房地产土地资产评估报告

房地产土地资产评估报告（精选10篇）

1.房地产土地资产评估报告 篇一

法定代表人：黄永权

注册资本：捌佰万元

公司类型：有限责任公司

经营范围：详见营业执照副本(复印件) 二、评估目的

本次资产评估的目的是为广州市花都华美实业开发有限公司拟进行价值咨询提供参考意见。 三、评估范围和对象

本次评估对象为广州市花都华美实业开发有限公司拥有的位于广州市花都区新华路192号的一宗土地使用权，根据广州市花都华美实业开发有限公司和广州市国土资源和房屋管理局签订的《广州市国有土地使用权出让合同变更协议》，土地面积107047㎡，用地性质为商品住宅用地，使用年限为70年，其附件所列土地使用条件：容积率≤2.50，总建筑面积≤190200平方米(其他详见协议复印件)。

详见委估资产—土地使用权清查评估明细表。

四、评估基准日

本次资产评估的基准日是8月4日。 五、评估原则

(一)本次资产评估遵循独立性、客观性、科学性的工作原则。

1、本公司独立进行资产评估操作，未受被评估资产各方当事人利益的影响，参与本项目的有关评估人员与被评资产各方当事人没有任何利害关系;

2、本公司评估人员在掌握翔实可靠资料的基础上，采用符合实际的标准和方法，得出合理、可信、公正的评估结论;

3、本公司评估人员在评估过程中，根据评估目的，制定科学的评估方案，采用科学的评估程序和方法，对涉及相关经济行为的资产价值进行评估。

(二)本次资产评估遵循资产持续使用原则、替代性原则和公开市场原则等操作性原则。

1、本公司资产评估以被评估资产按目前的用途和使用的方式、规模、频度、环境等情况继续使用为前提，确定被评估资产在评估基准日时点上的市场价值;

2、本次评估取价时，对于同一资产或同种资产在评估基准日存在多种价格或价格标准，选用最合理的一种。

3、本次评估选取的作价依据和评估结论，都可以在公开市场存在或成立。 六、评估假设与限制条件

(一)一般性假设

1、假设评估对象及其所涉及资产是在公开市场上进行交易的，在该市场上，买者与卖者的地位平等，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易行为都是在自愿的、理智的、非强制条件下进行的;

2、假设在评估目的经济行为实现后，评估对象及其所涉及的资产将按其评估基准日的用途与使用方式持续使用。

(二)评估限制条件

1、本评估报告中所依据的由委托方提供的产权证等评估相关资料，我们未向有关部门核实，其真实性由委托方负责，我们亦不承担与评估对象及其所涉及资产产权有关的任何法律事宜。

2、本评估报告未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有不可抗力等不可预见因素对资产价值的影响。

本评估结果仅在满足上述评估假设及限制条件的情况下成立。 七、评估依据

(一)行为依据

1、《资产评估业务委托协议》;

(二)法规依据

2、《资产评估准则——基本准则》;

3、《关于印发<资产评估报告基本内容与格式的暂行规定>的通知》(财评字[]91号);

4、《关于发布<资产评估操作规范意见(试行)>的通知》(中评协[]03号);

5、有关部门制定的法律、法规、标准;

(三)产权依据

6、《广州市国有土地使用权出让合同变更协议》、《建设用地规划许可证》;

(四)取价依据

7、注册资产评估师市场信息调查结果和评估的实务操作经验。 八、价值类型

根据本次评估的目的及评估对象的实际情况，本次评估的价值类型为市场价值。

市场价值是指委估资产在评估基准日公开市场上最佳使用状态下最有可能实现的交换价值的估计值。 九、评估方法

根据委估资产的实际情况和本次评估的价值类型，本次评估对委估资产采用假设开发法进行。

假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的评估，它是以预期的开发完成后的房地产价值扣除开发成本、管理费、投资利息、销售税费及开发利润后得到评估对象在评估基准日的市场价值的一种评估方法。 计算公式：

地价=项目净收入折现值-项目开发成本折现值-综合费用-投资利息-销售税费-开发

商利润-买方购地税费 十、评估过程

(一)接受委托

在签署评估委托协议前，本公司派出项目经理与委托方进行接触，了解委托方的基本情况，向委托方介绍本公司的基本情况、评估程序以及对本项目的相关建议等，并与委托方明确了评估目的、评估对象、评估工作范围、评估基准日、价值类型、资产评估限制条件和重要假设、评估收费等资产评估业务基本事项，并就委托方应提供的资料、如何协助工作等事项进行协商;

(二)签订资产评估业务约定书

本评估机构在就上述事项与委托方达成共识以后，双方于208月2日签订了资产评估业务约定书;

(三)编制资产评估计划

在以上事项确定后，本公司项目经理拟定资产评估计划，据以指导资产评估工作全过程。

(四)资产勘察及现场调查

本公司派出的评估人员根据委托方提供的委估资产范围和对象，对委估的机械土地使用权进行了现场勘察。

(五)收集资产评估资料

(六)评定估算

本评估机构人员根据评估资料的收集情况，以及评估目的、委估资产的实际状况和特点，制定合适的评估方法，对评估对象进行评估测算，确定评估值。

(七)编制和提交资产评估报告书

经过现场工作和评定估算后，采用逐级汇总，得出评估结论，由项目经理召集各评估小组负责人讨论分析评估结论，并征求委托方的意见。由项目经理撰写评估报告，经三级审核后向委托方提交资产评估报告。 十一、评估结论

本次评估采用假设开发法进行，通过清查及评估测算，在评估基准日年8月4日，广州市花都华美实业开发有限公司委估土地使用权的评估结果为人民币伍亿零壹佰捌拾贰

万伍仟元整(RMB501,825,000.00元)。 十二、评估报告特别事项说明

(一)在我们本次评估工作结束之前，在评估基准日至本报告出具期间，国家宏观经济政策及市场基本情况未发生任何重大变化。但本公司不能预计评估报告出具后的政策与市场变化对评估结果的.影响。

(二)委托方应对其所提供评估的资产及其评估申报资料的真实性和合法性负责，对此委托方已作出书面承诺。

(三)本公司仅对委估资产在评估基准日的公允价值发表意见，不对其法律权属提供保证，由于评估对象产权关系引起的一切纠纷与本公司无关。

(四)由于委估宗地未取得《建设工程规划许可证》，本次评估是依据广州市花都华美实业开发有限公司和广州市国土资源和房屋管理局签订的《广州市国有土地使用权出让合同变更协议》其附件所列总建筑面积最大面积进行计算，如与办证后总建筑面积有差异，应以办证后的总建筑面积为准，评估价值应作相应调整。

(五)本评估结果未考虑产权方是否有为该评估对象而形成的任何负债，评估结果中亦未考虑将来若发生处置或转让资产时可能需缴纳的税费。

(六)对于评估中可能存在的影响评估结果的其他事项，资产占用方在委托评估时未作特别说明，在评估人员根据专业经验一般不能获悉的情况下，评估机构及评估人员不承担相关责任。

对于以上情况，我们提请报告使用方注意。 十三、评估基准日后的调整事项

1、在评估基准日后、有效期以内，如果资产数量发生变化，应根据本报告所述的评估原则、标准、方法对评估结果进行相应调整。

2、在评估报告出具日期后及本评估报告有效期内，如发生影响评估对象价值的重大期后事项，包括国家、地方及行业的法律法规、经济政策的变化，资产市场价值的巨大变化等，不能直接使用本报告评估结论。 十四、评估报告法律效力及评估报告使用有关事项

(一)评估报告成立的前提条件和假设条件

1、本次评估的基本前提是国家宏观经济政策未发生重大变化;

2、本次评估没有考虑特殊的交易方式可能追加付出的成本费用等对其评估值的影响，也未考虑遇有自然力和其他不可抗力对评估值的影响;

3、本报告中委托方提供的资料我公司人员未进行函证，其真实性、合法性由委托方负责。

4、未考虑将来可能承担的抵押、担保等事宜需履行的经济责任对评估值的影响。 本评估结果仅在满足上述有关基本前提及假设条件的情况下成立。

(二)法律效力

1、本评估结果依照法律法规的有关规定，针对本次评估目的情况下有效;

2、本公司不对委托方运用本报告于本次评估目的以外经济行为所产生的后果负责;

3、本评估报告的有关附件为本报告的重要组成部分，与本报告的正文具有同等法律效力。

(三)评估结论的有效使用期限

本评估报告依照法律法规的规定发生法律效力，其评估结论有效使用期限自评估基准日起一年，即在2008年8月4日至8月3日内有效。

(四)评估报告的使用范围

本评估报告仅供委托方及本报告所述评估目的的经济行为相关当事人为本评估目的使用，或根据法律法规及行业协会规定送交有关政府机关、司法机关及资产评估行业协会审查使用。除依据有关法律法规需公开之外，本报告全部或部分内容不得发表于任何公开媒体。由于评估报告使用不当所致的后果与签字注册资产评估师及其所在评估机构无关。

(五)遵守相关法律法规和遵循公认资产评估方法，对评估基准日特定目的下评估对象的价值进行分析、估算并发表专业意见是注册资产评估师的责任;提供必要的资料并保证所提供资料真实性、合法性、完整性、恰当使用资产评估报告是委托方和相关当事方的责任。

(六)本评估签字注册资产评估师已对评估对象的法律权属给予了合理关注，本报告中对评估对象法律权属的陈述不代表评估师以评估师对评估对象的法律权属提供保证或鉴证意见。

十五、附件

1、评估明细表;

2、广州市花都华美实业开发有限公司身份证(复印件);

3、委托方承诺函(复印件);

4、《广州市国有土地使用权出让合同变更协议》、《建设用地规划许可证》(复印件);

5、签字注册评估师资质证书;

6、广州市安正达会计师事务所有限公司营业执照复印件;

7、广州市安正达会计师事务所有限公司资产评估资格证书复印件;

8、评估物照片。

广州市安正达会计师事务所有限公司 法定代表人：

评估项目负责人： 评估项目复核人：

报告日期：20xx年8月5日

2.房地产土地资产评估报告 篇二

第一, 市场价格过高, 大多数百姓根本无力购买。在许多大中城市, 动辄几万元的房价已经不足为奇, 在一些二线城市和县级市万元房价已经走进了百姓的视野。过高的房价, 让许多有着购买房屋需求的百姓, 只能游走于各大郊区售楼处并发出声声叹息。

第二, 价格增长过快, 在全国一些大中城市房价增长率接近50%, 远远高于人民收入增长速度。工资的涨幅远远跟不上物价上涨的速度, 特别是房地产价格上涨的速度。

第三, 房地产市场体制不健全, 目前房地产开发、监管体制落实不到位, 房地产市场秩序混乱, 一些危害房地产健康发展的现象屡发。由此我们不难看出, 虽然房地产行业为我们带来了一定的好处, 但相比之下弊大于利。

二、分析原因, 究其本质

首先, 房地产市场结构不合理导致房价上涨。从增量市场和储量市场的角度来看, 对于一般的市场而言增量市场决定着市场的供应, 但房地产市场是一个特殊的市场, 增量市场与储量市场同时存在, 既新房开发与二手房交易同时存在;从保障结构上来看, 目前保障性住房占房地产市场总比率较低;同时房地产市场交易、建设体制不健全。

其次, 从内生性角度分析房价上涨原因, 地价为房地产开发的基础性投资, 地价对房地长价格的影响不容忽视;其次建筑材料和人工费用的上涨也是我们不得不考虑的因素之一, 2011年我国CPI同比增长超过5%, 导致了生产成本和人力生活成本的大幅上升。

最后, 从外生性角分析房价上涨的因素。首先, 个地方政府之注重GDP的增长而忽视了房地产市场的正常秩序。其次房地长市场存在着刚性需求, 也就是百姓常说的“丈母娘因素”, 目前80后、90后已进入适婚年龄, 需求量极大。最后, 房地产市场存在着严重的投机行为, 由于房地产市场回报率极高, 因此炒房现象严重。

三、严把闸门, 加强调控

(一) 土地闸门, 保证保障性住房的土地供应, 加强土地管

理, 对闲置土地收取土地闲置费, 同时对两年以上不开工的企业收回国有土地使用权, 在土地供应中加大保障房用地的供应。从宏观层经济角度出发, 对土地供应结构的政策调整应从如下四方面进行:第一, 别墅用地的停止供应;第二, 对普通商品住房需求用地的优先满足;第三, 对高档住宅的土地供应严格控制;四是经济适用住房的用地加强管理。

(二) 经济闸门, 利用存款准备金制度和银行利率制度, 调

整市场上的资金量, 为房地产市场降温, 使之恢复到正常的秩序上。首先, 存款准备金和利率的调整具有作用有力且而速度快的特点;其次其具有中性的经济调节作用, 即对所有的银行和金融机构在改变法定存款准备金比率后都产生相同的影响;再次特定条件下其他货币政策工具无法替代准备金和利率制度。

