房地产业内部控制研究论文

房地产业内部控制研究论文（共15篇）（共15篇）

1.房地产业内部控制研究论文 篇一

一、前言

紧跟着对房地产项目成本控制的重视，房地产项目成本控制不单单要构建控制体系以及控制流程，同时也要构建多层次的控制体制。紧跟着信息时代的不断深化，已经逐渐开发出多种成本控制软件，同时信息化、标准化以及规范化的成本控制平台有利于房地产项目成本的控制。

二、房地产项目成本控制中存在的问题

（一）决策阶段所存在的问题

对于很多的房地产企业而言，虽然在决策阶段中已经进行成本控制，但是企业重视的力度并不足，其中，主要体现在制定可行性研究报告单单为了筹集资金，只重视报告的实行，进而能够顺利筹集资金。这种方式的研究报告并没有符合指导投资决策的要求，房地产企业应当合理的收集材料，并对建设的规范性进行科学的分析，从而促使计算结果准确度的提高。虽然很多的房地产企业已经策划好决策阶段的项目成本控制，但依然需要改进。其中，主要的问题有两点：第一，房地产企业没有建立策划部门，并欠缺相关的专业人员；第二，房地产企业的项目决策没有进行定量分析，同时也没有明确土地使用权以及增值税。

（二）设计阶段所存在的问题

对于一部分房地产企业而言，并没有重视项目设计阶段的成本控制，通常都是注重设计费用的控制，而不重视设计单位的能力水平。一般而言，房地产企业都会把房地产项目交给信赖度高的设计单位进行设计。然而，设计合同只是标明了设计的范围、费用标准、设计的进度、施工的技术要求等，并没有标明约束设计单位的内容。其中设计阶段主要存在以下几个问题：第一，没有落实设计招标制度，从而导致设计单位的竞争力不高，同时，由于房地产企业过度重视港澳台以及国外设计单位的名气，而忽略了客户对房屋的具体要求。第二，房地产企业并没有规范设计任务书，任务书中并没有明确客户的实际需求。而且，设计任务书并没有明确对成本的要求，没有重视对成本的控制。

（三）建设阶段中所存在的问题

在招标投标环节中并没有充分对成本进行控制。在进行招标的的时候，会体现出熟人工程以及关联工程，从而导致幕后关系网不断增大，从而对招标投标产生影响，最终导致招标投标的不公平。对于很多的工程项目招标投标而言，虽然看上去是在很公平的进行，但很多的工程项目都是不能顺利展开的。同时，现场签证控制制度并不健全，从而导致了成本控制难度加大。在进行工程项目的时候，会花费一定的时间，在工程实施的过程中会出现一定的问题，从而导致工程成本的增加，最终会导致工程项目停工、返工等情况的出现，并会导致工程总成本的增加。

（四）竣工结算阶段中所存在的问题

房地产企业没有明确合同条款，对于建设工程施工合同而言，建设单位一般都是重点关注付款、工期、质量等内容，而不重视工程款项的计价规范、计量依据以及结算方法等，从而导致口头合同的大量出现。同时，房地产企业并没有确定工程资料，比如现场签证、设计变更、施工图纸等，从而导致结算进度减慢。对于一部分的承包单位而言，由于承包单位清楚房地产企业结算时要进行及时的结算，为此，承包单位会故意拖慢办理结算的进度，进而能够得到房地产企业的一定补偿，最终不利于结算的有效完成。除此之外，项目的审核人员的综合素质不高。通常而言，监理单位的相关人员并没有全面学习法律法规等知识，而且，由于相关的技术人员不足，从而导致了一部分技术人员的专业知识以及技术水平不高，使得一部分不规范的问题出现，最终导致项目成本的增加。

（五）营销阶段中所存在的问题

在营销阶段中，房地产企业并没有有效的推广项目。通常而言，项目的推广应当由立项到销售的整个过程，每一个环节都要进行推广，并要有相关的宣传策划。同时，一部分的房地产企业随意实施销售计划，从而导致了销售计划无法充分发挥其作用。

三、控制房地产项目成本的有效途径

（一）决策阶段的有效途径

第一，要对土地成本进行控制。首先，要对土地费用能够承受的限额进行控制。在进行竞拍土地之前，一定要制定相关的方案，其中要包括对未来的销售额进行预测，要建设怎样的楼盘，紧接着要计算出建造的成本，从而能够计算出企业能够承受的价格底线，最终能够确保有效的控制土地成本。第二，有效控制土地增值税。一般而言，房子卖出的价格会直接影响增值税，同时也会对增值税的成本产生一定的影响。当运用超率累进税率进行征税，卖出房子的价格越高，增值税率就会越高，从而导致土地增值税税收成本的增加。为此，房子卖出的价格不单单会影响土地增值税的计税方式，同时也会对税率的选择产生一定的影响，从而导致土地增值税税收成本的变化。第三，资金来源要可靠。对于房地产企业而言，筹集的资金主要来自于股东，同时，也可以通过融资进行筹集。为此，房地产项目的资金来源一定要可靠，从而能够促使房地产项目更加顺利进行。

（二）设计阶段的有效途径

第一，有效进行设计招标。在设计阶段中要想进行有效的成本控制，就一定要有效的设计招标。其中，可以采用网络、报刊等手段进行招标公布，从而能够吸引更加多的设计单位参加招标，进而能够促使房地产企业得到更加优秀的设计方案，不单单能够有效的控制成本，同时也能促使企业经济效益的不断增加。第二，要进行限额设计。要进行限额设计控制首先就要合理安排设计单位的限额设计，并要进行科学的考核，有效的推动责任落实到每一个人身上。同时，要制定奖罚制度。此外，设计单位要保证工程的安全，确保工程的质量，并要运用新的工艺方案以及材料设备，从而能够合理的节约投资成本。此时，企业可以根据所节约的投资额的多少，进行不同程度的奖励。

（三）项目建设阶段的有效途径

第一，公平选择施工单位。对于房地产企业而言，要充分考虑施工单位的能力水平，其中主要考虑施工单位进行施工的费用、使用以及所运用的技术是否达到要求，而且也要考虑施工单位的信誉。同时，房地产企业要指定有效的招标文件，并要严格审核投标企业，公平选择最合适的招标人。第二，要建立完善的现场签证制度。对于现场签证而言，一定要由施工、监理单位以及业主共同签字。同时，签订合同前，要全面核对合同的内容，从而避免不必要的矛盾出现。

（四）项目竣工结算阶段的有效途径

第一，要加大施工合同的约束力。要明确规定施工的期限以及过程等，当发包人不接受合同中的期限要求时，承包方应当加入相关的规范性文件以及规章制度，从而确保合同的适用性。第二，促使审核人员综合素质的提高。对于结算审核工作而言，不单单需要专业知识和技术，同时也要有效的运用有关的法律法规。同时，审核人员要明白定价的方法，从而能够随时落实变更的情况，更好的清楚材料的价格。

（五）项目营销策划阶段的有效途径

在进行施工的时候，一定要制定健全的营销策划。要根据现场的实际情况，进行合理的市场调研，促使销售策划的完善。同时要在控制的范围内，制订科学的策划方案，从而能够了解市场销售的实际情况，更好的促使营销的顺利完成。

四、结语

综上所述，房地产企业要从项目决策阶段、设计阶段、建设阶段、结算阶段以及营销阶段中更好的控制项目成本，从而能够促使工程建设成本的节约，最终促使企业经济效益的不断增加。

2.房地产业内部控制研究论文 篇二

关键词：房地产企业,区域化管理,战略研究

随着企业外部竞争的加剧和内部管理的强化, 在公司治理的推动下, 内部控制系统越来越需要企业各部门的共同参与、设立与执行。随着企业大规模化、资本大众化、全球经济一体化、市场经济深入化和管理经营现代化, 房地产开发企业区域化管理战略越来越受到重视。

一、房地产企业生存环境发生巨大变化, 给企业发展带来压力和挑战

生存环境可以分为外部环境和内部环境。外部环境方面, 其一, 融资环境恶化, 包括土地价格不断上升, 银行银根紧缩;其二, 政策环境严厉, 政策监管力度不断加大;其三, 开发品质要求越来越高;其四, 竞争越发激烈, 项目成本不断上升。而内部环境方面, 其一, 随着地价大幅攀升和原材料价格节节上涨, 开发成本不断上升;其二, 财务风险加大;其三, 品牌形象不佳;其四, 人才瓶颈制约了企业的快速扩张。

外部经营环境是无法选择和改变的, 但企业可以针对外部环境的变化进行发展战略和策略的调整, 以降低负面影响, 创造或转化为发展机遇。

二、房地产开发企业内控管理模式的发展趋势

一是随着产业集中度提高和开发规模扩大, 房地产开发企业呈现出集团化的发展趋势。二是部分企业由集团单一化管理向区域多元化管理方向转变。随着集团化的房地产开发企业的大规模跨区域扩张, 公司总部对各地区公司的管理面临着宽度和深度的双重挑战, 原有的内控模式已经难以适应业务发展的需要, 部分企业转而进行区域多元化管理。

三、房地产开发企业的三大内控管理模式

1、操作内控型

这种模式可以形象地表述为“上是头脑, 下是手脚”。为了保证战略的实施和目标的达成, 总部从战略规划的制定到实施几乎都进行管理, 集团的各种职能管理非常深入。如财务管理, 详细到每笔经费的审核、会计分录的录入。实行这种内控模式, 各下属企业业务必须有很强的相关性。为了保证总部能够正确决策并能解决各种问题, 总部职能人员的人数会很多, 规模会很庞大。目前国内大部分房地产开发企业都采用这种内控模式。比如房地产公司和下属项目子公司的内控就是这样, 大型房地产集团公司如万科的区域中心和下属项目公司之间也属于这种情况。

2、战略内控型

这种模式可以形象地表述为“上有头脑, 下也有头脑”。集团总部负责集团的财务、资产运营和集团整体的战略规划, 各下属企业 (或事业部) 也要制定自己的业务战略规划和相应资源预算。总部负责审批下属企业的计划并提出有价值的建议, 再交由下属企业执行。集团的核心功能为资产管理和战略协调。集团与下属子公司的关系主要通过战略协调、控制和服务而建立, 但是集团总部很少干预子公司的具体日常经营活动。集团根据外部环境和现有资源制定集团整体发展战略, 通过控制子公司的核心经营层, 把子公司的业务活动纳入集团整体战略活动, 一般这种模式比较适合相关产业企业集团的发展。万科总部和万科上海区域本部, 北京万通股份和万通鼎安物业管理公司就是典型的战略管理型关系。

3、财务内控型

在这种模式下, 集团总部只负责集团的财务和资产运营和对外部企业的收购、兼并工作;而下属企业只需达成每年给定的财务目标就可以了。在实行这种内控模式的集团中, 各下属企业业务的相关性可以很小。典型的财务管理型集团公司有和记黄浦。和记黄浦集团在全球45个国家经营多项业务, 总部主要负责资产运作, 因此职能人员并不多, 主要是财务管理人员。对于众多的房地产企业集团而言, 在非主业领域采用这种内控模式的比较多, 比如万通集团和万通东方策略公司, 华润集团和华润房地产经纪有限公司, 绿地集团和绿地建材有限公司。

操作内控型和财务内控型是集权和分权的两个极端, 战略内控型则处于中间状态。有的公司根据自己的实际情况, 将战略内控型进一步细划为“战略实施型”和“战略指导型”, 前者偏重于集权而后者偏重于分权。内控管理不存在一个“标准”或“万能”的模式, 企业必须根据自身的实际情况来设计, 并随外界因素的变化而不断调整。

四、实例分析

1、万科公司之变

万科总部进行了定位调整, 调整后总部要做“战略总部”, 比如创新研发、品类分析等前瞻性研究以及融资等重大财务安排。在区域管理方面, 新增深圳、上海和北京三大区域中心公司, 区域中心将通过承担总部的部分人事、财务和决策等权力, 更灵活地应对珠三角、长三角和环渤海的具体业务市场。未来几年内, 每个区域中心公司的规模都将达到如今总部的规模。万科通过这次管理架构的调整, 初步形成了以长江三角洲、珠江三角洲和环渤海地域为主, 以其他区域经济中心城市如武汉、成都为辅的“3+X”跨地域布局。

