房地产总经理管理

房地产总经理管理（11篇）

1.房地产总经理管理 篇一

俄国泛斯拉夫主义研究

泛斯拉夫主义产生于19世纪初，最早出现于西斯拉夫人和南斯拉夫人的知识分子中。当时西斯拉夫人和南方斯拉夫人的民族意识正在形成之中，他们中的学者和诗人热心研究斯拉夫各民族的民歌、民间传说和乡村方言，以证明斯拉夫各民族在种族上的亲缘和语言文字方面的相近，试图表现一种共同的斯拉夫意识。斯拉夫各民族现代民族意识的觉醒除了自身民族意识的发育外，与受到不断成熟的西欧民族意识的感染分不开。在与西欧民族的交融沟通中，斯拉夫各民族、尤其是斯拉夫小民族“我们”意识非常强烈，与生机勃勃的西欧国家“他们”相比自己处于政治上的弱势地位，因而感到斯拉夫各民族有必要成为一个整体，以弥补不如“他们”之处，并使斯拉夫人有一个新的力量源泉，激发“我们”的民族精神。泛斯拉夫主义有意识地将寻求种族血亲和文化同源引向对斯拉夫民族的集体认同，既是对19世纪中东欧和巴尔干地区民族意识不断成熟和民族国家逐渐形成的客观历史进程的反应，也是斯拉夫人民政治心理发展的需要，因此以种族和文化相亲为起源的泛斯拉夫主义不可能不上升为政治要求，如果说初始的泛斯拉夫主义是一种民族文化思潮，那么泛斯拉夫主义很快就转入了民族政治运动，而民族问题成为泛斯拉夫运动发展的动力之一。

俄国的泛斯拉夫主义和非俄罗斯民族的泛斯拉夫主义虽然同源于语言文化，有着许多共同点，但俄国的泛斯拉夫思想深深打上大俄罗斯主义的印记，在政治上表现出截然不同的观点。

第一，亲斯拉夫主义。俄罗斯的泛斯拉夫主义在前期表现为一种亲斯拉夫思想，并将其延伸到政治领域。泛斯拉夫主义者总是自负地认为，斯拉夫人是最伟大的民族。奥加廖夫在1841年说：“斯拉夫人是一个伟大的民族，并在人类的命运中起重要的作用。在斯拉夫人身上，你永远不会看到德国人的市侩气，法国人的浅薄，英国人的自私，意大利人的浮躁；但是斯拉夫人却拥有一切：德国人的思辨理性，法国人的人道主义，英国人的务实精神和意大利人的机智灵敏。”

第二，俄国文化中根深蒂固的“救世主义”传统。公元476年西罗马帝国灭亡，君士坦丁堡以第二罗马自居。而1461年拜占庭帝国被奥斯曼帝国占领，俄国就出现了把莫斯科称为第三罗马的说法。泛斯拉夫主义者认为，在犹太人之后，救世主降临的意识已成为俄罗斯人所特有。俄罗斯的沙皇是“普天之下唯一的基督教皇帝”，是王中之王；俄罗斯国家是全天下的王国，正如同第一罗马和第二罗马一样；莫斯科王国的臣民是上帝的选民。这些注定俄国人负有继承和捍卫基督教的历史使命。

第三，俄国中心主义。由于俄国是斯拉夫人中唯一能保持民族独立，并建立了世界上最大的国家，他在幅员、人口、财富、政治威信和军事实力等方面比任何其他斯拉夫民族都强，所以俄国的泛斯拉夫派总要强调俄国的幅员与实力赋予俄国在斯拉夫民族大家庭中充当霸主的所谓“天赋权利”。甚至连俄国伟大诗人普希金在诗中也流露俄国中心主义的情调：“斯拉夫的河流都应汇入俄国的大海。”

第四，好战的大俄罗斯主义。从克里米亚战争开始，泛斯拉夫派的观念凝合成一个信条，既斯拉夫人政治统一的观念。他们坚持，只有依靠政治统一，才能实现斯拉夫人文化的统一。他们赞成对异国斯拉夫民族问题采取干涉政策，甚至公开鼓吹使用武力解决斯拉夫的统一问题，认为这是最便捷的政治解决办法。“谁若是不属于我们，我们就强迫谁归属我们。”从而使俄国的泛斯拉夫派打上好战的烙印。

第五，大斯拉夫联盟。克里米亚战争爆发后，积极鼓吹泛斯拉夫主义思想的波戈金一再向俄国政府献策，认为欧洲大国已结盟反对俄国，因此俄国应在欧洲斯拉夫人中寻找同盟者，把所有斯拉夫民族从400年来的外国压迫中解放出来，并创建一个斯拉夫联盟，这个联盟不仅包括所有斯拉夫人，还要把罗马尼亚、摩尔多瓦、希腊、匈牙利等非斯拉夫人包括在内。他所写的一系列报告恰恰迎合了沙俄政府的扩张政策和称霸野心。

作者：东欧中西亚研究所 姚勤华 汪之成 崔宏伟 傅勇

2.房地产总经理管理 篇二

对于许总的采访,便从京津冀一体化开始。我们曾想当然地以为,景瑞在天津宝坻、北辰的项目是出于前瞻性考量,而许总坦言,市场的发展和公司的发展都有许多自变量,两者的契合既有市场机遇也有主观努力。成立20多年来,景瑞一直以稳健务实的步伐坚持走好每一步,天津分公司也一样,从来不做投机的决断,算不过账来的投资也从不贸然出手。

这样一席话,让我对眼前的许总以及背后的景瑞地产有了全新的定义。同为“百强房企”,每家企业都会有自己的步伐节奏,景瑞的旋律踩得踏实稳健,却也不妨碍她跳出华丽的舞步。

一、战略布局:回归一二线城市

景瑞地产从上海虹口发家,通过多年发展,确立了“深耕长三角、产品价值领先”的战略,并且依托城市发展实现“巩固上海、深耕长三角、布局全国”的三步走战略。自2013年香港上市以来,景瑞将发展战略进一步明确为聚焦长三角、津渝一二线,形成基地城市、战略型城市、机会型城市的“1+7+X”的梯度布局。

形成这一理念同样有他的历史渊源。曾经有一段时间,景瑞也在长三角一带的三四线城市做过一些投资,但由于三四线城市的供应量不断放大而人口导入依旧处于弱势,因此加重了投资风险。随着城市化进程的不断加快,产业导入和人口流入的红利仍不断向一二线城市汇集。于是,和大多数主流房企一样,景瑞也将战略布局逐渐收回至一二线城市,但同时也没有放弃对一些机会城市的深耕。比如,景瑞之前在南通、泰州都有过项目,而且赢得了不错的口碑及人气,像这样的城市,未来也将纳入景瑞的战略规划之中,用以弥补众房企同时回归一二线造成战略趋同的短板。截至目前,景瑞已经在16城联袂开发了55个项目,在明确了发展目标后,景瑞俨然已经驶入了公司发展的快车道。

谈到天津在景瑞整体布局中所处的位置时,许总表示,随着京津冀一体化战略有了实质性进展,景瑞集团对于在天津的发展给予了足够的重视,并以此作为北方的支点城市,将集团的各种资源逐步向天津倾斜,未来天津将成为景瑞在北方的区域总部。

二、品牌语的变迁:从“懂得”到“定制”

在拿到许总名片的那一刻,我便被他名片上的一句话吸引了——“为爱定义生活”。许总解释道,这是景瑞今年重新确定的品牌语,这一全新的品牌语也将“定制”的概念凸显了出来。从“懂你所需,筑你所想”到“懂爱更懂家”再到现在的“为爱定义生活”,景瑞品牌语的沿革其实也是不断传承的过程,我们可以很深刻地感受到,景瑞更加关注客户差异化的需求,而景瑞旗下的“品宅”就是这种定制产品的有效载体。

2015年,景瑞从客户角度出发,深挖多年沉淀下来的房地产大数据,结合“互联网+”概念,定位了“定制化生活服务提供商”的转型理念。同时,景瑞地产从过去单一的房地产开发商,转变成从地产开发、房屋筑造到家居装修、物业服务等覆盖房地产行业大类的“定制化生活服务提供商”,从居家生活整个生命周期入手,完成了系列转变,由景瑞控股的上海品宅装饰科技有限公司也应运而生。

这个由景瑞老员工自主创业的项目与景瑞地产的转型不谋而合,在景瑞的注资支持下,联手打造了景瑞定制精装系产品。该系列产品名为“屋+”,包含有六大集成系统和七维私属定制理念,全方位满足了全年龄段客户的需求,用最专业的姿态,带给客户最完美的住宅装修体验。

“屋+”的独有六大系统包含:安全健康、舒适节能、适老亲子、风格多样、巨型收纳、智能便利,将住宅全装修产品的核心部分进行分类、设计、研发。客户可以根据家庭成员结构的不同,在绝对满足基础舒适装修的基础上,挑选有侧重的设计方案。

“屋+”的七维定制则是对于装修步奏的系统化拆分,包括户型定制、系统设备、风格色系、厨卫设备、背景收纳、功能配件、家具软装七个步骤,也是定制精装产品成型的七个部分,以方便客户选择精装的部件。

最具人情味的住宅,一定是由自己精挑细选每一件家具,幻想每一寸空间的住宅,而景瑞正在通过品宅这双“有形的手”逐步实现“为爱定义生活”的梦想。

三、多元发展:物业公司拆分上市

1993年,景瑞地产的第一个项目景瑞花园在上海虹口区启动,1996年随着该项目的投入使用,景瑞物业公司成立,开启了景瑞打造全程式服务的道路。作为景瑞集团的全资子公司,景瑞物业在承包景瑞自身物业服务项目的同时,也会外接一些项目。20年来,景瑞物业同样得到了长足发展。在业界转型升级的大环境下,景瑞物业异军突起,成为总公司长远发展的重要一环,当下正在筹备拆分上市的各项事宜。

