旅游地产营销执行

旅游地产营销执行（精选8篇）

1.旅游地产营销执行 篇一

餐饮企业管理有限公司

营销执行方案

一、开业促销方案

活动主题：热烈庆祝XXX店开业大吉

促销内容：

1、试营业时间：2012年4月28-30日

活动内容：VIP卡免费办理、精美礼品倾情相赠。

广场门前宣传：拱门3座，灯笼柱3对（广告公司）

横幅内容：热烈庆祝XXX试营业。（3条）

竖幅内容：VIP会员卡免费办理，精美礼品倾情相赠。（各3条）

店面门前：气球编制拱门一副。

2、正式营业期间：2012年5月1-10日

①活动内容1：全场菜金7.8折优惠酬宾。

②活动内容2：单桌消费折后满100元即获赠价值238元礼包

礼包内容：50元抵用券：2张、30元抵用券：2张、39元菜金券：2张。

合计价值：238元。

折后启用，节假日不限，不与其它优惠同时使用。有效期截止2012年6月30日。③活动内容2：超值大礼包限量销售。（2012年5月11日开始售完为止。）

超值大礼包内容：50元现金券：3张、50元抵用券：4张、39元菜金券：2张、30元抵用

券：2张。

价值：488元。售价198元。（折后启用，节假日不限，不与其它优惠同时使用。有效期截

止2012年6月30日）

④广场门前、门厅宣传：拱门5座，灯笼柱5对，空飘10-15。（广告公司）横幅内容：贺餐饮著名品牌XXX开业大吉（1条）

竖幅内容：4月8日-15日全场菜金7.8折优惠酬宾（2条）

⑤餐厅门前展架：超值大礼包销售宣传展架：1副。

赠送礼包宣传展架：1副。

环保打包收费宣传展架：1副。

企业文化宣传展架：1副。

产品环境宣传展架：1副。

VIP会员卡细则展架：1副。

3、店内其它配合营销

①VIP销售模式：试营业3天,每桌免费赠送1张VIP卡.正式营业开始VIP卡销售38元/张

（赠送30元抵用券）

②假日营销：每当国家法律固定的节假日，是我们的消费者放松消费的时节。多数生意较好较稳定的商家只觉得是掘金的最好机会。大多忘了这同时是抓住顾客消费心理而做一些小的促销：赠送产品、抵用券、礼物来稳定顾客，增强顾客忠实度来为节后消费疲软做铺垫的最好时节。

具体办法：节日提前一天电话/短信客户回访或节日祝福，来加深顾客对店的印象和亲切感。大客户要做好鲜花、邀请函、上门拜访。

③细节服务与季节营销：如今的餐饮消费市场：顾客对消费需求已经在发生变化，逐渐的在将对口味的倚重慢慢的偏向了服务与环境。生意我们对客的细节服务及店的清洁与用餐环境也应该日益重视。

具体办法：加强员工的素养教育、礼貌意识、服务的主动意识细节服务洞悉与体贴（眼镜布、发圈免费赠送给有需求的顾客）分区备餐台按星期一到星期日准备不同的甜汤。看台服务员或其它员工，具观察免费赠送给餐后有需求的顾客（老人、儿童、身体不适者及有直接需求的顾客）-送完为止。

④店内推广

台卡推广展示：双面搭配（前期：VIP卡推广台卡及大礼包推广台卡）

海报及展架：重点做套券销售推广。（后期：新品推广展示及酒水清单）大礼包推广X展架、环保打包推广X展架。

菜谱推广展示：菜谱推广与传播是店与顾客沟通最直观的窗口，也是一顾客看出店实力、企业水平的最前沿的窗口。

二、开业外部广宣方案

建议在短时间内迅速打开在周边知名度，以受到周边顾客的消费关注。综合以上情况对于该店的开业广宣方案作以下安排。

1、短信覆盖漳州中心区群发100000条。（号码不能重复）

费用预计：100000条×0.04元=4000元

发放时间：2012年4月28-30日上午10：30分 下午16:30分6次发放。

4月29日上午：10000条4月29日下午：10000条

4月30日上午：10000条4月30日下午：10000条

5月1日上午：30000条5月1日下午：30000条

短信内容：中国餐饮著名品牌“食锦记私房菜传奇”入驻漳州凯德购物广场4楼，5月1-10日全场菜金7.8折酬宾。欢迎惠顾。电话：0596-2936222

负责人：支持经理

费用预计：100000条×0.04元=4000元

2、DM贺卡3000张+单束康乃馨包装1000束+2000张+20元现金券（贺卡附加设计）费用预计：DM贺卡3000×0.5=1500元

康乃馨+包装1000束×2元=2000元

DM贺卡1000张周边街面有效人群发放。、DM贺卡1000张周边发放沿街店主。

DM贺卡1000张+康乃馨1000束周边加油站、汽车美容中心现场发放

发放范围：周边1公里范围内的商铺及人潮聚集点中高端行人，加油站、汽车美容中心。发放时间：2012年4月28-30日3天发完。费用预计：3500元

3、DM宣传单周边夹报30000份

报纸媒体：海峡都市报、厦门晚报、海峡导报等

时间计划：5月2-3日

费用计划：DM宣传单30000份×0.07元＝约2000元

夹报费用30000份×0.1元＝约3000元

费用预计：5000元。

4、分众传媒（***林鸿）

分众传媒漳州市区遍布215台视频传媒终端，主要分布：中高端商务写字楼、中高端成熟住宅小区、百货、KTV、健身会所等。广告受众与我品牌的目标客群相符。

广告时间：2012年4月25日-7月25日。

广告内容1：2012年4月25日-5月15日“开业活动广告”

广告内容2：2012年5月16日-7月25日“品牌推广广告”

日播出频率：20秒/次×60次以上/日

费用预计：报价40000元。

5、奥特视频传媒（***林经理）

奥特传媒漳州市区遍布52台视频传媒终端，主要分布：百货、购物商超、KTV、休闲会所等。亮点资源为凯德广场十字路口大LED视频。

广告时间：2012年4月25日-7月25日。

广告内容1：2012年4月25日-5月15日“开业活动广告”

广告内容2：2012年5月16日-7月25日“品牌推广广告”

日播出频率：20秒/次×60次以上/日

费用预计：报价20000元。

6、漳州小鱼网：（***阿辉）

营销推广，快速的品牌知名度渗透。以不仅仅在现实社会中流动，食锦记的目标客户有很大一部分人年轻时尚。网络是他们常呆的地方。网络的线上推广线下活动。会受益良佳。

广告期望时间：2012年4月25日-5月25日。

广告内容1：2012年4月25日-5月10日“开业活动广告”

广告内容2：2012年5月11日-5月25日“美食新发现广告”

策划报价：11000元

7、漳州凯德商业广场广告宣传

①广场广宣

⑴丹霞路户外广告位（2012年4月1---2013年3月31日）

2012年4月1---27日广告内容：食锦记品牌入驻、开业酬宾在即！

2012年4月28日---5月31日广告内容：食锦记开业活动广而告之!

2012年6月1日后广告内容：食锦记品牌宣传，产品展示！（适时更换）

⑵丹霞路正门，门楣广告位（2012年6月1---12月31日）

2012年6月1日后广告内容：食锦记品牌宣传，产品展示！（适时更换）

⑶电动车停车场灯箱广告位（2012年4月1---10月31日）

2012年4月1---27日广告内容：食锦记品牌入驻、开业酬宾在即！2012年4月28日---5月31日广告内容：食锦记开业活动广而告之!2012年6月1日后广告内容：食锦记品牌宣传，产品展示！（适时更换）

⑷二楼右电梯门外门广告位（2012年4月1---10月31日）

2012年4月1---27日广告内容：食锦记品牌入驻、开业酬宾在即！2012年4月28日---5月31日广告内容：食锦记开业活动广而告之!2012年6月1日后广告内容：食锦记品牌宣传，产品展示！（适时更换）⑸一号电梯内中灯箱广告（2012年4月1---10月31日）

2012年4月1---27日广告内容：食锦记品牌入驻、开业酬宾在即！2012年4月28日---5月31日广告内容：食锦记开业活动广而告之!2012年6月1日后广告内容：食锦记品牌宣传，产品展示！（适时更换）⑹三号电梯内中灯箱广告（2012年4月1---10月31日）

2012年4月1---27日广告内容：食锦记品牌入驻、开业酬宾在即！2012年4月28日---5月31日广告内容：食锦记开业活动广而告之!2012年6月1日后广告内容：食锦记品牌宣传，产品展示！（适时更换）

⑺负一楼至三楼吊旗广告（2012年4月20---5月19日）

内容：一面食锦记内容，一面商场五一推广内容。

2012年4月20日---5月19日广告内容：食锦记开业活动广

而告之!

⑻负一楼至四楼扶梯中空广告位（2012年4月20---5月19日）

2012年4月20日---5月19日广告内容：食锦记开业活动广而告之!

⑼负一楼至三楼扶梯立牌广告位（2012年4月20---5月19日）

2012年4月20日---5月19日广告内容：食锦记开业活动广而告之!⑽入口地贴-1楼4块，3楼扶梯口1块。合计5块。（2012年4月24---5月7日）4月24---5月7日广告内容：食锦记开业活动广而告之!

