房屋购买证明

房屋购买证明（精选11篇）

1.房屋购买证明 篇一

出卖人（甲方）：

身份证号码：

买受人（乙方）：

身份证号码：

甲、乙双方就房屋买卖事项经过友好协商，一致同意订立合同条款如下，以资共同遵守。

一、甲方愿将其拥有完全产权的位于北京市___________城区_______________________________________的房屋（房屋所有权证编号：___________，建筑面积_________平方米）以人民币_______仟_______佰_______拾_______万_______仟_______佰_______拾_______元整（￥________元）的价款出售给乙方。

二、本合同签定前，该房屋如有应缴纳的一切税费，概由甲方负担。本合同发生的契税，土地出让金等由乙方负担。其他税费按有关法律规定各自负担。

三、乙方通过向银行申请抵押贷款方式支付甲方购房款，购房款由乙方分三期付给甲方。第一期，在贷款银行向乙方发出贷款承诺书时，乙方将30%首付房款存入银行，并由银行冻结，第二期在贷款银行向乙方发放贷款之日由银行将乙方所贷款项及30%首付款直接划到甲方的账户中;第三期，在甲方交房时，由乙方一次性将余款付给甲方。

四、甲方同意乙方以向银行申请贷款的方式支付房款，并作出如下承诺：

1、向乙方申请贷款的银行或银行认可的机构提供与贷款相关的资料，签署相关文件；

2、在办理产权过户手续时，应按照要求将房屋产权资料交付银行或贷款银行认可的机构持有。

五、如果乙方的贷款申请未获贷款银行批准，则双方同意以下述第 种方式解决该房屋的买卖事宜：

1、继续履行协议，乙方一次性将购房款支付给甲方；

2、解除协议，甲方若已收取定金的，应如数退还给乙方。

六、违约责任

1、甲方如不按合同规定的日期交付房屋，每期逾期1天按房价总额千分之‰，计算违约金缎带与乙方。逾期超过_______个月时，乙方有权解除本合同。解约时，甲方除将已收的房价款全部退还乙方外，并应赔偿乙方经济损失人民币_________元。

2、乙方全部或部分不履行本合同规定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方应加付按日________‰计算的违约金给甲方。逾期超过_______个月时，甲方有权解除合同。解约时，乙方已付房价款的_________作为甲方的损失赔偿金。

3、如果甲方出售的房屋存在他项权利设定或其他产权纠纷以致影响到乙方权利的行使，一切责任由甲方承担，并应赔偿乙方的损失。

七、本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的按下述第_________种方式解决。

1、提交______________________________________仲裁委员会仲裁。

2、依法向人民法院起诉。

八、其他约定

九、本合同自双方签字或盖章之日起生效。本合同未尽事宜双方可以签定补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。

十、本合同一式2份，甲乙方各执一份。

甲方：乙方：

年 月 日年 月 日

2.房屋购买证明 篇二

我国民法通则第七十八条第二款规定:“按份共有财产的每个共有人有权将自己的份额分出或者转让, 但在出售时, 其他共有人在同等条件下, 有优先购买的权利。”最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》 (试行) 第一百一十八条规定优先购买权是指共有人分出并出卖自己分得的房屋或者出租人出卖出租房屋时, 其他共有人或承租人在同等条件下具有的优先购买的权利。

二、房屋优先购买权在现阶段的法律适用

1、按份共有人的优先购买权

《民法通则》第七十八条第三款规定“按份共有财产的各个共有人有权要求将自己的份额分出或转让。但在出售时, 其他共有人在同等条件下, 有优先购买的权利”。这是一种以物权为基础而设定的优先购买权, 是以所有权的份额即权利这一无体物作为买卖的标的物。

2、共同共有人的优先购买权

最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第九十二条规定一方面规定原有的共有财产已经分割, 说明了共有财产因分割后已转化为各个共有人独立财产。另一方面却又规定, 如果出卖的财产与原共有人分得的财产属于一个整体或配套使用, 则前后矛盾, 值得商榷。

3、承租人的优先购买权

承租人的优先购买权, 是指出租人将出租房屋出卖时, 承租人在同等条件下, 依法享有优先于其他人购买房屋的权利。《合同法》第二百三十条也规定:“出租人出卖租赁房屋的, 应当在出卖之前的合理期限内通知承租人, 承租人享有以同等条件下优先购买的权利。”尽管《合同法》没有明确规定提前通知的期限, 只限定为出卖之前的合理期限内, 但审判实践一般仍以三个月作为提前通知的合理期限。至此, 《合同法》在债权关系基础上确定了优先购买权的制度。

三、优先购买权制度的分析评价

1、购买权是建立在限制所有权人的处分权的行使, 损害所有权人的利益基础之上的。

转让出卖共同共有财产只不过是改变共有财产的主体而已。这种情况法律上已经予以解决。如合伙关系, 在合伙经营中增加合伙人 (这里的增加就是改变了原合伙人, 并非一定是合伙人数的增加) 。至于在家庭财产共有关系中, 某一共有人将其占有的、未曾分割的财产份额转让给其他人显然是无效的转让行为。因为家庭财产共有关系的形成是基于血缘关系、婚姻关系、收养关系而形成的。是特定主体的特定权利。其他人不可能因取得该项权利而成为家庭成员, 更不能以取得这一权利而要求分家析产或对家庭财产行使占有、使用、收益、处分的权利。

2、优先购买权违背了市场经济规律, 阻碍了财产资源的流转效用。

市场的主体是人, 因此市场更注重于人的意志, 为人的意志的发挥提供各种舞台和机会并制约着人们违反市场经济规则的活动。

3、优先购买权在审判实践中发挥不可预期的积极作用。

优先购买权是一种期待权, 是将来可能取得的权利。同时也是一种形成权, 在一定条件形成后, 才能行使的权力。因此这种权利的行使是不能确定的。

4、从减少当事人的诉累, 保证诉讼价值考虑, 亦应对房屋优先购买权制度予以修改。

在审判实践中, 出租人规避法律侵犯承租人优先购买权及承租人阻挠出租人行使所有权的现象交替出现, 原共有人与出卖人之间就双方的房屋是否属于同一整体结构的问题亦争论不休, 使得优先购买权制度并不象立法者预期的那样收到较好的社会效果。不仅最终权利无法实现, 还增加了纠纷和诉累。

四、先购买权纠纷的处理程序及立法建议

(一) 优先购买权纠纷的处理程序

1、买卖关系尚未成立的, 优先购买权人因主张权利与出卖人发生纠纷提起诉讼, 优先购买权人是享有权利的一方, 出卖人是负有义务的一方, 根据优先购买权人的性质和特征, 买受人虽与本案有一定的关系, 但案件的实体处理结果同他没有法律上的利害关系, 其将不作为案件当事人参加诉讼, 法院也不宜依职权追加其为当事人。如果案情需要由买受人出庭才能查清事实真相, 可以作为证人出庭作证。

2、买卖关系已经成立的, 优先购买权人主张权利提起诉讼, 应将出卖人列为被告, 将买受人列为无独立请求权的第三人参加诉讼, 这是因为案件的处理结果同买受人具有法律上的利害关系, 如果优先购买权人胜诉, 买受人应将因买卖关系无效而返还标的物;如果出卖人胜诉, 买受人可合法受让和占有标的物。因此, 买受人应作为无独立请求权的第三人参加诉讼。

3、出卖人与买受人因买卖关系发生纠纷引起诉讼, 在诉讼过程中, 优先购买权人主张优先购买权的, 优先购买权人应以有独立请求权的第三人的资格参加诉讼。

(二) 关于优先购买权的立法建议

综上所述, 设立法定优先购买权所付出的代价太大, 且实践证明法定优先购买权与现时社会经济生活、人的思想观念不相适应, 并未产生我们所期望的积极效果, 应予以修改。笔者试着结合最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》 (试行) 第一百一十八条之规定, 提出一点理论设想:

