物业项目经理考试题库（共6篇）（共6篇）
1.物业项目经理考试题库 篇一
全国物业管理项目经理考试试卷；本卷共有题目：80题总分：100及格分：60；
一、单选题共60题；题号:1本题分数:1.0分；业主在装饰装修手续时，物业服务企业应该审核（）；A、装饰装修方案；B、装饰装修施工合同；C、企业资信证明；D、装修材料供货合同；标准答案：A；考生答案：A；本题得分：1.0；题号:2本题分数:1.0分；一般情况下，不属于物业服务企业职能
全国物业管理项目经理考试试卷
本卷共有题目：80题 总分：100 及格分：60
一、单选题 共60题 题号:1 本题分数:1.0分
业主在装饰装修手续时，物业服务企业应该审核（）。
A、装饰装修方案B、装饰装修施工合同C、企业资信证明D、装修材料供货合同标准答案：A 一般情况下，不属于物业服务企业职能机构的是（）。
A、物业分公司B、人力资源部C、财务部D、经营管理部标准答案：A 员工的解聘包括（）三种情况。
A、员工辞职、辞退和资遣B、员工辞职、开除和资遣C、员工辞退、终止合同和派遣D、员工辞退、旷工和除名 标准答案：A 建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含（）。
A、物业服务合同约定的内容B、前期物业服务合同约定的内容C、管理规约的内容D、临时管理规约的内容 标准答案：B 某住宅小区突发燃气泄漏事故，该小区物业服务人员采取的下列应急处理措施中，错误的是（）。A、立即通知燃气公司B、疏散现场人员C、使用电风扇驱散泄漏燃气D、关闭燃气阀门 标准答案：A 物业装饰装修管理流程一般包括的内容有：①申报登记;②备齐资料;③办理开工手续;④签订管理服务协议;⑤施工;⑥验收。上述内容正确的流程应是()。
A、④→①→②→③→⑤→⑥B、①→④→②→③→⑤→⑥C、②→①→④→③→⑤→⑥D、②→④→①→③→⑤→⑥ 标准答案：C 机构更迭时，物业承接查验一般包括以下工作内容：（1）新的物业服务企业组织人员进行承接查验;（2）物业移交;（3）对查验中发现的问题进行处理;（4）业主委员会与原物业服务企业解除合同，与新的物业服务签订合同。正确的工作程序是（）。
A、①→②→③→④B、②→①→③→④C、④→②→①→③D、④→①→③→② 标准答案：D 保修期满后，业主委托物业服务企业管理的物业，业主承担维修责任的是（）。
A、楼盖、屋顶、粱、柱、内外墙体和基础的维修B、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、电梯厅、楼内车库的维修 C、物业内自用部位和自用设备的维修D、物业规划红线内的市政公用设施和附属建筑、构筑物的维修 标准答案：C
物业服务企业对薪酬结构的确定和调整主要掌握两个基本原则，即给予员工最大激励的原则和（）原则。A、成本收益B、均衡分配C、积累、发展兼顾D、公平付薪 标准答案：D（）是保证消防设备完好的基本手段。
A、日常的维修、养护B、发现故障并维修调整C、日常的巡视、检查、实验和测试D、适时进行电梯设备更新换代 标准答案：C（）是物业管理企业协助政府相关部门，为维护公共治安、施工安全等采取的一系列防范管理服务活动 A、公共安全防范管理服务B、车辆停放服务C、物业管理风险防范D、物业装修管理服务 标准答案：A 物业管理治安防范管理中遇到有违法犯罪分子正在进行盗窃、抢劫、行凶、纵火等违法犯罪活动时，应立即报警，协助公安机关制止，并采取积极措施予以抢救、排险，尽量减少损失。对于已发生的案件，应（），以便公安机关进行侦查破案。
A、做好现场的保护工作 B、做好辖区客户的安抚工作 C、尽量封锁信息以免误传
D、积极主动开展现场调查 标准答案：A 考生答案：A 本题得分：1.0 题号:13 本题分数:1.0分
在物业管理的客户管理中，（）是物业管理服务的直接消费者，与物业管理服务活动联系最为紧密，关系最为重要，因此，是最主要的客户管理对象。
A、业主
B、政府行政、业务主管部门 C、业主、物业使用人
D、业主大会和业主委员会 标准答案：C 考生答案：C 本题得分：1.0 题号:14 本题分数:1.0分 物业共用部位，共用设施设备日常维修养护的资金主要来源于（）。A、物业服务企业开展多种经营收入的盈余 B、业主缴纳的住宅专项维修资金 C、住房公积金
D、物业服务费 标准答案：D 考生答案：D
本题得分：1.0 题号:15 本题分数:1.0分 客户满意度调查的策划主要应明确的问题主要是（）。A、确定调研的目标、对象和方法、步骤等 B、了解客户期望 C、充分收集客户需求信息 D、草拟问卷 标准答案：A 考生答案：C 本题得分：0.0 题号:16 本题分数:1.0分 物业服务的质量更多依赖于业主的主观评判，这体现了物业服务的()特征。A、有形性 B、无形性 C、生产性
D、消费性标准答案：B；考生答案：B；本题得分：1.0；题号:17本题分数:1.0分风险管理则是一个控制；A、获取负收益；B、避免损失；C、消灭损失；D、降低损失程度标准答案：D；考生答案：D；本题得分：1.0；题号:18本题分数:1.0分关于房屋共用设施设备；A、定期清洗供水水箱和水池，防止二次污染；B、建立消防设备巡视、检查、测试制度；C、电梯每隔两年要
D、消费性 标准答案：B 考生答案：B 本题得分：1.0 题号:17 本题分数:1.0分 风险管理则是一个控制风险等级和（）的过程。A、获取负收益 B、避免损失 C、消灭损失
D、降低损失程度 标准答案：D 考生答案：D 本题得分：1.0 题号:18 本题分数:1.0分 关于房屋共用设施设备管理工作内容的说法，错误的是()。A、定期清洗供水水箱和水池，防止二次污染 B、建立消防设备巡视、检查、测试制度
C、电梯每隔两年要由政府技术监督部门进行检查 D、建立空调系统技术档案 标准答案：C 考生答案：A 本题得分：0.0 题号:19 本题分数:1.0分 物业管理区域内，义务消防队由（）组成。A、物业管理公司的全体员工 B、物业项目部的全体员工 C、全体秩序维护员 D、全体业主 标准答案：B 考生答案：B 本题得分：1.0 题号:20 本题分数:1.0分
在包干制下，物业管理的会计主体是()。A、物业管理项目 B、物业服务企业 C、业主委员会
D、业主大会 标准答案：B 考生答案：A 本题得分：0.0 题号:21 本题分数:1.0分 某物业服务企业撰写的四份行政公文，其中标题正确的是（）。A、给上级公司的函
B、给XX物业管理公司的通知 C、关于开展值班主任培训的通知 D、关于申请配备电脑的报告 标准答案：C 考生答案：D 本题得分：0.0 题号:22 本题分数:1.0分 关于社区停车经营，错误的是（）。A、应关注停车场的经营风险 B、注意缓解车位供应紧张的矛盾
C、管理处可自行决定洗车点位置
D、可与汽车销售商合作开展车辆普通养护服务 标准答案：C 考生答案：C 本题得分：1.0 题号:23 本题分数:1.0分
下列与房地产有关的法律法规中，属于行政法规的是（）A、《物权法》
B、《住房公积金管理条例》 C、《房屋登记办法》
D、《房地产抵押估价指导意见》 标准答案：C 考生答案：C 本题得分：1.0 题号:24 本题分数:1.0分
物业管理区域内，自来水公司、电力公司、燃气公司等单位应当向（）收取有关费用。A、开发企业 B、物业服务企业 C、建设单位
D、最终用户 标准答案：D 考生答案：D 本题得分：1.0 题号:25 本题分数:1.0分 关于“物业服务合同约定以外的服务”的说法，错误的是（）。A、物业服务合同约定以外的服务通常来自于单个业主的特殊需求 B、物业服务合同约定以外的服务并不是物业服务企业的法定义务 C、物业服务合同约定以外的服务通常是一种有偿义务
D、单个业主可与物业服务企业协商，将特约服务作为物业服务合同的补充条款 标准答案：D 考生答案：D 本题得分：1.0 题号:26 本题分数:1.0分
物业服务企业的财务报表通常不包括（）。
A、成本构成表 B、资产负债表 C、利润表
D、现金流量表 标准答案：A 考生答案：D 本题得分：0.0 题号:27 本题分数:1.0分 物业管理企业的营业成本包括（）A、直接人工费、直接材料费、管理费用 B、直接人工费、直接材料费、财务费用 C、直接人工费、直接材料费、间接费用
D、直接人工费、直接材料费、期间费用 标准答案：A 考生答案：A 本题得分：1.0 题号:28 本题分数:1.0分 业主违反物业服务合同约定，逾期不交纳物业服务费用的，（）应当督促其 限期交纳。A、业主大会 B、房产行政管理部门 C、社区居民委员会
D、业主委员会 标准答案：D 考生答案：D 本题得分：1.0 题号:29 本题分数:1.0分 关于业主大会制度的说法，错误的是（）。A、业主大会是业主参与物业管理活动的组织形式
B、业主委员会作为业主大会的执行机构，有权决定物业管理重大事项 C、一个物业管理区域内只能成立一个业主大会 D、业主大会不得作出与物业管理无关的决定 标准答案：B 考生答案：D 本题得分：0.0 题号:30 本题分数:1.0分 下列收入中，应当计征物业服务企业营业税的是()。A、代收的水费和电费
B、代收的专项维修资金 C、代收的房租收入
D、从事代理业务取得的手续费收入 标准答案：D 考生答案：D 本题得分：1.0 题号:31 本题分数:1.0分 业主大会会议有效，应当经（）同意。A、专有部分占建筑物总面积过半数的业主 B、总人数过半数的业主
C、专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主 D、专有部分占建筑物总面积过半数的与会业主且占总人数过半数的与会业主 标准答案：C 考生答案：D 本题得分：0.0 题号:32 本题分数:1.0分
建设单位对临时管理规约具有（）的义务。A、注明 B、明示 C、说明 D、明示和说明 标准答案：D 考生答案：D 本题得分：1.0 题号:33 本题分数:1.0分
物业管理师（）具有物业管理资质的企业负责物业管理；A、不能在一个；B、应当在一个以上；C、只能在一个；D、可以在一个标准答案：C；考生答案：C；本题得分：1.0；题号:34本题分数:1.0分物业服务企业接受与处；A、一定要满足业主的合理需求；B、尽可能地满足业主的一切需求；C、要有偿满足业主的合理需求；D、尽可能地满足业主的合理需求标准答案：D；考生答案：D
物业管理师（）具有物业管理资质的企业负责物业管理项目的管理工作。A、不能在一个 B、应当在一个以上
C、只能在一个
D、可以在一个 标准答案：C 考生答案：C 本题得分：1.0 题号:34 本题分数:1.0分 物业服务企业接受与处理业主投诉的原则是（）。A、一定要满足业主的合理需求 B、尽可能地满足业主的一切需求 C、要有偿满足业主的合理需求
D、尽可能地满足业主的合理需求 标准答案：D 考生答案：D 本题得分：1.0 题号:35 本题分数:1.0分 物业资产管理以（）为对象。A、高端商业物业 B、物业租售业务 C、以收益性物业
D、高端别墅和出租型公寓。标准答案：C 考生答案：C 本题得分：1.0 题号:36 本题分数:1.0分 业主转让住宅专有部分，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利（）。A、一并转让 B、分别转让 C、同时转让
D、不能转让 标准答案：A 考生答案：A 本题得分：1.0 题号:37 本题分数:1.0分 关于物业服务的基本内容和质量要求，应当包含在()文件中。A、大厦管理规约 B、住宅使用说明书 C、员工行为管理规定 D、物业服务合同 标准答案：D
考生答案：D 本题得分：1.0 题号:38 本题分数:1.0分
与市政公用事业单位、专业公司等单位的沟通交流，要以（）为核心。A、场地、人员、资料 准备 B、相关服务工作 C、分包费用测算 D、合同准备 标准答案：D 考生答案：D 本题得分：1.0 题号:39 本题分数:1.0分
前期物业服务阶段处于各种矛盾交织的特殊时期，物业管理的风险有许多方面，但最主要的是（）风险。A、物业移交 B、设施设备 C、合同 D、服务品质 标准答案：C 考生答案：B 本题得分：0.0 题号:40 本题分数:1.0分 在房屋完损等级分类中，不正确的分类名称是（）。A、完好房 B、基本完好房 C、一般完好房 D、危险房 标准答案：C 考生答案：C 本题得分：1.0 题号:41 本题分数:1.0分 某项目经理欲给本项目主管加薪，需要撰写公文报公司批准，此类公文属于（）类公文。A、报告 B、请示 C、函
D、意见 标准答案：B 考生答案：B 本题得分：1.0 题号:42 本题分数:1.0分
《物业管理条例》设立了业主大会、业主委员会作出决定应当告知并听取居委会建议的义务，他们之间是（）关系。A、行政法律关系 B、没有法律上的权利义务 C、民事法律关系 D、刑事法律关系 标准答案：B 考生答案：C 本题得分：0.0 题号:43 本题分数:1.0分
建筑区域内的车位、车库的所有权归属处理是原则是（）。A、应当首先满足业主与物业使用人的需要 B、应当首先满足业主的需要 C、应当首先满足当事人的需要
D、应当首先满足有车辆业主的需要 标准答案：B 考生答案：A 本题得分：0.0 题号:44 本题分数:1.0分 物业服务企业编制预算大多应用（）。A、固定预算法 B、零基预算法 C、弹性预算法
D、滚动预算法 标准答案：A 考生答案：B 本题得分：0.0 题号:45 本题分数:1.0分
物业管理档案的内容包括物业权属资料、业主的权属档案资料及物业运行、维修记录资料和（）等。A、物业管理相关合同资料
B、物业供应商资料 C、物业常用工具清单 D、管理体系文件 标准答案：A 考生答案：B 本题得分：0.0 题号:46 本题分数:1.0分
业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用（）。A、电子投票征求意见的形式 B、电话征求意见的形式 C、口头征求意见的形式
D、书面征求意见的形式 标准答案：D 考生答案：A 本题得分：0.0 题号:47 本题分数:1.0分
行政违法责任，是指行政相对人的行为违反行政管理法规而应依法承担的不利法律后果。称为（）。A、民事赔偿损失 B、行政处罚 C、民事补偿责任 D、行政处分 标准答案：B 考生答案：B 本题得分：1.0 题号:48 本题分数:1.0分
业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经（）的同意。A、本楼层业主 B、本栋楼业主 C、有利害关系的业主
D、有相邻关系的业主同意 标准答案：C 考生答案：C 本题得分：1.0 题号:49 本题分数:1.0分
由于建筑物专有部分与共有部分具有一体性、不可分离性，所以业主对专有部分行使专有所有权时（）。A、应受到一定限制 B、应受到极大限制
C、应受到相邻业主的限制；D、应受到全体业主的限制标准答案：A；考生答案：D；本题得分：0.0；题号:50本题分数:1.0分物业服务企业接受与处；A、一定要满足业主的合理需求；B、尽可能地满足业主的一切需求；C、要有偿满足业主的合理需求；D、尽可能地满足业主的合理需求标准答案：D；考生答案：D；本题得分：1.0；题号:51本题分数:1.0分物业资产管理是建立
C、应受到相邻业主的限制
D、应受到全体业主的限制 标准答案：A 考生答案：D 本题得分：0.0 题号:50 本题分数:1.0分 物业服务企业接受与处理业主投诉的原则是（）。A、一定要满足业主的合理需求 B、尽可能地满足业主的一切需求 C、要有偿满足业主的合理需求
D、尽可能地满足业主的合理需求 标准答案：D 考生答案：D 本题得分：1.0 题号:51 本题分数:1.0分 物业资产管理是建立在传统物业管理活动基础上，为业主提供()。A、物业租赁管理服务 B、价值管理服务 C、委托租赁代理服务
D、经营风险评估和管理服务。标准答案：B 考生答案：B 本题得分：1.0 题号:52 本题分数:1.0分 在物业管理活动中，《管理规约》生效的条件是（）。A、业主对遵守《管理规约》予以书面承诺 B、房地产主管部门审核通过 C、业主委员会会议表决通过 D、业主大会会议表决通过
标准答案：D 考生答案：C 本题得分：0.0 题号:53 本题分数:1.0分
首次业主大会会议后，业主大会的法定召集人是()。A、建设单位 B、业主大会筹备组 C、业主委员会主任