(三) 行政闸门, 利用国家行政手段, 如出台政策、税收、征

费、限购等角度加大对房地产的管理力度, 严格控制各种炒房推高房价的行为产生。应该加强土地供应结构调整, 避免土地政策的大起大落, 对固定资产投资规模进行全面控制, 全面提高城市整体的经济效益。为实现可持续发展目标, 政府有责任、有空间对房地产进行干预。建立健全信息反馈监控体系、完善土地政策、住房政策是效抑制房价上涨的基本保障。

四、认真研究, 寻找对策

(一) 经济角度, 加大对福利房政策和贷款向低收入倾斜, 加大对低收入人群的保护政策。

商业银行应当在房地产市场调控的大背景下, 继续将倾斜性的信贷政策面向中低收入人群, 将低首付和利率折扣在中低收入人群中得以实现。可以创新金融模式, 结合国家出台的政策在商品房开发和保障性住房建设中找到一个合适的切合点, 在保证自身收益不受到影像的前提下, 切实加大对中低收入人群的保护政策。

(二) 行政角度, 从制度上保证保障性住房的建设和开工, 在政策上予以倾斜。

保障房建设是保障和改善民生、促进社会和谐稳定发展的必然要求。目前在房地产市场住宅供求严重不平衡、房价稳居高位的情况下, 住房消费成为了中国家庭需要面对的首要沉重负担与最大奢求, 政府应当通过住房保障政策的出台与完善提高全社会的居住水平和有效配置有限的资源。

(三) 分层角度。

从不同的需求类型对房地产进行分类, 做到低者有保障, 中者有支持, 高者有市场。为对各类住房需求予以区别, 要通过不同的手段对不同的对象进行管理, 即差异化的住房需求管理:做到不同新旧、价格的住房, 面向不同收入的人群, 杜绝一味跟风购买新房和好房。

综上分析, “房价涨”这一现象从表象、结构、内生性和外生性等方面分析, “地价”只是众多要素之一, 而非唯一要素。控制房价上涨要从多角度、多方面、全层次进行综合统筹管理调整, 要建立统一管理、多部门协调统一的管理机制。

参考文献

[1]谢经荣.房地产经济学.中国人民大学出版社, 2002

[2]曹振良, 傅十和.房地产泡沫及其防范.中国房地产, 2000.2

[3]汲凤翔.对当前房地产开发形势的分析和判断.国房景气, 2002

[4]傅十和.土地投机与地价泡沫.中国土地科学, 1999.2

3.土地资产评估报告 篇三

1.了解土地资产评估机构从事评估工作的能力。

由于一份完整的土地资产评估报告，基本反映一个土地资产评估机构工作的全过程。包括基本思路、评估依据、信息的筛选、结果的产生。这样，土地资产评估管理机构即可根据申报土地资产评估资格证书的土地资产评估机构提交的评估报告及资料进行全面的分析，判断该机构是否具有土地资产评估工作能力，并作出是否颁发土地资产评估资格证书的决定。

2.了解土地资产评估质量的好坏，并作出对评估结果是否予以确认的决定。

4.房地产土地资产评估报告 篇四

土地资产管理机构对土地资产评估报告及资料进行分析的目的主要有以下两点：

1.了解土地资产评估质量的好坏，并作出对评估结果是否予以确认的决定。

土地资产管理部门按国家土地资产管理的有关规定，应对土地资产评估机构评估土地资产的结果进行验证确认工作，很重要的依据就是通过对获得的土地资产评估资料进行全面分析，了解评估机构进行项目评估工作的基本情况，其中包括所遵循的评估估价原则，工作的.基本程序，方法的选择、市场信息的可靠性等、综合评估质量的好坏，再结合实际考察的情况，最后作出对该项土地资产评估结果是否予以确认的决定。

2.了解土地资产评估机构从事评估工作的能力。

5.房地产资产评估报告 篇五

房地产资产评估报告【1】

(一)委托方

名称：湖北工业大学商贸学院

法定代表人：xxx

地址：湖北省武汉市洪山区雄楚大街634号 联系电话：xxxxxxx (二)估价方 名称：陈晓

地址：武汉xxx房地产估价公司

联系电话：xxxxxxx

资格等级：xx级

估价机构证书编号：xx房地自估()第xxxx号

(三)估价对象

本次估价对象为位于湖北省武汉市洪山区雄楚大街634号湖北工业大学商贸学院图书馆，占地面积为0平方米，建筑总面积为32000平方米，四层错落式布局，共七层，建于2007月。

土地评估单位为1800/平方米。

(四)评估目的

评估该房地产10月的市场价值 (五)评估基准日

二零一二年十月三十日 (六)评估原则 1、合法原则

2、替代原则

3、最高最佳使用原则

4、估价时点原则

5、客观、公正、公平原则 (七)评估依据

1、国家标准《房地产估价规范》 2、房地产估价委托书 3、房地产估价合同书

4、政府部门有关计价和税费标准及目前本地区房地产价格信息 5、委托方提供和估价人员现场勘查取得的全部资料 6、《中华人民共和国城市房地产管理法》 7、中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规范》 (八)评估方法

由于评估对象房地产为事业单位办公楼，无直接受益，也很少有交易实例，故确定采用成本途径法进行本次估价。

成本途径法的基本思路：成本途径是通过估测被评估房产的重新构件成本，然后扣除各种贬值，以确定评估对象房地产价值的评估思路和技术方法。

估算的计算公式：房地产价值=土地价值+建筑物价值;建筑物价值=重置成本*成新率

房地产估价技术报告

(1)估测土地价值

土地总价值=1800*1000=180万元 (2)估测建筑物的价值

①估测建筑物安装成本(采用单位工程造价比较法)

A、B、C3个参照物的成本情况

经分析比较，得知：参照物A外部装修好于评估对象，因此单位工程造价比评估对

象高3%;参照物B门窗的材质较评估对象差，因此单位工程造价较评估对象低2%;参照物C与评估对象的情况基本相同，无需调整。

参照物A调整后的单位造价为：1800×100/103=1747.57(元/平方米) 参照物B调整后的单位造价为：1750×100/98=(元/平方米)

评估对象的单位工程造价为：(1800+1750+1700)÷3=1785.71(元/平方米)

评估对象建筑安装成本为：1785.71×32000=57142857(元)=5714.2857(万元) ②估测勘察设计及前期工程费。

勘察设计费按建筑安装成本的2%收取，其他前期工程费按建筑安装成本1.5%计。

则总的前期费用=5714.2857×﹙2%﹢1.5%﹚=200(万元)

③计算基础设施及配套工程费。

根据政府有关规定及费用标准规定，文化、教育基础设施配套工程费收费标准为220(元/平方米)则基础设施及配套工程费为704万元。

④计算管理费用。

建筑单位管理费用按建筑安装成本的2%计算。

则管理费用=5714.2857×2%=114.29(万元)

⑤计算投资利息。

建设项目建设期为3 年，其贷款分年均匀拨付，三年贷款额分别为300万元、400万元、500万元，年利率为6%，建设期内利息只计息不支付. 则各年应计算利息=(年初借款本息累计+本年借款额/2)*年利率 第一年末：300/2*6%=9万元

第二年末：(300.9+400/2)*6%=30.54万元

第三年末：(300.9+400+30.54+500/2)*6%=59.37万元 建设期利息和=9+30.54+59.37=98.91万元

⑥计算开发利润。

经分析调查，房地产行业开发该类房地产的平均投资利润率为15%。

则开发利润为(5714.2857+200+704+114.29+98.91)×15%=1041.87(万元) ⑦计算销售税费。

经分析，营业税、城市维护建设税、教育费附加以及销售费用合计为开发后房价的9%。

则销售税费=[(5714.2857+200+704+114.29+98.91+1041.87)/(1-9%)] ×9%=778.68(万元)

⑧计算建筑物的重置成本。

建筑物的重置成本为前几项之和。

则重置成本=5714.2857+200+704+114.29+98.91+1041.87+778.68=8652.04(万元) ⑨估测建筑物成新率。

评定人：周升 评定日期：月4 说明：G、S、B分别为结构、装修、设备部分的修正系数，本次评估分别取0.75、0.12、0.13.

则建筑物评估价值=重置成本×成新率 =8652.04×94.63% =8187.42(万元) (3)计算房地产评估值

房地产评估值=土地使用权评估值+建筑物评估值

=180+8187.42

=8367.42(万元)

房地产单价=8367.42×10000÷32000=2614.82(元/平方米) (三)评估结论

根据计算结果，经分析确定评估对象房地产的市场价值为8367.42万元，房地产单价为每平方米2614.82元。

资产评估基本要素【2】

资产评估的基本要素包括评估主体、评估对象、评估依据、评估目的、评估原则、价值类型、评估程序及评估方法八个构成要素。

1.从事资产评估业务的机构和人员，是资产评估工作中的主体，必须符合国家在资产评估方面的有关规定，即具有从事该项业务的行业及职业资格并登记注册。

2.特定资产是待评估的对象。

3.国家的有关规定是指资产评估活动所应当遵守的`有关法律、法规、政策文件等，它是资产评估的依据特定的。

4.评估目的，是指资产业务发生的经济行为，它直接决定和制约资产评估价值类型的确定和评估方法及参数的选择。

5.评估原则即资产评估工作的行为规范，是处理评估业务的行为准则。

6.价值类型是对评估价值的质的规定，它取决于评估目的。

7.评估程序是资产评估业务的工作步骤。

8.评估方法是估算资产价值所必需的特定技术方法。

评估范围【3】

(一)知识产权评估的实施

知识产权评估应当依法委托经财政部门批准设立的资产评估机构进行评估。

(二)知识产权占有单位资产评估的情形

知识产权占有单位符合下列情形之一的，应当进行资产评估：

1.根据《公司法》规定，以知识产权资产作价出资成立有限责任公司或股份有限公司的;

2.以知识产权质押，市场没有参照价格，质权人要求评估的;

3.行政单位拍卖、转让、置换知识产权的;

4.国有事业单位改制、合并、分立、清算、投资、转让、置换、拍卖涉及知识产权的;

5.国有企业改制、上市、合并、分立、清算、投资、转#让、置换、拍卖、偿还债务涉及知识产权的;

6.国有企业收购或通过置换取得非国有单位的知识产权，或接受非国有单位以知识产权出资的;

7.国有企业以知识产权许可外国公司、企业、其他经济组织或个人使用，市场没有参照价格的;

8.确定涉及知识产权诉讼价值，人民法院、仲裁机关或当事人要求评估的;

9.法律、行政法规规定的其他需要进行资产评估的事项。

非国有单位发生合并、分立、清算、投资、转让、置换、偿还债务等经济行为涉及知识产权的，可以参照国有企业进行资产评估。

6.土地供给政策对房地产影响分析 篇六

从政府作为土地供给者, 从自然供给的土地到经济供给的土地, 要经过征地拆迁、整治开发和市场出让等三个阶段, 因此土地供给制度具体包括:土地征迁制度、储备开发制度、土地出让制度。从政府作为土地管控者角度, 为了减少市场失灵, 政府需要对土地市场进行市场规制, 具体包括:土地征迁和补偿制度、储备开发制度、土地出让制度等。

1、土地征迁和补偿制度。

土地征迁是政府依靠其特有的权力强制性地实现土地权利的转移过程, 但这种强制性转移又是以相应的经济补偿为条件的, 强制性与补偿性是土地征用的两个特性, 主要体现在《土地管理法》、《房地产管理法》和《城市拆迁管理办法》及其相关管理规定。如果说土地征迁是政府的权利, 则土地补偿则是被拆迁人的权利。由于私人产权的保护, 政府只有为公共利益才能进行征迁, 因此土地征迁制度的核心是政府产权的界定;由于房屋拆迁的实质是获得土地的使用权, 土地才是拆迁真正的标的物, 因此土地补偿制度的核心是被拆迁人产权的界定。

2、土地储备开发制度。

土地储备开发制度包括土地储备制度和土地一级开发制度。土地储备是指政府按照法律程序, 根据城市土地利用规划和城市规划, 通过收购、收回、置换、征用等方式取得土地使用权, 并进行土地的前期开发, 予以储存, 以适时适量供应和调控城市各类建设用地的需求, 规范土地市场, 为城市发展提供土地资源、资产和资本;土地一级开发由土地项目一级开发权的开发主体组织实施土地开发项目的征地、拆迁, 规划设计、市政基础设施和配套建设、交通建设、环境建设和投融资过程。土地一级开发一般由土地储备单位或土地一级开发公司接受委托负责组织。

3、土地出让制度。

土地出让方式包括划拨和有偿出让两种方式, 划拨土地主要集中在国有机关和军事用地, 城市基础设施用地和公益事业用地, 国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地, 以及法律、法规规定的其他用地;有偿出让又分为协议出让、招标、拍卖、挂牌。土地使用权出让制度的主要内容, 主要体现在《经营性用地出让管理办法》、《协议出让管理办法》及其相关管理规定。

