商业地产评估报告

商业地产评估报告（精选9篇）

1.商业地产评估报告 篇一

团队商业计划报告

1.题目与要求：

以小组为单位选择一个创业项目，组建一个创业公司，组成公司管理团队，撰写创业计划（2000字概要），由核心管理团队成员以PPT形式做演示汇报。

2.评审团：

由老师和学员专家组共同评审，评分权重：老师70% 评审团30%

3.评分标准：总分45分

 结构（符合商业计划格式要求，清晰、规范、美感）9  计划有创意，论述中肯，重点集中于商业计划的主要原理及结论，反映出团队的工作量9

 演讲思路清晰、表述清楚、形式活跃，不要照本宣科，回答问题顺畅、准确9

 公司班子合作默契，团结、有战斗力6

 资料原创性、观点创新性6

 幻灯片吸引眼球6

2.商业地产评估报告 篇二

1 可行性论证与效益评估

可行性分析作为建设项目的基本程序。其作用从提出至今都是被投资者重视的一道程序。1983年我国国家计委颁发了《关于建设项目进行可行性分析研究的试行管理办法》,从此,可行性分析研究就正式纳入了我国基本建设程序中。基本建设项目可行性研究分析,主要是对项目建设的必要性、可能性,特别是对投资效益进行全面系统的分析论证。效益评估是对目标绩效与能耗的比较。

对房地产业而言,经济效益表明企业投资回报与经营方向是否正确;社会效益和环境效益是指项目对社会发展和生态平衡所产生的绩效。目前,项目投资效益分析通常以定量分析和动态分析为主,定性分析与静态分析互补,来确定方案是否可行。定量分析使投资者清晰项目的投入与收益,动态分析考虑资金的时间价值,能预测未来发展变化,对投资者和决策者树立资金周转观念、利息观念、投入产出观念及合理利用建设资金、提高经济效益等都具有重要意义。下面从宏观和微观角度分析房地产投资效益。

2 房地产与土地利用规划及城市规划的密切关系

房地产与城市土地利用规划及城市规划密切相关,城市土地利用规划源自基本国策、地区资源和城市定位。它是保证一个城市土地利用安全的盾牌。由于房地产开发的最基本生产资料就是土地,而土地又关系到社会不同主体的切身利益,所以房地产效益评估不仅表现在其现实价值,更多地反映在其可持续增长空间。国家保护18亿亩耕地的底线也是旨在强调我国土地资源目前所面临的严峻挑战。

城市规划不仅是城市布局的安排,更是对城市大环境从规划上的影响;不仅关系地区的和平稳定、自然景观和国民素质,且关系城市生态平衡、社区周边教科文环境、就业和受教育情况等后增长空间。这些也是房地产投资所关注的重要因素。房地产投资品质是关键。房地产的品质,从宏观方面分析主要包括:城市GDP、自然条件、人文底蕴和生态环境;从微观方面分析大体包括:社区环境、房型、户型、容积率、人均绿地、小区建筑景观、人口密度、承建商信誉、综合造价和物业管理。大环境与小环境间存在一荣俱荣、一损俱损的关系。

西安南郊曲江房地产高速增长就是一个典型案例。曲江在2004年以前是典型的农村。截至2004年,大雁塔附近的房价约在3 000元/m2左右。随着文化旅游定位的明确,区域环境的不断改善及政府投资力度的不断增加,曲江的投资环境日益见好。曲江文化旅游的优势突显,文化和旅游联姻的人造主题公园,如大雁塔南广场、大唐芙蓉园、及曲江池遗址公园、大唐通易坊、唐城墙遗址公园,已经不仅成为曲江的标识,也成为西安市新的标识。区域更是吸引了中海地产、富丽、金地、万科、紫薇等一大批全国知名房地产商投资曲江,开发的产品品质也不断提升,洋房、别墅已经是曲江主流产品。中海的铂宫、龙湖曲江盛景、金地芙蓉世家等高端楼盘,已经成为西安高端住宅开发的典范。

统计显示,曲江2004年的别墅价格4 000元/m2左右,到了2010年花园洋房的价格已升至15 000/m2左右,短短6年时间涨了3.5倍,从这些可以看出城市规划定位对一个区域价值体现的作用。曲江翻天覆地的变化既有城市规划的作用,也有房地产开发的作用,其二者的双重作用是改变一个区域、实现区域价值最大化的双重动力。

3 住宅项目投资效益分析

我们在关注大环境的同时,也要分析小环境的效益。住宅项目投资包括建设成本投入、银行利息和不可预见费等。投资效益分析是项目可行性分析研究的核心,包括经济效益、社会效益及环境效益。住宅项目经济效益分析包括:技术经济分析、企业财务分析和国民经济分析。

3.1 住宅项目技术经济分析

住宅项目技术经济分析包括:总体规划设计、住宅楼建筑设计和住宅楼结构设计及装修。

3.1.1 小区总体规划设计分析

小区规划设计分析包括:用地平衡分析、技术经济分析和小区综合造价分析。其设计指标主要包括:容积率、绿地率、建筑密度、人口密度、布局均衡合理和综合造价经济适用。小区用地平衡分析是通过比较住宅项目用地范围内人居建筑、公共建筑、道路广场及绿化水景等占地面积,评价居住区总体布局的合理与否;技术经济分析主要通过一系列指标的计算来反映规划设计技术的经济性;小区综合造价分析是将建成住宅小区所必需的各投资总值折算到每平方米居住建筑面积上,并以此作为售楼依据,其综合造价可检验居住区建设的经济性。

3.1.2 建筑设计分析

住宅楼建筑设计主要指房屋的层高、层数、平面设计、户室比和居住面积。平立面设计、结构设计、装修设计等。层高直接影响建筑工程造价,而平面设计及装修等直接影响到住宅价值的市场实现。我国现行住宅室内净高推荐2.9 m,过去住宅室内净高一般为2.68～2.88 m。适当降低层高可节省投资,节约能耗与用地。但层高过低,容易产生压抑感。低层建筑实用方便且造价低,但占地多,故大中城市不宜多建;小高层建筑(6～7层)具有使用方便,造价低,用地少,日常费用低,建筑密度大等特点,适合我国大中城市人居习惯和经济实力;高层建筑(超过7层)可节约用地、市政设施投资及土地征用、拆迁安置等费用,但需电梯、安全通道、高压泵房和结构强度等设施完备,以致造价上升,且日常维护费高。住宅平面设计越简单,其单位造价就越低。依据我国人居生活水平和消费习惯,一般以二室二厅或三室二厅为主,一室户及多室户要有适当比例。住宅面积包括起居室、卧室等面积和卫生间、厨房、过道、阳台、储藏室等辅助面积,住户面积通常在90～150 m2,且宜大中小结合,以适应各种家庭的需要。

就城市土地集约利用的观点及土地利用的社会效益观点,我们应当参照新家坡的住宅发展方式,应该从功能上满足住宅的属性,而不仅仅是最求面积的奢侈。通过国家政策调控,引导公众对住宅的面积消费也趋于理性。

3.1.3 结构设计分析

结构形式大致分为全装配式结构、大模板结构及装配整体式结构。全装配式结构的优点是:工业化程度高、施工速度快、受季节影响小,有利于利用工业废料。其缺点是:生产基地建设一次性投资量大,运费贵,造价较高。大模板结构的优点是:结构整体性好,工艺灵活,节省费用。其缺点是:钢筋与水泥用量较多,造价较高。装配整体式结构包括:内浇外砌、内浇外挂和“一模三板”等形式,其优点是:整体性好,造价低,适应性强,能因地制宜,且与大模板结构相结合,故受到广泛欢迎。

3.1.4 装修设计分析

住宅建筑装修设计分室外装修和室内装修。室外装修根据不同结构一般采用清水墙勾缝、水刷石、干粘石、建筑涂料和大理石块材贴面等方法处理,设计与施工时要注意经济、美观、耐用、不褪色。室内装修一般根据不同标准分别对地面、墙面、顶棚等进行处理,并确定门窗、电器、给排水、暖气、卫洁具、有线电视、电话、智能化等选用标准,这些依据当地生活水平与家庭具体情况决定。

3.2 住宅项目经济效益分析

住宅项目经济效益分析是在技术经济分析的基础上进行的项目总投资估算,依据国家政策、法律和法规,结合当地取费定额,具体包括以下6项。

1)土地费用估算,包括:

土地转让费、拆迁安置费、土地出让金等;

2)前期工程费估算,包括:

前期策划费,方案设计费,施工图设计费、景观设计费“三通一平”费和勘察费等。

3)建筑安装工程费估算,包括:

土建工程、给排水安装工程、通风采暖工程、强弱电安装工程、天然气安装工程和电梯安装工程等,除天然气安装工程和电梯安装工程外,均以规划建筑面积为基数乘以估算单价进行计算。

4)小区配套设施费估算,包括:

围墙及大门工程、绿化景观工程、室外管网工程、变(配)电室工程、垃圾转运站工程和通风采暖工程等。

5)政府税费,包括:

营业税、市政配套费、人防工程建设费、环境保护费、排污费、工程定额测定费、工程招投标交易服务费、墙改保证金、地下管线查询费、工程监理招投标费劳保基金等。

6)其他开发费估算,包括:

开发管理费、预售许可证费、产权面积测量费、合同鉴定费、贷款利息和不可预见费等。

3.3 财务分析

财务评价是从房地产投资项目或企业角度对住宅项目进行的经济性分析。即根据政府现行财税制度、价格体系和有关法律、法规,计算分析住宅项目直接发生的财务效益和费用等内容,考察住宅项目的盈利能力与清偿能力。首先,要估算出住宅项目的各项成本、税金、总投资额及利润等基础性数据,然后,据此编制必要的财务报表,并计算出相应的财务效益指标,再通过与有关标准对比,判断项目投资是否可行。

住宅项目财务分析评价中常用的方法有:比较分析法、比率分析法和结构分析法。其中结构分析法多采用差额分组法、因素替换法、指数法、线性规划法和回归分析法等。实践中我们体会到,运用因素替换法时应注意以下问题:只能用于被分析对象的因果关系具有严格函数关系的情况;相关因素被从理论上证明是引起指标变动的根本原因;须从指标的经济意义及组成因素的相互依存关系方面,确定客观合理的替代顺序;各因素对指标差异总额影响程度的代数和等于该指标差异总额。据此分析可检验计算结果的正确性。住宅项目的财务评价指标主要包括:盈利指标和清偿指标。反映盈利能力的指标又包括静态分析指标和动态分析指标。

1)反映盈利能力的静态分析指标不考虑时间价值因素影响,主要包括:投资利润率、投资利税率、资本利润率和资本净利润率等。

2)反映盈利能力的动态分析指标是考虑资金时间价值因素影响所计算出的指标,主要有财务净现值(FNPV)和财务内部收益率(FIRR)。

3)反映项目清偿能力的财务评价指标主要有:投资回收期、借款偿还期、资产负债率、流动比率和速动比率。对于以出售为主的住宅项目而言,投资回收期和借款偿还期没有财务实用价值,故不予考虑。资产负债率、流动比率和速动比率都是依据资产负债表进行计算的。

