房地产评估中的问题

房地产评估中的问题（共11篇）

1.房地产评估中的问题 篇一

实物期权在房地产评估中的应用

摘 要：目前我国房地产评估理论与方法仍处在探索阶段，由于不确定性，房产所有者面临着许多和“或有索取权”性质相同的权利选择，因而房地产评估需要多元化拓展。本文通过理论研究和实例分析，系统的介绍了基于实物期权的房地产评估方法。第一部分回顾了国内房地产评估现状及选题意义；第二部分是实物期权理论概述，简单介绍了实物期权的定义和实物期权的种类；第三部分是房地产评估中的实物期权定价方法，主要介绍了两种方法在房地产评估中的应用；第四部分是物期权在房地产评估中的应用案例，列举了三个案例并进行了分析；第五部分是综合阐明本文观点，并展望其发展应用。

关键词：实物期权；房地产评估；B-S期权定价模型；二叉树定价模型

一、国内房地产评估现状及选题意义

目前我国的房地产评估业仍处于起步阶段，评估方法主要有：收益法、市场法、成本法，它们有各自的缺点和优点。但是因为不确定性，房产所有者面临着许多和“或有索取权”性质相同的权利选择，比如说扩大规模、转换用途，分期投资等等。在房地产评估中，我们应该考虑到这些实物期权的因素，只有这样才能准确地、完整地评估出房地产的真实价值。

魏凯（2010）在《我国房地产评估行业存在的问题及对策》中归纳了三个主要评估方法的特点：市场法认为一个房地产的价值应该与另一个具有相似效用的房地产价值大致相等；成本法认为房地产的价值等于房屋的重置成本，减去应计折旧，加上土地价值；而收益法则认为房地产的价值就是房地产预期未来的现金流的现值。

依据上述观点刘照云（2009）又作了进一步的补充指出现行的三种房地产估价方法本身有局限性，主要是其忽视了房地产估价对象具有的不确定性和动态灵活性所带来的价值。

下面的学者提出了改变这种现状的方法：

周悼华（2005）认为某一项房地产可以分区段开发，分阶段投资，而且以后也可以根据市场的情况，对此进行调整，这些都属于房产所有者的的一种权利，这就增加了房地产评估的柔性。而这点刚好可以用实物期权的思想来考虑。项盛辉，何芳（2002）在其论文中引入实物期权理论，将定性与定量、静态与动态分析相结合，对传统的房地产估价方法进行改善。

王宇（2004）在《实物期权方法在房地产开发中的应用研究 》中表明实物期权充分考虑了项目的潜在价值，如项目所蕴含的延迟期权、扩大期权、放弃期权等。

以上的学者从不同的角度引入了实物期权理论，使得在房地产评估领域，实物期权理论的应用使房地产评估的灵活性价值得以体现和量化。从理论上修正了传统评估方法的缺陷和不足，使房地产评估更加科学合理。但是目前实物期权在房地产评估中的应用还有待完善，我们应该充分考虑到这些实物期权的因素，这样才能更加完整的、准确的评估出房地产的真实价格。

二、实物期权理论概述

1、实物期权的定义

实物期权的基本定义是：以实物资产投资为标的资产的期权，具体表现在经营、管理、投资等经济活动中，使企业在将来具有活动空问和投资的可能性，并能根据变化的市场，以各种形式获得进行决策的权利。不同的人从不同的角度对此有不同的理解。

黄本尧（2003）从权利与义务的角度认为期权就是机会，就是在未来采取某种行动的权利，而不是义务。在实物资产中的机会权利被称为“实物期权”。

曾力勇，裘哑峥（2005）从与金融期权相比的角度，认为实物期权是：以一个具体替代的价格来获得或交换一份实物资产的任意决定或权利，但不是义务。

刘洪玉,黄霆(2003)在《房地产研究中的实物期权方法的研究》中认为开发商获得一块土地开发权的同时，也就获得了一个期权，即在未来进行投资决策的机会。通过实物投资获得的这种期权，能为投资者创造了获利的权利而又可以有效的控制风险，称之为实物期权。

常 颖 陈南平（2010）基于实物期权理论的房地产投资研究中认为实物期权是现实选择权，是指公司进行长期资本投资决策时所拥有的、能根据决策时尚不确定的因素改变行为的权利。

彭俊（2007）认为实物期权就是项目投资赋予投资者所拥有的在未来采取某些投资决策的权利，如延迟、扩张、放弃项目投资等。

2、实物期权的种类

cSN(d1)Xer(Tt)N(d2)

 ln(S/X)(r2/2)(Tt)d1 (Tt)d2d1(Tt)

其中，C：期权的价值；

S；标的资产的现行价格； X：期权的协定价格； r：短期的无风险利率； T：以年表示的权利期间的长短； In()：自然对数；

e：自然对数之底的近似值；

：标的物价格的波动性；

N()：累积正态分布函数。

张炳信（2007）在其研究中认为实物期权定价的连续分析方法即在资本市场上能够寻找到一个与所要评价的实际资产或项目具有相同风险特征的可交易证券这样的情况，就可以建立B—S期权定价模型，推导出实物期权价值ROV。

杨若晶，张 丽(2005）基于对实物期权的研究将B—S定价模型应用于房地产开发项目中的等待期权，但其认为各参数的含义应有所变化。比如：s0表示开发项目投资后净收益的折现值；执行价格X为延迟投资房地产项目开发成本的现值等。

2、二叉树定价模型

单期二叉树定价模型的公式如下：

fert[pfu(1p)fd]ertdpud



45671、对新的东西学习不够，工作上往往凭经验办事，凭以往的工作套路处理问题，表现出工作上的大胆创新不够。

2、本部有个别员工，骄傲情绪较高，工作上我行我素，自已为是，公司的制度公开不遵守，在同事之间挑拨是非，嘲讽，冷语，这些情况不利于同事之间的团结，要从思想上加以教育或处罚，为企业创造良好的工作环境和形象。

3、宿舍偷盗事件的发生，虽然我们做了不少工作，门窗加固，与其公司及员工宣传提高自我防范意识，但这还不能解决根本问题，后来引起上级领导的重视，现在工业园已安装了高清视频监控系统，这样就能更好的预防被盗事件的发生。

七、下步的打算

针对201x年工作中存在的不足，为了做好新一年的工作，突出做好以下几个方面：

(一)积极搞好与员工的协调，进一步理顺关系;

(二)加强管理知识的学习提高，创新工作方法，提高工作效益;

(三)加强基础工作建设，强化管理的创新实践，促进管理水平的提升。

在今后的工作中要不断创新，及时与员工进行沟通，向广大员工宣传公司管理的相关规定，提高员工们的安全意识，同时在安全管理方面要严格要求自己，为广大公司员工做好模范带头作用。在明年的工作中，我会继续努力，多向领导汇报自己在工作中的思想和感受，及时纠正和弥补自身的不足和缺陷。我们的工作要团结才有力量，要合作才会成功，才能把我们的工作推向前进!我相信：在上级的正确领导下，cssm大安防的明天更美好!

员工年终工作总结【范文二】

一个人静静的站在窗边，看着路上一辆辆行驶的车辆，不由的想起了以前。转瞬间来到红牛已经一年多了，有过开心与欢乐，悲伤与泪水，还有坎坷。

XX，崭新的一年，而现在已经过去了半年，在这半年里我又学到了很多的知识。在这半年的工作中我学到了许多平时学不到的岗位知识，尤其这几次停机时跟着设备维修人员一起检修设备时又让我对设备的工作原理有了更深了解，从而使我提高了岗位操作技能，更重要的是，在处理故障的同时，我能够熟练的将学到的新知识与操作技能相结合，减少了处理故障的时间，提高了处理故障的能力。同时也还存在着许多的不足与缺点。

学到了什么：1现在对所在岗位的设备工作原理有了更进一步的了解，从而提高了处理故障的能力与技巧，减少了处理故障的时间。2对整条生产线也有了的了解，在其他岗位出现故障时自己也能过去帮上忙。3现在和相邻岗位的伙伴配合的更加默契了，在彼此的岗位出现故障时只要对方一个手势就会明白自己该做些什么。4在开班后会时通过主管描述生产线场的情况和岗位点评时悟出了什么情况重要。什么情况紧急，在同时出现多个突发事件时怎样能有条不紊的处理好每件事。5在观看“XX《感动中国》人物”颁奖典之后我感受到

101112-

2.房地产评估中的问题 篇二

那么评估“养老地产”应该注意哪些问题呢?

