集体建设用地整理

2024-10-12

集体建设用地整理（共11篇）

1.集体建设用地整理篇一

【案情】

2008年10月黄屯村委会与外县的连发铸造厂某签订一份《厂房租赁合同》。该合同约定，黄屯村委会将其在本村辖区内的占地14亩的废旧村办铸造厂区租赁给连发铸造厂使用（合同所涉土地于2001年取得了有关土地管理部门颁发的集体建设用地使用证，用途为工业用地），租赁期限10年，自2008年10月1日起至2018年10月2日止，每年租金为2.5万元，租赁到期后，连发铸造厂在该租赁地上所新建厂房及大型设备折价变卖给黄屯村委会。2011年10月，黄屯村新一届村委会以《厂房租赁合同》违反法律规定为由起诉到法院，请求法院判处《厂房租赁合同》无效，并要求连发铸造厂限期拆除新建厂房。连发铸造厂则认为《厂房租赁合同》合法有效，要求黄屯村新一届村委会继续履行合同。

【争议】

该案争议的焦点就是《厂房租赁合同》是否有效。在案件的审理过程中出现了两种不同的意见：

第一种意见认为，黄屯村委会将14亩的废旧村办铸造厂区租赁给连发铸造厂改建办厂,实质是将集体建设用地出租给连发铸造厂使用，《厂房租赁合同》实为集体建设用地租赁合同。该租赁合同违反了《土地管理法》第六十三条关于“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设”的规定，根据《合同法》第五十二条第（五）项“违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效”的规定，该《厂房租赁合同》无效。

第二种意见认为，黄屯村委会与连发铸造厂鉴定的《厂房租赁合同》实为集体建设土地租赁合同。《土地管理法》第六十三条中所说的 “农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设”是指农民集体所有的农用地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设，而不包括农民集体所有的非农建设用地使用权，因为集体建设土地的用途本身就是用于非农建设的。《土地管理法》第六十三条的规定在于防止炒卖农民所有的农用土地造成农用地的不当流失和使集体组织的利益受损，而不是禁止非农建设用地使用权的依法流转。因此，《厂房租赁合同》并未违法《土地管理法》的规定，该合同有效。

【评析】

笔者同意第二种意见。

要判断该案双方所签订的《厂房租赁合同》是否有效，关键是要弄清该合同是否违反了《土地管理法》第六十三条中“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设”的强制性规定。那么要弄清该合同是否违反了《土地管理法》第六十三条的强制性规定，最重要的就是要厘清《土地管理法》第六十三条中的“农民集体所有的土地”所涵盖的范围。

按照《土地管理法》的规定，我国农民集体所有的土地也可三大类：第一类是农用地，是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等。我国对于农用地的保护是非常严格的，例如《土地管理法》在第一条规定了要“切实保护耕地”，在第四条第二款规定了“严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。”在第三十四条规定了“国家实行基本农田保护制度”，在三十六条规定了“ 非农业建设必须节约使用土地，可以利用荒地的，不得占用耕地。”第二类是集体建设用地，是指经依法批准用于非农业建设的土地，包括乡（镇）村企业建设用地、乡（镇）村公用设施和公益事业建设用地以及村民宅基地。依据《土地管理法》第十一条第二款的规定，集体建设用地也可表述为“非农业建设用地”。第三类是未利用地，是指农用地和建设用地以外的土地。

农民集体所有的建设用地到底能否发生流转，虽然我国现有法律没有明确的规定，但对此却未从根本上进行否定。例如《土地管理法》第二条第三款规定 “任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。”《国务院关于深化改革严格土地管理的规定》（国发（2004）28号）第（十）条规定 “在符合规划的前提下，村庄、集镇、建制镇中的农民集体所有建设用地使用权可以依法流转”，2006年8月《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（国发〔2006〕31号）第六项规定“农民集体所有建设用地使用权流转，必须符合规划并严格限定在依法取得的建设用地范围内”等等。综合上述及相关法律、国务院行政规定的精神，笔者认为，我国并没有禁止农村集体建设用地的合法流转。《土地管理法》第六十三条中“农民集体所有的土地”所涵盖的范围不应包括原本就具有非农业建设性质和功能用途的的集体建设用地，对此条文的理解应做限制性理解。该条文的目的并非禁止农民集体土地使用权依法流转的行为，而是为了防止在农民集体土地使用权流转中出现以土地流转的形式将农用地非法变更为建设用地的现象，以贯彻维护我国土地用途管制制度及耕地保护制度的立法目的。笔者认为，第一种意见忽略了农民集体所有的土地的分类体系，混淆了农民集体建设用地与农民集体农用地的区别，认为农村集体建设用地不能发生流转用于非农建设的观点有失偏颇。

该案中，连发铸造厂租用黄屯村闲置废弃地增资建厂，不仅有利于盘活或发挥农村闲置地的功效为农村增收，而且符合中央关于新农村建设政策。因此，连发铸造厂作为租用人与集体经济组织签订了集体建设用地使用权租赁合同，不但不违反法律的强制性规定，而且还符合国家的新农村建设的政策，应当认定为有效，并受法律所保护。

2.集体建设用地整理篇二

1 农村居民点整理潜力分析

农村居民点整理是一项“转千年意识、改百年旧习、享现代文明”的庞大系统工程。一方面, 农村居民点用地整理对改善农村生态环境, 提高农民生活质量, 缓解用地矛盾、实现耕地占补平衡, 发展农村经济、促进城镇化, 缩小城乡差距, 解决“三农”问题都具有重大的现实意义;另一方面, 农村居民点整理将在我国加快城镇化进程、缩短城乡贫富差距中发挥积极作用, 同时可以一定程度上增加对城镇工矿用地的供给, 保障经济的快速健康发展。

1.1 白云区农村居民点用地存在的主要问题

(1) 农村居民点用地分布散乱。

根据专项调查, 白云区农民居民住宅分布较为散乱, 一些进城务工的农民, 经济条件有了好转后就搬迁到公路边建房居住, 而且相互不愿房连房、院连院, 故单家独院有增加的趋势。这种分散的独立小院不仅土地利用率低, 而且占用的多是平坦、肥沃、水源有保障的优质土地。

(2) 农村居民点人均用地偏大。

由于白云区东部特殊的多山的地理条件, 2012年白云区农村居民点用地8318.03公顷, 人均用地311.46平方米, 高于国家《村镇规则标准》 (GB50188-93) 中规定的人均最高限150平方米。

(3) 农村居民点的“空心”现象严重。

在对农村居民点的实地调查中发现, 传统村落内一改过去的热闹场面, 所剩人口大多是老幼年者。这些外迁户或外出户中的大多数还保留着原有的宅基地, 出现宅基地的空置。

1.2 农村居民点用地城乡挂钩潜力的测算

(1) 农村居民点用地城乡挂钩潜力内涵。

农村居民点城乡挂钩潜力是指依据城乡挂钩政策, 在土地利用总体规划确定的规划用途分区基础上, 按照土地集约利用的要求, 采取科学的工程技术手段, 通过对农村居民点和农村工矿废弃地的整理 (复垦) , 在减少农村建设用地的同时, 相应增加一定数量城镇工矿用地的面积。其潜力大小取决于生产力发展水平、生活水平、城镇化速度及经济社会发展水平。

(2) 白云区农村居民点整理的理论潜力测算。

由于土地变更调查与人口统计方法有所不同, 街道中还存在少量农村居民点却无农村人口, 但实际上, 街道内的农村居民点用地面积过少, 不具备挂钩整理条件, 则不计算人均面积。因此本规划只对四镇农村居民点的潜力进行计算并规划整理。另外, 四镇中有一些实际是农村居民点的用地被归入建制镇用地,

根据2012年白云区土地利用更新调查资料, 四镇农村居民点面积为8316.05公顷。根据白云区经济社会发展战略推算, 2020年四镇总人口将达到85万人, 城市化水平将达到70%, 城镇人口将达到59.5万人, 农村人口将减少至20.5万人。根据《村镇人均建设用地指标》 (GB50188-93) , 选用120.1~150类Ⅴ级, 规划人均建设用地指标为120.1~150平方米/人 (可减0~20平方米) , 结合新一轮规划的核心思想——节约和集约用地、严格控制建设用地总规模和白云区的实际情况, 确定本规划期间四镇人均农村居民点面积按照150平方米控制。同时, 参考《广州市白云区土地利用总体规划 (2010-2020年) 》关于规划至2020年农村居民地用地的规模, 综合测算, 到2020年, 白云区农村居民点用地规模控制为3988公顷, 则2012—2020年间农村居民点城乡挂钩理论潜力规模为:

农村居民点城乡挂钩的理论潜力规模=2012年农村居民点面积-2020年农村居民用地规模=8318.03公顷-3988公顷=4330.03公顷。

(3) 白云区农村居民点城乡挂钩的现实潜力测算。

受经济条件以及农民传统观念的制约, 同时考虑到两栖人口的现象, 要把理论空置的农村居民点用地全部置换为城镇建设用地是不太现实的。同时, 基于正在编制的《广州市白云区土地整治规划 (2011-2015年) 》并参考多方面的考虑, 可保守地把四镇农村居民点用地的理论潜力按26.38%计算为本规划期间可实现的整理潜力:

农村居民点城乡挂钩的现实潜力=理论潜力×农村居民点用地实际可整理率=11 41.9 2公顷。

2 建制镇用地整理潜力分析

白云区建制镇集中分布在十四个街道, 由于街道都已为建成且人口分布密集, 十四个街道中建制镇用地整理可能性不大, 潜力为零。四个镇范围内, 如机场噪音控制区、流溪河沿岸保护控制区等的敏感区域需要整村搬迁, 搬迁后可整理为农用地的, 还加上存在部分实际上是农村居民点用地但被划分为建制镇用地的情形。根据专项调查, 四镇合计共有342.43公顷城镇用地可以整理为农用地。其中以人和镇为主, 面积为189.56公顷, 占全区的55.36%, 其他三镇平均分布。

3 采矿用地整理潜力分析

根据2012年白云区土地利用现状, 白云区四镇共有24.97公顷的采矿用地。从历史的角度上, 多山的白云区内曾经分布有较多的采石厂, 随着时间的推移, 这些采石厂部分严格执行复绿复耕工作, 部分则自行废弃致使自然复绿, 致使在2012年变更调查中, 采矿用地仅有24.97公顷。根据全区的专项调查, 白云区可以整理的废弃的采石场面积为5.7公顷。

以上三项合计, 2013—2020年间, 白云区农村各类建设用地的现实整理潜力为1490.05公顷。

4 结论

综上所述, 白云区可实现的农村建设用地整理潜力达1490.05公顷。城乡建设用地增减挂钩能够减少农村建设用地, 新增城镇用地建设用地, 有利于优化土地利用结构, 实现集约节约用地。在实施过程中, 以地方政府为主导的情况下, 需要统筹安排, 确切重视农民意愿, 维护农民合法权益, 落实资金保障, 保护耕地重质重量, 优化城乡用地结构。

参考文献

3.农村集体建设用地流转研究篇三

关键词：集体建设用地;流转;收益分配 ;保护耕地

农村集体建设用地流转是农村集体存量建设用地使用权流转的简称，是对存量建设用地使用权的重新分配。党的十七届三中全会明确了允许集体建设用地流转，建立城乡统一的土地市场的农村土地政策改革方针，促进了更加合理有效地配置土地资源，推进了农村土地产权制度和征地制度等方面的一系列改革。

1.集体建设用地流转的社会意义

从国土资源部批准成立广东为第一个集体建设用地流转试点至今，全国很多城市都开展集体建设用地流转的试点工作，取得了一定的成绩和经验，集体建设用地流转对缓解土地供需矛盾，统筹城乡发展等多方面具有重大的社会意义。

（1）有利于实施城乡规划，统筹城乡发展，加快形成城乡经济社会发展一体化新格局。把城乡土地纳入一体，在统一的制度架构下，通过建设用地供应总量控制，统筹城乡土地用途分区

管制。

（2）有利于合理配置土地资源。由于实现了土地与资本的市场流动，二者就能实现最佳结合，产生最佳效益。盘活了农村集体存量建设用地，促进土地资源优化配置和节约集约使用，显化农村集体建设用地价值，增加农民收入，保障农民权益。

（3）有利于保护耕地和节约耕地。按照国务院批准的《1997-2010年全国土地利用总体规划纲要》，到2010年，非农建设占用耕地不得突破196.7万公顷，全国耕地面积减少要求控制在644万公顷以内，耕地保有量应控制在1.28亿公顷。在国有建设用地供给稀缺的状态下，通过集体建设用地流转，可以盘活存量建设用地，减少新增建设用地增量，减少闲置土地数量，从而减少占用耕地的经济冲动，从而达到保护耕地的目的。

（4）有利于完善城镇土地市场。城镇土地市场不可能与集体建设用地市场分割而孤立存在，二者只有统一才有利于市场发展和土地资源配置。集体建设用地市场是整个土地市场的有机组成部分，是城镇土地市场最终走向成熟和完善的必要前提。

（5）有利于体现集体土地的财产价值。使用建设用地，只能使用国有土地，农民集体所有的土地只有被征为国有后才能进入市场，其收益只能由国家得到，是忽视农民集体土地财产权的表现。集体土地是农民的最重要的财产，通过建设用地使用权的流转，不仅使农民集体能够利用土地资产参与经济发展和城镇化建设，同时农民也能获得地租收益，保障了农民的财产权益。

2.集体建设用地流转过程中存在的问题

农村集体建设用地总量较大，但由于土地所有权和土地使用上的双轨制，农村集体建设用地粗放低效、闲置浪费现象比较普遍，资产价值没有真正体现。

2.1集体建设用地流转缺乏合法法律依据

由于集体土地依法不允许出租，对非农建设用地流转的条件、用途、权益等缺乏明确规定，且难依法办理土地登记手续，流转程序难于规范，交易安全得不到保障。

2.2集体建设用地流转收益分配关系混乱

由于流转的是土地使用权，农民集体因保有土地使用权而将不断享有流转收益，这是土地流转与征用的重大区别。集体建设用地虽然是乡镇或村等集体经济组织所有，但这些土地的增值源于国家或地方各级政府对配套基础设施和公共公益事业等多方面的投入，以及土地所有者对土地的先期投入。

2.3耕地得不到有效的保护，造成耕地大面积流失

尽管耕地与集体建设用地分属于两大不同的用地类别，但从土地的比较收益来看，集体建设用地的收益明显高于农用地，尤其是耕地，建设用地若用于房地产开发，则收益更高。

3.集体建设用地流转的相关对策

3.1修改完善当前集体建设用地流转的相关法律制度

《土地管理法》第六十三条规定，除符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权发生转移外，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。《土地管理法》禁止集体建设用地流转的条款已滞后于当前土地利用的现实，而党的十七届三中全会通过的《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》则明确了集体建设用地流转的可行性与必要性。

因此，研究、修改当前与集体建设用地流转制度建立、发展相抵触的相关法律法规势在必行，为集体建设用地流转制度试点工作的开展以及制度的建立营造良好的法制环境。

3.2完善流转收益分配及监管机制

集体建设用地流转中的收益分配问题是集体用地使用制度改革即规范流转管理的关键所在，其涉及到政府、集体和农民个人三者利益关系的平衡，涉及公平与效率原则的贯彻落实。各地有不同做法，如安徽芜湖将收益在土地所有者、镇、县（区）、市之间按2：5：2：1进行分配;而浙江湖州则按 “谁所有谁收益的原则分配，土地管理部门收取5%的手续费”的分配办法。

3.3加强土地用途管制与利用规划，保护耕地和土地资源

集体建设用地必须符合规划控制，依法取得，统一规范管理，有利于保护耕地和节约耕地。由于建设用地相对于农用地有较高的收益，如果没有严格管理，就会导致农用地大量转为建设用地。因此，集体建设用地流转的一个基本前提是符合土地利用总体规划和城乡规划、依法取得农村集体建设用地使用权。农用地转为建设用地必须在规划的控制下，按年度用地计划实行农用地转用，任何建设用地的取得必须依法取得。必须加强土地利用规划，发挥规划在管理中的基础性作用。在科学规划的引导下，配合用途管制制度的实施，严格控制农地转用的数量和速度，确保耕地保护工作的落实。

农村集体建设用地流转是一项系统的工程，应该用改革的思路管理农民集体建设用地，充分发挥集体土地资产作用。作为管理部门的地方各级政府及土地管理部门必须认清形势，因势利导，在不违反国家政策法规前提下，加强对集体建设用地的流转管理，促进农村集体建设用地的节约与集约利用，逐步构建集体建设用地流转的新机制，引导集体建设用地流转进入规范化

4.农村集体建设用地的调研报告篇四

农村集体建设用地的调研报告2010-06-29 19:06:20免费文秘网免费公文网农村集体建设用地的调研报告农村集体建设用地的调研报告(2)

按照局党委《关于开展深入学习实践科学发展观活动的实施方案》的要求，近期，与相关同志一起，就农村集体建设用地情况对部分市、镇、村进行了调查研究。目的是找准农村集体建设用地存在的问题，研究提出解决农村集体建设用地问题的途径和措施，引导农村集体建设用地步入依法、规范、科学发展的轨道。

一、全市农村集体建设用地的基本情况

我市辖区共计62个镇、2653个村

庄，农村总户数652401户、总人口1621573人。农村集体建设用地总面积为549297亩，其中：居民点用地308433亩、村内道路用地149293亩、村办企业用地75084亩、公益性事业用地16487亩，人均建设用地面积约为225平方米。

二、农村集体建设用地利用和管理中存在的问题

（一）农村集体建设用地违法行为屡禁不止

据2008年全市农村集体建设违法用地调查处理数据显示，2008年全市农村集体建设违法用地面积为8213亩，违法违规现象未能得到有效遏制。主要表现在：有的村未经批准，擅自占用土地，尤其是耕地或基本农田建设工业厂房，对外出租、出售；有的村以“以租代征”的方式，将土地出租给其他单位或个人，非法建设工业厂房；有的则以农业结构调整为名，擅自占用耕地，甚至基本农田建设永久性建筑，进行畜禽养殖。仅调查的一个镇，2008年被立案查处的未

