维修基金使用管理办法

2024-07-14

维修基金使用管理办法（共12篇）

1.维修基金使用管理办法篇一

1.0目的保证维修基金的安全和业主的利益

2.0适用范围

物业公司代管维修基金的收缴、使用

3.0管理和使用办法

3.1银河大厦共用部位、共用设施、设备维修基金，在房屋出售时，根据政府有关部门的文件精神，一次性征收到位，专户专存，利息净收益转作维修基金滚存。

3.2经

业主委员会讨论决定，由物业公司代管维修基金，并签订《代管协议》。专户存入南通市商业银行，专款专用。接受银河大厦业主委员会、市物业管理处的监督检查。

3.3业主转让房屋所有权时，结余维修基金不予退还，随房屋所有权同时过户。

3.4为保证维修基金的安全，维修基金闲置时，除可用于购买国债或用于法律、法规规定的其他范围外，严禁挪作他用；挪用维修基金并造成损失的，必须接受处罚，情节特别严重的，应追究直接责任人员和领导人员的责任。

3.5南通银河物业管理有限公司根据企业管理需要，提出维修基金使用计划，经业主委员会审定后方可实施。

3.6维修基金专项用于共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造，在实施过程中，本着公开招标、公平竞争的原则，在保证项目质量的前提下，努力减少维修基金支出。

定期公示维修基金的使用情况，自觉接受业主委员会的监督。

2.维修基金使用管理办法篇二

一、铁路公有住房维修基金的提取

根据规定, 铁路企业应建立住房共用部位和共用设施设备的维修基金, 为规范其计提行为, 国家对其提取标准进行了限制, 根据有关规定, 售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%, 从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。

维修基金由购房人按所购住房建筑面积向售房单位交纳, 其利息用于住房共用部位、共用设施设备的维修费用, 不足时, 由产权按各自占有房屋建筑面积比例分摊。基金的提取要严格按照有关规定形成, 正确考核基金的使用效率。

维修基金的提取, 应指派专人负责, 维修基金的计提计划要从本企业的实际情况出发, 综合考虑, 房屋管理部门掌握使用、财务部门负责核算、审计部门负责监督。

二、铁路行业维修基金的使用控制

铁路企业应根据规定对公有住房进行周期性的修理, 保护其处于正常状态, 恢复其使用功能, 延长其可使用寿命。

1、住房维修基金的使用范围。

铁路公有住房维修基金必须按照规定的用途使用, 不得超范围使相关资金, 根据有关规定, 铁路行业公有住房维修基金主要以下方面:

(1) 公有住房的自用部位:包括户门, 户窗, 户内的顶棚、内墙面、楼地面、非承重隔墙、隔扇及其它装饰, 自用阳台、栏杆、扶手。

(2) 住房的自用设施设备:包括户内电器、自来水分户表以内的管线及配件 (包括分户表) 、卫生器具和相关的下水管道。

(3) 住房的共用部位:包括承重结构部位 (包括楼盖、楼板、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等) 、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、楼内自行车存车库等。

(4) 住房的共用设施设备:包括共用的上下水管道、落水管、邮政信箱、垃圾道、烟囱、供电干线、共用照明、天线、暖气干线、供暖锅炉房、高压水泵房、消防设备和电梯等。

但是, 公有住房出售后, 由购房人承担住房的自用部位和自用设施设备的维修, 任何单位和个人不得再动用公款装修住房。

2、维修基金的使用。

维修基金必须专款专用。根据国家法律的规定, 维修基金应当在银行专户存储, 专款专用。为了保证维修基金的安全, 维修基金闲置时, 除可以用于购买国债或者用于法律、法规规定的其他范围外, 严禁挪作他用。这就要求对维修基金的使用制度要健全, 基金的使用计划由相关计划部门编制, 对各项基金的开支要形成严格的审批程序, 维修计划所需的物资调拨, 也应根据物资审批的规定程序进行申请。维修计划表和报批程序, 以及对大修理基金实行集中管理时的上缴下拨手续等, 要做出相应的具体规定。这是合理使用基金的保证, 同时也可起到监督的作用, 防止任意扩大基金的支出。

要合理安排基金的使用方向, 坚持量入为出原则。对基金的使用方案都要进行审核, 谨慎从审。必须认真贯彻基金使用控制的方针, 充分发挥基金的应有效能, 对于超过财力和不符合规定通途的费用不予列入计划, 防止不合理的超支现象。不至于出现维修基金入不敷出, 而最终导致占用生产资金的情形。

3、维修基金的管理。

主要是指财务部门对基金的日常管理。严格执行使用基金计划, 严格控制及时登记各环节经费, 对不符合规定的、手续不全的支出不予列支, 做到手续完备、账目真实。首先, 计划部门要负责编制基金的使用计划, 财务部门要正确及时反映基金的提取、使用和结余情况, 切实掌握各项基金的收支动态, 防止任意扩大基金的支出范围, 履行完善必要的审批手续和程序。会计与出纳要分管账务和现金, 做到经常对账, 避免账实不符。

4、维修基金的监督。

如果对维修基金监管力度不到位, 会造成维修基金使用范围的严重混乱。所以应该对维修基金的使用进行追踪审查, 对资金使用效益的后续分析 (基金使用情况、使用效率和收益) 。铁路行业维修基金的监督主要包括以下两个方面:

1) 加强内部控制, 建立内部审计机构, 专人对维修基金的计提和使用进行审查、分析。通过专项审计规范住房维修基金管理、保证基金安全、提高基金使用效益, 规范住房维修基金管理、保证基金安全、提高基金使用效益, 在摸清基金来源和规模的基础上, 重点检查房屋维修基金是否按规定或购房协议征收到位;维修基金是否按规定正确使用;维修基金相关的物业管理区域的经营收支是否符合规定;使用管理中有无违法违规问题, 揭示基金收缴、管理使用中存在的影响基金使用效益的问题和漏洞, 并从体制、政策、管理等方面深入剖析原因, 提出加强管理的审计建议, 促进提高基金管理水平和基金使用效益。

2) 通过财务监督, 促进加强基金计提的管理及预算的计量, 制定出适合区域和本企业实际工作情况的切实可行的预算方案。对于维修基金的各项支出按预算的进度进行, 保证维修工作的资金供应, 并对预算执行过程中出现的问题及时采取措施加以解决, 保证维修基金收支平衡, 促进铁路行业维修计划任务的完成。

3.维修基金使用管理办法篇三

专项建设项目基金是国家为扩大有效投资，积极缓解经济下行压力，解决项目投资及建设过程中资金到位不理想等问题，通过发行债券筹集资金，对“看得准、有回报、不新增过剩产能的重点建设领域”直接注入项目资本金的投资举措。经过一年多的实践，专项建设项目基金运作取得了明显成效，但由于政策性和操作性强，条件严格，欠发达地区在争取、管理和使用中面临诸多困难，应引起高度重视。

欠发达地区专项建设基金管理和使用存在的主要问题

一是争取专项建设基金的“合力”不够。有的地方政府负责人认为项目建设基金虽然期限长、利率低，但总归是要还的，大量争取项目建设基金会加重地方财政负担，因而患得患失，瞻前顾后，失去时机，等到国家政策有变、条件严格时再争取，难度就会加大。同时，由于申报时间紧、项目多、任务重，政、银、企三方往往难以充分沟通，项目储备严重不足。据参与基金申报的人员讲，发达地区项目储备多，前期准备充分，往往一个项目一个本子，而欠发达地区申报基金项目储备少，一个项目一张纸。此外，由于没有相应的部门进行指导协调，许多问题在上报前没有得到有效解决，有些项目实施前土地性质为非保护性耕地，项目落地后又变更为保护性耕地，加大了项目的投资成本，导致项目不能实现签约投放。

二是专项建设基金项目撬动银行贷款的“动力”不足。从项目构成看，项目零碎，缺少有影响力、对银行信贷资金有带动力的大项目、好项目，无法有效撬动银行信贷资金及时跟进，专项建设基金的“杠杆”效应得不到充分发挥。另外，项目签约率低、基金投放慢也是影响银行信贷资金支持的重要因素。国家开发银行对项目初审条件较为宽松，但对项目资金使用条件把控较严，资金易得难用，导致大部分资金在投融资企业账户上“睡觉”，不能及时支付到项目。而农发行正好相反，资金难得易用，由于大部分项目进展缓慢，导致农发行已到位的大部分资金在项目实施单位银行账户上“睡觉”，不能及时作为项目资本金使用，难以发挥“四两拔千斤”的撬动作用。

