住宅质量保证书解读

住宅质量保证书解读（11篇）

1.住宅质量保证书解读 篇一

广西二安办公住宅楼住宅质量保证书

尊敬的住户：

为保障住户和公司的合法权益，根相关法律法规，结合本工程的实际情况特制定本住宅质量保证书。

一、本工程为广西二安办公住宅楼，位于柳州市跃进路106号，工程于2013年1月 31 日通过竣工验收，由柳州市建设工程质量安全监督管理处核验，质量等级为合格。

二、公司将在本保证书规定的保修范围和保修期限内负责工程的保修工作并承担相应的费用；超出该范围或时限的，公司将竭诚提供维修服务，所发生的相应费用由维修申请提出人或相关机构支付。

三、本工程的保修期从购房者根据购房合同相关条款办理正式入住手续（取得入住通知单）之日开始算起。

四、在正常使用条件下，对购房者所购买面积的各部位、各部件保修内容和期限设定如下：

1、地基基础和主体结构，设计正常合理使用寿命内。

2、屋面防水（和外墙渗漏）保修期为五年。

3、墙面、（厨房和）卫生间地面、（地下室）、管道渗漏保修期为五年。

4、（厨房和）卫生间地面瓷砖、墙面瓷砖脱落保修期为二年。

5、墙面、项棚抹灰层脱落保修期为二年。

6、地面空鼓开裂、大面积起砂保修期为二年。

7、门窗翘裂、五金件损坏保修期为二年。

8、管道堵塞保修期为六个月。

9、供热、供冷系统和设备保修期为二个采暖期或二个供冷期。

10、灯具、电器开关保修期为一年。

11、卫生洁具保修期为一年。

12、强弱电管线、上下水管线及相应部件（插座、插口、阀门、水嘴、塑胶地面、踢角线、排风系统）保修期为二年。

六、由于自然灾害、不可抗力造成的质量问题不在保修范围内。因用户使用不当，自行添置、改动、拆除建筑结构、设施设备；或不当装修造成的质量问题或其他住户的损失，公司不承担保修责任，应由该用户承担维修及赔偿责任。对超出保修范围和时限的维修请求，在力所能及的条件下本公司愿意热情服务，并按规定收取合理费用。

七、保修期内，自接到用户的报修要求后，必须三天内到现场检查情况。确属工程保修范围内的，应与购房者共同商定保修内容，并在十五日内予以保修。因客观原因或特殊情况无法在十五日内完成保修的，应向购房者明确解释答复，共同商定保修时间。特急项目二十四小时内予以抢修。

八、购房者有权对所购房屋工程质量问题向本公司或（本公司委托的）物业管理部门提出保修要求。凡因有关工作人员对保修工作推诿、拖延、为难用户的，购房者均可向上述部门进行投诉。并请您积极检查、监督、配合我们的工作。保证单位：

联系人：

联系电话：

物业管理部门：

联系人：

联系电话：

2013年 4 月 8 日

2.住宅质量保证书解读 篇二

修编后的《规范》共计8章30节218条, 其中强制性条文65条;新增的第三章基本规定包括有节地、外部环境协调、以人为本、室内环境要求、节能、工业化设计、结构安全、防火、设备系统及近远期结合等内容;单独设立了技术经济指标计算一章;共用部分一章增加窗台栏杆和台阶、安全疏散出口、无障碍设计要求、信报箱及共用排气道等5节;室内环境一章增加了遮阳、防水防潮、室内空气质量等内容, 同时修编中还调整了性能化指标、条文与配方式技术措施条文比例, 使新规范更具可操作性。由于修编后的规范变化较大, 需要对其作如下简要的解读。

关注居住安全、适用、节能与环保

本次修编过程中, 考虑到住宅建设量的增加、居住水平的相应提高, 特别突出了保证安全、适用、节能与环保的要求。

安全

增加安全要求, 主要为加强对人身安全的考虑和遇到灾害时的应对措施。这次修编中强化了安全防护, 如提出了各种窗户的窗台防护高度要求。除了要求常规的窗外没有阳台或平台的外窗, 窗台距楼面、地面的净高低于0.90米时, 应设置防护设施外, 特别对凸窗提出可开启窗扇窗洞底距窗台的净高低于0.90米时, 窗洞口处应有防护措施, 其防护高度从窗台面起算不应低于0.90米。对楼梯间、电梯厅等共用部分的外窗, 窗外没有阳台或平台, 且窗台距楼面、地面的净高小于0.90米时, 应设置防护设施。同时, 对窗台的可踏面宽度提出了只要设一水平栏杆也被视为的严格要求。

又如提出了安全疏散出口的设置。本次修编专门增设了一节7条用来保障突发事件时的安全疏散措施。

安全还反映在建筑设备范围内要避免使用中随时对健康产生不良影响的条文内容, 燃气设施设置的严格控制、电气插座的安全高度以及一旦发生火警时门禁应能集中解锁或能从内部手动解锁等新设的要求。

适用

在宏观上要求在设计时充分考虑建筑与居住者生命周期的使用需求同时, 兼顾当前使用与今后改造的可能, 还为应对老龄化社会的需求, 在适老化与无障碍的设计方面提出要求。如住宅在建筑入口、入口平台、候梯厅、公共走道应进行无障碍设计;对门宽、坡度宽度进行严格的参数设定, 如供轮椅通行的门净宽不应小于0.80米、门槛高度及门内外地面高差不应大于0.015米、供轮椅通行的走道和通道净宽不应小于1.20米等等, 以保证弱势人群生活的安全性。

节能

在基本规定中除要求设计必须满足节能要求、合理利用能源外, 还要求结合各地能源条件, 采用常规能源与可再生能源结合的供能方式。同时, 要求住宅应设置分户水表、分户热计量装置、分户燃气表和分户电能表, 要求卫生器具和配件应采用节水型产品, 套内采暖设施应配置室温自动调控装置, 套内空调系统应设置分室或分户温度控制设施等。

环保

指的是室内环境保护。要求每户卧室、起居室、厨房应有直接天然采光、自然通风。要求除严寒地区外, 居住空间朝西外窗应采取外遮阳措施, 朝东外窗宜采取外遮阳措施。要求电梯不应紧邻卧室布置, 不宜与起居室紧邻布置, 否则需采取有效的隔声减振措施。要求不仅地下室、半地下室采取防水防潮措施, 对屋面、地面、外墙、外窗也应采取防止雨水、冰雪融化水侵入室内的措施。还要求屋面与外墙的内表面不应出现结露现象, 要求底层、靠外墙、靠卫生间的壁柜内部应采取防潮措施。

以上这些要求都是为了保证住宅健康舒适。

适度确定面积与设施标准

鉴于国家推行中小套型住宅和保障性住房的政策, 住宅部品产业化、集成化和家用电器设备技术更新等因素, 规范修编时对基本功能空间如起居室、双人卧室、单人卧室、厨房、卫生间等的低限面积作了适当下调, 由此也下调了最小套型低限使用面积。

1、原规范规定套型分类与套型使用面积标准的内容基本失去了对商品市场中的大面积住宅套型的约束力, 同时又不能适应当前社会对小面积住宅套型的需求, 原规范对住宅套型严格按面积或居室数量进行分类已不再适用。这次规定的最小套型使用面积低限值30平方米是基于对原规范一类套型最小使用面积34平方米的论证和适当减小而得出的。同时, 又确定了符合当前需要的另一种极限小套型即由兼起居的卧室、厨房、卫生间构成的低限面积为22平方米。

2、最小套型低限使用面积不应是各个最小房间使用面积的简单组合, 主要它未包括套型组合中套内交通面积、储藏空间等使用面积要求, 以及因结构对位和符合模数而产生的必要调节面积, 而这些面积是必须考虑增加的。

3、规定的最小套型使用面积低限值为统一要求, 不因地区气候条件、墙体材料等不同而有差异。

4、所提出的下限面积并不意味着降低了我国居住标准, 而是应对时代发展而采取的一种技术措施, 规定了保证功能实现的下限值, 并不限制在条件允许的前题下, 在设计与建设实践中合理提高居住标准。