3.4 住宅项目国民经济分析

国民经济分析是从国家和整个社会的角度出发,依据费用-效益分析原理,全面分析和评价项目的一种科学方法。国民经济分析是以计算影子价格、影子汇率及项目的未来经济效益和费用,估算对未来效益和费用折现的社会折现率,并对净效益(即每年的经济效益与费用之差)进行折现,最后,计算出的一系列技术经济指标进行分析和判断。财务分析是用现行价格计算投资项目效益和成本,只考虑内部收益和内部费用,不考虑项目所带来的外部效益和外部费用,所以还不能全面反映住宅投资项目的经济效益。国民经济分析是用调整后的价格和参数计算项目的效益和费用。国民经济评价是把住宅项目放在整体的国民经济发展角度,来考虑其所带来的效益及付出的代价,既考察住宅项目的内部效益和内部费用,又考察住宅项目的外部效益和外部费用。因此,在财务评价的基础上还要进行国民经济评价,才能客观全面地反映住宅项目投资的经济效益。国民经济评价一般在财务评价基础上进行以下两项微调:

1)效益与费用范围的调整。

首先,剔除已计入财务效益和费用的转移支付,然后,识别项目的外部费用和外部效益,对能定量分析的费用,要进行定量计算;对不能定量分析的费用,应作定性分析。

2)效益与费用数值的调整。

剔除建设投资额中属于国民经济内部转移支付的引进设备、材料的关税和增值税,并运用影子汇率、影子运费和贸易费用对引进设备的价值进行调整,对国内设备价值,则采用影子运费和贸易费用进行调整。用建筑工程影子价格换算系数,调整建筑费用或安装费用。用土地的影子费用代替占用土地的实际费用。对流动资金、销售收入及经营费用也要作相应调整。最后,编制报表并计算分析指标。编制项目的国民经济效益费用流量表(全部投资),并据此计算全部投资的经济净现值和经济内部收益率等。

4 结束语

房地产投资作为城市目前城市经济发展的一项指标,其对经济贡献的作用已经十分明显,但其中存在的一些问题也有目共睹。本文从探讨房地产项目投资的可行性,通过对房地产与成土地利用及城市规划的关系的分析。认为房地产项目投资应着眼建设后的经济效益、社会效益及环境效益。对其评价原则在于该项目是否有益于维护社会稳定,促进文明进步,减少或消除项目的外部成本;是否有利于地区的经济增长与社会可持续发展。投资不仅要考虑市场需求,改善人居环境,还要注意节约土地资源,使土地资源的社会属性能够得到很好的体现。只有将建设项目投资效益综合评价指标与整个项目的可行性分析有机相联,才能实现投资效益的最大化。

参考文献

[1] 杨继瑞.住宅的性质与商品房价格[J].城市开发,2004

[2] 董焱.我国房地产供需状况分析[J].商业时代,2006

[3] 屠永良.房地产经济学[M].上海:文汇出版社,1994

3.试论房地产广告价值评估 篇三

摘要：广告是房地产营销的一种常用手段，因其投入额巨大，需对房地产广告的成本、经济效益以及影响房地产广告价值的众多因索进行分析，以预测或评价出房地产广告的经济价值。本文以解决此问题为初衷，在立足房地产广告成本的基础上，通过对影响房地产广告价值的众多个别因素进行修正，得出房地产广告的经济价值，并对其经济效益进行评价。

关键词：房地产广告；价值评估；经济效益

一、房地产广告的影响因素分析

房地产广告是可确认的广告主(一般指开发商)以付费的方式，通过公共媒介对其房地产产品或服务进行宣传，借以向消费者有计划地传递信息，影响人们对所广告的房地产产品或服务的态度，进而诱发其行动而使广告主得到利益的活动。在此，把影响房地产广告价值的因素归结为以下几个方面：

1广告主(一般指房地产开发商)在房地产业的地位以及其产品的品质。具体表现为商标价值、开发商知名度、广告的壁垒效应等。这些主要反映开发商的无形资产价值。

2广告媒介的不同(包括媒介组合不同和展露度不同等)，导致广告价值的不同。

3广告公司的因素。具体表现为广告公司定价方法不同、广告公司经营成本不同、广告公司经营规模、行业垄断程度不同等。

4广告本身的特点，如广告创意、广告发布时间等。

二、对影响房地产广告的因素进行修正

目前，很多开发商只知道一味地花大成本打广告，以为这样才能获得好的销售业绩，而实际上企业获得的收益跟广告的投放量并非完全成正比的。下面在立足房地产广告成本的基础上，通过对影响房地产广告的众多因素进行修正，得出房地产广告的经济价值。

1房地产广告价格。通常，在开发商、广告商、广告媒介商眼里广告的价格就是衡量其价值的重要因素。根据在房地产广告期间发生的费用，房地产广告的价格主要还是取决于广告公司和媒介商在制作广告过程中所发生的费用，即：

房地产广告价格=广告制作费+媒介相对广告费用

2经济效益修正。以广告效果相关系数法进行测评，主要是在其他因素对广告销售无影响的假定前提下，研究广告促销与产品销售之间的关系。

假设有下表表示的调查结果：表中：a看过广告而购房人数b未看过广告而购房人数c看过广告而未购房人数d未看过广告未购房人数其基本计算公式如下：φ=(ad-bc)/[(a+b)(c+d)(a+c](b+d)]1/2例如：一房地产开发公司对自己的某一住宅小区作过两次报纸广告宣传，经调查得如下资料：

在上例中，第一次广告的相关系数约为0.1，第二次广告的相关系数约为0.21。

一般的，φ中＜0，2时为低效果，0.2＜φ＜0，4时为中等效果，0.4＜φ＜0.7时为较高效果，φ＞0.7时为高效果。

根据计算，第一次广告为低效果，第二次广告为中等效果。

只有了解这些效果的测定，才能不断提高广告的经济效益。

修正后的广告价值=广告价格广告经济效益修正系数

(其中，广告经济效益修正系数=1+广告效果相关系数)

3市场供求修正。就房地产商品而言，在对其广告价格进行修正时，主要考虑的是它与其它商品之间存在的市场供求弹性上的差异以及它是否具有广告提价效应。因为在确定广告价格时总是以社会平均需求为标准。对于房地产而言，它是价值含量高的长期耐用消费品，且通常0＜需求弹性＜1，所以价格的提高或降低只会引起很小的销售数量的减少或增加。另一方面，广告价格是房地产销售价格的组成部分，广告投入的增加，必然引起房地产成本的增加，从而导致价格的上涨，这就是所谓的广告提价效应。

按照成本定价法，房地产商品价格与广告费用有下列函数关系：

P=f_A(A)且dP/dA=f_A(A＞0

上式说明，广告所宣传的商品价格的上升是伴随广告费的增加而增加的。

通过对商品价格中广告费用的确定以及销售价格的变化，可得修正系数：

广告市场供求修正系数=1+(房地产涨价的额度一房地产价格中源于广告费用部分)／该房地产涨价前的价格

4媒介组合与展露度修正。媒介组合包括单一媒介和组合媒介。对于开发商来说是采用哪种方式，其主要的目的就在于寻求最佳传送路线，使期望的目标展露数量达到更多的目标沟通对象。

根据美国学者Herbert E.Krugman的研究，在制定广告推广计划时，广告展露三次就够了。如下图：

A分布重复过少，B分布最为有效，C分布重复太多

从以上对广告展露度的分析，可运用统计或模糊数学方法把展露度系数采用如下方法量化：

展露3次，系数为1；展露2次，系数为0.9，展露1次，系数为0.8。

5广告壁垒修正。进入壁垒是指外来开发商欲进入该房地产市场所额外负担的开发经营成本。过度的广告竞争会筑高广告的进入壁垒，但从经济理论的角度分析，进入壁垒的设置能对行业市场潜在或新进入者起到有效的阻截和抑制作用。

由于这种现象的存在，在对房地产广告价值进行综合评估时应考虑到房地产开发商的实力，以及他在无形资产(商标、企业信誉)等因素上积累的价值。因为广告壁垒的形成并非一朝一夕，需要一个长期经营的过程，所以在对广告壁垒进行修正时可对其无形资产进行评估，最后得出修正系数：

广告壁垒修正系数=该公司的无形资产价值／社会平均水平

综合以上各项因素，得出房地产广告的价值的计算公式：

房地产广告价值=房地产广告价格广告经济效益修正系数广告市场供求修正系数广告壁垒修正系数广告展露度修正系数

房地产广告价值效果系数=(房地产广告价值一房地产广告价格)／房地产广告价格100％

三、实例分析

无锡“×××”住宅小区广告推广价值评估

无锡“×××”住宅小区坐落于无锡蠡湖新城，市场定位为中高档住宅小区，在一期基本售罄后，该小区开发商欲对该小区做大规模广告推广，以便为二期销售做准备。现针对其整版报纸广告做价值评估。

三则广告基本情况如下：每则都是《无锡日报》整版彩色广告，广告公司制作成本为2000元(每则)，媒介商成本6万元(每期)，三则广告成本共计18.6万。

1广告经济效益修正。对广告前后的销售情况进行统计，结果如下：

2广告市场供求修正。广告后该住宅平均售价为每平方米8000元，比广告前(一期)房价每平方米高50元，其中广告费用占20％，即10元。

广告市场供求修正系数=1+(50-10)/(8000-50)=1.005

3媒介组合与广告展露度修正。对第三期评价时取系数为1.0。

4广告壁垒修正。经调查，该公司的无形资产等于社会平均水平，即广告壁垒修正系数为1.0。

三期广告后对整体广告的价值评估：

三期广告价值=18.611.2.1.0051.01.0=20.94万元

四、结论

该楼盘广告的经济价值大于实际投入，其价值系数=(20.94-18.6)/18.6=12.58％

4.房地产咨询评估实习报告 篇四

实习单位：江苏苏信房地产咨询评估有限公司南通分公司 实习时间：2012年九月中旬至2013年一月初

一、实习目的1、将自己所学的理论知识与实践相结合2、为自己的毕业打好基础，提前适应社会的环境，了解社会

3、熟悉企业的工作环境与制度，寻求自己喜欢的职业

二、实习内容

江苏苏信房地产评估咨询有限公司成立于1995年，2001年3月完成改制。江苏省兰德土地工程技术有限公司成立于2003年（两公司两块牌子一套人马）。公司系中国土地估价师协会理事单位、中国土地学会理事单位，中国房地产估价师与房地产经纪人学会理事单位、江苏省土地估价协会常务理事单位。

