城市综合体建筑的商业价值最大化

城市综合体建筑的商业价值最大化（精选10篇）

1.城市综合体建筑的商业价值最大化 篇一

试述城市商业综合体建筑设计分析

摘要：当下，建筑的结构功能越来越复杂，各大城市中也出现了不同形状的建筑物，如上海、北京、深圳、武汉等城市出现的建筑物，外形高大、设计美观，代表了城市的发展形象，建筑功能增加，成为了集购物、餐饮、办公等功能一体的商业综合体，满足着各种各样的服务需要。商业综合体给人们带来休闲、娱乐和办公需要，是城市繁荣的重要标志。文章就城市商业综合体的建筑设计提出思路。

关键词：建筑设计；城市；商业综合体；策略探析

社会经济的发展，提升了综合国力，使人们的生活水平也变得越来越好，人们对衣食住行有了更高追求，在大消费背景下，不断带动商业繁荣，城市商业综合体也相应发展起来。人们在消费的同时，更需要的是体验感和安全度，要保证建筑设计合理科学，才能提升建筑的品质，更好地满足人们当下的需求。商业综合体是商业的新模式，是集办公、购物、娱乐等一体的区域，通过合理设计，有效划分各区域，保障建筑美观实用的同时，提高安全度。城市有着自己的历史与文化，一个建筑的水平也代表了城市的特征，商业建筑最为显眼，其形态就是城市形象，只有通过设计，才能保证风格个性，体现现代设计感，实现功能性需求。

1商业综合体的概念

时代在不断进步与发展，拉动城市建设，经济是必不可少的重要组成，通过有效的经济促进，才能保证社会健康发展。丰富商业建筑功能，实现商业综合体服务，确保城市建设。根据各城市功能的不同，划分各区域，提高综合体的能力，城市综合体包含餐饮、娱乐、办公、休闲等人们的日常需求，建筑设计通过对人们日常行为各个环节入手，这样才能达到各环节相辅相成、互帮互助的作用，为人们提供更加便利的生活办工条件。商业综合体就是城市综合的功能区，集结了城市的各种功能，通过合理的布局设计，保证了人们日常生活便利，推动城市发展和社会不断进步。建筑设计必须要保证功能性，商业综合体的设计最主要的就是功能性特点，商业综合体面对的人群主要是居住在城市内部的居民，考虑到居民的生活工作需求，设计出能够为人们提供便利条件的公共活动空间，设计时要考虑车流量、人流量和物流量三方面，合理安排各方面的关系，只有这样，才能更好地发挥出综合体的功能。

2现代城市商业综合体建筑特点

2.1外部特点

城市发展需要严格按照规划进行，有效划分出城市区间的不同功能，而商业综合体建筑则是城市规划不可缺少的重要部分，建筑设计是最为主要的部分。全面做好城市综合体的规划，全面做好商业综合体建筑外部设计，则需要考虑到街道周边的环境，要与之相协调，才能保证建筑设计的合理性。商业综合体需要满足人们的需要，设计时还要考虑到建筑功能的集约、复合特点，通过商务化的功能设计，保证人们的生活圈层方便。商业综合体建筑往往处于交通发达、功能集中的地方，从交通上看，要方便快捷，从人流上看，要人员密集，这样，才能确保人们消费时的可达性。商业综合体建筑主要是城市的核心区，于人们工作与生活是良好的配套，对于城市未来发展创新来说，其优势是不可替代的。

2.2内部特点

现代城市发展过程中，人们更需要的是方便与安全，那么，现代城市商业综合体建筑则需要充分做好内部的设计，从内部入手保证设计合理科学，在保证方便安全的基础上，体现应用价值。综合体建筑的内部空间广、面积大、活动区域更加复杂，综合体内部主要是树型交通体系，通过对各个区域的合理设计布局，配以城市微型景观与现代技术，充分满足人们在商业综合体内部的各类需求，同时通过巧妙的设计，在建筑内部营造良好的消费环境和文化氛围。

3现代城市商业综合体建筑内部设计思路

3.1空间规划设计

现代化城市商业综合体建筑设计，最为主要的是保证活动的空间，在人们消费的同时，能够有足够的空间自由活动，对于建筑的空间感体验，则要从空间设计上满足，设计时，要严格秉持实用、合理、科学的原则，构建足够的容纳空间，使建筑内部的空间分割更加符合比例，保证功能性的同时，体现建筑的美观实用。建筑内部的设计就是要对空间进行优化重组，使空间达到商业综合体的需求，建筑空间要结合人们的消费习惯与活动习惯，分配好内部餐饮空间、购物空间、娱乐空间、办公空间等，要以人为本做好设计，才能满足人们的各种需求，拉动经济增长。

3.2内部路线设计

综合体建筑内部交通至关重要，人们进入内部后，感觉进了迷宫，则不利于商业的发展，通过科学的设计以后，则能够有效避免内部复杂多变的交通，给人们营造良好的便利空间。交通设计要以人为本，不同区域做好方向的引导，特别是需要在醒目位置放置导航板和电子图，人们进入内部进行消费，就不至于重复走路，让人们进入空间以后，有一个更加良好的体验感，为人们提供更加良好的交通路线。一般情况下，综合体建筑内部交通路线设计是树型模式，这种模式包括主干道、各分支等，满足了人们日常行为习惯，有效方便人们在建筑中能够自由地走动，对主要的干道要设置楼梯、电梯，方便人们上下，避免楼梯与电梯冗杂或者闲置，更好地节省利用空间，给人们留下足够的活动场所。

3.3建筑功能区域设计

现代化城市商业综合体建筑的功能最为关键，如果内部功能不明确，则会给人们带来困惑，不利于商业的健康发展。对各功能区做好设计，有效发挥出功能性作用，为人们提供便利的餐饮、消费、娱乐。综合体建筑内部功能区设计最需要考虑到的就是协调性，不论侧重点是商业、娱乐还是餐饮，都应有针对性地做好设计，形成一站式商业服务，确保餐饮、购物、娱乐和休闲等功能，不同群体需求都能够在这一空间中得以满足。3.3.1平面设计方式商业综合体是否合理，主要取决于对空间的把握，充分认识到空间的重要性，人们进入到综合体内部后，如何实现方便需求是关键，注重建筑的功能性，做好空间布局设计，在建筑空间设计中，平面设计形式是最为有效的，通过平台设计能够更好地让人们方便走动，如果设计不科学，则会影响到人们的消费欲望建立，环形设计方法、线性设计方法和辐射形设计方法是3种最为主要的平面设计思路。一是环形设计。这种设计主要应用在商业综合体建筑不同空间综合体的体量大，商业经营活动复杂，保证各区域的有效衔接，则要做好环形设计，这样就能够方便人们走动，促进经济消费。环形选择要保证有一个中庭或多个形状规则庭院，以此为核心空间进行环形走向，设计过程中，要突出核心空间的重要性，有针对性的突出亮点，保证空间的凝聚力，通过环形的设计走向，联结各个商业建筑部分，使商业综合体内部更加畅通，流动性更好。环形平面设计方式适用于各种综合体，是当前设计采用率较高的一种形式，对综合体建筑空间设计来讲，环形布局有着良好的优势。二是线性平面设计。根据不同的综合体建筑功能性，做好线性布局，主要是把商业体内部的空间进行有效划分，通过线性排列，保证各功能性组合。常见的有折线设计和一字形设计2种方式。线性平面设计内部道路保证在10～13m的宽度，次要道路要保证3～5m的宽度。建筑空间道路不能过于复杂，但也需要合理设计，根据消费的习惯，做好路线的设计布局，为了让建筑空间内部道路不单一，还可以设计出转弯、交叉等路线形式，通过收放自如的路线，保证人们能够自由地上下楼，充分重视视觉效果，让消费者在空间内有更加丰富多变的体验。三是辐射形设计。这种设计也是以一个点为核心，通过一点向四周扩散，这种平面设计采用特定方向进行延伸，形成一个“十”字形、“T”形和“L”形平面路径，一般情况下，中心点是商业建筑中央最显眼的公共点位，是一个可以活动的大型广场或者主要商业核心，通过一个点，四周扩散到不同的区域，辐射出通向不同类型功能区的商业综合体内部空间排列的交通路径，方便人们由任意一点就可以到达想去的区域。3.3.2剖面设计方式对于城市商业综合体建筑空间设计中的剖面设计需要根据不同的区域而定，一般有大厅型剖面和展廊型剖面2种方式，不同的方式有不同的优势，需要看商业综合体的规模与经营形态。大厅型剖面设计方式主要是把步行廊道和商业建筑内部中庭当成区域建筑隔断，由此划分出不同的部分。当前的建筑物结构越来越新颖，通过结构设计满足功能需求，很多的建筑在建设前就已经设计好了功能，那么，作为商业性质的建筑物来讲，也是经过严格计算得出的结构形态，建筑大厅型剖面设计空间要以场地的不同，合理进行设计改造。通常，沿柱网做好有效划分是最佳的方式，这种设计充分考虑了建筑物内部具体情况，一般设计成流线型，方便进行商业化的整体布局。展廊型剖面设计在当前的商业形态中采用的较多，运用贯通庭院及步行廊道做好空间分割，保证了空间组织严谨、实用效果，两边商业空间形成挑廊，这样，就形成了以通道为主线的结构形成，商业两侧则成为展廊形式，更加方便顾客选择性消费。为了更加有效利用现有空间，则需要对现场情况全面把握，以结构为基础做好剖面设计，有的为了强化商业功能，避免人群过于集中，也可以在内部增加过街天桥和错层型设计，以此，增加人流量，满足不同顾客的需求，还有的建筑物剖面设计更加新颖别致，为满足人们快速消费需求，设计中还可采用螺旋上升的建筑设计风格，呈现更加丰富的空间层次感。

4城市商业综合体建筑外部设计

4.1科学设计建筑布局

商业综合体是城市发展的一部分，要与城市发展规划相一致，避免影响城市的整体空间感。那么，对于商业区的选择至关重要，相关单位与部门要根据城市的功能性、人群的流动性，发挥出城市综合体的职能，进行建筑布局规划的时候，一定要做好城市的整体特征，选择一个合适的、最佳的位置进行布局，这样，就能够在保证基本功能的前提下，更好地做到拓展，让商业功能能够快速发挥作用，有效促进地方经济发展，满足人们的日常需求。商务类城市综合体建筑一般处于城市的核心圈层，需要在城市当中的商务圈建设施工，充分了解周边情况的前提下，紧密联系周边品牌企业、中高档餐饮、商业购物环境，通过建筑设计布局，更好地提供配套性综合服务，通过圈层设计，从而形成一个完整的商业产业链。设计这种类型城市综合体建筑的时候，需要综合做好周边的环境调研，做到整体布局。城市土地资源越来越紧张，这就需要更好地发挥出城郊地区土地价值，设计不同的商业核心圈，带动周边产业发展，通过投资拉动，增加投资量，增大就业率，不断引导商业综合体健康发展，形成大的格局，继而带动整个城市的变化，为城市健康发展奠定良好的基础。

