土地登记代理服务流程

2024-08-09

土地登记代理服务流程（精选9篇）

1.土地登记代理服务流程篇一

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四川省担保公司土地抵押登记流程如何

《四川省国有土地登记暂行办法》的出台，为四川省的土地登记工作确立了标杆，2017年，土地使用权首次抵押给担保公司，一时间成为广大公众一大热议的话题。接下来小编将为您介绍四川省担保公司土地抵押登记办理的相关事项。

一、土地抵押需准备的资料

1、抵押人、抵押权人工商营业执照(复印件)

2、抵押人、抵押权人组织机构代码证和法定代表人身份证(复印件)

3、抵押人、抵押权人的授权委托书(原件)及被委托人的身份证(复印件)

4、会议纪要(董事会或股东会议或职工代表大会会议纪要)

5、董事、股东或职工代表身份证明(复印件)

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6、房屋所有权证(复印件)

7、房屋他项权证(复印件)，(如是在建工程抵押应提交市房地产抵押登记表)

8、乌鲁木齐市房产抵押合同(契约)

9、土地使用证及附图(原件)

10、借款合同(原件)

11、抵押人与抵押权人的抵押物清单(单位为平方米与万元)(包含内容为总建筑面积、抵押建筑面积、房地产他项权证号、评估价值、总用地面积、抵押用地面积、土地证号、评估价值)双方单位需盖章、年月日

12、抵押合同(担保合同)(原件)

13、土地价格评估报告(原件)

14、属共有土地使用权的，应提交共有土地使用者的书面同意证明(原

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件)

15、属出让用地的，应提交共有土地使用权出让合同、出让金发票(复印件)

16、属集体土地的，应提交村委会证明或集体经济组织证明(复印件)注：

1、为他人提供抵押担保，如借款人为个人，请借款人提供身份证复印件，如借款人为单位，请提供单位营业执照(复印件)、组织结构代码证(复印件)、法人身份证(复印件)。

2、与抵押权人签订保证合同的，请提供保证人证明资料。

3、例如建设贷款，抵押人是XX公司，抵押权人XX银行。

二、在土地抵押办理过程中的一些经验浅显总结

1、公司和银行贷款客户经理(也就是双方的委托人要同去，现场核对本人和身份证原件);(一般35000平米抵押登记费在15000元左右)

2、一般在每个区县均有土地交易中心，俗称一大厅、二大厅等，我法律咨询s.yingle.com

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们通常是在土地所属的区县土地交易中心大厅办理，并非市土地交易中心;

3、因办事流程和填报资料过多，对于生手企业，可以请一些房产测绘公司、房产经纪公司给予代办，私人代办费通常在1500~3000元之间。但是所有这些必要资料，还是得自己提供。

4、会议纪要可自行草拟，例如内容为“XX公司因XXX原因，需要资金，特向XX银行申请贷款，经开会讨论一直同意将XXX宗地抵押给XXX银行，抵押期限从XX年至XX年。”后附所有股东的签字、手印等。

5、例如公司是由三位股东出资的(以申报工商局办理营业执照时的备案资料为准、暗股股东不算)，则需提交三位股东的身份证复印件。

6、房屋所有权证通常在房产局交易大厅办理他项权证时候就已经上缴了，所以这里提交的是复印件。

7、如果是在建工程抵押，那么房产局交易大厅在先办理在建抵押成功时，会有制式表格填报，这就是《房地产抵押登记表》。正确流程是先办理在建抵押，后办理土地抵押。在建抵押办理时，每栋单体各一份《房地产抵押登记表》，房产局会给每栋单体一个独立的编号，法律咨询s.yingle.com

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盖过房产局公章方为有效。

8、抵押合同(担保合同)通常由银行提供的制式版本。

9、土地价格评估报告这里不再多说。

10、办理成功后，土地交易大厅会在土地证上注明抵押并盖公章返给企业。

自从2017年出现了土地使用权首次抵押给担保公司的先例后，虽然《四川省国有土地登记暂行办法》已经颁布，但仍相继引发了一系列与土地抵押相关的法律问题。四川省担保公司土地抵押登记如何办理、办理所需的资料、以及相关经验小编已经为您介绍如上，更多相关问题请咨询赢了网。

 哪些情形公司能解除劳动合同_哪些情形不能解除 http://s.yingle.com/y/ld/1176623.html

 对于农民合同制工人有怎样的失业保险待遇 http://s.yingle.com/y/ld/1176622.html

 八级工伤鉴定标准是什么_八级工伤赔偿标准（2018）是什么 http://s.yingle.com/y/ld/1176621.html

 津贴有什么特点_津贴的种类有哪些 http://s.yingle.com/y/ld/1176620.html

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 保密条款的范围有什么限制_保密条款时间有哪些限制 http://s.yingle.com/y/ld/1176619.html

 什么是哺乳期_怎么保护哺乳期的女职工 http://s.yingle.com/y/ld/1176618.html

 用人单位发生合并或分立的，之前发生的劳动争议如何确定当事人 http://s.yingle.com/y/ld/1176617.html

 劳动争议仲裁调解的原则_劳动争议仲裁调解的法律效力 http://s.yingle.com/y/ld/1176616.html

 哪些职工可以实行综合计算工时工作制 http://s.yingle.com/y/ld/1176615.html

 关于对新开办用人单位实行劳动规章制度备案制度的通知 http://s.yingle.com/y/ld/1176614.html

 非全日制用工劳动者发生工伤的，用人单位能否终止劳动合同 http://s.yingle.com/y/ld/1176613.html

 什么是医疗保险_办理医疗保险的具体程序 http://s.yingle.com/y/ld/1176612.html

 谁为劳务派遣人员缴纳社保_如何办理派遣员工的社保 http://s.yingle.com/y/ld/1176611.html

 试用派遣的具体规定_人才租赁的办理程序 http://s.yingle.com/y/ld/1176610.html

 女工哺乳时间和劳动时间怎么算_哺乳时间能否折算工资 http://s.yingle.com/y/ld/1176609.html

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 最低工资适用哪些劳动者_工资扣减制度的规定 http://s.yingle.com/y/ld/1176608.html

  工伤死亡待遇 http://s.yingle.com/y/ld/1176607.html 竞业限制是什么意思_竞业限制约定包括哪些内容 http://s.yingle.com/y/ld/1176606.html

 哪些员工要签保密协议_签订保密协议需要注意什么 http://s.yingle.com/y/ld/1176605.html

 “竞业限制”的期限最长几年

http://s.yingle.com/y/ld/1176604.html

 患病职工医疗期是什么_职工在患病期间的权利有哪些 http://s.yingle.com/y/ld/1176603.html

 加班加点工资计算标准

http://s.yingle.com/y/ld/1176602.html

 劳动争议的调解机构_劳动争议如何调解 http://s.yingle.com/y/ld/1176601.html

 退休金能否一次性结算_单位能否单方降低退休金待遇 http://s.yingle.com/y/ld/1176600.html

 用工单位的工作岗位因特殊原因取消的，劳务派遣单位能与被派遣劳动者解除劳 http://s.yingle.com/y/ld/1176599.html

 申请劳动争议仲裁的条件_需要哪些材料 http://s.yingle.com/y/ld/1176598.html

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 失业保险是什么_失业保险有什么特点 http://s.yingle.com/y/ld/1176597.html

 实行加班加点应掌握的原则_企业可不缴纳住房公积金吗 http://s.yingle.com/y/ld/1176596.html

 什么是计件工资制_计件工资制职工享受最低工资标准吗 http://s.yingle.com/y/ld/1176595.html

 工伤认定有时间限制吗_申请工伤认定应提交什么材料 http://s.yingle.com/y/ld/1176594.html

 劳务派遣适合哪些人员_劳务派遣单位有哪些义务 http://s.yingle.com/y/ld/1176593.html

 什么是地区性津贴_保证生活性津贴有哪些 http://s.yingle.com/y/ld/1176592.html

 女职工禁忌劳动的范围是什么

http://s.yingle.com/y/ld/1176591.html

 如何签订劳动合同_单位不签劳动合同怎么办 http://s.yingle.com/y/ld/1176590.html

 津贴的性质_津贴的作用是什么

http://s.yingle.com/y/ld/1176589.html

 如何缴纳失业保险费_如何申领失业保险金 http://s.yingle.com/y/ld/1176588.html

 劳动争议处理程序有哪些_劳动争议处理程序如何进行 http://s.yingle.com/y/ld/1176587.html

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 广东省提高工伤保险待遇标准

http://s.yingle.com/y/ld/1176586.html

 使用童工是否违法_使用童工应当如何处罚 http://s.yingle.com/y/ld/1176585.html

 企业富余人员解除劳动关系_主动提出解除劳动合的情况 http://s.yingle.com/y/ld/1176584.html

 哪些情况解除用工关系_聘用前的入职审查是什么 http://s.yingle.com/y/ld/1176583.html

 事实劳动关系有哪些风险_事实劳动关系的风险 http://s.yingle.com/y/ld/1176582.html

 职工享受年休假的条件_哪些情况下不得享受年休假 http://s.yingle.com/y/ld/1176581.html

 女职工在孕期严重违纪，单位可以解除劳动合同吗 http://s.yingle.com/y/ld/1176580.html

 企业如何实行综合结算工时工作制 http://s.yingle.com/y/ld/1176579.html

 无过失辞退员工争议_离职补偿产生的争议有哪些 http://s.yingle.com/y/ld/1176578.html

 竞业限制协议的主体有哪些_竞业限制的范围是什么 http://s.yingle.com/y/ld/1176577.html

 工伤保险待遇有哪些_哪些情况下停止享受工伤待遇 http://s.yingle.com/y/ld/1176576.html

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 经济纠纷案件的诉讼费由谁负担

http://s.yingle.com/y/ld/1176575.html

 工伤保险待遇的特点_用人单位支付的工伤保险待遇项目 http://s.yingle.com/y/ld/1176574.html

 什么是服务期_可以约定服务期的培训应符合什么条件 http://s.yingle.com/y/ld/1176573.html

 什么是绩效薪酬体系_绩效薪酬体系有什么作用 http://s.yingle.com/y/ld/1176572.html

 国有企业工资内外收入检查内容是什么 http://s.yingle.com/y/ld/1176571.html

 什么是经济性裁员_经济性裁员要符合哪些条件 http://s.yingle.com/y/ld/1176570.html

 侵犯商业秘密行为_侵犯商业秘密的法律责任 http://s.yingle.com/y/ld/1176569.html

 什么是竞业限制条款_约定竞业限制条款应注意什么 http://s.yingle.com/y/ld/1176568.html

 劳动者如何解除劳动合同_随时解除劳动合同的情况 http://s.yingle.com/y/ld/1176567.html

 当事人向仲裁委员会申请仲裁，应提交什么 http://s.yingle.com/y/ld/1176566.html

 试用期如何约定_约定试用期有哪些问题要注意 http://s.yingle.com/y/ld/1176565.html

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 什么是合法原则_过失性裁员之合法性原则有哪些 http://s.yingle.com/y/ld/1176564.html

 试用期合同有效吗_企业试用期可以辞退员工吗 http://s.yingle.com/y/ld/1176563.html

 员工在试用期有加班费吗_加班费的支付标准是什么 http://s.yingle.com/y/ld/1176562.html

 最低工资标准怎么审核_如何判断标准工资的数额 http://s.yingle.com/y/ld/1176561.html

 非全日制用工的员工可以兼职吗_用人单位如何缴纳社保 http://s.yingle.com/y/ld/1176560.html

 不定时工作制有加班费吗_加班有时间限制吗 http://s.yingle.com/y/ld/1176559.html

 山东省贯彻《工伤保险条例》

http://s.yingle.com/y/ld/1176558.html

 试用期是几个月_试用期工资标准是多少 http://s.yingle.com/y/ld/1176557.html

 享有失业保险的条件_失业保险待遇标准 http://s.yingle.com/y/ld/1176556.html

 超过试用期不转正怎么办_试用期克扣工资怎么办 http://s.yingle.com/y/ld/1176555.html

 什么是商业秘密_保密条款和商业秘密有什么关系 http://s.yingle.com/y/ld/1176554.html

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 加班工时抵事假加倍报酬成泡影

http://s.yingle.com/y/ld/1176553.html

 什么是基本养老保险_基本养老保险费如何缴存 http://s.yingle.com/y/ld/1176552.html

 职工被派遣出境工作工伤怎么办_劳务派遣工的报酬 http://s.yingle.com/y/ld/1176551.html

 五一的加班费怎么算_周末的加班费怎么计算 http://s.yingle.com/y/ld/1176550.html

 法律对职工探亲假是怎么规定的_单位不给探亲假怎么办 http://s.yingle.com/y/ld/1176549.html

 劳动能力鉴定应提交的材料

http://s.yingle.com/y/ld/1176548.html

 伤亡事故和职业病如何统计

http://s.yingle.com/y/ld/1176547.html

 试用期的期限如何确定_试用期应该签合同吗 http://s.yingle.com/y/ld/1176546.html

 竞业禁止限制的行业范围有哪些_限制的对象是什么 http://s.yingle.com/y/ld/1176545.html

 什么是职工工资外收入_职工工资外收入包括什么 http://s.yingle.com/y/ld/1176544.html

 试用期辞退员工怎么规定2018最新_什么情况下是违法的 http://s.yingle.com/y/ld/1176543.html

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 商业秘密怎样认定_保密协议中商业秘密怎么界定 http://s.yingle.com/y/ld/1176542.html

 员工在不同单位连续工作满一年也有年假 http://s.yingle.com/y/ld/1176541.html

 劳动仲裁的原则_劳动仲裁中止情形有哪些 http://s.yingle.com/y/ld/1176540.html

 中华人民共和国就业促进法_就业促进法 http://s.yingle.com/y/ld/1176539.html

 终止劳动合同的条件_终止劳动合同的经济补偿 http://s.yingle.com/y/ld/1176538.html

 什么是劳务派遣关系_劳务派遣手续如何办理 http://s.yingle.com/y/ld/1176537.html

 关于职工因公外出期间死因不明应否认定工伤的答复 http://s.yingle.com/y/ld/1176536.html

 不得安排女职工在怀孕期间从事什么劳动 http://s.yingle.com/y/ld/1176535.html

 劳动仲裁的时效规定_申请纠纷调解时效多长 http://s.yingle.com/y/ld/1176534.html

 工伤的索赔如何计算_哪些情况能享受工亡赔偿标准（2018）http://s.yingle.com/y/ld/1176533.html

 用人单位裁员的条件_哪些人员用人单位不能对其裁员 http://s.yingle.com/y/ld/1176532.html

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 年休假与事假是什么关系

http://s.yingle.com/y/ld/1176531.html

 混同管理法律风险是什么_违法解除聘用合同怎么处理 http://s.yingle.com/y/ld/1176530.html

 什么是工时_工时的标准计算方法都有哪些 http://s.yingle.com/y/ld/1176529.html

 用人单位通知解除劳动合同的条件_公务员加班费咋算 http://s.yingle.com/y/ld/1176528.html

 职工患特殊疾病的医疗期如何确定 http://s.yingle.com/y/ld/1176527.html

  竞业限制的概念 http://s.yingle.com/y/ld/1176526.html 如何正确计算加班费_如何确定加班费的计算基数 http://s.yingle.com/y/ld/1176525.html

 试用期辞职要赔钱吗_国家对试用期怎么规定2018最新 http://s.yingle.com/y/ld/1176524.html

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2.土地登记代理服务流程篇二

准备工作具体包括组织准备、宣传动员、资料准备、技术培训4个版块。其中组织准备指的是为确保农村集体土地所有权确权登记工作的有序进行成立相应的登记发证领导小组来指导工作;宣传动员则是针对农民对土地所有权登记发证了解不足的问题通过各种途径如广播宣传、村干部访问等来宣传农村集体土地所有权确权登记发证的重要性,以此获得广大农民群众的支持,为后续工作奠定稳固基础;资料准备则是收集第2次农村土地调查形成的土地利用现状和基本农田调查数据库、农村集体土地以登记发证的成果资料、村民据点分布资料等;技术培训则是组织相关的工作人员集中学习相应的法律制度和作业技术,以此来保证农村集体土地所有权确权登记发证工作实践不会出现偏差。

2 申请登记

为确保农村集体土地所有权确权登记发证工作能够依法进行,因此在正式开展工作之前村集体土地所有者应当提出书面申请,到县国土资源局或者乡镇国土资源所领取对应的土地登记申请书,按照相关要求进行填写,连同法人身份证明书、个人身份证复印件、土地权属证明等资料上交县国土资源局或者乡镇国土资源所。

3 土地权属调查

农村集体土地所有权确权登记发证工作流程中土地权属调查环节包括土地权属状况调查核实、界址确定、绘制草图、填写调查表等内容,对土地权属调查数据进行整理,将其按照一定的要求制定成调查表,为后续农村集体土地所有权确权登记工作提高重要的数据参考,例如县国土资源局根据农村集体土地所有权申请资料和土地权属调查表结合相关规定对集体土地所有权进行审核,只有符合条件的才能够进行登记。

4 数据库建设

信息时代背景下,建立相应的农村集体土地所有权确权登记数据库对于登记工作效率和质量的提高有着重要的积极意义。当前市场上存在相当多的专业数据库建设软件如北京苍穹数码测绘公司开发《集体土地所有权管理系统》正是针对农村集体土地所有权确权登记发证工作开发的一个专业软件等。对此可以结合实践工作状况选择合适的数据库建设软件。在专业软件选定之后,将对农村土地权属的调查结果和地籍测量数据以及各种土地登记表、卡、册等建成农村集体土地所有权管理系统数据库,有数据库自动生成地籍图、土地所有权分布图等资料。

5 登记发证

这是农村集体土地所有权确权登记发证工作的关键环节,全面的所有工作流程都是为这一环节服务的。一般来说,如果前期准备工作、申请登记工作、土地权属调查核实工作、数据库建设工作顺利完成的情况下,只需要严格按照《土地登记办法》中的相关规定经县级人民政府批准后,由登记人员填写土地登记簿和归户卡,发放《农村集体土地所有证》,在电脑中完成资料归档工作即可。

6 工作成果检查验收

对农村集体土地所有权确权登记发证工作成果进行检查验收总结工作经验,为后面工作提供借鉴;为发现工作中存在的不足之处,从而及时的采取措施加以弥补。如此方能够确保农村集体土地所有权确权登记发证工作成果的真实性、可靠性,及时的发现工作中存在的问题,针对性的采取措施解决。三级验收则主要指的是农村集体土地所有权登记发证工作技术之后要经过县级自验、市级初验和省级验收3个环节。

总而言之,在当前农村集体土地所有权确权登记工作如火如荼开展的今天,总结工作经验,制定一套行之有效、科学合理的工作流程和调查方法对于提高登记发证工作效率和质量,确保登记发证工作的顺利进行是有着积极意义的。

参考文献

[1]汪洋.农村集体土地所有权登记研究——以四川省宜宾县为例[D].中国地质大学,2013.