在许总的诸多论断中,我最欣赏其中一句,“房地产不是高科技,如果说房子是硬件,那么物业就是软件,它是为业主服务的,而并不是单纯使房屋溢价的砝码”。

在景瑞的诸多项目中,尤其是长三角一带的项目,我们可以看到,景瑞产品的技术储备还是很丰富的,也有很多新型的设施设备应用在项目中。对于开发商而言,难点不在于怎样应用这些设施和设计理念,而是对目标客户的理解和把握。比如,杭州悦西台项目中包含一个健康小屋,老人可以在这里接受各项体检,并将体检数据及时传往大的医疗机构,接受专家的会诊。做出这样的设计,或许景瑞并不是首创,但着实是出于前期对目标客户的认真研究后,觉得将来的业主有这方面的需求,因此做了这样的安排。事实也证明,这样一个健康小屋在业主中赢得了很大的认同,也使得景瑞品牌更加深入人心。

3.房地产总经理管理 篇三

在对的时间，遇上对的人。这是无数爱情故事总结出的朴实道理。同样，对于基金公司而言，也存在着类似的问题。只不过基金公司要想在对的时间及时推出对的产品，一定离不开敏锐的市场触觉与强大的投研实力。这方面，鹏华基金公司在指数分级基金方面今年来的动作，尤其引人关注。

《投资者报》记者查阅公开资料发现，由于在对的时间推出了对的产品，今年以来鹏华基金旗下新推出的数只指数分级基金均表现不俗。Wind数据显示，截至10月20日，比如，2014年5月5日成立的鹏华非银行金融指数分级母基金收益已达16.9%；同样在5月5日成立的鹏华中证信息技术指数分级母基金收益已达23.3%，同期沪深300涨幅仅13.71%。

作为今年基金市场赚钱的主力军，指数型基金经理们对后市行业作何判断？看多相关行业的理由有哪些？持有人参与其中需要注意哪些问题？《投资者报》“基金经理面对面”栏目本期特别邀请到鹏华非银行分级的基金经理余斌、鹏华地产分级的基金经理王咏辉，请他们就相关问题畅舒己见。

非银行金融业基本面改善相对确定

《投资者报》：从2013年开始，非银行金融板块（证券、保险）的基本面开始逐步向好。作为鹏华非银行分级的基金经理，您如何看待此市场机会？

余斌：非银行金融行业的基本面的改善是非常确定的。广发证券数据显示，2014年前三季度，上市证券公司的净利润同比增长53.10%，上半年上市保险公司净利润同比增长20.61%。从数据来看，都超过了年初的预测。很重要的一点是，证券和保险公司的发展空间被打开了。证券公司利好的因素有：资本市场交易活跃、IPO重启、新业务发展迅速、政策利好等。在过去几年，证券公司经纪业务等传统收入占比过大，市场交易萎缩和佣金率不断下调造成股价连创新低。目前来看，佣金率进一步下调的空间非常有限，证券公司正在积极谋求转型和新业务布局，相关的业务都处于持续改善过程中。保险公司在保费收入和投资收益方面都有显著的改善。在无风险利率下行和流动性改善的趋势下，保险公司固定收益资产配置将会受益，而今年权益市场的良好表现也会改善保险公司的资产负债表。一般而言，投资收益改善对以分红险和万能险为主的保险公司来说，会促进其保费收入增长，通常时滞有一年左右。因此，保险公司明年的保费收入增速也较为乐观。保险公司除了现阶段的财务改善外，还面临巨大的发展机遇。政策的支持和扶持是行业的重大利好。《国十条》明确了保险的发展目标，明确规定了鼓励和支持发展企业年金、健康险，试点个人税收递延型商业养老保险等。我们长期看好证券和保险的发展。

国防军工主题值得长期看好

《投资者报》：今年以来，许多沾上军工概念的股票涨幅巨大，但在最近的市场调整中，有数据显示军工题材股正在遭遇机构的一致减持。对此，您是怎么看的？后市国防军工主题还值得看好吗？

余斌：中国崛起是世界政治的主旋律。美国高调宣布重返亚洲，目的性很强，就是想遏制中国的区域影响力进而是世界范围内的影响力。在此背景下的亚洲地区安全形势也日益复杂化。中日钓鱼岛之争，中国与菲律宾的南海争端背后都有美国的影子。虽然没有爆发全面战争的可能，但围绕一些领土和领海争端可能会引起局部冲突。在这些局部冲突中，中国必须要确保有战必胜，不打无把握之仗。因为，任何的战争失利都会带来政治上的被动，进一步复杂化领土和领海争端，并有可能引起内部的混乱局面。更不必说广阔的南海争端海域蕴含巨大的能源储备，关乎中国重要的海上航线安全。一个岛屿的得失都可能影响国家的切实利益。另一方面，中国虽然经济增速逐渐回落，但仍处于良好的上升趋势，假以时日，中国的经济实力必将雄冠全球，因此，不会在国家和民族的上升期与别人争一时之利而错失发展良机。

合理的战略布局就是加大国防安全和军队建设，并使得军事力量足够强大以至于对潜在对手产生威慑，不敢与中国轻启战端。同时，强大的军事力量也是有战必胜的保证。

中国崛起不会一蹴而就，整个过程始终会伴随着大国之间军事力量的相互制衡和政治上的博弈。中国想要获得新型大国的地位，不仅要在经济总量上与美国平分秋色，在军事实力上也要各有所长。在此背景下，加大国防安全和军队建设是中国的长期战略。这正是我长期看好资本市场国防军工主题的核心逻辑。

大地产兼并小地产将成趋势

《投资者报》：进入7月份以来，地产板块以跑赢大盘的涨幅成为拉升市场的重要力量。鹏华地产分级跟踪的指数中证800地产也在此期间有良好表现。对未来的市场您怎么看？鹏华地产分级又将如何抓住这一良机为持有人获取超额收益？

王咏辉：据wind数据显示，截至10月20日，中证800地产行业指数成份股的个股集中度较高，前十大成份股权重50.5%，前二十大成份股66.86%。在未来地产行业强者更强的趋势下，该基金将获利于未来大地产公司兼并小地产公司的格局。另外，从以往经验看，随着刚需和改善性需求在市场调整过程中的逐步积累，以及金融条件的改善，未来一段时间的走势对地产等周期股十分有利。

4.房地产公司总经理职责 篇四

总经理负责，在授权范围内主持项目经理部的全面管理工作及工程合同的全面履约，根据合同要求及现场需要进行项目策划和管理，组织管理与推动项目经理部所有员工的日常工作，处理与政府、业主、设计、监理等有关方面的关系；负责监督执行国家、部委、地方有关法律法规，以及公司各项规章制度和决议决定，是项目安全文明施工、质量，工期和效益目标实现的第一责任人。

1)负责工程项目组织机构的建立及完善，制定各岗位员工的职责权限，负责员工的考核鉴定；

2)贯彻执行公司确定的质量、环境，职业健康和安全以及效益方针目标，并分解落实项目目标指标；

3)负责工地的日常项目管理工作；及时向区域总经理及其代 表报告工作；协调跟进区域各领导、各部门对项目的要求及配合； 4)主持施工组织设计和总控计划的编制及修改调整； 5)主持建立项目质量、安全和环保体系并监督有效运行； 6)审批项目质量安全计划及根据需要调整修改；

7)代表总包参加业主、监理、设计召开的工地协调会议； 8)代表总包签署发往业主、监理、设计的文件；

9)代表总包签署分包的工程款申请单及签收业主发出的付款证书；

10)在合同期间进行每月合同检讨，确保合同执行是按预定计划在受控状态； 11)签署每月向业主、建筑师、监理的综合月报汇报； 12)主持工地总分包例会，解决工地重大协调问题；

13)协调项目社会关系，如建设局、质监站、安监站、环保局、城管、公安派出所等政府及社会部门；

14)项目资金的筹措、调度、统筹；

怎么做好一名房地产公司的总经理

首先，向您致以衷心的祝贺，因为，总经理是职业经理人孜孜以求的奋斗目标，也是职业生涯的成熟境界的表现。您能担当这一职务，说明您是一位值得信赖的职业经理！

其次，您提出的问题非常重要，这是因为：总经理是公司行政和业务执行的最高负责人。他的决策直接决定企业的成败与兴衰，很多企业成功与失败的客观现实都证明了这一点。

最后，我想结合自己的经营管理实践的体会和您简单谈一谈自己的看法。

第一、要想做好总经理，必须首先明确总经理的职责。简单地说，总经理职

责就是：对董事会负责，在董事会的授权下，执行董事会的战略决策，实现董事会制定的经营目标。负责公司日常业务的经营管理，经董事会授权，对外签订合同和处理业务；组织经营管理班子，提出任免副总经理、总经济师、总工程师及部门经理等高级职员的人选，并报董事会批准；定期向董事会报告业务情况，向董事会提交报告及各种报表、计划、方案，包括经营计划、利润分配方案、弥补亏损方案等。

第二、要想做好总经理，必须通过组建必要的职能部门，组聘管理人员，形成一个以总经理为中心的组织、管理、领导体系，实施对公司的有效管理。

第三、要想做总经理，必须清楚自己所在的地位。总经理的地位会因公司的规模而有所不同。例如在一般的中小企业，总经理通常就是整个组织里职务最高的经营管理者与企业行政负责人。而在规模较大的组织里(如跨国企业、大型企业)，总经理所扮演的角色，通常是旗下某个事业体或分支机构的最高负责人。而在小企业，总经理也只能是一名“拳打脚踢”、“事必躬亲”、“亲历亲为”的人。虽然都是总经理，但所要干的事情却因却因企业的规模不同而各有不同。