4.2选址的问题

城市商业综合体根据功能性，做好选择，其位置很重要，在商业综合体选地块的时候，就要看处于哪个层面，一般情况下，以综合体功能性为主进行布局，城市的交通好坏决定了商业的价值，优先考虑城市交通现况，人们消费的同时，更在意的是便捷性，所以在保证人们出行便利的基础上，做好地块选择，城市地铁口、主干道、经济集聚区、繁华的居住区等，这样的地区更加方便商业综合体的设计布局，通过拉动效应和较好空间辐射力，提升周边经济发展效能，地块位置的优势大小就是商业建筑选址的要点。城市功能区较广泛，一般人流量决定了功能性，选择地块，需要考虑到人流的问题，从另一个角度来看，城市商业综合体选址到人口密集的区域最为理想。城市的人口集中居住区、城市中心区等地方，人群的消费能力强，是最佳的地点。城市中有特色景观的区域，也能够带动商业繁荣，对于商业发展来讲，具备一定的潜力，有更好的发展前景，通过与文化、景点的配合营销，能够有效带动商业的发展。

4.3交通流线设计

现代城市商业综合体建筑设计中的交通空间布局，优化各种交通路线，保证人们通行的便利。做好交通路线规划不仅是内部的环境需要，更要设计好外部环境，如果缺少停车位，也不利于经济流通。商业综合体外部交通路线设计要结合城市的整体规划，根据城市的具体情况设计好综合体的交通外部环境，更好地为人们提供服务，通过科学的设计，避免在商业活动中出现拥堵的现象，合理设计好出口与入口，出口与入口要靠近交通路线较好的位置，人们出行方便才能带来流动。

4.4景观设计

商业综合体具备商业功能，但在人们日益提高的审美条件下，其美感度也至关重要，要全面考虑到美感的需求，通过景观设计提高建筑品味与文化属性。景观设计要和城市整体风格呼应，尽可能保证协调，通过趣味性景观特征突出商业含意；景观布置不能影响到周边的环境，通过景观设计提高商业综合体建筑的文化含量，满足人们消费与文化的需求。现阶段，人们更加注重的是环境空间，在景观设计中，不但要有人文景观，还要借自然景观提升建筑的美感，比如加入人工雕塑、装饰物的时候，也可以通过各种不同的花卉、绿植、小型树木等，有效地营造绿色健康商业环境，保证人与自然的和谐。商业综合体要综合考虑人们的生活习惯，在满足商业需求的同时，还要做好休闲区的布置，让人们消费之余也能适度休息。

4.5设计风格和功能相协调

城市商业综合体建筑的特点是人多、物多、车多，考虑到这些特点，应保证与城市的整体协调性。在设计时要了解当地的人文、城市历史等，设计风格要和城市风格相一致，和建筑周围环境互补，实现建筑风格流线型，通过综合体建筑的风格设计，建成当地标志性建筑。商业综合体建筑都是占地面积较大的，通过有效的布局，保证各区域的商业特点，根据面积和人口的情况，通过设计不同，满足群体消费差异、个性需求，考虑到未来的变化，尽可能向未来商业靠拢。设计商业综合体功能时需要综合考虑到消费者的体验感。当前，人们的消费除了购物外，还需要有良好的体验感，人们在消费的同时，也能够体会到超值所得，满足消费者体验需要。进行设计时，不但需要在外观上保证风格化，更需要与功能性协调一致，整体规划时，分析不同商业业态组合，依据实际研究结果更加合理地做好组织落实。如根据平面设计与剖面设计的思路，合理设计好商业布局，以商业综合体建筑中心位置为圆心，由中间向四面八方展开辐射，通过对空间的合理运用，摆脱形式制约，改造不合理结构，减少走动距离，得到更好地购物消费体验。通过合理的功能性划分设计，整合建筑结构，更好地体现建筑空间的集中性，保证空间的紧凑感，建立互补依存价值关联。

5结束语

综上所述，现代化城市建设越来越人性化，特别是构建商业综合体建筑时，需要严格设计，科学规划，才能为人们日常生活和休闲娱乐提供便利条件，推进我国城市经济创新发展。现阶段，商业综合体建筑功能越来越多，综合了酒店、公寓、文娱、办公、商业等各个方面的功能，进行设计时，考虑相互之间紧密联系，集约用好土地资源，做好内部、外部设计，以城市发展整体为思路，结合商业建筑不同时期功能特点，有效强化建筑功能衔接性，以此提升现代化城市商业综合体价值，更好地促进城市发展。

参考文献：

[1]曹威.关于现代城市商业综合体建筑设计的探讨[J].建筑与装饰，2019（7）：15+18.[2]赵健，张雯洁.大型商业综合体交通组织设计要点解析———以罗蒙环球城为例[J].城市地理，2018（10）：26-27.[3]张东光.基于对城市商业综合体建筑空间设计的探究[J].工程建设与设计，2016（10）：24-25.

2.城市综合体建筑的商业价值最大化 篇二

鉴于火车站的建筑形式和商业实践非常具有代表性:在时间与空间的纵向层面上, 它贯穿了一个城市对现代建筑形式思考的历史、现在和未来等时期;在城市环境的横向层面上, 它跨越了历史保护旧城区、新城区和开发区等城市区域。因此, 本文针对高铁站商业综合体, 探究其基于城市空间文化的建筑形式创作实践。

一、城市商业综合体建筑设计的概述

1986年, 城市商业综合体这一模式诞生于巴黎拉德芳斯, 随后在纽约曼哈顿获得了进一步的发展, 并开始走向世界。该模式在整体布局方面较为完整, 在功能特色方面相对明显, 同时还具有资源共享的优点, 是现代城市各项功能得以实现的新型载体。

商业综合体是在城市综合体的基础上, 强调商业功能作为综合体各部分功能的核心, 有别于其他类型的城市建筑综合体。商业活动影响和占据着人们对城市的体验, 因此, 从城市的角度来说, 商业综合体的概念似乎能更准确地描述城市综合体的城市特征和空间体验。

商业价值和利益是商业综合体开发建设的主导因素, 而商业氛围和购物体验成为商业综合体空间和形态设计的要点, 这使商业综合体在业态构成、流线组织、空间设置上具有非常强烈的功能性以及形式的自主性, 往往会以非常自我的姿态出现, 而漠视其周围的城市空间和环境。因而, 如何使商业综合体与城市空间文化和环境良好地结合非常重要。

随着经济水平的日益提高, 城市商业综合体这一模式在我国东南沿海等地区获得了迅猛的发展, 形成了诸多城市商业中心。此类商业中心通常以大型购物中心为主体, 同时融入了餐饮、娱乐、办公等现代元素, 大多规模都在10万平方米以上, 是一种规模庞大、功能完备的城市商业综合体。在我国, 城市商业综合体已经有十多年的发展历史, 虽然在时间积累方面落后于许多国外城市, 但在一些项目建筑设计实践中积累了大量的、宝贵的经验, 并注重城市文化空间的营造, 形成了自身风格的建筑设计新趋势。

二、城市商业综合体的特征

商业综合体具有综合性、城市性和商业性三大特征。

综合性要求不仅体现在建筑类型的功能复合上, 也体现在城市空间的混合利用和全时性上, 是城市中心区健康发展的必要保证, 同时, 综合性也是城市商业开发和土地利用的合理方式, 为商业综合体这种建筑类型的存在与发展提供了依据。

城市是商业综合体空间意义的载体, 商业综合体的存在和发展都依赖于城市的开发和运作。商业综合体为当代城市提供了重要的公共空间和生活场所, 成为都市体验的核心环节。商业综合体由于其综合性通常被称为“建筑中的城市”, 以商业为主的不同类型的功能在其中复合, 具有城市的特征;而作为“城市中的建筑”, 商业综合体对城市空间环境和市民的生活也产生着重要影响。

商业性是商业综合体的主要特征。随着经济的发展和技术的进步, 城市已从以工业生产为核心的现代主义城市向以经济文化为核心的当代城市发展, 商业活动成为当代城市的核心, 成为城市公共活动的主要部分。作为根植于当代城市发展而产生的建筑类型, 商业综合体通过商业活动组织和联系不同的功能与活动, 为市民提供了丰富多彩的生活、休闲、娱乐和购物空间。

三、高铁站商业综合体建筑形式创作探究

1. 契合火车站商业建筑功能需求

(1) 形式结构的功能化集成

业态规划是高铁站商业综合体在建筑形式创作前重要的策略定位。主力业态以明显的独立形体拼接的形式进行组织, 其形式结构在视觉上均清晰地反映主营业态结构, 体现出功能的集成化, 给消费者清晰、简洁的空间功能暗示。如主要单店业态为百货商场、购物广场、电影超市和数码广场, 应分别对应4栋建筑。4栋建筑的业态虽然具有综合性, 但在形式和内容上相对独立, 联系性不强, 均能独立运转, 彼此之间没有连廊或连桥连接, 造型的基本体量质朴地反映了相对独立的功能关系。又如根据地块形状及规模设置各大主力店, 有利于不同消费群的互相转换, 做到人流的有效共享;室内步行街出入口通向候车大厅、城市道路及综合体内部。

(2) 商业空间品质的优化

高铁站商业综合体的设计应是人的商业行为场所的设计, 要具有更多的人情味, 追求空间的场所感、舒适性和品质, 形成独具特色的商业空间。高铁站商业综合体以多种形式进行组合, 使外部空间具有完善的商业步行街体系、与城市对接的车行系统、适宜的空间节点以及延续的城市空间。如内部的酒店、酒店式公寓及其他辅助功能建筑单体可以相对尺度较小;在场所中形成虚实对比, 建筑体量体现出长面围合、短面穿插的视觉效果。又如, 可以丰富围合场所的建筑体量, 裙房商业外铺环绕所有建筑, 在地块内形成功能上联系、空间上流动的综合城市空间;广场、绿地、花园点缀其中, 营造出较高的环境空间品质。

2. 传承城市文脉

当火车站商业建筑从建筑综合体逐步发展为城市综合体, 它便像一座真正的城市一样, 从几何学、技术学、社会学、生态学、经济学、文化等角度与城市空间文化相互影响。对城市文脉的传承是高铁站商业综合体融入城市的重要手段, 浸润着城市不可复制的地域文化色彩, 才能扎根于这座城市。城市建筑、街区、空间、交通、环境是文脉的具体语言, 是建筑及建筑群获得区域认同感的基础。一个城市的火车站随着城市发展分别位于旧城区、现代城区和发展新区, 其所表达的文脉结构是多维立体的, 在时间维度上具有纵向历时性——其尺度和风格随着时间跨度逐步演绎并体现出时间的痕迹;在空间维度上具有横向的共时性, 与具体的城市空间协调、共生。