⑾四楼电梯转角空面墙广告位（2012年4月20---5月19日）

2012年4月20日---5月19日广告内容：食锦记开业活动广而告之!②开业庆典

⑴开业拱门、气柱、空飘、条幅

⑵开业花篮

⑶行道树刀旗

⑷商场楼沿广告

三、设计内容

1、企划设计

⑴订餐卡地址：

⑵经理名片：

⑶试营业条幅1条、竖幅2条，正式开业条幅1条、竖幅2条

⑷超值大礼包销售宣传展架：1副。尺寸：180cm×80cm

⑸赠送礼包宣传展架：1副。尺寸：180cm×80cm

⑹环保打包收费宣传展架：1副。尺寸：180cm×80cm

⑺企业文化宣传展架：1副。尺寸：180cm×80cm

⑻产品环境宣传展架：1副。尺寸：180cm×80cm

⑼VIP会员卡细则展架：1副。尺寸：180cm×80cm

⑽VIP卡推广/大礼包销售合成台卡50张尺寸：10cm×5cm（参考标准设计）⑾开业DM3折页贺卡3000份尺寸：（参考标准设计加20元现金券设计）⑿DM宣传单设计尺寸：正度16开（参考标准设计）

⒀店面标识系统1套（参考标准设计）

⒁店面台位、包间编号设计一套（参考标准设计）

编码:

⒂漳州凯德店菜谱12本

⒃超薄灯箱-灯片5张

2、当地广告公司设计

⑴商场广告设计

⑵开业庆典设计

2.旅游地产营销执行 篇二

经历了2012年最严厉调控年, 2013年又在“国五条”的序幕下拉开, 目前已步入四季度, 而连续两年的重磅调控却并没有抑制房价上涨的脚步。

为了抑制不断上涨的房价, 国务院多次下发房地产调控政策, 例如2007年, 国家出台了很多宏观调控政策, 最明显的是在金融方面连续四次提高存贷款利率、取消15%的利息税等。虽然有众多调控政策文件, 但相应调控政策在对房地产开发商获得超额利润部分的惩戒力度以及实施措施方面都不明确, 造成在实际操作过程中房地产开发商获得超额利润并不会受到应有的惩戒, 现行政策对房地产开发商的惩戒警示作用非常有限。为此, 虽然有相应政策的限制, 但房地产开发商在巨大的超额利润诱使下, 从不同层面的寻租行为中也呈现出愈限愈投的现象。

导致房价不断上涨, 房地产开发商热衷于过度投资商品住宅的因素是多层次纷繁复杂的, 本文从对地方政府执行调控政策的行为动机角度出发, 运用博弈分析方法, 探讨房价调控措施失效的一些原因, 同时提出在遵循市场规律下, 使地方政府成为地区经济的直接受益者与地区负外部负经济的承担者, 权衡房价过高的利弊, 才能解决房地产调控政策制定与执行不统一的问题。

2 博弈模型的建立

2.1 博弈参与人

房价调控政策实施过程中涉及到的主要利益主体包括: (1) 制定调控政策的中央部门, 以社会福利最大化采取稳定房价政策; (2) 地方政府, 以地方财政利益最大化; (3) 开发商, 主要是利润最大化; (4) 炒房者, 通过投机行为获得超额利润。博弈参与人一般情况是四个, 中央政府只参与出台政策, 不参与执行政策过程的博弈行为。炒房者没有房价的决定权, 因此本文重点是研究地方政府与开发商两者的博弈。为此, 在此模型中将博弈参与人简化为两个, 即博弈参与人之一是地方政府 (执行政策) ;另一博弈参与人是开发商 (调控对象) 。

2.2 参与人策略

在房价调控政策的实施过程中, 政策执行部门与调控对象之间有策略依存关系。从地方政府的角度, 存在选择执行与不执行两种策略, 假设地方财政最大化时, 政府执行的概率为p和1-p, 地方政府的策略可以表示为{p (执行政策) , (1-p) (不执行政策) };从房地产开发商的角度, 存在降价与不降价两种策略, 假设开发商利润最大化时降价的概率为q和1-q, 房地产开发商的策略可以表示为{q (降价) , (1-q) (不降价) }两种。

因此, 此博弈关系可以表述为地方政府获得收益最大化时, 执行政策的概率P*, 以及房地产开发商获得利润最大化时, 降价的概率为q*。

2.3 支付函数

本文提出如下假设:

假设1:房地产开发商在地方政府执行调控政策的情况下利润总量为T, 利润损失β, 地方政府在房地产行业的税收比例为λ。

假设2:政府执行房价调控政策, 就会对开发商超额利润部分β实施K倍的罚款Kβ, 并责令其降价到政府设定的合理价位区间, 平均利润水平。在政策执行过程中要发生执行成本C, 这里的执行成本是常数C, 即:。

假设3:如果房地产开发商不降价, 持续获得超额利润β, 会给地方经济带来一定的外部损失, 例如资金会在追求超额利润的驱使下, 过度的流入房地产市场, 造成对其他行业投资资金的挤占, 影响到其他行业的发展。其次由于房价超出平均利润水平, 则造成当地居民居住成本与当地企业经营成本的上升, 推动整体物价水平上涨, 会导致居民消费的挤出效应, 即没有更多钱进行其他消费, 降低地方居民福利水平等。用B (β) 表示房地产开发商由于超额利润的获取行为带给地方经济的外部损失, 房地产价格越高, 这种外部损失越严重, 即。

假设4:对地方政府的行为假设是“经济人”假设, 即地方政府作为政策执行部门的第一利益选择是部门利益最大化, 在满足部门利益最大化, 房地产开发行业对地方政府的部门预算贡献往往表现为土地出让收入, 土地出让收入形成地方政府的预算外收入。地方政府的部门预算与房地产开发商的超额利润有相关性, 部门预算是房地产开发商超额利润β的函数, 且, 意味着房地产开发商的超额利润越大, 地方政府的部门预算外收入越大。

依照上述分析, 可以列出地方政府执行房地产调控政策, 规范房地产开发商行为的支付矩阵, 如表1所示。

3 均衡状态及结果分析

若分别用Z1与Z2表示房地产开发商与地方政府部门的期望收益, 则有:

Z1对q求导, 开发商最优化条件:

Z2对p求导, 政府部门最优化条件

根据 (3) 、 (4) 式可以得到房地产开发商最优降价概率q*, 地方政府最优执行政策概率p*。

由均衡解可以看出, 如果房地产开发商降价的概率大于q*, 则地方政府可以选择不执行调控政策;反之, 地方政府部门则应选择执行调控政策。同理, 如果地方政府部门执行调控政策的概率大于p*, 房地产开发商最好选择降价;反之, 房地产开发商则选择获取超额利润。博弈最终结果是地方政府利益最大化时, 执行政策的概率为p*, 开发商利润最大化时, 降价的概率为q*。

3.1 房地产开发商降价概率的影响因素

从 (5) 式可以看出, 房地产开发商降价概率受执行成本C和外部损失B (β) 的影响。

①相应的含义就是政府部门执行成本越大, 开发商降价的概率就越小, 只要C不为零, 房地产开发商降价的可能性就严格小于1, 意味着房地产开发商预料到地方政府不会进行彻底的政策执行, 则房地产开发商就有机会获取超额利润。

②外部损失越大, 开发商降价的概率越大。如果房地产行业对地区经济所造成的外部损失越大, 地方政府部门利益也会由于地区经济损失的扩大而被削弱, 同时地方居民不满和批评就会越多。基于以上两点, 地方政府严格执行调控政策的可能性越大, 房地产开发商降价的可能性就越大。但如果地方政府部门的相关利益远远大于地区经济外部损失, 用相关利益的一小部分完全可以弥补外部损失, 换言之, 地方政府的预算外收入完全能够弥补预算内收入水平, 则地方政府在外部损失较大的情况下执行政策的动力不足, 房地产开发商降价的可能性也会降低。

3.2 地方政府执行政策概率的影响因素

从 (6) 式看, 政府执行政策的概率与税收比例λ和惩罚力度K相关。

①税收比例越高, 政府部门执行政策概率越低。当房地产行业对地区经济的税收贡献率越大时, 地方政府会忽视它对其他行业以及地区经济造成的外部损失, 同时执行调控政策的动力不足, 往往会使地区产业结构依赖房地产行业, 当地方政府没有长期的产业规划且地方政府官员持短期政绩观时, 会导致地方政府不以地区经济以及地区居民的整体福利为政绩目标, 而是仅以地方政府部门预算外收入最大化为利益目标。

②对房地产开发商的惩戒力度越大, 地方政府执行调控政策的概率越小。当对房地产开发商超额利润的惩戒力度加大, 对房地产开发商的警示作用则越强, 往往地方政府会仅就个别房地产开发商的超额利润行为进行惩戒, 从而达到全面执行调控政策的效果, 为此相应的调控政策执行概率呈降低趋势。

4 结论及相关建议

依据上述模型分析结果, 我国房价调控政策的有效执行受到外部损失B (β) 、房地产行业的税收贡献率λ、相应调控政策的执行成本C与对房地产开发商的超额利润的惩戒力度K等四个因素制约。

其一, 地区经济的负外部性没有具体的指标量化, 不能成为地方政府的硬约束, 使地方政府执行房地产调控政策缺乏根本动力。针对此问题, 笔者认为应该将地方政府的地区经济与财政收入两者量化, 加权综合考虑, 将其作为考察地方政府官员绩效表现与晋升的硬约束, 这样地方政府就不会一味以财政收入最大化为目标, 会加入地区居民的福利最大化为目标, 地方政府多目标考虑, 会使其增加对房地产行业调控的动力。

其二, 房地产行业的税收贡献率较高, 地方政府对房地产行业往往采取包容与鼓励的策略。如上所述, 由于地方政府部门在现有的体制下是以财政部门预算最大化为效益目标, 因此其往往在地区经济的规划中倾向于税收贡献与短期效益较强的行业。而我国现阶段地区经济依赖房地产行业税收贡献的现象比较普遍, 特别是地方政府有较多自主支配土地出让收入的权力, 相关数据显示, 近年来土地出让收入成为地方政府重要的财政收入来源。由于土地出让收入规模可观, 并且见效期短, 加之有较大的自由支配权力, 促使地方政府在单位土地上期望更高的价格, 而地价的提高是房价上涨的主要因素之一。由于房地产行业的税收贡献率, 特别是土地出让收入对地方政府财政收入的贡献较高, 地方政府对房地产行业不仅不采取限制与强制调控的态度, 还多采取鼓励与包容的策略。例如, 各地的地方政府投融资平台或多或少有房地产开发业务, 同时此类机构在各大银行授信与贷款方面会融入地方政府财政信用的内容。本文的建议是, 下放财政权力与责任于地方政府, 促使其对地区经济进行整体规划, 使得地区产业结构更加合理, 财政收入长期稳定增长并逐渐减少对土地财政的依赖。这是一个比较漫长而充满困难的道路, 也是最根本的发展道路。

