介绍投资性房地产的账务处理相关知识

2024-06-21

介绍投资性房地产的账务处理相关知识（共4篇）

1.介绍投资性房地产的账务处理相关知识篇一

售楼处的分类

根据售楼处的来源及其使用完毕后处理的方式，可以分为： ⑴ 单独修建售楼处，待销售完成后，将其拆除；

⑵ 单独修建售楼处，待销售基本完成后，将其转作自用或出租；

⑶ 利用企业自有房屋或商品房作为售楼处，待销售基本完成后，再将该售楼处对外销售；

⑷ 利用企业自有房屋或商品房作为售楼处，待销售完成后，将其转作自用或出租； ⑸ 租用外单位的房屋修建售楼处，待销售基本完成或房屋到期后，归还房屋。

当然还存在各种变化情况，如利用物管用房、利用开发单位自己的办公室等等，不管怎么样都可以在上面的分类找出相类似点，所以基本的分类还是上面的五种。由于分类不同，相关的处理也不同，后面的处理就按照这五种分类方式进行展开。

2、相关规定

根据2006年31号文的规定，开发企业建造的售房部按如下思路处理： ⑴ 凡能够单独作为成本对象进行核算的，可按自建固定资产进行处理； ⑵ 凡不能够单独作为成本对象进行核算的，一律按建造开发产品进行处理。⑶ 售房部装修费用，无论数额大小，均应计入其建造成本。

3、建造时的处理

⑴ 建造方案一、二，需要重新修建售楼处，可以单独作为成本对象进行核算，因此按自建固定资产处理。

方案三、四、五，由于不用重新修建售楼处，不需要相关处理。⑵ 装修方案一、二，装修费用随着房屋本身走，继续按固定资产处理；

方案三、四、五，没有无法单独作为成本对象进行核算，因此应当通过开发成本处理，装修完毕后转入长期待摊费用（或开发产品）。

4、使用时的处理 ⑴ 折旧和摊销

无论采用哪一种方式，也无论在建造过程中按照自建固定资产还是按照开发产品或长期待摊费用，在售楼处使用过程中，计提的折旧和摊销，都要计入“销售费用”。⑵ 房产税

根据《财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》第十九条：纳税人自建的房屋,自建成之次月起征收房产税。以及根据《关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发[2003]89号）第二条第四款：房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税，开发企业的利用商品房、原有住房以及自建售楼处，应自开始使用之次月缴纳房产税。

5、清理时的处理

⑷ 转为物管用房

转为物管用房或会所的，根据31号文的规定，能够处理成属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。重要参考：

1、建设售楼中心发生的费用支出，计入“长期待摊费用”科目，可以按税法规定的3年摊销，也可以在开发期间内进行摊销。摊销时，计入“销售费用”科目。

2、拆除后，变卖的废旧材料收入，可以冲销销售费用。能不能记入周转房存货，以后列入开发成本？

（1）如果售楼处不拆除，计入“固定资产”，需要拆除，计入“长期待摊费用”。（2）周转房科目，核算公司安置拆迁居民周转使用的房屋的实际成本。它是从开发产品科目中转出的，不可能再列入开发成本的。

房地产企业单独修建的售楼部等营销设施费，在土地增值税清算中如何扣除？答：房地产企业单独修建的售楼部、样板房等营销设施费，应分不同情况处理：

一、房地产企业在开发小区内、主体外修建临时性建筑物作为售楼部、样板房的，其发生的设计、建造、装修等费用，应计入房地产销售费用扣除。售楼部、样板房内的资产，如空调、电视机等资产性购置支出不得在销售费用中列支。

二、房地产企业在主体内修建临时售楼部、样板房的，其发生的设计、建造、装修等费用，建成后有偿转让的，应计算收入并准予扣除。

三、房地产企业利用规划配套设施（如：会所、物业管理用房），发生的售楼部、样板房的设计、建造、装修等费用，按以下原则处理：1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除。2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除。3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