一、“养老地产”评估首先要明确估价目的

依据《房地产估价规范》(GB/T 50291-1999),按估价目的进行分类,大体可归为12种,与“以房养老”估价目的接近的,主要有以下几类:房地产抵押价值评估、房地产保险估价、企业各种经济活动中涉及的房地产估价、其他目的的房地产估价。

1.房地产抵押价值评估。这是针对房地产抵押贷款为估价目的的描述,2006年建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合颁布的《房地产抵押估价指导意见》中第9条明确规定“房地产抵押估价目的,应当表述为‘为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值’”。这种目的与住宅反向抵押价值评估目的略有不同,应该明确区别两种抵押目的的不同点,因此不宜选择它作为“养老地产”估价目的。

2.房地产保险估价。虽然“以房养老”以保险公司参与为主,但银行等金融机构也涉及该项业务,这个概念也有别于以往关于房地产保险类的估价目的,因此不选用。

3.企业各种经济活动中涉及的房地产估价。“以房养老”是个人委托业务为主,以企业名义委托估价的很少,不具有代表性,因此不选用。

4. 其他目的的房地产估价。不能明确具体的估价目的也不适用“养老地产”评估目的。

通过分析比较可知,“养老地产”评估目的与房地产抵押价值评估接近又有别于房地产保险评估、一般的房地产抵押贷款和其他价值鉴定类评估,此项业务最终是以签订“老年人住房反向抵押养老合同”为目标的房地产价值评估,其估价目的可以归结为“为确定房地产反向抵押贷款金额提供参考而评估房地产市场价值”。

二、要合理评估“养老地产”更要遵循房地产估价原则

房地产估价基本原则有五项:独立、客观、公正原则,合法原则,价值时点原则,最高最佳利用原则,替代原则。其中独立、客观、公正原则对房地产估价师而言既是估价最基本的原则,也是房地产估价的必须奉行的最高行为准则。

评估“养老地产”除了遵循以上五项基本原则外,还应遵循以下两项原则:

1.预期收益原则

一般房地产投资者是在预测未来房地产所能带来的收益或效用后进行投资的,因此房地产价值受预期收益形成因素影响。准确预测房地产现在以至未来能给房地产权利人带来的效用总和(即收益价值)是预期收益原则的具体体现。“养老地产”虽然以供老人居住为主,但也存在潜在的收益,适于预期收益原则。

2.变动原则

房地产作为商品的价格,是伴随着各构成价格因素的变化而变动的。这些因素经常处于变动之中,所以在估价时必须分析使房地产发生变动的一般因素、区域因素及个别因素。由于这些因素都在变动之中,准确把握各因素之间的变动规律,才能精确测算房地产价值。“养老地产”虽然是小众抵押品,但是更需要细致观察该类房地产的变动因素,更加精细地评估用于反向抵押的房地产。如老人房产一般房龄较老,周边教育资源丰富,但学区房的片区变化较大,甚至每年都在变动。是否学区房能较大影响房地产价值,因此变动原则是适用于“养老地产”评估的重要原则。

“养老地产”适用的原则还有很多,希望更多房地产专业人士参与到“养老地产”评估问题探索活动中,为评估提供技术支持。由于选择“以房养老”的老人一般经济状况不太好,属于经济上的弱势群体,广大房地产估价师更应该坚守房地产估价各项原则,维护老年人和金融机构等权益相关方的合法利益,才能赢得各方信任,为“养老地产”模式在中国的推广做出贡献。

三、估价方法的选用在房地产估价中也极为关键

房地产评估方法选择合理,评估出的价值就会趋于合理。若选择不适用的评估方法,评估出的房地产价值就会与房地产市场价值相背离。

房地产评估的主要方法有市场法、成本法、收益法、假设开发法、长期趋势法等,每种方法都有其适用的条件和估价对象。市场法适用于房地产市场繁荣,同类型房产数量多且经常发生交易,如住宅、商铺、写字楼、公寓、标准厂房等。成本法适用于新建房地产、在建工程等,还适用于很少交易又没有收益或潜在收益的物业如学校、公园、图书馆、工厂、码头等。收益法适用于住宅、商业用房、公寓、写字楼、仓库等有经济收益或潜在经济收益的房地产。假设开发法适用于土地、在建工程、有改造价值的旧房等具开发或再开发潜力的房地产。长期趋势法适用条件要求高,具备估价对象类似房地产过去和现在较长时间的历史价格且资料丰富、真实,房地产市场无明显波动的情况下才能使用。

综上所述,一般情况下针对“养老地产”,不适合选用成本法、假设开发法、长期趋势法等。养老地产为住宅和公寓用途较多,更适用市场法和收益法进行房地产评估测算。当然,在特殊市场条件下,会有房地产租售比率严重失衡的情况,比如房价畸高但房产租金极低,这种情况下采用收益法测算出的收益价值会低于房地产的实际市场价值,在这种租售比率失衡的条件下,也不适宜采用收益法。相对成熟的房地产市场上类似估价对象的房地产交易、出租案例较多,租售价格合理,具有客观可比性,适宜采用市场法和收益法。

此外在运用市场法评估“养老地产”时应注意以下问题。

1.选取房地产估价案例时应尽量挑选与估价对象同一小区,类似户型、楼层的成交案例,这样可以减少修正因素对评估价值的影响,使评估结果更为准确。

2.弱化装修因素对评估价值的影响。老年人房屋一般装修较简朴,即使是高档装修也属于高折旧因素,且装修千差万别,可比性差,过多考虑会影响对房地产价值的判断。建议采用市场法评估时适当降低该项目的修正比例。

四、评估“养老地产”应严格执行估价程序

房地产估价是一项关乎房地产所有人和金融机构等各方利益的房地产专业服务,尤其要遵循一定的程序和规范要求。房地产估价的基本程序是:1.受理房地产估价委托:充分了解估价目的,签订委托估价合同。2.搜集房地产估价所需资料,拟定房地产估价方案。3.现场勘查房地产的室内外状况及周边环境、公共设施等。4.综合分析估价对象及房地产市场状况确定估价方法,测算出估价结果。5.撰写房地产估价报告。6.审核后出具房地产估价报告及技术报告。7.交付估价报告、资料归档等。

当然这些程序并不是固定不变的,也有反复和交叉,但完成任何一项房地产评估业务,都不能随意省略估价工作步骤及相关内容。如老人委托评估公司来完成估价报告,房地产估价师是否完全了解了估价目的,是否认真勘察了老人拟抵押的房地产室内外现状、有无拍照记录,是否认真了解了拟抵押房地产的所有权及使用状况等,直接影响房地产估价师对拟抵押房地产的市场价值的判断。

另外,针对“养老地产”评估程序,除了依据《房地产估价规范》估价师必须到估价对象现场查勘,对估价对象及其周围环境、交通状况等拍照外,笔者建议执行以下补充程序:

1.更加细致地做好纸质查勘记录,并留下影像资料。认真做好纸质记录:估价对象的四至、坐落、现在用途、房屋设备、小区景观、周边环境、交通情况、公共设施等情况,并拍照或摄录估价对象室内外状况。

2.当面与产权人核实房地产基本信息并做好笔录。认真核实并笔录:核实房地产权证上的基本信息、房地产产权所属、使用状况,是否有出租、利益纠纷等。若发现现场与证载信息不符等需要特殊说明的事项,应在现场勘查记录中重点披露。

3.房屋所有权人、提供贷款的金融机构工作人员、房地产估价师三方在现场勘查记录上签字,拍照或录像,留下三方当事人的影像资料。

3.房地产评估中的问题 篇三

【关键词】房地产企业；所得税；纳税评估；指标体系

随着经济的快速发展和人们生活水平的不断提高，人们对房屋的需求量日益增多，从而促进了房地产行业的飞速发展，并逐渐成为我国最重要的支柱产业之一，对我国国民经济的增长做出了巨大的贡献。另外，房地产企业向国家上交的所得税已经成为我国财政收入的主要来源之一。因此，为了进一步优化房地产企业所得税纳税评估工作，加强对房地产企业所得税纳稅评估问题的研究势在必行。

一、房地产企业所得税纳税评估中存在的问题

1.相关的税收法律不够规范，纳税评估依据不足

税收法律不够规范主要表现为以下三点：一是房地产纳税评估的法律依据不足。目前我国在纳税评估上还存在很多法律盲区，虽然出台了一些关于纳税评估的法律法规，但对于房地产所得税的纳税评估并没有明确的规定，致使纳税评估的一些环节缺乏充足的法律依据。二是对相关规定执行的力度不够，并没有按照预售收入计算企业的所得税，导致房地产企业所得税大量流失。三是对房地产企业成本扣除标准方面的规定不够明确，企业在实际的操作中随意性较大，致使偷税漏税、延迟纳税的情况时有发生。

2.评估人员的综合素质偏低，纳税评估工作的效率低下

纳税评估工作是一项比较复杂的系统工程，涉及的范围较广，专业性较强，相应的对纳税评估人员的素质要求也较高，不仅要求评估人员具有专业的纳税评估知识，还要求具备相关的财务知识、法律知识等。但实际的情况却是纳税评估人员的知识结构单一，综合素质根本无法满足相关的要求，导致纳税评估工作的质量较差。