D、业主委员会 标准答案：D 考生答案：D 本题得分：1.0 题号:54 本题分数:1.0分
某物业服务企业为多个项目提供物业服务，其中有多层住宅10万平方米，高层住宅20万平方米，别墅2万平方米，办公楼2万平方米，工业厂房4万平方米，从管理规模来看，该物业服务企业达到了（）企业资质要求。
A、一级 B、二级 C、三级
D、三级暂定 标准答案：B 考生答案：B 本题得分：1.0 题号:55 本题分数:1.0分 物业管理的市场化特征集中体现在等价有偿和()。A、政府调控 B、业主决策 C、企业决策
D、双向选择 标准答案：D 考生答案：B 本题得分：0.0 题号:56 本题分数:1.0分 资产管理的核心内容是对（）。A、成本和收益的控制 B、物业的物理形态管理
C、财务状况的管理
D、净运营收益的控制 标准答案：A 考生答案：A 本题得分：1.0 题号:57 本题分数:1.0分
物业服务定价成本中的“秩序维护费”项目，不包含()。A、监控设备费 B、对讲机购置费
C、安全防范人员的人身保险费
D、由物业服务企业支付的服装费 标准答案：A 考生答案：A 本题得分：1.0 题号:58 本题分数:1.0分
前期物业服务合同的履行受业主入住状况及房屋工程质量等各种因素的影响，所以其实际履行的期限具有（）特点。A、延续性 B、不确定性 C、长期性
D、稳定性 标准答案：B 考生答案：A 本题得分：0.0 题号:59 本题分数:1.0分
物业服务企业与业主之间基于物业服务合同形成交易关系，双方交易的标的物是（）。A、物业服务收费 B、物业服务标准 C、公共性物业服务
D、物业管理区域 标准答案：C 考生答案：D 本题得分：0.0 题号:60 本题分数:1.0分
关于住宅小区业主大会与居民委员会的关系的说法，错误的是（）。A、双方应当相互协作，共同做好物业管理区域内的相关工作
B、业主大会应当支持居民委员会开展工作，并接受其领导 C、业主大会作出的决定应当告知相关居民委员会，并听取其建议 D、居民委员会应当对业主大会的工作进行监督 标准答案：B 考生答案：B 本题得分：1.0
二、多选题 共20 题
题号:61 本题分数:2.0 分
业主行使专有部分所有权，不得发生的行为有（）。A、危及建筑物安全 B、出租非经营性用房 C、损害其他业主合法权利 D、自行将住宅改变为经营性用房 E、进行二次装修 标准答案：A、C、D 考生答案：A、C、D 本题得分：2.0 题号:62 本题分数:2.0分
物业管理招标的主体一般有（）。A、建设单位 B、业主大会 C、物业产权人 D、全体业主
E、物业管理协会 标准答案：A、B、C、D 考生答案：A、B、C 本题得分：1.0 题号
:63 本题分数:2.0分 有关利用物业共用部位、共用设施进行经营的说法，正确的有()。
A、相关业主对经营行为有事先否定权 B、业主大会对经营行为有事先否定权 C、物业服务企业对经营行为有最终决定权 D、经营所得利益可以用于补充住宅专项维修资金
E、经业主大会决定，经营所得收益也可以冲抵业主应缴纳的物业服务费 标准答案：A、B、D、E 考生答案：B、C、D 本题得分： 0.0 题号:64 本题分数:2.0 分
关于物业服务企业提供物业服务合同约定以外的服务项目的说法，正确的有（）。
A、提供这种服务，是物业服务企业的法定义务 B、这种服务，原则上是一种有偿服务 C、提供这种服务，需经业主委员会同意
D、提供这种服务，需由特定的业主和物业服务企业另行约定 E、服务项目，必须是公共性质的物业服务 标准答案：B、D 考生答案：B、D 本题得分：2.0 题号:65 本题分数:2.0分
业主大会和业主委员会开展工作的经费应当由（）。A、物业服务企业支出
2.物业项目经理考试题库 篇二
物业管理概论
1、简述物业管理的定义及物业服务合同的备案时限、备案部门？
答：物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主与物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起三十日内，将物业服务合同报物业所在地区、县物业管理行政主管部门备案。
2、物业管理的行业特征：
公共性和综合性：使用物业管理服务有别于特约服务和专项服务； 受益群体的广泛性和差异性：使客观评价物业服务质量的难度增大；
即时性和无形性：使得业主无法象有形产品的消费者那样意识到物业服务的真实存在 持续性和长期性：使物业管理企业必须长时间接受客户的监督和考验。
内、外部制度的建立
1、简述项目应建立的应急预案？
（1）关于消防方面的应急预案。（2）电梯困人情况的应急预案。
（3）突发性跑水、浸水事故的应急预案。（4）绿化出现病虫害的应急预案。（5）公共卫生突发事件的应急预案。
（6）特殊天气（雨、雪等）突发事件的应急预案等。2 如何发挥项目经理在物业管理制度中的作用？
试述项目经理在物业管理制度中的作用？应具备什么样的素质？
项目经理是受企业法人代表委托对项目全面负责的管理者，是物业服务区域内，物业管理过程中所有工作的主要负责人。
1、物业管理制度的研讨制定者
⑴学习、熟知相关的法律法规和项目物业服务合同 ⑵理解项目物业管理服务方案
⑶了解业主、客户和物业员工、物业分包商的情况 ⑷关注各部门工作衔接，推行内部客户的理念。
2、用物业管理制度做事、管人的监督执行者
⑴物业管理制度的学习、培训、教育从项目组建落实 ⑵项目各级管理人员做用物业管理制度做事、管人的模范 ⑶从项目组建起项目经理将制度落实作为头等大事抓紧 ⑷项目分包服务商的监控管理。
3、持续改进物业管理制度的完善修订者
⑴加深对物业管理制度稳定性和动态性的关系理解
⑵建立物业管理制度修订程序、公开、公平、严肃认真。项目经理应具备什么样的素质？
一、基本能力
答：1）合同履约能力
2）组织领导能力 3）综合协调能力 4）风险控制能力 5）提炼总结能力 6）提升价值能力
二、基本素质
1）爱党爱国、诚实守信 2）爱岗敬业、服务至上 3）熟知法规、精通业务 4）自尊自信、学识渊博
3、试述物业管理项目应建立哪些内外部制度？
答：
一、内部制度：包括人力资源管理制度、财务管理制度、物资采购供应制度、档案管理制度等。
二、外部制度。
1、管理规约
2、物业承接查验标准及检验办法
3、综合服务管理制度。
4、共用区域房屋、外观、道路等维修养护制度。
5、共用设施设备运行、维修养护制度。
6、公共秩序维护管理制度。
7、公共区域环境卫生清洁制度。
8、公共区域绿化养护管理制度。
9、各类应急预案。
公共法和风险规避
1、业主的建筑物区分所有权中共用部分的权利，简称业主共有权，根据物权法的规定，共用部分应当由哪几部分构成？
答：
1、区分所有建筑物专有部分以外的其余部分；
2、不属于专有部分的建筑物附属物及附属设施；
3、经区分所有权人约定供共同使用的专有部分与其附属物。***住宅物业共用部位、共用设施设备包括哪些？
（一）房屋共用部位主要包括：基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶、外檐墙面及楼梯间地面面层、门窗、楼梯扶手等。
（二）房屋共用设施设备主要包括：电梯、水泵、二次供水、消防系统、排水管道、道路、围墙、大门等。
2、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中第十五条 业主或者其他行为人违反法律、法规、国家相关强制性标准、管理规约，或者违反业主大会、业主委员会依法作出的决定，实施下列行为的，可以认定为物权法第八十三条第二款所称的其他“损害他人合法权益的行为”：
（一）损害房屋承重结构，损害或者违章使用电力、燃气、消防设施，在建筑物内放置危险、放射性物品等危及建筑物安全或者妨碍建筑物正常使用；
（二）违反规定破坏、改变建筑物外墙面的形状、颜色等损害建筑物外观；
（三）违反规定进行房屋装饰装修；
（四）违章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有部分。物业管理专业法规
1、简述物业服务合同中约定的物业管理服务内容有哪些？
物业服务合同中约定的物业管理服务，应当包括下列主要内容：
（一）共用部位和共用设施设备的使用、维修、养护和管理；
（二）电梯、智能系统等设备的运行服务；
（三）环境卫生清扫保洁和绿地、树木、绿化设施的养护、管理；
（四）物业装饰装修的管理；
（五）车辆行驶和停放秩序的服务、管理；
（六）物业管理区域内公共秩序的服务、管理；
（七）物业资料的查询服务和管理；
（八）双方约定的其他物业管理服务内容。
2、与业主大会签订物业服务合同应当注意的问题？
1）明确业主大会的权利与义务、明确物业服务企业的权利与义务。
2）明确服务内容、服务标准和收费标准，场地占用费的收取和使用情况。
3）明确对于违约责任的约定，特别是损失的计算以及赔偿标准。违约责任要具有可操作性。
4）免责条款的约定。如物业服务是否包含对于业主人身保险、财产保管的内容等。5）明确争议解决方式的问题。
3、简述新修订的《天津市物业管理条例》建立了哪些新制度？八项 1）物业管理联席会议制度
2）从业人员持证上岗和继续教育制度
3）对物业管理共用部位、共用设施设备前期和日常检查制度 4）中介机构和外埠来津企业备案制度
5)物业服务企业退出项目管理预警报告制度 6)场地占用费的收取和使用情况公示制度 7)物业管理用房登记和公示制度
8)物业服务内容和特约服务内容收费标准的现场公示制度
4、简述新修订的《天津市物业管理条例》进一步完善了原来哪些基本制度？六项 1）业主大会制度 2）招投标制度
3）前期备案制度 4）双确认制度
5）专项维修资金制度 6）物业承接验收制度
5、简述新的物业管理服务标准分几个等级及每个等级的收费标准？ 答：新的物业管理服务标准分为四个等级。
一级标准：每月每平方米1.2元；二级标准：每月每平方米0.9元；三级级标准：每月每平方米0.7元；三级级标准：每月每平方米0.5元。
并明确规定开发建设单位、业主大会与物业服务企业在协商确定物业管理基本服务费时可在中准价格基础上进行浮动，上下浮动幅度不得超过20%。
6、《天津市物业管理条例》对物业管理共用部位、共用设施设备运行状况的检查有什么要求？如何落实
《天津市物业管理条例》第五十二条规定： 物业服务企业应当加强对物业管理共用部位、共用设施设备运行善的日常检查，每年第四季度将物业管理共用部位、共用设施设备运行状况的报告提交业主委员会，并在物业管理区域内公告。
1、企业在年初应制定共用部位、共用设施设备检查计划
2、在日常工作中应加强对物业管理共用部位、共用设施设备的维修养护。
3、加强日常巡查。
4、发现问题及时制定解决方案。
7、简述《天津市物业管理条例》规定物业服务企业应当向业主公示的内容有哪些？ 结合新条例，简述物业项目应该建立哪些公示制度？（至少举出5个方面）？ 1）物业服务企业工商营业执照、资质等级证
2）物业服务企业应当在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准和收费项 目、收费标准等有关情况进行公示。3）场地占用费收取和使用情况
4）实行酬金制的物业服务企业，应当至少每季度向业主大会或者全体业主公布一次物业管理服务费的收支情况
5）每年第四季度将物业管理共用部位、共用设施设备运行状况报告提交业主委员会，并在物业管理区域内公告。
6）提前解除物业服务合同的，解除合同的一方应当在三个月前将解除时间、原因书面告知另一方并在物业管理区域内公告。
7）专项维修资金使用情况和利用共用部位、共用设施的经营收益
论述
8、新天津市物业管理条例赋予了街道办事处（乡镇人民政府）在辖区物业管理活动的哪十项监管职责？
1）负责组织、协调成立首次业主大会； 2）受理业主大会备案；
3）在业主委员会不按规定召开业主大会会议或者临时会议时，负责召集工作；
4）在业主大会作出决定后三十日内，业主委员会不代表业主大会与选聘的物业服务企业签订、续签、变更或者解除物业服务合同，或者不组织业主委员会进行换届和补选工作的情况下，按照有关规定组织选举新的业主委员会。
5）监督开发建设单位在物业竣工验收合格后将物业管理用房无偿移交给物业服务企业使用。
6）负责组织召集物业管理联席会议，协调解决物业管理活动中出现的问题。
7）对业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，有权责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
8）接受业主、物业使用人、业主委员会和物业服务企业对违反新《条例》行为的投诉和举报。
9）接受物业服务企业退出项目的预警报告，协调解决退出和交接过程中出现的问题；对未有业主委员会的物业项目，在区、县物业管理行政主管部门监督下，接收退出物业服务企业移交的相关资料。
10）对业主委员会及其成员不按照规定移交保管的资料、印章和财物的，应业主委员会的请求协助移交。
物业管理招投标
1、投标文件中技术部分分别由哪些内容组成？ 1）项目的整体设想与构思 2)服务理念及服务定位
3)机构设置、人员的配备、培训与管理 4)管理指标与措施 5)主要工作环节运行程序 6)档案资料的建立与管理 7)前期物业管理服务方案
8）房屋及共用设施设备管理服务方案 9）环境清洁管理服务方案 10）绿化维护养护方案 11）公共秩序维护方案 12）消防管理服务方案 13）车辆管理服务方案 14）内部管理制度的制定 15)物资装备计划 16)应急预案 17)社区文化
3、投标文件中资信部分分别由哪些内容组成？
1、物业服务企业营业执照复印件
2、企业资质等级复印件
3、法人代表授权委托书
4、公司介绍
5、公司管理业绩
6、项目经理简介
7、专业技术人员情况
4、物业管理投标书的编写要求。
基本要求
1、使用国家统一的计量单位；
2、使用国家统一的行业标准和规范；
3、使用准确的表述方式；
4、确保资料的真实性；
5、计算数字准确无误，报价合理；
6、装订整齐，符合要求；
7、注意文件保密。编制要点。
（1）针对性。投标的目的就是为了在招标活动中成功。因此在编写标书、确定方案时，一定要有针对性，为保证自己的竞标方案具有针对性，需做好如下工作：
①现场调查；首先要到目标物业进行实地调查，了解物业情况、掌握当地物业管理的相关法律法规
②分析研究。根据调查情况，找出目标物业开展物业管理的优势和劣势。③拟定管理方案。根据分析研究结果，结合本企业物业管理经验和能力，周密地拟定管理方案。与招标文件要点对点做出响应。（2）可操作性
①标书中要根据目标物业的具体情况提出切实可行的物业管理方案和措施，针对不同的消费群体，提出适合的管理方案。
②标书中所提出的管理方法和措施要与现行的法律、法规相一致
③所提的管理方案，必须在经济（管理费的收支）上基本平衡。招投标都要得到“双赢”才是具有可操作性的方案。
（3）体现企业的优势和专业水平
①针对目标物业的某个特色来展现自己的优势。
②物业企业都要重视发挥自己专长，在介绍自身优势时，要重视宣传“人无我有，人有我全，人全我精”的特色。（4）深刻理解业主的意愿
物业服务费的测算 5 包干制：是指由业主向物业服务企业支付固定物业管理服务费，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业管理服务计费方式。
酬金制：是指在预收的管理管理服务费中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余部分全部用于更名改姓物业服务支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业管理服务计费方式。
1、物业服务费的构成？
包干制计费下构成内容：物业管理服务成本、法定税费、利润
其中 物业管理服务成本的构成：
1）管理服务人员工资、社会保险和按规定提取福利费等 2）物业共用部位、共用设施设备日常运行、维护费用 3）物业管理区域清洁卫生费用 4）物业管理区域绿化养护费用 5）物业管理区域秩序维护费用 6）办公费用
7）物业管理企业固定资产折旧、8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用 9）经业主同意的其他费用
酬金制计费下构成内容：物业管理服务支出、酬金。
2、物业管理基本服务费包括什么？
1.综合管理、2.清洁卫生、3.公共秩序维护、4.绿化养护、5.共用部位养护
