物业车位管理方案（精选13篇）
1.物业车位管理方案 篇一
车辆车位代租管理协议
甲方（开发商）：乙方（物业公司）：
住址：联系人：
联系方式：联系方式：
为加强小区机动车位的停放管理，明确各自的权利义务，甲、乙双方经友好协商，现就百商尚成小区产权属开发商的所有地下车库车位代租管理事宜达成如下协议：
一、甲方的权利和义务
1、甲方提供的租赁车位产权完全归甲方所有；
2、甲方提供的车位必须通过竣工验收合格；
3、甲方提供的车位必须有明确的车位编号；
4、甲方有权要求乙方按规定时间交纳停车位使用费；
5、甲方有权对乙方提供的停车管理服务进行监督，提出批评和建议；
6、甲方有权要求乙方对停入车位的车辆进行检查，车辆必须证件齐全；
7、甲方有权要求乙方制定科学有效的小区车位管理收费方案，制定符合小区实际的车辆管理制度；
8、甲方出售已出租车位会提前告知乙方，乙方须协调存车方调换车位；
9、甲方停车场只向使用停车场停车的机动车辆提供车位的使用权，无需为停泊车辆承担任何损坏，损毁及遗失责任。
2.物业车位管理方案 篇二
1、比照村镇宅基地管理规定, 当业主需要物业装修施工时, 其中包括增建或改建围墙施工, 必须到物业服务中心备案并办理相关施工手续, 假如本项目小区的《业主手册》《装修指南》《业主公约》《物业服务委托合约》等文件中明文规定不得增建围墙时, 则物业管理单位将不予接待办理相关施工手续。
2、对既有围墙的改建, 也必须以原来的围墙基线、高度为原则进行改建、维修或翻修, 施工之前必须提供围墙改建之施工设计图纸, 拆除旧围墙之前, 必须使用定位桩定位原围墙基线坐标, 物业服务单位需要聘请第三方对相关基线坐标进行勘测定验, 拍照取证, 并需要业主方、业主授权委托施工单位、物业服务中心和第三方定验勘验单位代表签字确认。
3、根据本项目小区的《业主手册》《装修指南》《业主公约》等文件, 物业服务单位需要对业主装修落实全程管理服务, 其中包括施工图纸审核、现场基线坐标勘验、现场施工安全管理以及与相邻物业业主的协调管理服务等。
4、施工图纸审核主要包括:
(1) 宅基地基线坐标
1) 宅基地面积;
2) 物业总建筑面积;
3) 宅基地基线坐标;
4) 物业基线坐标。
(2) 外立面形制、限高及其装饰
1) 外立面高度限制, 与原规划设计一致性判定;
2) 外立面装饰, 反光限制判定;
(3) 围墙形制、限高及其装饰
1) 围墙的通透性;
2) 围墙高度限制;
3) 反光限制;
4) 宗教文化限制;
5) 建成之围墙的维修、巡检和安全保障责任方是该围墙业主, 如年久失修、结构性安全隐患、施工质量等导致围墙坍塌危及或伤及所有可能的路过人员, 该围墙所有人——业主将承担一切相关责任, 其中包括伤残乃至死亡的所有一切费用和责任。
(4) 给排水
1) 供水
原规划设计之供水系统为住家生活使用之规格, 一般不得增容, 居转非需要得到本小区业委会、专业委员会及其相邻业主的书面签字同意方可报备实施;
2) 排水。
(5) 供用电
1) 增容;
2) 防雷接地;
3) 工作接地。
(6) 安防系统是否存在导致小区业主意外受伤
1) 不得在小区内增装电网;
2) 自设电视监控摄像机不得对准相邻业主, 使用限位装置, 截屏保留勘验原始资料证据。
(7) 燃气和废气排放
1) 燃气进户管是原规划设计之住家使用目的, 一般不得增扩容;
2) 燃气进户管之出地面管道及其附件属于业主自行承担安全检查责任, 其中包括黄色的警示油漆翻新、采用肥皂水涂抹找漏等;
3) 包括卫生间、厨房的废气外排装置和管道, 一般不得正对相邻物业通风窗口, 宜采用向上排放的模式, 并增加防雨和防风帽的结构。
(8) 交通
1) 无论原规划设计和交房状态如何, 业主驻泊车辆进出自家院落之交通动线需要考虑安全和交换车通勤等一切便民利民之措施, 不得占据公共土地、绿地或场地;
2) 业主需要考虑应急救护、救灾等情况下的交通通勤方便, 比如门扇朝向、大小以及可能的高度;
3) 无论是露天还是室内汽车间设置, 汽车尾气排放都可能导致危及自身和相邻物业使用人或所有人居家生活安全, 故需小心安排, 以便于有效规避所有这些可能潜在的危及自身和他人人身安全的隐患。
5、物业服务单位可以根据业主装修施工现场产出的建筑垃圾量 (出渣量) 以及运进小区和装修施工现场的物料量来分析业主及其受托装修施工单位是否违反小区《业主守则》《装修指南》《业主公约》《物业服务委托合约》等文件的相关规定中规定受限的装修行为, 并及时采取有效的规劝、限制以及强制性措施:
(1) 违规挖深宅基地建造地下室、鱼塘、游泳池等;
(2) 违规搭建或增建阳光房等违章建筑等。
6、业主装修施工现场管理规定:
(1) 噪音管控;
(2) 扬尘管控;
(3) 围挡管理;
(4) 建筑垃圾的收集和存放。
7、业主装修、再装修、维修和改建等施工图纸需要由物业服务单位驻场机构组织业委会专业委员会以及被施工物业前后左右相邻物业业主代表一起审核确认。
(1) 业委会下辖之专业委员会是一个由业委会领导下的, 由业主大会比照业委会选聘出来的承担本小区民事协调的民间组织, 专业委员会分为装修改建委员会、民事纠纷协调委员会等。
(2) 物业服务单位驻场机构收到业主装修、再装修、维修和改建等施工申请之后, 需要将所收集的施工申请连同图纸资料一起交由物业服务单位驻场机构组织下的装修管理委员会以及被装修物业前后左右相邻物业业主代表一起审核。
(3) 主要审核内容
1) 宅基地确认不变;
2) 建筑高度确认不变;
3) 建筑外立面无影响相邻物业采光、通风和精神上的困扰和阻碍, 其中包括宗教信仰方面, 比如不得在建筑外墙上出现可能反光的玻璃镜面、不锈钢镜面、铜质镜面等等;
4) 不得将卫生间排风管、厨房脱排油烟管等废气管道向不利于相邻物业的方向排放或导致小区范围内空气污染等。
(4) 审核结论
1) 由物业服务单位驻场机构出具有专业委员会以及相邻物业业主签字确认的审图意见书;
2) 由物业服务单位驻场机构出具准予施工的批复文件;
3) 在审核意见书中, 除了物业装修施工批复之外, 还需要约定施工计划时间表、施工作业现场防尘、防异味和防噪音的技术措施和要求;
3.物业车位管理方案 篇三
摘要：本文介绍一种基于PSoC和无线USB的车位锁管理系统，方便对居住区和停车场的停车位进行统一管理，实现车位锁的无线遥控，并将车位信息上传至上位机对车位状态进行监控管理。
关键词：车位锁;PSoC;无线USB
引言
专用车位，对无序停车进行控制。现有的车位锁仍存在诸多不足：首先，现有车位锁功能简单，仅能简单实现翻转臂的控制性抬起或下降，无法实现集中化的物业控制管理，对车位锁是否启用无法进行统一管理;其次，现有车位锁均通过自带的电源供电，容易产生因充电不及时电源欠压而导致无法正常使用，管理方无法统一检测;另外，现有车位锁翻转臂的机械传动复杂可靠性差，无法有效保证翻转臂遇阻自锁功能。
无线通信由于其便利性、扩展方便、适用性强等特点，得到了巨大的发展。目前，主流的短距离的无线通信网络有Bluetooth、Zigbee和WirelessUSB。WirelessUSB是一种低延迟、干扰免疫、低成本和低功耗的短距离无线网络，面向的是简单的点对点和多点对点应用(如鼠标、键盘等)，适合无线电脑外设和无线传感器网络应用。WirelessUSB的协议是轻量级的，可以在只带256字节RAM和8k字节ROM的8位微控制器中实现。
本文介绍的车位锁管理系统，采用无线遥控的人性化设计方式进行车位锁的升起和降落，改变了传统的手动模式，让驾驶员在汽车里按动手中的遥控器就能方便地操作车位锁的开与关，不必下车亲手开关车位锁，同时可将车位锁的工作信息通过无线网络传输到上位机管理系统，便于统一管理。同时实时监测车位锁电池的电量，当电量不足以维持正常工作时报警，提醒管理人员及时更换电池。
系统硬件设计
整个系统结构如图1所示，由一个主机桥接器和多个智能车位锁节点组成，采用单主多从的分离式结构，通过增加或减少车位锁终端的数量来决定网络拓扑，具有很大的可扩展性和伸缩性。
智能车位锁节点
智能车位锁节点采用MCU+RF的构架，包括PSoC控制器、通信模块、电机控制模块、无线收发模块和电源管理模块。
PSoC控制器
PSoC是美国Cypress公司推出的 8 位可配置的嵌入式单片机，提供了快速的嵌入式混合信号解决方案。PSoC 的最大的特点是在单一芯片上，集成了数量不等的模拟资源和数字资源以及一些附加的实用系统资源，这些资源具有可重配置性和动态重构性，可以自由组合，它们的参数可选择或设定，足以替代几乎所有的常用外围器件。本系统采用了应用比较广泛且功能强大的CY8C29466，集成了性能为4MIPS的8位M8C处理器、32k字节的Flash、2k的SRAM，集成了24/48MHz晶振、32kHz晶振，还集成了16个可编程的功能强大的数字用户模块、12个模拟用户模块和可编程的内部互联，可非常方便地选用多达100种的外设和设置连接方式，将PCB(印制电路板)上大部分的元件和走线移到芯片内部，而且可动态重配置，开发非常灵活。
无线通信模块
无线通信模块采用Cypress公司的射频芯片CYRF6936，属于WirelessUSB LP系列，是Cypress的第二代射频片上系统(SoC)，增加了一系列增强的特性，包括更广的操作电压范围(1.8~3.6V)，更小的工作电流，更高的数据率(最大速率为1Mbit/s)，更短的晶振起振时间、同步稳定时间和链路切换时间。
无线收发模块
无线收发模块分为无线遥控器和接收模块两部分，用于实现用户层车位锁节点的开闭控制，即通过无线遥控器上的控制按钮，向车位锁的接收器发送控制信号，接收器进行信号解码后传递给控制器处理，实现车位锁的自动开闭控制。无线遥控器采用应用非常广泛的150m四键遥控器，该遥控器使用PT2262芯片进行编码;接收模块使用PT2272解码芯片，有四个输出，分别对应遥控器上的四个按键。若有按键按下，则对应的输出为逻辑高电平，放开则为低电平。
电机控制模块