3.缺乏健全的纳税评估指标体系，无法进行全面的信息采集

全面的数据和信息是开展纳税评估工作的基础。因此，具有健全的纳税评估指标体系非常重要。但是在实际的纳税评估工作中，并没有形成统一而健全的纳税评估体系，导致纳税评估工作的可信度较低。

4.部门之间的协调能力较差，纳税评估的流程不够通畅

在实际的纳税评估工作中，各个相关部门之间缺乏应有的沟通和交流，各个部门之间信息共享的程度非常低，致使整个纳税评估的流程不畅，主要表现在以下三个方面：一是税务部门内部个部门之间的配合不够协调，各个岗位的职责不够明确。二是国税和地税之间没有建立完善的协作机制。三是税务部门和其它的职能部门联系不够密切，进而导致纳税评估的流程不畅。

二、优化房地产企业所得税纳税评估工作的建议

1.进一步规范纳税评估的有关法律，使纳税评估工作有法可依

首先，相关部门要根据纳税评估工作的实际情况，进一步规范纳税评估的有关法律，填补法律空白，使纳税评估工作的各个环节都有法可依。其次，全面推行预售收入预征所得税制度，禁止出现不申报预收款纳税的现象。最后，制定严格的房地产企业成本扣除的标准，对营利性和非营利性的产权进行明确。

2.提高纳税评估人员的素质，建立高素质的纳税评估团队

首先，税务部门要加强对纳税评估人员的培训。税务部门要定期或不定期的对相关工作人员进行专业知识的培训，提高纳税评估人员的专业技能。其次，加强对纳税评估人员的考核，形成良好的竞争上岗的机制，促使评估人员主动学习相关知识，提高自己的综合素质。最后，税务部门可以在评估人员内部建立学习型组织，加强评估人员之间的沟通和交流，促进评估人员共同进步，进而建立起一支高素质的纳税评估团队。

3.建立完善的纳税评估指标体系，是数据信息的采集工作更加规范

首先，要做好房地产企业所得税纳税评估指标相关数据的采集工作，为开展纳税评估工作打下良好的基础。其次，根据纳税评估的总体思路，设计出合理的评估指标。在设计评估指标时要对企业做好三个方面的评估：一是对建筑企业总体经营状况的评估。二是做好对建筑企业各类要素的评估。三是在前两者评估的基础上，深入发现纳税评估工作中存在的问题，并制定相应的解决方案。

4.进一步完善部门之间的协调配合机制，规范纳税评估的流程

首先，增强有关部门内部的协调配合的能力。这主要是指税务机关上下级之间以及内部各个有关部门之间的协调配合，她要求各个部门公开各自收集的资料，实现内部信息的共享。其次，积极推行一体化的管理，加强国地税之间的联系。采用这种管理方式，可以充分发挥出地税部门在房地产所得税征管方面积累的丰富经验，从而提高所得税征管的水平。最后，加强与其它职能部门的沟通和交流。这主要是指税收部门应该主动的与财政、房管等部门进行沟通和交流，从而实现信息的共享。

三、结语

总之，做好对房地产企业所得税纳税评估工作非常重要，税收部门应该积极采取一切行之有效的措施，不断的对纳税评估工作进行优化，只有这样才能促进房地产企业的健康发展，进而增加我国的财政收入。

参考文献：

[1]任广慧.纳税评估方法与应用研究--以A房地产企业所得税纳税评估为例[J].经济视野，2014（6）：220-221.

4.房地产抵押贷款中的问题 篇四

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房地产抵押贷款中的问题

房地产抵押贷款中的五个问题 随着经济的发展，房地产抵押业务逐年增多，它较好地解决了企业发展中资金短缺的问题，同时也在新的领域拓展了金融业务。但是在房地产抵押过程中存在不少问题，如企业不按法定程序办理抵押登记手续，金融机构把关不严；有关房地产抵押贷款方 房地产抵押贷款中的五个问题

随着经济的发展，房地产抵押业务逐年增多，它较好地解决了企业发展中资金短缺的问题，同时也在新的领域拓展了金融业务。但是在房地产抵押过程中存在不少问题，如企业不按法定程序办理抵押登记手续，金融机构把关不严；有关房地产抵押贷款方面的规范性文件滞后，执行不一；房地产多头管理，单位间沟通不够；企业破产、抵押房地产处置受阻；评估机构无序竞争，超值评估等等。这不仅给房地产主管部门造成管理上的混乱，而且给金融机构带来不同程度的贷款损失和风险。如何认识和防范、化解这些问题和风险、把损失降低到最低程度。

一、用假证抵押，重复抵押，债权落空

首先，不法分子利用制造的假证，或利用拆迁应注销的房地产权

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证，到金融部门直接贷款，而尽量避开房地产主管部门在办理他项权利抵押登记时进行的审查。其次，多头抵押。不法分子先进行房产抵押，然后又到另一家银行进行土地抵押登记，造成多头抵押。再者，重复抵押。即同一宗土地到两家银行抵押，过去往往根据评估报告总额来测算抵押面积的相应的抵押金额，只在抵押合同或他项权利证明书上标明，未在土地证或实地分割的抵押地块上作标记。结果容易出现重复抵押，当处置债权时，无法保证债权的实现。还有一种情况，不法分子先将房地产在一定银行办理了抵押登记后，又假借挂失，骗取新证，再到另一家银行办理抵押贷款，造成重复抵押。

分析：这类问题，多发生在开展这项业务的初期阶段，原因是房地产多头管理，部门间沟通不够，有关抵押登记方面的规范性文件滞后，造成金融机构执行一度混乱，无所适从，往往注意到房证而忽略了地证，抵押登记手续不完善，造成金融机构经济损失和房地产部门管理上的混乱。

对策：金融机构对房地产贷款必须坚持两证齐全，坚持在两主管部门办理完他项权利证书时，方可签订贷款合同。另外，房地产主管部门与金融三家应经常沟通，有条件时，相关基础信息联网，实现信息共享或相互查询信息以便堵塞漏洞。对同一宗地多家贷款抵押时，金融机构要坚持在图上和实地标出抵押范围分割出相应资产的土地面积，然后根据评估报告折合抵押金额，从而保证土地分割抵押的准确性，债权实现的可靠性。

二、企业破产，债权难以实现

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分析：相当部分企业，从金融机构贷款后，未能改善经营状况，由于包袱沉重，不能按时还贷。有的很快宣告破产，待破产处置资产时，出现了几种情况：

第一种情况，贷款时，金融机构要求企业以房地产抵押，并办理了合法的房地产登记手续。但根据国家有关规定，企业破产财产处置收入，要首先用于安置职工。其次要交纳国家的有关税费。这二项往往使企业所处置的财产收入尚不够偿付，哪有资金再偿付金融机构呢？所以，金融机构的优先受偿是空的。

第二种情况，对濒临破产的企业抵押贷款，金融机构应尽早要求企业处置房地产以抵偿债务。企业使用的土地，绝大多数是划拨性质的国有土地，处置到金融机构，必须经过土地主管部门办理出让手续，因企业无力出钱办理出让手续，金融机构要想获取房地产，必须代企业出款交纳土地出让金，才能获得土地、房产。获取了房地产，金融机构既不易经营，也不好出手。面临的是政府收回参与市场招、拍、挂，最后能收到的补偿往往抵不上企业贷款数额。

第三种情况是个别企业土地属于集体性质的建设用地，处置还要经过补办征为国有性质土地，这道手续补办难度比第二种情况更为复杂，涉及集体补偿等审批。

第四种情况，金融机构抵押贷款受偿获得的出让性质的国有土地，可以通过土地主管部门办理转让手续，以实现贷款的偿付。防止抵押的土地资产实现前后，容易产生的违法占地和隐形交易的问题。

对策：金融机构应对贷款企业经营、财务状况以及预期收益能力，法律咨询s.yingle.com

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以及抵押物土地的性质，规范用途趋向，其他产权状况，要进行全面审查，对属国家限制发展的企业、濒临倒闭的企业更要慎重处置。经审查可给予贷款的，要求企业以合法的房地产抵押担保，包括集体性质的土地，由该集体所有人出具同意用该宗地抵偿债务，征地费是否冲抵的赔付处置证明等；并办理好相关的合法登记。房地产主管机构也应主动积极协调有关部门，特别对金融机构前几年抵押登记手续不完善的地方予以理解、支持，协调相关部门补办完善抵押登记手续，以便化解金融风险，确保信贷安全。

三、房产畅销、一房多卖，房产滞销、资不抵贷，债权实现受阻

第一种情况，现实生活中，开发商在房产畅销时，随着价格的攀升，个别开发商见利忘义，对于先期预售的房产在预购户没办理好所有权登记的情况下，又将其预售的商品房再出售于第三人，造成一房多卖的纠纷。