热点问题答案谨供参考，具体执行以法律、法规、规章和规范性文件的规定为准。重要参考：

项目营销设施的应用模式

房地产企业的项目营销设施包括售楼部、样板间、接待中心、展台、展位等不同类型，根据其建设与使用的特点，可以分为以下4种模式：

1.利用开发完成或部分完成的楼宇内的商品房装修、装饰后作为项目营销设施使用，项目销售完毕，作为开发产品销售处理以及转为企业自用或出租。

2.利用开发小区内楼宇之外的引人瞩目的位置，建造临时设施，例如售楼部、样板间作为项目营销设施使用，项目销售完毕即行拆除或转为企业自用或出租。3.利用开发小区内的配套设施（例如会所）装修、装饰后，作为项目营销设施临时使用；项目销售完毕作为开发产品销售处理以及转为企业自用或出租，或者移交物业公司，产权归全体业主所有。

4.在开发小区之外的人口活跃密集区租入或自建销售网点，项目销售完毕，转为其他项目使用或出租、销售处理。不同情形下的会计处理

1.利用开发完成或部分完成的楼宇内的商品房装修、装饰后使用的营销设施的会计处理。

根据国税发[2009]31号文件的规定，计入开发间接费用核算的营销设施建造费，包括项目小区楼宇之内的装饰、装修费用和楼宇之外的售楼部、样板间等营销设施的建造费用。将楼宇之内的商品房临时作为售楼部、样板间使用，因其本身就属于特定的成本对象，所以其建造成本按照正常的开发产品核算，其装修、装饰费用若不能判断未来是否可以随同商品房主体一并出售，应归属于开发间接费用核算。

例如：A房地产企业在开发的B小区某栋楼宇间开设样板间，建造成本50万元，装饰、装修后对外开放，样板间装饰、装修支出30万元。

（1）建造成本50万元计入该套样板间的“开发成本”，对于装饰、装修的费用30万元，如果能够判断未来随同该套商品房一并出售，则可以计入该套样板间“开发成本”，反之，则计入“开发间接费用”核算。

（2）“开发间接费用”归集的成本费用按期结转到“开发成本——开发间接费用”科目。

（3）当样板间与其他商品房一起竣工验收时，从“开发成本”转入“开发产品”科目。

（4）当样板间销售，结转收入和成本时，其成本从“开发产品”转入“主营业务成本”。

（5）当样板间转作自用时，其成本从“开发产品”转入“固定资产”。（6）当样板间未来出租时，其成本从“开发产品”转入“投资性房地产”。“开发间接费用”应当按照国税发[2009]31号文件第二十九条的规定，对于共同成本和不能分清负担对象的间接成本，按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象，具体分配方法包括占地面积法、建筑面积法、直接成本法、预算造价法，企业根据需要可以自行确定。

另外，房地产企业由“开发产品”转入“固定资产”或“投资性房地产”的商品房之后又销售的，需要注意国税发[2009]31号文件第二十四条的规定，即企业开发产品转为自用的，其实际使用时间累计未超过12个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用。

Z2.利用开发小区内楼宇之外的明显位置建造临时设施（例如售楼部、样板间）作为营销设施使用的会计处理。

作为售楼部、样板间使用的临时设施，按照《企业会计准则》，其发生的建设成本及装修费用在“在建工程”科目核算。完工后，其成本从“在建工程”转入“开发间接费用”，如果非自用或出租，也可以按照国税发[2009]31号文件的规定，直接计入“开发间接费用”核算。

3.利用开发小区内的配套设施（例如会所）装修、装饰后作为营销设施临时使用的会计处理。

房地产企业除利用开发的商品房、临时建筑作为营销设施之外，比较多见的还有利用开发小区之内的规划建造的会所、物业场所在销售阶段作为项目的营销设施使用。这种类型的营销设施其最终用途是小区规划设计已经确定的，即便临时作为项目营销设施使用，也不可以直接计入“开发间接费用”核算，而需要根据国税发[2009]31号文件第十七条的规定处理。

企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理：

（1）属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。

（2）属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。

例如：A房地产企业在开发的B项目小区中心位置，按照规划建造会所一座，装修后暂时作为售楼部使用。

售楼部利用会所作为营销设施，会计和税务处理的原则就是要根据以上规定，区分该会所的建造性质，分别适用不同的方式：

（1）如果该会所属于不能有偿转让的公共配套设施，符合国税发[2009]31号文件第十七条第一款的规定，例如产权归全体业主所有，则该会所的建造费用计入公共配套设施费进行会计处理。

（2）如果该会所属于未来出售转让的公共配套设施，符合国税发[2009]31号文件第十七条第二款的规定，则将该会所视为独立的开发产品和成本计算单位，按照开发成本的具体成本项目设置会计科目进行明细分类核算。销售时，按销售不动产征收相应的营业税、城建税、教育费附加、企业所得税、土地增值税、印花税等。