2、复地公司的变革

复地公司主要的改变就是成立了四大区域管理机构, 分别为上海南、北两个区域管理机构、江苏区域总部和华北区域总部。各区域总部下辖若干城市公司, 个别城市相对独立的, 如重庆公司仍然由总部直接管理。在总部与区域管理机构的权责划分上, 复地采取了“二八原则”, 即80%的日常业务操作在区域, 但这些业务只涉及20%的资金需求, 另外重大的20%业务涉及了80%的资金需求, 需要由总部操作或者审批。区域总部设立业务操作部门, 负责原来总部的绝大部分职能。除行政事务由区域管理外, 财务、人事属于总部派出机构, 由总部管理。

3、二者的比较与借鉴

(1) 实行区域管理模式。在区域管理模式推动方面, 两公司思想统一并且态度坚决。

(2) 财务、人事权高度统一。在权责划分的过程中, 总部需要清楚放权的目的是为了整个企业更好地运作, 而不能为了让区域公司灵活开展业务而一味放权。两公司都在财务、人事上实行垂直管理。复地的区域机构所有财务人员都由总部财务管理部门聘任, 区域公司的资金审批权并没有扩大。这样也许牺牲了效率, 但为了防范行业的高风险和权力下放带来的道德风险, 在内控模式成熟之前还是必要的。

(3) 业务方面管理权限有选择地下放, 不搞一刀切。总部和区域公司的管理权和业务权的分离是因为具体业务环节不同。一般而言, 对业务前端的研发拓展环节总部实行集权, 对后端的销售环节总部会放权相对彻底, 对中间的成本管理总部会保留关键审批权限。

在研发拓展环节, 总部会在项目决策和资源分配上强化把关功能, 更多的是对关键点的把控。在产品设计方面, 尽管设计院选择、方案确定等职责下放, 但是总部在一些关键环节还需要很深地介入。在工程管理环节, 总部一般将质量、进度和成本等具体事务性管理下放到区域, 总部主要通过前期计划制定、过程中的监控和事后的评估考核来控制工程运营。在过程管理方面, 总部主要关注成本。销售环节是最靠近市场的环节, 操作权下放最为彻底, 总部只需要凭借区域公司定期上报的销售周报和月报监控项目销售情况。

(4) 根据公司发展阶段与特点进行变革的思路设计。无论如何, 万科与复地的实践与探索是主动调整自我、适应市场的自我完善、自我挑战行为, 不论最终结果如何, 都是值得研究和参考的。没有一成不变的、普遍适用的组织模式, 不同的企业以及同一个企业的不同历史发展阶段, 都应当根据当时的企业内部条件和外部环境来设计与之相适应的内控结构。

参考文献

[1]刘德武:论房地产企业的内部控制现状及完善措施[J].现代商业, 2007 (23) .

3.房地产业内部控制研究论文 篇三

关键词：房地产 财务风险 风险控制

0 引言

房地产开发企业是指对城市土地综合开发、经营和管理，具有独立法人资格，实行自主经营、独立核算、自负盈亏的经济组织。近年来，我国房地产企业发展迅猛，房地产业已经成为我国经济支柱之一，伴随着房地产政策的改进，以及金融政策的创新，房地产业得到了越来越广阔的发展空间。房地产业作为一个尚未成熟的新兴行业，丰厚的利润吸引了许多房地产开发商的参与，面对着中国房地产市场所拥有如此广阔的前景，大批的投资者纷纷进入房地产业，使得该行业的竞争日趋激烈，其面临的风险也不容忽视。

我国的房地产市场起步于80年代中期，但是它的发展是非常迅速的，它为国民经济的快速增长做出了很大的贡献。由于经济的发展，人民生活水平的提高，对房地产的需求呈现日益扩大的趋势，使得房地产行业资产规模迅速扩张，但同时国家也逐渐加强了对房地产行业的宏观调控，房地产企业出现财务危机的可能性更加大。加强开发项目的经营管理，特别是财务风险管理，提高资金使用效果，提升竞争力，向效率和创新要利润将是未来房地产业健康发展的必由之路。

1 我国房地产财务风险研究现状

我国对于房地产财务风险研究起步比较晚。在这之前，我国房屋建设从不追求效益，主要是用于福利分配。从理论层面上来分析，那是一种低风险甚至零风险的投资建设，这就导致了我国对于风险理论研究工作迟迟未能展开。20世纪90年代初期，国内出现了房地产投资热，我国才真正开始了对房地产财务风险的研究。一些专家、学者都发表了这方面的相关著作，弥补了我国在这方面的缺陷。

目前，我国房地产建设正处在高峰期，随着我国改革开放的层次加深，房地产市场也开始了与国际接轨，使得房地产项目竞争更加激烈，企业面临的财务风险越来越大。大部分房地产开发企业，由于不重视风险管理与经营管理，在激烈的竞争中败下阵来，有的甚至被淘汰出局。财务风险贯穿于房地产项目开发的始终，因此，深化房地产项目财务风险的研究，建立适合我国房地产开发实际的、系统化的风险管理体系与风险管理模式，是当前理论界与实业界亟需解决的重要课题。

2 企业财务风险内涵及其表现形式

2.1 财务风险内涵

财务风险是指在企业的各项财务活动中，因企业内外部环境及各种难以预计或无法控制的因素影响，在一定时期内，企业的实际财务结果与预期财务结果发生偏离，从而蒙受损失的可能性。

2.2 企业财务风险表现形式

房地产是一个非常注重资金流的行业，在房地产企业内部控制管理中，基本以财务为主。现阶段房地产企业的财务风险主要由以下六个方面构成：

2.2.1 税率变动风险 房地产是一个非常注重现金流的行业，因此对税率的变化非常的敏感。其中涉及营业税、印花税、教育费附加税、房产税、车船使用税、土地使用税、企业所得税、土地增值税、个人所得税等，在投资、开发、经营过程中税率的变动，将导致企业成本费用增加或减少，预期收益和银行流动现金储备无法确定。

2.2.2 资金闲置或断裂风险 房地产企业财务内部控制的重点在于保持净现金流量的稳定，只有拥有稳定的现金流，才能保证资金链的稳固。只有在保证净现金流量为正的情况下，才有资格谈论投资报酬率，才有资格谈论企业的未来发展规划，因此，房地产开发企业需要通过控制财务预算计划的方式来控制现金流的大小，防止出现资金链断裂或者大量闲置资金的情况。

2.2.3 经济周期影响的风险 房地产开发企业与国民经济有着相当密切的依存关系，非常容易受到国家宏观调控政策和经济环境变化的影响。在经济繁荣时期，货币政策相对宽松，居民收入水平显著上升，投资的需求增大，对房地产企业的发展有良好的促进作用；相反在经济萧条时期，货币政策相对紧缩，居民收入水平下滑，投资的需求减少，对房地产企业的需求也会下降。由此可见，房地产开发企业的发展存在随经济周期变化而膨胀或萎缩的风险。

2.2.4 融资风险 由于房地产开发企业需要大量资金，而房地产开发企业在融资的时候容易受到经济周期波动、政府宏观政策调控、房屋销售情况、银行贷款政策等影响，使得融资成本波动较大。

2.2.5 资产负债率超标 房地产企业是资金密集型行业，开发一个项目需要投入大量的资金，我国房地产企业的资金来源主要是银行贷款。近年来，大部分房地产开发企业的资产负债率都在警戒线附近上下波动，如果企业达不到预期的收益或者融资没有达到原先计划的数额，就会面临相当巨大的偿还债务风险。

2.2.6 预期投资回报风险 房地产企业的收支计划与年度项目进展基本都依靠预期的投资回报来决策，如果受到政治、经济等因素的影响，有可能会出现一些房地产开发企业的产品空置，或者房地产的开发租赁或者买卖合同终止、客户逾期未交款等情况，然而此时房地产企业的资金已经投入，短时间内套现是不可能实现的。由于存在种种不能预期的影响，房地产企业的投资回报也就不能确定，就会存在资金链断裂的风险。

3 企业财务风险的原因

3.1 企业管理者的风险意识淡薄

4.房地产业内部控制研究论文 篇四

1.2坚持合理化项目设计的原则。从专业化角度出发，在房地产项目的设计期间，不仅要坚持设计的安全性原则、适用性原则、经济性原则以及美观性原则。而且还要遵循国家的规范化设计标准以及国家批准的相关建设标准。广泛应用可靠性的项目设计方法以及结构优化的项目设计方法等先进的设计方法。设计期间要高度重视因地制宜以及就地取材，最大限度节约房地产项目的建设成本，在满足建筑功能基本要求的基础上，节约投资成本以及建设资源，尽量缩短房地产项目的工期。在实际设计过程中，积极利用较强的新技术、新材料以及新工艺。

2工程设计阶段房地产项目成本管理措施

2.1实行设计招标制度。推行设计招标制度，充分引进竞争，迫使设计单位对建设项目的`方案、结构、工艺流程、设备选型等作全面周密的分析、比较，建立良好的经济意识，重视项目的投资效果，拿最佳的设计作品参赛。实行设计招标制度有利于提高项目规划设计的质量，对投资进行有效的控制。在设计招标过程中，评标委员会对方案的合理性、先进性、经济性进行评估、比较和选择。现阶段评标委员会的成员一般多为工程技术方面的专家，而缺少懂建筑专业的经济、管理和营销人员。所以有必要邀请工程造价、工程管理和房地产营销专家共同参与评标。

2.2实行限额设计。限额设计就是按照批准的设计任务书和投资估算来控制初步设计，按照批准的设计概算控制施工图设计，各专业在保证达到使用功能的前提下，按分配的投资限额控制设计，严格控制施工图设计的不合理变更，保证总投资额不突破。限额设计并不是一味的考虑节约投資，更不是简单的将投资一刀切，而是尊重科学、尊重实际、实事求是的精心设计，合理的控制工程的造价。投资分解和工程量控制是实行限额设计的有效途径和主要方法。

2.3设计取费与设计质最挂钩。目前设计费用的计算主要有两种方法：按设计预算的百分比计取和按建筑面积计取。无论哪种方法都不与设计质量相联系，前者不但不会使设计人员提高经济意识相反会使设计人员尽可能的加大设计工程的工程量，这助长了设计单位只注重设计的安全性，而不考虑技术合理性和经济性。所以现行的设计费计取要进行改革，建立正确的激励机制，使设计费用的计取与设计质量紧密联系。

3房地产施工阶段成本控制

3.1加强项目的工程管理。保证房地产开发项目按计划顺利实施就是对成本的最好管理，从成本控制的角度出发，管理者应做好以下几项工作：加强的工作计划性。计划就是把开发项目的工程建设的全过程、全部目标、全部活动，重点是质量、进度、资金支付都纳入计划轨道，用一个动态的计划系统来协调控制整个项目，以便提前揭露矛盾，使项目协调有序的达到预期目标。加强控制职能。项目管理通过计划、决策、反馈、调整对项目实施有效控制。

3.2工程变更的管理。工程变更控制是为了实现建设项目的目标，而对工程变更进行分析、评价和改进，以保证工程变更合理、有效。提高工程变更的预见性。在项目建设过程中，对工程变更的管理非常重要，工程管理人员与造价人员应密切配合，严格控制洽商变更的发生。对于不可避免的洽商变更，必须事先做详细的技术经济分析，这要充分利用设计单位和监理单位的技术资源，并就变更对工程成本的影响做出评价，综合各方意见后再确定是否实施该洽商变更。设计变更必须在原合同条款的约束下进行，任何变更不能违反原合同。变更后的单价仍按原合同中的已有单价执行，如果合同中没有此单价或可参考的单价，则按合同条款进行估价，由承包商提出单价分析数据，经监理工程师审定，开发商认可后，方可按认可的变更进行。

3.3施工过程中的合同管理。在工程施工过程，有些特殊的部位或专业，需要开发商随着工程的进展而签署有关合同，特别是一些小额价款的合同，可能有开发商代表现场签署，这种情况在工程的后期较为常见。所以，规范、细致、严密的签署分包合同是项目建设阶段成本控制的又一重点。

3.4做好施工索赔的管理工作。在施工过程中，因其索赔的因素很多，甚至有些开发商采用“低价中标占领市场，高额索赔创造利润”的策略，这就要求开发商代表，要熟知施工合同条款，精通工程项目的专业技术标准，客观公正的处理好索赔工作。承包商进行索赔时，一般会根据自己的纪录提出工期和费用的索赔报告，开发商代表要从合同有关条款着手进行分析，根据监理工程师的有关记录，按照有关法律法规的规定，对索赔进行辨别和分析。开发商代表要根据监理日记对索赔事件的起因和责任归属进行划分，由于开发商或其他非承包商的原因，导致承包商在施工过程中付出的额外费用，证据确凿的情况下，开发商代表应依据有关合同、法律法规的规定，按索赔程序及时、合理的给与损失补偿，保证工程施工的顺利进行.

