我国房地产开发融资分析论文

2024-06-29

我国房地产开发融资分析论文（共10篇）

1.我国房地产开发融资分析论文篇一

我国区域人力资源开发的投融资分析

摘要：区域人力资源开发具有区域的独特视角。区域人力资源投融资中，地方政府既具有“经济人”的一般特征，又必须发挥地方政府投融资的职能。行政区划下我国区域人力资源开发投融资需要改进。

关键词：区域；人力资源开发；投融资

人力资源是第一战略资源，是促进我国区域经济发展的基本资源。在诸多经济增长要素中，资本是劳动力和技术因素发挥作用的和推广应用的重要条件。区域开发和经济增长也离不开金融体系的构建和融资机制的完善。本文在区域视角下探讨人力资源开发及其投融资行为，对我国区域人力资源开发的投融资进行了分析。

一、区域人力资源研究

（一）区域人力资源的基本特征

区域人力资源是指一定区域范围内，总体人口具有的潜在的和现实的劳动能力，是数量和质量的统一。这意味着区域人力资源有以下特征。

1.区域人力资源不仅包括适龄劳动力人口，是总体人口潜在的和现实的劳动能力的总和，表现为正处于和即将进入区域社会劳动系统的总量。它不仅包括进入劳动过程的劳动力，还包括未进入劳动过程的劳动力，如未成年人、在校读书的成年学生等潜在劳动力，离退休人员等仍具有劳动能力的劳动力。按照法定劳动年龄，一般是指16岁以上、60岁以下（女55岁以下）的人口群体。

2.区域人力资源是数量和质量的统一，区域人力资源具有质和量的规定性。区域人力资源数量是一个区域内具有潜在和现实劳动能力的人口数量，区域人力资源质量是该区域在一定时期内总人口具有的体力、智力和技能的统一，即人口的总体素质，包括体质、智力、学识、技能、品质等方面。

3.区域人力资源具有突出的区域特征。人力资源可分为两大层次范围：一是社会人力资源系统，侧重研究一定时间、空间的社会人口资源状况、开发及配置等宏观问题；二是组织人力资源系统，注重研究企事业等组织内部的人力资源的使用及管理问题。区域人力资源从以上两个层次分离出来，是介于宏观与微观之间的中观概念。

本文所指的区域是指我国现实中的行政区划意义上的区域，是介于宏观意义上的全国范围和微观意义上的企事业系统之间的各个地区。这样比较符合我国发展现状，也便于利用现有的统计资料进行计量。

（二）区域经济视角下的人力资源研究

区域人力资源是考察人力资源与区域发展关系的概念，这里区域结构包括自然地理区域、经济区域等不同层面。区域人力资源研究包括以下几个方面：区域人力资源是区域经济增长的重要资源禀赋；区域人力资源的不完全流动性是区域分异的客观基础之一；区域人力资源的流动是区际联系的一个重要方面；区域人力资源的数量与质量是区域劳动分工的要素之一；区域人力资源内部层级是区域结构的重要表现；区域人力资源对区域的认同度是区域观念的成因之一。

区域人力资源的素质是在一定地域内形成的。人力资源在一定地域内社会教育系统体系中获得知识，在区域社会实践中获得经验，在社会及传统文化氛围的影响下形成价值观念。因此，人力资源有很深的区域印记，当然，区域观念有利有弊，一方面有利于形成区域认同感，更快融入区域社会生活和工作中；另一方面，狭隘的城乡地域观念形成的隔阂，不利于区域人力资源开发和区域经济发展。

一个地区的人力资源质量状况，很大程度上由地区经济发展水平决定的，经济发展水平高，人的营养质量就高，受教育的程度高，自我发展的机会就多，能够形成较好的能力素质。区域人力资源又作用于区域经济发展，是区域生产函数中的内生变量，这也是区域人力资源开发的意义所在。

二、区域人力资源开发的投融资行为

（一）地方政府的行为特征分析

一个经济区域的区域结构、组织和发展水平，是许多行为主体决策及其相互作用的结果。其中重要的主体有三个，即企业、家庭、公共机构（政府），投融资行为与地方各种利益关系如图1所示。

作为行为主体的地方政府具有“经济人”的一般特征。第一，追求效用最大化。地方政府在一定的约束下，总是尽可能地实现效用最大化。在外部环境和种种约束条件变化的情况下，地方政府为追求效用最大化而相应地调整偏好序列。第二，地方政府具有有限理性。由于信息和地方政府的认识能力都是稀缺的经济资源，地方政府获得它们需要付出一定代价。因此，地方政府总是在有限的信息和能力的约束条件下，从各种备选方案中选择最佳方案。

（二）区域人力资源开发中的地方政府行为

在现代市场经济条件下，政府是市场调节的补充者和矫正者，其职能发挥被限制在市场不能充分发挥作用的领域。这是由于区域人力资源开发作为一个整体，在一个地区经济发展中具有以下特征：首先，区域人力资源开发具有正外部性。区域人力资源开发提高劳动者的体力、智力和技能，能提高劳动生产率，具有显著的经济效益；同时区域人力资源开发的社会收益大于社会成本，具有积极的外部效应。其次，区域人力资源开发具有公共产品的性质。通过教育、培训等途径开发人力资源，具有公共产品的属性，很大程度上应由政府提供。第三，区域人力资源具有实现社会公平的功能。作为公共利益的代表，政府有责任和义务保障每个人都能享有最起码的营养、健康及受教育的权利，从而实现在区域人力资源开发中的机会均等。此外，对于区域特殊资源如传统文化传承的民间艺人以及非物质文化遗产载体的区域特殊人力资源，地方政府也应进行保护性开发。

（三）区域人力资源开发中的地方政府投融资行为

金融是现代市场经济的核心，是促进区域经济发展的助推器。资本、劳动力、技术在促进区域经济发展的过程中都起着重要的作用。但资本是劳动力和技术因素发挥作用的和推广应用的重要条件。区域开发和经济增长离不开金融体系的构建和融资机制的完善。

在现代经济中，资本是通过企业和政府的投资形成的，而在投资之前都必须通过一定的渠道进行融资。融资进程涉及三个基本方面：（1）储蓄，代表能够用于投资的物质资源，它决定了资本积累的潜力；（2）融资体制，投资主体借以获得资金的机制，通过融资机制实现储蓄向投资的转化；（3）投资，把资金用于扩大生产规模，增加资本存量。这三个方面相互联系，相互制约，构成了一个有机整体。

由于我国幅员辽阔，各个地区资源禀赋不同而存在客观差异，因而在经济发展过程中必然形成生产力水平的不均衡，从而形成对货币流通、信贷需求的强弱迥异。这客观上为当地地方政府运用财政和金融手段推动地方经济发展提供了条件。就地方政府投融资来源来说，可分为内源融资和外源融资，在运行方式包括财政融资和金融融资。具体的操作方式包括上级政府的转移支付、地方财政直接投资、利用民间资本、外来资本等筹措资金、利用银行贷款、证券市场融资、支持企事业单位上市等。

三、我国区域人力资源开发的投融资分析

我国是世界上人口最多的国家，人力资源总数丰富，但是总体素质却比较低。造成我国人力资源素质较低的原因，除了历史因素之外，还包括大量的劳动力处于与生产资料分离和半分离的状态，即非充分就业，就业和再就业问题突出；已就业的劳动力人口的劳动率低下；我国的教育和再教育以及培训等工作与我国现阶段的发展要求出现偏差。此外，我国人力资源在地区、行业以及城乡之间的分布极不平衡，因此分析我国区域人力资源开发投融资有着重大现实意义。

（一）在区域投融资结构中，提高人力资源开发投融资的比重

区域人力资源开发中，地方政府的财政投入是主要来源，是区域人力资源开发的资金保障。在我国各地区的统计公报中，科学、教育、文化、卫生是财政资金投入的一个重要方面，主要用于人力资源开发。但长期以来，我国教育经费投入占GDP的比重，远低于发达国家的平均水平，甚至低于一些发展中国家水平，如2012年这一比重首次达到4%。在我国省、市、自治区一级的地方政府中也不同程度地存在着这样的问题。

（二）创新区域人力资源开发投融资机制，拓宽资金来源渠道

在区域人力资源开发中，除充分利用传统的财政投入外，还应积极开拓新的投融资机制。例如，建立各类区域人力资源开发基金；与招商引资相结合，发挥本地区的人力资源优势，在使用中开发；实行柔性区域人力资源开发战略；积极支持科研院所、培训结构挂牌上市，在全国乃至全球范围内融资。此外，在实施外延式扩张的同时，还应注重内涵式拓展，即提高专用资金的利用效率，引进科学管理机制和治理结构。

（三）进行区域人力资源开发投融资规划

区域经济水平是区域人力资源开发的基础，反过来，区域人力资源开发又能促进区域经济发展。因此，人力资源开发战略应纳入区域国民经济发展规划中，并且适当超前发展。区域人力资源开发战略一方面要认真贯彻国家的人力资源开发战略，另一方面要根据本区域的实际，结合产业发展及其结构调整的需要，制定人力资源开发战略。作为人力资源开发战略的重要组成部分，投融资规划要统筹兼顾，突出重点。既要有预期性目标，又要有约束性目标；资金投放方向明确，落实到位，并且纳入考核体系；自下而上的需求与自上而下的供给相一致。

（四）开拓区域人力资源开发投融资新思路，推进区域间人力资源开发合作

不同层次的人力资源的流动，对于流出地区和流入地区有着不同的效应，因此在区域人力资源开发方面区域间的竞争与合作并存。实际经济发展水平的差异为区域间人力资源开发提供了基础。在我国区域间人力资源开发一体化发展已见端倪。如2003年4月以“长江三角洲人才开发一体化”论坛为标志，通过一系列合作行动，长三角人才开发一体化初步形成框架；2004年6月东北三省人才市场一体化合作签字，又向建立全国统一的人才大市场迈进了一步；2005年7月，联结江苏、山东两省十市的“‘10+2’人才流动协作联席会议”将为苏北、鲁南的发展提供更强大的人才支持，标志着苏鲁人才合作进入实质性启动阶段；2012年“重庆西部新城人才论坛”为西部新城发展“引智”，构建产学研一体化人才合作的制度化交流平台，实现区域人才资源整合和共同发展。

参考文献：

[1]付晓东，胡铁成.区域融资与投资环境评价[M].北京：商务印书馆，2004.[2]郝寿义，安虎森.区域经济学（第二版）[M].北京：经济科学出版社，2004.[3]陶晓波.区域人力资源流动研究――兼论政府与市场的相互作用[J].科技管理研究，2010（01）.[4]贺林均.区域人力资源开发途径的系统性思考[J].商业时代，2013（23）.[5]谢晋宇.人力资源开发概论[M].北京：清华大学出版社，2005.[6]符瑛.提升我国人力资源管理水准的思考[J].求索，2007（07）.[7]李琪.组织变革与人力资源策略研究[J].上海经济研究，2007（08）.[8]刘瑛，熊先承.区域人力资本与经济增长实证研究――以江西省人力资源战略调整为例[J].企业经济，2013（01）.*本文受河北省社会科学发展研究课题青年课题“人力资本视阈下河北省产业升级动态能力提升研究”（201404130）资助。

（作者单位：燕山大学人事处）

2.我国房地产开发融资分析论文篇二

1 我国房地产企业融资问题分析

1.1 过分依赖银行贷款融资

下表反映的是2010年至2014年, 我国房地产开发企业资金来源情况。由下表可以看出, 目前我国房地产开发企业资金主要来源于国内贷款、利用外资、自筹资金以及其他资金等。

数据来源:根据我国统计局发布有关数据整理

从上表我们可以看出, 在我国房地产企业的融资过程中, 银行资金所占比重最大, 其中所占比重较大的是其他资金, 其他资金主要包括定金及预收款以及个人按揭贷款, 这些资金中的大部分都是来自银行, 是银行向购房者发放的个人住房贷款。我国房地产企业通过直接或间接银行信贷的形式融资占总融资约60%左右的比重, 而房地产行业的平均负债率也均在60%以上。过高的资产负债率不仅影响房地产企业的融资能力, 还会产生较高的财务风险, 使企业陷入财务困境。

1.2 资金结构不合理

在我国房地产企业的发展过程中存在资金结构不合理的状况, 主要表现为短期资金较多, 长期资金不足。而房地产行业属于资金密集型行业, 且房地产项目开发的运作周期比较长, 通常而言, 房地产项目开发建设至少需要3年, 开发过程中还需要大量的资金, 而且项目开发规模越大, 其占用时间越长, 如果不能保证整个项目开发周期的资金链完整, 就容易造成资金的周转不灵, 从而出现财务危机。

