房产租赁服务合同

房产租赁服务合同（精选15篇）

1.房产租赁服务合同 篇一

出租方(甲方)：

承租方(乙方)：

根据《中华人民共和国合同法》的规定，经双方协商一致，就乙方向甲方承租以下设备达成协议：

一、设备的使用地点及工程情况：

二、租赁设备概况

本合同所列的所有租赁设备的所有权属于出租方，承租方对租赁设备机械只享受租赁期间的使用权，没有对设备的转租权。承租方不得以任何理由对设备进行抵押，否则造成的全部后果由承租方承担。

三、设备的所有权：

四、甲方的基本责任：

1、提供技术型良好的设备。

2、设备进入乙方施工现场厚，甲方机手服从乙方施工管理人员的调度与指挥，并遵守乙方施工现场的规章制度。

3、甲方机手应该按设备操作规程施工。

五、乙方的基本职责：

1、为甲方机手提供食宿。

2、乙方负责设备在施工现场的看护并保证设备、人员的安全。由乙方原因造成的设备损坏或丢失，由乙方负责赔偿。

3、乙方不得强迫甲方机手违章作业或超负荷工作。

4、乙方应在交货地点检查验收租赁机械设备，同时将签收盖章后的机械租赁收据交给甲方

5、乙方对甲方进入施工现场的机手要进行安全培训。

六、结算方式及相关事宜：

1、租赁期间：自 年 月 日至 年 月 日，开始计算租金。如乙方提前使用，则从使用日期开始计算租金。租赁期满，乙方将设备完好交给甲方后，办理退场手续。如乙方继续租用需签订续租合同，续租不足一个月时，租赁费按实际天数计算。

2、结算方式：设备租赁费按包月计算,首月 3.8万 元/月，次月 3.6万 元/月，第三月 3.4万 元/月，第四月 3万 元/月，第五月 2.8万 元/月，第六月 2.6万 元/月，乙方在甲方确认设备后向甲方支付首月租金 3.8万 元，并且完全支付进场和反程运费押金 5000 元后办理提货手续。反程运费押金在租赁期满三个月时从当月租金中扣除。乙方应在每月提前五日向甲方交付下月租金。如到期未付租金，甲方有权停机或将设备撤场，所造成的损失由乙方承担。本设备按月结算。如使用不足一个月，按整月结算。超过一个月以上，超出部分按天计算( 元/天)。

3、运费的承担：设备的进场费用由乙方承担，退场费用由甲方承担。如租期不足三月，则退场费由乙方承担，乙方应在设备退场前五日内通知甲方。

4、工作时间：每月工作时间不得超过300小时，超出部分按10小时折合一天计算机械租金和机手加班费。

5、油料提供：乙方负责提供在租赁期间内设备运行所需的符合运行标准的油料，否则造成的停机损失由乙方承担。

6、设备维修：乙方应协助甲方机手作好设备的维修工作，所付的维修费用用以甲方机手签字为准每月每台维修费超过 元以上的部分由甲方承担， 元以下的部分由乙方承担。另乙方承担摊铺机叶片、滤芯等低值易耗品的费用。

7、设备因故障造成的停工每月累计布超过3天(维修时累计12小时折合一天)，若超出三天，则超出的天数不计租赁费。

8、设备租赁期间，乙方如需转移工地施工，必须征得甲方得书面同意，并保证甲方设备在该协议结束后返回。

七、本合同的附件时本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等的法律效力。本合同附件包括：租赁合同附表、租赁机械收据、及甲、乙双方通过协商做出的补充规定。

八、争议的解决：

有关本合同的一切争议，甲、乙双方应根据《中华人民共和国合同法》及其他相关法律的有关条款友好协商解决。如协商不成，提交甲方所在地的仲裁委员会，根据仲裁的有关程序进行仲裁裁决。仲裁费和胜诉方的律师费由败诉方承担。

九、本合同壹式贰份，由甲、乙双方各执一份。甲乙双方签字盖章(合同章)之日起生效。

十、如本合同未加盖甲方合同章，则视为无效合同。

承租方：(盖章)

委托代理人：(签字)

2.房产租赁服务合同 篇二

一、案情简介和法院判决

蔡枝滔等村民诉广州溪头风景名胜区规划有限公司租赁合同纠纷一案,先后由广东省从化市人民法院和广州市中级人民法院审理。2011年7月10日,村委会在未经村民会议及村民代表会议讨论决议的情况下,以村委会的名义与规划公司签订《房屋租赁合同》(规划公司盖章日期为2011年9月30日),约定鉴于蔡氏古堡原租户违约拖欠租金多年, 已造成甲方(村委会)重大经济损失,甲方决定终止原租约,并委托乙方收回蔡氏古堡的使用权,并将位于从化市良口镇溪头村的蔡氏古堡及附属庭院房舍出租给规划公司,期限自2011年10月1日起至2031年9月30日止,租金为4000元/年,以及其它相关的权利义务。蔡枝滔等村民得知后,认为未经村民会议集体讨论决议,该合同将会损害村民的合法权益,遂向广东省从化市人民法院提起本案诉讼,请求判令村委会与规划公司签订的《房屋租赁合同》无效。

一审法院认为案件争议焦点有二:第一,关于原告是否适格。集体所有的财产受法律保护,禁止任何单位和个人侵占和破坏,集体经济组织、村民委员会或者其负责人作出的决定侵害集体成员合法权益的,受侵害的集体成员可以请求人民法院予以撤销。因此,蔡枝滔等106个村民认为村委会、规划公司所签订的租赁合同侵害了其合法的权益,有权向法院提起诉讼,并不存在主体资格不适的问题; 第二,关于合同效力问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定,违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。《中华人民共和国物权法》第五十九条第二款规定,“下列事项应当依照法定程序经本集体成员决定:(一)土地承包方案以及将土地发包给本集体以外的单位或者个人承包;……”。《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条规定, “涉及村民利益的下列事项,经村民会议讨论决定方可办理:……(八)以借贷、租赁或者其他方式处分集体财产;……”。因上述合同违反了该民主程序, 故对蔡枝滔等106个村民提出确认村委会、规划公司签订的《房屋租赁合同》无效的诉讼请求,予以支持。

二审法院认为原审确认租赁合同无效并无不当,本院予以维持。此外,二审法院认为规划公司对《中华人民共和国村民委员会组织法》中的规定属于管理性强制性规定,而不是效力性的强制性规定,属于其单方面的解读。二审法院最终维持原判。

二、如何区分效力性与管理性强制性规定

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》将强制性规定区分为效力性强制性规定和管理性强制性规定,违反效力性强制性规定将导致合同无效,而违反管理性强制性规定则只是对违反者加以制裁,但并不否认合同效力。

在2013粤高法审监民提字第53号湛江市东海岛实验区东简镇某村村民小组与吴某农村土地承包合同纠纷案中,法院认为,“某村违反民主议定原则发包林地给吴某经营,依法属违反管理性强制性规定,而不属违反效力性强制性规定,故合同有效”。而在本案中,法院却认为,“规划公司认为《中华人民共和国村民委员会组织法》中的规定属于管理性强制性规定,而不是效力性的强制性规定,属于其单方面的解读,本院不予采信”。同样是有关处置集体财产合同效力的案件,同样为广东省法院审理, 却有着截然不同的判决结果。由此可见,对于如何区分效力性强制性规定与管理性强制性规定,在目前暂无法律明确规定的情况下一般为法院的自由裁量权。

那么,我们应如何区分效力性强制性规定与管理性强制性规定呢?笔者提供参考方法如下:第一,明确规定违反强制性规定的合同无效的,属于效力性规定;第二,虽然没有规定违反导致合同无效,但违反该规定的合同继续履行将损害国家利益和社会公共利益的,属于效力性规定;第三,如果是为了实现管理的需要而设置的,则属于管理性规定;第四,效力性规定主要针对行为内容,而管理性规定主要限制主体的行为资格。审判实践中常见的诸如《中华人民共和国公司法》关于公司经营范围的规定,《中华人民共和国城市房地产管理法》关于房地产中介需取得营业执照的规定等,均属于管理性规定。但是对上述判断标准要综合运用,如金融、证券、保险等行业关于营业范围的强制性规定, 虽然调整对象主要是主体资格,但由于此类主体是否有相应的资质多涉及社会公共利益与市场秩序, 因此应认为是效力性规定。

三、未经村民民主程序的租赁合同效力定性

首先,《中华人民共和国村民委员会组织法》并非效力性强制性规定。《中华人民共和国合同法》规定,“有下列情形之一的,合同无效:……(五)违反法律、行政法规的强制性规定”。这里的“强制性规定”是指效力性强制性规定。而二审法院判决认定涉案租赁合同无效所适用的法律是《中华人民共 和国村民委员会组织法》,也就是说,二审法院认为《中华人民共和国村民委员会组织法》中规定的“涉及村民利益的下列事项,经村民会议讨论决定方可办理:……(八)以借贷、租赁或者其他方式处分集体财产”属于效力性强制性规定,笔者不予认可, 笔者认为该法仅是管理性强制性规定,具体理由将在下文中予以解释。

其次,《中华人民共和国村民委员会组织法》并未明确规定未经过民主程序的合同无效。《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条规定,“涉及村民利益的下列事项,经村民会议讨论决定方可办理:(一)本村享受误工补贴的人员及补贴标准; (二)从村集体经济所得收益的使用;(三)本村公益事业的兴办和筹资筹劳方案及建设承包方案; (四)土地承包经营方案;(五)村集体经济项目的立项、承包方案;(六)宅基地的使用方案;(七)征地补偿费的使用、分配方案;(八)以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产;(九)村民会议认为应当由村民会议讨论决定的涉及村民利益的其他事项。村民会议可以授权村民代表会议讨论决定前款规定的事项。法律对讨论决定村集体经济组织财产 和成员权益的事项另有规定的,依照其规定”。很明显,该条文并没有规定未经过村民会议程序的合同无效。然而本案中法院却直接适用该法认定涉案合同无效,笔者认为有失妥当。

再次,《中华人民共和国合同法》规定,“有下列情形之一的,合同无效:……(四)损害社会公共利益”。所谓“社会公共利益”,即不特定多数人的利益。而本案中所涉村民的利益,则为特定多数人的利益,不属于社会公共利益,因此规划公司与村委会签订的合同也并没有因“损害社会公共利益”而无效。