第四、要想做好总经理，必须具备相当高的素质和技能。综合的讲，要具备以下十二个方面的能力：

1、具有忠诚敬业的品德；

2、具有朴实谦让的作风；

3、具有宽广隐忍的胸怀；

4、具有自信自主的气魄；

5、具有互助感恩的心态；

6、具有诚信尽责的勇气；

7、具有培养下属的能力；

8、具有自律廉洁的气节；

9、具有创新改革的激情；

10、具有团队合作的精神；

11、具有高效高能的行为；

12、具有科学管理的素质。即使目前达不到，也要朝着这个标准去努力。

第五，要想做好总经理，必须讲究领导艺术。这方面有说不完的话题，在此请恕烈夫不能详谈。因为，每个人都有自己的“艺术”，这要靠在实践中加以总结和改善。

第六、要想做好总经理，必须认知自己的角色，也就是说，总经理既是一个领导者，又是一个管理者。采用什么方式去领导和管理，这要根据企业规模大小等多方面的条件来决定。

总之，要想做好总经理，的确有很多必须做到和必须努力做到的标准的。由于实践和网络的条件所限，烈夫只能简谈到此，希望对您有所帮助和启发。

一、制定企业战略和目标

高层管理队伍能够有助于去发展战略；投资商们可以批准一项商业计划；但最终还是要由总经理把握企业的发展方向。例如：这家公司的目标市场是哪些？要面临怎样的竞争对手？具体建立什么生产线？又怎样树立特有的企业形象呢？总经理来做出决策、制定预算、组织合作伙伴，当然还要聘用一支高水平的管理队伍去带领着全公司向着既定的战略目标前进。

二、创立企业文化

任何工作都要通过人去完成，而人又深受文化的影响。一个极差的工作环境能够使一些人才望而却步，别忘了，他们对于工作环境是有选择的。当然，一个好的工作环境也能够吸引也能留住最好的人才。

企业文化的构筑可以通过许多方法、途径，但CEO要定主基调。他的一举一动都传递着文化的信息，他的穿着，可以体现出此刻的工作场合是何等的正式。他与某人谈话，大家会认为此人是极其重要的或者相反。他怎样对待错误（无论是反馈回来的还是本身的失误）能够传递出关于承担风险方面的信息。他雇用谁，他忍耐什么，以及他鼓励什么都有力地塑造了企业文化。

再举个例子，某公司组建了一个项目小组，它的任务是要在规定的限期内完成建设多媒体网站的工作，团队的每个成员为此直到周末还在忙碌着。对于总经理来说，这不过是保证他的私生活的神圣不可侵犯的问题，而对于这个课题小组的每个成员来说，这一做法无疑传递了一个信息，相对于他们奋斗的日日夜夜来说，相对于他们所努力争取的最后期限来说，总经理的私生活则更为重要。那么，下一次他们就不会工作得如此卖力。

三、团队建设

总经理要负责雇用、解聘、领导高层管理团队，然后由他们：雇用、解聘、领导其余的员工。总经理必须有权雇用人才和解雇不利的执行者。必须能够解决高层管理团队成员之间的分歧，并使他们为了一个共同的目标同心协力。总经理通过传达企业将要实现的战略思想来确立工作的方向。战略思想组成了工作目标。由于目标明确，整个团队凝聚在一起，从而圆满地实现组织目标。

如果说战略目标指明了公司将要发展的方向，那么价值观念则告诉了怎样去实现这一目标。价值观概括了可以接受的行为举止。总经理通过他对其他人的一举一动传递出了她的价值观。临时取消了已定的行程去会见质量管理层，这表明她很重视质量问题。当一支团队共同避免了可能出现的问题时，也不要过分宣扬他们英雄般的挽救能力。这表明应该能预防和控制毁坏事故。人们能够从人与人之间的价值观中获得一些暗示，同样，他们也能从总经理的举动中获取同样的信息——真诚、信任、公开。

四、资金分配

5.房地产总经理发言稿 篇五

房地产总经理发言稿2篇

尊敬的业主：

你们好！欢迎你们莅临花好月圆业主联谊会，在此我谨代表曹峰置业全体员工向大家表示最诚挚的谢意！

公司成立以来，一贯倡导“为居者着想，创优良工程”的经营理念，并以“充分营造最具和谐人性化的人居环境”为不懈的追求目标。因此，公司无论哪里开发项目，都不以追求最大经济利益度为主，而是以追求社会效益、品牌效益为主，高挚人本文化的旗帜，不仅在质量、配套上下功夫，而且吸取先进企业的做法，在环境建设、户型设计、物业管理和智能化建设等方面狠下功夫，赋予普通住宅以丰富的含义。让普通大众花更少的钱住上更符合康居标准的新型住宅。

作为本公司今年开发的大项目花好月圆，我们是不遗力地去做好它。花好月圆—锦峰苑座落于莘闵轻轨（在建中）右侧，距莘庄地铁站约2公里，在70000m2三段式欧式立面的纯多层住宅中，将中国传统山水园林意境用现代手法予以表现，锦庭花园、亲水广场、景观河道、葱茏植被布满小区。同时，花好月圆不惜诉巨资治理改造数百半的邱泾港，配以小区内的喷泉、水溪、瀑布等丰富水景，将小区营造成名副其实的水景住宅。高达90%以上的得房率，充分考虑户型的经济而又科学合理。精心设计有58-249 m2十余种房型，在功能

性、舒适性、经济性、科学性上达到完美统一。大型会所、智能化系统、完善的物业设施等，充分展示着现代生活的高标准，令你生活更精彩更惬意。曹峰置业有限公司本着高度的社会责任感，在建设过程中始终注重建筑规划的环境品位，提炼建筑规划的文化内涵与环境品位。使周围环境、人文景观相协调。先后开发的几个楼盘，均体现了城市文化与园林景观相融合的特征。每一个楼盘的推出，由于其非凡的品质和丰富的文化内涵，在消费者中获得了较好的声誉。（后续部分如工程方面的可根据情况调整）

物业管理模式、最后衷心感谢你们对花好月圆的大力理解与支持，祝愿你们在花好月圆的日子里生活愉快、幸福，花好月圆也一如既往地为你们提供最佳的服务！谢谢！

房地产总经理发言稿（2）：

在这草长莺飞、春暖大地的美好季节，在这具有生活品质之城美誉的杭州，各位宾客齐聚一堂，共同庆祝杭州易居臣信房地产经纪有限公司的成立。在此，我谨代表杭州公司全体员工衷心感谢各位光临今天的开业典礼。

篇二：地产公司总经理讲话

尊敬的各位来宾、亲爱的同事们：

大家晚上好！

一元复始，万象更新，又是一个辞旧迎新的盛会。今年的年夜饭与往年不一样，今天我们团聚的阵容格外强大，不仅有我们所有的员工，更重要的，是我们邀请到了来自物贸园区管委会和港务集团的贵客。欢迎各位领导和嘉宾，与我们一起辞旧迎新。2013年，硕果累累。这一年，港前经贸中心项目迎来了企业入驻；港前奥斯比8号项目的招商和销售工作得以顺利展开；公司的钢贸业务能在复杂的经济背景下尝试突破。这些成绩，要感谢区政府和物贸园区的指导；感谢港务局和其他合作伙伴的支持，在这里，掌声向他们致以诚挚的谢意。

这一年，是我们践行企业责任的一年。在经济形势复杂的环境下，我们客服重重困难，坚决履行承诺；狠抓诚信、质量，保障客户权益；配合城市运营，积极献策出力。

感谢我们的团队。感谢各位为了实现目标而不懈努力。没有客户，我们一个一个找出来；合作有困难，我们一个一个解决掉；一个部门有需要，我们所有部门配合打响攻坚战。感谢每一位的付出，公司因为有你们，才能稳中求进；团队因为有你们，才变得坚不可摧。

2014年，我们要继续脚踏实地、同舟共济；乘着港口物贸产业发展的东风，积极创新、广泛合作，携手创造更辉煌的成绩。

最后，提前给各位及家人送上新年祝福。祝愿大家身体健康、合家欢乐、事业有成；祝我们公司财源广进、蒸蒸日上。

希望大家能够度过一个愉快的夜晚，谢谢！

篇三：房地产总经理发言稿2篇

房地产总经理发言稿2篇

尊敬的业主：

你们好！欢迎你们莅临花好月圆业主联谊会，在此我谨代表曹峰置业全体员工向大家表示最诚挚的谢意！

公司成立以来，一贯倡导“为居者着想，创优良工程”的经营理念，并以“充分营造最具和谐人性化的人居环境”为不懈的追求目标。因此，公司无论哪里开发项目，都不以追求最大经济利益度为主，而是以追求社会效益、品牌效益为主，高挚人本文化的旗帜，不仅在质量、配套上下功夫，而且吸取先进企业的做法，在环境建设、户型设计、物业管理和智能化建设等方面狠下功夫，赋予普通住宅以丰富的含义。让普通大众花更少的钱住上更符合康居标准的新型住宅。70000m2三段式欧式立面的纯多层住宅中，将中国传统山水园林意境用现代手法予以表现，锦庭花园、亲水广场、景观河道、葱茏植被布满小区。同时，花好月圆不惜诉巨资治理改造数百半的邱泾港，配以小区内的喷泉、水溪、瀑布等丰富水景，将小区营造成名副其实的水景住宅。高达90%以上的得房率，充分考虑户型的经济而又科学合理。精心设计有58-249 m2十余种房型，在功能

