物业前期介入培训

2025-01-09

物业前期介入培训（共8篇）

1.物业前期介入培训篇一

3.1期工程遗留问题总结和建议

3.1期现已完工，但仍然存在部分遗留问题，需予以整理，并对问题持续跟进、关注、处理和部分问题提前准备好解决方案，现总结如下：

一、按专业分类的遗留问题及需注意的问题

1、管道方面

1.1因位于3#楼屋面的消防水箱室内地面无地漏、未做防水，（设计无，因水箱内有浮球控制电磁阀控制进水），故只有浮球控制一道控制措施，启动消防系统后及时定期巡查，检查控制系统，若该系统故障，消防水外溢，损失很大。

1.2户内生活阳台给水管未做保温（设计问题），入冬前户内给水管进行排水并将不用水住户的阀门关好，以免因冻坏造成已装修户的损失。

1.3 户内厨房、卫生间的排水管施工方部分未装存水弯，业主装修时，建议加装存水弯，避免发生返臭现象。

1.4 阳台地漏安装因规范要求高于地面2cm，但雨天若阳台发生积水，易渗入楼下，造成纠纷（尤其11层有露台的更易发生积水）。（3期未销售房屋较多，随着时间推移，阳台防水效果会越来越差。）

1.5环内室外排污管下沉，施工方正在进行维修，我方需持续跟进并同地产方对维修结果进行检查。

1.6环内从楼内去排污井的污水管需进行检查，因为排污主管下沉的部分管道正在进行维修，但该段管道也在下沉范围内，但未做维修，我方需进行详细检查。

1.7化粪池的排气孔问题，高度偏低；pvc管易损坏；在人行道上，不明白的行人容易将烟头扔进排气孔从而导致事故（化粪池内有沼气）。

1.8园区排污管与雨水管与市政管网未连通，需持续跟踪推进。

1.9园区所有井盖需重新检查，部分井盖偏低，井沿破损。设计井盖与地坪标高一样，望联系地产全部统一维护至井盖高于地坪2cm。

1.10暖气管在顶层的供回管间的旁通少部分未做，详细检查让施工方补做。

1.11绿化取水点取水盒内鹅卵石未放满，感官不好同时，取水器易磕碰损坏。

1.12西门及环路沿雨水篦子承重力较差，容易损坏，需要进行整改。

2、强弱电方面

2.1环内楼宇部分户内电线未穿管敷设，我方需持续跟进检查，后期若业主装修发现，极易发生纠纷。

2.2设备间水泵房控制箱下电缆在电缆沟内，无支架，且沟内有水，部分电缆在水中，该处需整改。

2.3发电机房从发电机出来的铜排未热缩处理，部分铜排外漏，保护遮板晃动，铜排与母线连接的支架偏少，母线不牢固，存在安全隐患（设计应采用电缆与桥架作为发电机与配电柜的连接，较为安全和施工方便，成本也较低。）

2.4 15#、20#号楼原楼道施工时采用翘板开关，现需要进行更换为声光控开关。

2.5电梯五方通话需要持续跟进，测试，现通话声音过小，需联系维保尽快解决。

2、土建方面

2.1 1、2、3号楼平层通道门打开后易磕碰消防箱，导致消防箱玻璃破损，现虽然安装了挡门块，但该挡门块在与门磕碰几次后极易松动脱落，（业主做不到随手关门；现已发现有挡门块脱落，导致玻璃破损）然后因楼层高风大导致玻璃损坏。

2.2 因1、2、3号楼平层通道只有护栏，（设计问题）存在不安全隐患，（高空风大及小孩无人看护的情况下攀爬）该处粘贴警示标识告知业主。

2.3空调机位处无地漏，装修后易因该处积水导致的墙面腻子面返潮、起包。

2.4各栋楼3、10层线条处坡度部分不达标，易导致装修后的墙面受潮、起包。

2.5车库、人防的墙面和沉降缝渗水情况需持续跟进并检查。（之前已经全面检查并报至地产方）

2.6电梯平层召唤键旁边空鼓，部分已经破损。

2.7电梯口门套采用的面砖包门头，现脱落、松动的较多，需出方案予以整改。（设计时应采取不锈钢包门头）

2.8车库及人防库的渗水情况，需要持续跟进并进行维修。（之前已经全部检查并做记录，同时将问题发至地产方。）

二、装修管理需注意的问题（方案提前确定，现场核实，避免后期因我方方案变更引起业主反感和业主损失）

1、装修板车拉材料时电梯门口滑轨铺模板再进入电梯内，避免滑轨磕碰变形。

2、户内窗户无窗纱，提前根据窗户开启方向制定好安装方案。

3、有商铺楼宇阳台、窗户的防盗网的安装方案确定

4、商铺空调主机位置的确定和安放要求

5、商铺卷帘门的统一安装方案确定

6、商铺内的消防喷淋设施的处理方案，若业主提出拆改（或业主私自拆改）怎么处理。7、1、2、3、号楼的一层商铺设计有排烟道，业主若想开餐饮，我方如何解释和劝导。

8、门面房上店牌及广告的统一管理

9、地面人行道砖较薄，承重力较差，加强装修管理及后期商铺门口的车辆管理。

10、园区道沿破损较多，加强车辆及板车拉货管理，铺模板再上道沿，以免道沿损坏。

三、3.1期需要增加的或改动的设备设施的建议及其他一些建议。

1、节能改造及其他需改造项目

1.1园区方形灯柱为500w，耗电量较大，进行合理改造。

1.2车库照明进行合理改造，正在进行。

1.3人防照明进行合理改造或管理

1.4“锦绣天下”4个大字的广告牌灯源电源取自机房内电梯电源需要改造，同时对亮灯时间增加时控控制。

1.5电梯机房风机在夏季需要使用，但晚上12点后在电梯很少使用时是否可以进行时控控制，可以进行研究后决定。

1.6 1、2、3号楼的通道间照明采用翘板开关，需改造。

1.7 大厅灯为翘板开关，需改造。

1.8楼外消防栓未做保温，入冬前及时做好保温。

2、安全问题

2.1园区围墙需加装防爬刺，围墙护栏易攀爬。

2.2游乐设施附近需设有安全标识，定期做好清洁（雨后需做）及紧固螺栓，消除安全隐患，该设备设施为业主最常用设施，所以做好，有助于提高业主满意度。

3、其他

3.1电梯井道及设备井内照明灯具的及时关闭（翘班开关控制，隐蔽空间，不易被观察）

3.2消防通道绿化草坪下因有灰石垫层，故保水性较差，土壤厚度浅，注意及时浇水和施肥。

3.3非机动车位需予以考虑（一期有，而三期无，业主会有比较后的争议和不满）

以上为3期现存在的主要及重点遗留问题及我的一点建议和意见，3期的前期介入工作，自我评价较为良好的完成了领导交给我任务，但仍然有些不足及需改进的方面，同时客观存在较大的工作难度和限制因素。

不足与需要改进的是：

1、未彻底完全的吃透图纸，记忆图纸。

2、某些专业知识，主要是土建方面知识有所欠缺。

3、需要增加与地产方的协商沟通，便于及时发现及时处理。

客观存在的工作难度与限制因素:

1、前期介入前2月就必须得到全部图纸，提前熟悉图纸。

2、因为前期介入专业过多，需要的知识又是很广，几乎工程所以专业全部包括，所以难度较大。

3、前期介入人员职位必须达到一定职位，方有与地产、监理、施工方平等对话权利，要不易被轻视及不重视。

最后，以上内容为3.1期总结及一些建议，请领导查阅。

2015年7月28日

2.物业前期介入培训篇二

关键词：物业管理,前期物业管理,前期物业管理介入

所谓前期物业管理介入是指开发企业邀请从事物业管理企业及有关人员, 从物业管理和运作的角度为开发商提出小区的规划、楼宇设计、设备选用、功能规划、施工监管、工程竣工、验收接管、房屋销售租赁等方面的建设性意见, 协助开发商把好规划设计关、建设配套关、工程质量关和使用功能关, 以确保物业的设计和建造质量, 并制定物业管理方案, 为以后物业管理工作打下良好的基础, 以使开发出的物业最大限度地满足用户的需求和物业管理的需要。

一、前期物业管理介入的重要性

(一) 辅助房地产开发商改进工程的设计和质量

1. 提高房地产开发商工程规划与设计的准确性, 保证前期物业的顺利开展。

任何一个开发商都是从自身最高利益的角度出发去建设一个新楼盘, 在利益的驱使下, 开发商往往不考虑今后物业的增值与保值, 而以最快的速度去完成小区的规划与设计, 然后就有可能会出现屋顶排水设计不合理、房间采光不足等细节问题。然而进行前期物业管理的介入就可以参与到项目的规划与设计中去, 辅助开发商改进工程的设计, 从而可以有效地避免这些缺陷与不足的设计问题的出现。

2. 协助房地产开发商监督工程建设的进度与质量。

在施工建设过程中, 开发商虽有参与工程监理工作, 但是开发商不是专业的建筑师, 而且为了提高工程进度而盲目追求速度, 往往不注重对施工过程中会遇见的问题及时反应并解决, 就将质量问题全权委托在受理的建筑机构上, 从而使建好的房屋一遇到雨水等恶劣的天气时, 就会出现墙面渗水、屋顶积水等问题, 而且房屋在使用一段时间后墙面会出现裂缝的问题。这些问题不但增加了开发商在小区验收这个阶段的费用, 而且也推迟了小区使用的时间, 这不仅给物业管理公司带来了管理烦恼, 也给开发商自身带来不必要的繁琐。进行有效的前期介入工作就可以及早发现问题, 提出问题并解决问题, 从而保证工程的建设质量。