该公司是江苏省内较早从事不动产评估及土地规划业务的机构，现持有土地评估国家A级资质、房地产评估国家一级资质、土地规划国家甲级资质。经过多年的实践和理论研究，在不动产评估、土地规划、土地开发整理规划设计与预算编制、基准地价更新与地价动态监测、项目可行性研究等方面有着丰富的操作与管理经验和雄厚的技术实力。

我在该公司实习的职位是评估员，参与公司的房产和地产评估。平时我会主动的参与到公司的事务中去，积极地搜索材料，对评估对象进行考察，拍照等工作。由于我们公司和银行业务往来频繁，所以我经常会去南通各个银行收取评估对象的资料以及给银行工作人员送评估报告。不仅如此，在公司各位前辈的指导下我开始学习评估内容，自己也慢慢的可以进行一些简单的商品房评估工作，得到了公司前辈的认可，对此我也十分高兴，自己的努力没有白费，我相信自己在这个领域也还是有发展前途的。

三、实习体会

在这三个月左右的时间里，对于我这个刚刚跨入社会的准毕业生来说，可以说是宝贵的财富，刚进入公司我什么都不懂两眼瞎，在前辈们的带领之下才慢慢的摸索到公司的评估模式，也就是在这个时候我才发现自己的知识是有多么的少，我的脑袋里空空，什么都没有，所以我下定决心好好做，让自己不能在这时间里浪费青春，也不能辜负学校老师以及公司领导的厚爱。当我空闲的时候我就主动的去网上搜索评估的资料、素材莱维自己充电；当遇见不懂的时候，积极主动地去向前辈们请教，慢慢的自己也熟悉了评估业务。说起来，刚进公司的时候饿我还真害怕自己做不好，但是当自己真正的融入公司这个小家庭后我才发现评估其实也不是件很难的事，特别是有公司大家的支持，有个和谐融洽的氛围，我想做什么事都会事半功倍的！

江苏苏信房地产评估咨询有限公司是一个制度分明，奖惩明细的公司。在领导们英明的带领下，大家的工作都很积极努力，心态向上，而且公司领导也充分理解下属的难处，给予大家很大的鼓励。在我一开始去公司的时候，每周一公司都会有个例会，大家谈谈上一周自己所做的事，得来的经验，还有评估市场发生的变化，我想这对于一个公司的发展是必要的，和公司业务的拓展也是密不可分的。在例会上，领导也会对我们两个刚进公司的实习生给予很大的鼓舞，安排业务让我们去做，去熟悉行业规则。正因为有了领导的支持，前辈们的帮助，我们才能取得很大的进步，我为自己能进入这样的公司工作感到骄傲，也希望以后有机会和他们继续合作！

公司不仅在工作是给与我们很大的帮助，生活上也很照顾我们。让我感动的事在我们刚进公司不久后公司组织旅游，这当中也有我们的份，当时真的很激动的！因为公司并没有把我们当做一个实习生来看，而是确实的把我们当做他们的一员，这是令我们非常开心的！另外，由于我们是实习期，学校这段时间也有些事情经常要我们回学校处理，公司在这方面给予我们非常大的放宽政策，在此非常感谢！

四、实习总结

从这次的实习中，认识到了自身的不足。也更清楚认识到理论

与实践相结合的重要性。我决定在以后的学习生活中不断丰富自身的业务知识和素养。努力学好专业知识，掌握职业技能。做到在实践中不断发现问题和总结经验。注意信息的获取方式，获得有效的信息资源。了解市场行情及变化。争取能够更好更快的融入社会，找到自己的工作岗位，明确工作方向，从而实现人生的价值追求。

王长宝 资环091

5.某房地产开发贷款项目评估报告 篇五

一、企业基本情况

华铁铁路建设工程集团第一工程有限公司（以下简称华铁一建）成立于2011年3月，是华铁铁路建设工程集团下属的全资公司。法人代表赵茂国，注册资本10000万元，公司主营建筑施工工程，是一家集铁路、隧道、桥梁、房建施工于一体的集团公司。公司拥有各类高级工程技术人员600余人。目前，正在建设的国家重点工程“内蒙古诺门罕清洁煤有限公司年产150万吨褐煤低温热解焦油加氢多联产循环示范项目”，总投资20亿。在省内的建筑施工项目有：河南嵩县15万㎡“富达花园项目”、陕县22万㎡“君临国际”建设项目、山东成武县20万㎡“富达东方城”项目、商丘市总投资月20亿人民币睢阳区周园村、相庙村城中村改造开发项目，年企业实现总产值30亿，利润10亿元人民币。

公司因于2011年3月5日与河南荣博建筑工程有限公司合作共同投资的“三门峡市新区土地整理投资项目”。目前已完成投资8000万元，整理出土地800余亩，尚有200余亩土地正在紧张整理之中，因项目运作仍需大量资金投入，特向贵行申请借款二亿元人民币用于该项目后期费用。

在近1年的工程建设中，在市场激烈的市场竞争中，“华铁一建”已取得近2.5亿元的佳绩。截止2011年12月，公司资产总额为 万元，负债总额为 万元，所有者权益为 万元。

在 支行开有一般结算帐户。截止 年 月 日，在 存款余额为 万元；企业无不良信用记录。

通过资产负债率、盈利能力及资产运用效率、现金流量的分析，本企业所有者权益呈现增长趋势,自身积累增加,对负债的依赖程度减小，有较强的付息能力、融资能力和偿债能力。

二、项目评价

“门峡市新区土地整理项目”,位于峡高铁站

地处新区下陈东村境内，内侧×××米，地理位置优越，交通便利。该项目总占地163,648平方米（含代征地41,024平方米），建筑总面积116,092平方米，其中：商品住宅111,162平方米（可销售面积95,118平方米，赠送面积16,044平方米），会所 2,820平方米，幼儿园1,490平方米，配套用房620平方米。

项目规划设计有52幢住宅楼和配套建筑，住宅户型均为跃层式联排别墅和复式别墅，面积在160平方米到298平方米之间，共403套，其中联排别墅319套、复式别墅84套。项目容积率0.95，绿化率53%。

项目各项报批手续齐备，建筑勘察、设计、建设、监理单位均具有相应资质。小区于2001年8月全面开工，截止2002年11月已完成52栋住宅项目土建工程、外立面装饰和水电气安装；游泳池、配套用房、小区道路和景观绿化工程建设还在进行之中，预计在2002年12月完工交房。

三、市场评价

根据企业提供的资料，“××××”项目定位为大规模高档联排别墅和复式别墅小区，该项目具有地理位置优越，小区环境别具一格等优越性，同时存在小区内车位比不足，定位较高，销售不容乐观等劣势。通过选取交易实例进行分析，得出联排别墅平均售价5391元/ m2，复式别墅平均售价4183元/ m2。本项目可实现销售收入联排别墅43466.61万元，复式别墅6061.17万元,预计可实现销售收入49527.78万元。

四、投资筹资评价

根据企业提供的经规划局批准的总平方案，参考该开发企业在同类项目上的开发成本以及成都市同类建设项目经济技术标准，并结合项目自身情况，经测算该项目总投资40573.09万元，其中项目开发成本（土地、房屋开发费及其他）35679.20万元，开发费用（财务费用、管理费用、销售费用）4893.89万元。经评定单方成本为3494.91元/平方米；其中：土地1489.04元/平方米、前期工程费68.30元/平方米，房屋开发费为 1327.16元/平方米、费税(主要为综合报建费、集资费)140.85元/平方米、期间费用421.55元/平方米，其他费用8.19元/平方米，不可预见费39.82元/平方米。企业自筹资金12478.55万元，工行土地储备贷款7000万元（到期××集团代还，详见附件：××集团承诺函，截止2002年11月末，已归还1100万元），中行流动资金贷款2000万元（2003年到期），向工行新增房地产开发贷款5383.08万元，销售滚动投入 13711.46万元。企业自筹资金占总投资的30.76%，符合规定的贷款要求，截

止评估基准日，该项目已投入资金为29229.93万元。

五、财务评价

经过评估测算，该项目的各项盈利能力指标测算结果如下：（详见评估主表4项目财务现金流量表）

1、项目建成后将实现净利润4108.17万元；

2、内部投资收益率：按全部投资计为26.77%；

3、财务净现值（还原利率10％）：按全部投资计为3341.04万元

4、动态投资回收期(还原利率10%)：按全部投资计为2.03年； 由以上可以看出，该项目内部投资收益率均大于设定的基准收益率（设定的基准收益率为10％），财务净现值大于零，说明该项目在计算期内按×行财务评价标准可行。

七、评估结论

评估小组经过对企业综合情况、项目建设条件、投资估算，筹资、销售及偿债能力、贷款风险及效应等多方面进行分析测算，认为：“××××”项目建设条件具备，目前，土建已完成90％，景观已完成40％，投资计划可行，财务评价符合贷款要求，项目被评为AA级，具有一定的抗风险能力，该公司向× 行提出贷款担保方式为其母公司××××集团提供担保，经对担保企业提供的经过审计的财务报表分析，担保方××××集团股份有限公司2001年所有者权益为 16.8亿元，其中未分配利润为2.87亿元，财务状况良好，担保方式可行。由于项目在建设条件和市场销售等方面存在一定程度风险，应对项目资金专款专用，对房屋开发及销售回笼资金全程监控，做好贷后管理

工作。

二、城东房地产市场分析

城东北起府青路，西接府河沿线，南至府南河与沙河交汇处，至外环路。境内有沙河、东风渠两大干河穿过，河网密布，水量充沛。交通便利成渝高速、成龙路、成洛路与二、三环路形成城东重要的交通枢纽，使城东成为出川的重要交通要塞。随着新经济和城市化的发展，城东在走向市场的同时，发展具有城东特色的新经济，商业经济、物流业和大型专业市场，形成了城东新的经济格局和独特的产业结构，为房地产业发展提供了产业支持。

随着东郊工业结构调整规划出台，给城东的房地产业发展带来了历史性的机遇，××城市花园、××花园、×××珠花园、×××花园、××嘉苑、××名宅等精品楼盘的推出，改变了人民对城东的看法和认识，使城东房地产市场逐渐活跃起来，城东房地产开发进入了一个新阶段，出现了以下的趋势：

1、楼盘品质高档化。城东前期的楼盘多以多层砖混结构为主，而且少有车库，小区环境一般，根据市场的需要，多层和中高层住宅小区及带有半地下车库的高档别墅，将成为需求的新趋向。

2、开发规模化。早期项目因为可开发用地小而分散，没有形 成规模开发。新开楼盘如××城市花园、××××花园等，占地面积较大，有一定的规模效应，市场反应良好。

3、土地增值潜力大。随着城东控制性规划的出台，城东房地产开发逐渐升温，土地也随之增值，特别是沙河一带，整治后的沙河，将形成良好的生态和居住环境，沿岸的土地具有巨大的升值空间。总而言之，政府政策上的大力支持、城东本身优越的自然人文环境和深厚的历史文化底蕴及潜在的购买力，使得城东将成为近年来最有开发潜力的区域。