（3）如果该会所属企业自用，则成本通过“在建工程”归集，完工后，转入“固定资产”或“投资性房地产”科目。会所自用，相应要征收房产税和土地使用税。出租使用的话，则要征收营业税、城建税、教育费附加、企业所得税、房产税、土地使用税、印花税等。

4.开发小区之外的人口活跃密集区设置的销售网点等营销设施的会计处理。房地产企业除在项目小区内设置建造的营销设施外，还有可能在项目小区之外的人口活跃密集区设置项目展示区、接待处、售楼部等。这些设施有可能是房地产企业租入使用，也有可能为自建行为。在项目小区之外的营销设施销售环节中发生的成本费用，无论税务处理还是会计处理，都应当通过“营业费用”或“销售费用”反映，如果属于企业自建构成的固定资产，由此计提的折旧，计入“营业费用”或“销售费用”处理。

2.介绍投资性房地产的账务处理相关知识篇二

试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、下列选项中，房地产投机对房地产价格的影响不包括。A：引起房地产价格上涨 B：引起房地产价格下跌 C：影响房地产的投资收益

D：起着稳定房地产价格的作用 E：工业用地的监测点评估价格

2、房地产价格实质上是房地产__的价格。A．开发成本 B．权益 C．物质实体 D．B和C

3、某建筑物，经测算其重置成本为50万元，地面、门窗等引起的物质磨损为1万元，因无暖气、下水、朝向等导致的功能折旧为8万元，由于旁边新修铁路引起的经济折旧为5万元。则该住宅的折旧总额为（）万元。A.9 B.1 C.14 D.6

4、房地产投资的角度来说，风险涉及变动和可能性，变动又可用标准差来表示，一般来说，标准差越小，各种可能收益的分布就越集中，投资风险就__。A．越大 B．越小 C．不存在 D．分散

5、行政法规是由依法制定和公布的有关行政管理事项的规范性法律文件的总称。A：国务院各部委

B：省、自治区、直辖市人民代表大会及其常务委员会 C：国务院

D：全国人民代表大会及其常务委员会 E：执行层的组织协调

6、《城市房屋拆迁管理条例》规定，房屋拆迁管理部门在发放房屋拆迁许可证的同时，应当将房屋拆迁许可证中载明的拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等事项，以的形式式以公布。A：房屋拆迁公告 B：房屋拆迁通知 C：房屋拆迁通告 D：房屋拆迁报道

E：房地产估价机构必须加盖公章

7、下列关于房产图，表述错误的是。

A：房地产图的测绘，是在房地产平面控制测量及房地产调查完成后所进行的对房屋和土地使用状况的细部测量

B：在控制测量的基础上，先测绘房产分幅图，再测绘房产分丘图，最后测绘房产分户图

C：测定房屋平面位置，绘制房产分幅平面图

D：如果测定权属单元产权面积，就要绘制房产分丘图 E：执行层的组织协调

8、假定某商品需求表中D1、D2、D3、D4的价格弹性系数分别为1.3、0.2、0.7、2.1，则在__情况下，该商品价格提高后将导致总收益减少。A．D1和D2 B．D2和D3 C．D3和D4 D．D1和D4

9、原国家计委、原建设部《关于房地产中介服务收费的通知》规定，房屋买卖代理收费，按成交价格总额的计收。A：0．5％～1％ B：0．5％～1．5％ C：0．5％～2％ D：0．5％～2．5％ E：执行层的组织协调

10、某房地产开发项目的开发周期为4年，其中前期工作为0.5年，建设期为2.5年，销售期为1年，建造成本估算为10000万元(不含利息)，在建设期内均匀投入，全部建造成本由银行贷款提供，贷款年利率为6％，按季计息。则该项目建造成本的利息是万元。A：755.54 B：772.84 C：1400.88 D：1433.90 E：借款合同

11、下列关于税收违章处理，表述错误的是。A：违章处理是对纳税人违反税法行为的处置

B：纳税人的违章行为通常包括偷税、抗税、漏税、欠税等不同情況 C：紛税是指纳税人有意识地采取非法手段不交或少交税款的违法行为 D：抗税是指纳税人不按规定期限交纳税款的违章行为 E：执行层的组织协调

