土地流转方案

土地流转方案（精选8篇）

1.土地流转方案 篇一

真武山街道土地流转工作实施方案（试行）

为促进我街道农村土地合理规范流转，优化农村土地资源配置和产业结构调整，推进社会主义新农村建设，根据《中华人民共和国农村土地承包法》，《中华人民共和国农村土地承包经营权流转管理办法》，结合我街道实际，特制定本方案。

一、指导思想

坚持以党的十八大和十八届三中全会精神为指导，围绕农业产业化、规模化、集约化、标准化、机械化、现代化发展要求，以不改变土地用途为前提，以优化资源配置、促进规模经营、改善农业生产条件、提高农业经营水平、增加农民收入为目标，按照统筹城乡发展、建设现代农业的要求，创新农村土地流转有效形式，着力培育规模经营主体，重点扶持规模养殖、规模种植和规模加工，全力推动农村土地向种养大户、家庭农场、农民专业合作社、农业产业化龙头企业集中，不断提升大新街道农业现代化和新农村建设水平。

二、工作目标

建立和完善街道、村二级土地流转服务平台，建立健全农村土地流转管理制度，力求实现全街道农村土地流转制度化、规范化、法制化、效益化、特色化。

三、基本原则

一要坚持稳定农村土地承包关系长久不变。农村土地流转不得改变农村土地家庭承包经营制度，不得借流转之机将承包地打乱重分。要坚 持维护农民土地承包权益和流转主体地位，农户将部分或全部土地通过转包、出租或股份合作形式流转时，原土地承包关系不变。

二要坚持“依法、自愿、有偿”流转。农村土地流转不得改变土地集体所有权性质和土地的农业用途。农村土地流转应尊重农民意愿，流转的条件、方式、期限和价格等由流转双方协商决定。农村土地流转的收益全部归原承包农户所有，任何组织和个人不得截留、扣缴或挪用。

三要积极稳妥开展农村土地流转。从实际出发，因地制宜，以农业产业化、街道发展水平和农村劳动力转移状况、农业产业发展规划为基础，与二、三产业发展水平相适应，既要不失时机积极引导，做好农村土地流转的指导和服务工作，又要坚决反对违背农民意愿，强迫农民流转土地。

四要坚持政府引导、市场主导。强化政府政策激励、有效服务、规范管理，发挥市场在土地资源配置中的基础性作用。

五要坚持集中、规模、增效。农村土地流转和产业发展实行相对集中、适度规模经营，提高土地利用率、产出率，促进粮食增产、农业增效、农民增收。

四、农村土地流转主体、形式和程序

（一）农村土地流转主体。

流出方：村（居）民委员会、村（居）民小组、农户。

受让方：可以是种养大户、家庭农场、农业产业化龙头企业、农民专业合作社等经营主体，也可以是有农业生产经营能力的组织和个人。

（二）农村土地流转形式。可以采取转包、互换、转让、出租、股 份合作等多种形式流转农村土地。流转双方可以自愿协商流转，也可以委托村（组）或街道农村土地流转工作领导小组办公室流转。实行委托流转的，农户应出具农村土地流转委托书，注明委托事项、权限和期限等。未经农户书面委托，任何组织和个人都不得代替农户流转土地。

（三）农村土地流转程序

1、农户自行流转。流转双方有流转意向的，农户可向村（组）申请，经村（组）审查后，由街道农村土地流转工作领导小组办公室指导流转双方签订书面流转合同。以转让形式流转的必须事先提出书面申请并经村（组）同意。

2、村组牵头统一流转。涉及的农户均应书面委托村（组），流转形式、期限、标的经村（居）民会议或村（居）民代表会议研究决定后，由村（组）统一组织农户与受让方签订书面流转合同。在大面积土地集中、连片流转过程中，对少数不愿流转土地的农户，由街道、村（组）协调，在农户自愿的基础上，用本村（组）其他愿意流转土地的农户承包地或村（组）机动地进行调换解决。街道农村土地流转工作领导小组办公室和有关部门要加强监督指导，确保农村土地统一流转做到公开、公平、公正。

3、街道领导小组办公室流转。农户土地由街道农村土地流转工作领导小组办公室整合后流转，流转形式、时间、标的等相关工作由农村土地流转工作领导小组办公室负责。

4、村组流转集体资源。对未进行家庭承包的集体耕地、“四荒”地、林地以及村庄整治开发的宅基地等，经本村（组）会议讨论研究，三分 之二以上村民代表同意后，按照公开、公平、公正的原则，可以采取招标、拍卖、协商等方式进行流转。受让方在承包期内，可以采取转让、出租、入股或其他方式再流转。对未取得县政府颁发的农村集体土地所有权证的土地，村（组）一律不得流转。

农村土地流转合同须经街道农村土地流转工作领导小组办公室鉴证，一式四份，流转双方各持一份，街道、村各备案一份。对流转期限较长，面积或标的较大的流转合同，还应向公证机关办理合同公证。街道、村（居）要加强农村土地流转风险防范，做好对受让方生产经营能力、经营项目、履约能力、资信等情况的调查，建立资信档案。

五、农村土地流转模式与途径

（一）种植大户模式。积极引导农村科技示范户、种养能手或有一定经济实力和经营能力的自然人受让农户流转出的土地，发展农业规模生产。鼓励和支持具备条件的种养大户发展家庭农场，依法取得法人资格，从事较大规模的农产品生产、加工和销售。

（二）土地股份合作模式。鼓励和支持农民以土地承包经营权入股，成立土地股份合作社。入股土地整治后，可以由合作社统一经营，也可以采取租赁和股份合作等方式，吸引种粮大户、种植能手和农业产业化龙头企业等投资经营，对流转收益按股实行保底分红。

（三）集中托管经营模式。鼓励和支持农户将所承包的耕地委托给村集体经济组织或合作社经营，在农资采购、农事操作和粮食销售等方面实行委托管理，经营收益按委托协议与农户兑现。

（四）农业产业化龙头企业办基地模式。鼓励农业产业化龙头企业 以租赁方式流转土地，建立生产基地，发展适度规模经营。鼓励农业产业化龙头企业领办专业合作社，与农民结成利益共同体，带动农民增收。

六、维护农村土地流转双方合法权益

（一）农村土地流转实行最低保护价格。流转土地价格在不低于每年每亩

元的基础上，流转双方应本着互惠互利、平等协商的原则确定流转费用。流转费用可以是现金或实物，也可以实物计算，货币兑现。实行土地承包经营权入股的，收益分配应实行保底分红。流转费用的支付时间和方式由双方合同约定。

（二）妥善解决流转农户的居所、就业等问题。对土地已流转或全部流转的农民，产生的居所、就业、户籍、社会保障等问题，参照县政府相关文件精神进行妥善解决。

（三）保护受让方的土地投入。受让方在农村土地流转期间因投入而提高土地质量的，流转合同到期或者未到期由流出方依法收回土地时，受让方有权获得相应的补偿。具体补偿办法及数额应在流转合同中约定。因土地整理新增土地面积，在流转期内谁整理谁受益。

（四）严禁掠夺性经营。受让方要严格执行耕地和基本农田保护政策，加大对土地的投入，严禁破坏性、掠夺性生产经营，保护耕地质量，维护流出方的利益。以股份合作形式进行农村土地流转的，经股份合作社全体成员同意，可从土地流转收益中拿出部分资金用于流转土地农业基础设施建设。村（居）内“一事一议”农业基础设施建设项目财政奖补资金，经村民（居）会议或村（居）民代表会议同意，可用于流转土地的基础设施建设。严禁借股份合作或流转合作等名义进行非法集资，侵 害农民利益。

（五）特殊情形下应及时归还土地。农村土地流转合同期内，因不可抗力导致受让方无法继续经营的，土地应及时归还流出方。除原流转合同另有规定外，通过流转取得的土地承包经营权，可以依法再流转。受让方将农户以转包、出租方式流转的土地实行再流转，应当取得原农户的同意。

（六）落实各项惠农补贴政策。农村土地流转合同期内，涉及国家各项惠农补贴受益问题由流转双方按照有关政策规定进行协商，协商结果应在流转合同中加以明确，未明确的，归流出方享受。

（七）自觉履行义务。农村土地流转双方应自觉履行流转合同约定的义务，当事人不履行合同义务或者履行义务不符合约定的，应当依法承担违约责任。因流转发生纠纷的，流转双方可以通过协商解决，或者请求所在村（居）民委员会或街道调解, 协商不成或不愿调解的，可以向县农村土地承包纠纷仲裁机构申请仲裁，也可以直接向县人民法院起诉。

七、具体措施

（一）加大扶持力度。为鼓励种养大户、农业产业化龙头企业、农民专业合作社、外出务工经商回乡创业者等经营主体受让农民流转的土地，围绕当地主导产业和特色产品，建立生产基地，开展适度规模经营，街道将积极争取项目资金给予帮助。