三是欠发达地区争取项目基金的“能力”有限。本次项目建设基金实质上是政策性银行以贷款的形式补充项目建设单位资本金不足的问题，设定了由政府融资平台担保、修改公司章程、变更项目资本金、政府回购等具体政策要求，欠发达地区往往难以达到这些要求。如农发行对政府回购项目，一般要求最低财政收入作为保障，但由于政府财力有限，只能采取更严格的第三方担保形式申请基金，增大基金申请难度。据农发行反映，由于专项建设基金项目的申报要求主要以未开工项目为主，预期收益不明，导致项目的成熟度较低，配套资金尚未落实，项目建成后风险较大，从而加大了投放项目的投后管理难度，存在一定的投后风险管理问题。

四是项目基金管理“活力”欠佳。项目建设基金主办行为国开行和农发行，两家政策性银行在支持领域和扶持项目上有交叉，国开行占有优质大项目，农发行项目较少，两者存在着竞争关系。国开行宽进严出，初审条件较宽，使用条件较严，大量资金沉淀于地方融资平台，项目建设单位还要背负利息；农发行严进宽出，初审条件很严，贷款时限较长，导致信贷资金停留在银行账户。这样，就形成国开行基金争取项目容易使用难，农发行基金使用容易争取难的两种截然不同的模式。两种模式的共同特点是灵活性不强、应变不足，不利于项目建设基金的争取、管理和使用。另外，在项目争取过程中政府、企业积极主动，银行相对被动。基金争取到位后，在使用监管过程中，银行积极，政府对企业监督管理相对松懈。同时，由于许多项目工程进度较慢，对资金的需求不足，影响资金支付进度，出现项目基金闲置。

4.物业维修基金使用范围篇四

2010-9-17 14:13 来源于网络【大中小】【打印】【我要纠错】

第一部分房屋共用部位共用设施维修基金使用范围

（一）房屋本体：

拆换加固受损房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶

等），恢复承载能力。

整体修缮户外墙面、顶棚、踢脚线、外檐、雨篷抹灰层或块料面层。整体修缮公共部位

楼地面面层。

玻璃幕墙整体灌注结构胶，更换变形铝合金框架、损坏玻璃。（铝塑板墙面参照执行）

户外走廊通道、楼梯间、门厅、地下室门窗整体修换。

（二）公建配套：

1、道路（路幅宽7米以下）：路面破损50%以上，整体修复路面、路沿。

2、绿地：经验收投入使用一年后，原有绿地率下降30%的，进行补栽、补植。

3、公益性设施（休闲椅凳、垃圾桶、亭廊、台、池、雕塑、游乐场、健身设施等）：经验收投入使用三年后，设施自然损坏需修换的。

4、小区围墙及大门：因自然损坏影响安全和使用需要整体修缮、更新的。

第二部分共用设备维修基金使用范围

（一）垂直电梯

1、机房部分：

1）曳引机组：更换电动机定子、转子、轴承；减速器轴承、蜗杆、从动轴。

2）限速安全系统：更换限速器、安全钳、涨紧轮。

3）控制屏：更换主控板、励磁板、电源板。

4）选层器：整体更换。

5）终端保护装置：更换上、下极限杠杆、钢丝绳、钢丝绳涨紧装置。

2、井道部分：

1）轿厢、轿架：更换轿厢、操纵箱（内召）、超满载装置、安全钳。

2）自动门机构：更换轿门安全触板、开关门电机。

3）导轨：更换变形损坏部件。

4）导靴：整体更换。

5）曳引钢丝绳：全部更换。

6）对重：更换导靴。

7）缓冲器：更换缓冲弹簧或活塞。

3、厅站部分：

1）召唤按钮箱（外召）：各层全部更换。

5.物业维修基金使用申请表篇五

物业名称及地址：物业管理单位

；

物业公司联系人

：

联系电话：

业委会联系人

：

联系电话：

一、申请事项及额度

1.本次基金使用所涉及的楼幢号：

2.基金用途（请选择）：

□电梯的维修、更新

□屋顶补漏、楼顶更新

□墙面修补

□监控设施的改造维修

□电控门维修

□消防设施的改造维修

□大门、大堂的改造

□其他项目

上述申请事项现已过保修期。

3.根据物业服务合同约定，上述维修（更新、改造）费用不在物业服务费中列支。

4.物业结构类型

；物业竣工后至今已使用年限

；上述申请事项现已过保修期；本次申请使用数额

元（附经费预算方案）。

5.根据《物业管理条例》规定，将物业服务移交具有相应资质的专业物业服务单位：。

物业服务企业（法定代表人签名）：

（盖章）：

二、征求业主意见情况

根据维修基金使用相关规定，本小区业主委员会于____年____月____日至

年____月____日采用

（A：召开业主大会B：书面征求业主意见）的形式，商议动用相关楼幢（单元）物业维修基金事宜。本小区

项目，工程预算为

元，相关建筑物总面积为________平方米、总人数为_______人，其中同意动用物业维修基金的业主专有部分面积为________平方米、人数为_______人，已超过相关建筑物总面积的2/3及总人数的2/3。根据业主意见，现同意由

（施工单位）按预算进行施工，特此申请划拨物业维修基金

元

角

分（大写）。如增值部分不足以支付的，同意在基金本金部分中按规定列支。上述情况如有虚假，业主委员会愿承担相应的法律责任。

业主委员会（主任签名）

（盖章）：

2012年

月

6.南京市维修基金管理办法篇六

南京市人民政府文件宁政规字〔2017〕8 号

市政府关于印发南京市住宅专项维修资金管理办法的通知各区人民政府，市府各委办局，市各直属单位：现将《南京市住宅专项维修资金管理办法》印发给你们，请认真遵照执行。

南京市人民政府 2017 年 5 月 27 日（此件公开发布）

南京市住宅专项维修资金管理办法

第一章总则

第一条为加强住宅专项维修资金管理，健全房屋维修保障机制，维护房屋所有权人和使用人合法权益，根据国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》和《南京市住宅物业管理条例》（以下称《市物业条例》）等有关法律、法规，结合本市实际，制定本办法。

第二条本市行政区域内的商品住宅和售后公有住房的住宅专项维修资金交存、使用、管理和监督，适用本办法。

第三条住宅专项维修资金（以下称维修资金）管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。

第四条下列资金列入维修资金：

（一）业主按规定首次交存的维修资金；

（二）建设单位交存的电梯、消防等设施设备专项维修资金；

（三）维修资金的分户利息；

（四）业主续交的维修资金；

（五）本办法第十一条规定的统筹维修资金。

第五条市物业管理行政主管部门是维修资金主管部门，负责全市维修资金监督管理以及玄武区、秦淮区、建邺区、鼓楼区、栖霞区、雨花台区维修资金的归集管理。质监、公安消防部门按照各自职责，协助做好维修资金应急使用的监督工作。玄武区、秦淮区、建邺区、鼓楼区、栖霞区、雨花台区物业管理行政主管部门负责辖区维修资金使用审核和监督管理，浦口区、江宁区、六合区、溧水区、高淳区物业管理行政主管部门负责辖区内维修资金的归集、使用审核和监督管理。街道办事处（镇人民政府）按照法定职责，协助区物业管理行政主管部门做好维修资金监督管理工作，做好维修资金应急使用的监督管理工作。

第二章交存管理

第六条业主、公有住房售房单位、建设单位应当按照规定交存维修资金。业主未交存的，应当按照房屋买受时交存标准一次性补交。收取维修资金应当开具财政部门统一监制的票据。

第七条商品住宅业主应当按照所拥有物业的建筑面积交存维修资金，每平方米首期交存标准如下：

（一）多层住宅、非住宅（含营业性车库、车位等）为本市多层住宅建筑安装工程每平方米造价的百分之六；

（二）高层（配备电梯的多层）住宅、非住宅为本市高层住宅建筑安装工程每平方米造价的百分之七。市物业管理行政主管部门应当根据本市住宅建筑安装成本的市场变化情况，适时调整并公布首期维修资金的交存数额。

第八条已售公有住房，售房单位应当在办理出售公有住房房屋所有权变更前按照下列规定交存首期维修资金：

（一）业主按照所拥有物业的建筑面积应当交存的维修资金，每平方米建筑面积交存维修资金为本市房改成本价的百分之二；

（二）售房单位从售房款中一次性提取交存维修资金，多层住宅和高层住宅交存标准分别不低于售房款的百分之二十和百分之三十。其中，应由业主交存的维修资金，由售房单位向业主收取。

第九条建设单位办理房屋所有权首次登记前，应当按照实测的分户建筑面积将首期维修资金一次性交存至维修资金专户，并在物业交付使用时向业主收取。

第十条住宅物业配置电梯的，建设单位应当在办理房屋所有权首次登记前，一次性交存电梯、消防等设施设备专项维修资金。市物业管理行政主管部门应当明确资金交存管理规程，督促建设单位依法交存。本条规定的办理房屋所有权首次登记前，包括办理房屋预（现）售手续环节。设施设备专项维修资金按照物业管理区域内各楼幢的建筑面积交存，多层住宅（含营业性车库、车位等）、高层住宅每平方米建筑面积交存标准分别为我市小高层、高层住宅建筑安装工程每平方米造价的百分之一。市物业管理行政主管部门应当根据本市住宅建筑安装成本的市场变化情况，适时调整并公布设施设备专项维修资金的交存数额。