(二) 提高物业管理公司的服务水平

要对一事物了如指掌, 那就必须从开始去接触, 如果一个物业公司是在整个楼盘售出之后才开始管理, 那这个物管公司仅仅只了解项目面积、小区居住人数, 却不了解楼盘在规划设计中的不足, 不知晓楼盘在建设中留下的缺陷, 这也就增加了物业在今后管理的难度。如管道堵塞遭到业主的投诉, 物业管理者不清楚当初房屋管道设计的走向, 这就降低了物业处理问题的效率, 增加了物业在整修方面的投入。在房屋销售阶段不及时介入其中, 就不能提早对业主的基本资料进行汇总和归档, 在后期管理工作中一方面要重新补充业主信息, 另一方面还要做好与业主快速的沟通交流工作, 这就增加了物业管理公司在今后管理工作的负担, 也不利于与业主构建良好的交流渠道。在物业前期介入管理就可以提早了解项目的基本情况, 提前接触业主, 从而为后期的物业管理做准备, 从而提高物业管理公司的服务水平。

(三) 保障小区居民的合法权益

作为商品的购买者, 小区居民在楼房建好之前都不能接触到房屋本身, 只有开发商将样板房展出, 他们才能初步了解到自己将要买的房屋中的设计样板, 而不知道钢筋和水管用的是什么材质, 如果不进行前期物业管理介入, 那么购买者的利益将不能得到最好的保障, 从而使物品的质量低于价值, 使住房购买者受到损失, 进而引发与物业管理者的矛盾, 购买者不但不能安心享用楼房, 而且还会增添烦恼。从而使业主的权益得不到保障, 也就不利于业主与物业的和谐相处。

二、前期物业管理的阶段性介入及其项目

(一) 在项目规划设计阶段的介入

1. 与房地产开发企业做好沟通交流, 初步了解项目的规划设计。

不是所有的物业管理公司一被房地产开发企业选用就可以对房地产开发商完全的了解和熟悉, 所以物业管理公司需要花一定的时间去与房地产开发商进行沟通交流, 从而了解房地产开发商此次开发项目的规模、特点、结构以及配套设施等, 初步了解项目系统的情况, 然后就可以为后来介入到项目的策划中去而筹备。

2. 合理选配物业管理公司的有关人员介入项目的策划。

在了解完项目的情况后就是要及时分配物业管理公司中对策划有相关经验的人员对项目策划的介入。在项目规划设计阶段物业管理公司属于助手角色, 所以选派的人手也是要对策划项目有专业经验的, 从而能更好地为房地产开发企业提供合理有效的建议, 完善项目的规划设计, 加快项目策划阶段的进展, 从而增强房地产项目决策规划的准确性, 保证房地产项目顺利地开发。

3. 参与各项规划设计的讨论会。

从试用、维护、管理、经营以及未来功能的调整和保值、增值等角度, 对设计方案提出意见或建议, 从而更好地满足购房者的需求, 降低开发风险;减少后续的更改和调整, 为建设单位节约资金。主要就项目的结构布局、功能等方面提出改进建议;就项目环境设计, 配套设施的合理性、适应性及细节提出意见及建议;提供设施设备的设置、选型及服务方面的改进意见;就项目的管理用房、商业用房等公共配套建筑、场地的设置、要求等提出意见。

这样不但可以增强开发商在房地产项目决策、规划阶段中的准确性, 保证房地产项目顺利地开发, 从而避免在设计中出现的小问题;而且对于物业管理公司来说, 在项目开发设计阶段就开始介入就可以提早对整个项目的规模以及配套设施的熟悉了解, 对整个项目的背景了如指掌;这些前期工作的顺利完成也就可以提高居民对开发商与物业的信任和对小区内配套设施的使用需求的满足。

(二) 在项目施工建设阶段的介入

1. 选择合适的现场介入人员。

施工现场不是任何人员都可以随便出入的场地, 所以要介入到项目施工阶段中去, 就必须挑选有丰富的建筑施工现场经验和能保证自身安全的人员进行介入。这样就可以安全地把握工程的进展状况以及及时地处理施工现场出现的突发事件。

派出工程技术人员驻到现场, 对建设中的项目进行观察、了解、记录, 关注整个项目的进程。在现场巡视过程中, 记录所有关注的细节, 为提供项目建议做准备。

(1) 根据工程计划, 调整工作计划。随着现场情况的变化, 工程进度计划也在随时调整, 项目现场介入人员应关注该计划, 及时调整介入计划及工作侧重点。

(2) 记录设计方案和施工图纸变更。项目现场介入人员在施工中要认真记录设计方案、施工图纸变更及施工洽商, 为物业服务公司的后期接管提供便利。

(3) 记录施工现场发现问题, 为提出各种建议做准备。施工过程是根据施工便利与否而适时调整的, 所以, 有许多设备设施安装的位置与图纸不符, 项目现场介入人员必须在图纸上进行标注, 如记录一些隐蔽工程和截门等的位置变化, 使今后的物业维修能准确判断位置。

2. 参加项目施工建设期间的专业会议, 对有关问题提出意见和建议。

通过参加项目施工阶段各种会议及时了解施工焦点。参加期间的专业会议, 通过会议上的问题讨论、焦点争论, 了解项目的开展情况, 并在会议上明确物业要求, 并积极适时从物业管理公司的角度对整个工程项目的施工、设备安装的质量进行金面监控, 及早反应问题, 及时解决问题。就施工中发现的问题与建设单位和施工单位共同磋商, 及时提出并落实整改方案;配套设备安装, 现场进行监督, 确保安全和质量;对室内外装修方式、布局、用料及工艺等从物业的角度提出意见;熟悉并记录基础及隐蔽工程、管线铺设走向等。

3. 收集、整理现场资料。

收集、整理各类图纸, 包括建筑、结构、机电设备等各系统图纸。收集机电设备及建材的资料, 包括:封样、产品来源证、原装保修书、使用说明书、环保认证书等相关认证资料的复印件, 并关注必需的配件、配料、专用工具, 为日后的维修保养工作做好充分的准备。

进行前期物业管理工作的介入就可以让房地产项目在施工建设过程中更细致、更周密, 保证房地产项目开发的质量, 使现代房地产项目的开发更符合业主需求;而物业管理公司从图纸就开始参与并监督其中, 就可以减少因工程施工、设备安装等质量问题而给自身今后的管理带来的麻烦, 减少业主因建筑问题而提出的投诉, 从而提高后期物业管理的质量, 提高房屋的增值保值;这些工作都有质量的完成的话, 那么对于业主来说, 他们不但会自觉缴纳物业管理费, 而且还可以得到安心舒适的物质生活, 增强业主的归属感。

(三) 在项目竣工验收阶段的介入

1. 初步设备台账的建立。

随着施工进入竣工阶段, 大量设备到位, 为了保证交接的顺利快速进行, 通过物业现场介入人员的记录等需要按照不同系统整理建立设备台账, 对各项设备有了初步统计后就方便后来验收工作的便捷进行。

2. 拟写初步交接方案。

根据现场施工竣工情况, 拟定初步的交接方案, 为前期物业管理的到来做好充分准备。

3. 配合开发商做好前期单项工程调试验收辅助工作。

物业现场介入人员根据项目施工单项工程的调试、验收进度, 拟定辅助调试、验收方案, 记录相关信息, 提出前期物业管理相关人员逐步进入的建议, 做好相关的辅助工作, 尽快的完成验收接管工作。

4. 物业管理企业作为物业的管理者, 从确保物业正常使用的角度, 参与对已竣工物业的验收, 严把质量关;

房地产开发企业和施工单位也要为物业管理企业参与竣工验收提供方便与支持。主要做好参与隐蔽工程、单项工程验收的验收, 做好记录, 对问题工程提出整改建议;参与分期验收以及全部工程的验收, 对问题工程及时提出整改建议, 并做好整改记录。

完成好这些工作, 就可以减少房地产开发企业在竣工验收阶段因建设阶段中出现的质量问题的返工, 节省开发商返工重修的费用, 缩短项目开发、经营、使用之间的过渡期;对于物业管理公司来说就可以缩短在验收接管阶段的所要消耗的时间, 从而有充分的时间充裕的时间为后期管理进行方案的设计、人员岗位的安排, 为今后的管理做好准备, 减轻日后管理的难度。

(四) 在项目销售交房阶段的介入

1. 选物业管理公司是以“售后服务者”的身份, 积极参与开发商售楼活动。

现今售后服务已成为人们选房的重要砝码, 物业管理公司提前亮明身份, 向业主、准业主展示自身的服务优势等于给其吃了定心丸, 既有利于房产的促销, 同时也有利于日后双方的和谐共处。

在销售阶段主要是派出现场咨询人员, 在售楼现场为客户提供咨询服务, 促进双方的了解, 印发有关资料和制度, 以加深业主对物业管理的认识并明了物业管理的消费内容和金额, 将各项收费的用途和管理办法公开化、透明化;采取各种方法宣传并展示未来物业管理的状况。

2. 做好交房的准备工作。

在项目经营的过程中就有可能随时进行交房工作, 这就需要物业管理公司对员工进行专业的交房培训, 积极做好与房地产开发商的配合工作, 顺利完成交房工作。

这不但可以加快房地产项目的销售速度, 加快房地产开发企业在前期建设各阶段所消耗的资金的回拢和周转, 保证开发商永续不断的发展;而且还可以让参与到房屋的销售阶段的物业管理人员增加除自身素质外的销售专业知识, 并能与房地产企业达到共赢, 除此之外, 物管人员还可以在此阶段中提早接触到业主, 拉近与业主的距离, 保证后期物业管理工作的顺利开展。

三、完善前期物业管理介入的对策

(一) 房地产企业应协助物业公司完成前期介入的相关工作

1. 为物业管理公司提供尽可能的方便, 提高介入质量。

在物业前期, 房地产开发企业除了做好在各阶段的重要工作角色外, 还要积极地配合物业管理公司的日常工作, 以及为物业公司提供所需物品, 比如平时常用的办公用品, 工程、绿化工具等, 这样就能方便物管公司介入到前期管理当中, 更好地配合好开发商完成前期的工作。

2. 应进行人性化管理, 与物管工作人员和睦相处。

开发商除了为物业管理公司提供办公场所外, 还应为其工作人员提供更衣室、储藏室及休息室等配置, 这些措施能提高物管公司在前期介入的工作中的积极性, 提高前期管理的效率。

