公租房商业运作模式初探（精选2篇）
1.公租房商业运作模式初探 篇一
公租房建设的“重庆样本”
重庆频道消息 重庆，这个正在如火如荼推进城乡统筹综合配套改革的直辖市，率先在全国提出大规模建设公共租赁住房（以下简称“公租房”）：从2010年开始，用3年时间建设4000万平方米公租房，解决200万城市中低收入群体的住房困难。
2012年，在已经开工建设2800万余平方米的基础上，重庆又提出新建1350万平方米公租房，对之前的规划进行“加码”。在这样的背景下，以公租房为核心的住房供应“重庆样式”——“双轨制”住房供应理念、土地供应融资模式、运营管理机制等，为我国住房制度改革和完善提供了新思路；也为城镇化推进中的民生改善和可持续发展提供了一个实践“样本”。
住房保障“全覆盖”
今年60岁的康庄美地公租房小区承租人叶文萍做梦也想不到，自己能住上环境优美的小区房。叶文萍曾是江北城的居民，与老伴的月收入3000元左右，一直靠租房度日，所租房屋破烂不堪，阴暗潮湿，火灾隐患严重。听说政府建公租房的消息后，她抱着试试的心态申请了一套50多平方米的公租房，幸运地被摇中了。
“政府建公租房，真是把问题解决到我们心坎里了，这才是真正关心老百姓疾苦，要不我们一辈子都住在破房子里！”叶文萍感慨地说。
在重庆，与叶文萍一样通过公租房实现“住房梦”的困难群体，目前已有30万人，4000余万平方米公租房全部建成后，将为超过200万的中低收入群体解决住房困难。
1998年住房制度改革以来，货币分房逐渐取代住房实物分配，大量存量住房按房改价出售，同时，商品房的供应占比逐步提高，扭转了住房供应短缺的局面，老百姓的居住条件得以较大改善。但是，对低收入群体的住房供应，尽管有廉租住房、经济适用住房以及危旧房、棚户区、城中村改造安置房等形式进行保障，但保障面不到总人口的10％，事实上形成了住房供应主要靠市场来解决的“单轨制”。
在单轨运行的过程中，由于房价上涨过快等多方面原因，低收入群体无力购房问题日益凸显，特别是那些既享受不到廉租住房保障，又买不起商品房人群的住房问题。
“住房是老百姓最大的民生问题”，中共中央政治局委员、重庆市委书记***说，“我们党要赢得民心，就要为老百姓盖房子，努力实现‘居者有其屋’。”
重庆市市长黄奇帆强调，居住权是人的一项基本权利，住房不同于一般商品，它兼具商品和保障的双重属性。要实现“住有所居”目标，应跳出单纯的市场思维，既要借助市场这只“看不见的手”推动中高档商品住房的合理配置，又要用政府“看得见的手”建保障性住房托底，实行城市住房供应的“双轨制”。
重庆的基本思路是：30％～40％的中等偏下收入群体，由政府提供的公共租赁住房和棚户区、城中村改造的安置房予以保障；60％～70％的中高收入群体由市场提供的商品房解决，并对高端商品房和投机性炒房采取相应的遏制措施，形成“低端有保障、中端有市场、高端有约束”的制度体系，逐步实现住房保障的全覆盖。
这其中，公租房建设是最关键一环。重庆市规划，自2010年起的3年内，建设4000万平方米公租房，解决200万城市中低收入群体的住房问题。
大规模集中建公租房，短时间建那么大体量的公租房，房屋质量又如何保证？
重庆市国土资源和房屋管理局局长张定宇介绍，在公租房建设中，从规划选址、户型设计、小区环境、配套设施等，都精心设计，力求让中低收入群体生活得舒适，有尊严。
按照“均衡布局、适于就业、配套完善、环境宜居”的原则，重庆公租房布局在一、二环之间的21个大型聚居区内，这些聚居区均有产业支撑，可提供就业岗位。周边的交通等市政设施与项目建设同步，配套设施齐全。
为保障工程质量，重庆市建立了一整套公租房建设质量标准体系和安全管理体系，严格执行招投标制、工程监理制和合同管理制，科学合理安排建设时序，认真把好设备材料进场、施工工艺、试验检测、工程验收等各个关口。