性、舒适性、经济性、科学性上达到完美统一。大型会所、智能化系统、完善的物业设施等，充分展示着现代生活的高标准，令你生活更精彩更惬意。曹峰置业有限公司本着高度的社会责任感，在建设过程中始终注重建筑规划的环境品位，提炼建筑规划的文化内涵与环境品位。使周围环境、人文景观相协调。先后开发的几个楼盘，均体现了城市文化与园林景观相融合的特征。每一个楼盘的推出，由于其非凡的品质和丰富的文化内涵，在消费者中获得了较好的声誉。（后续部分如工程方面的可根据情况调整）物业管理模式、最后衷心感谢你们对花好月圆的大力理解与支持，祝愿你们在花好月圆的日子里生活愉快、幸福，花好月圆也一如既往地为你们提供最佳的服务！谢谢！

房地产总经理发言稿（2）：

在这草长莺飞、春暖大地的美好季节，在这具有生活品质之城美誉的杭州，各位宾客齐聚一堂，共同庆祝杭州易居臣信房地产经纪有限公司的成立。在此，我谨代表杭州公司全体员工衷心感谢各位光临今天的开业典礼。

篇四：地产公司总经理总结会发言稿

在xxxx工作总结会上的发言

xx集团 xxx 尊敬的xxx、李俊董事长、各位董事、各位同事：

今天，受董事局xxx和xx公司董事会x董事长的委托，我在这里就xx集团xxxx的工作做工作总结。201x年，是xx公司意义非凡的一年，一年中，在xxx及xx集团的正确领导下，全年完成开发量xx万平方米，实现销售收入超过x亿，这是xx集团自成立以来，又一次以独立开发的形式达到这么大的开发量、这么高的销售收入。之所以说意义非凡，大家都清楚，国家房地产调控还未到底，房地产市场随时面临着新的拐点，在这个困难的时候取得这样的成绩，说明我们的团队是一支能打硬仗的团队，是一个优秀的团队，这是一层意义，还有一层意义更重要，在这一关键时期，我们盘现了部分土地存量，实现了xx集团历史最好水平的年销售量，为xx集团下一步的发展打下了良好的基础。可以说，一年来我们全体员工和各级管理人员的辛勤付出，不仅为公司赢得了荣誉，更主要的是，为xx集团集团更长远的发展赢得了底气，感谢大家！回顾一年的工作，我们有很多方面值得总结。

首先，以销售为龙头，一切工作围绕销售目标的完成来开展，这个方向定对了。作为一个以项目开发为核心的房地产公司，在

前几年房地产市场景气的情况下，销售就是个配套，只要房子盖好了，不愁卖不出去。可以说，以销售为龙头，公司过去也提过，更多的只是一种说法，而真正做到一切工作围绕销售、一切工作配合销售，今年工作是做的最好的。在xxxx年初召开的全体员工收心会上，李俊董事长就明确强调了这一点，也得到了公司管理人员的一致认同，这是我们xxxx年取得较好成绩的方向得证。

其次，改变工作作风，所有部门到现场办公，这种工作风气是良好的。一年中，总工办在现场设立了办公室，策划部全体人员、财务部收费人员在售楼部和代理公司一起上、下班，行政部把多次办公例会放在现场召开，这些措施，使公司的管理和项目的工作无缝连接，使公司的管理落到了实处，形成了合力。

第三，部门间的横向沟通得到加强，及时发现问题，解决问题。无须回避，xx年中比较突出的，财务部和营销策划部、总工办和两个项目部在工作中出现了较多的分歧，这既是我们管理需要面对和解决的问题，也同时说明，部门之间的横向沟通确实加强了。分歧多，说明问题暴露出来了，原来分歧少，是因为横向沟通少，很多问题隐藏了下来，平常风平浪静，关键的时候问题全出来了，耽误事，也容易为公司造成损失。所以，部门间意见多了，分歧明显了，说明我们部门间横向沟通正在加强，互相监督机制正在成形，这是企业规范不可避免的一个过程。

以上三个方面从总体上给我们在xxxx年取得成绩给予了保障。

xxxx年，公司各部门按照年初制订的目标计划，均取得了

较好的业绩。

（一）xx项目部。几乎全年都在抢，项目工程部几乎没有正常的休息日，确保了一期的如期封顶，确保了二期的如期动工和销售开盘。当中遇到的困难是较多的，有天气原因，有城管原因，有政府部门的办事效率原因等。为确保工期，项目部天天有碰头会，周周有例会，现场管理时刻有人在，及时发现问题，提出要求，这些“实”和“细”的措施，在确保工期的同时，没有出现大的质量和安全事故。

（二）xx项目部。在公司因政府原因暂停后期的投入开发的安排下，全力抓好xx的xx公司交楼和xx的分项验收及一期的园林配套的完成。克服了种种困难，如强电外线政府无法提前施工到位、土地无法分割不能办理相关权属证明等，想出了种种办法予以应对，最终既规避了政府的问题，又解决了事情，圆满地完成了向xx公司的按期交楼。一期园林配套也按计划基本完成，xx商业建筑和园林配套已完整的呈现出来。已经成为了xx地区的标志性建筑，得到了政府和社会的充分肯定。

（三）营销策划部。为完成集团下达的全年销售任务，紧密配合代理公司，采取了售楼部现场活动、外展点及外部巡展、电商线上销售、顾客以老带新等措施，抓住一期二次开盘和二期开盘几个关键销售节点，按目标计划完成了集团下达的销售任务，同时，有效的配合了xx的销售清盘和xx交楼及销售尾款的回收。

（四）总工办。xxxx年总工办在设计、招投标和现场技术支持三方面为工程、营销、预算等部门提供支持，全年共提供

xx多项设计施工图纸，进行了十项大型工程招标，签订施工合同近xx份。总工办人员下到现场，在图纸、现场技术、招投标、材料的确定及进场等方面，有效地支持了项目的开发进度。

（五）财务部。在有效融资的同时，以销售资金回笼为重点，安排了精干的收费人员到售楼部现场办公，在首付、客户资料交送、网签及购房贷款等方面，全力与营销策划部相互配合，确保了销售资金的回笼。

（六）行政部。在及时做好项目开发和销售的后勤服务的同时，对公司的管理机制进行了梳理和初步调整，重点在管理流程和工作纪律方面加强了措施，从管理上给予项目开发和销售以支持，一年中，员工的企业文化活动有了一定的起色。

（七）审计部、预算部。及时配合xx项目的结算和xx项目的审计工作，克服了人手不足的困难，基本保证了项目部的需求。

（八）组建了物业公司。并且已经做了大量的前期工作。圆满地完成公司下达的xx项目园林绿化工作任务，并已逐渐接管项目的日常事务管理，为xx项目一期交楼奠定了基础。

总的来讲，xxxx年公司的成绩是可喜的，各项目、各部门的工作是稳步中有所提高的，成绩是应该肯定的。但同时，也应看到我们仍然存在一定的问题和明显的不足。在制度建设上、在业绩考核上、在管理架构上、在人才结构上、在专业水平上，都与规范管理有较大的距离。针对xxxx年的工作，在这里重点强调几个问题：

第一、开源节流，成本控制问题。以xx项目为例，这个项

目从拿地到现在，已经过去了6年，这6年中，贷款的利息、市场的波动、建筑成本和人工成本的上升以及资金回笼的时间间隔，这些都是项目的成本。这些是从我们最后的销售中看不出来的。没有投入产出概念，就没有一个正确的利润概念，也直接导致我们在成本控制上过于松缓。

第二、整体协作问题。公司所有员工是一部机器整体上的一部分，大家在各自的岗位上各司其责，不存在谁重要、谁不重要，只存在不同阶段的主要和次要。因此，不管是成绩还是问题，是公司所有员工共同承担的，每一个岗位、每位员工都需要有整体协作概念。部门、个人取得的成绩为公司带来效益，对每一位员工都有利，部门、个人出现的问题，为公司带来损失，每一位员工都会受影响，要改变屁股决定脑袋的本位主义。

第三、企业竞争力问题。毫不夸张的讲，今年的销售量很大，但这不全是我们楼盘开发的有多出色，我们管理的有多严谨，我们销售的有多优秀，只能说大家都很努力，但真正的效益，我们是在吃土地差价。如果公司继续向前走，地价不会再像以前那样，市场也更加严峻，我们靠什么出成绩、出效益，只有靠企业竞争力，这是我们现在比较突出的问题，也是我们在下一步应该重视的问题。

第四、工作责任心问题。在xxxx年公司出现了几个部门多起责任失误，给公司带来了重大的经济损失和名誉损失。企业由我们每一个人组成，企业里的每一个人都担负着企业生死存亡、兴衰成败的责任，因此无论职位高低都必须具有很强的责任心。在每一个环节中力求完美，按质、按量地完成计划或任务。

篇五：房地产经理演讲稿

房地产项目经理竞聘稿

各位领导、各位同事：

大家好！

首先感谢公司领导为我们创造了这次公平竞争的机会，我将倍加珍惜。今天我怀着满腔的热情来参加这次项目经理的竞聘。同时借此机会感谢和我一起工作的各位兄弟姐妹在工作中对我的关心和支持！首先作一个自我介绍，我叫xx，在项目部外省事业部工作，现在担任xx销售经理职务。我于2002年8月进入公司项目部做销售员工作。初到公司，公司先进的硬件设施、完善的市场服务、至诚的服务理念、和谐的人文氛围、深邃的企业文化、广阔的个人发展空间给我留下非常深刻的印象，它深深地震撼着我的心灵，让我感受到的是美好的未来，灿烂的前景。使我坚信：选择了xx就是选择了人生发展的机遇。自从进公司那天起，我在自己的工作岗位上尽职尽责，默默地为公司的发展尽自己微薄的力。我相信自己和全体员工的点点滴滴的工作将会汇集为公司源源不断地滚滚财源！