（二）加强服务。街道、村（居）二级农村土地流转服务平台积极为农民、土地承包户提供准确的市场信息和科技信息，主动做好政策、法律咨询和指导调解工作，引导土地流转步入正轨。

（三）规范管理。一是街道农村土地流转工作领导小组办公室加强对合同的规范管理，进一步明确承租双方的责、权、利，引导流转双方遵守合同协议，积极做好法律咨询和法律服务。二是街道农村土地流转服务机构实行土地流转登记和归类存档制度，做到合同档案专柜保管、专人管理。三是逐步建立农村土地资产评估体系，科学评价农用土地价值，确保农业土地合理流转。四是规范行政行为，减少行政过度干预。

2.土地流转方案 篇二

一、私有化不是土地流转的必然前提

《资本论》中的土地实际上包括土地与土地上的附属物, “只要水流等等属于一个所有者, 是土地的附属物, 我们也把它作为土地来理解。”[1]土地是最固定的生产资料, 自然不能流转。因此, 土地流转实际指土地的经济权流转。

土地何以成为重要的经济权呢?土地成为重要的经济权首先是因为土地是重要的有用性资源。关于土地的有用性, 《资本论》作了系统的阐述:土地是基本的劳动资料, “空间是一切生产和一切人类活动所需的要素”, [1]而“土地对大多数人来说还是他们的劳动和资本不可缺少的活动场所”;[1]土地是重要的劳动对象, “土地是土地耕种者的劳动对象, 煤矿是煤碳业者的劳动对象, 水域是渔夫的劳动对象”, [2]土地更是人类生存、发展的基础, “一般剩余劳动的自然基础, 即剩余劳动必不可少的自然条件是:只须花费整个工作日的一部分劳动时间, 自然就以土地的植物性产品或动物性产品的形式或以渔业产品等形式, 提供必要的生活资料”, “农业劳动 (这里包括单纯采集、狩猎、捕鱼, 畜牧等劳动) 的这种自然生产率, 是一切剩余劳动的基础”;[1]土地还是提高劳动生产率的重要条件, “自然力在工业上的单纯利用所以会影响一般利润率水平, 是因为它会影响生产必要生活资料所需要的劳动量”, [1]而且“土地只要处理得当, 就会不断改良。土地的优点是, 各个连续的投资能够带来利益, 而不会使以前的投资丧失作用。”[1]但是, 土地的有用性并不是使其产生经济权的唯一原因。因为如果有用的土地能够被任意使用, 则土地的经济权无实际意义。土地为什么不能被任意使用呢?这是因为土地的使用受排他性土地产权的限制。排他性的产权自然只能产生于资源稀缺状态, 因为只有资源稀缺才需要进行产权界定。可见, 土地的经济权是以土地的自然有用性为基础, 源于土地资源的有限性而产生的排它性土地所有权, “土地所有权的前提是, 一些人垄断一定量的土地, 把它作为排斥其他一切人的、只服从个人意志的领域。”[1]

所有权既指狭义的归谁所有, 也指广义的所有权、支配权、使用权与收益权, 因而土地流转既可是土地所有权的流转, 也可是土地支配权、使用权与收益权的流转。那么, 何种权利的流转才是土地流转的实质呢?《资本论》指出:土地流转既可是土地所有权与使用权的同时转让, 并且是永久的转让, 也可是土地使用权的单纯转让, 但其所有权仍在主人手中。由于无用的土地无所有权, 也不能流转, 所以土地所有权只是土地流转的前提, 土地使用权才是土地流转的实质。我国政策规定农村土地流转指农村土地在所有权归属和农业用地性质不变的情况下, 将土地使用权 (经营权) 从承包经营权中分离出来, 转移给其他农户或经营者, 显然是符合《资本论》相关原理的。《资本论》还指出:土地流转的实质决定了地租与土地买卖价格是土地流转两种基本的经济实现形式。由于地租意味土地所有者可以通过土地的继续流转而不断实现经济利益, 且最能体现土地流转是土地使用权流转的实质, 因而成为最基本的经济实现形式, “地租是土地所有权在经济上借以实现即增值价值的形式。”[1]“真正的地租是为了使用土地本身而支付的, 不管这种土地是处于自然状态还是已被开垦”。[1]而所谓的土地价格, 无非是“资本化的地租”, “不是土地的购买价格, 而是土地所能提供的地租的购买价格, 是按普通利息率计算的。”[1]

土地流转实质是以一定的土地所有权为基础的土地使用权的流转, 因而在不同的历史时期, 土地流转会有不同的具体形式, “土地所有者可以是代表公社的个人, 如在亚洲、埃及等那样;这种土地的所有权也可以只是某些人对直接生产者人格的所有权的附属品, 如在奴隶制或农奴制度下那样;它又可以是非生产者对自然的单纯私有权, 是单纯的土地所有权;最后, 它还可以是这样一种土地的关系, 这种关系, 就像在殖民地的移民和小农土地所有者的场合那样, 在劳动孤立进行和劳动的社会性不发展的情况下, 直接表现为直接生产者对一定土地的产品的占有和生产”。[1]土地流转的实质同时也意味土地流转并非只是土地所有权的流转, 所以私有化并非土地流转的必然前提。虽然《资本论》重点考察的是资本主义私有制的土地流转, “我们所考察的土地所有权形式, 是土地所有权的一个独特的历史形式, 是封建的土地所有权或小农业维持生计的农业 (在后一场合, 土地的占有是直接生产者的条件之一, 而他对土地所有权是他的生产方式的最有利的条件, 即他的生产方式得以繁荣的条件) 受资本和资本主义的影响而转化成的形式”, [1]因而“对土地所有权的各种历史形式的分析, 不属于本书的范围, 我们只是在资本和生产的剩余价值的一部分归土地所有者所有的范围内, 研究土地所有权的问题。”[1]那种视私有化是土地流转唯一前提的主张显然是将土地流转的所有权前提等同于私有化前提, 是一种非马克思主义的观点。

不过土地私有化论者还有所谓的历史事实依据, 那就是在计划经济的公有制下, 我国实际上并无土地流转。其实《资本论》关于土地流转实质的论述已充分说明了公有制的土地也可以实行流转, 因为按照马克思主义理论, 生产资料公有制并没有取消土地所有制, 因此在土地公有制下仍然要交地租, “消灭土地私有制并不要求消灭地租, 而是要求将地租——虽然是用改变过的形式——转交给社会”。[3]但是在传统的计划经济中, 并不存在生产要素的市场体系, 从而也就根本不可能通过部门间的竞争形成平均利润率。因此, 在我国的利润范畴中, 历来并无平均利润与超额利润之分。在超额利润从而土地收益不能显性化的条件下, 地租范畴自然不能独立化, 土地所有者自然无法收取土地收益。另外, 在我国传统体制下, 土地所有者被虚化, 没有具体的“地主”, 土地使用者也没有交易对象, 当然也就无从交纳地租了。所以, 在传统计划经济中, 公有制土地的确无所谓流转。其后果则是国有土地所有权丧失了独立化的经济形式, 导致土地使用者蜕变成为实际的土地所有者, 从而使土地低效率、高浪费的使用。但是这种历史事实恰更充分说明公有制的土地也应该流转, 而不是佐证土地必须以私有化为唯一前提进行流转。

二、私有化土地流转的不经济性

土地流转的实质只是在理论上说明了私有化不是土地流转的必然前提, 即证明了土地公有也可实行土地流转。由此能否促进经济效率及促进经济效率的程度就成了判断土地应在何种所有制下进行流转的重要依据。土地应在何种所有制下流转才是有效的, 即经济的选择呢?一些人认为土地私有化才使农民有了对土地进行长期投资的积极性, 才使人们能自由买卖土地, 从而使土地资源实现优化组合;土地私有化还可以提高土地流转的效率, 节约交易成本。所以土地私有才是土地流转经济的选择。