3.5竣工结算的控制与确定。工程竣工结算是工程造价的最终确定，无论施工单位还是开发商以及其他利益相关方，都十分重视工程的竣工结算。结算书的审查，必须保证有中介机构独立进行，其具体内容如下：全面整理变更资料，正确的核定变更内容，确定工程量的变更，包括增加和减少的工程量。竣工验收。按照设计图纸和变更确定的工程范围，依据国家建筑工程验收标准，按程序组织工程验收。留足保修费用。因为建筑产品不同于一般的商品，不可避免的存在竣工后的返修问题，所以竣工结算要按照双方的合同约定，足额留出保修费用。

4结语

总之，在房地产市场竞争日益激烈的今天，加强项目的成本管理是加强房地产开发企业的核心竞争力的重要手段，突出重点地控制好设计及施工阶段的工程造价，是保证企业的综合效益最大化，实现企业的可持续发展的保证。

参考文献

[1]王波.浅谈房地产开发项目的成本控制[J].中国西部科技，（01）：58-59.

[2]孙小敏.房地产开发项目全过程成本控制[J].时代金融，（32）：252+255.

5.房地产业内部控制研究论文 篇五

(2011-02-12 15:31:06)

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标签： 分类： 房地产培训

中国 万科 内部审计 内部控制 房地产行业 房产

标杆房地产企业内部审计与内部控制实战培训(2011年4月23日厦门)中国房地产培训网

如何确保企业经营的效率和效果？ 如何确保企业财务报告的可靠性？ 如何保证企业始终遵守法律法规？ 如何保证企业资产的安全？

如何评估与防范财务风险，保证企业永续经营？

如何通过内部审计发现企业经营异常并及时采取有效措施？ ……

为了实现上述目标，房地产企业必须建立有效的内部控制体系，有效的内部控制体系已成为企业可持续发展的关键。

【组织机构】中国房地产培训网 【时间地点】2011年4月23-24日 厦门（详见报到通知）

【培训费用】3200元/人（含培训费、中餐、资料费等，提供酒店住宿代订服务）【咨询电话】010-68011791，62202006 王老师，刘老师

下载报名表 http:///page/dcpxbmb.doc

【课程收益】

本课程第一部分通过全面介绍万科建立内控体系的实践经验，系统的讲述如何将COSO理论框架运用到房地产行业中，分享万科在开发过程中的经验和教训，以使大家掌握运用内部控制的工具达到规避风险和提供企业运营安全性的目的。第二部分通过介绍万科多年来积累的内部审计经验，穿插生动的案例，以使学员能够掌握内审的方法和技巧，了解房地产行业集中的风险点，为企业的长期稳定发展保驾护航。具体可以概括为以下几点：

一、通过介绍万科的内控体系建立模式，将理论和房地产实践完美结合

二、分享万科在建立内控体系过程中的经验和教训

三、通过生动的案例分析，了解房地产行业风险集中的环节

四、掌握房地产行业内部审计的具体实施程序以及关键操作要点

五、深刻理解内部审计、财务风险管理与内部控制之间的关系，打造系统“防火墙”

【课程对象】

董事会、监事会成员；负责内部控制和内部审计部门的经理、主管；总经理、副总以及其他高级经营管理人员；财务总监、财务经理、财务主管、税务经理、税务主管、总帐会计、税务会计等具体操作人士。

【内容大纲】

一、房地产内控与内审体系概述

1、房地产内控与内审的地位和作用案例

2、中国房地产企业内控与内审的现状和存在的问题剖析

3、中国上市公司内控现状调查

二、房地产企业的内控体系的建立与维护

1、强化内部控制背景 案例：安然事件 案例：中航油的失败 案例：巴林银行的破产

（1）上市公司管理陷阱带给监管机构的启示（2）新监管法的规定以及意义

（3）国内监管机构对上市公司内部控制的要求 我国监管机构对上市公司内部控制的最新要求 《深圳证券交易所上市公司内部控制指引》解读 财政部《企业内部控制规范》介绍

2、内部控制的理论框架与目标（1）内部控制的定义（2）内部控制的三个目标

（3）什么是COSO以及COSO报告框架

3、万科内部控制体系的建设及维护（1）万科建设内控体系的目标（2）万科内控体系建设的思路（3）万科内控项目层面定义与具体内容 万科公司层面的控制 万科流程层面的控制 万科信息系统层面的控制 万科内控文档体系

4、万科内控自评体系的具体内容（1）万科内控流程范围（2）万科的流程图与流程说明（3）流程的关键控制点（4）抽样测试表（5）缺陷汇总表（6）缺陷的整改（7）内控报告

案例：销售流程的关键控制点与测试过程演示 案例：销售收款为何不翼而飞？

5、自评体系的实施

（1）自评体系实施的人力基础（2）自评体系实施的考核指标 自评计划完成率 缺陷率 整改完成率

6、万科内控建设的重要意义（1）项目实现目标与价值主张的统一（2）基业常青的基石（3）奠定风险管理的基础

三、房地产企业的内审体系的建立与维护

1、内部审计的定义以及目标

2、万科内审部的组织架构

3、内部审计计划的制定（1）风险评估模型（2）各专业部门的访谈（3）审计计划的编制

4、内部审计的工作流程（1）前期准备（2）现场审计（3）审计报告（4）后续事项

5、内部审计的方案（1）销售销售专项审计（2）成本信息专项审计（3）采购专项审计（4）财务基础工作审计（5）总经理在职、离任审计（6）新公司内控审计

6、内部审计的方法和技巧（1）访谈的技巧（2）观察的诀窍

7、内部审计的案例分享（1）巨额成本信息为何失真了？（2）营销总监开了家咨询公司（3）签约主管私刻政府专用章（4）离职后的窟窿（5）动态成本为何不动？（6）小小的飞机票也不能疏忽

【专家介绍】

6.房地产公司内部审计方案 篇六

根据集团公司领导安排，拟对**有限公司进行审计，审计方案如下：

一、审计目标：对****房地产开发有限公司资产、负债及经营情况进行审计检查，做出客观评价，揭示公司经营风险，总结管理经验，对公司经营和管理提出合理意见及建议。

二、审计范围 ：2011年度公司经营情况，有必要时可追溯或延伸审计。

三、审计方式：现场审计

四、审计内容：

（一）收入

1、检查公司收入规模、利润完成情况，收入、利润增长及贡献情况，包括建造合同收入（初始收入和追加收入）、房地产销售收入、提供劳务的安装收入、让渡资产使用全收入（利息收入、场地使用费收入等）。评价公司客户欠费、坏账率变化情况，评价公司收入质量；

2、检查公司收入确认和核算是否真实、完整，是否符合国家及公司有关财务会计制度规定，收入形成过程是否规范、有效，有无虚列、多列、少列或不列收入等问题，有无坐收坐支，资金账外循环等问题;

（二）成本费用

1、检查公司产品成本支出的范围和标准是否符合国家及公司有关财务会计制度规定，支出是否真实、完整，有无虚列、多列、少列或不列等及违反权责发生制原则问题，以及公司人工成本来源、发放、结余等各项管理情况。包括土地购置成本、土地开发成本、建安工程造价等，核实公司商品的成本造价。

2、检查公司各项费用列支情况，包括公司的管理费用、销售费用、财务费用。

3、公司各项税金。包括：

（1）营业税及其附加

（2）土地使用税（每平方米每年税费为：大城市1.5—30元，中等城市1.2—24元，小城市0.9—18元，县城、镇0.6—12元）。

（3）房产税（税率为房产余值的1.2%，或者按房产租金的12%按年征收）

（4）土地增值税实行四级超率累进税率；增值额未超过扣除金额50%的部分，税率为30%；增值额超过扣除金额50%的部分，未超过扣除金额100%的部分税率为40%，速算扣除系数为5%；增值额超过扣除金额100%的部分，未超过扣除金额200%的部分，税率为50%，速算扣除系数为15%；增值额超过扣除金额200%的部分，税率为60%，速算扣除系数为35%；

（5）企业所得税。自2008年起，新企业所得税税率为25%。

（三）工程造价

检查建筑、安装施工等工程造价的真实性、准确性。

（四）内控制度的健全性

1、公司经营活动和重大经营决策的相关内部控制制度是否健全，潜在风险是否得到了有效控制；

2、公司经营活动和重大经营决策是否履行决策程序，重要事项是否履行审批程序，是否符合国家有关法律法规规定及公司内部控制程序；

3、公司经营活动和重大经营决策的落实执行，是否明确了责任执行部门并落实了相关责任，执行过程的内部控制是否有效；

4、公司经营活动和重大经营决策是否达到预期的效果及对公司财务状况的影响，有无造成公司损失。

5、检查公司规章制度建设情况，有无以权谋私，贪污、挪用、私分公款，转移公司资产，行贿受贿和挥霍浪费等行为，以及弄虚作假等重大违纪违规行为。

五、审计程序及具体分工：

（一）审计程序按照**审计工作底稿执行。

（二）具体分工

六、审计步骤1、2012年4月10日下发审计通知书；

2、4月11日现场审计、相关部门指定专人配合并提供资料；

3、5月15日提出审计报告，与被审单位交换意见；

4、出具正式审计意见书；

7.房地产业内部控制研究论文 篇七

一、房地产企业内部控制问题分析

(一) 房地产企业的内部控制环境欠优化

目前, 我国房地产行业的内部控制环境有待优化, 究其原因在于:第一, 内部控制操作性文件尚待完善。近年来, 我国政府部门先后颁布了一系列内部控制方面的政策规范, 包括《企业内部控制基本规范》和配套指引, 但其内容仍较为宽泛, 缺乏具体性以及可操作性, 以至于在实施中与企业的生产经营有所脱节;从执行范围层面, 根据上述规范文件执行时间表, 除了一些海外和主板上市的公司已经开始实施外, 其他公司包括大量的房地产企业仍未真正开展;第二, 内部控制主体素质有待提高。我国相当一部分房地产企业缺乏专门的培训机构, 同时房地产企业经济业务涉及工程、法律、金融、税收等方方面面, 对员工知识面的要求较高, 随着各种新型的房地产业务推出, 对企业员工的要求也在不断提高, 部分员工素质已经不能够满足现有房地产企业内部控制的需求。

(二) 房地产企业业务的特殊性对内部控制的影响

房地产企业受其自身业务特殊性的影响, 内部控制的风险评估和控制活动趋于复杂性。总体而言, 其自身特殊性主要体现在业务的复杂性和财务审核的特殊性。一方面, 房地产自身业务的复杂性使内部控制的风险评估及控制活动的建立变得较为复杂。房地产是一个过程复杂、牵涉面广、开发周期长且存在一定投资风险的行业, 涉及到多项业务, 一般包括投资业务、工程业务、销售业务以及管理业务等, 多项业务共同组合在一起, 使得房地产企业内部控制的风险评估, 及其后的控制活动的建立变得较为复杂。另一方面, 与其他企业相比, 房地产企业工程建设时涉及到大量的发包工程, 发包工程工程款支付审核环节专业性要求较高, 稍有疏忽就容易造成企业重大损失, 从而进一步增强了房地产内部控制风险评估及控制活动的复杂性。

(三) 房地产企业内部控制体系不完善

内部环境、风险评估、控制活动以及内部监督是房地产行业内部控制体系的四大主导因素。就大部分房地产企业而言, 其内部环境仍有待优化, 如家族制的治理结构, 缺少重要控制岗位的设置;在生产经营中注重开发与销售, 忽视相应的风险评估, 因此也就缺少足够的控制活动;同时, 内部监督制度建设往往不够健全, 内部审计也开展不够。上述内部控制的主要环节均有待进一步成熟与完善, 财务方面主要体现在会计工作分工不合理、一人兼任不相容的岗位, 会计控制环境建设滞后以及会计信息系统落后, 不利于保证房地产企业财务安全, 以及会计信息的真实性、可靠性以及完整性。