3、机电设施设备日常运行养护费包含的内容？
答：
1、给排水系统
2、电梯
3、水景、喷泉
4、航空障碍灯
5、避雷系统
6、消防系统
7、强弱电系统等日常运行养护的费用。
承接查验
1、承接查验的程序？
1）确定物业承接查验方案 2）移交有关图纸资料
3）查验共用部位、共用设施设备 4）解决查验发现的问题 5）确认现场查验结果 6）签订物业承担查验协议 7）办理物业交接手续
2、物业承接查验资料包括哪些内容？
1、竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料。
2、共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料
3、供水、供电、供气等准许使用文件
4、承接查验所必需的其他资料
入住、装修管理
1、物业装修管理应注意的问题？
1）、做好控制和服务，树立良好服务形象，熟悉装饰装修管理规定，规范操作行为。2）、在准备资料阶段，物业管理单位要进行现场核对，避免出现漏项或错报项。3）、在装饰装修项目申报登记时，物业管理单位必须到现场对所附图纸进行核对，以防有漏项，或有大的拆动项目漏报。登记后和业主签订《物业装饰装修管理服务协议》。4）、在办理开工手续前，物业管理方需确认装修施工的相关手续是否已经完备。5）、在施工过程中，物业管理方应注意现场是否有未申报项目和材料；是否存在违反有关装修法规的行为；装修工程是否对公共秩序、公共安全以及毗邻业主或物业使用人构成侵害。
6）、验收工作是装修管理最后一道工序，而在处理违章后再需进行验收工作。7）、对于在物业装饰装修过程中的违规违约行为，应根据相关法规、业主公约及物业装饰装修管理服务协议进行处理。
8）、装饰装修资料的一部分为业主资料，物业管理单位需及时整理好相关资料，按文件管理办法进行相应的归档。
2、物业装饰装修管理流程主要包括哪些环节？ 1）备齐资料；
2）填写申报登记表； 3）登记
4）签订《物业装饰装修管理服务协议》； 5）办理开工手续； 6）施工过程巡查；
7）隐蔽工程验收；如卫生间避水试验和埋入墙内的冷、热水管打压试验。8）装饰装修竣工验收。
3、物业装饰装修管理服务协议的内容： 1）装饰装修工程的实施内容； 2）允许施工的时间； 3）废弃物的清运与处置； 4）窗护栏的安装要求 5）管理服务费用；
6）禁止行为和注意事项； 7）装修施工安全消防责任书 8）违约责任
9）其它需要约定的事项
业主大会和业主委员会
1、简答题：哪些事项应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。
答：业主大会决定筹集和使用专项维修资金以及决定改建、重建建筑物及其附属设施设备，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。
2、《天津市物业管理条例》规定哪些事项必须由业主大会共同决定？
1、制定、修改业主大会议事规则和管理规约；
2、选举、更换业主委员会成员，监督业主委员会的工作；
3、审定物业服务合同内容，选聘、解聘物业服务企业；
4、制定、修改、审议物业管理区域内共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度或者物业服务企业提出的其他管理事项；
5、专项维修资金的筹集、使用方案，并监督实施；
6、改建、重建建筑物及其附属设施；
7、涉及业主共有和共同管理权利的其他重大事项。论述
1、、业主委员会在物业管理活动中的职责和作用
（1）性质：业主委员会作为业主大会的日常工作机构，执行业主大会的决定事项。（2）业主委员会应当履行的职责：
1、召集业主大会会议；
2、定期报告有关决定执行情况，提出物业管理建议；
3、在业主大会会议作出决定后30日内，代表业主大会与物业服务企业签订、续签、变更或者解除物业服务合同；
4、及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；
5、督促不交纳物业管理服务费的业主限期交纳；
6、组织业主对物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造方案进行书面确认，并监督实施；
7、监督管理规约的实施；
8、组织筹集专项维修资金；
9、、组织业主委员会换届和补选工作；
10、完成业主大会交办的其他事项。
（3）作用：业主委员会应当在业主与物业服务企业之间起到桥梁和纽带作用。业主委员会和物业服务企业之间的关系，是合作、不是对立；是协力、不是懈力；是帮手、不是对手。双方要多沟通、多理解；要各司其职、各尽其责。
2、简述物业管理联席会议的召集、组成以及主要协调的问题。（综合题）
定义、联席会议制度是街道办事处、乡镇人民政府协调物业管理与社区管理、社区服务的关系的有效机制，是及时有效调处化解物业管理纠纷的有效形式。
（1）物业管理联席会议由街道办事处或者乡镇人民政府负责组织召集；
（2）由区、县物业管理行政主管部门、居民委员会、公安派出所、物业服务企业、业主委员会或者业主代表等各方代表组成。
（3）主要协调：
1、业主委员会不依法履行职责的问题；
2、业主委员会换届过程中出现的问题；
3、履行物业服务合同中出现的重大问题；
4、提前终止物业服务合同的问题；
5、物业服务企业在退出和交接过程中出现的问题；
6、需要协调解决的其他物业管理问题。
共用设施设备的维护与管理
1、简述物业设备管理的内容？
答：物业设备包括：室内设备、物业红线内的室外设备与设施。
物业设备管理的基本内容：
1、设备基础资料的管理
2、设备运行管理
3、设备维修管理
4、设备更新改造管理
5、备品配件管理
6、固定资产管理
7、工程资料管理。
房屋本体的维修、养护 8
1、物业查勘的顺序？
查勘顺序一般是：从外部到内部，从屋顶到底层，从承重构件到非承重构件，从表面到隐蔽，从局部到整体。
2、屋面的维修养护管理工作应注意哪几方面？ 答：（1）定期检查、发现问题及时处理（2）保证屋面清洁，利于雨水顺畅排除（3）加强屋面维护管理，遵守业主管理规约
3、建筑物按其本身构造组成有哪几部分？简述其功能
民用建筑从构造上由：基础、墙（或柱）、楼板层及地坪层（楼地层）、屋顶
楼梯、门窗
各部分功能：基础：承上传下
墙（柱）：承重、围护、分隔（承重）
楼板：承重、分隔、支撑
楼梯：交通、承重
屋顶：围护（防水、保温灯）、承重
门窗：通风、采光、交通、眺望、围护、分隔。
公共秩序维护与管理
1、车辆管理应注意哪些事项？
《天津市物业管理条例》对于利用业主共用场地停放机动车辆的，是如何规定的？ 《天津市物业管理条例》第五十一条规定
占用物业管理区域内业主共有的道路或其他场地停放机动车辆注意： 1）确保消防通道和道路畅通，并征得业主大会同意。
2）应当交纳场地占用费，场地占用费主要用于养护维修小区道路和停车设施、改善共用设施设备等。
3）场地占用费的收取标准和使用办法由业主大会或者开发建设单位与物业服务企业在合同中约定。场地占用费的收取和使用情况应向业主公示 4）业主对机动车有保管要求的，由业主和物业企业另行签订保管合同。5）车辆行驶和停放的具体办法由业主大会决定并公示。6）未成立业主大会的，按照前期物业服务合同的约定执行。
维修资金的使用程序
1、专项维修资金使用程序分几步，具体包括那些内容？
答：专项维修资金使用程序共分六步。
第一步 制定方案。物业服务企业应当依据业主、业主委员会或者居民委员会的意见及查勘结果，提出维修计划建议，制定《维修和更新、改造方案》。
第二步 业主确认。《维修和更新、改造方案》应当经专项维修资金分摊范围内专有部分占相关建筑物面积三分之二以上且占相关人数三分之二以上业主书面同意，在小区明显位置进行公示。
第三步 办理备案。物业服务企业到项目所在地的区县房地产管理局办理专项维修资金使用备案。
第四步 开户划款。物业服务企业到专户管理银行开立使用专户，由市房屋维修资金管理中心划拨首期款。第五步 竣工验收。工程竣工后，物业服务企业应当组织业主、业主委员会或者居民委员会、施工企业及工程监理单位对工程进行验收，并签署《维修和更新、改造工程验收报告》。
第六步 决算核减。物业服务企业填写、公示《维修和更新、改造工程决算费用分摊清册》，到项目所在地区、县房地产管理局领取《专项维修资金使用完工证明》并到市房屋维修资金管理中心办理维修和更新、改造工程尾款结算手续。
2、物业服务企业或者相关单位到项目所在地的区县房地产管理局办理专项维修资金使用备案，需提交的材料：
1、《维修和更新、改造方案》及工程预算书
2、《维修和更新、改造方案书面确认证明》及《维修和更新、改造方案书面确认明细表》
3、《维修和更新、改造方案公示证明》。
达到审价和招标条件的维修工程，还需提供维修工程预算审价报告和工程中标通知书。区县房地产管理局应当在接件后2个工作日内到项目现场查勘，确认后出具《专项维修资金使用备案证明》。
3、哪些情形可使用应急解危资金：
1、房屋局部屋面渗漏，外沿脱落，道路破损、塌陷等受益范围、责任人无法界定的。
2、突发电梯故障、排水管道漏水等影响业主正常使用和主用安全的。
3、经业主大会同意的其他共用部位、共用设施设备紧急维修项目。物业服务合同约定应当由物业服务企业承担的维修内容除外。
档案管理
1、简述物业项目档案建立的主要内容？（1）基础管理文件材料档案；（2）房屋管理与维修养护档案；（3）共用设施设备管理档案；
（4公共秩序维护、消防、车辆管理档案；（5）环境卫生管理档案；（6）绿化管理档案；
（7）社区文化活动文件材料；（8）项目管理效益档案。
达标创优
1、简答住宅小区的达标创优标准八个大项的内容？（1）基础管理；
（2）房屋管理与维修养护；（3）共用设施设备管理；
（4公共秩序维护/消防/车辆管理；（5）环境卫生管理；（6）绿化管理；
（7）精神文明建设；（8）项目的管理效益。
2、简答大厦和工业区达标创优标准九个大项的内容？（1）基础管理
（2）房屋管理与维修养护（3）共用设备管理（4）共用设施管理
（5）公共秩序维护及车辆管理（6）环境卫生管理（7）绿化管理（8）精神文明建设（9）项目的管理效益
绿化管理
1、绿化接管验收应注意的问题。
(1)绿化接管验收应以绿化竣工图为依据(2)特别注意种植土的深度(3)注意苗木规格，品种(4)注意绿篱及灌木的密度(5)新补植植物应注意成活率
(6)仔细检查供水系统
2、绿化管理常见的问题：
各类毁绿现象： 1)工程土堆入绿地 2）污水排入绿地 3）人为践踏
枯枝死树问题、浇灌井盖、缺苗、支架问题、绿地杂草、绿地各类边角处理、作业面的善后处理、树穴、植物配置杂乱等
3、绿化外包应做好哪些工作。⑴承包单位的资质状况
⑵合同签订的要严谨、细致（如是否含水费）⑶绿地的基本情况要清楚 ⑷做好日常的巡视、检查 ⑸注意绿化设施是否完好 ⑹监督承包单位农药的使用情况 ⑺绿地的卫生状况 ⑻合同到期前要加强监督
⑼承包单位是否拖欠水费、工资等
天津市树：绒毛白蜡 天津市花：月季花（四季花、月月红）
保洁服务
1、物业清洁管理的内容
1、物业清洁管理的前期介入
2、物业清洁的验收接管
3、物业清洁的日常管理
4、高空外墙的清洗
5、清洁有偿服务
2、外围清洁点都包含哪些？ 外围清洁点除路面以外包含街心花园、广场、绿化带、喷水池、休闲游乐设施、灯具、垃圾箱、果皮箱垃圾房等清洁。
关系维护
1、、做为一名项目经理在日常工作中应如何做好关系维护？ 关系维护分为内部关系维护和外部关系维护
内部关系维护是与员工的关系维护，对管理人员要创造良好空间、提高技能、考核激励、营造氛围；对基层员工要主动关心、加强管理、树立信心、提高效率，要定期做好员工的满意度调查。
外部关系的维护包括业主关系维护、专业部门和相关单位关系维护（如外包公司等）、行政主管部门关系维护、媒体的关系维护等。
2、简答如何进行业主满意度调查？
阐述业主满意度调查的步骤和方法。答：
1、物业企业应在年初制定业主满意度调查计划。
2、满意度调查应定期进行（至少半年一次、每年两次），调查的比例按照服务标准应达到80%左右。
3、调查表收集后进行情况汇总，写出业主、客户满意度调查报告。调查报告的内容包括基本情况（业主、客户对各项物业管理服务工作的满意度情况），对业主、客户提出的意见和建议进行分析研究，制定下一步工作的整改措施等。
3.如何做好物业项目经理 篇三
2017年8月22日
如何做好物业项目经理
作为一个优秀的物业项目经理人，专业知识要强，要有良好法律知识及良好的合约履行意识。在很大程度上必须全面掌握国家颁布并实施的法律、法规以及地方政府的一些实施细则，如《物业管理条列》、《住宅室内装饰、装修管理办法》、《物业收费管理办法》、《贯彻落实全国物业管理条件的实施意见》等一系列指令性文件。只有熟练掌握了这些法律、法规，才能使物业管理工作有法有据、有条不紊地展开；同时，物业项目经理也必须掌握物业管理公司与开发商签订的《前期物业服务合同》、与业主签订的《前期物业管理服务协议》或与业委会签订的《物业服务合同》，明确掌握合同内所规定的权利和义务，以及收费标准、期限、时间等一系列条款，这样才便于今后开展各项物业实务操作。做到有法可依。在做到以上政策性的法规以外，还要做好以下几点：
一、沟通协调与服务意识
作为一个物业项目经理人应具备良好的沟通协调能力和服务意识，作为物业项目经理人每天要接触和处理管辖区域内各类民生矛盾和业管问题。要面对不同的业主及自己的员工，同时，还要处理好与政府之间、公司之间的往来关系（街道、社区、派出所、房管处、规划局，以及城管、交警、消防、环保、绿化等部门）。所有这些公共关系都需要物业项目经理必须具备一定的亲和力，以沟通协调各方面关系的能力。如 没有良好的个人沟通协调能力，显然是不合格的经理人，给物业管理的正常运作带来麻烦。而一个合格的物业项目经理能及时与广大业主和员工的及时沟通，则更有利于化解各种矛盾、解决各类问题、树立管理处良好的信誉，便于物业管理各项工作的顺利开展。
作为物业项目经理人，对于上级领导的指令，必须准确领会，并严格执行。出现问题及时反馈给上级领导,要起好上传下达作用。在充分维护公司利益的同时，在各方利益上找到一个支撑点。这就需要物业项目经理人发挥沟通协调能力，为公司争取最大的利益。当面对管辖区域的业主时，物业项目经理人所需考虑的应该是如何让业主满意。这就要求物业项目经理人必须发挥良好的沟通、协调能力，以真诚的态度了解业主的困难和需求并解决，这是物业项目经理人的工作要求和目标。服务是永恒的主题，物业经理应树立“永远想在业主前面”的思想，认真观察、了解、分析、研究业主（客户）的实际和潜在需求，并努力寻找适度成本投入下的意识方案，延伸和拓展服务项目，确保服务内容的多样性，提升业主（客户）的生活品质和满意度。在物业管理服务、礼仪规范、常识中。在严格要求自己的同时，应注重对员工的培训。强调员工在日常工作、服务的细致完美和工作责任感。并且，以此维护和提高项目管理的良好声誉。
二、团队管理意识
物业管理要创立品牌，规范管理，提高全体人员的管理服务水平，才能参与竞争，这就要求企业搞好团队建设，只有众人拾柴火焰高，才能建立一支能打硬仗的队伍。
搞好团队建设首先要确立团队建设的目标。有人说:没有行动的远见只能是一种梦想，而没有远见的行动只能是一种苦役，远见和行动才是世界的希望。因此团队目标表明了团队存在的理由，成为判断团队进步的可行标准，而且为团队建设成员提供一个合作和共担责任的焦点。
搞好团队建设才能提高企业的凝聚力和竞争力，进而实现企业的全面协调持续发展，必须认真做好沟通、关爱、激励三个阶段的工作。
沟通是真诚搭建理解的坦途，只有真诚沟通才能相互理解，形成共识，良好的沟通是增进感情的润滑剂，开启心灵的金钥匙，才能够及时发现问题，解决问题，有效提升企业效益。关爱能使员工对企业有强烈的归属感，人是最富有感情的，领导对员工的关爱与体贴换来的将是员工对企业的忠诚。使员工对温馨的企业之家感情日益浓厚，与企业同生死共荣辱的责任感不断增强，同时给员工创造一个轻松的工作环境，提供广阔的学习的平台，让员工们不仅希望能够快乐地生活和工作，而且有不断学习，不断提高的需求，建立公正的晋升机制，为员工设计一个充满吸引力的职业生涯，营造一个有学头，有干头，有奔头的环境，是搞好团队建设，也是增强企业竞争力的重要一环。
其次，激励可以有效地增强员工的使命感，提高员工的自信心，给员工机会锻炼及证明自己的能力，促进工作的顺利完成，保证工作质量，同时让管理者在员工心目中树立可亲可敬的形象，觉得管理者是值得信赖的人，体现企业管理以人为本的理念。