其实, 私有化与经济效率提高并没有必然的联系。首先, 私有制并不必然降低交易费用, 相反可能增加成本。因为实现私有制而界定每件物品的归宿本身就需要很高的协调费用, 且私人所有权会妨碍对物品的集中统一调度, 由此而增加经济活动的协调费用。如, 日本实行土地私有制, 但实践证明土地私有权并没有促进土地的流动和集中, 反而使土地分散经营凝固化。在我国, 若实行土地私有化, 此情况只能更严重。因为不少农民完全可能会由于有了土地增值的预期而将土地作为一种保值增值的资产加以保持, 一些农民可能粗放经营, 甚至撂荒也不愿出让土地, 这势必会成为土地流转的障碍, 不利于土地的规模经营和土地资源的有效配置。另外, 在今天的中国, 即便假设土地私有制适合中国农村的实情, 其实施成本也难以估计。其次, 更为重要的是资本私有最多只能保证资本支配者最大化其净回报的动力, 却无法保证资本支配者有足够的能力和精力最有效地保存和增加资本金, [4]从而最节约地使用资金和最大限度地优化资源配置, 这就决定了私有化未必能提升效率。土地私有化论者显然只看到私有化促进效率的一面, 却忽视了此促进作用离不开一些严格条件, 更忽视了提升效率必然要对私有化进行否定, 及其这种否定的表现:所有权与使用权的分离。同时其又错误地认定公有制必然阻碍效率的提升。实际上, 只要使资本支配者的个人收入与其支配的资金净回报保持一定的比例, 又保证他努力工作的预期收入高于个人的机会成本, 即使资本支配者所支配的资本不归其个人私有, 他也有足够的动力去争取尽可能高的资金净回报。按照这一思想, 只要土地承包经营权的自由流转能使承包经营权真正作为一项稳定的财产进入市场并产生应有的交换价值, 就能促使土地使用权作为商品进行交换, 促使土地大规模集中, 形成规模化农业经营, 农民也能从中获得其应有的经济利益, 提高收入水平。

问题是土地私有化论者似乎能从《资本论》中找到“充分的依据”, 那就是《资本论》高度评价私有制的资本主义生产方式在改造传统农业的作用。实际上, 《资本论》肯定的是资本主义农业生产方式是土地的所有权与经营权分离的社会化大生产, “一方面使土地所有权从统治和从属的关系下完全解脱出来, 另一方面又使作为劳动条件的土地同土地所有权和土地所有者完全分离”。[1]因而同奴隶制、农奴制的生产方式相比, 资本主义生产方式更能提高经济效率, “伴随土地所有权关系革命而来的农业, 是耕作方法的改进, 协作的扩大, 生产资料的积聚等等”, [4]且为一种新的更高级的综合, 即农业和工业在它们对立发展的形态的基础上的联合, 创造了物质前提, “规模不断扩大的劳动过程的协作形式日益发展, 科学日益被自觉地应用于技术方面, 土地日益被有共同计划地利用, 劳动资料日益转化为只能共同使用的生产资料, 一切生产资料因作为结合的社会的劳动的生产资料使用而日益节省, 各国人民日益被卷入世界市场网”;[5]《资本论》强调的则是资本主义土地私有化存在严重的“逆效率”:土地私人占有者不费一点气力却享受社会发展成果, 结果“租地农场主避免进行一切不能期望在自己的租期内完全收回的改良和支出”, [1]而资本主义对经济利益的过度追求, 对土地资源肆无忌惮的榨取和滥用, 则导致“在一定时期内提高土地肥力的任何进步, 同时也是破坏土地肥力持久源泉的进步”。[5]可见, 《资本论》不是肯定土地私有化, 而是否定土地私有化, “从一个较高级的经济的社会形态的角度来看, 个别人对土地的私有权, 和一个人对另一个人的私有权一样, 是十分荒谬的”。[1]

以《资本论》的土地流转观分析, 目前我国的确存在土地流转的必然性。改革开放以来, 我国在坚持土地集体所有制的基础上, 实施了以家庭联产承包为特征的土地经营责任制, 该制度有力地推动了我国农业的发展。但这是一种排他性的土地制度安排, 无法满足现代农业规模化、集约化发展的要求, 且越来越成为发展现代农业的制约条件。所以, 在条件成熟时就应该允许、鼓励土地流转, 以适应现代农业对土地资源市场化, 及生产社会化的要求。但是我国的土地流转, 流转的只能是土地的使用权, 不能是土地的所有权, 更不能进行土地私有化。就中国的国情和农村土地制度的现状来看, 必须坚持农村土地集体所有制, 深化土地制度的改革, 特别是进行土地承包制度的创新, 在切实保障农民利益的前提下, 大力推进土地使有权的合理有序流转。

三、私有化土地流转的不人道性

尽管土地私有化不是一种经济的选择, 一些人依然坚持土地私有化的主张。其理由显得非常道义, 那就是土地私有化才能有效保护人民, 主要指农民的利益。如有人提出:农村的老年人, 若有了自己的一份土地, 就有了养老的本钱, 子女则有了赡养老人的经济动力, 所以, 私有化可以极大地改变农村老年人的地位;公共资源因为需求成本太低, 必然导致需求无限, 供给不足, 导致资源的过度利用, 土地私有化则能使人们爱惜自己的土地, 从而有助于实现土地资源的可持续利用;土地私有化还可以减少土地领域的腐败现象, 等等。

土地私有化真的如此利民吗?《资本论》对此早就作了否定的回答。《资本论》指出:资本主义生产方式的前提是存在大量的有人身自由但无生产资料的劳动者。为实现此前提, 新贵族和新兴的资产阶级运用各种手段掠夺农民的土地, “在原始积累的历史中, 对正在形成的资本家阶级起过推动作用的一切变革, 都是历史上划时代的事情;但是首要的因素是:大量的人突然被强制地同自己的生存资料分离, 被当作不受法律保护的无产者抛向劳动市场。对农业生产者即农民的土地的剥夺, 形成全部过程的基础。”[5]以英国为例。15世纪最后三十余年以及16世纪最初数十年间, 英国新兴的资产阶级和资产阶级化了的新贵族, 为了发展羊毛纺织业, 采用暴力手段, 强行大规模地圈占农民的土地, 迫使农民离开了土地, 沦为无产者。与此同时, 他们还“掠夺教会的财产, 欺骗性地出让国有土地, 盗窃公有地, 用剥夺方法, 用残暴的恐怖手段把封建财产和克兰财产转为现代私有财产——这就是原始积累的各种田园诗式的方法”。[5]“这些方法为资本主义农业夺得了地盘, 使土地与资本合并, 为城市工业造成了不受法律保护的无产阶级的必要供给。”[1]除了在国内掠夺土地外, 新兴的资产阶级和资产阶级化了的新贵族还同时进行疯狂的殖民掠夺, 结果“美洲金银产地的发现, 土著居民的被剿灭、被奴役和被埋葬于矿井, 对东印度开始进行的征服和掠夺, 非洲变成商业性地猎获黑人的场所”。[1]所以马克思说:“资本来到世间, 从头到脚, 每个毛孔都滴着血和肮脏的东西。”[5]

土地私有化论者当然无法否定资本主义土地私有化曾经带来的人道灾难。但他们却在认定这只是历史事实的同时, 反而将其作为论证土地私有化合理性的证据。在他们看来, 从上世纪末到本世纪初, 我国不少地方也经历过规模不同的圈地运动。在圈地运动中, 一些地方政府直接占用农民大量耕地, 却不妥善安置失地农民, 给失地农民的补偿仅仅是标准非常低微的征地款, 有些地方的失地农民甚至得不到补偿费。另一方面, 极少数的阶层、社会集团, 却积累了越来越多的社会财富。在土地私有化论者看来, 出现这种“羊吃人”的现象, 根本原因是政府把握了土地审批权, 政府享有土地审批权的根本原因则在于土地公有制。土地私有化论者显然没有看到, 此种行为其实是公有名义下的不道德的私有化。实际上, 现代国家都保留了政府为公共利益征用农民土地的权力。有了这个借口, 若存在严重的司法腐败和行政不公, 即使农民对其耕种的土地拥有私有权, 有权势者, 包括官员掠夺农民土地几乎不可避免。在这样的时代背景下, 不把注意力集中在反腐败和惩治侵占农民土地使用权的行为上, 而是强力推行农村土地私有化, 肯定不可能起到保护农民土地利益的作用。土地私有化论者更没有看到土地私有化必然会带来的人道主义灾难。如, 土地私有化后将会有一些农民因种种原因, 在没有稳定的职业和收入的情况下卖掉土地盲目涌入城市, 当失业人员在城市难以找到就业机会且花光了卖地的钱, 又失去了回家种地这最后的退路, 他们何以生存?某些学者当然可以说, 这是城市化的必然结果, 是“正常现象”。但是一旦数以百万的贫困人口从四面八方聚集到一起, 形成社会动乱的基础, 到时又如何面对这种正常现象。可见, 以保护人民利益作为土地应该私有化的理由显然是不恰当的。既然如此, 为什么有些“学者”还如此“为民请命”地鼓吹农村土地私有化?《资本论》早已揭示:“资本主义所要的, 正好是人民大众的奴隶状态, 是人民大众转化为佣工, 是人民大众的劳动手段转化为资本。”[5]如何实现这些条件呢?一些学者认为, 就我国目前的情况而言, 当然是推行土地私有化。他们认为推行土地私有化, 就能彻底剥夺农民的土地使用权, 还可使农民自觉或者不自觉失去土地, 成为一无所有的雇佣劳动力。有消息说, 西方的金融寡头们一直在筹划通过大量“购买”中国农村土地以获取暴利, 进而控制中国经济的种种金融方案。但是中国政府对农村土地出售的严格控制及对农村土地的集体所有制的坚持, 使他们的这种企图迄今为止无法实现。也正因为如此, 西方国家的这些金融大亨们现在十分需要使中国农村土地实行私有化, 再利用中国相当多的农民目前对土地所有权的无所谓态度和使用土地生产的不积极, 实行土地所有权的“完全自由流转”, 进而实现他们的狼子野心。所以, 土地私有化论者的“人道”关怀, 其重要意义恰在于提醒人们:我国的土地流转只能是在坚持土地公有制的前提下, 土地使用权按“依法、自愿、合理补偿”的原则进行流转。

参考文献

[1]马克思.资本论 (第3卷) [M].北京:人民出版社, 2004.