另一方面, 规范为适应当前居住水平提高而相应对某些设施或面积尺度, 提出了一些新的要求。如:套内厨房应增设热水器设施或为其预留位置。这是因为随着居民生活水平提高, 生活热水已成为每个家庭必不可少的设施, 并作为强制性规定, 这是顺应时代发展需要而提出的。

针对现行电梯中缺少急救功能, 硬性规定了十二层及以上的住宅应配置一台可容纳担架的电梯, 这样可使居民在家中突发疾病时得以及时救助, 从而保护居民生命安全。

为了能满足大件家具和家用电器搬入套内, 适当的将户门的洞口宽度由0.90米加大到1.00米。

基于目前大多数剪刀梯平台过于狭窄, 日常搬运大型家具困难, 特别是急救时担架难以水平回转, 从保障居民生命安全角度出发, 要求剪刀梯平台进深由原1.20米加大到1.30米, 等等。

调整技术经济指标计算

原规范对技术经济指标计算主要强调标准层的套型建筑面积计算。当时制订时认为这是设计人员长期以来使用的方式, 特别在方案设计阶段比较方便直观。但它对某一具体套型的面积计算结果与送审图纸、施工图纸有一定差异, 为此将其作了修改。此外, 根据技术经济指标计算内容特征, 从原套内空间一章移出, 独立成章。

本次修编对技术经济指标计算的变化主要表现在三个方面。

其一, 以楼栋计算套型总建筑面积代替以标准层计算套型建筑面积。原计算方法未涵盖标准层以外的公摊面积, 如首层的大堂、管理用房及顶层的楼电梯间、设备用房等, 也即是原计算方法只反映出标准层各种要素的计算结果, 得出的面积不够完整、公平。也由此取消了原规范中的与标准层有关的3项指标。

其二, 将阳台面积计入套型总面积之中。原阳台面积计算是按其结构底板投影净面积百分之百计算但不计入套型建筑面积;修编后的阳台计算方法是无论何种阳台都按其结构底板投影净面积的一半计算, 但应计入套型总建筑面积内, 它符合《建筑工程建筑面积计算规范》要求, 也符合当前控制套型规模的政策。同时, 也避免了以送“大阳台”的名义, “偷面积”等不正当行为的出现。

其三, 将坡屋顶内的使用面积列入套内使用面积。原规范将坡屋顶内使用面积单独只为该套型计入建筑面积, 坡屋顶的利用只惠及本套型, 修改后的计算方法加大了使用面积系数, 这既能惠及全楼各套型, 更好的体现了公平性, 同时, “送阁楼”的不正当作法也将退出历史舞台。

协调相关的标准规范

近年来颁布或修编的相关法规, 在表述和指标方面都有所变化, 这次修编规范需要与它们保持一致性, 避免在执行中出现偏差与矛盾。

与《工程建设标准编写规定》的协调。该规定要求编制规范标准时做到格式规范、逻辑严谨、结构明晰、用词简明。本规范修编将总则原9条条文提炼成4条, 即目的、适用范围、共性要求与执行相关标准四项总体要求, 同时将总则其他条文、原各章节中对住宅总体性能与质量的共性要求, 集中组成第三章基本规定, 此外, 对各条的表述进行推敲, 力求简明清晰, 使执行者减少误解与混淆, 关键是要与标准编制规定取得一致性。

与《民用建筑设计术语标准》的协调。原规范中有些术语如套型、阳台、架空层等解释不够准确, 修编时与之比较后作了修改, 做到释意相统一。

与《住宅建筑规范》相协调。它是与本规范关系最密切, 而且两本规范名称相近, 部分章节如建筑、室内环境、设备中有些条文内容又相同, 容易使设计人员产生困惑, 修编时专门作了分析与论证, 提出了两本规范的众多不同点, 如使用人员 (有关设计者与参与住宅建设活动的各方) , 最终产品 (图纸与建筑物) 、适用范围 (设计阶段与通用建造全程) 、侧重点 (技术措施与功能、性能与技术指标) 、强制性条文比例 (部分与全文) 等方面的明显差异。但两本规范相同处, 表述可有不同方式, 内容却不能相互否定。这次重点解决的是强制性条文的设置问题, 采用了“补充”、“增加”、“拆分”、“重组”、“写法不同”等方式, 做到最大程度的协调, 使规范使用者有统一认识与准确把握。

与日照、采光、隔声、空气质量等室内环境相关规范协调。上述规范标准在近几年都进行了修编, 在规范修编时有必要与之协调。如, 关于日照要求, 本规范与相关规范协调后明确只要求每套住宅应至少有一个居住空间能获得冬季日照的规定, 至于日照间距与日照时数由其它规范控制;如采光规定了采光系数与窗地面积比的指标, 但却采用了不同严格程度的执行要求;如隔声降噪采用了规范修订后的将现场测量值改为实验室测量值的控制指标, 使技术人员便于把握隔声构造等做法的选择;如室内空气质量提出了设计阶段工作内容主要方面和控制标准, 明确了最终室内空气污染物的活度与浓度的限值, 与相关规范取得一致。

3.住宅质量保证书 篇三

感谢您选购了我公司开发建设的商品住宅，为了保护您的合权益，促进我公司不断提高开发质量， 做好商品住宅售后服务;同时也为了指导您更好地使用我公司开发建设的商品住宅。我们根据国务院《城市房地产开发经营管理条例》，实行商品住宅质量保证和使用说明书制度，请您密切配合并欢迎您对我们的工作提出意见和建议。

地产开发公司地地址： 物业管理公司地址：

销售联系人： 物业管理处：

电 话： 电 话：

开发公司： (章) 管理公司： (章)

4.住宅工程质量保证书 篇四

江西万和房地产开发工程有限公司：

为了做好对工程质量跟踪服务工作，根据《建筑法》有关规定和省建设厅赣建质（1999）12号文的精神，对由本公司项目经理施工员负责施工的楼工程，做出如下质量保证：

一、符合贵方提供的设计施工图纸要求

二、符合国家、江西省现行住宅施工技术规程要求

三、墙体、屋面、楼面无渗水现象

四、已通过本公司组织的质量验收

五、保修期限内，属保修范围内的工程质量问题，均由本公司承担维修责任

1、保修期限

在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：

（1）基础设施工程、房屋建筑的地基础工程的主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限：

（2）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；

（3）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；

（4）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。

（5）其他按合同规定。

其他项目的保修限由发包方与承包方约定。

建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。

2、保修范围

（1）屋面渗雨

（2）室内地面空鼓、开裂、起砂，面砖松动、有防水要求的地面渗漏

（3）内外墙及顶棚抹灰、面砖、油漆等饰面脱落，墙面浆起碱脱胎换骨皮

（4）门窗开关不灵或缝隙超过规范规定

（5）厕所、厨房、浴洗室地面倒泛水造成积水

（6）外墙面渗水，阳台积水，窗边渗水

（7）室内上下水、供热系统管道渗水、漏气、暖气不热，电器、电线漏电，照明灯具坠落

（8）室外上下水管道漏水、堵塞

（9）钢筋砼、砖石砌结构及其它承重结构变形、裂缝超过国家规范和设计要求

3、按建设部《建设工程质量管理条例》第六章第41条规定，维修费用由责任方承担。

六、住宅工程竣工后，有关工程质量的投诉（来信来访），本公司将及时给予实地察看，书面答复，并妥善处理。

七、联系人：联系电话：

单位盖章：

签名：

5.住宅工程质量保证书 篇五

在社会发展不断提速的今天，越来越多的事务都会使用到保证书，保证书是以集体或个人名义以一种较为强烈的态度向上级组织、领导或个人表决心下保证时所使用的一种书信。相信很多朋友都对写保证书感到非常苦恼吧，以下是小编帮大家整理的住宅工程质量保证书，仅供参考，欢迎大家阅读。

住宅工程质量保证书1

为了做好工程质量跟踪服务工作，根据《建筑法》和《建设工程质量管理条例》的有关规定和省建设厅赣建质[1999]12号文件精神，对由本公司项目经理施工员负责施工的工程，做出好下质量保证：