[2]汤国全.农村集体土地所有权确权登记发证核调查工程实验探讨[J].测绘与空间地理信息,2014(7).

[3]刘连胜.农村集体土地所有权调查确权相关问题探讨[J].广东土地科学,2011(8).

3.土地登记代理合同篇三

项目名称：合同编号：

委托方：

承接方：

二〇年月日

土地登记代理合同

委托方（甲方）：受托方（乙方）：

根据工作需要，现甲方委托乙方完成土地证代办工作，结合《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国测绘法》和有关法律规定，甲、乙双方经友好协商，共同签订本协议。

第一条工程范围

工程名称：

工程地点：第二条工作内容及提交成果工作内容：

2.1、开展土地调查，包括土地权属界线调查及土地权属调查； 2.2、用全站仪测量并用CAD制图； 2.3、分户图制作、分户报告的编制； 2.4、其他相关工作内容。

提交成果：第三条

执行标准

根据《城镇地籍调查规程》、《土地分类》和国家土地资源管理及测绘管理部门制定的相关技术标准执行。

第四条项目内容及费用

项目内容：共有，其中：；项目单价：（不包含土地证工本费、印花税票）。项目总价：(大写：），按实际提供土地证数量乘以单价进行结算。

第五条付款方式

分批办理，按甲方实际取得土地证户数分批结算。第六条双方义务甲方：

6.1、提供乙方办证所需资料，按合同约定支付款项；

6.2、提供各户身份证、房产证、房屋买卖契税复印件；（交件时将房产证与契税原件交予乙方进行核对，核对后退回）；

6.3、提供第一次办小证所需房地产公司营业执照、组织机构代码证（一般要正本、或是正副本，副本不能单独使用）、法人代表身份证复印件，甲方对乙方的委托书原件。

乙方：

6.4、必须按国家相关规定、程序、手续进行办理土地证； 6.5、按时按量提交成果：各户土地证、分户报告（一式三份）。第六条工作完成期限

本合同签订后，按甲方实际要求提交成果时间执行。

第七条违约责任

7.1、由于乙方未按期完成工作或工作成果未达到国家标准，乙方应赔偿给甲方带来的损失；

7.2、乙方进场工作后甲方无故终止工作，甲方应赔偿由此给乙方带来的损失；

7.3、甲方不按付款要求向乙方付款的，逾期按照合同总价的 %每天收取滞纳金；

7.4、合同签订后，任何一方擅自停止或解除合同，应向对方双倍支付合同费用；

7.5、因不可抗力或甲方提供的材料不准确等原因造成的测绘逾期，乙方不承担责任； 7.6、甲方不履行协议，无权要求返还乙方已收取的服务费用，乙方不履行协议，应返还已收取的服务费用。

第八条其他

8.1、合同未尽事宜，双方协商解决，本合同未尽事宜，双方协商解决, 协商达成的条款作为本合同的补充附件具备与本合同同等的法律效力；协商不成的则由甲、乙双方约定仲裁机构裁定。

8.2、本合同由双方法人或代表签字并加盖公章或合同专用章后即生效。全部成果交接完毕和测绘工程费结算完成后，本合同终止。

8.3、本合同一式份，甲方份，乙方份。

甲方：（盖章）乙方：（盖章）

法定代表人：法定代表人：委托人（经办人）：委托人（经办人）：

4.土地登记代理服务流程篇四

笔者认为，保证土地调查数据成果真实准确，一要坚持实地调查的原则。这次土地调查，国家负责遥感影像购置及正射影像图的制作，可以说基础影像图件是保证数据成果真实准确的第一要素。基础影像图件与调查时间越近，其反映的现势性就越高，调查工作开展就越准确全面。但拥有了最新的影像数据资料，并不意味着我们就可以坐在室内工作直接上图而不到现场调查了。相反，更需要我们对每处实地进行调查复核，坚持“四到”原则：走到、看到、量到、画到。这是外业调查的根本方法，没有捷径可走。

二要培养实事求是的工作作风。毋庸讳言，由于耕地数量涉及粮食单产和征地等问题，以往有些地区的土地数据不真实。国务院强调，这次土地调查只摸清现状，不涉及违规用地的处理，这为客观真实地开展土地调查工作奠定了基础。各地要消除种种顾虑，实事求是地摸清土地家底。

三要有组织保障，

这次土地调查在组织上的特点是“国家管两头，地方管中间”。具体来说，土地调查开始时，国土资源部下发最新的影像调查资料，在地方调查完成后，再运用最新的遥感资料对省级汇总成果进行全面的内业检查。对于耕地等重点地类，国家还要进行实地核查。在这个过程中，对土地利用现状更新调查中耕地图斑实行“一票否决制”，对其他重点地类，包括新增加的基本农田都应实行“一票否决制”。这样有利于增强实地调查人员的责任心。

四要解决数据汇总与利用中的一些技术问题。首先，要统一建库软件，或改进有关技术，增强地籍信息系统软件的相互转化及转国标格式的功能。其次，国土资源部门要培养自己的数据库操作人员，专门负责地籍信息系统管理和维护，单靠承包给相应资质的建库单位是不行的。

再次，土地利用数据库建成后，每年需要进行变更。要制定统一的数据库操作规范，并对数据库管理人员进行统一技术培训

5.乡镇政府生育服务登记流程图篇五

申申

请申请人申请。提供身份证、户口簿原件及复印件，申请书等相关材料审审

核对申请人提交的申请材料进行审查核实，提出初步审核意见事后监管建立实施监督检查的运行机制和管理制度，加强监管受受

理依法受理或不受理材料不全的一次性告知补正材料。

不受理的书面告知并说明理由。

决决

定在规定期限内作出批准的书面决定不予签注的应告知理由，并告知相对人申请复议或提起行政诉讼的权利送送

6.土地登记制度比较研究篇六

关键词：契约登记制,权利登记制,托伦斯土地登记制

近年来, 中国农村土地制度问题层出不穷, 一个很大的原因就是土地产权不明晰。土地产权不明晰, 可以从两个方面理解, 一方面是实际经济状态上的产权不明晰, 另一方面是法律状态上的产权不明晰。从经济状态讲, 所有权不可能完全明晰, 只能达到一种动态平衡。但从法律状态讲, 所有权是可以确定化的。比如在农村, 大部分情况下, 农民是清清楚楚知道自己所承包的土地的亩数以及界限的, 然而, 由于没有进行土地登记, 这种权属状态在法律上就是不明晰的。因此, 土地登记制度是土地所有制中一项重要的制度。土地登记并不会涉及到对土地初始分配的影响。当实际的产权在经济状态上并未分割清楚的时候, 登记并不能使产权变得更明晰。但是, 登记是对经济状态上已经分割清楚的产权的确认。对于以后的各种涉及到产权的行为来说, 登记确实能够起到明晰产权的效果。

一、土地登记制度的作用

秘鲁著名经济学家德·索托认为, 登记制度是产权制度中十分重要的一个环节。他的观点是, 第三世界之所以贫穷, 有两个最大的问题:土地所有权的不明确性以及土地转让的混乱。由于这两个问题, 虽然贫民拥有经济意义上明确的资产, 却因为其资产不能融入正规的法律体制, 僵化的资产不能转化为活跃的资本, 资产的价值就大打折扣了。而登记制度正是使资产变为资本的一个重要环节。德·索托写道:“在西方国家, 资本的创造是一种内在的过程, 这一过程隐藏在一种正规、复杂的所有权体制中。”[1]

这种正规所有权制度将资产转化为资本的方式, 是将资产在经济上和社会上最有价值的方面加以描述和组织, 并以一种登记制度的方式, 将这一信息保存下来———就如同一个手写账本中的插页, 或者一个计算机硬盘上的标签———然后, 把它们记录在一种所有权凭证中。而且, 一套详细而精确的法律条文, 可以对这一过程进行管理, 这样一来, 正式的所有权记录和所有权凭证, 就能够使我们围绕资产当中具有经济价值的部分, 形成并表述出一种共识。把资产中所有相关而重要的信息予以掌握和管理, 使一种资本的潜在价值变成一种概念化的产物, 以便于我们对资产加以控制, 我们就可以在所有权范围内, 确认和开发资产, 把它们加以结合, 并与其他资产建立起联系。

按照德·索托的观点, 任何资产的经济和社会价值, 如果未能在正规的所有权体制中得到固定, 就难以在市场上运转。因为交易双方为了考察财产的真实可靠信息, 所要花费的成本是巨大的。这就大大缩减了本该进行的交易量, 而且交易也只能被限制在熟人社区狭窄的贸易圈子范围内。正规所有权将资产用法律的形式表述出来, 但它不是资产的简单替代品, 而是与其代表的资产相分离的, 它可以使资产产生增值, 本身就具有经济和社会意义的特性。通过合法的所有权体制将资本概念化, 而只有这样, 资产才能够充分显示出蕴藏的生产性潜能。

这种通过国家登记而进行的所有权的法律表述有以下几个优点[1]: (1) 确定资产的经济潜能。 (2) 将分散的信息纳入一种系统性的制度, 交易者即使没有看到资产本身, 也能够获得资产的经济和社会性质的描述。资产的潜力变得更容易评估和交流, 这就大大促进了资本的产出。 (3) 建立责任和信用体系。登记制度代替了熟人社会中靠个人关系而建立的信用体系, 使得即使在陌生人的社会中, 资产所有者也失去了匿名的可能性, 其个人责任感得到巩固。 (4) 使资产具有可交换性。资产的表述比资产的自然状态更容易组合、划分、调动, 并推动商业交易过程, 使它在任何交易行为中得到方便的运用。 (5) 建立人际关系网络。 (6) 保护交易。

由以上论述得出的结论就是:发展中国家的政府目前最需要做的, 是尽快把不合法的资产融入到一个系统化法律框架中, 使他们具有合法性[1]。

德·索托的理论其实不难理解。这里以货币制度的产生作为类比比较恰当。货币是对物品经济价值的抽象描述, 以前的物物交换使得每一次交易行为都要对交易物品的经济价值进行特殊评估, 交易成本是巨大的。货币制度的出现使得对物品经济价值的评估成本降低, 交易成本大大减少, 使以前复杂的物物交换退出历史舞台, 以货币作为中介的交换极大地促进了贸易发展。当社会发展到现代的陌生人社会, 交易风险增加, 交易成本不仅包括对资产的经济价值进行考量, 更主要包括对资产的法律状态进行确认, 以确保交易安全。土地登记起到的就是这样的作用, 它通过国家的权威来对资产的合法性进行担保, 减少了资产交易中对其法律状态进行核实的交易成本, 因此, 能够促进交易的发展。

德·索托之所以将登记制度作为发展中国家制度改革的突破口, 除了以上理由之外, 或许还是因为他意识到了登记制度的中性特征。因为登记制度不会直接导致财产的再分配, 也就不会像所有制改革那样遭受巨大的阻力。

二、其他国家土地登记制度介绍

(一) 各国土地登记制度的分类

理论上最通常的关于土地登记制度的分类是契约登记制度和权利登记制度。

1. 契约登记制度, 又称法国登记制度。

是指土地权利的变动完全采取意思主义, 只要当事人之间达成合意, 订立契约, 即可发生物权变动的效力。土地登记是非强制性的, 采取形式主义审查。但若未经登记, 不得对抗善意第三人。目前, 除法国外, 日本、意大利、西班牙以及美国许多州采用契约登记制。

2. 权利登记制度, 也称德国登记制度。

对于土地权利变动完全采用物权变动的形式主义, 非经登记不生效力, 非但不能对抗第三人, 当事人之间在法律上亦不发生物权变动的效力, 只具有债权效力。德国、瑞士、奥地利、挪威等国采用权利登记制。

(二) 澳大利亚的托伦斯土地登记制度

托伦斯登记制度是在世界各国有很大影响的一种土地登记制度, 实质上属于权利登记制度的范畴。本文将重点介绍。

在普通法传统里, 土地的转让曾经是一个很复杂的程序。土地所有者必须追溯到国王将土地授予第一个所有人才能证明他们对特定土地的所有权, 这些与土地转让有关的文件合起来被称为“所有权行为”或者所有权链, 这一行为可能发生在几百年前, 而土地所有权也可能已经转让了几十次。但有时, 因为普通法遵循严格的“没有人可以出让不属于自己的财产”的原则, 即使是详尽地探寻过所有权转让的链条也不能完全保证购买者的安全, 一旦在整个转让环节中有一处出现瑕疵, 就会影响到整个交易的效力。普通法的这一规定使得土地转让缓慢、昂贵, 而且不能保证所有权的确定性。人们为了改变这一状况, 设计出了行为登记制度 (Deeds registration system) 。在行为登记制度的体系下, 登记的只是交易的行为, 而不涉及到所交易的财产。交易行为都会有文书记录, 被登记过的文书拥有对所有未登记文书的优先权。这一做法部分地保障了交易安全, 但并没有从根本上解决问题。直到托伦斯登记制度出现之后, 才最终解决了这个问题。在托伦斯所有权体系下, 并不是登记过的记录交易行为的文书具有优先权, 而是登记过的财产具有优先权。托伦斯登记制度产生于1858年的南澳大利亚, 由当时南澳大利亚的首相罗伯特·托恩创制, 后来扩大到美国的部分州、新西兰, 而现在在全球已经得到普遍推广, 加拿大、菲律宾、爱尔兰等都开始实行。托伦斯登记制度放弃了普通法传统下根据所有权链进行交易的做法, 土地登记成为财产权的唯一识别依据。土地登记按照宗地为单位进行, 而非按照登记申请人所有的土地为单位, 因为土地本身是恒久不变的, 而所有权人拥有的土地面积则会经常变动。每块土地在初始登记的时候, 都会按照土地登记计划被编入一个特殊的号码 (Folio) 。这个编号记录着土地的尺度和边界, 所有人的名字, 以及任何存在在这块土地上的法律权利, 登记机关还会对土地权利状态制成地券发给权利人。让与土地权利时, 当事人之间制成让与证书, 连同地券一起交给登记机关, 经登记机关审查后, 在登记簿上登记权利的转移。对于受让人则交付新地券或在原地券记载权利转移, 从而明确土地权利状态。如果要改变土地的边界, 必需重新编写土地登记计划并且重新进行登记。由于澳大利亚是托伦斯登记制度的发源地, 其制度历史最悠久, 也最完善, 因此本文以澳大利亚作为重点介绍的国家。澳大利亚的托伦斯土地登记制度有如下特点:

首先, 托伦斯所有权体系是“因登记而产生所有权”, 而不是“对所有权进行登记”。在托伦斯登记制度下, 初次登记不强制, 但土地权利一经登记, 就不能从这个体系中退出。当进行所有权的转让时, 只有经过登记的转让才是有效的。登记处必须保证只有合法有效的所有权转让才被登记在案。同样, 土地上除所有权外的其他权利, 如抵押、出租等, 也应当在登记处有所记录, 国家会制定法律调控所有这些利益之间的关系以及与第三方的关系。

其次, 国家确保所有权的稳定性, 采取实质审查主义。登记的土地或不动产, 由政府保证其产权的权威与合法, 而不失以交易双方的转让契约合同为保证。土地权利人、土地面积、地块位置、边界等都由政府审核认定, 政府保证其准确真实。与此相配合, 政府还会有一套严格的错误赔偿制度, 一旦国家登记错误, 就会为失去所有权的人给予补偿。由于托伦斯登记体系十分严谨, 实践中要求赔偿的诉讼请求很少。

最后, 在托伦斯登记体系下, 需要遵守三个原则:一是镜子原则:登记处精确全面地反映某人财产权的当前状态。二是幕布原则:再也不需要到土地所有权证书之后寻找任何证明所有权的证据, 因为它包含了关于所有权的所有信息。三是保险原则:如果土地登记处在登记中出现错误并造成当事人的损失, 会提供补偿[2]。

在澳大利亚, 各州都设有国土部或类似的部门, 统一管理土地等不动产。国土部门内设土地登记局负责土地登记。澳大利亚共有三种土地所有制形式:一是私人承租的国有土地;二是政府 (皇室) 从未分配的土地;三是自由持有 (也就是私人所有) 的土地。不论何种土地只要在土地登记部门办理初始登记之后, 其交易、转让、出租、抵押等变更登记均需统一到土地登记部门办理手续。房屋权利不进行单独登记, 而是随土地一道在土地登记局登记[3]。

澳大利亚的土地登记资料可以公开查询, 土地登记信息公开透明, 任何单位和个人不需要出据任何证明, 就可以查询任何一宗土地的全部土地登记资料。土地登记和土地查询都需要收费, 政府严格控制其收费标准, 是依据各地经济发展情况以及土地登记局所提供的劳动损耗来定的, 如登记一宗价值1万与价值1亿的土地, 在权利持有人数相同的情况下所耗的劳动相同, 故只收同样的登记费。由于澳大利亚的土地登记制度具有极强的公信力, 服务快速、便捷、费用公平, 深受社会信赖。新南威尔士州的土地登记局自1987年起就可以自负盈亏, 平均每年登记和咨询服务收费可达6 500万澳元, 除去员工薪水及其他成本, 每年盈利约2 500万澳元, 不仅不需政府财政拨款, 而且每年还按有关规定将盈利的90%上交政府[3]。

应当注意的是, 澳大利亚的财产税收系统也需要可被征税的每处房地产的确认编号、所有权信息和评估信息等, 这部分信息由每个州的评估办公室进行管理和更新。托伦斯土地登记制度为评估办公室提供了很大的信息便利。除此之外, 土地税收委员会可以完全自由地调查和了解所有土地和建筑物的情况, 评估官员具有清查房地产的权力, 房地产所有者每年都应当提供关于其房地产情况的描述, 该描述作为评估的基础。评估官员还可以直接从所有者或使用者那里取得信息, 纳税者必须回答[4]。由此可以看出, 计税需要的土地评估与土地登记是两套体系, 前者是政府的依职权行政行为, 后者则是政府提供的一种服务行为, 也因此, 土地的初始登记可以是非强制性的。

三、域外经验对中国的启示

在中国历史上, 最具盛名的土地登记制度是“鱼鳞册”制度, 该制度起始于宋, 完备于明, 延续至清。“鱼鳞册”会绘出辖区内地形全图, 包括所有田块, 以及水陆山川道路桥梁, 鳞次栉比, 酷似鱼鳞, 故称“鱼鳞册”。每一田块注明编号, 然后则是按编号顺序陈列的具体田块的形状图及有关资料, 内容主要包括:坐落位置、科则 (等级) 土质、业户、佃户、积步 (田块面积) 、四至等。但是, “鱼鳞册”制度以及其他中国古代的土地登记并不同于现代意义上的土地登记, 其“主要目的均在征收税赋, 次要目的方在供质证, 以杜争端之用。”[5]犹如九百年前的英国土地调查清册, 更大程度上是一种大型的资产保存记录[1]。

新中国的土地登记部门曾经是农业部下设的土地管理局, 1982年开始在县一级开展土地调查、土地登记和土地统计试点。1986年, 国家土地管理局正式成立, 下设地籍管理司, 统一管理城乡地籍。1998年, 国务院机构改革组建国土资源部, 内设地籍管理司, 将组织、指导和规范土地登记作为其重要职能[6]。

中国现行的《土地管理法》、《物权法》都有土地登记制度的相关规定。根据《物权法》:国家对不动产实行统一登记制度。除属于国家所有的自然资源不必登记以外, 不动产物权的设立、变更、转让和消灭, 只有依法登记才发生效力;未经登记, 不发生效力。 (1) 《土地管理法》及实施条例也都对农民集体所有的土地的所有权, 农民对集体土地的承包权以及农村建设用地的使用权登记做了规定, 而且依法改变土地权属和用途的, 也应当办理土地变更登记手续。

1995年原国家土地管理局颁布的《土地登记规则》是第一部比较系统地规范土地登记制度的法律文件。2001年11月9日国土资源部下发了《集体土地所有权调查技术规定》等, 对集体土地所有权、使用权及其抵押登记作出了详细的规定。随着《物权法》的出台、《土地管理法》的修改, 国土资源部在原《土地登记规则》的基础上, 修订出台了《土地登记办法》, 这是目前最完善的一部调整土地登记的行政规章, 该办法详细地列出了土地登记的类型为:土地总登记、初始登记, 变更登记, 权利注销登记, 以及其他登记;土地登记的程序为申报、地籍调查、权属审核、公告、注册登记和颁发土地证书几个环节等。土地登记方式基本上是借鉴托伦斯登记制度, 按照宗地为单位进行登记。2010年国务院《关于加大统筹城乡发展力度, 进一步夯实农业农村发展基础的若干意见》也明确了应当“加快农村集体土地所有权、宅基地使用权、集体建设用地使用权等确权登记颁证工作, 工作经费纳入财政预算。力争用三年时间把农村集体土地所有权证确认到每个具有所有权的农民集体经济组织”, 说明了国家对土地登记工作越来越重视。

然而, 中国目前的土地登记仍然存在许多问题有待改进。比如中国的土地、地上建筑物、草地林地等分别有不同的登记机关, 重复登记现象严重, 对土地登记工作人员的培训不够等等, 这些技术上以及制度结构上的弊端并非本文关注的重点。本文主要从公法的角度对中国土地登记制度进行分析。通过与澳大利亚的土地登记制度进行比较, 我们得到以下启示:首先, 土地登记具有很浓的强制性色彩。土地登记办法中新增的分类“土地总登记”是一种依职权行政行为, 除了规定简单的公告程序之外, 是由国土资源行政主管部门报经人民政府批准后自动进行登记的。初始登记虽然是依申请行政行为, 应经由权利人的申请而进行, 但各条都规定了权利人“应当”进行申请, 不申请应当承担相应的法律责任。这样的规定就强迫了行政相对人的意志, 强化了行政相对人的义务。其次, 弱化了政府的责任。原《土地登记规则》第71条规定, 土地登记后, 发现错登或者漏登的, 土地管理部门应当办理更正登记;利害关系人也可以申请更正登记, 但并没有规定政府的赔偿责任。新的《土地登记办法》也没有对因政府登记错误造成的损失进行赔偿责任的规定。

造成以上现状的原因主要在于中国土地登记的目的取向有偏差。土地登记有两个主要目的, 便于国家进行统一管理以及便于权利人进行土地交易。虽然这两个目的不是截然对立的, 但侧重点不同就会导致国家土地登记制度的设计不同。在古代, 中国的土地地籍管理主要是为了税收目的, 在现代, 中国的土地登记仍然承载了很多国家行政管理的功能, 国家正式文件中不只一次强调, 土地登记是“土地管理的一项重要日常工作”, 应当被“列入土地管理的重点工作之一”。 (2) 这些功能主要包括进行地籍管理, 规范非法占地, 保护耕地等[6]。从《土地登记办法》的表述看, 登记也主要的是为了国家对土地进行总体管理的方便, 其次才是为了方便权利人交易。

本文认为, 这种思路是本末倒置的。登记更应该是一种服务性质的政府行为, 主要目的首先应当是将资产进行法律描述, 以方便交易。德·索托所极力主张的土地登记, 也是从这个角度出发的。因此, 土地登记应当与国家的管理目的剥离开来。以澳大利亚的做法为例, 土地登记部门是一个相当独立的机构, 土地登记官员的地位也很高, 可以与法官相媲美。而如果政府收税时需要进行不动产价值评估, 税收部门就需要设置自己的不动产评估机构, 当这些机构向土地登记部门寻求服务的时候, 与一般公民的身份是相同的。只有将方便民众的目的放在第一位, 初始登记自愿进行, 土地所有权人才会在真正有利益需要的时候去进行登记, 也更容易提供真实的信息。因为只有所有权人最清楚自己 (下转194页) (上接172页) 的财产范围, 这样就能减少土地登记机构核查的难度, 减少其信息收集成本, 使得土地登记更加客观、真实、有效, 提高了土地登记的公信力。一旦土地登记的公信力提高, 就会吸引更多的人进行登记, 形成良性循环, 这样反而能够更好地达到国家管理的目的。

如果反过来, 国家将土地管理的目的放在首位, 强制性地进行土地登记, 土地所有权人就可能隐瞒或者谎报信息。尤其是在国家的土地登记机构和登记体系还不是很成熟的时候, 这种隐瞒和谎报极容易造成登记的错误和偏差, 从而造成行政资源的浪费。因此, 国家应当推广土地登记, 但应当以引导的方式进行, 而不应当强制施行。因为进行登记是需要收费的, 单从交易的角度讲, 权利人是否决定将土地进行登记, 取决于该地段土地的地价、交易频率与交易风险。在土地交易不够频繁的地区, 或者交易主要发生在小规模的熟人社会中的情形, 登记制度并不是那么重要。人们虽然追求登记所带来的确定性, 但如果从土地登记中可能得到的收益小于应当缴纳的土地登记费, 权利人是不会选择主动登记的。如果强制进行登记, 权利人自然也不会配合土地登记部门的调查, 错误登记在所难免。这样就会损害到土地登记的公信力, 不仅起不到方便交易的作用, 国家的管理目的也不能很好的实现。

中国不规定土地登记赔偿制度, 一方面反映了土地登记的行政管理目的倾向;另一方面也反映出了政府对其土地登记的准确性并不自信, 如果土地登记有大量错误发生, 因错误登记而产生的赔偿对政府财政将造成巨大的负担。

综上所述, 本文认同德·索托的命题, 认为土地登记制度确实重要, 但中国当前土地登记的首要问题, 在于明确国家为何种目的进行土地登记, 然后才是具体的登记制度的设计。以税收等行政管理为目的的土地核查应当与以方便交易为目的的土地登记分离开来, 并由不同的机构负责。这样看似是重复的设置, 实则能够达到更好的效果。如果将两个目的合在一起, 再将国家的行政管理目的放在第一位, 看似是节省了行政资源, 实则是对资源更大的浪费。

参考文献

[1][秘鲁]赫尔南多.德.索托.资本的秘密[M].北京:华夏出版社, 2007:33-71.

[2]T.Rouff, An Englishmen Looks at the Torrens System, Law Book Co, Sydney, 1957.

[3]汪秀莲.澳大利亚的土地登记制度[J].中外房地产导报, 1998, (19) .

[4]孟祥舟, 唐秀君.澳大利亚的土地税制[N].中国国土资源报, 2003-03-18 (T00) .

[5]谢在全.民法物权论[M].北京:中国政法大学出版社, 1999:57.

7.土地登记代理服务流程篇七

（一）办理所需材料：

1、夫妻双方的居民身份证、结婚证；

2、夫妻双方合影照片；

3、夫妻双方户籍所在地乡（镇、街道）出具的婚育情况证明材料。

（二）登记和办理程序：

1、对于已纳入WIS管理的育龄夫妻可直接到现居住地乡（镇、街道）领取、填写《流动人口办理一孩生育服务手册登记表》，提交申办《手册》所需相关证明材料。

对于因长期流动，夫妻一方或双方户籍地无法出具婚育证明材料的，当事人应填写《个人婚育状况声明》，办理机构应当依据声明为其办理，并与现居住地乡（镇、街道）计生机构签订《计划生育管理服务协议》。

对于育龄夫妻尚未纳入WIS管理的省内流动人口，到户籍地建档并办理《手册》。

2、现居住地收到育龄夫妻的相关材料并进行孕检后，属于省内流动的，应在7日内通过WIS系统、流动人口计划生育信息管理系统或信函等形式，向育龄夫妻户籍地移交相关证明材料；户籍地乡（镇、街道）自接到现居住地相关申办材料之日起，于15个工作日内核实其相关情况，办理《手册》后通过网络或

信函交至现居住地，或户籍地加盖电子章后委托现居住地打印《手册》，发放给育龄夫妻。属于跨省流动的，应在7个工作日内通过流动人口计划生育信息管理系统向育龄夫妻双方户籍地乡（镇、街道）核实其婚育情况，确认信息无误后办理一孩生育服务登记并发放《手册》。

8.探讨土地登记管理的完善措施篇八

我国应按照《物权法》的基本原理和社会主义市场经济发展的需要, 对包括土地在内的不动产登记进行统一立法。目前正在起草的《民法》、《物权法》中都以专章对不动产登记进行了规定, 这是立法的一个进步。为了增强这些规定在实践中的操作性, 必须制定统一的不动产登记法及实施细则。该法应按照国际上通行的惯例, 以土地登记为核心, 将土地及其地上定着物等不动产进行统一登记。至于该法的名称, 可以称为不动产登记法, 也可以称为土地登记法。该法应对土地登记的类型、土地登记的适用范围、土地登记的法律效力等基本问题予以明确。

1.1 关于土地登记类型

土地登记类型是由登记目的所决定的, 各种具体登记类型之间在功能上可以相辅相成。一个科学、完整的土地登记类型体系应尽可能涉及土地登记事务的各个阶段、各个层面, 通常包括总登记、初始登记、经常登记、他项权利登记、设定登记、变更登记、注销登记、更名登记、涂销登记、更正登记、嘱托登记、预告登记、补充登记、异议登记和暂时登记等具体登记类型。相比之下, 我国现行立法中关于土地登记类型的规定很不全面。在社会经济不断发展和市场体系不断完善的今天, 所有权权能的分离越来越复杂, 对财产占有和支配的主体也越来越多元化, 登记的类型也应逐渐丰富, 否则将在很大程度上影响了物的有效利用。

1.2 关于农村土地登记

我国广大农村集体土地所有权和使用权登记的覆盖率很低, 农村土地权属没有建立起相应的登记制度, 存在着很多立法空白。由于农村市场经济发展的需要, 农村的宅基地使用权、土地承包经营权等土地权利的转让和抵押都是不可避免的, 因此必须建立相应的农村土地登记制度。这有助于保护农民的合法权益, 规范整体土地登记的正常秩序, 保障土地市场的健康发展。

1.3 关于土地登记的法律效力

作为土地登记法律制度的核心, 土地登记的法律效力是一国土地登记立法必须首先明确的内容, 也是我国未来的《物权法》和《不动产登记法》中不容回避的问题。笔者认为, 我国应采用债权形式主义, 同时应对土地登记的公信力予以明确规定。

物权公示与公信是密切联系在一起的, 二者的目的均是为了保护物权变动过程而设立。公信实际上是赋予公示的内容具有公信力, 公示如不能产生公信力, 其作用必然大为减弱。在客观社会生活中, 公示内容与权利的实际状态不符的情况仍大量存在。公信力旨在保护信赖物权公示并为合理期待的善意第三人的利益。在承认公信力的前提下, 对于登记的土地财产权, 善意第三人完全可以信赖登记并进行合理的预见和期待, 其进行交易之期待利益不会因不测因素而落空。即使登记权利人不是真正权利人, 善意第三人仍然可以获得没有瑕疵的土地财产权, 并援引登记簿的记载对抗真正权利人。这样一来, 一方面可以大大降低交易成本, 提高土地财产流转效率;另一方面也有助于防止交易中的欺诈行为, 保障交易安全。物权公示的目的在于使人“知晓”物权变动的结果, 而公信的目的则在于使人“依赖”物权变动的结果, 二者相辅相成。只有赋予公示内容以公信力, 对物权变动过程的保护才是全面、完整的。