二、土地政策对房地产的影响分析

1、土地政策对房地产市场影响的传导机制。

主要包括两个途径:首先, 土地价格对房价的影响, 土地价格是房价的成本之一, 土地价格的增加会引起房地产开发企业的成本增加, 房地产企业的投资规模下降, 房地产市场的供给减少, 最终影响房价;相反, 地价下降, 供给增加;其次, 土地供应量对房地产价格的影响, 土地供应量决定房地产开发企业可开发的土地量, 影响房地产企业的投资规模, 从而影响房地产市场的供给, 最终影响房地产价格。与金融政策、税收政策相比, 土地宏观调控政策只能对供给产生影响, 无法对需求产生直接的影响, 无法实现整体市场的稳定均衡。土地政策这一行政手段对供给的影响是很有效的, 因为土地所有权归国家所有。而对于土地使用需求的影响并不能通过土地政策来实现, 单纯地对土地供给的控制只能加剧对土地的需求, 激化土地供需之间的矛盾。

2、土地供应政策对房地产市场调控的时滞效应。

土地要素对于房价变化影响很大, 通过对土地要素的宏观调控可以规范和稳定房地产市场的运行。而土地因素对房地产价格的影响并不是同步的, 在一定程度上存在着“时差性”。对房地产市场的土地调控是指政府通过调整土地供应来影响房地产市场运行。由于土地是房地产开发的基础, 相比金融、财政方面的调控措施, 土地调控对增量市场的影响最为直接, 但是效果显现的时间更长。无论是土地总量调控还是结构调控, 土地供应时滞都是影响调控效果的重要因素。忽视土地供应时滞的存在, 就无法清楚地把握调控的影响效应, 对于市场的调控只能是较盲目的决策, 达不到预期的效果。

3、土地供应总量对房地产市场的影响

(1) 土地供应总量对房地产市场数量的影响。

土地供应是房地产市场基础, 土地供应如果是被储备、闲置或者是被蓄意囤积, 那么土地供应量只能部分转化为房地产市场的供给。所以, 这里所说的土地供应总量为有效供应总量。土地供应总量对房地产市场有着两方面的影响:一方面是影响房地产产品的供应总量, 特别是影响增量房地产产品;另一方面是影响生产和预期, 但影响力的时效不同, 对房地产产品供应的影响, 由于房地产开发周期的原因, 要在1~2年之内才能显现出来, 但对投资和消费的影响却是当期的。由于房、地的紧密关系, 土地供给量与房地产增量有着密切关系, 土地供给量是房地产增量的基础, 他们之间的关系由容积率 (项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值) 来反映。设房地产增量为QR (平方米建筑面积) , 土地供给量为QL (平方米土地面积) , 容积率为F, 则有QR=F×QL。则当容积率不变时, 土地供给量与房地产增量呈线性正相关关系。容积率越大, 单位面积土地上的建筑容量即建筑面积就越大。

(2) 土地供应量对房地产价格的影响。

房地产价格代表了对房地产的需求, 土地市场的供求关系作用形成地价, 决定新一轮房地产价格的大小。利用四象限模型的分析方法可分析出土地市场和房地产市场的互动机理:当房地产数量的需求上升时, 土地供应量、地价、房地产价格和地产数量都增大了。当房地产的价格上升时, 土地供应量也上升, 房地产价格与土地供应量呈正相关关系, 并且房地产价格是土地供应量变化的原因。通过对土地供给弹性变化的分析, 随着城市的发展, 可以用较少的土地供应量来调控相同的房地产价格的涨幅。

4、土地供应结构对房地产市场的影响。

不同用途用地的供应比例, 体现了政府的产业政策, 例如目前我国采用供地结构的政策是, 对于不符合国家产业政策和行业准入条件的建设项目停止供地, 对于限制性项目提高供地标准和条件, 并根据经济发展需要、动态调整和更新限制性、禁止性建设项目供地目录;同时, 调整商业用地的市场投放量, 增加产业政策扶持行业的供地量。

三、完善我国土地供给制度的建议

1、在土地供给制度变迁过程中, 农民、

城市中低收入群体是制度的受损者, 因此我国的土地供给制度不能达到帕累托优化的制度评价准则, 建议我国的土地供给制度的价值导向是实现社会的卡尔多———希克斯效率改进。本文建议将土地供给制度和其他制度按照兼容性、互补性和关联性的原则进行完善:从制度的兼容性来讲, 主要是重新界定所有权、土地使用权和发展权, 建立起制度兼容的土地产权制度, 促进土地使用权按照市场价格流转;从土地供给制度与其他制度的互补性来说, 应将房地产产业的税收政策、金融政策、房地产产业政策联系起来共同完成一个体系;从土地供给制度的关联性来讲, 应将土地的计划管理、城市规划管理、土地储备开发和土地出让制度联系起来, 共同组成一个制度体系, 才能对房地产市场产生影响。

2、需要调整经济适用房、限价房和廉租房等政策。

维护市场秩序、提供公共产品和服务是政府的主要职责, 在房地产市场中, 政府应避免采用直接价格管制方式降低地价和房价, 有些政府为了应付房价降低的“政治任务”, 直接对商品房采取限价措施, 这是对市场机制的破坏。政府应将主要任务放在提供廉租房等保障性住房的供给方面。经济适用房、限价房政策的初衷虽然是为了提高中低收入家庭的社会福利, 但直接的价格规制降低了土地资源的配置效率, 必然导致排队成本和交易成本的上升, 且政府在严格界定中低收入群体时将花费更多的制度成本, 因此制度绩效较低, 应改变直接规制向间接规制转变。本文建议, 政府应取消目前的双限房政策, 降低经济适用房的比例, 改为加大廉租房土地供应政策。建议成立专门的银行机构采用宽松的信贷政策, 用土地拍卖所得收入弥补中低等收入群体自住用房的信贷, 以此帮助中低收入群体实现居者有其屋, 减少投机行为。

3、转变社会各利益主体之间的博弈关系, 政府退出市场的讨价还价博弈是我国土地供给制度设计的方向。

大多数的学者认为, 政府权力寻租行为是造成政府管理绩效较低的原因。就本文看来, 由于土地具有私人价值属性, 土地供需双方之间对于价值的判断不同, 在信息不对称和产权不清晰的情况下, 会导致机会主义行为, 必然造成交易成本过高。由于政府公共利益职能, 政府不能通过与其他利益主体之间的讨价还价方式与民争利, 为此政府会采取以“拆迁标准”、“基准地价”这种非市场价值标准取代市场价值标准进行出让, 但由于政府存在产权主体模糊, 政府官员存在“道德风险”和“逆向选择”行为, 产权代理成本较高, 造成制度绩效较低。政府应从社会利益的讨价还价中退出, 由利益关系的博弈者转变为制度的制定者, 可以提高制度绩效。

摘要：城市土地是国家的重要资产, 国家通过土地产权垄断先将财富集中起来, 然后又通过政府公共支出形式, 用于基础设施投资和社会福利支出, 促进国民经济和社会的均衡发展。土地供给制度是社会主义市场经济特有的制度安排, 通过研究土地供给制度影响房地产的内在机制, 对土地一级市场和房地产市场的健康发展起着至关重要的作用。

关键词：土地供给制度,房地产市场,房地产价格

参考文献

[1]张中新.土地供应在经济宏观调控中的政策运用[J].特区经济, 2004.10.

[2]张洪.我国城市土地供应政策的经济分析—以云南省为例[J].财贸经济, 2007.6.

7.土地整理工程监理质量评估报告 篇七

工 程 名 称 ：

建 设 单 位 ：

施 工 单 位 ：

设 计 单 位 ：

监 理 单 位 ：

总监理工程师：

衢州区灰坪乡灰坪村栗铺低丘缓坡开发项目衢江区灰坪乡人民政府衢州市衢江区灰坪乡静凡茶叶专业合作社磐安县安泰水利水电规划设计有限公司衢州九越工程监理咨询有限公司徐洁波

工程质量评估报告

衢州九越工程监理咨询有限公司公司（监理单位）受衢江区灰坪乡人民政府（建设单位）的委托，对衢州区灰坪乡灰坪村栗铺低丘缓坡开发项目工程实施阶段监理，我单位派驻项目监理部开始对该工程进行施工阶段质量控制。通过建设单位、设计单位、承包单位、监理单位的共同努力，该工程达到竣工条件，经承包单位申请，我项目监理部于2014年 6月12 日牵头组织了由建设单位、承包单位组成的验收小组，对该工程进行了竣工预验收。我项目监理部将该工程的质量评估报告出具如下：

一、工程基本情况

建设单位：衢江区灰坪乡人民政府

设计单位：磐安县安泰水利水电规划设计有限公司

承包单位：衢州市衢江区灰坪乡静凡茶叶专业合作社监理单位 ：衢州九越工程监理咨询有限公司

（一）工程概况

工程名称：衢州区灰坪乡灰坪村栗铺低丘缓坡开发项目

工程地点：衢州区灰坪乡灰坪村栗铺

项目区面积：项目实施涉及项目区土地总面积 155.71亩 投资额：353.3731万元，工程采用以奖代补模式

依据衢州区灰坪乡灰坪村栗铺低丘缓坡开发项目设计图纸，工程含表土剥离、土石方开挖、砌坎、田间道路、排水和蓄水等工作。其中完成工程量：

表土剥离14173m3,计43511元；

土方堆土平整38522m3,计248082元；

石方开挖堆土3912m3,计22455元；

田块挖土沟4100m3,计23534元；

干砌石挡墙6000m3,计1044460元；

浆砌块石挡墙200m3,计54286元；

C15砼压顶2.5m3,计640.45元；

挖树根4180棵，计6270元；

道路、排水、蓄水工程等计1350000元

（二）承包单位基本情况

衢州市衢江区灰坪乡静凡茶叶专业合作社负责现场施工组织工作，人员配备也基本满足施工要求。各类施工机械设计规格、型号、数量满足要求，工程材料能按使用计划落实到位，施工过程中组织有序，与项目监理部的配合也比较好。

（三）主要采取的施工方法

1、土方平整用挖掘机配合推土机进行高挖低填达到设计平衡高度；

2、改良土回填用装载机一次摊铺至设计标高，不进行压实处理。

3、砌坎工程由专业班组施工，砌实质量符合设计要求。

（四）工程监理情况

1、抓好事前控制，严把开工关。

在整个监理过程中，我们坚持以事前控制和主动控制为主，依据合同和设计文件编制了监理规划，制订了具体的监理工作程序，明确了工作内容，行为主体，验收标准及工作要求。

本工程开工前，依据监理规范要求，我们审查了施工单位的资质，现场质量管理、技术管理组织机构、人员、制度及特殊工种操作人员的资格、上岗证等。依据承包单位报送的施工组织设计方案报审表，对施工组织设计进行了审查，并相应编制了《监理规划》,开工前进行监理交底，编制相应的《监理细则》。对工程的测量、定位放线，包括边线尺寸、水平标高进行了现场复核，进一步明确了监理目标和要求，为监理工作的顺利开展创造了条件。

2、严把原材料、半成品进场关

进场的砂石、水泥和块石等材料质量符合要求。

3、严格工序检查，强化过程控制

在施工监督过程中，强化了施工工序报验手段，做到先报验后施工，上道工序未经验收不得进入下道工序的施工，对隐蔽工程的验收我们项目监理部尤其重视，现场监理人员对重点、关键部位进行了旁站监督。

4、加强事后控制，确保施工质量符合合同要求

（1）本工程在施工全过程中没有发生质量事故，作为一般性质量问题，施工单位通过自查、自检后内部整改；另一方面，通过监理检查发现后通知施工单位整改。

（2）及时督促施工单位收集整理好各种工程资料，并认真做好自己的监理资料。

（3）要求施工单位做好已完工程的成品保护工作。

总的说，本工程通过监理的严格控制，施工质量取得了较好的效果，工程内在的质量安全可靠。

二、对工程质量的综合评估意见

本项目监理部根据工程的质量情况，认为施工单位已按该工程已按照图纸设计及合同要求全部完成了施工任务，施工质量满足设计图纸和相关规范、标准的要求。因此，我单位认为该单位工程达到施工合同约定的工程质量合格等级，同意进行竣工验收，特出具该质量评估报告，供各参加验收单位作为参考。

衢州九越工程监理咨询有限公司

8.房地产土地资产评估报告 篇八

调 查 评 估 报 告

××信贷部 二○○九年六月

目 录

前 言

XX市土地收购储备中心向农行XX市分行营业部申请土地储备贷款15000万元，用于收储位于××区××镇××村，即××新区规控图中K11、K12地块462.10亩土地。省分行房地产信贷部组织项目评估小组，于2009年6月对该土地收购储备项目进行了调查评估。

有效期：2009年2月11日至2009年3月31日（延期至2010年3月31日）

1.1.3组织机构及人员情况

1.1.4借款人主要职责

按照《XX市土地储备中心工作章程（试行）》，借款人主要职责为：一是依据市土地储备管理委员会确定的土地收购计划，对企事业单位需盘活调整的存量土地和其他增量土地适时进行收购储备；二是根据土地利用总体规划和城市总体规划以及市场需求，适量储备土地，为增强政府对土地的调控力度服务；三是管理和运作由政府依法收回的违法用地、闲置土地、没有确定土地使用权的国有土地，并纳入政府土地储备库；四是多渠道、多途径筹措资金，在市土地收购储备管理委员会的指导和监管下，加强与各金融机构和市财政部门的配合，管理、运作好土地收购、储备的资金；五是在市政府有关职能部门的协助下，做好储备土地开发，收购、储备土地的资金测算和招标、拍卖出让前的准备工作；六是搞好综合统计，定期向土地储备管理委员会报告运作情况和公布储备土地信息；七是完成市政府和市土地收购储备管理委员会的其他工作任务。