经批准擅自建设及以租代征的土地违法案件达18宗，违法总面积231亩，大量耕地遭到破坏，部分厂房闲置，既严重违背了土地管理法律法规，又造成大量资源的闲置浪费。

（二）农村住宅违法建设现象较为严重

近年来，由于农村集体经济增长乏力，再加上国家取消了三提五统等税费，一些空壳村和自然环境较好的村把农村住宅建设当作集体收入的唯一来源，纷纷违法建设住宅对外出售和寻租，其表现形式主要有：一是部分村集体未经批准，擅自占用土地建设住宅，对外出售；二是部分村以集体土地为条件与他人联合开发，建设住宅对外出售；三是部分村集体将土地出租给他人，用于住宅建设；四是部分村民未经批准，擅自占用土地建设住宅。仅调查的一个镇，2008年被立案查处建设农村住宅的违法案件达436起，用地总面积109亩，严重违反了《土地管理法》及相关政策，干扰

了我市农村住宅的建设秩序。

（三）农村居民住宅非法交易时有发生

随着城市化水平的提高，城市和农村住房价格差异的不断提升，在乡镇中心区域，尤其是城乡结合部，部分城镇居民以及农村村民受经济利益的驱动，非法交易农村住宅的现象时有发生，随着旧村改造和新农村建设的推进，一些违法交易现象逐渐表露。据调查的15个村中，8个村非法买卖农民住宅达250宗。经统计，仅我市辖区的一个市，自2007年以来因非法交易农村住宅引发的信访案件占总数的25%，诉讼案件占土地行政诉讼案件的30%。农村住宅的非法交易，不仅严重违反国家政策规定，扰乱了土地市场的正常秩序，而且引发大量的土地信访案件和民事诉讼，使农村村民的合法权益得不到有效保障，造成了农村土地权属混乱和产权纠纷，并给旧村改造及新农村建设带来新的矛盾。

（四）集体建设用地利用率低，闲置浪费现象较为严重

一是人均集体建设用地面积较大，利用率低。国家规定农村人均集体建设用地面积为150平方米，我市上一轮土地利用总体规划确定农村人均建设用地规模由规划基期的180平方米降为规划末期的150平方米，而我市在实施土地利用总体规划13年以来，人均建设用地面积不仅没有得到有效降低，反而增加到225平方米，远高于国家规定标准；二是农村住宅空置率高，一户多宅较多。部分农村村民取得宅基地建房后，因考学、参军、工作、在外购房居住等原因，将户口迁出本村，造成大量住宅闲置；部分村民因结婚分户等原因已在村内单独申请建房居住，后又继承其父母或亲戚生前所居住的房屋，导致一户多宅和房屋闲置。此次调查的15个村共有3533户、8923人，宅基地总数4866宗，其中一户多宅313户、闲置住宅757宗，分别占宅基地总数的%和%。农村住宅闲置

及一户多宅等问题，造成了农村土地的粗放利用和浪费。

三、对策及建议

（一）进一步加大宣传教育力度，增强社会各阶层的国策意识

5.集体建设用地整理篇五

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随着我国商品经济的发展和城镇国有土地市场的建立，土地资产价值已逐步为人们所认识并加以利用。土地的交易和流转，是实现土地资产价值和合理配置土地资源的重要途径。农村集体非农建设用地流转是我国商品经济发展的必然要求，是我国城乡土地统一大市场的一个重要组成部分。

一、农村集体非农建设用地流转的主要形式

除个别地区近几年对农村集体非农建设用地流转有所规范外，农村，特别是城乡结合部的农村集体非农建设用地的流转一直是自发地、无序地进行，它主要有以下几种流转形式：

1、转让。集体土地所有者或土地使用者将建设用地使用权或所有权一次性转让给新的土地使用者。转让建设用地使用权占有较大比重，有以下几种：（1）集体土地所有者将一定年期的建设用地使用权转让给受让者开办企业，这类似国有土地使用权出让，村或乡政府作为土地所有者收取转让金。这在沿海一带较普遍，主要是企业用地。（2）集体土地所有者直接转让土地或以地合作开发建设商品住宅，开发商分得部分商品房，所占土地的使用权随之转移，这主要发生在城乡结合部。1999年江苏省查出农村集体转让给开发商用于房地产开发土地478宗，面积1594亩。（3）建设用地原使用者（企业或个人）在土地所有者的允许下将一定年期或无限年期的建设用地使用权转让给企业或个人，所有者收取一定转让金。无限年期的建设用地主要是农民的宅基地转让。建设用地所有权的转让主要有以下情况，一是转让建设用地使用权而引致转让建设用地所有权，如福建省古田县当建设用地转让给本集体以外的企业或个人时，就必须先将建设用地所有权转为（不是征地）国家所有，而后才能实现使用权的转移；二是村委会、乡镇政府以类似征地方式将小组、村股份合作社或村所有的建设用地所有权转为村、村其它经济组织或乡所有，这在各地都有，但以广东省珠江三角洲较为普遍。在珠江三角洲地区，农村股份制较为普遍，集体土地及其它资产一般都已进入村股份合作社，当村或乡企业办要开办新的企业时，则按国家征地方式及补偿标准向村股份合作社“征地”，其土地所有权即转为村委会、村其它经济组织或乡镇政府所有。

2、出租。这是集体非农建设用地流转的主要形式。集体建设用地所有者或使用者将土地使用权出租并按年收取租金。（1）集体所有者为出租主体。主要表现为村集体将非农建设用地使用权或厂房出租给企业或个人，搞“招商引资”，集体收取租金。这在山东、江苏、浙江、福建、广东等省的调查中均普遍存在，并很受集体和农民的欢迎。上海市还出现集体所有者将土地出租用于公路建设的案例。（2）建设用地使用者为出租主体。主要表现为村办企业以全部或部分土地出租，以收取租金为企业盈利，以及农民个人出租住房，引致土地使用权出租。在城乡结合部，农民个人出租住房收入已成为大部分家庭的主要收入来源。

3、抵押。集体建设用地使用者将土地使用权作为融资的担保，包括以地上建筑物抵押连带土地使用权抵押的情形。这主要存在于民营经济较为发达的东南沿海一带，由于开办企业或经商的资金不足，企业或个人大多以所取得的土地使用权进行抵押。福建古田县2000年共发生集体非农建设用地抵押1000多宗，评估值达1.8亿元。

4、联营、入股。集体建设用地所有者或使用者以土地使用权作为合办企业的条件，从而引致土地使用权转移。这在八十年代后期和九十代前期较常见，由于其经营的风险使这种形式逐步为出租所取代。

5、法院判决。因经济纠纷或企业破产、兼并等导致法院裁定和判决而致集体非农建设用地流转。这种情形在沿海一带已逐步增多，法院判决流转主要采取拍卖方式。

从目前看，集体非农建设用地存在一些问题，主要表现在：（1）非法转让、出租等。因《土地管理法》规定集体土地不得转让、出租，故此类流转属于非法。（2）交易混乱。因这种土地交易属非法，又无人管理，故交易混乱自可想见。（3）擅自将农用地转为建设用地。由于利益冲动，不少地区在未经规划许可和正常审批的情况下擅自将农用地转为建设用地。一些乡镇也采用“征地”方式从村或小组集体中无补偿或低补偿地“征”得土地，成为乡镇所有的集体建设用地，主要用于建厂房出租或其它经营。（4）冲击城镇国有土地市场。由于这种非法的农村集体非农建设用地在未经统一管理的情况下进入建设用地市场，导致土地市场的总供给增加，城镇国有土地市场价格下跌，招标、拍卖难以进行。（5）城乡结合部耕地保护困难。

二、集体非农建设用地流转的主要原因

我国新修订的《土地管理法》第六十三条规定，除符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权发生转移外，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。各地在实际操作中，往往是采取禁止集体非农建设用地进入市场流转的，但为什么禁而不止，且有“公开”之势呢？这主要有以下几方面原因：

1、第二、第三产业发展和城市化进程加快。改革开放后，我国经济获得了飞速发展，特别是第二、第三产业的发展又加快了我国的城市化进程。这些非农产业发展都直接地导致非农建设用地的迅速增长，特别是乡镇企业的发展和小城镇建设，都直接引致城乡结合部和农村地区的集体非农建设用地增加。据调查，浙江湖州、福建晋江、广东顺德地区，城镇建设用地总面积中约有80%左右为集体非农建设用地，这在中小城镇极为普遍。即使是在大城市，其城乡结合部的大部分非农建设用地仍为集体所有，如浙江省杭州市城乡结合部约有70%的土地被农民个人建房占有。如此大的非农建设用地社会需求，在城镇国有土地市场的直接影响及商品经济发展的必然要求下，这些集体非农建设用地不可避免地进入“黑市”流转。

