脱落、楼顶渗水、地面下沉等房屋基础设施损坏问题，这些问题直接影响业主的切身利益，成为小区业主投诉焦点问题，由此引发的矛盾纠纷转嫁到物业企业，直接影响物业服务水平提升。

(二)旧小区基础设施老化，物业服务水平提升难。目前我区老旧小区共有255个，2011年起政府陆续对部分老旧小区的基础配套设施进行了维修改造并且取得实效。据统计，东胜地区无物业的单体楼160个，由于小区不成规模，设计标准偏低，配套设施不全，业主流动性大，导致物业企业不愿进驻管理。

(三)服务费收缴率低，企业经营困难。目前，东胜区整体物业费收取率偏低，东胜区专业化物业服务的住宅小区，物业费收取率30%-40%的小区127个、55%-60%之间的小区123个；能达到90%的实属凤毛麟角。物业费收取困难，造成企业运营难，面临两种选择，一种是降低物业服务标准，缓解企业运营压力，另一种是服务期满后被迫退出物业服务市场，导致小区出现无人管理、环境卫生脏乱差的局面。

(四)服务品质欠佳，物业合同粗略。在实际物业合同签订中，没有固定的合同范本，物业企业对业主需求了解不全面，加上物业企业急于拿到项目，草率签订合同，该约束内容的没有写入，容易产生矛盾。另外部分物业企业经验不足，不按照物业合同提供相应服务，业主投诉不能及时处理，物业从业人员参差不齐，服务态度差。

(五)监管职能不明，建管职责不分。物业内容包罗万象，问题最棘手、最难缠，部分职 文章出自：http:///feibiaozhun/

能部门不愿接手处理，只靠主管部门，根本无法解决。现行物业监管模式，物业监管职能交叉，专业物业企业进出平凡，导致部分小区物业服务无人管理。另外，前期物业项目多数是开发商的子公司，致使开发商与物业企业之间的职责混淆，容易让业主把两家捆绑，以拒交物业费对对抗物业企业。

三、提升物业管理对策

1.政府：加强市场监控，完善规章制度

为居民幸福指数的提升，确保物业市场的运转，有效化解物业矛盾，形成物业服务有法可依的环境，尽快修改《东胜地区物业管理实施细则》，重新出台物业管理的新配套办法和政策，对企业和行为的权力义务进行明确规定，让有章可循制度来规范物业市场。

政府部门各司其职，发挥自身职能，强化市场监督指导作用。一是成立解决房地产遗留问题工作小组。为业主解决各类房地产遗留问题，化解业主与开发商、物业企业之间的矛盾纠纷，组建解决工程质量遗留问题工作组，各部门共同配合，督促开发商通过修缮、补偿等方法限期处理遗留问题。二是加大对老旧住宅小区改造升级力度。重点解决排污、给水、供热管网老化、屋顶漏水等问题，逐步完善小区设施，引进专业化物业服务小区。三是严格执行物业企业准入制度。加强对物业资质审核，规范市场招标，提高准入门槛，建立退出机制。四是推行物业服务菜单式收费办法。建立服务标准规范、收费公开透明、按质论价、质价相符的物业服务收费机制。五是新旧搭配管理，培育物业集团。鼓励中小物业企业，采取以奖代补方式，发展大型物业集团，逐步淘汰服务质量差、信誉低的物业企业，摸索“高档普通”、“新建老旧”小区捆绑式服务。六是建立常态化物业服务企业考评机制。加大对未按合同提供服务，不合理收费等行为的查处力度，规范整顿物业服务市场。七是加大物业费调解力度。建立物业费快速调解机制，加大小区内物业类矛盾纠纷处理力度，对欠费严重小区实行物业费联合调解收取，逐步形成多方互动、共同维护的物业管理新秩序。

2.企业：提高服务水平，探索经营模式

物业服务企业和业主是相互依赖、互相发展的平等关系，不能有敌对情绪，二者互相信任才能达到共赢的目的，按照合同提供物业服务，业主履行应尽的义务。

提升服务水平方面：一是提升服务理念，业主投诉第一时间处理，发生纠纷互相沟通，建立人员出入登记制度，定期走访业主，入户调查业主需求，了解物业服务动态；二是增进情感服务，给业主节日祝福、派发小礼物，制定按时交纳物业费优惠政策；三是培训员工技能，提高人员素质，强化安全意识，定期例会报告制度；四是实时检修公共设施，更新楼宇庭院灯具，定期检修各类共用设备；五是定期公示财务状况，将物业服务所产生费用告知业主；六是培养主人翁精神，注重人员态度形象、文明服务，培育业主和企业共管小区的良好氛围。七是打造品牌物业，扩大物业覆盖率，发挥标杆作用。

探索经济模式方面：一是物业企业自我约束，细化服务项目，提高自我监督力量；三是降低收费标准，推行动态收费办法，向业主提供家庭生活超市服务，业主足不出户能购到货真价实的商品，采用积分抵顶物业费方式，提高业主认知度；三是拓展企业经营模式，向多元化服务集团发展，组建家政服务、园林绿化、代售代销等服务。3.业主：加强业委会管理，文章出自：http:///feibiaozhun/

提高业主自治力业主委员会是物业企业和业主之间能起到桥梁纽带作用，业主利益的代表者，业委会成员一定要公正，一是重视业主组建，加强对业委会组成人员考察。对于不符合要求、不称职的业委会成员街道办事处要组织重新选举。二是严格把关业委会备案程序。制定业主大会成立和业主委员会选举、换届备案核准流程。三是要加强对业委会人员的培训，组织业主委员会成员学习，告知业委会的权利与义务。四是提高业委会待遇，适当给予一定数额的补贴。五是接受业主、业主大会监督，制订业委会工作制度。