电机控制电路如图2所示，CTRM+，CTRM-分别接到MCU的两个输出引脚，当CTRM+为“1”时，三极管Q2导通，继电器K1通电吸合，使得M+(电机正转接口)与6V的电源连通，电机正转，带动车位臂上升，防止其它车辆占用该车位;若CTRM-为“1”时，三极管Q3导通，继电器K2通电吸合，使得M-(电机反转接口)与6V的电源连通，电机反转，带动车位臂下降，将车驶进车位。
电源管理模块
电源由6V的蓄电池提供，而MCU芯片CY8C29466需要5V的工作电压，通信芯片CYRF6936需要3.3V的工作电压，所以采用稳压芯片L1117-5.0和L1117-3.3对6V的蓄电池电压进行转换。同时实时监测蓄电池的电量，当电池容量下降到一定值时，就向系统发出充电需求信号，以便工作人员及时更换蓄电池。
主机桥接器
主机桥接器(Bridge)用于接收来自车位锁终端的状态信息，并通过USB协议发送到上位机。芯片选用Cypress的PRoC? LP芯片CYRF69213，它集成了性能为4MIPS的8位M8C处理器、USB2.0低速接口、2.4GHz射频收发器，内部还集成了3.3V电压调节器等，大大减少外部元件，可有效降低成本，加快开发进度，硬件结构如图3所示。
该系统的硬件组成为主机桥接器和车位锁节点，主要基于PSoC和PRoC架构。系统的硬件实物图如图4所示。
系统软件设计
本系统的软件设计围绕着数据的提取、传输和处理。从数据流向上看，数据经过三个阶段的处理，分别是WirelessUSB协议处理、USB协议处理和PC监控软件的处理(显示监控数据)。本系统从硬件上可分成三大部分：车位锁节点、主机桥接器和PC。车位锁WirelessUSB协议处理;主机桥接器包括WirelessUSB协议处理和USB协议处理;PC包括USB协议处理和监控软件处理。
车位锁节点
当车辆驶近车位时，车主按下遥控器的解锁按钮，接收电路则对接收到的信号进行解码，并将解码结果送入单片机，单片机对接收到的解码信号进行分析比较。如果该信号与存储器中已经保存的身份码相符，则说明是合法车辆，单片机则控制电动机将车位锁降下，待下降到位后，发出声音信号，车主听到声音后，将车辆驶入车位，并在离开时升起车位锁，起到防盗作用，程序流程图如图4所示。
WirelessUSB网络
WirelessUSB无线网络是一主多从(点对多点)的星形网络结构，包括一个主机(桥接器)和多个从机(最多支持255个从机)，支持双向数据传输。
WirelessUSB主机负责检测干扰，选择安静的信道，正常情况处于接收模式，当设备轮询时才发送应答数据。主机上电后先进入频道选择模式，找到一个安静频道后，进入数据模式。当用户请求绑定时进入绑定模式，绑定结束后将进入频道选择模式。如果当前通道的噪声干扰太大，主机将重新进入频道选择模式。
WirelessUSB从机有数据则立即往主机发送(不检测信道空闲)，无数据则睡眠(节电)，定时轮询主机请求配置数据。上电复位后先检查设备是否已经绑定，如果已绑定则进入重新连接模式。如果未绑定，则进入空闲模式，等待用户绑定，当用户手动绑定后进入绑定模式，结束后将进入重新连接模式，找到主机后将进入数据模式。在数据模式，如果丢失连接，将自动进入重新连接模式。
PC监控端
PC监控端的软件的驱动层主要包括USB接口的驱动程序;协议层包
图5 程序流程图括USB主机协议;应用层的主要工作对监控数据进行进一步分析处理，以及处理用户输入。为了加速开发进度，充分利用现有资源，主机端USB驱动不重新开发，直接采用Cypress公司提供的通用驱动CyUSBAPI，CyUSB API提供了高层的应用程序接口，大大方便了应用程序的编写。上位机监控界面采用VC6.0的MFC进行编写，显示所检测到的所有的停车位总数，空闲车位数以及被占用车位数，并列出所有车位数详细信息以及各个车位锁当前的电量。
结语
4.社区车位管理策划方案 篇四
随着社区居民生活水平的不断提高，私家车近年来迅速增多，它在给我们的生活带来便利的同时，交通设施的需求也越来越大，道路和停车泊位矛盾愈显突出，车管难度日趋加剧。由于车辆多车位少，使本来就不宽敞的社区道路变得更加拥堵，居民出行难、回家难，严重影响了正常的道路交通秩序及社区治安管理。现根据有关法规和社区实际，本着薄利惠民的原则，通过成立车管公司，对社区停车位进行统一分配管理，确保社区安全、有序、整洁，营造宽松宜人的居住环境。策划方案如下：
一、前期：
1、筹备成立车位管理公司，与协庄煤矿签订正式协议，与保卫科等相关部门密切协调配合，并临时雇佣保卫科人员，待后期逐步成熟后再脱钩。
2、利用一个月时间，通过网络、报纸、条幅等媒体加强宣传，提高社区居民车主的知晓率。
3、以文化广场为中心，科学规划设计停车场。矿里工业社区设立车位区域，需根据煤矿土地发展规划进行合理划分。
二、中期：
1、需要车位的车主须向车管公司提出申请，签订协议，领取车辆进出ID卡，实行“一车一卡一车位”方式，由车主自动电子读卡进出。车位分配要在符合法律的前提下，本着公开、公平、公正的原则，尊重大多数业主的利益，兼顾车辆物业管理的合理需求。车位分配之后，可通过劝阻、口头告诫或贴条等方式，交保卫科做好车主工作。
2、每个区域都设置临时停车位，对未办理车位手续的业主及来社区走访亲友的外来车辆，进入小区需凭有效证件领取《临时停车证》，停放在安保人员指定的临时停车位（执行任务的警、消、救、环、殡等特种车辆除外）。临时停车位须有时限，进入社区超过四个小时的实行计时收费。
3、车位变租为送。矿门口设置智能化门禁系统，主要道路加价者优先，商店、饭店、银行等商业区前车位业主优先。停车位可由车主自己上交费用，也可与保险公司签订协议，通过购买保险，由保险公司承担部分租赁费。
4、在三个月的免费试用期间，将根据具体情况，合理分发一批名额。矿里挂牌车辆者优先使用。
三、后期：
1、加大车辆管理力度。对于在小区内不按规定停车妨碍业主进出、占压草坪、停泊主干道、转弯口或侵占他人车位者，车管公司将采取相应措施，后果由车主自负。对于多次出现不良记录的车辆及车主实行严厉处罚。
2、扩大停车位数目，做到一车一位。据调查，目前，协庄矿的汽车保有量约1000台，由于车位配建比例偏低，合理的车位还不足300个，大都停靠在路边，或者占用楼下消防道路，有的甚至妨碍业主进出、占压草坪、停泊主干道、转弯口或侵占他人车位。成 立车管公司后，可以妥善解决这些问题。
3、制定车位管理条例。条例内容包括：车辆停放时必须对号入位，注意关好车门车窗，勿在车内存放贵重物品，车管公司对车辆及车内物品无保管义务。路面临时车位由车管公司勘察规定，车位划线、制作铁架和定位。对已申请路面停车位而在一周之内未交费或加入保险的车主，视为自动放弃车位，车管公司另行安排。购买固定车位的业主须严格遵守有关合同规定，停车位不得移作它用，不得改变车位的使用性质及外立面，不得增加隔栏、大门等影响社区环境的构筑物。
4、完善车辆管理机制资金及管理人员配置。管理人员可招聘部分刚退休且有责任心的人员，前期费用（车位划分，宣传等）由车管公司负责，中后期收入统一交由车管公司，车管公司收取一定成本费用后，其余分发给各管理人员。
5.车位物业服务合同 篇五
第五条：违约责任的处理
1、甲方违反本车位物业服务合同，未达到管理服务质量目标的，乙方有权督促甲方限期整改;由于乙方原因造成甲方未能达到服务目标的，甲方有权要求乙方限期整改，但不得拒缴物业管理费。
2、甲方违反本车位物业服务合同，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所有违规收费，退还利息并支付违约金
3、乙方违反本车位物业服务合同，不按约定缴纳物业服务费的，甲方有权要求乙方补交欠款，按日千分之三承担滞纳金。
4、乙方停放车辆后必须锁好车辆，带离车内财物，并检查车辆状态，由于滴、漏、电路等车辆本身原因原因造成的车辆毁损，以及第三人损失，乙方自行承担。
第六条：为维护业主、公众的切身利益，在不可预见的情况下，甲方有权协助有关部门采取紧急措施，如发现燃气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件 ，甲方因采取紧急措施造成的乙方必要的财产损失的，双方按有关法律规定执行。
第七条：本车位物业服务合同同本物业在小区的物业管理期间。
第八条：因不可抗力致使本车位物业服务合同无法履行时，双方均不承担违约责任。
第九条：本车位物业服务合同一式两份，双主各执一份，具有同等法律效力，自双方签字之日起生效。 甲方(盖章)：重庆z物业管理有限公司 乙方：
代表人：
6.房地产项目车位开盘车位开盘方案 篇六
一、车位开盘活动简述
1、车位概况
2、开盘时间
2014年1月4日9:00（暂定，视地下车位划线情况而定）
3、开盘地点
大学康城‧美域营销中心
4、活动规则：
（1）1月4日（开盘当天）7:30开始签到进场。
（2）上午9:00，现场进行摇号进场，客户依据摇号顺序依次入场，由销售人员引导业主确认并购买相应便捷车位。
（3）开盘起，按原则仅限大学康城·美域业主购买，每户仅限购一个车位，楼中楼客户可购买两个车位。
5、认购定金
业主签《认购书》时，每个车位缴付车位定金5万元；
现场不收取现金，仅限刷一张卡，第二张起，每张收取手续费80元。
6、优惠方式
（1）大学康城‧美域业主认购，持有车位VIP优惠券的，开盘当日成功认购并于7日内准时签约即享
有3000元/位优惠；
（2）开发商关系户，优惠额度由夏商地产自行制定。
7、开盘流程
（1）到场客户根据是否提前领取VIP卡，分VIP签到和非VIP签到：
VIP客户签到进场
非VIP客户签到并领取号码牌进场
（2）工作人员引导已领号码牌客户进入休息区，等候摇号；
（3）摇号时VIP客户优先，非VIP客户待VIP客户均入场完毕后再行摇号；（4）摇号5组/轮，客户按顺序进入等候区等候；（5）客户在等候区等候叫号，再行入场选车位；
（6）业务员引导客户选定意向车位，并填写《车位确认单》，客户确认无误；（7）业务员报控，确认无误后将客户带至缴款区缴交定金；
