可行性报告房地产

可行性报告房地产（精选8篇）

1.可行性报告房地产 篇一

小区房地产项目开发可行性研究报告-可行性研究报告

第一章 投资环境分析

一、国内环境：中国房地产还有以上的好景

XX年12月3日 上海新国际博览中心，第六届中国住交会拉开序幕。与往届相比，本届住交会无论是在规模上还是人气上都堪称史无前例。共有253家房地产企业及相关行业代表参加本届展会，从侧面反映开发企业普遍对未来房地产市场预期向好，一致认同住交会主办方所预言“中国房地产还有20年以上的好景” 。

“中国房地产业已经成为国民经济的重要支柱产业。在XX年中国gdp增长的9.3个百分点中，有1.8个百分点是由房地产业直接贡献的。

中国房地产业直接带动了57个相关产业的产出增加，没有一个其它行业有如此广泛的行业推动力。

以来，中国房地产开发投资、竣工面积、销售面积始终保持了年均20%左右的增长。

XX年中国住宅投资占gdp比例超过了美国，已经达到了5.7%。而在美国，房地产业作为国家经济的三大支柱产业(汽车、医药、房地产)之一，已持续了50多年。

，中国的城镇人口将达到10.2亿人，年均增长4%，城镇住宅存量面积将达到330亿平方米，比XX年将净增198.5亿平方米，年平均需净增12.4亿平方米。”

二、荆州房地产市场：整体良性发展与现阶段迅速升温

1、湖北省宏观政策的指导

XX年6月，为了促进房地产业的持续快速健康发展，根据《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，结合我省实际，湖北省政府出台《省政府关于促进房地产业持续健康发展的意见》，将在一定程度上刺激商品房市场，保证房产市场健康发展。

2、政府出台房改政策，取消福利分房

自XX年底荆州政府取消福利分房制度，个人购房数量骤增。同时，随着居民收入水平不断提高以及消费者观念的转变，消费者对商品房的需求也持续呈上升趋势，在很大程度上刺激了商品房市场迅猛发展。

3、人口城镇化，扩大了市场消费需求。

荆州是一个文化古城，有着悠久的历史，自古以来就是连贯南北的交通要塞和物资集散地，随着近年来城市基础设施建设的逐步完善，吸引了许多外地人来荆州投资经商。另外户籍制度的改革，使农村人口城镇化，城镇人口大量增加。这些都为荆州市的商品房消费市场增添了新的主力军。

4、随着人均收入的增加，人民生活水平的提高，市场消费能力逐步增强。

XX年荆州市城镇居民人均可支配收入7093元，上年增长7.4%。人均消费支出5400元，增长3.3%;XX年全市农民人均纯收入2502元，增长3.9%。(摘自：《荆州纵横》之《XX年荆州市经济运行特点、问题及对策》)

2.可行性报告房地产 篇二

1 房地产信托投资基金的概述

1.1 房地产信托投资基金的概念

房地产作为一种重要的资本品,能够产生可观的现金收益,因此它成为社会资金投向的一个重要领域。但由于房地产价值昂贵使得房地产投资需要的资金数量巨大,同时房地产的经营运作具有很强的专业性,要求投资者具备相当的专业知识和经验,这一切构成了普通中小投资者难以克服的障碍。随着市场的发展,一种新型的投资方式——REITs被发明出来,较好的解决了普通中小投资者的困难,因而在世界范围内得到了很好的发展。

房地产信托投资基金(Real Estate Investment Trusts,以下简称“REITs”)的基本理念起源于19世纪的美国,1960年美国《国内税收法典》和《房地产投资信托法案》的颁布,标志着REITs的正式创立。目前,美国是REITs规模最大的国家,并成为世界REITs发展的典范。REITs是“Real Estate Investment Trusts”的缩写,国内的研究学者有些人称之为“房地产投资信托”,有些人称之为“房地产投资基金”,也有些人称之为“房地产投资信托基金”[1]。那么,我们可以这样定义 REITs:一种采取公司或者商业信托的组织形式,集合不特定的多个投资者的资金,由专业的投资管理机构,以多种方式运用于房地产投资领域,并将绝大部分收益分配给投资者的一种投资机构。

1.2 REITs的主要类型

REITs一般有如下几种分类方法:按照组织形式分类,可分为契约型、公司型,契约型还可细分为单位型和基金型;按照投资人能否赎回分类,可分为开发型、封闭型;按照资金投向分类,可分为权益型(Equity REITs), 抵押权型(Mortgage REITs)和混合型(Hybrid REITs);按照投资标的确定与否分类,可分为特定型和非特定型;按照管理模式分类,可分为外部管理模式和内部管理模式。而随着REITs的不断发展,特别是对一系列对税法演变和市场变化的适应,在美国又衍生出一些新的品种,按其结构可分为伞形REITs(又可细分为UPREITs和DownREITs)、双股(Paired-share) / 合订(Stapled) 结构REITs、纸夹(paperclip)结构REITs等。

1.3 房地产信托投资基金在全球的发展概况

经过几十年的发展,REITs在全球得到了广泛的认可,规模增长迅速,在国际上已经成为一种十分成熟可靠的投资工具。目前全球共有22个国家和地区推出REITs。全球REITs增长迅猛,美国规模最大占44.9%,其次是香港。同时,在过去10年中,全球REITs收益率显著高于全球股票收益率,略高于全球债券收益率。分国别来看,美国,荷兰和澳大利亚的收益率最高,与全球REITs收益率和全球债券收益率水平相当,而其他国家的REITs收益率则逊色一些。

2 我国发展房地产信托基金的意义

2.1 房地产投资信托基金有利于构建多元融资模式

随着我国经济的发展和人民收入水平的提高,人们已经具有从传统的银行储蓄转向其他理财方式的意识,但是,我国投资者目前可选择的投资方式较少。房地产投资信托基金具有保值增值的功能,房地产投资的收益相对比较稳定。且由专门机构管理,能为投资者创造相对稳定、有前景、有较高回报的投资理财方式,可帮助投资者规避风险。这一投资方式既能满足社会保险资金、企业资本和外国资本的巨大投资需求,还能为房地产业的融资提供银行以外更宽松的融资渠道,改变目前单一依靠银行贷款的融资模式,降低金融风险。[2] 随着我国城市化进程的加快,住房日益商品化,在扩大内需的政策下,消费的首选和消费新热点正是商品住房。这势必形成城市其它房地产的需求也将不断增长,房地产业蓬勃发展和巨大发展潜力为房地产投资的长期预期收益提供了保证。

2.2 房地产投资信托基金有利于我国房地产业的健康发展

房地产投资信托基金的引入有利于房地产企业规范化操作。房地产信托投资基金为规避风险采取了分散投资方式,作为房地产小股东会起到从外部监督房地产企业规范化运作的作用。同时还有助于优化房地产行业的内部结构。房地产投资信托基金为实现利润最大化,必然会将资金投向最具潜力的房地产企业及建设项目上,有利于促进项目的优化和房地产企业的优胜劣汰。此外,在基金支持下可通过兼并、收购等手段加快房地产行业的内部重组,从而实现房地产资源的优化配置。

2.3 发展房地产信托投资基金有助于稀释房价中投资性需求

目前我国房地产市场存在诸多问题,其中高房价是最为人们所诟病问题。房价成为居民的沉重负担。发展房地产信托投资基金是有助于缓解房价中投资性需求的。REITs是以房地产为标的物的委托理财方式,目前世界各国对于REITs的地产投资比例的要求一般在75%以上(香港为100%)。投资者通过购买REITs间接持有房地产权益与直接持有相比有几个明显的优势,包括专家管理,在选择投资的对象时比个人投资者更加理性,因此可以有更高的收益预期;集合投资,REITs的规模比一般的投资者要大得多,因此可以参与大型的商业地产投资,这是一般的投资者难以做到的;流动性,REITs的份额转让起来要比具体的房屋容易得多,而且可以免征因房产转让产生的沉重税负。因此,投资REITs是直接投资房产的一个非常合适的替代品。

3 我国REITs发展面临的主要问题

从国际范围来看,房地产投资信托基金在发达国家已经很成熟了,而在我国还是一种新生事物,处于发展初级阶段。发展REITs(房地产投资信托基金)可以在银行紧缩贷款的情况下拓宽资金来源,降低金融风险,为投资者提供多元化的融资渠道,繁荣房地产市场。[3]从我国现状来看,我国REITs发展面临的主要问题:

第一,是缺乏关于REITs专门的基本法规。无论是REITs的发源地-美国,还是近些年才开始发展的亚洲各国,都是先立法,后有挂牌上市的REITs产品推出,是典型的法规推动型,依靠法律的完善推动REITs的发展。我国也应在完善当前《公司法》、《信托法》的基础上出台有关房地产投资信托基金法律法规,主要包括基本法规、税收法规、配套的规章制度等。

第二,是相关税收体系不健全,从对象来看,税收会涉及个人投资者、机构投资者,以及证券公司、基金公司等重要参与者;从环节来看,税收涉及发行、交易以及分红派息等;这些均需税收相关法律规章予以明确。并且,为了提高参与机构、投资者的积极性,合理的税收优惠政策是非常必需的。

第三,是缺乏配套管理措施,对投资渠道、投资比例、投资方向、资产组合、收入构成、交易、信息披露等方面予以规范。所以,应尽快在交易所进行试点,交易所对上市产品的发行、上市交易、信息披露、监管等方面具有丰富的经验,管理规范,并有比较成熟的交易系统可使用,可实现REITs规范化、高起点的发展。

第四,是缺乏私募地产基金,目前监管机构已基本明确REITs只允许投资成熟的商业地产,从国外成熟市场发展来看,私募地产基金是房地产项目孵化的重要环节,而我国尚未出台私募基金的相关法规。作为监管部门尽快出台私募基金的相关法规,并积极培养私募地产基金,在日本和新加坡,私募地产基金都在REITs的发展中起到了重要作用。

4 在我国发展房地产信托投资基金的可行性分析

尽管我国发展REITs存在许多问题,但是,我国房地产业的发展与趋势和REITs 在成熟市场的发展状况为REITs 在我国的发展创造了良好的条件。目前在交易所发展REITs 交易产品具有相当的可行性,我们可以借鉴REITs 在国外交易所成功上市的经验。同时,房地产开发企业已有2.9万多家,可以成为发展REITs 产品的主要资源。

