房屋登记办法实施细则

房屋登记办法实施细则（精选9篇）

1.房屋登记办法实施细则 篇一

自建房权属登记

个人建房申报材料：

（1）、申请人身份证明（结婚证、夫妻双方身份证）（复印件）；（2）、土地使用证（复印件）；（3）、建设工程规划许可证（原件）；（4）、规划核准书；

（5）、房屋建筑面积测绘成果报告（原件）；（6)、门牌证（复印件）。

关于印发仙居县农村住房抵押试行办法的通知仙政办发〔2010〕6号仙居县人民政府办公室2010-03-03城乡建设 农村 抵押 办法 通知

各乡镇人民政府、街道办事处，县政府直属各单位：

《仙居县农村住房抵押试行办法》已经2010年第1次县长办公会议讨论通过，现印发给你们，请遵照执行。

二○一○年三月三日

仙居县农村住房抵押试行办法

第三条 申请农房抵押登记的前提条件

（一）申请抵押登记的农房（抵押物）已领取《房屋所有权证》和《集体土地使用权证》；

（二）抵押人应有富余房屋或其抵押房产变卖处置后仍有可居住场所；

（三）抵押农房有相对变现能力，评估价值原则上应在10万元（含）以上；

（四）抵押物所在地村民委员会出具《同意抵押、处置意见书》。第五条 申请房屋抵押登记的，按《房屋登记办法》的规定办理。第六条 农房抵押登记应当由抵押人（借款人）和抵押权人双方共同申请。第七条 申请办理抵押权登记的，应当提交下列材料：

（一）抵押登记申请书；

（二）申请人的身份证明；

（三）《房屋所有权证》；

（四）《集体土地使用权证》；

（五）借款合同和抵押合同；

（六）当事人对抵押物的协议价格确认书或评估报告；

（七）集体经济组织（村委会）证明；

（八）登记部门认为必要的其他资料。

第八条 符合抵押登记条件的，由房产管理部门核发房屋他项权证。抵押合同到期或借款人偿还全部本息后，要求注销抵押登记的，由抵押人持抵押权人出具的抵押财产注销证明及房屋他项权证等必备文件资料向原登记部门办理注销登记手续。

第九条 债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的现实抵押权情形的，抵押权人可以与抵押人协议以抵押房屋折价或以拍卖、变卖该抵押物所得的价款优先受偿；协议不成的，房管、国土部门应协助执行法院对抵押物的裁决，依据生效的法律文书和协助执行通知书给予办理房屋所有权转移登记和土地使用权的变更登记。

房屋登记办法

中华人民共和国建设部令 第 168 号

《房屋登记办法》已于2008年1月22日经建设部第147次常务会议讨论通过，现予发布，自2008年7月1日起施行。

一般规定 第七条

办理房屋登记，一般依照下列程序进行：

（一）申请；

（二）受理；

（三）审核；

（四）记载于登记簿；

（五）发证。

房屋登记机构认为必要时，可以就登记事项进行公告。

所有权登记

第三十条 因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：

（一）登记申请书；

（二）申请人身份证明；

（三）建设用地使用权证明；

（四）建设工程符合规划的证明；

（五）房屋已竣工的证明；

（六）房屋测绘报告；

（七）其他必要材料。

2.房屋登记办法实施细则 篇二

在《物权法》颁布之前, 一些规定了预告登记制度的地方性法规的规定也有所不同。有些地方性法规规定只有期房的转让和抵押可以适用预告登记, 例如, 《上海市房地产登记条例》第49条第1款规定:“房屋尚未建成时, 有下列情形之一的, 当事人可以申请预告登记: (一) 预购商品房及其转让; (二) 以预购商品房设定抵押及其抵押权的转让; (三) 以房屋建设工程设定抵押及其抵押权的转让; (四) 法律、法规规定的其他情形。”《山西省城市房屋权属登记条例》第6条规定:“预告登记包括预购商品房、未预售的在建商品房的所有权和抵押权的预告登记及其注销登记。”有些地方性法规规定, 不仅期房的转让可以适用预告登记, 即便是期房的租赁也可以办理预告登记, 例如, 《新疆维吾尔自治区城市房屋权属登记条例》第48条规定:“预购或者预租尚未建成的房屋, 房屋预购人或者预租人, 可以凭签订的预购房屋买卖合同或者预租合同, 向登记机构申请办理预告登记。”

《物权法》第20条第1款对预告登记的适用范围作出了明确规定:“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议, 为保障将来实现物权, 按照约定可以向登记机构申请预告登记。”从这一规定可以看出:首先, 预告登记的目的在于“保障将来实现物权”。换言之, 预告登记是一种必须在不动产登记簿上登记的担保手段, 它是为了保障债权人实现其进行物权权利变更的债权请求权。它限制债务人违背其义务对不动产进行处分的权限, 使得债权人在债务人违反义务进行处分的情况下也能够取得物权。所以, 《物权法》第20条第1款第2句规定:“预告登记后, 未经预告登记的权利人同意, 处分该不动产的, 不发生物权效力。”其次, 预告登记中登记的内容为以取得、变更和消灭不动产物权为目的的债权请求权。具体来说, 就是基于“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议”而产生的债权请求权。这一规定与其他国家有所不同。在一些国家中, 预告登记的债权请求权可以是基于合同而产生的, 也可以是依法产生的, 甚至对于将来的请求权或者附条件的请求权也可以进行预告登记。例如, 在德国可以进行预告登记的包括三类情形:1.针对不动产物权的请求权, 如出让或消灭土地权利的请求权;2.为进行诉讼保全而进行的预告登记;3.法院作出的假执行判决 (相当于我国民事诉讼法中的先予执行) 而进行的预告登记。但是, 依据我国《物权法》第20条第1款, 能够进行预告登记的债权请求只能是基于当事人之间的物权变动协议而产生的债权请求权。至于房屋的租赁无论是现房租赁还是期房租赁, 都不能办理预告登记。此外, 法院或其他有权机关对不动产进行查封、预查封等限制不动产处分的情形, 依据最高人民法院的有关司法解释, 采取的是查封登记的方式, 也不能适用预告登记。

在起草《房屋登记办法》的时候, 对于房屋预告登记的范围如何确定, 曾有不同的观点。有人认为, 预告登记应仅仅适用于期房的买卖和抵押, 如预购商品房、预购商品房抵押。对于现房的买卖和抵押不应办理预告登记, 因为在现房买卖和抵押中, 当事人并不存在办理所有权转让登记和抵押权登记的困难, 没有必要办理预告登记。但是, 多数人认为, 预告登记既可以适用于期房的买卖和抵押, 也适用于现房的买卖和抵押, 理由在于:首先, 依据《物权法》第20条第1款, 只要是当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议, 为保障将来实现物权, 都可以按照约定向登记机构申请预告登记。《物权法》并没有将预告登记的范围局限在期房。其次, 现房买卖和抵押中当事人也存在办理预告登记的需要。例如, 在房屋分期付款的买卖中, 卖方为了防止买受人违约, 而与买受人约定, 只有在最后一笔房款付清之后才与买受人一起办理房屋所有权转移登记, 此时买受人为了使自己在全部房款付清之后能够确定地得到房屋所有权, 阻止出卖人一房多售, 也具有申请预告登记的需要。

《房屋登记办法》采取了多数人的主张, 于第65条明确规定, 现房和期房的买卖或抵押都可以申请预告登记。但是, 《房屋登记办法》规定的预告登记却并没有涵盖全部期房和现房的买卖、抵押, 被排除在预告登记范围之外的是预购商品房转让及预购商品房抵押权转让。这是因为, 2005年9月国务院办公厅转发的建设部、发改委、财政部、国土资源部、人民银行、税务局、银监会等七部委联合发布的《关于做好稳定住房价格工作的意见》规定:“根据《中华人民共和国城市房地产管理法》有关规定, 国务院决定, 禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前, 房地产主管部门不得为其办理转让等手续;房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的, 房屋权属登记机构不得为其办理房屋权属登记手续”。由于目前预购商品房不得转让, 所以不能办理预购商品房转让的预告登记, 更不可能办理预购商品房抵押权转让的预告登记。

二、预告登记的效力

预告登记的首要效力在于担保功能, 即防止不动产权利人违反义务对不动产进行处分。但是, 如果请求权人在办理了预告登记后, 不动产权利人依然违反义务对该不动产进行处分, 在立法政策上可以有多种选择模式。例如禁止在预告登记之后再进行登记, 或禁止登记名义人进行处分登记, 或虽允许处分登记但是此种登记相对于预告登记权利人无效而非绝对的无效。在《物权法》的制定过程中, 就登记名义人未经预告登记的权利人同意处分该不动产的效力问题, 有不同珠观点。有人认为, 应当采取德国民法的相对无效的规定。有人认为此种处分行为应当是绝对无效而非相对无效。《物权法》第20条第1款规定:“预告登记后, 未经预告登记的权利人同意, 处分该不动产的, 不发生物权效力。”显然, 《物权法》采取的是物权变动绝对无效的观点, 换言之, 预告登记后, 登记名义人处分不动产时, 其与第三人订立合同的债权效力不受影响, 但是绝对不能发生物权变动的法律效果。我们认为, 这一规定对于避免不必要的纠纷, 确立预告登记担保效力是十分必要的。