2 统一不动产登记机构

2.1 以土地为核心进行不动产统一登记

不动产物权在本质上要么是直接指向土地的物权 (如土地所有权、土地使用权、地上权等) , 要么是建立在土地物权基础之上的非直接针对土地的物权 (如房屋所有权、林地使用权、草原使用权等) , 且土地相对于其他不动产而言在存续时间上具有永恒性。故自《罗马法》以来, 世界上建立不动产登记制度的国家和地区都是以土地为核心, 将土地及其定着物进行统一登记的。现行体制中不动产登记机关非常分散, 而且纷纷试图脱离土地登记而独立的情况, 既不符合法理, 也严重妨碍不动产市场经济体制的建立。

鉴于此, 应尽早建立以土地登记为中心的登记制度, 以理清繁杂的权利关系, 避免造成权利混乱和冲突。在此需要指出的是, 实践中一些地方已开始将房地登记合而为一, 这是一种进步, 但还不够。从总体上来说, 我国应建立统一的不动产登记制度, 而非只将房地的权利登记统一起来。当然, 为便于操作, 可以考虑分两步走, 即第一步实现房地登记的合一;第二步在房地登记合一的基础上实现不动产登记的完全统一。

2.2 以土地登记机关作为不动产统一登记机构

笔者认为, 负责登记的行政机关必须统一且专门化。在这方面, 我国台湾地区的立法经验很值得借鉴。我国台湾地区《土地法》第39条规定:“土地登记, 由直辖市或县 (市) 地政机关办理之。但各该地政机关得在辖区内分设登记机关, 办理登记及其他有关事项。”台湾地区“土地登记规则”第4条也规定:“土地登记, 由土地所在地之直辖市、县 (市) 地政机关办理之。但该直辖市、县 (市) 地政机关在辖区内另设或分设登记机关者, 由该土地所在地之登记机关办理之。建物跨越两个以上登记机关辖区者, 由该建物门牌所属之登记机关办理之。”简言之, 台湾地区不动产登记原则上由县市地政机关办理, 各市县可依法在辖区内分设登记机关 (即地政事务所) , 从而大大简化登记程序。结合实际情况笔者认为, 可以考虑以土地登记为核心, 将不动产登记的职权统一于专门的不动产登记机关———国家不动产登记局, 由其统管不动产登记的有关事宜, 并在全国范围内建立起由其垂直领导的不动产登记体系。该体系可由国家不动产登记局、省不动产登记局、地市及区县 (市) 不动产登记局组成。国家、省、地市一级的不动产登记局进行不动产登记监督管理, 具体登记业务由不动产所在地的县、区不动产登记局负责办理。县、区不动产登记局只对其管区内的不动产进行登记, 其根据工作需要也可设置若干登记派出所。鉴于土地存在的永恒性以及国际上均以土地为核心建立不动产登记体系这一普遍规律, 同时为了降低成本、便于操作、在稳定中推进改革, 各级不动产登记局应以设置在该级国土资源管理部门内为宜。

3 健全土地登记机关的责任机制

根据《物权法》的基本原理, 土地登记是以国家的公信力为土地交易提供法律基础的行为。如果发生登记错误, 将会给真正权利人的合法权益造成损害, 并在很大程度上影响交易秩序和安全。鉴于土地登记机关违法行使职权是造成登记错误的重要原因, 必须建立一套科学、合理的责任追究机制。笔者认为, 这至少需要考虑以下几个问题。

3.1 审查方式的选择

土地登记的审查方式有实质审查和形式审查之分: (1) 实质审查, 是指土地登记机关有权要求申请人提交必要的相关材料并通过询问申请人、查看土地的实际状况等, 判断申请人是否为土地的真正权利人、土地权利有无负担等情况, 从而确保登记记载的内容与土地权利的实际状况相一致。 (2) 形式审查, 是指土地登记机关只须审查登记申请人提交的登记文件是否齐全、登记文件是否符合法律规定、登记内容的证明文件是否真实有效等。

实质审查与形式审查各有利弊。实质审查能够提高登记内容的准确性, 但操作程序较为复杂, 在一定程度上会影响交易效率;形式审查的操作程序简便快捷, 有利于提高交易效率, 但其对登记内容的审核严格程度较低, 易于造成登记错误, 难以满足登记公示公信的要求。

具体来说, 就是将土地登记的实质性内容的审查工作交由公证机构或律师行、评估机构等中介组织来完成, 而登记机构只须审查登记申请者提交的登记文件是否合法、有效、完全, 是否有经公证机关或律师行、评估机构等中介组织审查确认后签署的法律文书等。这一做法可以将实质审查和形式审查的优点有机地结合起来, 既在一定程度上保证登记内容的准确性, 又能充分提高土地登记的效率, 值得我们借鉴。

3.2 土地登记机关应承担赔偿责任的情形

(1) 因登记机关的重大过失造成登记错误, 并给当事人造成损害的, 应予赔偿。此处的过失应为重大过失而非一般的甚至轻微的过失, 否则将使登记机关陷入动辄得咎的境地。

(2) 登记机关未按法定程序办理登记手续, 并给当事人造成损害的, 应当赔偿。如未经公告或公告未遵循法定期限、无正当理由拖延登记时间、无故拒绝有关当事人查询登记的正当请求等。

(3) 登记机关工作人员故意与他人相互勾结、恶意串通, 给当事人造成损害, 需要进行民事赔偿时, 应由登记机关先行赔付后, 向其工作人员追偿。

3.3 土地登记机关的赔偿标准

(1) 赔偿范围包括: (1) 主张权利的损害赔偿; (2) 利息; (3) 当事人或利害关系人主张权利的费用。

(2) 赔偿计算时点。赔偿数额应以受损害时的价值来判定。如我国台湾《土地法》第68条规定:“因登记错误遗漏或虚伪致受损害者, 由该地政机关负损害赔偿责任……前面所指损害赔偿, 不得超过受损害时之价值。”

(3) 赔偿数额的确定方式。因登记机关过错造成损失后, 受损害方可以与登记机关通过协商解决。双方不愿协商或协商不成的, 可以直接向人民法院起诉。人民法院在确定赔偿数额时, 可以委托不动产评估机构对受损的不动产价值进行评估, 人民法院在处理时应充分考虑不动产价值评估机构的意见。

参考文献

9.土地登记代理服务流程篇九

土地登记概论

一、掌握部分

1.土地登记的概念、意义和作用

一、土地登记

也称土地权利登记，是指由国家专门机关依法对土地的各项权利实行登记的制度。根据《土地登记规则》第二条规定，我国土地登记是指国家依法对国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地他项权利的登记。

二、土地登记的意义

土地登记是国家用以确定土地所有者、使用者及其所有权、使用权和他项权利了的一项法律措施。凡依法办理土地登记的土地使用者，所有者的合法权益均受国家法律的保护。具体而言，土地登记是国家依照法律对土地的坐落，面积，用途，等级，权属关系在专门的薄册上注记的一种制度，它的根本目的是对权利的公示。

三、土地登记的作用

登记的公众职能、私有职能。1）维护土地的社会主义公有制； 2）维护土地权利人的合法权益； 3）维护正常的土地市场秩序； 4）有效地保护耕地；

5）为土地管理和经济社会发展提供重要的基础信息土地登记的法律依据

一、土地登记的法律依据

1、实体法律依据：如《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《宪法》、《中华人民共和国土地管理实施条例》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、原国家土地管理局《确定土地所有权和使用权的若干规定》等；

2、程序法律依据：有关土地登记的程序性法律依据中《土地登记规则》是最重要的一部规定，也是现行最全面、最集中规定土地登记程序的文件。土地登记代理机构代理登记，必须严格遵守《土地登记规则》，这是我国土地登记工作顺利进行的重要保障和法律依据。是指进行土地登记产生的法律后果按照民法学思想，土地登记所产生的一般效力主要分两种，一种是采用意思主义的立法，一种是采用形式主义的立法。采用意思主义的立法，规定不动产物权的变动只因当事人的意思表示而发生效力；采用形式主义的立法，规定不动产物权的变动非经登记不得生效；我国现行的法律、法规和政策性文件对有关土地登记效力的规定比较零散。我国的土地登记用的是形式主义的立法思想，可以归类于登记的生效要件主义、登记要件主义，进言之，我国土地登记的一般效力是土地权利变动非经登记不得生效，土地登记是土地权利变地的生效要件。土地登记的基本特点与原则

一、土地登记的特点：

1、统一性：统一法规、统一程序、统一机关、辖区所有土地

2、唯一性：登记结果的唯一性。《土地登记规则》第六十五条规定：“土地登记卡是土地登记的主体，也是土地所有权、使用权和他项权利的法律依据；土地证书是土地登记卡部分内容的副本，是土地所有者、使用者和他项权利者持有的法律凭证”。

3、连续性：不断更新登记，登记结果连续。

4、强制性：即土地权利人或权利变动当事人有义务按要求申请办理土地登记手续，对逾期考试大为您提供土地登记代理人考试资料下载：http://bbs.233.com/thread-htm-fid-239.html

不进行登记申请的，按规定予以处理。

5、公开性：土地登记的实质在于公示。土地登记的公示包括登记依据的公开，登记程序的公开和登记结果的公开，土地登记资料可公开查询就是土地登记公开性的内在要求。

6、公信力：即可信度和可索赔付力。由国家专门机关依法登记的土地权利具有公信力，值得社会公众信赖。要求：严格依法按程序进行的，登记结果真实可靠；如果土地登记错误，致使权益人利益受损，国家将通过行政赔偿方式对受损人予以赔付。

二、土地登记的基本原则

1、依法原则；

2、申请的原则；

3、审查的原则：形式审查和实质审查；

4、属地管辖的原则：

登记与纠纷采取属地管辖，由不动产所在地的法院或房管、土地部门处理。要求：登记机关坚持统一性（一地一机关）、二是土地登记资料应当保持完整性（资料一套保存）。

登记机关：县级以上人民政府是所辖行政区域内法定的土地登记机关，土地行政主管部门作为政府主管土地管理工作的职能部门，负责土地登记的具体工作。《中华人民共和国土地管理法》第十一条第三款规定：“中央国家机关使用的国有土地的具体登记发证机关，由国务院确定。” 各地在具体的土地登记实践中，应当坚持属地管辖的原则；涉及土地资产处置时，可将土地资产处置权与土地登记权分离（登记属地管理），土地资产处置权按照资产隶属关系确定。

二、熟悉部分

1.土地权属性质与来源 2.权利主体与客体 3.土地登记的基本单元基本单元宗地。所谓宗地是指被权属界线封闭的一块地，即指一个或几个权利人所拥有或使用的周边权属界线清楚的一个地块。

4.土地登记机关：县级以上人民政府是所辖行政区域内法定的土地登记机关，土地行政主管部门作为政府主管土地管理工作的职能部门，负责土地登记的具体工作。

三、了解部分

1.土地登记的历史沿革

2.各国主要土地登记制度比较第二章

土地登记程序

一、掌握部分

1.土地登记的一般程序与要求

程序：土地登记申请---地籍调查---权属审核---注册登记---核发证书。2.土地登记申请的含义、申请人、申请方式、申请时限、申请书的填写登记申请概述

（1）申请的概念与要求

土地登记申请是土地权利人或土地权利变动当事人按照规定向土地登记机关申请其土地权利状况或权利变动事项，请求在土地登记簿上予以注册登记的过程和行为。

即有资格拥、有土地的所有权使用权的单位或者个人，提供合法证件，申报登记，并填写《土地登记申请书》。注意：

一般的土地登记类型均需要土地权利人或权利变动当事人向土地登记机关提出申请。

因更名、更址（如街道名称、门牌号改变而进行的变更等登记）不需要申请，由土地登记机关直接在土地登记簿上进行变更登记。

（2）申请人

是土地权利人或者土地权利变动的当事人，包括自然人、法人和其他组织三考试大为您提供土地登记代理人考试资料下载：http://bbs.233.com/thread-htm-fid-239.html

种类型。

（3）申请方式

1、直接申请

法人和其他组织均可直接申请；而自然人中只有完全民事行为能力人才可以直接申请土地登记。

2、代理申请

法定代理：对于限制民事行为能力人和无民事行为能力人必须由其法定代理人，即由其监护人担任代理申请。

委托代理：三种类型的土地登记申请人可以主动授权委托代理人代理申请，同时代理人和被代理人（或代理机构）必须签定《土地登记委托书》或《土地登记委托代理合同》。

指定代理：既根据人民法院或者有关机关的指定而发生的代理。指定代理中，代理人的代理权限要根据法律规定和指定机关的指定来确定。

（4）申请时限

1、土地他项权利登记的申请时限

按照《土地登记规则》规定，土地使用权抵押权、承租权及其他土地他项权利的设定、变更（不含继承）、终止，当事人自发生之日起15日内应当申请土地登记。

2、设定登记、变更土地登记及其他类型的登记的申请时限

按照《土地登记规则》，所有其他类型的设定土地登记、变更土地登记，当事人自发生之日起30日内应当申请变更土地登记。

二、熟悉部分申请书的填写

1、申请书的内容《土地登记申请书》一般包括下列基本事项： 1）申请人状况；

2）申请登记的土地状况； 3）产权来源及产权证明材料； 4）宗地范围界线草图及四至说明； 5）其他事项。

2、填写要求

1）由申请人或其代理人填写；

2）以宗地为单位填写；

3）一人多宗分宗填写；

4）一宗多人，各共有使用权人分别填写，土地份额不清的，可只填宗地面积和所有的建筑占地面积；

5）他项权利申请书应由土地他项权利拥有人和土地他项权利关系人分别填写；

6）填写结束必须签章。申请提交文件资料

申请人向土地登记机关申请土地登记，应当提交必要的文件资料：

1.《土地登记申请书》；

2.申请人身份证明：申请人是法人的，提交单位法人证明或身份证明书、法人的个人身份证或户籍簿，但机关法人不需提交，此外还有《土地登记法定代表人身份证明书》；自然人（含个体工商户）提交个人身份证或户籍证明；不具备法人条件的其他组织提交的身份证明文件参照法人。

3.土地权属来源证明；

4.地上附着物权属证明。申请审查

土地登记机关仅仅审查申请人资格、申请材料的完整性、规范性、真伪性、产权材料的有效考试大为您提供土地登记代理人考试资料下载：http://bbs.233.com/thread-htm-fid-239.html

性。

（1）法人资格的审查

审查《企业法人营业执照》、社会团体登记证书、批准成立的证件或文件。

（2）法定代表人身份证明、户主的审查

必须是法人组织开据，有法人组织公章、单位名称与公章一致、开具证明时间在法定代表人任期之内的证明。

必须是户口薄上登记的合法户主；户主变更、主簿不

一、无户口簿的应有基层组织证明。

法定代表人身份证明、户主的住所证明也要进行认真核定。

（3）对代理人代理手续的审查

审查代理委托书或指定委托书中的代理事项、期限、代理人和被代理人名称等清楚准确。按法律规定，法定代理人不需要再办委托书的，应有村委会或居委会开具的证明和户籍证明。

（4）对土地权源证件的审查

主要是对有无权源证件和已提交证件是否真实，证件、证明效力等内容进行审查。

（5）辖区审核

土地登记管辖为属地管辖。实践中，应当坚持属地管辖的原则，保证土地登记资料的完整性和统一性，涉及土地资产处置时，可将土地资产处置权与土地登记权分离，土地资产处置权按照资产隶属关系确定。

（6）对其他问题的审查

即格式、程序等方面的审查。收件

1、填写收件单

收件编号、土地使用者(所有者、他项权利者)名称、单位性质、通讯地址、电话、序号、土地权属证件名称、页数、备注、交件人、收件人和收件日期。

填写事注意：

收件编号与登记表编号相同，便于查找。

文件总数、页数要记清。

谁交件填谁名，代理者写代理人名，而非申请人名。

收交件日期应一致。

2、收件整理

收取的文件资料按一户一份、随收随整、《申请书》在前、顺序整理、编号同意的原则进行。

3、收件移交

收取的文件资料按户整袋移交给地籍调查人员。登记审批表及填写

权属审核结束后，符合规定要求的，土地登记人员填写《土地登记审批表》。《土地登记审批表》的样式，由各省、自治区、直辖市人民政府土地行政主管部门自行制订。《土地登记审批表》必须具备在《土地登记卡》上所需记录的全部内容。（1）《审批表》的内容

1、土地登记申请人的名称和地址、性质、法人代表及其上级主管部门。

2、土地座落、地号、图号、面积、用途、等级、价格。

3、土地权属性质、使用权类型、使用期限、终止日期。

4、建筑物类型、申报建筑物权属、建筑容积率、建筑密度、建筑限高。

5、土地登记的依据，包括土地权属来源证明文件的类型、编号、日期和土地变更证明文件的类型、编号、日期。

6、土地行政主管部门初审、审核的意见

7、人民政府批准意见注册登记

（1）注册的概念

指土地登记机关对批准土地登记的土地所有权、使用权或他项权利进行登卡、装簿、造册的工作程序。（2）注册的依据《土地登记审批表》是土地登记机关进行注册登记的重要依据。（3）注册的内容