4.1 政策的可行性分析

在党的十六大三中全会上,我国第一次将信托提到与银行、证券和保险同等高度,成为金融业的又一重要支柱。从1979年产生信托业以来,我国先后出台了《中华人民共和国信托法》、《信托投资公司管理办法》、《信托投资公司资金信托业务管理暂行办法》等,以及发布的调整房地产融资的文件,这些构成房地产信托投资基金赖以运行和发展的政策基础。2005年11月全国商业地产情况调查组向国务院递交的全国商业地产调查报告中,商务部明确提出了四项建议:尽快出台《城市商业网点规划条例》,开放REITs通道,力促银行对商业地产项目的贷款实行区别对待,发展商业地产中介服务业等。其中,“开放国内REITs融资渠道”的建议表明,REITs在我国的发展脚步将加快。根据央行121号文件规定,各商业银行对未取得“四证”的房地产项目不得提供任何贷款,从贷款要求方面严格限制了房地产业的融资行为。同时,央行等政府主管部门也已经多次表示今后要在政策上鼓励发展稳定的、适当的、多元化的房地产融资工具,发展多层次的资本市场,完善房地产企业长期的、直接的融资渠道。这表明了未来我国房地产金融的总体发展方向将更有利于房地产信托投资基金的发展。

2008年12月3日,首次在国务院层面提出将房地产信托投资基金(REITs)作为拓宽企业融资渠道的创新融资方式,开展相关试点工作。此举大大加快了中国REITs的进程。

4.2 操作的可行性分析

4.2.1 我国城市化进程为房地产信托投资基金的发展提供了长期增值保障和投资回报

我国城市化进程加快,造就了房地产业的蓬勃发展的巨大潜力,也为房地产信托投资基金的发展提供了长期增值保障和长期而丰厚的投资回报。在世界性经济危机的环境下,房地产业作为拉动中国经济增长的支柱性产业,能有效带动建筑材料、家电产品等耐用消费品、装修行业、服务行业等一系列产业的发展,对扩大内需、拉动消费以及促进我国经济全面发展发挥着重要的作用。央行在“121号文件”和“212号文件”中对银行贷款要求的提高,使无论大型还是中小型企业都需要房地产信托投资基金这样的融资渠道。

4.2.2 房地产信托投资基金发展所需的投资主体已经基本形成

随着我国社会保障、医疗保障、养老保障制度的改革以及保险市场的成熟,保险公司、社保基金、企业年金、银行基金和养老基金已逐渐成为市场上颇具实力的机构投资者,它们都有规模庞大的投资需求。股票市场、债券市场和货币市场等投资方式已无法满足机构投资者高回报的投资要求,房地产信托投资基金所提供的高收益、低风险的投资方式为其提供了最佳的投资机会。同时,经济危机造成的世界性经济低靡,使部分国外投资者将目光转向了我国房地产市场,在不了解我国房地产市场实际的情况下,房地产信托投资基金的经营方式无疑是国外投资者的最佳选择。摩根斯坦利等著名投资机构对我国房地产市场表现出很大的兴趣。我国香港亚太国际集团也主张在内地建立房地产信托基金。这都证明了在我国发展房地产信托投资基金的可行性。

通过以上对在我国发展房地产信托投资基金的可行性分析,论证了其可行性。政府及相关部门应加强对房地产投资信托理论的研究探索,并推动政策的市场化。同时注意健全和完善房地产信托投资基金的法律,为房地产信贷创造公平、公正、公开的良好环境,使其成为促进我国房地产市场健康发展的生力军。

摘要：房地产信托投资基金是随着银行贷款要求的提高应运而生的新的融资方式。本文重点论述了在我国发展房地产投资信托基金的意义及进行可行性分析。

关键词：REITs,房地产信托投资基金,可行性分析

参考文献

[1]王淑敏,齐佩金.金融信托与租赁[M].北京:中国金融出版社,2006.

[2]华艳红,龙超.我国房地产投资信托基金的发展模式研究[J].黑龙江对外经贸,2009(6).

[3]李新天,闾梓睿.论我国房地产投资信托制度REITs的困境及出路[J].社会科学,2009(2).

[4]江逸.次贷危机下中国房地产行业金融创新融资的探讨[J].北方经济,2009(6).

[5]李志刚.房地产企业是扮演REITs投资管理人角色的最佳选择[J].金融经济,2009(1).

3.我国房地产开发项目可行性研究 篇三

【关键词】房地产业 开发项目 可行性研究

一、房地产开发项目可行性研究浅析

可行性研究分析主要是在房地产商开发投资房地产项目之前，先对该项目进行经济技术等方面的整体预估，并结合项目欲投资金，对预估结果进行论证，得出该项目将的经济可行性如何，技术可行性怎样以及在市场中的适应性是否在可接受范围内。通过对预上房地产项目中经济、技术以及生态等方面进行全面的评估，最终得到该项目是否可行，该评估结果关系到房地产商的投资决策，重要性不言而喻。可行性研究主要包括市场研究、项目财务评价以及技术方面的分析这三个方面。首先市场上，对预上房项目所在的地市及其房地产行业进行市场调研；接着项目的投资方案、进度计划、项目前期的资金筹备以及后期的推广宣传销售都需要评估；最后，要对该项目开发过程中应用到的技术活动进行能力、可行性的估测研究。

二、目前我国房地产可行性研究的存在问题分析

（一）可行性研究过程不规范

我国政府相关部门在对房地产开发项目审批的过程中，房地产开发项目的可行性研究报告是一项重要参考依据。而且，房地产开发项目可行性研究报告更是房地产项目开发单位集资、向银行贷款的重要参考。这就导致了一个问题的产生：为达成房地產项目审批和贷款集资的目标，房地产项目方一般采用企业内部职能部门或者委托个人，在没有深入调查和科学分析的前提下，在极短时间内完成项目的可行性研究。更有甚者，脱离实际，千方百计拼凑事实，伪造项目的可行性结论。这种业界行为特征，在一定程度上造成了目前我国房地产开发项目可行性研究肤浅化、形式化、模式化的局面。将房地产开发项目可行性研究操作成为“可行”而研究，偏离房地产项目可行性研究的内在的意义。

（二）忽视定性工作的重要性

总所周知，房地产的开发投资项目前期做的可行性研究，是一项复杂全面的工作，需要市场调研、分析并研究之后得出最终结果。期间需要做定性、定量的分析以及影响因子研究。分析人员在做该部分工作时，往往会忽视定性工作的重要性，在调研进程中，将工作重心放在定量分析上，放在影响因子调查上。究其原因是这两部分的调研相对来说要简单的多，二定性分析则是一项严谨的需要考虑诸多因素的内容，比如说政策、法规、缴纳税、施工技术、经济收益等等，分析起来工作量繁重且复杂。

（三）财务评价方法、参数的规范缺失

财务评价是房地产开发项目可行性研究中的有机组成系统，是整个可行性研究报告的核心，运用财务评价方法计算，与相关参数进行比对后的结果是项目决策的主要依据。目前，我国房地产企业开发项目可行性要就报告工作的进行，主要是依据《房地产开发项目经济评价方法》，虽然几经修订，评价方法逐渐贴近房地产经济评价实际，但依然没有建立完善的以市场经济为指导的评价方法和参数体系。

三、我国房地产项目可行性研究的改进建议

（一）建立责任机制，提升研究人员工作素养

当今世界缺少的就是有技能有素养的人才，人才在社会中各项工作中都是核心。要做好房地产项目的可行性研究，必须有具有一定技能且素质高尚的人才。首先，可行性分析是一项复杂而精准的工作，研究人员自身要胜任这项工作，精通经济、经营、法律、工程等多个专业领域，而且要具有最基本的为人原则及职业道德，坚定立场，明确责任人及其法律义务。合法合规的研究房地产项目的可行性。

（二）增大定性分析工作，平衡工作重心

定性分析可以说是可行性分析中最为关键的一部分，并且是最复杂的一部分，而定性分析中的投资环境分析是房地产项目中投资者做出投资决策的重要依据。定性分析主要是有以下几个部分：首先是宏观环境、项目产品的目标客户及目标市场、市场因子等方面的分析；其次是预测房地产市场中的供给力、市场中目前及将来的需求量、竞争力如何以及价位可能发展趋势的分析；最后是该项目开发、建设中需要的技术在实施上的可能性方面的分析。

（三）构建并完善项目指标的评价体系

我国房地产开发项目因国土形状而导致具有多种评价指标，如果采用同一指标对这些房地产项目进行评价，评价结果会存在很明显的误差，结果的可参考性也就不足考虑。针对这种情况，需要根据各地市的具体情况构建相适应的项目指标评价体系进行可行性研究分析。并且在评价中根据需要逐步的完善这个体系以为房地产项目服务。

四、结语

当前，我国我国房地产开发项目不断启动，但在其可行性研究工作中仍然存在不少问题，进而对我国经济的发展产生了诸多不良反应。对房地产项目可行性研究中的问题进行分析，作出具体对策研究并运用于房地产项目实践，必将有利于我国房地产业的长远、健康、可持续发展。

参考文献

[1]狄成龙.浅谈房地产企业开发项目可行性研究报告的编制方法[J].市场周刊（理论研究）.2014-05-15.