1.3 境外资金利用率低

由上表可以看出, 外资占房地产企业融资来源比重极低, 就2014年来看, 仅占0.52%, 最主要的原因是由于我国还没有全面开放外国投资者对我国境内房地产行业的投资以及房地产金融市场的不成熟。如果我国境内的房地产企业想要获得境外资金的支持, 只有通过企业境外上市或境外开发商直接投资。由于相关政策的限制, 使得外商的投资资金较少, 所以外资利用率较低。

2 优化我国房地产企业融资的对策建议

随着城市化进程的加快以及我国国民经济的快速发展, 房地产企业的发展前景不可限量, 但是日趋严格的宏观经济调控政策给我国的房地产企业带来严峻的考验。为促进我国房地产企业的健康发展, 提出以下三个方面建议:

2.1 改变融资渠道单一状况

房地产企业的所需的资金投资回收期较长, 如果在当今资本市场使用单一的融资渠道, 已不能满足企业的资金需求。房地产企业要积极尝试新的融资渠道, 建立多渠道的融资模式。目前还有很多房地产企业单纯依赖银行信贷来筹集资金, 这样不仅不利于企业的发展, 还会加大企业的财务风险。我国房地产企业可以银行贷款为主, 以发行债券融资、上市融资、房地产信托融资以及房地产基金融资等多种融资渠道相结合的融资体系, 从国内外资本市场取得资金。

2.2 调整资金结构

房地产企业可通过银行贷款、发行债券、上市融资、房地产信托融资以及房地产基金融资等多元化融资渠道获取资金支持, 通过银行贷款和发行债券获得短期资金支持, 通过上市融资、房地产信托及房地产基金获得长期资金支持, 这都是可借鉴的方法。

2.3 积极引入海外融资

房地产企业可以通过发行债券的方式进行海外融资, 这样既有利于筹集资金, 又有利于开拓海外市场。因此对于符合海外融资条件的房地产企业, 可以根据企业自身的条件, 积极寻求海外融资, 海外融资能在一定程度上缩减房地产企业的融资成本, 更重要的是为房地产企业拓展海外发展空间。

摘要：房地产行业是我国国民经济的支柱型产业, 其发展关乎国计民生。在发达国家的房地产金融市场中, 房地产企业融资模式的多元化为其发展提供了有力的资金保障。但是, 我国房地产企业的融资渠道仍然存在一些问题。文章对我国房地产行业的融资问题进行分析, 提出我国房地产企业应改变融资渠道单一化状况、调整资金结构、积极引入海外融资等建议, 以促进我国房地产行业的健康发展。

关键词：房地产行业,融资渠道问题

参考文献

[1]黎天祥.我国房地产行业融资问题研究[J].现代经济信息, 2015 (19) .

[2]李慧.房地产企业融资模式及运营管理策略[J].时代金融, 2013 (33) .

3.我国房地产开发融资分析论文篇三

关键词：房地产融资风险；直接融资；间接融资；经营风险

一、引言

近年来，随着我国房地产市场和金融市场的发展和壮大，房地产这一资本密集型的行业在企业投资、筹资和运营等发面越来越离不开金融市场的帮助。而金融市场在给房地产行业带来发展的同时也使之承受着越来越大的风险，房地产金融风险防控问题近年来逐渐成为社会各阶层所关注的问题。

广义的房地产金融，指房地产开发、建设、流通、经营、消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资等相关金融服务的一系列金融活动总称；狭义的房地产金融风险主要指房地产融资风险[1]。现在我国的绝大多数房地产企业已经将融资作为企业发展所必不可少的环节，其风险问题是房企最关心的话题，如何进行有效防范亦成为了房企在日常经营管理中的基本原则。在此基础上，本文将着重分析我国房地产融资现状及产生房地产融资风险的因素，并提供相应的建议。

二、与房地产融资相关的文献综述

在分析原因前，需要梳理有关对房地产金融风险的一般理论：

房地产企业融资和别的企业融资无异，主要是直接融资和间接融资两个途径。清华大学的刘洪玉教授认为，如果是一个成熟的房地产行业，银行贷款不应该成为房地产企业的主要资金来源，也不应该是通过上市获得融资，而主要是通过发行公司债券、推出不动产基金等形式来自行解决融资问题；陈柳钦在《美国房地产投资信托基金（REITS）的发展及其对我国的启示》中，详尽介绍了REITS在美国的成立的条件、发展历史、种类和优势，讨论了我国REITS的发展意义、选择的方式和政策方面的建议。黄杨（2004）等人认为为了防范房地产企业的融资风险，必须建立一个完善的房地产金融体系，使得各类金融机构发挥自己的作用，并相互制约，分散风险。郭晓亭（2009）对我国房地产企业的多种融资途径进行了分析，并指出了各个融资途径的优缺点。她还分析并预测了以后房地产业融资方式的发展趋势，得出的结论是今后我国房地产行业的融资方式一定是走向多元化的，其中企业发展资金的主要来源将是直接融资。

三、我国房地产融资现状分析

（一）民间资本投资热情较高

在我国政府的支持下，近10年内我国城市化建设进程加快，使得我国房地产行业快速发展，同时各行各业的资金也纷纷进入房地产行业，对于房地产公司来说通过各种渠道筹集资金，成为近些年房地产企业生存发展的重要环节。

改革开放后，中国经济快速增长，人民收入不断提高，在这样的环境之下民间资本也快速积累起来，民营企业快速发展以及要素市场的发展和扩张[2]。目前我国的民间资本市场已经具备一定规模，截止2010年底我国国民储蓄存款余额超过30万亿，加上手持的债券，股票和保险等理财产品，金融资产总额超过48万亿。因此，民间资本参与房地产的热忱不断高涨，其途径如图1所示。

图1民间资本的投资形式

以房地产信托为例。房地产信托，就是信托投资公司发挥专业理财优势，通过实施信托计划筹集资金，用于房地产开发项目，为委托人获取一定的收益[3]。

从我国的信托投资发展历史来看，以信托方式的融资在房地产企业的资金来源中有重要的地位，尤其是在银行贷款利率不断提高，国家对房地产市场施行紧缩政策之后，不少房地产企业都向信托伸出双手。但是，受到国家政策调控的影响，在2012年信托的发行放缓，融资量3163亿元，和2011年鼎盛时期相比减少15%。

（二）房地产企业以间接融资为主

从图2中可以看出当前我国的房地产企业从银行的间接融资成为主要他们融资的主要渠道。

图22001-2011年全国房地产银行贷款规模[4]

当前我国的房地产企业从银行的间接融资成为主要他们融资的主要渠道。08年后国家出台多项政策房地产从银行的贷款也持续处于高位，但是增加相比前年放缓可以看出，房地产企业向银行贷款并没有以前那么容易。

（三）房地产企业普遍资产负债率较高

大量的通过银行和其他间接融资方式进行融资，使得我国房地产企业的资产负债率达到了一个非常高的水平，不少房地产企业的资产负责率在75%左右。过高的资产负责率使得企业的资本结构很不合理，同时现金流上也面临大额的利息支付难题。这些情况都提高了房地产企业在金融市场上的融资成本。

四、我国房地产融资风险的原因分析

（一）经济周期波动频繁

根据众所周知的经济周期理论，经济总是以周期循环发展的。笔者根据固定资产投资与房地产投资增速变化来划分我国房地产行业的经济周期，如图3所示：

图3固定资产投资与房地产投资增速变化图

数据来源：国家统计局（http：//www.stats.gov.cn/tjsj/）[4]

从上图可以看出，2000年以后我国房地产投资很难出现之前的明显的周期变化，这直接导致对周期的预测难以达到准确。从理论上讲，我国处于发展阶段，房地产的投资理应持续增加，所以房企收入也应该是持续增长的。但是对于经济上行周期的预测越发诡谲多变，房地产的价格走势越发扑朔迷离。如果房企借入大量资金后突然遇到经济周期的下行阶段，就有可能出现获利少甚至亏损的情况，这就导致了融资风险。

（二）政策风险突出

笔者认为，近几年由于市场经济力量增强，房地产投资过旺表现得尤为明显，而一直以来，过热投资的行业最易造成产能过剩，拖累经济发展的速度，因此成为了国家宏观调控的重点目标。我国的房地产市场调控政策也确实经历了多次演变，调控内容如下：

1、2002-2004年，以收紧土地供给和信贷为手段以抑制投资热；

2、2005-2008年，调控加码，重点打击囤地行为，改善供给，提高首付；

3、2008-2009年上半年，紧急救市，利率打折、放松调控政策；

4、2010年以来，调控全面加码，涉及土地供给、限购、信贷、税收、二手房交易等。这些政策对土地购置面积的变化和土地开发面积的变化有显著影响。

由于收缩的土地政策，土地的购置与开发都受到了极大的影响，甚至出现了负增长，由此可见政策对房地产企业影响之巨大。更有甚者，受到国家实施的这些宏观调控政策的影响，一些房地产开发企业可能被吊销资格，从而导致倒闭，破产，停工整顿等。房地产业也就相应的出现回落亏损，出现房地产融资的风险。

（三）房地产企业自身经营水平有限

融资风险还与企业自身经营水平相关，这里主要有两个现象：

一是在房地产企业进行融资时，由于决策者决策失误造成的风险比比皆是。比如，具体策划项目时，对于贷款的使用与否以及贷款多少和贷款方式等问题的决策上的失误所产生的风险；还比如，由于房地产企业在金融业务上没有形成规范的决策流程，尤其是对项目可行性与否的研究不够全面彻底，对项目的潜在风险没有足够的认识和准备而导致在开发经营过程中出现资金流断裂等情况，造成不必要的损失。

二是房地产企业自身可能因经营产生信贷危机。房地产开发从获得土地、前期开发、项目投标、投资、施工、验收到销售，涉及多个部门，整个周期长。在筹资方式、地段选择、项目组织、施工质量、材料及总体估算、行政干预等各个环节中都可能产生信用问题。一旦某个环节出现问题，如拖欠施工单位工程款之类，那么整个项目就会产生连锁的信贷危机，使得房地产企业信用等级降低，贷款成本也就随之升高，风险也会产生。

（四）银行对抵押贷款变现风险的转移

目前房地产开发企业一般采用房地产做抵押的方式来向银行贷款，一旦房地产企业因为自身经营亏损或者企业破产而无法偿还贷款时，银行理论上可以把抵押的房地产作为偿还贷款的资产。但是变现的过程中的手续多，特别是在房地产企业经营亏损时往往也是房地产市场不景气时，就会导致银行变现困难。因此，银行为了转嫁变现风险，会提高向房地产企业贷款的成本或设立更加繁琐的审核程序，造成企业很多隐性的开支，这就加剧了房企的融资风险。

（五）法律系统不完善

房地产涉及各行各业，与人们的生活息息相关，但到现在也没有一部比较完善的法律制度规范房地产企业的业务行为以及运作过程。也没有相关的法律细致的对房产业的土地出让、银行贷款、保证金率、抵押登记、抵押房产处置、风险控制等做出约束和规范。法律体系不健全的话，房企在融资时相关的权利义务就不能有效地进行划分，或者自身利益得不到法律的保护，造成融资风险。

（六）融资渠道单一

在上文中分析现状时笔者已经提到过，目前，我国房地产企业的融资主要是通过银行贷款，从贷款的形式上，大致可以分为经营的流动性贷款，专项贷款和大修理贷款（目前占主要的是房地产的经营和专项贷款）。所以，房地产的资金来源对银行金融业的依赖过大。根据调查，房地产项目中60%左右的资金都是来自于银行，以2010年为例，当年房地产开发企业资金来源72494亿元，其中国内贷款12540亿元、利用外资796亿元、企业自筹资金26705亿元、其他资金32454亿元，其中包括定金及预收款19020亿元、个人按揭贷款9211亿元，当年资金来源中直接来自银行信贷的资金，含国内贷款加个人按揭贷款，占比为30%。

与此同时，第二大资金来源渠道——企业自筹资金中的大部分主要由商品房销售转化而来，其中大部分仍然来自前期银行按揭贷款，按照保守估计首付四成计算，来自银行信贷资金总的比重达到52.11%。从这些数字，我们不难看出我国房地产对银行业的依赖。如果银行业出现大幅度的受政策等因素影响的贷款策略变化，则房企将面临较高的贷款成本，而同时也找不到替代的方案。