3. 应适当的提高案场的福利补贴, 满足物管员工的日常需求。

一个新案场的开发, 为自己的员工和物管公司的员工提供住房以及伙食补贴是一项重要的决策, 这可以减轻员工们日常工作的开支, 增加他们的储蓄, 这就能团结员工, 创造良好的融洽工作氛围, 使员工们踏实安心为前期开发而努力工作。

4. 亲历亲行的管理, 将会使效益达到最高。

开发商领导可以亲自进行案场的日常工作的监督, 一方面可以提高案场所有工作人员的自觉性, 另一方面也可以加深领导对自身项目的了解与熟悉, 为新项目的宣传起到一定的积极作用。

(二) 物业管理公司应有针对性加强自身建设

1. 明确小区的等级, 把握管理机构的建立。

在被房地产开发商入用时, 就应该及时明确要开发的小区的等级, 并以此来把握物业管理公司机构的规模、人员等的建设, 避免不必要的多余建设, 造成人才的闲用或造成供不应求悲剧。

2. 建设具备高素质专业人员的队伍。

随着时代的发展, 人们生活水平和素质的不断提高, 物业管理的工作范围也不断扩大, 对物业管理人员的综合素质和灵活运用能力的要求也越来越高。未受过较好教育的职工, 朴实有余而能力不足, 无法较快地接受新知识新事物, 缺乏工作的创新能力和管理的战略思想。有时解决问题不能灵活运用方法, 行事简单粗暴, 容易与业主发生冲突, 引起投诉。这些人员已经不能满足日趋发展的社会, 所以, 物业管理公司必须建设一批具有专业素质的人员对物业管理工作进行操作, 此外, 还必须建立合理的人力资源规划, 优化人才结构, 这样才能保证人才的合理利用。

3. 在项目建设各阶段的及时介入与采取可行性措施。

不要因为房地产开发企业为物业管理公司前期介入的衣食父母而对项目在开发过程中出现的问题而视而不见, 物业管理公司应该为此负责地积极介入到开发商各阶段的工作中去, 认真观察与参与, 并对发现的问题及时地提出, 并配合开发商采取可行性措施解决处理问题, 这样就可以减少在今后物业管理过程中的不必要麻烦的产生。

4. 做好与开发商、业主的沟通交流, 为后期物业管理打基础。

物业管理公司不仅仅只是要与业主做好沟通, 而应该要协调做好与开发商, 与业主共同的交流沟通, 对开发商与业主的熟悉就是对自己业绩的把握, 做好物业的前期介入就实现三赢, 并为物业的后期管理打下良好的基础。

随着形势的发展, 物业管理在小区建成之后再介入的状况已经不能适应, 物业项目的开发建设是一次性的买卖, 而物业管理是长期陪伴业主的事情, 为了能满足业主, 惠利物业, 不但要切实做好物业管理工作, 而且还要不断提高前期物业介入的质量, 让业主在入住之前就得到踏实的保障, 让物业自身提早投入到建设工作中来, 实现开发商、物业管理公司、业主三方的共赢。

参考文献

[1].李国莲.服务是物业的生存之本[J].经济师, 2011 (1)

[2].王贵岭.物业管理[M].北京:中国物价出版社, 2003

[3].张锐敏.我国物业管理的现状、问题及对策[J].市场论坛, 2008 (5)

3.物业公司前期介入服务合同篇三

（示范文本试行）

前期物业服务合同（示范文本试行）说明、本合同文本为示范文本，也可作为签约使用文本。签约之前，委托双方应当仔细阅读本合同内容，对合同条款及专业用词理解不一致的，可向当地物业管理主管部门咨询。、本合同文本所称商品房是指由房地产开发企业开发建设并出售的房屋。本合同文本所称空置房是指已交付使用但尚未居住的物业。、为体现合同双方的自愿原则，本合同文本中相关条款后的空白行，供双方自行约定或补充约定。双方当事人可以对文本条款的内容进行修改、增补或删减。合同签订生效后，未被修改的文本印刷文字视为双方同意内容。、本合同文本中涉及到的选择、填写内容以手写项为优先。5、本合同文本适用于开发建设单位与其选聘的物业管理企业签订。6、本合同文本 [ ] 中选择内容、空格部位填写及其他需要删除或添加的内容，双方应当协商确定。[ ] 中选择内容，以划 √ 方式选定；对于实际情况未发生或委托双方不作约定时，应在空格部位打 ×，以示删除。、在签订合同前，委托双方应当向对方提供相关证书及资料。、本合同签订后，在 15 日之内委托方应向辖区物业管理主管部门备案。9、本合同文本条款由浙江省建设厅负责解释。

前期物业服务合同

第一章总则

第一条本合同当事人

委托方（以下简称甲方）；

单位名称：

法定代表人：

注册地址：

联系电话：受托方（以下简称乙方）：

单位名称：

法定代表人：

注册地址：

联系电话：

根据有关法律、法规，在自愿、平等协商一致的基础上，甲方将（物业名称）委托乙方实行物业管理，订立本合同。

第二条物业基本状况

物业类型：

座落位置：

四至：东南

西北

占地面积：平方米

建筑面积：平方米

委托管理的物业构成细目由委托人另附，并作为合同附件。

第三条乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主；乙方要本着对全体业主负责，参与前期介入，熟悉场地，掌握开发地块的管网、线路布置及设施设备功能，对设计建设方案提出优化修改建议。

本物业竣工后，乙方应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验，在办理物业承接验收手续时，对竣工验收资料、技术资料、物业质量保修文件和物业使用说明文件等与甲方进行书面交接。

第四条甲方按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。

第二章委托管理服务事项

第五条房屋建筑本体共用部位的维修、使用、管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅等。

第六条共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、烟囱、共用照明、天线、中央空调、供暖锅炉房、高压泵房、楼内消防设施设备、电梯、中央监控设备、建筑物防雷设施、。

第七条附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场等。

第八条共用绿地、花木、建筑小品、体育设施等的维护与管理。

第九条公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运等。

第十条对物业内交通与车辆停放秩序进行管理。

第十一条协助公安部门维护物业管理区域内的公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤、第十二条管理与物业相关的竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料，设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；物业质量保修文件和物业使用说明文件。

第十三条协助社区居委会组织开展文化娱乐活动。

第十四条对业主和物业使用人违反《业主临时公约》和的行为进行劝阻，视情况向有关行政主管部门报告。

第十五条其它委托事项：

1、在本物业保修期内代为保修的，费用由保修责任人承担；

2、______________；

3、______________。

第三章物业管理服务质量

第十六条乙方须按下列约定，实现管理目标： 1、房屋外观： 2、设备运行：、房屋及设施、设备的维修、养护： 4、公共环境： 5、绿化：、交通秩序：、公共秩序维护与协助消防：、房屋共用部位、共用设施设备的急修、小修： 9、业主和物业使用人对乙方的满意率达到：

上述物业管理服务质量不低于物业管理服务的行业指导标准，具体见附件二。

第四章物业管理服务费用

第十七条物业管理服务费、本物业的管理服务费用收取，执行国家、省、市有关物业管理服务费用的相关规定；、本物业管理服务费，住宅为元/每月/每平方米；非住宅为元/每月/每平方米。、房屋交付时，业主预缴一年物管服务费，之后每半年预缴一次。、空置房的物业管理服务费，按规定标准的 70%交纳。、物业管理服务费中未计入的共用设施设备（如：电梯、水泵、中央空调、公用车库、楼道灯等）运行能耗费用，按物价部门规定，另行按实分摊。

第十八条车位使用费不得高于物价部门规定的现行标准：、汽车泊位：______________ ；

2、自行车：______________ ；

第十九条乙方受业主、物业使用人的委托对其房屋自用部位、自用设备的维修、养护及其它特约服务的费用，由当事人自行约定。

第五章双方权利义务

第二十条甲方权利义务、负责在物业销（预）售时将本合同的内容向购房人进行明示，并在与购房人签订的销售合同中包含本合同内容。

2、参照浙江省物业管理行政主管部门制定的示范文本制定《业主临时公约》，在物业销售前将《业主临时公约》向物业买受人明示，并予以说明，要求物业买受人对《业主临时公约》予以书面承诺。

3、在首次业主大会成立产生业委会前，审定乙方制定的前期物业管理方案；

4、在首次业主大会成立产生业委会前，检查、监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况； 5、在首次业主大会成立成立产生业委会前，审定乙方提出的物业管理服务计划、财务预算及决算报告；、委托乙方管理的房屋、设施、设备应达到国家验收标准要求；在保修责任期内，如存在质量问题，按以下第种方式处理：

[1] 甲方负责返修；

[2] 委托乙方返修，甲方支付全部费用；

[3] ______________。

7、房屋交付时，向乙方移交下列资料：

（1）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，附属配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

（2）设备设施的安装、使用和维护保养技术资料；

（3）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

（4）物业管理所必需的其他资料。、由于甲方在销售过程中违反对业主的承诺或违反原规划设计而导致业主拒付物业管理服务费用，必须承担偿付责任；、协调、处理物业管理公司在前期介入中，提出的合理化建议和发现的问题。解决在综合验收时提出的各项遗留问题，在规定时间内必须整改完结；、协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动；、及时按照规定标准向乙方缴纳未交付使用房屋及自己拥有房屋的物业管理服务费；、向乙方一次性支付前期物业管理顾问费元，具体协商确定；

13、业主出租物业时，物业管理服务费由业主或承租方交纳，业主负有连带责任；业主转让物业时，须交清转让之前的物业管理服务费。、______________。

第二十一条乙方权利义务、根据有关法律法规、招标书或协议方案及本合同的约定，制定本物业管理方案，自主开展物业经营管理服务活动；、制定开支预算，测算物业管理服务收费标准；、对项目设计和施工提供管理方面的整改和完善建议；、配备工作人员参与物业管理区域内的共用部位、共用设施设备调试、验收和交接，并制定合理的工程维保计划；、对业主和物业使用人违反法规、规章及《业主临时公约》的行为，进行劝阻，并视情况提请有关部门处理；、可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人；、负责编制房屋及其附属建筑物、构筑物、设施、设备、绿化等的维修养护计划和保修期满后的大修、中修、更新、改造方案；