（6）由传单员带领客户到签单区填写《认购书》，并带领客户至审单区审单；（7）审单员审核所有材料确保无误，将相关材料交予客户；（8）客户认购完毕，从出口处离场。
8、开盘动线
外场功能布局图
等候区
选位区
内场功能布局图
二、各区域人员安排及物料
营销管理部
7.物业企业参与居家养老服务方案 篇七
关键词：辽宁省居家养老,物业企业,服务方案
1 物业企业开展居家养老服务的意义及可行性
辽宁在1996年先于国家四年进入老龄化社会。统计显示,2014年末,全省户籍总人口为4274.5万人,60周岁及以上户籍老年人口837.3万人,占总人口19.6%;其中65周岁及以上户籍老年人口540.4万人,占总人口的12.6%。辽宁省市人口老龄化程度较高,占全国老年人口的15.5%,比全国老年人口高出4.1个百分点。随着我省人口老龄化,高龄化趋势的不断加剧,老年人的养老、保健、精神文化需求日益突出,养老问题日趋严峻。
近年来,在党和政府的高度重视下,我国养老服务体系建设取得了长足发展,但仍处于起步阶段,供需矛盾依然突出。2015年李克强总理在政府工作报告中提出鼓励社会力量兴办养老设施,发展社区和居家养老。2014年《辽宁省关于加快发展养老服务业的实施意见》中提出鼓励支持社会组织和物业企业兴办或运营养老服务项目。
物业管理企业服务于每个小区,对于居住环境和人员更熟悉,对小区设备有一定的管理和使用权,并有安全、清洁、维护等专业服务团队,为养老服务提供良好的条件,如果积极参与社区居家养老服务,必然会得到事半功倍的效果。物业企业作为小区的管家,离居家老人生活最近,并且有自己的服务队伍,居家养老服务优势明显。物业企业积极参与居家养老服务具有重要的理论和实践价值:
1.1 推动养老服务体系的构建
随着辽宁省老龄化步伐的加快,养老问题越来越严重,社会养老资源的匮乏也凸显出来。社区居家养老已成为养老服务体系中的一个重要分支。物业公司积极参与养老服务,为构建新型的居家养老服务模式,构建各种养老服务体系有着重要的意义。
1.2 降低养老成本,减少社会养老压力
物业企业参与养老服务可以降低社会养老费用的成本,在一定程度上降低社会养老的压力,弥补社会养老机构和社区养老服务体系的不足。由于物业服务公司在物业小区开展工作,有许多服务的方便条件,物业企业通过员工培训和适当增加养老服务人员来提供养老服务,可降低养老成本。
1.3 物业企业承担社会责任,体现其社会价值
养老服务是全社会的一个共同问题,不仅是由政府或一些养老机构可以完成,需要全社会共同努力。物业作为一个服务业,致力于为老年人服务,勇于承担社会责任,为养老事业做出贡献,为中国的经济社会发展做出努力,充分体现社会价值。
1.4 改善物业企业和业主之间的关系,促进社区的和谐稳定
物业公司参与养老服务,在很大程度上解决了一些子女工作忙,没有时间照顾老人,或他们的子女不在身边,不能经常关注老年人的生活问题。让家庭的老人与距离最近的物业的贴心照顾,可以随时为老年人提供快捷方便的服务,将让业主慢慢改变传统的物业意见,将让业主逐渐接受物业的生活作为自己的生活管家。物业管理公司参与养老服务可以改善业主与物业管理公司的关系,促进物业工作的发展,更好地促进业主与物业之间的和谐关系,提高物业服务质量,从而促进整个社区的和谐稳定发展。
2 方案设计思路
依据前期理论研究和实地调查分析结果,通过分析养老服务开展中的难点问题并尝试解决,并借鉴国内各地居家养老服务经验,设计物业企业居家养老服务方案,方案实施的主体为物业服务企业,方案的服务对象为物业服务小区内有居家养老服务需求的老年人,方案覆盖面广,服务内容全面,可操作性强。
3 方案实施主体
方案实施主体为物业服务企业,由物业企业组建专门的养老服务部门。物业服务企业作为独立的经济主体也需要考虑成本效益关系,在居家养老服务中,物业服务企业会结合现有管理体系的内容,并根据其对居家养老服务对象及所提供服务的定位进行相应的调整,以便更好地把物业相关服务与居家养老服务需求衔接。
物业服务企业居家养老组织机构的配置取决于对服务对象的定位:服务于某些特殊群体,如空巢老人群体,这类群体在各小区中人数比例较少,仅需要选派“为人和善、耐心细致,具有很强爱心的”物业管理员专门负责其居家养老服务即可;若将服务群体扩大到年龄在65岁以上的老人,这就需要在物业服务企业组织框架内组建一个专门的部门,即养老服务部,并选派和培训服务人员,负责老年业主的入户巡访、照料、活动组织、服务监督等工作,保障老年住户的物质和精神文化等需求。专门从事养老服务部门建立初期,需全面掌握服务区域内老年人的情况,专职人员的配备需多一些。后期随着老年人基本资料完善及与各部门在提供养老服务过程中的交叉融合,出于成本效益原则可将养老服务和部分物业服务部门进行岗位整合,部分职责转移到楼管员、维修员、保安员、会所经营等岗位人员上,即专职和兼职的养老服务人员相结合。人员配备包括管理人员、服务人员、陪护人员、医疗护理人员等,根据服务需求动态调整。
4 养老服务对象及服务方式
物业企业居家养老服务从初期的服务部分特殊群体逐步推广到物业区域内有服务需求的全体老年业主。在养老服务的开展中首要任务是掌握老年群体的基本状况,包括老年人的自理能力、身体状况、经济条件、家庭状况、生活需求等,对服务对象的基本状况进行综合评定,并进行分级分类。按照各层级的养老群体不同,制定不同的服务标准,采取不同的服务方式,提供不同的服务内容。重点培育与老年人养老生活紧密相关的服务项目。对于生活能自理的老人主要采取社区养老中心和物业服务相结合方式提供养老服务;对于失独老人,物业派专人提供陪伴服务;对于高龄老人,主要由物业服务人员提供上门养老服务,服务包括日常生活照料,精神慰藉等;对于失能半失能老人,由社区和物业共同提供上门服务,并与专业机构联合,采用医养结合的方式提供生活服务、精神慰藉及医疗服务等。居家养老服务形式是全方位、多角度、多层次的,既请老人走出家门到老年服务机构中享受自己所需要的多种服务,也派专业服务人员走进家庭为行动不便、生活不能自理老人提供多种服务,同时为老年人的衣食住行提供方便条件和贴心服务。
虽然服务作为一种商品应该是有偿的,但养老服务从本质上应该属于公共服务或者说福利性服务范畴。因此,对于不同服务内容或不同服务群体应采用不同的收费标准,在确保服务质量和收支平衡的前提下尽可能地降低服务收费。服务包括无偿、低偿和有偿区别对待。如对于低收入、高龄、失能老人一般由政府补贴和企业降低服务收费标准来确保老人享受养老服务,如对于精神层次服务需求可由物业服务人员无偿提供。
5 养老服务内容
物业服务企业居家养老服务的内容主要有以下几方面:
物业服务企业居家养老服务的内容主要有以下几方面:(1)定期探访服务。按照双方签订的合同内容,物业服务公司可以定期上门拜访老人家,与老人聊天,下棋或进行老人喜欢而探访者又能办到的活动。定期访问,通常每周两次或三次,每次半天,根据老人的要求,增加或减少。为了做好探访工作,物业服务企业通过调查,力争派出与老人嗜好“投缘”、“合拍”的探访者,使相聚愉快,探访者需要有一定的服务质量和“技巧”。
(2)生活服务。主要包括室内清洁、洗衣服、做饭,照顾生活不能自理的老人,购买蔬菜和食品等材料。通常是由老人打电话给服务企业,为企业送去的。由于网上购物已经逐步达到了普遍规范的水平,服务公司可以派人帮助老年人代收发邮件。
(3)日常维修服务。物业企业派维修人员或请维修公司及社会服务机构,帮助有需求的老人定期检查维修非公共区域内的房屋、设备、设施等,或按照老人的电话预约上门服务。
(4)餐饮服务。可与社区养老服务中心联合经营老年食堂,为老人提供物美价廉,方便可口的餐食,还可为老人提供电话订餐并按时配送到家的服务,减轻老人的厨房劳动。
(5)电话确认健康服务。对孤身老人提供每日电话确认其健康状况的服务。由物业服务人员承担,收取少量服务费或免费服务。频率可以保持每天一次,以免影响老人休息。
(6)医疗服务。物业企业与医疗机构建立紧密联系。老人家里安装专门的医疗报警按钮,与物业企业、就近医疗机构相联系。对年老多病的老人实行定期上门探视服务,对于行动不便又不需住院的老人积极协调医疗机构在家中治疗。服务人员密切关注老人健康问题并协助解决医疗服务需求。
(7)外出陪伴服务。力争一年内安排几次外出活动。不需要很长的时间,通常是几个小时。外出的内容也比较简单,包括购物、购物、到公园、动物园、博物馆等地的参观或游玩等。由老人向物业服务企业打电话确定,物业服务人员为老人外出安排交通工具,并派人进行全程陪伴服务。
(8)建立老人休闲俱乐部。物业服务企业可利用会所的闲置时间及与社会机构合作,向老年人优惠开放活动场所,设置专门为老人服务的项目。定期安排老年人休闲娱乐活动,开办老年大学,丰富老年人生活。
(9)开展老年人咨询服务。对老人了解不多但有所需求问题,例如疾病、生活极其关系,开展老年人咨询服务,保护老年人的合法权益,使其安度晚年。聘请各行业精英和专家学者,对老年人进行知识讲授和技能培训,开展涉及法律、科学养生、医疗保健、人际沟通、家庭教育等专题讲座和咨询指导。
物业企业在开展居家养老服务方面具有独特优势,可以满足老年人日益增长的居家养老服务需求,又适应多数业主“花钱买服务”的各类养老需求,有利于形成社会资源对养老服务投入产出良性循环的可持续发展机制。
6 方案实施步骤和过程
物业居家养老服务方案的实施先在物业服务区域内的1-2个园区试运行,服务内容可以从基本的生活服务开始,服务部分老年人,逐步扩大服务范围和服务内容,总结经验不足,完善后进一步推广。
方案实施过程如下:
组建养老服务部门———制定养老服务规范———完善养老服务设施———培训养老服务人员———养老服务试开展———养老服务监督检查和评价———养老服务方案改进———养老服务全面开展。
本服务方案只是从理论上对物业企业参与居家养老服务进行了设计,还有待于实际应用,并在实际应用中不断发现问题解决问题,日臻完善。
参考文献
[1]辽宁省国民经济和社会发展统计公报(2013、1014)[Z].