在《房屋登记办法》起草过程中, 多数人认为, 依据《物权法》第20条第1款, 预告登记后, 未经预告登记的权利人同意, 处分该不动产的, 不发生物权效力。因此预告登记后并非所有与预告登记所涉房屋的登记都不得办理, 只是不能办理处分登记, 即所有权转让登记、抵押权登记。至于并非处分登记的其他登记, 例如变更登记等, 依然可以办理。这是因为, 不动产登记法中有一项重要的原则就是“登记同意原则”。所谓的登记同意原则是指在办理不动产登记时, 必须取得其权利因该登记而被涉及的民事主体对登记所表示的同意。由于已经预告登记房屋的处分登记涉及到预告登记权利人的利益, 因此必须取得该权利人的书面同意, 没有其作出的同意, 登记机构绝对不能办理处分登记。所以, 《房屋登记办法》第68条第1款规定:“预告登记后, 未经预告登记的权利人书面同意, 处分该房屋申请登记的, 房屋登记机构应当不予办理。”所谓“处分该房屋申请登记的”指的就是申请处分登记, 包括转移房屋所有权的登记、设定房屋抵押权的登记以及注销房屋所有权的登记等。具体来说, 依据预告登记的类型不同, 房屋登记机构不予办理登记的情形包括以下几类:

1. 预购商品房预告登记。

在预购商品房的情形下, 由于该房屋没有办理初始登记, 所以预售人是无法申请办理房屋转移登记的, 只可能是预售人申请将该房屋进行抵押, 要求办理预售商品房抵押权预告登记, 此时房屋登记机构应当不予办理。

2. 预购商品房抵押权预告登记。

由于目前我国禁止预购商品房再行转让, 房屋登记机构不可能为预购人办理预购商品房转让的预告登记, 因此也存在适用《房屋登记办法》第68条第1款的可能。

3. 房屋所有权转移预告登记。

此时如果房屋所有权人因设立抵押权或转让房屋所有权而再次到房屋登记机构要求办理登记的, 在没有预告登记权利人书面同意的情况下, 房屋登记机构不应办理。

4.房屋抵押权预告登记。

此时, 如果抵押人因转让房屋所有权而到房屋登记机构办理登记, 在没有预告登记权利人书面同意的情况下, 房屋登记机构不应办理。但是, 如果房屋所有权人再行以该房屋设立抵押权的, 由于预告登记具有保全顺位的效力, 所以房屋登记机构应当办理, 但是该抵押权的顺位应当在房屋抵押权预告登记的顺位之后。

三、预告登记与查封登记、预查封登记之间的关系

查封登记是指登记机构依据人民法院或者有权的行政机关的嘱托, 依照法定的程序作出的以限制不动产的处分为目的的一种登记。《物权法》第9条第1款规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭, 经依法登记, 发生效力;未经登记, 不发生效力, 但法律另有规定的除外。”因此, 为贯彻查封效力, 防止该已被查封的不动产再行转让或设定他项权利等有妨害执行或财产保全效果之登记, 人民法院在对不动产进行查封后, 应立即通知登记机关进行查封登记。查封登记实即为对债务人之不动产所为限制处分的登记。我国以前的法律和司法解释都没有查封登记的概念。例如, 《民事诉讼法》第230条只是规定:“在执行中, 需要办理有关财产权证照转移手续的, 人民法院可以向有关单位发出协助执行通知书, 有关单位必须办理”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第101条以及《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定 (试行) 》第41条也只是规定, 通知有关产权登记机关不予办理财产权证照手续。这些规定都没有明确的关于查封登记的概念。真正明确查封登记这一概念的司法解释是《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》, 该通知第3条第1款明确规定:“对人民法院查封或者预查封的土地使用权、房屋, 国土资源、房地产管理部门应及时办理查封或者预查封登记”。此后, 《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第9条第2款规定:“查封、扣押、冻结已登记的不动产、特定动产及其他财产权, 应当通知有关登记机关办理登记手续。未办理登记手续的, 不得对抗其他已经办理了登记手续的查封、扣押、冻结行为。”

预查封是《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通告》中新创立的一项强制执行措施, 它是指对尚未在登记机关进行物权登记但又履行了一定的批准或者备案等预登记手续、被执行人享有物权期待权的房地产所采取的控制性措施, 即由法院制发预查封裁定书和协助执行通知书, 由国土资源、房地产管理部门办理预查封登记手续;待该房地产权属登记完结时转为正式查封。之所以创立预查封制度, 是因为被执行人对未经登记的物权或者预期物权享有的仅仅是一种受限或者期待利益, 是否能够成为完全的或者真正的权利主体, 尚处于不确定的状态。另外, 登记主管部门也往往以被执行人没有办理权属登记为由不予办理查封登记。所以, 参照房地产买受过程中的预告登记制度, 创立了该项制度。

就可以预查封房屋的范围而言, 依据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第15条规定, 主要包括:1.已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋。如果房屋已经出售, 则此时为保护购房人的物权期待权, 不能进行预查封。2.被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋。3.被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。预售合同登记备案制度和预告登记制度均具有保全债权的实现、保全将来发生的不动产物权的功能。虽不导致不动产物权的设立或者变动, 但是可以使登记申请人取得一种请求将来发生物权变动的排他性权利。

预告登记也属于限制登记的一种, 具有限制不动产登记名义人处分该不动产的效力, 对此, 《物权法》第20条第1款有明确的规定:“预告登记后, 未经预告登记的权利人同意, 处分该不动产的, 不发生物权效力。”但是, 由于预告登记只能限制登记名义人所为之处分, 对于因征收、法院判决或强制执行等所为之新登记, 并无排除之效力。由此可知:

1.当预购人是被执行人时, 其预购的房屋尽管已经办理了预购商品房预告登记, 法院仍然可以对该房屋进行预查封。但是, 当预售人是被执行人时, 如果其与预购人已经办理了预购商品房屋预告登记, 则法院不能对该房屋进行查封。

2.当抵押人与债权人已经就抵押的房屋设立了房屋抵押权预告登记时, 如果抵押人是被执行人, 法院仍然可以对该房屋进行查封, 房屋登记机构应当办理查封登记。

3.当房屋的买受人与出卖人办理了房屋所有权转移预告登记时, 如果出卖人是被执行人, 法院可以对该房屋进行查封, 房屋登记机构应当协助办理查封登记。如果买受人是被执行人, 则法院应对该房屋进行预查封, 房屋登记机构应当协助办理查封登记。

四、预告登记转为相应的房屋登记

如果预告登记权利人在已经实现了债权请求权而本应进行本登记时却迟迟不进行登记, 必然会导致不动产的流通性受到限制。因此, 依据《物权法》第20条第2款规定, 预告登记后, 自能够进行不动产登记之日起三个月内预告登记权利人要申请登记, 否则预告登记失效。该款中所谓的“申请登记”具体到房屋的预告登记中, 就是指申请相应的房屋登记。例如, 就预购商品房预告登记而言, 就是指办理所有权转移登记;就房屋抵押权预告登记而言, 就是指办理房屋抵押权登记。这里所谓的“能够进行不动产登记之日”就预购商品房的买卖或抵押的预告登记而言, 是指预购商品房已经办理了所有权初始登记, 进而为所有权转移或抵押权设定登记奠定了基础;就现房的买卖或抵押而言, 是指买受人或抵押权人已经符合了办理相应房屋登记的条件, 例如现房分期付款买卖的买受人已经支付了全部购房款, 符合合同约定的办理房屋所有权转移登记的条件。因此, 《房屋登记办法》规定, 预告登记后, 自能够进行相应的房屋登记之日起三个月内, 当事人申请房屋登记的, 房屋登记机构应当按照预告登记事项办理相应的登记。所谓“应当按照预告登记事项办理相应的登记”有两层含义:其一, 预告登记的内容是转移所有权, 则相应的登记就是所有权转移登记;预告登记的内容是设定抵押权, 则相应的登记就是抵押权设定登记;其二, 预告登记中设定的抵押权是第一顺位, 则相应的抵押权设定登记中该抵押权也应当是第一顺位。

五、预告登记的失效

《物权法》第20条第2款规定:“预告登记后, 债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的, 预告登记失效。”这里规定了预告登记失效的两种情形:

1. 债权消灭导致预告登记失效。

债权消灭是指当事人之间的债权债务关系终止的情形, 如买受人在购买现房且办理了预告登记之后又与出卖人协商终止合同;再如, 因出卖人交付的房屋不符合合同约定的条件构成严重违约, 买受人解除买卖合同, 要求出卖人承担违约责任, 此时由于买卖合同已经解除, 作为预告登记的基础法律关系丧失了, 自然预告登记也应失效。按照《物权法》第20条第2款的规定, 预告登记后, 债权消灭的, 预告登记失效。但是, 由于债权是依据当事人之间的合同产生的, 不具有公开性, 房屋登记机构难以知悉当事人之间的债权是否失效, 因此在预告登记后, 如果债权消灭的, 当事人应当持债权失效的证明文件 (如当事人解除买卖合同或抵押合同的书面协议、法院解除合同的生效判决或仲裁机构生效的裁决) 到房屋登记机构申请注销房屋预告登记。因此, 《房屋登记办法》规定的, 预告登记后, 债权消灭, 当事人申请房屋登记的, 房屋登记机构应当按照预告登记事项办理相应的登记, 是指房屋登记机构必须依据当事人的申请办理预告登记的注销登记。

2. 自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记导致预告登记失效。

按照《物权法》第20条第2款的规定, 预告登记后, 自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的, 预告登记失效。所谓“能够进行不动产登记之日”是指不动产登记的条件成就之日, 例如预购商品房已经办理了初始登记, 从而办理转移登记的条件成熟了, 初始登记完成之日就是能够进行不动产登记之日。再如双方就房屋所有权的转移约定了相应的生效条件, 该条件成就之时就是能够进行不动产登记之日。这里需要特别说明的一点是, 预购商品房的买受人可能常常并不清楚何时是“能够进行相应房屋的登记之日”;而作为预售人的房地产开发企业往往是非常清楚的, 如果房地产开发企业在办理了房屋所有权初始登记后不通知预购人, 导致预购人在三个月之后来房屋登记机构办理相应的房屋所有权转移登记, 房屋登记机构是否应当办理?对此, 《物权法》和《房屋登记办法》都没有规定。我个人认为, 目前解决这个问题的方法只能是:房屋登记机构在预售人以三个月时间已经届满预告登记失效为由到登记机构办理将已经预售的房屋再次转让给第三人时, 登记机构应当要求预售人出具预告登记权利人的身份证明文件以及书面同意的文件, 否则即便三个月的时间已过, 房屋登记机构也不能在明知该房屋已经办理了预告登记的情形下, 为预售人再次办理所有权转让登记。当然, 这个问题希望将来能够在法律和行政法规中做出明确的规定。