2、土地利用方式上比较利益差距加大。在城镇周围以及乡镇企业发达地区，土地利用的比较利益差距加大。种粮不如种菜，种菜不如种花，种花不如转为建设用地，办工厂、开商店或住宅出租。在企业和个人掌握了生产经营自主权后，追求经济利益的最大化是市场经济的基本原则。这种经济利益的追求，不但经营主体有，市、县、乡镇级地方政府也很强烈。地方政府要在任期内出成绩，发展经济，办形象工程，搞基础设施建设，都需要财力支持，而“以地生财”或默许流转是在国家对集体非农建设用地无明确管理政策下的主要选择。

3、征地补偿水平过低，而用地成本很高。依《土地管理法》规定，要使用建设用地，除乡镇企业和农民建宅使用本集体的土地及农村集体公益事业用地可仍为集体土地外，其余均需使用国有土地。征地是将农村集体土地转为国有土地的唯一途径。由于目前的征地补偿仍按产值补偿，一亩耕地在沿海省市的大部分地区一般也只有3－5万元左右的征地补偿费（包括土地补偿费、青苗补偿费及劳动力安置补助费）到村集体手中（个别地区补偿较高或接近市价除外），而真正到农民个人手中的，一般只有一万元左右，标准已低于该土地的市场价格。若是铁路、公路等基础设施建设，每亩征地补偿费只有5000-8000元。对农民和村集体而言，过低的征地补偿实现不了土地的转用价值，因而采取不征而自行转用流转的方式。同时，中央和地方政府在征地过程所收取的各项费用又较多较重，主要有耕地占用税、菜地开发基金、耕地开垦费、占补平衡费、新增建设用地有偿使用费、土地管理费等，这些费用远远多于对集体和农民的征地补偿费，对土地使用者而言，用地成本较大。出于经济利益考虑，用地者具有直接使用集体土地的巨大利益冲动。

4、乡、村政府行政权利对集体土地产权限制过大。长期的人民公社体制和生产资料平调方式已使农村土地不带有一星半点的“财产”气息，而是地道的公共物品。法律上明确规定集体土地属农民集体所有，全体村民对集体财产的使用和处分拥有最终的权利（见村民自治条例），但实际上，集体土地已属“集体经济组织”所有，村长、乡长拥有土地处分权。这样，出于公正和不公正的目的，村委会往往采取合法或非法手段将农用地转为建设用地，以各种方式“盘活”土地，谋取利益。乡镇政府则在发展乡镇企业、办公益事业及发展小城镇等名义下，动用政府权力，采用补偿办法，将村集体所有土地转为乡镇所有。出于经济利益目的，乡镇政府也“努力”推动这些土地的流转。

三、对集体非农建设用地流转管理的几种模式

集体非农建设用地流转整体上仍处于无序或自我约束状态，因无可操作的法律法规，地方土地管理部门一般不进行直接管理，而只是通过农用地转用、用地审批等手段进行间接管理。但也有个别地区在对集体非农建设用地流转的管理进行有益的探索和尝试，从调查情况看，有以下三种模式。

1、苏州模式。鉴于农村非农建设用地流转已随着苏南地区的经济发展而不可遏止，苏州市国土局正视问题，经过深入的调查研究，依据当前土地利用管理的基本政策方针，于1996年9月正式出台了《苏州市农村集体存量建设用地使用权流转管理暂行办法》，开始将无序的集体非农建设用地流转纳入正常管理轨道。该《办法》规定：“对集体建设用地（不含农民建房宅基地）实行使用权有偿和有限期流转制度”。其核心内容是对依法取得的农村集体非农建设用地使用权可以在不改变集体土地所有权的前提下进行转让、出租和作价入股，但流转的集体建设用地不得举办大型娱乐和高档房地产开发项目。《办法》还对集体建设用地的产权代表、流转程序、审批权限和方式、流转收益的分配等作了详细规定。自《办法》出台后，苏州市已有一半以上的集体建设用地进入市场流转，涉及土地面积超过10万亩，其下辖的6个县级市均已建立了较为规范的集体土地市场。

2、古田模式。福建省古田县自1994年正式允许集体非农建设用地进行流转，并到土地管理部门办理产权变更登记。其主要做法是允许依法取得的集体非农建设用地进行有偿有限期转让、出租、抵押等。其特点是：在本集体内部流转，则不改变集体土地所有权，只需经所有者同意并到土地局办理变更登记即可；在本集体外部流转，则需将集体土地所有权转为国家所有，原土地使用者向集体所有者缴纳的土地取得费作为征地三费（土地补偿费、安置补助费和青苗补偿费）。在流转过程中，土地局要求流转各方及土地所有者签订各有关协议书，并按一定标准收取土地转让收益金。土地转让收益金按村集体47％、乡政府30％和县政府23％的比例分配。同时规定，进入流转的建设用地不得用于房地产项目开发。自1994年以来，住宅用地转让每年超过300宗；2000年，集体内部转让80余宗，面积7600多平方米，转为国有220余宗，面积16000多平方米，收取转让收益金15万余元；乡镇企业用地转让4宗；抵押1000多宗，评估值达1.8亿元。

3、准国有化模式。在福建晋江、广东顺德、浙江湖州等新兴中心城镇，其城市建成区内的大部分土地所有权仍为集体所有，但集体已不能自行决定其土地使用权的流转，而必须在土地局的统一安排下进行流转。依土地部门的意见，当地政府已对这部分土地按国家征地方式向集体和农民进行了补偿，出于小城镇发展需要和工业进园要求，集体非农建设用地逐步向中心城镇集中。虽然土地所有权仍归属集体，但土地局将其按国有土地管理，土地流转纳入城镇国有土地流转市场中，其大部分收益也由当地政府所得。

四、集体非农建设用地流转的作用

从当前集体非农建设用流转的实际情况看，其积极作用是十分明显的。

1、有利于合理配置土地资源。由于实现了土地与资本的市场流动，二者就能实现最佳结合，产生最佳效益。许多经营不佳的乡镇企业因土地流转引入资金而起死回生，许多进入城镇的农民因宅地流转而收回建房资金，充实进城实力。

2、在对集体非农建设用地进行规范管理地区，这有利于保护耕地和节约耕地。新的投资可因为集体存量建设用地的流转而减少建设用地增量的增加，减少闲置土地数量，从而减少占用耕地的经济冲动。苏州市自1994年至今，耕地仅减少了2.8万亩，年均减少0.47万亩，而1982-1994的12年间，耕地减少了131.2万亩，年均减少11万亩。古田县自1994年以来，每年少批宅基地近300宗，仅此一项年均节约耕地近200亩。

3、有利于盘活企业，盘活闲置土地。进入流转的企业用地多属于经营不善效益不佳的企业，若不允许流转，企业往往只有申请破产，而其土地也往往成为闲置土地。这些企业往往通过以地入股、联营等办法走出困境，并提高了土地利用效率。

4、有利于发展中小企业，解决劳动就业。投资于集体非农建设用地的企业往往是中小企业，它们资金量小，人际关系弱，要求资金周转快，很难走收费多而审批时间长的征地程序，往往选择方便快捷的集体建设用地流转。这些大量生存于集体非农建设用地的中小企业，也是我国吸收农村剩余劳动力的主要力量。

5、有利于完善城镇土地市场。城镇土地市场不可能与集体非农建设用地市场分割而孤立存在，二者只有统一才有利于市场发展和土地资源配置。集体非农建设用地市场是整个土地市场的有机组成部分，是城镇土地市场最终走向成熟和完善的必要前提。

6、有利于体现集体土地的财产权性质。集体土地所有权作为一种财产权，它要求在经济上得以实现，其所有权人也要求能正常地使用、支配和处分土地，以取得合理的土地收益。使用建设用地，只能使用国有土地，农民集体所有的土地只有被征为国有后才能进入市场，其收益只能由国家得到，是忽视农民集体土地财产权的表现。

五、有关集体非农建设用地流转的政策建议

1、集体非农建设用地流转必须合法化。要在法律上明确集体非农建设用地流转的地位。抓紧制定和修改相应的法律法规，积极引导集体非农建设用地的流转，对哪些领域的土地可以开放集体非农建设用地流转市场，哪些领域则必须先征为国家所有，方可进入市场等进行规定。在中央和国土资源部出台相关政策之前，应鼓励地方政府和土地管理部门制定相应地方法规。

2、集体非农建设用地必须符合规划控制，依法取得，统一管理。由于非农建设用地相对于农用地有较高的收益，如果没有严格管理，就会导致农用地大量转为建设用地。因此，集体非农建设用地流转的一个基本前提是所有集体非农建设用的安排必须符合土地利用总体规划，农用地转为非农建设用地必须在规划的控制下，按用地计划实行农用地转用，任何非农建设用地的取得必须依法取得。在管理上，要搞“两种权利，一个市场”，不能将城镇国有土地市场与集体非农建设用地流转割裂开来，要将集体非农建设用地流转纳入城乡建设用地流转统一大市场中来，统一市场供应，统一市场管理。