项目经理是一份富于挑战性的职业，我喜欢挑战，喜欢去面对未知领域。我决心以坚定的意志，执着的追求去挖掘人生的价值。勇敢地去接受未来工作中的毎一次挑战。对我来说，今天又是一次人生的挑战，是一个难得的展示自己、锻炼自己的机会。相信这次竞聘将是我今后人生中的又一个大的转折。

首先，谈谈我对项目经理这个工作的认识

随着项目管理应用的迅速普及，项目经理成为日渐兴起一族新型管理人员。项目和项目管理是未来的潮流。

项目经理是项目的管理者。他们是项目的核心人物，也是项目成功的关键。在项目进行中，能否圆满地完成项目目标，关键在于人员，而不是程序和技术。程序和技术只不过是协助人员工作的工具。

项目经理是项目团队的领导者。他们所肩负的责任就是领导团队准时、优质地完成全部工作，在不超出预算的情况下实现项目目标。项目经理的工作即是对项目进行计划、组织和控制，从而为项目团队完成项目目标提供领导决策。同时他们应当激励项目团队，以赢得顾客的信任。

作为项目的指挥者，项目经理要担任的职责是对项目的计划、组织和控制。首先，项目经理要明确项目目标，并就目标与客户取得一致意见。接下来，项目经理应与他的团队对项目目标进行交流，并让团队参与制定实现目标的计划，这样，才能确保全体达成共识，并对计划更切实地执行。

项目经理一定要对项目实施监控，决不能只持观望的态度。项目经理应有自己的项目管理信息系统，跟踪实际工作进程并将其与计划安排进程进行比较。

制度的优化，项目经理制是以市场为导向，以客户为中心，从客户需求出发，营销公司产品，为客户提供全方位的服务，实现客户价值最大化的同时实现公司自身效益的最大化。将项目经理以竞聘的形式产生充分体现了公司对该岗位的高度重视和寄予的无限厚望。而作为新到岗位的人员，要有一种吃苦耐劳和对市场的敏锐洞察力，去挖掘市场，不负众望。

其次，谈谈我竞聘这个岗位的一些自身优势

1、轻车熟路，具有丰富的实际工作经验

我是从事房地产行业工作7年，在xx公司工作5年。是xx公司从基层培养起来的销售骨干力量，也是xx公司目前中层干部中的佼佼者。具有丰富的销售经验，和成功的案场管理经历。多次被评为xx的最佳专案、优秀员工。工作楼盘：xx案场，多次成为xx项目部的top sales xx案场，多次做成团购，圆满完成销售指标。

现任xx销售案场经理。

我从２００２年起担任销售人员至今，经过5年多实际工作的磨练，已走过了从不熟悉、不适应到得心应手、游刃有余的过程。5年多宝贵的工作实践中，我积累了丰富的工作经验，总结出了一整套较为实用的工作方法，为我竞聘项目经理奠定了扎实的基础。

2、工作成绩优秀，销售业绩优良

吃苦耐劳、认真负责是我最大的工作特征。不管在那个岗位上我都想尽一切办法，按时按量的完成销售任务。别人不愿做的事我做，要求别人做到的事，自己首先做到。作为销售经理，受到过客户的高度认可以及公司领导的充分信任。

在2006年里，销售业绩指标完成状况一直保持着良好的态势，通过这一年的努力，2006年销售量增长相当稳定。目前该案的销售也已经进入尾盘去化阶段。

3、思路清晰，管理得当

无论在哪个岗位，我具有较全面的组织、协调工作的素质和能力。有良好的大局观，处理问题较为周全，工作认真负责。在工作中，能够做到思路清晰，行止有度，头绪分明，恰到好处。作为顾问公司的销售经理，要管理开发商的销售人员，是有相当大的难度的。按理说销售工作人员少，结构也简单，管理人员又少，管理起来应该是极其简单的。其实现实情况并不像我们想像的哪么简单。开发商的销售人员因其自身各自的，生活环境、文化教育背景、工作心态的不同。导致真正团结的少，不团结反而占多数。所以我必须先要建立一个团结的团队，让她们学会分享、学会共担、学会合作，更重要的是学会尊重他人。

4、几年来的工作锻炼了我较好的心理素质

不屈不挠、勇于挑战困难。能在恶劣的市场环境中不断开拓进取。培养的销售队伍有极强的作战能力和良好的团队协作精神。

我从不因心情而影响工作、干净干事、干练干事，具有一定的果敢决策和组织协调能力。同时具有工作积极进取的信心和勇气，就拿这次竞聘来说，我在这里，就是在迎接挑战，从挑战中发现自我、改进自己的不足，也想通过自己的行为向大家证明：当面临挑战时，我会更加努力的磨练自己，提高自己。

我总觉得作为年青人总该有点追求，项目经理对我来说是个新的课题，但我相信我自己的能力。如果我能走上这一岗位，我将认真学习、虚心请教不断地调整自

己，争做一名出色的项目经理。

5、具有一定的公关能力和良好的社会关系 我对人热情，办事耐心。性格比较谦和，但从不畏首畏尾，具有较强的独立处事的能力。在无锡工作2年，建立了一定的人际关系网。我深信，在自己努力和多方面的支持下，我能出色了做好这项工作。

6、我具有正直的人品、良好的修养以及完善的工作作风

一个领导无能，最多是件次品，而一个品德不好的领导，则是危险品。孔子在《论语》中就有其身正，不令而行；其身不正，虽令不从。这句话就是告诫 我必须培养正气，以身示范。

我的座右铭就是：律已足以服人，量宽足以得人，身先足以率人。

项目经理怎么做，自己的一些设想

1、抓紧适应岗位（熟悉业务，自我提升）

首先是业务技能的熟练掌握。这是关键，不能够熟悉业务知识，任何的服务和营销将无从谈起，更谈不上做好。

其次在项目经理岗位上不单纯是管理，更重要的客户关系的维系。项目经理与开发商的关系不仅是业务关系，更是一种人的关系；而且项目经理的服务要有创意，要走在他们的前面。然后在这一理念的指导下，通过对业务的学习和对市场行情的准确把握，为其提供合理建议。要真正体现代理公司对开发商客户的一种人文关怀和对鱼水关系的爱护。这种关系的建立，既立足当前，更着眼于未来。善待开发商，就是善待自己；提升开发商价值，就是提升自我价值。

2、巩固团队建设（凝聚力量，稳定大局）

家和万事兴。只有团结，工作才能形成合力。

首先身在xx这个大团队中，在我的岗位上，自己要做到帮助总监顺利作出决策，要有统筹兼顾的思想，当好项目的协调人，帮忙不添乱，补台不拆台。

其次作为一名管理者，用脑容易，用心难，所以作为一名项目经理我会更注重沟通、交流，以诚相待。而少用说教、命令来管理。下属团队中平时工作产生误解和矛盾再所难免。要协助总监拓宽和疏通民主渠道，遇事和大家商量，虚心真诚地听取大家的意见，努力营造一个即有民主，又有高度集中，又有个人心情舒畅的工作氛围。

第三尺有所长、寸有所短，充分发挥各人的特长，才能把团队的工作效率发挥到最大。

3、加强人员培养、强化公司品牌（内强素质，外树形象）

我从事房地产行业也是从销售员做起的，所以我深知作为一名房地产销售人员要具备哪些必要的素质。加上我丰富的工作经验让我深切体会到，销售人员的不专业，会给销售带来多大的负面影响。更不用说不专业的人做专业的事会给公司造成的影响了，所以所以我觉得人员素质和技能的培养是十分有必要的，包括我自身也要加强业务能力和管理能力的提高。事实告诉我们，人是被细节所打动的，没有细节的完美，就没有全局的完美。仔细想来，很多案子的成败与否，一些小的细节就起着关键的作用，处理好了，往往峰回路转，否则有可能前功尽弃。所以我更注重在细部完善，从小事入手，通过每个细节、标准、专业的服务做到让客户满意，积累xx品牌效应。

4、提升项目团队业绩（开拓发展，自强不息）

在做好了以上3点之后“提升销售业绩”应该已经不是一句空话了，当然还需要

注意加强客户关系的维护。上至开发商下至普通客户，对不同的客户要有不同的管理策略，有的放矢。当今房地产市场的竞争尤为激烈，各种不确定因素的存在，要求我们不断加强与客户的联络，与客户之间建立深厚的感情，只有这样，才能保证营销工作旺盛的生命力。我们的事业才会发达。

达到什么目标？

今年项目部外省事业部的目标业绩是xx万，我所任职的xx项目的目标业绩是xx万。

说到我的目标其实很简单：克服难关、圆满完成，甚至超额完成销售指标。就是我的目标。

尾声

希望公司能给我一个机会、让我能为公司创造更多的业绩，为自己的事业打下更好的基础。

这次竞聘如果成功，我将珍惜这个机会，竭尽所能做好项目工作。如果我的竞聘失败了，我只会更加勤奋地工作学习，用自己的努力来换取明天的成功。奥林匹克运动有一句著名的口号就是“参与即是胜利”，因此，胜利属于我，也属于我们在坐的每一个人。