第二种情况，开发商预售了部分房产，没有办理完分割土地的手续，然后又拿土地证到金融机构抵押贷款，待开发商不能偿还银行欠款而经法院处置房地产时，法院把该房产处置给了金融机构，而预售房产户虽然已购买了该房产，又办不了土地手续，造成“一女二嫁”的房地产纠纷。

第三种情况，开发商取得土地使用权后，即办理土地抵押贷款，获取资金后进行开发、建设、销售。开发商往往边建设边销售，到后期销售不好，不能偿还贷款时，只能通过处置剩余的房产还贷，这就给银行造成贷款损失。

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对策：房产部门针对上述问题应把好房产预售许可证制度实施关。土地部门应把好土地分割许可证制度实施关。房产部门积极推行涉房产权预告登记制度，预购商品房的当事人可向登记机关申请办理预告登记，使其登记的予购商品房具有对抗第三人的效力，从而保护自己的权益。这些措施到位了，就能有效地填塞漏洞，减少纠纷，化解信贷风险。

针对第三种情况，金融机构应与开发商签订房地产销售还贷协议，还贷与房产销售挂钩，要求开发商将销售收入按一定比例以偿还贷款，记入指定账户。房地产开发项目借款期限一般不超过项目的预计开发完成期，开发完成后，应及时办理未销售房产抵押登记，保证以房产处置收入偿还贷款。

四、涉案房地产抵押贷款处置受阻，债权落空

分析：由于部门间的工作缺少必要的沟通与协调，在土地抵押物依法处置时，法院往往忽略了土地的产权属性及国务院有关企业破产、资产处置主要用于安置工人的规定。处置时受偿顺序执行就会受阻；往往土地部门考虑涉案土地资产处置程序复杂，涉及职工的切身利益和地方社会安定等因素，不便配合法院执行，致使土地处置受阻。在法院的判决和裁定无法执行下去的情况下，最后结局往往是土地资产由土地部门代表政府收回，通过市场竞拍，按规定顺序受偿；金融机构债权受偿的比率就很少了。

对策：金融机构应充分考查贷款企业状况，建立预警机制，最好抢在企业破产前处置抵押物，以减少贷款损失；一旦企业破产，要加

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强与房地产和法院等有关部门联系，依法处置抵押物，以期使损失减少到最少。防止抵押权人对设定抵押物（土地）实现后不能及时到土地部门办理过户手续，或者再转于其他地方，就会造成抵押权人违法占地及隐形交易、程序违法等问题。

五、超值抵押房地产，贷款赔付受损

分析：前几年，部分商业银行由于对抵押贷款的土地性质认识不清，（如出让、划拨、国有、集体等）在实施贷款比率（贷款金额与评估价值比率）上掌握不准。实际操作中，个别银行抵押贷款，均按一个比率实施放贷，造成不同性质的土地在处置时，出现过低（贷款额度不够，保险系数大一些）或过高，造成超值抵押，处置时贷款不能全额抵偿，造成贷款损失。

近年来，评估中介市场竞争激烈，一些中介评估机构出于营利目的，往往屈从于委估方的需要，高估冒算房地产价格，这样就造成超值抵押，若实现债权时处置这种产权，银行就要受到经济损失。

对策：根据国家有关部门规定，充分考虑处置变现税费和风险，确定合适的抵押贷款率。一般掌握标准：以出让方式取得的土地使用权，抵押贷款率控制在80％左右；而以划拨方式取得的，控制在50％左右；对集体性质的土地，更要慎重，在考查能够转为国有性质，能处置兑现时，方可同意抵押贷款。另外要选取合法的资信好的评估中介机构合作，特别要与办事效率高，诚信度好的中介机构合作，确保所评价格客观、公正、公开。另一方面，金融机构应尽量了解当地房地产市场价格水平，并要求评估机构承诺评估结果客观、科学、合理，法律咨询s.yingle.com

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以避免中介机构的虚假评估行为。

金融机构只要把握住房地产抵押贷款，必须同时办理二证（房产他项权利证、土地他项权利证），方可与企业或个人签定放贷协议，就能防止假证抵押和重复抵押等问题；同时，金融机构发放贷款后，还应跟踪经营企业贷款的使用和生产情况，如发现企业未按《贷款合同》约定的用途使用贷款，金融企业有权利指出并要求企业更正其行为。金融机构还应经常查看已抵押房地产，发现企业在已抵押土地上擅自变更产权，或擅自建设、违反城市规划，或房产存有隐患的，属旧城改造区范围的，应及时要求企业变更抵押内容或采取其他保全措施，以最大限度地减少贷款损失。

房、地、金融等相关部门应建立协调联动机制；条件具备的，相关业务联网，信息共享，就能防止和规避因信息缺欠所出现管理上漏洞及贷款损失等诸多问题。

土地管理部门应尽快将开发商手中的大土地使用证分割注销后分摊给每个购房户，使开发商失去侵害购房户权益的机会。同时，土地管理部门要和土地估价师协会一起加强对土地评估机构的监管，对违法、违规的行为要从严惩处。另外，要加强对土地估价师的业务培训及道德修养方面的教育，从而提高执业素质和估价报告质量，杜绝高估地价的情况发生。

土地部门应尽快建立规范的土地二级市场，使金融机构债权实现到手的土地资产在土地部门监管下变现，找到一个公平交易的途径和场所。

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房产管理部门也要积极推进完善房产产权预告登记制度，堵塞开发商“一女二嫁”的漏洞。

 收房时首先要关注竣工验收备案表 http://s.yingle.com/y/fc/948708.html

 二手房公积金贷款可以转按揭吗

http://s.yingle.com/y/fc/948707.html

 中介避税高招暗藏四大风险

http://s.yingle.com/y/fc/948706.html

 论公益征收的流程步骤

http://s.yingle.com/y/fc/948705.html

 业主支付委托保证合同

http://s.yingle.com/y/fc/948704.html

 男子伪造购房合同帮人取公积金入狱 http://s.yingle.com/y/fc/948703.html

 工商银行二手房贷款利率——各项贷款 http://s.yingle.com/y/fc/948702.html

 房产中介人员拟设备案管理制

http://s.yingle.com/y/fc/948701.html

  房屋买卖协议书 http://s.yingle.com/y/fc/948700.html 买期

房

需

要

注

意

什

么

http://s.yingle.com/y/fc/948699.html

 租房合同签约重点 http://s.yingle.com/y/fc/948698.html

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 解析黑中介违规操作二手房交易小心四大陷阱 http://s.yingle.com/y/fc/948697.html

 二手房买卖中介违法行为

http://s.yingle.com/y/fc/948696.html

 中美房地产中介之比较

http://s.yingle.com/y/fc/948695.html

 重庆市商品房买卖合同

http://s.yingle.com/y/fc/948694.html

 定金转让买期房有风险

http://s.yingle.com/y/fc/948693.html

 50平米二手房贷款银行拒贷

http://s.yingle.com/y/fc/948692.html

 二手房贷款办理的五个要素

http://s.yingle.com/y/fc/948691.html

 什么是认证，为什么要办理认证

http://s.yingle.com/y/fc/948690.html

 印发《南京市购买普通住房补贴发放操作细则》的通知 http://s.yingle.com/y/fc/948689.html

 仲裁机构的裁决书是否可以作为权属登记的确权依据 http://s.yingle.com/y/fc/948688.html

 二手房买卖按揭贷款的风险

http://s.yingle.com/y/fc/948687.html

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 二手房买卖房产中介七大违规操作 http://s.yingle.com/y/fc/948686.html

 私立医院，学校的房产能否设定抵押权 http://s.yingle.com/y/fc/948685.html

 个人住房抵押贷款证券化后，如何办理抵押权的变更登记 http://s.yingle.com/y/fc/948684.html

 印发《成都市公共住房管理中心房屋租赁价格确定办法》的通知 http://s.yingle.com/y/fc/948683.html

 二手首套房贷款利率上调至基准利率1.1倍 http://s.yingle.com/y/fc/948682.html

 二手房贷款利率计算器2017 http://s.yingle.com/y/fc/948681.html

 受理查封时为什么要先查阅登记档案 http://s.yingle.com/y/fc/948680.html

  房产抵押担保合同 http://s.yingle.com/y/fc/948679.html 简单

租

房

协

议

书

范

本

http://s.yingle.com/y/fc/948678.html

 2017银行二手房贷款规定

http://s.yingle.com/y/fc/948677.html

 按揭买房可投三种险

http://s.yingle.com/y/fc/948676.html

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 民间借贷以房地产作为抵押的，能否办理登记 http://s.yingle.com/y/fc/948675.html