二、房地产企业内控问题的对策研究

(一) 优化房地产企业内部控制内、外部环境

1. 重视内部控制制度建设, 推进房地产企业法人治理结构变革

首先, 房地产企业应调整目前较为普遍的家族制治理结构, 确立董事会与经理班子之间、股东会与董事会之间的委托代理关系, 规范公司股东会、董事会、监事会及经营班子之间的权责, 形成相互之间的制衡关系, 同时切实保证房地产决策的高效性、准确性;其次, 加强房地产企业内部控制制度建设, 借鉴H股和主板上市公司实施内部控制的经验, 引入外部会计师事务所或是其他专业机构对企业内部控制进行评价, 协助建立企业各项规章制度, 并加以落实, 对于违背规章制度的行为, 一经发现及时予以处理和惩处;最后, 在房地产企业内部全面开展内部控制相关知识培训, 使其每一个职员均能够树立起内部控制意识, 确保其充分认识到内部控制的重要性。

2. 加强控制环境基础的建设工作

一是规范企业员工的行为准则。房地产企业需要统一价值观和企业文化, 确保员工的各项行为均符合企业价值观;二是加强房地产内部审计。房地产企业必须在董事会下设审计委员会, 并设立专门的内部审计部门, 对企业的各项经济业务进行审计, 对企业内部控制的执行情况进行审计, 发掘内部控制中的薄弱环节;三是将职责落实到工作岗位, 由岗位职员全权负责该岗位的职责, 同时还需承担相应的责任, 以此增强其职员的工作责任感与紧迫感。

3. 优化房地产企业内部控制的外部环境

这里所说主要是指加强房地产企业的社会监督与政府监督。社会监督是指通过外部会计师事务所和社会舆论的监督等, 定期评价企业内部控制制度建立健全情况和执行情况, 可以有效地增加起到外部监督的作用;报刊、广播电视、网络等新闻媒体通过曝光企业的违纪违法行为, 能够使舆论监督发挥作用;政府监督主要是通过税务、审计、财政与证券监管等这些部门不定期对企业的走访、检查, 起到对企业制约规范的作用。

(二) 完善现有的房地产企业组织结构

一方面需要设置合理的组织结构。科学合理的组织结构是保障企业内部控制规划、执行和监督的关键环节。我国房地产企业应不断完善其组织结构, 使其房地产企业各部门设置趋于合理化。一般需要设置的部门包括财务部门、运营部门、工程技术部门、审计部门、销售部门以及行政人力部门等, 部门人员构成要合理;另一方面要建立合理的责任分配与授权。对于任何一个企业来说, 权责分配都是一个极其重要的过程, 要将相应的职责下达到各自的部门中, 保证各部门职责明确, 以房地产企业为例, 其运营部门承担项目考察、拿地策划、工程计划制定等工作;审计部门承担内部控制的审计、监督以及评价职责;财务部门承担各项业务的财务收支职责;工程技术部门负责项目设计、项目现场管理等职责;销售部门负责项目销售价格制定, 销售现场管理等职责。

(三) 完善成本管理和资金管理系统

成本管理和资金管理是房地产内部控制活动特殊而不可或缺的一部分。房地产企业开发过程涉及大量大额的发包合同, 为了实现项目的成本控制, 必需从源头出发, 在拿地及设计阶段就实施预算管理, 按照预算总额进行设计, 其后才是施工投招标, 在预算范围内订立各项发包合同;在建设过程中, 做好合同管理, 以合同管理为链条, 构建成本动态管理系统。其次, 企业要完善资金管理过程, 全面落实资金预算管理, 资金使用按照计划安排, 最大程度上提升资金的使用效率, 建立资金预算全程监督机制, 及时把握房地产项目资金预算的实际执行情况, 挖掘资金预算管理过程中的薄弱环节, 并予以及时纠正和完善, 保证资金的有效合理配置。

三、结论

8.房地产行业财务风险控制研究 篇八

【关键词】房地产；财务风险；控制

房地产行业在现行社会中，对我国经济的发展有着十分重要的影响，要积极预防可能出现的风险，避免因为财务上的风险造成不可挽回的损失。财务风险可以分为广义和狭义两种，广义的是指当前的企业在资金运转的过程中，由于各种原因在资金和利润分配上产生的不足对企业整体发展造成巨大影响的风险。而本文所阐述的是狭义的风险，由于企业内部由于不合理的财务结构、不恰当的融资方式而造成了融资的财务杠杆作用下降，收益降低的风险。

一、房地产行业背景分析

房地产行业是一个十分典型的资金密集型行业，它具有资金巨大、投资收益周期长、资金套牢时间久、资金应变能力差等特点，并且很容易受到国内外的竞价发展形势和国内宏观政策的影响。从二十世纪九十年代以来，由国家福利房分配的结束而激发了商品性住房的需求，到2000年中国的房地产行业飞速发展。如在2007年至2008年，我国的金融政策使得房地产行业先扬后抑直至以观望落幕。央行的六次加息和房产信贷政策，首付比例和贷款利率的提高，使得市场交易量面临冰期。因此房地产行业自身所具有的特点使其在发展中隐藏了很大的风险，我们需要有效的分析房地产行业可能面临的财务风险，并在不断的发展中学会有效合理的控制财务风险。

二、当前房地产行业财务风险现状

房地产行业因为其自身的性质就会存在诸多的内部和外部风险，都会对房地产行业发展带来影响，主要是以下几个方面：

1.负债率高

通过一些调查数据显示，我国房地产企业的资产负债率均为75%以上， 超出了60%的警戒线15个百分点。房地产开发项目的过程中需要运用大量的资金来维持运转，在选择项目时已出现盲目性，出现不规范的高额借债，导致房地产企业负债率高。

2.资金结构不合理和境外资金运用少

根据资料显示，在房地产投资的过程中有将近约45%的资金都是源于银行贷款，这样单一的融资方式，导致对银行依赖性大，使得很多风险都压在银行身上。同时，主要是运用国内的资金发展企业而对国际上的规则不了解，难以从国际上获得资金。这使得风险全部集中在国内银行身上，不利于分散风险。

3.财务涉及面广，管理较难

企业成功首先需要一个规范的财务活动。而房地产行业中的财务关系较为复杂，涉及的主体较多，包括房地产企业、税务、审计单位、企业职工等，再加上房地产的资金量大、来往频繁、结算较多，这些也就使得财务管理上复杂程度较高。

三、控制房地产行业风险的有效措施

1.构建正确的风险评价体系

首先需要有科学正确的风险评价指标，要能够准确的反映房地产行业所面临的财务风险水平，把握企业对资金的发展能力以及偿还能力，以便正确恰当的对其风险及时预防和提出相对应的措施，这样也会给房地产行业在财务上树立一个标准，使得财务评估工作更加具有针对性、目的性。

2.开发多渠道的融资方式

只凭借传统的融资方式不利于分散风险，会造成银行压力过大。因此要不断的挖掘更新的融资渠道，形成新的融资方案，来解决我国房地产行业中負债率高的问题。首先要不断的加强对债券、股票、房屋预售款等的管理，其次要扩大自身的资金拥有情况，逐步的开发自引外资的条件：比如，可以根据发那个地产的信托计划，在保持公司原有负债率的情况下，来吸引外来投资者的眼光，要降低融合资金的成本，这样既可以节省财务管理的费用，也可以不断的优化公司的内部结构。通过多元化的融资、合理搭配资本权益等，来不断的控制企业成本，逐步提升企业的价值来降低财务面临的风险。

3.要完善财务管理策略，加强内部控制并且要完善监督体系

作为企业经营的核心就是对于财务成本的管理，要以让客户满意为宗旨，来时间空间两个维度上来动态的监测成本管理，约束与非约束相结合来创造合理的成本管理战略，以便更好地控制成本。在内部的控制上，要形成有最高决策人带头、财务部门为核心的内部控住小组，对财务进行定期的考核和监督，实现内部控制的完善。另外，还要在房地产服务的开发和设计上，对成本进行预先规划，以便使图纸上的成本与实际成本更接近，减少误差。也要成立一个专门的财务监督小组，在各个环节按制度和目标严格监督，尽量减少人为因素的干扰，提高财务风险控制的保障。

4.要做好市场调研，降低外部风险

房地产行业受到自身和外部因素的双重影响，很多风险来自于市场。市场需求量的变化会对房地产行业产生较大的冲击。因此要成立专门的市场调研小组，聘请或者由专业人才在对市场进行充分调研的基础上来制定公司的财务方案，可以使房地产企业避免盲目跟从潮流，出现盲目投资、资金风险大的情况，来提高行业的市场承受能力，更好地应对行业发展面临的挑战。

总之，作为资金需求量大、效益回收期长的房地产行业，要积极的采取措施来防范将要面临的财务风险，减轻政策对市场的冲击，这对稳定当前房地产行业的发展态势有着十分重要的意义，因此，做好风险防范和控制对我国的经济良好运行有着重要的促进作用。

参考文献：

[1]黄莉，房地产财务风险对策探讨[J].时代金融，2011.

[2]刘榕.房地产企业财务危机防范策略研究[J].企业经济，2011.

9.关于房地产开发项目投资控制 篇九

房地产开发项目投资控制

如何用有限的资金去完成大额的资金需求的房地产项目

(一)实行一次规划，分期设计，分期施工的总原则——

划整为零,把首期投入的建设资金减少到最小.1、通过招标选择最佳项目总体规划方案。

最佳项目总体规划方案是既符合国家、地方有关政策、法规要求，又满足项目业主（开发商）各项技术、经济指标、建设规模、标准、水平要求的规划方案。

2、制订项目的总实施计划

项目总体规划方案报政府主管部门批准后，立即制订项目的总实施计划。根据项目的规模大小，划分为若干区，然后确定各区分期先后实施的顺序，再根据各期工程量确定各期的建设工期。最后汇总成拟开发项目实施总计划。

3、制定项目第一期工程实施计划

在拟开发项目实施总计划的基础上，首先制定项目第一期工程实施计划。再将第一期工程分标段（幢号）制定出实施计划。此时，（开发商）必须根据已经筹集到的建设资金，确定首期开工几个标段（幢号）的工程。

4、在同一期开发的工程中，实行边设计，边施工；设计一个标段，施工一个标段，（达到预售时就开始预售，及早回收资金）搭接滚动的模式。

5、重复3、4的作法，相继完成第二期、第三期工程，…….直至完

成整个开发项目的全部工程.采取以上做法, 就可以用有限的资金完成大额的资金需求的房地产项目.第1/3页陈文馨2001 – 07-28

（二）在房地产项目开发全过程全面实施主动控制

不仅要对项目投资决策，设计（方案策划，初步设计，施工图设计），招标、施工被动地控制项目投资，更要能动地影响投资决策，影响设计，发包和施工，主动地控制项目投资。

主动控制就是事先调查研究，预测风险，认真分析，主动采取控制措施，以尽可能地减少以至避免偏差。使其各阶段项目投资目标值更加科学，准确。

（三）采取技术与经济相结合的控制项目投资的有效手段

要通过技术比较，经济分析和效果评价，正确处理技术先进与经济合理两者之间的对立统一关系，力求在技术先进条件下的经济合理、在经济合理基础上的技术先进、把控制项目投资渗透到各设计和施工技术措施之中。

（四）分阶段，以设计阶段为重点科学确定房地产开发项目

投资控制目标4、1投资决策阶段：投资决策阶段的最后产生项目投资估算。投资估算是否科学，切合实际，是否正确，对整个项目的投资影响极大，要科学，切合实际地正确地作出项目投资估算。必须从以下几方面做起：

（1）认真做好项目投资机会调查研究：要对房地产市场进行充分调查、研究、预测、分析后确定是否值得投资,在什么时机投资。确定后，编制项目建议书；

（2）认真做好开发项目的可行性研究：进一步深入调查研究，对项目拟定的产品市场，社会需求，现状调查，预测分析、竞争对手现状和发展分析、产

品的竞争能力分析，拟定市场营销战略，项目规模方案，建设标准、水平，这是项目投资的关键环节。

（3）认真评审项目可行性研究报告:特别是其中的规模方案、建设标准、水平、投资估算,要严格按建设部发布的《房地产开发项目经济评价方法》进行审查，确保投资决策的科学性，减少房地产项目开发投资的盲目性。

4、2项目方案设计、初步设计阶段:项目投资控制目标：设计总概算要控制在投资估算以内；在此阶段，确定单位工程形状，外形尺寸、层高，结构系数等参数时，一定要从实用、安全、经济、方便施工的原则综合考虑。上述参数，直接影响工程的造价。