12、甲乙物业2008年10月的价值均为1100万元。预计2009年10月甲物业的价值为1200万元和1000万元的可能性均为50％，乙物业的价值为1300万元和900万元的可能性也均为50％。甲、乙物业投资风险比较的结果是。A：甲物业投资风险大 B：乙物业投资风险大

C：甲、乙物业的投资风险相同 D：难以判断甲、乙物业的投资风险大小 E：借款合同

13、人民法院在裁定设定抵押的被执行人及其所扶养家属居住的房屋拍卖后，应当给予被执行人的宽限期是__个月。A．1 B．3 C．6 D．12

14、房地产开发项目的动工日期，超过土地使用权出让合同约定满一年未动工开发的，可以不征收土地闲置费，其原因是。(2009年试题)A：发现地下文物

B：银行贷款未按期到账 C：相关建材供应缺货 D：更改建筑设计

E：房地产估价机构必须加盖公章

15、对于收益性房地产来说，从建筑物竣工之日算起，在正常市场和正常运营状态下．净收益大于零的持续时间称为。A：设计寿命 B：经济寿命 C：法定寿命 D：自然寿命 E：借款合同

16、国有土地上房屋征收主体是。A：国务院

B：省级人民政府

C：市、县级人民政府 D：房屋征收部门 E：执行层的组织协调

17、在采用假设开发法中的传统方法进行房地产估价时，一般不计息的项目是__。A．未知、需要求取的待开发房地产的价值 B．投资者购买待开发房地产应负担的税费 C．销售费用和销售税费 D．开发成本和管理费用

18、某宗房地产交易的买卖双方约定，买方付给卖方2659元／㎡，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中卖方应缴纳的税费为正常成交价格的6.8％，买方应缴纳的税费为正常成交价格的3.9％。若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费全由买方负担，并在原价基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格为元／㎡。A：2385 B：2393 C：2955 D：2964 E：工业用地的监测点评估价格

19、某房地产企业的资产负债表上显示，负债合计为2500万元，资产合计为4000万元，流动资产和流动负债分别为2000万元和1000万元，存货为1200万元，则该企业的流动比率为。A：62.5％ B：80.00％ C：133.33％ D：200.00％ E：借款合同

20、人民法院依法拍卖抵押房地产时，拍卖保留价应由__确定。A．房地产估价机构 B．人民法院 C．抵押权人

D．人民法院和房地产估价机构共同

21、对临街住宅改为铺面的，并经过工商登记、依法纳税、在__以上的，根据实际用途予以拆迁估价。A．半年 B．一年 C．二年 D．三年

22、下列不属于房地产的行政法规的是。A：《城市私有房屋管理暂行条例》 B：《城市房屋拆迁管理条例》 C：《城市房屋拆迁单位管理规定》 D：《住房公积金管理条例》

E：房地产估价机构必须加盖公章

23、某城市2004年存量商品住房的吸纳率为40%，则该城市同期存量商品住房的吸纳周期是。(2005年试题)A：0.4月 B：2.5月 C：0.4年 D：2.5年 E：借款合同

24、某公司购买一宗房地产，土地使用期限为40年，不可续期，至今已使用了8年。该宗房地产当时在正常情况下第一年获得净收益6万元，以后每年净收益增长2％，从第8年开始，净收益保持稳定，该宗房地产的报酬率为7％。则该宗房地产的现时收益价格为万元。(说明：建筑物经济寿命未明确说明，确定收益期限依据不充分)A：85.45 B：87.16 C：88.50 D：88.90 E：工业用地的监测点评估价格

25、用成本法估价房地产时，房屋现值=。A：房屋重置价格-房屋年折旧额 B：房屋重置价格×房屋成新度 C：房屋重置价格-年折旧额×耐用年限

D：房屋重置价格-年折旧额×尚可使用年限 E：工业用地的监测点评估价格

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、可行性研究就是在投资决策前，对建设项目进行全面的技术经济分析、论证的科学方法。它要求综合研究建设项目的__。A．社会的认同性