1、严格规定行使优先购买权的期限。

优先购买权应在一定期限内行使, 此乃不言自明之理。为确定优先购买权人是否行使优先购买权, 法律应明确规定出卖人于出卖标的条件等情况通知优先购买权人, 优先购买权人则应在收到通知的一定期限内行使优先购买权, 逾此期限未作表示的, 视为放弃优先购买权。因此, 建议将上述法律条文改为:“出租人出卖出租房屋, 应提前通知承租人, 承租人在收到通知15天内可以明确主张行使优先购买权, 逾期不得主张。”

2、增加优先购买权的救济方式

“出租人未按此规定出卖房屋的承租人可以请求人民法院宣告房屋买卖无效”的规定, 明确指出承租人唯一的救济方式是请求法院宣告房屋买卖无效。一旦获得法院支持, 一方面, 造成善意买受人的时间、金钱、精力的浪费, 也与我国民法中保护善意第三人的制度相矛盾;另一方面, 侵权人出租人并设有遭受经济上的不利责任, 受害方承租人也没有得到利益上的补偿, 唯一受损失的是善意买受人, 这显然与民法中的公平原则相违背。因此, 建议增加受害人请求赔偿损失的诉请, 丰富受害人的救济方式, 保护善意第三人的利益, 惩罚侵权人。

3、允许书面的形式约定优先购买权

优先的购买权作为一种附条件的法定民事权利, 立法的初衷是保护民事法律关系中弱势一方的权益, 体现公平原则。但民事法律不应该是僵化的、呆板的, 只要不违反公共秩序, 侵犯公共利益和他人合法权益, 就应该允许民事法律关系当事人自由设立, 处分自己的权利。

参考文献

[1]孙庆明、胡留元、孙季平著:《中国民法史》吉林人民出版社, 1996年版。

[2]王泽鉴著:《民法学说与判例研究》 (第三册) , 中国政法大学出版社, 1997年版。

[3]蔡福华著:《民事优先权研究》, 人民法院出版社, 2000年版。

[4]谢在全著:《民法物权论》, 中国政法大学出版社, 1999年版。

[5]王利明著:《民法学》, 法律出版社, 2000年6月第1版。

3.购买小型社区房屋，配套先行 篇三

时间：2007年9月18日上午10：30—11：25

购房人：马丽

目标楼盘：亚奥区域交通便利楼盘

楼盘价格：20000元平方米左右，总价控制在220万元以内

物业类型：公寓

开盘时间：2007年6月

目标户型：100平方米两居或三居

50岁的马丽在她的众多股民朋友中算是资格最老的了，随着股票市场的持续飘红，马丽赚了个盆满钵满。虽然家庭富裕了，但小孩的教育问题一直让她很头疼，家住顺义，明年孩子小学毕业升初中，想让孩子在教育设施好的城区中学就读，所住区域教育氛围要好，同时也想让已在国贸上班的大女儿能方便往返，交通很重要。

为了满足马丽的置业需求。《楼市》购房纪实栏目记者推荐了位于北四环与北三环中路之间，距离地铁10号线国贸与中关村中间站芍药居站仅200米，与元大都遗址公园仅一路之遥的元大都公寓项目。9月18日上午，马丽在记者的推荐下来到该楼盘，对其进行了实地考察。

时间：10：30－10：40 心情：愉快

城铁13号、地铁10、5号线均在楼盘附近设站，但部分楼宇临街

上午10：30，记者如约在距离项目售楼中心最近的城铁芍药居站与驱车前来的马丽见面。一见面，马丽便向记者抱怨起了交通：“从北土城东路开车驶入项目，道路泥泞而且比较狭窄。”

在进入售楼中心时，一位吴姓销售员即上前，告诉我们他就是接待我们的销售。马丽仍旧沉浸在对交通的抱怨上。销售人员告知，项目最大的卖点即是交通便利。在沙盘上，项目交通示意一目了然：城铁13号线所设的芍药居站离项目大概200米，步行约三分钟到达，项目门口正在施工的是地铁10号线北土城东站，2008年6月份建成通车，与即将通车的地铁5号线相交于此，该站点为地铁5号线与10号线唯一的换乘站。另外驱车上项目东侧的京承高速，3分钟上三元桥，5分钟抵达鸟巢体育馆，10分钟直驱东直门，15分钟进入国贸中心，20分钟可到首都机场。(非说不可：在国贸和中关村的上班族，得益于地铁5号线和10号线，会很快摆脱公交堵车的烦恼。)

同时记者发现，在项目楼宇的分布中，有两栋楼临街，地铁北土城站距离近，所有上京承高速的车都会经过那里，噪声问题会比较突出。据此，销售员的解释为，项目只有1单元是临街，所临的街道只是人行道，项目所采用的玻璃隔音效果强，不会有太大噪音。对项目所在位置，马丽表示很满意。

专家马后炮：

轨道交通便捷度参考要素

1、 轨道交通换乘是否方便。

2、 站点设施是否合理：一般来说，地铁、城铁等城市快速轨道交通站点的设立与居民居住地距离不超过1000米较为适中。

3、 轨道交通线路是否满足日常出行需要。

4、 地铁、城铁等城市快速轨道交通运营时间长短。

时间：10：40－10：50 心情：郁闷

配套实地考察与销售讲解有出入对项目的配套介绍，销售人员显得底气十足：“项目距元大都遗址公园仅30米之遥，这为项目的投资添加了独一无二的优势。中国现代文学馆、对外经贸大学、清华美院、北京服装学院、北京联合大学、北京化工大学等学府紧绕四周，堪称北京的第二学府区。周边中日友好医院、元大都酒吧街、华堂商场、物美超市、居然之家、宜家家居、豪运酒店、国际珠宝交易中心等生活配套满足居住需求。”听罢销售员的介绍，马丽对项目周围的元大都遗址公园很满意，但对综合配套情况，则表示要实地考察。(非说不可：项目周边配套应眼见为实。)

纪实回眸：

项目周边配套：

学校：中国对外经济贸易大学、清华大学中央美术学院、北京服装学院、北京联合大学、北京化工大学、北京中医药大学。但是小学资源缺乏，较好的小学是位于北四环的金色摇篮小学，中国日报社附近的惠新里小学。

医院：中日友好医院

商业类：周边并没有稍微大型的超市，最近的应该是北四环的物美和华堂商场，或者位于国展的家乐福，

餐饮：周围因为大学较多，因此小餐馆较多，消费不高，距离小区近的高档餐厅是伊锦园清真餐厅，另外中高档餐厅聚集在樱花东街。

银行：四大国有银行、邮政储蓄、招商银行

体育场馆：“鸟巢”

其他：中国现代文学馆、元大都城市遗址公园。项目东边的太阳宫乡，环境有些乱，

公交：地铁出行最为方便，但是项目周边的市政路出口很少，街道都较窄至三环的拥堵情况不容忽视。小区公交线路少，目前只有515路能到小区，站名为芍药居城铁站。

时间：10：50－11：00 心情：郁闷

项目不足3万平方米

从沙盘上看出，项目体量很小，整个楼盘仅一栋楼。据销售人员介绍，项目仅319套房子，总建筑面积不足3万平方米，户型面积在38至180平方米之间，其中以30至80平方米左右小户型为主。马丽疑惑到，这么小的社区，社区品质如何保证?销售人员解释道，项目虽然总建筑面积小，但是绿化率肯定会按照国家标准达到30％，为坡地园林，项目采取封闭式管理，可以保障业主的居住安全，配有地下和地上车库，容积率2.5等。因此，居住品质肯定可以得到保证。

记者从沙盘上发现，整个项目楼间距较短，整体建筑密度大。对项目的居住舒适度会造成一定影响。

专家马后炮：

配套、环境更需关注

按照目前我国的开发模式，社区配套设施都是开发商在开发建设过程中统一规划、建设，政府没有统一的规划与配套建设。因此，如果开发商开发的社区较大，相应的配套就健全，如果规模小，基于成本的考虑，开发建设的配套设施就不够，这样势必给未来的生活带来不便。在购房时，除了关注房屋本身的质量、交付日期以外，还应当关注小区的配套设施以及周围的配套环境。配套的多少，关系到居住的舒适程度以及将来的生活感受，势必影响投资价值和升值潜力。

