物业单位

物业单位（精选8篇）

1.物业单位 篇一

1、根据公司的年度拓展指标，负责对外拓展工作的推进，全力推进年度指标的达成;

2、负责组织、实施招投标活动;负责对标书、管理方案进行制作、审核并报公司领导审核 ;

3、负责对外承接项目接待、洽谈，组织完成合同的评审、签订和续签工作;

4、负责公司所有项目的日常经营管理和品质提升;监管所辖项目日常营运，确保无安全责任事故;

5、提高项目客户满意度，保持和政府及当地相关单位的良好关系;

6、完成上级领导交办的其他任务。

2.物业单位 篇二

物业服务有利于维护社会稳定与和谐, 是居民须臾不能离开的行业。当前, 在《劳动合同法》实施和CPI高涨的背景下, 行业成本大增, 而由于各种原因, 物业行业暂无法扭转低收费标准和低收费率的局面, 因此, 很多物业企业面临严峻的生存压力。物业企业在服务区域内的主营业务已由与业主或业主大会所签订的《物业服务合同》所界定, 其服务内容和收费相对固定, 因此, 以主营业务来增加企业收入不太现实;而物业服务区域内居民与居住生活相关的需求是多样、大量和持续的, 因此, 把握住物业服务区域内居民的巨大资源, 挖掘与其居住生活相关的延伸服务需求, 得到延伸服务委托, 将是物业企业增加收入的一条有效渠道。

基于价值链理论, 物业企业可定位于物业服务商, 完成完整的延伸服务价值链上全部工作, 赚取整个价值链上的利润。此方式, 物业企业需对延伸服务的完成投入专门的人员、设备和物质, 考虑边际成本, 其所获得的边际收益可能会较低。物业企业也可定位于物业集成商, 着重于对物业延伸服务相关各种资源的整合, 占据物业延伸服务价值链的上游, 尽量以现有投入, 特别是现有人力投入来组织物业延伸服务, 控制边际成本的增加, 从而获取较高的边际收益。作为理性的经济人, 物业企业在开展物业延伸服务时应定位于物业集成商。

二、物业集成商的重点工作:客户需求信息集成和供给方信息集成

作为物业服务集成商, 其集成的重点集中于需求和供给两方面。需求方面, 是对于业主延伸服务需求信息的集成。在物业的使用当中, 除了“物业服务合同”中所列明的服务项目外, 业主还会产生各方面的服务需求, 主要可概括为物业使用类、便民类和文化类服务。物业使用类服务包括:业主专有设施设备的养护与维修、专有空间的保洁、物业资产管理的咨询及协助等。便民类服务包括:水、电、气、暖等公共事业性费用的代缴代付;人员陪护;商品代购;代办各种活动;衣物清洗;饮食供应等。文化类服务包括了文体娱等多方面设施的建立与管理以及活动的开展等。这三类服务需求, 即物业延伸服务需求的内容。

以上三类需求信息, 具有零散、临时、多样和隐蔽的特性, 因此, 需求的集成, 包括了信息收集、分类、供求匹配和服务跟踪、评价几个步骤。收集信息的渠道, 应分布广泛、持续、稳定和可及。例如, 通过开办物业区域报纸、建立网站、在宣传栏、电梯间发布广告等形式, 将物业企业开展延伸服务的信息广泛传达到居民, 通过电话、信息、邮件和网络等多种交流工具, 汇集居民需求信息;收集信息的方式, 除了居民主动咨询委托外, 在常规物业服务工作中工作人员应尽量创造与业主交流的机会, 了解业主需求进而主动获得物业延伸服务委托。

收集到需求信息后, 物业企业应对信息进行不同角度的分类, 例如, 以家庭、服务内容、服务提供商、服务时限等为标志等对需求信息进行多角度分类进而进行供求匹配。当然, 分类的基础是物业企业完善的数据库系统的建立。

分类完成后, 就可以根据需求的特点进行供求匹配, 监控服务的完成过程, 并对完成结果进行监督、评价, 收集委托人的意见和建议, 通过高效、周到的服务组织, 为获得下一次委托打下基础。

对供给的集成, 实际上是对于专业的商品、服务提供商信息的集成。由物业延伸服务需求可看出, 物业延伸服务的供给方主要有:专业设施设备的养护与维修企业、保洁企业、房地产估价、经纪咨询企业、人员陪护服务企业、医疗保健服务提供者、教育提供者、活动策划与组织企业、衣物清洗企业、餐饮企业、文化、体育、娱乐类服务企业、各类商品销售企业、水电气暖电信等公共事业服务单位。广泛的说, 涉及社会百业。对各类商品、服务提供商的集成也包括信息收集、筛选、供求匹配、服务监督和评价几个步骤。

相对于需求信息, 供给信息的来源更为广泛, 这就要求在收集时考虑供给方与物业服务区域的距离、交通便捷性、服务质量、品牌等因素, 保证服务提供的效率。在进行供给方筛选时, 除了考虑便捷、质量和价格等因素外, 更重要的是应建立动态筛选机制, 据服务过程和结果的评价与反馈, 随时维护与更新供给方数据库, 保证筛选出来的都是优质资源。