4、3技术设计阶段：项目投资控制目标是：修正总概算.此阶段要进一步细化、修正、确定、建筑、结构尺寸，设备、设施等的技术参数等，要把修正总概算控制在总概算以内。

4、4施工图设计阶段：项目投资控制目标是施工图预算.控制要求是施工图预算必须小于修正总概算。

4．5施工招标阶段：项目投资控制目标是：合同价。控制要求是合同价等于或略低于施工图预算。

4．6施工阶段：项目投资控制的目标是：控制合同价以外的，施工过程中的新增费用的发生，将其控制在最小额度内。施工阶段新增费用的控制是项目投资控制的重点。项目管理者，必须从施工准备阶段开始在施工的全过程中从各方面，采取切实有效的措施进行有效的控制。其重点是：

一、严格控制变更设计；

二、切实及时履行建设工程施工合同，监理合同及其它合同中业主应尽的职责与义务，不要给施工方，监理方或其它方造成索赔条件。

10.大型房地产公司工程内部验收流程 篇十

编号：FT/ZD-GCGLB-111、总则

为加强工程竣工内部验收的组织工作，使工程竣工验收工作按步骤和程序正常进行，保证竣工工程的工程质量，结合公司实际情况，特制定本管理制度。

2、适用范围

本制度适用于二期东方星海项目的内部竣工验收工作。

3、管理内容

3.1工程管理部是工程竣工验收的组织、监督管理部门，负责竣工工程验收的全部工作。

3.2竣工工程进行内部验收前要求施工单位首先要进行自检、自查，包括工程质量、内业资料、技术档案、分户验收档案、现场文明施工等。施工单位在自检、自查合格的基础上，提出工程竣工内部验收书面申请，并报监理单位审核。

3.3监理单位对施工单位提出的工程竣工项目进行认真的内业和外业检查和审核，合格后，在施工单位提出的工程竣工内部验收书面申请上签署意见，报工程管理部。

3.4工程管理部根据施工单位的工程竣工内部验收书面申请和监理单位的审核意见，组织相关部门及人员的内部竣工验收工作。内部验收验收一般有下列部门和人员参加：

组长：工程管理部经理

参加人员：

开发单位：工程管理部的总工、副总工（技术）、各专业工程师；销售部负责人

物业公司：物业公司负责人及负责交接的工作人员

监理公司：工程总监、各专业工程师

建设单位：项目经理、专业工程师、质检员及其他人员

3.5 根据公司特殊性，内部验收工作整体分成三个大的工作界面；

3.5.1公司与装修公司进驻现场施工前的验收交接界面（2009年2月28日前）；

3.5.2公司和装修公司施工结束后的验收交接界面（2009年8月31日前）；1

3.5.3项目整体施工全部结束后的验收交接界面（2009年9月20日）。

3.6内部验收工作根据验收交接界面的而不同，验收工作侧重点不同：

3.6.1与装修公司进驻现场施工前的验收交接工作重点：

3.6.1.1水暖专业：水通、管道安装齐全、卫生间地面防水做完、地热完成（打压试压正常）；

土建专业：砌筑、抹灰完成；外窗安装完成；

电气专业：隐蔽工程完成；

3.6.2与装修公司施工结束后的验收交接工作重点：

3.6.2项目整体施工全部结束后的验收交接工作重点：以建设部《房屋接管验收标准》及业主生活的合理要求为基准，验收方法采用观感验收和使用验收两种方法。其中：

水暖专业：水管正常无漏水现象；地热打压试压正常；

主体结构：外墙不得渗水；屋面排水畅通、无积水、不渗漏；出口水、-檐沟、落水管安装牢固、接口严密、不渗漏；主体地面面层与基层粘结牢固，不空鼓；整体面层平整，无裂缝，无脱皮，起砂；块料面层表面平正，接缝均匀顺直，无缺棱掉角，粘帖牢固，色泽均匀一致，无明显色差；顶棚抹灰面平整，面层涂料均匀，无脱皮、无裂缝、无霉点、无泽水（漏水）痕迹、无污渍；卫生间、阳台地面应低于相邻地面两厘米左右，不应有积水、倒泛水和渗漏；门、窗：门开启自如，无晃动和裂缝，零配件齐全，位置准确，无翘曲变形；门锁、窗销连接牢固，开启灵活；玻璃安装牢固，胶封密实，无明显刮花痕迹，无损伤；楼梯、扶手：钢木楼梯安装牢固，无锈蚀、弯曲，油漆完好，色泽均匀，表面平滑；砼楼梯无裂缝，无表皮剥落；内墙面抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷；无面层剥落，无明显裂缝，无污渍；瓷砖面层粘贴牢固，无缺棱掉角；面层无裂纹损伤，色泽一致；对缝砂浆饱满，线条顺直。（此项移到装饰工程范围）

电气专业：隐蔽工程完成；电梯设备型号、数量与移交清单相符，运行平稳、符

合安装规范；电梯运行通过验收；机房设置合理、配件安全、标识清楚、表面光洁平整、明亮；变配电设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好，安全防护装置齐全，标识清楚、机房配置齐全，通风、采光良好，设备表面油漆完好，无损伤；暖通设备型号、数量与移交清单相符，工作性能达到设计指标，配置齐全，标识清楚，机房通风、采光，降温良好，设备表面油漆完好，无损伤；发电机型号与移交清单相符，工作状态良好，配件齐全，设备表面油漆完好无损伤，设备安装牢固，机房隔音，防护设置完好，通风，采光良好；弱电消防保安监控设备型号与移交清单相符，工作性能良好，反应敏捷，标识清楚，表面完好无损，设备安装牢固，机房干燥、通风、采光良好；给排水设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好，标识清楚，设备表面油漆完好无损，安装牢固，无渗漏现象，机房配置完整；消防设施配件齐全，消防管安装牢固、标识明显、阀门完好、水压充足；室外消防栓、消防箱标识清楚、箱体完好。

装修专业：地板平整牢固，接缝连接牢固，色泽均匀、油漆完好光亮；油漆均匀，色泽光亮新鲜、完整；不锈钢防盗门光洁，线条顺直，对缝严密、牢固；面饰装饰完整；木装修工程表面光洁，线条顺直，对缝严密、牢固；饰面砖表面平整，无空鼓、裂缝、起泡和缺角，对缝平直；油漆、刷浆色泽一致无脱皮、漏刷现象；吊顶工程龙骨应顺直、无弯曲、变形；罩面板表面平整、洁净、颜色一致；裱糊工程表面平整、颜色一致，不得有气泡裂缝、污损，阴角搭接应顺光，阳角处应无接缝；幕墙工程符合设计规范，达到强度、精度要求，各种性能达标；电器插座安装牢固，符合“左零右火”规定，电源已接通正常；有线电视网络开通；开关安装牢固，开关灵活，接触良好；照明整体安装牢固，完好无损，反应灵敏，发光正常；水表、电表、气表安装牢固，读数正常，无损伤；卫生洁具安装牢固，配件齐全，无污渍和刮花，接口密实，无渗漏现象，无堵塞，排水通畅；给水设施安装牢固，接口密实，无渗漏、锈迹、流水通畅，有足够压力；地漏、排水管道安装牢固，配件齐全，接口密实，无渗漏现象，无堵塞，排水通畅，完好无损；门禁、对讲安装牢固，操作灵活，视频音频效果良好；(本工程里不属于装饰分项)

其他：配备设施要求齐全、完好，型号与设计相符，工作正常。

公共配套设施: 天台:天沟、落水口畅通完好；隔热层、防水层完好；散水坡无下陷、断裂、与墙体分离，坡度适宜、平整；屋面避雷设施连接牢固；

路灯、装饰灯安装牢固，完好无损工作正常灯柱安装牢固，油漆完好；绿化符合设计要求，不缺株少苗、无死株、无大面积杂草；绿化水管布局合理，阀门开关灵活，安装稳固；道路:路面平整、无水泥块、无起砂、断裂；路牙石砌筑整齐、灰缝饱满、无缺角损伤；块料面层拼砌整齐、平整牢固、无明显裂缝、缺棱掉角；交通标识线、路牌清楚完好；楼宇门牌、楼栋号牌安装牢固，标识清楚； 垃圾中转站密封完好，外表装饰完整，泥沙完好，使用方便；保安岗亭配件齐全、标识清晰、完好无损；停车场道闸安装牢固，开启灵活，标识清楚，完好无损；停车场地面平整，照明充足，标识清楚，安全设施好，排水设施良好；明沟、暗沟排水畅通，不积水，无断裂，沟盖板安装牢固、平稳；管井、检查井、化粪池排水畅通，池壁无裂缝，池内无杂物；台阶、踏步砌筑平实、牢固、无裂缝；水池、水箱卫生清洁、无渗漏；信报箱安装牢固，完好无损，标识楚，表面平整光洁。

3.2与物业交接内容

3.2.1接管前准备工作内容：按照戴德梁行《接管验收手册》内容操作。

3.2.2接管程序、内容：

3.2.2.1资料交接：

——综合资料：项目土地使用合同、红线图、立项文件、工程申报批建文件及计划批准文件(永久)；建设许可证、工程建筑报建(表)(永久)；工程招、投、定标书(永久)；上级机关的决议、决定、批示等工程重要会议纪要和指导性文件(永久)；征地批文、协议书(合同书)、红线图(永久)；初步设计方案、设计鉴定审批文件(永久)；施工合同、施工许可证、施工执照(复印件)、开工报告、施工量放线图表记录(永久)；单项工程质检监督委托书、成果报告、单项工程竣工验收证书(永久)；工程勘测资料:地质图勘察报告、地形、地貌、控制点、永久性水准点的坐标位置图、水文、气象、地震等设计基础材料(永久)；竣工验收会议文件及质量评审材料、竣工报告、竣工验收证书(永久)；工程决算书、三算表(永久)；消防设施验收合格证(永久)

——土建资料：主体隐蔽工程验收记录(永久)；图纸会审和设计修改变更及联系单〈永久〉； 事故处理记录〈永久〉；建筑物、构筑物及重要设备安装测量定位及各种观测记录(长期)；原材料产品及重要构件出厂证明、试验报告、材料换审

批单、试件试验报告(长期)

——给排水、消防资料：开、竣工报告及中间交工验收证明书(永久)；图纸会审及设计修改变更通知(永久)；事故处理及探伤记录(永久)；隐蔽工程验收记录(永久)；材料构件出厂证明及材料代换审批单(永久)；管线标高、位置、坡度、测量记录(永久)；试水、闭水试压试验记录(永久)；设备调试记录(永久)；管线清洗、通水、消毒记录(短期)

——电气资料：开、竣工报告及中间交工验收证明书〈永久〉；图纸会审及设计变更通知(永久)；事故处理及探伤记录(永久)；隐蔽工程验收记录(永久)；防雷电阻接地实测记录(永久)； 引下线焊接记录〈永久〉；材料构件出厂证明及材料代替换审批单(长期)；绝缘电阻测试、试验记录、试运转记录(长期)；空调资料、动力、通讯、有线电视资料

——施工图〈竣工图〉：总平面布置图(包括综合系统图)(永久)；；建筑施(竣)工图(永久)； 结构施(竣)工图(永久)；给排水、消防施(竣)工图(永久)；电气施〈竣〉工图(永久)；空调施(竣)工图(永久)；智能化系统施(竣)工图(永久)；通讯施(竣)工图(永久)；液化（煤）气施(竣)工图(永久)

——其它：设备的维保协议、设备的使用、操作说明书、设备的维护、保养说明书、设备的检测报告、设备的合格证、设备的装箱单、设备的备品备件、变电所管理文件和电业局配套的劳保设施、工程遗留问题档案

3.2.3接管遗留问题处理：

4.附则

4.1本规定的解释权由工程管理部负责。

11.房地产开发项目工程成本控制研究 篇十一

关键词：房地产开发；项目工程；成本控制

近几年，我国房价居高不下，多地出现了抢房热潮，房地产成为了最有发展前景的行业之一。国家为了能够稳定房价，维护社会的稳定发展，不得不采用一系列的宏观调控手段，这大大压缩了房地产行业的利润。为了能够使自身获得最大的利益，房地产行业就要以控制工程建设成本为突破口，在确保工程质量的前提下，控制生产成本。

一、房地产开发项目前期成本控制

（一）规划阶段的成本控制措施

1、制定出切实可行的规划方案

要想在规划阶段有效控制项目开发成本，就必须要制定出一套切实可行的规划方案。首先，要进行全面的市场调研活动，对行业相关资料进行收集、整理工作，以明确当前我国市场的实际需求，进而对需要开发的项目进行清晰的主题定位，锁定相关的客户群体，有针对性地展开后续工作。