4.房地产可行性分析报告 篇四

【关键词】可行性研究分析;主要内容;现状问题;改进措施

可行性研究最早于20世纪30年代初出现在美国，在开发田纳西河流域开始将其列入开发程序，使其成为工程项目规划的重要阶段。改革开放以后，我国为了加强项目投资决策分析，引进了项目可行性研究技术。1983年，国家计委颁发了《关于建设项目进行可行性研究的管理试行办法》，将可行性研究纳入了基本建设的程序。

房地产项目的可行性研究分析是项目前期的必要准备工作，在项目投资之前，从经济、技术直到社会各种环境、法律等各种因素进行具体调查、研究、分析，确定有利和不利的因素，综合论证一个工程项目在技术上是否先进、实用和可靠，在经济上是否合理，在财务上是否盈利，为投资决策提供科学的依据。

一、房地产项目可行性研究分析的主要内容

自1993年取消分房制度以后，我国房地产行业迅猛发展起来。房地产项目的可行性研究分析作为项目决策的基本内容和主要工作方法，已经逐步形成了比较规范和稳定的内容和程序。

不同于一般建设项目先投资后生产的特点，房地产项目投资开发的过程也是项目生产的过程。一般建设项目的建设期和经营期都是截然分开的，先有固定资产投资和流动资金投资，后有生产经营活动。而房地产项目的开发销售，存在预售模式，使得项目建设期、经营期和销售期交错在一起，这就要求房地产项目的可行性研究分析具有其特殊性。

房地产项目的可行性研究分析在一般建设项目的基础上，着重强调市场分析、项目选址及定位、经营方式以及租售价格的确认、经济财务的可行分析。另外，在我国可持续发展观的影响下，项目的环境评价以及节能效应等越来越受到重视。

(1)市场分析、项目选址及定位

房地产项目的市场分析、项目选址、项目定位是对项目的市场需求及供给的分析。通过大量的市场调研、统计分析方法进行市场分析可以获得目前房地产市场上的走势和需求，针对市场分析进行项目选址及定位所确定的项目产品供给能够满足市场需求，并且能够为之后的销售工作打好基础。因此，做好市场分析、项目选址及定位是项目可行性研究分析的基础。

(2)经营方式以及租售价格

经营方式以及租售价格的确认是项目收益的重要组成部分。房地产项目采用销售、租赁或者是销售和租赁参半的经营方式，关系到整个项目未来现金流量。通过了解周边楼盘信息，选取近似楼盘作为项目租售价格的参考项目，采取市场分析法等恰当的计量经济分析方法获得合理有效的租售价格。在此基础上进行的销售收入估算才能客观公正，具有参考价值。

(3)经济财务的可行性

经济财务上的可行性包含两方面的内容，一是经济可行性分析，二是财务可行性分析。经济可行性是指项目整体能够对国民经济产生的积极影响，一定程度上能够推动国民经济的发展;财务可行性是指项目本身的经济效益，从项目的总投资和收入出发，分析能够为房地产企业带来经济利益。进行经济财务可行性分析，客观的评价项目可行与否是确定投资该房地产项目的关键。

(4)环境评价以及节能效益

在项目全寿命周期管理和可持续建设观念的`影响下，房地产项目可行性研究分析越来越注重拟建项目对环境的影响以及可以采取的节能措施。环境评价是从项目的绿化工程、景观工程对周边环境以及居民生活的提供的舒适度来进行评价。节能效益是从项目本身的建筑结构出发，分析项目是否符合可持续原则，是否具有循环经济效应。

只有对上述部分进行客观的评价分析，得出的可行性研究报告结论才是符合项目本身的，才能客观公正的为开发商提供投资决策的资料基础。但纵观目前房地产项目的可行性研究分析，由于实际操作的复杂性等因素的制约，依旧存在不少问题。

二、房地产项目可行性研究分析的现状问题及相关改进措施

(1)开发商可行性研究分析意识不强

大多数开发商对可行性研究分析不重视，开发商的目标是获取利润，对于可行性研究分析，通常是项目已经立项之后，由于相关部门报批备案需要，或是由于项目融资时，银行等金融机构的要求，这样可行性研究分析就失去了其本身意义。

为了解决这一问题，首先必须让开发商明确，可行性研究分析不仅仅是向当地政府、规划部门和环境保护部门申请有关建设许可文件的依据，更是开发商在今后竞争日益激烈的房地产市场上，避免靠盲目投资和盲目决策的决策失误而给投资者带来无法挽回的巨大经济损失的有效措施。对开发商来讲，在投资决策前做好可行性研究分析工作，才能使项目的许多重大经济技术原则和基础资料得到落实，使开发商的决策建立在科学而不是经验或感觉的基础上，以减少投资决策的失误，提高投资的效益。其次，政府部门要加强对项目审批程序的严格控制，坚持先有可行性研究分析，再立项。

(2)可行性研究依据不充分

开发商或是委托的相关代理方在进行可行性研究分析时，主要依据项目的设计方案说明并结合国家、地方政府出台的相关估价文件，对项目的经济财务效益进行评价。但是在确认租售收入方面，通常采用的信息量不够，数据更新不及时，并且选用分析方法不恰当，导致项目租售收入不能客观反映对项目预售情况的预测，从而影响项目现金流量的预测，使得可行性研究分析结果不合实际。

为此，组织建立专门的数据库可以有效解决数据收集困难这一关键问题，使得房地产的可行性研究分析不再成为 “无稽之谈”。

(3)可行性研究分析深度不够

就目前房地产项目可行性研究分析来看，涉及的范围足够广泛，但是一些方面的分析不够深入具体。开发商有意识要对环境以及节能效益方面进行评价分析，但在其出具的可行性研究报告中，这一部分论点不鲜明，论据不充分，论述不详细，并且定性描述占绝大部分，缺乏详细有效的定量分析。

针对这一现象，政府相关部门制定有关的制度标准，以规范这一部分的研究分析。培养专业型人才，建立专业的可行性研究分析机构，保证可行性研究分析专业化，更加详细深入。

三、结语

总之，房地产项目可行性研究分析是项目投资决策前的必要步骤，内容上应该较为全面的涵盖项目的各个方面，在此基础上，着重注意市场分析、项目选址及定位、销售方式以及租售价格、经济财务可行性分析等方面。

我国房地产项目可行性研究分析存在的问题很多，为了有效解决这些问题，就必须从相关的各个角度着手，政府部门加强其监督引导作用，规范可行性研究分析;开发商认真贯彻实行相关政策规范，重视可行性研究分析对拟建项目投资分析的价值;相关可行性研究分析报告编制机构，重视专业人才的培养，提高可行性研究报告的深度和质量。各个部门通力合作，使可行性研究工作发挥其应有的作用。

参考文献：

[1]马广军，投资项目可行性研究工作中存在的问题及对策探讨[J].经济研究导论，.

[2]王勇，陈延辉.项目可行性研究工作中的问题及对策探讨[J].建筑经济，.

[3]宋春红，苏敬勤.论房地产开发项目可行性研究[J].基建优化，.

5.房地产项目可行性研究报告 篇五

编制单位：郑州经略智成企业管理咨询有限公司

可行性研究报告按用途

(1)用于企业融资、对外招商合作的可行性研究报告。这类研究报告通常要求市场分析准确、投资方案合理、并提供竞争分析、营销计划、管理方案、技术研发等实际作方案(2)用于国家发展和改革委（以前的计委）立项的可行性研究报告、项目建议书、项目申请报告，该文件是根据《中华人民共和国行政许可法》和《国务院对确需保留的行政审批项目设定行政许可的决定》而编写，是大型基础设施项目立项的基础文件，发改委根据可研报告进行核准、备案或批复，决定某个项目是否实施。另外医药企业在申请相关证书时也需要编写可行性研究报告。

(3)用于银行贷款的可行性研究报告，商业银行在贷款前进行风险评估时，需要项目方出具详细的可行性研究报告,对于国家开发银行等国内银行，若该报告由甲级资格单位出具，通常不需要再组织专家评审,部分银行的贷款可行性研究报告不需要资格，但要求融资方案合理，分析正确，信息全面。另外在申请国家的相关政策支持资金、工商注册时往往也需要编写可研报告，该文件类似用于银行贷款的可研，但工商注册的可行性报告不需要编写单位有资格。

(4)用于境外投资项目核准的可行性研究报告、项目申请报告，企业在实施走出去战略，对国外矿产资源和其他产业投资时，需要编写可行性研究报告或项目申请报告、报给国家发展和改革委或省发改委，需要申请中国进出口银行境外投资重点项目信贷支持时，也需要可行性研究报告和项目申请报告。

(5)用于企业上市的可行性研究报告，这类可行性报告通常需要出具国家发改委的甲级工程咨询资格。经略智成为多家创业板和中小板企业提供可行性研究报告编写服务（包括已经上市和正准备上市的），积累的丰富的编写经验。公司拥有行业内最为丰富的数据库、一流的市场调查和行业分析能力、高素质的复合型人才以及丰富的上市公司可行性研究报告编写经验。

(6)用于申请政府资金（发改委资金、科技部资金、农业部资金）的可行性研究报告，这类可行性报告通常需要出具国家发改委的甲级工程咨询资格.房地产开发项目，一般是对土地和地上建筑物进行的投资开发建设项目。在我国，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定；房地产开发项目是指在依法取得土地使用权的国有土地上进行基础设施、房屋建设的项目。郑州经略智成《房产项目开发可行性报告》指出：随着近年来房地产行业的高速发展，房地产开发企业进行着大规模的跨地域扩张，房地产企业的优胜劣汰进程加快，企业之间的分化重组加剧，行业集中度快速提升，公司的管理幅度迅速加大，企业业务间关联的复杂性急速增加，房地产企业出现了集团化管理的发展趋势，企业管理者的关注焦点也正在发生着变化，未来房地产企业的竞争和行业稀缺资源（特别是土地资源）的获得将更多地遵循“资本为王、实力取胜”的游戏规则；尤其2008的市场环境急剧变化，如何通过企业进行全面管控、协同运营，来降低和控制项目成本，管控企业运营风险，提升竞争力，将成为房地产企业运营管理中的重点和难点。

房地产开发项目是一项高投入、高风险的投资经营项目，也是一项涉及面较广的经济项目，其对国计民生产生重大影响，因此，国家通过立法及其他手段对其加以调控管理。房地产开发项目必须严格执行城市规划。按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。我国的城市规划分为总体规划和详细规划，其中详细规划又分为控制性详细规划和修建性详细规划。对房地产开发项目产生直接法律约束力的是详细规划。

房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范；房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。上述立法的目的系为保障房地产开发过程及产品的安全性，使房地产开发企业在追求经济效益的同时，兼顾社会效益和环境效益。取得竣工验收合格证亦是申请取得房屋所有权的一个重要条件。

