聊城市物业管理办法分析

聊城市物业管理办法分析（精选12篇）

1.聊城市物业管理办法分析 篇一

城市小区物业公司管理创新

随着社会经济的飞速发展和居民生活水平的提高以及精神文明需求的扩大，对居住环境的要求也在快速的提高，因此对物业管理提出了很多新的要求。现今公司化进行专业的物业管理已经成为了一种较普遍的现象，但是其中不乏很多问题。随着中国社会经济的不断发展，城市化进程的不断加快，加强城市小区物业管理，改善居民生活环境，提高居民生活满意度，已经成为一个不容回避且无比重要的问题。

随着中国经济的快速发展，城市化水平的不断提高，越来越多的现代化生活小区拔地而起，越来越多的居民住进了现代化新居。然而，随之而来出现了很多方面的难题，比如居民原生活习惯，小区周边环境，小区内部居民素质的良莠不齐，小区居民对自身居住环境要求的参差不齐，几乎每一个都是不容易解决的难题。专业物业管理公司的介入是社会发展的趋势，但是在中国这样一个城市化水平真正步入现代化不足二十年的国家来说，对城市小区实行良好的物业管理，有着很多制约和阻挠因素，其中很重要的一点就是国情决定的居民生活习惯，我们必须寻找适合我国国情的具有创新意义的物业管理模式，才能起到我们所希望的效果，进而促进城市化进一步健康快速发展。

一、城市小区物业管理滞后的原因

近几年城市化进程很快，城市小区如雨后春笋般大量出现，与之伴随的是住进现代化小区的居民再不仅仅是所谓的“有钱人”，普通群众包括众多原来生活在农村的群众，也随着城市发展的需要拆迁范围的不断扩大化而进入城市化小区的居民群体。如此一来，城市小区居民的复杂程度加深了，居民的需求也更加复杂和多样化了，此外随着中国房地产市场的持续升温，房子越来越多的成为很多人投资的一种途径而不再是居住的场所，加上城市化进程的加快尤其是东部沿海城市对大量中西部人口具有的吸引效力，使出租房从原来的低端概念延伸到城市小区。种种这一切，均导致目前的城市小区物业管理严重滞后，居民普遍存在对小区物业管理的不满，综合来看，导致目前城市小区物业管理滞后的原因主要有以下两个：

1、城市小区住户日益复杂

以前城市化水平不高，现代化城市小区数量不多，大部分群众都是居住在各种类型的平房或者老新村，各种管理需求并不旺盛。现在城市化发展水平较十几年前有了质的变化，城市人口的大量增加，各类平房和老新村的大量拆迁，与之伴随的就是城市小区的迅速增多，以及小区居民的日益复杂化。之前居民大多都是本地人，生活习惯大致相同，物业管理也相对比较容易。现在由于城市小区已经成为了居住场所的主力军，其住户范围自然也有了很明显的扩大，并且越来越多的外来人员成为了各城市小区的居住者。住户复杂了，生活习惯也相差很大，对小区的物业管理需求自然也不尽相同，有些甚至差异很大。比如很多原先在农村生活的居民，习惯了自己种些蔬菜之类的农耕生活，住进城市小区后，看到某些楼房背后有空闲的草坪，就会喜欢重些蔬菜，有了第一个就会有第二个，在他们看来这是充分利用小区资源，可是在其他不习惯这种生活方式的居民眼中就是破坏他们生活的环境。再比如说现在城市中很多人喜欢饲养各类宠物，其中尤其以猫狗居多，几乎每天主人都会带着宠物出来闲逛，其排泄物有些人是及时处理掉，有些则视而不见，这在有饲养宠物习惯的人眼中稀松平常，可是在没有这种习惯的人眼中就是眼中破坏其生活环境。居民生活习惯的不同导致了其对小区物业管理的要求不同，这在很大程度上加大了物业公司进行管理的难度。

2、城市小区功能的改变，出租房的日益增多。

以前的城市化小区一般都是居民自己购买自己居住，自己对自己居住的环境自然会要求比较高，同时也会自发的加以维护。现在由于城市化进程的加快，各类城市尤其是东部沿海城市涌入了大量外来人口，这么多人口的涌入必然会大大增加对住房的需求，对住房的需求首先增加的肯定是购买房屋的需求，买房需求井喷后自然刺激了开发商建房子的欲望，买的人多了自然价格也会上涨，价格上涨必然导致投资行为的滋生。所以目前中国房产市场已经不再是单纯以提供居住为其功能的市场，而是很大程度上成为投资场所，投资的目的自然是不断增值而不是自己居住，于是各城市化小区的出租房现象越来越多。对于出租者来说，房子不是自己在住，当然不会过多关心环境等一系列问题，对于承租者来说吗，房子不属于自己，自己只是暂时居住在这里，同样不会过多关心环境等问题，更不会对小区物业管理有太多的要求，这导致了目前我国很多城市小区物业管理困难。

二、城市小区物业公司管理模式创新的方向

1、政府进一步加强政策引导和健全各类机制。目前随着城市化发展而出现的各类城市化问题很多，小区物业管理滞后就是其中之一，由城市化发展导致的，政府就应当承担起提高城市小区物业管理的责任。通过进一步加强政策的引导和进一步健全各类机制，从而解决困扰目前城市小区物业管理差的症结，进而全面提高城市小区的物业管理水平。具体来说，应该进一步明确对各类城市小区物业管理水平的要求，制定相关的标准，要求物业公司必须根据本小区的定位明确自己的物业管理必须达到何种程度的标准，并且设置一定的巡视制度，同时对巡视结果建立一定的奖惩机制，从根本上起到对担任城市小区物业管理的公司既约束又激励的机制。此外，这一举措还能让居民对自己小区物业管理应达到哪些方面的要求有一个统一的认识，一定程度上也能强化居民对物业公司的监督。

2、城市小区物业公司集团化、统一化、专业化。同为城市小区，其质量和档次也有所区别，在此基础上的物业管理方式，必然也有所不同。作为政府需要根据各类城市小区的特点制定各自相关的物业管理标准。作为物业公司。应该根据自己的特点选择适合自己的小区类型进行管理，在这一基础上逐步集团化。如此就能做到术业有专攻，客户明确，专业化水平大大提高后，自然就能形成更好的管理手段和方式，从而大大提高管理效率和效果。

3、具体管理方式法制化、规范化。物业公司的具体管理是困扰小区物业管理效果的一大难题，尤其体现在住户对物业公司相关规定的遵守力不够以及小区周边环境物业公司无力管理这两方面。很多小区都多少存在着物业公司明文规定的条款，某些住户就是不遵守，物业公司对此除了一再通知尽快改进外并没有什么太好的办法。针对这些情况应该对具体管理方法进行规范化、法制化，并不是上升到在国家法律中对此作出相应的要求和规范，而是指通过与住户签订协议的方式来实现物业管理过程中的法制化。物业公司在管理过程中会遇到种种阻力，原因就在于其管理不具备强制性，对住户没有任何规范性约束条款。签订协议后，明确规定了日常中的各种方面，明确了住户和物业公司双方的责任和义务，并且以具备法律效力的经济合同形式明确了违约责任，自然可以解决物业公司平时管理难的问题，同时也使住户可以更好的监督物业公司，更具有主人翁意识，如此双向规范，互相监督，才能起到最好的效果。

4、同步社会各类配套制度改革的深化

。小区物业管理绝对不仅仅是一个小区的问题，因为小区环境本身就包括小区周边外环境。困扰目前很多城市小区物业管理还有一个很重要的问题就是周边往往会比较杂乱，各类小商贩较多。每到清晨和傍晚各种摊贩云集，严重拥堵小区出入口并且造成大量城市垃圾，对此住户怨声载道而物业公司却无力改变，因为小区外道路等并不在物业公司管理权限范围内。

对此一方面需要社会相关职能部门加强巡视力度和处理处罚力度。另一方面，可以考虑授予物业公司一定的周边环境管理权并定期检查其管理效果是否良好，并且可以将该部分内容一并计入对物业公司整体的各类优惠与奖励考核中，如此便可以充分发挥物业公司管理人员长期在小区的优势，进行常态化管理，只有常态化管理，才能彻底改变小区周边环境的一系列问题。

三、城市小区物业管理创新模式的几个关键点。

1、物业公司提供管理服务流程重点的改变

。物业公司提供管理服务的流程，长期以来一直都是重点在于中期在于关注具体日常管理阶段，目前针对城市小区的特点，进行良好的物业管理必须充分重视前期的规划计划和后期的跟踪调查，做到事前、事中、事后三者并重。

1.1充分做好前期的管理规划和计划。通过走访了多个不同类型城市小区，发现其物业管理都基本没有任何事前的规划和计划，很多方面的管理措施和方法不合理，同时在管理过程中又出现诸多问题。要解决这些困难，必须做好事前的规划和计划，充分了解本小区的特点，包括周边环境、内部住户构成、管理定位、管理目标等，在此基础上做好严格的物业管理计划，并向全体业主通报，逐一与住户签订协议明确双方的权责利关系，这样才能保证后续管理措施的有效执行，保证管理效果的有效实现。

1.2充分做好后期的跟踪调查物业公司的后期跟踪调查其实是一个非常重要的环节，目前在走访调查中发现几乎所有的城市小区物业管理都没有后期调查这一环节。物业公司的管理规划和计划做得再好，毕竟只是一种事前的规划计划，在具体管理过程中不可避免的会发生一些事前所没有了解到的困难和问题，如果没有持续的后期跟踪调查，这些问题很难被发现，自然也就很难被改变，长期下去，问题将越来越多。必须通过一系列的手段措施来加强常态化的后期跟踪调查，及时发现管理过程中的所有问题，及时根据问题提出解决方案，并且向全体业主通报，这样既能持续提高自身的物业管理水平，又能让业主知道物业公司做好本小区物业管理的诚意，增强业主对物业公司的信赖程度，可谓一举两得。

2、物业公司提供管理服务时对其服务对象的必要权力

。物业公司在行使其管理职能时，不可避免的会与某些业主产生矛盾和摩擦。由于目前城市小区住户的日益复杂性以及越来越多的出租房现象，导致很多城市小区普遍存在物业公司与业主之间在很多方面无法达成共识或者住户漠视物业公司规定的情况，这种情况会严重影响物业公司管理目标的实现。表明物业公司应该重视前期的规划与计划，并且与业主签订相关协议以明确双方的权责利关系。如果仍然有住户未能按照协议的要求行事导致物业管理遇到阻碍，必须要有一定的惩罚措施，这种惩罚措施可以是经济上的，也可以是其他方面的。有了惩罚措施，必然可以大大提高条约的执行效果。要真正提高城市小区物业管理水平，赋予物业公司一定的处理处罚权是必须的，只有这样，才能真正有效完成物业管理目标。

3、物业公司之间进行适当合并以及与其它行业进行联盟。

3.1加大品牌物业公司市场占有份额，提升优质服务覆盖面。现物业公司存在着数量多、实力弱的现状。要想真正全方位提高物业管理水平同时保证物业公司自身的良性经济运作，必须进行适当合并以收获以下好处：(1)解决物业公司资金需求的困难。现代社会，无论是进行高科技投资，还是引进有发展潜力，有领导才能的高素质人才，都需要大量的资金。资金不足制约着物业公司的发展，合并可以很大程度的解决资金问题。(2)全面提高自身的业务承接能力。目前很多物业公司都只面向几家甚至一家小区，规模小，成本压缩，管理水平严重不足。合并后规模扩大，提供的服务范围自然也能迅速扩大。物业公司应该根据自己的特点选择适合自己的小区类型进行管理，客户群体特点一致，更便于其制定统一的管理规划和计划，在统一化的规划计划下进行统一化的管理，效率效果都将得到大大提升。(3)取长补短，优势互补，增强提供全方位服务的专业实力。

3.2物业公司与其他行业进行联盟。目前越来越明显的呈现出跨行业合作的趋势，物业公司也应当根据社会的变化及时的与其他行业进行联盟以提高自身的竞争力。比如可以与快递行业联盟。通过该联盟可以让业主通过本公司直接进行相关快递收发业务;比如也可以与外卖行业进行联盟，从而业主通过本公司可以直接进行外卖下单业务，比如还可以与医疗行业进行联盟，从而业主可以通过本公司直接获得常规化的医疗卫生服务。跨行业联盟可以更好的整合社会资源，同时也可以更好的对诸如快递、外卖、小区医疗等现代化城市小区常规化程度很高的领域进行更好的管理，提供更好的服务，从而大大提高业主的满意度，业主满意度上来了，对物业公司的自身物业管理自然是大有裨益。

综上所述，随着我国社会经济的快速发展，城市化水平的不断提高，涉及到越来越多的城市小区物业管理问题，对这些问题的妥善解决是政府维持城市经济稳定和谐发展所必须解决的问题，经济社会对现代化城市小区物业管理服务的要求将会越来越高，必须大力推进物业管理服务的理念和模式创新，才能早日满足城市化水平飞速发展的需求。希望各类城市小区物业管理都能够做到尽然有序，有条不紊，为住户提供一个真正安全、温馨、舒适的居住环境，同时也为我国城市化的进一步蓬勃发展增加一份助推力。