本刊记者在新投入使用的康庄美地公租房小区看到，尽管已是隆冬季节，栽种了桂花、竹子、银杏、红枫等树种的小区依然生机勃勃。
“大账与小账”
大面积建设公租房，意味着资金的大规模投入，土地从哪里来，资金如何保障？
重庆公租房建设有两个重要“认识”：一是多算民生“大账”，少算土地财政“小账”，留地于民；二是搭建融资平台，用“真金白银”将公租房建设目标落到实处，花钱为民。
敢于舍弃“土地财政”，以划拨方式供应土地是重庆公租房建设的一个亮点。自2002年开始，重庆就建立了土地储备中心，对土地市场进行宏观调控。2003年，又在土地储备中心的基础上，建立了政府主导型的土地储备供应机制，将土地牢牢掌握在政府手中。近几年，重庆通过工业结构调整、旧城拆迁等方法，储备土地几十万亩，仅主城区就从储备土地中拿出3万亩用于建公租房。地有了，钱从哪里来？
首先，由于公租房用地不收土地出让金，客观上降低了公租房建设成本。以民心佳园为例，占地504亩，根据这个小区的地理位置，目前土地的市场出让价格为每亩600万元左右，土地出让金应超过30亿元。而以划拨方式供应的价格为每亩42.6万元，总价仅为2亿多元。地方政府少收入土地出让金28亿多元，也就是公租房建设节省了成本28亿余元。
其次，重庆市构建了政府先导、社会补充的投融资格局。据测算，3年建4000万平方米公租房，约需现金投入1100多亿元。重庆按财政投入和融资贷款3：7的比例，采取“1＋3”模式筹措资金。“1”是指财政投入约300亿元，包括中央专项补助、本级财政支出、土地划拨、税费减免等补助方式。“3”是除财政投入外的800亿元融资贷款，通过社会渠道，如银行贷款、住房公积金贷款、社保基金贷款等融资筹集。从实际操作看，自2010年以来，重庆市已累计到位公租房建设资金394.5亿元，其中中央补助和市级财政资金231亿元，通过银行贷款、住房公积金贷款、社保基金贷款等筹集163.5亿元。2012年，重庆还将通过国有企业、保险机构等非银行类机构获得融资近500亿元，将继续争取住房公积金贷款40亿元，实现公租房建设“不差钱”。
“3年1100亿”的现金支出，如果运作不得当，势必会成为政府的沉重包袱。这也是一些地方对建保障性住房“想建又怕建”的重要原因，但在重庆决策者眼中，公租房是一笔优良资产。为确保融资收益和资金安全，重庆建立了租售并举、动态平衡的偿债机制。具体来看，重庆公租房建设大约需要社会融资800多亿元，这部分资金主要通过3个渠道逐步偿还：一是按10％的比例配建商业设施，以市场价出售，可回笼资金400多亿元；二是承租5年后，出售约1／3有限产权的公租房，可回收资金400多亿元；三是租金收入，在扣除维护和管理费用后仍有盈余，可用于平衡贷款利息。
规范前门堵住后门
大规模建设公租房，如何公平公正地分配？张定宇告诉本刊记者，为确保公租房“阳光分配”，重庆创新手段和模式，建立房管、民政、社保、工商、税务等多部门共享的信息平台，及时向社会公开公租房房源信息，形成部门联动，提高审核准确度和效率。同时，通过“对外公示＋社会监督”的办法，将公租房置于政府管理和民众监督之下。
2011年，重庆市对已竣工验收的公租房组织了四次公开摇号配租，保障家庭达到8.2万户，其中，主城户籍住房困难家庭占40.1％，大中专及职校毕业新就业人员和外地来主城工作人员占24.3％，本市进城务工人员占35.6％；家庭人均月工资收入2000元以下的占92.7％，2000～3000元的占5.95％，3000元以上的仅占1.35％。