【发展趋势分析】现代社会的发展导致了社会化、专业化分工，我国房地产行业的发展趋势也必将体现这一特色。比如美国，其房地产行业分工明确，有专门的土地开发商、建设商、中介经纪商、保险商、抵押服务等机构。土地开发商负责土地开发，地块划分商(Subdivider),负责地块的规划设计，中介经纪负责市场销售策划，保险机构负担灾害风险、抵押信用风险、产权保险风险，抵押服务则负责抵押贷款的后续管理。由于分工细，每一市场参与者都对本行有丰富的经验和知识，而且实力雄厚，往往都是跨州、甚至跨国的集团公司(比如北美地产网的母公司爱伊地利集团)，开发的房地产上规模、上档次，房地产管理也上档次、高效率。美国房地产投资的专业化还体现在用房的不建房，建房管房的不用房方面，例如大型商业中心，一般都是由大型房地产公司(或基金)开发并持有产权，然后由商家租赁经营。第一部分 房产项目总论

总论作为房产项目可行性报告的首要部分，要综合叙述研究报告中各部分的主要问题和研究结论，并对房产项目的可行与否提出最终建议，为房产项目可行性研究的审批提供方便。

一、房产项目背景

（一）房产项目名称

（二）房产项目的承办单位

（三）房产项目的主管部门

（四）房产项目拟建地区和地点

（五）承担房产项目可行性研究工作的单位和法人代表

（六）研究工作依据

（七）研究工作概况

1．项日建设的必要性

2．房产项目发展及房产项目可行性研究工作概况

二、房产项目可行性研究结论

在房产项目可行性研究中，对房产项目的产品销售、原料供应、生产规模、厂址、技术方案、资金总额及筹措、房产项目的财务效益和国民经济、社会效益等重大问题，都应得出明确的结论。

（二）原材料、燃料和动力供应

（三）厂址

（四）房产项目工程技术方案

（五）环境保护

（六）工厂组织及劳动定员

（七）项日建设进度

（八）投资估算和资金筹措

（九）房产项目财务和经济评价

（十）房产项目综合评价结论

三、主要技术经济指标表

在总论部分中，可将研究报告中各部分的主要技术经济指标汇总，列出主要技术经济指标表，使审批和决策者对项日全貌有一个综合了解。

四、存在问题及建议

对房产项目可行性研究中提出的房产项目的主要问题进行说明并提出解决的建议。

第二部分 市场发展概况

第一节 国际市场发展概况

一、本产品国际现状分析

二、本产品主要国家和地区概况

第二节、房产项目市场分析

一、国内总体市场分析

1、国内市场发展概况

2、我国整体市场规模及增长速度

二、国内市场发展存在的问题 第三部分 市场分析与建设规模

市场分析在房产项目可行性研究中的重要地位在于，任何一个房产项目，其生产规模的确定，技术的选择，投资估算甚至厂址的选择，都必须在对市场需求情况有了充分了解以后才能决定。而且市场分析的结果，还可以决定产品的价格、销售收入，最终影响到房产项目的盈利性和可行性。在房产项目可行性报告中，要详细阐述市场需求预测、价格分析，并确定建设规模。

一、房产项目市场调查

（一）拟建房产项目产出物用途调查

（二）房产项目产品现有生产能力调查

（三）房产项目产品产量及销售量调查

（四）房产项目替代产品调查

（五）房产项目专题研究调查

（六）国外房产项目市场调查

二、房产项目市场预测

市场预测是市场调查在时间上和空间上的延续，是利用市场调查所得到的信息资料，根据市场信息资料分析报告的结论，对房产项目产品未来市场需求量及相关因素所进行的定量与定性的判断与分析。在房产项目可行性研究工作中，市场预测的结论是制订产品方案，确定房产项目建设规模所必须的依据。

（一）国内房产项目市场需求预测

1．本产品消耗对象

2．本产品的消费条件

3．本产品更新周期的特点

4．可能出现的替代产品

5．本产品使用中可能产生的新用途

（二）房产项目产品出口或进口替代分析

1．替代出口分析

2．出口可行性分析

（三）价格预测

三、房产项目市场推销战略

在商品经济环境中，企业要根据市场情况，制定合格的销售战略，争取扩大市场份额，稳定销售价格，提高产品竞争能力。因此，在房产项目可行性研究中，要对市场推销战略进行研究。

（一）推销方式

1.投资者分成 2．企业自销

3．国家部分收购

4．经销人代销及代销人情况分析

（二）推销措施

（三）促销价格制度

（四）产品销售费用预测

四、房产项目产品方案和建设规模

（一）产品方案

1．列出产品名称

2．产品规格标准

（二）建设规模

五、房产项目产品销售收入预测

根据确定的产品方案和建设方案和建设规模及预测的产品价可以估算产品销售收入。

第四部分 建设条件与厂址选择

根据前面部分中关于产品方案与建设规模的论证与建议，在这一部分中按建议的产品方案和规模来研究资源、原料、燃料、动力等需求和供应的可靠性，并对可供选择的厂址作进一步技术和经济分析，确定新厂址方案。

一、资源和原材料

（一）资源详述

（二）原材料及主要辅助材料供应

1．原材料、主要辅助材料需要量及供应

2．燃料动力及其他公用设施的供应

3．主要原材料、燃料动力费用估算

（三）需要作生产试验的原料

二、建设地区的选择

选择建厂地区，除须符合行业布局、国土开发整治规划外，还应资源、区域地质、交通运输和环境保护等四要素。

（一）自然条件

（二）基础设施

（三）社会经济条件

（四）其他应考虑的因素

三、厂址选择

（一）厂址多方案比较

1．地形、地貌、地质的比较

2．占用土地情况比较

3．拆迁情况的比较

4．各项费用的比较。

（二）厂址推荐方案

1．绘制推荐厂址的位置图

2．叙述厂址地貌、地理、地形的优缺点和推荐理由

3．环境条件的分析

4．占用土地种类分析

5．推荐厂址的主要技术经济数据 第五部分 工厂技术方案

技术方案是房产项目可行性研究的重要组成部分。

主要研究房产项目应采用的生产方法、工艺和工艺流程，重要设备及其相应的总平面布置，主要车间组成及建构筑物型式等技术方案。并在此基础上，估算土建工程量和其他工程量。在这一部分中，除文字叙述外，还应将一些重要数据和指标列表说明，并绘制总平面布置图、工艺流程示意图等。

一、房产项目组成 凡由房产项目投资的厂内、外所有单项工程、配套工程包括生产设施、后勤、运输、生活福利设施等，均属房产项目组成的范围。

二、房产项目生产技术方案

生产技术方案系指产品生产所采用的工艺技术、生产方法、主要设备、测量自控装备等技术方案。

（一）房产项目产品标准

叙述房产项目主要产品和副产品的质量标准。

（二）房产项目生产方法

（三）技术参数和工艺流程

（四）主要工艺设备选择

（五）主要原材料、燃料、动力消耗指标

（六）主要生产车间布置方案

三、房产项目总平面布置和运输

（一）总平面布置原则

总平面布置应根据房产项目各单项工程，工艺流程，物料投入与产出，废弃物排出及原材料贮存，厂内外交通运输等情况，按厂地的自然条件，生产要求与功能以及行业、专业的设计规范进行安排。

（二）厂内外运输方案

（三）仓贮方案

（四）占地面积及分析

四、房产项目土建工程

（一）主要建、构筑物的建筑特征及结构设计

（二）特殊基础工程的设计

（三）建筑材料

（四）土建工程造价估算

五、房产项目其他工程

（一）给排水工程

（二）动力及公用工程

（三）地震设防

（四）生活福利设施

第六部分 房产项目组织机构与人力资源配置

一、房产项目组织机构

1．房产项目法人组建方案

2．房产项目管理机构组织方案和体系图 3．房产项目机构适应性分析

二、房产项目人力资源配置 1．生产作业班次

2．劳动定员数量及技能素质要求 3．职工工资福利

4．劳动生产率水平分析 5．员工来源及招聘方案 6．员工培训计划 第七部分 企业组织和劳动定员

在房产项目可行性报告中，根据房产项目规模、房产项目组成和工艺流程，研究提出相应的企业组织机构，劳动定员总数及劳动力来源及相应的人员培训计划。

一、企业组织

（一）企业组织形式

（二）企业工作制度

二、劳动定员和人员培训

（一）劳动定员

（二）年总工资和职工年平均工资估算

（三）人员培训及费用估算 第八部分 房产项目实施进度安排

房产项目实施时期的进度安排也是房产项目可行性报告中的一个重要组成部分。所谓房产项目实施时期亦可称为投资时间，是指从正式确定建设房产项目到房产项目达到正常生产这段时间。这一时期包括房产项目实施准备，资金筹集安排，勘察设计和设备订货，施工准备，施工和生产准备，试运转直到竣工验收和交付使用等各工作阶段。这些阶段的各项投资活动和各个工作环节，有些是相互影响的，前后紧密衔接的，也有些是同时开展，相互交叉进行的。因此，在房产项目可行性研究阶段，需将房产项目实施时期各个阶段的各个工作环节进行统一规划，综合平衡，作出合理又切实可行的安排。

一、房产项目实施的各阶段

（一）建立房产项目实施管理机构

（二）资金筹集安排

（三）技术获得与转让

（四）勘察设计和设备订货

（五）施工准备

（六）施工和生产准备

（七）竣工验收

二、房产项目实施进度表

（一）横道图

（二）网络图

三、房产项目实施费用

（一）建设单位管理费

（二）生产筹备费

（三）生产职工培训费

（四）办公和生活家具购置费

（五）勘察设计费

（六）其他应支出的费用

第九部分 房产项目投资估算与资金筹措

建设房产项目的投资估算和资金筹措分析，是房产项目可行性研究内容的重要组成部分。每个房产项目均需计算所需要的投资总额，分析投资的筹措方式，并制定用款计划。

一、房产项目总投资估算

建设房产项目总投资包括固定资产投资总额和流动资金。

（一）固定资产总额

（二）流动资金估算

二、资金筹措

一个建设房产项目所需要的投资资金，可以从多个来源渠道获得。房产项目可行性研究阶段，资金筹措工作是根据对建设房产项目固定资产投资估算和流动资金估算的结果，研究落实资金的来源渠道和筹措方式，从中选择条件优惠的资金。房产项目可行性报告中，应对每一种来源渠道的资金及其筹措方式逐一论述。并附有必要的计算表格和附件。房产项目可行性研究中，应对下列内容加以说明：