六、能否单方申请预告登记

关于预告登记能否单方申请的问题, 在《房屋登记办法》的起草过程中存在不同的看法。一种观点认为, 预告登记只能是在双方有约定的情况下申请, 也就是说, 必须双方共同申请, 不能允许单方申请预告登记。因为《物权法》第20条第1款已经明确规定了“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议, 为保障将来实现物权, 按照约定可以向登记机构申请预告登记”。另一种观点认为, 预告登记需要有双方约定, 这是《物权法》的第20条第1款所明确规定的, 不存在疑问。但是《物权法》并没有规定预告登记必须要双方共同申请, 而只是规定“按照约定”向登记机构申请预告登记。双方约定并不等于必须要双方共同申请, 如果在双方已经有约定的情况下, 一方拒绝共同申请预告登记时, 不允许他方单独申请, 必将损害债权人的合法权益。例如, 开发商在预售商品房时与购房人约定了申请预告登记, 但事后又违背约定拒不与购房人共同申请预告登记, 如果购房人不能单方申请, 必将不利于保护购房人的合法权益。此外, 我国在《物权法》颁布之前的一些地方性法规也明确允许在一方未提出登记申请的情况下, 另一方可以单方申请。例如, 《上海市房地产登记条例》第49条规定:“房屋尚未建成时, 有下列情形之一的, 当事人可以申请预告登记: (一) 预购商品房及其转让; (二) 以预购商品房设定抵押及其抵押权的转让; (三) 以房屋建设工程设定抵押及其抵押权的转让; (四) 法律、法规规定的其他情形。应当由当事人双方共同申请的登记, 一方当事人未提出登记申请的, 另一方当事人可以单方申请预告登记。”再如, 《广州市城镇房地产登记办法》第42条第3款规定:“预售人未在规定或者双方约定的期限内与预购人申请预告登记或者未依预购人委托代为申请预告登记的, 预购人提交第一款规定的材料, 可以单方申请预告登记。”从实践效果来看, 这些规定很好地维护了购房人的合法权益。

3.城市房屋权属登记管理办法 篇三

一、第十七条中的“30日”修改为“90日”。

二、第二十一条修改为：“有下列情形之一的，由登记机关依法直接代为登记，不颁发房屋权属证书：

(一)依法由房地产行政主管部门代管的房屋;

(二)无人主张权利的房屋;

(三)法律、法规规定的其他情形。”

三、第二十五条第二款修改为：“注销房屋权属证书，登记机关应当作出书面决定，送达当事人，并收回原发放的房屋权属证书或者公告原房屋权属证书作废。”

四、第二十六条修改为：“登记机关自受理登记申请之日起7日内应当决定是否予以登记。对暂缓登记、不予登记的，应当书面通知权利人(申请人)。”

五、第二十七条中的“两个月”修改为“30日”，“一个月”修改为“15日”。

六、增加一条作为第二十九条：“权利人(申请人)逾期申请房屋权属登记的，登记机关可以按照规定登记费的3倍以下收取登记费。”

七、第三十三条改为第三十四条，修改为：“《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》的式样由国务院建设行政主管部门统一制定，证书由国务院建设行政主管部门统一监制，市、县房地产行政主管部门颁发。”

八、第三十五条改为第三十六条，修改为：“以虚报、瞒报房屋权属情况等非法手段获得房屋权属证书的，由登记机关收回其房屋权属证书或者公告其房屋权属证书作废，并可对当事人处以1千元以下罚款。

涂改、伪造房屋权属证书的，其证书无效，登记机关可对当事人处以1千元以下罚款。

非法印制房屋权属证书的，登记机关应当没收其非法印制的房屋权属证书，并可对当事人处以1万元以上3万元以下的罚款;构成犯罪的，依法追究刑事责任。”

九、删去第三十九条。

此外，对部分条文的文字和条文的顺序作相应的调整和修改。

本决定自发布之日起实行。

4.中华民族广东省城镇房屋登记办法 篇四

(一九八七年四月二十九日广东省人民政府颁布)

第一条 为加强城镇房屋的管理，保护房屋所有人的合法权益，根据宪法和国家有关规定精神，结合我省实际情况，制定本办法。

第二条 本办法适用于市、镇和工矿区(以下统称城镇)的所有房屋，但外交领事馆、军队营房除外。

第三条 办理房屋登记，发放《房屋所有权证》、《房屋共有权保持证》、《房屋他项权证》的工作，由房屋所在地的市、县房地产管理机关(以下简称房管机关)负责。

第四条 房屋所有人应办理所有权登记，经核实后，领取全国统一制定的《房屋所有权证》，其房屋所有权即为确认;因房屋所有权或其他事项发生变更时，应到原登记机关办理变更登记手续。

共有房屋的《房屋所有权证》由共有代表人收执，其他共有人发给《房屋共有权保持证》。

设定他项权利的房屋，发给《房屋他项权证》。

第五条 房屋所有人应亲自向房管机关申请登记(属全民所有的房屋，所有权归国家，由使用单位代表人申请登记，集体所有的房屋由单位代表人申请登记)。不能亲自申请者，应用书面形式委托代理人申请登记。房屋所有人居住在香港、澳门、台湾地区或国外的，其委托书须按《中华人民共和国公证暂行条例》的规定办理公证。

申请者应以真实姓名申请登记。

第六条 未经房管机关登记确认所有权的房屋，所有人应在取得所有权之日起三十天内，持申请书、本人身份证，并按下列规定提交证明文件，申请办理确认所有权登记：

(一)新建的房屋，提交房屋所在地有关部门批准的土地使用证、建设许可证和建筑图纸。

(二)解放初期按系统接管，后经主管部门复查符合政策规定的房屋，提交接管的文件或主管部门出具的证明。

(三)落实政策退回的房屋，提交原《房屋所有权证》和市、县落实房屋政策部门出具的证明。

(四)拆迁后补偿的房屋，提交原《房屋所有权证》和拆迁补偿协议书或拆迁单位出具的证明。

第七条 房屋所有权发生转移时，当事人应在所有权转移之日起三十天内，持申请书、本人身份证明，并按下列规定提交证明文件，办理转移所有权登记：

(一)继承的房屋，提交原《房屋所有权证》和遗产继承证书。

(二)购买的房屋，提交出售单位出具的证明或原《房屋所有权证》和房屋所在地的房屋交易所认证的买卖合同。

(三)受赠的房屋，提交原《房屋所有权证》和赠与书，由受赠人、赠与人共同申请。

(四)交换的房屋，提交双方原《房屋所有权证》和交换房屋协议书，并由双方共同申请。

(五)分家析产或分割、合并的房屋，提交原《房屋所有权证》和分家析产协议书或分割、合并财产协议书，并由各方共同申请。

(六)机关事业单位通用房的所有权发生转移，应提交其所属省、市(地)、县(区)领导机关的证明文件和原《房屋所有权证》。国营企业的房产发生转移，应提交其主管部门的证明文件和原《房屋所有权证》。

第八条 因债权债务关系而发生房屋典当、抵押的，双方当事人应在典当、抵押的契约、合同生效之日起三十天内，持申请书、本人身份证明、原《房屋所有权证》和有债权债务的契约、合同，申请办理他项权利登记。

第九条 《房屋所有权证》记载的内容与实际事项不符的，当事人应在得知或应当知道需要更正事项之日起三十天内，持申请书、本人身份证明，并按下列规定提交证明文件，办理更正登记：

(一)需更正所有权人姓名的，提交居住户籍管理部门出具的证明和原《房屋所有权证》。

(二)需更正房屋地址、面积等，提交有关的证明和原《房屋所有权证》。

第十条 因扩建、翻建使房屋结构、面积发生变化的，当事人应在竣工之日起三十天内，持申请书、本人身份证明、原《房屋所有权证》和房屋所在地有关部门批准的建设许可证、建筑图纸、土地使用证，申请办理变更登记。

第十一条 房屋倒塌、拆除或他项权利消灭的，当事人应在得知需注销事项之日起三十天内，持申请书、本人身份证明，并按下列规定提交证明文件，申请办理注销登记：

(一)拆除房屋者，提交原《房屋所有权证》和有关部门批准拆房的证明。

(二)房屋倒塌的，提交原《房屋所有权证》和证实房屋倒塌的有关证明。

(三)他项权利消灭的，提交原《房屋他项权证》，并由债权人、债务人共同申请。

第十二条 按本办法第六、七、八、九、十、十一条规定办理有关房屋登记的期限，当事人居住在香港、澳门地区的为三个月，居住在台湾地区或国外的为六个月。

第十三条 遗失《房屋所有权证》、《房屋共有权保持证》、《房屋他项权证》者，当事人应登报声明作废，并以书面形式向原登记机关申请补发新证书，按规定交纳费用。

第十四条 房屋登记程序：

(一)申请人按规定提交申请书和有关证明文件，经房管机关初审合格的，开具收件收据。

(二)需进行查丈的，由房管机关派员会同申请人到现场查丈。

(三)经复审申请事项属实，手续完备的，给予登记。

(四)发给有关证书，收缴注销旧证书。

(五)按规定收取登记费和查丈费。对逾期登记者，每月加收百分之二十的登记费。

第十五条 对有下列情况之一的房屋暂缓登记：

(一)房屋所有权发生纠纷尚未解决完毕的;