注册登记的内容：填写《土地登记卡》和《土地共有权登记卡》、填写《土地归户卡》、组装《土地登记簿》、填编《土地归户册》。

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（4）注册登记的工作人员

注册登记人员包括经办人和审核人。经办人和审核人必须由获得土地登记上岗资格，熟悉精通业务和有关法律法规的人员担任。）

土地登记卡、簿、册

（1）土地登记卡

1、土地登记卡的概念与组成：是土地登记的主件，也是土地使用权、所有权和土地他项权利的法律依据。它由主卡、续表和共用宗使用权登记卡三部分组成。

2、土地登记卡的内容：

1）宗地的基本状况，如地号、图号、座落、面积等；

2）土地使用者、所有者或他项权利者名称、通讯地址、单位性质、主管部门； 3）登记的其他内容，如他项权利、变更事项、登记依据等。

3、土地登记卡填写要求

1）以宗地为单位填写；

2）土地权利人独自拥有或使用一宗土地的，登记时在主卡上登记，其他内容在续表上进行；

3）两个以上土地权利人共同使用一宗土地的，宗地及土地权利状况在主卡上进行登记，各土地权利人的状况在共用宗地使用权登记卡上进行登记，登记的其他内容在土地登记卡续表上进行登记；

4）宗地首次登记，除在土地登记卡主卡上进行登记外，无论有无登记的其他内容均须在土地登记卡续表序号、日期栏内分别填写登记顺序号及批准登记时间，并由经办人、审核人签字；

（2）土地归户卡

土地归户卡以土地权利人、土地所有者和使用者为单位，按宗地填写，土地权利人在同一县级行政区范围内拥有、使用两宗以上土地的，应当填写在同一土地归户卡。归户卡的编号为填写土地归户卡的顺序号。

（3）土地登记簿

以县级行政区为单位，由《土地登记卡》，按街道(乡、镇)组装而成，每个街道(乡、镇)可分若干卷。

卷内按宗地号顺序排列，宗地分割按原土地登记卡支号的顺序排列。宗地分开的，以合并后的宗地号顺序排列。

卷号按“街道(乡、镇)----街坊(村)----卷”三组六位数编排。

卷皮、卷脊标明卷号外，还应标明卷内宗地数。

（4）土地归户册《土地归户册》由《土地归户卡》组装而成，内《归户卡》按土地权利人名称第一字(或姓氏)笔划排列。卷号按“街道——街坊——卷”六位数编号。

（5）土地登记卡登记的内容发生变更或设定、变更以及注销土地他项权利的，在土地登记卡续表上进行登记，但土地登记卡主卡中地号、图号、宗地面积发生变更的，须更换土地登记卡。

（三）土地证书填写

（1）土地证概念

土地证书是土地登记卡部分内容的副本，是土地使用者、所有者和土地他项权利者持有的法律凭证。

（2）土地证书类型

我国土地证书有四种：《国有土地使用证》、《集体土地所有证》、《集体土地使用证》、《土地他项权利证明书》。

（3）证书填写

土地证书以宗地为单位根据土地登记卡填写。一宗地土地使用权共用时，分别填证；《土地他项权利证明书》以土地他项权利人为单位填写，无论一人拥有多宗他项权还是一宗上拥有两个以上不同类型土地他项权利的，应分别填写《土地他项权利证明书》。

（四）土地证书核发

核发证书是土地行政主管部门根据注册登记结果，代表人民政府向土地权利人发放土地证的过程。

（1）核发对象

土地证书是土地权利人拥有土地使用权、所有权、他项权利的法律凭证。考试大为您提供土地登记代理人考试资料下载：http://bbs.233.com/thread-htm-fid-239.html

国有土地使用证发给依法使用国有土地的单位和个人；集体土地所有证发给依法拥有集体土地的农民集体；集体土地使用证发给依法使用集体土地的单位和个人；土地他项权利证明书发给土地他项权利者。

（2）核发程序

核发证书的程序是：通知——验证——发证。

（3）证书更改

关于更改土地证书，凡是土地证书中用途、终止日期栏目内容发生变更以及设立、变更、注销土地他项权利的，注册登记后更改土地证书，在土地证书的记事栏进行记录，但记录不能超过三次。土地证书上其他内容变更的，须更换土地证书。

第三章

初始土地登记

一、初始土地登记的概念、特点

1.概念：初始土地登记又称总登记，是指在一定时间内，对辖区全部土地或者特定区域的土地进行普遍登记。它要求所有土地所有者依法使用或拥有的土地，在使用所有期间内，无论是否有过变更，都应该按照土地部门的要求，在规定的时间内，通过一定的程序重新在统一的薄册上进行登记，并换发土地证。也就是说，需要进行初始土地登记的主要有两种情况：一是从未进行过土地登记的地区；二是原有登记需要全面更新的。2.特点：

1）阶段性，初始土地登记有期限，持续一段时间后即告结束；

2）全域性，初始土地登记作业区是一个行政辖区，它通常是一个县或市；

3）集中性，初始土地登记是在一定范围和时间内有计划集体统一进行的。3.初始土地登记申请人

1）个人使用土地的，其土地登记申请人分别为：

（1）使用宅基地的城镇、农村居民，由共房产权人或房主申请土地登记。（2）使用四荒拍卖土地的农村民，由农地使用合同签订人申请土地登记。2）单位使用土地的，其土地登记申请人分别为：

（1）企业法人单位，包括中外合资、合作、外商独资企业、股份制企业，凡是以企业法人名义取得土地使用公的，由企业法人及其法人代表申请土地登记。

（2）机关法人、事业单位法人、社团法人以及名义取得土地使用权的，由各法人及其法人代表申请登记。以上法人单位中，有法人资格，但不是以本法人单位名义取得土地使用权，如政府机关、妇联、科协等单位，以政府名义取得的土地使用权的，应由原取得土地使用权的法人及其法人代表申请土地登记。

（3）联营单位是指不同所有制性质的企业之间或企业、事业单位之间共同投资组成的新的经济实体，并具备法人条件的紧密型联营企业。联营单位以单位法人及法人代表申请土地登记。联营单位联营合同中规定土地作为入股或明确土地使用权不作为联营条件，土地行政主管部门根据实际情况，确定土地登记申请人。

（4）私宫单位指生产资料归公民私人所有，以雇佣劳动力为基础的，并已登记注册的私营独资企业、私营合作企业和私营有限责任公司。一般由私营单位代理人申请。私营单位属合作性质且土地使用权不作为合作条件的，土地行政主管部门视情况确定土地登记申请人。3）集体所有的土地，其集体土地所有权土地登记申请人分别为：（1）村集体所有的土地，由村属农村集体经济组织或者村民委员会及其代表申请土地登记。（2）村集体内有两个以上农村集体经济组织的，如过去的生产队，目前仍然为独立存在的，可以由各农业集体经济组织及其代表申请土地登记，也可以由村集体代办。

（3）乡（镇）农民集体所有的土地，应由乡（镇）集体及其法人代表申请土地登记。根据我国目前农村乡（镇）集体的组织形式，国家没有明文规定具体的乡集体组织范围、章程及考试大为您提供土地登记代理人考试资料下载：http://bbs.233.com/thread-htm-fid-239.html

组织方式，严格地讲没有反映出法人应具备条件，但是事实上确实有乡（镇）农民集体所有的土地，全面行使着土地所有者的权利。凡属于这种情况的，乡（镇）农民集体所有的土地可以暂时不进行土地登记。随着有关法律的健全，再统一解决。4.初始登记应提交的文件

初始土地登记申请人向土地登记机关提交的证明文件资料基本上同一般的土地登记，只是反映在土地权属来源证明上，有共自己的特点。在初始土地登记中，申请人提交的土地权属来源证

明一般有以下几中：

1）各时期政府土地主管部门征、拨（使）用的土地批准文件。

2）因买卖、交换、赠与、继承等形式取得的土地使用权或所有权的，除提交买卖、交换、赠与、继承协议书或证明外，还应提交土地使用权或所有权原始取昨证明。3）无任何手续，擅自占用土地的，应提交按有关规定处理后的证明文件。

4）因历史等原因无法提交权属证明材料的处理：个人使用土地的，由四邻认可，居民委员会或村民委员会开具证明；单位使用土地的，由其上级主管部门开具证明。5.初始土地登记程序土地登记程序：

1）申报；2）地籍调查；3）权属审核；4）注册登记；5）颁发土地证书。

初始土地登记的程序还有其三个特殊性：1）是增加了准备工作；2）是增加了通告；3）是增加了公告。

6.初始土地登记公告的意义：

1）让土地权利人及时了解期土地权利是否得到保护； 2）在一定时间内，征询利害关系人的异议；

3）对土地登记机关在行政作业与审核中的不足，施予救济，追求登记效力的公平性； 4）保证土地登记的公信力。

二、熟悉部分 1.土地登记通告

初始土地登记通告是政府让社会知晓进行土地登记的一种行政措施。1）土地登记通告的内容主要包括：

（1）土地登记区的划分；（2）土地登记期限；（3）土地登记收件地点；

（4）土地登记申请人应当提交的有关证明文件资料；（5）其他事项。2）发布方式：（1）张贴；（2）直接送达申请人；（3）通过电视、广播、报纸、网络等新闻媒介发布。

3）土地登记公告听异议的处理

土地权利人和利害关系人在土地登记审核结果公告规定的期限内，对公告结果有异议的，可向县（市）土地行政主管部门申请复查。申请复查时，复查申请人应提交土地登记复查申请书、身份证明文件和异议证明文件，并按规定交纳复查费。土地登记机关根据土地使用者、所有者、他项权利者及其有关土地权益者提出的复查内容进行复查。土地登记复查结果填写《土地登记得查结果表》。该表一式两份，一份提交给土地登记复查申请人，一份提交给土地登记机关进行得查。经复查无误的，复查费不予退还。经复查确有差旬的，复查费由造成差错者负担。

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三、了解部分

1.初始土地登记概况

1）城镇国有土地使用权初始登记 2）农村集体土地所有权初始登记 2.初始土地登记准备工作

1）组织准备。一般先由市、县人民政府成立土地登记领导小组。

2）行政准备。行政准备工作直接影响着初始土地登记全部工作进程，它包括以下几个方面：研究制定初始土地登记工作计划；划分土地登记区；落实初始土地登记工作经费；购买必要的仪器设备和办公用品，如测绘仪器等；准备初始土地登记工作中需要使用的宣传材料、通告、表、书、单、卡、册、薄、公告、土地证等。

3）技术准备。技术准备包括三个方面：其

一、依据国家有关法律、政策、规定，结合本地实际情况，制定合适本地区的土地所有权、使用权的确权规定和初始土地登记、地籍调查实施细则。其

二、收集资料。初始土地登记需要收集的资料有两大类，一是议论的、资料类。二是图件类。图件类别较多，一般应收集的图件要与确定土地权属界址有关，如老地籍图、规划图、大比例尺行政界线图等。最后，宣传培训。做好初始土地登记培训的方式应结合实际条件，灵活多样，并且有外地对性。

3.初始土地登记中土地权属争议的处理初始土地登记是土地行政主管部门对于该登记区土地权利的普遍确认，对登记区内各土地权利人权益具有较大影响。

4.未确定土地所有权。使用权土地的处理未确定土地所有权、使用权土地是指在办理初始土地登记时，没有或不能确认土地所有者和使用者的土地。《土地登记规则》第二十条规定：尚未确定土地使用权。所有权的土地，由土地行政主管部门进行登记造册，不发土地证书。第四章

土地所有权、使用权和土地他项权利设定登记

一、掌握部分

1.土地所有权、使用权和土地他项权利设定登记的概念、类型

1）概念：土地使用权、所有权和土地他项权利设定登记是在初始土地登记以后对一宗土地上新确认的土地使用权、所有权和土地他项权利进行的土地登记。从物(土地)的角度来说的，“设定”是指某种权利的设立，即使原来没有设立某种权利现在依法设立。2）权利设定登记的特点

（1）设定登记发生在初始土地登记之后，它属于变更土地登记的范畴。

（2）设定登记具有经常性，只要某宗地上新设定了某种权利，就要进行设定登记。

（3）设定登记具有分散性，哪块土地设定了新的权利，就要对那块土地进行设定登记。3）权利设定登记的类型

（1）划拨国有土地使用权设定登记；

（2）出让国有土地使用权设定登记；

（3）国家作价出资（入股）国有土地使用权设定登记；

（4）国家授权经营国有土地使用权设定登记；

（5）国家租赁国有土地使用权设定登记；

（6）集体土地所有权设定登记；

（7）集体土地使用权设定登记；

（8）土地使用权抵押设定登记；

（9）土地使用权出租设定登记。

2.划拨国有土地使用权设定登记的法律特征、早请人、申请时限和申请人应提交的证明文件，《土地登记卡》的内容。

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1）基本概念

划拨国有土地使用权设定登记是对一宗土地上新确认的以划拨方式取得的国有土地使用权进行的土地登记。

2）法律特征

（1）划拨国有土地的使有权是依国家行政行为而获得的权利

（2）划拨国有土地使用权的取得受范围限制：建设单位要使用国有土地，一般应以出让等有偿使用方式取得；但是，非赢利、公益性、涉及国家安全、重点扶持、国企兼合并中有困难的企业部门建设用地可以划拨取得。

（3）划拨国有土地使用权一般没有明确的期限。

（4）城镇范围内的划拨土地使用权人应缴纳土地使用税

划拨土地使用权获得者也应法缴纳土地使用税。但军、政、事业单位，宗教、古迹，市政，直接用于农、林、牧、渔业生产，开荒时间5至10年内，由财政部另行规定免税的能源、交通、水利设施用地和其他用地，可免土地使用税；

（5）划拨国有土地使用权的处置受法律限制

一般不得转让、出租、抵押，但符合下列条件的例外：经市、县人民政府土地部门和房产管理部门批准，同时 1）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人； 2）领有国有土地使用证；

3）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明； 4）补交了土地出让金。

3）申请人划拨国有土地使用权设定登记的申请人为划拨国有土地使用者。

4）申请时限

（1）新开工的大中型建设项目使用划拨国有土地的，建设单位应当在接到县级以上人民政府发给的建设用地批准书之日起30日内，持建设用地批准书申请土地预登记，建设项目竣工验收后，建设单位应当在该建设项目竣工验收之日起30日内，持建设项目竣工验收报告和其他有关文件申请国有土地使用权设定登记。

（2）其他项目使用划拨国有土地的，土地使用单位或者个人应当在接到县级以上人民政府批准用地文件之日起30日内，持批准用地文件申请国有土地使用权设定登记。

（3）集体土地依法转为国有土地后，原集体土地使用者继续使用该国有土地的，应当在土地所有权性质变更后30日内。

5）提交的土地权属证明文件

国有土地划拨决定书；建设用地批准书；新开工大中型建设项目土地预登记文件；大中型建设项目竣工验收报告：征地勘测图件；原《集体土地使用权证》；其他证明文件（掌握）。

6）权属审核

（1）设定划拨土地使用权的土地应符合《划拨用地目录》范围；

（2）经征地勘测的宗地面积应与国有土地划拨决定书批准的用地面积基本一致

二、熟悉部分

出让国有土地使用权设定登记

1、基本概念

指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

2、法律特征

（1）出让的受让主体广泛。

（2）国有土地使用权出让可以采取协议、招标、拍卖、挂牌方式。（3）出让国有土地使用权须有偿取得

出让金可一次性支付，或在确定的期限内分期支付。

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协议出让最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地（拆迁）补偿费用以及国家规定应缴纳的有关税费之和。有基准地价的地区，协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的70%。低于最低价时国有土地使用权不得出让。

（4）出让国有土地使用权受使用期限限制

土地使用权出让的最高年限由国务院规定，实际出让年限则由当事人双方通过合同约定，合同约定的年限不得超过法律规定的最高年限即：居住用地70年，工业用地50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年，综合或者其他用地50年。

土地使用权出让的合同期满，除土地使用者申请续期并经依法批准外，国家将无偿收回土地使用权及其地上建筑物、其他附着物。（5）政府垄断国有土地使用权的出让，由市、县人民政府负责，由土地行政主管部门具体实施。

（6）不符合有关规定的土地使用权不得登记

包含没有支付全部土地使用权出让金的；经营性土地没有按照招、拍、挂方式出让的，；协议出让地价明显低于出让低价的；对违反规划改变土地用途的；未办理土地使用权登记而设定抵押的，不得登记。