第十一条物业管理区域内统筹维修资金由下列资金构成：

（一）利用业主共用部位、共用或共有设施经营所得收益的百分之七十，业主大会或者物业服务合同另有约定的，从其约定；

（二）扣除支付业主房屋分户利息和管理费用后，住宅专项维修资金增值（孳息）部分滚存剩余的资金；

（三）共用设施设备报废回收的残值；

（四）人民防空工程平战结合收益提取的资金； — 6 —

（五）业主大会决定的其他计入资金。

第十二条在已设立维修资金账户的物业管理区域，业主维修资金分户账资金余额不足首期交存额百分之三十的，应当及时续交。续交维修资金，按业主所拥有的物业建筑面积比例分摊，续交数额可以参照首期维修资金的交存金额确定，续交方式、金额等具体事项由该物业管理区域业主大会决定。

第三章账户管理

第十三条业主大会成立前，维修资金由维修资金管理部门代管。业主大会成立后，业主大会可以依法决定自行管理维修资金，也可以决定由维修资金管理部门继续代管。业主大会决定自行管理维修资金的，应当接受维修资金管理部门监管。维修资金管理部门应当按规定委托商业银行作为维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立维修资金专户。

第十四条维修资金管理实行专户存储、分账核算。一个物业管理区域应当分别设立总账、业主分户账、统筹分账和电梯、消防等设施设备专项维修资金专项分账。维修资金管理部门应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账；未划定物业管理区域的，以幢（单元）为单位设账，按房屋户门号设分户账。统筹维修资金以物业管理区域为单位设立分账，电梯、消防等设施设备专项维修资金按幢（单元）设立分户账；已售公有住房维修资金按售房单位设账，按户设分户账。

第十五条维修资金自存入银行专户之日起计息，按照银行活期利率结息转入业主分户账。业主委员会可以向维修资金管理部门提出申请，将物业管理区域内的维修资金按不低于业主交存维修资金百分之八十的款项转存为超过一年以上的定期存款。申请维修资金转存时，应当提交维修资金存定申请表和交存清册确认单。维修资金管理部门应当自收到申请之日起五个工作日内完成维修资金转存手续。住宅专项维修资金转存期限内，业主委员会需要动用转存资金的，应当向维修资金管理部门办理解除存定手续。业主委员会无法正常运作的，由相关业主申请，经街道确认后，向维修资金管理部门办理解除存定手续。

第十六条除销户退款和退回多交款项外，维修资金专户应当通过转账结算。

第十七条维修资金管理部门应当根据维修资金总额、使用计划等因素，制定安全合理的保值增值方案。第十八条维修资金管理部门必要管理费用由同级财政部门予以保障。

第十九条业主转让房屋所有权时，应当向买受人出具维修资金交存证明，分账户中余额随房屋所有权同时转让。业主申请房地产转移登记时，应当向房地产登记机构提供已足额交存维修资金的相关凭证。

第二十条物业灭失后，业主持注销房屋所有权证的证明、业主身份证明等材料，向维修资金管理部门申请提取其账户内的剩余维修资金，并办理注销手续。

第四章使用管理

第二十一条维修资金的使用，应当遵循安全可靠、方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。超过一定额度的维修资金使用项目，应当采取招标投标、审价、监理等方式，保障资金安全。

第二十二条 2016 年 7 月 1 日后受让土地的住宅项目，建设单位未按规定提出成立业主大会书面报告的，应当负责住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造，不得动用维修资金。

建设单位已经按照规定提出成立业主大会书面报告但业主大会尚未成立期间，需要动用维修资金的，物业服务企业应当提出维修实施方案，由物业所在地社区居（村）民委员会组织征询业主意见。经全体共用部位业主依法讨论通过后，由维修资金管理部门划转核准的资金。仅涉及部分共用部位的，可提交涉及共用部位的业主依法讨论通过。维修费用依规定经相关机构审价后，在维修资金中列支。

第二十三条维修资金使用时，由相关业主按照各自拥有的建筑面积比例从维修资金专户中分摊。涉及已售公有住房的，从公有住房维修资金中列支；涉及未售出物业的，由建设单位承担。

第二十四条业主委员会或者物业管理委员会为维修资金使用的申请人。但有下列情形之一的，经街道确认后，受相关业主委托的物业服务企业、业主代表、社区居（村）民委员会可以按顺位依次成为申请人：

（一）未成立业主委员会的；

（二）业主委员会未履行申请人职责的；

（三）业主委员会委员人数不足总数的二分之一的；

（四）业主委员会不能正常开展工作的其他情形。

第二十五条需要使用维修资金管理部门代管的维修资金的，申请人应当向维修资金管理部门申报维修项目；维修资金管理部门应当组织现场查勘，确认是否属于维修资金使用范围，明确维修资金列支范围及分摊方式。经现场查勘确认属于维修资金使用范围的，申请人应当按照下列规定办理，并提交相应的材料：

（一）编制维修资金使用方案，包括维修方案、工程预算、维修资金列支范围及分摊方式、工程组织实施方式等内容；

（二）编制维修费用分摊清册；

（三）取得维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占人数三分之二以上的业主书面签字认可。

第二十六条维修资金管理部门审核符合条件的，应当进行公示，公示时间不少于七日；公示期满无异议的，审核拨付首款给申请人。收到首付款后，申请人按照维修资金使用方案实施维修，竣工验收合格后申请拨付余款。维修资金管理部门按照本条第一款规定要求，审核决定拨付余款。

第二十七条业主委员会、物业管理委员会或者委托物业服务企业可以制定维修资金使用计划，经专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上业主同意后，按照管理规约和业主大会议事规则执行。

第二十八条统筹维修资金优先用于下列情形：

（一）受益人为全体业主的维修项目；

（二）无法界定受益人的维修项目；

（三）物业管理区域内房屋共用部位和共用设施设备无法正常使用的项目。经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，可以授权业主委员会将维修资金利息在规定的额度内，统筹用于物业管理区域内房屋共用部位和共用设施设备的维修、更新和改造。维修资金利息和统筹分账的使用额度，应当在管理规约中明确。第二十九条已设立维修资金账户的物业管理区域，发生《市物业条例》第六十二条规定的情形，需要紧急使用维修资金的，申请人提交下列申请材料：

（一）维修资金应急使用申请表（示范文本）；

（二）维修资金应急维修工程项目说明（示范文本）；

（三）维修资金应急维修工程实施方案（示范文本）。市物业管理行政主管部门应当根据不同情形，对维修工程项目说明和维修工程实施方案进行细化和规范。

第三十条申请资料齐备的，维修资金管理部门应当受理，并在受理后二个工作日内审核完毕。对符合条件的，拨付不少于核定费用百分之三十的首付款，并将有关资料通过物业管理官方网站进行公示。申请人收到首付款后，应当按工程实施方案和合同约定组织施工，做好隐蔽工程及质量安全把关，竣工后依法组织验收。竣工验收合格后，申请人持《住宅专项维修资金应急维修工程验收报告》（示范文本）、《工程结算评估报告》等材料向维修资金管理部门提出维修资金余款申请，同时将有关资料在物业管理区域显著位置进行公示，公示时间不少于七日。维修资金管理部门受理余款申请后，审核申报材料，对物业管理区域现场公示资料拍照留存，并在物业管理官方网站公示有关资料。符合条件的，作出审核决定，拨付余款。

第三十一条一般单项维修工程在八千元（含）以上的，申请人应当委托具有法定资质的工程造价咨询机构对造价进行审核；一般单项维修工程在二十万元（含）以上的，应当聘请监理公司实施监理；一般单项维修工程造价在五十万元（含）以上的，应当采取招标投标方式选择施工单位。应急单项维修工程在五千元（含）以上的，申请人应当委托具有资质的工程造价咨询机构对造价进行审核，有《市物业条例》第六十二条第一款第一项情形，更换电动机、制动器、减速器、曳引轮和控制柜等主要部件的重大修理及改造的，提供电梯检验检测机构出具的监督检验报告；属于《市物业条例》第六十二条第一款第二项至第七项情形的，街道办事处（镇人民政府）现场确认并提交情况说明；涉及其他单位职能的，可以会同确认。应急单项维修工程在二十万元（含）以上的，应当聘请监理公司实施监理。所需费用可从维修资金中列支。市物业管理行政主管部门应当建立应急维修施工、审价、监理等企业备选目录库，供申请人按自愿原则选用。