(二)违章建筑未经处理完毕的;

(三)房屋所有权不清或证件不全的;

(四)房屋所有权人下落不明又无合法代理人，由房管机关代管的;

(五)其他需要暂缓登记的。

第十六条 有下列行为之一者，房管机关经查实后得撤销房屋登记或吊销有关房屋所有权证书，已缴费用不予退还：

(一)代理人申请房屋登记时故意隐瞒真实情况的;

(二)以假姓名申请登记的;

(三)涂改、冒领《房屋所有权证》或其他有关证明、证件的;

(四)用非法手段申请登记，侵占他人房屋的;

(五)经人民法院判决，撤销房屋登记或吊销房屋所有权证书的;

(六)其他有吊销《房屋所有权证》或撤销登记必要的。

对伪造房屋所有权证书者，由司法部门依法处理。

第十七条 申请人对第十五、十六条规定的处理不服者，可在接到通知之日起十五天内申请复议;对复议结果不服者，可在接到复议通知之日起七天内向上一级房管机关申诉。

各级房管机关应在接到申请复议或申诉之日起三十天内作出答复。

第十八条 本办法颁布前，已领取《房屋产权证》者，须在本办法颁布后办理换证登记手续，并按规定缴纳换证费;未办理确认所有权登记者，应按规定期限办理登记，缴纳登记费。具体换证、登记办证期限由各市、县的房管机关决定。

逾期办理换证者，每月加收百分之十的换证费。逾期办理登记者，按本规定第十四条第五款办理。

第十九条 本办法由广东省建设委员会负责解释。

5.房屋登记办法实施细则 篇五

（试行）

第一条 为推动农村经济发展，服务农业农村经济结构战略性调整，保障金融债权的实现，根据《重庆市人民政府关于加快推进农村金融服务改革创新的意见》（渝府发〔2010〕115号）文件精神，结合我县实际，制定本办法。

第二条 云阳县范围内进行农村居民房屋抵押登记的，农民因调整农业产业结构，发展农业产业化经营、发展个体私营经济而向开展农村信贷业务的银行申请贷款时，适用本管理办法。

第三条 本办法所称房屋抵押贷款是指借款人以自身或第三人所有的在农村的合法的房屋，向开展农村信贷业务的银行申请贷款的行为。

第四条 农村居民房屋是指云阳县范围内农村居民所有的修建在集体土地上的房屋。

第五条 设定房屋抵押时，贷款金额在100万元以内的抵押房屋价值可以由抵押当事人协商确定，贷款金额在100万元以上的由具有房地产评估资质的评估机构确定。

第六条 抵押当事人约定要对抵押房屋保险的，由抵押人办理保险手续、承担保险费，并将保险单由抵押权人保管。在抵押期间，抵押权人为保险赔偿第一受益人。

第七条已出租房屋抵押的，抵押人应当将租赁情况告知抵押权人，并将抵押情况告知承租人。原租赁合同继续有效。

第八条抵押人死亡、依法被宣告死亡或者被宣告失踪时，其房屋合法继承人或者代管人应当继续履行原抵押合同。

第九条农村居民房屋抵押实行登记制度，抵押权自登记时设立。

第十条农村居民房屋抵押登记参照城市房屋抵押登记有关规定，办理抵押权初始登记、转移登记、变更登记和注销登记。

第十一条农村居民房屋抵押登记应当遵循房屋所有权与该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。以依法取得的农村居民房屋所有权抵押的，该房屋占用范围内的土地使用权一并抵押。

第十二条农村居民房屋抵押登记由云阳县土地房屋权属登记中心负责办理。

第十三条农村居民房屋抵押登记应当核发统一印制的农村居民房屋抵押权证书。

第十四条下列情形之一的农村居民房屋不得设定抵押：

1．权属有争议的；

2．未取得《房地产权证》或《房屋所有权证》、《集体土地使用证》两证不齐全的；

3．被依法列入征地拆迁范围内的；

4．房屋已损毁或灭失的；

5．依法被查封、扣押、监管或者受其他形式限制的。第十五条抵押当事人自房屋抵押合同签订之日起三十日

内，到云阳县土地房屋权属登记中心办理房屋抵押权初始登记。

第十六条抵押当事人在抵押权转移、变更或终止之日起十五日内，到云阳县土地房屋权属登记中心办理房屋抵押权转移、变更或者注销登记。

第十七条办理农村居民房屋抵押权初始登记应提交以下要件：

1．《重庆市土地房屋抵押登记申请书》；

2．申请人身份证明；

3．主债权合同和抵押合同；

4．《房地产权证》或《集体土地使用证》、《房屋所有权证》；

5．抵押物共有权人同意抵押书面资料；

6．抵押物所在集体经济组织同意土地使用权随房屋一并抵押，并在抵押权实现时，同意处置、转让的材料；

7．有其他适当居住场所的书面证明；

8．无司法抵押证明（见附件）。

第十八条办理农村居民房屋抵押权转移登记应提交以下要件：

1．《重庆市土地房屋抵押登记申请书》；

2．申请人身份证明；

3．抵押权已随债权发生转移的证明材料；

4．农村居民房屋抵押权证书、《房地产权证》或《集体土地使用证》、《房屋所有权证》。

第十九条办理农村居民房屋抵押权变更登记应提交以下要件：

1．《重庆市土地房屋抵押登记申请书》；

2．申请人身份证明；

3．发生变更的书面证明材料；

4．农村居民房屋抵押权证书、《房地产权证》或《集体土地使用证》、《房屋所有权证》。

第二十条办理农村居民房屋抵押权注销登记应提交以下要件：

1．《重庆市土地房屋抵押登记申请书》；

2．申请人身份证明；

3．抵押权因主债权消灭、抵押权已经实现、抵押权人放弃抵押权或者法律、法规规定抵押权消灭的其他情形注销的证明材料；

4．农村居民房屋抵押权证书、《房地产权证》或《集体土地使用证》、《房屋所有权证》。

第二十一条以户为单位登记的农村居民房屋，属于2004年12月 1日后登记的，由权属证书记载的权利人提出抵押登记申请，不再另行收取本户其他权利人同意抵押的书面材料；属于2004年12月1日前登记的，应当由权属证书记载的权利人、本户其他权利人共同提出登记申请。

第二十二条农村居民房屋抵押登记实行二审制，办理时限

为5个工作日。

第二十三条本办法由云阳县金融办、国土资源和房屋管理局负责解释。

6.房屋登记办法实施细则 篇六

一、关于登记申请书

登记申请书是申请人进行登记申请的意思表示的载体, 也是登记机构据以审核和登记的重要材料。登记申请书一般应当包括申请登记的房屋、申请登记的类型、申请登记的事项、申请人和申请日期。需要强调的是, 一方面, 更正登记是指对错误记载的事项要求更正。故而, 登记申请书中不仅要对登记簿记载的错误予以明确指正, 而且要对应当更正为何种具体情况进行描述, 并围绕这一要求另行提交证明材料。换言之, 其不但要指明登记簿上哪一项记载是错误的, 还要指明应该改成什么。另一方面, 在利害关系人作为申请人时, 其必须在登记申请书中就其利害关系或者对其请求更正的事项对其的影响予以说明, 在必要时还应当就此提交证明材料。如果利害关系人没有说明其利害关系, 或者无法提交证明利害关系的材料, 且按照一般的社会观念 (如申请人与房屋记载的所有权人为配偶关系等) 无法认定其与房屋之间存在利害关系, 则不应受理其登记申请。

二、证明房屋登记簿记载错误的材料

在《物权法》及《办法》起草过程中, 对证明房屋登记簿记载错误的材料究竟应当包括哪些始终存在较大争议。

一种观点认为, 登记机构原则上仅负有形式审查的义务, 也没有进行实质审查的能力。因此, 为了避免过分加重登记机构的赔偿责任, 有必要对这些证明登记错误的证据加以严格限制, 应当将其限于登记档案和法院、仲裁机构的法律文书。

另一种观点认为, 如果过分限制证明登记错误的材料, 将使更正登记的适用空间大大压缩。故而, 凡是能够证明登记存在错误的材料, 如当事人之间的隐名代理合同、真实的合同或者遗嘱等, 均可用于申请更正登记。

我们认为, 从理论上讲, 在审核更正登记是否成立, 或者说认定登记是否确有错误时, 必须考虑登记机构审查能力、审查义务和相应责任的匹配问题。如我们所一直强调的登记机构无权审核实体法律关系。故而, 对更正登记的审核原则上也应当遵循形式审查的原则。原则上, 在申请人提交了下列能够证明登记错误的材料时, 方可认定登记确有错误, 从而能够成立更正登记。

第一, 登记档案。登记档案是登记过程中的原始资料, 是判断登记存在笔误或者遗漏的最基础的证据材料。如果通过比对登记档案发现确实存在笔误或者遗漏等情形, 应当认为登记确有错误。

第二, 登记基础文件被更正的法律文书。在登记审查过程中, 登记机构往往需要依赖相关中介机构对特定法律事实加以审核, 而登记机构仅对中介机构出具的相关文书进行形式审查。例如, 在因继承发生所有权转移登记的情况下, 登记机构无权审核被继承人的遗嘱是否真实合法, 也无法审核继承人的继承权, 故而, 需要依赖于公证机构出具的公证文书进行登记。如果该公证文书被公证机构更正, 则据此做出的登记也应当予以更正。需要强调的是, 如果相关机关或者中介机构仅撤回其原有的法律文书而没有另行出具新的法律文书, 换言之, 其只是承认自己原有的法律文书是错误的, 而没有说正确的应该是什么, 则鉴于登记机构无权对相关法律事实自行确认, 登记机构不能进行更正登记。

