房屋租赁合同纠纷常见问题50问

房屋租赁合同纠纷常见问题50问（共9篇）

1.房屋租赁合同纠纷常见问题50问篇一

最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷司法解释答记者问

房屋租赁主要包括居住用房的租赁和经营用房的租赁。居住用房是人类生存的基本物质条件，经营用房是人类从事生产经营的必要生产资料，因此，房屋租赁与国家利益、社会公共利益和广大人民群众的切身利益息息相关，亦与社会的和谐稳定、经济的平稳发展息息相关。最高人民法院从“保增长、保民生、保稳定”的全局工作出发，高度重视该部司法解释的起草工作，确定以落实科学发展观和司法为民作为指导思想，严循立法精神，重视调查研究，强化起草内容的针对性和可操作性。其间，起草小组多次奔赴全国各地调研，广泛征求各方意见。在反复研究讨论的基础上，《解释》经最高人民法院审判委员会第1469次会议研究通过。

明确租赁合同无效的范围

问：《解释》在合同效力的认定上，是如何体现促进房屋租赁市场发展和维护稳定的房屋租赁交易秩序这一目标的？

答：合同效力的认定对促进房屋租赁市场发展，维护房屋租赁市场交易秩序稳定意义重大。《解释》在准确判断相关法律、行政法规的强制性规定是否为效力性强制性规定基础上，确定了认定合同效力的原则：一是限定无效合同的范围。《解释》仅将违法建筑物租赁合同、转租期限超过承租人剩余租赁期限的合同、未经出租人同意的转租合同认定为无效。在违法建筑物范围认定上，确定未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定建设的房屋，未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，超过批准使用期限的临时建筑为违法建筑。二是对欠缺生效条件合同效力的处理上，采取了补救性的措施，即当事人只要在一审法庭辩论终结前，取得了法律、行政法规规定的条件，不存在合同法第五十二条规定的无效情形，就认定合同有效。《解释》在遵循法律规定精神的基础上，采用宽严适当的原则，确定合同效力，目的就是在尽量维持合同效力的基础上，促进社会资源的有效利用，保障房屋租赁市场的健康发展。

问：《解释》规定合同被认定无效后，承租人要支付房屋占有使用费，是将无效合同按照有效处理吗？为什么参照合同约定的租金标准确定占有使用费？

答：这种理解是错误的。合同无效后，承租人支付占有房屋期间的使用费，是返还依无效合同取得的财产的一种方式，并不是按照合同履行支付的租金。依照无效合同的处理原则，承租人应返还依无效合同取得的财产，包括占有租赁的房屋和实际占有房屋所获取的占有利益。占有利益为无形财产，承租人只能采用折价补偿的方式，即支付房屋使用费予以返还。

对于房屋使用费按照何种标准确定，实践中做法很多。合同约定的租金标准，与合同签订时的市场行情相符，易于双方当事人认可，且标准明确，有利于人民法院判断掌握，亦可避免采用评估方式确定房屋使用费，加重当事人诉讼成本，延长案件审理期间的弊端。考虑到实践中存在因房屋质量问题或其他原因影响承租人使用房屋的情形，完全参照合同约

定的租金标准确定承租人支付使用费可能与其获取的占有利益不符，有失公平，本条规定“当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”将是否支持的裁量权交由人民法院，根据承租人对房屋的实际使用状况确定是否参照、如何参照合同约定的租金标准确定占有使用费。

适用不同民法理论处理装饰装修问题

问：房屋租赁合同纠纷案件中装饰装修的处理，一直是司法审判中的热点和难点问题，《解释》对此问题是如何规定的？

答：装饰装修的处理涉及到债权和物权两大领域，关涉添附制度、不当得利等民法理论，该类案件的处理在理论界及审判实务界均引起高度关注。《解释》在吸收各级人民法院和学术界意见基础上，确立了处理此类纠纷的规则：承租人擅自进行装饰装修，构成侵权，承担侵权责任；承租人经同意装饰装修，区分情况适用不同的处理原则，一是对附合和未形成附合的装饰装修物分别适用不同的处理规则。未形成附合的装饰装修物，承租人作为所有权人享有处分权；已形成附合的装饰装修物区分合同无效、合同有效解除、合同履行期限届满情形，适用不同的处理规则。二是出租人是否对承租人的装饰装修进行补偿，如何补偿，要区分不同情况。合同无效时，出租人同意利用的装饰装修，基于不当得利对承租人进行补偿；不同意利用的，装饰装修的现值损失作为无效合同的损失，由双方按照过错承担；合同解除，由导致合同解除的违约方承担装饰装修残值损失。在双方均无过错情形下，由双方依照公平原则分担装饰装修残值损失；需要注意的是，合同解除时，如果出租人同意利用承租人装饰装修的，仍需基于不当得利对承租人予以补偿；合同履行期间届满，出租人取得附合装饰装修物无需补偿。

问：《解释》就附合装饰装修的处理出现“现值损失”和“残值损失”两个名词，如何理解和区分这两种损失。

答：一直以来，各地人民法院对附合装饰装修损失的认定，方法多样，标准不同，统一这一问题的法律适用，对司法审判意义重大。《解释》根据有效合同和无效合同的不同法律效果，对装饰装修损失采用了现值损失和残值损失两种不同的标准。现值损失是指合同被认定无效时，装饰装修的现存价值。在合同无效场合，承租人通常已经占用使用租赁房屋一段时间，其在此期间享有的装饰装修利益，不应再列入合同无效的损失范围。残值损失是指在合同解除时，装饰装修的剩余“价值”，这一“价值”的确定是以合同解除时装饰装修的现值为基础，且不能低于合同履行期间摊销的装饰装修费用。《解释》依照租赁合同的权利义务内容、行业惯例、交易习惯，规定在双方当事人无约定情形下，承租人的附合装饰装修费用应当在租赁期内摊销完毕，出租人无需补偿。按照这一规定，合同履行期间已经摊销的装饰装修费用，不应列入合同解除的损失范围。如装饰装修造价60万元，租期5年，则60万元造价摊销在租期内，每年平均摊销12万元。合同履行三年后解除，按照评估价值，装饰装修现值为30万元，但按照租期内摊销价计算，三年摊销费用为36万元。则残值应当按照摊销费用确定为36万元。如果装饰装修现值高于摊销的造价费用，则应当按照装饰装修的现值来确定残值。

依法保护承租人的优先购买权

问：《解释》规定承租人优先购买权受侵害时，无权主张认定出租人与第三人签订的买卖合同无效，是基于何种考虑？

答：首先需要明确，《解释》规定的是“承租人不能以出租人侵害其优先购买权为由，请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效”，而不是规定在何种情形下，承租人均不得主张认定出租人与第三人签订的买卖合同无效。

优先购买权纠纷一直是审判实践中的难点问题。承租人优先购买权性质的认定，是解决该难点首要面临的问题。2007年10月1日施行的物权法，并未将优先购买权规定为物权，该权利因此不具有“对世性”权利。最高人民法院废止了《〈民法通则〉适用意见》第118条规定，就是基于该条规定与物权法规定相冲突。本《解释》遵循法律规定精神，将承租人优先购买权定性还原为债权，规定承租人不能以出租人侵害其优先购买权为由，请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效。该项规定并不妨碍出租人与第三人恶意串通签订买卖合同损害承租人优先购买权时，承租人依照民法通则第五十八条第一款第（四）项规定和合同法第五十二条第（二）项规定，主张认定出租人与第三人签订的买卖合同无效。问：出租人出租房屋上设立抵押权的情况在房屋租赁中时有发生，《解释》对抵押权人行使抵押权时承租人优先购买权的保护是如何规定的？

答：从权力的设置目的看，抵押权是从抵押物的交换价值优先受偿，其追求的是抵押物的交换价值，不要求转移抵押物的占有，亦不享有对抵押物的处分权。优先购买权是优先购买租赁房屋的权力，并以同等条件为权力行使的必备要件。上述两种权利从设置目的上看，行使时不会发生冲突。抵押权人与出租人协商折价、变卖或者拍卖抵押房屋实现抵押权时，属于出租人出卖房屋的方式，承租人以同等条件优先购买抵押的租赁房屋，不会影响抵押权人实现债权，不论抵押权设立在租赁合同成立前或后，均不会与抵押人实现抵押权发生冲突。因此，解释依照抵押权与承租人优先购买权立法目的不同，规定出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，或者拍卖房屋时，依法保护承租人的优先购买权。出租人以其他方式出卖房屋时，应当采取同样的规则保护承租人的优先购买权。当然，承租人主张优先购买房屋时，人民法院应当考虑以下两方面的问题，一是承租人应当具有让出租人信赖的履约能力，如责令承租人以交付押金或者定金等方式提供履约担保，使出租人信赖其履约能力，以避免人民法院支持承租人购买房屋的主张后，因承租人缺乏履约能力导致合同无法履行，损害出租人利益。二是依照权利义务对等原则，承租人的优先购买权亦应当在合理期限内主张，在出租人履行通知义务后，承租人应当在15日内明确表示是否行使优先购买权；出租人没有履行通知义务的，承租人可在知道或者应当知道出租人出卖房屋之日起一年内主张，超过合理期限的，人民法院不应予以支持。

问：按照《解释》规定，是否只要出租人出卖租赁房屋，承租人就可主张优先购买房屋？

答：这种理解是错误的。《解释》第24条规定了承租人优先购买权行使的四种例外情形：

（一）房屋共有人行使优先购买权的。法律设定共有人具有优先购买权，宗旨是简化物权关系，维护共有关系的稳定性，充分发挥物的用益价值，而承租人优先购买权主要是维

护使用关系的稳定性，从利益衡量的角度考量，应当优先保护共有人的购买权。

（二）出租人将房屋出卖给近亲属情形。我国是靠亲情和人情为纽带联系起来的熟人社会，人们在经济交往中，亲情关系往往是交换价值确定的重要考虑因素，具有浓厚的人身色彩，与纯粹的买卖关系终究有所不同。《解释》立足国情，将出租人出卖房屋给近亲属的情况，列为出租人出售房屋的特别方式，排除承租人优先购买权。这一规定有利于促进家庭和睦和社会稳定，符合构建和谐社会的重大历史任务要求。

（三）出租人履行告知义务后，承租人在15日内未明确表示愿意购买的。本项是对合同法第二百三十条规定的进一步细化。从权利义务对等的角度分析，承租人在合理期限内行使优先购买权，亦应为承租人优先购买权的内容。如果承租人不及时行使优先购买权，将导致出租人所有者权益受到损害。在房屋交易市场价格波动加大的情况下，这种损害更为明显。因此，本项将承租人接到通知后15日，作为行使优先购买权的合理期限，逾期视为承租人放弃优先购买权。

（四）购买房屋的第三人出于善意并已办理登记手续的。物权法第一百零六条规定了善意取得制度，即受让人以财产所有权转移为目的，善意、对价受让且占有该财产，即使出让人无处分权，受让人仍可取得转让物的所有权。根据“举重以明轻”的民法解释原则，在第三人善意购买出租房屋，并办理登记手续情形下，可以对抗承租人优先购买房屋的主张。

■背景■

司法解释适用范围

《解释》将适用范围确定为城镇房屋租赁合同纠纷案件，是基于何种考虑？

最高人民法院民一庭负责人告诉记者，按照城乡规划法有关规划区域的规定，我国现有房屋可分为城市规划区、镇规划区、乡规划区、村庄规划区范围内的房屋。《解释》为表述简练，将城市规划区、镇规划区范围内的房屋统称为城镇房屋。城镇房屋建设规模大，房屋性质多样，用途广泛。其开发、建设、交付使用受到城市房地产管理法、城乡规划法、建筑法、消防法等法律和行政法规强制性规范的调整。

如建筑法规定，限额以上的工程应当向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证。该类工程按照消防法的规定，属于按照国家工程建筑消防技术标准需要进行消防设计的建筑工程。上述工程未经竣工验收，不得交付使用。而乡、村庄规划区内的房屋因建设规模小，达不到适用上述法律、行政法规强制性规范的标准，在房屋建设、使用条件上的强制性法律规定较少。同时，由于城镇房屋和乡村房屋租赁经营活跃程度不同，租赁交易规则和租赁纠纷产生的原因亦有很大不同。从数量上看，乡村房屋租赁合同纠纷数量较少。为解决审判实践中的突出问题，我们确定本司法解释的适用范围为城镇房屋租赁合同纠纷案件。

随着我国城市化和城乡一体化进程的快速推进，一部分经济比较发达的乡村和城镇规划区周边的乡村，房屋建设规模扩大、房屋使用性质多样、租赁经营日益活跃，与城镇房屋租赁在适用法律和采用的交易规则方面已没有区别。为满足这部分乡村房屋租赁合同纠纷案