五、房地产金融风险的防范建议

上文中分析了目前房地产企业面临融资风险的主要原因，其中一些可以通过改革来消除。相关部门应采取适当的措施稳定市场，保持市场的健康发展，笔者这里提出以下几点建议：

（一）改善融资渠道过分单一的现状

解决融资风险的一条主要方案是分散风险。这就需要增加房地产企业融资渠道的多元化。比如，鼓励私募基金的发展。虽然大型的房地产企业受到过银行等投资企业的青睐，也能通过IPO等融资平台进行融资。但对于中小型的企业来说融资条件并没有那么宽裕，所以利用基金不仅有助于从扩大经营的规模，更可以降低资产负载率提高直接融资的比重和融资的成本。房地产私募基金也可以尝试一些新的变化：

1.投资领域更加细化，深入整个产业的链条中。

不同的基金可以结合自身优势和条件往自己有利的领域发展，比如可以向开发拿地的环节前移；也可以像投资后的售后服务后移，在物业管理等增值服务上投资。

2.房地产私募集基金投资方式的改变。可以从以前偏债权型投资改变方向为股份型投资或者两者并行的方式。这样一方面降低了企业的还款压力，另一方面也给投资者带来了更多的选择。

（二）加强法律监管

在新兴的基金方面，我国还没有严格的《投资基金法》，因此无法在法律的层面上把房地产基金的发起、设立、组织形式、治理结构等加以约束和管理，房地产基金没有法律可依。严密的法律体系是一个健康稳健的房地产金融市场运行的保障。以美国为例，为建立完善的房地产金融曾相继出台了《同等信用机会法》、《不动产清算程序法》、《借贷真相法》等一系列法规。因此在政策方面，房地产企业的融资也存在巨大风险。

（三）鼓励房地产企业开展并购

并购是融资方实现融资的一种方式。对于大型房地产企业来说，通过并购可以实现手上资金的合理利用也可以优化配置自己的资源。对于中小型房地产企业来说，通过并购可以出售手上的项目等，在企业面临融资困境是，给企业带来充足的资金，缓解融资的困境，应对风险。

（四）加强市场的主导作用。

市场经济不能脱离市场的作用。在完善房地产金融体系前提下，应让信托、保险、养老金等资金更多的参与到一级资本市场中，逐渐形成以市场为主导的房地产金融市场，让市场自我调控风险。（作者单位：四川现代职业学院）

参考文献：

[1]张健，《财富永续——房地产金融实务》[M].上海财经大学.2007（1）（1）：13.

[2]中国人民银行金融稳定分析小组，《中国金融稳定报告2011》[M]，中国金融出版社，2011：73.

[3]王仁涛.我国发展房地产投资信托基金的法制环境研究[J].经济问题探索.2005，（9）：147-149

4.我国房地产开发融资分析论文篇四

1.1 开发成本

1.1.1 土地使用权出让金

1.1.2 土地征用及拆迁安置补偿费（生地）

1.1.3 前期工程费

1.1.4 建安工程费

1.1.5 基础设施费

1.1.6 公共配套设施费

1.1.7 不可预见费

1.1.8 开发期间税费

1.1.9 其他费用

1.2 开发费用

1.2.1 管理费用1.2.2 销售费用1.2.3 财务费用

投资资金使用计划的编制

2.1 编制投资资金使用计划的依据

2.2 资金使用计划表的形式

2.3 资金使用计划编制方法

融资基本理论

3.1 资金投入方式与来源

3.2 项目的融资组织形式

3.2.1 既有项目法人融资3.2.2 新设项目法人融资

3.3 资本金筹集

(1)公司融资方式下的项目资本金

(2)项目融资方式下的项目资本金

3.4 负债融资

对于房地产项目来说，主要是商业银行贷款和国内非银行金融机构贷款。

(1)商业银行贷款

u按贷款的期限划分v按贷款的用途划分w按贷款有无担保品划分

(2)非银行房地产金融机构

3.5 信用保证措施

3.6 抵（质）押贷款与抵（质）押物

(1)抵押贷款（2）质押贷款

3.7 筹资决策房地产开发项目融资实务

4.1 短期资金筹措

(1)商业信用(2)商业票据－－本票与汇票(3)短期贷款

4.2 中长期资金筹措

（1）开发企业自有资金（2）银行抵押贷款（3）信托贷款（4）以契约式合资结构方式合作开发（5）预售回款与定金（6）让承建商带资承包（7）增资扩股（8）股东借款（9）股票（上市股份制开发企业）（10）发行公司债券（11）银团贷款

4.3 开发各阶段融资方案

4.3.1 土地竞投与购地

（1）资金投入量（2）资金来源

4.3.2 规划设计与场地准备

（1）资金需求（2）资金来源

4.3.3 ±0以下工程

（1）资金需求（2）资金来源

4.3.4 主要结构工程

（1）资金需求（2）资金来源

4.3.5多层主体封顶（高层主体2/3)

（1）资金需求（2）资金来源

4.4 资金回笼与资金管理

4.4.1 资金回笼

4.4.2 资金运作管理

4.4.3 资金运作实战技巧

（1）资金运作及风险回避（2）资金投入与回笼技巧

u短线投资的资金投入与回笼技巧

v长线投资的资金投入与回笼技巧

w长短结合投资的资金投入与回笼技巧

房地产项目融资现状与出路

传统融资方式:自有资金+银行贷款

现阶段融资方式:

（1）自有资金+信托计划

（2）股权融资+银行贷款

（3）自有资金+房地产投资基金

创新融资模式:

（1）开发商贴息委托贷款

5.房地产融资常见方式分析篇五

Q:什么是土地抵押贷款？

A：指债务人以土地使用权担保债务履行的法律行为。土地抵押是不动产抵押的最基本形式，一般通过土地契约进行。抵押权本质是一种从属于债权的担保物权，即债权人在他人之物上得到偿还债务保证的一种担保物权。Q：什么叫做土地抵押？

A：亦即债务人或第三人以物权作为履行债务的保证。其实质在于为债权关系提供中介形式和物质保证，维护财产的合法性和有效性。Q：办理土地抵押长期贷款流程？

A：

1、首先根据需要申请的贷款额度及贷款机构许诺的抵押率(放款额/抵押物评估值)倒推出抵押物应达到的评估总价值。

2、咨询不动产评估机构对于目标抵押物进行评估所能达到的最大评估单价,然后再根椐第一步算出的抵押物应达到的评估总价值除以最大评估单价计算出所需的抵押物的面积数。

3、根据以上第二步算出的抵押物的面积数,先在CAD规划图上自行画出符合银行抵押贷款条件的土地区域。

4、带着第三步自行画出的抵押土地区域图再到国土局地籍科进行土地测绘，出抵押测绘图。

5、根据抵测绘图到不动产评估机构进行评估出具评估报告。

6、与贷款机构信贷人员一起带着评估报告及公司的关证件(营业执照等)到国土局地籍科办理抵押登记,填制最高额抵押贷款合同.同时向贷款机构提供贷款申请书及公司同意就目标地块进行抵押贷款的股东会(或董事会决议)等资料。

7、填好最高额抵押贷款合同按贷款机投要求提供所需的相关资料后，等待放贷即可，至此整个抵押贷款程序基本操作完毕。Q：办理土地抵押短期贷款操作流程？

A：

1、项目方提供用於初审的下列前端资料(有效、清晰的彩色扫描文件)： A、贷款申请书，写明项目概况、贷款金额及期限，用款计划，还款来源，还款计划；

B、项目方营业执照副本、贷款卡、房地产开发企业资质证书； C、抵押物所有权证明（国有土地使用权证、房产证等）； D、评估机构出具的抵押物价值评估报告或预评估资料； E、项目可行性研究报告；

F、上一资产负债表、损益表、现金流量表，最好是经审计的财务报告，最近一个月的财务报表。

2、资金方初审通过后，项目方与顾问方签署《融资顾问合同》；

3、项目方按《房地产项目资料清单》提供全套有效、清晰的彩色扫描文件；

4、资金方对项目资料审查通过后，资金方向项目方发出商务邀请函，在资金方与项目方就融资具体事宜进行初步沟通，达成合作协议后，资金方前往项目地考察项目进展，抵押物状况等。

5、资金方确定融资方案，募集资金；

6、资金方与项目方共同办理抵押登记手续，发放资金，资金方持续监测项目的建设和经营情况。

7、抵押贷款企业要向担保公司提供：（1）产权证明；

（2）最近的产权评估证报告；

（3）董事会通过抵押贷款的决议书（全体董事会成员签名）；（4）抵押贷款申请书

（5）最近的资产负债表，利润表。

房地产融资之短期借贷Q&A

Q：房地产开发过程中有哪些需要短期借贷？

1、开发商拿到土地证，办理另外的3证需要缴纳配套费等，可通过短期借贷；

2、开发商在拥有土地证以及用地规划许可证的情况下，变更土地性质需要缴交相关费用，可通过短期借贷；

3、开发商已拥有四证，但开工建设需要前期费用，开通过短期借贷。Q：开发商何时还款？

A：

1、开发商通过申请商业银行土地抵押贷款偿还；

2、开发商通过项目出售，回收资金偿还；

3、开发商通过其他方式还款。Q：项目需要符合哪些融资条件？

A：

1、地区限制：全国一二三线城市（新疆、西藏等除外）；

2、项目限制：市区的住宅房建设用地、城市中心的可售商业物业；

3、融资期限：一般情况下6个月以内；

4、融资额度：1千万至2亿；

5、配资比例：土地登记价或土地评估价的70%；

6、融资利息：月息5~6%，展头息，利息可分期支付。

房地产融资之短期拆借Q&A

Q:什么是房地产短期拆借?

A: 房地产短期拆借又叫“还旧贷新”，表现为项目方不足资金偿还上期贷款的本金和利息，需要非金融机构先垫付还贷。在获得新一期的贷款后，返还资金给非金融机构的一种融资模式。Q：如何操作的？

A：具体做法是贷款方（银行）与开发商订立《贷款承诺书》，规定按时还款和二次贷款方式，按照抵押物的价值评估贷款额度，抵押物一般是房产、物业等固定资产，同时还需提供担保品，如股票、债券等有价证券。借款人在接到银行还款通知的次日即须偿还，如到期不能归还，银行有权出售其担保品。如果客户无法偿还足够的本金和利息，就要非银行机构垫付本金与利息。再通过抵押方式获得新贷款，新贷款归还非银贷款，即“以贷还贷，获得新贷”。Q：利率情况是怎样的？ A：

1、日利率日利率3‰-4‰；

2、五天1.2%、10天1.5%、15天2.3%；

3、月利率5-6% Q：短拆什么特点？

A：1.对进入市场的主体即进行资金融通的双方都有严格的限制； 2.融资期限较短：一般6个月以内；

3.交易手段先进、手续简便，因而成交时间较短；

4.交易额大，一般需要担保或抵押，完全是一种短期交易； 5.利率按照实际使用时间计算。Q：项目方需提供哪些资料？ A：1.企业法人营业执照复印件； 2.金融机构营业许可证副本复印件； 3.公司代码证书复印件；

4.公司法人代表证明书或授权委托书，法人身份证复印件； 5.公司法人、负责人、财务主管的简历； 6.经公司董事会决议授权的申请； 7.公司近两年经过审计的财务报表； 8.公司的验资报告； 9.公司章程；

10.公司的基本情况介绍(包括经营情况、公司的人员构成、公司的近期重大事件、公司的发展计划)；近年来获境内、境外评级机构评级情况，近三年来有无违规经营、遭受处罚及重大事件情况。Q：运作流程是怎样的？

A：1.贷款方将所需资料报资金方审核； 2.资金方现场评估； 3.双方协商费用及贷款期限； 4.成交； 5.资金划拨； 6.抵押登记。

房地产融资之产权抵押融资Q&A

Q:哪些产权可以抵押融资?