优秀的物业管理团队需要一个优秀的管理员，管理员要具备强烈的事业心和责任感，勇于创新的进取意识和身先士卒的榜样，俗话说浑身足铁，能打多少钉。只有充分发挥下属的积极性和创造性，才是真正意义上的领导者，学会尊重下属，塑造良好的形象，要有容人容事的肚量，不能揽功推过，还要学会如何合理授权，才能成为一个战斗团队的核心。
在严格管理、强调团队意识的同时，要多关心、了解员工在工作中的出现的问题和困难，帮助他们化解工作中的苦恼，并予以引导和必要的鼓劢。只有充分发挥全体员工自己的潜力，不断发展各种能力才能带领全体员工同心协力，共同奋斗，实现团队建设的崇高目标。
三、客户关系维系 项目有一个优秀的项目经理是不足矣以撑起整物业公司，而要建立一个完整的客户服务体系，客户服务体系的完善与否，直接影响住宅项目的成败；而客户服务的主体是社区（业主），这就意味着对于一个新的项目，拥有一套优质的客户服务体系是至关重要的，这需要物业项目经理紧紧把握住前期案场介入这一有利时机。
1)案场管理期。案场是物业服务第一次与客户接触，从案场客服服务规范化及体验服务流程的细节体现，都是客户对物业服务的首肯。
2)入住服务期。入住服务是物业管理公司员工为满足业主 / 使用人入住中的各种需求，对业主 / 使用人正式使用物业时，提供各种指导，帮助业主 / 使用人得以顺利入住而提供的服务。
3)装修管理服务期。物业的装修管理服务是日常的物业管理重要内容之一，同时也是难题之一，为此物业管理企业还要规范装修行为，加强管理装修工作，同时对违章装修要防微杜渐。
4)客户档案管理。档案记录是人的活动，业主档案的形成者包括：业主 / 使用人、前来探访业主 / 使用人的外来人员、业主大会或业主委员会与物业管理公司相关的文件资料。因此做好业主档案的收集工作，可以更深地了解社区内业主的层次，更好地为业主提供最合适的服务。业主档案的收集一般注意三个阶段：早期介入时，着重了解；在业主收楼时和日常生活中，着重收集。利用好服务中心APP平台定期给业主/客户发送生日提醒，生日祝福等内容增强客户关系。
5)客户服务中心的服务。一站式服务、全程式管理、信息流畅、集中处理、快速应答、及时反馈。主要涵盖问询服务、报修服务接待、业主投诉的接待与处理，业主满意度测评体系。
6)社区文化建设。对于物业管理公司来说，良好的社区文化可以树立起公司的品牌和形象，为扩大业务打下坚实的基础；同时，有利于加强住户和管理公司的协调与沟通，进而化解矛盾和不必要的纠纷。而对于业主和住户来说，创造了一个赏心悦目的工作、生活环境，丰富了广大住户的业余文化生活，使小区内形成一种和睦，融洽，安宁的气氛，有利于邻里之间的沟通与交流。搞好社区文化建设，应加强硬件和软件方面的建设。社区文化活动一般分为以下类别：常设性活动，如庆典活动、社区文艺长廊（宣传栏、楼内广告板）、建设活动、文艺座谈、评比活动、互助活动；临时性活动：趣味体育竞技、综艺活动、公益活动。
7)定期或不定期的走访客户。最好的服务就是要了解业主的需求“急业主所急、想业主所想”，通过定期或不定期的走访沟通才能更好的与业主维系好关系。
四、安全管理
安全管理在整个物业管理中具有举足轻重的地位,它对业主的安居乐业。社会的长治久安发挥着重要作用。随着地产的不断开发，物业管理也就随之迅速发展起来，“安居”才能“乐业”，物业保安成了物业管理的重头戏，安全、私密、舒适、放心的居住环境是人们对高质量生活的追求。
针对目前物业公司管理市场，想要建设一支高素质的保安队伍的也是一件非常头痛的事情，比如大家常说的人员整体素质不高、人员流动频繁、年龄偏大、招聘困难、服务意识和安全意识低、不服从管理等问题，严重的还有监守自盗的现象。但在物业管理企业，保安在物业管理中的地位是别人无法替代的，除了肩负着物业辖区内秩序维护的重任外还是公司对外形象宣传的一面旗帜，起到形象展示的作用，保安工作人员是工作在物业管理的最前线，他们直接和业主(顾客)接触，为业主(顾客)提供最直接的物业管理服务，所以保安队伍的管理和服务水平将直接影响到整个物业管理服务质量及品牌信誉。那么如何做好保安队伍的建设呢，应从以下几个方面加强保安队伍管理建设： 1.严格控制招聘环节
作为一个项目经理人，在保安招聘的环节上一定要把好关，招聘前要先制定出招聘条件、招聘方案及项目岗位需求，不要盲目的的招聘，应该有方向性、针对性的招聘、人员的选才很重要。在招聘中尽量去招聘没有做过保安的人员，最好是刚毕业的学生，这样便于管理，培训及岗位值班的效果要比那些总在保安队伍中跳来跳去的老油条好管理。另 在一些特殊的岗位，比如车库，车场收费岗、监控室岗可以考虑年龄大一点成家的退伍人员，或一些女职工，因为他们找份工作也很不容易，会比较珍惜工作，并且责任心强。2.做好岗前和岗中培训
在保安招聘来后岗前培训很重要，如果有条件的话一定要独立培训，有些公司因为条件上的限制喜欢让老员工在岗中带，不过通过我多年的保安工作经验，这样的做法效果不大，因为老的保安往往不会说怎么教新员工如何做好，而是教员工如何偷懒和如何应付领导，往往新来的员工在专业知识还没学到的情况下其他的已经很精通了。在岗前培训中开始要着重于军事训练、服务礼仪、项目基本情况、消防管理理论、公司管理制度、物业专项基础管理知识等培训，在上岗前集中考核各方面能力。如果达不到岗位要求那么只能从这一环节淘汰掉，另外岗中培训包括每周定期培训，其中主要包括军事、体能、消防、业务知识、法律法规等，要安排合理时间进行反复培训，并结合现场管理情况定制出培训计划和消防演练计划及施行。
3.重视他们，同时也要让他们感觉到受到重视
在工作中管理员要重视每位员工的付出，在生活中管理员也要注意员工的工作、生活情绪，做好思想工作教育和沟通，这时候管理员要起到作用，要做好沟通，不能单靠保安主管，物业经理也要定期不定期地与员工沟通，不要给员工高高在上的感觉，要重视他们，对员工讲他们的重要性，对他们的工作成绩要给予肯定，这样员工才会更加努力的去工作，有时候加工资不是最好的办法，特别是保安人员，他们更想得到别人的认可和尊重，尤其是领导的认可。
4.让其生活感到充实
对于保安工作，做久了都会感觉到无聊，特别是下班后，如果这时候管理不善的话很容易使保安队伍纪律涣散，这是因为保安队伍大部分都是一些年轻小伙子，即使有退伍军人也会因社会环境而变化。加之处于结交朋友谈情说爱阶段。那么在这样的关键时刻，除了要经常灌输安全重要性和岗位重要性外还要提高员工的业余生活，让其感觉生活每天都排的满满的，比如培训、训练、娱乐项目比赛等，这样的话他们感觉既有部队的生活又有社会的乐趣，既能统一管理又能增加保安队伍整体团队的凝聚力、战斗力。5.要有好的薪酬体制
物业公司除有好的体制和规范完整的规章制度外，要想保安队伍综合素质高，服务理念强，就必须做好保安薪酬评估计划。在当今的社会里，经济是大家关心的问题，那么要招聘好的保安就得在薪水方面让他感觉到比周边同行企业要高，他们就会感到自己能进入这样的企业而自豪，就会珍惜这份来之不易的工作。物业公司在薪酬计划评估方面做到位，薪酬体制完善，保安的流动率就会下降，人员的素质就会提高，服务理念就会加强。这个问题比较现实，但确实管用。6.严格执行管理制度
在正常管理中，一定要结合现场严格执行管理制度，最终的目的是让处罚有依据，公平公正对待每一位员工无论奖励还是惩罚，其实每一位员工心里都有一杆称，如果保安管理过程中一旦出现有失公平、公正的处理，将对全体员工的工作士气都会产生很大的打击，甚至让员工对管理者产生一种不信任感，这种不信任的情绪一旦带到实际工作中去，那将是十分危险的。做到公平公正，这样才能提高管理者的威信，提高团队的氛围，达到理想的效果。对违规人员要人员及事项要提前做好管理预防工作，如果等到问题都出现了再去处理，那么要多付出很大的人力和物力，还未必能达到理想的效果。7.人员着重培养，选拔人才
除了以上管理措施，公司还要有完善的人才选拔机制，给员工能看到自己的前途，形成良性循环，说实话没有一个保安愿意一辈子做保安，都感觉只是在吃青春饭，要给员工希望，让员工感觉到自己的努力是有回报的，这样才能形成一个积极向上的团队，才能建设好保安队伍。
五、环境管理
随着经济的发展和人民生活水平的提高，使得住宅小区日趋规模化，业主对小区的绿地大小，园林布局和绿化档次的要求也越来越高 , 绿化管理工作也就占据十分重要的地位。因此，较多的公司会在项目前期设计阶段要求物业公司介入，作为一个优秀的项目经理人，应该根据项目的设计特性及结合项目整体美观、实用、易维护、消防要求方面提出物业管理专业性问题。对于绿化施工后的交接后养护管理工作也至关重要，即根据不同园林树木的生产需要和某些特定的要求，及时对树木采取如灌溉、施肥、修剪、防治病虫害、防寒、除草中耕等园艺技术措施；应根据实际制定计划、月度计划、预算等计划。
环境管理另一方面则属于保洁管理工作，作为一个优秀的项目也要从前期开始进入，对项目楼宇、园林、车库、楼宇外国清洁取水点的设计和垃圾回收站的设计，要从物业专业及科学管理角度提出专业化的建议。在清洁管理方面要注重人员的招聘、人员技能培训、服务礼仪培训、清洁工具使用规程培训。在日常管理方面要注重团队建设及制定合理的、月度工作计划和制定日常巡查机制、考核机制等管理工作。
六、品质管理
物业的品质是公司发展的基础，是公司的生命线，已成为人们的共识。在市场经济条件下，公司要生存和发展，必须强化品质、品牌的管理，以及提升全员的服务意识，使自己的产品或服务让顾客满意，并通过优质的产品和服务，提升公司业的核心竞争力。作为一个以价值为导向，品质为生命线的公司，品质的管理离不开公司的ISO9000内部管理体系、品质管理方针及品质管理考核制度。1.建立统一的品质管理体系
品质是企业的生命，品质管理是企业管理的纲要。品质管理体系是指“在品质方面指挥和控制组织的管理体系”，通常包括制定品质管理方针、目标以及品质策划、品质控制、品质保证和品质改进等活动。而实现品质管理的方针目标，有效地开展各项品质管理活动，就必须建立相应的管理体系。其作用是：帮助企业增强顾客满意，通过持续改进总体业绩，提高顾客的满意程度进而带来企业效益的提高。如果公司没有一套稳定的规章制度和标准规范，下面就无章可循，服务质量就没有保证。健全和完善规章制度，针对管理上的薄弱环节和漏洞，加以落实，一切按标准规范办事，做到有法(章)可循，有法(章)必循，从制度上避免质量问题的发生,对企业来说尤为重要。
2.建立公司品质管理制度。
为了加强物业的品质管理，塑造和推行公司品牌形象，切实保证物业工作标准、管理标准和技术标准的全面实施，必须制定物业公司品质管理制度。包括品质管理的范围及职责、品质管理的组织架构、品质管理的各级权限及落实品质标准及技术标准。
3.树立好品质管理观念
要做好品质管理，一是要牢固树立“质量第一”的观念，强化干部和员工的质量意识，上至最高管理者，下至每一位基层员工，都要下定决心，提升管理品质；二是要强化品质监督，加大对质量问题的惩罚力度；三是要创新教育模式，使品质管理的各项规定和要求真正成为每名员工的自觉行动。
4.树立强有力的执行力
以期达到控制项的服务品质项目和优秀的管理人，强调物业项目经理人的执行能力。执行力，这是企业提高效益的保障。而执行力的好坏、强弱，直接反映出物业项目经理人的心理素质和能力。一个优秀的物业项目经理人，是能够弥补因事先预测或策划不足所造成的被动
5.品质的创新能力 强调物业项目经理人的创新能力。时代在变迁，社会在进步，思维在更新。作为物业管理模式，不可能停滞不前。只有在管理项目上不断地创优、创新，才能让业主感到满意。我始终认为，业主满意度，是衡量物业服务品质最客观的标准，这也是物业项目经理人能力的最好体现。作为一名物业项目经理人应该不断改进、提高自己管辖区域内的物业服务质量，改善自己的服务意念，创新并缔造出管辖区域内宜居、和谐的环境，从而羸得业主的拥戴和赞喻。
七、管理预算的制定与成本管控
物业项目经理人要具备精明的理财能力。作为企业，离不开效益和利润二字。企业如何持续发展，如何最大限度地创造效益，如何开源节流，节省每一项不必要开支，作为一名物业项目经理人必须深思熟虑。尤其在物业这个劳动力密集、微利的行业，收入多少、支出多少、盈利多少，作为物业项目经理人，要做到心中有数。要有精灵的理财眼光，抓好多营、有偿服务收入，多方寻求利润增长点，从而保证管理项目达到最大的盈利目标。
上述几点，这是一名优秀物业项目经理人所必备素质和条件。除此之外，物业项目经理人的个人魅力、操行和修养也同样重要。
4.物业公司项目经理职责 篇四
2. 负责公建项目、写字楼的安全保卫工作，根据安全保卫工作的方针、政策和有关法律、法令，建立、健全、各项安全管理制度;组织对全体员工进行防火、防盗、防治安灾害事故等安全教育和培训。负责公建项目保洁管理工作，建立健全相关制度流程，确保能为客户提供干净整洁的工作环境。
3. 负责公建项目、写字楼年度/月度计划、预算的制定、申报和执行。负责物业部员工考核，部门日常事务的管控。
4.负责对外公共关系和重大事件的协调管理工作，服务中心重大接待工作。
5. 负责物业管理外委项目服务商的筛选、委托合同的申报、签订及合同执行的监管工作。
5.物业项目经理岗位职责 篇五
1.负责物业项目的全面管理，直接分管人事、财务工作。
2.指导财务工作，及时了解部门经营情况、费用组成，对财务审批和重大事项进行决策。
3.每月定期监督、检查设备设施、安全和环境等业务管理;指导中心、安全工作，对部门安全管理负主要责任。
4.负责本部门各类设施的检查、机电设备运行的监督、住户重大装修改造的审批、重大返修工作的跟进。
5.负责制订项目所有工作目标和计划、工作协调、团队建设等。
6.熟悉客户情况，建立良好的客户关系。
___对外与政府部门建立良好的公共关系等。
物业项目经理岗位职责(二)
1、领导、监察、审查、评估及修订物业管理的职能及工作的能力;
2、执行政府各项法规、法令及物业管理公约，与有关各部门保持良好关系;
3、制定项目物业管理预算方案，管理日常物业的服务品质、操作管理流程及适当的财务运行情况;
4、妥善处理一切紧急及突发事件;
5、负责楼宇、设施、设备的验收及设备设施的维修，安排各项维修工程和专业的发标工作;
6、负责监管项目资产(如会所、车位、房屋等)的运行情况;
7、负责协调和管理绿化、保安等相关工作;
8、负责处理租户、业主投诉，保持小区环境卫生及维持治安秩序
物业项目经理岗位职责(三)
1、全面负责管理处各项目日常管理工作。
2、严格执行公司管理体系、依据公司总目标、计划、预算制定管理处工作目标、计划及预算，完善制度，持续改进。
3、倡导节能并采取有效措施降低运行服务成本，开源节流。
4、负责建立管理处相关工作流程和作业标准，理顺工作关系，确保各项工作的有序开展。
5、以身作则，带头遵守公司的各项规章制度，合理安排管理处各岗人员工作对工作实施进行过程监控，必要时作相应调整。
6、负责对管理处全员的培训，以提高工作质量、工作效率和人员素质。
7、强化团队意识，倡导团结协作精神，关心员工，营造良好的工作氛围。
8、按公司要求对管理处员工进行绩效考核，做好公平、公正、透明、合理。
9、加强与其他部门、业主、外部机构的联系与沟通。
10、按公司要求正确处理客户投诉、突发事件或各类重大事件、事故。
物业项目经理岗位职责(四)
1.认真执行公司制定下达的各项工作方针、计划和指令，严格执行公司各项规章制度，定期向公司汇报物业服务中心工作情况，全面负责服务中心的管理工作;
2.建立、健全物业的组织管理系统，统筹、领导、监察、审查、计估及修订物业部的职能及工作，保证合理化、精简化、高效化;
3.执行政府各项法规、法令及物业管理公约，负责对外协调有关单位、部门的公共关系，确保各项工作顺利开展;
4.围绕公司下达的利润指标和各项工作，制定物业的管理方案及经营预算;
___分管各部门的日常费用支出的审核工作，合理控制费用开支，定期向公司汇报物业服务中心经营情况和费用组成;
6.负责审核客户服务工作计划和各项客户服务方案并监督实施;
7.负责物业服务中心范围内各类投诉、建议、对外接待、各类活动筹划、重大突发事件等事务处理;
8.负责审批物业服务中心每月的工作计划和培训计划。监督各类员工岗前、在职及升职培训计划的制定、实施、培训结果的考核，并跟踪培训效果;
9.领导处理一切紧急及突发事件。
物业项目经理岗位职责(五)
1、领导全体项目服务部员工完成公司下达的责任目标。
2、对项目的收支情况负责，业主住户满意率在___%以上。
3、对项目部的整体服务质量安全生产负责。
4、对项目的内部运作负责。