三、市场定位分析

××××地处城东，位于二环路内侧，西靠府南河，东靠××堰河，南邻×××南侧其他项目待建工地，北近望江公园。随着沙河整治的实施，上、下河心村及东湖风景区一带将形成环境优良的居住区。而就目前该区域的房地产开发状况来看，随着顺江路龙舟路的整治完成，周边新建了许多居住小区，如××名宅、××嘉苑等，但多为电梯及多层的住宅小区，只能满足部分中档收入消费者的需要，而高收入消费者所需要的大规模综合性配套设施齐全的高档居住小区还是空白，××××的修建正好弥补了这一市场盲点。

随着成都经济的发展和人民生活水平的提高，人们对居住环境的要求逐渐提高，环境优美，配套设施齐全的别墅小区逐渐成为高收入成功人士的需求热点。近年来新起的××花园别墅、××花园、××城市花园等高档居住小区，满足了这些消费群体的部分需要，市场反应较好，同时随着国家西部大开发战略的实施，成都作为西南特大型中心城市，众多前来参与西部大开发的公司纷纷选择成都作为在西南地区发展的总部，这些外来人员也将有可能成为高档居住小区的消费群体，这些都证明该类高档居住小区仍有较大的发展空间。

联排别墅在成都兴起时间不长。目前，成都市联排别墅主要集中

6.房地产抵押价值评估研究 篇六

房地产评估业作为我国社会发展体系的重要组成部分, 与人们的生活密切相关, 对我国社会主义经济的发展起到很大的促进作用。房地产抵押价值评估, 一方面, 有利于商业银行等金融机构作出正确贷款决策, 保证贷款资金的安全;另一方面, 帮助企业或个人取得合理的贷款资金, 促进自身的发展。合理、准确的房地产抵押价值有利于保障借贷双方的合法经济利益。

房地产估价活动充满了模糊性。模糊数学即是一门针对生活当中不可量化的数学问题进行模糊评价, 把定性问题定量化。在房地产估价领域, 有不少特征因素在概念上没有明确的外延或难以量化, 大多为无量纲指标。很多因素不能用精确的数值去衡量, 具有较大模糊性。由于房地产价格形成因素和构成要素的复杂性, 无法用精准语言去描述价格评估依据, 又难以确定最终修正结果。所以对于影响房地产估价的因素构成中, 要根据模糊数学理论将模糊不清晰的因素通过数学方法量化, 最终得到房地产估值。

二、模糊综合评价方法

在房地产市场中, 很多问题并不是绝对肯定或者绝对否定, 同时, 严格意义上的判别标准, 传统的数学方法难以对此定性, 而模糊综合评判方法可以很好地解决该类问题, 提供了针对房地产市场指标判断模糊性和不确定性问题的有效方法[1]。本文将模糊数学引入市场比较法中, 运用模糊数学中贴近度原理将市场比较法中可比较的交易实例进行因素修正。将以往市场法中可比实例的不确定性做到数据量化后的相似性。

1. 模糊数学中的贴近度

模糊数学在对象的相似程度识别方面, 引进了贴近度的概念, 对象越相近, 贴近度越大, 这样可以解决比较法中如何选择与待估房地产最相似的交易实例的问题[2]。

2. 贴近度

择近原则离不开贴近度, 贴近度是两个模糊子集的贴近程度, 贴近度在[0, 1]间取值, 贴近度越是贴近1, 则越贴近, 当贴近度为0时, 则称他们完全不贴近。

择近原则的原理是:设A1, A2, ……Ak, ……, An和B是论域U模糊集合, σ是U的贴近度, 如果σ (B, Ak) =max{σ (B, A1) , σ (B, A2) , ……, σ (B, An) }, 那么可以认为B与模糊集合Ak最为接近。运用贴近度的概念, 既可以解决选择相似可比交易实例的问题, 转变交易实例与待估对象的贴近度为相应的权数, 又可以恰当解决计算修正出各交易实例的价格后选择恰当权数确定待估对象价格的难点。

三、基于模糊综合评价的案例研究

现有西安碑林区一小区作为住宅抵押估价对象。

1. 选取房地产的特征因素

依据估价目的, 估价对象, 估价时点选取不同的影响估价结果的特征因素。房地产抵押价值评估的估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据的。由于其特殊性, 往往存在高估的风险。本着谨慎性和最高最佳使用性原则, 房地产抵押估价应客观保守。选取主要特征因素的方法往往存在主观随意性, 所以本文将采用特征价格模型对特征因素进行选取。

基于住宅房地产抵押的主要特征因素表:

设U={u1, u2, ┄, u10}={建筑面积, 房龄, 建筑朝向, 装修程度, 七通一平, 物业环境, 交通状况, 公共设施, 教育设施, 地理位置}, 根据特征价格的建筑、区位和邻里三大特征选取10个特征因素。

建立评判集和对比倒数法求出特征向量权值。评判集V={很好, 好, 一般, 差, 很差}。

2. 选择可比实例及待估对象集

经过数据查找和实地调研, 确定了与此估价对象在同一区域 (都在碑林区) 非常相似的三个可比实例。

则该评判子集的决策矩阵为:

则待估房地产在论域U上的模糊子集是t= (0.9, 0.8, 0.9, 0.75, 0.9, 0.7, 0.8, 0.8, 0.75, 0.9)

(1) 计算贴近度:

A与B的贴近度t1

内积:

外积:

以此类推计算出, A和C, A和D的贴近度为t2=0.45t3=0.5

则贴近度大小排序是t1>t3>t2。

(2) 计算待估房地产价格: (设λ为1.05) λ为修正系数, 一般取值区间是0.8~1.05

四、结论

过模糊数学的方法, 在房地产抵押估价中将模糊不确定因素, 先定性再定量化, 比较客观真实的反映了房地产估价活动的真实性和可靠性。利用模糊数学的隶属度和贴近度原理在对特征因素选取时规避了房地产估价人员的主观决断。为减少抵押价值评估时估价人员高估的风险。希望本文能为房地产估价机构在进行抵押估价活动时提供参考和借鉴。

参考文献

[1]花景新, 薄煜明, 陈志敏.基于模糊权重的改进的房地产市场综合评价法[J].济南大学学报 (自然科学版) , 2014, 28, (6) :460~469.

[2]施建刚, 白庆华.基于模糊数学的“快速递减加权式”在比较法评估房地产价格中的应用研究[J].土木工程学报, 2003, 36, (3) :21~24.

[3]张协奎, 陈伟清, 成文山, 李树丞.基于模糊数学的市场比较法研究[J].中国管理科学, 2001, 9, (3) :37~42.

[4]张炯, 张敏莉, 贾仁普, 朱平.基于模糊数学的房地产估价市场比较法研究[J].扬州大学学报 (自然科学版) , 2005, 8, (3) :31~34.

[5]郭庆军, 赛云秀, 田娟.模糊综合评判在房地产估价中的应用[J].基建优化, 2006, 27, (5) :94~97

7.关于房地产抵押贷款的评估 篇七

一、接受评估委托前需要注意的问题

抵押贷款评估的前提应该是银行已有同意放贷的意向。有些评估委托方在没有得到银行表示同意贷款之前，就直接找评估机构要求进行抵押物的评估。当评估完毕，银行却不同意贷款时，就出现了不来取评估报告或要求撤消评估业务约定书这样的情况。因此，评估机构有必要在接受评估委托前提醒委托方，即评估机构只能提供抵押物的评估价值，并不能保证贷款的实现。

在抵押物评估前，一些委托方可能会提出评估结果要达到某一具体金额等不合理的要求。这是对评估机构执业道德和风险意识的考验，评估机构应拒绝委托方这些不合理的要求。但评估机构应该与委托方充分沟通，说明拒绝这些不合理要求的原因从而避免评估工作完成后的“扯皮”。

还有一些委托方会要求评估机构提供抵押物“初步的预估值”。一些委托方甚至是找了多个评估机构，谁提供的“初步的预估值”高，就让谁评。而一些评估机构为争夺业务而投其所好，向对方随意提供使其满意的“预估值”。结果在正式提供评估报告时，因达不到当时应允的“预估值”而出现了纠纷。这些问题，都是在接受评估委托前需要注意的。

二、关于评估的价值类型

抵押贷款中的抵押物是处于准交易的状态，当贷款期满而债务方无法还贷时，银行有权处置抵押物。银行在确定抵押物的抵押价值时，要考虑风险，进行变现能力分析，并要扣除处置抵押物时发生的卖方税费等。因此，有人提出，为防范信贷风险，需要评估抵押物的清算价值作为抵押价值。但是，评估机构评估的清算价值并不一定能符合贷款银行的要求，因此《房地产抵押估价指导意见》（建设部、人行、银监会建住房（2006）8号）要求：“房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值”。同时要求“房地产抵押估价应当关注房地产抵押价值未来下跌的风险，对预期可能导致房地产抵押价值下跌的因素予以分析和说明。”“房地产抵押估价报告应当包括估价对象的变现能力分析。”最后由银行来确定贷款数额。

三、商品房抵押时的评估

商品房抵押评估一般采用市场比较法。采用市场比较法进行商品房抵押时需要注意以下问题：

1.比较案例选取时应注意的问题

市场比较法中比较案例的选取，决定了评估结果的正确程度。笔者认为比较案例选取时需要注意以下几个问题：

（1）比较案例应尽可能选取同一供求圈内与同一地段等级的交易案例。同一地段等级内可能存在一些价格特别高或特别低的交易案例，这不足为怪，因为这可能是存在一些特殊的因素。我们在选择比较案例时，不要选取这些特殊的案例。

（2）比较案例的选择不应集中在同一个住宅区。因为同一住宅区价格影响因素基本上是雷同的，如果同一住宅区挑选了多个比较案例，实际上只能起到一个案例的作用。

（3）比较案例的交易日期要尽量接近评估基准日，特别是在房地产市场价格变动较大时。如这两年来，福州市商品住宅市场涨幅一直很高，如选用一年前的交易案例作为比较案例，无疑将影响评估结果的准确程度。

（4）比较案例的价值属性应尽量一致。福州市房地产估价协会今年五月份已经出台了根据户型价格差异确定的户型指数，因此，商品住宅评估时所选择的比较案例户型应相同。此外，作为比较案例的商品住宅所在小区的建筑密度及配套设施也应尽量接近；建筑类型（多层、小高层、高层）也应尽量对应；写字楼的档次（智能化程度）也应尽量一致等等。

（5）比较案例中的特殊因素在案例所披露的信息中没有被体现。如住宅楼东把头的价格比中间楼口便宜，二层的价格比四层的贵等不合常理的现象。这往往是因为存在其他的因素。如住宅有现房和期房之别，有一次性付款、分期付款与按揭之别，并可能存在有关系背景的交易和特殊交易方式下的交易等。