8、向业主和物业使用人书面告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，书面告知有关注意事项和禁止行为，并负责监督；、将物业管理服务收费项目、收费标准在本物业管理区域内明示；每半年至少一次公布物业维修、更新费用的收支帐目和商业用房及其他共用设施设备和场地的经营性收入；、负责编制物业管理管理计划，资金使用计划及决算报告，经甲方审定后组织实施；、对本物业的公共设施和共用部位不得擅自占用和改变规划使用功能，如需在本物业内改、扩建或改善配套项目，须经征得利害相关业主的同意后报有关部门批准方可实施；、建立、妥善保管和正确使用本物业的管理档案，并负责及时记载有关变更情况；、接受业主、使用人、甲方和物业管理主管部门等的监督，不断完善管理服务，定期向甲方报告本合同履行情况；、____________________________。

第六章委托管理服务期限

第二十二条委托管理期限至业主大会召开选聘的物业管理公司与业主委员会签订的物业服务合同生效时止。

第七章违约责任

第二十三条因甲方原因导致乙方未完成约定管理目标，乙方有权要求甲方在一定期限内解决，逾期未解决造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方经济赔偿。

第二十四条因乙方自身原因未能达到约定的管理目标，甲方有权要求乙方限期整改并达到合同约定；逾期未整改或整改不符合合同约定，造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。

第二十五条乙方违反约定，擅自提高收费标准的，甲方和业主有权督促和要求乙方清退所收费用，并退还利息。

第二十六条因房屋建筑质量、设备设施质量或安装技术等原因，达不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承担责任并作善后处理。因乙方管理不善或操作不当等原因造成重大事故的，由乙方承担责任并负责善后处理。产生质量事故的直接原因，以相关主管部门的鉴定为准。

第二十七条甲方不得因有利于物业销售擅自向物业买受人承诺物业管理服务收费标准，否则，由甲方向乙方作出补偿。

第八章附则

第二十八条自本合同自签订之日起生效，甲方应于签订之日起天内，根据委托管理事项，办理完交接验收手续。

第二十九条为维护公众、业主、使用人的切身利益，在不可预见情况下，如发生煤气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，甲方、业主、物业使用人应积极配合乙方对上述灾害发生时所采取的紧急避险措施。

第三十条甲乙双方可对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。

第三十一条本合同正本连同附件共页，一式三份，甲乙双方各执一份，报辖区物业管理主管部门（备案）一份，具有同等法律效力。

第三十二条本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成的，双方同意按下列第方式解决：

[ 一 ] 提交仲裁委员会仲裁；

[ 二 ] 依法向人民法院起诉。甲方签章：乙方签章：

法定代表人：法定代表人：

____年___月___日 ____年___月___日___时

附件：

一、招标书文件或协议方案

二、本物业管理质量目标

4.物业管理前期介入心得篇四

物业管理前期介入经验心得

我于2010年8月初涉物业这职业，在工程部上班，工作过程中和房地产公司的工程部打交道比较多，对物业工作有了初步的了解，对物业前期和房地产公司的工程部合作也比较愉快。前期物业介入工程现场，可以帮助建设单位加强工程质量管理，及时发现设计，施工过程中的缺陷，提前防范质量隐患，使工程质量问题在施工过程中及时得到解决，在保证工程质量的前提下降低工程成本以及物业日后维护运营成本，可以维护业主，房地产，物业三方的共同利益。接着我谈谈这段时期的工作的感受以及认识：看懂图纸，在去核对现场，对图纸上存在的错误以及没错误但不利于不利于物业以后保养和维护的，可以和房地产公司的工程部各分管部门联系沟通，建议他们制定合理的方案或者协助他们制定合理的方案，节约双方的成本，寻找共同的利益。（许多问题如果在没完工前整改和完工后整改，那完工后返工的材料，人工费，部分还有机械费，以及管理的费用可以减低很多）这种合作是比较容易的，也是比较好操作的，重点在如何说服房地产公司的工程部人员，要明确说出得失，得出的结论是对房地产公司有利的，还要表达我们是在无条件帮助他们。在望庄物业工程部对房地产公司的工程部提出的上百以上的质量问题，并且在沟通的情况下基本已经解决，同时和房地产公司的工程部的管理人员及技术人员建立了良好的关系。下面说说这段时间具体的工作： 1：土建：卫生间经过养水试验，发现漏水渗水的卫生间高达127个，经过2 也多月的防水技术处理，已经完成，并且全部重新养水检验合格。（物业工程部提出把渗水卫生间分成全部返工，局部返工，注浆处理，不但可以提高工作效率，而且可以降低成本，房地产工程部采纳建议，希望物业工程部协助处理。）部分阳台，沿沟也渗水，也全部处理。地下一层有12处墙渗水，现在10处已经处理完毕，还2处正在处理中。由于地下庭院边的绿化分界不清容易引起争议，建议房地产公司的工程部补加了5个护栏，关于东 7和西4的1和3单元由于设计有采光井，下雨后靠采光井边的2至3层8户住户墙壁渗水，在建议并和房地产公司的工程部的沟通下，增加4个采光天窗，杜绝了墙壁渗水。地下庭院地板开裂比较普遍，物业工程部建议每户都增加伸缩缝，也取的很好效果。在检查中发现东3的18个独立柱声音异常，根据经验认为是粉刷柱子时没浇透水造成沙灰成粉剂，和房地产公司的工程部联系后，打开粉刷层，结果是粉刷层手一碰就脱落，18个独立柱粉刷和批灰油漆房地产工程部主动全部返工处理，处理好以后请物业检查。有12套房子室内楼板角落有3根梁和墙壁构成四方型大概0.4平方米，内部粉刷很困难，做的也很不规范，建议用石膏板封掉后批灰处理，房地产工程部也很高兴的采纳了，效果也很好。发现围墙接头处没用拉力筋，没做垫层没加垫块，和房地产工程部反映后，采用环氧树脂植筋。（这段围墙处本是施工方的配电房，所以最后才做）全部按规范施工完毕。在一户一验中发现存在的通病：粉刷的空鼓，批灰的阴阳角，平整度，石材角落安装不到位，石材色差，破损，打胶不到位漏胶，门窗的变形，配件的不灵活，调整，对这些分部分项就进行认真检查并且和房地产公司的工程部沟通，得到很好的解决。部分公共部位，如楼梯面砖.楼道墙面空鼓，部分车库是独立的，卷帘门的手动必须安装外面，车库渗水问题，伸缩缝处理及漏水问题，去地下车库坡道材料安装问题等等都进行分项检查，并且把问题交个房地产公司的工程部，以便解决。2：给排水：卫生间的立管设计院采用老式的废污合流，污水总管加筋管部分没有保护，由于进入时已经完成，无法整改，在不影响使用质量的情况下只能出张联

系单并通知房地产公司的工程部。在检查中发现有26根立管垂直度差，按规范少87个立检口和183只伸缩节没安装，有 19个通气帽安装在室内，横管过长没安装伸缩节，部分横管应该安装支架去用管卡，部分支架间距不合理，部分排水管倒坡，部分地漏和卫生间的50PVC管堵塞，部分PVC管开裂等情况，RRP管卡间距过大，过墙安装不到位，安装位置不合理，卫生间没安装水龙头，污水泵没清理麻丝，丝扣处没上防锈漆，没刷银粉漆等都和房地产公司的工程部进行沟通，除刷2 次银粉漆部分没完成外其他全部完成。地下车库没有水龙头，地下车库保洁工作很不方便，经过和房地产公司的工程部沟通，安装了6个拖把池及水龙头，有发现这路水管并入物业水表计量，又提出并入公共部位水表。3：消防：部分喷淋头超过1.8M的有效距离，离防火卷帘门和墙间距太小，喷淋头和等距离过近，影响喷射有效距离，消防管没清理麻丝，丝扣没做防腐处理，没做水流指示标记，部分消防箱和部分支架没防锈，部分支架脱落或者支架的膨胀螺杆松动，部分支架间间距过大，消防栓过低等，消防联动时天窗有2个无法复位，应急灯灯光过暗，防火卷帘门2头有故障，不能自动切断安全门电源（增加模块），风机不能自动启动，风机风速小，（增加风机或者加大风机功率）噪音大，（隔音处理）消防泵房没做集水沟，联动反映时间过长，（模块调整）一个配电箱接触器不灵活等等问题，经过和地产公司的工程部及分包技术负责沟通，基本已经处理，其中部分在解决中。4：景观绿化道路：部分道路照明位置不合理，垂直度差。个别景观喷水池漏水严重，（返工，重做防水）部分景观喷水池渗水，（修补）部分大理石空鼓，部分水下灯和景观灯，走廊等没固定，供水排水安装不合理，开关使用不方便，提升水泵设计不合理，（成本太高，无法处理，如果物业更早介入，那对平时运营成本和维护成本可以有很好的降低）戏水池集水沟积水严重，净化设备没水流标志，其中室外3只配电箱安装的是室内配电箱（更换或者增加防水绝缘盖板）绿化树木离房子太近，影响采光，部分树枝碰到大理石头，部分窗台外绿化土过高等问题，道路石材有18处因为沉降或者施工质量问题开裂，集水井盖5个破损需更换等问题，大部分已经解决，部分等明年沟通处理。5：强弱电：检查发现施工时铁管套管没做防腐，防锈，接地，套管下没做垫层，部分电井积水严重，开裂，没做粉刷，井盖开裂等问题，也通知房地产工程部督促分包单位进行整改。单元照明，插座，配电箱，水电表间，进户电缆，照明，插座进行检查，一户一表进行核对。对可视对讲门禁系统，监控，网络，电话电视，信号放大器，周界报警系统，电子巡更系统等也发现部分存在安装质量问题，和房地产沟通，已经整改完成。