5、负责项目不合格服务的处理及纠正、预防措施和跟踪。
6、每季度走访各业主不少于___次，制定各月工作计划和总结。
7、按要求收集业主相关需求信息，并拿出组织实施方案。
8、对项目员工进行考核，并据实进行奖罚。
9、根据公司的相关规定对有关合同及分供方进行评审。
10、根据国家、市及公司的决定，制定并批准本项目的管理运作制度，计划周密安排得体。
11、每年组织项目对业主进行书面回访满意度调查。
12、督导各部门做好相关体系资料的建立和存档。
13、检查和组织相关部门人员进行业务培训并定期考核存档。
6.物业项目经理述职报告 篇六
篇一：物业项目经理述职报告
XX年8月—XX年8月
个人工作总结
公司领导：
时光飞逝，岁月如梭，转眼入职南湖物业已二年有余，在这工作的二年里，无论在工作和生活中都受到公司领导和广大员工的支持，回顾这二年来的工作，作为***项目部经理，二年来，充分熟悉了项目部管理服务现状、工作流程执行、员工工作能力、工作量饱和程度，工作质量及工作完成效果、各项管理制度、行业法规等等，依据公司管理目标责任书及安全管理责任书，制定符合***项目部的工作思路和计划，并按照计划逐项开展落实工作。
秉承公司“真心付出 真诚服务”的服务宗旨，在各部门的通力协作努力下，走过了XX年创示范小区、园林式居住小区的规范化过程，走向了管理工作持续改进，服务品质稳步提升的XX年。现将我的XX年8月—XX年8月的工作总结如下：
一、员工培训工作
1）、培训的方式： 员工掌握工作技能与专业知识的程度，直接影响到服务管理水平的发挥，结合XX年对员工培训的效果评估，针对物业知识和实际操作培训进行了有效结
合，培训分为物业基础知识课堂培训、岗位技能现场培训、房屋及公共设施及配套设施现场实物培训；参观“国优”、“省优”物业小区等方式。
2）、培训的内容：重点以岗位工作技能为主，涵盖了项目部简介ppt、入住办理流程、装修办理流程、住户手册、一级物业服务标准、职业道德、物业服务礼节、案例分析、来电来访接待规范、创优档案资料收集、***质量手册、消防知识ppt、小区安全防范ppt、设施设备现场培训、房屋结构及配套设施现场培训等，全面的培训和学习共计： 28 课时。参观学习示范小区4个，使员工边工作、边学习、边实践、边纠正，让员工认识到培训是一种乐趣，是一种企业赋予的福利，提高了员工的专业技能、服务水平和职业素养。
1、客服员工培训：
客服中心新员工较多，为了尽快使员工掌握工作技能与专业知识，我亲自对员工进行了较为全面的物业知识和操作培训，培训重点以实际工作技能为主，涵盖了入住办理流程、装修办理流程、住户手册、一级物业服务标准、职业道德、酒店服务礼节、答客问、案例分析、来电来访接待规范、业主购房基本信息资料收集、***质量手册等，全面的培训和学习，共计 90多课时。
使员工边工作、边学习、边实践、边纠正，让员工认识
到培训是一种乐趣，是一种企业赋予自己的福利，较好的提高了员工的专业服务水平和职业素质。
2、保洁员培训
员工培训工作作为日常工作的指标任务利用中午休息时间每月2次集中培训,培训内容包括:《清洁基本技能》、《岗位职责》、《操作安全》、《清洁剂的性能和使用》等，同时在日常工作中不间断的指导和培训,使培训工作贯穿整个上半。
3、秩序员培训
对新招聘的秩序员进行上岗前岗位的基本知识和操作技能培训，同时配合品质部加大对在职员工质量管理文件的学习，注重岗位形象、礼节礼貌、应急处理能力等多项培训，从而增强秩序员的工作责任心和整体素质；强化服务意识，树立“友善与威严共存、服务与警卫并在”的服务职责。
二、项目档案管理
经过XX年8月—XX年8月对***文档管理进行了细化补充和完善，按照《国家创优秀示范大厦标准》物业档案管理要求对档案管理做了以下工作：
1）、XX年8月建立良好的档案管理存放环境，更换玻璃档案柜，按分类编程序号，保持档案室通风、采光良好，杜绝室内防潮、防霉情况发生。
2）、XX年2月针对公司内部文件、项目各部门记录、日常文件、客服日常记录、业主资料等，按不同部门、不同类型进行分类、重新整理档案目录存档；
3）、XX年3月疏理了业主原来的资料，更新、补充、完善业主的信息。
3、物业对外联络工作：
1）、XX年12月完成办公楼项目物业项目“陕西省创优秀示范大厦”验收工作；
2）、XX年12月完成***项目、办公楼项目创“西安市园林式小区及大厦”验收工作；
3）、接待参观学习同行，通过XX年的创优基础准备工作，XX年以
客服为中心的工作思路得到贯彻，经西安市住房保障局推荐、慕名来小区参观的同行有10家之多，在参观交流过程中，我们保持优势，提高不足，相互学习，相互促进，受益匪浅。
三、日常管理工作
1、治安方面
四月份发生两起入户盗窃事件，给项目部造成了非常被动的局面，产生了很坏的影响。为加强安全防范意识，扭转员工责任心不强的思想状态，针对被盗事件引以为戒，查找漏洞，总结教训，深入剖析检讨产生此次事件前因后果，拿出整改措施，以班长及骨干员工带动新员工，避免以后再次发生类似事件。
七月份秩序员与外来接小孩家长发生打架，造成7月22日晚间小区南大门被砸事件，严重影响公司及省市局声誉，给小区业主带来生活不便，针对事件发生的深刻教训，及时组织管理层员工，从管理中找问题，改变工作思路和方式，换位思考，多角度处理问题。做到安全是基础，和谐是目标。
2、应急事件：
在过去的一年里，组织部门员工多次进行治安演习，同时处理电梯困人、管道跑水、紧急停电、可疑人员的清理等突发事件24起，使员工之间的协调能力、团队合作精神有了明显提升。
3、消防工作方面
消防工作作为日常安全工作的重点，我部对辖区消防设施设备每月定期检查和不定期的抽查，对过期的灭火器及时进行了更换，并按安全标准化建设要求规范管理，多次组织部门员工进行消防常识培训、并在4月12日进行了灭火实战技能演练、7月3日进行了电梯困人实战技能演习等，使员工的基本灭火技能和电梯困人解救流程和操作技能有所提高。
4、安全标准化建设：
1）、依据《安全标准化实施方案》要求，制定项目部安全标准化实施计划，制定相关制度、措施，建立台账，按规范要求进行学习；
2）、秩序管理设门岗、巡逻岗、监控岗、车库岗，岗与岗之间密切联系，严格按岗位流程规范要求，对小区实行全方位24小时的安全保卫，严格的管理制度确保了上半年本辖区无刑事案件、火灾事故的发生。
5、保洁工作
1）日常保洁治理是以日常区域卫生清扫、保洁为主，并按周计划、月计划定期完成对各个卫生死角清理、碧水湾湖面落叶清理、喷泉清洗、污水坑清捞等各项机动工作,同时加大力度对外围及草坪落叶清扫,垃圾收集清运日产日清，并在天气进入蚊蝇滋生时节，加大小区的消杀工作，每周按计划对小区内92个雨水井，房前屋后、建筑垃圾及生活垃圾台集中消杀，每月定期对小区进行消杀灭鼠工作，放置鼠饵盒共计6 次，发放粘鼠板 300张，灭蝇纸 500张，篇二：物业经理述职报告范文 三篇
物业经理述职报告范文 三篇
物业经理述职报告范文一：
紧张而充实的一年在忙碌中即将划上一个圆满的句号。XX年可以说对于“年轻”的物业公司来说是成长和壮大的一年,也是迎接挑战、自我加压、探索新课题的一年。回首过去的一年,我们在主管局长的正确领导及相关处室的亲切关怀和鼎力支持下,以局十八届一次职代会精神为指针,认真贯彻“三个代表”的重要思想,充分调动职工积极性,以安全
文明生产为基础,以“业主无抱怨、服务无缺憾、管理无盲点、工程无缺陷”为工作标准,通过积极的探索和不懈的努力,XX年我们在安全文明生产、提高服务质量、职工队伍建设等方面取得了可喜成绩。我做为物业公司的主要领导,既有成绩,也有不足,下面对照本人职责进行全面述职,请大家多提宝贵意见。
一、加强政治理论学习提高自身政治修养
一名基层干部,如果没有一定的理论素养,就难以全面深刻的理解党的路线、方针和政策,特别是在今天,面临市场经济大潮的冲击,企业的改制改革不断深入开展,无论每个领导干部,都会遇到一个如何适应新形势的发展需要和如何提高自身建设的问题。因而,一年来我从未间断过自己的政治理论学习,我要求自己在日常的学习工作和生活中,要做到“两个学习,一个到位”,一是学习邓小平同志全面建设有中国特色的社会主义理论,学习江泽民同志的“七一”讲话和“三个代表”重要思想论述以及党的十六大精神,正确理解党在新时期的路线、方针和政策,坚持对马列主义的信仰,牢固树立共产主义理想,解决好在新形势下,使自己的思想更加符合实际,符合时代发展要求保持与时俱进。二是从实际工作出发,有针对性的学习一些管理知识和工程施工知识,从严要求自己,做到干什么、学习什么,需要什么、学习什么,从而使自己成为有知识、懂业务、会管理,胜任本职工作的
干部。通过学习,使自己进一步端正了工作指导思想,理清了工作思路,改进了工作方法,做到工作扎实有效,基本到位。
立党为公,执政为民,是党的性质和宗旨所决定的,是党的作风建设的根本目的。党员干部廉洁从政,直接关系人心向背和党的执政地位的巩固。作为一名党员干部,必须始终坚定共产主义的远大理想,牢记全心全意为人民服务的宗旨,正确对待权力、地位和自身利益、加强自身政治修养。一年来,我严格执行有关廉政建设的若干规定,在工作中和生活上坚持严格自律,做到自重、自省、自警、自励,不为人情所动,不为金钱所惑,自觉抵制各种腐朽思想的侵蚀。在公务活动中能坚持原则,秉公办事,不徇私情,清清白白为官,老老实实做事,勤勤恳恳为民,堂堂正正做人。
二、主要工作完成情况
物业公司按照年初职代会要求,圆满的完成了全年各项工作务。
1、内部改革脱胎换骨 队伍建设卓见成效
一个企业如果没有一支素质高,作风过硬的干部职工队伍,任何先进的管理都难以实现,发展和壮大更是无从谈起。龙电物业公司组建之初,由于多年计划经济体制服务模式的影响,职工观念滞后,干部思想守旧。今年我们在改变职工思想观念上加大力度,利用全公司员工大会把物业公司现在所面临的严峻生存发展形势一一摆在职工面前,同时引导职工
明确了龙电物业公司生存发展面临的有利条件和不利因素,使全公司上下树立起了忧患意识、服务意识、效益意识、创新意识和品牌意识,在思想上实现了从“等、靠、要”向“干、创、闯”的转变,在观念上实现了从“为面子”向“为生存”的转变,在工作作风上实现了从“我是大国营”向“我是服务员”的转变,在行动上实现了从“老守田园”向“走向市场”的转变,干部职工思想观念的转变,使企业步入了健康的发展轨道,为企业的发展和壮大奠定了坚实的思想基础,全公司形成了安定团结、上下一心、共求生存、共求
发展的良好氛围。
党建工作一年来以班子建设为重点,坚持“三会一课”,突出党支部的战斗堡垒作用,发挥党员先锋模范带头作用,提高办事透明度,开展爱岗敬业,无违章班组活动,实行党员与群众谈心活动。今年,我们支部继续把党风廉政建设工作作为党建的核心工作来抓,制定了党风工作计划,预防职务犯罪要点,精神文明建设要点等。认真利用组织生活、专题党课、专题民主生活会以及专题学习等形式进行党风党纪教育,力求使广大党员干部提高觉悟和自制力,提高防腐拒变的能力,消除死角和漏洞,保持无违纪无犯罪的良好成绩。积极推行政务公开、厂务公开和民主评议等民主形式,完善监督机制和各类责任追究制度,开展好事前监督和事中监督,在主动监督上下工夫,在防范上下工夫。努力从源头上
预防和治理腐败现象。
2、着眼优质服务新形象,建造物业管理大格局
为业主提供最优质的服务,这是物业管理企业的首要任务。今年公司牢牢抓住服务这一主业,推出了“管理无死角、服务无缺憾、业主无怨言”的服务理念,以“带走业主的烦恼,留下物业的真诚”为服务指针,搞好物业的各项服务。
物业经理述职报告范文二：
一、加强学习，努力提高自身素质
这些年来，我坚持学习十六大精神和三个代表的重要思想，并同落实上级要求和创造性的开展工作结合起来，以增强干好工作的责任感和使命感，并紧紧围绕“观念怎样转变，思路怎么创新，物业如何发展”这些深层次的问题去实践。自从玉山物业公司成立之日起，我便以一个物业新兵的姿态去努力学习物业管理知识，去研究物业企业的发展方向和物业市场的发展趋势，我始终认为物业公司要生存，就必须走规模化道路。对此，我在思想上始终与社区保持一致，超前工作，做到了“认识到位、思想到位、工作到位”，在较短的时间内使公司的各项工作实现了有序运转。在工作中，我同班子成员一起研究确定了公司的管理运作模式、工作目标和“规范化管理、标准化服务、规模化经营、品牌化建设”的总体工作思路，并围绕这一思路开展了一系列扎实有效地工作，使公司的整体管理水平得到了进一步提高。我深知，作
为一名管理者，要想带领大家创市场、求生存就必须不断的学习。为了提高自身领导能力和管理水平，我几年如一日的坚持经常性学习，学习物业管理相关知识，学习市场经济理论，并挤时间参加MBA基础理论知识的学习，以不断充实自己，提高自己适应改革发展的需要。
二、履行职责，努力做好本职工作
作为公司经理，把精力用在管理上，用在抓服务上，用在抓队伍和品牌建设上，这是本职要求。6年来，我坚持按照“精、细、美”的工作标准和“严、恒、细、实”的工作要求去安排、布置、检查各项工作，制定并完善了公司各项工作制度、工作标准和考核办法，按照精干、高效的原则，组建了符合公司特点的运行机构，并对基层工作运行情况进行不间断的检查。我坚持定期到各队站听取意见，指导工作，帮助解决困难，在基层干部中树立起了“不干则罢，干就干好”的争一流精神。在抓好管理和服务的同时，我与班子成员一起积极协调各方关系，努力开拓外部市场，增加公司收入，并积极筹措资金，改善基层的办公条件。为了强化素质教育，在抓好员工岗位培训的同时还积极创造条件组织管理人员外出学习，开扩视野，增长知识，以提高基层干部的工作能力。工作中，我注重发挥班子成员的作用，坚持“重大问题集体决策，具体工作分工负责”的原则，及时沟通交流，工作上能够尽职尽责，尽心尽力形成合力地做好各项工作，是
一个团结稳健、充满活力的班子。
三、严格自律，树立良好形象
日常工作生活中，我严格要求自己，以身作则，注意听取班子成员的意见，尊重、团结每一个班子成员，不搞一言堂，不搞特权，不谋私利，自觉遵守廉洁自律的各项规定，对涉及到采购，队伍录用，合同签订等敏感问题，自己始终坚持“工作人员具体运作，分管领导严格把关，主要领导最后负总责”的工作原则，能够做到不插手，不介绍，严格要求自己“堂堂正正做人，踏踏实实做事”，要在职工中树立一个良好的干部形象。
四、存在不足及改进方向
一是成本控制力度还略显不够，虽然成本控制指标不超，但成本控制的机制还没有完善起来。
二是在摸准下情上做的还不够，听取职工对公司发展的建设性意见较少。
三是公司某些方面、某些环节按照“精细美”的工作标准去衡量还有一定差距，还没有把“精细美”的工作标准贯穿到各项工作的全过程，需要在精细管理上下功夫。
岗位的改变并没有改变我工作的热情，在今后的工作中，我将继续发扬成绩，克服不足，带领广大干部职工奋勇争先，努力做好上级安排的各项工作。物业经理述职报告范文三：
斗转星移，日月转变，转眼间我来到**这个大家庭近一年时间了，在这近一年时间里我从一个从未涉足过销售行业的女孩慢慢成长为了一名还算合格的销售人员，这中间充满了领导的悉心教导和关怀，及同事们的理解关心与帮助，对此我深表感谢，现在我已经成长为我们公司一家分店的店长助理了，这更少不了同事们的支持和领导们的期望，这是对我个人的考验，更是公司对我个人的认可和信任，对此我深受感动。借着这个机会以我愚昧的思想和不成熟的表现来和大家分享我个人对导购这份职业的几个观点与技巧。
我个人认为，不管我们从事的哪个领域，哪份职位，都必须具备良好的职业态度，职业责任和职业义务，因为这体现了一个人对这份职业的看法和在自身所占的位置，试想，一个没有责任心的销售人员，哪怕业务水平再高，如何能做好自己的工作，如何能成为一名优秀的销售人员。所以我把我的职业，当成我自己的事业去做，把公司当成我自己的去做，我在这个岗位上，我就有对它负起责任，我就有履行职责的义务，虽然我不敢说我是最优秀的，但是我敢说我是最努力的。从每个职业每个职位都能体现它该有的职业道德和相关特定技术，导购亦是如此。我做的合格了，做的优秀了，我就有该属于我的职业荣誉，和该属于我的福利待遇，我看来，一份工作，它是能让我们获得生活的经济来源，是我们该承担的工作责任，更是衡量考评我们个人综合素质素养的
一把无形量尺。
其次，我一边学习**品牌知识，一边摸索市场，遇到销售和服装方面的难点和问题，我经常请教店长和其他有经验的同事，一起寻求解决问题的方案，在对一些比较难缠的顾客研究针对性策略，对每一位顾客所面对的问题总结，研究每一位顾客的消 尊敬的各位领导、各位同事：大家好!