重庆设计了一整套严密的准入和退出机制，特别强调要加强“后门”的退出管理，严防利益输送，真正让公租房成为服务中低收入群体的“民心工程”。重庆市明确将公租房保障对象界定为三类人：一是本市无住房或人均住房建筑面积低于13平方米的住房困难家庭；二是大中专及职校毕业后新就业的无住房人员，他们有住房需要，但暂时还没能力买商品房。三是进城务工及外地来渝工作的无住房人员。这三类对象特征明确，不易浑水摸鱼，实际操作简单。
对于公租房保障对象的界定，最初的条件是：单身人士月收入不高于2000元，家庭人均月收入不高于1500元。但重庆市2010年职工家庭工资及财产性收入人均2992元，1500元的标准实际上将许多买不起房的人挡在“高门槛”之外。在广征民意的基础上，重庆取消了这一收入标准限制。
防止公租房出现利益“黑洞”的关键是要堵住“后门”。黄奇帆介绍，重庆对公租房的退出机制进行了制度设计，特别规定公租房不得进入二手商品房市场交易，购买人需要转让的，由政府回购。“只要管住了公租房上市交易的闸门，就不会发生利益输送。”
重庆市还设计了惩罚性的强制退出机制。对于提供虚假信息骗取公租房租住，擅自转租、转售、出借和抵押公租房，空置房屋或欠交房租6个月以上，以及违反租赁合同的，承租人或购买人所占有的公租房都将被强制收回，其行为将记入个人信用档案，5年内不得申请公租房。
一个“支点”撑起多重效益
重庆市推出不收土地出让金的公租房，财政收入减少，从短期账面看“吃亏”了，实际并非如此。
主动放弃卖地生财的“小账”，通过大规模建设公租房，解决了就业者的居住问题，还进一步改善投资环境，吸引了更多人才汇聚和企业投资。重庆市政府更看重的是这笔科学可持续发展的“大账”。
黄奇帆从投资、就业、消费的角度给记者算了几笔细账：未来十年，重庆主城区人口将增加400万，假定有20万人是投资者，人均投资是100万元，可以增加产业性资金投入2000亿元。假定20万家企业年平均营业额400万元，全年总产值就高达8000亿元，仅营业税就达500亿元之多。另外，400万人就业，按年收入4万元计算，将拉动消费1000多亿元。同时，重庆城乡统筹改革步伐在加快，到2020年城镇化率由目前的27％提升到60％，这就意味着会增加1000万城镇居民。在部分地区“民工荒”的背景下，公租房为这部分“新市民”撑起强大的住房保障网，就留住了劳动力这一重要的发展资源。
重庆工商大学校长杨继瑞说，过去几年房价飙升，逼走了众多就业者，自然也逼走了众多创业者。公租房能够解决就业者的居住问题，相当于改善投资环境，可吸引更多企业来渝投资，由此增加的财政收入，可能远远超过在公租房方面的支出。另一方面，“公租房上市，会把‘夹心层’人群吸引过去，有利于引导更多人转变住房观念，觉得‘租房比硬着头皮买房生活得更好’。如此一来，商品房市场上的需求就会减少，从而抑制部分投资性或投机性购房需求。”重庆大学建设管理和房地产学院院长任宏认为，由于公共租赁房的租金是市场价的60％，随着大量公租房逐渐上市，其周边商品房的租金势必受到拉动，将会直接影响租赁投资投机性需求，有利于稳定房地产市场。
2.公租房商业运作模式初探 篇二
公共租赁住房简称公租房, 是指政府提供政策支持, 限定户型面积、供应对象和租金水平, 面向中低收入住房困难家庭等群体出租的住房。然而公租房作为一种政策租赁住房, 前期投资规模较大, 主要靠租金收入来回收成本, 处于保本或微利水平, 这样使得资金沉淀的周期过长, 资金回收周期较长, 缺乏投资吸引力, 融资比较困难。
融资困难促使政府寻找其他的融资渠道。这时房地产投资信托基金 (以下简称REITs) 这一在国外大放异彩的创新金融品种就引起了人们的关注。从提出引进REITs建议到选择试点这一路并不平坦, 时至今日也没有明确的试点方案出台。因此, 基于REITs的公租房运作模式的研究符合当前REITs试点研究的需要, 同时对公租房REITs的运作模式设计有借鉴意义。
二、REITs与房地产信托及房地产投资基金的区别