5.龙祥物业介入前期工作总结篇五

龙祥物业管理有限责任公司成立以来，通过总公司的大力支持龙祥物业公司正在不断发展日益壮大，现将前期物业管理工作筹备总结如下：

一、人员招聘、定岗

根据企业发展的需要和物业公司的特殊工作性质，制定了先定人后定岗的招聘方案。

1、通过预选、初试、复式的一些“自我介绍、相关问题答辩以及应变能力”的全面了解后筛选出来了14人。

2、按照初定人员的自身素质、性格、形象等将岗位调整为：

客服中心：李梦茹、冀晓甜、王倩

监控中心：王珊珊翟珊珊

秩序维护部：赵伟光、张卫平、杨晓革、毛豪豪、李林泉、梁文龙

工程部：陶书明、杲书权

绿化部：马雅丽

二、人员培训

公司的发展与员工专业知识、服务技能和职业素养的提高是息息相关的。公司领导对员工的培训工作极为重视。

1、管理人员培训：公司派出刘科、王铁峰至国内一线企业“绿

城物业”进行全面性的专业培训（理论、实践）；

2、员工培训内容：物业管理基础知识、物权法、服务礼仪、消

防知识、岗位职责、在物业管理中的一些突发事件以及军训。

3、在培训中物业人员不但掌握了一些物业管理基础知识、管理

过程中的突发事件的应急办法而且培训过程中穿插了一些团

队协作的小游戏，劳逸结合不但可以提高团队协作意识，理

论知识的接收程度也大有提高；

三、公司各部门的协调

公司各个部门之间应该相互扶持，公司才能够不断壮大，团结就是力量。

1、为了可以更好的了解项目，我们采取人员前期介入工程掌

握一些项目的基本情况，及时的查缺补漏，为以后的工作

能够顺利开展打下基础。在这里要感谢工程部对我们物业

人员不厌其烦的细心指导。

2、与售楼部之间的配合：9月9日—9月11日盛祥·凤凰城

时尚博览会作为我们公司一次大型的活动，物业人员也是

积极参加，提前几天在我们灵宝市区人流量较大的地方发

传单做宣传，在活动中的答奖环节更是踊跃参加，真正的把凤凰城作为我们自己的家。

3、同时通过参与公司组织的10月2日与售楼部、业主共同

参加的“娘娘山同游会”，使员工能够有效的把理论与实

践相结合，真正体会到了“贴心服务”把业主当做自己家

人一样，对物业管理工作的认知都有了不同程度的提高。

通过前期工作的开展，我深深的认识到“一个没有目标的团队

是不具备一加一大于二的特点的；一个没有核心领导的团队是不会有凝聚力的；一个没有共同信念的队伍是不会在发达和困难的时候始终一条心的。总之一个号的团队是不容易组建的，没有公司的大力支持和配合，我们也不可能这么快就能达成共识，融为一体。

作为这个团队的领头羊，一定不负公司所望，做好自己的本职

工作，严于律己、积极向上、任劳任怨，做好团队的表率切实做到事事为先、处处带头，在最短的时间内培养出一批优秀的管理人员，使我们的团队不断壮大，为公司的健康发展砌砖添瓦。

王铁峰

6.高层写字楼物业前期介入方案篇六

一、前期介入篇

1、物业管理公司在开发商对项目规划设计时应该提出哪些意见?

一个房地产项目推出时不但要考虑对销售有利的各种外部条件，更要考虑与之对应的配置和设施的物业管理的简便和低维护支出费用，所以物管方面对物业设计(说明)应该提出以下几点建议：

(1)要考虑商业和物管用房的预留(包括管理处办公用房、员工宿舍食堂、职工业主娱乐活动室、保安岗亭用房、垃圾收集站、物料仓库、清洁工工具房等)。

(2)配套设施设备、管线配置和布线要合理，包括预留空调安装位置及空调滴水管。

(3)设计时尽量减少外墙外凸沿，尤其是高空位置不可上人的平台、条柱等不利清洁。

(4)高层楼宇和大型小区应考虑合理配置清洁楼道及绿化浇水处所必须的水管接口和洗手池。

(5)水、电、气表的设置要考虑到抄表到户的需要，尽量集中放在首层。

(6)信报箱的设置亦要考虑邮政需要放在首层(放在架空层等首层以上，邮电部门会加收服务费)，并且信报箱的规格和锁要符合要求，也可以同时考虑送奶的存放。

(7)小区进出口位置和数量配置要合理，能少则少，以减少不必要的费用支出。

(8)小区内的车位配置要考虑到深圳市户均车辆比例尽量充足。

(9)小区的外围尽量考虑到封闭式治安管理的需要，铁围栏的设计要防攀防钻，女儿墙亦要设计成防攀越的。

(10)小区内绿化面积要考虑到以后小区创评的需要。

(11)绿化带植物的品种(尤其是高档大型物业小区)不要设计得太名贵、太繁多。除充分考虑到错落有致，四季有花有香，配制原则是大方得体，合理选择背阴喜阳易于养护的植物。

(12)小区内标牌和建筑小品设计亦要考虑到易于低成本维护。

(13)小区内尽量不要配置有安全隐患的水池(含游泳池)、沙池、秋千、转盘、高低杠杆等设施和器械。

(14)排污管、雨水管在穿楼板时要考虑采用套管，以方便管体爆裂时更换。

(15)现在大部分家庭将阳台用作洗衣、拖地的给排水之地，所以阳台设计应考虑统一接管，并配二个地漏(其中一个为洗水机排水用)否则业主在二次装修的排管时，施工不规范会引发一系列问题。

(16)低价商品房业主用窗式空调多，故卧室大多预留窗式空调口，预留空调口可设计成即可以安装窗式分体空调的室外机，又可以安放窗式空调机，还要方便以后维护、加雪种拆装等，以避免产生老式空调口的敝端和遗留问题(渗漏)。

(17)建筑物的可上人平台可以设计成花坛、绿化带;多层屋顶不上人天台设计成易于养护的绿化带，既可以隔热又可以弥补地面绿化面积的不足(第五面资源的利用)。

(18)现代家庭的电话、电脑、电视等家用电器容量较大，所以布线设计应考虑主、次卧房及大厅都应配置预留电话插座、宽带网或局域网电脑连线插口、电视插座和家庭影院环挠音响接口。另外，甚至可以考虑可视对讲电话、门铃的配置除在玄门外，在洗手间亦可配置(以免在冲凉、上厕时有人来电来访时的尴尬。)

(19)楼道侧墙应考虑铺设一定高度的瓷片(防涂鸦，防污渍)。

(20)楼道内电表箱等其它线盒箱不要用通用锁应采用专用锁，楼道开关总闸更应内藏而不外露(以防小孩和他人捣乱拨弄)。

(21)小区内的消防水管是否考虑可用(在地面)油漆的红管或不易退色的油漆管(以减少高空作业)。

(22)小区路灯不必多，只需满足一定的光照度就可以，路灯尽量采用大路货灯座要耐锈蚀，牢固、防日晒雨淋、不怕台风、采用节能灯胆(方便日常维修、减少开支)。

(23)垃圾收集站最好设计在小区进出口附近处，且垃圾房门朝外便于垃圾清运车在外面作业不影响小区安宁。

(24)单元楼道灯最好采用光控红外线复合开关(以方便手提东西的业主上下楼梯，且减少楼道公共照明用电量)。

(25)一般核定一个单元楼道灯用电量一个月才十来度电，故电表配制要选用最小容量(以免大容量电表收取几十度费用而发生不必要的支出)。

(26)消防水泵、二次供水等设备设施功率大但用电量很少的可否合用一个电表。

(27)由于商业用水和居民用水的收费标准不同，建议居民用水和商铺用水的管路分开并各配计量表(以避免自来水公司自定商业用水和居民用水的比例，一般都把收费高的商业用水比例定的比较高，无形中又会长期多支出费用)。

(28)小区的地下排污管道要铺设合理，井口间距要合适，一般不要超过管路疏通时的竹片长度或机械疏通机可达长度。

(29)凡有空调机滴水管的沿墙周围应做绿化带(既利用上了空调水，又美化了环境，避免了以往空调滴水面造成地面青苔)。

(30)建筑物的临街、下有行人路面或停车位的外窗可考虑送纱窗(以减少高空抛物现象)。

(31)各单元门、停车位、外围、巡视死角，商铺招牌部位平台等应设计加装闭路电视监控。

(32)所有单元进户门应设计遮雨棚(防雨水和淋花水)。

(33)商铺商前后的预留空调位及排水位往往被开发商所忽视，设计中应考虑进去。

(34)建筑上不要出现死角即不可上人的平台等(以减少卫生死角和高空作业)。

(35)重要管路和线路要预留备用管线或活口，(以免发生局部损坏换整条管线、劳民伤财)。

(36)最容易发生问题(渗水)的排污管、水管在穿越楼板，墙体因受挤压而易爆裂(PV管)或生锈而破裂(镀锌管)故设计时最好设置套管。

(37)小区配套公共设施规划设计要一步到位：

(a)按物管要求配置绿化率、物管用房、商业用房、功能用房和设备用房。(b)管道煤气，智能综合布线，二次加压的管路及闸阀，用于餐饮商铺预留的排烟道和隔油池等都应在设计中加以考虑。

(c)阳台设计要考虑到花盆座架(底部向里倾斜)以防淋花水往下滴水给下面业主带来不便，客厅、主人卧室分体式空调穿线预留外斜防水措施设计要考虑进去。

2、物业公司在工程施工阶段介入过程中应注意什么?