2.聊城市物业管理办法分析 篇二

关键词：中小城市,物业管理,五家渠市,建议

一、具有特色的五家渠市物业管理发展状况

1.五家渠市是我国中小城市之一。2004年1月19日正式挂牌设立, 为新疆维吾尔自治区直辖的县级市, 按师市合一的体制管理。五家渠市域面积711平方公里, 人口11.6万人, 规划区25平方公里。五家渠市辖3个街道, 3个团场:军垦路街道、青湖路街道、人民路街道, 另加101团、102团、103团, 共有35个社区, 19个物业管理有限责任公司。

2.2008年五家渠市城市规划建设局对社区管理及相关物业有限责任公司的要求 (依据新疆维吾尔自治区物业管理普通住宅服务标准试行) 中含有服务内容四个档次。四档为基本服务内容和标准, 其他三档为增加的服务内容和标准。相关的物业管理绩效考核制度也已形成。

3.根据该物业绩效考核指标, 笔者对五家渠市进行了问卷调查和走访。问卷的设计是依据新疆维吾尔自治区普通住宅物业服务等级标准及五家渠发改委相关条例设计并在2013年11月社区培训班上发放问卷35份, 实收19份。而五家渠正好是19个物业管理有限责任公司。在对五家渠市物业管理办公室主任及科员的咨询中得知, 这些年以来仅联邦物业一家盈利, 而且年盈利额仅5 000元, 其余全部亏损, 并没有执行绩效考核制度。五家渠近几年来的房地产开发商有30多家。在对五家渠市政府党办的调查中得知, 从2008年开始就已形成了对城市物业管理的绩效考核指标。

二、对中小城市物业管理的现状分析

1.中小城市物业管理企业基本为低潮状态。到2000年为止, 我国已经破产的企业达到25 000家, 注册资本在50万元以下的民营企业平均寿命只有1.8年, 高新技术园区5 000家企业中能坚持3年的大约为5%, 能坚持8年的只有3%。因此, 企业可持续发展的背后是企业对稳定利润的追逐。一个企业也只有做到可持续发展, 不断地从战略转型中成长蜕变, 才能不断延长企业的寿命, 扩大企业的成长空间, 真正实现企业价值最大化。五家渠19个物业管理有限责任公司 (注册资金50万元) 均属三级类型。以中小城市物业管理相关问题及企业生命周期性看, 多属前期性即创业时间处于3年以下的企业, 没有以前的周期可以印证, 判断比较困难, 只能根据目前企业所处的实际情况和本人研究经验加以判断。就企业管理生命周期理论来说在2000年后创办的企业, 如处于低潮状态, 这类企业就属于普通型, 下个周期将在2003年进入上升期;如处于平稳期, 则可能属于起落型变化的企业。

2.对五家渠城市物业管理的数据分析研究结论

结论一:五家渠物业管理工作四项指标确实可行, 即环境管理部工作指标、工程管理部管理工作指标、秩序管理部工作管理指标、质量管理经理管理工作指标。而这四项指标正是中小城市普通住宅物业服务项目指标内容。对相对较高层次的经营性物业服务、物业租赁服务、物业综合服务及相关的法律问题咨询服务并没有涉及。

结论二:中小城市物业管理工作正在城市规划建设之中, 但并没有受到重视。主要反映在以下几个方面:一是中小城市处在招商引资的经济发展阶段, 重点是房地产等宏观经济行业的开发, 而对微观利润的物业管理只是指标的下放并没有严格管理和执行;二是中小城市物业管理有限公司基本是民营企业或房地产开发商时的物业管理, 注重水、电、暧、交通及相应的安全收费工作;三是该时期物业管理工作人员素质和年龄的问题。在五家渠市从事物业管理工作的人员基本是40~50岁人员即企业下岗职工。工作既辛苦又连续, 基本没有节假日, 同时, 薪酬还很低, 不时带着情绪上班, 时常和业主发生口角。

结论三:中小城市物业管理公司管理存在严重问题。这就是物业管理的利润如何产生?经理人不清楚、员工更不清楚, 多数人只知道劳动拿工资。物业管理公司属服务劳动型企业, 和其他经营服务在利润获得方面有较大差别, 重在业主满意率及微薄利润。通过调查数据显示, 物业管理及服务的重要性日渐凸显。接近八成的计划购房者认为物业管理对自己很重要, 其中36%的人认为非常重要, 42%的人认为比较重要, 15%的人处于中立状态, 仅9%的消费者没有意识到物业管理对自己的重要性, 认为毫不重视物业管理及服务的比例几乎为零。这就形成老社区物业管理投资少, 服务跟不上连年亏损, 基本的物业管理费用每年收不上;发展中社区物业管理费已由开发商获取, 留给物业管理公司进行物业管理工作的资金很少, 但基本可以运转, 这类社区的物业管理业主对物业管理费基本理解和支持;正在开发建设入住的社区的物业管理工作内容对中小城市的经济发展及形象十分重要。

三、对中小城市物业管理的几点建议

1.城市建设必须有长远规划。当然, 这属于政府思考的问题。不能只下文件而不严格控制和执行。物业管理工作是一个城市人工作和生活的重要需求。中国至2012年末城市人口已超过农村人口。从这点思考, 中小城市的长远规划建设应充分考虑今后的物业管理工作的流动资金量。这会有利于企业管理工作激励机制的形成。

2.认清中小城市物业管理所在区域。对物业管理员工的培训必须和城市规划建设结合, 不能走形式、走过场、讲关系。

3.物业管理工作人员的培训应和当地高校或专业职业部门联手。正如十八届三中全会提出的“发挥市场的决定性作用关键在改革”。物业管理公司所在区域的定位很重要, 这是物业管理工作规章制度及内容标准的定位基础。

4.要让所有从事物业管理工作的人员充分认识到物业管理工作的利润从何而来。物业管理的性质是要让业主充分满意, 其利润来源于物业劳动。这就要考虑物业管理工作的劳动强度、责任、时间、质量等。能否量化考核物业管理工作绩效是中小城市物业管理工作的突破口。

参考文献

[1]吴健巍, 张玉萍.中小城市物业管理现状调查分析与思考[J].河北软件职业技术学院学报, 2007 (3) .

[2]郑华.利润就在物业管理中[J].中国房地产, 1999 (1) .

[3]郭宗逵.基于系统分析的物业管理行业发展研究[J].南京农业大学学报, 2008 (12) .

[4]关淑芳.物业管理合同的性质及其法律适用[J].当代法学, 2007 (7) .

[5]周运清, 向静林.中国物业管理的理论与实践[J].中南民族大学学报, 2009 (5) .

3.物业环境的管理与建议分析 篇三

【关键词】物业管理；环境管理；生态环境；文化环境

1.物业环境的内涵

物业环境是城市环境的一部分，是指物业，如居住小区、写字楼、购物中心等，所在区域内的情况和条件。这里所说的物业环境是指居住小区的居住环境，包括自然环境和人文环境两部分。居住小区的自然环境是指小区的生态环境，包括由小区所处地理位置决定的气候、水文、地貌等基础自然环境和由小区绿化、美化工作形成的次生态环境。

居住小区的人文环境主要是指居住小区居民的社会文化和精神文明环境。居住小区是一个小社会，居民的道德修养、文化素质、健康体魄及文明行为是构成居住小区精神文明环境的重要因素。物业管理应该通过培养、教育和引导等方式创造小区内良好的人际关系与高尚的社会道德，形成良好的小区人文环境，使小区居民身心各方面得到陶冶、享受和提高。居住小区的文化环境反映物业管理者的素质、管理和服务水平，也体现居住小区精神文明建设的成果，是衡量居住小区物业管理水平的最重要指标之一，物业管理者要高度重视。

2.生活居住环境的概念

生活居住环境是指提供给人们居住的物业环境，包括内部居住环境和外部居住环境两个方面。

2.1内部居住环境是指居住物业——住宅建筑的内部环境。

2.2外部居住环境是指居住物业所在区域内，与居民生活密切相关的各类公共建筑、公共设施、绿化、院落和室外场地等设施与设备的情况和条件。影响住宅建筑外部环境的因素主要有以下几个方面：（1）绿化。绿化是指居住物业的室外公共绿化面积和绿化种植。（2）活动场所。居住物业的活动场所主要包括儿童游乐和成年人、老年人休息活动的场所，是居民生活所不可缺少的组成部分。（3）邻里和社会环境。居住区内的社会风尚、治安状况、邻里关系、居民的文化水平和艺术修养等，都会直接影响居住环境。（4）环境卫生状况。居住区的卫生状况好，能够净化环境，给居民提供一个清洁宜人的生活环境。（5）声环境和视环境。为了确保一个良好的居住环境，应尽可能降低噪声强度和住户相互间视线的干扰程度。（6）公共建筑。居住区物业的公共建筑配套、完善，是保证居住物业良好外部环境的基本物质条件。

3.物业管理中的居住环境管理

3.1物业环境管理的主要任务

物业环境管理的主要任务是卫生保洁、环境绿化美化、安全保卫、消防管理、停车及道路管理、灾害预防、社区文化建设等，营造居住小区整洁、安全、文明的居住环境。

3.2物业环境管理的内容

一般来说，物业环境管理包括以下几个方面的内容：（1）做好物业环境绿化工作。尽量扩大绿化面积及种植花草、树木的种类，不仅可以净化空气，调节物业区域小气候，保持水土、防风固沙，还可以消声防噪，达到净化、美化环境的目的。（2）做好物业环境卫生管理工作。物业环境卫生管理是物业管理中的一项经常性的管理服务工作，其目的是净化环境，给物业业主和使用人提供一个清洁宜人的工作和生活环境。（3）清除物业区域内的违章搭建。违章搭建是对整个物业区域和谐环境的破坏。它既有碍观瞻，又影响人们的日常工作和生活，还可能带来交通、消防等方面不安全的问题。因此，物业管理公司一定要协助有关部门，认真做好清除和防止物业区域内违章搭建的管理工作。（4）搞好车辆交通管理。车流是人流、物流的载体。物业区域的交通道路是人流、物流的通道。车辆交通是对外联系的主要载体与通道，在物业使用中有着特殊的重要性。车辆交通管理的目的是为了建立良好的交通秩序、车辆停放秩序，确保物业业主、使用人和受益人的车辆不受损坏和失窃。（5）抓好治安管理工作。物业区域内的治安管理工作是指物业管理企业为防盗、防破坏、防流氓活动、防意外及突发事故而对所管物业区域性内的一系列管理活动。治安管理防治的对象主要是人为造成的事故与损失。（6）抓好消防管理工作。为使物业业主、使用人和受益人有一个良好的使用环境，物业管理公司应做好物业消防设施和器材的配置与管理、消防宣传教育等工作，要预防物业火灾的发生，最大限度地减少火灾损失，为物业业主、使用人和受益人的生产和生活提供安全的环境，保证其生命和财产的安全。

4.建议

4.1居民参与管理

居民参与管理，自我管理，调动小区居民的积极性，给物业环境管理提供帮助。只要方法得当，就能调动小区居民。不少居民热心本居住小区管理事务，如居住小区里的退休老同志居多，他们有正气的工作作风，一般情况下都会很自觉地为本居住小区的环境治理尽心尽力，积极主动监督和杜绝不利于居住小区环境的大事小情。忙于工作的年轻人也可以自觉地做好环境维护工作，他们的一言一行，都可美化居住小区的环境。不乱放垃圾、不随意扔废弃物品、不让自家的宠物在社区的绿地随意破坏，这些都是对居住小区环境的维护。如此，有了大家的帮助和支持，物业环境管理就会有很大的变化和提升。

4.2宣传教育手段

这是一项战略性措施。环境保护宣传既是普及环境科学知识，又是思想动员。通过广播、电视、电影及各种文化传播形式广泛宣传，使公众了解环境保护的重要意义和内容，激发他们保护环境的熱情和积极性，把保护环境、热爱大自然、热爱我们每个人所生存的环境变成自觉行动，形成强大的公众意识和公众舆论，制止破坏与污染环境的行为。

物业环境管理人员不仅应加强对物业区域内成年人的环境意识教育，更应该重视对物业区域内的中、小学生和学龄前儿童普及环境科学知识，使他们从小就养成良好的环境意识和习惯。如门面房，要求各家自行承包自家门前的环境管理，小摊位经营者要求对自行经营的周围环境做好维护管理。

4.3物业管理人员应当具有较高的素质

首先，物业管理人员应当具有高尚的职业道德。要求物业管理者在思想上要增强服务意识，态度上要热情，尤其是要把物业的环境管理工作看成是最有意义的事业；在工作上要积极主动，事业心要强，更要爱自己的岗位，认真地对待工作，尽职尽责。其次，物业管理在我国还属新兴的行业，需要多方面的专业人才才能做好物业管理工作。

5.结束语

4.聊城市物业管理办法分析 篇四

大政发[1999]123号

第一章 总

则

第一条 为加强城市住宅区物业管理，维护物业产权人、使用人和物业管理企业的合法权益，保障物业的合理使用，创造良好的居住生活环境，根据国家和省的有关规定，制定本办法。