接到服务委托后, 依据于需求方的要求, 在供给方数据库中进行供求配对, 监督供给方按要求完成服务, 并及时对服务进行回访, 综合检查结果和被服务方的意见, 对供给方做出评价, 协助供给方不断完善服务质量。

三、物业集成商在物业延伸服务中的价值

在物业延伸服务中, 物业企业作为供求之外的集成商来参与服务, 这种集成的价值主要体现在三个方面:

1.降低供求双方信息搜寻的成本

现代社会普遍工作节奏快、压力大, 因此, 越来越多的人希望将非必要的工作以购买的形式完成, 将自己从繁重劳动中解脱出来。但随选择的日益多样化, 购买行为本身, 包括了大量收集、比较和选择工作, 而又成为人们的另一种额外负担。作为物业集成商, 物业企业承担了商品、服务购买行为中信息收集、比较、选择的工作, 对于居民来说, 其存在可以降低其商品、服务购买形成前信息搜寻的成本。

对于供给方来说, 非对称的市场信息及买方市场的背景, 意味着需要进行大量的广告和渠道投入来寻找客源, 而物业企业掌握着大量的居民需求信息, 作为物业集成商, 其可以降低供给方客源信息搜寻的成本。

2.实施第三方监控, 更利于供求双方利益的保护

在物业延伸服务中, 供求双方对质量的认定标准有时是不一致的, 这将导致服务纠纷;而供求双方的合作很多时候是一次性的, 对服务质量的监控缺乏有效手段, 这样, 既损害了需求方 (即被服务方) 的利益, 从供给方长远发展的角度, 也损害了供给方的利益。作为集成商, 物业企业能综合大量服务范例并以客观的立场制定有益于供求双方的服务标准。另外, 由于物业企业与供求双方的合作都是长期、持续的, 因而, 也就能更有效的监控延伸服务过程, 保护供求双方的利益。

3.产生规模效应

延伸服务中供求双方直接合作, 相当于以零售模式进行合作, 据“规模经济”的理论, 此模式处于规模不经济的阶段。作为集成商, 通过双边集成, 变“零售”为“批发”, 进入到规模经济阶段。“团购”是最典型的商品交易变“零售”为“批发”模式, 物业集成商的介入, 即相当于将物业延伸服务整合为“团购”模式, 可让供求双方享受到规模经济的效益。

四、结语

以拓展延伸服务来增加企业的收入是物业企业的工作重点, 在CPI高涨的情况下, 物业企业应着重于相关资源的整合从而占据延伸服务产业链的上游, 定位于物业集成商, 方能获得较高的边际收入从而增加企业收入。作为集成商, 其集成重点在于需求信息和供给资源集成。物业企业只有明确其集成重点, 把握其作为集成商的价值并打造核心竞争力, 方能真正通过延伸服务来增加企业收入。

参考文献

[1]迈克尔.波特.竞争优势 (第1版) [M].华夏出版社, 2005.

3.物业单位 篇三

摘要：文章以兰州石化公司下属的物业服务公司为例，针对班组服务类别多、班组数量多、班组长普遍学历偏低和年龄偏高以及工会在开展“五型”班组创建工作中遇到的一些问题，提出对“五型”班组创建工作的创新途径和方法。

关键词：后勤物业 五型班组 工会建设

班组是企业全部工作和竞争力的基础，是企业安全和稳定的基石。因此，建设一支思想过硬、作风过硬、技术过硬的“五型”班组，对于促进后勤物业服务工作的开展，履行“保稳定、保发展、保安全，服务群众、服务一线、服务生产经营”的職能，实现建成美丽和谐居住环境的目标具有十分重要的意义。

1 后勤物业班组管理和“五型”班组创建工作概况

物业服务公司存在管理区域大，服务范围广，员工家属关注多，班组多等问题。为了提升管理水平，提高服务标准，工会把抓好班组建设工作均作为各项服务工作的基础和重点，每年坚持广泛深入的开展创建“五型”班组活动，引导员工不断学习，提高班组长素质，调动班组活力，提升服务品位、打造服务品牌，为后勤物业的班组建设奠定了基础，班组建设工作的不断深入推进，班组建设取得了长足的进步。但是，与其他后勤物业一样，物业服务公司的班组建设仍然存在一些问题。

1.1 班组基本情况存在两多两少：一是班组数量多。物业服务公司经过业务调整，班组整合后，仍有班组97个。二是班组类别多。按照主要服务内容，物业服务公司有维修、电工、供水、保洁绿化、电梯运行、车棚、车库、浴池、秩序维护等8个类别的班组。三是高学历班长少。班组长高中学历占比重最大，为78.8%，大专学历占21.2%，没有本科及以上学历人员。四是年轻班长少。年龄在35岁以下班长只有1人，其他均在36岁以上。