（一）资金来源

（二）房产项目筹资方案

三、投资使用计划

（一）投资使用计划

（二）借款偿还计划

第十部分 财务效益、经济和社会效益评价

在建设房产项目的技术路线确定以后，必须对不同的方案进行财务、经济效益评价，判断房产项目在经济上是否可行，并比选出优秀方案。本部分的评价结论是建议方案取舍的主要依据之一，也是对建设房产项目进行投资决策的重要依据。

本部分就房产项目可行性报告中财务、经济与社会效益评价的主要内容做一概要说明

一、房产项目生产成本和销售收入估算

（一）生产总成本

（二）单位成本

（三）销售收入估算

二、财务评价

财务评价是考察房产项目建成后的获利能力、债务偿还能力及外汇平衡能力的财务状况，以判断建设房产项目在财务上的可行性。财务评价多用静态分析与动态分析相结合，以动态为主的办法进行。并用财务评价指标分别和相应的基准参数——财务基准收益率、行业平均投资回收期、平均投资利润率、投资利税率相比较，以判断房产项目在财务上是否可行。

三、国民经济评价

国民经济评价是房产项目经济评价的核心部分，是决策部门考虑房产项目取舍的重要依据。建设房产项目国民经济评价采用费用与效益分析的方法，运用影子价格、影子汇率、影子工资和社会折现率等参数，计算房产项目对国民经济的净贡献，评价房产项目在经济上的合理性。国民经济评价采用国民经济盈利能力分析和外汇效果分析，以经济内部收益率（EIRR）作为主要的评价指标。根据房产项目的具体特点和实际需要，也可计算经济净现值（ENPV）指标，涉及产品出口创汇或替代进口节汇的房产项目，要计算经济外汇净现值（ENPV），经济换汇成本或经济节汇成本。

四、不确定性分析

在对建设房产项目进行评价时，所采用的数据多数来自预测和估算。由于资料和信息的有限性，将来的实际情况可能与此有出入，这对房产项目投资决策会带来风险。为避免或尽可能减少风险，就要分析不确定性因素对房产项目经济评价指标的影响，以确定房产项目的可靠性，这就是不确定性分析。

根据分析内容和侧重面不同，不确定性分析可分为盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析。在房产项目可行性研究中，一般要进行的盈亏平衡平分析、敏感性分配和概率分析，可视房产项目情况而定。

五、社会效益和社会影响分析

在房产项目可行性研究中，除对以上各项指标进行计算和分析以外，还应对房产项目的社会效益和社会影响进行分析，也就是对不能定量的效益影响进行定性描述。

第十一部分 结论与建议

一、结论与建议

二、附件

6.房地产项目可行性分析报告格式 篇六

1.1项目所在区域商业发展情况 1.2所在区域政策、经济及产业环境 1.3项目发起人及发起缘由 2.项目发展概况

2.1已进行的调查研究项目及成果 2.2项目地块初勘及初测工作情况 2.3项目建议书编制、提出及审批过程 2.项目投资的必要性 第三部分 写字楼市场研究 1.市场供给

1.1所在区域内商业用房现有供给量及结构情况调查 1.2所在区域内商业用房未来供给量及结构情况调查 1.3其他替代性产品供给量情况调查研究 2.市场需求

2.1所在区域内商业用房的租用情况调查 2.2所在区域内在售商业用房销售情况调查 2.3其他替代性产品租售情况调查 3.市场价格

3.1所在区域内商业用房销售价格情况调查 3.2所在区域内商业用房租赁价格情况调查 4.市场预测

4.1未来该区域内商业用房需求预测 4.2销售及租赁价格预测 5.市场推销 5.1推销方式及措施 5.2产品推销费用预测 第四部分 写字楼项目研究 1.地块特征分析 1.1项目区位分析 1.2项目交通分析 1.3项目人流分析 1.4项目周边规划 2.项目SWOT分析 2.1项目优势分析 2.2项目劣势分析 2.3项目机会分析 2.4项目威胁分析 3.项目定位方案 3.1项目产品方案 3.2主要功能建筑规模 3.3主要技术经济指标 第五部分 写字楼投资估算

写字楼项目一般采用分项估算法，然后进行汇总，其主要内容包括： 1.土地费用 2.前期工程费用 3.建筑安装工程费用 4.基础设施建设费用 5.公共配套设施建设费用 6.管理费用 7.销售费用 8.财务费用 9.各种税金支出 10.其他成本支出估算

第六部分 写字楼项目开发进度 第七部分 写字楼项目资源供给 1.资金筹集与使用计划

2.建筑材料的需要量、供应计划和采购方式 3.施工力量组织计划

4.项目施工期间的动力、水电等供应

5.项目竣工投入使用后水、电、气、通讯等的供应 第八部分 写字楼项目财务评价 1.获利性评价 1.1成本利润率 1.2销售利润率 2.效率评价 2.1经营比率 2.2资金利用率 3.信誉评价 3.1流动比率 3.2杠杆比率 4.静态获利分析 4.1投资收益率(R)4.2投资回收期(Pt)5.动态获利分析

5.1财务净现值（FNPV）5.2财务净现值率(FNPVR)第九部分 写字楼项目风险评价 1.盈亏平衡分析 2.敏感性分析 2.1变动因素一 2.2变动因素二

第十部分 写字楼项目综合评价 1.经济评价（定性）2.社会评价（定性）3.环境评价 4.存在问题与建议 5.总体结论及建议-------------------根据项目性质，有关章节参考以下详细的格式模板： 写字楼项目可行性报告格式范本

第一部分：项目决策背景及摘要

一、外部环境

1、城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响，如：交通捷运系统的规划与建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策即将颁布等；

2、宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位。例如，项目处在浦东，要说明浦东在上海的地位及作为全国重点开发区的情况。

3、项目渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活产品配套、文化园、政府重点工程等；

二、内部因素

1、项目启动对公司未来几年发展战略、发展规划的意义（一般3—5年），在公司发展中的地位（是否核心项目）；

2、公司进入重点区域市场、项目合理布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用；

3、从公司未来的利润需求、可持续经营等角度描述立项的意义；

第一部分：写字楼项目概况

一、宗地位置

宗地所处城市、行政区域、非行政区域（经济开发区、商贸金融区等）的地理位置。

附图：项目在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物（如市中心商圈、机场等）的相对位置和距离、地段的定性描述（与主要中心区域办公/商务/政府的关系）。

二、宗地现状

1、四至范围；

2、地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较；

3、地面现状，包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑（小峡谷）、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积；

4、地面现有居民情况，包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的影响；

5、地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建；

6、土地的完整性，有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地；

7、地质情况，包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。附图：平面地形图，标记四至范围及相关数据；

地形地貌图，主要反映宗地地面建筑、河流、沟壑、高压线等内容； 地下状况图，包括地下管线、暗渠、电缆等。

三、写字楼项目周边的社区配套

（一）周边3000米范围内的社区配套

1、交通状况

（1）公交系统情况，包括主要线路、行车区间等；

（2）宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要发展商自己解决；（3）现有交通捷运系统，近期或规划中是否有地铁、轻轨等对交通状况有重大影响的工程。附图：交通状况示意图，包括现有和未来规划的城市公共交通和快速捷运系统；

2、教育：大中小学及教育质量情况。

3、医院等级和医疗水平

4、大型购物中心、主要商业和菜市场

5、文化、体育、娱乐设施

6、公园

7、银行

8、邮局

9、其他

附图：生活设施分布图，具体位置、距离。

（二）宗地周边3000米外但可辐射范围内主要社区配套现状

四、写字楼项目周边环境（根据个案特性描述，没有的可以不写）

1、治安情况

2、空气状况

3、噪声情况

4、污染情况（化工厂、河流湖泊污染等）

5、危险源情况（如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等）

6、周边景观

7、风水情况

8、近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心/超市的建设等。

9、其他

五、写字楼项目大市政配套（都要说明距宗地距离、成本、接入的可能性）

1、道路现状及规划发展

包括现有路幅、规划路幅，规划实施的时间，与宗地的关系（影响）。

2、供水状况：现有管线、管径及未来规划和实施时间。

3、污水、雨水排放：现有管线、管径及未来规划和实施时间。

4、通讯（有线电视、电话、网络）：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。

5、永久性供电和临时施工用电：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。

6、燃气：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。

7、供热及生活热水：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。

附图：说明上述配套设施的管线走向、容量和接口位置，及未来规划扩容和增加的情况。

六、写字楼项目规划控制要点

1、总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积

2、产品建筑面积、公建建筑面积，公建的内容，并区分经营性和非经营性公建的面积

3、综合容积率、产品容积率

4、建筑密度

5、控高

6、绿化率

7、其他

七、土地价格

土地价格计算的方法，若有代征地要说明代征地价格。根据购买价格计算总地价、楼面地价。

第二部分：法律及政策性风险分析

一、合作方式及条件

1、合作方基本情况：名称，主要股东投资情况，注册资本，成立时间、特殊背景等

2、合作方式：例如：一次性买断土地、建后分房（面积）、建后分销售收入、建后分利润、共同设立公司等。除直接从政府批租土地外，都要明确对方一定能够提供正规税务发票。对分房、分收入要明确合作方是否有承担营业税的义务。

3、付款进度及与拿地程序的配合

4、其他合作的主要条件

5、与合作方式相关的其它法律规定

二、土地法律性质评估

（一）现状

1、土地所有权归属

2、土地使用权归属

3、土地的用途

（二）规划

1、规划所有权归属

2、规划使用权归属

3、规划的用途

三、取得土地使用权程序评估

1、取得土地使用权的程序

2、取得土地使用权需要的工作日

3、取得商品房用地土地使用权所需条件

4、取得土地使用权的风险及控制（取得土地使用权存在的不确定因素及解决）

四、土地性质变更的评估（已经是商品房用地可以不写）

1、土地性质变更的程序和理由

2、土地性质变更的政策支持或障碍

3、土地性质变更需要的工作日

五、政策性风险评估

城市规划限制或更改、突发性政策等政府因素导致项目中断开发、报批报建流程无法完成、项目开发期间土地性质变更受挫，从而造成前期投入全部或部分损失的可能性判断。例如：优诗美地二三期、北京中关村建设停建所有区内产品等。