第二条 本办法所称城市住宅区，是指在城市规划区内以住宅为主，配套设施比较齐全，具有一定规模的居住区域。

本办法所称城市住宅区物业（以下简称物业）是指城市住宅区内房屋及相关的共用设施、设备和场地。

本办法所称物业管理是指物业管理企业依据物业管理合同的约定，对物业进行管理和为物业产权人、使用人提供服务的活动。

第三条 本办法适用于大连市行政区域内城市住宅区的物业管理。

城市新建住宅区和共用设施、设备齐全的原有住宅区，应当实行物业管理；配套设施尚不齐全的城市原有住宅区，应当通过整治，逐步创造条件，实行物业管理。

第四条 大连市房地产管理局以及县旅顺口区、金州区、大连经济技术开发区、大连高新技术产业园区、大连金石滩国家旅游度假区的房地产管理部门，是辖区内物业管理行政主管部门。

市及县、区、大连经济技术开发区、大连高新技术园区、大连金石滩旅游度假区物业管理办公室，具体负责本辖区内物业管理的日常管理工作。

政府有关部门及街道办事处，应协助物业管理行政主管部门做好物业管理工作，并在各自职权范围内，对物业管理工作进行指导、协调和监督。

第二章 物业产权人大会和委员会

第五条 物业产权人委员会是城市住宅区物业产权人对物业实行自我管理的群众性组织。物业产权人委员会由物业产权人大会或物业产权人代表大会（以上统称物业产权人大会）选举产生。

第六条 物业产权人大会由物业管理区域内全体物业产权人组成；物业产权人较多的可按比例推选物业产权人代表，组成物业产权人代表大会。

公有住宅的使用人可以按比例推选物业使用人代表，出席物业产权人大会，并行使与物业使用人相关的表决权。

第七条 共用设施、设备齐全的原有住宅区，公有住宅出售率达到40%以上以及新建住宅区出售和入住率达到总套数50%以上的，原产权或开发建设单位应在达到规定条件后3个月内，在物业管理行政主管部门协调、指导下，组织物业产权人召开物业产权人大会。

第八条 物业产权人大会应当由超过2/3的物业产权人或物业产权人代表以及具有表决权的物业使用人代表出席方可举行。

物业产权人大会作出的决定，应由半数以上的物业产权人或物业产权人代表和具有表决权的物业使用人代表通过，并在物业管辖区域内公布后方可生效。

第九条 物业产权人大会每年召开一次。经20%以上的物业产权人或物业产权人代表提议，或物业产权人委员会认为确有必要时，可临时召开物业产权人大会。

召开物业产权人大会，应邀请物业管理行政主管部门及所在地街道办事处、公安派出所等在关单位列席。第十条

（一）（二）员； 物业产权人大会的职权 审议《物业产权人公约》、《物业产权人委员会章程》;选举、改选物业产权人委员会，增补或撤换物业产权人委员会委

（三）听取和审议物业产权人委员会委员会关于物业管理的工作报告和财务报告，修改或撤销物业产权人委员会不适当的决定；

（四）审议物业管理企业的委托办法；

（五）决定物业管理的其他有关事项。

第十一条 物业产权人大会选举产生的物业产权人委员会成员由7至13人组成，设主任1人、副主任1至2人，主任、副主任从物业产权人委员会委员中选举产生。

物业产权人委员会每届任期3年，主任、副主任、委员可以 连 选连任。

物业产权人委员会任期届满1个月前，应当组织换届选举，产生新一届物业产权人委员会。

第十二条 物业产权人委员会的权利：

（一）选聘物业管理企业，签订、变更或解除物业管理委员会合同；

（二）审议物业管理企业工作计划和费用预算；

（三）检查、监督物业管理企业的物业管理工作情况；

（四）审议物业管理服务收费标准及使用情况；

（五）负责维修资金的筹集和使用管理；

（六）监督公共建筑、共用设施、设备和物业管理办公、经营用户的使用情况；

（七）物业产权人大会赋予的其他权利。

第十三条 物业产权人委员会义务：

（一）向物业产权人大会报告工作；

（二）执行物业产权人大会通过的各项决议，接受物业产权人的监督；

（三）监督物业产权人遵守《物业产权人公约》，协助物业管理企业落实各项管理工作；

（四）履行物业管理委托合同，保障物业管理区域内各项管理目标的实施；

（五）接受物业管理行政主管部门的监督、指导。

第十四条 物业产权人委员会每个季度例会1次。有2/3以上委员提议或主任、副主任认为有必要时，可以增加例会。

物业产权人委员会召开会议必须在过半数委员出席。会议作出的决定，应经过半数委员通过，并在物业管理区域内公布后生效。

第十五条 物业产权人委员会应自选举产生之日起15日内，持下列文件向物业管理行政主管部门申请登记备案；

（一）登记备案申请；

（二）《物业产权人委员会章程》和《物业产权人公约》；

（三）《物业产权人委员会组成人员登记表》；

（四）物业产权人、使用人代表和物业产权人委员会委员选举办法。

物业管理行政主管部门自受理登记备案之日起15日内发给登记备案证书。发给证书的日期，为物业产权人委员会成立的日期。

第十六条 物业产权人大会、物业产权人委员会作出生效的决定，物业管理区域内的全体物业产权人、使用人必须遵守。

物业产权人大会、物业产权人委员会作出的决定，不得与法律、法规和规章相抵触。在关决定与物业管理委托合同不相一致的，应事先与物业管理企业协商。

第三章 物业管理企业

第十七条 物业管理企业是指依照法定程序设立，以物业管理和社区服务为经营业务，独立核算，并具有法人资格的经济组织。

物业管理企业享受国家有关第三产业的政策。

第十八条 物业管理企业应自领取营业执照后1个月内，持下列资料到物业管理行政主管部门申请办理《物业管理企业资质证书》。

（一）营业执照副本；

（二）企业章程

（三）企业法定代表人及总经理的任职文件及个人资料；

（四）专业技术人员的资格证书、任职文件或聘用合同；

（五）物业管理行政主管部门规定的其他资料。

第十九条 对物业管理企业的资质实行年检制度和等级评定制度，具体办法按国家有关规定执行。

第二十条 物业管理企业变更登记可被撤销时，应于工商行政管理部门批准之日起１５日内，到物业管理行政主管部门备案。

第二十一条 物业管理企业的权利：

（一）依照物业管理委托合同和有关规定，对物业实施管理；

（二）制止违反物业管理制度的行为；

（三）请求物业产权人委员会协助管理；

（四）选聘专业公司承担专项工程，但不得将物业管理权转让给第三人。

第二十二条 物业管理企业的义务：

（一）履行物业管理委托合同，依法经营；

（二）接受物业产权人、使用人和物业产权人委员会的监督；

（三）接受物业管理行政主管部门的监督、指导；

（四）定期向物业产权人、使用人公布物业管理服务费和维修基金的收支帐目；

（五）法律、法规和规章规定的其他义务。

第四章 物业管理与收费

第二十三条 物业管理实行物业产权人自我管理与委托物业管理企业专业管理服务相结合的原则。

新建住宅区物业产权人委员会成立前，由开发建设单位委托物业管理企业实施前期物业管理。物业产权人委员会成立后，由其选定的物业管理企业实施物业管理。

委托物业管理企业实行专业管理服务，应当签订物业管理委托合同，明确双方的权利和义务。

第二十四条 前期物业管理服务项目包括下列内容：

（一）对物业的规划设计提出意见和建议；

（二）对防水、地下管网等隐蔽工程的质量进行监督；

（三）配合物业管理行政主管部门参与物业竣工综合验收；

（四）管理工程技术和物业产权人、使用人与物业管理相关的档案资料；

（五）为物业产权人、使用人办理入住手续，对物业产权人、使用人的装饰装修进行管理；

（六）本办法第二十八条第（一）至

（四）项规定的内容；

（七）前期物业管理委托合同约定的其他事项。

第二十五条 购买（承租）物业的单位个人，应在签订购房（租赁）合同的同时，与原产权或开发建设单位签订前期物业管理服务协议。

第二十六条 物业产权人委员会选定物业管理企业后，负责前期物业管理的物业管理企业就在物业产权人大会决定的期限内，将开发建设单位提供的下列资料移交给物业产权人委员会或其委托的物业管理企业；

（一）政府主管部门的项目批准文件；

（二）规划图和竣工总平面图；

（三）单体建筑、结构、设施、设备竣工图及工程质量验收资料；

（四）地下管网竣工图、电路示意图、隐蔽工程验收记录；

（五）竣工综合验收合格证书；

（六）各种设备及材料的检验合格证书、质量保证书、使用说明书；

（七）环保、绿化等相关工程验收资料；

（八）其他必要的资料。

第二十七条 物业产权人委员会选聘物业管理 企业可以采取招标或协商的方式进行。1个物业管理区域，只能选聘1个物业管理企业。

第二十八条 物业管理服务内容一般应包括：

（一）房屋共用部位、设施、设备的维修、养护及运行服务；

（二）环境卫生及生活垃圾的收集；

（三）协助当地公安机关搞好物业管理区域内公共秩序及安全巡查工作；

（四）车辆停放秩序的管理及停车场的经营管理；

（五）非市政管理部门管理的道路、绿地、建筑小品、庭院灯、草坪灯等 的养护管理；

（六）维修基金利息使用财务管理和物业管理档案资料管理；

（七）开展社区服务，参与社区文化建设；

（八）物业管理委托合同约定的其他事项。

第二十九条 物业管理委托合同期满，五方不再续签的，应在合同期满前两个月内通知对方。合同有效期内，物业管理企业破产或被解聘的，在物业产权人委员会重新选定物业管理企业之前，由物业产权人委员会对物业实行自我管理或委托物业管理行政主管部门委派的物业管理企业代管。

代管物业的物业管理企业，在竞聘对该物业的管理时，享有优先受聘权。

第三十条 物业管理企业在物业管理委托合同终止或解除后7日内，应向物业产权人委员会移交物业管理档案资料、有关财务账册以及物业管理办公、经营用房、场地和其他财物。

第三十一条 物业管理服务费用的构成按国家计划委员会、建设部《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》执行。

收取物业管理服务费用（含前期物业管理服务费用），必须到物价行政管理部门办理经营性收费许可证。

第三十二条 前期物业管理服务费用由开发建设单位和购买房屋的物业产权人、入住的使用人承担。

前期物业管理委托合同和服务协议对前期物业管理服务收费标准有约定的，经物价行政主管部门会同物业管理行政主管部门核准后，可按合同约定执行；没有约定的，由市物价行政主管部门会同物业管理行政主管部门确定。

第三十三条 物业管理服务收费标准，由物业产权人委员会与其选定的物业管理企业协商，经物业管理行政主管部门审核，报物价行政主管部门批准后执行。但国家和省、市已有规定的须按规定执行。

物业管理企业为物业产权人、使用人提供的特约服务，没有收费标准的，由物业管理企业与物业产权人、使用人协商定价；国家和省、市有收费标准的，按标准执行。

第三十四条 物业管理企业应每半年向物业产权人、使用人公布物业管理服务费收支情况，接受物业产权人委员会或物业产权人、使用人的监督。

第三十五条 城市新建住宅区，开发建设单位应按房屋造价（成本价）1%的比例缴纳物业管理专项资金，用于购买物业管理经营用户。物业管理经营用房。物业管理经营用房按物业部建筑面积1%的比例，以成本价在临街房屋首层提供。

物业管理专项资金，市内四区交市物业管理办公室专项存储；其他县（市）、区交当地物业管理办公室专项存储。

物业管理经营用房经营收入扣除经营成本后结余部分，全部用于补充维修基金的不足。

第三十六条 建筑面积在5万平方米以下的住宅区，开发建设单位应无偿提供150平方米的物业管理办公用房，每增加5万平方米，增加50平方米物业管理办公用房。提供的物业管理办公用房，应充分考虑办公及群众办事方便。

第三十七条 规划土地行政主管部门和开发建设单位在进行新建住宅区规划设计时，应将物业管理办公、经营用房、停车场等建设作为规划设计条件。

第三十八条 物业管理办公、经营用房的产权归住宅区全体物业产权人所有，不得分割、抵押、交换、买卖。

第三十九条 物业管理行政主管部门应建立投诉受理制度，接受物业产权人委员会和物业产权人、使用人及物业管理企业对违反本办法行为的投诉。

第五章

物业的使用与维护

第四十条 住宅区内的物业产权人和使用人，应按照法律、法规、规章和《物业产权人公约》的规定使用物业。

第四十一条 物业管理区域内禁止下列行为：

（一）擅自改变房屋基础、承重结构和外貌；

（二）擅自建设建筑物、构筑物；

（三）占用、损坏共用部位和共用设施、设备；

（四）安装影响周围环境或者房屋结构的动力设备；

（五）乱设摊亭、集贸市场；

（六）随意停放车辆，乱抛垃圾，乱堆杂物；

（七）践踏、占用绿地，攀折花木；

（八）排放或者存放有毒有害物品，发出超过规定标准的噪音；

（九）乱挂、乱贴、乱画和擅自安装护栏、吊栏、晒衣架；

（十）法律、法规、规章规定的其他违法行为。

第四十二条 物业产权人、作用人装修房屋需要改变房屋结构、外貌或明显加大荷载的，必须按规定经有关部门批准并千知物业管理企业。对未经批准擅自装修的，物业管理企业、其他物业产权人和使用人，有权制止并报告有关部门。