1.2 对班组的管理、考核、评选还存在以下三个问题：一是考核标准存在与实际工作脱节的地方。工会与其他部门沟通不够。各部门对“五型”班组创建工作认识不足，检查考核的重视程度不够，考核标准未能充分结合实际，存在操作性不强的问题。二是考核验收注重台帐资料轻日常工作。在“五型”班组检查验收时，由于班组多，验收时间短、频率低，只能根据提供的台帐资料逐条对照考核标准进行考核，轻视了对班组的日常管理和工作业绩；三是考核验收的方式方法上不完善。检查组人员不同造成考核标准执行有偏差、验收效果降低，车间的工作积极性、主动性降低，发展不平衡。

2 探索“五型”班组创建工作的新途径和方法

2.1 结合实际，完善 “五型”班组创建活动方案和考核标准

按照上级文件要求，物业服务公司结合实际修订 “五型”班组活动方案，改为更贴合物业实际的考核标准，突出“服务”这一永恒主题。明确公司、车间、班组的职责、考核办法；将工会劳动竞赛和“五型”班组考核标准统一，由工会牵头，各部门参与，结合岗位责任制检查标准对班组的要求制定分项考核标准，经过基层、相关部门反复讨论最终确定后执行。

2.2 发挥基层主观能动性，注重日常工作考核，达到效果最大化

结合工作实际，建立和完善“党政统一领导、工会组织协调、部门分工负责、车间具体落实”的创建工作组织领导机制。将班组日常工作考核任务与车间检查相结合，不断加强车间对“五型”班组创建活动的主观能动性，对所属班组进行月考核季评比。

2.3 继续加强班组长培训，提升班组长综合素质

进一步坚强班组长的培训工作，在充分分析、调研的基础上，物业服务公司认真制订培训计划，增强培训的时效性，同时坚持分级培训原则，有针对性的开展各种形式的培训。另外，还采取了班组长联合会、班组长岗位交流、“五型”班组建设推进会等方式，为班组长相互学习、横向沟通、内部交流搭建平台，为班组长成长成才创造必要的条件。

3 实施后取得的成效

物业服务公司将“五型”班组考核标准和岗位责任制检查标准进行了统一，对班组台账进行统一的规范，杜绝了以前不同形式的检查考核标准有出入的“两张皮”现象，减轻了班组的负担，规范了班组基础管理。同时，注重了对班组的日常工作考核，将削弱的车间级管理权限还给基层，形成班组自我管理、车间日常考核、公司监督检查的层级管理模式，提高了班组管理力度的同时还提高了车间一级管理和班组对参加劳动竞赛的积极性和主动性。

经过一年对班组建设工作实践，为了更好地指导基层班组开展班组建设，物业服务公司制定出操作性强、紧贴基层实际的《标准化“五型”班组创建指南》，召开班组建设推进会，及时推广班组先进经验，为班组开展各项管理工作理清思路。

班组是企业生产、管理要素的结合点，是企业管理的落脚点。国有企业的物业管理要固本强基，不断打牢后勤安全、稳定的基础。要坚持不轻易改变创建活动目标，将“五型”班组创建内容纳入物业所有部门日常专业管理考核中，对班组工作提出专业化指导和要求，做到与专业工作同安排、同检查、同考核。

参考文献：

[1]兰州石化党发〔2009〕6号《关于进一步完善创建“五型班组”活动的意见》，2009-03-04.

[2]陈俊仁.《继承优良传统 强化班组建设 为建设示范型和谐矿区奠定坚实基础》，2011-01.

[3]兰州石化公司工会.《加强班组建设 夯实企业基础——关于

4.物业公司文明单位推荐材料 篇四

物业工作是新时期建设的一个重要组成部分，具有服务、经营和管理的三重职能。物业总公司在多年的工作中始终贯彻以人为本的精神，按照国内物业企业的先进管理理念，坚持高超的技术性、严密的科学性，以及维修的及时性和强烈的责任性。通过形象和品牌创建，充分发挥了大物业管理的优势，使物业管理覆盖了更多的区域。在公司全体党员干部职工的共同努力下，现已成功探索出一套林区特有的大物业管理模式，在服务经营管理和创建文明单位工作中均取得了可喜的成绩。实现了整洁、文明、安全、舒适的林区生活和工作环境，有力助推了社会、经济、环境生态效益的统一和同步增长。

一、统一认识，明确文明创建工作目标

物业管理是的经济社会和人居环境的重要组成部分，在开展文明单位创建活动中，我们及时组建了以书记、总经理、工会主席为主要成员的“公司文明创建领导小组”，党总支统一领导，党政工青齐抓共管。在全公司上下形成了创建文明单位的责任体系，横向分工协作、纵向层层把关。每年度都制定公司文明单位创建规划，开展创建竞赛活动。

结合服务管理创建工作的实际，按照《亚布力林区物业管理办法》的要求，切实确定了“发展为本、追求诚信”的经营理念；“用户满意是我们的服务宗旨，管好民心工程是我们的心愿”的服务理念和“树立一心为民解忧的思想，树立开拓实干奉献的精神，树立安全优质高效的意识，树立服务管理并重的形象”的企业精神。