[2]辽宁省关于加快发展养老服务业的实施意见(2014)[Z].
[3]穆林林,魏双燕等.辽宁省居家养老现状及对策研究[J].现代商贸工业,2015.(10).
8.车位风云 篇八
虽然那个时候，“宁愿坐在宝马车上哭，也不愿坐在自行车上笑”的经典名言还没有诞生，但这句“把车挂在裤腰上”的杀伤力也毫不逊色，把那哥们儿彻底吓到了，过后他就没主动再约。介绍人问起，他以姑娘唇边长有几根细胡子为由婉拒。
上世纪80年代的时候，我们几个调皮的学生在老师面前乱侃，说在美国，如果汽车在高速公路上出了故障，都是直接炸掉，以免影响交通。信以为真的老师，脸上顿时流露出悠然神往之态，问我们，那得要有多少辆车啊？又过了10年，我工作后有一次开车到广东出差，看到一些酒店揽客，是雇人用喇叭大喊：“停车有位！有位停车！”我还挺纳闷，难道这也是吸引客人入住的理由？而如今，车位大战的戏码已日日在身边上演。
网络上有一段视频：一对年轻夫妻为了占车位，每天晚上妻子就到路旁的车位边悄悄候着，凡有人来停车，妻子就身穿白长袍、披散头发出来扮鬼，把停车者吓跑，以保证丈夫下晚班回来后有车位可停。
有一女士的招更损。不久前媒体报道，一女车主因私人车位屡被占用，多次留条告知无果，遂剑走偏锋，在鹊巢鸠占的车上粘满了卫生巾，令屡教不改的男车主大呼晦气。也许只有雪佛兰的经销商，才会喜欢这样一辆到处都是车标LOGO的车。
我有一个熟人，住的小区没有车位，车需停在很远的地方，颇感不便。某日晚归，他就耍了一次小聪明，把车开到小区对面工地的一辆专门运载挖掘机的平板货车上面。第二天早上发现，之前长期停在那里的平板货车竟然没了踪影，找人询问，也无人知晓。后来经过多方寻找，他才在远郊的一块空地上找回了车。有过这样一次教训，他再也不敢乱停车了。
有一位网友还讲过一个故事。他所住的小区车位非常紧张，有一开宝马的男子某日早晨出门上班，发现自己的车位前停了一辆国产旧车，把路堵死了，就很生气地鸣笛招来保安，让保安找车主。很快，车主赶来把车移走，并一再道歉，称自己昨晚实在找不到地方泊车，本想一早就开走，没承想睡过头误了事。宝马车主依然不依不饶，说你要是开辆好车挡我的路也就罢了，一辆破车也跟我玩这手？旧车车主没有再分辩，转身走了。
9.车位分配方案[范文模版] 篇九
随着社会的发展和人们生活水平的逐步提高，拥有私家轿车的家庭越来越多，而小区的规划设计不能完全满足所有业主的停车需求，目前小区设计地面停车与车位共计 个，地下车库2个，共计车位 个，独立车库 个，为了规范小区停车秩序和照顾广大业主的利益，本小区车位实行出售和配租两种方案。
一、出售车位 小区内独立车库
二、配租车位
小区内地面停车位及地下车库车位
三、配租方案
1、地面停车位
地面停车位采取摇号的方式进行确定，每年摇号一次，确定停车人名单。
2、未出售的车库及车位租售办法
地下车库及未出售的独立车库采用租售相结合的方案执行。
业主可一次租用至少一年，最多五年，业主租用期间如有车库外卖的情况，则租赁合同自动终止，所收取的费用则按原价格无息退还业主。
四、分配程序
严格按照分配原则，将现有全部停车位同时进行分配，做到公正、公开、透明。
1、规划车位，统计数量，进行编号。
2、发布《车位申请通知》，车主报名，填写申请登记表。
3、召集申请车位的车主商讨，酝酿车位分配方案。
4、根据车位分配酝酿的最终方案，对车位进行公开分配。
5、签订车位租赁协议，缴纳租赁费用。
6、已购买车位的业主不参与此分配方案
物业公司对所有车辆及车卡进行审核、登记、制作停车卡。
五、租赁协议时效
1、相对固定车位，时效为五年。
2、地面临时停车位，时效为一年。租赁协议到期后重新分配。
六、费用确定
1、地面车位按国家《物权法》相关规定，属全体业主共有，租赁费用待定。
2、独立车库及地下车位的租赁费用为每月 元。
3、物业公司每月收取地面车位 元停车费，独立车库
10.物业管理方案 篇十
（一）公司简介
公司依据法律授权及有关部门的规定对小区所建的房屋公共设施、居住秩序等事务行使服务管理权。我们将依据《前期物业服务委托合同》及国家有关法律法规所 赋予的权利，负责小区所有公共地方、建筑结构、绿化及其它公共设施设 备的保养、维修和维护。
我公司是一个自负盈亏、自主经营、具有独立法人资格的专业物业服务 公司；具有三级物业资质；有一整套健全的规章制度和先进的管理手段； 拥有一支“敬业、勤奋、严谨、务实”的高素质、专业化的服务管理队伍 和丰富的管理经验。公司机构设置为五部一室：工程部、秩序维护部、保洁绿化部、家政服 务、客服中心和办公室；已拥有三个物业管理处，管理物业面积近20 万㎡； 由于服务质量好、管理水平高，受到业主（住户）的广泛好评，从而使公司逐步走向了信息化、标准化品牌化的道路。
（二）服务承诺
服务原则：服务第一、业主至上
服务理念：用心用力用真情、做实做精做到位，在日常工作实践中不断战胜自我、超越自我，力求管理一流、服务一流、员工素质一流、社会效 益一流。
工作作风：热情、周到、耐心、细致。
管理模式：运用三个手段、建设三大品质工程、实现三项要求。三个手段：专业化人才；规范化管理；精细化服务 三个品质：人才品质；管理品质；服务品质。三项要求：工作无差错；管理无死角；服务无挑剔 发展目标：内强素质，外塑品牌。
（三）企业感言
诚信服务是基础，感动服务是追求； 用心追求感动，用情营造温馨；
服务是产品，职工是根本，文化是灵魂； 高品质为企事业代言，品牌的核心是品质；
精湛的业务，优质的服务，合理的价格，真诚的合作； 珍惜每一次机遇，做好每一个项目，满意每一位业主； 也许不会令你最满意，我们一定做得最用心；
打造精品物业，诚信铸就双赢； 责任为重，诚信为本，科学管理，稳健经营；
接一座物业，创一片天地，树一个品牌； 金杯银杯，不如业主们的口碑。
第一章 物业管理部门构成
1、物业管理部
（1）负责筹建、管理员工餐厅。
（2）负责会所及会议中心的管理。
（3）书写给业户的各类通知、通告，由总经理签署发出。
（4）负责物业的日常清洁工作。
（5）负责物业公共区域及周边的绿化及环境布置。
（6）负责物业的除虫灭害工作。
（7）协助业主处理租赁工作。
（8）负责业户的搬入和迁出协调工作。
（9）负责业户档案的建立与管理工作。
（10负责物业的一切庆典服务的布置，及为业户的钱点活动提供必要的帮助。
2、安全管理部
（1）负责物业的防火、防盗、防破坏和警卫工作。（2）与政府公安、消防、司法部门保持良好的关系。
（3）成立义务消防队，定期举行消防演习。
（4）建立、健全、制定物业的各项安全规章制度。
（5）与业主签订“消防安全责任书”。
（6）负责物业大型活动的警卫布置。
（7）负责物业的日常巡楼工作和固定岗位的安排。
（8）负责地下停车场的安全秩序管理工作。
（9）负责监工室管理工作。
（10）负责安全管理员的管理、培训、考核工作。
（11）总经理指派的其他工作。
3、工程管理部
（1）负责物业全部公共设备、设施的运行管理，保证设备正常运转。
（2）负责物业机电设备的日常维护保养工作。
（3）制定长期和日常的维修保养计划并付诸实施。
（4）负责物业土建、弱电系统、强电系统、给排水系统、消防系统、综合布线 系统及其他公共系统的日常维修保养。
（5）负责物业高低压配电室、空调机房的值班和日常维修保养。（6）负责综合管理部转发的业主投诉的处理，及满足业户其他有关的服务要求。（7）协助综合管理部、财务管理部做好大厦工程管理部使用的工具、设备材料的选购、库存和保管使用工作。
（8）负责工程人员的管理、培训、考核工作。
（9）负责业主装修方案的审核、监督、管理工作。（10）总经理指派的其他工作。
4、财务管理部
（1）协调与银行、税务以及其他主管财务政府部门的关系。
（2）建立财务管理体系，做好管理公司的经济核算工作。
（3）征收管理费、水电费、电话费、加时空调费等其他管理费用。
（4）征收和支付管理公司各类合同费用。
（5）制作财务报表、资金平衡表及固定资产损耗表，以及其他各种财务报表。（6）按员工工资表发放员工工资。
（7）小量现金的支出和日常采购、入库工作。（8）负责物业管理部转发的业主投诉的处理，及满足业主其他有关的服务要求。（9）总经理指派的其他工作。
第二章 人员设置和工作内容
1、物业管理部
（1）由1名物业经理和___名员工组成，负责大生活区清洁、会所等项的物业管理工作。
（2）清洁班由___名员工组成，分白班和夜班。
（3）员工餐厅服务由 名厨师及 名工作人员组成
2、安全管理部
（1）由1名安全管理经理和 名安全管理员组成，24小时负责生活区的安全管理工作。
（2）安全管理经理1名，要求由1位有多年物业管理经验的转业军人担任，具有带领全体安全管理员完成所辖物业安全管理工作的能力。（3）文员兼资料员1名，负责部门文字处理和档案管理工作。
（4）主管3名，分3班，全面负责所辖物业的安全防范、监督检查工作。（5）监控值班由3名员工组成，分三班，负责监控中心值班工作。（6）外围值班由3名员工组成，分三班，负责外围值班工作。