[2]马克思.剩余价值理论 (第2册) [M].北京:人民出版社, 1975

[3]恩格斯.反杜林论[A].马克思恩格斯选集 (第4卷) [C].北京:人民出版社, 1972.

[4]左大培.混乱的经济学[M].北京:石油工业出版社, 2002.

3.土地流转：让沉睡的土地醒来吧！ 篇三

一个好的农地制度能使不爱农业的人干好农业，一个坏的农地制度能使热爱农业的人干不好农业；好的农民能使差的土地增产，不好的农民能使优质的土地减产；好的农地制度能够产生优秀的农场主和家庭农场，优秀的农场主和家庭农场能够培育出优秀的职业农民，优秀的职业农民能够产出优质的农产品并提供优质服务，优质农产品和优质服务能给农民带来高额的回报。所以说，建立一套科学合理的农地制度非常重要。

2016年3月25日，央行、银监会、保监会、财政部和农业部再次联合印发《农村承包土地的经营权抵押贷款试点暂行办法》和《农民住房财产权抵押贷款试点暂行办法》。这两个暂行办法的发布，意味着我国原有的农村土地制度与农村金融体制将被“打破”，而赋予“两权”的融资功能则是增强农村土地资源效能，提高农民贷款的可获得性。这意味着农村土地制度改革与深化农村金融改革迎来更实际的突破。

西北农林科技大学经济管理学院副院长李录堂教授，多年来在农村土地流转研究领域做着不懈的探索。近日，本刊记者走访了李录堂教授，就如何让农村的土地流转起来等话题，听取了李教授的一番解读。

土地流转亟待制度的完善

据相关资料显示，我国农村估算有可流转的土地价值约100万亿元，其中耕地约40万亿元，林地20万亿元，宅基地40万亿元。如此巨额的一笔沉睡资本，随着国家土地流转政策的逐步明确，将被激活释放出来。

去年8月，国务院印发《关于开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点的指导意见》（以下简称《意见》），明确了开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权（以下统称“两权”）抵押贷款试点，坚持依法有序、自主自愿、稳妥推进、风险可控的原则，按照所有权、承包权、经营权三权分置和经营权流转有关要求，以落实农村土地的用益物权、赋予农民更多财产权利为出发点，深化农村金融改革创新，稳妥有序开展“两权”抵押贷款业务，有效盘活农村资源、资金、资产，增加农业生产中长期和规模化经营的资金投入，为稳步推进农村土地制度改革提供经验和模式，促进农民增收致富和农业现代化加快发展。

在李录堂教授看来，这又是一次国家层面的农村改革探索，值得肯定和支持，也符合“试验、试验又试验；探索、探索再探索”的中央精神。他说，农村“两权”抵押贷款试点在全国多个地方早就有人在做局部试验，此次中央将其提升到国家层面，说明中国农业现代化发展着实需要金融资本的推动。“然而问题在于此次试点是在农村土地市场尚未形成的情况下展开的，抵押融資与抵押要素市场二者缺一不可，这就势必使本次试点带有一定的局限性。”李录堂说。

在李录堂看来，在我国现有的农村启动“两权”抵押贷款，首先会面临一个法律的所属权问题：宅基地归农村集体所有，而不归农户家庭所有，因此宅基地的所有权不能被农户用作抵押，只有宅基地的使用权可以被用作抵押。但就目前现状而言，很多农房根本没有房产证，很多宅基地也没有土地证或者土地使用证，这自然面临农户如何将住房和宅基地使用权用于抵押的问题？这就使得一旦出现贷款违约，银行或者信用社就难以回收贷款，以及将住房或者宅基地使用权进一步转让变现。

李录堂分析认为：《意见》的颁布从某些方面来说有利于盘活农村土地资产，激活农村金融。“比如说在政府行政担保或贴息担保等条件下，以及农民有了完整的社会保障条件下，土地的“两权”抵押融资功能就会发挥一定的积极作用。”

然而，就目前现状而言，首先，在集体与农户之间的土地产权数量关系不清，且土地和农村房产市场没有形成的情况下，农村“两权”抵押贷款试点，对银行而言意味着一定的风险。虽说《意见》中也提到了“两权”抵押风险的防范问题，但具体如何防范并没有说明。其次，对土地集体所有者而言，有的农民在还不上贷款时，他的承包土地经营权或住房财产权可能会被银行出售，而买入者又不一定是原集体土地所有者，这就意味着土地集体所有者会因抵押风险而改变。怎么办？第三，由于农村土地市场没有形成，土地不能自由地转换成货币，货币也不能自由地转换成土地。所以，农村承包土地经营权和农民住房财产权抵押贷款，从商业融资功能上说几乎无法发挥作用；加之我国银行的谁放贷谁收回的责任制度，使“两权”抵押商业贷款在现实中变得不可能。

如何让“两权”走出现有制度的瓶颈，实实在在地维护农民的土地权益，显然是一道艰难的命题。

创新土地流转试验新模式

“两权”抵押贷款取得成功的关键，在于允许土地承包权和住房财产权的自由流转。这就意味着政府需要解除某些与《意见》精神相悖的规定，为房地产所有权和使用权以及宅基地使用权的转让提供便利条件，农民的所有集体资产和私人资产均应得到确权，并尽快向确权人颁布具体的权益证书；及时修改与《农民住房财产权抵押贷款试点暂行办法》和《农村承包土地的经营权抵押贷款试点暂行办法》相违背的法律法规条款，建立和完善农村房产交易市场和土地流转市场，只有这样，才能保证“两权”抵押贷款取得成功。

近年来，李录堂教授坚持不懈地从多方位探索农村土地流转的可能性，并在陕西省蓝田县董岭村建立起试验基地。李教授向记者介绍说，他的创新来自于七个方面：一是在试验村进行土地所有制创新，建立“土地以集体公有为主，非集体（农民）土地所有为辅”的土地集体所有制新形式，简称为“51︰49 式土地集体所有制”。二是确定转出土地者和转入土地者，让他们达成土地比例化市场交易，且都能感受到双重保障型农地市场流转机制的好处。三是形成新的集体成员资格条件和新型土地承包关系。四是建立土地社会保障基金。五是建立土地规模化公积金。六是实行土地规模化公积金抵押贷款和土地长期抵押贷款。七是形成农村土地市场和适度农业规模经营主体，通过集体土地产权比例化市场自由买卖，逐步建立健全以家庭农场、专业大户、农民专业合作社和龙头企业为载体的适度农业规模经营主体。

4.土地流转调研 篇四

红叶村耕地9600亩，户均21.4亩，耕地集中平整，水泥路直达东流镇，水路通畅。农业生产主要是水稻、小麦和油菜，是全县粮食单产最高的村。自2012年以来，投资1200万元的东至县农业综合开发项目进展顺利和土地确权工作圆满完成，全村路相通、渠相连、田成块、树成行的格局初步形成，如今的红叶村已获得安徽省现代农业示范区核心区、池州市土地流转示范村、池州市土地确权登记试点村。依托龙头企业、产业化合作社及种粮大户。为进一步推进我村农村土地有序流转，建立健全土地承包经营权流转管理和服务，促进农业规模经营和农民增收。现将调研情况汇报如下：

一、土地流转相关政策

农村土地承包经营权流转是指农村土地承包期内，承包方以转包、出租、互换、转让等方式将承包土地的使用权转移给第三方从事农业生产经营，现国家政策规定土地流转应遵循的原则：

（一）平等协商、自愿、有偿，任何组织和个人不得强迫或者阻碍承包方进行土地承包经营权流转；

（二）不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途；

（三）流转的期限不得超过承包期的剩余期限；

（四）受让方须有农业经营能力；

（五）在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权。

承包方有权依法自主决定承包土地是否流转、流转的对象和方式。任何单位和个人不得强迫或者阻碍承包方依法流转其承包土地；土地流转收益归承包方所有,任何组织和个人不得侵占、截留、扣缴；承包方自愿委托发包方或中介组织流转其承包土地的，应当由承包方出具土地流转委托书。委托书应当载明委托的事项、权限和期限等，并有委托人的签名或盖章。没有承包方的书面委托，任何组织和个人无权以任何方式决定流转农户的承包土地。