第四十三条 物业产权人、使用人改变物业使用性质的，应按国家规定报有关行政主管部门办理相关手续。影响他人利益的，应征得相邻物业产权人、使用人的同意。

第四十四条 在物业管理区域内对供电、供水、排水、供气、拱热、通讯、有线电视等共用设施，新增或进行维修、改造的，应向物业管理企业通报，并就恢复和赔偿等事项签订协议后方可施工。

第四十五条 实行封闭物业管理的住宅区内的停车场和由物业产权人出资建设的停车场地，由物业产权人委员会委托物业管理企业管理，并按规定收取车辆停放管理费。其中，占用由城建行政主管部门建设和维护道路的，应事先到城建行政主管部门办理有关手续。

第四十六条 利用物业管理区域内房屋和共用设施、设备及公共场地设置经营性广告的，应当在征得相关物业产权人、使用人和物业产权人委员会的书面同意并签订有偿使用协议后，方可到户外广告管理部门办理手续。

第四十七条 物业管理区域内车辆停放管理费和户外广告有偿使用费收，扣除成本后结合部门的60%用于物业维修和绿地养护；40%用于弥补经物业产权人委员会同意减免的物业管理服务费和便民服务费用。

第四十八条 物业管理区域内的供水、供电、供气、通讯和有线电视等，应由各专业管理部门管理到户，并负责维修和管理。如需委托物业管理企业管理，双方应当签订管理协议，并缴纳委托管理费用。

第四十九条 物业产权人转让或出租物业时，应当将《物业产权人公约》、《物业使用守则》告知受让人或承租人。

物业转让合同或租赁合同签订之日起1周内，受让方或承租方应将受让或承租情况书面告知物业管理企业。

第五十条 实行物业管理的住宅区内应建立维修基金。维修基金的筹集、核算、计提及使用管理，按《大连市城市住宅售后修缮资金计提及使用管理暂行规定》执行。

第五十一条 物业管理企业应当依照国家和省、市关于城市房屋维修、养护、危险房屋管理及公房售后维修养护等规定，加强房屋共用部位、共用设施、设备的维修管理，保障房屋使用安全，保持和提高房屋完好程度与使用功能。

物业管理企业未按规定维修房屋共用部位、共用设施、设备或维修中造成物业产权人、使用人损失的，应承担赔偿责任。

每五十二条 物业维修时，相邻物业产权人、使用人应予以配合。因阻挠、妨碍维修造成他人财产损失和人身伤害的，由阻挠、妨碍的责任人承担赔偿责任和相关的法律责任。

物业产权人因维修房屋自用部位、自用设施、设备或应维修而不维修，造成相关物业产权人、使用人损失的，应承担赔偿责任。

第五十三条 保修期内房屋共用部位、共用设施、设备的维修、养护及运行服务的费用由开发建设单位承担。

第六章 法律责任

第五十四条 物业管理企业未按本办法的规定和物业管理合同约定实施物业管理的，物业产权人、使用人有权向物业产权人委员会或者物业管理行政主管部门投诉，物业行政主管部门可责令其限期改正；情节严重的，物业产权人委员会有权解除物业管理委托合同，造成损失的，应当承担赔偿责任。

第五十五条 物业管理企业违反本办法规定，未取得《物业管理企业资质证书》从事物业管理，其所签订的物业管理合同无效，物价行政主管部门不予以办理收费许可证；擅自设立收费项目，提高收费标准的，由物价行政主管部门按照在关法律、法规和规章的规定处罚。

第五十六条 开发建设单位不按本办法规定缴纳物业管理专项资金、维修基金、以及不提供物业管理办公、经营用房和物业档案资料的，由物业管理行政主管部门责令其限期缴纳或提供。逾期拒不缴纳和提供的，物业管理行政主管部门可提请人民法院强制执行。第五十七条 物业产权人大会作出的决定违反本办法规定的，由物业管理行政主管部门责令其限期改正，或者撤销其决定，并通告全体物业产权人、使用人。

物业产权人委员会作出的决定违反本办法规定的，由物业产权人大会予以撤销，并由责任人承担相应的责任。

第五十八条 对不按规定交纳物业管理服务费的物业产权人、使用人，物业管理企业可以按照应交金额0.3%按日加收滞纳金；拖欠物业管理服务费的，物业管理企业可按双方协议，依法申请仲裁或向人民法院提起诉讼。

第五十九条 物业产权人、使用人或其他单位、个人违反本办法，损坏房屋及共用设备、设施和损害公共利益的，由物业管理行政主管部门责令其限期改正，赔偿损失并可处以500元以上5000元以下的罚款。

违反本办法第四十一条规定的，由政府有关部门按照法律、法规和规章的规定予以处罚。

第六十条 当事人对行政处罚不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。

当事人在规定期限内不申请复议的，不提起诉讼，又不履行行政处罚决定的，作出处罚决定的机关可以申请人民法院强制执行。

第七章 附则

第六十一条 本办法中《物业使用守则》、《物业产权人公约》、《物业产权人委员会章程》的示范文本，由市房地产管理局制定。前期物业管理委托合同和服务协议、物业管理委托合同的示范文本，由市房地产管理局会同市工商行政管理局制定。

第六十二条 配套设施比较齐全但公有住宅出售率未达到40%的城市原有住宅区，物业管理行政主管部门可以组织产权及经营管理单位，参照本办法前期物业管理的有关规定实行物业管理。

第六十三条 城市规划区外经批准建设的住宅区和城市规划区内的办公、商住、别墅等其他类型的物业管理，参照本办法规定执行。

第六十四条 本办法由大连市房地产管理局负责解释。

5.聊城市物业管理办法分析 篇五

为规范物业管理服务收费行为，维护正常收费秩序，促进物业管理事业健康发展，特制定《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》（以下简称《暂行办法》），现印发给你们，请结合本地区实际情况贯彻执行，并将有关问题通知如下：

一、城市住宅小区物业管理是近几年在住房商品化过程中出现的对住宅小区居民提供公共性服务和特约服务的新行业。目前，各地物业管理尚处在探索和发展阶段，竞争机制尚未真正形成，物业管理市场仍需培育、完善。鉴于此，各地物价、物业管理行政主管部门要密切配合，共同做好《暂行办法》的实施工作。

二、各地物价部门在核定普通建筑标准住宅小区的收费标准时，要注意从紧掌握；对高级公寓、别墅区等高标准住宅小区的公共性和公众代办性服务收费可实行政府指导价，收费标准按照《暂行办法》的有关规定，结合服务内容、服务质量、服务深度核定。

三、非住宅小区的物业管理服务收费办法，暂由各省、自治区、直辖市物价部门会同物业管理行政主管部门制定。各地要认真规范收费行为，整顿收费秩序，防止和克服乱收费现象，努力促进我国物业管理市场体系的建立和完善。

附：城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法

第一条为规范城市住宅小区物业管理服务的收费行为，维护国家利益和物业管理单位及物业产权人、使用人的合法权益，促进物业管理事业健康发展，依据《中华人民共和国价格管理条例》，制定本办法。

关联法规：国务院行政法规（1）条

第二条本办法适用于经工商行政管理机关登记注册的物业管理单位对城市住宅小区提供社会化、专业化服务的收费管理。本办法所称的物业管理服务收费是指物业管理单位接受物业产权人、使用人委托对城市住宅小区内的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等项目开展日常维护、修缮、整治服务及提供其他与居民生活相关的服务所收取的费用。

第三条各级政府的物价部门是物业管理服务收费的主管机关。物价部门应当会同物业管理行政主管部门加强对物业管理服务收费的监督和指导。

第四条物业管理单位开展物业管理服务收费应当遵循合理、公开及与物业产权人、使用人的承受能力相适应的原则。

国家鼓励物业管理单位开展正当的价格竞争，禁止价格垄断和牟取暴利行为。

第五条物业管理服务收费应当根据所提供服务的性质、特点等不同情况，分别实行政府定价、政府指导价和经营者定价。

为物业产权人、使用人提供的公共卫生清洁、公用设施的维修保养和保安、绿化等具有公共性的服务以及代收代缴水电费、煤气费、有线电视费、电话费等公众代办性质的服务收费，实行政府定价或政府指导价。

实行政府定价或政府指导价的物业管理服务收费的具体价格管理形式，由省、自治区、直辖市物价部门根据当地经济发展水平和物业管理市场发育程度确定。

凡属为物业产权人、使用人个别需求提供的特约服务，除政府物价部门规定有统一收费标准者外，服务收费实行经营者定价。

第六条实行政府定价和政府指导价的物业管理服务收费标准，由物业管理单位根据实际提供的服务项目和各项费用开支情况，向物价部门申报，由物价部门征求物业管理行政主管部门意见后，以独立小区为单位核定。实行政府指导价的物业管理服务收费，物业管理单位可在政府指导价格规定幅度内确定具体收费标准。

实行经营者定价的物业管理服务收费标准由物业管理单位与小区管理委员会（业主管理委员会）或产权人代表、使用人代表协商议定，并应将收费项目和收费标准向当地物价部门备案。第七条物价部门在核定收费标准时，应充分听取物业管理单位和小区管理委员会（业主管理委员会）或产权人、使用人的意见，既要有利于物业管理服务的价值补偿，也要考虑物业产权人、使用人的经济承受能力，以物业管理服务所发生的费用为基础，结合物业管理单位的服务内容、服务质量、服务深度核定。

物价部门对核定的物业管理收费标准，应根据物业管理费用的变化适时进行调整。第八条住宅小区公共性服务收费的费用构成包括以下部分： １．管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费； ２．公共设施、设备日常运行、维修及保养费； ３．绿化管理费； ４．清洁卫生费； ５．保安费； ６．办公费；

７．物业管理单位固定资产折旧费； ８．法定税费。

本条第２项至第６项费用支出是指除工资及福利费以外的物资损耗补偿和其他费用开支。物业管理服务收费的利润率暂由各省、自治区、直辖市政府物价主管部门根据本地区实际情况确定。

第九条经物价部门核定的或由物业管理单位与小区管理委员会或物业产权人代表、使用人的代表协商议定的收费项目、收费标准和收费办法应当在物业管理合同中明文约定。第十条物业管理服务收费实行明码标价，收费项目和标准及收费办法应在经营场所或收费地点公布。

物业管理单位应当定期（一般为６个月）向住户公布收费的收入和支出帐目，公布物业管理计划和小区管理的重大措施，接受小区管理委员会或物业产权人、使用人的监督。

第十一条物业管理单位应当严格遵守国家的价格法规和政策，执行规定的收费办法和收费标准，努力提高服务质量，向住户提供质价相称的服务。不得只收费不服务或多收费少服务。

关联法规：全国人大法律（1）条

第十二条实行物业管理的住宅小区物业产权人、使用人应按物价部门核定的收费项目和标准向物业管理单位缴纳物业管理服务费，不按规定缴纳管理服务费的，物业管理单位有权按照所签服务合同要求追偿。

第十三条物业管理单位与物业产权人、使用人之间发生的收费纠纷，可由物价部门进行调处。第十四条物业管理单位已接受委托对住宅小区实施物业管理并相应收取公共性服务费的，其他部门和单位不得再行重复征收性质和内容相同的费项。

第十五条凡有下列违反本办法行为之一者，由政府价格监督检查机关依照国家有关规定予以处罚：

（一）越权定价、擅自提高收费标准的；

（二）擅自设立收费项目，乱收费用的；

（三）不按规定实行明码标价的；

（四）提供服务质价不符的；

（五）只收费不服务或多收费少服务的；

（六）其他违反本办法的行为。第十六条各省、自治区、直辖市物价部门、物业管理行政主管部门可依据本办法制定具体实施办法，报国家计委、建设部备案。

第十七条本办法发布之前的有关规定凡与本办法相抵触的，发布之前的有关规定凡与本办法相抵触的，发布之前的有关规定凡与本办法相抵触的，发布之前的有关规定凡与本办法相抵触的，发布之前的有关规定凡与本办法相抵触的，以本办法为准。

6.城市化进程中物业管理论文 篇六

目前，社会正在慢慢城市化，城市化对物业管理有什么影响呢，让我们来看看这篇论文吧。

一、城市化进程中住宅小区物业管理现状

(一)“建管不分”情况仍大量存在

按照《物业管理条例》和《前期物业管理招标投标管理暂行办法》规定，住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。同时，《物业管理条例》第三十二条规定:“从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。”然而，到目前为止，在前期物业管理中，开发商包揽建成后的物业管理业务即所谓的“谁开发、谁管理”已成为不争的事实，由于“建管不分”的客观存在，业主将对开发商的不满直接转移到物业服务企业身上，从而引发了业主和物业服务企业之间的矛盾，造成了物业服务企业收费难等诸多问题。根据中国物业管理协会在所做的行业调查显示，开发单位利用“建管不分”掩盖前期遗留问题的占被调查企业总数的52.50%，认为利用“建管不分”转嫁新建项目矛盾的占41.96%，认为利用“建管不分”压低物业项目交接成本的占18.78%，反映新建项目房屋质量问题突出的占51.85%。这一系列数字充分表明当前物业管理纠纷的主要导火索之一就是“建管不分”现象的普遍存在。