第三, 登记簿、权属证书上的相关记载。例如登记机构在记入登记簿时对权利人的姓名发生笔误, 而登记簿上还登记了权利人的身份证号码, 则该身份证号码也可以作为证明登记错误的依据。

对于申请人提供了证明登记原因应当无效、被撤销或者新的法律事实发生导致权利变动的证据材料, 鉴于其涉及实体法律关系的判断, 登记机构无权也没有能力对之加以确认, 故而登记机构原则上不应为其办理更正登记。例如, 原房屋所有权人在办理完转移登记之后, 要求将房屋权属更正到自己名下, 其提交了证明双方买卖合同无效或者被撤销的证据。在此情况下, 要判断该证据是否能够证明登记确有错误, 实际上就意味着登记机构对合同效力加以审查, 而登记机构显然无权进行此种审查。故而, 其应当不予登记, 应告知申请人向法院请求宣告房屋买卖合同无效或者撤销合同。如果法院、仲裁机构生效的判决书、裁决书确认的权利状况与登记簿不一致, 登记机构也应当依据当事人的申请或有关机关的嘱托进行更正登记。此种情形, 《办法》中作为更正登记之外的一种特殊的登记类型, 规定在第80条。

三、权利人同意更正的证明材料

权利人同意更正的证明材料, 即房屋登记簿记载的权利人对利害关系人更正申请的书面同意。只有在利害关系人就权利归属或内容申请更正登记时, 才有可能存在权利人的书面同意问题。

如前所述, 利害关系人申请更正登记, 也就是对权利内容或者权利归属提出新的要求, 在通常情况下都可能损害登记簿记载权利人的利益。但如果登记簿记载的权利人对此表示同意, 即其允许自己受到由更正登记带来的不利益, 则登记机构原则上自然应当准许利害关系人的更正请求。《德国民法典》第894条规定:“就土地上的某项权利、此种权利上的某项权利或者第892条第1款所称种类的处分限制而言, 土地登记簿的内容与真实的法律状况不一致的, 其权利未被登记或者未被正确地登记的人或者因登记并不存在的负担设定或者限制而受到侵害的人, 可以向土地登记簿的更正牵涉到其权利的人请求同意更正土地登记簿。”《物权法》借鉴了这种制度, 允许在不动产登记簿记载的权利人书面同意更正的情况下, 登记机构办理更正登记。

权利人的同意, 性质上往往为登记簿记载的权利人对其权利进行处分的意思表示。为了防止当事人事后发生争议, 也为了督促权利人认真谨慎地作出决定, 法律要求登记权利人向登记机构提交书面的同意, 而且该同意的内容必须明确指向利害关系人申请的更正事项, 权利人必须明确表示针对利害关系人申请的具体事项同意办理更正登记。

四、权利人的书面同意与证明登记确有错误的材料之间的关系

《物权法》第19条规定:“不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的, 登记机构应当予以更正。”在表述中, 其使用的是“或者”, 这就是说, 权利人的书面同意与证明登记确有错误的材料具备其一, 就应当办理更正登记。换言之, 在申请更正登记时, 申请人只要提交权利人的书面同意与证明登记确有错误的材料之一, 就能够成立更正登记。这是因为, 权利归属是当事人之间的事宜, 国家不宜对此作出干预。如果登记权利人都认可了更正要求, 登记机构没有权力对此加以阻挠。而《办法》则要求任何更正登记都需要具备证明登记确有错误的材料。此外, 在利害关系人申请更正登记的情况下, 还应当具备权利人的书面同意。

之所以规定申请人必须提供证明登记确有错误的材料, 主要是为了避免权利人和利害关系人利用书面同意的规则规避相应的税收或者其他法律限制。例如, 某甲欲将其房屋卖给某乙, 但是为了逃避契税等, 二人约定由某乙对该房屋提出更正登记的申请, 而某甲则出具书面同意。在此情况下, 如果登记机构为其办理更正登记, 则显然帮助申请人逃避了相关税收。故而, 《办法》要求即便登记簿记载的权利人出具了书面同意, 申请人仍然需要提交证明登记错误的材料。

需要强调的是, 一方面, 对能够证明登记确有错误的材料应当从严把握。例如, 某乙提供了当年某甲和某乙之间的委托合同, 合同显示, 鉴于当时当地政策不允许外地人购买本地房屋, 故而不具有当地户籍的某乙委托当地人某甲以某甲的名义购房。此外, 某乙还提供了其支付全部购房款给开发商的凭证。在此情况下, 虽然从理论上可以证明该房屋所有权属于某乙, 但是如前文所强调的, 委托合同是否成立、生效, 属于实体法律关系, 登记机构对此并无审核确认的权利。因此, 登记机构应当不予更正, 应当告知某乙通过法院确认其房屋所有权, 再持法院的生效判决前来办理更正。但另一方面, 鉴于权利归属毕竟是当事人之间的事宜, 国家不宜对此过分干预, 如果登记簿记载的权利人已经书面同意, 对其的意思也应当予以尊重。而且, 在此情况下, 对更正登记的结果, 即便原登记簿记载的权利人事后有异议, 也不存在登记机构承担赔偿责任的问题。所以, 在把握这些能够证明登记确有错误的材料时, 也应当根据具体情况予以灵活处理。例如, 夫妻共有的房屋因故登记在丈夫一方名下, 现妻子要求更正为夫妻共有且出具了丈夫的书面同意和结婚证, 则登记机构就应当予以更正登记, 而不宜以结婚证并非前述直接证明登记错误的材料为由, 不予更正。

但是, 对《办法》第74条第2款“利害关系人申请更正登记的, 还应当提供权利人同意更正的证明材料”的规定, 在实践中可以适当从宽把握。该款如此规定, 主要是因为如果权利人同意更正的话, 即使更正登记错误损害了权利人的利益, 其也应当责任自负, 而不应追究登记机构的责任。因此, 这一规定主要是为了避免登记机构承担过重的赔偿责任。但实际上, 在对证明登记确有错误的材料从严把握的情况下, 这一款的规定有时是不必要的。例如, 冯京因买卖合同作为买受人申请房屋所有权登记时, 因登记机构的笔误将其写作马凉, 而马凉可能确有其人。在此情况下, 冯京作为利害关系人申请更正登记。如果其提交的材料如登记档案中保存的房屋买卖合同、登记申请书等上面的签名确实为冯京, 登记簿记载的身份证号码也确实是冯京的身份证号码, 登记机构自然无需再要求冯京提供马凉的书面同意, 而可以直接办理更正登记。

五、予以更正登记的条件

在符合更正登记条件, 即能够证明房屋登记簿记载确有错误且符合《办法》第20条规定的予以登记条件下, 登记机构方可予以更正登记。

需要强调的是, 《办法》第20条第四项明确要求, 申请登记的事项与房屋登记簿记载的房屋权利不冲突。在办理更正登记时, 这一要求应当如何理解?

通常而言, 对自然状况进行更正登记, 仅涉及权利人的利益;对权利内容或权利归属进行更正登记, 也仅涉及登记簿记载的权利人和作为申请人的利害关系人的利益。故而, 一般情况下, 只要存在登记错误, 就应当及时为申请人办理更正登记。

但问题在于, 登记系不动产物权的公示手段, 在登记簿的记载存在错误时, 可能基于对登记簿的信赖, 已经发生了一定的物权变动。在此情况下, 对权利归属和内容进行更正登记, 不仅涉及登记簿记载的权利人和申请人的利益, 还牵涉到第三人的利益。在此情况下, 往往涉及实体法律关系的判断和实体权利义务关系的安排, 故而登记机构不宜进行更正登记。这些情形主要包括两个方面。一方面, 如果错误登记之后, 登记簿记载的权利人对房屋进行了处分, 则可能牵涉第三人是否构成善意取得的问题。例如, 某甲的房屋错误登记在某乙名下, 现在某甲申请更正登记, 经审核确实是登记错误。但是此前某乙已将该房屋卖给某丙, 并办理了转移登记或者为某丙的债权办理了预告登记, 或者为某丙设定了抵押权或地役权, 或者该房屋已经为某丙所继承。在此情况下, 如果不考虑具体情况, 轻易为某甲办理更正登记, 则可能损害某丙的利益, 而且还涉及到某丙是否构成善意取得、其利益是否应当为法律保护、如何保护等问题。故而, 登记机构应当不予登记, 并告知申请人通过诉讼或者仲裁确认权利归属。如果法院、仲裁机构生效的法律文书已经确认了第三人的权利, 登记机构可以要求申请人补充提供这些法律文书, 再予以更正登记。另一方面, 在错误登记之后, 如果又发生了预告登记、查封登记和异议登记等限制处分的情形, 则鉴于对权利归属和内容的更正登记, 在效果上等同于对房屋进行处分, 而且其中牵涉到了实体法律关系的判断和实体权利义务关系的安排, 为了避免损害善意的预告登记权利人、查封登记申请人和异议登记申请人的利益, 登记机构也不宜进行更正登记。

申言之, 在对权利归属和内容进行了错误登记之后, 如果在该房屋上又发生了处分登记、预告登记、查封登记、异议登记, 即便申请人能够证明登记错误, 登记机构也不能直接予以更正登记。

六、更正登记的效果

在确认符合以上条件的情况下, 登记机构应当予以更正登记。鉴于更正登记可能影响相关权利人的利益, 故而登记机构应当书面通知相关权利人。这里所言的权利人, 应当包括所有因更正登记利益受到影响的权利人, 包括所有权人、他项权利人以及预告登记和查封登记的权利人。