二、我村土地流转的现状

我村共有18个村民组，农业人口933人，耕地7336亩，其中水田4973.6亩，旱地2365.4亩，户均21.4亩。目前全村已实现农村土地流转3000亩，土地流转率达40.8%。

分析我村土地流转现状，呈现以下几个特点： 一是从流转方式看，主要以出租、转包为主，占流转土地总量的81%，以转让、入股、互换及其它形式为辅，占流转土地总量的19%。二是从流转地域看，土地流转主要集中在桥东组、倒沥沟组、桥西组、排灌组、顺风咀组、长河组、沿河组、冰蚀组、外坝组等地理位置优越、交通方便、外出务工人员较多的村民组。三是从承包对象看，除跨村流转土地的情况外，还有在我村成立的安徽舜风农业发展有限公司。四是从流转主体看，土地正由农户间流转向农户与种养大户、农民专业合作组织、农业龙头企业等流转，目前全县流入专业合作社及农业企业的土地面积3000亩。

三、土地流转工作取得的成效

一是促进了农业规模化经营。土地流转改变了一家一户分散经营的状况，推动了土地的适度经营规模，增强了农业生产的组织化程度，加快了农业产业结构调整步伐。

二是促进了农业产业化发展。农业龙头企业和专业合作经济组织在获得土地经营权后，把农业的产前、产中和产后诸环节连结成紧密的产业链条，有效解决了农户小生产与社会大市场的矛盾，架起来传统农业向现代农业的桥梁。在排灌组近100亩的甘蔗长势喜人，丰收在望；浙江商人投资1000余万元的80亩牛蛙养殖基地已经在桥东组顺利投产；在顺风嘴组落户的玫瑰花种植场地以及烘干房等建设占地近20亩；露天茄子生产也已经在渠东组、排灌组的50亩土地上硕果累累，预计亩产值将达1万元。

三是促进了农业现代化生产。通过土地流转形成规模经营的农户和企业，为了降低生产成本、提高生产效率，采用了多种农业机具、优良品种和先进适用农业技术，促进了全县农业基础设施的进一步完善和农业生产水平的不断提高。

四是增加了农民收入。流转出土地农民不付种地成本，不担市场风险和自然风险，稳定获取土地出让金收入，而且能从务工中获取劳务收入。当前，无论从上级政策还是全县的形势看，土地流转适逢良好机遇，我们应抓住机遇，积极探索土地流转办法，通过促进土地良性流转，加快全县经济社会发展的步伐。

四、当前土地流转出现的问题

土地流转是农业农村经济体制改革深入发展过程中出现的新事物，是经济社会发展到一定阶段的必然产物。在实际运行中农村土地流转也面临着一些困难和不容忽视的问题。

1、认识不足，重视不够。农民观念陈旧，顾虑多，风险意识差。在现行的政策下，农民进行无代价生产经营的同时，还可享受国家的惠民补贴，导致农民固守家园、温饱即满思想比较浓厚，怕土地流转出去，自身的利益受到损害，不愿流转。同时，农民受资金、技术市

场、文化素质等因素困扰，进城务工或发展畜牧养殖、二三产业较难的现实，不敢把土地流转出去。此外，由于农村养老、医疗保险等事关农民生存的社会保障体系不够健全完善，农村土地很大程度上担负着农民的社会保障功能，农民怕失地后生活无着落。

2、种养大户偏少，流转愿望带动作用有限。农村缺少具有现代经营理念的致富带头人。真正懂经营、善管理、有带

动作用的带头人少。也有的承包人受资金、技术等限制，扩大经营规模贷款难，购买先进的机械设备缺资金，现代的生产技术掌握不多，制度机制管理、科学管理也跟不上，限制了规模经营的进一步发展。

3、土地流转机制不健全。一是流转程序不完善。土地流转工作尚处于起步阶段，没有形成完整规范的流转程序，多为口头协议，统一规范具有法律效力的书面合同少，缺乏科学管理。二是流转制度不健全。流转没得到有关单位签证，没有建立起规范的土地流转档案，土地流转发生纠纷处理难

度大，缺乏法律保障。三是农村土地流转合同的签订不规范。表现在面积不实、土地流转期限超期、承包费没有考虑物价变化因素等方面。

五、措施和建议

土地流转问题是一项综合性、动态发展的系统民生工程，需要在土地流转法律法规及上级政策的引导下不断发展完善。现结合我县土地流转现状，提出以下建议：

一是加大土地流转宣传力度。土地流转是促进农业产业化发展、增加农民收入的关键措施，是我国继土地下放、土地延包之后的又一次土地变革，各级领导干部必须引起高度重视，加强政策学习，加大宣传力度，将当前这一惠及三农的政策落到实处，严格遵循“依法、自愿、有偿、有序”的原则，将土地流转工作与农业增效、农民增收、农村繁荣相结合，与目前农民工返乡创业、发展民营经济相结合，与实施建设社会主义新农村相结合。

二是建立完善土地流转平台。我村土地流转服务中心已经成立，要充分发挥服务及监督职责，做好信息收集、矛盾调解等工作。充分利用万村网站、部门快报等形式，为农民提供信息服务。建立完善城乡统一的土地流转交易平台，储备一批土地资源，收集一批土地规模经营者资料，利用网络统一发布土地供求信息，逐步实现农村集体土地全县统一政策、统一调控、统一监管。县土地流承包仲裁委员会还要做好土地承包及流转纠纷的调解和仲裁，保障土地流转双方利益。

5.土地流转协议 篇五

甲方：

乙方：

甲乙双方本着互惠、互利的原则，自愿达成土地流转协议如下：

一、甲方将位于一片地流转让给乙方使用，总面积为平方米．

二、流转价格：以人民币元/亩（大写）元。自愿转流给乙方使用。

三、流转年限：年。从年月日起至年月日止。每年付清当年租金。在流转期间，甲方不得私自抬价。流转到期后，乙方若继续在该土地上经营，甲方不有再流转给第三人。

四、若乙方到期不再使用时，给予恢复可耕地。

五、若该土地政府征地，土地上建筑物的赔偿归乙方所有，甲方只得赔偿土地那一部分，树木归甲方所有。

六、该土地甲方保证不能有其它纠纷，以免给乙方经营造成不必要的麻烦。

七、乙方不再使用土时，应在流转期间给予清除土地上建筑物，不耽误甲方季节性种植（秋收、冬种），如耽误甲方，乙方应按土地流转期间的费用给予甲方。

八、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，签字生效。

甲方签字：乙方签字：

证明人：

6.土地流转相关问题 篇六

主要汇报内容：完成农村土地承包经营权流转的社会问题分析——对红塔区土地承包经营权流转的社会问题进行分析，发现红塔区土地承包经营权流转的社会问题主要是政策风险、法律风险、经济风险。在分析的基础上，提出减少合作社土地流转风险的对策：流地农民的自我风险规避;政府对风险的调制与化解;农地流转流程的优化设计;负面流转的止损措施。

参考资料

1.2 红塔区土地承包经营权流转的社会问题分析

在农村土地流转实践中，作为集体土地所有权代表村支两委和社干部有时并不代表“村民集体”行使土地所有权职能，而是贯彻执行乡镇意图，在农村土地流转中政府管理“越位”现象时有发生，并因此导致农村土地流转难以真正按效率优先的原则优化组合，并面临着政策、法律、经济等风险。

1.2.1土地承包经营权流转的政策风险

虽然2004年出台了《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》,其中提出了“对有稳定收益的项目,农民可以经依法批准的建设用地土地使用权入股。”但这个规定是针对农村建设用地的,而不是鼓励在农业生产领域搞“股田制”。国务院研究室叶兴庆司长说,“我们目前农业的基本经营制度是以家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制,符合中国人多地少的国情,总体框架和合理内核不能变,因为土地在中国具有农村社会保障的功能。” 另外,依据现有的法律政策,农村土地承包经营权保持30年不变。但合同期满之后农村土地经营权将会发生怎样的变化,谁都无法预料,至于之后是否续签,那也要看实际情况。如果允许土地承包经营权流转,一旦土地承包经营期限届满,土地使用权的存续就成了问题。因国家土地政策的原因导致家庭承包经营权终止,这一政策风险也是烟草公司及烤烟合作社必须考虑的。