纪实回眸：

记者从北京市房地产交易管理网上查出，项目总建筑面积28000平方米，准许销售面积为23143.71平方米，批准销售套数339套，预售部分扣除了4单元101、102、103、104、106房间。

而记者从项目相关网页上，并未搜到任何有关项目绿化率的表示，以及小区配套情况。再联系到项目的建筑密度，小区的绿化、配套将如何，值得深虑。

时间：11：00－11：05

心情：郁闷

物业管理顾问公司确定，物业公司尚未确定

小区居住舒适度高低如何，有过购房经历的马丽认为，入住后的物业管理水平和物业服务质量很重要，特别是小型社区。见状，销售人员对马丽表示，楼盘物业公司为国贸物业管理顾问有限公司，目前的万城华府、北京湾、蓝堡国际中心、温莎大道等知名高档项目均列其下。公司通过了ISO9001质量管理体系认证。物业费2.6元平方米月，取暖费为30元平方米月，其他收费都是市政收费。但记者质疑道，物业管理顾问公司一般不负责日常的事务管理和日常服务，不知道该项目的物业是谁负责日常管理?销售员表示目前日常事务管理的物业公司尚未确定。

专家马后炮：

物业管理顾问的职责是为物业管理提供咨询意见

物业管理顾问的职责是为物业管理提供咨询意见，不负责日常的事务管理和日常服务。物业管理公司，十月一日以后将称为物业服务公司，负责日常管理与服务。当然，也有些公司名称为物业顾问公司，但也从事物业管理服务。

时间：11：05－11：25

心情：一般

23000元平方米，升值潜力看好?

带着些许无奈，马丽问及项目的价格。销售员表示均价21000元平方米。21000元平方米的价格让马丽有些疑惑，月初刚咨询时，销售报价仅18000元平方米，半个月的时间就涨了3000元平方米?销售员表示，涨价是上级指示，销售员只是服从罢了。

“虽然价格较高，但是奥运板块地产升值潜力仍然很大，官方的数据显示，自从2001年7月13日北京申奥成功以来，奥运板块商品房销售价格已经上涨了30％；而据网络调查的数据显示，在北京置业的人群中有超过70％看好奥运地产。此外，据业内人士介绍，上届奥运后，雅典奥运村周边商品房价格翻了一番，虽然北京的房价已经不可能再翻倍增长，但是未来升值还是可以保证的。”销售人员最后补充说。“同时项目是精装修收房，所采用的品牌都是国际知名品牌。厨房是科宝博洛尼的整体橱柜，包括油烟机、灶台等。在卫生间方面，我们采用的是美标洁具，包括坐便器、整体面盘，小到一些毛巾架还有厕纸架，考虑非常周到。热水器是阿里斯顿的，厨房、卫生间的墙块和地砖、客厅的地砖都是马可波罗的，卧室采用的是圣象实木复合地板，户门是霍曼高档四防门。”(非说不可：高档的精装修品牌，开发商涨价的又一筹码。)

根据马丽的总房款，销售人员推荐了位于5层的朝南向的A6户型，单价23000元平方米，总建筑面积99.58平方米的一室两厅，套内建筑面积80平方米，使用率约为80％。总价222万，首付67万，贷款155万，20年月供每月还款额为11164元。这与马丽的置业需求基本吻合。从户型图上可以看出，每层达到两梯九户，房间结构合理，朝南卧室和朝西卧室均有阳台，明厨设计，在家中阳台还可远眺元大都遗址公园。马丽对户型和位置比较满意。

专家马后炮：

签定合同时应对面积差异、装修材料等细节作出约定

现在北京住宅市场，按照套内面积计价和结算，房屋使用率与价格的计算没有关系，但是也应当看到，有部分开发商在建筑面积与套内面积的套算过程中进行价格欺诈，骗取购房人的价款。为避免纠纷，应当在签订合同时对于面积差异作出详细的约定，避免因为开发企业故意通过面积的测量差距侵害业主利益。

精装修房屋设计房屋的质量标准，也设计房屋装修的经济指标。在签订精装修房屋的合同时，应当尽可能细化相关材料、设备的配排和产品批次，确保符合质量标准的同时达到经济指标，保证物有所值。要避免用高档、优质等好听但是不准确的合同语言。

纪实回眸：

4.房屋购买合同 篇四

奚正辉

案例：

乙向甲购买了一套房屋，但是该房屋有法院查封，双方签署了房屋买卖合同，该买卖合同是否有效?对此人们认识不一致。

认为房屋买卖合同无效的主要理由是：

《中华人民共和国城市房地产管理法》(1994年7月5日通过，20xx年8月30日修正)第三十八条：“下列房地产，不得转让：(一)以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的;(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;(三)依法收回土地使用权的;(四)共有房地产，未经其他共有人书面同意的;(五)权属有争议的;(六)未依法登记领取权属证书的;(七)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形”。其中第二款明确查封的房地产不得转让。

《最高人民法院关于转卖人民法院查封房屋行为无效问题的复函》(4月7日通过)其中提到：“北京亚运特需供应公司在此后擅自将其已被查封的房产转卖给北京沃克曼贸易开发有限责任公司的.行为是违法的，所订立的房屋买卖合同系无效合同”。

其实随着市场经济地不断发展，无论在立法界还是司法界越来越维护交易的稳定，保护合同的效力，强调意思自治。不轻易干预交易，不轻易确认合同无效。

首先，从合同法历次解释的角度分析买卖合同的效力。

《中华人民共和国合同法》(3月15日)第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定”。购买查封房屋是违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》，属于法律的强制性规定。

《最高院关于适用合同法若干问题的解释(一)》(1912月1日通过)第四条：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”。购买查封房屋的确是违反了法律的强制性规定。

《最高院关于适用合同法若干问题的解释(二)》(20xx年2月9日通过)第十四条：“合同法第五十二条第(五)项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定“。

《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》(20xx年7月7日通过)第15条：“正确理解、识别和适用合同法第五十二条第(五)项中的“违反法律、行政法规的强制性规定”，关系到民商事合同的效力维护以及市场交易的安全和稳定。人民法院应当注意根据《合同法解释(二)》第十四条之规定，注意区分效力性强制规定和管理性强制规定。违反效力性强制规定的，人民法院应当认定合同无效;违反管理性强制规定的，人民法院应当根据具体情形认定其效力”。第16条：“人民法院应当综合法律法规的意旨，权衡相互冲突的权益，诸如权益的种类、交易安全以及其所规制的对象等，综合认定强制性规定的类型。如果强制性规范规制的是合同行为本身即只要该合同行为发生即绝对地损害国家利益或者社会公共利益的，人民法院应当认定合同无效。如果强制性规定规制的是当事人的“市场准入”资格而非某种类型的合同行为，或者规制的是某种合同的履行行为而非某类合同行为，人民法院对于此类合同效力的认定，应当慎重把握，必要时应当征求相关立法部门的意见或者请示上级人民法院”。

《城市房地产管理法》规定了查封的房地产不得转让，应该就是属于管理性强制性规定，并不是效力性强制规定。乙向甲购买了查封房屋，愿意为甲归还其所欠的债务，并解除查封，这在现今社会经常发生，这也是甲清偿债务经常采用的方法。甲乙双方的交易没有损害债权人的利益，跟谈不上损害国家社会利益。若债权人认为甲低价转让侵害其利益，其有权提出撤销权之诉，撤销甲乙双方的买卖行为，无需公权力介入来确认合同无效，从而影响交易的安全性与稳定性。《城市房地产管理法》第三十八条第(六)款：未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。若购买期房，产权证还没有办理，那么签署的房地产转让合同是否无效呢?这点法律界曾经也有争议，但是目前已经形成了一致意见，转让合同是有效的，只是房地产登记机构不准办理转让登记。第三十八条第(四)款：共有房地产，未经其他共有人书面同意的，不得转让。未经其他共有人书面同意，可能是表见代理，那么就是有效合同;也可能是效力待定，因为其他共有人可能会追认，若追认肯定是有效合同。可见《城市房地产管理法》第三十八条的规定主要是管理性强制规定，违反该规定，并不一定合同无效，只是登记机构从行政管理的角度不给予登记。