6.房地产公司总经理工作职责 篇六

1、根据集团总体发展规划，制定公司中长期发展规划和、季度及月度工作计划并组织实施保证经营目标的实现；

2、建立健全公司组织架构、岗位职责、工作流程、规章制度及基础管理工作，指导协调公司各职能部门工作，考核各职能部门负责人，保证公司管理科学、快速、高效运行；

3、严格按照程序审核公司各项财务收支，全面掌握、控制公司财务状况，统筹安排，开源节流，控制计划开支，降低公司运营成本；

4、全面负责房地产项目可行性分析论证、报批、招投标管理、施工管理、预算控制、竣工验收及营销等工作；

5、组织安排公司与政府部门、合作单位及客户等各方面关系的公关工作，维护与提升公司形象和声誉；

6、致力于培育公司核心竞争力，建设保证公司永续经营的企业文化；

7、对开发项目的设计、工程、预算、营销负直接领导责任，管理各部门的日常工作；

8、负责项目规划、设计工作，及组织有关部门、专家审核规划设计等方案；

9、负责项目勘察、设计委托及管理工作；

10、审批图纸会审记录、施工组织设计，签证等关键性工作把关；

11、负责监督设计、监理、工程发包、材料设备采购等招投标工作；

12、组织相关部门进行合同审核、会签及归档管理工作；

13、各参建单位工作任务、计划审定，审批工程款、材料款；

14、工程项目成本、质量、进度工作的全面管理、监督、监控；

15、负责项目各参建单位的组织和工程施工总协调；

16、全面把握工程验收并组织与物业交接工作；

7.房地产总经理管理 篇七

2013年, 国务院发布了《国务院办公厅关于转发发展改革委、住房城乡建设部绿色建筑行动方案的通知》《方案》合拍“美丽中国”的发布, 在行业内引起巨大反响。将绿色建筑纳入省级政府节能目标责任评价考核体系, 将由政府主推绿色建筑, 绿色建筑必将成为未来重要的市场机遇。开发商迅速向绿色开发商转型势在必行。

中德建联:束总您好, 感谢您接受我们的采访。您如何看待《行动方案》等文件的出台给房地产领域带来的影响?方案的出台对开发商的影响是否巨大?是否会带来成本的巨大上升?

束健:《方案》于2013年出台, 距今已有一年多的时间, 其间各地也相继推出了行动细则。目前来看, 《方案》产生的影响主要体现在两方面:第一, 从行业角度讲, 国家出台的这个方案为行业指明了发展方向, 让大家对绿色建筑有了更加熟悉的认识。另一方面, 根据绿色建筑在不同地区的等级不同, 各个开发商也有不同的应对方式。既有加大力度推出绿建项目的, 也有随波逐流继续持观望态度的。朗诗的绿色建筑技术运用相对成熟, 我们朗思也力争为更多开发商提供相应的整合服务, 控制绿色建筑开发投入成本, 为开发商创造更多价值。

中德建联:请您为我们简要介绍一下朗诗的绿色节能体系和标准。在项目的哪些方面用到了节能技术?

束健:朗诗的绿色体系主要体现在十大建筑科技系统, 分别是:

1、外墙保温系统:结合建筑外立面要求, 对外墙保温进行技术验算, 提出技术要求, 在其外侧设置高性能保温板, 降低建筑能耗。就像给房子穿上了保温隔热的外衣, 阻挡室外的冷热进入室内, 同时也防止室内的能量散失到室外。只需要少量的冷或热就能营造“冬暖夏凉”的居住环境。

2、屋顶地面系统:结合建筑功能特点, 对屋顶、地面保温提出技术方案。朗诗的住宅屋顶设置较厚的保温层, 女儿墙部分也严密包裹, 并且把隔热层延伸到地面下, 形成闭合的保温隔热体系, 全方位阻隔能量流失。减少顶层与顶层在建筑热工方面与中间层的差异, 提高建筑的均好性。

3、外门窗系统:对外门窗系统进行技术验算, 窗户采用高品质中空LOW-E节能窗, 有效地阻隔室外的冷热。选用具有优异保温隔热能力的型材, 中空玻璃加LOW-E涂层和惰性气体, 可以内外双向阻热。窗框和窗洞的结合空隙也采取阻热设计, 隔绝这些细微之处的热传导。降低建筑能耗, 提升建筑气密性, 有效隔绝外界噪音, 室内噪音不超过35d B。

4、外遮阳系统:窗外安装外遮阳卷帘, 不仅可以遮挡直射辐射, 还可以遮挡漫射辐射。这样既不让太阳辐射影响您的冷热舒适, 又呵护您的肌肤。更为便利的是遮阳卷帘可以停在任意高度, 您可以随意调节室内的光线强度。设置电动金属外遮阳卷帘, 降低建筑能耗, 隔绝外界噪音, 提高建筑的私密性, 对外界光线可自由调节。

5、可再生能源系统:可再生能源为建筑室内的温度系统、新风系统以及热水系统提供能量, 降低客户使用成本。无对外排放, 无污染。包括地源热泵、风冷热泵等可再生能源形式。冬季将热能传递到室内, 夏季通过热泵机组将室内的热量发散。比如奥运场馆的鸟巢, 也采取的是可再生能源地热系统。

6、室内温度系统:设置不同形式的室内末端方案, 有效调节室内温度。采用辐射末端, 可以实现温度均匀的效果。没有吹风感且空气洁净, 安静无噪声且不占用室内空间。全年室内温度保持在18℃-26℃。

7、全置换新风系统:全置换新风进行有效两级过滤, 24小时不间断送入新风, 过滤PM2.5, 新鲜空气从室外独立进入, 不交叉, 不混合, 不回送。每1小时将室内空气完全置换一次, 送风均匀, 在户内形成新风弧, 无噪音。室内Pm2.5全年平均保持在35以下。全年根据气候条件, 进行湿度处理, 室内相对湿度保持30-70%。

8、同层排水系统:采用背排式同层排水系统。楼板不降板, 对建筑影响小。不再让卫生间的顶上管道林立, 而是在本层把污、废水排入管井中的主道, 有效地解决排水噪声的影响, 同时避免渗漏带来的邻里纠纷。

9、生活热水系统:实现24小时生活热水, 不受季节、天气、时间的影响, 即时出热水, 出水温度不低于45℃, 提升居住品质;使用可再生能源系统, 使用成本低。

10、绿色建筑评级系统:根据项目定位, 进行绿色建筑星级评估, 实现绿色建筑国家认证评级。

这十大科技系统充分证明了朗诗对绿色建筑的认识, 从“四节一环保”到绿色运营, 每一个方面都体现了“绿色”的价值。尤其是在后期的运营管理是朗诗的一个亮点。现在很多项目只是在设计阶段取得了绿色建筑的资格, 但是真正到了运营阶段却远远达不到标准。而朗诗特别重视运营管理, 成立了专门的团队和物业公司来保证建筑能长期按照节能的目标运行。

中德建联:刚才您提到外窗系统, 这是和我们博览会相关度比较大的, 能详细介绍一下吗?

束健:在节能门窗方面, 我们所有的设计数据都要做全年的复合运算。比如在窗墙比方面, 通过精细化的计算来确定门窗的尺寸, 小了, 客户无法接受, 大了, 又达不到节能要求。现在有不少公司是拍脑袋决定尺寸, 这肯定是不对的。第二, 在窗户的选材上, 我们追求的是整窗的系统K值, 可能我们的每一个部件不是最贵的, 但是组合在一起的整窗效果, 肯定能达到国家标准, 是节能的绿色门窗。第三点是施工, 我们在门窗安装的时候, 对一些重要节点的问题是非常重视的, 尤其是整窗的安装, 门窗如何和墙体、土建进行无缝衔接, 最后整窗的K值能否达到要求, 这些都是我们非常重视的内容。

以上这些从设计、选材到施工方面, 我们的工程师在每一个环节都严格把关, 最终来保证系统K值达到最优。

中德建联:对于这些绿色建筑, 具体的客户体验效果和市场反馈如何?买方市场对它们的认知度高吗?

束健:这个市场总的来说还是需要教育的, 单纯说绿色建筑, 消费者有可能不知道, 但是具体到实际情况, 比如说在绿色住宅里, 居住环境有了很大的改善, 每年的电费能省好几千元;还有防雾霾PM2.5的新风系统, 以上等等, 老百姓会感同身受, 切身体会到绿色建筑的好处。

中德建联:目前建筑业界流传着一种说法, 就是中国未来的目标是实现新建建筑100%达到绿建标准。即便按照现在的标准, 达到50%, 也将是一个巨大的市场。您认为目前众多的开发商是否有达到标准的体系和能力?完成这个目标最难的部分是什么?

束健:以目前的技术来看, 达到这个标准是没有问题的。尤其是现在有很多地产服务商, 比如我们朗思, 就是一个绿色地产服务商。现在有很多地产商会和我们合作, 利用我们提供的服务来一起开发绿色住宅。

技术方面不是难点, 最大的问题是解决开发商的动力问题。我在前面提到, 绿色建筑不必然带来成本的上升, 而现在最大的阻力就是开发商如何自觉自愿地做绿色建筑。现在房地产市场的销售压力很大, 开发商比较现实的考虑是, 我如何能更多地卖房子, 而不是我如何做绿色建筑。能不能通过做绿色建筑赚钱是地产商考虑的重点。如果说做绿建能赚钱, 做绿色建筑卖得动房子, 那开发商肯定会都来做绿建。所以, 关键是如何帮助开发商找到绿色建筑的盈利模式, 通过绿建促进地产项目的销售。解决了这个问题, 开发商的积极性就会大大提高。通过市场来推动绿色建筑在中国的发展, 这也是我们成立朗思的初衷, 通过我们的服务, 为其他开发商找到绿色建筑的盈利运营方式。

中德建联:朗诗作为国内知名的绿色地产商, 早已有了自己的完备体系和标准来实现绿色建筑的各类标准, 而朗思也是跑在绿色地产服务的前列, 请您给其他的开发企业提提建议, 如何应对即将到来的绿色浪潮?

束健:我在这里抛砖引玉, 主要有三条建议也给开发商企业以思考。

第一:开发商要认识到, 绿色建筑是未来行业发展的必然趋势, 而不是一股风潮, 一定要认真对待;

第二:要尽快找到适合自己企业的绿色建筑盈利模式;

第三:眼光放长远, 以客户的角度考虑问题, 多开发受消费者欢迎的房屋建筑。

中德建联:您认为中国要走好“绿色”这条路, 应该在哪些方面狠下功夫?您如何看待《行动方案》的实际效果?