第三十二条下列费用不得从维修资金中列支：

（一）依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；

（二）依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；

（三）应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；

（四）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的日常维修和养护费用；

（五）新增、新建配套设施、设备所需的费用；

（六）其他依法不得列支的情形。

第五章监督管理第三十三条维修资金管理部门应当每年公布维修资金交存、使用、结存情况，并建立维修资金对账电子查询平台。业主有权查询本人的维修资金结存情况。业主、业主委员会对账户中维修资金状况有异议的，可以要求维修资金管理部门复核。

第三十四条维修资金管理部门每年至少一次与业主委员会、物业管理委员会或者公有住房售房单位核对维修资金账目，发送维修资金对账单，并公布下列情况：

（一）维修资金交存、使用、增值和结存的总额；

（二）发生列支的项目、费用和分摊情况；

（三）业主、公有住房售房单位分户账中维修资金交存、使用、增值和结存的金额；

（四）其他有关维修资金使用和管理的情况。业主、业主委员会、物业管理委员会或者公有住房售房单位对核对、查询或者公布情况有异议的，可以要求维修资金管理部门、专户管理银行复核。

第三十五条维修资金的财务管理、票据管理和会计核算应当符合国家有关规定。

维修资金管理、核算和使用，应当依法接受审计部门监督。物业管理行政主管部门应当会同同级财政主管部门负责维修资金管理工作的指导和监督。

第三十六条提供虚假材料骗取、套取维修资金的，其个人或者单位违规信息依法纳入全市社会诚信系统。第三十七条本市建立统一的维修资金管理系统。区物业管理行政主管部门应当每季度向市物业管理行政主管部门报送当地维修资金使用管理情况统计报表。

第六章附则

第三十八条本市非住宅物业的专项维修资金管理，可以参照本办法执行。业主大会自行管理住宅专项维修资金的管理规定，由市物业管理行政主管部门另行制定。

第三十九条本办法实施前交存的物业维修基金，更名为住宅专项维修资金。第四十条本办法自 2017 年 7 月 1 日起施行。2000 年 1 月 7 日市人民政府颁发的《南京市物业维修基金管理办法》（宁政发〔2000〕8 号）同时废止。

抄送：市委各部门，市人大常委会办公厅，市政协办公厅，市法院，市检察院，南京警备区。返回南京365淘房>>

7.维修基金使用管理办法篇七

1 山东省新农合运行情况

1.1 筹资标准不断提高,参合率保持较高水平

2010年,全省135个有农业人口的县(市、区)参合农民6 548.73万,覆盖应参合人口6 572.82万,参合率99.6%,比2009年提高1个百分点,超过国家医改目标9.6个百分点,超过省医改目标4.6个百分点。2010年,全省共筹集新农合基金88.55亿元。其中,中央财政补助资金14.06亿元,省级财政补助资金22.01亿元,市级财政补助资金10.81亿元,县级财政补助资金24.08亿元,乡镇财政补助资金1.39亿元,农民个人缴费15.47亿元(含相关部门为救助对象参合缴费0.49亿元),利息及其它收入0.72亿元。全省人均筹资水平为135.42元/人,青岛、东营、威海3市人均筹资额相对较高,分别为161.51元/人、157.11元/人和152.79元/人。筹资水平的提高,使新农合的保障能力进一步增强。2010年全省新农合筹集基金构成见图1。

1.2 基金分配日趋合理,基金使用率较高

从基金分配情况来看,全省新农合统筹基金分为住院统筹基金47.46亿元,占71.97%,门诊统筹基金16.15亿元,占24.49%,其他统筹基金和计提风险基金2.33亿元。基金分配符合本省新农合制度要求。2009年,全省新农合基金共补偿支出71.42亿元,超过当年筹集基金总额,使用率为107.53%。青岛、威海、日照、莱芜、临沂、滨州、菏泽7市基金使用率高于全省平均水平,莱芜、滨州2市基金使用率超过120%,超支较严重。2010年,全省新农合基金补偿支出总额为88.04亿元,基金使用率99.42%。其中,用于住院补偿69.49亿元,占基金支出总额的78.93%;用于门诊补偿16.17亿元,占基金支出总额的18.37%;用于特殊病种大额门诊等其他补偿2.38亿元,占基金支出总额的2.7%。

1.3 参合农民受益水平不断提高

2010年,全省累计受益1.46亿人次,受益率223.23%。其中,住院补偿508.75万人次,受益率7.77%;门诊补偿1.39亿人次,受益率211.94%;特殊病种大额门诊等其他补偿53.29万人次;健康体检177.32万人次。住院补偿万元以上的共63 657人次,比2009年增长41.3%。全省参合农民受益变化情况见表1。

1.4 经办机构工作人员配备基本满足需要

2010年,全省新农合县、乡两级管理经办机构编制2 279人,实际工作人员7 292人。其中县级经办机构编制1 017人,实际工作人员1 278人,平均每个县级经办机构工作人员管理5.1万参合农民。全省共有各级新农合定点医疗机构37 710个,其中省级27个,市级207个,县级648个,乡级2 072个,村级34 756个,平均每万参合农民拥有定点医疗机构5.76个。

2 存在的问题

2.1 基金面临超支风险

2009-2010年,全省有8个市动用新农合风险基金1 141.34万元,其中,威海、临沂动用风险基金数额较大,分别为363.67万元和 295.20万元。有98个县(市、区)基金使用率超过100%,有18个县(市、区)基金使用率超过120%,最高的达145.89%。

2.2 基金监管面临的任务和形势较为严峻

2010年,山东省平均每万参合农民拥有定点医疗机构5.76个。随着定点医疗机构数量增加,新农合违规违纪行为不断出现,基金监管面临的任务形势越来越严峻。乡镇卫生院将门诊输液病人挂床按住院进行补偿和定点医疗机构及其工作人员套取基金的违规违纪行为比较多[2]。

2.3 部分县(市、区)费用控制不力

有24个县(市、区)住院总费用中可纳入补偿的费用占的比例低于80%,最低的仅为67.08%。除烟台外,其他市住院可补偿费用占总费用的比例均高于80%。

2.4 新农合管理体系还不健全

目前,山东省县级新农合管理机构编制、人员均已到位,人员工资基本能够保障。但是,多数县级经办机构的工作经费不足,缺乏保障机制。乡镇经(代)办机构多数无编制,工作人员多是从乡镇卫生院或乡镇财政所借调或临时帮助工作,缺乏稳定性,工作经费保障与实际工作需要还有一定差距[3]。

2.5 新农合立法尚不健全

随着新农合制度的深入发展,基金规模增大,补偿比例提高,新农合定点医疗机构增加,各种违法违纪行为呈现多发势头,套取骗取新农合基金的案件时有发生,基金安全面临的风险日趋加重,原有的2005年开始实施的《关于违反新型农村合作医疗制度行政处分规定(试行)》(以下简称“《规定》”)已不适应新农合制度的发展需要,亟需研究制定一部新的全面规范新农合违法违纪行为的责任追究办法,为加大新农合违法违纪行为查处力度提供法律依据,以确保新农合制度持续健康发展,保障广大参合农民权益[4]。

3 对策建议

3.1 加快立法进度,加大违规违纪行为查处力度

针对原有《规定》已不适应新农合制度发展需要的情况,《山东省新型农村合作医疗违法违纪行为责任追究办法(草案)》以省政府第235号令形式公布,自2011年5月1日起施行,加大对新农合违法违纪案件的查处力度,确保新农合基金安全,确实维护参合农民利益。

3.2 理顺管理体制,提高经办机构管理能力

建立高素质的管理和经办队伍,落实工作经费,切实满足新农合工作的需要。建立健全内部管理考核制度,进一步加强人员培训,不断提高管理和经办水平。探索县级经办机构向乡镇派驻经办审核人员的做法,延伸管理触角,加强基金监管。突出抓好定点医疗机构中新农合管理机构建设,做到有人办事、有钱办事,充分发挥他们在新农合管理、监督方面的职能。

3.3 调整补偿方案,切实提高参合农民受益水平

认真贯彻执行《关于巩固和发展新型农村合作医疗制度的实施意见》,做好补偿方案调整工作。统一实施住院统筹加门诊统筹模式,科学分配基金,门诊统筹基金(含健康体检费用等)占当年基金筹集总额的比例一般不高于35%,住院统筹基金和当年提取风险基金占当年基金筹集总额的比例一般不低于65%。逐步降低起付线和提高封顶线,实现同级定点医疗机构住院补偿比例的基本统一,合理拉开一、二、三级定点医疗机构补偿比例,引导参合农民常见病在基层医疗机构就诊和住院。