认为购买查封房屋的买卖合同无效的人是混淆了合同效力与登记效力，买卖合同是有效的，只是没有登记还没有取得物权，不得对抗善意第三人。区分两则的效力，具有一定的实际意义：

1、有利于保护买受人依据合同所享有的占有权。

2、买受人有权依据合同主张违约赔偿。若合同无效，违约责任也就无效了。

3、买受人有权依据合同要求继续履行合同，要求办理产权登记。若确认合同无效，就要返还房屋，那么就妨碍了现有的财产秩序，也剥夺了买受人主张房屋的权利。

其次，从其他规定分析买卖合同的效力。

《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》(20xx年2月10日通过)第21条：“已被人民法院查封、预查封并在国土资源、房地产管理部门办理了查封、预查封登记手续的土地使用权、房屋，被执行人隐瞒真实情况，到国土资源、房地产管理部门办理抵押、转让等手续的，人民法院应当依法确认其行为无效，并可视情节轻重，依法追究有关人员的法律责任”。现在法院的查封都是登记的，被执行人也不太可能隐瞒，登记部门更不能擅自办理登记，若这种情况发生，则要追求其法律责任，该规定明显带有行政管理的色彩。而且该规定只是明确登记行为无效，没有规定转让合同也无效。

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》 (20xx年10月26日通过)第二十六条：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人”。 该规定明确了被执行人的转让行为不得对抗申请执行人，法院的查封没有公示不得对抗善意第三人。其实该规定的基础都是转让合同是有效的，若无效就不可能对抗第三方，而且本条的规定也取代了《最高人民法院关于转卖人民法院查封房屋行为无效问题的复函》。

《中华人民共和国物权法》(20xx年3月16日通过)第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力”。《物权法》明确了合同是否有效依据合同法等规定，不登记不产生物权，也不影响合同的效力。物权法的出台，明确了合同效力与物权登记无关。最典型的规定是抵押权，原来规定抵押不登记，抵押合同无效，但是物权法规定抵押不登记只是抵押权无效，抵押合同还是有效的。

5.房屋购买协议书 篇五

卖方：（以下简称甲方）

买方：（以下简称乙方）

在平等、公平、协商一致的基础上，乙方 愿意购买甲方房屋，经甲、乙双方严格协商后，现就买卖房屋事宜达成合同条款如下：

第一条：房屋基本情况

一、该商住房位于土黄司，座北朝南，属砖混结构。

二、乙方购买的住宅为，面积为138平方米，每平方米售价为元，金额为元。

三、甲方不负责办理《房屋所有权证》、《土地使用证》。如乙方需要甲方办理上述两证，甲方可协助乙方办理，但由此产生的契税及相关税、费用全部由乙方自和承担。

第二条：付款方式和相关事宜

一、协议签订之日，乙方必须付款元，交钥匙付清总额元。

二、甲方房屋普通给水排水到位，电到户。另水电开户费由乙方负责。

三、防盗门、普通塑窗安装到位。

第三条：责任和注意事项

一、乙方房屋只作住宅使用，不得改变房屋结构，不得从事影响住户日常生活的其它经营项目。

二、上、下水管，乙方有义务维护好，出现损坏，乙方无条件按规格修复。

第四条：乙方违约说明

如乙方超过期限日天未付清房款，甲方有权解除合同，并按总价的15%从房屋定金中扣除违约金，退还余下定金，本合同作废。如乙方要解除合同，甲方有权从乙方所付房屋定金中扣除30%的违约金，余下定金在该房屋出售并收回余款后退还给乙方。

第五条：甲方违约说明

除不可抗力的灾害，甲方不能按期向乙方进行房屋交接，乙方有权在房款中扣除15%的违约金，本合同作废。

第六条：房屋维护

本出售房屋属砖混结构，乙方购买后不得任意改选房屋内部结构，安装热水器应在甲方指定的地方安装，公共部分不得任意改造及占用，房屋精装修期间的垃圾应及时运走，不得影响环境及交通。

第七条：本合同自甲、乙双方签字之日起生效。本合同一式贰份，甲、乙双方各执一份。

甲方：乙方：

身份证：身份证：

6.购买汽油证明 篇六

灌装购买汽油备案证明办理程序

一、告知申请条件

1、本区范围内生产经营活动中将汽油作为燃料使用的企事业单位、个体工商户均可申请灌装购买汽油。

2、告知申请人应当提交下列材料

(1)灌装购买申请报告(注明用途、月使用量以及经办人等)

(2)工商营业执照复印件

(3)灌装购买经办人身份证复印件

(4)近期灌装购买汽油发票或加油打印凭条复印件

(以上材料均需加盖申请单位公章)

二、申请材料审查

1、对于申请人提交的材料当场予以书面审查。

2、对于符合申请条件的申请人约定3个工作日内接受现场核查。

3、对于汽油用途与现行安全生产法规政策相悖的申请人告知不予办理并说明理由。

三、现场核查

1、对申请报告中注明的用途及其配套设备进行核实

2、汽油使用储存场所及设施装置应当符合安全管理规定

3、对于不具备安全储存使用条件的申请人提出整改意见并约定复查时间。

四、核发备案证明

对于符合购买条件的申请人核发灌装购买汽油备案证明，注明指定供油单位、月购买量以及购买经办人姓名和身份证号。

为了切实贯彻市安监局《关于严格控制加油站成品油罐装零售的通知》【沪安监管危化(2010)50号】文件要求，结合本区实际情况，现将有关事项通知如下：

一、如购买汽油零灌装的，应从宝山区安全生产监督管理局网站(/)下载《上海市世博会期间成品油(汽油)灌装购买备案申请表》，并认真填写申请表。同时提交工商营业执照复印件、灌装购买经办人身份证复印件、近期灌装购买汽油发票或加油站打印凭证等相关材料;

二、汽油罐装零售业务仅限于中石化上海石油分公司、中石油上海销售分公司以及中海油销售上海分公司控股(含租赁)经营的指定加油站，其他加油站不得从事汽油罐装零售;

三、罐装购买成品油必须使用符合规定要求的铁桶，罐装购买汽油的量一次不得超过60升;

四、世博会期间实施一、二级安保等级时，外环以内(不含外环)加油站一律停止汽油罐装零售;

7.房屋承租人优先购买权的适用范围 篇七

一、互易

从法律效果上看, 互易同出卖一样都导致第三人取得租赁房屋的所有权, 不同点在于互易中第三人是以金钱之外的财产权作为对价。因此, 鉴于互易与买卖所产生的所有权移转之法律效果相同, 如果承租人能提供同样的互易对价, 满足了“同等条件”的要求, 就应使他对租赁房屋享有优先购买权, 在住房租赁关系中尤其应该如此。当然, 如果出租人通过互易旨在获得第三人提供的特定物, 此时即使认为承租人有优先购买权, 但由于无法满足“同等条件”的要求, 其权利实际上无法行使。有鉴于此, 在解释论上, 不能直接将《合同法》第230条或法释[2009]11号的相关规定直接适用于互易。但可依据《合同法》第175条关于互易参照买卖合同的规定, 认定在互易的情形下房屋承租人亦享有优先购买权, 但前提是承租人行使其权利时应满足“同等条件”的要求。