8.房地产总经理管理 篇八

公开资料显示，作为与嘉实国际、嘉实资本并驾齐驱的三个全资子公司之一，嘉实财富管理有限公司成立于2012年3月，并于2012年12月获批“独立基金销售”业务资格，成为国内首家获此牌照的公募基金子公司。

“在嘉实财富的平台上，不仅有嘉实的产品，还有其他公司的产品，甚至可以不卖嘉实基金的产品。”，赵学军曾表示，嘉实财富在市场上主动筛选包括证券基金、信托、私募股权、阳光私募在内的各类财富管理产品。

然而尽管被冠以“财富管理”的定位，但嘉实财富成立之后给外界的普遍印象仅是嘉实基金独立的第三方销售子公司，业务开展也并未有太多“曝光率”。分析人士推测，这或是赵学军谋求“变阵”并亲任总经理的一大原因。

北京某大型基金公司高管表示，嘉实老总赵学军兼任嘉实财富的CEO，意味着嘉实拟建立综合型财富管理集团的战略已经全面启动。而一位不愿署名的嘉实内部人士也透露“赵总要在嘉实财富建立真正的财富管理平台，嘉实财富将被全面纳入嘉实（集团）业务中”。

据悉，随着赵学军亲任嘉实财富CEO，嘉实财富的经营战略与业务结构已出现调整，目前比较明确的是嘉实投资者回报中心将进入嘉实财富的业务板块，与其一并转入的是嘉实投资者回报中心在国内公募行业首创的“嘉实定制账户”服务。

嘉实定制账户于2012年12月17日正式上线，其业务模式与发达资本市场的一种普遍的财富管理模式“授权账户管理”一脉相承，即嘉实基金接受投资者授权，全权代理投资者在其账户内进行个性化的投资操作，其投资的标的是公募基金。不同于一般的产品，定制账户的实质是一项财富管理服务。

近期嘉实财富动作颇多。前不久，刚刚推出嘉实“外汇通”服务，此外，嘉实财富即将上线一款集理财与社交于一体的手机应用“来钱”，让客户体验自主“操盘”的乐趣。

“从嘉实财富近期推出的几个较有市场影响力的业务来看，赵学军借助该平台实现真正的财富管理战略的决心不小。”分析人士表示。

在其看来，赵学军亲自挂帅嘉实财富后，嘉实建立综合型财富管理公司的布局更为清晰。

9.房地产公司总经理工作职责 篇九

1、根据集团总体发展规划，制定公司中长期发展规划和年度、季度及月度工作计划并组织实施保证经营目标的实现；

2、建立健全公司组织架构、岗位职责、工作流程、规章制度及基础管理工作，指导协调公司各职能部门工作，考核各职能部门负责人，保证公司管理科学、快速、高效运行；

3、严格按照程序审核公司各项财务收支，全面掌握、控制公司财务状况，统筹安排，开源节流，控制计划开支，降低公司运营成本；

4、全面负责房地产项目可行性分析论证、报批、招投标管理、施工管理、预算控制、竣工验收及营销等工作；

5、组织安排公司与政府部门、合作单位及客户等各方面关系的公关工作，维护与提升公司形象和声誉；

6、致力于培育公司核心竞争力，建设保证公司永续经营的企业文化；

7、对开发项目的设计、工程、预算、营销负直接领导责任，管理各部门的日常工作；

8、负责项目规划、设计工作，及组织有关部门、专家审核规划设计等方案；

9、负责项目勘察、设计委托及管理工作；

10、审批图纸会审记录、施工组织设计，签证等关键性工作把关；

11、负责监督设计、监理、工程发包、材料设备采购等招投标工作；

12、组织相关部门进行合同审核、会签及归档管理工作；

13、各参建单位工作任务、计划审定，审批工程款、材料款；

14、工程项目成本、质量、进度工作的全面管理、监督、监控；

15、负责项目各参建单位的组织和工程施工总协调；

16、全面把握工程验收并组织与物业交接工作；

10.房地产总经理工作岗位职责说明 篇十

1、负责管理并控制项目开发、建设质量与进度，合理控制各项成本;

2、全面负责房地产公司的管理和项目运作，包括项目规划定位、施工建设、营销策划等各个环节的工作，根据公司确定的项目发展战略及目标，组织和协调公司内外资源，带领团队达成项目的各项经营指标;

3、编制项目总体工作计划、各项目标成本预算，熟悉资本运作，与集团协调控制项目资金收支计划;

4、熟悉房地产销售，制定销售计划，负责项目销售指标、运营指标的落实;

5、做好内外协调，确保项目规划、开工、预售、融资、交楼等主要节点按期实现;

6、公司交办的其它事项。

房地产总经理岗位职责(二)

1、根据公司战略制订整体工作运营计划，负责制定公司的招商政策、合作方式、盈利模式等;

2、负责项目的总体规划相关工作筹备、分析预测、招商引资、项目布局等做好运营方式的预判及管控;

3、执行项目运营方案，把控项目关键点及服务质量;

4、负责制订项目业务谈判程序及组织实施以及各项合同文本的起草拟定，开发商沟通，客户关系维护及业务拓展的管控;

5、全面负责组织对项目客户的全程服务，根据项目阶段状况要求或市场反馈，对销售工作做出策略调整和对应决策;

6、合理安排人员以及分配工作任务，管理项目团队，人员培养和激励.房地产总经理岗位职责(三)

1)

对公司分管领导负责，负责全面策划、控制、监督项目开发全过程(策划、设计、施工及交付等)的成本、质量、进度、安全工作，负责处理项目开发过程中的所有事件;

2)

负责制定项目公司所属建设项目总体目标，形成总体进度计划、资金计划、人员配置计划;

3)

负责项目运行中涉及重大事项的协调和建设项目总体目标实现;

4)

负责组织项目相关方(包括总包、分包)对设计方案、配套方案、施工方案、施工工艺、施工工期、材料设备选型方案进行优化工作，全面控制成本;

5)

负责组织项目相关主管部门制定项目公司人员的培训计划;

6)

负责协调项目和各职能部门关系，使其处于良好状态;

7)

负责在授权范围内审批办公接待费用，参与审定项目各项费用支付。

房地产总经理岗位职责(四)

1、协助总经理负责集团公司的经营管理工作;

2、协助总经理制定或调整公司经营计划、投资决策、预算管理与激励机制，组织贯彻实施并达成目标;

3、协助总经理统筹计划和安排公司各业务线的日常工作;

4、协助总经理进行内外部资源整合与维护，保障公司资源获取、开发和有效经营;

5、具备丰富的土地获取、融资、地产项目管理经验。

房地产总经理岗位职责(五)

1.组织制度建设负责组织落实、执行公司各项制度、流程和各项决议，完善公司制度，提出组织机构和岗位设置的建议。



2.开发计划根据集团下达的项目开发计划制订具体实施计划报集团批准后组织实施。

3.项目前期

负责组织落实项目需要的各项前期手续的办理。

4.项目策划

负责项目的策划定位报集团评审后组织实施。



5.规划设计

负责组织的项目规划与设计工作。



6.工程施工

负责组织制订工程施工计划检查、监督工程施工计划的执行情况确保工程质量和进度。



7.预算与成本控制

(1)

负责组织项目预算的编制与审核制订与落实项目成本控制目标。

(2)

负责按采购管理权限规定实施采购合同的谈判与招标工作负责采购合同的审核、审批。

(3)

执行公司审批的财务预算并按集团的授权合理控制各项费用支出降低成本和费用确保公司经济效益的提升。

(4)

负责组织根据项目进度、合同约定、营销方案合理编制与实施资金使用计划与资金回收计划。



8.营销

负责组织制订各项目的营销方案与计划报集团审批后组织实施。



9.员工管理

负责公司下属员工的目标下达、考核及日常管理。

11.房地产总经理管理 篇十一

【关键词】 经理管理防御 合谋 博弈分析

Morck、shieifer和vishny（1988）在对内部人持股和公司绩效的关系进行研究时提出经理管理防御假说，最初只是其作为对委托代理理论的深化。而明确定义经理管理防御的是Walsh and Seward （1990），指出经理人应对公司内部和外部监督机制所做出的行为就是经理管理防御。在现代企业中，经理人员在面对内外部威胁时，经理人员就会采取防御措施以确保自身利益不会受到侵害。但是企业的内部控制制度以及外部监督会对经理人员的管理防御行为有所制肘，因此，经理人员在面对内部控制制度及外部监督力量时，就可能会采取与其他经理人员合谋的方式，从而增强其与内部控制制度以及外部监管的“周旋”的力量，以达到降低内外部威胁对自身利益损害的程度，以及稳固自身职位的目的。本文将从经理管理防御假说这一全新的理论视角出发，通过博弈分析揭示出经理人员合谋的可能性及其影响因素。

一、经理管理防御假说下经理人合谋的作用机理分析

从经理管理防御假说出发，经理人员进行管理防御的主要诱因有两个：自身职位受到威胁；自身经济利益将会受损。本文将从这两个方面来分析经理人员进行合谋的机理。

1、自身职位受到威胁时经理人员与其他经理人员合谋的作用机理分析。马斯洛的“管理需求假说”认为：人的动机和需要是多层次的，人们有着最大限度地利用和开发自己才能的需要，希望能够有机会获得自身发展与成熟，“自我实现”是最大的动力。因此，作为精英阶层的经理人员更加会追求“自我实现”，以实现自身价值。然而确保自身价值得到更大实现的充要条件就是职位的稳固和不断提升。但是，在现代企业的激烈竞争环境之中，经理人员的职位时常会面对各方面的威胁。