一、符合责方提供的设计施工图纸要求。

二、符合国家、江西省现行住宅施工技术规程要求。

三、墙体、屋面、楼面无渗水现象。

四、已通过本公司组织的质量验收。

五、保修期内，属保修范围内的工程质量问题，均由本公司承担维修责任

1、保修期限

自竣工验收交付使用之日起，到以下规定的期限为保修期。

（1）房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限。

（2）屋面防水工程，有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为5年。

（3）供热与冷系统为2个采暖期，供冷期。

（4）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程为2年。

（5）其他按合同规定。

2、保修范围

（1）屋面渗雨

（2）室内地面空鼓、开裂、起沙，砖面松动，有防水要求的地面渗漏。

（3）内外墙及顶棚抹灰、面砖、油漆等面脱落，墙面浆起碱脱皮。

（4）门窗开关不灵或缝隙超过规范规定。

（5）厕所、厨房、舆洗室地面倒泛水造成积水。

（6）外墙面渗水，阳台积水，窗边渗水。

（7）室内上下水、供热系统管理渗水、漏水，暖气不热，电器、电线漏电，照明灯具坠落

（8）室内上下水管道漏水、堵塞。

（9）钢筋砼砌石砌体结构及其他承重结构变形、裂缝超过国家闺房和设计要求。

3、按建设部《建设工程质量管理方法》第七章第42条规定，维修费用由责任方承担。

六、住宅工程竣工后，有关工程质量的投诉、来信来访，本公司将及时给予实地察看，书面答复，并妥善处理。

七、联系人：联系电话：单位盖章：

签字：XXX

XX年XX月XX日

住宅工程质量保证书2

尊敬的各位领导、业主：

由我公司承建的贵单位住宅楼，经双方共同努力和有关部门领导的大力支持，现已竣工，并即将交付使用，在贵单位乔迁之际，我公司特向各位领导及住户作如下质量保证：

一、工程质量说明

本工程整个施工过程均按照施工图纸、设计变更、国家强制性标准，施工质量验收规范的规定，精心组织施工，每道工序都事先作书面技术交底，班组个人之间，每道工序完成均执行自检、互检、交接检制度，关键部位、隐蔽工程是由项目部自检合格后，经公司质检科验收合格后，再报请监理公司并由监理工程师组织有关部门进行验收。该工程基础主体质量符合设计及施工质量验收规范要求，结构上无影响结构安全和使用功能的隐患。

二、工程保修说明

1、各位领导及业主：在你们乔迁之前，请仔细检查各部位是否完好，认真检查水暖。电等设备是否齐全完好，并配合我方人员清理设备清单（门窗、玻璃、座便器、散热器均由甲方供货，不在包修范围之内）。

2、在您乔迁之前，如发现质量问题，请您把问题集中，我公司将在交付后十天内，处理完毕。

3、对于我单位承包范围内施工造成的质量问题，一切责任由本公司负责处理，直至你满意为止。

4、如用户人为损坏者，则不在保修范围内，我单位可以提供材料和条件下派专业人员上门服务。

5、对于工程质量的保修期限，我公司将按照《建设工程质量管理条例》执行。

附此《质量保证书》还配有该工程《使用说明书》及《工程质量保修书》，用户应按《工程使用说明书》的要求使用，发现问题及时与我们联系。

联系电话：XXXX

以上是我公司本着对用户负责的.态度而作出的承诺，同时我公司全体员工衷心的祝愿您们身体健康、万事如意！

X公司

XX年XX月XX日

住宅工程质量保证书3

一、质量验收

本工程已按《建设工程质量管理条例》第十六条规定进行了竣工验收条件具备、验收合格，并在昆明市呈贡县建设局档案室进行备案。

二、保修期限

在保修期内，在正常使用条件下，土建工程及水、暖、电等设施发生质量问题按表1规定的范围和期限进行保修，并承担所需费用。（自行拆、移、改、增造成的质量问题不在保修内）。

保修项目保修期限

1、屋面渗水漏水：三年

2、厨房、厕浴间渗水漏水：一年

3、水泥地面空鼓、裂缝、起砂：一年

4、内墙抹灰起皮、空鼓、瓷砖脱落、外墙粉刷自动脱落：一年

5、门窗、壁厨开关不良、缝隙过大或过小：一年

6、卫生间、厨房地面积水：一年

7、各种通水管道、截门漏水、通气孔或烟道不通：六个月

8、电气箱、盘和线路设备给排水管道设备工程质量：六个月

9、房屋建筑的地基基础工程和主体结构：在合理使用寿命年限内

10、国家对住宅工程另有规定的按国家规定。

三、保修处理

我们自收到客户保修要求后，本着“急用户之所急”的态度，对影响使用的项目随报随修，其它项目在5日内与用户商定时间保证按期完成。对紧急问题可组织抢修。

对因气候等因素无法在10日内彻底保修者，先进行保证生活条件的措施性处理，一旦具备条件，立即组织处理，并向客户说明解释清楚。

四、保修起始日期

自入住通知单通知入住日期开始计算。

五、保修范围内的问题

对因自然灾害，不可抗力造成的质量损害，对购房者拆、改、修和使用不当而造成的质量问题不在保修范围内。

六、其它

对超过规定期限或超出保修范围者，在力所能及条件下，可进行维修服务，按规定收取成本费和较优惠的人工费。

联系电话：XXXXX

联系人：XX

办公地点：XXXX

甲方：XX

法定代表人（签字）：XXX

XX年XX月XX日

6.住宅质量保证书.doc 篇六

住宅质量保证书

一、质量验收

·······商住楼项目 2#、4 #楼已按《建设工程质量管理条例》第十六条规定进行了竣工验收，条件具备、验收合格，并按中华人民共和国建设部令78号《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》以及《广西壮族自治区房屋建筑工程和市政基础竣工验收及备案管理实施细则》规定申请工程竣工验收备案。

二、保修期限

在保修期内，在正常使用条件下，开发商将对土建工程及水、暖、电等设施发生质量问题按以下规定的范围和期限进行保修，并承担所需费用。（注：自行拆、移、改、增造成的质量问题均不在保修范围内）

保修项目及保修期限

1、屋面防水、外墙面防水、渗水漏水。（伍年）

2、厨房和卫生间渗水漏水。（伍年）

3、水泥地面空鼓、开裂、大面积起砂。（贰年）

4、内墙抹灰起皮、空鼓、瓷砖脱落、外墙粉刷自动脱落。（贰年）

5、门窗缝隙过大、严重翘裂。（贰年）

6、卫生间、厨房地面积水。（贰年）

7、各种通水管道、阀门漏水、通气孔或烟道不通。（贰年）

8、电气箱、盘和线路设备给排水管道设备工程质量。（贰年）

9、房屋建筑的地基与基础工程和主体结构，在合理使用寿命年限内。

1－－

10、国家对住宅工程另有规定的按国家规定，保修期限按照国家规定执行。

三、保修处理

本公司自收到客户保修要求后，本着“急用户之所急”的态度，对影响使用的项目紧急处理，其它项目在三日内与用户商定时间保证按期完成。

对紧急问题可组织抢修。

对因气候等因素无法在10日内彻底保修的，先进行保证生活条件的措施性处理，一旦具备条件，立即组织处理，并向客户说明解释清楚。

四、保修起始日期

自竣工验收之日起开始计算。

五、保修范围内的问题

对因自然灾害，不可抗力造成的质量损害，对购房者拆、修和使用不当造成的质量问题均不在保修范围内。

业主验收后自行添置及改动的装备、设施均由业主自行承担维修责任。收楼后，业主自行装修的，由于装修造成的质量问题及管道堵塞等，开发商一律不负保修责任，由业主自行维修；若因此造成房屋质量受损或公共部分及其他用户的损失，均由责任人承担相应的责任。