 他人对我持有的土地使用权证书提出异议怎么办 http://s.yingle.com/y/fc/948674.html

 我国现行的登记制度是确权登记还是备案登记 http://s.yingle.com/y/fc/948673.html

 额度紧张连云港有银行停办二手房贷款 http://s.yingle.com/y/fc/948672.html

 二手房门店换角色房产中介变“纠纷协调员” http://s.yingle.com/y/fc/948671.html

 对城镇低收入住房困难家庭实行住房租金补贴的通知 http://s.yingle.com/y/fc/948670.html

 做好配租廉租房与最低收入住房困难家庭租房补贴政策衔接工作意见的通知 http://s.yingle.com/y/fc/948669.html

 人民法院的司法建议是否能作为登记机关注销权属证书的依据 http://s.yingle.com/y/fc/948668.html

 二手房公积金贷款的手续

http://s.yingle.com/y/fc/948667.html

 按揭保险费有“猫腻”

http://s.yingle.com/y/fc/948666.html

 什么是重复抵押 http://s.yingle.com/y/fc/948665.html

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 机关和全额事业单位对新职工发放补充住房公积金相关问题的通知 http://s.yingle.com/y/fc/948664.html

 已经办理现房转让的预告登记如何受理法院的查封 http://s.yingle.com/y/fc/948663.html

 二手房买卖防中介收费陷阱

http://s.yingle.com/y/fc/948662.html

 正规二手房贷款流程

http://s.yingle.com/y/fc/948661.html

 被抵押的房屋可否被约定债务人违约就直接归债权人所有 http://s.yingle.com/y/fc/948660.html

 市级机关和全额事业单位老职工住房补贴相关问题的通知 http://s.yingle.com/y/fc/948659.html

 向职工发放住房面积差额货币补贴问题的通知 http://s.yingle.com/y/fc/948658.html

 【2017二次加息二手房贷款利率】

http://s.yingle.com/y/fc/948657.html

 开发商无预售证卖房无效合同消费者可要求赔偿 http://s.yingle.com/y/fc/948656.html

 个人若是分别向不同的银行申请住房贷款，银行是否能知道房子已经抵押了 http://s.yingle.com/y/fc/948655.html

 企业被吊销营业执照以后，是否还可以出售房屋 http://s.yingle.com/y/fc/948654.html

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 浙江省房屋建筑面积测绘合同

http://s.yingle.com/y/fc/948653.html

 二手房贷款条件变苛刻广州暂未停贷 http://s.yingle.com/y/fc/948652.html

 入行门槛不高数量迅速膨胀谨防二手房中介不规范操作陷阱 http://s.yingle.com/y/fc/948651.html

 《中华人民共和国物权法》对地役权的规定与传统的地役权有哪些区别 http://s.yingle.com/y/fc/948650.html

 集体土地上的房屋可否买卖

http://s.yingle.com/y/fc/948649.html

 因法定原因取得的房屋所有权，为什么在处分前应先办理权属登记 http://s.yingle.com/y/fc/948648.html

 二手房贷款省钱有妙招

http://s.yingle.com/y/fc/948647.html

 二手房房龄过大贷款艰难

http://s.yingle.com/y/fc/948646.html

 预售款监管的影响力

http://s.yingle.com/y/fc/948645.html

 个人独资企业的房产，在办理抵押登记时，是否需要该企业法定代表人的配偶签 http://s.yingle.com/y/fc/948644.html

 上海市公有住房承租权转让合同样本 http://s.yingle.com/y/fc/948643.html

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 北京二手房买卖贷款流程

http://s.yingle.com/y/fc/948642.html

  中介霸王条款被废 http://s.yingle.com/y/fc/948641.html 合股购房并以其中一人名义登记的效力如何 http://s.yingle.com/y/fc/948640.html

 预查封转为查封，轮候查封转为查封，是否需要书面告知法院 http://s.yingle.com/y/fc/948639.html

 上海市房屋转租合同样本

http://s.yingle.com/y/fc/948638.html

 为结清贷款二手房如何过户

http://s.yingle.com/y/fc/948637.html

 二手房贷款所需资料

http://s.yingle.com/y/fc/948636.html

 在审查产权时，登记机构是否要考虑事实婚姻的问题 http://s.yingle.com/y/fc/948635.html

 房地产所担保的债权的诉讼时效结束以后，登记机关是否也可以认定抵押权无效 http://s.yingle.com/y/fc/948634.html

 印发《上海市国有建设用地土地核验管理办法》的通知 http://s.yingle.com/y/fc/948633.html

 2017最新二手房贷款利率

http://s.yingle.com/y/fc/948632.html

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 房屋中介不得代收代管二手房相关交易资金 http://s.yingle.com/y/fc/948631.html

 做好向市直机关事业单位未享受购房优惠政策的人员发放住房补贴工作的通知 http://s.yingle.com/y/fc/948630.html

  购房合同补充协议 http://s.yingle.com/y/fc/948629.html 当事人签订的合同是最高额抵押，如果一次就将贷款限额放足的，是否还是最高 http://s.yingle.com/y/fc/948628.html

 二手房交易升温防二手房黑中介“暗箱操作” http://s.yingle.com/y/fc/948627.html

 中介助“淘”二手房“幼齿房”最尴尬 http://s.yingle.com/y/fc/948626.html

 在登记时，遇到哪些情形登记机关应当进行公告 http://s.yingle.com/y/fc/948625.html

 房地产抵押登记应按什么流程步骤 http://s.yingle.com/y/fc/948624.html

 登记机关的公告有哪些效力

http://s.yingle.com/y/fc/948623.html

 购二手房的时候如何顺利获得贷款 http://s.yingle.com/y/fc/948622.html

 房子没买成中介费照给买卖双方与房产中介纠纷 http://s.yingle.com/y/fc/948621.html

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 受理查封时为什么要先查阅登记档案 http://s.yingle.com/y/fc/948620.html

  住房贷款合同 http://s.yingle.com/y/fc/948619.html 抵押房

产

能

否

出

租，转

让

http://s.yingle.com/y/fc/948618.html

 不让中介费成买房的负担双方须共同支付佣金 http://s.yingle.com/y/fc/948617.html

 如何运用好二手房贷款政策

http://s.yingle.com/y/fc/948616.html

 商品房期权是否可以转让，是否应和开发商重新签订合同 http://s.yingle.com/y/fc/948615.html

 建设项目是否可以转让

http://s.yingle.com/y/fc/948614.html

 调整住房公积金，新职工住房补贴缴存基数的通知 http://s.yingle.com/y/fc/948613.html

 需“改底单”的房屋可否出售

http://s.yingle.com/y/fc/948612.html

 卖一处二手房黑掉一万元差价中介“猫腻”露馅 http://s.yingle.com/y/fc/948611.html

 集体土地上的房屋，能否设定抵押权 http://s.yingle.com/y/fc/948610.html

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 无锡市房屋白蚁预防合同

http://s.yingle.com/y/fc/948609.html

5.房地产项目评估 篇五

1,区域环境现状调查在区域环境现状调查的重点是查明对房地产项目有影响的污染源,主要是这几方面:交通噪声和设备噪声,微波发射塔、高压线,变电站等电磁污染,周边一些影响较大的工业污染源,餐饮业油烟和歌厅的噪声.2,建筑场地调查评价(1)建设场地调查随着社会经济的发展,场地性质的变更越来越频繁.一些原有的工业用地将逐渐转变为居住或其它用地.在不加处置的情况下,过去的工业用地,特别是已污染的工业用地在转变为居住等对环境质量要求较高的用地时,则可能会对未来居住人群的健康产生不良影响.(2004年6月1日正式发布关于切实做好企业搬迁过程中环境污染防治工作的通知).场地调查一般分三步

第一步污染识别现场踏勘访问,历史资料分析,官方记录及有关许可证的收集,地质与水文地质资料调研.第二步样品采集和分析根据第一步污染识别后确定的可疑的污染类型和污染源判断、拟定采样方法,频次,采样布点、确定样品分析项目,进行分析测试.(2)污染土壤治理技术

第一类,限制土壤污染迁移有垂直与水平隔离层和表层覆盖

第二类,固化或稳定主要是将有关固化剂拌入土壤或采用水泥等固化污染土壤.第三类,土壤中污染物分离,提取和处置技术这一方法费用昂贵.(3)措施分析根据场区内土壤污染的状况,在开发建设中结合该地区未来土地利用开发和规划布局、采用表层覆盖,清挖污染土壤或与景观改造相结合的办法.如用作道路时,可结合道路建设用水泥覆盖;由于地下空间建设时,可将挖出的污染土壤用于在小区内填埋造景,污染土壤的上部和下部均应进行防渗处理,并在上部种植草皮,作为小区绿色景观的一部分,或者选择某一合适的绿化隔离带进行填埋,并作必要的防渗措施.该方法既可控制土壤污染对人体健康及地下水的影响、同时成本也相对较低.(二)景观生态环境影响分析包括三项内容