(1) 尊重城市尺度

火车站商业综合体还担当城市职能, 其建筑形态支撑、构建城市形态结构, 其空间对接城市空间系统, 其尺度遵循城市尺度秩序。尊重城市的尺度表现为以一种相似的尺度插入街区, 进入城市的版图之中而非创造一种新的版图样式, 利用建筑形式、形态的变化配合既有周边建筑并共同优化城市空间。

(2) 协调城市风格

C·布罗林在《建筑与文脉》中提出的融入城市文脉的11种设计准则显示建筑或建筑群立面的风格形式、比例与尺度、方向性、体量及组织关系、街道的融合等都起到重要作用。火车站商业综合体通过协调周边的城市建筑风格、融入所在街区地块的同时创造出以和谐为前提的自我标志性, 来平衡城市风格与火车站商业综合体建筑形式特征的矛盾。

如地处城市新区的火车站商业综合体, 周边建筑均为现代风格。作为交通枢纽与商业地产结合的大型城市综合性建筑, 老火车站从属于旧街区建筑风格的策略不同, 要以簇群式布局组织功能, 在商圈中占据影响地位, 并需要一定的标志性。因此, 采用风格简约、时尚的建筑形式, 减少开窗面积, 成本低且效果好。

(3) 统领区域商圈

商业综合体是城市中心区域或其他区域的核心, 统领区域商圈, 以商业功能为主、集合其他相关功能, 以商业活动与购物体验为主要空间特征的一种城市建筑类型。因此, 高铁站商业综合体的建筑形式、规划结构的设计已升级为城市设计的层面, 其形式创作需要结合地域气候对综合体功能、营销模式、人群活动行为、城市空间、城市交通系统及区域规划进行综合定位。建筑形式创作中传统的功能对位关系被摒弃, 建筑形式和表皮成为独立的语言并配合多种媒介形式传达商业信息。

四、结语

在建筑创作中, 高铁站商业综合体要根据所在城市的具体自然、人文现状进行调整, 适应区域地理特性并充分借鉴、协调、利用所在城市的历史文化、建筑风格、尺度秩序等要素, 以合理的形式逻辑续写城市空间, 在追求标志性的同时更好地融入城市。

3.燕郊最大商业综合体天洋广场开业 篇三

“什么时候开门？我们什么时候能进去？”5月18日上午9点左右，距离商场正式开业还有一个小时，燕郊本地居民已经把守在商场大门外，围了个里三层外三层，这些消费者目不转睛地盯着正在进行最后准备工作的商场内部。10点左右，商场大门被保安打开，不到五分钟的时间，天洋广场里已经挤满了消费者。

“如今买东西不用再往北京城里跑了。”家住燕郊天洋城小区的李先生说，自己平常在北京工作，购物大多是在北京，如今天洋广场的开业，无论是购物环境还是商品种类都不比北京的购物中心差，终于不用从北京往家里“搬”东西了。

业态看齐城内综合体

“燕郊天洋广场不同于传统的百货商店，它的开业将带动燕郊地区商业业态的升级。”天洋控股有限公司商业管理中心总经理于国疆介绍，燕郊天洋广场会聚了物美超市、星美影城、耐克、阿迪达斯、必胜客、KFC以及多品类儿童消费体验业态，是迄今为止京东地区体量最大、业态最丰富、品类最齐全的大型商业综合体。

除此之外，燕郊·天洋广场建筑设计独特，拥有独一无二的过街连廊天桥和屋顶花园，让消费者在休闲、购物的同时感受建筑美学。同时，广场配套设施和服务完善，拥有2000部车位的超大停车场，全场覆盖wifi，为消费者带来极致的休闲、购物体验。

据三河天洋广场商业有限公司总经理杜志强介绍， 天洋广场的物美超市自4月28日试营业以来，日均客流量高达3万余人次，“五一”假期试营业的必胜客欢乐餐厅日均销售额也突破2万余元。

助推燕郊区域价值

天洋广场的开业无疑在商业配套上让燕郊向前迈出一大步，而有消息称，万豪酒店也即将在燕顺路上开业。大型的商业综合体和五星级酒店的落成，除了满足当地居民的需求，对燕郊本身的区域价值也有很大提升。

“天洋广场开业前，燕郊已有的商业项目中，受规划和规模限制，升级空间小，难以形成具有区域性大视野的商业中心。”北京大学零售研究中心副主任、高级经济师陆兴泰表示，这使得天洋广场的规模优势和综合业态优势得以放大，将有助于其成长为具有区域影响力的商业中心，并可能对区域楼市产生推动作用。

天洋城4代即将推新

除了天洋广场正式开业之外，天洋城4代也时隔半年计划近期推出新一期房源上市。据记者了解，新推出的房源户型面积在60平方米与120平方米之间，主要针对刚需以及燕郊当地改善型需求。

4.城市综合体建筑的商业价值最大化 篇四

暨考察五角场万达城市综合体时间：2008年6月28日-29日地点：上海五角场快捷假日酒店（四星）

【组织机构】

中国管理资讯网房地产频道（http://fdc.21ask.com）

【详查】 请登陆中国管理资讯网房地产频道

【参会对象】

 主管城市规划建设的政府部门、社区商业综合体项目的各大房地产开发商

 省城和地级城市综合体开发商、设计院 等

 各级百货公司总经理、副总经理、营销总监

【报名方式】

025-68698690,68698693,66893170 ***(24H)

【学习费用】

2980元/人(包含考察费、顾问费、培训费、资料费、午餐费、场地费、以及茶水等)赠送：前10名报名者赠送价值500元商业地产营销策划大全一套

【友情提醒】

欢迎学员带上方案前来听课，鼓励学员提前将项目规划设计方案和问题在报名的同时提前提交，与会专家将提前帮助您进行分析和准确工作，确保学员满意度。

【课程收益】

本次课程将为城市综合体开发创造巨大价值 提升中国综合体策划和设计到亚洲前沿水平为中国数十个省城综合体和数百个地级城市综合体提供实战借鉴

商业建筑策划与城市合体及购物中心招商珠联璧合 华润万象城、东方时代广场、深圳海岸城等项目策划与招商经验与教训值得借鉴，分享美国拉斯维加斯时尚秀购物中心与六本木新城最新考察与研究成果

本次课程将用21日晚上的时间实地考察五角场万达城市综合体

邀 请 函

【课程背景】

通过美国和日本一流综合体考察以及三年多的系统研究，杨宝民先生在国内综合体项目操作和研究取得丰硕成果，能够有针对性帮助国内客户选择参考标杆，指导创新方向。

城市综合体是新的发展趋势，在世界一流综合体考察成果消化和创新方面，杨宝民先生一直走到前列，通过六本木案例的深入研究，新摩尔完成了上海、长沙等数个大型综合体项目策划与招商，建筑策划与商业规划案例，将我国城市综合体开发和运营提升到新的水平

对于综合体的特征与运营规律，我们进行了系统的总结，提炼了提升商业综合体价值的四个方法，通过案例分析论证了方法的有效性。

针对地铁、城市轨道交通不同综合体特点，我们给出针对性解决方案，追求商业规划与建筑规划的最佳匹配。

我们不仅北京上海和省城在发展购物中心、商业街区、酒店等综合体项目，而且发达的地级城市也普遍在开发综合体项目，如何避免低起点开发，提高项目成功率，培养一批理论和实际兼备的高级人才，我们的课程将给予满意的解答。

【课程大纲】

第一天课程安排：

商业综合体开发的方法论介绍日本与中国城市综合体项目的启发

一、城市综合体特点与开发的方法

二、东京六本木城市综合体（含地铁购物中心）

深入研究了六本木开发动机和物业组合方式的创新，详细介绍了城市综合体的联合开发方式，业态组合特点，建筑规划设计特点，介绍了日本地铁购物中心的VMD特色，商业设施规划与立体停车方式的运用。对世界一流城市综合体成果进行了多次消化和创新，成功运营国内多个实际项目之中

三、系统介绍了杨宝民先生总结的综合体价值挖掘方法

针对上海交通枢纽型城市综合体，长沙30万平方米购物中心等城市综合体介绍商业规划与建筑策划的同步的成功案例

四、维加斯主题综合体

针对国内主题购物中心和酒店综合体发展进行比较分析，系统介绍了我国地级城市综合体操作的具体盈利模式创新方法

五、难波城城市综合体的规划设计特点与运营管理

大阪难波城是美国捷得设计的极具特色城市购物中心类似北京西直门交通枢纽综合建筑项目

获得日本２００４年最佳建筑与环境设计奖

日本购物中心考察成果在国内应用实例

六、长沙综合体策划与招商通过案例讲授社区商业招商内容

现代商业步行街的开发与经营创新

一 商业步行街的发展特点

二 国内商业步行街的发展水平与存在问题

三 商业步行街的整体运营策划

1、理念设计、文化定位、发展规划

2、洋流学说与商业步行街布局

3、商业步行街的经营管理

四、商业步行街的发展规律

1、室外步行街

2、室内步行街

3、社区步行街

五、商业步行街的设计与改建设计方法

六、商业步行街的策划咨询服务

成功的商业街区标杆———美国环球影城商业街

◆案例分析>商业综合体项目策划案例。深圳东方广场综合体项目、长沙奥林匹克综合体项目（千亩大盘社

区和大型购物中心、商业街区、五星级酒店）

地级市综合体的开发规律

一、我国地级市的消费特点

二、地级市商业综合体的选址

三、地级市商业综合体物业组合模型与业态设计特点

四、地级市商业综合体的建筑策划-以徐州和苏州为例

五、地级市商业综合体招商与运营管理特点

1、香港地铁购物中心研究成果及徐州城市综合体的业态组合研究成果

香港又一城和青衣城

2、泉州40万平方米城市综合体商业建筑方案设计

泉州项目鸟瞰图 泉州综合体街区图

案例讨论与互动

讨论学员城市综合体项目及其存在问题

实地考察上海五角场万达城市综合体

第二天课程安排：

购物中心VMD体系――以美国拉斯维加斯时尚秀和凯撒购物中心案例

一、VMD含义

二、购物中心VMD范畴与体系

三、白领特色购物中心的建筑策划－拉斯维加斯凯撒宫购物中心案例

四、白领购物中心的业态组合与VMD---以fashion show 购物中心为例

奥特莱斯购物中心开发与经营

从国际化视野看奥特莱斯业态在中国发展

一、OUTLET业态的由来和优势

二、美国、日本奥特莱斯业态的发展

三、北京燕莎奥特莱斯的发展经验与教训

四、上海奥特莱斯发展的成功经验

五、新摩尔商业管理公司服务奥特莱斯项目的策略

1、美国新泽西花园奥特莱斯购物中心

2、美国开放式购物中心案例――夏威夷购物中心介绍

现代百货的选址要求及案例分析

一、百货分类及其选址要求

二、高档百货选址要求

三、流行时尚百货选址要求

四、选址的案例——分析成功与失败原因

美国百货创新经营与中美百货比较研究

分析中国城市综合体和购物中心的主力店选择问题

美国纽约SAKS第五大道百货连锁经营研究

一、美国纽约SAKS第五大道百货企业历史

二、纽约SAKS百货经营品牌特点与盈利分析

三、第五大道百货旗舰店

四、SAKS第五大道百货的电子商务体系

五、纽约SAKS第五大道百货的服务体系

六、SAKS第五大道百货的连锁经营

连锁经营研究――在细分的服饰市场中寻找自己的奶酪

一、内曼.马库斯的发展历史－家族连锁企业的典范

二、内曼.马库斯的品牌策略

1、举办欧洲文化周2、颁发时尚行业的内曼.马库斯奖

三、内曼.马库斯领导层变迁与盈利策略

一个商店两种顾客群体

四、内曼.马库斯的连锁经营策略

1、上市经营

2、在扩张中寻求平衡

五、内曼.马库斯的高档服饰旗舰店

六、内曼.马库斯的运营体系

1、服务理念与策略

2、以顾客为核心的经营体系

顾客服务特色鲜明的美国诺世全百货研究

一、家族连锁商业的成功案例

二、鞋业商店连锁经营

三、NORDSTROM综合百货的VMD特色

四、旧金山诺世全百货的顾客服务特点

五、NORDSTROM的开设新店策略

六、对中国专业特色百货的启发

【专家背景】

杨宝民:中国管理资讯网()特聘专家，中国商业地产联盟专家委员,清华大学与新加坡国立大学合办之国际商业地产运营班主讲专家,清华大学与中国商业地产联盟合办之商业地产总裁班客座教授。作为中国首批研究购物中心与商业步行街运营的专家，是旅游及商业地产、百货经营与电脑应用复合型高级管理人才。