在实施创建工作过程中，注重“细胞”工程建设。教育职工树立正确的世界观、人生观、价值观。坚持开展“职业道德、社会公德、家庭美德”的“三德”教育和“职业道德、职业责任、职业纪律、职业技能”的“四职”教育。积极开展争创文明单位、文明部门、文明班组的“五比五看”竞赛活动和“四有”职工竞赛活动。通过这些活动，推动引领文明创建工作的深入开展。

为提高员工业务素质，公司每年都要举行多层次的脱产培训、岗位练兵、技术比武活动，进一步激发干部职工学业务、学技术的积极性。近年来，公司先后开办司炉工、电工、电焊工、泵工培训班22期1100余人次。通过多年的努力，我们已经培养出一批政治素质高、技术功底强、发展潜力大、职业道德好、业绩考核优、群众评价高的管理人才和专业技术人才，使公司走上了一条专业化和群众化相结合，推广应用新技术和自主创新相结合，业务技术培训和技术比武、岗位练兵相结合，专业化课题攻关和群众化“五小活动”相结合的自主创新之路。

二、以人为本，在为业主服务上下功夫

1、结合《省城市供热条例》和《物业管理办法》的贯彻执行。我们出台了《物业总公司服务规范》。公司组织副科级以上干部、各部门负责人、全体工作人员进行了集中办班学习，分专题辅导，逐条逐句地学习理解，当与业主发生纠纷时，耐心地向业主作以解释。

2、公司供热、供水和物业负责人对自己分管的工作必须做到熟悉情况，要经常到业主家中走访，及时了解工作中出现的问题，以促进服务质量的提高。

3、在公司调度室、各分公司值班室、自来水厂、供热换热站都设有热线电话，公开号码，24小时有人接听； 24小时有专业维修人员值班，随叫随到；各分公司领导定期到用户中征求意见；实行首问负责制和责任追究制。

4、始终坚持按季召开“业主代表会”和“供水供热用户代表会”，会上发放“调查问卷”征集方方面面的意见和建议近百余条，每次会议后都组织专人认真梳理，制定整改措施，落实整改时间和负责人，并将整改结果及时反馈给业主和用户。通过与用户面对面地沟通、交流，查找服务管理工作中的不足，以求更好地为业主和用户服务。

5、先后多次召开“改、树、塑”座谈会。在“改陋习、树新风、塑形象”活动中，公司党总支结合物业服务管理工作特点，认真进行分析，深入进行查摆，彻底改变慢、散、懒、硬等不良倾向。为规范干部职工行为，公司出台了《亚林物业总公司职工道德规范》，从而改变了干部职工中存在的对待用户服务中言语粗、处理事故慢、不兑规作业、工作蛮干、态度生硬等陋习，使职工树立了“说文明话、办文明事、做文明人、以公司为家、爱岗敬业、让用户满意”的新风尚。

三、内强素质，建设高素质干部职工队伍

一是加强班子自身建设。公司党总支十分重视自身能力建设，以创建学习型企业为目标，提升领导干部的整体素质和能力，增强领导班子的创造力、凝聚力和战斗力，全面推动精神文明建设。加强对党员的教育、管理和监督，组织党员上党课、听讲座，要求党员积极参加组织生活。并针对存在的问题，制定了切实的整改措施。现干部职工一致反映，公司领导班子是一个求真务实、开拓创新、勤政高效、清正廉洁、团结奋进，值得干部职工的信赖和支持的坚强领导集体。

二是打造一流的干部职工队伍。公司把培养一支思想过硬、作风优良、业务精湛、团结和谐的干部职工队伍作为搞好各项工作的基础和出发点。一是加强理论武装。组织干部职工学习了邓小平理论和“三个代表”的重要思想，学习贯彻了十七届四、五、六中全会精神；结合实际开展了廉政风险防控机制建设、创先争优活和“创业创新创优”活动；二是加强干部队伍建设。真正把那些品德好、有能力、真心干的同志选配到中层领导岗位上来。坚持凭业绩用干部，让想干事、肯干事的有舞台，能干事、干成事的有地位。

四、塑造精神，结合行业特点加强党建工作

1、公司党总支认真定期召开组织生活，检查、督促和交流学习情况，掌握思想动态。深入开展了每人一课活动，所有领导班子成员，优秀党员、业务党员都必须每人为大家上一次党课；建立健全各项规章制度，完善了公司党风廉政责任制。并在支部内认真开展了“七个不准”活动。

2、结合实际深入落实“三重一大”制度和企务公开。涉及职工切身利益和公司重大事件，包括规章制度、福利、表彰评优等均通过职代会集体讨论、表决。对工程项目进行公开招标，大额资金流向、中层人事任免均经集体商议、评定，以制度来健全监督。

3、积极做好组织发展工作，严格党员发展程序，确保新党员的质量。3年来公司党总支共发展了3名党员、1名预备党员和6名入党积极分子，其中2名党员均为30岁以下高知人才。