问题在于, 此时可能权属证书的记载也存在错误, 是否要求申请人同时对权属证书申请更正?我们认为, 更正登记仅仅是针对登记簿的记载错误进行的, 而不动产权属证书系权利人享有不动产物权的证明, 其应当与登记簿的记载保持一致。在登记簿的记载更正之后, 权属证书的记载显然与登记簿不一致, 从而出现记载错误, 在此情况下, 不能进行更正登记, 只能由登记机构重新发证。因此, 《办法》规定, “需要更正房屋权属证书内容的, 应当书面通知权利人换领房屋权属证书”。这里首先强调, 确有必要更正权属证书内容的, 才书面通知权利人换领房屋权属证书。如果该更正影响不大, 例如只是将原错误登记的砖木结构更正为砖混结构, 就没有通知换领权属证书的必要。其次, 这里所言的权属证书应当做广义理解, 包括了登记证明。这就是说, 预告登记和查封登记的申请人因更正登记受到影响的, 应当通知其换领房屋登记证明。

如果不符合上述条件, 即使房屋登记簿记载无误, 登记机构也应当不予更正, 并书面通知申请人。此外, 即便登记簿记载有误, 但因其上存在其他权利, 登记机构无法更正的, 登记机构也应当不予更正并书面通知申请人。

7.办法实施细则四川省婚姻登记 篇七

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四川省婚姻登记办法实施细则

(1988年6月4日 四川省民政厅)

第一章 总则

第一条 为了做好婚姻登记工作，保障合法婚姻的确立，防止违法婚姻的发生，根据《中华人民共和国婚姻法》、国务院批准的《婚姻登记办法》(以下统称婚姻法规)、结合四川实际，制定本细则。

第二条 男女双方自愿结婚、离婚和复婚，必须依照本细则规定当地人民政府的婚姻登记机关进行婚姻登记。

依法履行登记的婚姻当事人的合法权益受法律保护。

第三条 县以上各级民政部门主管婚姻登记工作。

第四条 婚姻登记机关应严格遵照婚姻法规和本细则规定，做好婚姻登记工作。

各单位应按照婚姻法规和本细则规定，如实地为婚姻当事人出具婚姻状况证明，做好婚姻法规和计划生育政策的宣传。

第二章 婚姻登记机关

第五条 办理婚姻登记的机关，农村是乡、民族乡、镇人民政府，城市是街道办事处或区人民政府、不设区的市人民政府。

距离婚姻登记机关较远、交通不便的大型工厂、矿区、国营农牧场、林场，经县级人民政府委托，可以代办婚姻登记。

第六条 婚姻登记人员，应由经县级民政部门进行业务培训、考核合格并取得婚姻登记员证书的人员担任，或由民政助理员担任，婚姻登记人员因调动或其他原因变动，应事先同县级民政部门协商，由合格人员接替。

婚姻登记人员应掌握婚姻法律和政策，熟悉业务，严格依法办事，忠于职守，廉洁奉公，不徇私情，工作认真负责，主动热情，支持和保护正当的婚姻关系，向各种违反社会主义婚姻制度的行为作斗争。

第七条 办理婚姻登记的时间，要本着方便群众，有利于工作的精神安排，城镇每周不得少于两天，农村每周不得少于一天。时间应固定，在规定登记时间内随到随办。

第八条 《结婚登记申请书》、《婚姻状况证明》、《离婚登记申请书》和调解、审查材料等应按月装订成册，年终立卷归档，永久保存，并按照国家档案管理的有关规定做好保管工作。

第九条 《结婚证》、《离婚证》、《夫妻关系证明书》、《解除夫妻关系证书》，由省民政厅统一印制。

重庆市和甘孜、阿坝、凉山民族自治州的《结婚证》、《离婚证》、《夫妻关系证明书》、《解除夫妻关系证明书》，由市、州人民政府印制。

上述婚姻证件，由县级人民政府加盖印章，并按省有关规定收取工本费。

第三章 结婚登记

第十条 男女双方志愿结婚的，必须双方亲自到一方户口所在地的婚姻登记机关提出申请，填写《结婚登记申请书》，委托他人代为填写的，本人应盖章或按指印。

申请时，须持本人身份证或户籍证明、所在单位或村(居)民委员会出具的写明本人出生年月日和婚姻状况(未婚、离婚、丧偶)及双方有无直系血亲或三代以内的旁系血亲关系的证明并附单人二寸免冠照片各三张，离过婚的申请再结婚时，还须持离婚证件。

第十一条 男女双方不在同一地区工作，也不和父母同住一地，要求到一方父母户口所在地的婚姻登记机关申请结婚登记的，作为特殊情况予以登记，但必须提供其父母所在单位或村(居)民委员会出具的父子(女)或母子(女)关系的证明。

第十二条 出具婚姻状况证明单位，农村为村民委员会，城镇为城镇居民委员会;到外地结婚的，农村为乡人民政府，城镇为街道办事处或镇人民政府，全民或集体单位的职工为该单位人事劳资部门。

第十三条 申请结婚的男女双方符合婚姻法规规定的结婚条件，因受单位或他人干涉取不到有关证件的，婚姻登记机关应主动做好疏导工作。经疏导无效，仍取不到有关证件的，婚姻登记机关可将了解的情况注明于《结婚登记申请书》“提供证件情况”栏内，依法为当事人办理结婚登记。

第十四条 申请结婚的男女双方，对婚姻登记机关必须了解的有关婚姻情况，应如实告诉，不得隐瞒。

第十五条 申请结婚的男女双方或一方有下列情形之一的，禁止结婚，不予登记。

(一)未到法定结婚年龄的，即男不得早于二十二周岁，女不得早于二十周岁;

(二)非自愿的;

(三)已有配偶的;

(四)属于直系血亲和三代以内的旁系血亲的;

(五)患麻风病、性病未经治愈或患其他医学上认为不应当结婚的疾病。第十六条 婚前健康检查，目前在省和市、地、州机关所在地实行，其他地方暂不作为必要的条件。但婚姻登记机关如认为有必要时，可以要求当事人到指定的医院进行专项检查。

婚姻登记机关应严格执行婚姻法和本细则的规定，不得向申请结婚的当事人索取规定以外的其它证明和费用。

第十七条 现役军人(含武装警察)申请结婚登记，按照中国人民解放军总政治部《关于军队贯彻执行(中华人民共和国婚姻法)的暂行规定》办理。

第十八条 婚姻登记人员应当向婚姻当事人宣传婚姻法规和计划生育、晚婚晚育政策。

第十九条 婚姻登记机关对于男女双方的结婚申请，应当进行认真的审查，对符合结婚条件的，准予登记，发给《结婚证》，《结婚证》上要按规定粘贴像片并加强盖钢印。经县级人民政府确定可暂不贴像片的地方，应在贴像片处写上“未贴像片”并加盖钢印。如果离过婚的再结婚时，应在离婚证件的明显处注明何时何地与何人登记再结婚，盖章后退还本人保存。

不符合婚姻法规和本细则关于结婚规定的不予登记，并向当事人说明理由，耐心做好思想工作，将不予登记的理由如实地记入申请书审查处理结果栏内。第二十条 男女双方取得《结婚证》，即确立夫妻关系。

第二十一条 婚姻当事人丢失婚姻证件以后，因出国，继承财产等，需要证明夫妻关系或已解除夫妻关系的，应持本人身份证或户籍证明和所在单位或所在村(居)民委员会出具的《婚姻状况证明》到原婚姻登记机关提出申请，婚姻登记机关经核查属实后，将当事人申请及核查婚姻登记档案情况报县级民政部门审查批准，依法出具《夫妻关系证明书》或《解除夫妻关系证明书》。

第四章 离婚复婚登记

第二十二条 男女双方自愿离婚，并对子女抚养和财产处理达成协议的，须持居民身份证或户籍证明和《结婚证》或《夫妻关系证明书》，双方亲自到一方户口所在地的婚姻登记机关申请离婚登记。婚姻登记机关查明情况属实，应准予登记，发给《离婚证》，收回《结婚证》。

第二十三条 男女一方或双方要求离婚，但对子女的抚养和财产处理未达成协议的，婚姻登记机关不予办理，由当事人直接向人民法院起诉。

第二十四条 凡办理了结婚登记未同居，一方或双方要求离婚的，按照离婚程序办理。

第二十五条 一九八一年一月一日《中华人民共和国婚姻法》公布后，未办理结婚登记而以夫妻关系公开同居生活的事实婚姻，男女双方自愿申请离婚的，婚姻登记机关不予办理。由当事人直接向人民法院起诉。

第二十六条 离婚后，男女双方自愿恢复夫妻关系的，须持《离婚证》或《解除夫妻关系证明书》和身份证或户籍证明，双方亲自到一方户口所在地的婚姻登记机关申请复婚登记，婚姻登记机关应按照结婚登记程序办理登记，发给《结婚证》，但在《结婚申请书》和《结婚证》上注明“复婚”字样，原《离婚证》或《解除夫妻证明书》、离婚判决书、调解书应予收回存档。

第五章 涉外婚姻登记

第二十七条 外国人同中国公民在我省境内申请结婚登记的，由市、州民政部门或地区行政公署所在地的市民政部门按照《中国公民同外国人办理婚姻登记的几项规定》办理。

第二十八条 华侨同国内公民、港澳同胞同内地公民申请结婚登记的，由县级民政部门按照《华侨同国内公民，港澳同胞同内地公民之间办理婚姻登记的几项规定》办理。

第二十九条 外国人同中国公民、华侨同国内公民、港澳同胞同内地公民申请结婚登记时，均需提交婚姻登记机关指定医院出具的婚前健康检查证明。第三十条 港澳同胞男女双方原在省内办理过结婚登记，现要求原婚姻登记机关为其办理自愿离婚登记手续，婚姻登记机关核查属实，可以办理。

第六章 对违法行为的处理

第三十一条 婚姻登记机关如发现包办买卖婚姻或其它干涉婚姻自由的行为，应当对当事人进行批评教育，并交其所在单位或上级部门处理。因暴力干涉婚姻自由或受虐待，受害人或其委托人要求追究刑事责任的应及时转司法机关处理。