曾任茂业百货（集团）公司副总经理，王志纲工作室高级策划师，沿海集团沿海物业管理总公司总经理，新世界地产集团公司营销策划总监，解放军测绘学院博士生指导小组老师。为国内数十个商业地产项目提供专业服务，培养一批优秀商业地产人才,目前正在组织长沙系列购物中心和大盘开发与运营。

2002年带领百货团队创造过连续三天日销售额2000万元记录（3万平方米单店），2003年成功筹建深圳经营业绩一流的华强北东方时代广场8万平方米购物中心。

2005年3月获邀出任第二届中国商业地产领袖峰会（广州）主讲专家。4月，9月出任中国西部住博会商业地产主讲专家。8月担任厦门商业地产专题研讨会主讲专家。

2006年担任盛世联邦广场首席专家，主持大型商业地产论坛，取得圆满成功。

杨先生系统考察总结了香港地铁商业物业经验，同时专门考察了日本与韩国地铁商业物业，主持策划

5.城市综合体建筑的商业价值最大化 篇五

本案定位、销售、招商策划顾问服务代理协议书

合同双方： 甲方名称: 邮政编码： 联系电话： 传

真： 开 户 行： 银行账号： 联 系 人：

电子邮箱：

乙方名称: xx（xx）商业管理有限公司 注册地址：xxxx区xx路xx号 xx座xx室 邮政编码：xx 联系电话：

传

真：

开 户 行：xx股份有限公司xxxx支行

共 9 页 第 1 页银行账号：

联 系 人：xx xx

手机：

电子邮箱：

依据《中华人民共和国合同法》等相关的规定，经甲、乙双方平等协商，就本案项目合作等事宜，彼此同意签订以下条款：

第一条 委托内容

1、甲方就“xxxx50万平方米大型城市商业综合体项目”即位于xx市，在，其中商业占地面积约为

亩、住宅占地

亩，一共分

期开发，其中第一期先开工

亩建材家居市场，规划总建筑面积约

万平方米，即甲方委托乙方为本案进行前期策划定位、销售、招商策划和整体项目包装推广策划顾问服务唯一服务商；

2、同时由甲方指定乙方为本案全部商业面积部分的唯一的销售代理合作方；

3、甲方指定乙方负责引进商业主力品牌店、商业辅助主力店品牌（行业前500强品牌主力资源）之居间招商。

第二条 项目名称及标的物地址

1、“xxxx50万平方米大型城市商业综合体项目”（此为暂定案名、根据调研后业态再调整）

共 9 页 第 2 页

“xxxx50万平方米大型城市商业综合体项目” 项目地址：

位于

，占地面积约为

平方米，规划总建筑面积约

平方米，容积率约：

商业面积：

平方米

以下涉及“商业部分” 标的是指：本案xxxx50万平方米大型城市商业综合体项目，其中也包括但不限于规划内的所有市场商铺、商贸步行街商铺、商住公寓、酒店、写字楼以及需要销售、招商和策划定位的所有商业面积部分；以下“住宅部分”标的是指本案项目全部商住公寓和住宅部分。

第三条 本协议期限

委托全案代理服务（说明：全案服务内容即为策划顾问服务、销售代理和招商代理服务）期限为从该合同签订之日起2年内，双方在该部分合同到期前一个月确定是否续签合同。

第四条 本案成员

乙方针对本案成立专门的前期策划调研、招商小组全程操作本项目，专案小组成员由市场策划、推广及营销等方面工作人员组成，乙方可以根据工作需要增加辅助工作人员。

第五条 甲方责任及权利

1.2.甲方根据本协议第七条之约定向乙方支付销售和招商代理佣金及前期定位策划费用； 甲方应按本协议要求向乙方提供本案之有关资料（包括项目五证齐全），并保证资料的准确性、真实性，以保证乙方顺利进行销售和招商工作；由于甲方原因，不能在约定时间内提供有效资料或因甲方原因，致使主力店或配套辅助主力店无法达成合作意向而影响主力店品牌或辅助主力店品牌进驻，因此造成乙方不能正常进行本案招商，其时间也因此相

共 9 页 第 3 页应顺延，或因此致使本案乙方中途退场及自动终止合作关系，均由甲方自行承担责任，乙方不承担任何责任； 3.甲方指定人员作为本协议的甲方代表，负责本案工作的对接人。乙方应当与甲方以及该代表进行密切的联系，加强沟通。乙方在招商洽谈中，因甲方的原因造成主力品牌无法进驻，均由甲方承担责任，乙方仅尽经纪居间招商代理公司之职责；同时甲方以及甲方代表应当为乙方开展本协议约定的工作提供方便。4.甲方代表以及甲方其他有关工作人员负责组织相关会议，对乙方提供之每月招商报表及推广方案进行交流、讨论与确认；对乙方提供之相关返租方案进行审核，并与乙方进行沟通协商；如因甲方在一星期内未确认乙方提交的方案或因甲方工程进度审批上之原因造成本案招商工作进展时间上的延误，即由甲方自行负责此责任； 5.甲方同意在所有本案的宣传品上印刷乙方为策划代理公司，并配有乙方的公司名称及商标标识。

6.甲方负责无偿为乙方提供项目现场办公室和基本的办公设施（电话、网线、打印机、复印机和办公桌及办公耗材）；电话费用由乙方自理。

第六条

乙方责任及权利

1.乙方指定人员作为本协议的乙方代表，负责本案策划销售、招商的对接人，服务期间，甲方就本案销售或招商之相关事宜的临时调整及意见应第一时间通知乙方代表，以便乙方及时调整工作方向。

2.乙方根据本合同第七条之约定向甲方收取销售和招商代理佣金及前期定位策划费用； 3.乙方应根据甲方的要求，在本合同规定的期限内完成招商目标，同时也可以根据实际情况进行调整；

4.乙方应通观全局, 对于本案可预见的和不可预见的问题，并及时给甲方提供预警性提示及

共 9 页 第 4 页解决方案，以保证招商工作的顺利进行；

5.乙方应密切配合甲方、执行推广方案；同时乙方亦应积极参与甲方或甲方与其他合作单位的会议, 并就本项目提出有益的建议；

6.乙方所制定的所有方案均需由甲方代表最终签字为准（或乙方提供方案及报告一星期内，甲方未给乙方通过书面文字回复即视同甲方默认该方案），也即为本案服务完毕；另乙方就项目定位策划报告提供给甲方后，叁天之内未通过书面文字方式回复乙方，甲方签收即视同默认该方案并执行；

第七条：策划费用、销售和招商代理佣金及支付方式：

1、本案乙方为甲方招商佣金收费：即甲方须按 贰个月已签约出租商业面积的总租金作为乙方的招商代理佣金收益；此项招商收费是指除主力店品牌外的商铺或散铺的招商成功的收费，其具体目标分解后为：

2、本案乙方为甲方销售“住宅部分”的代理佣金收费标准：甲方按照乙方实际销售回款总额的1.2 %提成计算乙方的佣金，即作为甲方支付给乙方的住宅部分销售代理佣金；

3、本案“商业部分”销售代理佣金：甲方按照乙方实际销售回款总额的3 %提成计算乙方的佣金，即作为甲方支付给乙方的销售代理佣金；每个阶段在结算乙方销售代理佣金时，甲方只结算90%销售代理佣金给乙方，余下10%作为乙方未完成目标的保证金，如乙方已经完成销售目标，甲方应及时支付结清余下的10%的代理销售佣金。但因甲方原因致使乙方未能完成目标，乙方不承担任何责任，甲方应按时支付未付的前期策划费用、销售代理佣金或招商代理佣金；

4、乙方为甲方每成功招商的主力店品牌收费标准：①每引进一家外资品牌成功进驻本案，即乙方收取甲方招商代理佣金为50万元收费，②每引进一家内资品牌成功进驻本案，即乙方收取甲方招商代理佣金为30万元收费；主力店品牌成功进驻甲方本案项目地是指主力店品牌与甲方已经签约意向（甲方以向主力店品牌缴纳加盟定金为准或主力品牌店向甲方缴纳进驻定金为准）或主力店品牌已签订正式进驻合同为准。主力店品牌和辅助主力店品牌店是指家居类、建材五金机电类、小商品类等相关联业态在内的、同时也是行业内国内外排名前500强的辅助主力品牌店；③乙方通过资源整合为甲方实现拿地价格每平方米降低20%-35%地价，甲方应支付乙方150万元拿地提成佣金，如乙方为甲方实现拿地价格

共 9 页 第 5 页每平方米降低45%-60%地价，即甲方应支付乙方300万元拿地提成佣金；

5、本案销售溢价收益分成：按甲方委托给乙方的基础均价的高出部分即按 8比2比例分成，即甲方占80%，乙方占20%。溢价是按每套商品房“购房合同中的销售金额”与甲乙双方确定的该套商品房“基准销售均价”的差额。溢价奖励分成由甲方按“应付溢价奖励分成x5%”的额度代扣全部税费，乙方向甲方出具收款收据，乙方无需向甲方提供税务发票。

6、甲、乙方双方签约生效三天内，甲方支付乙方本案“商业部分”全程总策划顾问服务费用即按以下三个阶段计算税后收费共计85万元：

①、第一阶段乙方提交给甲方的本案前期定位策划报告，其内容包括市场分析论证报告和前期定位策划报告（其中内容包括业态规划、动线规划、资金回笼计划、现金流量分析），以上前期上、下部分定位策划报告的收费标准共计为人民币75万元（即柒拾伍万元），即双方签约后，1、甲方应首付乙方前期费用即人民币35万元（即人民币叁拾伍万元），乙方开始进入前期调研阶段和团队进驻本案项目现场调研的准备工作。