评估认为，该公司具备土地收储资格，借款主体合法。1.2 借款人土地储备资金运作模式

根据江西省财政厅、江西省国土资源厅、中国人民银行XX中心支行关于转发《财政部、国土资源部、中国人民银行关于印发《国有土地使用权出让收支管理办法》的通知》（赣财综[2007]19号）和XX市政府制定的《XX市土地储备实施办法》(XX市人民政府

储备土地出让后，收入全部上缴市财政，对上缴资金中成本部分包括土地收购补偿费和贷款利息、规划编制、土地测量、土地房产登记、房屋拆迁、土地前期开发、收购储备工作经费、人员工资等相关费用，由市财政在5个工作日内核定拨付给储备中心。对于土地出让收入净增值部分的20%由市财政拨付土地储备中心作为土地储备发展基金。对因政策变化或经批准改变土地规划条件，储备公益事业、绿地、公共设施或基础设施建设用地而造成储备中心政策性亏损的，亏损部分由市财政局核拨。

1.3 借款人经营情况

2005年至2009年3月，借款人累计实物收储土地9692.42亩（其中2009年1-3月收储土地670.243亩）；累计出让土地550.43亩，累计实现土地出让收入103800万元。截至评估日，借款人可供出让的存量土地为9141.99亩。

1.4借款人财务状况 1.4.1主要财务数据

根据借款人提供的土地储备机构土地收储资产负债表反映，截止2009年3月末，该公司总资产348161万元，总负债203633万元，净资产141279万元，收入合计3249万元，资产负债率为58.49%。

1.4.2主要财务数据说明

1）资产项目有关数据说明。截止2009年3月末，借款人资产348161万元，比年初增加18860万元。

（1）银行存款18787万元。其中：国家开发银行江西省分行 595万元、XX市建行厚德支行1万元，市商业银行银河支行266万元,我市分行营业部17925万元。

（2）其他应收账款104265万元，用于城市基础设施建设，主要由以下项目组成：①内环路4259万元，②章江水轮泵站-黄金大桥3355万元，③市江河实业有限公司城西防洪工程2645万元，④市城发集团飞龙岛大桥等工程22172万元，⑤市住房保障中心飞龙岛大桥返迁安置工程4259万元，⑥章江大桥8903万元，⑦益光中、南路工程5140万5

元，⑧黄金一、二路工程2042万元，⑨豪德花园2136万元，⑩黄金一、二路返迁工程926万元。

（3）收储项目222294万元，主要由以下项目组成：黄金机场土地43306万元，K16土地3005万元，滨江四期2013万元，新区土地报批规费6410.71万元；H6、H7、H22、G10、J12、J16土地5283万元，嘉道集团2459万元，豪德集团3695万元，G13、G14土地3105万元,G4地块1006万元，兴国中路土地3607万元，J2、C4土地2361万元，兴国中路农民返迁安置8494万，市接待中心3441万元，J21地块1101万元，J22地块1313万元，J3地块994万元，H地块11068万元，章江南岸防洪路堤、益光中、南路及周边地块88866万元，H25、H26地块7624万元，康欣药业1461万元，H18、G11、G15地块1500万元，海天投资实业有限公司2136万元，华坚国际6443万元，航运公司1273万元，E17-04、06地块3118万元，市供销社三企业1000万元，XX市地产公司2052万元，工行XX分行（原区国有资产经营公司）1100万元。

（4）待摊支出2816万元。主要是支付贷款利息，逐年摊销。

2、负债项目有关数据说明。截至2009年3月末，借款人负债203633万元，比年初增加18161万元。

（1）短期借款460万元，主要为向XX市财政局和XX逸豪置业公司分别借入400万元及60万元款项。

（2）长期借款179000万元，比年初增加34400万元。长期借款中，国开行江西分行152000万元，市商行7000万元，市农行营业部20000万元。

（3）其他应付款24173万元，其中：财政拨款6400万元，市江河实业有限公司支付章江南岸路、益光中、南路征拆费12100万元，章江新区指挥调拨资金5543万元。

3、净资产项目有关数据说明。截至2009年3月末，借款人净资产141279万元，均为土地储备资金。

从借款人近几年的财务数据可以看出，该中心总资产逐年大幅增加，资产负债率逐年降低，表明其财务状况良好，资金实力雄厚，偿债能力强。

1.4.3关于“借款人资金用于城市基础设施建设”问题。调查评估时发现，借款人提供的2009年3月资产负债表反映，资产项目中“其他应收账款104265万元，用于城市基础设施建设，其原因是，市政府为了完善城市配套基础设施建设，提升城市品味，实现土地大幅增值。2003年7月，XX市政府与国家开发银行签订了最高额为27亿元的《信用合作协议》，根据该协议，国家开发银行于2003－2007年向XX市政府提供最高额为27亿元的贷款，用途为：一是土地储备贷款17.5亿元，用于收储土地2万亩；二是2003年—2007年城市基本设施贷款9.5亿元。城市基本设施贷款由土地增值收益归还。截止2009年3月末，借款人累计向国家开发银行江西省分行贷款173600万元，其中土地储备贷款110000万元，城市基础设施贷款63600万元，贷款余额152000万元，其中土地储备贷款94400万元，城市基础设施贷款余额57600万元。

土地是城市政府拥有的最大资产，为了发挥土地最大效益，根据XX市政府有关文件精神，“城市基础设施建设到哪，土地收储到哪，土地出让到哪”。借款人是政府储备土地的合法代表，是具体实施土地收购储备行为的政府储备机构，国开行贷款用于土地收储与城市基础设施建设（重点项目），是XX市政府授权XX市土地收购储备中心循基础建设步伐收储核心土地，并借完善的基础设施使土地增值，是国开行发放的打包贷款。借款人内部运作完善，财务管理规范，资金使用合理，是各商业银行竞相营销的优良客户，目前除我行在营销外，中国银行及XX市商业银行均在营销该客户，基于借款人较好的经营实力和发展前景，我行建议并希望要保持在XX市土地收储市场上占有一定的市场份额。

1.5 借款人贷款情况 1.5.1贷款情况

通过查询人民银行信贷查询系统，截止2009年5月6日，借款人在各金融机构的贷款余额为179000万元，实际贷款余额179000万元（长期借款）。

（1）借款人在国家开发银行贷款情况。2003年7月6日，借款人与国家开发银行签订了最高额为27亿元的《信用合作协议》，根据该协议，国家开发银行于2003－2007年向XX市土地储备中心提供最高额为27亿元的贷款，用途为土地储备及城市基本设施，借款期限15年（2003年7月---2018年7月），即

近一年，黄金机场土地与新机场土地产权转换后土地出让的时间也要因此相应推迟。由于该项目贷款的主要还款来源是黄金机场土地出让收入，因此上述因素会对2008年贷款到期偿还产生不利影响”。经上级行审批，我行于2007年10月31日将其中24800万元贷款（之前借款人已归还了10000万元贷款）调整为次级贷款。

1.5.3借款人对外担保情况

据2009年1月9日人行企业征信系统查询，借款人对外抵押担保金额39077.64万元，为XX市财政投资有限公司贷款提供担保，贷款用于XX市政府重点工程建设。

XX市政府所在地和城市规划设计的重点地段，经XX市政府常务会议研究同意，将水南镇高楼村近5000亩土地列入该市2007年征地拆迁和土地收储工作计划。由于拆迁等原因，本项目直到2009年才全面启动该项目收储工作。

2.2项目合法性

2.2.1 签定了《征收土地协议书》

2007年11月29日，XX市国土资源局章贡分局与XX市章贡区水南镇高楼村村委会签订了征收“章江新区规控图K11、K12地块土地共计462.10亩”的《征收土地协议》。

2.2.2 已取得江西省人民政府的农用地转用批复

2003年6月，XX市人民政府向江西省人民政府申报XX市2003年

使用权出让收支管理办法》的通知（赣财综[2007]19号）和借款人的有关说明，本项目土地出让后，土地出让收入须按照“收支两条线”管理，先进入XX市财政局的土地出让收入国库专户，按照规定扣除相关费用和基金后，然后核返给借款人收储本项目土地的收储成本部分（包括土地收购成本、银行利息、土地评估费、土地测绘费、管理费等费用），剩余的土地出让净收益全部进国库使用。

2.4项目进度

2.4.1完成了收购土地转为城市建设用地审批的工作

经2003年10月24日

4）、项目可行性研究报告。3.1.2贷款期限

因该项目收储土地计划在2009-2011年出让，预计贷款期限2年。3.1.3贷款利率

借款年利率按人民银行年基准利率5.4%执行。3.1.4土地性质及面积

本次贷款收储的土地位于章贡区水南镇高楼村，即章江新区规控图中K11、K12地块部分土地、共计462.10亩；土地性质为居住用地。

3.1.5项目总投资估算表

经测算，本收储项目的总投资22283.53万元，单位收储成本48.22万元/亩。项目总投资由征用土地费用、土地整理费用、财务费用、管理费用、不可预见费用等组成。具体各项的构成为：

1）土地取得费用：包括土地补偿费、安置补助费、征地工作经费、农民社会保障金、其他地上附着物补偿费、征地相关税费等费用，共计19796.26万元。

2）土地整理费用：土地开发费用按 1万元/亩计算，共462.1万元。

3）财务费用：本项目计算期2年，按贷款二年期计算，利息总计1620万元。

4）管理费用：本项目管理费用是征地过程中发生的人工工资等，按取得土地费用的1%计算，共计202.58万元。

5}不可预见费：本项目不可预见费征地过程中发生的不可预见的支出，按取得土地费用的1%计算，共计202.58万元。

3.2 项目资金筹措计划

本项目总投资22283.53万元，资金筹措计划：一是项目资本金7283.53万元，占32.69%；二是向我行申请土地储备项目贷款15000万元，占67.31％。

3.2.1自筹资金来源和到位情况

截止2009年3月末，借款人已经支付各类收储费用7237.42万元，占项目资本金的99.36%，剩余部分项目资本金由江西省XX市财政部门保证足额到位。XX市财政局于2009年5月出具《关于XX市土地收购储备中心土地储备贷款15000万元有关问题的承诺》。评估认为，项目自筹资金来源能落实到位。

3.2.2银行贷款

借款人拟向我行申请政府土地储备贷款15000万元，期限2年，主要用于为取得收储土地而先行支付给各储备土地的原权利人，贷款将根据收储进度分次使用。

XX区内已探明的钨储量占居世界

居民收入稳定增长；城市居民人均消费支出7525元、增长12.00%，农村居民人均消费支出1693元、增长12.35%。当地经济快速发展和城乡消费较快增长，居民购买力尤其是住房消费能力不断增强，有利于房地产市场的健康发展。

从江西省来看，2008年XX市生产总值、规模以上工业增加值、城镇以上固定资产投资、财政总收入、地方财政收入、实际利用外资等６项指标不仅总量稳居前列，且增速均高于全省平均水平。与广东省的韶关、梅州、河源，福建省的三明、龙岩，湖南省的郴州等周边的三省六市相比，2007年XX市主要经济指标处于前三名，其中GDP、地方财政收入和实际利用外资总量高居

沟通老城区的飞龙岛大桥、章江大桥，所收储的地块地理位置优越，基础设施完善，具有很大的增值潜力。

4.4XX市土地市场发展情况 4.4.1土地资源得到重视

土地是城市政府拥有的最大资产，用市场手段配置土地资源和运作土地资产，发挥土地最大效益，是XX市城市经营的主要手段。2001年9月28日，XX市政府出台了《XX市土地储备试行办法》，规定凡是XX市所有新增建设用地，一律由市国土资源部门进行收购和征用纳入市政府土地筹备后，再按照市政府制定的年度土地出让计划实行统一供地，规范了土地的出让行为，使土地不断升值。

4.4.2土地储备制度已经明确

随着国家土地“招、拍、挂”政策的全面实施和全国各城市土地储备中心的成立，全国各城市的土地储备制度基本形成。XX市土地储备制度正如全国一样，已日益得到各级政府和社会的认同和支持。经过几年的运作，政府对土地储备的作用、功能以及运作能力得到提高。

2007年12月3日，国土资源部、财政部、中国人民银行联合发布了《土地储备管理办法》国土资发[2007]277号，以国家部委的名誉对土地储备机构、计划管理和资金管理等进行了明确和规范，正式确立了国家建立土地储备和土地储备贷款制度。

4.4.3土地市场日益完善

2002年，XX市国土资源局建立了XX市房地产交易中心和XX市地产交易大厅，从根本上规范了土地交易行为。对经营性用地使用权实行公开招标拍卖出让和挂牌出让，变过去的暗箱操作为现在的阳光操作，极大地提高了政府供地工作的透明度，最大限度地提升了国有土地的价值。