3、申请人

出让国有土地使用权设定登记的申请人为出让国有土地使用权的受让方。

4、申请时限

（1）出让国有土地使用权按出让合同约定，受让方一次支付全部出让金的，在支付出让金后30日内，申请出让国有土地使用权设定登记。

（2）出让国有土地使用权成片开发按出让合同约定一次出让，受让方分期付款，分期取得使用权的，在每期付款后30日内，申请出让国有土地使用权设定登记。

5．申请人应提交的土地权属来源证明建设用地批准书；《国有土地使用权出让合同》；国有土地使用权出让金全部缴纳完毕的凭证；有关税费的交纳凭证；其他证明文件。

6、权属审核

（1）主要土地权属证明要件是《国有土地使用出让合同》；

（2）出让年限：如居住用地70年，商业、旅游、娱乐用地40年，其他用地50年（掌握重点）；

（3）受让人应按出让合同的约定支付出让金。国家作价出资（入股）国有土地使用权设定登记

（一）国家作价出资（入股）国有土地使用权设定登记

1、基本概念

国家作价出资（入股）国有土地使用权设定登记是对一宗地上新确认的以作价出资或者入股方式取得的国有土地使用权进行的土地登记。

国家以一定年期的国有土地使用权作价，出资投入改组后的新设企业，相关国家股股权由有批准权的人民政府土地行政主管部门委托有资格的国有股权持股单位统一持有。

2、法律特征

（1）依法审批，省级以上人民政府批准（重点掌握）

经国务院批准改制的企业，报国土资源部审批；其他企业的土地资产处置方案应报土地所在的省级以上土地行政主管部门审批。

同一企业涉及在两个以上省（自治区、直辖市）审批土地资产处置的，企业可持有关省（自治区、直辖市）的处置批准文件到国土资源部转办统一的公函。

（2）方式受范围限制

可以采取国有土地使用权作价出资（入股）的行业、企业有：

自然垄断的行业，重要公共产品和服务的行业，支柱与高新产业中的骨干企业；承担国家计划内重点技术改造项目的国企；国企被非国有资本购买、兼并、参股，原资产转为国有股的企业；

（3）须进行地价评估、备案

股东以土地使用权作价出资入股，须进行评估作价，核实财产，并折合为股份，严禁将国有资产低价折股、低价出售或者无偿分给个人。

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地资产处置的方案、报告经企业所在市、县土地行政主管部门初审后，同时在省级以上土地行政主管部门备案。

（4）转让、作价出资、租赁或抵押

作价出资（入股）取得的土地使用权在使用年限内可以依法转让、作价出资、租赁或抵押，改变用途的应补缴不同用途的土地出让金差价。（5）持股合同

土地行政主管部门应与国有股权持股单位签订委托持股合同

3、申请人

国家作价出资（入股）国有土地使用权设定登记的申请人为改组后的新设企业。

4、申请时限

签订作价出资（入股）合同之日起30日内。

5、申请人应提交的土地权属证明文件（重点掌握）

企业改制方案及批准文件；土地资产处置方案及批准文件；土地估价备案材料；土地使用权作价出资（入股）合同；土地行政主管部门与国有股权持股单位签订的委托持股合同。建设用地批准书；原《国有土地使用权证》；其它证明文件。

6、权属审核

（1）申请人必须与企业改制批准文件和土地资产处置方案批准文件等土地使用者一致；（2）两类企业土地资产处置方案应报国土资源部批准；

（3）国家作价出资（入股）国有土地使用权的最高使用期限应符合出让国有土地使用权的最高使用期限；

国家租赁国有土地使用权设定登记

1、基本概念

国家租赁国有土地使用权设定登记是对一宗地上新确认的以国家租赁方式取得国有土地使用权进行的土地登记。

县级以上人民政府土地行政主管部门负责，需要支付租金的行为，土地租赁合同可随租赁土地上的房屋等建筑物、构筑物依法抵押转让。

2、法律特征

（1）国有土地租赁受的范围（重点掌握）

原有建设用地，因发生土地转让、场地出租、企业改制和改变土地用途后依法应当有偿使用的，可以实行租赁。

新增建设用地，重点仍应是推行和完善国有土地出让，租赁只作为出让方式的补充。

经营性房地产开发用地都必须实行出让，不实行租赁。

企业改革中涉及国企改为有限、股份公司的，国企租赁经营，非国企兼并国企的，对于已划拨的土地使用权，采取出让或者租赁的方式。

（2）国有土地租赁的期限

短租不超过5年；长期租赁由租赁合同约定，但最长不得超法定的同类用途土地出让最高年期。

（3）国有土地租赁的租金与缴纳方式

租金的确定，可以采用招标、拍卖或者双方协议的方式。

租金不得低于出租底价和按国家规定的最低地价折算的最低租金标准。

协议出租的结果要报上级土地行政主管部门备案，并向社会公开披露。

短租年付或季付租金；长租合同确定支付时间、租金调整的时间间隔和调整方式。

（4）国有土地租赁权人的权利、义务

承租土地使用权可以转租、转让或抵押

国有土地租赁权人有优先受让权

承租土地提前收回，可以获得合理补偿

（5）土地行政主管部门与土地使用者签订租赁合同

租赁期限六个月以上由市、县土地行政主管部门与土地使用者签订租赁合同。内容含出租双方、宗地自然状况、租金相关情况、权利义务等。

3、申请人

国家租赁国有土地使用权设定登记的申请人为承租人。

4、申请时限

签订租赁合同之日起30日内。

5、申请人应提交的土地权属证明文件

国有土地租赁批准文件；国有土地租赁合同；建设用地批准书；原《国有土地使用证》；其它证明文件。

6、权属审核（重点）

（1）申请人必须与国有土地租赁批准文件和国有土地使用权租赁合同中的土地使用者一考试大为您提供土地登记代理人考试资料下载：http://bbs.233.com/thread-htm-fid-239.html

致；

（2）国有土地租赁合同应由市、县土地行政主管部门与承租人签订；

（3）国家租赁国有土地使用权的最高使用期限应符合出让国有土地使用权的最高使用期限。短期租赁年限一般不超过5年；

（4）国有土地租赁的租金标准应与地价标准相均衡国家授权经营国有土地使用权设定登记

1、基本概念

国家授权经营国有土地使用权设定登记是对一宗地新确认的以授权经营方式取得的国有土地使用权进行的土地登记。授权对象为国家控股公司、作为国家授权投资机构的国有独资公司和集团公司。

2、法律特征

（1）依法审批

省级以上人民政府批准。

（2）权利受范围限制

国有土地使用权授权经营主要针对自然垄断的行业、提供重要公共产品和服务的行业，以及支柱产业和高新技术产业中的重要骨干企业。（3）使用权人无须支付资本金

（4）在授权期限和范围内权利人有权处置土地使用权

（5）国家授权经营国有土地使用权人应接受授权部门的监督管理

3、申请人（重点掌握）

被授权经营土地使用权的国家控股公司、国有独资公司、集团公司。

4、申请时限

取得国有土地使用权经营管理授权书后30日内。

5、申请人应提交的权属证明文件（重点掌握）

企业改制方案及批准文件；土地资产处置方案及批准文件；土地估价报告备案材料；《国有土地使用权经营管理授权书》；被授权经营土地使用权公司土地配置材料；建设用地批准书；原《国有土地使用证》；其他证明文件。

6、权属审核（重点掌握）

（1）申请人必须是被授权经营土地使用权的国家控股公司、国有独资公司、集团公司；（2）两类企业土地资产处置方案应报国土资源部批准；

（3）国家授权经营国有土地使用权的最高使用期限应符合出让国有土地使用权的使用期限；

（4）涉及宗地分割的，分割以后各宗地面积之和应等于分割前宗地面积。

集体土地所有权、使用权设定登记

（一）集体土地所有权、使用权设定登记

1、基本概念

集体土地所有权和集体土地使用权设定登记是指初始土地登记后，对一宗地上新设定的集体土地所有权或集体土地使用权进行的土地登记。

（1）集体土地所有权：指中国农村劳动集体在法律规定的范围内占有、使用、收益、处分自己所有土地的权利。

（2）集体土地使用权：由集体土地所有权中派生出来的一种用益物权，含农用地的使用权、非农业建设用地使用权和“四荒”土地使用权。

2、法律特征

（1）集体土地所有权、使用权主体（重点掌握）

集体土地所有权主体类型为乡（镇）农民集体、村农民集体和组农民集体三种。

集体土地使用权主体一般为本集体经济组织成员。

如为本集体经济组织以外的单位或者个人，则必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。

在同等条件下，本集体经济组织内的农民享有优先权。（2）国家为了公共利益的需要可以征用集体土地

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（3）集体非农业建设用地应依法按标准严格审批（重点掌握）

严格控制乡镇企业的不同行业和经营规模、用地标准；

农户一户一宅，面积不得超标，且尽量使用原宅基地和村内空闲地；

乡村公共设施、公益事业、农村村民住宅等乡(镇)村建设符合相关规划要求。（4）农民集体土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设（5）集体“四荒”土地使用权可以继承、转让（租）、抵押或参股联营（重点掌握）

县级以上人民政府批准，农村集体经济组织与治理开发者签订合同或协议；

“四荒”土地使用权可以通过承包、租赁、拍卖等方式取得，年限最长五十年；权利期限内权利人可继承、转让（租）、抵押或参股联营的权利，但后三者要经村集体同意，乡(镇)级政府审核，县级人民政府批准，并依法办理土地使用权变更登记和抵押登记。

3、申请人

集体土地所有者、集体土地使用者。

4、申请时限

作出申请登记决定或接到相关单位和个人依法要求登记书面文件之日起30日内。

5、提交的土地权属证明文件

（1）集体所有权登记：土地改革时颁发的土地所有证；人民政府和有关部门批准文件；权属界线协议书；其他证明文件。

（2）集体土地农业用地使用者申请地登记：人民政府批准文件；土地承包经营合同；拍卖金支付凭证；其他证明文件。

（3）乡（镇）村企事业建设用地使用者申请登记：人民政府建设用地批准文件；建设用地批准书；联营合同；原《集体土地使用证》；其他证明文件。

（4）农村居民宅基地使用者申请登记：人民政府批准文件；其他证明文件。

（5）集体所有的“四荒”地使用者申请登记： “四荒”地承包(租赁)合同或“四荒”地拍卖协议等；拍卖金支付凭证；其他证明文件。

6、权属审核（要点，其他略）

（1）集体土地所有权设定登记权属审核的重点是权属证明材料的真实性和合法性；

（2）农业用地承包经营期限为30年，承包、租赁、拍卖“四荒”地使用权，最长不得超过50年；

（3）农村村民一户只能拥有一处宅基地

土地使用权抵押权设定登记

1、基本概念土地使用权抵押权设定登记是对一已登记过国有土地使用权或集体土地使用权宗地上新设定抵押权进行的土地登记。

2、法律特征

（1）设定受范围限制（掌握重点，尤其是对划拨、出让的土地的抵押！！）用于抵押的土地使用权必须是通过有偿出让或转让方式取得，并已办理土地登记手续的土地使用权。

3、申请人土地使用权抵押权设定登记申请人为抵押人(土地使用者)和抵押权人。

4、申请时限抵押合同签订后15日内，申请土地使用权抵押登记。同一宗地多次抵押时，以收到抵押登记申请先后为序办理抵押登记和实现抵押权。

5、申请人应提交的土地权属证明文件（重点掌握）土地使用证；主合同和抵押合同；土地估价报告；其他文件，包括：

①以划拨土地使用权抵押的，提交土地行政主管部门批准抵押文件和处置时应交付的土地出让金数额；

②依法以集体土地使用权抵押的，提交集体土地所有权人同意抵押证明；

③抵押人为股份制企业的，提交董事会同意抵押证明；

④以共有土地使用权抵押的，提交其他共有人同意抵押证明。

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6、权属审核

（1）抵押和抵押权人应与抵押合同签订双方一致；（2）对土地使用的审核；（3）对抵押贷款期限的审核；（4）对抵押贷款额的审核；（5）对宗地部分抵押的审核；（6）对一宗地多次抵押的审核。

土地使用权出租设定登记

1、基本概念土地使用权出租设定登记是对已经登记过的土地使用权设定出租权的登记。

2、法律特征（1）用于出租的地块必须符合有关法律规定的条件法律允许的出租的地块，具体要求如下：出让土地使用权的出租：出租人对土地的开发必须达到法律规定的或土地使用权出让合同规定的标准，如按合同规定的期限和条件投资开发、利用土地（掌握重点）。划拨土地使用权的出租：一般不得出租。集体土地使用权的出租：一般不得出租用于非农业建设，但是符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。集体农业用地的承包后的出租：承包期限内将部分或全部土地承包经营权转包或者出租给第三方；按要求承包的 “四荒”土地使用权等其他土地承包经营权使用期限内可以出租。

（2）土地使用权出租应当签订租赁合同（3）土地使用者出租土地使用权须依法申请

（4）土地使用权与其地上建筑物、其他附着物使用权一同出租

3、申请人土地使用权出租设定登记申请人为出租人(土地使用者)和承租人。

4、申请时限租赁合同签订后15日内。

5、申请人应提交的权属证明文件土地权属来源证明；划拨土地使用权出租批准文件；出租合同；有关部门认证的出租地块开发投资证明；其他证明文件。

6、权属审核

（1）对申请人的审核；

（2）对土地投资情况的审核；（3）对土地用途的审核；（4）对租赁期限的审核。

三、了解部分

各类设定登记的《土地雪户卡》和土地证书填写内容

第五章

土地所有权、使用权和土地他项权利变更登记

一、掌握部分

1.土地所有权、使用权和土地他项权利变更登记的概念、类型

1）基本概念

即对一宗地上经登记的土地权利中的土地使用权、所有权及土地他项权利发生改变而进行的土地登记。

掌握要点：

（1）初始土地登记和设定登记之后；

（2）包含三种权利的改变，客体的部分改变及部分内容的改变；（3）具有日常性和个别性。

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2）登记类型

（1）划拨国有土地使用权变更登记；（2）出让、国家作价出资（入股）、国家租赁和国家授权经营国有土地使用权变更登记；（3）集体土地所有权及集体土地使用权变更登记；

（4）土地他项权利变更登记。划拨国有土地使用权变更登记

1、基本概念对经登记的划拨国有土地使用权权属发生的改变进行的土地登记。包含：一是划拨国有土地使用权补办土地出让手续；二是因住房制度改革出售公有住房和经济适用房等引起的划拨国有土地使用权变更。

2、划拨国有土地使用权补办出让登记特点

（1）法律特征：划拨国有土地使用补办出让手续（2）申请人：划拨国有土地使用者（3）申请时限：交纳出让金后30日

（4）申请人应提交的证明文件：人民政府批准文件；原《国有土地使用证》；《国有土地使用权出让合同》；国有土地使用权出让金及有关税费缴纳凭证；其他证明文件。

（5）权属审核（重点掌握）

1）对申请人的审核：审核土地使用证上的权利人和出让合同上的受让方一致、申请人身份是否是公司、企业、其他经济组织和个人。

2）《国有土地使用权出让合同》的审核：出让方必须为市、县人民政府土地行政主管部门，且与受让方签订合同内容时间等合理有效。

3）使用期限的审核：参考出让国有土地使用权年限。4）出让金缴纳情况的审核

（6）注册与发证：需报人民政府批准后方可注册登记，原《土地登记卡》上进行。收回、注销原证，填新证，证发国有土地使用者。

3、出售公房的国有土地使用权变更登记特点

（1）法律特征：城镇住房制度改革涉及的划拨国有土地使用权（2）申请人：售房单位和购房职工（3）申请时限：县级以上地方人民政府房管部门登记房屋所有权之日起30日内。其他国有土地使用权变更登记

1、基本概念出让、国家作价出资（入股）、国家租赁和授权经营国有土地使用权变更登记是对经登记的出让、国家作价出资（入股）、国家租赁和授权经营国有土地使用权因转让发生变更而进行的登记。变更原因如下：入股方式转让、依法转让、企业兼与合、处分抵押财产。

2、法律特征

1）出让国有土地使用权变更登记

（1）出让土地使用权的转让：以出售、交换和赠予形式将土地使用权再转移。必须条件 A）已经按照出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地；

B）转让房地产时，已付全部土地使用权出让金，并有土地证；投资开发房屋类的完成发投资总额的25%以上，成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件；建成房屋应有房产证；