(二)物业服务企业缺少服务意识和责任感

10月，《物业管理条例》结合《中华人民共和国物权法》作出相应修改，其中一项就是将“物业管理企业”调整为“物业服务企业”，进一步强调物业服务企业应以服务为本位，管理只是服务的手段。但从当前物业管理实践来看，仍然有许多物业服务企业没能及时更新观念，始终把自己作为管理者的角色，缺少应有的服务意识和责任感，提供的物业服务往往无法达到业主的期望，引发业主的不满，最终以业主拒绝缴纳物业服务费、物业服务企业弃管收场。而伴随着弃管小区长期缺少专人的管理和维护，陆续出现屋顶渗漏、上下水及供热管道腐蚀、相关线路破损、环境卫生杂乱无章、安全隐患增多等一系列问题，使得业主的居住环境越来越差，同时也极大影响了城市的整体形象，阻碍了城市化进程。

(三)物业服务费收缴工作难

对于大多数物业服务企业来说，物业服务费收缴难已经成为企业面临的主要难题之一。根据《物业管理条例》规定，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，而大多数物业服务企业很少定期向业主公布收支情况，不按物业服务合同的约定收取物业服务费、捆绑收费情况非常普遍。业主提出异议并拒绝交纳物业服务费时，经常遭遇物业服务企业断水、断电、停止供暖等威胁。当然，物业费收缴困难的另一方面也由于多数业主缺少对物业管理的正确认识，对物业服务企业稍有不满就拒绝交纳物业服务费，拖延交纳的现象也比较普遍。而业主一旦拒绝或拖欠缴纳物业服务费，物业服务企业只能通过降低服务标准来维持日常运行，引发业主更大的不满进而形成恶性循环。

(四)物业管理行业从业人员素质偏低

物业管理吸纳的劳动力中大部分来自企事业单位下岗分流人员、农村剩余劳动力及部队复转军人等，对于缓解农村剩余劳动力向非农产业的转移和产业结构调整中的就业矛盾作出了重要贡献。但正是由于物业管理作为劳动密集型行业解决大量就业人员的特点，导致了物业管理行业就业门槛低、从业人员素质参差不齐，员工在日常履行职务的过程中往往处理问题不及时、采取的方法不得当，甚至态度恶劣，从而引发新的物业管理纠纷。另外，由于物业管理行业从业人员工作强度大、待遇低，缺少应有的尊重，导致物业服务企业的员工队伍缺少稳定性，出现了人才难寻难留的“两难”局面，不利于为广大业主提供优质而专业的服务。

(五)社会各界缺少对物业管理行业应有的关注

物业管理行业对于维护社区安定，解决大量人员就业，实现房屋的保值和增值都发挥着重大作用，然而物业管理行业却未获得与其规模相适应的地位。我国各城市住宅小区都普遍存在着业主私搭乱建、任意拆改承重墙、擅自接改管线等违规装修行为，物业服务企业本身没有行政处罚权，在履行了告知、制止的义务后业主仍违规施工的，只能由房地产行政主管部门处罚，而显然在这类问题的处理上房地产行政主管部门缺乏必要的高效监管，也没有给予物业服务企业应有的支持，一方面仍有大量业主违规装修，严重影响了住宅小区的整体性和房屋的安全性;另一方面，相邻业主面对投诉其他业主违规装修的情况没能得到有效解决，也认为是物业服务企业工作不力所致，加深了对物业服务企业的误解;同时，《物业管理条例》明确指出，保修期内房屋及共用部位、共用设备设施出现质量问题由建设单位承担保修责任，但由于业主缺少对物业管理的正确认识，往往将诸如屋顶渗漏、墙皮脱落、公共配套设施不齐全等开发商造成的历史遗留问题，一并将责任归咎到物业服务企业身上，只要物业服务企业不及时提供维修就拒绝缴纳物业服务费，使物业服务企业承担不必要的责任，增大了物业服务企业的工作难度;另外，各新闻媒体对于物业管理行业的正面报道很少，普遍认为业主是弱势群体，一旦业主和物业服务企业之间出现纠纷，在没有进行深入调查的情况下就作出倾向性的报道，将各种纠纷产生的原因直指物业服务企业，给整个物业管理行业造成很大的负面影响，不利于物业服务企业的成长和发展。物业管理行业正在成长中，需要不断适应市场经济的发展和城市化进程的`步伐，固然物业服务企业自身存在很多问题，但是社会各界也应该充分肯定物业服务企业在加速城市化进程、改善人们生活居住环境当中的重要地位，高度重视物业管理在人们日常生活中发挥的重要作用，给予物业管理行业应由的关注和扶持，为物业管理行业的发展提供良好环境。

二、针对城市化进程中住宅小区物业管理现状提出的合理化建议

(一)严格执行前期物业管理招投标制度

7.谈城市建筑与物业管理的协调发展 篇七

关键词：城市建筑,物业管理,协调,发展

随着我国国民经济的快速发展,城市建筑稳步提高,我国居民的收入和消费观念也在不断地更新,居民对城市物业管理的要求也越来越多。然而,目前,我国的物业管理仍旧不规范,存在很多的问题。基于此,本文将展开深度的探讨。

一、目前我国物业管理存在的问题

1. 法制建设不完善

物业管理涉及到的权利和义务关系繁多,主要包括:开发商和物业之间的权利和义务,业主委员会和物业管理公司之间的额关系,业主委员会、物业公司以及所有业主之间的关系。尽管,随着我国建筑行业的发展,一系列针对物业管理的政策法规相继出台。但是由于没有大法和行政法规的约束,使得物业管理仍旧存在很多不能及时解决的纠纷。

2. 开发商和物业公司之间缺乏有效的衔接

由于建筑公司在施工的过程中,工程质量低,缺乏完善的配套设施,造成居民和物业之间的矛盾不断,此外,还有开发商在促销商品房的过程中,作出不切实际的承诺,使得物业管理公司在后续的管理过程存在很大的困难。还有一些项目在建设时,开发商就选聘了物业管理公司,并签订了物业管理合同,然而,在其合同期限内,业主委员会会重新选出自己的物业管理公司,从而引发了开发商,物业管理公司和业主之间的合同纠纷,进而影响物业管理的质量。

3. 物业管理的公司的服务内容没有明确的规定

在物业管理发展之初,为了彰显服务质量,物业管理公司在在小区内实行免费为业主代收代缴水费、气费等五费统收,此外,物业管理公司甚至还需要承担水表、电表和分表的差额,这样不仅加大了物业管理人员的工作量,还增大了物业管理的开支;但有的物业公司也会将这些费用分摊到住户身上,从而导致收费过高引发业主的投诉。

4. 物业管理收费问题

目前,由于职工的工资中并没有充分的住房消费,考虑到居民的承受能力,很多物业管理公司的收费标准低于物业管理所需的成本,进而造成物业公司的经营亏损,难以维持发展。相反,部分物业管理公司的收费高,服务少,也引发了住户的严重不满。这些问题都是阻碍物业管理公司发展因素。

5. 物业管理不适应现代化的建筑

目前社会,智能化、绿色化的小区越来越多。小区的智能化水平越来越高,小区的建设越来越重视绿色化建设。然而,传统的物业管理并没有重视这些。这使得物业管理人员在管理上存在很大的障碍,很多的智能化设备他们不会使用,不懂得绿色化维护。这就造成物业管理和现代化建筑的严重脱节,提供的物业管理不能满足业主的需求。

二、促进物业管理可持续发展的措施

1. 加大政府扶持

政府应该重视物业管理市场。随着改革开放步伐的加快,政府的只能逐渐转化为服务和监督,对于这个关系到绝大数广大人民群众的市场,政府应该加大投入,引导和监督物业管理市场的行为,充分利用市场规则,加大对各种垄断等不良行为的打击力度,制定科学合理的物业管理服务标准,确保物业管理透明化。同时,政府还需要发挥基层机构的积极作用,强化对基层社区的指导,建立健全的业主道德体系。

此外,政府还需要加强对物业管理的教育和引导,使其朝着市场化、专业化、法制化的道路走,成为市场中的朝阳产业。

2. 规范招标市场

加快物业管理的专业化、市场化道路建设,需要有一个公开、公平、公正的市场竞争环境,确保各个物业管理公司能够在透明的市场中进行公平的竞争。近几年来,我国为了适应市场经济的发展,推行物业管理招标活动。物业管理招标是规范物业管理市场上的一个重要举措。物业管理招标在一定程度上规避了谁开发、谁管理的旧的物业管理模式,有利于形成物业管理市场竞争机制,加快物业管理模式的不断创新,为专业化、法制化的物业管理模式提供足够的发展空间,从而使得更多的小区的物业管理是由专业的、优秀的物业管理公司进行管理和服务。

3. 建立专业化的服务模式

我国目前的市场经济体制要求物业管理市场形成完善的竞争机制,以便能够适应市场体制下的“优胜劣汰”。因而,物业管理公司需要不断完善内部管理机制,提高内部管理水平,增强自身的服务素质,从而以高质量、高品质的服务,赢得市场。市场竞争机制的形成能够加快物业管理专业化服务模式的形成。这种专业化、市场化的物业管理模式打破了传统的僵化的物业管理思想,为物业管理开拓了一个新的发展方向。

4. 建立物业业主双向选择体系

小区的业主是物业管理的使用和消费群体。作为物业管理市场的需方主体,小区的业主具有物业和设施的使用权和所有权,因而他们有权利选择专业化程度高、服务水平高、信誉良好的物业管理公司。市场机制下的公开竞争使得小区业主们有了更多的选择。而市场竞争机制的运行使得物业管理公司产生了危机意识,并以更好的服务态度来提高自身的服务质量,通过完善自身的管理机制,提高企业整体的管理水平,通过良好的形象和信誉,赢得更多的业主的青睐。

目前,很多的物业管理公司通过自身的专业化、规范化的发展,逐渐摆脱了开发商的干预和传统的行政限制,能够掌握独立自主的选择服务管理的小区,拥有更多的自主选择权,从而在一定程度上保证了物业管理公司的企业权利。现代化的物业管理模式打破了地域限制,突破了行业约束,打破了传统的僵化的行政式、福利式,没有选择的陈旧管理模式,通过业主和物业的双向选择,加快物业管理的专业化步伐,有利于业主选择专业性更高、服务质量更好的物业管理公司。

5. 加强物业管理人员的培训,提高服务水平

目前,建筑行业的发展逐渐的朝着高科技智能化的方向发展,小区的设备逐渐地智能化,而传统的物业管理方式已经不能适用于现代化小区的管理。因而,物业管理公司一方面需要定期的对物业管理人员进行培训,提高他们的高科技智能化设备的使用能力,加强他们物业管理的专业化培养;另一方面,物业管理公司需要不断的吸收引进高素质的专业化人才,使物业管理人员的素质更上一层,从人员素质上提高物业管理水平,为业主提供更高效、更便捷、更人性化的服务。

总而言之,随着社会的发展和科技的进步,人们的生活水平和对生活质量的要求逐渐提高,相应的对物业管理的服务质量要求越来越高。因而物业管理公司需要建立完善的管理机制,提升管理水平,通过引进高素质人才和定期的员工培训,提高员工服务素质,以适应城市建筑和物业管理的协调发展,满足业主的需求,为业主提供一个专业化、人性化、科学化、高质量服务。

参考文献

[1]应佐萍.从智能建筑发展看物业管理专业前景[J].价值工程.2011,30(13).

[2]张万和.高端物业市场的发展与企业品牌建设的互动[J].中国物业管理.2008(08).

[3]孙艳.小议物业发展模式[J].现代经济信息.2009(23).

[4]盛筠,丁猛,宁艳杰.绿色建筑评价体系对绿色物业管理的启示[J].现代物业.2011(01).