****年在集团领导的正确领导下，在宋董事长和总经理的带动下，在全体员工的支持帮助下，我认真履行副总的工作职责，切实发挥参谋助手的作用，认真协助分管的物业、场馆统筹、场馆运营、技保、安保等部门，圆满完成了各项工作任务。****年已经过去，一年的学习、工作，时间并不算太长，但我得到大家的帮助实在是太多，相比之下自己所付出的实在太少，深感汗颜。近1年来在公司领导的信任和同事的关心、帮助下，使我很快的适应了新的工作岗位，完成了从原来所熟悉的房地产开发领域向会展管理领域过渡的过程。
现就****年任职情况述职如下：
1：我所主管的物业管理有限公司从筹备成立逐步进入到正常运作，这中间同时走
过了从筹备时的单枪匹马到如今的阵容渐齐，其间的探索、教训、经验、收获颇多，为今后的进一步发展打下了基础。
2：主管的技术保障部，从运作中对部门人员结构、各项制度、流程进行了不断完善，基本确定了部门的整体框架，为明年部门上一个新的台阶打下了坚实基础;技术保障部在工作中坚持任劳任怨，围绕科学降耗大做文章，较好地完成了保障场馆和2期常年馆及写字楼的供电供水等任务。
3：主管的统筹部主要负责展会统筹工作，在工作中我们着眼于做精、做细，共完成19个展会的统筹工作，无重大统筹事故发生。细化统筹工作，为客户提供合理化方案，确保每个专项服务做细、做精，责任到人。秉持“认真负责、全心服务”的宗旨，经常加班加点超负荷工作，确保了展会的顺利召开。凭借细致周到、迅捷的服务，赢得了客户广泛好评，在业界树立了良好的口碑，客户回签率超过90%，****年签约展会数、签约面积和签约额与****年相比分别递增了73%、100%和53%。
4：经过近一年的摸索，营销部门已初步建立了一套用于博览馆营销工作的营销工作流程、管理办法、销售工具，统筹流程及模版。形成“总结问题，提高自己”的周例会制度，及时分享每个展的经验与教训，及时找出解决问题的办法，调整策略及流程，不断地提高服务质量。
5：场馆运营部门，在展会量较大人员不足的情况下，在每个展会的运营工作中，基本上是全部门运作，工作强度和工作压力较大，全年部门个人平均加班天数累计25天(不
含夜间加班)明年将要承接近30多个展会，建议及时补充人员编制，解决问题。6：产品开发效率有待提高。展览和会议产品设计开发效率较慢，未能及时对产品进行充分的认识和开发，导致产品开发工作存在滞后现象。今年将通过有效地工，明确计划性，计划落实到人，努力完成产品开发项目。
7：安保部加强培训和制度建设，严格管理，全年没有发生消防和治安事故。按照班子分工负责制，我主要分管以上提到的物业、场馆运营、场馆统筹、技保、安保部门的工作。一年多来，在日常工作中，我努力当好配角，演好主角，当好总经理的助手。严格按照管理的程序，履行好分管的工作。以扎实勤政的工作作风和效能建设为契机，用科学发展观，竭尽全力为经营，圆满完成了集团给我们下达的目标任务，工作取得了一定的成绩。在工作中，能坚持政治理论学习，事业心和责任心强，具备职业经理人的素质要求;公道正派、宽以待人。对工作目标明确、具有协作精神、与班子成员和部门同事具有很好的沟通;爱岗敬业、全年全勤;完成主管和分管工作，质量和效率高。严于律己、清政廉洁、无利用职务谋取不正当利益的行为。在工作中，还存在着很多不足。
1：对公司的各业务模块的配合还缺乏经验支持，尤其是对场馆管理方面。2：工作中还存在着畏难情绪，有时候
有思想动摇。
3：工作中的主动性和积极性还不够，以后要用更多的精力和更多的时间投入在工作中。
XX年，对我的工作来说面临着更多和更大的困难，在会展发展受到经济发展及政策影响的情况下，我们要签约3600万和30场展会的经济指标的考核及物业公司面临更正规更高水准提升等问题。所有的工作都要我和我的同仁用更高的热情和更认真负责的态度完成计划任务。我一定要继续发扬艰苦奋斗、兢兢业业的工作作风，为公司的健康稳定发展贡献自己的力量。
费心理，尽最大努力满足顾客特定消费购物需求，均取得了良好的效果。因此对市场的认识也有了一个比较透明的掌握。在不断学习**品牌知识和积累经验的同时，自己的能力，销售水平都比以前有了一个较大的提升。在此，我总结了一下，共得出以下几
点技巧：
在销售过程中，导购除了将服装展示给客人，并加以说明外，还要向客人推荐服装，以引起客人的购买兴趣。推荐服装可运用下列方法：
1、推荐时要有信心，向客人推荐服装时，导购本身要有信心，才能让客人对服装有信任感。
2、适合于客人的推荐。对客人提示商品进行说明时，应根据客人的实际客观条件，推荐适合的服装。
3、配合手势向客人推荐。
4、配合商品的特征。每类服装有不同的特征，如功能、设计、品质、等方面的特征，向客人推荐服装时，要着重强调服装的不同特征。
5、把话题集中在商品上。向客人推荐服装时，要想方设法把话题引到服装上，同时注意观察客人对服装的反映，以便适时地促成销售。
6、准确地说出各类服装的优点。对客人进行服装的说明与推荐时，要比较各类服装的不同，准确地说出各类服装的优点。
接着就是重点销售的技巧。重点销售就是指要有针对性。对于服装的设计、功能、质量、价格等因素，要因人而宜，真正使客人的心理有“比较”过渡到“信念”，最终销售成功。在极短的时间内能让客人具有购买的信念，我认为是销售中非常重要的一个环节。我总结出重点销售有下列原则：
1、从4点上面着手。从穿着时间、穿着场合、穿着对象、穿着目的方面做好购买参谋，有利于销售成功。
2、重点要简短。对客人说明服装特性时，要做到语言简练清楚，内容易懂。裤子最重要的特点要首先说出，如有时间再逐层展开。
3、具体的表现。要根据客人的情况，随机应变，不可
千篇一律，只说：“这条裤子好”，“这件衣服你最适合”等过于简单和笼统的推销语言。依销售对象不同而改变说话方式。对不同的客人要介绍不同的内容，做到因人而宜。
4、导购员要把握流行的动态、了解时尚的先锋，要向客人说明服装符合流行的趋势。在导购员做服装销售过程中，导购员除了将服装展示给客人，还要根据客人的情况，向客人推荐服装，引起客人的购买欲。
最后是回答的技巧。回答的技巧主要是指针对顾客对某一商品提出的疑问，导购员所做的解释说明的技巧。其主要目的是说服顾客买此商品，却又不能露出“说服”的痕迹，这就要求导购员以语言的艺术提高顾客对商品的兴趣，化解其疑虑，使顾客最终购买。注：
篇三：物业项目经理述职报告
述 职 报 告
公司领导：
XX年是XX物业公司“一五”计划的关键一年，也是承前启后的“二五”计划启动年，我带领项目部全体员工出色的完成了全年的各项管理服务工作，同时按九大服务标准开展工作，其中收费率已达到了计划指标的118%：
Xxxx收费指标完成情况
09年在公司领导及各职能部门指导帮助下，我作为XXX项目部的经理，在一年的工作中时刻不忘作为一名公司中层
管理者的神圣职责，始终与班子成员团结协作，带领项目部全体干部职工以“创一流物业管理项目部”为目标，艰苦创业，努力工作，不断强化管理，规
范运作，提高服务质量，现将自己的工作进行汇报。
XX年主要管理服务指标完成情况
1、确保设备完好率98%。
小区公共设施设备齐全完好，定期检查保养，给水泵、消防泵、中水泵及配套设施设专人管理，发现异常及时更换配件，同时对各种节门做到自行修复，确保设备运行正常。
2、做到维修及时率100%。
维修班前台从接待、报修填单、有规范记录、对入户维修完成的项目，由业主填写维修满意度；定期组织维修人员进行培训，对技术含量较高的工作进行仔细分析后再做处理，确保将业主家的损失降到最低。
3、维修合格率98%。
对维修项目进行检查、回访、保证质量、减少浪费避免重复作业。对业主提出的合理性意见，积极反应、上报，工作中控制责任事故率为0，完成维修回访率在30%以上，经常走访业主。
一、不断学习，努力提高自身素质
一年来，我坚持落实公司精细品牌，将标准及要求与创造性的开展工作相结合，不断增强自身的管理水平，提高干
好工作的责任感和使命感，并紧紧围绕“观念怎样转变，思路怎么创新，物业如何发展”这些深层次的问题去实践。我始终以一个物业新兵的姿态去努力学习物业管理知识，参加公司组织的各种培训，努力跟进，研究物业企业发展的方向，按公司标准要求转变观念，对此，本人从思想上首先要
做到“认识到位、思想到位、工作到位”。为带好这只队伍，我严格执行公司的制度和流程，定期组织项目部人员对品牌建设、公司理念等相关内容进行学习，提高自身整体素质、服务意识、品牌意识，带领项目部全体员工有效推进xx物业经营机制和增长方式的转变，提高企业的经济效益，履行经理职责。在XX年较好的完成了项目部定向发展目标中的各项管理服务工作。始终使项目部各项管理服务工作处于可控状态。
二、廉洁自律，树立良好形象
我在日常工作生活中，能够严格要求自己，以身作则，注意听取班子成员的意见，尊重、团结每一个班子成员，每一位员工。自觉做到大事讲原则，小事讲风格，不利于团结的话不说，不利于团结的事不做。不凭个人义气，不耍个人意志，不搞一言堂，努力的在员工之间解决矛盾，消除偏见和误会、加强与员工沟通感情，减少了坏风气膨胀，自觉维护领导班子在干部职工中的良好形象。
三、尽职尽责，做好本职工作
作为项目部经理，我将精力主要放在管理上，用在抓服务、抓队伍和品牌建设上，这是本职要求。我坚持严格要求去安排、布置、检查各项工作，严格执行公司制定的项目部各项工作制度、工作标准和考核办法。
身为项目部经理，我始终按照公司制定的项目经理岗位职责开展各项管理服务工作，我在“便民服务”、“亲情服务”、“延伸服务”上狠下功夫，按照项目部定向发展目标进行对口安排逐项改进，以满足
业主需求，首先就要培养一批高素质、新思想的好员工，项目部十分重视对员工整体素质的培训，定期安排员工对专业技能等内容进行学习测试，按照公司流程每周召开工作例会，处理日常工作中遇到的疑难问题，将工作内容逐一记录积极解决，保证业主有个健康舒适的生活环境。
一年来并相继推广了“保洁示范楼”、“维修示范员工”、“保安示范岗位”、“一专多能”“综合业务技能大比武”等评比活动，在此活动中更出现了很多的典型员工。通过在员工中推行典型事迹学习等多种形式，在全项目部广泛掀起“学典型，争先进，比贡献”活动，通过活动，有效提升了项目部的服务水平。在业主心目中树立了良好的物业公司形象，有效的提高了项目部的收费率，使整个项目部的管理有了显著的成效。
在抓好项目部员工的考核的同时也得在节约电、水、燃
气上作文章，要求规范管理流程，落实控制措施；加强了治理跑、冒、滴、漏和私搭乱接、窃水窃电行为，强化水电的控制管理，为项目部减少了亏损，增加了收益。
项目部严格按照公司要求，填写绩效考核，如实反应各部门月工作完成情况和评比得分情况。对日常服务管理工作中的环境卫生、保安服务、维修服务、员工仪容仪表、员工考勤管理、员工文明用语使用情况进行严细考查。严格执行“三六”管理法，为了加大考核力度，实行考核人员到各口各班组以跟踪的形式进行考核，做到天天有检查，日日有记录。通过全面掌握各班组工作进展情况，大大提高了绩
效考核的真实性。
四、存在的不足及改进方向
一、在某些工作方面、某些环节上按照公司“精、细”的标准去衡量还有一定差距，还没有把“精、细”的工作标准贯穿到各项工作的全过程，需要在精、细管理上下功夫，坚决贯彻三句话的服务方式及“三六”管理法。
二、对新的管理的不适应和学习不够，使得在我的管理方法上显得有些不足，管理力度、考核力度、监控力度还有待于进一步提高，划分工作都已责任落实到人，有计划有结果。
三、队伍素质的建设，虽然我在项目部不断地安排各班组进行强化培训，但是整体的队伍素质不能完全地适应物业
项目部的发展水平，还有待于进一步地提高，明年将继续加强项目部人员的培训工作。
四、项目部虽然没有参加XX年“北京市示范住宅小区”的评比，但我们会在管理模式上进一步的完善和改进，向获得“”的项目部学习经验教训，力争在XX年被评为“花园式小区”的荣誉称号。加强资料的归档管控。
五、加大对各项管理服务的巡查力度，针对难点问题进行专项研究、科学管理，采取定期和不定期检查的方法进行管理，措施1：在检查中要本着严细认真的原则，一视同仁，不留情面，对所查出的问题采取措施解决，重点问题重点解决，对未按公司要求的项目下发的整改通知单，要求限期整改并对其班组采取通报、有奖有罚的措施。使各班组运行更加标准化、系统化。措施2：XX年，为了有效推进管理，篇四：物业经理述职报告
重庆盾安物业管理有限公司
XX年个人述职报告
述职人：
重庆盾安物业管理有限公司
一、前言
时光如水，光阴似箭，充满机遇与挑战的XX年已经过去。一年以来，重庆盾安物业管理有限公司在兄弟单位盾安重庆房地产开发有限公司的大力帮助下，秉持着盾安之道，抓管理、树形象，成功接管同创高原项目，扩大了公司在行业内的知名度；全体工作人员团结一致、克服苦难、提升品质、规范管理，投入了汗水和智慧，各方面工作取得了新的成就。看到公司蒸蒸日上，我内心感到无比欣慰和骄傲。我想一个人只有经过不断努力，不断奋斗，才能不断超越自我，实现理想和人生的价值。
现将本人XX年主要工作述职如下：
二、XX年分管工作计划完成情况及主要内容梳理
（一）平稳接管退管，强化后续工作
在上级领导的指导帮助下，新年伊始本人就着手筹备同创高原项目的接管工作。我们与同创房产、同创物业的多次艰苦谈判，于XXX年XX月XX日签订移交协议，并及时完成物业服务主体的手续变更和高原项目的管理处组建。针对同创方对高原项目管理失控的状态，我们克服人员少、时间紧的困难，于3月底提前接管了同创高原项目；管理层与同创方反复协调、沟通和督促，终于在6月落实了同创方关于工程遗留问题整改的基本节点；通过对工程整改进展的及时跟进和督促，以前久拖未决的整改工作逐步开展了起来；我们带队的工作组对业主逐户进行了走访和沟通，让业主们感受到我们重庆盾安的诚信，逐步对盾安物业员工的工作作风有了认可。
根据公司战略调整，九龙城项目在合同到期后将不再进
行物业管理，公司于3月就着手准备九龙城项目的退管工作。本人与政府主管部门及中梁山街道办事处进行沟通协调，得到了他们的支持，并对项目存在的工程遗留问题进行梳理，协调房产、施工单位对遗留问题进行整改，确保了九龙城的平稳移交，完成了公司既定的方针战略。