经理人员在自身职位受威胁时有两种情况：第一种是受到所在企业内部带来的威胁；第二种是来自外部的威胁。首先，当经理人员面对企业内部竞争威胁时，可能会联合其他经理人员来降低内部竞争者的威胁。其次，经理人员为稳固自身职位，必定会采取一定的防御措施来降低内部竞争者的竞争压力。在选取措施时，经理人员很可能会和其他经理人员进行联合，从而加强谈判“筹码”，从而降低内部竞争者的威胁程度。最后，如果现任的经理人员被替换，那么其他经理人员将会面对新的管理风格，并且现有的职位和利益可能会随着现任经理人员的替换而产生重大变化，从而不符合其他经理人员追求自身效用最大化的要求，因此其他经理人员也会有动机主动与现任的经理人员合谋，以稳固其职位。

2、自身经济利益受损时经理人员与其他经理人员合谋的机理分析。由于经理人员追求自身效用最大化，因此他们会在自己的效用函数上寻求最大值。同时经理人员是否进行防御很大一方面是取决于其效用函数是否得到满足。如果得到满足，经理人员将会采取较低的防御水平，否则将会采取较高的防御水平以实现自身效用的最大化。因此，若经理人员自身效用函数得到满足，高管人员将选择较低的防御水平，否则他们将选择较高的防御水平来实现自身效用最大化。

由于在现代企业中，经理人员的薪酬、奖金等报酬收入主要与职位和企业业绩等方面的因素密切相关。因此，经理人员为实现自身效用最大化，就可能会采取过度在职消费、运用相关融资策略及相关股利政策等手段中的一种或多种组合的方式来进行管理防御，以追求自身经济利益最大化。然而，随着企业内部的内控制度和外部监督制度的不断完善，使得经理人员独自采取这些防御措施以谋取自身经济利益最大化的难度也不断增加，甚至是一名经理人员独自采取这些措施进行管理防御以谋求自身效益最大化的成功率变得微乎其微。因此，经理人员就可能会与其他经理人员合谋以共同扩大在职消费；同时由于股权融资不会有到期还本付息的压力，较为安全，并且经理人员之间的合谋也使得股东与管理者之间的信息更加不对称，从而经理人员合谋促使企业采取股权融资的可能性也会更大，也能够为经理人员带来更多的在职消费的资金来源。因此，经理人员在现有企业内控制度和外部监督的约束下，为追求自身效用最大化，就有非常强的动机与其他经理人员进行合谋。

二、经理管理防御假说下经理人合谋的博弈模型分析

在建立博弈模型进行分析之前，本文假设企业经理人员都是风险偏好都为中性的，并且都是追求自身效用最大化的理性经济人。经理人员一方面与其他经理人员通过博弈达到彼此之间合谋，以追求各自效用的最大化；同时，由于经理人员之间的合谋存在被惩处的危险，因此经理人员之间也存在着合谋与不合谋的博弈。本文假设经理人员的合谋总收入为I，职位或利益受到威胁的经理人员通过与其他经理人员合谋产生收入为IM，与之合谋的其他经理人员通过合谋产生的收入为I-IM；同时，经理人员之间的合谋被惩处的概率为p，职位或利益受到威胁的经理人员因惩处所受到的损失为L，则职位或利益受到威胁的经理人员的期望收益为：

假设与之合谋的其他经理人员Lo，其通过合谋进行防御而被惩处的概率为q。然而在现实中，其他经理人员对职位或利益受到威胁的经理人员的认同度将会影响他们之间的合作，也就是说，认同度越高他们之间合作的概率也就会高，如果认同度低的话其他经理人员可能不会与职位或利益受到威胁的经理人员进行合谋，甚至会揭发该经理人员的防御行为。因此，本文认为其他经理人员接受合谋而被惩处的概率q=q?坠，其中?坠?缀（0，1），即就是?坠=1时表示其他经理人员对职位或利益受到威胁的经理人员非常认同，反之若?坠=0则表示其他经理人员对该经理人员不认同。因此，其他经理人员的期望收入为：

根据上文所述，得到以下博弈模型（图1）。

根据上文分析所得出的经理人员合谋博弈图，本文得出：其一，当双方选择（合谋，合谋）策略时，双方便可以得到如公式（1）和公式（2）所计算得出对的期望收益UO和UM。其二，如果双方选择（合谋，不合谋）策略时，对于职位或利益受到威胁的经理人员而言，其收益为U'M，由于其他经理人员不愿与职位或利益受到威胁的经理人员进行合作，因此其采取经理管理防御行为时，将会得不得到其他经理人员的支持，甚至会被其他经理人员揭发，导致其所采取的防御措施被发现而被惩处的可能性变大，所以可以得出U'M?刍UM；对于其他经理人员而言，由于本文只讨论双方因合谋而能得到的收入，因此将其他经理人员的收入视为0。其三，当双方选择（不合谋，合谋）策略时，同理，由于职位或利益受到威胁的经理人员不愿通过与其他经理人员合谋来稳固自身职位或维护自身利益，因此其他经理人员想通过采取防御措施维护前者利益的行为而被惩处的概率就会增加，因此U'O?刍Uo。其四，当双方选择（不合谋，不合谋）策略时，两者因合谋所得的收入就应为0。

因此，只有当UO和UM均大于零时，两者才会选择合谋，由（1）式可得：

这就意味着对于职位或利益受到威胁的经理人员而言，只有当与其他经理人员进行合谋所得的收入大于被发现而遭惩处的损失时，其才会采取与其他经理人员合谋共同进行防御的策略。

同样的，由公式（2）可得：

公式（6）说明对其他经理人员而言，只有当合谋所得的收入大于被发现而遭惩处的损失时，其才会采取与其他经理人员合谋共同进行防御的策略；同时也能说明，其他经理人员对职位或利益受到威胁的经理人员的认同度越高，双方合谋的可能性也就越高，同时合谋所得期望收入也就越高，因此双方也就会乐忠于合谋。

三、经理管理防御假说下企业建立防范经理人合谋机制的建议

根据上文分析，企业应建立完善的防范机制来限制经理人员合谋采取防御措施，以攫取更多的经济利益，构筑“经理帝国”。因此，本文建议从以下几个方面出发，以构建企业经理人合谋的防范机制。

1、完善企业内部监督机制。企业在建立防范经理人合谋的机制时，首先应着眼于企业的内部监督机制的完善。根据上文的分析，经理人员合谋进行管理防御时，其被发现而被惩处的概率是与企业的内部监督机制的完善程度密切相关的，因此良好的内部监督机制是防范经理人与合谋进行管理防御的较为直接的措施之一。在完善内部监督机制时，企业应着重关注以下几个方面：培育良好的竞争机制，从而促使竞争者之间相互监督；明确划分岗位职责，并且根据职责完成情况进行绩效考核，使得各岗位之间利益划分明确，有利于不同岗位之间的经理人员进行相互监督；经理人员的任命程序应保证公开透明，有利于企业其他员工的监督，使得经理人员能够“人尽其才”；建立科学合理的经理人员考评机制，并且考评过程也必须保证公开透明，以利于监督。

2、建立长效和合理的经理薪酬激励机制。相关文献研究表明，企业实行积极的经理人薪酬计划及激励制度可以缩小委托人和代理人的利益缺口，降低代理成本。较为积极的薪酬激励制度能够较为真实地反映出经理人员作为高级人才的人力资源价值，同时也能够最大程度上满足经理人员对自身效用最大化追求的需求；合理的长效激励措施能够使经理人员的自身利益能够得到长期保障，经理人员就不会着眼于一时的职位得失，从而能够减少与其他经理人员合谋采取防御措施以稳固自身职位，而对企业造成一定损失。因此，企业必须重视经理人员人力资本对企业实现价值最大化的重要作用，同时还应加强对经理人员的长期激励。

3、对经理人员的职业生涯进行合理规划。由于合理的职业生涯设计能够为经理人员提供较为清晰的发展蓝图，从避免因职位竞争者的存在而带来的“恐慌”，继而与其他经理人员进行合谋共同采取防御措施以稳固自身职位。合理的职业生涯规划必须考虑个人的实际情况采取不同的措施。如可以通过经理访谈，帮助经理完成个人评估、组织评估和环境分析，协助经理确定个人职业生涯发展目标和实现策略，为经理进行职业生涯发展的培训需求分析，进行在职培训或为其提供离职时的个人培训计划以帮助其重新寻找合适的工作岗位。

4、强化经理人员对企业文化的认同感。企业文化是企业核心竞争力之所在，是企业价值之所在。只有将经理人员的个人价值与企业价值充分融合，才能有效地将经理人员的价值目标与企业目标达成一致，从而保证经理人与能够心无旁骛的投入到企业的经营管理活动之中。若如经理人员对企业文化认同度不高，直接结果就是经理人员将会利用企业所赋予的权利，来谋求自身价值最大化。同时，经理人员对企业文化认同度较高时，企业的良好文化会鼓励和引导经理人员积极进取，最大程度上实现自身价值，使得经理人员从心理层面减少甚至是杜绝与其他经理人员通过合谋的方式共同采取防御策略，攫取较多经济利益，损害企业价值。

【参考文献】

[1] Morck R，A.Shleifer and Vishny. Management Ownership and Market Valuation—An Empirical Analysis[J].Journal of financial Economics，1988（20）.

[2] Walsh J P，Seward J K. On the Efficiency of Internal and External Corporate Control Mechanisms[J].Academy of Management Review，1990（15）.

[3] 张勇、吴传文：基于激励理论对经理优化报酬组合的探讨[J].西南科技大学学报，2003（9）.

[4] 袁春生、杨淑娥：经理管理防御与企业非效率投资[J].经济问题，2006（6）.