五、活化载体，积极开展各种创建活动

近年来，公司运用各种载体，营造氛围，凝聚人心。我们抓住宣传教育这一载体，利用板报、墙报、宣传画廊、标语口号等宣传形式向全公司干部职工讲形势、摆任务、增信心、鼓干劲。每年的“三八”节期间，都要召开女工座谈会，评选出“巾帼文明示范岗”；“七一”党的生日时，要评选出“先进党支部”、“优秀共产党员”；每年年末，都要评选“文明窗口”、“文明班组”、“文明职工”。

公司每年都积极组织职工年度旅游，通过这些活动鼓舞士气、缓解压力，使广大职工更加信心百倍的投身到公司的经营、发展工作中去。此外，公司以“凝聚班子、凝聚党员、凝聚群众、凝聚服务对象”为抓手，建立了班子、党员、困难职工、服务对象的沟通制度，班子每周至少沟通一次，做好“五必访”。每年举办职工座谈会2次、党员座谈会12次。每年夏季、春节等节日工会均下分公司进行慰问并送上慰问品和慰问金。

公司始终将综合治理工作放在突出位置，及时完善补充了公司综合治理领导小组，建立实际工作制度；每年建立综合治理责任书；坚持排查工作，消除不稳定因素，维护稳定；强化安全生产保卫工作，坚持至少每年两次的安全生产检查，加强办公生产场所的防火、防盗管理工作，我公司至今从未发生责任性刑事案件和安全事故。良好的综合治理工作得到了上级的肯定，现我公司已被管理局安全部门评为安全生产信用程度A级单位。

5.物业单位特种设备安全责任承诺书 篇五

为保证特种设备安全使用，我单位承诺如下：

一、我单位及主要负责人对使用的电梯、立体车库等特种设备安全负责。主要负责人是特种设备安全第一责任人。工作中严格执行《安全生产法》、《特种设备安全法》、《山东省特种设备安全条例》等法律法规，遵守有关特种设备安全技术规范及相关标准，坚持安全第一、预防为主、节能环保、综合治理的原则，建立、健全特种设备安全岗位责任、隐患治理、应急救援等安全管理制度和节能责任制度，制定特种设备操作规程，加强特种设备安全和节能管理，确保特种设备使用安全，符合节能要求。承诺确保不发生特种设备一般及以上事故，不发生造成重大社会影响的其他特种设备事故。

二、按照国家有关规定配备足够的取得相应资格的特种设备安全管理人员、检测人员和作业人员，并对其进行必要的安全技术规范和管理制度等方面的教育和培训。不使用未取得相应特种设备作业人员证书的特种设备管理、检测和作业人员。

三、使用取得许可生产并经检验合格的特种设备，不使用国家明令淘汰和已经报废的特种设备。在特种设备投入使用前或者投入使用后三十日内办理使用登记。特种设备进行改造、修理或其他登记信息需要修改的，按照规定三十日办理变更登记。特种设备存在严重事故隐患，无改造、修理价值，或者达到安全技术规范规定的其他报废条件的，依法履行报废义务，采取必要措施消除该特种设备的使用功能，并办理使用登记证书注销手续。

四、建立特种设备安全技术档案。对使用的特种设备进行经常性维护保养和定期自行检查。对使用的特种设备的安全附件、安全保护装置进行定期校验、检修。使用时确保特种设备具有规定的安全距离、安全防护措施，确保与特种设备安全相关的建筑物、附属设施，符合有关法律、行政法规的规定。

五、按照安全技术规范的要求，在检验合格有效期届满前一个月向特种设备检验机构提出定期检验要求，提供特种设备相关资料和必要的检验、检测条件，并对资料的真实性负责。不使用未经定期检验或者检验不合格的电梯、立体车库等特种设备。

六、特种设备出现故障或者发生异常情况，立即对其进行全面检查，消除事故隐患后继续使用。充分授权特种设备安全管理人员对特种设备使用状况进行经常性检查，监督电梯维保单位履行维保义务，发现问题立即处理；情况紧急时，可以决定停止使用特种设备并及时报告单位有关负责人。听取维保单位意见，需要整改、维修或更换部件的根据法律法规和合同要求予以人力物力财力支持。

七、制定特种设备事故应急专项预案，并定期进行应急演练。一旦发生特种设备发生事故，按照应急预案采取措施，立即组织抢救，防止事故扩大，减少人员伤亡和财产损失，保护事故现场和有关证据，并及时向青岛市黄岛区市场和质量监督管理局以及其它有关部门报告。不迟报、谎报或者瞒报事故情况，不隐匿、毁灭有关证据或者故意破坏事故现场。

以上承诺如有违背，自觉接受政府监管部门的处罚，承担所有法律责任和社会责任。

单位（盖章）：

法定代表人（主要负责人）签字：

身份证号码：

联系座机：

手机：

使用单位地址：

6.物业单位 篇六

电梯是建筑物中承接上下运行的重要交通运输工具，是典型机电结合的设备。技术含量较高，结构相对复杂，容易发生安全事故。10月23日物业公司与电梯维保单位共同对奥北、亚龙的电梯进行检修维护，确保居民乘梯安全。