8.物业管理服务中的法律关系分析 篇八

[关键词] 物业管理 业主委员会 法律关系

在物业管理活动中，业主、业主委员会以及物业管理公司是参与物业管理法律关系的最主要的民事主体。如何准确科学地确定业主委员会与物业管理公司的法律地位，明确它们在物业管理中的法律法律关系，奠定物业管理立法的基础，是我国建立业主自治自律与物业管理公司专业化管理服务相结合的物业管理体制必不可少的基础，也是培育和规范物业管理市场的首要前提和必然要求。

一、业主委员会和物业管理公司的法律地位

那么，上述这些物业管理法律关系中的民事主体的法律地位究竟为何呢？它们之间又存在着怎样的法律关系？从全国人大常委会正在审议的《中华人民共和国物权法（草案）》中所设立的建筑物区分所有权法律制度来看，物业管理的实质就是区分所有建筑物的管理，业主的法律地位就是区分所有建筑物的所有权人。但这个法律制度并没有直接对业主委员会和物业管理公司进行明确的法律定位，而是设定了区分所有建筑物管理人和区分所有建筑物管理服务人这两个法律地位。那么，对于业主委员会和物业管理公司究竟谁是区分所有建筑物管理人？谁又是区分所有建筑物管理服务人？对此，必须有一个准确、合理、科学地定位，因为这直接涉及到物业管理关系中民事主体的权利与义务配置，关系到物业管理行业的健康发展。下面先来探讨我国《民法通则》中“管理人”的立法原意。

“管理人”这个法律概念最早出现在我国的《民法通则》中。《民法通则》第一百二十六条规定：“建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的，它的所有人或者管理人应当承担民事责任，但能够证明自己没有过错的除外。”这条法律将建筑物致害的责任主体确定为“所有人或者管理人”，对于建筑物所有人的法律地位是比较清晰的，这就是在物业管理活动中被称为业主的区分建筑物所有权人。由于这条法律确立了管理人责任主体的法律地位，因而在《中华人民共和国物权法（草案）》里，管理人就被直接纳入了建筑物区分所有权的法律制度之中。那么，管理人的立法原意究竟是什么？只有明确了我国民法对“管理人”的立法原意，才能正确确立物业管理活动中业主委员会和物业管理公司的法律地位，依法均衡业主、业主委员会以及物业管理公司的权利义务，促进物业管理的健康发展。

我国民法中建筑物致害的责任主体的立法原意所谓的“管理人”实际上是指依照法律、法规或行政命令对特定建筑物或其他设施享有固定的带有永久性的经营管理权的人。管理人在我国民法的立法原意上应该是指享有占有、使用、收益甚至处分权利的建筑物管理者，是指基于所有人授权或者其他法律事由而对建筑物取得法律上或事实上的占有，以及承担维护保养义务的人。从关于管理人的法律规定来看，首先可以确认物业管理公司不享有占有、使用、收益甚至处分的权利，也没有对特定建筑物的固定的带有永久性的经营管理权。相比而言，业主委员会则对建筑物享有固定的带有永久性的管理权。因为只要建筑物存在，就必须对区分所有建筑物行使管理权。业主委员会是由全体业主选举产生的代表全体业主合法权益的群众性自治自律组织，其民事责任由全体业主承担。而全体业主拥有对建筑物的占有、使用、收益和处分的权利，自然责任与权利的主体都是一致的。业主委员会作为管理团体是永久性伴随着区分所有建筑物而存在的。确立业主委员会作为管理人的地位，由全体业主承担区分所有建筑物管理的整体责任，能够直接体现业主自治管理的权利，同时也平衡了业主自律的义务责任。

就物业管理公司而言，它虽然承担有一定的管理服务责任，但这种管理服务责任是通过与业主委员会所签订的物业管理服务合同获得的，并不是天生具有的，而且这种管理责任也是有限度的，是全部管理责任其中的一部分。因为物业管理服务合同不能也不可能将建筑物致害的全部管理责任都囊括在内，除了业主、业主委员会之外往往其他民事主体（如物业管理公司）是不可能全部控制或彻底解除的。当物业管理公司违反物业管理服务合同的约定，没有尽到合同所约定的管理服务责任，就应该以合同违约来承担管理服务责任。但是，业主委员会的管理责任却是天生具有的，物业管理公司的管理服务是由其按合同约定的，而合同没有约定的管理责任显然仍然由业主委员会所保留，业主委员会有保留管理责任的权利，自然就要有承担管理责任的义务，理应成为合法的管理人。根据过错责任原则，既然业主委员会没有将全部管理责任通过物业管理服务合同交给物业管理公司，物业管理公司就不可能承担全部管理责任。否则，让物业管理公司作为管理人承担责任，就有悖公平正义的原则，不符合我国民法对管理人的立法本意。因此，物业管理公司只能是区分所有建筑物的管理服务人，是物业管理服务合同的平等的当事人之一。

二、物业管理活动中业主委员会与物业管理公司的法律关系

物业管理法律关系的内容是指物业管理法律关系的主体所享有的权利和承担的义务。当事人之间的权利、义务关系是物业管理法律关系的核心和关键要素，也是法律规范的核心内容。物业管理法律关系的权利和义务内容是物业管理法律制度调整的社会关系在物业管理法律上的直接表现。如果仅有物业管理法律关系的主体，而主体之间并没有权利和义务，就不能发生物业管理法律关系。因此，物业管理立法的首要任务，就是要以法律的形式，确定物业管理法律关系中各个主体之间的法律地位和相互之间的权利、义务关系。业主委员会与物业管理公司的法律关系应该由建筑物区分所有权法律制度依法规范，直接体现出民事主体的平等关系。

实践中，物业管理法律关系大致包含以下几个方面的内容：一是业主和住户的权利与义务，即建筑物区分所有权人及占有人、使用人所享有的专有部分所有权、共用部分成员权的权利与应承担的义务；二是作为区分所有建筑物管理人的业主委员会的权利与义务；三是作为区分所有建筑物管理服务人的物业管理公司，依据物业管理服务合同的规定所确立的权利与义务；四是作为建筑物的开发建设单位在物业管理活动中的权利与义务；五是各级政府及政府主管部门和物业管理协会等在物业管理活动中作为政府主管部门、行业协会的行政监督、管理和协调、合作关系。其中，物业管理法律关系中最主要的主体是区分所有建筑物业主及住户与物业管理公司，两者之间是物业管理服务合同所确立的平等的合同当事人的关系。

在物业管理发展的初期，由于物业管理理论研究的滞后，加上新《合同法》颁布前对委托合同的概念没有一个明确法律规定，认识不清晰等种种局限性因素，造成了将物业管理合同错误定位成为委托合同，将业主、业主委员会与物业管理公司的法律关系定位在“委托”或“委托代理”上，其实这是望文生义所造成的一种误解，对物业管理的健康发展是一种误导。“委托”一词的字面意思是指“托付”，即把某物或某事务托付给某人代为处理的意思，这与我国合同法中确立的委托合同制度的“委托”概念是一致的。委托制度是由于商品经济的发达，个人囿于有限的时间、精力和能力，不可能事必躬亲，不得不将部分事务交由他人处理，法律对这种关系进行确认和调整就产生了委托，委托合同的最主要特征是是以处理委托人事务为目的。结合物业管理实践，认真对照合同法就会发现委托合同与物业管理合同有着本质上的差别的：二者在合同的目的、合同性质、合同的解除以及收费方式等方面均明显不同。显然无论是将物业管理合同定位成“委托合同”，还是将物业管理定位在“物业管理委托”的范围上，都是对委托合同的曲解，虽然在物业管理活动中也存在着少量诸如委托专营公司提供专项经营服务等委托行为。如果今天仍然将物业管理合同以“物业管理委托合同”的形式出现，一旦出现合同纠纷进行法律诉讼，那么法院就要首先用合同法关于委托合同的条款逐条审查。而这个“物业管理委托合同”却与合同法中委托合同的法律规定相去甚远，根本就不符合委托合同成立的法律要件，法官就会作出“物业管理委托合同”属于无效的委托合同的判决，最终将给整个物业管理行业的健康发展造成重大的损害。

另外，在物业管理活动中，物业管理公司通常是没有代理权的。物业管理活动中虽然也有涉及到法律行为的情形，但一般都不需要物业管理公司来代理，而且物业管理活动中的大量活动是事实行为，根本就没有必要进行代理。因此，代理行为与物业管理活动不存在必然联系，绝不能用代理来解释物业管理活动。

我们应该将物业管理行为与委托和代理相区分，摈弃过去将物业管理公司与业主委员会的法律关系界定成委托的错误观点，将其界定为物业管理服务法律关系。物业管理服务合同不是委托合同，更不是代理合同。依据建筑物区分所有权理论，物业管理的实质是区分所有建筑物的管理，所管理的对象是区分所有建筑物。区分所有建筑物的管理，即物业管理，归根结底来源于区分所有建筑物的权利归属，即建筑物区分所有权，也就是通常在物业管理活动中所说的物业建筑物的所有权。建筑物区分所有权往往也是引起物业管理纠纷的症结所在，相应的物业管理法律关系实际上是建立在建筑物区分所有权的权利归属基础上的。因此，物业管理公司与业主、业主委员会的法律关系应该由建筑物区分所有权法律制度依法规范。依据合同法以及建筑物区分所有权的法理，物业管理合同实际上是一种特殊的专业性劳务服务合同，物业管理合同应遵循合同法的法律规定。

根据所依据的法律规范不同，物业管理法律关系主要有以下表现：首先是依据建筑物区分所有权法律制度，业主、业主委员会与物业管理公司构成建筑物区分所有权人、区分所有建筑物管理人与区分所有建筑物管理服务人之间平等的法律关系；其次，依据合同法规定，按照物业管理服务合同构成合同当事人之间平等的法律关系； 再次，依据消费者权益保护法构成消费者与经营者之间的平等的法律关系。

总之，业主、业主委员会与物业管理公司是民法上的的平等民事主体，在物业管理活动中形成平等的物业管理服务法律关系。物业管理企业作为区分所有建筑物的管理服务人与作为区分所有建筑物管理人的业主委员会，通过物业管理服务合同明确双方的权利和义务，共同构建和谐居住环境。

9.聊城市物业管理办法分析 篇九

第一条 为了加强全省城市物业管理企业资质管理，保障其依法从事物业管理经营活动，促进全省城市物业管理事业的健康发展，根据我省实际情况，制定本规定。

第二条 本规定所称物业管理企业是指依法取得物业管理企业《资质证书》和工商营业执照，具有企业法人资格，从事物业管理经营活动，为业主提供社会化、专业化、企业化、经营型服务的经济实体。

第三条 本规定所称物业管理企业资质，是指物业管理企业应具备的技术条件、资本数量、员工素质、管理水平和经营业绩等。

第四条 物业管理企业可承担住宅小区、高层公寓，办公用房（写字楼）、商业用房（商厦、商城）、综合性用房、工业标准厂房、工业园区等房地产物业管理任务。第五条 省建设行政主管部门主管全省物业管理企业的资质管理工作。

各行署建设行政主管部门，市、县房地产行政主管部门负责本行政区域的物业管理企业的资质管理工作。

第六条 物业管理企业应具备下列条件：

（一）有自己的名称和组织机构；

（二）有固定的办公场所证明；

（三）有符合本规定的注册资本；

（四）有符合本规定的专业技术和经济管理人员；

（五）符合国家和省有关法律、法规规定的其他条件。第七条 物业管理企业的资质分为四个等级，其标准如下：

（一）一级企业

1．自有流动资金不少于100万元（人民币，下同），注册资本不少于150万元； 2．有职称并取得物业管理岗位证书的工程技术和经济专业人员（不含兼职或聘用人员，下同）不少于25人。其中工程技术专业高级职称人员不少于4人；中级职称的工民建、电气、暖通、计算机、给排水、财会等专业人员每个专业不少于2人；

3．电梯、水暖、电气、管道、园林绿化、木工、瓦工、计算机操作等技术工种人员齐全，且不少于30人；

4．有建筑面积50万平方米以上的物业管理经验；所管理的住宅小区中有获得国家城市物业管理优秀住宅小区称号并保持三年以上的住宅小区； 5．在以往三年的物业管理中，无重大责任事件发生。

（二）二级企业

1．自有流动资金70万元以上，注册资本不少于100万元；

2．有职称并取得物业管理岗位证书的工程技术和经济专业人员不少于20人。其中工程技术专业高级职称人员不少于3人；中级职称的工民建、电气、暖通、给排水、计算机、财会等专业人员每个专业不少于2人；

3．电梯、水暖、电气、管道、园林绿化、木工、瓦工、计算机操作等技术工种人员齐全，且不少于25人；

4．有建筑面积30万平方米以上的物业管理经验；所管理的住宅小区中有获得全省城市物业管理优秀住宅小区称号并保持三年以上的住宅小区； 5．在以往三年的物业管理中，无重大责任事件发生。

（三）三级企业

1．自有流动资金30万元以上，注册资本不低于50万元；

2．有职称并取得物业管理岗位证书的工程技术和经济管理人员不少于10人。其中工程技术专业高级职称人员不少于2人；中级职称的工民建、电气、暖通、给排水、财会等专业人员每个专业不少于1人；

3．电梯、水暖、电气、管道、木工、瓦工、计算机操作等技术工种人员齐全，且不少于15人。

（四）四级企业

1．自有流动资金10万元以上，注册资本不少于20万元；

2．有职称并取得物业管理岗位证书的工程技术和经济管理人员不少于5人。其中中级以上专业技术职称的工民建、暖通、给排水、电气专业等专业人员每个专业不少于1人； 3．水暖、电气、管道、木工、瓦工等技术工种人员齐全，且不少于10人。第八条 物业管理企业可承担的经营范围如下：

（一）一级企业

可在全省范围内接受委托，承担各类房地产物业管理任务。

（二）二级企业

可在全省范围内接受委托，承担建筑面积70万平方米以下住宅小区和其他各类房地产物业管理任务。

（三）三级企业

可在企业注册地的市（地）行政区域内接受委托，承担建筑面积40万平方米以下住宅小区和其他各类房地产物业管理任务。

（四）四级企业

可承担本单位办公用房、公有住宅（单位自管产）及其房改出售后的住宅物业管理。第九条 物业管理企业不得超越核定的经营范围承担物业管理任务。第十条 申请物业管理企业资质审查应提交下列材料：