1,景观环境可接受性分析景观环境现状描述开发建设项目景观设计分析开发项目与周边建筑的协调性

2,阳光照射适度性分析光遮挡光污染

6.房地产评估合同（精选） 篇六

签订合同双方：

委托估价方：（以下简称甲方）受托估价方：福州建融房地产评估咨询有限公司（以下简称乙方）甲、乙双方经充分协调，现就房地产估价委托事宜订立合同，内容如下：

一、甲方因的需要，委托乙方对其房地产价值进行估价。

二、评估标的物坐落于，土地使用权总面积平方米,建筑面积平方米。（详见附图）。

三、乙方根据甲方估价的目的和需要，对委托房地产本着独立、公正、科学、合理的原则进行评估，并于年月日前出具该房地产估价报告书。

四、甲方应于年月日以前将委估房地产的产权、经营状况、税务、建造费用等估价所必须的资料提交给乙方，并配合乙方有关部门、单位或个人查阅、抄录委估房地产估价所必须的资料。

甲方应提交的资料具体如下：

五、乙方在估价期间需要到实地查看，甲方有义务陪同并提供方便和配合。

六、乙方对甲方委估房地产的文件资料应妥善保管并尽保密之职，非经甲方同意不得擅自公开或泄露给他人。

七、甲方应付给乙方的估价服务费，根据有关估价收费标准，依双方协商认同，乙方收取甲方评估费人民币元。

八、甲方在接到乙方提交的估价报告书次日内，如对估价结果有异议且有正当理由，可向乙方提出复估申请或重新评估；乙方对甲方复估申请审查后认为有正当理由，应在日内完成复估工作，提交复估报告书。甲方逾期不提交复估申请的，估价报告书生效。

九、本合同自甲乙双方签章之日起生效，任何一方不得随意更改，如有异议，需经双方协调解决。

十、本合同未尽事宜，甲乙双方可另行签订附件，附件经双方签章或与本合同具有同等法律效应。

十一、本协议一式贰份，甲乙双方各执壹份。

甲方（签章）：乙方（签章）：

身份证号码：法人代表（签章）：地址：地址：

邮政编码：邮政编码：

电话：电话：银行帐号：

委托代理人（签章）：签约日期：年月日

7.工程造价在房地产评估中的运用 篇七

1 工程造价在房地产评估中的运用

在房地产评估中, 成本法的计算公式为房地产价格=开发成本+土地取得成本+销售费用+管理费用+销售税额+投资利息﹣建筑折旧费用。因此, 以成本法来计算房地产的价值, 主要指开发成本和土地取得成本, 在管理费用、利润、利息、建筑折旧、销售税额和土地取得成本都有明确的数值取用的依据和计算方法。因此, 本文重点对开发成本进行阐述。

1.1 开发成本

一般来说, 开发成本指的是建筑物的重建价格或者重置价格。建筑物的重建价格指的是将原有建筑技术和建筑材料作为估价对象, 以估价时点价格水平为依据, 重新建造一个与估价对象相同的建筑物正常价格。建筑物的重置价格指的是将估价时点建筑技术和建筑材料作为估价对象, 以估价时点价格水平为依据, 重新建造一个与估价对象功效相同的建筑物正常价格。从两者的特点来看, 重置价格一般适用于年代久远的不能找出与旧建筑物相同建筑材料, 或者是因为建筑技术发生变化, 导致旧建筑物难以复原, 对这些建筑物进行估价则可以使用重置价格。重建价格的使用适用于具有特殊保护价值的某些建筑物的价值评估。

1.2 开发成本估价规范

在开发成本估价过程中, 可以采用市场比较法、成本法。或者是以政府确定的房屋重置价格来求取, 也可以按照工程估价的方法来计算。在实际评估过程中, 对建筑物的重置成本的计算一般采用分部分项方法、单位比较法、指数调整法、工程测量法。从这些可以看出, 不管是工程估价或是实际操作, 在建筑重置成本和重建成本的计算上, 都可以使用工程造价方法来估算, 但并非最佳方法。

第一, 在成本法估算时, 评估人员一般采用指数调整法和单位比较法, 因为这种方法比较简单。但工程测量法和分部分项法需要采用工程造价方法, 则需要造价工程师的配合, 还需要详细的工程图纸、构造尺寸等数据资料, 因而估价师并不常用该种方法。

第二, 在采用单位比较法和指数法时, 建筑成本的价格指数、平米造价一般都是由工程造价站和评估公司发布的数据资料, 还有一些来自于估价师、评估公司对数据资料进行收集和整理, 这些资料一般以时间归类, 以大的结构型式来划分, 如钢结构厂房、框架、砖混等。在房地产评估中, 一般将这些作为基础的数据, 对工程成本进行分析。

第三, 这些基础数据的归纳也有一定的缺陷。因为数据归纳趋向于概况化, 比较笼统。对于某些与标准建筑相符合的建筑物, 其数据统计则与实际情况比较符合, 但是对于某些个别性较强的建筑物过着是与标准建筑不相符合的建筑物, 其统计数据与实际情况则相差较大, 数据取用的说服力较弱。随着现代建筑的发展, 高层建筑、多层建筑、超高层建筑也不断发展起来, 建筑装饰艺术的应用也不断发展, 建筑物的个性得到彰显, 建筑物的开发成本也发生了很大变化, 如外墙乳胶漆、铝塑板幕墙等对建筑物开发成本有较大影响。在工业建筑的成本估算中, 出了标准厂房可以使用统一性的建安成本来计算, 对于一般构筑物和非标厂房, 都比较难使用统一性的建安成本来计算。在同类建筑中, 由于地理位置的差异, 在建筑设计标准上也会有所不同, 以四川为例, 成都市和西昌市在防震标准设计上有很大不同, 成都的是6度设防, 而西昌为8度。同时, 由于地区差异, 建筑物节能标准也会有所不同, 墙体保温设计会有很大差异。

第四, 在数据统计中, 一般是将一定时间段的建安成本进行计算。由于建材市场变化较快, 统计数据与市场状况并不相符, 估价时点一般是将基础数据进行调整后再进行估算, 因此, 指数来源的可靠性也受到质疑。在房地产评估中, 以成本法尤其是建筑成本法进行估算, 很难对某一建筑试点的建筑成本进行估价。但在估价过程中, 一般以估价时点作为建筑成本估算的依据。因此, 在估价过程中, 应将估价时点控制在一定时间范围内, 假定在该时间段内, 建筑市场的价格变化并不明显, 才能对建安成本进行有效估计。同时, 还应该技术补充价格指数及单价指数, 才能及时获取建材市场的变化情况。

2 工程造价在房地产评估中运用应注意的问题

从我国建筑市场来看, 建筑市场仍属于卖方市场, 市场竞争非常激烈。在房地产评估中, 工程造价的运用强调了建筑市场的客观情况和一般水平。以工程造价对房地产进行评估, 通过定额的造价信息, 能够为造价评估提供科学合理的技术支持。同时, 造价信息反映了一定时间内, 一个地区的平均水平, 提供了各时段、各区域的工程材料的平均价格, 其数据具有很强的代表性, 体现了社会化的一般水平。

因此, 从理论上说, 工程造价的数据基础越完善, 与市场情况越相符, 在实际运用过程中, 工程造价在房地产建安成本计算中的应用也就越普遍。当然, 由于工程造价本身也是模拟建筑价格的重要组成部分误差的存在是不可避免的, 从总体上说, 房地产的估价规范与工程造价规范基本是一致的。因此, 工程造价在房地产评估中的应用, 能够保证建安成本与工程实际成本基本相符, 通过调整计算方法、单价比较法还能够提高数据的可靠性。

3 结语

工程造价在房地产评估中的运用, 能够提高评估结果的准确性, 对房地产市场的发展也有重要影响。近年来, 工程量清单计价的方法得到推广, 工程造价不断进行变革, 使工程造价的社会性、实用性更强与建筑市场的运行情况也更加符合。但在工程造价计算时, 应注意工程造价的客观化处理方式, 完善建筑市场的成本组成的计算方法。将工程造价运用于建安成本计算中, 以工程造价数据作为房地产评估的技术数据, 以得出客观性、一般化的建安成本, 提高评估结果的准确性和可靠性。

参考文献

[1]张海涛.浅议工程造价在房地产评估中的运用[J].中国房地产业, 2012 (11) .

[2]孙野.浅谈房地产项目成本后评估的作用与方法[J].中华民居, 2012 (3) :973-974.

[3]薛倩倩.房地产开发项目成本控制研究——以淄博盛锦东方星座一期为例[D].中国海洋大学, 2010.