C)转让应当签书面合同，相关权利、义务随之转移；

D)使用年限不超过出让合同剩余年限；

E)土地与地上建筑物、附着物所有一起转让。

改变土地用途的应经出让方同意并经土地和规划部门批准，重签出让合同，调整出让金并登记。

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国家租赁国有土地使用权的变更

1.承租人按规定支付土地租金并完成开发建设后，经土地部门同意或根据租赁合同约定，可将承租土地使用权转租、转让或抵押，同时依法登记。

2.转租、分租第三人的，原承租人持有土地使用权，承租人与第三人建立了附加租赁关系，第三人取得土地的他项权利。

3.转让土地租赁合同的，第三人负责租赁合同约定的权利义务，取得土地使用权，原租赁合同更名后继续有效。

3、申请人出让、国家作价出资（入股）、国家租赁和授权经营国有土地使用权变更登记的申请人为相关的转让人和受让人；处分抵押财产的申请人为抵押人(使用者)、抵押权人和受让人

4、申请时限

1）作价出资（入股）合同签订之日起30日内。

2）转让的合同或协议签订后30日内，涉及房产变更的在房产变更登记发证后15日内。3）单位合、分、企业兼并的，在合同签订后30日内或接到批准文件后30日内。4）处分抵押财产的财产处分后30日内。

5、提交的权属证明文件（掌握重点）原《国有土地使用证》；土地税费交纳证明；另外：A）以入股方式转让的，提交入股合同；

B）土地使用转的，提交转让合同、转让地块投资证明、税费缴纳凭证； C）单位合并、分立和企业兼并的，提交合同或上级主管部门的批准文件； D）处分抵押财产的，提交处分抵押财产的证明文件

6、权属审核申请人与相关证明文件的土地使用者名称一致，转让地块上的投资已满足要求，土地使用期限未超限，价格合理，交清相关税费，土地用途未变或变了有批准；涉及房产转移的已办理房产登记手续，且有《房屋所有权证》；授权经营国有土地使用者一般不得向集团公司以外的单位和个人转让土地。

7、注册登记与核发证书人民政府批准后注册登记。整宗地发生权属变更的，在原《土地登记卡》上进行登记；宗地分割在新《土地登记卡》登记；原土地证收回并注销，核发新证。

二、熟悉部分

划拨国有土地使用权变更登记

2、划拨国有土地使用权补办出让登记特点 1）法律特征：划拨国有土地使用补办出让手续 2）申请人：划拨国有土地使用者 3）申请时限：交纳出让金后30日

4）申请人应提交的证明文件：人民政府批准文件；原《国有土地使用证》；《国有土地使用权出让合同》；国有土地使用权出让金及有关税费缴纳凭证；其他证明文件

5）权属审核

a:对申请人的审核：审核土地使用证上的权利人和出让合同上的受让方一致、申请人身份是否是公司、企业、其他经济组织和个人。

b: 《国有土地使用权出让合同》的审核：出让方必须为市、县人民政府土地行政主管部门，且与受让方签订合同内容时间等合理有效。

c：使用期限的审核：参考出让国有土地使用权年限。

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d: 出让金缴纳情况的审核

6）注册与发证：需报人民政府批准后方可注册登记，原《土地登记卡》上进行。收回、注销原证，填新证，证发国有土地使用者。

3、出售公房的国有土地使用权变更登记特点

1）法律特征：城镇住房制度改革涉及的划拨国有土地使用权 2）申请人：售房单位和购房职工

3）申请时限：县级以上地方人民政府房管部门登记房屋所有权之日起30日内

4）申请人应提交的证明文件：公房出售批准文件；原《国有土地使用证》；《房屋所有权证》权利人为购房职工；售房单位和购房职工签订的售房合同；其他证明文件。

5）权属审核：申请人为售房合同签约双方；出售方应与公房出售批文中的被批准单位以及《国有土地使用证)上的权利人一致；购房职工应与《房屋所有权证》上的所有人一致。土地使用权为划拨，用途为住宅，售房价格按成本价或标准价。

6）注册与发证：需报人民政府批准后，注册登记。原《土地登记卡》上进行登记。收回、注销原证，填新证，证发购房职工。其他国有土地使用权变更登记

2、法律特征

1）出让国有土地使用权变更登记

(1)出让土地使用权的转让：以出售、交换和赠予形式将土地使用权再转移。必须条件

a.已经按照出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地；

b.转让房地产时，已付全部土地使用权出让金，并有土地证；投资开发房屋类的完成发投资总额的25%以上，成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件；建成房屋应有房产证；

c.转让应当签书面合同，相关权利、义务随之转移；

d.使用年限不超过出让合同剩余年限；

e.土地与地上建筑物、附着物所有一起转让。

f.改变土地用途的应经出让方同意并经土地和规划部门批准，重签出让合同，调整出让金并登记。

2）国家作价出资（入股）和授权经营土地使用权的变更使用年期内可依法转让、作价出资、租赁或抵押，改变用途的应补缴不同用途的土地出让金差价。国家租赁国有土地使用权的变更

A：承租人按规定支付土地租金并完成开发建设后，经土地部门同意或根据租赁合同约定，可将承租土地使用权转租、转让或抵押，同时依法登记。

B：转租、分租第三人的，原承租人

持有土地使用权，承租人与第三人建立了附加租赁关系，第三人取得土地的他项权利。

C：转让土地租赁合同的，第三人负责租赁合同约定的权利义务，取得土地使用权，原租赁合同更名后继续有效。

3、申请人出让、国家作价出资（入股）、国家租赁和授权经营国有土地使用权变更登记的申请人为相关的转让人和受让人；处分抵押财产的申请人为抵押人(使用者)、抵押权人和受让人。

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4、申请时限

1）作价出资（入股）合同签订之日起30日内。

5、提交的权属证明文件原《国有土地使用证》；土地税费交纳证明；另外： a）以入股方式转让的，提交入股合同；

b）土地使用转的，提交转让合同、转让地块投资证明、税费缴纳凭证； c）单位合并、分立和企业兼并的，提交合同或上级主管部门的批准文件； d）处分抵押财产的，提交处分抵押财产的证明文件

7、注册登记与核发证书人民政府批准后注册登记。整宗地发生权属变更的，在原《土地登记卡》上进行登记；宗地分割在新《土地登记卡》登记；原土地证收回并注销，核发新证。集体

土地所有权和集体土地使用权变更登记

（一）集体土地所有权和集体土地使用权变更登记

1、基本概念集体土地所有权和集体土地使用权变更登记是对经登记的集体土地所有权和集体土地使用权的权属变更进行的土地登记。

2、法律特征集体土地所有权和集体土地使用权权属变更的限制；集体土地所有权变更； “四荒”土地使用权的变更；农民集体内部成员之间的宅基地变更；土地开发整理涉及的农用地调整。

3、申请人：集体土地所有权和集体土地使用权权属变更前后的权利人

4、申请时限：30日

5、提交的权属证明文件

集体土地所有权变更登记：原《集体土地所有权证》；农用地交换调整协议；农用地交换调整批准文件；土地征用协议及批准文件；其他证明文件。集体土地使用权变更登记：原《集体土地使用证》；集体土地使用权转移协议；转移协议批准文件；其他证明文件。

6、权属审核

1）对申请人的审核：申请人应与集体土地所有权和集体土地使用权权属变更有关协议的签订和协议批准文件被批准方一致；土地证书的权利人应与集体土地所有权和集体土地使用权变更前的权利人一致； 2）变更范围；

3）使用期限：通过拍卖方式取得的“四荒”地集体土地使用权转让的，其土地使用期限应小于使用期限减去已使用期限

7、注册登记与核发证书县级人民政府批准后注册登记。整宗地发生权属变更的，在原《土地登记卡》上进行登记；宗地分割在新《土地登记卡》登记；原土地证收回并注销，核发新证

二）土地他项权利变更登记

1、基本概念土地他项权利变更登记是对经登记的土地他项权利发生变更而进行的土地登记。土地他项权利包括抵押权、出租权和其他形式土地他项权利，相应地土地他项权利变更包括三种类型：土地使用权抵押权变更登记、土地使用权出租权变更登记和其他形式土地他项权考试大为您提供土地登记代理人考试资料下载：http://bbs.233.com/thread-htm-fid-239.html

利变更登记。

2、法律特征

1）土地使用权抵押权变更抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让无效。

转让抵押物的价款明显低于其价值的，抵押权人可以要求抵押人提供相应的担保；抵押人不提供的，不得转让抵押物。

抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭的，抵押权也消灭。抵押合同发生变更的，抵押当事人应当在抵押合同变更后十五日内，持有关文件到土地行政主管部门办理变更抵押登记手续。

（2）土地使用权出租权变更国有土地的承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后，经土地行政主管部门同意或根据租赁同约定，可以将承租土地使用权转租、转让或抵押。

承租土地使用权转租、转让或抵押，必须依法登记。承租人将承租土地转租或分租给第三人的，承租土地使用权仍由原承租人持有，承租人与第三人建立了附加租赁关系，第三人取得土地的他项权利。承租人转让土地租赁合同的，租赁合同约定的权利义务随之转给第三人，承租土地使用权由第三人取得，租赁合同经更名后继续有效。

3、申请人土地他项权利关系人、抵押人和抵押权人、受让人、出租人、承租人、原土地他项权利关系人和继承人、当事人

4、申请时限依法继承土地他项权利、其他形式的土地他项权利变更为30日，其他15日

5、提交的权属证明文件

原抵押合同、租赁合同等；原《国有土地使用证》、《集体土地使用证》、《土地他项权利证明书》；变更后的抵押合同、租赁合同、遗嘱等；有关批准文件；其他证明文件。

6、权属审核申请人应与合同签订各方一致；抵押合同、租赁合同等变更的内容应符合国家的有关规定；依法继承土地他项权利的继承手续应完备

7、注册登记与核发证书不需报人民政府批准，经土地行政主管部门批准后即可直接注册登记。登记在原《土地登记卡》上进行。收回并注销原《土地他项权利证明书》，依据《土地登记卡》对土地使用者的土地使用证（《国有土地使用证》或《集体土地使用证》）进行记录和更改，填制新的《土地他项权利证明书》，并由土地登记机关把更改后的土地使用证和新填制的《土地他项权利证明书》分别核发给土地使用权人和土地他项权利人。

三、了解部分

各类变更登记的《土地归户卡》和土地证书真写内容。第六章名称、地址和土地用途变更登记

一、掌握部分

（一）名称变更登记

1、名称变更登记的概念与意义名称变更登记也称更名登记，是指在土地权属不发生转移的条件下因土地权利人名称或姓名的改变而进行的变更土地登记。

（1）维护原土地正常的财产归属和利用关系；

（2）保持了地籍资料的现势性和准确性，为土地管理奠定了良好的信息基础。

2、登记申请

（1）申请人：姓名或名称变更了的土地权利人，含自然人或法人和其他组织。

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（2）申请时限：名称发生变更之日起30日。（3）提交的权属证明文件

由土地登记机关发出的土地证书,其他权源证件如政府批地文件、交换协议书等一律无效。地上建筑物、附着物权属证明，如房管部门颁发的房产证等。名称变更证明文件。其他证明文件。

3、权属审核

（1）对土地权利证书的审核：审核的重点是查验证件、证明的真伪以及证件、证明的效力；（2）对名称变更证明文件的审核：应对户籍部门、工商行政管理部门、民政部门开具的证明进行审核。地址变更登记

1、地址变更登记概念与意义

指因土地权利人住址改变而进行的变更土地登记，它可以维护法律的严密性和地籍资料的现势性，方便与该宗土地有关的登记案件或有关问题的处理。

2、登记申请

（1）申请人：地址变更登记的申请人是地址变更了的土地权利人。

（2）申请时限：土地使用者、所有者和土地他项权利者更改地址的，应当在地址发生变更之日起30日内申请地址变更登记。（3）应当提交的土地权属证明文件土地登记机关发出的土地证书；地上建筑物、附着物权属证明，如房管部门颁发的房产证等。地址变更证明文件。

3、权属审核

（1）地址变更证明文件是土地权利人向土地登记机关申请地址变更登记的要件，是土地登记机关据以进行土地权利人地址变更的依据。

（2）土地登记人员应审核其地址变更证明文件是否为户籍部门开具的或发出的；（3）如企业法人的地址变更证明文件应为工商行政管理部门发出的经营更址登记的《企业法人营业执照》。

二、熟悉部分

土地用途变更登记

1、土地用途变更登记的概念与意义

是指经批准土地权利人依法变更土地用途或自然环境变化致使土地用途与原来不符而进行的变更土地登记。（1）保持土地登记资料现势性，使土地行政主管部门及时了解和掌握土地利用状况的变化，方便政府对土地的管理；

（2）通过土地用途变更登记，把土地利用纳入政府的规划和控制之中，从而优化土地利用结构，实现土地利用经济效益、社会效益和生态效益的最大化。

2、登记申请

（1）申请人：国有土地用途发生变更申请人为国有土地使用权人；农村集体所有土地进行农业结构调整涉及已登记地类变化的申请人为集体土地所有权人；集体土地建设用地的用途发生变更的申请人为集体土地使用权人。

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（2）申请时限：30日

（3）申请人应当提交的权属文件资料

土地登记机关发出的土地证书；地上建筑物、附着物权属证明；

土地用途变更的批准文件：国有土地的用途发生变更的，应提交城市规划部门、土地行政主管部门等有批准权的部门批准用途改变的文件，以出让方式取得国有土地使用权的用途发生变更的，还应提交与政府签订的土地使用权出让合同变更协议或者重新签订的土地使用权出让合同；农村集体所有土地进行农业结构调整涉及已登记地类变化的，申请人应当提交农业部门或其他有批准权部门的批准文件；集体土地建设用地的用途发生变更的，申请人应提交地方人民政府批准用途改变的文件。

3、权属审核

（1）国有土地的用途发生变更：应审核其用途变更批准文件是否为城市规划部门、土地行政主管部门等有批准权的部门签发的；

（2）农村集体所有土地进行农业结构调整涉及已登记地类变化的。应审核签发用途变更批准文件的单位是否为有批准权的部门，是不是由地方人民政府签发的；申请人提交的土地用途变更批准文件及其他有关证明、资料都应该真实、合法、有效的。

三、了解部分

名称、地址和土地用途变更登记的意义及《土地归户卡》、土地证书填写的内容。第七章注销和其他土地登记

一、掌握部分

（一）注销土地登记

1、基本概念注销土地登记主要是指已登记的土地权利，因权利被依法收回、存续期届满、土地灭失、他项权利终止等进行的登记，主要包括：

1）集体所有的土地依法被全部征用或者农村集体经济组织所属成员依法成建制转为城镇居民的集体土地所有权、集体土地使用权注销登记。

2）国家组织移民，农民集体成建制迁移后不再使用的原农民集体土地所有权、集体土地使用权注销登记。

3）因自然灾害等原因造成土地权利灭失的土地使用权或者土地所有权注销登记。4）县级以上人民政府依法收回国有土地使用权的国有土地注销登记。

5）国有土地使用权出让或者租赁期限届满，未申请续期或续期申请未获批准的国有土地使用权注销登记。

6）土地他项权利终止的土地他项权利注销登记。注销土地登记的程序一般可分为变更土地登记申请、变更地籍调查、审核、注册登记、注销（收回）或更改土地权利证书五个阶段。

2、法律特征

1）有下列情形之一的，由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权： 1.为公共利益需要使用土地的；

2.为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的；

3.土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的；

4.因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的；

5.公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。

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2）以出让方式取得土地使用权进行房地产开发，满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。

3）有下列情形之一的，农村集体经济组织报经原批准用地的人民政府批准，可以收回土地使用权：为乡（镇）村公共设施和公益事业建设，需要使用土地的；

1.不按照批准的用途使用土地的；

2.因撤销、迁移等原因而停止使用土地的。4）土地使用权因土地灭失而终止。

二、熟悉部分

1、注销申请

1）申请人包括原集体土地所有权人、原国有土地使用权人、原国有土地承租人、出租人和承租人、抵押人和抵押权人。具体如下：

1.集体所有的土地全部征用或者集体成员依法成建制转为城镇居民的，申请人为原集体土地所有权人。

2.县级以上人民政府依法收回国有土地使用权的，申请人为原国有土地使用权人。3.国有土地使用权出让、租赁期届满，未申请续期或者续期申请未获批准的，申请人为原国有土地使用权人或原国有土地承租人。

4.因自然灾害等造成国有或集体土地权利灭失的，申请人分别为国有土地使用权人、集体土地所有权人；权利灭失的土地为集体非农业建设用地的，申请人还包括集体土地使用权人。

5.土地他项权利中出租终止、抵押终止的申请人分别为注销土地登记申请人为出租人和承租人，后者的注销土地登记申请人为抵押人和抵押权人（还可能包括因处分抵押土地使用权而产生的新的土地使用权人）。2）申请时限