结合到本案中,笔者认为《中华人民共和国村民委员会组织法》更大程度着重国家对村民委员会的管理,属于对村民委员会的行为的调整规范,并不涉及到其他民事主体,更未涉及到村民委员会与其他民事主体之间的民事合同的效力问题。因此, 笔者认为,《中华人民共和国村民委员会组织法》属于管理性强制性规定,不能以该法作为认定民事合同效力的法律依据。

然而,笔者随机抽取了广东省内部分法院审理的没有经过村民会议讨论而处置集体财产的合同效力的案件,从2004年到2014年的55个案件样本中, 只有3个案件是认定合同有效(且为农业承包合同而非租赁合同),即94%的该类案件在广东省内目前的司法实践中均是被认定为合同无效的,包括本案。

笔者分析,司法实践与理论出现上述悖论的原因很可能是由于村民集体财产处分案件多为金额大、人员多的群体性事件,处理稍有不慎,社会影响就非常大,进而使得法院的维稳压力较大。因此在司法审判实践中,法院基于实际社会效果、对更多利益体的保护、社会稳定等因素,多认定没有经过村民民主程序的租赁合同无效。

四、小结

承租人承租前应要求村委会出具租赁物业事宜已经履行民主程序的证据。《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国村民委员会组织法》、《中华人民共和国农村土地承包法》均规定了村委会处分 集体财产需经村民会议讨论决定方可办理,否则违反法律、行政法规强制性规定,合同无效。由此可见, 承租人在承租农村集体物业时,对该物业的出租是否已经履行民主程序负有谨慎注意义务。因此,承租人在承租前应要求村委会出具租赁物业已经履行民主程序的证据,对村委会是否有权处分集体财产保持应有的谨慎,确保合同有效。

对尚未履行民主程序的农村集体物业租赁合同的补正措施。若承租人签订租赁合同时农村集体物业尚未履行民主程序,则其面临着合同无效的风险。此时,可对无效合同予以补正。所谓无效合同的补正,是指当事人所签订的合同违反了法律禁止性规定,导致合同不能满足有效条件,当事人可以通过事后补正来使合同满足有效的条件,促使合同有效。就农村集体物业租赁合同的补正,主要有以下几种措施:第一,重新召开村民会议,投票表决农村集体物业租赁事宜;第二,根据村委会的议事规则或章程规定的补正手续进行补正;第三,让村民代表在村委会的资产报告或财务报表上签字;第四,由村委会出具承诺函,书面明确由其自行承担合同无效的法律后果。

诉讼时应确保能够取得的证据都已在举证期限前提交法院。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十三条第一款规定,“当事人举证期限届满后提供的证据不是新的证据的,人民法院不予采纳”。那么,何为“新证据”呢?法律规定,二审程序中的新证据包括:一审庭审结束后新发现的证据;当事人在一审举证期限届满前申请人民法院调查取证未获准许,二审法院经审查认为应当准许并依当事人申请调取的证据。本案中,规划公司在二审审理期间提交了其与村委会签订的《房屋交接备忘录》、《公证书》、存款历史交易明细清单等,因该证据均可在一审期间取得,故不属于新证据的范畴,二审法院不予接纳。

3.解读9大房房产合同条款 篇三

条款一：本协议签订后，乙方(购房者，下文同)到期不签订商品房买卖合同的，乙方所付定金不予退还。

称霸原因该条款不区分具体情况，将不能签约的责任全部推给了购房者。

律师解霸最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”根据《担保法》第89条规定，给付定金的一方不履行约定债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应双倍返还定金。

条款二：出卖人为本项目制作之一切介绍、宣传及广告资料包括建筑模型，仅供买受人参考，有关内容均以《买卖合同》及本补充协议为准。

称霸原因该条款排除了开发商所做商业广告和宣传资料成为要约的可能性，为其信口雌黄、进行虚假宣传提供了方便。

律师解霸最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺的具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载人商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”

条款三：若乙方违反合同中约定之任何条款，甲方有权解除本合同，并有权对乙方欲购之商品房另行出售。乙方所付定金不予返还。

称霸原因该条款加重了购房者责任，单方扩大了售房者解除合同的权利，侵害了购房者的公平交易权和自主选择权。

律师解霸在合同约定解除的情况下，当事人协商一致或约定的合同解除条件成就时，可以解除合同，否则任何一方不得擅自变更或者解除。《经济合同法》第27条规定：“变更或解除经济合同的通知，应当采取书面形式(包括文书、电报等)。协议未达成之前，原经济合同仍然有效。”在商品房买卖中，如果买受人迟延履行债务，出卖人要进行催告。买受人在催告以后还有3个月的宽限期，如在此期限内仍未履约，方可解约。

条款四：采用商业贷款的买受人同意委托出卖人或出卖人指定的机构办理所购房屋权属证书，并在房屋交付时提交办理房屋权属证书所需证件及相关材料……并缴纳与办理产权相关的各项税费及委托代办费，每延期提交一日，买受人应按照房价款总额的万分之一向出卖人支付违约金；出卖人承诺于买受人付清办理产权证所需全部税费及代办费且买受人收齐全部所需资料之日起，十八个月内将买受人名下的房屋权属证件办理完毕，每延期一日。买受人有权按照房价款总额的万分之一向出卖人收取违约金。买受人承诺在出卖人办理完毕产权证后二十日内完成抵押登记并缴纳相关费用，若买受人未能在约定时间内完成抵押登记，每延期一日，买受人应按照房价款总额的万分之一向出卖人支付违约金，同时出卖人有权将房产证直接交押给银行并解除对买受人承担的担保责任。

称霸原因开发商向购房者收取委托房产证代办费加重丁购房者的义务，并且缺乏相关依据；18个月的产权证办理时间过长，减轻了开发商的责任。

律师懈霸按揭购房是购房者和开发商共赢的一种商业模式，开发商承担阶段性担保责任是应该的，购房者不应为此再支付相应代价。

条款五：商品房所在楼宇的屋面使用权不属于买受人；商品房所在楼宇的外墙面使用权不属于买受人；买卖双方同意下列项目权益属于卖力：会所、小区停车位、泳池、屋顶和外墙面广告权、各类球场等休闲娱乐设施，及其它卖方投资建造的经营性房在住宅区安装广告牌问题。如果购房者利开发商约定屋面和外墙面使用权归开发商所有，开发商安装广告牌时就可以不经过业主委员会同意，并且所收取的广告费全部归开发商所有。如果购房者和开发商约定屋面和外墙面使用权归全体业主共有，那么开发商想在屋顶或其它的外墙面安装广告牌就必须要经过业委会同意，安装的广告牌不能影响业主的正常生活，并且所收取广告费的主要部分归业委会所有，由业委会统一保管、使用，开发商只能收取小部分的管理费。

条款六：(有中介参与购房行为的情况)如果委托人与另一方不能签订房屋买卖合同，违约方或合同解除方应向中介公司支付服务费用2万元。在合同履行期间，委托人与房产卖方达成交易协议并签订房屋买卖合同后，如果卖方违约，委托人同意降卖方赔偿的定金的50％支付给中介，作为小介之服务费。

称霸原因此条款明显加重了买卖双方的责任，而使中介公司无论居间是否成功，均居于可以取得报酬的有利地位。

律师解霸适用定金规则的双方应该是房屋买卖双力而不包括中介公司。中介公司对违约方进行处罚、将原本全部属于守约方的违约金拿走了一半，这是法律所不允许的。

条款七：如果业主违反了有关装修规定，物业管理公司有权对业主扣留或没收工具。

称霸原因这一规定是物业管理公司对他人财产的侵犯。

律师解霸业主与物业管理公司是平等的民事主体，物业管理公司对业主的财产没有处罚权。

条款八：如果业主违反公约中关于业主的义务规定，物业公司有权处理，并要求限期整改。如果业主逾期不整改，物业公司有权强制整改，包括采取停水、停电、停气等强制措施。

称霸原因该条款属于物业公司无依据单方制定的规则。

律师解霸业主在使用水、电、气方面与物业管理公司没有法律关系，物业公司没有权利停水、停电、停气。如果物业公司采取停水、停电、停气的举措，业主可以起诉物业管理公司。

条款九：业主及非业主使用人与物业管理公司在本物业小区内不存在人身、则产保管及保险关系。

称霸原因该条款是物业管理公司为自己免责。

4.办公设备租赁服务合同 篇四

甲方(名称) ： 地址:

乙方(名称) ：xxx设备有限公司 地址：xxx智能商务城A3-06

甲乙双方据《中华人民共和国合同法》及相关法律规定，经友好协商，双方同意乙方为甲方提供速印机租赁服务;

一、合作内容：

1、租赁速印机品牌: 型号: 台数: 机号:

2、装机地点:

3、合同有效期自 至 日止。合同期满时,机器尚未到达使用年限限制,双方无异议,则合同自动延续所签合同的同样时间.计费方式: 以A4每张 元。

4、计数器起始张数: 张.

5、合同期内,乙方为上述机器设备提供每个月一次上门保养服务,甲方机器遇有故障时,乙方提供免费叫修。

合同一式两份,甲乙双方各执一份,双方签章后即刻生效.

二、定义:

1、耗材:本合同所称”耗材”系指乙方提供之油墨、版纸等。

2、零配件:本合同所称”零配件” 系指乙方提供速印机配件.

三、甲方承诺:

1、甲方将按约向乙方支付上述租赁费.

2、合同期内,甲方不得擅自聘请其他公司或人员为上述机器设备提供维修保养.

3、上述机器设备如需要更换放置地点,甲方应及时通知乙方.

四、乙方承诺:

1、速印机耗材及零配件一律由乙方提供。(乙方提供样纸,合作过程中须按照样纸的标准提供)

2、乙方在机器设备维修保养过程中,如需要进入甲方办公、生产场地,乙方应遵守甲方关于卫生、消防、安全等制度。

3、乙方须亲自完成上述机器之维修保养.乙方保证机器设备的.正常使用,保证甲方文稿的速印质量。(参见样张资料,无斑点条纹等缺陷)

4、维修保养期限:出现故障后8小时内排除,特殊故障的维修不应超过2个工作日.乙方如在以上时间内不能完成维修保养,应向甲方提供备用机(使用备用机速印需保证速印资料质量), 乙方如维修不及时使得甲方造成损失，甲方可向乙方请求赔偿，但应以乙方已收月平均之租费为上限。

五、财产权与其他责任

1、甲方拥有上述机器的使用权:乙方拥有上述机器、耗材及所更换零配件的所有权.

2、甲方如用任何方法改变计数器读数或故意造成计数器损坏,甲方需同意以已支付的月平均费用为上限赔偿乙方。

六、合同的解除

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非因以下原因,一方擅自解除合同,即视为违约,应承担违约责任.