1、非经营类物业：红本房、集资房；

2、经营中的物业：酒店、写字楼、商场、商铺、公寓； Q：需要具备哪些基本条件？ A：

1、证件齐全：土地证、房产证；

2、债权债务：未贷过款，能做抵押登记，可办理他项权证；

3、贷款额度：抵押物评估金额的20~50%；

4、担保放大：有担保的条件下，贷款额度可放大1~2倍；

5、城市限制：直辖市、省会城市、地级市以及其它经济发达城市。Q：项目方需提交哪些资料？ A：

1、个人：土地证、房产证；

2、企业：营业执照、法人身份证明、贷款卡、评估报告（甲级资质评估所）。Q：如何操作？

A：

1、审理

2、考察

3、复审

4、签约

5、抵押登记

6、放款

7、还款 Q：放款时间需要多长？ A：正常情况下两个月以内； Q：贷款期限是怎样的？

A：

1、借款期限为1年以上，5年以下。Q：融资成本是多少呢？

A：

1、贷款是通过商业银行的，利率参考当期基准利率；

2、贷款是通过其它金融机构的，利率较高，年率20%左右；

3、贷款是通过担保公司担保，那么需增加保费2.5~3%；

4、贷款是通过中介顾问公司，那么融资顾问费1~3%。

房地产融资之民间借贷Q&A

Q:什么是房地产民间借贷？

A:民间借贷，以温州最出名。出借方的目标是获得固定收益作为回报。民间资金往往被冠以“高利贷”的误称。出资方也叫银主，做为民间资金的载体，很无奈。因为，投资其实不都是高利贷，不是同一个概念。Q：开发商一定要慎用民间借贷！

A：

1、我国没有形成资本市场和成熟资本工具的金融环境下，社会广泛缺乏诚信，也不存在社会信用体系，法律实施和诉讼执行的效果最终难以是债权人的资金得到保护。

2、民间借贷基本上是以非法的形式在民间生存、存在和发展，也基本上是以高利贷的形式实现民间资金的流通与流动。

3、民间资金的利率水平较为正常和普遍的在月率2~3%的水平，高于名义上的银行贷款利息，但从企业资金实际负担的额外成本（如，在此种银企关系中潜规则之下的寻租、企业维系贷款关系的费用等）来看，两者的差距并不是很大。

4、实际上，同类经济区域和环境中，民间资金借贷的违约率和风险都要大大低于银行信贷。

Q：怎样才能获得民间资金呢？

A：

1、开发商的项目价值（净现值）大大高于借款额；

2、开发商的各项资质及法律和经济关系清洁无瑕疵；

3、开发商的还款来源在借款期间有保障：如有多个项目的销售回款，以此增加借款方对还款保障的疑虑；

4、开发商以股权（资产的控制权）或土地、项目资产、在建工程等作抵押质押保证；

5、开发商在进行借款时必须要有充分自我分析和预案准备；

6、开发商必须无条件接受资金方在还款的保障、手段、措施等方面拥有的绝对话语权。

Q:如何通过私募基金更合法的获得民间资金？

1、就私募资金来源看，中国民间资本市场是主要资金来源，它的规模应该远远大于银行对房地产行的信贷投放。

2、私募资金操作，具有封闭性的特点，及针对特定的项目和特定的企业和团队，它也可以是专门化的投资机构和投资基金，以寻求快速进入和快速退出，获得较高的资本回报为动力。

3、在中国房地产行业一路高走的形势下，一方面，有太多的房地产项目缺钱，一方面，有太多的民间资金在寻找优质的投资项目，问题在于如何让优质的项目与资本直接对接？答案是可以通过优质的房地产私募基金管理公司，如。

4、开发商与资金方对于房地产项目投资的风险判断方向是不一致的：因为资金方只能够承担那种可以计算和承受的风险；而如果项目投资的风险还完全掌握在开发商的手中，那么资金方的唯一选择就是放弃。

5、资金方往往非常关注项目的流动性风险，项目投入的回报（即资金的退出）只有是将项目建筑物业售出这样的途径，特别是在当前的产业环境和金融市场条件下，销售物业只能是唯一的选择，假如市场环境不利于销售，资金方往往要求开发商通过降价出售以获得偿付现金，这与开发商的利益诉求是相悖的。

房地产融资之信托收益权

银行理财计划投资信托收益权，达到“曲线”为开发商融资的目的主要有两种模式，找开发商“过桥”，银行理财计划投资信托受益权，但不作受益权转让登记；或是开发商设立自益型财产权信托计划，再将信托受益权转让给银行理财资金。前者主要是XY银行等银行在操作，后者大规模被GS银行采用。

“过桥”模式的交易结构大致为：假定A企业需要融资，B企业(可以是央企的财务公司、资产管理公司、金融机构等)以单一信托方式投资一个信托计划，这个信托计划给A企业发放一笔贷款(或其它投资方式提供一笔融资).B企业再将自己手中的信托收益权转让给银行理财计划。

这样，A企业获得贷款，资金的提供者是银行理财，B企业只是拿出一笔钱“垫一下”，获取“通道费”。更激进的做法是，B企业可以不用拿出真金白银。B企业投资信托计划和转让信托受益权两个合同可以在同一天签署，这样，银行先按合同给B企业划款，到账后，B企业再给信托公司，信托公司再给A企业。整个流程只需一两个小时。

但是，此种模式已被银监会觉察。

实质贷款行―――（理财资金投资非登记转让）―→ 过桥企业的受益权―――（投资单一信托计划）―→ 信托公司 ―――（信托贷款）―→ 借款企业―――――――→ 信托受益权转让合同 ←―――――――― ―――――――→ 信托投资合同 ←――――――― ―――――→ 信托贷款合同 ←――若同一天签署，可一天放款

理财受让财产权信托计划受益权的原理为：假定M企业需要贷款，它拥有一栋正在出租的商业物业。传统的模式是，M企业将这栋物业抵押给信托公司，信托公司对其发放信托贷款，银行理财计划是信托计划的委托人。

“创新”模式是，M企业将这栋商业物业委托给信托公司，设立一个财产权信托计划，物业过户到信托公司名下，这个信托计划的受益人是M企业自己。然后，M企业再将信托受益权转让给银行理财计划，交易价格取决于物业预期的租金收益。

此外，物业产生的租金收益归集到信托公司，信托公司再划拨给银行理财计划，如果租金收入低于预期，则由M企业补足。在转让信托受益权时，M企业一般还要和银行理财计划签订租金差额补足协议。

这样，M企业获得融资，而银行理财计划拥有长期的现金流(此类模式下，期限一般长达6-8年)，银行借信托公司之手控制了物业资产作为抵押。其结果与银行理财计划给M企业放一笔贷款，然后M企业分6-8年还款，效果相当。

在这个案例中，用以设立财产权信托的是一栋商业物业，实际上，任何有稳定、可控现金流的资产都可以通过此模式操作。银行理财资金之所以愿意投资一个回收期限长达6-8年的现金流，是因为现在“长期优质资产太难找了，何况物业实际是银行控制的，长期来看是升值的，抵押率也很低。”一位银行理财投资经理说。

而至于没有进行受益权转让登记，会否影响相关法律效力，现有的法律法规并未对此有明确的强制性规定。一位信托法务人士表示。

信托受让银行信贷票据资产，风险权重由10.5%提升至150%，一般业务为1.5%

房地产融资之定向信托Q&A

Q:什么是定向信托？

A：定向信托还没有一个官方的说法，是为了与集合信托区别开来，而约定俗成的一个概念，即信托的一种形式，指信托公司在募集资金时，其募集的对象是特定的投资者（不是有钱就能买），类似股票定向增发。Q:开发商为何要选择定向信托？ A：

1、非银信合作，受法律保护；

2、能够被信托公司优先选择；

3、能快速协助客户完成融资；

4、为项目提供信用增级以提高成功发行的几率。Q：怎样操作？

A：首先为项目方设计信托融资方案，并提供私募基金做为后续资金支持，然后推荐给符合信托条件的信托公司，信托公司在对我方提交的客户信息和融资方案充分评估的基础上，发行信托产品。Q：定向信托的投资范围有哪些？ A：有以下投资标的：

1、房地产开发（上市）公司股票的流通股；

2、房地产开发（上市）公司股票的非流通股；

3、二级资质以上房地产开发（非上市）公司的金融类股权；

4、特殊条件下三级资质以上房地产开发（非上市）公司的可抵押固定资产。* 注意以下限制条件：

1、省会城市和部分经济发达的二线城市，三线以下城市无法操作；

2、ST类股票不属于信托计划投资标的；

3、亏损和业绩披露预亏股票，未完成股改股票，不属于信托计划投资标的；

4、近一年内受到监管处罚，不属于信托计划投资标的

5、监管认定股价被恶意操纵的股票也不属于信托计划投资标的。Q：什么是增信作用？

A：有两作用，一是对质押标的折扣率的增信

（1）流通股股票（含信托计划到期前流通的限售股股票）

（2）对信托计划到期后仍未流通的限售股股票

（3）对未上市金融类股权

二是对质押标的信用增级

（1）我们可作为信托计划的次级受益人，为项目提供信用增级。以投入资金作为优先级受益人预期固定收益率实现的保证并作为投资顾问参与信托收益分配的依据；

（2）我们也可为客户融资进行直接担保。Q：开发商需要提交哪些资料？ A：以下全部资料

1、报批的项目建议书及批准材料；

2、项目提出的有关背景材料；

3、可行性研究报告及批准文件；

4、自筹资金和其他建设资金筹集方案及落实资金来源的证明材料；

5、项目前期准备工作完成情况报告；

6、开户证明，商务合同、订单或意向书；

8、经营计划、财务收支计划、流动资金补充计划；

9、房地产企业：土地证、土地规划证、建设规划许可证、开工许可证； Q：利率？

A：主要跟开发企业资质有关

1、一级开发资质企业的年利率在15%

2、二级开发资质企业的年利率在18%

3、三级开发资质企业的年利率在20以上%

房地产融资之集合信托Q&A

集合信托=银信合作 Q：什么是银信合作？

A：银信合作是指央行为了防止经济过热而出台政策限制商业银行放贷，迫使商业银行的贷款额度不超过上一年的一定数额，而现在经济本身对贷款的需求增量很大，这时候商业银行为了绕过政策限制而采用了银信合作的方式，通过信托公司来发放贷款。

Q：集合信托有哪些模式？ A：大概有4种：信托贷款型、权益投资型、股权投资型、财产信托型。Q：具体操作是怎样的？

A：

1、由银行作为发起端，通过销售理财产品集合资金后，由银行作为单一委托人将资金信托给信托公司，向目标公司发放贷款。这些公司基本都是银行的长期稳定客户，资产质量较好，且大部分占用银行的授信额度，最终的风险是在银行端。

2、如此使得央行调节经济政策的工具失灵，所以最近央行出台政策叫停银信合作。金融创新的动力有两种：一为因客户需求而创新，二为因规避政策而创新。

3、金融创新与监督机构永远是矛盾的对立体。

4、银信合作的相关规定银行与信托公司业务合作指引关于进一步规范商业银行个人理财业务。

* 小贴士：银监发布的几个重要通知：

《中国银监会关于进一步规范银信合作有关事项的通知》

《中国银监会关于规范信贷资产转让及信贷资产类理财业务有关事项的通知》《中国银监会关于规范银信理财合作业务有关事项的通知》《中国银监会关于规范银信理财合作业务有关事项的通知》《银监发（2010）72号》《银监发〔2010〕72号》

1、本通知所称银信理财合作业务，是指商业银行将客户理财资金委托给信托公司，由信托公司担任受托人并按照信托文件的约定进行管理、运用和处分的行为。上述客户包括个人客户(包括私人银行客户)和机构客户。

商业银行代为推介信托公司发行的信托产品不在本通知规范范围之内。

2、信托公司在开展银信理财合作业务过程中，应坚持自主管理原则，严格履行项目选择、尽职调查、投资决策、后续管理等主要职责，不得开展通道类业务。

3、信托公司开展银信理财合作业务，信托产品期限均不得低于一年。

4、商业银行和信托公司开展融资类银信理财合作业务，应遵守以下原则：

(1)自本通知发布之日起，对信托公司融资类银信理财合作业务实行余额比例管理，即融资类业务余额占银信理财合作业务余额的比例不得高于30%。上述比例已超标的信托公司应立即停止开展该项业务，直至达到规定比例要求。

(2)信托公司信托产品均不得设计为开放式。

上述融资类银信理财合作业务包括但不限于信托贷款、受让信贷或票据资产、附加回购选择权的投资、股票质押融资等资产证券化业务。

5、商业银行和信托公司开展投资类银信理财合作业务，其资金原则上不得投资于非上市公司股权。

6、商业银行和信托公司开展银信理财合作业务，信托资金同时用于融资类和投资类业务的，被信托业务总额应纳入本通知第四条第(一)项规定的考核比例范围。

7、对本通知发布以前约定和发生的银信理财合作业务，商业银行和信托公司应做好以下工作：

(1)商业银行应严格按照要求将表外资金在今、明两年转入表内，并按照150%的拨备覆盖率要求计提拨备，同时大型银行应按照11.5%、中小银行按照10%的资本充足率计提资本。

