城市旧城改造规划探讨

城市旧城改造规划探讨（精选9篇）

1.城市旧城改造规划探讨 篇一

近年来，我国城市化发展进程逐渐加快，旧城改造如雨后春笋般“袭来”。从一线城市到三、四线城市，甚至于县级市，旧城改造已经成为各大中小城市建设的工作重点内容之一。不可否认，旧城改造对改善城市居民居住环境、提升城市品牌形象确实起到了积极的作用，但是，随旧城改造而爆发的一系列的问题也层出不穷，这对我们的旧城改造“工程”造成了不利的影响，其中，建筑规划设计不科学、不合理就是比较常见的问题。地方政府、开发商等利益相关者为了谋求政绩或者是追求经济利润最大化，在旧城改造中往往不考虑建筑规划设计的科学性、合理性，盲目地增加楼座、加盖楼层，忽视配套服务设施建设，或者是盲目地投入巨资，导致旧城改造工程问题频频出现。实践中，旧城改造首要的就是要做好建筑规划设计，绝对不能单纯的为了“造城”而进行旧城改造，否则，旧城改造就极易“迷失方向”。

2.城市旧城改造规划探讨 篇二

1 地域文化带动旧城更新的理论研究

1.1 地域文化的内涵与表现形式

在我国, 地域文化一般是指特定区域源远流长、独具特色、传承至今仍发挥作用的文化传统, 是特定区域的生态、民俗、传统、习惯等文明表现。它在一定的地域范围内与环境相融合, 因而打上了地域的烙印, 具有独特性。

在城市发展过程中, 除了在空间结构和规模范围上不断变化, 更是形成了多种多样、丰富多彩的地域文化。地域文化是依托于城市形成的自然环境而产生, 但又深深影响着城市的发展。地域文化对城市的影响非常广泛, 包括城市建筑、交通工具、道路及居民饮食、服饰、心理、习俗等方面, 但最能体现地域文化特征的还是城市中的建筑 (见图1) 。

城市在发展过程中形成的有别于其他城市的地域文化往往是城市生活的灵魂和核心, 也是城市生存的基础, 所以, 一地的地域文化就是财富, 对城市的发展有着深厚的影响。

1.2 地域文化与城市经济发展的关系

地域文化一方面为城市经济、社会发展提供精神动力;另一方面又与城市经济、社会相互融合产生巨大的经济、社会效益, 成为城市快速发展的重要力量。首先, 地域文化与经济发展互为支撑和动力;其次, 地域文化可以提升经济品味, 增强城市吸引力;三是地域文化可以重塑城市形象, 扩大城市经济影响力, 拉动城市经济的全面发展[1]。

1.3 地域文化传承在旧城更新中的作用

地域文化的传承在旧城更新中也发挥着至关重要的作用。对内, 地域文化可以增强城市的软实力。城市地域文化是城市居民的精神依托, 文化传承可以提高老城居民的文化素养, 成为建设城市文明的内在动力。对外, 地域文化可以扩大城市的影响力。良好的人文环境已经成为城市招商引资的重要前提。在经济基础同等的条件下, 良好的人文环境可以大大提高一个城市和地区的竞争力, 所以目前已经有很多城市将其作为城市生存发展的目标。同样, 国内外大量案例也证明, 旧城的文化传承能够带动周边地区经济的发展, 为塑造城市形象和知名度创造良好的条件, 从而获得更大的发展空间。

2 地域文化激活旧城更新的案例研究

毕尔巴鄂市是西班牙西北部的沿海小城。20世纪80年代以前, 以出口铁矿石闻名, 是巴斯克地区社会经济发展的火车头。但随着工业产业的衰败, 毕尔巴鄂人口开始减少, 环境污染、城市交通等问题日益严重, 滨水空间也被大量废弃码头占据, 城市形象被严重影响。

1991年, 由西班牙国家和地区两级政府共同组成的委员会启动毕尔巴鄂滨海地区再生计划[2], 其总体发展计划主要包括两个阶段。第一阶段是建设一系列精品建筑, 包括两个大型地标性建筑:古根海姆博物馆、尤斯卡尔杜那会议表演艺术宫以及一个购物中心, 形成一个新的文化中心, 并吸引流动资金;第二阶段是通过举办地区性和国际性的文化交流会议, 刺激经济发展, 优化服务产业, 促进产业转型, 提升城市形象, 并最终发展成为国际性的文化艺术中心。

通过文化艺术等标志性建筑的建设、基础设施的改善、环境的美化和新兴产业的注入, 毕尔巴鄂市的旧城改造获得了空前的成功。这其中最重要的就是斥资1亿美元兴建的古根海姆博物馆[3] (见图2) 。1997年建成后, 古根海姆博物馆立即吸引了大量游客到毕尔巴鄂参观, 年参观人数超过100万, 并多次出现在热门电影中。博物馆激活了当地经济, 提升了城市知名度, 成为文化地标带动城市发展的经典案例。

3 基于文化特征的旧城更新城市设计方法

3.1 映射地域文化特色的城市物质空间

一个城市之所以有特色, 能给人留下深刻的记忆, 很大一部分是来源于其背后的文化内涵, 而物质空间是城市精神文化的具体表现。每个城市形成至今, 都有有别于其他城市的空间、社会、人文和经济的发展过程, 蕴含了人与城的内在关系, 是一座城市的历史积淀[4]。要体现城市物质空间的特色不仅需要看到其当前时间点的外在表现, 更要理解它映射的长久以来与自然环境、人类活动互动所形成的历史文化内涵。因此提炼城市特色要素, 体现城市独特历史文化是避免现代化建设造成“千城一面”的重要方法。

1) 城市肌理的延续

城市设计中往往会运用图底关系来分析一个城市的街道和街区构成的城市肌理形态, 不同城市建筑物的组织方式是生活其中的人类长期改造自然和进行社会活动的结果, 是城市记忆的体现。在旧城更新中, 满足现代生活需求的同时还要时刻尊重旧城肌理, 城市肌理的梳理和改造工作决定了城市形态的变化, 反映了旧城更新是延续了历史还是割裂了历史。

2) 空间尺度的营造

宏观层面的空间尺度营造要把握城市整体的空间序列;中观层面的空间尺度营造需考虑宜人的感官体验;微观层面塑造重点特色空间节点。人对一个城市的认知是从自身可以掌控的环境尺度开始的, 城市特色空间起到承接城市街道的功能, 往往成为人们驻足聚集的焦点, 这些空间尺度最为感官所接受, 甚至在人们心中能代表一座城市的气质和特色。通过对这些空间节点的改造, 能够创造更多人流驻足空间, 形成新的活力点。

3) 标志物的确立

建筑往往是塑造空间的主角, 旧城中具有重要历史意义、展现特色城市风貌或承载有吸引力的社会活动的建筑使人印象深刻, 甚至一些构筑物, 如纪念碑、牌坊、钟楼等也能起到分割区域、标示场所的功能。突出这些标志物就能够增加城市的感染力。

3.2 延续历史文化的城市风貌

旧城更新的过程中需要注重对历史文化建筑的保护, 众多建筑的组合才形成了有特色的城市风貌, 但并非所有建筑都有保留和保护的意义, 这就造成了新旧建筑混杂的情况。为使新旧建筑和谐统一, 延续文化氛围, 可以从以下方面考虑。

1) 建筑体量的延续

在原生态的城市空间中, 往往会有许多体量接近的建筑聚集在一起, 作为一个整体被人们所认知。为了维持这种建筑集合整体的协调和城市肌理的完整, 要求新的建筑以相似的体量融入其中。当功能要求出现大体量建筑时, 应对其进行必要的切分, 转化为小体量的组合, 这一方面需要城市设计中给出具体的引导, 另一方面在之后的控制性详细规划中要设定严格的控制条文。

2) 建筑界面的延续

建筑界面的组合形成了完整的街道界面, 新建筑的加入不能打断原有界面的连续性。这必然要求城市更新过程中对建筑高度、立面风格、建筑色彩等要点充分考虑, 以达到人行尺度下的感官统一。

3) 建筑韵味的延续

新建筑在体量和界面上延续原有形式, 并不意味着新旧建筑保持高度一致, 恰恰相反, 城市更新中新建筑的加入是提升街道品质, 体现城市生机的大好机会。深挖城市的演变特点和建筑的形象特征, 在和谐统一的基础上, 抓住建筑韵味, 形成富有变化的建筑形式。

3.3 提升城市品质的景观环境

1) 融合自然环境

自然环境是每个城市独有的条件, 将自然资源有机地运用到城市特色空间的塑造中, 不仅可以展现城市无法复制的景观形象, 还可以构成山、水、城、人和谐共存的趣味画面, 常常能造就极具吸引力的旅游景点。

2) 融入城市环境

具有历史文化特征的特色街区的环境和功能更新需要融入整个城市的环境, 比如步行空间上, 特色街区的步行出入口要和城市的步行系统相连接, 形成完整的体系;交通方式的转换上, 应当在特色街区的周边合理安排停车场所, 避免造成交通混乱;基础设施方面, 不仅要满足当地居民的基本需求, 还要服务外来游客, 实现资源共享, 功能互补。