1、合同一方违反本合同规定,致使本合同无法继续履行,守约方有权限解除合同,

2、合同期内,机器设备如发生搬迁或转让,经乙方确认,机器设备的放置地点,不在乙方服务区域内,乙方有权解除本合同。

七、乙方应承担维护保养之责任,但有下列情形之一者,应由甲方自行承担相关损失。

1、本合同约定机器设备之机号不符.

2、因电压不稳定之事由而导致机器损坏.

3、因人为因素使用不当导致机器损坏

4、甲方委托乙方之外技术人员进行维修而导致机器损坏.

八、乙方应按甲方实际需要,或甲方通知乙方在甲方工作时间内补充适量之油墨,并不得转移,否则应负相关法律责任.

九、甲方对应付费用延给付逾两个月时,乙方有权停止甲方机器之维护及耗材和零配件之供应,并视同甲方提前终止合同.在甲方全数付清欠款后,乙方始继续提供维护及耗材零配件.

十、甲方合作期半年内无条件终止合同，将机器、耗材和所更换零配件归还乙方,并支付(月平均费用)×(终止日至合同期满日之天数÷30天)的违约金,或者由甲方付费买断乙方提供之机器、耗材和所更换零配件,买断金额计算方法(参见第十一条之规定);甲方一年内无条件终止合同，需提前半个月告知。乙方无条件提前终止合同时，机器内耗材及零配件归甲方所有。

十一、合同到期后如不再续约,甲方应将机器、耗材和所更换零配件归还乙方或付费买断,买断金额=标准价×(设计使用寿命-已使用寿命)/设计使用寿命。

十二、因履行本合同产生争议,由甲乙双方协商解决,协商不成由乙方所在地法院通过诉讼解决.

十三、费用支付方式;

1、 每月由乙方至甲方机器现场抄计数器表,并填写计数器张数统计单,并由甲方签字确认,作为结帐之依据.费用每月结算一次.

2、 由乙方开正式发票向甲方结款,甲方应于接到发票后一月内以现金或支票方式支付。

订约双方: 甲方:(盖章)

经办人: 联系电话:

乙方:(盖章)

经办人: 联系电话:

5.舞美及灯光音响租赁服务合同 篇五

甲方：合肥腾创传媒有限公司 乙方：

经甲、乙双方友好协商，并根据《中华人民共和国合同法》及相关规定，签定本次活动演 出器材租赁及制作安装合同，具体条款如下：

一、演出项目： 演出地点： 演出日期：

二、租赁设备的名称，型号，规格及数量

________________________________________________________________________ ________________________________________________________________________ ________________________________________________________________________ ________________________________________________________________________

三、演出器材租赁及安装总造价：

人民币（大写）：

四、付款方式：设备进场时

****年**月**日，甲方应支付合同总金额的 %给乙方，即，整个演出完毕后，甲方在个工作日内把余款结清。乙方应在约定的付款前将相应数额发票提交给甲方。

五、甲方保证乙方的正常施工时间，即从

****年**月**日起至

****年**月**日。

六、甲方提前告知乙方施工场地的具体要求，为保证施工场地的完好，双方应一致确定安全的

施工方式。必要时，乙方应提供地毯、木工板及其它材料来保护场地设施。

七、乙方须提前与甲方确认实施方案，并根据场地情况、舞台设计提供给甲方专业建议和意见，若因乙方末在活动前进行提前告知，导致活动中造成安全事故、场地损坏等问题须由乙方承担相关责任和经济损失。

八、甲方须提供专人，与主办方就现场供电、场地占用等具体情况进行沟通，以配合乙方正常 的施工进度。乙方进场后，若甲方临时改变施工地点、变更施工方式或增加设备数量，甲方应与乙方沟通，并作出相应补偿给乙方。

九、乙方设备进场后，由乙方负责设备保管工作及办理撤场后的场地出门手续。

十、本次活动的总用电量不低于

KW，甲方必须协调将总电源提供至舞台米内区域。

十一、活动演出器材的安装搭建由乙方全权负责。在乙方施工过程中乙方须确保施工人员正确

安全施工，现场因施工问题或演出过程中，因乙方搭建的设备造成包括工作人员、演员、施工人员、观众等人身伤害等问题，相关责任和后果由乙方自行全权负责。

十二、乙方技术人员及设备操作人员应提前到位，对演出器材进行全面的检验、调试，以确保

器材设备能正常使用，保证演出的顺利完成。同时，乙方应安排工作人员全程为甲方提供技术支持及服务，确保演出器材在演出过程中正常运行。

十三、活动执行现场乙方工作人员需全力配合甲方工作作业时间及作业要求，若因乙方施工进

度（除人力不可抗拒的问题）造成活动不能按时交台、彩排、活动不能按时如期举行，相关后果由乙方全权承担。

十四、违约责任：

1、合同一方因违约或违反国家法律、法规及有关政策规定，受到罚款或给对方造成经济损失均由责任方承担责任，并赔偿给对方造成的经济损失；必须支付合同总价的20%作为违约金。

2、因一方原因，造成合同无法继续履行时，该方应及时通知另一方，办理合同终止手续，并由责任方赔偿对方相应的经济损失。

3、如甲方末按合同约定的时间和方式将演出器材租赁款支付乙方，乙方有权终止合同，所有责任均由甲方承担．如甲方拖延时间付款，将按合同总价的每天5％付给乙方滞纳金，直到余款结清为止。

4、若乙方提供的租赁器材不符合甲方要求或因乙方未能按期提供租赁器材，或因乙方提供的租赁器材严重影响甲方活动进行的，甲方有权终止合同，所有责任由乙方承担并支付甲方5%的违约金。

十五、合同争议的解决方式：在人民法院起诉。

十六、其他具体规定：不可抗拒的原因（如地震、水灾、火灾等）或由于并非当事人的过错或无法防止的外因造成的经济损失，由双方协商解决。

十七、附则

1、合同由甲、乙双方直接签订，合同一式份，甲、乙双方各执份，本合同经甲、乙双方签字（盖章）后生效。

2、合同附件与合同正本具有同等法律效力。

3、合同未尽事宜由双方协商解决。

甲

方：

乙

方： 代表人：

代表人： 盖

章：

盖

6.租房合同房屋租赁合同-租赁合同 篇六

2，想省事嫌麻烦就签长期合同，并且合同中写明租金每年上涨多少，免得看着周围房租在涨而后悔。如果不嫌麻烦就可以短租，好好租APP支持涨租功能，房东也可以使用好好租对租金随时调整。

3，押金当然越多越好，这样可以最大限度的约束租客的行为。当然不能高的离谱，把租客吓跑了就得不偿失啦~

4，合同中一定要注明房屋居住的最多人数，防止自己的房子变成群租房!

7.论拆迁引起的房屋租赁合同纠纷 篇七

根据房屋的所有人的不同, 我们将房屋租赁分为两类:一类是“法定租赁”, 一类是“市场租赁”。由历史体制原因形成的福利分房, 一般称法定租赁;根据市场双方协商形成的房屋租赁关系, 一般称市场租赁。两类租赁关系表面上看起来是一样, 但实际内容并不一样, 并且两类租赁房屋的拆迁处理实际操作也各不同。下面我主要就法定租赁房拆迁和市场租赁房拆迁两种不同情况, 分别论述在房屋拆迁过程中引起的租赁问题及解决方式。

一、法定租赁房拆迁所引起的利益分配纠纷的法律探讨

我国早些年在城市实行的是公房租赁实房分配政策。公产房屋所有权人是国家或者集体, 但公产房屋主要是提供给市民、职工的福利。因此, 我们所谓的“法定租赁”, 也就是我们所说的公房居住人基于特定的身份关系而居住公房的行为。在实际生活中这种法定租赁房非常普遍, 主要有以下几种情况:直管产房屋 (公房) ;单位分配的房屋;历史原因形成的长期事实租赁房屋;双方协商同意, 有租赁行为但没有租赁协议的租赁房屋等。

(一) 确定公房承租人

确定公房承租人的目的就是找寻公有房拆迁补偿的利益分配人。依照不同情况, 需要进行公房承租人资格确定的有这样一些情况:原承租人仍然健在的一般不发生承租人变更, 补偿对象当然还是原承租人;承租人依法变更, 变更后的承租人为新的公房承租人, 在拆迁中取得补偿获益权;原承租人去世后公房由其共同生活的部分家庭成员继续居住, 因为没有拆迁补偿的问题一直没有办理变更。

公房承租人资格认定标准:一要根据承租公房的实际居住情况和缴纳房租的状况来决定。二是原承租人死亡或者外迁后与其共同居住的家庭成员继续居住该房屋并向政府公房管理部门或直管公房经营管理单位缴纳房租的, 是与政府公房管理部门之间形成了事实上的公房租赁关系, 实际居住的家庭成员成为事实上的公房承租人。但由于没有变更公房租赁登记, 其公房承租人身份不明确, 容易受到其他当事人的质疑, 在这种情况下实际承租人应当向政府公房管理部门申请确认或变更。根据规定, 申请变更公房承租人的须满足以下基本条件:原承租人死亡或外迁;与原承租人为同一户籍;是原承租人的家庭成员;与原承租人共同居住二年以上;没有其他住房。

(二) 法定租赁房拆迁补偿利益分配

确定了公房承租人, 那么, 公房拆迁补偿利益分配人就很好确定了。公房承租人对于所承租的公房只有居住和有限处分权。公房承租人对于所承租的公房的权利不能以继承的方式转由其继承人享有, 只能通过变更的方式转由符合条件的继承人或其他共同生活的家庭成员享有。公房承租人也不可以遗嘱的方式对所承租的公房作出实体的处分。如果公房承租人以遗嘱的方式对所承租的公房作出实体上处分, 该处分属无权处分, 在有权限的公房管理单位给予认可之前, 该处分没有任何法律上的效力。

由于目前我国各个省份的实际情况不同, 所以, 具体的拆迁补偿费用也大不相同, 对此, 各省市都制定了相关的实施条例。本文选择了一种认为较为合理的补偿方式介绍, 希望能够对实际生活中的应用给予借鉴:根据《城市房地产管理法》实施货币补偿安置的, 房屋所有人取得房屋拆迁货币补偿款的20%, 房屋承租人取得房屋补偿款的80%, 按照25平方米、30平方米保底计算, 超出原面积部分的货币补偿款, 由房屋承租人全部取得。实施产权调换安置的, 偿还房屋与原房屋建筑面积相等部分, 由房屋所有人按规定支付差价;超出原面积部分, 由房屋承租人按规定支付差价, 并取得该部分房屋产权。