为了防止和减少事故，物业将严格规定电梯设备的使用、监督检查和检测检验。物业公司在电梯日常维修保养过程中，认真记录维修保养计划及实施落实情况，按月对电梯设备的维保和设备运行情况作汇总、分析。督促电梯维保公司严格按维修保养合同和政府部门的规定进行维修保养。同时物业公司还与维保单位建立健全突发应急处理等机制，完善事故处理预案。

物业公司通过大力开展文明乘梯宣传活动，倡导爱护、保护公共设备设施。物业公司通过让乘客文明乘梯，不在轿厢内乱涂乱画;大力倡导乘客在乘梯时不乱按按纽，以减少电梯应答次数，从而缩短电梯运行时间，起节能作用。让广大业主明白，自己既是电梯的使用者，也是电梯安全的管理者，摆明了利害关系，有利于物业管理。文明乘梯在一定程度上减少意外的发生，每一位电梯的乘坐者在享受“上上下下”的便捷之余，也应当主动担当起“辅警”的角色，共同防患于未然，以保障自己和他人的人身安全。

在这里，物业公司号召社区广大居民爱护电梯，文明使用电梯，发现破坏电梯，破坏社区公共设施的不文明行为请及时制止，并及时拨打物业公司电话进行反映，亚龙物业85379001，奥北物业85372220。

7.物业单位 篇七

话说有一个“精神病”想拯救世界, 于是由生物学跨界到IT界, 主人公设计了一个模拟程序, 叫“主创程序”。这个程序里一开始什么都没有, 除了一个源代码。这个源代码具有自我复制功能, 他只给它输入了一条指令:存在。

然后就观察它的反应。

一开始什么反应都没有, 完全没有动作, 他便将它拖进后台操作, 不再理它。过了一个多月后才想起这档子事来, 便打开程序继续进行观察。他观察到在过去一个月的时间里, 源代码进行了缓慢而平稳的自我复制, 产生了大量的重复性代码, 直到有一个代码在自我复制的时候出现了BUG (关键点出来了“BUG”) 。

出现了BUG的代码开始与别的代码结合, 产生了不同种类的代码。这些代码在自我复制的过程中, 又产生了另外一些不同的代码, 使得代码的种类越来越多。但这个时候整个复制繁衍过程还是平稳而缓慢的, 直到一个特定的时期, 也许是因为量变引起质变的原因, 代码的数量忽然间剧增, 其种类也空前繁多, 就像物种大爆发。

而就在这时候, 他发现了一个更令人震惊的现象:

为了执行那条“存在”指令, 代码之间为了争夺有限的硬盘空间而开始互相吞噬, 一些单调而简单的代码很快就被淘汰掉了, 这样又使得大爆发之后的代码数量迅速减少, 然后以一个相对稳定的速度继续复制繁衍。直到下一个特定时期, 量变引起质变, 又出现爆发, 同样的情景重复上演。

从生物学的角度看, 要知道DNA就是由A、T、C、G四种代码组成的长链分子, 每一个符号表示一种嘌呤或嘧啶化学分子, 就像计算机程序代码是由0和1 构成的一样, 它们本质上没有什么不同——这才是设计主创程序的真正意义。

在所设计的程序里, 随着代码不停地复制繁衍, 其种类也变得越来越多。经过数次大爆发以后, 那些没有竞争力的代码种类都被淘汰掉了, 剩下的都是一些适应性极强且较为复杂的代码。甚至有些代码经过若干次选择和组合后, 还构成了简单的程序。

因为发现随着代码复杂程度的提高, 其进化速度越来越快, 尽管互相吞噬, 但数量还是越来越多, 成几何级增长。当观察到第四十五天的时候, 因为内存的原因, 主创程序崩溃了, 所有数据全部清零。

先用这个完全有可能“存在”的故事作开场白, 引入到我们今天要聊的话题:关于物业行业未来发展之闲谈。

我们先看看目前的互联网在物业管理行业最大的热门——社区O2O。

社区O2O说得热闹, 不少公司仿佛也做得有些风生水起, 殊不知这对于互联网来说, 有专业人士将它只定义为“工具层面的应用”, 是第一层面的变化。无非就是从线下到线上而已, 对于物业公司来说就是从过去的卖服务, 变成现在的可以“跨界”卖点实物, 其实这中间物业公司并没因此获益多少, 因为整个行业的人力成本并没因此降低, 边际效益递减的传统经济模式仍然存在, 互联网更深层的应用或者思维, 在我们这个行业并没有深入。

第二层面是有关于平台层面的, 由下而上的重构, 在物业行业似乎还是一潭死水, 尽管外面已经很热闹。我们看上表中, 各行各业在平台层面、结构层面的变化。

在上述图表中, 并没有物业管理行业的自下而上的重构变化, 最后一行是本人加上去的。因为我们这个行业的确还没有自下而上发生变化, 没有代表性的案例可说, 平台、结构一如既往。

第三层面是有关理念与内核的问题, 它要去中间化、去中心化, 用户参与、营销, 消费者要变成消费商, 要获取互联网带来的共享红利……这个似乎离我们更远, 因为我们一直在自娱自乐, 就像我把它比作是“彼岸花”一样, 的确有些漂亮、有些诱人, 但它枝叶不相见, 物业是物业, 业主是业主, 所谓的“O2O”仍然是中间化的一种高级形式变化, 而不是本质变化, 所以花样虽然繁多, 但实际颠覆性的内核变化并没有发生。

所以, 我们一定要思考一下:我们究竟是工具层面的应用, 还是真的具备互联网更深层次的思维与应用?