3) 加入人文景观

在特色街区中加入人文景观有利于突出城市的历史文化内涵, 为传统空间加入新的活力点。这些人文景观要来源于当地的历史典故或社会风俗, 兼顾实用性和趣味性, 包括牌坊、雕塑、文化墙、花坛、喷泉、座椅、标识等, 在与历史留存的传统空间的交流中, 创造多种多样的宜人活动空间[5]。

4 盐池旧城区更新改造规划案例分析

4.1 现状和问题分析

盐池老城区位于县城中心, 西部为新城区, 东部为工业区, 北部为物流园区, 南部为哈巴湖自然保护区。老城区占地面积702.4公顷, 现状土地利用呈现以下特点:①用地结构不明显, 用地不集约;②三类居住用地占比较高, 占城市建设用地的31.8%, 占居住用地的67.9%, 居住品质差;③公共设施类用地过于分散, 尤其是商业呈现“街街小商业”的状态, 效益不高;④绿地建设成效较为显著, 生态环境较好, 但存在公共绿地分布不均匀, 缺乏层级体系等问题;⑤道路丁字路口较多, 交通效率较低;⑥停车以路边停车居多, 占用大量道路面积, 社会停车场难以满足日益增长的停车需求。

4.2 地域文化特征分析

发掘城市文化资源, 鼓励城市文化多样化发展, 促进传统文化与现代文化、本土文化与外来文化交融, 形成多元开放的现代城市文化, 把城市建设成为历史底蕴厚重、时代特色鲜明的人文魅力空间是旧城更新改造的重要内容。

盐池是革命老区, 是宁夏第一个县级红色政权, 也是陕甘宁边区的经济中心、西北门户、前哨阵地和解放宁夏的干部培训基地、后勤保障基地。独特的地理位置和悠久的历史, 形成了盐池独特的多边文化, 既有秦汉时期的长城墩堠, 又有近代革命的历史遗迹;既有中原的农耕文化, 又有塞外的游牧文化。盐池的历史文化发展存在以下特点。

首先, 盐池的历史文化发展与军事文化密不可分, 无论是古代长城文化, 还是近代红色文化, 都是由其特殊的军事地位发展起来的, 而几千年来盐池独特的城市格局、城墙古迹等也大多是其军事文化的遗存。

其次, 盐池的历史文化发展经历了军事文化和农耕文化的交替, 同时受到游牧文化的影响, 形成了独特的风土人情。而近年来盐池进入工业化进程, 在工业文化的冲击下, 城市格局和文化都进入了飞速发展的现代化阶段。

三是盐池的历史文化发展有其浓重的地域特色, 沙漠边缘地带特殊的地理环境使得盐池的发展自古以来都与大自然有着密不可分的关系, 人们的生产生活都离不开绿荫的保护, 生态环境与城市的扩张步伐息息相关, 与自然和谐共处的理念渗透到城市的方方面面。

4.3 更新改造策略

1) 策略一:以人文记忆为目标的旧城改造策略

在盐池旧城改造建设中融入传统文化元素, 与原有城市自然人文特征相协调。传承和弘扬盐池红色文化、游牧文化和农耕文化, 推动盐池地方特色文化发展, 保存城市文化记忆。

2) 策略二:小规模渐进式有机更新

在更新模式选择上, 采用小规模渐进式有机更新, 延续原有城市肌理。吴良镛教授曾提出城市更新应按照其内在的发展规律, 顺应城市的肌理, 在可持续发展的基础上探求城市的更新与发展。

3) 策略三:以绿色低碳为目标的旧城改造策略

盐池由于其位于沙漠边缘地带, 特殊的地理环境使得它的发展自古以来都与大自然有着密不可分的关系。因此, 绿色低碳对盐池来说也是一种文化的传承和延续。在盐池旧城更新改造中, 规划以绿色低碳为目标, 具体包括低碳土地利用、低碳交通方式、低碳市政设施与绿化系统三个方面。

4.4 更新改造方案

4.4.1 规划结构

规划老城区形成“一轴一核, 两环多点”的结构, 以核心项目引领城市发展, 以文化活力点作为组团中心 (见图3, 4) 。

一核:统领老城中心, 作为老城片区南北主轴和东西贯通轴的交汇点和古城墙内中心, 建筑形式上提炼老城建筑特色, 功能上设置综合性、特色性的公共服务管理与商务服务设施, 传承历史, 面向未来。

一轴:贯穿片区南北的轴线作为主要交通线路, 聚集主要公共服务设施。

两环:“人文活力环”将特色记忆点和文化活力点串联至环状系统;“古道漫步环”则依托古城墙外侧新建带状绿化, 集生态休闲功能与古色风貌展现于一体。两环交错呼应, 其间以绿廊、老城记忆点相关联, 形成有序的活力人文休闲体系。

多点:由休闲生态、文化活力、老城记忆点组成的多点体系, 由各点向外辐射, 构成覆盖老城片区的活力系统。

4.4.2 交通规划

延续原有一环两轴的结构, 以盐州南路为南北纵轴, 花马池街为东西横轴, 并结合福州路、民族西街、振远东街、煦衍路形成环路。在保留原路网结构的基础上, 扩宽部分城市干道, 整理部分丁字路口, 进一步疏通城墙内外的交通, 完善城市肌理。

4.4.3 景观规划

整理老城墙周边用地, 结合城墙形成环状景观公园, 构成特色的长城历史体验环。结合盐州长城公园、泄洪渠沿河景观带、北环路带型生态公园形成慢行生态绿化环。

4.4.4 用地规划

老城片区以整理用地为主。沿民族西街、花马池街及盐州南路街道两侧, 保留部分沿街商业服务、公共服务用地, 保留建筑质量较好的居住用地;整理一部分公共服务用地作为新增文化服务、行政办公用地;并整理一部分用地作为广场公园, 并将文化节庆及活动组织融入建设 (见图5) 。

5 结语

将文化传承的理念融入更新改造规划中, 通过理论研究和案例分析, 总结三大城市设计方法:映射地域文化特色的城市物质空间、延续历史文化的城市风貌和提升城市品质的景观环境。以盐池旧城区更新改造规划为实证案例, 运用上述设计方法, 提出基于盐池西部千年古城地域文化特征的改造策略:以人文记忆为目标、小规模渐进式有机更新和以绿色低碳为目标, 在规划方案中相应地提出“一轴一核, 两环多点”的规划结构, 以文化活力点作为组团中心, 引领城市更新改造。

参考文献

[1]王文卓.基于文化传承下的旧城更新研究[D].西安:长安大学, 2010.

[2]席俊洁, 张国平.毕尔巴鄂效应及其启示[J].城乡建设, 2015 (3) :87-89.

[3]郑憩, 吕斌, 谭肖红.国际旧城再生的文化模式及其启示[J].国际城市规划, 2013 (1) :63-68.

[4]房硕.法国巴黎旧城保护与文化传承[D].长沙:湖南大学, 2010.

3.城市旧城改造规划探讨 篇三

摘要：旧城普遍存在建筑拥挤、公共设施短缺、交通阻塞的现象，严重制约了城市的发展，改造工程不可避免。旧城改造工程中，道路交通规划占据重要地位，对于城市经济的增长和人们的日常出行具有重要意义，应根据快捷、分散的规划原则对道路进行改进，使城市道路发挥其应有的功能。

关键词：旧城改造；道路规划；畅通

1.引言

我国旧城普遍存在建筑拥挤、布局不合理、环境污染严重、公共设施短缺、交通阻塞严重等问题，其中又以交通问题最为严重。旧城改造是我国城市化建设的必然趋势，是不可回避的问题。上世纪九十年代是我国旧城改造的高峰期，到目前为止已取得巨大发展，并带来巨大的经济效益，但由于城市原有结构总有保持稳定性的趋向和难以改变的惰性，以及问题的面广量大，—些历史上积累的旧矛盾和旧问题，积重难返，且在改造过程中矛盾不断加剧。

2.道路交通规划原则

2.1道路交通重要性

道路由干道、支路、交叉口以及同道路相连接的广场等组成的交通系统，是连接城市各部分的所有道路的交通网络，在现代城市中还包括地下铁道、地下街等设施。交通系统联系着城市各个功能区，如工业区、住宅区、车站等，是整个城市正常运行的大动脉。道路交通规划布局引起了城市交通的发生、流向与流量并形成了在城市内全局分布，也是城市道路系统所承担的任务。

旧城道路系统的改善对于城市道路系统以及城市总体面貌都有重大的意义，首先，旧城道路系统的改善可以提升城市形象。道路系统完善，还可以带动道路周边设施和建筑的兴建以及提高城市绿化水平。其次，旧城道路系统的改善可以加强旧城功能区与其他功能区之间的联系。最后，改建旧城道路系统可以完善整个城市的交通网络，提高城市总体交通运输水平和质量。

2.2城市道路交通规划设计原则

城市道路系统的结构形式应与城市内部交通相配合，按照快捷、分散、均匀等组织城市交通的原则，形成城市的道路系统。

2.2.1在合理的城市用地功能布局基础上，组织完整的道路系统

城市各个组成部分是通过城市道路构成一个相互协调的整体。城市道路系统规划应以合理的城市用地功能布局为前提，并充分考虑城市交通的要求，才能得到较为完善的方案。现代城市的道路必须满足交通方便、安全、快速及城市环境整洁、宁静、美观的要求，所以在城市道路系统规划中，首先要做到道路功能清楚、系統分明。