对于公有房屋租赁问题应当注意的法律建议:租赁公有房屋, 承租人发生变更的, 应当及时办理承租人变更。公有租赁房屋由于原承租人去世等原因, 承租人未及时变更的, 共同居住人应积极主张权利, 早日完成承租人的变更, 避免日后发生纠纷。公有租赁房屋拆迁时, 共同居住人内部就补偿等无法达成协议的, 可先行搬迁, 以便获得拆迁补偿费用和拆迁奖励。该补偿费用也可以由拆迁人或第三方暂存, 待共同居住人达成协议后再行分配。以此方式可维护共同居住人的最大利益。

二、市场租赁房拆迁所引起的利益分配纠纷的法律探讨

在这里所谓的“市场租赁”, 实际上就是根据《合同法》和《城市房地产管理法》规定的“房屋租赁”, 是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用, 由承租人向出租人支付租金的行为。房屋的租赁关系是房屋所有权人与承租人之间的契约关系, 性质上属民事法律关系, 它的调整应当依据相关的民事法律, 在房屋所有人与承租人之间进行调整。房屋租赁关系在城市房屋拆迁过程中是从属的法律关系。根据我国法律的规定, 依法成立的合同, 受法律保护。下面针对《城市房地产管理法》中有关涉及到房屋承租人权益的条款进行介绍和法律分析。

(一) 《城市房屋拆迁管理条例》中有关拆迁租赁房屋进行补偿安置的具体规定

1.《条例》第十三条第二款规定:

“拆迁租赁房屋的, 拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。”这一规定对拆迁租赁房屋如何订立拆迁补偿安置协议作了特别规定, 即拆迁补偿安置协议由拆迁人、被拆迁人、被拆迁房屋的承租人三方签署。这首先就是对引发争议的租赁问题作了很好的限定, 也是对日后的纠纷起了很好的预防作用。在具体操作中, 拆迁人与被拆迁人、承租人订立补偿安置协议时, 应包括拆迁人对被拆迁人的补偿方式、补偿金额或安置用房面积和地点, 房屋承租人搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项, 此种情况下, 被拆迁人有选择补偿方式的权利。

2.《条例》第二十三条规定:

“拆迁补偿的方式可以实行货币补偿, 也可以实行房屋产权调换。除本条例第二十五条第二款、第二十七条第二款规定的外, 被拆迁人可以选择拆迁补偿方式。”《条例》第二十五条第二款:“拆迁非公益事业房屋的附属物, 不作产权调换, 由拆迁人给予货币补偿。”《条例》第二十七条规定:“拆迁租赁房屋, 被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的, 或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的, 拆迁人对被拆迁人给予补偿。被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的, 拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原承租人承租, 被拆迁人应当与房屋承租人重新订立房屋租赁合同。”这三条的内容是息息相关密不可分的。实践中, 对拆迁补偿前已经解除了租赁协议或出租人对承租人进行了安置的, 也可以由拆迁人与被拆迁人签订补偿安置协议, 这实质上相当于非租赁房屋的补偿安置, 只要不发生矛盾和纠纷能够顺利拆迁即可;如果被拆迁人与房屋承租人之间对解除租赁关系达不成协议, 被拆迁人对补偿方式没有选择权, 拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立实行房屋产权调换的补偿安置协议, 产权调换的房屋由原承租人承租, 被拆迁人应当与房屋承租人重新订立房屋租赁合同。本条款充分体现了民事活动中主体平等的原则。

3. 第三十一条第一款、第二款规定:

“拆迁人应当对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费。”“在过渡期限内, 被拆迁人或者房屋承租人自行安排住处的, 拆迁人应当支付临时安置补助费;被拆迁人或者房屋承租人使用拆迁人提供的周转房的, 拆迁人不支付临时安置补助费。”有关搬迁费和临时安置补助费的发放, 应根据上述具体的情况和拆迁补偿安置协议的约定向被拆迁人或者房屋承租人发放。根据本条规定, 当房屋是由被拆迁人自己使用时, 上述费用发放给被拆迁人;当房屋是由承租人使用时, 上述费用发放给承租人。

(二) 对于市场租赁问题的法律建议

为了避免房屋拆迁发生纠纷, 市规划部门建议单位或个人租赁房屋应注意以下几方面:房屋租赁必须签订租赁协议;租赁协议中应明确约定遇到房屋拆迁时的解决方式和责任;租赁期限约定要明确。

结语

城市房屋拆迁补偿在实际操作中还有许多复杂的问题, 本文仅是从现有的法条出发, 对相关内容进行简单的法律分析。由于各省市的情况不同, 具体的城市房屋拆迁补偿的做法还在不断地变化, 力求能够更好更全面地解决现实中的问题。这也是法学研究工作者需要不断深化的工作。

摘要：城市房屋的拆迁引起了房屋租赁合同纠纷案件的出现。这类案件所引发的租赁合同解除、解除后附属设施及经营损失的补偿等问题, 成为目前案件双方当事人争论和调解的焦点问题。随着该类案件双方当事人对簿公堂的情况越来越多, 在法学研究领域, 我们有必要对该类问题进行简单的探讨和提出法律观点, 以此能够为当事人提供解决纠纷的法律意见、保障权益人的合法权益, 抑或在某种程度上能够提前预防这种纠纷的发生, 这是很有现实意义的。

8.房屋租赁合同税金由谁缴纳 篇八

去年底，我租了幢临街的房子开酒店，租期3年，租金按市场行情定为每年2万元。合同是由房东拟的，其中有一条专门规定：“本合同租金所应交纳的税金由承租方缴纳。”我从没想过自己租房子还要交什么税，所以当时也就没在意。没想到，前不久，税务部门找房东收出租房屋的营业税和个人所得税时，房东却找到我，他说这笔税金按合同应由我缴纳。请问，这样合法吗?

黑龙江鸡西李明伟

李明伟：

《合同法》第五十二条规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。”税收是国家以法律、行政法规的强制性规定的形式授权实施的行政征收活动。税收项目、纳税义务人(或称纳税人)、税率等均由法律、行政法规规定。《税收征收管理法实施细则》第三条规定：“任何部门、单位和个人做出的与税收法律、行政法规相抵触的决定一律无效……纳税人应当依照税收法律、行政法规的规定发行纳税义务；其签订的合同、协议等与税收法律、行政法规相抵触的，一律无效。”根据营业税暂行条例和个人所得税法的相关规定，对出租房屋获取租金所应缴纳的营业税、个人所得税的纳税人是出租人，且营业税的计税基数是出租人向承租人所收取的全部价款和价外费用。你房东在合同中规定“本合同租金所应交纳的税金由承租方缴纳”，明显具有偷税、漏税意图，不仅企业非法转移纳税义务，而且有非法降低计税基数以便漏税的嫌疑，违反了税收征管规定，属无效的合同条款。根据《合同法》第五十六条的规定，无效的合同条款自始没有法律约束力，房东无权要求你承担他自己应缴的税金。

能否对债务人的注册商标进行财产保全

周律师：

我单位和某化工厂一直有业务关系，双方经济往来频繁。前年我单位向该厂供应原材料100吨，价值80多万元，当时因该厂流动资金紧张，他们未付现金而给我们打了一张欠条。自去年底以来，由于市场疲软加上管理不善，该厂全面停产，面临破产边缘，因外欠太多，该厂的厂房、设备、土地都在银行进行了抵押，除此之外已无别的财产可供执行，但他们的注册商标在国内是知名品牌，有较高的知名度，请问我厂能否请求对该注册商标进行财产保全，以保护自己的合法权益?

安徽岳西胡毛锋

胡毛锋：

你单位可以向人民法院申请保全某化工厂的注册商标使用权。

最高人民法院关于人民法院对注册商标权进行财产保全的解释第一条规定：“人民法院根据民事诉讼法有关规定采取财产保全措施时，需要对注册商标权进行保全的，应当向国家工商行政管理局商标局(以下简称商标局)发出协助执行通知书，载明要求商标局协助保全的注册商标的名称、注册人、注册证号码、保全期限以及协助执行保全的内容，包括禁止转让、注销注册商标、变更注册事项和办理商标权质押登记等事项。”商标使用权也是一种权利，它可以给使用人带来一定的经济效益，特别是知名商标，其往往存在巨大的无形价值，根据上述规定，你单位可以请求法院对某化工厂的注册商标的使用权进行财产保全，人民法院会依法保护你单位的合法权益。

债务人没有破产我还能否实现债权

张律师：

我是一名民营企业主，与某国有企业一直有业务往来。历年来，该企业欠我的货款累计4万余元。我一直主张权利，该企业均以经营不善为托辞，对债务一拖再拖。今年初，我得知该企业申请破产的消息，马上向法院申请了债权。债权人会议开了两次，破产财产分配方案都因破产财产清偿率为零而未得到通过。后来，法院裁定支持了分配方案。都说“债务必须清偿”，不知道法院这种做法对不对，我是否还能实现债权，恳请答复。

湖南长沙王雨飞

王雨飞：

9.房产租赁合同 篇九

出租方：经办人：

承租方：签订时间：

签订地点：

出租方愿意将房产出租，承租方已看过出租方的房产并且自愿承租，经双方协商一致，签订本合同，共同遵守。

一、出租方保证房产产权清楚，必须向承租方提供房屋产权证明和身份证，水表：电表：天然气：、二、房产位置。室厅，面积：房内主要设施：有。

三、租赁期共个月，从年月日起至年月日止。

四、月租金（大写）元整，每次交个月租金，每次租金提前天交情，交租地点，租赁期间房产税、土地使用费由出租方负责。每月的物业管理费、水费、天然费、电费、暖气费、卫生费、有线收视费有承租方承担。

五、签订本合同时，承租方即时向出租方交租房押金元整。合同终止承租方已交清租金及其它费用迁出时，出租方应将押金退回给承租方。如承租方违约造成出租方的经济损失，出租方有权从押金中扣除。承租方如对房和设施故意或过失损坏，必须负责修缮或赔偿经济损失，租赁终止时承租方须保持室内各项设施齐全、处于良好状态，墙面、地面无污损、灶具无油污，否则甲方有权从押金中扣除保洁费500元。其它设施损坏照价赔偿。