二、代物清偿、以物抵债

代物清偿是指, 债务人以其他给付代替原合同约定的给付形式, 债权人实际接受, 从而消灭债权债务关系的行为。我国的现行立法并未明文规定该制度, 但在审判实践中这种现象经常发生, 通常被称为“以物抵债”。关于因代物清偿或以物抵债导致租赁房屋的所有权发生移转时, 承租人可否行使优先购买权, 我国裁判例采取了否定的立场。例如, 有法院认为, 以租赁房屋作价抵偿债务时, 该项房屋所有权的移转并非建立在买卖关系之上, 房屋所有权人 (债务人) 和债权人之间并不存在“出卖”关系, 并不符合房屋承租人优先购买权的成立条件, 因此, 承租人并不能要求优先购买房屋, 相应地, 房屋所有权的移转 (以物抵债) 不构成对原告享有的优先购买权的侵害。1又如, 法院在一则判决书中写道, “被上诉人与第三人之间约定以房屋抵偿部分工程欠款, 双方当事人之间并没有房屋买卖的意思表示, 该协议实质是以物抵债的协议, 由此而产生的房屋所有权转移是以房屋抵偿工程款的必然结果。”据此, 房屋承租人主张优先购买权的理由亦是不成立。2笔者认为, 上述裁判例的立场并不妥当, 代物清偿或以物抵债与在效果上与买卖无异, 同样发生租赁物所有权的移转, 在解释论上应类推适用《合同法》第230条或法释[2009]11号第21条的规定, 允许承租人在代物清偿或以物抵债的场合行使优先购买权。

三、法院执行拍卖、变卖

法释[2009]11号第22条和第23条分别规定出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋, 以及出租人委托拍卖租赁房屋的情形, 没有规定未经出租人委托的法院强制执行拍卖或变卖租赁房屋的情形。但根据2004年最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第16条的规定, 在民事执行的拍卖或变卖中“优先购买权人”有权行使优先购买权, 此处的“优先购买权人”应包括房屋承租人。由此可见, 不论此等拍卖或变卖是否经出租人委托, 承租人均享有优先购买权, 但其请求权规范基础不同, 在适用法律时应注意区分。对此, 也有裁判例认为, 房屋被强制转让或用于清偿抵押债务时, 只要是采用买卖方式, 承租人可通过参与购买方式取得所有权的, 在承租人、出租人及买受人三者关系中, 保护承租人的优先购买权, 并不损害其他各方的利益, 故承租人的优先权仍应当受到法律保护。3但是, 如果因法人的合并或分立而改变房屋所有人, 其目的并不在于取得价金, 通常只发生所有权人名义的变更, 也并非彻底改变或终止原有资产的整体性关联, 此时, 房屋承租人优先购买权产生所需要的“承租人出卖房屋”条件并不具备。当然, 如果在此过程中, 转让租赁房屋的目的就在于取得价金, 此时承租人便可以通过提供同样的价金来行使其优先购买权。

但值得指出的是, 实际上, 各国通行做法中, 对于法院强制执行、拍卖中优先购买权的行使, 是持否定态度的。因为法院的强制执行、拍卖往往是在债务人的财产不足以完全清偿债权人债权的情况下进行的, 如果还优先保护优先购买权人利益, 则势必会损害债权人债权的完全实现。所以, 在法院强制执行、拍卖过程中, 一般是禁止优先购买权人行使优先购买权。如《德国民法典》第471条即禁止在强制执行程序中行使各类优先购买权。台湾地区亦有类似主张。

四、政策性的房屋分配

在政策性的房屋分配中, 有资格参与房屋分配的人往往必须具备一系列特殊的条件, 如达到一定工龄、获得某些奖励、具备某些职称等, 如果允许房屋承租人主张优先购买权取得房屋, 则可能造成房屋分配的实际结果与房屋分配的政策背离, 此时不宜承认承租人的优先购买权。如何识别那些情形属于政策性的房屋分配, 是司法实践中的难点。例如, 法院认为出租人依据《关于省政府办公厅经营性资产处置的决定》将租赁房屋出售给其属下干部徐光某某, “属于单位内部分配并出售房屋的行为, 原房屋承租人不享有优先购买权。”4再如, 另一起案件中, 法院认为在房改过程中出租人将租赁房屋出售给第三人, 属于单位内部分房, 其所签订的出售公有住房协议书, 并不是一般意义上的房屋买卖, 不涉及适用优先购买权问题。5再如, 法院认为出租人与第三人之间存在的是拆迁安置补偿关系, 而非房屋买卖合同关系。拆迁后建造的房屋, 并非承租人所承租的房屋。针对该安置房屋, 出租人与第三人之间并不存在买卖合同, 并不属于出租人“出卖”房屋, 因此, 房屋承租人并不能依据《合同法》第230条主张房屋承租人优先购买权。6

五、合作开发、自拆联建

合作开发、自拆联建是指, 房屋所有人将自己的房屋拆除重建, 其他投资人进行投资, 双方共同对于新建的房屋享有相应比例的房屋所有权。在一些地方性法规和规章中, 这种情况下的出租人以其房屋及土地使用权出资和他人合作建房行为, 也被认为是“出售”房屋。7但在审判实践中, 针对合作开发和自拆联建租赁房屋等情形, 法院通常不认可承租人有优先购买权。在一份判决书中法院写道, “被告与第三人将房屋买卖合同变更为合作开发协议后, 原告对本案讼争的房屋就不再享有优先购买权, 故原告要求确认被告侵犯了原告的优先购买权的主张, 本院不予支持。”8另有法院认为“糖酒公司与竹都建司之间应属于自拆联建。糖酒经营站所称双方系房屋买卖无相应证据证明, 其优先购买的请求不予支持。”9此外, 在吉林一起判决中, 法院认为, 出租人与第三人签订的换建房屋协议, 并非是有意规避法律剥夺承租人享有的优先购买房屋的权利。同时认为, 即使将换建房屋协议认定为买卖, 承租人亦不具备行使优先购买权的同等条件。因为房屋开发建设牵涉到开发资质、条件许可等诸多要求, 这些条件第三人具备, 但承租人不具有此项资格, 不具备买此房后开发建设的条件, 也不享有优先购买权。10事实上, 在合作开发和自拆联建租赁房屋的情形下, 出租人并非旨在于取得价金, 第三人也多有资格方面的要求。但为了防止出租人与第三人串通, 以合作开发或自拆联建的名义进行买卖租赁房屋, 在实践中应根据各方证据判定合同的性质。

六、混合赠与

如果纯粹的赠与租赁房屋, 已完全溢出了出卖房屋的文义, 当不成立承租人的优先购买权。但如果租赁房屋的让与中混合了出卖和赠与的双重因素, 这种让与应认定为出卖还是赠与?不同的定性将直接影响到房屋承租人是否享有先买权。在学说上, 如果一个契约中所含的构成部分属于不同的契约类型, 其中具有半赠与意思的, 属于混合赠与。于此情形, 原则上应分别适用此不同类型的规定。法释[2009]11号24条第2项吸收了既往的审判经验, 规定出租人将房屋出卖给其“近亲属”时承租人不享有优先购买权。作这种规定的理由是, 近亲属之间的房屋买卖中包含有赠与、感恩等感情因素, 其性质多为混合赠与, 不能完全适用买卖合同的规定。如果允许承租人以同等条件优先购买, 上述基于感情因素的赠与利益反为承租人偏沾, 违反了让与租赁房屋的根本目的, 因此在此情形下承租人不应享有优先购买权。为避免这种例外的无限扩大适用, 法释[2009]11号24条第2项将出租人的“近亲属”的范围限定为其配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女。但问题是, 这种例外可否做扩大解释, 认为出租人向与其具有其他特殊亲密关系的人出卖租赁房屋时承租人亦不享有优先购买权?在法学方法论上, 虽然有人认为当颁布一条针对一个确定的例外情况或一组这样的情况的规定时, 这个规定不可以当然地类比适用到其中没有产生例外情势的案件上。这种认识, 乃所谓的“例外规定应作限制解释”, 但此可作为参考而不能作为准则, 仍须依法律意旨加以认定。就法释[2009]11号24条第2项而言, 出租人向其“近亲属”出卖租赁房屋时承租人例外地不享有优先购买权, 该规范意旨在于避免赠与的利益为承租人偏沾而有违让与租赁房屋的根本目的。仅此而言, 如果存有符合该例外规定的规范意旨的其他情形, 仍可将此例外规定适用之。关于这个问题, 我国法院审理的一则案件深具启发性和可参考性。在该案中, 某村委会讨论形成的“党员村民代表会议记录”上载明, “大家讨论认为, 谁给钱多卖给谁, 但本村村民优先”。据此, 法院认为, 村委会及村民代表会议实质上赋予了本村村民以优先购买权。因第三人系该村的村民, 而承租人是城市户口, 因此双方同作为购买人, 在身份上则不具有同等性。依据上述村民代表会议决定, 应当是本村村民优先购买权优先于房屋承租人优先购买权, 故该房屋承租人不得主张优先购买权。○11法释[2009]11号24条第2项实施后, 针对类似的案件, 在解释论上应对该项规定作类推适用。