3.4 规范医疗服务行为,控制医药费用不合理增长

采取切实有力措施遏制医药费用的过快不合理增长。建立质量指标考核机制,加强药品比例、自费比例、检查阳性率等指标控制,建立医疗质量和费用公示制度,引导病人合理分流。实施医疗费用动态监测,监控住院费用变化,监管药品合理使用,控制费用不合理增长。加强各级定点医疗机构内部管理,规范自身行为,强化自律机制,落实控费责任,坚持因病施治、合理用药、合理检查、合理收费的原则,禁止将医药费用收入与医务人员收入挂钩,控制医药费用不合理增长。

3.5 加强监管,确保基金安全

进一步加强新农合基金的财务管理,健全财务制度,合理设置财务会计岗位,配备取得会计从业资格证书的专职财会人员。严格执行有关基金结余的规定,新农合统筹基金当年结余率要控制在15%以内,累计结余不超过当年统筹基金的25%。严格按照新农合基金和项目资金管理的规定,合理区分公共卫生专项资金和新农合基金的支付范围,确保新农合基金只能用于参合农民的医药费用补偿。加大违法违纪案件的排查力度,严厉打击套取、骗取新农合基金的不法行为,确保新农合基金安全。

摘要：通过结合数据研究山东省新农合基金管理和使用的现状,分析取得的成绩与存在的不足,提出相应的可行性建议,这些建议对于推进新农合工作健康持续发展具有一定的指导作用。

关键词：新型农村合作医疗,基金管理,山东省

参考文献

[1]山东省卫生厅农卫处.关于2010年全省新型农村合作医疗运行情况的通报(鲁卫农卫字[2011]2号)[Z].济南:山东省卫生厅,2011.

[2]杨金侠,李士雪.对新型农村合作医疗定点医疗机构不规范行为监管的思路探讨[J].中国卫生经济,2006,25(1):26-27.

[3]王禄生,应亚珍.新型农村合作医疗基金运行风险防范对策[J].中国卫生经济,2006,25(11):36-38.

8.住宅公共维修基金到底该怎么用篇八

业内专家也表示，在中国，目前对于公共维修基金的监管还存在很大的空白。谁来管？谁来用？怎么用？怎么保障业主利益？巨额的闲置资金只能以活期形式存在银行，利率很低，却没有办法使之增值。虽然有建设部的法规作为依据，但实际操作中，仍存在着大量的问题。

住宅公共维修基金出台始末

1998年，是住宅正式开始走向市场化的一年。为了更好地解决取消福利分房之后的房产维修问题，政府也深刻地意识到了这一点：当物业保修期满后，物业维修养护的责任由保修单位转移到物业产权人身上。在业主分散的情况下，如果没有住宅专项维修资金，要在短时间内向业主筹集物业共用部位、共用设施设备维修或更新、改造的费用十分困难。住宅专项维修资金的设立，为物业及时得到维修养护提供了基础性条件。

2003年，由国务院公布实施的《物业管理条例》第7条明确规定：业主在物业管理活动中，应履行按照国家有关规定交纳专项维修资金的义务。住宅专项维修资金相当于房屋的“医疗和养老保险金”，其建立有利于提高和保持房屋完好率，延长房屋的使用寿命，达到物业保值增值的目的。

但每一条法规的出台，都必须经历市场的考验，才能不断适应市场的变化。2008年，《住宅专项维修资金管理办法》出台，并于当年2月1日开始施行。新办法首次在未缴付资金上进行了明确规定，规定未缴付公共维修基金不得将房屋交付给购买人，且规定了当基金余额不足首期缴存额30%时需进行续缴。

新的《办法》中，业主将真正成为这部分资金的主人。新管理办法规定，业主大会成立前，住宅专项维修资金由物业所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门代管，但资金必须进入专户管理银行开立的住宅专项维修资金专户中。在业主大会成立后，资金由业主委员会管理，业委会将资金存入专户管理银行开立的住宅专项维修资金专户。与此同时，住宅专项维修资金划转后的账目管理单位，由业主大会决定。

而新《办法》也并不是没有瑕疵，当前暴露的种种社会问题，也为众多法律学者重视。

交容易难取出的公共维修基金

北京市丰台区芳古园二区电梯维修的案例屡屡被房地产业界人士提及，而更多的是一声叹息。征得三分之二以上的业主同意，耗时2个月，主管部门审批使用申请要4个多月，拿到维修基金又用了半年。如此这般，一年多才修好电梯。

北京市丰台区芳古园二区进行电梯维修，60多万元的维修费用全部来自该小区的住房维修基金，这样的例子并不多见。根据电梯出现的问题，物业公司和业委会联系了有关维修公司作鉴定，确定电梯维修方案，测算了维修预算。2011年7月，物业公司将维修电梯的消息和方案张榜公示。

随后，使用维修基金遇到了一个大难题——征求业主意见。2008年出台的《住宅专项维修资金管理办法》规定，动用住房维修基金，必须征得三分之二以上的业主同意。尽管该办法同时提出，在维修基金划转到业委会名下管理以后，可简化这一程序，由物业管理企业提出使用方案，业主大会依法通过使用方案即可。但是，为了避免被业主指责擅自动用维修基金，多数小区仍然实行三分之二业主签字同意的程序。

芳古园二区共有696户业主，要三分之二以上业主同意，意味着至少要征集到464户以上业主的签字才行，工作量巨大。一楼的住户因为不经常使用电梯，不少人拒绝签字；部分未办理房产证的业主还没有缴纳住房维修基金也不能参与投票；还有一些业主长期外出或将房子出租，一直联系不上。这些都让征集工作变得格外棘手。

足足用了2个月时间，物业公司才终于“凑到”了482户业主签字同意。2011年9月，物业公司和业委会按照规定，将使用申请上报北京市住房和城乡建设委员会（以下简称住建委）。这是小区第一次申请使用维修基金，因为没有经验，申请过程尤为繁琐，直到2012年1月，申请才正式批下来。

芳古园二区业委会的相关负责人表示：“住建委负责审批维修基金的工作人员只有一个，材料也要求写得详细、具体，光核对业主信息就花了很长时间，根本忙不过来。”直到2012年7月，小区电梯维修才终于用上这笔房屋“看病钱”。为此忙活了一年多的物业公司工作人员总算松了一口气。按照现行规定的程序走下来，住房的“看病钱”用起来确实有些麻烦。像芳古园二区这样业主委员会机构完善的小区，要想动用维修资金尚且如此繁琐，可以想见，那些没有成立业委会、缴费情况不一、物业管理水平差的小区，要想用这笔住房的“看病钱”，几乎不可能。

一家物业企业负责人告诉笔者，当前要使用住房维修基金，主要面临以下几个方面的困难：首先是部分账户无款。由于部分城市有关法规建设不完善、要求不严格，造成部分业主房子都已经入住了几年，仍然未缴纳维修基金，特别是一些老項目，业主账户无款使用的现象比较普遍。其次是使用手续繁琐，部分城市甚至存在整个城市的商品住宅小区未动用维修基金的现象，资金一直“睡”在账户里。再次是续缴困难，根据规定，业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交。但对于谁来组织续缴、续缴标准如何确定等详细的执行标准没有约定。部分业主特别是二手房业主不愿意续缴，物业公司单方收缴非常困难，造成账户资金不足。遇到更换电梯等大修改造项目时，便会陷入无法使用的窘境。

2012年夏天，北京地区暴雨过后，很多住宅受损。为了保证受灾住房得到及时维修，北京市住建委出台6项房屋紧急情况维修基金使用办法。漏雨严重的小区可以按照紧急情况使用住宅专项维修基金，而无需经过三分之二以上业主同意。即使是这样，对于根本没有申请过专项维修基金，且没有业委会的大部分受灾小区，一样没有头绪。

与收房时必须缴纳、否则无法办理入住手续领到钥匙的情况大相径庭的是，错综复杂、设置繁琐、没有主理机构的维修金使用环节。一位买了二手房的张先生表示，当初买二手房，也没有人提醒要转让公共维修金的事。当时的楼龄已经将近20年，小区属于上世纪80年代的福利房，相关产权单位早已注销，仅有一个社区居委会存在。而今，自己购买的顶层阁楼漏水，多次联系物业公司，仍得不到解决。

物业方表示，该问题需要进行室外高空作业，且阁楼层为斜坡，施工难度较大。而该小区阁楼层防水损坏的事情，几乎每个楼都存在，物业公司已协同社区居委会将此事上报给街道办事处。而街道办事处所给出的答复则是，当初小区并没有缴纳公共维修基金，所有的维修由原产权单位自己解决。产权单位倒闭注销以后，办事处曾联系社区居委会向住户补缴公共维修基金。但原住户多已搬离，现住户多是近几年搬进来的二手房买家，公共维修基金收取过程中遇到了很大阻碍。一方面是原有产权单位的住户不理解，另一方面是二手买家不配合，所有这个社区的公共维修基金始终为零，也没有相关单位进行协调。