不仅如此，还要对市政情况进行深入的了解和分析，逐步掌握该地区的发展趋势和未来可能出现的发展机遇，以此为依据提出行之有效的规划建议，为成本控制打下坚实的基础。

2、组织规划评审委员会

在制定出合理可行的规划方案之后，可以成立组织一个规划评审委员会对制定的方案进行专业的评价与审核，提出建设性的意见和建议，不断完善改进规划方案，在确保工程质量的前提下，尽可能地控制项目工程的成本，以获得最大的利益。

（二）设计阶段的成本控制措施

设计阶段所包含的结构布局、设备选择、材料购进等都是与工程成本直接挂钩的项目，所以该阶段是房地产开发项目工程控制成本的关键阶段。为了能够在保证质量的基础上有效控制工程所需的成本，就必须要聘请专业的技术人员对施工建筑方案的各个细节进行集中研讨，以获得平衡质量和成本的最佳方法。在施工设计图正式投入到实际使用之前，相关开发企业必须要就建筑结构、应有的水电气暖等进行详细的技术交底，以避免出现因交流问题导致的返工情况，节省工程时间和成本。

二、房地产工程项目招标、采购环节的成本控制

（一）招标阶段的成本控制

1、选择标价合理、技术过硬的施工单位

房地产开发项目在选择施工单位时，一定要挑选技术过硬、能够保证工程准时完工、社会信誉度较高、标价合理的施工单位。为了避免施工单位中饱私囊情况的发生，就要“将鸡蛋放在不同的篮子里”，尽量将工程的各个环节分派到不同的供方手中，并定期对供方的资料库进行筛选，将不达标的单位从名单中划除。

2、编制迎合实际的工程量清单

工程量清单是招标文件的组成部分之一，也是为投标单位提供单价填写的一种工程量计价方法。当前，越来越多的房地产企业在工程招标中采用工程量清单的方式，对项目实施成本实行动态控制，促进市场良性竞争，压缩供货商单价中的水分，能有效控制因设计临时变更而引起的价款增加情况，达到房地产企业节约成本，获取最大效益的目的。

3、确立合理的工程合同价

房地产企业要想严格控制成本，除了在设计环节下功夫之外，还应该确定合理的工程合同价，对合同总价进行把关，使得合同总价能够维持在企业可以承受的范围之内。除此之外，房地产企业还应该与供方签订严密、细致、具有法律效益的工程合同，对招标文件中不详、不明、言辞模糊的内容及时进行处理，尽量避免应沟通不畅而引起的各种纠纷，通过积极的谈判手段，为企业争取到最大的利益。

（二）采购阶段的成本控制

1、战略采购

房地产企业可以组织成立一个专业的采购委员会，负责制定战略采购的具体实施方案和采购决策。战略采购的产品和服务必须要有较大的使用范围和使用量，还要满足可重复使用的特点。在采购之前，还要对市场做一个较为详细的调研活动，重点采购顾客需求量大的、影响范围广的产品和服务，以迎合消费者的切实需求。

2、联合采购

房地产企业中的采购委员会在充分了解联合采购的产品和服务的特点之后，以此为依据，专门组建起一个联合采购小组，负责联合采购过程中的相关事宜。 联合采购时必须要保证所需采购的产品和服务，在同一时期内被两个以上的开发项目同时需要。

3、招标采购

企业中采购部门负责制定招标采购的具体决策和实施过程，应当遵循公平、公正、公开、诚信的原则，能够有效监管工程项目采购环节中产品及服务的质量和成本，为企业获得利益最大化打下坚实的基础。

4、认价采购

认价采购是招标采购的补充形式，一般来说不能直接签订采购合同。它同招标采购一样应当遵循诚信、公正、公开的原则，对于房地产企业控制成本、监管质量具有重要意义。

结束语：综上所述，近些年，我国掀起了一股购房热潮。房地产行业摇身一跃成为了当前最有发展前景的行业之一。国家为了能够有效抑制房价快速增长，不得不采取一系列的宏观调控手段，这无形间压缩了房地产企业的巨大利润空间。为了能够使利益最大化，房地产企业必须将成本作为切入点，在不影响工程质量的前提下，尽量减少工程的成本。在房地产开发项目的前期，可以通过制定出行之有效的规划方案、组织规划评审委员会、在设计环节多下功夫等方式有效控制工程的施工成本。在房地产开发项目的实施阶段，可以通过选择标价合理、技术过硬的施工单位、编制迎合实际的工程量清单、确立合理的工程合同价等方法，控制招标阶段的项目成本，为企业获得利益最大化打下坚实的基础。

参考文献：

[1]方辉.房地产开发项目前期成本控制研究[D].浙江工业大学，2012

[2]黄镜华.房地产开发项目全过程成本控制浅析[D].华南理工大学，2012

[3]史颖.房地产开发企业目标成本管理现状及改进研究[D].重庆大学，2012

12.房地产业内部控制研究论文 篇十二

近些年来,我国房地产行业持续发展,并且在发展过程中出现了集团化管理发展趋势,对促进我国国民经济的持续发展和推进社会主义各项事业的发展具有十分深远的现实意义。与此同时,房地产企业财务管理中暴露的问题也引起了社会各界前所未有的关注。随着国内外房地产企业各种丑闻频频爆发,加强企业内部控制受到越来越多企业管理层的高度重视,但在内部控制应该包含什么样的内容,内部控制的界限到底在哪里等问题上,理论界没有形成统一的认识。另外,由于我国房地产行业起步较晚,在企业财务管理方面,尚不具备完善的理论体系。作为资金密集型的高风险行业,面对日益激烈的竞争,房地产企业要实现长期的发展,必须提高企业财务管理水平,加强企业内部控制。因此,有必要从财务管理的角度加强对房地产企业内部控制问题的研究。

2 完善的内部控制体系对企业财务管理的意义

加强房地产企业内部控制可以在一定程度上帮助企业防范财务风险,提高经营效率,实现财务管理目标,从而实现企业的经营方针和目标。

2.1 进行财务预测

财务预测是在认真研究分析企业的有关历史资料以及结合现有的经济技术条件的情况下,对未来的财务指标、财务状况做出估计和判断,制订财务计划的过程。房地产企业由于其自身财务特点,资金需要量较大,这就要求资金使用者在使用之前进行良好的规划,通过预测和分析,找到增收的渠道和节支的途径。正确的财务预测是科学财务决策的前提,而良好的内部控制环境是进行正确预测的前提。进行预测的方法有很多,但是无一例外都要有准确的数据,内部控制则在一定程度上保证了数据的真实性,在良好内控的基础上,通过财务预测做出正确的财务决策,合理安排企业收支,提高企业资金利用效率,提升企业管理水平。

2.2 实现财务监督

财务监督主要是房地产企业在日常的生产经营活动利用货币形式所实行的监督,具体来说就是对资金的筹集、使用和分配等活动进行监督。内部监督是保证企业内控措施有效实行的必要手段,财务监督则是内部监督的一部分。内部监督在企业的实施可以达到两个方面的目标:一是可以保证企业财产各项财产物资的完全、完整以及有序、有效流动和使用;二是可以保证企业会计信息能真实、可靠地反映企业的财务状况和经营成果。科学地内部控制制度能够在一定程度上保证企业财务管理制度的实现,以及各项生产和经营活动有序高效的进行,合理地对企业内部的各个职能部门的人员进行分工控制和监督,促使企业各部门及人员履行职责,明确目标,保证企业生产经营活动有序、高效的进行。

2.3 推动资本运作

财务管理是企业管理的中心,而资本运营是企业管理的最高境界。资本运营不是简单的企业运营,而是运营资本,是现代财务管理的一项重要工作。对于房地产企业,证券市场是一个良好的融资渠道,然而要保证渠道的畅通,则要求企业保证会计信息及其他各种管理信息的正确性和可靠性。内部控制通过制定和执行有序的业务处理程序,科学地进行职责分工,有效地防止信息在收集、处理中错误和弊端的发生,保证会计信息的正确性和可靠性。通过正确可靠的信息,使企业投资者了解过去,控制目前,预测未来,更好地加快了筹资、投资的步伐。

3 财务视角下房地产企业内部控制存在的问题

目前,大部分房地产企业的财务管理还处于基本的会计核算阶段,尚没有充分发挥财务管理在战略实施方面强有力的作用,其内部控制主要存在以下几个方面的问题。

3.1 缺乏健全的内部控制制度

内部控制制度是现代企业管理制度的一个重要组成部分,它可以保护企业财产的安全与完整,保证会计信息资料的真实性和正确性,保证各部门经营活动有效、协调地运转。毫无疑问,没有一个健全、有效的内部控制制度,企业的财务会计工作就得不到正常运转。就财务方面而言,很多房地产企业,由于没有合理的组织制度,权责划分不清楚,岗位责任不健全,导致购、产、销、账、钱、物分管的原则贯彻不彻底;没有完善的检查稽核制度,并且考核制度不健全,产生差错舞弊行为较多。另外,由于财务基础工作薄弱、受制领导等原因,财务监管人员不能很好地行使自己的监督权,监管控制不能顺利实施,管理不能到位,出了问题无人追究、无人负责,造成财务管理混乱不堪,形成恶性循环。

3.2 财务预算编制执行不规范

由于我国部分房地产企业尚未具备真正有效的法人治理结构,董事会和董事长在财务预算编制过程中的参与程度较低,加之多数企业对有无必要开展财务预算管理这一问题的认识并不十分清楚和统一,所以财务预算的编制和调整工作都落在财会部门或预算小组身上,致使财务预算管理缺乏权威性和前瞻性,难以发挥财务预算的内部控制作用。

部分房地产企业在进行财务预算编制过程中,主要以历史指标和过去的活动为基础,结合资金、技术和管理水平确定未来的财务预算指标,往往忽视对外部环境的详尽调研与预测,使很多财务预算指标难以与外部环境相适应,更难以在企业中实施。所有的预算指标在执行过程中都保持不变,运行结束时将结果直接与预算指标进行比较。这种静态预算编制方法适用于业务量波动不大的企业,当本企业销售量、价格和成本等因素变化较大时,静态预算指标则表现出盲目性、滞后性和缺乏弹性,难以成为考核和评价员工的有效基准。

3.3 会计信息化建设水平低

部分房地产企业目前会计仍然采用传统的手工记账、算账、报账方式,限于人力及成本,若干信息无法披露,导致会计信息不畅,资源无法共享,甚至出现财务管理监控漏洞,市场反应迟钝等诸多问题。受企业经济实力、社会环境及会计自身特点影响,多数信息处理没有实现电算化,除了上市公司外企业信息披露没有网络化,信息处理仅维持在局部的范围,没有形成全国有机联系的网络,造成会计信息不能及时、有效地传递,会计没有形成完整的数据库,会计信息资源属于自闭状态,分散在各部门,难以及时更新,也难以实现对会计数据的共享。这就对企业的财务管理造成了极大的障碍,难以实时监控财务动态。

4 基于财务管理视角完善房地产企业内部控制的建议

4.1 建立健全财务管理制度和内部控制制度

房地产企业应该建立健全内部控制制度,明确会计工作相关业务的程序和相关人员的职责权限,在机制上、制度上达到规范行为、控制风险、防范舞弊、纠正差错的效果,切实保证会计工作规范有序地进行。房地产行业在很多层面上与金融行业有高度类似,那么借鉴金融行业的管理工具与方法,利用房地产行业的专业技能对庞大的资金进行有效管理,实施智慧运营不失为房地产企业突破资金瓶颈的有效途径之一。建立完善的内部控制制度应涉及以下几个方面:企业应依照法律法规和自身实际情况设立股东会和经理层;尽可能地列明各个工作岗位分工情况,对于各岗位的职责权限应有详细的岗位说明书和业务流程,在授权范围内承担责任明确会计工作相关业务的程序和相关人员的职责权限,在机制上、制度上达到规范行为、控制风险、防范舞弊、纠正差错的效果,切实保证会计工作规范有序地进行。应有严格的授权审批控制制度,不相容职务分离制度,这些制度应贯穿于企业的各项经济活动中;强化内部控制评价制度,并根据环境的变化做出适当的改进。

4.2 完善全面预算管理模式

预算管理是为了实现企业既定的经营发展目标,编制经营活动预案并且保证其在实际工作中得到贯彻执行。健全财务全面预算管理体系,包括房地产企业的所有业务、所有员工,实行全方位、全过程预算管理与控制,分期进行房地产企业的预算分析工作。预算编制的过程,应做到全员参与,全部门参与,任何一笔经费都要“精打细算”,做好财务流向的管理。通过建立完善动态调整型的财务预算,科学、合理地掌控各开发项目可行性研究、土地招拍挂、施工、销售等阶段的推进程度,加快经营资金周转与回笼,增强公司对资金风险的可预见性和承受能力,实现开发项目资金风险承受与资源价值创造的最佳结合来有效规避资金管理风险。要对财务部门做好预算执行监督工作,与财务有关的管理程序以及环节、最终结果等都要做到跟踪,保证财务流动的精确化、真实化、合理化、合法化。

4.3 加快财务信息系统建设

财务信息是企业生产经营活动的集中反映,也是企业战略决策的出发点。信息化建设将有助于房地产企业更容易、更迅速的获得企业财务信息,从而更快的作出决策。要保证信息交流沟通的时效性,推进财务内部控制的合理实现,公司应当组建沟通和信息机制,使有效信息的收集、传达程序逐步标准化,对各项内外信息做合理的考核、整理和选择。同时,充分利用计算机信息技术打造集团财务共享平台,公司可根据自身状况选择合适的ERP系统,通过对信息流、资金流和物流等的全面管理,实现的信息共享,加快了信息的传递速度,不仅可以提高企业的信息沟通水平,对企业的财务管理工作乃至企业的整体经营状况也有很大的帮助。

参考文献

[1]陶建军.论集团型房产企业的内部控制制度建设[J].中国总会计师,2010(7):99-100.