中顾律师解答：一个物业的整体质量是由建材设备本身的质量和安装施工质量二大部分组成，所以对于物业管理公司来讲主要对开发商提以下几点建议：

(1)对小区(大厦)的重要大型设备、设施的供应商，应尽量选择能将供货、安装、调试、售后维修保养一体化的实体公司，在价格相近的几家供货商中，尽可能选择历史悠久、售后技术服务良好、价格适中的那家。

(2)小区基建工程采用的批量较大的各种建材、装饰材料、水电器材等常规材料和配件尽量选用市面上有的普通规格的标准件和通用件，尽量采用国家和本市指定厂家所生产的牌子、型号与规格。

(3)涉及小区物业的结构、防水层、隐蔽工程、钢筋以及管线材料一定要考虑耐久性和耐腐蚀、抗挤压应力、做套管，且参于监理公司共同把好相关过程控制和验收控制的监督检查质量关，绿化带土质的厚度要符合要求。

(4)所有参于土建工程、装饰工程、设备设施安装工程、绿化工程和相关的市政工程的施工单位、供货商、安装单位、和与之有关联的中介单位都应与开发产就设备(或大宗材料、配件)的保质(修)期的保质(修)内容、保质(修)期限、责任、费用(维修保证金)、违约处理等达成书面协议，并提供有效的合法经营及资质证明、产品的产地、合格证明、设备订购合同、材料供货价目表、采购供应地址及单位联系电话。

(5)一些重要的大型配套设备(包括电梯、中央空调、配电设施、闭路监控系统、消防报警系统、电话交换系统等)的供应单位应提供清晰明了的操作使用说明书，并对物管相关技术操作人员提供正规的培训。

(6)小区物业所选用的设备和仪表均应得到有关部门的校验许可证明(如电表、水表须经过水电部门校验合格才允许使用，闭路电视监控系统须经过公安部门的安全技防测试合格后才准许使用，还有消防报警系统、灭火器、电梯变配电系统、停车场、交通管理系统等)最好由设备或仪表供货安装单位一并解决。

(7)为方便以后的物业管理，对大型重要的公共配套设备能设立独立的电表或电表(便于情况分析和成本控制)，高层及大型写字楼的室内照明插座电源应与中央空调系统用电线路及计量分开，尽量做到分表到层、分表到户，表的位置最好能统一、集中(便于抄表、住户忘关开关时可临时切断电源)，电话分线分层分户应作好识别标记，合理分配。

(8)各专业工程技术人员要做好质量跟进工作深入现场，掌握第一手资料、尤其是各种给排水、电、中央空调、消防报警电话、有线电视等管线的走向、重要闸阀和检查口的位置，以及相应的施工更改记录。

(9)重要的土建要确保一定抽验合格率，所有的隐蔽工程都要进行质量验收、且要有物管人员参加。

(10)物业的竣工验收，物管人员应会同参加，对不符合物管要求的工程项目有权令其整改满意后再签字，物业(包括设备设施)的二次接管验收须全面把关交接，尤其是图纸、资料、更改记录。

3、物业管理公司在开发商项目开盘后对外售楼时应注意哪些事项?

答：严格审核售楼说明书、媒体广告和房地产买卖合同，对不利于物管的条款和承诺应删除或修改，以免带来后患。如购八楼房送顶楼阳台，买一楼送花园(公共场地不属于套内面积，误导消费者);免x年管理费或只按多少元/M2收取管理费(让物业公司倒贴钱);小区提供xx会所服务(会所一向是个赔钱项目，谁来投资设备，谁来支出场地管理费、水电费、维修费和人工费?谁来贴补经营亏损?);承诺小区会有管道煤气，智能化管理系统，闭路监控，二次加压，喷泉泳

池、绿化庭院等，但设计时根本没有考虑，更谈不上交付使用(业主入伙发现承诺不兑现时和物业公司结怨)，物管公司应该对开发商售楼部分人员进行短期培训，对客户在物业管理方面的咨询要对答如流，前后一致。

二、接管验收篇

1、物管公司在开发商物业移交时应注意那些交接事项?

中顾律师解答：物管公司对开发商所移交的物业一定要把好验收关，否则因为把关不严而造成的后遗症和改造、增设工程会给物业公司带来沉重的包袱。一般来说物业公司接管验收时要注重以下几个关键：

(1)对在前期介入阶段提出的完善项目和整改意见进行复核，对尚未完善的事项，要求开发商提出的补救和解决措施并备案，(包括物管用房，专项基金，开办费用，对外承诺的小区配套设施等敏感问题)。

(2)开发商应对小区所有土建工程、装饰工程、市政工程、设备安装工程和绿化工程等主体及配套工程的施工(承包)单位名称、工程项目、工程负责人扩联系电话、保修期限等内容列出清单交给物业公司。

(3)将开发商施工未用完的小区建材包括各种瓷片、玻璃窗及配件等留下来备用可为以后维修减少费用。(4)凡小区采用非市面上常见的建材，设备和设施的应让开发商或施工单位提供供货和维修保养单位的地址、电话和联系人。

(5)验收时注意和物管密切相关的设施和管线有无按要求做好：包括岗亭、道闸、围栏防攀防钻设施、清洁绿化取水用的水管接口、倒水池、垃圾收集房(含清洁工具房)、小区标识系统、单车棚、摩托车棚、汽车泊位是否足够，设施做好与否，小区摆摊、搞社区活动、室外加工用电的预留电源插座、空调滴水、排水系统(含商铺)等。

(6)小区公共设备、设施、辅助场所(幼儿园等)、停车位、会所等产权须界定并出具相关证明(避免以后引起业主投诉、争纷)。

三、入伙篇

1、物业公司在刚入伙阶段应做好哪些准备工作?

物业公司在入伙最初阶段主要完善物业管理配套设施，理顺业主与物业管理公司之间就重要事项的法律契约关系(如业主公约、管理费、本体维修基金、停车位使用协议、管理费和水电费银行委托缴款协议等)。凡是业主(住户)违反小区管理条例的处罚条款，诸如高空抛物、公共楼道烧香、乱丢乱放杂物垃圾、车辆停放不到位、私自架设天线、乱拉电线、电话线、不按要求安装空调、拖欠管理费和车位使用费等物业管理中常见的比较棘手的违章处罚一定要在业主公约中列明，业主签字有效。入伙前期对小区违章违规的危害性，公民道德教育、处罚条款和依据频繁地通过宣传栏、单元大门通知栏广而告之。对一些不太自觉的住户要上门走访等加大宣传力度教育。当然重点是放在预防上，通过上述的工作给小区一个良好的生活秩序和环境。即将实施的《物业管理条例》中仍存在诸多缺陷，《条例》未明确之处提出了9条建议，其中一条就是要求物管企业必须公布收支明细账，且事先须经审计部门审计。

建议一：将开发商排除在业主范围外

开发商和业主是不同的利益主体，会有不同的利益诉求。

建议二：明确首届业主大会召集人

《条例》第8条:物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

《条例》中多次出现的“物业管理区域”也应明确，不同利益群体的人对此有不同的理解，这势必会带来不必要的纠纷。

建议三：细化房管局行政指导责任

《条例》第10条:同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。

《条例》的规定过于原则化。房管局的指导行为具有何样的法律效力?不指导或乱指导是否承担相应法律责任?业委会不服从指导是否承担或承担怎样的法律责任?这些问题都亟待细化。

建议四：明确书面签名的合法性

《条例》第12条:业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式;但应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。以书面征求意见形式获得的表决结果是否具有法律效力很难确定。《条例》细则必须对业主签名的情形进行规范，对签名的真实性、合法性作出规定。

建议五：赋予业委会社团法人身份

《条例》第16条:业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。

业主委会究竟在法律上是一个何种性质的组织?败诉后民事责任由业委会还是业主承担?业委会的活动经费从哪里来?业委会成员能否领取报酬?从何处领取报酬?《条例》至今没有回答。建议赋予业委会社团法人组织的法律身份，诸多尴尬将迎刃而解。

建议六：取消居委会的指导监督权

《条例》第20条:„„在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。

业主委会和居委会同为基层群众自治组织，都必须接受政府部门的指导和监督，因此根据宪法体现的法律精神，居委会无权指导和监督业委会。另外，过多的干预最终也会造成业主的自治成为空谈。

建议七：开发商不能与业主签物管合同

《条例》第21条:在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。

因此，《条例》细则应对开发商这种普遍侵犯业主权利的行为予以制止。

建议八：多方监督开发商擅自处分行为

《条例》第27条:业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或

者使用权，建设单位不得擅自处分。

《条例》细则应对此进行补充，比如赋予规划局、房管局、物管或者业主(业委会)监督权，这比打官司要经济得多。

建议九：物管明细账须审计并公开

《条例》第43条：县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门，应当加强对物业服务收费的监督。

7.物业管理前期介入的重要性篇七

2005年4月18日我被安排到世家星城小区实习，世家星城位于丈八东路以南，电视塔以西，处于西安城南的黄金地段，距市中心钟楼8公里，距南郊区域中心小寨4公里，北临丈八东路，南距绕城高架路约230米，东为西安市中央商务区（规划中），西距电子城不足一公里，交通顺畅便捷。项目规划占地827亩，总建筑面积75万平方米，容积率1.36，绿化率48%，可接纳7000余户入住。世家星城采用一次规划，分期开发的经营策略。整体规划以开放空间、建筑围合空间为纽带，结合自然环境，联系社区内的绿化，形成点、线、面相结合的景观特色，不同功能空间与绿化相互联系、渗透形成社区独特的绿化环境景观。更有以水体景观为主的环境塑造了自身的特色，提高了整个社区的居住品质和人文品质。尊重文化，专注教育是世家星城规划的又一大特色，世家星城的专业图书馆，高质量的幼儿园和中小学校，设施齐全的大型文体活动中心，社区周边林立的大专院校和科研院所，处处都能感受到文化的气息。这里还有日常生活需要的商业广场及步行街；关注健康的社区专属医疗机构；高效率、高品质的保安措施；设施齐全、服务周到的社区会所。

物业公司的前期介入是物业公司在接管物业之前，就参与物业的规划设计和建设的过程，从业主与使用人及物业管理的角度，就物业开发、建设和今后使用管理提出建议，并对将接管的物业从物质上和组织上做好准备。物业公司的前期介入，对开发商、物业管理及以后物业的所有者或使用者都十分重要。在世家星城小区的前期，物业建设、销售工作、物业公司介入同时进行，世家星城前期介入主要体现在以下几个方面：