六、租赁期间，如出租方确需收回自用，必须提前壹个月通知承租方，并退回押金，另补偿承租方迁让的损失，补偿标准为元整。如承租方确需退房，须提前壹个月通知出租方，在通知期间租金照交，并付给出租方违约损失。

七、承租方有下列情况之一的，出租方可以终止合同，收回房屋。

1、承租方擅自将房屋转租、转让或转借的；

2、承租方利用承租房屋进行非法活动，损害公共利益的；

3、承租方拖欠租金累计达五天或拖欠水电暖等费用累计达五天的。

4、承租方应保持室内安静、禁止大声喧哗、大音量播放音响。

出租方在收房时，如承租方不交回租赁房产的钥匙，出租方有权进入出租房的房产内，将承租方存放在房内的物品清点变卖，并用以抵偿欠租和其他有关费用。承租方保证履得合同规定，如有违约，完全自愿接受出租方作出的上述处理，同时保证绝对不提出任何异议。

八、双方在签订合同时，双方须互留身份证复印件一份，并办理相关手续（暂住证等）。在租赁期间，出租方应及时到此房所辖区派出所办理《出租房屋治安管理登记备案手续》，承租方应遵纪守法，不得利用此房搞非法活动，否则后果自负；在租赁期间出租方有义务对房屋的主体结构及附属设施进行维护和修缮。

九、双方约定的其它事项：

1、承租期间承租方安全自负；

2、签订合同后，承租方、出租方如再遇到其他问题自协商解决。

十、本合同一式二份，租赁双方及中介方各执一份，双方签字生效，中介服务即告终止，中介费不再退还。

出租方签字：承租方签字：

身份证号码：身分证号码：

10.房产租赁续约合同 篇十

甲方（出租方）：贾卿签约地点：上海市长宁区签约时间：2013年4月 乙方（承租方）：蔡亮

续租赁标的的基本情况：

甲方将房屋 上海市长宁区荣华东道119弄2号503室出租给乙方，本着 公平诚信，自愿的原则，双方友好协商一致续订本合约，甲乙双方在原合同的条款下修改以下事宜：一，租金及支付方式：

租金：人民币18000元/月 付一押三。提前一周支付租金（每月16日）

二，租赁期限为24个月，自2013年4月24日至2015年4月23日止。

三，租赁期满乙方归还房屋需恢复房屋原状，结清应付费用，甲方退还押金。四，其他本合约签订后，乙方在一周内需补足押金，1200*3=4200,00元。乙方无故延迟支付租金15天，将视为乙方单方面终止本合约，甲方有权在当月收

回房屋。本合约与合同同样具有法律效力。本合约一式二份，甲乙双方各执一份，均具同样法律效力。（以下无正文）

甲方：乙方：

11.房产租赁服务合同 篇十一

突破波罗的海航运公会的难题

自20世纪50年代融资租赁首次在美国出现以来，这种以融物方式实现融资目的的交易方式，已成为全球市场资本与实体经济高度融合条件下的普遍运作方式。由飞机、汽车等运输工具融资租赁起步，近年来，船舶融资租赁势头迅猛。作为新型的市场交易模式，船舶融资租赁融传统的买卖、租赁和信贷与现代金融于一体，以资金为纽带，将金融、贸易、航运等要素市场串联在一起，大大拓宽了航运企业生存发展的空间，更成为金融危机以来航运产业的常态。

2013年，中国融资租赁取得了重大突破，企业数量突破1 000家，达到1 026家，比年初的560家增加466家，增长83.2%；注册资金突破3 000亿元人民币，达到了3 060亿元，比上年底的1 890亿元增加1 170亿元，增幅为61.9%；融资租赁合同余额突破了2万亿元，达到21 000亿元，比上年底15 500亿元增加约5 500亿元，增长幅度为35.5%。

在全球航运与造船市场的重心东移、我国船队规模与造船总量快速增长的背景下，一大批外资、航商、投资机构纷纷将目光瞄准庞大的中国船舶和航运融资租赁市场。据了解，至5月底，上海自贸区融资租赁企业已增至400多家，注册资本突破了300亿元人民币，其中涉及船舶及海洋钻井等大型设备的成交项目呈持续上升之势。

凭借高端航运服务的软实力，航运业权威组织、海事法律或仲裁机构，往往是航运法规、标准合同、运行规则的制定者以及适用的法律或仲裁方。“船舶融资租赁合同本身就是世界上最复杂的经济合同之一。”海仲上海分会秘书长蔡鸿达认为，标准船舶融资租赁合同是融资租赁行业难度较大、专业性较强、亟须规范的文本，其所涉船舶融资租赁业务，交易结构复杂，涉及船舶建造、船舶买卖、船舶保险、船舶营运、贷款融资等诸多交易环节，交易文本复杂和繁多。

据了解，正是由于船舶融资租赁的跨界交易，合同文本更牵涉金融、贸易、航运等要素，且由于不同国家和地区的法律、法规繁杂，波罗的海航运公会曾经尝试制定BIMCO版的船舶融资租赁合同，几经努力终未能成功。由海仲上海分会牵头制定的“上海格式”标准船舶融资租赁合同，先后召开了多次专家论证会，国银租赁、交银租赁、远东租赁、招银租赁等行业实务操作者积极参与，出台前后得到了法律专家、租赁公司的高度评价。

“两大首创”引领船舶融资租赁

“上海自贸区挂牌成立后，融资租赁成了最热门的行业之一。”上海海事大学法学博士郑蕾认为，虽然我国融资租赁发展的法律环境尚不成熟，但2003年以来，融资租赁业备受监管呵护，融资租赁业发展的几大支柱性制度建设包括监管、税收、法律、登记制度等取得了突破性进展。

据了解，“标准船舶融资租赁合同（上海格式）”以两大“首创”填补我国融资租赁业发展空白，将载入我国的融资租赁业发展历史。首创一，第一次在全国范围内规范船舶融资租赁专业合同文本。首创二，第一次在全国范围内提出融资租赁航运业务通过海事仲裁解决合同纠纷问题，并在规范的合同文本中进行标准化和格式化的设定。

作为编制标准船舶融资租赁合同（上海格式）的主要领衔者，郑蕾分析认为，合同文本具有的实用性、指引性和可操作性特色主要体现在六个方面：第一，在制定中充分考虑船舶作为特殊租赁物的特点和航运的特殊风险及实务操作，考虑到海商法等特别法及海事主管部门的规章与要求的适用。第二，充分考虑到融资租赁合同区别于一般光租或其他经营性租赁的融资属性，力求较为合理地规范和平衡船舶融资租赁各方在交易中的权利义务。第三，充分研究和考虑我国现行法律规定并根据最高人民法院于2014年3月1日起施行《关于审理融资租赁合同纠纷案件适用法律问题的解释》的内容和精神，坚持约定优先原则，对双方的违约责任和救济制定了相应的条款，以确保条款遵守现行法规，合法有效。第四，针对实务中经常出现的出租人回收船舶未销售时无法确定价值的难题，创新性地增加了约定，即协商优先，协商无法确定的共同委托一家评估机构，无法对评估机构达成一致的，以双方各自委托的评估机构评估出的价值的平均值为准。第五，借鉴国际通用贷款合同和租赁合同文本，在内容上符合国际惯例和实务操作，在格式和文字上符合中文合同文本的习惯。

标准船舶融资租赁合同的制定不仅可以为交易各方提供完善的交易文本，降低交易成本和风险，也对进一步完善我国船舶融资租赁的立法和配套政策研究具有重要的意义。“上海格式的发布不但填补了上海自贸区的空白，更是为自贸区提供了规范的、可以复制的创新经验，还为自贸区的金融制度体制改革和融资租赁资产交易提供了基础，意义非凡！”上海市现代服务业联合会会长周禹鹏认为，海仲把握市场动向，融合航运与金融，顺势而为，顶层设计独具慧眼。

迎接船舶融资租赁大时代

截至目前，全球通过融资租赁解决船舶、飞机等大型交通工具销售的市场份额高达60%以上，融资租赁已经成为国际上发达国家大宗商品流通的主渠道，成为全球现代服务业中的“朝阳产业”。而随着我国融资租赁的政策环境和法律环境进一步改善，我国船舶融资租赁的大时代即将到来。

“从企业融资渠道狭窄、融资成本较高的金融环境来看，通过融资租赁的模式解决海上运输设备、设施购置和建设，盘活企业的经营性和非经营性资产，解决企业融资难题，将会是高端金融服务的一个重要发展方向。”周禹鹏如是说。而在法律专家看来，船舶作为一种运输工具，是一种特殊的动产，这使得与船舶和航运有关的法律问题需要有专门的法律进行规制，有别于一般机器设备的融资租赁。实务中还应当充分认识船舶融资租赁交易的融资属性，而不能仅将其作为一般的船舶经营性租赁（如光船租赁）来对待。

“合同文本的格式化和标准化规范不仅是企业维护自身权益、防范经营风险的最重要、最基本的手段，也是一旦遇到合同纠纷，仲裁机构或法院评判是非、保护守法人的最重要的依据。”中国国际商会租赁委员会副主席、全国人大《融资租赁法》立法顾问俞开琪表示，规范合同文本、建立交易规则，就如世界杯足球赛建立统一的赛场规则和裁判规则一样，否则，各吹各的哨，各踢各的球，那不就乱套了？

从目前我国融资租赁经济纠纷解决的角度看，几乎90%以上都是通过法律诉讼、法院判决得以解决的。“在所有的租赁项目中，租赁公司的资金大都是通过银行获得，租赁公司是贷款主体，是第一还款人，法律诉讼和判决需要漫长的时间，往往是官司赢了，租赁公司的信用也坏了，项目也完了。”俞开琪强调，通过仲裁解决经济纠纷可以一裁终决。况且融资租赁合同纠纷近50%都是欠租逾期问题，通过仲裁很容易分清责任，做出裁决，将大大有利于融资租赁官司维权。

12.房产租赁服务合同 篇十二

一、出租人保证承租人平静占有和使用的义务

( 一) 合同法关于出租人义务的规定

依据我国合同法的规定 (1) , 在融资租赁期间, 出租人应当保证承租人平静占有使用租赁物, 不得随意解除合同取回租赁物, 除非出现承租人违约的情况。这是出租人的一项主要义务, 也是承租人的一项主要权利。