3、集体非农建设用地流转在内容和形式上要有突破。在内容上，除国家非盈利性公益事业用地（基本与国土资源部公布的《划拨用地目录》相符）和房地产开发项目必须先征为国有外，其它类型的土地都应允许在不改变集体土地所有权性质的前提下进行集体非农建设用地流转，当然，在土地所有权人和土地使用者双方同意的条件下，也可以在土地交易的同时，将集体土地所有权变更为国有土地所有权，土地使用者再向国家交纳土地出让金，在国土管理部门进行过户登记。在地域上不作划分，无论是大城市，还是小城镇，无论是城市规划区内还是规划区外，都可进行集体非农建设用地流转。在形式上，可以因企业破产、兼并等原因而流转，也可以直接转让、出租、抵押、以地入股和合作经营等。

4、集体非农建设用地流转必须依财产权定价，依产权性质分配利益。集体土地所有权变更为国家土地所有权时，土地价值要体现集体土地的生产资料性质和对农民的社会保障性质，土地增值的一部分应归集体土地所有者；当集体土地所有权不发生改变，只是建设用地使用权在流转时，土地的社会保障功能仍然存在，故在土地价值中不作体现。土地流转利益要按财产权性质进行分配。集体非农建设用地首先是集体所有的土地，不是国有土地，因此，其土地收益应主要为集体所有者所得，而不能以各种名义转为国家各级地方财政或单位所得。同时，要尊重土地使用权这一用益物权的权利，要充分考虑土地使用权人的应得利益。土地流转的利益分配最终应主要落实到农民手中。

5、要认真做好相关配套工作。一是搞好地籍调查和产权发证工作，集体非农建设用地流转应以产权登记和发证为前提；二是搞好信息公开查询工作，内容包括宗地信息、产权信息及交易管理信息等；三是做好相关服务工作，如指导签订各有关文书、产权变更登记、地价评估和政策咨询等。

文章来源莲

6.集体建设用地整理篇六

集体建设用地使用权出让合同（宗地出让）

_____年___月___日 _____________制定

集体建设用地使用权出让合同（宗地出让）集体建设用地使用权出让合同（宗地出让）合同编号：___________ 第一条本合同双方当事人

出让方（土地所有者）：____________________（以下简称甲方）地址：___________________________________________________ 邮政编码：_______________________________________________ 联系电话：_______________________________________________ 法定代表人姓名：_________________________________________ 职务：_______________身份证号码：____________________ 受让方（土地使用者）：____________________（以下简称乙方）地址：___________________________________________________ 邮政编码：_______________________________________________ 联系电话：_______________________________________________ 法定代表人姓名___________________________________________ 职务：_______________身份证号码：____________________ 甲方将依法拥有的集体建设用地使用权出让给乙方。根据国家实施关于集体建设用地使用权流转的有关规定，双方本着平等、自愿、诚实、守信的原则，订立本合同。

第二条甲方依据本合同出让土地的使用权，土地所有权属甲方，地下资源、埋藏物和公用设施均不在土地使用权出让范围。

土地的活动，应遵守中华人民共和国相关法律、法规及广东省的有关规定，并不得损害社会公共利益，其合法权益受法律保护。第四条乙方根据本合同付清全部出让金并领有土地使用证后

在受让的土地使用权使用年限内，土地使用权按有关规定可以转让、出租、抵押或用于其他经济活动。

第五条土地使用权发生转让、出租、抵押的，双方当事人均要签订书面合同，并于合同签订后三十日内到当地土地行政主管部门办理有关手续和按规定缴纳税费。

第六条本合同项下的地块位于______________，土地总面积为______________平方米（大写：______________平方米），集体土地所有证号为_____________________，其位置及四至范围详见附图。附图已经甲乙双方签字盖章确认。第七条甲方交付乙方的土地的现状为

1．__________________________________________ 2．__________________________________________ 3．___________________________________ ……

第八条本合同项下的出让地块，按照批准规划用途为______________用地。第九条本合同项下的土地使用权出让年限为______年，土地使用权出让年限自______年______月______日起，至______年______月______日止。

在出让期限内，如需改变本合同第八条规定的土地用途或增加总建筑面积，应当取得甲方和土地、规划部门同意，并经原批准用地的市、县人民政府批准，依照有关规定补签或重新签订土地使用权出让合同，并办理土地使用权变更登记手续。

第十条本合同附件《土地使用条件》是本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力。

第十一条法律法规目前尚未要求缴纳的税款，如合同生效后需补交的，双方同意按规定予以补交。

第十二条该地块的土地使用权出让金单价为____________元/平方米，总额为____________元人民币（大写：____________）

第十三条经双方商定，乙方采用以下第_______种方式支付本合同项下的土地使用权出让金给甲方

（一）________年_______月_______日前一次性支付；

（二）采用分期付款方式，具体如下：第一期：本合同经双方签字盖章

_____日内，乙方须缴付土地使用权出让金总额的______%，共计___________________

元

人

民

币

（大

写

：_______________________________元人民币）。第二期：本合同经双方签字盖章后______日内，乙方须缴付土地使用权出让金总额的______%，共计___________________元人民币（大写：_______________________________）。

第三期：本合同经双方签字盖章后______日内，乙方须缴付土地使用权出让金总额的______%，共计___________________元人民币（大写：_______________________________）。……

第十四条甲方将本合同项下的土地使用权交给乙方使用的时间为_______年_______月_______日前。如甲方不能按时将本合同项下的土地使用权交给乙方使用，延迟期间甲方同意按本合同出让金总额的_______%（大写：百分之_______）向乙方支付违约赔偿。延期超过两个月的，乙方有权解除合同；甲方应及时退还乙方已支付的全部出让金并承担乙方由此遭受的实际经济损失。

第十五条如果乙方不能按时支付应付款项，逾期两个月内（含两个月），乙方愿意按合同出让金总额的___________%（大写：百分之_______）向甲方支付违约赔偿。逾期超过两个月仍未按合同规定缴齐应付的款项，甲方有权解除合同并可向乙方追索由此遭受的实际经济损失；对乙方已支付的出让金，扣除违约损失后，予以退还。

第十六条乙方在支付全部土地使用权出让金后三十日内，应依照规定办理土地使用权登记及申领《集体建设土地使用证》的手续；甲方应予以全力协助。

第十七条出让期间，政府为公共利益需要征收本合同项下土地使用权的，本合同自行终止；征地补偿（不含地上附着物补偿）属甲方，甲方对乙方所剩余的出让年限应给予合理补偿。

第十八条本合同规定的出让年限届满，乙方如需继续使用该地块，须最迟在期满前一年向甲方提交续期申请书，除根据社会或集体公共利益需要收回该土地使用权外，在同等条件下，乙方有优先续期权；并在确定了新的土地使用权出让年限和出让金及其他条件后，双方签订续期合同，并重新办理土地使用权登记手续

乙方未申请续期或虽申请未获批准的，甲方届时无偿收回该地块的使用权。地上建筑物、附着物双方约定作如下处理：

乙方应于期满后三十日依照规定到当地县级以上土地行政主管部门办理土地使用权注销登记手续。

不能履行合同义务的，均不需负责任。但必须采取一切必要的补救措施以减少损失并及时书面告知对方。

民共和国法律的保护和调整。

第二十一条因执行本合同发生争议，由争议双方协商解决，协商不成的，可向

①______________仲裁委员会申请仲裁； ②______________人民法院提起诉讼。

第二十二条本合同经双方法定代表人签字、盖章（画押）后生效。第二十三条本合同和附件共_______页，以中文书写为准。

第二十四条本合同在中华人民共和国广东省_______市_______县（市、区）签订。

第二十五条本合同未尽事宜，可由双方另行协商签订补充合同；补充合同与本合同具有同等法律效力。并送土地所在地的土地行政主管部门留存。

第二十六条本合同一式陆份，甲乙双方各执贰份，贰份由_______市（县、区）土地行政主管部门留存。

甲方：（盖章）_____________________ 法定代表人：（签字）_______________ 电话（手机）：_____________________ 乙方：（盖章）_____________________ 法定代表人：（签字）______________ 电话（手机）：_____________________ 签订日期：_________________________ 附件土地使用条件

一、界桩定点

《集体建设用地使用权出让合同》（以下简称本合同）正式签订后，甲乙双方依图验明红线所标示座标的各拐点界桩。面积核定无误后，双方在用地红线图上签字盖章（画押）认定。界桩由用地者妥善保护，不得私自改动，界桩遭受破坏或移动时，应及时报告甲方，请求重新埋设，埋设费用由乙方负责。

乙方在用地红

线图内兴建建筑物应符合城市或村镇规划要求。

三、设计、施工、竣工

3．1红线范围内的建筑设计、建筑用途等必须符合土地利用要求，涉及交通、管线、消防、环保、人防、航道等问题，还须报经有关主管部门审批后建设，并由地方政府有关部门（机构）管理，由此所发生的一切费用均由乙方负担。

3．2地块的动工时限建设时限从取得《集体建设土地使用证》起计。3．3地块的动工时限为180日，乙方必须在动工时限内开始建设。

3．4乙方必须在规定时限内完成建设。

3．5如非乙方责任造成动工时限或建设时限的延误，乙方在时限满前120日内向有关部门申请延期。

4．1及设施应承担的责任，包括：

（1）对所属建筑物品或废弃物（即泥土、碎石、建筑垃圾等）不得侵占或破坏红线图以外的土地及设施。（2）未获有关部门批准，不得在公共用地上倾倒、堆放、储存任何材料或进行任何工程活动。