1.2.2 土地承包经营权流转的法律风险

（1）土地承包经营权流转后,农民的权利义务不对等,违背了法律的公平正义原则。根据法律的公平正义原则,法律关系主体的权利义务必须对等。在土地承包经营权流转的实践中,为了确保土地保障功能不因流转而受到影响,多数合作社在与农户签订投资流转协议时约定了特别保底条款,即在土地承包经营权入股以后,烟农可以拿到固定的分红,该固定股利与合作社经营业绩无关。“根据最初签订的框架协议,我们合作社要负责保底分红的,不管今后的项目有没有盈利。”一家试点合作社的负责人这样说。这种“保底分红”的数额虽然不可能太高,但确实能给农民提供最低的物质生活保障。如果从本质上分析,人们就会发现股农的这种收入分配实际上是基于债的法律关系而获得的一种收入,即基于土地出租而获得的租金,而并非基于股权获得的收入,因而也就不能看作是土地承包经营权流转的“股利”。因为只有土地租金才可以作固定不变的约定,且租金收益与合作社经营业绩无需挂钩,而股利却是随着合作社经营业绩不断变化而变化的,合作社的经营业绩直接决定着股利分配。所以,保底分红的性质应是土地租金而非股利；再从股东的成员权角度来看,在合作社中,一方面人数众多的股农因各自在合作社中的股份小得微不足道而无法参与管理,另一方面合作社现金资本的强大自然也会把股农排斥在合作社之外(这一点从合作社理事会成员安排上即可看出,只有少数村干部才能成为合作社理事,普通农民是没有资格当选理事的),股东参与合作社经营管理的权利落空。股利少得可怜,又没有实质上的经营管理权,虽然从表面上看农民和合作社之间是投资流转关系,但实际上二者之间只能算作土地租赁关系。然而,在权利义务设置上,股农享有的只是租赁关系上的权利,而却要承担投资流转方面的义务和风险,为了获取少得可怜的“股利”,却要承担失去土地承包经营权的风险,权利义务明显不对等,对股农来说这是最大的不公平。因此,土地承包经营权流转违反了法律的公平正义原则。

（2）以土地承包经营权入股的出资形式与相关法律规定不符。公司法第二十七条第一款规定,股东可以用货币出资,也可以用实物、知识产权、土地使用权等可以用货币估价并可以依法转让的非货币财产作价出资;但是法律、行政法规规定不得作为出资的财产除外。从本条规定中可以看出,作为股东出资的非货币财产必须符合以下两大条件:一是可估价性,即用于出资的非货币财产不但应具有财产价值,而且这种财产价值必须能够用货币来确定或评估；二是可转让性,指用于出资的非货币财产应当可以依法在不同的法律主体之间进行财产或者财产性权利的转移。公司资本不仅是为了公司存续所用,而且应当对公司的债务起最起码的担保作用。因此,股东的出资应当不仅可以由股东交付给公司,为公司经营所用,而且应当在公司对外清偿债务时,可以有效地从公司转移给公司的债权人,并由债权人予以有效的财产利用。农村承包经营权是以土地使用为客体的权利,具有财产属性不言而喻,但在目前情况下,对集体土地承包经营权如何定价评估,法律上则是一片空白,以至于有的注册会计师事务所无法办理 ,如果不能评估作价,公司的注册资本难以确定,公司成立就成了问题,实践中,有的地方政府为了尽快促使公司成立,通过行政手段对土地随意折算股份了事。这种简单粗暴的做法,不仅缺乏法律依据,而且因折算过低损害了农民的利益。即便是土地评估作价科学,农村承包经营权的可转让性又成了问题。我国《土地管理法》、《农村土地承包法》对承包经营权的流转问题作了明确规定。土地流转条件规定较为严格,一般情况下,只允许在集体组织成员内部之间流转,对集体组织之外的主体流转规定了严格的程序。而土地承包经营权入股导致承包经营权主体发生变化,主体由原来的农户变成现在的公司,土地承包经营权已经不在集体组织成员内部之间流转了,如果这种流转没有经过严格的程序,就可能与《土地管理法》、《农村土地承包法》规定不相符合。2007年生效的《物权法》也对土地流转方式作了列举规定,明确地将土地承包经营权入股这种土地流转形式排斥在外。因此,土地承包经营权入股也与《物权法》规定的法定流转方式不一致。所以,对《公司法》第二十七条第一款规定的“土地使用权”应作狭义的解释,即不包括农村土地承包经营权。

（3）土地承包经营权入股的保底约定违反《公司法》关于公司利润分配的规定。《公司法》第一百六十七条对公司利润分配作出规定,“同股同利”、“无盈不分”是公司利润分配应遵循的基本原则,且公司利润必须是在上交税收、弥补亏损和提取法定公积金、任意公积金以后的剩余部分经股东会、股东大会或董事会作出决议后方可分配。从性质上看,该条属于公司法的强制性规定,股东会、股东大会及董事会所作出的决议不得违反该条规定,否则依据该决议所进行的分配无效,股东必须将违反本规定分配的利润退还给公司。即便投资入股时有特别约定,该约定也因违反这一条规定而无效。实践中,如果是在公司有盈利的情况下按保底条款约定进行分配,这当然不存在法律问题,但如果公司没有盈利而仍然按保底条款进行分配,就明显违背了该条规定的“无盈不分”原则,股农的这一保底收入实际上是一种违法所得,股农面临着随时被要求退回已分配的股利的危险。

（4）土地承包经营权入股与股权转让、股东退出公司、公司清算等规定相矛盾。就股权转让制度而言,根据公司法的一般原理,股东财产一旦投入到公司里就成为公司的法人财产,股东退出公司时无法收回出资部分。股东只能通过转让股份方可退出公司。由于公司法作出了强制性规定,一旦将土地承包经营权投入到公司,股农要么因其没有其他选择只得终身成为公司的股东,分取固定股利;要么一次性转让公司股份,退出公司,告别土地。前者在提高土地利用率的同时却无法让农民致富,后者让农民彻底失去土地。在社会保障制度不健全的情况下,这两种结果都令人堪忧。

1.2.3、土地承包经营权流转的经济风险

首先,我国土地的社会保障功能突出,在农村社会保障问题没有解决好之前,农村土地承包经营权流转将给农村稳定带来巨大的冲击。在我国,由于农村的社会保障程度不高,对于农民来说,土地无疑是他们的“命根子”,是惟一的生活来源与基本的社会保障。在经济欠发达地区,土地的这两大功能则表现得更为突出,虽然不少农民选择外出打工,但他们当中的很多人往往是离家不离地。“将来在外面要是找不到活做,还不得回来靠这十几亩地过日子?”湖北的一位农民道出了他们的共同心声。即使在经济发达地区,农民在非农产业获取较好的经济效益的情况下,也仍然把土地作为他们最后的保障,一旦非农产业失利,他们还能够享有最低的社会生存保障。而今,土地承包经营权入股的出现势必会加速土地的流转,也必然会对农村土地的社会保障功能带来冲击。在农村社会保障问题没有得到彻底解决之前,大力推行土地承包经营权入股未免有些操之过急。

其次,土地规模化经营带来的风险远大于家庭承包经营。也许有人会认为,农民自己承包经营土地不也存在着风险吗?但我们认为,第一,农业生产过程的风险一般多来自于自然灾害,市场对农业生产带来的风险主要发生在交易环节上。以入股方式实现土地规模经营,虽从一定程度上能增强农民抗风险能力,但由于农业生产规模化与生产过程中的风险联系并不十分密切,以此来增强农民抗风险的能力实在有限。要想真正增强农民抗风险的能力,还应在生产资料的采购和农产品的销售等交易环节上做文章。在农业发达的国家,就是通过建立专业合作社来增强农民抗风险能力的,而专业合作社主要由农户联合起来抵御市场上大资本的一种经济组织形式。但专业合作社并不是以土地入股方式建立的,在直接生产环节上,发达国家的农业生产仍采用以家庭为主的生产经营方式;第二,公司对土地实行规模化经营使农民面临的风险更多、更大。不仅有来自自然灾害的风险,更多的是来自市场的风险。如果农民将其赖以生存的土地投资入股,就等于将其生活保障的最后希望也托付给了高风险的公司,公司经营过程中任何风吹草动都会使入股的农民担心受怕。在目前农村社会保障制度不健全的情况下,入股农民能承受的起吗?曾经备受人们关注的“蓝田模式”应该说是一个很好的教训。

所以有人说,也正是这“一亩三分地”才能使中国在城镇化进程中始终保持稳定,从而避免拉美模式在中国的发生。因此,社会保障程度低、公司的风险大提醒着我们,对土地承包经营权入股的前景不能过于乐观。