六、其它

对超过规定期限或超出保修范围的，在力所能及条件下，可进行维修服务，并按规定收取成本费和较优惠的人工费。

七、监督投诉

凡有关工程人员对保修工作有意推迟、敷衍处理、不负责任、为难用户

等行为的，客户可向所管辖物业公司投诉。

物业单位：·····鑫旺物业服务有限公司

投诉电话：

投诉部门：······

物业管理

本公司已委托········物业服务有限公司对本商品住宅进行保修管理工作，保修时，请客户直接与该物业公司联系。

联系电话：

联系人：

办公地点：

八、公司为各业主建立维修台帐，如需要咨询、维修请到

物业公司工程部。

··········

7.小区住宅质量保证书范本 篇七

建设单位：

设计单位：

监理单位：

施工单位：

本工程经四方验收评定为合格，已在****质量监督站备案登记。

本公司和物业管理公司做了交接验收。

质量保证：

****地产开发有限公司承担****住宅小区的质量保证。该物业遵照国家现行规范进行设计、施工、并通过工程质量竣工验收及评定，质量满足国家验收规范要求，准予交付使用。

****地产开发有限公司承诺遵守国家建设工程保修规定和北京市建筑装修管理规定，在保修期内承担保修义务。

业主入户时，本公司将签发本质量保证书，业主申报保修工程项目凭本质量保证书。

保修责任的认定：

● 经国家质量检验部门鉴定为设计原因引起的质量安全隐患。

● 经国家质量检验部门鉴定为施工原因引起的质量隐患。

● 其它按国家规定的建设单位的质量责任。保修责任的免除：

● 业主/住户装修擅自改动管线、打凿墙、板、柱、外墙不当和不当装修引起的房屋质量问题。

● 业主/住户装修擅自打凿结构梁不当的房屋质量问题。

● 超出设计允许之业主/住户的不当使用(如超出楼板或屋面的设计荷载)。

● 业主/住户擅自改动、拆装装修部位、物品和设备等引起的质量问题，业主/住户未按装修设备和材料的施工说明书或操作保养指南而错误使用造成的质量问题。

● 业主/住户装修改动部位及其关联部位出现的质量问题。

● 交付后出现的污染、磕碰、划伤、破裂等问题。

● 业主/住户个人习惯、喜好等原因，非产品质量问题。

● 业主/住户未遵照《住宅使用说明书》使用不当引起的房屋质量问题(如地漏未清理造成的堵塞积水)。

● 自然损耗。

● 超出设计允许之不可抗力事件发生、如地震、火灾、台风、战争等引起饿质量破坏。

技术基本信息：

● 结构形式

小区主体为现浇钢筋混凝土剪力墙结构：工程等级为二级;设计合理使用年限50年;土地使用年限70年;抗震设防烈度为8度。

● 节能措施：

区域集中采暖、热源采用循环地热水及燃气锅炉;室内系统采暖为低温地采暖系统，分户调温;建筑综合高效外围护体系;非承重墙采用打孔轻集料砌块、页岩陶粒空心隔墙板;全项目未使用粘土砖。

● 结构热工指标：

外窗为独立单窗体系，外窗采用断桥隔热铝合金中空玻璃节能窗，外窗传热系数不应大于2.8W/㎡.K;外墙采用外保温做法，粘贴70厚挤塑聚苯板，外墙传热系数不应大于0.6W/㎡.K;屋面保温采用80厚挤塑聚苯板，传热系数不应大于0.6W/㎡.K。

保修范围：

保修项目保修期限答复时间处理时限基础及主体建筑设计合理 使用年限60个工作日30~180个工作日屋面防水5年60个工作日30个晴天工作日有防水要求的卫生间、房间和外墙面防渗漏5年10个工作日15个晴天工作日墙面、顶棚抹灰层1年5个工作日15个工作日供热2个采暖季5个工作日30个工作日电气系统（不包括业主/住户自行改装部分，不包括室内光源）、给排水管道、设备安装（不包括改装）1年5个工作日30个工作日户内光源（业主/住户未改装）半年5个工作日15个工作日户内：开关、插座、护栏、水龙头、入户门、空调检修窗（业主/住户未改装）1年5个工作日30个工作日

注：

1、保修期以客户根据购房合同有关规定正式办理入住手续或取得入住通知单之日起开始。

2、答复时限是指****地产开发有限公司客服服务中心或指定联系单位接到业主/住户书面通知之日起给予答复意见的最迟时间。

3、处理时限是指在业主配合的情况下开始相关保修活动之最晚时间。

4、保修项目为保修期内保修责任之项目。

5、石材、瓷砖、油漆等产品因生产批次不同，保修更换时无法保证与原材料颜色完全一致。

保修程序：

1、因质量问题而产生的故障应及时申报维修，本公司按规定期限内给予处理。若因业主本身申报延误而造成其他损失，本公司不负责赔偿责任。

2、房屋质量保修由本公司客户服务中心负责，客户服务电话：

3、保修期满前两个月内，请业主将保修期满确认书和保修期满前问题登记表返回本公司客户服务中心，本公司将安排处理。如不返回此表，则表示业主认定不存在问题，保修期将按时结束。

4、保修期满后的工程项目本公司将移交物业公司，如若发生问题将由物业管理中心依据《物业管理条例》处理。

5、业主有权对保修工程施工过程进行监督，如施工单位人员有违规违纪现象，业主可向本公司客户服务中心投诉。

6、业主对保修工程施工提供支持，如因业主原因造成工期延长，由业主本人负责。

7、对超过规定期限或超出保修范围者，本公司在力所能及条件下，可进行维修服务，按规定收取成本费和人工费。

装修重要提示：

★装修房墙面天花板已刮耐水腻子或拉毛处理，地面为地采暖保护层。灯具、开关插座、弱电插板等都已安装到位。如需调整必须征得物业管理中心的认可，并做好调整前的现场确认工作方可进行施工。一切未经物业管理中心认可的对现有装修调整，而对装修成品造成的破坏由业主/住户自行负责。

★首先请了解《北京市建筑装饰装修管理规定》。

★选择正规公司，签订正规合同，明确规定：费用、工期、材料、质量标准和保修期限。

★办理报批手续，服从管理，不能代替装修公司交纳押金。

★委托专业公司对装修工程进行验收。

★为保证楼盘外立面的整洁，屋面不能装修和任何搭建。

★住房结构不可任意改动，建筑的荷载承载式经结构设计师计算而确定的，不能破坏承重结构，不得超过楼板负荷。

★开墙、凿洞必须遵循建筑规范，承重墙不得开洞，非承重墙开口(不得开70厘米以上的孔洞)必须做加固处理。

★燃气管道不得任意改动，如须改动应由燃气供气单位派员操作。

★电路隐蔽处必须做穿管处理。

★使用可燃或易燃装饰材料必须做防火处理。

★厨房卫生间装修必须按规范杜绝破坏已施工完毕的防水层，如造成漏水影响楼下，您将承担责任。

★竣工验收前已对上、下水等管路做打压试验和灌水试验，请业主/住户确保装修时对管路无任何破损，否则后患无穷。

★不可再凸窗楼板处打孔及大力冲击。

★家庭装饰工程竣工验收请参照国际《建筑装饰工程施工及验收规范》对家庭装修进行验收。

8.商品住宅质量保证书、说明书 篇八

尊敬的业主：

感谢您选择山东****有限公司开发建设的*******。在您乔迁新居之际，我们诚挚欢迎您的到来！

商品住宅质量保证书是本房地产开发企业对销售的商品住宅承担责任的依据。为确保住房消费者的合法权益，完善商品住宅售后服务制度，促进房地产市场的健康发展，特制定本质量保证书。

一、该工程保证为合格工程，工程质量等级最终以质监部门验收为准。

二、本住宅设计规范规定的合理使用年限为******年，住宅结构按设计使用年限保证使用。

三、按照国家有关规定，用户在正常使用情况下，本住宅各部位、部件保修期限及内容（以下所称“交房之日”指：业主在规定期限内办理完房屋交接手续的日期，因业主原因未办理交接手续的以开发商通知的交房期限为交房之日）：