摸不到碰不着的公共维修基金

使用不容易，而大量的闲置资金，又给贪污腐败留下了巨大的隐患，一时间关于公共维修基金的恶性案件层出不穷。巨额的资金扩大了人们的贪欲，缺乏监管的基金引发了大量的经济案件。

2006年10月，广州一笔250万元房屋维修资金不翼而飞，业主们发起一场规模浩大的追讨物业专项维修基金活动。此后，60个小区业委会联合追讨，资金总额达60余亿元。2007年，上海查处了房屋维修资金涉嫌违规炒股的事件，市值近8亿元。还有些小区曾发生过更换了物业公司，物业公司就把维修基金卷走的事情……

为加强资金监管，《住宅专项维修资金管理办法》规定，业主大会成立前，住宅专项维修资金由所在地政府建设（房地产）主管部门代管，并应当委托所在地一家商业银行专户管理。业主大会成立以后，也应开立相同的账户。这样，无论业主大会成立前后，维修资金都由银行管理，专款专用。不管业主大会、物业公司如何更换，维修资金都不会不翼而飞。

有关专家指出，尽管这一规定提高了基金的安全性，但在实际管理过程中，仍然存在不少漏洞。如开发商在预售房屋时，代收住房维修基金，在向房产部门办理房产证时才将资金转到专户上，导致资金长期在体外循环。资金管理公开力度不够，管理部门在资金使用审批时，存在着人情、利益等交易风险。解决资金在使用后的续缴、欠缴方面，缺乏有效措施。从长远看，资金的增值收益率低，各地的住房维修基金交存总量大但支出金额小，巨额资金长期在账上“睡大觉”，潜在损失较大。

目前，专项维修资金主要面临的问题有：第一，开发商侵占维修资金的情况突出。这笔钱本不该由房地产商管理，但现实中不少房地产商将其与房款捆绑收取，延时上缴，将部分资金挪作他用。第二，专项维修资金归集到政府部门后，在使用的具体程序上需要进一步规范。国内很多地方对这笔资金的收益如何使用還是一笔糊涂账。广州、福州、深圳等多地也陆续出现维修资金被侵吞的案例。第三，目前申请使用这笔资金的程序和审批极为复杂，政府方面比较谨慎；而在业主共同决定时也会出现不一致的地方，从而导致资金较难动用。

公开资料显示，截至2012年6月30日，北京市累计归集维修资金314.93亿元；国内大多数城市已使用的维修资金只占归集总额的不到1%。身为业主，相信很多人都有这样一种感受：住房维修基金作为一项收房时强制收取的费用，事实上可能一辈子都用不上。

同时，截至2012年6月30日的这笔超过300亿元的巨额资金，只能以0.35%的年利率缓慢计息。想必稍微有点理财经验的都能算出，想要让这笔资金翻上一番，需要多少年？286年。而我们房子的产权是多少年？我们能活多大？一边是快速上涨的物价，一边是近乎“零增值”的物业维修基金。而按照官方发布数据，中国2011年通胀率为5.4%，这意味着不超过20年，这笔超过300亿的巨额资金，就会贬得一分不值。每年的损失超过50多亿，这并非危言耸听。

某小区已经看出这个不断贬值缩水的问题，该小区业委会主任给笔者算了一笔明细账：该小区总建筑面积58万平方米，涉及住户6689户，算是一个规模较大的小区。2011年，耗时一年终于成立了业委会。小区公共维修基金总额超过2个亿，在业委会没成立之时，谁也没意识到这笔资金会有这么庞大，从政府相关部门获取到这个数据时，业主代表们很是惊诧。而从入住到现在的3年间，银行存单的利息只有200多万，3年总回报率1%。业主代表里有做投资理财顾问的，他建议全部资金分成10份，5份分别存期1年。这样5年之内，每年都有一笔10%的款项（2000多万元）到期，以备公共设备的维修。另外3份买5年期国债，年回报率5.32%，最后2份存期3年，年回报率近5%。这样下来，一年的回报率已经达到了将近13%，一年的利息超过3000万，光利息平均每户每年可以分得4500块钱。

“当然我们并没有准备往下分红利，因为这是整个小区的救命钱，只有管好了这笔钱，让这笔钱不断增值，才能抵御通胀，并能够在日后遇到设备老化和设施维护中发挥巨大的作用。有了这笔钱撑腰，一旦设备坏掉，一定换成口碑最好的知名品牌。目前是这样打算的，也得到了三分之二以上业主的大力支持。像我们这样的小区，在北京还是少有的。”业委会主任说道。目前，该社区业委会已经和相关政府部门以及银行达成了共识，并签署了委托协议。从2013年1月1日开始，这笔数额不菲的公共维修基金将采用全新的方式储蓄。

时至今日，我们欣喜地看到，很多社区已经开始行动起来，用自己的力量实现自治，掌握了这笔本就属于自己的巨额资金。但不要忘记，这些将主动权控制在自己手中的社区毕竟是凤毛麟角，绝大部分的社区尚没有业委会，仍存在着巨大的隐患。另一方面，政府部门也应在适当的时机，进一步简化支取流程，出台相关法律法规，真正解决老旧房屋的养老金问题。这是万民所愿，也是社会发展的必然趋势。

9.广州市物业维修基金管理暂行办法篇九

第一章总则

第一条为了加强本市房屋售后共用部位、共用设施设备的维修基金管理，维护房屋产权人和使用人的合法权益，根据《广东省物业管理条例》、国家建设部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》，结合我市实际，制定本办法。

第二条本市市辖区范围内的物业小区（大厦）及其附属的设施、设备和相关场地的维修基金管理适用本办法。

第三条本办法下列用语的含义是：

维修基金，是指物业共用部位、共用设施设备发生损坏时，用于进行中修、大修、翻修和更新改造等所需储存的资金。

共用部位，是指物业主体承重结构部位，包括基础、人防地下室、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶，以及户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

共用设施设备，是指物业内由业主共同共有、共同使用的上下水管道、落水渠道、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气管道、煤气管道、消防设施、绿地、空地、道路、路灯、沟渠、池井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋及其他设施设备等。

代管银行，是指受广州市国土局房地产管理局及各区国土局房地产管理局委托，对维修基金进行管理的银行。

第四条广州市国土局房地产管理局（以下简称市房地产行政主管部门）负责监督物业建设单位维修基金的缴交及其物业交付使用后维修基金的划转工作。区国土局房地产管理局（以下简称区房地产行政主管部门）负责监督本辖区物业业主的维修基金缴交及维修基金的使用分摊和汇总工作。

第五条物业小区（大厦）已成立业主委员会的，由业主委员会负责审定维修基金本息的使用计划、分摊以及向业主续筹维修基金。

未成立业主委员会的，由区房地产行政主管部门负责审核维修基金本息的使用计划、分摊以及督促物业管理公司向业主续筹维修基金。

第六条维修基金应当在代管银行专户存储，专款专用。

第二章维修基金的缴交与查询第七条维修基金以物业小区（大厦）的名义设置一级帐户，以缴交维修基金的建设单位或业主的名义设置二级帐户进行管理。

建设单位缴交的维修基金，其所有权属物业小区（大厦）全体业主共同所有。物业小区（大厦）已成立业主委员会的，建设单位应将缴交的维修基金转到业主委员会设置的银行帐户上。

维修基金的存入应设置银行帐户，该银行帐户专项用于维修基金的存储和查询。

第八条商品房预售许可证在1998年10月1日后核发的，建设单位应按物业总投资的2％缴交维修基金。

商品房预售许可证在1998年9月30日前核发的，购房者应按售房款的2％

缴交维修基金；除购房业主外，其他业主应按同一物业售房均价的2％缴交维修基金。

实施专业化物业管理的已购公有住房，或者以优惠价格购买的解困、安居、经济适用房的维修基金，业主应按同等同类物业售房均价的2％缴交维修基金。

第九条维修基金由建设单位计入物业成本；未计入成本的，向购房人另行计收。

维修基金计入成本的，建设单位应在售房款中提取维修基金存入市国土房管局指定的银行帐户。

维修基金另行计收的，由售房单位与购房人书面约定，代为收取，将维修基金存入市房地产行政主管部门指定的银行帐户。

物业小区（大厦）交付使用（含部分交付使用）时，建设单位应将未售出空置部分物业的维修基金缴交至市房地产行政主管部门指定的银行帐户。

第十条维修基金由业主缴交的，业主应自接到《物业维修基金缴款通知》书之日起十日内委托物业管理公司将应缴款存入区房地产行政主管部门指定的业主名下的银行专用帐户。

《物业维修基金缴款通知》书由物业管理公司向区房地产行政主管部门统一申领、发放。

第十一条代管银行应当向业主发放维修基金专用卡，由业主凭卡存储维修基金。

业主和业主委员会有权向代管银行查询维修基金本息的使用情况。

物业管理公司应每半年公布一次维修基金本息的使用情况，接受业主和业主委员会的查询和监督。

第三章维修基金的使用与监管第十二条使用维修基金前，物业管理公司应当将维修项目向应分摊维修费用的业主公布，报业主委员会同意后使用。

市、区房地产行政主管部门依照国家、省、市房屋修缮规定，确认应当维修的项目，物业管理公司应组织维修，所需费用由维修基金支出。

第十三条维修基金的增值部分，不足以支付维修物业的费用，由维修基金垫支，垫支部分向业主收回。

第十四条物业管理公司使用维修基金后，应持经业主委员会同意的维修基金使用分摊清单及汇总表，到代管银行办理维修基金使用结算手续。

第十五条维修基金的使用超出增值范围的，由业主委员会负责，委托物业管理公司向业主续筹维修基金；未成立业主委员会的，由区房地产行政主管部门督促物业管理公司向业主续筹维修基金。