六、总体评价

对各项法律手续和程序的可操作性、合法性，风险的可控性进行评价。如：签约合同中明显对我方不利的条款及其考虑；部分或全部条款存在的不确定性因素的控制；不利、不确定条款可能遭受的损失和对开发进度的影响等。第三部分：写字楼项目市场分析

一、区域产品市场成长状况

1、区域产品市场简述 ? 形成时间

? 各档次产品区域内分布状况 ? 购买人群变化

2、区域产品市场各项指标成长状况（近3-5年）? 开工量/竣工量 ? 销售量/供需比 ?平均售价

3、区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势

二、区域内供应产品特征

1、各档次产品供应状况

2、各档次产品的集合特征 尤其研究与本案类似档次物业的特征 ?平均售价 ? 开发规模 ? 产品形式 ?平均消化率 ?平均容积率

? 物业在区域内分布特征

3、区域内表现最好个案状况

附图：项目周边楼盘个案分布图，其中一些具代表性的未来主要竞争楼盘还要配置现场图片。

4、未来2-3年区域内可供应土地状况、产品供应量和产品类型

5、分析：本案在区域市场内的机会点

6、结论：

? 区域市场在整体市场的地位及发展态势

? 本案所在位置的价位区间和本案开发产品的价位区间及产品形式 ? 本案在区域内开发市场潜力 ? 本案在开发中的营销焦点问题

三、区域市场目标客层研究

1、各档次产品目标客层特征及辐射商圈范围（建立在本区域参照项目的经验研究及全市的趋势特征上）

2、结论：本案目标人群的区域来源、行业特点、产品力的偏好、购买方式和主要的关注点、诉求点。

四、目标市场定位及产品定位

1、市场定位

2、目标人群特征/来源区域/行业特点

3、产品建议

第四部分：写字楼项目规划设计分析

一、初步规划设计思路

1、设计概念：产品体现的主题思想，主要设计风格、设计特点。

2、主要产品类型。

3、节能和环保型建筑材料选用的考虑。

4、在所在城市中，生产新型、别具一格产品的可能性。

5、如果是大型、超大型项目，对营造大社区概念的考虑。

二、规划设计的可行性分析

1、在既定容积率、净用地面积、产品面积、配套公建面积、控高、建筑密度条件下，制造出的产品是什么类型和特性，是否符合前面提及的规划设计概念和WK所追寻的各种档次高品质产品的要求。主要从规划设计角度判断将上述硬指标转化成现实产品的可能性。

2、容积率变化对产品设计概念、产品类型和特征的影响。

3、土地本身特征对产品设计的影响和考虑。如：地势高低、地形起伏、地块的完整性、地质状况、较深的沟壑（小峡谷）、河流、水塘、地上附着物、地下管线暗渠等对产品设计和环境保护的影响及解决的方法。

4、周边自然环境和人文环境对产品设计的影响及考虑。如：治安环境、噪声环境、污染环境、空气情况、危险源、“风水”因素等对产品规划设计和环境保护的影响及解决方法。

5、周边市政工程配套设施对产品设计的影响和考虑。如：道路状况（可能与小区主要出入口有关）、供水、排水、通讯（有线电视、电话、网络）、永久性用电和临时施工用电、燃气、供热及生活热水等对产品规划设计的影响及解决方法。

6、周边生活配套设施对产品设计的影响和考虑。如：交通状况（与是否开通业主班车有关）、商业设施（大型购物中心）、教育现状、体育娱乐公园等休闲场所、银行医院等生活设施对自身配套建设规模和面积作出判断。

7、市场分析结果对产品设计的影响和考虑。如：市场价格限制、总价控制原则与前面产品类型和产品特性设计是否存在矛盾，对产品品质是否有影响，及如何解决。第五部分：写字楼项目开发

一、土地升值潜力初步评估。

从地理位置、土地供应、周边环境及配套、市场发展状况、政府规划、城市未来发展战略等角度对土地升值潜力做出初步评估。

二、立即开发与作为土地储备优缺点分析

三、工程计划：工期计划、各期开工面积、竣工计划、开竣工时占当地城市市场和片区市场的占有率。

四、销售计划：各期销售时间、价格、面积，预计销售各期的市场占有率，销售计划实现的可行性分析。

第六部分：写字楼项目投资收益分析

一、成本预测

说明测算假设和主要运用指标，如产品类型假设，总建筑面积，容积率，项目总投资（直接建造成本加期间费用，不包括营业税和所得税）等。并参照下面表格列示： 项 目 投资总额（万元）单位成本（元/m2）土地成本 前期工程费 基础设施费 建安工程费 配套费用 开发间接费

直接建造成本小计 营销费用 管理费用 总 计

二、税务分析

1、营业税及附加

2、所得税

3、土地增值税

上述税种的基本税率，能够享受的税收优惠政策时的税率，项目本身适用的税率，若享受地方政府的优惠政策，要特别说明该项优惠与国家政策是否有冲突，以及如何解决，具体的操作的过程是什么。

三、经济效益分析

1、经济效益分析的假设条件，如：是否享受政府各种税费的减免等

2、项目利润率、投资回报率及主要经济指标。参照以下表格： 经济指标 单位数值（元/m2）项目总金额（万元）销售收入 直接成本 总投资 毛利率 税前利润 税后利润 销售净利率 投资回报率

3、项目开发各期的利润体现 经济指标 2001年 ··· 20××年 合 计

上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 结算面积（m2）单位利润(元/m2)利润(万元)

4、敏感性分析，参照以下内容及表格，可根据实际情况增减。

（1）成本变动各项经济指标的变化，假设成本每上升（下降）一定金额或上升（下降）一定百分比来比较，如：

经济指标 预测成本×90% 预测成本 预测成本×110% 预测成本×120% 总投资 毛利率 税前利润 税后净利 销售净利率 总投资回报率

（2）售价变动各项经济指标的变化，假设售价每上升（下降）一定金额或上升（下降）一定百分比来比较，如：

经济指标 预测售价×90% 预测售价 预测售价×110% 预测售价×120% 营业额 毛利率 税前利润 税后净利 销售净利率 总投资回报率

（3）容积率变动各项指标的变化

主要指标 容积率1 容积率2 容积率3 容积率4 容积率5 多高层比 营业额 总投资 毛利率 税后利润 税后净利率 总投资回报率

四、项目资金预测

1、资金投入计划：各期地价、前期费用、基础、建安、配套、开发间接费等的投入安排。

2、资金回款计划：各期销售回款计划。

3、资金需求计划：结合整个公司资金情况，列示各期资金的需求缺口及融资途径。

4、启动资金及启动时占用资金内容、资金占用峰值、实现现金正流入时间、资金占用月平均额

第七部分：写字楼项目管理资源配置

五、机构设置：是否需要成立独立法人公司（项目公司）；主要部门设置。

六、人力资源需求：启动项目对个专业（部门）人员的需求，具体人数（重点是专业经理）。

七、人力资源缺口及解决：现有人员能否满足需要，缺口人员的解决途径（调动、招聘、培训等）。

第八部分：写字楼项目综合分析与建议

一、优势：从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合WK一贯发展思路等方面论述。

二、劣势：从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合WK一贯发展思路等方面论述。

三、机会：从市场机会、提高市场占有率、树立品牌形象、地区性优惠政策、城市发展规划、宗地所属区域土地价格趋势等方面论述。

四、结论和建议 附件：

1、有关宗地情况的补充证明资料和法律文件，如各种政府批文、权证等。

7.可行性报告房地产 篇七

可行性研究与谈判策略

1. 可行性研究

可行性研究是房地产开发前期阶段的重要工作内容。它是在投资决策前, 通过对建设项目的调查研究、对项目的技术、经济、工程、环境等进行论证和分析预测, 从而提出项目是否值得投资和如何进行建设的可行性意见, 为项目投资决策和审定提供全面的依据。

目前, 我国大部分房地产开发商在进行可行性研究时, 一般采取国际做法, 即将这一工作委托给专业的咨询机构来完成。但由于专业咨询公司是以盈利为目的经营主体, 在经营理念、价值观以及经营目标等方面与房地产企业不同。同时, 由于企业文化的差异也会给双方的沟通协调带来一定难度。所以, 谈判策略运用不当就会造成合作过程的效率低下和成本升高。因此, 房地产开发商在进行可行性研究时, 就面临选择专业咨询机构并与之谈判的问题。本文认为, 选择“合适”的专业咨询机构, 不一定是在业界实力最强、规模最大、业绩最优秀的, 而是相对于该项目来说最为符合的专业咨询机构, 即在项目类型、项目定位、项目规模、咨询费用预算等方面契合度较高的企业。在此基础上优选谈判对手, 并考虑自身与优选对象在规模、实力等方面的差异, 确定自己在谈判中的地位, 从而制订适宜的谈判策略。

2. 谈判策略

谈判的策略有很多, 一般是依据谈判中双方所处的地位来确定。按照谈判双方各自所代表的企业, 在规模、可控资源、声誉、市场形象和需求的迫切程度等方面存在的差异, 将谈判者分为主动、被动和平等三种谈判地位。谈判地位不同, 所采取的谈判策略也应不同。

房地产开发商在项目的可行性研究阶段与专业咨询机构进行谈判时, 需要权衡各方面的力量与关系, 制定适宜的谈判策略, 才能达到最终的谈判目的。由于开发商在选择专业咨询机构时, 是以项目为中心来确定谈判对象的, 即可能与专业咨询机构在经济实力、行业地位、需求的紧迫程度等方面存在差异。因此, 开发商在谈判前应正确评估谈判对手, 衡量自己在谈判中的态势, 制订适宜的谈判策略。

一般情况下, 谈判过程包括开局、报价、磋商和成交这几个阶段。在整个过程中, 开局阶段关系到谈判的发展趋势, 为整个谈判奠定了基调;而磋商阶段又是双方针锋相对, 讨价还价, 最终实现观点趋同达成一致的重要过程。因此, 本文对不同地位谈判策略的探讨, 也主要针对这两个阶段进行分析研究。

处于平等地位的谈判策略

构成平等地位谈判的条件是:开发商与专业咨询机构无论在从业经验、谈判气势, 还是在行业中的地位、实力等方面都相差无几, 在谈判中双方势均力敌。处于平等地位的谈判策略如下:

1. 开局策略

(1) 一致式开局。采取这种方式应本着谋求合作和追求共赢的目标, 开局要建立一种热情友好的合作气氛与环境。一般可通过环境布置并运用一些语言技巧, 使开局环境和气氛融洽、和谐。开发商的谈判代表可与对方进行亲切的寒暄, 或谈论一些行业的轻松话题;也可以采取协商问询的方式, 让对方在轻松和友好的气氛与环境中进入既定的谈判议程。

(2) 坦诚式开局。这种策略要求开发商一方的谈判人员持诚恳、坦率的合作态度, 向对方吐露己方的真实思想和观点, 客观地介绍己方情况, 提出要求, 以促使对方进行合作。应以开诚布公的方式向谈判对手陈述自己的观点或想法, 从而为谈判打开局面。但在实际运作中要注意, 谈判毕竟是谈判, 开诚布公只是一种策略, 百分之百地“开放”自己是不可能的, 也不现实。“袒露”的程度要看对方的诚意以及双方的关系, 如果过去开发商与之曾有过良好合作, 对对方的情形都知根知底, 就没有必要遮遮掩掩;如果是初次接触, 可以根据前期接洽中对对方的立场、观点、态度、风格等各方面情况的了解和掌握, 确定袒露程度。

2. 磋商策略

(1) 休会。谈判中出现争论和僵持是难免的, 为防止谈判破裂, 可采取休会策略。即在谈判过程进行到一定阶段或遇到某种障碍时, 谈判双方或开发商一方提出休会一段时间。这是缓冲矛盾、转变气氛的一种有效方式。同时, 也可以使双方谈判人员都有机会重新研究、调整对策和恢复体力。但是, 在运用这一策略时要注意把握好时机, 看准对方的态度变化及休会需要, 提出时要说明休会对双方都有必要。

(2) 转移。当因某一条款的谈判即将出现僵局时, 开发商一方可以做出双方暂且不要再纠缠这一具体条款的提议, 而将话题转移到其它谈判内容上, 特别是转移到双方容易达成统一的条款上, 这对缓和气氛、回避冲突, 具有一定的效果。

(3) 润滑。谈判中, 对那些有价值但分量不大、且可以退让的数字或文字条件, 均可视为谈判中的“润滑剂”, 例如:如果时间允许, 可以延长可行性研究中提交某个分阶段报告的时间, 这样既可使对方满意, 对己方也没什么损失, 反而会提高报告质量。但运用此策略一定要提前准备, 以确定退让的程度。

处于主动地位的谈判策略

开发商为满足自身需要, 有时会选择一些名气不大的机构参与合作。比如, 在为一个不具有战略性意义的小盘开发项目选择咨询机构时, 可能会降低某些标准而选择小型咨询机构合作。这样, 从行业地位、企业规模和实力等方面来衡量, 开发商明显强于对方, 处于谈判的主动地位。谈判策略如下:

1. 开局策略

对于这种类型的谈判, 可以一开局就强势进入, 使对方能清醒地意识到双方不是同一重量级, 提醒其在谈判中不要抱过高的期望, 从而产生威慑作用, 其开局策略可采取进攻式或挑剔式。

(1) 进攻式开局。通过语言或行为来表达己方强硬的姿态, 从而获得对方必要的尊重, 并借以制造心理优势, 使得谈判顺利进行。但运用此方式一定要谨慎, 因为在谈判开局阶段就设法显示自己的实力, 可能导致谈判一开始就处于剑拔弩张的气氛中, 对谈判进一步发展极为不利。

(2) 挑剔式开局。开局时, 如对手不经意说错了话, 这时开发商的谈判代表可对其失误予以指出, 使对方感到内疚并气势下挫, 从而营造有利于己的气氛, 达到迫使对方让步的目的。采用此开局方式一定要有充分依据, 并且只对事不对人, 不能一开局就将对方吓跑。

应该指出的是, 采用这两种开局方式, 应注意在策略上强硬, 但在语言和姿态上, 要表现得礼貌和友好, 充分显示出本方的自信和气势。

2. 磋商策略

(1) 先苦后甜。在谈判中开发商为了达到自己预定的目的, 先向对方提出苛刻要求, 然后充分利用自身的优势资源与条件, 使对方认清形势, 产生紧迫感, 迫使其在关键问题上做出退让。然后, 开发商再在其它枝节问题上做出适当让步, 求得双方一致, 也使对方感到欣慰和满足。比如, 在谈判中, 开发商压低代理费用, 并且在后面的话语中透露了其它公司低报价的情况, 给对方造成竞争的心理压力, 这是此策略中的“苦”。在这种情势下, 咨询机构为争取这项任务, 可能在价格上不得不做出很大退让。在后面的枝节问题磋商上, 开发商为了抚慰对方的情绪, 免得影响其谈判后的工作效果, 可在小问题上适当让步, 这是给予的“甜”。“先苦后甜”策略在实力不均衡的谈判中往往能发挥作用, 但在实践运用中要注意“苦”的限度, “苦”得要有分寸, 不能与通行的惯例和做法相距太远。否则, 对方会觉得缺乏诚意, 以致终止谈判。

(2) 制造僵局。当开发商与专业咨询机构经过多次磋商之后, 谈判双方的期望或对某一问题的立场和观点仍相差甚远, 各自又不愿再做进一步的让步。这时, 开发商一方在阐明己方最后的立场后, 用话语或行动表示只能让步到某种条件, 如果对方不接受, 谈判即宣布破裂, 这就是制造僵局策略的运用。发生这种情况后, 专业咨询机构一方如想签约就必须迅速做出反应与处置, 否则局面就真的难以挽回, 只能是谈判破裂。但运用此策略要慎重, 要预想到谈判破裂后的后果及打算。

(3) 最后通牒。最后通牒策略包含两个方面:最后出价和最后时限, 二者不可分割。一般在运用此策略时, 会给出一个最终的价格及谈判的最后截止日期, 表明要么在截止日期前以这个价格成交, 要么谈判破裂, 借此向对方施加无形压力。在谈判中, 开发商已经疲于对方一再的提价要求时可采用此策略威胁对方, 向对方施加压力。但是运用此策略也必须谨慎, 因为“最后通牒”不仅把对方, 同时也把自己逼到了“不成功, 便成仁”的境地。所以, 很容易造成双方的对抗, 导致谈判的破裂。因此, 在实施前一定要制定好最后通牒失败后的补救方案及措施。

处于被动地位的谈判策略

自身力量有限的开发商, 在为自己的房地产大盘选择专业咨询机构时, 面对强大的专业咨询机构, 开发商即处于谈判的被动地位。这种状态下的谈判策略, 开发商应坚守两大目标:一是保护自己, 不接受不合情理的协议与条款;二是确保谈判资源发挥最大效用。

1. 开局策略

开发商应把握住开局局势。在语言和姿态上, 一方面要表示出友好, 积极合作;另一方面也要充满自信, 举止沉稳, 谈吐大方, 使对方无法轻视自己。开局方式可采用坦诚式开局, 坦率地表明己方的观点或想法, 让对方加以考虑, 这样更表明己方对谈判的真诚, 从而为谈判打开局面。

2. 磋商策略

(1) “疲劳”战术。针对对方以各种方式来表现其居高临下、先声夺人的挑战姿态, 开发商可采取疲劳战术, 通过回避或拖延, 使对方感觉疲劳和生厌, 逐渐磨去其锐气, 从而扭转不利和被动的谈判局面。运用此策略, 开发商可在谈判开始时, 对对方盛气凌人的要求采用回避、周旋的方针;到了后期, 即使己方已在谈判桌上占了上风, 也不要盛气凌人, 而应采取柔中有刚的态度, 切忌不要硬碰硬, 毕竟实力不如人。

(2) 声东击西。在利益对搏中, “东”是可灵活退让的内容;“西”是志在必得的议题。在谈判中, 开发商出于需要, 有意识地将会谈的议题引到对己方并不重要的问题上强加讨论, 借以分散对方的注意力, 然后在对方不备的状态下回到己方重要的议题上, 从而达到己方的目的。但关键是要“声东”有理、“击西”准时才有效。

(3) 得寸进尺。即在争取对方一定让步的基础上, 再继续进攻, 提出更多的要求, 以争取己方利益。这一策略的核心是:一点一点地要求, 积少成多, 以达到自己的目的。但此策略有一定的冒险性, 会因为价格压得太低或要求太多而激怒对方。因此, 开发商一定要审视有无迫使对方一再退让的筹码。比如, 看准咨询机构想进军当地市场, 此项目可作为其进入该市场的跳板, 在这种情况下可凭此进行一定程度的讨价还价。

(4) 权力有限策略。开发商的谈判代表为了回绝对己方不利的条件, 还可以采取权力有限策略来拖延或压价。即表明他无权向对方做出这样的让步, 或无法进行这样的承诺, 需要向领导汇报。这样, 既维护了己方利益, 又给对方留了面子。实施此策略时, 开发商一方首先是以权力限制作为借口, 拒绝对方某些要求和提议, 但不伤其面子。其次, 借与高层决策人联系请示之机, 更好地商讨处理问题的办法。但是, 过多使用这一策略或选择时机欠妥, 对方会对你的身份、能力产生怀疑, 如果对方认为你不具有谈判中主要问题的决策权, 就会失去与你谈判的兴趣与诚意, 而无法达成有效协议。

谈判是一种复杂的智力竞争活动, 游弋其中的谈判高手, 无不借助谈判策略与技巧的运用来达成目的。而谈判策略的实施需要综合考虑多方面的因素才奏效, 且这些策略也不是万能的和固定不变的, 应该在每一次谈判过程中都需要因时、因事、因地、因人地做出权衡, 进行有针对性的谋划, 才能制订并实施适宜、灵活的谈判策略。

参考文献

[1]董原.商务谈判与推销技巧.广州:中山大学出版社, 2009年.

[2]张炳达, 满媛媛.商务谈判实务.上海:立信会计出版社, 2007年.

[3]潘肖珏, 谢承志.商务谈判与沟通技巧.上海:复旦大学出版社, 2006年.

[4]肖金泉, 黄启力等.房地产开发经营全流程.北京:法律出版社, 2008年.