1、完善物业的使用功能。

随着社会的进步，业主对各种物业的使用要求日益提高，不仅重视房屋的工程质量，而且对房屋的布局、造型、建材使用、室外环境、居住的安全舒适、生活的方便、绿化、服务等方面都十分重视。世家星城的开发商考虑到业主的需求，联系人人乐超市在小区附近合作建造超市，在公交公司的配合下加设公交线路，为了更加全面的为业主服务，与交通大学合作建造有幼儿园、中小学。另外还建设有健身俱乐部、医疗机构、水体景观附属设施。从方方面面为业主考虑，尽量满足业主的各种需求，完善物业的使用功能，同时把这些附属设施作为卖点，使得物业销售工作顺利进行，在超市和健身俱乐部等附属设施上赢得利润。我认为在社会竞争日渐激烈的状态下，业主们的压力都很大，怎样缓解业主们的压力？怎么样方便业主？是物业公司和开发商应该考虑的问题，世家星城小区就是以解决问题方便业主作为出发点的，无论是合建超市、幼儿园、中小学还是加设公交线路、建造健身俱乐部、医疗机构都是实际解决问题方便业主们的行为。这种做法应该得到大力宣传推广，不断提高人们的生活居住质量。

2、改进、完善物业的具体设计。

在物业设计时，设计人员往往按照一般规律，直接采用国家建筑设计标准。但实际上，中国疆域广阔，地理环境与经济发展水平差距悬殊，方便业主居住使用，这就必然要对设计提出不同的要求。我在小区巡视的时候，发现有一个单元楼的楼梯修有盲人道，在请教了小区的物业管理员后知道，原来在这个单元楼上有一个业主是盲人，他的家人还没有考虑到上下楼的问题时，物业公司知道后及时向承建商提出建造盲人道的提议。承建商立即安排设计人员进行楼梯设计，施工人员按照设计进行施工。这家业主发现后，感动的到物业公司进行感谢，他们怎么也没有想到物业公司为他们做的这么周到，楼梯设计这么合理，业主和物业公司的关系更加融洽了，尽管盲人道对楼上的业主在不同程度上存在影响，但在和其他业主交谈时，不但没有业主投诉反而对物业公司为他们提供的周到服务非常赞赏。

据我了解，在其他小区的物业设计上跟世家星城物业设计是存在差距的。例如其他小区业主反映，他们的窗户是往里开的，表面看上去是没有问题，可是细心的业主会发现西安的夏天是闷热，尤其是在下雨的时候室内十分闷热让人感到不舒适，在这时候需要打开窗户使窗外清爽新鲜的空气和室内闷热空气对流，但是窗户向内开雨水会顺着窗子流向室内对业主造成生活不便。还有卫生间的水管离墙壁距离很近，看上去室内的空间大了，实际上在业主为房屋装修时问题就随之而来，因为卫生间的水管离墙壁距离近，就对装修时带来了不便。这些设计上小小的失误肯定对业主带来不便，世家星城物业公司在前期介入时，充分考虑到业主入住后会发生的设计缺陷问题，及时向承建商提出意见，使设计单位避免了许多设计缺陷。

3、更好地监理施工质量。

国家建设部已有明文规定，我国的施工建设要与国际接轨，设立建设监理制。这样，一批专业工程监理公司便应运而生，尽管如此，也难以取代物业管理公司参与施工监理的作用。世家星城物业公司面临着以后验收接管及维护保养的任务，而工程质量的任何隐患和疏忽都会增加世家星城物业公司的工作难度，世家星城前期介入后一旦发现问题及早通过发展商限令施工单位解决，就可有效防止施工质量问题的发生和延

续。因此，世家星城物业公司参与监督施工质量，使工程质量又多了一份保证。因为世家星城物业公司是世家星城小区开发商的子公司，所以不但要保证小区工程的施工质量，还要统计各施工单位在施工时出现的问题，为开发商在以后工程选择施工单位时提供依据以便择优录用保证工程质量。我们作为实习生到世家星城物业公司实习时，在工程部对业主反映物业问题的2224份维修单进行了统计分类。首先，我们分工两名同学运用计算机知识做电子表格，其他同学区分整合维修单到每个施工单位。其次，把分类好的维修单在制作出的表格上进行填写。最后，把填写好的表格进行最后的整理统计。世家星城物业公司用我们统计的结果，报送开发商对统计的数据进行分析，为以后的工程选择施工单位提供了依据。

4、为竣工验收和接管验收打下基础。

由于世家星城物业公司已前期介入物业的开发，所以世家星城物业公司对验收的物业的各种情况已经相当熟悉。这样，世家星城物业公司参与验收把关便可以提高验收工作的质量，缩短验收的时间；对于验收中发现仍需整改之处，也容易交涉和协调，使验收工作不致于成为“走过程”的程序。世家星城物业公司的前期介入不但保证提高了物业的工程质量，而且使广告宣传语“好房子，世家星城”得到印证。

5、提高员工的素质。

世家星城物业公司和其他企业一样，注重的是人才，怎样选择人才、培训人才提高员工的素质，是物业公司能否长期发展的关键。选择员工是物业公司用人制度关键的组成部分：首先，员工必须毕业于物业管理专业，并持有劳动和社会保障部颁发的《物业管理从业人员资格证》。其次，世家星城物业公司对员工进行岗位的相关培训，使员工对小区的基本情况、应开展的工作心中有数，减少盲目性。世家星城物业公司为了提高员工的素质，管理层定期对员工进行专业的知识培训，组织员工之间开座谈会，达到取人之长、补己之短的目的。从而，使全体员工的素质不断提高，进而使管理服务水平和管理效益相应提高，进一步树立良好的企业形象。

6、便于日后对物业的管理。

世家星城物业公司前期介入物业的开发，使物业公司对该物业的整体情况相当熟悉，特别是对电、水、气管线的铺设、设备的安装了如指掌，这对物业日后的管理、维护、维修带来许多便利：一是方便物业管理维修保养制订计划；二是方便物业管理中的维修，缩短检修时间，减少对业主带来的不便；三是有效保证维修质量；四是方便日后物业管理

中改建工程的进行和设备的重换等。

8.物业前期介入培训篇八

1.项目设计阶段

商业物业管理在规划设计阶段就介入方案的修改、优化和决策，把平时管理实践过程中掌握的信息反馈给设计师，在设计时充分考虑到商业物业经营和管理的实际需要，提高设计品质。及时带来使用人和管理人长期积累的信息，对在规划设计中可能存在的不足和遗漏，在规划设计时或建设前提请开发商加以修正，使规划设计更合理。

1、根据《商业管理房产技术条件》，结合项目实际情况，组织相关的专业工程师进行图纸会审，会审的重点放在高低压配电系统、水系统、空调系统的划分及外立面的方式等。如：

1）高低压配电的会审主要关注配电容量是否足够，双回路供电中任何一路断电下物业能否正常运营等；

2）主力店的租用设备、公共区域照明供电是否接入主力店自用回路；

3）公共区域照明的开闭是否能自动控制，是否采取了节能措施；

4）计量方式关注各主力店是否可以独立计量，尽量减少代收、代垫情况；

5）水系统考虑不同高度分段加压、低层市政直供旁路等；

6）空调系统要根据业态的分布，合理进行系统组合划分和机组制冷量的选择；

2、从商场日常经营需要出发提出合理建议：

1）各设备房的房间规划、预留位置是否合理，设备房预留的设备位置是否符合后期管理使用需要；

2）地下室汽车坡道的宽度、坡度、转弯半径是否符合使用要求，地下室车位划线及流向设置是否合理，停车收费系统设置的建议；

3）外墙广告位预埋件的设置是否满足使用要求，照明、供电、计量方式是否合理；

4）建筑材料的选用、设备设施的性能特点、使用效果、养护、维修乃至更换的成本费用是否能做到节能、可靠、便于维修且费用合理；

5）铺（户）内上下水、供电、燃气、空调、通讯、新风、排烟等的容量预留、分配、管线布局、配置走向等是否满足业态使用需求；

6）隔油池、化粪池、排油烟井等设施是否满足餐饮业态需要；

7)外立面关注材质的选择，广告位和墙面的占比、安装方式等。

8）管理用房面积是否满足需求；垃圾房、保洁作业间是否合理及功能满足需求等。

2.项目施工阶段

1、物业竣工时验收疏忽会为后期物业管理造成管理难题

质量问题总是给发展商和管理公司留下一个又一个的难题，例如房屋建筑内在的质量问题，施工建造中留下的安全隐患，设备安装调试的欠缺等。这些问题往往在物业竣工时不易察觉，加上验收疏忽遗留下的问题，必然造成后期商业管理的力不从心。

2、必须利用管理公司的专业能力实现长效管理

在项目的施工阶段，物业管理的早期介入能确保项目的功能定位和商业物业的使用功能，从使用人的角度出发监督施工，减少返工，防止留下后遗症。如：

1）在地下室施工阶段关注地下水冒溢点位，提醒项目开发公司重点处理。

2）在正负零到裙楼封顶阶段关注如下方面：消防预埋管线、防雷引下线的施工质量；主力店防水施工工艺、质量及主力店装修单位是否对其造成破坏等；防水施工时建议管理公司技术人员要旁站监工。

3、在商业部分内装施工阶段关注如下方面：

1)外墙防漏措施；

2)多种经营供电、通信点位的合理设置；

3)设备设施安装位置是否合适，安装顺序、质量是否合格；

4、在暖通设备安装、调试、接管阶段重点关注设备、管路安装质量，安装情况是否满足使用需求。

3.商业物业管理准备阶段

1.收集和掌握第一手资料

通过早期介入可以大量收集和掌握物业的第一手资料，如收集图纸资料、物业设备设施清单、设备调试记录、物业技术档案等。

2.提前策划管理方案

根据第一手材料提前策划项目管理方案，进行机构设置、人员配备、费用测算、员工培训、开业准备等工作，使项目建设与经营管理有条不紊的衔接与过渡，让商业物业的硬件建设与软件管理相得益彰。

3.建立完善实用的服务系统和服务网络

商业物业在其经营管理服务过程中，与社会有关部门发生密切关系，需要在早期介入时进行如下方面的工作。

1)保安、清洁、养护、维修、绿化队伍的设立或选聘，洽谈和订立合同；

2)同建设、公安、工商、交通、物价、环保、卫生、市政、园林、教育、公用事业、商业及文化娱乐等部门进行联络和沟通。

4.物业管理市场调研工作

主要调研内容有：可比项目物业管理费收费标准，员工薪酬水平及专业能力，专业管理水平，物业管理地方法规及行业惯例，物业服务特色，市场分包方水平及能力等。

2、法规及政策调研

了解项目所在地工商、物价政策；涉及消防、安全及车辆管理的公安及消防政策；了解商业物业水、电、气及供暖消费政策和标准；了解当地环保政策要求；了解当地行业标准、物料价格、工程维修市场情况等。

