旅游项目开发报告

旅游项目开发报告（8篇）

1.旅游项目开发报告 篇一

旅游项目开发建设的情况报告

（一）总体情况

旅游资源开发力度不够，旅游景区（点）建设滞后，旅游产品弱、散、小，吸引力低，成为制约揭阳旅游业发展的瓶颈。为了解决好这个主要矛盾，近几年来，我市旅游业紧紧围绕发展旅游经济这个中心，着力开展招商引资，多渠道筹集资金，积极加快旅游资源的开发建设工作。几年来，招商引资工作取得很大突破。到2004年底，全市旅游招商引资签订合同的项目有9个，计划总投资14.91亿元，有力地解决了旅游项目开发建设资金困难的问题。

（二）重点开发建设项目进展情况

到2004年底，全市旅游重点开发建设项目共有6个，计划总投资11.81亿元，到2004年底，累计投入资金5.5535亿元。其中，揭西黄满磜瀑布旅游区，计划投资6600万元，去年投入资金1470万元，累计投入总资金5550万元

（2002年以来省旅游扶贫资金250万元），完成了通往旅游区18公里水泥路、7公里路基、2座山门、2公里景区步道、2500平方米停车场、观景台、调节蓄水坝清基和征（租）用山地等工作，现景区上游调节池大坝、停车场、旅游接待中心正在抓紧建设中，预计八月底竣工，九月份开业；揭西石内河漂流旅游区项目，计划投资4500万元，去年投入75万元，累计投入资金335万元，首期工程已峻工，投入使用，正在计划开发建设石内河冰川石臼科研旅游和石内河上游旅游自然生态观光度假项目；揭西京明旅游度假区，计划总投资3.9亿元，2004年投入4275万元，累计投入资金2.595亿元，其主体建筑项目度假村现已开业，娱乐中心、总统别墅、小动物园、人工湖、商贸中心大楼、茶文化研究中心及其它配套建设项目正在加紧施工，从五经富引温泉水到旅游度假

区开发休闲温泉功能区已动工兴建；揭东龙尾明月湖旅游度假区，计划总投资

1.2亿元，现累计投入资金2300万元，完成了旅游详细规划、7公里路基、蓄水坝和15万株绿化林；市区神港公园，计划总投资1.3亿元，2004年投入250万元，累计投入资金2700万元，首期工程已峻工，投入使用；市区榕江大酒店商业中心，计划总投资4.3亿元，已投入1.87亿元，目前主体建筑已完成，进入全面装修阶段，计划2005年8月份以后试业。这些项目的建设投入使用，将使我市旅游业有一个大的改观，也带来相当可观的经济效益。如揭西京明旅游度假区自2003年1月1日开业以来，人流络绎不绝，2004年共接待过夜游客15835人次，旅游营业收入906万元，今年五一黄金周接待游客51837人次。该项目共解决就业近500人，有效地推动当地相关产业的发展，对提高当地居民收入，促进地方经济发展起到积极作用。揭西黄满磜瀑布旅游区建成后，将与周边景区形成旅游圈，据调查论证，年接待游客可达30万人以上，解决当地农民就业200人以上，并带动周边四个乡镇15万人脱贫奔康。

二、主要做法

（一）抓规划促发展。一是对全市旅游资源进行全面调查摸底，确定招商引资项目；二是加强规划工作，确保资源有序开发建设。各重点项目都十分注重景区的具体规划。如揭东明月湖旅游度假区在未开发建设之前，先请省规划专家进行详细规划，然后再根据规划进行建设，确保有序开发。

（二）加大力度抓招商引资工作。一是各级旅游行政管理部门积极策划，提供优质服务，主动招商引资。如针对揭西五经富温泉度假区因土地问题无法开发建设，但其温泉资源又相当丰富的实际，市旅游局和京明度假村经过科学论证分析，决定从五经富引温泉水到揭西京明度假村开辟温泉功能区，既利用篇二：我市旅游项目开发建设现状及建议

我市旅游项目开发建存在的问题及对策

一、我市旅游资源开发现状

近年来，我市大力实施“旅游兴市”战略，以政府为主导强势推进旅游业发展，旅游项目建设稳步推进。

大乳山滨海旅游度假区，2011年计划投资11.5亿元，实际投资5.68亿元，完成计划的49.4%。其中：北大门景观区完成，7月份投入使用，停车场完工投入使用；海天阁旅游码头完成；泓兴寺大雄宝殿、山门、天王殿、钟鼓楼主体完成，正在进行装修；灵光塔完成主体建设；乳山湾风情镇筑坝工程吹填坝完成；海韵酒店、西黄岛酒店、西黄岛新村开工建设；母爱文化馆及文化广场完成绿化及场地平整。多福山景区，2011年计划投资3.1亿元，实际投资1.2亿元，完成计划的38.7%。完成二期景区综合服务区场地平整100亩；完成立项、土地手续及林地产权调整，完成卢塞恩小镇入口综合服务区主体建设。福如东海文化园，2011年计划投资3亿元，实际投资27630万元，完成计划的92.1%。其中：续建百花长廊，6#、7#已于7月份竣工；4#、5#主体工程已完工，现正在进行室内外装修，完成投资3627万元；福如东海书画院，现正在进行主体工程施工，完成投资4339万元；晏禧楼，现正在进行主体工程施工，完成投资6152万元；续建下沉广场，完成投资3628万元；修建福罐广场、区内道路以及部分景观、芙蓉河、苏州河、续建福音钟广场、福禄喜三星等园内雕塑建设、大水法广场、如意广场，完成投资9391万元；绿化，完成投资493万元。天润温泉度假村，2011年计划投资8250万元，实际投资550万元，完成计划的6.6%。完成元宝景观水池建设和景区绿化，硬化广场和道路5500平方米，洗浴中心进行铺设地面、安装门窗。岠嵎山风景区，2011年计划投资

1.88亿元，目前项目规划尚未确定，仍未开工。金牛谷生态园，2011年计划投资1亿元，实际投资5000万元，完成计划的50%。购臵材料及蓝莓树苗400万元，完成景区建设用电设备安装、1500亩蓝莓种植、1000平方米鹿场、漂流水系及6公里景区道路基础工程，茶艺馆完成部分主体建设，生态餐厅场地完成平整。潮汐湖水上运动中心，2011年计划完成投资4300万元，实际投资600万元，完成年底计划的14%。加固湖岸护坡1200米、舰岛护坡1000米，赛道基础完成30%，完成部分游艇码头桩基建设。圣水宫道教养生休闲度假区，2011年计划完成投资5750万元，实际投资5800万元，完成计划的100.9%。2.5公里的进区路和景观湖船亭完工；玉虚观弘道区建筑主体完工，正在进行墙面地面处理和山门建设；财神宫土建基本完工。项目进展顺利，超额完成计划。

二、存在问题

从我市旅游项目的开发建设情况看，既存在开工项目多、项目体量大的喜人一面，也存在部分项目进度缓慢、产品品质

亟需提升的问题。突出表现在：

（一）在建项目多、成熟项目少。目前全市十大重点旅游项目除大乳山滨海旅游度假区具备了一定的旅游接待能力外，其他景区大多处于开发建设的初期阶段，距离“收官期”还很远，全市旅游项目不成气候，资源优势尚未转化为产品优势，尚不能构成滨海休闲养生旅游目的地建设的产品支撑。

（二）项目建设资金投入不足、进展缓慢。一些已拿到旅游资源的投资商没有大的投入，很多资源被投资商控制，但投资商没有按照计划推进项目建设，甚至采取观望态度，造成全市旅游项目建设总体进度缓慢。如福如东海文化园开工已有五个年头，但至今都未建成一处可供游览的景点；如潮汐湖水上运动基地，投资商一门心思搞房地产开发，对于旅游项目总是寻找种种借口拖延；利群华玺五星级酒店原计划2010年12月竣工，但至今基础挖掘工程还未结束。去年以来，市委、市政府领导先后多次召开项目建设现场会，但开发进度未见加快。

（三）土地等配套政策不到位、部分项目落地遇到困难。由于受国家宏观政策影响，多福山景区等项目因土地指标、林地产权调整等问题导致项目不能如期开工；东方如意国际城因得不到国家许可迟迟不能正式营业，而该类项目恰恰是休闲养生旅游的重要支撑。

（四）项目所在镇区服务不到位、部分项目中途搁浅。如天润温泉度假村，因为坟地搬迁等问题的协调不到位，导致室

外汤池及其他外围工程迟迟不能开工，从而影响了整个项目的建设进度。

（五）旅游纪念品短腿问题突出。在旅游发达国家，旅游者购物消费支出，平均占整个旅游消费支出的40－60％，支撑着旅游业的半壁江山。而我市目前旅游商品产业发展的现状，难以让游客有购买欲望，2010年全市共接待海内外游客419.5万人次，但游客除了看景点、洗海澡，再无其他消费。企业在发展旅游业的过程中，关注的仍然是景区景点、宾馆酒店项目的开发建设，忽视了如何利用自身优势，在拉长产业链条、挖掘旅游文化内涵、扩大旅游业的外延上做文章。

（六）宣传促销力度仍需进一步加大。近年来，我市尽管在旅游宣传促销工作中做了一些诸如大篷车促销、媒体广告等工作，但与周边地区相比，仍然存在投入不足、方式不活等问题。母爱文化节已连续举办三届，但由于游客参与性差，对于游客吸引力较低，未见因此而产生大规模客流。在各地纷纷出台游客招徕奖励政策的大的背景下，我市缺乏相应配套机制，导致旅行社输送客源的积极性不高。同时，我市的旅游形象宣传口号外延过于宽广，内涵模糊，一定程度影响了城市旅游整体形象的提升。

三、推进旅游项目建设的对策措施

当前，旅游项目在税收、土地方面的优惠政策空间越来越少，加快推进旅游大项目建设，必须进一步解放思想，寻找出路。

（一）建立一套加快旅游项目推进的政策机制。旅游重点项目建设是旅游业发展的关键，必须牢固树立“抓旅游项目建设就是抓产业发展”的思想，坚持政府力推，采取刚性措施，切实推进旅游重点项目快建设、早开放。一是建立旅游项目开发退出机制。加大项目调度、督查力度，严格节点控制，确保建设计划的顺利实施。对于长期占有重要旅游资源而开发动作迟缓、开发方向偏离甚至是等待观望的投资商，取消优惠政策，必要时依法收回其开发经营权，重新寻找投资主体。二是健全项目建设责任落实机制。要切实抓好落地项目的服务工作，把项目建设和服务纳入相关镇和部门岗位责任制考核，作为考核领导干部政绩和镇、区、部门工作的重要内容，作为检验“机关作风转变年”活动成效的重要依据，进一步强化各级各部门推进项目建设的责任意识，为项目建设营造良好的服务环境。特别是对市委、市政府领导几经调度并明确责任单位的事项，要限期落实。三是建立项目推进激励机制。旅游项目建设周期长、投资大、收益慢，应学习外地经验，象支持工农业项目一样鼓励旅游业项目建设，研究出台加快项目建设的政策措施，进一步增强投资商的信心，确保旅游项目上得快、上去后运营的好。四是完善旅游资源整合机制，如在红色旅游篇三：旅游开发建设项目可行性研究报告

张掖市丹霞地貌和彩色丘陵

旅游开发建设项目可行性研究报告 甘肃地质工程勘察院

二oo五年十月

目录

一、项目名称及承办单位.........................1

二、项目背景..................................1

三、旅游资源类型与分布.........................3

四、项目建设条件分析...........................6

五、工程规划..................................8

六、项目建设投资估算与开发建设顺序............14

七、效益分析.................................16

八、结论与建议................................19 附表：甘肃张掖丹霞地貌暨彩色丘陵旅游景区开发建设项

目费用估算表

附图：旅游景点照片集

一、项目名称及承办单位

项目名称：甘肃张掖丹霞地貌暨彩色丘陵旅游景区开发建设

项目

承办单位：甘肃省张掖市丹霞地貌开发办公室

二、项目背景

（一）地理位臵及分布范围

拟建的基础设施位于甘肃张掖丹霞地貌和彩色丘陵景区，景

区面积约410km2，包括丹霞地貌、彩色丘陵、梨园河河谷绿洲等

自然景观。东界为刀山—梨园河河口一线，南界从大瓷窑河与敖

河之间穿过，西界至大河乡白庄子一线，北界为冰沟沟脑。地理坐

标：东经99°33′—100°08′30〞，北纬38°51′—39°04′ 25〞。

张掖丹霞地貌、彩色丘陵主要分布于张掖市肃南县白银乡与

临泽县倪家营乡的交界地带，距张掖市40—50km，距临泽县30 —40km，核心景区面积27.16 km2。

境内交通便捷，兰新铁路、312国道自景区外围东部通过，距景区30—40 km；213省道（张肃公路）从景区中部通过；通

往景区的四级公路业已修通，景区内以省道公路为骨架，加之以

县乡公路，构成了四通八达的交通网络（图1）。

（二）旅游资源分布区社会经济状况

张掖丹霞地貌、彩色丘陵是不可多得的旅游资源，其主体位于肃 1 南县康乐区（乡）中部。康乐区东与甘州区相望，南与马蹄寺相连，西与肃南裕固族自治县毗邻，北与临泽县接壤，总土地面积2457.9km2。康乐区辖红石窝、白银、青龙、杨哥4个乡，16个村。区公署原驻地红石窝乡巴音村干沟门，2002年，搬迁至白银蒙古族自治乡榆木庄村。境内居住裕固、蒙古、藏、汉、土、回、东乡7个民族，共计1126户3998人。其中：裕固族1723人，占总人口的43%，蒙古族260人，占总人口的6.5%。人口密度0.662人/km2.境内驻有省农垦宝瓶河牧场、市寺大隆林场、县康乐林场。

康乐地域面积辽阔，境内资源丰富。山地植被较好，草原属草甸草场、高山沼泽草甸、半荒漠草场，面积268万亩，其中可利用草原面积220万亩，森林面积45万亩。畜牧业是主业，2004年饲养各类牲畜97422头（只），年产羊毛21万公斤，羊绒0.24万公斤，年绒毛收入376.8万元。耕地2310亩，粮食产量30万公斤。全区年经济总收入1942万元，农牧民人均纯收入4149元。乡镇企业总产值2770万元，总收入1300万元。境内交通便捷，213省道纵穿园区中部；公路以213省道为骨架，加之以乡村公路，构成了四通八达的交通网络。旅游资源丰富，主要景观有：西路军石窝会址纪念碑、马场滩森林、草原风光、丹霞地貌、彩色丘陵景观区、康隆寺国际狩猎场、东流沟休闲旅游度假区、康隆寺等。