按此理解, 出租人不得妨碍承租人依照融资租赁合同所取得的承租权。承租人在租赁期间内, 对租赁物拥有独占使用权。尽管出租人对租赁物享有所有权, 但租赁物的占有、使用、收益的权能由承租人取得。出租人应保证承租人对租赁物的占有和使用, 不受第三人的干扰。出租人转让租赁物所有权的, 融资租赁合同对新的租赁物所有权人继续有效, 新所有权人不得解除合同, 要求取回租赁物, 即所谓“买卖不破租赁原则”。在租赁期间内, 承租人如果受到对租赁物享有合法权利的人的干扰, 出租人应承担违约责任。

然而依据破产法的规定, 出租人破产却会影响承租人占有使用租赁物的权利。这与合同法规定存在一定矛盾之处。

( 二) 合同法与破产法之间潜在矛盾

依据破产法的规定, 一旦出租人进入破产程序, 破产管理人会及时接管破产的出租人资产。破产管理人会调查出租人财产状况, 向出租人的债务人主张权利, 维护出租人财产, 要求和接受出租人的财产持有人交付财产。

具体而言, 破产管理人接管出租人财产后, 经审查发现出租人的财产持有人没有向自己交付财产的, 应当通知该财产持有人及时向自己交付财产。破产管理人可以向受理破产申请的人民法院提起确权之诉, 给付之诉或者赔偿之诉, 请求人民法院判令确定出租人对财产的权利, 出租人的财产持有人向破产管理人交付财产, 或者赔偿损失。 (2)

另外, 破产法还赋予了破产管理人解除出租人所签订合同的权利。破产管理人接管破产出租人财产后, 有权依据破产法行使解除合同权利, 并要求承租人作为出租人财产的占有人交还租赁物, 如此则会导致与合同法规定的出租人保证承租人平静占有租赁物的义务相冲突。

二、出租人破产对合同效力的影响

( 一) 破产管理人决定解除或继续履行合同的权利

根据破产法规定, 管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行。值得注意的是, 该规定适用情形是双方均未履行完毕合同, (3) 原则上, 一方已履行完毕的合同并不适用该规定。 (4) 也就是说, 破产管理人只能对破产人和合同相对方均未履行完毕的合同行使解除权。

对于融资租赁合同而言, 承租人接受租赁物后开始支付租金, 直到其支付完合同约定的所有租金和应付款项, 承租人才算履行完毕合同。而对于出租人来说, 租赁物交付承租人, 承租人接受或被视为接受该租赁物, 即意味着出租人已履行完毕合同。

融资租赁交易中出租人交付租赁物的义务需要说明。融资租赁交易实际上是三方当事人签订两个合同, 即出租人和出卖人签订买卖合同, 出租人和承租人签订租赁合同。传统租赁中, 出租人负有向承租人交付租赁物的义务, 但是融资租赁交易中, 出租人的交付租赁物义务实际上转移给了出卖人, 出租人不负有交付租赁物义务, 只是负有向出卖人支付租赁物购买价款的义务。出卖人按照买卖合同约定向承租人交付标的物, 则出租人在租赁合同项下的义务履行完毕。此时, 出租人和承租人之间的融资租赁合同相当于一方已经履行完毕的合同, 只有承租人向出租人支付租金的义务还未履行。

如上所述, 标的物是否已交付承租人应是关键节点。出租人进入破产程序之时, 若租赁物还未交付承租人, 则出租人在融资租赁合同项下的义务还未履行, 同时由于租赁期还未开始起算, 承租人尚未开始给付租金, 此时融资租赁合同的双方均未履行完毕合同义务。在此情况下, 出租人的破产管理人有权决定解除或者继续履行融资租赁合同。

但若是出租人进入破产程序之时, 租赁物已经交付于承租人, 出租人对承租人的义务已经履行完毕, 该情形属于融资租赁合同一方已履行完毕合同项下义务, 则出租人的破产管理人不能依据破产法规定, 决定解除或者继续履行融资租赁合同。

( 二) 破产管理人行使权利的法律后果

如上所述, 在标的物还未交付承租人的情况下, 出租人破产管理人可以决定解除或者继续履行融资租赁合同。若破产管理人决定解除融资租赁合同, 虽然是行使的法定解除权, 但并不影响承租人要求赔偿损失的权利, 鉴于这种损失从根本上讲是由出租人的履行不能所致, 顾应作为破产债权对待。 (5)

在标的物已经交付承租人的情况下, 出租人的破产管理人并不享有法定的解除权, 但破产管理人可以根据出租人营业的需要解除合同。但此情况下解除合同, 理所当然的应视为出租人违约, 因此给承租人造成损失的, 承租人有权以合同解除所致的损失为限, 向出租人破产管理人申报债权。

另外, 无论何种情况, 当破产管理人决定解除融资租赁合同, 对于融资租赁交易中的买卖合同一般与融资租赁合同一并解除。出卖人有损失的, 也有权将损失额作为普通债权向破产管理人申报。

破产法只是笼统地规定破产管理人有权决定履行或解除合同, 并没有考虑到各类合同的特殊性。若出租人的破产管理人对于融资租赁合同单方面行使了合同解除权, 承租人的租赁权得不到保障, 可能会产生既有损公平又有损效率的后果。一方面, 融资租赁合同的解除不会有助于破产财产的增加, 另一方面, 合同一旦解除将会给承租人的生产经营造成严重影响。如此, 破产管理人的解除权成了一种“损人不利己”的权利。 (6)

三、融资租赁合同当事人之间利益的平衡

( 一) 融资租赁交易中的特殊性

启动破产程序的目的就是为了最大化破产财产的价值, 维护债权人利益。在破产程序中, 破产管理人工作目标是将债权人利益最大化。破产管理人为了增加破产财产行使合同解除权, 取回被他人占有的破产人财产理所当然。但对于融资租赁合同而言, 出租人的破产管理人若简单的照搬其他类型合同的处理方法, 并不能达到增加破产财产的效果, 更有甚者会减损出租人的破产财产。

首先, 融资租赁交易是以融物的形式融资, 出租人将租赁物出租给承租人, 实际上是向承租人融了一笔资金。融资租赁合同项下的租金, 不仅仅是租赁物使用费, 而是包含了资金占用的收益, 租金较一般租赁合同项下的租金要高许多。承租人占有使用租赁物, 按期交付租金, 对破产的出租人而言, 是清偿其债务的可靠来源。

其次, 融资租赁交易中, 租赁物一般是由承租人按照其具体需求和标准, 要求出租人向出卖人购买的。通过融资租赁取得的租赁物, 对承租人以外其他人没有太大使用价值。如此, 即使出租人的破产管理人不愿等着承租人分期支付租金, 急于将租赁物收回并归入破产财产变现, 受让人出现的可能性也不大, 或者说勉强变现的收益很难比预期的租金收入高。而且考虑到出租人是融资租赁公司, 不具有维护保养租赁物的专业技术, 一旦破产管理人取回租赁物, 也极易因保管不当, 造成租赁物价值减损。

最后, 相较于出租人的利益受损, 融资租赁合同解除给承租人带来的不利影响更为严重。承租人是根据自身的生产经营需要指定购买的租赁物, 很多情况下都是特殊定制的, 不太容易在短时间内找到替代物。若允许出租人的破产管理人解除合同, 承租人会因为生产经营关系被迫中断而遭受损失, 对其显然不公。

( 二) 立法需要考虑当事人之间利益的平衡

按上述分析, 如果依照破产法的规定, 承认出租人破产管理人无限制的合同解除权, 虽然表面上是出于维护出租人的破产财产的考虑, 但实际上不符合债权人利益, 而且承租人租赁权也得不到保障。同时, 对破产管理人来说, 继续履行合同也不是一个优选项, 毕竟融资租赁合同期限一般都较长, 破产程序不可能等到融资租赁合同期满才结束。

最好的结果就是承租人提前支付剩余全部租金取得租赁物的所有权, 这样对承租人和出租人而言利益都可以得到保障。但这只是理想状态, 承租人之所以选择以融资租赁的方式取得租赁物, 就是因为资金的不足或者是基于资金使用优化的考虑。不必一次性支付购买对价的同时, 就可以立即使用租赁物获取收益, 而且还能达到优化财务报表的效果, 这正是融资租赁核心价值所在。如果因出租人破产, 就让承租人立即拿出巨额的资金去购买租赁物, 将使承租人对租赁物的使用权一直处于不稳定的状态中, 融资租赁制度将失去其竞争力。

可以看出, 继续履行和解除合同这两种选项都不理想, 对于融资租赁合同的处理应该存在更好的选择。《美国破产法》关于待履行合同的处理方式除了承担和拒绝以外, 还有转让这一处理方式。 (7) 通过融资租赁合同的概括转让, 出租人能提前获取预期租金收益, 用于增加破产财产清偿债务, 承租人可以继续分期支付租金使用租赁物, 各方的利益都能得到保证不受影响。

我国破产法以及相关司法解释在关于融资租赁合同处理问题上还没有明确规定。合同法虽然规定了第十四章融资租赁合同的内容, 但没有规定融资租赁合同在破产程序中的效力。目前仅有之前出台的《融资租赁法 ( 草案) 》对破产管理人合同解除权作出了规定, 即“出租人破产时, 不得影响承租人在融资租赁合同项下的权利, 除本法另有规定外, 破产管理人不得解除融资租赁合同”。

因此, 建议在今后出台的融资租赁相关法律或司法解释中, 为平衡各方当事人的利益, 对出租人的破产管理人合同解除权加以明确限制, 同时引入合同概括转让的处理方式, 允许破产管理人在解除合同和继续履行之外, 有更好的选择。

注释

1

22 张小炜, 尹正友.破产管理人工作规程[M].北京:中国人民大学出版社, 2008.

33 需要注意的是, 一方已履行完毕的合同是指一方已履行完作为义务, 但其仍负有不作为义务, 比如出租人仍负有保证承租人平静占有使用的不作为义务.

44 王卫国.破产法精义[M].北京:法律出版社, 2007, 1:51.

55 韩长印.破产宣告对未履行合同的效力初探[J].法商研究, 1997 (3) .

66 兰晓为.破产法上的待履行合同研究[D].武汉大学, 2010, 5:160.