2.2.2按交通性质区分不同功能的道路

随着城市经济与各项事业的发展，城市机动车与非机动车迅速增长，城市交通问题日趋严重，大量车辆在城市干道和交叉口经常拥挤、堵塞。因此，按客货运不同特性、交通工具不同性能、交通速度差异进行分流，将道路区分不同功能已成为世界各国广泛采用的方法。我国城市道路交通按三级划分，划分为主干道（全市性干道）、次干道（区干道）、支路（街坊道路）。

2.2.3充分利用地形，减少工程量在规划道路系统时，要善于结合地形，尽量减少土方工程，并注意所经地段的工程地质条件，节约基本建设费用。自然地形对道路系统有着很大的影响，比如地形起伏较大的丘陵地区和山区，道路选线就常受地形、地貌、技术条件和经济条件的限制。

2.2.4要考虑城市环境和城市面貌道路走向要有利于城市通风，要防止车辆噪声；另外，城市道路建设应反应该城市的精神面貌和经济发展水平，特别是干道建设。

2.2.5要满足铺设各种管线及与人防工程相结合的要求城市道路规划要考虑足够的用地，确定合理的道路宽度，满足各种管道铺设要求。同时道路规划要和人防工程结合，城市要有足够数量的对外交通出口，以保证平时、战时、受灾时交通的畅通。

3.城市改造中道路规划问题及对策

3.1旧城改造道路规划问题

3.1.1商业圈集中影响了城市交通。随着经济的发展，人民群众生活水平越来越高，私家车的持有率不断上升，给三、四线老城区的交通带来沉重负担。老城区改造过程中，商业圈集中程度越发严重；同时人们生活习惯的相似性也造成了某一特定路段或时间段的交通阻塞现象十分严重，引起人们群众的强烈不满。

3.1.2道路改造方式面临改革。传统改造道路的方式为修人行过街天桥，或扩大道路的宽度，该方法无法从根本上解决交通阻塞的问题，并且通过扩大占地面积解决交通问题的改造模式也不断受限，道路改造方式需要进行彻底改革。

3.2旧城道路规划问题解决对策

3.2.1改变道路规划模式

传统道路改建模式无法满足社会发展需求的情况下，应该改变改建思路，将行人及非机动道路进行高架设计。具体设计模型如下，对旧城区沿道路进行沿街改造时，应通过以下措施进行控制性引导。首先将一层设为停车场，二层设为临街商铺或者商场大厅，并将二层道路延伸到人行道甚至于非机动车车道。利用此设计可将行人和电动车与机动车进行空间划分，做到人车分流，实现了机动车道路空间的扩充，同时减少因扩建道路对土地的占用，从而减少市政投入，提高城市交通运行效率。

3.2.2提高交叉口的通行能力

道路交叉口易引起交通阻塞，降低道路通行能力，因此改善交叉口的通行能力，可大幅度提升城市道路通行能力。改善交叉口通行能力主要方式为合理设计交叉口的间距以及交叉口上的交通组织方式。

例如，可以采取控制车量行驶，即限制某种车辆行驶、限制左转行驶、限制车速等措施提高交叉口通行能力；其次，也可采取改变交通路线的办法，把部分车辆引到平行干道的支路上去，简化交叉口复杂的交通组织；最后，还可以拓展交叉口，提高通行能力。

3.2.3改建道路卡口

交通阻塞易发生区主要为曲折狭窄或局部带来卡口处，可在原有基础上进行拓宽取直，提高该路段的通行能力。在进行道路改建时，要充分考虑道路两旁建筑情况，采取一侧或二侧拆除旧有建筑来进行。道路宽度要远近结合，一次确定，但在实施过程中可分布进行。城市道路宽度有路幅宽度与道路宽度两种含义。路幅宽度指道路红线之间的宽度，是道路横断面中各种用地宽度的总和。城市道路宽度的确定应根据城市的性质、规模和道路系统规划的要求，并综合考虑交通量（机动车、非机动车和行人）、日照、通风、管线敷设以及建筑布置等因素，同时要综合不同城市在各时期内城市交通和城市建设上的不同特点，远近结合，统筹安排，适当留有发展余地。道路宽度，只包括车行道与人行道，不包含人行道外侧沿街饿城市绿化等用地宽度，主要由交通量来决定。混合交通时，一条车道的通行能力约为400辆/h。机动车道的宽度=所需要的车道数×一条车道所需宽度。一条车道的宽度视道路等级和行车速度的不同，一般为3.5m左右，对于快速干道，车道宽度宜较宽。城市道路横断面的基本形式有三种，即一板块、两板块和三板块。对于旧城道路系统来说，应根据道路性质、等级，并要综合考虑机动车、非机动车、行人的交通组织以及城市用地等具体条件来确定，不应收到形式的限制。

3.2.4改善旧城道路系统，要注意提升绿化水平，美化城市，提高城市总体面貌旧城道路系统的改善同时也要做好附属绿地规划，构筑城市道路绿化带。

4.总结

旧城改造是一个复杂、系统的工程，对城市的可持续发展和资源的合理应用具有深远影响。旧城改造不仅包括老、旧城区的人口疏散、经济结构调整、设施更新、环境改善，还包括城市空间再创造。旧城改造是城市发展的重要组成部分，应从整体利益以及长远利益出发，合理利用资源，为群众赢取更大的经济效益及社会效益。

参考文献：

[1] 熊邦光.关于旧城改造存在问题及对策的思考[J].城市建设，2012，（29）.

[2] 曾小芳.旧城改造中片区道路设计中的难点探索构架[J].江西建材，2014，（15）：153-153.

[3] 谢惠静.旧城改造中片区道路设计中的难点重点[J].城市建设理论研究（电子版），2013，（16）.

4.城市旧城改造规划探讨 篇四

本次课程分为二个阶段：调研分析阶段、城市规划设计阶段。对于各阶段的指导书详解如下：

1课程进度安排指导书

本课程设计历时一学期，共计17周。大体分为二个阶段：

一、现场调研阶段

第1周-------教师介绍设计任务、调研内容与方法、旧城更新原理、地块及城市相关背景等。熟悉任务书，调研分组，安排具体调研任务与内容，制定调研计划与确定调研内容、方法等。现场调研。

第2周-------现场调研与教师答疑穿插进行。

第3周-------实习报告汇总、分析和汇报。由各实习分组向教师和同学介绍实习成果和规划设计建议，便于全体同学全面掌握现场基本情况，为下一步规划设计阶段提供共享基础资料。

本阶段提交成果-------第三周课程结束上交实习报告，注意自备一份。

二、规划设计阶段

第4周-------讲授控制性详细规划相关知识。一草，达到控制性详细规划深度。第5周-------一草

第6周-------一草

第7周-------下课收一草完成控制性详细规划阶段性成果。

第8周-------讲评一草，在控制性详细规划的基础上增加城市设计内容，讲授城市设计相关知识，布置二草深度要求。

第9周-------二草

第10周-------下课收二草。

第11周-------课上讲评二草，布置三草深度要求。

第12周-------三草

第13、14周-------三草

第17周-------集中周。

2调研专题任务指导书

一、用地与建筑资料调研

①、调研任务与目的：

了解用地现状，为进一步用地结构分析与用地功能置换提供依据，以便找出其中不合理内容和改造潜力，重新塑造该地段多样而独特的品质。对本用地的主要功能，尤其是商业功能进行重点调研，以便在规划中对其进行重点强化。

了解建筑现状与历史，侧重建筑质量与建筑价值调查，以保证为进一步建筑评价提供可靠基础资料。

②、调研成果：

1、规划用地在城市中的位置。

2、对用地范围内地块进行编号，按照国家《城市用地分类与规划建设用地标准》中小类标推，落实各自然地块用地性质。对商业设施、居住建筑、办公金融建筑、道路等用地应分别统计并加以分析。其中对商业用地应进行详细分析，包括大型商场、名字号企业、历史沿革、小商品市场等。注意综合功能用地的甄别。

3、分析各地块平均容积率、平均建筑密度、总户数、人口净密度等指标

4、主要建筑物与文化遗产调查---侧重调查其历史与现状，对用地内建筑质量进行评价，对用地内历史建筑加以甄别。了解文物建筑与历史优秀建筑。具体调查各地块内建筑面积、建造年代、建筑质量、建筑层数、建筑结构、主要建筑的总平面布局及平、立、剖面和构造技术等，尤其是建筑立面风格、建筑饰面材料工艺及特殊构造等；建筑设计人、曾经使用功能与现在功能，产权及其更迭（包括建筑房屋权属和现用单位名称），历次修缮情况及目前维修状况； 与重大历史事件与历史人物有无关联。等等。