（3）必须确保土地使用范围内的污水、污物、恶臭物或影响环境的排泄物均应有可靠的排除方法，不得损害周围的环境。

（4）在土地使用期限内，对该地段内的所有城市市政设施或村镇公共设施均应妥善保护，避免损坏，否则，应承担修复工程的一切费用。4．2不得开辟、铲除或挖掘毗邻地段的土地。

4．3在兴建建筑或维修工程之前，必须摸清地段或相邻地段公有的明渠、水道（包括水龙喉管）、电缆、电线以及其他设施的位置，并向有关部门呈报处理上述设施的计划；在未获批准之前，不得动工。需要改道、重新铺设或装设的费用，均由乙方负责。

五、监督检查

在土地使用期间，政府相关职能部门和集体土地所有者有权对用地红

使用说明

一、《集体建设用地使用权出让合同》包括合同正文和土地使用条件及附图。

二、本合同文本为示范文本，可作为签约文本，但监制、印制单位不负任何法律责任。

三、甲乙双方在签订本合同前应先到当地土地、规划行政主管部门查询该土地使用权是否符合出让的条件。集体建设用地使用权出让合同（宗地出让）集体建设用地使用权

7.集体建设用地整理篇七

集体建设用地流转过程中存在着许多的矛盾,这些矛盾归集在一起都是由于流转收益处理不好带来的问题。在土地流转过程中要解决流转收益的多方分配问题,究竟是哪些方面的利益冲突带来了收益矛盾?在土地流转的过程中怎样协调各方面的利益关系?怎样协调政府、集体经济组织和农民直接的利益分配?实现多大范围的利益均衡?都是我们分析农村集体建设用地流转收益所要解决的问题。

首先分析了在集体建设用地流转过程中收益分配的主体及其相互关系的现状,然后找出收益分配中存在的问题,最后提出部分主要的解决问题的方案,为解决我国目前土地流转收益分配问题提供思路。

一、现实中的流转收益分配关系

由于我国土地所有权归国家所有,目前我国集体建设用地的流转尚处在试点阶段,各地对于土地流转收益的分配都处于试验阶段,所以分配方式也不尽相同。

在集体建设用地首次流转收益分配关系中,主要问题是地方政府是否作为构成收益关系链条中的重要一环,参与流转收益的分配。就目前的情况来看,多数地区的地方政府作为收益主体参与土地流转收益的分配,如安徽省的池州市和芜湖市,江苏省的无锡市、苏州市和宿迁市,广东省的顺德市和江门市,河南省的安阳市、许昌市魏都区等;也有部分地区的地方政府通过向流转收益的所得者收取相关的税费而不是直接以收益分配的主体参与流转收益分配,如辽宁省的大连市和江苏省的南京市等。

在集体建设用地再次流转收益的分配中各地也存在着较大的差距,第一种是在土地流转在增值得过程中政府直接参与。如《苏州市农村集体存量建设用地使用权流转管理暂行办法》规定:“集体建设用地第一次流转后的再次流转,流转方必须向政府缴纳土地流转增值费。第二种是再次流转所形成的土地增值收益仅在土地所有者和原土地使用者之间分配。”如《南京市集体建设用地使用权流转管理办法(试行)》中规定:“再次流转土地增值收益由原土地使用者与土地所有者协议分配,但土地所有者分配额不得低于50%。”第三种是在缴纳了规定的税费之后,原土地使用者拥有剩余全部收益。如《无锡市集体建设用地使用权流转管理暂行办法》中规定:“集体建设用地使用权转让、出租收益除规定缴纳的税费外,其余归原土地使用者所有。”

二、收益分配关系中存在的问题

由于目前的现行法规政策的影响,各地政府虽然努力做到流转收益分配在国家、集体和个人之间的公平,但是效果都不是很理想,主要问题有以下几个方面。

(一)收益分配主体地方差异明显

对于国家、集体和个人参与土地流转收益的分配都有依据,但各地做法却不尽相同。农村集体土地归集体所有,集体经济组织或者是村委会代表集体行使集体土地的管理权,这就使得集体作为集体土地流转的主要参与者主体,拥有收益的分配权。地方政府代表国家,国家的领土权决定了国家也是土地流转的主体,对土地具有管理和建设作用,而且一个地方土地区位价值和基础设施大多是地方政府建成的,所有地方政府也应该是土地流转收益分配的参与方,但在实践中各地的做法却不一样,对于政府是否参与收益分配的争论也比较多。而对于农民在土地流转中的收益多少,如何体现,对于农民收益的保护问题,如何权衡各方的收益使得农民收益得到保障在目前却考虑的较少。

(二)各方权益均未得到有效保障

在目前的集体建设用地流转收益的分配中,国家、集体和个人的利益均未得到有效的保障。国家的权益受到损害主要表现在:土地资产的流失以及由于隐形交易带来的税收收入的损失,同时也极大地冲击了耕地保护、土地用途管制和生态保护等方面的政府职能。由于政府在土地流转过程中常常以基础设施投资为由侵占集体财产,加上在土地流转过程中村干部、乡镇领导等贪污腐败行为,都造成了集体利益的受损。农民在土地流转过程中分得的收益往往较低,而且对于失地农民的就业问题和社会保障问题目前都没有很好的解决,这使得农民在土地流转收益的分配中往往会处于非常不利的位置。

(三)收益分配缺乏理论依据和客观标准

由于我国的土地所有权归国家所有,在过去漫长的时间中是不允许农村集体建设用地流转的,随着经济的发展,这种流转变得非常必要,我国的土地流转刚刚开始,对于很多问题的研究尚在试验阶段,还没有形成真正适合我国的土地流转利益分配理论。在试点的城市中,各地区对于农村集体土地流转中集体土地所有权主体、使用权主体和农民之间的土地收益分配不清,各地对于分配比例的规定也不尽相同。对于收益的分配问题往往是通过各个利益主体的需求和政府的主观判断来进行,对于县、乡、村各集体的收益分配问题还没有定论。

由于目前土地流转尚在试点,各地往往根据各自的情况和需要出台相关的政策和管理方法,这就使得各地的管理方法不尽相同。各地收益分配管理的差异造成了集体建设用地流转收益分配混乱。出现这种局面的根本原因是我国目前缺乏关于集体建设用地流转收益分配的统一政策和条例,没有统一的标准和原则。各个地方的不同就造成了很难形成统一的土地流转市场,市场价格机制也就无法发挥作用。

目前的农村集体建设用地的流转和收益的分配缺乏统一的规范管理,大多是私下交易,没有规范的合同,也没有经过批准执行,集体建设用地的流转中大多是集体干部的决定,没有经过村民大会或村代表大会的讨论,农民的知情权和参与决策权受到了很大的损害。

三、土地流转收益分配政策建议

由于目前的土地流转存在着很多的问题,土地流转收益分配也还没有找到很好的方式方法,而解决的问题很多,本文只谈几个主要的政策建议。

(一)完善产权制度确定收益关系

我国城市土地归国家所有,集体土地归集体所有成员所有,农村集体建设用地应在明确所有权的基础上实行土地所有权和土地使用权的分离。农村集体土地归集体农民共同所有,对集体建设用地的使用权实行有偿、有期限、可流动的使用制度。首先,明确农村集体土地所有权为集体所有,明确各级土地所有权和管理职能,给予集体土地所有权人更加明确的主权,使其能更好的享有知情权、参与权和处分权,建立农村集体内部决策机制,如村民大会和村民代表大会。其次,可以参照城镇国有土地的管理办法来管理农村集体土地的权利,构建包括集体建设用地所有权、使用权和其他权利体系。建立与国有土地处置方式相似的土地流转方式,根据不同的项目、不同的用地对象来确定不同的流转方式和分配方式。

在完善产权制度的基础上来确定流转收益的分配,依据集体建设用地权益分配来确定收益的分配主体和收益的分配比例。土地所有权人应是首次流转收益的分配主体,以农村集体经济组织为单位,实行第一轮家庭承包时,土地属于村民小组的应在小组之间分配收益,属村民集体的,应在集体分配收益。首次流转收益的分配在农村集体和个人之间分配,再次流转的收益在原土地使用者和土地所有者之间分配,国家通过税收的形式取得流转收益,同时由于政府的服务性质,要在流转过程中为集体建设用地的流转提供各种服务。农民集体成员之间的分配要建立相应的分配原则,注意分配的公平公正。

(二)以市场方式形成流转收益

各级政府和农村集体基层组织要发挥其行政管理职能,但是在集体建设用地流转过程中不能过多的干预,应该让市场来发挥其主要功能。以市场方式实现流转收益,首先要实现“同地、同价、同权”。当前要实现以市场方式实现流转收益首先要培育统一的土地流转市场。我国应该尽快修改《土地管理法》允许农村集体建设用地进入土地市场,形成统一的农村集体建设用地流转市场。建立完善的集体建设用地基准定价体系,确保农村集体建设用地进入市场后能够和国有土地平等竞争;同时,建立完善的农村集体建设用地的流转信息体系,为集体建设用地的流转打下基础;在流转过程中要确保集体土地所有人能够通过村民大会或村民代表大会行使其参与权、决策权。

结语

集体建设用地使用权流转已经是大势所趋,我国要尽快研究出集体建设用地使用权流转的解决方案,明确产权问题,同时处理好在集体土地流转过程中的各方利益分配问题,适应经济和社会的快速发展。

参考文献

[1]王文,洪亚敏,彭文英.中国农村集体建设用地流转收益关系及分配政策研究[M].北京:经济科学出版社,2013.