我公司原定于XX年9月的撤场工作，由于政府相关因素导致服务时间延期，本人多次参与业委会及政府主管部门的协调工作。最终，于12月10日正式退出九龙城的物业服务工作，圆满的完成公司制定的退管工作。
在完成高原项目资产及人员接管以及九龙城退管工作后，为保证新接管员工能顺利融入盾安文化，本人组织制定了高原项目全体员工为期7天的系统培训计划，从企业文化、《员工手册》至体系文件，针对不同岗位人员进行理论和实操系统性培训，使员工初步掌握了盾安企业文化、工作标准相关内容，并对所有参培人员考试合格后予以上岗；同时选派思想积极、踏实肯干员工及基层管理人员，以支援高原项目工作的方式，将盾安的工作作风渗透到新团
队中。
为保证在较短时间内满足各岗位的人员需求，解决护卫岗位严重缺员的情况，本人在招聘工作中拓展思路，与保安公司签署了用工协议，加强人防工作来弥补技防措施的不足，确保小区安全防范工作正常开展。由于高原项目遗留了
较多的工程质量问题，存在小区技防设施缺失和不到位的情况，给小区安全防范工作带来较大难度，因此发生了户内被盗等事件。在重庆房产的支持下，通过加高外围围墙、开通/增设智能化系统、增加并启用门禁系统、实施住户出入小区刷卡等一系列措施，使小区安全防范工作得到及时改进和提高。并适时开展小区活动、加强业主自身安全防范意识和防范方式的宣传指导，拉近了业主与盾安的距离，增强了业主对重庆盾安物业的信任度和满意度。
（二）规范内务管理，提升企业形象
按照公司相关管理制度，完善了公司合同、印章、档案及合作方的管理办法，督促企管部、品管部、市场部进行档案的归档整理；认真做好各类合同的审阅工作，保证公司各项收益如期实现，通过持续和相关政府职能部门的良好沟通、联络，树立良好的外部企业形象。同时严格贯彻质量管理体系，保证了全年无重大违规事件和重大有效投诉发生。通过与物业总部的有效沟通，及时进行信息反馈，准确反应公司各项工作进展状况。
在推进物业管理信息化工作中，组织企管部及时录入仓库管理和资产台帐相关信息，并确保物资进出库操作规范，如实反映库房实际情况；规定企管部需定期盘点公司固定资产及低值易耗品，确保“账物卡”一致。
为顺应公司经营和发展的需要，利于公司引进各类型人
才和提升企业形象，也为公司升级二级资质奠定基础，拟定在商业存量资产比较集中的同创高原建立招商中心，进一步加强对接管项目的现场管理，以便顺利开展招商工作。在总部领导的关怀和支持下，公司将本部搬迁至同创高原项目，仅用20天时间完成了新楼装修、公司搬迁、后期室内布置等相关工作。宽敞明亮、整洁规范的办公环境为进一步提升企业外部形象拥有了物质基础。
（三）培养复合人才，打造优质企业
重庆盾安物业管理有限公司面对人力成本大幅上涨的不利局面，本人在寻求适度提高员工福利以确保现有员工队伍稳定的同时，拓宽招聘思路，通过走出去的方式，缓解了招聘难题；同时与高校联动，提供实习岗位，提前挑选符合条件的人员，为公司进行人才储备。共参加媒体招聘5次，现场招聘5次，录入职员工71人（离职38人），完成人员储备25人，关键岗位人才引进率83%，新员工入职引导满意率达到100%，基本保证了各部门工作的顺利开展。
同时做好员工的考勤和绩效管理，完成XX年人员编制及薪酬总额调整工作。根据实际工作情况，针对相关岗位（如“驾驶员岗位”）合理调整绩效考核内容，进一步加强员工绩效管理工作。
建设学习型的企业是盾安集团的长远战略目标和既定工作，为了给员工创造学习机会，挖掘员工潜能，本人年初
制定了除内训师队伍外的员工培训计划，各部门负责人踊跃承担一定的培训工作，全各项培训340次，半年人均培训时间30小时，完成新进员工入职培训工作3次，完成全员培训4次（包括企业文化宣贯、商务礼仪培训、质量体系培训、消防安全培训）。
根据员工个性和岗位的差别，我积极与各管理处协调，组织专业培训，加强培训力度，完善培训机制，注重培训反馈与提高，逐步提高各部门人员的综合素质。并且，根据员工发展意愿提供培训机会，在注重培养物业管理专业人才的同时，积极鼓励员工利用业余时间参加各类社会培训学习，进行自我提升。目前，通过国家特种设备（电梯）操作管理培训并取证的1人，通过国家物业管理师考试的2人，参加全国会计专业技术资格考试（中级）考试的3人，参加会计上岗证考试并取证的2人，进行自考本专科学习的5人，进行计算机等级考试学习的1人，进行物管人员上岗证学习的1人。通过各式培训，增强了员工专业知识，提升了员工综合素质，形成了良好的学习氛围。
（四）弘扬盾安之道，建设企业文化
为提升员工对企业文化建设的参与热情，本人拟定开展管理论坛活动。年初，组织员工学习“盾安之道”及吴总裁讲话精神，并结合“诸暨福邸花园失窃事件”，深刻领会盾安之道，培养员工诚信有德，以此为今后工作的指导方向。
围绕“品质提升”议题，引导员工挖掘工作中的不足之处、热心、用心、尽心做好本职工作。以打造品牌物业为长远目标、以品质提升为近期目标，以优秀员工为榜样，努力提高岗位胜任能力，成为企业有用之才。
在盾安企业成立24周年之际，组织了主题为“我与盾安共成长，我为盾安添风采”的活动，让员工们畅谈对“盾安之道”的理解和认知，以及在企业关怀下的成长和感受；同时开展了以“庆司庆、迎国庆”物业服务技能比赛为主题的司庆活动，员工们以饱满的激情，娴熟的服务技能向广大业主展示了盾安物业人的风采。以吴总裁在盾安集团XX年创新发展大会上的工作报告精神为挈领，通过大家的集思文益、献计献策，充分探讨了明年重庆公司的创新工作计划，进一步明晰了明年的创新思路。
为使新员工快速融入盾安大家庭，我在组织相关部门宣传企业文化的同时，并召开工会活动，让新员工融入盾安文化，成为一名合格的盾安人，以加入盾安大家庭为荣；为融洽邻
里关系，向其他项目展示盾安的风采，借儿童节之际组织题为“儿时经典老游戏大挑战”的社区活动，业主与盾安人欢聚一堂，加深了彼此的情谊。围绕“端午节”举行的包粽子比赛和客服人员礼仪比赛，在增进员工和业主联系的同时，体现了竞技精神、提升了工作技巧，使业主也沉浸在盾
安的文化之中。为丰富员工业余文化生活，培养团队协作能力，组织成立的“盾安物业足球队”，在与兄弟物业公司的足球友谊赛上首战告捷，极大增强了团队凝聚力和队员自信心，扩大了盾安物业在行业中的知名度。
（五）创新工作机制，服务企业大局
在《员工成长体系》持续深化及补充完善的创新工作中，本人针对员工专业知识、职业生涯发展愿望等特点，结合各自岗位要求进行合理有效地人才结构调整。全年共实现轮岗10人，转岗8人，培养人员达成率80%以上，部分员工走上管理岗位，担负重任，在职业生涯道路上迈出了可喜的一步。本，经考核筛选，我们评选出首批内训师2名。在下一步工作中，力争在以专业为本的基础上，探寻科学管理与专业技能相结合的培训思路，逐步建立适应企业特点的培训体系。
为全面提升盾安物业的服务品质，在重庆房产和物业总部的大力支持下，我们于XX年12月聘请CBRE为物业管理顾问，借鉴CBRE的管理经验和方法，明确了半山公馆项目的物业管理模式以及物业管理服务的基本内容、服务标准，设计了物业管理框架性方案。在半山公馆规划设计与施工建设过程中，就物业的结构布局、使用功能、工程设备设施及材料等提出改进建议。积极参与关于半山公馆施工建设联系会的会议，及时了解项目施工建设情况、跟踪现场施工质量
和施工进度，提出合理化建议。
半山公馆作为盾安物业转型升级的新项目，我们通过强化培训、苦练内功、外塑形象、提升客户满意度，使物业服务的品质提升得到有效保障，使员工在服务意识、服务规范、服务技巧等方面得到进一步提升。
（六）严格品质监督，提升企业管理
本人先后完成《品质提升计划》、《品质管理检查标准及考核标准》的编写和《管理处工作手册》的修订工作，通过借鉴行业内先进企业的经验，并结合公司的实际情况，对管理处工作手册内容进行部分调整，加强文件的系统性和标准化程度；设计品质月报数据分析统计报表，直观反映服务状况，便于各责任部门及时改善。
责令品管部加强对各个服务过程的品质监督，尤其是特殊服务过程的受控和外包服务的监督工作，保证公司质量体系运行有效。按要求完成管理处服务品质督察检查工作，对查出的问题认真如实记录，与部门负责人进行良好沟通，分析问题出现的原因和解决问题的办法，篇五：物业部经理述职报告
品质管理是物业很重要的一部分，物业品质部述职报告该怎么写呢？以下是小编为大家收集的一篇物业品质部述职报告。感兴趣的朋友一起来看看这篇由资料站为您提供的文章。
物业品质部述职报告 公司领导：
品质培训部XX年各项工作有条不紊进行。现将本具体工作总结汇报如下：
一、完善督查与激励机制，持续提升物业服务质量
（一）规范维修、客服、环境等文件档案管理
先后三次组织各物业处经理、项目负责人、维修、客服、办公室相关人员进行文件规范化管理培训与交流，以质量标准体系为依据，针对各项目文件管理方面存在的问题，如记录不完善、归档不及时等进行限期整改、完善，为内审、外审工作顺利进行奠定基础，促进了物业管理的标准化和规范化
（二）三级责任状管理办法的制定与实施
制定了物业总公司三级责任状管理办法，以安全第一，预防为主为指导方针，依照谁主管，谁负责的职责定位，执行三级安全管理。物业总公司对集团、项目经理对总公司、主管对项目经理、员工对主管分别签订责任状。先后与15个物业处经理、3个职能部门经理负责人签订了责任状。签订责任状后，增强了各项目负责人的安全管理意识，有效降低了企业风险。统计显示，XX仅发生一起工伤事故。责任状的签订，对物业总公司范围内各项工作良性发展有积极意义。
（三）经理绩效季度考核工作
制定了《项目经理季度考核实施办法》《项目经理绩效考核内容及评分细则》《职能部门经理绩效考核内容及评分细则》，二、三、四季度分别对项目经理和职能部门经理进行了季度考核工作。
通过对各项目经理季度工作的实际情况评估，将月度绩效工资的发放与实际工作业绩紧密结合起来。利用绩效工资的激励性，提高了经理的工作积极性，对服务品质的提升有一定的推动作用。
（四）项目创优工作
依据评优标准，品质培训部主要围绕整改做相关工作：
1.创优整改
围绕评优标准，制定创优整改850多条，全程跟踪完成情况，累计抽查整改完成项300余项。
2.培训交流
组织创优项目员工培训、参观、交流计逾100人次，为进一步规范各种作业记录、提升服务标准起到了促进作用。
3.创优资料规范
围绕创优汇报ppt及创优资料整理，完成品质部修订、审核、定稿材料10余套。
4.设备房规范
对4个创优项目的设备房进行规范，更换、悬挂设备标
识牌以及安全生产标识牌300余块，并对地面统一进行刷漆，清除设备锈迹、上油、刷漆保养，规范了设备房维修、巡查等记录表格。
（五）公司内审与外审工作
根据贯标认证工作整改要求，组织物业相关人员对xx、xx、xx、xx和xx物业处进行了内部审核，验证公司质量环境体系及覆盖产品是否符合iso9001；XX、iso14001；XX标
准规定的要求。内审后，xx物业处作为各物业处代表，顺利通过了专家组的外审工作。内审与外审工作的顺利通过，确认了物业公司质量环境质量体系的符合性和有效性。
（六）住户满意度调查工作
组织各物业处部分房管、秩序队员协助进行XX业主满意度调查，上、下半年各一次。组织入户调查180多人次，发放入户问卷8850份；统计整理业主合理化建议600余项，并下发各处制定计划整改。从统计结果看，XX年住户满意度整体保持97以上(比去年有所提升)。
（七）石家庄基本服务标准社会考评工作
组织各物业处迎接由房管部门带队的考评团队，积极应对xx基本服务标准社会考评并顺利通过。服务标准考评工作对物业服务提出了更高要求，有利于物业公司标准化运作的进一步加强。
（八）日常工作
1.工作促提计划的监督检查
汇总各物业处的全年整改项共计18000余项，每周都对其进行详实的记录并定期对整改完成项进行检查和监督，提高了物业处的自查自纠自整改的有效性。
2.宣传资料的分发和管理
累计发放《xxx报》《xx日报》等宣传资料共计20余万份，同时，根据发放明细不定期对各物业处执行相关制度情况进行抽查，确保报纸发放到位。
3.通过奖惩促提高
经日常检查及不定期夜查，因员工违纪及工作不达标下发处罚通报达150余次（含物业处自行处罚次数），累计处罚600余人次，款额69400余元。
4.有效处理业主各类投诉
接待各类投诉10余起，实现以投诉促工作提升。通过投诉后与相关部门、人员沟通总结，提高跨部门协作与解决投诉能力，增强了物业人员接待业主、处理事件的能力。
二、加大员工培训力度，促进员工素质与服务意识提升
品质培训部XX完成的主要培训项目共五项，参训员工达1260多人次（各物业处自行组织的培训不计入此受训人次），培训课时150多个课时。
（一）新入职员工岗前培训
根据每月人事部提供的报岗人员名单，截止12月中旬，品质培训部先后组织新入职员工岗前培训十五次，共培训员工408人次。培训内容包括集团和物业公司概况、行为规范与规章制度、物业服务礼仪等。
（二）参观见学
3月份，品质培训部组织各物业处经理及物业总公司骨干员工，共计23人，赴北京参观了xx大厦、xx及xx项目。在各项目认真听取了项目物业处的讲解及经验介绍并形成书面报告存档。培训时间约为两天。
（三）培训交流会
XX年，品质培训部共参与组织专题培训交流会三次。
1.卓达案例培训会
2月份，整合公司实际发生的案例，举办了卓达案例（第一辑）专题培训会，参训员工256人，范围涵盖物业全体秩序队员、部长级以上员工等。此次培训加强了员工的自我约束及风险防范意识。
2.创优项目试点单位交流会
5月30日，组织各物业处设备主管、负责人参观了创优试点单位xx物业的工程设备规范资料及设备房。对项目设备管理存在问题及改进方向、措施提出建议并相互交流，有助于
促进创优项目设备管理水平的提升。
3.客服、环境资料交流会
8月10日，品质培训部举办客服、环境资料规范交流会，各物业处经理及相关主管、物业总公司员工总计32人参加了培训。此次培训对完善各项资料、规范资料管理提出了更高要求，对项目创优、内审工作有指导意义。
（四）专业技能培训
本，共组织各项专业技能培训七次。
1.注册物业管理师培训
联系外部培训机构，对物业公司骨干员工进行了注册物业管理师培训。培训11人，培训时间为15天。通过培训，在XX年全国物业管理师考试中，3人全科通过，其余人员部分科目通过。