目前整个物业行业仍然是劳动密集型的;物业管理绝大多数人员的工作性质没有变化、收入没有变化;业主仍然交着传统的十年不变的物业管理费, 没有参与物业企业的营销与红利共享;我们有APP, 但也仅仅是一个工具的应用;那寥寥可数的几家上市物业企业, 并没给我们这个行业呈现什么新的盈利模式或新的奇招妙术。

面对现实必须承认:我们并没有从原子的物质世界, 发展到比特的信息世界, 只是在互联网的边缘凑热闹。

我们回到开篇的那个“精神病”拯救世界的故事, 用生物学的角度来衡量行业的发展, 它已经在缓慢生长, 让它在互联网的土壤长得更快、长得更好, 这是必然的事。

我们也可以思考一下行业发展到今天, 有没有出现“BUG”?如果就像上面故事所叙述的随着进化速度越来越快, 这个行业最初的“主创程序”是否也会面临崩溃, 然后所有数据全部清零, 重新洗牌、重新定义?

未来应该如何?

如何让我们的业主成为我们的忠实“粉丝”?

如何真正用互联网的思维改变行业的现状?

如何让我们行业的员工真正成为“互联网+”的受益者?

如何创新盈利模式?

8.物业单位 篇八

【关键词】 物业管理；纠纷；对策

北京朗琴园的物业变局在央视《新闻调查》栏目播出后备受各方关注，尤其是其引入的信托式物业管理成为业界讨论的焦点。本文总结朗琴园物业变局的全过程及其实践效果，依据我国的《物业管理条例》、《物权法》、《信托法》等对物业管理的纠纷及其对策作一探讨。

一、朗琴园物业变局简介

朗琴园是北京宣武区的一个商业住宅小区，2002年开始建设，2005年底基本全部入住，目前共有2400多户业主，1万多人，地面车位250多个，地下车库共有1200个车位。

2006年3月9日，由于对朗琴园停车费调整不满意，一些业主开车堵住了小区大门。原来的停车费是每个地上车位每月150元，每个地下车位每月300元。但2006年3月，由朗琴园开发商选聘的前期物业公司——中房恒通物业公司贴出公告，地面车位不再按月收取费用，而是按每小时2元收费，地下车库价位由原来的每月300元，一下子提高到600元，而且还要求业主先缴两年的停车费。业主认为是乱收费，而物业服务公司认为它不是产权人，跟它没有什么直接关系，调整朗琴园停车费的是开发商——北京润博房地产开发公司。堵车事件发生后，北京市宣武区政府进行了协调，最后停车费标准并没有变，只是允许没有地库车证的业主进入地库停车，按每小时2元收费。

停车费纠纷事件使大家认识到要成立业主委员会。2007年4月，经过近一年多的努力，朗琴园的业主委员会终于成立了。但就在业主委员会成立不久，业主委员会发现开发商为满足朗琴园四期工程“朗琴国际”的施工需要，在未通知全体业主和业主委员会，也未获得水务部门审批的情况下，中房恒通物业公司让开发商擅自在朗琴园内打了20余口深井，危及小区房屋和业主的安全。而这次事件也成为了朗琴园业主要求更换物业公司的导火索。2007年7月31日，北京市水务局对朗琴园的打井工程进行了调查，随后查封了水井，并处以罚款。

2007年8月4日，朗琴园召开了业主大会，决定解聘前期物业公司，并通过招标选聘新的物业公司。同时聘请物业管理专家舒可心为顾问，依据我国的《物权法》、《信托法》等拟定了一份《物业管理权信托合同》。

依据这份《物业管理权信托合同》招标新物业服务公司，一共有十多家物业公司前来参与，但最后又纷纷退出。最后北京嘉浩物业管理有限公司中标。

2007年10月16日至10月19日，朗琴园小区召开了第二次业主大会，通过了解聘中房恒通物业公司，聘任新物业北京嘉浩物业管理有限公司，小区实现物业管理权信托契约等议案。

2007年11月18日，业主们聘请的新物业公司——嘉浩物业公司正式入住朗琴园。电器、所有的中控室等全部都由业主收回，再交给新管家。交接比较平稳，但前期物业公司认为朗琴园业主大会选聘的新物业公司没有按照招标的法定程序进行，保留上诉权利。

信托式物业管理增大了业主的权利，进一步明确业主、物业服务企业间的责权利关系。但该模式实施还不到5个月，由于朗琴园业主委员会对物业管理费用监管不力，导致小区物业管理纠纷不断，陷入了严重的经济危机。