(2)商业银行和信托公司应切实加强堆存续银信理财合作业务的后续管理，及时做好风险处置预案和到期兑付安排。

(3)对设计为开放式的非上市公司股权投资类、融资类或含融资类业务的银行理财产品和信托产品，商业银行和信托公司停止接受新的资金申购，并妥善处理后续事宜。

8、鼓励商业银行和信托公司探索业务合作科学模式和领域。信托公司的理财要积极落实国家宏观经济政策，引导资金投向有效益的新能源、新材料、节能环保、生物医药、信息网络、高端制造产业等新兴产业，为经济发展模式转型和产业结构调整作出积极贡献。

9、本通知自发布之日起实施。

房地产融资之私募基金Q&A

房地产私募基金

房地产私募基金以房地产企业股权、债权、收益权等方式投资于具升值潜力的房地产项目。

对项目进行可行性评估，并与开发商协商合作计划，达成一致后签署合作计划。基金以合伙制的形式成立其项目基金公司，项目基金公司以股东的名义投资于开发商的项目公司。

基金的出资额原则上不超过总投资的70%，同时要求开发商自有资金（资产）投资比例不低于30%。

基金会要求开发商以自身资产抵押保证基金最低投资回报，并在市场上升时给予基金更高的投资回报。

在项目开发期间，全程派驻基金管理团队对项目资金进行监管，确保资金用于项目合理开发。

基金的退出方式以项目销售清算、参与项目利润分配或开发商回购基金所持有的项目公司股权。

Q:怎样的开发商符合我们的要求？

1、开发商具备较丰富的开发经验，有一定的口碑和品牌。

2、开发商股东结构简单，在当地的政府关系较好，口碑佳；

3、开发商须有一套成熟的开发流程及专业的开发团队。Q:怎样的项目符合我们的要求？ A：

1、区域要求：主要集中在中国一线或二线城市，并可覆盖到经济较好的地级市。

2、规模要求：单个项目总投资3亿以内，建筑面积20万平方米以下。

3、地段要求：城市中心区域、次中心区域（热点开发地段，项目邻近已有开发商投资）。

4、形态要求：住宅为主，少量商业或酒店配套，可办理销售许可证。

5、土地成本：土地价格低于周边同类型地块，楼面地价合理。

6、土地状态：土地要求净地，二级开发为主。

7、旧改项目：已获得拆迁许可证, 居民100%签署搬迁安置以及赔偿协议, 土地规划用途已获政府批准。

8、销售均价：项目地商品房销售均价3500元以上，每平方利润500元以上。

9、划拨用地：政府划拨用地可以办理抵押手续。

10、融资金额：1亿以上。

11、融资周期：1年=3年。Q：有哪些基金？

A：

1、股权式基金，2、夹层式基金，3、债权式基金，4、单一固定收益基金,5、结构化固定收益基金,6、主动型基金,7、完全主动型基金,8、城市发展基金。Q：需要多少成本？

A：基金模式不同，成本各不一样：

1、股权式基金，基金对外投资的收益计算方式为分红；管理人的收益包括：管理费3%，加上基金投资收益的10%，再加上投资者收益的10%；投资者的收益可以为利息，也以为约定分红，更可以是股债结合。

2、夹层式基金，利益的分配模式为：基金方总收益=可调节收益+协议分红 * 基金方总收益的计算方式：

可调节收益=基金月投入累计X项目风险系数（4~7）协议分红=项目税后利润的10~20%（不扣除财务费用）

* 可调节收益的对冲设置——基金返还越快，基金方的收益越少。

* 风险系数的评定标准为0~10——0代表我方投资为0，即无风险，10代表我方投资100%，即承担全部风险。我方一般可操作的项目风险系数介于4~7之间。7为我方最高能承担风险系数，例如买地阶段我方出资70%，风险系数为7。* 协议分红的支付方式为项目清算后支付，基金方优先获得分红。

3、债权式基金，年综合成本的计算方式为：管理人的收益包括管理费3%，加上投资者的固定利息（利率为20%，取决于募集情况），再加上发行费3%。

4、单一固定收益基金：年化收益率=LP年化收益率10~20%+GP管理费3%+发行费3~5%=15~27%

5、结构性固定收益基金：年化收益率=LP（领投人）年化收益率20~30%+LP（跟投人）年化收益率10~20%+GP管理费3%+发行费3~5%=25~37%

6、主动型基金：开发商出资10%，基金出资90%，全程参与买地/开发/运营。

7、完全主动型基金：无需开发商，管理公司+基金公司+土地所有者。

8、城市发展基金：用于土地一级整理。Q：基金退出？

A：基金在项目产生销售收入后逐步退出：回笼资金先用于滚动开发，再用于支付可调节收益，剩余资金大部分返还基金，保留少量资金用于项目日常经营管理费用。

* 项目销售至98％，尾盘原则上由开发商认购，认购即做收入。* 项目清盘，利润分配完成，基金方股权返还，基金方退出。Q：项目出现亏损，损失如何承担？

A：按照风险与收益成正比的原则，万一项目出现亏损，则先由开发商承担损失，再由基金方承担损失。Q：对开发商有哪些建议？

A:建议投资者挑选房地产基金主做好以下三个方面的考虑：

一是考察管理团队的能力和过往业绩。这是基金投资准确判断挑选项目和成功的后期管理的基础。

二是考察做为基金管理人的背景和实力。管理人的股东背景往往可以给基金带来充足的优质投资项目来源以及充分的项目运作过程支持，保障基金投资项目的成功。

三是考察房地产基金治理结构，特别是其中对投资人利益的保护机制以及严格的风控措施。

6.房地产开发投资分析报告篇六

随着国民经济的持续增长，房地产投资也呈现增长的势头。在本文中，作者综述了房地产投资开发研究的意义及相关研究的几大步骤。作者以深圳商业地产为例，从内部环境，外部环境，价值分析及对比分析，多方面综述了投资商业地产的可行性。

关键词：房地产投资优化价值分析商业地产

房地产开发投资分析报告

一、房地产投资可行性研究的必要性

1．保证投资决策的科学性和合理性

房地产开发是一项综合性经济活动，其投资最大、建设周期强、涉及面很广、所含工程项目多，靠盲目投资，“投机”行为是不可能达到预期经济效益的，只能给投资者带来无法挽回的经济损失，它是任何投资者都不希望发生的，特别是目前的房产行业处于强烈的市场竞争中，要在况争中求生存，求发展，只有对投资项目进行详细，可靠的市场预测、成本分析和效益计算，才能对项目所面临的主要技术问题进行全面评价和分析，才能使投资决策建立在科学合理的基础上，使项目具有一定的可行性。可以这么说，房地主开发项目成功与否，在相当大的程度上取决于可行性研究的成功与否。

2．保证投资方案的优化

任何一个项目投资，都会存在从多可供选择的方案，不同方案的实施，将会带来不同的经济效益，只有通过可行性研究，进行方案的具体情况分析、效益的比较和选择，才能尽可能优化最佳方案，使投资获取最大经济效益。开发方案选择的正确与否，几乎完全有赖于可行性研究成果的正确程度。

3．保证项目投资的有序性

房地产项目投资可性性研究过程，实质上就是对项目的实施进行周密安排的过程，尤其是围绕项目开发进度所进行的资源配置、资金筹措、现金流量、还贷能力等一系列分析研究，可初步确定项目开发建设过程中各阶段的资金供给与资金使用、原材料和设备的供应，配套工程设施步骤等。使整个项目有条不紊的进行，以达到预期目的。

二、房地产投资项目可行性研究的主要步骤

房地产投资项目可行性研究活动是一项系统工程，要按照一定程序进行。

1．筹划

筹划是可行性研究开始前的准备工作，也是关键环节。包括：提出项目开发设想；委托研究单位，或组建研究机构；筹集研究经费；承担研究课题的部门则要摸清项目研究的意图，项目提出的背景；研究项目的界限、范围、内容和要求；收集该研究课题的主要依据材料；制定研究计划。筹划阶段最重要的工作是组建队伍。

组建一支精明强干、工作责任心强、业务能力强、专业知识搭配合理的研究队伍是决定研究成果水平高低的关键。一般来讲，房地产投资项目可行性研究的研究班子应由熟悉房地产经济的经济师主持，包括了解房地产市场状况的专家、熟悉房地产开发与建设的工程技术人员、熟悉房地产经济运行机制的财务分析专家、以及熟悉城市规划及规划管理的专家。有条件的投资商，也可委托房地产咨询公司、房地产投资项目研究机构等来承担。

2．调研

调查研究是房地产项目可行性研究开始后第一步要做的工作，也是基础工作。只有调查研究所收集的资料全面、及时、准确，才能使所做出的可行性研究报告翔实可信。调查研究主要从两方面进行：

（1）内业资料的调查研究，即收集各类有关资料，包括：有关房地产投资的方针政策、委托单位设想说明；各种有关资源报告；有关城市规划；有关地理、气象、交通、经济发展、售价及房地产市场需求等技术经济资料。

（2）现场实地的调查研究，即开发区域的实地自然、经济、技术方面的调查和市场研究。

3．优化及选择开发方案

优化及选择开发方案是可行性研究的主要步骤。房地产开发项目的开发方案主要是项目的规划及开发进度安排。为了便于进行优化及选择，一般都应同时提出多种方案，再进行方案评选，仅由承担可行性研究的部门或规划部门独家提出规划方案的做法，谈不上方案的选择及优化，是不可取的做法。许多地区，这一步骤是采取方案征集或方案投标的方式进行，同时有多个专业单位或专业人员进行规划设计。评选小组再进行组织方案的评选，通过对方案技术、经济方面的比较，从而选出最优方案。

4．详细研究

由于房地产投资项目的盈亏关系到企业的成败，因而对优选方案的决策必须慎重对待，进行详细研究。详细研究阶段是对方案优选阶段的验证和继续。在这一阶段，要再用多种技术经济方法，对优选出的方案进行财务分析、经济效益分析、社会效益分析和环境效益分析。还要进行敏感性分析，表明在成本、价格、工期等不确定因素发生变化时，对项目经济效益产生的影响。

5．编写报告书

在对项目进行了全面、详细分析研究之后，便可编制可行性研究报告。可行性研究报告是投资项目可行性研究成果的最终体现，对该项目投资决策成功与否关系极大。房地产综合开发项目可行性研究报告书必须附有一些主要的原始资料，如开发规划平面图、经济效益计算书、开发成本计算表等。在报告书中还要提出项目开发的资金筹措方案。即对开发资金来源、筹措方式及偿还方式、资金筹措成本及风

险进行分析；对项目投资的经济效益、社会效益及环境效益做出全面评价。经有关主管部门审批的可行性研究报告，可作为房地产开发项目编制设计任务书和投资决策的依据、作为筹集开发建设资金的依据、作为与有关部门签订合同的依据、作为编制初步设计和项目建设准备工作的依据。

随着改革开放的不断深入、经济的不断发展，房地产投资逐渐成为社会经济生活的重要组成部分，而对房地产投资项目成败起关键作用的房地产投资项目可行性研究越来越被业内人士所重视，它将成为房地产项目投资的一个组件，与房地产其它投资环节一起构成房地产项目投资的全部内容。

三．深圳商业物业投资分析

1．经济发展为商业地产发展带来巨大需求。

商业地产的功能决定了其发展轨迹必将与一个国家或者一个城市的发展息息相关，城市经济发展和城市化进程是商业地产得以发展的重要基础保证。2009年深圳经济快速复苏走在了全国的前列,深圳大城市进程将促使产业结构不断向高端制造业和服务业转移，业地产向多元化、高端化发展。

深圳市作为我国改革开放的前沿城市和全国金融中心之一，城市综合实力位居全国大中城市的前三甲，具有较强的区域辐射能力，吸引了大批企业的入驻。2009年以来深圳总部经济不断发展，引来如中信证券企业总部、阿里巴巴南方总部等知名企业的总部相继落户深圳，而中国平安、中国人寿、民生银行等也纷纷在深圳CBD购买土地自建写字楼，包头银行、宁波银行、湛江商业银行、浙商银行等区域性银行纷纷在深圳开设分行，而资本市场创业板的推出也吸引了更多企业进驻深圳。同时，深圳本土中小企业的商业需求也在不断扩大。一方面表现为深圳中小企业规模不断扩大而产生商业规模需求，另一方面表现为众多新生中小企业的商业需求。2009年10月深圳市政府起草了《深圳经济特区促进中小企业发展条例公告》把中面支持和促进深圳中小企业的发展，而中小企业的不断发展也将为商业地产带来巨大的办公和经营需求。

2．行业变化带来商业地产的价值重估从国际上的成熟房地产市场来看之上。但是近年来住宅市场成交火爆带动了住宅价格的不断攀升，上涨速度和幅度远高于商业地产以致于目前深圳部分商业物业在价格上低于住宅1物业的价格，投资回报率却接近住宅的两倍，目前深圳商业地产处于明显的价值洼地。另外深圳毗邻香港，随着深港一体化的不断推进，未来深港在金融、商业、文化等各个领域上的大融合已经是大势所趋，但是目前深圳商业地产价值与香港的商业地产差距仍然很