5、调研城市中心区基本用地功能和用地结构及布局。

例如应具有电影院功能以及大型电影院应具备的用地规模与建筑规模。

二、社会与居民意愿调查

了解该地段居民的社会结构、社区关系、文化传统以及居民的意愿等。

1、居民人口构成、收入构成、职业构成、家庭人数、家庭人口构成等，2、民意调查，对居住环境满意度、愿望以及对改造规划的问卷调查。

3、社区关系，像社区与邻里交往行为、交往方式、交往空间等。

4、地方文化传统，使居民产生认同感的地域特征；地段的信仰、生活方式和心态等。

三、自然历史及相关规划调研

了解城市自然环境特征，熟悉城市建设与开发历史，洞悉地段变迁，掌握已有规划与措施途径。

1、城市自然环境特点：包括气候、地形地貌、水体、山体、植被等。

2、城市建设与开发历史。

3、地块在城市中的位置、范围及历史变迁。

4、城市风貌保护区范围、风貌协调区范围及文物保护单位和历史优秀建筑的位置和历史背景材料。

5、对历史建筑的现有保护措施(青岛市城市风貌保护办法，青岛市文物保护法等)

6、相关规划

青岛市城市总体规划(1995一2010年)

青岛市历史文化名城保护规划

市南区分区规划

已经规划审批的具体项目以及规划部门对该项目的调改意见。

四、交通与基础设施部分调研

①、调研任务：

收集现有道路的宽度、走向、名称、现行的交通管制措施等现状资料。收集规划道路的走向、宽度以及建成后对区域的影响。了解静态交通状况。了解地段基础设施状况。分折存在的交通问题以及造成问题的原因。研究调整为步行街的可行性。

②、调研内容：

1、调查规划的城市道路系统。

2、城市调查现有道路宽度，绘制现状道路统计表。表中列出道路序号、道路名称、红线宽度、道路长度、道路面积、交通管制方式、沿路停车泊位数等。

3、绘制交通现状图和交通规划图分别说明各方向主、次干道、公交车线路、停车场位置。

4、调查重点路口交通量(经分析后确定)。

5、调查现有停车场地位置和规模。

6、查阅停车场配置的规范要求和一般布置原则，结合现状提出停车场地布置建议。

7、公共交通现状

8、市政设施和环境卫生调查。包括供水、排水、供电、供暖、供气、电信等普及率、设施维护状况、设施满足需要状况。

五、法规、政策、经济与房地产市场调研

了解相关法规政策，了解房地产市场影响因素，兼顾文化遗产保护与直接经济效益的关系。①、房地产部分：

1、青岛市区地价分级图，分类基淮地价：

2、青岛市商品住房市场平均房价及本项目周边商品房平均房价；

3、青岛市居民平均住房购买能力；

4、青岛市经济适用住房面积标准和国家住宅规范面积标淮；

②、建设成本：

1、实施货币化拆迁费用涵算办法和市南区实施旧城改造平均动迁成本；

2、青岛市低、中、高档次住宅平均土建造价：

3、青岛市住宅开发中基础设施配套费标推；

4、青岛市住宅开发中环境工程建设造价：

5、青岛市旧城历史建筑维修维护工程成本估计(可参考实例)；

6、如果项目实施，可能的开发方式是怎样，资金的来源是谁。（可调查目前旧城的实例）③、法规与政策：

1、青岛市房屋拆迁管理办法，等等。

六、旅游现状与公共设施调研

了解地段在城市旅游系统中的位置，了解其旅游现状及其旅游潜力。了解地段满足居民生活的设施配套情况。

1、旅游业发展历史、现有规划和策略、经营现状(有客流量、来源、人口构成、消费倾向、平均滞留时间和平均消费水平等。)青岛市拓展季节性旅游高峰住宿接待能力的办法和措施是什么、现有服务设施(重点旅游景点和线路、交通丁具、住宿设施的分布、等级和服务对象、青岛市发展家庭旅馆的可行性)、现有相关产业现状(特产、工艺品、纪念品)、相关节庆活动。

2、公共服务设施与环境设施调查。幼托、中小学及各类文化活动设施的数量、规模、用地与服务半径； 商业服务设施的服务状况；公园和各类公共绿地以及休憩设施的分布、大小、设施和服务半径。

七、相关旧城更新理论、实例与规划情况调研，相关城市人防工程、抗震、防洪、消防等规划与建设调研。

了解目前国内外旧城更新的理论与实践状况，借鉴成功实例，以对青岛旧城更新有所

启迪。

1、目前国内外主要理念、理论、观点、规划等

2、调研重点：北京市、上海市、广州市、加拿大、德国等城市

了解目前青岛城市在人防工程、抗震、防洪、消防等方面的规划与建设状况，为下一步设计提供依据与创造构思。

八、城市空间景观调研

①、调研任务：

人们视觉所能及的城市景观都是城市设计要素，视觉调查的目的是使设计在质量上、历史特征上、新旧对比上更加丰富多彩。主要对现有城市景观进行科学评价。②、调研内容：

1、城市特色公共空间、景观通廊、对景点；

2、城市特色街道景观、景观单元

3、划定景观质量好、中、差的用地范围；

4、城市格局、城市肌理、城市色彩、城市构件等城市景观特色

5、通过认知地图进行视觉意向调查。

调研报告与汇报介绍基本内容

调研报告要侧重一手资料的汇总与分析，具体包括以下基本内容。

1、调查背景、目的、概况等

2、调查方法、时间、地点或抽样状况、人员等

3、调查成果：调查资料汇总与分析

4、结论与今后的课题

#### 计划穿插安排的几个专题讲座

1、青岛市城市总体规划

2、青岛市历史文化名城保护规划

3、控制性详细规划

4、城市设计案例分析

5.城市旧城改造规划探讨 篇五

人们有理由担忧, 今后的旧城改造会否重蹈“大拆大建”的覆辙?专家们对旧城改造的失误进行反思, 并期望不要让“建设性破坏”重演。

广州决定“学香港”

1993年的一天, 一个由广州规划部门组织的调研小组, 悄然前往香港。他们的任务是考察香港城市建设体制、房地产开发模式等城市建设经验, 论证广州能不能“学香港”。

那一年, 新上任的广州市长正以果敢开拓的作风带领城市改革发展。市长有很多香港朋友, 他们都在参与广州的开发建设。香港朋友向市长建议, 广州定的建设容积率太低了, 应该向香港学习, 多开发高楼。市长于是交代规划局研究此事, 先到香港去调研。

调研组很快回来了, 交给市长的答案是“不能学香港”。他们认为, 香港的建筑容积率最高是15, 包含公共用地、道路等在内的规划容积率最高是5;广州此前已经参考香港, 最高建筑容积定为12, 规划容积率定为3到4。市长是错把香港的建筑容积率和广州的规划容积率相比, 想把规划容积率也提高到15, 这必将造成开发过度。

而且, 香港、广州两地地理情况也大不一样。香港靠海, 城市组团式的建成区被很多丘陵和绿地分隔开, 有点污染, 一阵风就吹掉了。广州离海尚远, 近似半内陆城市, 哪怕只是产生一点污染, 带来的“热岛效应”也远比香港要明显, 高容积率、高密度的城市建设会导致城市生态破坏。

但市长没有接受规划局的意见。不久, 由建设部门领头的第二个政府调研小组, 再次前往香港“取经”。调研组回来后开会研究, 与会人员争论得很厉害, 规划局、设计单位、开发单位多数代表和学者专家, 都不赞成片面抄袭香港, 会议不欢而散。建设部门起草报告给市长。后来, 市政府召开了一次常务会议, 决定广州“学香港”。

规划几近失控

施红平是当年参与到香港调研的规划局工作人员, 后来曾任规划局局长。据他回忆, 从此广州开展大规模而且缺乏规划的城市建设。土地供应混乱, 谁要地就给谁, 三年间就划出近160平方公里的用地“红线”, 几乎把老城区刨了一遍。

而有一些投机者借机找关系批条子拿下“红线”, 再转手倒卖发大财。几年间上千个批条“满天飞”。土地被没实力没经验的开发商开发, 出现许多烂尾楼。开发商还拼命提高开发容积率, 任意调整用地性质, 甚至不服从城市规划管理, 搞了许多违法的建设。

规划局对用地“红线”的划拨陷于失控, 还被要求放权。甚至有人说:“规划局什么都不管, 就是管好了。”一时间, 人们纷纷“占马路做市场, 打开围墙做生意”, 工农兵学商, 大家都来搞房地产, 结果城中村、集资房就出现了。

表面轰轰烈烈、实际杂乱无章的城市建设运动, 短时间内毁坏了两千年古城的众多历史建筑和街区。东山梅花村, 民国期间兴建有南洋花园别墅, 形成一个完整的传统民居区。规划部门已经把梅花村列入保护范围, 并划出一个核心区, 要求对核心区的二十多栋小洋楼原样保护。上世纪90年代中期, 梅花村是机关大院。机关大院的人都希望拆小楼, 建高楼, 分房子, 不断使出各种办法逼规划局修改规划, 同意改建, 最终批出“红线”。到如今, 梅花村就只拆剩一座陈济棠公馆, 它被列为市级的文物保护单位。

同样的事还发生在新河浦、农林上路等传统民居区。据施红平统计, 农林上路原有约八十余间传统民居, 上世纪90年代中期的几年里就被拆了近四分之一;新河浦地区原来成行成片幽静低矮的传统民居建筑, 也被许多高耸臃肿的宿舍楼打破了格局。