第十六条房屋因买卖、赠与、继承等原因发生房屋业主变更的，新业主凭区房地产行政主管部门的证明资料到开户行办理注销原户和重新开户的手续。原帐户的款项有结余的，不予退还，全额转至新帐户；维修基金尚未缴交完毕的，新业主应继续缴交。

第十七条因房屋拆迁或其他原因造成房屋灭失的，业主凭区国土房管局的证明资料通知代管银行，经代管银行审核后将维修基金帐面余额退还给业主。

第十八条市、区房地产行政主管部门应定期与代管银行对帐。建设单位或业主没有按规定缴交维修基金的，代管银行应自欠交之日起十五日内，通知市、区房地产行政主管部门，依法处理。

第四章附则

第十九条已收缴维修基金的建设单位、物业管理公司应当自本办法颁布之日起九十日内，将收缴的维修基金存入代管银行的专用帐户。

第二十条本办法由市房地产行政主管部门负责解释。

10.试对比中外物业管理维修基金制度篇十

关键词：专项维修资金、公共维修基金

物业管理中，有一项很重要的制度，是物业公共维修基金制度。尤其是在住宅小区中，如何很好的使用公共维修基金，已经成为每个业主和物业服务公司需要共同面对的一个问题。如果使用的不好，会导致业主不满情绪的增加，不利于更好的进行小区的物业服务，也会对物业服务公司的发展形成阻碍。因此，为了形成统一的物业服务专项资金标准，国家在这一方面的制度就显得尤为重要。

我国《物业管理条例》指出：住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定缴纳专项维修资金。专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。共用部位是指住宅主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。专项维修资金，由售房单位和购房人共同筹集，所有权归购房人，用于售出住宅楼房公共部位和共用设施、设备的维修、养护。

《物业服务收费办法》也指出：物业服务成本或物业服务支出中，不得包括专项维修资金；利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续，业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

在2008年2月1日开始实施的《住宅专项维修资金管理办法》中，对专项维修资金的收取标准重新进行了规定：提高了住宅专项维修资金，比例提高到5%-8%，也就是说，首期支付专项维修资金的时候，最多要多支付4%左右。另外，当专项维修资金的余额不足30%时，业主还需要再交纳。不过由于目前具体细则并没有出台，所以有关部门还没有制定出准确的数字来。

而同时，该项制度也对公共维修基金的管理提出了要求：业主大会成立前，住宅专项维修资金由所在地政府建设(房地产)主管部门代管；业主大会成立后，业主可以向相关部门提出申请，通过召开业主大会的方式，经该物业管理区域内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3的业主同意，由业主大会授权业主委员会负责专项维修资金的日常管理。业主大会可以委托所在地一家商业银行作为专户管理银行，开立住宅专项维修资金专户。在保证维修资金正常使用的前提下，可按照国家有关规定将专项维修资金用于购买国债。

同样的，公共维修基金的使用也重新得到了规定：物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议；没有物业服务企业的，由相关业主提出使用建议；住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议。

除此之外，新的《住宅专项维修资金管理办法》还删掉了一些原来可以列入公共维修基金的项目：

一、依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；

二、依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；

三、应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；

四、根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。通过这一新规定的实施，我们国家的公共维修基金制度得到了规范化。

那么在国外，公共维修基金又有怎样的规定呢？物业管理经费中建立具有管理特征的大型维修储备基金的做法起源于英国。因此在英国，应急性的工程费用与工程储备性开支，通过建立大型维修储备基金加以解决。建立方式是由物业公司发起，向入住户私募基金的1%~2%，其余的则吸引开发商或金融、保险业投资者出资。

在美国，公共维修资金的管理是完全市场化的操作。业主缴纳的住宅专项维修资金都是由基金公司来负责管理。如果房屋需要维修，就由物业公司报到基金公司，基金公司到市场上寻找维修公司进行维修。而在资金的闲置期，在留足15%的资金后，可以以借支的方式借给世界银行等大银行，银行要付给基金公司利息。而在新加坡，如果业主无力交纳住宅专项维修资金，按照物业管理公约的规定，业主的房子就不能进入市场交易，直到你补交了这笔费用为止。

而在新加坡，物业管理资金来源于五个方面：政府补贴；建屋发展局在售屋及租屋中的利润；向业主和租户收取管理费；建屋发展局下设的物业管理处出租商业中心、商务的租金收入及服务收入；物业管理单位开展便民服务等收入。对组屋等住宅的维修资金则主要依靠物业管理费。

在我国香港地区，大型维修改善储备基金包括在管理费中。物业公司要增加管理费时，必须经业主委员会和业主法团同意方可。如果业主法团开会决议否定了新的收支预算案，经理人应视预算管理费总额与上一相同。如果经理人在新的财政开始没有按其大厦公约规定的程序制备收支预算案，则管理费可以有任何增加。如果管理费赤字额巨大，有时会需要大厦全体业主集款一次性填补赤字，或暂挪用管理费押金或储备基金，待管理账户有盈余时再拨回填补。

作为一个新兴的行业，我国的物业管理制度还没有很好的完善。不过我们相信，经过不断的发展和摸索，物业管理的有关规定会越来越成熟和充实。

参考文献：

1、《物业管理概论》张作祥主编

清华大学出版社

2、《社区物业管理》潘茵主编

电子工业出版社

3、《住宅专项维修资金管理办法》

4、《物业管理条例》

11.最大限度发挥医保基金的使用效率篇十一

为避免医疗资源的过度浪费，确保有限的资金发挥更大、更重要的作用，我们的医保基金必须发挥新医改方案所赋予的第三方约束作用。

第一，从医保的支付项目覆盖面来看，尽管当前我国医疗服务市场在经过充分的市场化和全球化之后，医疗新技术和新药物的进入与使用已经没有障碍，但国情决定了我国医保目前只能涵盖最基本的医疗服务项目和药物。此外，我国基本医保参保人的支付能力与发达国家相比较为有限。2011年，美国人均年卫生费用支付达到8680美元，欧洲大部分国家和地区也在4000美元以上，而我国只有不足2000元人民币，这样的出资水平决定了我们目前还不可能同步地使用世界最先进的技术和药品。

第二，在费用报销原则方面，我们要坚持把有限的资金使用在最迫切需要的患者身上。对于那些治病就医费用高昂，甚至会导致倾家荡产的患者，要给予他们更多的帮助，报销的比例可以适当提高；对于那些不需要花费太多钱就能治愈的患者，如果其经济状况允许自己负担医药费，就不一定要在他们身上投入更多的钱。在使用医保基金时必须要把公平原则放在首要，拿有限的钱去帮助那些最需要的人们。

第三，加强对医疗器材和医疗检查的使用监控。我国在药品的医保报销上采用的是基本药物目录制度，只有目录内药物可以报销，目录外的药物则需患者自费。但是我们现在对于医疗器械的报销制度则采取排除法，只规定了哪些器械和检查不能报销，其他凡是没有特殊说明的则都可以报销。这就导致了医疗器材在使用上的大量浪费。随着医学技术的不断发展，医疗器械在全部卫生费用支出里所占的比例越来越大，如果医保基金对这方面的使用情况监控不到位，就会造成很多金钱上的损失。

至于医保基金的未来发展和使用方式，目前正在努力探索一些创新。过去，医保报销都是按项目付费，现在，医保支付制度要逐渐向按病种付费的方向改革，这样，一方面医院可以有更多的自主权，另一方面医院也可以在选择使用相关技术、药品和器械时有更多的节约意识，从而减少开大药方、过度使用医疗资源的现象。