2007年1月起，XX市政府对所有工业用地采取招、拍、挂出让方式，经营管理操作进一步规范，并取得了良好的经济效益和社会效益。

4.4.4土地供应有序进行

XX市政府对土地实行总量控制，并通过制定严格的、科学的供地计划，确保政府供地始终处于总体供求基本平衡的非饱和状态。据该中心负责人介绍，XX市年土地出让计划一般按照该市上年度商品房面积的交易量做参考，按照一定的综合容积率折算成土地需求面积，并考虑市场供求状况后确定年土地出让计划。根据XX市土地交易中心提供的数据，2005年至2009年3月，XX市城区通过土地储备中心共出让经营性土地550.43亩，其中2005年出让101.18亩，2006年出让198.24亩，2007年出让109亩，2008年出让127.62亩，2009年1-3月出让14.39亩；累计实现土地出让收入103800万元。

评估发现，借款人2005—2008年土地出让量不大的原因，一是为了城市发展需要，提高城市品位，XX市委、市政府于2003年11月份采取国际招标方式，对XX市城市规划进行了修编，修编工作于2004年9月份结束，修编期间冻结了城区内所有建设用地工程项目的报建工作；二是借款人收储土地主要集中在2007年，仅2007年收储土地6875亩，占93.46%，大部分处于土地整理中，尚未达到出让条件；2008年以来，受国家宏观政策调整，房地产市场外部环境发生了一些的变化，政府为保证土地收益，减少了出让土地的供应，直接表现为土地供应减少，土地价格仍然上涨。三是市政府为解决少量改制企业职工安置资金问题，批准部分改制或破产企业的土地直接进入市场出让或转让。

4.4.5土地市场分析

2007年5月XX市委、市政府出台的《关于加快XX中心城区建设步伐的决定》，在此基础上，制定了《关于进一步促进章江新区繁荣的若干意见》。按照规划，根据XX市城市建设目标，到2010年中心城区面积要达到70平方公里、人口达到70万人，城市规模计划达到中等城市规模；到2015年中心城区面积要达到100平方公里、人口达到100万人，城市规模计划达到大城市规模。目前，XX市城区人口不到60万人，还有广阔的发展空间。

由于规划收储的土地，还需要大量投入，无法直接供地；而政府储备的土地中，直接可供出让的土地相对较少，远远不能满足当地经济发展和城市建设的需要，土地需求与有效供给的矛盾突出。

1）土地供需市场预测分析。

根据《XX市土地储备实施办法》，XX市政府对XX市城区规划区范围内需要盘活的国有土地依法收回、收购，集体土地依法征用后予以储存，并通过前期开发和出让等方式，盘活存量土地资产，有效配置土地资源，强化政府对土地市场的宏观调控，实现“一个渠道进水、一个池子蓄水，一个龙头放水”的供地方式。

根据城市规划，章江新区将成为疏解老城区居住、行政、商业商务压力的主要区域，成为XX的新中心。章江新区面积20.19平方公里，建筑用地面积27500亩，其中:居住用地10784亩，办公及公共服务设施用地5357亩，道路广场用地5907亩，绿化用地4865亩。规划总建筑面积1960万平方米，其中居住建筑面积1188万平方米。

2）住房需求分析。

《XX市国民经济和社会发展

平方米，用地面积：28.04万平方米（合421亩）；普通商品住房：总建设面积75.93万平方米，用地面积：43.00万平方米（合645亩）。

3）土地供应计划。

根据规划，2008-2012期间，住宅用地供应总量为479.46万平方米（合7192亩），其中新增住宅用地约429.82万平方米（合6447亩），存量置换（工业企业、仓储用地退城进园后的原有土地）用地约49.64万平方米（合745亩）。《XX市国民经济和社会发展

2008年，XX市全市商品房销售面积200.54万平方米，比上年少售96.85万平方米，同比增幅为-29.4%。其中XX市中心城区商品房销售47.58万平方米，同比下降51.11%。受2007年9月27日国家宏观调控政策和住房信贷政策从紧等一系列因素影响，居民购房意愿下降，观望气氛较浓。

4.5.3商品房空置率下降

截止2008年12月末，XX市商品房空置面积7.1万平方米，空置率为8.01%，同比下降0.94个百分点，其中住宅空置3.47万平方米，同比下降0.51个百分点；XX市中心城区商品房空置4700平方米，空置率1.86%，同比下降3.22个百分点，其中住宅空置面积0.05万平方米，空置率0.25%，同比下降1个百分点。说明当地仍具有较大的住房消费潜力。

4.5.4房屋销售价格有所回落

根据国家发改委、国家统计局发布的《2008年12月份全国70个大中城市房屋销售价格指数》，12月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比下降0.5%，涨幅比11月低0.7个百分点，其中XX市房屋销售价格同比上涨0.3%，涨幅比11月低0.5个百分点。

---新建住房销售价格。12月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比下降0.8%，涨幅比11低1个百分点，其中XX市房屋销售价格同比上涨0.8%，涨幅比11月低0.4个百分点，其中XX市房屋销售价格环比下降0.2%。

2007年10月份后，商品房市场观望气息较浓，成交量相对萎缩，部分楼盘出现了不同程度的降价和较大比例折扣销售的现象。

4.6拟储备土地的市场前景

该项目用地位于章江新城区，地处文峰南路与东胜路交叉处，交通较为便利，环境较好。XX市委、市政府出台的《关于加快XX中心城区建设步伐的决定》及《关于进一步促进章江新区繁荣的若干意见》，力20

争在3年内，投资60亿元，进一步完善基础设施建设，构建赣县-老城区-章江新区-创新区-南康的快捷通道，促进物流、人流、信息流有大流动，近期XX市委、市政府启动了重点工程建设，如新建的市人民银行、市公安大楼、联通公司办公大楼等均集中在此区域，这将更加有利于城市的规划与建设，促进土地的出让和房地产市场的发展。根据上述分析，该项目用地未来出让前景良好，升值潜力较大。

4.7市场前景总体评价

（一）XX市所处位置优越，交通发达；自然、人文资源丰富；近几年，经济发展迅速，财政状况良好，居民购买力尤其是住房消费能力不断增强，需求旺盛。

（二）该项目所在的章江新城区是XX市政府重点规划建设的区域，控制性详细规划通过国际招标，聘请知名专家修编，符合现代化城市的规划要求，发展前景看好。

（三）该项目地块位置较好，位于章江新城区的中心区域，文峰南路与东胜路交叉处，市政配套设施完善，环境优良，是居住、投资的理想地段，未来升值潜力较大。

（四）XX市房地产市场目前尚处于起步阶段，近几年商品房销售情况良好，销售价格稳中有升，未来市场发展潜力较大。

（五）XX市土地市场运作逐步规范，XX市政府陆续出台了一系列制度办法，规定所有土地必须通过土地储备中心统一储备，经营性用地必须由XX市土地交易中心通过招拍挂方式出让。

（六）XX市城市规模的扩大对土地的需求日益增大，但城区土地资源十分有限，且XX市政府对城区内存量土地原则上实行只拆不建的政策，城区土地市场逐渐显现供不应求现象。本项目土地是城市中心的新增建设用地，收储后可以直接进行出让，缓解土地供求矛盾。

一是《关于印发<中国农业银行城市土地开发贷款管理办法>的通知》（农银发[2003]129号）和《关于印发<中国农业银行土地开发项目评估要点>的通知》（农银发[2003]100号）。

二是国家计委、建设部1993年颁布的《建设项目经济评价方法与参数（经测算，本地块出让后收入50831万元，扣除应纳所得税7136.87万元和收储成本22283.53万元，净收入为21410.61万元。该项目投资利润率为128.11%，投资净利润率96.08%。

5.3现金流量分析

根据土地储备中心在储备土地后按照计划分批次出让收储土地的方案，我们作出以下假设：

一是土地收储合同中的收储费用22283.53万元，需在2009年二、三季度支付给土地原来的权益人。

二是储备的462.10亩土地，分两年全部出让，且当年成交。三是该储备土地出让后，出让金能够按期当年收回。

从现金流量分析的假设可知，本次储备462.10亩土地，根据谨慎原则，按110万元/亩计算出让收入，可取得土地出让金50831万元，扣除储备成本（含偿还贷款本息），有21410.61万元万元资金盈余，储备土地项目的效益良好。

5.5敏感性分析

通过对本项目土地出让价格以及收储成本等因素的敏感性分析，本项目财务净现值14560.73万元，投资净利润率96.08%，财务内部收益率58%，动态投资回收期2.95年。

考虑在项目实施过程中，存在的不确定因素，评估时，对销售价格、开发成本分别作了降低10%和提高10%单因素变化的不确定性敏感分析。

当收入下降10%时，财务净现值为11613.03万元，投资净利润率为78.97%，内部收益率为49.00%，动态投资回收期3.03年。

当开发成本上升10%时，财务净现值为13069.1万元，投资利润率为80.53%，内部收益率为49.00%，动态投资回收期2.99年。

以上分析结果表明，当收入下降10%及开发成本上升10%时，本项目仍具有较好的抗风险能力，项目

综上所述，本项目各项财务指标较好，项目在财务上可行，项目单位具较强的综合偿债能力。

是，本项目贷款收储的土地具体规划还待政府规划部门制定，规划技术指标仍然存在一定的不确定性。

6.2.2借款人存量贷款额度较大

截止2009年5月6日，借款人在他行的存量贷款余额为17.9亿元，其中:国开行15.2亿元；市商行0.7亿元；市农行2亿元。目前，借款人银行借款余额低于XX市财政局（赣市财办字[2008]51号）对该中心举债规模的要求，即2008年控制在20亿元之内。但是，根据借款人与国家开发银行签订的《27亿元信用合作协议》，在国家开发银行贷款的归还期从2009年开始。为控制借款人过度负债风险，评估建议经营行密切关注贷款储备土地和抵押土地的出让，并在土地出让后及时收回贷款。

6.2.3本次贷款按期归还风险

该笔贷款能否按期收回主要受两个因素的影响：一是原来土地使用人按期交地情况；二是储备土地的出让进度和出让收入的实现情况。而其中原来土地使用人按期交地进度又直接决定了储备土地的出让和收入实现的时间。目前，该本项目贷款所收储的土地由农用地转为建设用地和征用方案已经江西省人民政府批复同意，只要收储资金到位，交地进度基本可控。因此，贷款不能按期归还的风险不大。

6.2.4资金运作模式风险

从目前该土地储备中心的资金运作模式来看，在收支二条线管理的方式下，一方面中心以收储项目来向各家银行融资，但融资总量控制在政府财政部门确定的规模以内；另一方面，银行融资不足的部分由市财政局从土地出让金收入中返回，以弥补其收储成本。在这种模式下，土地储备中心的资金是缺多少，财政给多少，其风险可控。

6.2.5项目市场风险

因2007年“9.27新政”引发的全国房地产市场交易放缓、价格下滑的情况，在2008年已经引发了土地出让市场的交易价格下滑和数量下降，如储备土地出让进度过慢或出让市场价格偏低将影响借款人的贷款偿还能力，从而对贷款形成风险。但是，由于土地作为不可再生的稀25

缺资源，其土地资产的增值是必然趋势，并且土地储备运作具备垄断性质，因此贷款的市场风险相对较低。

基准地价系数修正法进行评估，该土地估价基准日（2009年5月8日-12日、2009年5月12日-14日）的评估总地价为30010.65万元，抵押贷款15000万元，抵押率为49.98%。评估认为，抵押物足额。

7.2.2附近相同用途土地的出让案例

1）“章江新区H1地块”交易案例：受让方：XX金茂房地产开发有限公司，地块编号及坐落：章江新区H1地块，地块面积：50.0845亩，规划条件：商业、住宅，容积率≤2.2，建筑密度≤35%，成交地块交易价格：257.33万元/亩，成交地块成交总额：12888.49万元，成交时间：2008年1月9日。“章江新区H1地块”与本项目贷款收储土地位置相近，具有可比性。

2）“章江新区H22-2地块”交易案例：受让方：XX银行，地块编号及坐落：章江新区H22-2地块，地块面积：9323平方米（合13.98亩），规划条件：金融用地，成交地块交易价格：4380元/平方米（合292万元/亩），成交地块成交总额：4083.84万元，成交时间：2009年1月15日。

7.2.3抵押物评价

一是抵押物的权属清晰，可办理有效的抵押登记手续。抵押土地系XX市人民政府国土资源局收储，权证反映产权归属于XX市土地收购储备中心的土地，土地使用权证所确定的土地用途为储备用地，记载土地使用权人为XX市土地收购储备中心。因此，抵押物可以办理有效的抵押登记手续。

二是抵押物的评估价值较为合理，抵押物足值。根据项目所在区域的控制性详细规划及《XX市城市规划条件通知书》，抵押物规划用途为商住、住宅用地。XX市土地评估中心将抵押物评估的价格分别为章江新区J3-A地块价格：2724元/平方米，总价：8155.66万元；章江新区J3-B地块，价格：2714.01元/平方米，总价：19209.77万元；章江新区J17地块，价格：1690.31元/平方米，总价：2645.22万元。土地总价值30010.65万元。