国有土地使用出让或者租赁期满或土地他项权利终止的为15日内，其他情况为同时申请注销登记。

3）申请人应当提交的文件资料注销土地登记申请书；由土地登记机关发出的土地证书；土地灭失或土地权利终止证明文件

2、注销土地登记的权属审核

1）注销土地登记证明材料的开具单位应当为有批准权的部门； 2）注销土地登记证明材料上的单位名称应当是单位的全称； 3）所盖公章与单位名称应一致；

4）证明内容与其他相关内容应一致无误；

5）注销土地登记证明材料应是真实、合法和有效的。

（二）更正登记

1、基本概念更正登记是指已完成初始或变更土地登记的结果有误或有遗漏时，由权利人和利害关系人申请或由土地登记机关依职权更正原登记内容的土地登记。包含：

2、更正登记的方式

1）土地权利人和利害关系人发现误漏时，书面形式向土地登记机关申请更正登记，经土地登记机关审核，申请属实的，办理更正。

2）土地登记机关发现有明显的登记错误，如是审查疏忽造成错登、漏登（不当登记）的，土地登记机关可依职权，根据事实，按照原登记报批程序，进行更正登记。

3、更正登记的要件

1）已完成初始或变更土地登记；

2）须书面申请：由于原始文件错误或当事人采取欺骗手段获准登记的，土地登记机关可依职权直接撤销登记结果或部分登记内容，无须申请；

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3）须经登记机关核准；

4）不得变更原土地登记的法律关系，否则应诉请司法解决； 5）不得妨碍第三者的利害关系，否则应经其同意。

4、更正登记申请

1）申请人：土地权利人和利害关系人。

2）申请人应提交的证明文件更正登记申请书；申请人身份证明、四邻保证书；原始登记证明文件；原土地证书；更正登记原因证明书；第三者的承诺书或其他证明文件。

5、登记审核

1）如果是登记时的疏忽或笔误，应予以更正；

2）共有土地各共有人权利比率错误或有遗漏时，可予以更正；

3）权利人姓名错误，经审核，提交文件齐全、属实的，可以予以更正；

4）权利变更与第三人有利害关系时，取得了第三人的承诺书或其他证明文件的，可予以更正；

5）原始登记证明文件错误或无效的，该土地登记无效，土地登记机关应按程序予以撤销； 6）当事人隐瞒事实或伪造证件、文件，采取欺骗手段获准土地登记的，土地登记机关可以按照程序撤销全部或部分登记内容，并将撤销登记结果书面通知当事人。

（三）土地登记的损害赔偿

1、申请不属实或因土地权利人自身原因造成土地登记有误或有遗漏的，更正登记费用应由当事人承担。因该错误登记致利害关系人遭受损害的，当事人应承担有关赔偿责任。

2、因登记机关的过错，致使土地登记发生错误，土地登记机关应承担更正登记费用。因该错误登记致当事人或者利害关系人遭受损害的，登记机关应依照国家赔偿法的相关规定承担赔偿责任。

（四）补发或换发土地证书

1、补发或换发土地证书的条件土地证书灭失、破损可申请换发；土地登记内容发生变化的，则应申请变更土地登记。

2、补发或换发土地证书的程序补发土地证书 1）土地权利人应当向原土地登记机关报失；

2）土地权利人在土地登记机关规定的媒体上声明其土地证书灭失；

3）土地权利人提交补发土地证书申请书：申请书要载明申请人状况、土地状况、申请补发的理由等；

4）经审核，属补发之列的，土地登记机关应做出补发公告； 5）自公告之日起，30日内无异议的，予以补发。

6）补发的土地证书应注明“补发”字样，时间以土地登记卡登记时间为准，并在填证日期栏注明补发日期。

换发土地证书

（1）提交换发土地证书申请书和原土地证书。申请书要载明申请人状况、土地权利状况及申请换发的理由等；

（2）土地登记机关进行查验是否确须换发；

（3）换发土地证书，应以原登记时间为准，并在填证日期栏注明换发日期。（4）应注销破损土地证书。

三、了解部分

注销土地登记、更正土地登记等其他土地登记的《土地归户卡》和土地证书填写内容。[/ 第八章土地登记公开查询

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一、掌握部分

（一）土地登记资料公开查询概述

1、土地登记资料

土地登记资料是指土地登记机关在土地登记过程中形成和收集的一系列文字和图件资料，包括土地权属来源文件、土地登记申请书、地籍调查表和地籍图（以下简称原始登记资料）以及土地登记机关形成的土地登记结果，如土地登记卡和宗图等（以下简称土地登记结果）。特别提示：原始登记资料与土地登记结果的查询范围与可查询人有较大区别。

2、土地登记资料公开查询的定义

是指为方便单位和个人查询土地权利状况，保障土地权利人的合法权益，实行的土地登记资料可以公开查询的措施。

二、熟悉部分

1、土地登记公开查询的意义

（1）是完善土地登记制度的必然要求；（2）是保障土地权利人或土地权利变动当事人的合法权益，维护土地市场秩序的必然要求；（3）是土地行政主管部门依法行政的需要。土地登记公开查询的法律依据、范围与方式

1、法律依据

《中华人民共和国土地管理法实施条例》第三条第三款规定：“土地登记资料可以公开查询”。《土地登记规则》第六十二条规定：“土地登记文件资料的查阅，按照土地行政主管部门规定办理。未经允许不得向第三者提供或者公布。土地使用权转让、抵押和出租应当以土地登记文件资料为准。需要查询土地登记文件的，受让、抵押权人和承租人应当提出书面请示。凡符合查询规定的，土地行政主管部门应当出具书面查询结果或资料。”

2、查询的范围

（1）土地登记结果的查询范围，不受限制；（2）原始登记资料的查询范围：

土地权利人、取得土地权利人同意的单位和个人有权查询其土地权利范围内的原始登记资料；土地登记代理机构有权查询与其代理业务直接相关的原始登记资料；国家安全机关、公安机关、检察机关、审判机关和纪检监察部门有权查询与调查、处理与案件有关的原始登记资料；

（3）特殊登记资料受限制，一般不得公开。土地登记公开查询的方式

手工查询方式；先进的计算机查询方式；手工查询、计算机查询并行的方式。

（三）公开查询的程序步骤

1、查询土地登记的申请；

2、对土地登记查询申请的审查，对于不予受理的申请，土地登记机关应当在3个工作日内给予答复；

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3、查询和鉴证；

4、查询收费。

查询土地登记资料应提交的证明文件

1、土地权利人应当提交其权利凭证；

2、取得土地权利人同意的单位和个人应当提交土地权利人同意查询的证明文件、土地权利人的凭证和土地权利人的身份证明；

3、国家安全机关、公安机关、检察机关、审判机关和纪检监察部门应当提交本单位出具的查询证明以及执行查询任务的工作人员的工作证件。

4、委托他人查询的，应当出具授权委托书；

5、境外委托人的授权委托书应当按照有关规定经过公证或者认证。

查询人员的要求

1、土地登记查询申请人查询土地登记资料应当在土地登记机关或其委托部门指定的场所进行；

2、查询人应保持土地登记资料的完好，不得在登记资料上圈点、画线、注记、涂改或折页等；

3、查询人查询内容涉及国家秘密的土地登记资料，应按照保守国家秘密法的有关规定执行；

4、查询人非法使用查询结果，给当事人造成损失的，应当依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任；

5、未经土地登记机关批准，任何单位和个人都不得将土地登记资料携带出指定的场所。

三、了解部分

注销土地登记、更正土地登记等其他土地登记《土地归户卡》和土地证书填写内容。第九章

土地登记代理制度

一、掌握部分

1.掌握代理的概念与法律征征

（一）代理与土地登记代理

1、代理指代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。代理关系有如下法律特征：

（1）代理人在代理权限范围内实施代理行为；（2）代理人以被代理人的名义进行代理行为；（3）代理主要是实施法律行为；

（4）被代理人对代理行为承担民事责任。

2、土地登记代理土地登记代理是指土地登记代理机构在受托权限内，为委托人提供土地登记咨询、代理等业务服务，并由委托人直接承担相应的法律责任的经营活动。土地登记代理考试大为您提供土地登记代理人考试资料下载：http://bbs.233.com/thread-htm-fid-239.html

是土地市场中介服务的一种，属于委托代理的范畴。

3、土地登记代理的基本原则（1）合法原则；（2）平等自愿原则；（3）公平公正原则；（4）等价有偿原则；（5）诚实信用原则；（6）保密原则。

土地登记代理人土地登记代理人土地登记代理人是指通过全国统一考试，取得《中华人民共和国土地登记代理人职业资格证书》并经有关部门登记备案的人员。土地登记代理人依法取得执业资格后，才能从事土地登记代理活动。土地登记代理人为委托人办理土地登记申请、指界、地籍调查、领取土地证书等业务，并按其所提供的服务收取佣金。

2、土地登记代理人的职业资格我国对从事土地登记代理业务的专业技术人员实行职业资格制度，取得土地登记代理人职业资格是从事土地登记代理业务和发起设立土地登记代理机构的必备条件。根据《土地登记代理人职业资格制度暂行规定》有关规定，土地登记代理人只能受聘于一个土地登记代理机构，并以机构的名义从事土地登记代理业务。土地登记代理人的权利土地登记代理人的权利

（1）根据法律、法规规定，从事土地登记代理活动；

（2）执行土地登记代理业务，按照规定在合同上签署姓名，并根据合同约定获取报酬；（3）要求委托人提供与代理有关的资料；（4）拒绝执行委托人发出的违法指令；（5）保护自己的劳动成果和知识产权；（6）接受职业继续教育和培训；

（7）法律、法规和规章规定的其他权利。

土地登记代理人的义务土地登记代理人的义务

（1）按照执业资格规定的范围，从事土地登记代理活动；（2）根据合同约定，维护委托人的合法权益；（3）为委托人保守商业秘密，保障委托人的权益；（4）接受主管部门的监督管理；（5）参加职业继续教育和培训；

（6）法律、法规和规章规定的其他义务。

土地登记代理人的基本技能土地登记代理人的基本技能（1）精通专业的技能；（2）收集信息的技能；（3）市场分析的技能；（4）人际沟通的技能。

土地登记代理机构土地登记代理机构土地登记代理机构是指为委托人提供土地登记咨询和代理服务的中介组织，即指符合执业条件，并依法设立，从事土地登记代理活动的公司、合伙机构、个人独资机构。另外，境内外土地登记代理机构在境内设立的分支机构也可以以自己的名义独立经营土地登记代理业务。

2、土地登记代理机构的设立

（1）设立条件：有自己的名称和组织机构；有固定的服务场所；有必要的财产和经费；有足够数量的专业人员；法律、行政法规规定的其他条件；

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（2）应符合中华人民共和国公司法、合伙机构法、个人独资机构法、中外合作经营机构法、中外合资经营机构法、外商独资经营机构法等法律法规及其实施细则和工商登记的规定；（3）设立土地登记代理机构的执业人员的条件，应当由土地行政主管部门进行审查，经审查合格后，再办理工商登记。

3、土地登记代理机构的注销标志着其主体资格的终止；应当在规定的期限内向所在地的工商行政管理部门办理注销登记。

4、土地登记代理机构的权利

（1）享有工商行政管理部门核准的业务范围内的经营权利，依法开展各项经营活动，并按规定标准收取佣金；

（2）可向主管部门提出实施专业培训的要求和建议；（3）按照国家有关规定制订各项规章制度，并以此约束在本机构中执业土地登记代理人的执业行为；

（4）由于委托人的原因，造成土地登记代理机构或土地登记代理人经济损失的，有权向委托人提出赔偿要求；

（5）法律、法规和规章规定的其他权利。

5、土地登记代理机构有以下义务

（1）依照法律、法规和政策开发经营活动；

（2）认真履行土地登记代理合同，督促土地登记代理人认真开展代理业务；（3）维护委托人的合法权益，按照约定为委托人保守商业秘密；（4）承担因代理不当造成的委托人的损失赔偿；（5）严格按照规定标准收费；（6）接受主管部门的监督和检查；（7）依法缴纳各项税收和行政管理费；（8）法律、法

6、土地登记代理人与土地登记代理机构之间的关系

（1）土地登记代理人与土地登记代理机构之间的执业关系：机构由代理人组成，代理人以机构名义代理。

（2）土地登记代理机构与土地登记代理人之间的法律关系：代理人工作中的损失，机构负责，同时追究代理人责任；委托人失误，代理机构提出索赔，先赔代理机构，后赔代理人（3）土地登记代理机构与土地登记代理人之间的经济关系：代理机构签合同，代理人收取报酬。规和规章规定的其他义务。

二、熟悉部分

土地登记代理活动土地登记代理活动

1、土地登记代理活动中的争议与处理

（1）当事人双方本着平等自愿的原则协商解决；

（2）如双方协商不成，可以报请有关政府管理部门投诉，由其从中进行调解（投诉不是必经程序）；（3）双方可以按照合同中的有效仲裁条款进行处理，合同中没有仲裁条款的可以另行达成仲裁协议，根据仲裁协议向所选择的仲裁委员会申请仲裁，仲裁裁决为终结裁决；（4）合同中无仲裁条款，事后又无法达成仲裁协议的，可以向人民法院提起诉讼。

2、土地登记代理人和代理机构在代理中的禁止行为（1）弄虚作假，提供不实的信息，或签订虚假合同；（2）损害国家、社会公共利益和他人合法权益；

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（3）隐瞒非商业秘密的有关代理活动的重要事项；

（4）采取引诱、胁迫、欺诈、贿赂和恶意串通等手段，招揽业务；

（5）伪造、涂改、转让《土地登记代理人职业资格证书》或允许他人利用自己的名义从事土地登记代理业务；

（6）利用已签订的代理合同或他人掌握的信息，采取不正当手段，转移业务、背弃合作，侵吞劳动成果，损害委托人利益；

（7）土地登记代理人同时在两个或两个以上土地登记代理机构内执业；（8）索取或收受委托合同规定以外的酬金或其他财物；（9）法律、法规禁止的其他行为。

3、土地登记代理人和代理机构违规代理的法律责任

（一）民事责任：

1、违约责任；

2、侵权责任：（1）继续履行（2）采取补救措施（3）赔偿损失（4）赔礼道歉；

（二）行政责任；

（三）刑事责任。

4、土地登记代理机构在审查中应提交的证件《营业执照》副本；《土地登记代理人职业资格证书》；《土地登记代理机构人员构成表》；《土地登记代理机构经营情况表》；《土地登记代理业务情况表》；其他材料。

三、了解部分

1.土地登记代理机构检查制度。

2.土地登记代理人员的职业道德。土地登记代理人员的职业道德是指内化于土地登记代理人员思想意识和心理、行为习惯的一种修养，它主要通过良心和舆论来约束土地登记代理人员。所有土地登记代理中介服务机构都应当严守职业纪律，规范中介行为，努力为社会提供一流的中介服务。

第十章

土地登记代理内容操作

一、掌握部分

1.土地登记代理的主要内容、基本程序土地登记代理业务范围包括：

1）输土地登记申请、指界、地籍调查、领取土地征书等事宜； 2）收集、整理土地权属来源证明材料等与土地登记有关的资料； 3）帮助土地权利人办理解决土地权属纠纷的相关手续； 4）查询土地登记资料； 5）查证土地产权；

6）提供土地登记及地籍管理相关法律咨询； 7）与土地登记业务相关的其他事项。

不同的土地登记代理业务在具体操作中会由于内容的不同而在程序上存在一定差别，但基本程序差异不大。

土地登记代理的基本程序包括以下几个步骤： 1）接受委托；

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2）签订土地登记代理委托书、代理合同； 3）惧查询土地登记相关信息与资料； 4）开展具体业务； 5）提交成果。

2.土地登记代理委托书、土地登记代理合同的主要内容。土地登记代理合同

1、土地登记代理合同（以下简称代理合同）的涵义土地登记代理合同是合同的一种，是土地登记代理人与委托人明确双方所享有的权利和承担义务的协议。它可以有效保障合同当事人的合法权益、维护土地登记代理市场的秩序。土地登记代理人根据土地登记代理合同从事委托人要求的土地登记代理服务内容，并据此收取土地登记代理服务费用。

2、代理合同的特征

1）双方合同：委托人和代理机构 2）有偿合同

3）土地登记代理合同一般为书面合同

3、代理合同的内容

1）当事人的名称或者姓名和住所；

2）代理事项：指土地登记代理的具体内容。

3）代理成果与质量要求：指代理成果的形式和质量的要求需要在合同条款中予以明确。4）代理权限范围：即土地登记代理合同中规定的授权范围，是对土地登记代理人行为的约束。

5）代理费用的支付标准、支付方式和时间要求 6）合同的履行期限和方式

7）违约责任：含双方的法律责任与义务。8）纠纷解决方式 9）其他附加内容

3.代理土地登记申请、指界、地籍调查、领取土地证书的操作程序与要求委托人会将土地登记的有关事宜委托给土地登记代理人，包括土地登记申请、指界、地籍调查、邻取土地证书等内容。

二、熟悉部分

1、土地登记代理合同中委托人与土地登记代理人的权利和义务