其三, 房地产调控政策的执行成本较高, 导致房价调控政策的执行效率较低。现阶段我国房地产供需市场形态较为复杂, 从供给方的角度看, 房地产市场存在公共住房与商品房并存的双规制住房供应模式;从需求方的角度看, 存在首套自住购房、改善性购房、投资性购房与投机性购房等多元化购房需求。复杂的房地产供需市场使得调控政策对作用对象的确定与识别存在难度, 例如在操作环节上, 许多房地产开发商打着供给经济适用房的幌子, 获得土地与其他审批权的优惠条件, 而最终供应的房屋中经济适用房的比例又较少, 能够获得超额利润的商品房的供应量较多, 地方政府部门在操作环节需要花费大量人力、物力对不同性质的房屋进行界定, 这无疑带来巨大的执行成本与执行难度, 最终导致房地产调控政策的执行效率非常低下。针对执行成本较高问题, 笔者认为应该实施严厉监管, 对于没有按合同比例建设保障房或者把保障房当成商品房的开发商, 一旦发现, 不颁发其销售许可证并对其进行罚款, 这些罚款交给执行部门, 可以降低成本。以价格为杠杆, 对超过杠杆价格的商品住房, 买卖双方均要征收较高的房地产交易税以及房地产持有税 (或物业税) , 相应税收所得放到低收入家庭住房消费与较低建设标准的公共住房建设基金中。

其四, 如果对房地产开发商的惩戒力度较低, 房地产开发商就会为了获取超额利润而不降价, 即使被地方政府执行政策发现没有降价, 支付的处罚成本也比较小。本文的建议是:遵循市场发展的基本规律, 建立有效的管制措施, 加大对违规房地产企业的惩罚力度, 规范房地产市场健康发展。

综上所述, 房地产行业的调控政策的落实与执行关键是地方政府的执行效力。地方政府推高地价房价, 是为了在地方之间的经济竞争中获得优势。这些年来, 对中国经济发展的解读中, 逐渐形成了一个共识:地方政府之间的经济竞争是中国经济高速发展的重要推动力。而调控房价和地方经济发展之间是有其矛盾之处的, 要让地方政府以放弃经济发展为代价, 转而全面追求房地产调控效果, 是违背地方政府意愿的。房地产开发行业带来的税收贡献与土地出让收入对地方政府影响很大, 同时由于较高的调控政策执行成本以及相应惩戒措施没有合理的操作手段等原因, 导致了房地产调控处于不理想的状态。笔者认为, 应发展地方多元结构经济, 减少地方政府财政对土地出让资金以及房地产行业的依赖。中央加大保障房监管力度, 促使地方加强保障房建设。中央政府对地方政府的政绩考核应以经济为主要指标, 以房价调控的绩效为辅助指标, 调动地方政府执行政策的积极性, 从根本上解决政策制定与执行的统一。

参考文献

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[2] .王烨汪红艳.近年来房地产调控政策的作用及未来走势判断.商业时代.2012.5

[3] .赵兆于文涛.前我国房地产市场政策调控效果及建议.中国经贸导报.2011.22

[4] .苏英.中美财政体制比较与地方政府信用风险控制.科技促进发展.2011.1

[5] . (美) 彼得斯等编.顾建光译.公共政策工具:对公共管理工具的评价.中国人民大学出版社.2007

[6] .刘宗明.财政分权、房价上涨与消费抑制.财经科学.2012.2

[7] .苏英.不同融资模式下的地方政府债的比较研究.中央财经大学学报.2011.11

[8] .史亚楠.中国房地产市场调控的重大问题——住房供应模式选择.特区经济.2010.4

[9] .王新亮.我国房地产市场需求者信贷行为.经济导刊.2011.9

3.如何提高一线营销执行力 篇三

做好市场基础工作

市场基础工作在不同的行业有不同的说法，就白酒行业来说，市场基础工作包括：

市场调研：包括政策环境、地理环境、人文环境、消费能力、消费特点、行业发展、竞争态势、各级终端基本资料等等，尤其是终端资料的收集和完整，这是我们进行终端运作的基础，包括客户资料表、客情联络表、终端销量统计表等等，还要保证定期或不定期地更新。

市场体系的建设：这里主要指各级经销商的选择、确定，比如一个地级市场包括若干个区、县，是否设立诸如“一级经销商——二级经销商——乡镇级经销商”这样的市场体系。一个区域市场的体系建设完善，是否合理关系到渠道间利润的合理分配，关系到各级经销商的发展，关系到产品在当地区域市场的发展。

销售网络的编织：销售网络的建设直接体现产品的铺市率和消费者购买的便利性，对产品销售起着至关重要的作用。在横向上，要强调在确立重点渠道的基础上，必须全渠道运做，把渠道完善、渠道完整提上工作日程，在稳定强势渠道的基础上，开发新渠道，强化弱渠道，最终要实现区域市场的全渠道平衡发展。在纵向上，要求各级区域市场把每一个渠道尽景下延，比如流通渠道的乡镇，商超渠道的食杂店等，加强深度分销力度，尽可能地深挖渠道资源，发掘渠道潜力，要让各级消费者看得到，买得到，并且方便购买，便利消费。

业务团队的建设：这里指除正式编制之外的，但受一线业务直接管理的市场维护人员、促销队伍等。由于这部分人员一般不属于公司正式行政编制，而且能力参差不齐，但他们又是直接面对终端，面对消费者的非常重要的一部分人员，所以如何加强团队建设，提高团队的凝聚力和向心力，加强素质锻炼和业务培训，就是作为一线业务团队建设重要的工作内容。

做好市场维护工作

市场维护工作被有的专家学者列为市场基础工作范畴，在这里把这部分单列出来，主要是要突出市场维护工作的重要性。市场维护工作包括几方面：

各级经销商的维护工作：我们经常希望经销商能最大程度地配合公司整体市场工作，比如资金、人员、车辆等，但我想说的是，当我们在要求经销商的时候，我们到底为经销商做了些什么?在现今服务营销已经成为市场经济主导的时候，世界零售巨头沃尔玛的价值体系建设值得我们借鉴，沃尔玛为了保证产品质量，保证产品成本，它把价值链下延到各级生产厂家去，去帮助他们实现管理规范、流程再造、成本控制、质量控制，从而自己也得到了高质量、低成本的商品。所以，我们也要加强对各级经销商的维护、服务工作，帮助他们实实在在地解决问题，经销商对我们的服务工作满意了，那么自然也愿意把大部分的精力投放到我们的产品上，即使利润率不是其所代理产品中最高的。

各级终端的维护工作：得终端者得天下，这话一点都不夸张，甚至连五粮液、茅台这样的中国白酒顶尖品牌也在酝酿终端运做。加强各级区域市场的终端维护，这对于一线业务人员来说是至关重要的，它决定着自己品牌在当地市场发展前景。终端维护是上面我们谈到的终端网络建设的跟进，它的主要工作包括：定期或不定期地要进行终端拜访；查看产品陈列，保证产品在各级终端的生动化陈列；统计销量，统计库存，及时定单补货；做好终端各级人员的客情公关工作，这是终端维护工作非常重要、非常关键的环节之一；随时关注竞品的动向，及时提出应对方案；终端存在的各种问题，及时发现，及时上报，及时解释，及时解决。

所以，终端维护工作是连续的，必须是规范运作的，如果我们不能做到这些，那我们业务人员就将成为名副其实的“救火队员”，往往会陷入疲于奔命的尴尬境地，现场执行力自然大打折扣。

与消费者的沟通和互动工作：营销理念也在不断地变化，原来被销售界视为圭臬的“4P”也已经发展到“4C”，其中的Promotion(促销)也已经转变为Communication(沟通)。促销的目的主要是为了让消费者能尽可能高频次地感知本产品信息，尽可能地在一定条件下产生消费欲望，购买冲动，主要是单向式的。但现在的沟通更多地强调产品与消费者的对话式沟通，强调对消费者的影响和引导，要求在充分了解消费者能够或乐于接受的促销方式、消费方式、表现形式等情况的基础上，把公司、产品信息传达给消费者，为产品树立良好的口碑和形象，为将来实现消费奠定基础，主要是突出一种能动性。这就要求我们的一线业务人员要随时掌握区域消费者的包括消费心理、消费习惯、消费能力、消费偏好、消费特点、民风民俗等的发展变化，随时准备调整与消费者沟通的方式、方法、特点，保证沟通的有效性。

销量考核，过程管理

任何销售工作最后都要以销量来说话，以绩效来考核，所以，一线业务人员的最重要的工作就是要实现产品动销，完成销售任务，达成销量目标。上面我们介绍的几个方面实际也都是在为产品动销打基础，中国俗话说得好“磨刀不误砍柴工”，这就是说如果能够非常到位地完成前面的基础工作，实现最后的销售应该是自然而然的事情，可谓“水到渠成”。工作职责明确了，工作范围也确定了，接下来就要加强管理，销售行业有个经典的说法就是对待业务人员，各级经理要做“销量考核，过程管理”，也正应了这个话题。

制度健全

区域市场作为一个市场组成的单位个体而言，往往会相应地成立区域分支机构，这种分支机构一般称之为办事处、经营部。俗话说，“无规矩不成方圆”，在实际运做中，虽然公司有非常明确的各项管理制度，但往往由于区域市场的分散性和工作的相对特点，“山高皇帝远”的感觉油然而生，在这种情况下，严明的、系统的管理制度就很有必要了。

首先，要建立本区域办事机构的包括行政、财务、销售等在内的管理组织体系；

其次，要建立包括考勤、办公区管理、办公用品管理、电话、传真、信件管理等正常经营所必需的行为规范、规章管理制度；

第三，要建立包括出差管理、促宣品管理、要货申请管理、巡店及客情维护管理、费用申请及申报管理等相关业务管理制度；

第四，要制定包括财务、物品申请、费用申请等各种必要的、清楚的、畅通的工作流程；

第五，坚持例会制度，坚持每天、

每周、每月的例会，内容可以包括工作汇报、工作安排、传达精神、问题总结、市场分析、市场研讨等。

目标管理

区域市场的目标管理也就是要将区域目标分项、分时段进行分解、责任到人、责任到渠道、责任到点、责任到产品、责任到时段，这是销售行业中非常有效的一个实用工具，不但加强了计划性，而且主要是把大目标分解成一个一个的小目标，更有利于管理的规范化和细节化，从而更有效地加强执行力，保证执行效果。