二、纠纷原因探析

在这场物业变局中，各方作了不少努力和探索，但遗憾的是并没达到预期的效果。其中有几个问题值得我们深思。小区停车场等公共部位的使用；物业管理权的归属和交接；物业管理权能否信托等。

1．小区停车费的纠纷

《物权法》第七十四条：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。” “ 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。” “占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”第七十三条：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。” “建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”。它包含四层含义：一是小区内的车位，业主优先使用；二是小区内的车位、车库可采取出售、附赠或者出租等方式，但须事先约定；出售、附赠给了业主的，产权属于业主。出租的产权属于开发商；三是作为出租的车位，开发商应有调整停车费的权利；四是小区道路除市政道路外属业主共有。因此，开发商调整停车费，只能针对其享有产权的车库车位，即出租的车位。属于业主共有的部分，如小区道路上的停车费应由业主大会决定且停车费的收入归业主共有。北京市宣武区政府的调节结果应是合理的。

2．打井的纠纷

显而易见，开发商的行为是错误的，前期物业服务公司也未起到监督的义务。

3．物业管理权的归属和交接纠纷

《物权法》第八十一条：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。” “对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。”第八十二条：“物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。”显然，物业管理权属于业主，且小区的物业管理不一定非要请物业服务公司不可，它有三种途径：自行管理，即小区自治；委托给物业服务公司；委托给其他管理人。但此处未明确其他管理人的含义。一般为了实现专业化管理，通常采用委托给物业服务公司管理的方式。物业服务公司应注意，自己只是接受业主的委托，依据委托合同向业主提供物业服务，物业管理权本质上属于业主，自己本质上是物业服务的提供者而不是管理者。

前期物业公司认为朗琴园业主大会选聘的新物业公司没有按照招标的法定程序进行。物业管理权本质上属于业主，那么“对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。”依据《物权法》第七十六条：选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人由业主共同决定；且“应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。” 并没有要求一定要按照招标的法定程序进行。

物业管理权本质上属于业主，物业管理权的交接是业主与新旧物业服务公司间的交接。这样能够避免新旧物业服务公司间不必要冲突，有利于新旧物业服务公司间是商业竞争。

4．物业管理权能否信托

北京朗琴园引入的信托式物业管理成为业界讨论的焦点。在《物权法》、《信托法》对相关的法律概念沒有明确的解释之前，物业管理权能否信托还存在诸多疑问。实践证明它还有很长的路要走。

（1）物业管理权能否独立不明确

《信托法》规定，信托是指委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，进行管理或者处分的行为。“设立信托，必须有确定的信托财产，并且该信托财产必须是委托人合法所有的财产。”“本法所称财产包括合法的财产权利。”

信托作为一种处分行为，其最本质特征在于信托财产的独立性。即这一财产要独立于任何主体。所以作为信托财产的财产（或者财产权利）必须是可以转移和让渡的。《物权法》规定，“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”，因此业主的建筑物区分所有权由专有权、共有权和共同管理权（理论上也称为成员权）组成，三者缺一不可。而作为共同管理权的“物业管理权”能否从业主的建筑物区分所有权中剥离出来目前没有明确的法律解释。

（2）物业管理权登记制度不明确

其次在物权公示方面，如何对这种“物业管理权”进行登记。《物权法》规定了不动产登记制度，但对“物业管理权”如何登记，没有明确。这个技术难关过不去，信托就有名无实了。

（3）信托的目标和功能与物业管理的特点不符合

信托的功能在于通过受托人的专业能力为受益人的利益最大化服务，因此受托人应该享有对信托财产充分的经营管理权利。受托人要从事的大量的是法律行为（能够导致法律关系变动），而非事实行为。而物业管理的功能主要是为业主提供物业服务，这些服务绝大多数是事实行为，不是信托功能的本质所在。

信托的目标主要是对信托财产的经营，追求经济效益，而物业服务的主要目标是为小区提供具体的服务，两者存在本质上的区别。物业管理模式是将信托和物业服务规则简单地套用在一起，实际上是混淆了两者不同的功能和目标。

可见，信托式物业管理作为一种制度创新值得关注与探讨，但它不管是从理论上，还是司法实践上还有很长的路要走。至少在目前的司法大环境中难以执行。因此，朗琴园依据《信托法》等拟定的《物业管理权信托合同》就如同虚设，如在司法实践中，单个业主依据物业管理权信托合同就公共权益起诉物业服务公司时，难以得到《民事诉讼法》的支持，必须承担法院不予受理的法律风险。

最后要说明的是：按照《物业管理条例》规定，业主委员会是业主大会选举出来的执行管理机关，但绝非是凌驾于业主之上的组织，应该还是在业主的监督之下开展活动。在物业管理领域内，首要的关系应该是业主自治机制问题。如果出现对于业主委员会的监督的失控现象，后果不堪设想。

参考文献：

[1]周筠.信托式物业管理试水朗琴园.楼市.2007，12

[2]《中华人民共和国物权法》

[3]《中华人民共和国信托法》