当时, 甚至连文物保护单位南方大厦都险些被拆掉。南方大厦地处沿江西路, 建于1922年, 是广州最高的百货商店, 最早的标志性高层建筑, 在老广州人心中占有重要地位。但一些香港的开发商也想把它拆掉, 通过各种办法让市政府下文取消南方大厦文物保护单位的称号。而当时的政府给开发商批出的容积率接近23, 比香港都高, 准备拆掉南方大厦, 盖两栋60多层的楼。幸好后来由于其他原因, 工程没搞成, 南方大厦才侥幸得以保留。

依然是“大拆大改”

上世纪90年代旧城改造的失误此后引起了人们的反思。2007年9月7日, 国内众多城市规划名家汇集广州, 为广州城市发展战略“把脉”, “旧城改造对历史文化的冲击问题”被多次讨论。

据中山大学规划研究院院长李立勋回忆, 正因为20世纪末期广州在旧城不断开发高楼并建设高架路、内环路、地铁, 带来大片拆迁, 使建筑物、街区乃至整个城市格局、风貌都受到严重的破坏, 因此, 在专家提交的发展战略检讨里边, 历史文物简单迁建、“国保”被高楼挤兑、政府对市场开发控制不力等问题都被以专节陈述。

然而, 也正是那一年, 广州出台“中调”战略, 其中重点之一是旧城改造。随后, 恩宁路启动危房改造工程成为广州新一轮旧城改造的试点, 区政府跑到香港去招商。

恩宁路保留有完整连续的骑楼, 以及八和会馆、金声电影院等让老广州人记忆深刻的文化场所。岭南建筑专家汤国华更是将恩宁路骑楼街视为广州旧城最后的“处女地”。

尽管当时市长已经表态, 将保存恩宁路骑楼街, 留存文化记忆, 但此时已经身为政协委员的施红平发现, 区规划还没批准就宣布招商, 大片的民宅仍要被拆迁开发新楼, “老城区改造试点依然跳不出大拆大改的‘怪圈’。”

规划公益性受质疑

2009年12月, 当地居民发现, 在既没有通知业主也没有向社会公开的情况下, 恩宁路拆迁就悄然改变了拆迁范围, 并且延长了拆迁期限。

2010年1月, 恩宁路183户居民联名给危改办写信, 明确反对此前一个月前公布的《恩宁路历史文化街区保护开发规划方案 (征求意见稿) 》, 居民们认为, 明眼人一看, 就知道这个方案是一个“地地道道的商业开发方案”, 那么凭什么让大家作出如此大的牺牲呢?

当年4月, 广州市召开两会期间, 220户恩宁路居民致信广州人大代表和政协委员, 列举恩宁路在改造规划等方面存在的问题, 并从规划、文化保护、补偿安置等三大方面提出建议, 呼吁广州市人大、政协予以关注。

没有征得居民同意的规划引发居民的强烈不满, 更导致恩宁路拆迁反复。有些已经搬走的人要求回来, 一些业主由此拒绝签署搬迁协议。直到2012年, 恩宁路拆迁才进行完最后的“拉锯战”。

当时, 广东省政协常委孟浩指出, 如果政府征地是用于公共设施的建设, 如医院、学校等, 那么大家都会支持, 可是如果纯粹是为了商业目的, 那就是不合理的, 凭什么住得好好的, 也不是危房, 街坊要因为这样的原因遭受房子拆迁的困扰?

他说, 政府就应该有明确规划公布, 通过听证会, 收集民意后才实施拆迁工作。而恩宁路拆迁有没有给老百姓看到实质性的东西?这样对支持改造拆迁工作的居民不公平, 今后谁还会支持城市改造拆迁工作?

施红平提醒说:“抛开公益性的规划带来破坏性建设, 破坏性建设至今仍在发生。广州在上世纪90年代的教训非常明显, 但随着时间推移, 人们或许开始淡忘了, 有些领导也不记得了, 或者根本就不知道有这么一回事情了。”

6.旧城改造及新区开发的探讨 篇六

【关键词】旧城改造；新区开发；城市发展

1 旧城改造对城市发展的意义分析

旧城改造的目的在于：以旧城区固有功能为重点，培育全新的城市功能生长极。从城市发展的角度上来说，旧城改造的主要意义与价值可以表现在以下几个方面：（1）在确保旧城区既有用地性质、用地功能维持不变的前提条件下，使旧城区原有的环境容量、以及环境质量得到合理的改善与扩大。不但如此，旧城改造还需要使旧城区与城市其他功能分区之间的联系更加的紧密。通过此种方式，使旧城区在整个城市系统中的功能与效用得到更加充分的发挥；（2）通过旧城改造的方式，使旧城区的用地性质得到合理的改善。同时，还可在旧城改造的过程当中，使城市用地总体布局结构向着更加优化与有效的方向发展，促进城市功能分区组织关系的完善。总的来说，旧城改造对于城市可持续发展影响深远，对于提高城市发展中的空间配置效益与社会经济效益而言，均是至关重要的。

2 新区开发对城市发展的意义分析

新区开发的目的在于：使城市功能进一步的完善，在推动城市全面发展的过程当中，赋予其时代的内涵与价值。从城市发展的角度上来说，新区开发的主要意义与价值可以表现在以下两个方面：（1）以单一式的用地格局为手段，诱导城市多核心化的用地格局的形成与发展，达到促进城市结构合理发展的重要目的。例如，上海市在城市发展、建设规模不断扩大的过程当中，自密集的城市中心区，也就是旧城区域当中，对分布过密的人口以及工业进行了合理的疏散，当中所开展的大规模旧城改造活动使得大量的居民自居住条件较差的旧城城区迁至居住环境更加宜人的近郊区域，由此也带动了城市中心区工业的外迁进程。借助于此种方式，不但使整个上海市的城市用地布局空间置换成果显著，同时也使得土地资源的配置、以及利用情况更加的合理，提高了旧城区在社会发展当下的综合价值与效益；（2）以综合化的发展态势为手段，诱导城市经济结构、社会结构的优化转型。以城市发展中所形成的高新技术产业开发区为例，此类开发区往往表现出了良好的生产环境，对于工业基础性城市有着良好的适应性。这部分开发区的建设与发展使得城市经济的增长渠道进一步的扩宽，同时也带动着社会结构的合理发展。

3 旧城改造及新区开发中的关键问题分析

基于本文以上分析可见：在城市建设发展不断进步的过程当中，旧城改造与新区开发均体现出了其独特的意义与价值，两者之间实质上并不矛盾，关键是如何处理好两者的关系。特别是对于我国而言，绝大部分大中规模的城市均先后开展过相应的旧城改造以及新区开发工作。在这其中，也积累了一定的经验与成果。然而，无论是对于旧城改造，还是对于新区开发而言，当中仍然存在 有一定的问题。研究旧城改造与新区开发的目的就在于：总结以往工作中存在的不足，以探求规划设计的关键要点。现对其做详细分析与阐述：

3.1 旧城改造中的关键问题

旧城改造工作的开展缺乏有序的工作规划作为依据，这一点是我国绝大部分城市在进行旧城改造工作中的通病，这种问题的存在会导致近期改造与远期改造、局部改造与整体改造之间矛盾重重。特别是部分城市在旧城改造时机的选择方面不够合理，改造过程中对于整体进程与速度的把握不够科学，总想着速战速决，一味的加快旧城改造的工作速度，由此可能引发包括人口密度上升、交通拥堵、以及环境质量降低在内的多种问题。同时，部分城市对于旧城改造还缺乏一个比较理性与客观的认识，将旧城改造与拆旧建新的概念等同起来，凡是旧城中的建筑项目，一律以拆除的方式对待。这种片面的认识从本质上来说是忽略了旧城改造与城市发展之间的关系，不但对城市发展毫无益处，甚至会阻碍城市的建设发展进程。

针对在旧城改造中存在的诸多问题，建议以西方发达国家部分城市旧城改造的成功经验为借鉴，对认识、实施等多个方面的关键问题加以重新明确，同时也需要理在旧城改造工作中的基本思路。首先，从旧城改造目标的角度上来说，旧城改造一切活动的开展均需要为实现城市发展效益的提升为出发点，整体发展思路应当与新区开发相适应。同时，旧城改造应当避免盲目追求过大的规模、过高的标准、以及过大的动作（大拆、大建等）。不但如此，领导班子需要对旧城在城市发展中的价值有一个清晰的认识，在旧城改造方面特别关注对其所蕴含历史内涵及价值的保存。在此基础之上，旧城改造还需要对其速度、节奏进行合理的控制，通过科学的时序组织，防止旧城改造出现技术层面的不合理问题。

3.2 新区开发中的关键问题

新区开发工作的开展是城市顺应时代发展的最关键表现之一。换句话来说，时代发展背景下，城市为了谋求自身的发展，提高城市作为一个整体的社会与经济效益，积极展开新区开发工作，是最有效的措施之一。同时，通过新区开发工作的方式，能够使整个城市的总体结构更加的优化，各方面资源的配置更加的完善。但从相关资料反映的情况上来看，新区开发中将其相对于城市发展的作用与价值过于夸大，甚至将新区开发视作促进城市全面发展的唯一措施，这种思路显然是不够理性的，也为城市发展带来了不可预估的损失。