区域市场的目标管理包括许多方面的内容，在这里主要说一下销售任务和市场费用两个方面的目标分解：

销售任务分解：一般会按照时段、渠道、产品等来详细分解；(见表1)

市场费用分解规划管理：可以按照时间顺序，分项来进行分解规划；(见表2)

费用方面注意的是要对公司所投放的市场费用要使用、监控到位，保证市场费用实实在在地使用到市场上去，杜绝截留、克扣、失实现象的发生；需按月列示。

除此另外，区域市场的目标管理还有市场体系建设管理、终端网点建设管理、人力资源管理、促销管理等方面，在这里就不一一列举了，更多的是希望读者能有这方面观念的转变和变化，充分认识到目标管理的有效性和重要性，把目标管理引入到实际的市场运做和市场管理当中，真正为市场服务。

过程指导

市场情况千变万化，错综复杂，在实际的市场运行中，由于回款和销量任务目标的压力，再加上竞争的日愈激烈，一线业务人员往往会偏离公司的大政方针，偏离整体运作方向，比如轻建设、重推广；轻维护、重促销；轻服务、重分流；轻监控、重妥协。那么我们各级销售经理既要给予一线业务人员一定的权限，允许其在一定范围内独立解决市场问题，而且要加强市场巡查，加强市场指导，不断地对一线人员进行方向上和思路上的教育和引导，在市场营销的全过程对一线业务人员进行全方位的管理和指导。在这方面，我们要注意必须严格杜绝几种现象的产生：

“政府官员”现象：在销售行业存在这样的现象，各级销售经理到市场上去，名曰跑市场，实为摆架子，图享受，每到各地车迎车送，前呼后拥，高级宾馆，高档酒店……没有实实在在跑市场，听市场情况，分析市场，解决市场问题，反而夸夸其谈，随便承诺，走之后留下一个烂摊子，等待一线业务人员去协调。这种现象真是劳民伤财，是区域市场非常头疼的，也是非常反感的问题。

“消防队长”现象：很多的销售经理没有工作规划，也没有工作计划，自己片区相对又比较大，市场巡查就容易形成“救火”模式，这边出问题了，马上赶赴现场去协调；那边出问题了，马不停蹄，赶过去解决，结果是自己疲于奔命，不但没有从根本上解决市场问题，解决基础问题，反而是“火情”不断，市场不稳，没有步入良性发展的轨道，这也是很多公司普遍存在的现象。

“钦差大臣”现象：还有一些销售经理不是适当分权，让一线业务人员有一定的权限和空间去处理问题，而是牢牢地把人事、政策、促销等权力把控在自己手里，只有等自己到市场上后，才解决问题，给予政策，典型的“钦差大臣”模样，结果一线业务人员基本没有独立处理事情、解决问题的权力，有劲使不上，尤其是一些问题的处理上，贻误战机，失去市场机会；并且极大地降低了一线业务人员在各级商家心目中的地位，造成驻地业务的“影子”现象。

“事必躬亲”现象：这跟上面“钦差大臣”现象有些类似，权倒是放了，但主要区别在于销售经理总觉得自己比一线业务人员水平高，事事指点，件件亲为，直接遏制了一线业务人员的积极性和创造性，更滋生了一种依赖心理，这对员工的工作产生了很大的影响。

即时监控

即时监控指的是各级销售经理对待一线人员不但有管理和领导职能，而且很重要的就是要做到监督、控制，保证他们的工作能在法律、公司制度和行规范围内开展。监控方面在笔者《流程顺畅、监控有力》(本刊2005年第七期)一文中有详细阐述，在这里就不再赘述，总得来说，监控工作对于提高营销执行力来说是很关键的，它可以对正常的经营起到重要的保驾护航的作用，它是重要的保证之一。

4.白酒营销的策略与执行 篇四

2013-10-29 14:27酒类媒体 佳酿网 字号：【大】【中】【小】参与评论一幅书法作品的上下高低之分，由于鉴赏“审美再创造”的感知力因人而异，人们往往仁者见仁，智者见智。一件书法作品好不好，从线条到字形、从章法到意境、从古法运用能力到创新把握能力，有很多相应的鉴赏讲究，但“到位”与“味到”是最核心的四字评审标准。“到位”是指对传统古法运用能力的完善程度，“味到”是指作品独特的审美追求及情感表达，技法的运用与情感的渲染，使整幅作品通过线条语言或形式布局呈现书法之美。书法离不开写字，但是写好字不一定能写好书法，写字是以传达书写个体表达为主，书法则是以整体审美为主，一切书写技法都为艺术感染效果服务。纵观书家作品，有的单字挺拔俊美，浑厚苍劲，恣意飞扬，组合在一起却散漫无势;而有的字一般化或差，但总体协调美观、聚墨成气，赏心悦目。好的书法作品，书写“到位”，布局“味到”，二者缺一不可。

白酒营销的“策略”与“执行”，一样具有这种“双重关系”：“策略”正确对路，是“到位”;“执行”落地不走样，是“味到”。“策略”包括战略规划，营销思想，静态而可控;“执行”注重适时推进，分步实施，动态而可制。“控”的艺术与“制”的技巧，需要两个方面的不断磨合与衔接，而非单方面的“我行我素”。因为，市场永远是处于动态之中的，如何让策略思路与执行套路达成“对路”，是“到位”与“味到”的全部内涵与文章来源于佳酿网构想。遗憾的是，业界越位、错位、失位的策略很多，变味、乏味、串味的执行不少。

一个企业的发展，需要多方面的协同“做功”，犹如一辆车的四个轮子，单轮前进难于持久，四轮驱动才能“行者无疆”。尽管有时营销咨询公司给出的策略是对的，但是往往在企业的执行过程中“走样”了。真正“到位”与“味道”的“策略与执行”，也需要讲究合作的缘分，才能水到渠成落地为功。

南京一款“小时候”白酒品牌销售很火，2,000瓶当场抢购一空。这种“怀旧营销”所带来的心灵触动已经超出酒本身的物理属性，不是说这酒有多好，而是能让人心生一种“久违的感动”。在物质生活异常丰富的今天，“怀旧”也是一种时尚享受，人因有情而重情，白酒可以用怀旧营销的“温情一刀”去开启低迷市场的破冰之路。“炸弹二锅头”的另类，“江小白”的直白，“漂流瓶”的新奇，“嗨80”的亲近，都在无形之中拉近了与年轻消费群体的心理距离。而如何让这些的产品策略实现有效的执行，就要控制“到位”与“味到”的力度与火候。

5.电信营销提高执行力培训 篇五

主讲师：林俞丞

电信营销提高执行力培训

电信营销提高执行力课程背景：

一个执行力强的企业,必然有一支高素质的员工队伍,而具有高素质员工队伍的企业,必定是充满希望的企业.什么是真正的执行力?执行力就是把想法变成行动,把行动变成结果.执行力是全员的事情,必须建立“上下同欲者胜” 的理念,培养团队成员“合心、合力、合拍”的协作精神.当你由普通职员被提升为主管,平生第一次有了下级;当你由原来的低级(中级)管理者被晋升为中级(高级)管理者,下级由几个变为几十个甚至几百个,人员质量也大大提高;如何提升下级的执行能力? 为了提升下级的执行能力,你又应当如何做呢? 在工作实践中,虽然你已是老领导了,但在执行力管理上仍是问题一大堆,如何解决呢? 【课程对象】企业全体员工(含中高层管理人员、各级管理人

员)【课程特色】:实战性,多项内容学习后即可运用在工作中.电信营销提高执行力课程大纲： 序言:执行与执行力

1、什么是执行?

2、什么是执行力?

3、执行力=态度+机制+能力 案例引出的执行力讨论 第一单元态度篇

第一章执行力提升 :平和的心态

1、态度及其构成

2、调整心态的八种方法

3、自身性格的调整

第二章执行力提升 :人际关系能力

1、人际关系和英雄与用武之地

2、摆正交往心态 改善人际关系

3、如何处理组织外部的关系

4、如何处理组织内部的际关系 第三章执行力提升 :抗压能力

1、压力及其种类

2、如何管理压力?

3、提升自身抗压能力?

第二单元机制篇

第四章执行力提升需要机制体系建设作保证

1、企业发展的五个阶段

2、企业管理制度体系架构

第五章精细化是执行力提升的机制体系保证 生活中的精细化问题 精细化解决之道:模拟到数字

1、什么是精细化?

2、中国精细化管理先驱企业

3、克服农耕文化对企业文化创新的负面影响

4、特征及方法体系

第六章精细化管理的八大方法

1、方法一:细化-大功成于精细

2、方法二:量化-没有量化就没有精细化

3、方法三:流程化-高效来自流程改进

4、方法四:标准化-有标准,才能执行到位

5、方法五:协同化-衔接配合是提高系统效能的前提

6、方法六:经济化-向节约成本要效益

7、方法七:实证化-精细化管理,需要求真务实

8、方法八:精益化-优势源于求精 第七章精细化的导入与促进

1、两个任务、三大原则、五项注意

2、精细化导入的四个阶段

3、名牌企业为什么学不会

4、让人不该、不想、不敢、不能的配套措施

5、执行的促进――执行的不到位是因为管理的不到位

6、执行的控制――执行不力说到底是控制无力

7、深入执行末端――提升执行力的关键环节 第三单元能力篇

第八章执行力提升四:决策能力

1、什么是决策能力

2、决策及解决问题七大步骤

3、决策能力五要素

第九章执行力提升五:职业思考力

1、什么是职业的思考力?