件审判的需要，《解释》规定：“乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。”

承租人依照国家福利政策承租的公有住房、廉租住房、经济适用房，具有社会福利性和保障性，其租赁关系不属于完全的民事法律行为，有关合同纠纷不适用本《解释》。

2.房屋租赁合同纠纷常见问题50问篇二

一、合同无效的常见情况及产生原因

根据《合同法》第五十二条之规定,合同无效的法定情形主要分为以下几种情况(1)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(2)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(3)以合法形式掩盖非法目的;(4)损害社会公共利益;(5)违反法律、行政法规的强制性规定。而具体到房屋买卖合同方面,在实践中可以大致归纳为几种情况。

1. 借名购买经济适用房等保障性住房的

经济适用房等保障性住房是国家提供给特殊低收入人群的一种社会保障措施,不符合购房资格的借用他人身份购买经济适用房等保障性住房,变相侵害了其他有资格购房者的合法权益,损害了社会公平,属于对社会公共利益的侵害,应属无效。

2. 无或者限制民事行为能力人签订的房屋买卖合同

《民法通则》第十二、十三条规定,无民事行为能力人应由其法定代理人代理其民事活动;限制民事行为能力人应由他的法定代理人代理,或者征得他的法定代理人同意。而签订房屋买卖合同明显属于超越限制民事行为能力人的年龄、智力相适应的民事活动,如无法定代理人的认可应属无效合同。

3. 开发企业无预售许可销售期房的

根据《房地产管理法》第四十五条规定,我国实行商品房预售许可制度,对于销售未竣工商品房的,必须取得销售的行政许可方属合法。因此,按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定,出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。

4. 非本农村集体成员购买集体宅基地上的房屋的

《土地管理法》第六十三条规定,农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》规定,禁止擅自通过“村改居”等方式将农民集体所有土地转为国有土地。禁止农村集体经济组织非法出让、出租集体土地用于非农业建设。改革和完善宅基地审批制度,加强农村宅基地管理,禁止城镇居民在农村购置宅基地。可以看出,因为农村宅基地的所有权归属集体所有,权利人只有使用权,如果任其无限制地转让,有可能侵害集体的利益。即使在2016年最新实施的《农民住房财产权抵押贷款试点暂行办法》中,也未对此做出突破,而且在大量的司法实践中,均认定为无效合同。

5. 房屋买卖权属有纠纷

《城市房地产管理法》第三十八条规定,有权属纠纷的房屋的不得转让。笔者认为,在实践中应该限缩为排除恶意买卖的规定。因为我国对物权的规定不完全和德国登记制度一致,有个善意取得的规定,鉴于目前对于什么情况下属于权属有纠纷没有一个明确的法律规定,实践中一般可以分为三种情况:无证或者非所有权人房屋的买卖;有查封;异议登记的房屋买卖。对于卖方合法建造但尚未办理物权登记的,虽然根据《物权法》第三十一条不发生物权效力,但是其合同根据《物权法》第十五条之规定还是有效合同。

而对于无权处分、无权代理或者非所有权人买卖的,则应当根据《物权法》第一百零六条的规定,受让人依照规定取得不动产或者动产的所有权的,原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的,参照规定来判断,如果属于恶意买卖的,可以认定为无效合同,如果属于善意的,则不宜认定为无效合同。如果是违法建筑的买卖,在发生纠纷诉讼时还没有取得合法建设手续的,应当认定为无效合同。

《城市房地产管理法》第三十八条属于管理性规范,不必然导致合同无效,但如果是买卖双方当事人在明知房屋被查封,合同目的不能达成情况下签订的合同应属无效。此种情况下,多为法院执行制造障碍或者是虚假转移房屋,应符合《合同法》第五十二条“恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益”的无效情形。

对于有异议登记的,根据《最高人民法院关于适用〈物权法〉若干问题的解释(一)》第十五、十六条之规定可以判断,如果购房人明知不动产登记簿上记载着有效的异议登记仍然购买的,应当认定为非善意,如果此种买卖符合《合同法》第五十二条规定损害了国家、集体或者第三人利益的情况下,则该买卖合同应属于无效合同。

二、买卖合同无效后的法律后果

根据《合同法》第五十八条规定,合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。具体到房屋买卖中可能导致的后果如下。

一是房屋已经交付的应当返还房屋,原产权人应该返还购房款以及相应的利息损失。部分情况下可能有例外情形,如上海市第二中级人民法院(2014)沪二中民二(民)终字第2385号等判决的观点,如果房屋买卖合同已经履行完毕,且买房人已经实际占有了该房屋或者再次出售给另外一个非农户籍者,合同虽被确认无效,但是房屋实际占有人不负返还的责任。当然,如果再次购买该房屋的是该房屋所在地农村集体经济组织成员,由于其是有购房资格的,因此其可以合法拥有该房屋的所有权。因此,合同无效也不必然要返还房屋的。另则,如果房屋经过了装修或者加层改建等,也对法院是否判决返还房屋或者对于返还价款的计算会有不同的影响。

二是未取得预售许可销售商品房导致合同无效的,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

三是买卖房屋上还设立有抵押担保的,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定,因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除,致使商品房担保贷款合同的目的无法实现,当事人请求解除商品房担保贷款合同的,应予支持。依据此规定,在房屋买卖合同被确认无效或被撤销、解除的情况下,银行按揭贷款合同可以解除。该司法解释第二十五条规定,商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后,商品房担保贷款合同也被解除的,出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。据此规定,银行按揭贷款合同因房屋买卖合同失效而被解除的,出卖人应将购房贷款返还给银行,将房款本息返还给购房者。

四是买卖房屋在案件审理中可以确定为第三人财产的,当合同被判决无效后,应该返还给第三人。

五是涉及到违法犯罪行为的,则应受到行政或刑事处罚。这也是维护健康有序经济秩序的重要措施,避免产生过度的经济纠纷。

三、无效合同的登记处理方式

在现有的有关房屋登记的法律法规中,并没有对于房屋买卖合同无效后登记如何办理的明确规定。而从前面的分析来看,合同无效及其后果具有多元化的特征,如果在生效法律文书中并没直接明确如何办理相应登记而直接办理的话,极易造成新的登记错误。

从《物权法》第十五条的规定来看,对于合同效力和登记效力是区分开的,故而不能直接得出合同无效必然导致登记无效的结果。对于合同无效导致要办理相应登记的,有以下几种模式。

1. 双方申请模式

因为合同无效的判决不属于《不动产登记暂行条例》第十四条规定之可以单方申请的生效法律文书,因此如果买卖合同双方协商一致的,可以持合同无效的生效法律判决文书,按照普通程序双方共同申请办理转移登记给原产权人。

2. 登记机构主动撤销模式

根据《房屋登记办法》第八十一条之规定,如果无效合同的判决书可以证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的,房屋登记机构可以撤销原房屋登记,收回房屋权属证书或者公告作废。虽然目前根据国家安排,不动产登记由国土部门负责,并且出台了相应的登记规章,但是笔者认为原《房屋登记办法》并未作废,如果属于房屋登记的也可以作为一个特别法予以引用。

3. 协助执行和履行法定义务模式

买卖双方无法达成一致的,可以通过返还原物的民事诉讼来处理,也可以通过对登记机构的行政诉讼,此时登记机构则需要根据相应的法院判决文书描述的内容来进行相应的登记。如是民事诉讼要求登记机构协助登记的,一般会描述为将某某的房屋所有权变更为某某名下,此时办理单方申请的转移登记;如果是行政判决,一般会根据《行政诉讼法》第七十条之规定描述为“撤销被告某某登记机构作出的为某某颁发房屋所有权证之行政行为”。此时应该依法撤销该登记,恢复到前一手的登记状态。

3.浅谈房屋租赁合同的相关法律问题篇三

关键词：房屋租赁

房屋租赁合同是当事人双方约定在一定的期限内，一方将房屋交付另一方使用或收益，另一方给付租金，并于期限届满时返还该房屋的合同。房屋租赁合同在我们的日常生活和经济活动中十分常见，法院在审理此类案件的数量上也一直居高不下。我国的房屋租赁制度在经历了数次立法的修改和完善之后，已经日益健全。但在司法实践中，要妥善处理好该类案件，需重点把握好以下几个问题。

1 房屋租赁合同纠纷发生的几种情况

1.1 商品房屋的出租，目前发生纠纷最为突出的问题是营业用房，铺面用户的出租。几年来无论从案件的种类、范围、结构上都发生了很大的变化。利用空余房屋出租，谋取租金已成为单位、个人争先恐后追逐的对象，过去被人们忽视的房屋出租，今天变得格外活跃。于是私人、单位一起上，大建营业用房出租获取租金比任何时候都多，租金价格不受限制，随行就市，涨落随意性很大，不仅是暴露出了许多问题，而且产生纠纷越来越多，处理起来十分棘手。建议立法机关对租金收取根据房屋的建筑结构制定出相对标准，以便在司法实践中，有法可依。共建经营房出租后利益分配与风险责任承担也是难点问题。部分承租人经营不善不交房租，造成拖久租金纠纷时有发生，有的一走了之，产生连锁反映。在房屋租赁中既有守法承租经营的，也有规避法律政策的。

1.2 房屋转租问题：这种问题较为普遍，纠纷发生原因方方面面，一是出租人明知出租的房屋已被转租，表示默许态度。基于出租人的心理因素，只要交租金，什么人都可以承租；二是反复“连环”转租，不经出租人同意再转租给第三人；三是承租人擅自将承租房屋转租他人，出租人多次书面通知这种行为严重违约和违法。在出租人诉诸法院审理过程中承租人一落不明，造成出租人租金受损；四是原承租人隐瞒欠租情况，将房屋转租；五是承租人与受转租人秘密协议有意不交租金损害出租人的利益，人民法院在处理此类案件时应该采取必要的法律手段保护合法经营者的利益，在这种租赁合同中可以设定抵押制度。

1.3 夫妻离婚后房屋出租问题。在离婚案件中，住房承租权和店面经营权发生纠纷处理，情况同样复杂，难度很大。应当根据《妇女权益保障法》及相关法律规定，女方无房居住的，男方有条件的应当帮助解决；对离婚前以女方名义租用经营用房，铺面商店房处理时原则上应判归女方租用，女方可适当对男子进行补偿；女方对男方另租房所花的费用，可给其合理补偿。女方自找居住，男方应适当给女方支付一些另外租房必要费用。

1.4 房屋租赁的法律问题：对租赁期长的私人用房和营业用房确定因租金太低反悔的诉讼。可以依照最高人民法院《关于贯彻民事政策和法律意见》中规定的“不能任意增租或强行收房，房客不能拖欠房屋或转租，租期届满，房主确因困难要求自住的，应当允许，但必须给房客找房搬迁的时间”，法院虽然依照规定作了处理，但总感法律依据不足。法院如果认定原定低租协议有效；明显会损害了出租人利益，与市场经济的建立发展不利；如果对低房租一味支持判决增租，虽有一定的合理性；但又无明确的法律依据，处理起来较为棘手。另外在实际办案过程还存在一种普遍存在的问题，急待法律做出明确的规定，如公房出租人按照《城市公有房屋管理规定》办理（房屋所有权证）；按照建设部发布的《城市房屋租赁管理条例》办理了（房屋租赁许可见）；出租人依照《城市房地产管理法》第55条规定“以营利为目的，房屋所有权人将以划拔方式取得使用权国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家”应上缴部分已上交，出租人严格履行双方签订的租赁合同，履行出租人应尽各项义务，承租人是具有独立法人资格法人机构以承租的房屋经营餐饮、娱乐业；由于承租人内部管理机制混乱等诸多因素造成无法经营、租赁合同无法合面履行拖欠租金达数十万元，甚至上百元，出租人起诉法院要求依法解除合同，承租人完全有支付所欠租金的支付能力。承租人在承租房屋时将房屋进行了装璜、改造。在双方的租赁合同中没有明确装璜部分归属问题，法院委托工程造价部门核定价格后，交承租人装璜折价，判给出租人以折顶拖欠房屋租金，这种强行叫出租人接受装璜的作法不利于保护出租人的合法权益，也不能体现我国民事立法公平公正的基本原则，往往造成出租人所接受的装璜对出租人没有丝毫使用价值，给出租人带来重大的损失。人民法院在审理此类纠纷时，首先应查清承租人偿还租金能和，其次区分合同不能履行过错责任，由过错责任方承担违约的民事责任，还出租人以公平、公正、公道，使守法者得到应有的保护。《民法通则》116条、《经济合同法》35条对过错一方应承担违约责任有明确的规定，但对违约金如何承担，目前财产租赁合同没有明确法律规定违约金承担比例，应当制定违约金承担比例指导实际办案工作，使违约受到相应的法律制裁。