8.跨界时尚可行性报告 篇八

什么是crossover?它是时尚界最靓丽的宠儿，最潮流的字眼，当讲求创意的时尚宠儿还在为一次灵感的撞击而兴奋不已时，Crossover已经超越了行业的界限，进行了无数次灵感的撞击——因此，请称呼它：跨界；

Crossover——跨界，原意是指不同领域的合作。现在更延展到一种新锐的时尚态度和生活方式。时尚圈中agorossover，包括品牌和品牌跨界、艺术家与品牌的跨界等几种表现方式：生活中的Crossover则涵盖了不同行业的创意精神，体现出一种新式的复合型人才之魅，品牌需要年轻化，生活需要多样化，大家都希望超出自己的地盘到外面遛遛，于是，大家一起来Crossover。我们所做的就是为您分析这个新兴行业的可行性究竟有多大

Crossover大秀场

Crossover的最大特质就是强调个性。因此，性别可以模糊、经验可以分享、策略可以联盟。服装设计师开始改造轿车，做家具的不断琢磨玩偶，画漫画的提溜着一只运动鞋……1+1>2，这是Crossover时尚圈追求的效果。增加了曝光机率，还点燃了无限商机，时尚圈中没有“不可能”这个词语，看看以下的“Crossover Products”，你就会明白。

运动名义

这个雅虎(Yahoo)就是我们平常时常会用到的搜索引擎，而这款叫做Yahool FTC的运动鞋也是史上第一次由搜索引擎和运动鞋制造商——波尼(Pony)合作推出的作品。

Yahoo!FTC以雅虎的紫色为主，鞋尾的位置有一个大大的“!”，鞋面位置也有“Y!”的字样。是不是有点儿太不一般了?

都说现在的衣服一定要是Crossover的才显得珍贵，这款阿迪达斯经典三叶草(AdidasOriginals)迪赛(Diesel)牛仔裤，虽然外型上跟平常的牛仔裤没两样，不过因为是由Adidas+Diesel Crossover成的，所以蛮受欢迎。目前有Straight Leg(直筒)和Boot Cut(小喇叭)两款。

Adidas Adicolor于1983年首次发布，每双鞋都附有一套6种不同颜色的彩色水笔，以帮助人们在纯白色的鞋款上实现无拘无束的创作，这在当时造成极大震动和反响，也成为最早的个人化概念始祖(Customization)。

今天，年轻的法国女涂鸦艺术家法菲(Fafi)将她的标志性图案“法菲俏妞”(Fafinettes)——两位个性十足、年轻性感的女生形象融入到Adidas Adioolor新鞋的设计中。在新作中，法菲采用了新的绘画风格和技法，颠覆了过去三十年的传统涂鸦经验。这一系列的鞋全球限量2500件。

2005年，斯特拉·麦卡特尼(StellaMcCartney)首次跨足运动品界，与著名运动品牌阿迪达斯展开合作，推出专为女性设计的运动系列，包括跑步、健身、游泳等运动服装及相关搭配的外衣等。

专属律动舞鞋Suriya Shoes，以低调利落的滚边缝线与圆形楦头设计，功能上确保女性在舞动身躯的同时，能完全享受到律动自由与触感。

家居名义

半个世纪前，意大利一对年轻夫妇开办的一家生产针织衫的小作坊，今天已成为流行时尚前沿的知名品牌MISSONI。针织衫的成功使MISSONI的事业开始向家居饰品领域扩张，1983年，诞生了以家居饰品类产品为主的MISSONI HOME，MISSONIHOME延续了MISSONI的设计理念，其形式丰富的“色点”与各种色彩一起构成了“MISSONI组合游戏”。游戏方式如同拼一幅拼图，图案、色彩和材料等元素就像用来混合、移动和改变的图块，非比寻常的组合方式使产品看起来像出自熟练匠人的手工制品。

值得一提的是，在向来排外的家居界里，MISSONI HOME是少数被接受的时尚品牌，设计鬼才菲利普·斯塔克(Philippe Starck)还与其合作，推出限量款花朵椅

一提起达·芬奇家居，人们很容易就将100％原装进口、世界顶级古典家具品牌、皇家御用等词汇联系起来，达·芬奇的一举一动都注定其成为无可替代的家居奢侈品。

而今，达·芬奇家居推出了同品牌的珠宝、手表和配饰系列，并连续在中国以及亚洲其他国家开设了50多家珠宝配饰分店，走出了一条品牌从家居业拓展至时尚业的道路，成为家居业界的一大热门事件。

艺术名义

艺术和时尚彼此心存傲慢与偏见，在设计师眼里艺术家过于放荡不羁，而艺术家则不屑设计师们的精致、矫揉，不过偶尔对立关系缓和时，便会产生惊世之作。比如伊夫·圣·洛朗(YvesSaint Laurent)从荷兰画家蒙德里安(Mondrian)的作品中汲取灵感，推出了震惊世界的“蒙德里安”系列。

路易威登(Louis Vuitton)每逢推出新作，其举动都特别引人注目。他们找到了日本艺术家村上隆(Takashi Murakami)，推出了樱花系列手袋，获得极大成功，成为时尚和艺术跨界合作的最成功范例。

而2006年圣诞节期间，路易威登全球360家专卖店的橱窗同时亮起了一只金色的眼睛瞳孔。这只瞳孔是丹麦著名艺术家奥拉维尔·埃利亚松(Olafur Eliasson)专为路易威登设计的灯饰作品“眼看你”(Eye SeeYou)。

汽车名义

范思哲(Versace)在米兰时装周上的灵感无与伦比，兰博基尼(Lamborghini)决定将此灵感吸收到自己的超级跑车Murcielago LP640上。于是两个来自不同领域品牌的设计队伍紧密合作，将一部普通的Murcielago LP640改装成可塑性更高的极品尤物。

珍珠白的车身，车内座椅和其它部分配件也是白色，真可以用肤若凝脂来形容。而汽车的仪表板下方部份、车门、车顶板、中央操纵台及驾驶座都套有华丽的Nappa羊皮，并饰以象征着范思哲品牌的希腊回纹，更是彰显了这款“跨界精灵”不菲的身价。

这款名为“Pod”的概念车是由索尼(Sony)与丰田(Toyota)合作开发的，其原型车是丰田的微型汽车“Fun Cargo”。

Pod最大的特点就是像宠物机器人一样来表现自我。例如，驾驶者一旦接近汽车，它就会以车前灯“眨眼示意”、提高车身高度“起立”等动作表达喜悦的感情，而燃料即将耗尽时，会显示“肚子饿了”的信息。至于大家所关心的操控性，用索尼方面的原话就是：“驾驶本身就像在游戏厅的游戏机上一样，没有普通汽车那样的方向盘和加速装置。

曾经有人说：当你不知道穿什么合适时，选择阿玛尼(Giorgio Armani)就对了。阿玛尼的成衣向来以大方

简洁、优雅含蓄闻名于世，而奔驰(Mercedes-Benz)选择阿玛尼作为跨界伙伴，正是看中了其展现的“少既是多以及注重舒适”的设计哲学。

汽车穿上阿玛尼会是什么样子?奔驰CLK 500敞篷车告诉了我们答案。这款全球限量发售100辆的跑车清晰传递出缔造者对潮流和生活的理解与把握。

范思哲(Versace)在时装界的地位不须多说，他的设计往往是前卫与性感的代名词。在第十三届生命之球(LifeBall)慈善机构晚会上，最亮丽的身影莫过Versace打造的那款Mini Csooper了。

这辆由范思哲女掌门娜泰拉-范思哲(DonatellaVersace)亲自主持彩绘的Mini Cooper除在公开场合进行展示外，还在eBay拍卖网公开竞价，最终所得金额全数作为爱滋病防治基金。可以说，世界顶级时装品牌、顶级车再加上慈善这个大噱头，Mini Cooper的形象得到了空前提升。

IT发烧友如果看到超级眩酷的华硕兰博基尼笔记本(ASUS Lamborghini)肯定会尖叫起来，它融入了兰博基尼经典车型Murcielago与Oallardo风格的隽永特色，铝合金拉丝面板灵感取材于兰博基尼MurcielasoR-GTM双胴型乘坐区的未来风格，显示屏与结合处采用隐蔽式转轴设计灵感来自后置引擎跑车的引擎盖散热网片。显然，华硕在和索尼的竞争中占据了上风。

杜嘉班纳(Dolce&Gabanna)特别版的摩托罗拉(Motorola)RAZRV3i手机分别使用黄金和白银用作手机的制作材料，功能与大众版V3i并无差异，配备一个特别的采用字母D和G形状的挂饰。更有独家D&G手机屏幕桌布、动画屏幕保护画面及开关机画面，令所有名牌迷为之疯狂。

Tom最近打算买一台高档笔记本，在市场上选购时被一款宏暮(Acer)联合法拉利(Ferran)品牌推出的法拉利特别版笔记本电脑所吸引。因为Tom是F1法拉利车队的忠实拥趸，所以他选择了这款产品。

如果我是女人，我一定要买普拉达(Prada)；如果我是男人，我一定送我女人普拉达。意大利时尚豪门与LG公司共同推出这款高端时尚手机LGKE858Prada。它的配置已经不再重要，“PRADA”这五个字母足以显示出它的尊贵。

时尚与科技跨界合作的模式日益多元化，就连小小的随身优盘也能摇身一变成为时尚精品。飞利浦(Philips)和施华洛世奇(Swarovski)就玩了一把跨界，携手推出几款USB Memory Key随身优盘。

这款Heart Ware的心型外形十分讨喜，还可以当作项链成为配饰，除此之外，还有锁扣造型外观的优盘，都镶满大小璀璨夺目的圆润水晶，华丽背后暗藏庞大变身玄机。

腕表名义

Aston Martin DBS是名副其实的奢华跑车，充分体现了阿斯顿马丁(Aston Martin)这个品牌对于劲力、美感和激情的独有价值观。而由瑞士顶级制表品牌积家(Jaeger-Le Coultre)专门为Aston Martin DBS车主而特别制造的AMVOX2 DBS Transponder转发器计时腕表，则融合了传统精湛制表工艺与高科技机械技术，它演绎了世界上最尊贵、典雅的奢华跑车与腕表之间的经典融合。