B．技术先进性和适用性 C．经济合理性 D．建设的可能性 E．政策的导向性

2、下列属于竣工房屋价值的有。

A：竣工房屋本身的基础、结构、屋面、装修以及水、电、卫等附属工程的建筑价值

B：作为房屋建筑组成部分而列入房屋建筑工程预算内的设备(如电梯、通风设备等)的购置和安装费用

C：厂房内的工艺设备、工艺管线的购置和安装 D：工艺设备基础的建造

E：办公和生活用家具的购置等费用

3、经报有批准权的人民政府批准，甲工厂将其以划拨方式取得的土地转让给乙公司，土地使用权出让金应由。A：甲工厂缴纳 B：乙公司缴纳

C：甲工厂与乙公司各缴纳一半 D：甲工厂与乙公司协商缴纳 E：执行层的组织协调

4、某宗房地产交易中，买方支付给卖方29万元，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方和买方缴纳的税费分别为正常成交价格的5%和3%，则该宗房地产交易的正常成交价格为__万元。A．27.6 B．28.2 C．29.0 D．29.9

5、在建工程抵押贷款，是以开发商与施工单位签订的依法生效的设定抵押权，按其在建工程已完工部分分次发放贷款。A：房屋建筑物 B：土地使用权 C：在建工程 D：房屋期权 E：借款合同

6、下列关于房地产估价本质的表述中，错误的是（）。A．房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价 B．房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证 C．房地产估价会有误差而且不能有误差范围限制 D．房地产估价是评估房地产的价值而不是价格

7、成本法中的“开发利润”是指。A：开发商所期望获得的利润 B：开发商所能获得的最终利润 C：开发商所能获得的平均利润 D：开发商所能获得的税后利润 E：开发商所能获得的税前利润

8、住房公积金的增值收益的合法用途包括。A：用于住房公积金管理中心商业经营 B：建设城镇商品住房的补充资金

C：支付住房公积金管理中心的管理费用 D：建设廉租住房的补充资金

E：建立住房公积金贷款风险准备金

9、缴存职工在时，可以向管理中心申请住房公积金贷款。A：购买自住住房 B：建造自住住房 C：翻建自住住房 D：大修自住住房 E：购买商业门市

10、下列可无偿取得划拨土地使用权的有。A：荒山 B：滩涂 C：沙漠

D：集体土地

E：城市的存量土地

11、某投资者用自有资金购买了一店铺物业，拟以固定租金形式出租5年，则投资者在该项投资计划中将面临着（）风险。A．收益现金流 B．资本价值 C．购买力 D．政策

12、处分抵押房地产所得金额，应首先__。A．扣除土地出让金

B．支付处分抵押房地产的费用 C．偿还抵押权人债权

D．扣除抵押房地产应缴纳的税款

13、收益乘数有__。A．毛租金乘数 B．利润乘数 C．净收益乘数 D．销售收入乘数 E．潜在毛收入乘数

14、某城市不同地区所有新开盘房地产价格见下表，则该城市新开盘房地产单价中的中位数是元／㎡。A：2870 B：3330 C：3430 D：3460 E：执行层的组织协调

15、查看估价对象房屋室内环境污染状况时，对室内来源的污染物，应重点查看__。

A．墙体承重材料 B．竹质的家具 C．装修装饰材料 D．家用电器

16、住房公积金制度的作用体现在。

A：是改革住房分配制度，把住房实物分配转变为货币工资分配的重要手段之一 B：增加了职工工资当中住房消费含量，实现分配体制的转换

C：建立了职工个人住房资金积累机制，增强了职工解决住房问题的支付能力 D：住房公积金制度实行“高存高贷”原则，为缴存职工提供比商业贷款利率低的住房公积金个人住房委托贷款 E：增强了职工解决住房问题的能力

17、从投资的角度看，资金时间价值的大小并不取决于__。A．投资利润率 B．投资额大小 C．风险因素 D．通货膨胀率

18、__是反映项目实际造价的技术经济文件，是开发商进行经济核算的重要依据。A．投资估算 B．竣工结算 C．成本结算 D．技术报告

19、房地产抵押估价报告应用有效期从起计，不得超过一年。A：估价时点 B：估价委托日

C：估价报告出具日 D：估价开始作业日 E：执行层的组织协调

20、影响房地产市场转变的社会经济力量有以下几方面__。A．房地产产权与交易政策 B．生产和工作方式的转变 C．自然环境的变化 D．家庭生命周期 E．物价水平

21、工程项目管理的基本职能是计划、__。A．组织 B．决策 C．控制 D．协调 E．反馈

22、土地是房地产的存在形态之一，在具体的估价中的做法有。A：无视建筑物的存在，即将其设想为无建筑物的空地 B：重视建筑物的存在，即将其设想为可利用的资源物 C：考虑建筑物存在对土地价值的影响