1.3 减少合作社土地流转风险的对策

1.3.1 流地农民的自我风险规避

以河南省为例,河南的农地流转始于上世纪90年代，其直接原因是，农村劳力大批外出打工，农地经营主体大量减少与变化。但是，随着外出人数的相对稳定，回流问题的不时出现，农民固有的恋土爱乡情结，以及流转中受到权益侵害等因素的影响，使土地流转呈现流转量小、流转率低、流转形式较单一的特点。除了客观因素，流转风险的考虑是主因，表现为：一是农民流转土地的能力不大。不愿或不敢接受别人的土地，是由于自己规模经营的技能不高，缺少驾驭现代农业和现代市场的能力，经营农业的收益比较低，难以在土地的集约经营中实现土地增值和个人盈利。不愿或不敢转出土地，是因为自己工作不稳，收入较低，并且没有失业、医疗、养老等社会保障，离乡不离土成为普遍选择。而全国耕地面积的逐年减少，更加深了农民对土地的依赖，土地成了广大农民天然的现实的避风港。农地流转本身也内含不流转和非流转，这也是流转风险规避的一种必然选择。二是农民流转土地的成本复杂不定。现阶段，我国农地流转主要是在亲戚、同村家族和邻里间，以户对户的转包代耕方式进行，零星而分散，规模流转土地、集约使用土地的农业大户和农业企业并不多见。至于用入股等现代市场方式流转土地经营农业的，更是少之又少，原因是怕流转后产生纠纷、出现麻烦、留下隐患等风险。

1.3.2 政府对风险的调制与化解

各级政府在农民流转土地的风险问题上，有所作为，其主要职责是发挥流转主导作用，在地价评估、产权登记等方面进行科学的制度设计，系统的体系建构，成为流地农民利益的切实维护者。尤其是地方政府要尽量建立自我约束的科学机制，逐渐习惯于接受他方监督，尽早学会让利于民，还利于民，使自身利益从农地流转主体中剥离出来，尽力协调与流地农民权益相涉的各种关系，建立能监管、会调控、以市场为导向的独立的农地流转服务中介机构，为农地流转的健康有序创造一个好环境。

1.3.3 农地流转流程的优化设计

农地流转，包括人流、信息流、资金流和土地上的产品流的流动与传递。流程的实现应以农民权益为原点和终点，以土地流转为路径和载体，排除流转流程内信息流、资金流、人流等的时间滞后、信息失真和行为失控等阻碍因素，通过流转竞争、均衡和协调来降低流转成本，建立良好的农地关系及高效、灵活、良性的农地流转机制。农地流转，涉及规模、速度、形式、来源、用途和途径诸多复杂难题，既不能完全靠市场自然起用，也不可人为随意流动，像一阵风，如一窝蜂，遍地开花。应按科学的程序、有多种预案，在可预可控的范围内积极引导，稳妥推进。特别注意的是，需要防止流动性不足与过剩，避免流动性陷阱。在鼓励土地科学流转的同时，根据流转过程出现的新情况、新问题制定出刚性的政策，约束性的法规，在多方共赢的前提下，用强大的制度体系，支撑流转，实现流转流程的改进、优化、农地关系的良性互动，提高流转的公平、效益与效率。

1.3.4 负面流转的止损措施

7.土地流转方案 篇七

一、数据整理与样本基本信息

(一) 数据来源

本文数据来源于2012年7月吉林省政府向各级地方政府下发的《关于开展推进我省农业生产经营方式转变专题调研的函》所调查取得的数据。调研函包括两个定式的土地规模经营情况统计表:表1主要调查农户土地流转基本情况, 具体包括农户总数、劳动力总数、流转劳动力数量、耕地总面积、土地流转面积 (分为转包、出租、互换、转让、入股以及抵押六种形式分别统计) 、平均流转价格、非流转种粮收益、农机保有量、农机总动力、40马力以上农机数量、41马力以上农机数量等指标;表2按照规模经营面积划分为八个级别统计了各市区的规模经营总面积以及经营组织个数。各地政府通过调查当地土地流转情况, 汇报土地流转相关的数据和综合材料。

(二) 样本基本信息

本文根据各县级市、市辖区数据汇总为市级数据。其中, 长春市包括德惠市、九台市、农安县、榆树市四个地区, 此调研不涉及各市辖区;吉林市和四平市直接采用调查数据;辽源市包括龙山区、西安区、东丰县和东辽县四个地区;松原市包括宁江区、长岭县、乾安县、扶余县和前郭县五个地区;白山市包括浑江区、江源区、临江区、抚松县、靖宇县和长白县六个地区;白城市包括洮北区、洮南市、大安市、镇赉县和通榆县五个地区;通化市包括东昌区、梅河口市、集安市、通化县、辉南县和柳河县五个地区, 由于二道江区的农村土地规模经营中的种植大户专业合作社及农业产业化龙头企业, 没有超过10公顷的经营面积, 因此通化市不包含二道江区;延边州包括延吉市、图们市、敦化市、珲春市、龙井市、和龙市、汪清县、安图县八个地区。具体汇总数据见表1所示。

二、实证分析

由于该调查所涉及的指标较多, 为了分析土地流转的影响因素, 本文选择因子分析法, 通过提取公因子进行命名, 确定影响土地流转的四个因素;通过计算因子得分分析各市排名情况, 并根据各市在四个方面的具体得分分析排名靠前或靠后的原因。

(一) 因子分析

因子分析是在损失较少信息的情况下, 通过降维的方法将多个变量变为少数几个公因子来表示, 通过这几个公因子来分析变量之间的因果关系。本文运用SPSS17.0, 按照特征值大于1的原则提取四个公因子, 四个公因子的累计贡献率为92.563%, 即四个公因子反映了原始20个变量92.563%的信息量。从因子分析结果中的成份矩阵可知, 由于各公因子所代表的原始变量的实际意义比较模糊, 为了使公因子更具有实际意义, 对公因子采取最大方差法进行旋转。根据旋转因子载荷估计值可以看出, 变量农业人口总数、劳动力总数、转移劳动力数量、农户总数、新型农村养老保险参保人数、土地流转面积、转包、互换、农机保有量、农机总动力和耕地总面积上的载荷值较大在公因子X1上的载荷值较大;变量出租、转让、规模经营面积、规模经营组织个数在公因子X2上的载荷值较大, 变量规模经营流转面积在公因子X1和X2上载荷值都较大, 但在X2上的因子得分系数最高, 故将其归于X2因子;变量平均流转价格、非流转种粮收益在公因子X3上的载荷值较大;变量土地流转方式互换、入股、抵押在公因子X4上的载荷值较大。因此, 可以将四个公因子重新命名为:X1农户基本特征因子、X2经营规模效应因子 (土地流转方式中的出租在该因子上的载荷值较大、转让在公因子X2和X3上的载荷值也较大, 根据多数决定原则可以以经营规模效应为主) 、X3土地经济收益因子、X4土地流转形式因子。通过因子分析, 可以得出结论:影响土地流转的因素包括农户基本特征、经营规模效应、土地经济收益和土地流转形式四个方面。根据各变量在各因子上的得分系数计算各公因子的得分见表2所示。从表2可以看出, 农户基本特征得分排名前三位的城市依次为长春市、四平市和松原市, 经营规模效应得分排名前三位的城市依次为延边州、长春市和松原市, 土地经济收益得分排名前三位的城市依次为吉林市、延边州和通化市, 土地流转形式得分排名前三位的城市依次为松原市、白城市和通化市。

(二) 各市土地流转现状比较

计算出各因子得分后, 可以通过赋权的方法计算综合得分。赋权分为等权和不等权两种, 考虑到各因子所包含的变量个数及重要性不同, 本文采取不等权法赋权, 对农户基本特征、经营规模效应、土地经济收益和土地流转形式分别赋权30%、30%、20%、20%, 计算出总得分见表3所示。

表3给出了各市土地流转现状的排名。从排名可以看出各市农业生产经营方式转变过程中土地流转进行的程度。长春市、延边州和松原市排在前三位, 通化市、辽源市和白山市排在最后三位。长春市排名第一主要是因为农户基本特征和经营规模效应得分较高, 这两个指标所占权重达80%, 而土地经济收益排在第七位, 说明长春市平均土地流转价格和非流转种粮收益较低。吉林市土地经济收益排名第一, 但是其他三个方面排名中等, 影响了吉林市的整体得分。四平市总得分排名第五, 在经营规模上和土地流转形式方面还有待扩大和创新。辽源市总得分排名第八位, 要想加快土地流转, 还需要改善农户的基本特征和扩大规模生产。松源市总得分排名第三位, 土地流转形式得分最高, 但是土地经济收益较低, 影响了整体排名。白山市总得分排名第九, 经营规模排名中等, 但是其他三个方面排名都非常靠后, 导致总体排名倒数第一, 还需在各个方面加大力度, 才能在土地制度改革中取得显著成效。白城市农户基本特征和土地经济效应得分均排在最后, 导致总得分排名靠后。通化市经营规模效应排在最后, 影响了整体得分, 排名第五。延边州农户基本特征排名第七位, 但是其他三个方面排名比较靠前, 总体排在第二位。