2 房屋租赁合同签订时，防止纠纷产生应注意的事项

房屋属于不动产，在民事领域中，凡涉及不动产作为标的的，各种合同，当事人双方应该慎重对待，一方面是为了便于不动产进行管理，另一方面也可以尽量减少纠纷。所以签订房屋租赁合同时，应注意以下事项，以减少纠纷，保证合同顺利履行；

2.1 签订房屋租赁合同时，应力求做到合同条款齐备，内容明确、完整、双方责、权、利清楚。签订时最好请法律方面专家，进行必须审查，进行资信调查，这样既可以预、减少纠纷，又可以纠纷发生后，有据可查，便于处理。

2.2 租赁双方对装饰，装璜归属问题在合同中约定清楚，合同履行过程由于承租方的过错造成拖欠租金，装饰、装璜如何归属，合同履行完毕，应如何归属，签订合同时进行明确的约定，有利于纠纷的处理。

2.3 防止草率签订合同，承租方应查清楚出租人和出租房屋之间的关系；出租人是所有人还是占有人，还要搞清楚该房屋是不是共有，房屋产权有无其他纠纷。出租人主体是否合法，有无产权证明，有无租赁许可证明。

2.4 承租人应清楚出租房屋的性质；现在城镇中有相当一部分房屋属于单位补贴出售给职工的，对这些房屋行使所以权时，国家有专门规定。国家、单位、个人三方投入共建的房屋，分配给职工居住，职工并未取得房屋所有权，所有权仍属于国家，职工和单位之间只是租赁关系，职工无权处分房屋。

2.5 要服从国家特殊情况的规定《中国人民解放军房地产管理条例》的有关规定，军队要出租非军事设施的房屋时，要对房屋承租人进行严格审查，不得租赁给无法人地位，又无经济保障人员和民间组织。

单位应工作需要承租私人房屋时，必须经过县级以上政府和房屋主管部的批准。未经批准，私自订立房屋租赁协议是违法的，协议无效。

参考文献：

[1]李文科.房屋租赁法律制度研究[D].四川大学 2005.

[2]苏镧浠.试析房屋租赁法律问题[J].黑龙江省政法管理干部学院学报.2010（09）.

4.房屋租赁合同纠纷常见问题50问篇四

《最高人民法院关于审理房屋登记案件若

干问题的规定》

（2010年8月2日最高人民法院审判委员会第1491次会议通过）

为正确审理房屋登记案件，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国行政诉讼法》等有关法律规定，结合行政审判实际，制定本规定。

第一条公民、法人或者其他组织对房屋登记机构的房屋登记行为以及与查询、复制登记资料等事项相关的行政行为或者相应的不作为不服，提起行政诉讼的，人民法院应当依法受理。

第二条房屋登记机构根据人民法院、仲裁委员会的法律文书或者有权机关的协助执行通知书以及人民政府的征收决定办理的房屋登记行为，公民、法人或者其他组织不服提起行政诉讼的，人民法院不予受理，但公民、法人或者其他组织认为登记与有关文书内容不一致的除外。

房屋登记机构作出未改变登记内容的换发、补发权属证书、登记证明或者更新登记簿的行为，公民、法人或者其他组织不服提起行政诉讼的，人民法院不予受理。

房屋登记机构在行政诉讼法施行前作出的房屋登记行为，公民、法人或者其他组织不服提起行政诉讼的，人民法院不予受理。

第三条公民、法人或者其他组织对房屋登记行为不服提起行政诉讼的，不受下列情形的影响：

（一）房屋灭失；

（二）房屋登记行为已被登记机构改变；

（三）生效法律文书将房屋权属证书、房屋登记簿或者房屋登记证明作为定案证据采用。

第四条房屋登记机构为债务人办理房屋转移登记，债权人不服提起诉讼，符合下列情形之一的，人民法院应当依法受理：

（一）以房屋为标的物的债权已办理预告登记的；

（二）债权人为抵押权人且房屋转让未经其同意的；

（三）人民法院依债权人申请对房屋采取强制执行措施并已通知房屋登记机构的；

（四）房屋登记机构工作人员与债务人恶意串通的。

第五条同一房屋多次转移登记，原房屋权利人、原利害关系人对首次转移登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当依法受理。

原房屋权利人、原利害关系人对首次转移登记行为及后续转移登记行为一并提起行政诉讼的，人民法院应当依法受理；人民法院判决驳回原告就在先转移登记行为提出的诉讼请求，或者因保护善意第三人确认在先房屋登记行为违法的，1应当裁定驳回原告对后续转移登记行为的起诉。

原房屋权利人、原利害关系人未就首次转移登记行为提起行政诉讼，对后续转移登记行为提起行政诉讼的，人民法院不予受理。

第六条人民法院受理房屋登记行政案件后，应当通知没有起诉的下列利害关系人作为第三人参加行政诉讼：

（一）房屋登记簿上载明的权利人；

（二）被诉异议登记、更正登记、预告登记的权利人；

（三）人民法院能够确认的其他利害关系人。

第七条房屋登记行政案件由房屋所在地人民法院管辖，但有下列情形之一的也可由被告所在地人民法院管辖：

（一）请求房屋登记机构履行房屋转移登记、查询、复制登记资料等职责的；

（二）对房屋登记机构收缴房产证行为提起行政诉讼的；

（三）对行政复议改变房屋登记行为提起行政诉讼的。

第八条当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼。

第九条被告对被诉房屋登记行为的合法性负举证责任。被告保管证据原件的，应当在法庭上出示。被告不保管原件的，应当提交与原件核对一致的复印件、复制件并作出说明。当事人对被告提交的上述证据提出异议的，应当提供相应的证据。

第十条被诉房屋登记行为合法的，人民法院应当判决驳回原告的诉讼请求。

第十一条被诉房屋登记行为涉及多个权利主体或者房屋可分，其中部分主体或者房屋的登记违法应予撤销的，可以判决部分撤销。

被诉房屋登记行为违法，但该行为已被登记机构改变的，判决确认被诉行为违法。

被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。

第十二条申请人提供虚假材料办理房屋登记，给原告造成损害，房屋登记机构未尽合理审慎职责的，应当根据其过错程度及其在损害发生中所起作用承担相应的赔偿责任。

第十三条房屋登记机构工作人员与第三人恶意串通违法登记，侵犯原告合法权益的，房屋登记机构与第三人承担连带赔偿责任。

第十四条最高人民法院以前所作的相关的司法解释，凡与本规定不一致的，以本规定为准。

农村集体土地上的房屋登记行政案件参照本规定。

最高人民法院行政审判庭庭长就《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》答记者问

2010-11-2

3近日，最高人民法院审判委员会第1491次会议讨论通过了《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》（以下简称《规定》）。在公布实施前夕，本报记者访问了最高人民法院行政审判庭赵大光庭长。

难题不断出现裁判不够统一

记者：行政的领域非常广泛，房屋登记是房管部门的监管职能之一，在政府职能当中只占很小的比重。在您看来，专就如此之小的领域制定司法解释，必要性何在呢？

赵大光：制定《规定》的必要性至少可从以下四个方面阐述：

第一，房屋登记的重要性。房屋乃人们生存必需之物，其重要性不言自明。房屋登记作为确认房屋产权和流转的制度，一端连着广大人民群众的重大切身利益，一端连着市场秩序和社会稳定，在市民社会和政治国家两个层面上都承载着重要价值。建设好、维护好这一制度，已被《物权法》等法律确立为重要目标，并由有关行政机关、司法机关分别落实。法院行政审判的任务是，通过审理房屋登记案件，保护房屋权利人、利害关系人合法权益，监督登记机构恪尽职守，保障房屋登记制度的正常运转。就房屋登记的重要性而言，制定专门的司法解释应属值得考虑的选项。

第二，亟待解决的疑难问题。随着房地产市场的活跃，房屋登记已成矛盾高发领域，案件数量增长快，疑难问题多。2000年以来，全国行政案件数量增长了20%，而房屋登记案件增长了近200%，在94类行政案件中排位升至第二，在案件总量中的占比达8%。不仅如此，具有共性的疑难问题也积累了很多。比如，基于协助义务的房屋登记的可诉性、诉连续转移登记案件的受理、复印件和影印件的举证和证明力、民行交叉的审理程序和判断权限，等等。长期以来，令行政法官倍感困扰，制定司法解释加以解决，无疑可起事半功倍之效。

第三，行政审判与《物权法》的衔接尚有诸多不明。《物权法》对物权登记设有专节，其新规则、新精神如何在房屋登记案件审判中实施、贯彻，比如预告登记、异议登记、查询行为的可诉性问题，裁判如何保护善意取得，行政赔偿中如何适用《物权法》第二十一条，等等，又出现了许多新难题，使审判难上加难。

第四，裁判标准不够清晰。由于上述新老问题比较复杂，极易产生分歧，使得房屋登记案件裁判错误、不当的几率增高，妨碍了审判功能的正常发挥。尤其是不同法院甚至同一法院不同审判部门因理解不同造成的同案不同判的问题，更

是广为诟病。虽属个别问题，但危害不小，既损害法院司法权威，又造成部分当事人不肯服判，上访不止，不利于社会秩序的稳定。制定司法解释，以统一司法尺度，无疑是一个很好的办法。

理清法律关系吸取各方智慧

记者：房屋登记案件中的疑难问题的背景复杂，争议也很大，不广泛吸取各方智慧，就难有妥当的解决方案。《规定》在这方面做的如何？

赵大光：对事物复杂性缺乏透彻的认识，应对之策就难以得法。即便解决问题，也难免制造新的麻烦，甚至麻烦比问题还要多。房屋登记的复杂背景，可从三个方面观察：

第一，利益结构。房屋登记涉及众多利益主体，包括房屋所有权人、抵押权人、地役权人等房屋物权主体，也包括真正权利人、债权人、继承人、配偶等利害关系人。房屋登记案件通常都与上述利益主体之间的冲突搅在一起，增加裁判的难度。比如，房屋几次转让之后，真正权利人对一系列转移登记均提起诉讼，是否受理？又如何审理？就涉及到真正权利人与一系列第三人之间的利益取舍之难题。

第二，民行交叉。在房屋登记中，民事关系和行政关系相互交织、相互作用，使得行政审判与处理房屋民事纠纷的民事审判经常出现矛盾和冲突，如何协调两者，是非常棘手的问题。

第三，难以控制的不确定性。登记机构即便尽到审慎合理的审核职责，登记结果是否正确仍存不确定性，因为很多不可控的因素会影响登记结果。比如有关行政行为违法、公证书、测绘报告、评估报告的错误、有关当事人的造假，等等。

解决上述问题，行政审判自身经验是不够用的，还须借助法院其他审判部门、立法机关及有关行政部门的经验。为此，我们采取了如下步骤：一是充分挖掘现有经验。起草之初，组织全国行政审判力量调研，并选取成绩突出的北京、辽宁、上海、江苏、浙江、广东六家高院，与最高法院调研小组共同努力，拟写了高质量的司法解释试拟稿。二是广收各方意见。除了征求法院内部相关庭室意见外，还多次召开研讨会，邀请行政法和民法方面的专家学者参加，听取意见。三是全面贯彻法律意图。司法解释能否成功，关键就看能否做到这一条。为此，我们书面征求了全国人大、国务院法制办、建设部以及有关部门的意见，作为把握法律意图的重要基础。

把握法律意图依法审慎诠释

记者：司法解释的主要目标是贯彻法律意图。那么，只要找到法律意图，解释就有了方向。可问题在于，一部法律的意图相对容易把握，《规定》涉及行政诉讼法、物权法以及城市房地产管理法等相关法律，法律意图如何把握呢？

赵大光：我们说“法律意图”，隐含之意，法律并非是零散的文字，而是目的统合的系统。它要求我们解释法律，要尊重文义，又不拘泥文义。不仅把握文字的含义，更要看到背后的目的和动机。要做到这一点，就应当联系其上下文，注意法律的整体性。根据问题背景的不同，法律意图既可在一部法律中寻觅，也可在多部法律中寻觅。唯其如此，才能说法律得到了真正的实现。这种操作，在《规定》当中贯彻始终，篇幅所限，仅举几例：

第一，原告资格。诉权保护与善意取得的权衡是其主轴。《规定》第四条认可四种特殊债权人的原告资格，更强调诉权保护的价值；第五条对起诉连续转移登记的原告资格作出限制，则更多地考虑与善意取得制度的协调。