大表现为具有可比性的商业物业深圳的售价/租价远低香港。虽然目前深圳的经济发展无法与香港相比。但是香港已经处于相对成熟期，而深圳仍处于快速发展阶段，其经济规模和发展趋势将逐渐追赶香港，深港一体化的不断推进将刺激深圳的商业地产逐渐向香港靠拢。2009年末开始的房地产调控政策的变化，将给房地产行业带来巨大影响。由于调控政策直指住宅地产而商业地产较少涉及民生问题，投机气氛较弱，所以不在政府的调控范围之内，其政策环境的宽松必将吸引更多的投资资金。

基于对商业地产前景看好。我们认为投资商业地产的机会已经来临。而面对深圳众多商圈和类型丰富的商业物业如何评估深圳商业物业的投资价值就摆在了我们面前。我们认为商业地产的投资价值直接体现在两个方面，其一是商业物业的保值增值功能即买卖价格的稳步提升。其二是商业物业的租金回报率即商业物业能够带来的稳定收益能力。而如何判断商业物业能否具有这两个价值潜力则与物业外部条件和内部条件密不可分。商业地产的宏观环境分析、经济、政策、信贷及行业发展，商业物业的外部环境包含地理位置、城市规划、政策支持、片区环境、交通设施、商圈规划、商业气氛、人流及客流等。商业物业的内部条件包含开发商及管理商综合能力、项目规模、项目定位、形象设计、建筑风格、建筑格局、建筑质量、经营模式、客户群体。

以上的内、外部条件决定了商业物业的投资价值最终会体现在商业物业价格的升值能力和租金回报能力上来。所以对商业物业投资价值的分析也基本将基于以下分析方法。

以下将以实际案例展现商业物业的投资价值，案例中数据均来源于中源地产市场研究数据库，由于已经对商业地产的宏观环境进行了分析，较看好未来商业地产的发展形势，故案例中将不再重复分析宏观环境，而主要从商业物业的外部、内部和投资价值进行分析。案例：

福田中心区甲级写字楼——荣超经贸中心投资分析。

该项目是福田区中心区的甲级写字楼，位于金田路与福中路交汇处东南市民中心东侧。下面我们将通过对比福田中心区豪宅“黄埔雅苑”以及香港金钟区甲级写字楼“美国银行中心”来分析荣超经贸中心投资价值。外部环境：

物业所处的商圈是福田中心区是整个深圳市的金融、商贸、会展、行政、文化中心。深南大道由东向西穿越其间将中心区分为南北两个片区。其中南片区主要为全市的中心商务办公区北片区为全市的行政、文化中心。福田中心区拥有金融服务、现代商贸、现代物流、高端旅游、国际会展等为特色的高端服务业产业集群是深圳乃至整个珠三角的交通枢纽中心总部经济发展迅速聚集了国内外知名企业总部约380家入驻各类企业近3800家就业人员15万人。内部条件：

经贸中心是由深圳荣超实业有限公司开发、深圳市荣超房地产开发有限公司投资的超高层纯甲级写字楼。项目高206米,建筑面积115247.62平方米是专为跨国企业及国内大、中型企业设计的差异化精品写字楼。2006年开盘均价约为1.6万/平米元/平米。价值分析：

1、保值增值功能：该物业2006-2009年均价涨幅为119%

2、投资回报能力: 按2009年均价计算投资回报率约为5.14%。若有业主从2006年买入持盘现在租金价格的上涨业主投资回报率呈现上涨趋势。对比分析一：

黄埔雅苑是福田中心区的高层豪宅位于荣超经贸，其目前售价约3.8万元/平米，租金约85元租金回报率约2.7%。可以看到荣超中心售价稍低于黄埔雅苑，但租金回报率远高于黄埔雅苑也就是说商业地产和住宅出现了倒挂现象。通过对比国外或香港等成熟的市场写字楼售价一般会高于同区可比住宅。从这个角度上看若深圳向成熟市场发展，该物业将极具价值发展空间。对比分析二：

11.25%。也即是说随着85元/平米。至目前均价已达到3.5万元/平米

150

荣超经贸中心与美国银行中心相比 “美国银行中心”位于香港商业核心区域——金钟商业圈，该项目为甲级写字楼与荣超经贸中心具有一定的可比性。其目前售价约19万元/平米，租金约850元/平米，投资回报率约5.4%。与处于相似区域的美国银行中心相比，荣超经贸中心售价/租价远低于美国银行中心，售价仅为其五分之一，租金水平也仅为其六分之一。随着深港一体化和深圳经济不断发展深圳商业的价值也在不断的上升。

案例总结及建议：

该物业地处福田中心区区域优势明显，写字楼市场供不应求现象明显。该物业近年来成交价格不断走高，投资回报率相对较高，保值增值和投资回报能力突出。并且无论是与同区域的住宅相比还是与香港相似区域的写字楼相比，荣超经贸中心均具有价值被低估的特点。所以建议投资者可重点关注。

参考文献：

[1] 王国培房地产开发项目可行性研究的必要性漳州市芗城乡房管处福建漳州

7.我国房地产开发融资分析论文篇七

房地产融资是房地产业发展链条中的重要组成部分, 为房地产业的发展提供了重要的资金保障。然而, 在房地产融资迅速发展的同时, 也存在许多潜在的问题, 归纳起来, 主要有以下几方面:

1. 融资结构单一、间接融资比重过大, 银行面临信贷风险

目前, 我国房地产融资结构比较单一、间接融资比重过大。房地产开发的三个阶段 (取得土地的前期阶段、施工阶段和销售阶段) 每一阶段都离不开银行资金的支持, 房地产开发所需资金仍约有60%的资金来自银行贷款, 间接融资的比重依然过大。虽然国家已出台了一系列宏观调控政策对房地产开发商提高了贷款门槛, 使融资模式出现了多元化趋势, 但是短时间内仍无法改变以间接融资为主的融资格局。房地产业的这种高度依赖于银行贷款的融资模式, 必然会加大银行的信贷风险, 一旦投资失败, 银行无疑将成为房地产业风险的最大承担者。

2. 对房地产融资的限制因素太多

融资, 不单纯是为建设和发展聚集资金的问题, 它实质上是一种以资金供求形式表现出来的资源配置过程。房地产企业作为资金密集型行业, 需要大量的资金做后盾, 单纯的依靠内部融资是不能满足资金需求的, 更多的资金要通过外部融资来获得, 因此, 外部融资应是房地产企业获得资金的主要形式, 目前的融资渠道主要有银行贷款、发行企业债券、股权融资、利用外资、产业基金、房地产信托等。然而, 目前我国房地产业的融资仍然主要依靠信贷融资, 其它融资方式受政策、金融体制的影响及制约较大, 因此其发展比较困难, 有很大的局限性。

3. 银行贷款方式及金融创新太少

房地产业作为资金密集型行业, 其特点是:开发周期长、投资规模大, 这必然要求房地产业需要大量的资金支持才能更好的运转下去。目前我国房地产开发所需资金主要来源于银行贷款, 而银行现有的几种贷款方式的期限都比较短, 这就与房地产开发周期长这一特点相矛盾, 再加上我国金融创新少、融资方式有限, 所以筹集到足够的资金将十分困难。因此, 我国房地产的贷款方式及其他融资方式有待拓宽和创新。

4. 相关的法律法规还不健全, 影响融资渠道拓展

目前, 与房地产融资相关的法律法规还不完善, 有关房地产金融等方面的政策法规仍未形成一套科学有效的体系, 缺乏相互的一致性和协调性, 操作困难, 直接影响房地产融资渠道的正常展开。例如房地产基金被业内人士认为是最好的直接融资方式, 房地产证券化的概念已被大多数业内人士所接受, 但是最关键的法律条文还处于真空状态, 使金融创新面临无法可依的困境。

二、房地产融资问题存在的原因分析

我国房地产融资出现上述问题, 是由多方面原因造成的, 但归根结底是因为我国房地产金融体制还不完善, 还存在很多问题。因此对于我国房地产金融体制中所存在的问题应对症下药, 逐步完善, 真正实现融资渠道多元化。这些问题的成因主要体现在以下几个方面:

1. 房地产金融缺乏创新工具

与发达国家相比, 我国房地产金融创新工具较少, 无论是对房地产企业贷款还是对个人住房贷款仍是采用抵押、按揭等原始方式, 房地产金融创新工具非常缺乏, 没有根据实际情况而专门设计适合不同房地产企业和居民支付能力的多样化贷款品种。

2. 房地产金融体系效率不高

金融体系的核心作用是将融资需求和投资需求进行合理有效的配置, 最大限度地将金融资源从过剩方向需求方融通。目前, 我国金融资源的融通循环在一定程度上并不顺畅, 金融资源并不匹配。一方面, 存在较大的资金需求得不到满足;另一方面, 却存在大量闲置的资金, 无法找到合适的对象进行投资。因此, 我国房地产金融的资金融通效率是低下的。

3. 房地产金融体系还不健全

当前我国证券市场的改革和发展缓慢, 其体制和制度仍存在着较大缺陷, 如监管机制不到位、股权分立、缺乏信用保证等, 这势必会导致许多金融产品不能得到有效运用。此外, 由于我国证券市场的发展还不成熟, 致使房地产的各种融资方式至今仍没有较大发展, 从而导致我国房地产企业融资方式比较单一, 其资金来源主要依靠银行贷款, 这不仅加大了房地产企业的财务风险, 而且又给经济运行带来一定的金融风险。因此, 必须进一步加大证券市场的改革力度, 真正落实《国务院关于推进资本市场改革开放和稳定发展的若干意见》中的精神和要求, 推进资本市场开放和稳定发展。

4. 与房地产金融相关的法律法规还不完善

由于我国与房地产金融相关的法律法规还不完善, 所以严重影响了我国房地产市场和房地产金融的规范发展及安全运行。房地产市场的许多问题在很大程度上也是由于缺乏相关的法律法规作为指导。在房地产市场中, 消费者相对而言处于信息缺乏的一方, 同时又缺乏相关的专业知识, 在市场博弈过程中处于不利地位。因此, 加强对房地产和房地产金融相关的法律法规建设, 对房地产企业的信息披露行为实行监督, 有利于改变消费者的不利地位, 提高市场运行效率。

摘要：近几年来我国房地产业发展迅速, 然而在房地产业迅速发展的同时, 房地产企业融资却存在很大问题, 本文就房地产企业在融资方面存在的问题进行了阐述, 并对造成问题的原因进行了分析。

关键词：房地产融资,存在问题,原因分析

参考文献

[1]朱平安　王元月:房地产企业融资问题与对策[J].中国乡镇企业会计, 2006 (2)

[2]曾世华:我国房地产企业融资状况分析[J].商场现代化, 2006 (10)

8.我国房地产开发融资分析论文篇八

关键词：房地产开发；项目融资

一、引言

资本是三大生产要素之一。畅通有效的资金融通是企业生存和发展的基础，直接影响企业最终的财务目标和经营绩效。房地产开发活动具有资金需求量大、投资回收期长、高风险和高收益的特点，这使得有效的融资活动成为房地产开发项目成功的关键。合理的融资机制可以通过调整资本结构和组合融资方式，达到规避融资风险和降低融资成本的目的，从而确保房地产开发项目的顺利实施。

我国传统的房地产融资方式包括内源性融资和外源性融资两种方式。内源性融资主要指房地产开发企业将留存收益、折旧转化为投资的过程。房地产开发企业的自有资金数量不足且积累较慢，不能满足房地产开发项目大规模的资金需求。而外源性融资主要指间接融资方式，即房地产开发企业利用自身信用进行银行贷款融资。但由于大多数的房地产开发企业资信水平较低，银行贷款的数量和期限有严格限制，不能灵活应对房地产开发期间的各种资金需求。而且这种依赖银行贷款的融资方式将资金风险集中于开发企业和银行两个主体，不利于分散风险。基于以上分析可知，传统的房地产融资方式已不能满足房地产开发项目需求，阻碍了房地产业的正常健康发展，因此借鉴国外先进经验的项目融资模式被推广进入房地产领域。