评估认为，XX市土地评估中心在抵押物价格评估时，结合抵押物周边相同用途土地的出让情况，上述3块174.579亩抵押土地的评估总27

价值为30010.65万元，作为本次申请15000万元贷款的抵押物，抵押率为49.98%，符合我行贷款要求。

一是借款人手续齐全，具备合法承贷主体资格，资金运作模式规范。2008年XX市实现GDP831亿元，财政总收入达到100.13亿元，基本符合我行政府土地储备贷款条件。

二是该项目地块位置较好，所在区域是XX市城市规划发展的核心区域，市政配套设施完善，环境优良，是居住、投资的理想地段，未来升值潜力较大，市场前景较好。

三是收储土地经过江西省人民政府审批，相关合法性手续齐全。四是本项目经济效益良好，该笔贷款的发放既可以给XX市分行带来直接的利息收入，又可以进一步密切银行和地方政府的关系，带动相关业务的发展。

五是抵押物足值，拟用于抵押土地面积174.579亩，总价值为30010.65万元，作为本次申请贷款15000万元的抵押物，抵押率为49.98%，符合我行贷款抵押要求。

9.2 评估结论与建议 9.2.1评估结论

经调查评估，建议在满足下列限制性条款的前提下，对XX市土地收购储备中心发放土地储备贷款15000万元，期限2年，贷款利率执行人民银行基准利率，提款有效期0.5年，贷款宽限期1年，还款期1年，采用抵押担保贷款方式。9.2.2限制性条款

一是贷款发放前办理抵押登记手续，保证抵押担保合法、足值、有效。

二是自筹资金先于我行贷款到位，并投入项目使用。

三是借款人书面承诺，若本项目地块未能按期出让或出让后收入未能如期返还，须落实其他收益按期归还我行贷款本息。9.2.3管理要求

一是加强项目贷后管理，确保贷款对应地块，保证项目资金封闭运行。

二是借款人在我行开立土地储备资金专户，签订资金监管协议，借款人实际用款时，按照有关支出用途及合同、凭证，逐笔监督、专款专用。

9.房地产企业土地增值税税收筹划 篇九

一、确定适合的房产价格, 控制增值率

1、确定适合的房产价格, 减少收入

根据土地增值税暂行条例实施细则规定, 纳税人建造普通标准住宅出售, 增值额未超过本细则第七条 (一) 、 (二) 、 (三) 、 (五) 、 (六) 项扣除项目金额之和20%的, 免征土地增值税;增值额超过扣除项目金额之和20%的, 应就其全部增值额按规定计税。要想将土地增值额控制在20%以下, 就要仔细研究每平方米的销售价格, 权衡对营业税, 净利润及土地增值税的影响, 将其确定的适当的可控价格区域之内。

例华泰房地产开发公司, 销售普通住宅2幢, 销售价格10320万元, 每平方米均价4300元, 开发成本等扣除项目合计7946.40万元 (含加计扣除556.5万元) 那么企业应承担的各项税金如下:

应纳营业税:10320×5%=516万元;

应纳城建税:516×7%=36.12万元;

应纳教育费附加:516×3%=15.48万元;

扣除项目合计:7946.40+516+36.12+15.48=8514万元;

增值额=10320-8514=1806万元;增值率=1806÷8514=21.21%,

土地增值税=1806×30%=541.8万元

税前利润=10320- (7946.40-556.50) -516-36.12-15.48-541.80=1820.70万元

净利润=1820.7× (1-25%) =1365.53万元

如果增值率在20%及以下, 设免征点销售价格为Z, Z= (1+20%) ×[7946.4+5%× (1+7%+3%) ]Z

Z=10209.50每平方米均价为4254元, 那么此时

应纳营业税:10209.5×5%=510.48万元

应纳城建税:510.48×7%=35.73万元

应纳教育费附加:510.48×3%=15.31万元,

税前利润=10209.5- (7946.4-556.5) -510.48-35.73-15.31=2258.08万元

净利润=2258.08× (1-25%) =1693.56

在这种方案下, 收入虽然减少了110.50万元, 但少纳土地增值税541.80万元, 少纳营业税金及附加6.08万元, 净利润增加了328.03万元。

2、加大开发成本

房地产开发企业还可以通过对开发成本的研究, 适当增加开发项目的一些投资, 例如加大对园林绿化的投入, 提高住宅的配套设施标准等, 这样既增加了开发成本和可扣除项目的金额, 同时又能使整个在建项目的环境更加优美, 配套更加完善, 有利于促进房地产的销售和房地产开发企业品牌的建设。

如上例中, 华泰公司的销售价格不变, 但在小区内新建音乐喷泉及园林绿化, 追加成本200万元, 那么开发成本变为7946.4+200=8146.4万元;土地增值额为=10320- (8514+200) =1606增值率为1606÷8714=18.43%, 同样可以免征土地增值税。

3、将合同分解, 降低收入

房地产企业可改变销售合同的签订方式, 将毛坏房和精装修装饰分别订立。合同总额不变, 但单个合同的金额降低, 降低了土地增值额, 从而降低了土地增值率, 也减少了土地增值税。

二、合理确定利息的扣除方式

房地产企业在开发过程中, 都会因借款产生大量的利息费用, 计算土地增值税时, 利息费用的不同扣除方法也会对土地增值税产生很大影响。根据《土地增值税暂行条例》实施细则规定:财务费用中的利息支出, 凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的, 允许据实扣除, 但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用, 按本条 (一) 、 (二) 项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的, 房地产开发费用按本条 (一) 、 (二) 项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。这两种扣除标准, 房地产开发企业可以灵活选择, 如果企业的金融机构借款较多, 应选择利息据实扣除, 尽量提供金融机构的利息清单。相反, 如果开发过程中的借款不多, 应选择不将利息费用单独扣除, 开发费用按地价及开发成本之和的10%扣除。

现举例说明:某房产地公司开发一小区, 取得土地使用权支付3500万元, 为开发土地和新建房及配套设施花费4000万元, 财务费用中可以按转让房地产项目计算分摊的利息支出为500万元, 不超过商业银行同期同类贷款利率。通过核算可以发现:如果不提供金融机构证明, 不将利息支出据实扣除, 则该企业能扣除开发费用最高限额为: (3500+4000) ×10%=750 (万元) ;如果提供金融机构证明, 将利息费用作为单独项目据实扣除, 该企业所能扣除开发费用的最高限额为:550+ (3500+4000) ×5%=925 (万元) 。可见, 在这种情况下, 该企业将利息支出作为单独扣除项目据实扣除是更有利的选择。

三、选择合适的建房方式开发项目

房地产开发企业采用代建房的方式开发项目。代建房屋方式是指房地产开发企业代客户进行房地产开发, 开发完成后向客户收取代建房屋报酬的行为。如果该项目立项方在客户, 土地使用权始终为客户这方, 没有发生权属转多。那么代建行为属于劳务收入, 不属于土地增值税的征收范围。代建过程中, 一般由客户提供资金, 开发商的资金压力较小, 同时也可节约销售费用, 较多的增加利润。

根据财税[1995]48号文件规定, 对于一方出土地, 一方出资金, 双方合作建房, 建成后按比例分房自用的, 暂免征土地增值税, 建成后转让的, 征土地增值税。如房地产开发企业购得一块土地的使用权并准备修建住宅, 则该企业可预收购房者的购房款作为合作建房的资金, 这样从形式上就符合了一方出土地一方出资金的条件。一般而言, 一幢住房中土地价款所占比例相对较小, 这样房地产开发企业分得的房屋就比较少, 大部分由出资金的用户分得自用。在该房地产开发企业出售剩余部分住房前, 各方都不缴纳土地增值税, 只有在建成后转让属于自己那部分时, 才就这部分缴纳土地增值税。

四、地下停车场作为公共配套设施处理

当一个房地产开发项目存在地下车库情况下, 这时地下室车位面积能否计入可售面积?有的税务机关认为应计入可售面积, 有的则认为不应计入可售面积。

相关土地增值税税收政策:对于房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时, 如果产权未发生转移, 不征收土地增值税, 在税款清算时不列收入, 不扣除相应的成本和费用。

某市地方税务机关认定:地下车库应计入可售面积, 并且该项地下室成本并不可以全部一次性结转销售成本, 而是进入计算可售面积单位工程成本的总成本, 当期实际销售车位面积计入已售面积, 结转销售成本, 与当期实现的车位销售收入形成配比。

国税发[2009]31号第三十二条:企业单独建造的停车场所, 应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所, 作为公共配套设施进行处理。

房产地企业在进行项目开发规划时, 要考虑土增值税对开发项目利润的影响, 选择适合开发项目的税收筹划方式, 从而降低企业整体税负, 实现企业价值最大化。

参考文献

[1]、《土地增值税暂行条例》

[2]、《土地增值税暂行条例》实施条例细则

10.房地产土地资产评估报告 篇十

XXXX股份有限公司拟以公允价值模式

计量的投资性房地产

关于评估说明使用范围的声明

企业关于进行资产评估有关事项的说明 资产评估说明

一、评估对象与评估范围说明

二、资产核实情况总体说明

三、评估技术说明

四、评估结论及其分析

XXXX拟以公允价值模式计量的投资性房地产资产评估报告 声明 注册资产评估师声明

一、我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。

二、评估对象涉及的资产清单由委托方申报并经其签章确认；所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。

三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。

四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验。

五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。

XXXX拟以公允价值模式计量的投资性房地产资产评估报告 摘要

摘 要

一、本次评估对应的经济行为

本次评估对应的经济行为是XXXX股份有限公司拟以公允价值模式计量投资性房地产。

二、评估目的

本次评估的目的是为XXXX股份有限公司拟以公允价值模式计量的投资性房地产的经济行为提供价值参考依据。

三、评估对象和评估范围

评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。评估对象和评估范围是位于XXXXXX，土地使用权取得方式为出让。

四、价值类型

根据本项目的评估目的和评估对象的具体情况，本次评估采用的价值类型为市场价值。

五、评估基准日 2013 年XX 月 XX 日。

六、评估方法

本次评估采用市场法。

七、评估结论及其使用有效期 1．评估结论

在评估基准日 2012 年 XX 月 XX 日，委估资产的账面值为XXXXX万元。经评估，委估资产的评估值为 XXXX万元，评估值比账面价值增值XXXX万元，增值率为XXXXX%。评估结果详见下表：

XXXX拟以公允价值模式计量的投资性房地产资产评估报告 摘要

资产评估结果汇总表

评估基准日：2013 年XX 月 XX 日

产权持有者：XXXX股份有限公司 单位：人民币万元

账面价值 评估价值 增减值 增值率 项 目

A B C=B-A D=C/A×100% 投资性房地产 XXXXXXX

本评估结论仅对XXXX股份有限公司拟以公允价值模式计量的投资性 房地产这一特定评估目的有效。2．报告使用有效期

本评估报告评估结果于 2013 年 XX 月XX 日至 2014 年XX 月 XX 日之间使 用有效。

八、对评估结论产生影响的特别事项

1．截止评估基准日，委估资产部分已出租，本次评估未考虑房屋出租事项对评估值的影响。房屋出租情况如下：

各楼层对外出租情况表

2．房地产权证载地下三层车位203为民防工程，且其权属归XXXX股份有限公司所有，因此，本次评估未考虑该事项对评估值的影响。

3．本次评估值为设定土地出让状态下房地合一的市场公允价值，评估值中未考虑相关税费对评估值的影响。提请评估报告的使用者注意以上事项对评估结论可能产生的影响。XXXX拟以公允价值模式计量的投资性房地产资产评估报告 摘要

以上内容摘自评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估结论，应当阅读评估报告正文。XXXX拟以公允价值模式计量的投资性房地产资产评估报告 正文

XXXX股份有限公司拟以公允价值模式计量的投资性房地产资产评估报告

XXXX股份有限公司：

证券资产评估有限公司接受贵公司的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，采用市场法，按照必要的评估程序，对本次经济行为所涉及的资产在2012年12月31日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如 下：

一、委托方、产权持有者和其他评估报告使用者概况(一)委托方、产权持有者概况

委托方及产权持有者均为XXXX股份有限公司。公司名称：XXXX股份有限公司 住所：XXXX 法定代表人：XXXX 注册资本：XXX 公司类型：股份有限公司（港澳台与境内合资、上市）经营范围主营：XXXXXX(二)其他评估报告使用者概况

除委托方、产权持有者、国家法律法规规定的评估报告使用者外，业务约定书未约定其他评估报告使用者。

二、评估目的

本次评估的目的是为XXXX股份有限公司拟以公允价值模式计量的投资性房地产的经济行为提供价值参考依据。XXXX拟以公允价值模式计量的投资性房地产资产评估报告 正文

三、评估对象和范围

评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。评估对象和评估范围是位于XXXXXX，土地使用权取得方式为出让。纳入评估范围的资产与业务约定书确定的评估范围一致。