2、职业思考力五项要求

第一章 职业化理念----有效执行之基石 一．企业喜欢什么样的职业人士

做客人才栏目的启示：各大公司选才的相似之处 二．人才的真义

人才评价标准：一是能力，二是态度 人才坐标系：人才，人财，人材，人裁 四类人ＣＡＩ的待遇

企业家名言：

三．全体员工必备的职业化基本理念 1.敬业并精业

案例：劳模张秉贵把普通工作做精的故事/李瑞环的故事 案例：海尔员工的“日清日毕，日上日高” 案例：艾柯卡的成功 讨论：什么是命运？

案例：两个傻子的故事—企业家罗红的经历/阿甘正传中的阿甘

2.拥有良好的心态和信念 积极心态和消极心态对比

人类精神的阳光：积极心态的案例分析 培养积极心态的13种实用方法 案例：罗文—把信送给加西亚 案例：雷锋的故事

录像：一个残疾人的生活故事

第二章 目标计划----有效执行之前提 一．以科学的方式进行工作 1.介绍ＰＤＣＡ法

2.科学工作方法之六大步骤

第一步，明确目标； 第二步，收集相关资料；

第三步，根据所掌握的资料做出判断； 第四步，制订计划； 第五步，执行计划； 第六步，检讨并修正方案

案例：假设你周六请两位朋友来家吃饭

二．进行有效的目标计划管理 1.设定目标的原则 目标的SMART原则 目标举例说明 目标制定练习2.确定目标的行动计划 5W1H原则

制定目标工作单的步骤 范例：行动计划－目标工作单 练习：目标工作单制定练习3.实践目标，解决问题

案例：电路板的质量为什么不合格? 4.目标执行的反馈方法 范例：目标追踪单

范例：目标执行困难报告单

练习：选定一个虚拟目标，利用上述表单中的一个进行练习

第三章 沟通协作----有效执行之保障 一.掌握有效沟通的六特性 1.双向性

案例：美国经理人对中国经理人的评价 2.明确性

案例：刘经理给小王布置工作 3.谈行为不谈个性 案例：刘经理批评小王 4.积极聆听

案例：著名教授的心理学依据 现场测试：聆听的能力 5.善于提问，不要质问 两种有效提问方法 6.善用非语言沟通 非语言沟通的方式

沟通游戏：语气与语调的练习

二.怎样与上级沟通? 1.案例1：某公司宋先生的疑问

2.案例2：施女士该怎么办？ 3.与上司沟通的总原则 4.与上司沟通的一般技巧 三.怎样与平级沟通? 1.平级之间沟通难的原因 2.平级之间如何积极地沟通 1）坚持原则，维护权利

2）积极地提出要求，采取直接了当的态度 3）积极地拒绝

4）积极地表明不同意见 5）按工作流程积极配合

四.如何有效对下级沟通 1.案例和启示

案例：高经理为什么受累不讨好？ 案例：通用电气公司的直接沟通 2.沟通对领导者的特殊意义 案例：毛泽东善于和群众沟通

案例：某经理人内向，不善与部下沟通 3.管理者怎样与下级沟通？

今天的管理人员面对复杂的管理现象 成败之别

成功管理者的沟通圈

案例：一家工厂的管理层希望生产线的员工自带咖啡

五.团队协作与团队执行力

引子案例：大雁群飞的故事-团队协作的重要性 1.团队协作与团队精神 员工沟通协作执行的境界

寓言：团队执行的境界--第三面镜子 中国员工差距在哪里？ 为什么这么评价我们中国人？ 镜子哲学—走出“自我中心主义” 案例：天堂和地狱的区别

2.团队协作大游戏：团队执行效果的检验

第四章 时间效率----有效执行之关键 引子：工作成功的模型公式

现场测试：你管理时间的能力如何？ 一.时间管理概述 1.时间管理的原因 2.时间计算练习胡适先生的一篇演讲 3.时间利用问题

4.时间的独特性 案例：银行向你拨款 5.时间管理概念

二.时间管理的核心

1.习惯管理：时间哪里去了？ 2.价值管理：时间大盗 三.时间管理的原则 1.效率与效果 2.80/20法则 3.工作价值矩阵

工作价值矩阵事务分类表 工作矩阵结果 作一个高效的工作者

四 有效时间管理的四个步骤 两种有力工具：

（1）行事月历价值参考行事月历表 行事月历制定方法 常规项目范例 常规项目表 私人重要事件范例

私人重要事件单 练习：行事月历制定（2）运用待办单的原因 参考待办单表 待办单制定方法 确定时间优先顺序 确定重要度

有效制定待办单的几点建议 练习：待办单制定练习

五.时间管理的具体实用方法和技巧（1）集中注意力在M2类事情

（2）使用个人管理手册，如行事月历和代办单等（3）学会拒绝，说不（4）克服拖延

在时间控制上容易陷入的陷井（5）同类事情同时做

（6）办公桌清理整齐，克服文件满桌病（7）善于运用零星时间，增加时间利用率（8）常规事项坚持养成良好习惯

（9）系统管理你的时间，善于用好别人的时间

（10）以人为本使用时间，主管在“人的管理”上要舍得花时

间

（11）充分运用现代管理工具，例如电脑、信息管理系统，提高时间利用效率。

（12）自己的注意力曲线分析---生理能量状态的偏差，个别差异。

六.时间管理案例---王经理的每日工作时间计划表

第五章 创造性思维----有效执行之利器 一.提高员工创新思维的能力 引子案例：索尼发明随身听 1.系统思维 珍珠与项链 创意=A+B 案例：蒋介石的教训总结 2.逆向思维

案例：大禹治水的故事 案例：西方的妓女注册制 案例：潘石义卖现代城

二.团队创造性思维的开发方法--头脑风暴法 1.什么是头脑风暴法 2.运用头脑风暴法的原则

3.头脑风暴法的优点

头脑风暴案例：如何提高销售业绩？

头脑风暴法实地练习：人生面对的主要风险是什么？ 三.创造性思维是对传统思维的突破

案例：爱因斯坦发现相对论 游戏演练：创新思维模式 创新思维游戏：解绳游戏

结束语：辉煌事业的起步从有效执行开始

授课方式：理念分享、案例分析、小组检讨、实战练习、问题诊断

前言执行力能力解构与素质蜕变的基石 第一单元角色管理能力 第一讲结构型管理者的使命

一、结构型管理者是什么

二、结构型管理者的三大使命

三、结构型管理者的六项基本任务 第二讲结构型管理者的角色

一、结构型管理者作为经营者的角色

二、结构型管理者作为管理者的角色

三、结构型管理者的角色错位 第二单元管理平台的构建能力

第一讲管理平台为什么

一、管理平台是执行力的基石

二、制度体系是实现目标的通道与品质稳定的保障 第二讲管理平台的构建内涵

一、组织规划

二、运营程序

三、训练系统

四、工作运行管理

五、绩效控制体系 第三单元组织运营的能力 第一讲目标管理能力

一、目标设定为什么？

二、目标设定怎么做？

三、目标管理的落地 第二讲组织沟通与协作能力

一、沟通的本质与障碍

二、沟通的结构与砖瓦

三、沟通的十大黄金法则

四、对上、对下、水平沟通的策略 第三讲团队训练与督导能力

一、训练下属的基本问题

二、训练下属的内容管理

三、下属训练的技术操作

四、督导管理的几种形式 第四讲绩效考核与激励能力

一、绩效指标的设计

二、绩效考核的实施

三、激励管理为什么

四、激励的八项工程（上）

五、激励的八项工程（下）第四单元团队的职业化能力 第一讲团队职业化为什么

一、企业竞争的本质

二、中西企业差距的根源

三、团队职业化是卓越执行力的桥 第二讲深层素质的职业化

一、价值观是事业成败的度量衡

二、态度是命运的控制塔

三、思维方式是导引成功的钥匙 第三讲核心层素质的职业化

一、品格决定命运

二、创新是进步的核心动力

第四讲职业化的技能与职业化的形象

一、职业化的工具：素质表层，知识与技能

二、职业化的载体与呈现：职业化形象 第五单元团队文化的整合能力 第一讲卓越团队的基本特征

一、团队精神缺失的根源

二、中华文明的团队精神之痛

三、高绩效团队的基本特征

四、高绩效团队的精神元素 第二讲卓越团队的规律遵循

一、市场规律的遵循

二、团队组建规律

三、企业运行规律

第三讲文化落地与卓越团队的锻造流程

一、文化为什么落不了地

二、卓越文化的落地

三、团队锻造基本概念

四、高绩效团队的锻造流程

讲师介绍： 讲师姓名：林俞丞

实战执行力系统专家； 超级盈利思维系统创始人；

天津大学工商管理学硕士；

北京大学、清华大学总裁班客座教授； 时代光华、前沿讲座、财富讲坛特约讲师； 盈利性系统思维训练体系提出者；

执行力系统建设专家、北大纵横高级合伙人； 曾任旭阳、华药、德隆等多家上市集团咨询顾问； 曾任（美资）华信投资集团执行总裁；

资历介绍： 林老师集丰富的管理实战经验和深厚的管理理论功底于一身，92年大学毕业以来，曾在某政府经济管理部门、外资华信投资集团公司、万岁制药集团、华雨科技集团公司、北京锡恩管理顾问公司等大型企事业单位先后担任培训讲师、投资项目经理、管理部经理、培训经理、销售总监、集团总经理等职务，涉足建筑、医药、销售、畜牧等众多行业。林老师出身企业一线，对一线运营管理非常熟悉，具有非常丰富的实战经历。咨询培训业从业7年以来，曾为联想集团、湘江地产、好记星、中国移动、华北石油、石焦集团、东方购物广场、博深工具、等上百家大型企业做过实战执行力培训和实战执行力系统导入工作；

在北京、上海、深圳、重庆、大连、青岛、西安、郑州、济南等地进行了近百场企业管理培训和NLP销售培训，听众达

3万多人，其培训以企业的实际运营为出发点，以团队执行思维训练和习惯导入为主要手段，其培训风格幽默风趣，实操性强，受到学员一致好评。几年来，先后指导上百家企业走出管理困境，取得惊人效果，受到了高度评价和广泛赞誉！授课风格：