D：考虑豪华建筑存在对土地价值与可利用资源的具体影响 E：重视土地对建筑物价值的影响

23、在下列定价方法中，需要使用损益平衡图的是__。A．目标定价法 B．价值定价法 C．挑战定价法

D．成本加成定价法

24、不应计入收益性物业经营费用的是（）。A．抵押贷款利息 B．公共设施维修费 C．房产税

D．物业保险费

25、业主大会成立前，维修资金由__管理。A．开发商

3.介绍投资性房地产的账务处理相关知识篇三

2009-6-16 17:39【大中小】【打印】【我要纠错】

房地产开发企业将其自行开发的产品用于经营租赁时，一般有两种会计处理方法：一是将自行开发产品转为出租开发产品核算，二是将自行开发产品转作固定资产核算。从会计角度讲，两种处理方法都不会对会计利润产生影响。但从税法角度讲，不同的处理方法对应纳税所得额却有不同的影响。

【例】甲公司为一家从事房地产开发业务的企业，2006年1月1日，其开发完成的一幢房产账面价值1 500万元，甲公司将该房产出租绐乙公司，租期为3年，租金总额360万元。当时的市场价格为2 500万元。租期届满，甲企业以3 000万元的价格出售该房产。假定房产折旧年限为20年，企业所得税税率为25％(不考虑房产残值、营业税金及附加)。

（1）转为出租开发产品核算。

①出租期间会计利润。

租金收入：360万元；

摊销成本：1 500÷20×3=225（万元）；

会计利润：360-225=135（万元）。

②出租期间应纳税所得额。

根据税法规定，用于出租的开发产品未转作固定资产核算，其摊销的折旧不能税前扣除，因此出租期间已摊销的折旧225万元应调增应纳税所得额，即应纳税所得额为360万元，应交所得税为90万元(360×25％)。

③租期届满时出售。

甲企业出售该房产时结转销售收入3 000万元，账面成本余值为1 275万元(1 500-225)，会计利润为1 725万元(3 000-1 275)，已摊销折旧225万元此时可作为计税成本调减当年应纳税所得额。因此，应纳税所得额为1 500万元，应交所得税为375万元。从上可看出，开发企业从出租至出售应交所得税总计为465万元(90+375)。

（2）转作固定资产核算。

①出租期间会计利润。

账务处理方法同上。

②出租期间应纳税所得额。

根据规定，房地产开发企业将开发产品转作固定资产应视同销售确认收入实现，缴纳企业所得税；开发产品转作固定资产后可按税收规定扣除折旧费用。

开发产品转为固定资产时的公允价值应以当时的市场价值计算，因此出租期间应调增应纳税所得额1 000万元(2 500-1 500)。因开发品已转为固定资产，按税法规定，共计税成本为2 500万元，增加的计税成本1 000万元中属于出租期间的折旧费用150万元(1 000÷20×3)应调减应纳税所得额。

应纳税所得额=135+1 000-150=985（万元）；

应交所得税=985×25％=246.25（万元）。

③租期届满时出售。

甲企业销售该房产时结转销售收入3 000万元，账面固定资产净值为1 275万元(1 500-225)，因此，会计利润为1 725万元。开发产品转为固定资产时增加的计税成本余值850万元(1 000-150)应调减当年应纳税所得额。

因此，应纳税所得额为1 725-850=875（万元），应交所得税为875×25％=218.75（万元）。

从上可看出，开发企业从出租至出售应交所得税总计也为465万元(246.25+218.75)。通过比较，采用不同的会计处理方法，不会影响会计利润，应交所得税总额也是相同的；但是，从现金流量来看，采用第一种会计处理方法，企业前期支付的税金较少，资金压力较小。