参考文献

[1]魏振瀛主编.民法[M].北京:北京大学出版社.北京:高等教育出版社, 2010.

[2]谢在全.民法物权论 (上册) [M].北京:中国政法大学出版社, 2011.

[3]史浩明, 张鹏.优先购买权制度的法律技术分析[J].法学, 2008 (9) .

8.房屋购买证明 篇八

关键词：优先购买权；承租人；形成权；物权效力；债权效力

一、问题的提出

房屋承租人的优先购买权是指依照法律规定，房屋承租人在租赁合同存续期间，出租人出卖房屋于第三人时，承租人在同等条件下享有优先购买的权利。

随着我国房屋租赁和交易市场的快速发展，因承租人优先购买权引发的纠纷大量出现。而我国相关法律对于承租人优先购买权的性质和效力界定的仍然模糊不清，影响和制约了承租人优先购买权纠纷法律适用的统一。多数相关文章在讨论该类问题时，在批驳其他学说时，对形成权说直接持赞成意见，在进行比较法论述时，也仅列明条文，但未对德国有关立法进行深入分析。本文拟以德国法定优先购买权制度为主线，评析其立法目的、立法技术，并佐之以台湾地区相关规定，以求理解法定承租人的优先购买权，并结合我国司法实践中的相关做法，以期为我国有关立法有所借鉴。

二、承租人的优先购买权性质——形成权说

关于承租人的优先购买权性质，无论是有附条件的形成权说、请求权说，还是期待权说皆认同如下3个基本观点：①先买权以义务人向一个第三人出卖时为行使条件（区别与先买权权的发生时间[1]）；②买卖合同因行使先买权而成立；③行使的结果：权利人与义务人之间成立一个买卖合同，其内容和义务与第三人约定的完全相同。

而在上述共同基本条件1，对于“出卖时”，学术界大体上有四种观点：①权利人在出卖人通知有出售意图时，就应当行使优先购买权；[2]②权利人在出卖人和第三人达成出售标的物的意向时，就应当行使优先购买权；[3]③权利人既可以在出卖人有出售意图、也可以在与第三人达成交易前行使；[4]④权利人应当在出卖人已经和第三人订立买卖合同之后行使优先购买权。第四种观点为德国、台湾地区所采。《德国民法典》第463条：对于某一标的有优先受买的权利的人，一旦义务人和第三人订立关于该标的买卖合同，就可以行使先买权。①我国台湾地区“最高法院”1995年第五次民庭总会决议：“‘土地法第104条所指优先购买权，是否需以所有人与第三人间有买卖土地或房屋契约之存在为要件？……此形成权之行使，须以行使时所有人与第三人间有买卖契约之存在为要件。”[5]据此，德国和台湾地区均以形成权说为通说，即优先购买权人只依单方的意思表示，在优先购买权人和出卖人之间成立一个买卖合同，其内容和出卖人与第三人约定的完全相同，无须出卖人承诺。

（一）立法目的

《德国民法典》577条：先买权归住房转变为产权房的承租人享有，即承租人应当能够以此种方式保有自己的住房。[6]即房屋承租人的优先购买权仅限于“住房”。依据577条，此“住房”为交给承租人后已设立或应设立住宅区分所有权的住房，即该住房不同于产权房，另依据第577a条有关规定，在住宅转换的情形下对通知终止的限制，“住房”具有保障居住性质②。因此，德国房屋承租人的优先购买权的立法主旨在于保障承租人的居住权[7]，将房屋限制在“住房”范围，且承租人应在该房已设立或应设立住宅区分所有权之前租住，而非所有可供租住的房屋。

（二）形成权说之理解

形成权，指的是由一个特定的人享有的、通过其单方行为性质的形成宣告来实施的、目的在于建立、确定、变更、终止或者废止一个法律关系而导致权利关系发生变动的权利。不同于请求权，它仅需要根据权利人自己一方的意思来发生法律效果的法律之力。

1.形成权的正当性

形成权所包含的单方“形成之力”或者“变更之力”，以及与此紧密联系的对另一个人权利范围的侵入，在人人平等的社会是不可随意而为的。行使形成权的理由必须具有正当性，这个正当性可以来源于法律的直接規定，或者来源于合同当事人以合同约定的方式给予一方当事人的授权，或者来源于合同当事人一方给予另一方的特别授权。

2.形成权相对人的保障

承租人通过“单方形成之力”不仅使相对人“忍让、受拘束”，也在一定程度上影响到第三人。法定住房承租人优先购买权为形成权性质时，权利行使的前提是出卖人和第三人已订立买卖合同，该前提可以产生三个效果：①形成权行使“同等条件”的确定，保障相对人必须的预见性及权利安全；②实现优惠条件获得标的物。有学者指出优先购买权的立法目的在于保证优先购买权人能够以优惠的条件获得标的物，从而实现维护社会稳定、保持既有秩序、发挥物的价值，其具体方法，优先购买权人不参与第三人的竞买，而只要同意与第三人同等条件即可。由于不参与第三人的竞价，并且在优先购买权人表示愿意购买后，第三人将不得重新报价，这样的结果必然使优先购买权人将在最终的购买价格上获得极大的优惠。[8]③产生两个买卖合同。形成权行使的结果，使得对于同一标的物，同时存在两个合法成立的房屋买卖关系，客观上产生了“一物二卖”的结果。但《德国民法典》第465条规定：因义务人和第三人的约定，买卖取决于先买权的不行使，或就行使先买权的情形，解除权被保留给义务人，该约定对先买权人不生效力。依据此规定，避免了出卖人的双重买卖义务。

综上，德国通过其精细化、逻辑严谨的立法设计，形成了具有形成权性质的优先购买权的制度构建，保护承租人优先获得以所有权人居住的权利，以实现最为切实的保护。

三、我国承租人优先购买权制度

（一）实践中已采用优先购买权性质为形成权

2009年《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《房屋租赁合同解释》）对承租人的优先购买权做出了一些规定，但囿于本着“出于遵循立法原意，成熟一部分发布一部分，力求稳妥的角度”[9]，对优先购买权性质及其效力采取了模糊的态度，对于司法实践中已经存在的相对成熟的做法未予以规定。如对于出卖人未尽通知义务与第三人签订了房屋买卖合同的情况下，如果承租人的得知后也愿意以同等条件买受，法律将对承租人予以救济，通常做法为承租人可以向法院请求判决其与出租人在同等条件下成立房屋买卖合同关系，并判令对方履行该买卖合同中的义务，而法院应对承租人的诉讼请求予以支持，而不问出租人是否同意出卖与承租人。[10]