四、价值类型及其定义

评估价值类型为市场价值。

市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。

五、评估基准日

本次评估基准日是2013年XX月XX日。

六、评估依据

(一)经济行为依据

XXXX股份有限公司2012年第十七次董事会会议《关于投资性房地产后续计量由成本计量模式变更为公允价值计量模式的议案》。(二)法律法规依据

1．《国有资产评估管理办法》(国务院令第91号)；

2．《国有资产评估管理办法施行细则》(国资办发〔1992〕36号)； 3．《企业国有资产监督管理暂行条例》(国务院令第378号)；

4．《关于改革国有资产评估行政管理方式加强资产评估监督管理工作的意 见》(国办发〔2001〕102号)；

5．《企业国有资产评估管理暂行办法》(国务院国资委令第12号)； 6．《国有资产评估管理若干问题的规定》(财政部令第14号)；

7．《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》(国资委产权 〔2006〕274号)；

8．《中华人民共和国土地管理法》； 9．《中华人民共和国城市房地产管理法》。(三)评估准则依据

1．《评估准则——基本准则》和《资产评估职业道德准则——基本准则》(财 企〔2004〕20号)；

2．《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》(会协〔2003〕18号)； 3．《资产评估准则——评估报告》等7项资产评估准则(中评协〔2007〕189 号)；

4．《企业国有资产评估报告指南》(中评协〔2008〕218号)； 5．《以财务报告为目的的评估指南》；

6． 中评协关于修改评估报告等准则中有关签章条款的通知》 中评协〔2011〕 230号）。(四)权属证明 XX市房地产权证。(五)其他参考依据

评估人员收集的上海市房地产交易资料。

七、评估方法

房屋建筑物类资产评估通常采用的评估方法有成本法、收益法、市场法。成本法一般用于自建房产；收益法一般主要用于商业性用房，适合具有(或潜在)收益的房产评估；市场法一般用于同一区域或均质区域有类似的交易案例。由于委估资产为整栋购入的房地产，故不适合采用成本法评估；委估资产的B1-5层及地下车位已出租，其承租方分别为XXXXX等内部关联单位，为短期租约，不宜作为判断租金公允市场水平的基础，此外，在委估资产周边区域无法找到可比租赁交易案例，故不适合采用收益法评估。委估资产为外购的房地产，因市场上可收集到相似类型的物业成交案例，故

本次评估采用市场法。

市场法是在求取一宗委估房地产价格时，依据替代原理，将委估房地产与类似房地产的近期交易价格进行对照比较，通过对交易情况、交易日期、区域因素和个别因素等进行修正，得出委估房地产在评估基准日的价格。

基本计算公式为： P=P′×A×B×C×D 式中：P-----委估建筑物评估价值； P′-----参照物交易价格； A-----交易情况修正系数； B-----交易日期修正系数； C-----区域因素修正系数； D-----个别因素修正系数。

交易情况修正系数A用于将参照物的交易价格调整为一般市场情况下的正常、客观、公正的交易价格； 交易日期修正系数B用于将参照物的交易价格调整为评估基准日的价格；

区域因素修正系数C用于调整委估建筑物与参照物在地理位置、周边环境、交通条件、基础设施等方面的差异；

个别因素修正系数D用于调整委估建筑物与参照物在临街状况、结构、朝向、楼层、装修、施工质量、配套服务设施、已使用年限等方面的差异。

根据上海市车位市场成交价格及上涨幅度等相关资料，对比确定委估车位单价。

八、评估程序实施过程和情况

(一)接受委托

经与委托方洽谈沟通，了解委估资产基本情况，明确评估目的、评估对象与评估范围、评估基准日等评估业务基本事项，经综合分析专业胜任能力和独立性和评价业务风险，确定接受委托，签订业务约定书。针对具体情况，确定评估价值类型，了解可能会影响评估业务和评估结论的评估假设和限制条件，拟定评估 工作计划，组织评估工作团队。(二)资产核实

指导被评估单位清查资产、准备评估资料，以此为基础，对评估范围内的资产进行核实，对其法律权属状况给予必要的关注，对收集获取的评估资料进行审阅、核查、验证。(三)评定估算

根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，选择适当的评估方法。结合所掌握的评估资料，开展市场调研，收集相关市场信息，确定取价依据，进行评定估算。(四)出具报告

对评估结果进行汇总、复核、分析、判断、完善，形成评估结论。撰写评估报告，经内部审核，在与委托方和相关当事方就评估报告有关内容进行必要沟通后，出具正式评估报告。

九、评估假设

本评估报告及评估结论的成立，依赖于以下评估假设：(一)基本假设

公开市场假设。公开市场假设是假定待评估资产在公开市场中进行交易，从而实现其市场价值。资产的市场价值受市场机制的制约并由市场行情决定，而不是由个别交易决定。这里的公开市场是指充分发达与完善的市场条件，是一个有自愿的买者和卖者的竞争性市场，在这个市场上，买者和卖者的地位是平等的，彼此都有获得足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易行为都是在自愿的、理智的，而非强制或不受限制的条件下进行的。(二)具体假设

1．在评估基准日的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。

2．任何有关评估对象的运作方式、程序均符合国家、地方的有关法律、法规。

十、评估结论

在评估基准日 2013 年 XX 月 XX 日，委估资产的账面值为XXX万元。经评估，委估资产的评估值为 XXX万元，评估值比账面价值增值XX万元，增值率为 XXX%。评估结果详见下表：

资产评估结果汇总表

评估基准日：2012 年 12 月 31 日

产权持有者：XXXX股份有限公司 单位：人民币万元

账面价值 评估价值 增减值 增值率 项 目 A B C=B-A D=C/A×100% 投资性房地产XXXXX

十一、评估报告使用限制说明

1．评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途。2．评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用。

3．除法律、法规规定以及相关当事方另有约定外，未征得出具评估报告的评估机构同意，评估报告的内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体。

4．根据国家的有关规定，本评估结果有效使用期为一年，从资产评估基准日 2012 年 12 月 31 日起，至 2013 年 12 月 30 日止有效。

十二、特殊事项说明

1．截止评估基准日，委估资产部分已出租，本次评估未考虑房屋出租事项对评估值的影响。房屋出租情况如下：

各楼层对外出租情况表

楼层 承租方 面积㎡ 日租金（元/㎡)租期 附 件

一、与评估目的相应的经济行为文件；

二、委托方及产权持有者法人营业执照复印件；

三、评估对象涉及的主要权属证明资料复印件；

四、委托方及产权持有者承诺函；

五、签字注册评估师的承诺函；

六、评估机构资格证书复印件；

七、评估机构法人营业执照副本复印件；

八、签字注册评估师资格证书复印件；

九、评估业务约定书复印件；

十、授权书。

证券资产评估有限公司 二○一三年二月十八日 资 产 评 估 结 果 汇 总 表 评估基准日：2012年12月31日 表1 共2页第1页

被评估单位：XXXX股份有限公司 金额单位：人民币万元 账面价值 评估价值 增减值 增值率 项 目 A B C=B-A D=C/A×100% 1 流动资产 2 非流动资产 其中：可供出售金融资产 #REF!#REF!#REF!#REF!4 持有至到期投资 #REF!#REF!#REF!#REF!5 长期应收款 #REF!#REF!#REF!#REF!6 长期股权投资 #REF!#REF!#REF!#REF!7 投资性房地产 XXXXXX 8 固定资产 9 在建工程 10 工程物资 11 固定资产清理 12 生产性生物资产 13 油气资产 14 无形资产 15 开发支出 16 商誉 长期待摊费用 18 递延所得税资产 19 其他非流动资产 20 资产总计 期：2013年流动负债 22 非流动负债 23 负债总计 净资产（所有者权益）

投资性房地产—房屋(公允价值计量模式)评估明细表 评估基准日：2012年12月31日 表2 共2页第2页

被评估单位：XXXX股份有限公司 金额单位：人民币元 来 建成 计量 建筑面积 成本单价 评估单价

序号 权证编号 房屋名称 结构 原始入账价值 账面价值 评估价值 增减值 增值率 备注 源 年月 单位(m2)(元/m2）(元/m2)XXXXXX

评估说明

证券资产评估有限公司 二○一三年二月十八日

XXXX拟以公允价值模式计量的投资性房地产资产评估报告 评估说明

关于评估说明使用范围的声明

本评估说明供国有资产监督管理机构（含所出资企业）、相关监管机构和部门使用。除法律法规规定外，材料的全部或者部分内容不得提供给其它任何单位和个人，不得见诸公开媒体。

企业关于进行资产评估有关事项的说明

本部分是由委托方及产权持有者出具并提供，原文附后。企业关于进行资产评估有关事项的说明

一、委托方及产权持有者概况

委托方及产权持有者均为XXXX股份有限公司。公司名称：XXXX股份有限公司 住所：XXXX 法定代表人：XXX 注册资本：XXXXX 公司类型：股份有限公司（港澳台与境内合资、上市）经营范围主营：XXXXX

二、关于经济行为的说明

本次评估对于的经济行为是XXXX股份有限公司拟以公允价值模式计 量投资性房地产。

三、关于评估对象与评估范围的说明

评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。评估对象和评估范围是位于XXXXX土地使用权取得方式为出让。2013 年 XXX 月 XXX日的账面价值为XXXX元。

四、关于评估基准日的说明

本次评估基准日是2013年XX月XX日。

I

五、可能影响评估工作的重大事项的说明

1．截止评估基准日，委估资产部分已出租，本次评估未考虑房屋出租事项对评估值的影响。房屋出租情况如下：

各楼层对外出租情况表

楼层 承租方 面积㎡ 日租金（元/㎡)租

2．房地产权证载地下三层车位203为民防工程，其权属归XXXX股份有限公司所有。

六、资料清单

1．资产评估申报表；

2．委托方及产权持有者营业执照复印件； 3．房地产权证。

法定代表人：

委托方及产权持有者盖章：

年 月 日

资产评估说明

一、评估对象与评估范围说明

(一)评估对象与评估范围内容

评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。评估对象和评估范围是位于XXX(二)实物资产的分布情况及特点

(1)委估资产位于XXXX，该房屋产权来源为2009年购买。经现场勘察，该房屋较新，使用及维护状况非常好。

(2)委估房地产权证编号为XXXX号，证载房屋所有权人为XXXX股份有限公司，规划房屋用途为办公、商铺和停车位，土地用 途为综合用地，土地使用权取得方式为出让，土地终止日期为2055年4月18日。(3)委估房产2013年XX月XX日账面价值为XXXX元。

(4)截止评估基准日，委估资产B1-5层全部出租，地下车位已出租，6层尚 待出租，已出租楼层建筑面积为XXXX平方米。具体情况如下：

各楼层对外出租情况表

楼层 承租方 面积㎡ 日租金（元/㎡)租期XXXX拟以公允价值模式计量的投资性房地产资产评估报告 评估说明

各楼层对外出租情况表

楼层 承租方 面积㎡ 日租金（元/㎡)租期

二、资产核实情况总体说明

(一)资产核实人员组织、实施时间和过程

根据资产评估有关准则及规范要求，依据委托方提供的资料，评估人员对评估范围内资产进行了实地查勘。核实过程具体如下：辅导产权持有者清查资产、填报资产评估申报明细，收集整理产权持有者提供的各项评估资料。

依据产权持有者提供的评估基准日会计报表和资产评估申报表，在产权持有者有关人员的配合下，核实账表、账实是否相符，核实资产状况。根据核实结果，提请产权持有者补充、修改和完善资产评估申报表。对产权持有者提供的评估资料进行核实，对有关资产法律权属资料和资料来源进行必要的查验，对有关资产的法律权属进行必要的关注。对可能影响资产评估的重大事项进行调查了解。根据以上工作，与相关当事方沟通，形成资产核实结论。(二)资产核实方法

根据委估资产原值、净值等项目进行账账、账实核对。(三)核实结论

委估资产法律权属清晰，不存在抵押、质押和担保事宜。

三、评估技术说明

(一)评估范围

纳入本次评估范围内的投资性房地产为办公、商铺和车位用房，截止评 估基准日 2013 年 XX 月XX 日账面价值为 XX 元。

(二)基本概况

委估资产位于XXXXX；地下 2-3 层的停车位 148 个（其中地下三层车位 203 为民防工程）。委估房屋为精装修，装修标准为外墙为玻璃幕墙，一楼大堂和-1 层局部为大理石地面，-1 层健身房等为复合地板和地毯，1-6 层地面铺设地毯、办公室内墙为铝合金隔断，会议室等内墙帖木式镜面板，天棚为三合板吊顶、配水晶灯饰，其他房间内墙涂料，卫生间地砖、至顶瓷砖内墙、PVC 吊顶，部分铝合金门窗，其余为木门。配套设施：给排水、照明、消防、宽带、通信，四部客梯，一部货梯，一部消防梯等。(三)核实的方法和结果 1．核实方法

(1)评估人员会同委托单位配合评估人员，将申报项目核对位置、建筑结构、建筑面积、层次和主要建筑技术经济指标；

(2)核查房屋权属证及土地使用证；(3)核实建筑物竣工时间；

(4)调查了解设计单位的设计水平、施工单位的施工水平、工程质量、建筑物抗震设防等级、使用维修等综合情况；

(5)在评估申报表核对无误的基础上，评估人员在产权持有单位有关人员的配合下深入现场进行实地勘察，记录建筑物及构筑物的施工质量、改扩建情况，调查了解建筑物的结构类型特征，使用维护情况，同时，核实位置、数量、结构形式、装修标准及保温情况等。对委估资产走访查看，详细核实和记录资产的现实状况；对关键、重要或有代表性的部分详细填写现场记录表。2．核实结果