2、经调研后，乙方提交的本案市场分析论证报告，经甲方确认签收后，三个工作日内即甲方须向乙方支付定位策划费余款30万元（即人民币叁拾万元）给乙方；

3、乙方提交甲方本案前期定位策划报告，经甲方确认签收后，乙方按照甲方确定的方案与建筑设计院对接定稿后即甲方在三个工作日内须向乙方支付定位策划费余款10万元（即人民币壹拾万元），即乙方开始按照甲方确定的方案执行，同时以上乙方提交的报告或方案甲方签收后，即乙方在这个阶段的服务成果视为已完成；

②、第二阶段乙方提交给甲方的本案整体项目推广销售方案的收费标准为税后10万元（即人民币壹拾万元），甲方须先预付乙方5万元（即人民币伍万元）费用；乙方提交以上整体项目推广销售方案经甲方确认签收后，三个工作日内即甲方须向乙方支付剩余款项即15万元（即人民币壹拾伍万元）给乙方；即乙方开始按照甲方确定的方案执行；同时以上乙方提交的报告或方案甲方签收后，即乙方在这个阶段的服务成果视为已完成；

③、第三阶段乙方提交给甲方的本案招商方案（详见②第二阶段推广销售方案中招商部分内容），乙方提交的招商方案与以上②经甲方确认签收后，即乙方开始按照甲方确定的方案执行；同时以上乙方提交的报告或方案甲方签收后，即乙方在这个阶段的服务成果视为已完成；

7、以上乙方为甲方提供的三项策划报告或方案全部提交给甲方并签收完后，即表示乙方为甲

共 9 页 第 6 页方提供的全程策划顾问服务成果视为已全部完成。同时以上策划费用也不含客户交房、房产证办理、开业等属于甲方方面的客服工作内容，但乙方应协助甲方办理签约按揭、入伙等客户服务工作。

8、由乙方负责本案整体项目平面广告设计策划方案（包括户外、报纸、楼书、海报、夹报、单页等项目整体包装方案）、VI、CI方案及该项目招商推广网站内容规划方案建议等的制订，以上乙方为甲方提供的服务，甲方应按每月一次性支付乙方的税后固定费用5万元；甲方应在双方签约后三个工作日内提前首付乙方一个月固定月费，从第二个月开始，其支付时间为每月28日支付下一个月的固定月费, 甲方按照以上固定月费标准支付乙方到期时间为本案项目销售结束为止即可；

9、甲方介绍的关系客户（包括优惠客户）顺利招商签约并进驻本案物业，此客户仍然为乙方有效客户，甲方需支付乙方此客户按照本协议条款约定的代理佣金总额的50%作为乙方收益。除甲方自留房源外（比例不超过总套数的5%，一托二商铺与三层房屋分开计算），所有购房客户无论是否为甲方关系客户（含抵工程款客户），均计算乙方业绩和全额招商代理费。

10、因客户违约, 导致甲方决定解除合同、罚没客户已交的全部或部分定金时，甲方应将已没收定金的50%支付给乙方作为服务费用。为维护客户与市场，甲方有权在有关情形下决定暂不解除违约客户的合同关系、不罚设定金。

11、以上均为乙方给甲方提供的本案全部的前期调研、策划、代理销售和招商服务等顾问收费即为乙方的本案策划、调研费用及乙方之收益； 支付原则和支付时间：

1、本案销售代理佣金（包括“住宅部分和商业部分”）或招商佣金的支付方式为：甲方按每月28日结算乙方当月的销售代理佣金或招商代理佣金，结算时甲方按照乙方实际签约的面积或实际销售回款总额计算乙方本次的销售代理佣金或招商代理佣金（说明：销售代理佣金计算是指乙方已经与客户签约的销售认购协议书为准开始计算乙方佣金，招商佣金计算是指乙方已经与客户签约租赁协议书并缴纳租金为准开始计算乙方佣金），如遇到双休日即顺延两天签收结算会签单和代理佣金。如在前期策划费用、招商和销售代理佣金结算时，甲方支付乙方以上费用每延迟一日结算，甲方需向乙方支付按结算代理佣金总额（包括溢价部分佣金）或策划费用总额的千分之五作为甲方的违约滞纳金。同时因违约未支付以上费用而造成乙方不能正常运营或因此中途退场及自动终止本协议，应由

共 9 页 第 7 页甲方承担全部责任；

2、每次结算时应先由乙方与甲方指定对接人员核对当月的招商和销售回款会签表，甲方于每月28日应一次性支付完乙方本次应结的全部代理佣金和溢价部分的佣金。如通过乙方招商的租赁客户或销售客户与甲方签署《租赁协议》或《销售认购书协议书》并向甲方缴付协议书中约定的定金后违约，客户缴付的定金不予退回，甲乙双方按50%：50%的比例分配该违约定金，甲方支付给乙方该违约定金的时间与支付乙方代理费用的时间相同。由于客户违约而产生的违约金（包括定金部分）由甲乙双方各按50%比例分配（经甲方特批退还定金的违约单位除外），在每次结算代理费的同时支付给乙方。

第八条：费用规定

1、本案现场招售中心、样板间、户外广告（围墙、指示牌、车身广告等）、模型、效果图、招商手册、宣传折页、展板、DM、海报、展销会包装、推广活动、电台广告、报纸杂志、广告建筑规划设计、平面视觉设计、广告设计及发布费、摄影、拍片、印刷、制作、运输、现场包装、装修、礼仪、公关促销费、销售招商现场、水电暖及老客户介绍新客户奖励等费用及软性文章等相关涉及项目推广的委托制作费用及发布费用均由甲方全部负责支付，有关委托制作及发布合同的谈判由甲方负责，乙方协助谈判确定合同文本后，应将有关合同的签订交由甲方直接进行。

2、甲方负责支付乙方的本案推广固定月费、招商代理佣金、销售代理佣金和前期策划费；

3、乙方负责本案项目运做的团队工资、日常工作相关费用以及员工提成奖励；

4、乙方负责招商差旅费、补贴费及各计划的制订与实施执行。

第九条 违约责任

1.乙方是甲方唯一指定的本案前期策划顾问服务的代理方，不能再指定第三方代理相关的业务，如本合同的任何一方不履行本合同中所规定的任何责任或义务，而使对方造成损失的，须赔偿对方因此造成的相应损失；

2． 合同有效期间，因不可抗力（如洪水、地震、火灾等自然灾害及战争等人力无法抗拒、不能预料又不可避免的事件；无支付能力、破产等视为不可抗力）而致使一方不能履行本合共 9 页 第 8 页同的，在取得有关部门的不可抗力的认定后不视为违约；

3． 甲、乙双方自签约生效时间起，因甲方原因在超过6个月内还未进行开盘或本案项目开工延期6个月后，依然不确定有效开盘时间，即视同甲方违约，本案即自动终止本协议； 4． 甲方不得聘用乙方受聘的工作人员（包括甲方均不能与在职的乙方工作人员或已离职壹年内的乙方工作人员私下签约本案代理合同），否则视同违约，乙方有权提前终止本案代理合作协议，同时甲方支付乙方违约金按照每人50万元赔付，同时赔付因此而造成的其他的损失；

第十条 争议的解决方式

凡因执行本合同产生的一切争议，双方应协商解决。

第十一条

其他

1、本协议与本协议的附件为不可分割的完整组成部分，共同具有法律效力；

2、本协议自双方签字盖章后生效；

3、本协议一式肆份，甲、乙双方各执肆份，具有同等法律效力；

4、本协议如有未尽事宜，由双方协商确定或另行签订补充协议，补充协议与本协议的规定如有不同，以补充协议为准。

甲方：

乙方：

xx（xx）商业管理有限公司

法人或代表：

法人或代表：

6.城市综合体建筑的商业价值最大化 篇六

各城市对“城市绿心”的生态价值、社会价值和经济价值已有了一定的认识, 在功能用地、保护与利用的协调、综合效益的提升以及可持续运营等方面进行了诸多建设性的尝试。“城市绿心”作为城市空间功能有机组成部分, 在优化城市空间结构、改善城市环境质量、提升城市生活品质等方面发挥着越来越大的作用。

1“城市绿心”的特征

“城市绿心” (Urban Green Heart) 是指位于城市中央或由多个城市组团围合的绿色空间, 以植被和水体等自然要素组成, 用地类型包括绿化广场、公园、风景林地、可进入的湿地、特定的农业用地以及部分位于城市中的风景区等。“城市绿心”的论述可以追溯到霍华德的“田园城市”思想, 霍华德认为, 在城市的中央应开辟公园等作为公共交往空间, 其首先付诸实践的是在荷兰的兰斯塔德地区, 美国“中央公园”, 我国乐山、台州等“城市绿心”是较为典型的案例。

1.1 生态性

“城市绿心”作为城市绿地, 是城市的“自然生态调节器”, 拥有多样化植物和生物的“城市绿心”对城市环境具有平衡氧气与二氧化碳、净化空气、调节小气候、涵养水源、降低噪音和防风固沙等生态作用。

1.2 开放性

开放性是指在景深或者面阔方向具有足够尺度的景域, 更有甚者, 利用借景外延和升级空间结构。可分为中心开放、边缘开放两种形式, 中心开放以中心为视觉点向外发散连接外景, 边缘开放是指构成积极共享的边界。

1.3 可达性

中心区通常交通压力较大, “城市绿心”时有沦为孤岛绿洲的趋势, 而借助城市林荫道、河流廊道等线形因素以及由此形成的步行体系, “城市绿心”的中心效应便具有放大和扩散的能力。同时, 也应对城市步行体系积极接纳。

1.4 功能复合性

处于重要区位的“城市绿心”, 尤其是大尺度“城市绿心”, 若不能包含多种土地利用方式, 则通常是消极和无用的。用地类型和功能复合化使得不同的使用人群各得其所, “城市绿心”才能促进城市生活的勃勃生机。“城市绿心”中也可以建有博物馆、艺术馆、科技馆、体育场等公共设施和餐厅、咖啡馆、特色商铺等商业用地。

2 北海市“城市绿心”现状分析

2.1 北海市“城市绿心”规划背景

北海市位于广西南部、北部湾东海岸, 拥有北海银滩、涠洲岛等风景名胜区, 是国家重点旅游城市和全国历史文化名城。北海三面环海, 气候温和, 环境优美, 生态优良, 位居“全国10个空气质量最好的城市”之首, 享有中国最大的天然“氧吧”美誉, 曾荣获“中国十大休闲城市”称号并两获“中国人居环境范例奖”殊荣。2012年2月9日, 北海市正式被授予“国家园林城市”称号, 同年12月, 又获得2014年第四届广西园林园艺博览会举办权, 这为北海进一步提高城市知名度和美誉度、宣传旅游城市形象、展示城市文化提供了大好机遇。

为提升北海“城市绿心”园林景观形象及地方特色, 体现北海园林园艺博览会展区“以园带城、以主带副、以园带游”的整体开发思路, 高水平、高标准完成园林园艺博览会展区规划建设工作, 北海市规划局组织进行北海市“城市绿心”及第四届广西 (北海) 园林园艺博览会园区规划工作。

2.2 北海市“城市绿心”现状分析

北海市“城市绿心”及园博园区规划范围由西南大道、南珠大道、天津路、银滩大道所围合区域 (面积约18.66km2) , 以及由南珠大道、上海路、银滩大道、江苏路所围合区域 (面积约3.1km2) , 总规划面积约21.76km2。其中, 园博园区包括一主两副三个部分, 分布于南珠大道东西两侧, 总面积约2.98km2。

北海“城市绿心”作为主城区面积最大的绿地和地下水的重要涵养地, 又是市民游憩休闲的理想场所, 其发展对整个北海城区格局优化具有重要的战略意义。第四届广西园林园艺博览会是北海谋求更深远发展的重要契机, 两者相辅相成, 相映成彰。而现在的北海“城市绿心”空旷且封闭, 土地利用效率低, 经济效益差, 天然的绿色基底由于缺少维护, 品质不高, 使其应有的功能与定位未被体现。观其发展, 存在以下不可回避的问题:

(1) 在保护优先的前提下, 如何合理开发?