随着黑河流域综合治理工程的实施，近年来肃南县陆续进行了生态移民工程，为国家作出巨大牺牲。园 2 区兴建的白银蒙古族乡生态移民村已成了一道亮丽的风景线。全县将以马蹄寺为龙头，以丹霞地貌及彩色丘陵开发为契机，以国内独一无二的裕固风情为极品发展旅游业。迅速发展的旅游业已成为肃南乃至张掖市新的经济增长点。

（三）地质概况

前第四系：出露地层为奥陶系（o）、志留系（s）、泥盆系（d）和石炭系（c）、二叠系（p）变质岩系，三叠系（t）、侏罗系（j）、白垩系（k）和第三系（n）碎屑岩类以及加里东中、晚期花岗岩。第四系（q）：区内分布较广，均为松散堆积物。

丹霞地貌主要发育在白垩系中下统新民堡群（k1—2xma）下沟组的紫红色砂岩、砾岩夹砂砾岩地层中，彩色丘陵主要发育在白垩系中下统新民堡群（k1—2xma）中沟组的紫红色、灰绿色、黄绿色、灰黑色等杂色泥岩、砂质泥岩地层中，似为彩带。

2.旅游项目开发报告 篇二

我国有大、小岛屿7 000多个, 总面积7.54万平方千米, 占国土总面积的0.8%, 中国自20世纪70年代中期, 一些海岛得到大规模开发, 海南岛、普陀岛等一些岛屿已成为最受欢迎的旅游目的地之一。近几年, 海岛地区接待游客人数每年以高达20%~30%的速度递增, 海岛旅游已成为许多海岛县的支柱产业。尽管如此, 由于我国海岛旅游起步较晚, 受旅游开发政策、资金、区域经济发展水平和消费需求等多方面因素制约, 与世界海岛旅游开发较早的国家尚有很大差距, 丰富的海岛旅游资源未得到充分合理利用, 有些海岛至今仍处在原始状态, 旅游开发尚处在资源驱动阶段。“他山之石可以攻玉”, 国外的经验能给我国海岛旅游开发提供有益的启示。

1 国外海岛旅游开发的成功经验

1.1 有完善的发展规划

海岛旅游开发, 要强调规划先行, 拥有完善的规划, 将有利于海岛旅游业的快速、高效发展。例如, 坐落在印度洋上的群岛国家——马尔代夫, 由26组自然环礁、1 190个珊瑚岛组成, 其中199个岛屿有人居住, 991个荒岛, 以海岛旅游闻名于世, 旅游业也成为其三大经济支柱之一。马尔代夫海岛旅游业的成功, 首先得益于其有完善的发展规划。马尔代夫在海岛开发过程中特别重视海岛规划, 规划是政府的职能, 规划的设计充分考虑单一岛屿的整体性及与其他海岛的关联性, 以规划指导开发, 总体规划、分步实施, 使得一岛一风格, 整体如诗如画, 被誉为“印度洋上的人间乐园”。马尔代夫海岛规划规定, 岛上建筑物不得高于二层, 同时以别墅式和木质结构为主;建在礁盘水面上的单层别墅则用木桥相连为路;各个风格不同的建筑物, 也构成了岛上别具一格的亮丽风景线。而马尔代夫的每一个小岛都是一个天然的景色, 由政府出租给不同的公司经营, 各有各的风格和特色[1]。岛上的旅店一般沿海而建, 使游客一踏出房门便能走入细软而洁白的沙滩, 投向大海的怀抱。另外, 规划也控制了马尔代夫的工业污染, 使海水清澈见底。

1.2 有生态的旅游理念

世界上许多环境优美、景色宜人、人与自然和睦相处的成功开发岛屿的案例, 都在说明要有一个持续健康的海岛旅游业, 就必须要有生态的旅游理念。例如, 马尔代夫著名的“三低一高”的开发原则 (即低层建筑、低密度开发、低容量利用、高绿化率) , 就是为了保持原有的地貌特征, 确保岛上旅游资源和生态系统不会遭到破坏, 使游客能够感受到大自然的亲切, 体会到休闲的享受;另外, 马尔代夫还注重其岛上资源的持续发展, 禁止砍伐树木, 只能钓鱼不能网鱼, 使得树木得以成长, 丰富的渔业资源得以保存。又如, 著名的泰国普吉岛, 尊重岛上原有的热带风格, 无论在建筑还是绿化过程中, 都注重风格的统一与原生植被的保留;岛上的车辆也不许上山, 而是采用有轨缆车来运送客人上山, 建筑之间的交通也采用步行, 从而避免了在山上建车行道而破坏山体的情况发生。

1.3 有各自的发展特色

各国在开发其海岛旅游资源的同时, 十分注重结合当地特点, 发展风格各异的海岛旅游特色。如, 夏威夷的特色是“打开心灵之门的草裙舞”;韩国济州岛以世界上寄生火山最多和“瀛洲十景”而闻名;马尔代夫以《麦兜故事》中小猪麦兜总是念叨的椰林树影, 水清沙幼, 蓝天白云而让大家印象深刻;而巴厘岛又以丰富多彩的食物、木雕、蜡染、油画、纺织、舞蹈和音乐让游客沉醉其中, 这些世界著名岛屿的案例无不在告诉我们注重发展海岛特色对于创造世界知名度的重要作用。再以海岛旅游业发展的楷模马尔代夫为例, 其探索出的“马尔代夫模式”很值得借鉴。马尔代夫在开发海岛的过程中, 始终采取“四个一”的模式, 即一座海岛及周边海域只允许一个投资开发公司租赁使用;一座海岛只建设一个酒店 (或度假村) ;一座海岛突出一种建筑风格和文化内涵;一座海岛配套一系列功能齐备的休闲娱乐及后勤服务等设施, 从而使马尔代夫海岛旅游形成了一个独立、封闭、完整的度假区[2]。

1.4 有积极的宣传意识

要把海岛旅游业做大、做强, 提高海岛旅游核心竞争力, 宣传必不可少。世界上很多著名的海岛旅游胜地都是通过精心的策划和积极的宣传为世人所知的。如, 泰国的海岛旅游业就十分重视旅游宣传, 在各景区、景点推出大量精美画册、招贴画以及宣传泰国风土人情VCD片;在主要客源国家设立驻外办事机构;设置景区景点的路牌及店牌, 用泰文、汉文和英文做标识;简化入境手续, 放宽对游客逗留时间的限制[4]。这些在宣传上的积极投入, 使人们在泰国可以随处体会到其浓厚的旅游氛围, 了解泰国旅游的最新咨询, 也感受到泰国人民的热忱, 为泰国海岛旅游业的发展锦上添花。

1.5 有科学的管理体制

为了促进海岛旅游业有序合理的开发, 各国都有比较科学的管理体制和监管系统, 并注重政府在海岛旅游业发展中扮演的重要角色, 强化旅游部门的行业综合管理协调和监督能力。如, 有“天堂味道”之称的印度尼西亚的巴厘岛, 为了保护岛上的生态系统, 有政策法规强行规定岛上的建筑物不得超过四层。而泰国的普吉岛, 原来生产锡矿, 但为了岛上的环境, 也做出了关闭所有矿场的规定。另外, 在马尔代夫, 海岛开发也实行了极为严格的审查制度, 旅游部门每年进行两次的监督检查, 对不达标的度假区进行罚款或者关闭, 以维护整个海岛地区的信誉和秩序。可见, 这些世界著名的海岛旅游胜地的背后, 都有着强有力的科学管理体制做保障[3]。

2 我国海岛旅游开发中存在的问题

2.1 海岛旅游粗放开发, 产品雷同

现在, 我国海岛旅游正是蓬勃兴起之际, 各地旅游业都致力于海岛旅游的开发。但在规模开发的同时, 出现了海岛旅游开发模式雷同, 只注重开发的规模而忽略了开发的质量与特色的问题。在这些广泛兴建的海岛中, 除了气候和自然环境外, 无论是从旅游项目到服务方式, 还是从建筑到人文环境上, 都缺乏特色。大多数岛屿的开发停留在粗放开发的模式, 伴随各地岛屿开发数量增长的是千篇一律的海滨游泳或农家风情, 缺少对各自的历史文化底蕴、自然文化景观等独特性资源做深入的研究、详细的策划与精致的开发, 缺乏对各自的主题和灵魂的发挥。没有主体与灵魂的海岛旅游产品, 便不能使游客体味到其中的精髓, 没有长久的吸引力, 也不能吸引更广泛的游客, 给游客留下的往往就是沙滩与海水, 而不能获得理想的心灵享受, 这使游客去了一个岛后便没有想去其他海岛旅游的愿望, 甚至宁愿选择成本较低的海湾度假;加上近几年出境游的规范与发展, 使一些高端游客选择了国外的海岛旅游。可以说, 这种开发模式严重影响了我国海岛旅游业的进一步发展。

2.2 宣传力度不足, 品牌意识薄弱

现在提起中国的海岛旅游, 很难让国人立刻想到哪个知名的岛屿;而国外的游客对中国的旅游更是建立在文明古国的基础上, 对于中国现代时尚的休闲度假胜地所知甚少, 就更不用提海岛旅游了。中国海岛旅游要想吸引国内外广大消费者的眼球, 要想打造世界级的知名度, 要想创造国际性的旅游休闲胜地, 除了要发掘其天然景观的个性外, 还必须加大宣传力度, 不断地精心策划一些别开生面的活动, 通过策划有效的活动将消费者的胃口调动起来, 达到增强吸引力和广泛宣传的效果。但目前的海岛旅游基本上处于粗放开发的阶段, 缺少精品工程, 没有用心于品牌策划, 更没有什么特别的滨海活动。此外, 品牌的创造还要注重细节, 尤其在服务管理方面, 如果细节不够到位, 游客便感受不到体贴与细致, 以及心灵上的温馨。旅游是一种精神消费产品, 尤其是海岛旅游, 因为它针对的旅游群体是以休闲、度假和疗养为目的的旅游者, 只有细节做到位, 游客的满意度提高, 旧地重游的几率才会增加, 但目前我国在此方面的强调还不够, 没能引起足够的重视。

2.3 海岛基础设施薄弱, 交通条件相对不便

由于大多数海岛远离城市, 本身发展就比较落后, 且我国海岛旅游业起步也相对较晚, 所以基础设施比较薄弱。而海岛旅游业的基础设施建设本身就存在大投入、高成本和高风险的特点, 海岛的淡水、用电都比陆地成本更高, 难度更大, 要将岛容岛貌做得上档次, 没有大规模的投入难度将相当大, 而大部分海岛不具备这样的资金基础[4]。所以, 我国海岛的基础设施建设还处于滞后的状态, 供电供水等配套设施还需加强建设, 岛上缺乏四通八达的交通运输网, 房屋也停留在农舍状态, 因此, 游客不能够在此得到较高层次的物质与精神享受。另外, 海岛与外界往来的交通联系还比较单一, 一般靠海上运输来承担。这使得旅行的行程受天气状况影响较大, 一旦遇到大风大雾就得停航, 这也是很多旅行社对海岛旅游开发不够积极的原因之一。而对于那些远离大陆的岛屿, 乘船颠簸时间较长, 游客感到疲惫不堪, 这就使海岛旅游脱离了休闲度假的基本意义。所以说, 游艇、油轮和飞机等多种先进交通工具的丰富, 无疑对海岛旅游的发展具有重要的现实意义。而现阶段, 我国海岛旅游对这些交通设施的完善还略显不足。

2.4 缺少统筹安排, 缺乏相互协作

我国目前的许多海岛旅游产品开发定位单一雷同, 大多数仅停留在滨海游和农家游阶段, 而沙滩游泳在海滨旅游就可以实现, 农家体验更是近郊旅游的项目, 海岛旅游的开发略显无力而苍白。此外, 近距离景区重复建设的现象也比较严重, 从而形成了一些不必要的竞争, 无法使游客得到更多的体验, 海岛游的目的比较单一。大多数海岛旅游也缺乏有个性的包装和品牌策划, 各岛屿缺少自己的特色。各地方岛屿缺少相互协作, 只顾独自的开发和彼此间的竞争, 重复建设现象严重, 没能统筹规划, 发掘各自的特色, 从整体上推进海岛旅游业的发展。

3 我国海岛旅游开发的对策借鉴

3.1 整体规划海岛旅游, 各地优势特色互补

海岛旅游开发要强调规划先行, 要做出科学合理的旅游规划, 使开发建设具有计划性、合理性、有序性及兼顾重点的特性。为此, 首先要有一个完整的统筹规划, 要处理好海岛开发建设与环境保护的关系, 处理好旅游业与水产养殖、港口建设等之间的关系;既要根据各个海岛的自然环境、历史文化等特点, 确定其主要功能, 保留和发挥其个性特点, 又要符合整体协调原则, 形成一个区域旅游的整体。其次, 要注意各岛屿间的优势特色互补和周边岛屿间的协调发展, 避免盲目、无序的开发。在做我国海岛旅游整体规划时, 可以借鉴马尔代夫“一岛一特色”的开发模式, 注意发掘各个海岛的地区特色、资源优势以及文化内涵, 使各地的旅游产品独具特色, 交相辉映, 而不是盲目地开发;逐步推出一批人无我有、人有我精的海岛休闲度假旅游精品, 使海岛旅游更加科学、合理的发展, 具有长久的生命力。

3.2 发挥政府职能作用, 完善监督管理体制

政府部门在海岛规划开发过程中的作用巨大, 在后期的监督管理作用也十分重要。在开发初期, 要由政府出面, 做海岛的整体规划, 并由政府组织提供启动资金搞基础设施建设, 并完善交通运输体系, 待投资环境初步形成后, 再将土地转让给投资者, 并规定投资者要严格按照规划的要求进行建设;另外, 政府将出让土地的收入投入再发展中, 使海岛旅游发展建设步入良性循环[4]。在后期的发展过程中, 要注意完善各个监督管理部门的职责, 注意各个项目建设的有序性和规范性, 对建设的标准、范围要做出具体统一的规划;还要注重对开发项目进行定期或不定期的检查, 尤其要注重对环境的保护程度, 对违反规定的要严惩以警戒, 从而保证海岛旅游业健康持续的发展。

3.3 创造生态旅游环境, 走可持续发展之路

由于海岛生态环境极其脆弱, 因此, 尤其要强调保护其生态环境和可持续发展。在发展海岛旅游业时, 要以“生态、绿色”为理念, 以生态旅游市场为导向, 以旅游资源为基础, 以保护生态环境为中心, 兼顾海岛旅游的可持续发展潜力。一方面, 要注意岛上原有生态环境的保护。在建设过程中要注意因地制宜, 不要轻易破坏原有地形、地貌与植被, 建筑风格也应与周围环境相协调, 尽可能保持岛上的自然风格, 创造和谐的海岛生态旅游环境。另一方面, 要注意防止过度开发。因此, 在海岛开发过程中首先要把好审批关。另外, 可借鉴马尔代夫的“三低一高”的开发原则, 针对海岛不同区位特色和环境容量, 采取相应的保护措施, 限制海岛开发强度, 避免资源过度开发, 以确保海岛生态环境不会因过度开发而受到损害, 为游客带来舒适放松的享受。