风趣幽默不失深邃，循循善诱不显繁杂；教练型教学方式，优先彰显学员个性；互动式情景案例，让体验刻骨铭心；现场咨询式问题解答，感受系统思维力的震撼；理论与实践紧密相扣，真正的专家风范。

课程特点：

课程与众不同之处在于实战，拒绝空洞的理论和教条；课堂即时回答学员问题，斧正学员实践思路，拓宽其思维空间。林俞丞老师不仅担当的是一位知识传授者，更重要的他是一名教练员，不仅能提供方法和工具，重要的是他更关注于学员的思维训练。

主讲课程：

QBQ责任与人个效能训练 责任胜于能力

中层管理技能提升（MTP）卓越团队执行实战训练营

中层执行力训练营 精准执行力训练营

中层角色意识与管理思维训练 高层执行力训练营

部分服务客户：

畜牧业：河北九州集团、河北康利药业有限公司、河北石牧药业有限公司、河北兴达集团、河北汇华药业有限公司、河北科星药业有限公司、河北华星药业有限公司、河北凯特集团、河北冀中药业有限公司、天津瑞普生物技术股份有限公司、山东六和集团等。

房地产：湘江地产、卓达集团、21世纪不动产、广州兴业地产、易居臣信房地产经纪、中原地产、南山集团、坤和地产、襄樊君和集团、邢台天鹭房地产开发有限公司等。医药行业：石药集团、国药集团、华药集团、滇虹药业、药都集团、东盛英华、万岁制药集团、辽宁益康生物制品有限公司等。

其它行业：联想集团、三星集团、中石化石家庄炼油厂、中石化沧州炼油分公司、邢台旭阳煤化工有限公司、敬业集团、博深工具集团、河北三元食品有限公司、河北长城汽车集团、河北润石珠宝饰品有限公司、河北电力局、北车集团、家乐园集团、河北焦化集团、一天电气集团、唐车集团、可口可

乐营销分公司、河南电力局、中国人寿、平安人寿等。

学员评价：

林老师的执行力课程是我见过的最有实战意义的课程，最可贵的是我们的员工回到岗位可以马上就可以应用并能很快见到效果，这是一般课程达不到的。—— 中国第一焦化企业旭阳焦化集团董事长：杨雪岗；

林老师的执行力课程讲的很实在，内容很充实，所授方法很有实战意义，最关键是林老师对客户的负责精神让我感动，培训后林老师竟然先后三次给我们打电话做回访并提供了很多方法和工具供我们后续落地使用，我们只付了一次培训费却享受了咨询式的服务，这一点很可贵——中燃控股集团总裁：刘明辉；

我很欣赏林老师的一点是认真和负责精神，林老师在课前亲自从北京来唐山做了半天的课前实地调研而且是完全免费的，从调研看得出林老师做了充分的准备，而且对企业运营相当内行，好些细节性问题问的很专业，一看就知道真正干过企业多年，真正到了课堂上，林老师的课程给你的感觉就好像是专门为你所设计的，他的案例很多就是我们厂的实际案例，不但如此林老师还鼓励大家现场提出企业管理中的疑难问题，由他现场给大家做教练，大家听了以后很是过瘾。——北车集团唐山轨道客车有限公司董事长：余卫平；

6.旅游地产营销执行 篇六

执行问题

销售计划的下达在很多时候只是一个简单的目标，甚至是一个数字，而没有相应的分析和措施安排等指导，导致各级销售组织，各层次销售人员对销售计划的理解和执行都存在很大差异，在执行过程中不相协调，没有进行销售计划实施步骤的分解和细化，销售计划的可执行很差，使销售计划流于形式，落实不到实处。

流程问题

销售计划的落实需要多方面的配合，而且，在销售环节的许多结点上，都有内部的协调和与外部的沟通，缺乏细致、考虑周到的业务流程往往造成工作脱节、效率低下，影响计划实施进度和最终效果，甚至导致计划执行不下去。

机制问题

计划只是一个推动力，没有制度的保障和约束，销售队伍将会是一盘散沙;没有制度的激励，销售队伍会缺乏工作的激情。一个计划的实施，一个业务流程的贯彻，如果没有一套较为完整和有效的绩效考核体系，没有合理严格的奖罚体系，其结果一定是没有保障的。恰当的激励机制，是对销售工作的极大促进。

管理问题

管理是一个循环：销售计划——销售组织——销售指导——销售控制。销售管理决不是简单的看报表，下指示。看到结果才开始采取措施会是销售管理象在救火一样忙乱，一个好的销售计划如果没有好的销售组织安排和指导，没有严格的销售计划追踪和过程监控是不可能得到有效落实的。

基本方法

公司在制定了销售目标(包括市场份额目标、产品知名度、美誉度目标、销售额目标、毛利目标、增加销售网点目标、货款完全回收目标等)后，那么实现这一目标的关键在两方面，一是将目标细分，具体细致地将上述各项目标分解给业务员、经销商，再配合各项销售与推广计划，来协助业务员、经销商完成月别、季别、年度别或产品别、地区别的销售目标。二是对销售过程进行追踪与控制，了解日常销售工作的动态、进度，及早发现销售活动中所出现的异常现象及问题，立即解决。也就是说，销售过程管理的主要目的，就是要重视目标与实绩之间的关系，通过对销售过程的追踪与监控，确保销售目标的实现。

许多企业也知道销售过程的重要，但是，总是不自觉地围着销售结果转。似乎销售业绩好了，一切都好说。如果没有好的业绩，企业就会找出各种问题，会认为销售人员缺乏能力、工作不努力。其实从企业长期发展角度看，过程比结果更重要。因为缺乏规范过程的结果只是偶然、短期的结果，通过严格、规范过程管理实现的结果才是必然、长期的业绩。而建立一个严格、规范的销售过程，关键在企业而不是某个销售人员。[next]

管理始于计划，任何一个优秀的计划首先需要高层管理者以执行的心态，对企业所处的宏观经济环境与行业发展特点进行透彻地分析与研究，在这个基础上结合企业自身的资源来确定切实可行的计划，它是整个业务活动开展的指导和前奏，其核心是“做正确的事”; 而管理的难点，在于过程管理，其核心是“正确的做事”，是将计划转化为行动和任务的过程，涉及的是什么人、承担什么职责、在什么地方、什么时间、怎么做的问题，需要对计划实施的全过程进行适时的评估、调整和控制，以实现营销

基于销售过程管理的基本思想，我们对整个销售业务链进行分析，将过程管理的核心理念，贯穿到具体工作，

首先，全面的销售计划的制定应该在企业销售工作中列入最重要的地位，销售计划的制定应遵循两个原则：既要满足企业的销量及费用要求，又要满足销售团队能够实际达成。销售计划应先由销售团队自下而上，根据市场需求、市场基础及市场竞争环境等市场指标写出销售计划草案，以保证销售计划的可行性。然后自上而下根据企业的长远发展战略和企业资源，经过分析当年的实际经营状况和行业发展状况，并参照销售团队的销售计划草案，制定出切实可行的销售计划。

其次，一个销售计划执行案应该是一个有清晰目标、有执行步骤，既完整而又简练的执行方案，它应该包括现状分析、销量目标、费用目标、销售区域、达成时间、销售策略、组织安排、行动步骤、过程控制、结果评估这几个事项。作出销售计划执行方案后接下来销售计划的培训工作是很重要的，对各级销售组织的销售计划培训可以保证整个销售组织达到上下统一思想，理解清晰充分，从而使销售计划的每一个部分都能理解并落实到行动中。

第三，销售工作中的流程是保证销售计划落实的工具。流程包括两个层面：一是销售团队内部的执行流程，主要是用来规定每个岗位在执行销售计划中承担的任务和职责，以及每个市场导向性，与整体销售计划、目标的关联度不高，没有反映出关键业务的要求，在实际执行过程中难以突出重点，有效推动整个组织的高效率运行。事实上，计划执行的过程管理不能事无巨细，流程一定要围绕关键业务来展开。

考核

一套合理的计划，一个有效的人员管理体现，以及及时的、有针对性的培训能够较好地提高销售人员的销售能力和业绩，但是，这仅仅是一个销售的拉动力而已，它只对销售员起到规范和导向性的作用，对销售人员起推动作用的是一套合理、恰当的激励体系——绩效考核。“推”和“拉”的结合是销售工作的必须的管理组合，激励体系若没有建立起来或建立不配套对应，销售人员的主观能动性和工作效率不会自动提高。

信息

当企业构建了规范化的组织体系、明确了工作职责、建立了关键业务流程，但在实际运行时仍然可能出现职责不明、缺乏沟通、流程推动不力、工作标准模糊等影响执行效果的问题。原因在于：市场是千变万化的，无法事先就将一切可能的情况都安排好针对性的职能工作，许多问题是随时出现，需要当场及时解决的，而对于一个跨区域多层级的营销

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7.旅游地产营销执行 篇七

自从我国实行住房改革后以来, 我国房地产也迅速蓬勃发展。房地产业的迅猛发展不但提高了人们的生活质量、推动了我国城市化的发展, 还为经济的迅速发展提供了巨大的动力。房地产业是一个具有经济带动性的高阶产业。房地产业的高速发展可以带动相关工业、原材料业等产业的发展, 进而带动整体经济的高速发展。

房地产业的迅速发展提高了人们的生活质量、促进了社会的经济发展, 同时也给我们带来了亟待解决的社会问题:房地产市场供求结构不合理、中低住宅房在商品房中所占的比例偏低等, 最严重的是房地产市场的投机和房价与人们的收入差距过大的问题。针对当前房地产市场的突出问题, 中央给于了高度的重视, 先后出台了一系列针对房地产市场的公共政策。针对部分地区房地产价格暴涨、房地产投资规模过大、供应结构不合理、市场秩序比较混乱等突出问题, 建设部、国务院先后发布了“国八条”“新八条”“国六条”“组合拳”等公共政策, 并积极配以金融、税收、土地政策来稳定房价、规范房地产市场的运作。2007年关于土地、物权和保障性住房的政策的出台, 极大地震撼楼市的规范化运作, 被业界称为“宏观调控落实年”。从2008年下半年开始, 由于金融危机的影响, 中央和地方开始放松对房地产的调控。2009年1月9日, 在全国住房和城乡建设工作会议暨住房和城乡建设系统党风廉政、精神文明建设工作会议会上, 《落实科学发展观做好今年住房和城乡建设工作》的报告, 就是要进一步稳定房价、规范房地产市场秩序。