第二，民行交叉及其处理。《规定》第八条规定了民事基础关系先行处理的原则，对行政诉讼与民事诉讼的衔接关系作出了合理而又清楚的阐述。

第三，关于复印件、影印件的可采性问题，《规定》第九条规定当事人对此有异议的，应当提供证据。该规定在证据规则允许的限度内，合理考虑了房屋登记所面临的实际状况。

第四，登记合法的判决。《规定》第十条规定一律判决驳回诉讼请求，主要是为了给可能出现的更正登记等行为留下合适的空间，使行政诉讼与行政监管更好地衔接。

第五，登记违法的判决。《规定》第十一条第一款规定的部分判决，主要是考虑到把部分错误的登记全部撤销，则正确的部分可能因对方不合作而难以登记。在行政诉讼法和登记制度的容许空间内，选择了最有利于实质性解决纠纷的方式。

第六，混合过错的行政赔偿。《规定》第十二条规定将房屋登记机构的赔偿份额与过错挂钩。起草中有一种主张认为，《物权法》第二十一条第二款规定的是无过错责任。照此理解，登记机构即便恪尽职守，仍须为其他机构和人员的过错、甚至纯粹的民事欺诈买单，很难想象立法者会有此意图。联系上下文，我们认为，“登记错误”应指因登记机构过错而造成的错误。

力求获得实效避免贪大求全

记者：在《规定》公布之时，请您对其实施的前景作出预测。

赵大光：《规定》的条文不多，但容量很大。可以说，每个条文都有针对性，立足于解决真问题，方案论证也考虑了各种有关因素，力求妥当。相信其实施可以对房屋登记案件审判起到较大的推动作用。不过，不能指望《规定》毕其功于一役，解决所有问题。房屋登记案件的问题很多，其中有共性与个别之分，实践需求有急缓之分，研究程度有深浅之分，所以，我们在起草之初就确立了“追求实效，不贪大求全”的指导思想，《规定》针对的都是亟待解决的、研究较为成熟的、具有普遍性的问题。(作者：罗书臻)

5.房屋租赁合同纠纷常见问题50问篇五

2007年7月3号到9号，中人网组织在劳动法领域有着丰富经验的资深律师彭志就HR关注的一些典型问题进行了在线答疑。此次答疑共涉及到广大HR关注的50多个典型问题。彭志律师就新法的与之前的劳动法的异同，HR所疑惑的典型问题作了深入的剖析。熟悉这50个典型问题，对劳动合同法实施以后的操作有非常强的指导意义。

以下是答疑实录：

中人网：新劳动法，关于企业要与员工签合同，但是员工不愿意签同时也不愿意办理离职手续，这种情况，做了什么规定？企业应该怎样做？

彭志：这是一个非常实践的问题，我们在实践的做法中往往会建议用人单位在第三人（可以是工会代表或者当地劳动所的工作人员）在场见证的情况下要求劳动者签订劳动合同，如果劳动者仍然不签订，则按照其拒绝达成劳动合同关系处理。当然，前提是劳动合同是合法有效的。

中人网：彭律师，您好！《劳动合同法》规定，员工只要提前30天提出书面申请就可以辞职，企业留人的压力、用人的风险更大了，HR部门应该从哪些方面来应对呢？

彭志：由于法律的强性规定，劳动者要求辞职的权利收到扩大的保护。而对于劳动者这种提前30天的辞职要求，用人单位没有选择权，因此，我们认为可能只能从公司文化和福利待遇，当然也包括人情（^_^）管理的模式来留人了，这一块不是我的专业，可能无法具体答复。而对于其他的风险，则需要通过签订保密协议和竞业禁止协议来规范。

由于劳动合同法其主要目的是为了保护劳动者的利益，因此，在法律权利义务的规定上，会更偏向于劳动者。但从在法律上，用人单位有制定规章制度的权利。因此，该法的出台更进一步要求企业更加需要完善企业的规章制度，规范双方的权利义务。

中人网：无固定期限的劳动合同，是指劳动者想随时解除合同都可以吗？

彭志：无固定期限的劳动合同并非劳动者随时都可以解除劳动合同，在无固定期限劳动合同下，劳动者单方要求解除劳动合同的，亦应提前30天提出。

中人网：第十一条用人单位未在用工的同时订立书面劳动合同，与劳动者约定的劳动报酬不明确的，新招用的劳动者的劳动报酬按照集体合同规定的标准执行；没有集体合同或者集体合同未规定的，实行同工同酬。

我对于这一条不是特别明确。文中提到，没有合同的员工实行同工同酬。

但是现在有些情况是，新加入的员工有时候比老员工的工资要高，如果按照同工同酬标准去实施的话，新员工肯定不同意。假设企业根据劳动合同法的规定按照同工同酬去付工资的话，员工去申请仲裁获胜的可能性有多大？

彭志：这里面有一个前提，就是劳动报酬约定不明确。换言之就是到底给多少工资大家约定不清晰，因此，很难认定新员工的工资比老员工工资高，所以在这种情况下执行同工同酬。如果员工申请仲裁，仲裁可能会依据其同类岗位的报酬要求企业支付。

中人网：我请教一个问题，这个问题也是最近我和同事讨论得较多，而又不好办的问题——新的劳动合同法，包括现行的劳动法中，都提出了企业内部员工（常称劳方）在企业方（常叫资方）工作，比如裁员劳动条件薪酬标准等等都应由代表劳方利益的工会或职工代表大会出面来与资方商讨（不好听的叫法，叫做谈判）。

但是现在实际情况是，企业里设有工会主席，但工会主席是由企业方任命的，对资方的要求与条件谈判过程中，无视劳动者的根本利益。也就是现阶段劳方的工会或职代不能真正代表劳方的利益，请问：像这类问题怎么处理？

PS，前阵子在央视二套的经济与法节目中，有报道说，一家大型企业的工会主席站出来为劳方说了几句公道话，居然被资方以无理的要求解雇了…… ……

彭志：按照工会法的规定，工会主席是由工人选举的，而不是资方任命的，因此，这个问题的关键是工人要自行选举工会领导。对于资方任命型的工会领导，工人可以向上级工会提出，在上级工会的领导下改选工会领导。（当然，目前国内企业内的工会办事不力是一个非常普遍的现象，我相信彻底改变需要较长的时间。）

中人网：新法规定，除培训费用及竞业限制外，不能约定由劳动都承担的违约金，这也包括劳动者违反过去合同的违约金吗？比如说：某单位与某劳动都签订劳动合同为3年，约定违约金为5000元，任何一方提前解除的话均需支付此项违约金，不知以上是否违法。

彭志：按照劳动合同法的规定，该种违约金的约定显然在新法实施后不具备效力。当然，对于员工违约如何处理缺乏法律规定，甚至受到法律的限制，我个人认为并不利于促进我们国家的和谐用工制度。但没办法，所谓“恶”法亦法。

中人网：劳动合同到期后，单位通知员工续签合同，可是员工既不续签，也不离开公司还在上班，这种情况可以默认自动延续原合同期限吗？

彭志：对于这类员工，他们的做法无非是想形成事实的劳动合同关系。在这种情况下，双方的法律关系实际上是没有劳动合同的事实劳动合同关系。我们认为这种状况对用人单位不利。一般，我们会建议用人单位，在合同到期前1个月要求员工续签合同，如果不续签的，建议公司终止双方的劳动合同关系，避免形成事实劳动合同关系。因此，一个不愿意签订合法劳动合同的员工显然已经在打小算盘了，建议公司慎重使用该类员工。

中人网：第四十条有下列情形之一的（包括工伤、不能胜任工作的情况），用人单位提前三十日以书面形式通知劳动者本人或者额外支付劳动者一个月工资后，可以解除劳动合同“ 另外的经济补偿金需要支付吗？

彭志：第46条第3款已经规定，这种情况下要支付经济补偿金。

中人网：《劳动合同法》规定用人单位在制定、修改或者决定有关劳动报酬、工作时间、休息休假、劳动安全卫生、保险福利、职工培训、劳动纪律以及劳动定额管理等直接涉及劳动者切身利益的规章制度或者重大事项时，应当经职工代表大会或者全体职工讨论，提出方案和意见，与工会或者职工代表平等协商确定。像一般的公司并没有什么职工代表大会，如果制定了员工守则，如何体现他的合法性呢？

彭志：一方面促使用人单位成立工会；另一方面，法律规定可以和职工代表协商；并非一定要工会或者职工代表大会。同时，第51条规定，集体合同亦可有上级工会指导下签订。当然该条规定的可操作性有多强，可能仍需司法解释。从企业的角度出发，起码在制定规章制度前应公示并允许职工讨论和提出意见。

中人网：我有想问一个关于养老保险我一直都没查到的一个问题：员工进入企业后多久可以给员工缴纳养老保险？企业有没有权力规定那些员工可能享受养老保险待遇，那些员工可以不享受？没有权力规定在进厂后一段时间才给员工缴纳养老保险？

彭志：从法律的角度出发，一旦成为用人单位的员工，用人单位就有义务帮员工办理有关社会保险（包括但不限于养老保险）。只是有些社保机构因为人手等其他因素，往往要求单位在每月固定的时间办理有关社保。

用人单位显然没有权利区别哪些员工可以享受，哪些员工不可以享受养老保险。

中人网：新法鼓励签订无固定期限劳动合同，在无固定合同期间，员工要解除合同，只需提前30天通知就可以，而企业要解除合同则需付出巨大的违约成本。假设员工在签了无固定期限劳动合同后，大错不犯，小错不断，或者工作不积极混日子（让企业没有足够证据开除，或者无法取证举证），要不就企业养着你，要不就解约付高额补偿金，这种情况对企业来说显然不公平。有什么方法可合情又合法地处理这种情况吗？

彭志：这也是我非常担心的问题。实践中，这种情况并不少见。因此，对于用人单位而言，制定规范的员工手册或者规章制度将非常重要，如果规章制度中规定了，多次”小错“形成”大错“的，仍然是可以解除劳动合同的；另外，也教育用人单位应该注意收集和固定有关员工违纪的证据。从立法的角度出发，我个人认为这样的规定对守法的企业不利。

中人网：现在新法出台，有些条款以前在劳动法和地方性规定有规定，有些是跟以前的规定不一样的，不明白的地方真的很多，麻烦彭律师给点意见，谢谢。

1、第九条内容：用人单位招用劳动者，不得扣押劳动者的居民身份证和其他证件，不得要求劳动者提供担保或者以其他名义向劳动者收取财物。

居民身份证这类的证件当然不会扣押，只是在办理入职手续的时候核对原件复印一份。我们公司是服务行业，按当地规定从业人员需要持有健康证、上岗证或资格证，所以在新员工入职的时候，我们会要求他们去防疫站自费体检，公司就会收取他们的健康证，到离职的时候再退还给他们。公司出资培训取得的上岗证或资格证，也是由公司来保管，自费取得的上岗证和资格证由个人保管，但要求按时年审，需要查验的时候要提供。另外在入职的时候还收取失业证和劳动手册用于办理用工录用手续，也是到离职的时候才退还。请问彭律师，我们公司目前收取的证件有没有违反法律规定？

2、第二十六条第一项”以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立或者变更劳动合同的；“这个条款当然是约定合同是要在双方真实意愿公平公正下签订，但公司是否要采取什么政策，保证当初签订的合同是真实公平的，怕就怕以后会有漏洞被对方指认为当初签订的是欺诈、胁迫等手段。如果劳动者提交的证件是假冒的，而且该证件是公司规定担任该岗位必须具备的，是否也可以认为对方是违背真实意思？

3、第三十八条规定劳动者可以解除合同的情形，是否出现其中之一，可以不同提前30天书面通知用人单位就可以解除合同？

4、第四十七条规定经济补偿金的标准：”本条所称月工资是指劳动者在劳动合同解除或者终止前十二个月的平均工资。"，是否本法所有经济补偿金的计算都是以此为标准？如果没有明确提到，是否可以签订《解除劳动合同协议》双方约定？

合同法没有提到具体补偿标准的包括：（1）第四十条，用人单位提前30天书面通知或额外支付劳动者一个月工资，可以解除劳动合同。（这里一个月工资没有明确）

（2）第八十二条，没有签订劳动合同每月支付二倍的工资。

（3）第三十七条，劳动者提前30天书面通知用人单位（没有提到赔偿，但如果劳动者没有提前30天，是否可以约定由劳动者支付赔偿或经济补偿金）

5、第五十条第二项，关于经济补偿金的支付是规定在办结工作交接时支付，公司是否可以规定物件、证件、工资的办结也属于工作交接办结的内容？

彭志：

1、我认为所谓的其他证件主要指涉及员工身份自由和工作自由的证件。因此，健康证不应该属于该范围。而失业证和劳动手册是为员工办理入职等手续应提交的证件，也不应该属于该范围。但对于上岗证或资格证，无论是否由公司出钱培训，我个人认为应该由员工自行保管。如是公司出资的，可以通过培训协议等方式约定双方的权利义务。