3.4 加强宣传促销力度, 打造海岛旅游品牌

宣传必不可少, 促销力度必须要加强。品牌的打造离不开成功的宣传, 在世界各海岛游已成熟稳定发展和中国海岛旅游业刚开始蓬勃兴起的今天, 如何打造中国海岛旅游高端品牌, 已成为至关重要的问题。打造国际性海岛旅游品牌, 可以借鉴东南亚各国从建筑式样、装饰壁画, 到电视和灯箱广告、随处可得的精美旅游小册子, 还有热情洋溢的旅游咨询人员等多渠道的促销宣传模式[5]。在此, 想要提出的是借助精品时尚的偶像剧来做宣传的经营模式。韩国济州岛通过一部脍炙人口的韩国偶像剧《宫》走进中国广大青年人心中, 而韩剧《巴厘岛的故事》也使巴厘岛成为情侣们向往的蜜月旅游胜地。借助精品偶像剧宣传, 第一, 可以引领一种时尚的潮流, 使海岛游成为浪漫人士的挚爱;第二, 偶像剧为所宣传的岛屿添加了动人的并广泛传播的爱情故事, 增加了文化底蕴;第三, 剧中的风景画面的拍摄, 无疑是“不是广告的最好广告”, 这种“不经意”的宣传, 不但节约了巨额的广告费用, 而且使影视剧本身也可以赢利, 这是事半功倍的做法;第四, 影视剧中的经典物品, 可以带动旅游相关行业的发展, 如《宫》中的爱情信物Teddy熊已成为到济州岛旅游必买的旅游纪念品, 甚至在济州岛还建有Teddy熊博物馆, 使世界品牌Teddy熊文化得以在此宣传, 也使该博物馆成为济州岛的一个旅游项目。

3.5 重视旅游市场需求, 建立特色海岛旅游

在海岛旅游的发展过程中, 我们要注意满足风格各异的品位需求和不同档次的消费需求, 注重海岛旅游市场的多元化发展和海岛建设的个性化发展。借鉴世界各岛屿的发展特色与发展风格, 坚持“一岛一特色”的旅游开发理念, 充分发掘各地方的资源环境特点、风俗习惯特点、饮食文化特点以及建筑风格特点, 把我国丰富的岛屿资源打造成特色鲜明的海岛旅游胜地。世界海洋旅游业的发展, 在经历了三个阶段后, 正在向第四个阶段——海洋文化生态旅游阶段发展, 而我国正是一个有着悠久和灿烂文化的文明古国, 因此可以充分发掘我国旅游的文化内涵, 适应世界这一新的趋势。另外, 我国的海岛旅游业起步较晚, 相比世界其他海岛旅游胜地, 在设施和管理等方面都存在差距, 因此, 要扬长避短, 尤其要注重特色的发展, 发挥文化生态旅游的优势, 做细海岛旅游市场, 满足广大游客的多元需求, 在国际海岛旅游市场竞争中占有一席之地 。

3.6 策划丰富旅游产品, 加强休闲度假品质

海岛是休闲、度假的理想去处, 但是海岛旅游的功能定位不能仅限于此。海岛旅游的开发、策划应该多方位多角度去着手, 海岛旅游的产品也应丰富多彩, 要用各种娱乐项目去增强海岛休闲旅游的品质, 同时也用休闲度假的主体功能带动其他旅游产品的发展, 使游客在岛中既游又玩, 既休闲又娱乐。因此, 要善于利用海岛良好的环境资源和独特的“封闭性”, 从海面、海岛、天空等多方面进行多种类型的开发。例如, 自然风光、文物古迹、民族风情和人造景观等观光型旅游产品;“3S” (Sun, Sand, Sea) 享受、美食旅游和豪华游船等度假型旅游产品;展览、办公和会议等商务会展型旅游产品;民俗、博物馆、寻古和学术等文化型旅游产品;自然旅游、观鸟旅游和海洋公园等绿色生态型旅游产品;水上运动、温泉康复和高尔夫等健身康复型旅游产品;探险游、海底游和极限运动等猎奇刺激型旅游产品[6]。用这些丰富多彩的海岛旅游产品, 让海岛旅游具有自己的独特魅力, 拥有持久的生命力, 以吸引大量的海内外游客, 让游客乐在其中流连忘返。

摘要：海岛旅游有着休闲与放松, 浪漫与时尚, 远离城市喧嚣等特点, 因此近年来备受旅游者的喜爱, 逐渐成为旅游业的热点。现在, 国外很多海岛的旅游业达到了高度发展的状态, 而中国海岛旅游正处在积极地进行旅游开发建设中, 因此, 需要借鉴世界一些已经成熟发展的海岛旅游经验来促进我国海岛游的健康快速发展。文章首先论述我国海岛旅游发展存在的问题及不足;其次, 借鉴世界著名海岛旅游的成功开发经验;最后, 提出了一些发展我国海岛旅游业的建议。

关键词：海岛旅游,休闲旅游,海岛旅游开发

参考文献

[1]中国海洋经济信息网.马尔代夫.海岛旅游首选圣地[EB/OL].[2007-11-30]http://www.cme.gov.cn/hyjj/gk/yhly.htm.

[2]伍鹏.马尔代夫群岛和舟山群岛旅游开发比较研究[J].渔业经济研究, 2006 (3) :19-24.

[3]李泽群.赴泰国曼谷、芭提雅学习考察报告[EB/OL].[2008-2-27].http://nanao.shantou.gov.cn/list.asp-id=1349

[4]高建.海岛旅游开发模式探讨[D].浙江大学, 2007.

[5]许仪, 陈智麟.借鉴东南亚经验实现广东省海岛旅游的可持续发展[EB/OL].[2007-11-20].http://www.beltourism.com/learn/manage/2007/1120/20070349701015-4.shtml

3.顺义红色旅游业及旅游产品的开发 篇三

本文基于对顺义焦庄户地道战红色旅游景区、周边农家乐庄园及周边环境进行旅游产品的实地调研，通过亲身体验旅游景区的环境、和当地旅游管理员、过往游客以及村民进行交流沟通和问卷调查，对当地旅游纪念品进行了详细的分析和研究，并提出问题给予相应的解决措施，以供顺义红色旅游业健康、持续、快速地发展。

关键词：

红色旅游 现状分析 旅游产品开发

中图分类号：TB472

文献标识码：A

文章编号：1003-0069（2015）06-0090-03

一 课题背景

2015年5月调研小组对顺义区焦庄户地道战红色旅游景区、焦庄户村庄农家乐及周边环境进行了实地调研，调研目的在于进一步开发顺义红色旅游景区、红色旅游产品及周边农副产品外包装的设计。发现旅游景区发展中存在的问题和旅游产品的市场所存在的问题，挖掘其潜在的优势，以及合理利用自身资源方面展开探究。将景区打造成既保留其原有的历史文化感，又与现代创新的相结合有特色的红色旅游景区。

二 顺义焦庄户的红色旅游和民俗旅游的概况

焦庄户“地道战”遗址纪念馆始建于1964年秋，当时定名为“焦庄户民兵斗争史陈列室”。2001年，焦庄户地道战遗址被命名为全国青少年爱国主义教育示范基地，成为北京市的A旅游景点每年有几十万的固定游客来此接受革命传统教育。纪念馆展室内陈列着珍贵的文物资料，再现了焦庄户人民在党的领导下同国内外敌人进行英勇斗争的历史画面。

以焦庄户地道战景点的依托，焦庄户村开发了农家乐民俗游的旅游项目，焦庄户民俗农家院以住农家院、吃农家饭、干农家活、睡农家炕为突出特色，可以亲身体味农村、农民的生活，品尝农家饭菜，体验农家的乐趣。

三 顺义焦庄户红色旅游的市场调查研究

1 庄户红色旅游的调研方法

为了确保本次调研数据的可靠性、真实性并且具有说明力，我们进行实地走访，采用不记名的问卷调查方式进行调研，任意选择焦庄户的游客和村民作为调查对象，并且对管理人员以及导游进行了深度的一对一访谈，以便随时能够解决被访者的问题，保证调研问卷的高质量完成。

本次对焦庄户游客及红色旅游景点经营管理方式进行调研，本次共发放200份调查问卷，（下附调查问卷），最终收回167份，其中有效份数148份，问卷的回收率高达83.5%，问卷有效率也达到88.6%，调查对象性别比为82： 66男：女）。有效地保证了此次问卷的可靠性。本次调查问卷的设计结构上，主要以封闭式为主，开放式为辅，在填写问卷时，还进行了开放性随机提问，并且做下详细的记录。问卷的内容包括有旅游消费者的基本特征（性别、年龄、文化、职业、收入），旅游行为的调查（信息来源、旅游目的，停留时间、旅游首要考虑的因素，旅游参与活动以及旅游满意度等）。通过对焦庄户旅游、景点经营管理方式以及周边村民和周边产业的调研数据分析，最终总结出焦庄户红色旅游产业发展的现状及焦庄户旅游业存在的问题。

2 庄户旅游客户资源分析

2.1 户旅游消费者基本特征分析

本次调研有效案例148个，无缺失案例。主要从性别结构，年龄结构，文化程度，职业构成，人均收入等方面进行消费者基本特征分析。

2.1.1 性别结构在此次调查抽样中，其中参与本次调研的148客中男性与女性的数量比是82：66，男性占55.4%，女性占44.6%。

2.1.2 年龄结构抽样调查结果显示，焦庄户的游客，各个年龄段的都有，但其目的都各不相同。游客年龄主要分布在25-40岁，占总数的40.2%，这个年龄阶段的游客大多都是团体活动组织进行实践学习，一部分是带着小孩来休闲娱乐，放松心情的。其次是12-25岁的学生，占总数的22.0%，主要也是学校组织参加实践学习和爱国主义活动，还有一些入团入党宣誓来这进行。40-50岁的游客所占比例较小，为15.5%，12岁以下，50-60岁和60岁以上的三个年龄段的游客其次。分别有14人，9，10人，分别占总数的9%，6.3‰7%。所以25-40岁这个年龄的游客是焦庄户游客的主体。（针对焦庄户红色旅游景区的游客性别比例分析和年龄结构分析制定下表）如表1。

2.1.3文化程度本次调研结果显示，来焦庄户旅游的游客文化程度都较高根据问卷统计得出：拥有本科以上学历的游客较多，并且占被调查旅客的比例较大，共69人，占总数的46。6%，初中以上高中以下的有28人，占19%，硕士及硕士以上的3人，占2%。

2.1.4职业构成通过对问卷的整理和分析得出焦庄户旅游游客职业分析如表2。

由表2可知，企业，公司职员以及在校中小学生是焦庄户游客的主体。

2.1.5月收入水平通过统计问卷资料和分析数据得出焦庄户旅游游客的月收入水平情况如图表3：

2.2焦庄户红色旅游景区旅游行为特征分析

焦庄户红色旅游景区旅游行为特征分析指的是游客在焦庄户旅游活动中所表现出来的行为，主要包括有出游方式、旅游交通工具，信息来源、旅游目的，旅游首要考虑的因素，旅游参与活动以及旅游满意度等方面，进行旅游行为特征分析。

2.2.1出游方式分析

由图表4可以看出，游客的出游方式主要以企业公司组织和班级或社团组织出游为主，选择报团和个人出游方式的较少。其中公司组织出游占36%，一共53人。个人出游18人，占12%。根据调查结果显示，旅客的出游方式对旅游产品的营销模式有很多的影响。

2.2.2旅游交通工具：根据调查显示，有75人是团队组织乘坐巴士，占51%。13人自驾私家车，占9%，有32人乘坐公共交通工具，占22%。还有20人步行，占18%。

2.2.3信息来源：游客进行焦庄户红色旅游景区的信息来源渠道各不相同，此次调查结果显示，大部分游客对焦庄户旅游的了解主要是来自与亲朋好友的介绍，其次是通过网络了解。其中通过亲朋好友了解获得信息来源的有83人，占56%，报纸杂志海报宣传5人，占3.3%，网络13人，占9%，旅行社16人，占11%。还有一部分是通过其他方式得知信息。通过数据分析可知，以平面宣传方式传递信息的效率并不高，需要加大其宣传力度。

2.2.4旅游目的：经过调查分析可知，前来焦庄户景区的游客旅游动机有以下几点：1.焦庄户旅游景区环境优美，空气清晰，适于休闲娱乐，放松心情，主要是住在附近的居民，多以老年人为主。2.企业组织团体活动来进行学习和实践，学校统一组织来参加爱国主义活动和学习教育。3.丰富的人文旅游资源，淳朴的民族风情，去农家院进行采摘，品尝农家餐馆的美食，体验乡村生活。4.有强烈爱国主义精神的老革命家和热血青年，学习历史文化精神。5.交际需求

2.2.5停留时间：从调查观察中我们发现，游客在旅游目的地停留时间的长短会影响游客消费的情况，一般游客在目的地停留的时间越长，消费就越多。此次问卷调查结果显示，来焦庄户旅游的游客大多都是旅游时间比较段的旅程，从我们随机抽样调查的问卷中有123人旅游时间只在1-3个小时左右，占总数83%，只有极少部分的停留时间在一天或一天以上，有25人，占17%，这一部分人大多都在附近的农家院农家乐进行活动消费。从此数据中可以发现游客来焦庄户短时旅游的问题非常严重，也可以反映出焦庄户旅游景区的活动较少，游客的停留时间比较短，也会致使游客不能完全领略到旅游景区的精髓，并且也直接减少了焦庄户红色景区收入提高的空间，故此，在焦庄户红色旅游业未来发展的过程中应该考虑如何延长游客在旅游景区的停留时间。

2.2.6旅游首要考虑的因素：在进行焦庄户旅游游客的调研过程中，绝大多数游客进行旅游考虑的首要因素是出行距离和交通状况问题，其次是景区管理、服务态度和基础设施的问题，再就是对景区的环境、旅游娱乐项目、当地特色文化及饮食方面的考虑。

2.2.7 旅游参与活动以及旅游满意度：根据问卷的填写数据显示，其满意度为满意的只有26.8%，满意度为一般的42%，不满意的为31.2%，由此可以发现焦庄户旅游景区还存在着许多有待解决的问题。