3、工程管理部
（1）由1名工程管理部经理和 名员工组成。（2）工程管理部经理1名，要求由一位有多年物业工程管理经验的工程师担任，具有较强的管理能力。
（3）文员兼资料管理员1名，负责工程管理部文字处理工作及文档资料保管工作，并同时兼任管理处仓库管理员的工作。
（4）水电维护及修理。
4、财务管理部
（1）由1名财务主管和 名员工组成，负责物业管理收缴各项费用。（2）会计由主管兼任。（3）出纳员 名。
第三章 物业管理工作岗位职责
一、物业经理岗位职责
1、全面负责对所管辖的物业实施一体化综合管理，贯彻执行ISO 9000质量管理体系及ISO14000环境管理体系，完成与公司签订的管理目标和经济指标。
2、制定管理处、月度工作计划并组织实施，业务上接受总公司和上级部门的指导和监督。
3、负责检查、监督各项制度的执行情况。
4、合理调配人员，协调各岗位的分工协作，责任到人，同时关心员工生活，确保管理处员工有良好的精神面貌和积极的工作态度。
5、负责所管辖的物业的装修审批，协调违章和投诉的处理工作，落实安全、防火工作。
6、协调本部门与供水、供电、工商等和物业管理有关的部门的关系，便于开展各项工作。
7、认真完成管理处其他工作职责内容和公司安排或委托的其他工作任务。
二、物业经理助理岗位职责
1、协调经理完成本管理处的各项工作。
2、认真完成所分管的各项工作。
3、当经理不在时，代理经理进行工作。
4、有权向经理提出对下属人员进行奖惩的建议。
5、遵照劳动部门人事有关规定，在公司编制计划，按程序办理管理处招、调员工的事务工作，对部门的私招滥雇行为进行处理。
6、有权处理顾客对其分管工作范围内的投诉。
7、有权处理分管工作范围内的突发事件。
8、有权自行安排下属工作人员的各项工作。
三、物业管理部经理岗位职责
1、以身作则，调动员工积极性，保质、保量地完成各项工作。
2、检查和监督大厦红线范围内的道路、绿化及公共区域地面的清洁。
3、热情接待业户，及时处理顾客对服务的投诉，并做好记录。
4、定期对本部门员工进行培训和考核工作，不断提高员工的业务水平和服务质量。
5、协调本部门与各部门的关系，合理调配人力和物力资源。
6、负责清洁用品采购计划的编制和进货物品的验证工作，并控制其合理的使用，协助仓库管理员合理贮存和使用管理。
7、负责业户的租金及物业管理费用的催收工作。
8、上级领导交办的其他临时任务。
四、物业管理文员岗位职责
1、向部门经理负责，主持办公室全面工作，严格执行经理各项指令，有权询问、检查、督促各部门工作执行情况。
2、负责安排公司各类文稿的草拟，审核工作，有权检查、督促岗位责任制在操作层的执行情况，及时发现问题，提出整改意见，落实奖惩制度。
3、加强与各部门的联系和沟通，对工作中的具体问题不扯皮推诿，有权协调各部门工作云做和人际关系。
4、加强业务学习，提高能力，促使各部门工作实施标准化、科学化、现代化，有权向公司领导提出创新改革的意见和建议。
5、恪守保密原则，督促有关部门及办公室工作人员加强文件管理，严格会议制度，增强保密观念。凡属公司尚未正式公布的决定、决议、指导等，无权传播。
6、从节约出发，审批各部门办公用品的购置。
五、物业管理员岗位职责
1、在物业管理部经理领导下，具体行使管理、监督、协调服务的职能。
2、负责管理大厦清洁、绿化、治安、维修、接待、回访等项服务工作。
3、全面掌握大厦物业公共设施、设备的使用工程。
4、协调经理送发物业管理方面的文件。
5、参加经理主持的部门例会，总结当月工作，制定下月计划。
6、负责发现运作中不合格的服务项目，进行跟踪、验证，处理业户投诉。
7、收集有价值的物业信息，为推动公司物业管理工作的发展出谋划策。
8、完成经理交办的各项任务。
六、物业商务管理员岗位职责
1、负责大厦业户接待工作，做到仪表端庄、态度和蔼、热情大方、反应敏捷、处事稳健。
2、负责为业户办理入伙、入住、装修手续。
3、按接待来访规定，做好来访登记，对电话预约的来访要及时通知有关领导或部门，对突然来访者，要报告有关领导或部门后，再约时间接待。
4、负责接待及处理业户咨询、投诉工作，并定期进行回访工作。
5、负责为大厦业户商务、票务收发等项服务工作。
6、完成办公室临时交办的工作。
七、物业清洁员岗位职责
1、负责本辖区的清洁卫生工作。
2、负责公司及管理处业户的服务工作。
3、负责大厦各区域的垃圾收集工作。
4、完成领导交办的其他工作。
八、工程管理部经理岗位职责
1、在经理助理的直接领导下，负责机电安装维修工程的全面管理工作。
2、负责大厦设施、设备的运行、保养、维修，安全检查工作的安排与落实。
3、履行管理处签订的设备管理合同，完成下达的各项管理指标和经济指标。
4、贯彻执行公司制定的《机电设备管理工作手册》，确保机电安装维修工程管理的设施、设备处于安全、良好的运行状态。
5、执行政府部门的有关行业法规，加强安全管理和安全教育，建立各级安全制度，防止发生安全事故。
6、对设施、设备的运行、维修和保养的正常运行每月必须进行一次全面检查，每月不少于一次夜间查岗。
7、负责员工的政治思想教育和专业技能培训，不断提高员工的综合能力和素质。
8、负责组织对公司接管的机电设施、设备的验收及其配套设施的完善工作。
9、负责组织技术文件和设备档案的接管、建立和管理工作。
10、负责业户对机电工作的投诉处理，负责本部门不合格服务的处理，纠正和预防措施的实施、跟踪、检查。
11、定期向经理汇报工作，完成上级交办的临时任务。
九、工程技术员岗位职责
1、负责对大厦机电设备的运行值班，处理一般性故障，参与协助设施、设备的维修、保养工作，对发生的问题及时想上级领导或管理处汇报。
2、值班人员必须熟悉大厦的供水、供电、电梯、空调、只能设施、设备的情况，掌握相关设备的操作程序和应急处理措施。禁止与本部门无关人员进入机房。
3、定时巡视设施、设备的运行情况，认真做好巡查记录和值班记录。
4、配合管理处各部门的各项工作，建立良好的合作关系，记录维修投诉情况，并及时处理。
5、保持值班室、高低压配电房和水泵房、设备房的清洁及物品的有序摆放。
6、负责设备房的安全管理工作，禁止非工作人员进入，禁止各种违反设备房管理规定的行为。
7、遇到突发停电或发生其他突发事故时，应从容镇定，按规定和操作程序及时排除故障，或采取应急措施，迅速通知相关人员处理。
8、家防范意识，做好配电房、水泵房的防火、防水、防小动物的安全管理工作。
9、协助供电局抄表确认用电量，并进行月度用电分析对比，及时发现问题，杜绝浪费。
10、完成上级交办的其他临时任务。
十、维修工岗位职责
1、执行管理部制定的《机电设备管理手册》和有关技术规范、规定，熟练掌握设施、设备的结构、性能、特点和维修、保养方法，做一名合格的维修人员。
2、定期清洁所管理的设备和设备房，确保设备、设施、设备机房的整洁。
3、严格遵守安全操作规程，防止发生安全事故。
4、发生突发情况，应迅速赶往现场，及时采取应急措施，保证设施、设备的正常、完好。
5、定期对设施、设备进行全面巡视、检查，发现问题及时处理。
6、积极完成上级交办的各项临时任务。
十一、安全经理岗位职责
1、接受经理助理的工作安排，认真完成各项工作。
2、对治安、车辆管理员日常工作进行检查、监督、考核和安排管理处的临时工作任务。
3、协助安全管理经理制定每月工作计划，并检查安全管理部每周、每月工作执行情况，做好检查、考核记录。
4、检查、监督大厦治安、消防工作并巡视记录。
5、负责处理治安工作中遇到的疑难问题，不能解决的及时向管理处经理助理或经理汇报。
6、定时、不定时（晚上零点之后的检查，一周不少于1次）对各岗位值勤人员的工作进行巡查、督导。
7、对因下属玩忽职守、屡次不遵守治安工作手册规定，导致业户投诉或造成较大损失的，负领导责任。
8、做好安全管理员的培训、考核工作。
9、热情接待业户，及时处理顾客对治安的投诉，并做好记录。
10、熟练掌握消防器材的使用，发生火警，应立即采取应急措施。
十二、安全管理员岗位职责
1、服从领导，听从指挥，以军人的风度处事。
2、负责本辖区车辆进出、停放管理，遇事要向上级报告。
3、负责本辖区人员的进出管理。
4、模范遵守国家法令、法规，做到依法办事。
5、熟悉本岗位职责和工作程序，掌握本辖区内每一个角落，圆满完成工作任务。
6、熟悉有关消防器械的使用。
7、负责大厦安全、防火防盗、防破坏的防范工作。
8、负责大厦应急处理的抢救工作。
9、负责大厦物业、工程、清洁、咨询等各项服务工作。10完成上级交办的各项任务。
十三、财务经理岗位职责
1、根据国家财务制度和财经法规，结合公司实际情况，制定适用的财务管理办法。
2、按照国家统一的会计制度设置和使用会计科目，除会计制度允许变动的以外，不得任意增减或者合并会计科目。
3、围绕公司的经营发展规划和工作计划，负责编制公司财务计划和费用预算，有效地筹划和运用公司资金。
4、做好公司各项资金的收取与支出管理。