2、如果员工提供的证件是假冒的，且是必须的，则公司可以认定员工欺诈。对于公司是否需要采取必要的措施避免欺诈的认定，关键在于公司已经告知其会影响员工工作的重要事项，并要求员工在告知书上签名确认的情况下，可减少和避免类似之纠纷。

3、从字面的理解来看，在38条规定的情况下，法律没有要求员工提前多少天通知解除劳动合同。但该条第2款对于立即解除劳动合同的情况做了规定；似乎导致对第一款规定情形出现时，员工应提前通知的理解。但在我的司法实践中，这种情况下，往往并不要求员工提前30天通知。

4、第40条被纳入第46条第3款规定应支付经济补偿。对于第37条规定，不能约定劳动者的违约金，因为第25条规定做了限制。是否可以约定补偿金或者赔偿金，我个人认为存在法律规定漏洞，但从公平的角度出发，我个人认为可以要求实际损失的赔偿。第82条规定存在您的疑问，我个人偏向于参照47条规定执行。

5、可以通过公司的规章制度或者劳动合同约定执行。

中人网：劳动合同法第十三条规定：同一用人单位与同一劳动者只能约定一次试用期。但在目前的企业用工中，企业均有一条说明：试用期未通过者延长试用期。这是否违反了劳动合同法？

另，如果在员工离职的时候，企业未支付竞业限制补偿，是否视为员工可以不执行竞业限制？

彭志：

1、延长试用期的规定违反劳动合同法的规定，不当。

6.房屋买卖合同法律问题篇六

内容提要：房地产立法城乡应该统一。无产权证的房地产买卖，买卖合同本身应该有效，房屋作为未来物买卖的标的立法应予确认。房屋预售是远期交货的买卖合同，作为房地产公司融资的方法之一，应当加强对其监管。房屋预售合同在一定条件下可以向第三人转让，这符合法理，也符合现行法的规定。

关键词：房屋买卖商品房预售买卖合同效力

房屋自古便是一种商品，房屋买卖古已有之。但房屋为特定物，属于不动产，关系民生之根本以及社会经济产业之基本秩序，故中外各国对房屋买卖莫不高度重视。我国于八十年代初在深圳特区首开土地使用权市场，为房屋买卖奠定了坚实广阔的基础，各地房地产市场日趋活跃。在此过程中，有关房屋买卖的民事纠纷也日渐增多，如何适用现行法律，如何对现行立法进行完善协调，是一个急待解决的问题。

一、房屋买卖合同的法律渊源

继1987年施行的《民法通则》，我国的立法、行政和司法机关又相继颁行了《城市房地产管理法》、《城市私有房屋管理条例》、《城市房地产转让管理规定》、《城市房地产开发经营管理条例》、《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》、《合同法》、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释

（一）》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等一系列对于房屋买卖合同纠纷具有法源性质的规范性法律文件。这些法律文件有出自全国人大及其常委会的，也有出自国务院以及建设部的，还有出自最高法院的，这其中有新法也有旧法，有普通法也有特别法，彼此内容之间不无冲突。特别是关于房屋买卖合同的效力问题，关于商品房预售的问题，更是错综复杂，如何正确适用现行法律处理房屋买卖合同纠纷，已经成为当前司法工作中的一项重要工作。

二、房屋买卖合同的有效和无效

房屋买卖合同为双务有偿诺成性合同，属于典型的买卖合同。根据《民法通则》第85条和《合同法》第8条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。根据《城市房地产管理法》第37条：下列房地产，不得转让：

（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十八条规定的条件的；

（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；

（三）依法收回土地使用权的；

（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；

（五）权属有争议的；

（六）未依法登记领取权属证书的；

（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

此条规定属强行法规范的性质，不得违反，否则房屋买卖合同无效。其中《城市房地产管理法》第38条规定的条件为：

（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；

（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件；转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。但是，对于此条规定中的第四项和第六项，法学界却甚有争论。共有房地产，未经其他共有人书面同意而转让的，为无权处分，《合同法》第51条规定此类行为效力待定。《合同法》为全国人大所制定，《城市房地产管理法》为全国人大常委会所制定，《合同法》的效力位阶在上并且又颁行在后，按照新法优于旧法的原则，理应以《合同法》的规定为准，《城市房地产管理法》的此项内容已经失去其规范意义。但是，有学者认为，共有房地产，未经其他共有人书面同意而转让的，为有权处分，买卖合同应当有效。只是因为存在权利瑕疵，当他共有人向买受人主张权利时，出卖人应当依据《合同法》第150条的规定对买受人承担权利瑕疵担保责任。[1] 笔者赞同此观点，事实上，有无处分权只应该影响处分行为的效力，而不应该影响买卖合同的效力。[2]也有学者认为，共有房地产，未经其他共有人书面同意而转让的，为无权处分，但此合同并非效力待定，考虑到善意第三人利益的保护和交易的安全，此合同在大多情况下可以有效。[3]

对于该条第六项所规定的，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让的规定，理论以及实践上的分歧更大。违反该项规定的结果，至少有两种可能：合同未生效，或者合同无效。究竟如何解释，颇费思量。[4]首先，该规范的立法目的何在？房屋买卖为买卖之一种，权属证书未办，似只应影响权利之移转，而不应对合同自身的效力产生影响，房屋买卖合同签定之时，有权属证书的，合同有效，否则无效，这样合同的效力不是系于当事人的意思自治，而是系于标的物有无权利凭证，这与买卖之属于民事交易之本质

不符。其次，根据《合同法》第44条的规定，依法成立的合同，自成立时生效。而当事人就合同的主要条款达成一致，合同即告成立。如果依法成立的房屋买卖合同因为没有房屋产权证而宣告无效，则当事人无法得到违约责任的保护，而只能追究有过错方的缔约过失责任，这对于无过错方利益的保护明显不利，这无法体现对过错的责难，也无法体现《合同法》鼓励和促进交易的立法目的。再次，对于房地产开发企业作为出卖人，标的物为尚未建成的或已竣工的商品房买卖合同，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的第18、19条，即使买卖合同签定时尚无有效的权属证书，买卖合同也有效，守约方可以追究违约方的违约责任。这可以类推适用到其他主体间类似的交易。[5]这表明，对于这一问题，司法机关的认识已经发生了转变。最后，我国《合同法》第130条规定：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。这一条文据说是由于不采德国民法物权行为理论，对负担行为与处分行为进行一体把握的结果。[6]但在笔者看来，这不是买卖合同的概念，而是买卖的概念，条文内容表现了买卖的动态过程而非静态的一项约定，而买卖合同本质上就是一项一方移转财产权于他方，他方支付价金的约定。按照上述《合同法》的定义，当事人双方签定了一份买卖合同，但是出卖人没有转移标的物的所有权于买受人，或者买受人没有支付价款给出卖人，甚或两者兼具，则将导致该合同无法成其为合同法上的买卖合同的结果，这实在是滑稽可笑的。正因为立法混淆了合同的签定和合同的履行，视标的物所有权变动为买卖合同直接发生的效果并且规定于合同的概念之中，才会产生诸如买卖合同签定之时标的物须存在、须有产权证书、须有处分权等项要求，这体现了立法中的理想主义的倾向，在实践中难于行得通。在现实生活中，连环交易屡见不鲜，中间商为了及时将其从上家订购的货物销售出去，而在没有得到交货的情况下便联系下家并且与下家签定合同，此类合同有利而无害，当不可以无效或效力待定视之。[7]此条的立法目的据说是为了加强管理，防止税款的流失。但是，房屋是不动产，以过户为所有权移转的条件，没有权属证书的房屋自然无法过户，而不完成过户则当事人的交易目的便无法实现，这本身足以遏制此类交易的发生，没有必要再规定此类合同为无效。从长远来看，《合同法》以及《城市房地产管理法》等法律中的相关内容应该予以修正。

另外，《城市房地产管理法》的调整范围仅限于城市，而近年来，东南沿海地区农村的商品经济发展较快，居民对住房的要求越来越高。拆迁当中，房屋买卖纠纷也日渐增多，随着中西部开发开放步伐的加快和农业人口涌向城市，这些地区的房屋买卖纠纷也呈上升趋势。以城市房地产为调整对象的立法相对于农村地区来说，无疑形成了立法的空白，《城市房地产管理法》能否适用于农村地区的房地产，将不仅是立法问题，也将是司法问题和社会问题。

三、商品房预售合同

商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为，预售商品房所签之合同，即为商品房预售合同。关于商品房预售合同，法学界历来存有较多争论。

首先，商品房预售合同是不是预约合同？对此，早期的文章持肯定的看法，认为“预售房屋合同的标的物是未完成的建筑物，预售房屋合同签定时，作为标的物的房屋尚未建成，而买售人于合同成立时即给付价金，发售人于房屋建成后方移转房屋所有权，是一种典型的预约买卖合同。”[8]而后来，这种看法被否定。通说认为，商品房预售合同不是预约合同，因为合同双方关于房屋面积、付款方式、交房期限、违约责任等问题均有明确约定，无须将来另行订立买卖合同，即可直接按约履行并办理房屋产权过户登记。上海、北京等地的商品房管理规定肯定了这种观点，《城市商品房预售管理办法》第12条也采纳了此观点。[9]但是，实践中，有些房地产公司在与购房者签定商品房预售合同之前，又签定了所谓的商品房预售认购书，关于此认购书的性质，有认其为附期限民事法律行为的，也有认其为一项预约的。有认为其有效应以房地产公司取得了商品房预售许可证为条件，也有认为认购书只有包括以下条款才能算是有效的：第一，约定特定商品房不得再向第三人出售；第二，按照认购书约定的主要条款签订购房合同；第三，在约定的期限内洽谈订立买卖合同；第四，在双方不能就此主要条款达成一致时，按照双方约定或法律规定或交易惯例或公平原则解决签约纠纷。诚然，合同成立的核心条件是当事人的意思表示一致，但这并不表明认购书必须内容清晰、明确且对将来要签订的购

[10]房合同的主要内容要有约定才算成立。笔者认为，明确商品房预售合同不是预约合同，并不意味着当事人不可以就商品房预售签定预约合同，对于房地产公司与购房者签定的商品房预售认购书，应作具体的分析判断，符合预约性质的，应视为预约，此项预约不以房地产公司取得了商品房预售许可证为条件，因为这不是商品房预售，只是对于预售合同的预约，应按照合同自愿原则处理，预约的目的在于签定本约，违反预约，应负本约不获签定的责任，这与《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的第4条的规定是一致的。符合预售性质的，应作为商品房预售合同处理，此预售合同以房地产公司取得了商品房预售许可证为有效要件。符合未来物买卖合同性质的，应按普通合同处理，因为商品房预售合同与未来物买卖合同不是同一概念，商品房预售的目的在于融资，而未来物买卖的目的在于获得物或者货币。房屋作为未来物买卖的标的终将获得立法的确认。这是法学上的一个重要问题，而论者大多忽略了。既不符合预约、预售性质，又不符合未来物买卖性质的，当事人可以继续协商，协商不成的，合同不成立。区分商品房预售合同是本约而不是预约，其实际意义在于二者约定内容不同，当事人权利义务不同，违约救济也不同。[11]违反本约，守约方可依约要求对方履行，法院也可以判决强制有条件履约方实际履行，而违反了预约，守约方只可要求对方承担不订立本约的责任，无法追究对方的违约责任。

其次，商品房预售合同是不是附期限合同？对此，有学者认为：在商品房预售合同中预售双方当事人约定了一个期限，并把这个期限的到来作为房屋买卖权利义务发生法律效力或失去法律效力的根据。也就是说，预售的商品房及房屋所有权不是在交易成立时转移的，而是在预售合同约定的将来某个日期„„。因此，商品房的预售在性质上不是期货买卖，而应属于远期交易行为或附期限的交易行为„„。[12]但是，有学者针对此种观点进行了反驳，认为：“在商品房预售合同中,双方约定在将来的一定期限交付房屋,这里确实存在一定的“期限”，但这种期限绝不是附期限合同中的“期限”。因为：其一，如果将商品房预售合同中的’期限’作为附期限合同中的解除期限,则商品房预售合同不仅已经成立,而且已经发生法律效力,但在期限到来时,商品房预售合同终止效力,双方应当解除合同。这样,作为预购方就不能取得约定的房屋。显然,这与当事人订立商品房预售合同的目的是相违背的。其二,如果将商品房预售合同中的“期限”作为附期限合同中的延缓期限,则商品房预售合同虽然已经成立,但还没有发生法律效力,只在期限到来时,商品房预售合同才发生法律效力。这样,作为预售方就不能要求预购方支付一定的定金或房款。显然,这也不符合商品房预售合同的要求。可见,商品房预售合同并不是附期限的买卖合同。商品房预售合同中的’期限’是一种履行期限,是当事人履行义务的具体时间。”[13]笔者同意后一种观点，确定商品房预售合同不是附期限合同，对于明确双方当事人的权利和义务，具有十分重要的作用。