针对在新区开发中存在的以上问题，建议在新区开发工作的开展过程当中，以城市自身发展的阶段性特点、以及区域性发展规律为基础，对各类新区进行合理的组织，确保所制定的新区开发规划内容能够与城市自身的经济发展情况相适应，同时还需要配合做好对新区开发规模、开发区位、以及开发时序的安排工作，这一点也是通过新区开发的方式，实现优化城市发展结构的重要途径之一。同时，新区开发工作的开展需要体现与旧城改造的相互融合，扬长避短，优势互补。两者之间的关系并非对立的，更多的体现的是两者之间关系的和谐。旧城改造的主旨在于体现城市的发展内涵与历史轨迹，而新区开发的主旨则在于与经济社会的发展趋势相契合，可见，两项活动的开展并不矛盾。但在开发规模的选择方面，需要量力而行，在统一规划的基础之上，分期实施，对城市土地进行合理且经济的利用，确保新区开发一片、建成一片、并收获一片，从而达到提高其综合效益的目的。

4 结束语

伴随着经济社会的全面发展，社会大众的物质生活水平不断提升。我国现阶段所处的发展环境有着如下几个方面的特点：人口向城镇的集中趋势表现显著；工商业聚集趋势显著；城市化建设发展进程日益完善。可以说，当前社会发展所面临的最根本性问题在于：在城市发展规模不断扩大的背景下，如何正确的处理旧城区改造与新城区开发之间的问题，使各方资源的配置能够与整个城市的发展方向相契合。总而言之，本文针对有关旧城改造与新区开发过程中所涉及到的相关问题做出了简要分析与说明，希望能够引起各方特别关注与重视。

参考文献：

[1] 曹传新.欠发达地区城市新区的开发价值与发展方略——以南阳新区为例[J].城市发展研究，2012，19（7）：118-122.

[2] 李郇，李灵犀.国内城市新区开发的政府与市场的互动机制与模式 ——以广州琶洲地区开发为例[J].热带地理，2006，26（3）：243-247.

7.城市旧城改造规划探讨 篇七

广州海珠桥南广场地区改造是广州目前最大的旧城改造项目。该项目位于广州传统城市中轴线的河南延伸段与珠江沿岸景观带的交汇处,与海珠广场隔珠江相望,规划范围内涉及拆迁的建筑面积达30万m2以上。

规划范围现状建筑密集、功能混杂,公共绿地与公共服务设施非常缺乏;同时,规划范围内的江南西婚纱商业街享誉全国,同福路骑楼街也体现出广州的传统城市特色。因此改造重建与历史延续是该地段规划的核心问题;比邻海珠广场,作为重要的城市节点空间,其空间形态也是规划设计的重点之一(图1)。

二、规划设计方案概况

基于城市整体公共空间上的考虑,规划方案沿江南大道强化绿化空间来延续中轴线,与拓展后的滨江绿地形成一个“T”型的开放空间,将历史轴和生态轴完美地结合在一起,较大地提升改造地块的整体环境质量。为增加滨江绿带的公共性,保持“T”型空间界面的延续性,沿江布置文化活动中心、影剧院、图书馆等公共建筑。滨江公共建筑和沿江南大道的商业建筑均采取架空处理,释放地面活动场地,营造富有城市活力的公共空间景观。

规划结构采用小街区模式,横向为街、纵向联系珠江为绿化林荫道。新的街区尺度为110m×100m,有利于高强度的滚动改造策略,也加强了城市肌理的整体性。规划提供了两种社区模式:江南大道西侧为街坊围合式,由多层及高层住宅和裙楼围合形成院落;江南大道东侧以商住综合体为主,在立体空间上综合公共交通设施、商业设施、住宅等功能,提供便利的生活模式,提高了土地利用效率(图2、3、6、7)。

在延续特色产业与历史文化上,方案保留并提升现状江南西的婚纱产业。沿江南大道两侧规划商业步行街,和商业综合体、婚庆广场等,扩大婚庆文化产业空间。对同福东路骑楼街采取保留整修策略,通过局部架空的手法使骑楼街与内街空间连为一体,创造传统与现代相协调的社区空间。

在开发可行性的预测中,方案分别按照拆建比1:2,1:2.2,1:2.5测算开发量、容积率、支出成本和总收入等,最后得出本项目的拆建比应在1:2到1:2.2之间,不应超过2.5,开发量控制在100万m2以内,毛容积率不高于3.4,在营造良好城市环境的同时确保商业开发的可行性。

三、公众参与

本次公众参与活动属于规划编制阶段的公众参与。通过规划草案的宣传和公示、征询意见和社区论坛等互动交流的方式使居民真正参与到规划编制的过程。第一,公众不只是规划作为技术过程的规划调查对象和规划方案比选的被动客体,还是规划作为政治过程的规划编制主体之一。因此,公共参与文件不单是规划方案的展示,而是规划编制过程的公开,它包括规划编制的法律依据和旧城改造政策背景、规划地段的历史发展和现状概况、规划设计的基本目标和策略,以及初步方案的目标和空间特点等。第二,公众作为非专业人员,应将规划技术文件转化为公众参与文件,也就是将术语转化成通俗易懂的语言。第三,公众分散而缺乏组织,吸引公众参与需要有效的组织和多样的形式,包括通过张贴宣传海报、派发宣传单张和小册子、报纸和电视广告等广泛的宣传、组织社区论坛和网络论坛等形式,充分搜集回馈意见。公共参与的过程包括了材料准备→活动宣传→意见收集→整理回馈→方案优化等几个阶段(见表一)。

公众参与是一个双向互动的过程,也是意见与观点交换的过程。借助传媒的广泛宣传以及我们的访谈咨询,公众主要形成三种观点:对于当地居民,普遍倾向是通过拆迁改善居住环境;对于商户,考虑到维持目前生意,他们更希望能维持现状;其它市民则呼吁改造过程中能保留旧城文化。可见,公众群体是多样分化的,公共意见也各自代表自身的利益。一己之见容易偏颇,通过公共参与汇集多方意见,加强公众之间沟通,有助于规划改造达到多方共赢结果(图4、5)。

8.城市旧城改造规划探讨 篇八

一、旧城改造步履艰难的情况分析

史称“百载商埠”的汕头市旧城区, 在20世纪80年代旧危房比率达70%, 房屋险情多, 倒塌事故频发, 商埠功能基本丧失。1987年9月10日, 汕头市人民政府成立市区危房改造指挥部 (后来改称市旧城改造指挥部) , 政府作为危房改造的主体, 出台了若干优惠政策, 把为群众排忧解难、扶危济困放在首要位置, 力求获得较好的社会效益、环境效益, 对经营亏损的旧城改造项目通过减免税、财政补贴维持盈亏平衡。1998年之后, 市区旧城改造 (即原来的危房改造, 下同) 逐渐由以政府为主体转化为以经营开发企业为主体, 优惠政策逐渐难以兑现, 很多项目面临亏损。在房地产陷入低迷的时期, 汕头市将原地拆迁补偿修改为房产评估作价补偿, 但由于连年来商品房价位急剧上升, 作价补偿款买不到同等面积的二手房。居民感到其利益受到侵害而拒不搬迁, 被迫中止运作。

造成旧城改造进程受阻主要有以下几方面的原因。

(一) 旧城改造主体定位失误, 经济效益没有保障

汕头市旧城改造是政府以“扶危济困, 改善民生, 以人为本”为理念的行为。它把获取社会效益、环境效益放在重要的位置, 以少量的资源投入维持改造项目经济上的盈亏平衡作为实现经济效益的目标, 忽略了旧城改造的经济效益是旧城改造成功的前提条件。特别是当其主体转化为开发商时, 忽略了旧城改造的社会性、综合性、复杂性。将旧城改造从以政府为主体实施的行为所产生的良好惯性当作旧城改造的必然性, 直至政府不再对旧城改造项目进行资源性投入和政策性扶持, 又将部份社会责任转嫁给开发商, 开发商在到处受到掣肘的情况下, 企业的经营策略随之转向, 转而争取全身而退, 不再参与旧城改造。

(二) 在旧城改造过程中, 城市品位得不到提升

旧城改造拆旧建新的改造模式没能使新建成区的人口构成、经济方式和社区经济实力得到有效改善。缺乏集中财力兴建公益性的公共配套设施和反映侨乡、商埠特色的地标式构筑物, 环境得不到改善, 给人的感觉是“新瓶装旧酒”, 外观改变, 内涵依旧, 不能通过旧城改造彰显城市活力。

(三) 不能产生规模效应, 经济效益低

旧城改造从早期的见缝插针到后期的分片实施, 缺乏整体性规划, 新旧建筑物错杂。新建成区起点低, 档次无法提升, 未能在改造过程聚合起最大的人气、商气和地气, 产生集聚效应。由于能量分散, 所以区位价值低。相同的工程造价标准, 其商品房价值只能达到新区商品房价值的60%, 且销售困难, 形成恶性循环。

二、城市经营理论的形成和应用为乌桥岛改造提供借鉴

20世纪80年代后期, 由于城市化进程加快, 城市问题日益突出。中国城市经济学会会长汪道涵在1998年9月正式提出“今后城市现代化建设要走城市经营的新路”。随之, 学术界又加深了研讨, 城市经济学应运而生。“城市经济学作为研究城市土地利用、城市环境建设、交通运输、财政金融等方面问题的一门学科, 主要涉及城市资源的有效利用和城市基础条件的改善等城市经营管理方面的一些应用课题”。