（一）屋面防水自交房之日起5年内保修。

（二）供热系统及设备自交房之日起保修2个采暖期。

（三）电器管线、给排水管道、设备安装工程自交房之日起2年内保修。

（四）卫生洁具自交房之日起1年内保修。

（五）门窗翘裂、五金件损坏自交房之日起保修1年。

（五）电梯系统自交房之日起1年内保修。

四、用户在保修期内正常使用的情况下，房屋及其设施出现质量问题，须及时采取保护措施，并请及时拨打物业公司电话*******联系专业人员进行维修。

五、开发公司、物业公司、建筑公司与业主共同对商品住宅进行交接验收，并由业主对住宅的设施、设备的正常使用签字认可。住户验收后自行添置、改动的设施、设备由业主自行承担维修责任。

六、在保修期限内出现的质量问题，按国家、省有关标准规范的规定处理。

七、因住户擅自改动房屋结构、设备管线位置、不当装修和人为损坏等原因出现的质量问题，应由造成房屋质量受损及其他业主损失的责任人承担全部责任。

山东****有限公司

商品住宅使用说明书

为保证用户购房后，了解房屋及其设施，指导用户合理使用，本房地产开发企业制定本说明书。住户在进住和使用房屋及其设施前，应详细阅读本说明书，了解各设施使用功能和注意事项。

一、该住宅楼位置：*******

二、建设该住宅楼的有关单位：

开发单位：山东泰**********有限公司

设计单位：山东省********

三、本住宅楼结构形式为剪力墙结构。

四、本住宅楼各部位类型、使用材料、性能、标准及使用须知：

（一）基础：本住宅楼采用筏板基础。

（二）墙体：本住宅楼使用钢筋混凝土剪力墙，填充墙采用加气混凝土砌块。外墙用粘贴聚苯型保温板。剪力墙为承重墙，使用时请勿在墙上开洞，以免破坏结构。

（三）墙面：本住宅楼内墙面采用腻子装饰，顶棚采用腻子装饰，楼地面使用水泥砂浆抹面装饰，厨房、卫生间使用地面瓷砖，墙面瓷砖装饰。

（四）地面：本住宅楼内地面除卫生间、厨房及阳台有防水，其他房间均无防水，业主在装修时及使用过程中不得直接用水冲刷地面、不得在地面上直接堆放和搅拌含水量比较大的砂浆，以免渗漏影响其他业主的正常生活。

（五）门窗：本住宅楼单元门为不锈钢可视对讲单元门，分户门为美心门，窗户为：塑钢玻璃窗。门窗在使用时，请勿用力过大，请勿随意拆装，应轻开轻关，以免破坏零部件。

（六）楼面：本住宅采用现浇钢筋混凝土制作楼屋面，本住宅楼屋面设避雷网、管道孔。非承重屋面请勿养花草。屋面避免撞击以免破坏屋面防水，不得堆放物品，以免影响屋面排水。

禁止在不上人屋面安装任何设施；在上人屋面安装太阳能或其它设施时，严禁破坏屋面结构和防水层。严禁在屋面上堆放物品，以免破坏屋面防水层或影响屋面排水及造成屋面超载。注意保护落水管并经常清理屋面漏水斗，以免造成堵塞。

（七）室内地面及其阳台活荷载：本住宅楼室内地面活荷载 200千克/㎡；前阳台活荷载250千克/㎡；后阳台活荷载250千克/㎡。

（八）电梯：

1.本建筑选用日立客用电梯，梯速为1.5m/s。

2.安全细则

（1）遵守电梯准乘“人数/载重”，有礼貌进出。

（2）电梯到站确认电梯位置后再进出电梯。

（3）电梯运行时请勿打开电梯门。

（4）电梯内严禁吸烟、玩耍及打闹。

（5）小孩乘梯须有大人陪同。

（6）不要离电梯门太近，以免衣服和手指被夹住。

（7）遇到紧急情况时，请乘客保持镇静并按呼叫按钮。

3．因业主不当使用、蓄意等人为造成的污染、损害或无法正常使用的情况，由相关责任人赔偿所有损失。

（九）小院或露台（仅限附带小院或露台之住宅）：

（1）院内井盖或地漏等不得覆盖及改动。

（2）小院内埋设有各种管线，为避免破坏管线网络，请勿私自开挖取土。

（3）小院及露台在使用时应遵守物业公司的管理，不得改变其外立面造型及在小院及露台之上搭建固定构筑物；在使用时应避免影响其他居民的正常生活。

五、本住宅楼室内主要设施类型、使用材料、性能、标准及使用须知：

（一）室内给水：本住宅楼室内采用直径为25毫米，PPR材料的上水管，厨房、卫生间、阳台设有水嘴。

水嘴宜轻放、轻关，达到不滴水即可，请节约用水。

（二）室内排水：本住宅楼室内采用直径为75、110毫米，U-PVC-U材料的排水管。

排水管应防止外力打击或撞击；排水口及坐便器不得投放或倾倒成团易堵物及其他易堵物，排水口的污物应定期清除，以免造成损坏或堵塞，影响本住户或其他住户的正常使用。

（三）室内供电：本住宅楼室内采用单路供电，线路采用铜线暗敷设计，垂直线路暗敷墙里，水平线路暗敷楼地面，进户照明线路为16平方毫米线，其余为2.5、4平方毫米线，每户进户线最大负荷为6千瓦，如用户用电负荷超过配置负荷量，用户须到电业部门办理增容手续。住户要做到安全用电，不要超过线路及户表的最大允许负荷量。为保证您及家人的安全，请不乱动电表及室内线路，以免造成线路和电器设备的损坏，影响正常使用。

室内装修时，请注意各线路保护，以免漏电造成墙体或楼地面带电。

（四）室内取暖：本住宅楼采用地暖辐射采暖方式，装修时切勿在地面上切

割、射钉和钻孔，以免造成损坏。供暖管路及其设施不得随意拆卸和安装。

（五）燃气：使用时请详细阅读相关使用说明书。燃气管道不得私自改装移位；计量表、阀门不得任意拆卸、挪动，以免漏气，影响您及家人的安全；请不要自行更换燃气的连接软管。用户装修时，应按煤气公司的有关规定，不准将燃气管道阀门及燃气表封装。

（六）室内其他设施：

本住宅设有有线电视、电话接口

六、注意事项：

（一）本住宅仅供居住使用，使用时请勿存放易燃易爆等危险用品。

（二）请勿随意改变房屋的内外结构、破坏原有承重结构拆、改原承重墙以及在结构上随意剔凿、开洞。室内装修时，因墙内埋有管道线路，应避免在墙面上射钉、剔凿及钻孔以免造成线路损坏。因厨卫及阳台地面做有防水，为避免破坏地面防水层，不能随意在地面上剔凿、射钉、钻孔等，否则会导致地面渗漏，影响周围业主的正常生活。若因人为原因致使发生渗漏情况，其责任由相关业主承担。

（三）避免乱拉、乱改水电气暖通讯等线路及配置。

（四）装饰装修材料及设计须严格按照防火安全要求。

（五）铺设地板和吊顶装修时，不得擅自破坏地板及顶棚，以免破坏电气、通讯线路、地暖管路，影响其他业主正常生活，避免产生不必要的纠纷。

（六）房屋装饰装修应注意文明施工并严格遵守作息时间，以免影响其他业主的正常生活，避免产生不必要的纠纷。

（七）设在公共场所的电气、阀门、管道、线路、饰物不得随意损坏、改造、开闭、接线，以免影响他人使用。不能破坏消防设施，以免阻碍消防通道或遮掩消防设施，非消防用途不要动用消防设施，如非正常原因造成消防栓启动、消防用水泄露的一切损失和责任由责任人承担。

（八）业主应当确保亲属、访客、承租人及雇佣人员在使用房屋之前已详细阅读《住宅使用说明书》所述各项内容并愿意遵守。因业主亲属、访客、承租人及雇佣人员的不正当行为导致房屋或其他业主利益受到损害的，业主应当承担连带赔偿责任。