（二）承租人的优先购买权的物权性或债权性

有学者提出我国对于承租人优先购买权定性为债权性权利。《民通意见》第118条规定：“出租人出卖房屋，应提前3个月通知承租人，承租人在同等条件下享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖合同无效。”该条规定赋予承租人在优先购买权被侵害时请求宣告出租人与第三人之间房屋买卖合同无效的权利，因此该规定曾为物权效力说提供了有利的法律支持。该条与2008年被最高院废止，2009年《房屋租赁合同解释》第21条明确规定，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权的情形，承租人请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。由于我国不承认物权行为的独立性，因此在此制度上借鉴德国、台湾就产生了不适。从有关我国无效论的实施效果上，实践中引发了大量问题，甚至引发优先购买权废除论的主张。[11]对此有学者主张撤销说（主张债权物权化）。③

对于上述出卖人未通知优先购买权人，与第三人订立房屋买卖合同，且已办理变更登记的情形下，如果承认优先购买权的债权效力，在有效说情形下，与撤销说相比似乎更有利于对第三人的保护。在承认买卖合同效力的前提下，任何一个未能得到实际履行的当事人，可以通过损害赔偿方式得到救济，以实现利益平衡。如果承认优先购买权物权效力，第三人与出卖人签订的合同，无法得到实际履行，并产生债务不履行的损害赔偿。就出卖人而言，因其无法向第三人实际履行，将可能承担相应的债务不履行损害赔偿，而第三人因其无法获得标的物，故其面临谈判成本、机会丧失、甚至有可能面临难以向出卖人追讨已经履行的对待给付的交易风险。因此，物权效力的优先购买权必须通过有效的公示手段，保证第三人明知，自愿承担相关风险。

四、结论

德国通过精细化、逻辑严谨的立法设计，以形成权性质的法定住房承租人的优先购买权保障承租人的居住利益，从而达到对承租人的利益保护。体现对社会特定群体的关怀，与此同时，德国法缩小了房屋优先购买权适用范围，认为住房并不包括商业用途的房屋租赁，且该仅具有债权效力，辅之以相对人的保障，以达到整个制度相对平衡的状态。目前，我国在立法对优先购买权的性质和效力尚未明确，但司法实践中对房屋承租人的优先购买权已存在采形成权性质的普遍做法，但对其效力的争议较大，多数学者主张应当以公示为标准，将承租人优先购买权区分为物权效力和债权效力的优先购买权，对此笔者持审慎态度。

注释：

①本文所有关于《德国民法典》相关立法，均引自陈卫佐（译注）《德国民法典》第3版，法制出版社2010年版.

②《德国民法典》第577a条：当所出租的住房被交给承租人后，住宅区分所有权已在其上设立且住宅区分所有权已被让与的，仅在自让与时起经过3年后，取得人才能援用第573条第2款第2项或者第3项意义上的正当利益。该正当利益指当出租人需要将房屋作为本人、其家庭成员或属于其家计的人的住宅、因使用租赁关系的延续，出租人不能对土地做适当的经济上利用，且会因此而受显著不利益等情形下的出租人的终止权。当市镇或市镇的一部本按适当条件向居民充分地供给租用住宅而言，如此种供给特别的受危害，上述期间最长为10年。使承租人受不利益的不同的约定不生效力.

③王利明主编《中国民法典草案建议稿及说明》第1452条：出租人出卖房屋时，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利，出租人未给承租人提供优先购买权的行使条件时，承租人有权撤销出租人与第三人之间订立的买卖合同，并有权以第三人向出租人提供的价款购买租赁物.

参考文献：

[1]王泽鉴.《民法学说与判例研究（第一册）》，中国政法大学出版社，第304页。法定优先承买权，以“耕地三五七减租条例”所规定者，最为重要，此项权利系于耕地租赁契约成立时，随即发生，而于出租人出卖或出典耕地时行使，学说判例均同此见解。陈界融.《承租人优先购买权法律性质研究》，摘自《北京航空航天大学学报（社会科学版）》，2012年3月。承租人优先购买权在订立租赁合同时，就已经完整存在.

[2]魏秀玲.《出租房屋承租人优先购买权法律问题之探讨》，《政法论坛》，2003年第3期.

[3]许尚豪、单明.《优先购买权制度研究》，中国法制出版社，2006年版，第185页.

[4]王利明.《合同法研究（第三卷）》，中国人民大学出版社，2012年版，第330页.

[5]史浩明，张鹏.《优先购买权制度的法律技术分析》，法学，2008年第9期.

[6]迪特尔·梅迪库斯（著）、杜景林、卢谌（译）.《德国债法分論》，法制出版社，第96页、第129页.

[7]孙宪忠.《德国当代物权法》，法律出版社，1997年版，第210页。德国制定《住宅所有权以及长期居住法》的目的，满足社会低收入阶层的住房需要，缓解因住房产生的社会矛盾，其中主要的就是为了使财政困难的人也有自己的房屋居住。住宅所有权的制度在德国这样一个人口密集于城市的国家发挥着极为重要的社会职能.

[8]王泽鉴.《民法学说与判例研究（第一册）》，中国政法大学出版社，第316页.

[9]奚晓明主编.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解和适用》，人民法院出版社，2009年版，第291页.

[10]张朝阳.《论承租人优先购买权纠纷中第三人的保护》，摘自《法律适用》，2011年第2期.

9.房屋委托购买合同（范文模版） 篇九

编号：

委托人：(以下简称甲方)受托方：(以下简称乙方)依据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规的规定，甲方与乙方在平等、自愿的基础上，就房屋购买的委托事宜达成协议如下：

第一条 委托事项

甲方委托乙方为其购买房屋提供以下服务。

第二条 房屋状况 ：

甲方对购买房屋的基本要求是：坐落范围：

户型：面积：

交付日期：

其他

第三条 甲方委托乙方购买的房屋参考价（含设施设备及装修）人民币大写元，￥元。

其他要求：。

第四条 委托期限

自年月日至年月日。

超过以上期限仍需要委托服务的，双方另行签订委托合同或以书面形式将本合同委托期限延长。

第五条 现场看房

乙方应派注册经纪人带甲方到房屋现场看房，对房屋装修及设 1

施、设备情况进行核实，并签署现场看房记录。

第六条 甲方义务

（一）应出示身份证或等真实有效的身份资格证明；

（二）应对乙方的经纪活动提供必要的协助与配合；

（三）不得在委托期限内及期限届满后___个月内与乙方介绍的客户进行私下交易。

（四）乙方完成委托事项，应按约定支付佣金

第七条 乙方义务

（一）应出示营业执照、房地产经纪机构资质证书等合法的经营 资格证明；

（二）应尽力完成甲方的委托事项，及时将有关情况向甲方如实告知，为甲方签订买卖提供联络、协助、撮合等服务，促成买卖合同的订立；

（三）收取佣金应向甲方开具合法、有效的收费票据；

（四）本合同签订后，乙方不得以任何形式向甲方收取佣金以外的任何费用。

第八条 佣金

佣金是指乙方完成委托事项后应得的报酬。

当乙方完成甲方委托事项的，促成甲方与第三方订立合同，双方签字或盖章生效后日内，甲方应按照房屋成交价格的%向乙方支付佣金。

第九条 违约责任

（一）在本合同第三条约定的期限内，甲方与乙方介绍的客户私下成交的，应支付违约金元；

（二）甲方未按约支付佣金的，除继续支付佣金外，还应支付违约金元；

第十条 合同争议的解决办法

本合同如发生争议，由双方当事人协商或申请调解；协商或调解解决不成的，按下列第种方式解决（以下两种方式只能选择一种）：

（一）向常州仲裁委员会申请仲裁；

（二）依法向有管辖权的人民法院起诉。

第十一条 其他约定事项：

第十二条 本合同一式二份，甲乙双方各执一份，经双方签字盖章后生效。

第十三条 合同一经生效，即对双方具有法律约束力。双方经协商一致可以对合同内容进行变更或对未尽事项做出补充规定。变更或补充规定应当采取书面形式，与本合同具有同等效力。