三 顺义焦庄户旅游发展现状及主要问题：

根据以上市场调查分析研究，可以发现焦庄户旅游目前存在以下问题。

3.1景区被动发展的现状

经调查焦庄户红色景区除财政拨款之外，其他如购物，餐饮，住宿，娱乐等旅游收入非常有限。同时景区资源来发没有到位，有大量文化景点如炮楼等不予开放。同时伴随着大量的景区内部产品经营商的撤离，景区目前处于被动发展的状态，从整体上削弱了景区的竞争力。所以，目前应开发出值得投放的产业项目和产品，并加大村民的积极性，善于利用这一部分人力资源和现有的自然资源进行开发。

3.2游客“瞬时”旅游的现状

游客停留时间短，人均消费低通常情况下，红色景区的游览安排以半日游或一日游为主。游客所购旅游商品多是书籍、光盘、像章、伟人像等，以及当地的土特产品，对景区及周边经济意义有限，后续旅游开发中可添加相应的地道体验馆，可以迎合新时代的3D效果。或者是设立神秘的抗战逃脱密室，运用信息的手段开发青少年儿童的智力，另外可以大量引进国内相类似的红色旅游景区的游历项目，扩大消费人群。

四 对周边旅游产品市场的调研分析

4.1游客消费行为的调查分析

通过实地问卷调查的结果发现游客主要是北京本市市民，散客游览的主要目的是感受历史文化，团客一部分游客是公司组团来进行红色文化的学习，一部分是学校组织旅游进行学习历史文化的，其主要目的是进行知识教育。还有一小部分游客是周边附近的居民，主要目的是休闲放松、欣赏自然风景的。他们对于焦庄户红色旅游产品的兴趣都不高，普遍认为其产品没有特色，也没有实用性，代表性也不强。

大部分游客反映旅游产品的开发欠力度、文化内涵突出不够。另外大部分旅游纪念品结构趋同，品种单一、没有特色，吸引力不高。尽管红色旅游是一种特色旅游，发现村民卖的大量产品都没有目标性，导致低效益经营。在选用旅游产品时应该要考虑到红色资源并不等同于红色旅游产品，但也必须符合一般旅游产品的基本特征：有吸引力，可游可赏；产品形态完备。

4.2当地村民经营旅游产品行为分析

在实地调查中发现，由于当地的村民都是农民出身，文化知识比较浅薄，对于当地现有的资料不知道如何利用，村民在景区周围摆摊卖纪念品，如：刀具、枪具、明信片等这些产品的款式都比较老旧不能满足现在消费者的需求。他们所卖的产品是大量从外面批发而来，产品都过于陈旧，既没有实用价值也没有特色。同时村民也售卖自家种植的葫芦、枣、小生菜等绿色产品，但是大部分是散装售卖，农副产品等旅游产品的外包装上过于简单没有新意，没有特色，附加价值低。

五 旅游纪念品开发的途径

5.1资源整合

利用周边现有资源开发景区和产品，加大政府投资力度，完善基础设施和配套设施，增加副产业的建设。在保证红色资源求真度的基础上加大开发力度，可以将红色旅游和生态旅游、科技旅游相结合，迎合时代的发展，形成一套从历史到现代的穿越隧道。例如：利用现今先进的空间维度视觉体验技术，可以让游客身临其境，感受历史，同时可以进行互动体验，一定会非常刺激。让红色旅游景点附着一种神秘感和新奇感。

5.2红色元素应用

将红色元素合理应用到旅游纪念品中，并丰富旅游文化内涵。把提升文化内涵贯穿到吃住行游购娱各环节和旅游业发展全过程。旅游开发建设要加强自然文化遗产保护，深挖文化内涵，普及科学知识。旅游商品要提高文化创意水平，可以将红色文化与艺术相结合，吸引更多的年轻人艺术中进入，从历史中出来，从艺术中可以丰富的展现红色文化的内在，唤醒我们对红色精神的意识。同样旅游经营服务要体现人文特质。也要发挥文化资源优势，推出具有地方特色和民族特色的演艺、节庆等文化旅游产品，例如：可以对爱演艺、歌唱的人，举办红色选拔活动之类，可以提供展示机会和平台。

5.3优势连带效应

可以利用周边较受游客追捧的农家乐院和农家饭馆，可以发挥其固有优势，推动其农副产品、旅游产品及其外包装的开发，从游客的生活所需的日用品出发，开发一系列具有焦庄户特色的主题产品，以创新、有特色、实用为主。另外，还可以利用周边的天然采摘园，进行其采摘园的开发，可以主要针对正在进行智力开发初级阶段的小孩，通过采摘员培养他们的动手能力和思维活跃能力，可以建立一个采摘游乐园。

通过问卷显示大部分游客都比较偏爱有当地特色、经济实用并且有趣的旅游产品。可以考虑重点开发这一类产品。可以考虑帽子、T恤衫等旅游服饰的纪念品开发，结合特色的图案、花纹和一些元素简练的图标，浮雕、历史相片、模拟地道及地道中各种抗战设施等元素也可以加以应用。

六 对红色旅游业未来发展的建议

加大政府投入，制订相应红色旅游经营管理规划，实现红色旅游业的多方位发展。以政府为主导，企业参与，其他产业的带动，开展联合促销创新体制，相互促进，共同发展，实现可持续化。合理地利用周边固有资源和优势，树立旅游品牌，美化周边环境，加大宣传力度。利用品牌效应，大力培育壮大红色旅游业。

从产业的外包装着手，在保留其历史文化底蕴的基础上，对其外在进行全新投入与时代相符更具吸引力的元素。例如：将其与科技、艺术相结合，通过现代感去呈现历史感。大力开发互动项目，注重景娱结合，在注重景点教育功能的同时，向观光休闲多元化发展，特别是针对企业、学校这一类目标人群，在开展实践教育体验学习活动时，善于利用现有资源开展互益性的活动。对于红色旅游的自然资源进行生态景观建设，完善周边基础设施，统一整体风格，建设一些有标志性的建筑。设计主题型产品，独特、新颖、赋予红色主题色彩，系列产品富有趣味性。

七 结论

4.旅游项目开发报告 篇四

旅游度假项目开发运营战略咨询报告

大纲目录

本报告是基于客户已经完成了项目总体战略策划或概念性规划之后而编制的，是项目开发运营领域的专业咨询报告。

一、市场基础分析[这是华智咨询的优势，我们对旅游度假市场的理解已有较高的深度]

1、宏观旅游度假市场数据及数据理解

2、区域旅游度假市场数据及数据理解

3、专项旅游度假市场数据及数据理解

4、项目经营市场数据及数据理解[针对经营中的项目]

二、项目资源分析[包括客户资源分析，必须充分地了解我们的客户，才能给出一份可行的项目开发运营战略咨询报告]

三、项目发展规划[来自于客户已经完成的项目总体战略策划

或概念性规划报告]

四、可行性总体判断[根据类似项目投资开发经验而做出判断]

1、发展机会评估

2、开发价值评估

3、投资收益评估

五、项目发展理念[华智非常注重旅游度假项目发展理念的正

确性，并要求客户能够贯穿项目始终]

1、市场理念

2、开发理念

咨询电话：4000-016-916，010-66548881，***北京朝阳门悠唐国际广场

3、经营理念

六、项目开发战略

1、项目开发目标

2、项目开发模式

3、开发分期计划

4、建筑体量优化[或者建议]

5、建设投资估算

6、一期建设项目

七、项目经营战略

1、项目经营定位

2、经营发展模式

3、物业持有计划（界定持有和出售物业）

4、资产经营模式[推荐专业管理公司]

5、经营业态配比

6、服务和产品定价

7、经营组织框架

8、经营业绩预测

八、项目经济评价

1、一期项目经济评价[财务模型中应包括投资估算、收入估

算、成本费用估算、利润估算、现金流量估算，并给出

净现值、内部收益率、投资回收期等指标]

2、项目整体经济评价[同上]

咨询电话：4000-016-916，010-66548881，***北京朝阳门悠唐国际广场

九、项目风险评估

十、项目实施建议

5.--县旅游文化开发调研报告 篇五

**县旅游资源开发调研报告 根据省、州和县委的安排，县委宣传部为切实加强文化体制改革和文化产业发展工作，及时成立了调研组，由县委宣传部，县教育局、县文化体育局、县旅游局、县广电局联合组成。调研组先后到顺濞、富恒、瓦厂、县一中和一些单位部门进行了深入细致地调查。通过这次调研活动，调研组认为，对##这样一个国家级的重点扶持县来说，开展文化体制改革和文化产业发展，不仅具有一般的经济意义，而且有着更为深刻的社会政治意义。##各族人民要早日脱贫奔小康，加快文化体制改革和文化产业发展刻不容缓。

通过调查研究，调研组发现##的文化体制改革和文化产业发展同相邻县市相比，发展缓慢，后劲不足，步履艰难，无论从数量上还是质量品牌上都有待提升。

通过近一个月的调查研究，调研组认为。我县的文化体制改革工作，由于前一段时间县委、县人民政府的高度重视，基本理顺了关系，今后主要是在管理上下功夫；教育方面就目前我县的情况而言，暂定为一保二促，既保义务教育，促学前教育和高中教育，先为教育产业奠定基础。就实情而言，我县近期应在核桃产业与旅游文化开发和石门关生态旅游开发上狠下功夫。现就核桃产业与旅游开发作如下分析研究，供两项产业发展论证作参考。

一、##县核桃产业与旅游文化开发现状 ##彝族自治县位于大理白族自治州中部，点苍山之西，总面积1957平方公里，山区面积占%，全县辖4镇7乡65个村民委员会和1个社区委员会，总人口99086人，其中农业人口占%，森林总覆盖率达%，位居全州各县市之首。

1、核桃产业与旅游文化开发的优势 ##彝族自治县有着得天独厚的自然立体气候，80%以上的地区适宜种植核桃。##是核桃原产地之一，已有3500多年的核桃栽培历史。##核桃果大、壳薄、仁白、味香、出仁率高、营养丰富。在1979年全国核桃技术协作会上，##大泡核桃获得了“全国质量评比第一”、“全国核桃优良品种”的荣誉。1995年##彝族自治县被国务院发展研究中心认定为“中国核桃之乡”，载入《中华之最荣誉大典》。XX年，##彝族自治县被国家林业局公布为首批“中国名特优经济林核桃之乡”。发展核桃已成为##山区人民群众开发资源、发挥优势、增加收入、脱贫致富的重要途径。

作为“中国核桃之乡”的##，在大力发展核桃产业的同时，也应不失时机地进行旅游文化开发，以核桃产业来促进旅游产业的发展。核桃仁作为老少皆宜的食品，同时也可开发成核桃精油、核桃粉、核桃蜜饯等旅游产品，核桃果壳还可开发成旅游工艺品以满足不同游客的需求。核桃树发芽长叶的时候，远远望去，犹如一片绿海，也是天然的风景树，这时可组织游客进行观关旅游，核桃树可为游客憩息纳凉提供好场所；核桃树挂果的时候，可组织游客品尝鲜核桃，也不枉此行；核桃收获的季节，站在树下或者爬到树上，游客可以手握核桃杆学着打核桃，感受丰收的喜悦。

2、核桃产业与旅游文化开发的现状

（1）核桃产业发展状况。全县共有农户XX9户，种植核桃农户14788户，占%。据统计，全县共有泡核桃万亩（万株），占云南省核桃种植面积万亩的%，占大理州核桃种植面积70万亩的%，人均占有25株。年产核桃干果4800吨，产量约占全州的40%，全国的1/60。全县农民人均核桃收入达到了545元，占全县农民人均纯收入的%。核桃在全县农村经济中具有举足轻重的地位和作用。

（2）核桃产业加工状况。全县核桃初级加工企业已发展到45户，年加工500吨以上的加工企业5户，100—500吨的10户，100吨以下的30户。全县年加工干果7000吨以上，除本县自产的以外，还有来自楚雄、保山、思茅、临沧等地州及州内宾川、云龙、永平、巍山等县的核桃。##已初步成为国内具有一定规模的核桃加工贸易集散地。仅核桃加工一项，每年就能解决近1万人4个月左右的就业问题，使全县城乡居民劳务收入增加近1600万元。XX年生产“漾宝牌”核桃乳400多吨，开发并上市纸盒装核桃花生乳、袋装鲜核桃乳、核桃牛奶等新产品。琥珀核桃、蜜香核桃、焦盐核桃等核桃特色产品产量逐年上升。上述产品具有一定文化底蕴。“漾宝牌”核桃乳，曾获国家级两项金奖，一项银奖一个推荐奖。

（3）核桃产业与旅游文化开发状况。XX年##彝族自治县成功地举办了首届《中国大理##核桃文化节》，出版发行了《##风光明信片》、《歌飞核桃园》、省、州电视台相继推出了一些介绍中国核桃之乡##的专题片和专题报道，省、州级乃至中央级报刊也作了大量的宣传报道。“漾宝牌”核桃乳等系列产品有一定的文化底蕴，基本与旅游文化有机地结合在一起。

3、核桃产业与旅游文化开发存在的问题。近几年来，##在核桃产业与旅游文化开发方面做了大量工作，且取得一定的社会效益和经济效益。但与产业化发展还有一定差距，归结起来主要有以下不足：一是认识上还有差异；二是产业规模化不足；三是文化品味底蕴差；四是宣传力度不够。

二、##核桃产业与旅游文化开发出路初探

中央提出：“要遵循社会主义精神文明建设的规律，适应市场经济的要求，深化文化体制改革，大力推进文化创新，积极发展文化事业和文化产业，满足人民群众日益增长的精神文化需求。”随着人民群众文化素质的提高，人们对文化的需求不仅有数量的增多，而且有质的提高，文化消费更加多样化，自主选择性强。

我们要按照州委书记顾伯平在我县调研时强调的：把##的旅游业发展同大理市联系起来，把##建设成为大理市为“前厅大堂”的“后花园”。要继续加强苍山西坡的保护建设，加强旅游资源的开发利用，大力发展休闲旅游、自助旅游、农家旅游和生态旅游，把##建设成苍洱风光大景区中集特色自然风光、独特民族文化为一体的旅游区的精神去做。##民间有这样一种传说：“凡是有人居住的地方，就有核桃树。”可见核桃在我县分布之广，由此我县只要做好核桃产业与旅游文化开发这篇文章，对我县的社会各项事业将会起着积极的促进作用。

1、解放思想，统一认识。##是一个传统的农业县，必须创新农业发展思路，加快产业结构调整步伐，在适宜种植核桃的地区，以发展核桃为重点。在这方面各级领导必须解放思想，提高认识，进行分类指导。由于今年开展的农村税费改革，取消了核桃特产税，一些领导干部产生了重粮轻林的偏见思想，认为只要搞好粮食生产，农业税收就能完成，抓核桃产业只富民不富集体，对财政没有贡献，成了瞎子点灯白费蜡，对核桃产业产生了松劲思想。殊不知形成这种格局的原因是我县的产量规模不够，精细加工不到位，所以没有得到更多的增值税，只要我们做好规模化、规范化、精细加工工作，仍可得到可观的财政收入。