13.房产租赁居间合同范文 篇十三

甲方（出租方）：

乙方（承租方）：

丙方（居间方）：北京鑫尊房地产经纪有限责任公司

甲乙丙三方在自愿、诚实信用的基础上，经协商就房产租赁事宜订立本合同：

一、房屋状况：

1、甲方出租的房屋坐落于北京市【区（县）】【小区（街道）

【座】【号（楼）】单元.建筑面积约方保证该房屋的出租无任何权属或债权、债务的纠纷。乙方承租该房屋用于＿＿＿＿

2、在租赁期限内，甲方将其房屋及其设施设备包括家具及家电在良好状态下提供给乙方承租。甲

方提供给乙方的房屋有装修及设施情况，由双方在合同附件《物业验收单》中具体说明。《物业验收单》经甲乙双方查验实物签署确认意见后，作为乙方交还房屋时的验收依据。

二、租赁期限：

1、租赁期限为年年月

2、租赁期届满时本合同自动终止。甲方若继续出租，乙方在同等条件下有优先续租权。乙方若继

续承租，应当在本合同租赁期限届满前个月提出，经双方协商同意后另订租约。

三、租金支付与保证金：

1、租金为￥元／月（人民币圆整／月）。本合同有效期内，租金不予调整。

2、乙方首付房租款为￥币），于年月日前支付给甲方。其余租金从年

个月支付一次，即每个周期支付人民币。乙方须在每个支付周期开始之前的日内全额付清，每逾期一日须向甲方支付逾期部分

％滞纳金。

3、租金的支付方式为：，保证金的支付方式为：。

4、乙方支付的保证金可以用于垫付乙方应予承担的违约金、滞纳金、拖欠的因使用而产生的费用

及损坏房屋设施（含家电）的赔偿。保证金不足抵付时，乙方应于接到甲方通知后十日内补足保证金。

5、保证金不得冲抵房屋租金。合同履行终止验收房屋完毕，且乙方结清其租住期间发生的相关费

用，甲方依据乙方提供结清所有使用费用的相关单据后于十日内退还乙方保证金。

四、居间方佣金：

1、佣金为￥

2、佣金于本合同签订之日由给丙方。

（温馨提示：向鑫尊公司交纳相关费用或定金时请您索要盖有本公司财务专用章的收据，否则，本公司不担相关责任。）

五、房屋交付、交还与修缮：

1、甲方应当于年日前将房屋交付给乙方，每逾期一日须向乙方支付月租金

额％的违约金。逾期日乙方有权解除本合同，或者要求将承租房屋起始日期顺延。

2、水电、燃气、电话、有线电视、卫生、供暖、物业管理等费用，在甲乙双方签署《物业验收单》

之前由甲方承担。之后的费用甲方承担费，其余因使用而产生的费用由乙方承担。

3、租赁期内的房屋结构维修责任由甲方承担。乙方应当积极配合、协助甲方修缮房屋。乙方私自

改装、改造线路、燃气管道及上下水管道或因使用不当或其他过错责任造成房屋及附属设施设备（含家电）人为的损坏及第三方损坏，由乙方承担维修及赔偿责任。

4、乙方应当在租赁期届满之际，依照《物业验收单》将房屋及附属设施设备交还给甲方。除房屋

已有装修和设施设备外，乙方如要进行维修须征得甲方同意，交还房屋时应当甲方验收。

5、房屋交还时，乙方不得存留物品，否则甲方有权对该存留物品进行处理并不承担赔偿责任。

六、违约责任及单方解除：

1、甲方经乙方同意提前收回房屋，应在十日内支付余租金。

2、乙方逾期日仍未按照约定支付房租，除应按上述规定向甲方支付滞纳金外，甲方有权解除

本合同。同时，乙方须向甲方支付个月租金作为违约金，甲方有权以保证金和剩余租金折

抵违约金。

3、乙方于承租期间擅自解除合同，或未征得甲方书面同意将该承租房屋部分或全部转租、转让给

第三方，或设定了任何形式的担保，除向甲方支付个月租金作为违约金外，甲方有权随时

终止本合同。

4、租赁期间乙方不得从事法律法规禁止从事的违约活动及不道德的行为，否则甲方可随时解除合同。

七、其他约定：

1、有下列情形之一的，甲乙丙三方可以变更或者解除本合同，房屋租金按照实际使用时间计算：

1）甲乙丙三方协商一致的：

2）不可抗力致使本合同不能继续履行的：

3）依照政府房屋租赁政策或法律规定必须变更或终止合同的：

4）依照政府房屋拆迁公告规定日期需要拆除房屋的。

2、甲乙丙三方在协商基础上可对本合同各条款进行修改、删除或补充。

3、本合同在三方签字或盖章时生效，附件《物业验收单》与本合同具有同等法律效力。

4、本合同及相关附件一式三份，甲、乙、丙三方个执一份，具有同等法律效力。

八、补充条款：

甲方：乙方：

身份 证号：身份 证号：

甲方代理人：乙方代理人：

地址：地址：

丙方：北京鑫尊房地产经纪有限责任公司电话：

经 办 人：签订日期：年月日

附： □物业验收单□租赁双方及其代理人身份证复印件、房屋产权证明□租房安全声明

附件一物业验收单

1、装修情况：

※地面：□ 木地板 □ 地砖 □ 水泥地□ 其他：□ 有损坏：

※墙面：□ 木墙裙 □ 壁纸 □ 立邦漆□ 彩喷 □ 其他：□有损坏：

※窗：□ 铝合金 □ 塑钢 □ 铁窗□有损坏：

※门：□ 防盗门 品牌：□有损坏：

其他：

2、固定设施：

□ 抽油烟机 品牌： □ 新 □ 较新 □ 旧 □ 无损坏 □ 有损坏：

□ 燃气灶品牌： □ 新 □ 较新 □ 旧 □ 无损坏 □ 有损坏：

□ 坐便品牌： □ 新 □ 较新 □ 旧 □ 无损坏 □ 有损坏：

其他：

3、电器：

□ 电视 数量：品牌型号：□新 □较新 □旧 □无损坏 □有损坏：□ 冰箱 数量：品牌型号：□新 □较新 □旧 □无损坏 □有损坏：□ 洗衣机 数量： 品牌型号： □新 □较新 □旧 □无损坏 □有损坏：□ 空调 数量：品牌型号：□新 □较新 □旧 □无损坏 □有损坏：□ 热水器 数量： 品牌型号： □新 □较新 □旧 □无损坏 □有损坏：□ 微波炉 数量：品牌型号： □新 □较新 □旧 □无损坏 □有损坏：□ VCD 数量： 品牌型号：□新 □较新 □旧 □无损坏 □有损坏：□ DVD数量： 品牌型号： □新 □较新 □旧 □无损坏 □有损坏：□ 音响 数量：品牌型号：□新 □较新 □旧 □无损坏 □有损坏：□ 电脑 数量：品牌型号：□新 □较新 □旧 □无损坏 □有损坏：□ 饮水机 数量： 品牌型号： □新 □较新 □旧 □无损坏 □有损坏：□ 电话电话号码：□ 有话机□ 无话机

4、家具：

□ 床数量： □新 □较新 □旧 □无损坏 □有损坏：□ 床垫数量： □新 □较新 □旧 □无损坏 □有损坏：

□ 衣柜数量： □新 □较新 □旧 □无损坏 □有损坏：

□ 书桌数量： □新 □较新 □旧 □无损坏 □有损坏：

□ 餐桌数量： □新 □较新 □旧 □无损坏 □有损坏：

□ 沙发数量： □新 □较新 □旧 □无损坏 □有损坏：

□ 茶几数量： □新 □较新 □旧 □无损坏 □有损坏：

□ 梳妆台数量：□新 □较新 □旧 □无损坏 □有损坏：□ 椅子数量： □新 □较新 □旧 □无损坏 □有损坏：

□ 其他：

□ 其中有公司配置的：

5、钥匙：共套，每套

6、表数：

水表：□ 1个表数：□ 2个表数（厨房）： 表数（卫生间）

□ 3个表数（）： 表数（）

表数（）：

□ 4个表数（）： 表数（）

表数（）： 表数（）：

电表：□ 电卡剩余数字：□ 电费已与客户结清□ 电费未与客户结清□ 查表表数：

煤气：□ 煤气卡剩余字数： □ 煤气费已与客户结清

□ 煤气费未与客户结清共计：元

□查表表数：

□ 煤气罐：□ 有煤气本□ 无煤气本

注：

1、此房验收应在钥匙交接当天进行，本单填写内容作为正式合同的附件部分，不得改动。

2、禁止变更屋内通讯设备（电话和有线设施）

3、您已确认此单所述与房内物品设施一致

甲方：乙方：

丙方经办人：

月

附件二租房安全声明

尊敬的客户，感谢您选择鑫尊公司，在您房屋租赁时，请您遵守相关法律法规的规定。本公司也再次提醒您：

一、承租方承租房屋须提供合法有效的证件，并应遵守下列规定：

1、不得利用承租房屋从事非法经营活动：

2、不得利用承租房屋从事非法宗教活动：

3、不得利用承租房屋从事非法生产、储存、经营易燃、易爆等危险违禁物品：

4、遵守生活作息规律，不得利用承租房屋进行其他违法犯罪活动：

二、出租人应当自与承租人订立房屋租赁合同之日起7日内，到房屋所在地的基层管理服务站办理房

屋出租登记手续。

三、承租人为非北京市户口的，应当自承租之日起到所承租房屋所在地派出所办理暂住证。

四、涉嫌房屋租赁，房屋承租方应到当地派出所办理外国人居住登记备案。

出租方：承租方：

办理人：代理人：

14.租赁合同房产(摊床) 篇十四

甲方：

乙方：

经甲、乙双方共同协商，甲方将私有房产（摊床）租给乙方使用。租期为一年，全年租金为人民币壹万元整，一次性现金交清，交款日期2013年1月6日。租期为月1日至2014年4月1日止。

为免纠纷双方约定，在使用此摊床期间，乙方要保证摊床的维护及防火、防电、防水等安全事宜。水、电、卫生、供热等一切使用产生费用由乙方负责。乙方不得私自拆改摊床的任何部位及设施。

乙方在承包期内，如有拆迁、变动，乙方负责按月、按天付款。甲方负责退还乙方承包期内的剩余租金。

未尽事宜双方协商解决，签字生效，具有法律约束，一式贰份。

甲方：

乙方：

15.房产租赁服务合同 篇十五

关键词：租赁合同,根本违约,催告义务,解除权,合同法

租赁合同是双方、有偿、诺成的一种合同类型, 因而出租人与承租人之间形成相互对应的权利义务关系。承租人无正当理由违约以后严重剥夺了出租人订立合同期望得到的东西, 出租人能否直接解除合同或者必须履行“催告义务”, 这对出租人利益的维护有着不同的效果。因此, 本文通过比较分析, 结合《中华人民共和国合同法》 (以下简称《合同法》) 第227条之规定, 对出租人解除权的行使方式进行比较研究, 并提出修改《合同法》第227条的立法建议。