5、定期汇总管理处的经济运作情况，提出合理化建议，为公司发展决策提供参考依据。
6、做好财务统计和会计帐目、报表及年总终结算工作，并妥善保管会计凭证，帐簿、报表和其他档案资料。
7、定期检查财务计划、费用预算执行情况，监督各部门的财务活动，分析存在问题，查明原因，及时解决。
8、统一归口管理公司各种票据和帐目，杜绝管理处资金流失。
9、负责财务人员的业务培训和考核监督工作。
10、保守公司管理处机密，维护公司利益。
11、负责向公司领导及政府部门作出财务报表。
十四、财务会计岗位职责
1、对规定的会计科目名称、编号、核算内容和对应关系、不得任意改变。
2、对发生的每一项经济业务须取得或填制原始凭证，并根据审核无误的原始凭证填制记帐凭证。
3、要严格审核会计凭证并妥善保管。对伪造、涂改或经济业务不合法的凭证，应拒绝受理，并及时报告领导处理。
4、按照规定设置总帐，明细帐。启用会计帐簿时、应在帐簿封面上写明单位名称和帐簿名称，帐簿扉页上应附“启用表”。
5、根据审核无误的会计凭证登记帐簿。帐簿记录发生错误时，不准涂改，刮檫，删除的文字或数字划线注销（必须使字迹清晰可辩），然后在划线上方填写正确方案或数字，并由记帐人员盖章（签字）。
6、按照规定，定期（月、季、年）核对帐目、结帐、编制会计报表，并做到报表数字真实、计算准确、内容完整、说明清楚。
7、按照规定对各种会计资料，定期收集、审查、核对，整理立卷、编制目录、装订成册并妥善保管，防止丢失损坏。
十五、财务出纳岗位职责
1、负责登记现金日记帐、银行存款日记帐的工作，做到日清月结。
2、负责保管现金、有价证券、空白支票及银行印鉴卡等有关资料。
3、负责管理银行帐户，办理银行结算业务，月终及时对帐，并根据需要编制银行存款余额调节表。
4、负责统一管理管理处的发票和收据。做好各下属部门领用和核销工作。
5、加强货币资金的管理，严格执行国家有关现金管理和银行帐户管理法规制度，不得挪用公款，不得出借公司帐户。
十六、财务收费员岗位职责
1、协助会计、出纳做好各项费用的收取、统计、核算工作，在业务上接受公司财务管理部的指导和监督，保证做到工作日清月结，帐表相符，钱据相符，对拖欠费用及时催收，做到费用收缴率达到98%。
2、根据业户需要提供上门收费服务，在预约时间内准时到达。
3、对拖欠费用的业户以电话联系、上门催收或下发催费通知单等方式使拖欠费款项及时回收。
11.找回停车位 篇十一
2015年8月，国家发改委、财政部等七部委发布了《关于加强城市停车设施建设的指导意见》，要求充分调动社会资本积极性，加快推进停车设施建设。
9月，住建部印发《住房城乡建设部关于加强城市停车设施管理的通知》及《城市停车设施规划导则》。
12月，国家发改委发布了《关于进一步完善机动车停放服务收费政策的指导意见》。
为破解停车难问题，各地亦新招频出。
北京市于2015年启动了地方立法的预案研究和立项论证，并在推动《北京市机动车停车条例》出台;福建省提出，到2020年全省城市建成区新增路外公共停车泊位10万个以上;贵州黔东南州2016年将投入160亿元修建停车场。
增加停车位供给势在必行，然而，对于容量有限的城市来说，更现实的还有整合现有的停车资源，使其得到充分利用。
上海社会科学院社会调查中心研究员陶希东认为，在解决停车难的方案设计中，要避免掉进“停车位供给越多、停车难问题越小”的误区，对现有停车资源的统筹、整合，提高停车资源的利用效率，是一个可行的思路。
一面无处可停、一面长期空置
“在城市的中心区域，如果道路容量已经达到或者接近饱和，再建新的停车设施势必会加剧拥堵。”同济大学交通运输工程学院教授张戎告诉《瞭望东方周刊》。
以上海五角场地区为例，这一区域的停车设施虽然较充足，但是商业区周围的道路宽度不够，每逢周末车流过大时易造成拥堵，这种动静态交通不平衡的情况下，再去修建停车场，拥堵势必加剧。
艾瑞咨询的数据显示，在北上广深四个一线城市，一方面，其平均停车泊位缺口为76%，每个城市至少有超过200万车辆无正规车位可停，另一方面，大量的经营性停车场长期空置，近五成停车泊位并没有得到合理利用。
《关于加强城市停车设施建设的指导意见》明确提出，要坚持集约挖潜，鼓励既有停车资源的开发共享，提升停车信息化水平，促进停车与互联网融合发展。
早在国家鼓励停车资源开发共享之前，上海、杭州、无锡、郑州都曾试水“错时停车”。
近日，山西、福建多地都提出要推进“错时停车”方案，并鼓励和引导政府机关、公共机构和企事业单位内部停车场对外开放，对居住区与周边商业办公类建筑推行“错时停车”。
上海在2012年新修订的《上海市停车场（库）管理办法》就提出，市中心城区新增了停车资源错时利用制度。该《办法》针对两种类型的“错时利用”作了专门规定：一是对住宅小区与商务楼宇等之间错时利用，二是对开设时段性道路停车场，充分利用夜间道路资源。
潮汐停车试验
在上海，规模最大的“错时停车”案例是浦东塘桥街道的潮汐式停车项目。
塘桥街道地处浦东陆家嘴金融城南端，交通发达、商业繁荣，新老小区混合。在这里，互换停车的潮汐点已达25个。小区居民白天给白领腾出841个停车位，而他们自己则交换到了863个夜间停车位，共1704个车位。
塘桥社区管理办公室主任丁昭琳告诉《瞭望东方周刊》，项目实施前，整个社区白天和晚上的车位缺口达2000多个，在社区代表大会上，许多代表都提出了停车难问题。
而这个项目的实施，直接受到2011年的永业商务楼错时停车试点的启发。
永业商务楼地处浦东南路、紧邻陆家嘴金融中心，其自配的停车场较小，周围都是主干道，白天总缺十几个车位。旁边的国地公寓小区内车位资源也很紧张。塘桥街道调查发现，永业商务楼晚上基本没有什么车辆停放，而国地公寓小区白天却有40多个空车位，双方都存在车位的时段性闲置。
于是，商务楼和住宅小区分时段交换车位的解决方案被构想出来。
“重要的是，永业商务楼和国地公寓位置相邻，双方又都有需求。” 塘桥房管办主任王功成告诉《瞭望东方周刊》。
错时方案提出后，在征求两家物业公司和业委会意见后，双方就交换车位的数量、时间段和停放管理等事项进行协商，两个月后这一方案正式落地。
2012年，塘桥街道将潮汐式停车进行推广，在全区为有停车困难的小区与商务楼、驻地单位进行牵线和配对。
停车公约
丁昭琳告诉本刊记者，随着潮汐式停车的全面铺开，担忧、质疑也开始出现。由于潮汐式停车实施前期都是采用口头承诺的方式进行协议，难以提供强有力的约束，所以为了明确参与各方的权利和义务，塘桥街道出台了《塘桥社区“潮汐式”停车公约》。
业主之前担忧的主要问题，如停车费会不会被物业独吞，到了时间车主不把车开走怎么办，是公约的核心内容。
潮汐式停车点海富花园的物业经理黄杰告诉《瞭望东方周刊》，按照小区《业主大会议事规划》规定，潮汐停车所得的停车费，物业管理方与业主“三七”分，并定期公布。如果车主违反停车公约及停车协议，塘桥房管办有权对其进行警告，经警告三次未整改的，将取消其停车资格。
海富花园是一个商住两用小区，目前有628套住房，559个车位，其中商用部分占70%，因此，车流量主要集中在工作时段。在工作时间，这个小区每天的车流量大概有1200多辆。停车场经常处于饱和状态，车辆需要分流到附近的其他小区。
目前，海富花园拿出来的夜间潮汐车位有196个，用来接收新都花园、仕嘉名苑的车主。
nlc202309081343
据本刊记者了解，在塘桥潮汐式停车模式有多种，既有一对一的模式，也有一对多的模式，在收费方式上，有按月缴纳的，也有按次收费的。
迄今为止，塘桥的潮汐式停车项目已经开展了五年。据王功成介绍，其间只出现过一起车主被取消停车资格的情况。
相对于塘桥的成功，杭州的翠苑街道九莲社区的“错时停车”试验，结果却相反。由于居民反对声音太多，仅实施一年的该试验就被叫停。九莲社区居民委员会在2009年5月推出一项停车新规：在该小区停车必须房产证、车辆所有权证和驾驶证“三证合一”，这相当于拒绝了外来车辆进入小区，“错时停车”就此终止。
陶希东认为，潮汐停车作为一种创新性的车位共享互惠模式，是一种有条件限制的停车方式，“各地居委会、街道等基层工作的态度、机制、能力以及居民心态的开放度等方面差异巨大，这决定了潮汐式停车不会在每个城市都取得成功。”
政府能做什么
2015年前后，市场力量逐渐瞄准了这一矛盾突出同时潜力巨大的领域。据粗略统计，中国的停车类手机应用已不下100个。然而，对车主而言，安装使用多个停车APP非常麻烦，单入口、广覆盖、完整的城市停车地图被视作未来的主流需求。
上海市交通委主导开发的“上海停车”APP，目前已经面向社会公众开放下载。目前，该APP已基本覆盖中心城区经营性停车场所，并能提供部分场所的实时泊位信息，并力争于2016年底实现上海全市公共停车资源的全覆盖。
杭州市城管委也在其城市管理APP“智慧城管”中添加了停车诱导服务，计划在2016年4月底前，完成钱江新城、西湖景区、武林商圈等区域内实时停车数据的收集和发布，并在年底前完成全市85%以上对外开放的停车场库实时停车数据的收集和发布。