（6）从某些信息来源获得的交易案例的交易价格，是纳税之后的价格，低于实际的成交价。我们在评估报告中必须阐明所选用比较案例的来源，并对于所选用比较案例的交易价进行具体分析，对于有确凿依据证明其与市场行情有明显差异的交易案例，应予剔除。

2．除比较案例的选取以外，市场比较法的应用中还应注意以下问题：

（1）市场比较法中商品房装修状况的比较是指对商品房一次装修的比较。商品房二次装修的状况不应列入评估中进行比较。因为商品房的二次装修档次差异很大，且装修的式样也因人的喜好而异，比较案例装修的具体状况一般不进行现场勘察，因此，在市场比较法中，不能将商品房的装修价值与建筑物的价值合并在一起评估。并且，二次装修的价值一般也难以被买方所接受。因此即使二次装修需要评估，也应是单独进行评估。

(2)不应将商品房的“成新率”作为比较因素。评估中，一般只需考虑商品房建造时间之间的差异。“成新率”仅仅是成本法中分析损耗后的结果。在市场比较法中，“成新率”这一模糊的概念不能作为比较因素。

四、自建房抵押时的评估

不论是单位还是个人的自建房，自建房的抵押评估一般适于采用成本法。只有在其具有明确且稳定的出租收益时，才适于采用收益法评估。

五、在建工程抵押时的评估

在建工程抵押时的评估可采用假设开发法与成本法进行评估。假设开发法即是将在建工程开发完成后所拥有的合理的市场价值折现为评估基准日的现值，并扣除成本、税费和正常利润。成本法即是确定在建工程已完工形象进度的完全重置成本。

假设开发法需占有详尽的工程资料，其评估选取的许多参数都需要依赖于评估师的判断，工作量也较大。而采用成本法评估在建工程，有人会认为评估的只是“成本”，而未体现在建工程的市场价值。实际上，只要在重置成本中合理地计算投入的资金成本与投资利润，成本法与假设开发法这两种方法的评估结果差异不会太大，具有可比性。

在建工程抵押估价报告要披露工程是否拖欠工程款。《房地产抵押估价指导意见》第十七条规定：“在建工程发包人与承包人应当出具在估价时点是否存在拖欠建筑工程价款的书面说明；存在拖欠建筑工程价款的，应当以书面形式提供拖欠的数额”。因此,在接受评估委托时应要求委托方提供这方面的资料。

六、房改房、集资房、拆迁安置房的抵押评估

这类房产的评估方法也适于采用市场比较法。在缺少可比案例时，可采用商品房的交易案例。不过要注意应尽可能选择个别因素和区域因素品位相称的商品房案例。

七、变现能力分析

《房地产抵押估价指导意见》要求：“房地产抵押估价报告应当包括估价对象的变现能力分析”。但目前一些评估报告的变现能力的分析还十分粗浅。笔者在实践中总结得出了下列的商品房变现率分析表，供同行们参考。

首先要对影响变现率的相关因素进行充分的定性分析，然后才能得出定量的变现率。影响变现率的因素可以归纳为品质、转让属性、潜在市场状况和变现期限四个方面，具体分析内容如下：

8.投资性房地产资产评估报告 篇八

一、委托方、产权持有者和其他评估报告使用者概况

(一)委托方、产权持有者概况

委托方及产权持有者均为中海发展股份有限公司。

公司名称：中海发展股份有限公司

住所：上海市洋山保税港区业盛路 188 号 A-1015 室

法定代表人：李绍德

注册资本：人民币 340455.2270 万元

公司类型：股份有限公司(港澳台与境内合资、上市)

经营范围主营：主营沿海、远洋、长江货物运输，船舶租赁，货物代理、代运业务;兼营船舶买卖、集装箱修造、船舶配备件代购代销，船舶技术咨询和转让;国内沿海散货船、油船海务管理、机务管理及船舶检修、保养;国际船舶管理业务。(涉及行政许可的凭许可证经营)

(二)其他评估报告使用者概况

除委托方、产权持有者、国家法律法规规定的评估报告使用者外，业务约定书未约定其他评估报告使用者。

二、评估目的

本次评估的目的是为中海发展股份有限公司拟以公允价值模式计量的投资中海发展拟以公允价值模式计量的投资性房地产资产评估报告

性房地产的经济行为提供价值参考依据。

三、评估对象和范围

评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。

评估对象和评估范围是位于上海市虹口区东大名路670号的上海港国际客运中心5号楼除7层以外的写字楼、商铺和车位，具体评估范围是该楼的地上1-6层、地下1层以及地下2-3层的148个车位。该房屋竣工于，钢混结构，房地产权证编号为沪房地虹字第010730号，委估建筑面积为13,689.16平方米，土

地使用权取得方式为出让。

纳入评估范围的资产与业务约定书确定的评估范围一致。

四、价值类型及其定义

评估价值类型为市场价值。

市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。

五、评估基准日

本次评估基准日是201x年12月31日。

六、评估依据

(一)经济行为依据

中海发展股份有限公司第十七次董事会会议《关于投资性房地产后续计量由成本计量模式变更为公允价值计量模式的议案》。

(二)法律法规依据

1.《国有资产评估管理办法》(国务院令第91号);

2.《国有资产评估管理办法施行细则》(国资办发〔1992〕36号);

3.《企业国有资产监督管理暂行条例》(国务院令第378号);

4.《关于改革国有资产评估行政管理方式加强资产评估监督管理工作的意见》(国办发〔〕102号);

5.《企业国有资产评估管理暂行办法》(国务院国资委令第12号);中海发展拟以公允价值模式计量的投资性房地产资产评估报告 正文

6.《国有资产评估管理若干问题的规定》(财政部令第14号);

7.《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》(国资委产权〔〕274号);

8.《中华人民共和国土地管理法》;

9.《中华人民共和国城市房地产管理法》。

(三)评估准则依据

1.《评估准则——基本准则》和《资产评估职业道德准则——基本准则》(财企〔〕20号);

2.《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》(会协〔〕18号);

3.《资产评估准则——评估报告》等7项资产评估准则(中评协〔〕189号);

4.《企业国有资产评估报告指南》(中评协〔〕218号);

5.《以财务报告为目的的评估指南》;

6.《中评协关于修改评估报告等准则中有关签章条款的通知》中评协〔〕230号)。

(四)权属证明

上海市房地产权证。

(五)其他参考依据

评估人员收集的上海市房地产交易资料。

七、评估方法

房屋建筑物类资产评估通常采用的评估方法有成本法、收益法、市场法。成本法一般用于自建房产;收益法一般主要用于商业性用房，适合具有(或潜在)收益的房产评估;市场法一般用于同一区域或均质区域有类似的交易案例。

由于委估资产为整栋购入的房地产，故不适合采用成本法评估;委估资产的B1-5层及地下车位已出租，其承租方分别为中海财务、中海码头、中海投资、中海集团等内部关联单位，为短期租约，不宜作为判断租金公允市场水平的基础，此外，在委估资产周边区域无法找到可比租赁交易案例，故不适合采用收益法评估。

委估资产为外购的房地产，因市场上可收集到相似类型的物业成交案例，故中海发展拟以公允价值模式计量的投资性房地产资产评估报告 正文本次评估采用市场法。

市场法是在求取一宗委估房地产价格时，依据替代原理，将委估房地产与类似房地产的近期交易价格进行对照比较，通过对交易情况、交易日期、区域因素和个别因素等进行修正，得出委估房地产在评估基准日的价格。

基本计算公式为：

P=P′×A×B×C×D

式中：P-----委估建筑物评估价值;

P′-----参照物交易价格;

A-----交易情况修正系数;

B-----交易日期修正系数;

C-----区域因素修正系数;

D-----个别因素修正系数。

交易情况修正系数A用于将参照物的交易价格调整为一般市场情况下的正常、客观、公正的交易价格;

交易日期修正系数B用于将参照物的交易价格调整为评估基准日的价格;

区域因素修正系数C用于调整委估建筑物与参照物在地理位置、周边环境、交通条件、基础设施等方面的差异;

个别因素修正系数D用于调整委估建筑物与参照物在临街状况、结构、朝向、楼层、装修、施工质量、配套服务设施、已使用年限等方面的差异。

根据上海市车位市场成交价格及上涨幅度等相关资料，对比确定委估车位单价。

八、评估程序实施过程和情况

(一)接受委托

经与委托方洽谈沟通，了解委估资产基本情况，明确评估目的、评估对象与评估范围、评估基准日等评估业务基本事项，经综合分析专业胜任能力和独立性和评价业务风险，确定接受委托，签订业务约定书。针对具体情况，确定评估价值类型，了解可能会影响评估业务和评估结论的评估假设和限制条件，拟定评估工作计划，组织评估工作团队。

(二)资产核实

指导被评估单位清查资产、准备评估资料，以此为基础，对评估范围内的资产进行核实，对其法律权属状况给予必要的关注，对收集获取的评估资料进行审阅、核查、验证。

(三)评定估算

根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，选择适当的评估方法。

结合所掌握的评估资料，开展市场调研，收集相关市场信息，确定取价依据，进行评定估算。

(四)出具报告

对评估结果进行汇总、复核、分析、判断、完善，形成评估结论。撰写评估报告，经内部审核，在与委托方和相关当事方就评估报告有关内容进行必要沟通后，出具正式评估报告。

九、评估假设

本评估报告及评估结论的成立，依赖于以下评估假设：

(一)基本假设

公开市场假设。公开市场假设是假定待评估资产在公开市场中进行交易，从而实现其市场价值。资产的市场价值受市场机制的制约并由市场行情决定，而不是由个别交易决定。这里的公开市场是指充分发达与完善的市场条件，是一个有自愿的买者和卖者的竞争性市场，在这个市场上，买者和卖者的地位是平等的，彼此都有获得足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易行为都是在自愿的、理智的，而非强制或不受限制的条件下进行的。

(二)具体假设

1.在评估基准日的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。

2.任何有关评估对象的运作方式、程序均符合国家、地方的有关法律、法规。

十、评估结论

在评估基准日 20xx 年 12 月 31 日，委估资产的账面值为 58,928.14 万元。经评估，委估资产的评估值为 119,345.84 万元，评估值比账面价值增值 60,417.70万元，增值率为 102.53%。评估结果详见下表：

资产评估结果汇总表

评估基准日：20xx 年 12 月 31 日

产权持有者：中海发展股份有限公司 单位：人民币万元

账面价值 评估价值 增减值 增值率

项 目

A B C=B-A D=C/A×100%

投资性房地产 1 58,928.14 119,345.84 60,417.70 102.53%

十一、评估报告使用限制说明

1.评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途。

2.评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用。

3.除法律、法规规定以及相关当事方另有约定外，未征得出具评估报告的评估机构同意，评估报告的内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体。