[2]边丹颖.房地产开发企业财务管理问题思考[J].现代商贸工业,2012(5):80-82.

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[6]马永红.关于房地产企业财务风险分析及防范措施的研究[J].中国总会计师,2011(7):90-91.

13.成本控制在房地产公司的作用 篇十三

作为投资热点的房地产业，在发展初期，由于其暴利使得许多企业一拥而上，成本控制意识的缺乏，使得一些企业被淘汰，特别是近年来，政府针对房地产业的宏观调控力度的加大使得房地产业面临着需要成本控制的巨大压力。因此企业要在房地产竞争中取得优势地位，就必须优化对成本的控制。

2房地产开发成本控制的内涵和意义

房地产开发中的成本控制，指通过对开发中的投资政策、设计、承包、施工和竣工等各项目中涉及的各个阶段均对成本实行控制，从而确保开发中成本控制整体目标的实现。成本控制涉及时间长，需要考虑的内容多，因此要多方参与才能取得最终目的，它对于企业参与竞争是非常有意义的，特别是房地产即将进入低利润时代，这种成本控制所具有的意义与投资规模的扩大相比较，是同样重要的。目前，由于我国房价居高不下，这在一定程度上导致了房地产业销售额的萎靡，如果房价可以降低，那么房产销售量必然增加。但房地产高价位，并不是单纯的由于开发商为了牟取高额利润，一定意义上，成本控制环节的薄弱，导致成本过高致使开发商无法降价。因此，如果可以优化房地产业开发中的成本控制，就可以减少空楼的现象，实现土地资源的合理利用。房地产业暴利时代的远去；并不是纸上谈兵；据调查，目前在房地产业，利润能维持在10％以上已经很困难。房地产业发展初期，其土地和资本在市场化进程中操作的不规范，导致房地产业粗放式经营的普遍存在，随着国家对非法竞争和暗箱的严打，房地产企业要想获得土地出让权，就必须遵从市场规范，房地产开发商逐渐意识到粗放式经营已经画上句号，面临的是更加激励的竞争，在投标的条件下，企业只有具有好的成本控制，才能具有较大的优势，赢得竞争，反之，只会失败；面临被淘汰的境地。

3成本控制的措施

3.1房地产开发决策阶段的成本控制

决策阶段其对于投资额的估算，是选择投资方案的重要依据，是成本控制的最大目标。在开发前期，要做好实地调查，通过各种科学方法分析其市场可行性，针对所处地理位置的房地产走势做出预测。对于房地产开发来说，可行性的研究事实上是至关重要的，但是由于对其的不理解，许多房地产企业认为可行性研究的投资是冤枉钱，是不必要的，往往处于形式主义去做，甚至还有跟着感觉走的，这些都是非常错误，会造成严重的后果，要获得最大利益，就必须进行成本控制。通过对消费者的心理和市场饱和度等进行分析，准确估计然后是否应该施工，财务分析也是必须认真考虑的。对于投机规模也要认真考虑，规模大于市场容量，会导致房产卖不出去，效益低；规模小，其资源不能合理高效配置，单位成本高，效益低，因此市场容量是考虑投资规模的重要前提。项目建设方案要达到合理化、最优化的要求，一般步骤是先做出市场分析，然后据此做出若干个方案，在进行全面分析对比的基础上，得出最优的方案，然后进行可行性分析，之后决策。

3.2设计阶段的成本控制

设计阶段也是需要进行成本控制的关键阶段，尽管设计费用仅占工程总费用的 1％，但是它对工程总造价的影响是非常大的，是次于项目决策阶段的第二大影响因素，因此在设计阶段做好投资控制，是非常必要的，可以事半功倍。需要注意一下几点：在方案和工程设计方面采用竞争制度，即招投标，通过设计招标；根据质量遴选设计单位，可以采用分阶段招标，如果全委托外单位设计，往往会出现设计成本过高的状况；在小区规划设计方面，要注意节约土地和成本，但是要满足人们的居住环境和生活要求的基本前提下，比如绿化、体育设施、配套工程等等，而对事实表明；对小区的面积进行合理规划，可以节约投资20％以上；对建筑平面形状合理设计，因为平面形状越复杂，建筑物形状越不规则，其室外工程会复杂，导致单位造价增高；对建筑物楼层高度和楼层数也要进行合理设计，在总面积不变的情况下，层高越高，其相关的各种费用都会增加，单位造价也变高，楼层数越多，则单位造价降低；出图前的审核工作要严把关．这样可以将工程施工的变化控制在施工之前，这时候所需要花费的成本最低，如果在施工之后变更，可能会大大增加成本费用；限额设计，即只要是能够进行定量分析的方面，都要通过计算推断；在建筑材料和仪器的选用上；要选用技术过硬、质量可靠有保证、运输便捷、施工简单的仪器；重要的结构数据，如钢筋含量等，要进行设计预算；保证其真实性。

3.3施工阶段的成本控制

施工合同的签订是施工阶段造价控制的依据，合同是否完备对结算的影响很大，要采用标准合同和注意明细条款和措辞的严谨程度，这是进行施工阶段成本控制的条件，否则可能会导致纠纷。在施工中，容易发生工程变更，对工程变更进行控制是关键。如建设单位在实际中可能会进行设计、工程进度、施工条件等的变更，因此施工单位要加强约束，如需要变更可按照洽商变更程序办理，同时对于预算等各个职能部门的权限要明确，以保证洽商质量。对承包商的索赔要求，要依据合同处理，严格核查索赔理由和依据的充分性、合理性，正确计算索赔费用，及时处理索赔事件。工程变更的索赔往往较多发生，在设计阶段要合理设计，这样可以减少工程变更，减少索赔，进行成本的有效控制。对材料和设备做好订货工作；行情行价要掌握，这样才能预算，而对于施工单位采购的材料也要做好监督工作，对质量进行把关。

3.4竣工结算阶段

在结算阶段要严格按照设计的图纸和合同进行验收，对于材料和仪器差价要做好审核，要求施工单位提供竣工验收单。按照合同和相关协议的规定，做好结算复审，总之，要确保工程结算阶段的质量。

4.结语

14.国有房地产企业内部竞聘方案设计 篇十四

华美房地产开发有限公司成立于1994年11月，注册资本9430万元，是徐州矿务集团下属全资子公司。公司开发资质等级为壹级，资产总额约140000万元，是徐州市唯一一家国有房地产开发企业。

近年来公司项目开发总量增长较快，当年开发项目达到9个，总开发量120万方。

2 内部竞聘需求分析

与公司开发规模快速扩大相比，公司项目管理和工程技术人员存在严重不足。20公司共开发9个项目，公司只有工程技术人员36人，而项目经理仅有四名。成熟项目经理和专业技术人员的培养和选配成为制约公司进一步发展的瓶颈。

为解决人才不足问题，公司从外部引进了不少成熟型的人才。从短期来看，外部成熟人才的引入暂时解决了人力不足的问题，但外来人员对国有企业的企业文化在认同与理解方面存在一定的偏差，较难与企业融为一体，对企业的归属感仅仅停留在高薪待遇上，很难与企业形成同甘苦共命运的归属与责任感，一旦企业出现效益下滑倾向，他们往往选择立即离职。这对企业核心员工队伍的稳定性造成了一定的影响。

与之相反，从开始，华美房地产开发公司开始给内部员工建立了“职业生涯规划”档案，注重通过对内部员工的培训与开发，给员工开辟了个人发展的成长通道，对内部员工起到了积极的激励作用，内部员工的向心力和凝聚力得到了有效增强。

综合考虑以上因素，科学选拔和使用对本单位具有较强归属感的内部员工，将为本单位可持续发展提供长期稳定的人力资源保证。本文将以该公司某项目经理的配置为例，对该公司内部竞聘流程进行科学的设计与说明。

3 内部竞聘方案设计

3.1 项目经理岗位分析 项目经理是公司在工程项目上的全权委托代理人，代表公司与施工单位进行联系，处理合同有关的一切重大事项;全面负责组织项目的实施，是项目的直接领导者和组织者，对项目的成功与否起着关键的作用。

通常认为，优秀的项目经理应具备以下素质条件：广博的专业技术及管理水平、较强的领导与管理能力、灵活应变与处置突发事件的能力、良好的职业操守与高度的责任意识及健康的体魄与充沛的精力。为了更加科学地评价竞聘者上述能力，建立以下素质测评模型：

3.2 竞聘信息的发布 根据项目经理选拔素质测评模型，确定参加项目经理内部人员的基本条件，主要包括学历、专业、工作年限等。由于是面向内部招聘，确定后的招聘通知通过本单位公示栏、网站、OA等形式向本单位职工发布招聘信息。

3.3 面试小组的组建 设主考官一名，由分管副总经理担任，负责面试过程的组织与控制，针对应聘者综合能力的考察进行提问，会同人力资源部制定所有面试过程中的`与专业有关的试题及答案。

副考官一名，由总工程师担任，协助做好面试的组织与控制，负责提高面试过程中专业知识和技能的问题考察的有效性。

其他成员，主要包括现有项目部项目经理、人力资源部负责人、精通面试工作的外部专家等。

3.4 面试成绩的确定 候选员工的面试成绩采取加权平均值的方法计算，主考官的评分占总成绩权重的22%，副考官占18%，其他面试小组成员各占15%。

■

3.5 内部竞聘测评工具的选择

3.5.1 对领导能力的测评 对领导能力的测评采用无领导小组讨论的方式进行，无领导小组讨论是指采用情景模拟的方式对考生进行集体面试的一种面试方式，主要应用于中层以上管理人员的素质测评。通过一定数目的考生组成一组(5-7人)，进行一小时左右时间的与工作有关问题的讨论，讨论过程中不指定谁是领导，也不指定受测者应坐的位置，让受测者自行安排组织，评价者来观测考生的组织协调能力、口头表达能力，辩论的说服能力等各方面的能力和素质是否达到拟任岗位的要求，以及自信程度、进取心、情绪稳定性、反应灵活性等个性特点是否符合拟任岗位的团体气氛，由此来综合评价考生之间的差别。

考官评分的依据标准是：发言次数的多少;是否善于提出新的见解和方案;敢于发表不同的意见，支持或肯定别人的意见，坚持自己的正确意见;是否善于消除紧张气氛，说服别人，调解争议，创造一个使不大开口的人也想发言的气氛，把众人的意见引向一致;看能否倾听别人意见，是否尊重别人，是否侵犯他人发言权。还要看语言表达能力如何，分析能力、概括和归纳总结不同意见的能力如何、看发言的主动性、反应的灵敏性等等。

3.5.2 对管理能力的测评 对管理能力的测评采用无领导小组和结构化面试结合的方式进行。结构化面试，也称标准化面试，是相对于传统的经验型面试而言的，是指按照事先制定好的面试提纲上的问题一一发问，并按照标准格式记下面试者的回答和对他的评价的一种面试方式;结构化面试时间控制在30-45分钟;结构化面试完毕后，若时间充足可进行非结构化面试(灵活提问);面试完毕后，留出5-15分钟时间给面试者提问。

结构化面试评分标准是语言表达、应变能力、专业知识、专业技能、相关知识、实际工作经验、计划决策能力、解决问题的能力、人际沟通能力、创新能力、工作主动性、工作责任感等。

3.5.3 对其他素质的测评 专业素质的测试采用笔试和结构化面试结合的方式进行，笔试的试题以考察专业知识及临场应变及思维灵活性为主;对思维能力的考察以笔试、无领导小组讨论以及结构化面试结合的方式进行;对个人特质的测评采用MBTI职业性格测试软件进行测评。

3.6 测评结果的应用 对最终确定的录用人选，人力资源部及时公布岗位录用通知。对未能录用的优秀员工，一方面纳入公司人才培训计划进行重点培养，另一方面注意引导他们正确看待竞聘结果，继续立足岗位，研究技术业务，随时接受公司的挑选。

4 结束语

根据公司具体情况，设计科学合理的内部招聘方案，选拔和使用本单位优秀专业技术人员，对提高员工学习积极性和对企业的归属感能起到积极的作用，同时，可以对提高企业核心竞争力，和可持续发展提供长期稳定的人力资源保证，是企业人力资源管理中不可忽视的重要手段。

参考文献：

[1]中国就业培训技术指导中心.企业人力资源管理师(二级)[M].