再次，商品房预售合同是不是期货合同？所谓期货合同，是指经批准在期货交易所上市的，期货投资者买卖的一种标准化契约。[14]期货买卖合同具有如下主要特征:（1）期货合同是一种高度标准化合同，合同当事人任何一方的权利义务可以自由概括转让；

[15](2)期货买卖的标的物的价格不是当事人事先约定的,而是在期货交易所通过公开竞价的方式而确定的;(3)期货买卖的标的是合同本身,而不是期货买卖合同中所约定的货物;(4)期货买卖的主要目的是为了套期保值和价格发现,而不在于获取现实的货物,所以,在期货买卖中,实物交割的比例约占合约总数的24%;[16](5)期货买卖的商品必须具备数量大、价格波动大、便于储存、易于标准化等条件,如粮食、石油、钢材等。但是,在商品房预售合同中,第一, 商品房预售合同是不可以自由转让的；第二，商品房的价格是双方在订立合同时就已经明确的,而不是通过公开竞价的方式确定的;第三,商品房预售合同的标的物是商品房,而不是合同本身;第四,商品房预售合同的目的在于获取房屋,不具有套期保值和价格发现的功能;第五,由于房屋的面积、座落、单元等方面存在着诸多的差别,不具有标准化的特征。所以在国际惯例上,房屋不是期货交易的商品,不能用于期货交易。可见,商品房预售合同与期货买卖合同是有很大区别的,商品房预售合同不是期货买卖合同。明确商品房预售合同不是期货买卖合同,可以避免利用商品房预售合同进行变相的期货交易,以维护房地产市场交易秩序。[17]

四、商品房预售合同的转让

商品房预售属于对未来物的买卖。未来物的买卖在民事交易中十分普遍，订单经济，即有了订单才组织生产，是在生产力高度发展的情况下防止生产过剩的好方法。但是，房屋是不动产，关系民生之根本，房屋尚未开工兴建或者尚未建成，便销售给购房者，获得大量购房资金，这其中隐藏着巨大的金融风险。正因如此，许多国家和地区都对商品房预售规定了严格的条件，我国也是如此。[18]

那么，商品房预售合同中的购买人能否将预售合同转让？对此，《城市房地产管理法》第45条规定：商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。但是，迄今为止，国务院一直没有出台相关的规定。实务上，在《城市房地产管理法》出台之前，1993年11月最高人民法院《全国民事审判工作座谈纪要》指出：“预

7.房屋租赁合同纠纷常见问题50问篇七

一、房屋承租人的优先购买权问题

(一) 承租人优先购买权概述

所谓房屋承租人的优先购买权, 是指在房屋租赁关系中, 承租人按照法律规定所享有的、在出租人出卖租赁房屋给第三人时, 承租人得以同等条件优先于他人而购买的权利。

(二) 承租人优先购买权的构成要件

1、承租人与出租人之间必须存在合法有效的租赁合同。

承租人行使优先购买权必须以合法有效的租赁合同为前提条件。如果租赁合同不成立、无效或因履行期限届满而终止, 则承租人不享有优先购买权。

2、承租人只能在同等条件下行使优先购买权。

承租人行使优先购买权是按照等价有偿的原则, 在同等条件下购买出租人的租赁物, 而不是以优于第三人的购买条件购买租赁物, 在非与第三人同等条件下, 承租人不享有优先购买权。

3、承租人须在一定的期限内行使优先购买权。

这一期限首先应限定在租赁合同有效期内, 优先购买权存续的时间条件以租赁期为准, 租赁期满, 承租人再无承租人的主体资格, 承租人的优先购买权也随之消灭。

4、承租人一般只能对特定的标的物行使优先购买权。

所谓“特定的标的物”, 即是指承租人承租的租赁物。特殊情况下, 承租人的优先购买权也可以扩张及于其未承租的房屋、建筑物其他部分。

(三) 房屋承租人优先均买权制度的完善

1、明确“合理期限”和通知方式

现行法律不但对合理期限规定不明确, 而且出租人在出卖租赁物之前对承租人的通知方式也未明确。建议通过司法解释的形式加以明确和完善:出租人出卖租赁房屋的, 应在出卖之前的30天内书面通知承租人, 承租人享有以同等条件优先购买的权利, 承租人在收到出租人书面通知之日起7日内不做出购买租赁房屋意思表示的, 承租人丧失优先购买权。出租人侵害承租人优先购买权的, 承租人不但可以请求法院确认出租人与第三人之间的合同无效, 还可以请求法院确认承租人依与第三人同等条件形成的合同成立。

2、明确“同等条件”的内涵

第一, 同等条件首先是指房屋买卖的价格同等.只有把承租人行使优先购买权严格界定在“同等价格”的前提下, 才能在保障承租人优先购买权的同时, 保护房屋出租人的利益, 体现我国法律保护市场经济的原则。第二, “同等条件”中所言的价格应当以承租人与其他买受人欲购买房屋所出最高价格来确定, 只有以出租人与其他买受人所出的最高价格来确定, 才能保障出租人的利益最大化。第三, “同等条件”中所言的价格, 应以一次性付款方式为标准, 在一次付清款项的条件下, 出卖人最大程度地避免了交易风险, 以最快速度实现交易目的。

二、“一房二卖”的法律问题分析

(一) “一房二卖”的法律界定

“一房二卖”是指出卖人在与先买受人签订房屋买卖合同后, 在办理产权转移登记之前, 又将房屋卖给第三人, 并与第三人办理了房屋转移登记手续的行为。[1]如果一房二卖的行为都未办理房屋转移登记手续, 由于债的平等性, 可以由当事人选择与任何一方办理登记手续, 完成产权转移, 而对另一方给予赔偿, 故不在本文探讨之列。

(二) “一房二卖”的特点

首先, 从出卖方的主观上看, 一房二卖时, 出卖方对于先买受方之债权将因后一买卖关系之存在及履行而陷于给付不能, 从而使先买受方受到损害的情形是明知的。

其次, 从后买受方的主观上看, 后买受方对于双重买卖存在两种情形:一是善意而为之, 即不知有前买卖关系之存在而与出卖人实施了房屋交易行为, 并办理了产权转移登记手续;二是恶意而为之, 即明知有前买卖关系存在, 却与出卖方恶意串通乘先买受方未经登记而抢先登记。

第三, 从买卖合同的要件上看, 买卖双方当事人均具有完全民事行为能力, 意思表示真实一致, 除出卖方与后买受方恶意串通外均不违反法律规定。

第四, 从是否履行房屋登记手续上看, 先买受方因各种原因并未办理房屋登记手续, 而后买受方均办理了房屋登记手续。

(三) “一房二卖”纠纷解决的法律完善

1、建立健全的预售登记制度

在我国, 有关预告登记在顺位保证和破产保护方面的作用, 并不明显。因为我们在抵押登记等方面采取的并不是顺位固定主义, 而是根据登记的时间先后确立的顺序先后主义。因此抵押权设定的时间顺序比预先确定顺位更为重要。这样预告登记在顺位保证方面的作用就不明显。至于在破产保护方面的作用, 现行立法对此尚未规定, 因此也难以体现这方面的作用。从实践来看, 预告登记的主要功能还是在于通过商品房的预售登记保护买受人所享有的权利。

2、完善现行的产权登记制度

第一, 建立统一的产权登记机关。由于我国长期以来实行由多个行政机关负责对不同的不动产进行管理, 由此形成了多个登记机关负责登记的现象, 弊端甚多。因此建立统一的登记制度首先就是要统一登记机关, 并在此基础上建立统一的登记程序和制度。第二, 建立实质审查制度。登记机关应对当事人提出申请的内容进行实质性审查, 以确定登记内容的真实性。当然, 为此, 法律上还应赋予登记机关一定的调查职权, 如果登记机关有足够理由认为权属存在争议或者内容失实的, 可以不予办理登记。

三、结语

房地产对社会发展的作用大、分量重, 关系到公民安居乐业、城市形象、投资环境和政治、社会和谐稳定。因此, 房屋买卖纠纷中所体现出的法律问题都应该引起关注, 期本文能起到些许抛砖引玉之用。

摘要：本文就房屋承租人的优先购买权问题和“一房二卖”问题进行了粗浅分析, 以期推动相关立法的完善, 建立一个稳定的房屋买卖市场。

关键词：房屋买卖,优先购买权,法律问题,完善

参考文献

8.房屋租赁合同纠纷常见问题50问篇八

1.农村宅基地、房屋流转交易（买卖合同效力认定）中存在的缺陷

目前，我国农村宅基地、房屋流转交易的市场已经慢慢发育并初步形成，允许农村宅基地的自由流转反映了当前新农村建设发展的客观经济实际，农民之间，农民与城市居民之间的宅基地、房产交易在实践中大量存在。目前宅基地市场交易混乱，除了国家立法层面上的原因之外，根本原因在于国家对土地交易一级市场的垄断，加剧了宅基地资源的稀缺性，不利于规范经济交易行为。总体来说，目前我国的农村宅基地使用权的流转、房产交易方面的法律法规制度，建立在自然经济的基础之上的，与当前市场经济环境已经不协调。

2.完善农村宅基地、房屋交易制度及认定此类合同效力的策略

2.1加强立法并规范宅基地使用权的流转，促进农村房地产交易的稳定针对目前宅基地管理方面的立法滞后且法律效力低，以及新形势下出现的一些新情况新问题，应加强宅基地立法体系建设，尽快出台关于农村宅基地、集体建设用地流转、土地登记等效力位阶较高的规范性文件，形成一整套规范的宅基地使用权管理制度，同时，也保障了农村房屋交易的安全及善意第三人的利益，稳定农村房地交产易市场。

2.2允许农村宅基地使用权进入交易市场、公开交易应当建立新的流转模式，保持农村宅基地集体所有的基础上，取消原有的限制流转的相关规定，对手续齐备、建造合法的农村宅基地及其地上房屋，颁发《集体土地使用证》、《房屋產权证》等证书，允许农村宅基地及地上房屋与城市商品房、房改房一样，合法进入土地交易市场。消除隐性交易，促进公开、公平、公正的市场行为，形成统一的土地交易市场。

2.3建立农村宅基地使用权期限与有偿使用制度目前，农村宅基使用权期限没有明确规定。建立起宅基地有期限使用制度就完全可以对期满不再需要的宅基地使用权予以收回，避免浪费土地，可以参考城市国有土地上的住宅用地使用权期限的规定，进一步确定立法。建立一定范围内宅基地有偿使用制度。由于农村宅基地本身具一定的福利性和社保性质，本集体经济组织成员则无偿使用，如果入市交易，必将成为有偿转让，这就需要有补偿机制来平衡。在立法中明确规定转让农村宅基地使用权所应缴纳的补偿金或使用费，详细规定金额、确定用途等。视流转对象（包括本集体成员、非本集体成员、城镇居民）、宅基地的位置等不同因素，确定所应缴纳的补偿金或使用费。

2.4农村宅基地进入交易市场公开交流转后的农村房屋买卖合同纠纷在司法实践中认定此类房产买卖合同的效力应当从法律、法规、部门规章和政策，卖房人的现有居住条件，该房产项下的土地使用权性质，房产交付的实际情况，房产的增值效应等几方面进行研究。另外，要充分考虑认定合同无效对双方当事人利益影响尤其出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格差异受到的损失，来确认房屋买卖合同效力。摘自《汕头日报》

9.案件防控知识50问篇九

1.银监会案件防控的类型主要有哪些？

答:主要包括：银行从业人员实施或未正确履行岗位职责所引发的，以银行或其客户的资金、财产、权益为侵犯对象的侵占、挪用、破坏金融管理秩序以及诈骗、盗窃、抢劫等，应移送司法机关或经公安、司法机关立案侦查的案件。2.案件专项治理工作要做到“三个坚持”、实现“三个目标”，指的是什么？

答:“三个坚持”即坚持标本兼治，重在治本；坚持查防结合，重在防范；坚持改革管理并重，重在加强内控；

“三个目标”就是：继续降低案件发生率；继续提高案件成功堵截率；继续严惩犯罪分子、重处违规行为。3.案件专项治理中须排查的“九种人”指的是什么？

答:

（一）有“黄赌毒”行为的；

（二）个人或家庭经商办企业的；

（三）大额资金买彩票或炒股的；

（四）个人、家庭负债较大，或在行社有贷款的（正常消费贷款除外）；

（五）无故不能正常上班或常旷工的；

（六）交友混乱，经常出入高档消费场所的；

（七）在职工作超过强制休假、轮岗规定时限的；

（八）有不良记录或犯罪前科的；

（九）已经出现违规操作的。4.银监会刘明康主席提出当前银行业金融机构内控建设要重点推动“十个配套与联动”，这“十个配套与联动”的具体内容是什么？

答:

（一）完善票据业务制度，实行按规定收取保证金和推行保证金他行托管制度的配套与联动。禁止各银行业金融机构自开、自贴和自管保证金的做法。

（二）加强证章管理，实行一线业务的“卡、证、章”管理和基层机构行政证章统一管理的配套与联动。

（三）实行基层行行长、营业网点主任定期进行交流轮岗与会计主管实行委派制的配套与联动。

（四）重要岗位强制性休假与岗位审计的配套与联动。

（五）激励基层员工揭发举报与员工保护制度的配套与联动。

（六）实行贷款“三查”尽职调查与贷款“三查”档案（纸质或电子介质）妥善保管责任制的配套与联动。

（七）完善审计体制、提升审计职能与加强对审计问责制建设的配套与联动。

（八）查案、破案同处分到位的双向考核制度建设的配套与联动。

（九）案件查处与信息披露制度建设的配套与联动。

（十）对基层操作风险管理奖（表扬、奖励）、惩（惩戒、处分）并举的激励约束机制建设的配套与联动。

5.案件防控五项机制有哪些？

答:五项机制包括：制度流程体系和内部治理、风险管理、责任追究、协调联动、培训教育。

6.案件专项治理工作中必须做到“四个不准”指的是什么？

答：四个不准即发案必报不准隐实情，有责必惩不准留死角，按律问责不准留空间，依法治理不准讲人情。7.违规违纪人员“五重五轻”处理原则指的是什么？

答:凡本人能够主动交待或反映问题的，可从轻处理，凡被检查出的，从重处理。

凡能够在自查自纠中发现和暴露问题的，可从轻处理；凡瞒案不报、压案迟报、继续作案的，从重处理。

凡涉案人员主动举报案件线索的，可从轻处理；凡知情不报，甚至伙同作案的，从重处理。

凡自爆历史陈案的，可从轻处理；凡新发生的案件，从重处理。

凡认真查处的，能够挽回经济损失的，可从轻处理；凡查处不力，扩大经济损失的，从重处理。8.案件查处中必须坚持的“三个必须”是指什么？

答:“三个必须”即不管涉及到哪一级，案件都必须查清；不管涉案人员是谁，犯错都必须处理；只要违规，不管是否发案都必须追究。

9.“一案四问责”指的是什么？

答:即对案发当事人、相关制约人、内部督察责任人、领导责任人进行问责。

10.银监会案件问责的原则是什么？

答:按照“自查从宽、他查从严，尽职免责、失职重罚”的原则，执行鼓励自查、尽职免责的责任追究政策。对自查发现的案件，在领导责任追究上可以从轻处罚，原则上不再“上追两级”；对已经尽职、经确认没有管理责任的，可以不予追究领导责任。对被动发现案件，以及反复发生同质同类案件的，必须严格按照“一案四问责”和“上追两级”的要求落实责任。

11.案件专项治理中的“四项制度”和“5个W”指的是什么？

答:“四项制度”即岗位轮换制度；干部交流制度；强制休假制度；近亲属回避制度。

“5个W”指“Where”高发部位在哪里；“Who”谁在主谋作案；“Way”作案手段和教训；“What”应针对性的整改什么；“When”具体分条分段整改的时限。12.案件防控的“五条防线”指的是什么？

答:

（一）在明确岗位职责、操作规范的基础上，建立岗位自我约束防线；

（二）按照职责分离、相互制约的原则，建立严密的业务流程监督防线；

（三）健全风险、合规、稽核部门，全面推行会计主管委派制度，建立监督检查防线；

（四）强化业务管理部门的辅导、检查职责，建立业务条线监督防线；

（五）进一步提升管理技术手段和系统支持，逐步建立覆盖所有业务、所有部门的IT系统技术防线。

13.《银行业金融机构案件信息统计制度》所称案件是什么？(新办法规定的是三类案件）

答:主要包括：1.银行业金融机构从业人员在案件中涉嫌触犯刑法的，为第一类案件。2.银行业机构从业人员在案件中不涉嫌触犯刑法，但存在其他违法违规行为且该违法违规行为与案件发生存在联系的，为第二类案件。3.银行业金融机构从业人员在案件中不涉嫌触犯刑法，且银行业金融机构或其从业人员也无其他违法违规行为的，为第三类案件。14.银监会要求把案件治理的重点放在强化内部控制上，重点抓好内部控制的“六个环节”，这“六个环节”具体指什么？

答:六个重要环节包括授权卡（柜员卡）、印鉴密押、空白凭证、金库尾箱、查询对账、轮岗休假。

15.银监会提出银行业金融机构案件整改要做到“六挂钩”，“六挂钩”具体指什么？

答:银监会提出来，强化案件整改工作要落实“六挂钩”原则，即实行将案件与行政许可和行政审批挂钩；将案件与行政处罚和纪律处理挂钩；将案件与移交司法机关处理挂钩；将案件与经营效益挂钩；将案件与银行业评级挂钩；将案件与高管人员动态监管挂钩。

16.银监会关于防范操作风险“4+1”工作要求指什么？

答:“4”是指：印鉴密押，包括公章、私人名章、业务操作流程密码、柜员卡管理；银行内外账户管理和对账管理，以及事后检查；人员岗位制度和岗位稽核、行为规范的综合管理；电子银行和IT系统的管理和服务。

“1”是指对库房的管理。17.防范操作风险“十项措施”包括哪些内容？

答：

（一）完善相关法律法规，加大对银行业犯罪的打击力度。研究并提请有关部门修订《刑法》相关条款，明确有关司法解释；研究修订《金融违法行为处罚办法》，加大对金融违法违规行为的行政处罚力度；在《企业破产法》中明确有关债权保护条款，充分保障债权机构的合法权益；研究有关延伸检查权问题，增加有效监管手段。

（二）实行重大案件责任追究制度，切实落实各级领导责任。银监会将配合有关部门尽快制定《银行业重大案件责任追究规定》。

（三）加强任职履职管理，对高管人员实行动态监管。进一步完善《银行业金融机构高级管理人员任职资格管理办法》，尽快制定《银行业金融机构高级管理人员履职监管办法》。

（四）加强银行业金融机构内部审计力量，增强自我纠错能力。尽快制定《银行业金融机构内部审计指引》，帮助和督促银行业金融机构解决现阶段内部审计独立性和权威性不够等问题。

（五）加强银行业金融机构信息科技系统建设监管，提高信息科技水平。

（六）完善会计统计相关制度，加强对中介机构管理。

（七）提高银行业金融机构处置突发事件能力，研究制定《案件损害控制办法》，努力控制和减少银行业案件可能造成的经济与声誉的损害，切实维护金融稳定。

（八）积极推进国有商业银行改革，完善公司治理结构。

（九）完善不良资产处置办法，做好资产管理公司案件治理工作。

（十）提高银监会有效监管水平，发挥专业化监管优势。18.什么是银监会所称的防范操作风险“十三条”？

答:银监会在《中国银行业监督管理委员会关于加大防范操作风险工作力度的通知》中对银行业操作风险的防范提出十三条要求，包括：

（一）高度重视防范操作风险的规章制度建设。对无章可循或虽有规章但已不适应当前业务发展和基层行实际管理情况的，上级行应进行专门研究，及时制订或修订。对于基层行和有关部门就规章制度建设提出的问题，总行要认真研究，及时解决，不得延误。对有章不循的，要将责任人调离原岗位，并严肃处理。

（二）切实加强稽核建设。要不断完善稽核体制，充实稽核力量，加强对稽核队伍的培训，提高政治业务素质。业务主管部门和稽核部门应对业务单位，特别是基层业务单位组织实施独立的、交叉的突击检查，同时，要建立对疑点和薄弱环节的持续跟踪检查制度；总行及相关上级行要对跟踪检查制度的执行情况进行监督和评价，要强调有效性、严肃性和独立性。

（三）加强对基层行的合规性监督。对权力过大而监督管理又不到位的基层行，要重点加强监督，促其及时整改；要强加对权力的监管和监控，防止权力滥用和监督缺位。

（四）订立职责制，明确总行及各级分支机构的责任，形成明确的制度保障。各级管理人员特别是各行主要负责人和分管的高管人员，要认真履责，敢抓敢管，以身作则。对出现大案、要案，或措施不得力的，要从严追究高管人员和直接责任人责任，并相应追究稽核部门及人员对检查发现的问题隐瞒不报、上报虚假情况或检查监督整改不力的责任。反复发生大案要案，问题长期得不到有效解决的单位，要从严追究有关高管人员和管理人员的法律责任。

（五）坚持相关的行务管理公开制度。对薄弱环节要定期自我评估，并请外审机构进行独立评估。要进一步扩大社会和新闻舆论对银行的监督。对已发生的大案，可以披露的，要加强信息披露工作，及时详细介绍整改规划和具体措施，正确引导公众舆论，争取主动。通过公众监督，防止银行懈怠操作风险管理，防止管理人员玩忽职守和滥用权力。各行高管人员要分工合作，一级抓一级，并注意对基层的抽检，到问题多的地方去，深入调查研究，帮助基层解决问题。

（六）建立和实施基层主管轮岗轮调和强制性休假制度，并确保这一安排纳入总行及各级分支机构的人事管理制度。要明确具体的操作程序和规定，并由人事部门按照规定就拟轮岗轮调和休假主管的顶替人员预先做好相应安排。稽核部门应对相关的制度安排和执行情况进行有效审计跟踪。

（七）严格规范重要岗位和敏感环节工作人员八小时内外的行为，建立相应的行为失范监察制度。稽核部门应就这些岗位、环节工作人员的买卖股票行为建立内部报告制度，要明确具体操作程序和规定。发现有涉黄、涉赌、涉毒、以及未报告的股票买卖和经商办企业等行为的，要即行调离原岗位，并对其进行审计。要及时、深入了解情况，对行为失范的员工要及时进行教育，情节严重的，要依法依规严肃处理。

（八）对举报查实的案件，举报人属于来自基层的员工（包括合同工、临时工）的，要予以重奖；对坚持规章制度、勇于斗争而制止案件发生的，要有特别的激励机制和规定。违法、违规、违纪的管理人员，一经查实，一律调离原工作单位，并严肃处理。

（九）加强和完善银行与客户、银行与银行以及银行内部业务台账与会计账之间的适时对账制度，对对账频率、对账对象、可参与对账人员等做出明确规定。同时，要改善管理理念，改进技术手段。

（十）加强未达账项和差错处理的环节控制，记账岗位和对账岗位必须严格分开，坚决做到对未达账和账款差错的查核工作不返原岗处理。要设立独立的审核岗，建立责任复核制，必要时可由上一级行对指定岗位进行独立审核，并责成原岗位适时做出说明。

（十一）严格印章、密押、凭证的分管与分存及销毁制度，坚决执行制度规定，并对此进行严格检查，对违规者进行严厉惩处。

（十二）加强对可能发生的账外经营的监控。当日出单要核对，机器打印的出单要全部核对。要探索手工情况下的有效监控措施，以及网点通存通兑中多部门办理业务等情况下向客户验证复检的有效手段。

对新客户大额存款和开设账户，要严格遵循“了解你的客户”（KYC）和“了解你的客户业务”（KYB）的原则，洞察和了解该客户的一切主要情况，了解其业务及财务管理的基本状况和变化；对大额出账和走账，手续上必须按照不同额度设限，分别由基层行双人验核或由上级行独立进行复审、批准。要建立与该客户两个以上主管热线联系查证制度。对老客户也要做到经常抽检稽审，超过一定金额的，应由上一级行和基层行的非直接业务经办专岗进行，并注意与企业的相关热线联系人验证，获得确认。商业银行要对所有客户出账业务的用途进行认真验核，并严格遵循“了解你的客户业务单据”（KYD）的原则，熟悉并审核所有单据和关键栏目，严格把关。对于不配合的企业，要严格审核以前发生的业务，并采取相应的控制措施。

（十三）迅速改进科技信息系统，提高通过技术手段防范操作风险的能力，支持各类管理信息的适时、准确生成，为业务操作复核和稽核部门的稽查提供坚实基础。19.《商业银行合规风险管理指引》对建立举报制度有什么规定？