4.根据国家的有关规定，本评估结果有效使用期为一年，从资产评估基准日 20xx 年 12 月 31 日起，至 年 12 月 30 日止有效。

十二、特殊事项说明

1.截止评估基准日，委估资产部分已出租，本次评估未考虑房屋出租事项对评估值的影响。房屋出租情况如下：各楼层对外出租情况表

楼层 承租方 面积㎡ 日租金(元/㎡) 租期

五楼 中海财务 1,573 6.80 /12/1-2013/12/31

中海码头 1,300 6.70 2011/1/1-2013/12/31

四楼 上海码头 40 6.70 2011/1/1-2013/12/31

中海码头 235 6.70 2012/10/1-2013/12/31

中海投资 787.5 6.60 2011/1/1-2013/12/31

三楼

寰宇物流 787.5 6.60 2011/1/1-2013/12/31

航运基金 700 6.20 2011/5/1-/12/31

中海集团 704 6.50 2012/10/1-2013/12/31

二楼

办公 6.50

中海财务 117 2012/10/1-2013/12/31

资料室 4.00

一楼 中海财务 1,493 6.40 2012/12/1-2013/12/31

B1 楼 中海集团 4,378 3.99 2011/5/1-2012/12/31

合计 12,115

中海发展拟以公允价值模式计量的投资性房地产资产评估报告 附件

附 件

一、与评估目的相应的经济行为文件;

二、委托方及产权持有者法人营业执照复印件;

三、评估对象涉及的主要权属证明资料复印件;

四、委托方及产权持有者承诺函;

五、签字注册评估师的承诺函;

六、评估机构资格证书复印件;

七、评估机构法人营业执照副本复印件;

八、签字注册评估师资格证书复印件;

九、评估业务约定书复印件;

十、授权书。

xx资产评估有限公司

9.商业地产评估报告 篇九

XXXX股份有限公司拟以公允价值模式

计量的投资性房地产

关于评估说明使用范围的声明

企业关于进行资产评估有关事项的说明 资产评估说明

一、评估对象与评估范围说明

二、资产核实情况总体说明

三、评估技术说明

四、评估结论及其分析

XXXX拟以公允价值模式计量的投资性房地产资产评估报告 声明 注册资产评估师声明

一、我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。

二、评估对象涉及的资产清单由委托方申报并经其签章确认；所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。

三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。

四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验。

五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。

XXXX拟以公允价值模式计量的投资性房地产资产评估报告 摘要

摘 要

一、本次评估对应的经济行为

本次评估对应的经济行为是XXXX股份有限公司拟以公允价值模式计量投资性房地产。

二、评估目的

本次评估的目的是为XXXX股份有限公司拟以公允价值模式计量的投资性房地产的经济行为提供价值参考依据。

三、评估对象和评估范围

评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。评估对象和评估范围是位于XXXXXX，土地使用权取得方式为出让。

四、价值类型

根据本项目的评估目的和评估对象的具体情况，本次评估采用的价值类型为市场价值。

五、评估基准日 2013 年XX 月 XX 日。

六、评估方法

本次评估采用市场法。

七、评估结论及其使用有效期 1．评估结论

在评估基准日 2012 年 XX 月 XX 日，委估资产的账面值为XXXXX万元。经评估，委估资产的评估值为 XXXX万元，评估值比账面价值增值XXXX万元，增值率为XXXXX%。评估结果详见下表：

XXXX拟以公允价值模式计量的投资性房地产资产评估报告 摘要

资产评估结果汇总表

评估基准日：2013 年XX 月 XX 日

产权持有者：XXXX股份有限公司 单位：人民币万元

账面价值 评估价值 增减值 增值率 项 目

A B C=B-A D=C/A×100% 投资性房地产 XXXXXXX

本评估结论仅对XXXX股份有限公司拟以公允价值模式计量的投资性 房地产这一特定评估目的有效。2．报告使用有效期

本评估报告评估结果于 2013 年 XX 月XX 日至 2014 年XX 月 XX 日之间使 用有效。

八、对评估结论产生影响的特别事项

1．截止评估基准日，委估资产部分已出租，本次评估未考虑房屋出租事项对评估值的影响。房屋出租情况如下：

各楼层对外出租情况表

2．房地产权证载地下三层车位203为民防工程，且其权属归XXXX股份有限公司所有，因此，本次评估未考虑该事项对评估值的影响。

3．本次评估值为设定土地出让状态下房地合一的市场公允价值，评估值中未考虑相关税费对评估值的影响。提请评估报告的使用者注意以上事项对评估结论可能产生的影响。XXXX拟以公允价值模式计量的投资性房地产资产评估报告 摘要

以上内容摘自评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估结论，应当阅读评估报告正文。XXXX拟以公允价值模式计量的投资性房地产资产评估报告 正文

XXXX股份有限公司拟以公允价值模式计量的投资性房地产资产评估报告

XXXX股份有限公司：

证券资产评估有限公司接受贵公司的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，采用市场法，按照必要的评估程序，对本次经济行为所涉及的资产在2012年12月31日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如 下：

一、委托方、产权持有者和其他评估报告使用者概况(一)委托方、产权持有者概况

委托方及产权持有者均为XXXX股份有限公司。公司名称：XXXX股份有限公司 住所：XXXX 法定代表人：XXXX 注册资本：XXX 公司类型：股份有限公司（港澳台与境内合资、上市）经营范围主营：XXXXXX(二)其他评估报告使用者概况

除委托方、产权持有者、国家法律法规规定的评估报告使用者外，业务约定书未约定其他评估报告使用者。

二、评估目的

本次评估的目的是为XXXX股份有限公司拟以公允价值模式计量的投资性房地产的经济行为提供价值参考依据。XXXX拟以公允价值模式计量的投资性房地产资产评估报告 正文

三、评估对象和范围

评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。评估对象和评估范围是位于XXXXXX，土地使用权取得方式为出让。纳入评估范围的资产与业务约定书确定的评估范围一致。

四、价值类型及其定义

评估价值类型为市场价值。

市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。

五、评估基准日

本次评估基准日是2013年XX月XX日。

六、评估依据

(一)经济行为依据

XXXX股份有限公司2012年第十七次董事会会议《关于投资性房地产后续计量由成本计量模式变更为公允价值计量模式的议案》。(二)法律法规依据

1．《国有资产评估管理办法》(国务院令第91号)；

2．《国有资产评估管理办法施行细则》(国资办发〔1992〕36号)； 3．《企业国有资产监督管理暂行条例》(国务院令第378号)；

4．《关于改革国有资产评估行政管理方式加强资产评估监督管理工作的意 见》(国办发〔2001〕102号)；

5．《企业国有资产评估管理暂行办法》(国务院国资委令第12号)； 6．《国有资产评估管理若干问题的规定》(财政部令第14号)；

7．《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》(国资委产权 〔2006〕274号)；

8．《中华人民共和国土地管理法》； 9．《中华人民共和国城市房地产管理法》。(三)评估准则依据

1．《评估准则——基本准则》和《资产评估职业道德准则——基本准则》(财 企〔2004〕20号)；

2．《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》(会协〔2003〕18号)； 3．《资产评估准则——评估报告》等7项资产评估准则(中评协〔2007〕189 号)；

4．《企业国有资产评估报告指南》(中评协〔2008〕218号)； 5．《以财务报告为目的的评估指南》；

6． 中评协关于修改评估报告等准则中有关签章条款的通知》 中评协〔2011〕 230号）。(四)权属证明 XX市房地产权证。(五)其他参考依据

评估人员收集的上海市房地产交易资料。

七、评估方法

房屋建筑物类资产评估通常采用的评估方法有成本法、收益法、市场法。成本法一般用于自建房产；收益法一般主要用于商业性用房，适合具有(或潜在)收益的房产评估；市场法一般用于同一区域或均质区域有类似的交易案例。由于委估资产为整栋购入的房地产，故不适合采用成本法评估；委估资产的B1-5层及地下车位已出租，其承租方分别为XXXXX等内部关联单位，为短期租约，不宜作为判断租金公允市场水平的基础，此外，在委估资产周边区域无法找到可比租赁交易案例，故不适合采用收益法评估。委估资产为外购的房地产，因市场上可收集到相似类型的物业成交案例，故

本次评估采用市场法。

市场法是在求取一宗委估房地产价格时，依据替代原理，将委估房地产与类似房地产的近期交易价格进行对照比较，通过对交易情况、交易日期、区域因素和个别因素等进行修正，得出委估房地产在评估基准日的价格。

基本计算公式为： P=P′×A×B×C×D 式中：P-----委估建筑物评估价值； P′-----参照物交易价格； A-----交易情况修正系数； B-----交易日期修正系数； C-----区域因素修正系数； D-----个别因素修正系数。

交易情况修正系数A用于将参照物的交易价格调整为一般市场情况下的正常、客观、公正的交易价格； 交易日期修正系数B用于将参照物的交易价格调整为评估基准日的价格；

区域因素修正系数C用于调整委估建筑物与参照物在地理位置、周边环境、交通条件、基础设施等方面的差异；

个别因素修正系数D用于调整委估建筑物与参照物在临街状况、结构、朝向、楼层、装修、施工质量、配套服务设施、已使用年限等方面的差异。

根据上海市车位市场成交价格及上涨幅度等相关资料，对比确定委估车位单价。

八、评估程序实施过程和情况

(一)接受委托

经与委托方洽谈沟通，了解委估资产基本情况，明确评估目的、评估对象与评估范围、评估基准日等评估业务基本事项，经综合分析专业胜任能力和独立性和评价业务风险，确定接受委托，签订业务约定书。针对具体情况，确定评估价值类型，了解可能会影响评估业务和评估结论的评估假设和限制条件，拟定评估 工作计划，组织评估工作团队。(二)资产核实

指导被评估单位清查资产、准备评估资料，以此为基础，对评估范围内的资产进行核实，对其法律权属状况给予必要的关注，对收集获取的评估资料进行审阅、核查、验证。(三)评定估算

根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，选择适当的评估方法。结合所掌握的评估资料，开展市场调研，收集相关市场信息，确定取价依据，进行评定估算。(四)出具报告

对评估结果进行汇总、复核、分析、判断、完善，形成评估结论。撰写评估报告，经内部审核，在与委托方和相关当事方就评估报告有关内容进行必要沟通后，出具正式评估报告。

九、评估假设

本评估报告及评估结论的成立，依赖于以下评估假设：(一)基本假设

公开市场假设。公开市场假设是假定待评估资产在公开市场中进行交易，从而实现其市场价值。资产的市场价值受市场机制的制约并由市场行情决定，而不是由个别交易决定。这里的公开市场是指充分发达与完善的市场条件，是一个有自愿的买者和卖者的竞争性市场，在这个市场上，买者和卖者的地位是平等的，彼此都有获得足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易行为都是在自愿的、理智的，而非强制或不受限制的条件下进行的。(二)具体假设