第三十二条 婚姻登记机关发现申请登记的男女双方有违反婚姻法规行为，或对婚姻登记机关故意隐瞒的，或冒名顶替他人进行登记的，应交其所在单位处理;对于弄虚作假，已骗取《结婚证》的，婚姻登记机关应给予批评教育并撤销其婚姻登记，宣布婚姻无效，收回《结婚证》，触犯刑律的，由司法机关追究刑事责任。

第三十三条 利用职权为不符合婚姻法规规定的婚姻当事人出具婚姻状况证明，或威逼婚姻登记人员为其登记违反婚姻法规的行为，应由所在单位或上级

机关视其情节轻重，对责任人进行批评教育或给予行政处分，触犯刑律的，由司法机关依法追究刑事责任。

第三十四条 婚姻登记人员在办理婚姻登记中，违反婚姻法规和本细则的，所在单位应视其情节轻重给予批评教育或行政处分，触犯刑律的，由司法机关依法追究刑事责任。

第七章 附则

第三十五条 各民族自治地方，可根据本地区民族婚姻的具体情况，制定某些变通或补充规定，报省民政厅、省民族事务委员会备案。

第三十六条 本细则执行中的问题由四川省民政厅解释。

第三十七条 本细则自发布之日起施行，四川省人民政府一九八二年二月六日批准的《四川省婚姻登记办法试行细则》同时废止。

发布部门：四川省其他机构 发布日期：1988年06月04日 实施日期：1988年06月04日

8.房屋登记办法实施细则 篇八

发文单位：四川省民政厅

发布日期：1988-6-4

执行日期：1988-6-4

失效日期：1996-3-1

第一章 总则

第二章 婚姻登记机关

第三章 结婚登记

第四章 离婚复婚登记

第五章 涉外婚姻登记

第六章 对违法行为的处理

第七章 附则

第一章 总则

第一条 为了做好婚姻登记工作，保障合法婚姻的确立，防止违法婚姻的发生，根据《中华人民共和国婚姻法》、国务院批准的《婚姻登记办法》（以下统称婚姻法规）、结合四川实际，制定本细则。

第二条 男女双方自愿结婚、离婚和复婚，必须依照本细则规定当地人民政府的婚姻登记机关进行婚姻登记。

依法履行登记的婚姻当事人的合法权益受法律保护。

第三条 县以上各级民政部门主管婚姻登记工作。

第四条 婚姻登记机关应严格遵照婚姻法规和本细则规定，做好婚姻登记工作。

各单位应按照婚姻法规和本细则规定，如实地为婚姻当事人出具婚姻状况证明，做好婚姻法规和计划生育政策的宣传。

第二章 婚姻登记机关

第五条 办理婚姻登记的机关，农村是乡、民族乡、镇人民政府，城市是街道办事处或区人民政府、不设区的市人民政府。

距离婚姻登记机关较远、交通不便的大型工厂、矿区、国营农牧场、林场，经县级人民政府委托，可以代办婚姻登记。

第六条 婚姻登记人员，应由经县级民政部门进行业务培训、考核合格并取得婚姻登记员证书的人员担任，或由民政助理员担任，婚姻登记人员因调动或其他原因变动，应事先同县级民政部门协商，由合格人员接替。

婚姻登记人员应掌握婚姻法律和政策，熟悉业务，严格依法办事，忠于职守，廉洁奉公，不徇私情，工作认真负责，主动热情，支持和保护正当的婚姻关系，向各种违反社会主义婚姻制度的行为作斗争。

第七条 办理婚姻登记的时间，要本着方便群众，有利于工作的精神安排，城镇每周不得少于两天，农村每周不得少于一天。时间应固定，在规定登记时间内随到随办。

第八条 《结婚登记申请书》、《婚姻状况证明》、《离婚登记申请书》和调解、审查材料等应按月装订成册，年终立卷归档，永久保存，并按照国家档案管理的有关规定做好保管工作。

第九条 《结婚证》、《离婚证》、《夫妻关系证明书》、《解除夫妻关系证书》，由省民政厅统一印制。

重庆市和甘孜、阿坝、凉山民族自治州的《结婚证》、《离婚证》、《夫妻关系证明书》、《解除夫妻关系证明书》，由市、州人民政府印制。

上述婚姻证件，由县级人民政府加盖印章，并按省有关规定收取工本费。

第三章 结婚登记

第十条 男女双方志愿结婚的，必须双方亲自到一方户口所在地的婚姻登记机关提出申请，填写《结婚登记申请书》，委托他人代为填写的，本人应盖章或按指印。

申请时，须持本人身份证或户籍证明、所在单位或村（居）民委员会出具的写明本人出生年月日和婚姻状况（未婚、离婚、丧偶）及双方有无直系血亲或三代以内的旁系血亲关系的证明并附单人二寸免冠照片各三张，离过婚的申请再结婚时，还须持离婚证件。

第十一条 男女双方不在同一地区工作，也不和父母同住一地，要求到一方父母户口所在地的婚姻登记机关申请结婚登记的，作为特殊情况予以登记，但必须提供其父母所在单位或村（居）民委员会出具的父子（女）或母子（女）关系的证明。

第十二条 出具婚姻状况证明单位，农村为村民委员会，城镇为城镇居民委员会；到外地结婚的，农村为乡人民政府，城镇为街道办事处或镇人民政府，全民或集体单位的职工为该单位人事劳资部门。

第十三条 申请结婚的男女双方符合婚姻法规规定的结婚条件，因受单位或他人干涉取不到有关证件的，婚姻登记机关应主动做好疏导工作。经疏导无效，仍取不到有关证件的，婚姻登记机关可将了解的情况注明于《结婚登记申请书》“提供证件情况”栏内，依法为当事人办理结婚登记。

第十四条 申请结婚的男女双方，对婚姻登记机关必须了解的有关婚姻情况，应如实告诉，不得隐瞒。

第十五条 申请结婚的男女双方或一方有下列情形之一的，禁止结婚，不予登记。

（一）未到法定结婚年龄的，即男不得早于二十二周岁，女不得早于二十周岁；

（二）非自愿的；

（三）已有配偶的；

（四）属于直系血亲和三代以内的旁系血亲的；

（五）患麻风病、性病未经治愈或患其他医学上认为不应当结婚的疾病。

第十六条 婚前健康检查，目前在省和市、地、州机关所在地实行，其他地方暂不作为必要的条件。但婚姻登记机关如认为有必要时，可以要求当事人到指定的医院进行专项检查。

婚姻登记机关应严格执行婚姻法和本细则的规定，不得向申请结婚的当事人索取规定以外的其它证明和费用。

第十七条 现役军人（含武装警察）申请结婚登记，按照中国人民解放军总政治部《关于军队贯彻执行（中华人民共和国婚姻法）的暂行规定》办理。

第十八条 婚姻登记人员应当向婚姻当事人宣传婚姻法规和计划生育、晚婚晚育政策。

第十九条 婚姻登记机关对于男女双方的结婚申请，应当进行认真的审查，对符合结婚条件的，准予登记，发给《结婚证》，《结婚证》上要按规定粘贴像片并加强盖钢印。经县级人民政府确定可暂不贴像片的地方，应在贴像片处写上“未贴像片”并加盖钢印。如果离过婚的再结婚时，应在离婚证件的明显处注明何时何地与何人登记再结婚，盖章后退还本人保存。

不符合婚姻法规和本细则关于结婚规定的不予登记，并向当事人说明理由，耐心做好思想工作，将不予登记的理由如实地记入申请书审查处理结果栏内。

第二十条 男女双方取得《结婚证》，即确立夫妻关系。

第二十一条 婚姻当事人丢失婚姻证件以后，因出国，继承财产等，需要证明夫妻关系或已解除夫妻关系的，应持本人身份证或户籍证明和所在单位或所在村（居）民委员会出具的《婚姻状况证明》到原婚姻登记机关提出申请，婚姻登记机关经核查属实后，将当事人申请及核查婚姻登记档案情况报县级民政部门审查批准，依法出具《夫妻关系证明书》或《解除夫妻关系证明书》。

第四章 离婚复婚登记

第二十二条 男女双方自愿离婚，并对子女抚养和财产处理达成协议的，须持居民身份证或户籍证明和《结婚证》或《夫妻关系证明书》，双方亲自到一方户口所在地的婚姻登记机关申请离婚登记。婚姻登记机关查明情况属实，应准予登记，发给《离婚证》，收回《结婚证》。

第二十三条 男女一方或双方要求离婚，但对子女的抚养和财产处理未达成协议的，婚姻登记机关不予办理，由当事人直接向人民法院起诉。

第二十四条 凡办理了结婚登记未同居，一方或双方要求离婚的，按照离婚程序办理。

第二十五条 一九八一年一月一日《中华人民共和国婚姻法》公布后，未办理结婚登记而以夫妻关系公开同居生活的事实婚姻，男女双方自愿申请离婚的，婚姻登记机关不予办理。由当事人直接向人民法院起诉。

第二十六条 离婚后，男女双方自愿恢复夫妻关系的，须持《离婚证》或《解除夫妻关系证明书》和身份证或户籍证明，双方亲自到一方户口所在地的婚姻登记机关申请复婚登记，婚姻登记机关应按照结婚登记程序办理登记，发给《结婚证》，但在《结婚申请书》和《结婚证》上注明“复婚”字样，原《离婚证》或《解除夫妻证明书》、离婚判决书、调解书应予收回存档。