二、我国房地产开发中的项目融资模式分析

项目融资模式是指专门为某一特定项目安排的融资方式，以此经济项目的未来净收益和项目本身的资产价值作为偿还借款的资金来源。项目融资模式具有项目导向性、无追索权或有限追索权、表外融资、风险分担性等特点。项目融资模式与传统融资模式的区别在于项目融资重点考察的是项目本身的经济强度而不是传统融资模式所关注的企业的资信水平和偿债能力。在项目融资模式下，融资双方可以根据具体项目的特殊情况设计出合理的融资结构，必要时辅以信用保证，使得项目能够获得在一般常规条件下无法获得的投资。在我国，常见的房地产项目融资应用模式主要有以承购合同为基础的融资模式、以产品支付为基础的融资模式、售后回租的融资模式、BOT融资模式和ABS融资模式等。

（一）以承购合同为基础的融资模式。对于融资方来说，贷款的偿还依赖于项目竣工后的销售收益。但是市场瞬息万变，一旦项目的销售遇到困难，融资方将承担巨大的风险，因此，以承购合同为基础的项目融资模式引入第三方承购合同，提供项目承购方的购买承诺，降低了融资者承担的风险，进而增强其投资意愿。以承购合同为基础的融资模式的优点在于容易实现无追索权或有限追索权，分散了开发企业和融资方的风险，降低了项目竣工后的销售风险等，而其缺点在于融资成本受承购方信用影响较大，当承购方资信水平良好时，融资方承担的风险较小，要求的资本回报也就比较小，当承购方资信水平较差时，融资方针对其承担的高风险会要求较高的资本回报。因此，以承购合同为基础的融资方式适用于承购方资信水平良好的情况。以设施使用为基础的融资模式与以承购合同为基础的融资模式类似，区别在于以设施使用为基础的融资模式将政府作为承诺使用设施并支付费用的承购第三方。

（二）以产品支付为基础的融资模式。以产品支付为基础的融资模式指融资方购买一定数量的项目产品，以产品购买价款作为项目投资额，以项目竣工后这部分产品的收益作为项目融资的偿债来源。这种融资模式的优点在于可实现无追索权或有限追索权，开发企业承担风险小等。缺点在于融资的相关协议复杂，融资方承担的风险较大。以产品支付为基础的融资模式适用于项目资金需求量大，缺少其他信用保证，且在良好的市场环境下产品收益有一定保障的房地产开发项目的融资。

（三）售后回租的融资模式。售后回租的融资模式是融资租赁的一种具体方式，指的是融资方购买项目竣工后的房屋，同时按约定项目公司回租其房屋，然后转租给房屋使用者，每月的租金返还给融资方，一定年限之后偿债完成，项目公司重新取得该房屋产权。这种融资模式的优点在于开发企业通过向融资方销售房产可一次性获得大规模的变现款，以缓解资金紧张的问题，同时经过回租，一定年限后偿债完成，又可重新获得房屋的产权。融资方通过购买房屋的产权避免了因项目公司破产而遭受巨大的风险，同时又可通过租金返还回笼资金。缺点在于融资方可能面临回笼资金较慢甚至是无法回笼资金的风险。因此，售后回租的融资模式适用于缺少其他担保方式，且在良好的市场环境下项目产品的租金收益有一定保障的情况。

（四）BOT融资模式（Build-Operate-Transfer融资模式）。BOT融资模式即建设-经营-移交融资模式，是指政府或者政府授权的公司与外商投资企业（包括中外合资、中外合作、外商独资）或本国企业签署特许经营协议，并由该签约企业组建项目公司，负责公共基础设施项目的融资、建造、经营和维护。在协议规定的特许期限内，项目公司拥有投资建造设施的所有权，特许协议允许其通过向基础设施的使用者收取费用回收项目投资、经营和维护成本并获得合理的回报，而政府或者政府授权的公司保留监督权。特许期满后项目公司将基础设施无偿移交给政府部门。该模式不仅有利于减轻政府的财务负担，而且有利于转移和降低政府的融资风险，同时提高项目的运作效率。BOT模式可以带来高而稳定的投资回报，能引进国外的先进技术和管理经验，同时带给国内的企业更多的发展机会。

BOT模式适用于现在不能盈利但是未来却有一定盈利潜力的公共事业项目。

（五）ABS融资模式（Asset— Backed— Securitization融资模式）。ABS融资方式是一种以项目资产为支撑，以项目预期收益为保证，通过信用增级，在资本市场上发行债券筹集资金的一种资产证券化融资方式。该模式通过特殊方式提高项目的信用等级，使其进入国际高信用等级证券市场，该市场中的债券具有利率低，安全性和流动性高的优势，可大幅降低发行债券的融资成本。

三、我国房地产开发应用项目融资模式的真正障碍及解决途径

在我国，以上房地产项目融资模式已经得到了一定程度的推广，但是在实施过程中出现了一些问题，大面积推广也面临挑战，必须想方设法解决问题，真正使得项目融资模式成为房地产行业健康发展的推动器。

一是我国的房地产融资市场体系不健全，融资效率低，阻碍项目融资模式的大面积推广。虽然项目融资的模式已经引入房地产领域，但是从实际情况分析大多数的房地产开发企业仍然依赖于银行贷款进行融资，尚未形成多元化的融资方式，这必将带来风险过于集中和融资成本偏高的问题。因此必须不断完善房地产融资体系，提高融资效率，促进项目融资模式的广泛使用。二是国内的房地产开发企业缺乏项目融资的管理经验，导致部分项目融资模式的失败。房地产开发企业应注意结合项目本身特点，合理安排项目融资中的投资结构、融资结构和资本结构。充分利用各个参与者的资源优势，协调项目融资参与者之间的关系。对项目融资采取多方面的完善的担保措施，并将风险管理的思想贯穿项目融资的始终，慎重估计未发生的风险，积极应对已发生的风险。

参考文献：

[1]陈睿. 房地产开发项目融资方式综述[J]. 兰州商学院学报，2006，06：91-93.

9.房地产开发项目的可行性分析篇九

摘要

随着中国经济建设的不断发展，房地产行业已经成为我国国民经济发展的重要组成部分，甚至已经成为了我国国民经济的支柱产业。但是房地产业是一个具有高投入、高回报、高风险的特点的特殊行业，使得房地产业受自然、社会、经济等因素的影响较大，具有较强的不确定性。较为准确地评估这些风险是房地产项目成功的重要开端，因此在项目立项过程中对拟投资项目进行项目可行性分析显得尤为必要。本文根据房地产项目可行性研究方法和经济评价理论，结合相关参考文献和研究资料，以zd房地产开发项目作为案例，对其进行可行性分析，希望对房地产项目投资和开发的科学决策起一定的帮助。本文主要框架为：对房地产项目可行性分析报告的意义、主要内容和经济技术评价分析做了说明；研究国家、浙江省和绍兴市的宏观经济情况和发展态势，并对相关的房地产行业市场情况进行分析评价；针对zd房地产项目，对该项目所在地——嵊州从人文历史、城区总体规划到经济社会现状以及嵊州房地产一级市场(土地市场)、二级市场(商品房市场)进行全面详细地阐述；对项目本身的基本情况以及土地经济技术指标和自身市场进行分析，并和建筑设计师进行充分沟通，提出整个项目的总体开发定位和产品总体定位，进行项目开发方案评价，以及项目可能在市场接受方面可能需要防备的问题做出预先估计并提出解决建议；然后根据拟定的项目开发方案估计项目总投资和总收入，对项目进行经济、财务评价和不确定性分析，得出项目达

到了公司的投资标准，为公司决策层控制投资风险和更好地操作此项目提供参考依据。

关键词：房地产：项目；可行性分析

abstract

with the rapidly developing of china’s economic construction，the real estate industry has been the important constituent part of china’s’national economy，even one of the pi 1 1ar industries innational economy．the real estate industry that is a special high investment，repayment and risk trade is frequently influenced by the natural and social and economical element and faces many indetermination．how to estimate risk is very important to every real estate item，so it’s crucial that go on the project feasibility analys is study in the decision stage of the projects．based on the feasibi1 ityanalysis study on the real estate projects and economic evaluation theory，having consulted relevant1iterature and material ls．the article did a feasibility study on the zd real estate project．and i hope the article could make an essay to assist a scientific decision—’making of the real estate project development and investment．the main contents： introduce the main content of the feasibi1ity analysis study on the real estate project sand technical—economical analysis analysing the conditions of them acroeconomi cs and the real estate market of china．chekiang province．shao in and shen zhou，the basic information of the zd project and

its characteristics，colnmunicating on the project with thearchitectural designer who were invited to design the zd project，by the economic，financial and uncertainties analysis，put forward a new proposal about the problems of the project，finally get the conclusion that the analytic result eceeds the standard of jnvestment．

key words：real estate：project：feasibility analysis.第1章绪论

1996年，中国房地产市场逐步从1993年的政策打压中复苏，朱镕基总理在同国务院房改办负责人的谈话中，明确了国家要把住宅建设和消费作为国民经济新的增长点和新的消费热点的政策导向。1998年以后，国家一直把住宅作为扩大内需的重点，从税费、信贷和土地等方面提供优惠政策，支持房地产业投资和需求的快速增长。经过lo余年的发展，当前的房地产行业已经成为我国国民经济的重要组成部分。我国房地产投资达到19382亿元，同比增加21．8％，占国内固定资产总投资的17．6％。

全年房地产开发投资19382亿元，比上年增长21．8％，其中，商品住宅投资13612亿元，增长25．3％。商品房竣工面积53019万平方米，下降0．6％。商品房销售额205 10亿元。其中，期房销售额为14366亿元，所占比重为70．o％。相对于其他商品的生产和销售，房地产项目具有流程复杂，时间较长，资金占用较多，风险相对较大等特点，并且与金融业、建筑业等关系到国计民生的基础行业关系密切，故此，使得房地产的发展对我国国民经济和社会发展影响深远。

由于房地产高风险、高投入、高收益的特点，为提高收益规避风险，可行性分析已经成为房地产开发企业在项目前期的必备工作，其结果直接影响到项目介入与否的重要条件。

本文将在一定的创新基础上对现有房地产可行性研究理论进行系统的总结，以提高其可操作性，对房地产可行性研究理论的发展提出一定的分析。本论文的目的就是通过对可行性分析进行深入研究，将房地产开发项目的风险降至最低，并为投资方案提出意见和建议。本人从成都分公司被调至嵊州分公司全程参与我司szzd房地产项目的前期可行性研究工作，在前期主要负责对当地市场调研和竞争楼盘的分析，后期制作时主要负责对项目进行经济技术分析和财务测算。本人以此为研究对象，客观地分析项目的投资价值，从介入项目开始为szzd房地产项目的开发决策作参考。

第2章房地产开发项目可行性研究概述

2．1房地产开发项目可行性研究的基本概念及外沿

1．房地产开发项目可行性研究的概念

房地产可行性研究是在房地产项目投资决策前，对拟开发项目在技术经济社会三方面的可行性进行论证、研究、评价，对开发方案进行认真仔细的经济分析，对未来的收益进行科学的预测，并且对拟开发项目的技术先进性、经济合理性、适用性、建设的必要性和可行性进行全面分析和综合评价，针对拟投资项目该如何投资建设得出较科学的意见，为项目投资决策提供科学的依据。

开发项目要投入资金、时间和劳力，会对企业的经济效益产生影响。因此，对拟开发项目的必要性必须有充分的认识，并就项目的选址、规模、工程周期、周围的环境设施、企业的承受能力以及项目的经济效益等各方面进行科学研究分析，以便科学地制定开发项目投资决策，减少或避免失误，使开发项目能够获得较大的社会经济综合效益。而以上这些内容都是可行性研究的内容。因此可行性研究是项目投资决策的基础。

2．房地产开发项目可行性研究的作用

可行性研究作为项目投资建设的首要环节，科学正确的房地产开发项目可行性研究在房地产开发过程中可以起到以下几个方面的作用：

(1)保证项目投资决策的科学性房地产项目投资资金数额巨大，项目投资周期长，涉及的行业面广，且房地产市场的不确定因素较多。只有通过对投资项目进行详细仔细的市场调研，产品分析，成本及效益计算和风险评估，对项目投资方案中诸如建设条件是否具备、工艺技术是否先进适用、商品房有无销路、有无竞争能力、投资经济效果是否最佳等问题进行回答，同时对技术和经济两个方面进行综合的论证和评价，从而使决策建立在合理科学的基础上。

(2)保证项目有效进行房地产项目投资的可行性研究，实际上就是对未来投资实施过程进行总体的安排和规划。尤其是针对项目开发进度做进行的人力资源配备、资金供给、供应商介入、回笼资金、还贷能力等重要节点问题进行分析，对项目开发过程中各阶段的资金状况、材料设备供给、工程实施进度等确定初步计划，使整个项目可以逐步推进，达到目标。(3)对外融资的必要条件目前金融机构都把可行性研究报告作为建设项目放款的先决条件。它们只有在对可行性研究报告进行了全面、细致的分析评估后，才能确定能否给予放款。