房地产投资信托基金 (REITs) 是一种专营房地产项目的金融工具。它是通过公开发行股票或受益凭证募集投资者的资金, 由专门投资机构进行房地产投资经营管理, 以物业资产的租金等收益为来源, 定期将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。REITs与国内已有的房地产信托与房地产投资基金的区别如下。
房地产信托是指信托投资公司遵循信托的基本原则, 将委托人的资金以贷款或入股的方式投向房地产业以获取收益并将部分收益支付给受益人的行为。
房地产投资基金是按照共同投资、共享收益、共担风险的原则, 运用现代信托关系的机制, 以基金方式将各个投资者分散的资金集中起来, 交由投资专家运作和管理, 投资于证券等金融产品或其他产业, 以实现预定投资目的的投资组织、投资机构和投资制度。
对比三者的定义可以发现:房地产资金信托是以投资公司参与房地产项目;房地产投资基金则属于基金的一种, 投资于房地产领域;而REITs是在满足法律中特定条件后依法建立的证券化的房地产投资资金, 流动性更强。
三、公租房引进REITs的重要性和可行性分析
前文中提到, 政府对REITs的引进是赞成的, 也希望地方政府的试点方案侧重保障性住房领域进行设计。同时, 地方政府与民间也对REITs抱有很大的期望。因此, 在多方赞同的情况下, 研究公租房引进REITs是符合时代特色的。
(一) 公租房引进REITs的重要性分析
1. 有利于解决公共租赁租房的资金短缺问题
关于公租房存在的资金短缺问题在文章第一部分已经进行了阐述, 引进REITS可以吸引民间资本, 给公租房建设注入新鲜的血液, 缓解资金压力, 拓宽融资渠道。
2. 有利于引导公民投资理财
中国一直以来都是以高储蓄为特色的国家, 但是普通大众能够参与的具有可观回报的投资很少, 以至于公民一直以来被迫选择将资金放在银行。现在我们引进REITs, 公租房稳定现金流带来的稳定收益对手握高储蓄的公民来讲是一个很大的吸引力, 与此同时也是一个双赢的举措。
3. 有利于公租房的成长
从可持续发展的角度来讲, 政府层面的工作量太大。保障性住房到最后都会回到市场化的运作机制, 政府只是一个指导者, 在供需严重失衡时暂时主持保障性住房的建设, 当供需不再那么失衡时, 市场则成为主导者, 这时市场的供求关系主导着大局。
(二) 公租房引进REITs的可行性分析
REITs在中国保障性住房领域的试点工作到目前为止主要经历了三个阶段。
第一阶段, 概念的提出。2008年12月3日, 温家宝在国务院常务会议正式提出, 要通过大力发展房地产信托投资基金 (即REITs) 拓展企业融资渠道。紧接着, 京、津、沪三地便申请成为试点区。
第二阶段, 方案设计。上海浦东新区率先提出了两套方案:一套是人民银行、银监会主导设计的, 属债权型的REITs产品, 未来在银行间市场交易;一套是证监会主导设计的, 属股权型的REITs产品, 未来在证券交易所交易。然而, 试点工作遭遇了2010年4月17日以来的房地产调控, 进入了新一轮的调整期。2010年5月, 人民银行将《银行间债券市场房地产信托受益券发行管理办法》及各地试点项目的基本情况上报国务院, 国务院要求央行在当前市场形势下就REITs怎样支持保障性住房建设等问题补充材料。与此同时, REITs也从商业地产转向了保障房。
第三阶段, 经过四年的沉淀, REITs方案已经比较成熟, 各地方政府也已做好了准备。2012年8月, 北京已将朝阳区的五个公租房项目打包, 申请试点发行REITs, 一旦获得证监会批准即可将公租房资产证券化。