第五章 涉外婚姻登记

第二十七条 外国人同中国公民在我省境内申请结婚登记的，由市、州民政部门或地区行政公署所在地的市民政部门按照《中国公民同外国人办理婚姻登记的几项规定》办理。

第二十八条 华侨同国内公民、港澳同胞同内地公民申请结婚登记的，由县级民政部门按照《华侨同国内公民，港澳同胞同内地公民之间办理婚姻登记的几项规定》办理。

第二十九条 外国人同中国公民、华侨同国内公民、港澳同胞同内地公民申请结婚登记时，均需提交婚姻登记机关指定医院出具的婚前健康检查证明。

第三十条 港澳同胞男女双方原在省内办理过结婚登记，现要求原婚姻登记机关为其办理自愿离婚登记手续，婚姻登记机关核查属实，可以办理。

第六章 对违法行为的处理

第三十一条 婚姻登记机关如发现包办买卖婚姻或其它干涉婚姻自由的行为，应当对当 事人进行批评教育，并交其所在单位或上级部门处理。因暴力干涉婚姻自由或受虐待，受害人或其委托人要求追究刑事责任的应及时转司法机关处理。

第三十二条 婚姻登记机关发现申请登记的男女双方有违反婚姻法规行为，或对婚姻登记机关故意隐瞒的，或冒名顶替他人进行登记的，应交其所在单位处理；对于弄虚作假，已骗取《结婚证》的，婚姻登记机关应给予批评教育并撤销其婚姻登记，宣布婚姻无效，收回《结婚证》，触犯刑律的，由司法机关追究刑事责任。

第三十三条 利用职权为不符合婚姻法规规定的婚姻当事人出具婚姻状况证明，或威逼婚姻登记人员为其登记违反婚姻法规的行为，应由所在单位或上级机关视其情节轻重，对责任人进行批评教育或给予行政处分，触犯刑律的，由司法机关依法追究刑事责任。

第三十四条 婚姻登记人员在办理婚姻登记中，违反婚姻法规和本细则的，所在单位应视其情节轻重给予批评教育或行政处分，触犯刑律的，由司法机关依法追究刑事责任。

第七章 附则

第三十五条 各民族自治地方，可根据本地区民族婚姻的具体情况，制定某些变通或补充规定，报省民政厅、省民族事务委员会备案。

第三十六条 本细则执行中的问题由四川省民政厅解释。

9.房屋登记办法实施细则 篇九

一、《办法》明确了登记行为的实质

(一)登记行为的本质是行政行为

《物权法》第10 条明确规定:“不动产登记,由不动产所在地的登记机构办理。”这就授予了登记机构进行登记行为的权利,只有在得到这种授权的情况下,登记机构的登记行为才能发生公示工信效力。而其他行政机关没有得到这种授权,自然无权办理不动产登记。

(二)登记在性质上是物权公示行为

《办法》将房屋登记界定为登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在登记簿上予以记载的行为,表明房屋权属登记性质是物权公示行为,这与此前的行政确权是不同的。

(三)登记机构完成行政确认的后果是将应当记载事项记载于登记簿

登记机构完成行政确认的后果,是按照申请人的申请将房屋所有权、他项权或者其他应该记载的事项记载于登记簿。完全记载后,依法发生物权变动或者对抗善意第三人。

二、《办法》扩大了房屋登记的范围

《城市房屋权属登记管理办法》只规定了城市规划区国有土地范围内的房屋权属登记,但对集体土地上的房产登记一直没有相应的政策法规,相关的操作只能参照国有土地范围内的房屋权属登记。而《办法》除了规定国有土地范围的房产登记外,还以独立的章节确立了集体土地范围内房屋权属的登记,进一步扩大了登记机构的登记范围。《办法》第四章对于集体土地上房屋权属登记的对象、提交材料、登记程序等提出了具体的要求。此外,《办法》规定了房屋登记机构应当在房屋登记簿和房屋权属证书上注明“集体土地”字样。该条款对于部分城市出现“小产权”房问题,明确了城市居民购买后不能办理房产登记,其权益不能受到法律保护,直接警示了购房者,维护了交易安全。

三、《办法》明确了登记簿的核心作用

《物权法》第16 条、建设部168 号令第5 条规定:“不动产登记簿是房屋权利归属和内容的根据。”《物权法》第17 条规定权属证书是权利人享有该不动产物权的权利证明,如与登记簿不一致,应以登记簿为准,除登记簿确有错误以外。建设部99 号令《城市房屋权属登记管理办法》第5 条规定:“房屋所有权证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益、处分的唯一合法凭证。”

四、《办法》强调了对个人权益的保障

(一)关于共有房屋的登记问题

《办法》第13 条规定应当由共有人共同申请。这一条款很好地解决了一直一来争议较大的夫妻共有房产的登记问题。我们可以这样理解,只要在婚姻关系存续期间,夫妻双方无约定为一方所有的,则登记时应由双方共同申请。

(二)关于未成年人房屋的处分问题

《办法》第14 条做出了具体的规定:应由其监护人代为申请登记,并提供未成年人的书面保证。

(三)对于申请人或者申请材料涉外的登记问题

《办法》第15 条明确要求:“申请人应使用中文名称或姓名”;“申请人提交的证明原件是外文的,应提供中文译本”;“境外的授权委托书应按照国家有关规定办理公证或认证”。

五、《办法》设立了预告和地役权登记制度

随着预告登记制度的建立,可从根本上改变我国在现行的商品房预售制度下,购房者在支付房款与取得房产证之间的过渡期所引发的“一房多售”等权属纠纷。它使购房者在取得房屋权属证书之前的权益有了明确的法律保护,有效遏制了开发商再次售房或者进行房产抵押的行为。《办法》第67 条规定了四类可以申请预告登记的情形:(1) 预购商品房。(2)以预购商品房设定抵押。(3)房屋所有权转让、抵押。(4)法律、法规规定的其他情形。

六、《办法》明确了房屋按基本单元进行登记

房屋应该按照基本单元进行登记。构成房屋基本单元的条件:

如国有成套住宅,以套为基本单元进行登记。国有非成套住宅可以以房屋的栋也可以以房屋的层或间等有固定界限的部分为基本单元进行登记,集体土地以宅基地上独立建筑进行登记,如主房和厨房不联在一起的可以分别进行登记。但笔者认为以一个宅基地上房屋为基本单元进行登记为好,如共有宅基地上以套、间进行登记。

七、《办法》明确了未成年人房屋申请登记,财产处分的规定

根据《民法通则》第18 条规定:“监护人应当履行监护职责,保护被监护人的人身、财产及其他合法权益。除为被监护人的利益外,不得处理被监护人的财产。”建设部168 号令第14 条规定,未成年人房屋应该由其监护人代为申请登记(户口簿)。监护人如果要处分未成年人财产,只须提供为未成年利益的书面保证。规定明确,操作性强。

八、《办法》明确了注销登记与撤销登记的区别

(一)注销登记

1.主动申请注销,如房屋灭失,主债权消灭,抵押权已实现,放弃所有权、抵押权或者预购商品房预告登记买卖双方同时申请注销等等。

2. 房屋登记机构根据生效的法律文书或征收规定办法注销登记。

(二)撤销登记

撤销登记是房屋登记机构根据终局裁定的法律文书做出的决定。

九、《办法》明确了哪些情况可单方申请

建设部168 号令第12 条规定房屋登记要由相关当事人双方共同申请,但有些情况可单方申请。现在明确规定可以单方申请。有下列情形之一,申请房屋登记的,可以由当事人单方申请:

1.因合法建造房屋取得房屋权利;

2.因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得房屋权利;

3.因继承、受遗赠取得房屋权利;

4.有本办法所列变更登记情形之一;

5.房屋灭失;

6.权利人放弃房屋权利;

7.法律、法规规定的其他情形。

十、《办法》明确了公共设施及配套用房的所有权

《办法》第31 条规定:“房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时,应当对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记,由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载,不颁发房屋权属证书。”此条款使得建筑区划内的公共所有权可以依法进行登记,减少对此产生的争议。

十一、《办法》提出了对登记机构权责的要求

(一)对于登记人员的要求

《办法》第6 条规定登记人员应具备与其岗位相适应的专业知识。从事房屋登记审核工作的人员,应该取得国务院建设主管部门颁发的房屋登记上岗证书,持证上岗。

(二)对于登记机构在登记过程中的审查要求

《办法》明确了登记机构在审查时,要把形式审查与实质审查相结合。《办法》第20 条规定了登记机构应审查的五个方面的内容。《办法》第21 条详细列举了七类不予登记的情形。《办法》首次提出了工作人员在办理登记时,要履行询问的程序。对于询问结果应当经申请人签字确认,并归档保留。

(三)对于登记程序的要求

《办法》对于登记程序的五个环节:申请、受理、审核、记载于登记簿、发证。并规定在必要时,可就登记事项进行公告。

(四)对于登记时限的要求

《办法》第23 条规定了各类登记的工作时限。并强调公告时间不计入规定时限,确需延长登记时限的,最长不得超过原时限的一倍。

(五)对于法律责任的追究

《办法》第92 条第2 款规定,对于给他人造成损害的,由房屋登记机构承担相应的法律责任。房屋登记机构承担赔偿责任后,对故意或者重大过失造成的登记错误的工作人员,有权追偿。

综上所述,为全面贯彻落实《房屋登记办法》的实施,严密规范操作程序,必须进一步提高自身业务水平,正确理解房屋登记法的各项规章条例,领会其实质,全面掌握运用产权交易管理业务,把工作做细、做深、做实。切实保障房屋交易安全,维护房屋交易秩序,保护房屋权利人及相关当事人的合法权益。为创建和谐社会、和谐小区,为全体业主缔造一个更加美好、更加完善、更加舒适的公共居住环境而努力。

参考文献

[1]常鹏翱.房屋物权登记程序的法律构造(上).中国房地产法研究(第2卷).法律出版社,2003

[2]孙宪忠.中国物权法原理.法律出版社,2003

[3]尹飞,李倩.异议登记的本质与效力.中国房地产,2008(10)