1有关合同解除的比较分析

合同解除, 是指在合同有效成立以后, 当解除的条件具备时, 因当事人一方或双方的意思表示, 使合同关系自始或仅向将来消灭的行为, 也是一种法律制度。我国《合同法》第93条和94条对合同解除均作了规定, 但对解除权的行使方式却有不同的要求。第93条规定:当事人协商一致, 可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时, 解除权人可以解除合同。第94条 (三) 规定:当事人一方迟延履行主要债务, 经催告后在合理期限内仍未履行。当事人一方行使解除合同的权利, 必然引起合同的权利义务的终止, 为了防止一方当事人因不知道对方已行使合同解除权而仍为履行的行为, 从而遭受损害, 本条规定, 当事人根据约定解除权和法定解除权主张解除合同的, 应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。概而言之, 合同解除可直接行使, 也可经催告后行使, 如《法国民法典》第326条第一款规定:在合同当事人一方履行迟延时, 相对方在一定合理期限催告其履行;于该期间内仍不履行时, 相对人可以解除合同。第325条规定在可归责于债务人的理由, 债务人履行不能的, 债权人可以不经催告直接解除合同。类似的规定在其他大陆法系国家民法典中也有规定。而英美合同法却规定, 一方鉴于违约而取消合同的权利;实际是据违约的严重性和后果决定的, 以此为标准, 把违约区分为重大违约和轻微违约。值得注意的是, 即使一方的行为已构成重大违约, 美国法院在许多情况下并不允许受害方直接解除合同, 而是要求给违约方一个自行补救的机会。当然, 并非在所有违约情况下都应首先给违约方一个自行补救的机会, 如违约方没有履行能力进行补救 (违约方以故意或过失的行为造成合同不能履行) 或者不愿自行补救 (明确表示不履行) 时, 受害方可及时解除合同。通过上述比较可知, 非违约方可通过两种方式达到解除合同的目的:一是直接解除, 二是“先行催告”后再解除。

2对租赁合同中出租人解除权的再认识

基于上述合同解除的一般原理, 在租赁合同中, 出租人依约定或法定的事由可以解除合同。但由于租赁合同有其特殊性, 因此法律对出租人行使解除权作了严格限制。一方面是为了限制一方因另一方的违约而任意解除合同, 从而使本应该继续存在的合同关系因解除而消灭, 不利于对财产的充分利用, 增加社会财富, 另一方面出于保护承租人利益的需要, 也有必要对出租人解除权的行使作一限制, 从而达到平衡双方权利义务的要求。但有时这种限制不见得是合理的, 如果承租人无正当理由而不履行合同或者过分迟延履行, 使得对出租人而言, 履行已没有任何意义, 也不能解除合同, 这显然有违公平、诚信之原则。因此, 在租赁合同中, 过分地保护承租人的利益而忽视对出租人利益的维护是不妥的。我们应该尽可能多的通过 财产的使用权, 达到物尽其用、合理配置资源, 实现财产增值的目的。

《合同法》第227条规定:“承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的, 出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的, 出租人可以解除合同”。由于我国合同法采无过错责任原则, 因此, 只要有违约行为, 都要承担违约责任。但本条的规定, 既没有区分动产和不动产, 也未指明违约的程度, 而一概要求出租人只有在履行催告义务后可行使解除权, 这在实践中会造成当事人双方权利义务的失衡。首先, 就一般动产租赁而言, 法律并不要求严格的登记制度, 而对于不动产租赁, 只有经过法定的登记程序才能产生法律效力, 这既指合同的订立也指合同的解除。其次, 在动产租赁中, 出租人往往要通过多次租赁才能实现自己购买租赁物的成本, 如先进的设备, 其租期较短, 租金也较高。如果承租人无正当理由不支付或迟延支付租金, 这显然不能达成出租人订立合同的目的, 导致“合同落空”。而在不动产租赁, 尤其是作为生活资料的房屋租赁, 一般租期较长。这是从满足公民“居住”这一基本生活需要而出发的, 在当前住房租赁市场不断扩大的情况下, 对于稳定社会秩序, 安定人民生活都具有重要意义。因此, 对于不动产租赁应作出有别于动产租赁的相应规定。再次, 基于合同自由原则, 如果承租人在约定期限不交租金或迟延交纳, 出租人即可终止合同时, 得依法约定。应该说, 这样的约定对动产租赁是适用的, 交纳租金是承租人最重要的义务, 也是出租人订约的最主要目的。在约定的解除条件成就时, 出租人可直接行使解除权。但在不动产租赁中, 这样的约定未必能有效地平衡双方的利益。由于不动产租赁的特性, 承租人更希望能保持合同的持续性和稳定性, 如果在合同中作出这样的约定, 势必对其不利, 有如同“流质契约”的意图。《法国民法典》规定:偏于对承租人不利的约定无效。这样的规定是免于承租人以危险负担, 但例外是在临时性租赁的场合可以作如此约定, 如照相机、自行车租赁等。当事人可以在合同中约定即行解除条件, 这样既有利于出租方再次通过出租实现财产利用的最大化, 也可以促使承租方谨慎履约, 防止对其不利的情况出现。因此, 在动产租赁中, 通过约定解除条件, 在条件成熟时, 出租方可免于催告直接终止合同;而在不动产租赁中, 法律应限制出租人随意解除合同的权利。

质言之, 基于合同自由原则和公平原则, 在租赁合同中, 有必要区分动产租赁和不动产租赁, 并对二者在约定解除合同的效力分别加以规定。当然在出租方行使解除权的方式上也应当是不同的。这亦说明对《合同法》第227条修改的必要。

3承租人违约与出租人解除权的行使方式

违约与解除合同有密切关系, 但并非任何违约都导致合同被解除。“合同解除是违约的一种补救措施, 目的是为了保护非违约方的利益”。

租赁合同中承租人最常见的违约情形就是不支付或迟延支付租金, 此时, 对于出租人来讲, 《合同法》第227条规定了出租人的“先行催告义务”。“合同履行过程中, 违约的情况很难完全避免, 如果对违约的具体情况不加分析, 一律允许受害人行使解除合同的权利, 就有可能造成社会资源的浪费”。也可以说对出租人而言, 在承租人违约时, 一律要让出租人履行催告义务也难免造成双方当事人利益的不公平。租赁合同是一种以租金之支付为目的之契约, 按期足额无阻碍地收取租金是出租人最重要的权利和目的。很显然, 依据《合同法》第227条, 承租人无正当理由未支付租金的行为是对出租人权利的严重侵害, 并已造成出租人订立合同目的的落空。从这个角度来讲, 承租人的行为已经构成了根本违约。虽然各国法律对根本违约的具体规定是不同的, 但其本质上都是指;“一方违约实际上剥夺另一方根据合同约定有权期待得到的东西。这也是判断根本违约与非根本违约的标准”。从《合同法》第107条来说, 我国采取的是“严格责任”的归责原则, 但事实上, 我国合同法在归责原则上已形成了“以严格责任为主, 过错责任为辅”的归责体系。而《合同法》第227条是这一体系的具体体现。从违约形态来讲, 承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的行为是一种实际违约。“未支付”说明承租人未履行合同义务, “迟延支付”说明其履行不符合约定而非拒绝支付。对出租人而言, 在承租人“无正当理由”而不履行合同义务时, 以及承租人能够履行而拒绝履行, 让其在此情况下都要尽“催告义务”显失公平。在上述情形下, 都表明了承租人完全不愿意继续受合同约束的故意, 合同对该方当事人已形同虚设。因此, 出租人有权在实际履行和解除合同之间作出选择。拒绝支付租金是一种严重的违约行为, 剥夺了出租人订立合同的目的, 已构成根本违约。在“迟延支付租金”的情况下, 各国民法典或合同法都规定出租人应给予承租人宽限期, 只有在该期内仍不支付时, 出租人可行使进一步的救济措施——解除合同并可要求赔偿损失。实际上, 在所给的宽限期内承租人仍不支付租金时已由原来的继续履行转为拒绝履行, 已构成根本违约, 出租人当然可以解除合同。但为保护承租人的利益, 常就不动产租赁, 对承租人未依约支付租金时出租人之解除权予以限制。如我国台湾民法第440条规定:“租赁物为房屋者, 迟付租金之总额, 非达二个月之租额, 不得依前项之规定, 终止契约。”法国民法亦有相似的规定。如此规定, 有利于兼顾双方当事人的利益, 颇值得我国立法借鉴。但对动产租赁是否也应作出类似的规定, 目前法律无明文规定。依笔者之见, 在动产租赁或临时性租赁的情况下, 承租人“无正当理由未支付或迟延支付租金”时, 出租人可以直接行使解除权, 不应加以限制, 因此, 在无正当理由未支付租金时, 出租人可以直接解除合同, 而不必催告, 出租方可以要求承租方承担违约责任以达到救济之目的。但在无正当理由迟延支付租金时, 应区分租赁标的物是动产或不动产, 如果是动产租赁, 出租人可以不经催告而经行解除合同;反之, 如果不动产租赁, 出租人的解除权应受到限制, 其催告义务不能免除。在房屋租赁的场合, 我国应借鉴台湾地区民法的立法经验。

4结语

基于以上分析, 笔者认为, 对出租人因承租人无正当理由不支付或迟延支付租金行使合同解除权应加以区别。具体而言, 第一, 在动产租赁或临时性租赁中, 出租人可通过约定解除合同而不必催告。但在不动产租赁中, 应限制出租人对承租人不利的约定, 否则无效;第二, 在承租人无正当理由不履行支付租金义务构成根本违约时, 出租人得直接解除合同也不必催告。第三, 在承租人无正当理由迟延支付时, 动产租赁中, 应允许出租人在继续履行和解除合同两者作出选择, 一旦选择后者, 出租人也可直接解除合同;不动产租赁中, 出租人应给予承租人履行支付的宽限期, 否则, 出租人直接解除的行为无效。在房屋租赁中, 应借鉴我国台湾民法立法原则, 对出租人行使解除权作出期限限制。综合以上认识, 笔者建议对我国《合同法》第227条作出如上修改, 以适应市场经济对法律保护日益提出的要求, 也才能更好地维护租赁合同当事人应有的利益平衡。

参考文献

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[2]王利明.论根本违约与合同解除的关系[J].中国法学, 1995, (3) :19.

[3]张用江, 汪少鹏.关于合同解除的几个问题[J].中国法学, 1998, (3) :92.

[4]姜振颖, 贾小刚等.合同法[M].北京:人民法院出版社, 2001:286.