2、精心规划，加快实施。要使核桃生产达到产业化、规模化。我县的核桃产业纵比有发展，横比步伐慢，造成这种状况的原因是：满足现状，吃“金字牌”的老本，发展缓慢的另一原因是：一些干部群众只顾完成当年上级下达的项目任务和计划种植任务，忽视了种植后的抚育管理，致使新种植的核桃如同“猴子搬包谷”，重造轻管，效益不佳。要改变这种局面，首先林业部门要精心规划，制定系统完整的实施方案，按县委到XX年，核桃总产量达6500吨，农民人均核桃纯收入700元以上，核桃工业总产值超1亿元的核桃产业发展思路去实施。另一方面对农民要建立有效的督促机制，吸取退耕还林的一些教训，政府投入要见实效才兑付，否则竹篮打水一场空的旧剧还会重演。

3、精细加工，提高品味。搞好核桃产品深加工，努力提高核桃文化品味。一是扶持好现有的大理##核桃有限责任公司，该公司首先要在核桃乳、核桃花生乳、袋装鲜核桃乳、核桃牛奶、核桃精炼油的产品数量质量上下功夫，其次要在降低成本上作文章，扩大消费群体。（据初步调查，核桃乳60%左右是党政机关用于礼品，20%左右用于公费餐桌接待用，20%左右属群众消费）。二是抓好核桃农贸市场硬件建设工程；三是扶持好个体私营企业核桃加工大户；四是抓好“核桃茶”、核桃工艺品等新产品的开发生产；五是在所有核桃产品上加深文化底蕴的策划和升华。总之，要彻底改变卖核桃干果、半成品的局面。

4、加大声势，扩大影响。加大核桃产业与旅游文化开发的宣传力度。##核桃产业除在核桃系列产品上加大文化底蕴的升华宣传外，在XX年策划拍摄出一部介绍##核桃及核桃文化的专题片，并制作成光碟，把它作为##的礼品赠送，给到##的游客，使核桃产业与旅游产业有机地结合起来。同时，在省、州级乃至中央级党报党刊上加大##核桃产业与旅游文化的宣传，真正使世人了解##核桃。

5、有机结合，盘活资本。核桃产业必须与旅游文化产业有机地结合起来，才能显现出无穷的魅力，光明万亩核桃园要与石门关生态旅游开发形成整体。选定好核桃生态园（农家乐）的农户，对所定农户进行适当的旅游接待培训，让游客春、夏、秋、冬真正能体验核桃生态园的乐趣。石门关景区应开劈核桃干果、核桃系列产品、核桃工艺品商贸场地。尽快编一组适宜老、中青、幼的“核桃茶”舞蹈。

只要我们做好核桃产业旅游文化开发这篇文章，把核桃产业和旅游产业有机地结合起来，形成以生态文化旅游为基础，以自然生态旅游和人文生态旅游为重点的气候，##的核桃生产将会真正成为富民富县的支柱产业。

6.旅游项目开发报告 篇六

目 录

第一章 总论

一、概论

昆明旅游发展的总体目标是：以历史昆明、人文昆明、生态昆明与现代昆明和谐共生为基础，确立构建高品位休闲度假城市、旅游综合竞争力领先城市、国际商务旅游中心城市的发展目标，以发展大产业、提升大形象、发挥大功能、促进大文化、美化大环境为基础，把旅游产业作为促进经济增长的动力产业，推动社会进步的和谐产业，建设生态文明和促进区域协调发展的先导产业，深化对外开放的窗口产业，以观光为基础，以休闲度假为主导，以商务为拓展，以专项为特色，提高旅游业对昆明经济社会和云南、全国旅游发展的贡献度。昆明的旅游业发展，既要依托资源基础，也要充分发挥昆明的地理区位、产业集聚、商业特色和人文环境等方面的综合优势，按照增强“带动力、影响力、辐射力”的要求，加快打造云南旅游产业最重要的增长级和发动机。

“十二五”期间，西山区将鼓励发展休闲观光农业、生态循环种植养殖业、现代化城郊型农业、农产品加工及流通业，生态旅游综合开发项目 方案

打造现代农业；加快发展精细新型磷化工、光机电、生物制药、风力发电、装备制造、新材料、环保等产业，初步形成现代工业体系。西山区领导表示，西山区还将大力发展金融服务业、现代物流业、信息服务业、文化旅游业、中介服务业，全面提升传统商贸流通业。

1、项目区域概况

花红圣泉酒庄是花红圣泉餐饮管理有限公司的直属经营实体，坐落于昆明市西郊连绵起伏的玉案山腹地，她与佛教圣地筇竹寺、棋盘仙阁、郊野公园相比邻。位于清康熙御笔亲题的“法界禅寺”下，是国家森林公园的一部分，距昆明市马街新城7公里。

西山区团结镇是2005年10月撤销团结彝族白族乡和谷律彝族白族乡合并建立的,位于昆明西郊，与昆明主城、安宁市、富民县、禄丰县接壤，镇政府驻地距昆明主城区17公里，全镇总面积425.8平方公里，占全区面积的53.8%，耕地面积3.2万亩，总人口31250人。团结镇区域优势更加突出，一是矿产资源和生物资源较为丰富，境内蕴藏有大量的石英砂和品位较高的磷矿资源；还有种类繁多的中草药材和菌类等生物资源。二是生态环境和自然条件相对较好，最高海拔2640米，最低海拔1750米，平均海拔2195米，年平均气温13.2度，立体气候明显，森林覆盖率74.4％。三是民族风情和乡土特色浓郁，居住着彝、白、苗、汉等4个民族，其中少数民族人口占总人口的71.2％，生态旅游综合开发项目 方案

各民族婚丧嫁娶民俗各异，服饰民居各有特色，有火把节、花山节等多个民族节日，是一个少数民族聚居的建制镇。

2、避暑胜地 七、八、九月份，团结乡天然的山林，空气质量好，湿度大，年平均气温比昆明低3度，夏天这里是避暑胜地，也是火把节到来，团结乡举行篝火晚会的时节。如今，春天去看油菜花，夏天去赏千亩油葵，秋天到果园摘水果，已经成为昆明人的一种时尚生活方式，也是人们远离喧嚣躁动的城市，放松心情的最好方式。

第二章

项目建设规划

一、项目背景

随着人们生活水平日益提高和闲暇时间增多，旅游业正成为当今世界最具生机活力、永不衰落的“朝阳产业”，成为经济增长的新“亮点”。改革开放以来，我国旅游业已经实现了连续20多年的持续、快速发展，旅游业在国民经济中的地位和作用日益增强，国内旅游人数和效益指标有了百倍以上的增长，国际旅游各项指标比1978年有了四五十倍以上的增长，实现了从“资源大国”到“亚洲旅游大国”的历史性跨越。

随着小康社会的到来，我国旅游发展格局和态势正在发生着深刻地变化，从“观光时代”向“休闲度假时代”转变，人们的休闲时间也越来越多，传统工作和休闲概念已经逐步地模

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糊，人们也更加注重文化精神的消费与追求，这种变化大大刺激了休闲度假旅游的发展，休闲消费已经成为我国旅游业新的增长点。追求保健、享受健康，已逐渐成为一种社会时尚，是现代旅游发展所追求的核心价值。休闲保健旅游主动顺应了人们旅游观念的改变和对健康的追求，拓展了旅游方式，丰富了旅游的内涵，是第二代旅游发展的一个重要方向。

项目投资为

万元，其中土地使用租赁资金

万元，该项目的使用周期长，操作简便，给当地农民提供就业岗位，易被当地人民接受。因此，该项目建设前景广阔，符合党中央关于建设社会主义新农村发展战略的要求。西山区经济发展战略，以西山风景区综合开发、草海生态区旅游开发、团结镇乡村生态旅游开发、海口工业旅游开发、滇池路世界餐饮歌舞旅游开发为重点，依托我区丰富的观光、休闲、自然景观、历史文化、宗教文化、革命传统文化教育等旅游资源，走旅游资源和旅游环境可持续发展的道路。因此实施“团结镇生态旅游综合项目开发”是可行的。

二、项目建设单位、法人代表、所有制形式

项目建设单位：昆明花红圣泉餐饮管理有限公司 法人代表：李俊成 注册资本： 企业类型：

三、项目策划单位

昆明花红圣泉餐饮管理有限公司4

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四、建设地点、建设规模、建设期限

1、建设地点：

花红圣泉酒庄坐落于昆明市西山区团结街道办事处花红园居委会花红园小村，山清水秀，绿树成荫。

2、建设规模：

昆明花红圣泉酒庄总面积为120亩，是一个以生态旅游、休闲度假开发为宗旨依托西山区团结镇秀美山景，集历史文化传承、休闲度假、绿色餐饮、会议培训、商务活动等服务功能为一体的 旅游度假区。

3、建设期 建设期限为2年。

五、项目计划建设内容

项目建设计划投资资金7800万元，将建成具有现代化的休闲度假旅游景区。修建工作人员办公区、宿舍及小规模接待区；修建会议中心。修建住宿休闲及餐饮娱乐区。

项目共分为史文化区、藏酒区、山林健身观光区、庭院园林景观区、工艺美术展示区、餐饮娱乐区、住宿休闲区，共七个区域，各区域特色各异，又与其他区域相辅相成。

1、历史文化区

花红洞历史悠久、家喻户晓、久负盛名。早在1638年著名的地理学家、旅行家、文学家、探险家徐霞客游昆明筇竹寺

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时探游过花红洞，明朝建文皇帝也曾游过花红洞。洞口崖石上刻有许多历代名人雅土的墨迹：有清康熙年间钦差、翰林院的诺 敏，钦差一等侍卫都楞俄，云贵总督尹继善，云贵巡抚石文晟、王继文，民国国务总理李根源等题书的“水流云在”、“净土青莲”、“石濑”、“山水青音”、“龙宗石屋”、“遗世独立”、“别有天地”等等，一大批摩崖石刻。还有尹继善游此地的五首诗句，即：

恰值春归日，桃李又争妍。寻幽向山洞，步步入春姻。石磴盘云上，松梢信手攀。青藤缠绝壁，小麦遍梯田。浮生闲片刻，却误老僧禅。

茅序何时好，四野启青陽。仙源洞口流，石乳垂山房。春风自南来，生意满岩疆。细雨正霏霏，大有占农祥。龙湫一水隔，登历更褰裳。

小院开罇处，残梅尚有花。酒行人半醉，香杂树交加。暂可远尘俗，敢云爱烟霞。绿竹谁培植，蔓草费搜爬。漫将此中去，轻向外人夸。

胜景屡追陪，幽林到华毂。尔我两忘形，推心每置腹。喜得年岁丰，长享太平福。歌咏遍溪山，清光被草木。脊临日已西，归鞭促僮仆。

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天涯偶聚首，况复是知心。古人秉烛游，所惜在光阴。归林鸣鸟急，拥岫暮云深。勖哉崇令德，逝者何骎骎。三复呤君诗，清风吹我襟。

将在这个区域再认真梳理历史遗留的古迹，翻阅有关这个地区的历史资料和民间传说，然后进行，形成历史性较浓，图、文、雕塑并存的历史文化区。

2、藏酒区

花红圣泉酒庄因久负盛名的花红洞而得名，公司决定花红洞开发。

2.1对花红洞的改造 将南北相通的千年古洞作为通往酒庄的主入口。在洞口建有巨石耸立的苍雄大门，门庭内建有宽敞的停车场和古朴的接待厅。溶洞入口处计划建成洞藏酒展示区和酒神供奉区，标志着这个地区浓厚的民族文化及洞藏文化。走过展示区便进入通往酒庄的万年古洞——花红洞。洞内用防腐木铺成生态环保是木栈道，留出1.2米宽的路面作为通道，由于洞内适度较大且有溶洞滴水，因此地面较滑，因此打算在通道上铺上红色防滑垫。

2.2对藏酒区的规划

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花红洞是典型的喀斯特地貌中的石灰岩被含有二氧化碳的水溶解而成的千年天然溶洞，花红洞长200余米，可藏600余个酒坛，500余吨酒。项目建成计划引进纯粮酿造的酒精度在60度以上的原浆秫酒，藏酒采用土陶酒钢封存，再用红布盖在口上，与红色的防滑地垫交相辉映，形成别具一格的洞藏酒区。

洞藏酒与其它的白酒有两个最大的不同点：第一此酒是用土陶瓷酒缸储存；用土陶瓷存酒，是中国藏酒业通过古代几千年不断探索、尝试和总结得出的最佳工艺和储酒方法；由于土陶瓷具有一定的透气性，更有利于酒的化学和物理反应，使酒的辛辣及杂质得到更加完全的释放，加速白酒的老熟，提升酒的品质，呈现白酒回味无穷的独特风味，这是洞藏酒的第一特性；此酒与其它酒的第二个不同点是：在溶洞中储存，在溶洞中存放比在室外存放更加有利于酒分子之间的充分缔合，增加酒的绵柔感，更有利于酒的缩合，促进酒分子运动，随着洞藏时间的延长，酒会变得更加地柔和、甜绵、醇厚，进而提升酒的香醇、口感和品质等，制酒业都有这样一句话形容洞藏酒--“洞中七日，洞外一年”，专家都把洞藏达20年以上的好酒比做“液体黄金”，足可以说明此洞藏酒的魅力所在。

3、山林健身观光区

花红圣泉酒庄是山多平地少的地形，从西北角到东头生物研究所，大约近千米的山脉有悬崖、有陡坡、有平缓地带、有森林、有果树，大有开发利用的价值。可沿着林中盘曲交错的山道

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进行爬山运动，沿途可观各种植物，聆听百鸟歌唱，呼吸新鲜空气、采集鲜甜水果，品味大自然美景，体验登山健体的乐趣。

待到条件成熟，将林间的果林和所有洞穴进行有机整合，赋予溶洞一些神奇别致的内容，再通过林间幽静的山道将各个点相连，形成集洞穴文化，历史文化、酒文化、餐饮文化、佛教文化、民族文化、自然体验和珍禽养殖为一体的旅游观光景区，成为距昆明最近，最具有自然神韵和吸引力的旅游景点。

4、庭院园林景观区

花红圣泉酒庄座落于山清水秀，景色宜人的山水间，水流云在、山水青音、别有天地之处。除屏蔽的翠山就数碧绿的水体面积大，水中可养殖珍稀的土著鱼和有利于净化水质，形成生物链的其它鱼类外，准备在几个水塘四周水面种植各类水生植物，在适当位置建造漂浮式绿岛，使水面与陆地自然相融，形成水上自然湿地景观。