综合来看, 国内REITs试点工作条件已很充分。其一, 政策层面。政府明确支持在保障性住房领域发展REITs, 而且REITs试点基本成熟。其二, 潜在投资者众多。从上海、天津这些踊跃申请试点的城市可以看出, 投资者对于这种新型产品很有兴趣。其三, 众多经验可以借鉴。国外及香港REITs发展的经验为中国大陆提供了丰富的经验指导。
四、REITs运作模式探讨
经过几十年的发展, REITs有了一些比较成熟的运作模式, 目前从房地产行业和证券行业的相关法律制度方面考虑, 比较可行的三种模式是信托计划模式、房地产上市公司模式和封闭式产业基金模式。
(一) REITs三种模式的对比分析
信托计划模式、房地产上市公司模式和封闭式产业基金模式三种模式各有优势与劣势, 具体见下表。
对比三种运作模式, 房地产信托计划是最符合REITs产品设计要求的模式, 但是信托的法律构架已经成型, 要对其改变难度较大。封闭式产业基金的模式具有组织结构上的优势, 以专业房地产管理公司对资产进行管理, 利于REITs的成长, 但同样因为法律问题, 在实施中的难度较大, 不过有香港作为很好的借鉴。房地产公司REITs模式所面临的法律制度方面的障碍相对较小, 所有权与收益权结合, 是目前可以考虑实施的模式。但是, 对外投资的限制对公司的成长不利, 并且存在公司职能管理与房地产项目管理之间的利益冲突。
(二) 我国公租房的REITs运作模式构思
资料来源:刘方强, 李世蓉.《REITs在我国公共租赁房建设中的应用》;毛志荣.《房地产投资信托基金研究》。
考虑到信托计划存在法律障碍及房地产公司运营模式的硬伤, 在保障性住房领域REITs成长动力不足。这样一来, 采用封闭基金模式的可能性比较大, 且有香港的REITs作为借鉴。但是, 由于产业投资基金类的法律制度不完善, 所以对投资者的利益没有法律上的保障, 公信力不强。本文还是倾向于封闭式基金的运作模式, 同时也对香港的REITs结构进行了调整。我国公租房REITs运作模式如下图所示。
在实际操作中, 设有如下原则:一是基金管理公司承担REITs的管理工作, 取得租金收益并以不少于租金收益的90%派发给投资者;二是承租户向政府公租房管理机构申请租赁公租房, 通过审核后, 由政府公租房管理机构进行配租并综合考虑承租人情况, 给予一定的租金补贴;三是租金补贴与租金相分割, 实行两条线的管理;四是为了保证投资者的利益, 基金以封闭式运作, 以五年 (也可视项目而定) 为周期开放。
这种模式的一个大前提就是法律法规制度的完善。虽然由政府出面对公租房的出租和租金收入进行把关, 但是也需要相关产业基金法律和法规来规范整个REITs市场, 减轻政府的负担。在相关产业基金法律和法规缺乏的情况下, 政府应该对REITs基金管理公司的成立严格把关, 把相关的政策写进公司成立的相关制度中, 以规范其行为。
五、结论
REITs在中国的道路几经曲折, 从一开始致力于经营传统业务, 到如今专注于保障性住房, 随着时间的推移, 终于要与世人见面。至于面纱揭开之后是什么样的内容, 以什么样的模式进行运作, 现在还不得而知。本文分析了三种可能的REITs模式, 构建了我国公租房REITs的运作模式, 希望能起到抛砖引玉的作用。
摘要：本文从分析REITs引入公租房建设体系的重要性与可行性着手, 探讨了三种可能的REITs模式, 进一步构造了适用于公租房的REITs运作模式。
关键词：公租房,REITs,REITs运作模式
参考文献
[1]刘方强, 李世蓉.REITs在我国公共租赁房建设中的应用[J].建筑经济, 2010 (12) .
[2]李静静, 杜静.保障性住房融资中运用REITs的探讨[J].工程管理学报, 2011 (1) .
[3]毛志荣.房地产投资信托基金研究[R].深圳证券交易所综合研究所, 2004
[4]王嘉.REITs改变世界[R].兴业证券, 2009.