3．房地产开发项目可行性研究的依据

(1)经批准的项目建议书、合同等有法律效力的文件及其审批文件

(2)国家和地区经济建设的方针、政策和经济社会发展规划

(3)国家批准的城市总体规划、详细规划、交通和市政基础设施等资料

(4)拟建设地区的自然、地理、气象、水文地质等环境现状基础资料

(5)国家相关部门发布的工程技术建设方面的标准、规范、指标、定额等资料

(6)国家所规定的经济参数和指标，有关房地产行业法律、法规和经济法律、法规等

(7)开发项目备选方案的土地利用条件、规划设计条件以及备选规划设计方案等

（8）主要工艺和施工设备的技术资料及经济、社会方面的有关资料．

3房地产项目可行性研究阶段划分

从项目生命周期阶段角度而言，项目包括四个阶段：概念阶段、开发阶段、实施阶段、收尾阶段(国内也有学者将概念阶段、开发阶段合并为前期阶段)。概念阶段工作就是确定项目的可行性，对项目所涉及的领域、总投资、投资的效益、技术可行性、环境情况、融资措施、带来的社会效益等进行全方位的评估，从而证明项目在技术上、经济上的可行性及其投资价值。该阶段主要工作：特定项目机会研究、初步可行性研究、详细可行性研究、项目评估。实际工作中，根据项目规模和繁简程度可将前两项合二为一，详细可行性研究是不可缺少的。一般由于房地产项目的项目复杂程度不大，而且受到时间和成本的限制，初步可行性分析通常被省略。

1．特定项目机会研究

特定项目机会研究是进行项目可行性研究前的预备性调查研究。这种研究是比较简单、粗略的。其主要任务是对投资方向提出设想，提供一个可能进行建设的具体投资项目建议。它要求在一个确定的地区和部门，以自然资源和市场预测为基础，寻找最有利的投资机会。如果证明项目投资的设想是可行的，再进行更深入的研究。

2．详细可行性研究

详细可行性研究是可行性研究的最重要阶段，狭义的可行性研究就是指详细可行性研究。在项目决策前对项目有关的工程、技术、经济等各方面条件和情况进行详尽、系统、全面的调查、研究、分析，对可能的建设方案和技术方案进行详细的论证，并对项目建成后的经济效益、国民经济和社会效益进行预测和评价的一种科学分析过程和方法，是项目进行评估和决策的依据。所需的时间约几个月至1年，所需费用约占投资总额的0．5％一3％。

3．项目的评估

按照国家有关规定对大中型和限额以上的项目及重要的小型项目，必须经有权审批单位委托有资格的咨询评估单位就项目可行性研究报告进行评估论证。未经评估的建设项目，任何单位不准审批，更不准组织建设。项目评估是在项目可行性研究的基础上，由第三方(国家、银行或有关机构)根据国家颁布的政策、法规、方法、参数和条例等，从项目、国民经济、社会角度出发，对拟建项目的必要性、建设条件、工程技术、经济效益和社会效益等进行全面评估、分析和论证，进而判断其是否可行的一个评估过程。它是项目投资前期进行决策的重要环节，其目的是审查项目可行性研究的可靠性、真实性和客观性。

2．4房地产项目可行性研究步骤

1．签订合同与筹划准备

项目可行性研究可以由项目主管部门直接给企业发展前期部或相关职责的部门单位下达任务进行，也可由项目投资单位与有资格从事可行性研究工作的机构签订进行可行性研究的合同进行。合同中要明确规定研究工作的范围和内容、进度和质量、费用的支付办法、双方的责任和协作方式以及违约处理的办法等双方应尽的责任与义务。从事可行性研究的单位在接受委托时，要向委托方索取与项目有关的指示文件，了解委托方的意图和要求，并收集有关资料。

2．组织人员和制定计划

受委托单位受委托后，应根据工作内容组织项目小组，并确定项目负责人和各专业负责人。并根据任务要求，研究制定工作计划和安排实施进度2．6房地产项目可行性研究需注意的问题

1．防止先入为主的可行性研究

在房地产开发实践中，一开始的项目投资决策注定了房地产开发项目的成败。有些项目的、、可行性研究报告ⅳ，从各方面论证项目的乐观前景，不去分析项目可能遇到的不利因素，这就走入了u可行性研究ⅳ的误区，在投资决策上犯了重大错误。

2．选好可行性分析的负责人

一份成熟可信的可行性研究分析报告必须是方法与观点客观、正确，格式规范，数据客观准确。这就要求研究和编写的主角必须是业内的专家。一般来讲，由时刻关注市场变化的咨询公司的市场分析师负责市场调研；由当地经验丰富的建筑工程师负责项目总体规划设计：由造价工程师或房地产估价师等从事房地产行业的资深财务专家负责进行投资预算。

3．市场分析的结果是关键

可行性研究中首先要解决的是市场的可行性研究，其次才是技术和经济上的可行性研究。任何项目的投资，要证明其是否可行，首先要看它有没有市场市场分析的依据就是市场调研，特别注意房地产行情调查不等于市场调研，市场调研应是对市场现状和发展趋势、特定的交通、环境条件、社会商业利润水平及其变动进行调研。最主要的是社会商业利润水平的调查分析。

参考文献

1中华人民共和国国家统计局．--中国统计年鉴【m】

2冯套柱，孟亚宁．房地产投资风险评价研究j．沈阳理工大学学报．，27(1)

3曾繁伟．房地产项目投资风险的度量j．中国煤炭经济学院学报．，15(3)

4杨春霞．投资风险管理的组合分析及其规避策略j．广东青年干部学院学报．，20(64)

5金加林，苏秋高．房地产开发投资风险的专家评价法j．石家庄经济学院学报．，27(3)

6刘美玲，董芹芹．房地产投资中的主要风险及防范j．武汉理工大学信息与管理工程版．。27(1)

10.我国房地产开发融资分析论文篇十

一、选题的背景与意义:

选题背景:

在全球经济不稳定、中国通货膨胀和货币政策紧缩的背景下,,中国的政府继续坚定不移贯彻房地产市场调控政策,房地产金融环境紧缩,这就使房地产公司是否要开发一个项目更加谨慎小心了。

XXX住宅小区项目,是为了迎合XX市政府规划,XXX生态园开发的住宅小区,位置处于市区东部经济区,东沿XX生态园,风景优美,交通便利,在未来几年XX生态园一带必将成为市区最繁华的地段,所以该项目有很大开发价值。

选题意义:

对房地产开发项目开发商而言,房地产投资具有前期资金投入量大、回收周期长,经营风险高等特点。当今国家对房地产的打压政策坚持到底,货币政策紧缩,项目决策一旦失误,浪费大量的人力、物力、财力,加重企业债务负担,会给开发商带来致命性的打击。

首先,可行性研究报告可以作为确定房地产开发项目开发建设的必要依据。房地产开发项目投资者根据可行性研究的结果,决定是否投资开发该项目。规范的可行性研究能够抑制感性、盲目的投资。

其次,可行性研究报告可以作为向金融机构融资的依据,向当地政府和其所属城市规划部门、土地管理部门、建设管理部门等申请立项和建设执照的依据,也是环保部门审查项目对环境影响的依据。

再者,可行性研究报告可作为开展房地产开发项目设备和原材料订货、施工准备等房地产开发项目建设前期工作的基础,为后续建设工作顺利进行铺垫;对金融机构而言,要在审查项目的可行性研究得出结论的基础上,判断如果借出资金,在项目建设后有无偿还能力,贷款的风险有多少,从而决定是否贷款以及确定贷款的利率;

最后,对国家政府部门而言,如果房地产开发项目投资失败,会导致对银行的还款滞后,甚至影响城市的开发进程。因此房地产开发项目可行性研究可以作为政府各级管理计划部门编制固定资产投资计划和编制各个阶段规划设计的依据。

二、研究的基本内容与拟解决的主要问题:

研究的基本内容:

该课题研究的主要内容是XXX住宅小区项目的主要内容和配套条件,如市场需求、资源供应、建设规模、工艺路线、设备选型、环境影响、资金筹措、盈利能力等,从技术、经济、工程等方面进行调查研究和分析比较,并对项目建成以后可能取得的财务、经济效益及社会环境影响进行预测,从而提出该项目是否值得投资和如何进行建设的咨询意见。

1、熟悉地块资料,对房地产投资情况,市场状况等实施全面调查,用SWOT分析法统计分析所得数据,并且进行项目的初步定位。 2、对包括土地费用、前期工程费用、建筑安装工程费用,基础设施建设费用、公共配套设施费用、开发期间税费等相关费用进行估算,根据对各种费用估算的结果来研究落实资金的来源渠道和筹措方式。 3、测算基础的数据域参数,通过计算财务评价指标,编制基本财务报表,合理选择财务评价指标,并进行相关计算,进行财务评价。 4、据财务评价,对投资进行盈亏能力分析。 5、整理并总结并且按照要求完成一份完整的书面可行性研究报告,提交电子文档。拟解决问题:

本课题所要解决的问题是XXXXX住宅小区的可行性研究。本课题是对该项目有关的社会、经济、技术等方面进行深入细致的调查与研究。

1、即项目概况

2、投资环境

3、房地产市场状况

4、目标客户等的研究

5、实施进度建议

6、投资估算和资金筹措

7、社会及经济效果评价

8、项目财务评价和项目分先分析投资估算

9、财务评价及风险与不确定分析

对可能采用的各种开发方案进行认真仔细的经济分析和技术先进性和适用性、经济合理性,以及建设的必要性和可行性进行全面分析、系统论证、多方案的比较和综合评价,由此得出该项目是够应该投资建设和如何进行投资建设等结论性意见。

三、研究的主要方法及预期的研究成果:

研究的主要方法:

1、研究的技术路线:设计项目规划,安排进度,进行项目可行性分析,进行估算,得出数据并分析。

2、可行性分析方法:对包括土地费用、前期工程费用、建筑安装工程费用、基础设施建设费用、公共配套设施费用、开发期间税费等相关费用进行估算,根据对各种费用估算的结果来研究落实资金的来源渠道和筹措方式。测算基础的数据和参数,通过计算财务评价指标,编制基本财务报表,合理选择财务评价指标,并进行相关计算,惊醒财务评价。根据财务评价,对投资进行盈亏能力分析,可用静态和动态分析,罗列相关现金流量表,确定用于敏感性分析的经济评价指标,如内部收益率,净现值指标等,计算在其影响下的变动情况,进行分析。

可行性研究与设计项目管理的关联作用

可行性研究是编制设计任务书的重要依据,也是进行初步设计和工程建设管理工作中的重要环节。可行性研究不仅对拟议中的项目进行系统分析和全面论证,判断项目是否可行,值得投资,要进行反复比较,寻求最佳建设方案,避免项目方案的多变造成的人力、物力、财力的巨大浪费和时间的延误。这就需要严格项目建议书,可研报告的审批制度,确保可研报告的质量和足够的深度。假如在设计初期不能提出高质量的、切合实际的设计任务书,不能将建设意图用标准的技术术语表达出来,自然也就无法有效地控制设计全过程。如果使工程的初步设计起不到控制工程轮廓及主要功能的作用,或在只有一个粗略的方案下便草率。

研究的成果:

课题成果:完成课题设计,完成XXXX住宅小区可行性研究报告,结果该项目是否可行。

个人成果:理论与实际相结合学习了房地产项目可行性研究的相关知识,使对大学期间学习的专业知识有一个全面的回顾全面的应用,从设计过程中学到了项目可研的相关知识一系列的研究方法,对我今后的学习发展有很大的帮助,会我受益匪浅。

四、研究的总体安排与进度:

1、第X周:广泛查阅文献收集,整理资料,上报课题名称,开题报告、任务书。

2、第X周:开展针对御花园住宅小区项目的实地调研和案头调研。实施调研,统计分析有关数据,进行项目的初步定为。

3、第X周:对项目的技术手段进行分析与设计,必要时补充市场调研内容

4、第X周:项目总投资的估算和资金筹措计划,项目财务评价和项目分先分析投资估算,拟定筹资方案,进行财务评价及风险与不确定分析。

5、第X周:征求意见、修订初稿,完成设计说明书的整理,打印、印刷、装订等工作,提交报告

6、第X周:完成答辩准备工作,并行行答辩工作。

五、主要参考文献:

1、杨东.房地产开发项目全过程成本控制.[J].建筑经济,(8)