（一）上级主管部门的资质等级申请文件；

（二）物业管理企业设立申请登记表；

（三）企业法人代表任命文件；

（四）企业章程；

（五）专业人员技术职称证件和岗位证书；

（六）注册资本验资证明；

（七）固定办公场所证明；

（八）企业名称预先核准通知书；

（九）其他有关文件、证明。

申请外商独资、中外合资、合作的物业管理企业，应同时提供以下材料：

（一）可行性研究报告；

（二）外方公司注册证书；

（三）当地计委批准的项目立项书。

第十一条 各行署建设行政主管部门，市、县房地产行政主管部门负责本行政区域内的物业管理企业资质初审，初审合格后报省建设行政主管部门审批；中、省直物业管理企业直接报省建设行政主管部门审批。

经审查合格，由省建设行政主管部门颁发《资质证书》。

物业管理企业取得《资质证书》后，应向当地工商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照，并取得物价部门颁发的收费许可证后方可营业。

第十二条 物业管理企业资质每年年初进行一次年检，满二年核定一次资质等级。对不符合原资质等级的，予以降级，直至取消其资质；对达到上一级资质标准的可以晋升资质等级。第十三条 《资质证书》由省建委统一印制。《资质证书》分正本和副本，正本和副本具有同等法律效力。

第十四条 物业管理企业遗失《资质证书》，应在省级报纸上声明作废后，方可申请补发。第十五条 任何单位和个人不得伪造、涂改、出租、出借、转让《资质证书》。

第十六条 物业管理企业发生分立、合并，应在30日内向省建设行政主管部门办理资质注销登记，并重新申请资质等级。

第十七条 物业管理企业名称、法人代表变更，应在变更30日内向省建设行政主管部门办理变更手续。

第十八条 物业管理企业破产、歇业或者因其他原因终止业务时，应到省建设行政主管部门办理资质注销手续。

第十九条 物业管理企业有下列行为之一的，根据情节轻重，由县以上房地产行政主管部门依法给予行政处罚，并建议资质审查机关给予资质降级，直至取消其资质：

（一）未取得《资质证书》从事物业管理业务的；

（二）不按规定进行资质年检的；

（三）超越核定经营范围开展物业管理业务的；

（四）申请资质等级隐瞒真实情况，弄虚作假的；

（五）不履行物业管理委托合同的；

（六）伪造、涂改、出租、出售、转让《资质证书》的；

（七）损害业主利益，造成重大责任事故的。

第二十条 当事人对房地产行政主管部门处罚决定不服的，可在接到处罚通知之日起15日内，向作出处罚决定的上一级机关申请复议或直接向人民法院起诉。逾期不申请复议，也不向人民法院起诉，又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。第二十一条 城市规划区以外的独立林场、农场、工矿区的物业管理企业资质管理，参照本规定执行。

第二十二条 本规定由省建设行政主管部门负责解释。第二十三条 本规定自发布之日起施行。

10.聊城市物业管理办法分析 篇十

颁布部门：黑龙江省物价局黑龙江省建设委员会

文号：黑价联字[1998]45号

颁布时间：1998-7-10

时效：1998-9-

1第一条 根据国家计委、建设部关于《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》和我省的实际情况制定本办法。

第二条 本办法适用于经省建设行政主管部门对住宅小区物业管理资质认证取得《资质证书》和物价部门进行物业收费资格审查，取得《收费许可证》，工商行政管理机关登记注册的物业管理企业，按照国家有关规定，对城市住宅小区内的住宅和非住宅房屋提供社会化、专业化服务的收费管理。

本办法所称的物业管理服务收费，是指物业管理企业接受物业产权人、使用人委托、使用人委托，对城市住宅小区内的房屋建筑及其附属设备、共用部位、共用设施、绿化、卫生、交通、保安、环境容貌等项目，开展日常维护、修缮、整治服务及提供其它与居民生活相关的服务所收取的费用。

第三条 各级物价部门是本辖区城市（镇）住宅小区物业管理服务收费的主管机关。物价部门应会同政府房地产行政区主管部门加强对物业管理服务收费的监督和指导。

第四条 物业管理企业开展物业管理服务收费应当遵循合理、公开及物业产权人、使用人的承受能力相适应的原则。国家鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争，禁止价格垄断和牟取暴利行为。

第五条 物业管理服务收费属为全体住（用）户提供公共性服务的收费，实行政府定价；属为公众代收办性质的大众性服务收费实行政府指导价；属为满足部分住（用）户需要而提供的特约服务，除物价部门规定有统一收费标准外，由经营者自主定价。

第六条 政府定价的公共性服务项目的主要内容包括：

（一）清洁卫生管理。包括小区内庭院、道路以及楼宇内公共楼道在内的公共部位的卫生清洁，生活垃圾清运以及经常性的保洁。

（二）绿化养护管理。对绿化物进行定期的修剪、施肥、更新、保护绿化物生长。

（三）保安管理。设专职保安人员坚持24小时的巡逻值班，维持小区的公共秩序。

（四）共用部位日常维修养护。屋面、梁板、柱、基础、楼道、楼道内外门窗等。

（五）水电设施管理。对配电设备、水泵房及水泵设施进行日常管理维修。楼内公共蓄水池定期清洗消毒。

（六）排污设施管理。清疏和维修排水管道、化粪池。

（七）供暖设施的维护。每年定期维护维修供暖设施。

（八）小区内的道路、景点、护栏等日常维护。

（九）高层楼宇增设的服务项目。配备电梯管理人员，搞好电梯维护和保养。

（十）根据需要增设的其他服务项目。

第七条 公共服务项目实行综合服务收费，费用构成如下：

（一）管理服务人员工资和按规定提取的福利费；

（二）共用部位、公用设施、设备日常运行、维修及保养费；

（三）绿化管理费；

（四）保洁卫生费；

（五）保安费；

（六）办公费；

（七）直接用于物业管理的固定资产折旧费；

（八）法定税费。本条第2项至第6项费用支出是指除工资及福利费以外的物资损耗补偿和其它费用支出。物业管理的收费逐步达到成本收费和一定的利润。

第八条 政府定价的公共服务收费,全省现阶段的最高收费标准(每月每平方米使用面积)为：

（一）普通多层住宅0.25元；

（二）高档住宅区、别墅区0.5-1.00元。获得省级或国家级的城市物业管理优秀住宅小区可分别上幅10%和20%。住宅小区内的办公、工商业用房按建筑面积收费，收费标准可高于同类住宅，具体幅度由各地确定。

各地物价部门可按照上述标准，根据本地区群众承受能力、小区规模、环境、设施、服务项目的多少和服务的质量，以独立小区为单位核定。

电梯运行费可根据单独楼寓，独立核算，另行收取。供暖设施的维护费根据各市县热费（包烧费）价格是否含供暖设施维护费的实际情况，由各市县确定。

第九条 实行政府指导价的服务主要是，代收代缴水电费、煤气费、有线电视费、电话费等公众代办性质的服务收费。

指导价的服务收费，由各市县物价部门会同房地产行政主管部门确定指导价格，物业管理企业可在政府指导价格规定幅度内确定具体收费标准。

第十条 实行经营者定价的服务主要是，物业产权人、使用人、房屋自管部位、设备、设施维修维护；物业产权人、使用人个别需求提供的特约服务；物业企业利用住宅小区的场地、设备等条件，开展的多种经营活动。

经营者定价的物业管理服务收费标准由物业管理企业与小区管理委员会（业主管理委员会）或产权人代表、使用人代表协商议定，并应将收费标准向当地物价部门备案。

第十一条 物业管理服务的收费项目、收费标准、服务内容和服务质量应当在物业管理合同中明文约定。

第十二条 物业管理服务收费实行明码标价制度。应在收费地点或经营场所公布收费项目、收费标准、服务内容等。

物业管理服务收费实行收费许可证制度，物业管理单位应到当地物价部门办理《物业服务收费许可证》，持证收费。

第十三条 物业管理企业应以6个月为期在小区公共场所公布收费的收入和支出帐目，公布物业管理计划和小区管理的重大措施，接受业主管理委员会或物业产权人、使用人的监督。

第十四条 物业管理企业应当严格遵守国家的价格法规和政策，执行规定的收费办法和收费标准，努力提高服务质量，向住户提供质价相称的服务。不得只收费不服务或多收费少服务。

第十五条 物业管理企业在不影响住（用）户利益的前提下利用住宅小区的场地、设备等条件，开展的多种经营活动，其收益要全部用于补充物业管理费用，并接受住（用）户的监督，不得挪用。

第十六条 实行物业管理的住宅小区物业产权人、使用人，应按照物价部门核定的收费项目和收费标准，向物业管理单位缴纳物业管理服务费，不按规定缴纳管理服务费的，物业管理单位有权按照所签订的服务合同要求追偿。

第十七条 物业管理企业应按国家规定建立有关财务会计核算制度，接受物价、审计、财税部门的监督。

任何单位、团体、个人，不得巧立名目向物业管理单位乱收费。在现阶段核定的收费标准未

达到成本的情况下，按照国家有关规定，给予减免费税政策，以支持物业管理的发展，降低物业管理成本、减轻住用户的负担，促进住房制度的改革。物业管理收费原则上按月或按季收缴。

第十八条 物业管理企业与物业产权人、使用人之间发生收费纠纷，由物价部门会同政府房地产行政主管部门进行调处，也可通过仲裁或诉讼程序解决。

第十九条 物业管理企业已接受委托对住宅上区实施物业管理，并收取公共性服务费的，其它公安、街道等部门不得再行收取治安、卫生等重复性质和内容相同的费项。

第二十条 对单栋大厦、写字楼、工业区委托物业管理的，也可参照本办法执行。

第二十一条 凡有下列违反本办法行为之一者，由政府价格监督检查机构依照国家有关规定予以处罚。

（一）越权定价、擅自提高收费标准的；

（二）擅自设立收费项目，乱收费用的；

（三）不按规定实行明码标价的；

（四）提供服务质价不符的；

（五）只收费不服务或多收费少服务的；

（六）其它违反本办法的行为。

第二十二条 本办法发布前的有关规定，凡与本办法相抵触的，以本办法为准。各市、县物价部门、房地产行政主管部门可依据本办法制定具体实施细则。

第二十三条 本办法由省物价局负责解释。

11.聊城市物业管理办法分析 篇十一

一、物业管理员职业技能培训面临的问题

(一)面临的教师问题。由于物业管理是新兴的产业，对物业管理人员的培训也是刚刚起步，教师面临一些问题。据向学员的问卷调查显示：认为教师缺乏实践经验的占被调查学员总数的57．14％；教学方法不适合成人特点的占42．85％；希望教师到物业管理基层单位调研与参加实践的占100％。这说明，一是教师缺乏物业管理的实践经验；二是第一次参加物业管理的培训教学，对教材的结构、内容和特点不熟悉，缺乏知识的系统性；对鉴定考试的特点认识不深刻：三是由于从事多年的学历教育，对在职人员参加此类职业技能鉴定的培训，在教法、教态、教学技巧等方面缺乏针对性。

(二)学员中存在的问题。有的学员对培训的期望值过高，认为我参加了培训，就应该通过考试，对国家级考试的严格性认识不足。学习教材不下功夫，靠教师的压题，划重点。再有就是盲目乐观，过于自信，由于他们年龄、性别、学历水平和工作的特点，缺乏对培训与鉴定考试的适应性。少数学员认为参加培训就一定发合格证。学习不认真，不听课，只想混证书。

(三)培训实施中的问题。一是培训时间短，培训课时有限。二是教学方式单一，没有实地观察等环节。三是教师及学员的沟通问题，缺乏协调，导致在培训过程中的教与学的矛盾。

二、物业管理员职业技能培训的对策

(一)教师的对策。一是深入物业管理小区，了解相关物业管理知识，增加感性认识与实践经验。通过调研了解到，100％的被访问对象认为“物业管理人员急需培训”，92．85％的被访问对象认为物业管理最突出的问题是管理制度方面的问题，其次为领导方式、员工方面的问题，通过调研与实践积累一定的实践经验，为做好教学工作，提高教学质量打下基础。二是熟练掌握教材体系结构，对教材的知识按《物业管理员职业技能培训指南》的要求，分级分类掌握，其知识与技能分三级：X级，重点掌握理解核心要素，考试出现频率70％，Y级，次重点，属基本要素，考试出现率20％；Z级，辅助要素，一般了解，考试出现率10％，这样便于学员掌握重点。三是针对物业管理培训特点和学员特点，采用不同的教法。四是针对物业管理培训和学员及教学内容的特点采用几种具体的讲课技巧、答题技巧和记忆技巧。五是教师的自身水平的提高，要在举办第一期的基础上，总结经验教训，提高教学艺术水平。自身在取得国家物业管理员职业资格的基础上，要进一步学习，争取取得物业管理师的职业资格，以利于更好地做好培训工作。