现阶段, 国家进行了一系列相应的改革, 为城市政府经营城市提供了可能。一是城市房地产改革措施的出台, 使城市政府拥有了自己的且有权处置的资产。国家通过《土地法》和《规划法》把大部份土地收益权和支配权划给了地方政府, 使地方政府拥有了自己可以经营的产品。二是1994年的分税制改革的实施使地方政府取得了独立的财权, 可以自由地在这个财务权利边界之内经营。三是改革开放政策的实施使得城市经济与世界经济更加紧密地融合。政府必须通过对城市的整体经营来改善城市投资和居住环境并增强吸引力, 通过对城市资源的优化配置, 提高城市自身价值和可持续发展能力。

城市经营是市场经济体制改革的一大创新, 其产生和发展是社会主义市场经济发展的内在要求, 是市场经济规律在城市管理中的客观反映。近20年来, 国内一些城市就是以城市经营为发展理念, 把城市当作最大的国有资产来经营的。它们把重点放在盘活土地上, 抓住拆迁这个核心, 运用级差地租的理论, 依靠工业和居民的大搬迁, 推动城市产业结构的调整, 使土地和地面实物均实现了成倍的增值。

汕头市的乌桥岛占地面积47.38公顷 (710.7亩) 。据《汕头市志》记载, 鼎盛时期有市级以上工业企业60多个, 属于重污染区。现只有20家占地199.95亩。原来的工业、仓储业用地有的逐步改建成住宅, 有的荒废闲置。居民区与工厂、仓库混杂, 乱搭乱建的简陋建筑物多。全岛总建筑面积53.71万平方米, 有76.69%的房屋属于危旧房。乌桥岛是一个独立的地块, 可以借鉴国内兄弟城市的经验, 运用级差地租的理论, 通过异地大建设, 为居民和工业创造大搬迁的条件, 推动旧城改造的进程。这是目前突破旧城改造瓶颈的切实可行的办法。

三、乌桥岛改造必须贯穿城市经营的理念

最近, 汕头市金平区政府针对全市90%的旧城区集中在该区的实际情况, 提出“今年将着力推进城区扩容提质, 促进产业转型改善民生福祉”, 认为“推进旧城区的整体成片改造是优化城市发展格局的必然要求”, 要“重点突破乌桥岛的整体改造”。乌桥岛史称“贫民窟”, 按照乌桥街道办事处提供的情况, 现有居民户6318户, 其中贫困户共2219户, 占总户数的35%;低保户564户, 1008人;领取残疾人证的436人;单亲家庭300多户;65岁以上老年人3862人;下岗无业人员3000多人。

显然, 乌桥岛的旧城改造涉及的问题更多的是弱势群体的保护, 必须通过旧城改造政策性的扶持, 改善中、低收入者的生活条件, 使之能安居乐业, 缩小贫富差距。通过旧城改造实现经济转型, 优化当地的社会结构, 改变过去单一的居民结构和就业结构, 提供更多的创业和就业机会, 提高社会弱者的幸福指数。这是获取社会效益的重大举措。但是, 乌桥岛旧城按原地拆赔1:1的比例进行改造, 将出现经济上的重大亏损, 改造后在人文素质上仍然是贫民岛, 根本无法提升城市品位。以现行房地产征收作价补偿标准实施将使居民的住房面积大量缩水, 无异雪上加霜, 这两种办法都难以实施。只有根据级差地租的理论, 按被拆迁人的现状去进行细致的筹划, 以异地产权调换为主、作价补偿为辅的方式, 才能满足不同对象的需要。只有以城市经营的理念来改造乌桥岛, 明确旧城改造主体, 优化规划方案, 提升土地价值, 挖掘异地建设土地资源, 寻求政企合作伙伴, 利益共享, 才能获取最佳效益。

(一) 旧城改造的行为主体必须进一步明确

旧城改造, 顾名思义“是指城市建成区中某些经济衰退, 房屋年久残旧, 市政设施落后, 居住质量较差的地区。为了恢复活力, 发挥应有的作用, 必须调整原有结构模式, 补偿物质缺损, 调整人口分布, 以达到改善环境, 振兴经济, 改善生活质量的目的”的一种社会行为。“是一种以经济效益为前提, 以被改造城区的综合发展为宗旨, 以城市基础建设的发展为核心的社会积极变迁。”

乌桥岛旧城改造的定位应该是“政府主导, 企业主体, 市场化运作”。政府的基本行为是调动资源和筹集资金;确保旧城改造的公益性、公正性和体现最广大人民群众的利益;强调在具体项目的运作中必须依照市场规律, 注重完善政策法规、规范化服务, 严格监督, 正确引导各利益主体参与旧城改造。以政府为主导的定位, 有利于调动政府各部门的参与意识和积极性, 同时也有利于使各参与主体在改造过程形成推进乌桥岛改造的动力。

(二) 优化乌桥岛规划, 促使城市品位和价值大幅度攀升

在城市经营中, 规划就是财富, “规划代表着城市的价值, 决定着城市的命运, 影响着城市的核心竞争力”, “可以从宏观层面引导整个城区资源的整合, 统筹不同的功能分区, 并通过市场机制和市场手段, 有效地调整社会生产力的重大布局, 最终从根本上影响城市的整体价值和综合竞争力”。乌桥岛东临梅溪河下游与中山公园隔水相望, 西至石篱尾, 牛田洋生态湿地近在眼前。南临韩江, 与传统商业中心小公园相互辐射, 北靠厦岭港, 隔岸工业、仓储业已经退化, 没有污染源。四面环水, 上可溯韩江的发源地, 下可通出海口, 具有发展水上旅游、休闲娱乐业的自然条件。在规划方面, 既需规划好异地安置房的社区及周边环境, 更要挖掘这一圈城市的水项链在地理上独特的资源优势, 充分利用乌桥岛没有历史文物保护任务, 可以规划成现代化宜商宜居的栖水高尚社区的优势。通过统筹规划, 不断优化, 最大限度地挖掘乌桥岛资源的巨大能量和潜在价值, 实现乌桥岛土地升值数倍, 这是城市经营获取最佳经济效益的核心, 也可以为地方财政带来丰厚的利益, 使城市品位得到大幅度提升。

(三) 盘活土地资源, 为乌桥岛房地产置换创造条件

应该从经济学的角度来解决乌桥岛旧城改造在城市经营中碰到的问题。经营的目的是以尽可能少的资本投入调动更多的社会资源, 经过一定的创新活动, 实现其增值的活动。政府是城市资源的调配者, 起着关键的主导作用, 需要遵循价值规律, 以统筹学的观点从城市总体布局的层面进行运筹和谋划。

将收储外迁住宅用地和工业生产用地列入计划, 为整岛一次性异地大搬迁创造先决条件。房地产的价值关键取决于土地成本, 乌桥岛以北大片已退化的工业、仓储用地大多数是政府的划拨用地, 也是人口密度较低的区域, 土地收储成本低于乌桥岛。利用级差地租理论, 能够确保居民在异地进行产权调换时拆赔比达到1:1.1。

目前, 乌桥岛住宅面积为35.84万平方米, 假如异地赔偿以用地容积率4.0的标准进行规划的话, 则150亩土地可建成新楼房约40万平方米, 在不包含地价的情况下, 工程建设费用约9.2亿元, 按拆赔比1:1.1的比例计算, 赔偿面积39.424万平方米即可满足乌桥岛居民异地产权置换的需要。扣除部份作价补偿的房产之后, 剩余房屋可以由居民业主增购成完整套房, 也可以作为公租房, 安置无房户或住房困难户。

由房地产管理部门、国资委提供可异地建设的工业用地或闲置的生产、经营场所, 供乌桥岛的企业按自身能力和发展需求等值置换异地房地产。对需要以作价补偿款终结房地产权的, 政府将应支配的资金列入计划。

上述方式能使乌桥岛居民和企业感受到旧城改造带来的好处而予以支持, 能最大限度地降低拆迁赔偿成本, 而且能促进异地建设区域周边土地价值升温, 获取一石三鸟的效果。

(四) 政企合作对乌桥岛土地进行一级开发, 稳妥地获取投资利益

乌桥岛的旧城改造需要巨额的资金支撑。当采取先建后拆、房地产征收、异地土地收储、异地赔偿安置的办法时, 必须花费约15亿元的资金。资金短缺历来是制约汕头市旧城改造进程的瓶颈, 资金越短缺, 运作时间就越长, 成本就越高, 城市品位就越无法提升。为了彻底扭转这种局面, 应该将乌桥岛改造列入土地一级开发范筹, 采取政企合作方式进行开发。政府与大企业、大财团合作是一种体制融资的办法, 开发资金全部由企业筹措, 政府以土地资源入股, 以股份制的形式合作开发, 联合组建土地一级开发公司, 以房地产异地大置换兴起大建设, 为大搬迁腾出大空间。用四年的时间分期建设居民异地产权置换用房, 以成片建成、成片搬迁的办法滚动推进, 同时促使工业企业按期实现异地搬迁或作价补偿。穿插完成乌桥岛片区的公共配套设施建设, 然后将成片净地转入土地招、投、拍程序, 投资方按股份收回投资和利润。这是一种紧密形的合作, 政府没有还款压力和负担, 是最安全、稳妥的方式, 而且随着土地的逐批出让, 企业和政府都可以获得丰厚的回报。