[4]王宏伟.探索成本管理创新提升企业竞争优势——以北京首都开发股份有限公司管理为例[J].城市开发, 2010 (4) :46-49.

[5]金柳.浅谈房地产评估行业及现状与问题探讨[J].城市建设理论研究:电子版, 2011 (23) .

8.房地产评估中的问题 篇八

摘 要：专利作为知识产权中重要的一员，受到《专利法》的保护，相对于一般的有形资产，专利法律权属的界定是十分复杂。明确的专利法律权属会给潜在的投资人和技术合伙人一种独特性，是企业打造核心竞争优势、垄断市场和融资的重要筹码之一。而存在权属瑕疵的专利可能会给受让者利益带来程度不一的损害。在对专利进行估价及交易过程中，法律权属的确认或发表意见可能会超出注册资产评估师执业范围，以及有限理性下交易双方的判断，但进行一定深度的确权是存有规范的。以下对专利确权过程的一般情况进行介绍。

关键词：专利权；评估

1 基本法律状态

首先需要检查委托人提供的专利证书、缴纳专利年费收据正本及专利申请文件（权利要求书、说明书及附件等），明确专利的名称与专利权人及是否在有效状态；考虑到这些文书可能未能全面记载专利的各种变更情况，委托人可能有意、无意隐瞒相关专利变更情况，甚至存在伪造、变造文书的不法情况，因此，还必须进行专利核查。包括对专利申请文件真伪，及对基本法律状态变更的核查，可以通过“中国专利信息网”（www.patent.com.cn）对专利进行上述情况查询。

用户注册并登录成功后就可使用专利检索功能（能够自由检索自1985年4月1日中国专利法实施以来至今的120多万件专利的题录信息），可以自由浏览、打印、下载发明专利、实用新型专利说明书的全部内容。

专利权授予公告之后，任何人都可以向专利局请求出具专利登记薄副本。经过有关请求和缴纳费用后，专利局制作专利登记薄副本，经与专利申请案卷核对无误后，加盖证件专用章发送请求人。

专利登记薄是授予专利权时由专利局建立的。其记载的内容包括：專利权的授予、专利申请权、专利权的转移、专利权的无效宣告、专利权的终止、专利权的恢复、专利权的质押保全与解除、专利实施许可合同的备案、专利实施的强制许可及专利权人姓名或名称、国籍、地址的变更。授予专利权时，专利登记薄与专利证书上记载的内容是一致的，在法律上具有同等效力。专利权授予后，专利的法律状态的变更不会记载在专利证书上，而仅在专利登记薄上记载，由此导致专利登记薄与专利证书上记载的内容不一致的，以专利登记薄上记载的法律状态为准。

通过上述的查询，可以比对出专利申请文件真伪，以及法律状态变更的情况，但是如果专利法律状态变更后，原专利权人有意、无意地没有向专利局进行专利法律状态变更申请，则上述查询的结果还是有重大缺陷，但如无相反的证据，只能根据查询的结果作为该专利的基本法律状态。

2 基本权属问题

由于专利申请时，专利局主要根据三性原则（新颖性、创造性及实用性）来授予专利权，而对专利权人的确认仅仅根据专利申请人提供的一些文件来进行基本的确认，但对专利技术确权深层次的问题是不作审核的。所以在专利的基本法律状态确定后，无论专利权人是否变更，都需要对原专利权人持有的专利权的合法性应该作进一步的调查。

2.1非职务发明侵害职务发明的问题

从1988年开始，我国的发明专利职务申请受理量就开始小于非职务申请受理量，并且所占比重逐步下降。按常理，发明专利的技术含量高、创造水平高，发明活动需要一定的技术和经济支撑，个人往往缺乏这种条件，而事实上不少缺乏这种条件的个人却取得了非职务发明专利，因此不能排除技术成果的非正常流失的现象。在国内专利纠纷案件中，申请权纠纷案占30%～40%，就能得到了一定的印证。

因此，交易行为人对专利权人（特别是非职务发明）的合法性应该先自行调查，进行诉讼及行政复议外的专利权属认定，以免日后的专利权属纠纷。主要根据《专利法》第6条第1款中规定：“执行本单位的任务或者主要是利用本单位的物质条件所完成的职务发明创造，申请专利的权利属于该单位。”以及根据《专利法实施细则》第10条规定：“职务发明可进一步分为以下四类，即本职工作中的发明创造，完成本单位任务做出的发明创造，主要利用单位物质或技术条件的发明创造，离职一年之内的有关发明创造。”来判断职务发明与非职务发明的界限。

2.2技术开发合同专利权属问题

合同法第330条规定：技术开发合同是指当事人之间就新技术、新产品、新工艺或者新材料及其系统的研究开发所订立的合同。技术开发合同包括委托开发合同和合作开发合同。

技术开发合同中的技术成果专利权益归属，应该遵循合同法第339、340条规定：委托开发完成的发明创造，除当事人另有约定的以外，申请专利的权利属于研究开发人。合作开发完成的发明创造，除当事人另有约定的以外，申请专利的权利属于合作开发的当事人共有。

3 专利权利范围

在专利权人基本确权后，还应该对专利权利范围进行分析，前者是所有者的问题，后者是保护标的实质性核心问题，是权属的两个方面。以权利要求书作为确定发明和实用新型专利保护范围的标准和依据，是世界各国通行的做法。“权利要求书”是确定专利权利范围法律所认可的惟一依据。其保护范围的大小主要由权利要求权项，特别是独立权项所决定的。专利权保护范围的大小对专利评估价值有重要的影响。

由于在撰写专利申请文件时，由于对技术信息及专利申请技巧缺乏，申请人和代理人对专利技术特征的了解与理解肯定存在偏差，普遍存在专利申请文件质量不高的情况，例如曾经有一个专利权人反复强调其发明的最大特点是装置是埋于地下，既可防盗又可提高装置寿命，如果仿造则侵权。但当阅读其 “权利要求书”时发现，表述为“其特征是……该装置可埋于地下”，一个“可”字，画蛇添足，则与专利权人本意“该装置埋于地下”的技术特征南辕北辙，导致专利权力丧失，其专利价值也就大打折扣了。因此应该与发明人/专利权人进行充分的沟通，逐字逐句地研究透彻“权利要求书”中的专利权利范围。

综上所述，专利权属作为专利价值的决定性因素，就如价值中多个0前面的1，一旦专利权属有瑕疵，则专利价值就会大打折扣甚至荡然无存。本文的创新之处在于首次沿着专利的基本法律状态、基本权属问题、权利范围及可专利性四个层次进行分析，具有颇强的实战性。能为专利评估及专利交易双方在交易前对专利权属问题的基本判断（主要是否定性的）提供思路。只有在复杂的专利法律权属判断方面尽量严谨，才能最大限度地避免日后专利纠纷与诉讼，防患于未然。

参考文献：

[1]张祥.关于知识产权交易中专利资产评估方法的相关研究[J].中国科技博览，2014（37）：363.

9.房地产评估中的问题 篇九

浅谈机器设备资产评估中的几个问题

实践证明国有大中型企业建立资产预评估制度十分必要.本文就准格尔煤炭工业公司在设备预评估中存在的问题,从建立预评估组织机构、重置价值的`确认、设备应使用年限和已使用年限的确定、鉴定设备完好率时应考虑的因素、功能性和经济性贬值等方面谈了几点体会.

作 者：黄乘昶 作者单位：准格尔煤炭工业公司刊 名：中国设备管理英文刊名：CHINA PLANT ENGINEERING年，卷(期)：“”(1)分类号：F4关键词：资产预评估 重置价值 设备完好率 贬值

10.房地产评估工作方案1 篇十

我们按照关于公开选聘评估机构的通知文件的要求，根据我们以往评估工作中的经验，现就房地产评估工作提出以下评估方案：

一、评估方法

本次评估主要采用成本法、市场法进行评估。并对两种方法的估价结果综合分析，得出最终估价结果。

（一）成本法

1、成本法概念

所谓成本法就是以现在的建筑、装修材料和施工技术、工艺，重新建造和待估房屋建(构)筑物使用功能一样的建筑所投入的各项费用之和，运用典型工程重置核算法确定重置价值。

2、成本法操作步骤

（1）搜集有关房地产开发的成本、税费、利润等资料；（2）估算重新购建价格（3）估算折旧（4）求取评估价格

3、成本法适用对象

（1）新近开发建造、计划开发建造或者可以假设重新开发建造的房地产；（2）有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建造的房地产；（3）单纯建筑物的估价；