(2) 以何种开发模式, 确保“城市绿心”和园博园的持续运营, 并提升周边地区价值?

(3) 如何科学规划和组织片区业态并形成合理的空间结构形态?

(4) 如何根据地块周边环境及内部地形地貌, 构建环境优美、独具魅力的高品质空间?

3 实现北海“城市绿心”价值最大化探索

3.1 通过生态理念策略实现“城市绿心”的环境价值最大化

作为主城区面积最大的绿地和地下水的重要涵养地, 又是市民游憩休闲的理想场所, “城市绿心”具有保护性、可参与性和功能复合的特征。因此规划提出“生态优先, 适度开发”, “主动渗透、融合城市”, “注重人本、凝聚人心”, “综合效益、长效维育”等核心理念与策略。 (见图1)

规划通过对其自身的基础与条件等多方面的综合解析, 整合禀赋要素, 融入创新要素, 并与周边功能整体协调和统筹, 提出具体的发展定位为:以生态维育为主题、海湖景观相融为特点、海潮文化为内涵、游憩休闲为载体的城市生态核心区、游憩休闲区和特色文化展示区。其功能包括生态维育功能、整合组团功能、游憩休闲功能和文化展示功能。

3.2 利用生态规划手法实现“城市绿心”的社会价值最大化

以北海“城市绿心”优越的生态环境为基地, 以自然山水、海湖风貌为特色, 运用“绿色经济”理念, 从“整体协调关系”、“水绿城三者关系”与“空间形象关系”三个角度出发, 突出“城市绿心”在北海市的休憩中心、绿核廊道的功能, 梳理“城市绿心”的山水城自然相融的关系, 提升“城市绿心”在北海市的空间形象。规划“城市绿心”以“一带串三心, 两环连八区”的结构发展, 打造成为北海生态城市核心塑造区、绿色经济示范区、北海城市RBD和北海综合形象展示的优质名片区。 (见图2)

3.3 创意生态特色项目实现“城市绿心”的经济价值最大化

综合考虑规划用地内部条件与周边用地功能以及北海城市发展的趋势, 首先从北海的本底资源入手, 考虑已具备开发条件的项目;其次根据园博园项目分析其对周边发展将产生的影响, 再根据城市总体规划对周边用地进行控制, 预测其发展态势, 从而得到可发展的项目;最后结合各方人力和城市营销手段的运用, 推测其将催生的项目, 从时间序列以及发展逻辑上进行科学合理的项目策划。将“产业”置入“绿地”, 突出“绿”的经济价值, 以“健康生态”为特色, 以“绿色养殖”为核心, 并衍生相关文化与养生产业, 形成产业链, 打破传统绿地“高投入, 低产出、难为续”的尴尬局面。 (见图3)

3.4 提出规划控制建议以实现“城市绿心”的建设可实施性最大化

为了使“城市绿心”真正实现价值最大化, 各种设施保障和实际实施措施是重要规划元素。规划通过对水系整治、村庄安置、交通组织、指标控制等方面提出控制性建议, 特别针对城市公园、农林用地等“非建设用地”, 以生态保护为主, 在用地比例、生态保护控制、产业建设等方面提出相应的导控要求。 (见图4)

4 结语

“城市绿心”作为城市的一个特殊生态园林, 有着特殊的城市使命, 它既是整合和梳理城市绿色生态的主要角色, 也是让绿色生态功能与城市发展多功能叠加和融合的使者。在对“城市绿心”的开发利用过程中, 应在遵循保护生态的前提下, 对“城市绿心”各种现状元素进行分析, 根据城市发展需求置入符合“城市绿心”发展的特色项目, 促进“城市绿心”的土地开发价值, 扩大“城市绿心”的功能最大化, 实现“城市绿心”价值最大化, 使“城市绿心”作为城市绿色基础设施的重要组成部分, 有效促进城市可持续发展。

摘要：如今大部分“城市绿心”更多是承担城市的生态保育功能, 以保护为主, 严控开发, 其空间较为封闭, 功能相对单一。随着时代的发展, 各城市对“城市绿心”的生态价值、社会价值和经济价值有了更为深入的认识。本文针对北海“城市绿心”面临的生态环境、合理利用及价值最大化的问题, 从生态环境保护、空间结构布局优化、集约化土地开发、节能减排、发展以生态旅游为核心的可持续运营机制等方面, 提出保护性开发的相关规划理念策略, 根据实际发展条件提出个性化的策划项目, 使北海“城市绿心”在改善城市环境质量、提升城市生活品质等方面发挥着越来越大的作用, 并使其各种价值实现最大化体系。

关键词：“城市绿心”,北海,概念规划

参考文献

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7.城市商业综合体的规划设计探讨 篇七

关键词 城市商业综合体；规划设计

中图分类号 TU 文献标识码 A 文章编号 1673-9671-(2012)021-0211-01

1 城市商业综合体

城市综合体是将多种生活功能空间进行高效的组合，形成的多功能综合性建筑。随着精神生活和物质生活的质量日益提高，城市综合体也需要融入更多的发展理念，使城市综合体与城市多样化的生活能够相互适应、相互依存。城市商业综合体是城市综合体发展到一定阶段的必然产物，它将商业策划思想融入城市综合体的设计规划思想中，要求设计者不仅要有丰富的设计理念和经验，更需要正确把握市场行情。

2 城市商业综合体的规划设计

城市商业综合体的规划设计重点在于合理地将市场因素融入到规划设计中，分析我国的基本国情，总结一套符合我国国情的科学有效的设计规划模式。

2.1 正确的规划布局思想

商业综合体的功能综合性强，导致人流和车流多且杂，在总图规划阶段要布置好商业综合体的各功能分区，使交通关系清晰。规划时，应把步行者的安全作为首要考虑准则，使步行者容易接触公共活动区间或商业店面。规划布局应该注重地区性的整体观念，尽量不给周围环境带来不利影响，如昼夜营业带来的声、汽车流对居民区的干扰、光污染等。

2.2 合理的整合设计

整合就是通过某种方式把一些零散的东西彼此衔接，实现信息系统的协同工作和资源共享，形成一个高效的整体。从商业综合体的角度来说，其设计的宗旨就是将各种功能空间和谐、高效地整合在一起。

商业综合体区域功能丰富，涵盖了所有常见的城市功能区间：公共设施、办公功能、酒店功能、居住功能、娱乐功能、零售功能、休闲功能、文化功能、停车设施、以及会议功能。商业综合体主要是利用不同的功能区间之间的内在联系，将它们协同组织在一起，创造出各种类型的系统组合，主要有以下几种类型。

1）互补型：不同功能区间之间的功能互补构成整体。2）系列型：将功能上具有延续性和互通性的区间进行组合形成的整体。3）主从型：确定一个或一组功能区间，另一些功能区间附属于这些主功能区间。4）比较竞争型：功能相同的区间并置，通过服务的多样性和顾客的选择性产生集聚化效应。

实际存在的城市商业综合体往往是将上述几种类型灵活地综合运用，更加符合实际需要。

2.3 完善的停车组织和交通系统

1）停车组织。停车组织影响到整体的形象和运作效率，是城市商业综合体的关键组成部分，停车组织的规划就是停车方式的选择。停车方式的选择是一个综合性问题，涉及有关土地利用率、经济性等方面。在地面空间严重不满足停车要求和土地昂贵的情况下，常常选用建筑内部结构停车，但是其造价高于地面停车。合理的规划设计，增加不同功能的共用停车空间可以大大减少停车空间。2）交通系统。交通系统组织形式的选用应该根据周围环境的交通状况和地势特征确定，主要有平面和立体两种。平面交通组织形式适用于交通密度不大、基地空间比较开阔且流线简单的地区。以人流和车流为基础，分为人车混行和人车分流两种方式：①人车混行具有一定灵活性，但是由于空间上的干扰性强，不安全因素多。为了限制车行速度，设计中常利用曲折的边界和粗糙质感的铺地材料；②人车分流是指和人流和车流通过相对独立的入口和流线进入基地。其优点是流线十分清晰，交通相对干扰少。缺点是流线比较长，为了保证人流的方便而不利于车流的通行。

立体交通组织将人流和车流分配在不同的空间高度，大幅度地减少了不同交通之间的干扰， 起到了提高空间利用效率和缓解地面交通压力的作用，形成了富有活力并且安全性高的城市空间。立体交通组织充分利用了不同高度的空间，解决了城市发展的空间问题，在我国城市已有较多应用。

2.4 内部开放空间设计

城市商业综合体内部开放空间是用于开展促销活动、满足购物者休息与行走或其他社会商业活动的内部公共空间，包括商业综合体的室内商业街、露天商业内街中庭、内广场、 边庭、与引导空间等特色各异的空间型制。商业综合体内部开放空间分为水平交通空间、节点式空间、线性街道空间和垂直交通空间。主要的规划设计思路表现为以下几点。

1）围合与开敞的变换。综合体内部开放空间绝大部分存在顶界面，侧界面的形式确定其封闭程度，空间封闭或开敞的效果由侧界面的尺度和隔断形式决定。2）竖向高差的变化。节约空间的一个行之有效的手段就是竖向空间的并用。不同的领域运用不同高度的空间，能突出空间的特征变化，同时提高了土地的利用率。3）空间的层次变化。空间上的层次感会给人带来视觉上的愉悦感，通过高差、 绿化、隔断等的设置，可以使画面丰富，达到步移景异的效果。4）空间界面的柔化。柔性的空间具有亲和力和弹性，是人易于接近和停留。5）空间的诱导性设计。城市商业综合体的规划设计必须体现其职能的诱导性与识别性， 反映出购物环境的气氛和商业建筑的特征，以此吸引顾客的光顾。

3 城市商业综合体的规划设计展望

3.1 扩建的空间

扩建是指着眼于满足新的功能需求，拓展空间，提高环境品质。随着城市的发展，城市商业综合体最终是无法满足发展的需要的，所以在规划设计中要考虑到未来发展的需要，预留足够的空间进行扩建，特别是内部空间的规划，要灵活。

3.2 生长的可能

避免出现功能需求不足的情况，可以利用生长的方式，将预留空间的综合体联合在一起形成大型的综合体项目，满足更多的需求。

4 结束语

本文主要介绍了城市商业综合体的概念，论述了商业综合体的规划设计思想和要点。城市土地需求大，通过合理的整合设计，集中各种功能空间，配以合理的停车和交通系统，确定好商业综合体的规模、形态和开放空间是城市商业综合体规划设计的主要思想。

参考文献

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[2]时匡,加晕.赫克,林中杰.全球化时代的城市设计[M].北京:中国建筑工业出版社,2006.