[2]卢吉勇,陈利.集体非农建设用地流转的主体与收益分配[J].中国土地,2002,(11).

[3]王晓霞,将一军.中国农村集体建设用地使用权流转政策的梳理与展望[J].中国土地科学,2009,(4).

8.农村集体建设用地的调研报告篇八

一、农村集体建设用地利用和管理中存在的问题

（一）农村集体建设用地违法行为屡禁不止

据近年全市农村集体建设违法用地调查处理数据显示，全市违法违规现象未能得到有效遏制。主要表现在：有的村未经批准，擅自占用土地，尤其是耕地或基本农田建设工业厂房，对外出租、出售；有的村以“以租代征”的方式，将土地出租给其他单位或个人，非法建设工业厂房；有的则以农业结构调整为名，擅自占用耕地，甚至基本农田建设永久性建筑，进行畜禽养殖。大量耕地遭到破坏，部分厂房闲置，既严重违背了土地管理法律法规，又造成大量资源的闲置浪费。

（二）农村住宅违法建设现象较为严重

（三）农村居民住宅非法交易时有发生

随着城市化水平的提高，城市和农村住房价格差异的不断提升，在乡镇中心区域，尤其是城乡结合部，部分城镇居民以及农村村民受经济利益的驱动，非法交易农村住宅的现象时有发生，随着旧村改造和新农村建设的推进，一些违法交易现象逐渐表露。农村住宅的非法交易，不仅严重违反国家政策规定，扰乱了土地市场的正常秩序，而且引发大量的土地信访案件和民事诉讼，使农村村民的合法权益得不到有效保障，造成了农村土地权属混乱和产权纠纷，并给旧村改造及新农村建设带来新的矛盾。

（四）集体建设用地利用率低，闲置浪费现象较为严重

一是人均集体建设用地面积较大，利用率低。二是农村住宅空置率高，一户多宅较多。部分农村村民取得宅基地建房后，因考学、参军、工作、在外购房居住等原因，将户口迁出本村，造成大量住宅闲置；部分村民因结婚分户等原因已在村内单独申请建房居住，后又继承其父母或亲戚生前所居住的房屋，导致一户多宅和房屋闲置。农村住宅闲置及一户多宅等问题，造成了农村土地的粗放利用和浪费。

二、对策及建议

（一）进一步加大宣传教育力度，增强社会各阶层的国策意识

一是搞好法律法规宣传，增强法律意识。二是搞好国情、国策的宣传，增强危机意识。三是搞好科学发展观教育，增强责任意识。将正在开展的学习实践科学发展观活动延伸到基层、到农村、到群众，将科学发展、和谐发展、持续发展的理念扩展、落实到农村基层，切实增强社会各阶层的责任意识，把节约集约用地、促进科学发展变为广大群众的自觉行为，“但存方寸地、留与子孙耕”。

（二）强化执法，规范管理

一是强化审批管理。要严格按照有关规定，界定和控制乡镇企业、镇村公共设施和公益事业建设、农村村民住宅等三类用地的范围和规模，并纳入土地利用年度计划管理。除此之外，任何单位和个人建设使用土地的，必须依法使用国有土地，禁止以兴办“乡镇企业”、“镇村公共设施和公益事业建设”为名，非法占用或租用农民集体所有土地进行非农业建设。

二是强化预防管理。逐步建立健全市、县（区）、镇、村四级巡查网络，普及执法监察管理信息系统，进一步完善案件发现预防机制，增强市（区）、镇、村基层执法监察网络的效能，实行专人分片包干责任制，突出重点区域，明确划分区域，确定巡查周期，加大巡查力度，对土地违法行为切实做到“早发现、早制止、早处理”，努力将土地违法案件消灭在萌芽状态。

三是强化执法管理。针对目前农村集体土地乱占滥建和非法交易等行为，各级国土资源部门要加大监督检查力度，制止和查处乱占农用地进行非农业建设的违法违规行为，对违法占用耕地，特别是基本农田的，要坚决依法处理到位。同时，要进一步加强与公安部门的协调与配合，推动国土、公安联合执法机制，共同查处、处理土地违法违规案件，不断加大对土地违法违规行为的震慑力及处理力度，有效制止各类违法行为。

（三）多措并举，提高农村集体建设用地集约利用水平

一是合理规划。认真组织开展新一轮土地利用总体规划修编工作，合理编制农村集体建设用地挖潜利用规划，在确保全市建设用地总量不增加、耕地总量不减少、耕地质量不降低的前提下，充分挖掘农村集体建设用地的整理（复垦）潜力，将农村集体建设用地减少与城镇建设用地增加有机结合，合理规划调整农村集体建设用地布局，优化用地结构，降低人均建设用地面积，进一步促进农村集体建设用地节约集约、高效和可持续利用，促进农村经济全面发展和社会全面进步。

二是积极推进农村居住工程建设。要严格按照国家有关规定，结合我市实际，实施村庄合并、集中兴建多层民居，将党的城乡统籌政策惠及到大多数农民，落到实处。首先，全面摸底，科学规划。第二，结合实际，分类实施。第三，严格标准，保证质量。第四，资金扶持，扎实推进。各级政府应从城镇土地出让收益中拿出专项资金，用于补助拆迁村和搬迁居民，保证农村居住工程建设顺利推进。

三是积极开展农村集体建设用地置换和挂钩。集体建设用地置换和挂钩，就是通过置换和挂钩的方式，将农村集体建设用地减少与城镇建设用地增加相结合，通过整理复垦，将农村废弃、闲置、低效利用的建设用地整理成耕地，并将整理复垦后取得的建设用地周转指标由市（区）统一调剂用于城镇及工业园区项目建设。

四是逐步建立农村住宅退出机制，实行有偿使用。20世纪90年代初期，我市曾对农村住宅实行有偿使用制度，不仅有效解决了农村住宅乱搭滥建、少批多占的问题，还较好地改善了村容村貌，受到广大农民的好评。具体方法可采取对符合规定标准的住宅少收或不收有偿使用费、对一户多宅和超标准占地的多收有偿使用费。具体标准可由县级人民政府制定，也可由村按村民公约的方式确定。

9.集体建设用地整理篇九

转让方（以下简称甲方）：_________

地址：_________

邮编：_________

电话：_________

法定代表人：_________身份证号码：_________

委托代理人：_________身份证号码：_________

受让方（以下简称乙方）：_________

地址：_________

邮编：_________

电话：_________

法定代表人：_________身份证号码：_________

委托代理人：_________身份证号码：_________

甲乙双方根据《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》的有关规定，本着平等、自愿、诚实、守信的原则，经友好协商，就集体建设用地使用权转让事宜，达成如下合同条文，以共同遵守。

第二条　转让土地基本情况：

1、地块位置：_________

2、集体建设用地使用证号：_________

3、集体建设用地使用权出让合同号：_________

4、地号：_________

5、土地用途：_________

6、土地面积：_________

7、建筑面积：_________

8、现状：_________

9、抵押、查封情况：_________

10、地块的具体位置详见附图，附图已经双方签字盖章确认。

第三条　甲方保证本合同第二条所述内容真实，保证土地权属清晰，符合法律法规规定的土地使用权转让应具备的条件。

第四条　甲乙双方确定转让土地面积为_________平方米，转让价格为人民币_________元（大写：人民币_________亿_________仟_________佰_________拾_________万_________仟_________佰_________拾_________元整）。

第五条　集体建设用地使用权设定抵押的，应取得抵押权人同意方可转让。土地转让后，原出让合同的权利和义务由乙方履行。

第六条　转让土地的剩余使用年限自_________年_________月_________日起，至_________年_________月_________日止。

第七条　签订本合同的同时，乙方应向甲方支付转让成交价款的_________％（即人民币_________元，大写：_________元人民币）作为首期款兼履约保证金。其余款项乙方同意采用以下第_________种方式支付给甲方：

1、_________年_________月_________日前一次性以现金或现金支票支付；

2、采用分期付款方式，具体如下：

（1）第一期：本合同经双方签字盖章（画押）后_________日内，乙方须支付地价款总额的_________％，共计_________元人民币（大写：_________）。

（2）第二期：本合同经双方签字盖章（画押）后_________日内，乙方须支付地价款总额的_________％，共计_________元人民币（大写：_________）。

（3）第三期：本合同经双方签字盖章（画押）后_________日内，乙方须支付地价款总额的_________％，共计_________元人民币（大写：_________）。