另外，为了缓解综合性医院、三甲医院的就医压力，让更多的参保人能够到社区医生那里进行首诊，真正起到预防大病的作用，我国将会采用按人头付费的方式对社区全科医生进行激励。

目前，无论是医院的管理、药品价格的管理还是医保基金的管理都属于行政化管理，要想从根本上减少浪费、解决过度治疗的问题，必须要在制度上进行创新。

目前的状况是，药品价格管理权归国家发改委，药品采购权归国家卫计委，人社部主要负责医保基金的管理工作。笔者认为，要想最大限度地发挥医保基金的使用效率，就应该由医院、药品供应商和医保基金管理方这三方进行谈判，确定药品价格后进行量价挂钩的团购市场交易。而要想最终在全国形成通过价格协商来进行医疗资源的团购交易，就必须从立法方面对现有的行政管理权予以突破，让市场化、契约化的方式逐渐取代这种简单的行政方式。

12.维修基金使用管理办法篇十二

一、住宅专项维修资金使用和管理上存在的问题

(一) 住宅专项维修资金的缴纳标准不合理

《住宅专项维修资金管理办法》中明确规定, 商品住宅、非商品住宅业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金, 首期缴存的标准为当地住宅建筑安装工程每平米造价的5%~8%。这种以住宅建安费为住宅专项维修资金的交存标准, 相比与以前以购房款为交存标准的管理办法要公平, 可以避免同一面积的房屋因各种人为条件和自然条件的差异而造成的住宅专项维修资金数额的不同, 但以建安费为标准确有不妥之处。主要表现在以下几点:①如何确定建安费的标准;②作为一般业主在购买房屋缴纳住宅专项维修资金时如何获得建安费的标准;③如何保障和实现业主的知情权、信息透明化等权利。

(二) 住宅专项维修资金贬值

《住宅专项维修资金管理办法》规定了住宅专项维修资金的增值方式为存款和购买国债, 同时对购买国债的方式作了很多限制。因此, 在实际操作当中, 增值方式仅限于存款, 方式单一。但是银行存款相对了通货膨胀来说处于负利率, 专项维修资金以活期存款的方式存储实际上是在贬值, 随着房龄增长, 专项维修资金使用率和使用额在不断增长, 维修成本也在不断上涨, 导致专项维修资金的实际价值和余额在不断减少。因此如何妥善解决这两者之间的矛盾, 成为人们比较关注的热点问题。

(三) 住宅专项维修资金使用难度大

住宅专项维修资金使用率低、程序复杂、使用难度大成为不争的事实。根据我国《物权法》和《住宅专项维修资金管理办法》中的有关规定, 专项维修资金的使用必须在资金列支范围内专有部分占建筑面积的2/3以上的业主, 且占总人数2/3以上的业主同意才能够使用。而对于住户比较分散的业主群体来说, 2/3以上很难到达, 意见也很难形成统一。另一方面, 使用范围不明确, 在小区范围内, 哪些能使用, 哪些不能使用, 没有明确的规定, 管理者难以把握尺度, 容易被超范围使用。

二、专项维修资金管理模式的发展与完善

文章认为, 衡量专项维修资金管理模式优劣, 不仅要考虑一国或地区的社会经济发展情况, 更要重点考虑两个方面的因素:一是切实保障物业共用部分能够得到及时充分地维修;是在确保资金安全的基础上, 实现专项维修资金的保值增值以这两项标准考察我国现行专项维修资金管理模式, 发现仍然存在许多需要完善的地方。

(一) 保障物业共用部分得到及时充分维修

如何保障物业共用部分得到及时充分维修, 专项维修资金的管理模式至关重要, 特别要看什么机构掌握维修资金的使用权、审批权。有人提出设立专门的地方性管理委员会进行管理和监督成员包括政府主管机关代表、业主代表、会计/市计单位代表、法律代表、物业管理企业代表参加, 笔者认为该构想拟引入无利害冲突的第三人介入专项维修资金监管, 具有一定的合理性, 西方一些国家也的确采用了这一模式。但是从法经济学角度分析, 成立一级第三方管理机构, 在专项维修资金投资渠道小畅, 收益没有充分保障的情况下, 无形中增加了专项维修资金的支出额度, 最终加重了业主的经济负担, 有于运行成本太大而不具有可行性比较而言, 业主自治模式和物业管理模式物业维修效率较高, 行政机关管理模式效率较低, 将二者结合起来的现行管理模式具有一定的优越性。因此, 在没有更好选择的现阶段, 通过修改相关立法, 降低专项维修资金的使用门槛, 推出专项维修资金的预付制度等措施来提高专项维修资金的使用率, 是较为理想的选择。

三、住宅专项维修资金在使用和管理上的对策

(一) 要充分发挥政府的职能作用

要充分发挥政府的监督职能, 建立和实行业主大会决策和政府设立的资金管理部门监督管理相结合的管理模式, 业主大会对使用维修资金的范围、方法、程序等立章建制, 政府主管部门对专项维修资金应进行统一管理、统一存储、统一核算, 有利于化解资金在使用和管理过程中的各种纠纷和矛盾。另一方面, 政府掌握维修资金相关政策, 熟悉相关业务流程, 能保障资金相对稳定和安全。能避免代收单位占用和侵占维修资金现象的发生, 对维修资金使用的申报、工程质量认定进行审核, 能够在一定程度上实现资金的增值保值。

(二) 促进业主会、业代会成立, 实现业主自治

房屋专项维修资金是业主的共同财产, 其管理和使用由业主决定。尽快成立业主会、业代会, 加强和规范房屋专项维修资金的使用和管理。因为商品住宅维修资金的划归、管理和使用, 需要花费大量的时间和精力, 需要做大量的工作, 有一定的会计和财务能力, 懂得相关政策。这就要求从业人员有较高的素质, 而成立业主会、业代会是解决这一切问题的基础。政府应该积极支持和帮助物业小区建立业主会、业代会, 加强工作指导, 真正做到实现业主自治, 维护业主的合法权益。

(三) 加强对住宅专项维修资金的监督和管理

银行应配合好业主委员会, 对住宅专项维修资金的缴存、使用和管理加强信息监督, 推进住宅专项维修资金的科学化、信息化进程。同时以住宅专项维修资金的管理现状为依据, 对管理过程中的风险及缺陷进行流程再创造, 对专项维修资金的使用、增值和结余信息及时公开、更新, 接受业主咨询。另一方面, 建立相关配套制度, 进一步约束和规范住宅专项维修资金的管理过程, 并做好反馈工作, 及时答疑和接受询问。

(四) 完善专项维修资金管理的信息公开制度

为了增强专项维修资金管理透明度, 完善专项维修资金管理信息公开制度, 我们应建立专项维修资金结存单制度, 让业主更加方便的了解住宅专项维修资金的政策法规, 开通网上查询功能, 搭建业主与企业的沟通平台, 方便业主对房屋专项维修资金进行查询。另外, 要对整个过程进行公开管理, 随时了解每一笔资金的流向以及相关账户的动态信息。建立全方位、一体化的信息公开制度, 在资金的管理和使用过程中, 力争做到简化程序, 增强防范风险, 及时妥善解决困难, 提升应对危机的能力, 发挥资金的保障作用。完善住宅专项维修资金管理的信息公开制度, 能够确保业主的知情权和信息透明化等权利得以实现, 有利于维护业主的合法权益, 真正实现住宅专项维修使用和管理过程中的公开、公正、透明, 加强实际操作过程中的可行性, 不断完善住宅专项维修资金的使用和管理制度, 促进资金的合理安全使用, 维护社会稳定。

四、结语

完善住宅专项维修资金的使用和管理制度, 要充分发挥政府的监督职能作用, 有利于化解资金在使用和管理过程中的各种纠纷。促进业主会、业代会成立, 实现业主自治, 有利于维护业主的合法权益。加强对住宅专项维修资金的监督和管理, 完善专项维修资金管理的信息公开制度, 增强防范风险, 发挥资金的保障作用, 促进资金的合理安全使用, 维护社会稳定。

摘要：住宅专项维修资金是房屋的养老金, 关系到社会的安定和和谐。对于住宅专项维修资金的使用和管理制度存在的问题, 要充分发挥政府的职能作用, 实现业主自治, 加强监督和管理, 确保信息公开, 有利于住宅专项维修资金管理制度的不断完善, 从而使该项资金对于保障住宅安全使用、构建和谐社会产生更大的作用。

关键词：住宅专项维修资金,使用和管理制度,思考

参考文献

[1]张媛.关于房屋专项维修资金管理的分析与思考[J].现代经济信息, 2011, (21) .

【维修基金使用管理办法】推荐阅读：

维修基金使用使用意见09-24

维修基金管理办法08-30

维修基金管理办法-南宁06-16

关于调整物业专项维修基金管理模式的10-05