[3]王桢栋.城市建筑一体化设计[M] .北京:中国建筑工业出版社,2010.

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8.城市综合体建筑的商业价值最大化 篇八

笔者以某城市商业综合体为实例,对其内设置大体量室内步行街存在的消防安全问题,通过消防安全性能化评估方法,设定室内步行街为“亚安全区”,定量分析其火灾危险性,参考有关火灾热辐射及烟气控制的实验结果,对其进行安全性评估。

1 工程概况

某城市商业综合体总规模近40万m2,总建筑面积391 500 m2,其中地上部分建筑面积310 500 m2,地下部分建筑面积81 000 m2。A区为商业中心(含商业中心主体及室内步行街),商业中心主体层数为3层,其内步行街层数为3层。室内步行街宽9～13 m,长约300 m,净高15 m,如图1所示。

2 消防设计存在的问题

由于需要保持空间的视觉通透性、连通性,步行街中庭一层和二层、二层和三层之间通过楼板分隔,楼板的不同部分开口,形成多个小中庭。室内步行街与两侧商铺未进行防火分隔,按照我国相关消防规范,需要用防火卷帘将各层的开口与回廊进行分隔,否则由于步行街三层叠加,面积远超过规范规定的中庭4 000m2防火分区的要求,如果利用防火卷帘或实体墙进行防火分区划分,会极大地破坏建筑设计的效果,但是如果不分隔将导致商业中心中庭防火分区面积过大,超过防火规范规定,主要问题如下。

(1)室内步行街与中庭相通的过厅、通道等未采用耐火极限不低于3.00 h的防火卷帘进行分隔,造成了上、下层连通的面积叠加后超过一个防火分区面积,不符合GB 50045-95(2005年版)《高层民用建筑设计防火规范》(以下简称“高规”)第5.1.5条规定。

(2)商业疏散宽度不足,需部分疏散至室内步行街,不符合“高规”第6.1.10条以及GB 50016-2006《建筑设计防火规范》第5.3.17条规定。

(3)部分疏散楼梯出口设置在室内步行街内,未设置直通室外的安全出口,不符合“高规”第6.2.6条规定。

3 解决对策

为了解决消防设计超出规范的问题,拟采用室内步行街作为“亚安全区”的设计理念,通过性能化评估,对其可能发生的火灾危险性进行定量分析,通过模拟计算,判定能否满足设定的消防安全目标。

3.1 室内步行街“亚安全区”目标设定

将商业中心的各零售单元通过防火墙和防火门等划分为独立的单元,其内部火灾产生的烟气通过机械排烟和自动喷水灭火系统控制在本单元内,不会溢出到室内步行街的公共区域。同时,室内步行街中庭无固定火灾荷载,本身发生火灾的概率极低,并且在室内步行街中庭回廊设置了自动喷水灭火系统和顶部侧窗机械排烟。通过以上措施,可以保证室内步行街区域本身无火灾危险,同时也不会受到其他区域火灾蔓延的影响,成为相对安全的区域,即“亚安全区”。

3.2 室内步行街火灾蔓延分析

主要讨论在消防设施失效的情况下,室内步行街两侧店铺发生火灾产生的辐射热量及热烟气对周围精品店 (包括相邻、相对以及不同层之间的精品店)的影响。

(1)火灾对相邻店铺的影响。

由于相邻的精品店通过防火墙相隔,发生火灾的精品店不会通过热辐射将相邻精品店引燃,但当火灾发展到一定的规模时,在着火单元沿室内步行街开口处的钢化玻璃破裂的情况下,火焰窜出精品店,在烟气流动力的作用下,通过热辐射可直接将邻近精品店的可燃物引燃。因此,火灾时应确保发生火灾的精品店与相邻的精品店在沿室内步行街开口的钢化玻璃处设置的自动喷水灭火系统正常启动,防止火灾在相邻精品店之间蔓延。

(2)火灾对步行街对面商铺的影响。

一是火焰直接热辐射的影响。为计算火焰的热辐射场,一般把火焰模拟成位于火焰中心的点源,如图2所示。点源模型假设辐射能量是从火源中心位置释放出来的。辐射热流值随着与火源水平间距的增大而减小。

可以用式(1)表示。

undefined (1)

式中:q"f为辐射热流值,kW/m2;Q为火灾热释放速率值,kW;R为火焰半径,m。

假定在消防设施失效的情况下,单个商店的火灾规模能达到20 MW,取步行街宽度为9.3 m,可得到发生火灾的精品店对相对精品店的火焰热辐射为:q"f= 6.14 kW/m2。

二是热烟气热辐射的影响。商铺着火失去控制后,会在临近门口的步行街上层形成温度较高的热烟气层,可以把烟气层看作一个真实的辐射面,从热烟气层辐射到商铺的热能可以由式(2)表示。

式中:Fs为热烟层形状因数;ε为烟层的辐射率;σ为史蒂芬-波耳兹曼常数;Ts为热烟层温度。

利用FLUENT对单个精品店20 MW火灾进行模拟,得到烟气温度分布,如图3所示。基于保守的考虑,取Fs=1,ε=1,σ=5.67×10-8 W/(m2·K4),Ts=450 K。则可得到:q"s=2.33 kW/m2。

综上所述,单个精品店发生火灾并失去控制时,步行街对面精品店受到的最大辐射热流值为:q"max= q"f+q"s=8.47 kW/m2。

受热辐射作用引燃可燃物的最小热流量因可燃物不同而有所差异,如木材的最小引燃热流量约为10～13 kW/m2,小汽车的最小引燃热流量约为16 kW/m2,展示及堆放商品如塑料制品、皮革的最小引燃热流量均大于9 kW/m2。因此,相对精品店所受到的热辐射值低于常见可燃物的引燃热流量。

3.3 烟气控制分析

烟气控制分析结果表明:在精品店设置快速响应喷头且喷头有效动作,排烟风机正常启动且排烟量不小于180 m3/(m2·h)的条件下,能够将烟气控制在精品店内,不会蔓延进入步行街中庭;单个精品店面积宜控制在300 m2以内,精品店与步行街中庭用钢化玻璃加自动喷水灭火系统进行分隔,保护时间不小于1 h;必须禁止在中庭布置固定火灾荷载以及限制在中庭内的商业活动,禁止布置摊位、展品等,使中庭本身发生火灾的危险性降到最低。

烟气控制分析结果表明,在精品店消防设施全部失效的极端情况下,火灾烟气会进入中庭,顶部侧面设置机械排烟口且总排烟量为350 000 m3/h能够保证中庭烟气在1 800 s内不会达到危险状态,从而保证主力店及中庭人员的安全疏散。精品店消防设施失效火蔓延分析表明,在消防设施全部失效的情况下,发生火灾的精品店对步行街对面精品店的热辐射为8.47 kW/m2,不会引燃步行街对面精品店内的物品。

4 结 论

为了保证该城市商业综合体中步行街“亚安全区”条件的成立,应采取以下消防措施。

(1)中庭各区域的装饰及相关材料全部采用B1级以上材料。

(2)中庭公共区域与各主力店的防火分隔采用防火卷帘和甲级防火门。与精品店之间的防火分隔采用钢化玻璃加水喷淋保护措施。

(3)保证各主力店和精品店内的消防系统正常,将火灾控制在区域内部。

(4)各防火单元、中庭回廊均设置快速响应喷头的自动喷水灭火系统。

(5)设置火灾自动报警系统,采用高灵敏度探测器。

(6)设置W1现场广播系统。尽量缩短人员响应时间,及时对疏散活动进行引导,充分利用有限的疏散资源,最大限度地避免人群骚乱。

参考文献

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[2]公安部天津消防研究所.建筑性能化防火设计技术导则[R].国家十五重点科技攻关项目专题四研究报告,2004.

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9.城市商业综合体景观设计初探 篇九

城市商业综合体已成为城市的重要载体, 也成为了“城市新名片”。城市商业综合体汇集了众多世界著名品牌, 同时城市商业综合体聚集了各种时尚消费场所, 成为市民外出购物休闲娱乐的“一站式消费”的首选。

一、国内商业综合体的发展现状

杨盖尔在《交往与空间》中将人们的户外活动归结为三类:必要性活动、自发性活动和社会性活动, 这三种活动基本上涵盖了人们日常参与的所有社会活动。必要性活动即人们在不同程度上都要参加的活动, 商业活动属于这一范围;自发性活动即只有具备一定的条件才能促成的活动, 这类活动具有较强的机动性;社会活动即在公共空间中有赖于他人参与的各种活动。这三类活动对于商业建筑的存在具有很强的现实意义。

商业综合体作为一种新的商业模式, 进入我国的时间并不是长, 国内基本上没有非常成功的案例可以借鉴。造成了国内的城市商业在景观设计上或多或少的存在着一些的问题需要解决, 经过调查发现国内城市商业综合体在景观设计方面存在比较突出的问题有:1.中庭垂直面景观节点绿化不到位;2.屋顶空间的大面积闲置;3.园林与艺术设计投入太少;4.广场与舞台导向作用不够;5.停车及配套设施的设置, 例如停车系统存在数量与环境不配套的现象。由于这四类问题的存在使得商业综合体的内部关系完整性、高密度、高集约性以及强大的对外辐射性的特征未能得到较好的体现, 使得城市商业综合体变成了单一的商业没有绿化没有配套的商业建筑。

二、研究国内商业综合体的景观设计遵循的原则

商业综合体的景观设计不同于一般的商业建筑, 因为它所涉及的建筑、空间、环境景观设计都是比较复杂的, 对于复杂空间的分析与把握, 凯文林奇在《城市意向》一书中提出了五个要素:道路、边界、区域、节点、绿化和标志, 这五个要素构成了城市商业综合体景观设计的全部。城市商业综合体景观设计必须遵循的原则有:1.人性化原则, 以人为本强调参与性, 在进行景观设计时应充分考虑使用者的感受;2.绿色环保原则, 注重生态环境的营造, 以此来降低噪声和废气污染等;3.营造轻松宜人的环境的原则, 让购物活动成为享受。所有的原则所构成一个整体的宗旨都是:以人为本, 构建和谐。城市商业综合体的景观设计是研究人的行为, 结合人的行为去设计景观环境, 以便于人们在预想的空间环境之内去更好地进行各类活动。