答:商业银行应建立诚信举报制度，鼓励员工举报违法、违反职业操守或可疑行为，并充分保护举报人。20.银监会所称自查发现案件指的是什么？

答:所称自查发现案件，是指银行业金融机构在日常经办业务和经营管理中，通过内部相互监督、管理监督、内审监督和检查监督等途径发现异常情况或线索，并采取得当措施，自行揭露的案件。

21.银监会对银行业金融机构自查发现案件责任追究实行区别对待政策的目的和适用范围是什么？

答:对银行业金融机构自查发现案件责任追究实行区别对待政策，目的是鼓励银行业金融机构自查发现案件，有效发挥案件责任追究在案件防控工作中的作用，只适用于自然人作案的案件，不适用于涉嫌单位犯罪的案件。22.银行业金融机构自查发现案件的情形有哪几种？

答:

（一）在业务流程中，关联岗位员工发现异常情况或案件线索，经反映举报并采取后续措施发现的案件。

（二）在业务流程中，通过流程监督机制或IT系统预警功能发现异常情况或案件线索，经向相关部门负责人或本机构负责人报告并采取后续措施发现的案件。

（三）业务流程或工作部门的负责人，在日常管理监督或通过岗位轮换、强制休假等措施发现异常情况或案件线索，经向本机构负责人报告并采取后续措施发现的案件。

（四）在本机构组织的全面检查、专项检查或本机构内审监察部门在常规性、突击性检查中发现异常情况或案件线索，经本机构负责人研究并采取后续措施发现的案件。

（五）在上级机构组织的全面检查、专项检查或上级机构内审监察部门在常规性、突击性检查中发现异常情况或案件线索，责成或会同该机构采取后续措施发现的案件。

（六）银行业金融机构按照银行业监管机构（以下简称监管机构）的部署，在组织开展全面检查或专项检查中发现异常情况或案件线索，经机构负责人研究并采取后续措施发现的案件。

（七）作案嫌疑人迫于内部监督检查、信访举报核查、岗位轮换、强制休假等措施的压力，在作案行为未暴露前，主动向本机构坦白交待发现的案件。

（八）其他情形自查发现的案件。

23.银行业金融机构自查发现案件的责任追究有哪些规定？

答:

（一）银行业金融机构应按照内部有关规章制度，负责实施案件责任的认定、处分级次的确定和责任追究（包括经济处罚和人事调整）工作。监管机构应根据确认的结果，对银行业金融机构的案件责任追究工作予以监督。

（二）对银行业金融机构自查发现的案件，在追究责任时予以区别对待。一是对确认符合《关于银行业金融机构自查发现案件责任追究实行区别对待政策有关问题的通知（银监办发（2009）148）》（以下简称《通知》）第二条第一、二、三款的，可不再追究发案银行业金融机构有关人员的主要领导责任和重要领导责任，并可视情况不再追究或减轻追究有关人员的直接责任。同时，可不再追究上级银行业金融机构有关人员的主要领导责任、重要领导责任和直接责任。二是对确认符合《通知》中第二条第四款的，可不再追究发案银行业金融机构有关人员的主要领导责任，并可视情况不再追究或减轻追究有关人员的重要领导责任。同时，可不再追究上级银行业金融机构有关人员的主要领导责任、重要领导责任和直接责任。三是对确认符合《通知》中第二条第五款的，可视情况不再追究或减轻追究发案银行业金融机构有关人员的主要领导责任。同时，可不再追究上级银行业金融机构有关人员的主要领导责任、重要领导责任和直接责任。四是对确认符合《通知》中第二条第六款的，可视情况不再追究或减轻追究发案银行业金融机构有关人员的主要领导责任。同时，可不再追究上级银行业金融机构有关人员的主要领导责任、重要领导责任，并可视情况不再追究或减轻追究有关人员的直接责任。五是对确认符合《通知》中第二条第七款的，可视情况不再追究或减轻追究发案银行业金融机构有关人员的主要领导责任。同时，可不再追究上级银行业金融机构有关人员的主要领导责任、重要领导责任，并可视情况不再追究或减轻追究有关人员的直接责任。

（三）银行业金融机构在审查、审核工作中，应依据事实，细分案件责任，对前款所列以外的有关人员责任及其他确有责任的人员，应依据有关规章制度，追究相应责任，不得一概免除。

（四）银行业金融机构自查发现的属于《通知》中第三条第六款所列的案件，在对有关人员做出不再追究责任或减轻追究责任的决定前，应向属地监管机构征求意见。监管机构有异议的，银行业金融机构应重议。

（五）银行业金融机构在处理客户投诉或与客户对账中暴露的案件、因工作人员突然失踪或非正常死亡而排查发现的案件、银行业金融机构高管人员涉嫌参与的案件、经国家有关机关或监管机构检查揭露的案件等，仍应按照有关规定问责并上追两级责任。

（六）在银行业金融机构遭受外部侵害案件（定义见《中国银监会办公厅关于印发＜银行业金融机构案件信息统计制度＞的通知》（银监办发〔2009〕17号））中，银行业金融机构有关人员的责任认定和追究，按照公安机关的认定处理。

24.银行业金融机构自查发现案件如何确认？

答:

（一）发生案件的银行业金融机构及其上级机构应对该案件是否属于自查发现提出意见。监管机构应对银行业金融机构提出的意见进行确认。

（二）发生案件的银行业金融机构，在第一次向上级机构报告和按照报告制度向监管机构报告案件时，认为该案件属于自查发现的，应同时提出“本案系自查发现案件的报告”。报告应详细叙述自查发现案件的背景和过程，并提出本机构的意见，经本机构领导层集体研究通过，由主要负责人签署并加盖公章后上报。

（三）发生案件的银行业金融机构，在第一次报告案件时，未提出该案件属于自查发现的案件，而是在案件查处的后续报告中提出的，应在“本案系自查发现案件的报告”中着重说明延后提出的原因。

（四）上级银行业金融机构接到发案机构随案件报告报来的“本案系自查发现案件的报告”后，应在2个工作日内完成审查工作，必要时应责成有关部门实地审核，并得出相应结论。对审查（审核）确系自查发现案件的，由审查（审核）的银行业金融机构向负责监管发案银行业金融机构的监管机构报告。

（五）负责监管发案银行业金融机构的监管机构接到报告后，应在5个工作日内完成核查工作。对银行业金融机构所提意见无异议的，应予肯定回复；有疑问的，应要求补充说明；认为不属于自查发现案件的，应说明否定理由予以退回。监管机构在5个工作日内未完成核查工作的，应通知银行业金融机构延后回复，但延后不得超过5个工作日。

（六）监管机构在核查工作中，对百万元以上案件、发案银行业金融机构一年之内第二次及以上发生的案件、地市级银行业金融机构（含相当级别）一年之内有三个及以上分支机构发生的同质同类案件、延后提出自查发现的案件以及有疑问的案件，应重点核查，并应视情况实地核查。由银监分局核查的，应向银监局报备；由中小银行跨地区设立的分支机构属地监管机构核查的，应知会该分支机构的法人监管机构。

（七）银监局按照有关规定向银监会报告大案要案等重大突发事件时，如果认为该案是自查发现的案件，应附报有关材料。

25.什么是“双线问责”？

答:指追究案发责任人、相关责任人和岗位制约人、稽核检查责任人的责任。26.哪些机构适用《银行业金融机构案件防控工作评估办法》？

答:中华人民共和国境内设立的各银行业金融机构适用本办法。

中华人民共和国境内设立的金融资产管理公司、信托公司、企业集团财务公司、金融租赁公司、外国银行分行以及经国务院银行业监督管理机构批准设立的其他金融机构参照执行。

27.银行业金融机构案件防控工作评估的原则是什么？

答:案防工作评估实行银行业金融机构法人自我评估与分支机构自我评估、银行业金融机构自我评估与监管机构监管评价相结合的原则。

28.银行业金融机构案件防控工作评估的主要内容及权重？

答：根据《银行业金融机构案防工作办法》制定《银行业金融机构案防工作评估指标体系》，各项评估内容所占权重分别为：案防工作组织13%，制度及质量控制15%，案防工作执行45%，监督与检查14%，考核与问责13%。29.依据《银行业金融机构案件防控工作评估办法》，监管评价等级分为哪些？

答:监管评价等级：评价结果按百分制计算，综合评分85分（含）以上为“绿牌”，综合评分70分（含）以上85分以下为“黄牌”，综合评分70分以下为“红牌”。

30.案件处置三项制度包括哪些？

答：《银行业金融机构案件处置工作规程》、《银行业金融机构案件（风险）信息报送及登记办法》、《银行业金融机构案件防控工作联席会议制度》。

31.根据《银行业金融机构案件（风险）信息报送及登记办法》的有关规定，案件风险事件发生后，银行业金融机构须于几个小时内以《案件风险信息快报》形式向当地监管部门报告？

答：24小时

32.案件审结后，银行业金融机构应当向银监部门报送四个材料包括哪些？

答：(1)案件审结报告；(2)整改方案；(3)责任人追究意见；(4)案例材料。

33.银行金融机构不按照规定提供报表、报告等文件、资料，要承担什么样的法律责任？

答:银行也金融机构不按照规定提供报表、报告等文件、资料的，由银行业监督管理机构责令改正，逾期不改正的，处十万元以上三十万元以下罚款。

34.对金融机构无故拖延、拒绝支付存款本金和利息的，应如何

处

理

？

答:由国务院银行业监督管理机构责令改正，有违法所得的，没收违法所得，违法所得五万元以上的，并处违法所得一倍以上五倍以下罚款；没有违法所得或者违法所得不足五万元的，处五万元以上五十万元以下罚款。

35.对金融机构向关系人发放信用贷款或者发放担保贷款的条件优于其他借款人同类贷款的条件行为，应如何处理？答:由国务院银行业监督管理机构责令改正，有违法所得的，没收违法所得，违法所得五十万元以上的，并处违法所得一倍以上五倍以下罚款；没有违法所得或者违法所得不足五十万元的，处五十万元以上二百万元以下罚款；情节特别严重或者逾期不改正的，可以责令停业整顿或者吊销其金融许可证；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

36.对金融机构非法查询、冻结、扣划个人存蓄存款或者单位存款的，应如何处理？

答:由国务院银行业监督管理机构责令改正，有违法所得的，没收违法所得，违法所得五万元以上的，并处违法所得一倍以上五倍以下罚款；没有违法所得或者违法所得不足五万元的，处五万元以上伍拾万元以下罚款。

37.银监会2007年全国农村合作金融机构案件专项治理工作电视电话会议提出扎实深入地做好案件专项治理工作要做好“五抓”、“五结合”具体内容是什么？

答:“五抓”就是：一抓分类整治；二抓高发部位；三抓跟踪整改；四抓内部控制；五抓案件问责。

“五结合”就是：

一、惩治与教育相结合；

二、案件查纠与防范相结合；

三、制度完善与制度执行相结合；

四、内部监督与外部监管相结合；

五、内部控制与文化建设相结合。38.银监会2007年全国农村合作金融机构案件专项治理工作提出的总体目标是什么? 答:银监会2007年全国农村合作金融机构案件专项治理工作提出的总体目标是：深入地开展案件专项治理工作，坚持“三年大见成效”的目标不变，即以“治本”为主，通过强化支付建设和提制度执行力，到2008年底，全面建立起“查、防、堵、惩、教”有机结合的长效机制，形成制度健全、执行有力、内容严密的案件查防体系。

39.银监会2007年全国合作金融管理工作会议提出防范三险内容是什么？

答:合作金融机构突出防范三险就是要强化信用风险、操作风险和市场风险等三大风险的防范，目前，信用风险仍然是农村合作金融机构的最大风险，操作风险也十分突出，市场风险仍在不断凸显。40.私设“小金库是什么”？

答:凡采用侵占、截留国家和党委的收入，或虚列成本等手段，化大公为小公，化公为私，未在本单位财务会计部门列收支，私自存放的各项资金，均属“小金库”。41.违反国家利率政策的表现形式是什么？

答:违反国家利率政策的表现形式；

（一）擅自提高或以手续费、协储费、介绍费等变相提高利率吸收存款；

（二）违反规定擅自提高或降低利率发放贷款；

（三）违反逾期贷款加罚息规定；

（四）其他违反国家利率政策的行为。42.职务侵占、挪用资金是什么？

答：

（一）职务侵占：公司、企业或者其他单位的人员，利用职务上的便利，将本单位的财务非法占为己有。

（二）挪用资金：公司、企业或者其他单位的工人员利用职务上的便利，挪用本单位或者客户资金归个人使用或者借贷给他人。

43.案件的确认标准是什么？