(1)经核实，委估资产权属完善。(2)截止评估基准日，委估资产 B1-5 层全部出租，地下车位已出租，6 层尚待出租，已出租楼层建筑面积为 12,115平方米。明细如下：

各楼层对外出租情况表

楼层 承租方 面积㎡ 日租金（元/㎡)租期

(3)委估资产账面原值为 2009 年企业购置房产时的价值，以及购置后的房屋装修费用。(四)评估方法

房屋建筑物类资产评估通常采用的评估方法有成本法、收益法、市场法。成本法一般用于自建房产；收益法一般主要用于商业性用房，适合具有(或潜在)收益的房产评估；市场法一般用于同一区域或均质区域有类似的交易案例。由于委估资产为整栋购入的房地产，故不适合采用成本法评估；委估资产的B1-5层及地下车位已出租，其承租方分别为XXX等内部关联单位，为短期租约，不宜作为判断租金公允市场水平的基础，此外，在委估资产周边区域无法找到可比租赁交易案例，故不适合采用收益法评估。委估资产为外购的房地产，因市场上可收集到相似类型的物业成交案例，故本次评估采用市场法。市场法是在求取一宗委估房地产价格时，依据替代原理，将委估房地产与类似房地产的近期交易价格进行对照比较，通过对交易情况、交易日期、区域因素和个别因素等进行修正，得出委估房地产在评估基准日的价格。基本计算公式为：P=P′×A×B×C×D 式中：P-----委估建筑物评估价值； P′-----参照物交易价格； A-----交易情况修正系数； B-----交易日期修正系数； C-----区域因素修正系数； D-----个别因素修正系数。

交易情况修正系数 A 用于将参照物的交易价格调整为一般市场情况下的正常、客观、公正的交易价格； 交易日期修正系数 B 用于将参照物的交易价格调整为评估基准日的价格；

区域因素修正系数 C 用于调整委估建筑物与参照物在地理位置、周边环 境、交通条件、基础设施等方面的差异；

个别因素修正系数 D 用于调整委估建筑物与参照物在临街状况、结构、朝向、楼层、装修、施工质量、配套服务设施、已使用年限等方面的差异。

根据上海市车位市场成交价格及上涨幅度等相关资料，对比确定委估车位单价。(五)评估案例

案例 XXXX 5 号楼 评估明细表序号 1 1．选取比较实例

委估对象位于XXXX。评估时，假设该建筑物为整体出售，选择与委估资产相类似的小区物业 A、B 两宗 交易实例作为比较实例。评估对象和比较实例基本情况如下：(1)评估对象

评估对象位于XXX。房屋用途为办公、商铺和停车位，土地用途为综合用地，土地使用权取得方式为出让。房屋总面积XXX。委估建筑物位于黄浦江西岸，拥有 880 米长的黄金沿江岸线，毗邻两条上海地铁线并与东方明珠电视塔隔江相望。委估建筑物由国际客运码头、港务大楼、办公楼、艺术画廊、音乐文化中心等相关建筑和设施组成，是一个集邮轮码头和商业办公为一体的综合商务开发项目。该项目东起高阳路，西至虹口港，北沿东大名路，南到黄浦江，位于虹口北外滩的“黄浦江门户”位置，与浦东小陆家嘴的东方明珠隔江相望。整个项目规划占地面积 15 万平方米，总建筑面积将达 40 万平方米左右，其中，地下建筑面积 24.5 万平方米，地上建筑面积 16.5 万平方米（容积率近1:1.1），共有 13 个单体建筑。委估建筑物的办公楼项目临江景观好、建筑规模小，成为整个航运服务聚集区的“门面”，被誉为北外滩的标志性建筑。委估建筑物毗邻北外滩滨江绿地，滨江绿地北靠东大名路，东临高阳路，西至溧阳路，南沿黄浦江边，与上海港国际客运中心码头相邻。绿地面积 6.4万平方米，茂密的大乔木、各类花灌木、地被植物等构成了绿色生态区，极大改善委估建筑物的办公环境。委估建筑物所在小区的地下有即将开通的 12 线地铁，该小区的中心区域有近万平米的音乐广场及音乐之门。整个小区的地下贯通，并通往上海港国际客运中心码头。(2)比较实例

①比较实例 A 和 B 分别为上海国际航运服务中心项目的 3 号楼和 6 号楼，均竣工于 2012 年 12 月，钢筋混凝土结构。3 号楼地上共 6 层，地下 1 层，总建筑面积 7,098.16平方米（其中地上 6,354.84平方米，地下 743.32平方米），6 号楼地上 13 层，地下 1 层，总建筑面积 19,778.93平方米（其中地上 18,162.37平方米，地下 1,616.56平方米）。

上海国际航运服务中心项目，位于上海市虹口区北外滩地区公平路 18 号，距上海港国际客运中心东 1.6 公里。该楼盘所在物业西起公平路、东至瑞丰大厦及秦皇岛码头、北靠临江小区至杨树浦路、南临黄浦江。2011 年至 2012 年 销售的写字楼位于西块，总用地面积 41,345平方米，总建筑面积 206,857平方米，整个项目由高度 21.5 米到 100 米不等的 5 幢商务办公楼组成。该楼盘功能定位包括办公、商业、会议、公寓式酒店，以及游艇港池在内的相关设施，作为上海国际航运中心建设的重要组成部分，体现了航运服务业的核心功能和规模效应，将起到跨国航运企业集聚的作用。设立上海国际航运服务中心项目是为了体现上海市航运服务业的核心功能和规模效应，以达到跨国航运企业集聚的目的。上海国际航运服务中心项目与委估建筑物上海港国际客运中心相连，形成一个两倍于外滩长度的滨江区域。

②比较实例C为上海中信广场的第五整层，中信广场位于上海虹口区（虹口区四川北路 859 号，四川北路以西、塘沽路以北、江西北路以东、海宁路以南），是北外滩及四川北路核心区域的一座国际 5A标准甲级写字楼。整个项目由街区型商业设施与一栋超高层办公楼组成。项目落成后将成为未来浦西地标建筑之一。

中信广场竣工于 2010 年，建筑结构为框架结构。建筑面积 147,065平方米，建筑占地面积 10,121平方米，地上建筑面积 109,828平方米，地下建筑面积 37,236平方米，总建筑层数为地上 47 层，地下 3 层，标准层建筑面积2500平方米，电梯数量：三菱客梯 18 部，货梯 4 部，地下车位 387 个，标准 层净高 3.1 米。具体情况见下表：

评估对象—上海上海国际航运服 上海国际航运服比较内容 港国际客运中心 5 中信广场务中心 6 号楼 务中心 3 号楼号楼

建筑用途 商业配套楼 相同 相同 相同 所处地区 北外滩 相同 相同 相同

交易时期 2012.12.31 2012.12 2012.12 2012.12 交易情况 市场价 中介叫价 中介叫价 中介叫价 建 成 年 代

(年)2009 2012 2012 2010 土地使用权出让 相同 相同 相同 性质繁华程度 较好 相近相近相近距海天路商0.5 公里 相近相近相近业区交通便捷程

有 3 条以上公交线路 相同 相同 相同度

评估对象—上海

上海国际航运服 上海国际航运服 比较内容 港国际客运中心 5 中信广场 务中心 6 号楼 务中心 3 号楼 号楼

空气、噪音、绿化周 环境质量 一般 一般 一般 围景观较好 建 筑 面 积

15,258.86 19,778.93 7,098.16 2,340.09(m2)建筑结构 钢混 相同 相同 相同 户型 整栋 相同 相同 相同

楼层 地下 1 层地上 7 层 地下 1 层地上 13 层 地下 1 层地上 6 层 第 5 整层，共 50 层 朝向 整栋 相同 相同 相同

配置 水、电、通讯等 相同 相同 相同 装修情况 高档 普通 普通 普通 景观情况 江景 相近相近相近交易单价(元

115,000/92,000 138,000/116,000 68,000 /m2)

2．交易情况修正

交易情况修正系数=正常交易的交易情况指数/比较实例的交易情况指数 设定正常交易的交易情况指数为 100，因比较实例 A、B、C 为中介叫价，经市场调查，参考实例上海国际航运服务中心项目的 5 号楼（建筑面积 12,157.99平方米）和 8 号楼（建筑面积 35,302.31平方米），在 2011 年 12 月 和 2012 年 3 月整体出售的价格，销售单价分别为 6.5 万元和 6.6 万元，当时 5 号楼和 8 号楼网上中介叫价为 8—10 万元/平方米。经计算，实际成交价与中 介叫价下限的比分别为 81.25%和 82.5%。故在评估时参考上述比率，并结合 实例 A、B 中介叫价的浮动比例，进行交易情况修正，综合考虑后，交易情况修正系数分别为 100/125、100/125，即中介叫价的 8 折。本次评估 A 和 B 采用中介叫价的下线作为交易单价，即实例 A：92,000 元，实例 B：116,000 元。实例 C 由于中介叫价不打折，因此实例 C 交易单价采用 68,000 元。

3．进行交易日期修正

交易日期修正系数=评估基准日价格指数/比较实例交易时点价格指数评估基准日与比较实例的时点相同。因此，无需进行交易日期修正。4．进行区域因素修正

区域因素修正系数 = 评估对象区域因素指数/比较实例的区域因素指数因比较实例与评估对象不在同一小区内，故需要进行区域因素修正。以评估对象的区域因素，如距商服中心距离、交通便捷度、区域基础设施状况、区域公用服务设施、环境质量、黄浦江景观状况等为基准，比较评估对象与交易实例在上述方面的差异并对比打分，则打分的结果详见区域因素比较修 正系数表。

5．进行个别因素修正

以评估对象房地产的个别因素，如户型、面积、楼层、朝向、临街状况、装修标准、设备配置、新旧程度、整栋楼盘和商业修正等为基准，比较评估对象与交易实例在上述方面的差异并对比打分，则打分的结果详见因素比较 修正系数表。

6．计算评估对象的评估值 因素比较修正系数表 项目 实例 A 实例 B 实例 C 交易情况修正 100/125 100/125 100/100 交易日期修正 100/100 100/100 100/100 区域因素修正

1．距商服中心距离 100/100 100/100 100/100 2．交通便捷度 100/100 100/100 100/100 3．区域基础设施状况 100/100 100/100 100/100 4．区域公用服务设施 100/100 100/100 100/100 5．环境质量 100/99 100/99 100/97 6．景观状况 100/100 100/100 100/99 个别因素修正

1．户型 100/100 100/100 100/100 2．面积 100/100 100/115 100/120 3．楼层 100/97 100/100 100/102 4．朝向 100/100 100/100 100/100 5．临街 100/100 100/100 100/100 6．装修标准 100/93 100/93 100/93 7．设备配置 100/100 100/100 100/100 8．新旧程度 100/103 100/103 100/101 9．整栋楼情况 100/100 100/100 100/80 10．商业面积修正 100/99 100/99 100/98

因素比较修正系数计算表 项目 实例 A 实例 B 实例 C 2 交易单价(元/m)92,000 116,000 68,000 交易情况修正 0.8000 0.8000 1.0000

因素比较修正系数计算表 项目 实例 A 实例 B 实例 C 交易日期修正 1.0000 1.0000 1.0000 区域因素修正

1．距商服中心距离 1.0000 1.0000 1.0000 2．交通便捷度 1.0000 1.0000 1.0000 3．区域基础设施状况 1.0000 1.0000 1.0000 4．区域公用服务设施 1.0000 1.0000 1.0000 5．环境质量 1.0101 1.0101 1.0309 6．景观状况 1.0000 1.0000 1.0101 个别因素修正 1．户型 1.0000 1.0000 1.0000 2．面积 1.0000 0.8696 0.8333 3．楼层 1.0309 1.0000 0.9804 4．朝向 1.0000 1.0000 1.0000 5．临街 1.0000 1.0000 1.0000 6．装修标准 1.0753 1.0753 1.0753 7．设备配置 1.0000 1.0000 1.0000 8．新旧程度 0.9709 0.9709 0.9901 9．整栋楼情况 1.0000 1.0000 1.2500 10．商业面积修正 1.0101 1.0101 1.0204 综合修正系数 0.8785 0.7410 1.1552 比准单价(元/m2)80,822 85,956 78,554

7．确定评估值 市场单价＝XXXXX 取整

评估值＝市场单价×面积＝XXX＝XXXXX(元)取整

四、评估结论及分析

(一)评估结论

在评估基准日 2013 年 XX 月XX 日，委估资产的账面值为XXX万元。经评估，委估资产的评估值为 XXX万元，评估值比账面价值增值 XXX万元，增值率为XXX%。评估结果详见下表： 资产评估结果汇总表

评估基准日：2013年 XX月 XXX 日

产权持有者：XXXX股份有限公司 单位：人民币万元

账面价值 评估价值 增减值 增值率 项 目 A B C=B-A D=C/A×100% 投资性房地产 1 58,928.14 119,345.84 60,417.70 102.53%

(二)评估结论与账面价值比较变动情况及原因