三、从以人为本的角度出发对现有商业综合体景观设计存在问题所提出的解决建议

城市商业综合体景观设计不应该只考虑商业建筑的景观设计, 更应该结合城市设计, 充分利用地铁交通和城市公路水路交通, 园林设计立体化, 整体设计应该趣味化, 以此来体现城市商业综合体丰富的设计内涵。根据对人们的户外活动的研究, 建议城市商业综合体景观设计应从以下几个方面进行:

1. 中庭的绿化--------增加中庭的动态特征, 净化空气;

2. 屋顶的绿化--------形成体验式空中花园, 有利于节能;

3. 整体环境引进园林与艺术设计--------呼应屋顶绿化, 创和谐环境;

4. 露天广场的设计--------增添人气, 增强互动;

5. 充分考虑停车位及其他人性化设施的布置。

中庭是商业综合体建筑中最为热闹的节点, 是商业综合体建筑中比较重要的空间部分, 中庭的空间层次十分丰富, 目前国内商业综合体的景观设计往往忽略了中庭的景观设计, 使得中庭仅仅是一个“交通空间”而且目前的国内商业综合体的顶棚一般都是封闭的, 商业综合体的人流量又比较大, 往往在中庭这一块容易形成类似与菜市场般的嘈杂。对于中庭景观设计应该给予足够的重视, 可考虑采用地面盆景绿化加中庭立面设计布置空中绿化点缀, 或者可以利用中庭的高差来设计成水景观, 例如水幕墙等等, 采用曲线的方式布置中庭内的通道, 配上一定的阳光直射, 增加中庭空间的动态特征, 利用植物和景观调节中庭内部的“小气候”。让顾客在购物的同时心情得到放松。

屋顶空间在现有的商业综合体中, 基本上是少数面积作为休闲茶座或者不做任何处理的浪费着, 屋顶空间在城市商业综合体景观规划设计中是一块“未开发的宝地”因为屋顶空间面积足够大, 可进行的景观设计也比较丰富。例如, 在城市商业综合体的屋顶可以进行一定的改造增加安全设施之后, 对屋顶的防水进行改造, 将城市商业综合体的屋顶进行一定的连结, 在屋顶进行景观绿化设计。屋顶面积较大可考虑“四季型景观设计”春天播种, 夏天成长, 秋天收获, 冬天不仅有景观还可为室外活动提供场所, 让屋顶成为乐趣十足的活动空间。

现有的城市商业综合体的整体环境较为平淡, 只有部分绿化植物而且较为单一, 无法实现城市商业综合体作为城市一的部分的作用, 形成了一种游走于城市之外的商业空间, 商业综合体, 不仅仅是商业的综合体, 不仅仅只有商业更应该将园林景观穿梭其中, 园林与艺术设计是城市商业综合体的“软装饰”既呼应了屋顶的景观设计又增加了购物活动的乐趣。

凯文·林奇认为“广场位于一些高度城市化区域的核心部位, 被有意识的作为活动的的焦点。通常情况下, 广场经过铺装, 被高度密度的构筑物围和, 有道路环绕或与其连通。它应该具有可以吸引人群和便于聚会的要素”。商业综合体景观设计应注重其广场设计, 广场具有强烈的聚集导向作用。通过舞台举办的各类活动, 让顾客参与其中, 增加卖场人流量, 无形中带动消费。

随着汽车越来越多的进入到人们的日常生活中, 汽车在给人们带来便利的同时也给城市交通增加了一定的负担, 作为人流聚集地的城市商业综合地也应该将停车问题作为一项重大问题来解决, 目前商业综合体建筑的停车空间设计或多或少的存在这样那样的问题, 例如, 停车位数量不够;停车位距购物活动场所较远等等。建议城市商业综合体采用立体自动化停车, 利用有限的空间停放更多的车辆, 要能满足就近停车就近购物消费的需要。另外城市商业综合体也应该增设失物招领、信息问询等人性化部门, 真正做到为顾客着想。

结语

城市商业综合体作为一种“舶来品”在国外已经有几十年的发展历史, 来到我国也就十年多的时间, 经过十年间的发展国内的商业综合体的景观设计正朝着好的方向在进步, 商业综合体的出现迎合了人们对于高品质生活的需求、丰富了人们的日常生活, 其景观设计除了美化环境之外更重要作用是带给来到商业综合体建筑的顾客心理上的高品质享受, 因此城市商业综合体建筑的景观设计应该得到相关人士的重视。本论文旨在借鉴国外商业综合体建筑景观设计的先进经验, 从以人为本的角度出发研究和探讨如何创造令人愉快的、人性化的商业综合体景观, 为城市商业综合体景观设计提供一点可行的建议, 为促进国内商业综合体建筑的景观规划设计的发展起到积极作用。

参考文献

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10.城市综合体建筑的商业价值最大化 篇十

一、项目概况

番禺正太广场位于广州市番禺市桥中心地段, 南临禺山大道, 北临繁华路, 东面为西涌河。项目处于番禺区重要商业地段繁华路南侧, 毗邻市桥成熟商业中心易发步行街, 商业气氛浓郁。项目建设用地面积33 704 m2, 总建筑面积为200 917 m2, 建筑高度95.40 m;地上28层, 地下3层。

二、总体规划构思

由于本项目地块所处的位置在城市主干道禺山大道与商业中心地段繁华路之间, 承载着大型的商业及居住诉求, 如何合理布置商场裙楼及住宅塔楼, 解决商业与住宅之间的冲突, 使之融为一体, 与周边环境和谐共生成为了设计的主题。项目地块较小, 建筑基本采用满铺的设计手法。南临禺山大道一侧预留商场入口广场, 与北侧繁华路商场主入口连成一线, 贯穿商场, 引入客流。裙楼首层东面一侧设计为酒吧街, 与西涌河景观带融为一体, 并把住宅设计为六栋塔楼。为了满足日照间距要求, A、B栋塔楼错开布置, 使每户均有良好的采光、通风。

三、建筑创作理念

项目商业部分定位以国际级MALL进行设计, 集购物、饮食、娱乐、休闲、文化、商务于一体, 成为番禺核心区域最大型的商场。住宅部分以适合人居、以人为本的理念作为基础, 以高端住宅定位进行设计。尽力将本项目打造成番禺经济圈中, 轴线核心地带的商业住宅新地标。

1. 平面功能设计

本项目设置三层地下室, 总建筑面积48 083 m2, 机动车位990个。

裙楼六层 (局部五层) 建筑面积为86 544 m2, 主要作商场、酒吧、餐饮、电影厅及KTV用途。

七层为住宅会所及架空层, 结合裙楼屋顶绿化, 设为空中花园, 为住户提供舒适的休憩娱乐场所。

八至二十八层为住宅, A、B栋2/3户型均能南北对流, 大部分户型设置入户花园。C栋南北布置, 为住户营造怡人的居住环境。

2. 交通流线

由于该地块南北两面均为商场临街面及主入口, 为避免人车混流, 设计利用地块东西两侧的内部路作为地下室车库出入口, 并设置卸货平台与后勤出入口。

本项目的主要人流可分为三类:一是进入商场、餐饮的人流;二是进入电影厅及KTV的人流;三是住宅的人流。设计中把商场主入口设在南北两侧, 紧靠禺山大道与繁华路, 并设置入口广场。同时, 于南面入口广场两侧设置独立的电影厅及KTV入口, 便于营运管理。另外, 住宅出入口均设置于东西两侧, 与商场主人流错开, 减少各种人流相互交叉。

3. 设计难点

由于本项目裙楼为大型综合商场, 体型方正, 单层面积较大, 如何处理商场内部公共空间、组织流线, 避免出现“死角”现象, 成为本项目的难点之一。本设计通过沿续首层南北中轴线概念, 于整个裙楼中轴线位置设置主中庭。并通过中庭绿化、休息座椅, 为购物者提供自然生态的休憩平台。同时, 于平面西南、西北、东南、东北四个角均设有小中庭与扶梯, 使商场内部除中轴线外, 由四个端角的小中庭连接成外围一圈, 形成便捷、无“死角”的购物流线。另外, 所有中庭均采用圆弧形设计, 与裙楼方正的体量相得益彰。运用现代设计手法, 流动的线条, 给空间带来时尚感, 为购物者营造愉快的购物旅程。

另外, 本项目兼具商业与住宅用途, 如何分流两种主要人流, 避免出现交叉现象也是本项目的难点之一。由于商场的两个主入口分别设置于建筑物南北两侧, 因此住宅的大堂与出入口均不宜设置于此两端, 以造成商场与住宅的人流混杂, 影响住户的安全、造成管理混乱。本设计把六栋住宅塔楼的出入口均设置于项目的东西两侧内部路上。同时, 由于A1与A2两栋住宅塔楼沿项目北面繁华路一侧布置, 因此设计A1、A2栋住宅于首层仅保留消防疏散出口。住宅大堂与B1、B2栋住宅大堂合并, 并增加四台从首层直达七层的客梯。A1、A2栋住户于首层进入B1、B2栋住宅大堂后, 乘搭电梯直达七层空中花园, 通过架空通廊到达A栋核心筒进入户内, 避免出现商场与住宅人流交叉的现象。

四、天幕步行街

商业综合体的功能一般比较复杂, 由于包括了城市生活的各种设施, 被称为“微型城市”。它不仅需要设计者解决好复杂的功能问题, 还需要营造出丰富而人性化的公共空间。热烈欢快的空间氛围能够极大吸引购物者的好奇心理, 引起他们的强烈共鸣。本项目商场于首层中轴线上设计50 m长、8 m宽、11 m高的天幕步行街, 采用五光十色、跳跃变幻的光影效果制造梦幻、流动的画面, 形成视觉冲击力, 为购物者提供有趣的购物体验。

五、造型特色

立面设计以大方简约为基调, 裙楼立面设计选用LED广告屏幕、蓝灰色玻璃橱窗、石材等作为外墙材质。采用菱形、变截面玻璃体、大片玻璃幕墙等元素, 丰富了立面又体现了浓烈的现代商业气息。东面酒吧街的立面设计更是突破传统商业建筑造型模式, 加入“骑楼”的元素, 以“中国风”为主要风格进行设计。既营造了酒吧一条街独特、浓郁的气氛, 也使之与裙楼主体造型融为一体。塔楼墙身以白色调为主, 浅蓝色玻璃外飘窗、灰褐色铝合金百叶、玻璃栏板使整个建筑看起来既轻巧, 又具有亲切感和现代感, 体现了浓厚的商业气氛和怡人的居住环境。

六、结语