3、调查小组对物业服务市场的信息调查结果进行统计、分析，编制物业服务市场调查报告。报告的内容包括，但不限于:

1)本地物业行业概况、当地的法规和政策；

2)本地物业管理市场的消费习惯和消费水平分析；

3)物业管理支持资源的调查分析(如社会化分包水平，物业人力资源调查、薪资水平)；

4)主要竞争对手(相似楼盘)的物业管理情况分析(物业服务费用标准、服务模式、服务状况)。

5.物业管理成本测算

对于商业物业管理者而言，物业管理费是主营收入，该费用标准的拟定将直接影响到商

业物业的经营管理水平和商业项目的定位。因此，物业管理成本测算及收费标准确定是前期工作中最为重要的工作内容之一。

1、商业物业管理成本的主要由以下方面构成：

1)人工费用：包括工资总额及福利费。

2)环境卫生费：包括日常清洁外包费用、石材养护、外墙清洗费用、除雪费、垃圾清运费、消杀费、烟道清洗费、隔油池及化粪池清掏费等。

3)治安防范成本：包括警用工器具、物料消耗及治安联防费等。

4)绿化养护成本：室外广场绿化养护费、绿植租摆费等。

5)公共设施设备维保费：工程工具费用、设施设备维保费等。

6)公共能耗费用：包括照明系统、电梯系统、消防系统、安防系统、空调系统、给排水、新风系统、通风系统、中水系统、热力系统能耗费及水费。

7)管理费用：包括服装费、办公用品、差旅费、业务招待、交通、邮电通讯、固定资产折旧、低值易耗品摊销、人员招聘、培训、印刷、用具维修费等。

8)保险费。

9)不可预见费。

10)管理酬金。

11)税金。

2、由于商业物业管理中涉及众多业态，各业态的物业管理界面不尽相同，因而它们的物业管理成本是不一样的。因此，商业物业管理测算较住宅、写字楼物业费测算要复杂。商业物业费测算前必须确定下列条件：公司管理架构、管理模式和薪酬体系确定；水、电、气等能源费用收费标准和政策明确；物业项目的经济技术指标明确（面积、使用率、设备设施清单及参数等）；各商业业态管理界面确定；服务内容及服务标准确定等。

6.主力店物业服务

（一）前期管理阶段主力店物业服务的主要内容：

1、协助招商部门与主力店的租赁谈判，重点协助审核租赁合同中涉及商业物业管理的相关条款，如：主力店工程设施设备类型、使用界面（如独立使用或共用等）；

2、进行物业管理合同谈判，重点确定双方物业服务界面和管理费标准；

3、协助招商、项目开发公司与主力店的进场技术对接，保证主力店顺利进场装修施工；

4、对主力店装修施工进行监管，保证现场施工秩序，并符合有关技术规范和管理规定。

（二）正常经营阶段主力店物业服务的主要内容：

1、按照合同约定对主力店提供物业服务，收取管理费用；

2、对主力店物业管理情况进行监督，尤其是消防管理及设施设备的维护保养，以消除各类安全隐患；

3、协调主力店与其他商户、与政府主管部门之间的关系，维护其良好的经营秩序和经营环境；

4、与主力店定期沟通，处理主力店提出的各类投诉；

5、当主力店中止租赁协议时，协助各部门签订撤场协议，进行各类费用清算；并按照相关约定接收主力店经营场地。

（三）不同业态主力店物业服务界面要点

主力店在大型商业物业内所占面积比率高，客流量大，涉及业态广，是大型商业物业内

重要的客户。各商业物业对主力店的管理方式多样，所涉及的管理界面也不同。以下为万达集团所开发并经营管理的万达广场各主力店物业服务界面，以供参考：

1、超市

1）、中央空调、水、电、气、供暖各系统相对独立，一般都为租户独立管理并承担运行、维护保养责任（包括各管井内部的设备设施）及费用，能源费用由租户直接向公用事业部门缴纳；

2）、租赁区域内的保安、保洁、垃圾处置由租户自行管理，租赁区域外由管理公司负责；

3）、消防、排水、部分电梯或扶梯与其他租户共用，一般按照租赁面积占本幢建筑的建筑面积比例，分摊相关运行及维护保养费用；

2、百货

1）中央空调、水、电、气、供暖、电（扶）梯各系统相对独立，一般都为租户独立管理并承担运行、维护保养责任（包括各管井内部的设备设施）及费用，能源费用由租户直接向公用事业部门缴纳；

2）租赁区域内的保安、保洁、垃圾处置由租户自行管理，租赁区域外由管理公司负责；

3）消防与其他租户共用；

4）在其租赁区域门前一般有免费促销场地；

3、餐饮

1）除个别广场的KFC、必胜客、麦当劳由租户自行安装空调外，中央空调为广场主系统的部分，费用缴纳一般按单独计量或约定标准方式向各地管理公司缴纳；

2）水、电、气、供暖、电（扶）梯各系统为广场主系统一部分，无法独立，能源费用由租户向各地管理公司缴纳；各系统由各地管理公司管理，租户按照面积比例分摊运行、维护保养费用；

3）设立为独立的隔油池、排污井、排油烟管道，由租户自行管理并承担维护保养责任及费用；

4）政府卫生、环保部门对其卫生防疫、排油烟环保达标情况要求较高，为物业管理的重点；

5）租赁区域内的保安、保洁、垃圾处置由租户自行管理，租赁区域外由管理公司负责；

6）消防与其他租户共用；

4、KTV、电子娱乐、影院

1）水、电、气、电（扶）梯各系统为广场主系统一部分，无法独立，能源费用由租户向各地管理公司缴纳；各系统由各地管理公司管理，租户按照面积比例分摊或约定标准方式向各地管理公司缴纳运行、维护保养费用；

2）中央空调（供暖）为广场主系统一部分，无法独立，主机系统由各地管理公司管理，租户一般按照约定标准的方式向管理公司缴纳空调（供暖）费用；

3）消防部门对消防要求较高，为物业管理的重点；

4）租赁区域内的保安、保洁、垃圾处置由租户自行管理，租赁区域外由管理公司负责；

5）消防与其他租户共用；

5、建材、家居

1）中央空调、水、电、气、供暖各系统相对独立，一般都为租户独立管理并承担运行、维护保养责任（包括各管井内部的设备设施）及费用，能源费用由租户向各地管理公司缴纳；

2）租赁区域内的保安、保洁、垃圾处置由租户自行管理，租赁区域外由管理公司负责；

3）消防、排水、部分电梯或扶梯与其他租户共用，一般按照租赁面积占本幢建筑的建筑面积比例分摊相关运行及维护保养费用；

6、电器卖场

1）水、气系统为广场主系统一部分，无法独立，各系统由各地管理公司管理，租户一般按独立计量方式向各地管理公司缴纳费用；

3）供电系统单独在供电部门立户，由租户直接向供电部门缴纳用电费用，由供电部门开具增值税发票，其变压器一般由各地管理公司管理；

4）电（扶）梯一般与其他租户共用，租户按租赁面积占本幢建筑的建筑面积比例分摊运行及维护保养费用；

5）消防与其他租户共用，消防部门对消防要求较高，为物业管理的重点；

6）租赁区域内的保安、保洁、垃圾处置由租户自行管理，租赁区域外由管理公司负责。

7.商户装修管理

1、成立装修管理小组

开业前3-4个月，成立由招商、工程、物管等相关业务部门人员组成跨部门装修管理小组，对管辖区商户装修实施统一管理。

2、编制装修管理工作流程和管理制度

1）编制《装修手册》，为商户及施工单位提供便利及指引，该手册在与商户签订租赁合同时予以派发。参见附录1《**购物广场装修手册》

2）制定《装修管理制度》，明确装修管理中各部门工作职责及工作流程。

3、装修管理控制环节

1)商户进场装修前，应办理交接手续，必须对房屋现场的重要设备设施和未来可能引起纠纷的部位进行拍照，并在交接记录中签字确认。

2)要求商户在开业前90天～60天提交装修图纸，以保证留有充足的时间进行装修。在管理公司招商部(营运部)收到商户提交的装修设计方案的5个有效工作日之内，管理公司应对这些初步方案、设计图纸进行审阅和签署意见。如果初步方案设计图退回租户时签上意见，而且租户无条件认可，则商户应当立即按照管理公司的意见修改初步方案设计图，并重新提交给管理公司进行审核。商户装修方案中涉及拆改结构的，如不影响整体外观布局和统一管理的，应上报项目开发商审核其可行性，否则，管理公司可直接否决商户装修方案。

3)商户须自行向消防、卫生、防疫等政府有关部门申请审批，并应获得以上部门的批准。租户须承担各项费用。

4)现场材料进场通道、工具运输、退场

所有运进及运出施工场所的施工设备必须经过管理公司的批准。装卸货物和运输物品必须按管理公司指定的路线与时间进行。进入地下室装卸货物区的运输车辆不能超过物业

地下停车场的入口限高。在装修过程中，应做到严格避免损坏物业电梯、楼梯、公共区域、通道、墙或隔板、出口、大门以及其它商业物业内外设施。在施工中造成上述设施的损坏应由商户承担一切相关修复费用。管理公司有权要求商户对商场公共区域及货梯做出保护装置方能使用。

5)内装交叉施工

内装过程中难免会有交叉施工现象发生，着重控制施工安全和成品保护。

6)工期管理

根据商业开业时间的安排，合理控制装修工期，及时提醒商户及早完成装修。工程部及招商部必须参与跟踪各商户的装修进度，协调商业物业的相关方面，为商户完成装修工作，按时开业提供服务。

工期管理重点关注以下可能延误工期的相关问题：

a)装修中使用特殊材料、异性玻璃、石材；

b)天地墙是否有特殊造型和结构；

c)拆改建筑结构或楼板是否开洞或加建楼梯；