(三) 土地流转影响因素回归分析

确定影响土地流转的四个因子后, 以各因子的总得分建立多元回归方程, 来确定各因子对土地流转的影响程度。以土地流转面积为因变量, x1农户基本特征、x2经营规模效应、x3土地经济收益和x4土地流转形式四个变量为自变量。为了消除量纲影响, 对土地流转面积进行标准化处理, 处理方式为其中为标准化后的数据, Y1为标准化前的数据, Min (Y) 为原数据的最小值, Max (Y) 为原数据的最大值。运用EVIEWS6.0建立多元回归方程如下:

从上述回归结果可以看出, 方程的可决系数R2为0.979, 说明方程的拟合程度很高, F统计量为46.136, 通过了显著性检验。在0.05的显著性水平下, 自变量X3、X4没有通过检验, 其他自变量均显著。从方程中各变量的系数可以看出, 对土地流转影响最大的是农户基本特征, 影响系数为0.293, 其次是经营规模效应, 影响系数为0.088, 然后是土地流转形式, 影响系数为0.18。土地经济收益的影响系数为负, 与经济事实不符, 且该变量没有通过显著性检验, 在此不予考虑。

三、调查结论及建议

(一) 结论

研究表明:农户基本特征对土地流转影响最大, 其中农户所拥有耕地面积、是否参加新农村养老保险、转移劳动力数量、农业机械化程度等对土地流转都有正向的促进作用;土地流转形式对土地流转也有直接影响, 土地流转方式的创新有利于土地流转的进行。经营规模效应对土地流转的影响程度也较大, 规模经营面积、规模经营组织个数越多, 土地流转越容易。

(二) 建议

1. 促进农业产业化发展, 扩大土地流转规模

龙头企业、合作社和大户是推进农村土地流转、实现土地规模经营的重要载体。首先, 要大力扶持农业龙头企业, 制订更加优惠的政策, 加大扶持力度, 拓展发展空间, 企业经济实力越强, 对土地的需求越大, 流转的土地就越多, 对耕地的利用率也越高, 通过政府扶持, 形成“公司+合作组织+农户”的农业产业化格局, 发挥辐射示范作用, 带动农民致富。其次, 加大政策优惠力度, 促进合作组织形成, 使耕地连片集中, 实现规模经营, 提高农业规模化经营水平, 充分发挥合作社和大户在资源整合, 带动农户发展规模经营方面的积极作用, 把农村的种植大户扶持起来, 扩大对土地流转的有效需求。

2. 发挥政府主导作用, 健全土地流转机制、培育土地流转市场

农村土地规模经营, 既是一个致富农民的经济问题, 也是一个稳定农村的政治问题, 还是一个统筹城乡的社会问题, 必须发挥政府尤其是基层政府的主导作用, 为土地流转扫除障碍, 保障土地合理流转顺利进行。必须继续加大投入, 建立健全土地流转服务组织和管理制度, 充分发挥各单位、各部门职能作用、服务作用, 规范流转行为。完善农村土地纠纷仲裁机制, 着力解决各类农村土地纠纷, 依法保护土地流转双方的合法权益。对于流转后的土地各级政府部门应加强检查监督和事后管理, 才能保证流转合同中权利和义务的顺利履行, 防止用地者破坏农村土地资源, 杜绝土地违法现象发生。

3. 创造农村劳动力就业机会, 健全农村社会保障机制

土地流转必然导致农村劳动力配置方式的变革。土地流转后, 农民从家庭分工过渡到社会分工, 客观上就要求有足够多的社会化职位。首先, 要大力发展农村二、三产业, 拓宽农村劳动力就业渠道, 就地转化农村剩余劳动力, 加大农民非种植技能的培训力度, 使其能够彻底摆脱土地的束缚;其次, 是健全农村社会保障机制。加强以农村最低生活保障、养老保险、医疗保险、子女教育、农民工保护等为主的农村社会保障体系建设, 逐步弱化土地的福利性和社会保障功能, 解除农民的后顾之忧, 使农民放心地离开土地, 为农村土地流转创造良好的保障体系。

4. 建议政府出台有效的激励政策

8.土地流转方案 篇八

一、土地流转情况

（一）土地流转现状

江北街道位于长江北岸，与涪陵城隔江相望。幅员面积78.09平方公里，辖11个村，3个社区，耕地27733亩，属典型的城郊结合型街道办事处。截至目前，全街土地流转总量为15986亩，其中耕地流转10155亩，占全街耕地面积的36.6%，涉及农户6071户，林地流转5831亩，占全街林地面积的22.4%。

(二)土地流转的特点

1.以转包、出租为主要方式

2008年采取转包方式流转土地5078亩，占流转总面积的31.7%，采取出租方式流转土地3077亩，占流转总面积的19.2%。

2.以流入企业为主要方向

2008年底，土地流入企业的面积6824亩，占流转总面积的42.6%。

3.以短期流转为主要形式。全街土地流转期限在3年以下（含3年）的面积有8367亩，占流转总面积的52%。流转期限在10年以上的面积有2297亩，只占流转总面积的14%。

4.以多种经营为主要内容

流入的土地中，用于种植粮食的有601亩，占流转总面积的3.7%，用于种植榨菜、莒葱、香芋等蔬菜作物和特色水果的面积9663亩，占流转总面积的60%。

5.以适度规模集中为主要趋势

农村土地流转逐渐向公司、大户、能手集中，实行适度规模经营。2008年，土地流转入公司6824亩，占流转总面

积的42.6%，流转到种植大户5136亩，占流转总面积的32%。

二、土地流转效果

（一）有效促進农民增收

一是实行适度规模种植，增加比较效益，实施土地流转比一般土地平均增收30%以上。二是就近就业，促进农民增收。绿环公司时令蔬菜的种植、林峰公司苗木的栽植和管护以及浩阳、紫竹两家榨菜公司的榨菜鲜销种植基地全年就近招收农民工达500余人，支付劳动报酬达200多万元。三是富余劳动力纷纷外出务工，拓展增收空间。目前，全街因土地流转转移农民5984人，实现劳务收入达5386万元，仅此一项农民人均增收1157元。

（二）有效促进农业生产效益提高

通过土地流转，土地集中后，承租方加大了对公路、作业便道、机耕道等基础设施建设和排水灌溉系统、塑料大棚等配套设施的投入力度，大力引进新的生产技术和优良品种，提高了农业生产效益。

（三）有效提高土地利用率

通过土地流转，过去撂荒的土地已逐步复耕，政府担忧的土地撂荒问题得到有效解决，土地利用率不断提高。

（四）有效促进农村社会稳定

通过规范流转，流转双方签定了规范的土地流转合同，明确了流转期限、双方的权利和义务、违约责任等条款，为双方解决土地流转矛盾和纠纷提供了正式的法律依据，促进了农村社会稳定。

三、主要做法

（一）加强领导，保障流转

我街把推进农村土地流转和农业规模经营，增加农民收入作为农业农村工作的重要抓手。于06年成立了以办事处主任为组长，分管农业的领导为副组长，涉农部门负责人为成员的土地流转工作领导小组，08年又建立了土地流转服务中心，专门负责土地流转的政策咨询、业务指导、信息收集发布、流转档案管理及流转纠纷解决等工作。

（二）建章立制，规范流转。针对流转合同不规范的情况，土地流转服务中心专门对土地流转合同文本进行了规范,对以前流转且不规范和损害群众利益的土地流转合同进行补充修订、充实完善，切实保护了流转双方的合法权益。

（三）培植项目，延伸流转

近年来，江北街道始终坚持把农业招商引资作为统筹城乡发展的关键，着力培植农业龙头项目，打造特色农产品基地，把产业链条延伸到土地，带动农村土地经营权流转。重庆绿环生态农业有限公司在来龙村租用土地1077亩，发展莒葱和早春蔬菜，现已建成100亩大棚育苗基地和1000亩莒葱蔬菜基地。公司实施品牌战略，打造 “绿涪”品牌，净菜包装上市，将建成特色蔬菜示范片。浩阳、紫竹两家榨菜公司各转包土地1500亩，发展鲜销榨菜基地，鲜销榨菜6000吨。中发林业公司租用土地1500亩，发展速生桉，已建成8万株速生桉苗木基地。林峰公司租用土地1247亩，种植速生杨，已建成1300亩的速生杨种植基地。

（四）搭建平台，助推流转

街道借助农民专业合作社，搭建平台助推土地流转。李寺村村民委员会牵头组建的蓖麻专业合作社，租用土地用于种植蓖麻，炸蓖麻油。目前已流转土地2000亩，将建成蓖麻示范园。

（五）输出劳务，促进流转

为拓展土地流转空间，街道不断推进劳务输出，一大批富余劳动力摆脱了土地束缚，拓宽了就业渠道，降低了对土地的依赖度，推动土地向规模集中，促进了土地流转。

（六）示范带动，引导流转