（4）市场不完善或狭小的房地产；（5）在房地产保险及其他损害赔偿中。

4、房地产价格构成

(1)取得土地使用权的费用(2)勘察设计及前期工程费(3)建筑安装工程费(4)建设单位管理费(5)资金成本

4、计算公式

房屋建（构）筑物评估价格＝房屋建（构）筑物重置价格×成新率 房屋建（构）筑物重置价格由上述

（一）、4中（2）至（5）项构成。房屋建筑物成新率根据房地产评估规范的规定，采用使用年限法与打分法综合确定建筑物成新率。

综合成新率=打分法成新率×权重+使用年限法成新率×权重

使用年限法是以房屋建筑物尚可使用年限占建筑物全部使用寿命年限的比率作为房屋建筑物的成新率。用公式表示即为：

使用年限法成新率=（建筑物耐用年限—已使用年限）÷建筑物耐用年限×100%。

打分法是根据不同结构房屋的实际技术情况按结构、装修、设备三部分分别打分。公式为： 打分成新率=结构得分×G+装修部分得分×S+设备部分得分×B G—结构评分修正系数； S—装修评分修正系数； B—设备评分修正系数；

（二）市场法

1、市场法概念

所谓市场法是将估价对象与在估价时点的近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格的方法。

2、市场法操作步骤（1）搜集交易案例；（2）选取可比实例；（3）建立价格可比基础；（4）进行交易情况修正；（5）进行交易日期修正；（6）进行房地产状况修正；（7）求取评估价格

3、市场法适用的对象

市场法适用的对象是具有交易性的房地产。

4、市场法计算公式

委估房地产价格=比较案例价格×交易情况修正系数×交易期日修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数

（三）根据具体情况选用简单算术平均数、加权算术平均数等数学方法之一，求取一个综合结果。

二、主要评估步骤

（一）受理估价委托及明确估价基本事项

明确估价基本事项包括明确估价目的、估价对象、估价时点。

（二）拟定估价作业方案

1、拟采用的估价技术路线和估价方法；

2、拟调查搜集的资料及其来源源渠道；

3、预计所需的时间、人力、经费；

4、估价作业步骤和时间进度安排。

（三）搜集估价所需资料

1、对房地产价格有普遍影响的资料；

2、对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料；

3、类似房地产的交易、成本、收益实例资料；

4、反映估价对象状况的资料。

（四）实地查勘估价对象

就委托人介绍提供的估价对象的有关情况，对事先收集的有关估价对象的坐落、四至、面积、用途、产权等资料，到实地进行核实，同时亲临现场感受估价对象的位置、周围环境、景观的优劣，查勘估价对象的外观、建筑结构、装修设备等状况，并搜集补充估价所需的其他资料，了解当地房地产市场行情和市场特性，以及对估价对象及其周围环境、景观、临路状况进行拍照等。

（五）选定估价方法 估价方法的采用，取决于估价对象的房地产类型、估价方法的适用条件及所搜集资料的数量和质量。

（六）确定估价结果

根据具体情况选用简单算术平均数、加权算术平均数、中位数、众数等数学方法之一，求取一个综合结果。

（七）撰写估价报告

1、与委托方等有关方面交换意见；

2、调整、完善评估结果

3、出具正式房地产评估报告书

（八）交付估价报告

三、项目人员安排

为顺利地完成本项目的房地产评估工作，我们公司成立专项房地产评估小组，由徐琰任评估组组长（具有：注册会计师、注册房地产评估师、注册房地产估价师、注册土地估价师等资格），总体负责协调各方面的关系，安排配备各项目组的人员，对项目的工作进行监督管理，协调各项目组的人员调配和工作进度等。

四、时间安排

11.房地产抵押登记中的若干问题探析 篇十一

【关键词】房地产抵押登记；抵押登记；问题；探析

一、前言

在中国特色社会主义事业不断前行的大背景之下，我国经济迎来了发展的新契机。城市化进程不断提速，房地产行业迎来了发展的“春天”。房产价值的一路飙升，让房产抵押逐步成为民众的一种融资途径。房产抵押的融资方式既可以解决抵押人的资金需求，又可以为融资中双方利益的维护提供有力保障。但是，在房产抵押登记中，仍存在诸多的问题，如房地产抵押超额、民间借贷抵押登记和抵押期限等问题，在很大程度上提高了房地产抵押登记中的风险。因此，本文针对房地产抵押登记现状，就存在的主要问题作如下具体阐述。

二、房地产抵押超额的问题

房地产抵押作为一种融资途径，为更好地规范房地产抵押行为，我国也制定了相关的法律法规，明确规定抵押人所担保的债权不得超过其抵押物的价值。但是，从这些法律法规而言，在很大程度上对于规范房地产抵押、维护经济秩序起到了重要作用。但是，这些规定仍存在一定的局限性，特别是当前房地产抵押方式日益多样化，一些法律法规存在滞后性，房地产抵押法律法规的完善显得尤为重要。

当然，在我国《物权法》中，对于房地产抵押有了相关的明确规定。在《物权法》中规定，不动产相关登记机构不得要求对房产进行价值评估。这样一来，在房地产抵押登记中，对于抵押超额风险的顾虑是必然的。这也就需要，在申请人申请房地产抵押登记的过程中，相关登记机构就需要说明其中的风险，并在同意之后，进行登记的后续工作。这样的做法，一方面是为了更好地维护双方的合法权益，确保经济利益的最大化；另一方面，这样有助于降低房地产抵押登记机构的赔偿风险，符合各方权益的诉求。

三、民间借贷抵押登记的问题

在房地产抵押登记中，民间借贷抵押登记占重要部分。这主要是由于，在个体、小微企业等的快速发展中，民间借贷抵押能够为其发展提供了更加便捷的融资方法，对于其发展有着重要的作用。但是，民间借贷具有隐蔽性，巨大的借贷风险，极易导致企业资金链断裂问题。因此，民间借贷对于社会经济发展起到了一定的推动作用，但巨大的风险性、不可控性，对于社会经济秩序的稳定构成了巨大威胁。

于是，对于民间借贷抵押，房地产抵押登记机构往往选择回避，或十分谨慎小心，以确保相关风險降低至最小。对于民间借贷尚未建立完善的法律法规体系，且监管存在较大的空白区。在民间借贷抵押的工程造价，一旦出现抵押担保网问题，将会造成巨大的经济损失。在现行的法律法规中，对于登记机构如何发现非法经济犯罪行为、如何甄别民间借贷关系的合法性等内容，都未进行明确的规定。这就说明，房地产抵押登记机构既没有权利去进行相关甄别工作开展，也没有相关的技术条件，对是否时非法经济行为等进行判断。因此，我国应立足于现状，制定并出台相关的法律法规，或指导性文件，进一步明确房地产登记机构在民间借贷抵押中的职责，也进一步规范民间借贷行为，避免不必要的风险。

四、房地产抵押期限的问题

在进行房地产抵押登记的过程中，申请人会依据实际情况，在合同中约定抵押期限。但是，在我国现行的法律法规中，对于“抵押期限”的规定，造成了房地产抵押登记问题的出现。在《 关于适用 （中华人民共和国担保法）若干问题的解释》中明确规定：“当事人约定的或者登记部门要求登记的担保期间， 对担保物权的存续不具有法律约束力。”也就是说，对于房地产抵押而言，在抵押担保的过程中，对于申请人约定的抵押期限，在法律上是不具有法律效力的。因此，在房地产抵押期限上，抵押人、抵押权人和登记机构，应在登记操作中特别注意，避免因为疏忽而造成必要的麻烦和法律风险。

与此同时，在“抵押期限”的认识上，存在错误认识和不当观点，进而导致不必要的法律风险。例如，在主债权设定抵押担保之后，抵押权人应在主债权诉讼期间行使抵押权，倘若抵押权没有行使，法院则不会予以保护。因此，在房地产抵押登记中，一定要对相关的法律法规有清楚的认识，并对一些错误的观点及时改正，以更好的维护自身的合法权益。

五、结束语

综上所述，房地产抵押作为一种重要的融资方式，对于社会经济的发展起到了一定的推动作用。但是，如何进一步规范并创造良好的抵押环境，是确保社会经济秩序稳定发展的重要基础。当前，房地产抵押登记中仍存在诸多问题，特别是房地产抵押超额、民间借贷抵押登记和抵押期限等问题，既影响了各方利益的有力保障，带来相应的法律风险，又制约了房地产抵押融资的发展。因此，在新的历史时期，进一步强化对房地产抵押登记的优化与改革，通过建立健全相关的法律法规，规避房地产抵押登记中的法律风险。

参考文献：

[1]赵建晖.对房地产抵押登记中的风险防范的思考[J].房地产导刊，2013（12）.

[2]陈亚善.不同类型之债与房地产抵押登记[J].中国房地产，2013（07）.

[3]韦元文.谈房地产抵押登记中两个争议问题[J].广西农村金融研究，2011（04）

[4]王美荣，张宝源.房地产抵押贷款风险及防范[J].现代商业，2010（21）.

[5]王玙.房地产抵押登记中的法律问题探析[J].法制与社会，2009（13）

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