四、结语

汕头市乌桥岛旧城改造, 备受社会关注, “求变”的压力越来越大。能否寻求新的突破, 为全市旧城改造提供新的思维模式、新的视野、新的方法、新的发展方向, 吸取其他城市旧城改造的成功经验, 结合自身条件, 积极创新, 提供示范作用, 关系重大。“穷则变, 变则通”乃是《易经》留给后人的一种启示。乌桥岛汇集了全市旧城改造的共性问题, 尤其是贫困阶层的问题更加突出。不能片面地认为它是城市的包袱而忽略它, 而应该努力去发掘其巨大的潜能和价值。用城市经营的理念去整合城市闲置土地, 盘活城市资产, 实现城市资源的有效配置及其效益的最大化, 把乌桥岛的城市资源转化为城市资本, 实现城市经济建设可持续发展的长远战略目标。

摘要：本文对近年来汕头市旧城改造陷入困境的状况进行剖析, 提出应该以城市经营的理念来改造汕头市乌桥岛的论点。本文对乌桥岛改造项目的可行性进行论证, 阐明必须明确改造主体, 优化规划, 运用级差地租的理论盘活城市资源, 以异地安置和作价补偿相结合的方法, 乌桥岛改造项目才能顺利进行。

关键词：城市经营,旧城改造,异地安置,规划与开发

参考文献

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[7]许建斌.城市经营新论[M].银川:宁夏人民出版社, 2011.

9.城市旧城改造规划探讨 篇九

兰州, 始建于西汉昭帝始元元年 (公元前86前) 。历经各代, 清康熙五年 (公元1666年) 陕甘分治, 设甘肃行省, 兰州便一直作为甘肃的政治中心和我国西北地区经济、军事重镇。兰州市作为黄河唯一穿城而过的省会城市, 位于具体典型西北黄土高原地理特点的丘陵地区, 建城于黄河河谷地带, 地形复杂, 城市呈带状组团式发展形态。近年来, 兰州市按照《兰州市城市总体规划》进行城市建设, 城市面貌发生了深刻变化, 一座现代化新城拔地而起, 城市建设各领域飞速发展, 成就巨大。但相对于兰州新城区开发力度和速度相比, 旧城区的改造与更新相对滞后, 部分区域开发迟缓, 不仅严重影响了兰州作为甘肃省省会、西部地区区域性现代化中心城市的形象, 而且容易引发“消防、卫生、治安、交通”等诸多社会问题, 形成安全隐患, 使得城市人居环境与社会进步之间存在巨大反差, 制约了经济的进一步发展。

1 旧城改造与城市更新的定义和内涵

旧城改造与城市更新, 从概念上是指局部或整体地、有步骤地改造和更新原有城市的物质生活环境, 以便从根本上改善其劳动、生活服务和休息等条件。它既反映城市的发展历程, 城市空间规划组织以及建筑和社会福利设施的完善过程;又表示物质成果, 反映当时的建筑和福利设施状况。旧城改造与城市更新是个不间断的过程, 取决于城市的发展方向和速度。内容包括:① 改造城市规划结构, 在其行政界限范围内, 实行合理的用地分区和城市用地的规划分区;② 改善城市环境, 通过采取综合的相互联系的措施来净化大气和水体, 减轻噪声污染, 绿化并整顿开阔空间的利用状况等;③ 更新、调整城市工业布局;④ 更新或完善城市道路系统;⑤ 改善城市居住环境并组织大规模的公共服务设施建设, 把旧街坊改造成完整的居住区。

旧城改造与城市更新, 从大的范围上涵盖整个市域范围, 小至局部的旧城地段、街道以至单个楼位。它伴随着城市化的进程, 与城市建设发展正常与否息息相关, 并应遵循城市自身建设发展的客观规律和规划建设决策者的主观设想以及当地居民的期望与努力。城市规划是建设城市的蓝图、管理城市的依据, 但它不是一成不变的, 是发展的、动态的:如社会经济等客观情况变化;规划的时限性;规划目标和思路的调整;国际、国内社会经济变革对于城市规划思想的影响等, 这些均是旧城改造的内因和外部条件。

2 兰州城市建设发展现状

在兰州的城市建设中, 为建设多功能、开放性城市和适应城乡一体化协调发展的需要, 坚持“带状组团分布, 分区平衡发展”的基本原则, 形成“一河、两城、七组团”的城市用地结构, 突出“一水、两山、三通廊”的城市特色风貌。市区建设遵循旧城改造与新区开发并重的原则, 统一规划, 合理布局, 配套建设, 综合发展。旧城改造实行“退二进三”政策, 减轻污染、改善环境。目前政府已计划要创造条件将兰钢迁至远郊另建钢厂, 兰钢原有用地作为生活居住和绿化用地, 以减轻兰州市区的环境污染问题;加大城市基础设施建设, 新建、改建城区道路、桥梁, 构筑兰州市“大环套小环, 环环连棋盘”的路网结构系统, 整治改造黄河两岸, 打造四十公里黄河风情线, 提高和营造城市建设良好环境。与大的旧城改造与城市更新并调整城市用地结构相对应, 兰州市不断加大旧城区局部地段改造力度, 危房棚户区搬迁、城中村改造、百余多小街巷道路的整治改造, 一片片城市旧街区在较短的时间里完成了蜕变, 在为城市整合出大量建设用地的同时较好地美化了人居环境。

3 兰州旧城改造与城市更新面临的难题

在兰州城区旧城改造与城市更新的过程中, 存在不少矛盾与问题, 需认真对待: (1) 良好的城市规划图景与严峻的现实之间的矛盾:旧城改造与城市更新的基本规则来源于经济学的简单背景。在新区或一片生地上进行建设, 建设方只需支付土地和建造成本, 但要在己有建筑物需要拆除的土地上建设, 建设方还必须付这些建筑的剩余价值;同时在一个街区改造中, 某地块可能会涉及到几个甚至十几个土地权属单位, 这些使得项目推进的阻力异常之大。这就决定了在兰州市密集旧城区若想集中整体改建, 需要政府的巨资投入或多个有实力财团联合才能进行, 而这些在目前兰州总体经济水平和市场环境条件下难度极大。 (2) 单个城区地块取得过程的“难拿狠出”:兰州市政府财政收入的一大块来自于土地的有偿出让, 加之改造旧街区涉及面广、复杂、程序手续繁多, 这样造成城市旧城区建设土地拿到不易且成本颇高, 开发商再拿到土地后势必加大建设开发强度, 多出房、多挣钱, 这便会在一定程度上造成恶性循环, 城市个别地块建设过满、过密, 人居环境不佳, 甚至造成“建设性破坏”。 (3) 城市控规的覆盖面还不够:除一些重要地段外, 大部分片区没有编制控规, 绿地及市政公用配套与建设不同步, 这些造成项目决策、审批科学性不够, 随意性较大。 (4) 城市历史文脉延续与园林绿地景观还有不足:虽然近年来在黄河风情线及新区建设中成绩很大, 市民都比较认可, 但旧街区改造中对于城市文脉、特质挖掘、表达还不够充分, 绿化、景观、休闲等人文关怀不所欠缺, “城市印象”缺失。例如市民行进在张掖路、永昌路等繁华街区时, 感受到的是现代、热闹、挤、吵、杂乱, 却感受不到“城市记忆”、“这真有兰州味”和稍许休闲及有序。 (5) 城市总体利益与集体、个人利益的矛盾和冲突:网上的“最牛钉子户”在兰州也有翻版, 在“声讨”他 (或他们) 不顾城市发展的同时, 应充分认识到城市的发展不能以牺牲部分人 (或弱势群体) 的利益为代价而换来。 (6) 应加大新区基础设施配套:旧城改造必然伴随着原住民有何安置, 偏远新区基础设施、服务配套建设迟缓, 会面临交通、生活、工作、入学等一系列问题, 带来居民生活成本的加大, 这也是旧城改造能否顺利推进的重要因素。

4 结语

旧城改造与城市更新, 从市场机制角度出发可能只是能置换出多少土地, 进行什么样的商业布局。而从政府职能来讲, 它的目的应是为了公共利益, 实现土地资源的最佳配置, 实现城市总体规划目标, 提升城市整体价值, 改善老百姓生活条件, 增强城市综合竞争力。城市的发展是一个不断地新陈代谢的运动过程, 在旧城改造与城市更新的过程中, 应认真做好以下几方面工作: (1) 利用城市外部动力及内部主客观变化因素, 使城市内外部结构协调发展; (2) 充实完善城市基础设施, 使城市上下部结构协调发展; (3) 调整城市用地结构, 使城市在发展中取得平衡; (4) 努力关注社会民生, 打造“金城文化”, 创造和谐社会。

参考文献

[1]李德华.城市规划原理[M].北京:中国建筑工业出版社, 2001:185-188.