甲方：乙方（公章）： 住所：住所：

身份证号码：法定代表人：

委托代理人：委托代理人：

电话：电话：

日期：日期：

10.放弃购买房屋声明书 篇十

声明人姓名：身份证号：工作单位：

住址：

我是黔西县中心医院职工，根据黔西县中心医院与贵州润和房地产公司的约定，作为医院职工的我享有以较低的价格购买贵州润和房地产公司开发的小区住房的权利，且本人已认购该小区房号为：，面积：平方米的住房一套，现因本人自身的原因。故，特申明如下：本人自愿放弃购买上述房屋的权利且永远放弃向单位和贵州润和房地产公司就购买房屋一事提任何权利请求，本人已认购的房号为：面积：平方米的房屋交由贵州润和房地产公司另行出售。

以上声明书申明内容是声明人的真实意思表示！

申明人：

年月日

11.购买房屋委托书范本（通用） 篇十一

如果被委托人没有做出违背国家法律的任何权益，委托人无权终止委托协议。在当今社会生活中，我们在生活中也会经常用到委托书。那么你有了解过委托书吗？下面是小编帮大家整理的购买房屋委托书范本（通用5篇），希望能够帮助到大家。

委托人：_______性别：_______国籍：_______电话：_______

_______年_____月____日出生，职业：_______现住址：_______

证件名称及号码：______________

委托人：_______性别：_______国籍：_______电话：_______

_______年_____月____日出生，职业：_______现住址：_______

证件名称及号码：______________

受托人：_______性别：_______国籍：_______电话：_______

_______年_____月____日出生，职业：_______现住址：_______

证件名称及号码：______________

委托原因、委托事项及委托权限：

_______和欲购买房产一套，位于_______省_______市_______区_______路_______号。因不便回国，特委托为代理人，以我们的名义办理购买该处房产的相关事宜，具体事项如下：

1、签订房屋买卖合同；

2、签订银行抵押贷款合同；

3、代缴购房款及相关税费；

4、申办、领取房产权证、相关权属证书及办理相关手续；

5、办理该房产的入住手续及物业管理相关事宜；

6、办理该房产的水、电、煤气、电话、有线电视等相关事宜；

受托人在办理上述事宜时，依规定所签署的有关文件我们均予以承认，与我们亲自签署的同样有效。

受托人在代表我们办理上述事宜时，转委托权（填有或无）。

委托期限：上述事项办理完毕后，该委托自动终止。

委托人签字：______________

日期：_______年_____月____日

委托人：（以下简称甲方）________，性别：____，________年____月____日出生，身份证号码：________________________。

委托人：________，性别：____，________年____月____日出生，身份证号码：________________________。

受托人：________，（以下简称乙方）性别：____，________年____月____日出生，身份证号码：________________________。

委托原因、事项、权限：

委托人______是位于北京市 ___________________________________号房屋的所有权人（产权证号为：_________________），______是产权共有人。现我们同意出售上述房产。因为我们______________，不能亲自办理该房产的买卖及相关手续，故委托__________为我们的合法代理人，全权代表我们办理如下事项：

1、在符合依法出售的前提下，代我们办理此房的买卖交易手续；代为签署以上房屋的买卖合同；

2、代为到房地产交易管理部门办理此房产权转移、过户等相关事宜；

3、代为办理与出售此房相关的物业管理费、水电、燃气、暖气、公共维修基金等交割手续；

4、协助买方以买方名义办理银行贷款相关手续并签署相关文件；

5、代为收取相关售房款；

受托人在上述委托范围内所进行的一切行为和所签署的一切文件我们均予以承认，并承担由此产生的一切法律后果。

委托期限：自委托之日起至上述委托事宜办完为止。

甲方（公章）：_________ 乙方（公章）：_________

法定代表人（签字）：_________ 法定代表人（签字）：_________

_________年____月____日 _________年____月____日

甲方（委托人）：________________________

乙方（受托人）： _____________________

依据国家法律、法规和本市政府部门有关规定，甲、乙双方在平等、自愿和协商一致的基础上，就甲方委托乙方，乙方接受甲方委托从事房屋购买代理事项达成一致，订立本合同。

第一条 委托事项

甲方委托乙方代理购买于北京市____区____房产，建筑面积____平方米，权属性质____，原商品房销售契约编号_________。

第二条 委托代理期限

乙方自本合同订立后的次日起____个工作日完成全部代理事项，如因甲方原因耽误，工作日相应顺延。

第三条 房产价格及付款时间、付款方式

1、该房产购买价格为人民币（大写）________________元整，此价格为净房款，购买该房产甲方应交的.其它相关费用详见附件一。

2、付款日期、付款方式：

第四条 甲乙双方相互提供下列相应证件

甲方提供：夫妻双方身份证、户口本、婚姻证明、人名章。

乙方提供：经纪机构资质证书、营业执照复印件。

第五条 甲方义务

1、甲方应及时提供该房屋办理产权过户手续过程中所需要的相关证件及材料的原件和复印件，并保证在办理过户交易手续时按时到场。

2、若甲方申请银行按揭贷款，需及时向乙方提供贷款所需资料。

3、照本合同中约定的付款方式及时间按时交付房款。

4、乙方通知甲方签订房屋买卖合同，甲方应于接到通知之日起三个工作日内到指定地点签订，办理该房屋产权属变更。

第六条 乙方义务

1、乙方确保代理事项真实合法。

2、确保卖方按照本合同约定按期过户，进行房屋交接。

3、不得违反国家法律法规的相关规定，或与他人恶意串通，损害甲方利益。

4、如需变更为甲方代理服务事项、要求和标准，须经甲方同意。

第七条 其他事项约定

1、签署成交协议后，钱款交接地点为乙方指定地点，否则后果自负。

2、本合同履行期间，甲、乙双方因履行本合同而签署的补充协议和其它书面文件，均为本协议不可分割的一部分，具有同等法律效力。

3、该房屋办完过户手续，甲方收到房屋后，本合同自行终止。

第八条 违约责任

1、甲、乙双方履行本合同期间，如因不可抗力、国家法律、法规、政策等原因，该房不能办理权属变更，双方均不承担违约责任。

2、本合同履行期间，如违反本合同第五、六条各项约定之一的，应支付对方该房约定出售价格的5%的违约金作为赔偿。

3、如因卖方原产权证办理不成功，导致本合同无法正常履行，乙方全部返还甲方所交款项，双方免责，合同解除。

第九条 合同争议的解决办法

本合同如发生争议，由双方当事人协商解决，如协商不成，依法向出售房产所在地的人民法院起诉。

第十条 合同生效日期

本合同经甲方签字和乙方盖章后即生效，合同文本一式两份，甲、乙双方各执一份，具有同等法律效力。

第十一条补充条款

甲方（公章）：_________ 乙方（公章）：_________

法定代表人（签字）：_________ 法定代表人（签字）：_________

_________年____月____日 _________年____月____日

委托人：_______

性别：____出生于____年____月____日

现住址：____省____市/县____镇/区____街道/小区____号

身份证号码：____________________

受托人：_______性别：____

出生于____年____月____日

现住址：____省____市/县____镇/区____街道/小区____号

身份证号码：____________________

本人____年____月____日购买的由_______有限责任公司开发的，位于_______市_______区_______路_______号中华世纪城____期____号房（为合同房号），因委托人外地上班无法亲自办理相关事宜，特委托代理人代办《房屋买卖合同》签订事宜。

委托人：_______受托人：_______

（签名/盖章）（签名/盖章）

时间：_______年_____月____日时间：_______年_____月____日

委托人（购房人）：_____________

证件号码：_______________________________________

地址：____________________________________________________

电话：__________________________

受托人：_____________

地址：_______________________________________

电话：__________________________传真：__________________________

本人因__________________________不能亲自前去__________________________办理_______________________________________。现委托上述受托人作为本人的代理人，全权代表本人办理__________________________。代理人在办理上述手续中，依本授权所签署的有关文件，与本人亲自签署的同样有效，本人将承担全部法律责任，并承担相关费用。

委托人（签字）：____________________________________________________