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[6]孙健敏，彭文彬.无领导小组讨论的设计程序和原则[J].北京行政学院学报，(1).

15.房地产企业成本控制策略研究 篇十五

2008年金融危机席卷而来, 全球面临自上世纪30年代“大萧条”以来最严重的金融危机, 中国房地产业也受到显著影响。当年全国商品房销售面积为6.2亿平方米, 同比下降19.7%。销售面积的大幅下降造成了商品房空置面积的大幅增加。同时, 房地产业投资增速明显放缓, 土地购置面积、新开工面积、施工面积、竣工面积都出现了同比下降的态势。为加大经济刺激力度, 央行连续五次降息, 以积极的财政政策和适度宽松的货币政策为手段, 进一步扩大国内需求, 保持经济平稳发展。随着经济的不断好转, 炒房和投机性购房现象不断加剧, 使部分城市房价过快上涨, 目前国务院关于坚决遏制的通知精神, 实行动态、差别化管理的个人住房贷款政策, 严格限制各种名目的炒房和投机性购房;各大中型银行还要按季度开展房地产贷款压力测试工作。

在当今竞争激烈的市场环境下, 如何能够在众多竞争对手中脱颖而出, 求得发展是摆在每个房地产企业面前的重要问题。与其他行业不同, 房地产是被公认的高风险行业, 其资金投入量大, 建设周期长, 同时受政策及市场因素影响比较大, 但是在高风险带来高收益的驱动下, 还是越来越多的企业加入到这个竞争行列中来, 随着房地产市场的不断扩大及规范化, 以及竞争的不断加剧, 其投资效益的高回报这一特点已越来越淡化。在同一开发环境下, 如何能在保证项目质量的基础上, 最大限度地提高其投资开发收益, 实现开发项目的最大经济效益, 需要不断地对其成本进行有效的管理和控制, 成本控制处于极其重要的地位。

二、房地产企业成本控制的重要性

项目开发建设过程中的成本管理和控制, 始终是抓好企业效益的最重要环节之一。特别是随着房地产行业竞争日益激烈, 开发建设要求越来越高, 过程也越来越复杂, 这就对每个房地产企业在开发建设过程中的决策水平和专业操作技巧提出更高要求, 即如何在成本控制的众多环节中, 抓住主要矛盾和节点, 科学合理地控制房地产开发建设过程中每一环节的成本, 最终实现企业在项目规划决策时的预期利润目标。

我国近二十年来的房地产开发项目实践证明了这样一个事实, 就是成本超支、工期延长逐渐成为房地产企业开发项目的面临的共同问题。如何以最低的成本, 在规定的时间里开发出能够满足市场需求的房地产产品, 是房地产开发项目中需要关注的重要问题。因此, 成本控制管理应伴随每一个房地产开发商的每一个项目, 涉及房地产企业各职能部门, 贯穿在项目开发的每一个阶段。

三、在成本控制方面房地产企业存在的主要问题

1、缺乏全面系统的成本管理控制体系

长期以来, 我国企业实行的是一种以计划价格为基础, 以事后核算为重点的静态成本管理方式, 同时, 由于房地产行业的特殊性其目标成本核算又具有其独特性, 房地产开发目标成本是开发商通过市场预测, 确定销售价格, 在保证期望利润的情况下, 事先下达的成本指标, 这个指标是成本的最高限额。在房地产企业中, 财务人员根据合同来控制项目的开发成本, 不能从开发产品形成的全过程对其成本进行全面系统的控制和把握。

同时, 由于房地产企业开发项目的开发周期长, 其开发建设涉及四个阶段:策划准备阶段, 设计定型阶段, 施工实施阶段及竣工阶段。房地产项目的成本控制应该是贯穿以上各个阶段, 包括整个房地产开发建设以及销售过程中的所有成本费用。由于目前房地产企业缺乏一个全面系统的成本管理控制体系, 造成成本管理与实际脱节, 造成只控制建筑安装成本, 而忽视设备和器具费用的控制, 或者只重视主体工程项目成本, 而忽视其他项目的成本控制。

2、缺乏对成本控制的系统把握

由于房地产行业的投资期较长, 投资量大, 涉及因素多造成其成本控制的不确定性, 使成本控制难度增大。

目前房地产投资用的银行信贷资金在实际投资中占的比重比较大, 其资金的时间价值对成本的影响就比较大, 而房地产从策划准备阶段, 设计定型阶段再到施工实施阶段, 持续时间长, 其中不可控因素比较多, 如建筑原材料价格随市场的变化而波动, 同金融业关系密切, 同时投资开发过程涉及单位多, 国家的有关政策、房地产消费市场以及房地产企业的经营管理水平, 都会影响到房地产项目的成本。

一些企业为了提高市场占有率、扩大规模急于求成, 往往忽略了长期发展战略, 使企业缺乏对成本控制的系统把握, 忽视影响成本的多因素。

3、形式重于实质

在竞争日益白热化的房地产市场, 很多企业已日益认识到成本管理的重要性, 但是目前房地产开发企业的成本管理工作, 事前比较薄弱, 事后总结而非过程控制, 使成本控制管理形式化, 成为一种事后行为。有的企业虽然在职能部门上设置了独立的审计部, 但只是对工程造价进行事后审计, 没有发挥其应有的功能;有的企业虽然有预算, 有控制, 但是缺乏实施的操作力和解决问题的能力;还有一些企业缺乏规范性和系统性的成本预测和和成本决策。

四、房地产企业成本控制策略

1、建立成本控制战略

战略规划对于企业成本控制管理具有重要的指导意义, 建立制度化、规范化和程度化的企业发展战略, 充分发挥战略目标导向作用, 使成本管理对策与战略目标相一致, 完善成本预测体系, 建立完整的成本管理控制体系和科学规范的操作程序, 充分考虑和评估影响房地产开发成本的所有因素, 使成本控制战略发挥最大实效。

2、建立全面、系统的成本控制体系

房地产企业开发项目涉及策划准备阶段, 设计定型阶段, 施工实施阶段及竣工阶段等四个阶段。房地产只有建立全面、系统的成本控制体系, 在成本控制的众多环节中, 抓住主要矛盾, 科学合理的控制房地产开发建设中的每个环节, 才能最终实现企业在成本控制方面的高效性。同时, 房地产企业成本控制并不只是财务部门的事, 其重要性、复杂性说明其涉及范围的广泛性, 并不是靠一个部门就能够解决的。房地产企业成本控制需要各个部门的协调, 在高层确定决策和计划的前提下, 由各职能部门执行和控制, 是一项需要综合考虑全面信息, 统一目标, 协调一致的工作。

在策划准备阶段, 各开发企业在新项目立项时, 必须提交详细的《可行性研究报告》, 并经集团内领导讨论通过。新项目初步规划设计方案、地块选择标准、周边环境及其发展趋势、目标市场定位、投资开发周期及投资金额预期等基本内容都必须包含在内。同时, 为了更全面系统地对成本进行控制管理, 还须包括:成本费用估算和控制目标及措施;市场因素对成本趋势的影响及银行汇率、国家政策对成本的影响等;投资及效益测算、利润体现安排;税务环境及其影响;资金计划;项目综合评价意见。对可能影响到成本的因素进行分析预测, 防止成本管理对策与战略目标脱节。

设计、定型阶段是房地产项目实现经济效益的最直接最重要的阶段。在房地产开发项目实践中, 由于设计阶段基本上决定了房地产开发项目的成本大局, 因此是成本控制管理的关键和重点, 需要加强设计阶段的成本控制。在上一阶段目标定位, 环境分析的基础上进一步确定开发的类型, 这一阶段又可分为初步设计和施工图设计阶段, 可以分别确定具体的技术经济指标, 确定目标成本并进一步使目标成本细化, 并容易落实, 尽可能提供详尽的准确的相关设计资料及各种技术经济指标。要特别注意设计方案的经济性、合理性, 具体包括户型、功能、结构设计及环境配套设施等, 在保证工程质量的前提下尽可能使成本达到最优, 同时避免由于设计的不合理而出现二次返工、三次返工, 增加不必要的开支。在这一阶段涉及的成本主要有计划成本, 招标投标成本和施工前准备成本。如工程设计费、工程勘察 (测量) 费、临时用地费、临时建设工程费等。准备工作中的缴纳供水、供电、供气、供热、污水处理厂建设费等。

施工实施阶段按照设计阶段的构思及当地的实际环境进行开发建筑, 在实施的过程中注意成本的风险管理。在施工现场, 严格按图施工, 加强现场管理, 对必要的变更应做好预算, 使成本控制在目标成本范围之内, 同时做好监督考核工作, 完善现场的各种施工记录及材料的抽检工作。及时掌握各种材料的市场价格信息及发展趋势, 对在施工过程中各种不确定因素可能带来的费用风险进行预测评估, 在保证质量的前提下尽可能使成本达到最小。同时建立现场成本管理的约束和激励机制充分调动现场管理人员的积极性, 使施工用料利用率最大化。定期进行工程费用超支分析, 提出控制工程成本突破预算的方案和措施;详细进行工程计量, 严格施工进度款拨付的签认制度及审查制度, 落实管理人员各自的职能任务。在房地产行业中, 在施工阶段, 企业还应加强合同管理, 控制工程成本, 提高经济效益, 在施工过程中密切注意合同履行情况, 防止被对方索赔。

在成本控制方面, 设计阶段是成本控制的基础, 施工阶段是成本控制的重点, 收尾阶段是成本控制的最后环节。竣工阶段是项目的收尾阶段。这一阶段成本控制的核心工作是:根据合同及有关的变更条款、工程预算及费用定额、竣工资料、国家或地方的有关法规等, 认真审核工程款。最后的工程支付, 必须以政策为依据, 对送审的竣工决算要逐项核算工程量, 落实联系单签证费用, 使审核后的结算真正体现工程实际造价。

3、提高成本管理人员素质

企业成本管理水平的高低在一定程度上取决于成本管理人员素质的高低, 提高成本管理人员的素质可以提高成本管理的有效性, 提高对市场风险预测的准确性, 降低不确定性, 提高资源的利用率, 达到控制成本的目的。

房地产企业应重视对成本管理人员的选取、培养和管理。在人员招聘过程中, 重视职业道德水平, 尤其是会计人员, 同时对其进行培训, 增强其自我约束能力, 在掌握现代成本管理方法的基础上, 自觉执行各项法律法规, 使其具有全新的成本管理理念和高度的成本责任感, 满足房地产企业成本管理的要求。

五、结束语

在市场经济条件下, 只有不断进行管理创新, 建立健全、规范的管理体制, 加强房地产企业的成本控制, 才能使企业处于不断发展的状态, 是企业适应市场、配置资源、持续发展的需要。房地产企业在成本控制方面, 应建立成本控制战略, 在目标成本的指导下, 充分发挥公司各职能部门共同合作的优势, 同时贯穿项目开发的各个阶段, 来共同控制成本, 降低费用, 进行风险预测和评估, 实现企业在项目规划决策中的预计效益目标。

参考文献

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