(二)学生及考试的对策。一是加强教育，明确学习目的，帮助学员克服畏惧心理，增强必胜的信心。这对学历水平低，年龄偏大的学员来讲尤为重要；二是克服盲目、轻视的心理，要高度重视；三是要讲究学习方法。全面复习，重点突出，联系实际，向专业人员请教。

(三)加强对培训的管理工作。做好预先控制、同期和事后控制和反馈工作。预先控制也称前馈控制，是一种在工作开始之前进行的控制，其特点是能在偏差发生之前就知晓可能的偏差，一开始就采取各种预防措施，做到防患于未然。在物业管理培训开始之前，对培训班可能出现的问题做好预测，提早采取措施，为办好培训班打下基础，是一种在工作进行之中同步进行的控制，在物业管理培训过程中的问题，要及时调控，才能取得最佳教学培训效果，事后控制与反馈，虽然是在工作结束之后进行的控制，但对积累物业管理培训工作经验也十分重要，可以对经验和教训进行总结，可以肯定员工的工作业绩，为新的工作打下良好的基础。

三、效果分析

在调查研究、教学研究与探索的基础上，对物业管理员职业技能鉴定首期培训工作，进行评估。参加知识考试37人通过，及格率95％；技能鉴定考试38人通过，及格率97．43％。取证率达到了92．3％，高于全国参考人员及格率61．53％达30．77个百分点。

12.聊城市物业管理办法分析 篇十二

一、城市住宅小区物业管理存在的困扰

1.城市住宅小区物业管理体制滞后。因各种客观因素, 物业管理没有一个完善的系统指导, 使得物业管理的体制化进程滞后。城市住宅小区物业管理各部门权责不分, 使一个完整的小区七零八落, 各部门的权利和义务不明, 导致物业管理企业内部各部门关系混乱, 无法做到协调统一。

城市住宅小区物业管理与街道办事处、公安派出所、工商、物价、税务、交通、环卫、市场、房管、园林、教育、公用事业、商业和文化娱乐等部门, 应是互不代替、互不矛盾、互相支持、共同发展的关系, 但目前一些城市物业管理政出多门, 部门越位, 想管又管不好, 致使物业管理处于自发状态, 加之物业管理的归口部门不清, 协调不力, 遇到问题投诉无门。

物业公司与有关部门关系难以理顺, 物业公司、住户、小区管委会各方在物业管理中的地位、作用, 责权关系也不明确, 物业管理与行政管理等方面的关系不协调, 这种不健全的管理体制, 使物业公司对一些管理项目处于两难境地, 影响甚至制约着管理业务的正常开展。

上述城市住宅小区物业管理体制存在的弊端如不解决, 就不能从根本上使城市物业管理产业健康发展。

2.城市住宅小区业主缺乏自我约束能力, 对物业管理认识不清。居住在各类城市住宅小区内的业主, 其生活习惯、消费层次、认识能力、知识水平、个人素养等是不尽相同的, 规模大的住宅区业主更是千差万别, 业主的自我约束能力与自我保护意识处于不同层次, 为各自的利益冲突经常发生, 增加了物业管理的难度。

广大业主及物业管理者对物业管理认知程度存在差异, 物业管理的服务、管理范围的界定, 有偿和无偿服务的界定等在物管企业与业主之间存在一定差距。在物业维修工作中, 多数业主继承了过去住公房管理模式的概念, 认为自己给了物业管理费, 那么物业管理部门就要对房子全权负责, 对物业管理企业提出原本不属于企业承担的义务。

业主的物业管理观念淡簿, 对物业管理所要求的管理体制、方法、内容、特性、原则等还缺乏足够的认识, 尽管业主普遍已知晓物业管理的必要性, 但在传统观念的影响下, 从内心来说不愿意有这种长期消费, 心理上还没有完全接纳, 仍存在抵触情绪, 有的业主潜意识里的抵触情绪容易使得物业管理企业与业主之间关系紧张, 从而产生矛盾, 使物业管理服务正常的运行受到很大的影响。

3.城市住宅小区物业管理服务水平不高, 管理人员素质低下, 直接影响物业管理持续发展。现今, 大多数城市住宅小区所发生的矛盾都是业主不满意物业管理企业的服务水平而产生的。城市的住宅小区管理公司因资质和规模的影响, 以及因资金问题困难运作, 无法为业主提供周到和全面的服务, 标准所规定的物管服务评定项目, 企业也难以实施到位。这些原因导致物业管理水平的低下, 无法达到业主的期望, 引发两者经常出现许多矛盾。

物业管理是专业化和综合性要求比较高的行业, 对管理人员的综合素质要求高。但物业管理这一行业的现实是, 国家尚未建立起完善的行业管理标准和从业人员行为规范, 加之近几年来发展较快, 从业人员大都是从房地产开发企业、建筑施工企业、单位后勤部门等行业及下岗人员转到物业管理行业的, 所学专业五花八门。因此, 管理队伍素质良莠不齐, 从就业人员素质看, 有的是随意聘用的未经专业培训的非物业专业人员, 有的职工对物业管理的基本概况、运行机制还没有完全搞清楚, 大部分物业管理公司的员工属于半路出家, 缺乏系统的专业知识和管理技巧, 面对纷繁的管理业务和千万家住户及需协调的众多关系就显得力不从心, 往往只习惯于公共服务项目, 不善于拓展其他服务、物业专项经营和多种经营业务。

虽说有的物业管理企业建立了责任制及标准, 但没有一套行之有效的考核标准和考核办法, 尤其是对职工不能经常进行专业技术培训和职业道德教育, 使管理服务工作很难到位。物业管理人员素质偏低的现状, 直接影响物业管理持续发展, 而且难以适应新的挑战。

4.城市住宅小区物业管理智能化程度低下。所谓住宅小区智能化, 指的就是利用4C (即计算机、通信与网络、自控、IC卡) 技术, 通过有效的传输网络, 将多元住处服务与管理、物业管理与安防、住宅智能化系统集成, 为住宅小区的服务与管理提供高技术的智能化手段, 以期实现快捷高效的超值服务与管理, 提供安全舒适的家居环境。

随着科学技术水平的提高, 越来越多的小区开始实施了物业小区智能化管理。但有很多的城市小区未能启动智能化以及一些先进的科学管理技术, 主要原因是智能化系统不仅需要投入不少建设资金, 还需要专业技术人员进行日常维护。其实, 真正实施了小区智能化后, 可以大大节约管理费用。

小区智能化投入不足, 大多数物业管理公司缺乏现代化管理的硬件设备和软件技术, 多半停留在传统的手工或半手工的管理阶段, 因而不能有效地提高管理质量和效率, 不能适应现代建筑科技日趋广泛的需求, 制约了自身的发展。

二、城市住宅小区物业管理的发展对策

一般来说, 物业管理公司的基本内容包含经营、管理和服务三方面, 服务是宗旨, 管理是目的, 经营是手段, 这三方面的工作是相辅相成的, 要寓经营管理于服务之中, 在服务中完善经营管理。物业管理的核心应在于物业本身并在外延上扩展到人, 要通过企业化的经营、专业化管理及社会化的服务使物业不仅在使用价值上得到保证, 价值得到保值与增值, 甚至还要使物业管理产生品牌效应, 使物业成为业主的自尊与自豪。因此, 需要切实解决目前物业管理中存在的问题和困难, 提高物业管理公司的管理服务水平, 完善物业管理服务功能, 对促进物业公司的健康发展十分重要。

1.加强立法工作, 为开展物业管理工作提供法律保障。为保证物业管理有章可循, 按章办事, 必须加强物业管理的立法工作。立法工作的重点是:尽快出台地方性《物业管理暂行规定》, 明确政府物业管理持政主体和专业部门按职责分工, 并对物业管理进行指导与监督的地位;明晰业主、管委会、物业管理公司、政府职能部门等各方的权力和义务关系;明示从前期管理到日常管理, 管理用房, 管理经费和奖惩等一系列物业管理规范, 各自职能、各方的责权等均必须以法规的形式确定下来, 明确政府行使监督指导权, 管委会行使主权、物业公司行使管理服务权, 以适应物业管理的权威性、统一性、专业性、综合服务性、有偿性等要求。

对已出台的涉及物业管理的法规, 要根据实施过程中出现的新问题、新情况进行适当的修订、补充和完整, 以适应新形势的需要。物业管理公司接管物业后还要制定物业管理细则, 建立完善的管理服务章程、岗位责任和各项规章制度。充分运用已出台的法规, 做到有章可循, 按章办事。

2.重视基础管理工作, 明晰物业管理主体。物业管理的基础工作应早介入, 并使之法制化, 为今后进行物业管理打下良好基础。在建筑施工前期就与开发商共同探讨日后物业管理细则, 使物业在建造中更加合理、经济有效;在住宅小区竣工后, 应根据《住宅小区接管验收管理办法》进行认真验收, 保证建筑质量, 保证使用功能, 并做到档案资料齐全完整, 这是搞好物业管理关键性的一环, 也是与业主和住户建立良好的经济关系, 依照物业管理合同实施管理经营与有偿服务的重要依据和条件。

物业公司还应主动搞好与街道办事处、公安派出所等部门的关系, 协调好与住户及管委会等方面的关系, 积极配合街道办事处、派出所开展各项工作, 为物业公司经营管理争取社会合力, 为物业公司提高服务质量创造条件。

3.提高物业管理公司从业人员素质, “以人为本”, 提升管理服务的质量。科学的物业管理, 来自于训练有素的物业管理专门人才, 培养物业管理人才的关键, 在于提高物业管理人员的素质。

提高物业管理人员的素质, 首先, 要制定计划, 分期分批对各类人员进行专业培训, 经考核合格后持证上岗;其次, 企业根据管理人员的实际情况及工作岗位的需要, 定期或不定期、长期培训与短期集训结合对在职人员进行专题培训, 使员工专业技术水平不断提高;再次, 从员工中选拔有培养前途的人, 参加物业管理专业学历教育, 为企业发展储备人才。

物业管理作为劳动密集型的服务行业, 最终的顾客是业主, 业主的满意度是衡量物业公司工作的最终标准。这就要求物业管理企业, 一方面要更新服务观念, 寓管理于服务之中, 在管理中服务, 在服务中管理;另一方面要坚持“以人为本”的服务理念, 优化服务质量, 注重为业主提供优质的服务, 不断改革服务质量。只有这样, 才能真正尊重居住者的生理和心理需求, 进而为其提供更细致、更周到、更体贴的人性化服务。

4.积极推动城市小区业主大会的建立, 选出水平比较高, 对物业管理有着一定认知的业主委员会, 并引导业主委员会开展工作, 由业主委员会代业主行使各项权利。在物业纠纷中, 业主是弱势群体, 只有帮助小区业主成立业主委员会, 让其发挥“主人翁”的作用, 管理自己居住的“家园”, 才能切实保护业主自身的利益不受侵犯。

充分发挥行业协会的作用, 多办一些宣传、咨询活动, 提高业主的自我管理意识, 通过各种有效渠道加强宣传力度, 使广大业主意识到自身权益的保障不能仅消极的依靠外界来实现, 更重要的是要实现物业自治, 靠业主自身积极参与, 才能实现保障业主权利与搞好小区建设的双赢。

物业管理的良性发展很大程度上需要业主的支持和配合, 为了业主不至于因为物业管理意识的生疏, 而影响其获得应有的合法权利, 需要加强宣传力度, 采取各种方式, 发挥行业协会的作用, 把涉及到维护业主权益的内容和物业管理的相关法规通过适当的方式让全体业主更多地了解。

5.大力推动物业管理智能化。物业管理智能化是以科学技术为基础, 依靠先进的设备和科学的管理, 利用计算机及相关的最新技术, 将传统土木建筑技术与计算机技术、自动控制技术、通信与信息处理技术、多媒体等先进技术结合的自动化系统。智能化住宅小区利用高科技手段, 通过系统软件和硬件的组合, 改善人们的生活质量、生活环境、生活方式和生活内容。人们通过高速互联网, 进行各种各样活动, 使人们足不出户就可以在家里进行工作、学习、娱乐、购物、就医、社交等各种目的, 同时也可以使人们远在他乡通过智能网操纵和控制家中的室内温度、家用电器等。住宅小区智能化可以节约能源, 提高居住质量, 提高住宅小区物业管理、安全防范以及信息服务等方面的自动化程度和综合服务水平, 同时也可以降低运行成本。

物业管理智能化还要求加强先进管理方法的推广, 物业管理人员要练好内功, 按照“管理专业化、服务规范化、机制现代化”的原则展开工作;要贯彻“一业为主, 多种经营”的方针, 积极开展各种专项特约服务, 以创造更好的利润。

物业管理说到底不仅是对资产的管理, 更是对业主服务的管理, 只有使其走上规范化的道路, 每一环节、每一份工作都有章可循, 有法可依, 才能使其朝气蓬勃的发展, 使业主的切身利益得到保障, 物业管理行业才能从中获利, 才能持续发展。

参考文献

[1]周三多.物业管理学[M].上海:复旦大学出版社, 2003

[2]赵涛.物业经营管理:理论、案例、制度、实务[M].北京工业大学出版社, 2006