1．在评估基准日的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。

2．任何有关评估对象的运作方式、程序均符合国家、地方的有关法律、法规。

十、评估结论

在评估基准日 2013 年 XX 月 XX 日，委估资产的账面值为XXX万元。经评估，委估资产的评估值为 XXX万元，评估值比账面价值增值XX万元，增值率为 XXX%。评估结果详见下表：

资产评估结果汇总表

评估基准日：2012 年 12 月 31 日

产权持有者：XXXX股份有限公司 单位：人民币万元

账面价值 评估价值 增减值 增值率 项 目 A B C=B-A D=C/A×100% 投资性房地产XXXXX

十一、评估报告使用限制说明

1．评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途。2．评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用。

3．除法律、法规规定以及相关当事方另有约定外，未征得出具评估报告的评估机构同意，评估报告的内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体。

4．根据国家的有关规定，本评估结果有效使用期为一年，从资产评估基准日 2012 年 12 月 31 日起，至 2013 年 12 月 30 日止有效。

十二、特殊事项说明

1．截止评估基准日，委估资产部分已出租，本次评估未考虑房屋出租事项对评估值的影响。房屋出租情况如下：

各楼层对外出租情况表

楼层 承租方 面积㎡ 日租金（元/㎡)租期 附 件

一、与评估目的相应的经济行为文件；

二、委托方及产权持有者法人营业执照复印件；

三、评估对象涉及的主要权属证明资料复印件；

四、委托方及产权持有者承诺函；

五、签字注册评估师的承诺函；

六、评估机构资格证书复印件；

七、评估机构法人营业执照副本复印件；

八、签字注册评估师资格证书复印件；

九、评估业务约定书复印件；

十、授权书。

证券资产评估有限公司 二○一三年二月十八日 资 产 评 估 结 果 汇 总 表 评估基准日：2012年12月31日 表1 共2页第1页

被评估单位：XXXX股份有限公司 金额单位：人民币万元 账面价值 评估价值 增减值 增值率 项 目 A B C=B-A D=C/A×100% 1 流动资产 2 非流动资产 其中：可供出售金融资产 #REF!#REF!#REF!#REF!4 持有至到期投资 #REF!#REF!#REF!#REF!5 长期应收款 #REF!#REF!#REF!#REF!6 长期股权投资 #REF!#REF!#REF!#REF!7 投资性房地产 XXXXXX 8 固定资产 9 在建工程 10 工程物资 11 固定资产清理 12 生产性生物资产 13 油气资产 14 无形资产 15 开发支出 16 商誉 长期待摊费用 18 递延所得税资产 19 其他非流动资产 20 资产总计 期：2013年流动负债 22 非流动负债 23 负债总计 净资产（所有者权益）

投资性房地产—房屋(公允价值计量模式)评估明细表 评估基准日：2012年12月31日 表2 共2页第2页

被评估单位：XXXX股份有限公司 金额单位：人民币元 来 建成 计量 建筑面积 成本单价 评估单价

序号 权证编号 房屋名称 结构 原始入账价值 账面价值 评估价值 增减值 增值率 备注 源 年月 单位(m2)(元/m2）(元/m2)XXXXXX

评估说明

证券资产评估有限公司 二○一三年二月十八日

XXXX拟以公允价值模式计量的投资性房地产资产评估报告 评估说明

关于评估说明使用范围的声明

本评估说明供国有资产监督管理机构（含所出资企业）、相关监管机构和部门使用。除法律法规规定外，材料的全部或者部分内容不得提供给其它任何单位和个人，不得见诸公开媒体。

企业关于进行资产评估有关事项的说明

本部分是由委托方及产权持有者出具并提供，原文附后。企业关于进行资产评估有关事项的说明

一、委托方及产权持有者概况

委托方及产权持有者均为XXXX股份有限公司。公司名称：XXXX股份有限公司 住所：XXXX 法定代表人：XXX 注册资本：XXXXX 公司类型：股份有限公司（港澳台与境内合资、上市）经营范围主营：XXXXX

二、关于经济行为的说明

本次评估对于的经济行为是XXXX股份有限公司拟以公允价值模式计 量投资性房地产。

三、关于评估对象与评估范围的说明

评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。评估对象和评估范围是位于XXXXX土地使用权取得方式为出让。2013 年 XXX 月 XXX日的账面价值为XXXX元。

四、关于评估基准日的说明

本次评估基准日是2013年XX月XX日。

I

五、可能影响评估工作的重大事项的说明

1．截止评估基准日，委估资产部分已出租，本次评估未考虑房屋出租事项对评估值的影响。房屋出租情况如下：

各楼层对外出租情况表

楼层 承租方 面积㎡ 日租金（元/㎡)租

2．房地产权证载地下三层车位203为民防工程，其权属归XXXX股份有限公司所有。

六、资料清单

1．资产评估申报表；

2．委托方及产权持有者营业执照复印件； 3．房地产权证。

法定代表人：

委托方及产权持有者盖章：

年 月 日

资产评估说明

一、评估对象与评估范围说明

(一)评估对象与评估范围内容

评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。评估对象和评估范围是位于XXX(二)实物资产的分布情况及特点

(1)委估资产位于XXXX，该房屋产权来源为2009年购买。经现场勘察，该房屋较新，使用及维护状况非常好。

(2)委估房地产权证编号为XXXX号，证载房屋所有权人为XXXX股份有限公司，规划房屋用途为办公、商铺和停车位，土地用 途为综合用地，土地使用权取得方式为出让，土地终止日期为2055年4月18日。(3)委估房产2013年XX月XX日账面价值为XXXX元。

(4)截止评估基准日，委估资产B1-5层全部出租，地下车位已出租，6层尚 待出租，已出租楼层建筑面积为XXXX平方米。具体情况如下：

各楼层对外出租情况表

楼层 承租方 面积㎡ 日租金（元/㎡)租期XXXX拟以公允价值模式计量的投资性房地产资产评估报告 评估说明

各楼层对外出租情况表

楼层 承租方 面积㎡ 日租金（元/㎡)租期

二、资产核实情况总体说明

(一)资产核实人员组织、实施时间和过程

根据资产评估有关准则及规范要求，依据委托方提供的资料，评估人员对评估范围内资产进行了实地查勘。核实过程具体如下：辅导产权持有者清查资产、填报资产评估申报明细，收集整理产权持有者提供的各项评估资料。

依据产权持有者提供的评估基准日会计报表和资产评估申报表，在产权持有者有关人员的配合下，核实账表、账实是否相符，核实资产状况。根据核实结果，提请产权持有者补充、修改和完善资产评估申报表。对产权持有者提供的评估资料进行核实，对有关资产法律权属资料和资料来源进行必要的查验，对有关资产的法律权属进行必要的关注。对可能影响资产评估的重大事项进行调查了解。根据以上工作，与相关当事方沟通，形成资产核实结论。(二)资产核实方法

根据委估资产原值、净值等项目进行账账、账实核对。(三)核实结论

委估资产法律权属清晰，不存在抵押、质押和担保事宜。

三、评估技术说明

(一)评估范围

纳入本次评估范围内的投资性房地产为办公、商铺和车位用房，截止评 估基准日 2013 年 XX 月XX 日账面价值为 XX 元。

(二)基本概况

委估资产位于XXXXX；地下 2-3 层的停车位 148 个（其中地下三层车位 203 为民防工程）。委估房屋为精装修，装修标准为外墙为玻璃幕墙，一楼大堂和-1 层局部为大理石地面，-1 层健身房等为复合地板和地毯，1-6 层地面铺设地毯、办公室内墙为铝合金隔断，会议室等内墙帖木式镜面板，天棚为三合板吊顶、配水晶灯饰，其他房间内墙涂料，卫生间地砖、至顶瓷砖内墙、PVC 吊顶，部分铝合金门窗，其余为木门。配套设施：给排水、照明、消防、宽带、通信，四部客梯，一部货梯，一部消防梯等。(三)核实的方法和结果 1．核实方法

(1)评估人员会同委托单位配合评估人员，将申报项目核对位置、建筑结构、建筑面积、层次和主要建筑技术经济指标；

(2)核查房屋权属证及土地使用证；(3)核实建筑物竣工时间；

(4)调查了解设计单位的设计水平、施工单位的施工水平、工程质量、建筑物抗震设防等级、使用维修等综合情况；

(5)在评估申报表核对无误的基础上，评估人员在产权持有单位有关人员的配合下深入现场进行实地勘察，记录建筑物及构筑物的施工质量、改扩建情况，调查了解建筑物的结构类型特征，使用维护情况，同时，核实位置、数量、结构形式、装修标准及保温情况等。对委估资产走访查看，详细核实和记录资产的现实状况；对关键、重要或有代表性的部分详细填写现场记录表。2．核实结果

(1)经核实，委估资产权属完善。(2)截止评估基准日，委估资产 B1-5 层全部出租，地下车位已出租，6 层尚待出租，已出租楼层建筑面积为 12,115平方米。明细如下：

各楼层对外出租情况表

楼层 承租方 面积㎡ 日租金（元/㎡)租期

(3)委估资产账面原值为 2009 年企业购置房产时的价值，以及购置后的房屋装修费用。(四)评估方法

房屋建筑物类资产评估通常采用的评估方法有成本法、收益法、市场法。成本法一般用于自建房产；收益法一般主要用于商业性用房，适合具有(或潜在)收益的房产评估；市场法一般用于同一区域或均质区域有类似的交易案例。由于委估资产为整栋购入的房地产，故不适合采用成本法评估；委估资产的B1-5层及地下车位已出租，其承租方分别为XXX等内部关联单位，为短期租约，不宜作为判断租金公允市场水平的基础，此外，在委估资产周边区域无法找到可比租赁交易案例，故不适合采用收益法评估。委估资产为外购的房地产，因市场上可收集到相似类型的物业成交案例，故本次评估采用市场法。市场法是在求取一宗委估房地产价格时，依据替代原理，将委估房地产与类似房地产的近期交易价格进行对照比较，通过对交易情况、交易日期、区域因素和个别因素等进行修正，得出委估房地产在评估基准日的价格。基本计算公式为：P=P′×A×B×C×D 式中：P-----委估建筑物评估价值； P′-----参照物交易价格； A-----交易情况修正系数； B-----交易日期修正系数； C-----区域因素修正系数； D-----个别因素修正系数。

交易情况修正系数 A 用于将参照物的交易价格调整为一般市场情况下的正常、客观、公正的交易价格； 交易日期修正系数 B 用于将参照物的交易价格调整为评估基准日的价格；

区域因素修正系数 C 用于调整委估建筑物与参照物在地理位置、周边环 境、交通条件、基础设施等方面的差异；

个别因素修正系数 D 用于调整委估建筑物与参照物在临街状况、结构、朝向、楼层、装修、施工质量、配套服务设施、已使用年限等方面的差异。

根据上海市车位市场成交价格及上涨幅度等相关资料，对比确定委估车位单价。(五)评估案例

案例 XXXX 5 号楼 评估明细表序号 1 1．选取比较实例

委估对象位于XXXX。评估时，假设该建筑物为整体出售，选择与委估资产相类似的小区物业 A、B 两宗 交易实例作为比较实例。评估对象和比较实例基本情况如下：(1)评估对象