9.住宅质量保证书解读 篇九

一、适用范围

适用于本公司所开发的所有建设项目。

二、职责

工程部为该工作的主控部门。

三、程序及内容

1、质量保证书

1.1该保证书应明确业主所购房屋的使用面积、建筑面积。1.2该保证书应包含房屋各部位保修范围及保修期限。

1.3该保证书还应包含甲方维修电话及承诺的维修期限，以便业主监督。

2、使用说明书

2.1该书应包括房屋各部位（基础、墙体、楼地面、楼梯、阳台、屋面、窗、内外装饰）的性能和作用，及所需注意事项。

10.住宅质量保证书解读 篇十

质量保证研究课题阶段报告

（一）北京方圆工程监理有限公司

2012年8月16日

目录

课题一

提升住宅工程综合质量水平的若干专题研究

1、住宅工程质量通病综合防治问题概述

2、外窗防渗漏探讨

3、关于外墙外保温材料的选择问题

4、本课题目前的进展及下阶段工作计划 课题

二、住宅工程质量控制数据库管理系统的研究

1、数据库管理系统的研究背景及研究内容

2、住宅工程质量控制数据库管理系统要点

3、本课题目前的进展及下阶段工作计划 课题

三、住宅小区物业集成管理平台

1、住宅小区物业集成管理平台需要实现的功能

2、住宅小区物业集成管理平台的设计细节

3、本课题目前的进展及下阶段工作计划 课题

四、BIM技术在本项目中的应用

1、关于4-6月BIM技术应用培训的季度总结

2、本课题目前的进展及下阶段工作计划

课题一

提升住宅工程综合质量水平的若干专题研究

（一）住宅工程质量通病综合防治概述

1、研究背景

“十二五”期间，国家将继续进行房地产调控，促进商品房价格的理性回归，同时，为保证居民的刚性购房需求，计划进一步加大城镇保障性住房的建设力度，将共计建设保障性住房3600万套。做为开局之年的2011年，全国计划开工各类保障房1000万套，实际开工1043万套，基本建成432万套；2012年将继续推进保障性住房建设，在确保质量的前提下，计划基本建成500万套，新开工700万套以上。大力开展保障房建设，将增加受益人群的覆盖面，同时促进居民对商品房的合理购买，是改善民生的重要举措之一。

从2012年年初至4月底，全国范围内已开工保障房228万套，开工率为30%，基本建成150万套，完成投资2470亿元。但在保障房建设如火如荼展开的同时，工程质量问题也频频被曝，墙体开裂、楼板漏水等质量问题多发，部分工程甚至出现楼板踩塌、房屋沉降等严重问题，个别项目由于砼强度问题导致拆除重建。上述质量问题，有的是由于施工单位或开发商为争取利益最大化，偷工减料所致，有的则是存在于多数工程建设项目中的质量通病，不仅出现在保障房项目，在商品住宅也常有发生。

从工程本身来讲，质量通病的存在，轻则影响建筑物的使用功能，重则影响建筑物的使用安全或缩短建筑物的使用年限。

而从社会民生方面来看，对于居民关于住宅存在质量问题的诉求，开发商或施工单位则多以“质量通病、难以避免、属条例规定的保修范围”等说辞进行推脱。住户维权难度大、周期长，同时也常有部分住户维权方法极端，双方在维护自身利益的过程中不可避免地将矛盾激化，加上个别媒体的“推波助澜”，造成了不良的社会反应。一方面严重损害了老百姓的利益，另一方面也损害了开发商及政府的形象，实不为长久之计。因此，如何有效控制住宅工程中一些常见质量问题的发生，是保障性住房建设及商品住宅建设的重要内容，是所有建筑从业

人员的专业职责，也是我们理应承担的社会责任。

2、现状分析

针对住宅工程的质量通病，业内人员也已展开了一系列探讨，并形成部分研究成果，但现有研究成果主要存在以下几个方面的不足：

1、大部分研究成果均侧重于对工程项目施工阶段的质量控制。具体如将施工阶段出现频率较高的一部分质量问题进行罗列后，提出问题所涉及施工工艺的控制要点，或是列出施工单位、监理单位应予以强化的管理程序，未能真正起到控制质量通病的作用。而且，从质量通病出现的原理来讲，部分问题可以通过施工过程中的加强工艺做法、实行有效管理来避免，而大部分问题则是需要从材料使用、设计做法、施工工艺、过程管理等几方面共同着手，综合提升，并最终达到良好的控制效果。因此，对于住宅工程常见质量通病的研究，仅立足于施工阶段是远远不够的。

2、部分研究成果立足于某个或者几个类型相似的具体项目，对于质量问题的处理，其方法不具有普遍性，推广意义有限。

3、部分成果的研究深度不够。现有的部分研究成果，针对某一质量问题，提出问题出现的原因既存在于施工阶段，又存在于设计阶段，也针对材料的特性进行了分析，但仅是以小论文的形式粗略描述，没有做进一步的深入研究，降低了成果的借鉴性。

3、本课题的主要研究内容

综合理论分析和课题组成员的实践经验，笔者认为，住宅工程质量通病的有效避免，一方面应从存在的具体问题出发，多角度查找问题出现原因、综合改进，另一方面，需采取有效的管理措施。本课题拟在上述两个方面中选择典型，采用分专题形式进行研究，计划分为三个专题：

拟在住宅工程质量通病中选取对住户使用功能影响较大、问题产生原因复杂的三项内容——“外窗洞口渗漏防治”及“隔墙裂缝防治”、“外墙后粘保温板安全性”进行专项研究。将从“材料选用”、“设计做法”、“施工工艺”及“过程管理”等几方面分析问题产生的原因、探讨解决办法，并形成综合解决方案。

上述三部分内容的研究概况如下：

1、外窗洞口渗漏防治：外墙保温技术大规模用于建筑工程以来，建筑物保温性能大幅度得到提升，节约了大量能源，但是，也产生了一些新的问题，外窗

洞口渗漏就是一个比较普遍、比较突出的问题。以北京市某大型房地产公司开发的某一住宅项目为例，该住宅项目建筑面积共计约140万平方米，住宅套数约14000套，竣工至今不到十年，至少已有5%的外窗洞口出现渗漏问题，以至于需要某一专业维修单位长期进驻小区配合维修。经笔者考察，其它住宅项目，外窗洞口渗漏发生的频率同样较高。外窗洞口渗漏不仅给用户带来生活不便、引发建设单位与用户之间的纠纷，其处理难度、费用也都比较高，因此有必要从材料、节点做法、施工工艺等方面寻求一个较好解决方案，保证住宅工程的使用功能。

目前外窗安装一般都有副框，其好处在于可以加快进度、有利于框扇及玻璃的成品保护，加强窗外框的刚度，但是使用副框也带来一些问题，如多了副框与洞口之间缝隙，也即增加了外窗渗水通道。副框与主框之间安装间隙较小，打胶等防渗措施不易实施到位。目前通常的做法是副框与洞口之间缝隙、副框与主框之间缝隙打发泡胶，保温收口完成后外饰面与窗框之间打密封胶。工程验收做气密性水密性现场检测时，一般能达到设计要求的气密性水密性等级（此项试验测试内容包括窗本身和洞口密封构造），但经过若干年之后，密封胶会发生老化、和基层剥离等现象，外墙保温系统也会劣化（如罩面砂浆出现裂缝等），外窗就会发生渗漏现象。这时已经过工程实践证明的事实。外窗渗漏对业主的生活造成较大影响，且维修工作复杂（需架设吊篮或脚手架），费用很高。本课题拟通过对外窗渗漏机理的分析，寻找一种或一种以上可靠的耐候性较好外窗与墙体洞口之间的防渗漏节点构造做法，保证其正常使用寿命达到设计要求。

2、隔墙裂缝防治：目前住宅工程常用隔墙材料有砌块、预制墙板、混凝土现制等，隔墙自身出现裂缝、隔墙与主体结构之间出现裂缝是比较普遍的问题，影响住宅装修观感质量，用户投诉比较多。但也不是所有隔墙都发生裂缝，这说明还是裂缝还是可以控制的。对于裂缝发生的机理、规律、预防措施，目前相关设计、施工规范还没有系统的规定，一些相关论文大多局限于定性分析，缺乏定量分析，比如轻集料空心砌块墙体到底多长才会在墙体中部产生收缩裂缝，就需要有定量的分析才可以确定。本课题拟针对各类隔墙常见裂缝情况，从分析隔墙开裂的原因出发，先定性，后定量，找出隔墙开裂的规律，进而有针对性地制订预防措施。