计划将根据酒庄环境和建筑形式，对原有绿化进行全面调整改造。栽种景观效果好的苍劲古树：四照花、马樱花、杉松、罗汉松等树种。分片种植色彩丰富的红枫、银杏、杜鹃、山茶、红花榉木、红叶石楠、桂花和多种地被植物。这样花红圣泉酒庄基本成各种文化相秉承的环境优美，生态突出、空气清新、建筑新颖、功能齐全、私秘性较佳的新型酒庄。恰似朱自清笔下的“荷塘月色”，陶渊明描述的当今“世外桃园”。

5、工艺美术展示区

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在庭院内计划建一个有270平方米的画廊，画廊内陈列油画，丙烯画、国画及书法进行展示，并特邀多幅作品收藏于国防部、中央军委、人民大会堂的著名军旅画家钟开天先生长年落堂作画。

6、餐饮娱乐区

餐饮娱乐区计划建有6间KTV豪华包房和一间电脑室。水上餐厅设30台独立临水豪华大包房和分别设20台、16台不等的五间临水景观包房及多功能厅、宴会厅、别墅包房和散座区。能同时容纳200余人的高中档餐饮娱乐接待。同时，要配备一支技艺高超、善于钻研、精于创新的厨师队伍。以绿色、环保、低碳、节约为方向，开创酒庄特有菜肴。

7、住宿休闲区

客房区计划设有6个豪华单人间、12个豪华标准间、4个豪华套房、4个复式豪华观景套房，共有54个床位，单独设立2个棋牌间，均从水上栈道单独进入，不受周围干扰，私秘性强，形成华丽舒适、阳光充足、自然清新、休闲逍遥的院落式独立景观套房和单人房。

第三章

项目周边环境及发展状况

一、昆明市西山区概况

1、地理位置

生态旅游综合开发项目 方案

西山区团结镇花红园居委会位于昆明市南部，位于东经102°10′至103°40′，北纬24°23′至26°232′，西山区位于昆明市西面，与官渡区、呈贡新区隔水相望，与五华区接壤，西邻安宁市、禄劝县，南连晋宁县，北接富民县。西山区建国初期为昆明第五、六区。

2、自然状况

西山区境内山川秀美，风景名胜、古寺名园甚多，有西山、棋盘山、观音山、卧云山、大观楼、白鱼口、筇竹寺等著名旅游景点，大小17个公园，是昆明公园最多的主城区。

气候特征属北纬亚热带，然而境内大多数地区夏无酷暑，冬无严寒，气候宜人，全年雨量充沛，光热热水资源充足。

3、旅游服务产业

西山区是云南省和昆明市重要的政治、经济、文化中心，是全省重要的工业基地和商贸旅游区，是昆明市通往滇西方向的重要出口。西山西山区旅游资源丰富多彩，民族风情浓郁多姿，历史遗迹不胜枚举，是昆明市生态环境最好的区之一。全区森林覆盖率达到50%以上，位于四区之首；城区内有大观公园、南园、庾园、西华园，东有滇池旅游度假区、云南民族村，中间有西山森林公园、华亭寺、聂耳墓、猫猫箐“农家乐”、观音山、白鱼口、海口石城，西有棋盘山森林公园、卧云山森林公园、豹子箐“农家乐”等，良好的生态环境加上丰富的旅游资源，为西山区旅游业发展提供了良好的基础。

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二、项目建设所具备的条件

1、“十二五”期间西山区旅游业发展规划纲要

西山区正在实施的第十二个五年规划旅游业发展规划纲要 西山区旅游业发展面临着诸多机遇，一是旅游经济总量快速增长。近年来，全市入境旅游稳健增长，国内旅游全面发展，假日旅游空前繁荣，出境旅游方兴未艾，旅游接待和收入等经济指标高于全市国民经济增长水平。二是产业规模日益壮大。旅游产业的不断壮大，带动了交通运输、城乡建设，促进了环保和生态的发展，为扩大内需、吸引投资、增加就业，尤其是为周边农民就业增收作出了突出的贡献，也对宣传、扩大对外交流，提升城市形象，发挥了独特而重要的作用。三是旅游发展环境明显改善。旅游交通“瓶颈”初步缓解。景区交通、环境治理、供水供电、消防等设施建设得到加速完善和提升，旅游产品供给体系建设进展明显。四是旅游旅游市场开发取得明显成效。

为此西山区挖掘特有的旅游资源，充分利用资源优势和区位优势，重点培养个性化、新型精品化的旅游项目作为经济发展的重点，根据乡村旅游的实质，加大西山区乡村旅游发展力度，打造西山区乡村旅游新形象，把西山区建设成特色鲜明、总类多样，精致优美的郊野乡村旅游区。

2、西山区积极引进企业投资发展

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西山区为促进经济发展，制定了一系列鼓励外来投资的优惠政策，其中专门有鼓励开发生态旅游资源的优惠政策。按照西山区旅游发展规划投资的目的，区政府根据开发规模及项目特点给予财政支持。有利于在保护现有旅游资源的前提下，允许各乡镇、村实行所有权、经营权分离，采取租赁、拍卖、转让等形式开发土地旅游资源。

第四章

项目建设的必要性

昆明是最具发展潜力和战略投资价值的城市，其中建设生态农业产业链，向市场提供绿色生态食品是关系国计民生、造福子孙的基本国策，而“生态农业观光旅游产品”则是最具战略投资价值的项目。

一、土地高效开发利用的必要性

以西部经济带为媒介，以西山自然生态保护区为为看点，以整合生态旅游为支撑，以开发建设观光旅游区为动力，促进生态旅游产业化经营为纽带，建设新型生态小镇，开发生态旅游项目及相关产业，倡导环保理念，发展循环经济，充分挖掘土地潜力，有利于土地价值综合提升。丰富的资源带来勃勃商机，在循环经济的辐射作用下，消费群体和消费量剧增，为该建设项目提供了必要性。

二、符合生态立市、产业强市的发展战略

该项目属生态旅游循环经济，同时拉动相关产业快速发展。将成为我市可持续增长的后续产业之一，生态旅游综合开发项目 方案

该项目以优化产业结构为核心，从整合资源入手，从而推进旅游产业和产品结构调整，向市场推出生态绿色食品和旅游产品，从而推进由大变强，推进企业总体素质，提高核心竞争力，建设资源节约型、环境友好型，明显提高资源利用率，为市民创造良好的生活与工作环境，为子孙后代留下蓝天绿地。

该项目以转变经济增长方式、提高经济增长质量、提高产业层次为目的；以增强产业集约能力，建立以市场为导向的生态旅游发展战略。

第五章

项目发展的方向

一、客户群定位

主客户群定位：本市及邻市经销商，西山区本地及三大城市板块中商务、会议及培训等消费市场，及商务度假市场。

亚客户群定位：国内临省市各类商务度假市场及旅游消费群体。

二、文化、特色定位

以自然生态观光为主题，以洞藏酒品质为特色，以生态食品休闲度假为品牌。

三、功能定位

西山区自然保护区生态景观；名人题字摩崖石刻历史文物；观光旅游、休闲度假村；生态旅游观光；构筑休闲及景点于一体的综合性观光旅游、休闲度假项目。

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四、档次定位：

花红洞特有的自然资源及藏酒条件，昆明及整个云南，甚至整个中国少之又少。周边独特的历史文化场所及民族文化风情使得项目内容更加充实，因此，有必要把项目打造成3A及3A级以上休闲度假旅游景区。

第六章、生态旅游市场分析与预测

一、生态旅游是社会主义经济可持续发展，人与自然和谐发展的必经之路

生态旅游是从20世纪90年代发展起来的。生态旅游不仅被定义为一种适应市场机制的以自然为基础的旅游；它还是国家政府机构用来实现可持续发展战略的一种有效工具。

1、生态旅游是一种对环境负责的旅游和观光行为，主要通过对环境的保护，达到使当地的生态和人口得以持续发展的目的。

2、生态旅游是在一定自然地域中进行的有责任的旅游行为，为了享受和欣赏的历史的和现存的自然文化景观，这种行为应该在不干扰自然地域保护生态环境，降低旅游的负面影响和为当地人提供有益的社会和经济活动的情况下进行的。

3、经济效益

项目建成，将转移农村富余劳动力的就业，推动农村经济发展和农村劳动力结构调整，开拓新的增收渠道，创造新的增收模式。市旅游资源的最大特点是人文景观与自然景观共生，15

生态旅游综合开发项目 方案

农村经济与社会结构的自然形态明显，旅游物价平稳，亲和力较强。

绿色食品的市场：1990年5月15日，我国正式宣布开始发展绿色食品。我国绿色食品事业经历了以下发展过程：提出绿色食品的科学概念——建立绿色食品生产体系和管理体系——系统组织绿色食品工程建设实施——稳步向社会化产业化市场化国际化方向推进。

第七章

技术方案

设计原则

本项目的技术方案依照项目区的经济社会条件遵循自然社会和经济系统协调发展的原则，以充分利用当地的自然和人文资源，建立具有鲜明地域特点的生态综合旅游项目体系为目的，运用生态学的物质循环转化原理进行设计。

第八章

组织机构与人力资源配置

一、工程项目管理

建设项目是一个系统性工程，系统工程有其内在的规律，需要通过与之相适应的管理模式、管理程序、管理方法、管理技术去实现。也就是说，需要有专门从事工程项目管理的组织为之服务。这种组织应该有与项目管理相适应的方法和技术；

生态旅游综合开发项目 方案

有相应的资质人才经验，能够为业主提供最优秀是项目管理服务，能够为业主创造最大限度的效益。

1、实施投资项目法人制

1992年国家计委颁发了《关于建设项目实行业主责任制的暂行规定》，并随后推行法人责任制。国家十五计划纲要指出：全面实行投资项目法人责任制、招投标制、合同管理制，健全投资约束机制。这使我国建设项目管理体制改革向前迈进了一大步。

业主是项目的投资主体，在项目实施过程中有最大的决策权，能否正确决策取决于业主的素质。业主不一定必须是项目管理专家，但作为过程建设项目的业主应该具备必要的业主应该具备必要的项目管理方面的知识。‘

2、组织机构

实行董事会领导下的总经理负责制和逐级管理，逐级考核的直线分层次管理体系。依靠有效的激励机制和制约机制，坚持自主管理，以人为本，以质量为中心，以责任为纽带，鼓励不断创新，走中外结合，传统与现代相结合的管理之路。

3、人力资源

总经理由董事会批准任命，中层管理人员采取按条件在社会招聘办法解决。营业人员及服务人员从市区下岗职工按规定考核择优录用。

生态旅游综合开发项目 方案

4、员工培训

主要管理人员由单位组织外地考察学习和培训，工作人员由公司统一组织培训学习。

第九章 投资估算表

一、估算编制范围

本估算为团结镇生态旅游综合开发项目可行性研究报告投资估算，估算主要包括：历史文化区改造费、住宿休闲区域餐饮娱乐区建设费、土地租用费，基础设施费及市政配套费。不包括：业主开业流动资金和建造期价格可能发生的变动而需要增加的费用。

二、估算编制依据

本项目建设投资根据建筑设计方案，相关图纸及市建筑工程预算相关定额及费用标准进行估算。

1、相似工程合同造价资料及地区材料价格。

2、假定由本市内的单位承担设计，施工及项目管理。

三、投资估算

本项目预计总投资7800万元，其中历史文化区维护及装饰100万元，藏酒区800万元，生态林休闲区3600万元，基础设施建设及办公配置2000万元，庭院景观区及工艺美术展示区1000万元，山林健身观光区300万元。

第十章

经济分析

生态旅游综合开发项目 方案

通过预测，本报告拟定下列经营策略：花红圣泉酒庄总投资7800万元，由政府招商引资，开发商有规划的开发，自主经营。

一、年营业收入

通过历年旅游接待情况，预测花红圣泉酒庄生态旅游综合项目收入概况如下：

二、成本估算

1、各项原材料成本，按现行市场行情进行估算。

2、投资采用平均年限法匪类进行折旧摊销，摊销折旧20年。

3、管理费用按销售收入的20%计算。

4、销售费用按销售收入的3%计算。

5、职工年平均工资按16000计算，管理人员按42000计算。包括工资性补贴及福利。

6、税金：交易税按收入3.3%计算，营业税收按5.5%计算，租用按租金收入17.5%计算。

三、所得税

按照《中华人民共和国企业所得税暂行条例》及其他实施细则，所得税按25%计算。

四、资金筹措

生态旅游综合开发项目 方案

采取有效措施，组织和引导全社会各方面的力量，多渠道、多形式筹集资金，建设和完善旅游投入增长机制，增加项目投入。

1、积极招商引资

根据项目建设发展需要，制定有关鼓励投资开发政策，并优化项目建设的外部环境，吸引企业个体工商户到项目区投资。同时要扩大对外宣传力度，提高项目的知名度，吸引更多的外来业主对项目投资。

2、争取国家政策资金和社会资金投入

适当扩大项目专项资金的投入，积极向政府争取专项资金。同时要注重证券资金的投入，抓住机遇，创造条件，积极主动向上市公司靠拢，搞联合，上市融资，吸收社会资本。在扩大融资渠道的同时，要细化资金管理，加强监督，坚持专款专用，专户储存，提高资金的使用效率。

第十一章风险分析

生态旅游发展要充分发挥市场机制的作用，遵循价值规律，讲求经济效益与社会效益。离开了市场，生态旅游，休闲度假的推广就难以得到应用，因此，市场需求是生态旅游发展的方向。

一、自然风险

生态旅游综合开发项目 方案

由于自然环境等不确定性因素，受环境的影响，生态旅游区域的客源状况也有着很多不确定的因素。

二、市场风险

当今的经济市场竞争激烈，旅游市场也一样。本项目相比其他旅游区域，开发较晚，知名度不高，存在产品的供求失衡导致的波动和价值实现的困难。

三、防范风险的措施

1、制度安排与政策机制。

它直接关系到能否调动各方面的积极因素，使生态旅游的发展充满生机与活力。生态旅游发展，在相当长的时期内离不开政府的扶持。

2、人才培育机制

生态旅游的发展必须调动全社会的力量，其中的核心问题 是人才队伍的建设。我们要通过体制改革，环境优化，观念转变，不拘一格，发现人才，使用人才，发现人才，使用人才。

第十二章

环境保护

当今，绿色经济、循环经济成为新世纪的标志。用环保促进经济结构调整成为经济发展的必然趋势。保护环境就是保护生

生态旅游综合开发项目 方案

产力，改善环境就是发展生产力。因此，如何协调环境与经济的关系，建设人与自然和谐相处的现代文明是坚持实现保护环境的基本国策的关键。

一、设计依据

《中华人民共和国环境空气质量标准》（GB3095—1996）《中华人民共和国城市区域环境噪声标准》（GB3096—93）《中华人民共和国大气污染物综合排放标准（GB16297-1996）《中华人民共和国污水综合排放标准》（GB8978-96）；