由上可见, 近年来我国中央政府针对房地产市场的种种问题密集出台了一系列公共政策, 以期能稳定房价和规范房地产市场的运作。与此同时, 房价依然在飚升、投机等问题依然严重、房地产市场存在的问题依然突出。我国房地产公共政策实施的结果远远没有达到政策所期望的目标。

二、相关理论界定

1. 公共政策概述

公共政策是行政学和政策科学的基础, 同时它又被广泛应用于社会各个领域而与人们的生活息息相关。然而, 在学术界没有形成一致的界定。以下, 我们将从中外学者对公共政策具有代表性的解释中总结出关于公共政策的共性。

托马斯·戴伊认为, 凡是政府决定做的或者不做的事情就是公共政策。这个定义指出了政策制定的主体是政府, 另外, 也强调了“政府决定不做的事情”也是公共政策, 突出了公共政策的行为特征。伍德罗·威尔逊认为, 公共政策是由政治家即具有立法权者制定的, 而由行政人员执行的法律和法规3。他把公共政策的制定和执行分开来看, 把公共政策看过一个过程。英国学者理查德·罗斯在《英国的政策制定》一书中提出, 不该把公共政策只看作某个孤立的决定, 而应把它看成是由“或多或少有联系的活动所组成的一个较长的过程, 以及这些活动对有关事物的影响”。戴维·伊斯顿认为公共政策是“对一个社会进行的权威性价值分配”, 他解释“, 一项政策的实质在于通过那项政策不让一部分人享有某些东西而允许另一部分人享有他们。换句话说, 一项政策包含着一系列分配价值的决定和行动”。这一定义主要侧重于公共政策的利益分配功能。中国学者孙光也曾在《政策科学》中表述“, 政策是国家和政党为了实现一定的总目标而确定的行动准则, 它表现为对人们的利益进行分配和调节的政策措施和复杂过程”。宁骚认为公共政策是“公共权力机关经由政治过程所选择和制定的为解决公共问题、达成公共目标、以实现公共利益的方案”;陈庆云在《公共政策分析》中对公共政策的定义是“:政府依据特定时期的目标, 在对社会公共利益进行选择、综合、分配和落实的过程中所制定的行为准则”。

综合上述观点, 我们可以得到以下认识:公共政策是政府或社会公共权威在一定历史时期, 为了达到其社会管理的目标, 经一定程序而制定的具有普遍性和权威性的关于利益分配的一系列行为准则和规范。其本质是政府直接或间接地对全社会实施的权威性利益分配。因此, 各利益团集团和社会团体无不从各个方面积极地影响和干预公共政策的制定和执行。而政策执行则是实现政策目标的最重要的阶段。美国政策科学家艾利森宣称:“在实现政策目标的过程中, 方案确定的功能只占10%, 而其余的90%取决于有效的执行”。可见公共政策的执行在整个政策过程中重要地位。

2. 公共选择理论概述

公共选择理论产生于20世纪60年代。它是现代经济学的分支之一, 但是, 由于它用经济学的分析工具和方法来分析传统的政治问题, 所以又被称为新政治经济学。公共选择理论认为:人类的一切活动都应该从个人的角度去理解, 作为个人的人类活动都是以追求自身利益最大化为目标的, 在市场行为中如此, 在政府行为中亦如此。政府活动与市场活动一样, “交易行为贯彻整个政策过程”在这个过程中, 每个个体和部门都以自身的最大利为目标进行着一系列的搏弈。所以, 政府并非万能的、政府是存在失灵的。

三、从公共选择理论的视角分析我国房产公共政策执行异化的原因

1. 用公共选择理论来分析公共政策执行中的相关主体

以下将在假设房产公共政策制定没有失误的情况下, 用公共选择理论分析我国房地产公共政策执行过程中各个参与主体的行为。

首先, 房地产公共政策的制定者----中央政府。根据公共选择理论, 中央政府作为一种社会组织形式, 它的一切行为归根结底是为了实现自身的利益最大化。无产阶级的利益原则是:个人利益、集体利益和国家利益是统一的。我国中央政府代表国家的利益、社会公共利益的代表。因此, 在当前房地产市场问题突出的情况下, 中央政府为了维持社会的健康、稳定发展, 针对房地产市场先后采取了诸如“国八条”、“国六条”、“新八条”等等一系列的公共政策, 以期房地产市场能够回归理性、房地产市场问题得以缓解、社会公众的利益得到保障。

其次, 房地产公共政策的执行者----地方政府。地方政府是公共政策的执行者。地方政府通过对中央公共政策的执行以及地方公共政策的制定和执行, 来发挥其宏观调控的职能。在房地产市场领域, 一方面, 地方政府要执行中央政府制定的代表公共利益的房地产公共政策来对房地产市场进行调整。另一方面, 由于房地产行业在当地税收和GDP中占有相当大的比例, 地方政府为了获得更高的政绩, 在执行中央公共政策的过程中会替换、抵抗、有选择地执行中央的公共政策。所以, 尽管中央针对房地产市场的问题出台了一系列完善的公共政策, 但由于执行过程中的偏差, 导致这些公共政策没能起到相应的成效, 甚至留于形式。

再次, 房地产公共政策的对象----地产商。地产商的力量是非常强大的。一些地产商与媒体结成利益集团。学术精英和媒体一方面在舆论上引导公众预期和影响政府决策, 同时从地产商处得到好处, 实现自身的利益最大化。地产商自然可以从中获取巨大的经济利益。另外, 一些地产商还向地方政府游说, 影响公共政策的执行, 从而使公共政策的效力大减而获得最大利益。

综合以上分析可以看出, 我国房地产公共政策之所以达不到预期的效果主要原因存在于房产公共政策的执行。正是由于地方政府和地产商从自身利益最大化出发影响房产公共政策, 才使一系列的房产政策都不同程度的偏离了政策目标、收效甚微。以下本文将从公共选择理论的角度, 来分析我国房地产公共政策执行过程中的各相关利益主体的博弈, 从而得出我国公共政策执行异化的原因。

2. 从相关利益主体间的搏弈来看我国房产公共政策执行异化的原因

从上文我们可以看出, 在房地产公共政策执行过程中有三大主体:中央政府---政策的制定者和监督者, 地方政府---政策的主要执行者, 房地产商---政策的主要对象。以下我们将在假设房地产商与地方政府利益一致的情况下, 着重分析中央政府与地方政府的搏弈。

中央政府从社会公共利益出发, 为了使房地产市场理性、健康的发展制定并监督房地产公共政策的实施。公共政策制定后, 中央政府可以采取强制执行和非强制执行两种策略。而地方政府作为政策的主要执行者基于自身的利益可以选择积极配合政策执行和表面赞同实则抵制两种应对方法。以下, 我们用搏弈论的模型来分析双方的行为。

策略组合。中央政府采取非强制执行的公共政策, 地方政府积极配合。这是最理想的策略组合。这中情况下公共政策用得到很好的贯彻, 地方政府由于对当地房地产市场的规治, 对地方政府的利益有一定程度的损害。但总体上说公共政策能够很好的发挥其对房地产市场的宏观调控。但由于对地方利益的损害, 在非强制执行的情况下地方政府一般不会积极配合中央的政策。这种策略组合是很少存在的。

策略组合。中央政府采取强制执行的策略, 地方政府积极配合执行。这种情况下公共政策能够得到执行, 但执行成本很高。地方政府在中央强制执行的情况下配合中央政策, 尽管地方政府的利益有所损失。总的来说, 这种策略组合政策的执行效果与政策的目标有所偏离, 效果相对较好。但这种策略组合也是现实生活中经常出现的情况。

策略组合。中央政府采取非强制执行的策略, 地方政府抵制政策的执行。当中央对公共政策的执行采取非强制执行的态度时, 地方政府基于自身利益的考虑在执行政策的过程中表面赞同执行政策, 实则不投入相应的人力、物力执行政策, 甚至有选择的向房地产商传达中央的政策。所以, 这种策略组合的结果是公共政策的实施结果严重偏离中央的政策目标, 政策效果非常不明显。然而这种策略组合在现实生活中是很常见的。

策略组合。中央政府采取强制执行的策略, 地方政府抵制政策的执行。在这种策略组合中, 中央政府采取强制执行的策略, 而地方政府由于考虑到地方利益 (如策略Ⅲ分析) 会对中央政府的政策采取抵制的态度, 结果政策的执行效果差, 行政成本高。地方政府由于对中央强制执行政策采取抵制的态度, 虽然政治社会成本高, 但保护了地方利益。这种策略祝贺的结果也是中央的公共政策执行的结果严重偏离政策目标, 政策执行效果不明显。这种策略组合在现实社会生活中也是很常见的。

8.地产好政策还需真执行 篇八

正当全球遭遇金融危机之时，中国房地产业却率先走出低谷。房地产业强劲的复苏势头，远远超过人们的预期。过快上涨的房价引起了中央高度关注。中央经济工作会议之后，楼市调控政策在去年12月密集出台，如此密集出台各种房地产调控政策，不难看出中央调控楼市的决心，专家认为，当前房地产调控措施开始进入密集出台期，未来或有“重拳”出击。

第一拳：国务院召开常务会议决定，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施。

第二拳：中央经济工作会议指出，要增加普通商品住房供给，支持居民自住和改善性购房需求。

第三拳：同务院常务会议提出，增加供给、抑制投资投机、加强监管、推进保障房建设等四大举措，继续综合运用土地、金融、税收等手段，加强和改善对房地产市场的调控，以促进房地产市场健康发展

第四拳：财政部、国土部等五部委出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》，明确开发商以后拿地时，“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50％”。如果开发商拖欠价款，不得参与新的土地出让交易。

第五拳：国务院正式下发《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，《通知》要求，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，贷款首付款比例不得低于40％，贷款利率严格按照风险定价。