“快停车”APP创始人赵世和“e代泊”创始人吕叶都对《瞭望东方周刊》表示，政府应该积极参与到智慧停车建设，以改变目前停车管理分散，数据难以共享，各方各自为政的局面。
吕叶畅想：如果未来一个城市的停车数据可以做到完全正确、实时共享，那么以后他甚至都不需要提前租下车位，代泊司机接单后选择最近的空闲停车场就可以。
要实现这个目标，解决多头管理问题，成为绕不过去的坎。
陶希东介绍，按照一些城市的停车管理办法，一个停车场的行政管理涉及多达十几个部门：交通行政部门负责主管;发展改革行政主管部门负责审批、核准和备案，并对收费标准进行监督检查;公安交管部门负责停车秩序管理和道路车位设置;此外还有规划、住房城乡建设、财政、国土资源、质量技术监督、工商行政管理、税务、人防、城市管理综合执法等部门。
“多头管理容易造成权限不明确、职责不清晰，大家各自为政，执行力较弱。”北京市建筑设计研究院有限公司副总经理郑实曾在接受《人民日报》采访时说。
作为北京市政协委员，他曾建议研究建立城市公共停车资源的多部门协调运行机制，设置统一专业的、有执法权的停车管理行政主管机构。
另一方面，在现行法律法规中，对于不按规定规划建设停车场及车位的现象，缺乏有针对性的处罚措施，执法部门也不明晰，给实际的监督管理工作带来很大难度。
东南大学交通法治与发展研究中心执行副主任顾大松则对《瞭望东方周刊》表示：“立停车管理政出多门，欠缺系统的思维，特别需要从城市交通的科学布局出发，以大交通理念统筹停车主管部门及相关职能部门的关系。”
12.物业车位管理方案 篇十二
关键词：物业管理法规与政策,教学改革
随着中国房地产业的快速发展, 物业管理行业越来越发展壮大, 已经成为新兴的朝阳产业。伴随着物业管理服务的市场化, 物业管理中涉及的法律主体十分广泛, 法律关系非常复杂, 因此, 物业管理法规与政策课程要求掌握的法律法规种类也非常多。除了要重点掌握物业管理条例、物权法, 还要掌握与物业管理相关的合同法、城市房地产管理法、招标投标法;物业管理企业资质管理办法、住宅室内装饰装修管理办法、物业服务收费管理办法、前期物业管理招标投标暂行办法等与物业管理活动密切相关的法律法规。 因此, 要在有限的课时内完成教学任务, 并使学生掌握且能在实际中灵活运用, 必须结合本科生的特点, 采取恰当的教学方法。
一、物业管理法规与政策课程传统教学模式存在的问题分析
“物业管理法规与政策”是我校物业管理专业的专业必修课, 是专业核心课程之一。通过本课程的学习, 要求学生熟悉物业管理中的有关法律法规和规章制度, 明确物业管理中的法律关系、法律行为和法律责任;掌握业主自治管理的内涵, 物业管理法律实务以及纠纷处理的方式和程序, 帮助学生维护自己在涉及有关物业管理事务中的合法权益, 以及提高学生就业后从事有关物业管理方面工作的业务水平。这是物业管理专业人才必备的素质, 但传统物业管理法规与政策课程的教学模式存在许多弊端, 难以适应物业管理活动所涉及的社会经济关系。 (1) 课堂教学采用封闭的理论教学的方式, 学生对现实社会经济环境, 对实际房地产经济活动缺乏感性认识, 学生实习时目的性差, 很难做到有的放矢地主动参与。 (2) 课堂教学中, 教师作为传授知识的主角, 把学生仅仅当成一个受教育者。学生被动接受教师所教的知识, 其主要目的是完成考试的任务。学生把学习的目的放在追求高分上, 而不是今后实际工作需求的, 陷入了记笔记—抄笔记 (甚至复印笔记) —考笔记—忘笔记的不良循环, 学生不主动参与, 这样的教学束缚了学生的思维, 难以培养其发现问题、分析问题、解决问题的能力, 社会适应性差。 (3) 教学手段落后, 基本上是单一的“黑板+ 粉笔”, 再加上教学内容主要以解释法律条文的为主, 教学内容缺乏生动性、实际性, 学生容易产生厌学情绪。 (4) 满堂灌教学, 重理论轻实践, 课堂上技能操作训练很少, 课后的社会实践更是缺乏, 学生只有理论知识, 但运用知识解决问题能力弱, 受不到法学思维和物业管理法律实务的基本训练, 难以培养自觉的法律意识, 很难达到课程教学目的。
综上所述, 我们必须以实际工作需要为前提, 根据物业管理专业执业素质不断变换的要求, 稳步推进教学改革, 培养出知识、能力、素质协调发展的能够满足时代发展需要的应用复合型人才。
二、物业管理法规与政策课程教学改革探索
1.拓展教学内容, 增加现实问题处理的内容。本课程总体设计思路是以物业管理专业相关工作任务和职业能力分析为依据确定课程目标, 设计课程内容, 以工作任务为线索构建任务引领型课程。课程结构以物业管理各主体的法律关系为主线, 主要是以物业管理的各个主体在物业管理活动中的权利与义务为核心组织内容, 重点简述物业服务公司、 业主、业主自治组织在物业管理中形成的法律关系、法律行为各个环节中的权利义务关系, 以及由于权利义务处理不当而引发的纠纷与解决方法。在教学过程中, 根据上述思路针对现实物业管理工作中物业公司于业主常见的物业纠纷, 采用讨论的方式与学生共同进行法律分析, 并提出解决问题的措施。以此来提高学生的学习兴趣, 增强学生解决实际问题的能力。
2.改革教学方法, 引用案例教学法。案例教学法是根据教学目的要求, 将已发生或将来可能发生的问题作为案例, 组织学生对案例进行调查、阅读分析、讨论交流研究活动, 提出各种解决问题的方案, 并对之进行论证说明, 促使学生加深对知识的理解, 从而提高其发现问题、分析问题和解决问题的能力。
物业管理法规与政策是一门实践性很强的学科, 与人们的生活密切相关, 物业管理法规与政策的教学仅仅依靠教师对一般理论和法律规范的讲授很难起到理想的效果, 在物业管理法规与政策教学中运用案例教学法, 能将干涩的物业管理法律知识和理论与经济活动中活生生的事例结合起来, 使学生更加直观地感受法律在生活中的运用, 从而更好地理解所学法律知识, 提高学生解决实际问题的能力。同时, 传统教学模式以教师为主, 学生往往没有参与到教学活动中, 导致很多学生对课堂教学没有积极性。运用案例教学法将法律知识和理论与现实生活有机联系起来, 教学过程中让学生积极参与对案例的讨论, 在师生互动的过程中激发学生的学习热情和兴趣。
3.改善教学手段, 运用现代教学手段。物业管理法规与政策课程教学内容不断拓宽, 而课时数量有限, 我们必须改变传统教学中一只笔、一本书、一块黑板就能完成教学的状态, 充分运用现代教学手段。运用多媒体课件组织教学, 运用大屏幕投影仪、录像带、网络视频等现代教学手段。现代教学手段的运用, 在有限的课堂时间中大大增加了课堂教学的信息量;在有限的课堂空间范围内, 扩大了学生的视野, 提高了学生的学习兴趣。
三、物业管理法规与政策考试改革探索
由于物业管理法规与政策课程实践性较强, 同时综合运用能力要求较高, 尤其在现实案例方面。以往在笔试测试中很难全面地测试学生对于法律法规的整体掌握情况, 只能考核其中的基本概念和理论, 很难考核出法律法规的现实运用情况;同时由于考试时间的限制, 即使有案例分析的考题, 也仅能就少数法规的一部分内容进行测试, 而且试题多偏重理论性, 不能较全面地考核学生对生活中的现实案例的综合分析和解决能力。因而有必要改变以往的考核方式, 变单一的笔试测试为笔试和案例分析相结合的方式, 结合本课程教学方法改革在教学过程中采用案例教学法, 在每个法律制度完成理论知识讲解后引用典型案例进行分析, 并要求学生撰写案例分析报告, 根据报告质量给予案例分析成绩, 这样既可以考核学生对于基本知识的掌握情况, 也能考核学生对于基本知识的综合运用情况, 同时提高学生的学习兴趣;也改变了学生突击学习、死记硬背的状况, 培养良好的学习习惯, 督促学生加强平时学习, 并且学会知识的应用, 全面系统地掌握房地产法律制度与政策的知识。使学生能更好地理解房地产法是如何在生活中产生作用的, 通过书面作业的形式还能起到对学生写作能力的培养。
因此, 建议课程考试采用笔试和案例分析相结合的方式进行。对于理论性较强的法律制度知识采用笔试测试, 仍采用闭卷考试方式, 重在基本知识掌握情况的考查;对于应用性较强的现实案例采用实训的方式, 即让学生结合课堂所讨论的案例或者是学生自己感兴趣案例, 运用所学物业管理法规与政策知识和理论进行分析、论证, 撰写案例分析报告。考试成绩的构成包括以下三个方面: (1) 平时成绩占总成绩的20%, 由作业、出勤和课堂表现等综合评定。 (2) 案例分析成绩占总成绩的30%, 结合课堂所讨论的案例或者是学生自己感兴趣案例, 运用所学房地产法知识和理论进行分析、论证, 撰写案例分析报告, 根据报告质量和课堂参与情况给予案例分析成绩。 (3) 期末笔试成绩占总成绩的50%, 采取闭卷考试的方式进行。
参考文献
[1]柳易林, 黄蕾, 缪悦.《物业管理法规》课程教学改革探讨[J].中国电力教育, 2010, (9) .
[2]汤腊梅.房地产法规课程教学改革探讨[J].湖南城建高等专科学校学报, 2002, (9) .