二、环境保护目标

将生态旅游景区建设成为空气清新、环境优雅、水体清洁、景观优美、生态平衡的绿色景区。实行环保与经济建设同步持续发展。

1、空气质量

环境空气质量达到国家GB3095-1996一类地区中的二级标准。

2、地面水质量

地面水环境标准达到环境质量一类区三类标准。

3、环境噪音

环境噪声分贝五类地区，要求全面达到国家GB3096-93标准中二类地区二类标准（昼夜40～45dB,夜间35～40dB）

4、固体废弃物

生态旅游综合开发项目 方案

生活垃圾无害化处理率大于95%，主要有害废弃物无害化处理率达到100%

5、生态保护覆盖率100%。

三、环境保护原则

1、与自然和谐共存原则

生态旅游景区应与区域自然生态系统相结合，保持尽可能多的生态功能。在基础设施建设及规划中最大限度地降低公共中心区对局地景观和水文背景、区域生态系统造成的影响。

2、生态效率原则

在基础设施、建筑物构造过程中，按照“三同时”原则，应全面实施清洁建设，尽可能降低资源消耗和废物产生；在建筑材料、能源使用、产品和服务中，鼓励利用可再生资源和可重复利用资源。

3、区域发展原则

尽可能将生态旅游景区与地方特色经济相结合，将景区建设与区域生态环境综合整治相结合，并与区域环境保护规划方案相协调。

4、高科技、高效益原则

大力采用现代化生物技术、生态技术、节能技术、节水技术、再循环技术和信息技术，采纳国际上先进的生产过程管理和环境管理标准，要求经济效益和环境效益实现最佳平衡，实现“双赢”．

生态旅游综合开发项目 方案

5、软硬件并重原则

硬件指具体工程项目的建设，软件包括景区环境管理体系的建立、信息支持系统的建设等，在进行硬件建设同时必须建立和完善软件建设，使公共中心区得到健康、持续发展。

四、环境影响因素分析

1、项目施工期

项目建设过程中，场地平整、掘土、地基深层处理及土石方、建筑材料运输、设备装配等施工行为，在一定时段内都将会对周围环境造成一定影响。

⑴材料及土石方运输车辆噪声； ⑵现场施工噪声；

⑶运输车辆的汽车尾气及燃油机械排放的燃油废气； ⑷施工中土方挖掘、平整场地以及装载运输产生的二次扬尘；

⑸施工作业产生的生活污水； ⑹挖掘土方等产生的固体废弃物； ⑺施工现场周围的景观影响。

由上面分析可以看出，施工期对周围大气环境的影响主要是地面扬尘污染，污染因子为TSP。这种污染影响是暂时的，可逆的，工程一结束，污染影响也就随之而停止。清理土地、挖掘地基、挖土和填土操作过程中产生的尘埃排放物，会在短期内大大影响当地的空气质量。粉尘排放量随施工作业的活动水

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平、特定操作和主导天气的不同每天变化很大，而且很大一部分是由于在施工现场临时修筑的道路上，车辆往来行驶所引起的。

2、项目建成后污染分析 ⑴废气

景区建成后废气主要有饭店厨间烟气和车辆尾气，废气污染物主要有烟尘、SO2和油烟等。

⑵废水

污水中的主要的污染物有：COD、BOD等有机物。⑶废渣

景区建成后，其排放的主要固体污染物有畜禽粪便和生活垃圾。

五、环境保护防治规划

1、施工期间环境保护措施

施工期间比较明显的环境问题主要有三点：一是施工机械及运输车辆产生的噪声；二是施工中平整场地、混凝土运输搅拌等作业产生的地面扬尘；三是施工期间的生活污水。

1、施工机械运行时的噪声辐射源强在75～115dB（A）范围内，距离声源30米范围内的噪声辐射值超过建筑施工景区界噪声限制标准，如果施工机械放置位置距离边界较近，施工时应采取适当的隔声措施。

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2、对于施工期间产生的扬尘，在不同的施工环节采取不同的措施，力争使其对环境的污染降至最低。扬尘严重时实行洒水作业，汽车驶出工地要对轮胎进行清洗，防止泥土带入观光区。

3、施工期间产生的生活污水，要加强管理，污水实行统一收集、排至北站污水处理厂，防止对周围环境的污染。

2、运行期间的环境保护措施

1、废气

基本情况：废气主要是厨房油烟和汽车尾气。我公司只用清洁能源液化气和电能，因此在运营期的废气主要是厨房做饭时产生厨房油烟。

计划措施：我公司按照环保管理部门的要求安装油烟净化装置，使油烟排气筒的设置高于自身楼高1.5米。使用液化气和电等清洁能源。使用具有《环境保护认证证书》和《云南省环境保护行业污染治理资质证书的厂家生产的炊具和厨具。

2、废水

基本情况：废水主要是餐饮、客房、项目KTV废水以及员工的生活污水。

计划措施：针对公司的排水情况，本项目排水采用雨水、污水分流制。雨水经雨水管网统一收集后排入项目西面的分洪沟；计划运营期餐饮废水经隔油池处理后排入项目内的池塘，多功能厅及餐

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厅内的卫生间污水经化粪池处理后上清液也排入池塘（目前项目客源不稳定，化粪池的粪便和污水较少，还没有污水进入池塘），客房的生活污水经原有排污管道排入隔壁动物研究所的化粪池，员工厕所有单独是化粪池，该化粪池无外排口，由环卫部门清掏。排入池塘内的污水经稀释、沉淀后进一步处理，再回用于绿化和浇灌蔬菜。隔油池找相关公司进行定期清理。我公司会严格按照昆明市政府有关“禁磷”、“禁白”的要求，使用无磷洗衣粉和无磷清洁剂。加强用水管理，降低用水排水量，提高员工的节水意识，大力倡导节约用水，减少客房设备用水量。

推行节约用水的奖励措施，逐步实行定额用水制度，规划建设中水处理设施，提高水的重复利用率。

3、噪声

基本情况：项目的主要噪声源是KTV包房内的音响设备，厨房净化器的引风机。KTV的运营时间为晚18：00至凌晨2：00，大；油烟净化器位于项目一楼厨房的东北角，油烟净化器引风机运行时间为7：00——9：00，11：00——14：00，17：00——21：00。

计划措施：我公司将严格按照文化部颁布的《营业性歌舞娱乐场所管理办法》及《云南省营业性歌舞娱乐场所管理条例》的要求进行KTV的建设及日常经营管理；严格按照《娱乐场所管理条例》的规定，KTV的营业时间不超过凌晨2：00。KTV内采用隔音效果较好的隔声材料，加强房间隔壁与建筑结构的隔振处理，所有房间对外一面均 27

生态旅游综合开发项目 方案

无门窗，完善和改进KTV包房各项隔音、减震、降噪措施，同时合理放置音响，减少了对周围及上下楼层的影响。

4、固物

基本情况：项目产生的固体废弃物主要来源于厨房餐厅、KTV、客房、观景房产生的固废，以及公司内员工产生的生活垃圾KTV包房、客房、观景房、餐饮固体废弃物主要由蔬菜、纸屑、果皮、酒瓶等包装物构成。

计划措施：垃圾每天清理集中后分类存放，能回收的外售资源化利用，不能回收的垃圾由环卫部门统一处置。食品残留物统一收集后和隔油池中打捞的动植物油一起放入泔水桶，交由相关公司处理，公司内员工的生活垃圾集中收集后由环卫部门统一处理。使固体废弃物处置率达100%。

该项目在环境保护方面投入大量资金，严格按照国家相关法律法规规定，认真落实科学发展观，实现项目的健康、绿色、环保可持续发展。

生态旅游综合开发项目 方案

第六章

综 论

该项目建成后，将为昆明市旅游增添了新的亮点，与筇竹寺、郊野公园、棋盘仙阁、法界禅寺形成一条综合性的旅游链。

1、该项目适应了旅游产业结构优化调整的客观要求，是旅游开发形式转型的新探索，推进了现代旅游业和现代农业的发展，不仅拓宽了旅游资源开发的路径，而且把旅游、休闲度假、新农村建设有机结合起来，加快了结构调整，提升和丰富了旅游的内涵，减少了旅游开发的投资风险，迎合了大众消费心理。

2、该项目可促进农业产业结构的优化改变。旅游业具有极强的关联带动作用，开发生态旅游，同时充分开发利用了农村丰裕的空间资源和众多的家事活动、传统文化、风俗等无形资产。

3、该项目可以创造就业机会，积极开发生态旅游，不仅可以有效地解决农村富裕劳动人口的就业问题（旅游业每增加1个就业机会，就能带来相关行业5个就业机会），缓解社会压力。

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4、该项目可以加强生态环境保护与建设，有利于经济社会可持续发展。开发生态旅游的生产素材是当地人与自然和谐共生的环境，因此对加快生态建设、农地保护、规范开发、资源永续利用力度大，有利于促进经济社会可持续发展。

5、该项目可以缓解假日高峰旅游压力，促进消费。不但可以有效地对部分旅游者进行分流，就近带动消费者，同时也提高了游客的游览体验质量，丰富人民的消费及文化生活。

6、项目建成后，可实现销售收入38,315万元，可实现税后利润11,821万元，投资回收期2.1年，财务内部收益率为93.5%。

7.旅游项目开发报告 篇七

关键词：旅游资源非优区,古村落旅游,派潭镇

派谭镇位于广州北部的增城市境内, 其自然与人文资源得天独厚, 气候适宜, 物产丰富。岭南先民所代表的广府文化与客家先民代表的客家文化在此交汇, 使得增城秉承了多种文化并存的特性。同时与珠三角邻近的地理位置, 让派谭镇的旅游业发展具有广阔的客源市场, 因此极富旅游开发的潜力。

一、旅游资源的特色

1. 建筑风格独特, 具有浓郁的岭南客家风情。

派谭镇古村落旅游的最大特色在于其建筑风格统一性, 营造出浓郁的岭南客家风韵。熊氏宗祠建于清代, 面积1960平方米, 是广州市文物保护单位, 也是广州市惟一的七进祠堂, 并有道光皇帝御赐的匾额, 建筑保存完好;鹅兜古村位于山脚下, 是典型的广府村落布局, 村落依山面水, 展现出怡然幽静的生活情趣;邓村石屋是石达开后人的聚居地, 面积3400平方米, 村前为半月形池塘、晒谷场, 围屋边上设置碉楼, 是客家民居建筑与珠三角民居建筑典型结合的建筑物。

2. 独特的民俗风情。

本地区是广府文化与客家文化的交汇之处, 不仅具有传统意义上的客家民俗习惯, 而且具有典型的广府特色, 形成了有别于其他客家文化与广府文化的独特文化风情。本地区的民俗风情主要包括客家山歌、舞春牛、舞客家盆菜等内容。

3. 旅游资源的总体评价。

从总体上看, 派谭镇的三个古村落的旅游资源的特色不是很有吸引力, 难以吸引专程以此为目的地的游客前来旅游, 但是由于景区的地理位置的优越性, 可以与北部的白水寨风景名胜区、南部的湖心岛旅游区以及东部正果的派谭河风景区形成有效的资源互补, 从而达到共享客源市场的目的。

二、规划的思路与目标

1. 派谭镇古村落旅游规划的总体思路。

在总体发展思路上遵循投资少, 启动快, 分步实施的原则。由于资源的非优性, 在投资上, 不宜过大, 以免造成损失;在开发上, 应当充分利用本地各类资源, 与周边的自然风景区进行合作, 共享客源市场, 以满足投资少, 启动快的需求, 同时, 在发展中, 根据发展的阶段与情况, 进一步决定开发的力度。

2. 在旅游产品开发上, 遵循内引外联原则。

(1) 外联:三个古村落均处于增城北部生态旅游区的腹地, 是连接派潭南北旅游的关键点。同时三个古村落又是人文资源的代表, 虽然资源的赋存不是很好, 但是处在周围都是自然风景区的情况下, 三个古村落具有很好的区域上的旅游资源互补性。所以在资源的利用上, 三个古村落一定要明确自身的开发方向, 即是充分利用自身的区位优势, 针对周围的自然风景区, 进行资源的互补性开发, 与白水寨等自然风景区进行合作, 做好联动式开发。

(2) 内引:在开发方向上, 虽然是与周围的自然风景区进行互补性开发, 但是仅仅利用自身的资源还难以形成更为有效益的互补。需要将三个古村落作为展示的舞台, 从外部引入与自然风景区互补的, 同时又是本地的特色资源来唱戏, 即将一个地方的特色资源集聚在一起, 进行集中性展示, 对游客形成更大吸引力。这些资源可以是其它产业的资源, 比如在三个古村落开发时, 可以考虑引入增城市特有的资源———牛仔服装业, 可以将一个古村落作为牛仔服装的展示区。在进行资源的开发时, 一定要注重从各个方面挖掘本地特色, 引入景区内部, 增加吸引力。

三、开发条件与市场定位

1. 开发条件。

(1) 区域条件与可进入性。

三个古村落所在的增城市位于广州市的东北部, 地处广州、东莞与惠州三市的交界处, 邻近经济发达的珠三角地区。境内有324国道、107国道、广深高速、广九铁路等交通线路, 市区距离广州新白云国际机场与深圳宝安机场分别有30至40分钟的车程。此外, 三个古村落距离周边的自然风景名胜区均在20分钟以内的车程, 总之, 区位条件优良, 交通便利是派潭古村落旅游开发的最大优势。

(2) 现有的旅游发展基础。

目前, 三处古村落没有进行完全的旅游开发, 只有鹅兜古村在古民居外围地带, 在政府主导下, 目前已开发建设少量的驿站设施, 但只能提供给过往游客休息停歇的服务功能, 总之旅游处于初期自然发展阶段。

2. 市场定位。

(1) 旅游客源现状与潜力。

增城旅游业发展迅速, 节庆旅游、乡村旅游等产品形式日渐丰富, 旅游接待能力日益提高, 为三处古村落旅游客源市场的开发提供了良好的市场机遇, 具备了促进其客源增长的本地联动力量。其中2006年全市共接待游客200.61万人次, 比上年增长52.48%;全年旅游业总收入5.28亿元, 增长18.27%。因此, 可以肯定的是, 派潭古村落的旅游客源的市场开发具有较为乐观的未来。