法规链接：

4.介绍投资性房地产的账务处理相关知识篇四

我公司拟自建商场，预付工程款200万，根据对方开具的收据做分录，借：预付账款贷：银行存款。

问：

1、对方没有开具发票的情况下，能不能根据合同从预付账款转入在建工程？

2、如果能进在建工程，在对方没有开具发票的情况下能不能根据决算从在建工程结转固定资产？

3、这样做会出现什么后果？

答：

（1）对方没有开具发票的情况下，能不能根据合同从“预付账款”转入“在建工程”？

从会计核算角度讲，在没与对方按工程进度结算前最好不要急于将“预付账款”结转到“在建工程”科目。

因为，“预付账款”是核算企业进行在建工程时向建筑单位预付工程价款的基本账户。

企业进行在建工程预付的工程价款借记“预付账款”，贷记“银行存款”；

按工程进度向对方进行结算工程价款时，借记“在建工程”，贷记“预付账款”。

（2）在对方没有开具发票的情况下能不能根据决算从在建工程结转固定资产？

根据会计制度规定：自行建造达到预定可使用状态的固定资产，借记“固定资产”科目，贷记：“在建工程”。

同时规定：已达到预定可使用状态，但尚未办理竣工手续的固定资产，应按估计价值入账，待确定实际成本后再进行调整。

（3）这样做会出现什么后果？

没有合法的发票不能在企业所得税前扣除发生的费用。

新企业所得税法实施条例第五十八条规定：自行建造的固定资产，以竣工结算前发生的实际支出为计税基础，包括固定资产所需的原材料费用、人工费、管理费、缴纳的相关税费，应予资本化的借款费用等等，只要是固定资产在达到预定用途前所发生的，为建造固定资产所必须的，与固定资产的形成具有直接关系的支出，都应作为固定资产的计税基础的组成部分。

特别提醒注意三个问题：

第一个问题是：即向对方结算工程价款时，一定要按《《中华人民共和国发票管理办法》向对方索取合法的发票。

根据《中华人民共和国发票管理办法》第3条的规定，发票是指在购销商品、提供或接受服务以及从事其他经营活动中开具、收取的收付款凭证。

在企业没有收到发票（付款凭证）的情况下，企业是不能确认在建工程计税基础的。没有计税基础，就没有计算折旧的依据，而不能计算折旧，也就不能在税前扣除固定资产折旧费用，这就是没有取得合法发票的后果。

第二个问题：根据《中华人民共和国发票管理办法》规定，应取得发票而未取得发票属于未按规定取得发票的行为，税务机关对违反发票管理办法规定的行为，可以处2000元以上10000元以下的罚款。

第三个问题：注意税法与会计准则是有差异的，因为会计准则并没有将预定可使用状态等同于工程的竣工结算，有可能存在已达到预定可使用状态但并未办理竣工结算的固定资产。对此，会计准则的规定是，已达到可使用状态但尚未办理竣工结算的固定资产，应当按照估计价值确认其成本，并计提折旧；待办理竣工结算后，再按实际成本调整原来的暂估价值。个人比较倾向于上述的说法，在对方没有开具发票的情况下，预付工程款，先入“预付账款”，等发票来了，再转入“在建工程”，然后根据工程的完工程度再决定是否结转“固定资产”。

以下，是一个延伸，摘自会计论坛的讨论，觉得有点意思，做个分享，具体怎么做，大家还是要自己拿主意：

A:最近遇到一个问题，公司预付款项用于在建工程，请问这个记账是做预付账款，还是在建工程呢？个人觉得这两个比较接近，不知道到底该入哪个 B:私以为你可以先做：借：预付账款贷：银行存款

等收到工程结算清单的时候再做借：在建工程贷：预付账款 C:预付账款，现在预付款不允许计入在建工程。

D:这个问题当时也困扰我，很难统计在建工程，付款，没付款，来票，没来票，转固，没转固，转固的是否来票，挺乱

我们当时思路是在建工程下设工程预付款，统计的就是预付的问题，这样做出的数据还在在建工程里如果有预付款就借记在建工程-工程预付款

项目建成后把归集的数据再转到在建工程-相应的项目

下图举例是我真实做过的账，其中供暖设施一部分预付款后直接是固定资产，一部分是在建，还需要归集一些数据再转固

其实账不难做，最难的统计在建工程预付款进度和是否来票，从在建工程预付款到立项目到转固，这期间各环节来票都麻烦，不好统计

所以我编的这软件，里面有专门一字段统计来票的问题

E：同感同感，我觉得入了预付账款就看不到在建工程了，入了在建工程就不能详细掌握预付款的状态，最后公司还是入了在建工程。

F:预付账款确认是双方的债权债务关系，在建工程确认的是资产投入中的进展程度。

1、当公司预付工程款项给供应商时，只代表了它为资产投入发生了现金流出，同时不意味着在建工程有了重大进展，因此上应先进入“预付账款”。