第六拳：中国人民银行决定，从2010年1月18日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，这是自2008年6月以来首次上调。

开发商谨慎开盘

虽然政策风向开始扭转，政府进一步打击囤地捂盘现象，按理说开发商应该趁着去年市场大势的惯性，增加供应，加紧卖盘才是，但是，笔者调查发现，希望加快速度售房的项目仅仅是少数，大部分开发商也通过谨慎推盘的实行，观望市场。其中4"原本去年三季度就传言要开盘的项目，一拖再拖，去年12月底终于确定1月开盘，但时至今日依然未说明开盘时间。其销售人员告诉笔者，目前销售证尚未拿到。等拿到后，自然就会开盘。在一等再等之时，该项目的预计售价已经上涨近5000元／平方米。

有业内人士告之，现在开发商延期开盘倒不是为了捂盘惜售，等待涨价，主要是因为近期政策较多，对市场形势看不清楚，需要一段时间消化，等看清楚局势后，才会决定销售策略，正式推盘。

在对开发商的采访中，笔者几乎没有听到对近期调控政策的作用有担忧的声音，开发商普遍反映这些政策对市场影响不大，甚至有开发商直言：“政策太温和了，对市场只会产生短期影响，目前的观望是暂时的，成交量很快就会上来。”

虽然开发商们凭着去年丰厚的收入对今年的行情有恃无恐，但是，谈及最担心的政策时，不约而同地直指信贷政策。

“在通货膨胀信号越来越明显，且有效投资渠道狭窄的前提下，整个房地产市场投机色彩非常严重，只要市场还存在价格一定程度上升的可能性，不管目前的价格多高，还是会有投资者争先恐后地进来。这种资本逐利的趋势，是政府目前这样温和的调控信号所无法抑制住的，必须出重拳才可能刹住房价进一步上涨的预期。”一位业内人士这样提醒市场。

防止境外“热钱”冲击

国务院在此次《通知》中再一次提及要预防“境外热钱”的冲击，外资炒楼再次成为关注重点。

政策显示，要加强房地产信贷风险管理。金融机构要进一步完善房地产信贷风险管理制度，坚持公平、有序竞争，严格执行信贷标准。要严格执行房地产项目资本金要求，严禁对不符合信贷政策规定的房地产开发企业或开发项目发放房地产开发贷款。人民银行、银监会要加大对金融机构房地产贷款业务的监督管理和窗口指导等。

其中尤其值得关注的一条是，国务院要求，有关部门要加强对信贷资金流向和跨境投融资活动的监控，防范信贷资金违规进入房地产市场，防止境外“热钱”冲击我国市场。

潘石屹表示，防止境外热钱冲击我国市场“是需要特别留意的新问题，全世界的利率都很低，几乎是零。如果中国继续宽松的货币政策，很可能有热钱冲击。那时炒房地产就不只是国内的资金了。”

今年1月9日，中国社科院国际金融研究中心发布《中国面临的短期国际资本流动：回顾与展望》报告，指出2010年上半年，短期国际资本仍将持续流人中国。报告显示，从2009年下半年开始，随着发达国家针对中国出口商品贸易保护主义举措的频繁出现，人民币升值外部压力卷土重来，并且转化为强烈的人民币升值预期。这意味着在资产市场相对收益率之外，人民币升值预期将继2007年之后，再度成为短期国际资本流人中国的重要驱动因素。

此外，美元套利交易的大规模平仓可能要等到美联储重新加息。鉴于目前美国私人部门的消费与投资更多受到政策性因素的刺激，而非自主性的复苏，因此，美联储加息的时间依然不会早于2010年第三季度。如果在此之前，中国央行率先上调人民币存贷款利率，利差的扩大只会进一步引致短期国际资本的流入。

而从去年年中开始，已经有多家机构开始预警外资热钱对于中国楼市的推动作用，很多业内人士认为，去年下半年的房价实际上就是由热钱所推动。

“地王”伴随调控政策而出尴尬了谁

一方面，政府对楼市的调控紧锣密鼓，另一方面，全国各地的“地王”也层出不穷。开发商投地时—掷千金，令众多“一房难求”的无房户“拍案惊奇”，也令诸多调控措施颇为“尴尬”。

地产营销策划专家谢逸枫在某财经媒体表示，中国目前的楼市调控猛药未出，因此难抑市场魄性。拿地首付不低于50％的政策，并无明确具体执行标准，并缺少监督力度，加之地方政府保护主义的障碍，政策执行成了“放空炮”。

对于“地王”伴随调控政策而出的现象，业内评论员马光远分析，中国从2005年以来，对于房价调控没有停止过，总体看来，房地产业对正面的刺激政策通常呈现出过度执行，而对负面抑制的则表现为执行不到位，中央此次推出的调控政策能否遏制房价主要还得看政策的执行力度。

中国房地产研究会副会长顾云昌也指出，好政策还需真执行。中国楼市调控不缺政策，而缺乏执行力度。这需要地方政府下决心、用重拳，在土地问题上尽快把已经批出去的土地形成开发能力，对违规囤地要更加严格执法。

另外有分析人士认为，虽然短期内国务院出台的调控措施难以产生较大的影响，但政府随后应该还会出台相关措施，而如果房价仍然

过快上涨的话，不排除政府今年出台更加严厉调控措施的可能性。可见，楼市调控已成气候，政策的制定关键还需要落实，政策调控同时也要警惕在执行过程中被弱化，进而出现雷声大雨点小的问题。

保障性住房已经成为去年底楼市政策的主要基调。《通知》指出，要加快中低价位、中小套型普通商品住房建设。对已批未建、已建未售的普通商品住房项目，要采取促开工、促上市措施，督促房地产开发企业加快项目建设和销售。要适当加大经济适用住房建设力度，扩大经济适用住房供应范围。商品住房价格过高、上涨过快的城市，要切实增加限价商品住房、经济适用住房、公共租赁住房供应。由于如今房价高企，很大一部分市民无法通过市场方式购买商品房，而经济适用房门槛又难以达到，这部分人群未来将被逐步纳入到政府保障范畴中去。

国家酝酿出台的新条例

前些日子，国务院法制办公室就“拆迁变法”召开专家学者座谈会。据悉，参加此次座谈会的专家学者分别是：北京大学法学院沈岿、王锡锌、姜明安，中国人民大学王利明、王轶，中国政法大学江平、应松年、薛刚凌。来自全国人大常委会法工委、最高人民法院、工业和信息化部、住房和城乡建设部、国务院法制办农林城建司等单位的官员和工作人员旁听了座谈会；国务院法制办副主任郜风涛主持座谈会。

会后，沈岿、王锡锌两位学者在北大法学院接受采访，介绍了相关情况。

一、新条例草案考虑了多方利益。

二、从题目到文本“拆迁”二字全消失。

三、新条例将只谈“涉公共利益的搬迁”。一是，必须获90％以上的居民同意，地方政府才能进行征收；二是，补偿协议签约只有获得2／3以上居民同意，补偿才能进行；三是，房地产评估机构由投票抽签产生，评估结果公开并允许复核；四是，评估机构弄虚作假将承担法律责任。

王锡锌表示，国务院常务会议“很快将二次审议新法草案”。他介绍说，与会官员提到，今年全国两会期间“拆迁变法”将成焦点，因此国务院法制办“要好好考虑大家意见，对多方意见进行权衡，在此基础上要形成上报国务院常务会议的稿件文本。2月份很关键。”

沈岿表示，新法草案向公众征求意见“乐观估计，会在2月初到春节前的十几天内；保守估计，会在2月21日后的1个星期或10天内”。

沈岿同时认为，这一时间表对国务院有好处：“全国两会时拆迁变法成为代表委员热议的问题，一旦争论起来，人大代表和政协委员中不少是地方官员和房地产商，可能会导致人为增加阻力。”沈岿担忧的是，公开征求意见时，地方政府和房地产商可能会有反弹：“特别是需要经济发展的中西部地区，其他地方通过招商引资发展起来了，我们现在招商引资都不行了，所以招商引资项目必须要跟这些事项挂钩。”

期待着美好

全国两会在即，诸如房价、交通等话题，即使天天谈论，此时还是热得发烫。在上海、北京等地陆续开启的“地方两会周”上，房价已然成为市民最大的“急愁难”。上海两会未开，市政协十一届三次会议共收到大会提案480件。其中，关于“中等收入”人群(即通俗所说“夹心层”)的住房问题，被市政协列为今年重点调研课题之一。

“经初步核算，2009年北京市地区生产总值达到11865.9亿元，同比增长10.1％，人均地区生产总值超过1万美元。”1月25日，北京市市长郭金龙在北京市第十三届人民代表大会第三次会议上透露。

据了解，在当日所作的政府工作报告中，郭金龙特别提出，北京市将继续整顿和规范房地产市场秩序，依法查处捂盘惜售、占地不用、哄抬房价等违法违规行为，遏制房价过快上涨势头。不过他同时表示，北京不会通过行政干预来打压房价。“2009年房价低的时候，我说过政府不托市，2010年北京不会压市。”统计数据显示，2009年，北京市销售商品住宅1880.4万平方米，同比增长82.3％。

北京市政府今年将高度重视住房保障建设。坚持结构调整，切实加大住房保障力度，发挥和引导市场配置资源的基础作用，规范发展二手房市场和房屋租赁市场，促进首都房地产市场健康稳定发展。郭金龙表示，北京市将加快中小户型的廉租房、经济适用房、限价商品房、公共租赁房建设，确保占北京市住宅供地面积的50％以上，确保占全市住宅新开工建设套数的50％以上，确保完成新开工建设和收购13.4万套、竣工交用46万套。

据了解，北京市今年将完成1000亿元土地一级开发投资。坚持节约集约利用土地和“多储快供”，优化土地供应结构，推动二级开发投资稳定增长。郭金龙说：“北京市将创新政策性住房建设机制，发挥国有企业的积极性，广泛吸引社会资金参与。鼓励集体经济组织依照规划、利用存量建设用地发展公共租赁房。加强政策性住房安全质量和配租配售管理，大力推进优质公共资源优化配置，努力让群众住得放心、住得满意。”