13.物业管理方案 篇十三
3.4.1物业管理方式
指挥机构 执行机构
（主任）（各部门主管、专业人员）
监督机构
（主任和公司物业部）
反馈渠道
3.4.2 XX广场工作计划
前期介入计划
序号 项目 工作内容 计划时间 签订物业管 中标后十天 理服务合同 签订物业管理服务合同
参与规划、A、收集整理各类图纸资料，熟悉XXXX 中标后进驻
设计与建设 广场情况。到物业交付 B、加强与发展商、施工单位等部门联。系，参加工程例会，了解工程进度。
C、就物业管理方面，对XX广场当时
阶段提出专业建议。
D、参与现场施工管理及各类设备的选
型与调试。
在建物业前 A、全面介入在建物业的施工。中标后至物 期介入工作 B、向项目部提出合理化建议。业交接前 C、参与隐蔽工程验收、机电设备调试。D、分专业工种全面熟悉物业。
组建机构 A、人员招聘。物业交付使 B、人员培训考核。用前三个月 C、人员上岗及试运行。
办公后勤 A、管理用房及办公用品配置。物业交付使 B、安排员工用房。用前二个月 C、物资配备。制定与完善 A、严格按照ISO9000质量管理体系标 物业交付使
各项章制度 准，制定符合XX广场管理处的各 用前3个月 项操作规范
B、结合XX广场实际情况，对各项
操作规范进行调整完善。
前期介入工作计划
序号 项目 工作内容 计划时间 物业验收与 A、依据接管验收标准，逐项严格进 物业交付使
接管 行审查。用前一个月
B、对不合格项目备案，并督促责任
部门整改。
C、进行复验。
D、符合接管标准后办理书面移交手
续。
E、制作XX广场的“备忘录”。
A、配合开发商进行有关问卷调查 物业销售全及回馈意见收集 过程B、协助进行宣传推广8 销售配合 入伙阶段工作计划
序号 项目 工作内容 计划时间
入伙实施 A、与环卫、房管局、公安、物价局、物业交付使
电信、银行等有关部门取得联系，用前后三个 开展有关工作。月 B、各项入伙资料文本的准备。C、明确入伙流程及各岗位职责。
D、与开发商共同策划举行入伙仪式，入伙现场的准备。
E、入伙手续办理。
初次业主意见 A、以问卷调查、电话、拜访等形式了 物业及交付
调查 解业主各类信息，加强与业主交 使用三个月
流。内
B、针对业主合理意见，进行纠正措施。
C、回访与回馈意见收集。二次装修管理 A、装修方案审批，宣传装修规定。物业交付使 B、装修手续办理及装修服务。用起 C、装修施工工程监控。
D、装修工程验收
档案建立与 A、收集业主资料归档。物业交付使
管理 B、各类图纸资料的装订归档。用起
C、建档与运用。
配合销售 A、以出色的物业管理协助推动销售，物业交付使
及时将顾客信息反馈给销售部。用起
B、协助销售部、工程部做好售后服务
工作。
管理期内工作计划
管理期 主要规划项目 备注
第一年 A、全面导入ISO9000质量保证体系，修订和完善 自物业公司
符合XX广场特点的各项管理规章制度及操作 进驻之日全
规范。面交付一年
B、开展宣传教育活动，加强精神文明建设,普及物 内
业管理相关政策法规。
C、全面导入CI识别系统。
D、建立电脑网络系统，实现办公纸自动化。
E、员工系统培训开展。
F、开展多种经营业务，有偿、无偿服务。
G、按照年度社区活动计划，开展适合XX广场特点的社区活动。
H、根据实际情况进行业主委员会成立的准备工作。I、管理水平达到市优标准，J、开展多渠道与业主沟通，了解需求，调整工作，尽最大力量满足业主需求。
第二年 A、根据首年开支预算，合理调整财政收支，开展 全面交付使 各项增收节支工作。用二年内
B、开展各项便民服务活动。
C、争创“XX市物业管理优秀小区”，并获得称号。D、管理水平达到“全国城市物业管理优秀示范居
住区”的标准，并在达到评比资格的情况下，申
报。
E、装修计划制定。
G、个性化服务的提供和推广。
3.4.3XX广场物质装备
u 物业管理办公、商业用房配置
XX广场按总建筑面积 133001平方米算，应配置399平方米
u 行政办公用品
序号 名称 单位 数量 1 电脑 台 4 2 打印机 台 1 3 传真机 台 1 4 复印机 台 1 5 办公家具 批 1 6 档案柜 只 8 7 饮水机 台 4 8 计算机 台 8 9 资料文件夹 批 1 10 挂钟 个 4
办公用房，532平方米商业用房。11 更衣箱 个 24 12 办公易耗品 批 1
u 保安设备
序号 名称 单位 数量 1 对讲机及电池 部 12 2 警棍 支 18 3 雨具 套 15 4 应急灯 只 6 5 警示牌 批 1 6 更衣箱 个 24
u 清洁设备
序号 名称 单位 数量 1 吸水机 台 1 2 高压水枪 台 1 3 2.4M双节伸缩杆 支 12 4 4M伸缩杆 支 8 5 1M铝合金梯 把 4 6 2M铝合金梯 把 2 7 雨具 套 15 8 清洁用品 批 1
u 工程维修设备工具
序号 名称 单位 数量 1 万用表 只 3 2 钳流表 只 3 3 下水道疏通机 台 1 4 电焊机 台 1 5 小台钻 台 1 6 工具箱 个 4 7 1.5M铝合金梯 把 2 8 2.5M铝合金梯 把 1 9 应急灯 只 4 10 常用零星工具 若干 11 预备零配件 若干 12 冲击钻 台 1 13 手电钻 台 1
Ø 3.5 XX广场物业管理处机构设置、人员配备、培训及管理 3.5.1机构设置与职能分布
行政办公室： 负责档案文件资料的处理及后勤、人事等事务的处理。
物业事务部：负责物业公共部位的环境清洁、绿化维护、卫生消杀、环保监测、和居民委托的清洁服务项目等。负责物业管理区域内公共秩序的维护和安全防范、道路的畅通、车辆的停放管理、以及消防安全管理等。
工 程 部： 负责物业接管验收、共用部位、共用设施设备的使用管理、维修养护、更新及住户委托的维修服务项目等工作。
客户服务部：负责办理住户入住手续、日常接待、住户信息收集与反馈及社区文化活动的策划、组织、实施、特约服务等。
财 务 部： 负责管理处各项费用的收缴和内部帐务管理。3.5.2XX广场人员配备
坚持重综合素质，讲学历、技能；坚持专业技能的人员配备原则；坚持“先培训，后上岗”，管理人员100%持证上岗的原则，组建一支专业、精干、高效、团结、有序的队伍。人员配备表 序 号 职 务 数 量 1 管理处主任 1 2 管理处主任助理 事务部主管兼 3 物业事务部主管 1 4 客户服务部主管 1 5 行政事务主管 客户服务部主管兼 6 财务部主管 1 7 工程部主管 1 8 安全护队领班 3 9 保洁领班 3 10 出纳 1 11 接待兼档案管理员 1 12 文员 1 13 安全护队员 24 14 保洁人员 12
工程人员 7
3..5.3 人员培训
培训的意义：
l 对员工进行不同阶段的培训，是圆满完成委托管理目标的保证。
培训的目标：
l 培训目标是在意识、知识、技能三方面加强和提高，改进员工的行为和表现，培养出高素质的物业从业人员。
通过系统的培训，加强员工对管理服务的认识，改进工作态度，做到“服务第一，质量取胜”。要求每个员工都做到“团结、奉献、尽责、高效”。
培训的方式：
l XX广场管理处员工培训分三步进行，管理处将根据不同时期，不同情况，制定有针对性地培训计划。第一步：岗前培训
物业入伙前，管理处组织拟派员工并安排培训课程，以便在最短的时间内熟悉XX广场，同时树立正确的服务意识。第二步：在职培训
完成岗前培训课程后，安排各级员工进入物业内进行实地训练，并配合物业入伙，令物业管理工作能够全面开展，为业主及时提供高水准的服务。第三步：提高培训
在物业入伙后每三个月安排更新培训，提高员工综合素质和服务技能，以适应物业行业发展。培训课程：
l 管理处专业培训：确保管理处正常及有效的运作。（1）基本物业管理概况（2）管理处的具体运作
l 客户服务培训：掌握与客户沟通的技巧、水平，达到星级酒店服务标准。（1）客户服务准则（2）电话用语、礼貌培训（3）客户接待礼仪（4）客户投诉（5）客户管理
l 工程培训：根据XX广场实际情况、安排具有针对性的培训，确保设备运行正常。（1）物业接管验收（2）二次装修程序控制（3）设备保养和维修
l 保安培训：针对写字楼、商场、酒店式公寓等高层楼宇 的特性，加强物业保安服务意识。（1）保安准则及工作纲要（2）保安仪表、行为及纪律
（3）处理投诉及对客户的礼貌和态度
（4）保安消防装备使用
（5）保安消防智能化系统的使用及维护（6）紧急情况的处理办法（7）火灾事故的处理办法
（8）车辆、人员出入控制（9）事故纪录（10）法律、法规（11）队列操练
l 清洁绿化培训：掌握清洁绿化标准和检查方法（1）清洁流程和标准（2）清洁、绿化器材和物料（3）检查标准（4）绿化管理
3.5.4 XX广场管理处人员管理
人员管理的原则：
l XX广场管理处以政府有关法律法规、公司各项规章制度、ISO9000质量体系、企业CI手册作为员工行为规范和考核的标准。
l 全体员工均采用聘请合同制，做到管理人员能上能下，员工能进能出，竞争上岗、优胜劣汰。
录用、培训和淘汰：
l 按照公司规定的员工上岗条件和素质标准，严把招聘关。人事部门和用人部门共同对应聘人员的知识层次、专业技能、工作经验进行考核、选拔。做到人尽其才。
l 凡聘用人员都要进行上岗培训，培训合格者留用。留用者根据岗位的特点和要求实行3-6个月的试用，试用期满后由人事部和用人部门再次考核，提出录用意见，经总经理批准后，正式签劳务合同。l 根据培训计划，实施全员全阶段培训战略，不断学习新观念、新方法、新技术。培训考核成绩优秀者，升职加薪。
l 人员的聘用要求、招聘程序（略）。l 员工调动、辞职和解聘（略）。
l 公司已制定了一系列量化管理和考核制度，根据考评，实行末位淘汰制，并激励员工，多劳多得。
考核方法：
l XX广场管理处实施管理处主任目标责任制，签订目标责任书，落实责任者的权限与职责。责任者有圆满完成责任书规定任务的责任，也有所辖人员工资奖金的决定权和人员调整权。责任者每月总结上月工作完成情况，制定本月工作计划。上级按ISO9000质量体系对下级责任者进行考核、评审。
l XX广场管理处实施全员量化考核制，由考核者对下属员工按量化考核标准每月考核一次，以此决定下属员工的工资、奖金。
l 对部门工作的目标责任考核和对员工业绩的量化考核，均纳入ISO9000质量体系范畴，严格按照相关程序文件和作业指导书运作，要求有检查、记录并存档。
l 考核、奖惩和工资调整（略）考勤制度（略）员工考核标准（略）
员工形象：
l XX广场管理处导入形象设计，在贯彻过程中进一步培养、提升员工的服务意识，调动员工的积极性，培养自豪感和凝聚力。
l XX广场管理处以员工手册、职业道德规范和日常用语规范指导员工的服务工作，员工通过训练有素的言行举止，共同塑造管理处和XX物业的公众形象。工作人员一律穿着指定制服上岗，职位和工种标志明确，易于辨认。