(2) 目标市场分析。

客观地说, 熊氏宗祠、鹅兜古村与邓村石屋的旅游资源并不足以吸引游客专程出游, 所以作为非核心景区的旅游开发, 一定要重视对该地区主体景区客源市场的共享与邻近地区的客源地市场开发与项目背景资源的充分利用。由于增城有吸引力的景区主要集中于派谭北部的白水寨和正果、小楼一带, 如何与这些外部景区搞好合作, 实现旅游资源与功能互补, 共享客源市场是熊氏宗祠、鹅兜古村与邓村石屋等三处景区发展的关键问题。从目前客源情况与项目的背景来看, 熊氏宗祠、鹅兜古村与邓村石屋的目标市场初步定为一个主体一个补充: (1) 过境旅游市场:由于三处景区地处主要客源地 (珠三角与广州) 前去白水寨风景区的路上, 可以考虑采取介入机会, 共享这一细分市场。这一类市场又可以分为自驾游市场、团队游市场与自行车爱好者市场。主要客源地为珠三角大、中城市, 如广州、深圳、东莞等。次要客源市场为增城、从化等附近城市。旅游时间集中在周末或者节假日。以休闲为其旅游主要目的, 时间大多在一至二天, 旅游消费的水平较高, 购买力较强。 (2) 学生市场:考虑到景区的资源属性, 可以将景区作为中小学生的实践基地、相关专业大学生的实习基地, 如美术写生基地、建筑考察基地、历史研究基地与旅游实习基地等。也可以作为周末或节假日, 学生集体出游的目的地。

四、功能分区与项目创意

1. 遵循旅游功能互补的分区原则。

三个古村落在资源的赋存上, 都不是具有明显的优势, 为了弥补这一点, 同时也是为了避免恶性的旅游开发竞争, 三个古村落要进行功能互补式的开发, 即在旅游功能上要有不同的定位。这样三个古村落在旅游的功能上形成了良好的互补性, 增强了对游客的吸引力, 也提升与外部合作的潜力。

2. 熊氏宗祠的项目设置。

由于熊氏宗祠是广州市文物保护单位, 不宜进行大型的开发, 应当进行静态的、展示型的旅游开发, 鉴于此, 可以考虑将熊氏宗祠建成一个广州客家历史文化博物馆, 突出广州客家的特色, 区别于其他客家文化。具体的项目设置如下:

(1) 广州客家解说展示中心:

熊氏宗祠是广州市文物保护单位, 在资源开发时, 要注重保护与开发并重, 首先对其修缮, 恢复其古朴、典雅的宗祠建筑特色, 再现其精美的彩绘、雕刻等古建筑细节。展示的内容分为四部分:一是广州客家历史展, 以腊田布熊氏家族生活史为主轴, 并由此扩展为岭南先民开疆辟土、繁衍生息的历史画卷;二是广州客家的生活、生产展。可以展出一些生活生产用具;三是熊氏家族展, 熊氏家族历史上出过2个举人, 并有道光皇帝御赐的匾额, 借此, 可以展开对广州客家的科举文化、宗祠文化、私塾文化进行展示;四是广州客家的文化艺术展, 包括书画、建筑等。

(2) 入口广场区:

景区的入口在一定程度上代表着景区的形象, 是风景区空间构成中极为重要的部分。一方面入口区是游客的集散地, 游客经由频率高、停留时间长, 入口景观直接影响到游客对于整个景区的印象;另一方面, 入口区一般集中布置了景区的管理机构、停车场、休息处、咨询处等服务设施, 同时入口处也是风景区与内部各景区以及与外部联系的重要通道。熊氏宗祠是三处景点的入口处, 宗祠前的开阔空地, 可以作为游客的入口广场。

3. 鹅兜古村。

利用鹅兜村具有浓郁客家风情与优美人居环境的乡村建筑、乡村民俗、乡村产业、乡村风光等资源, 把鹅兜村建设成为旅游者自己的家, 让旅游者做一回客家人, 体验真正的客家风情。

(1) 旅游商贸区。

鹅兜古村拥有大量极具特色的客家围屋, 可以利用围屋中除了乡村别墅与乡村旅舍以外的房子, 打造乡村农贸大市场。由周边村民摆摊设点, 摆卖各种农副产品, 比如凉粉草等各类地方特产和生活情趣的民间工艺品等。

(2) 客家美食区。

充分挖掘客家美食的内涵, 除了为旅游者提供美食之外, 同时还为其提供参与各种美食的制作的机会, 并在厨师的指导下亲自下厨, 自己动手做美食, 享受DIY美食的乐趣。在餐饮设施上, 保持乡土特色与风貌, 显示出独特的就餐环境。

(3) 田园体验区。

鹅兜古村的田园体验, 主要是围绕客家美食来做, 目的是将鹅兜古村的美食, 变为参与型的、娱乐型的美食, 充分利用古村前的农业区, 既减少了投资, 又增加了收益。在鹅兜古村附近的田地种植各种派潭粉葛、菜心等美食, 作为鹅兜村的蔬菜基地, 同时也可供旅游者蔬菜种植、采摘。旅游者也可租田地或买田地等产权转让形式进行农业休闲;在后山或远山种植不同季节的果树, 进行各种果子与竹笋的种植与采摘活动。

4. 邓村石屋。

为了弥补旅游资源上的不足, 邓村石屋的旅游开发就要另辟蹊径, 引入派谭镇, 乃至增城的其他特色资源来弥补自身资源的局限性。增城下属的新塘镇是中国最大的服装生产基地, 全镇现有牛仔服装及相关企业近387l多家, 常驻设计师5万多人, 生产的牛仔服装销往世界各地, 全国有60%以上的牛仔服装出自新塘, 全国出口的牛仔服装有30%来自新塘。利用地处增城的区位, 邓村石屋可以引入这一有利资源, 打造出别具一格的旅游吸引力。

同时, 在以牛仔服装为核心吸引物的前提下, 融入美食, 乡村茶吧、书吧、咖啡吧、艺术吧, 流行牛仔服饰购物等其他时尚因素, 为游客创造多样的旅游体验。具体的项目设置如下:

(1) 牛仔服装展示区。

在邓村石屋前的水塘上, 建造牛仔T台, 作为设计师展示自己的作品与厂家发布新款产品的场所。在展示过程中可以穿插客家山歌演唱, 客家歌舞表演等元素, 让内容更为丰富。

(2) 牛仔服装博物馆。

邓村石屋有一废弃的碉楼, 可以考虑将碉楼与周边邻近的房屋进行整合, 建造一所牛仔博物馆, 侧重于牛仔服装的历史展示, 从最古老, 最初始的牛仔服装开始, 直到现今最先进的牛仔服装, 演示牛仔服装在每个时代的历史烙印, 让游客了解牛仔服装过去。

(3) 牛仔服装购物区。

在邓村石屋中选取一些保存较好的古屋, 作为不同的设计风格或者不同厂家的牛仔服装专卖店, 进行牛仔服装的销售, 游客可以在此买到最时尚、最便宜的牛仔服装。

(4) 时尚旅游生活区。

选取邓村石屋中保存较为完好的房屋, 利用其建筑的原有格局, 引入现代城市休闲概念, 建造一些时尚酒 (茶、咖啡) 吧。时尚元素的引入, 可以大大提升整个邓村石屋旅游的丰满度和旅游品牌形象的档次, 增强现代旅游者对整个项目的亲切感和认同感。

参考文献

[1].罗艳菊, 黄宇.旅游资源非优区的若干理论研究[J].干旱区资源与环境, 2005 (5)

8.旅游地产开发策略探讨 篇八

关键词：旅游产业；旅游地产；开发；文化

随着社会经济水平的提高，人们的需求层次越来越高，对生活的品质的要求也不断提高，旅游业开始蓬勃发展，据国家旅游局预测，2020年全国旅游业总收入将达到33000亿元人民币，相当于国内总产值的8%①，旅游业将成为新兴的国民经济的支柱产业。旅游业的投资开发范围也逐渐从一线旅游城市向二线、三线旅游城市扩展。近年来，旅游消费模式出现从观光型向休闲型转变的趋势，而房地产业作为推动城市化进程的主要力量，和旅游资源相结合，满足了人们度假区生活的需要，使得旅游地产业发展迅速。江苏省的宿迁市是江苏北部的三线城市，具有丰富的旅游资源，且目前开发程度相对较低，旅游业发展潜力巨大，选择合适的方案进行旅游地产营销对于推动地区经济发展和人民生活水平具有重要意义。

1.旅游地产和旅游地产营销

1.1 旅游地产概念及类型

目前对于旅游地产的概念在学术界尚未达成共识，不同的学者从不同的角度对其进行了定义。从环境特征的角度而言，樊志勇认为旅游地产是所有依托周边丰富的旅游资源而建的、有别于传统住宅项目的融旅游闲、度假、居住为一体的置业项目，可称为旅游房地产；从经营方式的角度而言，刘艳旅游旅游地产是指与旅游度假为目的的房地产开发营销模式，开发项目全部或部分实现了旅游功能②。旅游地产的开发和营销模式有别于一般的房地产项目，它是通過发展当地的旅游业使得该地块增值吸引对地产的持续投资，从而推动旅游产业的发展的。

根据旅游地产所有权和使用权的不同，邹益民和孔庆庆等人将旅游地产分为产权酒店、分时度假、主题社区或景区住宅、房地产大盘或新城项目四种类型；根据旅游地产的不同功能，刘艳将其旅游景点地产、旅游商务地产、旅游度假地产和旅游住宅地产四类。

1.2旅游地产开发存在问题

旅游地产是新兴的产业，其地产开发模式是以旅游资源为依托的，依然面临着许多问题：

（1）由于国内开发商和投资者对旅游房产的认识不够，因此，难以对旅游房产进行准确定位、推广、商业和设计合理的经营管理模式。另外，我国对旅游地产开发对于如何将别国的经验本土化认识不够，盲目开发会造成资源的浪费与环境的破坏。

（2）大多数旅游地产开发项目属于分散经营，没有考虑到品牌效应和可持续发展利益，在开发中存在短期行为。由于缺乏市场准入和行业监管，有些旅游地产开发成为开发商“圈地”的一种形式，造成了旅游地产市场的混乱和低迷。

（3）旅游地产是一种后验性商品，只有通过消费者的亲自消费才能体验这种房地产的品质、功能和相应的服务，并且在消费过程全部结束时，才能对其所购买的旅游房地产做出准确的判断和评价，在购买之前消费者很难收集到有关的信息。

2.江苏省宿迁市骆马湖景区旅游地产开发策略

2.1 江苏省宿迁市骆马湖景区旅游资源概况

骆马湖有着悠久的文化历史，是江苏省四大湖泊之一，历史上也称为乐马湖、洛马湖、马乐湖。湖区直线长27余公里，平均宽13公里，总面积375平方公里。湖底高18-21米，水库容量75亿平方米。具体范围北起堰头村，南至洋河滩闸口，西连中运河，东临马陵山。骆马湖的水多来自沂蒙山洪和天然雨水，宿迁市没有工业污染企业，因此湖内水体清澈透明，达到国家二类水的标准。丰裕的水资源和生物资源使得骆马湖成为江苏省苏北水上湿地保护区。骆马湖的湖心岛戴场，四面环水，独具苏北水乡的风情，鱼肥味美，被成为“东方小威尼斯城”，旅游产业开发潜力巨大。

2.2 骆马湖景区旅游地产开发困境

骆马湖景区的旅游地产开发还相对落后，同时其潜力也是巨大的。目前主要存在以下及方面问题：首先，由于宿迁市的经济实力在江苏省而言比较弱，当地的旅游业并没有真正发展起来，近五年来才对骆马湖周边做了一些开发，但没有深度挖掘，景区的推广力度不够，外界对其一无所知，很难吸引到投资者；其次，宿迁市位于江苏北部，距离一线、二线城市距离较远，超过一个小时的车程，汽车为主要出行工具，且没有单独的机场，高铁站距离宿迁市区还有40分钟的车程。出行不便使其很难吸引到外地游客；此外，骆马湖景区旅游地产的服务、经营水平比较落后。目前景区还处于比较原始的状态，经营方式不够规范，缺乏专业的管理团队，基础设施建设不够完善，难以给消费者提供全面、周到的服务。其房地产业发展惨淡，房价偏低，供大于求，旅游地产的消费者主要为当地居民，目标市场定位不明确。

2.3骆马湖景区旅游地产开发策略探讨

从市场环境来看，该地区旅游资源丰富，生态环境良好，适合居住，但是旅游地产开发强度总体偏低。而骆马湖景区旅游地产的产品优势：（1）成本低廉。骆马湖景区位于宿迁市郊，地价较低，旅游地产开发成本较低。（2）旅游资源丰裕度高，生态环境好，舒适度高，旅游资源具有很强的地方特色。（3）旅游地产容积率偏低，开发空间巨大。（4）景区历史悠久，文化底蕴深厚，有利于品牌塑造。根据其产品优势，可以采取以下开发策略：

①产品开发策略。骆马湖景区旅游地产产品首先应以景区住宅、假日酒店、康体娱乐区、主题公园的形式进行开发，以适合当地居民居住和周围游客短期游览；其次，由于客流量较少，游览范围较小，不会很劳累，因此会吸引部分老年游客，在对旅游地产产品营销时应多考虑老年消费者的偏好，采用银发营销策略，比如宿迁市地多人少，可以开发投资一些楼层较低、视野开阔的老年度假村。周边游客自驾游居多，还应突出停车便捷、出行通畅的优势吸引消费者；此外，骆马湖景区的文化底蕴还没有被深度挖掘，应大力宣传其西楚文化，在开发设计时，可以运用文化营销策略，注重对文化的延续与继承，挖掘其经济潜力，做到可持续性发展，将文化特色作为产业开发的指导原则。

②价格开发策略。骆马湖景区收费项目不多且门票价格低廉，游客大多是当地居民和周边城市的居民，经济实力总体偏弱，可以采取低价格的开发策略。湖边和低价的价格策略会吸引消费者购买景区住宅，也有利于产权酒店和时权酒店的销售。消费者还为看中资源优势背后的地产增值空间，会对其有个理想的投资预期，商家可以针对消费者的预期心理进行针对性的地价营销策略。

③营销渠道和促销手段。要结合目标市场的状况、旅游地产产品的特殊性和企业自身的条件和外界的环境制度选择合适的营销渠道。由于骆马湖景区的知名度较低，要联合媒体加大广告的推广力度，抢占市场先机，可以利用其文化，举办一系列文化节吸引外资企业，也可以利用其自然资源举办美食节、园博会等宣传骆马湖景区的旅游资源，带动当地旅游地产的增值，还可以举办各种目的地特有的旅游活动，给游客营造具有苏北风情、西楚古韵的游览体验和生活方式，结合产品和价格策略进行旅游地产开发。（作者单位：南京财经大学）

注解：

①王珊珊，石娟，顾新.我国旅游地产发展趋势分析[J].中国商贸

②邱守明.旅游地产研究综述[J].旅游经济，2012（5）

参考文献：

[1]丁姗.中国旅游地产开发研究[D].复旦大学硕士毕业论文，2009（5）

[2]徐向阳.对我国旅游地产发展前景的一点思考[J].宏观资讯，2006（9）

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