操作系统使用培训
品质培训部协同办公室、集团信息中心于2月份、3月份、11月份，分三次对办公平台oa系统的操作方法进行了由浅入深的讲解。受训员工共61人次，均为经常使用oa报件的办公室人员和经理级以上人员，培训课时逾10课时。培训有助于员工熟悉oa操作系统，有效的提高了报件效率。
3.秩序队服务礼仪、队列比赛培训
4月份，组织对秩序队员进行了军训及服务礼仪的培训；10月份，协同秩序部组织各物业秩序举办秩序队列比赛，有助于提升秩序队的服务意识、服务水平和团体荣誉感。
4.消防培训
5月份，组织主管级以上员工参加消防安全培训会。6月份，联系河北xx防火教育中心，对主管级以上及秩序队全体员工进行消防意识、安全用火、灭火设备使用的专题培训。两次参训员工共计242人次，培训共计8学时。培训结束后，对培训效果进行调查问卷，结果显示，受训员工对于培训的满意度评分为分（满分3分），98%的员工认为培训有助于工作的开展，%的受训员工有继续参加公司培训的意愿。
5.门禁系统办卡规定培训
5月份，组织对秩序队员、收费员、经营人员进行了门禁系统办卡管理规定的培训，培训时间为两天，参训员工33人。对规范收费、办卡流程及操作有积极的推动作用。
6.配电室操作培训
6月份组织对相关人员进行了配电室操作讲解现场培训，时长约2小时，31名维修电工及主管参加培训。此次培训有助于规范操作、降低工作风险、减少事故发生。
7.如何做好业主工作培训
6月份，组织对各物业处部长级以上员工进行如何做好业主工作培训。培训员工35人，培训时间3课时。就如何和业主有效沟通、如何解决业主投诉的技巧详细讲解，对改善工作方法、促进服务提升起到了积极作用。
（五）新项目员工培训
本对新承接项目xx局、xx员工进行了统一培训。培训包括讲授岗前培训课程、参观公司管理项目等。共培训员工30多人次，培训时间约12课时。对xx、xx、xx项目员工进行了现场培训，培训内容为公司企业文化、相关规章制度、行为规范等，培训30多人次，培训时间约4课时。
（六）xx员工培训
3月份，接待xx员工十人进行了为期两周的培训。培训包括对物业相关岗位规范、流程、标准的讲解，参观物业管理项目，各物业处轮岗实习等。培训结束后，组织参训员工以交流座谈会形式探讨了工作中遇到的问题及今后工作规划，并形成总结文档留存。
三、工作中的不足与存在的问题
（一）全面统筹仍有欠缺
因物业管理琐碎事情较多，临时性的突发事件处理也需投入部分精力、人力、物力，工作中有时会坠入具体事务的处理，导致品质培训工作全面统筹仍有欠缺，不能确保物业各项工作有效执行到位。
（二）工作广度、深度不够，可追溯性落实有待提高
品质检查工作仍显单薄，缺乏应有的广度和深度，缺少对检查项目可追溯性的切实落实。目前，在环境卫生、小区外观外貌、公用设备实施维护等方面检查的多，检查深度不够；对秩序维护、xx、xx、xx等专业公司检查较少涉及。检
查中，对出现问题的上、下相关节点、环节纠察不足，未能确保可追溯性的具体落实。同时，对各岗位、部门员工的培训工作没有形成系统，缺乏对培训深度的挖掘，培训标准及成效有待完善和提高。
（三）过程管理亟待加强
过程有效执行和把控，才能赢得良好的结果。好过程是横向工作的合理匹配和纵向工作的平稳顺延。物业管理各项工作的过程控制未能实现具体工作的合理匹配和顺延，亟待理顺和有效管控。满意度调查作为事后调查，未能完全体现物业服务过程管控。
（四）员工评估和培训激励长效机制缺乏
有效评估与激励，是员工不断追求进步、工作逐步完善的推动力。目前，员工培训评估方面仍不完善，对员工受训后工作表现缺乏长效评估激励机制，致使员工工作绩效提升方面不能有效衡量，工作监督和人才提拔也受到制约，对员工的激励和品质培训工作的持续改进有一定影响。
四、改进措施
（一）强化对工作的处理与掌控能力
通过不断学习，提高部门专业技能及个人素养，加强对工作的预测、计划、实施、指挥和掌控能力。立足质量监控与服务考核两大工作内容，具体事件及各环节确定相应责任人，做到事前想到、事中控制、事后反馈。
（二）落实可追溯性，拓宽工作深度与广度
拓宽品质检查范围，将物业公司各物业处及职能部门工作列入检查督导日程。完善作业记录、巡查文件，将可追溯性落实到绿化、环卫、保洁、维修、秩序、客服等各个板块，对服务过程中涉及到的记录，如派工单、维修记录、回访记录、工作巡查本及相关记录定期检查。一旦发现问题，问题起因、发展、是否及时控制等，各环节一目了然。
联系外部培训机构，拓宽培训渠道，加强与各物业处（部门）的沟通联系，调动中基层员工培训的积极性。根据市场需求和部门、岗位需要，建立完善员工培训成长体系，有针对性地协助、指导、监督各物业处（部门）根据培训计划举办不同形式和内容的培训。
（三）加强对过程和服务质量的管控
通过培训和工作实践等多种形式，提升员工工作能力。品质管培训部组织专业知识培训；各物业处、部门组织具体岗位服务流程培训。根据各物业处意见和工作实际情况，不断完善、优化各物业处、部门的工作流程，加强对各处工作流程的落实。通过日常品质检查、不定期夜查等多种途径，实现物业服务工作流程的规范化和服务质量的提升。
（四）建立培训与考核激励的长效机制
完善培训与考核体系，建立评估、激励的长效机制。在客户满意度考核的基础上，将过程内部质量指标纳入考核体
系，强力推进，确保效果。将培训与考核联系起来，不仅对员工进行培训激励与考核，还对培训讲师激励与考核，二者结合，强化培训效果，建立长效考核激励机制。
五、XX工作计划
为了提高物业整体工作质量，更好地为公司持续发展培养优秀人才，XX年，品质培训部将在上一工作基础上，立足公司发展，创新工作形式，拓展工作的深度和广度。XX工作计划如下所示：
（一）继续贯彻质量环境管理体系
组织所有品质管理人员（含物业处办公室主任、管理部长、维修部长、项目经理）参加标准体系培训，深入研究讨论。贯彻质量环境管理体系要求，按照iso9001和iso14001体系标准，强化管理，提升物业服务水平。
（二）创优工作
抓好物业处创优工作，适时、适宜的提供指导和服务；分批次组织创优项目员工赴物业管理优秀示范项目参观学习，提升认识，为创优工作顺利进行创造有利条件。
（二）经理绩效考核
根据各物业处、职能部门不同情况修订完善考核标准和体系，明确考核人员、考核方法、考核时间等，促进考核工作制度化、规范化。
（三）品质检查工作
每月采用日常检查与不定期暗访、夜查相结合方式，利用作业记录、工作巡查记录等相关记录，将检查发现的问题追本溯源，彻底整改，杜绝隐患。
（四）满意度调查
上、下半年各进行一次入户满意度调查，据调查数据分析物业服务存在的问题。将业主提出的问题和建议整理分类，需要改进的积极整改，有待提升的服务进一步规范。
（五）经理级外出考察
组织经理级以上员工外出参观，学习一流物业服务企业的管理模式和管理经验，促使经理提高意识、看到差距，主动查找不足，不断提升物业服务与管理水平。
（六）物业全员知识竞赛
完善物业试题库，并发放至各物业处自行组织学习，拟于下半年举办一次全体员工物业知识竞赛，增强员工的学习意识，普及物业专业相关知识，进而提升物业员工专业素养。
篇六：大型综合物业项目经理述职报告
述职报告
尊敬的公司领导：
您们好！我是原孝义市兰庭物业有限公司副经理，林挺。XX年8月，因原项目经理王光伟调回福建总部，我接任了孝义兰庭物业项目经理一职。自工作交接以来，我主要从内外关系两方面着手展开工作。现将有关情况，汇报如下：
一．对外关系方面
1、从8月初开始，积极同社区李主任及有关工作人员、小区业主代表等进行沟通协调，有效解决了业主反映的一些关于停车收费的遗留问题，理顺了物业与业主之间的关系，得到了社区的肯定与业主的认可。既确保了停车收费工作的顺利开展，也为各项工作的开展创造了条件，有效维护了天福小区的大局稳定。2、8月下旬，积极同电力公司武所长进行了沟通协调，及时解决了部分涉电遗留问题，确保了各项工作用电稳定。积极联系电力管理所有关工作人员，及时处理了8月底5号楼（商务中心）高压配电柜故障，使商务中心各项工作、生活秩序未受明显影响。3、8月中、下旬，积极同新义派出所有关领导接洽，取得了有关方面对天福广场工作的支持。积极配合公安人员，妥善处理了糖果KTV客人群殴、龙舞元素合伙人冲突、业主车辆故意堵塞收费口等数起治安安全事件，为商户经营创造了有利的经营环境，赢得了有关商户的赞许与感谢。针对8月初发生的个别商户窗户夜间被撬事件，一方面积极采取补充照明设施、调整监控设施、加大巡查频次、压缩间隔时
间等安全措施，提升安全防范能力；另一方面组织客服人员积极安抚有关商户，帮助维修破损窗户；平常工作也多关心、多问候，积极帮助其解决工作中出现的问题，最终赢
得了商户的理解与支持。4、9月上旬以来，积极同孝义市消防大队有关领导及工作人员进行了沟通与协调，积极协调项目部、施工单位等部门处理遗留消防问题，取得了市消防部门对天福广场消防工作的理解与支持。积极同消防维保单位接洽，经数次沟通接触，最终签订了消防维保合同，为广场的安全稳定提供了有力保障。5、9月中旬，积极同物业涉及的环卫等市政单位领导进行沟通接洽，密切工作关系，处理有关遗留问题，为物业各项工作有序开展提供了助力与支持。
6、自8月以来，积极同开发、运营等公司领导进行沟通协调，争取各方面的支持与配合，积极推进各项工程遗留问题的处理，积极解决有关业主、商户的投诉、反馈问题。
二．对内管理方面
1、进行了局部人事调整。
a.原客服主任一职空缺，致使客服部各项工作相对滞后。8月初，经福建总部批准，及时补充了客服主任一名，并对客服部人员分工进行了调整。重点强化了客服人员对客服务与费用收取工作，即做到“三有”，有目标、有计划、有考核，层层加压，稳步推进。截止9月日，XX年物业费收取率为。接下来，将进一步加强对上述工作的督导与支持，争取圆满完成年初制定的工作目标。
b.对安防部、环境部等月考核排名倒数人员进行了末位淘汰，重新招聘、补充了新鲜血液。运用倒逼机制，提升了现有人员工作效率与热情，增强了团队活力与战斗力。
2、转变团队管理方式与工作作风。
推行以问题为牵引，以结果为导向，以走动式管理为重点的全面质量管理方式。充分利用日常工作销项表这一管理工具，有效调动各部门工作人员尤其是中、基层管理人员，走起来、动起来、活起来，使团队人力资源效能得到进一步释放。重点强化首问责任制，强化工作执行力和工作问责制。通过一个多月的工作，使物业客服、工程、环境、安防四大部门，作风有转变，管理有改进，服务有提升，各项工作稳中有进，进展良好。
3、重视工作制度落实检查工作与各项人员培训工作。通过强化制度落实检查工作，解决了工作中存在的服务与管理“最后一公里”问题，解决了日常工作中存在的工作闭合不到位问题，将工作做到实处，见到实效。通过强化人员培训工作，开展员工工作、生活心得分享，组织部门中秋聚餐等活动，不断强化与弘扬全体物业人员“天福家文化”意识、“用心服务”意识、“爱家护家、爱岗敬业”意识，不断提升物业人员综合素质，不断增强团队向心力、凝聚力和战斗力，为打造一支专业、用心、过硬的物业团队，不懈努力！
以上是我近期所做的主要工作。具体工作中，还有很多
的不足与问题，恳请领导多多批评、指正，也期望领导给予孝义兰庭物业更多的帮助与支持。XX年第四季度马上开始了，作为全年工作的收官
战，也是XX年工作的前哨站，工作任务繁重，工作压力特别大。我将团结孝义兰庭物业全体工作人员，攻坚克难，真抓实干，努力拼搏，向公司和领导交出一份合格的答卷！
述职人：林挺
XX年9月21日
篇七：XX物业部经理述职报告
XX物业部经理述职报告
品质管理是物业很重要的一部分，物业品质部述职报告该怎么写呢？以下是小编为大家收集的一篇物业品质部述职报告。感兴趣的朋友一起来看看这篇由资料站为您提供的文章。
物业品质部述职报告——
公司领导：
品质培训部XX年各项工作有条不紊进行。现将本具体工作总结汇报如下：
一、完善督查与激励机制，持续提升物业服务质量
（一）规范维修、客服、环境等文件档案管理
先后三次组织各物业处经理、项目负责人、维修、客服、办公室相关人员进行文件规范化管理培训与交流，以质
量标准体系为依据，针对各项目文件管理方面存在的问题，如记录不完善、归档不及时等进行限期整改、完善，为内审、外审工作顺利进行奠定基础，促进了物业管理的标准化和规范化
（二）三级责任状管理办法的制定与实施
制定了物业总公司三级责任状管理办法，以“安全第一，预防为主”为指导方针，依照“谁主管，谁负责”的职责定位，执行“三级安全管理”。物业总公司对集团、项目经理对总公司、主管对项目经理、员工对主管分别签订责任状。先后与15个物业处经理、3个职能部门经理负责人签订了责任状。签订责任状后，增强了各项目负责人的安全管理意识，有效降低了企业风险。统计显示，XX仅发生一起工伤事故。责任状的签订，对物业总公司范围内各项工作良性发展有积极意义。
（三）经理绩效季度考核工作
制定了《项目经理季度考核实施办法》《项目经理绩效考核内容及评分细则》《职能部门经理绩效考核内容及评分细则》，二、三、四季度分别对项目经理和职能部门经理进行了季度考核工作。
通过对各项目经理季度工作的实际情况评估，将月度绩效工资的发放与实际工作业绩紧密结合起来。利用绩效工资的激励性，提高了经理的工作积极性，对服务品质的提升
有一定的推动作用。
（四）项目创优工作
依据评优标准，品质培训部主要围绕整改做相关工作：
1.创优整改
围绕评优标准，制定创优整改850多条，全程跟踪完成情况，累计抽查整改完成项300余项。
2.培训交流
组织创优项目员工培训、参观、交流计逾100人次，为进一步规范各种作业记录、提升服务标准起到了促进作用。
3.创优资料规范
围绕创优汇报ppT及创优资料整理，完成品质部修订、审核、定稿材料10余套。
4.设备房规范
对4个创优项目的设备房进行规范，更换、悬挂设备标识牌以及安全生产标识牌300余块，并对地面统一进行刷漆，清除设备锈迹、上油、刷漆保养，规范了设备房维修、巡查等记录表格。
（五）公司内审与外审工作
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