评估对象位于XXX。房屋用途为办公、商铺和停车位，土地用途为综合用地，土地使用权取得方式为出让。房屋总面积XXX。委估建筑物位于黄浦江西岸，拥有 880 米长的黄金沿江岸线，毗邻两条上海地铁线并与东方明珠电视塔隔江相望。委估建筑物由国际客运码头、港务大楼、办公楼、艺术画廊、音乐文化中心等相关建筑和设施组成，是一个集邮轮码头和商业办公为一体的综合商务开发项目。该项目东起高阳路，西至虹口港，北沿东大名路，南到黄浦江，位于虹口北外滩的“黄浦江门户”位置，与浦东小陆家嘴的东方明珠隔江相望。整个项目规划占地面积 15 万平方米，总建筑面积将达 40 万平方米左右，其中，地下建筑面积 24.5 万平方米，地上建筑面积 16.5 万平方米（容积率近1:1.1），共有 13 个单体建筑。委估建筑物的办公楼项目临江景观好、建筑规模小，成为整个航运服务聚集区的“门面”，被誉为北外滩的标志性建筑。委估建筑物毗邻北外滩滨江绿地，滨江绿地北靠东大名路，东临高阳路，西至溧阳路，南沿黄浦江边，与上海港国际客运中心码头相邻。绿地面积 6.4万平方米，茂密的大乔木、各类花灌木、地被植物等构成了绿色生态区，极大改善委估建筑物的办公环境。委估建筑物所在小区的地下有即将开通的 12 线地铁，该小区的中心区域有近万平米的音乐广场及音乐之门。整个小区的地下贯通，并通往上海港国际客运中心码头。(2)比较实例

①比较实例 A 和 B 分别为上海国际航运服务中心项目的 3 号楼和 6 号楼，均竣工于 2012 年 12 月，钢筋混凝土结构。3 号楼地上共 6 层，地下 1 层，总建筑面积 7,098.16平方米（其中地上 6,354.84平方米，地下 743.32平方米），6 号楼地上 13 层，地下 1 层，总建筑面积 19,778.93平方米（其中地上 18,162.37平方米，地下 1,616.56平方米）。

上海国际航运服务中心项目，位于上海市虹口区北外滩地区公平路 18 号，距上海港国际客运中心东 1.6 公里。该楼盘所在物业西起公平路、东至瑞丰大厦及秦皇岛码头、北靠临江小区至杨树浦路、南临黄浦江。2011 年至 2012 年 销售的写字楼位于西块，总用地面积 41,345平方米，总建筑面积 206,857平方米，整个项目由高度 21.5 米到 100 米不等的 5 幢商务办公楼组成。该楼盘功能定位包括办公、商业、会议、公寓式酒店，以及游艇港池在内的相关设施，作为上海国际航运中心建设的重要组成部分，体现了航运服务业的核心功能和规模效应，将起到跨国航运企业集聚的作用。设立上海国际航运服务中心项目是为了体现上海市航运服务业的核心功能和规模效应，以达到跨国航运企业集聚的目的。上海国际航运服务中心项目与委估建筑物上海港国际客运中心相连，形成一个两倍于外滩长度的滨江区域。

②比较实例C为上海中信广场的第五整层，中信广场位于上海虹口区（虹口区四川北路 859 号，四川北路以西、塘沽路以北、江西北路以东、海宁路以南），是北外滩及四川北路核心区域的一座国际 5A标准甲级写字楼。整个项目由街区型商业设施与一栋超高层办公楼组成。项目落成后将成为未来浦西地标建筑之一。

中信广场竣工于 2010 年，建筑结构为框架结构。建筑面积 147,065平方米，建筑占地面积 10,121平方米，地上建筑面积 109,828平方米，地下建筑面积 37,236平方米，总建筑层数为地上 47 层，地下 3 层，标准层建筑面积2500平方米，电梯数量：三菱客梯 18 部，货梯 4 部，地下车位 387 个，标准 层净高 3.1 米。具体情况见下表：

评估对象—上海上海国际航运服 上海国际航运服比较内容 港国际客运中心 5 中信广场务中心 6 号楼 务中心 3 号楼号楼

建筑用途 商业配套楼 相同 相同 相同 所处地区 北外滩 相同 相同 相同

交易时期 2012.12.31 2012.12 2012.12 2012.12 交易情况 市场价 中介叫价 中介叫价 中介叫价 建 成 年 代

(年)2009 2012 2012 2010 土地使用权出让 相同 相同 相同 性质繁华程度 较好 相近相近相近距海天路商0.5 公里 相近相近相近业区交通便捷程

有 3 条以上公交线路 相同 相同 相同度

评估对象—上海

上海国际航运服 上海国际航运服 比较内容 港国际客运中心 5 中信广场 务中心 6 号楼 务中心 3 号楼 号楼

空气、噪音、绿化周 环境质量 一般 一般 一般 围景观较好 建 筑 面 积

15,258.86 19,778.93 7,098.16 2,340.09(m2)建筑结构 钢混 相同 相同 相同 户型 整栋 相同 相同 相同

楼层 地下 1 层地上 7 层 地下 1 层地上 13 层 地下 1 层地上 6 层 第 5 整层，共 50 层 朝向 整栋 相同 相同 相同

配置 水、电、通讯等 相同 相同 相同 装修情况 高档 普通 普通 普通 景观情况 江景 相近相近相近交易单价(元

115,000/92,000 138,000/116,000 68,000 /m2)

2．交易情况修正

交易情况修正系数=正常交易的交易情况指数/比较实例的交易情况指数 设定正常交易的交易情况指数为 100，因比较实例 A、B、C 为中介叫价，经市场调查，参考实例上海国际航运服务中心项目的 5 号楼（建筑面积 12,157.99平方米）和 8 号楼（建筑面积 35,302.31平方米），在 2011 年 12 月 和 2012 年 3 月整体出售的价格，销售单价分别为 6.5 万元和 6.6 万元，当时 5 号楼和 8 号楼网上中介叫价为 8—10 万元/平方米。经计算，实际成交价与中 介叫价下限的比分别为 81.25%和 82.5%。故在评估时参考上述比率，并结合 实例 A、B 中介叫价的浮动比例，进行交易情况修正，综合考虑后，交易情况修正系数分别为 100/125、100/125，即中介叫价的 8 折。本次评估 A 和 B 采用中介叫价的下线作为交易单价，即实例 A：92,000 元，实例 B：116,000 元。实例 C 由于中介叫价不打折，因此实例 C 交易单价采用 68,000 元。

3．进行交易日期修正

交易日期修正系数=评估基准日价格指数/比较实例交易时点价格指数评估基准日与比较实例的时点相同。因此，无需进行交易日期修正。4．进行区域因素修正

区域因素修正系数 = 评估对象区域因素指数/比较实例的区域因素指数因比较实例与评估对象不在同一小区内，故需要进行区域因素修正。以评估对象的区域因素，如距商服中心距离、交通便捷度、区域基础设施状况、区域公用服务设施、环境质量、黄浦江景观状况等为基准，比较评估对象与交易实例在上述方面的差异并对比打分，则打分的结果详见区域因素比较修 正系数表。

5．进行个别因素修正

以评估对象房地产的个别因素，如户型、面积、楼层、朝向、临街状况、装修标准、设备配置、新旧程度、整栋楼盘和商业修正等为基准，比较评估对象与交易实例在上述方面的差异并对比打分，则打分的结果详见因素比较 修正系数表。

6．计算评估对象的评估值 因素比较修正系数表 项目 实例 A 实例 B 实例 C 交易情况修正 100/125 100/125 100/100 交易日期修正 100/100 100/100 100/100 区域因素修正

1．距商服中心距离 100/100 100/100 100/100 2．交通便捷度 100/100 100/100 100/100 3．区域基础设施状况 100/100 100/100 100/100 4．区域公用服务设施 100/100 100/100 100/100 5．环境质量 100/99 100/99 100/97 6．景观状况 100/100 100/100 100/99 个别因素修正

1．户型 100/100 100/100 100/100 2．面积 100/100 100/115 100/120 3．楼层 100/97 100/100 100/102 4．朝向 100/100 100/100 100/100 5．临街 100/100 100/100 100/100 6．装修标准 100/93 100/93 100/93 7．设备配置 100/100 100/100 100/100 8．新旧程度 100/103 100/103 100/101 9．整栋楼情况 100/100 100/100 100/80 10．商业面积修正 100/99 100/99 100/98

因素比较修正系数计算表 项目 实例 A 实例 B 实例 C 2 交易单价(元/m)92,000 116,000 68,000 交易情况修正 0.8000 0.8000 1.0000

因素比较修正系数计算表 项目 实例 A 实例 B 实例 C 交易日期修正 1.0000 1.0000 1.0000 区域因素修正

1．距商服中心距离 1.0000 1.0000 1.0000 2．交通便捷度 1.0000 1.0000 1.0000 3．区域基础设施状况 1.0000 1.0000 1.0000 4．区域公用服务设施 1.0000 1.0000 1.0000 5．环境质量 1.0101 1.0101 1.0309 6．景观状况 1.0000 1.0000 1.0101 个别因素修正 1．户型 1.0000 1.0000 1.0000 2．面积 1.0000 0.8696 0.8333 3．楼层 1.0309 1.0000 0.9804 4．朝向 1.0000 1.0000 1.0000 5．临街 1.0000 1.0000 1.0000 6．装修标准 1.0753 1.0753 1.0753 7．设备配置 1.0000 1.0000 1.0000 8．新旧程度 0.9709 0.9709 0.9901 9．整栋楼情况 1.0000 1.0000 1.2500 10．商业面积修正 1.0101 1.0101 1.0204 综合修正系数 0.8785 0.7410 1.1552 比准单价(元/m2)80,822 85,956 78,554

7．确定评估值 市场单价＝XXXXX 取整

评估值＝市场单价×面积＝XXX＝XXXXX(元)取整

四、评估结论及分析

(一)评估结论

在评估基准日 2013 年 XX 月XX 日，委估资产的账面值为XXX万元。经评估，委估资产的评估值为 XXX万元，评估值比账面价值增值 XXX万元，增值率为XXX%。评估结果详见下表： 资产评估结果汇总表

评估基准日：2013年 XX月 XXX 日

产权持有者：XXXX股份有限公司 单位：人民币万元

账面价值 评估价值 增减值 增值率 项 目 A B C=B-A D=C/A×100% 投资性房地产 1 58,928.14 119,345.84 60,417.70 102.53%

(二)评估结论与账面价值比较变动情况及原因