3、外墙后粘保温板安全性研究： 住宅工程外墙保温系统做法目前以保温板模板内置的现浇法和保温板后粘贴法为主，保温板模板内置法保温板与墙体之

间结合紧密可靠，拉拔试验破坏界面均在保温板上，保温板与墙体之间无空腔（也即不存在保温板与墙体之间进水的可能性），已有历时7年的工程实例未发现保温板脱落、面层明显开裂、起泡、剥离等现象。但是保温板模板内置法存在保温板安装完成后（即墙体砼浇筑完拆模后）平整度较差的问题，需要通过抹保温砂浆找平，另外墙体外侧砼振捣不密实也不好检查。保温板后粘法可在粘板时通过调节保温板厚度或粘接砂浆层厚度来保证板面平整度，偏差比较小，施工工艺简单。但是保温板后粘法最大的问题是安全问题，容易发生保温板脱落的情况。某小区由于施工质量问题，竣工1年后即发生外墙保温板脱落的情况。另外一个小区施工质量相对较好，竣工6年后也发生了外墙保温板脱落现象，而且普遍发生了保温板松动、起鼓、板缝部位罩面砂浆开裂的现象。从现状看，保温板后粘体系很难达到25年的使用寿命，而且会发生保温板连带粘接及罩面砂浆高空坠落伤人的情况。问题产生的原因主要可能有：施工人员偷工减料，基层处理、粘贴面积、粘贴方法不满足规范求，使用的粘接砂浆、罩面砂浆性能达不到要求，保温体系做法存在不足，保温体系耐候性试验方法存在不足。本课题首先拟对现行做法的安全性进行理论分析计算，验证其安全性，其次对现行耐候性试验进行探讨，探索在北京地区可行的试验方法，给出现行保温板后粘贴法的作法等是否需要改进、如何改进的意见。

4、课题的研究阶段及各阶段的主要内容

第一阶段：搜集相关规范、规程、论文、专著等参考资料，查找工程实例并进行实地调研，全面归纳整理存在问题；

第二阶段：提出解决问题的技术路线：“外窗洞口渗漏防治”专题技术路线为：针对现状节点构造做法存在问题设计新的节点做法，设计验证方案；“隔墙裂缝防治”专题技术路线为：针对常用各类型隔墙做法进行受力分析，找出裂缝发生的条件，据此设计解决方案；“外墙后粘保温板安全性研究”专题技术路线为：通过受力分析得出目前规范规程给出的粘贴面积是否安全，有多大安全储备，在罩面砂浆层膨胀-收缩反复作用下抗疲劳能力，设计试验方案验证满足北京地区使用寿命25年条件下的保温板粘贴做法；

第三阶段：按照选定的技术路线开展各专题的具体研究工作； 第四阶段：成果归纳整理，寻找具体项目应用； 第五阶段：对工程实践情况进行总结，组织课题验收。

（二）关于住宅工程外墙外保温材料的选择及施工做法问题

节能减排是我国的国策之一，建筑工程因为其量能耗高大而成为国家推广节能政策的重点领域。建筑工程外墙保温是节能工程的最关键的一部分。北京地区建筑外墙保温经历了外墙内保温、外墙外保温等发展过程。自2001年以来，外墙外保温技术逐渐成为主流，EPS、XPS保温板等高效节能保温材料大量应用于工程之中。近几年陆续发生了一些高层建筑外墙保温材料引发的火灾导致国家有关部门对外墙保温材料的燃烧性提出了较高的要求，同时很多采用外墙保温的工程竣工时间长的已达10年以上，也暴露出外墙保温脱落、抗裂砂浆层开裂等质量问题，影响到工程的使用安全。目前，如何选择性能符合相关规范、有关部门的要求的建筑工程外墙保温材料，并在施工做法上有所改进以期提高外墙保温工程的安全性是摆在建设单位、设计单位、施工单位、监理单位的面前的比较迫切的问题。

1、外墙保温材料燃烧性能问题的起源

2009年9月，公安部 住房和城乡建设部发布公通字[2009]46号文，涉及住宅工程的主要规定有：

1）高度大于等于100m的建筑，其保温材料的燃烧性能应为A级。

2）高度大于等于60m小于100m的建筑，其保温材料的燃烧性能不应低于B2级。当采用B2级保温材料时，每层应设置水平防火隔离带。

3）高度大于等于24m小于60m的建筑，其保温材料的燃烧性能不应低于B2级。当采用B2级保温材料时，每两层应设置水平防火隔离带。

4）高度小于24m的建筑，其保温材料的燃烧性能不应低于B

2级。其中，当采用B2级保温材料时，每三层应设置水平防火隔离带。

此文件发布后，外墙保温材料设计一般选用燃烧性能为B2级的EPS及XPS板或B1级的XPS板，防火隔离带选用岩棉板或泡沫玻璃保温板等A级保温材料。

由于南京中环国际广场、哈尔滨经纬360度双子星大厦、济南奥体中心、北京央视新址附属文化中心、上海胶州教师公寓、沈阳皇朝万鑫大厦等相继发生建筑外保温材料火灾，造成严重人员伤亡和财产损失，2011年3月，公安部消防局发布公消[2011]65号文，要求将民用建筑外保温材料纳入建设工程消防设计审核、消防验收和备案抽查范围，从严执行《民用建筑外保温系统及外墙装饰防火暂行规定》（公通字【2009】46号）第二条规定，民用建筑外保温材料采用燃烧性能为A级的材料。此文件发布后，各地纷纷展开各种燃烧性能为A级的外墙保温材料的研发，并试用于工程上，暴露出不少问题。

2012年3月，住房和城乡建设部发布建科（2012）16号文《关于贯彻落实国务院关于加强和改进消防工作的意见的通知》，要求严格执行现行有关标准规范和公安部、住房城乡建设部联合印发的《民用建筑外墙保温系统及外墙装饰防火暂行规定》（公通字[2009]46号），强调“采用B1和B2级保温材料时，应按照规定设置防火隔离带”，目前消防部门和建委系统关于外墙保温材料燃烧性能方面的要求不一致。2012年北京市住建委发布了《外保温防火隔离带技术导则》，适用于北京地区在非幕墙式民用建筑中采用粘贴燃烧性能为B1级保温板薄抹灰外保温系统的防火隔离带的设计、施工和验收，规定外保温系统的保温材料燃烧性能等级应不低于B1级。1）现状分析

住宅工程外墙保温系统做法目前以保温板模板内置的现浇法和保温板后粘贴法为主，保温板模板内置法保温板与墙体之间结合紧密可靠，拉拔试验破坏界面均在保温板上，保温板与墙体之间无空腔（也即不存在保温板与墙体之间进水的可能性），已有历时7年的工程实例未发现保温板脱落、面层明显开裂、起泡、剥离等现象。但是保温板模板内置法存在保温板安装完成后（即墙体砼浇筑完拆模后）平整度较差的问题，需要通过抹保温砂浆找平，另外墙体外侧砼振捣不密实也不好检查。保温板后粘法可在粘板时通过调节保温板厚度或粘接砂浆层厚度来保证板面平整度，偏差比较小，施工工艺简单易行。但是保温板后粘法最大的问题是安全问题，容易发生保温板脱落的情况。如某小区由于施工质量问题，竣工1年后即发生外墙保温板脱落的情况，经现场调查发现问题产生的主要原因为墙体基层处理不到位，保温板粘贴面积达不到规范要求（贴砖50%，刷涂料40%），锚固件与墙体连接不到位。另外一个规模达40万平方米的小区施工质量相对较好，竣工6年后也发生了外墙保温板脱落现象，而且普遍发生了保温板松动、起鼓、板缝部位罩面砂浆开裂的现象。从现状看，保温板后粘体系很难达到25年的使用寿命，而且会发生保温板连带粘接及罩面砂浆高空坠落伤人的情况。2）关于外墙保温板后粘法施工安全性的调查