第八条　甲方将本合同项下的土地使用权提供给乙方使用的时间为_________年_________月_________日前，如甲方不能按时将本合同项下的土地提供给乙方使用，延迟期间甲方同意将履约保证金双倍返还给乙方，作为违约赔偿。延迟超过两个月的，乙方有权解除合同；甲方应及时退还乙方已支付的全部款项并承担乙方由此遭受的实际经济损失。

第九条　如果乙方不能按时支付应付款项，逾期两个月内（含两个月），乙方愿意以已支付的履约保证金向甲方支付违约赔偿。逾期超过两个月仍未按合同规定缴齐应付的款项，甲方有权解除合同并可向乙方追索由此遭受的实际经济损失；对乙方已支付的价款，扣除违约损失后，予以退还。

第十条　甲乙双方应在签订合同后三十日内，到土地所在地的县级以上土地行政主管部门办理有关土地登记手续。转让所需缴纳的税费由甲、乙双方按规定各自承担，双方有约定的除外。

第十一条　除法律规定的免责因素之外，甲乙双方均应严格履行各自的职责，并依法承担违约责任。出现纠纷或违约行为，应本着实事求是的原则协商解决，协商不成时，甲乙双方同意向①_________仲裁委员会申请仲裁；②_________人民法院提起诉讼。

第十二条　其他约定事项：_________

第十三条　本合同在中华人民共和国广东省_________市（县、区）签订。

第十四条　本合同自甲乙双方签字、盖章（画押）后生效。

第十五条　本合同和附件（图）共_________页，以中文书写为准。

第十六条　本合同一式陆份，甲乙双方各执贰份，贰份送_________市（县、区）土地行政主管部门留存，各份具有同等法律效力。

甲方（盖章）：_________乙方（盖章）：_________

法定代表人（签字）：_________法定代表人（签字）：_________

委托代理人（签字）：_________委托代理人（签字）：_________

_________年____月____日_________年____月____日

签订地点：_________签订地点：_________

附件

一、本合同适用于土地使用者转让集体土地使用权时，由转让方与受让方共同签订。

二、《集体建设用地使用权转让合同》包括合同正文和附件《流转宗地图》以及合同双方当事人另行约定的其他附件。

三、本合同为示范文本，可作为签约文本，但监制、印制单位不负法律责任。

10.集体建设用地整理篇十

17．完善农村土地承包政策。稳定农村土地承包关系并保持长久不变，在坚持和完善最严格的耕地保护制度前提下，赋予农民对承包地占有、使用、收益、流转及承包经营权抵押、担保权能。在落实农村土地集体所有权的基础上，稳定农户承包权、放活土地经营权，允许承包土地的经营权向金融机构抵押融资。有关部门要抓紧研究提出规范的实施办法，建立配套的抵押资产处置机制，推动修订相关法律法规。切实加强组织领导，抓紧抓实农村土地承包经营权确权登记颁证工作，充分依靠农民群众自主协商解决工作中遇到的矛盾和问题，可以确权确地，也可以确权确股不确地，确权登记颁证工作经费纳入地方财政预算，中央财政给予补助。稳定和完善草原承包经营制度，2015年基本完成草原确权承包和基本草原划定工作。切实维护妇女的土地承包权益。加强农村经营管理体系建设。深化农村综合改革，完善集体林权制度改革，健全国有林区经营管理体制，继续推进国有农场办社会职能改革。

18．引导和规范农村集体经营性建设用地入市。在符合规划和用途管制的前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价，加快建立农村集体经营性建设用地产权流转和增值收益分配制度。有关部门要尽快提出具体指导意见，并推动修订相关法律法规。各地要按照中央统一部署，规范有序推进这项工作。

19．完善农村宅基地管理制度。改革农村宅基地制度，完善农村宅基地分配政策，在保障农户宅基地用益物权前提下，选择若干试点，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让。有关部门要抓紧提出具体试点方案，各地不得自行其是、抢跑越线。完善城乡建设用地增减挂钩试点工作，切实保证耕地数量不减少、质量有提高。加快包括农村宅基地在内的农村地籍调查和农村集体建设用地使用权确权登记颁证工作。

11.浅析农村集体建设用地使用权流转篇十一

关键词：农村集体建设用地流转启示

十八届三中全会提出“要加快构建新型农业经营体系，赋予农民更多财产权利，推进城乡要素平等交换和公共资源均衡配置，完善城镇化健康发展体制机制”。作为我国统筹城乡综合配套改革试验区，成渝两地在农村土地流转市场机制建设方面进行了大胆的探索和实践。究其本质，两地都想盘活集体建设用地，促进城市化进程、满足当地经济发展的用地需求。因此，集体建设用地使用权的流转成为关键。

目前，农村集体建设用地使用权流转有四大特点：规模大但流转受限；无序流转早已存在但数量难以统计；试点地区市场机制尚未健全，流转市场不够活跃；合理的收益分配关系尚未厘清。究其原因，主要有两点：城乡分治的二元土地政策使土地市场价值产生了巨大的经济差异，以及集体建设用地流转价格尚未形成合理机制。

由于存在大量隐蔽的流转市场，而城市化建设又需要更多的建设用地，因此解放农村集体建设用地的各项权能，使其流入公开公平的市场，对农民、集体组织、城市建设都有积极作用：第一，有利于保护耕地和节约集约利用土地；第二，有利于增加农民收入；第三，有利于统一城乡建设用地使用权市场。

一、成渝两地的实践探索

（一）成都做法：建设用地指标交易

根据集体成员和集体组织在集体建设用地使用权流转中的地位和相对重要性，可以将“5·12”灾后重建中具体实施的集体建设用地流转划分为两种模式：一种是在土地整理的基础上，由集体组织通过出让、出租、出资、联营等形式统一流转土地，集体成员只通过行使表决权或同意权等形式参与组织内部的决策；另一种则不经土地整理，在符合规划的前提下，由农户通过联建等方式流转集体建设用地，集体组织只充任形式上的当事人对农户的流转进行事后确认。

（二）重庆做法：地票交易

按照《重庆农村土地交易所管理暂行办法》（下称《办法》）第18条的规定，重庆农村土地交易所交易的地票，指“包括农村宅基地及其附属设施用地、乡镇企业用地、农村公共设施和农村公益事业用地等农村集体建设用地，经过复垦并经土地管理部门严格验收后产生的指标”。按照《办法》第27条规定，地票的购买用途是“增加等量城镇建设用地”和“指标落地时，冲抵新增建设用地有偿使用费和耕地开垦费”。由此可知，地票实质上指的是城乡建设用地增减挂钩指标，而地票的持有者则拥有了增加相应面积的城镇建设用地的“资格”。

二、集体建设用地指标流转的启示

（一）推出二级交易市场，防止房价因地票上涨

针对地票持有人由于确实没有怕到中意的地块而需要处理地票的情况，为尽量降低地票持有人的经济损失，应当适时推出地票二级市场。地票的可流动性、资本性、稀缺性和时限性使得地票二级市场的建立具备了充分必要条件。

一旦建立了全国统一的建设用地指标交易市场，不仅有利于对地价的评估的监控，也使得经济发达地区的资金能够更多流向欠发达地区。并且在指标交易价格计入出让金的情况下，通过指标交易得来的土地成本也会低于招拍挂，从而维持房价的稳定。

（二）地票与招拍挂制度相衔接

目前，制度上已确定了地票本身所具有的资产价值，招拍挂中地票价格也已计入地块的出让价款。因此，结合《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》中“申请人应在公告规定期限内交纳出让公告规定的投标、竞买保证金”的规定，表明地票具有全部或部分折抵投标、竞买保证金的可操作性。一方面地票的价值可以确保投标、竞买的正常开展；另一方面可以降低地票持有人的投标、竞买准入门槛，减少地票持有过程的利息损失，从而提高持有地票企业特别是民营企业的竞争积极性，进一步体现地票制度的优势。

（三）完善复垦工作

在复垦资金的周转环节加强管理和创新，鼓励农民参与复垦。从目前的实际操作来看，农村建设用地的复垦多是由区县政府的土地整理公司来运作。笔者认为应该鼓励农民参与复垦，因为这会对复垦过程起到一定的监督作用，同时农民可以获取一部分收益。

（四）化解流转后的农民收入风险

流转后，农民生产生活方式都应相应转变，其中存在较大的就业风险。因此，一是要加大农民的人力资本投资；二是强化农村集体经济组织；三是应完善农村社会保障体系。

参考文献：

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3.刘朝旭雷国平. 重庆地票制度施行中存在的问题与对策. [J] 西部论坛. 2011（1）

4.魏峰郑义刘孚文. 我国农村集体建设用地市场配置机制研究———以重庆地票制度为例. [J] 农村经济学. 2010（8）.

5.吴义茂. 建设用地挂钩指标交易的困境与规划建设用地流转. [J] 中国土地科学. 2010（9）.

6.刘鸿渊. 政府主导下的农地集体流转收入增长效应研究. [J] 农业经济与管理. 2010（2）.

7.陈悦.重庆地票交易制度研究. [J] 西部论坛. 2010（11）