针对外墙保温板后粘法施工的安全性问题，我们对上述40万平

方米的小区的外墙保温系统发生的问题进行了调查，结果如下：

（1）、外墙保温系统出现的问题类型：

① 保温板块鼓起、松动，这种情况出现的最多，典型情况见下面图片1、2：

图片1

图片2 ② 抗裂砂浆罩面层开裂，见图片3，这种这种情况出现的不是很多；

图片3

课题四

BIM技术在本项目中的应用

（一）关于4-6月BIM技术应用培训的季度总结

一、已完成的培训内容

1、完成了Revit建筑建模软件的安装与调试。

2、完成了Revit 软件的概念性介绍，包括：什么是 Revit；Revit的特点功能；参数化的意义；Revit 如何使内容保持更新状态？Revit 术语介绍；参数化建模系统中的图元行为和图元属性介绍。

3、完成了用户界面的介绍和使用培训，包括：功能区；应用程序菜单；快速访问工具栏；工具提示；按键提示；项目浏览器；绘图区域；状态栏；选项栏；“属性”选项板；视图控制栏；最近使用的文件；信息中心；Autodesk® Seek等。

4、完成项目启动领命的介绍和使用培训，包括：如何创建项目；使用其他来源的信息；打开 Revit 文件；保存 Revit 文件等。

5、完成初步设计命令的应用培训，包括：创建建模视图；标高和轴网；项目位置和方向；场地设计；概念设计环境；

6、完成建筑建模命令的应用培训，包括：如何创建建模视图；如何创建墙、幕墙图元、门、窗、构件、建筑柱、楼板、洞口、模型线、屋顶、天花板等模型。

7、完成部分结构建模命令的应用培训，包括如何创建梁、结构柱、结构楼板、结构屋顶等模型。

二、正在进行的培训内容以及本月培训计划

目前正在进行剩余结构建模如楼梯模型创建的应用培训；同时启动了回龙观保障房项目建筑和结构的BIM建模工作，包括C区的九栋高层住宅楼和一个地下车库。

计划七月份完成部分结构建模命令的培训，包括楼梯，扶手，坡道，结构基础，钢筋等的建模。同时继续进行回龙观保障房项目的BIM建模工作。

三、培训的效果

实际培训进度稍落后于培训计划。原计划五月中旬以前完成建筑建模的培训，随之开始一个实际项目的BIM建模工作，实际上建筑部分的培训六月上旬才基本完成。造成这种状况有以下几个原因：

1、对学员的接受能力预期过于乐观，学员在参与培训之前均无BIM或三维建模的经验，需要一个逐步熟悉的过程；

2、原培训计划过于乐观，对培训工作量缺乏准确的预估，计划的制定过于超前。

另外，经过三个多月的培训，课程涵盖建筑建模的全部内容和结构建模的部分内容，在培训过程中学员们都比较积极参加，认真听课并做课堂笔记，积极上机实践操作，在建模方面学员均不同程度的取得了一定的成绩。但部分学员对一些操作指令和建模方法仍不够熟悉，尚无法独立完成一小型项目的建模工作，宜加强实际操作练习。

四、建议

1、调整BIM培训计划；

2、适当放慢进度，增大课堂练习和课后作业的比重。BIM建模是一个实践性很强的工作，单纯理论学习是远远不够的，需要大量的上机操作练习，才能真正熟悉和掌握BIM建模的方法和指令；

3、每次课后要保证至少两天的时间进行练习，如有问题下次上课再进行讲解。完成课后作业不但能帮助学员消化和吸收课堂学习的内容，还能有效地把学员学习的情况反馈给讲师，使他能够及时对培训的内容和进度做出调整；

4、目前有四台电脑，有时上课的人员较多，只能两人一台电脑，课堂练习采取轮流操作的方式，或一人操作，一人做笔记，为保证培训效果希望有条件的自带笔记本电脑，尽量做到人手一台电脑；

5、因部分学员兼职进行培训，可能会有一些课程缺席。因此建议参与听课的学员应及时做好课堂笔记并在课后进行汇总和整理，课后应一起对各自的课堂笔记进行汇总和整理，可供缺课的学员参考，也可作为培训课程的文字

资料，供未参加培训人员学习使用。

随着实际项目BIM建模工作的开展，相信学员们会通过实际工程的操作，迅速加强对这项工作的兴趣，取得更快的进步

（二）本课题目前的进展及下阶段工作计划

目前公司学员已进行了为期6个月的培训，目前地上部分的九栋楼已不同程度完成建筑建模。地下车库正在进行建筑建模，目前地下车库的建筑建模约完成40%

[北京]住宅工程质量保证研究课题阶段报告

    质量保证研究课题 质量控制管理系统 BIM技术应用 防渗漏措施

    质量保证研究课题 质量控制管理系统 BIM技术应用 防渗漏措施

课题一 提升住宅工程综合质量水平的若干专题研究

1、住宅工程质量通病综合防治问题概述

2、外窗防渗漏探讨

3、关于外墙外保温材料的选择问题

4、本课题目前的进展及下阶段工作计划 课题

二、住宅工程质量控制数据库管理系统的研究

1、数据库管理系统的研究背景及研究内容

2、住宅工程质量控制数据库管理系统要点

3、本课题目前的进展及下阶段工作计划 课题

三、住宅小区物业集成管理平台

1、住宅小区物业集成管理平台需要实现的功能

2、住宅小区物业集成管理平台的设计细节

3、本课题目前的进展及下阶段工作计划 课题

四、BIM技术在本项目中的应用

1、关于4-6月BIM技术应用培训的季度总结

2、本课题目前的进展及下阶段工作计划 ……

外窗渗漏处理做法：

副框及外墙局部做一道防水涂料。

副框安装并将框周边用发泡胶填充完后，在副框、填充缝及外墙150mm范围内刷一道防水涂料（有些项目是在窗台及窗台以上150mm的窗口范围内刷一道涂料），然后做保温。在做外墙涂料前，先将窗口处因粘贴保温板而形成的缝隙，用抗裂砂浆填平，注意外墙保温层做得应低副框约5mm，涂料完成后安装外窗，在外窗与副框间的缝隙用发泡胶填塞完成后，再用耐候胶封堵。

在窗口部位，在保温层与副框间的缝隙用防水油膏封堵。……

66页，编制于2012年

11.住宅质量保证书解读 篇十一

使用不当或擅自改动结构、设备位置和不当装修等造成的质量问题，开发企业不承担保修责

任；因住户使用不当或擅自改动结构，造成房屋质量受损或其他用户损失，由责任人承担相

应责任。

第十三条 其他住宅和非住宅的商品房屋，可参照本规定执行。

第十四条 本规定由建设部负责解释。

第十五条 本规定从9月1日起实施。

附件二

商品住宅质量

保 证 书??? (可印制公司标志)?

(可印制该项目规划效果图)公司名称

持证说明

一、凡购买我公司房屋者，均可持该证享受“质量保证服务”。

二、质量保证服务内容：

1、层面防水工程为3年；

2、土建工程为1年，具体包括：

墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏；

墙面、顶棚抹灰层脱落；

地面空鼓开裂、大面积起砂；

门窗翘裂、五金件损坏；

3、卫生洁具为1年；

4、电气管线、上下水管线安装工程为6个月；

5、管道堵塞为2个月；

6、供冷、供热系统和设备为1个采暖期及供冷期。

三、以上质量保证期内，非使用不当而出现的质量问题，给予免费维修，如因购房者使用不

当造成的质量问题，由购房者承担维修费用。

四、超过保修期后，维修费用由购房者承担。

五、此证不准外借、转让等，否则持证人将失去“质量保证服务”。该证一旦丢失，请及时

通知我公司。

持证人登记

购房人 房屋地址 合同号 备 注

维修记录

时间 维修内容 备注

维修电话： 地址：(维修单位地址)

附件三

商品住宅使用

保 证 书??? (可印制公司标志)

(可印制该项目规划效果图)公司名称

一般应当包括以下内容：

1、项目简介

2、单元平面图

3、使用须知

4、建筑装饰与设施

5、给排水平面图

6、照明及其他电路平面图

7、结构类型及相应部位注意事项的说明

8、其他需说明的问题